Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Krisp]

C00KW4US schreef op dinsdag 27 november 2012 @ 10:59:
Mooi voorbeeld van een woning waarbij de prijs vooral niet omlaag gaat. Staat zo'n 2 jaar te koop, is een ex huurwoning uit de jaren 80 en dan nog 350.000 euro durven vragen. Ze hebben wel de muren en vloer onder handen genomen. Is max een kostenpost van 3000 euro want woningcorporatie kwaliteit he. Let ook op hoe ze foto's combineren met renders...

De woningcorporatie in die regio leeft kennelijk nog in 2006

edit: lees ook eens de voorwaarden onderin de tekst die ze stellen als je dit gedrocht zou willen kopen.

Probleem van deze woning is (was) nog niet eens zo zeer de prijs, maar de aanprijzing ervan. Als ik in de omschrijving meteen al zou lezen over asbest, verlaagde eisen inzake bouwkwaliteit, ex-huurhuis en mogelijke kadastrale fouten gaan bij mij wel wat vraagtekens rond. Dan kun je 'rekening houden met de prijs', maar als ik vervolgens 12.500 euro moet aftikken om mijn woning af te werken, heb je dat ook zo weer terug verdiend.

Inmiddels is de prijs inderdaad achterhaald en verwacht ik een vraagprijs van minder dan 3 ton. 150.000 euro eraf is weer overdreven, maar de overdrachtsprijs zou imo wel rond de 2,5 ton moeten zitten.

[nare man]

Het heeft ook met presentatie en beleving te maken inderdaad. 150k eraf is vrij fors, maar aan de andere kant, het is een fantasieloze, grauwe ex-huurhut in een anonieme omgeving waar helemaal geen duidelijke 'verbeteringen' of 'renovaties' aan te ontdekken zijn.

[Krisp]

Hoe zou je zo'n woning eigenlijk aantrekkelijk kunnen maken? Het is fijn dat het een ruim huis is en dat de tuin groot is (maar iedereen kijkt erin), maar daar houdt het ook wel mee op. De vormgeving is niet om over naar huis te schrijven, bouwtechnische staat twijfelachtig (de basis is vast goed, maar daar komt maar weinig bovenop), de ligging binnen de stad niet denderend (en hé, het is Alphen) en verbetermogelijkheden maken het er in veel gevallen niet significant beter op. Je moet ook de buurman nog zo gek krijgen om mee te doen, anders valt alles uit de toon.

[pedorus]

Ik zie wel een relatie tussen hoe deze woning is opgeknapt (likje verf, laminaatvloertje, niet kijken naar fundering), en hoe ze daar in Alphen aan de Rijn omgaan met een gifbeld.

[Rukapul]

Er is niets mis met die woning. Sterker nog: je weet precies wat je koopt waarschijnlijk, namelijk een kale, ruime, in de basis waarschijnlijk prima woning. Half Nederland woont in een mindere woning. Even fatsoenlijk aanprijzen en beprijzen en hij is zo weg.

[TrailBlazer]

ik vind die woning ook niet zo dramatisch. De aanprijzing wel idd.

[pedorus]

Het lijkt me kostenefficiënt om toch een onderzoekje te laten doen, in plaats van al die vreemde teksten. Dat geld voor beiden, ik denk (ook) dat er waarschijnlijk allemaal weinig echte problemen zijn, maar zo'n onzekere toestand valt slecht te verkopen.

Dit probleem met onzekerheid geldt overigens voor de gehele woningmarkt, Rutte laat met Griekenland maar weer zien wat een minimaal 6x herhaalde verkiezingsbelofte nu echt waard is. Het kan bijna niet anders, of dat heeft ook zijn negatieve neerslag op de huizen- en autoverkopen.

[Gebanned]

pedorus schreef op dinsdag 27 november 2012 @ 22:28:
Het lijkt me kostenefficiënt om toch een onderzoekje te laten doen, in plaats van al die vreemde teksten.

Tenzij je er vanuit gaat dat je iets vindt. Dan kan je beter hopen op een domme/naieve/goklustige koper.

[Señor Sjon]

Diezelfde teksten zie je in elke koopakte... Alleen daar adverteer je normaal gesproken natuurlijk niet mee.

[Jiffy]

Ik sluit me bij Senor Sjon aan: de teksten die als 'bijzonderheden' in de advertentie staan genoemd zijn veelal standaardteksten in koopovereenkomsten. Ik zie ze in de meeste koopovereenkomsten staan die ik ontvang.

Of het nu idd in een advertentie hoort, tja... Ík zou het niet doen. Maar ik ben dan ook geen makelaar.

De vraagprijs is vrij stevig, dat is duidelijk. Met een ton minder zou het waarschijnlijk beter verkopen.

[ Voor 33% gewijzigd door Jiffy op 28-11-2012 09:12 ]

[Señor Sjon]

Ik denk dat het institutionele belegger is die aan het verkopen is. Ik zie dit soort advertenties wel vaker met hele doemverhalen erin. Het verklaart wel dat er nog een splitsing plaats moet vinden. Ach, ze verkopen as is, sluiten risico's voor hunzelf aan de voorkant uit en geven aan wat ze verkopen. Dat moet sommige mensen hier toch wel aanspreken.
Prijs is een andere discussie, daar ken ik het gebied niet voor. Wel weet ik dat het Alphen/Leiden/Hoofddorp gebied niet bekend staat om hun lage prijzen.

[Verwijderd]

Jiffy schreef op woensdag 28 november 2012 @ 09:10:
Met een ton minder zou het waarschijnlijk beter verkopen.

Laat dat waarschijnlijk maar rustig weg ;-). Al is dat niet echt specifiek voor deze woning, ik durf te stellen dat 99% van de woningen beter verkopen wanneer ze een ton goedkoper worden ;-).

on: Ik zie op funda ook weer wat meer vrijwillige veilingen komen. Zoals deze bijvoorbeeld. Begonnen op 280k nu op de veiling vanaf 200k (wat ik overigens gezien de buurt en het huis een prima prijs vind). Ik ben wel benieuwd of zo'n veiling op dit moment wel een verstandige zet is, ik kan me in deze tijd niet voorstellen dat je echt meerdere biedingen gaat krijgen. Ik denk dat het het ofwel niet verkocht wordt, ofwel voor het minimale bedrag van 200k

[celshof]

Senor Sjon schreef op woensdag 28 november 2012 @ 09:36:
Prijs is een andere discussie, daar ken ik het gebied niet voor. Wel weet ik dat het Alphen/Leiden/Hoofddorp gebied niet bekend staat om hun lage prijzen.

Nou, Leiden en Hoofddorp misschien (Hoofddorp ken ik niet), maar Alphen hoort zeker niet in dat rijtje thuis. Alphen is waar je gaat wonen als je niet genoeg geld hebt om Leiden/Voorschoten te kunnen betalen.

[Krisp]

Verwijderd schreef op woensdag 28 november 2012 @ 10:11:
[...]

on: Ik zie op funda ook weer wat meer vrijwillige veilingen komen. Zoals deze bijvoorbeeld. Begonnen op 280k nu op de veiling vanaf 200k (wat ik overigens gezien de buurt en het huis een prima prijs vind). Ik ben wel benieuwd of zo'n veiling op dit moment wel een verstandige zet is, ik kan me in deze tijd niet voorstellen dat je echt meerdere biedingen gaat krijgen. Ik denk dat het het ofwel niet verkocht wordt, ofwel voor het minimale bedrag van 200k

Veilingen zijn imo meer een marketingactie dan dat het echt zoden aan de dijk zet. Verkopers hebben immers altijd de mogelijkheid om het veilingresultaat te weigeren. Deze manier van aanbieden is ook risicovol: kopers weten bijvoorbeeld niet wat hun rechten zijn (denk aan voorbehoud van financiering).

Ik zie ook steeds meer veilingen plaatsvinden, maar kopers willen daar nog steeds de hoofdprijs voor hebben. De vanafprijs is dan al te hoog om uberhaupt een leuk resultaat eruit te slepen. En dat is wel het idee van een veiling.

[Jiffy]

Senor Sjon schreef op woensdag 28 november 2012 @ 09:36:
Ik denk dat het institutionele belegger is die aan het verkopen is. Ik zie dit soort advertenties wel vaker met hele doemverhalen erin. Het verklaart wel dat er nog een splitsing plaats moet vinden. Ach, ze verkopen as is, sluiten risico's voor hunzelf aan de voorkant uit en geven aan wat ze verkopen. Dat moet sommige mensen hier toch wel aanspreken.

Is idd gewoon een projectmatige uitponding van huurwoningen, vandaar dat er ook al een projectnotaris voor de overdracht wordt aangegeven. Als koper zou ik dan trouwens wel om vooruitmeting vragen, dat scheelt je vele honderden euro's in de kadasterkosten.

[rube]

Jiffy schreef op woensdag 28 november 2012 @ 10:28:
[...]
Als koper zou ik dan trouwens wel om vooruitmeting vragen, dat scheelt je vele honderden euro's in de kadasterkosten.

Bij ons moest het ook nog exact uitgemeten worden, we hebben daar achteraf niet extra voor hoeven te betalen als ik het mij goed herinner. Zeker geen honderden euro's, anders had ik het zeker nog wel geweten

[nare man]

Verwijderd schreef op woensdag 28 november 2012 @ 10:11:
[...]
on: Ik zie op funda ook weer wat meer vrijwillige veilingen komen. Zoals deze bijvoorbeeld. Begonnen op 280k nu op de veiling vanaf 200k (wat ik overigens gezien de buurt en het huis een prima prijs vind). Ik ben wel benieuwd of zo'n veiling op dit moment wel een verstandige zet is, ik kan me in deze tijd niet voorstellen dat je echt meerdere biedingen gaat krijgen. Ik denk dat het het ofwel niet verkocht wordt, ofwel voor het minimale bedrag van 200k

Dit ziet er nog netjes uit, aangezien het een vrijwillige veilig is hebben ze nog wel de moeite genomen het op te ruimen. Echt triest zijn de gedwongen veilingen met foto's waar het een totale chaos in de woning is, bewoners die met hun tas over de schouders nog net op de foto's staan en wier hoofd is weggesoept

[Rukapul]

Ik vind het een kansloos pand. Alleen geschikt voor een politicus als pied-a-tier (om de maitresse te ontvangen) danwel een expat. Als je als stel dit overweegt te kopen dan kun je beter bij het Bronovo langs voor dubbele sterilisatie.

De fail zit vooral in de grootte en indeling. Toppunt is toch wel:

Wonen (= woonoppervlakte) 115 m²
Inhoud 215 m³

Goh, het object is gemiddeld 1.87m hoog

[ Voor 14% gewijzigd door Rukapul op 28-11-2012 11:14 ]

[Okasha]

Zeeheldenkwartier is een top wijk, heb er zelf ook 8 jaar gewoond. Denk er wel aan dat dit wel de mindere kant is van de wijk (westkant tov de Zoutmanstraat) dat komt doordat hier veel sociale huur zit met eromheen hangende kinderen. Gelijkwaardige woning aan de oost-zijde is stuk beter. 115m2 klopt weinig van als ik het zo zie, neem aan dat je single bent? Als je samenwonend bent denk ik dat het vlug te klein is zeker als je uitkijkt naar uitbreiding.

[timag]

Jiffy schreef op woensdag 28 november 2012 @ 10:28:
[...]

Is idd gewoon een projectmatige uitponding van huurwoningen, vandaar dat er ook al een projectnotaris voor de overdracht wordt aangegeven.

Dit triggerde mij even. Naar mijn idee is de regel "de koper bepaalt de notaris". Dit werkt vrijwel altijd zo maar ik weet niet waar die regel vandaan komt. Is dit een gedragscode van de makelaars of komt dit uit de wet?

[SeatRider]

timag schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:23:
[...]


Dit triggerde mij even. Naar mijn idee is de regel "de koper bepaalt de notaris". Dit werkt vrijwel altijd zo maar ik weet niet waar die regel vandaan komt. Is dit een gedragscode van de makelaars of komt dit uit de wet?

Het is onderdeel van wat algemeen wordt beschreven als "kosten koper". Overdrachtsbelasting valt daar ook onder, alsmede taxatie etc.

[Kju]

timag schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:23:
[...]


Dit triggerde mij even. Naar mijn idee is de regel "de koper bepaalt de notaris". Dit werkt vrijwel altijd zo maar ik weet niet waar die regel vandaan komt. Is dit een gedragscode van de makelaars of komt dit uit de wet?

Het is gebruikelijk dat de koper de notaris mag kiezen omdat de koper de notaris betaalt (kosten koper). Het komt vaak voor dat professionele verkopers uit praktisch oogpunt liever met een eigen notaris werken. Ik doe dat ook graag omdat ik dan niet langs hoef te gaan om een volmacht te tekenen, de notaris die destijds de overdracht heeft verzorgd is al bekend met het dossier, bij uitponding, waar er vaak nog achteraf een splitsing in appartementsrechten is geweest, is het dan ook fijner om de verkopen te laten verlopen via de notaris die ook de splitsingen gedaan heeft. Eerlijk is eerlijk, de notaris die de splitsing verzorgd heeft zal zijn kosten voor splitsing lager hebben gemaakt als hem de akten bij een toekomstige verkoop in het vooruitzicht is gesteld.

Okasha schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:19:
Zeeheldenkwartier is een top wijk, heb er zelf ook 8 jaar gewoond. Denk er wel aan dat dit wel de mindere kant is van de wijk (westkant tov de Zoutmanstraat) dat komt doordat hier veel sociale huur zit met eromheen hangende kinderen. Gelijkwaardige woning aan de oost-zijde is stuk beter. 115m2 klopt weinig van als ik het zo zie, neem aan dat je single bent? Als je samenwonend bent denk ik dat het vlug te klein is zeker als je uitkijkt naar uitbreiding.

Dit appartement staat al een eeuwigheid te koop, met verkeerd ingezette initiele vraagprijs (279.000). Als ze realistisch hadden geprijsd was de woning veel eerder verkocht. Als ik nu naar de prijzen in de betere straten in de buurt kijk verwacht ik niet dat er nog echt veel animo voor deze woning is.

[Dido]

timag schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:23:
Dit triggerde mij even. Naar mijn idee is de regel "de koper bepaalt de notaris". Dit werkt vrijwel altijd zo maar ik weet niet waar die regel vandaan komt. Is dit een gedragscode van de makelaars of komt dit uit de wet?

Koper betaalt (voor het allergrootste deel) die notaris, dus mag de koper die notaris ook kiezen.

Zou mooi zijn als ik als verkoper een vriendje van mijn oom een plezier kan doen door de koper van mijn huis een poot uit te draaien

Uiteraard kun je hier wel gewoon over onderhandelen - als de verkoper een voorkeur heeft kan ik daar als koper mee akkoord gaan, maar waarschijnlijk niet voor niets
(Ik heb zelf de verkopende notarisgeaccepteerd in ruil voor acceptatie van een lager eindbod en 6 maanden eerder opleveren).

[ Voor 20% gewijzigd door Dido op 28-11-2012 11:43 ]

[Rukapul]

Kju schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:37:
Dit appartement staat al een eeuwigheid te koop, met verkeerd ingezette initiele vraagprijs (279.000). Als ze realistisch hadden geprijsd was de woning veel eerder verkocht. Als ik nu naar de prijzen in de betere straten in de buurt kijk verwacht ik niet dat er nog echt veel animo voor deze woning is.

Ik vind het eigenlijk een typische huurwoning in het hogere segment voor een bepaalde levensfase.

[Kju]

Dat stukje Zeeheldenkwartier is nou niet bepaald het hogere segment.

[SeatRider]

Verwijderd schreef op woensdag 28 november 2012 @ 10:11:
deze

Oh, wat een schitterende foto's. Je ziet dat een stylist met 1 doos is aangekomen met daarin een handdoek, een vaas met een bloem, een dienblad, een bord, een kom en een fles wijn, en daarmee alle foto's heeft willen opluisteren

[Rukapul]

Kju schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:44:
Dat stukje Zeeheldenkwartier is nou niet bepaald het hogere segment.

Ik vermoede eigenlijk al zoiets op basis van streetview. Maar dan staat de woning, met zijn specifieke indeling en afwerking, volstrekt op de verkeerde locatie.

[Kju]

Het is daar inderdaad veel sociale huur en een vrij troosteloze onverzorgd ogende karakterloze straat. Dan kan je inwendig nog zo veel optisch doen aan zo'n woning, als de prijs niet scherp is verkoopt het niet.

[nare man]

Rukapul schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:46:
[...]

Ik vermoede eigenlijk al zoiets op basis van streetview. Maar dan staat de woning, met zijn specifieke indeling en afwerking, volstrekt op de verkeerde locatie.

Dit zal in Den Haag nog best wel eens kunnen meevallen. Daar zijn veel expats die over het algemeen minder problemen hebben met wat wij als 'krachtwijken' omschrijven. Zie ook het Strijkijzer in Den Haag: die staat natuurlijk eigenlijk ook op de 'verkeerde locatie' (vlak bij HS) maar expats kijken daar minder naar, die kijken veel meer naar de aanwezigheid van voorzieningen, minder naar de 'kleur' van de mensen.

Wel is het natuurlijk zo dat dit dan huur moet zijn en geen koop. Koop spoort niet voor dit segment, tenzij het gekocht wordt door een bedrijf dat zijn buitenlandse werknemers er wil huisvesten (die hebben dan sowieso geen keus).

[ Voor 14% gewijzigd door nare man op 28-11-2012 12:03 ]

[Kju]

Ik moet de expat nog tegenkomen die op Paul Krugerlaan wil wonen...

[rube]

nare man schreef op woensdag 28 november 2012 @ 12:03:
[...]
maar expats kijken daar minder naar, die kijken veel meer naar de aanwezigheid van voorzieningen, minder naar de 'kleur' van de mensen.

Klopt, maar expats kijken ook wel naar de afwezigheid van bepaalde zaken.

[Mfpower]

Grappig; ik heb vorig jaar een huis bezichtigd waarbij de verkoper mij aanbood de KK voor mij te financieren. Uiteindelijk niet gedaan (want de prijs lag mij toch nog te hoog, maar dat terzijde). Het hielp mij wel omdat ik dan uiteindelijk maar een 100% financiering nodig had ipv 106% oid.
Als ik kijk naar de toekomst, daling koopkracht etc. en mijn situatie als uitgangspunt voorzie ik dat ik minder kan sparen (gezinsuitbreiding) maar de komende 6 jaar wordt de financiering tot 100% teruggedraaid. je zou kunnen onderhandelen met een huizenverkoper om de vraagprijs te verhogen en de verkoper de KK te laten betalen.
Voorbeeld:
Verkoper vraagt prijs x voor object.
Ik ga bieden en ik kom op prijs y uit en verkoper accepteert dit.
Ik onderhandel vervolgens en zeg: ik wil ook wel prijs z=y+6% bieden onder de voorwaarde dat jij mijn KK betaalt.
Ik ga naar de bank en krijg financiering voor max z. Ik hoef geen spaargeld in te leggen...

edit:

typo

[Verwijderd]

Okasha schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:19:
Zeeheldenkwartier is een top wijk, heb er zelf ook 8 jaar gewoond. Denk er wel aan dat dit wel de mindere kant is van de wijk (westkant tov de Zoutmanstraat) dat komt doordat hier veel sociale huur zit met eromheen hangende kinderen. Gelijkwaardige woning aan de oost-zijde is stuk beter. 115m2 klopt weinig van als ik het zo zie, neem aan dat je single bent? Als je samenwonend bent denk ik dat het vlug te klein is zeker als je uitkijkt naar uitbreiding.

Ik heb geen interesse in deze woning :-). Het was gewoon een voorbeeld wat ik steeds meer zag, het beginnen van een vrijwillige veiling. Het was niet mijn bedoeling om een discussie uit te lokken over de plus en minpunten van dat specifieke pand, en de specifieke straat.

[Xanaroth]

Mfpower schreef op woensdag 28 november 2012 @ 13:00:
Grappig; ik heb vorig jaar een huis bezichtigd waarbij de verkoper mij aanbood de KK voor mij te financieren. Uiteindelijk niet gedaan (want de prijs lag mij toch nog te hoog, maar dat terzijde). Het hielp mij wel omdat ik dan uiteindelijk maar een 100% financiering nodig had ipv 106% oid.
Als ik kijk naar de toekomst, daling koopkracht etc. en mijn situatie als uitgangspunt voorzie ik dat ik minder kan sparen (gezinsuitbreiding) maar de komende 6 jaar wordt de financiering tot 100% teruggedraaid. je zou kunnen onderhandelen met een huizenverkoper om de vraagprijs te verhogen en de verkoper de KK te laten betalen.
Voorbeeld:
Verkoper vraagt prijs x voor object.
Ik ga bieden en ik kom op prijs y uit en verkoper accepteert dit.
Ik onderhandel vervolgens en zeg: ik wil ook wel prijs z=y+6% bieden onder de voorwaarde dat jij mijn KK betaalt.
Ik ga naar de bank en krijg financiering voor max z. Ik hoef geen spaargeld in te leggen...

edit:

typo

Het is inderdaad een mogelijkheid dat je veel meer v.o.n. woningen gaat krijgen, dat het zo in de prijs wordt verwerkt. Maar dan moet de verkoper wel de financiele middelen daartoe hebben (genoeg hebben afgelost tegenover de koopsom, danwel cash hebben liggen) en moet jij wel dat bedrag kunnen lenen (je maximale hypotheek verandert immers niet).

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 28-11-2012 13:36 ]

[rinkel]

Interessant idee idd.

Is het niet zo dat KK aftrekbaar zijn, dus als de verkoper dit regelt met de verkoop heeft dit toch geen effect op de bijleenregeling?

[Jiffy]

timag schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:23:
[...]
Dit triggerde mij even. Naar mijn idee is de regel "de koper bepaalt de notaris".

De regel is 'de partij die de de kosten betaalt, bepaalt de notaris'. Vaak is echter het projectmatig uitponden van ex-huurwoningen (kosten koper) door een verkoper(!) ondergebracht bij één notaris. Da's handig, want zo'n project moet worden opgezet en vaak moeten er over en weer dingen als erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen worden geregeld tussen de diverse woningen. Als dat bij één notaris gebeurt heeft dat praktische voordelen en vaak (maar niet altijd) zal zo'n notariskantoor vanwege de schaalvoordelen een aantrekkelijk tarief voor de leveringsakte in rekening brengen. Voor verkoper is het praktisch omdat die voor alle overdrachten één aanspreekpunt heeft, voor de koper heeft het als voordeel dat vanwege de standaardoverdrachten veelal een aantrekkelijk tarief kan worden aangeboden.

Het is echter in zo'n situatie zeker niet zo dat je als koper niet naar een andere notaris mág (ik heb het zelf bijvoorbeeld gedaan bij de aankoop van mijn eigen ex-huurwoning), al ben ik ook tegengekomen bij één project dat een verkoper in dat geval simpelweg de koopovereenkomst niet tekende als de koper naar een andere notaris wilde.

Ik ben er zelf trouwens niet happig op om één overdracht uit een project te krijgen waarvan de overige overdrachten bij een projectnotaris passeren. Dat werkt vaak niet prettig omdat je het project niet kent, je bent dus relatief veel tijd kwijt aan een dossier en dat terwijl een projectnotaris die akte razendsnel in elkaar zet.

Zelf een project in behandeling hebben is daarentegen wel weer aardig, het opzetten en plannen van het eea is vaak leuk puzzelwerk.

[ Voor 16% gewijzigd door Jiffy op 28-11-2012 14:01 ]

[Mfpower]

Myrdreon schreef op woensdag 28 november 2012 @ 13:34:
[...]


Het is inderdaad een mogelijkheid dat je veel meer v.o.n. woningen gaat krijgen, dat het zo in de prijs wordt verwerkt. Maar dan moet de verkoper wel de financiele middelen daartoe hebben (genoeg hebben afgelost tegenover de koopsom, danwel cash hebben liggen) en moet jij wel dat bedrag kunnen lenen (je maximale hypotheek verandert immers niet).

Dat klopt allemaal, maar zo zijn er altijd voorwaarden. Maar je zal maar net in die situatie zitten, of de verkoper kan "snel" deze cash regelen - hij krijgt het geld toch weer terug in de verkoper van het huis zelf. Een verkoper die moeilijk verkoopt kan zelfs hierdoor overstag gaan want dan is hij in elk geval van het huis af. Dan is het win-win voor beide partijen (alleen de bank verliest, maar wie zit daar tegenwoordig nog mee).

[Jiffy]

rube schreef op woensdag 28 november 2012 @ 10:32:
[...]
Bij ons moest het ook nog exact uitgemeten worden, we hebben daar achteraf niet extra voor hoeven te betalen als ik het mij goed herinner. Zeker geen honderden euro's, anders had ik het zeker nog wel geweten

Een uitgemeten perceel overdragen is € 145 inschrijvingskosten bij het kadaster, een niet-uitgemeten perceel kost je € 1.140 aan inschrijvingskosten. Vooruitmeting zit daar ergens tussenin en daar kun je dus fors mee besparen. Die inschrijvingskosten zijn vaste bedragen, daar heeft een notaris geen invloed (die incasseert de boel alleen voor het kadaster).

Als die kosten niet als zodanig bij jou in rekening zijn gebracht, moet iemand die extra kosten voor z'n rekening hebben genomen. De verkoper, bijvoorbeeld. In zeldzame gevallen gebeurt dat.

[Sport_Life]

Rukapul schreef op woensdag 28 november 2012 @ 11:46:
[...]

Ik vermoede eigenlijk al zoiets op basis van streetview. Maar dan staat de woning, met zijn specifieke indeling en afwerking, volstrekt op de verkeerde locatie.

Zeeheldenkwartier is heel divers wat dat betreft. Ooit eens daar wezen kijken voor een (vrij grote) benedenwoning. Zag er allemaal super mooi uit, grote tuin, alles in de verf (incl. buitenkant), etc. Moest dus wel goed zijn. Daar langsgegaan (zonder afspraak) en wat bleek in werkelijkheid was het pand erboven totaal vervallen, overal houtrot etc. Alleen de benedenwoning was aan de buitenkant geschilderd. Vervelende is dat je wel in een VvE zit met het bovenhuis, dus mag je opdraaien voor de kosten daarvan.

Ben in een iets duurdere wijk gaan wonen, en de VvE etc is allemaal super geregeld, nooit problemen mee. In "mindere" buurten hoor ik weleens dat er om een paar tientjes ruzie gemaakt wordt binnen de VvE.

nare man schreef op woensdag 28 november 2012 @ 12:03:
[...]

Wel is het natuurlijk zo dat dit dan huur moet zijn en geen koop. Koop spoort niet voor dit segment, tenzij het gekocht wordt door een bedrijf dat zijn buitenlandse werknemers er wil huisvesten (die hebben dan sowieso geen keus).

Toch zie ik heel veel koopwoningen waarbij de omschrijving tevens in het Engels is, dus er is blijkbaar wel een markt voor expats.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 28-11-2012 21:16 ]

[rube]

Sport_Life schreef op woensdag 28 november 2012 @ 21:10:
[...]
Toch zie ik heel veel koopwoningen waarbij de omschrijving tevens in het Engels is, dus er is blijkbaar wel een markt voor expats.

Engels is (zeker) niet alleen voor expats

[Kju]

Het wordt een beetje offtopic maar expats zijn verwend, verwaand en hebben vaak de meest extreme eisenpakketten, e.e.a. is afhankelijk van waar ze vandaan komen. Feit is wel dat ze, vanwege gebrek aan lokale kennis, fors betalen, zowel bij koop als huur. Ik maak regelmatig mee dat er niet eens wordt onderhandeld, ook niet bij koop.

[Señor Sjon]

Jiffy schreef op woensdag 28 november 2012 @ 20:26:
[...]

Een uitgemeten perceel overdragen is € 145 inschrijvingskosten bij het kadaster, een niet-uitgemeten perceel kost je € 1.140 aan inschrijvingskosten. Vooruitmeting zit daar ergens tussenin en daar kun je dus fors mee besparen. Die inschrijvingskosten zijn vaste bedragen, daar heeft een notaris geen invloed (die incasseert de boel alleen voor het kadaster).

Als die kosten niet als zodanig bij jou in rekening zijn gebracht, moet iemand die extra kosten voor z'n rekening hebben genomen. De verkoper, bijvoorbeeld. In zeldzame gevallen gebeurt dat.

Creatief kavels uit laten meten kan door middel van restkavels een hoop geld schelen hoor. Als je zeg maar in een dambordpatroon verkaveld, dan betaal je maar de helft van die kosten, omdat er elke keer een restkavel ontstaat die al de goede maat heeft. Het kadaster heeft er zelfs een brochure van online staan hoe dit werkt.

[Jiffy]

Senor Sjon schreef op donderdag 29 november 2012 @ 10:03:
Creatief kavels uit laten meten kan door middel van restkavels een hoop geld schelen hoor. Als je zeg maar in een dambordpatroon verkaveld, dan betaal je maar de helft van die kosten, omdat er elke keer een restkavel ontstaat die al de goede maat heeft. Het kadaster heeft er zelfs een brochure van online staan hoe dit werkt.

Dat werkt dus alleen bij vooruitmeting (wat trouwens per definitie goedkoper is). Bij projectmatige uitponding van huurwoningen zonder vooruitmeting werkt dat niet op die manier, want dan kun je niet kiezen wat het meest gunstig uitkomt met de kosten.

Voorbeeldje: project van 100 bestaande huurwoningen die in de verkoop gaan, allemaal aaneengesloten woningen in dezelfde wijk. Verkoop kan plaatsvinden aan zittende huurders maar natuurlijk ook (als een woning leeg staat of komt te staan) aan anderen. De eerste periode worden dan een hele serie woningen verkocht, leert de ervaring. Na de eerste hausse gaat het vervolgens druppelsgewijs door, tot na een x-aantal jaar alle woningen zijn verkocht.

Als die percelen níet vooruit zijn uitgemeten, ontstaan de percelen na inschrijving van de akte bij het kadaster. En die overdrachten gaan niet 'dambordsgewijs', die gaan gewoon in volgorde van binnenkomst en dus tegen hoog kadastraal tarief. Dan heb je veel minder vaak een restperceeltje, helaas.

Wij dringen dan zelf ook altijd aan op vooruitmeting, da's gewoon veel goedkoper. Kost alleen een week of zes en verkoper betaalt op dat moment natuurlijk de kosten. In dat soort gevallen zie je vaak dat in de koopovereenkomst wordt bedongen dat koper aan verkoper een vergoeding voor vooruitmeting betaalt.

Tegenwoordig kun je ook zelf online percelen intekenen op de kadastrale kaart. Dat is goedkoper dan een gedeeltelijk perceel overdragen, maar duurder dan vooruitmeting.

* Jiffy was de laatste in zijn blok die zijn huurwoning kocht en had dus een restperceel tegen laag tarief. Niet gepland, ik was in eerste instantie niet van plan te kopen maar veranderde later van mening en kocht iets van twee jaar nadat de andere woningen (blokje van vijf woningen, de mijne in het midden) al waren overgedragen. Scheelde toch weer ~1000 euro.

_{Dit soort projecten ligt trouwens volledig stil. In de drie projecten die ik heb liggen is de afgelopen twee jaar geen enkele(!) woning overgedragen. En bij alledrie zijn de percelen uiteraard al uitgemeten.}

[ Voor 4% gewijzigd door Jiffy op 29-11-2012 10:33 ]

[Xanaroth]

ING: woningmarkt nog zeker 2 jaar achteruit.

Volgend jaar -7% en 2014 -5%. Betekend vanaf nu nog -12%, ga je inclusief de inflatie richting de -16% daling.

De teller staat nu op iets van 25% daling als je de huidge 4 jaar aan inflatie meerekent. Betekend dat we richting de -40% gaan vanaf 2008 inclusief inflatie. Exclusief inflatie richting de -30%.

Begint zo langzaam erop te lijken dat de grootste doomdenkers gelijk gaan krijgen.

[Aghanim]

Ik had als bijna koper (wil kopen, maar nog niets concreets gevonden) toch wel op andere berichten gehoopt. Ook al willen wij nu een huis kopen om 20 jaar in te blijven wonen, leuk is het niet om te lezen dat iets wat je nu gaat kopen al direct minder waard wordt.

[Smuggler]

Het geeft je juist extra tijd om het mooiste huisje te vinden zonder dat het direct wordt weggekaapt door andere kopers

[Help!!!!]

Myrdreon schreef op donderdag 29 november 2012 @ 17:46:
ING: woningmarkt nog zeker 2 jaar achteruit.

Volgend jaar -7% en 2014 -5%. Betekend vanaf nu nog -12%, ga je inclusief de inflatie richting de -16% daling.

De teller staat nu op iets van 25% daling als je de huidge 4 jaar aan inflatie meerekent. Betekend dat we richting de -40% gaan vanaf 2008 inclusief inflatie. Exclusief inflatie richting de -30%.

Begint zo langzaam erop te lijken dat de grootste doomdenkers gelijk gaan krijgen.

I being right.

[Krisp]

Smuggler schreef op donderdag 29 november 2012 @ 18:46:
Het geeft je juist extra tijd om het mooiste huisje te vinden zonder dat het direct wordt weggekaapt door andere kopers

Exact. Voor mij betekent het vooral dat ik zeker geen hoofdprijs ga bieden voor huizen en dat ik in alle rust iets koop wat mij aanstaat. Voor hetzelfde geld koop ik over 2 jaar 12% meer huis, en dan reken ik niet eens mee dat ik tegen die tijd meer verdien en meer geld heb.

Overigens kreeg ik gisteren een huis aangeboden die eventueel zonder verkoopmakelaar gekocht kon worden. Dat staat mij wel weer aan; al is het alleen al omdat die overhead er dan ook uit is.

[Señor Sjon]

De financieringsmogelijkheden zijn ongeveer even hard gedaald als de prijzen. Dus het klopt nog steeds

[dcl!]

Maar dat blijft ook deels persoonlijk. Bij ons waren de financieringsmogelijkheden juist de laatste drie jaar ineens toegenomen (verschillende redenen) en was het dus nu het moment voor ons. Bij het onderhandelen hebben wij ook aangegeven niet meer te willen bieden omdat in ons bod al begrepen lag dat zeker nog een jaar de prijzen alleen maar zullen dalen, dus feitelijk bied je dan al "teveel".

En pas op, dat er twee jaar lang nog heel veel enorm onderuit gaat kan ook veroorzaken dat na drie jaar alles ineens met een rotvaart omhoog schiet, net als veel mensen denken op hun dooie akkertje maar eens te gaan instappen.

Maar goed, na (ruim) een generatie lang stijgende prijzen, is het nu inderdaad eindelijk de tijd van daling. Pech voor de een, geluk voor de ander.

[Xanaroth]

dcl! schreef op donderdag 29 november 2012 @ 19:36:
Maar dat blijft ook deels persoonlijk. Bij ons waren de financieringsmogelijkheden juist de laatste drie jaar ineens toegenomen (verschillende redenen) en was het dus nu het moment voor ons. Bij het onderhandelen hebben wij ook aangegeven niet meer te willen bieden omdat in ons bod al begrepen lag dat zeker nog een jaar de prijzen alleen maar zullen dalen, dus feitelijk bied je dan al "teveel".

En pas op, dat er twee jaar lang nog heel veel enorm onderuit gaat kan ook veroorzaken dat na drie jaar alles ineens met een rotvaart omhoog schiet, net als veel mensen denken op hun dooie akkertje maar eens te gaan instappen.

Maar goed, na (ruim) een generatie lang stijgende prijzen, is het nu inderdaad eindelijk de tijd van daling. Pech voor de een, geluk voor de ander.

Dat is ook normaal. Dat kleine piekje omhoog is dan de return to normal, omdat de daling eerst zo snel is dat het onder het echte gemiddelde terecht komt. Maar die 'piek' aan kopen krijg je dus pas als de prijzen onder een "gezond" niveau terecht zijn gekomen.

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op donderdag 29 november 2012 @ 19:31:
De financieringsmogelijkheden zijn ongeveer even hard gedaald als de prijzen. Dus het klopt nog steeds

Financieringsmogelijkheden zijn inderdaad lager, betaalbaarheid is wel beter geworden.

[Mektheb]

Myrdreon schreef op donderdag 29 november 2012 @ 17:46:
ING: woningmarkt nog zeker 2 jaar achteruit.

Volgend jaar -7% en 2014 -5%. Betekend vanaf nu nog -12%, ga je inclusief de inflatie richting de -16% daling.

De teller staat nu op iets van 25% daling als je de huidge 4 jaar aan inflatie meerekent. Betekend dat we richting de -40% gaan vanaf 2008 inclusief inflatie. Exclusief inflatie richting de -30%.

Begint zo langzaam erop te lijken dat de grootste doomdenkers gelijk gaan krijgen.

Inderdaad, en aan het eind van de hele economische crash zit waarschijnlijk een oorlogje vast.
Dit is nooit anders geweest

[Artimunor]

Mektheb schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 10:03:
[...]

Inderdaad, en aan het eind van de hele economische crash zit waarschijnlijk een oorlogje vast.
Dit is nooit anders geweest

nou.. het is ook wel is een oorlog ipv oorlogje
als je de statistische gegevens van Kondratieff moet geloven.

ik hoop echter dat de gewone mens door educatie etc. zich ditmaal niet zo gek laat maken, en zich tegen de machthebbers zal keren die willen dat we elkaars hersenen in gaan slaan, als het zover mocht komen.

P.S. historisch gezien is het zeer waarschijnlijk maar gevoelsmatig voelt het toch onrealistisch of zelfs surrealistisch als ik me voorstel dat er een grote europese oorlog zal woeden..
Ik denk dat het door vele anderen, met name door dat gevoel; we zijn gewoon niet zo opgevoed, het als onmogelijk gezien wordt.

[ Voor 19% gewijzigd door Artimunor op 30-11-2012 10:31 ]

[Xanaroth]

Artimunor schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 10:28:
[...]


nou.. het is ook wel is een oorlog ipv oorlogje
als je de statistische gegevens van Kondratieff moet geloven.

ik hoop echter dat de gewone mens door educatie etc. zich ditmaal niet zo gek laat maken, en zich tegen de machthebbers zal keren die willen dat we elkaars hersenen in gaan slaan, als het zover mocht komen.

P.S. historisch gezien is het zeer waarschijnlijk maar gevoelsmatig voelt het toch onrealistisch of zelfs surrealistisch als ik me voorstel dat er een grote europese oorlog zal woeden..
Ik denk dat het door vele anderen, met name door dat gevoel; we zijn gewoon niet zo opgevoed, het als onmogelijk gezien wordt.

Oorlog in het algemeen, niet specifiek Europa, zou gelijklopen met de kondratieffgolf.
Bijvoorbeeld middenoosten kan ook, en als je ziet hoe het daar de laatste jaren gaat (ook met de hele Irak invasie.. lijkt me gepast om oorlog te noemen). Dan heb je ook nog de arabische lente (is ook aardig wat gevochten, hadden we ook F16's staan). Je kunt eerder stellen dat de oorlog al bezig is, maar omdat het telkens relatief klein is (1-2 landen) waar het gebeurt valt het minder op.

Al die arabische landen die 'vrij' zijn van dat dictatuur gebeuren, kunnen inderdaad best eens de kondratieff-golf weer gaan aanjagen. Er zit immers in sommige van die landen zeer veel geld, dankzij de olie. Maar ook dat zal enkele jaren duren.
Zeer waarschijnlijk zit je dan rond 2015-2017, zelfde tijdsbestek als waar ze het dieptepunt van de woningmarkt verwachten.

[nare man]

Artimunor schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 10:28:
[...]

ik hoop echter dat de gewone mens door educatie etc. zich ditmaal niet zo gek laat maken, en zich tegen de machthebbers zal keren die willen dat we elkaars hersenen in gaan slaan, als het zover mocht komen.

Beetje offtopic, maar goed: ik denk niet dat educatie er iets mee te maken heeft, want wees eerlijk: had het Duitse volk in 1914 en 1939 onvoldoende educatie? Duitsland was aan het eind van de 19e eeuw al één van de meest ontwikkelde volkeren op aarde, bouwend op eeuwen culturele geschiedenis, filosofie, kunst, literatuut, wetenschap, noem maar op. En toch drie keer in een eeuw naast de pot pissen. Zo kan het lopen.

[Señor Sjon]

Educatie zegt niets over oorlog ja/nee. Onvrede is een goede motivator. Hier kan je bijvoorbeeld Noord vs Zuideuropa krijgen als we elkaar in een Euro houdgreep houden. Niet nu, niet over 5 jaar, maar als het 15-20 jaar door kan blijven etteren en dan duidelijk wordt hoeveel geld er kwijt is en hoeveel geld er niet terugbetaald gaat/kan worden, dan kan het makkelijk misgaan. De Duitsers gingen uiteindelijk helemaal los vanwege de WO-1 betalingen. Dat was het zaadje voor WO-2.

Terug naar de woningmarkt:
De prijzen dalen 7%, net als de financierbaarheid met 7% daalt volgend jaar. Dat blijft toch de parallel voor de waarde van een woning.

[Rukapul]

Modbreak:

Senor Sjon schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 10:58:
Terug naar de woningmarkt:

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 10:58:
Terug naar de woningmarkt:
De prijzen dalen 7%, net als de financierbaarheid met 7% daalt volgend jaar. Dat blijft toch de parallel voor de waarde van een woning.

Waar haal je dat vandaan, maar liefst 7% minder financierbaarheid? Uit het nieuws haalde ik dat -2,5% de verwachting is van wat men minder kan lenen (Nibud berekening).

Dat wordt echter voor een deel gecompenseerd door de rente (lagere rente 10jr vast = meer lenen), die aan het begin dit jaar ~4,4% was en ondertussen de 4,2% aantikt.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 10:58:
Terug naar de woningmarkt:
De prijzen dalen 7%, net als de financierbaarheid met 7% daalt volgend jaar. Dat blijft toch de parallel voor de waarde van een woning.

Grosso Modo volg ik je redenering. Maar per regio/prijsklasse/woningtype kunnen de verschillen aanzienlijk gaan oplopen. Ik verwacht dat je per regio verschillende prijsklassen per woningtype zal zien ontstaan waarbinnen stijging danwel daling zal optreden. Dit zal afhangen van het gewenste product voor die regio en het aanbod.

[Señor Sjon]

Tuurlijk is het een bandbreedte met afwijkingen. Ik haal de info van het FD:

...
Daling huizenprijzen
Kopers nemen wel het risico dat de huizenprijzen volgend jaar verder wegzakken. Rabobank verwacht in 2013 een prijsdaling van 7% als gevolg van de beperking van de hypotheekrenteaftrek en de verplichting tot annuïtair aflossen voor nieuwe gevallen. Budgetinstituut Nibud becijferde eerder dat de leencapaciteit als gevolg van hogere belastingen en strengere hypotheekregels volgend jaar met ruim 7% daalt. Ten opzichte van het hoogtepunt van de markt in 2008 zijn de huizenprijzen nu 15,6% lager. Gecorrigeerd voor inflatie gaat het zelfs om een daling van 20,8%.

En een ander artikel (Vastgoedmarkt)

Minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst moet snel duidelijkheid geven over zijn plannen met de huursector. Nog maanden de tijd nemen om de gevolgen van het regeerakkoord voor de sector te analyseren, is onverantwoord. Hierdoor dreigt een acute investeringsstop van zowel woningcorporaties als van particuliere en institutionele beleggers. En dit betekent de doodsteek voor de woningbouw. Dit schrijft NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in een brief aan minister Blok.

‘Er is inmiddels bij woningbouwers en ontwikkelaars sprake van pure paniek. Zij zien hun markten compleet wegvallen.' Blok liet eerder deze week aan de Tweede Kamer weten dat hij de doorrekening van het Centraal Fonds Volkshuisvesting van het huurbeleid en de effecten van de verhuurderheffing zorgvuldig wil analyseren voordat hij mogelijk met beleidsaanpassingen komt.

NVB stelt vast dat de Nederlandse woningbouw langer uitstel er niet meer bij kan hebben en dat er snel effectief moet worden geschakeld. Inmiddels is het niet alleen de economische crisis die de woningbouw teistert, maar ook de te snel genomen maatregelen uit het regeerakkoord verergeren de situatie in rap tempo. Zoals het er nu naar uit ziet, zakt de bouwproductie in 2014/2015 weg naar een absoluut dieptepunt van 25 tot 30.000 woningen. En dan is volgens NVB het 'bloedbad' in de bouw en daarmee de rest van de economie en de samenleving niet te overzien.

In de brief vraagt NVB aan Blok dat hij enkele slechte maatregelen uit het regeerakkoord terugdraait of repareert. Zo moet de WOZ-waarde voor de berekening van de maximale huur worden losgelaten of tenminste veranderen in een reëlere waarde die past bij een regionale woningmarkt. En hiermee samenhangend is een oplossing nodig voor de buitensporige verhuurderheffing, die nu elke investeringsdrift op de huurmarkt dooft. Daarnaast is, zo vindt NVB, ook de eis van 100 procent annuïteit voor nieuwe hypotheken een onnodig frustrerende maatregel, die van tafel moet.

Blok moest en zou een ministerspost krijgen. Maar zijn reacties tonen nou niet echt visie en ministerschap. Hij ontkent dat corporaties op de noodrem trappen, terwijl er al meerdere berichten in de media verschijnen van corporaties die op de rem trappen. Sowieso heb ik al Maasdelta langs zien komen en een corporatie uit Schiedam die investeringen terugdraaien.

[Help!!!!]

FD vandaag:

Run op huizen door beperking renteaftrek

Banken en makelaars maken overuren doordat huizenkopers nog dit jaar hun slag willen slaan.

Wie voor 1 januari een huis koopt, wordt niet verplicht om het volledige geleende bedrag af te lossen en heeft lagere maandlasten.

Sterke toename

‘Er is een run op woningen’, zegt Pieter van Santvoort, eigenaar van de op twee na grootste woningmakelaar van Nederland, Van Santvoort Makelaars. ‘We zien een verdubbeling van het aantal transacties ten opzichte van vorige maand.’ De meeste huizenkopers willen volgens hem nu instappen omdat ze de strengere hypotheekregels voor willen zijn. De Hypotheker, leider op de markt voor tussenpersonen, spreekt ook van een verdubbeling.

Grote banken en verzekeraars bevestigen de sterke toename van het aantal transacties. Aegon meldt een stijging van het aantal hypotheekaanvragen van 40%. In veruit de meeste gevallen gaat het om de aankoop van een woning. Slechts een op de vijf betreft een oversluiting van een bestaande hypotheek. Banken zetten extra capaciteit in om de toestroom voor het einde van het jaar te verwerken. Wie in de tweede week van december een hypotheek aanvraagt loopt het risico niet meer op tijd te zijn vanwege de kerstvakantie.

Geen kentering

Marktkenners zien in de opleving nog geen kentering van de zwakke huizenmarkt. Het aantal transacties zal volgend jaar weer sterk afnemen. ‘De eerste helft van het jaar zal veel rustiger zijn. Verkopers zullen met hun prijs moeten zakken’, zegt de Eric van Veen van makelaardij Ooms.

De prijzen die kopers en verkopers nu overeenkomen, lijken momenteel te stabiliseren ten opzichte van eerder dit jaar. ‘Kopers die zich nu melden willen per se een huis’, zegt Paul de Vries, woningmarkteconoom van Rabobank. ‘Dat leidt mogelijk zelfs tot een tijdelijk licht herstel.’

Daling huizenprijzen

Kopers nemen wel het risico dat de huizenprijzen volgend jaar verder wegzakken. Rabobank verwacht in 2013 een prijsdaling van 7% als gevolg van de beperking van de hypotheekrenteaftrek en de verplichting tot annuïtair aflossen voor nieuwe gevallen. Budgetinstituut Nibud becijferde eerder dat de leencapaciteit als gevolg van hogere belastingen en strengere hypotheekregels volgend jaar met ruim 7% daalt.

Ten opzichte van het hoogtepunt van de markt in 2008 zijn de huizenprijzen nu 15,6% lager. Gecorrigeerd voor inflatie gaat het zelfs om een daling van 20,8%.

Kortstondige opleving

Het aantal transacties zal volgens Rabobank ondanks de run van de afgelopen weken voor het hele jaar iets lager uitkomen dan in 2011. In totaal gingen vorig jaar 120.000 woningen van de hand. Dat is ontoereikend om een gat te slaan in het reservoir aan te koop staande woningen. In totaal bieden 228.000 huizenbezitters hun woning te koop aan. Bijna de helft van de aangeboden huizen staat nu langer dan een jaar te koop.

De huizenmarkt zag voor de zomer ook een kortstondige opleving doordat het erop leek dat de verlaagde overdrachtsbelasting per 1 juli weer naar het oude niveau zou gaan. Het aantal transacties in het tweede kwartaal nam daardoor fors toe, maar daalde weer in het derde kwartaal.

[nare man]

Ik vind dit eerlijk gezegd nooit zo slim. Angst is een slechte raadgever: mensen gaan nu als een dolle nog snel dat ene fantastische huis kopen tegen het maximum van hun kunnen, want volgend jaar wordt het moeilijker. Maar een hypotheek sluit je voor 30 jaar af, en het is verschrikkelijk naïef om te denken dat de nu aangekondigde maatregelen het eindpunt zijn. Persoonlijk zie ik het 'bestaande gevallen ontzien'-beginsel in de komende paar jaar echt wel sneuvelen.

[ph4ge]

nare man schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 13:44:
Ik vind dit eerlijk gezegd nooit zo slim. Angst is een slechte raadgever: mensen gaan nu als een dolle nog snel dat ene fantastische huis kopen tegen het maximum van hun kunnen, want volgend jaar wordt het moeilijker. Maar een hypotheek sluit je voor 30 jaar af, en het is verschrikkelijk naïef om te denken dat de nu aangekondigde maatregelen het eindpunt zijn. Persoonlijk zie ik het 'bestaande gevallen ontzien'-beginsel in de komende paar jaar echt wel sneuvelen.

Wij hielden onszelf ook voor dat we voor 1 januari 2013 een nieuw huis wilden. Nu dat niet gelukt is zijn wij ook niet van plan om nog overhaast een ander huis te kopen, omdat dat fiscaal gunstig is. Nee, wij hebben besloten de nieuwe situatie af te wachten, ook omdat wij vanwege wat extra geld toch niet afhankelijk zijn van de zwaardere financieringsnormen.

Daarnaast ga je als je nu koopt uit van 2 onzekerheden:
-Dat de discriminatie tussen bestaande en nieuwe gevallen standhoudt, dat is juridisch nog maar zeer de vraag. Uberhaupt is de vraag of het allemaal op tijd door de Eerste en Tweedekamer komt, al is dat laatste al geruisloos gebeurt als hamerstuk, terwijl het toch een forse fundamentele ingreep is.
-Dat er niet alsnog maatregelen genomen worden die de bestaande gevallen treffen. Zoals Rutte zo mooi formuleerde, er zijn nu knoppen geplaatst waar aan gedraaid kan worden, de huizenbezitter zal weer aan de beurt zijn de volgende keer dat er een paar miljard nodig is in Den Haag.

[Rukapul]

* Rukapul sluit zich bij de heren hierboven aan.

De enige echte reden om snel wat te kopen is als je per se wilt kopen en niet aan de nieuwe financieringseisen voldoet.

[icecreamfarmer]

Rukapul schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 14:11:
* Rukapul sluit zich bij de heren hierboven aan.

De enige echte reden om snel wat te kopen is als je per se wilt kopen en niet aan de nieuwe financieringseisen voldoet.

Of een goed koopje ziet.
Overigens zou je eigenlijk ook helemaal geen huis zonder aflossing moeten willen kopen.
Je kon er donder opzeggen dat het aangepast gaat worden.
En het zal niet bij het 52% tarief en nieuwkomers blijven.

[Señor Sjon]

Je lost sowieso al minimaal 50% af, IMO een prima regeling. Dat je zegt niet meer dan 100% financieren en dit langzaam verlaagd is ook niet zo'n probleem. Maar dat 100% aflossen (van 50%) zorgt ervoor dat mensen die op dit moment niet gekocht hebben, dat ook niet zo snel zullen doen.

Wij werken ook overtime met overeenkomsten omdat kopers nu nog met de huidige regels willen financieren.

[icecreamfarmer]

Senor Sjon schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 14:50:
Je lost sowieso al minimaal 50% af, IMO een prima regeling. Dat je zegt niet meer dan 100% financieren en dit langzaam verlaagd is ook niet zo'n probleem. Maar dat 100% aflossen (van 50%) zorgt ervoor dat mensen die op dit moment niet gekocht hebben, dat ook niet zo snel zullen doen.

Wij werken ook overtime met overeenkomsten omdat kopers nu nog met de huidige regels willen financieren.

Als je nooit volledig aflost wordt het toch ook nooit volledig je eigen bezit. Er komt een tijd dat je gewoon moet storten.

[TheFes]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 15:05:
[...]


Als je nooit volledig aflost wordt het toch ook nooit volledig je eigen bezit. Er komt een tijd dat je gewoon moet storten.

Een huis is vanaf dag één al volledig eigen bezit hoor. Dat je het huis als onderpand van je lening gebruikt, maakt het niet minder van jou.

[icecreamfarmer]

The_Fes schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 15:23:
[...]


Een huis is vanaf dag één al volledig eigen bezit hoor. Dat je het huis als onderpand van je lening gebruikt, maakt het niet minder van jou.

Nee en ja.
Eigenlijk blijft het bezit van de bank.

[Jiriki]

Senor Sjon schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 11:45:
Blok moest en zou een ministerspost krijgen. Maar zijn reacties tonen nou niet echt visie en ministerschap. Hij ontkent dat corporaties op de noodrem trappen, terwijl er al meerdere berichten in de media verschijnen van corporaties die op de rem trappen. Sowieso heb ik al Maasdelta langs zien komen en een corporatie uit Schiedam die investeringen terugdraaien.

Vergeet niet dat de gemiddelde woningcoöperatie pure maffia is en al gewend was de lokale overheid te chanteren voor meer subsidies of betere voorwaarden. En dat bedoel ik heel letterlijk.

Dat is nu niet anders, veel schreeuwen dat ze anders wel eens even wat bedrijfstakken lam gaan leggen en bedrijven failliet laten gaan, tenzij de regels niet voor hen gelden. En ze moeten nog wat extra geld hebben, wat goedkope leningen en ga zo maar door.

Wanneer Blok ballen heeft, jaagt hij er even een wet doorheen die ze verplicht gewoon door te gaan met waar ze voor zijn, huizen bouwen en verhuren. Of wanneer ze stoppen dat een andere partij hun functie overneemt, dan is het snel klaar met het geklaag.

icecreamfarmer schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 16:09:
[...]
Nee en ja.
Eigenlijk blijft het bezit van de bank.

Daar is de hypotheekrente voor bedacht. Je betaalt al belasting (OZB, huurwaardeforfait, lokale belastingen e.d.) alsof het huis van jou is, maar eigenlijk is het nog van de bank. Om die nadelen te compenseren mag je de rente aftrekken van de belasting. Tenminste, nog wel.

[ Voor 16% gewijzigd door Jiriki op 30-11-2012 16:21 ]

[Z___Z]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 16:09:
[...]

Nee en ja.
Eigenlijk blijft het bezit van de bank.

Als dit waar is, dan mag je als je de hypotheek niet meer kan betalen gewoon de sleutel geven aan de bank en weg gaan. Dit is niet zo dus is het huis van jezelf en de schuld ook. Dat bovenstaande was wel het geval in de VS, waardoor de huizenmarkt als een kaartenhuis in elkaar stort. Want als je te duur gekocht hebt geef je gewoon de sleutel terug, wacht een paar maandjes in een huurhuis en koopt hetzelfde of een soortgelijk huis terug voor de nieuwe lagere marktprijs.

[Rukapul]

vrijdag 30 november 2012 @ 16:17:
[...]

Vergeet niet dat de gemiddelde woningcoöperatie pure maffia is en al gewend was de lokale overheid te chanteren voor meer subsidies of betere voorwaarden. En dat bedoel ik heel letterlijk.

Dat is nu niet anders, veel schreeuwen dat ze anders wel eens even wat bedrijfstakken lam gaan leggen en bedrijven failliet laten gaan, tenzij de regels niet voor hen gelden. En ze moeten nog wat extra geld hebben, wat goedkope leningen en ga zo maar door.

Wanneer Blok ballen heeft, jaagt hij er even een wet doorheen die ze verplicht gewoon door te gaan met waar ze voor zijn, huizen bouwen en verhuren. Of wanneer ze stoppen dat een andere partij hun functie overneemt, dan is het snel klaar met het geklaag.


[...]

Daar is de hypotheekrente voor bedacht. Je betaalt al belasting (OZB, huurwaardeforfait, lokale belastingen e.d.) alsof het huis van jou is, maar eigenlijk is het nog van de bank. Om die nadelen te compenseren mag je de rente aftrekken van de belasting. Tenminste, nog wel.

Zelden hebben ongefundeerde rants en onzin zich zo weten te concentreren in een enkele reactie.

Werkelijk niets is onderbouwd met feiten.

Z___Z schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 16:39:
[...]

Als dit waar is, dan mag je als je de hypotheek niet meer kan betalen gewoon de sleutel geven aan de bank en weg gaan. Dit is niet zo dus is het huis van jezelf en de schuld ook. Dat bovenstaande was wel het geval in de VS, waardoor de huizenmarkt als een kaartenhuis in elkaar stort. Want als je te duur gekocht hebt geef je gewoon de sleutel terug, wacht een paar maandjes in een huurhuis en koopt hetzelfde of een soortgelijk huis terug voor de nieuwe lagere marktprijs.

Dan leg je het wel heel krap uit.

Feit is dat een hypotheek een soort van pandrecht geeft en iets verpanden is niet niets. Er zijn dan ook legio gevallen waarbij een bank conform de voorwaarden bepaalt wat je met je woning doet en of je er kunt blijven wonen.

Wat voor een term je eraan verbindt is een semantische discussie. Dat de bank eigenaar zou zijn is wat te zwaar aangezet wellicht, maar daar staat tegenover dat men te makkelijk over zaken als hypotheekrecht stapt. In die zin is het wel terecht om je pas echt en volledig eigenaar te noemen van een pand wanneer derden daar geen directe rechten op hebben.

[ Voor 32% gewijzigd door Rukapul op 30-11-2012 17:13 ]

[pedorus]

Het valt me op dat de uitzending van meldpunt niet is langsgekomen. Onder andere een IT freelancer in de problemen, die inmiddels de spaarpot van de kinderen heeft geplunderd en de tl-balken heeft verkocht (3:55):
http://www.meldpunt.tv/29...rmoede-in-de-middenklasse

Gaat bij de IT-er om deze woning:
http://www.jaap.nl/te-koo...p+12/8105252/woningwaarde
http://www.veilingbiljet.nl/show_veiling.asp?id=20285

Schrijnende verhalen. Vooral omdat het niet zulke vreemde gevallen zijn in die uitzending, ook zelfs een financieel manager bijvoorbeeld. Rondkomen van 70 euro per maand voor oa eten. Goedgeklede, goedopgeleide mensen die naar de voedselbank moeten/gaan. Zouden de mensen die nu nog snel een hypotheek willen in het kader van de aftrek doorhebben hoeveel de aftrek bij geen inkomen bedraagt? Dan blijkt toch opeens dat het niet alleen om de netto maandlasten gaat.

[Rukapul]

Tja, heel schrijnend, maar als je een huis in 2003 koopt en zelf beweert dat tot 2008 het leuk verdienen was dan vraag je je toch af 1) waarom er geen significante buffer is aangelegd als zelfstandige, 2) hoe een ICT-er (freelancer nota bene) in de periode 2008-2012 er niet in slaagt een fatsoenlijk inkomen te verwerven. Klassiek geval van boven stand wonen en financieel mismanagement.

Bovenstaande punten gelden natuurlijk voor de starters die nog even snel kopen: krap gefinancierd en geen buffers.

[Cheezus]

Maar het is natuurlijk wel de schuld van de bank dat ze met 2 ton restschuld zitten bij een veiling (omdat ze al een jaar geen hypotheek betalen...).

En dat andere stel plukt nu ook de vruchten van hun eigen hebberigheid (aanname, ik ken de feiten natuurlijk niet). Als ze in 2007 hun 2e huis wat lager hadden aangeboden of eerder in prijs gingen zakken hadden ze in 5 (!) jaar echt wel een huis kunnen verkopen.. Dat meneer nu geen baan meer heeft is natuurlijk pech, maar ook daar kun (moet) je rekening mee houden als je een huis koopt.

[Lethalis]

pedorus schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 22:07:
Gaat bij de IT-er om deze woning:
http://www.jaap.nl/te-koo...p+12/8105252/woningwaarde
http://www.veilingbiljet.nl/show_veiling.asp?id=20285

"Sexbierum"

Klinkt als het ideale dorp

Maar goed, semi ontopic: als freelancer kun je al heel snel in de problemen komen. Daar is niet veel voor nodig (belangrijke klant kwijtraken, geld voor belastingdienst niet goed opzij gelegd, etc). Het verbaast mij dat een freelancer zo'n huis mag kopen.

Mijn pa had ooit een eigen bedrijf, had ongeveer 100k per jaar winst voor zichzelf.. en dat al ruim 10 jaar lang, en die kreeg nauwelijks een hypotheek omdat de bank het een te groot risico vond (hadden ze achteraf wel gelijk gekregen, maar toch want ook dat ging heel snel.. mijn vader werd ziek, we raakten 2 belangrijke klanten kwijt die goed waren voor 70% van de omzet.. en dan zit je daar met je lease auto's, kantoorpand, werknemers, etc).

Als hij ergens spijt van had, dan was het wel dat hij ooit personeel in dienst is gaan nemen. Toen hij nog kleiner was en alleen ZZP-er, was het risico veel kleiner en verdiende hij ook heel goed.

Enige probleem is ziekte.. daar doe je gewoon niks aan. Ook in loondienst gaat dat misschien 2 jaar "goed", maar daarna val je ook terug op het minimum.

Ik denk steeds vaker: waarom niet gewoon huren en alles wat ik over heb elke maand sparen?

Bij 500 euro per maand sparen heb ik over 20 jaar ook 120.000 euro op de bank (en bij 30 jaar is het 180.000 euro). Klinkt veiliger dan een huis kopen waar ik aan vast zit, onderhoud aan heb, etc.

Voor 700 tot 800 euro per maand huur je al nette appartementen met genoeg ruimte voor evt. kinderen etc. Dat is heel goed te doen (zeker op 2 inkomens) en je hebt er verder geen omkijken meer naar.

En als ik dan eens na een jaar of 5 bedenk dat ik liever in een andere stad woon, dan is het zo gepiept. Bij een koopwoning loop je eigenlijk enorm veel risico. Als de buurt naar de klote gaat, kun je niet makkelijk weg.. als er groot onderhoud nodig is, moet je het zelf betalen.. als je het allemaal niet meer kunt betalen door omstandigheden, heb je een groot probleem, enzovoorts. Een huurwoning zeg je gewoon op en dan ga je kleiner wonen als het niet anders kan.

Ook krijg je ze inmiddels met nieuwe badkamer en keuken opgeleverd heb ik gezien. Behang tegen de muur, laminaatje erin. Meer hoef ik echt niet te verbouwen aan een woning.

[ Voor 91% gewijzigd door Lethalis op 01-12-2012 08:54 ]

[Arthas]

Lethalis schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 08:06:
[...]
...

Mijn pa had ooit een eigen bedrijf, had ongeveer 100k per jaar winst voor zichzelf.. en dat al ruim 10 jaar lang, en die kreeg nauwelijks een hypotheek omdat de bank het een te groot risico vond (hadden ze achteraf wel gelijk gekregen, maar toch want ook dat ging heel snel.. mijn vader werd ziek, we raakten 2 belangrijke klanten kwijt die goed waren voor 70% van de omzet.. en dan zit je daar met je lease auto's, kantoorpand, werknemers, etc).

De reden dat de bank waarschijnlijk geen hypotheek wou afgeven, is de tweede reden, die je opgeeft, toen het mis ging. Zijn bedrijf leunde teveel op de twee grote klanten. Niet omdat je vader ziek werd. Een goed draaiend bedrijf zal ook het wegvallen van een directeur op kunnen vangen.

Ik denk steeds vaker: waarom niet gewoon huren en alles wat ik over heb elke maand sparen?

Bij 500 euro per maand sparen heb ik over 20 jaar ook 120.000 euro op de bank (en bij 30 jaar is het 180.000 euro). Klinkt veiliger dan een huis kopen waar ik aan vast zit, onderhoud aan heb, etc.

Het klinkt inderdaad veiliger, omdat je niet gebonden bent aan een huis of bank.

Je neemt echter twee dingen aan, die zeer kort door de bocht gaan:

Onderhoud en dergelijke heeft de eigenaar. In geval van een huurwoning zal de verhuurder jaarlijks een percentage bovenop de huur gooien. Bij een eigen woning heb je dat niet. Je hebt wel met inflatie te doen, maar die is minder dan de jaarlijkse huurverhoging.

Vervolgens het sparen: Je stopt het geld dat je normaal gesproken kwijt zou zijn aan hypotheek in een sok? 500 euro per maand sparen tegen 0% levert je inderdaad 120k op na 20 jaar. Echter met de inflatie etc is die 120k echt weinig meer waard.

Zet je tegen inflatierente weg (voor het gemak rekenen we met 2% per jaar) dan heb je na 20 jaar:

K = 6000 x (1+ 0,02) x ((1+0,02)^20)/(0,02) = 454699,90 euro

Met andere woorden, door de inflatie van 2% is je geld in de sok dus na 20 jaar nog maar 1/3e "waard" van wat het nu waard is. Okay, zou je een hypotheek met 4% rente per jaar hebben, dan betaal je dus bij een huis dat 120k nu waard is, na 20 jaar wel (zonder tussentijdse aflossing) 120k x 1.04^20 = 262934.77 euro. Sparen is dus "beter".

Neemt nog niet weg dat je geen huur betaald in dit geval. Zet je hypotheekkosten eens tegenover je huurkosten en schrik dan eens.

De huizenmarkt is nu misschien wel aan het krimpen, maar dat blijft het niet doen. Daar zorgen de banken uiteindelijk wel voor (ze verkopen geen hypotheken meer namelijk )

(Aan de hand van indexcijfers: http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/images/2008-2013.png
Pakken we de vorige huizenbel (rond 1980) en een huis dat in 1970 100k waard was.

Kocht je een huis in 1975 voor 200k, dan kon je die in 1978 voor 400k verkopen (een 100% stijging). Echter in 1983 was die huisprijs al met 25% gedaald. Klinkt schrikbarend? Echter vanaf 400k met 25% dalen, levert altijd nog 300k op. Een winst van 50% t.o.v. 1975. In 8 jaar tijd. Dat is een gemiddelde stijging van ruim 6%. En daar kan geen spaarrente tegenop.

Verleggen we dat naar nu: Kocht je in 2002 het huis voor 900k, was deze rond 2009 ongeveer 1100k waard. Een stijging van ongeveer 20%.
Leggen we daar de gemiddelde dalingen van de laatste jaren tegenover:
2009 5% = 1045k
2010 6% = 982.3k
2011 5% = 933.2k
2012 7% = 867.9k

Een verlies van ongeveer 21%. Met andere woorden, het huis is nu hetzelfde waard als in 2002. Echter het inkomen van de eigenaar is hoger geworden door jaarlijkse CAO stijging (gaan we van inflatiecorrectie uit) en de inflatie heeft toegeslagen. De eigenaar is echter relatief meer kwijt aan andere dingen dan aan zijn huis. Een huurder betaalt echter de inflatie twee keer, één keer in de boodschappen en één keer minimaal in de jaarlijkse verhoging van de huur.

Ga ik uit van een gemiddelde huurverhoging (= inflatierente) per jaar

Betaalde je in 2002 €500 per maand aan huur in plaats van hypotheek, dan was dit bedrag opgelopen tot ((6000x1.02^10)/12) = €609.50 per maand in 2012. Een stijging van bijna 21%. Net het verlies dat de woningeigenaar op moest vangen.

Gaan we er voor het gemak van uit dat de markt pas in 2017 weer op hetzelfde niveau als in 2009 is, dan betaalt de huurder onderhand €672.93 aan huur. De woningeigenaar echter nog steeds maar €500.

Trekt vervolgens de woningmarkt weer aan, met gemiddeld 3% (zie de grafiek) dan is de woning in 2022 €1.275.201 waard. Een winst van ruim 10%. Een huurder betaalt echter op dat moment €742.97 per maand. Een stijging/verlies van bijna 50%.

Ook in de huidige woningmarktcrisis blijf ik er voor mijzelf van overtuigd, dat kopen nog steeds boven huren gaat. Zelfs als de woningmarkt compleet stagneert en de prijzen niet stijgen of dalen vanaf nu, dan nog neem ik liever een verlies van 21%, dan dat ik uiteindelijk 50% meer aan huur moet betalen.

[pedorus]

Arthas schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 11:35:
Ook in de huidige woningmarktcrisis blijf ik er voor mijzelf van overtuigd, dat kopen nog steeds boven huren gaat. Zelfs als de woningmarkt compleet stagneert en de prijzen niet stijgen of dalen vanaf nu, dan nog neem ik liever een verlies van 21%, dan dat ik uiteindelijk 50% meer aan huur moet betalen.

Je mist de optie van nu een aantal jaar huren en dan kopen. Het is eenvoudig in te zien dat de gemiddelde waardedaling met 5-10% daling in 2013 veel groter is dan dat de meesten vrij besteedbaar over houden per maand en kunnen sparen. 5-10% over 2 ton is 833-1666 euro/maand.

[Krisp]

pedorus schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 12:05:
[...]

Je mist de optie van nu een aantal jaar huren en dan kopen. Het is eenvoudig in te zien dat de gemiddelde waardedaling met 5-10% daling in 2013 veel groter is dan dat de meesten vrij besteedbaar over houden per maand en kunnen sparen. 5-10% over 2 ton is 833-1666 euro/maand.

Het gaat hier niet alleen over de waardedaling op de korter termijn. Het gaat hier ook over een stijging op de langer termijn. En laten we wel wezen: de rente is op dit moment ook niet om over naar huis te schrijven. Op de langer termijn (10-15 jaar) is een huis kopen nog steeds een goede beslissing. Het kost je wellicht geld (in tegenstelling tot begin jaren '90), maar minder geld dan het huren van een pand. Dat heeft overigens meer te maken met de verziekte huurmarkt in NL dan met de huizenprijzen.

Dat is ook waarom ik met enige argwaan kijk naar de ontwikkelingen in de huurmarkt. De woningcoöperaties schreeuwen nu moord en brand omdat ze te weinig inkomsten krijgen voor huurwoningen, doordat het wordt gemaximaliseerd op 4,5% van de OZB-waarde. Dit speelt met name buiten de randstad. Binnen de randstad gaan sociale woningcoöperaties erop vooruit qua inkomsten. Echter, er is enige verwarring over de effecten die verschillende maatregelen hebben. Studentenhuisvesting wordt door de maximalisatie niet meer rendabel. Dit komt evident door de maximalisatie tot 4,5% van de OZB-waarde. Echter, het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de leningen niet meer garandeert, zorgt volgens mij voor veel grotere problemen.

Volgens mij moet de maximale huur naar minimaal 5% van de OZB-waarde, al is het alleen al om enige vorm van rendement te maken. Bovendien moet de huur niet zo hoog zijn, iets waar kamerleden zich met name druk over maken. Daarnaast moet de waarborgsom terug, en moet de maximale huur voor onzelfstandige ruimtes anders worden gewaardeerd dan die van zelfstandige ruimtes. Dan blijft het bouwen van huurwoningen rendabel, net als het bouwen van studentenkamers.

[Lethalis]

Arthas schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 11:35:
[...]
Vervolgens het sparen: Je stopt het geld dat je normaal gesproken kwijt zou zijn aan hypotheek in een sok? 500 euro per maand sparen tegen 0% levert je inderdaad 120k op na 20 jaar. Echter met de inflatie etc is die 120k echt weinig meer waard.

Ik denk dat je de rente die je krijgt van de bank tegen de inflatie weg kunt strepen.

Dus de 180k nu, zal dan nog hetzelfde waard zijn. Het is tegen die tijd misschien het dubbele, maar je kunt er even veel mee.

Op dit moment zit ik in een flat die ik gekocht heb en ik heb van mezelf geleerd, dat:
- ik het erg vervelend vind vast te zitten aan een woning (ik had het liefst al een paar keer verhuisd in die 7 jaar)
- onderhoud en verbouwen duur is en ik daar nauwelijks voldoening uit haal (inrichten vind ik leuk, verbouwen niet.. ik knutsel liever aan een nieuw TV meubel dan dat ik een badkamer moet gaan betegelen )
- ik zelf verantwoordelijk ervoor ben (onverwachte problemen met het pand zijn voor eigen rekening)

De laatste 2 punten kun je nog redelijk voorkomen door een woning te laten keuren en jezelf goed te informeren, punt 1 kun je niks mee. Ik weet gewoon nog niet wat ik nou wil en dan is kopen eigenlijk heel dom. Misschien wil ik wel graag in Drenthe wonen later? Is weer eens wat anders dan de randstad. Dat soort dingen.

Ik ben niet gebonden aan een bepaalde locatie. De man van mijn zusje wou heel graag in het dorp wonen waar al zijn familie en vrienden zitten. Die is daar thuis. Ik heb dat gevoel nergens bij. Ik wil de boel nog verkennen, ben pas 31 Het idee om ergens de rest van mijn leven te wonen benauwt mij enorm.

Mensen roepen altijd dat je moet kopen, omdat het gunstiger is.. maar ik vind dat dus wel meevallen. Zeker als je niet de grenzen opzoekt en gewoon een flatje huurt. Dan hou je genoeg geld over om zelf vermogen op te bouwen.

Ik wou dat ik nooit naar anderen had geluisterd en vervolgens 1 of ander krot had gekocht.. alleen maar omdat iedereen destijds vond dat je moest kopen (inmiddels wel behoorlijk opgeknapt krot, daar niet van).

En dan nog.. ik had het er net nog met mijn vriendin over en die zegt ook: je moet eigenlijk alleen iets kopen als je het echt leuk vindt.

Nou dan zijn we snel uitgepraat, want voordat ik een woning echt leuk vind, kost die meer dan 300k (in de randstad). En dat kan ik eerlijk gezegd niet betalen. Dus zelfs al zou ik willen kopen, dan zou ik moeten wachten totdat ik wel zoiets zou kunnen betalen.. voordat het weer goed zou voelen voor mij.

Als ik huur, krijg ik misschien niet veel boeiends.. maar dan zit ik er tenminste ook niet aan vast. Dan vind ik het ook minder erg om er te wonen, in de wetenschap dat ik er ook makkelijk weg kan als ik het weer eens zat ben

[ Voor 72% gewijzigd door Lethalis op 01-12-2012 13:28 ]

[Jiffy]

Lethalis schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 12:50:
Als ik huur, krijg ik misschien niet veel boeiends.. maar dan zit ik er tenminste ook niet aan vast. Dan vind ik het ook minder erg om er te wonen, in de wetenschap dat ik er ook makkelijk weg kan als ik het weer eens zat ben

En daar is niks mis mee. Een voorkeur voor huur of koop is gewoon een persoonlijke afweging, waarbij niet alleen financiële punten meewegen. Koop heeft voordelen, huur heeft voordelen. En allebei hebben ze nadelen. Welke belang je aan die punten hecht, tja...

[Sport_Life]

pedorus schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 22:07:
Het valt me op dat de uitzending van meldpunt niet is langsgekomen. Onder andere een IT freelancer in de problemen, die inmiddels de spaarpot van de kinderen heeft geplunderd en de tl-balken heeft verkocht (3:55):
http://www.meldpunt.tv/29...rmoede-in-de-middenklasse

Gaat bij de IT-er om deze woning:
http://www.jaap.nl/te-koo...p+12/8105252/woningwaarde
http://www.veilingbiljet.nl/show_veiling.asp?id=20285

Schrijnende verhalen. Vooral omdat het niet zulke vreemde gevallen zijn in die uitzending, ook zelfs een financieel manager bijvoorbeeld. Rondkomen van 70 euro per maand voor oa eten. Goedgeklede, goedopgeleide mensen die naar de voedselbank moeten/gaan. Zouden de mensen die nu nog snel een hypotheek willen in het kader van de aftrek doorhebben hoeveel de aftrek bij geen inkomen bedraagt? Dan blijkt toch opeens dat het niet alleen om de netto maandlasten gaat.

Tja Sexbierum. Dat ligt ergens in Friesland geloof ik (heb ooit eens toen ik als student in een Call Center werkte iemand aan de lijn gehad uit Sexbierum, vond ik wel grappig... zij niet ).
Maargoed in de randstad was dat huisje allang verkocht (ook voor de prijzen in de randstad), maar in Friesland staan hele dorpen met vervallen boerderijen omdat niemand daar wil wonen..

[Tjeerd]

Volgens mij is Friesland sowieso niet helemaal te vergelijken met de Randstad qua prijzen. Mijn neefje heeft daar in de goede tijd net voor de crisis (ergens in 2008) een vrijstaand huis gekocht in een dorpje bij Leeuwarden in de buurt, lap grond erbij van denk ik gauw 400 m2, garage en jaren '30 bouwstijl. Was allemaal erg goed onderhouden en hij kon het kopen voor nog geen twee ton, omdat de originele vraagprijs van 225 te hoog was en het al zo lang te koop had gestaan. Ik ken Friesland ook niet anders dan betrekkelijk goedkoop allemaal. Ergens eind jaren '90 konden mijn ouders daar een behoorlijk huis kopen in Zweedse bouwstijl (volgens mij gauw 150 m2 oppervlakte), garage, rand van een dorp, stuk grond om het huis heen voor nog geen 350K gulden en dat was toentertijd nog best een hoop geld. Niet gedaan alleen. Punt is dat je wel over een gebied praat waar qua werk toch echt minder te vinden is op het gebied van kantoorgerelateerde banen. Ooit wel eens half gekeken voor huizen daar paar jaar terug, maar als je kijkt wat voor gemiddelde vacatures er open staan is dat niet veel soeps. Dus niet gek dat Friesland qua betaalbaarheid/prijzen niet te vergelijken is met de Randstad. Met als gevolg dat je huis daar verkopen stukken moeilijker ligt dan in bijv. de Randstad, in ieder geval niet voor dezelfde prijzen.

[ Voor 5% gewijzigd door Tjeerd op 01-12-2012 15:08 ]

[Arthas]

pedorus schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 12:05:
[...]

Je mist de optie van nu een aantal jaar huren en dan kopen. Het is eenvoudig in te zien dat de gemiddelde waardedaling met 5-10% daling in 2013 veel groter is dan dat de meesten vrij besteedbaar over houden per maand en kunnen sparen. 5-10% over 2 ton is 833-1666 euro/maand.

Ik mis het niet, ik probeer alleen het vergelijk tussen huur en koop op de langere termijn iets duidelijker te maken.
Wat jij noemt is precies wat veel starters nu doen. En het is nu gunstiger voor hen, omdat het niet duidelijk is, wanneer ze in moeten stappen. Trekt de woningmarkt aan, dan zullen de starters de eersten zijn die in gaan stappen en dat zijn gelijk de gelukkigen. Want de eerste tijd zal de waarde van hun huis alleen maar stijgen.
Maar Lethalis heeft al een woning op zijn naam en denkt erover om te gaan huren. Heeft hij nog overwaarde in zijn huis, kan het voor hem gunstig zijn om toch te verkopen en dan te gaan huren. Echter met de tijd dat de markt weer aangetrokken is, is hij meer kwijt aan maandelijkse huur dan hij nu kwijt is aan zijn huidige hypotheek.

Ik zou niet te veel kijken naar een gemiddelde waardedaling. Dit is per regio, lokatie en huis/huistype verschillend. Sommige regio's hebben misschien 20% daling bij vrijstaande woningen. Die zijn in het bezit van babyboomers/senioren. Zij willen kleiner gaan wonen. In dezelfde regio gaan appartementen echter voor 5% meer weg. De gemiddelde daling is dan nog steeds 7.5%.
Uiteindelijk bepaalt de koper wat hij voor een woning betaalt. Als een huis gewild is, dan verkoopt de woning heus wel.

[Lethalis]

Arthas schreef op zaterdag 01 december 2012 @ 16:54:
[...]
Maar Lethalis heeft al een woning op zijn naam en denkt erover om te gaan huren. Heeft hij nog overwaarde in zijn huis, kan het voor hem gunstig zijn om toch te verkopen en dan te gaan huren. Echter met de tijd dat de markt weer aangetrokken is, is hij meer kwijt aan maandelijkse huur dan hij nu kwijt is aan zijn huidige hypotheek.

Dat zou ik sowieso zijn inderdaad.

Mijn maandelijkse hypotheek is peanuts. Komt netto op 310 euro uit (80k hypotheek). Met VVE erbij amper 400 euro per maand en ik zit nu te kijken naar huurwoningen van rond de 700 euro per maand.

Zou ik weer gaan kopen, dan zou ik rond de 160k gaan zitten. Het nadeel daarvan is dat ik dan een woning zou kopen waar ik eigenlijk niet heel lang in wil wonen.

Puur financieel gezien zou ik in mijn huidige flat moeten blijven wonen, totdat ik genoeg geld heb om in 1 keer een woning te kopen waar ik wel langer in zou willen wonen. Het grote nadeel van die aanpak is dat ik dan nog een jaar of 5 in mijn huidige flatje moet blijven zitten in Oud Mathenesse. Tussen de Polen, Bulgaren, Marokkanen, zwervers, en ander tuig.

De buurt gaat nogal achteruit vind ik. Toen ik hier 7 jaar geleden kwam wonen viel het allemaal wel mee.

Dus ik wil sowieso weg hier. En hoe sneller hoe beter

Om die reden wil ik nu eerst wat huren. Dat kost mij wel meer, maar levert mij op dat ik meteen naar een betere buurt kan verhuizen en als ik dan na een jaartje of 5 weer wil verhuizen dan kan ik simpelweg mijn huur opzeggen.

Kopen voor een termijn van 5 jaar is niet rendabel.

Toen ik mijn huidige flatje kocht, wou ik ook binnen 5 jaar weg.. toen realiseerde ik mij nog niet hoe moeilijk dat zou kunnen zijn (in die tijd werden woningen ook steeds meer waard, dus leek het simpel). Ik neem nu ook verlies voor lief.

Ik heb reeds 3k extra afgelost (hypo was eerst 83k) en 8k gespaard in de hypotheek, en eigenlijk is dat puur verlies. Want de flat levert mij hoogstens 72k op. Met een beetje pech mag ik straks nog een paar duizend euro bijlappen om er snel vanaf te zijn ook (daar heb ik inmiddels genoeg voor gespaard.. ik kan nog eens 8k op tafel leggen als het moet.. dus kan zakken tot 64k). En dan hebben we het nog niet over de 10k die ik aan verbouwing in de flat heb zitten.

Had ik al die jaren gehuurd dan was ik net zo duur uit geweest, maar kon ik nu wel makkelijk weg.

Berekening:

400 * 12 * 7 = 33600 (hypotheek + vve)
10000 (verbouwing)
3000 (extra aflossing)

Totale kosten 7 jaar = 46600
Kosten verkoopmakelaar = 1000

Komt overeen met huur van 567 euro per maand als ik het nu voor 72k verkoop.

Stel dat ik het voor 67k verkoop, dan heeft het mij dus ((46600 + 1000 + 5000) / 7 / 12) = 626 euro per maand gekost.

Kopen moet je alleen doen als je ergens lang wilt blijven wonen en niet omdat het per maand goedkoper lijkt te zijn. Die fout maak ik niet nog een keer Want voor die 626 euro per maand aan kale huur kan je nog leuker wonen ook. Dan zou ik in een modernere flat kunnen zitten met CV ketel en betonnen vloeren met als bonus vaak nog een lift ook. En in een betere buurt dan waar ik nu zit Denk aan Capelle a/d IJssel of Ommoord, ipv Oud Mathenesse waar ik nu nog steeds zit.

[ Voor 32% gewijzigd door Lethalis op 02-12-2012 09:11 ]

[Krisp]

Alhoewel dat in jouw geval anders kan zijn ivm een verloederende buurt, is nu verkopen en gaan huren in veel gevallen een van de slechtste beslissingen die je kunt nemen. De huizenprijzen zijn relatief laag, de huurprijzen vanwege de gestegen vraag hoog. De beslissing om te gaan huren had je in 2008 moeten nemen, dan had je optimaal profijt gehad van de beslissing. Als je nu voor ongeveer 3-5 jaar huurt en de economie krabbelt weer op (wat zomaar kan gebeuren als de groei in de VS doorzet) dan heb je op het laagste moment verkocht en stap je weer op een hoog moment in. Dan heb je niet alleen de afgelopen 3 jaar geld weggegooid, maar dan ga je dat de komende 3 jaar ook nog eens doen.

Natuurlijk zitten er premissen in dit verhaal. Maar deze vorm van paniek kom ik wel steeds meer tegen. Het slimste wat mensen nu kunnen doen is blijven zitten en wachten. Alleen als het echt moet (gezinsuitbreiding, werkloosheid/arbeidsongeschiktheid) is verkopen een optie. Op een gegeven moment stijgt de wens om een starterswoning tot een niveau dat de oude prijzen weer binnen handbereik komen, en de markt weer op gang komt.

[Lethalis]

Krisp schreef op zondag 02 december 2012 @ 10:43:
Alhoewel dat in jouw geval anders kan zijn ivm een verloederende buurt, is nu verkopen en gaan huren in veel gevallen een van de slechtste beslissingen die je kunt nemen. De huizenprijzen zijn relatief laag, de huurprijzen vanwege de gestegen vraag hoog. De beslissing om te gaan huren had je in 2008 moeten nemen, dan had je optimaal profijt gehad van de beslissing. Als je nu voor ongeveer 3-5 jaar huurt en de economie krabbelt weer op (wat zomaar kan gebeuren als de groei in de VS doorzet) dan heb je op het laagste moment verkocht en stap je weer op een hoog moment in. Dan heb je niet alleen de afgelopen 3 jaar geld weggegooid, maar dan ga je dat de komende 3 jaar ook nog eens doen.

Op zich begrijp ik dit wel. Ik praat het voor mezelf goed dat ik het maar moet zien alsof ik altijd gehuurd heb voor die 626 euro per maand.

En dan kan ik toch weg uit deze buurt

Maar ik ben inmiddels al zover dat ik als ik nu 10.000 euro moet weggooien om hier weg te kunnen, dat ik daar al geen moeite meer mee heb Dat heb ik binnen 2 jaar weer bij elkaar gespaard. Dan maar even geen grotere auto en andere meuk kopen. Zo spannend is het niet uiteindelijk.

Overigens is het nog maar de vraag of de waarde van mijn flat ooit weer zal stijgen. Zelfs al trekt de markt weer aan, dan zit ik nog met het probleem dat de buurt minder wordt. Dus je moet dan maar iemand zien te vinden die zo gek is om hier te gaan wonen. Toen ik hier net ging wonen, zaten er meer starters en studenten.. nu zitten er vooral mensen die niet meer weg kunnen (lage inkomens) en steeds meer Polen en Bulgaren. Met overlast tot gevolg..

Een collega van mij zat met hetzelfde probleem en die heeft het uiteindelijk aan Poolse mensen kunnen verkopen Dat geeft weer hoop, want die voelen zich in mijn buurt ook wel thuis denk ik

[ Voor 8% gewijzigd door Lethalis op 02-12-2012 11:28 ]

[Krisp]

Dan is de beslissing om te verkopen geen moeilijke. Blijft alleen de vraag over of je nu moet kopen of huren. Die vraag stel je nu op de juiste manier (namelijk: blijf ik hier lang wonen, of wil ik flexibiliteit) en daarom zul je ongetwijfeld tot een goede beslissing komen.

[Sport_Life]

Krisp schreef op zondag 02 december 2012 @ 10:43:
Alhoewel dat in jouw geval anders kan zijn ivm een verloederende buurt, is nu verkopen en gaan huren in veel gevallen een van de slechtste beslissingen die je kunt nemen. De huizenprijzen zijn relatief laag, de huurprijzen vanwege de gestegen vraag hoog. De beslissing om te gaan huren had je in 2008 moeten nemen, dan had je optimaal profijt gehad van de beslissing.

Dat omslagmoment van 2008 kon niemand voorspellen. Nu je weet waar de afgelopen jaren de postcode loterijen zijn gevallen, was het achteraf veel beter om in die gebieden te gaan wonen, maar niemand wist dat.
Ooit komt er een moment dat er een omslagmoment komt de andere kant op, en volgens de "Eliot wave theory" zou dat betekenen dat er veel mensen (onbewust) enorm veel gaan winnen (het moment dat de huizenprijzen aan een inhaalslag beginnen naar het gezonde niveau toe). Probleem is dat niemand dat omslagmoment weet of kan bepalen, de grootste banken die nu roepen dat er volgend jaar weer 7% van de huizenprijzen af gaat roepen eigenlijk de grootste onzin. Want het kan best zo zijn dat het dieptepunt inmiddels is bereikt en dat er de komende 2 jaar een stijging van 5% aan zit te komen naar het gezonde niveau toe. Dit zou best een reel scenario kunnen zijn; rente is enorm laag, politiek gezien wordt het weer stabieler, in Amerika krabbelt de economie en de huizenprijzen weer iets op. Moet je eens opletten wat er gebeurd als de banken aankondigen dat de rente naar 10% gaat, dan vliegt iedereen naar de bank om een hypotheek voor 10 jaar af te sluiten en dat zou zomaar de impuls kunnen zijn die nodig is.... (dan gaat de netto rente gemiddeld naar 6% na aftrek HRA, bedenk eens hoeveel starters er zijn die geen huis kopen omdat ze bang zijn dat de HRA eraf gaat!!)

Daarbij zullen de huur- en koopprijzen elkaar nooit heel veel ontlopen, het kan nooit zo zijn dat je een huis koopt met 350 euro netto maandlasten terwijl hetzeflde huis ernaast gehuurd wordt met 1500 euro maandlasten. Er zal altijd een verschil blijven, en dat is de winst voor de verhuurder, maar dat verschil zal nooit enorm groot worden. Dan zou iedereen huizen opkopen om te gaan verhuren, waarna de vraag weer omhoog gaat en de prijzen ook .

Maw: Wat financieel beter is: nu blijven zitten in een koophuis of verkopen en gaat verhuren is niet te
voorspellen. Dus dan blijft er over wat jij zelf wilt, en dan zou ik zeggen verhuizen en gaan huren als je blijkbaar de buurt niet meer waard vindt en geen risico wilt nemen. Durf je wel een risico te nemen door voor een relatief korte periode een ander huis te kopen, dan ga je kopen. Eigenlijk verzeker je jezelf door te gaan huren, en elke verzekering kost sowieso geld .

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 02-12-2012 11:46 ]

[JvS]

Het is niet te voorspellen, maar je kunt wel met bepaalde zekerheden rekening houden. Jij zegt dat de economie van Amerika opkrabbelt. Ik zeg dat de overheid in de VS nog elk jaar 2x zoveel uitgeeft als dat er aan belasting binnenkomt, zij die extra uitgaven stimuleren door de schuld elk jaar met 10% van het bruto nationaal product op te laten lopen. En wat levert dat op, een zeer krapp 3% economische groei.... Noem dat maar een opkrabbelende economie... China groeit behoorlijk, maar wel afnemende groei, Europa moet uberhaupt nog door een flinke schuldencrisis heenkomen, er moeten nog bittere pillen geslikt worden met de schulden van Griekenland (wat financieel niet zoveel impact zal hebben), maar vooral met de schulden van Spanje en Italie... (die we niet zo makkelijk kunnen financieren).... Je zou economie maar als lichtpuntje zien, dan heb je naar mijn mening een behoorlijk rose bril op..

Daarnaast, afgezien van economische ontwikkelingen (die je moeilijk 100% kan voorspellen, maar waarvan veel goedingelichte economen zeggen dat het nog weleens 4 jaar kan gaan duren) moeten de eerste hypotheekregels nog veranderen en is zo'n beetje iedereen het er inmiddels over eens dat de hypotheekrenteaftrek zoals die in Nederland bestaat niet bepaald een gezond financieel product is. Dat wordt dus alleen maar strenger en dat resulteert niet in stijgende prijzen. En al helemaal niet binnen twee jaar.

Daar weer naast zie je steeds meer mensen met kinderen waarvan niet meer beide ouders blijven werken, omdat kinderopvang steeds duurder wordt en minder gefinancierd wordt. Dus het gezinsinkomen zal mogelijk wat achteruit gaan, wat weer rechtstreeks door gaat werken in leencapaciteit... Drie keer raden waar dat zich in zal gaan uiten...

Je kunt het nooit zeker weten, maar banken doen die voorspellingen niet voor niets. Ik denk dat het veilig is om te zeggen dat er 80-90% kans is dat de huizenprijzen de komende twee jaar nog zo'n 5-8% per jaar zakken. En met die cijfers in het achterhoofd is het zeker wel verstandig om nu je huis alvast te verkopen. En niet over drie jaar.

Alleen als je er nog prima 10 jaar zou willen en kunnen wonen, zou het niet verstandig zijn om nu als moment te kiezen om te verkopen. In alle andere gevallen zou ik zeggen: Liever gisteren verkocht dan morgen. Toen was het namelijk nog meer waard.

Dit vind ik trouwens wel een komische zin:

Want het kan best zo zijn dat het dieptepunt inmiddels is bereikt en dat er de komende 2 jaar een stijging van 5% aan zit te komen naar het gezonde niveau toe.

Jij bepaalt hier dat 5% erbij het gezonden niveau is. Hoe kom je daar bij? Als je allerlei betaalbaarheidsindices neemt, dan is eerder nog eens 10-15% onder het huidige niveau "het gezonde niveau"... Volgens mij een staaltje wishfull thinking / framing / ontkenning... Herkenbaar van het begin van deze topicreeks toen er nog vele mensen waren die alle cijfers die de daling aangaven gingen ontkennen....

Nee als je van een huis af wilt en je kunt een prima huurwoningkje krijgen, verkoop dan echt liever nu! En niet over drie jaar. Wan nu niet verkopen, maar over die jaar is een van de slechtste beslissingen die je kunt nemen. En echt niet andersom!

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 02-12-2012 12:00 ]

[nare man]

Ik denk dat voor Lethalis nu verkopen sowieso de beste optie is. Niet zozeer vanwege de financiële aspecten - daar kun je tot in lengte van dagen over door-emmeren, wat nu wijsheid is - maar vanwege de gederfde levensvreugd. Iedere dag met overlast leven, met het besef dat je in een wijk woont waar je niet wilt zijn, dat heeft nogal een impact. Als ik in die positie was, zou ik veel liever mijn verlies zo snel mogelijk nemen en naar een situatie toegaan waar je je beter bij voelt. De financiële afwikkeling van e.e.a. komt dan later wel.

[Sport_Life]

JvS schreef op zondag 02 december 2012 @ 11:58:


Je kunt het nooit zeker weten, maar banken doen die voorspellingen niet voor niets. Ik denk dat het veilig is om te zeggen dat er 80-90% kans is dat de huizenprijzen de komende twee jaar nog zo'n 5-8% per jaar zakken. En met die cijfers in het achterhoofd is het zeker wel verstandig om nu je huis alvast te verkopen. En niet over drie jaar.

In 2007 voorzagen de grote banken de komende jaren nog een groei van 10% per jaar en dit werd toendertijd bevestigd door leningen vrij te geven die 10% boven de waarde van het onderpand (huis) zat. Dus wat banken zeggen/voorspellen heeft voor mij geen waarde meer.
Jij zegt dat huishoudens minder te besteden hebben, dat klopt inderdaad. Maar daar staat tegenover dat de rente op hypotheken enkele percentages lager is dan een paar jaar geleden. Dit is voor een normaal huis zo bruto 100-150 euro per maand.

En sinds 2008 zijn de huizenprijzen gecorrigeerd na inflatie met 20-25% gedaald, terwijl de huurprijzen elk jaar gewoon stijgen. Dus er heeft er al een enorme ontwikkeling correctie plaatsgevonden in de woonmarkt (huren vs kopen).

Overigens is het niet zo dat ik verwacht dat de komende jaren de prijzen zullen stijgen, maar ik ben van mening dat het niet te voorspellen is, maar 1 ding is zeker en dat is dat het dieptepunt steeds dichterbij komt .

Er zijn singnalen voor en tegen een prijsstijging. Wat het uiteindelijk gaat worden weet niemand.

[ Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 02-12-2012 12:28 ]

[JvS]

Sport_Life schreef op zondag 02 december 2012 @ 12:11:
[...]

In 2007 voorzagen de grote banken de komende jaren nog een groei van 10% per jaar en dit werd toendertijd bevestigd door leningen vrij te geven die 10% boven de waarde van het onderpand (huis) zat. Dus wat banken zeggen/voorspellen heeft voor mij geen waarde meer.

Tsja, en wat jij dan vanuit half geinformeerde staat over de amerikaanse economie zegt heeft dus wel waarde? Er is meer dan wat banken roepen.

Jij zegt dat huishoudens minder te besteden hebben, dat klopt inderdaad. Maar daar staat tegenover dat de rente op hypotheken enkele percentages lager is dan een paar jaar geleden. Dit is voor een normaal huis zo bruto 100-150 euro per maand.

En sinds 2008 zijn de huizenprijzen gecorrigeerd na inflatie met 20-25% gedaald, terwijl de huurprijzen elk jaar gewoon stijgen. Dus qua koopkracht heeft er al een enorme ontwikkeling plaatsgevonden.

De hypotheekrente staat al een aantal jaren zo laag, dat zorgt echt niet voor stijgende prijzen. En dat de huizenprijzen zo gedaald zijn ook niet.... Nogmaals, je kunt er wel met 90% zekerheid vanuit gaan dat ze de komende twee jaar nog wel flink doorzakken. Laten we eens uitgaan van een goedkoop huis van 150.000 euro en dan een conservatieve 5% daling per jaar. Dat is dan 7.500 euro per jaar, zo'n 650 euro per maand aan waardedaling... Daarbovenop komt dan nog je rente. Daar kan je met zeer veel gemak een mooi vergelijkbaar huisje voor huren hoor...

Alleen als je gelooft dat de prijzen de komende twee jaar niet gaan dalen ("Want ik geloof de banken niet"), is het goed te praten om het niet te kopen...

[Sport_Life]

JvS schreef op zondag 02 december 2012 @ 12:29:
[...]
Tsja, en wat jij dan vanuit half geinformeerde staat over de amerikaanse economie zegt heeft dus wel waarde? Er is meer dan wat banken roepen.

[...]

De hypotheekrente staat al een aantal jaren zo laag, dat zorgt echt niet voor stijgende prijzen. En dat de huizenprijzen zo gedaald zijn ook niet.... Nogmaals, je kunt er wel met 90% zekerheid vanuit gaan dat ze de komende twee jaar nog wel flink doorzakken. Laten we eens uitgaan van een goedkoop huis van 150.000 euro en dan een conservatieve 5% daling per jaar. Dat is dan 7.500 euro per jaar, zo'n 650 euro per maand aan waardedaling... Daarbovenop komt dan nog je rente. Daar kan je met zeer veel gemak een mooi vergelijkbaar huisje voor huren hoor...

Jij gaat er met die berekening vanuit dat je NU je huis verkoopt, meteen na aankoop. Maar in werkelijkheid wordt een huis 10 jaar later verkocht. Dus dat het 650 euro per maand kost aan waardedaling is niet relevant, daar merk je niets van. Het gaat pas om het moment van verkopen, dan pas ga je het merken. Als je dat zou doortrekken zou dat huis van 150k over 10 jaar verkocht worden voor 75k.. over 20 jaar zou het gratis zijn. Een huis is geen bedrijf met aandeelhouders die op elk moment de (balans)waarde willen weten, maar een huis is er voor particulieren om in te wonen. In feite is de bank de aandeelhouder, en laat dat nou net diegene zijn die ervoor gezorgd heeft dat mensen juist niet zijn gaan aflossen. Sterker nog ze werken er hard aan mee door iedereen voor 1 januari nog aan een aflossingsvrije hypotheek te helpen. Dat is wel vreemd als "aandeelhouder", dan leg je het risico van waardedaling bij jezelf neer ipv de huiseigenaar.

Alleen als je gelooft dat de prijzen de komende twee jaar niet gaan dalen ("Want ik geloof de banken niet"), is het goed te praten om het niet te kopen...

Niet helemaal:

Overigens is het niet zo dat ik verwacht dat de komende jaren de prijzen zullen stijgen, maar ik ben van mening dat het niet te voorspellen is, maar 1 ding is zeker en dat is dat het dieptepunt steeds dichterbij komt .

Er zijn singnalen voor en tegen een prijsstijging. Wat het uiteindelijk gaat worden weet niemand.

[ Voor 32% gewijzigd door Sport_Life op 02-12-2012 12:51 ]

[JvS]

Sport_Life schreef op zondag 02 december 2012 @ 12:37:
[...]

Jij gaat er met die berekening vanuit dat je NU je huis verkoopt, meteen na aankoop.

Eh, hoe kom je daar bij? Volgens mij hebben we de discussie gebaseerd op de situatie van Lethalis. Dus iemand die er al een tijdje woont en die weet dat hij / zij weg wil... Die kreeg het advies dat nu verkopen het domste was wat hij kon doen. Daar ga ik (stevig) tegenin.

[Sport_Life]

JvS schreef op zondag 02 december 2012 @ 12:55:
[...]

Eh, hoe kom je daar bij? Volgens mij hebben we de discussie gebaseerd op de situatie van Lethalis. Dus iemand die er al een tijdje woont en die weet dat hij / zij weg wil... Die kreeg het advies dat nu verkopen het domste was wat hij kon doen. Daar ga ik (stevig) tegenin.

De situatie van Lethalis is vanwege een samenloop van omstandigheden domme pech, dit wordt versterkt door de huizencrisis. Maar de voornaamste reden is dat de flat op het hoogtepunt is gekocht, relatief veel geinvesteerd met 10k investering op een aankoopprijs van 80k (elke euro die je erin stopt komt er voor 67 cent uit, dit was voor de crisis ook al zo, het verschil is de persoonlijke smaak) en de buurt is sterk achteruit gegaan.
Ik dacht dat die berekening op de huizenmarkt in het algemeen sloeg, net zoals mijn scenario van een mogelijke waardestiging (ik zeg niet dat het gebeurt, maar er is een mogelijkheid, net zoals een mogelijkheid tot waardedaling), die theorie heeft niets met de situatie van Lethalis te maken.

Ik ken ook iemand die in 2008 (op het hoogtepunt dus) een flatje kocht, en wegens omstandigheden in 2009 weer verkocht. In dat jaar is die buurt zo enorm verbeterd dat dat er zo'n 10k winst overbleef na aftrek van alle kosten.. En misschien ook wel geluk met een naieve koper...

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 02-12-2012 13:16 ]

[pingkiller]

Sport_Life schreef op zondag 02 december 2012 @ 11:36:
[...]


Daarbij zullen de huur- en koopprijzen elkaar nooit heel veel ontlopen, het kan nooit zo zijn dat je een huis koopt met 350 euro netto maandlasten terwijl hetzeflde huis ernaast gehuurd wordt met 1500 euro maandlasten. Er zal altijd een verschil blijven, en dat is de winst voor de verhuurder, maar dat verschil zal nooit enorm groot worden. Dan zou iedereen huizen opkopen om te gaan verhuren, waarna de vraag weer omhoog gaat en de prijzen ook .

Voor de vrije sector is dat verschil in prijs er zeker wel. Je hebt namelijk geen HRA of huursubsidie maar je concureert wel met de koop en sociale huur sector voor de grond/huizen prijs.Daarnaast zijn er veel te weinig vrijesector woning t.o.v. de vraag ernaar. In Amsterdam kan het dan voorkomen dat je voor 700e netto een koophuis hebt maar op dezelfde plek 1400 betaald als je huurt in de vrije sector.

[JvS]

Sport_Life schreef op zondag 02 december 2012 @ 13:00:
[...]

De situatie van Lethalis is vanwege een samenloop van omstandigheden domme pech, dit wordt versterkt door de huizencrisis. Maar de voornaamste reden is dat de flat op het hoogtepunt is gekocht, relatief veel geinvesteerd met 10k investering op een aankoopprijs van 80k (elke euro die je erin stopt komt er voor 67 cent uit, dit was voor de crisis ook al zo, het verschil is de persoonlijke smaak) en de buurt is sterk achteruit gegaan.
Ik dacht dat die berekening op de huizenmarkt in het algemeen sloeg, net zoals mijn scenario van een mogelijke waardestiging (ik zeg niet dat het gebeurt, maar er is een mogelijkheid, net zoals een mogelijkheid tot waardedaling), die theorie heeft niets met de situatie van Lethalis te maken.

Ik ken ook iemand die in 2008 (op het hoogtepunt dus) een flatje kocht, en wegens omstandigheden in 2009 weer verkocht. In dat jaar is die buurt zo enorm verbeterd dat dat er zo'n 10k winst overbleef na aftrek van alle kosten.. En misschien ook wel geluk met een naieve koper...

Eh ja, je maakt nu een extreme uitzondering een voorbeeld. DIe negeer ik maar.

Nogmaals, voor iedereen die een huis heeft en daar niet lang meer wil blijven wonen (in elk geval geen minimaal 5 tot 8 jaar of meer natuurlijk), is het beter om NU te verkopen dan over een tijdje. Extreme uitzonderingen daargelaten.

[croxz]

JvS schreef op zondag 02 december 2012 @ 14:16:
[...]
Nogmaals, voor iedereen die een huis heeft en daar niet lang meer wil blijven wonen (in elk geval geen minimaal 5 tot 8 jaar of meer natuurlijk), is het beter om NU te verkopen dan over een tijdje. Extreme uitzonderingen daargelaten.

Misschien begrijp ik je niet goed, maar doorstromers die dus een huis verkopen en kopen zijn AFAIK beter af met wachten omdat het te kopen huis waarschijnlijk meer in waarde gaat zakken dan het huidige huis.