Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[The Eagle]

Financieel wellicht. Maar je vergeet dat er ook een hoop andere dingen mee kunnen spelen waardoor een verlies van 20k op een huis dragelijk wordt, of gewoon noodzakelijk kan zijn.
Als ik een doorstromer ben omdat ik net naast de twee kids die ik al had, een tweeling bij heb gekregen en ik groter moet gaan wonen, of als ik net een flinke som geld heb gehad uit een erfenis bijvoorbeeld.

[TheGhostInc]

Waar iedereen probeert te generaliseren is juist de woningmarkt een markt waarin juist zoveel individuele wensen zitten dat elk huis (bijna) elke prijs kan hebben. De marktprijs is de hoogste prijs waarvoor aanbod en vraag elkaar vinden.

Dat wordt hier nog weleens fijn gedemonstreerd door mensen die denken dat een kapitale villa dadelijk voor de prijs van een tussenwoning gaat worden verkocht. Maar andersom kan ook, als de woning van je dromen nu te koop staat voor een prijs die binnen bereik is, dan is het echt geen 'gekkenwerk' om een woning te kopen.

Daarnaast kun je nu ook een bod uitbrengen op een woning en daarbij rekening houden met de verwachte prijsdaling. Een serieus! bod 10% onder de vraagprijs kan best geaccepteerd worden.

The Eagle schreef op zondag 02 december 2012 @ 17:24:
Financieel wellicht. Maar je vergeet dat er ook een hoop andere dingen mee kunnen spelen waardoor een verlies van 20k op een huis dragelijk wordt, of gewoon noodzakelijk kan zijn.
Als ik een doorstromer ben omdat ik net naast de twee kids die ik al had, een tweeling bij heb gekregen en ik groter moet gaan wonen, of als ik net een flinke som geld heb gehad uit een erfenis bijvoorbeeld.

Als je een flinke som geld hebt kun je nu juist beter wachten. De hypotheekvoorwaarden worden strakker, dus is elke € eigen kapitaal dadelijk meer waard. Want de huizenprijzen gaan hiervoor corrigeren.

Echter is het altijd grappig om te zien wat mensen 'noodzaak' vinden. 'Vroeger' sliep je met 3 kinderen op een kamer, nu is een eigen kamer een 'harde eis'. Als dat je €10K of zelfs meer waard is, dan mag je dat ervoor neerleggen. Ikzelf zou bij Ikea een stapelbed scoren, krijgen de kids meteen een beetje karakter en dan koopt papa wel die leuke sportauto van het geld dat overblijft en waarvoor hij hard werkt.

[Bartjuh]

pedorus schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 12:05:
[...]

Je mist de optie van nu een aantal jaar huren en dan kopen. Het is eenvoudig in te zien dat de gemiddelde waardedaling met 5-10% daling in 2013 veel groter is dan dat de meesten vrij besteedbaar over houden per maand en kunnen sparen. 5-10% over 2 ton is 833-1666 euro/maand.

EN een paar belangrijke, vaak over het hoofd geziene voordelen van huren;
- Flexibiliteit. ALS je het huis voor een fatsoenlijke (of verkoopbare) prijs verkocht krijgt, dan kost verhuizen je 2% OB, makelaarskosten, en allerlei ander gezeur (duizenden euro's).
- Veel minder risico; Je komt niet onder water te staan. Je hebt geen bank die je uit huis kan zetten, je huis op een veiling verkoopt, en jou met een restschuld achterlaat.

Zeker omdat de kans dat we het de komende jaren slechter gaan krijgen VEEL groter is dan de kans dat de economie aantrekt, zou ik niet teveel risico willen nemen. In de VS staan er grote tentenkampen bij elke stad, en complete steden en wijken hebben huizen met een negatieve waarde (zelfs minder waarde dan de overvloed aan $1 huizen), en worden gewoon neergehaald (vaak prima bewoonbare huizen). VS is niet de enige, ook Griekenland is één grote puinzooi, alsmede Spanje (waar er mensen zelfs zelfmoord plegen als ze hun huis worden uitgezet, omdat ze de toekomst hopeloos inzien). Maar ook China, India, Japan, etc koelen af. Waar wil je naar exporteren als handelsland, Mars? De Maan? Wie zegt dat wij er niet op zijn minst aardig last van krijgen? Dat is wishfull thinking. Bij ons komt het met vertraging, vanwege onze sociale vangnetten en buffers.

De woningmarkt kan je niet los zien van de arbeidsmarkt en economie. Ik durf zelfs te stellen dat we de hoogtijdagen van de afgelopen 20 jaar de komende 20 jaar zeker niet meer gaan meemaken (if ever). En aangezien er nog wel wat lucht in de markt op de piek van de markt en economie (Reuters had het over minimaal 30% in 2008), en de verslechterde economie (+geen aflossingsvrij hypotheek, plus onhoudbare HRA die wordt afgebouwd) die er bovenop komt, zal inflatiegecorrigeerde 40% daling van piek naar dal mij niet verbazen.

[Galactic]

[b][message=39381378,noline] Echter is het altijd grappig om te zien wat mensen 'noodzaak' vinden. 'Vroeger' sliep je met 3 kinderen op een kamer, nu is een eigen kamer een 'harde eis'. Als dat je €10K of zelfs meer waard is, dan mag je dat ervoor neerleggen. Ikzelf zou bij Ikea een stapelbed scoren, krijgen de kids meteen een beetje karakter en dan koopt papa wel die leuke sportauto van het geld dat overblijft en waarvoor hij hard werkt.

Vind ik opzich best wel egoïstisch dat laatste wat je hier zegt;

Dan geef ik mijn kind toch liever een eigen kamer.

[Sport_Life]

TheGhostInc schreef op zondag 02 december 2012 @ 19:31:
Ikzelf zou bij Ikea een stapelbed scoren, krijgen de kids meteen een beetje karakter en dan koopt papa wel die leuke sportauto van het geld dat overblijft en waarvoor hij hard werkt.

Ik wil het beide.. Mooie slaapkamers voor de kids en een leuke auto voor papa.

[Bartjuh]

Galactic schreef op zondag 02 december 2012 @ 21:24:
[...]Vind ik opzich best wel egoïstisch dat laatste wat je hier zegt;

Dan geef ik mijn kind toch liever een eigen kamer.

In Indonesië slapen de kinderen en ouders gewoon allemaal op 1 kamer. En dan heb ik het niet over de 'arme' Indonesiërs, maar gewoon de 'middenklasse' Indonesiër.

Tegenwoordig zijn de kinderen best wel verwend. Kinderen van 12 lopen rond met een iPhone of S3 en lopen daar de hele dag mee te spelen, allemaal eigen kamer, enorme lading cadeaus voor sinterklaas en verjaardag. Ik heb nou niet het idee dat het daardoor later betere mensen worden (eerder het tegendeel), en al helemaal niet dat ze nou echt gelukkiger zijn.

Ik sliep vroeger ook bij mijn broertje op kamer. Ik kan mij niet herinneren dat ik dat vervelend vond ofzo. Was eerder gezellig. Ik ging voetballen elke avond op een veldje in de buurt, af en toe op de NES, maar dat was het dan ook. Stuk gezonder dan de huidige generatie die alleen maar binnen zit achter de telefoon, tablet of spelcomputer.

Later krijgen mijn kinderen (als die er komen) gewoon het lego en de duplo waar ik mee gespeeld heb. Ik ga echt geen vrachtwagens geld uitgeven voor allemaal nieuw speelgoed. En als het er twee worden, kunnen ze (afhankelijk van het leeftijdsverschil) best op 1 kamer.

[ Voor 4% gewijzigd door Bartjuh op 02-12-2012 21:32 ]

[Help!!!!]

Pff daar gaan we weer met die slappe verhalen.

Vroeger moest je 7 dagen per week 24/7 veen steken en had je 's avonds met geluk 3 aardappelen en een klodder spuug op je bord. Dus met je kantoorbaan en je vrije dagen ben je ook maar een verwend nest.

Vinden we dan dat we nu daar ook maar weer genoegen mee moeten nemen

[EnerQi]

Het zijn de keuzes van de ouders (of toekomstige ouders) hoe hij/zij de kinderen opvoed. Of daar nu een eigen kamer bij zit of niet zal afhankelijk zijn van de financiele situatie van de ouders en wat ze er voor over hebben. Kinderen hebben/krijgen betekend dingen laten . Uit onderzoek is gebleken dat het eerste kind 18% netto kost (per jaar). Daar kun je echt wel leuke dingen van doen.

Bron: http://www.ikvader.nl/con...-voor-mannen-henk-hanssen

[Tarkin]

TheGhostInc schreef op zondag 02 december 2012 @ 19:31:

Echter is het altijd grappig om te zien wat mensen 'noodzaak' vinden. 'Vroeger' sliep je met 3 kinderen op een kamer, nu is een eigen kamer een 'harde eis'. Als dat je €10K of zelfs meer waard is, dan mag je dat ervoor neerleggen. Ikzelf zou bij Ikea een stapelbed scoren, krijgen de kids meteen een beetje karakter en dan koopt papa wel die leuke sportauto van het geld dat overblijft en waarvoor hij hard werkt.

En hierdoor doe je je hele betoog teniet

Er is niets mis mee met kinderen die op een kamer apart slapen; of kinderen die met 2 op 1 kamer slapen. Je hebt zeker een punt dat je hierdoor gemakkelijker aan een goedkoper huis kan komen.

[ph4ge]

Sport_Life schreef op zondag 02 december 2012 @ 12:11:
In 2007 voorzagen de grote banken de komende jaren nog een groei van 10% per jaar en dit werd toendertijd bevestigd door leningen vrij te geven die 10% boven de waarde van het onderpand (huis) zat. Dus wat banken zeggen/voorspellen heeft voor mij geen waarde meer.

[...]

Er zijn singnalen voor en tegen een prijsstijging. Wat het uiteindelijk gaat worden weet niemand.

Banken, makelaars, bouwbedrijven, politiek, vastgoedeigenaren etc hebben allemaal een motivatie om de voorspellingen zo positief mogelijk te laten zijn. Hun bedrijfsvoering is daar afhankelijk van. Structureel zitten ze dan ook altijd veel te positief, behalve in tijden dat het inderdaad super goed gaat. Dat de banken voor volgend jaar een daling van +- 7% voorspellen geeft genoeg aan, in werkelijkheid zal het eerder een stuk slechter gaan. En dat is nog exclusief potentiële tegenvallers zoals een Grexit, de afgelopen jaren kennen alleen maar tegenvallers.

Er is geen enkel signaal van een prijsstijging. In het buitenland gaat het ook verre van goed, en het lichte herstel wat daar is wordt ruimschoots gecompenseerd door het slechtere nieuws dichterbij huis en de aangepaste wet- en regelgeving. Onafhankelijke en buitenlandse onderzoeken wijzen ook aan dat er alleen nog maar een weg naar beneden is voorlopig en dat er vervolgens geen enkele reden is om te denken dat de prijzen in 2008 normaal waren en dus weer terugkomen.

[nare man]

Dus: blijf zitten waar je zit en verroer je niet

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 03 december 2012 @ 09:26:
[...]

Banken, makelaars, bouwbedrijven, politiek, vastgoedeigenaren etc hebben allemaal een motivatie om de voorspellingen zo positief mogelijk te laten zijn. Hun bedrijfsvoering is daar afhankelijk van. Structureel zitten ze dan ook altijd veel te positief, behalve in tijden dat het inderdaad super goed gaat. Dat de banken voor volgend jaar een daling van +- 7% voorspellen geeft genoeg aan, in werkelijkheid zal het eerder een stuk slechter gaan. En dat is nog exclusief potentiële tegenvallers zoals een Grexit, de afgelopen jaren kennen alleen maar tegenvallers.

Mwah, die positieve signalen zijn er wel. Denk aan de VS waar er weer economische groei is (alhoewel met name veroorzaakt door de overheid), Brazillië en Mexico waar de economie groeit, de inkopersmanagersindex in China stijgt weer, Griekenland wordt weer concurrerend en ga zo verder. Dat het economische sentiment in Nederland op dit moment slecht is, wil nog niet zeggen dat het echt slecht gaat. Het sentiment wordt vooral veroorzaakt door de onduidelijkheid vanuit de politiek, doordat er drie verschillende plannen waren voor 2013. Doordat o.a. de plannen van de huurmarkt onder vuur liggen, zijn de investeringen in huizen bijzonder laag. Er is immers nog steeds geen duidelijkheid.

Alhoewel ik niet verwacht dat de huizenmarkt gaat stijgen in 2013 en 2014, is een grotere daling dan 7% wat mij betreft onwaarschijnlijk. Vergeet niet dat de daling ook wordt geremd door huizenbezitters die niet lager kunnen of willen.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op maandag 03 december 2012 @ 10:16:
Vergeet niet dat de daling ook wordt geremd door huizebezitters die niet lager kunnen of willen.

Dat leidt tot lagere verkoopaantallen, niet tot hogere verkoopprijzen.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op maandag 03 december 2012 @ 10:27:
[...]

Dat leidt tot lagere verkoopaantallen, niet tot hogere verkoopprijzen.

Klopt, maar dan geeft de gemiddelde verkoopprijs niet de hele realiteit weer. Een aantal huizenbezitter zit vast en kan/wil alleen tegen hogere prijzen verkopen. Ik neem de daling in de huizenprijzen dan ook met een korrel zout: de perceptuele daling (die in de perceptie van mensen) is nog lang niet zo ver. Huizenbezitters vinden hun huis doorgaans meer waard dan de potentiele kopers.

Gevolg is dat je een redelijke marktprijs kan bieden, maar vervolgens het huis daar niet voor krijgt. Is het huis dan meer waard? Vanuit de perceptie van de koper niet, maar daarmee heeft hij nog geen huis. De verkoper krijgt echter het geld niet wat hij ervoor wil hebben. Daarmee creëer je een patstelling. Ook in de daadwerkelijke verkopen zit een vreemde categorie: een gedeelte van de huizenverkopen ontstaat momenteel (semi-) gedwongen. Mensen moeten hun huis verkopen wegens dubbele lasten, gezinsuitbereiding, scheiding, verlies van hun baan. Dat neemt echter niet weg dat zij hun huis eigenlijk meer waard vinden. Dit geeft een vertekend beeld doordat de verkoop gedwongen is.

De stelling dat de huizenprijzen dalen onderbouwen met verkoopcijfers is de beste methode. Maar deze methode vertelt ook niet het hele verhaal.

[ph4ge]

Het is ook maar de vraag of de opkomende economieën wel zo hard groeien, enkele jaren geleden groeiden ze veel harder. Daarnaast is een kleine economie die relatief veel groeit nog steeds een kleine economie, in absolute cijfers is het nog niet zoveel. Echter, de Europese economieën zijn oneindig veel belangrijker voor ons.

Je hebt het hier echt over minimale plusjes, zeker in de US gaat het verre van goed. Het lichte herstel wat daar is is door de overheid aangejaagd, daarom waarschijnlijk niet structureel en sowieso nog lang niet genoeg om tot het niveau van voor de crisis te komen. In alle voorspellingen zitten geen Grexit, geen onrusten in het Midden Oosten, geen bankroet in Amerika etc etc. Scenario's die echt niet onrealistisch zijn en grote impact hebben. Nee, het zal eerder slechter gaan. Natuurlijk zullen alle belanghebbende wat anders zeggen, dat doen ze al jaren.

Vergeet niet dat men gewoon simpelweg veel minder kan lenen en dat het door het beperken van de HRA en het afschaffen van banksparen e.d. ook nog eens een stuk duurder wordt. Zelfs als de economie ooit weer het niveau haalt van voor de crisis zullen de huizenprijzen een heel stuk lager zijn simpelweg omdat je het niet gefinancierd krijgt, die prijzen komen sowieso nooit meer terug.

En ja, het verschil tussen verkopers en de marktprijs is het grootste probleem. Het is ook nooit het probleem geweest dat niemand hun huizen wilde kopen, ze willen/kunnen het alleen niet verkopen. Daar zit ook de oplossing van het probleem, anders gaat de ellende nog jaren duren. De oplossingen worden daar echter niet gezocht, en dat zal ook niet gebeuren zolang de VVD aan de knoppen zit.

[ Voor 13% gewijzigd door ph4ge op 03-12-2012 10:54 ]

[EXX]

Krisp schreef op maandag 03 december 2012 @ 10:47:
Klopt, maar dan geeft de gemiddelde verkoopprijs niet de hele realiteit weer.

Sorry, maar de gemiddelde verkoopprijs (of elke andere prijs gerelateerd aan de werkelijk plaatsvindende verkopen) is gewoon de hele realiteit. Dat eigenaren vinden dat hun huis meer waard is, is voor hun eigen rekening. Ik vind mijn atuo ook 40.000 euro waard. Op de 2de hands markt worden ze voor de helft van dat bedrag verkocht. Wat is dan de realiteit? Ik denk toch dat dat echt de verkoopprijzen zijn.

[nare man]

ph4ge schreef op maandag 03 december 2012 @ 10:49:
En ja, het verschil tussen verkopers en de marktprijs is het grootste probleem. Het is ook nooit het probleem geweest dat niemand hun huizen wilde kopen, ze willen/kunnen het alleen niet verkopen. Daar zit ook de oplossing van het probleem, anders gaat de ellende nog jaren duren. De oplossingen worden daar echter niet gezocht, en dat zal ook niet gebeuren zolang de VVD aan de knoppen zit.

Ik vraag mij dan af welke oplossing je daarvoor ziet. In feite stel je dat het probleem moet worden opgelost door verkopers naar de huidige marktprijs te laten bewegen, maar als mensen door verkoop een restschuld krijgen die ze niet kunnen betalen of financieren (bij een bank of bij familie) dan blijven ze gewoon zitten, en de enige manier om dat te doorbreken is alle huizen die 'onder water' staan gewoon te executeren en de mensen die erin zitten, in de WSNP te laten lopen.

Afgezien van gedwongen verkopen door werkloosheid, scheiding etc. blijven mensen zitten waar ze zitten en wachten ze gewoon af totdat ze genoeg hebben afgelost om geen restschuld te hebben. Aangezien de huizenprijzen momenteel veel sneller dalen dan het tempo waarin een gemiddelde huizenbezitter (extra) kan aflossen, en dat proces ook nog wel een paar jaar zal duren, blijft de boel gewoon muurvast zitten. Je kunt de lucht in het systeem er niet sneller uit krijgen tenzij je echt dwangmiddelen gaat toepassen zoals meer gedwongen verkopen. Maar dat leidt ook tot meer sociale ellende en dus sociale onrust en dat is maatschappelijk en politiek niet verkoopbaar.

De charme van de eenvoudige oplossing ten spijt ('alles moet klappen') is hier geen rechttoe-rechtaan oplossing voor.

[Gebanned]

Er zijn genoeg mensen die wel voor een lager bedrag kunnen verkopen, maar niet willen. Vergeet niet dat eigenlijk alleen de mensen die de afgelopen 10-12 jaar een huis hebben gekocht in de problemen komen, en dan nog eigenlijk alleen de groep:
- die in die tijd hun eerste huis kochten. (anders heb je nog overwaarde van die mooie jaren 90)
- volledig aflossingsvrij kochten in combinatie met meet dan 100%-financiering.

Aangezien er in die jaren 150.000-200.000 huizen per jaar verkocht werden heb je maximaal 2 miljoen van de huizenbezitters die in de problemen kunnen komen. In de praktijk zal dit aantal lager zijn omdat er ook doorstromers zijn, en mensen die wel voldoende spaarden/aflosten. Onderzoeken noemen nu iets van 700.000 tot 800.000 huishoudens die onder water staan.

Bij vier miljoen koopwoningen staat dus 20% van de markt buiten spel. De overige 80% kan nog gewoon mee doen, en kan indien nodig zakken.

[Kju]

Leuk: ‘De werkelijke schuldigen van de crisis’

Spijker op z'n kop, geen onzin (tenminste niet gelezen)..

[ph4ge]

Het probleem is dan ook grotendeels emotioneel. Als je weet dat je buurman hetzelfde huis 4 jaar geleden verkocht voor X, is het voor de meeste gewoon een psychologische niet mogelijk om 85% van X te accepteren.

Voor die groep die echt ter goeder trouw was en nu met een restschuld blijft zitten moeten gewoon maatregelen genomen worden. Zo kunnen de banken gedwongen worden om een deel van de restschuld kwijt te schelden. Immers, hun waren ook verantwoordelijk voor deze mislukte investeringen en levert een huis wat gedwongen verkocht moet worden nog veel minder op. Daarnaast zouden de restschulden fiscaal aantrekkelijk gemaakt kunnen worden, goedkoop gefinancieerd kunnen worden en geen last moeten zijn bij de aanschaf van een ander huis. Maak dit soort maatregelen vervolgens tijdelijk, zodat verkopers weten dat ze nu het verlies kunnen beperken en anders een veel groter verlies moeten accepteren en je trekt de markt in een keer vlot, met een zachte landing voor de huizenprijzen en pijn daar waar die hoort. Geen startersleningen of ruimere financieringsmogelijkheden voor kopers, dat is het kopen van uitstel voor het probleem, geen oplossing.

[RemcoDelft]

Kju schreef op maandag 03 december 2012 @ 11:50:
Leuk: ‘De werkelijke schuldigen van de crisis’

Spijker op z'n kop, geen onzin (tenminste niet gelezen)..

Ik vind de oplossing nogal vreemd:

Gelukkig lees ik dat de banken niet meer alleen executieveilingen doen, maar proberen een andere oplossing te vinden. Dé oplossing is er al jaren: laat de banken voor de executiewaarde zelf de woning inkopen, laat de eigenaar er als huurder met een redelijke woonvergoeding (geen huurprijs!) in blijven wonen en wacht tot er zich een koper aandient die een “normale” koopprijs voor wenst te betalen. Maar dan moeten dus wel de voorwaarden in de hypotheekaktes aangepast worden.

Als banken al zelf panden zouden willen kopen, hadden ze dat wel gedaan toen de prijzen 15% per jaar stegen! Dan hadden ze zelf dikke winst gemaakt i.p.v. de winst bij de koper te leggen, in ruil voor een paar procent hypotheekrente. Dat deden ze zelfs toen niet, want: Juist die koper hebben ze nodig om het risico van waardedaling op te vangen, en nu de waarde daalt, zit die koper op de blaren. Er is geen enkele reden waarom die bank -8% per jaar zou moeten opvangen, als diezelfde bank het bij +15% ook niet deed.

[ Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 03-12-2012 12:00 ]

[EXX]

ph4ge schreef op maandag 03 december 2012 @ 11:56:
Zo kunnen de banken gedwongen worden om een deel van de restschuld kwijt te schelden. Immers, hun waren ook verantwoordelijk voor deze mislukte investeringen en levert een huis wat gedwongen verkocht moet worden nog veel minder op. Daarnaast zouden de restschulden fiscaal aantrekkelijk gemaakt kunnen worden, goedkoop gefinancieerd kunnen worden en geen last moeten zijn bij de aanschaf van een ander huis.

En wie gaat die rekening betalen? Niet de banken, die rekenen de kosten gewoon door aan de klanten.

Geen startersleningen of ruimere financieringsmogelijkheden voor kopers, dat is het kopen van uitstel voor het probleem, geen oplossing.

+1

[Rukapul]

RemcoDelft schreef op maandag 03 december 2012 @ 11:59:
[...]

Ik vind de oplossing nogal vreemd:

[...]

Als banken al zelf panden zouden willen kopen, hadden ze dat wel gedaan toen de prijzen 15% per jaar stegen! Dan hadden ze zelf dikke winst gemaakt i.p.v. de winst bij de koper te leggen, in ruil voor een paar procent hypotheekrente. Dat deden ze zelfs toen niet, want: Juist die koper hebben ze nodig om het risico van waardedaling op te vangen, en nu de waarde daalt, zit die koper op de blaren.

Rationele en verstandige bankier wilden inderdaad niet kopen. De situatie is echter wel veranderd.

Immers, je wilt laag kopen, hoog verkopen. Prijzen waren (/zijn) aantoonbaar hoog volgens legio ratios waar banken toegang toe hadden/hebben. Financieren is dan veel veiliger dan zelf kopen (mits eigen vermogen / verdiencapaciteit van leningnemer, danwel risico's die doorgeschoven kunnen worden door bv securisatie / NHG).

Juist nu zouden banken (/pensioenfondsen!) het aantrekkelijker moeten vinden om te kopen en vervolgens te (laten) verhuren. En dan met name de goedkope objecten op executieveilingen. Banken kunnen dit echter niet aangezien dat volgens de Basel boekhoudnormen enorme risico's met zich mee zou brengen. Voor 10 miljard vastgoed kopen gevolgd door 10% daling betekent dat er 1 miljard afgeschreven moet worden. Dan duurt het niet lang voor een bank bij de overheid mag aankloppen voor staatssteun.

[Krisp]

EXX schreef op maandag 03 december 2012 @ 11:25:
[...]

Sorry, maar de gemiddelde verkoopprijs (of elke andere prijs gerelateerd aan de werkelijk plaatsvindende verkopen) is gewoon de hele realiteit. Dat eigenaren vinden dat hun huis meer waard is, is voor hun eigen rekening. Ik vind mijn atuo ook 40.000 euro waard. Op de 2de hands markt worden ze voor de helft van dat bedrag verkocht. Wat is dan de realiteit? Ik denk toch dat dat echt de verkoopprijzen zijn.

Het zou de realiteit zijn als er verkopen plaatsvinden die in een redelijke hoeveelheid. Om er een specifiek verhaal van te maken: als ik een huis heb gekocht voor 230.000 euro in 2008, en ik vind dat het huis nog steeds 230.000 euro waard is, dan kan iemand die maximaal 200.000 euro biedt naar het huis fluiten. Er vindt dan geen transactie plaats. Wat is dan de waarde van het huis? Het is geen 200.000 euro, want dat vindt de verkoper geen goede prijs. Het is ook geen 230.000 euro, want dat vindt de potentiele koper geen goede prijs. Mijn antwoord zou zijn dat er op dat moment geen 'marktwaarde' is. Het bedrag wat het wel is weten we niet, omdat er geen overeenkomst is. Als dit het enige huis is wat in Nederland wordt verkocht, dan zou er ook geen 'gemiddelde huizenprijs' zijn. Op dit moment zijn er heel veel van dit soort gevallen. Daarom vind ik het ook problematisch om de huidige 'gemiddelde prijs' als gemiddelde te nemen, juist omdat er zo veel transacties niet plaatsvinden.

De gemiddelde verkoopprijs zegt alleen iets over de prijs die kopers willen betalen voor een huis. Dat is ook de reden dat jij deze waarde wel vindt gelden: je bent een potentiele koper. Het feit dat de gemiddelde vraagprijs maar zeer beperkt daalt, zegt daarentegen iets over hoe verkopers hun huis waarderen. Dat zou je ook prima als 'gemiddelde prijs' kunnen hanteren, en dan zakken de huizenprijzen maar zeer beperkt.

offtopic:
Alhoewel de laatste zin wellicht wat vreemd klinkt, doen we dat bij autoverkopen wel. Daar is de gemiddelde prijs de gemiddelde cataloguswaarde, terwijl vrijwel elke autokoper korting krijgt om hem over de streep te trekken.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op maandag 03 december 2012 @ 12:22:
Mijn antwoord zou zijn dat er op dat moment geen 'marktwaarde' is.

Fixed that for you!
Maar er zijn nog wel zo'n 100.000 andere huizen die wel verkocht worden, en daar wordt de marktprijs dus op gebaseerd.

offtopic:
Alhoewel de laatste zin wellicht wat vreemd klinkt, doen we dat bij autoverkopen wel. Daar is de gemiddelde prijs de gemiddelde cataloguswaarde, terwijl vrijwel elke autokoper korting krijgt om hem over de streep te trekken.

De vergelijking huizen vs auto's gaat op zoveel punten mank dat dit me niet zinnig lijkt.

[EXX]

Krisp schreef op maandag 03 december 2012 @ 12:22:
[...]

Het zou de realiteit zijn als er verkopen plaatsvinden die in een redelijke hoeveelheid. Om er een specifiek verhaal van te maken: als ik een huis heb gekocht voor 230.000 euro in 2008, en ik vind dat het huis nog steeds 230.000 euro waard is, dan kan iemand die maximaal 200.000 euro biedt naar het huis fluiten. Er vindt dan geen transactie plaats. Wat is dan de waarde van het huis? Het is geen 200.000 euro, want dat vindt de verkoper geen goede prijs. Het is ook geen 230.000 euro, want dat vindt de potentiele koper geen goede prijs. Mijn antwoord zou zijn dat er op dat moment geen 'marktwaarde' is. Het bedrag wat het wel is weten we niet, omdat er geen overeenkomst is.

Correct.

Als dit het enige huis is wat in Nederland wordt verkocht, dan zou er ook geen 'gemiddelde huizenprijs' zijn. Op dit moment zijn er heel veel van dit soort gevallen. Daarom vind ik het ook problematisch om de huidige 'gemiddelde prijs' als gemiddelde te nemen, juist omdat er zo veel transacties niet plaatsvinden.

Dit gaat niet op. Er vinden genoeg transacties plaats om het gemiddelde prijsniveau te kunnen bepalen.

De gemiddelde verkoopprijs zegt alleen iets over de prijs die kopers willen betalenhebben betaald voor een huis.

Dat is ook de reden dat jij deze waarde wel vindt gelden: je bent een potentiele koper. Het feit dat de gemiddelde vraagprijs maar zeer beperkt daalt, zegt daarentegen iets over hoe verkopers hun huis waarderen. Dat zou je ook prima als 'gemiddelde prijs' kunnen hanteren, en dan zakken de huizenprijzen maar zeer beperkt.

Nee, want de gemiddelde vraagprijs is iets virtueels. Pas als er een zak geld aan te pas komt, kun je spreken over een prijs.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op maandag 03 december 2012 @ 12:28:
[...]

Fixed that for you!
Maar er zijn nog wel zo'n 100.000 andere huizen die wel verkocht worden, en daar wordt de gemiddelde marktprijs dus op gebaseerd.

Goede fix. Maar mijn betoog is dat de gemiddelde marktprijs niet de nuance van de markt op dit moment weergeeft.

EXX schreef op maandag 03 december 2012 @ 12:44:

[...]
Dit gaat niet op. Er vinden genoeg transacties plaats om het gemiddelde prijsniveau te kunnen bepalen.

Niet in alle segmenten. Aan de onderkant van de markt vinden genoeg transacties plaats, maar de bovenkant van de markt zit vast. Daardoor is het aandeel huizen in de lagere prijsklasse onevenredig groot. Dat zorgt ervoor dat de gemiddelde prijs extra naar beneden gaat, waardoor deze prijs de realiteit niet meer weergeeft.

[...]

Nee, want de gemiddelde vraagprijs is iets virtueels. Pas als er een zak geld aan te pas komt, kun je spreken over een prijs.

Er is niets mis met iets virtueels, mits je erbij vermeldt dat het virtueel is. Het is logisch dat de vraagprijs een afwijking vertoont die naar boven uitslaat, zeker als je bedenkt dat het aanbod van woning in de hogere prijsklasse onevenredig groot is. Maar toch kun je alleen iets zeggen over de markt als je de gemiddelde vraagprijs, de gemiddelde verkoopprijs en het aantal transacties weet, evenals de trends daarbinnen. De gemiddelde verkoopprijs is te eenzijdig op de status van de markt te bepalen.

[Gebanned]

Met 100.000-120.000 verkopen per jaar is er nog wel degelijk een markt. De aantallen worden hier en daar alleen te klein om op lokaal niveau de maand op maand ontwikkelingen te duiden voor specifieke woningtypen, maar voor de markt als geheel kan er nog steeds een gemiddelde prijs worden bepaald.

Het grote probleem bij het duiden van het prijspeil zijn het toenemende verschil tussen vraag- en transactieprijzen en het toenemende aantal woningen dat zichzelf met te hoge vraagprijzen buitenspel zet.

Woningen die sinds 2008 te koop staan, en niet verkocht worden omdat ze te duur zijn:
- doen wel mee in de beeldvorming, alle funde bezoekers zien de vraagprijs
- maar doen niet mee in het economisch verkeer, er komt geen transactie tot stand.

[ph4ge]

EXX schreef op maandag 03 december 2012 @ 12:00:
En wie gaat die rekening betalen? Niet de banken, die rekenen de kosten gewoon door aan de klanten.

De banken en de overheid gaan dat betalen en dat wordt niet doorgeschoven op de rest van Nederland, omdat ze anders nog veel duurder uit zijn. (wat uiteindelijk ook wordt doorgeschoven, maar dan veel harder)

De overheid vangt overdrachtsbelasting op het moment dat een verkoop plaatsvindt en gaat minder HRA pakken, nog los van de kosten die gemaakt moeten worden als iemand echt verzuipt aan financiele problemen. Met die inkomsten/besparingen moet de pijn van de oprechte verkoper die niets kwalijk valt te nemen verzacht worden.

[EXX]

Krisp schreef op maandag 03 december 2012 @ 13:23:
[...]
Niet in alle segmenten. Aan de onderkant van de markt vinden genoeg transacties plaats, maar de bovenkant van de markt zit vast. Daardoor is het aandeel huizen in de lagere prijsklasse onevenredig groot. Dat zorgt ervoor dat de gemiddelde prijs extra naar beneden gaat, waardoor deze prijs de realiteit niet meer weergeeft.

Dan gebruik je een gemiddelde prijs per marktsegment, ook goed. Let wel: gemiddelde verkoopprijs, niet vraag- of biedprijzen.

Er is niets mis met iets virtueels, mits je erbij vermeldt dat het virtueel is. Het is logisch dat de vraagprijs een afwijking vertoont die naar boven uitslaat, zeker als je bedenkt dat het aanbod van woning in de hogere prijsklasse onevenredig groot is. Maar toch kun je alleen iets zeggen over de markt als je de gemiddelde vraagprijs, de gemiddelde verkoopprijs en het aantal transacties weet, evenals de trends daarbinnen. De gemiddelde verkoopprijs is te eenzijdig op de status van de markt te bepalen.

Laat ik het eens zo uitleggen. Op de markt staan een hele rits handelaren van, laten we zeggen, kaarsen. Dit is nog in de tijd van voor het electrisch licht; je kaarsen nodig had voor licht in de tent.

Van die handelaren heeft de meerderheid een beetje verkeerd gegokt en de kaarsen te duur ingekocht. De rest heeft (ooit) goedkoper ingekocht, toen de productieprijzen nog niet zo hoog waren.

Dan komen de klanten. Het is crisis, dus kunnen ze niet teveel uitgeven (dat was voor de crisis anders, kopers boden tegen elkaar op voor kaarsen). De handelaren die geld nodig hebben (en dus niet op hun voorraad kunnen blijven zitten), verkopen wat ze kunnen slijten, ook al is dat onder de kostpijs. Degenen die winst willen blijven maken, of op zijn minst de kostprijs willen vangen, hebben een probleem, ze verkopen gewoon niet. Handelaren die nog een (goedkopere) voorraad uit vroeger tijden hebben, zakken ook gewoon met de prijs en verdienen er nog wat op.

Wat is nu de prijs van eens kaars? Simpel: het totale bedrag gedeeld door het aantal verkochte kaarsen. De handelaren die niks verkochten omdat ze de kaarsen meer waard vonden dat wat er op de markt voor betaald werd maken niets uit. Ze doen gewoon niet mee. De enige manier voor deze groep om toch kaarsen te verkopen is zich conformeren aan het prijsniveau.

En wat nu bij verschillende soorten kaarsen (groot, klein, dik of dun)? Gewoon per categorie dezelfde redenatie. Is er weinig omzet van een bepaald soort kaars? Niks aan te doen, de prijsberekening blijft zoals ie is.

ph4ge schreef op maandag 03 december 2012 @ 13:56:
[...]

De banken en de overheid gaan dat betalen en dat wordt niet doorgeschoven op de rest van Nederland, omdat ze anders nog veel duurder uit zijn. (wat uiteindelijk ook wordt doorgeschoven, maar dan veel harder)

Dit geloof je toch zeker zelf niet. De banken gaan dit echt zelf niet betalen. Linksom of rechtsom halen ze die kosten terug. De overheid? Die heeft geen geld. Publiek geld bestaat niet: het is allemaal belastinggeld. En waar komt dat vandaan? Juist, van de burger.

De overheid vangt overdrachtsbelasting op het moment dat een verkoop plaatsvindt en gaat minder HRA pakken,

Minder HRA pakken? De overheid gaat minder HRA hoeven uit te keren.

nog los van de kosten die gemaakt moeten worden als iemand echt verzuipt aan financiele problemen. Met die inkomsten/besparingen moet de pijn van de oprechte verkoper die niets kwalijk valt te nemen verzacht worden.

Definieer "oprechte verkoper"

[ Voor 16% gewijzigd door EXX op 03-12-2012 14:28 ]

[Krisp]

EXX schreef op maandag 03 december 2012 @ 14:09:
Wat is nu de prijs van eens kaars? Simpel: het totale bedrag gedeeld door het aantal verkochte kaarsen. De handelaren die niks verkochten omdat ze de kaarsen meer waard vonden dat wat er op de markt voor betaald vwerd maken niets uit. Ze doen gewoon niet mee. De enige manier voor deze groep om toch kaarsen te verkopen is zich conformeren aan het prijsniveau.

En wat nu bij verschillende soorten kaarsen (groot, klein, dik of dun)? Gewoon per categorie dezelfde redenatie. Is er weinig omzet van een bepaald soort kaars? Niks aan te doen, de prijsberekening blijft zoals ie is.

En dat laatste is het probleem: die prijs wordt gemiddeld genomen, zonder weegfactoren per categorie.

[EXX]

Nee hoor, er zijn genoeg plekken waar gemiddelde huizenprijzen per categorie (appartement, tussenwoning, halfvrijstaand en vrijstaand) worden bijgehouden, bv het kadaster doet dit.

[ Voor 19% gewijzigd door EXX op 03-12-2012 14:27 ]

[Bartjuh]

Help!!!! schreef op zondag 02 december 2012 @ 23:24:
Pff daar gaan we weer met die slappe verhalen.

Vroeger moest je 7 dagen per week 24/7 veen steken en had je 's avonds met geluk 3 aardappelen en een klodder spuug op je bord. Dus met je kantoorbaan en je vrije dagen ben je ook maar een verwend nest.

Vinden we dan dat we nu daar ook maar weer genoegen mee moeten nemen

Oh, jij bent er zo eentje die denkt dat MEER altijd BETER is voor de ontwikkeling van de kinderen? Laat ik je even verwijzen naar de kinderen enorm rijke ouders in de VS. Zij hebben alles gekregen wat hun hartje wilde tijdens hun jeugd (incl. Porsche bij hun Sweet 16). En nu het economisch slechter gaat staan ineens (door bijv. slechte investeringen) veel van die gezinnen aan de afgrond. Dan denk je, die kinderen kunnen nu aan het werk.... nou nee, ze kunnen niets. Die behoefte is er namelijk nooit geweest (ze nemen namelijk het geld+bedrijf van pa wel over). Zijn nauwelijks ontwikkeld, en kunnen geen vak. Naast het feit dat ze compleet verknipt zijn door de extreem materialistische mindset.

Altijd maar toegeven aan de verlangens van je kinderen zoals jij doet zorgt voor slechtere en karakterloze volwassenen later.

[Rukapul]

Elk kwartaal (maand?) is er toch keurig een woningwaardeindex rapport van het kadaster waar per type woning per provincie de boel uitgesplitst staat? Veel beter dan dat kan het niet (al zou prijs/woonoppervlak ook handig zijn).

[Gebanned]

Feit blijft dat het prijspeil op funda een vertekend beeld geeft. Dit komt doordat een te dure woning drie jaar lang op funda blijft staan, terwijl een goed geprijsde woning nog steeds binnen drie maanden weer weg is.

[mrwolf]

Bartjuh schreef op maandag 03 december 2012 @ 14:33:
[...]

Oh, jij bent er zo eentje die denkt dat MEER altijd BETER is voor de ontwikkeling van de kinderen? Laat ik je even verwijzen naar de kinderen enorm rijke ouders in de VS. Zij hebben alles gekregen wat hun hartje wilde tijdens hun jeugd (incl. Porsche bij hun Sweet 16). En nu het economisch slechter gaat staan ineens (door bijv. slechte investeringen) veel van die gezinnen aan de afgrond. Dan denk je, die kinderen kunnen nu aan het werk.... nou nee, ze kunnen niets. Die behoefte is er namelijk nooit geweest (ze nemen namelijk het geld+bedrijf van pa wel over). Zijn nauwelijks ontwikkeld, en kunnen geen vak. Naast het feit dat ze compleet verknipt zijn door de extreem materialistische mindset.

Altijd maar toegeven aan de verlangens van je kinderen zoals jij doet zorgt voor slechtere en karakterloze volwassenen later.

.. en adem uit...
Je (re)ageert op iets wat niet gezegd is en bovendien off-topic

[RemcoDelft]

Krisp schreef op maandag 03 december 2012 @ 14:20:
[...]

En dat laatste is het probleem: die prijs wordt gemiddeld genomen, zonder weegfactoren per categorie.

Het CBS heeft naast de verkoopprijs ook een "index", en een onderscheid in woning-categorie (vrijstaand, rijtje, flat, etc.). Zie hier. Voor het overzicht heb ik alle huizen als geheel genomen zonder onderscheid in categorie, puur om het effect van de index aan te tonen. Voor details van die "index" moet je even op de site zoeken, het komt er kort gezegd op neer dat de index leidt tot minder fluctuaties, iets aan de hand van de WOZ-waarde o.i.d.
Bij deze twee grafieken (gemaakt uit de data van bovenstaande link) van het prijsverloop, als gemiddelde van de voorgaande 12 maanden.

De prijsindex:


De verkoopprijzen:

Gebanned schreef op maandag 03 december 2012 @ 14:54:
Feit blijft dat het prijspeil op funda een vertekend beeld geeft. Dit komt doordat een te dure woning drie jaar lang op funda blijft staan, terwijl een goed geprijsde woning nog steeds binnen drie maanden weer weg is.

^^ Klopt. Ik las kortgeleden al dat de gemiddelde woning die verkocht wordt 30% goedkoper is dan de gemiddelde vraagprijs op Funda. Dus al die woningen die al 4 jaar te koop staan kan zo 30% vanaf voordat ze ooit verkocht worden!

[Krisp]

RemcoDelft schreef op maandag 03 december 2012 @ 15:18:
[...]

Het CBS heeft naast de verkoopprijs ook een "index", en een onderscheid in woning-categorie (vrijstaand, rijtje, flat, etc.). Zie hier. Voor het overzicht heb ik alle huizen als geheel genomen zonder onderscheid in categorie, puur om het effect van de index aan te tonen. Voor details van die "index" moet je even op de site zoeken, het komt er kort gezegd op neer dat de index leidt tot minder fluctuaties, iets aan de hand van de WOZ-waarde o.i.d.
Bij deze twee grafieken (gemaakt uit de data van bovenstaande link) van het prijsverloop, als gemiddelde van de voorgaande 12 maanden.

De prijsindex:
[afbeelding]

De verkoopprijzen:
[afbeelding]


[...]

^^ Klopt. Ik las kortgeleden al dat de gemiddelde woning die verkocht wordt 30% goedkoper is dan de gemiddelde vraagprijs op Funda. Dus al die woningen die al 4 jaar te koop staan kan zo 30% vanaf voordat ze ooit verkocht worden!

Die index helpt inderdaad, wellicht moet ik me daar meer in verdiepen.

Vervolgens maak je precies de fout waarom ik tegen de gemiddelde prijs in zonder een indeling (per type/prijsklasse/whatever): het gemiddelde van de verkopen is niet gelijk met het gemiddelde van het aanbod. Dure huizen lopen niet, terwijl goedkope huizen wel lopen. Daardoor vertonen de cijfers bias. Alleen als je de vraagprijs van de verkochte huizen vergelijkt met de verkoopprijs van de verkochte huizen, heb je een punt.

[Rukapul]

De prijsindex vertoont geen bias. Juist omdat er per categorie wordt geteld en juist omdat alleen transacties bepalend zijn. Men weet hoe de huizenmarkt eruit ziet qua type objecten (X grote, Y dure, Z kleine, etc. woningen) en in combinatie met de transacties die wel plaatsvindt kan een (gewogen) gemiddelde berekend worden wat representatief is voor alle woningen. Daarnaast kan per segment de index bepaald worden. Bij het kadaster en CBS werken mensen die best veel ervaring met dit soort zaken hebben

Vraagprijzen zijn volstrekt niet relevant evenmin als biedprijzen. Immers, alleen daar waar vraagprijzen (NB: dit zijn niet slechts wat je op Funda ziet) overlappen met biedprijzen (NB: deze zijn per definitie niet globaal observeerbaar) komen transacties tot stand. Wat je zeker weet is dat transactieprijzen hier tussenin zitten.

[Gebanned]

Rukapul schreef op maandag 03 december 2012 @ 15:35:
De prijsindex vertoont geen bias. Juist omdat er per categorie wordt geteld en juist omdat alleen transacties bepalend zijn.

Zelfs de prijsindex kan een fout hebben. Voor de stijging/daling wordt gekeken naar op elkaar volgende verkopen, met een correctie via de WOZ waarde. Voor meer info lees dit artikel.

Een bias kan er nog steeds inzitten omdat individuele kwaliteitsveranderingen (nieuwe keuken, slecht onderhoud). Niet gecorrigeerd worden. Als een huis in 2008 twee ton waard was en nu verkocht wordt voor 210k lijkt dat een stijging van 10k, maar die 50k aan achterstallig onderhoud zie je niet.
Doordat er nu steeds meer maatregelen worden genomen (verfbeurt, nieuwe keuken) om een huis te verkopen wordt daling gecamoufleerd. Dit effect wordt bovendien nog eens versterkt doordat kopers aan cherry-picking doen. Hierdoor kan een bias ontstaan, al kom je daar nooit achter omdat het nogal lastig is om van je enige meetinstrument de afwijking te bepalen.

[ Voor 5% gewijzigd door Gebanned op 03-12-2012 16:29 ]

[Rukapul]

Uiteraard, geen enkele methode is vrij van (systematische) fouten. De fout die je beschrijft (transactiebias voor kwalitatief betere objecten) zal aanzienlijk kleiner zijn dan de eerder genoemde veronderstelde bias voor goedkopere objecten.

[Kju]

Indexcijfers i.c.m. transactiedata zijn prima als controlemiddel maar geen betrouwbare referentie wanneer het als enig middel wordt ingezet. Taxeren/waarderen is geen exacte wetenschap en taxateurs kunnen bij het waarderen gelukkig wel meer dan één hulpmiddel inzetten. Op het moment dat je objectspecifiek gaat waarderen zijn indexcijfers niet betrouwbaar, er kunnen tot op buurt- en straatniveau enorm veel verschillen zijn t.o.v. de index, daarnaast wordt er inderdaad geen rekening gehouden met verschillen in kwaliteit van de afwerkingen en de staat van de installaties en inrichting. Er wordt ook geen rekening gehouden met demografische aspecten en recente en toekomstige (buurt-)ontwikkelingen die invloed hebben op de transacties.
Bij gevalideerde taxatierapporten worden taxateurs verplicht om zes unieke referentieobjecten te gebruiken die, in theorie, worden aangeleverd middels twee modelwaarderapporten waar de taxateur zijn eigen constateringen mee moet vergelijken en commentaar moet geven op de modelwaarden en referentieobjecten. Er zijn bij deze wijze van waarderen een aantal struikelblokken voor de taxateur:
- het is niet inzichtelijk hoe de verschillende leveranciers hun modelwaarden bepalen, anders dan een standaard verhaaltje over de gegevens (waaronder data uit de CBS en Kadaster statistieken) die ze gebruiken
- in de huidige markt zijn er weinig recente transacties, vaak kom je referentieobjecten in beide modelwaarderapporten tegen, de taxateur moet dus aanvullen tot er zes unieke objecten zijn, daarnaast zijn transactiedata soms te ver in het verleden en wordt er alleen met indexen gecorrigeerd
- er is geen rekening gehouden met de staat van de objecten ten tijde van de transactie en vaak ook niet met de soort transactie

[nare man]

Kunnen we hieruit concluderen dat de waarderend makelaar zonder electronische hulpmiddelen zo goed als waardeloos is? Ik weet dat waarderen geen exacte wetenschap is (niets zo variabel als waarde, ik heb er in het kader van aandelen veel mee te maken), maar je mag toch wel verwachten dat een taxateur zelf een correctie kan/mag aanbrengen voor bijv. een uitzonderlijk slechte of juist buitengewoon goede staat van onderhoud. Het bevreemdt mij echt nogal dat er niet gecorrigeerd wordt voor de staat van onderhoud. Dat kan zeker in een moeilijke markt een gigantisch verschil maken.

[Artimunor]

Tarkin schreef op maandag 03 december 2012 @ 08:12:
[...]


En hierdoor doe je je hele betoog teniet

hij bekijkt het gewoon van 2 kanten, beter als iemand die heel sterk 1 kant zit te propaganderen.
juist petje af imo

[Lethalis]

Sport_Life schreef op zondag 02 december 2012 @ 13:00:
[...]De situatie van Lethalis is vanwege een samenloop van omstandigheden domme pech, dit wordt versterkt door de huizencrisis. Maar de voornaamste reden is dat de flat op het hoogtepunt is gekocht, relatief veel geinvesteerd met 10k investering op een aankoopprijs van 80k (elke euro die je erin stopt komt er voor 67 cent uit, dit was voor de crisis ook al zo, het verschil is de persoonlijke smaak) en de buurt is sterk achteruit gegaan.

Ik heb inderdaad een beetje pech, maar anderzijds ook het geluk dat ik inmiddels genoeg geld verdien om mijn foute aankoop ongedaan te maken.

Door te besparen op alle onnodige dingen en het oversluiten van verzekeringen hou ik elke maand rond de 900 euro over (dan is alles al betaald, ook boodschappen). Daarnaast heb ik inmiddels al aardig wat op mijn spaarrekening staan.

Ik kom hier wel weer weg. Ik ken mensen waarbij de situatie veel erger is en die niet het inkomen hebben om het verlies te nemen.

Maar ik denk wel 10 keer na voordat ik weer een woning zou kopen

Wat mijn situatie illustreert, of wat ik eigenlijk duidelijk probeer te maken aan mensen, is dat je je niet moet laten leiden door lagere maandlasten of dat kopen "verstandiger is dan huren".

Er zijn zoveel meer factoren die meetellen en ik wou dat ik daar 7 jaar geleden langer bij stil had gestaan. En ergens hoop ik dat er mensen zijn die op dit moment willen kopen en mijn situatie lezen, en dan denken van "shit, dat kan mij ook gebeuren"

Juist in deze tijd, waar het aantrekkelijk lijkt om tegen een verminderde waarde een woning te kopen, word je als starter weer verleid om eerder te kopen dan te huren..

Als ik terug in de tijd zou kunnen gaan had ik destijds wel een kamer of een studio'tje gehuurd. Maar nee, ik moest - toen ik 24 was - per se een eigen appartement hebben met mijn salaris van amper 2000 bruto per maand destijds. En toen was kopen de enige manier om daar snel aan te komen tegen lage maandlasten.

Als je nog jong bent, nog niet getrouwd bent of whatever, koop dan in vredesnaam geen woning. Doe het gewoon niet. Huur lekker wat en geniet van je vrijheid. Als je dan ooit wil gaan settelen, kun je altijd nog kopen voor de lange termijn.

Ik heb vaak genoeg momenten gehad toen ik dacht "had ik nou maar geen koopwoning, dan kon ik nu snel weg" en dan had het niet eens iets met mijn buurt te maken. Maar puur omdat ik bijvoorbeeld een leuke baan aan de andere kant van het land kon krijgen of het mij toch erg leuk leek om eens van omgeving te veranderen (naar bijv Utrecht of Nijmegen, gewoon voor de leuk).

En als je nog jong bent, zou je dat gewoon moeten kunnen doen. Huren lijkt misschien duurder, maar je krijgt er wel de vrijheid voor terug om te gaan en staan waar je wilt. En dat is op die leeftijd veel belangrijker dan het gevoel te hebben dat een koopwoning bepaalt wat jij doet met je leven, alleen maar omdat je wat goedkoper uit wil zijn elke maand..

[Iblies]

nare man schreef op maandag 03 december 2012 @ 17:27:
Kunnen we hieruit concluderen dat de waarderend makelaar zonder electronische hulpmiddelen zo goed als waardeloos is? Ik weet dat waarderen geen exacte wetenschap is (niets zo variabel als waarde, ik heb er in het kader van aandelen veel mee te maken), maar je mag toch wel verwachten dat een taxateur zelf een correctie kan/mag aanbrengen voor bijv. een uitzonderlijk slechte of juist buitengewoon goede staat van onderhoud. Het bevreemdt mij echt nogal dat er niet gecorrigeerd wordt voor de staat van onderhoud. Dat kan zeker in een moeilijke markt een gigantisch verschil maken.

Je kunt helaas het rapport van de taxateur niet blindelings vertrouwen, het is nog altijd de verkoper die deze inschakelt waardoor er sprake is van belangenverstrengeling. De taxateur moet een bouwkundig rapport laten opstellen als hij het pand niet helemaal vertrouwd. En daar gaat het vaak mis. Zo gauw deze wordt ingeschakeld dan weet je dat de waarde een flinke knauw krijgt.

Verkoper zal daar sowieso niet aan mee willen werken om meer te betalen voor een lagere waardering. Als koper moet je daar om eisen en het resultaat laten meewegen in de bieding. Het is nog steeds geen garantie, maar bied wel meer zekerheid.

[Kju]

nare man schreef op maandag 03 december 2012 @ 17:27:
Kunnen we hieruit concluderen dat de waarderend makelaar zonder electronische hulpmiddelen zo goed als waardeloos is? Ik weet dat waarderen geen exacte wetenschap is (niets zo variabel als waarde, ik heb er in het kader van aandelen veel mee te maken), maar je mag toch wel verwachten dat een taxateur zelf een correctie kan/mag aanbrengen voor bijv. een uitzonderlijk slechte of juist buitengewoon goede staat van onderhoud. Het bevreemdt mij echt nogal dat er niet gecorrigeerd wordt voor de staat van onderhoud. Dat kan zeker in een moeilijke markt een gigantisch verschil maken.

Ik reageerde natuurlijk op de discussie over de indexcijfers van Kadaster/CBS en het feit dat deze cijfers te veel generaliseren. Bij het taxeren zal de taxateur o.b.v. de uitkomsten van zijn opname aan de hand van de referentieobjecten uiteraard wel corrigeren voor de eigenschappen van het getaxeerde object (betere/slechtere keuken, kwaliteit afwerking, verschillen buurt/straatniveau etc.). Daarnaast is er ook sprake van lokale kennis en "gevoelswaarde". Waar je wel gelijk in hebt is dat de makelaar-taxateur inderdaad heel erg afhankelijk is van de huidige techniek. Uittreksels en transactiedata zijn direct op te vragen en komen per e-mail binnen en niet meer per post/fax (tenzij je daar expliciet om vraagt). Iedere makelaarsclub heeft een uitgebreid historisch bestand met (transactie)data en details van de objecten die verkocht zijn, e.e.a. uit het aanbod van de eigen leden, e.e.a. uit spideren, aangevuld met demografische data en transactiedata uit het Kadaster.

[Verwijderd]

Lethalis schreef op maandag 03 december 2012 @ 22:39:
[...]

Ik heb inderdaad een beetje pech, maar anderzijds ook het geluk dat ik inmiddels genoeg geld verdien om mijn foute aankoop ongedaan te maken.

Door te besparen op alle onnodige dingen en het oversluiten van verzekeringen hou ik elke maand rond de 900 euro over (dan is alles al betaald, ook boodschappen). Daarnaast heb ik inmiddels al aardig wat op mijn spaarrekening staan.

Ik kom hier wel weer weg. Ik ken mensen waarbij de situatie veel erger is en die niet het inkomen hebben om het verlies te nemen.

Maar ik denk wel 10 keer na voordat ik weer een woning zou kopen

Wat mijn situatie illustreert, of wat ik eigenlijk duidelijk probeer te maken aan mensen, is dat je je niet moet laten leiden door lagere maandlasten of dat kopen "verstandiger is dan huren".

Er zijn zoveel meer factoren die meetellen en ik wou dat ik daar 7 jaar geleden langer bij stil had gestaan. En ergens hoop ik dat er mensen zijn die op dit moment willen kopen en mijn situatie lezen, en dan denken van "shit, dat kan mij ook gebeuren"

Juist in deze tijd, waar het aantrekkelijk lijkt om tegen een verminderde waarde een woning te kopen, word je als starter weer verleid om eerder te kopen dan te huren..

Als ik terug in de tijd zou kunnen gaan had ik destijds wel een kamer of een studio'tje gehuurd. Maar nee, ik moest - toen ik 24 was - per se een eigen appartement hebben met mijn salaris van amper 2000 bruto per maand destijds. En toen was kopen de enige manier om daar snel aan te komen tegen lage maandlasten.

Als je nog jong bent, nog niet getrouwd bent of whatever, koop dan in vredesnaam geen woning. Doe het gewoon niet. Huur lekker wat en geniet van je vrijheid. Als je dan ooit wil gaan settelen, kun je altijd nog kopen voor de lange termijn.

Ik heb vaak genoeg momenten gehad toen ik dacht "had ik nou maar geen koopwoning, dan kon ik nu snel weg" en dan had het niet eens iets met mijn buurt te maken. Maar puur omdat ik bijvoorbeeld een leuke baan aan de andere kant van het land kon krijgen of het mij toch erg leuk leek om eens van omgeving te veranderen (naar bijv Utrecht of Nijmegen, gewoon voor de leuk).

En als je nog jong bent, zou je dat gewoon moeten kunnen doen. Huren lijkt misschien duurder, maar je krijgt er wel de vrijheid voor terug om te gaan en staan waar je wilt. En dat is op die leeftijd veel belangrijker dan het gevoel te hebben dat een koopwoning bepaalt wat jij doet met je leven, alleen maar omdat je wat goedkoper uit wil zijn elke maand..

Een goed verhaal, wat inderdaad elke starter zou moeten lezen. Voor heel veel starters lijkt een eigen woning kopen een soort hoger doel, het ultieme gevoel van onafhankelijkheid. Maar je moet je in deze tijd heel erg afvragen of het kopen van een huis je nu niet juist afhankelijker maakt als starter. Het verhaal Lethalis geeft dit perfect weer. Hiermee wil ik uiteraard niet stellen dat een huis kopen altijd een slechte beslissing is op dit moment, wanneer je redelijk gesetteld bent (vaste baan, vaste relatie etc,) en met redelijke zekerheid weet dat je voor een periode van +/- 10 jaar op dezelfde plek wilt wonen, is kopen nog steeds een reële optie. Houdt er alleen rekening mee dat de huizenprijzen nog aan waarde kunnen verliezen de komende jaren, dus zorg voor een hypotheek waar je volledig bij aflost en probeer ook flink te sparen om bij een eventuele onderwaarde niet vast te zitten in je huis. Als je het op die manier aanpakt, zorg je dat je de plus punten van een koophuis hebt, maar dat je ook in een economische slechte situatie over tien jaar gewoon het huis kan verkopen (waarbij je enkel een hoop geld hebt verloren, maar niet met een restschuld zit)

[EXX]

Aaargh, nou lees ik op Twitter dat de VVD in de Eerste Kamer aanpassingen wil aan het regeerakkoortd mbt het 100% aflossen vanaf 1 januari.

Ron Fresen ‏@ronfresen
De #VVD #EersteKamer wil aanpassing hypotheekregels voor starters. Niet gelijk 100% aflossen

Moet er overal aan gerommeld worden? Waarvoor hebben we eigenlijk nog een regeerakkoord? Ik hoop dat de PvdA snel een einde maakt aan deze discussie en gewoon dwars gaat liggen. Ze zijn de VVD tegenmoet gekomen bij de zorgpremie en in het regeerakkoord bij de HRA voor bestaande gevallen (schamele 0.5% afbouw), dus ik hoop dat ze op hun strepen blijven staan dit keer. Zo blijft het prutsen en weet niemand waar hij of zij aan toe is.

[ph4ge]

EXX schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 11:53:
Moet er overal aan gerommeld worden? Waarvoor hebben we eigenlijk nog een regeerakkoord? Ik hoop dat de PvdA snel een einde maakt aan deze discussie en gewoon dwars gaat liggen. Ze zijn de VVD tegenmoet gekomen bij de zorgpremie en in het regeerakkoord bij de HRA voor bestaande gevallen (schamele 0.5% afbouw), dus ik hoop dat ze op hun strepen blijven staan dit keer. Zo blijft het prutsen en weet niemand waar hij of zij aan toe is.

De Eerste Kamer doet gewoon zn werk, de Tweede Kamer controleren. En als die in de ogen van de EK een discriminerende maatregel voorstelt dan moet de EK dat tegenhouden. Ze moeten juist onafhankelijk zijn van het regeerakkoord, waar hebben we anders een EK voor?!

[Xanaroth]

EXX schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 11:53:
Aaargh, nou lees ik op Twitter dat de VVD in de Eerste Kamer aanpassingen wil aan het regeerakkoortd mbt het 100% aflossen vanaf 1 januari.


[...]


Moet er overal aan gerommeld worden? Waarvoor hebben we eigenlijk nog een regeerakkoord? Ik hoop dat de PvdA snel een einde maakt aan deze discussie en gewoon dwars gaat liggen. Ze zijn de VVD tegenmoet gekomen bij de zorgpremie en in het regeerakkoord bij de HRA voor bestaande gevallen (schamele 0.5% afbouw), dus ik hoop dat ze op hun strepen blijven staan dit keer. Zo blijft het prutsen en weet niemand waar hij of zij aan toe is.

Was anders allang al bekend. Oude/nieuwe gevallen is simpelweg vorm van discriminatie dus ze zullen wel dingen moeten aanpassen om de wet erdoor te krijgen.

[EXX]

Ok, zullen we de oude gevallen maar net zo gaan behandelen als de nieuwe gevallen dan?

Myrdreon schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 12:29:
Was anders allang al bekend. Oude/nieuwe gevallen is simpelweg vorm van discriminatie dus ze zullen wel dingen moeten aanpassen om de wet erdoor te krijgen.

Is dat werkelijk zo? Er zijn IMHO in het verleden wel vaker belastingwetgevingen gewijzigd, waarbij voor oude gevallen een overgangsregeling werd getroffen.

[ Voor 70% gewijzigd door EXX op 04-12-2012 12:37 ]

[JvS]

EXX schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 12:30:
Ok, zullen we de oude gevallen maar net zo gaan behandelen als de nieuwe gevallen dan?

Dat is een EXTREEM lastig voorstel, het tornt aan gevestigde belangen. Maar dat is wel het beste voorstel...

[ph4ge]

JvS schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 12:40:
[...]
Dat is een EXTREEM lastig voorstel, het tornt aan gevestigde belangen. Maar dat is wel het beste voorstel...

Dit is onvermijdelijk. Ik denk eigenlijk dat het voorstel tot discriminatie voor de vorm was, vooral bij de VVD zit er natuurlijk een enorme lobby en achterban achter die er belang bij heeft dat vooral de mensen die het al goed hebben niet worden aangepakt, dus als er dan iets moet veranderen dan maar voor de mensen die nog moeten beginnen. Die zullen tevreden zijn als Rutte aangeeft dat hij er alles aan heeft gedaan om die groep buiten schot te laten, maar dat het niet anders kan.

[EXX]

Dat moet ik nog zien gebeuren, dat oude gevallen ook 100% moeten gaan aflossen. Dan is echt het land te klein.

[timag]

EXX schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 12:30:
Ok, zullen we de oude gevallen maar net zo gaan behandelen als de nieuwe gevallen dan?

[...]
Is dat werkelijk zo? Er zijn IMHO in het verleden wel vaker belastingwetgevingen gewijzigd, waarbij voor oude gevallen een overgangsregeling werd getroffen.

Ik denk dat dat nu juist het probleem is. Zoals het nu op papier staat verandert er voor de oude gevallen helemaal niets. Er wordt 30 jaar lang (maximale aftrekperiode hypotheek) verschil gemaakt tussen oud en nieuw. Het is dus geen overgangsregeling, want dan zouden oude gevallen binnen een redelijke termijn aan dezelfde regels moeten voldoen als nieuwe.

Het is overigens ook lastig om wel een goede overgangsregeling te bedenken, want de huidige hypotheken zijn langlopende verplichtingen die je als klant zonder medewerking van de bank ook niet zo maar kan openbreken. Stel dat er een overgangsperiode is van 5 jaar en daarna moet je voldoen aan dezelfde regel, nl. minimaal annuïtair aflossen. Als je hypotheekrente voor 10 jaar vaststaat heb je als klant geen mogelijkheid om zonder serieuze boete je hypotheek om te zetten. Daar helpt die overgangstijd ook niet bij want je kan er niet op voorsorteren, het contract met de bank staat.

[Woy]

timag schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 13:00:
[...]
Het is overigens ook lastig om wel een goede overgangsregeling te bedenken, want de huidige hypotheken zijn langlopende verplichtingen die je als klant zonder medewerking van de bank ook niet zo maar kan openbreken. Stel dat er een overgangsperiode is van 5 jaar en daarna moet je voldoen aan dezelfde regel, nl. minimaal annuïtair aflossen. Als je hypotheekrente voor 10 jaar vaststaat heb je als klant geen mogelijkheid om zonder serieuze boete je hypotheek om te zetten. Daar helpt die overgangstijd ook niet bij want je kan er niet op voorsorteren, het contract met de bank staat.

En dat is dus niet alleen bij de banken zo. Bij alle spaarproducten (in box-1) zit je ook nog aan de langlopende regels van de overheid vast ( En in ieder geval aan een product dat door regels van de overheid een bepaalde looptijd heeft ). Op zich kun je die regels natuurlijk wel aanpassen, echter zal je ook de voorwaarden van de producten die daar uit voort vloeien aan moeten passen en dat kan de overheid natuurlijk niet zomaar doen.

Ik ben er voorstander voor om de complete regeling aan te pakken, maar daarbij moeten mensen ook wel redelijk over kunnen stappen op een nieuwe vorm zonder dat daar direct een boete aan vast zit. En daar loopt je altijd tegen problemen met huidige producten op, want de overheid gaat er nooit aan om de geldverstrekkers verplicht al die producten open te laten breken.

[Señor Sjon]

Buiten dat, rendementen zijn op dit moment niet hoog in allerlei beleggingspolissen. Ik wil die aandelen nu echt niet kwijt op één van de laagste punten van de markt, ik koop nu juist lekker goedkoop in.

Die verplichte 100% is op zich niet zo'n drama, maar laat de hypotheekvorm dan vrij. Nu wordt er en en gedaan. Banksparen was volgens sommigen het ei van Columbis, maar amper vier jaar later zal hiervoor het doek vallen. En het is een onderdeel van het Kunduzakkoord, niet het regeerakkoord. Dat men de gevolgen niet kan overzien bij de overheid is inmiddels wel bekend.

De onafhankelijke hypotheekadviseur zal verdwijnen, want hij heeft geen nut meer met de keuze uit twee hypotheken. Dit zal over ~10 jaar wel weer een TK discussie worden dat mensen geen onafhankelijk advies meer krijgen en alleen nog maar bij banken op de koffie kunnen.

[qadn]

edit: niet langer relevant.

[ Voor 66% gewijzigd door qadn op 04-12-2012 13:48 ]

[Help!!!!]

Bartjuh schreef op maandag 03 december 2012 @ 14:33:
[...]

Oh, jij bent er zo eentje die denkt dat MEER altijd BETER is voor de ontwikkeling van de kinderen? Laat ik je even verwijzen naar de kinderen enorm rijke ouders in de VS. Zij hebben alles gekregen wat hun hartje wilde tijdens hun jeugd (incl. Porsche bij hun Sweet 16). En nu het economisch slechter gaat staan ineens (door bijv. slechte investeringen) veel van die gezinnen aan de afgrond. Dan denk je, die kinderen kunnen nu aan het werk.... nou nee, ze kunnen niets. Die behoefte is er namelijk nooit geweest (ze nemen namelijk het geld+bedrijf van pa wel over). Zijn nauwelijks ontwikkeld, en kunnen geen vak. Naast het feit dat ze compleet verknipt zijn door de extreem materialistische mindset.

Altijd maar toegeven aan de verlangens van je kinderen zoals jij doet zorgt voor slechtere en karakterloze volwassenen later.

Je haalt er allerlei randzaken bij om maar te kunnen “aantonen” dat starters verwende lui zijn die het liefst “een villa met geld toe willen”
Kinderen kun je ook verwennen en kapotverpesten als je met zijn tienen op een kamer ligt. Dit draait gewoon om een goede manier van opvoeden.

Verwennen is natuurlijk ook een relatief begrip. Een kleine kamer voor een kind is dat verwennen Behoorlijk vergezocht imo en heel wat anders dan een kind zonder dat het erwat voor hoeft te doen te spoileren met 20 spelcomputers etc.
Als men 100 jaar geleden in een plaggenhut woonde en 50 jaar geleden in een betonnen flat, mag dat dan wel of zou het voor de karakters beter zijn als iedereen nog steeds in een plaggenhut zou starten?

[Gebanned]

Senor Sjon schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 13:17:
Buiten dat, rendementen zijn op dit moment niet hoog in allerlei beleggingspolissen. Ik wil die aandelen nu echt niet kwijt op één van de laagste punten van de markt, ik koop nu juist lekker goedkoop in.

Dat is inderdaad een probleem waar je een overgangsregeling voor nodig hebt.

De onafhankelijke hypotheekadviseur zal verdwijnen, want hij heeft geen nut meer met de keuze uit twee hypotheken. Dit zal over ~10 jaar wel weer een TK discussie worden dat mensen geen onafhankelijk advies meer krijgen en alleen nog maar bij banken op de koffie kunnen.

Hij kan gewoon concurreren met banken die dezelfde kosten moet maken en banken onderling kunnen vergelijken. Als hij daarmee onvoldoende nut heeft en verdwijnt zie ik niet in waarom dat een probleem zou moeten zijn, laatstaan waarom de politiek daarover moet discussieren.

Het is een beroepsgroep die alleen kan overleven door schimmige provisie structuren, ondoorzichtige producten en onnodig complexe fiscale maatregelen. Lijkt mij meer een reden om die problemen aan te pakken, dan om de regels nog ingewikkelder te maken. Uiteindelijk is de toegevoegde waarde voor de maatschappij als geheel 0,0.

[Bartjuh]

Help!!!! schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 14:00:
[...]
Je haalt er allerlei randzaken bij om maar te kunnen “aantonen” dat starters verwende lui zijn die het liefst “een villa met geld toe willen”
Kinderen kun je ook verwennen en kapotverpesten als je met zijn tienen op een kamer ligt. Dit draait gewoon om een goede manier van opvoeden.

Het (de slaapkamer) werd door iemand anders als voorbeeld genoemd (terecht), en iemand anders reageerde daarop dat hij het egoïstisch vond. Dat geeft maar weer te kennen hoe mensen er nu over denken.

Ik vind het grote kul dat kinderen allemaal een aparte slaapkamer MOETEN hebben, en het bijna armoede noemen als men het niet kan betalen Je kan best met 2, of 3 kinderen op een kamer slapen.

Het is wel degelijk een symptoom van de overdreven eisen van starters.

Verwennen is natuurlijk ook een relatief begrip. Een kleine kamer voor een kind is dat verwennen Behoorlijk vergezocht imo en heel wat anders dan een kind zonder dat het erwat voor hoeft te doen te spoileren met 20 spelcomputers etc.
Als men 100 jaar geleden in een plaggenhut woonde en 50 jaar geleden in een betonnen flat, mag dat dan wel of zou het voor de karakters beter zijn als iedereen nog steeds in een plaggenhut zou starten?

Het is helemaal niet zo relatief als je nu stelt. Je hebt gewoon de piramide van Maslow. Als rijk land vind ik dat iedereen recht heeft op de primaire behoeften en de tweede schijf gedeeltelijk, en daar vallen eten, onderdak, zorg en onderwijs(+schoolboeken) onder. Als men daaronder komt is het pas armoede. Zaken als ieder kind een aparte kamer is onzin, dat is extra, en absoluut geen armoede.

[rinkel]

Dat iemand een vrijstaande woning wil MET garage moet hij helemaal zelf willen. Dat huis zal wellicht wat meer kosten dan een tussenwoning.
Ik ben ook nog steeds op zoek naar een huis met genoeg kamers. Persoonlijk vind ik wel dat mijn kinderen een eigen kamer MOETEN hebben. Zo heeft iedereen zijn keuzes wensen en meningen. Prima als iemand dat kul vindt, ik vind van niet.

[Bartjuh]

rinkel schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 17:15:
Dat iemand een vrijstaande woning wil MET garage moet hij helemaal zelf willen. Dat huis zal wellicht wat meer kosten dan een tussenwoning.
Ik ben ook nog steeds op zoek naar een huis met genoeg kamers. Persoonlijk vind ik wel dat mijn kinderen een eigen kamer MOETEN hebben. Zo heeft iedereen zijn keuzes wensen en meningen. Prima als iemand dat kul vindt, ik vind van niet.

Maar daar gaat de discussie dus niet over.

De discussie gaat over de perceptie van wat 'harde' en 'softe' eisen zijn dusdanig is veranderd door de jaren heen dat mensen de afgelopen 10-15 jaar daardoor naar bizarre tophypotheek- en aflossingsvrije- constructies zijn gegaan om met hun inkomen het huis dat aan hun 'eisen' voldoet maar te kunnen betalen. Iets wat uitgegroeid is van een gezonde ratio van 4x begin jaren 90 naar een ongezonde ratio van 8x het inkomen in 2008. Iets dat voor een groot deel heeft bijgedragen aan het creëren van de bubbel, en daar zien we nu de gevolgen van.

DAAR gaat het over. Maar goed, mensen worden door de verslechterende economie wel weer in het gareel gezet de komende jaren. Veel mensen die nu eigenlijk in de markt zijn voor hun eerste koophuis hebben het door, en die stellen dat uit tot de nieuwe realiteit overal is doorgedrongen, en passen hun eisen aan.

Maar goed, ga naar de VS, daar is 1 op de 45 kinderen inmiddels dakloos. Die hebben dus 0 kamers. Dat was 5 jaar geleden niet zo. Kinderen die nu op straat of in tentenkampen leven omdat hun ouders de tophypotheek niet meer kunnen betalen die is aangegaan omdat elk kind een kamer MOEST hebben.

[rinkel]

Ik snap wat je bedoeld hoor, daarbij rekenen mensen zich ineens rijk doordat huizen goedkoper zijn geworden en denken meteen dat ze een vrijstaande kunnen kopen voor een minder dan modaal salaris.

Zoals al een paar keer is gemeld: de hoogte van de max hypotheek is ook lager geworden. Het verschil tussen een spaarhypotheek en annuitair kan al snel een paar honderd euro netto per maand schelen, dus kun je minder lenen. En dan los je volledig af, dus heb ik het nog niet eens over aflossingsvrij, wat volgend jaar ook niet meer mogelijk is.
Wacht maar tot al die online-rekenmodules volgend jaar zijn aangepast, dan zie je dat je ineens een stuk minder kunt lenen. Die rekenmodules zijn nu meestal nog gebaseerd op banksparen en (gedeeltelijk) aflossingsvrij.

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 15:29:
Ik vind het grote kul dat kinderen allemaal een aparte slaapkamer MOETEN hebben, en het bijna armoede noemen als men het niet kan betalen Je kan best met 2, of 3 kinderen op een kamer slapen.

Ik vind het eerder "grote kul" dat we in een rijk land als Nederland doen alsof een slaapkamer iets bijzonders is wat heel duur zou moeten zijn! Het komt neer op twee muren, wat isolatie, en een dak! Veel meer is het niet... Qua bouwkosten kost het minder dan de gemeente wil hebben voor de grond onder die slaapkamer. En daar zit nou net het probleem!
Een kamertje bouwen kost echt de kop niet, en dat zou ook helemaal geen problemen moeten zijn. Net zoals slaapkamers in Nederland over het algemeen enorm klein zijn, terwijl je voor bar weinig extra geld die muur 2 meter langer zou maken.

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 21:05:
[...]

Ik vind het eerder "grote kul" dat we in een rijk land als Nederland doen alsof een slaapkamer iets bijzonders is wat heel duur zou moeten zijn! Het komt neer op twee muren, wat isolatie, en een dak! Veel meer is het niet... Qua bouwkosten kost het minder dan de gemeente wil hebben voor de grond onder die slaapkamer. En daar zit nou net het probleem!
Een kamertje bouwen kost echt de kop niet, en dat zou ook helemaal geen problemen moeten zijn. Net zoals slaapkamers in Nederland over het algemeen enorm klein zijn, terwijl je voor bar weinig extra geld die muur 2 meter langer zou maken.

Die 2 meter muur kost 2x2 meter extra fundering, 4x2 meter extra muur, 2x2x5,1 meter extra plafond en 2x5,1 meter extra vloer op de begane grond. Een uitbouw van 2,4 meter kost meestal 15-20k en dan heb je alleen maar een langere begane grond, dus bouwen is echt niet zo goedkoop als je denkt.
Natuurlijk wordt grond duur verkocht, maarja het is onbehoorliljk bestuur van de gemeente als ze niet zoveel mogelijk geld vragen voor de grond (marktwaarde). Als ze het weg zouden geven, dan gaat dat ten koste van alle andere inwoners van de gemeente.

[The Eagle]

Over uitbouwen gesproken...ik grapte laatst dat als ik het huis van mijn ouders had (2-kapper, bouwjaar 1974 ofzo), dat ik er dan over de hele diepte van het huis wel en meter of 3 aan had willen zetten. Da's twee verdiepingen plus een zolder. Wat zou zoiets kosten

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 21:05:
[...]Ik vind het eerder "grote kul" dat we in een rijk land als Nederland doen alsof een slaapkamer iets bijzonders is wat heel duur zou moeten zijn! Het komt neer op twee muren, wat isolatie, en een dak! Veel meer is het niet... Qua bouwkosten kost het minder dan de gemeente wil hebben voor de grond onder die slaapkamer. En daar zit nou net het probleem!
Een kamertje bouwen kost echt de kop niet, en dat zou ook helemaal geen problemen moeten zijn. Net zoals slaapkamers in Nederland over het algemeen enorm klein zijn, terwijl je voor bar weinig extra geld die muur 2 meter langer zou maken.

Het is ook niet iets heel bijzonders. Als je gewoon een goede baan/opleiding hebt, goede buffers, een gezonde ratio van max. 4x hypotheek/inkomen, dan is dat ook geen gekke eis. Het probleem is dat elke fabrieksarbeider en schoonmaakster dat en vergelijkbare zaken eiste, en tot >8x hypotheek/loon gingen om dat te verwezenlijken. Beetje lullig om ze zo te noemen; maar de meest vervangbare mens. Mensen die als het economisch slecht gaat eruit worden gegooid, maar echt niet zomaar weer een baan krijgen. Dat zijn de mensen die nu massaal onder water staan. Simpele baan, veel eisen.

Toch weer het VS voorbeeld, het lijkt wel alsof alles daar gekker is : Ik zag laatst in een docu iemand die gewoon simpel werk deed in de bouw. De man had voor hem en zijn familie een huis gekocht met 2 badkamers, 6 slaapkamers, vrijstaand, groot erf, alles erop en eraan. Op een gegeven moment kwam de recessie, er was geen werk meer voor hem. Maar ja, wel maximaal hypotheek natuurlijk, en praktisch nul buffers. De man woont nu met familie in een tentenkamp.

[Aghanim]

Ja weet je, allemaal heel zielig natuurlijk en het zijn schrijnende verhalen maar je doet het toch uiteindelijk zelf. Op de momenten dat het goed gaat ben je ook trots op wat je (geleend) hebt en is niks te gek. Het is in mijn ogen enorm naïef te denken dat je met een simpele baan hetzelfde kunt kopen als 2 tandartsen zonder mogelijke problemen in de toekomst.

Een boel mensen heeft er gewoon lak aan wat er in de toekomst gebeurt en heeft enkel een korte termijnvisie. Gestimuleerd door de 'adviseurs' komen er vanzelf gekke aankopen met alle gevolgen van dien.

[Jiriki]

Myrdreon schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 12:29:
[...]
Was anders allang al bekend. Oude/nieuwe gevallen is simpelweg vorm van discriminatie dus ze zullen wel dingen moeten aanpassen om de wet erdoor te krijgen.

Bijna elke bedrijfstak heeft intussen anders ook twee pensioenregelingen, een voor de oudere medewerker (55+ vaak) en een voor de jongere. Dat kan ook gewoon, dus dat zal hier het probleem niet zijn.

Vandaag bij VEH in het nieuws: door het stoppen van de nieuwbouw is er nu een achterstand in nieuwbouw ontstaan die niet meer in te halen, tussen nu en 10 jaar ontstaat er weer schaarste op de woningmarkt. Die had ik niet aan zien komen. Er komen de komende 25 jaar 1 miljoen huishoudens bij, maar hoeveel huizen worden er eigenlijk afgebroken elk jaar?

[ZeRoC00L]

The Eagle schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 22:01:
Over uitbouwen gesproken...ik grapte laatst dat als ik het huis van mijn ouders had (2-kapper, bouwjaar 1974 ofzo), dat ik er dan over de hele diepte van het huis wel en meter of 3 aan had willen zetten. Da's twee verdiepingen plus een zolder. Wat zou zoiets kosten

Bel een paar aannemers in de buurt en vraag of ze een keertje langskomen voor een vrijblijvende offerte en je hebt antwoord op je vraag.

[Atomsk]

Bartjuh schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 19:13:
[...]
De discussie gaat over de perceptie van wat 'harde' en 'softe' eisen zijn dusdanig is veranderd door de jaren heen dat mensen de afgelopen 10-15 jaar daardoor naar bizarre tophypotheek- en aflossingsvrije- constructies zijn gegaan om met hun inkomen het huis dat aan hun 'eisen' voldoet maar te kunnen betalen. Iets wat uitgegroeid is van een gezonde ratio van 4x begin jaren 90 naar een ongezonde ratio van 8x het inkomen in 2008. Iets dat voor een groot deel heeft bijgedragen aan het creëren van de bubbel, en daar zien we nu de gevolgen van.

Vind het wel erg kort door de bocht om de schuld volledig bij de huizenkopers te leggen, alsof het allemaal arme sloebers waren die zo nodig riante villa's moesten hebben met een over-the-tophypotheek. Feit is ook gewoon dat er schaarste is en was en dat dit door verkopers, makelaars, grondspeculanten, enz. tot het maximale werd uitgebuit. Iedere koopsubsidie leidde er bijv. alleen maar toe dat de prijzen verder werden opgehoogd, zodat de verkopers die subsidies konden absorberen. Dat zag je een tijdje terug bijv. duidelijk toen er heel even een kopersregeling was waarbij ze wat rentevoordeel kregen of zoiets. Kreeg je gelijk verkopers die probeerden hun verkoopprijs te verhogen, nadat de overeenkomst al was gemaakt, om zo dat voordeel naar zich toe te trekken.

Uiteindelijk is de onderliggende oorzaak gewoon schaarste en allerlei mogelijkheden om de prijs op te drijven. De enige oplossing is IMO dan ook meer bouwen en dan niet luxe vrijstaande huizen met tuin, maar gewoon torenflats. Het moet toch tegenwoordig wel mogelijk zijn om redelijk comfortabele, geluidsabsorberende 2p appartementen te maken, zonder dat deze meteen 2 ton moeten kosten. Is ook een kwestie van allerlei grondspeculanten buiten spel zetten.

[Bonsaiboom]

Atomsk schreef op woensdag 05 december 2012 @ 09:23:
[...]
Het moet toch tegenwoordig wel mogelijk zijn om redelijk comfortabele, geluidsabsorberende 2p appartementen te maken, zonder dat deze meteen 2 ton moeten kosten. Is ook een kwestie van allerlei grondspeculanten buiten spel zetten.

Lijkt mij ook, maar in de categorie redelijk comfortabele, 2p appartementen onder de twee ton, is tegenwoordig ook al echt heel veel aanbod. In ieder geval in Eindhoven zie je genoeg appartementen rond de 150k en dan hebben ze gewoon 80-100m2. Misschien niet bouwjaar 2000+, maar 1980 of zo. Dus ja, er zal wel hier en daar wat opgeknapt moeten worden. Soms worden ze al in een renovatietraject aangeboden.

Vriend van me heeft een appartement gekocht van 90m2, net gerenoveerd, voor 160k, op ongeveer 5 minuten fietsen van het centrum.

[Krisp]

Jiriki schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 22:36:
[...]

Vandaag bij VEH in het nieuws: door het stoppen van de nieuwbouw is er nu een achterstand in nieuwbouw ontstaan die niet meer in te halen, tussen nu en 10 jaar ontstaat er weer schaarste op de woningmarkt. Die had ik niet aan zien komen. Er komen de komende 25 jaar 1 miljoen huishoudens bij, maar hoeveel huizen worden er eigenlijk afgebroken elk jaar?

Ach, weer een nieuw hoofdstuk in het boek van 'het creëren van perceptuele schaarste'. Eerlijk gezegd valt VEH mij tegen. Het lijkt mij dat VEH eveneens wil dat de huizenprijzen een eerlijke prijs hebben. Op de korter termijn wil VEH de prijs kunstmatig hoog houden met startersleningen etc, en op de langer termijn willen ze de schaarste opheffen? VEH lijkt daamee steeds meer op een club die NL vol wil bouwen tegen topprijzen.

Gemeentes beginnen inmiddels andere manieren te vinden om bouwkavels te verkopen: BNR: Steeds meer bouwgrond verkocht aan burgers. Dit zijn wel de ontwikkelingen die prettig zijn. De burger krijgt meer keuzevrijheid, de projectontwikkelaar verdwijnt (daarmee wordt het hele project goedkoper) en je kunt kiezen welke onderdelen je in je huis verwerkt. Doorgaans kiest de burger voor betere materialen en de variatie die dan ontstaat doet een straat (zeker op de langer termijn) alleen maar goed.

[Bananenplant]

Atomsk schreef op woensdag 05 december 2012 @ 09:23:
Het moet toch tegenwoordig wel mogelijk zijn om redelijk comfortabele, geluidsabsorberende 2p appartementen te maken, zonder dat deze meteen 2 ton moeten kosten.

En je kinderen moeten dan waarheen ?

[Señor Sjon]

Krisp schreef op woensdag 05 december 2012 @ 09:32:
[...]

Ach, weer een nieuw hoofdstuk in het boek van 'het creëren van perceptuele schaarste'. Eerlijk gezegd valt VEH mij tegen. Het lijkt mij dat VEH eveneens wil dat de huizenprijzen een eerlijke prijs hebben. Op de korter termijn wil VEH de prijs kunstmatig hoog houden met startersleningen etc, en op de langer termijn willen ze de schaarste opheffen? VEH lijkt daamee steeds meer op een club die NL vol wil bouwen tegen topprijzen.

Dat zie je denk ik verkeerd. Het aantal huishoudens groeit nog steeds en we krijgen inmiddels de vervanging van de revolutiebouw (jaren '45-'65) op ons dak. Ook zijn pas sinds begin jaren '90 isolatiewaardes van woningen acceptabel. Alles van voor die tijd is vaak maar matig geïsoleerd. Er ligt nog een hele opgave, vooral met al die milieudoelstellingen overal. Maar ja, niemand heeft nu geld in de sector, ook de corporaties stellen alles nu uit en gaan op survivalmode tot de plannen van tafel zijn.

Gemeentes beginnen inmiddels andere manieren te vinden om bouwkavels te verkopen: BNR: Steeds meer bouwgrond verkocht aan burgers. Dit zijn wel de ontwikkelingen die prettig zijn. De burger krijgt meer keuzevrijheid, de projectontwikkelaar verdwijnt (daarmee wordt het hele project goedkoper) en je kunt kiezen welke onderdelen je in je huis verwerkt. Doorgaans kiest de burger voor betere materialen en de variatie die dan ontstaat doet een straat (zeker op de langer termijn) alleen maar goed.

Het wordt eerder duurder. Of denk je dat je bij een ontwikkelaar meer voor de grond betaald? Ik ben nu bezig met een CPO project, maar als je ziet wat men betaalt voor een woning, dan hadden ze beter een projectwoning kunnen kopen, standaard beter uitgerust, stuk groter en op een betere locatie... en voor minder geld. Owja, en ze krijgen subsidie, maar als je het resultaat ziet... Ach, de mensen zijn er blij mee.

Zelfbouwers zijn zeldzaam in Nederland, dat zet echt geen zoden aan de dijk. . Dat proberen ze weer op ontwikkelaars te verhalen die daar geen trek in hebben. Als een zelfbouwer gaat betalen aan de gemeente wat een ontwikkelaar betaalt (o.a. bouw- en woonrijp maken) dan blijft er geen zelfbouwer over. Het grijpt eigenlijk naar nog meer overheidsbemoeienis, want die gaat ook aannemertje spelen met zijn grondbedrijf.

Betere materialen is niet helemaal waar. Weinig mensen hebben enige notie waarvan hun huis gebouwd is. Het verschil tussen kalkzandsteen en beton is vaak al too much. Waar mensen veel geld aan uitgeven is de keuken en badkamer, ongeacht de prijsklasse van de woning. De rest zal ze in de regel weinig boeien m.b.t. gevel- en kozijnmaterialen.

[Xanaroth]

Jiriki schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 22:36:
[...]

Bijna elke bedrijfstak heeft intussen anders ook twee pensioenregelingen, een voor de oudere medewerker (55+ vaak) en een voor de jongere. Dat kan ook gewoon, dus dat zal hier het probleem niet zijn.

Vandaag bij VEH in het nieuws: door het stoppen van de nieuwbouw is er nu een achterstand in nieuwbouw ontstaan die niet meer in te halen, tussen nu en 10 jaar ontstaat er weer schaarste op de woningmarkt. Die had ik niet aan zien komen. Er komen de komende 25 jaar 1 miljoen huishoudens bij, maar hoeveel huizen worden er eigenlijk afgebroken elk jaar?

Moet je eens kijken of ze die +1 miljoen huishoudens kunnen onderbouwen. Met de sterftegolf straks (babyboomers..) en teruglopende immigratie ("dankzij" wilders/vvd) krijg je juist een krimp in de bevolking. Dat kan vrijwel onmogelijk een groei opleveren in huishoudens lijkt mij.

Bovendien is er nog altijd enorm veel leegstand, in de meeste steden/dorpen staan bouwvallen die ooit als speculatie zijn gekocht en soms wel tientallen jaren leegstaan. Daar komt een potentiele schaarste vandaan, maar die loopt vrij snel terug nu de huisjesmelkers de panden op de markt dumpen (proberen althans, er zijn vrijwel geen kopers voor door het slechte onderhoud).

[The Eagle]

ZeRoC00L schreef op woensdag 05 december 2012 @ 08:51:
[...]

Bel een paar aannemers in de buurt en vraag of ze een keertje langskomen voor een vrijblijvende offerte en je hebt antwoord op je vraag.

Thankss, maar dat doe ik toch maar niet. Dan beginnen mijn ouders namelijk ineens te vragen of ik een voorschot op de erfenis wil hebben ofzo. betreft namelijk hun huis, niet het mijne

[Rukapul]

Makelaarsdirecteur op BNR praat weer eens voor eigen parochie met een jaar uitstel, afstel ("annuitair is duur"), etc. Daarbij gaat hij voorbij aan het feit dat het z'n eigen korte termijn en lange termijn belang niet dient want hij schuift duidelijkheid voor zich uit om nog niet te spreken van de feitelijke incorrectheden. Men snapt maar niet dat men even door de pijn heen moet bijten

De presentator laat hem z'n gang en praat mee, maar Ben van de Burg laat hem ronduit stamelen met kritische wedervragen.

Ben van de Burg op BNR over de huizenmarkt als je in de shit zit:

Met je kop naar beneden en hard beuken.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 05-12-2012 12:58 ]

[MrFl0ppY]

Tsja makelaars zien het liefste niks veranderen en hoge prijzen. Jammer dat ze dit ook graag in stand willen houden over de rug van de consument. En morgen staat er weer in een advertentie dat je bij deze makelaar "nog echt koning bent als klant".

[Señor Sjon]

Makelaars hebben liever verkochtte woningen... Beter twee verkocht van 2 ton dan één voor 210k. Met een tarief van ~1,5% verdienen ze maar 150 euro meer over die 10k.

[ephymerous]

Myrdreon schreef op woensdag 05 december 2012 @ 10:17:
[...]


Moet je eens kijken of ze die +1 miljoen huishoudens kunnen onderbouwen. Met de sterftegolf straks (babyboomers..) en teruglopende immigratie ("dankzij" wilders/vvd) krijg je juist een krimp in de bevolking. Dat kan vrijwel onmogelijk een groei opleveren in huishoudens lijkt mij.

Natuurlijk wel... wanneer de gemiddelde grootte van een huishoudens afneemt dan stijgt het aantal huishoudens. Het gemiddelde is nu 2,2 personen, met de opkomst van het aantal éénpersoonshuishoudens neemt het aantal huishoudens -ondanks eventuele krimp- zeker toe.

[Señor Sjon]

ING heeft een heel stuk staan over de veranderde regels: http://www.mijngeld.nl/wo...otheekrenteaftrek-in-2013?

Onder kopje 5 staan wel een paar irritante bijkomstigheden. Ik kan dus niet mijn beleggingsinleg verhogen om zo meer eindkapitaal te verhogen en dus mijn huis volledig af te lossen. Echt, we maken de boel weer nodeloos ingewikkeld.

[Kju]

MrFl0ppY schreef op woensdag 05 december 2012 @ 13:26:
Tsja makelaars zien het liefste niks veranderen en hoge prijzen. Jammer dat ze dit ook graag in stand willen houden over de rug van de consument. En morgen staat er weer in een advertentie dat je bij deze makelaar "nog echt koning bent als klant".

Makelaars en ook anderen die met de branche te maken hebben (hypotheekadviseurs, notarissen etc.) willen alleen maar dat de huizenmarkt weer op gang komt, of de prijzen dalen of stijgen is qua verdiensten niet zo belangrijk. Het probleem voor deze beroepsgroepen is juist dat het aantal transacties enorm gedaald is waardoor de "koek" kleiner is en met hetzelfde aantal of misschien wel meer personen/bedrijven moet worden gedeeld als voordat de crisis begon.
Zoals ik al vaker (in dat andere topic) op heb gemerkt gaat het pas lopen als de starters beginnen te kopen, goedkoop of duur maakt niet veel uit, dan raken de doorstromers hun starterswoningen eindelijk kwijt en kunnen ze daadwerkelijk doorstromen. Als het aantal transacties stijgt, de vraag stijgt, zullen de prijzen ook automatisch stijgen.
Alle maatregelen die met de HRA te maken hebben zijn leuk voor de portemonnee voor bestaande huizenbezitters maar ze hebben geen of hooguit een tijdelijk effect op de huizenmarkt. De starters kunnen vaak niet kopen omdat ze geen financiering rond krijgen, denk aan ZZP'ers en tijdelijke arbeidsovereenkomsten i.c.m. het ontbreken van uitzicht op een vast dienstverband (en geen intentieverklaring). Het moet meer in de richting van flexibeler en soepeler financieren gezocht worden, iets waar banken tegenwoordig juist alleen maar strenger worden.

[technopeuter]

Een collega heeft zijn huis verkocht aan een Makelaar waar hij weer een huis van heeft gekocht. De mensen uit dat huis hebben hun huis verkocht aan die makelaar en ook weer een huis gekocht van de makelaar. Dit lijkt me een veel gezonder systeem wat ik nog niet eerder had gehoord.

dus Makelaar koopt vrijstaand huis, verkoopt dit aan mensen die hun 2-onder1kapper aan de makelaar verkopen en die verkoopt hij door aan iemand in een rijtjeswoning waarvan hij ook weer het huis koopt en dit doorverkoopt aan starters!

[Señor Sjon]

En de neprom haalt het eigenbouwers berichtje weer onderuit o.b.v. CBS:
http://www.neprom.nl/List...24&Source=%2fdefault.aspx
Van 6.000 naar 4.500 eigenbouwers... ondanks steeds gunstigere voorwaarden.

Dat een makelaar het huis koopt is een enorm risico. Dat kon als er doorstroming was, maar nu gaat 99% van de makelaars failliet bij zo'n constructie.


Edit
NVB doet ook een duit in het zakje: http://www.nvb-bouw.nl/Ni...aire_aflossing_te_stemmen

[ Voor 21% gewijzigd door Señor Sjon op 05-12-2012 14:56 ]

[Kju]

technopeuter schreef op woensdag 05 december 2012 @ 14:52:
Een collega heeft zijn huis verkocht aan een Makelaar waar hij weer een huis van heeft gekocht. De mensen uit dat huis hebben hun huis verkocht aan die makelaar en ook weer een huis gekocht van de makelaar. Dit lijkt me een veel gezonder systeem wat ik nog niet eerder had gehoord.

dus Makelaar koopt vrijstaand huis, verkoopt dit aan mensen die hun 2-onder1kapper aan de makelaar verkopen en die verkoopt hij door aan iemand in een rijtjeswoning waarvan hij ook weer het huis koopt en dit doorverkoopt aan starters!

Er zijn inderdaad initiatieven waar makelaars met een soort woningruilsysteem (al dan niet met bijbetaling) kopers en verkopers bij elkaar brengen. Echter is een makelaar die een woning voor eigen rekening en risico inkoopt en doorverkoopt gewoon een handelaar...

[RemcoDelft]

technopeuter schreef op woensdag 05 december 2012 @ 14:52:
Een collega heeft zijn huis verkocht aan een Makelaar waar hij weer een huis van heeft gekocht. De mensen uit dat huis hebben hun huis verkocht aan die makelaar en ook weer een huis gekocht van de makelaar. Dit lijkt me een veel gezonder systeem wat ik nog niet eerder had gehoord.

dus Makelaar koopt vrijstaand huis, verkoopt dit aan mensen die hun 2-onder1kapper aan de makelaar verkopen en die verkoopt hij door aan iemand in een rijtjeswoning waarvan hij ook weer het huis koopt en dit doorverkoopt aan starters!

Zeg maar hetzelfde wat er met tweedehands auto's gebeurt? Alleen zit er bij auto's (zeg) 30% marge op, dat maakt het risico voor de handelaar kleiner. Bij huizen, als de makelaar het met procenten moet doen, lijkt me dat erg riskant.

[JvS]

Het gaat bij auto's ook wel om wat kleinere bedragen. Zowel de risico's als de absolute marge per verkoop. Die hoeft volgens mij niet 1 op 1 mee te stijgen.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op woensdag 05 december 2012 @ 14:54:
En de neprom haalt het eigenbouwers berichtje weer onderuit o.b.v. CBS:
http://www.neprom.nl/List...24&Source=%2fdefault.aspx
Van 6.000 naar 4.500 eigenbouwers... ondanks steeds gunstigere voorwaarden.

Dat een makelaar het huis koopt is een enorm risico. Dat kon als er doorstroming was, maar nu gaat 99% van de makelaars failliet bij zo'n constructie.


Edit
NVB doet ook een duit in het zakje: http://www.nvb-bouw.nl/Ni...aire_aflossing_te_stemmen

Duidelijk weer organisaties die het niet snappen..?
-25% eigenbouwers is aanzienlijk kleinere krimp dan de 'gewone' woningbouw. Dus wel degelijk meer interesse aan die kant (bij gelijke interesse, zou normale nieuwbouw en eigenbouwers een meer identieke trend moeten hebben in tijden van crisis). Misschien wat ongelukkig verwoord in de originele artikelen, maar lijkt in essentie wel te kloppen.

En die van NVB klopt geen bal van. Worden dingen geroept, maar exact 0 punten worden onderbouwd.
Bovendien staan er 0 aanbeveling in wat er dan wél gedaan moet worden om de invloed van HRA terug te dringen en de begroting op orde te krijgen.
Maar wat echt bizar is, deze vereniging lijkt nog altijd te denken dat 50% aflossingsvrij een goede zet is. Te bizar voor woorden, alsof ze de afgelopen 4-5 jaar aan crisis en krimp op de bouw en woningmarkt volledig hebben gemist.

[Señor Sjon]

Die reactie had ik wel verwacht. Immers is de bouwvertegenwoordiging evil toch? Die kunnen natuurlijk geen gelijk hebben. Dat valt me wel op in dit topic ten opzichte van andere topics op tweakers.

[Rukapul]

Vertrouwen moet je verdienen en je moet het toch wel eens zijn dat de bouw de afgelopen jaren bijzonder weinig heeft bijgedragen (in woord en daad) om dat vertrouwen te verdienen.

In dit specifieke geval betreft het een pure lobbyclub die de eigen belangen verdedigt. En inderdaad, bevat het artikel geen degelijke onderbouwing van de punten.

[Señor Sjon]

Vooralsnog hadden ze wel telkens gelijk met de uitvloeisel van allerlei plannen de laatste jaren. Het zijn logische gevolgen van wat de maatregelen inhouden. Er zijn al diverse onderzoeken de laatste weken losgelaten hierover.

[Ray]

Senor Sjon schreef op woensdag 05 december 2012 @ 14:39:
ING heeft een heel stuk staan over de veranderde regels: http://www.mijngeld.nl/wo...otheekrenteaftrek-in-2013?

Onder kopje 5 staan wel een paar irritante bijkomstigheden. Ik kan dus niet mijn beleggingsinleg verhogen om zo meer eindkapitaal te verhogen en dus mijn huis volledig af te lossen. Echt, we maken de boel weer nodeloos ingewikkeld.

dit gaat ook niet werken in de praktijk want het spreekt zichzelf tegen.

Ik heb bijvoorbeeld een BEW, stel doel € 125.000,-- met een hoog risico profiel. Nu verander ik mijn profiel. Mijn doel blijft gelijk. de premie moet dus stijgen. Dit zou nu echter niet toegestaan zijn. OK. nu mag ik wel bijvoorbeeld fiscaal geruisloos over naar SEW. Ook dan krijg ik op basis van doelkapitaal een herziening met mogelijk gevolg een premiestijging.
Dit zal wel weer in een veegwet rechtgezet worden (of het staat al in het volledige voorstel, ken nog niet alle pagina's uit mijn hoofd...)

[mekkieboek]

Senor Sjon schreef op woensdag 05 december 2012 @ 14:39:
ING heeft een heel stuk staan over de veranderde regels: http://www.mijngeld.nl/wo...otheekrenteaftrek-in-2013?

Onder kopje 5 staan wel een paar irritante bijkomstigheden. Ik kan dus niet mijn beleggingsinleg verhogen om zo meer eindkapitaal te verhogen en dus mijn huis volledig af te lossen. Echt, we maken de boel weer nodeloos ingewikkeld.

Dat begrijp ik ook niet. Akkoord, je mag het eindbedrag niet verhogen maar waarom geen hogere inleg? Dat kan bij gelijk eindbedrag toch alleen nog maar leiden tot een kortere looptijd en dus in het voordeel van onze schatkist? Rrraaarrrr.

[Señor Sjon]

Nog gekker is het als je over je target heen zou gaan met beleggen? Krijg je dan straf van de belastingdienst?

[Ray]

Senor Sjon schreef op woensdag 05 december 2012 @ 22:00:
Nog gekker is het als je over je target heen zou gaan met beleggen? Krijg je dan straf van de belastingdienst?

daar is al regelgeving voor. als je opbrengst hoger is dan je EWS ga je inderdaad flink afrekenen. dat is nu overigens ook al zo

[Lethalis]

rinkel schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 17:15:
Dat iemand een vrijstaande woning wil MET garage moet hij helemaal zelf willen. Dat huis zal wellicht wat meer kosten dan een tussenwoning.
Ik ben ook nog steeds op zoek naar een huis met genoeg kamers. Persoonlijk vind ik wel dat mijn kinderen een eigen kamer MOETEN hebben. Zo heeft iedereen zijn keuzes wensen en meningen. Prima als iemand dat kul vindt, ik vind van niet.

Maar moet je zelf bijvoorbeeld wel een eigen hobbykamer hebben?

Ik dacht ook altijd: 2 kamers voor kinderen, 1 slaapkamer, 1 hobbykamer.. en dan had ik sowieso al 4 kamers nodig.

Maar inmiddels heb ik dat idee van een eigen hobbykamer bijvoorbeeld los gelaten. Veel moderne woningen hebben een enorme woonkamer met een zee van ruimte die je eigenlijk niet nodig hebt. En dan maak ik daar wel mijn eigen hobby / computerhoek. Dan koop je gewoon boekenkasten van een meter hoog ongeveer, zet wat planten er op en dat is dan wat je ziet vanuit de woonkamer. En daarachter gooi ik dan mijn bureau met computers etc.

En dan heb ik al een kamer minder nodig. Plus dat de rest van het gezin mij dan ook vaker zou zien, van achter de planten en schermen dan

Als ik volgend jaar (hopelijk) verhuis naar een groter appartement ga ik dit plan uitvoeren om eens te kijken hoe het is.

[ Voor 7% gewijzigd door Lethalis op 06-12-2012 08:31 ]

[mrwolf]

Is er ergens een overzicht van de laatst bekende vraagprijs op funda, en de daadwerkelijke verkoopprijzen uit het kadaster? Dit is in principe opvraagbare informatie, er moet iemand zijn die hier een slim script voor heeft of iets dergelijks…

Dat lijkt me een goede bron om te bekijken hoeveel 'lucht' er zit in de prijzen van huizen, oftewel hoeveel kopers nog van de vraagprijs af kunnen krijgen...