Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Bartjuh]

Tleilaxu schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 08:54:
[...]
Jij wilt na een daling van 20(?) % met droge ogen beweren dat er geen lucht in de markt zat? Dat huizenprijzen realistisch waren 3 jaar geleden en nu dus zwaar ondergewaardeerd?

Idd, en dan lezen ze ook nog eens selectief over alle tegenargumenten + bronnen ...

Senor Sjon schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 09:01:
[...]
De financieringsmogelijkheden zijn met dezelfde percentages gedaald. Dus ja... welke lucht hebben we het over?

Die beperkingen zijn pas ingegaan ruim na 2008, terwijl in 2008 de daling al begon. Daarnaast hebben we nog een (GIGANTISCHE) stimuleringsmaatregel gehad waar de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% ging. Een stimulans van 8000 euro op een huis van 200k. Effect; nihil.

Krisp schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 09:12:
[...]
Financieringslucht? Ik zou de huizenprijzen wel eens willen zien als we de regels van Duitsland hanteren.

Inderdaad. Lijkt me op de lange termijn alleen maar beter. Geen HRA, geen huursubsidie, geen sociale huur (voor laagste inkomens compenseren in loonbelasting). Het is ook niet voor niets dat Duitsland het zo goed doet.

[ Voor 59% gewijzigd door Bartjuh op 31-01-2013 10:57 ]

[Arnout]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 10:52:
[...]

Idd, en dan lezen ze ook nog eens selectief over alle tegenargumenten + bronnen ...

Was al bang dat na die finale conclusie de discussie ook gesloten kon worden; het tegendeel blijkt waar.

[ Voor 11% gewijzigd door Arnout op 31-01-2013 10:56 ]

[Tleilaxu]

Motrax schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 10:42:
[...]
Hoeveel geld je ook meebrengt, het verhoogd de betaalbaarheid niet. Mijn max hypotheek is flink aan het kelderen, terwijl ik 1/3 in kan brengen.

Huis kost 100k
je kunt 75k financieren.
je hebt zelf 80k

prijs daalt, huis kost nu 80k
je kunt 50k financieren
je hebt zelf 80k

Lijkt me toch dat de betaalbaarheid beter is geworden?

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 10:05:
....
Wat trouwens opvallend is, is dat de gemiddelde huizenprijs in DL vergelijkbaar is met NL en dat zonder HRA...(en nu ga ik natuurlijk weer allemaal linkjes krijgen naar huizen in de middle of nowhere die heel groot zijn)

Dat is puur wat men ervoor wil betalen. In Duitsland krijg je voor hetzelfde geld een vrijstaande villa voor een rijtjeshuis in NL. Dat is net zoiets als we in NL allemaal een Aygo rijden, maar in Duitsland een Mercedes. Maar we betalen wel evenveel aan de auto, dus er is niets aan de hand. Even betaalbaar.

En om locatie uit te sluiten. Vergelijk huizen in Gronau en omstreken met huizen in Enschede/Hengelo (al zijn dat al relatief goedkope gemeenten in NL). Op fietsafstand van elkaar. Ik weet nog wel dat ik een paar jaar terug een vrijstaande "startersvilla" (nieuwbouw) in Gronau zag voor 160k. Iets vergelijkbaars was zeker 400k+ geweest in Enschede, laat staan de rest van NL.

Op fietsbare afstand van de universiteit van Twente; http://www.grenswoningen....ne/duitsland/koop/r11135/
Zo 500k geweest in Enschede.

[ Voor 12% gewijzigd door Bartjuh op 31-01-2013 11:11 ]

[RemcoDelft]

Steamwitz schreef op woensdag 30 januari 2013 @ 21:42:
[...]


Ik vind dit altijd een interessante tabel:
Het percentage van de (gezins)inkomen besteed aan de woning (huur en koop).

Hieruit valt op te maken dat we in de periode 1992 t/m 2010 ongeveer evenveel hebben uitgegeven om te wonen en dus de betaalbaarheid van woningen al jaren hetzelfde is.

Dit geeft juist iets heel anders aan! Namelijk: prijzen worden bepaald door wat de koper kan betalen. En waar je in 1992 nog enige aflossing kreeg voor 25% van je inkomen, kreeg je in 2010 slechts nog aflossingsvrij. Veel minder "waar voor je geld" dus.
En niet te vergeten: de hypotheekschulden (en dus het risico) zijn in die tijd gigantisch gestegen.

Krisp schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 09:12:
[...]

Financieringslucht? Ik zou de huizenprijzen wel eens willen zien als we de regels van Duitsland hanteren.

Toch hoop ik dat we daarnaartoe gaan. Dat zorgt voor een langdurige stabiele situatie, veel gezonder dan "pieken en dalen".

[ Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 31-01-2013 11:39 ]

[timag]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:04:
[...]

Dat is puur wat men ervoor wil betalen. In Duitsland krijg je voor hetzelfde geld een vrijstaande villa voor een rijtjeshuis in NL. [...]

En om locatie uit te sluiten [...]

Sorry, maar zomaar wat plekken kiezen en dan concluderen dat het niet aan de locatie ligt bewijst niets. Als ik een afgetrapt vrijstaand huis in oost-Groningen kies en vergelijk met een tophuis in de binnenstad van Frankfurt kan ik zo ook "bewijzen" dat Duitsland veel duurder is...

[Bartjuh]

timag schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:16:
[...]
Sorry, maar zomaar wat plekken kiezen en dan concluderen dat het niet aan de locatie ligt bewijst niets. Als ik een afgetrapt vrijstaand huis in oost-Groningen kies en vergelijk met een tophuis in de binnenstad van Frankfurt kan ik zo ook "bewijzen" dat Duitsland veel duurder is...

Zijn niet zomaar random plekken. Pak Google Earth en tik gronau in. Kijk er links naast (hell, het zit zelfs aan elkaar vast!!) en voila; Enschede. Ook geen extremen (zoals grote steden), maar gewone steden/grote dorpen.

[ Voor 6% gewijzigd door Bartjuh op 31-01-2013 11:22 ]

[Señor Sjon]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 10:52:
[...]

Idd, en dan lezen ze ook nog eens selectief over alle tegenargumenten + bronnen ...


[...]

Die beperkingen zijn pas ingegaan ruim na 2008, terwijl in 2008 de daling al begon. Daarnaast hebben we nog een (GIGANTISCHE) stimuleringsmaatregel gehad waar de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% ging. Een stimulans van 8000 euro op een huis van 200k. Effect; nihil.


[...]

Inderdaad. Lijkt me op de lange termijn alleen maar beter. Geen HRA, geen huursubsidie, geen sociale huur (voor laagste inkomens compenseren in loonbelasting). Het is ook niet voor niets dat Duitsland het zo goed doet.

Beperkingen zijn al in 2006 ingegaan, toen is al fors gesnoeid in de multiplier voor lenen.

De shitstorm is nu een beetje aan het losbarsten, het FD staat er nu vol mee.

De daling van de huizenprijzen is te ver doorgeschoten. Met als gevolg dat de bouwsector in Nederland diep is weggezakt. Deze malaise is vooral veroorzaakt door de politiek die op het verkeerde moment en op basis van een overdreven beeld van de risico’s een correctie in de markt is gaan afdwingen. Dat zegt Taco van Hoek, directeur van het Economisch ¬Instituut voor de Bouw (EIB), in een gesprek met deze krant. ‘Met deze prijzen is het heel moeilijk voor aannemers om nog nieuwbouw tot stand te brengen. Het houdt voor hen ergens op, of ze zouden met verlies moeten gaan werken. In de grondprijzen zit ook nauwelijks rek meer. Dat heeft een belangrijke rol gespeeld bij de ineenstorting van de bouw’, aldus Van Hoek.

Hij noemt drie voorbeelden van in zijn ogen misplaatst beleid. Zo beperkt het kabinet tijdens een financiële crisis de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast krijgt in diezelfde crisis de starter ook nog eens meegedeeld dat zijn kredietmogelijkheden worden beperkt. En hij verwijst naar het in vergelijking met de omringende landen hoge niveau van de rente voor hypothecair krediet in Nederland, als gevolg van te geringe concurrentie in de bankensector. Van Hoek vindt dat de politiek tekortschiet door dit niet aan te pakken: ‘Op een hypothecaire schuld van in totaal ruim € 600 mrd scheelt een vol procentpunt rente op lange termijn meer of minder € 6 mrd aan kosten. Dat is een enorm ¬bedrag.’ Achter dit beleid gaat volgens Van Hoek een verlammende en overdreven risicoaversie schuil. Vooral de ophef over de hypothecaire schuld in Nederland verbaast hem.

Die schuld zou te hoog zijn opgelopen, omdat ze al enige tijd meer dan 100% van het bruto binnenlands product (bbp) bedraagt. Vergeleken met andere landen is dat veel en met name de Nederlandsche Bank waarschuwt al -jaren dat die relatief hoge schuld een aanzienlijk financieel risico inhoudt. Van Hoek: ‘Hoe komt men er toch bij dat die schuld een groot probleem zou zijn? En waarom nemen veel betrokkenen en deskundigen in Nederland haast kritiekloos deze stelling over?’ De hypothecaire schuld is vooral zo gestegen doordat het eigen¬woningbezit in Nederland flink is toegenomen. En dat is het onder meer het gevolg van de enorme groei in de arbeidsparticipatie van vrouwen, zeker ook vergeleken met het buitenland.

‘Een hypotheek is relatief veilig. Ik meen dat Rabobank relatief veel hypotheken in portefeuille heeft. Heeft dat geleid tot extra financiële risico’s bij die bank? Ik zou zeggen, mede door al die hypotheken is het zo’n stevige bank. Is SNS in problemen gekomen door de ¬Nederlandse woning¬hypotheken? Ze mochten willen dat er meer Nederlandse hypotheken op de balans stonden en minder buitenlands vastgoed.’ En waarom zijn er zo weinig wanbetalers, vraagt de EIB-directeur zich af. Er zijn ongeveer 35.000 huishoudens met een betalingsachterstand op hun hypotheek, zo’n 1% van het totaal. Van Hoek verwijst ook naar het in zijn ogen geringe aantal mensen dat een beroep moet doen op het NHG-¬garantiefonds, dat nu zo’n 80% van alle hypotheken dekt: ‘Twee op de duizend huishoudens, terwijl het systeem nu toch zou moeten kraken als de in het verleden aangegane risico’s zo groot zouden zijn geweest.’

Ook wordt niet duidelijk gemaakt — ook niet door DNB — waar die schuld precies ligt, aldus Van Hoek. ‘De aflossingsvrije hypotheken zitten vooral bij mensen die helemaal geen risico meer lopen. Je moet het dynamisch bezien. Die schuld wordt ingehaald door de tijd. Je inkomen stijgt en de inflatie doet haar werk. Door de inflatie lost iedereen af.’ Ook in bredere zin is Nederland volgens Van Hoek in de ban van een overdreven risicoaversie. Hierdoor ontstaat het gevaar dat de conjuncturele neergang wordt versterkt, in plaats van afgeremd. Als voorbeelden noemt hij de gehanteerde lage rekenrente bij de pensioenfondsen die tot flinke kortingen op pensioenen en hogere premies leidt. ‘Terwijl bij de fondsen het geld tegen de plinten klotst’, aldus Van Hoek.

Hij noemt ook de neiging van het Centraal Planbureau om elke groeitegenvaller in structureel lagere groeiramingen om te zetten. ‘Dat bepaalt weer wat er politiek wordt besloten. De ramingen worden vertaald in nieuwe bezuinigingsopgaven en daarmee tik je de groei ook weer verder terug.’ Gedane zaken nemen geen keer, aldus Van Hoek. Maar wat kan er nog wel? Het kabinet zou de beperking van de hypothecaire kredietverlening wat verder kunnen versoepelen. Onder meer zou het het maatwerk dat minister Stef Blok van Wonen heeft beloofd voor ‘young potentials’ zonder NHG-garantie kunnen verruimen naar de groep die wel met NHG-garantie leent.

En hij pleit voor een investeringsimpuls. ‘Die € 3,8 mrd die is vrijgekomen met de telecomveiling, stop daarvan € 1 mrd in een fonds dat de bouwmarkt kan ondersteunen. Stimuleer corporaties daarmee bij hun kostbare sloop- en vervangende nieuwbouwprojecten. En breng gemeenten met dat geld ertoe om grond in erfpacht te gaan uitgeven waarop dan een beperkt aantal jaren geen canon hoeft te worden betaald. Zo trek je projecten vlot.’

De Nederlandse bouwproductie blijft sinds het begin van de crisis aanzienlijk achter bij de bouwproductie elders in Europa. Dit blijkt uit cijfers die het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vanmiddag gaat presenteren.

De lage Nederlandse bouwproductie is vooral te wijten aan de gekelderde productie van nieuwbouwwoningen. In Nederland daalde de nieuwbouw in 2010 met 20 procent, terwijl in de rest van West-Europa (exclusief Spanje en Ierland) de productie slechts 2 procent slonk. In 2011 trok de nieuwbouwmarkt in Nederland weer wat aan, maar in 2012 daalde de productie weer met 8 procent, bijna drie keer zoveel als het Europees gemiddelde. Volgens EIB-directeur Taco van Hoek is het achterblijven van de Nederlandse bouw ten opzichte van andere Europese landen voor een groot deel te verklaren door het inperken van de financieringsmogelijkheden en het verhogen van lasten bij woningkopers en corporaties. Ook wordt de positie van gemeente en waterschappen inmiddels moeizaam.

Verzwaard “De problemen op de woningmarkt hebben we onszelf aangedaan”, vindt Van Hoek. “Zonder het overheidsbeleid hadden we ook geen florissante ontwikkeling gehad. Maar we hebben de problemen aanzienlijk verzwaard. Het enige waar naar gekeken wordt, is risico, risico en nog eens risico vanuit de optiek van het ministerie van Financiën. Het belang van de woningmarkt is geen moment in de overweging betrokken. En dus hebben we daar de prijs betaald”, zegt Van Hoek. De relatief hoge hypotheekrente in Nederland speelt ook een rol bij de achterblijvende woningmarkt in Nederland. Onderzoek van het EIB toont aan dat de rente in Nederland tijdens de crisisjaren tot nu toe circa 1 procentpunt hoger lag dan in Duitsland, België en Frankrijk. “Het is duidelijk dat de hypotheekmarkt niet goed functioneert”, constateert Van Hoek. “Als wij een rente hadden die bijvoorbeeld driekwart procentpunt gedaald was, had dat serieuze ondersteuning van de vraag gegeven en dit had ook de kredietrantsoenering verminderd.” De ingezette huurliberalisatie is daarentegen goed voor de woningmarkt, meent de bouweconoom. “Velen van ons realiseren het zich misschien niet: dat je met het verhogen van de huren de woningvraag stimuleert.

nu.nl en andere nieuwssites staan er ook vol mee.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:04:
Dat is puur wat men ervoor wil betalen. In Duitsland krijg je voor hetzelfde geld een vrijstaande villa voor een rijtjeshuis in NL. Dat is net zoiets als we in NL allemaal een Aygo rijden, maar in Duitsland een Mercedes. Maar we betalen wel evenveel aan de auto, dus er is niets aan de hand. Even betaalbaar.

Dit dus, inderdaad. Doet een hoop statistieken die hier de afgelopen tijd zijn gepost weer teniet. Alles lies, damned lies, and statistics dus.

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:41:
[...]


Beperkingen zijn al in 2006 ingegaan, toen is al fors gesnoeid in de multiplier voor lenen.

De shitstorm is nu een beetje aan het losbarsten, het FD staat er nu vol mee.


[...]


[...]


nu.nl en andere nieuwssites staan er ook vol mee.

Nu.nl en FD noem je als bronnen, maar het zijn natuurlijk gewoon quotes van EiB, de vereniging van bouwers. Niet een enorm objectieve bron ;-)
(ik zeg overigens niet dat ze geen gelijk hebben, probeer alleen de bron enigzins te nuanceren).

[Señor Sjon]

Ja, hier wordt de NVB (ontwikkelaars) en EiB (bouwers) graag weggezet als totaal niet objectief en onkundig, want voor eigen parochie aan het preken. Maar iedereen ziet wat er gebeurt, maar als een organisatie dat meldt, dan is het weer moeilijk. Ik zit in de bouwsector en ik zie hetzelfde gebeuren als wat zij zeggen. Tsja, zo blijft er geen bron over natuurlijk. Maar goed, dat we op niveau PIIGS aan het werk zijn terwijl onze buren de boel wel op de rails hebben is natuurlijk wel apart. Zo uniek zijn we niet, dat we als zwart stipje aan de Noordzee werken.

Maar goed, hoe lang blijft Blok stug doorkarren? O.a. het CDA torpedeert in de EK de rest van zijn plannen als hij zo doorgaat.

[SkiFan]

Conclusie, in Nederland repareren ze altijd het dak tijdens een orkaan. Misschien niet het meest handige moment.

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:51:
Ja, hier wordt de NVB (ontwikkelaars) en EiB (bouwers) graag weggezet als totaal niet objectief en onkundig, want voor eigen parochie aan het preken. Maar iedereen ziet wat er gebeurt, maar als een organisatie dat meldt, dan is het weer moeilijk. Ik zit in de bouwsector en ik zie hetzelfde gebeuren als wat zij zeggen. Tsja, zo blijft er geen bron over natuurlijk. Maar goed, dat we op niveau PIIGS aan het werk zijn terwijl onze buren de boel wel op de rails hebben is natuurlijk wel apart. Zo uniek zijn we niet, dat we als zwart stipje aan de Noordzee werken.

Maar goed, hoe lang blijft Blok stug doorkarren? O.a. het CDA torpedeert in de EK de rest van zijn plannen als hij zo doorgaat.

het is toch ook logisch dat zij niet objectief zijn? Dit is toch in iedere branche?
Jij denkt toch ook niet dat een supermarkt jou zo goedkoop mogelijk kwaliteitsproducten wil leveren?

Onkundig heb je mij overigens nooit horen zeggen.

[ Voor 8% gewijzigd door Tleilaxu op 31-01-2013 11:56 ]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:51:
Ja, hier wordt de NVB (ontwikkelaars) en EiB (bouwers) graag weggezet als totaal niet objectief en onkundig, want voor eigen parochie aan het preken. Maar iedereen ziet wat er gebeurt, maar als een organisatie dat meldt, dan is het weer moeilijk. Ik zit in de bouwsector en ik zie hetzelfde gebeuren als wat zij zeggen. Tsja, zo blijft er geen bron over natuurlijk. Maar goed, dat we op niveau PIIGS aan het werk zijn terwijl onze buren de boel wel op de rails hebben is natuurlijk wel apart. Zo uniek zijn we niet, dat we als zwart stipje aan de Noordzee werken.

Maar goed, hoe lang blijft Blok stug doorkarren? O.a. het CDA torpedeert in de EK de rest van zijn plannen als hij zo doorgaat.

Dat er weinig huizen gebouwd worden ziet iedereen, daar hebben we de EiB niet voor nodig. Ze leggen wel de oorzaken verkeerd. Het bouwen moet gewoon goedkoper worden, waarom is hetzelfde huis in Duitsland een stuk goedkoper? Waarom zouden de grondprijzen niet kunnen dalen? Als niemand het koopt voor die prijs, dan moeten de prijzen dalen. Waarom komt de bouw altijd met dezelfde oplossing: namelijk meer lenen. Dat is precies de oorzaak van de problemen. Laat ze eens kijken waarom Nederland zulke ruime financieringsmogelijkheden nodig had, veel ruimer dan de landen om ons heen. Die landen om ons heen hebben een gezondere markt zonder dat de financiering soepeler is, hij is juist veel strenger. Het is dus volslagen onlogisch om te pleiten voor meer lenen.

Bouwers moeten gewoon pijnlijke maatregelen nemen: Er moet zwaar gesneden worden in de kosten en als je dat niet accepteert wordt je werkeloos of ga je failliet. Kwestie van vraag en aanbod. We hebben jaren naar dit soort lobby clubjes geluisterd waardoor de problemen inderdaad zijn uitgesteld en verergert waardoor het nu "tijdens een orkaan het dak gerepareerd moet worden." Toen het zonnetje nog scheen wilden ze het dak ook niet repareren, en nu worden alle spulletjes nat.

Werk overigens ook voor bouwondernemingen, maar dan in de industrie waar het wel vrij goed gaat.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 31-01-2013 12:00 ]

[Oscar Mopperkont]

SkiFan schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:54:
Conclusie, in Nederland repareren ze altijd het dak tijdens een orkaan. Misschien niet het meest handige moment.

Het dak dat afgelopen weet ik veel hoeveel jaar vrijwel hetzelfde is geweest en waarvan we nu ineens vinden dat het kapot zou zijn.

Begrijp me niet verkeerd: ik ben tegen een markt met HRA, aangezien ik geloof in de vrije markt en het de facto een bankenbonus is waarvoor vreemd genoed huizenbezitters met de nek worden aangekeken, maar nu is het inderdaad niet handig om het dak aan te gaan passen. De voorgestelde wijzigingen zijn ook nog eens behoorlijk random.

[EXX]

Om dit moest ik toch wel erg lachen:

In de grondprijzen zit ook nauwelijks rek meer. Dat heeft een belangrijke rol gespeeld bij de ineenstorting van de bouw’, aldus Van Hoek.

Hoezo geen rek meer in de grondrpijzen? Dat is puur een kwestie van willen! Huizen bouwen voor een prikkie kan wel.

Als ik het hele betoog zo lees is het allemaal "ach" en "wee". Komop zeg: stap eens uit het hokje van: "we willen de situatie van voor 2008 terug!", want dat is eigenlijk wat men wil. Niet alleen de bouwers overigens, maar ook de gemeentes, die de melkkoe grondbedrijf zijn kwijtgeraakt.

De Duitsers bekijken het beter: Duitsland bouwt meer woningen dan nodig is. Zo voorkom je al te grote prijsstijgingen. Bij onze oosterburen is schaarste helemaal geen ‘lichtpunt’.

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:58:
[...]

Het dak dat afgelopen weet ik veel hoeveel jaar vrijwel hetzelfde is geweest en waarvan we nu ineens vinden dat het kapot zou zijn.

Het dak was altijd al kapot, maar zolang de zon scheen viel het niet op. Eerdere pogingen om het dak te verbeteren strandden altijd, omdat niemand de echte noodzaak inzag, want het was feest na de sombere jaren 80. Het dak repareren zou dat feestje bederven.

Kortom: kortzichtigheid alom, bij bouwers, huiseigenaren, makelaars, VEH, overheid, noem maar op.

[ Voor 40% gewijzigd door EXX op 31-01-2013 12:08 ]

[EXX]

Dubbel, sorry.....

[ Voor 96% gewijzigd door EXX op 31-01-2013 12:07 ]

[JohnStaakke]

EXX schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 12:01:
Om dit moest ik toch wel erg lachen:


Hoezo geen rek meer in de grondrpijzen? Dat is puur een kwestie van willen! Huizen bouwen voor een prikkie kan wel.

Als ik het hele betoog zo lees is het allemaal "ach" en "wee". Komop zeg: stap eens uit het hokje van: "we willen de situatie van voor 2008 terug!", want dat is eigenlijk wat men wil. Niet alleen de bouwers overigens, maar ook de gemeentes, die de melkkoe grondbedrijf zijn kwijtgeraakt.

De Duitsers bekijken het beter: Duitsland bouwt meer woningen dan nodig is. Zo voorkom je al te grote prijsstijgingen. Bij onze oosterburen is schaarste helemaal geen ‘lichtpunt’.

In je eigen link staat dat er dan concessies moeten worden gedaan aan de kwaliteit van de huizen. Lijkt me als huiseigenaar best wel onwenselijk.

[EXX]

JohnStaakke schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 12:10:
In je eigen link staat dat er dan concessies moeten worden gedaan aan de kwaliteit van de huizen. Lijkt me als huiseigenaar best wel onwenselijk.

Dat ligt er maar helemaal aan wat die concessies zijn. Bovendien zijn die concessies best binnen de perken te houden, als je grondprijs maar genoeg daalt. Dat laatste is gewoon willen. Gemeentes hebben blijkbaar nog steeds de slogan "Binnenkort gaat het Beter" in hun hoofd. Zolang dat is, blijft het klem zitten. Echter: een half ei is beter dan een lege dop: onverkochte bouwground levert minder op dan afgeprijsde bouwgrond.

[RemcoDelft]

SkiFan schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:54:
Conclusie, in Nederland repareren ze altijd het dak tijdens een orkaan. Misschien niet het meest handige moment.

Dat is stomweg politiek: populair doen als de zon schijnt, en pas als de wal het schip keert komen andere maatregelen...

JohnStaakke schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 12:10:
In je eigen link staat dat er dan concessies moeten worden gedaan aan de kwaliteit van de huizen. Lijkt me als huiseigenaar best wel onwenselijk.

Een nieuwbouwhuis voor 110.000 euro of een oud huis van meer geld... Welke denk jij dat beter van kwaliteit is?
Zojuist even op Funda gekeken, er is welgeteld 1 woning in die prijscategorie te vinden, namelijk een 34 jaar oud hoekappartement voor 125k (kk).

En dat de gemeente verwacht minder geld aan grondverkoop binnen te krijgen is ook vreemd: gemeenten zouden juist onderling moeten concurreren, als Harderwijk bijvoorbeeld de prijzen halveert zouden ze best 10 keer zo veel kunnen verkopen.

[ Voor 54% gewijzigd door RemcoDelft op 31-01-2013 12:27 ]

[SkiFan]

RemcoDelft schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 12:22:
En dat de gemeente verwacht minder geld aan grondverkoop binnen te krijgen is ook vreemd: gemeenten zouden juist onderling moeten concurreren, als Harderwijk bijvoorbeeld de prijzen halveert zouden ze best 10 keer zo veel kunnen verkopen.

Nee, dat is niet zo. Het enige dat ze bereiken, is dat de waarde van de huidige woningvoorraad keldert. Bovendien is er niet zo veel prijselasticiteit. Daarnaast; locatie, locatie, locatie, locatie. Als de grond ergens goedkoper is, is het niet zo dat iedereen ineens daar gaat wonen. Wat je maandelijks aan lagere woonkosten betaald, gaat de uitlaat weer uit door hogere forensenkosten.

[Iblies]

Senor Sjon heeft al verschillende malen aangegeven dat er met verschillende bouwbesluiten een bepaalde mate van kwaliteit moet worden afgeleverd. En de eisen die vandaag de dag worden gesteld zijn een stuk zwaarder dan die van oudere huizen.

Dat er concessie moeten worden om een huis voor een dergelijke prijs te leveren gedaan geloof ik graag, maar ik geloof niet dat dat het na 10 jaar uit elkaar zal vallen. Maakt me wel benieuwd wat die concessies zouden moeten zijn. Een simpele badkamer en toilet met gietvloer maakt me vb weinig uit, als het duurzaam is vervang je dat tzt wel.

[Krisp]

Verwijderd schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:44:
[...]

Dit dus, inderdaad. Doet een hoop statistieken die hier de afgelopen tijd zijn gepost weer teniet. Alles lies, damned lies, and statistics dus.

Het mooiste plaatje in die serie is deze:

We kunnen de meest mooie verbanden 'zichtbaar maken', maar dat betekent nog niet dat er een relatie is.

Iblies schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 12:59:
Senor Sjon heeft al verschillende malen aangegeven dat er met verschillende bouwbesluiten een bepaalde mate van kwaliteit moet worden afgeleverd. En de eisen die vandaag de dag worden gesteld zijn een stuk zwaarder dan die van oudere huizen.

Ik denk ook dat de verschillende bouwbesluiten eens tegen het licht moeten worden gehouden, evenals de manier van werken van welstandscommissies. Het is leuk dat de overheid eisen stelt, maar het is simpelweg niet nodig dat elk huis geschikt is voor gehandicapten, foolproof is en ook nog 200 jaar kan staan.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 12:01:
Het dak was altijd al kapot, maar zolang de zon scheen viel het niet op. Eerdere pogingen om het dak te verbeteren strandden altijd, omdat niemand de echte noodzaak inzag, want het was feest na de sombere jaren 80. Het dak repareren zou dat feestje bederven.

Kortom: kortzichtigheid alom, bij bouwers, huiseigenaren, makelaars, VEH, overheid, noem maar op.

Als gezegd ben ik tegen HRA, maar dat is meer een dak dat er niet had mogen zijn. Er was verder niks mis met het dak. Wat zou er zijn gebeurd als de HRA nu niet was gewijzigd? Eigenlijk helemaal niks noppes nada. Er was een bepaald evenwicht en dat had er wel gebleven. Nu wordt het gewijzigd en komt er een nieuw evenwicht, enige shitte dat dit nieuwe evenwicht ervoor zorgt dat mensen in de problemen komen die het toch al niet makkelijk hebben door de crisis (want met een daling van de huizenprijzen hebben we het gewoon over tienduizenden euro's, niet een simpele koopkrachtvermindering van misschien 100 of 200 euro per maand). Het is maar wat je wilt.

[Artimunor]

RemcoDelft schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 12:22:
[...]

Dat is stomweg politiek: populair doen als de zon schijnt, en pas als de wal het schip keert komen andere maatregelen...

Als dat de politiek van een democratie is, werkt dit dus niet goed.

Waar is die raad van de 10 wijzen die puur altruistisch de beste toekomst van het intergalactisch rijk plannen voor vele honderden jaren vooruit.

Toen ik kind was dacht ik dat dat democratie was.
Nu ben ik zo gedesillusioneerd dat ik eigenlijk niet anders dan sceptisch naar politici kan kijken, waardoor ik ook bevooroordeeld ben tegen de enkeling die het wel goed bedoelt en er niet voor eigen machtspositie zit.

Krisp schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 13:04:
[...]

Het mooiste plaatje in die serie is deze:
[afbeelding]
We kunnen de meest mooie verbanden 'zichtbaar maken', maar dat betekent nog niet dat er een relatie is.

mooi plaatje inderdaad, het geeft heel duidelijk een vaakgemaakte mis-stap weer.

en ook nog 200 jaar kan staan.

Is dit nu zo? Ik dacht juist dat de kwaliteit van nieuwe gebouwen door economische druk juist erg achteruitgehold is?
Vanaf wanneer zijn huizen eigenlijk nog kwaliteit? (als je huizen in NL uberhaupt kwalitatief noemen kan, het steekt schril af met bijvoorbeeld de Stalin complexen in Moscow en St Petersburg).

[ Voor 35% gewijzigd door Artimunor op 31-01-2013 13:25 ]

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 13:17:
[...]

Als gezegd ben ik tegen HRA, maar dat is meer een dak dat er niet had mogen zijn. Er was verder niks mis met het dak. Wat zou er zijn gebeurd als de HRA nu niet was gewijzigd? Eigenlijk helemaal niks noppes nada.

Dat betwijfel ik. Aangezien de hypotheekberg nog steeds groeit (voor het eerst in jaren was er in november 2012 krimp, maar in december ging het weer omhoog), is de overheid ook steeds meer kwijt aan die HRA. Andere belastingbetalers moeten dat toch compenseren. Dat gaat weer ten koste van andere economiche activiteit.

De HRA inperking is eigenlijk maar heel beperkt. Een half procentje per jaar er van af voor bestaande gevallen is peanuts. De verplichting tot een aflossingshypotheek voor nieuwe gevallen is op korte termijn alleen maar veel duurder, doordat 50% volledig aflossingsvrij wegvalt. Tegenover een spaarhypotheek is de annuïteit marginaal duurder in de eerste jaren.

Zoals je zelf ook al aangeeft: een systeem zonder HRA zou veel beter zijn. Dan hangt de keuze mbt de soort hypotheek ook niet meer af van eventuele aftrek. Aflossingsvrij zou dan gewoon kunnen blijven bestaan.

[ Voor 9% gewijzigd door EXX op 31-01-2013 14:21 ]

[rik86]

Persoonlijk zou ik 't niet zo erg vinden als ze in harderwijk de grondprijs niet verlagen, want dat zou voor mij dan precies zo'n 2 jaar te laat zijn gebeurd

Wat dat hoekappartement betreft, volgens mij zijn in dat complex de kosten van de VVH vrij hoog, waardoor 125k niet het volledige plaatje geeft; Gewone rijtjeswoningen zijn in harderwijk niet onder de 180k te vinden qua vraagprijs, zonder dat er veel aan geklust moet worden.

Nu weet ik niet wat eisen aan balansen en begrotingen van gemeentes zijn, maar ik kan me voorstellen dat forse afwaarderingen tot problemen zouden kunnen leiden in meerjarige plannen, waardoor afschrijven op grondbezit, hoewel realistisch, vanuit politiek oogpunt niet wenselijk is;
Ik heb verder geen idee van bouwkosten e.d. en hoeveel daar realistisch gezien op bespaard kan worden in de bouw, maar huizen zouden prima een stuk goedkoper moeten kunnen worden als de grondprijs flink kan dalen.

[Arnout]

Blok begint ook het licht te zien. Too little, too late...

http://www.telegraaf.nl/o..._op_hypotheekmarkt__.html

Aflossen verplicht stellen

Hij hoopt daarom op de terugkeer van buitenlandse hypotheekaanbieders. „Het enige wat ik kan doen is omstandigheden creëren waaronder ze terug willen komen. Door aflossen verplicht te stellen. Dat kennen ze van thuis. Buitenlandse banken kijken echt met verbazing naar Nederlandse hypotheken die groter mochten zijn dan de waarde van het huis en aflossingsvrij werden verstrekt.”

Waarom laat hij geen onderzoek doen naar misbruik van machtspositie, mededinging etc.

[ Voor 8% gewijzigd door Arnout op 31-01-2013 14:33 ]

[Señor Sjon]

Tsja. Erger nog. Waarom is nooit de overeenkomst aangepast met betrekking tot de concurrentiepositie van ING en ABN. Op basis van vooral kwartaalwinsten van ING hadden ze de boel al afbetaald kunnen hebben. Mijn mening is dat ze het allemaal wel prettig vinden zo.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 14:32:
Nu weet ik niet wat eisen aan balansen en begrotingen van gemeentes zijn, maar ik kan me voorstellen dat forse afwaarderingen tot problemen zouden kunnen leiden in meerjarige plannen, waardoor afschrijven op grondbezit, hoewel realistisch, vanuit politiek oogpunt niet wenselijk is;

^^ Ik denk het ook. Maar dan zijn er twee mogelijkheden: 1. Wachten tot "het weer goed komt" en prijzen wee gaan stijgen. Of 2. Wachten tot de wal het schip keert, de gemeente z'n lasten niet meer kan betalen, en de boel instort.

[Señor Sjon]

Ik weet niet of je het OZB nieuws gelezen hebt, maar zo wordt het schip gekeerd. In één gemeente zelfs een verdubbeling van de OZB. Ook zullen ze de maximale prijzen gaan vragen voor rijbewijs/paspoort e.d. en bouwleges maximaal verhogen.
Vorige week had ik al een staatje gepost, maar het aantal vergunning halveert, maar de bouwleges dalen maar 10%. Dat is nou niet echt in kosten snijden. Zo zijn er ook wel alternatieve bronnen van inkomsten buiten de grondprijs die op een woningproject gegooid worden. Een gemeenteraad bestaat vaak niet uit professionals, dus er komen weleens dingen als beleid uit voort waar je niet blij van wordt. Dan verwachten ze dat nieuwbouw de tekorten wel doet oplossen en van alles kan betalen.

[Oscar Mopperkont]

Arnout schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 14:33:
Blok begint ook het licht te zien. Too little, too late...

http://www.telegraaf.nl/o..._op_hypotheekmarkt__.html


[...]


Waarom laat hij geen onderzoek doen naar misbruik van machtspositie, mededinging etc.

Die buitenlandse banken hadden met meer verbazing moeten kijken naar de Amerikaanse hypotheken.

Volgens mij is het aantal mensen dat in NL niet aan zijn/haar betalingsverplichten kan voldoen nog steeds heel erg laag. Bovendien kennen wij ook nog eens NHG en betalen we om de een of andere reden wel weer een 2% opslag voor onze hypotheken als je het vergelijkt met Duitsland (en dus kijkt naar zo'n 80% hypotheek zonder NHG). Wat dat betreft dus een prima belegging.

[rik86]

volgens mij is het in het merendeel van de gemeente op de volgende manier bepaald:

OZB 2012 = totale OZBwaarde2012 van PLAATS * OZB-tarief 2012

OZB 2013 = OZB 2012 * inflatie

gokje wat er gebeurd met het tarief als de huizenprijzen dalen

[EXX]

Optimist.

Het gaat meer van: OZB 2013 = Gemeentelijke uitgaves - inkomsten 2013.

[JohnStaakke]

EXX schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 15:38:
Optimist.

Het gaat meer van: OZB 2013 = Gemeentelijke uitgaves - inkomsten 2013.

Vergeet de natte vinger niet.

[Krisp]

EXX schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 14:19:
[...]
Dat betwijfel ik. Aangezien de hypotheekberg nog steeds groeit (voor het eerst in jaren was er in november 2012 krimp, maar in december ging het weer omhoog), is de overheid ook steeds meer kwijt aan die HRA. Andere belastingbetalers moeten dat toch compenseren. Dat gaat weer ten koste van andere economiche activiteit.

De HRA inperking is eigenlijk maar heel beperkt. Een half procentje per jaar er van af voor bestaande gevallen is peanuts. De verplichting tot een aflossingshypotheek voor nieuwe gevallen is op korte termijn alleen maar veel duurder, doordat 50% volledig aflossingsvrij wegvalt. Tegenover een spaarhypotheek is de annuïteit marginaal duurder in de eerste jaren.

Zoals je zelf ook al aangeeft: een systeem zonder HRA zou veel beter zijn. Dan hangt de keuze mbt de soort hypotheek ook niet meer af van eventuele aftrek. Aflossingsvrij zou dan gewoon kunnen blijven bestaan.

Vergeet niet dat die verlaging een behoorlijke trendbreuk is, die naar verwachting in 2013 wordt doorgezet. Als men wil verhuizen moet men aflossen, op spaargeld verzamelen. Wanneer je kijkt naar de mate waarin mensen sparen, dan stijgt deze in tijden van crisis en spaarden we begin 2012 83 miljoen euro per dag. Dat is goed voor de huizenmarkt in 2014 en 2015, maar ook voor de economie: als mensen het vertrouwen hebben dat ze een stootje kunnen hebben, gaan ze vanzelf weer uitgeven.

Ik zie de huidige crisis vooral als een adempauze: men moet een omslag maken van 'uitgeven voordat je het verdiend hebt' naar 'eerst sparen, dan vergaren.' Lenen (in ieder geval de meer extreme vormen) is een vorm van het eerste gedrag. Die leningen moeten eerst afbetaald zijn voordat je überhaupt kunt sparen. In dat proces zitten we nu.

[Señor Sjon]

Maar met veel mensen onder water, gaat dat ook niet gebeuren. Dan praat je over 10+ jaar sparen i.c.m. de overige, verhoogde lasten als de waarde nu stabiel blijft. Je krijgt nog veel meer op je dak, omdat overal en nergens de lijken uit de kast bij de overheid rollen.

Dan krijg je dit:
http://www.nrc.nl/nieuws/...umptie-in-ruim-drie-jaar/

[ Voor 16% gewijzigd door Señor Sjon op 31-01-2013 16:57 ]

[timag]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:17:
[...]

Zijn niet zomaar random plekken. Pak Google Earth en tik gronau in. Kijk er links naast (hell, het zit zelfs aan elkaar vast!!) en voila; Enschede. Ook geen extremen (zoals grote steden), maar gewone steden/grote dorpen.

Fietsafstand zegt niks, van de Bijlmer naar de grachtengordel kan je ook fietsen.

Zo'n landsgrens maakt een groot verschil. De omgeving van Gronau is binnen Duitsland veel minder dichtbevolkt. Er zijn minder voorzieningen, er is minder werkgelegenheid enz. enz. dan rond Enschede in Nederland.

Daarnaast moet ik er maar vanuit gaan dat we over dezelfde kwaliteit woning praten.

Mobiliteit over de landsgrenzen heen is gewoon nog niet zo vanzelfsprekend. Misschien wel om te winkelen of sighseeen maar niet als het gaat om werk / zorg / financiering van je woning etc. Het kan allemaal wel, maar omdat het gros van de mensen die mogelijkheid gewoon niet ziet zijn het in de praktijk grotendeels gescheiden markten.

[Bartjuh]

timag schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 17:12:
[...]
Fietsafstand zegt niks, van de Bijlmer naar de grachtengordel kan je ook fietsen.

Zo'n landsgrens maakt een groot verschil. De omgeving van Gronau is binnen Duitsland veel minder dichtbevolkt. Er zijn minder voorzieningen, er is minder werkgelegenheid enz. enz. dan rond Enschede in Nederland.

Vergelijk je toch weer wereldstad met gewone dorpen en steden. Niet geheel vergelijkbaar. Bovendien is zelfs de Bijlmer prijzig.

Prima voorzieningen, want je kan zo fietsen naar Enschede. Waar je een grote bioscoop, indoor ijsbaan, FC Twente stadion, voldoende uitgaansgelegenheden, etc hebt. Prima binnenstad,

Ik ken wel een paar mensen die in NL werken, en in Gronau en omstreken wonen. Een heeft zelfs een bedrijf+pand in NL, woonhuis net over de grens in Duitsland. Kortom; geen probleem.

En bovendien is zelfs net over de grens in Duitsland (veel) meer werkgelegenheid, zoveel zelfs dat er daarvoor een speciale vacaturebank is opgezet om Nederlanders in te zetten op Duitse vacatures:
http://nos.nl/artikel/455...es-voor-werklozen-nl.html

[Oscar Mopperkont]

Die Duitsland-discussie is nu toch al heel vaak gevoerd? Of wordt er nu iets nieuws gezegd?

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 17:32:
Die Duitsland-discussie is nu toch al heel vaak gevoerd? Of wordt er nu iets nieuws gezegd?

Klopt, maar wordt hier weer afgedaan als Duitsland != Nederland, en daarom onvergelijkbaar ( ).

Klinkt een beetje als Mevrouw Helder van de PVV:
[YouTube: http://www.youtube.com/watch?v=R9cNsK0s9WQ]

Laten we dan statistiek maar compleet afschaffen.

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 17:52:
Klopt, maar wordt hier weer afgedaan als Duitsland != Nederland, en daarom onvergelijkbaar ( ).

Dat is van beide kanten. Als gezegd wordt dat de gemiddelde huizenprijs vrijwel gelijk is, krijg je reactie dat huizen niet vergelijkbaar zijn, en als je dan weer vergelijkbare huizen laat zien, dan is de rest weer niet vergelijkbaar omdat het ene huis in de middle of nowhere staat en het andere naast een stad, etc.

Enige nieuwe is volgens mij dat blijkt dat een Duitser ongeveer net zoveel voor een huis betaalt als een Nederlander en dat terwijl de Duitsers geen HRA kennen. Dat hun huizen misschien gemiddeld groter zijn, is niet gek aangezien Duitsland veel minder dicht bevolkt is. Misschien moeten we wel een topic beginnen over de Duitse huizen zeepbel? Hoe kan het immers dat hun huizen zo duur zijn? En dat al 30 jaar lang ofzo? Dat moet toch een keer knappen?

[Arthas]

Vreemde redenering over Nederland en Duitsland. Ikzelf woon in Winterswijk en hier net over de grens ligt de bijna even grote plaats Vreden. Qua voorzieningen nagenoeg hetzelfde. Afstanden tot de "steden" Enschede, Doetinchem, Bocholt en Ahaus zijn vergelijkbaar. Prijsverschillen voor de huizen zijn gigantisch.

Hier een vergelijkbare woning, met 1 heel groot verschil in het aanbod:

Winterswijk: Vrijstaand, 128m2 op 600m2 grond, €274000
Vreden: Vrijstaand, 124m2 op 760m2 grond, €136000

Minder dan de helft. En ze liggen 10km uit elkaar.
Het grote verschil: de grond. In Nederland is dit eigendom, het Duitse voorbeeld heeft de grond in erfpacht. Dit is heel vaak het geval in Duitsland. Kijk je naar vergelijkbare huizen, met de grond in eigendom, dan nog komt de prijs nog niet eens zo heel veel hoger te liggen:

Vreden met eigendom grond: Vrijstaand, 120m2 op 659m2 grond, €195000

Ik vergelijk misschien appels met peren, maar ik ken tientallen Nederlanders die in de Duitse omgeving wonen. Alleen om te wonen, werken doen ze in Nederland, HRA aftrek ook in Nederland. Soms gaan zelfs de kinderen nog in Nederland naar school. En dat is niet omdat de Duitse basisschool zo slecht is (beter zelfs IMHO ), maar omdat de ouders liever de kids op de NL school hebben.

De Duitser betaalt inderdaad gemiddeld hetzelfde als een Nederlander voor zijn huis, na aftrek HRA dan wel. Mede door de HRA is in Nederland de huizenprijs echter hoger. Schaffen we in NL de HRA compleet af, dan klapt de prijs in met zo'n 30%. Precies die 30% verschil van de NL-woning met de tweede Duitse woning. En ongeveer de HRA percentages, die wij NLers krijgen, waardoor ons maandbedrag minder wordt.

Het enige verschil waar wij dan nog tegenaan lopen en waar Blok hopelijk wat aan gaat doen, is de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. De rentepercentages.

[Fiber]

Waarom ga je zelf dan niet in Vreden wonen? Blijkbaar ben je een dief van je eigen portemonnee als je nog in Winterswijk blijft wonen...

[Arthas]

Fiber schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 18:51:
Waarom ga je zelf dan niet in Vreden wonen? Blijkbaar ben je een dief van je eigen portemonnee als je nog in Winterswijk blijft wonen...

Heb je helemaal gelijk in Ik heb zo mijn redenen: mijn woning in Winterswijk raak ik nu niet kwijt zonder flink aan schuld in te moeten lossen. (2009 gekocht, rest van het verhaal laat zich raden) Tweede reden is mijn vriendin, die een verblijfsvergunning in NL heeft en voor evt. komende naturalisatie in Nederland moet verblijven om geen verblijfsgat te krijgen. Dit duurt nog een paar jaar, voordat zij dat traject in kan. Waarschijnlijk zijn dan de huizenprijzen in Nederland dan weer zover gedaald en in Duitsland gestegen, dat het weinig meer uitmaakt.

[Señor Sjon]

Die HRA wordt dan weer gecompenseerd door de hogere rente hier. En dat terwijl 80% onder NHG dekking valt. Dus eigenlijk geen risico voor de bank. Op basis van betalingsgedrag zouden we al een lagere rente moeten hebben.

[Arthas]

Senor Sjon schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 19:06:
Die HRA wordt dan weer gecompenseerd door de hogere rente hier. En dat terwijl 80% onder NHG dekking valt. Dus eigenlijk geen risico voor de bank. Op basis van betalingsgedrag zouden we al een lagere rente moeten hebben.

Juist. En dat is nu juist waarom heel veel mensen zich storen aan de huidige opzet van de rentes, de hypotheken en de combinatie met de HRA.

Waarom moet een hogere renteaftrek gecompenseerd worden door het te betalen rentepercentage? De één komt van de overheid, de ander betaal je aan de bank. Kortom, pure winst voor de bank.

Tel daarbij de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt en je weet gelijk waarom dit systeem zo verrot is. Ruim 75% van de Nederlandse hypotheekmarkt wordt "gecontroleerd" door de Rabobank. Zij hebben 30% van de hypotheekmarkt, de andere 45% is in handen van ING, ABN en SNS. De laatste drie hangen allemaal aan het infuus van de staat en mogen daarom geen lagere rentes in de markt zetten. De zogenaamde competitie-vervalsing zeg maar.

Wat echter gebeurt is, is dat Rabobank een hypotheekrente neer kon zetten, er nagenoeg van uit kon gaan dat de andere grote 3 wel mee zouden moeten en zij vieren hoefden zich nauwelijks zorgen te maken over de rest van de aanbieders. Puur omdat de rest gewoonweg te klein is.
Echter konden ze natuurlijk geen belachelijk hoge rentepercentages in gaan zetten, want dat zou teveel in de kijker lopen. Zeker wanneer omliggende landen veel minder hoge hypotheekrentes hebben.

Nu bijvoorbeeld een Deutsche Bank, BNP Paribas of een andere grote Europese speler in de markt aan de gang kan, zullen de verhoudingen anders komen te liggen. Waarschijnlijk gaan we dit zien in dalingen van de hypotheekrentes. Blok doet een gooi in de goede richting. Laten we het zien als een gevalletje beter laat dan nooit.

[Bartjuh]

Fiber schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 18:51:
Waarom ga je zelf dan niet in Vreden wonen? Blijkbaar ben je een dief van je eigen portemonnee als je nog in Winterswijk blijft wonen...

Ik zit er serieus aan te denken op termijn. Echter wil ik eerst mijn Duits op voldoende niveau hebben, en flink sparen (je moet namelijk zo 25% aanbetalen, iets dat de meeste Nederlanders echt niet zomaar even kunnen ophoesten).

[ Voor 3% gewijzigd door Bartjuh op 31-01-2013 19:36 ]

[Verwijderd]

de HRA is PUUR winst voor de bank. Maar de grootste volksverlakkerij is dat mensen denken dat het een korting voor hen is. Geniale marketing toch? Sterker nog, het is juist in het NADEEL van de mensen omdat het de prijzen flink heeft opgedreven.

Mensen zijn financieel analfabeet.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 18:00:
Enige nieuwe is volgens mij dat blijkt dat een Duitser ongeveer net zoveel voor een huis betaalt als een Nederlander en dat terwijl de Duitsers geen HRA kennen. Dat hun huizen misschien gemiddeld groter zijn, is niet gek aangezien Duitsland veel minder dicht bevolkt is.

Hoe kom je erbij dat afmetingen van een huis met bevolkingsdichtheid te maken zouden hebben? We hebben in Nederland 41.526 km² (bron) en 7,47 miljoen huishoudens (bron). Dat geeft 5559 m² grondoppervlak per huishouden. Bij gemiddeld 75 m² per woning (bron; waarbij ik invloed van flats en verdiepingen niet meetel) is slechts 1,35% van Nederland genoeg voor alle woningen. Bij zo'n laag percentage landgebruik durf ik wel te stellen dat beschikbare ruimte niet beperkend is voor afmetingen van woningen.

Wat betreft verschillen van een factor 2 in prijs over 10 km landsgrens: daar zou de EU nou iets aan moeten doen! Het is volledig achterhaald dat er zo'n rompslomp komt kijken bij een verhuizing voor die laatste 10 km, harmoniseer dat soort dingen i.p.v. cookiewetgeving! Zodat je net zo makkelijk in Italie kan wonen/werken/belasting betalen als in Nederland.

[icecreamfarmer]

Verwijderd schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 20:26:
de HRA is PUUR winst voor de bank. Maar de grootste volksverlakkerij is dat mensen denken dat het een korting voor hen is. Geniale marketing toch? Sterker nog, het is juist in het NADEEL van de mensen omdat het de prijzen flink heeft opgedreven.

Mensen zijn financieel analfabeet.

Dit je sponsert gewoon de bank.
Hetzelfde is trouwens gebeurd toen de vrouwen en masse gingen werken. Ondanks dat ik het ze gun zijn we er op welvaart niveau niet veel op voorruit gegaan. Dat extra geld is vooral in de hypotheek gaan zitten (+ nu kinderopvang).

[pedorus]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 17:52:
Klinkt een beetje als Mevrouw Helder van de PVV:

offtopic:
Vreselijk ongelukkig gekozen voorbeeld; als je je hier echt in verdiept kom je er achter dat Helder statistisch gezien gelijk had bij dat desbetreffende onderzoek. Psychologische verbanden voorkomen nadenken:
PVV slecht/dom -> PVV-persoon moet fout zitten in debat -> PVVer snapt statistiek niet
Ik onschuldig teveel betalen voor huis? -> Kan/mag niet -> Prijzen moeten wel normaal zijn/komt door media/probeer prijs omhoog te praten (alsof er invloed is)

Senor Sjon schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 11:51:
Ja, hier wordt de NVB (ontwikkelaars) en EiB (bouwers) graag weggezet als totaal niet objectief en onkundig, want voor eigen parochie aan het preken. Maar iedereen ziet wat er gebeurt, maar als een organisatie dat meldt, dan is het weer moeilijk. Ik zit in de bouwsector en ik zie hetzelfde gebeuren als wat zij zeggen.

Het lijkt er steeds meer op dat men liever bedrijven failliet wil zien gaan en mensen thuis wil laten zitten dan doen wat er moet gebeuren: prijzen naar beneden. Dus niet aankomen met financieringsconstructies. Wel durven uithalen naar de eigen "vriendjes". Dus gewoon de gemeenten en anderen hun verlies laten nemen op de grondprijs, en die desnoods "failliet" laten gaan. Niet accepteren dat huizen duurder worden vanwege het bouwbesluit, bestemmingsplannen, bureaucratie, e.d.; maar pleiten voor de kennelijk soepelere Duitse regels. Dat soort dingen.

Waar ik wel in geloof is dus bijvoorbeeld (en dan is 10% erg voorzichtig):
http://www.nu.nl/economie...avels-flink-verlagen.html

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 08:50:
Er is een groep in dit topic die steevast beweert dat de huizenprijs buiten elke proportie was in vergelijking met het inkomen. Dat kun je niet meer met droge ogen beweren als je die cijfers ziet.

Bijv. de minister van wonen en EenVandaag hebben geen droge ogen meer zeker. Wie probeert nu wie voor de gek te houden? Er is een groot verschil tussen huizenPRIJS en maandlasten (beïnvloed door aflossingsvrije hypotheken, lage rente, startersleningen, e.d; dus nu pijnlijke terugweg).


Bron: http://www.eenvandaag.nl/...er_nog_in_de_woningmarkt_

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 20:26:
de HRA is PUUR winst voor de bank. Maar de grootste volksverlakkerij is dat mensen denken dat het een korting voor hen is. Geniale marketing toch? Sterker nog, het is juist in het NADEEL van de mensen omdat het de prijzen flink heeft opgedreven.

Mensen zijn financieel analfabeet.

En het wordt niet meegenomen in grafiekjes over woonkosten, maar iedereen betaald er wel voor. Dat zijn gewoon extra woonkosten. De HRA is 6x over de kop gegaan de afgelopen 20 jaar, en staat nu op 14 miljard, dat is een paar duizend euro per gemiddeld huishouden per jaar dat met aan belastinggeld extra kwijt is om de HRA, en daarmee hun huizen, te bekostigen.

[Bartjuh]

pedorus schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 22:34:
[...]
Bijv. de minister van wonen en EenVandaag hebben geen droge ogen meer zeker. Wie probeert nu wie voor de gek te houden? Er is een groot verschil tussen huizenPRIJS en maandlasten (beïnvloed door aflossingsvrije hypotheken, lage rente, startersleningen, e.d; dus nu pijnlijke terugweg).

Oscar Mopperkont verklaarde iedereen 4 a 5 jaar geleden voor gek die een fikse daling van de woningprijzen voorspelde. Nu gooit hij het op de (onverwacht?) strenger wordende financiering (ik zou eerder zeggen; return to normal) als de enige grote boosdoener. Nee, er is echt geen overwaardering.

Tsjah, wie is hier nu gek?

Om maar even wat posts van hem op te ratelen uit het oude huizenbubble topic:

Woensdag 08 oktober 2008 23:14
Huizenprijs is toch gewoon kwestie vraag en aanbod? Aanbod is laag, dus waarom zou de boel ineens klappen? Zo logisch vind ik het allemaal niet.

Oscar Mopperkont in "Klappen van de huizenbubble?"

Maandag 13 oktober 2008 11:56
Ik heb ook het idee dat de berichten over klappende huizenbubbels meer komen van dat de wens de vader van de gedachte is en dat journalisten gewoon beter scoren met vertellen dat de wereld naar de klote gaat, dan dat er echt aanleiding is om te geloven dat de huizenmarkt in Nederland op instorten staat. Een kleine correctie kan ik me wel voorstellen, maar dalingen die ik hier hoor, lijken me erg onwaarschijnijk als er niet wezenlijk iets gebeurt dat vraag en/of aanbod aantast.

Oscar Mopperkont in "Klappen van de huizenbubble?"

Vrijdag 28 november 2008 13:34
Agh ja, vooralsnog hebben ze kennelijk meer inhoudelijke waarde dan de waardedaling posts, aangezien er nog steeds geen sprake is van de 20 tot 40% waardedalingen die al jaaaaren door iedereen voorspeld worden.

Oscar Mopperkont in "Klappen van de huizenbubble?"

Vooralsnog heeft hij alleen maar ongelijk gehad, en zitten we al op >15%. En de, in zijn ogen "wens de vader van de gedachte" pessimisten gelijk.

[RaZ]

De hele huizenmarkt is gebaseerd op dat de volgende koper meer betaald dan de vorige. Immers zijn constructies als 100% aflossingsvrij daar helemaal op gebaseerd. Je kon in een huis wonen waar je totaal geen inkomen voor had. Puur door een lage rente icm met de HRA en 0 af te lossen. Enige wat je betaalde was een gesubsidieerde rente. Banksparen doet dat eigenlijk ook door 2 producten in een koppelverkoop te knallen.

Oud collega van mij kocht dus een 2 onder 1 kap voor veel geld, gheld wat ie helemaal niet had. 100% aflossingsvrij natuurlijk, want hij is niet gek, hij is juist slim. Want na 30 jaar is de woning na 30 jaar 4x meer waard waardoor de winst op 100% zou liggen.

Tjah... oepsie nu.. Die heeft nu een huis wat ie aan de straatstenen niet meer kwijt kan tegen een restschuld die gigantisch hoog is. Doordat mensen niet meer zo veel kunnen lenen, worden nieuwe taxaties gedaan op basis van wat men nu kan betalen.

Deze sector laat prima zien wat marktwerking kan veroorzaken. Kom met slimme sluwe constructies, en het product kan voor het dubbele verkocht worden. Toen ik bij de hypotheker zat keken ze naar m'n inkomen, en rekende gewoon uit wat de maximale hypotheek was op basis van 100% aflossingsvrij.

Anno nu doen ze nogsteeds die zelfde manier van rekenen toepassen, enkel kan je niet meer zo veel lenen, puur vanuit de overheid voor de bescherming van de burger. Net zoals een aantal andere zaken die verboden zijn om te hebben. Bijvoorbeeld drugs en vuurwapens..

De 2de helft van de jaren 90 werd al gesproken over het opblazen van de bubble die ooit wel een keer ging klappen. Met zakkende rentes stegen de prijzen, zodat de maandelijkse last evenredig bleef, het product werd dus direct duurder. Lenen was nog nooit zo goedkoop geweest..

Onder de bankiers werd al gesproken over het opblazen van de bubble en dat ie ooit wel zou gaan klappen. Maar niemand klapte uit de school, of het werd simpelweg niet serieus genomen. Want wat Oscar in 2008 zei klopt gewoon. Maar dat hoorde je dan wel van de insiders bij de hypotheek verstrekkers. En tjah, als ik mijn klanten verwijs naar de concurent omdat hun beter/goedkoper zijn, wordt mijn werkgever daar ook niet blij van natuurlijk.

Goed, mijn informatie kwam dan van een vader die 30+ jaar niets anders heeft gedaan dan wanbetalers achter de broek aan zitten, wat grotendeels op executieveilingen terecht kwam.

[Nomis]

RaZ schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 23:54:
De hele huizenmarkt is gebaseerd op dat de volgende koper meer betaald dan de vorige. Immers zijn constructies als 100% aflossingsvrij daar helemaal op gebaseerd. Je kon in een huis wonen waar je totaal geen inkomen voor had. Puur door een lage rente icm met de HRA en 0 af te lossen. Enige wat je betaalde was een gesubsidieerde rente. Banksparen doet dat eigenlijk ook door 2 producten in een koppelverkoop te knallen.

Oud collega van mij kocht dus een 2 onder 1 kap voor veel geld, gheld wat ie helemaal niet had. 100% aflossingsvrij natuurlijk, want hij is niet gek, hij is juist slim. Want na 30 jaar is de woning na 30 jaar 4x meer waard waardoor de winst op 100% zou liggen.

Tjah... oepsie nu.. Die heeft nu een huis wat ie aan de straatstenen niet meer kwijt kan tegen een restschuld die gigantisch hoog is. Doordat mensen niet meer zo veel kunnen lenen, worden nieuwe taxaties gedaan op basis van wat men nu kan betalen.

We zijn ook nog geen 30 jaar verder vanaf het moment waarop je collega zijn huis kocht. Als hij nu een niet "moet" verkopen, maar volgens zijn originele plan die 30 jaar uitzit, is misschien zijn huis inderdaad wel 4x zoveel waard geworden.

Dat het in enkele jaren zo dramatisch slecht gaat, betekend niet dat we dat patroon de komende 20 - 25 jaar nog mogen verwachten.

[Bartjuh]

Nomis schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 00:06:
[...]
We zijn ook nog geen 30 jaar verder vanaf het moment waarop je collega zijn huis kocht. Als hij nu een niet "moet" verkopen, maar volgens zijn originele plan die 30 jaar uitzit, is misschien zijn huis inderdaad wel 4x zoveel waard geworden.

Dat het in enkele jaren zo dramatisch slecht gaat, betekend niet dat we dat patroon de komende 20 - 25 jaar nog mogen verwachten.

Op de lange termijn zal de prijs altijd corrigeren, en heb je geen winst. Een huis moet ook niet gezien worden als een investering om geld mee te verdienen (wat tot 2008 zeker het geval was voor veel mensen). Je koopt een woning om in te wonen. En naarmate die ouder wordt zal de woning ook moeten afschrijven, net als elk ander product (uitgezonderd Antiek/Oldtimers etc). Net als je ook geen auto koopt voor de investering, maar om erin te rijden. Of een computer om op te werken, etc.

Zie de hier alom bekende grachten index: http://www.huizenmarkt-ze...huizenprijzen_300jaar.jpg

Daarom ook voor de Duitsers, een van de weinige volkeren op de planeet die wel nuchter blijven en gewoon fatsoenlijk geprijsde woningen hebben die in lijn blijven met inflatie, geen onzin marktverstorende subsidies als de HRA, en strenge hypotheekregels hanteren. En niet geloofden in huizenprijzen-tot-in-de-hemel-dogma's. Huis om in te wonen, niet om geld aan te verdienen.

[Fiber]

RaZ schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 23:54:
De hele huizenmarkt is gebaseerd op dat de volgende koper meer betaald dan de vorige. Immers zijn constructies als 100% aflossingsvrij daar helemaal op gebaseerd. Je kon in een huis wonen waar je totaal geen inkomen voor had. Puur door een lage rente icm met de HRA en 0 af te lossen. Enige wat je betaalde was een gesubsidieerde rente. Banksparen doet dat eigenlijk ook door 2 producten in een koppelverkoop te knallen.

Oud collega van mij kocht dus een 2 onder 1 kap voor veel geld, gheld wat ie helemaal niet had. 100% aflossingsvrij natuurlijk, want hij is niet gek, hij is juist slim. Want na 30 jaar is de woning na 30 jaar 4x meer waard waardoor de winst op 100% zou liggen.

Tjah... oepsie nu.. Die heeft nu een huis wat ie aan de straatstenen niet meer kwijt kan tegen een restschuld die gigantisch hoog is. Doordat mensen niet meer zo veel kunnen lenen, worden nieuwe taxaties gedaan op basis van wat men nu kan betalen...

Eigenlijk dus gewoon een soort pyramide-spel. Vroege instappers maken veel winst, te late instappers zijn de klos...

[RaZ]

Dat heb ik al eerder gezegd natuurlijk

De huizenmarkt is niet veel anders dan de Dexia affaire: Geld lenen, daarmee aandelen kopen, in de hoop dat het meer waard wordt.

Vervang aandelen door stenen, en het zou verboden moeten worden

[page404]

Nomis schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 00:06:
[...]


We zijn ook nog geen 30 jaar verder vanaf het moment waarop je collega zijn huis kocht. Als hij nu een niet "moet" verkopen, maar volgens zijn originele plan die 30 jaar uitzit, is misschien zijn huis inderdaad wel 4x zoveel waard geworden.

Dat het in enkele jaren zo dramatisch slecht gaat, betekend niet dat we dat patroon de komende 20 - 25 jaar nog mogen verwachten.

Daarbovenop, als over 30 jaar zijn hypotheek afloopt, heeft hij 30 jaar de tijd gehad om geld opzij te zetten wanneer hem dat uitkwam. Over 30 jaar is door inflatie die schuld ook ongeveer 30*2.5%= 75% lager geworden. Dus als hij het dan wil verkopen zal hij én minder schuld hebben door inflatie, en in 30 jaar tijd mag je verwachten dat zijn woning in ieder geval niet meer 'onder water ' staat. Als hij wil blijven wonen kan hij een nieuwe hypotheek afsluiten, en loopt hij alleen de HRA mis (als die er nog is tegen die tijd). Maar ik denk dat dat met een beetje planning goed op te vangen is. Dus ik ga ook niet mee in dat triomfantelijke 'zie je nou wel wat een prutsers allemaal' sentiment. En als hij nú zijn huis moet verkopen, tsja, dan heeft hij een probleem. Maar dat heeft niks met huizenmarkt of HRA te maken, maar alles met boven je stand leven. Dat is nooit verstandig geweest en zal het nooit worden.

[Krisp]

page404 schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 08:12:
[...]

Over 30 jaar is door inflatie die schuld ook ongeveer 30*2.5%= 75% lager geworden.

Dit is niet waar. Alhoewel de waarde van de schuld (het geldbedrag) lager is geworden door inflatie, blijft de absolute schuld gelijk. Daarnaast heb ik vraagtekens bij je inflatiecijfer: 2,5% is hoger dan de waarde waar het ECB mee rekent (2%).

Je berekening is eveneens onjuist. De met inflatie gecorrigeerde waarde van het geld op dat moment 0,975^30, is 47% van zijn oorspronkelijke waarde. Als je met het ECB-cijfer rekent, is het 54%.

En zelfs als de hypotheek grofweg de helft minder waard is, is het nog een heel bedrag. Het is niet iets wat je na 30 jaar nog even rustig gaat aflossen. Zonder stigmatiserend te willen zijn, acht ik de kans niet groot dat mensen die zonder eigen vermogen een dure aflossingsvrije hypotheek afsluiten, 'even' in 30 jaar een vermogen opbouwen ter waarde van de hypotheek. Anders hadden ze wel een bankspaarhypotheek af kunnen nemen.

[Arnout]

We zijn zojuist met z'n allen weer eigenaar geworden van een bank. Geweldig nieuws.

[RemcoDelft]

RaZ schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 00:55:
De huizenmarkt is niet veel anders dan de Dexia affaire: Geld lenen, daarmee aandelen kopen, in de hoop dat het meer waard wordt.

Google leert mij dat ik die vergelijking in 2006 al maakte

page404 schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 08:12:
[...]

Daarbovenop, als over 30 jaar zijn hypotheek afloopt, heeft hij 30 jaar de tijd gehad om geld opzij te zetten wanneer hem dat uitkwam. Over 30 jaar is door inflatie die schuld ook ongeveer 30*2.5%= 75% lager geworden.

Je rekent erg creatief... Het is slechts 53% inflatie, geen 75%.

De laatste grofweg 50 jaar zijn huizenprijzen gemiddeld grofweg dubbel zo hard gestegen als de inflatie. Als dat de komende 50 jaar andersom is, en we dus qua prijsniveau teruggaan naar 50 jaar geleden, kunnen werkelijke prijzen 50 jaar gelijk blijven... Dan hoef je de "greater fool bail out" niet meer te verwachten.

ls hij wil blijven wonen kan hij een nieuwe hypotheek afsluiten, en loopt hij alleen de HRA mis (als die er nog is tegen die tijd).

Tot de rente stijgt...

[page404]

Krisp schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 08:27:
[...]

Dit is niet waar. Alhoewel de waarde van de schuld (het geldbedrag) lager is geworden door inflatie, blijft de absolute schuld gelijk. Daarnaast heb ik vraagtekens bij je inflatiecijfer: 2,5% is hoger dan de waarde waar het ECB mee rekent (2%).

Je berekening is eveneens onjuist. De met inflatie gecorrigeerde waarde van het geld op dat moment 0,975^30, is 47% van zijn oorspronkelijke waarde. Als je met het ECB-cijfer rekent, is het 54%.

En zelfs als de hypotheek grofweg de helft minder waard is, is het nog een heel bedrag. Het is niet iets wat je na 30 jaar nog even rustig gaat aflossen. Zonder stigmatiserend te willen zijn, acht ik de kans niet groot dat mensen die zonder eigen vermogen een dure aflossingsvrije hypotheek afsluiten, 'even' in 30 jaar een vermogen opbouwen ter waarde van de hypotheek. Anders hadden ze wel een bankspaarhypotheek af kunnen nemen.

Point taken
Maarre... dit gaat nog steeds over de excessen toch, dwz de mensen die "boven hun stand leven". Ook een aflossingsvrije hypotheek hoeft niet "slecht" te zijn, als je maar weet wat je doet en iets aan financiële planning doet.

Ik dacht trouwens dat het aantal mensen met een 100% aflossingsvrije hypotheek lager was dan ik hier zie:
http://www.afm.nl/~/media...r/2011-Q1-Hypotheken.ashx
ca 60% heeft dus een aflossingsvrije hypotheek, waarvan maar 32% er een ander product bij heeft met als doel af te lossen. Slik.

[Señor Sjon]

pedorus schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 22:34:
[...]

offtopic:
Vreselijk ongelukkig gekozen voorbeeld; als je je hier echt in verdiept kom je er achter dat Helder statistisch gezien gelijk had bij dat desbetreffende onderzoek. Psychologische verbanden voorkomen nadenken:
PVV slecht/dom -> PVV-persoon moet fout zitten in debat -> PVVer snapt statistiek niet
Ik onschuldig teveel betalen voor huis? -> Kan/mag niet -> Prijzen moeten wel normaal zijn/komt door media/probeer prijs omhoog te praten (alsof er invloed is)

[...]

Het lijkt er steeds meer op dat men liever bedrijven failliet wil zien gaan en mensen thuis wil laten zitten dan doen wat er moet gebeuren: prijzen naar beneden. Dus niet aankomen met financieringsconstructies. Wel durven uithalen naar de eigen "vriendjes". Dus gewoon de gemeenten en anderen hun verlies laten nemen op de grondprijs, en die desnoods "failliet" laten gaan. Niet accepteren dat huizen duurder worden vanwege het bouwbesluit, bestemmingsplannen, bureaucratie, e.d.; maar pleiten voor de kennelijk soepelere Duitse regels. Dat soort dingen.

Ow, dus meer stenen voor hetzelfde geld (wijzigingen verdiepingshoogte)? Aannemers werken voornamelijk onder de prijs nu. Werken worden gekocht om het personeel aan het werk te houden. Prijzen naar beneden klinkt leuk, maar niemand beweegt. Je kan woningen met 20k afprijzen, maar dan gebeurt er nog niets. Het heeft met sentiment te maken en niet meer met prijs.

Waar ik wel in geloof is dus bijvoorbeeld (en dan is 10% erg voorzichtig):
http://www.nu.nl/economie...avels-flink-verlagen.html


[...]

Bijv. de minister van wonen en EenVandaag hebben geen droge ogen meer zeker. Wie probeert nu wie voor de gek te houden? Er is een groot verschil tussen huizenPRIJS en maandlasten (beïnvloed door aflossingsvrije hypotheken, lage rente, startersleningen, e.d; dus nu pijnlijke terugweg).

[afbeelding]
Bron: http://www.eenvandaag.nl/...er_nog_in_de_woningmarkt_

Dat grafiekje laat ook wel iets anders zien. In principe zouden de loonstaven veel groter moeten worden na verloop van tijd (procentuele stijging t.o.v. de absolute balken), maar dat doen ze niet. Loopt dan de loonontwikkeling niet gewoon achter? Interessant is ook om te zien wat de inflatie is in die grafiek.

De minister van Wonen heb ik niet erg hoog zitten, hij moest minister worden als dank voor bewezen diensten, dus hebben ze deze post gecreëerd. Weer een bericht, maar hij krijgt dit keer het voordeel van de twijfel omdat ik de voorwaarden van die gasten niet weet: http://www.telegraaf.nl/d..._bij_minister_Blok__.html

Bartjuh schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 00:20:
[...]

Op de lange termijn zal de prijs altijd corrigeren, en heb je geen winst. Een huis moet ook niet gezien worden als een investering om geld mee te verdienen (wat tot 2008 zeker het geval was voor veel mensen). Je koopt een woning om in te wonen. En naarmate die ouder wordt zal de woning ook moeten afschrijven, net als elk ander product (uitgezonderd Antiek/Oldtimers etc). Net als je ook geen auto koopt voor de investering, maar om erin te rijden. Of een computer om op te werken, etc.

Zie de hier alom bekende grachten index: http://www.huizenmarkt-ze...huizenprijzen_300jaar.jpg

Daarom ook voor de Duitsers, een van de weinige volkeren op de planeet die wel nuchter blijven en gewoon fatsoenlijk geprijsde woningen hebben die in lijn blijven met inflatie, geen onzin marktverstorende subsidies als de HRA, en strenge hypotheekregels hanteren. En niet geloofden in huizenprijzen-tot-in-de-hemel-dogma's. Huis om in te wonen, niet om geld aan te verdienen.

Duitsland is een heel andere markt. Die hebben de eenwording ook nog achter de rug wat het westen van Duitsland een bak geld gekost heeft. Tevens produceert Duitsland zelf en heeft het jarenlange loonmatiging net als wij. Enig verschil is dat daar de lasten ook aan matiging hebben gedaan, waarbij ze hier de lucht inschieten. Waarom denk je dat steeds meer Nederlanders in Duitsland hun spullen gaan inslaan?

Wel apart dat SNS overgenomen wordt. Als BAM of Ballast Nedam failliet dreigt te gaan, dan gebeurt er niets. Dan is het 'marktwerking'. Dit is gewoon bevestiging dat de bankensector altijd een zacht kussentje heeft om op te landen en ze er defacto niets van zullen leren.

Leuk dat je Oscar quote, maar in 2008 was de verwachting dat we in 2010/2011 weer boven Jan zouden zijn en niet dat er nog een sliding op de knieën achteraan kwam met/door $random overheidsbeleid zonder echte visie.

@hierboven
Dat zegt nog niks, je weet niet welk deel aflossingsvrij is. Al jaren is het max 50%. En een deel aflossingsvrij is niet zo spannend.
@RaZ. Hypotheeknormen zijn altijd al gebaseerd op maandlasten annuïtair. Dat je die niet hebt bij aflossingsvrij scheelt maandlasten, maar in principe zou je inkomen altijd voldoende moeten zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 01-02-2013 09:01 ]

[Tarkin]

RaZ schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 00:55:
Dat heb ik al eerder gezegd natuurlijk

De huizenmarkt is niet veel anders dan de Dexia affaire: Geld lenen, daarmee aandelen kopen, in de hoop dat het meer waard wordt.

Vervang aandelen door stenen, en het zou verboden moeten worden

Met als dat verschil dat je in een hoop stenen kan wonen, in aandelen kan je dat niet.

En als puntje bij paaltje komt, dan kan een gezin met 2 kinderen ook nog wel in een veel te klein 3kamerappartement wonen. Verre van ideaal natuurlijk, maar nog altijd beter als op straat leven. Heel veel mensen zijn nu eenmaal veel luxe gewoon en dat lukt nu wat minder (BTW dikke kans dat we binnen 10-20 jaar zitten te lachen om deze dip en dat de volgende er weer aan zit te komen). Was er niet ergens zo een rapport dat tussen de ups en downs in de economie ongeveer 40 jaar zit? Een soort sinus

[Xanaroth]

page404 schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 08:50:
[...]

Point taken
Maarre... dit gaat nog steeds over de excessen toch, dwz de mensen die "boven hun stand leven". Ook een aflossingsvrije hypotheek hoeft niet "slecht" te zijn, als je maar weet wat je doet en iets aan financiële planning doet.

Ik dacht trouwens dat het aantal mensen met een 100% aflossingsvrije hypotheek lager was dan ik hier zie:
http://www.afm.nl/~/media...r/2011-Q1-Hypotheken.ashx
ca 60% heeft dus een aflossingsvrije hypotheek, waarvan maar 32% er een ander product bij heeft met als doel af te lossen. Slik.

Ik vind dit bijna net zo eng als dat zoveel mensen aflossingsvrij aflsuiten: dat 5% uberhaupt niet weet wat voor hypotheek ze hebben. Hoe kun je dat niet weten?!?!


Ook grappig dat 26% van de hypotheken naar starters gaat, en 18% naar doorstromers. Betekend dus dat voor elke starter en maar 0,7 doorstroombewegingen plaatsvinden.
Kan je hieruit halen dat, van de verkochte woningen, het merendeel ex-huur danwel leegstaand (2e woning?) is?
Of gaat het merendeel van de 'doorstromers' juist huren?

In ieder geval lijkt het daarmee er sterk op, dat de starter NIET de motor is tot de woningmarkt, maar dat de oplossing ergens anders gezocht moet worden (zoals schulden reduceren, bijvoorbeeld door aflossing te verplichting voor bestaande gevallen).

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 23:25:
[...]

Oscar Mopperkont verklaarde iedereen 4 a 5 jaar geleden voor gek die een fikse daling van de woningprijzen voorspelde. Nu gooit hij het op de (onverwacht?) strenger wordende financiering (ik zou eerder zeggen; return to normal) als de enige grote boosdoener. Nee, er is echt geen overwaardering.

Tsjah, wie is hier nu gek?

Om maar even wat posts van hem op te ratelen uit het oude huizenbubble topic:

[...]

Oscar Mopperkont in "Klappen van de huizenbubble?"


[...]

Oscar Mopperkont in "Klappen van de huizenbubble?"


[...]

Oscar Mopperkont in "Klappen van de huizenbubble?"

Vooralsnog heeft hij alleen maar ongelijk gehad, en zitten we al op >15%. En de, in zijn ogen "wens de vader van de gedachte" pessimisten gelijk.

Ha, dat is mooi

Je leest even voor het gemak over de opmerking heen "tenzij er iets wezenlijks gebeurt dat de vraag en/of aanbod aantast". En wat is er gebeurd? De kredietmogelijkheden zijn beperkt en de huizen zijn met hetzelfde percentage gedaald....en nog los daarvan, zelfs dan is het niet de 20-40% daling die werd voorspeld.

_{Waar staat trouwens die quote dat ik mensen voor gek verklaar?}

[ Voor 5% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 01-02-2013 10:33 ]

[EXX]

Senor Sjon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 08:53:
Duitsland is een heel andere markt. Die hebben de eenwording ook nog achter de rug wat het westen van Duitsland een bak geld gekost heeft. Tevens produceert Duitsland zelf en heeft het jarenlange loonmatiging net als wij. Enig verschil is dat daar de lasten ook aan matiging hebben gedaan, waarbij ze hier de lucht inschieten. Waarom denk je dat steeds meer Nederlanders in Duitsland hun spullen gaan inslaan?

Duitsland doet het gewoon beter. Bausparen, geen HRA en zorgen dat er geen tekort aan woningen onstaat door een klein overschot te creëren.

Leuk dat je Oscar quote, maar in 2008 was de verwachting dat we in 2010/2011 weer boven Jan zouden zijn en niet dat er nog een sliding op de knieën achteraan kwam met/door $random overheidsbeleid zonder echte visie.

Dat we er in 2010/2011 weer boven op zouden zijn is een door velen verkondigde verwachting waar ik altijd van gedacht heb: "come on, aint't gonna happen". Wie een beetje verder gekeken had dan zijn neus lang was had gezien dat de crisis veel dieper zat en dat dat echt niet binnen 2 jaar opgelost zou zijn. Toen de staat ABN-AMRO moest redden van de ondergang, had ik zoiets van "het is echt goed mis". Nu zijn we 5 jaar verder, en moet SNS worden genationaliseerd. Het is nog lang niet voorbij.

Maar ja, politici spelen graag mooi weer en het volk hoort ook liever geen slecht nieuws. Deeltijd WW, startersleningen en wat niet meer, eigenlijk allemaal weggegooid geld geweest.

[ Voor 3% gewijzigd door EXX op 01-02-2013 10:24 ]

[Tleilaxu]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 09:25:
[...]

Ha, dat is mooi

Je leest even voor het gemak over de opmerking heen "tenzij er iets wezenlijks gebeurt dat de vraag en/of aanbod aantast". En wat is er gebeurd? De kredietmogelijkheden zijn beperkt en de huizen zijn met hetzelfde percentage gedaald....

_{Waar staat trouwens die quote dat ik mensen voor gek verklaar?}

Ware het niet dat éérst de huizenprijzen zijn gedaald en daarna pas de mogelijkheden beperkt. Dus die relatie kun je blijven herhalen, maar wordt daardoor niet plotseling waar ofzo.

[Oscar Mopperkont]

Tleilaxu schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 10:27:
[...]

Ware het niet dat éérst de huizenprijzen zijn gedaald en daarna pas de mogelijkheden beperkt. Dus die relatie kun je blijven herhalen, maar wordt daardoor niet plotseling waar ofzo.

Ahum:

Senor Sjon in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt"

[Señor Sjon]

Tleilaxu schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 10:27:
[...]

Ware het niet dat éérst de huizenprijzen zijn gedaald en daarna pas de mogelijkheden beperkt. Dus die relatie kun je blijven herhalen, maar wordt daardoor niet plotseling waar ofzo.

Mogelijkheden worden al vanaf 2006 beperkt. 2-3 jaar later dalen de huizenprijzen.

[ph4ge]

Tleilaxu schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 10:27:
Ware het niet dat éérst de huizenprijzen zijn gedaald en daarna pas de mogelijkheden beperkt. Dus die relatie kun je blijven herhalen, maar wordt daardoor niet plotseling waar ofzo.

Plus dat we nu in een vrije val zitten omdat de nieuwe maatregelen net een maandje geleden zijn ingegaan, terwijl de daling inderdaad al 4 jaar aan de gang is. Daarnaast wordt er naast dat de prijzen dalen historisch weinig verkocht, kopers en verkopers vinden elkaar gewoon niet omdat verkopers voorlopig nog de luxe hebben om dan maar niet te verkopen. Zowel nieuwbouw als bestaande bouw, de verkopers verlagen de prijs gewoon niet, zolang die huizen niet verkocht worden is het waardeverlies nog onzichtbaar in de cijfers, maar iedereen weet dat die huizen niet waard zijn .

[Tleilaxu]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 10:38:
[...]

Ahum:

Senor Sjon in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt"

ohja dat vreemde lijstje waar iemand met 45k inkomen zogenaamd maar 140k kan lenen was ik even vergeten.

[Señor Sjon]

Ik weet niet de cijfers van ING erachter, maar misschien verklaart dat wat.

@ph4ge
Een verkoper kan niet verkopen. Zijn restschuld is dan nog 10 jaar aftrekbaar, maar tegen de rente van een PL of DK, niet de hypotheekrente. Plus zijn volgende woning staat onder water. Een horizontale verplaatsing (van zelfde type naar zelfde type) kost hem dus geld. Dus waarom zou hij?
Gezien het aantal scheidingen, zijn dat de meeste huizen die te koop staan. Die moeten wel.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 09:25:
[...]
Je leest even voor het gemak over de opmerking heen "tenzij er iets wezenlijks gebeurt dat de vraag en/of aanbod aantast". En wat is er gebeurd? De kredietmogelijkheden zijn beperkt en de huizen zijn met hetzelfde percentage gedaald....en nog los daarvan, zelfs dan is het niet de 20-40% daling die werd voorspeld.

Wie zegt dat het over is? Geen enkele indicator wijst daarop. Inmiddels zijn we op 16%, iets dat ook absoluut niet zou gebeuren in jouw ogen. Zelf denk ik aan 25% tot 30% top to bottom. Reuters becijferde 30% lucht in de NL markt.

Bovendien, de "kredietbubbel" is natuurlijk ook iets dat nauw samenhangt met de woningmarkt. Door overdreven risico's en aflossingsvrije hypotheken. Maar dat is 5 jaar geleden ook gewoon meegenomen door de "pessimisten". Zij zagen in dat zoiets als de HRA (waar het IMF al jaren voor waarschuwt, en economen zelfs gezamenlijk een manifest over hebben geschreven) zwaar onverstandig is in het compleet veranderende financieringsklimaat van de afgelopen 20 jaar. Daar moest vroeg of laat iets aan gebeuren. Maar ook zaken als banken die veel strenger zouden worden zag je gewoon mijlenver aankomen en is meegenomen in de redenatie. Samengevat; dat kon je echt wel zien aankomen.

_{Waar staat trouwens die quote dat ik mensen voor gek verklaar?}

Niet direct natuurlijk, maar wel subtiel/impliciet door zaken als "...met droge ogen beweren..." of "...meer inhoudelijke waarde dan waardedaling posts...". Kortom; dergelijke posts afdoen als onzin (meestal zonder goede argumentatie ook nog).

[Verwijderd]

ph4ge schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 10:51:
[...]
Plus dat we nu in een vrije val zitten omdat de nieuwe maatregelen net een maandje geleden zijn ingegaan, terwijl de daling inderdaad al 4 jaar aan de gang is. Daarnaast wordt er naast dat de prijzen dalen historisch weinig verkocht, kopers en verkopers vinden elkaar gewoon niet omdat verkopers voorlopig nog de luxe hebben om dan maar niet te verkopen. Zowel nieuwbouw als bestaande bouw, de verkopers verlagen de prijs gewoon niet, zolang die huizen niet verkocht worden is het waardeverlies nog onzichtbaar in de cijfers, maar iedereen weet dat die huizen niet waard zijn .

De vraagprijzen zijn idd te hoog, dat is de oorzaak van de vastlopende huizenmarkt. Maar wie zegt dat de standaard moet zijn x aantal huizen elke maand van de hand moet worden gedaan? Op een gegeven moment kreeg je zoveel transacties, is dat wel normaal? Mensen gaan toch niet elk jaar verhuizen? Het werd zo speculatief allemaal.

Trouwens, veel mensen kunnen niet eens zakken met de vraagprijs omdat ze niet het verlies cash kunnen aftikken bij de bank, die zitten letterlijk vast. Hoeft niet zozeer een urgent probleem te zijn, je kan gewoon niet verhuizen. Dat moet je dan accepteren. Of je bedenkt een constructie waarbij je het pand kan verhuren, maar dat is nogal listig en behelst verhuurrisico’s. Het zou pas urgent zijn als de bank je dwingt te verkopen vanwege de onderwaarde van je hypotheek. Maar zover zal het niet komen in Nederland, want dan springt de overheid ertussen (vanwege maatschappelijke onrust en dergelijke).

Sowieso vrees ik dat bij verdere prijsdalingen, en daar ziet het er wel naar uit, de overheid de verliezen gaat verhalen op de belastingbetalers in de vorm van een (verholen) belasting. Waarom zouden ze niet? Nederlands zijn zeer trouw in het betalen van belasting, dus die rekening wordt dan netjes betaald. Bovendien, veel belastingverhogingen hebben de burgers nauwelijks door. Er is een nieuwe energiebelasting ingevoerd, dat weet bijna niemand maar toch wordt het van je rekening gehaald. De inkomstenbelasting in de laagste schaal is omhoog geschroeft naar 37%, dat weten ook weinig mensen. Etc etc.

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:08:
Ik weet niet de cijfers van ING erachter, maar misschien verklaart dat wat.
te koop staan. Die moeten wel.

wat ik zo snel even zag hebben ze het over financieringstabellen van Nibud.
Nog steeds gaat dit over de periode 2010> (dus toen de daling al ruimschoots aan de gang was).

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:08:
@ph4ge
Een verkoper kan niet verkopen. Zijn restschuld is dan nog 10 jaar aftrekbaar, maar tegen de rente van een PL of DK, niet de hypotheekrente. Plus zijn volgende woning staat onder water. Een horizontale verplaatsing (van zelfde type naar zelfde type) kost hem dus geld. Dus waarom zou hij?
Gezien het aantal scheidingen, zijn dat de meeste huizen die te koop staan. Die moeten wel.

Het punt is dat zn huis wel minder waard is, maar omdat er niet daadwerkelijk een verkoop plaats vindt wordt dat niet zichtbaar. Het feit dat er zo weinig transacties plaatsvinden toont aan dat de werkelijke huizenprijzen nog verder gedaald zijn dan dat het cijfer laat zien.

Verhuizen naar een ander huis betekent overigens dat dat huis ook goedkoper is. Alleen de mensen die kleiner gaan wonen of willen gaan huren, hebben echt een probleem. Nog even los van dat dat eigenlijk alleen geldt voor de mensen die rond 2008 gekocht hebben. Heb je je huis de vorige eeuw gekocht maak je altijd nog flinke winst, en als je dan ook nog gewoon wat afgelost hebt hoeft er geen probleem te zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 01-02-2013 11:15 ]

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:12:
Wie zegt dat het over is? Geen enkele indicator wijst daarop. Inmiddels zijn we op 16%, iets dat ook absoluut niet zou gebeuren in jouw ogen. Zelf denk ik aan 25% tot 30% top to bottom. Reuters becijferde 30% lucht in de NL markt.

Iets dat inderdaad absoluut niet zou gebeuren, tenzij (die tenzij stond er in 2008 ook al bij) de regels van het spel zouden veranderen en die zijn veranderd. De huizenprijzen zijn niet gedaald omdat er in huizen is gespeculeerd, maar omdat de grootste crisis sinds de jaren 30 voorbijkwam en de banken de kredietkraan hebben dichtgedraaid.

Bovendien, de "kredietbubbel" is natuurlijk ook iets dat nauw samenhangt met de woningmarkt. Door overdreven risico's en aflossingsvrije hypotheken. Maar dat is 5 jaar geleden ook gewoon meegenomen door de "pessimisten".

Welke overdreven risico's waren of zijn er in de NL-markt? Het aantal wanbetalers op de hyoptheken was en is nog steeds laag. Het zijn hier geen "Amerikaanse" toestanden waar mensen zonder inkomen een huis konden krijgen en de sleutel konden inleveren als het even tegen zat en kennen we ook nog eens een NHG-vangnet.

Met een aflossingsvrije hypotheek is op zich niks mis.

Zij zagen in dat zoiets als de HRA (waar het IMF al jaren voor waarschuwt, en economen zelfs gezamenlijk een manifest over hebben geschreven) zwaar onverstandig is in het compleet veranderende financieringsklimaat van de afgelopen 20 jaar.

HRA ben ik tegen en je zult nergens een quote van mij tegenkomen waarin ik zeg dat als je aan de HRA morrelt het geen invloed zal hebben op de huizenprijs.

Daar moest vroeg of laat iets aan gebeuren. Maar ook zaken als banken die veel strenger zouden worden zag je gewoon mijlenver aankomen en is meegenomen in de redenatie. Samengevat; dat kon je echt wel zien aankomen.

Met hindsight zie je alles achteraf van mijlenver aankomen. Maar je hebt natuurlijk helemaal gelijk. Toen de voorganger van dit topic begon was de redenering niet "de huizenprijzen zijn bizar hoog, dus ze moeten omlaag en met 20 - 40%", maar de redenering was altijd "mensen, in de VS is er een sluipend probleem met subprime hypotheken, dat zal ergens in 2008 zwaar escaleren, waardoor de grootste banken en verzekeraars in de VS in de knel gaan komen, waardoor de hele wereldwijde financiële sector bijna zal imploderen, wat een wereldwijde economische crisis tot gevolg zal hebben, wat zal leiden tot grote financieringsproblemen en nieuwe regels voor banken, waardoor banken de kredietkraan gaan dichtdraaien voor consumenten, waardoor mensen in NL minder kunnen gaan lenen, waardoor de overheid ingrijpt en minder laat lenen, en als gevolg daarvan zullen de huizenprijzen in NL langzaam dalen, met ongeveer 16% in 5 jaar en misschien wel 20% in 6 jaar".

[ Voor 17% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 01-02-2013 11:37 ]

[Xanaroth]

Maar je haalt nu oorzaak en gevolg door elkaar.

Oorzaak is niet de bankencrisis. Oorzaak is de problemen in de huizenmarkt, waardoor de banken te grote schulden hadden die ze niet meer terug konden betalen.

Schuld die je niet terug betaald = failliet. GEVOLG van het failliet gaan was dat de bankencrisis begon.

[Tleilaxu]

Q

[ Voor 100% gewijzigd door Tleilaxu op 01-02-2013 11:44 . Reden: eerst tot 10 tellen. ]

[Oscar Mopperkont]

Myrdreon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:42:
Maar je haalt nu oorzaak en gevolg door elkaar.

Oorzaak is niet de bankencrisis. Oorzaak is de problemen in de huizenmarkt, waardoor de banken te grote schulden hadden die ze niet meer terug konden betalen.

Schuld die je niet terug betaald = failliet. GEVOLG van het failliet gaan was dat de bankencrisis begon.

Oorzaak is toch de crunch in de VS? Het was niet zo dat de NL-hypotheken minder veilig bleken dan gedacht dat de crisis heeft veroorzaakt.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:26:
[...]

Iets dat inderdaad absoluut niet zou gebeuren, tenzij (die tenzij stond er in 2008 ook al bij) de regels van het spel zouden veranderen en die zijn veranderd. De huizenprijzen zijn niet gedaald omdat er in huizen is gespeculeerd, maar omdat de grootste crisis sinds de jaren 30 voorbijkwam en de banken de kredietkraan hebben dichtgedraaid.

Ik ben het met je eens dat het dichtdraaien van de kredietkraan een belangrijke aanleiding is om de daling in te zetten, maar inmiddels is een tweede belangrijke oorzaak het nieuwe realisme: het besef dat de huizenprijzen niet 'altijd' stijgen, maar ook kunnen dalen. Dat besef heeft ervoor gezorgd dat er niet zomaar lukraak geboden werd op huizen, maar dat er nu echt gekeken wordt wat je daarvoor terug krijgt. Het is niet meer 'lenen wat je lenen kan, je verdient het toch wel terug' maar 'wat heb ik over voor het wonen in een koophuis?'

[...]

Welke overdreven risico's waren of zijn er in de NL-markt? Het aantal wanbetalers op de hyoptheken was en is nog steeds laag. Het zijn hier geen "Amerikaanse" toestanden waar mensen zonder inkomen een huis konden krijgen en de sleutel konden inleveren als het even tegen zat en kennen we ook nog eens een NHG-vangnet.

Met een aflossingsvrije hypotheek is op zich niks mis.

...behalve dat het een tikkende tijdbom is die afgaat op het moment dat ofwel de HRA wordt afgeschaft, ofwel de 30-jarige looptijd is verstreken. Die tweede voorwaarde is nog niet voorgekomen en die eerste wordt langzaam werkelijkheid. Dat is wel de manier om die tijdbom te ontmantelen: langzaam en beheerst af laten gaan.

Met een aflossingsvrije hypotheek is nu niets mis. Maar het gaat vaak wel mis als je geen oplossing hebt om dat vermogen aan het einde van de looptijd af te lossen.

Myrdreon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:42:
Maar je haalt nu oorzaak en gevolg door elkaar.

Oorzaak is niet de bankencrisis. Oorzaak is de problemen in de huizenmarkt, waardoor de banken te grote schulden hadden die ze niet meer terug konden betalen.

Schuld die je niet terug betaald = failliet. GEVOLG van het failliet gaan was dat de bankencrisis begon.

Maar die oorzaak lag in de VS, niet in Europa. Dat de huizenprijzen in Europa zakken komt initieel wel degelijk door de bankencrisis, waardoor het vertrouwen in de economie ernstig is aangetast, etc. Daardoor moesten toezichthouders maatregelen nemen, en kwam ook het probleem van de hoge hypotheken in NL naar boven.

Ja, de oorzaak zat in de huizenmarkt, maar wel die in de VS. En nee, die oorzaak zat in beginsel niet in de Nederlandse huizenmarkt.

[Señor Sjon]

De HRA is al effectief gehalveerd per 1-1-2013 en daarbij neemt het percentage ook nog eens jaarlijks af in de toekomst. Daar is dus al veel minder van over dan 15 jaar geleden.

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:48:
Ik ben het met je eens dat het dichtdraaien van de kredietkraan een belangrijke aanleiding is om de daling in te zetten, maar inmiddels is een tweede belangrijke oorzaak het nieuwe realisme: het besef dat de huizenprijzen niet 'altijd' stijgen, maar ook kunnen dalen. Dat besef heeft ervoor gezorgd dat er niet zomaar lukraak geboden werd op huizen, maar dat er nu echt gekeken wordt wat je daarvoor terug krijgt. Het is niet meer 'lenen wat je lenen kan, je verdient het toch wel terug' maar 'wat heb ik over voor het wonen in een koophuis?'

Zeker, dat besef heeft ook een drukkend effect op de huizenprijzen. In 2008 was de markt overspannen en toen waren er te hoge prijzen.

...behalve dat het een tikkende tijdbom is die afgaat op het moment dat ofwel de HRA wordt afgeschaft, ofwel de 30-jarige looptijd is verstreken. Die tweede voorwaarde is nog niet voorgekomen en die eerste wordt langzaam werkelijkheid. Dat is wel de manier om die tijdbom te ontmantelen: langzaam en beheerst af laten gaan.

Ligt eraan hoe ie wordt afgeschaft. Als dat met bv de inflatie per jaar gaat, dan is het niet echt meer een tijdbom.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:54:
De HRA is al effectief gehalveerd per 1-1-2013 en daarbij neemt het percentage ook nog eens jaarlijks af in de toekomst. Daar is dus al veel minder van over dan 15 jaar geleden.

En die maatregel is pas net ingegaan, die zitten nog in de daling tot nu toe, en geldt bovendien alleen voor starters en nieuwe hypotheken, niet voor mensen die verhuizen met behoud van hypotheek. Daarnaast is de daling een stuk groter als je ook inflatie meeneemt, en komt de grootste klap de komende maanden pas.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:56:
[...]

Ligt eraan hoe ie wordt afgeschaft. Als dat met bv de inflatie per jaar gaat, dan is het niet echt meer een tijdbom.

Eens, dan is deze tijdbom onschadelijk gemaakt.

[Iblies]

Vergeet ook niet dat er het komend decennia ouderen bij bosjes zullen neervallen. Een deel daarvan zal een leuke erfenis hebben.


Daarnaast wordt estate-planning steeds belangrijker. Zorg ( met name awbz ) en vermogen zijn aan elkaar verbonden en de eisen zijn een stuk strenger geworden. Neem dat in ogenschouw met schenkingen die je richting kinderen mag doen, en het meest in het oog springende is de verhoogde schenkingsvrijstelling tbv het financieren van een huis, en de mogelijkheden om het geld weer te laten rollen zijn gecreëerd.

Voor sommige zal het wel een illuminatie-achtige proporties aannemen, maar die lobbiesten lopen niet voor niets rond in Den Haag en omstreken. Als je vader en/of moeder leuke bedragen bij elkaar hebben gesprokkeld moet je het daar ook over hebben.

Mijn inziens zijn we mbt de huizenmarkt al op de bodem of we zijn er iit dicht bij in de buurt. De prijzen zullen niet omhoogschieten, maar uitschieters hoef je ook niet te verwachten, met uitzondering van enkele achterblijvers die nog overtuigd zijn dat hun huis wel die 2 ton waard is.

Doemdenken is zoo 2012

[Krisp]

Iblies schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:20:
Vergeet ook niet dat er het komend decennia ouderen bij bosjes zullen neervallen. Een deel daarvan zal een leuke erfenis hebben.

Dat is leuk, maar op het moment dat die ouderen overlijden zijn ze 80 en hebben ze kinderen die tegen de 50 lopen. Dan moet de erfenis eigenlijk rechtstreeks naar de kleinkinderen gaan wil dat geld starters op gang gaan helpen.

Hooguit gaat het helpen om de onderwaarde () op te vangen.

[Arnout]

De meeste erfenissen zullen door de belasting al flink geslonken zijn en anderzijds 'opgegeten' zijn door die leuke maatregelen dat je eerst je eigen vermogen mag opeten voordat je een pensioen of uitkering krijgt.

[Señor Sjon]

Iblies schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:20:
Vergeet ook niet dat er het komend decennia ouderen bij bosjes zullen neervallen. Een deel daarvan zal een leuke erfenis hebben.


Daarnaast wordt estate-planning steeds belangrijker. Zorg ( met name awbz ) en vermogen zijn aan elkaar verbonden en de eisen zijn een stuk strenger geworden. Neem dat in ogenschouw met schenkingen die je richting kinderen mag doen, en het meest in het oog springende is de verhoogde schenkingsvrijstelling tbv het financieren van een huis, en de mogelijkheden om het geld weer te laten rollen zijn gecreëerd.

Voor sommige zal het wel een illuminatie-achtige proporties aannemen, maar die lobbiesten lopen niet voor niets rond in Den Haag en omstreken. Als je vader en/of moeder leuke bedragen bij elkaar hebben gesprokkeld moet je het daar ook over hebben.

Mijn inziens zijn we mbt de huizenmarkt al op de bodem of we zijn er iit dicht bij in de buurt. De prijzen zullen niet omhoogschieten, maar uitschieters hoef je ook niet te verwachten, met uitzondering van enkele achterblijvers die nog overtuigd zijn dat hun huis wel die 2 ton waard is.

Doemdenken is zoo 2012

We krijgen eerst nog -/- 9% dit jaar vanwege de verplichte aflossing. Daarna zal de boel stabiliseren. Aangezien de bouwsector tegen die tijd vakkundig RIP is, zullen de prijzen snel weer stijgen bij gebrek aan woningen.

[Fiber]

Senor Sjon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:28:
[...]
Aangezien de bouwsector tegen die tijd vakkundig RIP is, zullen de prijzen snel weer stijgen bij gebrek aan woningen.

Buitenkansje dus voor Duitse, Vlaamse en andere buitenlandse bouwbedrijven...

[gerrutcamaro]

komen al die oostblokkers toch nog van pas

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 12:00:
[...]
En die maatregel is pas net ingegaan, die zitten nog in de daling tot nu toe, en geldt bovendien alleen voor starters en nieuwe hypotheken, niet voor mensen die verhuizen met behoud van hypotheek. Daarnaast is de daling een stuk groter als je ook inflatie meeneemt, en komt de grootste klap de komende maanden pas.

Deze zag ik even over het hoofd, maar na 1 april kan je niets meer wijzigen aan je hypotheek. Dus als je verhuisd, zal je waarschijnlijk toch de nieuwe vorm moeten aanhouden.

[Bartjuh]

Iblies schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:20:
Vergeet ook niet dat er het komend decennia ouderen bij bosjes zullen neervallen. Een deel daarvan zal een leuke erfenis hebben.

En meer gewone huizen die op de markt komen... meer aanbod -> prijsdruk.

Bovendien zal een steeds groter deel van hun vermogen op gaan aan zorg. Zie alle maatregelen die daar de laatste tijd zijn genomen, vooral vermogende ouderen zullen een significant deel zelf moeten gaan betalen. Ergo, ze houden minder geld over aan het einde. Daarnaast hebben we ook nog dalende pensioenen. Ik zou me niet rijk rekenen.

Mijn inziens zijn we mbt de huizenmarkt al op de bodem of we zijn er iit dicht bij in de buurt. De prijzen zullen niet omhoogschieten, maar uitschieters hoef je ook niet te verwachten, met uitzondering van enkele achterblijvers die nog overtuigd zijn dat hun huis wel die 2 ton waard is.

Denk ik niet:
Er zijn nog nooit zoveel ZZP'ers geweest met dito onzekerheid (bedrijven, met name bouw, die zoveel mogelijk arbeidsrechten proberen eruit te werken) -> wil de bank ze al geen hypotheek geven vanwege het risico, dan willen ze het zelf al niet doen. Mensen die onzeker zijn over hun financiele toekomst zullen alle grote aankopen schuwen. Dat is net een beetje in opmars.

En in zo'n beetje ALLE branches behalve de hoogopgeleide techniek is er veel jeugdwerkeloosheid. Dat zijn de starters die echt nog niet van plan een huis te kopen. Starters waar de hoop zo op wordt gevestigd. En daar ken ik er HEEL VEEL van. Ik zie zelfs een trend van jongeren (niet studenten) die samen een huis huren a la Friends om geld te besparen. Dat was 10 jaar geleden zeldzaam. En ook nog veel die gewoon in ouderlijk huis blijven wonen, en het wel best vinden.

Daarnaast zijn er ook nog nooit zoveel singles geweest, dat is dus 1 inkomen en niet 2. Die kunnen veel minder betalen -> prijsdruk. Bovendien koop je dan niet snel, dan huur je.

Ook is er steeds meer loondruk. Duitsland is namelijk competitiever dan Nederland inmiddels, daarom loopt de werkeloosheid hier rap op en daar nauwelijks. Minder loon = minder kunnen betalen.

En dan heb ik het nog niet eens over de HRA subsidie, die nog steeds toeneemt. Iets dat uiteindelijk niet bij de mensen maar banken terechtkomen. Een steeds groter deel van onze loonbelasting gaat dus op aan het spekken van de reserves van banken, en komt dus niet weer in de economie terecht. En dan heb ik het nog niet eens over de SNS die net voor 3,7 miljard is opgekocht.

Er is dus veel (financiele) onzekerheid de afgelopen jaren bijgekomen, en meer prijsdruk. Nee, dit houd nog wel even aan.

[Krisp]

Arnout schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:28:
De meeste erfenissen zullen door de belasting al flink geslonken zijn en anderzijds 'opgegeten' zijn door die leuke maatregelen dat je eerst je eigen vermogen mag opeten voordat je een pensioen of uitkering krijgt.

Mensen die overdrachtsbelasting moeten betalen hebben of significant veel vermogen, of hebben daarover niet nagedacht. Je kunt in 10 jaar tijd meer dan 100.000 euro per kind doorschuiven, waarbij ik schenk-en-leen-terug constructies niet heb meegenomen. Dat de Nederlandse staat daar in 2008 nog 1,8 miljard euro aan verdiende (kan geen recentere cijfers vinden) verbaast mij eigenlijk.

ik denk dat dit soort constructies de komende jaren veel vaker voorkomen. Als ouderen zelf moeten bijdragen vanuit hun vermogen, zorgen ze 'gewoon' dat hun vermogen al bij de kinderen staat voordat ze zelf hulpbehoevend worden. Van een kale kip kun je niet plukken, dus dan mag de staat weer gaan bijdragen.

Bartjuh schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 14:07:
[...]

Er is dus veel (financiele) onzekerheid de afgelopen jaren bijgekomen, en meer prijsdruk. Nee, dit houd nog wel even aan.

Ik ben het met je eens dat er veel financiële onzekerheid is en prijsdruk. Natuurlijk is de bouw op dit moment een lastige sector. Aan de andere kant: is die onzekerheid er -met uitzondering van de jaren '90- er neit altijd geweest? Jaren '50, en '60 waren wederopbouw, de jaren '70 eindigde met een crisis waar de jaren '80 nog jaren last van had en waarin ook veel onzekerheid was. De jaren '90 kenmerkte zich door groei -die achteraf gezien onder andere bestond uit berg leningen die zeer snel groeide. Die onzekerheid is er praktisch altijd geweest.

Natuurlijk kunnen we uitgaan van het Japanscenario, maar er zijn ook positieve dingen te melden: zo zijn we in NL goed aan het nadenken over herstructurering van ons financiële stelsel (ik zie de overname van SNS als een stap in de goede richting als ik kijk naar de aanpak met behulp van de interventiewet). Ook de geleidelijke afbouw van de HRA past in die gedachte. De financiële markten zijn rustig, de euro lijkt redelijk stabiel. Griekenland is goed op weg in de herstructurering (en loonmatiging is daar een heel belangrijk middel in) en in Spaans vastgoed wordt weer geïnvesteerd, onder andere door Nederlanders die een tweede huis willen.

Natuurlijk is de grote lijn stabiel tot licht negatief. Dat heeft vooral te maken met het consumentenvertrouwen. Dat vertrouwen bepalen we zelf, dus laten we onszelf niet in de put praten, maar de toekomst in de vorm van kansen zien.

[pedorus]

Senor Sjon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 08:53:
Ow, dus meer stenen voor hetzelfde geld (wijzigingen verdiepingshoogte)? Aannemers werken voornamelijk onder de prijs nu.

De prijzen van vroegere premie A woningen liggen redelijk hoog. Let trouwens op dat je daar nu vaak 2 modale inkomens voor moet hebben, in plaats van 1 waarvoor ze waren bedoeld. Alleen gezien die prijzen al, worden die huizen kennelijk gewaardeerd. Kennelijk was er niet zoveel mis met de bouweisen uit die tijd. Ik zie niet in waarom we niet terug zouden kunnen in de eisen die aan een huis worden gesteld.

Prijzen naar beneden klinkt leuk, maar niemand beweegt. Je kan woningen met 20k afprijzen, maar dan gebeurt er nog niets. Het heeft met sentiment te maken en niet meer met prijs.

O ja? Waarom ontstaat er niet meer vraag als de prijs daalt?

Annexdote: vrienden van mij hebben hadden een appartement te koop staan, verkocht niet erg. Vervolgens was er iemand in hetzelfde gebouw overleden, familie zet soortgelijk appartement voor 25K lager te koop (jawel: er zijn dus genoeg mensen die wel kunnen zakken). Dit geeft aanleiding om dan zelf ook maar 20K lager te gaan zitten. Inmiddels zijn beide appartementen verkocht; hoezo beweegt niemand?

[SkiFan]

Senor Sjon schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:28:
[...]

We krijgen eerst nog -/- 9% dit jaar vanwege de verplichte aflossing. Daarna zal de boel stabiliseren. Aangezien de bouwsector tegen die tijd vakkundig RIP is, zullen de prijzen snel weer stijgen bij gebrek aan woningen.

Da's wel héél optimistisch, er staat nog voor pak m beet 5 jaar voorraad op Funda. Bovendien is er nog een fors aanbod van mensen die m maar uit de verkoop halen, omdat het toch niet loopt.

[Señor Sjon]

pedorus schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 14:33:
[...]

De prijzen van vroegere premie A woningen liggen redelijk hoog. Let trouwens op dat je daar nu vaak 2 modale inkomens voor moet hebben, in plaats van 1 waarvoor ze waren bedoeld. Alleen gezien die prijzen al, worden die huizen kennelijk gewaardeerd. Kennelijk was er niet zoveel mis met de bouweisen uit die tijd. Ik zie niet in waarom we niet terug zouden kunnen in de eisen die aan een huis worden gesteld.

Dus een woning met een smalle beuk die vaak geen ziel of zaligheid mocht hebben en nog aan de bouweisen van op zijn laatst 1989 moest voldoen, ga je vergelijken met een nieuwe woning met 2,5 keer zoveel isolatie, 7,5% meer inhoud door andere hoogtes, driedubbele kierdichtingen en allerlei andere aanpassingen? Dat is bijna onvergelijkbaar. Kijk, het zou fors geld schelen als we weer naar die eisen zouden gaan, maar dat moet je eigenlijk niet willen qua verbruik e.d.

[...]

O ja? Waarom ontstaat er niet meer vraag als de prijs daalt?

Annexdote: vrienden van mij hebben hadden een appartement te koop staan, verkocht niet erg. Vervolgens was er iemand in hetzelfde gebouw overleden, familie zet soortgelijk appartement voor 25K lager te koop (jawel: er zijn dus genoeg mensen die wel kunnen zakken). Dit geeft aanleiding om dan zelf ook maar 20K lager te gaan zitten. Inmiddels zijn beide appartementen verkocht; hoezo beweegt niemand?

Anekdote bedoel je? Als diegene al een deel had afbetaald, dan wil de familie er gewoon vanaf. Zo zijn er altijd wel verhalen uit de omgeving. Als je genoeg zakt, is het altijd mogelijk een koper te krijgen, maar velen kunnen dat niet.