Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Left]

Waar volgens mij te weinig mensen aan denken, is dat de rente nu extreem laag staat, en dat die dus over 10 of 20 jaar makkelijk twee of drie keer zo hoog kan staan. Voordat je een hypotheek neemt zou je eerst eens na moeten denken over wat dat met je maandlasten doet, en of je dat wel kan opbrengen.

Begin jaren '80 stond de hypotheekrente ook erg hoog en daardoor raakten duizenden mensen in de problemen. Bijkomend nadeel is dan ook nog eens dat in zo'n situatie de huizenprijzen ook omlaag gaan, dus wie zijn huis gedwongen moest verkopen moest een flink verlies nemen.

[mrwolf]

rube schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 09:55:
Zie boven. En, ik kan je ERE aanbevelen (google maar). Goede website, en als je echt geïnteresseerd bent kan je het boek ook aanbevelen. Zeer inspirerende insteek om minder (of geheel niet) afhankelijk te zijn van banken en een looncheck.

Kun je iets specifieker zijn, googlen op ERE vindt volgens mij niet iets relevants?

[Arnout]

Left schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 10:50:
Waar volgens mij te weinig mensen aan denken, is dat de rente nu extreem laag staat, en dat die dus over 10 of 20 jaar makkelijk twee of drie keer zo hoog kan staan. Voordat je een hypotheek neemt zou je eerst eens na moeten denken over wat dat met je maandlasten doet, en of je dat wel kan opbrengen.

Begin jaren '80 stond de hypotheekrente ook erg hoog en daardoor raakten duizenden mensen in de problemen. Bijkomend nadeel is dan ook nog eens dat in zo'n situatie de huizenprijzen ook omlaag gaan, dus wie zijn huis gedwongen moest verkopen moest een flink verlies nemen.

Daarom is er nu zo'n druk vanuit de overheid om mensen zoveel mogelijk te laten aflossen. Wanneer de rente flink gaat stijgen zitten we met een enorm extra probleem dat direct gerelateerd is aan de rentestand.

[rube]

mrwolf schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 11:01
Kun je iets specifieker zijn, googlen op ERE vindt volgens mij niet iets relevants?
Zie: www.earlyretirementextreme.com

[RaZ]

@Left:

De jaren 80.. Waar mijn ouders net een paar jaar een huis hadden gekocht, en 2 kinderen hadden. Waar ze 2 jaar lang voor op een 2x3 kamertje hebben vertoeven, zich de blubber hebben moeten werken omdat je toen geen 106% top-hypotheek kon krijgen en 100% aflossingsvrij nog niet bestond, en de luxe van een auto ook niet hadden en om over TV en telefoon nog maar te zwijgen in het begin.

En ja, ook in die tijd waren er mensen die toen gewoon zeiden: 12% rente? Oef, naja, 30 jaar vast dan maar, weten we ook waar we aan toe zijn.

De hoge rente speelde toen niet echt veel parte, immers waren de prijzen er ook naar. Net als nu wordt er gewoon weer realistische bedragen uitgeleend, en marktverstorende zaken als aflossingsvrij die niet meer gesubsidieerd worden.

Je verloor je huis door niet je hypotheek te kunnen betalen, en daar gaat inkomstenverlies aan vooraf. Op 2 inkomens een huis kopen, geeft je ook weer een verdubbeling van de kans dat het fout kan gaan. We hadden toen ook nog amper iets als kinderopvang, vaders werkte, moeder was huisvrouw, en kinderopvang was niet nodig om een huis te kunnen kopen. Die hele opvang sector is gekomen om de huizenprijzen hoog te houden. Dat wilde de overheid maar al te graag, gezien ze overal een percentage van afsnoepen.

In de jaren 80 was het dan ook niet ongewoon om eerst maar eens te sparen en dan naar de bank te gaan. Ik vind de huidige ontwikkelingen dus gunstig. En als ik zo m'n moeder mag geloven, is er nu opzich nog niet zoveel raars aan de hand terugkijkend naar hoe hun de crisis toen hebben overleeft.

En vergeet ook niet, in die crisis heeft de staat hun cashflow op orde weten te krijgen door de staatbedrijven te privatiseren. Nu hebben we daar niet zoveel meer van.

[rube]

@ RaZ +1

[TiMMieJ]

Nou afgelopen maanden ben ik ook aan het kijken geweest naar huizen ook ivm de regels na de oliebollen. Maar het is niet normaal in de markt +/- 200k zeg. Ene na het andere huis is verkocht.... Er is dus echt wel een opleving momenteel in de huizenmarkt. Maar dat zal na de oliebollen wel weer stagneren. Ik ga het nu niet meer redden maar we gaan wel zien wat er gaat gebeuren...

[RemcoDelft]

mrwolf schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 11:01:
[...]


Kun je iets specifieker zijn, googlen op ERE vindt volgens mij niet iets relevants?

http://earlyretirementextreme.com/ ?

[Tleilaxu]

RemcoDelft schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 11:51:
[...]

http://earlyretirementextreme.com/ ?

Stukje van gelezen, maar vind het tot nu toe nog extreem open deuren intrappen?
Ja, als je in een camper gaat wonen en je gaat 10km lopen naar je werk, dan bespaar je geld, dat klopt.

[rube]

Tleilaxu schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 12:57:
[...]
Stukje van gelezen, maar vind het tot nu toe nog extreem open deuren intrappen?
Ja, als je in een camper gaat wonen en je gaat 10km lopen naar je werk, dan bespaar je geld, dat klopt.

Als dat is wat je eruit haalt, heb je de essentie (nog) niet begrepen. Maar we gaan hier off topic, dus ik ga er hier niet verder op in. Wellicht open ik nog wel eens een ander topic hierover.

[Kju]

TiMMieJ schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 11:37:
Nou afgelopen maanden ben ik ook aan het kijken geweest naar huizen ook ivm de regels na de oliebollen. Maar het is niet normaal in de markt +/- 200k zeg. Ene na het andere huis is verkocht.... Er is dus echt wel een opleving momenteel in de huizenmarkt. Maar dat zal na de oliebollen wel weer stagneren. Ik ga het nu niet meer redden maar we gaan wel zien wat er gaat gebeuren...

Ongeacht wat de prijzen doen, het aantal transacties is sinds vorige maand aan het stijgen. Ik merk het ook aan het aantal bezichtigingen en het aantal taxaties die ik de afgelopen weken heb uitgevoerd. Daarnaast heeft iedere opdracht sinds vorige week spoed om vóór de kerst nog een offerte te kunnen krijgen om nog binnen de huidige financieringsnormen te kunnen vallen. Over een paar weken zullen we merken of het aanhoudt. Feit blijft gewoon dat veel starters nu echt niet meer kunnen wachten, ze moeten of kopen of huren, in de randstad is huren haast niet te doen, er is een structureel tekort aan huurwoningen, daarnaast is het maar de vraag of het betaalbaar is. Velen die nu echt zelfstandig willen wonen, willen samenwonen of een kinderwens hebben (die misschien al sinds 2009 nog bij pa en ma met enige dwang wonen) zullen nu toch echt minimaal gaan orienteren op de koopmarkt.
De prijsklasse die je noemt is verder ook heel logisch, tot dat bedrag zal er binnenkort echt beweging komen, in ieder geval tot de NHG grens (die volgend jaar weer lager zal worden).

[ Voor 3% gewijzigd door Kju op 21-12-2012 13:47 ]

[rube]

Kju schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 13:42:
[...]
Feit blijft gewoon dat veel starters nu echt niet meer kunnen wachten

Hoezo? welk feit?

ze moeten of kopen of huren

Hoezo., waarom kunnen ze niet nog 2 jaar doen wat ze nu doen? En op de markt komen als de prijzen nog 15% lager zijn dan wat ze nu zijn?

..Velen die willen......

Inderdaad willen, er is geen dwang en zolang mogelijkheden / verwachtingen / angst belangrijker zijn als de wens.....

De prijsklasse die je noemt is verder ook heel logisch, tot dat bedrag zal er binnenkort echt beweging komen.

Zeker, als de prijzen nog wat lager worden dan gaat de beweging door..anders valt het helemaal stil in 2013, zo is mijn verwachting

[RemcoDelft]

Kju schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 13:42:
Ongeacht wat de prijzen doen, het aantal transacties is sinds vorige maand aan het stijgen.

^^ Klopt. Echter, daarna haal je heel veel irrelevante oorzaken aan. Er is maar 1 echte oorzaak: de politieke veranderingen per 1-1-2013. Dat is namelijk het enige wat over anderhalve week opeens anders is, en daarna zal je zien dat het aantal transacties enorm instort. Ondanks dat de kinderwensen/huurwoningen/etc./etc. hetzelfde blijven.

[Kju]

Transacties die vorige maand in het Kadaster zijn ingeschreven zijn al eind zomer tot stand gekomen, er zit een vertraging van drie maanden tussen overeenkomen koop en inschrijving Kadaster, daar zat ook een verkiezing tussen.

Nevertheless, mijn agenda staat vol, ondanks dat deze potentiële kopers aan de regels van na 1-1-2013 zullen moeten voldoen... misschien calculeren een aantal mensen dat het perfecte koopmoment straks ongemerkt voorbij zal gaan..

[Bartjuh]

Kju schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 13:42:
[...]
... Over een paar weken zullen we merken of het aanhoudt. ...

Reken er maar niet op. Ik verwacht dat in januari het aantal transacties een stuk lager zal liggen dan het jaargemiddelde van 2012.

Feit blijft gewoon dat veel starters nu echt niet meer kunnen wachten, ze moeten of kopen of huren, in de randstad is huren haast niet te doen, er is een structureel tekort aan huurwoningen, daarnaast is het maar de vraag of het betaalbaar is.

Ik merk juist dat er meer mensen thuis blijven wonen, en daar langer blijven zitten. Vriend van mij is zelfs na jaren vanuit appartement teruggekeerd naar ouderlijk huis. Vooral de slechte arbeidsmarkt heeft hem die keuze doen maken.

Daarnaast, is er in de randstad voldoende te huur: http://www.hurenindekameleon.nl/
In Amsterdam, nog steeds zat te huur na bijna een jaar open.

[StephaN900]

Bartjuh schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 14:02:

Daarnaast, is er in de randstad voldoende te huur: http://www.hurenindekameleon.nl/
In Amsterdam, nog steeds zat te huur na bijna een jaar open.

Verdien je eindelijk lekker boven modaal kom je daar terecht. Ik weet het niet hoor, maar ik zou het niet eens overwegen.

Er is voldoende te huur in Amsterdam, alleen niet tegen een schappelijke prijs.

[Ortep]

RaZ schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 11:05:
@Left:
In de jaren 80 was het dan ook niet ongewoon om eerst maar eens te sparen en dan naar de bank te gaan. Ik vind de huidige ontwikkelingen dus gunstig. En als ik zo m'n moeder mag geloven, is er nu opzich nog niet zoveel raars aan de hand terugkijkend naar hoe hun de crisis toen hebben overleeft.

En vergeet ook niet, in die crisis heeft de staat hun cashflow op orde weten te krijgen door de staatbedrijven te privatiseren. Nu hebben we daar niet zoveel meer van.

Ik heb min of meer dezelfde ervaring. Ik kocht een huis van FL 159K in 1980. Voor dat bedrag kon ik geen hypotheek krijgen. Een 'top-hypotheek' bestond wel, maar dat was dan 80% van de executie waarde van je huis. Ik moest 35K sparen voor ik in aanmerking kwam. Toen zat ik dus onder die 80% van de verkoopwaarde, maar niet van de executiewaarde. Natuurlijk moest dat ook op één salaris. Dat haalde ik dus niet, maar de bank accepteerde dat mijn vrouw ook werkte en telde haar salaris voor 5 jaar mee. In die tijd moest er verseld worden afgelost zodat na die 5 jaar het alleen op één salaris gedaan kon worden en de restsom dus laag genoeg was ivm die executie waarde grens. Ik kreeg de hypotheek rond voor het mooie bedrag van 13.2% rente.
En toen werd het 1981 en 1982...de waarde van het huis daalde naar 109K. Dat is dus een daling van 32% in twee jaar. En ik had nog geluk, er waren er die meer dan 40% daling in die tijd hadden. Dat is heel wat meer en ook heel wat sneller dan die 15-25% die de huizen de laatste 4 jaar zijn gedaald. Dat was een probleem met de bank, want het huis was minder waard dan de waarde van de uitstaande hypotheek. Iets wat in die tijd bijna ondenkbaar was. Je begon immers altijd al met een hypotheek die minder was dan 80% van de executiewaarde. Tegenwoordig begint iedereen met 10% onder water te staan door de KK. Nog sneller aflossen dus, iedere cent die over was ging het huis in. We hebben het gered. Ja, dat was niet leuk...maar nu pluk ik er de vruchten van. De hypotheek is bijna afgelost en valt daarna naar NUL euro in de maand.

Dat laatste schijnt ook bijna niemand te begrijpen of nuttig te vinden. Iedereen heeft het over allerlei vormen van aflossingsvrij, want dat geeft lagere maandlasten. Dat klopt...de eerste 30 jaar. Maar reken het nu eens uit over een periode van 40-50-60 jaar. Want zo lang is de periode die je nog kan verwachten te leven als je je eerste huis koopt zo rond je 25-30ste jaar.
Het argument is dat over 30 jaar die 1000 euro die je nu in de maand betaalt veel minder waard is dus wat je daarna moet betalen is niet van belang. Hett is dan ongeveer de helft waard. Maar je rente aftrek is ook weg na die 30 jaar. Dus nu betaal je netto door de HRA 580 euro in de maand. Maar in jaar 31 betaal je de volle 1000 Euro, en dat dan nog 20-30 jaar. Dat bedrag is bijna net zo veel waard dan als 500 van nu. Voor je gevoel ga je dus in eerste instantie steeds minder betalen door de inflatie..tot de klap komt. De omgekeerde klap van de mensen die wel hebben afgelost.
Ik ben door een reorganisatie mijn baan kwijt, en de kans op nieuw werk is beroerd door mijn leeftijd. Het heeft ook een forse invloed op de hoogte van mijn pensioen en het ophogen van de AOW leeftijd slaat een gat van 20 maanden in mijn inkomsten. Leuk is het niet, maar dat de woonlasten naar nul vallen is een enorm voordeel.
.

[Z___Z]

Ortep schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 14:50:
[...]


Ik heb min of meer dezelfde ervaring. Ik kocht een huis van FL 159K in 1980. Voor dat bedrag kon ik geen hypotheek krijgen. Een 'top-hypotheek' bestond wel, maar dat was dan 80% van de executie waarde van je huis. Ik moest 35K sparen voor ik in aanmerking kwam. Toen zat ik dus onder die 80% van de verkoopwaarde, maar niet van de executiewaarde. Natuurlijk moest dat ook op één salaris. Dat haalde ik dus niet, maar de bank accepteerde dat mijn vrouw ook werkte en telde haar salaris voor 5 jaar mee. In die tijd moest er verseld worden afgelost zodat na die 5 jaar het alleen op één salaris gedaan kon worden en de restsom dus laag genoeg was ivm die executie waarde grens. Ik kreeg de hypotheek rond voor het mooie bedrag van 13.2% rente.
En toen werd het 1981 en 1982...de waarde van het huis daalde naar 109K. Dat is dus een daling van 32% in twee jaar. En ik had nog geluk, er waren er die meer dan 40% daling in die tijd hadden. Dat is heel wat meer en ook heel wat sneller dan die 15-25% die de huizen de laatste 4 jaar zijn gedaald. Dat was een probleem met de bank, want het huis was minder waard dan de waarde van de uitstaande hypotheek. Iets wat in die tijd bijna ondenkbaar was. Je begon immers altijd al met een hypotheek die minder was dan 80% van de executiewaarde. Tegenwoordig begint iedereen met 10% onder water te staan door de KK. Nog sneller aflossen dus, iedere cent die over was ging het huis in. We hebben het gered. Ja, dat was niet leuk...maar nu pluk ik er de vruchten van. De hypotheek is bijna afgelost en valt daarna naar NUL euro in de maand.

Dat laatste schijnt ook bijna niemand te begrijpen of nuttig te vinden. Iedereen heeft het over allerlei vormen van aflossingsvrij, want dat geeft lagere maandlasten. Dat klopt...de eerste 30 jaar. Maar reken het nu eens uit over een periode van 40-50-60 jaar. Want zo lang is de periode die je nog kan verwachten te leven als je je eerste huis koopt zo rond je 25-30ste jaar.
Het argument is dat over 30 jaar die 1000 euro die je nu in de maand betaalt veel minder waard is dus wat je daarna moet betalen is niet van belang. Hett is dan ongeveer de helft waard. Maar je rente aftrek is ook weg na die 30 jaar. Dus nu betaal je netto door de HRA 580 euro in de maand. Maar in jaar 31 betaal je de volle 1000 Euro, en dat dan nog 20-30 jaar. Dat bedrag is bijna net zo veel waard dan als 500 van nu. Voor je gevoel ga je dus in eerste instantie steeds minder betalen door de inflatie..tot de klap komt. De omgekeerde klap van de mensen die wel hebben afgelost.
Ik ben door een reorganisatie mijn baan kwijt, en de kans op nieuw werk is beroerd door mijn leeftijd. Het heeft ook een forse invloed op de hoogte van mijn pensioen en het ophogen van de AOW leeftijd slaat een gat van 20 maanden in mijn inkomsten. Leuk is het niet, maar dat de woonlasten naar nul vallen is een enorm voordeel.
.

Dit zelfde geld ook als je huurt. Na 30 jaar moet je de huidige huur + inflatie betalen als huur, wat na 30 jaar ongeveer 1,5x zoveel is als nu. Dus waarom zou je als koper wel moeten aflossen zodat je na 30 jaar geen significante woonlasten hebt, en hoef je als huurder in 30 jaar niet voor de 30 jaar erna aan huur hebben gespaard?

[Tleilaxu]

Z___Z schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 16:03:
[...]

Dit zelfde geld ook als je huurt. Na 30 jaar moet je de huidige huur + inflatie betalen als huur, wat na 30 jaar ongeveer 1,5x zoveel is als nu. Dus waarom zou je als koper wel moeten aflossen zodat je na 30 jaar geen significante woonlasten hebt, en hoef je als huurder in 30 jaar niet voor de 30 jaar erna aan huur hebben gespaard?

Volgens mij adviseerd hij ook niet noodzakelijk huur, maar aflossen.

[Sport_Life]

Ortep schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 14:50:
[...]


[...]

Dus de conclusie is.. blijf zitten waar je zit en je hebt in principe nergens last van. Tenzij je noodgedwongen het huis moet verkopen (kindje, baan kwijt enz).

[Ortep]

Z___Z schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 16:03:
[...]

Dit zelfde geld ook als je huurt. Na 30 jaar moet je de huidige huur + inflatie betalen als huur, wat na 30 jaar ongeveer 1,5x zoveel is als nu. Dus waarom zou je als koper wel moeten aflossen zodat je na 30 jaar geen significante woonlasten hebt, en hoef je als huurder in 30 jaar niet voor de 30 jaar erna aan huur hebben gespaard?

Huren en kopen hebben ieder hun eigen voor en nadelen. Maar als je koopt en 'lekker' niets aflost krijg je de rekening gewoon later. Je huurt dan van de bank. Wat is dan je voordeel? Je hebt de nadelen van alle twee en de voordelen van geen van twee.

Huren: Nooit je eigendom, hogere prijs dan kopen omdat de verhuurder ook wat wil verdienen, Je blijft 60 jaar lang betalen. Maar geen gezeur over onderhoud en flexibel, je kan binnen een maand weg zijn als het je niet bevalt.

Kopen met aflossing: Wordt je eigendom, je bouwt vermogen op. Je betaalt maar 30 jaar en de volgende 30 niet. Dat is dus een wezenlijk deel van je pensioen. Zodra je inkomen daalt valt de betaling weg. Wel gezeur over onderhoud en je zit er aan vast, als je geen koper kan vinden die een voor jou acceptabele prijs betaalt. Maar die prijs daalt met de jaren snel. Niet alleen door de inflatie, maar ook door de aflossing.

Kopen zonder aflossing: Je betaalt iets minder dan met huren...maar wel 50-60 jaar lang. Gezeur met onderhoud, niet flexbel, je bent afhankelijk van iemand die bereid is je het hele aankoopbedrag te betalen. En juist op het moment dat je inkomen daalt, zo rond je pensioen schiet je maandlast weer omhoog naar het effectieve niveau dat je nu ook betaalt.

En iedereen die zegt: De restsom daalt in waarde door de inflatie moet eens goed nadenken: Stel je koopt een huis van 250K met 50% aflossingsvrij. Dan staat er na 30 jaar nog 125K. Dat heeft infatie gecorrigeerd een waarde van zo'n 65K. Dat lijkt wel wel weinig vergeleken met de waarde van het huis. Maar ik ken niet veel mensen die dat bedrag 'even' netto kunnen ophoesten. Dat is bijna twee modale jaarsalarissen bruto

Van mij mag iedereen doen wat hij wil...maar reken ook echt uit wat het kost en ook wanneer het je je wat kost. Iedereen kijkt alleen maar naar de eerste 30 jaar omdat dat de HRA termijn is. Maar je leeft daarna nog 10tallen jaren als het goed is.
Starters hebben het moeilijk, dat klopt en dat is van alle tijden. Dat was voor mij niet anders. Maar je hebt dan vaak wel de verdien capaciteit om versnelt af te lossen. Twee salarissen, geen kinderen enz enz. Mensen hebben het minste geld te besteden tusen 40-55 jaar. Ze heben wel geld, maar ook enorme kosten. Bovendien gaat vaak de vrouw stoppen met werken of met een beetje geluk werkt ze 2-3 dagen in een niet te veel betalende baan (Ja ik weet dat er uitzonderingen zijn) Ga maar eens na wat 2-3 studerende kinderen kosten. Als je voor dat je ze krijgt fors aflost kan je dat veel beter opvangen.
Wij hebben dus een aantal jaren van één salaris geleefd en het hele andere salaris ging het huis in. Gevolgen: We konden ruim 30% waarde daling van het huis opvangen, een echtscheiding en een langdurige werkloosheid, het optrekken van de pensioenleeftijd met 20 maanden (Dat gat moet ik ZELF vullen) en een ongeveer 15% lager pensioen. Geen van alle leuke dingen, maar hanteerbaar puur omdat je een buffer hebt.

[Ortep]

Tleilaxu schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 16:42:
[...]

Volgens mij adviseerd hij ook niet noodzakelijk huur, maar aflossen.

Je was me voor

[pingkiller]

StephaN900 schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 14:27:
[...]

Verdien je eindelijk lekker boven modaal kom je daar terecht. Ik weet het niet hoor, maar ik zou het niet eens overwegen.

Er is voldoende te huur in Amsterdam, alleen niet tegen een schappelijke prijs.

Het was voor mij in een crappy buurt in Amsterdam huren of niet in Amsterdam wonen. Keuze was snel gemaakt.
Moet wel zeggen dat ik nu toch stieken weer naar koop zit te kijken. Ik vind het wonen in de bijlmer niet geweldig. Het is dodelijk saai hier. Maarja, huren binnen de ring is onmogelijk met mijn salaris. Het moet wel lukken om voor 200k iets te kopen in amsterdam-oost. Maarja, meer dan 60m2 zal het dan niet worden.

[Oscar Mopperkont]

60m2 is toch ook ruim zat?

[Iblies]

60m2 is niet bepaald toekomstgericht. Mijn woonkamer en (open) keuken komen al uit op 48m2 en dat vind ik nou niet bepaald groot.

[superpolm]

Iblies schreef op zaterdag 22 december 2012 @ 12:25:
60m2 is niet bepaald toekomstgericht. Mijn woonkamer en (open) keuken komen al uit op 48m2 en dat vind ik nou niet bepaald groot.

Als ik zie hoe duur alles wordt door alle bezuinigingen heb ik toch liever een klein betaalbaar
huis dan een megahuis met een megahypotheek. Smaken verschillen natuurlijk.

[Het Fantoom]

superpolm schreef op zaterdag 22 december 2012 @ 13:15:
[...]

Als ik zie hoe duur alles wordt door alle bezuinigingen heb ik toch liever een klein betaalbaar
huis dan een megahuis met een megahypotheek. Smaken verschillen natuurlijk.

Dat heeft niets met smaak te maken maar met een financiële overweging. Ik denk dat de meeste mensen de voorkeur aan een groot huis zouden geven als geld geen rol speelde.

[Iblies]

Het is geen bijster groot huis. Bij de keuken heb ik een eettafel voor 6 personen wat best veel ruimte in beslag neemt en dan hou je voor de "woonkamer" ongeveer 30m2 over. Redelijk normaal lijkt me.

Kwa grondoppervlak is het ~56m2, die andere 8 is hal, kast, toilet en trap. Tevens heb ik aan de achterzijde een schuin aflopend dak, op de verdieping en zolder blijft er een stuk minder ruimte over.

[Bender]

superpolm schreef op zaterdag 22 december 2012 @ 13:15:
[...]

Als ik zie hoe duur alles wordt door alle bezuinigingen heb ik toch liever een klein betaalbaar
huis dan een megahuis met een megahypotheek. Smaken verschillen natuurlijk.

Maar als je tussentijds moet upgraden is het waarschijnlijk nog duurder.
Zelf koop ik volgend jaar ws nog geen huis, laat even alles maar zakken en dan koop ik wat leuks.

En de ene stopt geld in zijn hobby, de ander in het huis. Dus op zich maakt dat niet zoveel uit.

[JvS]

Iblies schreef op zaterdag 22 december 2012 @ 12:25:
60m2 is niet bepaald toekomstgericht. Mijn woonkamer en (open) keuken komen al uit op 48m2 en dat vind ik nou niet bepaald groot.

Sja, volgens mij heb je twee soorten woonwensen. De vierkantemeterwens en de 'in de buurt van het centrum' wens. 48m2 voor een woonkamer met keuken is naar mijn mening gewoon groot. Doe daar nog 8m2 voor een gang bij, leg er een verdieping bovenop en een zolder en je hebt een huis van 140m2 effectief, mogelijk groter... Volgens mij is dat 'wel bepaald groot' hoor...

[Jiffy]

Ik zit, rekenend met een natte vinger, zelf ook op ongeveer 140m2 (rijtjeshuis), verdeeld over BG, 1ste & 2de verdieping. Da's al met al een zeer behoorlijke hoeveelheid ruimte, naar mijn idee. Ja, groter kan altijd. Maar de ruimte die we hebben is toch behoorlijk riant.

[redwing]

Ortep schreef op vrijdag 21 december 2012 @ 17:03:
[...]
Huren en kopen hebben ieder hun eigen voor en nadelen. Maar als je koopt en 'lekker' niets aflost krijg je de rekening gewoon later. Je huurt dan van de bank. Wat is dan je voordeel? Je hebt de nadelen van alle twee en de voordelen van geen van twee.

Een verhuurder zal altijd winst maken dus hoe je het ook doet, je zult bij huren gemiddeld duurder uit zijn.

En iedereen die zegt: De restsom daalt in waarde door de inflatie moet eens goed nadenken: Stel je koopt een huis van 250K met 50% aflossingsvrij. Dan staat er na 30 jaar nog 125K. Dat heeft infatie gecorrigeerd een waarde van zo'n 65K. Dat lijkt wel wel weinig vergeleken met de waarde van het huis. Maar ik ken niet veel mensen die dat bedrag 'even' netto kunnen ophoesten. Dat is bijna twee modale jaarsalarissen bruto

Dat hoeft ook niet omdat je plotseling nog maar 1/4 van je hypotheek hoeft te betalen tov het begin (50% afgelost + 50% inflatie). En dat is een bedrag dat je makkelijk zou moeten kunnen betalen en als je er wat bovenop gooit heb je alsnog binnen de volgende 10 jaar je hypotheek afgelost. Niet te vergeten dat je meestal wel wat meer gaat verdienen in die jaren.

Mensen hebben het minste geld te besteden tusen 40-55 jaar. Ze heben wel geld, maar ook enorme kosten. Bovendien gaat vaak de vrouw stoppen met werken of met een beetje geluk werkt ze 2-3 dagen in een niet te veel betalende baan (Ja ik weet dat er uitzonderingen zijn) Ga maar eens na wat 2-3 studerende kinderen kosten.

Nee, mensen zijn gewend aan meer geld te hebben gedurende de jaren terwijl rond de 40-55 er een daling is. Je hebt dus niet zozeer minder te besteden als dat je gewend bent aan meer uit te geven. Verder heb je natuurlijk in de rest van je verhaal helemaal gelijk maar dat zijn allemaal afwegingen die je maakt. Het is een keuze tussen groter wonen en financieel wat slechter te zitten of andersom.

[Bartjuh]

redwing schreef op zondag 23 december 2012 @ 00:11:
[...]Een verhuurder zal altijd winst maken dus hoe je het ook doet, je zult bij huren gemiddeld duurder uit zijn.

Als je een geïntegreerd tijdsgemiddelde neemt waar de tijd naar oneindig gaat ja. Verder is dit een zware oversimplificatie.

Ik durft te wedden dat als je in 2008 naar een huurwoning ging i.p.v. een aflossingsvrije koopwoning, en nu, na bijna 5 jaar, de balans opstelt van de kosten + waardedaling, dat de huurwoning een stuk gunstiger is geweest. Helemaal als je naar een sociale huurwoning ging. En dat zal de komende paar jaar wel blijven. Naast natuurlijk het gigantische voordeel van toedeledokie kunnen zeggen wanneer je wilt, en met nul restschuld achter blijven.

[Lethalis]

Iblies schreef op zaterdag 22 december 2012 @ 12:25:
60m2 is niet bepaald toekomstgericht. Mijn woonkamer en (open) keuken komen al uit op 48m2 en dat vind ik nou niet bepaald groot.

Op 60m2 kun je prima leven, zelfs met kinderen (iig met 1 kind).

De truc zit hem in de boel zo efficient mogelijk in te richten. Een grote eettafel voor 6 personen is dan ook erg inefficient. Ik heb bijvoorbeeld een eettafel voor 4 personen, die ik kan uitklappen als er een keer meer mensen bij moeten (of extra ruimte vanwege gourmetten). Maar het is ontzettend zonde om al die ruimte op te maken aan een grote tafel die 90% van de tijd niet gebruikt wordt.

De enige reden dat ik in de nabije toekomst waarschijnlijk meer geld kwijt ben aan wonen, is omdat ik in een betere buurt wil wonen. Maar ik hoef niet per se veel groter te wonen dan nu (62m2). Ik denk zelf dat 75m2 ideaal zou zijn. Dus in feite wat ik nu heb, maar dan met een extra kamer of simpelweg een grotere woonkamer. Meer heb ik volgens mij nooit nodig (of ik moet meer dan 2 kinderen hebben ooit, brrr ).

Mijn wooneisen zijn:
- Dat het enigszins modern is (dubbel glas, betonnen vloeren en plafonds, goede warmwater voorziening en verwarming)
- Goed toegankelijk (in het geval van een flat een lift bijvoorbeeld, genoeg parkeerplaatsen, etc)
- Nette buurt (niet overal afval op straat, het moet er veilig zijn voor kinderen, genoeg voorzieningen in de buurt)
- 3 of 4 kamers

Het liefst zou ik in een woonwijk wonen die een combinatie van rijtjeshuizen en flats is, met wat groen er omheen. En dan zit ik in de flat, zo goedkoop en efficient mogelijk

Alleen dan wel huur.. want een stuk lucht kopen waar ik uiteindelijk weinig over te melden heb, is ook niks aan.

Het grote voordeel van deze denkwijze, of je nou koopt of huurt, is dat het je veel minder kost en je dus veel meer geld aan het einde van de maand overhoudt. Resultaat: je kunt minder gaan werken, meer tijd aan je familie besteden, meer leuke dingen ondernemen, minder stress etc.

[ Voor 31% gewijzigd door Lethalis op 23-12-2012 11:59 ]

[Rukapul]

Bartjuh schreef op zondag 23 december 2012 @ 11:07:
Ik durft te wedden dat als je in 2008 naar een huurwoning ging i.p.v. een aflossingsvrije koopwoning, en nu, na bijna 5 jaar, de balans opstelt van de kosten + waardedaling, dat de huurwoning een stuk gunstiger is geweest. Helemaal als je naar een sociale huurwoning ging. En dat zal de komende paar jaar wel blijven. Naast natuurlijk het gigantische voordeel van toedeledokie kunnen zeggen wanneer je wilt, en met nul restschuld achter blijven.

Ik heb m'n huis in 2008 gekocht en toevallig dat kort daarop het huis van de overburen de verhuur in is gegaan.

geschatte netto rentelasten, EWF, gemeentelijke belastingen: 850 euro per maand
huur: 1500 euro per maand
verschil: 650 euro per maand
tijdsperiode: 56 maanden
totaalverschil: 36400 euro

waardedaling conform prijsindex: -14.8% oftewel ca 40000 euro

Een stuk gunstiger valt dus nog wel mee. Zelfs als je ook nog wat onderhoud reserveert. En dat in de periode met grootste prijsdalingen in decennia (ja, dan zie je hoe krom het is op de woningmarkt).

Transactiekosten niet meegerekend. Enige permanente verlies is de 4% verlaging van overdrachtsbelasting aannemende dat een huurder uiteindelijk een keer koopt. Daar staan echter kosten van meerdere verhuizingen etc tegenover, etc.

[EdwinG]

redwing schreef op zondag 23 december 2012 @ 00:11:
Dat hoeft ook niet omdat je plotseling nog maar 1/4 van je hypotheek hoeft te betalen tov het begin (50% afgelost + 50% inflatie). En dat is een bedrag dat je makkelijk zou moeten kunnen betalen en als je er wat bovenop gooit heb je alsnog binnen de volgende 10 jaar je hypotheek afgelost. Niet te vergeten dat je meestal wel wat meer gaat verdienen in die jaren.

Dat meer verdienen valt nog best tegen, de inflatie werkt daar natuurlijk in negatieve vorm mee.

[Xanaroth]

redwing schreef op zondag 23 december 2012 @ 00:11:
[...]

Een verhuurder zal altijd winst maken dus hoe je het ook doet, je zult bij huren gemiddeld duurder uit zijn.

Als dit waar was, zouden verhuurders per definitie niet failliet kunnen gaan (Daarvoor moet je immers veel verliezen maken). Verhuurders maken wel degelijk soms verlies en de banken eisen wel degelijk soms de woningen op doordat ze failliet gaan. Dus dat ze altijd winst maken is simpelweg onmogelijk.
Bij huren ben je gemiddeld wel duurder uit, MITS je de aanname maakt er lang genoeg te blijven wonen dat je de k.k. over een lange periode had kunnen afschrijven EN de huizenprijzen trager zijn gezakt dan je maandelijkse aflossing (anders kun je nooit de k.k. afschrijving dekken) zodat je niet met restschuld eindigt.

Dus helaas, klopt echt niet wat je zegt. Helemaal in de huidige markt, met een gemiddelde daling van wel 1000/maand (dus ex rentekosten/k.k. etc) zal huren gemiddeld juist goedkoper zijn tot enige tijd na het omslagpunt van de back-to-normal.

Dat hoeft ook niet omdat je plotseling nog maar 1/4 van je hypotheek hoeft te betalen tov het begin (50% afgelost + 50% inflatie). En dat is een bedrag dat je makkelijk zou moeten kunnen betalen en als je er wat bovenop gooit heb je alsnog binnen de volgende 10 jaar je hypotheek afgelost. Niet te vergeten dat je meestal wel wat meer gaat verdienen in die jaren.

Helaas, weer onjuist. Als je 50% hebt afgelost, moet je nog 50% aflossen. Niet 25% (1/4e) dus. Inflatie is erg grappig gevonden, maar zolang er deflatie is (je moet eens kijken wat er gebeurd was als de overheid geen lastenverzwaringen had doorgevoerd en de woningprijzen wel in inflatie worden meegenomen) is het erg onverstandig dergelijke boekhoudkunsten uit te voeren.

Daarnaast, je vergeet dat je na 30 jaar geen HRA meer krijgt. Daardoor gaan je nettolasten dus aanzienlijk hoger worden dan de eerste 50% (waar je wel HRA krijgt). Hierdoor kun je eerder stellen dat je meer dan 50% moet aflossen in termen van maandlasten, dan de resterende 50% die de bank van je krijgt.

[dcl!]

Waar ik wel benieuwd naar ben is of de opleving die er nu is, nog een na-ijl effect gaat hebben.
Er zijn nu veel starters die nog voor 1 januari een huis kopen. Waar het een paar jaar geleden heel gewoon was om eerst zelf iets te kopen en daarna je eigen huis te koop te zetten, wil men nu eerst het eigen huis verkopen (terecht).

Er wordt nu overal beweerd dat in januari de verkoop weer gaat instorten, maar zou de huidige opleving er niet voor kunnen zorgen dat er ook nog een korte opleving in het voorjaar komt, van alle eigenaren die nu hun woning (eindelijk) verkocht hebben, en dus nu zelf op zoek gaan?

[ZeRoC00L]

dcl! schreef op zondag 23 december 2012 @ 16:26:
Waar ik wel benieuwd naar ben is of de opleving die er nu is, nog een na-ijl effect gaat hebben.
Er zijn nu veel starters die nog voor 1 januari een huis kopen. Waar het een paar jaar geleden heel gewoon was om eerst zelf iets te kopen en daarna je eigen huis te koop te zetten, wil men nu eerst het eigen huis verkopen (terecht).

Er wordt nu overal beweerd dat in januari de verkoop weer gaat instorten, maar zou de huidige opleving er niet voor kunnen zorgen dat er ook nog een korte opleving in het voorjaar komt, van alle eigenaren die nu hun woning (eindelijk) verkocht hebben, en dus nu zelf op zoek gaan?

Je zult misschien wel deels gelijk hebben, maar nu wordt er in de laatste weken 'veel' verkocht.
De verkopers zullen (als ze slim zijn) wachten tot de ontbindende voorwaarden zijn verlopen. En dan nog zal he niet zo zichtbaar zijn dat de verkopen in januari opleven. Sommigen hebben al een nieuw huis, dus hoeven niets te kopen, anderen zullen misschien eerst een tijdje wachten met kopen... etc.

[t_captain]

Het effect komt iets sneller. Die extra huizen zijn verkocht vanwege de hypotheekregels 2012. Die moeten dus ook nog dit jaar worden geleverd. En de huidige bewoners moeten dus ook al snel iets nieuws hebben, zeker als ze hun nieuwe hypotheek ook nog onder de oude regels willen hebben. (ik weet niet hoe de wetgeving omgaat het het verhuizen van een bestaande hypotheek).

[Bartjuh]

En er zullen relatief veel mensen hebben verkocht die twee huizen hebben, omdat deze mensen doorgaans zitten te springen om hun (oude) huis kwijt te raken en eerder een lagere prijs accepteren, en dus veel sneller verkopen. Mensen die nu nog ergens wonen en geen twee huizen hebben zullen minder graag in prijs zakken, en hebben dan ook een veel kleinere kans hun huis te verkopen.

Kortom, er komen dus niet ineens evenveel kopers weer vrij.

[Galactic]

Misschien beetje off-topic. Maar welke hypotheekrente betalen de tweakers hier die recent hebben gekocht, en kan iemand ervaringen delen met het onderhandelen over het rentepercentage? Weet iemand trouwens websites, waar hypotheeknemers zich verenigen om deze ervaringen te delen, in België bestaat hier bijvoorbeeld een hele community voor. In Nederland zijn de regels wel behoorlijk anders, dus daar heb je weinig aan.

[geenstijl]

@Galactic:
Probeer deze site eens http://www.hypotheken-forum.nl/

[Galactic]

Thx, ik bekijk dat eens

[Verwijderd]

Galactic schreef op zondag 23 december 2012 @ 21:47:
Misschien beetje off-topic. Maar welke hypotheekrente betalen de tweakers hier die recent hebben gekocht, en kan iemand ervaringen delen met het onderhandelen over het rentepercentage? Weet iemand trouwens websites, waar hypotheeknemers zich verenigen om deze ervaringen te delen, in België bestaat hier bijvoorbeeld een hele community voor. In Nederland zijn de regels wel behoorlijk anders, dus daar heb je weinig aan.

Ik heb deze week een offerte ondertekend voor 4.65% , tien jaar vast, bankspaar. Dit zonder NHG (want aankoopprijs 420k.), en 40% eigen geld.

[Sander]

t_captain schreef op zondag 23 december 2012 @ 21:09:
Het effect komt iets sneller. Die extra huizen zijn verkocht vanwege de hypotheekregels 2012. Die moeten dus ook nog dit jaar worden geleverd. En de huidige bewoners moeten dus ook al snel iets nieuws hebben, zeker als ze hun nieuwe hypotheek ook nog onder de oude regels willen hebben. (ik weet niet hoe de wetgeving omgaat het het verhuizen van een bestaande hypotheek).

Onjuist, de voorlopige koopakte moet dit jaar getekend worden (en voor NHG moet er een offerte voor hypotheek aangevraagd zijn). De overdracht mag in de 12 maanden erna.

[t_captain]

Okee, helder. Wel bijzonder dat men niet gewoon de datum hypotheekakte gebruikt (eventueel met een grens op 31-3 ipv 31-12). Deze regelgeving introduceert weer onnodige complexiteit.

[Tjeerd]

En in ons vaak in deze discussie aangehaalde buurland Duitsland blijven de huizenprijzen ondertussen gestaag stijgen:

De opleving van de Duitse huizenmarkt komt voorlopig nog niet ten einde. Afgelopen jaar namen de prijzen opnieuw toe en onderzoekers verwachten dat daar de komende jaren geen verandering in komt.

Volgens Duitse hypotheekbanken waren koopwoningen in Duitsland in het derde kwartaal van 2012 ongeveer 4 procent duurder dan een jaar eerder. Vooral in de grote steden blijft de vraag naar huizen groot.

Marktonderzoeker Feri EuroRating Services verwacht dat de huizenprijzen in Duitsland zeker tot 2015 blijven stijgen. De onderzoekers denken dat de prijzen daarbij in Hamburg met ongeveer 16 procent stijgen. In München en Stuttgart worden prijsstijgingen van ongeveer 10 procent voorzien. In Frankfurt en Berlijn worden huizen naar verwachting 8 procent duurder. (bron: AD)

[Lethalis]

Tjeerd schreef op maandag 24 december 2012 @ 10:25:
En in ons vaak in deze discussie aangehaalde buurland Duitsland blijven de huizenprijzen ondertussen gestaag stijgen.

Hoe komt dit nu eigenlijk?

Daar ben ik wel benieuwd naar Je zou zeggen dat een daling of stijging nog los staat van het feit dat we hier een HRA hebben, dus wat zorgt er dan voor dat de woningwaarden in Duitsland wel stijgen en hier niet? In principe volgt Nederland met veel dingen toch zijn grotere buurlanden, dus eigenlijk is dit bestwel vreemd.

Overigens zijn - zeker in de steden - de woningen daar net zo duur als hier voor mijn gevoel. Ik heb eens naar een klein appartement gekeken in Frankfurt en dat kostte daar gewoon hetzelfde als hier in Rotterdam. Zelfde tijd gebouwd, evenveel vierkante meters etc.

[ Voor 18% gewijzigd door Lethalis op 24-12-2012 11:09 ]

[Bartjuh]

Lethalis schreef op maandag 24 december 2012 @ 11:08:
[...]
Hoe komt dit nu eigenlijk?

Geen HRA en daardoor geen opgeblazen huizenprijzen. Ook moet je een flink deel aanbetaling doen, waardoor hypotheken altijd fiks minder dan 100% zijn. Dalingen zullen dus puur moeten komen door een sterk verslechterende economie, en vooralsnog gaat het vrij goed in Duitsland (nog steeds groei), dus is er geen enkele reden voor een daling. Helemaal nu ze lekker goedkoop kunnen lenen (lage rentes), zal dat eerder een boost geven.

[t_captain]

Wat was het prijsverschik ook weer, als ik het goed herinner waren de prijzen hier in NL een procent of 30 hoger dan in omliggende landen. Dat was een analyse van het IMF voordat de daling inzette.
* hier is de markt inmiddels 16% gedaald
* intussen in BE een stukje gestegen (vorig jaar las ik dat de prijzen in BE tussen 2008 en 2011 5 a 7% waren gestegen)
* en id DE idem (2012: +4% in 1 jaar)

Dan is de overpricing van NL vastgoed aardig aan het verdampen.

[RemcoDelft]

Tjeerd schreef op maandag 24 december 2012 @ 10:25:
En in ons vaak in deze discussie aangehaalde buurland Duitsland blijven de huizenprijzen ondertussen gestaag stijgen:

Plaatje:


Ik las enkele jaren terug wel dat het in Duitsland ondergewaardeerd is, terwijl het in Nederland overgewaardeerd is. Juist omdat Duitsland op lange termijn (decennia) een langzame daling (na inflatie) doormaakte, is taandaar geen bubbel ontstaan. Op zich zou het een slechte zaak zijn als ze nu wel die kant op gaan, maar door de eigen-geld-eis zal het niet zo snel zo gek worden als hier.

[Xanaroth]

Lethalis schreef op maandag 24 december 2012 @ 11:08:
[...]

Hoe komt dit nu eigenlijk?

Bekijk de vele index plaatjes maar. Waar de huizenprijzen hier enorm doorstegen (gecorrigeerd voor inflatie) de 10-15 jaar tot 2008, was er in Duitsland een lichte daling.

In Duitsland krijg je dus een correctie naar back-to-normal omdat het aanzienlijk goedkoper is dan je over lange termijn zou mogen verwachten. Eigenlijk exact tegenovergestelde als wat we in Nederland hebben gehad.


En dat verschil komt voornamelijk door de aanzienlijk lagere overheidsonzin zoals HRA, verplicht eigen inbreng van geld en het feit dat vormen zoals aflossingsvrij daar niet bestaan. Dat zorgt ervoor dat de markt daar vele malen gezonder is. Doordat de markt daar gezond is, is er geen vertrouwenscrisis dus werkt deze 'normaal' door.


edit: Plaatjes zeggen meer dan woorden. Link toegevoegd. Sinds '95 tot nu index van 100 naar 112 voor 'beste' duitse index, slechtste van 100 naar 84. Dus ondanks de stijging van de afgelopen tijd, zit het zwaar ondergewaardeerd voor de lange termijn als je naar het gemiddelde bekijkt.

Voor Nederland gebruiken ze een ander meetpunt, daar gaat het in dezelfde periode van 40 naar ruim 100. Dus Duitsland hooguit +10% over bijna 20 jaar, Nederland +250%. Zegt genoeg denk ik over de gezondheid van de markten.

[ Voor 27% gewijzigd door Xanaroth op 24-12-2012 12:35 ]

[Xanaroth]

Snapt iemand trouwens waarom 'onze' woningmarkt cijfers afwijken van het buitenlandse nieuws?

Buitenland nieuws over Nederlandse prijsdaling

Jaar op Jaar daling van bijna -11,5%, kwartaal op kwartaal bijna -3,5%.

Binnenlands nieuws over Nederlandse prijsdaling.

Jaar op Jaar daling van bijna -7%.

Waar komt die -4,5% (!!!!) extra daling vandaan die ze in het buitenland wel te horen krijgen? Lijkt me niet dat dit alleen aan inflatie correctie kan liggen.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 24-12-2012 12:45 ]

[Oscar Mopperkont]

Myrdreon schreef op maandag 24 december 2012 @ 12:44:
Waar komt die -4,5% (!!!!) extra daling vandaan die ze in het buitenland wel te horen krijgen? Lijkt me niet dat dit alleen aan inflatie correctie kan liggen.

Het is denk ik één groot complot.

[Tjeerd]

Wat betreft de discussie over huren vs. kopen en wanneer welke van de twee voordeliger zijn, de NY Times heeft een rekenprogrammaatje op hun site voor de Noord-Amerikaanse situatie. Zou mooi zijn als hier een Nederlandse versie van is en of iemand dat wil maken eventueel

[ Voor 6% gewijzigd door Tjeerd op 24-12-2012 13:45 ]

[Tleilaxu]

Tjeerd schreef op maandag 24 december 2012 @ 13:45:
Wat betreft de discussie over huren vs. kopen en wanneer welke van de twee voordeliger zijn, de NY Times heeft een rekenprogrammaatje op hun site voor de Noord-Amerikaanse situatie. Zou mooi zijn als hier een Nederlandse versie van is en of iemand dat wil maken eventueel

Daar is al iets voor in NL, die is in het vorige topic wel eens gepost.
Kan deze alleen nog even niet vinden

[edit]:
http://www.huis-kopen-of-huren.nl/

[ Voor 4% gewijzigd door Tleilaxu op 24-12-2012 13:56 ]

[RemcoDelft]

Myrdreon schreef op maandag 24 december 2012 @ 12:44:
Buitenland nieuws over Nederlandse prijsdaling

Jaar op Jaar daling van bijna -11,5%, kwartaal op kwartaal bijna -3,5%.

Binnenlands nieuws over Nederlandse prijsdaling.

Jaar op Jaar daling van bijna -7%.

Waar komt die -4,5% (!!!!) extra daling vandaan die ze in het buitenland wel te horen krijgen? Lijkt me niet dat dit alleen aan inflatie correctie kan liggen.

Mijn eerdere uitleg: RemcoDelft in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt"

Ik neem aan dat dat nu weer de oorzaak is.
In het kort: het verschil zit in de index-correctie van het CBS (zeg maar om verschillen in verkochte huizen te corrigeren) en de daadwerkelijke verkoopprijzen. Als verkoopprijzen harder dalen dan de index verwacht ik dat de huizen die verkocht worden in dit geval 4,5% minder waard zijn (kleiner/ouder/lelijker/slechtere buurt) en 7% goedkoper zijn geworden.

[Lethalis]

Tleilaxu schreef op maandag 24 december 2012 @ 13:53:
[...]
http://www.huis-kopen-of-huren.nl/

Wel grappig, als ik daar een huurwoning van 700 euro per maand vergelijk met een koopwoning van 160k, dan is kopen pas gunstiger na 15 jaar.

Dat bevestigt mijn gevoel dat ik beter kan gaan huren.

[NiaX]

Lethalis schreef op maandag 24 december 2012 @ 14:05:
[...]

Wel grappig, als ik daar een huurwoning van 700 euro per maand vergelijk met een koopwoning van 160k, dan is kopen pas gunstiger na 15 jaar.

Dat bevestigt mijn gevoel dat ik beter kan gaan huren.

Ligt natuurlijk ook erg aan welke waarde daling/stijging je vanuit gaat.

[Bartjuh]

Lethalis schreef op maandag 24 december 2012 @ 14:05:
[...]Wel grappig, als ik daar een huurwoning van 700 euro per maand vergelijk met een koopwoning van 160k, dan is kopen pas gunstiger na 15 jaar.

Dat bevestigt mijn gevoel dat ik beter kan gaan huren.

In een markt waar huren niet wordt gesubsidieerd (tenzij je weinig verdient) en kopen extreem wordt gesubsidieerd (subsidie op schuld; HRA) zoals de Nederlandse markt, dan krijg je dat kopen snel gunstiger is.

In een gezonde, vrijere, markt is kopen pas na velen jaren gunstiger. Zoals het hoort, maakt de arbeidsmarkt ook een stuk flexibeler (= gunstig voor de economie).

[ Voor 5% gewijzigd door Bartjuh op 24-12-2012 14:50 ]

[Señor Sjon]

De flexibele arbeidsmarkt zie ik eerder als een nagel aan de doodskist voor consumentenvertrouwen. Ik snap niet voor welke economie dat gunstig is, want een eventuele mismatch los je er niet mee op.

Gisteren was uitgebreid Lubbers, Wiegel en de jonge vakbondsvoorzitters bij Buitenhof.Daar stelden ze al dat iemand gewoon geen langetermijn zaken wil aangaan op het moment dat ie volgens de flexibele arbeidsmarkt er morgen weer uit kan liggen. Ging verder voornamelijk over de 35- generatie die overal die sjaak voor is straks.

En laten we wel wezen, zonder HRA zou de IB lager (moeten) zijn.

[Bonsaiboom]

Je kan de flexibele arbeidsmarkt op twee manieren uitleggen. Aan de ene kant heb je dat je, als je slecht functioneert, je er makkelijker uitligt. Aan de andere kant als je goed functioneert, en het bedrijf gaat het slecht mee, je zo weer een nieuwe baan hebt, omdat je concurreert op basis van waarde / kosten, en niet op basis van bestaande contractvoorwaarden.

Ik wil hiermee overigens niet zeggen dat ik het hier helemaal mee eens ben, dat dit een goede ontwikkeling is. Tegelijkertijd is het risico dat je als werkgever hebt voor een vast contract onder de oude wetgevingen wel erg groot.

[pingkiller]

Senor Sjon schreef op maandag 24 december 2012 @ 17:58:
De flexibele arbeidsmarkt zie ik eerder als een nagel aan de doodskist voor consumentenvertrouwen. Ik snap niet voor welke economie dat gunstig is, want een eventuele mismatch los je er niet mee op.

Gisteren was uitgebreid Lubbers, Wiegel en de jonge vakbondsvoorzitters bij Buitenhof.Daar stelden ze al dat iemand gewoon geen langetermijn zaken wil aangaan op het moment dat ie volgens de flexibele arbeidsmarkt er morgen weer uit kan liggen. Ging verder voornamelijk over de 35- generatie die overal die sjaak voor is straks.

In de VS kan je op veel plekken met 'two weeks notice' zo worden ontslagen en daar worden ook nog steeds hypotheken verstrekt.

[defiant]

Bartjuh schreef op maandag 24 december 2012 @ 14:46:
In een gezonde, vrijere, markt is kopen pas na velen jaren gunstiger. Zoals het hoort, maakt de arbeidsmarkt ook een stuk flexibeler (= gunstig voor de economie).

Ik ben benieuwd of dat effect werkelijk zo groot is, voor jonge mensen misschien, maar een gemiddeld gezin en zeker tweeverdieners zie ik zelf niet zo snel verhuizen. Daarnaast is verhuizen ook als huurt geen lichtvaardige onderneming. Vergeet daarbij ook niet dat mensen vaak veel waarde hechten aan de binding met hun omgeving (familie, activiteiten, vrienden, etc).

Bonsaiboom schreef op maandag 24 december 2012 @ 18:38:
Tegelijkertijd is het risico dat je als werkgever hebt voor een vast contract onder de oude wetgevingen wel erg groot.

Kan je daar een link van geven, naar mijn weten is de wetgeving voor ontslagrecht (los van de CAO) voor iedereen gelijk.

[nare man]

pingkiller schreef op maandag 24 december 2012 @ 23:39:
[...]

In de VS kan je op veel plekken met 'two weeks notice' zo worden ontslagen en daar worden ook nog steeds hypotheken verstrekt.

Maar daar kom je ook net zo makkelijk van je hypotheek als van je baan af.

[Hillie]

nare man schreef op dinsdag 25 december 2012 @ 01:58:
Maar daar kom je ook net zo makkelijk van je hypotheek als van je baan af.

Dat valt ook tegen hoor. Ja, het is aan je huis gebonden en niet aan de persoon, maar met een slechte creditscore zit je de eerste jaren (5 a 10 meen ik) gewoon kut: Alle krediet kost meer, plus je kunt voor zaken als een telefoonaansluiting extra knaken neerleggen als deposit (en dan zit je al in een slechte situatie), huren kan ook lastiger worden (afgewezen worden bij betere huizen, of meer betalen om risico af te dekken) en zelfs bij sollicitaties kan een slechte score/report tegen je werken.

[t_captain]

Wat betreft Amerikaanse hypotheken vs Nederlandse hypotheken: in NL zouden de banken je geen hypotheek geven op een Amerikaanse arbeidsovereenkomst.
De reden dat banken daar wel degelijk hypotheken geven is het feit dat er geen klanten rondlopen met een Nederlandse arbeidsovereenkomst.
Banken pakken gewoon wat ze kunnen pakken als het gaat om onderpand en zekerheden.

A propos flexibilisering van de arbeidsmarkt: ik denk dat de merites daarvan worden overschat.

Het is natuurlijk wel zo dat werknemers in een flexibele arbeidsmarkt beter terecht komen op die plaatsen waar ze de meest toegevoegde waarde hebben. Zaken als dienstjaren, ontslagvergoedingen etc houden mensen soms vast op plekken waar ze eigenlijk niet optimaal zitten, zolang het verschil niet groot genoeg is om die drempel te slechten. Je ziet bijvoorbeeld dat bedrijven in tijden van neergang meer mensen in dienst houden dan ze strikt genomen nodig hebben, vanwege de fire/hire kosten. Die mensen voegen geen productiviteit toe, terwijl ze dat misschien elders wel zouden kunnen.

Aan de andere kant is onze arbeidsmarkt behoorlijk flexibel. Laaggeschoold werk wordt voornamelijk op wegwerpcontracten gedaan. Hooggeschoold werk wordt in flinke aantallen via detachering of door zelfstandigen gedaan, en wanneer mensen in het hooggeschoolde segment vast ergens werken dan is er meestal een solide reden vanuit de werkgever en werknemer.

Alleen het middensegment van de arbeidsmarkt (rond MBO4 met een aantal ervaringsjaren) is wat inflexibel.

[Lethalis]

Hillie schreef op dinsdag 25 december 2012 @ 08:45:
[...]
Dat valt ook tegen hoor. Ja, het is aan je huis gebonden en niet aan de persoon, maar met een slechte creditscore zit je de eerste jaren (5 a 10 meen ik) gewoon kut: Alle krediet kost meer, plus je kunt voor zaken als een telefoonaansluiting extra knaken neerleggen als deposit (en dan zit je al in een slechte situatie), huren kan ook lastiger worden (afgewezen worden bij betere huizen, of meer betalen om risico af te dekken) en zelfs bij sollicitaties kan een slechte score/report tegen je werken.

Tsja, maar als je moet kiezen tussen een enorm verlies lijden of simpelweg te vertrekken en 5 jaartjes te wachten tot de boel weer is overgewaaid, dan zou ik het ook wel weten.

Dat zie je dan ook veel in de VS volgens mij, als ik de berichten mag geloven. Hele spookwijken met lege woningen waar iedereen stante pede is vertrokken.

[Xanaroth]

Bonsaiboom schreef op maandag 24 december 2012 @ 18:38:
Aan de andere kant als je goed functioneert, en het bedrijf gaat het slecht mee, je zo weer een nieuwe baan hebt, omdat je concurreert op basis van waarde / kosten, en niet op basis van bestaande contractvoorwaarden.

Datzelfde geld met de huidige opzet van vaste contracten. Voor degene die goed functioneren zit er dus helemaal niks nuttigs/anders in. Behalve ontslagbescherming, waardoor ze niet bij de eerste de beste die een paar euro meer bied overstappen.


Dus vooral voor werkgevers veel pijnlijker dan ze ooit kunnen inschatten. Als er geen ontslagbescherming meer is, dan zal je werkgever jou veel meer moeten betalen om je vast te houden. Er is dan immers vanuit het contract geen binding of redenen meer om te blijven zitten.

Immers, heden: ik kan bij die andere werkgever 50,- per maand meer verdienen. Hier heb ik echter 10 dienstjaren opgebouwd en daardoor vormen van ontslagbescherming. Dat is ook 'geld' waard dus blijf ik hier toch zitten. Wel prettig die zekerheid/veiligheid.

Toekomst: ik kan bij die andere werkgever 10,- per maand meer verdienen. Hier werk ik 10 jaar (en verder niks dus..). Hallo huidige werkgever, bij deze mijn ontslagbrief tenzij je minimaal 20,- per maand meer gaat geven per direct. Ja, 10 jaar fijn gewerkt hier, maar daarvoor koop ik geen brood als we straks inkrimpen. Van die 10,- per maand extra sparen koop ik echter wel brood.


Dat laatste is namelijk ook typisch Amerikaans, omdat er zoveel minder te verliezen valt wordt de onderhandelingspositie van het bedrijf slechter en de werknemer beter. Immers vervalt het ontslagrisico van het bedrijf (x maanden uitbetalen bij ontslag) naar de werknemer (zelf x maandsalarisen sparen in geval van ontslag). Dus wordt dit financiële risico uitbetaald, zodat elke werknemer dit potje bij elkaar kan sparen voor zichzelf.


Ga er maar vanuit dat bedrijven heel snel terugkrabbelen. Helemaal als ze inzien dat al die werkplekken waar nu 1-2 man zitten met enorm veel kennis/kunde, straks ineens 3-4 man moeten worden om het risico af te dekken dat de beste werknemer letterlijk morgen weg is naar een beter betaalde plek. Ze zullen dus constant moeten blijven investeren in back-ups, omdat ze niet langer kunnen vertrouwen dat de werknemers rustig blijven zitten bij een beter salarisbod.


De banken realiseren zich dit wel, en hebben groot gelijk dit niet zomaar te accepteren rond hypotheken. Tenzij je samen met deze omschakeling de woningmarkt ook hervormt, en dan is de omschakeling naar 5-10% eigen geld inbrengen en annuitair aflossen een lachertje vergeleken met wat er moet gaan gebeuren.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 25-12-2012 12:38 ]

[nare man]

Lethalis schreef op dinsdag 25 december 2012 @ 12:31:
[...]

Tsja, maar als je moet kiezen tussen een enorm verlies lijden of simpelweg te vertrekken en 5 jaartjes te wachten tot de boel weer is overgewaaid, dan zou ik het ook wel weten.

Nouja, als ik Hillie zo beluister dan is het wel wat rottiger dan wachten tot het is overgewaaid. Een restschuld is een zaak tussen jou en de bank, die kun je misschien nog herfinancieren via familie, terwijl een openbare registratie dat je een slechte credit score hebt, in alle facetten van het openbare leven tegen je werkt, o.a. bij werk zoeken. Dat is met een restschuld toch echt niet zo.

Dat zie je dan ook veel in de VS volgens mij, als ik de berichten mag geloven. Hele spookwijken met lege woningen waar iedereen stante pede is vertrokken.

Klopt, maar dat wil natuurlijk niet zeggen dat het de vertrokken mensen daarna goed is gegaan.

[Lethalis]

Myrdreon schreef op dinsdag 25 december 2012 @ 12:35:
[...]
Dus vooral voor werkgevers veel pijnlijker dan ze ooit kunnen inschatten. Als er geen ontslagbescherming meer is, dan zal je werkgever jou veel meer moeten betalen om je vast te houden. Er is dan immers vanuit het contract geen binding of redenen meer om te blijven zitten.

Dit werkt beide kanten op.

Werkgevers moeten inderdaad meer betalen voor mensen die schaars zijn, maar gaan veel minder betalen voor de meerderheid van werkend Nederland die eenvoudig te vervangen zijn.

Dus die paar specialisten worden duurder, maar de meeste mensen goedkoper. En die zullen dan ook harder moeten lopen.

En ook voor de meeste mensen op dit forum zal gelden: een 50-jarige ICT-er is meestal duurder dan een 40-jarige. Maar meestal kan hij niet meer. Ergens rond de 40 vlakken de kwaliteiten wel uit. Een senior developer van 40 is net zo goed als iemand van 50 in principe. Dus dan mag je met een leeftijd van 50 salaris gaan inleveren, zodat je weer hetzelfde kost als 10 jaar geleden (deze dingen gebeuren nu ook al, maar dan in de vorm van reorganisaties bij grote bedrijven.. het wordt dan alleen veel makkelijker voor een werkgever).

Enige voordeel wat je dan hebt, is dat je wel makkelijker aan een baan komt op die leeftijd.

Vraag en aanbod is dan allesbepalend.

De regels die we momenteel hebben zijn dan ook bedoeld om de grote meerderheid van werkend Nederland te beschermen. De postbode die trouw elke dag zijn rondje doet, of de secretaresse die elke dag trouw haar brieven typt en koffie brengt.

Ze zijn er niet om mensen te beschermen die sowieso de banen voor het uitkiezen hebben. Dat is een minderheid.

[ Voor 3% gewijzigd door Lethalis op 25-12-2012 12:57 ]

[Lethalis]

nare man schreef op dinsdag 25 december 2012 @ 12:45:
[...]
Nouja, als ik Hillie zo beluister dan is het wel wat rottiger dan wachten tot het is overgewaaid. Een restschuld is een zaak tussen jou en de bank, die kun je misschien nog herfinancieren via familie, terwijl een openbare registratie dat je een slechte credit score hebt, in alle facetten van het openbare leven tegen je werkt, o.a. bij werk zoeken. Dat is met een restschuld toch echt niet zo.
[...]
Klopt, maar dat wil natuurlijk niet zeggen dat het de vertrokken mensen daarna goed is gegaan.

Nee, het is dan ook een keuze tussen 2 minder leuke mogelijkheden: failliet gaan omdat je de boel niet meer kunt betalen, of bekend staan als iemand met een bad credit.

De vraag is dan wat minder erg is. Aan "goed" denk je dan niet meer

Daarnaast weten we niet echt hoe die bad credit wordt gecontroleerd in de VS door bijvoorbeeld een nieuwe werkgever of verhuurder van een woning.

Mijn werkgever heeft bijvoorbeeld nooit om een bewijs van goed gedrag gevraagd, terwijl hij liever geen mensen met strafblad in dienst heeft. Stel ik heb 5 jaar in de gevangenis gezeten en mijn CV bij elkaar verzonnen, niemand die het controleert. Als ik mijn werk maar goed doe.

En ook bij een verhuurder van een woning.. betaal jij netjes de borg en de huur, dan gebeurt er waarschijnlijk ook niks. Zeker niet bij een particulier.

Niet dat ik dit soort dingen zelf zou willen op deze manier, maar als ik iets heb geleerd van hoe mijn vader de laatste jaren heeft doorgebracht van zijn leven dan is het wel dat je met heel veel dingen weg kan komen.

[ Voor 32% gewijzigd door Lethalis op 25-12-2012 14:14 ]

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op maandag 24 december 2012 @ 17:58:
De flexibele arbeidsmarkt zie ik eerder als een nagel aan de doodskist voor consumentenvertrouwen. Ik snap niet voor welke economie dat gunstig is, want een eventuele mismatch los je er niet mee op.

Ik bedoel er wat anders mee dan jij. Jij denkt aan makkelijker kunnen ontslaan, ik heb het over optimaal vullen van vacatures (de juiste mensen op de juiste posities).

[defiant]

Lethalis schreef op dinsdag 25 december 2012 @ 12:47:
De regels die we momenteel hebben zijn dan ook bedoeld om de grote meerderheid van werkend Nederland te beschermen. De postbode die trouw elke dag zijn rondje doet, of de secretaresse die elke dag trouw haar brieven typt en koffie brengt.

Ze zijn er niet om mensen te beschermen die sowieso de banen voor het uitkiezen hebben. Dat is een minderheid.

Precies, maar ik denk dat veel mensen niet beseffen dat het ontslagrecht in Nederland eigenlijk niet zoveel bescherming meer biedt. O.a. (continue) reorganisaties zijn een beproeft middel om het personeelsbestand op te schonen. Om de postbodes als voorbeeld te noemen, daarvan zijn er een hoop ontslagen en vervangen door goedkopere en flexibelere krachten, daar hielp geen vast contract tegen.

Verder eens, hoewel ik denk dat door factoren zoals globalisering dat mensen die het moeten hebben van een baan met een breed beschikbare skillset sowieso de klos zullen zijn, ongeacht de bescherming. Als ze niet ontslagen worden zullen ze er in loon op achteruitgaan.

[Xanaroth]

xahmol in "Ervaring met huis kopen deel 6"

Past eigenlijk beter hier, de nieuwe woonquota percentages. Lijkt zo'n 2% daling te zijn in het maximale bedrag voor de grootste groep mensen.

Ook vanaf vandaag nog maar 105% lenen, dus 1% van de woningwaarde aan eigen geld inbrengen.

Lijkt dat iedereen die dacht 'even goedkoop' te kopen via de spaarhypotheek en in de marketing is getrapt, al een aardig eind onderwater staat.

[Krisp]

Myrdreon schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 11:56:
xahmol in "Ervaring met huis kopen deel 6"

Past eigenlijk beter hier, de nieuwe woonquota percentages. Lijkt zo'n 2% daling te zijn in het maximale bedrag voor de grootste groep mensen.

De grootste groep mensen (tot 43000 euro) gaat van maximaal 4,7x het jaarinkomen naar 4,4x het jaarinkomen, grofweg 9% minder dus.

Ook vanaf vandaag nog maar 105% lenen, dus 1% van de woningwaarde aan eigen geld inbrengen.

Lijkt dat iedereen die dacht 'even goedkoop' te kopen via de spaarhypotheek en in de marketing is getrapt, al een aardig eind onderwater staat.

Ik weet niet waar je dat uit afleidt? Natuurlijk is ~9% minder lenen lastig en vervelend, maar dat betekent nog niet direct dat mensen die kopen via een spaarhypotheek allemaal geen eigen geld meenemen en dat de huizenprijzen in januari meteen 9% zakken. Als ik kijk naar kopers om mij heen wordt er nu vrijwel altijd vanuit eigen middelen geïnvesteerd, voor een verbouwing of bij de aankoopsom. Over die 1% maak ik me niet zo druk en het investeren vanuit eigen middelen dempt eveneens het effect van het minder kunnen lenen. Daarnaast is er een groep verkopers die (nu) niet lager wil, wat het effect van de nieuwe hypotheekregels vertraagt.

De kopers van (eind) 2012 staan imo niet zo zeer onder water, maar hebben meer last van een moeilijk te verkopen huis. Maar gelukkig is dat in vrijwel alle gevallen ook niet de intentie.

Overigens nog een interessant stukje over de huizenmarkt in Utrecht:

De marktcijfers van de woningmarkt zijn gebaseerd op de verwachte ontwikkelingen in heel Nederland en de verwachte daling in waarde voor zowel Amsterdam en Utrecht zullen dan ook veel lager zijn door de populariteit van de plaatsen. Doordat er voor starters nog (steeds) geen beter alternatief wordt geboden (huur) zullen in deze steden de starterswoningen nog steeds prima in de markt liggen.

Een uitspraak van een (verkoop)makelaar uit Utrecht. Het is dat ik geen goede cijfers heb van de stad Utrecht, maar ik betwijfel het ten zeerste: de huizen die ik uit Funda heb gepikt, gaan stuk voor stuk zeer moeizaam.

[EXX]

Hier staan een paar screenshots van de Rabobank site mbt de hypotheekverstrekking op 31/12/2012 resp. 01/01/2013.

Scheelt behoorlijk: maximale hypotheekbedrag van € 373.900 naar € 346.600 en maandlast voor een huis van € 280.000 omhoog van 1277 bruto / € 789 netto naar 1472 bruto / € 977 netto.

[rinkel]

EXX schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:02:
Hier staan een paar screenshots van de Rabobank site mbt de hypotheekverstrekking op 31/12/2012 resp. 01/01/2013.

Scheelt behoorlijk: maximale hypotheekbedrag van € 373.900 naar € 346.600 en maandlast voor een huis van € 280.000 omhoog van 1277 bruto / € 789 netto naar 1472 bruto / € 977 netto.

Ik had het ook al gemerkt, in het andere topic ook al gepost. Bij mij scheelt het ongeveer 25.000 euro wat ik minder kan lenen.
In het voorbeeld wat je linkt gaat het wel om max-aflossingsvrij versus volledig aflossen. Dat scheelt natuurlijk in maandbedrag, wat invloed heeft op wat je max kunt lenen.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:02:
Hier staan een paar screenshots van de Rabobank site mbt de hypotheekverstrekking op 31/12/2012 resp. 01/01/2013.

Scheelt behoorlijk: maximale hypotheekbedrag van € 373.900 naar € 346.600 en maandlast voor een huis van € 280.000 omhoog van 1277 bruto / € 789 netto naar 1472 bruto / € 977 netto.

Zelfde huis wordt dus 20% duurder. Gaat behoorlijke invloed hebben op huizenprijs. maar what else is new?

Blijft toch bizar dat de overheid juist nu van dit soort gekke maatregelen neemt.

[TrailBlazer]

rinkel schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:24:
[...]


Ik had het ook al gemerkt, in het andere topic ook al gepost. Bij mij scheelt het ongeveer 25.000 euro wat ik minder kan lenen.
In het voorbeeld wat je linkt gaat het wel om max-aflossingsvrij versus volledig aflossen. Dat scheelt natuurlijk in maandbedrag, wat invloed heeft op wat je max kunt lenen.

dat dus wat is max aflossingsvrij in deze?

[EXX]

IMHO zal dit 50% aflossingsvrij zijn. Volledig aflossingsvrij is een paar jaar geleden eigenlijk al verdwenen en zeker voor NHG hypotheken: daar was 50% altijd al de max.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:41:
[...]

Zelfde huis wordt dus 20% duurder. Gaat behoorlijke invloed hebben op huizenprijs. maar what else is new?

Blijft toch bizar dat de overheid juist nu van dit soort gekke maatregelen neemt.

Dat komt omdat politici bij beperkende maatregelen pas in beweging komen als de omstandigheden hun daartoe dwingen. Ze spelen veel liever mooi weer. Dus worden dit soort maatregelen pas genomen als de wal het schip dreigt te keren.

[ Voor 62% gewijzigd door EXX op 02-01-2013 13:53 ]

[EXX]

Sorry, dubbelpost....

[ Voor 97% gewijzigd door EXX op 02-01-2013 13:53 ]

[Rukapul]

Myrdreon schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 11:56:
xahmol in "Ervaring met huis kopen deel 6"

Past eigenlijk beter hier, de nieuwe woonquota percentages.

Dank voor het meedenken

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:50:
Dat komt omdat politici bij beperkende maatregelen pas in beweging komen als de omstandigheden hun daartoe dwingen. Ze spelen veel liever mooi weer. Dus worden dit soort maatregelen pas genomen als de wal het schip dreigt te keren.

Probleem is dat het annuïteitenverhaal een maatregel is die onnodig is. Het lost niks op.

HRA is een slecht systeem, dus dat zou eraan moeten, maar doe dan dat je de HRA elk jaar met het inflatieniveau verlaagt ofzo. Dan krijg je geen gekke schokbewegingen in de huizenprijs die wordt veroorzaakt door zo'n maatregel.

[rinkel]

TrailBlazer schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:43:
[...]

dat dus wat is max aflossingsvrij in deze?

50%
Dat was het maximum in 2012.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:41:
[...]

Zelfde huis wordt dus 20% duurder. Gaat behoorlijke invloed hebben op huizenprijs. maar what else is new?

Blijft toch bizar dat de overheid juist nu van dit soort gekke maatregelen neemt.

De maatregel is niet gek, gezonde maatregelen zouden veel verder gaan (max. 80% lenen en volledig aflossen binnen 30 jaar).
De timing is inderdaad vreemd, maar helaas durft de politiek dit niet te doen op het moment dat het niet direct nodig is... Ten tijde van 15% prijsstijging per jaar was dit perfect geweest om in te voeren, maar toen rekende iedereen zich rijk.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:58:
Probleem is dat het annuïteitenverhaal een maatregel is die onnodig is. Het lost niks op.

Op korte termijn zorgt het alleen voor lagere verkoopprijzen, op lange termijn zorgt het voor minder HRA-uitgaven en minder risico.

HRA is een slecht systeem, dus dat zou eraan moeten, maar doe dan dat je de HRA elk jaar met het inflatieniveau verlaagt ofzo. Dan krijg je geen gekke schokbewegingen in de huizenprijs die wordt veroorzaakt door zo'n maatregel.

HRA op zich zou nog best goed zijn, als het daadwerkelijk leidt tot betere betaalbaarheid i.p.v. tot hogere prijzen.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 14:15:
De maatregel is niet gek, gezonde maatregelen zouden veel verder gaan (max. 80% lenen en volledig aflossen binnen 30 jaar).
De timing is inderdaad vreemd, maar helaas durft de politiek dit niet te doen op het moment dat het niet direct nodig is... Ten tijde van 15% prijsstijging per jaar was dit perfect geweest om in te voeren, maar toen rekende iedereen zich rijk.

Dat aflosverhaal is niet "gezond". Je dwingt mensen om geld te steken in stenen, terwijl er misschien veel betere dingen zijn om je geld in te stoppen.

Op korte termijn zorgt het alleen voor lagere verkoopprijzen, op lange termijn zorgt het voor minder HRA-uitgaven en minder risico.

Minder HRA zou ook bewerkstelligd kunnen worden door enkel geleidelijke afschaffing. Het risico zou je voorts kunnen afdekken door te bepalen dat mensen bijvoorbeeld na X jaar Y% van de hypotheek ergens als reserve vast hebben moeten staan.

HRA op zich zou nog best goed zijn, als het daadwerkelijk leidt tot betere betaalbaarheid i.p.v. tot hogere prijzen.

Beetje cirkelredenering natuurlijk

Jij weet ook dat het niet tot betere betaalbaarheid heeft geleid. Het heeft enkel geleid tot meer renteopbrengsten voor banken. Het is systeem is in feite een bankenbonus.

[EnerQi]

Dat aflosverhaal is niet "gezond". Je dwingt mensen om geld te steken in stenen, terwijl er misschien veel betere dingen zijn om je geld in te stoppen.

Je kunt ook gaan huren of misschien wel leasen. Ik denk dat je juist de grote meerderheid moet helpen de (in hun ogen) juiste beslissing te maken.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 13:41:
[...]Zelfde huis wordt dus 20% duurder. Gaat behoorlijke invloed hebben op huizenprijs. maar what else is new?

Blijft toch bizar dat de overheid juist nu van dit soort gekke maatregelen neemt.

Klopt, maar uiteindelijk moeten ze wel genomen worden. Dit cyclische beleid is niet echt slim...

Ik had liever gezien dat we intelligente politiek hadden die anti-cyclisch beleid voert. Toen het nog goed ging, zeg 2002 ofzo, de HRA afbouwen en naar max. 70% financiering. Ik bedoel, elke broodmongool zou toch de onhoudbaarheid van de HRA moeten zien aankomen?

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 14:29:
[...]

Dat aflosverhaal is niet "gezond". Je dwingt mensen om geld te steken in stenen, terwijl er misschien veel betere dingen zijn om je geld in te stoppen.

Dan doe je creatief aan dubbeltellingen. Want er zit geld in "stenen", alleen wil je dat geld nogmaals gebruiken voor iets anders.

Jij weet ook dat het niet tot betere betaalbaarheid heeft geleid. Het heeft enkel geleid tot meer renteopbrengsten voor banken. Het is systeem is in feite een bankenbonus.

Klopt. Door kunstmatige schaarste op de woningmarkt.
Meer lenen had ook kunnen leiden tot grotere woningen op grotere kavels, in dat geval zou het zeer goed geweest zijn voor de leefsituatie.

Bartjuh schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 14:57:
Ik had liever gezien dat we intelligente politiek hadden die anti-cyclisch beleid voert. Toen het nog goed ging, zeg 2002 ofzo, de HRA afbouwen en naar max. 70% financiering. Ik bedoel, elke broodmongool zou toch de onhoudbaarheid van de HRA moeten zien aankomen?

Klopt. Helaas denken politici niet verder dan de volgende verkiezingen en hun eigen hachie. Vergrijzing is ook zoiets, al bekend vanaf de jaren '60, ik hoorde het al op de kleuterschool, en pas nu de zorgkosten de pan uit rijzen begint het door te dringen.

[Oscar Mopperkont]

EnerQi schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 14:34:
[...]


Je kunt ook gaan huren of misschien wel leasen. Ik denk dat je juist de grote meerderheid moet helpen de (in hun ogen) juiste beslissing te maken.

Dat zou ook hetgeen moeten zijn dat normaal is: huren. In NL heeft de overheid in al haar wijsheid echter besloten om keihard in te grijpen in de markt waardoor huren haast geen optie is. De HRA, sociale huur en het puntensysteem hebben de markt compleet verziekt.

In een ongegreguleerde markt zouden mensen denk ik nooit even een paar keer hun jaarsalaris ergens in stoppen met het risico dat als het minder waard wordt ze zwaar de sjaak zijn. Alleen is wonen een primaire levensbehoefte, waardoor je in NL haast gedwongen bent te kopen als je modaal of meer verdient. Het wordt ook nauwelijks aangeboden in NL. Er is wel particuliere huur, maar dan enkel in huizen die dusdanig groot zijn dat er ze "buiten" puntensysteem vallen. Voor een starter kun je weinig vinden.

[Xanaroth]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 14:29:
[...]

Dat aflosverhaal is niet "gezond". Je dwingt mensen om geld te steken in stenen, terwijl er misschien veel betere dingen zijn om je geld in te stoppen.

Eerder anders om. Het aflossingsvrij verhaal is pas ongezond! Mensen steken geld in de woning (nieuwe keuken, badkamer, onderhoud), terwijl die woning nooit van hen zal zijn en minder opbrengt dan de openstaande schuld!

Als een collega om geld vraagt, leen je dat nooit aflossingsvrij, want dat zie je nooit meer terug. Je vervangt nooit nieuwe velgen onder een huurauto, want na afloop van het contract moet deze weer ingeleverd worden.
Dit bizarre gedrag gebeurt alleen bij huizen, bij geen enkele andere vorm van leningen of eigendommen zie je eenzelfde gedrag. Dat laat eigenlijk zien hoe ziek het 'aflossingsvrij' is voor de economie. Als het echt goed/nuttig was, zou het overal gedaan worden.

Enige reden dat het bij huizen kan, is omdat bij faillisement banken altijd als 1e mogen opeisen. Daardoor hebben ze een voorkeurspositie rond risico's, wat ze in staat stelt ongezonde producten te verkopen. Ongeacht of het werkt of niet, ze krijgen hun geld toch wel.

[Bonsaiboom]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 14:29:
Dat aflosverhaal is niet "gezond". Je dwingt mensen om geld te steken in stenen, terwijl er misschien veel betere dingen zijn om je geld in te stoppen.

Ach en nu ben ik de volgende die over Oscar heenvalt...

De overheid stelt voorwaarden aan wanneer je de hypotheekrente mag aftrekken. Als jij een financier kan vinden, mag je best onder andere voorwaarden een hypotheek afsluiten toch? Die zullen alleen financieel gezien, over het algemeen, minder interessant zijn dan de vorm waarbij je wel HRA geniet. Dat is een van de middelen waarmee de overheid gewenst gedrag kan belonen.

Wat ik wel grappig vind, is dat je zegt dat er misschien veel betere plekken zijn om je geld te stoppen dan in stenen. Dat geldt dus alleen wanneer je ook HRA zou krijgen over de andere vormen. Als je het bekijkt vanuit een puur perspectief, waarbij je nu zou moeten beslissen waar je je geld in stopt, is geld stoppen in stenen een van de beste beslissingen die je kan maken. Je kwalificeert je daarmee voor de HRA, wat een massaal rendement op je inleg geeft - gegeven dat je toch al een X bedrag aan woonlasten kwijt zou zijn, of je nu koopt of huurt.

Als je het vergelijkt met de situatie waarin je voor 0 euro aflossen, ook geen HRA krijgt, en dat vergelijk je met de situatie waarin je de helft annuitair aflost en de helft niet aflost, op een som van 200k met een rente van 4%, en een IB tarief van 52%, dan is het netto voordeel van de HRA over 30 jaar, ruim 100k euro, op een "investering" op 100k in stenen. Ik weet niet zeker of ik dit helemaal helder uitleg, maar ik hoop dat het toch duidelijk is.

Dat de situatie hiervoor zo was dat je je voor dat voordeel kon kwalificeren zonder aflossen, doet niets af aan de beslissing nu. De situatie had net zo goed kunnen zijn dat er geen HRA was, en dat hij voor deze vorm geintroduceerd werd.

Die historische situatie werkt zich nog wel door in overwaardering van het vastgoed zelf. Daardoor is nu een daling van die waarde te verwachten, wat wel weer doorwerkt in de verwachte resultaten op investeren in steen.

[Oscar Mopperkont]

Myrdreon schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 15:11:
Eerder anders om. Het aflossingsvrij verhaal is pas ongezond! Mensen steken geld in de woning (nieuwe keuken, badkamer, onderhoud), terwijl die woning nooit van hen zal zijn en minder opbrengt dan de openstaande schuld!

Dat staat geheel los van het annuiteitenverhaal. In de eerste plaats hoeft iemand niet het risico te verminderen door af te lossen, dat kun je bv ook doen door banksparen. En in de tweede plaats wordt er onnodig veel risico afgedekt als je 100% van je huis bij elkaar moet sparen. In de derde plaats, zit je pas op 100% na 30 jaar. De eerste 10 jaar heb je nog bijna niks aan risicodekking bij elkaar geharkt.

Bonsaiboom schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 15:27:
[...]


Ach en nu ben ik de volgende die over Oscar heenvalt...

oh jee.

De overheid stelt voorwaarden aan wanneer je de hypotheekrente mag aftrekken. Als jij een financier kan vinden, mag je best onder andere voorwaarden een hypotheek afsluiten toch? Die zullen alleen financieel gezien, over het algemeen, minder interessant zijn dan de vorm waarbij je wel HRA geniet. Dat is een van de middelen waarmee de overheid gewenst gedrag kan belonen.

En heel veel mensen gaan natuurlijk voor aflossingsvrij kiezen als de overheid maakt dat annuitair leidt tot een lager maandbedrag. Dat is inderdaad een heel vrije markt en heel vrije keuze.

Wat ik wel grappig vind, is dat je zegt dat er misschien veel betere plekken zijn om je geld te stoppen dan in stenen. Dat geldt dus alleen wanneer je ook HRA zou krijgen over de andere vormen.

Nee, dat is niet zo. Banksparen is het voorbeeld van de afgelopen jaren dat laat zien dat het ook anders kan. Gewoon het geld op een bankrekening zetten.

Als je het bekijkt vanuit een puur perspectief, waarbij je nu zou moeten beslissen waar je je geld in stopt, is geld stoppen in stenen een van de beste beslissingen die je kan maken. Je kwalificeert je daarmee voor de HRA, wat een massaal rendement op je inleg geeft - gegeven dat je toch al een X bedrag aan woonlasten kwijt zou zijn, of je nu koopt of huurt.

Het is een heel gek instrument, want je krijgt een gigantische hefboomwerking. Je draagt namelijk wel het risico over de waardeontwikkeling van je huis. Dat is leuk als het een paar procent meer waard wordt, maar heel vervelend als het de andere kant opgaat. In een gezonde markt zouden mensen die hefboom niet zo snel aangaan en bijvoorbeeld niet een paar ton lenen en in aandelen steken (waar je dan weer een hypotheek op zou vestigen).

Als je het vergelijkt met de situatie waarin je voor 0 euro aflossen, ook geen HRA krijgt, en dat vergelijk je met de situatie waarin je de helft annuitair aflost en de helft niet aflost, op een som van 200k met een rente van 4%, en een IB tarief van 52%, dan is het netto voordeel van de HRA over 30 jaar, ruim 100k euro, op een "investering" op 100k in stenen. Ik weet niet zeker of ik dit helemaal helder uitleg, maar ik hoop dat het toch duidelijk is.

En die 100k gaat naar de banken, omdat HRA een prijsopdrijvend effect heeft. Alleen gaan we nu van heel prijsopdrijvend naar minder prijsopdrijvend, waardoor we een daling krijgen.

Je moet je alleen afvragen of HRA wel iets is dat je moet willen. In een markt met schaarste, zoals Remco er nog terecht bij opmerkte, leidt HRA enkel tot hogere prijzen, en dus hogere leningen en dus hogere renteinkomsten voor: banken. Het leidt niet tot meer betaalbaarheid. Het voordeel van 100k gaat dus niet de zak van de consument in, al lijkt dat misschien wel zo, omdat de HRA op zijn/haar rekening wordt uitgekeerd.

Dat de situatie hiervoor zo was dat je je voor dat voordeel kon kwalificeren zonder aflossen, doet niets af aan de beslissing nu. De situatie had net zo goed kunnen zijn dat er geen HRA was, en dat hij voor deze vorm geintroduceerd werd.

Dat had gekund en dat had tot enorme stijgingen in huizenprijzen geleid (en dan had niemand gezegd dat de jaren ervoor de markt kennelijk ondergewaardeerd was geweest).

Die historische situatie werkt zich nog wel door in overwaardering van het vastgoed zelf. Daardoor is nu een daling van die waarde te verwachten, wat wel weer doorwerkt in de verwachte resultaten op investeren in steen.

Dat is geen overwaardering. Dat is een marktprijs die in een andere markt met andere spelregels tot stand is gekomen.

[ Voor 72% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 02-01-2013 15:41 ]

[MrFl0ppY]

Maar Oscar, denk jij echt dat 99% van de Nederlandse bevolking financieel voldoende is onderlegd om een beter rendement te halen op het geld dan dat ze verliezen met de rente op de lening? Dat is vaak 3-4-5%. Aflossen is heel gezond, en of je dat nu doet via een spaarpot of direct de lening aflossen is dan om het even voor de burger. Voor de overheid is het echter veel beter als direct de lening wordt afbetaald. Vandaar de maatregel.

En bestaat er iets als "onnodig veel risico afdekken"? En buiten dat, het is toch heel normaal dat je een lening moet afbetalen? Misschien dat ik je niet goed kan volgen maar je bent de eerste die het ongezond vindt om een lening daadwerkelijk af te lossen.

Daarmee wil ik niet zeggen dat ik niet voor het geleidelijk afschaffen ben van de HRA, maar dat staat hier even los van. De maatregel die nu genomen is om geleidelijk te komen tot gezondere vormen van financieren juig ik alleen maar toe. Nu de HRA nog.

[Oscar Mopperkont]

MrFl0ppY schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 15:40:
Maar Oscar, denk jij echt dat 99% van de Nederlandse bevolking financieel voldoende is onderlegd om een beter rendement te halen op het geld dan dat ze verliezen met de rente op de lening? Dat is vaak 3-4-5%.

Geef mensen op zijn minst de keuze. Bovendien is het rendement na HRA een stuk minder.

Aflossen is heel gezond, en of je dat nu doet via een spaarpot of direct de lening aflossen is dan om het even voor de burger. Voor de overheid is het echter veel beter als direct de lening wordt afbetaald. Vandaar de maatregel.

En bestaat er iets als "onnodig veel risico afdekken"? En buiten dat, het is toch heel normaal dat je een lening moet afbetalen? Misschien dat ik je niet goed kan volgen maar je bent de eerste die het ongezond vindt om een lening daadwerkelijk af te lossen.

Die lening wordt ook gewoon afgelost bij verkoop van het huis. Daar is niks ongezonds aan. Niemand woont ook na zijn dood nog in een huis (althans de meesten niet ).

Het probleem is dat het aangaan van een schuld van een paar jeer je jaarsalaris ongezond is. De waardeontwikkeling van het onderpand, is een risico. Dat risico is relatief gezien groot, omdat de schuld relatief gezien groot is. Dat zou je dus in de eerste plaats dus al niet moeten willen. Als gezegd, zou je in een gezonde markt moeten zien dat huren veel normaler is dan dat het nu is in NL.

In NL vind de overheid kennelijk dat de burger dit soort risico's wel moet aangaan en draait daarmee de huurmarkt de nek om. Vervolgens gaan ze klagen dat er te veel risico is. Prima. so be it. Maar als je dan wil dat er minder van dat risico is, kun je daar ook anders mee omgaan. Bijvoorbeeld dat mensen eigen geld moeten meenemen, of om ze te verplichten X% (niet zijnde 100%) van het bedrag in Y jaar bij elkaar gespaard te hebben op een eigen gekozen manier.

Daarmee wil ik niet zeggen dat ik niet voor het geleidelijk afschaffen ben van de HRA, maar dat staat hier even los van. De maatregel die nu genomen is om geleidelijk te komen tot gezondere vormen van financieren juig ik alleen maar toe. Nu de HRA nog.

Ik ben ook voor afschaffen HRA en dat we mensen dus niet moeten aanmoedigen risico's aan te gaan die eigenlijk te groot voor ze zijn. Met andere woorden: de overheid moet geen markt creëren waren mensen bijna worden gedwongen te kopen als ze willen wonen.

Overigens denk ik dat we qua standpunten allemaal helemaal niet zo ver uit elkaar liggen

[ Voor 3% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 02-01-2013 16:10 ]

[Iblies]

@ Oscar

Je mag elke lening die je wilt afsluiten op je huis, daar worden geen beperkingen op gelegd. Alleen als je in aanmerking wilt komen voor ondersteuning vanuit de overheid dan moet de lening voldoen aan bepaalde eisen.

[Oscar Mopperkont]

Iblies schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 17:24:
@ Oscar

Je mag elke lening die je wilt afsluiten op je huis, daar worden geen beperkingen op gelegd. Alleen als je in aanmerking wilt komen voor ondersteuning vanuit de overheid dan moet de lening voldoen aan bepaalde eisen.

@ Iblies: dat weet ik en daar heb ik al op gereageerd. De overheid verbiedt inderdaad niks en dat zeg ik ook nergens. Alleen promoten ze een bepaalde vorm die elke andere vorm non-existent zal maken.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 januari 2013 @ 14:29:
[...]

Dat aflosverhaal is niet "gezond". Je dwingt mensen om geld te steken in stenen, terwijl er misschien veel betere dingen zijn om je geld in te stoppen.

Dit vind ik een hele gekke opmerking. Juist doordat je de financieringsmogelijkheden beperkt, zorg je ervoor dat mensen minder geld in de stenen stoppen. Het bedrag dat mensen lenen, dat is het geld dat erin gestopt wordt.

Dat mensen aflossen maakt alleen dat er gezonder met de schuld omgegaan wordt. En dat de schuld wat duurder wordt, waardoor huizenprijzen dalen (en mensen netto hetzelfde bedrag kwijt zijn, alleen scheelt het geld in subsidie door de overheid aan HRA maximalisatie). Er blijft op die manier door deze maatregel juist meer geld over om in andere dingen te steken.