Ervaring met huis kopen deel 6

[Tsurany]

Als ze failliet gaan hoef je niet te delen in de winst

[Wilke]

ph4ge schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 19:32:
tegen de tijd dat je je sleutel krijgt weet je zeker dat het huis net zo hard gedaald is in waarde als een nieuwe auto die uit de showroom rijdt, misschien nog wel meer.

Op zich heb je met alles in je post een punt alleen overdrijf je de ernst van elk punt wel behoorlijk

[Kju]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 20:02:
[...]

Nou ik zal het in overweging nemen dan. Ik kan als het moet cash betalen met een onderhandse lening dus als ik niets meer van de prijs af krijg is dat een optie. Na het tekenen van de koopovereenkomst kan ik natuurlijk altijd nog een hypotheek nemen op het huis.

Je mag zelfs tot zes maanden na aankoop financieren en recht hebben op HRA.

[...]

Je klinkt bijna als een twintiger van het snelle geld in een bmw cabrio. Ik snap dat het zo gebeurd en dat dit in de vastgoedwereld niet ongewoon is maar voor veel mensen komt dit denk ik toch wat onwerkelijk over.

Nog net niet halverwege de 30 en ik rij gewoon een Opel
Het is ook niet zo dat het verschil pure winst is, dat vergeten velen vaak. In zo'n geval was er voor ongeveer 40.000 verbouwd, te vermeerderen met rente en mijn eigen tijdsbesteding en is er, als je uit zou gaan van reguliere bedragen voor ongeveer 80.000 aan werk uitgevoerd. Ik vertik het alleen om de notaris dan een specificatie met kopie van alle bonnen te sturen, die hoort zelf wel te begrijpen hoe het in de echte wereld werkt. Daarnaast schijnen velen niet te begrijpen dat de waarde van een opknapper niet meer gelijk is aan "waarde marktconforme staat minus de kosten die noodzakelijk zijn om een woning marktconform te maken", zulke objecten leveren aanmerkelijk minder op omdat ze moeilijk financierbaar zijn voor consumenten (in bovengenoemd geval zou een consument daadwerkelijk 80.000 kwijt zijn aan de verbouwing).

[Mikey5times]

Knakker schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 21:49:
Tenzij de corporatie failliet gaat. Geen reden om het niet te doen, maar wel iets wat je in je achterhoofd moet houden

Klopt, dat kan je natuurlijk nooit uitsluiten.

[Z___Z]

Tsurany schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 22:15:
Als ze failliet gaan hoef je niet te delen in de winst

Curatoren weten altijd de rechten van de cooperatie beter te verdedigen dan de plichten. Dus waarscheinlijk wel winst delen, maar geen verlies delen.

[Woy]

Z___Z schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 09:02:
[...]

Curatoren weten altijd de rechten van de cooperatie beter te verdedigen dan de plichten. Dus waarscheinlijk wel winst delen, maar geen verlies delen.

Inderdaad, dat is hetzelfde als dat een bank falliet zou gaan. Je spaargeld ben je kwijt ( Behalve het gedeelte dat door het Depositogarantiestelsel gedekt wordt ), echter je leningen worden echt wel gewoon doorverkocht, en die zul je dus nog steeds moeten betalen.

Al zal dat in dit geval wat lastiger liggen, aangezien er waarschijnlijk niet een gedeelte van de overeenkomst doorverkocht kan worden. Er zal op dat moment waarschijnlijk bepaald worden of de baten over de complete portefuille hoger zijn dan de lasten, en dan wordt het hele pakket wel of niet doorverkocht.

[ Voor 22% gewijzigd door Woy op 08-05-2013 09:18 ]

[ph4ge]

Wilke schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 22:16:
Op zich heb je met alles in je post een punt alleen overdrijf je de ernst van elk punt wel behoorlijk

Ik ben toevallig een paar weken geleden nog bij een nieuwbouwproject geweest waar ze in fase 3 waren en waar dezelfde huizen uit fase 2 (uit 2011 en 2012) incl luxe keukens, vloeren en badkamers alweer te koop stonden voor lagere vraagprijzen dan de casco nieuwprijs van de huizen die gebouwd werden, en ook de bestaande huizen werden al niet verkocht werden. Dat is ook echt geen uitzondering. Je weet dan zeker dat je als je nieuwbouw koopt je huis veel minder waard is dan wat je er voor kwijt bent.

[xahmol]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 08:58:
[...]
ik vertik het alleen om de notaris dan een specificatie met kopie van alle bonnen te sturen, die hoort zelf wel te begrijpen hoe het in de echte wereld werkt.

Ik weet uit mijn werk helaas genoeg over hoe het in 'de echte wereld werkt' om alleen maar gesterkt te worden dat de notaris dringend meer controle zou moeten uitoefenen.
Opkopers op veilingen, opkopers van panden... er zijn er maar heel weinig die echt zuiver op de graat zijn en niet ten minste moreel dubieus handelen. Één van de redenen waarom wij met dergelijke klanten geen financieringen meer doen.

[Kju]

Ik vind het wel jammer dat alle handelaren over één kam worden geschoren. Er zijn slechts enkelen die onbetrouwbaar zijn of dubieus handelen. De meesten doen toch echt netjes zaken, anders zou er onderling geen zaken meer met elkaar worden gedaan, zouden banken geen zaken met ons doen en zou de Belastingdienst elke week op de stoep staan. Ik doe netjes alles via een bv, kopen, opknappen, verkopen, alles is op papier en alles is verklaarbaar. Het feit dat mijn verwervingskosten en verbouwing dusdanig laag uitvallen dat ik een winst kan maken bij de verkoop aan de eindconsument maakt mijn business niet dubieus of immoreel. In mijn geval hou ik op papier meer over omdat wij veel zelf doen (inkoop materiaal, planning verschillende arbeiders/werkzaamheden). De koper heeft vaak ook nog een heel goede deal omdat de woning uiteindelijk lager dan de marktwaarde wordt aangeboden en nog lager wordt verkocht. Er is naar mijn mening verder niets mis met winst maken

Het is overigens ook weer niet zo dat een koper niet weet hoe het zit. Er wordt eerlijk verteld dat er sprake is van een goedkoop gekochte woning die op is geknapt en nu wordt doorverkocht, dat er recht is op teruggaaf overdrachtsbelasting en de koper krijgt netjes o.a. de laatste akte van levering (met daarin die goedkope koopsom) overhandigd. Vanuit mijn club ben ik zelfs verplicht om schriftelijk aan iedere koper kenbaar te maken dat er geen sprake is van een bemiddeling maar dat er sprake is van een direct ondernemersbelang o.m. omdat het aangeboden object afkomstig is uit mijn eigen beleggingsportefeuille of uit de portefeuille van een (rechts)persoon waarbij ik zelf belang heb.

[Wceend]

xahmol schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:11:
[...]


Ik weet uit mijn werk helaas genoeg over hoe het in 'de echte wereld werkt' om alleen maar gesterkt te worden dat de notaris dringend meer controle zou moeten uitoefenen.
Opkopers op veilingen, opkopers van panden... er zijn er maar heel weinig die echt zuiver op de graat zijn en niet ten minste moreel dubieus handelen. Één van de redenen waarom wij met dergelijke klanten geen financieringen meer doen.

Denk je dat dergelijke klanten financiering nodig hebben dan?
Ik betwijfel het namelijk die hebben echt wel voldoende cash achter de hand om dat alsnog te doen. De financiering wordt alleen gedaan om meer projecten tegelijk te kunnen doen die anders met de financiële middelen niet zouden gaan.

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:37:
Ik vind het wel jammer dat alle handelaren over één kam worden geschoren. Er zijn slechts enkelen die onbetrouwbaar zijn of dubieus handelen.

Ik snap dat je dat jammer vind maar met alle vastgoedfraudes de laatste jaren is het ook niet vreemd dat heel de markt als dubieus wordt beschouwd. De vastgoedprijzen zijn enorm gestegen in 20 jaar tijd en dat trekt gewoon figuren aan die gaan voor de snelle winst en dat gaat soms of een illegale manier.

En vertel me nu niet dat jij een snelle winst laat liggen want niemand is vies van een beetje geld. Ik val je niet aan op je gedrag en de manier waarop je informatie deelt hier is super maar je werkt helaas in een sector die nu niet echt als braaf en integer te boek staat.

[ Voor 33% gewijzigd door Wceend op 08-05-2013 11:42 ]

[Kju]

Wceend schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:37:
[...]

Denk je dat dergelijke klanten financiering nodig hebben dan?
Ik betwijfel het namelijk die hebben echt wel voldoende cash achter de hand om dat alsnog te doen. De financiering wordt alleen gedaan om meer projecten tegelijk te kunnen doen die anders met de financiële middelen niet zouden gaan.

De handelaar/belegger die daadwerkelijk schuldvrij is kom je in principe niet tegen, iedereen heeft (forse) financieringen. Niet alleen consumenten hebben last van verscherpt beleid bij banken, vooral in deze tijd wordt het ook voor de beleggers en handelaren moeilijk. In veel gevallen moeten ze, afhankelijk van de samenstelling van hun portefeuille, versneld aflossen (vaak twee keer zo snel) en gaat hun renteopslag omhoog, vooral beleggers die veel commerciele objecten hebben hebben hier last van. Alleen degenen die echt keurig zaken doen, zelfs in deze tijd aantoonbaar succesvol zijn gebleven worden ongemoeid gelaten, zulke klanten wil een bank liever niet kwijt, maar ook zelfs zulke klanten wordt het nog steeds moeilijk gemaakt en wordt er uitgebreidere informatie vereist en is het zo veel mogelijk AFM-proof.

[...]

Ik snap dat je dat jammer vind maar met alle vastgoedfraudes de laatste jaren is het ook niet vreemd dat heel de markt als dubieus wordt beschouwd. De vastgoedprijzen zijn enorm gestegen in 20 jaar tijd en dat trekt gewoon figuren aan die gaan voor de snelle winst en dat gaat soms of een illegale manier.

En vertel me nu niet dat jij een snelle winst laat liggen want niemand is vies van een beetje geld. Ik val je niet aan op je gedrag en de manier waarop je informatie deelt hier is super maar je werkt helaas in een sector die nu niet echt als braaf en integer te boek staat.

Dat ontken ik ook niet, een makelaar moet je als koper bij voorbaat al niet vertrouwen, een handelaar zal altijd winst willen maken, een notaris wil zo min mogelijk tijd investeren en maximaal declareren. Maar dat betekent niet dat iedereen in de sector per definitie slecht is.
Alle handelaren en beleggers die niet helemaal fris zaken deden zijn in deze tijd vrijwel op non-actief, geen bank die ze nog financiert. Er zijn genoeg anderen die wel keurig zaken doen en die hebben ondanks de crisis nog uitstekende resultaten.

[ Voor 48% gewijzigd door Kju op 08-05-2013 11:51 ]

[Aghanim]

Zojuist de offerte getekend en alles gedriedubbelcheckt met de adviseur. Dossier compleet en vandaag indienen bij Aegon. Nu maar 2 weken duimen voor het akkoord

[Wceend]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:45:
De handelaar/belegger die daadwerkelijk schuldvrij is kom je in principe niet tegen, iedereen heeft (forse) financieringen. Niet alleen consumenten hebben last van verscherpt beleid bij banken, vooral in deze tijd wordt het ook voor de beleggers en handelaren moeilijk. In veel gevallen moeten ze, afhankelijk van de samenstelling van hun portefeuille, versneld aflossen (vaak twee keer zo snel) en gaat hun renteopslag omhoog, vooral beleggers die veel commerciele objecten hebben hebben hier last van. Alleen degenen die echt keurig zaken doen, zelfs in deze tijd aantoonbaar succesvol zijn gebleven worden ongemoeid gelaten, zulke klanten wil een bank liever niet kwijt, maar ook zelfs zulke klanten wordt het nog steeds moeilijk gemaakt en wordt er uitgebreidere informatie vereist en is het zo veel mogelijk AFM-proof.

Om dan weer even terug te keren naar de huizen kopen waar het hier over gaat. Hier kan ik dus best wel misselijk van worden. De overheid wil dat we geld uitgeven maar de banken gaan hele strenge eisen stellen zelfs strenger dan zou moeten omdat ze zo snel mogelijk weer winst willen maken en risico af willen denken op andere zaken.
Jouw verhalen sterken me alleen maar om een cash bod te gaan doen en de bank maar lekker te laten stikken.

[Kju]

Wceend schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:49:
[...]

Om dan weer even terug te keren naar de huizen kopen waar het hier over gaat. Hier kan ik dus best wel misselijk van worden. De overheid wil dat we geld uitgeven maar de banken gaan hele strenge eisen stellen zelfs strenger dan zou moeten omdat ze zo snel mogelijk weer winst willen maken en risico af willen denken op andere zaken.
Jouw verhalen sterken me alleen maar om een cash bod te gaan doen en de bank maar lekker te laten stikken.

Nou, ik zou je een ander advies geven. Koop je woning contant aan, maar neem daarna lekker 106% met NHG er op en koop met het geld dat je dus terug krijgt lekker een appartementje (of twee, geen idee hoeveel geld je hebt) en ga dat dan lekker verhuren. Met een deel van de huur los je de hypotheek op je eigen woning af of je gaat minder werken, of vul maar zelf in. Òf je kan gaan handelen...

[Tsurany]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 08:58:
Nog net niet halverwege de 30 en ik rij gewoon een Opel

Astra OPC?

[Wceend]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:54:
[...]

Nou, ik zou je een ander advies geven. Koop je woning contant aan, maar neem daarna lekker 106% met NHG er op en koop met het geld dat je dus terug krijgt lekker een appartementje (of twee, geen idee hoeveel geld je hebt) en ga dat dan lekker verhuren. Met een deel van de huur los je de hypotheek op je eigen woning af of je gaat minder werken, of vul maar zelf in. Òf je kan gaan handelen...

ssst mijn vrouw lyncht me als ik dat ga voorstellen. Veels te risicovol zegt ze dan.
Het liefst zou ik zoiets namelijk wel willen om een bepaalde vaste inkomstenstroom te genereren.
Eerst maar eens ervaring op doen met één huis en later misschien een tweede erbij.

Tsurany schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:56:
[...]

Astra OPC?

hij is nog geen 35 dus zal wel een manta zijn met een petje

[ Voor 11% gewijzigd door Wceend op 08-05-2013 11:59 ]

[Kju]

Tsurany schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 11:56:
[...]

Astra OPC?

Nah, gewoon een saaie Insignia 1.4 ecoflex, wel full options in cosmo. Kan helaas geen btw verrekenen dus moet ik privé kopen, anders was het voor hetzelfde nettobedrag een A6 of 5-serie geweest

[b32]

Ik zie dat vragen over het verkopen van een woning hier ook kunnen worden geplaatst.

Ons appartement staat inmiddels een tijd te koop, maar we hebben nog geen kijkers gehad. In de buurt staan nog meer appartementen en huizen te koop, maar wij zitten daar qua prijs nét onder. Met het oog op de markt lijkt me een spoedige verkoop onwaarschijnlijk. In principe hoeven we binnenkort nog niet weg, maar we willen wel graag door naar een grotere woning.

Ik begreep dat er ook partijen/makelaars zijn die je huis 'opkopen'. Zijn er mensen die hier ervaring mee hebben? En is de prijs die ze bieden enigszins reeël of bieden zij enorm laag? Overigens kunnen we een behoorlijke prijsdaling wel opvangen, maar de vraag is dan of 'wachten op betere tijden' niet verstandiger is (als die nog komen de komende jaren).

[RemcoDelft]

b32 schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 12:36:
Ik begreep dat er ook partijen/makelaars zijn die je huis 'opkopen'. Zijn er mensen die hier ervaring mee hebben? En is de prijs die ze bieden enigszins reeël of bieden zij enorm laag?

Als ik de verhalen van Kju hierboven lees, biedt een opkoper misschien 50-70% van de marktwaarde, met snelle afhandeling. Dan ben je toch voordeliger uit door zelf de prijs flink te verlagen, omdat je toch geen haast hebt?

[Kju]

Op dit moment kan je alleen snel verkopen als de woning bovengemiddeld luxe uitstraalt en de koper geen vinger hoeft uit te steken, een beetje zoals dit (is toevallig een referentiepand voor een taxatie waar ik net mee bezig ben), dan maakt het eigenlijk niet zo heel veel uit of je te hoog hebt geprijsd, kopers (vooral starters) happen dan op de uitstraling. In alle andere gevallen moet je opvallend laag prijzen, dus als jij 120.000 wil hebben, 125.000 vragen, ook al is het 175.000 waard.
Tenzij je heel erg veel haast hebt zou ik het zoeken van een opkoper echt als uiterst laatste optie bewaren. Handelaren en opkopers bieden extreem laag, anders is het niet interessant.

Het bovengenoemde voorbeeld is op 27-01-2012 verkocht voor € 145.000 en op 05-06-2012 opnieuw verkocht voor € 233.000

[ Voor 20% gewijzigd door Kju op 08-05-2013 12:48 ]

[Xanaroth]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 12:41:
Op dit moment kan je alleen snel verkopen als de woning bovengemiddeld luxe uitstraalt en de koper geen vinger hoeft uit te steken, een beetje zoals dit (is toevallig een referentiepand voor een taxatie waar ik net mee bezig ben), dan maakt het eigenlijk niet zo heel veel uit of je te hoog hebt geprijsd, kopers (vooral starters) happen dan op de uitstraling. In alle andere gevallen moet je opvallend laag prijzen, dus als jij 120.000 wil hebben, 125.000 vragen, ook al is het 175.000 waard.
Tenzij je heel erg veel haast hebt zou ik het zoeken van een opkoper echt als uiterst laatste optie bewaren.

Inderdaad, je moet eruit springen dat ze denken 'damn' en eventjes niet geheel logisch meer denken. Ofwel op luxe/kwaliteit (dat ze gaan watertanden bij het idee de foto's op FB te zetten om iedereen jalours te maken) of aanzienlijk goedkoper dan vergelijkbare woningen (denk dan niet aan 1000-5000 eronder, maar 5-10% eronder).

Je bent namelijk ook in deze tijd, zoals Kju ook vaak laat zien, met gemak in 3-5 maanden van je woning af MITS de prijs goed is. In het 1e geval door zo'n luxe aan te bieden dat ze het zien als goedkoper dan de rest (ook al is het gelijk geprijst) en in het 2e geval door zo laag aan te bieden dat je 'meer voor minder' kopers trekt - dus die eigenlijk een prijsniveau lager zochten en ineens zien dat ze toch jouw woning kunnen krijgen.

[ Voor 16% gewijzigd door Xanaroth op 08-05-2013 12:48 ]

[Wceend]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 12:41:
Op dit moment kan je alleen snel verkopen als de woning bovengemiddeld luxe uitstraalt en de koper geen vinger hoeft uit te steken, een beetje zoals dit (is toevallig een referentiepand voor een taxatie waar ik net mee bezig ben), dan maakt het eigenlijk niet zo heel veel uit of je te hoog hebt geprijsd, kopers (vooral starters) happen dan op de uitstraling. In alle andere gevallen moet je opvallend laag prijzen, dus als jij 120.000 wil hebben, 125.000 vragen, ook al is het 175.000 waard.
Tenzij je heel erg veel haast hebt zou ik het zoeken van een opkoper echt als uiterst laatste optie bewaren.

jemig wat een prijzen zeg voor 80m2 daar heb je hier een ruime 2onder1kap voor of een paar kilometer verder een vrijstaande woning.

[Xanaroth]

Wceend schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 12:47:
[...]

jemig wat een prijzen zeg voor 80m2 daar heb je hier een ruime 2onder1kap voor of een paar kilometer verder een vrijstaande woning.

Hier in ring-Amsterdam mag je blij zijn als je daarvoor een 50-60m2 appartementje (met tuin, geen balkon - das te duur) krijgt. Maar inderdaad, voor dat prijsniveau kan je in de randstad prima eengezinswoningen vinden.

[Wceend]

Xanaroth schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 12:49:
[...]


Hier in ring-Amsterdam mag je blij zijn als je daarvoor een 50-60m2 appartementje (met tuin, geen balkon - das te duur) krijgt. Maar inderdaad, voor dat prijsniveau kan je in de randstad prima eengezinswoningen vinden.

ik dacht dat die markt met de crisis wel was ingestort, niet dus.

[b32]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 12:41:
Op dit moment kan je alleen snel verkopen als de woning bovengemiddeld luxe uitstraalt en de koper geen vinger hoeft uit te steken, een beetje zoals dit (is toevallig een referentiepand voor een taxatie waar ik net mee bezig ben), dan maakt het eigenlijk niet zo heel veel uit of je te hoog hebt geprijsd, kopers (vooral starters) happen dan op de uitstraling. In alle andere gevallen moet je opvallend laag prijzen, dus als jij 120.000 wil hebben, 125.000 vragen, ook al is het 175.000 waard.
Tenzij je heel erg veel haast hebt zou ik het zoeken van een opkoper echt als uiterst laatste optie bewaren. Handelaren en opkopers bieden extreem laag, anders is het niet interessant.

Ik vind dat het appartement een hoop luxe biedt (ruime badkamer, ruim balkon op de zonkant) en dat de prijs goed is, daarnaast is het instapklaar en zijn de maandlasten vanwege erg goede isolatie erg laag. Dit is echter subjectief natuurlijk

De koopprijs is momenteel rond de 150K en mocht een opbieder bijv. 125k bieden, dan zou dat te overwegen zijn, maar met 50/75% daarvan komt dat 'gevoelsmatig' toch echt te laag uit.

Uiteindelijk hebben we nog geen haast, maar ik vraag me wel af wat reeël is. Hoelang moet je wachten op kijkers en/of een koper? Uiteraard is dit lastig te zeggen, zeker in deze markt. _{Maar over de staat van de huizenmarkt is er een ander topic.} Al die onzekerheid ook... zucht

[Fiber]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 12:41:
Op dit moment kan je alleen snel verkopen als de woning bovengemiddeld luxe uitstraalt en de koper geen vinger hoeft uit te steken, een beetje zoals dit (is toevallig een referentiepand voor een taxatie waar ik net mee bezig ben), dan maakt het eigenlijk niet zo heel veel uit of je te hoog hebt geprijsd, kopers (vooral starters) happen dan op de uitstraling...

Pfff... 600 Euro per maand VvE alleen al... Krijg je daar ook een concierge en een 'doorman' bij...?

[Kju]

b32 schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:05:
[...]

Ik vind dat het appartement een hoop luxe biedt (ruime badkamer, ruim balkon op de zonkant) en dat de prijs goed is, daarnaast is het instapklaar en zijn de maandlasten vanwege erg goede isolatie erg laag. Dit is echter subjectief natuurlijk

De koopprijs is momenteel rond de 150K en mocht een opbieder bijv. 125k bieden, dan zou dat te overwegen zijn, maar met 50/75% daarvan komt dat 'gevoelsmatig' toch echt te laag uit.

Uiteindelijk hebben we nog geen haast, maar ik vraag me wel af wat reeël is. Hoelang moet je wachten op kijkers en/of een koper? Uiteraard is dit lastig te zeggen, zeker in deze markt. _{Maar over de staat van de huizenmarkt is er een ander topic.} Al die onzekerheid ook... zucht

Afhankelijk van het overige aanbod in de straat/buurt kan je overwegen om dan 130k te vragen. Qua verkoop is het gewoon overal stil, 1 bezichtiging in 4 maanden tijd is normaal, terwijl bij woningen zoals ik hiervoor heb omschreven je met gemak 25 bezichtigingen in een week krijgt.

Fiber schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:11:
[...]

Pfff... 600 Euro per maand VvE alleen al... Krijg je daar ook een concierge en een 'doorman' bij...?

Volgens mij staat er toch echt 50,- per maand, de hele VVE (alle zes appartementen) betaalt samen 300,-.

[TheJason]

Bij kenmerken staat 600 euro per maand

[RemcoDelft]

TheJason schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:22:
Bij kenmerken staat 600 euro per maand

Jaarbedrag neem ik aan. Wel slordig, want bij zulke bedragen verwacht ik een service flat en haak dus af.

[Kju]

Lol, foutje makelaar, volgens de BAG is het appartement eigenlijk ook 2 m2 kleiner, scheelt weer bijna € 6.000 in waarde

Edit: de "lol, foutje makelaar" sloeg op de 600 VVE bijdrage per maand i.p.v. per jaar.

[ Voor 27% gewijzigd door Kju op 08-05-2013 13:36 ]

[b32]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:17:
Afhankelijk van het overige aanbod in de straat/buurt kan je overwegen om dan 130k te vragen. Qua verkoop is het gewoon overal stil, 1 bezichtiging in 4 maanden tijd is normaal, terwijl bij woningen zoals ik hiervoor heb omschreven je met gemak 25 bezichtigingen in een week krijgt.

Ik hoop uiteindelijk op 135K en dan is 130K als vraagprijs toch weer iets te laag. Ik zal me er voorlopig maar even in be-rusten dat het huis voorlopig op mijn naam blijft staan. En wie weet... zoals gezegd, er is maar één koper nodig.

[Kju]

b32 schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:25:
[...]

Ik hoop uiteindelijk op 135K en dan is 130K als vraagprijs toch weer iets te laag. Ik zal me er voorlopig maar even in be-rusten dat het huis voorlopig op mijn naam blijft staan. En wie weet... zoals gezegd, er is maar één koper nodig.

Als je geen haast hebt gewoon lekker zo laten. Als je zo ver bent moet je het eerst in laten trekken en dan na drie weken ofzo opnieuw "als nieuw" in de verkoop gaan. Na volgende maand kan je liever ook tot september wachten met het opnieuw publiceren, in de zomermaanden gebeurt er niks. De eerste publicatie is het belangrijkst, je kan daarna nog tien keer je prijs verlagen maar het aantal mensen die een eerste publicatie zien zien de prijsverlaging daarna echt niet meer.

[Fiber]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:17:
[...]
Volgens mij staat er toch echt 50,- per maand, de hele VVE (alle zes appartementen) betaalt samen 300,-.

Dat lijkt mij een stuk redelijker, maar ik las toch echt 600 Euro per maand in die advertentie. Begrijp me niet verkeerd, een redelijke bijdrage voor de VvE is bij appartementen juist een pluspunt, maar het moet niet te gek geworden. Dit zal dan wel een tikfoutje zijn, maar ik zou als koper direct afhaken.

Die lappen tekst bij de omschrijving lees ik sowieso nooit in eerste instantie. Ik kijk eerst naar de foto's, dan plattegronden, zijn die leuk dan ga ik naar het lijstje kenmerken, geen afknappers dan ga ik verder lezen. Ik zou hier dus nooit aan de omschrijving toegekomen zijn omdat ik hem wegklik bij die 600 per maand VvE in het lijstje kenmerken.

[ Voor 25% gewijzigd door Fiber op 08-05-2013 13:38 ]

[Wceend]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:25:
Lol, foutje makelaar, volgens de BAG is het appartement eigenlijk ook 2 m2 kleiner, scheelt weer bijna € 6.000 in waarde

Goh kom ik er toch nog achter wat BAG is en kan ik ook de makelaar van de woning waar ik aan het kijken ben op een fout van 1m2 betrappen

[Tsurany]

b32 schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:05:
[...]

Ik vind dat het appartement een hoop luxe biedt (ruime badkamer, ruim balkon op de zonkant) en dat de prijs goed is, daarnaast is het instapklaar en zijn de maandlasten vanwege erg goede isolatie erg laag. Dit is echter subjectief natuurlijk

De koopprijs is momenteel rond de 150K en mocht een opbieder bijv. 125k bieden, dan zou dat te overwegen zijn, maar met 50/75% daarvan komt dat 'gevoelsmatig' toch echt te laag uit.

Uiteindelijk hebben we nog geen haast, maar ik vraag me wel af wat reeël is. Hoelang moet je wachten op kijkers en/of een koper? Uiteraard is dit lastig te zeggen, zeker in deze markt. _{Maar over de staat van de huizenmarkt is er een ander topic.} Al die onzekerheid ook... zucht

En waar staat je huis dan? Wellicht vind je hier een koper

[Kju]

De BAG is niet altijd correct, veel vergunningvrije uitbreidingen zijn er niet in opgenomen. Bij een standaard, niet bouwkundig aangepast appartementje kan je er wel van uit gaan dat de BAG klopt.

[RemcoDelft]

Wceend schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:34:
Goh kom ik er toch nog achter wat BAG is en kan ik ook de makelaar van de woning waar ik aan het kijken ben op een fout van 1m2 betrappen

Na even zoeken ben ik er ook achter: BAG-viewer.
Als Funda/makelaar typisch zegt dat een huis 110 m2 is, en BAG zegt dat het 95 is (dat is hier het geval), is dat dan een kwestie van creatief rekenen (grondoppervlak van muren meetellen o.i.d.) of is dat gewoon ronduit de boel belazeren?

Funda meetinstructie:
Excl. buitenmuren, incl. binnenmuren (meer details: zie link).

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:37:
De BAG is niet altijd correct, veel vergunningvrije uitbreidingen zijn er niet in opgenomen. Bij een standaard, niet bouwkundig aangepast appartementje kan je er wel van uit gaan dat de BAG klopt.

Hier kijk ik naar woonhuizen zonder uitbouw.

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 08-05-2013 13:51 ]

[Kju]

RemcoDelft schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:46:
[...]

Na even zoeken ben ik er ook achter: BAG-viewer.
Als Funda/makelaar typisch zegt dat een huis 110 m2 is, en BAG zegt dat het 95 is (dat is hier het geval), is dat dan een kwestie van creatief rekenen (grondoppervlak van muren meetellen o.i.d.) of is dat gewoon ronduit de boel belazeren?


[...]

Hier kijk ik naar woonhuizen zonder uitbouw.

Dan zou ik de taxateur dringend verzoeken om de woning op te meten voordat hij de waarde vaststelt.
Heb laatst een woning gekocht, volgens de verkoopmakelaar 165 m2, volgens de BAG 151 m2. Ik heb het daarna zelf opgemeten (NEN2580) en kwam op 138 m2. Het betrof gewoon een seriematig gebouwd herenhuis, zonder uitbreiding, bouwjaar 2005.
Dat is eigenlijk ook de voornaamste reden om eerst te laten taxeren voordat je gaat bieden of er op toe te zien dat je aankoopmakelaar het op z'n minst zelf opmeet.

[ Voor 8% gewijzigd door Kju op 08-05-2013 13:50 ]

[b32]

Tsurany schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:37:
[...]

En waar staat je huis dan? Wellicht vind je hier een koper

Met het risico dat mijn internet-anonimiteit weg valt... in Tilburg. Voor meer details en funda-links kan er altijd ge-PM-ed worden natuurlijk!

[RemcoDelft]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 13:49:
Ik heb het daarna zelf opgemeten (NEN2580)

Dat is ook de meetinstructie die Funda claimt. De BAG-viewer doet het niet meer sinds ik hem hier geplaatst heb... Slashdot-effect?
Ik was wel benieuwd of ik ook maar 1 woning zou kunnen vinden waar het ongeveer klopt, of dat makelaars vrolijk 10% er bij op tellen.
Hier zijn de huizen allemaal vrijwel gelijk, maar varieren de Funda-afmetingen ook rustig 10%.

[Ray]

@Kju, in hoeverre mag bijvoorbeeld een funda tekst afwijken van de werkelijheid mbt m2 en m3 ? Voordat ik mijn huidige woning kocht heb ik interesse getoond in (een nog niet verkochte) bungalow. Dus 1 laags woning. Volgens de makelaar is het 122m2 woonoppervlak met 510m3 inhoud. Dat is nogal vreemd aangezien hij echt geen 4 meter hoog is............
Ik verwacht dat de inhoud van de garage er ook bij in zit maar dan nog is het wel een enorm verschil. Dat zou toch iemand die zo'n advertentie opstelt ook moeten opvallen lijkt me maar goed

[Kju]

Iedere makelaar-taxateur moet uit hoofde van zijn lidmaatschap (en ook verplicht van Funda) meten conform NEN 2580. In de praktijk zullen de meeste taxateurs keurig nameten conform de regels, de uitzonderingen zijn de taxaties die je laat verrichten voor een appel en een ei (zulke taxateurs zullen voor zulke bedragen zo min mogelijk tijd steken in een taxatie, daar kan je er gewoon van uit gaan dat er niet wordt gemeten). De verkoopmakelaars meten in de meeste gevallen ook keurig de oppervlakten op, maar nemen in 90% van de gevallen niet de moeite om de juiste inhoud te berekenen, dat schatten ze gewoon. In mijn eigen regio weet ik al bij welke makelaars ik er bij voorbaat al van uit kan gaan dat niks klopt. Er zijn hier makelaars die gerust 160 m2 opschrijven terwijl het in werkelijkheid misschien maar 115 m2 is. Als ik voor een aankoop ga begin ik ook altijd eerst te meten en daarna neem ik de rest op, daarna maak ik nog even een praatje met de verkoopmakelaar, dat praatje is meestal ook gelijk voldoende om in te schatten hoe ver ik kan gaan.

Op die vraag van Ray: bij een inhoudsberekening tel je 30 cm bij voor de afstand tussen plafond en de bovengelegen bouwlaag. Als het een eerste bouwlaag betreft moet je ook nog 40 cm optellen voor de kruipruimte. Daarnaast moet je uitgaan van de buitenschil, inclusief de buitenmuren, dat maakt de rekenoppervlakte groter t.o.v. de gebruiksoppervlakte.

[ Voor 14% gewijzigd door Kju op 08-05-2013 14:09 ]

[Ray]

Duidelijk, ik twijfel om ze eens te bellen en kijken of ze dit uit kunnen leggen

Oppervlakten en inhoud
Gebruiksoppervlakten
Wonen (= woonoppervlakte) 122 m²
Overige inpandige ruimte 17 m²
Perceeloppervlakte 638 m²
Inhoud 510 m³

Ik ben er toen niet verder op ingegaan omdat de prijs niet passend was en er nog zeker een 100.000 bij moest voor modernisering. Maarja de locatie ....

Woon nu een paar honderd meter verder met veel plezier

[Kju]

Dat maakt een gemiddelde bouwhoogte van 3,66 m (als je de buitenmuren niet meerekent). Dat zou best kunnen.

[Ray]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 14:16:
Dat maakt een gemiddelde bouwhoogte van 3,66 m (als je de buitenmuren niet meerekent). Dat zou best kunnen.

in theorie wel maar voor een 1 laags platte woning uit de jaren 70 met een plafond (geschat) op 2,55 kom ik toch echt een stuk te kort

[Fiber]

Weet je zeker dat er geen vlierinkje op zit...? Is sowieso wel lekker als isolatie lijkt mij...

[Kju]

Ray schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 14:22:
[...]


in theorie wel maar voor een 1 laags platte woning uit de jaren 70 met een plafond (geschat) op 2,55 kom ik toch echt een stuk te kort

122+17= 139 m2. Als we uitgaan van een vierkante woning, dan pak ik even de wortel, dus stel 11,8 bij 11,8. Tel bij iedere lengte de dikte van de buitenmuren mee, vrijstaand, dus 20 cm aan beide zijden, maakt dan 12,20 bij 12,20 is een bruto oppervlakte van 148,84.
De hoogte schat je in op 2,55, plus 40 cm voor de kruipruimte en 25 cm voor de vliering (30 is als er nog een bouwlaag was), maakt 3,20.

3,20 x 148,84 = 476 m3

Als de buitenmuren dikker blijken te zijn, er bij de gebruiksoppervlakten is gecorrigeerd voor nissen, schuine daken, vides enzo, dan zou het best kunnen dat die 510 m3 wel klopt.

De inhoud is voor appartementen niet zo boeiend, bij woonhuizen is dat anders want je kan de inhoud gebruiken voor berekening van de herbouwwaarde t.b.v. de opstalverzekering.

[RemcoDelft]

Dus even samenvatten:
Oppervlak woning: excl. buitenmuren, incl. binnenmuren.
Inhoud woning: incl. buitenmuren, incl. dak.

Dus inhoud = A * B * C:

...bij woonhuizen is dat anders want je kan de inhoud gebruiken voor berekening van de herbouwwaarde t.b.v. de opstalverzekering.

Is dat de enige reden dat de inhoud voor gebruikt wordt? Verder vind ik het niet zo interessant namelijk als bewoner, oppervlak en hoogte wel.

[Kju]

Als objectvergelijking niet voldoende betrouwbaar is kan ook de kuberingsmethode worden gebruikt om objecten te waarderen.

NEN 2580 is niet zo heel spannend, je moet het alleen wel vaker doen als je er een beetje bedreven in wil worden, er zijn best veel kleine correcties die zo op het eerste gezicht niet heel spannend lijken maar in de praktijk tot best veel afwijkingen kunnen leiden.

Meetinstructies:
http://www.waarderingskam...t.aspx?sec=content&id=896

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 14:50:
Dus even samenvatten:
Oppervlak woning: excl. buitenmuren, incl. binnenmuren.
Inhoud woning: incl. buitenmuren, incl. dak.

Dus inhoud = A * B * C:
[afbeelding]


[...]

Is dat de enige reden dat de inhoud voor gebruikt wordt? Verder vind ik het niet zo interessant namelijk als bewoner, oppervlak en hoogte wel.

Inhoud maakt woningen vergelijken wat makkelijker dan hoogte. Je kan namelijk veel verschillende hoogtes hebben (helemaal als je gaat werken met schuine daken, dakkapellen etc). Dus als koper kun je op die manier in 1 getal toch een verschil zien in 2 verschillende woningen. Beter dat dan voor elke ruimte de hoogtes met elkaar te moeten vergelijken om een verschil te vinden.
Want zeg nou zelf, 2 getallen vergelijken geeft toch een veel betere indicatie dan een waslijst van l/b/h per afzonderlijke ruimte (helemaal als deze niet mooi vierkant/rechthoek zijn en je dus 3-4 van de opsommingen in een enkele ruimte krijgt).

Natuurlijk is detail fijn, maar dat doet er pas toe als je de woning hebt bezichtigd en nog steeds serieus interesse hebt.

[ Voor 17% gewijzigd door Xanaroth op 08-05-2013 15:16 ]

[Bart-Willem]

Een makelaar vertelde me laatst dat Nederland het enige land in Europa (of misschien zelfs de hele wereld) waar men de inhoud terug rekent naar vierkante meters, en dat daarom de vierkante meters altijd afwijken. Ergens klinkt het ergens logisch, maar is het ook echt zo?

[Kju]

Nope, zie de meetinstructie hierboven.

[Tsurany]

Inderdaad, als je het aanval vierkante en kubieke meters van een huis weet kan je een redelijke inschatting maken. Weet je enkel een van deze twee kan je lastiger een inschatting maken. Bij een standaard appartement kan je veel aannames doen die vaak juist blijken maar met creatievere huizen is dat wat lastiger.

[Ray]

Kju schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 14:36:
[...]

122+17= 139 m2. Als we uitgaan van een vierkante woning, dan pak ik even de wortel, dus stel 11,8 bij 11,8. Tel bij iedere lengte de dikte van de buitenmuren mee, vrijstaand, dus 20 cm aan beide zijden, maakt dan 12,20 bij 12,20 is een bruto oppervlakte van 148,84.
De hoogte schat je in op 2,55, plus 40 cm voor de kruipruimte en 25 cm voor de vliering (30 is als er nog een bouwlaag was), maakt 3,20.

3,20 x 148,84 = 476 m3

Als de buitenmuren dikker blijken te zijn, er bij de gebruiksoppervlakten is gecorrigeerd voor nissen, schuine daken, vides enzo, dan zou het best kunnen dat die 510 m3 wel klopt.

De inhoud is voor appartementen niet zo boeiend, bij woonhuizen is dat anders want je kan de inhoud gebruiken voor berekening van de herbouwwaarde t.b.v. de opstalverzekering.

Ik ken de berekening wel vanuit de herbouwwaarde bepaling. We hebben echter nog nooit gerekend met de funderingshoogte erbij opgeteld ,dus de kruipruimte optellen bij de m3.

Dat geeft wel weer redelijk wat extra m3, in dit geval dus zelfs 0,4 x 148,84 = 59,5 m3. Dat vind ik op zijn minst significant te noemen! (en misleidend overigens imho)

[Xanaroth]

Ray schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 15:47:
[...]


Ik ken de berekening wel vanuit de herbouwwaarde bepaling. We hebben echter nog nooit gerekend met de funderingshoogte erbij opgeteld ,dus de kruipruimte optellen bij de m3.

Dat geeft wel weer redelijk wat extra m3, in dit geval dus zelfs 0,4 x 148,84 = 59,5 m3. Dat vind ik op zijn minst significant te noemen! (en misleidend overigens imho)

Het is pas misleidend als sommige mensen afwijken van de norm. Als iedereen dezelfde norm volgt dan merk je er niks van.

[Kju]

Ray schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 15:47:
[...]


Ik ken de berekening wel vanuit de herbouwwaarde bepaling. We hebben echter nog nooit gerekend met de funderingshoogte erbij opgeteld ,dus de kruipruimte optellen bij de m3.

Dat geeft wel weer redelijk wat extra m3, in dit geval dus zelfs 0,4 x 148,84 = 59,5 m3. Dat vind ik op zijn minst significant te noemen! (en misleidend overigens imho)

Als een taxateur in zijn rapport expliciet een herbouwwaarde opneemt is deze in principe, afhankelijk van de geldigheidsduur voor de verzekering, altijd voldoende om niet onderverzekerd te zijn. Maar het is inderdaad zo dat nen 2580 afwijkt t.o.v. de herbouwwaardemeter. De taxateur zal overigens niet de m3 prijzen uit de herbouwwaardemeter pakken voor het bepalen van de herbouwwaarde maar gebruikt daar taxatieboekjes van o.m. reed business voor, daar kan je adhv de inhoud berekenen met/zonder btw, fundering, rekenen met toegankelijkheid voor de bouwplaats, meer en minderkosten locatieafhankelijk etc. Er wordt verder ook nog onderscheid gemaakt in woningtype, aanbouw, bijgebouwen moeten apart berekend en gewaardeerd worden, het is veel nauwkeuriger werk.

[ Voor 6% gewijzigd door Kju op 08-05-2013 16:04 ]

[Ray]

Xanaroth schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 15:51:
[...]


Het is pas misleidend als sommige mensen afwijken van de norm. Als iedereen dezelfde norm volgt dan merk je er niks van.

Dat is zo maar ik mag aannemen dat een norm is bedoelt om duidelijk te zijn voor zijn doelgroep. Anders gezegd welke consument gaat er vanuit dat zijn kruipruimte in de m3 van zijn woning zit ? Welke makelaar verteld dit vooraf ? Het was voor mij een verassing terwijl ik toch beroepshalve veel met woninginhoud te maken heb.
Wat ik zo kan vinden telt het ook weer niet meer voor de herbouwaarde bepaling maar schijnbaar wel dus voor de 'verkoop' inhoud bepaling (zoals Kju ook net stelt zie ik nu )
De bagviewer is overigens ook best optimistisch met zijn 171m2 woonoppervlak voor mijn woning (dat zou dus nog exclusief inpandige garage zijn?)

@Kju, wij hebben die boekjes ook maar proberen het meestal in het model van het verbond te stoppen (want dat scheelt een boel tijd) Afwijkingen daarop, en agrarische objecten bijvoorbeeld gaan via de taxatie boekjes.

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 08-05-2013 16:08 ]

[Kju]

de bag gaat uit van de totale gebruiksoppervlakte, als je garage inpandig is is het meegeteld.

Ray schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 16:04:
[...]
@Kju, wij hebben die boekjes ook maar proberen het meestal in het model van het verbond te stoppen (want dat scheelt een boel tijd) Afwijkingen daarop, en agrarische objecten bijvoorbeeld gaan via de taxatie boekjes.

Als je naadloos de herbouwwaardemeter hebt opgevolgd lijkt een risico op onderverzekering mij vrij laag. Zelf taxeer ik uitsluitend herbouwwaarden bij woonhuizen. Appartementsgebouwen en grote objecten doe ik niet, daar heb je van die gespecialiseerde bureau's voor, die kunnen dat veel goedkoper dan ik en hebben daarvoor ook betere tools in huis. Wel betrap ik vaak VVE beheerskantoren op veel te hoog ingeschatte herbouwwaarden, maar dat kan je ze ergens niet kwalijk nemen, zelfs ervaren assurantiekantoren berekenen het fout. Je merkt het pas als er brand is geweest

[ Voor 82% gewijzigd door Kju op 08-05-2013 16:13 ]

[TheJVH]

TheJVH schreef op zaterdag 04 mei 2013 @ 16:27:
[..]

Andere koper ging toch voor een groter appartement, wij hebben nu een tegenbod van 145.000 gehad (wij hebben 130.000 geboden). We willen eigenlijk uitkomen op 135.000, met een absolute max van 140.000. Die 140.000 moet wel haalbaar zijn denk ik, wellicht 137.500 ook wel... We zitten nu iig in onderhandeling en gezien de interesse willen we niet het risico lopen dat iemand in 1 keer een bod doet van 140.000, dus willen we redelijk snel weer een tegenbod doen...

[NMe]

TheJVH schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 17:30:
[...]

We zitten nu iig in onderhandeling en gezien de interesse willen we niet het risico lopen dat iemand in 1 keer een bod doet van 140.000, dus willen we redelijk snel weer een tegenbod doen...

Laat je niet opjagen. Neem de tijd om biedingen te overwegen. Als je te snel reageert breng je al heel snel over aan die verkoper of diens makelaar dat je verder wil en kan gaan in prijs dan je het liefst zou doen.

[TheJVH]

NMe schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 17:37:
[...]

Laat je niet opjagen. Neem de tijd om biedingen te overwegen. Als je te snel reageert breng je al heel snel over aan die verkoper of diens makelaar dat je verder wil en kan gaan in prijs dan je het liefst zou doen.

Klopt, ik ga eerst met m'n ouders overleggen en dan willen we vrijdag of maandag een tegenbod doen. Gelukkig hebben m'n ouders redelijk wat ervaring met onderhandelingen (m'n vader doet dan ook het bieden, niet ik) .

[Verwijderd]

ph4ge schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 10:47:
[...]

Ik ben toevallig een paar weken geleden nog bij een nieuwbouwproject geweest waar ze in fase 3 waren en waar dezelfde huizen uit fase 2 (uit 2011 en 2012) incl luxe keukens, vloeren en badkamers alweer te koop stonden voor lagere vraagprijzen dan de casco nieuwprijs van de huizen die gebouwd werden, en ook de bestaande huizen werden al niet verkocht werden. Dat is ook echt geen uitzondering. Je weet dan zeker dat je als je nieuwbouw koopt je huis veel minder waard is dan wat je er voor kwijt bent.

Wij zijn nu ook aan het kijken zowel bestaand als een nieuwbouw project. Ik moet nog goed vergelijken, maar voor de prijs van de nieuwbouw krijg je nergens hetzelfde bestaand qua ruimte. Laat staan qua luxe, want je hebt meteen je keuken en badkamer hoe je het wil (zit in de aankoopprijs). Ik ga alles eens op een rijtje zetten, zou natuurlijk kunnen dat het hier de uitzondering die de regel bevestigt betreft....

[Smuggler]

Ik heb vrijdag een gesprek met de makelaar over een nieuwbouw project in de buurt en we hebben ook gekeken naar de woningen in de buurt, de nieuwbouw huizen kosten 229K maar daar komen nog diverse kosten bovenop. een dakkapel een aanbouw in de tuin. het aanleggen van alles (bestrating in de tuin enzo). Het eindplaats gaat meer op 250K lijken uiteindelijk. als we voor die ruimte die we krijgen hier in de buurt gaan kijken naar huizen uit eind jaren 80 dan zien we voor 200K ongeveer dezelfde huizen. sterker nog.. dat is de vraagprijs en dat bied ruimte om te onderhandelen voor 150k a 160k en ik moet eerlijk zeggen ik steek die 100k liever in me zak. ik ben wel nieuwschierig hoe duur alles gaat zijn allemaal maar een bestaande woning heeft kwa prijs zeker mijn voorkeur. En ook geen last van dubbele lasten ivm bouw deposito's.
Dat is hoe ik er op dit moment in sta misschien veranderd dat vrijdag wel maar dat is even afwachten.

[Aghanim]

Verwijderd schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 19:24:
[...]

Wij zijn nu ook aan het kijken zowel bestaand als een nieuwbouw project. Ik moet nog goed vergelijken, maar voor de prijs van de nieuwbouw krijg je nergens hetzelfde bestaand qua ruimte. Laat staan qua luxe, want je hebt meteen je keuken en badkamer hoe je het wil (zit in de aankoopprijs). Ik ga alles eens op een rijtje zetten, zou natuurlijk kunnen dat het hier de uitzondering die de regel bevestigt betreft....

In ons geval was er een nieuwbouw woning voor 210K met 110m2 woonoppervlak en 150m2 perceeloppervlak. Uiteindelijk hebben we voor 220K een huis uit 2000 met 148m2 woonoppervlak en 280m2 perceeloppervlak. Om nog maar te zwijgen van de vervelende ontwikkeling om veel nieuwbouwhuizen 3 even grote verdiepingen te geven, waarbij je dus zo'n 37m2 per verdieping krijgt.

Nieuwbouw is in mijn ogen qua ruimte meestal een stuk kleiner en minder traditioneel ingedeeld.

[Verwijderd]

Goed om de ervaringen te lezen, we hebben deze week 3 bezichtigingen bij bestaande huizen en gaan verder naar dat nieuwbouw project kijken. Verder zullen we nog zeker 3 andere panden gaan bekijken, dus ik kan de zaken straks wel goed vergelijken. Omgeving Maastricht heeft echt hoge vraagprijzen voor bestaande woningen waar altijd wel iets aan gedaan moet worden.

[Fiber]

Aghanim schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 20:20:
[...]
Om nog maar te zwijgen van de vervelende ontwikkeling om veel nieuwbouwhuizen 3 even grote verdiepingen te geven...

Ik zie het vervelende niet helemaal van drie volwaardig etages in plaats van twee etages plus een zolder...

(moeten de onderste twee etages natuurlijk niet stiekem kleiner worden.)

[Aghanim]

Dat is hier dus vaak wel zo. Huizen van 110m2 en dan verdeeld over 3 gelijke verdiepingen, alle eigenlijk te klein. Zal wel met de grondprijs te maken hebben.

[RemcoDelft]

Fiber schreef op woensdag 08 mei 2013 @ 22:29:
Ik zie het vervelende niet helemaal van drie volwaardig etages in plaats van twee etages plus een zolder...

(moeten de onderste twee etages natuurlijk niet stiekem kleiner worden.)

Ik ken meerdere mensen met zo'n huis: hele smalle huiskamer waar je eigenlijk niet eens je bank op afstand van je TV kan zetten. In de rest van het huis heb je dan wel heel veel ruimte, incl. een zolder, maar die ruimte gebruik je veel minder intensief.

[Fiber]

Ja, dan schiet het niet op inderdaad, zal inderdaad wel met grondprijzen te maken hebben lijkt mij. De kavels en de tuintjes worden ook steeds kleiner.

[gambieter]

Ik heb dat ook meegenomen bij mijn beslissing. Ik had de keuze tussen 2 en 3 verdiepingen, en heb gekozen voor de twee verdiepingen (en de zolder kan misschien nog gebruikt worden, moet ik nog zien).

[Fiber]

Heb even op Funda gekeken, zoiets dus, 115 m², nog geen vier meter breed denk ik:

http://www.funda.nl/koop/...nd/?sstab=true&sstab=true

Ik snap dat je daar niet heel vrolijk van wordt...

[Galois]

Weet iemand hoe lang je huidige hypotheek kunt meenemen?

Wij hebben ons appartement verkocht en hierop hebben we een hypotheek van 2 ton (gekocht in 2005, aflossingsvrije hypotheek met gedeelte spaar/belegging). Deze lossen we dus af, maar we hebben nog niets nieuws gekocht. Dit kan een paar maanden duren (misschien wel langer).

Uiteraard willen we deze 2 ton onder de 'oude' voorwaarden meenemen naar de nieuwe hypotheek. Dus als we een huis kopen van 4 ton, dat we 2 ton onder de oude voorwaarden en 2 ton onder de nieuwe (annuïtair) lenen.

Kortom: hoe lang kunnen we onze oude hypotheek van 2 ton (die dus binnenkort afgelost is) 'slapende' houden? Zodat we dus bij de aankoop van onze nieuwe woning deze 2 ton kunnen gebruiken en 2 ton annuïtair bijlenen.

Uiteraard ga ik morgen bellen met onze hypotheekverstrekker, maar ik vroeg het mij nu, op Hemelvaartsdag af, en vast iemand hier die het weet.

[Mikey5times]

Fiber schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 00:54:
Heb even op Funda gekeken, zoiets dus, 115 m², nog geen vier meter breed denk ik:

http://www.funda.nl/koop/...nd/?sstab=true&sstab=true

Ik snap dat je daar niet heel vrolijk van wordt...

Ouch, en dat voor bijna 3 ton v.o.n. Blij dat ik niet in de Randstad woon.

Het nieuwbouwhuis waar wij nu naar kijken zou 172 v.o.n. zijn voor 119 m², en dat kunnen we dan nog voor €12.000 extra 2,4 meter laten uitbouwen, waarmee je op 131 m² woonoppervlakte komt.

Enige grote nadeel dat we op dit moment zien (er zullen er wellicht nog meer zijn, we hebben nog niet alle info), is dat de badkamer maar 5 m² is, maar dat komt volgens omdat het trappenhuis/overloop om één of andere reden 3.2 m breed moet zijn.
Het zal wel met het bouwbesluit 2012 Artikel 2.33 (Afmetingen trap) te maken hebben, maar ik vind het echt zonde van de ruimte, de meeste rijtjeswoningen uit de jaren negentig en eerder hebben maar een trappenhuis van 2 m breed, en dat voelt echt niet te klein aan.

[Ray]

@Galois,het jaar waarin je verkoopt plus nog een jaar even uit mijn hoofd. Dus als voor 31/12/2014 weer een eigen woning koopt val je onder het overgansrecht.
Hebben het 2 weken geleden uitvoerig behandeld zal anders morgen nog even in de sylabus kijken.

[Galois]

Ray schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 12:01:
@Galois,het jaar waarin je verkoopt plus nog een jaar even uit mijn hoofd. Dus als voor 31/12/2014 weer een eigen woning koopt val je onder het overgansrecht.
Hebben het 2 weken geleden uitvoerig behandeld zal anders morgen nog even in de sylabus kijken.

En dit zijn 'wettelijke' rechten toch? Dus ongeacht bij welke hypotheekverstrekker je zit toch?

[Ray]

Galois schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 12:20:
[...]


En dit zijn 'wettelijke' rechten toch? Dus ongeacht bij welke hypotheekverstrekker je zit toch?

dit is puur overgangsrecht. Dit heeft dus niets te maken met eventuele meeneemconstructies van de bank zelf.
Je kan trouwens ook nog te maken krijgen met het overgangsrecht KEW als je huidige polis in box 1 valt. het is dan mogelijk zinvol de waarde vd polis NIET te gebruiken voor de aflossing!
laat je hierover goed voorlichten!

[Galois]

Ray schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 12:34:
[...]


dit is puur overgangsrecht. Dit heeft dus niets te maken met eventuele meeneemconstructies van de bank zelf.
Je kan trouwens ook nog te maken krijgen met het overgangsrecht KEW als je huidige polis in box 1 valt. het is dan mogelijk zinvol de waarde vd polis NIET te gebruiken voor de aflossing!
laat je hierover goed voorlichten!

Kun je dat uitleggen? We hebben idd een KEW die in box 1 valt (waarde is iets van 15.000 euro). We hebben een restschuld van 30.000 euro (woning heeft helaas minder opgebracht dan onze hypotheekschuld).

Is het dus niet verstandig om 15.000 euro eigen geld en 15.000 euro uit de KEW te gebruiken voor het betalen van de restschuld? Waarom niet?

[Ray]

Galois schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 13:05:
[...]


Kun je dat uitleggen? We hebben idd een KEW die in box 1 valt (waarde is iets van 15.000 euro). We hebben een restschuld van 30.000 euro (woning heeft helaas minder opgebracht dan onze hypotheekschuld).

Is het dus niet verstandig om 15.000 euro eigen geld en 15.000 euro uit de KEW te gebruiken voor het betalen van de restschuld? Waarom niet?

In dat geval kan je de KEW niet meer laten herleven. vanaf 1/4/2013 kan je geen nieuwe KEW meer sluiten. Daarnaast is er sprake van fictieve vervreemding doordat je niet aan de 15 jaars eis voldaan hebt. Hier zijn ook wel weer uitzonderingen op zodat dit niet tot een boete leidt overigens.
Hoezo makkelijker geworden..... ?
Ik maak al 50 uur/week in dit vak dus reageer hier op got meestal kort en bondig. Voor een compleet doorgerekend advies moet je echt even naar een expert toe voordat je keuzes maakt die niet meer herstelbaar zijn.

[Kalentum]

Galois schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 11:43:
Weet iemand hoe lang je huidige hypotheek kunt meenemen?

Wij hebben ons appartement verkocht en hierop hebben we een hypotheek van 2 ton (gekocht in 2005, aflossingsvrije hypotheek met gedeelte spaar/belegging). Deze lossen we dus af, maar we hebben nog niets nieuws gekocht. Dit kan een paar maanden duren (misschien wel langer).

Uiteraard willen we deze 2 ton onder de 'oude' voorwaarden meenemen naar de nieuwe hypotheek. Dus als we een huis kopen van 4 ton, dat we 2 ton onder de oude voorwaarden en 2 ton onder de nieuwe (annuïtair) lenen.

Kortom: hoe lang kunnen we onze oude hypotheek van 2 ton (die dus binnenkort afgelost is) 'slapende' houden? Zodat we dus bij de aankoop van onze nieuwe woning deze 2 ton kunnen gebruiken en 2 ton annuïtair bijlenen.

Uiteraard ga ik morgen bellen met onze hypotheekverstrekker, maar ik vroeg het mij nu, op Hemelvaartsdag af, en vast iemand hier die het weet.

Kan niet: als je een woning koopt in 2013 en je wilt gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, dan moet je annuïtair aflossen. Enige uitzondering is dat je in 2012 je huis had verkocht en bv tijdelijk was gaan huren ofzo.

[Xanaroth]

rutgerw schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 19:40:
[...]


Kan niet: als je een woning koopt in 2013 en je wilt gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, dan moet je annuïtair aflossen. Enige uitzondering is dat je in 2012 je huis had verkocht en bv tijdelijk was gaan huren ofzo.

Bijna juist. Een nieuwe hypotheek (dus bijvoorbeeld verhoging omdat je een grotere woning wilt kopen) moet annuitair zijn.

Stel je hebt geen restschuld bij verkoop en een spaarhypotheek van 150k. De woning die je nu wilt kopen is 250k. Dan kun je die 150k spaarhypotheek meenemen (praat over exacte hoe/wat met je adviseur) en krijg je gewoon HRA. Voor het extra deel (100k+k.k.) zul je dan annuitair of lineair een hypotheek moeten afsluiten om HRA te ontvangen.

[Ray]

rutgerw schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 19:40:
[...]


Kan niet: als je een woning koopt in 2013 en je wilt gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, dan moet je annuïtair aflossen. Enige uitzondering is dat je in 2012 je huis had verkocht en bv tijdelijk was gaan huren ofzo.

dat is voor Galois zijn situatie niet waar. Bepalend is voor hem of er op 31/12/2012 een eigen woning schuld was of niet (De situatie die jij noemt is een een andere uitzondering die ook voor overgansrecht kan zorgen.)

Voor dat deel gelden de regels van 1/8/2011 en voor het meedere de regels van 1/1/2013.
Daar mag je dan als adviseur een mooi plaatje van maken

Artikel 10bis.1 Wet IB 2001 geeft weer welke belastingplichtige onder het overgangsrecht
vallen.
De hoofdregelvoor het overgangsrecht geeft aan dat de belastingplichtige die op 31december 2012 een eigenwoningschuld had zoals dat in artikel 3.119a, lid 1 Wet IB 2001beschreven stond op 31 december 2012 ten hoogste voor het bedrag van dieeigenwoningschuld onder dit overgangsrecht valt. Hierbij geldt dus dat het overgangsrechtalleen werkt voor de stand van de eigenwoningschuld per 31 december 2012. Dit betekentdat voor de hoofdregel belangrijk is om te weten wat de definitie van een eigenwoningschuld
was voor 1 januari 2013

en dan ook maar even het exacte antwoord op de vraag:


Tijdelijk geen eigenwoningschuld:

Voor de situatie dat de bestaande eigenwoningschuld geheel afgelost wordt geldt dat deze
schuld uiterlijk in het kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarin geheel is afgelost
weer moet worden aangegaan voor een eigen woning.
Met andere woorden, als men in 2013 de bestaande woning verkoopt, en tijdelijk gaat huren,
dan is het van belang dat er voor 31 december 2014 opnieuw wordt gekocht (zie voorbeeld).
Wordt uiterlijk in het kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarin de eigenwoningschuld
geheel is afgelost een nieuwe schuld aangegaan voor de nieuwe eigen woning, dan blijft het
overgangsrecht gelden voor de bestaande eigenwoningschuld die reeds op 31 december
2012 bestond.

* Ray @Galois, mijn eerste antwoord was dus correct, zie ook je DM

[ Voor 77% gewijzigd door Ray op 09-05-2013 21:06 ]

[Kalentum]

I stand corrected

[Ray]

rutgerw schreef op donderdag 09 mei 2013 @ 21:04:
I stand corrected

no problemo hoe kwam je trouwens aan die reactie aangezien dat een vrij specifieke uitzondering is op de hoofdregel (die voor Galois van toepassing is)

Kortstondig ontbreken eigenwoningschuld

De belastingplichtige die er voor kiest om eerst zijn woning te verkopen en dan een nieuwe
woning te kopen, met als gevolg dat hij in de tussentijdse periode tijdelijk gaat huren kan
onder voorwaarden onder het overgangsrecht vallen.Voor deze belastingplichtigen geldt
dat zij onder het overgangsrecht vallen indien er in 2012 een eigenwoningschuld was e
n dat deze in 2013 er weer is. Het overgangsrecht is in dat geval van toepassing op de hoogte van
de eigenwoningschuld direct voorafgaand aan de vervreemding die er in 2012 was, maar
voor maximaal de eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning.

[joopv]

Ik kijk momenteel naar een "vrijstaand geschakeld" huis uit 1974 waarvan ik de volgende twijfels heb:
- CV ketel uit 1996, die zal binnenkort vervangen moeten worden
- de spouwmuurisolatie: desondanks blijkt men een extra wandje aan de binnenkant van de kale muur op het oosten in de woonkamer geplaatst te hebben, omdat men het anders toch nog te koud vond.

Zou een bouwkundige keuring hier wel meer info over kunnen verschaffen, bijvoorbeeld of de spouwmuur isolatie is verouderd / ingezakt / verpulverd?

Heeft iemand een voorbeeld van zo'n keurings rapport? Ik zou willen weten of daar dan ook bedragen voor reparatie in genoemd worden.

En wat doe je met die kosten in de onderhandelingen? Eerst onderhandelen en vervolgens al die kosten aftrekken, of nogmaals meenemen in een 2de onderhandelingsfase?

[Bart-Willem]

Woenselse Heide, weet je zeker dat je daar wil wonen?

Ik ben ook op zoek in Eindhoven-Noord, maar wel in een andere prijsklasse. Maar Woenselse Heide is wel een afrader: veel overlast van Marrokkanen (om het maar mild uit te drukken). Google er maar eens op. Ik woon er vlakbij en hier is al overlast, maar daar is het nog een graadje erger kennelijk. Die straat is wel het betere deel van Woenselse Heide, maar de straten waar de grote problemen zijn liggen er vlakbij (o.a. Veluwelaan). Richting de tempellaan wordt het ook weer minder want daar staan de welbekende aso-flats.

Om even in te gaan op je vragen:
- CV-ketel is inderdaad oud, direct vervangen dus;
- je kan vragen waarom ze zo'n wandje geplaatst hebben, wellicht heeft het een andere reden.
- ik zou gewoon pas na het bod uitbrengen zo'n technische keuring doen: je kan een bod doen onder voorbehoud van een acceptabele bouwtechnische keuring waarbij de direct te maken kosten niet hoger mogen zijn dan X-bedrag (en eventueel middellange termijn voor Y-bedrag). Anders ga je misschien geld uitgeven aan een bouwtechnische keuring voor een woning die je wellicht niet eens wil kopen daarna. Terwijl je er wel eventueel van af kan na je bod wanneer blijkt dat er echt een shitload aan achterstallig onderhoud aan zit. En blijkt uit de bouwtechnische keuring dat het X- en Y-bedrag hoger zijn dan je hebt opgegeven dan heb je weer iets om te onderhandelen (lees: of dat bedrag gaat eraf, of die mensen fixen het, of je zoekt een middenweg).

[ Voor 68% gewijzigd door Bart-Willem op 13-05-2013 12:38 ]

[PaveloW]

joopv schreef op maandag 13 mei 2013 @ 12:15:
Zou een bouwkundige keuring hier wel meer info over kunnen verschaffen, bijvoorbeeld of de spouwmuur isolatie is verouderd / ingezakt / verpulverd?

Lastig om te zeggen, je kan er specifiek om vragen, maar in principe gaan ze bij mijn weten geen gaten boren tijdens zo'n keuring. Het is dan misschien op gezicht/gehoor te beoordelen. Tenzij je de verkopers zo gek krijgt om het voorzetwandje deels weg te halen

Heeft iemand een voorbeeld van zo'n keurings rapport? Ik zou willen weten of daar dan ook bedragen voor reparatie in genoemd worden.

Hier een online voorbeeld van een gemiddeld bouwkundig rapport zou ik zeggen:
http://www.perfectbouw.nl...ouwtechnische-keuring.pdf

[Rukapul]

joopv schreef op maandag 13 mei 2013 @ 12:15:
Ik kijk momenteel naar een "vrijstaand geschakeld" huis uit 1974 waarvan ik de volgende twijfels heb:
- CV ketel uit 1996, die zal binnenkort vervangen moeten worden

Ach, dat is een kostenpost die makkelijk is af te schatten.

- de spouwmuurisolatie: desondanks blijkt men een extra wandje aan de binnenkant van de kale muur op het oosten in de woonkamer geplaatst te hebben, omdat men het anders toch nog te koud vond.

Gewoon vragen wanneer het geisoleerd is. Vrij veel huizen in de buurt zijn pas laat geisoleerd.

Zou een bouwkundige keuring hier wel meer info over kunnen verschaffen, bijvoorbeeld of de spouwmuur isolatie is verouderd / ingezakt / verpulverd?

Van bovenaf kun je wellicht in de spouw kijken via de dekpan?

Als je vragen hebt over de huizen in deze buurt dan kan ik er redelijk wat over zeggen. Uit ervaring

Een korte hint alvast die je potentieel heel veel geld gaat schelen: let op de huizend die al wel / nog niet de kozijnen hebben vervangen. Er zit eerste generatie aluminiumkozijnen en -schuifpuien uit de jaren '70 in die huizen.

Bart-Willem schreef op maandag 13 mei 2013 @ 12:30:
Woenselse Heide, weet je zeker dat je daar wil wonen?

Ik ben ook op zoek in Eindhoven-Noord, maar wel in een andere prijsklasse. Maar Woenselse Heide is wel een afrader: veel overlast van Marrokkanen (om het maar mild uit te drukken). Google er maar eens op. Ik woon er vlakbij en hier is al overlast, maar daar is het nog een graadje erger kennelijk. Die straat is wel het betere deel van Woenselse Heide, maar de straten waar de grote problemen zijn liggen er vlakbij (o.a. Veluwelaan). Richting de tempellaan wordt het ook weer minder want daar staan de welbekende aso-flats.

Er is niets mis ben de buurt an sich. Het sociale woningbouw gedeelte ter hoogte van en ten zuiden van het Nederlandplein is wellicht wat minder, maar zelfs dan valt het enorm mee. De problemen die je met google vindt zijn al wat ouder. Grebbeberglaan en noordelijk ervan is sowieso prima.

Om het maar heel to the point te zeggen: ik heb zelfs nog nooit een groepje k*tmarokanen gezien in de wijk.

Als je niet in Woenselse Heide hierom wilt/kunt wonen dan zul je qua Eindhoven naar een van de white zones moeten vluchten (Blixembosch etc).

[Bart-Willem]

Ik heb anders hele andere verhalen gehoord over Woenselse Heide, waarom denk je dat de rijtjeswoningen daar zelfs voor een habbekrats niet te verkopen zijn? Om even een voorbeeldje te noemen: http://www.funda.nl/koop/...7374562-waddenzeelaan-17/ en zo zijn er meer voorbeelden te vinden van huizen in die wijk waar onlangs de extreem lage vraagprijs er nog geen hond tegenaan komt pissen. De gemeente ziet de problemen rond de Marrokkanen niet (of beter gezegd: wil ze niet zien, want stel je eens voor dat je als PvdA een grote kiezersgroep afvalt) en die problemen zijn er nog steeds. Rij er maar eens langs en je snapt wat ik bedoel. En ze hangen ook vaak bij de autoboulevard rond, wat niet ver van die Grebbeberglaan is. Het vreemde is dat hetzelfde probleem hier in Vlokhoven wel aangepakt is, al dan niet met weinig resultaat: we hebben nog steeds de jeugdbendes en shitload aan drugsrunners + dealers. En de problemen die je vindt @ Google zijn misschien een paar jaar oud, maar vergeet niet dat dat soort volk over het algemeen nooit verhuist: vaak zijn ze islamitisch en mogen ze dus geen woning kopen (immers: op een hypotheek betaal je rente en dat mag niet van hun geloof) en daarom huren ze massaal en blijven ze daar enorm lang in zitten. Dat speelt hier in de wijk ook en je hebt dus absoluut geen doorstroom van mensen in de huurwoningen.

Het noordelijk deel is inderdaad verder prima, de probleemflats die ik noemde staan aan de andere kant van het park (Bokrijkstraat etc). Maar persoonlijk zou ik eerder in Blixembosch of Prinsejagt gaan zoeken.

[ Voor 31% gewijzigd door Bart-Willem op 13-05-2013 14:31 ]

[Rukapul]

Leuk die verhalen die mogelijk rondgaan, maar wijs het maar aan: in de Waddenzeelaan zul je in elk geval geen rondhangende gekleurde typetjes tegenkomen en bij het autoplein zal het in de meeste gevallen iemand die z'n hond uitlaat zijn.

De verhalen waar je naar verwijst is terug te voeren op een voorval eind 2011 waar de media en politiek succesvol zijn bestookt. Recent is gepoogd nog een evaluatie te doen, maar er bleek niet genoeg overlast te zijn (gemeld) Dat komt aardig overeen met hoe men het heeft ervaren in de wijk (in elk geval in het noordelijke gedeelte met koopwoningen waar joopv zich op richt).

De grootste overlast in de Waddenzeelaan is potentieel van de saltoschool er tegenover met het halen en brengen van de kinderen met een ware vloot aan bussen en taxi's. De senioren van de seniorenflat ertegenover schijnen ook erg te zijn
De reden dat dat ene huis zo in de markt gezet wordt staat lijkt er meer in te zitten dat ze voor willen kruipen op de twee buren die ook een huis te koop hebben staan.

Ik heb ook jaren in Woensel West gewoond en heb best veel gezien. In Woenselse Heide eigenlijk nooit wat. Zelfs niet bij een typische potentiele hangplek als het Nederlandplein. Geen tuig, geen dealers, etc. Een soort van hangplek (lees: op een bankje naast een jeu de boulebaan waar 's avonds wel eens een handvol jongeren zaten) is na bovengenoemd voorval zelfs voortvarend opnieuw ingericht (lees: weggehaald).

De andere kant van het park hoort trouwens niet bij Woenselse Heide afaik. Dat noemen we de Belgische buurt / Tempel toch

Prinsejagt kan een optie zijn, maar enigszins volks en jaren veel jaren '60 meuk.

Bliksembosch is een ander type wijk: lekker veilig tussen de andere modelgezinnen. Wel de wijk waar jaarlijks bij oud en nieuw de politiemacht van Eindhoven zich moet concentreren omdat het lokale hangtuig het lokale winkelcentrum probeert plat te branden

Achtse Barrier valt er enigszins tussen, maar heeft het gebied rond het Biaritzplein als pijnpunt.

In al deze wijken valt prima te wonen al zal het per persoon verschillen wat meer trekt. Er zullen ook verschillen zijn met buurtjes met koop of sociale huur, maar dat is niet direct het verschil tussen een goed/veilige of slechte/onveilige buurt. Het is geen Woensel West of het Hofke waar je niet op moet kijken op een steekpartij of drugsdealer meer of minder.

[Tieske88]

Even een paar kleine vraagjes tussendoor over het opvragen van gegevens van het kadaster:

1 Als ik wil weten wat de laatste koopsom van een woning, de hoogte van de hypotheek en op wiens naam de hypotheek staat wil weten, welke rapport moet ik dan aanvragen bij het kadaster? Er staan namelijk zoveel rapporten en gegevens op die je kunt aanvragen dat het me begint te duizelen.

2 Na hoeveel weken na verkoop wordt die informatie geupdated? En kan ik van te voren zien wanneer de laatste update is geweest? Ik wil namelijk informatie opvragen van een recent verkochte woning en ik wil dan natuurlijk wel de informatie van die betreffende verkoop zien.

[Bart-Willem]

Rukapul schreef op maandag 13 mei 2013 @ 20:01:
Leuk die verhalen die mogelijk rondgaan, maar wijs het maar aan: in de Waddenzeelaan zul je in elk geval geen rondhangende gekleurde typetjes tegenkomen en bij het autoplein zal het in de meeste gevallen iemand die z'n hond uitlaat zijn.

De verhalen waar je naar verwijst is terug te voeren op een voorval eind 2011 waar de media en politiek succesvol zijn bestookt. Recent is gepoogd nog een evaluatie te doen, maar er bleek niet genoeg overlast te zijn (gemeld) Dat komt aardig overeen met hoe men het heeft ervaren in de wijk (in elk geval in het noordelijke gedeelte met koopwoningen waar joopv zich op richt).

De grootste overlast in de Waddenzeelaan is potentieel van de saltoschool er tegenover met het halen en brengen van de kinderen met een ware vloot aan bussen en taxi's. De senioren van de seniorenflat ertegenover schijnen ook erg te zijn
De reden dat dat ene huis zo in de markt gezet wordt staat lijkt er meer in te zitten dat ze voor willen kruipen op de twee buren die ook een huis te koop hebben staan.

Ik heb ook jaren in Woensel West gewoond en heb best veel gezien. In Woenselse Heide eigenlijk nooit wat. Zelfs niet bij een typische potentiele hangplek als het Nederlandplein. Geen tuig, geen dealers, etc. Een soort van hangplek (lees: op een bankje naast een jeu de boulebaan waar 's avonds wel eens een handvol jongeren zaten) is na bovengenoemd voorval zelfs voortvarend opnieuw ingericht (lees: weggehaald).

De andere kant van het park hoort trouwens niet bij Woenselse Heide afaik. Dat noemen we de Belgische buurt / Tempel toch

Prinsejagt kan een optie zijn, maar enigszins volks en jaren veel jaren '60 meuk.

Bliksembosch is een ander type wijk: lekker veilig tussen de andere modelgezinnen. Wel de wijk waar jaarlijks bij oud en nieuw de politiemacht van Eindhoven zich moet concentreren omdat het lokale hangtuig het lokale winkelcentrum probeert plat te branden

Achtse Barrier valt er enigszins tussen, maar heeft het gebied rond het Biaritzplein als pijnpunt.

In al deze wijken valt prima te wonen al zal het per persoon verschillen wat meer trekt. Er zullen ook verschillen zijn met buurtjes met koop of sociale huur, maar dat is niet direct het verschil tussen een goed/veilige of slechte/onveilige buurt. Het is geen Woensel West of het Hofke waar je niet op moet kijken op een steekpartij of drugsdealer meer of minder.

Voor zover ik weet zijn de problemen rond Woenselse Heide nog niet opgelost, en als ik er langs rij zie ik toch genoeg hangjeugd (staan vlakbij Nederlandplein en ook ter hoogte van de Saab-dealer zie je soms wat volk). Een klant van me is weggegaan uit Woenselse Heide omdat 'ie het beu was (maar is wel aantal jaar terug). En een vriend van me die bij de politie zit meldde ook dat in sommige delen van Woenselse Heide "altijd wel wat te doen is". Dat je zegt dat de problemen "breed uitgemeten zijn" in de pers valt mee, en imho is dat ook te laat geweest. Hier in Vlokhoven en 't Hool heb je echt enorme problemen (Samarialaan bijvoorbeeld), misschien groter dan Woenselse Heide, maar daar hoor je in de media niets over.

Dat hangjeugd-probleem heb je trouwens in Blixembosch ook heel erg: ga maar eens kijken bij Ouverture. Het is echt 1 grote teringbende daar: veel chipszakken, colaflessen en blikjes op de grond alsof er 10 kliko's ontploft zijn. Maar dat past wel bij het beeld van "modaalgezinnen": tweeverdieners waarvan de jeugd gewoon alleen thuis is, en die gaan dus lopen rommelen. Het oudere Blixembosch-deel (Diamantring etc) is echt stukken beter, en persoonlijk vind ik de woningen veel leuker.

Wat betreft Prinsejagt: er staan wel wat leuke woningen, en zeker Driehoeksbos ziet er leuk uit (al is het wel prijzig). Maar wel in de prijsklasse waar 'ie in zoekt, dus wellicht een aanrader. En je bent zo bij de sportvelden.

Achtse Barrier is op zich prima, behalve Biarritzplein en natuurlijk de Rouenlaan/Amienslaan/Atrechtlaan want daar houdt men van auto-onderdelen en andere troep in de voortuin en achtertuin.

Verder is er wel 1 ding waar je enorm goed moet opletten bij Achtse Barrier, en dat is de hoofdreden waarom wij laatst een woning hebben laten schieten: achter Aquabest en de visplas (naast Rendac) is men bezig om een grote asfalt-verwerkingsfabriek neer te zetten. Daar wordt asfalt verpulverd en teer eruit gebrand, en ook bitumen en autobanden zullen er verwerkt (lees: verbrand) worden. De eigenaar (Jansen) zegt dat het mee zal vallen met de geur en overlast, maar de provincie heeft al onderzoek gedaan en geconcludeerd dat het noordelijk deel van Achtse Barrier (dus zeg maar halverwege de Fransebaan en verder) sowieso last van neerdaling van fijnstof zal hebben. Dat de fabriek zelf zegt dat het meevalt is natuurlijk leuk, maar hetzelfde geintje heeft zich ook in de buurt van Breda voor gedaan: die fabriek zat daar al 50 jaar en niemand had last, totdat ze ook asfalt gingen verwerken. Vanaf toen regende het klachten wegens de stank en troep (auto's regelmatig professioneel moeten laten reinigen etc). Als de wind verkeerd staat ruik je Rendac al, maar dat wordt dus straks (vóór einde dit jaar, en een gedeelte ervan is al operatief) veel erger. Voor ons dus reden om een woning aan de Fransebaan te laten schieten.

_{Off-topic: in welke wijk woon jij eigenlijk, aangezien je hier ook bekend bent?}

[Aghanim]

Wij hebben ook gekeken in Eindhoven, omdat we momenteel in Veldhoven wonen, maar kwamen tot de conclusie dat de meeste wijken in Eindhoven geen hoogstandjes zijn. Je hebt best mooie gedeeltes in sommige wijken maar die zijn dan ook direct onbetaalbaar. Anders kom je al vrij snel in Tongelre, Achtse Barrier, Blixembosch of Woensel uit. Je moet een beetje geluk met de straat hebben natuurlijk.

[Bart-Willem]

Aghanim schreef op maandag 13 mei 2013 @ 21:07:
Wij hebben ook gekeken in Eindhoven, omdat we momenteel in Veldhoven wonen, maar kwamen tot de conclusie dat de meeste wijken in Eindhoven geen hoogstandjes zijn. Je hebt best mooie gedeeltes in sommige wijken maar die zijn dan ook direct onbetaalbaar. Anders kom je al vrij snel in Tongelre, Achtse Barrier, Blixembosch of Woensel uit. Je moet een beetje geluk met de straat hebben natuurlijk.

Dat probleem hebben we dus ook. Vanwege het werk van m'n vriendin moeten we eigenlijk vlakbij de snelweg A50/A58 zitten en dus liefst Ehv-Noord. Ehv-Zuid is daardoor geen optie, en ik ben er ook niet heel bekend mee, behalve dat je 't Hofke en de Kruidenbuurt (op het nieuwbouw-gedeelte na) en Doornakkers (alhoewel daar nu ook een hoop vernieuwd is) beter niet kan hebben.

- Achtse Barrier valt af wegens die mogelijke stankoverlast (men denkt zelfs dat Woenselse Heide er zelf nog last van gaat krijgen);
- Woenselse Heide zou ik niet willen wegens de overlast (al zijn de meningen er over verdeeld) en richting Nederlandplein wonen toch wel wat tokkies;
- Prinsejagt kent goede maar ook slechte gedeeltes (en doet inderdaad wat "volks" aan);
- Vaarbroek is niet je-van-het, al staan er wel een paar leuke woningen;
- Blixembosch is duur, de goedkopere woningen staan meer richting Esperheide, maar zit je soms met die stank ervan. Plus dat de woningen daar niet echt spannend zijn.
- 't Hool: als je van drugsdealers en criminele jeugdbendes houdt kan je er prima wonen. Eerste gedeelte vlak achter WoensXL is wel okee, maar zijn vooral 1-laags bungalows;
- Vlokhoven: VEEL drugscriminaliteit: dealers en drugsrunners, je plukt ze er zelfs zo tussen uit. En de laatste tijd veel rare incidenten zoals benzinediefstal (bij de buurman is tot 2x toe de benzinetank kapot geboord met een boormachine en hebben ze er een opvangbak onder gezet).
- Heesterakker heeft het probleem van de mogelijke mega UMTS-mast en natuurlijk Vaartbroek erbij liggen;
- de Generalenbuurt lijkt nu ook compleet leeg te lopen. Terwijl de Generalenbuurt op zich prima leek, maar kennelijk is dat in verval ofzo? Ik krijg het steeds vaker te horen dat je daar nu beter niet kan kopen, al weet niemand het precieze verhaal. Iemand enig idee wat daar gaande is?

Op zich zou ik het niet erg vinden om in Vlokhoven te blijven, maar dan wel aan een doorgaande weg zoals de Vlokhovenseweg (wat waarschijnlijk minder overlast geeft).

[ Voor 23% gewijzigd door Bart-Willem op 13-05-2013 21:21 ]

[Rukapul]

Lekker verhaal over Rendac & co. Maar vergis je sowieso niet in de Achtse Barrier aangezien dat feitelijk al tegen een andere fijnstofbron aanligt: de A50. Zelf heb ik daar al rekening mee gehouden. Achtse barrier ligt ca 1.5km van Rendac af. Bliksembosch minimaal 2.5km en Woenselse Heide 3.5km. Veel dichterbij liggen het villapark in Best en westelijk Son. Een betere reden om Achtse Barrier te mijden is het vliegveld en de groei ervan.

Toen ik een paar jaar geleden in de Generalenbuurt rondkeek ben ik er na een middag en drie huizen gezien te hebben gillend weggelopen. Oude vervallen meuk. Of dat ook echt zo is zou ik niet weten, maar het voelde niet goed.

Ik weet niet wat je budget is, maar ondanks dat je wat sceptisch bent zou je m.i. moeten proberen een fatsoenlijk buurtje te vinden in een gewone wijk. Dan betaal je niet de hoofdprijs, maar woon je nog wel fatsoenlijk. Biedt gewoon 150k op dat huis aan de Waddenzeelaan Is een van de eigenaren aan de Rode Kruislaan nog niet wanhopig? Is de gemeente nog niet wanhopig (opstaplening?) voor Blixembosch Buiten? (fijnstof even negeren). Ten oosten van de Kennedylaan (Heesterakker en Vaartbroek) ken ik niet goed genoeg om er echt wat over te zeggen. Fiets er wel eens doorheen en er zitten best aardige stukjes tussen op het eerste oog. Vind het persoonlijk wel tever van de rest van Eindhoven afliggen, maar dat zie je ook duidelijk terug in de prijs.

Het is je trouwens bekend dat Esperheide binnenkort dichtgaat (ivm aanleg Blixembosch Buiten)? Nog nooit stank geroken trouwens.

Als je echt goedkoper maar wel in een 'nette' buurt wilt wonen dan is Best misschien nog een optie.

@Bart Willem: in dat blok ten noorden van dat huis van joopv dus

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 13-05-2013 21:49 ]

[Bart-Willem]

Best? Brrr no thanks. Wist niet dat Esperheide dicht ging, was wel zo logisch eigenlijk. Ik heb er ook nooit stank geroken, maar ik ken er iemand die direct aan die zijde woonde en die zei dat. Het heeft ook echt héél lang geduurd voordat hij z'n woning verkocht kreeg (en dat terwijl de markt toen nog beter was, hij is vrij snel vertrokken uit die wijk om groter te gaan wonen in Nuenen).

Dat van de A50 achter Achtse Barrier is inderdaad niet zo handig (maar ja: de nieuwbouwwijkl Leidscherijn in Utrecht ligt naast een extreem drukke A2 en m'n broer woont er tevreden zegt 'ie), maar dat van die asfaltverwerker vind ik wel zorgelijk. De fijnstofuitstoot gaat gigantisch worden, en de provincie heeft al gezegd dat de schoorsteen maar flink hoger moet worden (dus je hebt ook nog eens landschapsvervuiling wellicht). De groei van Eindhoven Airport had ik inderdaad ook rekening mee gehouden, zeker als je ziet hoe laag de vliegtuigen boven (nou ja: meer achter) het winkelcentrum aan de Ardechelaan voorbij komen.

Ik heb 3 woningen bekeken in de Generalenbuurt: 1 ervan was in perfecte staat, supergoed onderhouden maar nét buiten onze prijsklasse (of beter gezegd: ik denk niet dat ze heel veel wilden dalen), de andere 2 waren echt matig tot slecht onderhouden. En als je dat winkelcentrumpje ziet, waar de AH vertrokken is, is 't echt heel erg vervallen nu. Voorheen was 't wel een leuke wijk om te zien, maar nu lijkt het in een paar jaar tijd echt vergane glorie. Ik denk dat het daarom massaal leegloopt daar. Want waar eigenlijk alle woningen die we bekeken hebben scheidingsgevallen of sterfgevallen zijn, was dat bij de Generalenbuurt absoluut niet zo: gewoon gezinnetjes die "ergens anders willen wonen" en dus geen noodzakelijke verkoop hebben. Dat is misschien verdacht in de huidige markt.

Wij zoeken helaas in een vrij lastige prijscategorie: 150k tot 200k. We kunnen max 175k hypotheek krijgen, dus je moet voor 160k een woning zien te kopen. Er staat zat te koop, maar krijg het idee dat eigenlijk niemand veel in prijs wil zakken.

_{Meer tegen de Tempellaan aan dus? Daar staan wel leuke woningen vind ik, en dat lijkt me idd een prima deel van Woenselse Heide. Zag trouwens dat de woningen aan de Meijerijlaan (ook randje Woenselse Heide) niet duur zijn, heeft dat een reden of kan je daar prima wonen, behalve dat de ROC er tegenover ligt?}

[Thalaron]

Ikzelf zou bij buurten waar je veel rare verhalen over hoort ofwel mijden ofwel onderzoeken.

Loop eens bij een politie bureau in de buurt binnen en geef aan dat je aan het kijken bent in de buurt en of ze je iets kunnen/willen vertellen over die en die straat of dat iets is/kindvriendelijk is ofwel dat je beter weg kan blijven. Ze zullen vermoedelijk niet in details gaan vertellen wie er wat doet... maar als je bv. kinderen niet zonder toezicht buiten moet laten zegt IMO genoeg.

En ga eens een aantal keren een flinke wandeling door de directe omgeving maken (op verschillende dagen/tijden-ochtend/middag/avond/nacht) en spreek mensen aan die je tegenkomt over hoe de buurt is.

Beter goed voorbereid zijn dan over een half jaar spijt/overlast hebben in je huis aan het aan de straatstenen niet kwijt kunnen raken...

Wij wonen hier in een dorpje (Heeze) en hebben hier gelukkig geen slechte wijken. Nieuwbouw gekocht op 3 minuten lopen van het centrum(pje) maar wel zodanig dat we hier verder geen last van hebben (je hoort er niets van). Mijn vriendin / ouders van haar wonen er al hun hele leven en er is nooit echt wat noemenswaardig geweest dat wijk/bewoners gebonden was. Rotte appels heb je uiteraard altijd, maar geen concentraties dus.

[ Voor 8% gewijzigd door Thalaron op 13-05-2013 23:05 ]

[Aghanim]

Probleem is vaak dat dorpen als Heeze, Waalre, Veldhoven die allen rondom Eindhoven liggen, relatief duur zijn.

[Thalaron]

Dat is inderdaad waar... of je komt weer in dorpen die wel rotwijken hebben zoals bv. Geldrop (Coevering).. Daar heb ik in de ong. 2/3 jaar in de nabije omgeving het volgende meegemaakt:

- Schuin tegenover + 1 opzij in de naburige flat is iemand neergeschoten
- Schuin tegenover wilde iemand zijn flat opblazen (gaskraan opengedraaid + brandweer evacueerde de flat...)
- Flat tegenover was iemand de ... etage gesprongen
- Buschauffeur met een koevoet bewerkt...
etc.etc.

Ikzelf zat ook in een (iets duurdere) flat, maar daar zaten eigenlijk "alleen maar nette mensen" (Veel ouderen en aantal jonge doorstromers).

Heeze was inderdaad een stukje duurder dan bv. Geldrop en Eindhoven. MAAR we hebben nieuwbouw en dat viel reuze mee! Als voorbeeld: We waren aan het kijken voor bestaande bouw, maar vergelijkbare woningen als die we nu laten bouwen kosten al snel een TON meer! Ik had 1 huis gezien welke ik wel aardig vond, NIET zou willen ruilen met ons nieuwbouw huisje en daar vroegen ze 135.000 euro MEER voor. Uiteraard is hierbij alles al ingericht (vloer/stukwerk/tuin/keuken/badkamer etc).

Dus mijn ervaring, indien je er de tijd en het geduld voor hebt: zoek nieuwbouw projecten in "te dure" dorpen

[Bart-Willem]

We hadden al in Oirschot gekeken en zelfs een bod gedaan. Maar die mensen wilden nauwelijks zakken (ze vroegen 239k, wij hadden 185k geboden wegens moderniseringskosten en het feit dat de buren verkocht was voor 171k in 2001, en een hoekwoning verderop die ook nog eens flink uitgebouwd was en meer grond had voor 200k). Een paar weken later kregen we een mail van de makelaar dat een bod van 2 ton zeer waarschijnlijk een kans van slagen had, maar dan moeten we echt op de max gaan zitten inclusief starterslening omdat we ook nog de keuken, dakraam en isolatie moeten financieren. En helemaal op de max gaan zitten lijkt me niet slim.

[G.Scholtens]

Bart-Willem schreef op maandag 13 mei 2013 @ 23:52:
We hadden al in Oirschot gekeken en zelfs een bod gedaan. Maar die mensen wilden nauwelijks zakken (ze vroegen 239k, wij hadden 185k geboden wegens moderniseringskosten en het feit dat de buren verkocht was voor 171k in 2001, en een hoekwoning verderop die ook nog eens flink uitgebouwd was en meer grond had voor 200k). Een paar weken later kregen we een mail van de makelaar dat een bod van 2 ton zeer waarschijnlijk een kans van slagen had, maar dan moeten we echt op de max gaan zitten inclusief starterslening omdat we ook nog de keuken, dakraam en isolatie moeten financieren. En helemaal op de max gaan zitten lijkt me niet slim.

Bij ons hetzelfde vehaal gehad. Woning stond te koop voor 243000, na half jaar bod uitgebracht van 180. Kregen al te horen dat ze niet wouden zakken onder de 200. Na dik 2 maand toch akkoord voor 190 gekregen. Gewoon vol blijven houden.