Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Rukapul]

Miljoenhuizen.nl en nog een paar sites hebben het vraagprijsverloop en soms ook verkoopprijzen afaik.
En voorheen kon je op dimo.nl (nu digimmo oid) transactieprijzen per postcode opvragen waar je vaak wel de verkoopprijzen van individuele panden uit af kon leiden aangezien het aantal transacties vaak maar 1 of 2 betrof. Geen idee of dat nu nog bestaat.

[mrwolf]

Jaap.nl heeft het ook, maar dat is per huis. Interessanter is het volgens mij om deze info te verzamelen per gemeente/type huis/tijd in de verkoop etc. Daar kun je leuke info uit halen...

[EXX]

Senor Sjon schreef op woensdag 05 december 2012 @ 14:54:
En de neprom haalt het eigenbouwers berichtje weer onderuit o.b.v. CBS:
http://www.neprom.nl/List...24&Source=%2fdefault.aspx
Van 6.000 naar 4.500 eigenbouwers... ondanks steeds gunstigere voorwaarden.

Grondprijzen zijn voor de particulier nog steeds veel te hoog, gezien de krimpende kredietmogelijkheden. Dan kan je als gemeente de grondprijzen wel verlagen, maar als de hypotheekmogelijkheden sterker krimpen, loopt het alsnog terug.


Ik zou best wel onder eigen beheer willen bouwen, en wel een levensloop bestendige woning. Wordt porjectmatig maar zeer beperkt gebouwd. Ook wil ik graag een praktijkruimte voor beroep aan huis. Bij een bestaande op nieuwe projectwoning moet ik dan weer gelijk gaan verbouwen/aanbouwen.

Een andere vraag: eergisteren was er een item bij het RTL nieuws mbt erfpacht. Daar werd aangegeven dat de erfpacht die je betaald fiscaal aftrekbaar is? Klopt dat? Indien dat klopt is dat nogal krom: erfpacht is gewoon een vorm van huur, waarom zou dat fiscaal aftrekbaar moeten zijn?

[ Voor 33% gewijzigd door EXX op 06-12-2012 10:23 ]

[rinkel]

Ik had het al eens eerder gepost, op dit moment zijn alle online rekenmodules nog gebaseerd op de 2012 situatie, dus (deels) aflossingsvrij en bankspaar.
Volgend jaar kan dat niet meer, dus zal ik een stuk lagere hypotheek kunnen krijgen (volgens de nieuwe rekenmodules).
Weet iemand een online rekenmodule (van een bank oid) waarbij je annuitair/lineair kunt selecteren ?

[Dido]

Als je kijkt naar bruto maandlasten, dan is er geen verschil tussen annuitair of bankspaar

[RemcoDelft]

EXX schreef op donderdag 06 december 2012 @ 10:04:
Een andere vraag: eergisteren was er een item bij het RTL nieuws mbt erfpacht. Daar werd aangegeven dat de erfpacht die je betaald fiscaal aftrekbaar is? Klopt dat? Indien dat klopt is dat nogal krom: erfpacht is gewoon een vorm van huur, waarom zou dat fiscaal aftrekbaar moeten zijn?

Klopt, enkele pagina's terug verbaasde ik me hier ook over.
Een huurhuis op huurgrond: niet aftrekbaar.
Een koophuis op huurgrond: wel aftrekbaar.

Alleen maar meer redenen om die fiscale voordeeltjes op te doeken!

[The Eagle]

Bruto niet nee, en de eerste 10 jaar maakt annuitair of bankspaar niet echt heel veel verschil, het gevoel wat ik daarbij kreeg was dat het was alsof mijn huur gewoon verhoogd werd met een jaarlijks percentage.
Maar na 10 jaar zit je wel met flink hogere maandlasten bij annuitair (scheelt je bij 3 ton na 10 jaar ongeveer 150 euro per maand), terwijl het bij bankspaar over de hele looptijd gelijk blijft

[Artimunor]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:05:
[...]

Klopt, enkele pagina's terug verbaasde ik me hier ook over.
Een huurhuis op huurgrond: niet aftrekbaar.
Een koophuis op huurgrond: wel aftrekbaar.

Alleen maar meer redenen om die fiscale voordeeltjes op te doeken!

in principe betekend het gewoon dat men dus meer kan lenen vanwege lagere maandlasten, en de prijs van zulke erfpachtwoningen dus eigenlijk hoger is dan zou moeten.
je ziet ze meestal ook in het centrum, voor weliswaar lagere prijzen dan eigen grond, maar ik heb het gevoel dat het verschil iets kleiner is dan zou moeten, puur vanwege dat de prijs zich aanpast aan wat 'men' kan betalen

[Dido]

The Eagle schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:07:
Bruto niet nee, en de eerste 10 jaar maakt annuitair of bankspaar niet echt heel veel verschil, het gevoel wat ik daarbij kreeg was dat het was alsof mijn huur gewoon verhoogd werd met een jaarlijks percentage.
Maar na 10 jaar zit je wel met flink hogere maandlasten bij annuitair (scheelt je bij 3 ton na 10 jaar ongeveer 150 euro per maand), terwijl het bij bankspaar over de hele looptijd gelijk blijft

Klopt, maar ik reageerde op een vraag over maximaal leenbare bedragen, en als het goed is gata dat obv het bruto bedrag. Waarmee dus het idee dat mensen "veel minder kunnen lenen" als je zannuitair ipv bankspaar "moeten" nemen dus een beetje van tafel verdwijnt

Ik vermoed dat bij veel mensen sowieso het idee leeft dat zelfs bruto een annuitaire hypotheek duurder is dan banksparen

[Woy]

Dido schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:20:
[...]
Ik vermoed dat bij veel mensen sowieso het idee leeft dat zelfs bruto een annuitaire hypotheek duurder is dan banksparen

Terwijl het juist andersom is, aangezien aan een spaarhypotheek doorgaans extra kosten verbonden zijn. Die kosten neem je echter voor lief omdat het netto wel goedkoper is.

[Rukapul]

Woy schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:25:
[...]

Terwijl het juist andersom is, aangezien aan een spaarhypotheek doorgaans extra kosten verbonden zijn. Die kosten neem je echter voor lief omdat het netto wel goedkoper is.

Waarbij men bovendien negeert dat bij niet uitzitten de kosten ook nog eens dubbel worden gemaakt of over heel korte tijd uitgesmeerd worden.

[rinkel]

Ik was idd even vergeten dat een hypotheek obv bruto wordt berekent, waarvoor dank!

Edit
Ik had ook een spaarhypotheek, daar zaten de kosten in de maandelijkse inleg, dus een percentage.
Bij de afkoop zitten geen kosten meer. (Zit nu in een huurhuis) Al heb de de spaarhypotheek in een verhuisregeling staan nu, aangezien ik anders met de fiscus moet afrekenen (komt volgend jaar vrij, na 15 jaar dacht ik)

[ Voor 66% gewijzigd door rinkel op 06-12-2012 11:32 ]

[nare man]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:05:
[...]

Klopt, enkele pagina's terug verbaasde ik me hier ook over.
Een huurhuis op huurgrond: niet aftrekbaar.
Een koophuis op huurgrond: wel aftrekbaar.

Alleen maar meer redenen om die fiscale voordeeltjes op te doeken!

In het huidige stelsel zou het het meest logisch zijn als de kosten van verwerving en financiering van de woning aftrekbaar zouden zijn en de kosten van het 'huren' van de grond (de erfpachtcanon) niet. Ik ben het niet met je eens dat 'die fiscale voordeeltjes' zonder meer weg moeten (dat is misschien een leuke eindsituatie, maar praktisch niet even 1-2-3 uitvoerbaar), maar ik ben het wel met je eens dat er een ongerechtvaardigd onderscheid zit tussen huren en kopen bij deze vreemde, hybride variant.

[Rukapul]

Ik vond het stuitend dat een paar dagen geleden de media (RTL Nieuws in dit geval) vrijwel kritiekloos meeging in 'appartement op particuliere huurpachtgrond'-constructie. In een vrij lange reportage (inclusief blij naief blondje met nerd-uitstraling) werd welgeteld een bijzin gebruikt om te melden dat Vereniging Eigen Huis wel de nodige kritische bezwaren heeft. Uiteraard deed ook de verkopende woningcorporatie alsof het het ei van Columbus had uitgevonden en claimde hosanna.

En natuurlijk zit er iets zuurs achter: "als ik moet wachten tot ik iets kan huren moet ik nog 10 jaar thuis blijven wonen" alsdus het grietje. Het debiele in deze is natuurlijk dat het eigenlijk voor iedereen beter zou zijn als de corporatie het appartement aan het nerdinnetje verhuurd in de vrije sector. (fiscale) regelgeving voorkomt echter dat deze optimale oplossing niet gekozen wordt.

Particuliere erfpacht is een draak van een constructie. Het is veelal ook slechts een constructie om gammele opstallen voor een veel te hoge prijs in de maag van naieve kopers te splitsen.

[EXX]

IIRC zijn er met particuliere erfpacht de nodige problemen geweest: banken wilden geen financiering meer verstrekken en de huizen op particuliere erfacht waren dus niet meer verkoopbaar.

[Rukapul]

EXX schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:50:
IIRC zijn er met particuliere erfpacht de nodige problemen geweest: banken wilden geen financiering meer verstrekken en de huizen op particuliere erfacht waren dus niet meer verkoopbaar.

Precies. Maar blijkbaar heeft deze corporatie weer een bank gevonden (gokje: lokale Rabo) om argeloze kopers in de fuik te laten lopen. Hierbij zal meespelen dat een corporatie marginaal beter is dan een projectontwikkelaar/vastgoedbelegger.

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:42:
...

Particuliere erfpacht is een draak van een constructie. Het is veelal ook slechts een constructie om gammele opstallen voor een veel te hoge prijs in de maag van naieve kopers te splitsen.

Klopt, maar zo ben ik wel van mijn oude huis afgekomen.

[RemcoDelft]

Artimunor schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:12:
in principe betekend het gewoon dat men dus meer kan lenen vanwege lagere maandlasten, en de prijs van zulke erfpachtwoningen dus eigenlijk hoger is dan zou moeten.
je ziet ze meestal ook in het centrum, voor weliswaar lagere prijzen dan eigen grond, maar ik heb het gevoel dat het verschil iets kleiner is dan zou moeten, puur vanwege dat de prijs zich aanpast aan wat 'men' kan betalen

Ja en nee:
-Ja: de prijs is hoger dan deze zou zijn zonder aftrekbaarheid
-Nee: het prijsverschil met "eigen grond" is niet te klein, juist omdat de eigen grond dezelfde aftrekbaarheid geniet en dus ook duurder is dan nodig.

nare man schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:31:
In het huidige stelsel zou het het meest logisch zijn als de kosten van verwerving en financiering van de woning aftrekbaar zouden zijn en de kosten van het 'huren' van de grond (de erfpachtcanon) niet.

En de kosten van verwerving bij huur dan? "Bemiddelaars" vragen gerust een maand huur, ook al is dat vaak niet volledig legaal. Maar die is niet aftrekbaar bij huur, wel bij koop.

Wat erfpacht betreft even een worst-case scenario:
-grondeigenaar blijft erfpacht verhogen
-kosten voor de grond worden uiteindelijk hoger dan het huis waard is
-huis is onverkoopbaar omdat zelfs gratis niemand het wil hebben (zeg maar vergelijkbaar met de $1 huizen in de VS, waar de lokale belastingen hoger zijn dan het huis waard is)
-huiseigenaar zit vast aan het huis
Hoe kom je hier als huiseigenaar nog vanaf? Kan je het huis dan cadeau doen aan de grondeigenaar? Dit is toch een draak van een constructie bij dalende huizenprijzen?

[Xanaroth]

rinkel schreef op donderdag 06 december 2012 @ 10:50:
Ik had het al eens eerder gepost, op dit moment zijn alle online rekenmodules nog gebaseerd op de 2012 situatie, dus (deels) aflossingsvrij en bankspaar.
Volgend jaar kan dat niet meer, dus zal ik een stuk lagere hypotheek kunnen krijgen (volgens de nieuwe rekenmodules).
Weet iemand een online rekenmodule (van een bank oid) waarbij je annuitair/lineair kunt selecteren ?

Er zit 0 verschil is. Enige wat je nog krijgt is correctie voor de koopkracht, verwachting is dat de norm daardoor -2,5% gaat.
Maar de rente gaat ook nog steeds omlaag, dat compenseert weer voor de terugloop vanuit koopkracht. Je kan voor nu prima de huidige modules blijven gebruiken.

De "daling" die verwacht is, komt vanuit de maandlasten. Veel experts nemen aan dat mensen minder vaak maximaal zullen lenen om zo de maandlasten te drukken. Maar dat is dan een keuze, geen verplichting.
Hieruit komt ook de verwachtte daling van de huizenprijzen in veel voorspelling (-20% door nieuwe regels enzo), maar als iedereen maximaal blijft lenen zal er vrijwel geen invloed zijn.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 06-12-2012 12:24 ]

[icecreamfarmer]

The Eagle schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:07:
Bruto niet nee, en de eerste 10 jaar maakt annuitair of bankspaar niet echt heel veel verschil, het gevoel wat ik daarbij kreeg was dat het was alsof mijn huur gewoon verhoogd werd met een jaarlijks percentage.
Maar na 10 jaar zit je wel met flink hogere maandlasten bij annuitair (scheelt je bij 3 ton na 10 jaar ongeveer 150 euro per maand), terwijl het bij bankspaar over de hele looptijd gelijk blijft

Dan ga je er wel vanuit dat de overheid bestaande gevallen laat zoals het is.
Je kunt er natuurlijk donder opzeggen dat dat niet gaat gebeuren, ze beginnen bij de 52% groep en bouwen dat langzaam aan uit naar de andere groepen.

De mensen die nu kopen worden ook gewoon gek gemaakt met korte termijn winst.
Overigens vreet de inflatie je maandbedrag zo ook weg.
Niet te vergeten trouwens dat je bruto veel meer betaald bij een spaarhypotheek,

[ Voor 7% gewijzigd door icecreamfarmer op 06-12-2012 13:22 ]

[rik86]

Dus extra bijstorten in bankspaarrekening is straks dan ook niet meer toegestaan als ik 't goed begrijp? Dat is eigenlijk wel raar, omdat 't toch een vorm van versneld aflossen is...

[Woy]

Rukapul schreef op donderdag 06 december 2012 @ 11:42:
Ik vond het stuitend dat een paar dagen geleden de media (RTL Nieuws in dit geval) vrijwel kritiekloos meeging in 'appartement op particuliere huurpachtgrond'-constructie.

Ik heb daar inderdaad ook met verbazing naar zitten kijken. Het werd echt als de heilige graal gepresenteerd, terwijl het natuurlijk al sinds mensenheugenis bestaat. En er werd inderdaad met geen woord gerept over de keerzijde. Het leek meer op een reclame item dan op een reportage.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op donderdag 06 december 2012 @ 13:29:
Dus extra bijstorten in bankspaarrekening is straks dan ook niet meer toegestaan als ik 't goed begrijp? Dat is eigenlijk wel raar, omdat 't toch een vorm van versneld aflossen is...

Maar 't is ook een vorm van vermogensbelasting ontwijken om zo fiscaal gunstig te sparen. Gewoon echt aflossen dus.

[Woy]

icecreamfarmer schreef op donderdag 06 december 2012 @ 13:20:
[...]
Niet te vergeten trouwens dat je bruto veel meer betaald bij een spaarhypotheek,

Hoe kom je er bij dat je bruto veel meer betaald bij een spaarhypotheek? Natuurlijk zitten er kosten verbonden aan de constructie, maar dat gaat niet over enorme bedragen.

[Dido]

icecreamfarmer schreef op donderdag 06 december 2012 @ 13:20:
Niet te vergeten trouwens dat je bruto veel meer betaald bij een spaarhypotheek,

behalve evemntuele "administratiekosten" is het bruto maandbedrag bij een (bank)spaarhypotheek en een annuitaire hypotheek exact tot op de cent gelijk. Dus tenzij je absurd veel kosten betaalt sie ik niet waarom je "veel" meer zou betalen

[Hrolfr]

nvm, ik las veel meer DAN

[ Voor 128% gewijzigd door Hrolfr op 06-12-2012 13:58 ]

[Dido]

Hrolfr schreef op donderdag 06 december 2012 @ 13:41:
Lineair en banksparen zijn bruto gelijk.

Eh. Nee.

Bij een lineaire hypotheek dalen de bruto kosten over de looptijd.

Lineair: vast bedrag aflossing + variabel (dalend) bedrag rente = totaal dalend bedrag
Annuitair: variabel (stijgend) bedrag aflossing + variabel (dalend) bedrag rente = totaal constant bedrag

[Bartjuh]

Hrolfr schreef op donderdag 06 december 2012 @ 13:41:
[...]Lineair en banksparen zijn bruto gelijk.

Bij 4% rente op 100.000 en 30 jaar aflossen is de bruto maandlast het eerste jaar voor annuïtair € 481,92 per maand. Bij banksparen/lineair € 611,11.
Het laatste jaar is de bruto maandlast bij annuïtair nog steeds € 481,92 per maand. Bij lineair/banksparen € 20,37.
Grof gezegd, gemiddeld betaal je bruto per maand bij annuïtair € 481,92, bij lineair/banksparen € 315,74. Ofwel 35% meer. Scheelt nogal.

Je vergeet discounting i.c.m. HRA subsidie. Je hebt bij annuïtair namelijk 611,11 minus 481,92 per maand over om te investeren. Iets waarvoor je anders volle rente zou moeten betalen, kun je nu daarmee gesubsidieerd (subsidie op rente door HRA) investeren.

Als je veel verdient (en dus in de 52% categorie zit) kan je daarmee veel geld verdienen.

[Dido]

Bartjuh schreef op donderdag 06 december 2012 @ 14:00:
[...]

Je vergeet discounting i.c.m. HRA subsidie. Je hebt bij annuïtair namelijk 611,11 minus 481,92 per maand over om te investeren. Iets waarvoor je anders volle rente zou moeten betalen, kun je nu daarmee gesubsidieerd (subsidie op rente door HRA) investeren.

Als je veel verdient (en dus in de 52% categorie zit) kan je daarmee veel geld verdienen.

nopes, dat vergeet niemand. Maar het ging om BRUTO kosten Dus dan hebben we het niet over HRA.

Dat banksparen met HRA voordelig is hoef je niemand uit te leggen

Daarnaast klopten een aantal dingen niet helemaal in de post die je aanhaalde. Onder meer lineair en annuitair waren verwisseld

[icecreamfarmer]

Woy schreef op donderdag 06 december 2012 @ 13:34:
[...]

Hoe kom je er bij dat je bruto veel meer betaald bij een spaarhypotheek? Natuurlijk zitten er kosten verbonden aan de constructie, maar dat gaat niet over enorme bedragen.

Lijkt mij simpel. Je betaald 30 jaar lang de maximale rente omdat je niets aflost. Dit is alleen goedkoop wanneer je de rente kunt aftrekken.

[Dido]

icecreamfarmer schreef op donderdag 06 december 2012 @ 14:12:
Lijkt mij simpel. Je betaald 30 jaar lang de maximale rente omdat je niets aflost. Dit is alleen goedkoop wanneer je de rente kunt aftrekken.

Het is veel simpeler. Annuitair en bankspaar kosten bruto (op administratiekosten na) EXACT hetzelfde, tot op de cent.

Het enige verschil is de HRA, maar die maakt voor het bruto bedrag niets uit.

[ Voor 29% gewijzigd door Dido op 06-12-2012 15:04 ]

[Verwijderd]

icecreamfarmer schreef op donderdag 06 december 2012 @ 14:12:
[...]


Lijkt mij simpel. Je betaald 30 jaar lang de maximale rente omdat je niets aflost. Dit is alleen goedkoop wanneer je de rente kunt aftrekken.

Vergeet je niet dat je ook rente krijgt over het bedrag wat je spaart bij je spaar hypotheek?

[Krisp]

Dido schreef op donderdag 06 december 2012 @ 14:58:
[...]

Het is veel simpeler. Annuitair en bankspaar kosten bruto (op administratiekosten na) EXACT hetzelfde, tot op de cent.

Het enige verschil is de HRA, maar die maakt voor het bruto bedrag niets uit.

Dat impliceert toch ook dat de kosten van de eerste maand eveneens exact gelijk zijn? Annuïtair stijgt elke maand iets, maar die verschillen zijn de eerste jaren te verwaarlozen.

[Dido]

Krisp schreef op donderdag 06 december 2012 @ 15:15:
Dat impliceert toch ook dat de kosten van de eerste maand eveneens exact gelijk zijn? Annuïtair stijgt elke maand iets, maar die verschillen zijn de eerste jaren te verwaarlozen.

De bruto kosten zijn elke maand gelijk, de netto kosten beginnen op gelijk niveau, maar ze stijgen bij annuitair omdat je HRA afneemt, ja.

[Woy]

icecreamfarmer schreef op donderdag 06 december 2012 @ 14:12:
[...]


Lijkt mij simpel. Je betaald 30 jaar lang de maximale rente omdat je niets aflost. Dit is alleen goedkoop wanneer je de rente kunt aftrekken.

Aangezien de rente die je ontvangt op je spaardeel gelijk is aan die van de lening haalt het niks uit of je nu de lening met x bedrag verlaagt of dat je een x bedrag in de spaarpot legt. Immers de rente die je extra blijft betalen krijg je direct terug als rente op het geld dat in het spaardeel staat.

Daarom klopt het gewoon dat, op de kosten van het spaarproduct na, een spaar-hypotheek exact even duur is.

[Xanaroth]

Praktisch oogpunt:

Banksparen/annuitair hebben exact dezelfde BRUTO maandlast (dus als er geen HRA etc zou zijn). Door invloed van de HRA krijg je een NETTO maandlast, welke bij banksparen gelijk blijft en bij annuitair langzaam aan oploopt tot het BRUTO niveau.
De 1e keer dat je geld overmaakt is het bedrag bij banksparen en annuitair identiek. Daarna wordt annuitair langzaam aan meer, omdat je een fractie minder HRA krijgt.

Theoretisch:
Annuitair krijgt over het algemeen een (iets) lagere rente bij o.a. 10jr vast, en zoals dat je daar wel variabele rente kunt krijgen. Als je deze 'compensatie' meeneemt, en het kosten verschil bekijkt (bijvoorbeeld variabel nu 2,5%, vast 4,2% -> 1,7% verschil) kun je bij annuitair extra/sneller aflossen. Hiermee wordt het een verwaarloosbaar verschil in termen van wat het je NETTO kost tussen annuitair en bankspaar.
Daar hoor je alleen in de media niemand over, mogelijkheid tot variabele rente...

[Gebanned]

Myrdreon schreef op donderdag 06 december 2012 @ 17:12:
Praktisch oogpunt:

Banksparen/annuitair hebben exact dezelfde BRUTO maandlast (dus als er geen HRA etc zou zijn). Door invloed van de HRA krijg je een NETTO maandlast, welke bij banksparen gelijk blijft en bij annuitair langzaam aan oploopt tot het BRUTO niveau.
De 1e keer dat je geld overmaakt is het bedrag bij banksparen en annuitair identiek. Daarna wordt annuitair langzaam aan meer, omdat je een fractie minder HRA krijgt.

Theoretisch:
Annuitair krijgt over het algemeen een (iets) lagere rente bij o.a. 10jr vast, en zoals dat je daar wel variabele rente kunt krijgen. Als je deze 'compensatie' meeneemt, en het kosten verschil bekijkt (bijvoorbeeld variabel nu 2,5%, vast 4,2% -> 1,7% verschil) kun je bij annuitair extra/sneller aflossen. Hiermee wordt het een verwaarloosbaar verschil in termen van wat het je NETTO kost tussen annuitair en bankspaar.
Daar hoor je alleen in de media niemand over, mogelijkheid tot variabele rente...

Maar dat komt ook doordat veel mensen zo over de top gefinancierd zijn, dat ze het risico van een stijgende rente niet kunnen dragen.

[Señor Sjon]

Leuk idee, maar de meeste banken geven helemaal geen variabele renteleningen meer. Ik heb nog een plukje o.b.v. Euribor + opslag. Ik lach me rot, maar dat product bestaat niet meer.

Ook krijg je een rekenrente als je rentevast periode <10 jaar is. Die is iets van 5,6% o.i.d, die heb ik hier ergens gepost.

[icecreamfarmer]

Verwijderd schreef op donderdag 06 december 2012 @ 14:59:
[...]


Vergeet je niet dat je ook rente krijgt over het bedrag wat je spaart bij je spaar hypotheek?

En die spaarrente is net zo hoog als de hypotheekrente ?
want ik ging er van uit van niet .

[Bonsaiboom]

icecreamfarmer schreef op donderdag 06 december 2012 @ 17:40:
[...]

En die spaarrente is net zo hoog als de hypotheekrente ?
want ik ging er van uit van niet .

Dat is zo'n beetje het hele idee van het misbaksel dat bankspaarhypotheek is.

Je hebt een hypotheek voor X% rente, die je de hele looptijd niet aflost, en dus de rente mag aftrekken. Je hebt ook een spaarrekening waar je, onder bepaalde strikte voorwaarden, elke maand een bedrag op stort, en daar krijg je X% rente voor. Deze spaarrekening valt in box 1, alleen hoef je over de verkregen rente geen belasting te betalen, als je aan al die voorwaarden voldoet (minimuminleg x10 = maximuminleg, bepaald bedrag aan eht einde maximaal) etc.

Komt in de praktijk gewoon neer op annuitair aflossen, alleen dan met volledig behoud van HRA gedurende de hele looptijd. Aan het einde los je dan alles in een keer af.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op donderdag 06 december 2012 @ 17:20:
Leuk idee, maar de meeste banken geven helemaal geen variabele renteleningen meer. Ik heb nog een plukje o.b.v. Euribor + opslag. Ik lach me rot, maar dat product bestaat niet meer.

Ook krijg je een rekenrente als je rentevast periode <10 jaar is. Die is iets van 5,6% o.i.d, die heb ik hier ergens gepost.

Variabel is wel degelijk nog steeds mogelijk, bij vrijwel alle banken. Enige is dat sommige er tegenwoordig eisen aan verbinden (zoals maximaal 25% of 50% variabel) wat natuurlijk erg goed is vanuit zorg-oogpunt gezien (minimaliseer het risico tegen plotselinge rentestijging).
Er zijn wel banken die het onwenselijk maken. Zo heeft rabo 3,3% variabel en 2,8% 1jr vast. Dan ga je dus niet voor variabel meer.

Die rekenrente is enkel van toepassing als je niet alleen maximaal leent maar ook tot het gaatje wilt gaan. Alleen geen idee hoe dat zit bij een mix van 10jr+ rente vast en variabele rente.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 06-12-2012 21:15 ]

[Xanaroth]

Even extra post, maar denk dat dit wat speciale aandacht verdient:

Funda teller aangepast, +9000 woningen in 1 dag.. Geen idee hoe/wat, zijn ze bij Funda soms erachter dat ze worden gevolgd en proberen ze nu ook de data te manipuleren? In ieder geval, de stagnatie van de aflopen weken is geheel achterhaald.

Aantal te koop staande woningen blijkt ondertussen de 275.000 gepasseerd, wat lange tijd aan het sukkelen was rond de 266.000. De stijging gaat in de werkelijkheid dus vrolijk door...

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op donderdag 06 december 2012 @ 21:11:
[...]


Variabel is wel degelijk nog steeds mogelijk, bij vrijwel alle banken. Enige is dat sommige er tegenwoordig eisen aan verbinden (zoals maximaal 25% of 50% variabel) wat natuurlijk erg goed is vanuit zorg-oogpunt gezien (minimaliseer het risico tegen plotselinge rentestijging).
Er zijn wel banken die het onwenselijk maken. Zo heeft rabo 3,3% variabel en 2,8% 1jr vast. Dan ga je dus niet voor variabel meer.

Die rekenrente is enkel van toepassing als je niet alleen maximaal leent maar ook tot het gaatje wilt gaan. Alleen geen idee hoe dat zit bij een mix van 10jr+ rente vast en variabele rente.

Het risico voor de bank afdekken ja. Je had euribor rentes waar banken met de toen snel dalende rente geld achteraan moesten gooien. Je kan het vaak zien aan de spaarrentes.

Die rekenrente is in principe van toepassing op elke hypotheek met een kortere rente. Is gewoon een extra check, heeft niet zoveel met het gaatje te maken.

[Sport_Life]

Myrdreon schreef op donderdag 06 december 2012 @ 17:12:
Praktisch oogpunt:

Banksparen/annuitair hebben exact dezelfde BRUTO maandlast (dus als er geen HRA etc zou zijn). Door invloed van de HRA krijg je een NETTO maandlast, welke bij banksparen gelijk blijft en bij annuitair langzaam aan oploopt tot het BRUTO niveau.
De 1e keer dat je geld overmaakt is het bedrag bij banksparen en annuitair identiek. Daarna wordt annuitair langzaam aan meer, omdat je een fractie minder HRA krijgt.

Theoretisch:
Annuitair krijgt over het algemeen een (iets) lagere rente bij o.a. 10jr vast, en zoals dat je daar wel variabele rente kunt krijgen. Als je deze 'compensatie' meeneemt, en het kosten verschil bekijkt (bijvoorbeeld variabel nu 2,5%, vast 4,2% -> 1,7% verschil) kun je bij annuitair extra/sneller aflossen. Hiermee wordt het een verwaarloosbaar verschil in termen van wat het je NETTO kost tussen annuitair en bankspaar.
Daar hoor je alleen in de media niemand over, mogelijkheid tot variabele rente...

Dit is appels met peren vergelijken. 4,2% is 10 jaar verzekerd zijn van die rente, als je variabel hebt bestaat de kans dat het omhoog gaat. Als er geldkrapte ontstaat schiet de rente ineens omhoog (hoewel dat zeer onwaarschijnlijk is gezien de huidige omstandigheden).

Bonsaiboom schreef op donderdag 06 december 2012 @ 18:34:
[...]


Komt in de praktijk gewoon neer op annuitair aflossen, alleen dan met volledig behoud van HRA gedurende de hele looptijd. Aan het einde los je dan alles in een keer af.

Bij annuitair aflossen los je werkelijk af, waardoor de te betalen rente steeds minder wordt (en dus ook de HRA). Tegelijkertijd gaat de aflossing steeds meer omhoog, zodat je over de looptijd exact dezeflfde bruto lasten hebt in jaar 1 als jaar 30. Alleen houd je netto in jaar 1 veel meer over omdat je in jaar 1 veel meer HRA ontvangt (want: meer rente ).

Bij banksparen blijven de bruto (en netto) lasten ook gelijk van jaar 1 tm jaar 30, alleen ontvang je in jaar 1 net zoveel HRA als in jaar 30 omdat je "niet" aflost, waardoor het rendement netto veel hoger is... (los van de HRA beperking).

Ik heb een paar jaar geleden ook banksparen afgesloten, en als ik gezien de huidige politieke- en rente ontwikkelingen opnieuw voor de keuze zou staan zou ik 75% annuitair voor 10 jaar vast en 25% variabel doen en het verschil tussen 10jr rente en variabele rente op een spaarrekening gooien die geraadpleegd kan worden zodra de variabele rente omhoog gaat. Los van de HRA beperking zou ik het lekker bij banksparen houden, waarom meer risico nemen (met variabel) als het niet nodig is.

[ Voor 37% gewijzigd door Sport_Life op 06-12-2012 22:40 ]

[icecreamfarmer]

Bonsaiboom schreef op donderdag 06 december 2012 @ 18:34:
[...]


Dat is zo'n beetje het hele idee van het misbaksel dat bankspaarhypotheek is.

Je hebt een hypotheek voor X% rente, die je de hele looptijd niet aflost, en dus de rente mag aftrekken. Je hebt ook een spaarrekening waar je, onder bepaalde strikte voorwaarden, elke maand een bedrag op stort, en daar krijg je X% rente voor. Deze spaarrekening valt in box 1, alleen hoef je over de verkregen rente geen belasting te betalen, als je aan al die voorwaarden voldoet (minimuminleg x10 = maximuminleg, bepaald bedrag aan eht einde maximaal) etc.

Komt in de praktijk gewoon neer op annuitair aflossen, alleen dan met volledig behoud van HRA gedurende de hele looptijd. Aan het einde los je dan alles in een keer af.

Heb even gerekend en zag het dan idd het is eigenlijk omgekeerde annuïteit.
Bij annu los je af zodat je minder rente hebt
bij bank spaar je de aflossing zodat je meer rente ontvangt.

Heb er berekeningen bijgemaakt kan ik wel eens uploaden wanneer ik achter de andere pc zit.

[Xanaroth]

Sport_Life schreef op donderdag 06 december 2012 @ 22:24:
Dit is appels met peren vergelijken. 4,2% is 10 jaar verzekerd zijn van die rente, als je variabel hebt bestaat de kans dat het omhoog gaat. Als er geldkrapte ontstaat schiet de rente ineens omhoog (hoewel dat zeer onwaarschijnlijk is gezien de huidige omstandigheden).

Je vergeet dat ik aangaf het verschil bij te storten. Daardoor loopt je schuld sneller af waardoor je jezelf automatisch 'verzekerd' tegen potentieel oplopende rentekosten. Immers, als je het 1e jaar 1000 extra weet af te lossen, scheelt dat je toch weer 25 Euro (bij 2,5%.. 10% rente = 100 euro etc) per jaar aan rente de volgende jaren. Die kun je dan gebruiken om rentestijging op te vangen. Stijgt de rente niet boven het 10jr vast niveau van moment van afsluiten, dan kun je die euro's gebruiken om opnieuw extra af te lossen (inleg 1xxx het jaar erop).

Daarnaast geldt dat 4,2% 10 jaar lang vast uit komt op gemiddeld 4,2% per jaar.
Stel het 1e jaar is 2,5% bij variabel, kun je daar dus 1 jaar 5,9% tegenover hebben staan, of 2 jaar 5%, bijvoorbeeld, voor hetzelfde effect (niet exact, moet dan ook nog weging bij naar uitstaande schuld, maar goed genoeg voor benadering in het begin). Je hoeft niet naar een groter bereik dan 10 jaar te kijken, de 10jr vast moet je na die periode opnieuw herzien en bij stijgende rente zal die ook zijn gestegen.
Bovendien, variabel kun je elk gewenst moment alsnog voor X periode vastzetten. Bij vaste rente kan je niet meer terug naar variabel.

Dus nogmaals, annuitair hoeft niet per definitie meer te kosten dan banksparen.

[Lethalis]

Myrdreon schreef op donderdag 06 december 2012 @ 21:37:
Aantal te koop staande woningen blijkt ondertussen de 275.000 gepasseerd, wat lange tijd aan het sukkelen was rond de 266.000. De stijging gaat in de werkelijkheid dus vrolijk door...

Komt zometeen nog eentje bij, want ik heb nu ook een makelaar ingeschakeld

Maar inderdaad, er staan steeds meer woningen te koop en het schiet niet op zo. Daarom bereid ik mij er ook op voor dat ik wat geld zal moeten bijleggen om onder de vraagprijs te kunnen verkopen.

Het schijnt trouwens wel zo te zijn dat het aan de onderkant van de markt minder erg is (al heb ik daar verder geen bewijs voor, maar dat heb ik ergens gelezen).

[mrwolf]

Wat is de onderkant van de markt? De onderkant in Amsterdam is wat anders dan de onderkant in Hoogeveen.

[nare man]

Het maakt ook nogal wat uit in welke wijk een woning staat. In goede economische tijden hebben mensen nog wel de neiging om goedkopere huizen te kopen in 'mindere' of in elk geval 'opkomende' wijken, omdat de verwachting dan kan bestaan dat de wijk als geheel ook beter wordt zodat het huis in waarde stijgt. Je zag dat bijv. in Rotterdam in het Liskwartier en de Provenierswijk: wijken die vanaf de jaren '60 steeds meer verpauperden, maar vanaf eind jaren '90 weer in de lift zaten en 'hipper' werden. Het voordeel van die wijken was dat de woningvoorraad in essentie wel gewoon mooi is en zeker potentie heeft (denk aan de Bergsingel/Bergselaan in het Liskwartier en de Provenierssingel/Spoorlaan in de Provenierswijk). Echter, gaat het economisch slecht, dan hebben mensen niet meer de neiging om een huis te kopen in een 'mindere' wijk omdat de verwachting dan bestaat dat het allemaal nog veel slechter wordt en dat de wijk weer afglijdt.

[Artimunor]

Myrdreon schreef op donderdag 06 december 2012 @ 17:12:
Praktisch oogpunt:

Banksparen/annuitair hebben exact dezelfde BRUTO maandlast (dus als er geen HRA etc zou zijn). Door invloed van de HRA krijg je een NETTO maandlast, welke bij banksparen gelijk blijft en bij annuitair langzaam aan oploopt tot het BRUTO niveau.
De 1e keer dat je geld overmaakt is het bedrag bij banksparen en annuitair identiek. Daarna wordt annuitair langzaam aan meer, omdat je een fractie minder HRA krijgt.

Theoretisch:
Annuitair krijgt over het algemeen een (iets) lagere rente bij o.a. 10jr vast, en zoals dat je daar wel variabele rente kunt krijgen. Als je deze 'compensatie' meeneemt, en het kosten verschil bekijkt (bijvoorbeeld variabel nu 2,5%, vast 4,2% -> 1,7% verschil) kun je bij annuitair extra/sneller aflossen. Hiermee wordt het een verwaarloosbaar verschil in termen van wat het je NETTO kost tussen annuitair en bankspaar.
Daar hoor je alleen in de media niemand over, mogelijkheid tot variabele rente...

Ik heb me er niet in verdiept verder of het helemaal doorgerekend, maar is het niet zo dat je omdat je bij anuitair ook aflost, je ook steeds minder rente gaat betalen? (het bedrag waar je rente over betaald is slinkt elke maand) en hierdoor omdat dit over 30 jaar genivileerd wordt het Bruto bedrag dus lager maakt dan bij 100% banksparen?
Dat dit dan netto lager uitpakt omdat je een groot gedeelte van de rente af kan trekken staat even terzijde.
En dat dit in de toekomst zo blijft kan je niet op rekenen.

(dat is van de gekken vind ik persoonlijk, ik vind nl dat er zo min mogelijk regeltjes moeten zijn, gewoon alles wegwerken in 1 vast belasting percentage. en geen gedoe met al die rare aftrek en subsidies. dat maakt het alleen maar ondoorzichtig.)

[Dido]

Artimunor schreef op vrijdag 07 december 2012 @ 13:15:
Ik heb me er niet in verdiept verder of het helemaal doorgerekend, maar is het niet zo dat je omdat je bij anuitair ook aflost, je ook steeds minder rente gaat betalen? (het bedrag waar je rente over betaald is slinkt elke maand) en hierdoor omdat dit over 30 jaar genivileerd wordt het Bruto bedrag dus lager maakt dan bij 100% banksparen?

Nee.
Annuitair betaal je hetzelfde bruto bedrag gedurende de looptijd. Van dat bedrag is een steeds kleiner deel rente, en je lost dus steeds sneller af.

En dat bedrag is per definitie exact hetzelfde als het totaal bedrag (rente + spaarinleg) als je betaalt bij banksparen.

[Atomsk]

Bananenplant schreef op woensdag 05 december 2012 @ 09:45:
[...]


En je kinderen moeten dan waarheen ?

De fietsenstalling. Ik bedoel niet dat er alleen maar 2p appartementen gebouwd moeten worden natuurlijk. Voor de startersmarkt moeten er gewoon meer betaalbare nieuwbouw komen. Dat mag wel wat minder luxe, maar dus niet van die gehorige en slecht geïsoleerde jaren 60 woningen in een achterstandswijk waar je nu mee afgescheept wordt.

[Krisp]

De ABN sluit zich inmiddels aan bij de -8% van de ING in 2013. Over 2014 doen ze niet echt uitspraken, anders dan dat de prijzen in 2013 het langlopend gemiddelde raken. Dat impliceert weer dat de ING denkt dat ze in 2014 daaronder zakken. Gezien het uitblijven van het consumentenvertrouwen (volgens de DNB tot 2015) zou me dat niets verbazen.

[Xanaroth]

Krisp schreef op dinsdag 11 december 2012 @ 13:31:
De ABN sluit zich inmiddels aan bij de -8% van de ING in 2013. Over 2014 doen ze niet echt uitspraken, anders dan dat de prijzen in 2013 het langlopend gemiddelde raken. Dat impliceert weer dat de ING denkt dat ze in 2014 daaronder zakken. Gezien het uitblijven van het consumentenvertrouwen (volgens de DNB tot 2015) zou me dat niets verbazen.

Alles wijst dus nog steeds op een verloop tot 2017. Stellend dat volgend jaar (dus zeg 1 jan 2014) de prijs -8% is krijg je vervolgens eerst een undershoot (zeg tot 2015/2016) en vervolgens de return-to-normal en stabilisatie over 2016/2017 waarna het prijsverloop weer min of meer de inflatie zal gaan volgen.

[Wilke]

Myrdreon schreef op dinsdag 11 december 2012 @ 15:25:
Alles wijst dus nog steeds op een verloop tot 2017. Stellend dat volgend jaar (dus zeg 1 jan 2014) de prijs -8% is krijg je vervolgens eerst een undershoot (zeg tot 2015/2016) en vervolgens de return-to-normal en stabilisatie over 2016/2017 waarna het prijsverloop weer min of meer de inflatie zal gaan volgen.

Veronderstellend dat er geen verdere HRA-maatregelen komen.

[Iblies]

Al die dalingen moeten er niet voor zorgen dat je geen huis meer aanschaft.

De dalingen werken twee kanten op,
"investeringen" worden uitgesteld waardoor de kans dat je een up-to-date hebt ook steeds kleiner word.

Goedkoop word dan duurkoop.

[nare man]

Dat zie je nu al. Het verschil in verkoopsnelheid tussen panden waar helemaal niets aan hoeft te gebeuren, en panden waar nog wel iets in moet worden geklust, wordt steeds groter. Mensen, zeker starters, hebben geen zin meer in kosten na aanschaf, en die kunnen ze vaak ook gewoon niet meer meefinancieren. Dat heeft ook tot gevolg dat de panden die al slecht zijn, nog slechter worden, etc. Echt een vicieuze cirkel dus. Genoeg tijd om te wennen aan het idee dat ik de komende 10 jaar niet ga verhuizen

[Sander]

nare man schreef op dinsdag 11 december 2012 @ 17:19:
Dat zie je nu al. Het verschil in verkoopsnelheid tussen panden waar helemaal niets aan hoeft te gebeuren, en panden waar nog wel iets in moet worden geklust, wordt steeds groter. Mensen, zeker starters, hebben geen zin meer in kosten na aanschaf, en die kunnen ze vaak ook gewoon niet meer meefinancieren. Dat heeft ook tot gevolg dat de panden die al slecht zijn, nog slechter worden, etc. Echt een vicieuze cirkel dus. Genoeg tijd om te wennen aan het idee dat ik de komende 10 jaar niet ga verhuizen

Ik denk dat met name het meefinancieren klopt, in ons geval is het gewoon zo dat we wel wat spaargeld hebben, maar niet voldoende voor een complete renovatie van bijv vloeren, paar kozijnen, keuken badkamer en toilet. En het meefinancieren daarvan is ook erg kostbaar en daarom (in mijn ogen terecht) inmiddels n iet meer mogelijk. Daarnaast verdien je het ook niet meer terug en is het daarom een stuk aantrekkelijker om gewoon een woning te kopen die al goed onderhouden is.

Van de andere kant heb ik toevallig vandaag voor 2e keer bij een woning gekeken die in principe klaar is om te betrekken en met name vanwege de prijsdalingen nog steeds erg gewild is. In de stille verkoop al 4 verschillende kijkers, waarvan 2 al voor 2e keer kwamen kijken. Maarja dan praat je over een instapklare woning in een nette buurt waar je in principe 25 jaar kunt wonen (voldoende leefruimte, slaapkamers, tuin etc voor gezin met 3 of 4 kinderen). Dat soort woningen blijven dan toch in trek.

[ Voor 4% gewijzigd door Sander op 11-12-2012 17:42 ]

[Krisp]

nare man schreef op dinsdag 11 december 2012 @ 17:19:
Dat zie je nu al. Het verschil in verkoopsnelheid tussen panden waar helemaal niets aan hoeft te gebeuren, en panden waar nog wel iets in moet worden geklust, wordt steeds groter. Mensen, zeker starters, hebben geen zin meer in kosten na aanschaf, en die kunnen ze vaak ook gewoon niet meer meefinancieren. Dat heeft ook tot gevolg dat de panden die al slecht zijn, nog slechter worden, etc. Echt een vicieuze cirkel dus. Genoeg tijd om te wennen aan het idee dat ik de komende 10 jaar niet ga verhuizen

Persoonlijk denk ik dat wanneer de prijs van opknappers zakt, dat die ook wel verkocht worden. Uit de post van Kju (?) een tijdje terug bleek dat onderhoud niet echt meegenomen wordt in de taxatie. Als mensen niet niet ver genoeg zakken, is het logisch dat een huis niet verkocht wordt. Het probleem bij die panden is imo ook dat mensen kritischer worden en niet tegen allerlei risico's willen lopen. Een verbouwing is een risico meer, dus dan liever maar niet. Financiering zal ook een deel van het probleem zijn, maar dat probleem speelt meer bij starterswoningen dan bij hogere klassen.

Om het probleem van financieren (deels) te omzeilen verwacht ik overigens dat in de toekomst meer huizen vrij op naam worden verkocht. De verkoper betaalt dan de KK en de koper kan zonder financiering toch het huis krijgen. Vraag is alleen in hoeverre banken deze truc accepteren, en in hoeverre taxateurs de waarde dan onder de verkoopprijs neerzetten.

[Señor Sjon]

Iemand de laatste brainfade van ING gelezen?
http://www.telegraaf.nl/o...ffing_huiseigenaar__.html

ROTTERDAM -

Huizenbezitters moeten een extra eenmalige heffing van tweehonderd euro betalen om een noodfonds te spekken waarmee de overheid de woningmarkt vlot kan trekken.

Met het noodfonds, dat na de heffing ongeveer een miljard euro bevat, kan de overheid starters een premie van tienduizend euro uitkeren als stimulans een huis te kopen.

ING-directeur Hans Hagenaars deed gisteren deze oproep aan minister Blok (Wonen) op een congres over hypotheken in Rotterdam.

ING is na de Rabobank de tweede hypotheekverstrekker van Nederland en de bank gelooft er heilig in dat de sleutel van het openbreken van de woningmarkt bij de starters ligt.

Uhm... hell no dat ik dat ga betalen.

[ Voor 8% gewijzigd door Señor Sjon op 12-12-2012 08:41 ]

[Lethalis]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 december 2012 @ 08:40:
Uhm... hell no dat ik dat ga betalen.

Aan de andere kant.. als 200 euro ervoor zorgt dat iemand mijn startersflatje koopt, dan betaal ik het graag.

Maar ik kan mij voorstellen dat dit niet in iedereen zijn belang is

[Señor Sjon]

Ik heb liever een korting omdat ik in een dure tijd heb gekocht, maak daar dan ook een potje van 200 euro per woningbezitter van. Zo kunnen we wel allerlei fondsjes gaan optuigen, maar dat heeft echt geen zin. Elk fonds krijgt weer een bestuur en het geld is al op voor het uitgekeerd wordt aan allerlei kosten.

We hebben allerlei potjes in Nederland voor slechte tijden, maar in plaats van die te gebruiken, worden ze alleen maar meer opgepot. Ik wil niet eens weten wat alle (semi) overheden opgepot hebben staan.

[mrwolf]

Dat dient toch hetzelfde doel als de starterslening: het kunstmatig hoog houden van de prijzen?

[rik86]

ik heb een beter idee, als de overheid nu de banken verplicht om de rente met 0,5% te verlagen en voor elke lopende hypotheek 250 euro in een fonds storten, dan kan daar de woningmarkt weer mee vlot getrokken worden...

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 december 2012 @ 09:02:
Ik heb liever een korting omdat ik in een dure tijd heb gekocht, maak daar dan ook een potje van 200 euro per woningbezitter van. Zo kunnen we wel allerlei fondsjes gaan optuigen, maar dat heeft echt geen zin. Elk fonds krijgt weer een bestuur en het geld is al op voor het uitgekeerd wordt aan allerlei kosten.

We hebben allerlei potjes in Nederland voor slechte tijden, maar in plaats van die te gebruiken, worden ze alleen maar meer opgepot. Ik wil niet eens weten wat alle (semi) overheden opgepot hebben staan.

Ik vind het een logisch gevolg van de discriminatie die nu gecreëerd wordt tussen bestaande gevallen en starters. Op een hypotheek van 150.000 euro scheelt alleen al het feit dat je verplicht moet aflossen vs banksparen al snel 15.000 euro netto in kosten over een looptijd van 30 jaar. Dan is een bijdrage van 200 euro van de bestaande gevallen naar de starters maar een schijntje. Natuurlijk is het een omslachtige regeling, maar ze moeten iets verzinnen. Gezien het feit dat er veel minder starters dan bestaande gevallen zijn en dat zo'n maatregel eenmalig zou zijn zou dit best een boostje kunnen geven. Over 30 jaar wordt je dan nog geconfronteerd met het feit dat een ander een maand eerder een huis kocht en daardoor elke maand weer veel geld van de overheid krijgt, dat kan natuurlijk niet.

Het zou natuurlijk veel beter zijn om te stoppen met discrimineren, dat is geen houdbare situatie, hopelijk komt de Eerste Kamer en anders de rechter vrij snel tot die conclusie.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 12-12-2012 09:37 ]

[Rukapul]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 december 2012 @ 08:40:
Iemand de laatste brainfade van ING gelezen?
http://www.telegraaf.nl/o...ffing_huiseigenaar__.html


[...]


Uhm... hell no dat ik dat ga betalen.

Wat een kansloze scheet van meneer de bankier.

Ten eerste moeten we deleveragen oftewel schuld verminderen, niet uit alle macht schulden hooghouden.

Ten tweede kunnen hypotheekverstrekkers zelf ook wel een miljard op tafel leggen als het blijkbaar zo belangrijk is. Desnoods legt de overheid een sectorheffing op als ze bang zijn dat de anderen niet mee doen.

Ten derde kan ING het triviaal zelf stimuleren door de eerste 10k restschuld van wat ze starterswoningen noemt kwijt te schelden.

En zo kun je nog heel veel argumenten bedenken die in totaal erop neerkomen dat deze man zijn baan niet waardig is. Zelfs niet als lobbyist voor zijn eigen werkgever. Enige mate van geloofwaardigheid is daarvoor namelijk essentieel.

[Jiriki]

Dido schreef op vrijdag 07 december 2012 @ 13:43:
[...]
Nee.
Annuitair betaal je hetzelfde bruto bedrag gedurende de looptijd. Van dat bedrag is een steeds kleiner deel rente, en je lost dus steeds sneller af.

En dat bedrag is per definitie exact hetzelfde als het totaal bedrag (rente + spaarinleg) als je betaalt bij banksparen.

Nee, dat is niet zo. Bij banksparen leg je in het begin meer in de pot en over dat bedrag ontvang je 30 jaar rente. Bij annuïtair is de inleg in het begin bijna nihil en dat stijgt gedurende 30 jaar, waardoor je over de hoogste inleg het kortste rente ontvangt.

Ik adviseer dan ook niemand die het op kan brengen annuïtair, dan beter nog lineair en dat lijkt ook meer op banksparen. Je inleg over 30 jaar is dan ook aanzienlijk lager omdat je veel langer rente op rente ontvangt. Het nadeel is alleen dat de kosten in begin net zo hoog zijn als aan het einde en dat is voor sommige mensen misschien teveel.

[nare man]

Sander schreef op dinsdag 11 december 2012 @ 17:41:
[...]


Ik denk dat met name het meefinancieren klopt, in ons geval is het gewoon zo dat we wel wat spaargeld hebben, maar niet voldoende voor een complete renovatie van bijv vloeren, paar kozijnen, keuken badkamer en toilet. En het meefinancieren daarvan is ook erg kostbaar en daarom (in mijn ogen terecht) inmiddels n iet meer mogelijk. Daarnaast verdien je het ook niet meer terug en is het daarom een stuk aantrekkelijker om gewoon een woning te kopen die al goed onderhouden is.

Klopt. Een aantal paradigma's die voorheen erg in zwang waren zal waarschijnlijk nooit of nauwelijks meer terugkomen, zoals het idee dat je een soort 'recht' hebt om financiering te krijgen om alles inééns te verbouwen (veel starters van > 2000 zijn opgegroeid met het idee dat een koophuis automatisch een nieuwe badkamer en nieuwe keuken zal krijgen) en het idee dat een verbouwingen 'investering' is die je moet 'terugverdienen'. Dit laatste kan het geval zijn bij uitbreidingen/renovaties die het huis echt verbeteren (vergroting vloeroppervlak, vergroting buitenruimte) maar naar mijn mening zijn veruit de meeste renovaties gewoon aanpassingen aan de smaak van de eigenaar, en je kunt niet verwachten dat een ander daarvoor gaat betalen.

[Xanaroth]

Jiriki schreef op woensdag 12 december 2012 @ 09:47:
[...]

Nee, dat is niet zo. Bij banksparen leg je in het begin meer in de pot en over dat bedrag ontvang je 30 jaar rente. Bij annuïtair is de inleg in het begin bijna nihil en dat stijgt gedurende 30 jaar, waardoor je over de hoogste inleg het kortste rente ontvangt.

Ik adviseer dan ook niemand die het op kan brengen annuïtair, dan beter nog lineair en dat lijkt ook meer op banksparen. Je inleg over 30 jaar is dan ook aanzienlijk lager omdat je veel langer rente op rente ontvangt. Het nadeel is alleen dat de kosten in begin net zo hoog zijn als aan het einde en dat is voor sommige mensen misschien teveel.

Je verward annuitair en lineair en bankspaar?

Dit is namelijk bankspaar omschrijving:
Je inleg over 30 jaar is dan ook aanzienlijk lager omdat je veel langer rente op rente ontvangt. Het nadeel is alleen dat de kosten in begin net zo hoog zijn als aan het einde en dat is voor sommige mensen misschien teveel.

Dit is annuitair:
Je inleg over 30 jaar blijft bruto hetzelfde. Doordat je direct aflost wordt de rente component minder (=minder HRA) waardoor je netto last langzaam omhoog gaat, naar bruto last niveau toe. Je lost dus elk jaar een stukje sneller af.
Voorbeeld - maand 1 is 100 euro rente en 10 euro aflossing. Maand 2 is 99,90 rente en 10,10 aflossing.... einde is 0,10 rente en 109,90 aflossing. Totale last blijft gelijk aan 110 euro, maar lagere rentecomponent betekend dat je langzaam aan minder HRA krijgt en dus stijgende netto last.

Dit is lineair:
Je betaald rente + vast bedrag aan aflossing. Doordat direct aflost wordt de rente component minder (= minder hra) maar doordat je aflossing vast ligt wordt dit gecompenseerd door lagere rentekosten. Dus je bruto last is aan het begin veel hoger dan aan het einde, wat vooral interessant is als je nu veel geld over hebt maar verwacht dat dit straks minder wordt.
Voorbeeld: maand 1 is 100 euro rente en 100 euro aflossing. Maand 2 is 99,90 rente en 100 euro aflossing... einde is 0,10 rente en 100 euro aflossing. De aflossing blijft gelijk, de rente gaat omlaag (hra trouwens ook) dus een dalende netto last - maar je nettolast is met name in het begin een stuk hoger.


Lineair kun je het afraden. Annuitair is veel veiliger - blijk je extra financiele ruimte te hebben kun je gewoon extra storting doen dat jaar (extra aflossing) - met als verschil dat je niet vastzit aan de hoge maandkosten aan het begin van lineair als de planning toch anders loopt dan verwacht.

[ Voor 52% gewijzigd door Xanaroth op 12-12-2012 10:00 ]

[RemcoDelft]

Lethalis schreef op woensdag 12 december 2012 @ 08:46:
[...]
Aan de andere kant.. als 200 euro ervoor zorgt dat iemand mijn startersflatje koopt, dan betaal ik het graag.

Die 200 euro kan je zo aan korting geven aan de koper. De ING wil echter dat nog 49 anderen jouw koper ook 200 euro geven, waardoor jouw koper uiteindelijk 10.000 euro meer voor jouw flatje geeft.
Het zal dus leiden tot iets hogere verkoopprijzen, maar nauwelijks tot meer verkopen omdat er een enorme "freeloader-component" in zit: mensen die anders toch wel zouden kopen krijgen het ook. Stel dat deze miljard euro leidt tot 5000 extra verkopen, dan zit je al op de aankoopprijs aan kosten per extra verkocht huis!

Het mag duidelijk zijn dat elke vorm van "startershulp" uiteindelijk alleen de verkoper dient, niet de starter.

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 december 2012 @ 08:40:
Iemand de laatste brainfade van ING gelezen?
http://www.telegraaf.nl/o...ffing_huiseigenaar__.html
[...]
Uhm... hell no dat ik dat ga betalen.

En we blijven maar manieren bedenken om én huizenprijzen hoog te houden én het aantal transacties omhoog te brengen. Compleet het tegenovergestelde van de meest basale economische theorie (Wikipedia: Vraag en aanbod). Wil je dus dat er meer transacties komen, dan moet de prijs omlaag, wil je deze prijzen aanhouden dan moet je genoegen nemen met een afnemend aantal transacties (immers, de vraagcurve zal door economische druk alleen maar naar links verhuizen).

Gewoon niet teveel mee bemoeien, en de markt zijn werk laten doen.

[Jiriki]

Myrdreon schreef op woensdag 12 december 2012 @ 09:51:
[...]
Je verward annuitair en lineair en bankspaar?

Lineair kun je het afraden. Annuitair is veel veiliger - blijk je extra financiele ruimte te hebben kun je gewoon extra storting doen dat jaar (extra aflossing) - met als verschil dat je niet vastzit aan de hoge maandkosten aan het begin van lineair als de planning toch anders loopt dan verwacht.

Nee, ik weet exact wat wat is. Het nadeel van annuïtair is dat je over de gehele looptijd veel meer moet inleggen om op het eindbedrag te komen. In het begin betaal je alleen rente, en die blijft in verhouding lang hoog. Je profiteert dan over de looptijd wel meer van de rente aftrek maar dat weegt niet op tegen het totaal bedrag. Even een berekening:

lineaire hypotheek
elk jaar moet 300.000/30 = 10.000 euro afgelost worden
de rentelasten nemen met 10.000*0,04 = 400 euro per jaar af
totale rente over 30 jaar is (300.000+10.000) * 0,04*0,5*30 = 186.000 euro
De totale kosten bedragen dan ook 300.000 + 186.000 = 486.000 euro

annuïteiten hypotheek
vaste lasten: 300.000*0,04 / (1 – 1,04^-30) = 17.349,03 euro
over dertig jaar zijn de kosten: 17.349,03 * 30 = 520.470,89 euro
520.470,89 – 300.000 = 220.470,89 euro rente lasten

Met aftrek wordt het verschil wel kleiner, zo'n €20.000 over de looptijd bij 42% aftrek.

[Señor Sjon]

Bartjuh schreef op woensdag 12 december 2012 @ 11:20:
[...]

En we blijven maar manieren bedenken om én huizenprijzen hoog te houden én het aantal transacties omhoog te brengen. Compleet het tegenovergestelde van de meest basale economische theorie (Wikipedia: Vraag en aanbod). Wil je dus dat er meer transacties komen, dan moet de prijs omlaag, wil je deze prijzen aanhouden dan moet je genoegen nemen met een afnemend aantal transacties (immers, de vraagcurve zal door economische druk alleen maar naar links verhuizen).

Gewoon niet teveel mee bemoeien, en de markt zijn werk laten doen.

Of de rente omlaag... Als de ING het zo'n goed idee vindt, dan kunnen ze samen met ABN en Rabo vast wel 333m schokken. Dat hebben ze allang opgehaald de afgelopen jaren. Samen is het net een kartel.

[RemcoDelft]

Jiriki schreef op woensdag 12 december 2012 @ 11:27:
Nee, ik weet exact wat wat is. Het nadeel van annuïtair is dat je over de gehele looptijd veel meer moet inleggen om op het eindbedrag te komen.

Nu ga je echter compleet voorbij aan het feit dat "1 euro nu" veel meer waard is dan "1 euro over 30 jaar".

[Woy]

Jiriki schreef op woensdag 12 december 2012 @ 09:47:
[...]

Nee, dat is niet zo. Bij banksparen leg je in het begin meer in de pot en over dat bedrag ontvang je 30 jaar rente. Bij annuïtair is de inleg in het begin bijna nihil en dat stijgt gedurende 30 jaar, waardoor je over de hoogste inleg het kortste rente ontvangt.

Jiriki schreef op woensdag 12 december 2012 @ 11:27:
[...]
annuïteiten hypotheek
vaste lasten: 300.000*0,04 / (1 – 1,04^-30) = 17.349,03 euro
over dertig jaar zijn de kosten: 17.349,03 * 30 = 520.470,89 euro
520.470,89 – 300.000 = 220.470,89 euro rente lasten

En met een (bank)spaarhypotheek zul je ( als je de kosten buiten beschouwing laat) op exact dezelfde kosten uitkomen.

Elke euro die je inlegt in het spaarproduct staat immers netto exact gelijk aan aflossen. De rente die je immers bij een annuïteiten hypotheek door de aflossing minder betaald, ontvang je bij een spaarproduct exact weer op het ingelegde geld. Als je de ontvangen rente dus wegstreept tegen de betaalde rente kom je gewoon op dezelfde bedragen uit. Bij een spaarproduct komen echter wat extra kosten kijken, maar daar tegenover staat natuurlijk het belastingvoordeel.

Als je enige argument voor een lineaire hypotheek is dat het uiteindelijk goedkoper is, kun je nog beter helemaal geen hypotheek nemen natuurlijk.

[Franck]

RemcoDelft schreef op woensdag 12 december 2012 @ 11:35:
[...]

Nu ga je echter compleet voorbij aan het feit dat "1 euro nu" veel meer waard is dan "1 euro over 30 jaar".

Tenzij er een deflatie scenario ontstaat zoals in Japan.

[Danot]

Franck schreef op woensdag 12 december 2012 @ 11:44:
[...]

Tenzij er een deflatie scenario ontstaat zoals in Japan.

Heeft niet zozeer met deflatie/inflatie te maken. Meer met de contante waarde. Kort gezegd, als ik jou over 30 jaar 1 euro geef, dan kun je daar nu niets mee kopen/investeren.

[Tjeerd]

Wel een interessante discussie over lineair vs. annuitair. Ik had op internet ook al wat berekeningen gezien waar alle uiteindelijke kosten (na 30 jaar) tegen elkaar werden afgezet. Toen leken de totale kosten van lineair het minst te zijn. Ik weet alleen niet meer welke site het was.

Zelf ben ik wel benieuwd eigenlijk - nu ik bovenstaande reacties heb gelezen - of het nou echt verstandig is om annuitair te doen of toch lineair? De dalende kosten bij lineair lijken op het eerste gezicht interessant, als je weet (100% zekerheid heb je nooit) dat je de eerste jaren de hoge lasten kunt en wilt dragen. En zoals genoemd er deflatie ontstaat de komende jaren of in de toekomst, dan is het weer fijn als je qua maandlasten meedaalt na verloop van jaren.

Helaas ben ik geen bankexpert/economisch onderlegd persoon om daar zo even een beste inschatting van te maken.

[EnerQi]

Aflossen is altijd interessant als de hypotheekrente (minus HRA) hoger is dan de inflatie. Die euro na 30 jaar is misschien niet zoveel waard, maar daarvoor betaal je de rente

Ik denk dat de formule als volgt is:
(Hypotheekrente - HRA) > inflatie = aflossen voordelig (en ik hou hier nog geen rekening met 1,2% vermogensheffing / box 3).

Zolang het geld minder snel minder waard wordt (inflatie) dan de rente die je netto betaald, is aflossen gunstig omdat je zo minder lasten hebt. Is de inflatie hoger dan de rente die je netto betaald, is het handiger om te wachten omdat de totale schuld (totale schuld = basishypotheek + rente) lager wordt door inflatie. Al met al, de banken gaan ons echt geen geld geven

Tjeerd schreef op woensdag 12 december 2012 @ 12:01:
Wel een interessante discussie over lineair vs. annuitair. Ik had op internet ook al wat berekeningen gezien waar alle uiteindelijke kosten (na 30 jaar) tegen elkaar werden afgezet. Toen leken de totale kosten van lineair het minst te zijn. Ik weet alleen niet meer welke site het was.

Conclusie: je betaalt gewoon minder rente waardoor de totale kosten dus lager zijn. Door een vast bedrag af te lossen, daalt je schuld sneller dus minder rente verschuldigd (zelfs inclusief HRA).

[ Voor 27% gewijzigd door EnerQi op 12-12-2012 12:11 ]

[EnerQi]

edit: toevoeging vorige post

[ Voor 95% gewijzigd door EnerQi op 12-12-2012 12:12 ]

[Artimunor]

Franck schreef op woensdag 12 december 2012 @ 11:44:
[...]

Tenzij er een deflatie scenario ontstaat zoals in Japan.

Denk je dat dit een realistisch scenario is?

Gegeven de ECB die flink geld aan het pompen is (niet zo erg als U.S. maar toch 1600 miljard afgelopen 2 jaar geloof ik?)

Ik heb er zelf geen goede kijk op dus deze vraag is serieus bedoeld.

[Woy]

Tjeerd schreef op woensdag 12 december 2012 @ 12:01:
Wel een interessante discussie over lineair vs. annuitair. Ik had op internet ook al wat berekeningen gezien waar alle uiteindelijke kosten (na 30 jaar) tegen elkaar werden afgezet. Toen leken de totale kosten van lineair het minst te zijn. Ik weet alleen niet meer welke site het was.

Dat is natuurlijk logisch, aangezien je aan het begin meer aflost, waardoor je uiteindelijk minder rente betaald.

Zelf ben ik wel benieuwd eigenlijk - nu ik bovenstaande reacties heb gelezen - of het nou echt verstandig is om annuitair te doen of toch lineair?

Dat is natuurlijk compleet afhankelijk van je financiele situatie op dit moment, en de verwachting van de toekomst. Als je het nu ruim zat hebt, maar in de toekomst een daling in inkomsten verwacht ( Bijvoorbeeld door pensionering ) is lineair interessant.

Als je het nu krap hebt, maar in de toekomst verwacht het ruimer te hebben is annuitair gunstiger.

[Franck]

Artimunor schreef op woensdag 12 december 2012 @ 12:38:
[...]


Denk je dat dit een realistisch scenario is?

Gegeven de ECB die flink geld aan het pompen is (niet zo erg als U.S. maar toch 1600 miljard afgelopen 2 jaar geloof ik?)

Ik heb er zelf geen goede kijk op dus deze vraag is serieus bedoeld.

Niemand die het zeker weet... Momenteel is er vooral inflatie en.. biflatie.. en stagflatie (Het fenomeen van stagnerende economie, maar wel stijgende kosten door inflatie noem je stagflatie. Stagflatie is door een centrale bank bijna niet tegen te gaan dus dit gaat gewoon pijn doen in de hele westerse wereld. )

De inflatie in Nederland werd volgens het CBS voornamelijk veroorzaakt door de stijgende prijzen van voedsel, alcoholische dranken, vervoer en tabak. De grootste stijgers op jaarbasis waren autobrandstoffen (+8,8%), vervoersdiensten (+7,7%) fruit (+6,6%), gas (+5,7%) en electricitiet (+4,7%). Laten we het erop houden dat het allemaal in het 'biflatie-pakketje' zit. Grondstofgerelateerde zaken en voeding worden duurder.

Op jaarbasis daalde de prijs van voorzieningen voor de woningen (-1,7%), koffie (-1,5%, komt door de goede Braziliaanse oogsten in 2012) en electronica (-0,7%). Daar is dan ook alles mee gezegd, voor al het overige wat u allen consumeert moet u meer betalen.



Het kan alle kanten op. Maar het is dus wel een scenario om rekening mee te houden! Pas op met schulden. Maar dat geldt natuurlijk altijd!

Ten eerste moeten banken verplicht met een minder grote hefboom werken. Als een euro spaargeld eerst zestien keer mocht worden uitgeleend en nu nog maar elf keer, kunnen banken dat bereiken door minder geld uit te lenen. Hierdoor daalt de hoeveelheid geld in de economie.

Ten tweede ontstaat er deflatie door het afboeken van schulden. Als landen nog maar 80% van hun schuld terugbetalen, verdwijnt er veel geld.

Ten derde bezuinigen overheden in tijden van recessie.

Ten vierde wordt er door centrale banken, en vooral door de FED in amerika een hoop geld in de economie gepompt. Aan de andere kant hebben de ami's de fiscal cliff en komen er zware bezuinigingen...

Pas ook op met de inflatie cijfers van het CBS! Deze nemen (bewust?) bepaalde zaken wel en niet mee.
(nee, niet alleen voor aluhoedjes: http://www.volkskrant.nl/...r-is-te-manipuleren.dhtml)

In de berekening worden voedingsmiddelen, huishoudelijke apparaten, auto's, energie, woningkosten, overheidsdiensten en natuurlijk de consumptiegebonden belastingen meegenomen. De basis zorgverzekering maakt geen onderdeel uit van de CPI. Een stijging van de basispremie van de zorgverzekering wordt dan ook niet meeberekend als stijging van het inflatiecijfer. Terwijl de kosten voor zorgverzekeringen in 2013 voor de gemiddelde Nederland fors zullen gaan stijgen, gaan we dat niet terug zien in een hoger inflatiepercentage. De aanvullende verzekeringen voor ziektekosten zijn wel opgenomen in de CPI. Je kan jezelf afvragen of je het gevoel hebt dat je nu 2,8% meer kwijt bent aan de spullen die je koopt in vergelijking met een jaar geleden. Is dit zo? Of voelt het alsof de prijzen veel sneller stijgen?

Leuk stuk over de BTW verhoging en de inflatie:
http://www.ftm.nl/original/inflatie-btw-en-de-cijfers.aspx

Japan krijgt de 5e recessie in 15 jaar
http://www.ft.com/intl/cm...e2-a91d-00144feabdc0.html

Mijn slotconclusie:
"En dus gaan we de schade ondervinden van grote inflatie en deflatie tegelijkertijd: goedkope dingen worden duur, dure dingen worden goedkoop.

De voordelen die de burger beloofd waren van jarenlange loonmatiging worden tenietgedaan. Resteren straks alleen nog hoge prijzen voor wat iedereen moet kopen, lage prijzen voor wat niemand kan kopen, werkloosheid, torenhoge belastingen mede onder het mom van "nivellering" en uitzichtloosheid. Kansrijke mensen trekken weg, trage politici en vadsige bestuurders blijven altijd."

[ Voor 30% gewijzigd door Franck op 12-12-2012 14:47 ]

[TheGhostInc]

Artimunor schreef op woensdag 12 december 2012 @ 12:38:

[...]

Tenzij er een deflatie scenario ontstaat zoals in Japan.


Denk je dat dit een realistisch scenario is?

Gegeven de ECB die flink geld aan het pompen is (niet zo erg als U.S. maar toch 1600 miljard afgelopen 2 jaar geloof ik?)

Ik heb er zelf geen goede kijk op dus deze vraag is serieus bedoeld.

Deflatie geeft hele rare effecten. Japan zie je dan ook worstelen met de economie. En dat is nog wat erger dan bezuinigen (helemaal geen verkeerd plan om je uitgaven eens tegen het licht te houden) of een 'bankencrisis', wat ook niet erg is om een markt eens flink op te schudden en op te schonen.

De huizenprijzen gaan dan ook (verder) dalen. Immers is het gunstiger om te wachten, geld wordt meer waard, mensen gaan actief sparen en minder uitgeven.

Daarnaast is het heel gevaarlijk om bedragen 'los' te noemen. Er is nu 1600 miljard in de markt vanuit de ECB gebracht, normaal worden die bedragen door de banken onderling geregeld. Die 1600 miljard kan het 4 voudige effect hebben, maar ook maar een kwart. Daarmee is die 1600 miljard redelijk niks zeggend, want misschien is een 'kleine' stimulatie van 100 miljard op een ander vlak wel even effectief/schadelijk. Leuk voorbeeld zijn de microkredieten in 3de wereld landen, gaat (financieel) helemaal nergens over, maar werkt als een trein en geeft enorme impulsen aan lokale economieën.

[Xanaroth]

Lineair vs annuitair is toch een on-discussie? Je gaat gewoon annuitair.

Heb je elke maand geld over, waardoor lineair interessant is, spaar je het op en doe je een extra aflossing die maand/dat jaar. Dan creeer je op die manier een lineaire aflossing zonder er op papier aan vast te zitten. Veruit het meest veilige voor elk mogelijk scenario.

Je zit dan niet vast aan lineair aflossen waardoor je grotere flexibiliteit hebt (ontslag?) maar kun je toch dat aflossingstraject volgen als je dat wilt.

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 12-12-2012 15:29 ]

[The Eagle]

In het kader van de ontwikkelingen op de huizenmarkt: wij hebben net gekocht, en de boel moest uiteraard voor de NHG getaxeerd worden. Resultaat: taxatie waarde is 4k onder de initiele vraagprijs, en 5k boven wat we betaald hebben. Mag alles bij elkaar niet klagen dus

[ToolkiT]

The Eagle schreef op woensdag 12 december 2012 @ 15:55:
In het kader van de ontwikkelingen op de huizenmarkt: wij hebben net gekocht, en de boel moest uiteraard voor de NHG getaxeerd worden. Resultaat: taxatie waarde is 4k onder de initiele vraagprijs, en 5k boven wat we betaald hebben. Mag alles bij elkaar niet klagen dus

Goed gedaan dus, ik zit te wachten op het resultaat van onze taxatie... fingers crossed..

[Krisp]

Myrdreon schreef op woensdag 12 december 2012 @ 15:28:
Lineair vs annuitair is toch een on-discussie? Je gaat gewoon annuitair.

Heb je elke maand geld over, waardoor lineair interessant is, spaar je het op en doe je een extra aflossing die maand/dat jaar. Dan creeer je op die manier een lineaire aflossing zonder er op papier aan vast te zitten. Veruit het meest veilige voor elk mogelijk scenario.

Je zit dan niet vast aan lineair aflossen waardoor je grotere flexibiliteit hebt (ontslag?) maar kun je toch dat aflossingstraject volgen als je dat wilt.

Er zijn wel degelijk redenen om lineair af te sluiten. Als je een hoog inkomen krijgt (omdat je een mooie stap hebt gemaakt) en snel wilt aflossen bijvoorbeeld, of wanneer je voor kortere tijd veel gaat verdienen (denk bijvoorbeeld aan de tweede kamer). Maar ook als je variabele inkomen hoog is ten opzichte van je vaste inkomen, kan een lineaire hypotheek interessant zijn. Vergeet niet dat je sneller van een lineaire hypotheek af kunt zijn dan van een annuïtair exemplaar.

[Steffie]

Krisp schreef op woensdag 12 december 2012 @ 16:10:
[...]

Er zijn wel degelijk redenen om lineair af te sluiten. Als je een hoog inkomen krijgt (omdat je een mooie stap hebt gemaakt) en snel wilt aflossen bijvoorbeeld, of wanneer je voor kortere tijd veel gaat verdienen (denk bijvoorbeeld aan de tweede kamer). Maar ook als je variabele inkomen hoog is ten opzichte van je vaste inkomen, kan een lineaire hypotheek interessant zijn. Vergeet niet dat je sneller van een lineaire hypotheek af kunt zijn dan van een annuïtair exemplaar.

En een ander voordeel is dat de discipline om af te lossen wat groter is dan bij annuitair in combinatie met vrijwillig extra aflossen. Dat vrijwillig extra aflossen schiet er in de praktijk bij veel mensen toch bij in. Zie bijvoorbeeld de mensen met aflossingsvrije constructies en daar pas na 30 jaar een 'oplossing' voor gaan zoeken. Als puntje bij paaltje komt consumeren de meeste mensen toch liever van hun spaargeld/financiële meevallers.

[ Voor 5% gewijzigd door Steffie op 12-12-2012 16:16 ]

[breagor]

Dat plan van de ING is belachelijk, als ik bij die bank zat was dit het signaal om daar weg te gaan. Ze zijn helemaal niet meer van deze wereld!
Ik heb er helemaal geen belang bij dat de huizenmakrt aantrekt, dus mij zal het worst wezen. Gevalletje diefstal om zo de verkoper te spekken.....wat een onzinnig plan.....stelletje idioten, en dat moet een bank leiden? Weten we meteen weer welke gekken de crisis hebben veroorzaakt

[Dido]

Jiriki schreef op woensdag 12 december 2012 @ 09:47:
Nee, dat is niet zo. Bij banksparen leg je in het begin meer in de pot en over dat bedrag ontvang je 30 jaar rente. Bij annuïtair is de inleg in het begin bijna nihil en dat stijgt gedurende 30 jaar, waardoor je over de hoogste inleg het kortste rente ontvangt.

Open excel, doe de berekeningen.
Het bruto maandbedrag is bij banksparen en annuitair [i[]exact[/] gelijk.

Dat is alleen te ontkennen door niet te begrijpen wat een annuitaire hypotheek, danwel banksparen inhoudt, danwel halstarrig te weigeren even zelf wat na te rekenen.

Ik ga bij de eerstvolgende die dit zoort onzin verkondigd het topic vervuilen met een volledige berekening over 360 maanden voor beide hypotheekvormen denk ik.

Ik adviseer dan ook niemand die het op kan brengen annuïtair, dan beter nog lineair en dat lijkt ook meer op banksparen. Je inleg over 30 jaar is dan ook aanzienlijk lager omdat je veel langer rente op rente ontvangt. Het nadeel is alleen dat de kosten in begin net zo hoog zijn als aan het einde en dat is voor sommige mensen misschien teveel.

Lineair lijkt totaal niet op banksparen en annuitair. die laatste twee kennen namelijk een constant bruote maandbedrag, terwijl lineair een variabel maandbedrag kent.

[Señor Sjon]

Post anders gewoon het excelletje.

[assje]

Senor Sjon schreef op donderdag 13 december 2012 @ 08:58:
Post anders gewoon het excelletje.

Dit tooltje laat het ook prima zien:
http://www.hypotheeklastencalculator.nl/berekenen/bankspaar/

Vergelijken met lineair ook geen probleem.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 13-12-2012 10:38 ]

[Krisp]

assje schreef op donderdag 13 december 2012 @ 10:36:
[...]


Dit tooltje laat het ook prima zien:
http://www.hypotheeklastencalculator.nl/berekenen/bankspaar/

Vergelijken met lineair ook geen probleem.

Deze site linkt naar een briljante site: http://onor.nl. Met uitzondering van de Rabobank staan veel hypotheekverstrekkers hierin en geven ze een mooi overzicht van wat je ongeveer zou betalen bij een hypotheekverstrekker. Het verschil loopt al snel op tot meer dan 100 euro per maand, wat best significant is.

[Xanaroth]

Krisp schreef op donderdag 13 december 2012 @ 10:55:
[...]

Deze site linkt naar een briljante site: http://onor.nl. Met uitzondering van de Rabobank staan veel hypotheekverstrekkers hierin en geven ze een mooi overzicht van wat je ongeveer zou betalen bij een hypotheekverstrekker. Het verschil loopt al snel op tot meer dan 100 euro per maand, wat best significant is.

Die werkt erg goed, misschien ook nuttig voor het ervaring met huis kopen topic.

Even ermee zitten spelen, het neemt zelfs de hypotheekverhoging mee als je >10jr rentevast neemt, omdat dan de rekenrente vervangen mag wordne door actuele rente (dus <10jr max lening 140k, >10jr max lening 160k).

[Aghanim]

Bedankt voor de Onor link! Echt top! Kun je lekker spelen en zien wat de verschillen zijn. Wij gaan sowieso voor annuïtair maar twijfel heel erg over de rentevast periode. Ik speel graag op safe, weten waar ik aan toe ben en daarom lijkt 30 jaar vast de juiste keuze tegen 5.35% bij ASR . Anderzijds heb je bij ASR 4.95% voor 15 jaar. Scheelt qua netto maandlasten toch zo'n €45 en dus ruim €500 per jaar. Kan alleen totaal niet inschatten of dat veel is, voor mijn gevoel niet.

De vraag is dus eigenlijk hoe groot de kans is dat je bijvoorbeeld na 10 jaar tegen ineens 10% rente je hypotheek af moet sluiten. Maar goed, als we dat al wisten dan was de keuze ook niet zo lastig

Overigens lijkt bankspaar na 1-1-2013 niet te kloppen bij Onor. Als ik switch van annuïtair naar bankspaar (verder alle instellingen gelijk latend) dan kom ik qua netto maandlasten zo'n €30 lager uit dan wanneer ik annuïtair neem. Terwijl dit de eerste maand toch gelijk zou moeten zijn?

[Krisp]

Waarom zou je in 2013 kijken naar banksparen? Die vorm is dan totaal niet meer interessant wanneer je voor het eerst een huis koopt.

[ Voor 17% gewijzigd door Krisp op 13-12-2012 12:51 ]

[Dido]

Aghanim schreef op donderdag 13 december 2012 @ 12:10:
Bedankt voor de Onor link! Echt top! Kun je lekker spelen en zien wat de verschillen zijn. Wij gaan sowieso voor annuïtair maar twijfel heel erg over de rentevast periode. Ik speel graag op safe, weten waar ik aan toe ben en daarom lijkt 30 jaar vast de juiste keuze tegen 5.35% bij ASR . Anderzijds heb je bij ASR 4.95% voor 15 jaar. Scheelt qua netto maandlasten toch zo'n €45 en dus ruim €500 per jaar. Kan alleen totaal niet inschatten of dat veel is, voor mijn gevoel niet.

De vraag is dus eigenlijk hoe groot de kans is dat je bijvoorbeeld na 10 jaar tegen ineens 10% rente je hypotheek af moet sluiten. Maar goed, als we dat al wisten dan was de keuze ook niet zo lastig

Overigens lijkt bankspaar na 1-1-2013 niet te kloppen bij Onor. Als ik switch van annuïtair naar bankspaar (verder alle instellingen gelijk latend) dan kom ik qua netto maandlasten zo'n €30 lager uit dan wanneer ik annuïtair neem. Terwijl dit de eerste maand toch gelijk zou moeten zijn?

Een beetje afhankelijk van je precieze cijfers, maar je netto maandlasten zijn in principe de eerste maand (bijna) gelijk. Echter, je HRA verschilt bij annuitair per maand, terwijl je die maar 1x per jaar verrekent.
Dus zou het kunnen dat de tool de gemiddelde HRA berekent over de eerste 12 maanden.

[downtime]

Aghanim schreef op donderdag 13 december 2012 @ 12:10:
De vraag is dus eigenlijk hoe groot de kans is dat je bijvoorbeeld na 10 jaar tegen ineens 10% rente je hypotheek af moet sluiten. Maar goed, als we dat al wisten dan was de keuze ook niet zo lastig

Als je met een beetje onzekerheid kunt leven dan zou ik voor 15 jaar vastzetten. Over 15 jaar verdien je normaal gesproken al veel meer dan nu (alleen al dankzij inflatie) en een hogere rente is dan waarschijnlijk heel goed op te vangen. En je hebt natuurlijk de kans dat het meevalt en dat de rente tegen die tijd juist veel lager ligt.

Maar dit soort beslissingen zijn vooral een gevoelskwestie. Ga jij wakker liggen van de onzekerheid over de rente of blijf je daar ontspannen onder?

[rube]

downtime schreef op donderdag 13 december 2012 @ 13:05:
[...]
Als je met een beetje onzekerheid kunt leven dan zou ik voor 15 jaar vastzetten. Over 15 jaar verdien je normaal gesproken al veel meer dan nu (alleen al dankzij inflatie) en een hogere rente is dan waarschijnlijk heel goed op te vangen. En je hebt natuurlijk de kans dat het meevalt en dat de rente tegen die tijd juist veel lager ligt.

Maar dit soort beslissingen zijn vooral een gevoelskwestie. Ga jij wakker liggen van de onzekerheid over de rente of blijf je daar ontspannen onder?

En je kunt natuurlijk proberen om binnen 15 jaar (een gedeelte) van je hypotheek bij elkaar te sparen zodat je deze ook (gedeeltelijk) kunt aflossen.
Als het je 500 per maand scheelt x 15 jaar is dat toch al weer 8.3K (bij 2.5% rente) Dat kun je dan al sowieso extra aflossen.