Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[pedorus]

Jiriki schreef op donderdag 22 november 2012 @ 20:43:
Want ze liggen nu onder het niveau in België of Duitsland. Ja, er zijn daar goedkopere huizen maar dan buiten de bewoonde wereld,

Misschien voor België met zijn eigen bubbel (zie bijv. econonomist), maar voor Duitsland is dit gewoon grote onzin. Ik ken meerdere mensen die er wonen, dus iets anders kan ik er niet van maken.

Overigens een nog open vraag over de kosten van nieuwbouw hier in Nederland t.o.v. Duitsland:
pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt"

[Free rider]

Jiriki schreef op donderdag 22 november 2012 @ 20:43:
Jij verwacht dat de prijzen gaan stijgen? Want ze liggen nu onder het niveau in België of Duitsland. Ja, er zijn daar goedkopere huizen maar dan buiten de bewoonde wereld, wanneer je die vergelijkt met Zeeland of Groningen dan is het hier echt goedkoper wonen.

Nee, starters kopen niet omdat ze de huidige prijzen te hoog vinden. Ze verwachten niet dat de prijzen gaan stijgen maar veel verder gaan dalen. In 2006-2007 orienteerde ik mij op appartementen in Antwerpen en ik vind dat niet echt buiten de bewoonde wereld - maar de prijzen waren een stuk lager dan de randstad, bijna de helft.

[Señor Sjon]

Ze krijgen het geld domweg niet. Anders was de boel gewoon doorgegaan. Ik rekende al voor dat de financieringsmogelijkheden met 40% zijn gedaald. Dat komt wel overeen met dat engelse grafiekje die een daling van 42,5% voorspelt.

[Señor Sjon]

pedorus schreef op donderdag 22 november 2012 @ 21:09:
[...]
Misschien voor België met zijn eigen bubbel (zie bijv. econonomist), maar voor Duitsland is dit gewoon grote onzin. Ik ken meerdere mensen die er wonen, dus iets anders kan ik er niet van maken.

Overigens een nog open vraag over de kosten van nieuwbouw hier in Nederland t.o.v. Duitsland:
pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt"

Ik heb er al e.e.a. over neergezet...?

[pedorus]

Senor Sjon schreef op donderdag 22 november 2012 @ 23:26:
Ik heb er al e.e.a. over neergezet...?

Er is zeker e.e.a. over gezegd, oa door jou en Tieske88. Maar het getal van wat het in Nederland zou kosten ontbreekt (liefst met specificatie), met apart de redenen uit het bouwbesluit waarom je deze woning niet daadwerkelijk zou mogen neerzetten en wat correcties zouden kosten...

offtopic:
De boss hibernation-uitkomst van 23 lijkt me wat weinig

[Señor Sjon]

Je kan ook geen specificatie geven. Elk project in NL wordt los berekend. En er verdwijnt een hoop geld in het voortraject en bouwkosten zijn sterk afhankelijk van de mogelijke fundering. Bij een beetje complex project zijn trouwens maar 50% van de kosten bouwkosten. De rest gaat op aan grond, procedures, adviseurs (o.a. architect/constructeur/makelaar/notaris), leges, eigen kosten, financiering, etc.

Maar je had het over een 74,3 kWh? Zijn dat zonnepanelen ofzo? Want die term heb ik nog nooit gebruikt.

[marrk]

Verwijderd schreef op donderdag 22 november 2012 @ 20:20:
[...]
Natuurlijk kan je in een bepaalde vorm huizen als investeringsmogelijkheid zien, maar in de grootste mate is het gewoon een eerste levensbehoefte.

Dit was tot voor kort en is bij sommigen nog steeds anders wel de insteek. Uitspraken als "wanneer je huurt ben je dief van eigen portemonnee want je bouwt geen kapitaal op" duidt er gewoon op dat huizen als investeringen gezien worden.

Wonen is inderdaad een eerste levensbehoefte, maar pas zodra dat zo wordt gezien kan die hele markt een beetje gezond worden. Aan de andere kant, als wonen een eerste levensbehoefte is, dan is de markt best gezond. Iedereen woont wel.

[Señor Sjon]

Hoezo? Je kan het ook zien als geen hypotheeklasten meer bij je pensionering. Dan is een huis ook een investering.

[JelleMan]

marrk schreef op donderdag 22 november 2012 @ 14:44:
[...]

Je hebt gelijk, ik was iets pessimistischer (of optimistischer, afhankelijk van je perspectief), maar ik doelde op deze grafiek:

[afbeelding]

Een voorspelde 40% daling ten opzichte van de prijzen in 2008. Wat dat betreft zijn we al halverwege en moet er dus nog een 20% van af.

Iedere keer als ik deze grafiek voorbij zie komen lijkt deze me wel erg kort door de bocht.

Feit is dat begin jaren '90 het tweede inkomen ging meetellen. Samen met andere middelen (NHG, makkelijk veel lenen ed.) was dit de basis van de grote piek tot 2008. Veel wordt nu (deels) teruggedraaid, maar het meerekenen van het 2e inkomen zal blijven bestaan. Dit zal tot een structurele hogere huizenprijs leiden en dat zie je volgens mij niet in deze grafiek terug.

[Verwijderd]

Ik heb zojuist toch een huis gekocht. Een beetje tegen het advies op dit forum in waarschijnlijk. Echter als ik moet wachten tot de markt een dieptepunt heeft bereikt, kan ik nog wel een poosje wachten. Huren is voor mij niet echt een optie vandaar dat ik nu nog de mogelijkheid heb aangegrepen om een huis te kopen met een bank/spaar hypotheek.
Wel 100% aflossing zodat het risico zo beperkt mogelijk is. Het zijn inderdaad lastige keuzes voor de starters nu.

[page404]

Verwijderd schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 09:40:
Ik heb zojuist toch een huis gekocht. Een beetje tegen het advies op dit forum in waarschijnlijk. Echter als ik moet wachten tot de markt een dieptepunt heeft bereikt, kan ik nog wel een poosje wachten. Huren is voor mij niet echt een optie vandaar dat ik nu nog de mogelijkheid heb aangegrepen om een huis te kopen met een bank/spaar hypotheek.
Wel 100% aflossing zodat het risico zo beperkt mogelijk is. Het zijn inderdaad lastige keuzes voor de starters nu.

Ik vind het toch wel verstandig. Uit veel reacties vind ik een hoop opportunisme en wishful thinking klinken, zo van, als ik nu nog x jaar wacht koop ik een huis voor een appel en een ei. Ja, leuk, maar dat zal heus niet gebeuren, en als ze al verder dalen is dat voornamelijk omdat de voorwaarden en financieringsmogelijkheden evenredig slechter zijn geworden. Daarnaast heb je dan x jaar niet je eigen huis gehad, x jaar niet de tijd gehad om af te lossen en te investeren in je woongenot.

[nare man]

Je kunt niet zomaar zeggen dat je nu en de komende vijf jaar geen huis moet kopen. Dat hangt van een enorme hoeveelheid factoren af. Als algemene regel kun je wel stellen dat je nu geen zeer kleine woningen moet kopen waar je over 4-5 jaar weer uit wilt. Dat kon in 2003 nog wel, dan had je in 2007 je winst wel, maar nu is het verlies lijden als je dat doet. Die woningen worden gewoon niet verkocht. Wil je nu een woning kopen, koop dan een huis waarvan je het niet erg zou vinden om er minstens 10 jaar te wonen.

[Rukapul]

Er is niets mis met een huis kopen om de juiste redenen. Woongenot lijkt me bij uitstek zo'n reden. Haastig gebruik van aflopende fiscale constructies daarentegen niet.

[Señor Sjon]

Grofweg kon je 1,25 (woningwaarde) x6 (multiplier bruto jaarinkomen) = 7,50x woningwaarde lenen tot in 2006 en komend jaar 1,00 x 4,5 = 4,5x. Dit verschil van 3 jaarinkomens is 40% van de 7,5. Dat komt overeen met de tendens van die grafiek. Zoveel kapitaal is er minder beschikbaar en we hebben een kapitaalgedreven woningmarkt. De daling die je ziet is eigenlijk telkens een nieuwe kredietbeperkingsmaatregel. Grofweg hebben we het volgende gehad (even uitgaande van modaal, bij hogere inkomens is de multiplier ook hoger):
2006: 1.25x6,0 = 7,5
2008: 1,25x4,5 = 5,625
2010: 1,10x4,5 = 4,95 (max 50% aflossingsvrij)
2012: 1.05x4,5 = 4,725
2013: 1,00x4,5 = 4,5 (max 0% aflossingsvrij, alleen HRA bij annuitair/lineair)

Telkens wordt dus het krediet een beetje beperkt, waarmee grofweg de daling van de prijzen de daling van de financierbaarheid volgt.

[nare man]

Rukapul schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 09:57:
Er is niets mis met een huis kopen om de juiste redenen. Woongenot lijkt me bij uitstek zo'n reden. Haastig gebruik van aflopende fiscale constructies daarentegen niet.

Precies. Je hoort vaak stellingen als 'een huis daalt momenteel iedere 12 maanden EUR 15.000 in prijs, dus je kunt veel beter huren', maar daarmee wordt natuurlijk het verschil tussen koop- en huurwoningen volledig genegeerd: aanpassen aan eigen wensen, maar vooral ook, beschikbaarheid, keuze en kwaliteit. In Nederland is de keuze uit huurwoningen, zeker in het hogere segment, tientallen, zoniet honderden malen geringer dan de keuze uit koopwoningen. Dit veronderstelt natuurlijk wel dat je een woning koopt die goed onderhouden is. Er staat ook in de koopsector enorm veel ouwe meuk te koop die > 25 jaar niet echt gerenoveerd is, en die raken mensen aan de straatstenen niet meer kwijt.

[ Voor 38% gewijzigd door nare man op 23-11-2012 10:02 ]

[Verwijderd]

Voor mij was de rekensom vrij simpel. Ik heb een huis gekocht dat al redelijk gezakt was, daarnaast koop ik het van een woningbouw vereniging die sowiezo al niet de hoofdprijs willen. Al met al heb ik het huis gekocht voor 50k minder dan de gemiddelde waarde van de overige huizen in de straat. Hierbij moet ik wel opmerken dat het huis helemaal kaal is (voormalig huurhuis) en er dus wel wat aan opgeknapt moet worden.
Dit zie ik echter wel als een waardevermeerdering.

Met de annuïteitenhypotheek volgend jaar kon ik gewoon 20% minder hypotheek krijgen voor hetzelde geld wat je over 30 jaar in totaal neertelt.
Dus zelfs als de huizenprijzen nog 15% gaan dalen de komende jaren blijft het voor mij verstandig om nu te kopen. Tenzij ik nog minstens 3-4 jaar wacht.
Daarnaast heb ik over 4 jaar 23.000 euro gespaard in mijn bank/spaar hypotheek. (Ik stort zelf het eerste jaar 10.000 euro).

Al met al blijft het lastig. Maar kopen heeft na mijn idee nog steeds een voordeel boven huren momenteel.

[page404]

Verwijderd schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 10:03:

Daarnaast heb ik over 4 jaar 23.000 euro gespaard in mijn bank/spaar hypotheek. (Ik stort zelf het eerste jaar 10.000 euro).

Houd je wel rekening met de 1:10 regeling? Dwz dat je maximale inleg in een jaar max 10x groter mag zijn dan je minimale inleg? Helaas hebben veel hypotheekadviseurs hier ook geen besef van (heb het nota bene een keer moeten uitleggen aan een adviseur van de Hypotheekshop, grrrrr).
Anders krijg je gezeur met de belastingdienst.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 10:00:
Grofweg kon je 1,25 (woningwaarde) x6 (multiplier bruto jaarinkomen) = 7,50x woningwaarde lenen tot in 2006 en komend jaar 1,00 x 4,5 = 4,5x. Dit verschil van 3 jaarinkomens is 40% van de 7,5. Dat komt overeen met de tendens van die grafiek. Zoveel kapitaal is er minder beschikbaar en we hebben een kapitaalgedreven woningmarkt. De daling die je ziet is eigenlijk telkens een nieuwe kredietbeperkingsmaatregel. Grofweg hebben we het volgende gehad (even uitgaande van modaal, bij hogere inkomens is de multiplier ook hoger):
2006: 1.25x6,0 = 7,5
2008: 1,25x4,5 = 5,625
2010: 1,10x4,5 = 4,95 (max 50% aflossingsvrij)
2012: 1.05x4,5 = 4,725
2013: 1,00x4,5 = 4,5 (max 0% aflossingsvrij, alleen HRA bij annuitair/lineair)

Telkens wordt dus het krediet een beetje beperkt, waarmee grofweg de daling van de prijzen de daling van de financierbaarheid volgt.

Het lijkt mij dat je wat begrippen door elkaar haalt om je punt duidelijk te maken. Immers: woningwaarde * multiplier bruto jaarinkomen =! woningwaarde, tenzij de multiplier altijd 1 is.

Wel heb je gelijk dat er ten minste twee ontwikkelingen zijn. De eerste is het maximale bedrag wat je mag lenen voor een huis met een zekere (constante) waarde. Dat is gedaald van 125% naar 100%. Daarnaast is er een bedrag wat je mag lenen bij een hypotheek. Ik weet niet wat er in het verleden is gerekend, maar in 2013 veranderingen de financieringslastpercentages ten opzichte van 2012, afhankelijk van het salaris. Lage salarissen (tot 33.000) gaan omlaag, hogere salarissen gaan juist omhoog. Hierin is de verandering van hypotheekvormen in verwerkt. Ik vraag me alleen af of dat echt van 6x naar 4.5x is gegaan, of dat een broodje aap verhaal is.

Daar staat natuurlijk tegenover dat de huizenprijzen eveneens zijn gedaald. Echter, die zakken minder snel dan bovenstaande veranderingen impliceren. Als de hele markt alles zou maximaal zou financieren, dan zijn jouw berekeningen (en dan met name het verschil daartusen) een indicatie met de mate waarin huizenprijzen moeten dalen: van 1-(4,5/7,5)= 40%. Die beweging wordt natuurlijk gedempt door mensen met eigen geld, mensen die toch al minder leenden dan mogelijk was en de inflatie (salarisstijgingen).

[ Voor 17% gewijzigd door Krisp op 23-11-2012 10:41 ]

[The Eagle]

Verwijderd schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 10:03:
Voor mij was de rekensom vrij simpel. Ik heb een huis gekocht dat al redelijk gezakt was, daarnaast koop ik het van een woningbouw vereniging die sowiezo al niet de hoofdprijs willen. Al met al heb ik het huis gekocht voor 50k minder dan de gemiddelde waarde van de overige huizen in de straat. Hierbij moet ik wel opmerken dat het huis helemaal kaal is (voormalig huurhuis) en er dus wel wat aan opgeknapt moet worden.
Dit zie ik echter wel als een waardevermeerdering.

Met de annuïteitenhypotheek volgend jaar kon ik gewoon 20% minder hypotheek krijgen voor hetzelde geld wat je over 30 jaar in totaal neertelt.
Dus zelfs als de huizenprijzen nog 15% gaan dalen de komende jaren blijft het voor mij verstandig om nu te kopen. Tenzij ik nog minstens 3-4 jaar wacht.
Daarnaast heb ik over 4 jaar 23.000 euro gespaard in mijn bank/spaar hypotheek. (Ik stort zelf het eerste jaar 10.000 euro).

Al met al blijft het lastig. Maar kopen heeft na mijn idee nog steeds een voordeel boven huren momenteel.

De huursector is momenteel onderhand net zo lastig als de koopsector. Voor sociale huur komen steeds minder in aanmerking (want HBO opgeleid en te hoog inkomen), plus er zijn wachtlijsten. Voor particuliere huur zie je ook steeds meer inkomenseisen komen (mijn eigen geval 4,5 jaar terug: kale huur 630, inkomenseis alleenstaand van 30k per jaar). Tegenwoordig betaal ik 720 per maand kaal. Daar heb je ook een hypotheek van rond de 2 ton voor.

[Señor Sjon]

Krisp schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 10:26:
[...]

Het lijkt mij dat je wat begrippen door elkaar haalt om je punt duidelijk te maken. Immers: woningwaarde * multiplier bruto jaarinkomen =! woningwaarde, tenzij de multiplier altijd 1 is.

Wel heb je gelijk dat er ten minste twee ontwikkelingen zijn. De eerste is het maximale bedrag wat je mag lenen voor een huis met een zekere (constante) waarde. Dat is gedaald van 125% naar 100%. Daarnaast is er een bedrag wat je mag lenen bij een hypotheek. Ik weet niet wat er in het verleden is gerekend, maar in 2013 veranderingen de financieringslastpercentages ten opzichte van 2012, afhankelijk van het salaris. Lage salarissen (tot 33.000) gaan omlaag, hogere salarissen gaan juist omhoog. Hierin is de verandering van hypotheekvormen in verwerkt. Ik vraag me alleen af of dat echt van 6x naar 4.5x is gegaan, of dat een broodje aap verhaal is.

Daar staat natuurlijk tegenover dat de huizenprijzen eveneens zijn gedaald. Echter, die zakken minder snel dan bovenstaande veranderingen impliceren. Als de hele markt alles zou maximaal zou financieren, dan zijn jouw berekeningen (en dan met name het verschil daartusen) een indicatie met de mate waarin huizenprijzen moeten dalen: van 1-(4,5/7,5)= 40%. Die beweging wordt natuurlijk gedempt door mensen met eigen geld, mensen die toch al minder leenden dan mogelijk was en de inflatie (salarisstijgingen).

Klopt, eigenlijk moet ik neerzetten maximaal mogelijk kapitaal o.i.d. Je snapt denk ik wel wat ik bedoel.
Ik zie de fout:

Volgens mij moet ie dan grofweg zo zijn, even op basis van max hyp (A) in relatie tot bruto jaarinkomen (B )
2006: A = 1.25 x WW = 6,0 x B
2008: A = 1,25 x WW = 4,5 x B
2010: A = 1,10 x WW = 4,5 x B (max 50% aflossingsvrij)
2012: A = 1,05 x WW = 4,5 x B
2013: A = 1,00 x WW = 4,5 x B (max 0% aflossingsvrij, alleen HRA bij annuitair/lineair)

Tuurlijk zijn mensen met geld e.d. 'verstoringen' in dit systeem, die kunnen met eigen geld hier boven komen. En ten opzichte van invoering van een regeling en het daadwerkelijke effect zit wel een periode. Oude offertes worden op basis van voorgaande regels verlengd e.d. De 2013 regel is eigenlijk de eerste die afhankelijk is van notarieel transport. Voorheen ging het om de offertedatum van de bank.
Die 6,0x kon zelfs hoger, vooral als je in de zogenaamde explain (uitleg) regeling kwam. Dan kon een startende HBO/WOer een stuk meer krijgen tot 6-6,5x het bruto jaarinkomen. In de meeste gevallen steeg het salaris zo hard, dat ze binnen een paar jaar aan de 4,5x of later zaten. Er was nog een regeling op basis van werkelijke maandlasten. Daarmee kon je ook vaak meer krijgen omdat die norm anders was dan het inkomen x multiplier.
Ook zijn er nog steeds mensen met overwaardes, etc. You catch my drift. Een kale starter zonder eigen vermogen kan circa 40% minder krijgen. Dat is dan de maximale daling in die markt en dus de prijsdaling, omdat er gewoon niet meer geld betaald kan worden.

Tuurlijk altijd uitzondering daargelaten, waarbij ongetwijfeld een paar onder deze post langs zullen komen.


Edit:
De eerste corporatie gooit al de boel stil: http://www.rijnmond.nl/ni...t-nieuwbouw-helemaal-stil

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 23-11-2012 13:50 ]

[pedorus]

Senor Sjon schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 08:35:
Je kan ook geen specificatie geven. Elk project in NL wordt los berekend. En er verdwijnt een hoop geld in het voortraject en bouwkosten zijn sterk afhankelijk van de mogelijke fundering. Bij een beetje complex project zijn trouwens maar 50% van de kosten bouwkosten. De rest gaat op aan grond, procedures, adviseurs (o.a. architect/constructeur/makelaar/notaris), leges, eigen kosten, financiering, etc.

Tsja, kosten van grond, procedures, leges, financiering, e.d. zullen fors omlaag moeten om nog verkoopbare woningen te blijven bouwen.

Maar je had het over een 74,3 kWh? Zijn dat zonnepanelen ofzo? Want die term heb ik nog nooit gebruikt.

Nee, energieprestaties:

quote: http://www.epcdeskundigen.be/energieprestatiecertificaat

[Iblies]

The Eagle schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 10:29:
[...]

De huursector is momenteel onderhand net zo lastig als de koopsector. Voor sociale huur komen steeds minder in aanmerking (want HBO opgeleid en te hoog inkomen), plus er zijn wachtlijsten. Voor particuliere huur zie je ook steeds meer inkomenseisen komen (mijn eigen geval 4,5 jaar terug: kale huur 630, inkomenseis alleenstaand van 30k per jaar). Tegenwoordig betaal ik 720 per maand kaal. Daar heb je ook een hypotheek van rond de 2 ton voor.

Dat hoog inkomen is een grote grap. Met toeslagen wordt het netto verschil al een stuk kleiner. En als je schoolgaande kinderen hebt is het in sommige gevallen helemaal niet interessant om meer te verdienen. Per saldo ga je er dan in sommige gevallen op achteruit.

In dergelijke gevallen kun je beter wat langer in een kamertje wonen en hard sparen om een aanbetaling op een huis te doen dan huren. Mits je de mogelijkheid hebt natuurlijk.

[Señor Sjon]

pedorus schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 12:00:
[...]

Tsja, kosten van grond, procedures, leges, financiering, e.d. zullen fors omlaag moeten om nog verkoopbare woningen te blijven bouwen.

[...]

Nee, energieprestaties:

[...]

Bij nieuwbouw hebben we de EPN. Daar komt dat energielabel niet in voor.

[Testert]

@ Senor Sjon > Mooi gepresenteerd hoe de starter op de woningmarkt MINIMAAL beperkt wordt in de kredietmogelijkheden. Ik zie nog wat meer factoren: verslechterende arbeidsmarkt (waarbij sowieso een trend is richting minder vaste contracten), verminderde spaarkracht door hogere (fiscale) lasten en voor degenen die wel kunnen sparen een verminderde spaarlust door onzekerder pensioenen en stijgende zorgkosten.

Ik wou dat ik in 2006 had geweten wat ik nu weet...

[Señor Sjon]

Kijk, of het slecht is of niet dat mensen zoveel geld kregen is een ander oordeel. Wel klopt het dat het sociale stelsel niet meer de achtervang van vroeger biedt, o.a. vanwege de hoge bedragen die nu spelen. Daar heeft Wiegel een mooi stukje over gesproken op Radio 1 vorige week: http://www.radio1.nl/item...0ers-en-30ers-onderzoeken

Je krijgt een kip/ei verhaal natuurlijk. Door minder kredietruimte zakken verkopen in en worden mensen onrustig. We hebben net het grootste deel van een overgangsfase achter de rug van: mensen kopen nieuw huis, zonder bestaande verkocht te hebben >naar> nieuw huis kopen na verkoop bestaande. Dit is een proces van jaren voordat dit weer gestabiliseerd is. Deze situatie is puur gebaseerd op het vertrouwen om de bestaande woning wel/niet te verkopen. Gaat het economisch beter en krijgen mensen weer vertrouwen, dan gaan we vanzelf weer naar situatie 1 toe. Uiteindelijk leidt dat weer tot een gekte en dan is het cirkeltje weer rond. Maar je ziet alle seinen op rood staan met betrekking tot het vertrouwen, dus dit gaat nog wel even duren. De outlook tot 2017 is in dat opzicht niet best.

@pedorus
De overheidskosten voor ontwikkelaars stijgen alleen maar. Ze hebben met de BRO (Besluit Ruimtelijke Ordening) en WRO (Wet Ruimtelijke Ordening) een paar kostenverhalingsmethodes op zich af gekregen. Op zich terecht, het voorkomt zogenaamde free-riders, maar je ziet wel steeds gekkere bedragen langskomen voor relatief kleine projecten. Voor een project van 20 huisjes moet ik ergens al omgerekend 7k+ VON/woning betalen aan alleen leges en planbijdrages. Dat gaat dan om huizen voornamelijk van 150-225k VON. Dat is een project waarbij wij van een particuliere eigenaar kopen en zelf de infra + wegen aanleggen. Dus de gemeente heeft er eigenlijk weinig kosten aan, maar vangen wel het meeste.

[Bartjuh]

nare man schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 09:57:
Je kunt niet zomaar zeggen dat je nu en de komende vijf jaar geen huis moet kopen. Dat hangt van een enorme hoeveelheid factoren af. Als algemene regel kun je wel stellen dat je nu geen zeer kleine woningen moet kopen waar je over 4-5 jaar weer uit wilt. Dat kon in 2003 nog wel, dan had je in 2007 je winst wel, maar nu is het verlies lijden als je dat doet. Die woningen worden gewoon niet verkocht. Wil je nu een woning kopen, koop dan een huis waarvan je het niet erg zou vinden om er minstens 10 jaar te wonen.

Ik denk juist dat de laagst geprijsde woningen de beste investering (i.e. meest waardevaste) zijn. Immers, mensen moeten ergens wonen, en dit is de enige betaalbare klasse voor starters. Daarnaast wil je het risico op onderwater komen te staan minimaliseren (dat is nu wel in het bewustzijn van kopers geslopen...) , hence, die kans is het kleinst bij de laagst geprijsde woningen (en dan is het ook het meest managebaar -> kleinere bedragen onder water).

Daarom zullen de prijzen relatief weinig dalen in deze klasse (dat is ook wat we tot nu toe zien). En stel dat ze wel hetzelfde percentage dalen, dan is dat in absolute getallen nog steeds een stuk minder dan hoger geprijsde huizen, en ben je dus minder geld kwijt.

nare man schreef op vrijdag 23 november 2012 @ 10:00:
[...]Dit veronderstelt natuurlijk wel dat je een woning koopt die goed onderhouden is. Er staat ook in de koopsector enorm veel ouwe meuk te koop die > 25 jaar niet echt gerenoveerd is, en die raken mensen aan de straatstenen niet meer kwijt.

Je raakt ze altijd kwijt*, het ligt er maar aan hoe reëel de prijs is die de verkoper er voor vraagt. Dus ik vind het onzin om te zeggen dat je ze aan de straatstenen niet kwijtraakt. Beter is om te zeggen dat deze verkopers nog steeds niet helemaal beseffen in welke markt ze verkeren.

* Niet bij ernstige grondverontreiniging, renovatie die duurder is dan de waarde van het huis, etc. Dan wordt de prijs gewoon negatief.

Oh ja, en ik vond dit stukje wel mooi (vooral de laatste twee alinea's), en hoe verkeert de visie is vanuit de politiek en het gros van de mensen om de woningenmarkt aan te pakken (namelijk: er alles aan doen om de dalingen een halt toe te roepen):

Denkt u eens terug aan het jaar 2008. De Nederlandse huizenmarkt floreerde als nooit tevoren.

Tot plots het Internationale Monetaire Fonds (IMF) in een rapport stelde de enorme prijsstijgingen in Nederland niet langer rationeel te kunnen verklaren. Volgens het IMF was een flinke huizenprijsbubbel ontstaan.

Als door een wesp gestoken reageerde toenmalig minister van financiën Wouter Bos. Naar zijn zeggen was het IMF-rapport "een grote misser". U kon, alhoewel hij het niet letterlijk zei, weer rustig gaan slapen.

Intussen zijn we een kleine vijf jaar verder. Huizen worden amper nog verkocht. Sinds de top in 2008 zijn de huizenprijzen met circa 16% gedaald en dagelijks gaan bouwbedrijven failliet. Grote vraag nu is of het ergste onderhand voorbij is...


Hoogleraar Eichholtz

Voor een antwoord op die vraag pakken we het onderzoek van hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz er eens bij. Eichholtz, hoogleraar aan de Universiteit Maastricht, maakte op basis van historische gegevens een index van huizenprijzen aan de Amsterdamse Herengracht sinds 1650.

Die huizen hadden altijd dezelfde kwaliteit gehad en waren daarom indicatief voor de prijsontwikkeling over zo'n lange periode. Wat blijkt? Op lange termijn is van enige reële prijsstijging (dus gecorrigeerd voor inflatie!) helemaal geen sprake. De grafiek treft u via de link hieronder aan:

http://tinyurl.com/Herengrachtindex

Zoals in de grafiek te zien bereikte het prijsniveau van Nederlandse huizen in 2008 een niveau dat sinds 1650 nog nooit bereikt was. Een gemiddelde basisschoolleerling kon uit dit grafiekje wel opmaken dat de situatie zo’n beetje even extreem was als in het jaar 1736. Maar onze toenmalig minister van financiën, en overigens velen met hem, kennelijk niet.


Sociaal met de een, associaal met de ander

Zoals gesteld zijn de huizenprijzen sinds 2008 met zo’n 16% gedaald. Houden we eveneens rekening met de inflatie sindsdien dan valt de reële daling nog wat groter uit. Zeg zo’n 25%. Maar desondanks ligt het huidige niveau nog altijd zo’n beetje op het dubbele van het eeuwenoude (reële) prijsgemiddelde. Voor een normale prijs van twee huizen krijg je er nu een.

Vanwege een soort misplaatst gevoel van solidariteit tracht onze overheid verdere prijsdalingen te voorkomen. Kennelijk om voor de huizenbezitters (in veel gevallen zijn dat eigenlijk de banken) nog te redden wat er te redden valt.

Enigszins cru is dat wel. Kopen beleggers aandelen die vervolgens fors in prijs dalen dan is onze overheid in geen velden of wegen te bekennen. Maar we dwalen af...

Het voorkomen dat de Nederlandse huizenmarktzeepbel volledig barst wordt door politici kennelijk als een belangrijke taak gezien. Uit solidariteit met de huizenbezitters. Wie dat vindt is het waarschijnlijk ook met de stelling eens dat ditzelfde beleid logischerwijs asociaal is ten aanzien van potentiële kopers. Zij worden immers min of meer gedwongen teveel voor hun huis te betalen.


Radicaal ander plan

Vele van die potentiële toetreders op de markt - vooral jongeren - zien er tegenwoordig vanaf zich voor een overgewaardeerd huis diep in de schulden te steken. Voor zover banken ze trouwens überhaupt nog van krediet willen voorzien ter financiering van overgewaardeerd vastgoed.

Vrijwel iedereen in Nederland weet inmiddels wel dat onze woningmarkt volledig vastgelopen is. De werkgelegenheid in de bouw en alles wat daarmee te maken heeft holt zienderogen achteruit. Zolang de prijzen kunstmatig hoog gehouden worden verandert daaraan niets.

Beseft u zich ook dat de overwaardering - hoe groot die ook precies zijn mag - er vroeg of laat toch wel uitloopt. Vraag is enkel of dat snel gebeurt zoals we dat de afgelopen jaren in Amerika hebben gezien. Daar krabbelt de bouwsector inmiddels alweer op. Of juist tergend langzaam waar onze eigen overheid in al haar wijsheid op lijkt aan te sturen.

In tegenstelling tot wat velen denken zijn we met een snelle, scherpe daling per saldo vermoedelijk beter af. Maar uiteraard kunnen we ons ook nog jaren collectief voor de gek te houden. Transacties op de woningmarkt zullen er dan al die tijd amper zijn en de gevolgen voor de werkgelegenheid in de bouw zullen dan alleen maar nog dramatischer worden.

Vriendelijke groet,
Hendrik Oude Nijhuis

[ Voor 52% gewijzigd door Bartjuh op 24-11-2012 13:39 ]

[Krisp]

Bartjuh schreef op zaterdag 24 november 2012 @ 13:31:
[...]

Ik denk juist dat de laagst geprijsde woningen de beste investering (i.e. meest waardevaste) zijn. Immers, mensen moeten ergens wonen, en dit is de enige betaalbare klasse voor starters. Daarnaast wil je het risico op onderwater komen te staan minimaliseren (dat is nu wel in het bewustzijn van kopers geslopen...) , hence, die kans is het kleinst bij de laagst geprijsde woningen (en dan is het ook het meest managebaar -> kleinere bedragen onder water).

Daarom zullen de prijzen relatief weinig dalen in deze klasse (dat is ook wat we tot nu toe zien). En stel dat ze wel hetzelfde percentage dalen, dan is dat in absolute getallen nog steeds een stuk minder dan hoger geprijsde huizen, en ben je dus minder geld kwijt.

Dit verhaal zou ik heel erg in het licht van jouw volgende opmerking bekijken:

[...]

Je raakt ze altijd kwijt*, het ligt er maar aan hoe reëel de prijs is die de verkoper er voor vraagt. Dus ik vind het onzin om te zeggen dat je ze aan de straatstenen niet kwijtraakt. Beter is om te zeggen dat deze verkopers nog steeds niet helemaal beseffen in welke markt ze verkeren.

* Niet bij ernstige grondverontreiniging, renovatie die duurder is dan de waarde van het huis, etc. Dan wordt de prijs gewoon negatief.

Het probleem van kleine huizen is dat mensen er eigenlijk niet willen wonen, maar bij gebrek aan alternatieven zo'n huis kopen. Als ik heel eerlijk ben koop ik liever een huis/appartement ter waarde van (nu) 3 ton, omdat ik mijzelf daar veel langer in zie zitten dan in een appartement van de helft van dat bedrag. Op het moment dat ik zo'n huis 'gewoon' kan betalen (doordat de prijzen dalen en mijn te besteden bedrag gelijk blijft of zelfs stijgt) sla ik de onderkant gewoon over.

Als meer mensen dat kunnen, is de hele onderkant van de huizenmarkt veel minder waard. De vraag gewoon daalt, en daarmee ook de prijs. Daar komt nog bij dat die huizen vroeger werden gezien als 'investering', waarbij je in relatief korte tijd toch 'gratis' kon wonen. Die gedachte is er inmiddels wel uit, waardoor die bubbel ook klapt.

Als starter die zich nu aan het oriënteren is op starterswoningen, vind ik beide gedachten niet prettig. Ik zie mijn huis niet als investering, maar de gedachte dat mijn salaris lager is dan de maandelijkse daling in waarde is niet een aantrekkelijke.

Oh ja, en ik vond dit stukje wel mooi (vooral de laatste twee alinea's), en hoe verkeert de visie is vanuit de politiek en het gros van de mensen om de woningenmarkt aan te pakken (namelijk: er alles aan doen om de dalingen een halt toe te roepen):

[...]

Mensen die denken dat de markt beïnvloed kan worden om het verlies 'snel te nemen' of om de markt 'geleidelijk te laten wennen', overschatten die invloed die zij en de overheid hebben op de markt. Bewegingen in de huizenmarkt ontstaan alleen als kopers en verkopers elkaar vinden. Verkopers weigeren hun verlies snel te nemen (logisch) en kopers weigeren te kopen voor een prijs die de trend niet reflecteert (ook logisch). Tenzij er paniek ontstaat (en die ontstaat niet, omdat in 9/10 gevallen het niet noodzakelijk is om te verhuizen), gaat alles heel geleidelijk en ligt de markt gewoon even op z'n gat. Daar helpt geen hoogleraar tegen.

Overigens is er een uitzondering: als de overheid alle veranderingen zo snel doorvoert dat er een groep mensen hun huis moet verlaten, raakt e.e.a. in een stroomversnelling. Het is echter zeer onwaarschijnlijk dat dit de komende jaren gaat gebeuren.

[Xanaroth]

Bartjuh schreef op zaterdag 24 november 2012 @ 13:31:
[...]

Ik denk juist dat de laagst geprijsde woningen de beste investering (i.e. meest waardevaste) zijn. Immers, mensen moeten ergens wonen, en dit is de enige betaalbare klasse voor starters. Daarnaast wil je het risico op onderwater komen te staan minimaliseren (dat is nu wel in het bewustzijn van kopers geslopen...) , hence, die kans is het kleinst bij de laagst geprijsde woningen (en dan is het ook het meest managebaar -> kleinere bedragen onder water).

Daarom zullen de prijzen relatief weinig dalen in deze klasse (dat is ook wat we tot nu toe zien). En stel dat ze wel hetzelfde percentage dalen, dan is dat in absolute getallen nog steeds een stuk minder dan hoger geprijsde huizen, en ben je dus minder geld kwijt.

Als ik nu zelf rondkijk - voor 100k kan ik 1-2 kamer appartement vinden van zeg 50m2 in de randstad, maar voor 175k een 3-kamer eengezinswoning van 80m2 en o.a. tuin in dezelfde gemeente.

Als je dan prijs/kwaliteit (even puur de m2's) bekijkt krijg je 2,00 voor dat appartement en 2,19 voor de eengezinswoning. Dat scheelt dus 10% in het voordeel van dat appartement - maar krijg er wel bij de woning wel een tuin bij, geen vve-gedoe en het is een volwaardige woning (keuken, badkamer, vloeren..) ipv leeggetrokken ex-sociale huur.

Tel je die basiskosten zoals keuken/badkamer/vloer op bij het appartement, dan is er geen enkele reden meer om voor dat appartement te gaan. Dus men slaat die stap simpelweg over.


Je vergeet dus 1 enorm kritisch punt, namelijk dat de waardedaling voor alle vormen en soorten woningen zijn. De vraag naar die mini appartementen zal veel lager worden doordat men direct voor een eengezinswoning/groot appartement gaat. Gevolg is dan dat de daling daar juist groter zal zijn dan op andere vlakken van de woningmarkt om tegen die concurrentie van volwaardige woningen op te gaan.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 25-11-2012 12:10 ]

[Ortep]

Myrdreon schreef op zondag 25 november 2012 @ 12:05:
Als je dan prijs/kwaliteit (even puur de m2's) bekijkt krijg je 2,00 voor dat appartement en 2,19 voor de eengezinswoning. Dat scheelt dus 10% in het voordeel van dat appartement - maar krijg er wel bij de woning wel een tuin bij, geen vve-gedoe en het is een volwaardige woning (keuken, badkamer, vloeren..) ipv leeggetrokken ex-sociale huur.

Niet iedereen zit te wachten op een tuin. Ik heb er een maar ik ben er echt niet blij mee. Het is het stuk grond waar ik overheen loop naar mijn schuur. Ik vind het wel leuk om er zo nu en dan in te zitten, maar ik heb de pest aan het onderhoud. Ik zou liever op een redelijk balkon zitten. Maar dat is persoonlijk.

Tel je die basiskosten zoals keuken/badkamer/vloer op bij het appartement, dan is er geen enkele reden meer om voor dat appartement te gaan. Dus men slaat die stap simpelweg over.

Die dingen kosten heb je bij het appartement net zo goed als bij de woning. Of je hebt ze alletwee niet. Of voor een deel. Het is niet zo dat je ze bij de een altijd wel hebt en bij de ander altijd niet

En kosten voor een vve zijn niet weggegooid, die zijn voor onderhoud. Dat heb je bij een andere woning ook. Maar dan heet het buitenschilderwerk, dak repareren of riool vervangen.

En je kan de prijs per m^2 niet vergelijken. Het gaat om het uiteindelijke bedrag dat je wil/kan betalen Ik kan Paleis Soestdijk ook niet betalen zelfs al kost het per m^2 maar een tiende van mijn huis.

Er zullen mensen genoeg zijn die dat appartement niet willen. Maar als je als starter botweg het geld niet hebt is de keuze simpel...je blijft bij pappa en mamma wonen tot je 40 bent terwijl je wacht tot je boven aan de wachtlijst staat voor een huurwoning of je gaat het huis uit en koopt voor een laag bedrag dat appartement waar je je eigen gang kan gaan in de stad waar je werk gevonden hebt. Misschien niet met je droomkeuken ( http://www.nu.nl/opmerkel...euken-wereld-onthuld.html ) maar je kan er eten klaar maken en je kan in de kleine badkamer ook gewoon douchen en je tanden poetsen.

Over die eerste groep maken ze TV programma's: Help mijn zoon/dochter aan een vrouw/man

[ Voor 4% gewijzigd door Ortep op 25-11-2012 12:30 ]

[Sport_Life]

De vergelijking appartement vs eengezinswoning is naar mijn idee niet mogelijk. Het belangrijkste aspect waarom iemand in een appartement gaat wonen is de locatie, ik ben in een boerendorp nog nooit een appartement tegengekomen en in de stad vind je bijna niet anders. Ter vergelijking, hier in de buurt beginnen appartementen bij 180.000 (70m2 en incl. fatsoenlijke keuken e.d.) en degelijke "eengezinswoningen" met tuin, gang etc. beginnen bij 300.000. En dan heb je een tuintje van 3x3 op het noorden.. De stap daartussen is voor veel starters te groot om in 1x aan een grotere woning te beginnen. Dus voor starters die in de stad willen wonen zullen appartementen altijd in trek blijven. Tel daarbij op dat hoogopgeleide starters over het algemeen minder last van de crisis hebben dan Jan Modaal met zijn eengezinswoning en drie kinderen, dus qua doelgroep zit je meer solide met een appartement.

[ Voor 32% gewijzigd door Sport_Life op 25-11-2012 14:15 ]

[Ortep]

Sport_Life schreef op zondag 25 november 2012 @ 14:09:
De vergelijking appartement vs eengezinswoning is naar mijn idee niet mogelijk. Het belangrijkste aspect waarom iemand in een appartement gaat wonen is de locatie,

Lokatie is voor ieder huis van extreem belang. Maar er is nog een verschil. In een eengezinswoning ben je een behoorlijk deel van je huis kwijt aan dingen als trappen en gangen. Zo lijken de woningen wel groter, maar je hebt er veel minder aan dan dat je denkt, ze zijn gewoon inefficient.
Ik heb het met mijn buren eens nagerekend, gewoon voor de grap.Twee eengezinswoningen samenvoegen, en dan het ene gezin beneden wonen en het andere boven. De woningen bestaan nu uit bgg, 1ste verdieping en een zolder met dakkapel over de volle breedte. Op hetzelfde stukje grond zou je zonder die zolder ongeveer even veel woonruimte hebben als je het dus in onder en boven verdeelt.
Bijkomende voordelen zijn VEEL minder trappen lopen en niet steeds de stofzuiger twee verdiepingen op en af slepen (Hij staat altijd daar waar je hem niet nodig hebt) of de was van de slaapkamer naar de droger op zolder brengen.

[Rukapul]

Vinexwijk is helemaal niet saai, eenvormig of een getto kan hier niet ongenoemd blijven.

Tot voor kort wel relatief duur, maar nu best voordelig zo'n Vinexwijk.

onderliggende bron: Statusontwikkeling van wijken in Nederland 1998-2010 (SCP)

[Tjeerd]

Misschien ook even handig om er een beeld bij te hebben, ik vind zelf Vleuterweide behoorlijk geslaagd qua Vinex, in ieder geval wat er de afgelopen paar jaar is gebouwd toen men redelijk begon in te zien dat er misschien wat variatie moet zijn. En als je dan dit soort resultaten hebt is dat helemaal niet verkeerd. Een beetje variatie in de baksteen, deur en gevel en dakpannen, wat kromming in de wegen, doet al een heleboel wonderen.

Daarentegen vind ik dit juist weer typisch(er) een Vinex-beeld, veel van hetzelfde en veel minder karakter. Nou is het eerste koop en het tweede volgens mij huur (dacht ik). Huur zal ook niet gauw in wijken een karakteristieke uitstraling krijgen t.o.v. koophuizen, alhoewel ik niet wil zeggen dat het onmogelijk is.

[ Voor 26% gewijzigd door Tjeerd op 26-11-2012 10:57 ]

[Rukapul]

Tjeerd schreef op maandag 26 november 2012 @ 10:53:

Als deze reactie als doel heeft aan te sluiten bij de gegeven bronnen dan is dat niet gelukt want geen enkel argument hierboven wordt in het rapport aangehaald. Hoe zo'n Vinex-wijk eruit ziet (architectureel) komt in de conclusies niet naar voren in causaliteit noch correlatie met de status van een wijk. Zie pp82-84 voor eindconclusies.

Als je het rapport verder doorneemt dan zie je dat architectuur eigenlijk voor oude woningen (mits op de juiste locatie) van belang is (diagram op p26 is wel aardig ook).

[ Voor 21% gewijzigd door Rukapul op 26-11-2012 11:10 ]

[Krisp]

Rukapul schreef op maandag 26 november 2012 @ 10:34:
Vinexwijk is helemaal niet saai, eenvormig of een getto kan hier niet ongenoemd blijven.

Tot voor kort wel relatief duur, maar nu best voordelig zo'n Vinexwijk.

onderliggende bron: Statusontwikkeling van wijken in Nederland 1998-2010 (SCP)

Niet zo gek dat vinex-wijken er goed uitkomen: ze vergelijken ze met prachtwijken (waar je als vrouw of homo niet kunt wonen) en jaren '70 wijken, ook niet het toonbeeld van succes. Sterker: er is een correlatie tussen prachtwijken en huizen uit de jaren '70 en '80, omdat een gedeelte in dezelfde tijd gebouwd is. Bovendien zijn de prijzen van die onderdelen niet hoger dan de vinexwijken.

Mensen vergelijken vinexwijken ook niet met prachtwijken of huizen uit de jaren '70. Mensen vergelijken vinexwijken met huizen in voorgemeenten, inbreidingsprojecten en huizen in de (binnen)stad. Ook wordt er vergelijken met (mooie) locaties uit de jaren '30. In Utrecht vergelijk je Leidsche Rijn niet met Kanaleneiland, Ondiep of Overvecht. Natuurlijk komt Leidsche Rijn er dan goed uit. Als je echter moet kiezen uit Lidsche Rijn en Wittevrouwen en Lombok, valt die keuze opeens heel anders uit.

Wat mij betreft dus een non-onderzoek en een vergelijking die niets zegt over de positie van vinexwijken in het totaal.

[MrFl0ppY]

Ortep schreef op maandag 26 november 2012 @ 10:23:
[...]

Lokatie is voor ieder huis van extreem belang. Maar er is nog een verschil. In een eengezinswoning ben je een behoorlijk deel van je huis kwijt aan dingen als trappen en gangen. Zo lijken de woningen wel groter, maar je hebt er veel minder aan dan dat je denkt, ze zijn gewoon inefficient.
Ik heb het met mijn buren eens nagerekend, gewoon voor de grap.Twee eengezinswoningen samenvoegen, en dan het ene gezin beneden wonen en het andere boven. De woningen bestaan nu uit bgg, 1ste verdieping en een zolder met dakkapel over de volle breedte. Op hetzelfde stukje grond zou je zonder die zolder ongeveer even veel woonruimte hebben als je het dus in onder en boven verdeelt.
Bijkomende voordelen zijn VEEL minder trappen lopen en niet steeds de stofzuiger twee verdiepingen op en af slepen (Hij staat altijd daar waar je hem niet nodig hebt) of de was van de slaapkamer naar de droger op zolder brengen.

Ja leuk, maar als je op 1ste woont mag je ALLES naar 1 hoog slepen. Bovendien heb je op 1 hoog geen tuin. Natuurlijk is een appartement gunstig qua grondprijs omdat meerdere mensen gebruik maken van dezelfde vierkante meter. Hoe duurder de grondprijs, hoe gunstiger. Daarom zie je ze ook vooral in de steden. Op plekken waar de grondprijs niet zo hoog is zie je mensen toch snel kiezen voor een woning met tuin. De vraag is dan vaak, wat is belangrijker? Locatie of ruimte (woon- en totale perceeloppervlakte).

[nare man]

Rukapul schreef op maandag 26 november 2012 @ 10:34:
Vinexwijk is helemaal niet saai, eenvormig of een getto kan hier niet ongenoemd blijven.

Tot voor kort wel relatief duur, maar nu best voordelig zo'n Vinexwijk.

onderliggende bron: Statusontwikkeling van wijken in Nederland 1998-2010 (SCP)

Wel grappig om te lezen. Overigens wordt in dit rapport, voorzover ik kan zien zonder die 96 pagina's nauwkeurig door te lezen, niet het onderscheid gemaakt tussen inkomen en culturele bagage. Vinexwijken hebben namelijk onder mensen met een hoog inkomen en weinig (of in elk geval minder) culturele bagage een hogere status dan onder mensen met een hoog inkomen en veel culturele bagage alsmede mensen met een laag inkomen en veel culturele bagage. Plat gezegd: de stadscentra zijn toch meer voor de intelligentsia (zowel hoge als lage inkomens), vinexwijken zijn toch vooral voor de burgerij die het financieel goed doet, veel prijs stelt op rust, huisje-boompje-beestje, maar minder waarde toekent aan de directe aanwezigheid en toegankelijkheid van sociale en culturele voorzieningen.

[rube]

Jij blijft hameren op inkomen + "culturele bagage" waarom mensen in centra willen wonen. Maar is er ook een goed rapport/onderzoek waar dat echt uit blijkt?

Wellicht is 90% van deze mensen meer geïnteresseerd in een korte rijstijd naar hun werk, de koopzondagen, winkels, cafés en restaurants waarom ze voor de centra kiezen (en dus niet de schouwburg, musea etc.).

[Spotmatic]

Tjeerd schreef op maandag 26 november 2012 @ 10:53:
Misschien ook even handig om er een beeld bij te hebben, ik vind zelf Vleuterweide behoorlijk geslaagd qua Vinex, in ieder geval wat er de afgelopen paar jaar is gebouwd toen men redelijk begon in te zien dat er misschien wat variatie moet zijn. En als je dan dit soort resultaten hebt is dat helemaal niet verkeerd. Een beetje variatie in de baksteen, deur en gevel en dakpannen, wat kromming in de wegen, doet al een heleboel wonderen.

Ik ben het er mee eens dat dit veel beter en vriendelijker oogt. Maar dit toont ook het beeld dat ik van een Vinexwijk heb: extreem krap opgezet, met amper tuintjes en parkeerplaatsen. Ik woonde zelf in zo'n wijk. Zelfs twee auto's konden elkaar in de straat niet passeren, terwijl het geen eenrichtingsweg is. Parkeerproblemen plenty. Wij zijn dan ook kei-snel naar een jaren '70 wijk (overigens niet voldoend aan het stereotype van een wijk uit die tijd) verkast waarin je tenminste normaal kunt leven en adem kunt halen. Ik ben er sterk van overtuigd dat Vinexwijken in de toekomst verworden tot ghetto's. De verpaupering zal al snel inzetten als de kinderen van nu zijn uitgegroeid tot puisterige, verveelde pubers die in de wijk niks van hun gading kunnen vinden en dus maar baldadig wat gaan slopen...

[Rukapul]

Krisp schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:15:
Wat mij betreft dus een non-onderzoek en een vergelijking die niets zegt over de positie van vinexwijken in het totaal.

Lees het rapport (en de gehanteerde methode op pp19-21) en oordeel dan nog eens.

nare man schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:21:
[...]


Wel grappig om te lezen. Overigens wordt in dit rapport, voorzover ik kan zien zonder die 96 pagina's nauwkeurig door te lezen, niet het onderscheid gemaakt tussen inkomen en culturele bagage. Vinexwijken hebben namelijk onder mensen met een hoog inkomen en weinig (of in elk geval minder) culturele bagage een hogere status dan onder mensen met een hoog inkomen en veel culturele bagage alsmede mensen met een laag inkomen en veel culturele bagage. Plat gezegd: de stadscentra zijn toch meer voor de intelligentsia (zowel hoge als lage inkomens), vinexwijken zijn toch vooral voor de burgerij die het financieel goed doet, veel prijs stelt op rust, huisje-boompje-beestje, maar minder waarde toekent aan de directe aanwezigheid en toegankelijkheid van sociale en culturele voorzieningen.

Je bent nogal een fan van dat onderzoek he Je weet dat om in dat onderzoek hoog te scoren het voldoende is om af en toe naar de bioscoop te gaan en het regionale dagblad te lezen? Tevens was dat onderzoek lokaal uitgevoerd (Amsterdam) als ik het me goed herinner. De meeste steden in NL zijn namelijk zo klein dat als je even op de fiets springt je al in het centrum staat dichtbij alle 'culturele' zaken.

In context van dit rapport heb je het hier gewoon over een relatief kleine deelgroep van de totale groep met hogere sociale status welke dus typisch ook in wijken met hogere status wil wonen. De kans dat er een flinke uitwisseling tussen de deelgroepen plaatsvindt in de diverse levensfases zou ik op voorhand (hypothese) niet uit willen sluiten. En zelfs als men het zou willen dan zouden de stadscentra niet groot genoeg zijn om ze te huisvesten.

Het rapport stipt trouwens wel een aantal punten aan m.b.t. de hogere sociale groepen en zowel oude als nieuwe wijken. Het presenteert het een beetje als een uitruil (oud maar goede locatie en zaken als architectuur, nieuw en andere voordelen).

[Lethalis]

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:36:
Wellicht is 90% van deze mensen meer geïnteresseerd in een korte rijstijd reistijd naar hun werk, de koopzondagen, winkels, cafés en restaurants waarom ze voor de centra kiezen (en dus niet de schouwburg, musea etc.).

Daarnaast is het met de auto nog geeneens 20 minuten rijden vanuit een Vinex wijk naar een stadscentrum vaak.

En als je het financieel gezien goed hebt, dan maak je je ook niet druk om die parkeerkosten etc.

Ik wil al de hele tijd weg uit de stad, terwijl ik juist graag naar musea etc ga En ik vind jaren 30 wijken hartstikke leuk om te zien hoor en vind de gemiddeld Vinex wijk vaak lelijk, maar ik hou alsnog meer van mijn rust.

Het liefst zou ik een gerenoveerde vrijstaande woonboerderij willen hebben, maar ja.. die kosten echt klauwen vol met geld

[ Voor 7% gewijzigd door Lethalis op 26-11-2012 11:41 ]

[nare man]

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:36:
Wellicht is 90% van deze mensen meer geïnteresseerd in een korte rijstijd naar hun werk, de koopzondagen, winkels, cafés en restaurants waarom ze voor de centra kiezen (en dus niet de schouwburg, musea etc.).

Ik ben meer geïnteresseerd in een korte rijstijd van mijn zelfgebakken brood

[rube]

Tja, natuurlijk kun je op mijn stupide fout terugkomen, maar dat zegt niets inhoudelijks.....

[Tarkin]

hij wilt gewoon zeggen dat de hoogopgeleide mensen die in de stadscentra wonen, beter zijn dan de mensen die in de vinexwijken wonen...

[rinkel]

nare man schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:21:
[...]


Wel grappig om te lezen. Overigens wordt in dit rapport, voorzover ik kan zien zonder die 96 pagina's nauwkeurig door te lezen, niet het onderscheid gemaakt tussen inkomen en culturele bagage. Vinexwijken hebben namelijk onder mensen met een hoog inkomen en weinig (of in elk geval minder) culturele bagage een hogere status dan onder mensen met een hoog inkomen en veel culturele bagage alsmede mensen met een laag inkomen en veel culturele bagage. Plat gezegd: de stadscentra zijn toch meer voor de intelligentsia (zowel hoge als lage inkomens), vinexwijken zijn toch vooral voor de burgerij die het financieel goed doet, veel prijs stelt op rust, huisje-boompje-beestje, maar minder waarde toekent aan de directe aanwezigheid en toegankelijkheid van sociale en culturele voorzieningen.

Ik snap je redenatie mbt culturele bagage, echter...
Veel mensen met culturele bagage kiezen er ook voor om in een buitenwijk te wonen puur vanwege de kinderen.
Ik zelf ben om die reden ook naar een (pittoresk) dorp verhuist. Puur omdat ik mijn kinderen niet in een stad wil laten opgroeien. Al moet ik daarbij vertellen dat het hebben culturele bagage mij niet zoveel boeit, ondanks dat ik 15 jaar in een stad heb gewoond, gebruik makend van de vele culturele voorzieningen die daar zijn, zeker tijdens mijn studententijd. Als ik nu cultuur wil snuiven, zoek ik dat wel op door 20 minuten in de trein of auto te zitten.
De keuze voor het wonen in een stad of vinex-wijk is niet altijd ingegeven door culturele bagage, soms ook noodzaak, of gewoon een keuze gebaseerd op andere elementen.

[rube]

Lethalis schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:39:
[...]
Daarnaast is het met de auto nog geeneens 20 minuten rijden vanuit een Vinex wijk naar een stadscentrum vaak.

Zelfs met de trein sta ik binnen 30 min. vanuit een Vinexwijk op het CS van Utrecht, Rotterdam, Den Haag, of Amsterdam. Dan hoef ik me niet eens druk te maken om te parkeren (zoeken + kosten + alcohol)

Ik wil al de hele tijd weg uit de stad, terwijl ik juist graag naar musea etc ga

Bovendien: hoe vaak ga je naar Musea in dezelfde stad als waar je woont?

Het liefst zou ik een gerenoveerde vrijstaande woonboerderij willen hebben, maar ja.. die kosten echt klauwen vol met geld

hehe, dat vind ik ook wel wat.
Maar ik heb goed nieuws voor je, ik zie die langzamerhand ook goedkoper worden

[Ortep]

MrFl0ppY schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:20:
[...]
Ja leuk, maar als je op 1ste woont mag je ALLES naar 1 hoog slepen. Bovendien heb je op 1 hoog geen tuin. Natuurlijk is een appartement gunstig qua grondprijs omdat meerdere mensen gebruik maken van dezelfde vierkante meter. Hoe duurder de grondprijs, hoe gunstiger. Daarom zie je ze ook vooral in de steden. Op plekken waar de grondprijs niet zo hoog is zie je mensen toch snel kiezen voor een woning met tuin. De vraag is dan vaak, wat is belangrijker? Locatie of ruimte (woon- en totale perceeloppervlakte).

Dat slepen hoef je maar één keer. Ik koop een stofzuiger en die de volgende 10 jaar altijd op de juiste verdieping. En die hoef ik dus niet iedere week over 3 verdiepingen te verslepen. Net als de was, de kleding enz enz En ik hoef ook niet als ik in de huiskamer zit en even een trui wil halen een trap op naar de slaapkamer waar hij in de kast hangt om daarna naar beneden te lopen om weer verder naar de TV te kijken. Om als ik daarna naar bed wil weer een trap op te moeten klimmen die ik de volgende ochtend weer af moet. Of als ik op zaterdag de krant in bed wil lezen weer een trap af te moeten om ontbijt te maken, de krant te pakken en de hele zaak weer een verdieping hoger te brengen. Of als er een schroefje los zit van de deur van een keukenkastje twee trappen op te klimmen voor een schroevendraaier, twee trappen naar beneden gaan, het schroefje aan te draaien en dan weer twee trappen omhoog te gaan om de schroevendraaier weer terug te brengen omdaarna weer twee trappen omlaag te gaan om te gaan lunchen.
Dat is het enorme voordeel van een appartement. Eenmaal in je huis blijft alles min of meer onder handbereik.
Tuinen zijn vreselijk overrated. Je hoort mensen roepen HOERA ik heb een huis met een tuin. En vervolgens heeft 80% er na twee jaar genoeg van onkruid te wieden, heggen te snoeien en gras maaien en zetten ze houten schuttingen neer en tegelen ze de hele zaak dicht. Wat is het verschil dan nog met een dakterras of een balkon?

Om even terug te gaan naar het idee wat ik met mijn buurman had (Niet uitvoerbaar, ik weet het) Als onze twee huizen dus anders waren opgebouwd en hij woonde benden, dan was zijn tuin twee keer zo groot als nu en ik had een dakterras kunnen hebben dat twee keer zo groot is als mijn tuin. Ja, dan zit er wel weer een trap bij, maar die hoef ik maar 1-2 keer per week op als het mooi weer is en ik wil er zitten. Ik zit nu al bijna nooit in mijn tuin.

Er is een oud grapje in de woning wereld dat er 3 dingen zij die belangrijk zijn bij een huis

1) Locatie
2) Locatie
3) Locatie

Op enige afstand gevolgd door 4) Locatie

Dat is de reden dat een zolder die stijf staat van de houtrot in het centrum van Amsterdam meer kost dan een vrijstaand huis met dubbele garage en ruimte om je rijpaarden te stallen in Anjum even duur zijn.

[rube]

Nou, nou. Als het oppervlak van een appartement - huis vergelijkbaar is, hoef je natuurlijk helemaal niet zoveel meer te lopen hoor (alleen de trap en trouwens, dat is nog even goed voor de beweging ook).

En dat een tuin overrated is door 80% is een mening...

Ik zou echt niet naar een appartement willen.....dat is mijn mening.

[Aghanim]

Een tuin voelt voor mij als vrijheid. Een balkon als gevangen zitten. Je kunt er niet goed BBQ-en, feestjes in zomer is balkon te klein voor, huisdieren hebben meer aan een tuin. Kinderen spelen in de tuin en niet op een balkon en in de zomer een zwembad opzetten is ook niet mogelijk. Overrated inderdaad

[Arnout]

De lobby om staatsteun voor de woningmarkt heeft weer nieuwe impulsen gekregen. Dit keer wordt er weer gelonkt naar ons pensioengeld, om zo de woningmarkt weer "vlot te trekken".

Het kabinet moet nu een doorbraak forceren om de bouw- en woningmarkt te redden, stellen Wientjes en PGGM en APG. De werkgeversvoorman wil dat het kabinet twee onafhankelijke deskundigen benoemt die banken en pensioenfondsen bij elkaar brengen zodat die „substantieel” gaan beleggen in woninghypotheken.

http://www.refdag.nl/nieu...bank_krijgt_vorm_1_694248

[EXX]

Dit voorstel rammelt aan alle kanten:

http://www.ftm.nl/followl...ronkels-van-wientjes.aspx

[Gebanned]

Ortep schreef op maandag 26 november 2012 @ 12:37:
[...]

Of als ik op zaterdag de krant in bed wil lezen weer een trap af te moeten om ontbijt te maken, de krant te pakken en de hele zaak weer een verdieping hoger te brengen.

Nee, met een beetje geluk mag je met de lift vier verdiepingen naar beneden om hem daar in de gezamenlijke hal uit je brievenbus te gaan halen. Dan loop ik liever even naar de voordeur toe als ik toch al de trap af ben om mijn ontbijt uit de keuken te vissen.

Of als er een schroefje los zit van de deur van een keukenkastje twee trappen op te klimmen voor een schroevendraaier, twee trappen naar beneden gaan, het schroefje aan te draaien en dan weer twee trappen omhoog te gaan om de schroevendraaier weer terug te brengen omdaarna weer twee trappen omlaag te gaan om te gaan lunchen.

Bij de meeste mensen die ik ken ligt het gereedschap ergens onderin het gebouw in de berging, omdat er binnen in het appartement te weinig ruimte is om de zaak op te slaan.

Maar ach, als het op en af lopen van een trap je grootste zorg is....prijs jezelf dan erg gelukkig.

[Krisp]

Rukapul schreef op maandag 26 november 2012 @ 11:38:
[...]

Lees het rapport (en de gehanteerde methode op pp19-21) en oordeel dan nog eens.

Dat heb ik gedaan, specifiek op pagina vijftig. Daar komen alleen bloemkoolbuurten, vinexwijken, prachtwijken en groeikernen in voor. Overigens valt me bij nader inzien wel op dat vinexwijken een extreem hoge score hebben.

Nu ik de onderzoeksopzet lees, heb ik wel andere vraagtekens. Is inkomen, werkloosheid en opleiding een indicator voor sociale status van een wijk? Is iemand die sociale status heeft een hoogopgeleide, werkende veelverdiener? Ik zou zelf een andere definitie hanteren, omdat de status van de wijk m.i. gedeeltelijk te maken heeft met inkomens, maar zeker niet alleen. Ik zou daarin qua definitie meer de Elsevier (de beste gemeenten) gaan volgen.

Ortep schreef op maandag 26 november 2012 @ 12:37:
[...]

Er is een oud grapje in de woning wereld dat er 3 dingen zij die belangrijk zijn bij een huis

1) Locatie
2) Locatie
3) Locatie

Op enige afstand gevolgd door 4) Locatie

Dat is de reden dat een zolder die stijf staat van de houtrot in het centrum van Amsterdam meer kost dan een vrijstaand huis met dubbele garage en ruimte om je rijpaarden te stallen in Anjum even duur zijn.

Als je kijkt naar berekeningen die huizenprijzen moeten voorspellen, is locatie inderdaad de 'basis', en wordt deze vermeerderd met prijs per m2. Vreemd genoeg maakt het niet uit of daar een trap tussen zit: mensen vinden getallen belangrijk dan nut.
Daarbij komt een prijs voor de eigenschappen van een huis. Een tuin telt daarbij best zwaar mee. Andere significante factor is onderhoud (in negatieve zin). Verdere zaken zijn vaak smaak, en vragen om een koper die het waardeert.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 26-11-2012 13:39 ]

[nare man]

Aghanim schreef op maandag 26 november 2012 @ 12:53:
Een tuin voelt voor mij als vrijheid. Een balkon als gevangen zitten. Je kunt er niet goed BBQ-en, feestjes in zomer is balkon te klein voor, huisdieren hebben meer aan een tuin. Kinderen spelen in de tuin en niet op een balkon en in de zomer een zwembad opzetten is ook niet mogelijk. Overrated inderdaad

Dit zijn natuurlijk typisch waarde-oordelen die iemand die graag in een buitenwijk woont, en aan het hebben van een tuin hecht; het is bepaald geen algemene stelregel

Overigens chargeer je het natuurlijk ook weer ten faveure van de tuin. Je doet alsof elke tuin bij een eengezinswoning zich leent voor de genoemde feestjes, huisdieren, zwembad etc., maar er zijn tuinen zo klein als postzegels met bovendien nul privacy omdat alles aan elkaar grenst en je dus ook de gezellige BBQ-bierfeesten van je buren moet tolereren (reclame voor Amstel in de vinexwijk, anyone?). Daarbij geldt balkon =/= dakterras. Ik zou een dakterras met 360 graden uitzicht, altijd zon en veel privacy en een oppervlak in de ordegrootte van 50-75 m2 te allen tijde verkiezen boven een tuin (tenzij het gaat om een extreem grote tuin rondom met waterpartijen etc., maar dan hebben we natuurlijk het niet meer over woningen in dezelfde prijsklasse).

Verder geldt in de discussie 'woonhuis vs. appartement' natuurlijk dat het geen (of nauwelijks) uitwisselbare markten zijn. Iemand die een tuin belangrijk vindt, gaat a priori al niet naar appartementen kijken, en mensen die gruwen van eengezinswoningen in saaie buitenwijken, gaan a priori al niet naar dat soort woningen kijken. Het is elk wat wils natuurlijk, en beide partijen maken zich schuldig aan chargeren. Ik weet ook wel dat niet elke woning in een buitenwijk een saaie hut is met een betegelde tuin, drie koters en een golden retriever, maar het ergert me soms nogal dat mensen appartement standaard vereenzelvigen met een uitgewoonde ex-huurhut van < 75 m2 en een piepklein, bemost balkonnetje. Het zijn gewoon gescheiden marktsegmenten, het één is niet noodzakelijkerwijs 'beter' dan het ander

[ Voor 23% gewijzigd door nare man op 26-11-2012 13:30 ]

[Ortep]

Aghanim schreef op maandag 26 november 2012 @ 12:53:
Een tuin voelt voor mij als vrijheid. Een balkon als gevangen zitten.

Hangt van de grootte van je balkon af. Ik ken balkons die groter zijn dan sommige tuinen. Maar ja, dan zit je ook weer in een andere prijsklasse. Maar terug naar mijn 'denkbeeldige' omgebouwde woningen: Als je beneden woonde had je twee keer zoveel tuin als nu. En als je boven woonde had je een dakterras met aanzienlijk meer uitzicht een veel meer ruimte dan de huidige tuin om je BBQ neer te zetten en vrienden te ontvangen. Twee mensen gelukkig, de tuinliefhebber (maar dan ook wel een echte tuin maken en geen luxe carport) en de persoon voor wie het allemaal niet hoeft en die een andere belangstelling heeft. En ze hoeven alle twee niet 15 keer per dag trappen op en neer te lopen als ze dat niet willen

Van mij hoef je dat laatste niet leuk te vnden, maar het is alsof je verplicht een tuin leuk MOET vinden. En dat vooral ook moet blijven volhouden. Ik heb dat bij mijn schoonmoeder gezien. Altijd op een vrij huis gewoond in een klein dorpje gewoond. Zo groot zelfs zo dat er een flink echt zwembad in de tuin was geplaats. Het was echt bespottelijk dat je in een huis zonder tuin kon wonen. Die vond het wel te groot worden en ging met forsee tegenzin naar een appartement in het centrum. Haar reactie na 3-4 maanden wennen dat ze nu een lift had: Wauw..dat had ik jaren eerder moeten doen. Wat een gemak, geen trappen meer, winkels op loop afstand, de kamers zijn veel groter en liggen handiger tov elkaar. En haar woonoppervlak is dus kleiner geworden. Maar dat valt dus niet eens op. omdat ze niet meer 20% van haar huis kwijt is aan trappen en gangen.

Kijk voor de grap eens om je heen. Een groot deel van de tuinen zijn geen tuinen maar zien er uit als de binnenplaats van een gevangenis. Hoge houten schuttingen er omheen zodat de buren er niet in kunnen kijken (En zij zelf er niet uit) , en zoveel mogelijk (sier)bestrating omdat veel mensen gewoon geen zin of tijd hebben om in de bagger te graven. Als een soort schaamlapje staan er dan nog een paar coniferen in een hoekje.

Dat ziet er voor mij dus uit als gevangen zitten. Dan zit ik liever op een dakterras en kijk ik uit over de omgeving. Grijns meer privacy ook, vanuit de tuin kan je niet op een dakterras kijken, maar andersom wel

Ter informatie: Ik heb dus een tuin, daar staan bloemen en struiken in, daar is gras en ik heb tot groot ongenoegen van mijn buren niet meegewerkt aan het plaatsen van een twee meter hoge schutting maar een heg geplaats. zodat het nog een beetje op planten lijkt en niet als een blinde muur. Zucht zucht wat vonden ze het erg...dat ding moet wel 2-3 keer per jaar gesnoeid worden wel een heel uur werk. En ze waren zo blij met hun onderhoudsvrije tuin met van die peperdure leuke in cirkels gelegde waalklinkers als bodem. De rest bij mij in de straat heeft nergens meer dan 3 m^2 met iets wat vaag op planten lijkt. Eentje heeft bijna zijn hele tuin omgetoverd tot een grote vijver waar koi in zwemmen. Die heeft nog de meeste 'natuur'

nare man schreef op maandag 26 november 2012 @ 13:28:
Verder geldt in de discussie 'woonhuis vs. appartement' natuurlijk dat het geen (of nauwelijks) uitwisselbare markten zijn. Iemand die een tuin belangrijk vindt, gaat a priori al niet naar appartementen kijken, en mensen die gruwen van eengezinswoningen in saaie buitenwijken, gaan a priori al niet naar dat soort woningen kijken. Het is elk wat wils natuurlijk, en beide partijen maken zich schuldig aan chargeren. Ik weet ook wel dat niet elke woning in een buitenwijk een saaie hut is met een betegelde tuin, drie koters en een golden retriever, maar het ergert me soms nogal dat mensen appartement standaard vereenzelvigen met een uitgewoonde ex-huurhut van < 75 m2 en een piepklein, bemost balkonnetje. Het zijn gewoon gescheiden marktsegmenten, het één is niet noodzakelijkerwijs 'beter' dan het ander

Je was me voor

[ Voor 13% gewijzigd door Ortep op 26-11-2012 13:59 ]

[rube]

Ortep, je punt is duidelijk maar nogal eenzijdig.
Nare Man heeft het wat meer genuanceerd, ik denk ook dat je er zo naar moet kijken.
Een appartement en huis met tuin moet je niet met elkaar willen (proberen te) vergelijken.

Edit: En jouw edit was mij weer voor

[ Voor 8% gewijzigd door rube op 26-11-2012 14:02 ]

[Sv3n]

nvm verkeerd gelezen

[ Voor 94% gewijzigd door Sv3n op 26-11-2012 14:15 ]

[Ortep]

Gebanned schreef op maandag 26 november 2012 @ 13:12:

Bij de meeste mensen die ik ken ligt het gereedschap ergens onderin het gebouw in de berging, omdat er binnen in het appartement te weinig ruimte is om de zaak op te slaan.

Maar ach, als het op en af lopen van een trap je grootste zorg is....prijs jezelf dan erg gelukkig.

Het ging mij er meer om dat eengezinswoningen niet bepaalt de meest praktische indeling hebben omdat je veel ruimte verliest aan trappen en gangen. En dat je die dus ook op en af moet voor van alles en nog wat. Je moet huizen van vergelijkbare woonoppervlakten vergelijken. Dus laten we zeggen: Mijn eengezinswoning vergelijken met een appartement met even veel kamers van gelijke grootte. Dan is daar dus ook een hobby kamer bij of zoiets dergelijks waar mijn gereedschap ligt. Als het heel speciaal gereedschap zou zijn dat daar niet ligt, dan ligt het nu ook niet in mijn huis, maar dan staat het in de schuur.

Smile...trappenlopen is gezond...maar hou er rekeing mee dat de trap het gevaarlijkste vervoermiddel is dat we hebben op deze aarde. Daar vallen per kilometer de meeste slachtoffers van alles wat we kennen. De lift is het veiligste vervoermiddel.

En ter aanvulling: Ik zit hier dus niet appartementen te verdedigen ten koste van alles. Ik heb er zelf geen een. Maar ik zie de nadelen van de eengezinswoning waar ik al ruim 30 jaar woon heel goed. En ik kijk dus echt rond naar iets wat in mijn ogen een stuk comfortabeler is.
De twee markten wisselen dus toch (een beetje) uit

[rube]

Ortep schreef op maandag 26 november 2012 @ 14:16:
[...]
Ik heb er zelf geen een. Maar ik zie de nadelen van de eengezinswoning waar ik al ruim 30 jaar woon heel goed. En ik kijk dus echt rond naar iets wat in mijn ogen een stuk comfortabeler is.
De twee markten wisselen dus toch (een beetje) uit

Ja, een beetje misschien. Maar voor het merendeel van mensen niet.
Bovendien, als het alleen gaat om het trappenlopen en de tuin: je kunt ook een bungalow kopen (geen trappen) of een lift laten plaatsen in een eensgezinswoning . Dat moet de tweaker hier toch wel aanspreken

En hoewel ik zelf zonde zou vinden van de tuin, kun je er natuurlijk ook dit mee doen en heb je er nooit meer onderhoud aan.

Dus voor de voordelen van een appartement hoef je niet perse een appartement te nemen

[nare man]

De discussie gaat nu een beetje in de richting van ridiculiseren, maar het punt dat Ortep maakt is wel valide, zeker waar hij zegt dat je zo ongeveer gedwongen wordt om een tuin leuk te vinden, en toch een beetje voor een halve zool wordt genomen als je zegt dat je geen tuin nodig hebt. Het lijkt wel alsof mensen met een ééngezinswoning die keuze steeds moeten rechtvaardigen, door voortdurend erop te hameren waarom appartementen 'minder' zouden zijn. Grappig genoeg zijn er ook nogal wat mensen die zweren bij een tuin, maar bijvoorbeeld weer geen waarde hechten aan een groot ligbad (mij kan een tuin weinig schelen, maar zonder een ligbad voor minstens twee personen zou ik niet kunnen functioneren). Het is allemaal zo sterk een kwestie van smaak. Een ééngezinswoning met tuin en garage is niet de heilige graal in eigenhuizenland: dat is een beeld dat de huidige generatie huizenkopers heeft ingeprent gekregen, aangemoedigd door de 'white flight' vanuit de vaak verpauperde binnensteden naar nieuwe vinexwijken. Kijk je echter naar de grote steden van de wereld (Parijs, New York, ...) dan is een groot appartement op de toplaag met uitzicht en een groot dakterras juist de heilige graal, niet een ééngezinswoning in een buitenwijk.

[MrFl0ppY]

No offence Ortep maar ik denk dat je oud wordt .

Trappen lopen is voor mij echt geen probleem. Zeker niet als ik maar weinig in mijn handen heb. En die stofzuiger eens per week denk ik nog niet eens over na. Bovendien zie ik verschillende woonlagen ook als een makkelijke scheiding tussen waar jij komt en waar jouw bezoek komt. Bedenk je ook dat veel flatjes en appartementen nog geen lift hebben en dus ook vaak meerdere trappen moet bestijgen alvorens ze de boodschappen neer kunnen zetten. En ook de auto uitruimen is een ellende in een appartement als je meerdere keren moet lopen. Alles heeft dus zijn voordelen en nadelen qua functionaliteit.

Wat betreft de tuin/dakterras discussie. Feit is dat een tuin 99 keer van de 100 aanzienlijk groter is dan een dakterras of balkon. Dat biedt veel meer mogelijkheden en ik beschouw het ook als een stukje vrijheid. Naast dat het erg makkelijk is om een feestje te geven of gewoon met een stel vrienden buiten te zitten voelt het ook veel vrijer dan een balkon/dakterras. Zeker met kleine kinderen lijkt me een tuin een flinke meerwaarde hebben. Die kunnen lekker buitenspelen, stoeien en gek doen zonder bang te zijn dat ze alles omgooien. Het biedt ook meer opties als je wel van tuinieren houdt, bij ons in de wijk (waar iedereen een voortuin heeft) zijn er maar enkele die de voortuin geasfalteerd hebben. Sommige hebben wel een makkelijke tuin, natuurlijk, ieder zijn ding.

Maar goed ieder zijn ding.

[rube]

nare man schreef op maandag 26 november 2012 @ 14:50:
De discussie gaat nu een beetje in de richting van ridiculiseren, maar het punt dat Ortep maakt is wel valide, zeker waar hij zegt dat je zo ongeveer gedwongen wordt om een tuin leuk te vinden, en toch een beetje voor een halve zool wordt genomen als je zegt dat je geen tuin nodig hebt. Het lijkt wel alsof mensen met een ééngezinswoning die keuze steeds moeten rechtvaardigen, door voortdurend erop te hameren waarom appartementen 'minder' zouden zijn. Grappig genoeg zijn er ook nogal wat mensen die zweren bij een tuin, maar bijvoorbeeld weer geen waarde hechten aan een groot ligbad (mij kan een tuin weinig schelen, maar zonder een ligbad voor minstens twee personen zou ik niet kunnen functioneren). Het is allemaal zo sterk een kwestie van smaak. Een ééngezinswoning met tuin en garage is niet de heilige graal in eigenhuizenland: dat is een beeld dat de huidige generatie huizenkopers heeft ingeprent gekregen, aangemoedigd door de 'white flight' vanuit de vaak verpauperde binnensteden naar nieuwe vinexwijken. Kijk je echter naar de grote steden van de wereld (Parijs, New York, ...) dan is een groot appartement op de toplaag met uitzicht en een groot dakterras juist de heilige graal, niet een ééngezinswoning in een buitenwijk.

De punten die ortep maakt zijn zeker wel valide in een aantal gevallen. Maar je kunt vaak simpelweg niet zeggen dat een appartement beter / comfortabeler is (of vv), en die kant ging hij wel op.
In bijna in alle gevallen is de beste keuze gewoon persoonsafhankelijk, zoals jij al goed aangaf.
Daar laat ik het maar even bij denk ik, nu weer op naar de ontwikkeling op de huizenmarkt

[nare man]

MrFl0ppY schreef op maandag 26 november 2012 @ 15:00:
Trappen lopen is voor mij echt geen probleem. Zeker niet als ik maar weinig in mijn handen heb. En die stofzuiger eens per week denk ik nog niet eens over na. Bovendien zie ik verschillende woonlagen ook als een makkelijke scheiding tussen waar jij komt en waar jouw bezoek komt. Bedenk je ook dat veel flatjes en appartementen nog geen lift hebben en dus ook vaak meerdere trappen moet bestijgen alvorens ze de boodschappen neer kunnen zetten. En ook de auto uitruimen is een ellende in een appartement als je meerdere keren moet lopen. Alles heeft dus zijn voordelen en nadelen qua functionaliteit.

Wel eens van een maisonnette gehoord? Dat is een appartement met twee (of meer) woonlagen. Zeker op de toplaag heb je daar dus niets te maken met boven- of onderburen, je slaapt boven je eigen woonverdieping, net als in een eengezinswoning.

Veel mensen realiseren zich ook niet dat een appartement niet synoniem is met een hutje in een complex waar nog 63 andere hutjes in zitten. Vooral in de grote steden zijn appartementen vaak gesitueerd in oude panden, voormalige herenhuizen met vaak >10 kamers en >300 m2 vloeroppervlak uit de bouwperiode 1890-1930. Die zijn vaak in het verleden al gesplitst omdat ze gewoon te groot zijn voor enkelvoudige bewoning. Dan zit je dus met slechts één ander appartement in het gebouw en heb je ~150 m2 voor jezelf. Bijkomend voordeel is dat dat soort appartementen het mogelijk maakt om toch in een kapitaal pand uit een bepaalde bouwperiode te wonen met een zekere sfeer (ornamenten plafonds, marmeren schouwen, hoge plafonds, etc.etc.) zonder meteen driekwart miljoen voor het hele pand te hoeven neertellen.

Wat de auto uitruimen betreft: dat is voor mij synoniem met weekendboodschappen. Zoveel boodschappen doe ik vrijwel nooit tegelijk, omdat ik twee AH's en een Plus op 300m afstand heb die bovendien op mijn fietsroute van huis naar werk liggen Niet echt een issue dus. Dit om maar even aan te geven dat je niet zomaar bepaalde gedragspatronen van een ééngezinswoning op een appartement moet projecteren: je hele levensstijl wordt anders, dus ook zaken als woon-werkverkeer, boodschappenverkeer, etc.etc. Zelfde geldt voor de tuin vs dakterras-discussie.

En meer richting on-topic: ik denk zelf dat de aanwezigheid van voldoende kamers en m2 veel belangrijker is voor de vraag hoe 'levensloopbestendig' een woning is. Een piepklein huisje van 75 m2, ook al heeft het geen gedeelde muren en een eigen tuin, zal toch al heel snel problematisch worden voor een jong stel met kinderwens. Zelfde bij kleine appartementen van < 75 m2. Die gaan harde klappen krijgen zo aan de onderkant van de markt, omdat je ze naar hun aard maar zo kort kunt bewonen dat het in koopperspectief met bijbehorende kosten geen nut meer heeft.

[ Voor 10% gewijzigd door nare man op 26-11-2012 15:29 ]

[mrsar]

inderdaad,ik heb ook 4 supermarkten op loopafstand., doe voor 2 a 3 dagen boodschappen (lopend dus)
ik heb een appartement van 115m2 met een niet erg groot balkon,maar wel een groot park aan de achterzijde (met BBQ plekken! ) , de indeling van het gebouw is ook zo gedaan dat het uit 4 "torens" bestaat waar iedere verdieping 3 deuren heeft.ik heb dus 2 buren (maar ik zit niet in het midden ) waardoor je dus ook geen galerij gevoel heb. hoef niet eens het gebouw uit om vuilnis weg te gooien,even naar de parkeergarage en de meuk dumpen in de containers die op vrijdag als een treintje door 2 schoonmakers naar buiten gereden worden.

ok,ik ben dan weer alleen en moet er nu dus niet aan denken verder in een buitenwijk te wonen.maar het zijn gewoon allemaal persoonlijke keuzes. ik moet nu optimaal gebuik kunnen maken van mijn sociale omgeving bv

daarnaast ben ik nu ook blij met mijn onderburen die mijn appartement verwarmen heb afgelopen winter mijn verwarming niet aangehad en zal dit jaar weer net zo zijn haha

[ Voor 9% gewijzigd door mrsar op 26-11-2012 15:41 ]

[Lethalis]

Het is wel typisch hoe de discussie over het al dan niet culturele bagage hebben is verschoven naar het type woning.

Het type woning is puur persoonlijke voorkeur. Om die reden vind ik dus ook dat het niet uitmaakt of iemand culturele bagage heeft, het zijn andere aspecten die ervoor zorgen dat iemand een vinexwijk opzoekt of in een luxe appartement in de stad gaat wonen.

Naar mijn idee:
- Het al dan niet hebben van kinderen en een veiligere omgeving willen opzoeken.
- Hoe je in het leven staat: settelen (in vinexwijk) of nog veel op stap gaan (lekker in het centrum).

Dat soort dingen. Het is echt persoonlijke voorkeur.

Nare Man maakt graag dat onderscheid op basis van culturele bagage en daar ben ik het dus niet mee eens Maar ik ben het wel met hem eens dat een mooi appartement in de stad niet onderdoet voor een rijtjeshuis. En dat een mooi terras met uitzicht over de stad net zo leuk, en zelfs leuker, kan zijn dan een mooie tuin.

[VPI]

Ik hoor hier niemand over service kosten bij een appartement??

Heb hier slechte ervaring mee; appartement gekocht bovenop de servicekosten waren er ieder jaar weer kosten vanwege achsterstallig onderhoud....een ramp was het.

Na jaren wonen in een appartement nu in een rijtjeshuis.
Voor mij geeft een huis veel meer vrijheid dan een appartement, als er iets is dan ben ik daar zelf verantwoordelijk voor.

[Lethalis]

VPI schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:05:
Ik hoor hier niemand over service kosten bij een appartement??

Heb hier slechte ervaring mee; appartement gekocht bovenop de servicekosten waren er ieder jaar weer kosten vanwege achsterstallig onderhoud....een ramp was het.

Dan heb je een slechte keuze gemaakt die met een goede keuring voorkomen had kunnen worden.

Ik woon al 7 jaar in een appartement en al het onderhoud werd gewoon netjes gedaan uit de pot van de VVE (nieuwe dakbedekking, kunststof kozijnen met dubbelglas plaatsen, trappenhuis renoveren, etc).

[ Voor 20% gewijzigd door Lethalis op 26-11-2012 16:11 ]

[rube]

Lethalis schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:07:
[...]

Dan heb je een slechte keuze gemaakt die met een goede keuring voorkomen had kunnen worden.

Ik woon al 7 jaar in een appartement en al het onderhoud werd gewoon netjes gedaan uit de pot van de VVE.

Ik kan prima een hoop zelf klussen, vind het niet erg (ander besteed ik het wel uit).
Bij een VVE heb je die keuze niet.
Maar ook dit is persoonlijk, er zijn genoeg mensen die gruwen van klussen/onderhoud of die wel willen, maar die je het niet moet laten doen

[Lethalis]

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:11:
[...]

Ik kan prima een hoop zelf klussen, vind het niet erg (ander besteed ik het wel uit).
Bij een VVE heb je die keuze niet.
Maar ook dit is persoonlijk, er zijn genoeg mensen die gruwen van klussen/onderhoud of die wel willen, maar die je het niet moet laten doen

Ik gruw niet van onderhoud of klussen, maar een raamkozijn op 6 meter hoogte vervangen is toch niet mijn ding

Daarnaast ben je als eigenaar de VVE. Je stemt, je hebt input. Wij hebben bijvoorbeeld zelf gezocht naar een goedkopere aannemer, etc. Ik ben ook bij elke VVE meeting aanwezig. Het enige geld dat je echt kwijt bent, is de overhead van de VVE zelf (het vergaderen, administratiekosten, etc).

[ Voor 10% gewijzigd door Lethalis op 26-11-2012 16:16 ]

[rube]

Wat anders, wat ik me afvraag:
Bij een vrijstaand huis kun je zelf beslissen, slopen-nieuwbouw of algehele renovatie.

Bij flats / appartementen (en ook waarschijnlijk wel bij rijtjeshuizen) kun je dat niet in je eentje beslissen .
Hoe gaat dat in zijn werk?
En wat is dan op een gegeven moment nog de waarde? Je bent, als ik het goed heb, wel gedeeltelijk eigenaar van de grond (niet alleen degene die beneden woont toch? )

[VPI]

ja dan stel je je het wel erg eenvoudig voor.....zou m.i.z. de verantwoordelijkheid moeten zijn van de makelaar.

Ik leg het even uit:

Complex wordt door projectontwikkelaar begin 70 jaren gebouwd. (huurwoningen)
Na 30 jaar wordt het hele complex verkocht en worden de woningen die leeg staan of waar de bewoners vertrekken te koop aangeboden.

De pot VVE staat dan op 0, in de loop van de jaren moet er natuurlijk wat aan onderhoud worden gedaan en raad eens wie daar voor verantwoordelijk is. Ja de prijs is er dan na wordt er door VVE gezegd.....in weze sta je met de rug tegen de muur. Tevens is ook leuk dat het complex bestaat uit huurders en kopers..tja hoe zit het met de verdeling van de kosten?

[rube]

Lethalis schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:15:
[...]

Ik gruw niet van onderhoud of klussen, maar een raamkozijn op 6 meter hoogte vervangen is toch niet mijn ding

Dat heb ik wel gedaan..Maar goed, zoals ik zei, dat is persoonlijk.

Daarnaast ben je als eigenaar de VVE. Je stemt, je hebt input. Wij hebben bijvoorbeeld zelf gezocht naar een goedkopere aannemer, etc. Ik ben ook bij elke VVE meeting aanwezig. Het enige geld dat je echt kwijt bent, is de overhead van de VVE zelf (het vergaderen, het mannetje dat de balans opmaakt, etc).

Je hebt wel input, maar het is waarschijnlijk wel een democratie en je hebt geen veto recht
Dus je bent toch wel meer afhankelijk van anderen. Prima zolang je het er mee eens bent, maar zo niet, ja dan is het pech.

[Lethalis]

VPI schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:16:
ja dan stel je je het wel erg eenvoudig voor..

Ik leg het even uit:

De pot VVE staat dan op 0

Niet kopen

[nare man]

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:11:
[...]

Ik kan prima een hoop zelf klussen, vind het niet erg (ander besteed ik het wel uit).
Bij een VVE heb je die keuze niet.

Dit is natuurlijk onzin. Bij een goed functionerende VVE kun je prima aangeven dat je bepaald onderhoud zelf wilt doen. Zo heb ik afgelopen zomer een groot stalen kozijn in mijn appartement laten renoveren, waarbij isolatieglas is geplaatst, lekkages zijn verholpen en de buitenzijde is geschilderd. Daar zat een overlap met een taak die bij de VVE hoort, omdat het kozijn zich in een gemeenschappelijke buitenmuur bevond. De VVE heeft na mijn uitleg over de situatie, en mijn toezeggnig dat ik de regie zou voeren, bijna 30% van de totale kosten voor zijn rekening genomen (EUR 1500 van ca. EUR 5000 totale kosten). Dit is gewoon uit de gezamenlijke VVE-pot aan mij overgemaakt. Als je vantevoren maar goed overleg voert en een beetje daadkrachtig optreedt, dan kom je ook met een VVE heel ver. Idem ook voor de door mij gestuurde keuze om een goede aannemer de lekkages aan het (grote) gemeenschappelijke dak te laten verhelpen: door een beetje pro-actief op te treden is er nu ruim 6000 euro bespaard t.o.v. een eerdere offerte, met als gevolg dat de bijdrage van de VVE volgend jaar flink omlaag kan (overigens is onze bijdrage sowieso al niet hoog vanwege de afwezigheid van een lift). Wat betreft de financiële gegoedheid van een VVE geldt natuurlijk dat het de taak van de makelaar is (of anders van jezelf als je geen makelaar gebruikt) om de KVK-inschrijving te checken en financiële gegevens op te vragen. Doe je dit niet, dan handel je voor eigen risico; ook hier geen verschil met onderzoeksplichten bij een eengezinswoning, bijv. bodemverontreiniging/verzakking.

Wat 'klussen' in de zin van verbeteringen/uitbreidingen betreft: dit staat je natuurlijk vrij, zoals ook bij een gewoon woonhuis; enige beperking is dat je natuurlijk geen gezamenlijke woningscheidende wanden mag gaan uitbreken, maar dat mag bij een gewone rijtjeswoning ook niet

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:17:
[...]
Je hebt wel input, maar het is waarschijnlijk wel een democratie en je hebt geen veto recht
Dus je bent toch wel meer afhankelijk van anderen. Prima zolang je het er mee eens bent, maar zo niet, ja dan is het pech.

Vooroverleg voeren, anderen overtuigen, rings a bell? Veel mensen laten zich afschrikken door het idee dat je samen met anderen dingen moet regelen, maar that's life. Wil je dat niet, dan moet je inderdaad een vrijstaande woning kopen met grond rondom. Een rijtjeshuis heeft dan misschien geen VVE, maar er zijn genoeg vervelende verschijnselen die zich niets van erfgrenzen aantrekken en waarvoor je elkaar toch nodig hebt en moet overleggen over verantwoordelijkheden en kosten (denk aan verzakking, betonrot, vochtschade, etc.etc. kan zich net zo goed voordoen in meerdere aangrenzende huizen tegelijk).

Als een VVE overigens extreem passief is en regulier onderhoud verzaakt dan kun je je met een vrij eenvoudige procedure tot de kantonrechter wenden en medewerking afdwingen. Ja, er moet wel iets meer gebeuren dan bij een woonhuis, maar dat ontkent niemand: het gaat erom het onjuiste beeld te nuanceren dat je in een appartement 'niets kunt'.

[ Voor 44% gewijzigd door nare man op 26-11-2012 16:25 ]

[VPI]

het is inmiddels al een jaar of 10 geleden ;-)

[Verwijderd]

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:15:
Wat anders, wat ik me afvraag:
Bij een vrijstaand huis kun je zelf beslissen, slopen-nieuwbouw of algehele renovatie.

Bij flats / appartementen (en ook waarschijnlijk wel bij rijtjeshuizen) kun je dat niet in je eentje beslissen .
Hoe gaat dat in zijn werk?
En wat is dan op een gegeven moment nog de waarde? Je bent, als ik het goed heb, wel gedeeltelijk eigenaar van de grond (niet alleen degene die beneden woont toch? )

Ik heb mijn "appartementje" grondig gerenoveerd.Zelf besloten. Ik zie je punt niet.

(bovenste verdieping rijksmonument +/- 160 m2 in centrum)

[Stoffel]

VPI schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:16:
De pot VVE staat dan op 0, in de loop van de jaren moet er natuurlijk wat aan onderhoud worden gedaan en raad eens wie daar voor verantwoordelijk is. Ja de prijs is er dan na wordt er door VVE gezegd.....in weze sta je met de rug tegen de muur. Tevens is ook leuk dat het complex bestaat uit huurders en kopers..tja hoe zit het met de verdeling van de kosten?

Hoezo, het is een vereniging van eigenaars. Die huurappartementen hebben ook een eigenaar en de huurder is in principe niet eens welkom op een vergadering van de VvE. In het geval van een corporatie of woningbouwvereniging wordt er meestal een afgevaardigde gestuurd om de zaak waar te nemen.

[rube]

nare man schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:18:
[...]
Dit is natuurlijk onzin. Bij een goed functionerende VVE kun je prima aangeven dat je bepaald onderhoud zelf wilt doen. Zo heb ik afgelopen zomer een groot stalen kozijn in mijn appartement laten renoveren, waarbij isolatieglas is geplaatst, lekkages zijn verholpen en de buitenzijde is geschilderd. Daar zat een overlap met een taak die bij de VVE hoort, omdat het kozijn zich in een gemeenschappelijke buitenmuur bevond. De VVE heeft na mijn uitleg over de situatie, en mijn toezeggnig dat ik de regie zou voeren, bijna 30% van de totale kosten voor zijn rekening genomen (EUR 1500 van ca. EUR 5000 totale kosten). Dit is gewoon uit de gezamenlijke VVE-pot aan mij overgemaakt. Als je vantevoren maar goed overleg voert en een beetje daadkrachtig optreedt, dan kom je ook met een VVE heel ver.

aha, okay, dank voor de uitleg. zoals je ziet, ik heb er geen ervaring mee
Maar, bij de gemeenschappelijke zaken, zoals b.v. het dak zal dat toch wel iets minder makkelijk zijn. Ik kan me niet voorstellen dat je dan afspreekt dat iedereen 10m^2 voor zijn rekening neemt en wat overblijft door de dakdekker gedaan gaat worden

Wat 'klussen' in de zin van verbeteringen/uitbreidingen betreft: dit staat je natuurlijk vrij, zoals ook bij een gewoon woonhuis; enige beperking is dat je natuurlijk geen gezamenlijke woningscheidende wanden mag gaan uitbreken, maar dat mag bij een gewone rijtjeswoning ook niet

Nee, gaan de buren niet leuk vinden als ik hun slaapkamer erbij ga betrekken

[Mektheb]

Stoffel schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:21:
[...]


Hoezo, het is een vereniging van eigenaars. Die huurappartementen hebben ook een eigenaar en de huurder is in principe niet eens welkom op een vergadering van de VvE. In het geval van een corporatie of woningbouwvereniging wordt er meestal een afgevaardigde gestuurd om de zaak waar te nemen.

Dit, en ook een hoop organisatie's die het complex verkopen hebben een regeling dat als een appartement voor 160k verkocht is er door hun 60k per complex in de pot gestopt gaat worden.

Tuurlijk zijn er een hoop ramp scenario's te bedenken, maar er zijn ook genoeg succes verhalen waarbij in de tijd dat het complex huur was het altijd goed bij is gehouden.

[rube]

Verwijderd schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:20:
[...]
Ik heb mijn "appartementje" grondig gerenoveerd.Zelf besloten. Ik zie je punt niet.

(bovenste verdieping rijksmonument +/- 160 m2 in centrum)

Ja, bij sommige type gebouwen zal dat wel gaan. Maar volgens mij zijn er ook wel gebouwen waar het volledig renoveren niet meer financieel rendabel is. Die worden dan niet gerenoveerd en ook niet verkocht aan iemand die dat wel gaat doen. Wat gaat daar op den duur mee gebeuren?

Zie het als flatgebouw dat gesloopt word door de woningbouw en waar nieuw gebouwd gaat worden. Dat lijkt me een stuk lastiger organiseren met een VVE?

[Rukapul]

Dat is het ook: Sloop particuliere flats haalbaar

Waar men typisch op hoopt is een get-out-of-jail-kaart van de gemeente. Eigenlijk gewoon een bailout.

[Lethalis]

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:25:
[...]
Ja, bij sommige type gebouwen zal dat wel gaan. Maar volgens mij zijn er ook wel gebouwen waar het volledig renoveren niet meer financieel rendabel is. Die worden dan niet gerenoveerd en ook niet verkocht aan iemand die dat wel gaat doen. Wat gaat daar op den duur mee gebeuren?

Dat is de richting waar het gebouw waar ik in zit ook op gaat. Op den duur is het economisch gezien gewoon total loss.

Wat ermee gaat gebeuren wil ik niet weten Ik zet het volgende maand te koop, voordat het zover is over een aantal tientallen jaren en er echt niemand meer in wil wonen.

Ik vermoed dat ze simpelweg in waarde dalen en steeds "goedkoper" zullen worden.

[ Voor 7% gewijzigd door Lethalis op 26-11-2012 16:42 ]

[TheGhostInc]

VPI schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:16:
ja dan stel je je het wel erg eenvoudig voor.....zou m.i.z. de verantwoordelijkheid moeten zijn van de makelaar.
[...]

Heel erg opvallend, want de makelaar zal je hierover hebben geïnformeerd en zo niet dan had je jezelf ook kunnen informeren. Vereniging Eigen Huis is een mooi voorbeeld hoe je voor €25/jaar jezelf continu op de hoogte laat houden. Er zullen best mensen kritisch op zijn, maar je leert alvast de begrippen en zaken waar je naar kunt kijken.

tja hoe zit het met de verdeling van de kosten?
Splitsingsakte?
Zonder te kritisch te willen zijn, maar je zoekt toch wel uit WAT je koopt?

Ik huur nu een appartement van mijn ouders dat te koop staat en ik zit zelf in het VvE bestuur en technische commisie. Waarom? Omdat ik dan tenminste een beetje weet wat er gebeurd in een VvE.
Misschien gaat dat iets te ver, maar aan de andere kant, dan heb je wel invloed of op z'n minst een 'heads up' van de ellende die er nog aan gaat komen. Want ik hoor als een van de eersten wat bijvoorbeeld de staat van het dak is.

Overigens heb ik een bijrol in een top VvE-en, met een paar spaarrekeningen waar je u tegen zegt en waarbij preventief onderhoud eigenlijk preventief preventief onderhoud heet. Waarbij praktisch alles jaarlijks wordt geïnspecteerd en gereinigd.

[ Voor 10% gewijzigd door TheGhostInc op 26-11-2012 17:12 ]

[nare man]

Lethalis schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:36:
[...]
Dat is de richting waar het gebouw waar ik in zit ook op gaat. Op den duur is het economisch gezien gewoon total loss.

Wat ermee gaat gebeuren wil ik niet weten Ik zet het volgende maand te koop, voordat het zover is over een aantal tientallen jaren en er echt niemand meer in wil wonen.

Ik vermoed dat ze simpelweg in waarde dalen en steeds "goedkoper" zullen worden.

Ik snap je punt maar ook daar hebben eigenaars wel een eigen verantwoordelijkheid. Ik houd de vinger wel aan de pols voor wat betreft regulier onderhoud van het hele complex (individuele appartementen kan ik natuurlijk een stuk moeilijker of helemaal niet controleren, maar aangezien ik de eigenaren allemaal ken en dat heel redelijke mensen zijn ga ik ervan uit dat die appartementen niet verpauperen; ik heb alle appartementen ook wel eens van binnen gezien in het kader van een kopje koffie o.i.d.). Mocht de VVE het onderhoud zwaar verwaarlozen dan kun je je altijd nog tot de rechter wenden. Daar zijn natuurlijk gewoon wettelijke voorzieningen voor, juist om te vermijden dat passiviteit in de VVE leidt tot verval van het object. Maar het blijft inderdaad wel een aandachtspunt: zitten er alleen maar lamballerige huurders in de appartementen, doet de VVE niets, en zit er ook geen geld in de pot, dan heb je wel een probleem. Maar dan had je dat vantevoren gewoon goed moeten uitzoeken. Zoals ik al zei: je moet ook niet klagen als je een vrijstaande woning koopt en er blijkt een aanschrijving bestuursdwang op te rusten vanwege een niet goed verwijderde olietank ofzoiets. Gewoon een kwestie van vooraf goed dossieronderzoek doen. Dit soort gegevens is allemaal openbaar en voor een paar knaken in te zien. Wel is het zo dat appartementjes met een slechte VVE in de toekomst nog veel slechter verkoopbaar zullen zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 26-11-2012 17:23 ]

[Gebanned]

Rukapul schreef op maandag 26 november 2012 @ 16:34:
Dat is het ook: Sloop particuliere flats haalbaar

Waar men typisch op hoopt is een get-out-of-jail-kaart van de gemeente. Eigenlijk gewoon een bailout.

Nee, men hoopt erop toestemming te krijgen om veel appartementen bij te mogen bouwen, zonder dat de gemeente daarvoor kosten in rekening brengt voor de grond exploitatie.

[BlakHawk]

rube schreef op maandag 26 november 2012 @ 15:05:
De punten die ortep maakt zijn zeker wel valide in een aantal gevallen. Maar je kunt vaak simpelweg niet zeggen dat een appartement beter / comfortabeler is (of vv), en die kant ging hij wel op.
In bijna in alle gevallen is de beste keuze gewoon persoonsafhankelijk, zoals jij al goed aangaf.
Daar laat ik het maar even bij denk ik, nu weer op naar de ontwikkeling op de huizenmarkt

Het is heel simpel... Er zijn best appartementen waar ik liever zou wonen dan onze eengezinswoning.
Alleen dat zij appartementen van minimaal 2 keer de waarde van onze eengezinswoning.

Wat je veel ziet bij appartementen die evenveel kosten als een eengezinswoning is dat de ruimte van bijvoorbeeld de woonkamer en slaapkamer erg riant is, alleen het aantal kamers is nog steeds laag.

Dus je hebt erg mooie en riante eengezinswoningen, alleen voor nu lever ik toch liever niet onze woning ervoor in, ondanks dat het uitzicht soms verbluffend is...

[nare man]

dfrenner schreef op maandag 26 november 2012 @ 23:02:
[...]
Wat je veel ziet bij appartementen die evenveel kosten als een eengezinswoning is dat de ruimte van bijvoorbeeld de woonkamer en slaapkamer erg riant is, alleen het aantal kamers is nog steeds laag.

Je hebt gelijk, maar het hangt enorm van de bouwperiode af. Er zijn inderdaad vooral na 2000 heel veel appartementen gebouwd met wat ik noem een 'waterhoofd': een gigantische woonkamer, vaak met open keuken, maar dan één of hooguit twee piepkleine slaapkamertjes. Daar heb je natuurlijk praktisch niets aan. In oudere appartementen heb je dit niet.

[StephaN900]

nare man schreef op dinsdag 27 november 2012 @ 09:44:
[...]


Je hebt gelijk, maar het hangt enorm van de bouwperiode af. Er zijn inderdaad vooral na 2000 heel veel appartementen gebouwd met wat ik noem een 'waterhoofd': een gigantische woonkamer, vaak met open keuken, maar dan één of hooguit twee piepkleine slaapkamertjes. Daar heb je natuurlijk praktisch niets aan. In oudere appartementen heb je dit niet.

Wel weer grappig, dit vind ik juist vaak andersom. Dan ga je kijken bij een appartement en dan zijn de slaapkamer en woonkamer even groot. Een slaapkamer hoeft wat mij betreft echt alleen groot genoeg te zijn voor een tweepersoonsbed en een grote kast. Tussen de 15 en 20m2 is wat mij betreft dan groot genoeg. Ik heb dan liever wat extra ruimte in de woonkamer.

Dit geldt helemaal voor kleinere appartementen van zeg 60m2 wat je hier veel in amsterdam ziet, die hebben dan vaak nog 2 slaapkamers, een ruime hal en dan blijft er echt niks van je woonkamer over...

[ Voor 14% gewijzigd door StephaN900 op 27-11-2012 10:18 ]

[Krisp]

StephaN900 schreef op dinsdag 27 november 2012 @ 10:15:
[...]

Wel weer grappig, dit vind ik juist vaak andersom. Dan ga je kijken bij een appartement en dan zijn de slaapkamer en woonkamer even groot. Een slaapkamer hoeft wat mij betreft echt alleen groot genoeg te zijn voor een tweepersoonsbed en een grote kast. Tussen de 15 en 20m2 is wat mij betreft dan groot genoeg. Ik heb dan liever wat extra ruimte in de woonkamer.

Dit geldt helemaal voor kleinere appartementen van zeg 60m2 wat je hier veel in amsterdam ziet, die hebben dan vaak nog 2 slaapkamers, een ruime hal en dan blijft er echt niks van je woonkamer over...

Het verbaast me inderdaad hoe inefficient architecten zijn in het inrichten van appartement, waardoor soms +10% logistieke ruimte is. Sommige appartementen krijgen het zelfs voor elkaar om twee hallen te hebben. Dat geldt ook voor veel woonhuizen overigens. Als het een historisch karakter heeft, of past bij het type huis, is het nog wel leuk. In veel andere gevallen moet een hal gewoon functioneel zijn: licht, voldoende passeerruimte en ruimte voor jassen/een kapstok.

3 echte kamers is tegelijkertijd ook een must voor mij, en daar wil ik best wat woonkamer voor inleveren.

[Xanaroth]

Krisp schreef op dinsdag 27 november 2012 @ 10:37:
[...]

3 echte kamers is tegelijkertijd ook een must voor mij, en daar wil ik best wat woonkamer voor inleveren.

Ook inderdaad geweldige architectengrap. Slaapkamer waar je eigenlijk geen bed in durft te plaatsen (vaak alleen in 1 richting mogelijk en alleen 1-persoons), omdat het zo belachelijk klein is.


Zijn tal van dat soort dingen, dat vroegah kon omdat huizen toch wel gekocht werden. Nu mensen kieskeurig worden, zijn dat de huizen die als eerste afvallen in een zoektocht omdat het niet voldoende praktisch is.
Eerste gedachte is dan gelijk muur slopen of verplaatsen, wat veel geld kost en ook direct gevolgen heeft voor opknappen (opnieuw verfen/behangen, nieuwe vloer..) waar nu eerst hard voor gespaard moet worden. Juist door datzelfde sparen gaan de eisen omhoog, want het geld krijgt ineens waarde. Was bij hypotheek toch anders, want door het lenen was de belevenis anders.

[ Voor 42% gewijzigd door Xanaroth op 27-11-2012 10:52 ]

[C00KW4US]

Mooi voorbeeld van een woning waarbij de prijs vooral niet omlaag gaat. Staat zo'n 2 jaar te koop, is een ex huurwoning uit de jaren 80 en dan nog 350.000 euro durven vragen. Ze hebben wel de muren en vloer onder handen genomen. Is max een kostenpost van 3000 euro want woningcorporatie kwaliteit he. Let ook op hoe ze foto's combineren met renders...

De woningcorporatie in die regio leeft kennelijk nog in 2006

edit: lees ook eens de voorwaarden onderin de tekst die ze stellen als je dit gedrocht zou willen kopen.

[ Voor 30% gewijzigd door C00KW4US op 27-11-2012 11:05 ]

[nare man]

^^ inderdaad, wat een lachertje. Daar moet minstens 150.000 euro vanaf. Ook grof dat deze verkopende corporatie alle shit probeert af te schuiven op de koper; het huurbewonen van de woning vond immers plaats onder verantwoordelijkheid van de eigenaar, dus als er nu shit in de woning is ontstaan als gevolg van het huren, dan zou je dat als corporatie gewoon voor eigen rekening moeten nemen oftewel: echt renoveren. Je kunt niet stellen: 'de woning is recent gerenoveerd en is nu klaar om een droomhuis te worden' en tegelijkertijd doen alsof het een opknappertje is dat de koper voor eigen risico koopt.

[ Voor 15% gewijzigd door nare man op 27-11-2012 11:26 ]

[Lethalis]

nare man schreef op maandag 26 november 2012 @ 17:19:
[...]
Ik snap je punt maar ook daar hebben eigenaars wel een eigen verantwoordelijkheid.

Het probleem van woningen zoals de mijne, is dat er veel mensen met een laag inkomen wonen. Zelfs al zijn het eigenaren, het blijven mensen die weinig geld te besteden hebben. Er ontstaat al bijna een rel als de VVE bijdrage met een tientje per maand omhoog zou moeten om ergens voor te sparen.

Daarom voorspel ik ook niet veel goeds voor de toekomst van het pand. Toen ik er ging wonen, zat er nog meer geld in de pot en woonden er ook meer studenten (waarbij de ouders de flat hadden gekocht). Er werd toen meer geregeld.

Nu kom je op zo'n VVE vergadering en dan is de helft er niet eens.

Geeft mij wel meer macht om dingen te beslissen, maar zonder geld houdt het ook een keer op.

Dus ze hebben mooi de grootste dingen aan onderhoud gedaan en nu moet ik er zo naderhand toch wel vanaf. Want de komende tijd zal het alleen maar minder worden.

Hierna ga ik lekker even huren en mij er niet meer druk om maken

[nare man]

Klinkt als een verstandige beslissing in jouw situatie

[Gebanned]

nare man schreef op dinsdag 27 november 2012 @ 11:12:
^^ inderdaad, wat een lachertje. Daar moet minstens 150.000 euro vanaf. Ook grof dat deze verkopende corporatie alle shit probeert af te schuiven op de koper; het huurbewonen van de woning vond immers plaats onder verantwoordelijkheid van de eigenaar, dus als er nu shit in de woning is ontstaan als gevolg van het huren, dan zou je dat als corporatie gewoon voor eigen rekening moeten nemen oftewel: echt renoveren. Je kunt niet stellen: 'de woning is recent gerenoveerd en is nu klaar om een droomhuis te worden' en tegelijkertijd doen alsof het een opknappertje is dat de koper voor eigen risico koopt.

Nog 150.000 eraf is wel een beetje overdreven. Nummer 4, zo te zien particulier eigendom staat voor een vergelijkbaar bedrag te koop. Ken de situatie in Alphen ad Rijn niet, maar volgens mij is de verhouding prijs en aantal m2 wel redelijk marktconform.

Maar als koper zou ik het niet accepteren om alle risico's zo op mijn bord gelegd te krijgen. Laat de WoCo zelf maar de nodige kadastrale, milieukundige en asbest onderzoeken doen. Die verhuurdersclausule van niet zelf bewoond zie je overigens wel vaker.

[rik86]

is die asbestmelding niet een standaardmelding in een koopcontract?

[nare man]

rik86 schreef op dinsdag 27 november 2012 @ 12:23:
is die asbestmelding niet een standaardmelding in een koopcontract?

Wel bij oudere woningen (< 1970) maar bij een woning uit 1986 is het nogal vreemd. De risico's van asbest zijn namelijk begin jaren '70 goed onderkend, en vanaf 1977 is regelgeving ingevoerd die de toepassing van steeds meer soorten asbest verbood. Alhoewel je voor een woning van 1986 niet je hand in het vuur moet steken dat er geen asbest in zit is het bij mijn weten wel ongebruikelijk. Bij woningen uit, pak 'm beet, de jaren dertig, is het daarentegen eerder regel dan uitzondering dat ergens asbest in verwerkt zit, vaak in dakbedekkingen, vloeren, pannen daken van schuurtjes, etc. etc.

[qadn]

In mijn geval (woning ui '86) "moest" dat er zo nodig in, maar ik heb het laten aanpassen dat ik de risico's voor asbest accepteer voor zover dat werd aangegeven in het bouwkundig rapport opgemaakt door x op datum y.
Die geeft enkel asbest-risico aan bij de schoorsteen, en die is erg kort (met in het huis aan de onderkant een metalen kooi).

Als er een keer echt wat mee moet kan het ding met metselwerk en al gewoon van het dak gebroken worden zonder grote problemen.

Maar om eerlijk te zijn verwacht ik daar geen asbest.

[VPI]

Komt van de website instituut asbestslachtoffers:

In 1969 werd de mesothelioomproblematiek in één klap ook in Nederland zichtbaar en actueel: uit systematisch onderzoek door J. Stumphius bleek dat onder de bedrijfsbevolking van scheepswerf de Schelde in Vlissingen mesothelioom extreem vaak voorkwam. Deze bevinding leidde tot commotie in de Tweede Kamer. Vragen werden gesteld aan de toenmalige bewindspersoon. Deze relativeerde echter de problematiek toen nog. Pas in 1978 werd in Nederland het meest gevaarlijke blauwe asbest (crocidoliet) verboden en in 1993 alle soorten asbest. Dit verbod geldt zowel voor opslag als verwerking.

[Señor Sjon]

Klopt, na 1993 ben je er pas echt vanaf. Dus die clausule zie je heel vaak. De woning van Funda ziet eruit als een woning van een beleggingsvehikel die nu uitgepond gaat worden. Hier in de buurt had je ook een aantal vrije sector huurwoningen die in een fonds zaten en nu verkocht worden als de huurder eruit gaat. Vandaar dat je ook de prijzen ziet die redelijk overeenkomen met de buurt en geen stuntprijzen. Alphen a/d Rijn is verder niet zo heel goedkoop (midden in Randstad), dus tsja, zeg het maar.