Ervaring met huis kopen deel 6

[Wceend]

Tieske88 schreef op maandag 13 mei 2013 @ 20:36:
Even een paar kleine vraagjes tussendoor over het opvragen van gegevens van het kadaster:

Het lijkt wel of je vragen wat verloren gaan in de discussie over Eindhoven.

1 Als ik wil weten wat de laatste koopsom van een woning, de hoogte van de hypotheek en op wiens naam de hypotheek staat wil weten, welke rapport moet ik dan aanvragen bij het kadaster? Er staan namelijk zoveel rapporten en gegevens op die je kunt aanvragen dat het me begint te duizelen.

Voor de koopsom http://www.kadaster.nl/we...kel/Koopsominformatie.htm kun je het hier opvragen zelfs per SMS.
Met het hypothecair bericht object kun je de hoogte van de geregistreerde hypotheek zien. Dit is niet altijd de hoogte van de hypotheek op dit moment maar slechts het maximum bedrag. http://www.kadaster.nl/we...hecair-bericht-object.htm Hiervoor heb je helaas een account bij mijn kadaster nodig. Of je vraagt een hypothecair uittreksel op http://www.kadaster.nl/we...ypothecair-uittreksel.htm maar dan betaal je ook direct 15 euro.

2 Na hoeveel weken na verkoop wordt die informatie geupdated? En kan ik van te voren zien wanneer de laatste update is geweest? Ik wil namelijk informatie opvragen van een recent verkochte woning en ik wil dan natuurlijk wel de informatie van die betreffende verkoop zien.

Volgens mij gaat dat redelijk snel maar zeker weten doe ik het niet.
Bij het koopsommenoverzicht kun je niet zien welke woningen je krijgt maar je krijgt per postcode een aantal woningen genoemd waarvan je na betaling de gegevens te zien krijgt. http://www.kadaster.nl/we...enoverzicht-voorbeeld.htm

[Tieske88]

Wceend schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 08:42:
[...]

Het lijkt wel of je vragen wat verloren gaan in de discussie over Eindhoven.

[...]

Voor de koopsom http://www.kadaster.nl/we...kel/Koopsominformatie.htm kun je het hier opvragen zelfs per SMS.
Met het hypothecair bericht object kun je de hoogte van de geregistreerde hypotheek zien. Dit is niet altijd de hoogte van de hypotheek op dit moment maar slechts het maximum bedrag. http://www.kadaster.nl/we...hecair-bericht-object.htm Hiervoor heb je helaas een account bij mijn kadaster nodig. Of je vraagt een hypothecair uittreksel op http://www.kadaster.nl/we...ypothecair-uittreksel.htm maar dan betaal je ook direct 15 euro.

[...]

Volgens mij gaat dat redelijk snel maar zeker weten doe ik het niet.
Bij het koopsommenoverzicht kun je niet zien welke woningen je krijgt maar je krijgt per postcode een aantal woningen genoemd waarvan je na betaling de gegevens te zien krijgt. http://www.kadaster.nl/we...enoverzicht-voorbeeld.htm

De discussie over Eindhoven vind ik ook zeer interessant omdat ik daar ook aan het kijken ben dus heel erg vond ik het niet dat ik niet meteen antwoord kreeg

Maargoed ik zag dat het koopsommenoverzicht tot 1 april is bijgewerkt, dus ik wacht nog even tot het tot 1 mei is bijgewerkt en dan ga ik eens een poging doen. Als dan de recente prijs is opgenomen in het koopsommenoverzicht zal ik het hypothecair uitreksel aanvragen. Dit kost me dan inderdaad eenmalig 15 euro, maar een abbonnement is in principe voor zakelijke klanten, en voor minimaal een jaar. Maar nu ik zeker weet dat dat uitreksel de juiste is, heb ik het er wel voor over.

[Wceend]

Tieske88 schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 12:49:
[...]


De discussie over Eindhoven vind ik ook zeer interessant omdat ik daar ook aan het kijken ben dus heel erg vond ik het niet dat ik niet meteen antwoord kreeg

Maargoed ik zag dat het koopsommenoverzicht tot 1 april is bijgewerkt, dus ik wacht nog even tot het tot 1 mei is bijgewerkt en dan ga ik eens een poging doen. Als dan de recente prijs is opgenomen in het koopsommenoverzicht zal ik het hypothecair uitreksel aanvragen. Dit kost me dan inderdaad eenmalig 15 euro, maar een abbonnement is in principe voor zakelijke klanten, en voor minimaal een jaar. Maar nu ik zeker weet dat dat uitreksel de juiste is, heb ik het er wel voor over.

Je zou kunnen overwegen iemand te benaderen met my kadaster en die bereid is dit voor je op te vragen tegen betaling. Mogelijk je werkgever.

[Xanaroth]

Nou, na lange tijd morgen weer eens een bezichtiging. Woning lijkt me heel leuk, financiele plaatje kan ik nog niks uit opmaken.

Woning is voor 249k te koop gezet in Januari. In maart/april/mei is telkens de prijs verlaagt, ondertussen 215k. Klinkt als iemand die haast heeft, dus smaakt naar meer. Oorspronkelijk voor rond de 200k gekocht in 2008, maar wel volledig opgeknapt daarna (keuken, badkamer, vloerverwarming, alle elektra/leidingwerkt, noem maar op).

Nu is echter bij een vergelijkbare woning (zelfde model, zelfde woonoppervlakte, ligging op zuidoosten beide volledig opgeknapt), uiteindelijk na 1 jaar bij vraagprijs van 189k een koper gevonden. Die is alleen nog onder voorbehoud dus kan niet de uiteindelijke transactie inzien.

De snelle prijsverlaging klinkt als iemand die snel wilt/moet verkopen en realistisch is over de huidige markt (beter in het begin laag zitten dan uiteindelijk na 1 jaar nóg lager verkopen). Aan de andere kant is de meerprijs van (oorspronkelijk) 60k totaal niet te rijmen daarmee. Willen ze nou wel snel verkopen of niet?
Hoop dat ze een goed verhaal hebben voor de snelle prijsverlaging samen met de aanzienlijk hogere vraagprijs, ik kan er geen logica achter vinden.


Nu echter wel twee vragen vooraf, hopelijk weet iemand er het antwoord op. Kennelijk heeft hij/hebben ze namelijk zelf al het opknapwerk gedaan.
- Aangezien het doe-het-zelf werk is, hoe zit het dan met eventuele garanties tegenover wanneer het via bedrijven was gedaan? Waarschijnlijk zit er dan niks van garantie op aanleg/aansluiting/... wat me brengt bij vraag 2:

- Verborgen gebreken, er kan iets verkeerd/slecht zijn aangelegd en dat dit pas later naar boven komt. Als ze ervan overtuigd zijn dat ze het wel goed hebben aangelegd zullen ze niet op de hoogte zijn van een mogelijk gebrek en niks melden. Valt dit dan later toch te verhalen, of ben je dan als koper waarschijnlijk de pineut en draag je zelf het risico?
Voordat iemand met onderzoeksplicht komt: je gaat bijvoorbeeld geen vloerverwarming uithakken om te zien of het goed gedaan is dus het is niet mogelijk alles na te lopen.

[Tsurany]

Garantie zal je niet hebben, verborgen gebrek kan maar hierop aansturen zal lastig worden. Tenzij je woning onbewoonbaar verklaard wordt of het aantoonbaar gemaakt kan worden dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek is aansturen op verborgen gebreken erg lastig.
Als de vloerverwarming maar voor de helft werkt is dit een gebrek dat gemeld moet worden en anders een verborgen gebrek is waar de verkoper verantwoordelijk voor is. Is er een minuscuul lek waar de verkoper niet van op de hoogte was zal het erg lastig worden hier compensatie voor te krijgen.

[nare man]

Het probleem met verborgen gebreken is dat als ze noch voor koper, noch voor verkoper kenbaar waren, ze voor rekening van de koper komen. Dit volgt uit artikel 5.1 van de NVM-model-koopovereenkomst, waar staat dat de koper het gekochte aanvaardt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze bepaling legt het risico voor verborgen gebreken dus in beginsel op de koper.

Je moet dit lezen in samenhang met artikel 5.3, waaruit voortvloeit dat de verkoper ervoor instaat dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn. Dit betekent dat op de verkoper een mededelingsplicht rust terzake gebreken die de verkoper kent of behoort te kennen en waarvan hij weet of behoort te weten dat die voor de koper van belang zijn.

Wil je met succes een beroep doen op gebreken in de woning, dan zul je dus moeten hard maken dat het gebrek voor jou als koper niet kenbaar was en ook niet kenbaar kon zijn, terwijl het voor de verkoper wel kenbaar was of kenbaar kon zijn. Een bouwkundige keuring kan daarbij in je nadeel werken: het argument dat jij een gebrek niet kon kennen wordt immers veel zwakker als namens jou een grondige bouwkundige keuring is verricht. Hooguit kun je dan nog aankloppen bij degene die de bouwkundige keuring heeft verricht, maar die zal meestal (in zijn algemene voorwaarden) iedere aansprakelijkheid hebben uitgesloten. Dan vang je dus ook bot.

Als het gaat om een zaak die de verkoper zelf heeft ingebouwd en die later gebrekkig blijkt te zijn dan zou ik het toch erop gooien dat hij zelf behoorde te weten dat hij het gebrekkig had gebouwd, omdat hij van de hoed en de rand wist, de handleidingen in zijn bezit had, enz. Maar dit is natuurlijk gissen naar de uitkomst. Eerlijk gezegd was dit voor mij een reden om geen huizen te overwegen waar overduidelijk veel door de verkopers zelf in was geklust. Realiseer je overigens wel dat het feit dat een verbouwing door een bedrijf in opdracht van de vorige eigenaar is gedaan, niet zonder meer betekent dat jíj ook nog aanspraak kunt maken op garantie jegens dat bedrijf.

[ Voor 9% gewijzigd door nare man op 14-05-2013 15:28 ]

[Xanaroth]

nare man schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 15:25:
Als het gaat om een zaak die de verkoper zelf heeft ingebouwd en die later gebrekkig blijkt te zijn dan zou ik het toch erop gooien dat hij zelf behoorde te weten dat hij het gebrekkig had gebouwd, omdat hij van de hoed en de rand wist, de handleidingen in zijn bezit had, enz. Maar dit is natuurlijk gissen naar de uitkomst. Eerlijk gezegd was dit voor mij om geen huizen te overwegen waar overduidelijk veel door de verkopers zelf in was geklust.

Maar in beginsel, kan ik het er dus beter op gooien dat vanwege het doe-het-zelf verhaal (waardoor je niet een bedrijf aansprakelijk kan stellen vanuit garantie etc) ik zelf zowiezo elk risico draag van mogelijk slechte installatie of andere problemen, en ook op die manier de onderhandeling in gaan. Oftewel, leuk dat het nieuw is, maar eigenlijk heeft het daardoor al direct de waarde van enkele jaren oud.
Dan wordt hij vast niet blij als ik besluit een bod uit te brengen

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 14-05-2013 15:31 ]

[nare man]

Xanaroth schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 15:29:
[...]
Maar in beginsel, kan ik het er dus beter op gooien dat vanwege het doe-het-zelf verhaal (waardoor je niet een bedrijf aansprakelijk kan stellen vanuit garantie etc) ik zelf zowiezo elk risico draag van slechte installatie en ook op die manier de onderhandeling in gaan.
Dan wordt hij vast niet blij als ik besluit een bod uit te brengen

Je moet het meenemen in de prijs. Als je ziet dat iets karig is gedaan, dan zal dat een lager bod opleveren. Dat kan betekenen dat de verkoper niet blij wordt, maar dat is helaas-pindakaas. Meestal overschatten doe-het-zelvers de kwaliteit van hun werk enorm.

Dat de verkoper een verbouwing door een bedrijf heeft laten doen betekent overigens op zichzelf nog niet dat jij als koper dat bedrijf ook weer kunt aanspreken uit hoofde van garantie. De verkoper had een overeenkomst met dat bedrijf, niet jij. Het zal afhangen van de manier waarop het bedrijf en de verkoper hun overeenkomst hebben ingekleed. Het kan bijv. zo zijn dat het bedrijf garantie geeft op een verbouwing, ongeacht de eigenaar van het huis, maar dat zal dan contractueel zo moeten zijn ingekleed. Als daarvan sprake is, dan zal de verkoper dat meestal ook wel kenbaar maken in de verkoopdocumentatie, omdat dat gewoon een goed selling point is ('nog vijftien jaar garantie op dakisolatie' verkoopt wat beter dan 'zelf voorzien van glaswol' ).

[ Voor 9% gewijzigd door nare man op 14-05-2013 15:34 ]

[Xanaroth]

Klopt, maar in dit geval: ze geven al zelf direct aan dat ze zelf al het werk hebben verricht. Dus aan de kant van de verkoper dekken ze zichzelf al in op papier, dus dan ga je juist graven als tweaker .

Ga er wel vanuit dat het goed is gedaan (om zowel al het leidingwerk van gas/water/afvoeren, al het elektrische werk, keuken, badkamer, vloerverwarming, dakramen en schuifpui vervangen.. je krijgt het idee, geheel zelf aan te pakken moet je wel beetje verstand hebben - al is het maar om jezelf niet te vermoorden), maar doem-denken kan nooit kwaad. Geeft in ieder geval wat munitie.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 14-05-2013 15:42 ]

[Lethalis]

Vloerverwarming blijft altijd een problematisch gebeuren. Als daar iets mee is, kun je er bijna nooit goed bij. Het makkelijkste is dan eigenlijk nog om het gewoon af te sluiten en niet meer te gebruiken (bijvoorbeeld na een lekkage of kortsluiting).

Overige zaken zou je makkelijker moeten kunnen beoordelen. Bij een keuken kun je op zich niet heel veel verkeerd doen. Badkamer is wat gevaarlijker, want daar gelden strengere eisen voor (leidingen moet geaard zijn bijv). Ook weet je niet in hoeverre de muren zijn behandeld als ze betegeld zijn. Dus of die tegels er na een paar jaar af komen zetten of niet, dat blijft een beetje spannend

Je kunt wel aan de verkoper vragen wat hij daar aan gedaan heeft om er een beeld van te krijgen natuurlijk.

Gasleidingen kun je laten testen (dan zet iemand de leidingen onder druk en kijkt of er verlies optreedt). Let op lekkages. Etc

PS:
De koper van mijn woning heeft inmiddels 1 week verlenging gevraagd. Aan de ene kant irritant dat het nu nog niet echt rond is, aan de andere kant hebben ze er nog wel vertrouwen in dat het rond komt. Er is iig geen afwijzing

[ Voor 30% gewijzigd door Lethalis op 15-05-2013 09:45 ]

[Anoniem: 36704]

Wij zijn van voornemens om de vraagprijs van onze woning te verlagen. Nu vraag ik me af, of de timing hiervan nog van belang is, zoals net voor een "NVM open huizen dag", of hoe eerder hoe beter. Zit geen spoed achter, maar wil er wel een keer vanaf

[thejoker80]

nare man schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 15:25:
Het probleem met verborgen gebreken is dat als ze noch voor koper, noch voor verkoper kenbaar waren, ze voor rekening van de koper komen. Dit volgt uit artikel 5.1 van de NVM-model-koopovereenkomst, waar staat dat de koper het gekochte aanvaardt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze bepaling legt het risico voor verborgen gebreken dus in beginsel op de koper.

Je moet dit lezen in samenhang met artikel 5.3, waaruit voortvloeit dat de verkoper ervoor instaat dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn. Dit betekent dat op de verkoper een mededelingsplicht rust terzake gebreken die de verkoper kent of behoort te kennen en waarvan hij weet of behoort te weten dat die voor de koper van belang zijn.

Uit ervaring weet ik dat onzichtbare gebreken niet altijd voor rekening koper zijn. Vanwege de meldingsplicht komt het ook voor dat de herstelkosten gedeeld worden door verkoper en koper (in het specifieke geval, het vernieuwen van de elektra).

[Kju]

Anoniem: 36704 schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 11:02:
Wij zijn van voornemens om de vraagprijs van onze woning te verlagen. Nu vraag ik me af, of de timing hiervan nog van belang is, zoals net voor een "NVM open huizen dag", of hoe eerder hoe beter. Zit geen spoed achter, maar wil er wel een keer vanaf

Intrekken, daarna opnieuw publiceren met de nieuwe (verlaagde) prijs. Je kan het nu wel verlagen in de huidige advertenties maar het zal niemand opvallen. Een eerste publicatie geeft de meeste exposure. Als je het doet moet je het nu doen, dan valt het nog een paar weken op, vanaf eind volgende maand heeft iedereen vakantie in hun hoofd en blijft het stil tot halverwege september.

[Coach4All]

Kju schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 11:29:
[...]

Intrekken, daarna opnieuw publiceren met de nieuwe (verlaagde) prijs. Je kan het nu wel verlagen in de huidige advertenties maar het zal niemand opvallen. Een eerste publicatie geeft de meeste exposure. Als je het doet moet je het nu doen, dan valt het nog een paar weken op, vanaf eind volgende maand heeft iedereen vakantie in hun hoofd en blijft het stil tot halverwege september.

Inderdaad, ik kreeg ook pas een bod van mensen die de laatste weken van de vakantie willen gebruiken om te verhuizen.

Als je veel langer wacht, vervalt dat "voordeeltje".

[Motrax]

Kju schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 11:29:
Intrekken, daarna opnieuw publiceren met de nieuwe (verlaagde) prijs. Je kan het nu wel verlagen in de huidige advertenties maar het zal niemand opvallen. Een eerste publicatie geeft de meeste exposure. Als je het doet moet je het nu doen, dan valt het nog een paar weken op, vanaf eind volgende maand heeft iedereen vakantie in hun hoofd en blijft het stil tot halverwege september.

Zijn er zoveel domme huizenkopers dan? Ik word moe van dat soort 'truukjes'. Jaap.nl trapt er niet in en laat de prijshistorie mooi zien en van de huizen die ik volg zie ik zo dat ze van de markt en er weer op gaan.

[D-e-n]

De meeste mensen kijken toch op Funda. Dus als een huis daar kan opvallen moet je dat niet laten

[Moraelyn]

Wanneer het huis op bv. Funda staat en de prijs wordt verlaagd, dan kan het zijn dat het opeens in de zoekopdracht van de koper verschijnt wanneer de vraagprijs in een categorie lager valt. Het is dan handig dat de woning opnieuw op de markt verschijnt omdat deze dan in "Mijn nieuwe woningaanbod" van Funda verschijnt. Anders valt die pas op wanneer je de zoekopdracht die je ooit eerder hebt gedaan opnieuw herhaalt en het lijstje weer bij langs gaat.

[Anoniem: 36704]

Motrax schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 12:19:
[...]
Zijn er zoveel domme huizenkopers dan? Ik word moe van dat soort 'truukjes'. Jaap.nl trapt er niet in en laat de prijshistorie mooi zien en van de huizen die ik volg zie ik zo dat ze van de markt en er weer op gaan.

Ik denk deze manier van "opvallen" misschien meer werkt in de grote steden, waar het aanbod veel groter is.

Ipv 2 prijscatogorieen, 250K, gaan we nu naar de 225-250k catogorie..

[Kju]

Motrax schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 12:19:
[...]
Zijn er zoveel domme huizenkopers dan? Ik word moe van dat soort 'truukjes'. Jaap.nl trapt er niet in en laat de prijshistorie mooi zien en van de huizen die ik volg zie ik zo dat ze van de markt en er weer op gaan.

Het is geen truukje om kopers te misleiden. Door het opnieuw publiceren wordt je nieuwe prijs aan zo veel mogelijk mensen getoond. In de eerste dagen na een nieuwe publicatie wordt een advertentie enkele honderden of mogelijk duizenden keren getoond en geklikt. Dat gebeurt niet door simpelweg de prijs te verlagen in een bestaande advertentie.

[RemcoDelft]

Funda zou de sorteeroptie "op datum prijsverlaging" moeten hebben.

[Kju]

De sorteerfunctie van Funda is sowieso niet heel overzichtelijk, ze sorteren eerst op NVM en dan op de rest.

[Fiber]

Als je je zoekopdracht maar scherp genoeg stelt hoef je vrijwel niet meer te sorteren in dat handjevol huizen die je dan overhoudt...

[Xanaroth]

Inderdaad, het is vooral Funda bespelen. Funda kent wel 'nieuw aanbod in laatste 1-30 dagen' maar geen 'woningen met prijsverlaging in laatste 1-30 dagen'.

Om dus op te vallen kun je het beste terugtrekken en opnieuw erop zetten. Geeft meer plekken waar je woning (mogelijk) naar voren komt zoals dus nieuw aanbod, mensen die ergens e-mail notificaties krijgen, etc.

[Kju]

Als de makelaar van Broodje een paar honderd euro vraagt voor het intrekken en opnieuw publiceren (er zijn makelaars die daar met gemak 400 euro voor rekenen) zou ik aanraden om een facebook campagne te overwegen, genereert meer kliks en het is specifieker op doelgroep in te stellen.

[nare man]

thejoker80 schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 11:04:
[...]


Uit ervaring weet ik dat onzichtbare gebreken niet altijd voor rekening koper zijn. Vanwege de meldingsplicht komt het ook voor dat de herstelkosten gedeeld worden door verkoper en koper (in het specifieke geval, het vernieuwen van de elektra).

Volgens mij strookt dat precies met wat ik zeg Terzake gebreken die noch door koper, noch door verkoper gekend konden worden (die dus absoluut onzichtbaar waren) rust het risico op de koper. Konden de gebreken door de verkoper gekend worden maar niet door de koper, dan rust op de verkoper uiteraard een mededelingsplicht, en heeft de koper bij schending van de mededelingsplicht verhaal op de verkoper. Konden de gebreken door de koper gekend worden, dan heeft de verkoper geen verhaal op de verkoper, ook niet als deze laatste de gebreken ook behoorde te kennen. Wel zie je natuurlijk in de praktijk allerlei tussenvormen, waarbij de coulance en goede verhoudingen een belangrijke rol spelen. Ook zullen verkopers wel geneigd zijn om bepaalde omvangrijke schades in der minne te regelen als het risico bestaat dat de koper een procedure start en ze wellicht nog veel meer moeten betalen. Het hangt er wat dat betreft ook maar net vanaf hoe hard je het speelt en vooral, of je overtuigend over kunt komen

[Marmar]

Fiber schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 13:25:
Als je je zoekopdracht maar scherp genoeg stelt hoef je vrijwel niet meer te sorteren in dat handjevol huizen die je dan overhoudt...

Met als risico dat je dan interessante huizen mist, die je zelf kan aanpassen zodat het alsnog voldoet aan je eisen.

Zelf keek ik naar alle huizen in mijn prijsklasse, omdat ik er zeker van wilde zijn dat ik niet mijn toekomstige huis zou missen :-)

[Wackmack]

Motrax schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 12:19:
[...]
Zijn er zoveel domme huizenkopers dan? Ik word moe van dat soort 'truukjes'. Jaap.nl trapt er niet in en laat de prijshistorie mooi zien en van de huizen die ik volg zie ik zo dat ze van de markt en er weer op gaan.

Dit, iedereen die een beetje nadenkt kijkt toch op http://www.huizenzoeker.nl/ ?
Super handige site. Zodra een woning daalt in de prijs krijg ik automatisch een mailtje.

[ Voor 10% gewijzigd door Wackmack op 17-05-2013 10:18 ]

[Metro2002]

Xanaroth schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 13:25:
Inderdaad, het is vooral Funda bespelen. Funda kent wel 'nieuw aanbod in laatste 1-30 dagen' maar geen 'woningen met prijsverlaging in laatste 1-30 dagen'.

Om dus op te vallen kun je het beste terugtrekken en opnieuw erop zetten. Geeft meer plekken waar je woning (mogelijk) naar voren komt zoals dus nieuw aanbod, mensen die ergens e-mail notificaties krijgen, etc.

Volgens mij staat je woning weer redelijk bovenaan als je de prijs aanpast. Dus er opnieuw op zetten hoeft niet.

[Xanaroth]

Metro2002 schreef op vrijdag 17 mei 2013 @ 10:56:
[...]


Volgens mij staat je woning weer redelijk bovenaan als je de prijs aanpast. Dus er opnieuw op zetten hoeft niet.

Er is geen boven/beneden, aangezien je zelf de sortering bepaald. Zoals ik al aangaf, je kunt wel selectie instelling richting hoe lang de woning aangeboden is, niet of/hoeveel/wanneer er een prijsverandering was. Dus vernieuwen geeft een groter bereik in de zoekmachine van Funda.

[Bart-Willem]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 13:17:
Funda zou de sorteeroptie "op datum prijsverlaging" moeten hebben.

Funda zou wel meer moeten hebben. Ik heb sterk het idee dat Funda aan alle eisen van de makelaars voldoen, maar dat ze de potentiële koper gewoon liever overslaan.

[Kju]

Bij iedere zoekopdracht sorteert Funda op datum, met de jongste advertentie bovenaan. Daarna kan je je zoekopdracht aanpassen (op type, oppervlakte etc.). De jongste advertenties krijgen daarom de meeste kliks.

[dcl!]

Ook zo irritant, die makelaars die bij oppervlakte 9.999m (en andere variaties) invullen, waardoor je allerlei onzinnige woninkjes in beeld krijgt als je wilt filteren op een woning met een beetje meer tuin.
Of als je filtert op garage, dat je dan ook woningen krijgt "met een mogelijkheid voor garage".
Dat zou Funda eens moeten aanpakken!

[Kju]

Mag inderdaad officieel niet maar het komt af en toe voor dat je bijvoorbeeld een herenhuis hebt die een appartementsrecht (dan is alleen de perceeloppervlakte van het hele complex bekend) is die je dan toch als herenhuis wil adverteren, je bent dan verplicht om een perceeloppervlakte in te vullen en dan vullen ze dus een overduidelijk foute oppervlakte in.

[ Voor 10% gewijzigd door Kju op 17-05-2013 14:19 ]

[Anoniem: 224360]

We hebben een optie genomen op een nieuwbouwwoning. Nu is de financiering de volgende stap en we zullen een hypotheek om en nabij de 270k (inclusief meerwerk e.d.) nodig hebben. Uiteraard gaan we gesprekken voeren met financieel adviseurs, maar wellicht zijn er hier nog mensen die een goede tip hebben.

Zelf willen we gewoon 30 jaar vast annuitair tegen de laagst mogelijke rente.
Is 50% dit en 50% bankspaar wellicht interessant? Of is die constructie totaal niet nuttig?

Tips, links e.d. zijn welkom desnoods via dm indien ik hier niet helemaal goed zit.

[Aghanim]

Je krijgt alleen HRA over het deel dat je aflost, bankspaar hoort daar niet bij. Wij hebben 100% annuitair genomen voor 30 jaar, momenteel bij Aegon erg goedkoop met 4.75% rente. Jammer alleen dat Aegon een half ingevuld vakje op een werkgeversverklaring als 'niet ingevuld' beschouwt en we die dus nu opnieuw kunnen aanleveren omdat het origineel vernietigd is. Ja, eigen schuld i know, maar ze zijn wel heeeeel secuur.

[Ray]

Aghanim schreef op vrijdag 17 mei 2013 @ 23:40:
Je krijgt alleen HRA over het deel dat je aflost, bankspaar hoort daar niet bij. Wij hebben 100% annuitair genomen voor 30 jaar, momenteel bij Aegon erg goedkoop met 4.75% rente. Jammer alleen dat Aegon een half ingevuld vakje op een werkgeversverklaring als 'niet ingevuld' beschouwt en we die dus nu opnieuw kunnen aanleveren omdat het origineel vernietigd is. Ja, eigen schuld i know, maar ze zijn wel heeeeel secuur.

vul hem dan gewoon in 1x goed in Je tussenpersoon had dit overigens moeten zien en je direct een nieuwe in laten vullen, daar betaal je immers voor

Om die reden hebben we zelf een versie gemaakt die digitaal ingevuld moet worden. Vergeten kan je dus niets en er is nooit gezeur over de leesbaarheid.

[Aghanim]

Ja ik ben ook wel kwaad op de tussenpersoon maar natuurlijk ook op mezelf. Je wilt niet weten hoe vaak ik alle documenten opnieuw gecontroleerd heb en dan zie ik dit blijkbaar continu over het hoofd. Grappig genoeg dit weekend een discussie met mijn schoonmoeder gehad die beweerde dat je niets kunt plannen, waarop ik beweerde dat als je zelf alles goed regelt, je veel problemen uitsluit. Nu nog even aangeven dat ze gelijk had

Wat ik wel een beetje droevig vind is dat ze dan niet even proactief naar de werkgever bellen om te vragen of mijn vriendin inderdaad geen 'directeur/aandeelhouder' van haar werk is. Nee in plaats daarvan gaat het via-via-via terug naar ons om het opnieuw aan te leveren.

Ondertussen wel bericht gehad dat de bankgarantie geregeld is dus ik hoop dat het dossier toch grotendeels al verwerkt is en dat het, na ontvangst nieuwe verklaring, niet onderop de stapel komt te liggen.

[ Voor 5% gewijzigd door Aghanim op 18-05-2013 09:30 ]

[Anoniem: 224360]

Ok goede tip, kijken of onze tussenpersoon ook Aegon kan krijgen. Hoe krijg je die rente? Ligt dat aan de tussenpersoon of kun je zelf iets doen? Ik zie enkel 4.85 op de site van Aegon voor 30 jaar met nhg.

Edit: heb wat gezocht, skydoo is het blijkbaar.

[ Voor 11% gewijzigd door Anoniem: 224360 op 18-05-2013 10:50 ]

[Ray]

Aghanim schreef op zaterdag 18 mei 2013 @ 09:29:
Ja ik ben ook wel kwaad op de tussenpersoon maar natuurlijk ook op mezelf. Je wilt niet weten hoe vaak ik alle documenten opnieuw gecontroleerd heb en dan zie ik dit blijkbaar continu over het hoofd. Grappig genoeg dit weekend een discussie met mijn schoonmoeder gehad die beweerde dat je niets kunt plannen, waarop ik beweerde dat als je zelf alles goed regelt, je veel problemen uitsluit. Nu nog even aangeven dat ze gelijk had

Wat ik wel een beetje droevig vind is dat ze dan niet even proactief naar de werkgever bellen om te vragen of mijn vriendin inderdaad geen 'directeur/aandeelhouder' van haar werk is. Nee in plaats daarvan gaat het via-via-via terug naar ons om het opnieuw aan te leveren.

Ondertussen wel bericht gehad dat de bankgarantie geregeld is dus ik hoop dat het dossier toch grotendeels al verwerkt is en dat het, na ontvangst nieuwe verklaring, niet onderop de stapel komt te liggen.

Dat Aegon daarop niets doet is logisch. Immers dat is enkel de 'fabriek' Dat je tussenpersoon het weer bij jou neerlegt is wel laakbaar. Als ons zoiest gebeurd (en ja het komt heeeel soms voor ) dan bel ik er zelf achteraan en spring desnoods even in de auto en rijdt naar degeen die hem in moet vullen voor de klant toe. Dan heb ik hem binnen 24 uur na de melding niet akkoord al weer aangeleverd. Dag erop even bellen en dag daarop akkoord.
Dat mag je imho ook van je tp vewachten.

Je mag overigens niets aanpassen op het formulier, dus bellen hoe het zit en zelf een kruisje zetten is uit den boze (nadat het al aangeboden is)

In dit geval van wel of geen dga heeft het antwoord natuurlijk ook wel wat impact. Ik heb een jaar of 7 een enorme discussie gehad (tijd was krap) over een docente. Zij was al 7 jaar in dienst bij dezelfde werkgever alleen was dus het kruisje 'is er een proeftijd' vergeten. Tecnisch onmogelijk om na 7 jaar nog een proeftijd te hebben natuurlijk maar er moest en er zou een nieuwe komen......

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 18-05-2013 13:09 ]

[Kju]

Het ligt er ook aan voor welke prijs je welke service je van een adviseur moet verwachten. Ik denk niet dat Ray voor € 1.750 all-in een hypotheekje bij elkaar boxt.

[Xanaroth]

Bezichtiging gehad van de week, woning was prachtig afgewerkt. Blijkbaar werkt de eigenaar bij een aannemersbedrijf en heeft ook experts ingehuurd - dus niet zo erg doe-het-zelf als oorspronkelijk gedacht vanuit de informatie.

Maar toch paar opvallende afwijkingen, zoals dat niet alle vertrekken vloerverwarming hebben. Met name op de verdieping, stapte je regelmatig mis omdat bijvoorbeeld de overloop (vanwege doorvoer leidingen) hoger was dan bijvoorbeeld de slaapkamers.
Ook hebben ze voor de vloerverwarming (hoofdverwarming, geen ondersteuning van radiatoren) niet alleen voor parket gekozen maar ook nog zwevend. Daardoor is er meer warmteverlies en moet je extra opletten met dingen als luchtvochtigheid.
Grofweg moeten dus alle vloeren worden aangepakt, met wat extra's op de verdieping om het hoogteverschil aan te pakken.

Daarnaast hebben ze vrijwel geen opslagruimte binnen. Er is wel een berging/schuur, maar die is buiten, en behalve dat het dak fijne asbestplaten heeft zijn het ook nog golfplaten waardoor weer/wind/ongedierte vrij naar binnen kan. Prima voor je iets simpels als je fiets, maar je wilt het niet echt als volwaardige opslag gebruiken. Dus binnen zou je nog ergens ruimte moeten maken wat een nieuw muurtje en deur betekend.

Ook de douche was wat aan de kleine kant, met ook nog een kap erboven, dus met beetje pech moet ik door mn knieen of bukken als ik mn haartjes wil wassen. En met mijn 1.86 ben ik toch niet zó groot vergeleken met de gemiddelde Nederlander dacht ik zo. Dus waarschijnlijk moet die luxe nieuwe cabine er ook aan geloven en vervangen worden.

Was dus van tevoren erg enthousiast, maar door die extra prijskaartjes kost het wat extra ruimte in mn budget. Toen de makelaar terugbelde, hoopvol en vrolijk of ik een vervolgafspraak wou maken, en ik hem dit goede nieuws gaf dat mn budget krap geworden was, werd ie nogal pissig. 'Want je had je budget toch al bekeken zei je'. Ja.. hád... En toen kapte ie het gesprek nogal snel af.
Gezien de recente data van het kadaster en NVM hoef ik me niet veel zorgen te maken dat de woning snel weg is, dus eens kijken wat een doodstille vakantieperiode doet met de vraagprijs (en zijn toon). The game is on

[Bart-Willem]

Wat een rare makelaar. Zo verkoop je dus niet.

[Anoniem: 224360]

Ik heb in totaal zo'n 5 makelaars gesproken en 2 hadden ook van die tactieken alsof het nog 2006 was en je niets kon zeggen als koper. Verschrikkelijk, voor alle partijen overigens.

[Workaholic]

Even een paar vragen voor de kenners hier:

- Is het mogelijk om een aankoop prijs (of in dit geval bouwprijs) op te vragen voor een nieuwbouw woning? Kadasterdata heeft helaas geen informatie kunnen bieden

- In hoeverre is een WOZ waarde een onderhandelpunt als deze fors lager is dan de vraagprijs? Zou dit niet bij elkaar in de buurt moeten liggen? In ons geval is de vraagprijs 425k en Kadasterdata.nl geeft een Woz waarde terug van 358k. Dat is een fors verschil.

- De verkopers van deze woning staan open voor een woningruil. Heeft dit nog voordelen voor de hypotheek restschuld (lees we staan onderwater) aangezien we het hypotheek in feite sowieso moeten ophogen? Of dienen we eerst het huis te verkopen, restschuld te voldoen en een nieuwe hypotheek af te sluiten? De vraag is hoe de bank zo'n ruil constructie ziet?

- Klopt het dat het aflossen (of in dit geval bijstoren) van een bankspaar hypotheek niet meer mogelijk is? Zou een eventuele omzetting naar een andere vorm (anuiteit) interessanter zijn dan de huidige aflossings vrij 50% en bankspaar 50%? Aflossen op aflossingsvrije gedeelte levert in verhouding zo weinig op.. (tientjes werk terwijl je meer dan 20k overmaakt) en bankspaar mag ik niets meer mee doen..

[Virtuozzo]

1. Daar valt achter te komen. Als ik het me goed herinner kan een consument gebruik maken van een dienst die - als ik het goed heb - koopsomtelefoon heet. Ik meen echter dat je ook bij het kadaster zelf een koopsommenoverzicht kunt aanvragen, wel tegen betaling.

2. WOZ waarde is altijd een onderhandelingspunt. Hou er echter rekening mee dat een lagere WOZ waarde ook een pré kan zijn voor de verkopende partij. Er zit een omslagpunt op die curve wat niet enkel een financiële component heeft in verdere woonlasten, maar die ook in hoge mate onderhevig is aan subjectieve interpretatie. Ik moet echter opmerken, een dergelijk groot verschil tussen prijs en WOZ waarde vind ik vreemd. Reden tot verder onderzoek. Kadaster.nl is trouwens niet hetzelfde als kadasterdata.nl ...

3. Kwestie van met de bank overleggen. Zij bepalen voor zichzelf in hoeverre dat voor hen interessant is, de enige factor voor hen in relatie tot jou is de continuïteit van aflossing. Vaak is dat een kwestie van onderhandeling, en het is nooit een slecht idee om niet enkel met de huidige bank te onderhandelen maar ook om advies elders in te winnen - en eventueel onderhandeling elders. Zoals altijd geldt echter dat je alles heel goed moet doorrekenen, ga nooit blind af op een advies of voorstel.

4. Dat is een goede vraag. Misschien dat iemand anders het antwoord even direct bij de hand heeft, ik helaas op het moment niet.

[Thalaron]

[quote]Virtuozzo schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 22:28:
1. Daar valt achter te komen. Als ik het me goed herinner kan een consument gebruik maken van een dienst die - als ik het goed heb - koopsomtelefoon heet. Ik meen echter dat je ook bij het kadaster zelf een koopsommenoverzicht kunt aanvragen, wel tegen betaling.

Het is toch enkel mogelijk om na te gaan hoeveel hypotheek men heeft op een woning?

Ik hoor vaak mensen zeggen: hij/zij/hun hebben een hypotheek van *** en dat hebben ze dus betaald.
Bij ons is het zo dat we een stuk meer betalen voor ons nieuwbouw huis dan dat we hypotheek hebben. Dus het zegt lang niet alles lijkt me. Lijkt me sterk dat het kadaster o.i.d. exact weet hoeveel het huis KOST, hooguit hoeveel hypotheek op het pand rust?

[thomaske]

Bij het kadaster kan je de laatste koopsom van een huis opvragen (huis moet dan al weer een keer verkocht zijn natuurlijk). Verder kan je een 'hypothecair bericht' opvragen, hierin staat onder andere op hoeveel hypotheek ingeschreven is. Dit hoeft overigens niet gelijk te zijn met de hypotheek die er op het huis rust, je kan namelijk een hypotheek hoger inschrijven.

[Thalaron]

thomaske schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 23:23:
Bij het kadaster kan je de laatste koopsom van een huis opvragen (huis moet dan al weer een keer verkocht zijn natuurlijk). Verder kan je een 'hypothecair bericht' opvragen, hierin staat onder andere op hoeveel hypotheek ingeschreven is. Dit hoeft overigens niet gelijk te zijn met de hypotheek die er op het huis rust, je kan namelijk een hypotheek hoger in schrijven.

Ah dus dat neemt hij ook mee, lachen als we het ooit zouden verkopen (zie ik niet gebeuren maar goed dat is toekomst kijken) staat voor 50% extra ingeschreven.

[Virtuozzo]

[quote]Thalaron schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 23:18:

Virtuozzo schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 22:28:
1. Daar valt achter te komen. Als ik het me goed herinner kan een consument gebruik maken van een dienst die - als ik het goed heb - koopsomtelefoon heet. Ik meen echter dat je ook bij het kadaster zelf een koopsommenoverzicht kunt aanvragen, wel tegen betaling.

Het is toch enkel mogelijk om na te gaan hoeveel hypotheek men heeft op een woning?

Ik hoor vaak mensen zeggen: hij/zij/hun hebben een hypotheek van *** en dat hebben ze dus betaald.
Bij ons is het zo dat we een stuk meer betalen voor ons nieuwbouw huis dan dat we hypotheek hebben. Dus het zegt lang niet alles lijkt me. Lijkt me sterk dat het kadaster o.i.d. exact weet hoeveel het huis KOST, hooguit hoeveel hypotheek op het pand rust?

Het kadaster houdt ook de verkoopregistraties bij. Daarin zijn koopsommen opgenomen. In het geval van nieuwbouw worden bouwkosten geregistreerd, echter in een andere registratie.

[Kju]

Workaholic schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 20:35:
Even een paar vragen voor de kenners hier:

- Is het mogelijk om een aankoop prijs (of in dit geval bouwprijs) op te vragen voor een nieuwbouw woning? Kadasterdata heeft helaas geen informatie kunnen bieden

In principe kan je achterhalen voor hoeveel de grond is overgedragen. Eventueel kan je de akte opvragen in de hoop dat de aanneemsom er in staat, meestal niet.

- In hoeverre is een WOZ waarde een onderhandelpunt als deze fors lager is dan de vraagprijs? Zou dit niet bij elkaar in de buurt moeten liggen? In ons geval is de vraagprijs 425k en Kadasterdata.nl geeft een Woz waarde terug van 358k. Dat is een fors verschil.

Een WOZ waarde is geen referentie. Ten eerste probeert iedere huiseigenaar zijn WOZ-waarde zo laag mogelijk te houden om minder OZB, waterschapslasten en inkomstenbelasting te betalen. Ten tweede dien je rekening te houden met de beperkingen die de wet WOZ oplegt bij het bepalen van de waarde. Als de gemeente vergelijkt met transacties die eigenlijk niet vergelijkbaar zijn (o.b.v. toestand, kwaliteit, afwerking, stand/ligging, oppervlakten die niet kloppen) of waar de verschillen niet gecorrigeerd zijn kan een WOZ-waarde behoorlijk afwijken.

[Workaholic]

Dank voor de info guys.

Nog een laatste vraag. We hebben ook een aanbod om ons huis te ruilen met een nieuwbouw project (welke nu gestart is met bouwen).

Wat is jullie ervaring met mogelijkheden tot onderhandeling bij een nieuwbouw woning? Kun je daar in deze tijd, net zoals bij bestaande woningen een bepaald percentage/bedrag afkrijgen? Of is dit niet gebruikelijk?

Men wil ons huis inruilen tegen onze bieden vanaf prijs (dus eigenlijk lager dan onze vraagprijs) en zakt ook niet met de verkoopprijs vna de nieuwbouwwoning. Ik heb het idee dat als ik niets zou inruilen nog wel 20-30k er af zou kunnen kirjgen (vraagprijs is 375 voor nieuwbouw woning). Is dit realistisch/haalbaar?

Zo ja, dan krijg ik netto ook veel minder voor onze huidige woning (en dan is het eigenlijk helemaal niet interessant behalve dat we wel meteen van ons huis af zijn). Dan verkoop ik onze woning eigenlijk tegen een nog lager bedrag dan gewenst en dan neem ik de extra kosten voor een nieuwbouw woning nog niet mee (keuken zit er niet bij.. vloeren, verf etc.. 10% tot 20% van de aankoopprijs?)

Graag jullie feedback

[ Voor 11% gewijzigd door Workaholic op 22-05-2013 13:47 ]

[ph4ge]

Is het niet handig als je het topic eerst even doorleest? De meeste vragen zijn namelijk nog niet zo lang geleden uitgebreid besproken. Dan zal je je gelijk nog eens goed achter de oren krabben of je wel aan nieuwbouw zou moeten willen beginnen.

Het enige waar ik nog wel op in wil gaan is dat je je huidige huis klaarblijkelijk niet verkocht krijgt voor de prijs die je in je hoofd hebt, hij is dus niet waard wat jij in je hoofd hebt dus je moet ook niet raar opkijken dat je er niet de inruilwaarde voor krijgt die je in je hoofd had (n.b. misschien ook handig om eens te kijken hoe in dit topic tegen "bieden vanaf" wordt aangekeken). En ja, nieuwbouw is nou eenmaal veel duurder dan bestaande huizen en dus krijg je aanzienlijk minder voor een vergelijkbaar bestaand huis, ook al zit daar al een keuken en dergelijke in. En daar komt nog de winstmarge voor de projectontwikkelaar bij.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 22-05-2013 13:58 ]

[Xanaroth]

Workaholic schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 13:21:
Dank voor de info guys.

Nog een laatste vraag. We hebben ook een aanbod om ons huis te ruilen met een nieuwbouw project (welke nu gestart is met bouwen).

Wat is jullie ervaring met mogelijkheden tot onderhandeling bij een nieuwbouw woning? Kun je daar in deze tijd, net zoals bij bestaande woningen een bepaald percentage/bedrag afkrijgen? Of is dit niet gebruikelijk?

Men wil ons huis inruilen tegen onze bieden vanaf prijs (dus eigenlijk lager dan onze vraagprijs) en zakt ook niet met de verkoopprijs vna de nieuwbouwwoning. Ik heb het idee dat als ik niets zou inruilen nog wel 20-30k er af zou kunnen kirjgen (vraagprijs is 375 voor nieuwbouw woning). Is dit realistisch/haalbaar?

Zo ja, dan krijg ik netto ook veel minder voor onze huidige woning (en dan is het eigenlijk helemaal niet interessant behalve dat we wel meteen van ons huis af zijn). Dan verkoop ik onze woning eigenlijk tegen een nog lager bedrag dan gewenst en dan neem ik de extra kosten voor een nieuwbouw woning nog niet mee (keuken zit er niet bij.. vloeren, verf etc.. 10% tot 20% van de aankoopprijs?)

Graag jullie feedback

Bieden vanaf prijs is leuk, maar kennelijk krijg je geen bod (anders had je het wel allang verkocht). Dus misschien bieden ze wel aanzienlijk meer dat je woning eigenlijk waard is? Net zoals je vaak ziet met auto inruilen - dealer geeft er meer voor omdat er ook korting in wordt meegenomen om je zo het gevoel te geven een goede deal te krijgen.
Jij geeft nu aan er 20-30k vanaf te denken te krijgen als je geen ruil doet. Dat is prima. Maar je kunt door het gebrek aan interesse ook zelf al duidelijk opmaken dat een eventuele verkoop (ruim) onder je 'bieden vanaf' waarde zal zitten.
Lang verhaal kort: ze vragen inderdaad teveel (het is nieuwbouw tenslotte, willen winst maken) maar dat doe je zelf ook. Misschien eerst een reality check bij jezelf doen, en accepteren hoe markt de afgelopen 5-6 jaar drastisch is verandert?


Verder eens met hierboven; wil je uberhaupt wel nieuwbouw overwegen? Je zou voor een lagere prijs een woning sleutelklaar (dus wel met vloeren, keuken, badkamer etc) met gemak kunnen vinden als je naar bestaande bouw kijkt. Scheelt je dan nog veel meer geld.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 22-05-2013 14:08 ]

[Workaholic]

Jullie hebben me snel overtuigd en na het lezen van andere reacties in dit topic ben ik toch wel wat geschrokken van de extra kosten voor een nieuwbouwwoning. Dank!

Lang verhaal kort: ze vragen inderdaad teveel (het is nieuwbouw tenslotte, willen winst maken) maar dat doe je zelf ook. Misschien eerst een reality check bij jezelf doen, en accepteren hoe markt de afgelopen 5-6 jaar drastisch is verandert?

Zonder een hele discussie te starten over onze verkoopprijs. Wij hebben inderdaad al geaccepteerd dat we minder zullen krijgen en de prijssteling is hier al reeds naar aangepast. Het probleem zit hem niet zo zeer in de vraagprijs (deze is scherp volgens de makelaar en is lager of vergelijkbaar met andere woningen) maar meer in de hoeveelheid aanbod, type woning en het aantal slaapkamers .

Gelukkig is het verhuizen naar een duurdere woning een luxe probleem, dus we wachten het nog even rustig af en wellicht dat we een woningruil kunnen regelen met een bestaande woning. Een bod hebben we eerder afgeslagen (180k terwijl onze vraagprijs 249 was en nu bieden vanaf 225).

[ Voor 54% gewijzigd door Workaholic op 22-05-2013 14:22 ]

[Wceend]

Ondertussen ben ik ver gevorderd bij de onderhandelingen van een huis. Het verschil is nog minimaal en ik kan zo een woning in handen krijgen.
Ik wordt er toch serieus gestrest van en begin nu echt de consequenties te zien van het ja zeggen tegen een prijs.
Ik ben toch redelijk nuchter maar nu gaat het echt kriebelen.

[RemcoDelft]

dcl! schreef op vrijdag 17 mei 2013 @ 13:49:
Ook zo irritant, die makelaars die bij oppervlakte 9.999m (en andere variaties) invullen, waardoor je allerlei onzinnige woninkjes in beeld krijgt als je wilt filteren op een woning met een beetje meer tuin.
Of als je filtert op garage, dat je dan ook woningen krijgt "met een mogelijkheid voor garage".
Dat zou Funda eens moeten aanpakken!

Of het vinkje: "wel/geen erfpacht", max. servicekosten, etc.
Maar Funda lijkt kopers inderdaad redelijk te negeren omdat ze daar niet direct aan verdienen. Ze vergeten dat ze zonder kopers ook geen verkopers trekken.

[Anoniem: 224360]

ph4ge schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 13:55:
Is het niet handig als je het topic eerst even doorleest? De meeste vragen zijn namelijk nog niet zo lang geleden uitgebreid besproken. Dan zal je je gelijk nog eens goed achter de oren krabben oftijdwel aan nieuwbouw zou moeten willen beginnen.

Het enige waar ik nog wel op in wil gaan is dat je je huidige huis klaarblijkelijk niet verkocht krijgt voor de prijs die je in je hoofd hebt, hij is dus niet waard wat jij in je hoofd hebt dus je moet ook niet raar opkijken dat je er niet de inruilwaarde voor krijgt die je in je hoofd had (n.b. misschien ook handig om eens te kijken hoe in dit topic tegen "bieden vanaf" wordt aangekeken). En ja, nieuwbouw is nou eenmaal veel duurder dan bestaande huizen en dus krijg je aanzienlijk minder voor een vergelijkbaar bestaand huis, ook al zit daar al een keuken en dergelijke in. En daar komt nog de winstmarge voor de projectontwikkelaar bij.

Mag ik daarbij de kanttekening maken dat met name jij negatief bent tegenover nieuwbouw? Ik heb je goede punten zien maken, maar mijns inziens kun je geeneens alle nieuwbouw over 1 kam scheren, want de verschillen per project kunnen enorm zijn. Zowel positief als negatief. Simpelweg in deze tijd helemaal niet aan nieuwbouw beginnen lijkt me te kort door de bocht.

[ph4ge]

Anoniem: 224360 schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 15:42:
Mag ik daarbij de kanttekening maken dat met name jij negatief bent tegenover nieuwbouw? Ik heb je goede punten zien maken, maar mijns inziens kun je geeneens alle nieuwbouw over 1 kam scheren, want de verschillen per project kunnen enorm zijn. Zowel positief als negatief. Simpelweg in deze tijd helemaal niet aan nieuwbouw beginnen lijkt me te kort door de bocht.

De projecten zijn verschillend, maar het probleem is overal hetzelfde. Omdat de grondprijzen bijna nergens gedaald zijn nieuwbouwhuizen nog net zo duur als voor de crisis, zelfs iets duurder. En dan is de BTW in de tussentijd ook nog verhoogd en komen er bij nieuwbouw vaak allerlei kosten die je niet voorziet als je gaat vergelijken. Verder zijn er andere nadelen die al eerder besproken zijn en ook universeel zijn. Ik zeg ook niet dat je er simpelweg niet aan moet beginnen, maar wel dat je er heel goed over moet nadenken en heel goed moet kijken wat voor een bestaand huis je voor hetzelfde geld hebt. (als je al wil kopen en niet de versnellende daling van de prijzen wil afwachten)

Voel je vrij om met argumenten te komen waarom ik ongelijk heb. En ik ben niet de enige, nieuwbouw ligt niet voor niets compleet op zn gat.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 22-05-2013 16:07 ]

[Fiber]

Ik kan best wat voordelen voor nieuwbouw verzinnen hoor. Tweedehands auto's zijn ook goedkoper dan nieuwe auto's, maar toch worden er nog steeds nieuwe auto's verkocht. Ik snap best dat sommige mensen toch graag een nieuw huis willen, in plaats van een 'tweedehands' huis...

[Wceend]

Fiber schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 16:08:
Ik kan best wat voordelen voor nieuwbouw verzinnen hoor. Tweedehands auto's zijn ook goedkoper dan nieuwe auto's, maar toch worden er nog steeds nieuwe auto's verkocht. Ik snap best dat sommige mensen toch graag een nieuw huis willen, in plaats van een 'tweedehands' huis...

ach ik kan het best snappen dat mensen een nieuw huis willen maar ik zie er de voordelen ook niet van in.
Maar dan met name vanwege de afmetingen van nieuwbouwhuizen. Het lijkt wel of die huizen steeds kleiner worden op steeds kleinere kavels.

[stin]

Ik snap niet dat nieuwbouw negatief kan zijn als je de prijs van de grond even buiten beschouwing laat. In de meeste gevallen is dit toch goedkoper dan een bestaand huis te kopen? Plus het huis voldoet aan je eisen aangezien je dat zelf met de architect kunt overleggen. Lijkt me alleen maar interessanter dus.

[Fiber]

Wceend schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 16:20:
[...] Het lijkt wel of die huizen steeds kleiner worden op steeds kleinere kavels.

Daar ben je zelf bij natuurlijk! Al zal iets groters (laten) bouwen voor mij en de meeste andere Nederlanders voorlopig niet weggelegd zijn...

Als je geld hebt koop je gewoon een bouwval met een groot stuk grond er omheen en dan zet je er zelf wat nieuws neer.

* Fiber blijft dromen...

[ Voor 19% gewijzigd door Fiber op 22-05-2013 16:40 ]

[TheJVH]

Het bod van ons is zojuist geaccepteerd!! Heel blij en een last van m'n schouders . Nu als een idioot de financiering gaan regelen (hypotheek + starterslening) en een huisvestingsvergunning . De Hypotheker gaat de boel regelen, dus daar heb ik een stuk minder zorgen om hoop ik (filiaalmanager is m'n contactpersoon, dat is best fijn) .

[coazter]

[b]- Klopt het dat het aflossen (of in dit geval bijstoren) van een bankspaar hypotheek niet meer mogelijk is? Zou een eventuele omzetting naar een andere vorm (anuiteit) interessanter zijn dan de huidige aflossings vrij 50% en bankspaar 50%? Aflossen op aflossingsvrije gedeelte levert in verhouding zo weinig op.. (tientjes werk terwijl je meer dan 20k overmaakt) en bankspaar mag ik niets meer mee doen..

Op een bankspaarhypotheek mag je gewoon jaarlijks een bedrag boetevrij aflossen. Let wel dat je hierbij rekening moet houden met eerder gedane aflossingen op de hypotheek en/of stortingen op de spaarrekening dit jaar. Je moet namelijk binnen een fiscaal toegestane bandbreedte (1:6) blijven met je premiebetaling om je belastingvrijstelling te behouden. Aflossen op je aflossingsvrije deel is doorgaans het meest verstandig omdat dat geen fiscale gevolgen heeft. Wil je je hypotheek d.m.v. een annuïtaire constructie verlagen dan zou je ook maandelijks een vast bedrag kunnen gaan aflossen op je hypotheek. Niet helemaal hetzelfde, maar een omzetting van hypotheekvorm kost in de regel veel geld omdat je hele situatie dan opnieuw doorgelicht en beoordeeld moet worden. Jouw vraag kan je ecter het best met een hypotheekadviseur bespreken.

[Bart-Willem]

Workaholic schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 13:21:
Dank voor de info guys.

Nog een laatste vraag. We hebben ook een aanbod om ons huis te ruilen met een nieuwbouw project (welke nu gestart is met bouwen).

Wat is jullie ervaring met mogelijkheden tot onderhandeling bij een nieuwbouw woning? Kun je daar in deze tijd, net zoals bij bestaande woningen een bepaald percentage/bedrag afkrijgen? Of is dit niet gebruikelijk?

Men wil ons huis inruilen tegen onze bieden vanaf prijs (dus eigenlijk lager dan onze vraagprijs) en zakt ook niet met de verkoopprijs vna de nieuwbouwwoning. Ik heb het idee dat als ik niets zou inruilen nog wel 20-30k er af zou kunnen kirjgen (vraagprijs is 375 voor nieuwbouw woning). Is dit realistisch/haalbaar?

Zo ja, dan krijg ik netto ook veel minder voor onze huidige woning (en dan is het eigenlijk helemaal niet interessant behalve dat we wel meteen van ons huis af zijn). Dan verkoop ik onze woning eigenlijk tegen een nog lager bedrag dan gewenst en dan neem ik de extra kosten voor een nieuwbouw woning nog niet mee (keuken zit er niet bij.. vloeren, verf etc.. 10% tot 20% van de aankoopprijs?)

Graag jullie feedback

Waarom zou je überhaupt werken met een "vanaf-prijs"? Ik sla de vanaf-woningen voortaan direct over @ Funda, heb 1x meegemaakt hoe een makelaar daarmee omging en dat zinde me totaal niet. Denk dat dat voor veel zoekenden geldt.

Heb het ook met een paar andere makelaars en hypotheekverstrekkers over de vanaf-prijzen gehad, en zij vonden het allen niet bij de huidige markt passen, plus dat ze in 90% van de gevallen zien dat de "vanafprijs" vaak ook het transactiebedrag is (maar ook vaak wat lager). Volgens hen werkt het gewoon niet goed, en schrikt het ook kopers af.

[ Voor 10% gewijzigd door Bart-Willem op 22-05-2013 17:37 ]

[Jarod]

coazter schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 16:55:
[...]


Op een bankspaarhypotheek mag je gewoon jaarlijks een bedrag boetevrij aflossen.

Volgens mij kun je dit niet zo stellig zeggen: hangt af van je specifieke voorwaarden en het zou dus ook zo kunnen zijn dat dit niet mogelijk is.

Let wel dat je hierbij rekening moet houden met eerder gedane aflossingen op de hypotheek en/of stortingen op de spaarrekening dit jaar. Je moet namelijk binnen een fiscaal toegestane bandbreedte (1:6) blijven met je premiebetaling om je belastingvrijstelling te behouden.

Die bandbreedte is volgens mij 1:10. Er wordt volgens mij vaak gerekend met 1:6 of 1:7 om renteschommelingen op te kunnen vangen.

Aflossen op je aflossingsvrije deel is doorgaans het meest verstandig omdat dat geen fiscale gevolgen heeft.

Hoezo geen fiscale gevolgen? Door af te lossen op je aflossingsvrije gedeelte gaat volgens mij je hypotheekrente-aftrek omlaag, dat kan een flink fiscaal gevolg zijn. Extra geld storten in je bankspaarproduct levert je of een verkorte looptijd op, of een lagere inleg per maand. Je hypotheekrente-aftrek blijft dan wel gelijk.

Jouw vraag kan je ecter het best met een hypotheekadviseur bespreken.

Volgens mij is dit de beste tip: door alle gewijzigde regels rondom het aftrekken van hypotheekrente is de situatie aardig complex geworden voor bestaande hypotheken en zou ik eens een advies vragen van een specialist om te kijken wat in de geschetste situatie het verstandigst is.

[ Voor 5% gewijzigd door Jarod op 22-05-2013 19:23 ]

[Galois]

Bart-Willem schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 17:35:
[...]

Waarom zou je überhaupt werken met een "vanaf-prijs"? Ik sla de vanaf-woningen voortaan direct over @ Funda, heb 1x meegemaakt hoe een makelaar daarmee omging en dat zinde me totaal niet. Denk dat dat voor veel zoekenden geldt.

Heb het ook met een paar andere makelaars en hypotheekverstrekkers over de vanaf-prijzen gehad, en zij vonden het allen niet bij de huidige markt passen, plus dat ze in 90% van de gevallen zien dat de "vanafprijs" vaak ook het transactiebedrag is (maar ook vaak wat lager). Volgens hen werkt het gewoon niet goed, en schrikt het ook kopers af.

Wij hebben afgelopen maand ons appartement verkocht. Ook met een va. prijs.

De 'manken' hierboven genoemd zijn duidelijk. Maar de voordelen ook: de vanafprijs is de verkoopprijs, je gaat dus geen vraagprijs bedenken die 10% hoger ligt dan je gewenste verkoopprijs. De koper weet ook waar hij aan toe is. Je hoeft geen spelletje te spelen. Ben je als koper geïnteresseerd in deze prijs, kun je bellen. Zo niet: klaar.

Zou eigenlijk veel meer zo moeten zijn. Ben blij dat als ik een pak melk koop, de vraagprijs ook de verkoopprijs is

[RemcoDelft]

Galois schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 20:28:
De 'manken' hierboven genoemd zijn duidelijk. Maar de voordelen ook: de vanafprijs is de verkoopprijs, je gaat dus geen vraagprijs bedenken die 10% hoger ligt dan je gewenste verkoopprijs. De koper weet ook waar hij aan toe is. Je hoeft geen spelletje te spelen. Ben je als koper geïnteresseerd in deze prijs, kun je bellen. Zo niet: klaar.

Ik lees "bieden vanaf x euro" niet als "x euro is een vaste prijs" maar als "we verkopen pas als je meer dan x euro biedt". Alle reden om niet eens moeite te doen om contact te zoeken.
Bij een daadwerkelijk scherpe prijs kan ik me voorstellen dat je zegt: "x euro is een vaste prijs", maar ik kan me weer niet voorstellen dat je x minus y euro dan zou laten schieten als verkoper, als y niet al te groot is.
M.a.w. alles is onderhandelbaar. Als een verkoper/makelaar denkt daarvan uitgesloten te zijn: voor hem 30 anderen!

[Avvd]

Workaholic schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 13:21:
Dank voor de info guys.

Nog een laatste vraag. We hebben ook een aanbod om ons huis te ruilen met een nieuwbouw project (welke nu gestart is met bouwen).

Wat is jullie ervaring met mogelijkheden tot onderhandeling bij een nieuwbouw woning? Kun je daar in deze tijd, net zoals bij bestaande woningen een bepaald percentage/bedrag afkrijgen? Of is dit niet gebruikelijk?

Men wil ons huis inruilen tegen onze bieden vanaf prijs (dus eigenlijk lager dan onze vraagprijs) en zakt ook niet met de verkoopprijs vna de nieuwbouwwoning. Ik heb het idee dat als ik niets zou inruilen nog wel 20-30k er af zou kunnen kirjgen (vraagprijs is 375 voor nieuwbouw woning). Is dit realistisch/haalbaar?

Zo ja, dan krijg ik netto ook veel minder voor onze huidige woning (en dan is het eigenlijk helemaal niet interessant behalve dat we wel meteen van ons huis af zijn). Dan verkoop ik onze woning eigenlijk tegen een nog lager bedrag dan gewenst en dan neem ik de extra kosten voor een nieuwbouw woning nog niet mee (keuken zit er niet bij.. vloeren, verf etc.. 10% tot 20% van de aankoopprijs?)

Graag jullie feedback

20% extra zou ik zeker rekening mee houden.

[Motrax]

Vanaf prijs of niet: ik bezichtig het huis en breng een bod uit naar wat ik denk dat het waard is. En vreemd genoeg ligt dat nog altijd onder de vanaf prijs

Vanmiddag gaan we naar een "vanaf" huis kijken. An sich wel aardig, maar historisch gezien waren de prijzen in de wijk erg hoog, te hoog voor de rest van het dorp en voor de rest van de omgeving. Er staan nu 2 huizen in de straat te koop en beiden staan al meer dan 3 jaar te koop. En dat komt puur door de prijs...

Dus we bekijken het, geven een prijs aan die wij zouden willen betalen en als de verkopende partij daar niet over in onderhandeling wil gaan: boeiend. Het huis wordt toch niet binnenkort verkocht.

En vanmiddag nog een nieuwbouwhuis bekijken. 2-onder 1 kap, 160 m2 leefruimte, oorspronkelijke vraagprijs 430k, nu gezakt naar 350k. 430k was al bizar duur en die 350k is nog steeds veel te hoog. Even ter vergelijking: er staat verderop een huis dat groter en luxer is, in 2008 opgeleverd en nu weer in de verkoop: vraagprijs 300k. Dat is overigens een redelijk scherpe prijs, maar zelfs dat huis staat al weer een jaar te koop.

[ Voor 24% gewijzigd door Motrax op 23-05-2013 07:26 ]

[Z___Z]

Als je biedprijs altijd structureel veel lager is dan de vraagprijs en je alle huizen daarop laat schieten, kan je je ook afvragen of je perceptie van een reeele prijs voor de huizen waar je op biedt wel correct is.
Als je geen haast hebt met kopen dan is dat natuurlijk geen probleem, maar zoals velen ook gezegd hebben in dit topic, een huis kopen is niet alleen een financiele beslissing. Eerder ergens kunnen wonen is ook wat waard. Zeker als je van plan bent om ergens nog 10+ jaar te gaan wonen. 10k per jaar "te veel" betalen zou je maandelijks maar 100 euro schelen.

[Xanaroth]

Z___Z schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:13:
Als je biedprijs altijd structureel veel lager is dan de vraagprijs en je alle huizen daarop laat schieten, kan je je ook afvragen of je perceptie van een reeele prijs voor de huizen waar je op biedt wel correct is.
Als je geen haast hebt met kopen dan is dat natuurlijk geen probleem, maar zoals velen ook gezegd hebben in dit topic, een huis kopen is niet alleen een financiele beslissing. Eerder ergens kunnen wonen is ook wat waard. Zeker als je van plan bent om ergens nog 10+ jaar te gaan wonen. 10k per jaar "te veel" betalen zou je maandelijks maar 100 euro schelen.

Er is een verschil tussen acceptatie en onderhandeling. Je 1e bod is vanzelfsprekend structureel veel lager, als de andere partij dan geeneens wilt gaan onderhandelen laat je het er natuurlijk op schieten.
Het 1e bod is niet meer dan een aftasting om te zien of je er samen uit zult komen. Gaan ze niet op je bod in (of komen ze met een rare reactie zoals 1000 eraf of een hoger bod dan de vraagprijs) dan weet je bij voorbaat al dat je er verder geen tijd/moeite in hoeft te stoppen.

Momenteel kun je als koper kiezen uit iets van 40 woningen, slechts 1 daarvan hoeft positief op je bod te reageren. Dan ga je de onderhandelingen in en ga je langzaam omhoog richting de (in jouw ogen) reeele prijs.

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 23-05-2013 09:39 ]

[Anoniem: 224360]

Dat er 40 woningen beschikbaar zijn, betekent niet dat jij als koper die alle 40 goed genoeg vindt. Het blijft perceptie en ik heb nog bar weinig gezien in mijn omgeving wat ik daadwerkelijk zou willen kopen. Persoonlijke keus, zo zijn er zat mensen die enkel zoveel ruimte voor zoveel geld willen. Interieur, locatie etc kan die gestolen worden.

[nare man]

Een aanzienlijk deel van de woning die nu in de verkoop staan, betreft oude troep die gewoon niet meer met goed fatsoen verkocht kan worden, tenzij voor een absolute bodemprijs (zeg maar de schrootwaarde). Woningen bijv. waar iemand de laatste 30 jaar van zijn leven heeft gewoond en die sinds 1978 niet meer zijn ge-update. Vroeger werden dat soort huizen nog wel met de mantel der liefde bedekt en verkochten ze toch, omdat de bank veel makkelijker was in het verstrekken van leningen voor grote verbouwingen waarvan het rendement onzeker was. Nu die vlieger niet meer opgaat, blijven zulke woningen jaren en jaren te koop staan, wachtend op betere tijden, of op die ene gek die er toch nog iets in ziet.

De keuze voor de huizenkoper zal vast wel enigszins zijn toegenomen, maar niet echt schokkend, vanwege dit effect. Een huis dat instapklaar is, mooi afwerkt en goed onderhouden, op een gewilde locatie en zonder poespas, kan mits realistisch geprijsd nog steeds binnen een paar weken weg zijn.

[ Voor 17% gewijzigd door nare man op 23-05-2013 10:17 ]

[D-e-n]

@nare man
Zo hebben wij ook een woning bekeken die er vanaf de foto's best wel aantrekkelijk uitzag, in een straat die ons wel beviel ook. De woning was van een overleden iemand geweest en de familie verkocht de woning nu. De binnenkant bleek sowieso al één grote verzameling houtje-touwtje kluswerk maar er was ook zeker vijf a tien jaar niks meer aan gedaan.

En ook al wilden die mensen (zo bleek later) best te willen zakken in de prijs, daar heb je niets aan. Want al dat kluswerk dien je uit je eigen zak te betalen. Je kunt het niet financieren met je hypotheek. Daarom vind ik het ook zo onverstandig dat je over een aantal jaren nog maar 100% van de koopsom mag lenen. Handige starters die een leuk oud huis gaan opknappen: dat gaat dan niet meer gebeuren.

Edit:
Uiteindelijk hebben we dus een huis gekocht waar het kluswerk wel behapbaar was (twee kozijnen voor, een minder steile trap en een keuken). En dat heeft dus niet lang te koop gestaan.

[ Voor 11% gewijzigd door D-e-n op 23-05-2013 10:33 ]

[Tsurany]

Handige starters kunnen het nog steeds, juist de mensen die complexe verbouwingen willen uitbesteden krijgen het lastig. Als starter is sparen en opknappen geen probleem aangezien die oude huizen flink in prijs zullen moeten zakken.

[D-e-n]

Voor sommige klussen moet je echt wel ervaring hebben en je moet sowieso het materiaal betalen.

En het zakken heeft op den duur geen zin meer. Hoe goedkoop een huis ook is: je zult een bepaald bedrag moeten inleggen om het "bewoonbaar" te maken. En dat geld moet je direct op tafel leggen.

Voor ons was zo'n huis ook een simpel rekensommetje. Wat kosten al die klussen qua materiaal en arbeid? Hebben we dat op de bank staan? Nee, dan doen we het niet. Daar kon die verkoper dan niks meer aan veranderen.

[ Voor 27% gewijzigd door D-e-n op 23-05-2013 10:42 ]

[Z___Z]

Ja de huidige hypotheekmarkt is erg slecht. Het lijkt erop dat het beter is om als vorige bewoner te verbouwen naar huidige maatstaven en vervolgens te verkopen, met hogere kosten koper, dan voor een lagere prijs waarna de koper zelf kan bepalen hoe hij wil verbouwen.
Het is echter niet helemaal waar dat je niet meer dan 105% van de koopsom mag lenen. Je mag nog steeds een bouwdepot lenen voor een grondige verbouwing. Deze zal dan echter goed onderbouwd moeten worden. Als je bijvoorbeeld een huis met gaskachel wil verbouwen naar een huis met centrale verwarming, of een jaren 80 keuken/badkamer wil vervangen naar een nieuwe keuken/badkamer.
Je krijgt echter geen geld meer voor een nieuwe keuken, omdat je de kleur van de oude keuken niet mooi vindt, of nieuwe tegels in de badkamer vind, omdat de vorige tegels de verkeerde kleur, formaat, vorm heeft. Dit is dan ook een belangrijke reden waarom er steeds vaker gekozen wordt voor een neutrale keuken/badkamer. Dit verkoopt gewoon makkelijker. Hetzelfde als bij een auto. Je kan wel een knalgele auto kopen, omdat je dat mooi vindt, maar dat ga je wel merken in de inruil, waardoor mensen toch maar voor een grijze gaan.

[rik86]

Ik heb eind 2011 ook 'gewoon' 20k extra kunnen lenen voor verbouwing. De keuken die erin zat was 25 jaar oud, de badkamer volgens mij zelfs 50 jaar oud in een klein hokje van 1 bij 2. Nu is de badkamer 3 keer zo groot en modern, net zoals de keuken.

Ja, een deel heb ik er zelf ook van moeten betalen, maar 't kan wel, mits goed onderbouwt en het waardeverhogend werkt.

[Thalaron]

ph4ge schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 16:02:
[...]
De projecten zijn verschillend, maar het probleem is overal hetzelfde. Omdat de grondprijzen bijna nergens gedaald zijn nieuwbouwhuizen nog net zo duur als voor de crisis, zelfs iets duurder. En dan is de BTW in de tussentijd ook nog verhoogd en komen er bij nieuwbouw vaak allerlei kosten die je niet voorziet als je gaat vergelijken. Verder zijn er andere nadelen die al eerder besproken zijn en ook universeel zijn. Ik zeg ook niet dat je er simpelweg niet aan moet beginnen, maar wel dat je er heel goed over moet nadenken en heel goed moet kijken wat voor een bestaand huis je voor hetzelfde geld hebt. (als je al wil kopen en niet de versnellende daling van de prijzen wil afwachten)

Voel je vrij om met argumenten te komen waarom ik ongelijk heb. En ik ben niet de enige, nieuwbouw ligt niet voor niets compleet op zn gat.

Tsja, verschilt wellicht toch meer per plaats dan je denkt.

Wij hebben hier in Heeze een 2 onder 1 kapper nieuwbouw aangeschaft. Als ik in de regio vergelijkbare woningen zoek (inhoud/oppervlakte) dan kom ik snel tussen de 75-125K meerprijs voor bestaande bouw.

Buiten dat is dat anderen ook al aangaven, een nieuwbouw makkelijk(er) aan te passen voor persoonlijke wensen. Wij hebben bv. de trap naar de gang verplaatst en hiermee direct een meter meer (open) keuken gecreëerd, de badkamer verzet naar een grotere ruimte. De woonkamer zit zoals wij graag wilden aan de achterzijde (tuinzijde). Als je al deze aanpassingen wilt maken in een bestaande woning, er vanuit gaande dat het überhaupt al kan, ben je ook een fortuin kwijt. Sommige zaken zijn als meerwerk tevens niet goedkoop, maar beter afgewerkt en goedkoper dan achteraf bv. een aanbouw zetten. Bv. een aanbouw van 2.5 meter over de hele breedte van de woning is, mits je het laat doen door een fatsoenlijk bouwbedrijf, goedkoper om het meteen te doen. En mocht je het al goedkoper kunnen vinden: Vloer vernieuwen/wandbekleding opnieuw doen/CV en-of vloerverwarming aanpassen/verschil stenen etc. etc.)

Om even aan te geven hoe tevreden we zijn over dit project: huis kost om en nabij 260K met alle extra's. We zouden het niet ruilen voor een willekeurige woning in dezelfde plaats voor 350K. Het enige wat die woningen MEESTAL hebben is iets meer tuin, maar zelfs dat niet altijd.

We hebben overigens meer tuin dan 2 vergelijkbare 2 onder 1 kappers van 20-25 jaar geleden (Die van onze ouders in vergelijkbare panden).

In het kort: In Heeze is nieuwbouw vergeleken met bestaande woningen veelal gunstig/goedkoper, dus om te zeggen dat nieuwbouw duurder is dan bestaande bouw is niet perse waar.

Je moet wel geduld hebben met nieuwbouw

Ps: Uiteraard heb je met nieuwbouw minder last van mensen die zijn huis kwijt MOETEN ivm overlijden/relatiebreuk etc. en zodoende minder om te onderhandelen, maar om het meteen maar uit te sluiten is ook wat kort door de bocht.

rik86 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:42:
Ik heb eind 2011 ook 'gewoon' 20k extra kunnen lenen voor verbouwing. De keuken die erin zat was 25 jaar oud, de badkamer volgens mij zelfs 50 jaar oud in een klein hokje van 1 bij 2. Nu is de badkamer 3 keer zo groot en modern, net zoals de keuken.

Ja, een deel heb ik er zelf ook van moeten betalen, maar 't kan wel, mits goed onderbouwt en het waardeverhogend werkt.

Dat is natuurlijk wel al even terug, is inmiddels weer aardig wat veranderd..
Zoals bij onze adviseur het aan ons uitgelegd werd:

Indien je een huis koop die zeg 200K waard is. Je betaald hier 200K voor. Je wilt verbouwen voor 50K welke 30K effectief waarde verhoogd = probleem (kost immers 20K meer dan dat het oplevert = kapitaalvernietiging).

Indien je diezelfde verbouwingswensen hebt, bij een huis wat het nodig heeft EN je koopt het huis onder de marktwaarde waardoor het EN noodzaak is om te verbouwen EN de totaalkosten niet boven de WAARDE uitkomen dan zijn er mogelijkheden om te bekijken.

Zoals een bank het ziet:
Een verbouwing die 30K kost en 20K oplevert = kapitaalvernietiging.
Een "lelijke" badkamer die nog in technisch goede staat is = enkel cosmetische verbouwing en geen noodzaak

Wij hebben destijds aangegeven dat we wilden gaan kijken naar opknappers en daar zaten zoveel haken en ogen aan om het te kunnen financieren dat je het gewoonweg FLINK onder de prijs moest kopen. Zodoende zijn we naar "kant en klare bestaande" en "nieuwbouw" gaan zoeken.

Bovendien is bij een bestaande woning een aanbouw lastiger dan bij een nieuwbouw woning. Immers is een aanbouw bij nieuwbouw simpelweg onderdeel van de koopsom, en niet achteraf nog verbouwen.

[ Voor 22% gewijzigd door Thalaron op 23-05-2013 12:55 ]

[Nyarlathotep]

En toch zijn wij 1 van de weinige Europese landen waar je een hypotheek kan afsluiten die hoger ligt dan de waarde van het huis.
Ik denk dan ook dat er een soort van mentaliteitsslag plaats moet gaan vinden. Dus voordat je je huis koopt gewoon flink sparen, zodat je de verbouwing uit eigen zak kan betalen. Iets wat prima mogelijk moet zijn, toch?

[D-e-n]

Ik denk dat de modale Nederlander niet voor tienduizenden euro's spaart in zeg maar vijf jaar. En dan moeten we (overheid, politiek, allerlei organisaties) ook stoppen met praten over "starters" die zo nodig een huis moeten kopen voor de doorstroming. Dan moet men ook eerlijk zeggen: "een huis voor je dertigste zit er niet meer in". Maar dan moeten er ook meer huurhuizen komen.

[ph4ge]

Nyarlathotep schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 14:19:
En toch zijn wij 1 van de weinige Europese landen waar je een hypotheek kan afsluiten die hoger ligt dan de waarde van het huis.
Ik denk dan ook dat er een soort van mentaliteitsslag plaats moet gaan vinden. Dus voordat je je huis koopt gewoon flink sparen, zodat je de verbouwing uit eigen zak kan betalen. Iets wat prima mogelijk moet zijn, toch?

Of gewoon een paar jaar de oude groene badkamer gebruiken voordat je verbouwd. Of alleen de badkamer doen en niet gelijk de keuken. Ja, inderdaad, het is de mentaliteit die moet veranderen, linksom of rechtsom ontkom je er logischerwijs niet aan dat je straks je huis echt moet kopen en niet geheel leent van de bank.

Bart-Willem schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 17:35:
Waarom zou je überhaupt werken met een "vanaf-prijs"? Ik sla de vanaf-woningen voortaan direct over @ Funda, heb 1x meegemaakt hoe een makelaar daarmee omging en dat zinde me totaal niet. Denk dat dat voor veel zoekenden geldt.

Heb het ook met een paar andere makelaars en hypotheekverstrekkers over de vanaf-prijzen gehad, en zij vonden het allen niet bij de huidige markt passen, plus dat ze in 90% van de gevallen zien dat de "vanafprijs" vaak ook het transactiebedrag is (maar ook vaak wat lager). Volgens hen werkt het gewoon niet goed, en schrikt het ook kopers af.

Klopt, bieden vanaf is niet van deze tijd. Het is niets anders dan een trucje van makelaars om mensen te overtuigen hun vraagprijs te laten zakken die dat eigenlijk niet willen. Niemand die zelf nadenkt en niet blind op een aankoopmakelaar afgaat gaat boven de bieden vanaf prijs bieden. En de verkopende makelaar weet dat hij een bod nodig heeft om een huis te kunnen verkopen en dat een lagere prijs een grotere kans op een bod geeft. Als dat bod er eenmaal ligt zal het bij veel verkopers toch gaan kriebelen of doordringen dat ze echt niet meer de prijs krijgen die ze in hun hoofd hebben.

Thalaron schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 12:36:
In het kort: In Heeze is nieuwbouw vergeleken met bestaande woningen veelal gunstig/goedkoper, dus om te zeggen dat nieuwbouw duurder is dan bestaande bouw is niet perse waar.

Ik heb het idee dat je het een en ander over het hoofd ziet of te optimistisch inschat. De bedragen die inschat aan kosten zijn laag en je vergeet bijv. dat je al betaalt voor je huis als dat nog gebouwd wordt terwijl je bij een bestaand huis pas gaat betalen als je er ook echt in kan. Meerwerk heb je ook altijd zelfs als je denkt dat het niet zo is. En je lijkt ook te onderschatten dat de vraagprijzen voor bestaande huizen maar vraagprijzen zijn, ongetwijfeld gaat daar veel vanaf want de verkopers zien ook dat ze moeten concurreren met blijkbaar aantrekkelijke nieuwbouw.

Wat wel klopt is dat de grondprijzen op het platteland al veel lager zijn tov bijv. de randstad. Waar je in de randstad bij een nieuwbouw huis 3/4 van de kosten in de grond gaan zitten zal dat daar een stuk minder zijn. Dat de grond waarschijnlijk nog te duur is hakt er dan minder hard in. Ik kan overigens zou snel niet vinden op Funda welk project het is, de goedkoopste twee-onder-een-kappers die ik nu in die buurt vindt zijn toch een stuk duurder.

[D-e-n]

ph4ge schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 14:44:
[...]
linksom of rechtsom ontkom je er logischerwijs niet aan dat je straks je huis echt moet kopen en niet geheel leent van de bank.

Maar dan blijven veel van die goedkopere huizen waarbij echt nog wat aan te klussen valt te koop staan. En dan heb ik het dus over kozijnen of daken en niet over de kleur van de keuken.

We hadden wat spaargeld en er zat ruimte in de hypotheek. En tóch was het kopen van een huis waar we nog wat aan moesten laten doen nu al geen goede optie.

[Kju]

Er zijn gewoon veel misvattingen over het lenen van geld om verbouwingen te financieren. Sommigen denken zelfs dat je het niet eens kan financieren. In de praktijk zal de bank kijken wat het nu waard is, wat het na verbouwing waard is en op basis daarvan financieren, daarnaast zal er een begroting in moeten worden gediend waar (tegenwoordig) de meeste banken je heel strak aan zullen houden (als je 5.000 hebt begroot zal de bank ook maar 5.000 uitbetalen voor een keuken en geen cent meer).
Door die misvattingen is het inmiddels inderdaad zo dat de opknappers voor aanrmerkelijk minder kunnen worden gekocht dan wanneer je uit zou gaan van "waarde marktconform minus kosten marktconform maken". Als je bij de waardering uit zou gaan van de berekening hiervoor zou het best kunnen zijn dat een woning 150.000 op zou kunnen brengen maar in de praktijk toch maar 120.000 opbrengt, enerzijds door de vele misvattingen en onduidelijkheden over de financierbaarheid, anderzijds ook doordat veel kopers geen zin hebben om een flinke verbouwing voor de kiezen te nemen.

[Xanaroth]

Kju schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:12:
Er zijn gewoon veel misvattingen over het lenen van geld om verbouwingen te financieren. Sommigen denken zelfs dat je het niet eens kan financieren. In de praktijk zal de bank kijken wat het nu waard is, wat het na verbouwing waard is en op basis daarvan financieren, daarnaast zal er een begroting in moeten worden gediend waar (tegenwoordig) de meeste banken je heel strak aan zullen houden (als je 5.000 hebt begroot zal de bank ook maar 5.000 uitbetalen voor een keuken en geen cent meer).
Door die misvattingen is het inmiddels inderdaad zo dat de opknappers voor aanrmerkelijk minder kunnen worden gekocht dan wanneer je uit zou gaan van "waarde marktconform minus kosten marktconform maken". Als je bij de waardering uit zou gaan van de berekening hiervoor zou het best kunnen zijn dat een woning 150.000 op zou kunnen brengen maar in de praktijk toch maar 120.000 opbrengt, enerzijds door de vele misvattingen en onduidelijkheden over de financierbaarheid, anderzijds ook doordat veel kopers geen zin hebben om een flinke verbouwing voor de kiezen te nemen.

Je bedoeld dat je naar een gezond prijsniveau toegaat? Immers draag je ook extra risico en kosten (geen garantie dat je de verwachtte meerwaarde inderdaad krijgt, afwijkingen in taxaties zowel voor als na situatie, onvoorziene extra kosten, dubbele woonlasten etc etc) en kost je lading tijd.

Er zal een serieus gat moeten zitten tussen de totale kosten voor aankoop en opknappen tussen kant-en-klaar kopen. Anders zie je wat er op dit moment gebeurt - men vind het risico te groot tegenover de potentiele voordelen.

Ik heb een keer een woning bekeken van 250k, vraagprijs was toen ondertussen 190k ofzo. Ook opknapper, moest enorm veel aan gebeuren, maar voelde niet goed. Jaar later vernomen dat die voor minder dan 150k is verkocht. Iets met slechte fundering, asbest op onlogische plaatsen en ander fijn spul.
Een ondernemer kan daarachter komen en dergelijke risico's afdekken, maar als een 'gewone' particulier het had gekocht en geen goed onderzoek had gedaan... dan had je beter per direct en vrijwillig de schuldsanering in kunnen stappen.

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 23-05-2013 17:50 ]

[nare man]

Kju schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:12:
In de praktijk zal de bank kijken wat het nu waard is, wat het na verbouwing waard is en op basis daarvan financieren, daarnaast zal er een begroting in moeten worden gediend waar (tegenwoordig) de meeste banken je heel strak aan zullen houden (als je 5.000 hebt begroot zal de bank ook maar 5.000 uitbetalen voor een keuken en geen cent meer).

Het probleem is natuurlijk dat er niet zoiets bestaat als een objectieve bepaling van 'wat het huis waard is na verbouwing'. Vraag drie deskundigen wat een verbouwing aan waarde toevoegt en ze komen met drie verschillende antwoorden -- als er überhaupt al een transactie plaatsvindt. Het is allemaal hypothetisch.

Het gevaar zit er dan ook in dat mensen zichzelf nog dieper in de schulden steken door een verbouwing waarvan niet zeker is of en zoja wat die gaat opleveren. Eerlijk gezegd word ik al vrij naar van de gedachte aan hoe groot mijn schuld is (terwijl die gewoon binnen alle normen is gebleven en maar 3,5x mijn inkomen is), ik moet er niet aan denken om dan ook nog eens zoiets onzekers als een verbouwing met geleend geld te gaan doen.

[Anoniem: 224360]

ph4ge schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 14:44:
[...]

Of gewoon een paar jaar de oude groene badkamer gebruiken voordat je verbouwd. Of alleen de badkamer doen en niet gelijk de keuken. Ja, inderdaad, het is de mentaliteit die moet veranderen, linksom of rechtsom ontkom je er logischerwijs niet aan dat je straks je huis echt moet kopen en niet geheel leent van de bank.

[...]

Klopt, bieden vanaf is niet van deze tijd. Het is niets anders dan een trucje van makelaars om mensen te overtuigen hun vraagprijs te laten zakken die dat eigenlijk niet willen. Niemand die zelf nadenkt en niet blind op een aankoopmakelaar afgaat gaat boven de bieden vanaf prijs bieden. En de verkopende makelaar weet dat hij een bod nodig heeft om een huis te kunnen verkopen en dat een lagere prijs een grotere kans op een bod geeft. Als dat bod er eenmaal ligt zal het bij veel verkopers toch gaan kriebelen of doordringen dat ze echt niet meer de prijs krijgen die ze in hun hoofd hebben.

[...]

Ik heb het idee dat je het een en ander over het hoofd ziet of te optimistisch inschat. De bedragen die inschat aan kosten zijn laag en je vergeet bijv. dat je al betaalt voor je huis als dat nog gebouwd wordt terwijl je bij een bestaand huis pas gaat betalen als je er ook echt in kan. Meerwerk heb je ook altijd zelfs als je denkt dat het niet zo is. En je lijkt ook te onderschatten dat de vraagprijzen voor bestaande huizen maar vraagprijzen zijn, ongetwijfeld gaat daar veel vanaf want de verkopers zien ook dat ze moeten concurreren met blijkbaar aantrekkelijke nieuwbouw.

Wat wel klopt is dat de grondprijzen op het platteland al veel lager zijn tov bijv. de randstad. Waar je in de randstad bij een nieuwbouw huis 3/4 van de kosten in de grond gaan zitten zal dat daar een stuk minder zijn. Dat de grond waarschijnlijk nog te duur is hakt er dan minder hard in. Ik kan overigens zou snel niet vinden op Funda welk project het is, de goedkoopste twee-onder-een-kappers die ik nu in die buurt vindt zijn toch een stuk duurder.

Indien de mentaliteit moet veranderen dan moet het hele systeem veranderen qua doorstroom, want dan krijg je gewoon de Duitse situatie dat je pas gaat kopen tussen je 30ste en je 40ste. Wat betreft nieuwbouw redeneer je weer 1 kant op. Dat je moet betalen tijdens bouw kun je opvangen door je voorlopige teruggave iets te verhogen zodat ie gelijk komt met je eenmalige teruggave aan bouwverlies dat wordt dan nul onder de streep na belastingteruggave definitief en je kunt wel al goed sparen voor wanneer je huis klaar is, mits je de dubbele lasten kan dragen. Anders moet je dat meefinancieren en dat is ook goed te doen. Als ik nu een bestaand huis koop, moet ik nu reserves hebben en nu direct mijn hypotheek betalen, maar ook mijn verbouwing, in de rotzooi zitten en hopen dat het zo wordt als voorgesteld. (Let op ik ga hier wel uit van de situatie nieuwbouw is voordeliger). Omgeving Maastricht biedt iig niets vergelijkbaars wat ik ga krijgen voor mijn nieuwbouw project qua ruimte, afwerking en personalisering. Daarbij ga ik in een wijk wonen die al voor 80% staat, de basisschool e.d. bijvoorbeeld is gewoon operationeel, het is er groen, etc.

De grondprijs is ongeveer 1/3 van de prijs in mijn geval dus dat is een ander kader. Ik kan goed meegaan in je argumenten, maar je kunt ze simpelweg niet toepassen op 'nieuwbouw'. Dat verschilt overal enorm. Ik zie bijvoorbeeld ook dat ik meer huis krijg voor dezelfde prijs van iemand die daar al een jaar woont en 2 jaar geleden heeft laten bouwen, de prijs is dus toch gezakt. Echt veel bestaande woningen bieden evenveel of meer ellende.
Verder het standaard verkooppraatje voor nieuwbouw, maar evengoed een aantal terechte punten:

1. Eigen keus
Bij nieuwbouw kunt u vaak kiezen uit verschillende indelingsvarianten. In veel gevallen kiest u zelf de keuken, badkamer en het sanitair. Daarnaast is er altijd de mogelijkheid om allerlei meerwerk, zoals een dakkapel of aanbouw te laten maken. Maar ook extra stopcontacten en lichtpunten behoren tot de mogelijkheden.

2. Comfort
Door de goede isolatie heeft u minder last van kou, hitte en geluid van buiten of de buren.

3. (Energie) besparing
Een nieuwbouwwoning heeft standaard een energieverbruik welke tenminste overeenkomt met een energielabel A. Dit betekent dat uw huis zeer energiezuinig is. Dit is niet alleen beter voor het milieu maar scheelt op uw energierekening.

4. Garantie
Nieuwbouwwoningen worden met garantie verkocht (bijvoorbeeld Woningborg of SWK). De garantie verzekert u dat dat de woning wordt afgebouwd, ook als de bouwondernemer onverhoopt failliet gaat. Daarnaast wordt de kwaliteit van de woning tot 6 jaar na oplevering gegarandeerd door de bouwonderneming. Bij ernstige technische gebreken is dit zelfs tot 10 jaar.

5. Minder onderhoud
De eerste paar jaren heeft u weinig tot geen onderhoud aan uw nieuwbouwhuis.

6. Ruimtelijke beleving
Een nieuwbouwwoningen voldoet aan de nieuwste wettelijke eisen. Dit betekent dat de plafonds en deuren hoger zijn dan in bestaande woningen en de trappen minder steil. Gangen en een toiletruimten dienen ook een minimale afmeting te hebben, welke ruimer is dan in de meeste bestaande bouw.

7. Veiligheid
Nieuwbouwwoningen zijn gebouwd volgens de modernste veiligheidseisen.

[ph4ge]

Nogmaals, nergens zeg ik dat het per definitie geen goed idee is om nieuwbouw te kopen. Uitzonderingen zijn gevallen waar het type huis wat jij zoekt niet in de buurt te krijgen is wat je zoekt, als je ergens woont waar de grondprijzen al laag zijn of als je geheel zelf bouwt.

Maar het simpele feit is dat de huizenprijzen 20% gedaald zijn en nog wel even door dalen, ook nog eens een lagere overdrachtsbelasting en belastingvoordeel op verbouwen hebben gekregen, terwijl nieuwe huizen nauwelijks goedkoper zijn geworden omdat nergens de grondprijzen echt gedaald zijn en de BTW verhoogd is. Er zijn geen nieuwe voordelen voor nieuwbouw bijgekomen en dus is nieuwbouw rap minder aantrekkelijk aan het worden.

Vanwege de voordelen van een nieuwbouwhuis kan ik me ook niet voorstellen dat een verkoper van een bestaand huis die daarmee moet concurreren een hogere prijs moet hebben. Dan zeg je toch gewoon tegen een verkoper: "Heb je wel gezien dat daar vergelijkbare huizen nieuw staan die goedkoper zijn?" Kan niet anders als dat er dan veel van de vraagprijs af gaat. Vergelijk je niet teveel met vraagprijzen en vergeet je dat er vaak meer dan 15% vanaf kan? Terwijl nieuwbouw bijna altijd duurder uitpakt? Want dat je zaken kan financieren wil niet zeggen dat je het niet hoeft te betalen.

Er zullen altijd mensen zijn die per se nieuwbouw willen, maar bestaande woningen worden steeds aantrekkelijker. Dat verschil neemt alleen maar toe. In bijna alle nieuwbouwprojecten moet je je af vragen of en wanneer je huis gebouwd wordt en daar waar ze al een paar jaar bezig zijn staan de eerste huizen alweer te koop met flinke korting. En alle voordelen die je hier noemt gelden ook voor een huis uit 2009 (of een gemoderniseerd huis), en dat huis is in de regel een stuk goedkoper zelfs als je er per se een andere badkamer in wil zetten (en met zoveel huizen te koop is er ook altijd wel een met een handige indeling). Sterker nog, de kinderziektes zijn dan als het goed is uit het huis en de wijk. Plus dat het zeker niet allemaal beter is, zo zijn de percelen een stuk kleiner geworden en zit je altijd met onvoorziene kosten en onzekerheid over wat je nu precies krijgt.

Het simpele feit dat de bouw bijna compleet stilstaat toont aan dat die huizen niet aantrekkelijk zijn, want als ze wel aantrekkelijk zouden zijn zouden ze wel verkocht worden. Dan kan je er wel op blijven hameren dat er ook uitzonderingen zijn, maar dat blijven niet meer dan uitzonderingen die de regel bevestigen. Die paar honderd huizen in de maand die wel verkocht worden zijn de uitzondering (daar zitten ook stunts en zelfbouw bij) en dat zullen er alleen maar minder worden.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 23-05-2013 20:13 ]

[Anoniem: 224360]

Goed mijns inziens blijf je generaliseren, want dat de huizenprijzen 20% gedaald zijn en nog wel even blijven dalen is een uitspraak die ik in de realiteit niet zo terugzie. Verder is het leuk dat iedereen hier in het topic steevast 20 tot 40% onder de vraagprijs biedt of wil bieden, maar ondertussen koopt niemand wat. Je vergelijking met een huis uit 2009 of gemoderniseerd gaat natuurlijk niet op, bestaand is op dat gebied niet te vergelijken met nieuwbouw, immers het is per definitie bestaand.

In algemeenheden spreken gaat gewoon niet op voor een zo groot en rekbaar begrip als nieuwbouw.

[Xanaroth]

Anoniem: 224360 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 20:29:
Goed mijns inziens blijf je generaliseren, want dat de huizenprijzen 20% gedaald zijn en nog wel even blijven dalen is een uitspraak die ik in de realiteit niet zo terugzie. Verder is het leuk dat iedereen hier in het topic steevast 20 tot 40% onder de vraagprijs biedt of wil bieden, maar ondertussen VERkoopt niemand wat. Je vergelijking met een huis uit 2009 of gemoderniseerd gaat natuurlijk niet op, bestaand is op dat gebied niet te vergelijken met nieuwbouw, immers het is per definitie bestaand.

In algemeenheden spreken gaat gewoon niet op voor een zo groot en rekbaar begrip als nieuwbouw.

Even kleine aanpassing in je post. Er zijn zat kopers, maar verkopers weigeren de marktprijs te accepteren. Leg het probleem bij de juiste groep neer alsjeblieft, dat maakt de discussie veel gemakkelijker.

Daarnaast, heb je de laatste tijd wel het nieuws gevolgd? De daling van de huizenprijzen is nog altijd aan het versnellen. Geen enkele kans dat dat dus spontaan omslaat op dit moment, het is totaal niet realistisch te denken dat de huizenprijzen stabiliseren of dat de daling minder is dan 20%.

Dus vooral lekker laag bieden, willen ze dan uberhaupt niet met je praten kijk je gewoon verder. Vind je geen andere woning - dan kom je na een paar maanden (en 1 a 2 prijsverlagingen) terug en probeer je het met een lager bod opnieuw.

Vergeet niet, een bod hoeft de verkoper niet de accepteren - er kan altijd een tegenbod worden gedaan, dat noem je onderhandelen. Helaas vergeten veel verkopers het gedeelte van onderhandelen totdat het 1e bod al dusdanig hoog is dat ze ermee tevreden zijn. Nog een kleine cultuuromslag nodig daar, verkopers moeten leren met elk bod serieus in onderhandeling te gaan en gewoon te kijken waar het uitkomt.
Gewoon pas afhaken als je echt niet lager kunt/wilt, maar voor verkopers geldt eigenlijk hetzelfde als kopers: waarom zou je het niet gewoon proberen. Vooral omdat je over meer dan de prijs kunt onderhandelen - je kunt prima origineel -15% puur op de prijs onderhandelen en toch op -12,5% eindigen omdat er vervolgens aanvullende eisen komen zoals overdrachtsdatum, maar bijvoorbeeld ook aanpassingen/reparaties/achterlaten inboedel. Op die manier kun je er toch iets bij onderhandelen en is de koper blij omdat het op die manier toch bepaalde meegefinancierd worden (is immers dan de koopprijs) in plaats van dat ze apart die zaken financieel moeten regelen.

[ Voor 46% gewijzigd door Xanaroth op 23-05-2013 21:53 ]

[Anoniem: 224360]

Het probleem lijkt mij onlosmakelijk verbonden met beide groepen. En daarbij nogmaals in omgeving Maastricht zijn de huizenprijzen echt niet je van het of het huis is dramatisch.

[ph4ge]

Anoniem: 224360 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 20:29:
Goed mijns inziens blijf je generaliseren, want dat de huizenprijzen 20% gedaald zijn en nog wel even blijven dalen is een uitspraak die ik in de realiteit niet zo terugzie. Verder is het leuk dat iedereen hier in het topic steevast 20 tot 40% onder de vraagprijs biedt of wil bieden, maar ondertussen koopt niemand wat. Je vergelijking met een huis uit 2009 of gemoderniseerd gaat natuurlijk niet op, bestaand is op dat gebied niet te vergelijken met nieuwbouw, immers het is per definitie bestaand.

In algemeenheden spreken gaat gewoon niet op voor een zo groot en rekbaar begrip als nieuwbouw.

Tja, we hebben het over officiële cijfers, zowel de dalende prijzen als de verhoging van de BTW etc. Tenzij je in een ander land woont heb je met deze feiten te maken. Het afdoen als generalisaties is stuisvogelgedrag imo, als je niet gelooft dat de BTW verhoogd is, terwijl de overdrachtsbelasting en BTW op verbouwingen verlaagd is en dat alleen al daarom nieuwbouw een stuk minder aantrekkelijk is geworden zijn we snel uitgepraat. En ja, zelfs de NVM erkent dat de prijzen zo hard gedaald zijn en nog even door zullen dalen. Misschien niet in Limburg, maar dat lijkt mij sterk. Volgens mij dalen de prijzen in de periferie juist harder.

[Woy]

Xanaroth schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 21:29:
[...]
Even kleine aanpassing in je post. Er zijn zat kopers, maar verkopers weigeren de marktprijs te accepteren. Leg het probleem bij de juiste groep neer alsjeblieft, dat maakt de discussie veel gemakkelijker.

Het probleem ligt per definitie bij beide groepen. De marktprijs wordt namelijk bepaald door zowel de verkoper als de koper. Als er geen koop plaats vindt is de markprijs dus niet vastgesteld.Stellen dat de verkoper geen realistische prijs vraagt is net zo onzinnig als stellen dat de koper niet genoeg wil betalen.

[Anoniem: 224360]

Linkje naar de officiële cijfers graag.

[Anoniem: 329694]

Ik volg deze topic al een tijdje, en ben benieuwd naar jullie mening/ervaring op het gebied van een huis kopen op een redelijk jonge leeftijd. mijn vriendin en ik verdienen 2750 bruto bij elkaar p/m, en hebben een een redelijke spaarpot.

sinds kort kijken we ook naar huizen, en komen een hoop huur/koop woningen tegen. echter zijn wij benieuwd naar wat we kunnen lenen bij de bank met ons maandsalaris.

[Fiber]

Anoniem: 329694 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 22:27:
[...] echter zijn wij benieuwd naar wat we kunnen lenen bij de bank met ons maandsalaris.

Dat valt niet in algemeenheden te zeggen, ga eens praten met een bank of een hypotheekshop of zo.

[Aghanim]

Anoniem: 329694 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 22:27:
Ik volg deze topic al een tijdje, en ben benieuwd naar jullie mening/ervaring op het gebied van een huis kopen op een redelijk jonge leeftijd. mijn vriendin en ik verdienen 2750 bruto bij elkaar p/m, en hebben een een redelijke spaarpot.

sinds kort kijken we ook naar huizen, en komen een hoop huur/koop woningen tegen. echter zijn wij benieuwd naar wat we kunnen lenen bij de bank met ons maandsalaris.

Dat kun je prima ongeveer berekenen online. Neem een website van een bank of verzekeraar en vul je inkomen in en klaar. Met 2750bpm kom je denk ik rond de 125K uit.

[Stinger_Ventura]

Anoniem: 329694 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 22:27:
Ik volg deze topic al een tijdje, en ben benieuwd naar jullie mening/ervaring op het gebied van een huis kopen op een redelijk jonge leeftijd. mijn vriendin en ik verdienen 2750 bruto bij elkaar p/m, en hebben een een redelijke spaarpot.

sinds kort kijken we ook naar huizen, en komen een hoop huur/koop woningen tegen. echter zijn wij benieuwd naar wat we kunnen lenen bij de bank met ons maandsalaris.

Als stelregel kan je nemen, max 4,5x je jaarsalaris ex bonus, meerwerk vergoedingen e.d.
Kort door de bocht kom je dan uit op 160k max hypo?

[Xanaroth]

Anoniem: 224360 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 22:11:
Linkje naar de officiële cijfers graag.

Daar is een ander topic voor (dus iets te ver offtopic voor hier denk ik), zie het huizenmarkt topic.

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 24-05-2013 07:39 ]