Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Fiber]

LoneGunman schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:23:
Wij zitten nu ook met een mooie situatie: 5 jaar geleden (1 dag voor de Lehman Brothers omviel) tussenwoning gekocht, hypotheek 150k (spaar, helft aflossingvrij). Waarde huis in 5 jaar tijd 13% gedaald. Theoretische restschuld (30k) nu zo groot dat dit niet te financieren is, terwijl de wens om te verhuizen wegens gewijzigde reistijd er wel is. Zo vast als een huis dus, tenzij we even bereid zijn 30k in een bodemloze put te storten.

Dan lijkt het me verstandiger om gewoon lekker te blijven zitten waar je zit en te proberen op een andere manier wat aan die reis situatie te gaan doen.

[Wilke]

page404 schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:46:
huis kopen voor 150k = 150k schuld

Om te beginnen, maak daar maar 165k van (k.k. toen 10%)

nieuwe situatie scenario prijzen dalen 20%:
huis verkopen voor 120k ==> 30k schuld
nieuw huis kopen voor 240k==> 270k schuld.

Je vergeet weer de k.k. (nu ca. 6%), en daarnaast het feit dat je die hypotheek dus niet krijgt, want significant >106% EW.

[RemcoDelft]

page404 schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:46:
Hoe vast zit je dan? Volgens mij ben je goedkoper uit.

huis kopen voor 150k = 150k schuld

nieuwe situatie scenario prijzen blijven gelijk:
huis verkopen voor 150k ==> 0k schuld
nieuw huis kopen voor 300k ==> 300k schuld.

nieuwe situatie scenario prijzen dalen 20%:
huis verkopen voor 120k ==> 30k schuld
nieuw huis kopen voor 240k==> 270k schuld.

^^ Klopt.

Nu even hoe jarenlang door heel veel mensen gedacht werd, en hoe makelaars het brachten:
nieuwe situatie scenario prijzen stijgen 20%:
huis verkopen voor 180k ==> 30k winst!

De volgende stap (nieuw huis kopen voor 360k==> 330k schuld!) werd daarbij compleet genegeerd. Terwijl je 60k slechter af bent dan bij dalende prijzen!

[TheJason]

LoneGunman schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:23:
Wij zitten nu ook met een mooie situatie: 5 jaar geleden (1 dag voor de Lehman Brothers omviel) tussenwoning gekocht, hypotheek 150k (spaar, helft aflossingvrij). Waarde huis in 5 jaar tijd 13% gedaald. Theoretische restschuld (30k) nu zo groot dat dit niet te financieren is, terwijl de wens om te verhuizen wegens gewijzigde reistijd er wel is. Zo vast als een huis dus, tenzij we even bereid zijn 30k in een bodemloze put te storten.

Je heb tot nu toe iig toch ook 12.500 euro afgelost? Blijft natuurlijk een flink bedrag wat zeker niet leuk is. Waarom heb je de afgelopen jaren er niet voor gekozen om extra af te lossen danwel te sparen voor de hypotheek?

Ik ga de komende jaren ook een studieschuld aflossen omdat dit zeer zwaar drukt op de mogelijkheden op de huizenmarkt terwijl ik mijn wens naar verhuizen er ook is. Woon nu in een studio op 60 km afstand enkele reis van mijn werk. Maar ja ik ben ook bewust die studieschuld aangegaan net zoals jullie ook bewust een huis hebben gekocht waarbij het ook al in die tijd bekend was dat in het algemeen verhuizen binnen 5 jaar na het kopen van een huis een financieel verlies betekend.

Het toekomstige huis dat je wil kopen is echter ook in waarde gedaald dus ik zie het niet als geld in een bodemloze put storten.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:34:
[...]

Punt wat ik wilde maken is dat je de dingen niet los kunt zien. Er wordt gezegd dat NL een probleem heeft vanwege de hoge particuliere schulden (dus als geheel), dan moet je daar ook het geheel tegenover zetten.

Als we naar individuele groepen gaan kijken dan zijn er inderdaad bepaalde groepen met problemen, maar geen problemen die ten koste zullen gaan van de kredietwaardigheid van NL. Bovendien had die man uit de quote van pedorus het ook niet over specifiek die groepen.

Probleem is natuurlijk wel is dat e.e.a. ongelijk verdeeld is. Jongeren tot ongeveer 40 jaar hebben weinig eigen vermogen (zowel voor pensioen, vermogen in een huis) maar wel een hoge (hypotheek)schuld. De waarde die daar tegenover staat is een huis, wat tamelijk arbitrair is. Stel dat (en ik acht deze kans niet hoog) de huizenwaarde echt a la Spanje inklapt, dan is er wel een serieus probleem voor mensen met een hoge hypotheek.

De mensen die geen of nauwelijks schuld hebben, hebben dat niet. Indirect worden zij wel geraakt: de hele economie loopt dan vast. Dat is wat je nu al (deels) ziet: de mensen houden domweg de hand op de knip. Daardoor maken bedrijven minder winst, wat weer doorsijpelt naar pensioenfondsen die beleggen in die bedrijven. Je komt dan dus in een negatieve spiraal. Dat is het probleem.

Het geheel is hier dus niet te zien zonder de delen op zich te bekijken. Daarom is het ook noodzakelijk om mensen met restschuld te helpen en vooral niet te proberen om starters met een hoge schuld op te zadelen. Dan verdeel je het probleem over meerdere mensen en verplaats je een deel van de toekomst. Het probleem is echter niet weg.

[stin]

TheJason schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:58:
[...]


Ik ga de komende jaren ook een studieschuld aflossen omdat dit zeer zwaar drukt op de mogelijkheden op de huizenmarkt

Hoezo drukt een studieschuld op de mogelijkheden? Die schuld wordt toch niet meegenomen bij het afsluiten van een hypotheek? Ik heb volgens mij ook een grote schuld, maar heb nog nooit iets vernomen van IB-groep. Ik ben ook niet van plan in Nederland ooit een huis te kopen, maar kan me niet voorstellen dat ze bijv. in Duitsland erachter komen dat ik nog een studieschuld in Nederland heb.

[Lethalis]

stin schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 15:21:
[...]
Hoezo drukt een studieschuld op de mogelijkheden? Die schuld wordt toch niet meegenomen bij het afsluiten van een hypotheek? Ik heb volgens mij ook een grote schuld, maar heb nog nooit iets vernomen van IB-groep. Ik ben ook niet van plan in Nederland ooit een huis te kopen, maar kan me niet voorstellen dat ze bijv. in Duitsland erachter komen dat ik nog een studieschuld in Nederland heb.

Sterker nog, als je besluit de schuld in Nederland simpelweg niet te betalen gebeurt er ook bar weinig.

Ze hebben het zo enorm druk met alle mensen in Nederland die hun schuld niet betalen, dat geld uit het buitenland halen te veel kost ten opzichte van de opbrengst.

Niet dat ik het aanraad ofzo Mijn pa heeft het wel voorgedaan en is ermee weggekomen, maar zelf betaal ik alles altijd netjes af. Mijn hypotheek ben ik zelfs vervroegd aan het aflossen

[stin]

Tja, ik slaap niet lekker als ik dat zou doen Als ik het 20 jaar zou negeren, dan is het volgens mij wel een zeer hoge schuld. Ik moet me maar eens inlezen en berekenen wat ik het beste kan doen Weet alleen dat m'n rente momenteel rond de 2% ligt, dus zoveel boeit het niet.

[sanderb]

stin schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 15:21:
[...]
Hoezo drukt een studieschuld op de mogelijkheden? Die schuld wordt toch niet meegenomen bij het afsluiten van een hypotheek? Ik heb volgens mij ook een grote schuld, maar heb nog nooit iets vernomen van IB-groep. Ik ben ook niet van plan in Nederland ooit een huis te kopen, maar kan me niet voorstellen dat ze bijv. in Duitsland erachter komen dat ik nog een studieschuld in Nederland heb.

Op dit moment wordt de studieschuld nog steeds niet meegenomen omdat die nergens geregistreerd staat. Er was echter net voor de crisis al sprake van dat de DUO wanbetalers wel geregistreerd zouden worden bij het BKR. Terecht overigens. Als je wanbetaler bent op je studieschuld moet je geen hypotheek willen nemen.
Ook nu is er steeds meer de roep om studieschuld wel te registreren.
Het lastige is dat zeker met het sociaal leenstelsel daarmee de markt dadelijk echt naar de klote is omdat starters met een studieschuld op dat moment helemaal moeilijk een huis kunnen financieren.
Toen ik mijn huis kocht ben ik zo stom geweest bij 1 bank te vertellen wat mijn maandelijkse aflossing was. Dat gooide direct de deur dicht omdat de bank een zorgplicht heeft en vanaf het moment dat ze het weten, het ook mee moeten nemen in de berekening.
Niet voor niets vraagt een adviseur je expliciet of je een consumptief krediet hebt. Je studieschuld is dat namelijk niet en daarmee hoef je niet te liegen als je zegt geen consumptief krediet te hebben.

In de hele discussie over het sociaal leenstelsel hoor ik (nog) niets over het probleem wat dit op gaat leveren op het moment dat die schuld wel bij het BKR staat.

Een paar jaar later kan ik nog steeds mijn huis+studieschuld in mijn eentje opbrengen. Het hoeft namelijk niet echt een probleem te zijn, zeker gezien de lage rente op je studieschuld. Sterker nog: Op dit moment staat mijn terugbetaling aan de DUO stil. Je mag in totaal 5 jaar je afbetaling stil zetten en betaald dan alleen de rente. Het verschil met de hypotheekrente is dusdanig groot dat een simpel rekensommetje je verteld dat je beter je huis kan aflossen dan je studieschuld. Dat doe ik dus ook nu.

[Fiber]

stin schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 15:54:
[---] Weet alleen dat m'n rente momenteel rond de 2% ligt, dus zoveel boeit het niet.

Per jaar? Erg goedkope lening dan! Er zijn spaarrekeningen die meer opleveren...

[icecreamfarmer]

icecreamfarmer schreef op donderdag 14 februari 2013 @ 23:33:
Het is me gelukt om de gegevens te verzamelen, morgen met prognose.

[afbeelding]

Het plaatje maakt redelijk duidelijk wat ons te wachten staat

Ik herhaal hem even omdat hij geupdate is met andere informatie.
Er zitten nu prognoses in tot 2020 en ook andere data.




Het inkomen is gebaseerd op het gemiddelde inkomen van werkenden (de enige met een langere reeks).
Was in 2011 €23000
Het Huishoudinkomen is gebaseerd op bovenstaand * het aantal verdieners in een huishouden.
Tot mijn verassing is die gedaald er is dus een flinke groei van eenpersoonshuishoudens.

Rest komt van het cbs.

Overigens iemand een idee hoe ik idd de stijging van het aantal inkomens per hypotheek erin kan verwerken.
Of waar ik die cijfers vandaan kan toveren.

[ Voor 29% gewijzigd door icecreamfarmer op 15-02-2013 16:33 ]

[Koetjeboe]

Fiber schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 16:04:
[...]

Per jaar? Erg goedkope lening dan! Er zijn spaarrekeningen die meer opleveren...

Momenteel staat de rente van de studieschuld lening zelfs op 0,6 %

[Señor Sjon]

Van dit bericht breekt mijn klomp

http://www.nu.nl/economie...evaller-garantie-dnb.html

Doordat de overheid een garantie geeft aan een overheidsinstelling, kan die overheidsinstelling bijna een miljard per jaar winstuitkering geven omdat ie opeens aan de buffereisen voldoet.

Dit is wel heel erg creatief boekhouden.

[Fiber]

Koetjeboe schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 16:09:
[...]
Momenteel staat de rente van de studieschuld lening zelfs op 0,6 %

Waar klagen die studenten dan allemaal zo over? Doe mij ook zo'n lening! Ik zou er maximaal gebruik van maken en dat geld gewoon ergens netjes wegzetten of goed investeren lijkt mij. Ook mooi als je een bedrijfje wil opstarten.

[rik86]

Ik doe hetzelfde, m'n studieschuld staat mooi stop en al 't geld dat ik daarmee bespaar met aflossen gaat óf naar de spaarrekening, óf de aflossing van andere dingen;

Theoretisch zou je zelfs gewoon maximaal moeten lenen als student en het op een spaarrekening zetten, mits je zelfbeheersing hebt het niet uit te geven

[Señor Sjon]

Fiber schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 16:17:
[...]

Waar klagen die studenten dan allemaal zo over? Doe mij ook zo'n lening! Ik zou er maximaal gebruik van maken en dat geld gewoon ergens netjes wegzetten of goed investeren lijkt mij. Ook mooi als je een bedrijfje wil opstarten.

Omdat je eerst die hele lening niet had.

[_l_Arjan_l_]

Fiber schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 16:17:
[...]

Waar klagen die studenten dan allemaal zo over? Doe mij ook zo'n lening! Ik zou er maximaal gebruik van maken en dat geld gewoon ergens netjes wegzetten of goed investeren lijkt mij. Ook mooi als je een bedrijfje wil opstarten.

Je weet het rentepercentage pas aan het einde van je studie en dat percentage staat dan voor 5 jaar vast. De afgelopen jaren was het voordelig om te sparen en het geld bv in een 5 jarig deposito vast te zetten aan het einde van je studie. Maar het is geen zekerheid...
Waarom zou er bij de volgende bezuinigingsronde niet besloten worden om studenten wat meer rente te laten betalen over hun studieschuld?

[Verwijderd]

Bovendien, je kunt daar ook pech mee hebben. Je kunt 0,6% rente hebben maar ook 4,6%. En als je dan een significante studieschuld hebt tikt die rente aardig aan.

[Tijmus]

Al kan je natuurlijk elk moment alles afbetalen als je dat wilt...

[page404]

Wilke schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:55:
[...]


Om te beginnen, maak daar maar 165k van (k.k. toen 10%)


[...]


Je vergeet weer de k.k. (nu ca. 6%), en daarnaast het feit dat je die hypotheek dus niet krijgt, want significant >106% EW.

Die k.k. staat aan beide kanten van de vergelijking. Hij is alleen minder zichtbaar als je een overwaarde op je woning hebt. Maar betalen doe je 'm toch.

[Help!!!!]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 14:44:
[...]

Bedankt voor deze rant, maar lees toch maar even terug.

Is geen rant. We kunnen teruglezen wat we willen. Jij denkt dat je het begrijpt maar je slaat voortdurend de plank mis. Nofi.

[Krisp]

Help!!!! schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 17:47:
[...]

Is geen rant. We kunnen teruglezen wat we willen. Jij denkt dat je het begrijpt maar je slaat voortdurend de plank mis. Nofi.

Zullen we zeggen dat jij vindt dat hij de plank mis slaat? Imo heb jij net zo min de waarheid in pacht als Oscar Mopperkont.

[TheJason]

sanderb schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 15:59:
[...]


Op dit moment wordt de studieschuld nog steeds niet meegenomen omdat die nergens geregistreerd staat. Er was echter net voor de crisis al sprake van dat de DUO wanbetalers wel geregistreerd zouden worden bij het BKR. Terecht overigens. Als je wanbetaler bent op je studieschuld moet je geen hypotheek willen nemen.
Ook nu is er steeds meer de roep om studieschuld wel te registreren.
Het lastige is dat zeker met het sociaal leenstelsel daarmee de markt dadelijk echt naar de klote is omdat starters met een studieschuld op dat moment helemaal moeilijk een huis kunnen financieren.
Toen ik mijn huis kocht ben ik zo stom geweest bij 1 bank te vertellen wat mijn maandelijkse aflossing was. Dat gooide direct de deur dicht omdat de bank een zorgplicht heeft en vanaf het moment dat ze het weten, het ook mee moeten nemen in de berekening.
Niet voor niets vraagt een adviseur je expliciet of je een consumptief krediet hebt. Je studieschuld is dat namelijk niet en daarmee hoef je niet te liegen als je zegt geen consumptief krediet te hebben.

In de hele discussie over het sociaal leenstelsel hoor ik (nog) niets over het probleem wat dit op gaat leveren op het moment dat die schuld wel bij het BKR staat.

Een paar jaar later kan ik nog steeds mijn huis+studieschuld in mijn eentje opbrengen. Het hoeft namelijk niet echt een probleem te zijn, zeker gezien de lage rente op je studieschuld. Sterker nog: Op dit moment staat mijn terugbetaling aan de DUO stil. Je mag in totaal 5 jaar je afbetaling stil zetten en betaald dan alleen de rente. Het verschil met de hypotheekrente is dusdanig groot dat een simpel rekensommetje je verteld dat je beter je huis kan aflossen dan je studieschuld. Dat doe ik dus ook nu.

Dat het niet geregistreerd staat betekend natuurlijk niet dat het geen invloed heeft.

bron

Studieschuld enorme beperking voor hoogte hypotheek
Gepubliceerd op: 06 september 2012

Enkele jaren geleden werd een eventuele studieschuld volledig buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van de maximale hypotheek. Op dit moment wordt de schuld wel meegenomen in het advies bij de adviseur maar per 1 april 2013 gaat het definitief anders. Vanaf dat moment moet er altijd rekening worden gehouden met de studieschuld in een hypotheekadvies. Dit zorgt ervoor dat een hbo- of universitair afgestudeerd persoon mét studieschuld gemiddeld € 22.000 minder kan lenen voor de aankoop van een woning.

Wie een huis wil kopen, informeert altijd als eerste wat hij of zij maximaal kan lenen en welke huizen dus in de categorie 'betaalbaar' vallen. De bank heeft hierbij twee essentiële wegingsfactoren, één: wat is de woning waard en twee: hoeveel inkomen heeft de koper of hebben de kopers samen?

Invloed schulden op hypotheek
Bij het bepalen van de maximale hypotheek wordt rekening gehouden met de lasten die de aanvrager maandelijks heeft. Dat kan zijn een auto die in termijnen wordt afbetaald, een schuld bij de webwinkel, een krediet bij de bank of een hoge limiet op de creditcard. Alle schulden die bij het BKR (Bureau Kredietregistratie) bekend zijn, hebben invloed. Ook 'normale' lasten worden in een advies natuurlijk meegenomen.

Studieschuld voorheen geen probleem
De studieschuld is wat dat betreft altijd al een vreemde eend in de bijt geweest omdat deze niet stond geregistreerd bij het BKR. Hoewel deze schuld een terugkerende schuldenlast was bij de student, werd deze vaak niet meegenomen bij het bepalen van de maximale hypotheek. De laatste jaren wordt er al veel vaker rekening gehouden met een studieschuld maar worden de lasten ervan bepaald op 2% per maand, net als bij alle andere schulden.

De banken, verzekeraars en politiek hebben besloten om dit 'manco' op te lossen en de maandelijkse schuld te bepalen op 0,75% per maand van de oorspronkelijk leensom. In dit percentage wordt rekening gehouden met zowel de rente als de aflossing. Het percentage lijkt gebaseerd op het feit dat de studieschuld in gemiddeld 10 jaar tijd volledig wordt afgelost

Wat zijn de gevolgen hiervan?
Een gemiddelde, net afgestudeerde starter - hbo of universitair - verdient gemiddeld € 2.300 per maand. De gemiddelde studieschuld bedraag anno 2012 € 14.500 per student. 0,75% hiervan is € 109,-. Een starter kan op basis van deze gegevens maximaal € 122.000 lenen, zo vertelt de NHG ons. Wordt geen rekening gehouden met de studieschuld, dan ligt dit bedrag op € 143.000. Een verschil van maar liefst € 21.000.

Pas op met lenen tijdens de studie
Veel starters beseffen niet dat (extra) lenen in de studententijd forse gevolgen kan hebben voor de periode net ná de studie. In veel gevallen zoeken de ex-studenten een ruimte voor zichzelf of besluiten ze samen met een partner een eigen woning te betrekken. Maar met een studieschuld zijn de koopmogelijkheden aanzienlijk slechter. Huren is door de woekerhuren van dit moment ook geen werkbaar alternatief.

Vroeger was dat dus anders. Je kan het natuurlijk verzwijgen maar of dat zo verstandig is weet ik niet...

Een aantal mensen reageert dat starters zo gestimuleerd worden en dat de huidige huizenbezitters met een fictieve restschuld in de steek worden gelaten echter hebben starters het nu ook niet makkelijk. Stel je hebt een pittige studie gedaan en daardoor een redelijke studieschuld opgebouwd dan ben je zeer beperkt in je mogelijkheden. Met 2600 bruto ongeveer per maand verdien je te veel voor sociale huur, te weinig voor particuliere huur en kan je als je een studieschuld hebt van 25.000 net een hypotheek krijgen van 100.000 volgens de Rabobank berekening. Dan zit je nog wel even op je kamertje van 20m2.....

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 15:14:
[...]

Probleem is natuurlijk wel is dat e.e.a. ongelijk verdeeld is. Jongeren tot ongeveer 40 jaar hebben weinig eigen vermogen (zowel voor pensioen, vermogen in een huis) maar wel een hoge (hypotheek)schuld. De waarde die daar tegenover staat is een huis, wat tamelijk arbitrair is. Stel dat (en ik acht deze kans niet hoog) de huizenwaarde echt a la Spanje inklapt, dan is er wel een serieus probleem voor mensen met een hoge hypotheek.

De mensen die geen of nauwelijks schuld hebben, hebben dat niet. Indirect worden zij wel geraakt: de hele economie loopt dan vast. Dat is wat je nu al (deels) ziet: de mensen houden domweg de hand op de knip. Daardoor maken bedrijven minder winst, wat weer doorsijpelt naar pensioenfondsen die beleggen in die bedrijven. Je komt dan dus in een negatieve spiraal. Dat is het probleem.

Het geheel is hier dus niet te zien zonder de delen op zich te bekijken. Daarom is het ook noodzakelijk om mensen met restschuld te helpen en vooral niet te proberen om starters met een hoge schuld op te zadelen. Dan verdeel je het probleem over meerdere mensen en verplaats je een deel van de toekomst. Het probleem is echter niet weg.

Zeker, maar dat zijn ook de problemen waar we ons druk over moeten maken. En die restschuld is ook een echt probleem waar iets aan moet gebeuren.

Het probleem is alleen niet een of andere vent uit de VS (of weet ik veel waar hij vandaan komt) die 1 getal ziet over de NL-economie en ons op basis van dat ene getal op gelijke hoogte plaatst (of dat niet eens, onder onder plaatst) met Spanje en andere knoflooklanden.

[Bartjuh]

pedorus schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 13:28:
De huizenmarkt zet Nederland wel mooi op de kaart:
[google="EU’s FISH economies unsettle US investors"]
[...]
Voorspelling: Nederland gaat meer rente betalen... Er is een echt huizenakkoord nodig, niet dit broddelwerk met weer een gekke leenconstructie of startersleningen. Een akkoord waar nagedacht wordt over prijzen, schulden en betaalbaarheid.

Denk ik ook, wat wij als Nederlanders ook van onszelf en onze huizenmarkt vinden, investeerders kijken naar de getallen en zien NL echt aan de top staan qua hypotheekschuld per capita in een overgewaardeerde huizenmarkt waar nog niet veel uit is.

Elders is de bubbel al voor het grootste gedeelte leeggelopen, de VS, Spanje, Ierland, en beginnen langzamerhand aan herstel. Met ons modderen duurt het ofwel 10 jaar zonder herstel (bouw wordt gedecimeert) of de (betere keuze mijns insziens) een snellere daling naar een gezonde prijs zodat we met 3-4 jaar misschien klaar zijn en de bedrijvigheid weer kan beginnen. Maar dan zitten we nog met een verschrikkelijk gefrustreerde woningmarkt met overal subsidies als de HRA. Laten we dan het moment grijpen om het helemaal schoon te vegen zodat het minder snel weer gebeurt (en een gezonde markt a la Duitsland nastreven).

[ Voor 3% gewijzigd door Bartjuh op 15-02-2013 19:34 ]

[Wilke]

page404 schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 17:04:
[...]

Die k.k. staat aan beide kanten van de vergelijking. Hij is alleen minder zichtbaar als je een overwaarde op je woning hebt. Maar betalen doe je 'm toch.

Dat zeker, maar omdat het invloed heeft (gehad) op de leningen en de hoogte daarvan t.o.v. de EW van een nieuw te kopen huis, en daarmee dus of je al of niet een nieuwe hypotheek van de benodigde hoogte gaat kunnen krijgen, kun je dit niet buiten beschouwing laten.

Zoals Frank-NL aangeeft, en ik ben het daar helemaal mee eens: het gaat niet over wiens schuld het is, maar over of er mogelijkheden zijn (of worden gemaakt) om het op te lossen. Dat mag op kosten zijn van degene die met het probleem zit, maar punt is wel dat zo'n oplossing uberhaupt moet bestaan.

Momenteel is het kort door de bocht zo, dat als je in een huis zit met een onderwaarde van 40k die je niet op de bank hebt staan (en dat lukt vrij gemakkelijk blijkt dus), en je toch wil/moet verhuizen om welke reden dan ook, de mogelijkheden extreem beperkt zijn. Zelfs als je bereid bent dat verlies zelf over enige termijn verspreid te nemen (op eigen kosten). Want banken geven je gewoon die mogelijkheid niet, of hooguit tegen een rente die te bizar voor woorden is (PL van ~10%, vooropgesteld dat je die uberhaupt krijgt).

[redwing]

TheJason schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 19:02:
[...]
Met 2600 bruto ongeveer per maand verdien je te veel voor sociale huur, te weinig voor particuliere huur en kan je als je een studieschuld hebt van 25.000 net een hypotheek krijgen van 100.000 volgens de Rabobank berekening. Dan zit je nog wel even op je kamertje van 20m2.....

Wat is er zo raar aan 100k in dat geval ? 2600*12*4.5 = 140k wat je zonder schuld zou kunnen lenen. Trek daar die 25k schuld die je al hebt af en je zit op 115k wat aardig overeen komt met die 140k die je zou krijgen als je met 4.5*jaarsalaris rekent (oftewel wat meestal als maximaal wordt gebruikt om veilig te zitten). Als je dat via subsidie weer op gaat trekken zorg je alleen maar voor nieuwe problemen (niet te vergeten dat straks iedereen met die schuld komt te zitten en je met subisidie alleen de starterswoningen weer duurder gaat maken).

Subsidie heeft alleen nut als je een kleine groep wilt helpen, niet als je alle starters wilt helpen.

[Bart-Willem]

De Rabobank trekt je studieschuld 2x van je maximale hypotheek af, niet 1x. Ze hanteren nog niet de regels die hypotheekverstrekkers onderling afgesproken hebben die vóór 1 april ingevoerd moeten zijn. Maar ach: zolang ze weinig concurrentie hebben zullen ze het zo lang mogelijk uitstellen.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 19:25:
[...]

Zeker, maar dat zijn ook de problemen waar we ons druk over moeten maken. En die restschuld is ook een echt probleem waar iets aan moet gebeuren.

Het probleem is alleen niet een of andere vent uit de VS (of weet ik veel waar hij vandaan komt) die 1 getal ziet over de NL-economie en ons op basis van dat ene getal op gelijke hoogte plaatst (of dat niet eens, onder onder plaatst) met Spanje en andere knoflooklanden.

Ik denk dat die een of andere vent ook wel snapt dat niet elke Nederlander een huis bezit en dat niet elke Nederlander evenveel hypotheekschuld heeft. Dat maakt het probleem ook niet kleiner. Als een beperkt aantal mensen (10-40%) een grote hypotheekschuld heeft, dan is het risico voor beleggers alleen maar groter. Zeker als die mensen daar nauwelijks vermogen tegenover kunnen stellen.

Sterker nog: die man weet wellicht niets van de NHG. Dat houdt in dat de staat uiteindelijk garant staat voor een groot deel van de Nederlandse hypotheken. Een bedrag wat opgeteld moet worden bij de Nederlandse garanties, waar ook bijvoorbeeld het EFSF al in staat (en al deels is geëffectueerd). Wanneer de huizenprijzen fors dalen en banken gaan zenuwachtig doen richting huizenbezitters met NHG dan is het leed niet te overzien.

Ja, die kans is klein. Maar wanneer banken op een manier aan Basel III moeten gaan voldoen en andere wegen zijn geblokkeerd, dan is dit een heel reële optie.

[TheJason]

redwing schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 20:36:
[...]


Wat is er zo raar aan 100k in dat geval ? 2600*12*4.5 = 140k wat je zonder schuld zou kunnen lenen. Trek daar die 25k schuld die je al hebt af en je zit op 115k wat aardig overeen komt met die 140k die je zou krijgen als je met 4.5*jaarsalaris rekent (oftewel wat meestal als maximaal wordt gebruikt om veilig te zitten). Als je dat via subsidie weer op gaat trekken zorg je alleen maar voor nieuwe problemen (niet te vergeten dat straks iedereen met die schuld komt te zitten en je met subisidie alleen de starterswoningen weer duurder gaat maken).

Subsidie heeft alleen nut als je een kleine groep wilt helpen, niet als je alle starters wilt helpen.

Ik zeg ook nergens dat ik het een raar vindt. Het maakt echter wil verschil in de mogelijkheden in het kopen van een huis. De WO/HBO-starter van 5 jaar geleden had ruimere hypotheekregels waarbij ook nog geen rekening gehouden werd met een studieschuld. De HBO/WO-starter van nu heeft te maken met krappere hypotheekregels waarbij ook nog sinds kort rekening wordt gehouden met de studieschuld. De starter van 5 jaar geleden raakt dus heel lastig zijn huis kwijt aan de starter van nu omdat deze de hypotheek bij lange na dan niet kan rond krijgen. Dus zullen de huizenprijzen moeten dalen waardoor de starter van 5 jaar geleden met een rest schuld blijft zitten echter is het nog maar de vraag of de prijs dan zoveel is gedaald dat deze in bereik is gekomen van de starter van nu. De starter van 5 jaar geleden heeft echter wel een startershuisje waar de starter van nu de komende tijd maar op kamers moet blijven wonen.

Ik ben ook er ook op tegen dat nu allemaal bijzondere subsidie maatregelen komen. De markt moet met duidelijke wet en regelgeving en met afbouwen van subsidies zich eerst maar stabiliseren in plaats van nu met allemaal vage constructies te komen. Waarbij vervolgens banken subsidies en stimulatiemaatregelen naar zich toe trekken. Wij hebben hier een hypotheekrente die tov omringende landen 33% hoger is en de rente waarvoor banken zelf geld kunnen lenen is nog velen malen lager, terwijl de banken door de NHG hier minder risico lopen....

Wat je echter soms ziet is dat de aandacht zich vooral richt op mensen met een mogelijke restschuld . Aandacht voor de grote werkloosheid in de bouw en de (on)mogelijkheden voor de huidige starter is echter beperkt. In plaats van het geld aan de banken te geven hadden ze ook extra kunnen investeren in de bouw door middel van verbetering van infrastructuur en andere projecten en de overheid zou ook meer kunnen en moeten doen aan de (on)mogelijkheden van het meenemen van een restschuld. Zoals hier ook meerdere malen is gezegd. Of je nu een onderwaarde van 30k hebt op een huis van 180k of dat die bij de koop van een nieuw huis van 250k maakt niets uit.

Eigenlijk zijn de starters van 3-8 jaar geleden, de starters van nu en de bouwvakkers flink de sjaak. Maar goed, over 4 jaar staat het er denk ik positiever voor. Mensen hebben dan ook een aantal jaren kunnen sparen om en hun onderwaarde te financieren en de aankoop van een huis met eigen geld te financieren.

Bart-Willem schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 20:49:
De Rabobank trekt je studieschuld 2x van je maximale hypotheek af, niet 1x. Ze hanteren nog niet de regels die hypotheekverstrekkers onderling afgesproken hebben die vóór 1 april ingevoerd moeten zijn. Maar ach: zolang ze weinig concurrentie hebben zullen ze het zo lang mogelijk uitstellen.

Het hypotheekdossier van de Rabobank werkt volgens mij al wel met de nieuwe richtlijnen van 0.75%. Kijk maar eens wat eenzelfde bedrag aan persoonlijke lening doet met je maximale hypotheek,. Volgens mij blijft die berekening ook na 1 april ongewijzigd. Een studieschuld telt gewoon ongeveer 2x negatief mee op je maximale hypotheekbedrag.

[ Voor 10% gewijzigd door TheJason op 15-02-2013 21:21 ]

[r.e.s]

Tsjah doom scenario of niet, mijn inziens is een huis kopen nog steeds interessant:
- Lage hypotheekrente.
- Transparante hypotheken (als je gewoon annuitair kiest en niet die nieuwe tropische constructies).
- Mogelijkheid om een huis voor een scherpe prijs te kopen.
- Je hebt als koper veel keuze
- Dankzij het internet kun je goed notaris-, -taxatie, -bouwtechnische keuringen, -hypotheken en advies-, kosten bekijken en vergelijken.
- Je bent tegenwoordig relatief beschermt bij ontslag, scheiding etc door de NHG.

Om bovenstaande redenen hebben mijn vriendin en ik dan ook vorige week een huis gekocht waarvan de:
- Koopsom qua waarde gelijk was aan de guldenprijs die de eigenaar er ooit voor betaald heeft, en de verbouwingen die zijn uitgevoerd zaten nog eens niet hierbij in.
- Rente scherp voor 10 jaar hebben kunnen vast leggen
- Maandlasten gelijk liggen als onze huidige huur terwijl we er veel meer huis en tuin voor terug krijgen. Daarnaast stijgt de hypotheek jaarlijks +- 12 euro, terwijl de huur minstens met 25 euro stijgt pj.
- De totale kosten boven de koopsom bedragen +- 5% , door slim te kijken en vergelijken.
- Wij hier in principe altijd kunnen blijven wonen

Wil dat zeggen dat mijn huis niet een stuk water staat over 6 maanden of een jaar? Nou waarschijnlijk wel maar gelukkig hebben mijn vriendin dit huis gekocht met de intentie er 30 jaar te blijven wonen (en indien nodig kunnen we ook prima na 15 jaar weg ongeacht marktsituatie gezien de aflossing).

[ Voor 6% gewijzigd door r.e.s op 15-02-2013 21:58 ]

[RemcoDelft]

TheJason schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 21:18:
Of je nu een onderwaarde van 30k hebt op een huis van 180k of dat die bij de koop van een nieuw huis van 250k maakt niets uit.

Bij dat nieuwe huis is die onderwaarde direct al 45k! Dat maakt wel degelijk heel veel uit!
Als je je huidige schulden al niet kan betalen, moet je zeker niet duurder gaan wonen. Wat dat betreft zou de enige logische manier van restschuldfinanciering zijn kleiner te gaan wonen. Dus het huis van 180k verkopen, huis van 100k kopen, en dan 36k onder water staan. Maar dan kan je door de lagere lasten wel beginnen met aflossen.
Sterker nog: huizenprijzen dalen 8% per jaar! Bij het huis van 180k zak je 14k per jaar weg, bij het huis van 250k zak je 20k per jaar weg! Dat is geen verbetering, dat is een enorme verslechtering.

Meer schuld is geen oplossing voor een kredietcrisis, ook al willen politici dat je graag laten geloven.
Ik moet elke keer hieraan denken... Kinderverhaaltje met een hele grote kern van waarheid, welke eigenlijk op een billboard voor de Tweede Kamer zou moeten hangen:

[ Voor 16% gewijzigd door RemcoDelft op 15-02-2013 23:28 ]

[Juncto]

@RemcoDelft
Je praat over een gemiddelde daling en gaat er vanuit dat die daling elk jaar hetzelfde is, dit klopt niet.
Een huis van 250k zal het eerste jaar met 20k kunnen zakken, het jaar daarna zal het 18,4k zijn, uitgaande van de 8%.
Na 2 jaar zou het huis nog maar 211.6k waard zijn, dan zal de daling goed afnemen, omdat er dan reeds 38,4k (15,36%) van de marktwaarde af zou zijn, met het gevolg dat het huis interessanter kan worden voor een breder publiek, hetgeen zou kunnen resulteren in een stagnatie van de waardedaling.

[gerrutcamaro]

zijn de prijzen niet ongeveer 15.6% gezakt tov 2008? dat is geen 8% per jaar

[Bart-Willem]

Wat ik vandaag toch meemaakte heeft mijn vertrouwen in makelaars (dat al niet hoog was) toch echt veel meer naar beneden gesteld dan het al was.

M'n vriendin en ik gingen kijken voor een woning welke we al op het oog hadden via Funda. We hadden 2 open huizen elders bezocht en ook 1 bezichtiging gehad voor een huurwoning maar we willen toch liever kopen. Toevallig had de woning die op ons papieren verlanglijstje op 1 stond open huis vandaag, dus wij er vrolijk naar toe. Vraagprijs is 175k en dat leek gezien de foto's en informatie niet eens heel slecht (eerder goed, maar in Eindhoven staan achterlijk veel tussenwoningen en zelfs hoekwoningen voor dat bedrag te koop). Dus wij er met een bepaald verwachtingspatroon naartoe, en rekening houdend met het feit dat sommige dingen verbeterd moeten worden (oudere CV-ketel, en op sommige kamers lag een "eenvoudige vloerbedekking").

Dus we komen er aan en het eerste wat op viel was het enorm slechte onderhoud aan het houtwerk buiten: de voordeur heeft alleen een primer-laag en de rest van het houtwerk was aardig in verval. Maar goed, het gaat vooral om de binnenkant. Dus we bellen aan en worden binnen gelaten door de makelaar. De woning zou 175k zijn, da's de vraagprijs die Funda vermeld. Meteen opent de makelaar het woord:
- "ja de woning is een VANAF prijs!! Dus bieden VANAF 175k" waarna m'n vriendin en ik elkaar vragend aankijken, dat was niet vermeld op Funda (en bij thuiskomt blijkt vanochtend snel een regeltje in de omschrijving neergezet zijn: "prijs vanaf 175k" en dat stond er gisteren niet).
- "We hebben de woning nét in prijs verlaagd, 2 weken terug was het nog 200k!" Terwijl Funda aangeeft dat de woning meer dan 6 maanden te koop staat en er wordt géén oorspronkelijke vraagprijs vermeld, dus dat betekent dat het al die tijd 175k was. Op de opmerking dat het duidelijk op Funda stond zat de makelaar te ontkennen dat het er niet stond en het stond meteen in de 1e regel met hoofdletters blabla want "we willen het zo duidelijk mogen aangeven, wij werken alleen met vanaf-vraagprijzen en beginnen daar altijd de advertentie mee".

De woning zelf viel ook lichtelijk tegen (foto's blijken dus dik door Photoshop heen gehaald te zijn, dus het was wel wat erger dan de standaard groothoeklens-foto's wat je al gewend bent): de vloer was in verval beneden (plastic laag vd laminaat liet los), de vloeren boven waren allen aan vervanging toe (oud, versleten en het zat vol met lijm omdat men vermoedelijk er vinyl of vloerbedekking overheen geplakt had), de cv-ketel is aan vervanging toe (makelaar gaf aan dat het wegens leeftijd is, maar er zaten documenten op de cv-ketel geplakt waar je op de buitenkant kon zien dat het 4 weken terug een onderhoudsbeurt/inspectie ondergaan heeft, dus vermoedelijk is er iets aan geconstateerd) en aan de buitenkant was het houtwerk bagger (wat de makelaar ook zei, maar die deed het af met "ach een likje verf is voldoende", maar het was gewoon houtrot volgens mij.

Neemt niet weg dat ondanks de minpunten er zeker wat van de woning te maken valt en we zouden het op zich wel willen hebben maar niet voor dat geld (er moet namelijk best wat vervangen worden). Maar de handelswijze van deze makelaar vind ik gewoon erg. Maar dat is ook wat RemcoDelft eerder opmerkte: Funda is teveel gericht op verkopers i.p.v. op kopers. Zaken als "bieden vanaf" moeten gewoon duidelijker aangegeven staan, want dat was bij deze gewoon niet vermeld.

Overigens was het bij deze Open Huis wel best druk, maar je zag bij iedereen ineens een teleurstelling of rare frons op het moment dat ze hoorden dat het een "vanaf-prijs" was. Dat viel heel erg op. Ook opvallend dat tegen ons werd gemeld dat de woning te koop stond wegens een scheiding, maar dat kregen de personen na ons niet meer te horen.

[Fiber]

Bart-Willem schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 16:20:
[...]
- "ja de woning is een VANAF prijs!! Dus bieden VANAF 175k"...

Dat is in deze tijd grote onzin en daar moet je je sowieso niks van aantrekken. Dus als je het huis nog steeds zou willen kopen gewoon 140 of 150 duizend bieden en dan proberen ergens halverwege uit te komen. Huizen genoeg zoals je zelf zegt en je hebt geen haast dus laat je niet gek maken.

[Bart-Willem]

Nou ik woon nu in een studio en m'n vriendin woont hier ook min of meer (niet op papier). Dus ergens is er wel enige haast, maar overhaast is weer niet goed.

Nog leuker werd het toen we op het einde nog in gesprek gingen met de makelaar: meneer wilde ons graag een adviesgesprek aansmeren voor een hypotheek en hij had ook nog de gedurfde uitspraak dat deze woning met deze prijs "wel binnen een week verkocht is!" Erg knap om dat met zoveel zekerheid te durven beweren, zeker als 't al meer dan een half jaar te koop staat.

[Krisp]

Die ken ik: de makelaar die ik sprak dacht ook wel even een hypotheek aan mij te verkopen en vroeg simpelweg of ik mijn salarisstrook e.d. mee wilde nemen bij het gesprek op zijn kantoor. De relatie tussen mij en hem is nooit meer goed gekomen.

Overigens valt het mij op dat makelaars slecht voorbereid, nauwelijks enthousiast en ontzettend uit de hoogte doen. Alsof zij e.e.a. wel even fixen voor je, en jij je vooral niet moet laten leiden door de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Ik kan me daar behoorlijk aan ergeren: ik doe een uitgave die waarschijnlijk in de top 5 staat van meest dure uitgaven ooit. Iets met klant en koning enzo. Daar mag hij wel iets meer zijn best voor doen.

[Fiber]

Bel hem dan gewoon over een week nog eens op en vraag hoe het er mee gaat.

Overigens past dit verhaal eigenlijk beter in: Ervaring met huis kopen deel 6

[Bart-Willem]

Krisp schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 17:52:
Die ken ik: de makelaar die ik sprak dacht ook wel even een hypotheek aan mij te verkopen en vroeg simpelweg of ik mijn salarisstrook e.d. mee wilde nemen bij het gesprek op zijn kantoor. De relatie tussen mij en hem is nooit meer goed gekomen.

Overigens valt het mij op dat makelaars slecht voorbereid, nauwelijks enthousiast en ontzettend uit de hoogte doen. Alsof zij e.e.a. wel even fixen voor je, en jij je vooral niet moet laten leiden door de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Ik kan me daar behoorlijk aan ergeren: ik doe een uitgave die waarschijnlijk in de top 5 staat van meest dure uitgaven ooit. Iets met klant en koning enzo. Daar mag hij wel iets meer zijn best voor doen.

Extreem herkenbaar: deze makelaar was er stellig van overtuigd dat de bodem van de markt zeker bereikt was en huizen nu zeker gingen stijgen bladiebla. En inderdaad uit de hoogte en zelfs denken dat we na zo'n open huis-bezichtiging een bod gaan doen: "hier is mijn kaartje, dan kan je me bellen wat jullie bod wordt" (uiteraard "vanaf 175k") en vervolgens herhaalde hij zijn bewering dat het huis binnen 1 week verkocht zal zijn.

@ Fiber: ik zal wel even naar het andere topic verhuizen met dit verhaal.

[Fiber]

Eigenlijk zou je hem dan direct een kaartje van jou terug moeten geven met de opmerking: Bel mij maar als 150k bespreekbaar is...

[Krisp]

Nooit doen. Dat geeft hem namelijk een aanleiding om jouw bod nu te cancellen en je eventueel later op te bellen. Een bod moet altijd tijdsgebonden zijn, zeker in deze tijd waar huizenprijzen dalen.

[Ray]

toch vandaag weer eens goed nieuws. De prijzen in onze gemeente zijn zowaar fors gestegen! tenminste als je de woz aanslag mag geloven die vandaag in de bus viel. Toch even een dikke 15% in de plus. Ik ben benieuwd of ze daar een goede verklaring voor gaan geven. Ellende is wel dat het weer tijd kost om bezwaar te maken. Het is toch vd zotte........

[ph4ge]

Krisp schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 18:33:
Nooit doen. Dat geeft hem namelijk een aanleiding om jouw bod nu te cancellen en je eventueel later op te bellen. Een bod moet altijd tijdsgebonden zijn, zeker in deze tijd waar huizenprijzen dalen.

Gelukkig ben je bij de aankoop pas gebonden als er een schriftelijke overeenkomst is. In theorie heb je gelijk, een schriftelijk bod zonder verlooptermijn blijft een redelijke tijd gelden en bij aanvaarding is er een overeenkomst, maar in de huizenmarkt werkt dat gelukkig niet zo

[redwing]

ph4ge schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 19:53:
[...]

Gelukkig ben je bij de aankoop pas gebonden als er een schriftelijke overeenkomst is. In theorie heb je gelijk, een schriftelijk bod zonder verlooptermijn blijft een redelijke tijd gelden en bij aanvaarding is er een overeenkomst, maar in de huizenmarkt werkt dat gelukkig niet zo

Daarnaast moet je natuurlijk niet zeggen dat je het gaat kopen voor die prijs maar alleen dat ze je mogen bellen als er wel over jouw prijs te onderhandelen is. Daarna kun je altijd nog beslissen wat je precies gaat doen

[EXX]

OMG, de Rabobank bepaalt of de grondprijzen in de gemeente omlaag mogen...

Die zelfde Rabobank beweert overigens dat de huizen in Nederland fors ondergewaardeerd zijn, volgens dit artikel.

[ Voor 44% gewijzigd door EXX op 16-02-2013 21:12 ]

[Mektheb]

Ze zijn op het moment de gene die kunnen roepen wat ze roepen willen.

Ik zeg doe mij maar wat duits / zweedse banken in Nederland in de Race erbij .

[Verwijderd]

Ray schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 19:09:
toch vandaag weer eens goed nieuws. De prijzen in onze gemeente zijn zowaar fors gestegen! tenminste als je de woz aanslag mag geloven die vandaag in de bus viel. Toch even een dikke 15% in de plus. Ik ben benieuwd of ze daar een goede verklaring voor gaan geven. Ellende is wel dat het weer tijd kost om bezwaar te maken. Het is toch vd zotte........

De WOZ aanslag was in het verleden gebaseerd op een ruimschoots lagere (misschien wel te lage) waarde dan de werkelijke. In barre tijden gaat ook de locale overheid op zoek naar extra muntjes.
Hoeveel % + of - wijkt de WOZ aanslag af van wat jij voor het huis hebt betaald?

[Ray]

Verwijderd schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 23:27:
[...]


De WOZ aanslag was in het verleden gebaseerd op een ruimschoots lagere (misschien wel te lage) waarde dan de werkelijke. In barre tijden gaat ook de locale overheid op zoek naar extra muntjes.
Hoeveel % + of - wijkt de WOZ aanslag af van wat jij voor het huis hebt betaald?

na de aankoop in 2011 heb ik hem aan laten passen, daarna kwam er zelfs nog een verlaging. deze is nu dus weer met 15% verhoogd.
Ach het is dat ik hier beroepshalve vaker mee te maken heb dus het zal ook snel weer opgelost zijn Maandag even bellen met de heffingsambtenaar.
Vraag me wel eens af hoeveel mensen er niets op uit doen en dus weer structureel te veel betalen.

overigings is die woz inhaalslag al begonnen voordat de euro er kwam dus ik verwacht niet dat er ook maar iemand nog (veel) te laag zit

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 17-02-2013 11:09 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 19:53:
[...]

Gelukkig ben je bij de aankoop pas gebonden als er een schriftelijke overeenkomst is. In theorie heb je gelijk, een schriftelijk bod zonder verlooptermijn blijft een redelijke tijd gelden en bij aanvaarding is er een overeenkomst, maar in de huizenmarkt werkt dat gelukkig niet zo

Het gaat niet om de theorie, maar om onderhandelingsstrategie. Wanneer je een bod met 'onbeperkte' geldigheid neerlegt, is de makelaar niet geneigd om daar snel een beslissing over te nemen. Wanneer er dan snel een andere koper voor komt, dan gaat hij niet met jou in zee.

[Bartjuh]

Mektheb schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 21:15:
Ze zijn op het moment de gene die kunnen roepen wat ze roepen willen.

Ik zeg doe mij maar wat duits / zweedse banken in Nederland in de Race erbij .

Ik twijfel of ze zo staan te springen met zoveel lucht in de markt hier.... is gelijk hun onderpand onzeker. Die komen alleen als ze 30% aanbetaling of iets dergelijks kunnen vragen. Zeer weinig mensen hebben dat.
En aangezien schuld wordt gesubsidieerd d.m.v. HRA gaat de rest die het wel zou kunnen betalen dat ook niet doen. Elders rendeert het beter.

[Oscar Mopperkont]

Met NHG en hoge hypotheekrentes is NL aantrekkelijke markt. Zou mooi zijn als er wat buitenlandse aanbieders bijkomen die de rentes meer reeel zouden maken.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op zondag 17 februari 2013 @ 12:35:
Met NHG en hoge hypotheekrentes is NL aantrekkelijke markt. Zou mooi zijn als er wat buitenlandse aanbieders bijkomen die de rentes meer reeel zouden maken.

Ik zou het wel fijn vinden als banken het zouden waarderen als je eigen geld meebrengt, door dan wel lagere rente tarieven te vragen. Ik snap best dat ze in een dalende markt risico's zien aan een hypotheken die haast structureel meer waard zijn dan he onderpand en daar hogere rente voor vragen.

Ik zie daar wel ruimte voor buitenlandse banken: Hypotheken aanbieden voor 90% van de aankoopwaarde met lagere rentes.

[Cocytus]

Krisp schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 18:33:
Nooit doen. Dat geeft hem namelijk een aanleiding om jouw bod nu te cancellen en je eventueel later op te bellen. Een bod moet altijd tijdsgebonden zijn, zeker in deze tijd waar huizenprijzen dalen.

? Ik kan nauwelijks volgen wat je zegt maar:
- 'Bel me maar als 150k bespreekbaar is' is geen (aan-) bod
- Een mondeling bod vervalt als het niet terstond wordt geaccepteerd
- Schriftelijkheid is een ontstaansvereiste voor overeenkomst bij koop woning door consument

Krisp schreef op zondag 17 februari 2013 @ 12:19:
[...]

Het gaat niet om de theorie, maar om onderhandelingsstrategie. Wanneer je een bod met 'onbeperkte' geldigheid neerlegt, is de makelaar niet geneigd om daar snel een beslissing over te nemen. Wanneer er dan snel een andere koper voor komt, dan gaat hij niet met jou in zee.

Als je dat bedoelde... Als de makelaar zegt dat de vanafprijs 175k is en jij een bod neerlegt van 150k met de mededeling dat dat bod een week geldig is, denk ik niet dat hij vanwege die tijdslimiet daarop afspringt als een hongerige wolf op een tam lammetje. Die makelaar snapt ook wel dat de interesse bij de koper (als die er daadwerkelijk is) niet zomaar verdwijnt na een week omdat het bod toevallig een week geldig is. Wensdenken van jouw kant dus.

JvS schreef op zondag 17 februari 2013 @ 12:55:
[...]

Ik zou het wel fijn vinden als banken het zouden waarderen als je eigen geld meebrengt, door dan wel lagere rente tarieven te vragen. Ik snap best dat ze in een dalende markt risico's zien aan een hypotheken die haast structureel meer waard zijn dan he onderpand en daar hogere rente voor vragen.

Ik zie daar wel ruimte voor buitenlandse banken: Hypotheken aanbieden voor 90% van de aankoopwaarde met lagere rentes.

In principe doen ze dat al.

[ Voor 62% gewijzigd door Cocytus op 17-02-2013 13:15 ]

[Krisp]

Cocytus schreef op zondag 17 februari 2013 @ 13:07:
[...]


? Ik kan nauwelijks volgen wat je zegt maar:
- 'Bel me maar als 150k bespreekbaar is' is geen (aan-) bod
- Een mondeling bod vervalt als het niet terstond wordt geaccepteerd
- Schriftelijkheid is een ontstaansvereiste voor overeenkomst bij koop woning door consument


[...]


Als je dat bedoelde... Als de makelaar zegt dat de vanafprijs 175k is en jij een bod neerlegt van 150k met de mededeling dat dat bod een week geldig is, denk ik niet dat hij vanwege die tijdslimiet daarop afspringt als een hongerige wolf op een tam lammetje. Die makelaar snapt ook wel dat de interesse bij de koper (als die er daadwerkelijk is) niet zomaar verdwijnt na een week omdat het bod toevallig een week geldig is. Wensdenken van jouw kant dus.

Als ik als makelaar hoor 'bel me maar als 150K bespreekbaar is' dan ga ik naar mijn opdrachtgever toe, zeg '150K hebben we, maar ik ga mijn best doen om meer te krijgen' en roep tegen elke andere koper dat ik al een bod heb gehad van 150K, dus dat ze meer zullen moeten bieden. Resultaat is dat jij het huis niet krijgt, en die andere persoon wel. Door het bod een houdbaarheid te geven, hebben ze maar een week om die truc uit te halen.

Natuurlijk is het niet zo hard dat na die dag het bod er opeens niet meer is, maar het schept duidelijkheid aan beide kanten.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 17-02-2013 14:10 ]

[Fiber]

Krisp schreef op zondag 17 februari 2013 @ 14:09:
[...] Resultaat is dat jij het huis niet krijgt, en die andere persoon wel...

Dat is toch ook prima. Liever geen koop dan een te dure koop...

Natuurlijk is het niet zo hard dat na die dag het bod er opeens niet meer is, maar het schept duidelijkheid aan beide kanten.

Maar ik ga er vanuit dat dat huis sowieso niet verkocht wordt voor de prijs die nu gevraagd wordt, en dat die makelaar dus over een paar maanden inderdaad met hangende pootjes weer bij je terug komt om te vragen of je dat huis voor 150k alsjeblieft wil kopen...

[redwing]

Krisp schreef op zondag 17 februari 2013 @ 14:09:
[...]
........
Als ik als makelaar hoor 'bel me maar als 150K bespreekbaar is' dan ga ik naar mijn opdrachtgever toe, zeg '150K hebben we, maar ik ga mijn best doen om meer te krijgen' en roep tegen elke andere koper dat ik al een bod heb gehad van 150K, dus dat ze meer zullen moeten bieden. Resultaat is dat jij het huis niet krijgt, en die andere persoon wel. Door het bod een houdbaarheid te geven, hebben ze maar een week om die truc uit te halen.

Op het moment dat ze al het idee hebben dat jij 150k een bespreekbaar bod vind doen ze bovenstaande al. Of je het nu een houdbaarheidsdatum geeft of hem alleen maar het idee geeft. Dat zijn gewoon de standaard trucjes die ze gebruiken. In dit geval heeft de makelaar al aangegeven dat 150k al niet bespreekbaar is dus is er ook niets te verliezen als je aangeeft dat ze bij 150k mogen bellen. Gegarandeert nl. dat als de verkopers de prijs omlaag gaan doen je wordt gebeld.

[Arnout]

EXX schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 21:09:
OMG, de Rabobank bepaalt of de grondprijzen in de gemeente omlaag mogen...

[video]

Die zelfde Rabobank beweert overigens dat de huizen in Nederland fors ondergewaardeerd zijn, volgens dit artikel.

Ik ben hier wel verbaasd over, ook al zou je dit kunnen verwachten. Dit is gewoon het bewijs van een bubble. Jammer dat de topictitel niet meer daarover gaat, maar we zijn er nu uit: er is een bubble.

[Señor Sjon]

En het slagveld van januari is bekend bij het kadaster: http://www.telegraaf.nl/o...erkocht_in_januari__.html

-/- 63,9% t.o.v. december 2012 en -/- 11,6% t.o.v. janauri 2012

[Oscar Mopperkont]

Februari en maart zullen met die hele poppenkast rondom het woningakkoord vast ook niet veel beter worden dan januari...

[Señor Sjon]

Column uit de CoBouw

http://cobouw.nl/nieuws/a...-neen-wel-vijf-keer-winst

Win-win? Neen, wel vijf keer winst
Algemeen
| Laatst gewijzigd:18-02-2013 10:19 | Jos Feijtel |
Den Haag - De schatkist heeft een groot belang bij een hogere bouwproductie. Voor elke bestede euro komt namelijk de helft terug via allerlei belastingen en heffingen. En minder bouwvakkers hoeven een uitkering te krijgen. Waarom ingewikkeld als het makkelijk kan, vindt Jos Feijtel.

Het woonakkoord van 13 februari had zoveel mooier kunnen zijn. Minister Blok had er zonder politieke schade en glorieus uit kunnen komen zonder een beroep op de schatkist. Als het Economisch Instituut voor de Bouw in de rapportage van twee weken geleden gelijk heeft, dan is er over een aantal jaren licht aan het eind van de tunnel. Maar we zitten nog wel een aantal jaren in de tunnel en in de dip. Die dip moeten we door met winst voor iedereen. Voordeel voor de schatkist vanwege meer belastinginkomsten in plaats van minder. Voordeel voor woningzoekenden, voor bouwvakkers, voor corporaties en voor het klimaat. Dat kan.

Het CPB heeft het uitgerekend. Voor één miljard investeringen in de woningbouw komt een half miljard in de schatkist als belastingopbrensten (CPB 24/11/09). Simpeler: bij een woning van 200.000 euro VON, komt er aan btw 36.000 euro terug en aan loon- en inkomstenbelasting, ook via materialen etcetera circa 58.000 euro. Extra overdrachtsbelasting bij doorstroming, extra eigen woningforfait, loon- en inkomstenbelasting voor de meubel- en verhuisbranche en we zitten al op 100.000 euro. Er is een nadelig schatkisteffect van de hypotheekrenteaftrek maar dat wordt ruim gecompenseerd: per nieuwbouwwoning komen anderhalve bouwvakker minder in een uitkering. De schatkist heeft dus groot belang bij een hogere bouwproductie. We moet het wel slim doen, zonder verdringings- of weglekeffect.

Doorstarterslening

Voor de koopwoningen kan dat als volgt. De huidige starterslening wordt verbreed tot ‘doorstarterslening’. De starterslening houdt in dat een huishouden dat een huis wil kopen onder de 230.000 euro en voldoet aan de inkomenscriteria maar een gat heeft tussen wat kan en wat mag, voor dat gat een renteloze lening kan krijgen. Periodiek wordt vervolgens getoetst of de lening nog steeds renteloos moet zijn dan wel (gedeeltelijk) omgezet kan worden naar een ‘gewone’ hypotheek. Dat systeem kan ook voor doorstarters naar de nieuwbouw gebruikt worden. De vorm is er. De uitvoeringsorganisatie is er. De kosten zijn beperkt, namelijk alleen de rente (de staat leent nu voor vrijwel nihil). Er is geen verdringing van andere woningen, want deze koper zou de nieuwbouwwoning niet gekocht kunnen hebben zonder de doorstarterslening. En de regeling is Europa- proof gebleken. In het woonakkoord van afgelopen dinsdag is 30 miljoen extra uitgetrokken voor verbetering van de huidige starterslening. Bravo. Maar met nog eens 30 miljoen hadden we 10.000 extra woningen voor doorstarters kunnen bouwen (zes jaar rente voor 10.000 woningen x 25.000 euro renteloze lening). Daarvoor komt in 1,5 jaar 1 miljard aan extra belastingen terug in de schatkist. Jammer, gemiste kans. Het kan nog steeds.

Isolatie-investeringen

Gelukkig is er in het recente woonakkoord wel aandacht voor de isolatie van bestaande woningen. Investeringen in isolatie van bestaande woningen zijn vele malen effectiever dan nu nog hogere energieprestatie-eisen stellen aan nieuwbouwwoningen. In de bestaande sector vliegt bij veel woningen de warmte nog weg door dak, vloer en muren zodat een verbetering van de isolatie echt werkt voor de CO- 2 -uitstoot en voor de energiemeter. Maar ook bij isolatie-investeringen komt circa 50 procent terug in de schatkist als belastingen. De opgenomen post van 150 miljoen euro verdient zich met gemak terug.

Voor de corporatiesector geldt dat 2 miljard euro aan de schatkist moest worden gedragen volgens het regeerakkoord. Dat is nu 1,7 miljard geworden maar met lagere huurverhogingen. De resterende investeringsruimte bij corporaties is daardoor vrijwel nul. Waarom niet de simpele oplossing: corporaties die verhoudingsgewijs in de komende 2 jaar meer dan gepland investeren in de nieuwbouw, krijgen een korting op de geplande heffing. Zij die niet investeren (onderhoud/renovatie /nieuwbouw) betalen het gelag. Kost niks voor de schatkist en de incentive gaat werken. Waarom ingewikkeld als het makkelijk kan? Maar ook dit kan nog steeds.

Voor alle drie vormen geldt: het kost de schatkist nu haast niks en dat alles verdient zich later dik terug. Het moet toch mogelijk zijn om, ondanks Haagse begrotingsregels, daarvoor zo nodig via bankbevoorschotting, creatieve oplossingen te vinden. Elke ondernemer weet dat de kost voor de baat uitgaat.

Jos Feijtel, Ex-burgemeester, ex-corporatiedirecteur, ex-projectontwikkelaar

[ph4ge]

Komen ze weer met extra leningen, dat is de oplossing niet. Als het inderdaad waar ^{de bron is natuurlijk niet objectief noch met een vlekkeloze reputatie} is dat de overheid de helft verdient aan nieuwbouw dan heb je gelijk de verklaring waarom nieuwbouw zo duur is: de overheid moet minder afromen, niet mensen meer laten lenen dan ze kunnen en dus meer laten betalen voor hetzelfde huis. Daarmee los je ook het probleem niet op dat je als je bestaand koopt veel meer huis hebt voor hetzelfde geld. Maarja, waarom makkelijk doen als het ook moeilijk kan? Bijv. grondprijzen verlagen kan vandaag, nu wordt de grond ook niet verkocht en levert het dus ook niets op. Jammer dan voor die gemeentes die het voor teveel geld in de boeken hebben staan, dat is toch onhoudbaar.

[ Voor 35% gewijzigd door ph4ge op 18-02-2013 10:37 ]

[Verwijderd]

^^ eindelijk een nuttige opmerking: in plaats van krampachtig te focussen op het omlaag brengen van de energierekening van nieuwbouwwoningen van 60 euro naar 55 euro per maand, kunnen ze beter isolatie van het enorme stuwmeer aan bestaande bouw stimuleren.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:32:
Komen ze weer met extra leningen, dat is de oplossing niet. Als het inderdaad waar ^{de bron is natuurlijk niet objectief noch met een vlekkeloze reputatie} is dat de overheid de helft verdient aan nieuwbouw dan heb je gelijk de verklaring waarom nieuwbouw zo duur is: de overheid moet minder afromen, niet mensen meer laten lenen dan ze kunnen en dus meer laten betalen voor hetzelfde huis. Maarja, waarom makkelijk doen als het ook moeilijk kan? Bijv. grondprijzen verlagen kan vandaag, nu wordt de grond ook niet verkocht en levert het dus ook niets op. Jammer dan voor die gemeentes die het voor teveel geld in de boeken hebben staan, dat is toch onhoudbaar.

Daar komt de kortzichtigheid weer om de hoek kijken. Veel politici snappen echt de ballen van het 'inverdieneffect' van een maatregel, zowel positief als negatief.
Nieuwbouw heeft 21% BTW, dus van de VON van een nieuwbouwwoning gaat al een hoop naar de staat. Idem voor de gevolgaankopen (keukens, vloeren, inrichting) en aangezien we hier een kei zijn in het belastingheffen, is de bijbehorende werkgelegenheid ook goed belast. Dat zijn weer inkomsten. Maar daar wordt blijkbaar niet naar gekeken. Als een stel boekhouders wordt gekeken of het NU klopt, niet wat het straks doet.

Ach, het CPB wordt te pas en te onpas aangehaald om beleid recht te praten, lijkt me niet meer dan logisch dat anderen het ook gebruiken om hun punt te maken.

@nare man
Ze willen rond 2020 een energieneutrale woningen hebben (op basis van modelgebruik, dat wel). Zoek maar eens op het Lenteakkoord van de bouw (niet te verwarren met het Kunduzakkoord).

[ Voor 11% gewijzigd door Señor Sjon op 18-02-2013 10:40 ]

[rik86]

Dat is ook gelijk de reden waarom er gewaarschuwd wordt voor het kapotbezuinigen en waarom je volgens mij ook beter in 1x de volledige bezuinigingsslag kunt maken dan stapsgewijs. Dan blijf je namelijk de economie vertragen.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:33:
^^ eindelijk een nuttige opmerking: in plaats van krampachtig te focussen op het omlaag brengen van de energierekening van nieuwbouwwoningen van 60 euro naar 55 euro per maand, kunnen ze beter isolatie van het enorme stuwmeer aan bestaande bouw stimuleren.

Helemaal mee eens. Bovendien is daar ook veel gemakkelijker winst te behalen. Er is bv nog een stuwmeer aan woningen met enkel glas.

[Arnout]

ph4ge schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:32:
[...]
Jammer dan voor die gemeentes die het voor teveel geld in de boeken hebben staan, dat is toch onhoudbaar.

De grondprijzen worden niet of te langzaam verlaagd omdat de banken (iig de Rabobank) dit tegenhouden, omdat dit te snel afwaardering van huizen en vastgoed gaat betekenen. Zie eerder geplaatste video.
Krijg het gevoel dat het rommelt bij de Rabobank.

[ Voor 5% gewijzigd door Arnout op 18-02-2013 11:10 ]

[indexample]

omdat er vaak over gemiddelde inkomens gesproken wordt, wellicht interessant om het gemiddelde te koop staande huis weer te geven:

gemiddelde vraagprijs: 267.000 euro

gemiddeld aantal kamers: 4,5 kamers

gemiddelde oppervlakte: 120 m2

_{N = 10.000, huizen sinds jan 2013}

[ Voor 44% gewijzigd door indexample op 18-02-2013 12:24 ]

[Iblies]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:59:
[...]

Helemaal mee eens. Bovendien is daar ook veel gemakkelijker winst te behalen. Er is bv nog een stuwmeer aan woningen met enkel glas.

Als een woning nog enkel glas heeft, zal het ook niet veel soeps zijn met de vloer, plafond, dak, verwarming etc. Dergelijke huizen zijn gebaat bij een grote verbouwing waarbij alleen de buitenmuren overeind blijven.

En een huis met zoveel werk betaal je in mijn optiek alleen de grondprijs voor wat eigenlijk al teveel is aangezien je ook nog eens moet slopen.

Als een huis werd gekocht en afbetaald zou het mogelijk zijn geweest om eens in de zoveel decennia het huis aan de geldende normen te laten voldoen.

[ph4ge]

rik86 schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:42:
Dat is ook gelijk de reden waarom er gewaarschuwd wordt voor het kapotbezuinigen en waarom je volgens mij ook beter in 1x de volledige bezuinigingsslag kunt maken dan stapsgewijs. Dan blijf je namelijk de economie vertragen.

In het geval van de huizenmarkt gaat het vooral om lastenverhoging die zo ver stijgen dat het een probleem is. Als de overheid eens wat minder afroomt en zich er minder mee bemoeit dan scheelt dat een slok op een borrel. Dat kost overigens aanvankelijk ook geld wat ergens anders bezuinigd moet worden.

[Arnout]

Executieveilingen zijn toegenomen tot 220 gezinnen per maand in NL. Verder loopt verlies op NHG en daarmee risico snel op.

https://twitter.com/PieterOmtzigt/status/303458642353610752

Wat voor 'rate' kan de NHG eigenlijk hebben, qua veilingen per maand?

[ari3]

Krisp schreef op vrijdag 15 februari 2013 @ 21:17:
[...]
Sterker nog: die man weet wellicht niets van de NHG. Dat houdt in dat de staat uiteindelijk garant staat
voor een groot deel van de Nederlandse hypotheken.

Ik mag toch hopen dat NHG niet gegarandeerd wordt door de staat? De stichting NHG heeft 780 miljoen euro in kas en zal claims daaruit moeten kunnen betalen. Deze 780 miljoen is opgebouwd door premiebetalingen. Ik verwacht dat de stichting NHG gewoon failliet gaat als ze niet genoeg in kas hebben.

Hoe eerder we van NHG af zijn hoe beter trouwens. Zonder NHG gaan banken hopelijk weer eens normaal kijken naar de risico's die bij het verstrekken van hypotheken komen kijken. NHG is deels oorzaak van de problemen die er nu zijn. Zolang banken verzekerd zijn van aflossing interesseert het ze niets dat de huizenprijzen ook kunnen dalen of dat de hypotheeksom 150% LTV is. Banken lopen immers geen risico.

Dit nog los van het feit dat mensen met verdiencapaciteit of vermogen nauwelijks gebruik van kunnen maken van NHG terwijl zij wel premie betaald hebben.

[Bonsaiboom]

ari3 schreef op maandag 18 februari 2013 @ 13:06:
[...]

Ik mag toch hopen dat NHG niet gegarandeerd wordt door de staat? De stichting NHG heeft 780 miljoen euro in kas en zal claims daaruit moeten kunnen betalen. Deze 780 miljoen is opgebouwd door premiebetalingen. Ik verwacht dat de stichting NHG gewoon failliet gaat als ze niet genoeg in kas hebben.

Hoe eerder we van NHG af zijn hoe beter trouwens. Zonder NHG gaan banken hopelijk weer eens normaal kijken naar de risico's die bij het verstrekken van hypotheken komen kijken. NHG is deels oorzaak van de problemen die er nu zijn. Zolang banken verzekerd zijn van aflossing interesseert het ze niets dat de huizenprijzen ook kunnen dalen of dat de hypotheeksom 150% LTV is. Banken lopen immers geen risico.

Dit nog los van het feit dat mensen met verdiencapaciteit of vermogen nauwelijks gebruik van kunnen maken van NHG terwijl zij wel premie betaald hebben.

NHG is staatsgegarandeerd.

Toch is het in het voordeel van de geldnemer om de borgtochtprovisie te betalen en een NHG af te sluiten. Omdat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant staat voor de lening weet de geldgever 100% zeker dat de lening afbetaald wordt. Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) staan op hun beurt garant voor de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen; het risico voor geldschieters is dus verwaarloosbaar. Uiteindelijk staan de belastingbetalers collectief garant voor de NHG-hypotheken; zij lopen dus wel risico.

bron wikipedia Wikipedia: Nationale Hypotheek Garantie

[ Voor 27% gewijzigd door Bonsaiboom op 18-02-2013 13:09 ]

[Oscar Mopperkont]

Iblies schreef op maandag 18 februari 2013 @ 12:27:
[...]


Als een woning nog enkel glas heeft, zal het ook niet veel soeps zijn met de vloer, plafond, dak, verwarming etc. Dergelijke huizen zijn gebaat bij een grote verbouwing waarbij alleen de buitenmuren overeind blijven.

En een huis met zoveel werk betaal je in mijn optiek alleen de grondprijs voor wat eigenlijk al teveel is aangezien je ook nog eens moet slopen.

Als een huis werd gekocht en afbetaald zou het mogelijk zijn geweest om eens in de zoveel decennia het huis aan de geldende normen te laten voldoen.

Dat zijn vaak gewoon appartementen in grote steden waar dat zo is, dus niet wat jij nu denk ik voor ogen hebt.

[CapTVK]

Bonsaiboom schreef op maandag 18 februari 2013 @ 13:07:
[...]


NHG is staatsgegarandeerd.


[...]


bron wikipedia Wikipedia: Nationale Hypotheek Garantie

Op dit moment is dat alleen de staat. De VNG heeft gemeenten het advies gegeven om niet meer borg te staan voor nieuwe aanspraken (Sinds 1 jan 2011). Ik kan me niet voorstellen dat veel gemeenten na die datum nog borg willen staan.

http://www.vng.nl/files/v...brief_BARW-U200900926.pdf

De VNG zag de bui al jaren terug hangen.
http://www.vng.nl/brieven...onale-hypotheek-garanties

[ Voor 3% gewijzigd door CapTVK op 18-02-2013 14:04 ]

[Verwijderd]

Iblies schreef op maandag 18 februari 2013 @ 12:27:
[...]


Als een woning nog enkel glas heeft, zal het ook niet veel soeps zijn met de vloer, plafond, dak, verwarming etc. Dergelijke huizen zijn gebaat bij een grote verbouwing waarbij alleen de buitenmuren overeind blijven.

En een huis met zoveel werk betaal je in mijn optiek alleen de grondprijs voor wat eigenlijk al teveel is aangezien je ook nog eens moet slopen.

Het hangt natuurlijk enorm af van de functie en locatie van de woning. Een huurwoning in corporatie-eigendom die niet aan de eisen van de tijd is aangepast, moet gewoon gesloopt worden en vervangen door nieuwbouw. Dat is voordeliger, terwijl het bovendien voor de individuele sociale huurder geen verschil maakt of hij in een nieuwe woning woont of in een oude woning met authentieke details.

Bij een woning in particulier eigendom op een populaire locatie is het anders. Zeker in de grote steden gaat het vaak om oudere appartementen op gewilde locaties, die goed onderhouden zijn, alleen de isolatie is nul omdat de bewoners vaak genoeg geld hebben, niet zo hard geraakt worden door een stevige gasrekening elke maand, en gewoon de verwarming hoger zetten.

De stelling dat je alleen de muren overeind moet laten is ook nogal overdreven. Met het vervangen van enkel glas door HR++ glas kom je al een heel eind. In mijn woning (tweelaags bovenwoning, 1937, 140m2) scheelde het plaatsen van isolatieglas (ca. 4500 euro) en goede kierafdichting (kost zo goed als niets) bijna een factor 2 (de vorige bewoners hadden een gas- en energierekening van 2500 euro per jaar, mijn jaarnota is nog geen 1300 euro per jaar). En dat is dan nog zonder dak- of muurisolatie. Natuurlijk kun je met nog meer investeringen de energierekening nog verder omlaag krijgen, maar dan wordt het een zaak van afnemende meeropbrengsten. Dergelijke oude woningen hoeven ook niet aan de passiefhuis norm te voldoen ofzo.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 18-02-2013 14:09 ]

[Señor Sjon]

En de sociale huurwoning gaat nu niet herbouwd worden, aangezien de overheid dat geld 'elders' nodig heeft.

Edit
Buiten dat, de grootste kostenpost op je energierekening is ook de overheid. Als ze dat i.p.v. in windmolens nou eens in woningverbetering gingen steken... Paar maanden geleden het bericht dat het gemiddelde energieverbruik de afgelopen 20 jaar is gehalveerd, maar de rekening verdubbeld.

[ Voor 58% gewijzigd door Señor Sjon op 18-02-2013 14:13 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 18 februari 2013 @ 14:11:
Paar maanden geleden het bericht dat het gemiddelde energieverbruik de afgelopen 20 jaar is gehalveerd, maar de rekening verdubbeld.

Dit vraagt om een plaatje:

Ik kan geen halvering terugvinden.

[qadn]

We hebben ook meer huishoudens Remco. Ik denk dat Sjon het heeft over gemiddeld energiegebruik per huishouden.

[timag]

Senor Sjon schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:19:
En het slagveld van januari is bekend bij het kadaster: http://www.telegraaf.nl/o...erkocht_in_januari__.html

-/- 63,9% t.o.v. december 2012 en -/- 11,6% t.o.v. janauri 2012

Grappig hoe verschillend je die getallen kan uitleggen. Hierboven wordt het een slagveld genoemd. Je kan er ook heel anders naar kijken:

Dat er t.o.v. december een terugval zou zijn viel te verwachten. Iedereen die onder het oude HRA-regime wilde vallen heeft zijn aankoop naar voren gehaald. De terugval van t.o.v. december is dus een nietszeggend getal, je vergelijkt appels met peren. Het zou maar zo kunnen zijn dat er in december 50% meer woningen dan normaal zijn verkocht. Dan is een terugval van ruim 60% wat je zou verwachten om weer op het gemiddelde niveau uit te komen.

En 11,6% eraf ten opzichte van zelfde maand vorig jaar klinkt heel fors. Maar als je bedenkt dat een redelijke groep die normaliter in januari hadden gekocht dat al in december heeft gedaan valt het naar mijn idee niet tegen.

Pas over een paar maanden weten we of we weer naar een normaal aantal transacties onderweg zijn, de bovenstaande getallen zijn voor zoveel interpretaties vatbaar dat je er eigenlijk geen zinnige conclusies aan kan verbinden.

[qadn]

Overigens ik heb even in de CBS statline gekeken.
En hoewel ik daarin maar een kleine 10 jaar kan terugkijken en geen 20 lijken de cijfers te vertellen dat de gemiddelde energiebehoefte ongeveer gelijk is gebleven (iets minder in electra, iets meer in gas, beide een verschil van zo'n 10%).

[RemcoDelft]

qadn schreef op maandag 18 februari 2013 @ 14:50:
We hebben ook meer huishoudens Remco. Ik denk dat Sjon het heeft over gemiddeld energiegebruik per huishouden.

Ook daar haal ik geen verdubbeling uit:

[Señor Sjon]

Don't shoot the messenger
Ik zal eens kijken of ik dat bericht nog kan vinden. Die grafiek loopt trouwens maar tot 2005. Je ziet toch ondanks de hoeveel toegenomen apparaten die lijn vrij vlak blijven. Nou weet ik ook niet zeker of het alleen elektriciteit of ook met gas was.

Volgens mij gevonden, niet helemaal goed onthouden zie ik:
http://nos.nl/artikel/443...-huishoudens-gedaald.html
http://www.ecn.nl/publicaties/ECN-B--12-005 (PDF)

[ph4ge]

timag schreef op maandag 18 februari 2013 @ 14:58:
Grappig hoe verschillend je die getallen kan uitleggen. Hierboven wordt het een slagveld genoemd. Je kan er ook heel anders naar kijken:

Dat er t.o.v. december een terugval zou zijn viel te verwachten. Iedereen die onder het oude HRA-regime wilde vallen heeft zijn aankoop naar voren gehaald. De terugval van t.o.v. december is dus een nietszeggend getal, je vergelijkt appels met peren. Het zou maar zo kunnen zijn dat er in december 50% meer woningen dan normaal zijn verkocht. Dan is een terugval van ruim 60% wat je zou verwachten om weer op het gemiddelde niveau uit te komen.

En 11,6% eraf ten opzichte van zelfde maand vorig jaar klinkt heel fors. Maar als je bedenkt dat een redelijke groep die normaliter in januari hadden gekocht dat al in december heeft gedaan valt het naar mijn idee niet tegen.

Pas over een paar maanden weten we of we weer naar een normaal aantal transacties onderweg zijn, de bovenstaande getallen zijn voor zoveel interpretaties vatbaar dat je er eigenlijk geen zinnige conclusies aan kan verbinden.

Wat je niet moet vergeten is dat december ondanks de piek nog altijd slecht was. Januari 2012 was ook al een dieptepunt, en daar is nog eens 12% vanaf. Bovendien had je een koopovereenkomst uit 2012 nodig om nog voor de oude regels in aanmerking te komen, de huizen die in januari 2013 verkocht zijn hadden waarschijnlijk allemaal nog een overeenkomst van eind 2012. Daarnaast zijn de prijzen een stuk lager natuurlijk.

Maar je kan inderdaad stellen dat het met 12% daling tov een jaar eerder nog meevalt. Dat er uberhaupt nog gekocht is in januari is eigenlijk al een meevaller. Maar dat de cijfers nog altijd rampzalig slecht zijn staat wel vast. Ik hou pas echt mn hart vast voor februari en maart.

[Iblies]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 februari 2013 @ 13:15:
[...]

Dat zijn vaak gewoon appartementen in grote steden waar dat zo is, dus niet wat jij nu denk ik voor ogen hebt.

Als je van die halfgare flatjes bedoeld van 4 tot 6 hoog zonder lift, ga er dan maar van uit dat die tzt allemaal gesloopt zullen worden. In een groot deel van die flatjes zit asbest verwerkt als brandvertragend middel en isolatie. De kans op een grote renovatie is hierdoor minimaal. Het gaat gewoon teveel kosten om dat er weer allemaal op een nette manier uit te krijgen.

[Oscar Mopperkont]

Iblies schreef op maandag 18 februari 2013 @ 16:09:
Als je van die halfgare flatjes bedoeld van 4 tot 6 hoog zonder lift, ga er dan maar van uit dat die tzt allemaal gesloopt zullen worden. In een groot deel van die flatjes zit asbest verwerkt als brandvertragend middel en isolatie. De kans op een grote renovatie is hierdoor minimaal. Het gaat gewoon teveel kosten om dat er weer allemaal op een nette manier uit te krijgen.

Nope, gewoon prima onderhouden appartementen van meer dan 100 jaar oud. Geen idee hoe het in die huizen zit met asbest, maar ik heb daar nog nooit wat over gehoord, dus dat zal wel meevallen denk ik.

Binnensteden staan vol met dit soort appartementen. Dit soort dingen dus:



In veel van dat soort appartementen zit gewoon nog enkel glas (zeker niet allemaal). Mensen wonen daar immers relatief kort en zoveel scheelt het ook niet in de stookkosten dat je dat er snel uit hebt.

[Señor Sjon]

Door de bouwstijl hebben ze vaak wel dikkere muren. Asbest is eigenlijk een bijzonder iets wat vanaf ~1920 tot ~1990 is toegepast. Er zijn genoeg van dit soort panden zonder asbest, alleen is die zooi erin gekomen toen bv. ketels werden geplaatst of als vloerbedekking op een beletage/trappenhuis.

[Iblies]

Zelf had ik het dit soort panden

Volgens wonenbreburg zou het gaan om bepaalde stukken die mogelijk gevaar kunnen opbrengen.

Wat betreft de oudere panden zouden andere factoren ook een rol kunnen spelen. Als een dergelijk pand maar een energiemeter heeft, dan heeft het soms weinig zin om te bezuinigen. Voor gas is er geen verschil, maar met elektriciteit betaal je maar 1/3 aan energiebelasting als je boven de 10 kWh zit.
http://www.rijksoverheid....-de-energiebelasting.html

[Oscar Mopperkont]

Dan is het toch handig dat we nu even plaatjes erbij hebben

We hadden het inderdaad over totaal andere woningen. De woningen die jij laat zien, zijn inderdaad weinig waard en zullen ook aanzienlijk minder kosten dan de woningen die ik liet zien. Daar zou sloop sneller op zijn plaats zijn (al was het maar omdat die woningen gewoon lelijk zijn, terwijl de klassieke stadswoningen gewoon zoveel mogelijk behouden zouen moeten blijven i.m.o.).

[ph4ge]

SGP scoort met akkoord, besluit leerlingenvervoer op lange baan

Beetje de personificatie van alles wat mis is met onze politiek. Nog even los van of dit leerlingenvervoer belangrijk is of niet. De Eerste Kamer is niet bedoelt voor dit soort dealtjes, schaf het dan gewoon gelijk af! Er zit ook geen enkele visie achter, noch zit er het landsbelang achter, de woningmarkt is een chaos en partijtjes zijn alleen maar bezig met kleine puntjes te scoren voor alleen hun eigen achterban. Overigens neem ik het de regering ook kwalijk dat er geen enkele visie achter zit, zelfs een boekhouder is niet zo kortzichtig. Andere partijen zijn net zo erg, maar dit vind ik toch wel een behoorlijk zwaktebod. Het belangrijkste (economische) thema van dit tijdperk, de bom onder of de oplossing voor de economie, maar waar welk argument is doorslaggevend voor de richting die Nederland op moet de komende jaren? Of er ergens in the middle of nowhere een busje kan rijden om enkele fundamentalisten naar school te brengen voor een paar ton per jaar. Je verzint dit gewoon.

[Verwijderd]

Iblies schreef op maandag 18 februari 2013 @ 17:32:
Zelf had ik het dit soort panden
[afbeelding]
Volgens wonenbreburg zou het gaan om bepaalde stukken die mogelijk gevaar kunnen opbrengen.

Oftewel: krotten vs redelijk kapitale stadsappartementen Lijkt me evident waar het verschil in zit.

[ManiacsHouse]

ph4ge schreef op maandag 18 februari 2013 @ 19:48:
SGP scoort met akkoord, besluit leerlingenvervoer op lange baan

Beetje de personificatie van alles wat mis is met onze politiek. Nog even los van of dit leerlingenvervoer belangrijk is of niet. De Eerste Kamer is niet bedoelt voor dit soort dealtjes, schaf het dan gewoon gelijk af! Er zit ook geen enkele visie achter, noch zit er het landsbelang achter, de woningmarkt is een chaos en partijtjes zijn alleen maar bezig met kleine puntjes te scoren voor alleen hun eigen achterban. Overigens neem ik het de regering ook kwalijk dat er geen enkele visie achter zit, zelfs een boekhouder is niet zo kortzichtig. Andere partijen zijn net zo erg, maar dit vind ik toch wel een behoorlijk zwaktebod. Het belangrijkste (economische) thema van dit tijdperk, de bom onder of de oplossing voor de economie, maar waar welk argument is doorslaggevend voor de richting die Nederland op moet de komende jaren? Of er ergens in the middle of nowhere een busje kan rijden om enkele fundamentalisten naar school te brengen voor een paar ton per jaar. Je verzint dit gewoon.

Tsja en zo werkt het dus... Puntjes scoren bij de (al dan niet gristelijke) achterban. Bah. En dan doodleuk commissievergaderingen op de lange baan gooien hierover. Gaat dat ook zomaar dan? Er zitten toch kamerleden in zo'n commissie die gewoon hun taken dienen te doen in zo'n commissie? Wat kost dat eigenlijk de samenleving? Commissietje hier commissietje daar en als het ze uitkomt doet de commissie gewoon maar even niets.

[Lethalis]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 februari 2013 @ 16:41:
[...]

Nope, gewoon prima onderhouden appartementen van meer dan 100 jaar oud. Geen idee hoe het in die huizen zit met asbest, maar ik heb daar nog nooit wat over gehoord, dus dat zal wel meevallen denk ik.

Asbest werd vooral na de oorlog gebruikt. Dus ja, er kan asbest in zitten (ketels, asbesthoudend zeil, enzovoorts), maar het voordeel is vaak dat het niet in de woning zelf verwerkt zit.

Bij woningen die echt na de oorlog gebouwd zijn, kan het ook zitten in de muur, in de tegels, overal waarvan ze toen dachten dat het wel handig was vanwege zijn isolerende en brandvertragende werking.

Mijn eigen flatje staat inmiddels 2 maanden te koop. Nog niemand komen kijken, helemaal niks. En ik hoorde de makelaar nog zeggen "de meeste aandacht krijg je in het begin". Okee

Dus ik ga maar eens serieus beginnen met het aflossen van de hypotheek. Dat verkleint ten eerste de kans dat ik ooit met een restschuld kom te zitten en als ik er echt niet vanaf kom, is het risico ook kleiner als ik tegen die tijd besluit de woning te verhuren.

Het is wel even wennen.. 8000 euro overmaken die ik waarschijnlijk nooit meer terug zie

Rendement er op is daarentegen wel weer goed. Mijn maandlasten dalen volgens de offerte met 45 euro per maand, dat is 540 euro per jaar, oftewel 6,75% van het bedrag. Dat krijg ik nooit als ik het op mijn rekening laat staan.

[Wobblier]

ManiacsHouse schreef op maandag 18 februari 2013 @ 22:22:
[...]

Tsja en zo werkt het dus... Puntjes scoren bij de (al dan niet gristelijke) achterban. Bah. En dan doodleuk commissievergaderingen op de lange baan gooien hierover. Gaat dat ook zomaar dan? Er zitten toch kamerleden in zo'n commissie die gewoon hun taken dienen te doen in zo'n commissie? Wat kost dat eigenlijk de samenleving? Commissietje hier commissietje daar en als het ze uitkomt doet de commissie gewoon maar even niets.

De politiek werkt al eeuwen zo. Standpunten worden uitonderhandeld, zo'n beetje de basisprincipe van een democratie. Zo ernstig is dit trouwens niet van de SGP, die onderhandelt in het belang van hun achterban. En die willen hun kinderen niet op de lokale school in de buurt zetten. (Ik heb daar trouwens een best pittige mening over, maar die hoort niet in dit topic thuis).

Beter is juist je te focussen op de coalitie VVD/PvdA. Kunduz heeft vorige regering achtergelaten met een stel maatregelen dat (ook in mijn mening) niet ging werken. Hoewel daar de VVD voor een groot deel verantwoordelijk voor is vinden ze het aanpassen van dit beleid belangrijker dan de christelijke busonderneming.

CDA kreeg de coaltie in de 1e kamer principieel al niet mee, dus moeten ze gaan onderhandelen. Dat houd in dat de scherpe randjes er worden afgeschaafd en verklaart dat we nu met een soort 'pleister' aan maatregelen zitten.

[ph4ge]

Maar de Eerste Kamer zou geen minder politiek moeten bedrijven. Wij hebben verkiezingen voor de Tweede Kamer waar politiek bedreven wordt, waar dit soort dealtjes een noodzakelijk kwaad zijn. De Eerste Kamer heeft nadrukkelijk een andere taak, een belangrijke taak die nu verzaakt wordt, ze doen alleen het werk in de Tweede Kamer frustreren.

Dan nog vind ik dit een extreem voorbeeld, want het heeft echt helemaal niks met het onderwerp of met het landsbelang te maken.

[Señor Sjon]

De eerste kamer kan alleen goed- of afkeuren. Dus als in de TK niet voldoende van tevoren genoeg aangepast wordt, dan stemt zo'n fractie die wet eruit.

Maar sowieso worden er heel veel wetten maar aan elkaar geknoopt en ontbreekt iedere visie voor over 3 maanden.

[page404]

Lethalis schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 08:19:

Het is wel even wennen.. 8000 euro overmaken die ik waarschijnlijk nooit meer terug zie

Tuurlijk zie je die terug zoals je zelf al aangeeft worden je woonlasten lager. En zodra je je woning wel verkoopt komt het geld ook terug, hetzij in harde cash, hetzij als lagere woonlasten of meer ruimte in je nieuwe hypotheek.

[Señor Sjon]

Arnout schreef op maandag 18 februari 2013 @ 12:38:
[...]

https://twitter.com/PieterOmtzigt/status/303458642353610752

Wat voor 'rate' kan de NHG eigenlijk hebben, qua veilingen per maand?

In het FD staat wat meer:

Executieveilingen
In januari vonden 220 executieveilingen van woningen plaats, aldus het Kadaster. Dat betekent een toename van 47% ten opzichte januari 2012. Op langere termijn is wel een daling van het aantal executieveilingen te zien. Over 2012 registreerde het Kadaster in totaal 2.488 executieveilingen, een afname van 11,5% in vergelijking met 2011.

Dus eigenlijk een afname zelfs.

[superpolm]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 februari 2013 @ 16:41:
[...]

Nope, gewoon prima onderhouden appartementen van meer dan 100 jaar oud. Geen idee hoe het in die huizen zit met asbest, maar ik heb daar nog nooit wat over gehoord, dus dat zal wel meevallen denk ik.

Binnensteden staan vol met dit soort appartementen. Dit soort dingen dus:

[afbeelding]

In veel van dat soort appartementen zit gewoon nog enkel glas (zeker niet allemaal). Mensen wonen daar immers relatief kort en zoveel scheelt het ook niet in de stookkosten dat je dat er snel uit hebt.

Vooral Amsterdam staat er vol mee ja, de rest van NL betwijfel ik. Daar staan vooral jaren 80 flatjes, kan het mis hebben. In Amsterdam buiten de ring staan trouwens ook genoeg verrotte flats.

[ Voor 4% gewijzigd door superpolm op 19-02-2013 09:57 ]

[Oscar Mopperkont]

superpolm schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 09:57:
[...]

Vooral Amsterdam staat er vol mee ja, de rest van NL betwijfel ik. Daar staan vooral jaren 80 flatjes, kan het mis hebben. In Amsterdam buiten de ring staan trouwens ook genoeg verrotte flats.

Volgens mij heb je in vrijwel alle steden wel een kern van een bepaalde grootte met dit soort woningen. Misschien niet precies dat model, maar wel de in principe aardig onderhouden stadsappartementen die voor een deel nog enkel glas hebben.