Ervaring met huis kopen deel 6

[xahmol]

Bart-Willem schreef op maandag 06 mei 2013 @ 15:37:
Dan zal het wel de uitzondering zijn. Overigens is 'ie er al een tijdje weg, maar hij heeft er lang gewerkt en zelfs artikelen voor NRC geschreven als "expert", dus neem aan dat 'ie wel weet waar hij het over heeft.

Het valt me trouwens wel op dat het alleen de echt grote verzekeraars zijn die actief zijn: Aegon dus, en ASR is ook niet bepaald klein.

Dan vraag ik me af hoe lang hij weg is ;-) De volledige impact van Solvency II is relatief recent ;-)

En uiteraard zien verzekeraars graag stabiele inkomstenbronnen (net zo als banken overigens), maar nogmaals, dan moet je vermogen dat wel trekken. Obligaties en vastrentende waarden trekken een minder zware wissel op het vermogen (maar leveren ook minder op).

Wat mensen vaak vergeten is dat je om hypotheken uit te zetten toch echt passiva aan de andere kant van de balans moet hebben. Daarvoor lenen kan, maar is duur met weinig duurzame marge, bovendien wordt dat beboet en dus extra duur in Basel III/Solvency II.
Je moet dus eigenlijk spaargeld hebben of levenpolissen hebben als passief voor het actief van de hypotheekportefeuille. De levenmarkt is zoals ik aangaf dood, dus daar komt te weinig nieuw geld voor grote expansie. Spaargeld kan wel, maar dat is momenteel (voornamelijk om die reden) een vechtmarkt waar alleen tegen verliesgevende rentepercentages marktaandeel is te winnen.
En zelfs al heb je dat moet je buffervermogen groot genoeg zijn om groei in hypotheekverstrekking op te kunnen vangen.

Overigens ligt de levensverzekeringenmarkt niet op zijn gat doordat mensen bezuinigen, maar omdat de producten voor de particuliere markt domweg niet meer aantrekkelijk zijn door het wegvallen van elke fiscale stimulans en de opkomst van banksparen als alternatief.
Niet voor niets is elke verzekeraar druk bezig om een banktak of op te zetten of fors uit te breiden als die al bestond. Banksparen is het nieuwe levensverzekeren.
Onderscheid tussen banken en verzekeraars wordt dus steeds minder. Verzekeraars worden retailbanken.
Dat mensen bezuinigen raakt wel de schadeverzekeringsmarkt. Maar die doet het relatief desondanks nog redelijk.

(werk overigens zelf bij een niet bepaald kleine verzekeraar. En, wil niet heel flauw zijn, maar zie regelmatig in de NRC 'verzekeringsexperts' volledig de plank misslaan ;-) FD is beter, maar ook daar genoeg onzin over bv pensioenfondsen. Er zijn maar heel weinig mensen die een bankbalans/verzekeringsbalans echt snappen. En ben zelf de eerste om toe te geven dat ik niet één van die weinige mensen ben. Weet alleen genoeg om te zien waar de pijnpunten zitten).

[ Voor 20% gewijzigd door xahmol op 06-05-2013 16:20 ]

[Bart-Willem]

Hij is al een jaar of 2 weg meen ik. Dus grote kans dat dat systeem er toen niet eens was.

Ik denk overigens dat verzekeraars niet zozeer krom liggen omdat mensen bezuinigen op verzekeringen, maar omdat het met pensioenfondsen en beleggingen verkeerd uitpakte. Of banksparen een goed alternatief is weet ik niet: veel ondernemers hebben de keuze om dit te doen, maar als ik kijk naar de ondernemers om me heen (inclusief mezelf) dan zijn die allen toch huiverig om te banksparen en kiest men liever voor de normale spaarrekening (al is de rente nu echt extreem laag).

[ Voor 35% gewijzigd door Bart-Willem op 06-05-2013 17:08 ]

[Galois]

Een jaar of tien geleden was een huis kopen veel makkelijker! Elke vraagprijs was 10% te hoog. Je bood dus 15% onder de vraagprijs en was blij als je uitkwam op -11%.

Tegenwoordig zijn er huizen die een vraagprijs hebben die 20% te hoog ligt en je hebt huizen die erg scherp geprijst zijn omdat de verkoper er snel vanaf wil en er dus nauwelijks ruimte is.

En of het huis wat ik nu graag zou willen ook 20% te hoog geprijst is, of niet, kan ik niet inschatten

De huidige bewoners wonen er al 30 jaar in en zijn met pensioen. Een onderwater hypotheek zullen ze niet hebben. Dat ze er niet gelijk vanaf moeten is duidelijk. Ze willen, volgens mij, best een jaar wachten. Daarom denk ik dat de vraagprijs bewust te hoog is. En vrees ik dat ze ons (overigens reële volgens makelaar) bod van 15-20% onder de vraagprijs niet zullen accepteren (huis staat nog maar een maand te koop).

[Krisp]

Dan doe je gewoon een bod? Uiteindelijk moet de koper het bod accepteren, markt of geen markt. Of neem een aankoopmakelaar in de hand.

[ph4ge]

Galois schreef op maandag 06 mei 2013 @ 17:56:
Een jaar of tien geleden was een huis kopen veel makkelijker! Elke vraagprijs was 10% te hoog. Je bood dus 15% onder de vraagprijs en was blij als je uitkwam op -11%.

Tegenwoordig zijn er huizen die een vraagprijs hebben die 20% te hoog ligt en je hebt huizen die erg scherp geprijst zijn omdat de verkoper er snel vanaf wil en er dus nauwelijks ruimte is.

En of het huis wat ik nu graag zou willen ook 20% te hoog geprijst is, of niet, kan ik niet inschatten

De huidige bewoners wonen er al 30 jaar in en zijn met pensioen. Een onderwater hypotheek zullen ze niet hebben. Dat ze er niet gelijk vanaf moeten is duidelijk. Ze willen, volgens mij, best een jaar wachten. Daarom denk ik dat de vraagprijs bewust te hoog is. En vrees ik dat ze ons (overigens reële volgens makelaar) bod van 15-20% onder de vraagprijs niet zullen accepteren (huis staat nog maar een maand te koop).

Als je genoeg huizen bekijkt in een beetje dezelfde buurt dan krijg je al snel een redelijk idee, zeker als je wat technisch inzicht hebt. Het verschil met vroeger is dat er ook veel meer keus is. Je kan dus veel makkelijker weglopen van een huis als je er niet uit komt. Dus een huis wat 20% te hoog geprijst is en wat je toch zou willen moet je gewoon een passend bod doen, en als de verkoper niet wil/kan is dat zijn probleem...

[Ray]

Aghanim schreef op maandag 06 mei 2013 @ 14:14:
[...]

Waarom heb je geen goed gevoel bij Aegon? Wij hebben daar vandaag de offerte van binnen gekregen. 30 jaar vast voor 4.85%. Verder is het nog de hoofdsponsor van mijn voetbalclub en heb ik er weinig negatiefs over gehoord.

Als ik het goed heb, heb je nog geen gesprek met een hypotheekadviseur gehad? Dat lijkt me, zeker voor het beantwoorden van jouw vragen, een goede stap.

Terugsturen. Je kan bij hun voor 30 jaar 4,75% krijgen! Had ik je ook al eerder gezegd trouwens ......

Je moet een adviseur hebben die via Skydoo aan kan vragen dan krijg je die korting. zonde van het geld als je die laat lopen voor 30 jaar lijkt me


quote:
Wceend schreef op maandag 06 mei 2013 @ 15:11:
[...]
Op hypotheekgebied kun je tegenwoordig weinig meer verkeerd doen want er zijn nu nog maar 2 varianten en een mixje van beide mogelijk.

Xahmol:

Voor starters ja. Voor doorstromers is het door alle fiscale overgangsregelingen juist ingewikkelder dan ooit. En dus ook gevoeliger voor verkeerde advisering dan ooit.

mijn reactie:

En dat is absoluut waar!

Trouwens ook voor starters gaat het niet alleen om het geld deel wat sommigen denken. Er is veel meer rondom een hypotheek wat van belang is, maar goed ik val in herhaling.......

[ Voor 40% gewijzigd door Ray op 06-05-2013 18:58 ]

[The Eagle]

@Ray: die 30 jaar voor 4,75 is ongetwijfeld de basis die XenergY ook heeft. Maar voor iedere optie (boetevrij aflossen, gratis offerteverlenging, etc) betaal je een paar procentpunt extra. Dus zo gek vind ik het verschill niet

@Galois: Aankoopmakelaar op basis van no-cure/no-pay in de arm nemen. Weet je meteen wat het huis waard is, en als het niks wordt kost het je ook weinig tot niks, hooguit een losse taxatie

[Ray]

The Eagle schreef op maandag 06 mei 2013 @ 20:46:
@Ray: die 30 jaar voor 4,75 is ongetwijfeld de basis die XenergY ook heeft. Maar voor iedere optie (boetevrij aflossen, gratis offerteverlenging, etc) betaal je een paar procentpunt extra. Dus zo gek vind ik het verschill niet

Aegon kent die budget voorwaarden rommel niet. Enkel dalrente maar dat is een opslag van 0,15%.
Die 0,1% is simpelweg te verklaren als aangevraagd door een aanbieder die niet de extra korting benut voor zijn klant door met een bepaald aanvraagsysteem te werken. Ik doe diverse Aegon hypotheken per maand dus ik weet echt wel hoe het daar zit

[Thecola]

Ik ben bezig met Hypotrust, heb m 3 weken geleden al getekend voor 4,55% 15 jaar vast. Zijn wel ontzettende muggenzifters daar wat betreft documentatie.. Inmiddels is de rente weer paar procentpunten gedaald

[Aghanim]

Ray schreef op maandag 06 mei 2013 @ 21:32:
[...]


Aegon kent die budget voorwaarden rommel niet. Enkel dalrente maar dat is een opslag van 0,15%.
Die 0,1% is simpelweg te verklaren als aangevraagd door een aanbieder die niet de extra korting benut voor zijn klant door met een bepaald aanvraagsysteem te werken. Ik doe diverse Aegon hypotheken per maand dus ik weet echt wel hoe het daar zit

Bij ons staat ook 4.75% in de offerte vermeld, dus terugsturen hoeft gelukkig niet. Er staat verder niets over Skydoo bij, maar dat zal dan wel zo geregeld zijn door de adviseur.

Morgen alles tekenen en dan ingescand retour naar de adviseur die het dan naar Aegon zendt. Alle documenten hebben we al compleet aangeleverd dus hopelijk krijgen we dan voor eind mei uitsluitsel, maar dat zal zoals je aangeeft met die < 10 werkdagen wel moeten lukken.

[StephaN900]

Zijn er hier ook mensen die ervaring hebben met stadgenoot in Amsterdam? Ik vroeg mij af of er nog veel onderhandelingsruimte is bij de prijzen waarvoor zij de woningen aanbieden (zelf zeggen ze natuurlijk van niet).

[G.Scholtens]

Hebben gisteravond het tegenbod van de verkopers geaccepteerd. Kunnen hun nu nog zeggen dat de koop niet doorgaat, of kunnen we juichen dat we de nieuwe bewoners gaan worden?

[Lethalis]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:14:
Hebben gisteravond het tegenbod van de verkopers geaccepteerd. Kunnen hun nu nog zeggen dat de koop niet doorgaat, of kunnen we juichen dat we de nieuwe bewoners gaan worden?

Pas wanneer de koopovereenkomst is getekend en de bedenktijd is verlopen - en jullie genoeg inkomen hebben natuurlijk - kun je jezelf de nieuwe bewoner gaan noemen

Maar de kans is klein dat een verkoper terugkrabbelt in deze tijd hoor.

[ Voor 7% gewijzigd door Lethalis op 07-05-2013 08:16 ]

[Aghanim]

Ik zou echt een adviseur in de hand nemen. Dat zul je toch moeten voor je hypotheek en hij kan dit soort vragen prima beantwoorden. Zo lang je koopcontract niet getekend is en je de financiering rond hebt is er nog niks zeker.

[Wceend]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:14:
Hebben gisteravond het tegenbod van de verkopers geaccepteerd. Kunnen hun nu nog zeggen dat de koop niet doorgaat, of kunnen we juichen dat we de nieuwe bewoners gaan worden?

eerst de koopovereenkomst tekenen en dan heb je daarna nog 3 dagen om er zelf vanaf te komen. De verkoper kan er na de koopovereenkomst niet meer vanaf tenzij jij de financiering niet rond kan krijgen.

_{De verkoper kan er alleen nog vanaf door niet te leveren en 10% boete te betalen.}

[G.Scholtens]

Snap dat het pas rond is al alles getekend is. Wachten eerst af of ze nog akkoord gaan met hun tegenbod. Daarna afspraak maken bij de bank.

[Wceend]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:29:
Snap dat het pas rond is al alles getekend is. Wachten eerst af of ze nog akkoord gaan met hun tegenbod. Daarna afspraak maken bij de bank.

huh wat? je had het tegenbod toch geaccepteerd?
Ik neem aan dat je dat al overlegd hebt met ze en dat ze aangegeven hebben dat jullie een deal hebben.

[G.Scholtens]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:37:
[...]

huh wat? je had het tegenbod toch geaccepteerd?
Ik neem aan dat je dat al overlegd hebt met ze en dat ze aangegeven hebben dat jullie een deal hebben.

Ze hebben vorige week ons een tegenbod gedaan, die hadden wij toen gewijgerd. Gisteren hebben ze bij de makelaar en op funda de vraagprijs met 30.000 omlaag gedaan. Om te voorkomen dat de woning verkocht zal worden hebben wij de makelaar gezegd dat we alsnog akkoord gaan met hun tegenbod.

[Wceend]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:50:
[...]

Ze hebben vorige week ons een tegenbod gedaan, die hadden wij toen gewijgerd. Gisteren hebben ze bij de makelaar en op funda de vraagprijs met 30.000 omlaag gedaan. Om te voorkomen dat de woning verkocht zal worden hebben wij de makelaar gezegd dat we alsnog akkoord gaan met hun tegenbod.

Ik weet de bedragen niet en of die 30k verlaging onder jullie bod doorging of er nog boven bleef.
Ik zou alleen nooit alsnog akkoord gaan met hun bod maar een iets lager tegenvoorstel geven.

[Stoffel]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:50:
[...]

Ze hebben vorige week ons een tegenbod gedaan, die hadden wij toen gewijgerd. Gisteren hebben ze bij de makelaar en op funda de vraagprijs met 30.000 omlaag gedaan. Om te voorkomen dat de woning verkocht zal worden hebben wij de makelaar gezegd dat we alsnog akkoord gaan met hun tegenbod.

Aparte onderhandelingstechniek. Als ik jou was zou ik daar de volgende keer iemand voor inhuren, die betaalt zichzelf makkelijk terug als ik het zo lees.

[Wceend]

Ray schreef op maandag 06 mei 2013 @ 18:43:

Trouwens ook voor starters gaat het niet alleen om het geld deel wat sommigen denken. Er is veel meer rondom een hypotheek wat van belang is, maar goed ik val in herhaling.......

Val eens in herhaling dan want ik ben benieuwd wat er dan nog meer van belang is.

* Wceend is starter

[D-e-n]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:50:
[...]

Ze hebben vorige week ons een tegenbod gedaan, die hadden wij toen gewijgerd. Gisteren hebben ze bij de makelaar en op funda de vraagprijs met 30.000 omlaag gedaan. Om te voorkomen dat de woning verkocht zal worden hebben wij de makelaar gezegd dat we alsnog akkoord gaan met hun tegenbod.

Als ze de prijs met 30.000 laten zakken hoef je volgens mij niet zo bang te zijn dat er bakken met kapers op de kust zijn. Maar het tegenbod ligt toch wel een stuk lager dan de nieuwe vraagprijs?

[Aghanim]

Dus je bent met een partij aan het onderhandelen en tijdens die onderhandeling besluiten zijn de vraagprijs met 30k te verlagen? Op zijn minst een merkwaardige situatie lijkt me.

[Wceend]

Aghanim schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 09:40:
Dus je bent met een partij aan het onderhandelen en tijdens die onderhandeling besluiten zijn de vraagprijs met 30k te verlagen? Op zijn minst een merkwaardige situatie lijkt me.

nee hij had hun laatste tegenbod afgewezen dus dan ben je eigenlijk niet meer in onderhandeling.

[johnwoo]

Als ze de prijs met 30.000 laten zakken hoef je volgens mij niet zo bang te zijn dat er bakken met kapers op de kust zijn. Maar het tegenbod ligt toch wel een stuk lager dan de nieuwe vraagprijs?

Nou ja, het hangt een beetje van de prijsklasse af. Als je rond de, zeg, 2 ton bezig bent en er gaat 30K van de vraagprijs af, kan dat best wel wat kat-uit-de-boom-kijkers verlokken om te happen. Of je dan een eerder afgewezen tegenbod alsnog moet accepteren of beter met een "vers" bod kan komen is een ander punt.

Aghanim schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 09:40:
Dus je bent met een partij aan het onderhandelen en tijdens die onderhandeling besluiten zijn de vraagprijs met 30k te verlagen? Op zijn minst een merkwaardige situatie lijkt me.

De onderhandeling was afgelopen toen hij het tegenbod weigerde en zelf geen ander bod meer deed.

[ Voor 3% gewijzigd door johnwoo op 07-05-2013 09:54 ]

[Mfpower]

Ik heb een huis op het oog maar ik heb echt moeite met bieden. Mijn vraag is of mijn redenatie klopt. Het huis staat te koop voor 229K, al meer dan een half jaar en voldoet aan al onze toekomstige eisen (kinderen, pleegzorg, opvang, voldoende kamers, mooie ligging etc). Kortom: ik wil het graag hebben!
Het huis is "nr 3" en op het kadaster heb ik de volgende koopsomgegevens gevonden:

Nr 3: <onbekend>
Nr 5: 280.000 euro, 2009
Nr 7: 158.823 euro, 2000

Nr 5 is echt in een veel betere staat, dwz: mooier uitgebouwd, betere badkamer etc. Nr 7 is vergelijkbaar.
Als ik lees dat dat de huizenprijzen nu op het niveau van 2003 zijn leek het mij interessant om de koopsommen van de buren eens te indexeren naar dat niveau. Nr 7 is dan +14% en nr 5 -20%

2003 waarden van de huizen:
Nr 3: <mijn bod>
Nr 5: 224.000 (maar dit huis is echt veeeeeel mooier)
Nr 7: 181.000 (vergelijkbaar)

Ook nummer 3 is een mooi huis en ik snap niet waarom het niet verkocht is. Echt niet, helemaal niet omdat het in een bosrijke omgeving ligt, 350m2 grond heeft, vlakbij alle uitvalswegen/station en 6 slaapkamers, soutterain, uitbouw en goed onderhouden is (alleen niet in mijn stijl).
Als ik deze prijsindex neem dan snap ik het wel.
Als ik nu meeneem dat dezelfde hypotheek me sinds 1 januari over de looptijd 30.000 euro meer kost (volledig annuiteiten ipv spaarhypotheek) en ook niet gedeeltelijk aflossingsvrij amg zijn, en de aanname dat de prijzen nog iets zullen zakken lijkt een bod rond de 180K me wel een goed bod.
Alleen mijn gevoel zegt dat ik de gunfactor hierdoor ga verliezen.
Daarbij komt dat ik niet meer dan 200K gefiniancierd kan krijgen (koopsom). Dat is alleen op mijn inkomen dan, ik heb ook nog een werkende vrouw maar ik kan haar inkomen niet meetellen vanwege ziekte/uitkering, maar geld brengt ze in de la dus het is wel verantwoord vinden wij.

Wat is nu een goede biedstrategie, maak ik een denkfout?
Oh ja ik vergeet nog te noemen: ik heb de eigenaar gesproken, weduwe, bijna met pensioen, vier getrouwde kinderen aan wie ze wil schenken en ze heeft het 34 jaar geleden gekocht.....

[ Voor 4% gewijzigd door Mfpower op 07-05-2013 10:10 ]

[Xanaroth]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:50:
[...]

Ze hebben vorige week ons een tegenbod gedaan, die hadden wij toen gewijgerd. Gisteren hebben ze bij de makelaar en op funda de vraagprijs met 30.000 omlaag gedaan. Om te voorkomen dat de woning verkocht zal worden hebben wij de makelaar gezegd dat we alsnog akkoord gaan met hun tegenbod.

Wat heb jij die verkopers blij gemaakt zeg! Die hebben er waarschijnlijk paar flessen champagne doorheen gejaagd met dergelijke gedrag.

Met een beetje geluk zeggen ze 'zie Funda voor de prijs', aangezien de onderhandeling gestopt was, en begin je opnieuw te onderhandelen en eindig je nóg hoger - je hebt immers laten blijken dat je ongeacht de prijs die woning wilt hebben.

Sterkte ermee, en zoals sommige zeggen, neem de volgende keer een makelaar in de hand.

[ph4ge]

Stoffel schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 08:59:
Aparte onderhandelingstechniek. Als ik jou was zou ik daar de volgende keer iemand voor inhuren, die betaalt zichzelf makkelijk terug als ik het zo lees.

Nou inderdaad, ik wil G.Scholtens niet belachelijk maken, maar hier trap je toch niet in? Er staan zoveel huizen te koop en er worden zo weinig huizen verkocht. De kans dat er ineens toch een ander komt is niet groot en wat is het probleem als dat toch gebeurt? Je gaat toch in deze kopersmarkt niet een tegenbod accepteren wat je onacceptabel vond? Inderdaad gewoon een nieuw bod doen en weglopen als je het huis niet voor de prijs kan krijgen die je in je hoofd hebt. Je moet je niet laten afleiden door dit soort toneelstukjes en zeker niet emotioneel worden.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 07-05-2013 10:12 ]

[Wceend]

Mfpower schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:09:
Ik heb een huis op het oog maar ik heb echt moeite met bieden. Wat is nu een goede biedstrategie, maak ik een denkfout?
Oh ja ik vergeet nog te noemen: ik heb de eigenaar gesproken, weduwe, bijna met pensioen, vier getrouwde kinderen aan wie ze wil schenken en ze heeft het 34 jaar geleden gekocht.....

Tja wat is een goeie strategie. Dat hangt van heel veel factoren af. Als je zelf max 200k kunt lenen en je moet de k.k. er nog bijlenen dan heb je niet heel veel ruimte over om nog te verbouwen lijkt me.

Is die 200k gebasseerd op een hypotheek gesprek of is dit van een site afgehaald?
Er zullen weinig banken zijn die namelijk nu nog 100% van je max leenbedrag aan je uitlenen pas daar dus erg mee op.

Als strategie zou ik vooral realistisch bieden en kijken wat er nog moet gebeuren.
Doe een bod wat voor jou haalbaar is en waar je je lekker bij voelt en ga niet meer bieden omdat je het graag wilt hebben.

Heb je werkelijk geen flauw idee neem dan aub een makelaar in de hand.

[D-e-n]

ph4ge schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:11:
[...]
en zeker niet emotioneel worden.

Dat is ook bij het kijken al belangrijk. Als je geen aankoopmakelaar hebt is het daarom altijd verstandig om iemand anders mee te nemen en bij je aankoop te betrekken.

Wij hebben voor de "laatste ronde" wel een aankoopmakelaar ingehuurd, mede omdat we niet wonen in de plaats waarin we zochten. Maar we hebben (op een open huizendag na) sowieso altijd een vader meegenomen. Die kijkt toch iets minder emotioneel naar zo'n woning dan jij (en je partner). Mijn vader had dan, terwijl wij keken of de tuin leuk was, altijd de vraag of hij de kruipruimte mocht bekijken

[Mfpower]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:18:
[...]

Tja wat is een goeie strategie. Dat hangt van heel veel factoren af. Als je zelf max 200k kunt lenen en je moet de k.k. er nog bijlenen dan heb je niet heel veel ruimte over om nog te verbouwen lijkt me.

Ik heb eigen geld, ik hoef niet te verbouwen (huis is voor ons nu prima) en mijn vrouw verdient ook prima alleen ik mag het inkomen niet opvoeren (dankzij een paar stomme regels).

Is die 200k gebasseerd op een hypotheek gesprek of is dit van een site afgehaald?

Gesprek bij de hypotheker. Gebaseerd op 4,1% rente en 10 jaar vast. Daarnaast kom ik ook in aanmerking voor een starterslening.

Heb je werkelijk geen flauw idee neem dan aub een makelaar in de hand.

Dat overweeg ik ook.. maar eerst mezelf goed informeren!

[Wceend]

ph4ge schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:11:
[...]
Nou inderdaad, ik wil G.Scholtens niet belachelijk maken, maar hier trap je toch niet in? Er staan zoveel huizen te koop en er worden zo weinig huizen verkocht. De kans dat er ineens toch een ander komt is niet groot en wat is het probleem als dat toch gebeurt? Je gaat toch in deze kopersmarkt niet een tegenbod accepteren wat je onacceptabel vond? Inderdaad gewoon een nieuw bod doen en weglopen als je het huis niet voor de prijs kan krijgen die je in je hoofd hebt. Je moet je niet laten afleiden door dit soort toneelstukjes en zeker niet emotioneel worden.

nog erger resumerend G.Scholtens heeft 50k van de woning af weten te krijgen en het zat nog vast op 5k.
Dat heeft hij afgewezen en later alsnog geaccepteerd. Als de woning nu 30k is gezakt in prijs dan is er dus een gat van 25k (20k) na alsnog accepteren.
Ik had dus eerder na het verlagen van de vraagprijs een lager bod neergelegd dan je laatste eindbod want nu laat hij zich heel erg kennen.

[Wceend]

Mfpower schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:21:
[...]

Ik heb eigen geld, ik hoef niet te verbouwen (huis is voor ons nu prima) en mijn vrouw verdient ook prima alleen ik mag het inkomen niet opvoeren (dankzij een paar stomme regels).

prima altijd goed zeker voor als je nog wilt verbouwen.

[...]

Gesprek bij de hypotheker. Gebaseerd op 4,1% rente en 10 jaar vast. Daarnaast kom ik ook in aanmerking voor een starterslening.

maar zat je dan tegen je max leencapciteit aan of blijf je daar nog ver vanaf?
Een offerte is namelijk nog steeds geen acceptatie door een bank.

[...]

Dat overweeg ik ook.. maar eerst mezelf goed informeren!

kijk prima en laat overal de emotie buiten zoals hier vaker gezegd wordt.
Is erg moeilijk dat merk ik zelf ook, gisteren een afwijzing gehad maar vandaag ben ik er alleen maar meer van overtuigd dat mijn bod redelijk was.

[Tsurany]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:23:
[...]

nog erger resumerend G.Scholtens heeft 50k van de woning af weten te krijgen en het zat nog vast op 5k.
Dat heeft hij afgewezen en later alsnog geaccepteerd. Als de woning nu 30k is gezakt in prijs dan is er dus een gat van 25k (20k) na alsnog accepteren.
Ik had dus eerder na het verlagen van de vraagprijs een lager bod neergelegd dan je laatste eindbod want nu laat hij zich heel erg kennen.

De verkoper heeft zich waarschijnlijk ook verbaasd, die gooit de prijs wat omlaag om hopelijk wat eerder een bod te krijgen en opeens wordt uit het niets zijn laatste bod in een onderhandeling geaccepteerd.

[Mfpower]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:25:

maar zat je dan tegen je max leencapciteit aan of blijf je daar nog ver vanaf?
Een offerte is namelijk nog steeds geen acceptatie door een bank.

Dat is wel echt de max maar daar is mijn studieschuld ook in meegenomen.Ik heb eigen geld en ik kan daarmee alles in 1x aflossen en mijn leencapaciteit schiet dan ineens met 10-15% omhoog. Ik heb alleen geen zin om het af te lossen, want ik vang meer rente dan ik betaal aan de schuld... Daarnaast werk ik parttime en kan nog fulltime gaan werken. Opties zat, maar ik wil ook gewoon niet meer dan 200K kwijt zijn.

[ Voor 10% gewijzigd door Mfpower op 07-05-2013 10:30 ]

[Aghanim]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:23:
[...]

nog erger resumerend G.Scholtens heeft 50k van de woning af weten te krijgen en het zat nog vast op 5k.
Dat heeft hij afgewezen en later alsnog geaccepteerd. Als de woning nu 30k is gezakt in prijs dan is er dus een gat van 25k (20k) na alsnog accepteren.
Ik had dus eerder na het verlagen van de vraagprijs een lager bod neergelegd dan je laatste eindbod want nu laat hij zich heel erg kennen.

Dat bedoelde ik met mijn opmerking te zeggen inderdaad. Ik heb ook getwijfeld tussen zelf bieden en een aankoopmakelaar en uiteindelijk toch een aankoopmakelaar genomen. Geen idee hoeveel me dat heeft opgeleverd tegenover zelf bieden, maar het gehele spel en de exacte kneepjes daarin ken ik niet. Dan is het toch handig dat iemand anders je daarin kan helpen.

[Krisp]

Het interessante is dat er nu eigenlijk geen onderhandeling plaats vindt. De onderhandeling was stopgezet, maar G.Scholtens heeft de onderhandeling opnieuw geopend door het laatste bod van de verkopers opnieuw te doen onder het mom van 'accepteren.' Als verkoper had ik nu gewoon een hoger tegenbod gedaan. Het zijn immers nieuwe onderhandelingen.

[Kju]

Mfpower schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:09:
Ik heb een huis op het oog maar ik heb echt moeite met bieden. Mijn vraag is of mijn redenatie klopt. Het huis staat te koop voor 229K, al meer dan een half jaar en voldoet aan al onze toekomstige eisen (kinderen, pleegzorg, opvang, voldoende kamers, mooie ligging etc). Kortom: ik wil het graag hebben!
Het huis is "nr 3" en op het kadaster heb ik de volgende koopsomgegevens gevonden:

Nr 3: <onbekend>
Nr 5: 280.000 euro, 2009
Nr 7: 158.823 euro, 2000

Nr 5 is echt in een veel betere staat, dwz: mooier uitgebouwd, betere badkamer etc. Nr 7 is vergelijkbaar.
Als ik lees dat dat de huizenprijzen nu op het niveau van 2003 zijn leek het mij interessant om de koopsommen van de buren eens te indexeren naar dat niveau. Nr 7 is dan +14% en nr 5 -20%

2003 waarden van de huizen:
Nr 3: <mijn bod>
Nr 5: 224.000 (maar dit huis is echt veeeeeel mooier)
Nr 7: 181.000 (vergelijkbaar)

Ook nummer 3 is een mooi huis en ik snap niet waarom het niet verkocht is. Echt niet, helemaal niet omdat het in een bosrijke omgeving ligt, 350m2 grond heeft, vlakbij alle uitvalswegen/station en 6 slaapkamers, soutterain, uitbouw en goed onderhouden is (alleen niet in mijn stijl).
Als ik deze prijsindex neem dan snap ik het wel.
Als ik nu meeneem dat dezelfde hypotheek me sinds 1 januari over de looptijd 30.000 euro meer kost (volledig annuiteiten ipv spaarhypotheek) en ook niet gedeeltelijk aflossingsvrij amg zijn, en de aanname dat de prijzen nog iets zullen zakken lijkt een bod rond de 180K me wel een goed bod.
Alleen mijn gevoel zegt dat ik de gunfactor hierdoor ga verliezen.
Daarbij komt dat ik niet meer dan 200K gefiniancierd kan krijgen (koopsom). Dat is alleen op mijn inkomen dan, ik heb ook nog een werkende vrouw maar ik kan haar inkomen niet meetellen vanwege ziekte/uitkering, maar geld brengt ze in de la dus het is wel verantwoord vinden wij.

Wat is nu een goede biedstrategie, maak ik een denkfout?
Oh ja ik vergeet nog te noemen: ik heb de eigenaar gesproken, weduwe, bijna met pensioen, vier getrouwde kinderen aan wie ze wil schenken en ze heeft het 34 jaar geleden gekocht.....

Een goede biedstrategie is om alles wat je hierboven hebt gezegd te vergeten en het verhaal compleet zakelijk aan te pakken. Je laat het taxeren (alleen waardeverklaring, geen rapport) om te weten wat het waard is (na zoveel twijfel wil je echt niet het risico lopen dat je te hoog hebt ingeschat), bied daar 20% en onder en probeer dan op 10% onder de waarde uit te komen. Als de vraagprijs al 20% onder de vastgestelde waarde zit dan ga je 20% er onder zitten en probeer je 10% er onder te komen.
Als je hier moeite mee hebt, zoek een aankoopmakelaar... Succes!

[Stoffel]

Aghanim schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:31:
[...]

Dat bedoelde ik met mijn opmerking te zeggen inderdaad. Ik heb ook getwijfeld tussen zelf bieden en een aankoopmakelaar en uiteindelijk toch een aankoopmakelaar genomen. Geen idee hoeveel me dat heeft opgeleverd tegenover zelf bieden, maar het gehele spel en de exacte kneepjes daarin ken ik niet. Dan is het toch handig dat iemand anders je daarin kan helpen.

Klopt, al zei mijn aankoopmakelaar (die gratis was, bevriende makelaar) dat hij het huis nooit zou verkopen voor mijn laatste bod. Ik heb dat er toen toch doorgedrukt en daar heb ik nooit spijt van gehad

[gambieter]

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:41:
Een goede biedstrategie is om alles wat je hierboven hebt gezegd te vergeten en het verhaal compleet zakelijk aan te pakken.
[...]
Als je hier moeite mee hebt, zoek een aankoopmakelaar... Succes!

Eensch. Emotionele redeneringen zijn nogal gevaarlijk hier. Ik heb toendertijd mijn vorige huis van een nichtje van mijn moeder gekocht (ik kende haar zelf niet), maar dat hebben we helemaal formeel gedaan via de makelaars, om te voorkomen dat er ook maar enige problemen zouden zijn. Na de overdracht zijn we gezamenlijk vlaai gaan eten, daarna was het soms zelfs makkelijk dat er famiiebanden waren, maar voor die tijd zakelijk blijven.

[Wceend]

gambieter schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:48:
[...]

Eensch. Emotionele redeneringen zijn nogal gevaarlijk hier. Ik heb toendertijd mijn vorige huis van een nichtje van mijn moeder gekocht (ik kende haar zelf niet), maar dat hebben we helemaal formeel gedaan via de makelaars, om te voorkomen dat er ook maar enige problemen zouden zijn. Na de overdracht zijn we gezamenlijk vlaai gaan eten, daarna was het soms zelfs makkelijk dat er famiiebanden waren, maar voor die tijd zakelijk blijven.

merk zelf dat dit het lastigst is als je geen aankoopmakelaar hebt. Je moet gewoon altijd rust inlassen na een bod of tegenbod omdat je anders best wel eens emotioneel kan reageren. Het gaat toch om gigantische bedragen maar een nachtje slapen veranderd al heel veel en dan ben je daarna weer gewoon zakelijk.
Maar als je niet zelf zakelijk kunt onderhandelen is een aankoopmakelaar het beste advies.

[ph4ge]

Aghanim schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:31:
Dat bedoelde ik met mijn opmerking te zeggen inderdaad. Ik heb ook getwijfeld tussen zelf bieden en een aankoopmakelaar en uiteindelijk toch een aankoopmakelaar genomen. Geen idee hoeveel me dat heeft opgeleverd tegenover zelf bieden, maar het gehele spel en de exacte kneepjes daarin ken ik niet. Dan is het toch handig dat iemand anders je daarin kan helpen.

Mwa, als ik jou verhaal zo lees heb ik ook niet het gevoel dat het onderste uit de kan gehaald is, maar dat is moeilijk te beoordelen van een afstand. Dan bedoel ik met name dat je zoveel aandacht had voor de originele vraagprijs (wat duidelijk een compleet onrealistische prijs was) en uiteindelijk toevallig in het midden bent uitgekomen tussen je eerste bod en de vraagprijs. Een makelaar heeft altijd een eigen belang wat niet jouw belang is, daarnaast zijn ze duur. Het is veel beter om een familielid of een vriend met kennis van zaken dit soort dingen voor je te laten doen als je het echt niet zelf kan.

Ik geloof trouwens niet dat G.Scholtens bang hoeft te zijn dat de prijs nog verder omhoog gaat nu weer. Ik mag toch aannemen dat hij daar in ieder geval niet aan mee werkt. Waarschijnlijk heeft de verkoper nu ook gewoon zn zin gekregen en zal dus ook wel akkoord gaan.

[G.Scholtens]

Tsurany schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:27:
[...]

De verkoper heeft zich waarschijnlijk ook verbaasd, die gooit de prijs wat omlaag om hopelijk wat eerder een bod te krijgen en opeens wordt uit het niets zijn laatste bod in een onderhandeling geaccepteerd.

Bod is zojuist geaccepteerd

Nu bouwkeuring aanvragen en afspraak maken bij de bank

[Tsurany]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:09:
[...]

Bod is zojuist geaccepteerd

Nu bouwkeuring aanvragen en afspraak maken bij de bank

Dan wil ik bij deze de verkoper van harte feliciteren met zijn geslaagde verkoop

[Aghanim]

ph4ge schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:05:
[...]

Mwa, als ik jou verhaal zo lees heb ik ook niet het gevoel dat het onderste uit de kan gehaald is, maar dat is moeilijk te beoordelen van een afstand. Dan bedoel ik met name dat je zoveel aandacht had voor de originele vraagprijs (wat duidelijk een compleet onrealistische prijs was) en uiteindelijk toevallig in het midden bent uitgekomen tussen je eerste bod en de vraagprijs. Een makelaar heeft altijd een eigen belang wat niet jouw belang is, daarnaast zijn ze duur. Het is veel beter om een familielid of een vriend met kennis van zaken dit soort dingen voor je te laten doen als je het echt niet zelf kan.

Zou goed kunnen, geen idee. We hebben samen een prijs afgesproken (vriendin en ik) wat we er maximaal voor zouden willen betalen en daar zijn we 5000 euro onder geeindigd. Daarnaast is de woning 10000 euro hoger getaxeerd dan wat wij betaald hebben.
Andere hoekwoningen in dezelfde straat, in dit geval 3 (met een vergelijkbare woonoppervlakte+inhoud, maar allen gemiddeld 100m2 minder perceeloppervlakte) zijn tussen 2008-2010 voor gemiddeld 250K verkocht. Daar zitten wij nu 30K onder en we hebben een veel groter perceel.
Maar het zou, zoals je zegt, best kunnen dat we nog lager hadden kunnen gaan. Daar heb ik de aankoopmakelaar op vertrouwd en we hebben geen tactieken gekozen van ‘2 weken wachten’ of ‘eindbod en slikken of stikken’.
Onze aankoopmakelaar vroeg 799 euro voor alle bezichtigingen, onderhandeling, koopcontract en keuring bij oplevering. Vind dat niet heel duur. Vrienden of familie die er verstand van hebben heeft helaas niet iedereen.

Uiteindelijk zijn wij blij met de prijs die we er voor betaald hebben en dat vind ik het belangrijkst.

[ph4ge]

Aghanim schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:23:
Uiteindelijk zijn wij blij met de prijs die we er voor betaald hebben en dat vind ik het belangrijkst.

En daar gaat het om Je neemt in ieder geval financieel geen risico's en bent duidelijk erg blij met het huis.

[b]G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:09:[/b
Bod is zojuist geaccepteerd

Nu bouwkeuring aanvragen en afspraak maken bij de bank

Gefeliciteerd, als je er zelf maar blij mee bent. Ik wou dat ik de Toto ook zo goed kon voorspellen als de huizenmarkt

[ Voor 33% gewijzigd door ph4ge op 07-05-2013 11:34 ]

[gambieter]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 10:58:
merk zelf dat dit het lastigst is als je geen aankoopmakelaar hebt. Je moet gewoon altijd rust inlassen na een bod of tegenbod omdat je anders best wel eens emotioneel kan reageren. Het gaat toch om gigantische bedragen maar een nachtje slapen veranderd al heel veel en dan ben je daarna weer gewoon zakelijk.
Maar als je niet zelf zakelijk kunt onderhandelen is een aankoopmakelaar het beste advies.

Klopt. Met mijn huidige aankoop is dat wat lastiger omdat de Engelse huizenmarkt anders is opgezet, en de aankoopmakelaar iets is waar ze nogal verbaasd op reageren. Ook rentevaste hypotheken zijn zeldzamer, men verandert ook wel regelmatig van hypotheekverstrekker.

Ik gebruik oudere en ervarener collega's als klankbord. Ik had twee huizen bekeken in dezelfde straat, prijsverschil £40k, en ik had zelf een voorkeur voor het duurdere huis. Ben daarna gaan bespreken of het het waard was in hun ogen. Een van de twee collega's is erg pessimistisch wat ook behulpzaam is, en heeft net vorig jaar een nieuw huis gekocht (kent dus de recente praktijk), de ander begeleid zijn dochter die net een nieuwbouwhuis heeft gekocht (ook ervaren dus).

[ph4ge]

gambieter schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:36:
Klopt. Met mijn huidige aankoop is dat wat lastiger omdat de Engelse huizenmarkt anders is opgezet, en de aankoopmakelaar iets is waar ze nogal verbaasd op reageren. Ook rentevaste hypotheken zijn zeldzamer, men verandert ook wel regelmatig van hypotheekverstrekker.

Al gekeken naar de starterslening van 725.000 euro? Een huis kopen in Engeland, je moet het maar durven, over huizenbubbel gesproken Waar de Nederlandse overheid tenminste nog een beginnetje heeft gemaakt aan het laten leeglopen van de huizenbubbel is de oplossing in Engeland om hem nog verder op te blazen. Heel veel succes.

[Wceend]

ach de engelse huizenmarkt lijkt me nog lastiger te voorspellen als de Nederlandse. Een aantal jaren terug was er geregeld zo'n huizenkoop programa uit engeland op de tv op zondagmiddag. Als ik daar de prijzen hoorde voor de meeste verschrikkelijke krotten daar viel ik echt stijl van achterover.

Ik neem echter aan dat Gambieter wel zijn nederlandse verstand en nuchterheid gebruikt.

[gambieter]

ph4ge schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:42:
Al gekeken naar de starterslening van 725.000 euro? Een huis kopen in Engeland, je moet het maar durven, over huizenbubbel gesproken Waar de Nederlandse overheid tenminste nog een beginnetje heeft gemaakt aan het laten leeglopen van de huizenbubbel is de oplossing in Engeland om hem nog verder op te blazen. Heel veel succes.

Ja, ik durf het, en had het al jaren terug moeten doen. Veel teveel spaarcentjes die niet werden gebruikt

Er is hier geen HRA, het zijn annuiteiten- of aflossingsvrije hypotheken. Men moet of van een overheidssubsidie uitgaan (shared equity) of zelf spaarcentjes hebben. Aan de andere kant: voor £226k (zeg €265k) heb je 3 slaapkamerwoning + garage + tuin met en-suite douche voor de hoofdslaapkamer, in een goede buurt. En dat is in de grootste (enige ) stad in dit deel van Engeland (East Anglia).

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:44:
ach de engelse huizenmarkt lijkt me nog lastiger te voorspellen als de Nederlandse. Een aantal jaren terug was er geregeld zo'n huizenkoop programa uit engeland op de tv op zondagmiddag. Als ik daar de prijzen hoorde voor de meeste verschrikkelijke krotten daar viel ik echt stijl van achterover.

Location location location. Did I mention location?

Ik neem echter aan dat Gambieter wel zijn nederlandse verstand en nuchterheid gebruikt.

Ik hoop het ook . Mijn moeder komt komend weekend op bezoek (was al langer gepland) en die wil het aanstaande huis gelijk zien. Dus gewoon extra bezichtiging geregeld

[ Voor 28% gewijzigd door gambieter op 07-05-2013 11:48 ]

[Fiber]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:09:
[...] Bod is zojuist geaccepteerd

Nu bouwkeuring aanvragen en afspraak maken bij de bank

Gefeliciteerd! Jij blij, verkoper blij en er gaat wellicht weer een huizentreintje lopen...

[Xanaroth]

Fiber schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 12:55:
[...]

Gefeliciteerd! Jij blij, verkoper blij en er gaat wellicht weer een huizentreintje lopen...

Nee, dat fabeltje is allang om zeep geholpen. Zie het andere huizenmarkt topic.

Wel knap staaltje van die verkopers, hoe ze Scholtens hebben weten te misleiden.5 jaar huizenmarktcrisis is kennelijk toch nog niet bij alle kopers doorgedrongen. Hoop dat ik fout zit met mn voorgevoel.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 07-05-2013 13:39 ]

[G.Scholtens]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 13:38:
[...]


Nee, dat fabeltje is allang om zeep geholpen. Zie het andere huizenmarkt topic.

Wel knap staaltje van die verkopers, hoe ze Scholtens hebben weten te misleiden.5 jaar huizenmarktcrisis is kennelijk toch nog niet bij alle kopers doorgedrongen. Hoop dat ik fout zit met mn voorgevoel.

Hoezo te misleiden? Er waren behoorlijk wat mensen die intresse hadden op de woning, dus als de vraagprijs omlaag gaat. Dan accecpteer ik het tegenbod van hun wel. WIj hebben de woning die we wouden en de prijs die we ervoor wouden geven klopt ongeveer.

[Mektheb]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 13:38:
[...]


Nee, dat fabeltje is allang om zeep geholpen. Zie het andere huizenmarkt topic.

Wel knap staaltje van die verkopers, hoe ze Scholtens hebben weten te misleiden.5 jaar huizenmarktcrisis is kennelijk toch nog niet bij alle kopers doorgedrongen. Hoop dat ik fout zit met mn voorgevoel.

Als je iets wil maakt het niet uit wat je er voor neerlegt in zekere hoogte.

Als ik nu een woning zie van 300.000 en ik ben helemaal weg van het huis en de verkoper houd ze poot stijf wil ik dat er best voor betalen, als ik er de rest van me leven toch blijf zitten maar het niets uit.
Wil ik er na 5 jaar weer uit dan ga ik inderdaad is kijken hoeveel er af kan.

[Aghanim]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:10:
[...]

Hoezo te misleiden? Er waren behoorlijk wat mensen die intresse hadden op de woning, dus als de vraagprijs omlaag gaat. Dan accecpteer ik het tegenbod van hun wel. WIj hebben de woning die we wouden en de prijs die we ervoor wouden geven klopt ongeveer.

Het gaat er inderdaad om dat je een prijs betaalt waarvan jij vindt dat het dat waard is om in deze woning te wonen. Wat ik alleen niet snap: als er meerdere geïnteresseerden zijn, waarom gaat de verkoper dan de prijs verlagen?

[Wceend]

gambieter schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 11:46:
[...]

Location location location. Did I mention location?

magnificent view en als je je staat te vergapen dondert achter je de varkensschuur van elende in elkaar. Maar zonder blikken of blozen wel de hoofdprijs vragen.

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:10:
[...]

Hoezo te misleiden? Er waren behoorlijk wat mensen die intresse hadden op de woning, dus als de vraagprijs omlaag gaat. Dan accecpteer ik het tegenbod van hun wel. WIj hebben de woning die we wouden en de prijs die we ervoor wouden geven klopt ongeveer.

Het bod wat je had staan was nog 20k onder de verlaging van 30k als ik alles goed heb uitgerekend.
Reken er maar op dat er weinig tot geen andere gegadigden waren als ze het geaccepteerd hebben.

[ Voor 45% gewijzigd door Wceend op 07-05-2013 14:37 ]

[G.Scholtens]

Aghanim schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:29:
[...]

Het gaat er inderdaad om dat je een prijs betaalt waarvan jij vindt dat het dat waard is om in deze woning te wonen. Wat ik alleen niet snap: als er meerdere geïnteresseerden zijn, waarom gaat de verkoper dan de prijs verlagen?

Omdat niemand de prijs wil betalen die ze uiteindelijk vroegen.
Maar als je het aanal views etc. zag op jaap.nl waren dat er behoorlijk wat.

Maarja wij zijn akkoord dus wij zijn blij en daar gaat het om.

[NMe]

Aghanim schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:29:
[...]

Het gaat er inderdaad om dat je een prijs betaalt waarvan jij vindt dat het dat waard is om in deze woning te wonen. Wat ik alleen niet snap: als er meerdere geïnteresseerden zijn, waarom gaat de verkoper dan de prijs verlagen?

Omdat andere geïnteresseerden er ook vanuit gaan dat er nog wat van de prijs af gaat.

En tsja, je moet inderdaad betalen wat je kan en wil betalen, maar natuurlijk ook altijd zo weinig mogelijk. Of dat al dan niet acceptabel is in dit geval kan alleen G. Scholtens zelf zeggen. Wij in elk geval niet zonder gedetailleerde feitenkennis.

Wat betreft de huizenmarkt: hoort niet helemaal in dit topic, maar het kan natuurlijk niet voor altijd kut blijven. Op den duur trekt het vanzelf aan. Ik heb zelf in december gekocht en verwacht nog wel ergens tussen de 7 en 10 jaar te blijven waar ik zit. Mijn persoonlijke verwachting is dat ik tegen de tijd dat ik 't hier zat ben wel weer kan verkopen, misschien zelfs met een beetje winst.

[Kju]

Een markt kan er lokaal heel anders uitzien dan een landelijk. We weten niet waar hij gekocht heeft en wat zijn beweegredenen zijn. Er zijn bijvoorbeeld sommige regio's waar er nauwelijks starterswoningen of woningen onder 250k zijn, dat is dan moeilijk als je in de buurt van familie wil blijven wonen. Er zijn ook buurten waar er te weinig te koop staat en zodra er iets te koop komt het, afhankelijk van vraagprijs e.d., weer pijlsnel is verkocht, crisis of niet.

[Wceend]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:37:
[...]

Omdat niemand de prijs wil betalen die ze uiteindelijk vroegen.
Maar als je het aanal views etc. zag op jaap.nl waren dat er behoorlijk wat.

Maarja wij zijn akkoord dus wij zijn blij en daar gaat het om.

al heb je een half miljoen views op Jaap.nl zolang er geen bod ligt kan iedereen denken daar begin ik niet aan.
Veel bezichtigingen kan meer betekenen en als er dan 2e bezichtigingen tussen zitten dan zijn er misschien concurrenten maar eerder niet.

[xahmol]

NMe schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:39:
[...]
Wat betreft de huizenmarkt: hoort niet helemaal in dit topic, maar het kan natuurlijk niet voor altijd kut blijven. Op den duur trekt het vanzelf aan.

Hangt wel af van de locatie. Waar waarschijnlijk voor zeg centrum Amsterdam en Utrecht waar een schaartste aan woningen is en blijft, maar niet waar voor krimpregio's waar overschot aan huizen gaat ontstaan. Grote delen van Limburg en Noord-Nederland bijvoorbeeld.
Maar ook bijvoorbeeld nieuwbouwwijken zoals Leidsche Rijn ben ik erg benieuwd naar de prijsontwikkeling. Als daar de stilgelegde projecten alsnog in de verkoop gaan blijft dat de prijs drukken, terwijl bepaalde delen van Leidsche Rijn hard op weg zijn de nieuwe Bijlmer te worden. Sta je daar met je koophuis gekocht tot 2008 voor prijzen tot over de 6 ton.

Maar zelfs voor Utrecht/Amsterdam zal het behoorlijk lang duren voor we terug op de top van 2008 zijn. Zeker nu door de nieuwe (overigens volkomen terechte en nog lang niet ver genoeg gaande) fiscale maatregelen mensen gewoon domweg netto meer voor dezelfde hypotheek betalen. En dus minder kunnen bieden.

[ Voor 17% gewijzigd door xahmol op 07-05-2013 15:02 ]

[ph4ge]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:42:
al heb je een half miljoen views op Jaap.nl zolang er geen bod ligt kan iedereen denken daar begin ik niet aan.
Veel bezichtigingen kan meer betekenen en als er dan 2e bezichtigingen tussen zitten dan zijn er misschien concurrenten maar eerder niet.

Elke verkoper zegt dat er veel geïnteresseerden zijn. Als dat inderdaad het geval was zouden ze de vraagprijs niet hoeven verlagen en zouden ze wel willen afwachten welk effect die verlaging heeft voordat ze akkoord gaan met het eerste de beste bod sinds de verlaging.

Het enige probleem is dat er miljoenen makelaars en huizenverkopers zijn die dit lezen en denken dat hun ook het winnende lot uit de loterij gaan vinden ipv accepteren dat het een moeilijke markt is en dan blijft de markt langer op slot zitten. Voor elke G.Scholtens zijn er 1000 andere potentiële kopers die hier niet intrappen. Sterker nog, die zich laten afschrikken door dit soort spelletjes.

[Thecola]

G.Scholtens schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 14:37:
[...]

Maarja wij zijn akkoord dus wij zijn blij en daar gaat het om.

JUIST, dat is 'm nou net. Ik ben eind maart overeengekomen voor een huis en dingen die ik zo af en toe hoorden waren:

- 'In deze tijd kan je makkelijk 30K van de vraagprijs afkrijgen'.
- 'Heb je 'm voor 180 gekregen? Hij stond al zo lang te koop, je had er makkelijk meer vanaf kunnen krijgen!!'

Allemaal ongefundeerde uitspraken die nergens op slaan.

Ik ben dat proces in gegaan, Ik heb de keuzes gemaakt en ik ben blij met het huis.

[stin]

Waarom is het negatief als iemand een huis koopt? Is iedereen hier de weg kwijt ofzo?
Dacht dat op GoT mensen zaten die zaken objectief bekijken. Op dit moment geloof ik alleen maar dat hier gefrustreerde tweakertjes zitten die graag willen wachten tot ze misschien nog wat meer eraf kunnen pingelen.

Bekijk even het volgende voorbeeld:

Aanname
Prijscategorie huis: EUR 200.000
waardedaling komende 5 jaar: 20%

Dit zou betekenen dat een huis dat vandaag EUR 200.000 kost over 5 jaar EUR 160.000 kost. Als je wilt wachten om deze 40.000 te besparen, dan moet je de komende 5 jaar gaan huren. Je moet dan de komende 5 jaar voor minder dan 666 euro huren (40k/60), wil je er überhaupt voordeel van hebben. Als je dus alleen maar kan kiezen uit dure huurwoningen, is het echt geen gek idee om nu te kopen. Je bespaart er, in het geval van mijn aannames, niiets tot niet veel mee.

[assje]

stin schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 15:40:
Dit zou betekenen dat een huis dat vandaag EUR 200.000 kost over 5 jaar EUR 160.000 kost. Als je wilt wachten om deze 40.000 te besparen, dan moet je de komende 5 jaar gaan huren. Je moet dan de komende 5 jaar voor minder dan 666 euro huren (40k/60), wil je er überhaupt voordeel van hebben. Als je dus alleen maar kan kiezen uit dure huurwoningen, is het echt geen gek idee om nu te kopen. Je bespaart er, in het geval van mijn aannames, niiets tot niet veel mee.

Tel daar even bij op:
- Eigen woningforait: €90,- per maand
- Onderhoud: €50,- per maand
- Opstalverzekering €20 per maand
- Rentekosten €390,- per maand

En opeens kun je voor €1.216,- per maand huren voor het verschil maakt...

[Hielko]

Maar in die berekening zitten de nodige gaten. Je zal immers ook rente moeten betalen over 200.000 euro vijf jaar lang, en zeg dat is 4% en je kan daar 40% van de belasting aftrekken dan is dat nog steeds E 400/maand. Dan heb je nog belastingen die je als huurder niet hebt, onderhoudskosten, verzekeringskosten. Verder is inflatie ook nog een flinke factor, stel die is 2,5%/jaar, dan is de reeele prijs over 5 jaar niet 160.000 euro maar 160 / ( 1.025^5) = 141 duizend... je kan er wel ongeveer vanuit gaan dat als de prijs met 20K zakt dat je dat ook gewoon kwijt bent tov huren.

[TheFes]

stin schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 15:40:
Waarom is het negatief als iemand een huis koopt? Is iedereen hier de weg kwijt ofzo?
Dacht dat op GoT mensen zaten die zaken objectief bekijken. Op dit moment geloof ik alleen maar dat hier gefrustreerde tweakertjes zitten die graag willen wachten tot ze misschien nog wat meer eraf kunnen pingelen.

Bekijk even het volgende voorbeeld:

Aanname
Prijscategorie huis: EUR 200.000
waardedaling komende 5 jaar: 20%

Dit zou betekenen dat een huis dat vandaag EUR 200.000 kost over 5 jaar EUR 160.000 kost. Als je wilt wachten om deze 40.000 te besparen, dan moet je de komende 5 jaar gaan huren. Je moet dan de komende 5 jaar voor minder dan 666 euro huren (40k/60), wil je er überhaupt voordeel van hebben. Als je dus alleen maar kan kiezen uit dure huurwoningen, is het echt geen gek idee om nu te kopen. Je bespaart er, in het geval van mijn aannames, niiets tot niet veel mee.

Ik neem even de volgende aannames

• HRA blijft zoals hij nu is
• Rente is 30 jaar lang vast 4.5%
• Hypotheek wordt volledig afbetaald in 30 jaar

Als je nu koopt voor 200.000 heb je na 35 jaar 295K betaald (inclusief rente, met aftrek van HRA). Als je eerst voor 5 jaar huurt, en dan koopt, betaal je in 35 jaar 40K + 236K = 276K.

Dat scheelt dus altijd nog bijna 20K over die periode. En dan neem ik de onderhoudskosten in de eerste 5 jaar nog niet mee (+ alle zaken in de post hierboven)

[Tsurany]

Met de aanname dat je daadwerkelijk een huurwoning kan vinden die kwalitatief vergelijkbaar is met een gekochte woning.

[joopv]

Ik zit in de (luxe) situatie dat ik nu huur, en een spaarpot heb waarmee ik een huis tot een bepaalde limiet bij wijze van spreken cash kan afrekenen.

Nu vraag ik me af in hoeverre je zaken anders moet aanvliegen hierdoor.

Bijvoorbeeld - Is een taxatie nog nodig als je geen hypotheek nodig hebt? Toch doen voor je eigen onderhandelingen?

Andere factoren die meespelen?

Edit @ hieronder:
Waarom kun je een lagere koopsom bedingen als je cash kunt afrekenen?

En een bouwkundige keuring komt er wel, dat heeft weinig met de manier van financieren te maken.

[ Voor 20% gewijzigd door joopv op 07-05-2013 16:25 ]

[Kju]

cash kopen = lagere koopsom bedingen
niet taxeren = niet zeker weten of je een goede deal hebt, tenzij je zeker weet wat een woning waard is

[xahmol]

Tsurany schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:08:
Met de aanname dat je daadwerkelijk een huurwoning kan vinden die kwalitatief vergelijkbaar is met een gekochte woning.

Exact. En gezien de complete onmogelijkheid om in de vrije sector tegen een normale prijs te huren in steden als Utrecht of Amsterdam is huren hooguit een theoretische mogelijkheid.

Als ik een vergelijkbaar huis zou moeten huren in Utrecht als ik nu in 2008 (dus tegen huidige maatstaven veels te duur) heb gekocht zou ik echt zeer fors (denk zelfs het dubbele) aan huur kwijt zijn ten opzichte van mijn netto hypotheek nu.

Wat niet wil zeggen dat huren niet voordelig kan zijn om andere redenen. Met huur heb je geen restschuld als je om wat voor reden dan ook gedwongen moet verkopen en ben je uiteraard veel flexibeler.
Maar het argument dat wachten op kopen om te wachten op verdere prijsdaling je uiteindelijk meer kost vanwege de huur die je moet betalen is zeker in sommige regio's en in de hogere inkomens zeker waar.

[xahmol]

joopv schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:11:
Is een taxatie nog nodig als je geen hypotheek nodig hebt?

Zou persoonlijk toch in ieder geval een expert (kan ook een bouwtechno zijn) naar het huis laten kijken om te kijken of er geen factoren/verborgen gebreken zijn die het huis veel minder waard maken dan een simpele vergelijking met soortgelijke huizen laat zien.

[ Voor 27% gewijzigd door xahmol op 07-05-2013 16:23 ]

[stin]

assje schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:04:
[...]

Tel daar even bij op:
- Eigen woningforait: €90,- per maand
- Onderhoud: €50,- per maand
- Opstalverzekering €20 per maand
- Rentekosten €390,- per maand

En opeens kun je voor €1.216,- per maand huren voor het verschil maakt...

The_Fes schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:05:
[...]


Ik neem even de volgende aannames

• HRA blijft zoals hij nu is
• Rente is 30 jaar lang vast 4.5%
• Hypotheek wordt volledig afbetaald in 30 jaar

Als je nu koopt voor 200.000 heb je na 35 jaar 295K betaald (inclusief rente, met aftrek van HRA). Als je eerst voor 5 jaar huurt, en dan koopt, betaal je in 35 jaar 40K + 236K = 276K.

Dat scheelt dus altijd nog bijna 20K over die periode. En dan neem ik de onderhoudskosten in de eerste 5 jaar nog niet mee (+ alle zaken in de post hierboven)

Ik had het bewust vrij simpel gehouden omdat ik
a) niet compleet met de regels van de huidige HRA bekend ben en
b) de extra kosten die bij een eigen woning komen kijken niet goed kan inschatten

Ik wilde alleen maar een punt maken dat de besparing in bepaalde gevallen best wel mee valt als je geen huis koopt. Als je momenteel klaar bent om een huis te kopen (genoeg spaargeld, zeker voor een jaar of 15-20 op die plek wilt wonen, etc.), maar dit niet doet omdat wellicht de woningmarkt nog x% daalt, dan vind ik dat raar. Een eigen woning heeft ook een behoorlijke waarde en dat mag ook best wel wat kosten. Vandaar dat ik de negativiteit als iemand een huis koopt ook niet snap.

[assje]

Tsurany schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:08:
Met de aanname dat je daadwerkelijk een huurwoning kan vinden die kwalitatief vergelijkbaar is met een gekochte woning.

xahmol schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:21:
[...]
Exact. En gezien de complete onmogelijkheid om in de vrije sector tegen een normale prijs te huren in steden als Utrecht of Amsterdam is huren hooguit een theoretische mogelijkheid.

Dat zijn dan ook een aantal voorbeelden die bepaald niet representatief zijn voor de rest van de land. Zelfs in een grote stad als Rotterdam is al vrij redelijk huuraanbod van €670,- - €900,-. In buitengebieden in de randstand zoals waar ik woon huur je gewoon flinke eensgezinswoningen met tuin en garage voor die prijs zonder problemen of wachtlijst.

[Wceend]

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:14:
cash kopen = lagere koopsom bedingen

Waarom? het maakt de verkoper toch niet uit hoe je het betaald als je maar betaald.
Het enige wat je kunt geven is zekerheid ivm financieringsvoorbehoud maar voor de rest zou het een verkoper toch niets uitmaken?

[Kju]

Ik ben handelaar, mag toch wel weten waarover ik het heb...
Voorbeeld: vraagprijs 145k, bod 90k, volgende week passeren, geen ontbinding, verkoper hapt gelijk die middag nog...

is wel een extreem voorbeeld, maar vergelijkbare deals maak ik meerdere malen per jaar

[ Voor 22% gewijzigd door Kju op 07-05-2013 16:33 ]

[Fiber]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:28:
[...]

Waarom? het maakt de verkoper toch niet uit hoe je het betaald als je maar betaald.
Het enige wat je kunt geven is zekerheid ivm financieringsvoorbehoud maar voor de rest zou het een verkoper toch niets uitmaken?

Je kan sowieso sneller betalen en de verkoper heeft direct zekerheid. Dat kan best iets waard zijn. Je kan bij wijze van spreken zonder gedoe direct naar de notaris.

[xahmol]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:28:
[...]Waarom? het maakt de verkoper toch niet uit hoe je het betaald als je maar betaald.
Het enige wat je kunt geven is zekerheid ivm financieringsvoorbehoud maar voor de rest zou het een verkoper toch niets uitmaken?

Zekerheid ivm financieringsvoorbehoud is geen onbelangrijk detail tegenwoordig. Snap heel goed dat het ontbreken van dit voorbehoud geld waard is. Dit is toch dé reden waarom een aanzienlijk percentage verkopen onder voorbehoud alsnog afketst.

(Staat tegen over dat de notaris wel zou moeten checken of het geld uit legale bron verkregen is, dus als je cash wilt betalen kan het alsnog op het laatst afketsen als je de notaris niet duidelijk kan maken waar jouw cash vandaan komt. Iemand die cash een huis koopt is vanuit witwas en fraude perspectief natuurlijk wel buitengewoon verdacht.
Zeg overigens bewust ZOU moeten checken, want exact op dit punt zijn afgelopen jaren een paar notarissen uit het beroep gezet omdat ze die check onvoldoende deden)

[ Voor 8% gewijzigd door xahmol op 07-05-2013 16:35 ]

[Wceend]

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:31:
Ik ben handelaar, mag toch wel weten waarover ik het heb...
Voorbeeld: vraagprijs 145k, bod 90k, volgende week passeren, geen ontbinding, verkoper hapt gelijk die middag nog...

is wel een extreem voorbeeld, maar vergelijkbare deals maak ik meerdere malen per jaar

ik twijfel ook niet aan je expertise maar zelf zie ik niet echt de voordelen er van in daarom de vraag.
Ik kan me namelijk niet voorstellen dat dit werkt bij bewoonde huizen met normale mensen. Misschien werkt dit wel heel goed in de handel bij leegstand.

Als ik nu een bod doe 180k cash en volgende week opleveren dan zeggen de bewoners hoho dat gaat niet ik moet eerst nog verhuizen en alles regelen.

[Kju]

Als het geld gewoon via de bank binnenkomt is er geen notaris die zal controleren waar dat geld vandaan komt.

[xahmol]

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:35:
Als het geld gewoon via de bank binnenkomt is er geen notaris die zal controleren waar dat geld vandaan komt.

Slechte zaak. Dat zouden ze nml wel moeten doen volgens de wet.

Banken doen het in ieder geval wel als jij plots enkele tonnen wilt aflossen zonder verkoop. Dan vragen ze toch echt wel waar het geld vandaan komt. Ook als het van een andere bankrekening komt.

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:35:
[...]Ik kan me namelijk niet voorstellen dat dit werkt bij bewoonde huizen met normale mensen.

Nogmaals: ook voor gewone mensen/huizen is de directe zekerheid dat het niet alsnog kan klappen op financieringsvoorbehoud zeker geld waard.

[ Voor 30% gewijzigd door xahmol op 07-05-2013 16:39 ]

[Kju]

Wceend schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:35:
[...]

ik twijfel ook niet aan je expertise maar zelf zie ik niet echt de voordelen er van in daarom de vraag.
Ik kan me namelijk niet voorstellen dat dit werkt bij bewoonde huizen met normale mensen. Misschien werkt dit wel heel goed in de handel bij leegstand.

Als ik nu een bod doe 180k cash en volgende week opleveren dan zeggen de bewoners hoho dat gaat niet ik moet eerst nog verhuizen en alles regelen.

In zo'n geval moet je ook een aankoopmakelaar nemen, onzekerheid straalt er vanaf als je tegenover een verkoopmakelaar staat.
Als ik zo'n deal maak zal zo'n woning in 9 van de 10 gevallen ook niet doorverkocht worden, dan worden ze gewoon verhuurd, die winst kan ik later altijd nog contant maken. In mijn geval worden zulke dingen ook aan mij aangeboden omdat "men" weet dat ik direct af kan nemen. Heb niet zo heel lang geleden twee appartementen, vraagprijs 345.000 gekocht voor 240.000, verkoper had haast, wilde er snel vanaf.

xahmol schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:37:
[...]


Slechte zaak. Dat zouden ze nml wel moeten doen volgens de wet.

Banken doen het in ieder geval wel als jij plots enkele tonnen wilt aflossen zonder verkoop. Dan vragen ze toch echt wel waar het geld vandaan komt.


[...]


Nogmaals: ook voor gewone mensen/huizen is de directe zekerheid dat het niet alsnog kan klappen op financieringsvoorbehoud zeker geld waard.

Heb drie weken geleden een woning verkocht, koper kon direct afnemen (heb hem daarom ook een goede deal gegeven), de notaris heeft niets gecontroleerd, waarom zou die noodzaak er moeten zijn als er geen aanleiding is. Het zou toch wat zijn ook, ik koop regelmatig objecten zonder lening aan met koopsommen van bijna een miljoen, de notaris die van mij eist dat ik bewijs waar mijn geld vandaan komt krijg van mij geen zaak meer. Niet dat de herkomst van mijn geld niet betrouwbaar zou zijn, het gaat die notaris gewoon niets aan. Ik heb laatst gehad dat, omdat ik iets voor 90k had gekocht en drie maanden later voor 180k verkocht, de notaris "voor zijn dossier" een verklaring van mij wilde over het verschil tussen de twee bedragen

[ Voor 37% gewijzigd door Kju op 07-05-2013 16:46 ]

[Mektheb]

Alsnog mag er van mij wel controle op dat soort dingen komen, zelfde geld haal je het geld binnen via een container vol chinezen.

Geld moet transparant zijn hoe iemand er aan komt of niet.

[Kju]

Als ik een pand aankoop zonder lening, ongeacht of ik via een rechtspersoon of in privé aankoop, zal dat altijd wel ergens op een aangifte zichtbaar zijn en gaat er een belletje rinkelen bij de Belastingdienst als er iets niet klopt.
Als joopv al jaren lang 300k aan box 3 vermogen heeft en volgend jaar ineens een hypotheekvrije woning in box 1 heeft staan en box 3 naar nul is gegaan zie ik niet in wat voor vragen er ineens zouden komen.

Als joopv dat geld uit een sok onder het matras vandaan heeft dan zal er overigens wel een belletje rinkelen

[ Voor 12% gewijzigd door Kju op 07-05-2013 16:50 ]

[xahmol]

@Kju: Het gaat de notaris wel wat aan, hij is nml wettelijk verplicht op fraude signalen te letten. Dat onvoldoende doen kan hem een beroepsverbod opleveren.

Of dat zinvol is is een heel andere discussie. Maar helaas staan er wel meer onzinnige dingen in de wet.

Verbaas me dus echt dat dit kennelijk in de praktijk nog steeds zo slecht gebeurd. Er zijn echt al notarissen op geroyeerd toen bleek dat ze aan een transactie hebben meegewerkt waar het geld crimineel bleek en ze geen onderzoek hadden gedaan.
Zie bv zeer recent http://www.vastgoedmarkt....goedfraude-uit-ambt-gezet

Volgens de tuchtrechter in Haarlem heeft K. zich ‘volstrekt kritiekloos' opgesteld toen hij circa 19 miljoen euro op zijn derdenrekening liet stallen, ‘zonder de betrokken partijen kritisch en indringend te vragen naar de herkomst van het geld’. K. had dat moeten weigeren, vindt de rechter; hij dient zich ervan bewust te zijn dat de derdenrekening misbruikt kan worden.

[ Voor 44% gewijzigd door xahmol op 07-05-2013 17:06 ]

[Kju]

In 999 van de 1000 gevallen waarin er bij een transactie geen lening vereist is is er geen sprake van fraude en/of crimineel geld. Als de notaris verder niets is opgevallen zie ik niet in waarom een notaris bij iedere transactie zonder lening zo'n koper helemaal zou moeten doorlichten.
De notarissen die geroyeerd zijn zijn (in de recentere zaken) overigens niet alleen geroyeerd omdat er sprake was van crimineel geld, er waren frauduleuze handelingen gepleegd en er was overall sprake van vastgoedfraude, dat is hele andere koek.

[xahmol]

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 17:08:
De notarissen die geroyeerd zijn zijn (in de recentere zaken) overigens niet alleen geroyeerd omdat er sprake was van crimineel geld, er waren frauduleuze handelingen gepleegd en er was overall sprake van vastgoedfraude, dat is hele andere koek.

De notarissen in de quote die ik aanhaalde is niet veroordeelt op het zelf frauduleus handelen. Wel op het niet nagaan van de herkomst van het geld.

Als notaris zou ik 'better safe than sorry' doen. Dat je onbedoelt meewerkt aan een frauduleuze transactie weet je vaak pas achteraf.

Zoals ik al aangaf: onderzoeken naar de herkomst van geld zijn binnen banken meer en meer gebruikelijker. Noodzakelijk gevolg van de grotere aandacht die nationale en internationale regelgeving hieraan geeft.
Overigens is die herkomst aantonen van geld nu over het algemeen ook weer niet zo ingewikkeld, het simpele laten zien van portefeuilleoverzichten en/of spaargeldafschriften over zeg een jaar of drie is afdoende. Of bijvoorbeeld de notariële afwikkeling van die erfenis.

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:38:
[...]Ik heb laatst gehad dat, omdat ik iets voor 90k had gekocht en drie maanden later voor 180k verkocht, de notaris "voor zijn dossier" een verklaring van mij wilde over het verschil tussen de twee bedragen

Sorry, maar ook hier geef ik de notaris groot gelijk. Een dergelijk snel prijsverschil heeft de verdenking van een a-b-c transactie. In zo'n geval gaan bij ons ook alle alarmbellen rinkelen en willen wij een uitgebreid dossier met verklaring van het prijsverschil voor wij tot hypotheekverstrekking over gaan.
Wederom een logisch gevolg uit wettelijke eisen en de invulling daarvan door toezichthouders.

(sorry, geloof dat we nogal off topic worden nu)

[ Voor 35% gewijzigd door xahmol op 07-05-2013 17:20 ]

[JvS]

Ik heb nu een huis gezien waarin de brochure van NVM staat "Geen actieve houtworm". Die was er dus ooit wel en die is behandeld. Wat voor vragen zouden jullie allemaal stellen bij een eventuele bezichtiging? Ik ben zelf wel benieuwd naar de bestrijding en hoe ze aantonen dat het echt weg is (kan dat?)

Ik wil nog niet kopen, maar wil me wel gaan orienteren en ook een beetje 'oefenen' met huizen kijken. Huizen die ik leuk vind zijn allemaal flink oud, dus dit soort kwaaltjes zullen ze allemaal wel gehad hebben. Iemand tips?

[Kju]

xahmol schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 17:13:
[...]


(sorry, geloof dat we nogal off topic worden nu)

Beetje wel, maar het laatste wat ik dan wil opmerken: als een notaris 19 miljoen binnenkrijgt en er sprake is van ABC en er sprake is van grote verschillen in koopsommen in korte tijd, dan moet hij dat inderdaad verifiëren, doet hij dat niet, dan lijkt het mij dat hij inderdaad niet deugt en uit zijn ambt gezet moet worden of dat hij onder één hoedje meespeelt met partijen. En voor de goede orde: ik heb het voorheen over doodnormale consumententransacties gehad, daar komen nooit rare signalen uit voort.
Als er geld witwassen op kleine schaal ter sprake komt bij onroerend goed is het meestal een verrot pand goedkoop kopen, met zwart geld opknappen en met winst een wit resultaat behalen.

JvS schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 17:13:
Ik heb nu een huis gezien waarin de brochure van NVM staat "Geen actieve houtworm". Die was er dus ooit wel en die is behandeld. Wat voor vragen zouden jullie allemaal stellen bij een eventuele bezichtiging? Ik ben zelf wel benieuwd naar de bestrijding en hoe ze aantonen dat het echt weg is (kan dat?)

Ik wil nog niet kopen, maar wil me wel gaan orienteren en ook een beetje 'oefenen' met huizen kijken. Huizen die ik leuk vind zijn allemaal flink oud, dus dit soort kwaaltjes zullen ze allemaal wel gehad hebben. Iemand tips?

De meeste bedrijven die ongedierte bestrijden (rentokil enzo) willen gratis voor je kijken, kan je bijvoorbeeld gewoon inplannen op de dag waarop je tzt de bouwkundige langs laat komen

[ Voor 32% gewijzigd door Kju op 07-05-2013 17:18 ]

[xahmol]

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 17:17:
[...]
En voor de goede orde: ik heb het voorheen over doodnormale consumententransacties gehad, daar komen nooit rare signalen uit voort.

Laatste opmerking van mijn kant: weet inmiddels uit mijn ervaring (internal audit bij een hypotheekverstrekker) dat ABC transacties regelmatig juist ook bij consumentenpanden gebeuren.
Ook bij ons moet echt een vrij compleet dossier worden aangelegd als binnen drie maanden de transactiewaarde van 90k naar 180k springt en ons een hypotheekofferte voor die 180k wordt gevraagd.

[Kju]

Dat is weer wat anders dan een consument die een groot deel van de koopsom zelf betaalt
Ik taxeer zelf wel eens panden die zo verkocht worden, banken hebben hier vaak moeite mee en ik moet dan achteraf, ondanks dat ik bij "Overige Mededelingen" al verklaard heb wat er aan de hand is of kan zijn, weer e.e.a. opnieuw verklaren. Verkoper heeft het dan bijvoorbeeld zelf zes maanden eerder met een sleutelverklaring aangekocht, daarna opgeknapt, net drie weken in de verkoop en al meteen verkocht, terwijl de verkoper misschien net twee weken eigenaar is. Een taxateur met een beetje ervaring prikt daar wel doorheen, uiteindelijk taxeer je/ik het in de staat waar het zich op dat moment in bevind en op basis van objectvergelijking, de koopsom van de verkoper heeft daar verder geen invloed op, ook al is het drie weken eerder voor 100k minder overgedragen.

[ Voor 6% gewijzigd door Kju op 07-05-2013 17:30 ]

[Mikey5times]

Mijn vriendin en ik hebben sinds gisteren een huis gereserveerd in een nieuwbouwproject (we zitten nu nog nergens aan vast), en we hebben alvast de kopersoptielijst gekregen met daarin de kosten voor het eventueel uitbouwen van de woning, dakkappellen plaatsen, extra stopcontacten, enz.

Is het gebruikelijk om over die kosten te onderhandelen?

[Tsurany]

assje schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:26:
Dat zijn dan ook een aantal voorbeelden die bepaald niet representatief zijn voor de rest van de land. Zelfs in een grote stad als Rotterdam is al vrij redelijk huuraanbod van €670,- - €900,-. In buitengebieden in de randstand zoals waar ik woon huur je gewoon flinke eensgezinswoningen met tuin en garage voor die prijs zonder problemen of wachtlijst.

Het wisselt flink, maar in de door mij gewenste omgeving en met mijn salaris kan ik kopend een stuk meer waar krijgen voor netto lagere maandlasten dan wanneer ik zou huren.

[ph4ge]

Mikey5times schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 17:30:
Mijn vriendin en ik hebben sinds gisteren een huis gereserveerd in een nieuwbouwproject (we zitten nu nog nergens aan vast), en we hebben alvast de kopersoptielijst gekregen met daarin de kosten voor het eventueel uitbouwen van de woning, dakkappellen plaatsen, extra stopcontacten, enz.

Is het gebruikelijk om over die kosten te onderhandelen?

Je kan het altijd proberen, al ben je wel redelijk laat. Het beste is om hier al over te onderhandelen voordat je een soort koopsignaal hebt gegeven. De verkoper weet nu dat je zeer geïnteresseerd/al overtuigd bent en dus heeft hij weinig motivatie om je nog over de streep te trekken. Maar nogmaals, het kan wel en het gebeurt regelmatig, zeker als je bijv. de laatste koper bent die nodig is om het project van de grond te krijgen.

Vanwaar nieuwbouw in deze tijd als ik mag vragen?

[Fiber]

ph4ge schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 19:14:
[...]
Vanwaar nieuwbouw in deze tijd als ik mag vragen?

Waarom niet...? Lijkt me niks mis mee als de prijs goed is en je kan het betalen. Alles lekker nieuw en fris etc. Ik houd zelf wel van de sfeer in oude huizen, maar ik ken mensen genoeg die liever nieuw of vrijwel nieuw kopen of huren.

[ph4ge]

Fiber schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 19:24:
Waarom niet...? Lijkt me niks mis mee als de prijs goed is en je het kan betalen. Alles lekker nieuw en fris etc. Ik houd zelf wel van de sfeer in oude huizen, maar ik ken mensen genoeg die liever nieuw of vrijwel nieuw kopen of huren.

Omdat de prijs per definitie niet goed is. Prijzen voor nieuwbouw zijn nauwelijks gedaald, overal zijn bestaande huizen goedkoper en dan hoef je ook geen keuken en dergelijken meer te kopen en weet je precies wat je krijgt zonder onvoorziene kosten. Daarnaast loop je het risico dat je lang moet wachten op je huis omdat er ook nog maar eens andere kopers gevonden moeten worden. Je weet niet wat voor buurt het uiteindelijk wordt en tegen de tijd dat je je sleutel krijgt weet je zeker dat het huis net zo hard gedaald is in waarde als een nieuwe auto die uit de showroom rijdt, misschien nog wel meer.

De nieuwbouw markt ligt niet voor niets op zn gat, het kan vanwege de grondprijzen niet concurreren met bestaande bouw maar ook bestaande woningen worden nauwelijks verkocht. Last but not least profiteer je ook niet van nieuwe overheidsmaatregelen, want een ding is zeker met Blok elke maand komt er weer een nieuw plan. Je weet niet met wat voor regelgeving je te maken hebt als je uiteindelijk je huis krijgt maar de kans is groot dat er in ieder geval wat met de grondprijzen gebeurt en daar profiteer je dan niet van. Als je nu een bestaand huis koopt en het daalt in waarde en je mist nieuwe stimuleringsmaatregelen is dat een ding, dan krijg je er nog wat voor terug want dan woon je er in de tussentijd tenminste gelukkig in. Beter dan dat je je geld ziet verdampen in een onzeker project zonder dat er woongenot tegenover staat. Van de meeste nieuwbouwprojecten heb je geen enkel idee of en wanneer ze gerealiseerd worden en of je aannemer cq projectontwikkelaar niet omvalt in de tussentijd (over je eigen situatie nog maar niet gesproken tegen de tijd dat het project van de grond komt).

Ik zie alleen maar nadelen, de ingestorte vraag naar nieuwbouw toont aan dat ik niet de enige ben. Vandaar mijn interesse. Uitzondering zou bijv. kunnen zijn dat je (goedkoop) een leuk kaveltje op de kop hebt kunnen tikken. Dan heb je het meeste nog in eigen hand en hopelijk al een goede gronddeal gedaan.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 07-05-2013 19:44 ]

[Wceend]

Kju schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 16:38:
[...]

In zo'n geval moet je ook een aankoopmakelaar nemen, onzekerheid straalt er vanaf als je tegenover een verkoopmakelaar staat.
Als ik zo'n deal maak zal zo'n woning in 9 van de 10 gevallen ook niet doorverkocht worden, dan worden ze gewoon verhuurd, die winst kan ik later altijd nog contant maken. In mijn geval worden zulke dingen ook aan mij aangeboden omdat "men" weet dat ik direct af kan nemen. Heb niet zo heel lang geleden twee appartementen, vraagprijs 345.000 gekocht voor 240.000, verkoper had haast, wilde er snel vanaf.

Nou ik zal het in overweging nemen dan. Ik kan als het moet cash betalen met een onderhandse lening dus als ik niets meer van de prijs af krijg is dat een optie. Na het tekenen van de koopovereenkomst kan ik natuurlijk altijd nog een hypotheek nemen op het huis.

[...]

Heb drie weken geleden een woning verkocht, koper kon direct afnemen (heb hem daarom ook een goede deal gegeven), de notaris heeft niets gecontroleerd, waarom zou die noodzaak er moeten zijn als er geen aanleiding is. Het zou toch wat zijn ook, ik koop regelmatig objecten zonder lening aan met koopsommen van bijna een miljoen, de notaris die van mij eist dat ik bewijs waar mijn geld vandaan komt krijg van mij geen zaak meer. Niet dat de herkomst van mijn geld niet betrouwbaar zou zijn, het gaat die notaris gewoon niets aan. Ik heb laatst gehad dat, omdat ik iets voor 90k had gekocht en drie maanden later voor 180k verkocht, de notaris "voor zijn dossier" een verklaring van mij wilde over het verschil tussen de twee bedragen

Je klinkt bijna als een twintiger van het snelle geld in een bmw cabrio. Ik snap dat het zo gebeurd en dat dit in de vastgoedwereld niet ongewoon is maar voor veel mensen komt dit denk ik toch wat onwerkelijk over.

[Mikey5times]

ph4ge schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 19:14:
Vanwaar nieuwbouw in deze tijd als ik mag vragen?

Ik ben het met je eens dat nieuwbouw woningen over het algemeen schreeuwend duur zijn vergeleken met bestaande bouw, maar deze woningen worden aangeboden met een koopgarant regeling, wat ze in mijn ogen aantrekkelijk maakt.

Dat betekend een flinke korting op de aanschafsprijs, een terugkoopgarantie door een grote woningcorporatie binnen 3 maanden en een winst- en verliesdeling bij verkoop.
Door die korting wordt de prijs juist erg interessant vergeleken met bestaande bouw, met als voordeel dat je alles naar je eigen smaak kan indelen. En een nieuw huis ziet er doorgaans gewoon wat leuker uit dan een woning uit de jaren zeventig.

Er zijn al flink wat huizen opgeleverd en al bewoond in het project (ze zitten nu in de derde fase), en er zijn er nog veel meer verkocht en verhuurd, dus ik heb niet het idee dat het een onzeker project is.
En mocht er iets onverwachts in mijn levenswandel gebeuren, dan ben ik gegarandeerd binnen 3 maanden van die woning af, en eventueel verlies wordt zelfs gedeeld. Dat geeft mij wel een safe gevoel.

Enige nadeel is dat eventuele toekomstige winst ook wordt gedeeld, maar daar hoef ik me volgens de meeste in dit topic toch geen zorgen over te maken .

Maar goed, we zijn er ook nog niet zeker van dat we het gaan doen. Eerst even alle voor- en tegens tegen elkaar afwegen en kijken of het financiële plaatje interessant blijft met al het meerwerk wat wij willen laten doen. We hebben zaterdag pas een eerste gesprek met de makelaar.

[dcl!]

JvS schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 17:13:
Ik heb nu een huis gezien waarin de brochure van NVM staat "Geen actieve houtworm". Die was er dus ooit wel en die is behandeld. Wat voor vragen zouden jullie allemaal stellen bij een eventuele bezichtiging? Ik ben zelf wel benieuwd naar de bestrijding en hoe ze aantonen dat het echt weg is (kan dat?)

Als een serieuze firma de bestrijding heeft gedaan, krijg je een garantie dat de houtworm zeker 5 of 10 jaar weg zal blijven. Dat zou men dan moeten kunnen overleggen (en zal jij bij koop van de woning dus ook krijgen).
Toevallig vorig jaar in huis van mijn moeder laten doen, ze meten daarna alles door en dan krijg je zo'n certificaat.

Overigens rekenen ze wel geld voor het nakijken op houtworm, maar als je ze vervolgens inhuurt om te bestrijden wordt dat weer verrekend. Ik kan me niet goed voorstellen dat er bedrijven zijn die dat gratis doen, want die worden dan massaal gevraagd voor dit soort dingen (voor aankoop huis) om vervolgens nooit geld te zien... (geen bestrijding want koop gaat niet door).

[Knakker]

Mikey5times schreef op dinsdag 07 mei 2013 @ 20:51:
[...]
En mocht er iets onverwachts in mijn levenswandel gebeuren, dan ben ik gegarandeerd binnen 3 maanden van die woning af, en eventueel verlies wordt zelfs gedeeld. Dat geeft mij wel een safe gevoel.

Tenzij de corporatie failliet gaat. Geen reden om het niet te doen, maar wel iets wat je in je achterhoofd moet houden