Ervaring met huis kopen deel 6

[ph4ge]

downtime schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 15:52:
Ik snap het niet. Je tekent vrijdag de koopovereenkomst. Dan ben je vanaf dat moment toch eigenaar? (en moet de hypotheek nu rond zijn)
Of bedoel je dat je een voorlopige koopovereenkomst tekent? Dan kun je gewoon drie maanden afwachten en daarna pas een offerte aanvragen. Wel opletten dat je een clausule in de voorlopige koopovereenkomst laat opnemen dat je er onderuit kunt als de hypotheek niet rond komt.

Nee nee, daarvoor moet de akte passeren bij de notaris. Een koop overeenkomst is puur de afspraak, waar je in principe niet meer onderuit kunt. Maar er moet altijd eerst een leveringshandeling plaatsvinden voordat je daadwerkelijk eigenaar bent.

Overigens snap ik niet dat je in markt die in een vrije val is een huis koopt en die pas over 6 maanden krijgt. Dan weet je zeker dat hij alweer een paar % in waarde gedaald is. Tenzij je natuurlijk een bijzonder goede deal hebt waarin de daling verwerkt zit.

[ Voor 11% gewijzigd door ph4ge op 13-02-2013 18:03 ]

[downtime]

ph4ge schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 18:01:
Nee nee, daarvoor moet de akte passeren bij de notaris.

Dat is de koopovereenkomst. En die laat je inderdaad passeren bij de notaris.

Een koop overeenkomst is puur de afspraak, waar je in principe niet meer onderuit kunt.

Dat is dus de voorlopige koopovereenkomst. Feitelijk een verplichting om te kopen maar met wat randvoorwaarden. Zo hoort de voorlopige koopovereenkomst (mits goed opgesteld) voorwaarden te bevatten om nog van de koop af te zien. Het is normaal om daarin op te nemen dat de koper een boete betaalt als hij de financien niet rond krijgt.

[D-e-n]

Hebben jullie al eens meegemaakt dat een eigenaar van een huis dat te koop staat geen kijkers wil? Wij hebben op Funda een leuke benedenwoning gezien die net te koop staat en wilden die graag van dichtbij zien. Maar de beide eigenaren willen niet dat er bezichtigingen zijn.

Het huis wordt verhuurd dus ik snap dat het wellicht wat complexer is maar niemand koopt toch een huis dat je niet kunt bekijken?

[downtime]

D-e-n schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 19:53:
Hebben jullie al eens meegemaakt dat een eigenaar van een huis dat te koop staat geen kijkers wil? Wij hebben op Funda een leuke benedenwoning gezien die net te koop staat en wilden die graag van dichtbij zien. Maar de beide eigenaren willen niet dat er bezichtigingen zijn.

Lijkt me in de huidige markt vrij kansloos tenzij de prijs erg laag ligt.

Het huis wordt verhuurd dus ik snap dat het wellicht wat complexer is maar niemand koopt toch een huis dat je niet kunt bekijken?

Misschien willen de huurders niet vertrekken en proberen ze de verkoop zo moeilijk mogelijk te maken door kijkers niet toe te laten. In dat geval zou ik de woning niet eens willen. Voor je weet ben je maanden bezig met procederen om de huurders eruit te krijgen.

[r.e.s]

downtime schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 16:12:
[...]

Ik vraag me af waar je die limiet van 3 maanden vandaan haalt.

Een voorlopige koopovereenkomst is gewoon koop onder voorbehoud dat je de financiering rond krijgt. Er moeten dan ook altijd voorwaarden instaan waaronder jij onder de aankoop uit kunt. Dat houdt meestal een boeteclausule in. Daarna teken je de (definitieve) koopovereenkomst als je de financiering rond hebt.
Ik neem aan dat je in de voorlopige koopovereenkomst ook opneemt hoeveel tijd jij hebt om die financiering te regelen. In jouw geval zou dat dan toch over 6 maanden moeten zijn?

Of begrijp ik de situatie nu helemaal verkeerd

In het concept voorlopig koopovereenkomst (die ik pas a.s. vrijdag ga tekenen) staan 3 data genoemd.
- Eigendomsoverdracht (begin september)
- Registratie koopakte 1 april 2013
- Ontbindende voorwaarde financiering uiterlijk 29 maart

Stel ik wil het eigendomsoverdracht moment op 1 september houden en een offerte van 3 maanden hebben. Moet ik dan dan registratie koopakte op 1 juni zetten. En de ontbindende voorwaarde op 31 mei?

ph4ge schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 18:01:
[...]
Nee nee, daarvoor moet de akte passeren bij de notaris. Een koop overeenkomst is puur de afspraak, waar je in principe niet meer onderuit kunt. Maar er moet altijd eerst een leveringshandeling plaatsvinden voordat je daadwerkelijk eigenaar bent.

Overigens snap ik niet dat je in markt die in een vrije val is een huis koopt en die pas over 6 maanden krijgt. Dan weet je zeker dat hij alweer een paar % in waarde gedaald is. Tenzij je natuurlijk een bijzonder goede deal hebt waarin de daling verwerkt zit.

Deze woning was dermate scherp geprijsd en voelt echt als ons droomhuis ( en dat na 1,5 jaar op funda te hebben gezeten).

downtime schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 18:13:
[...]

Dat is de koopovereenkomst. En die laat je inderdaad passeren bij de notaris.


[...]

Dat is dus de voorlopige koopovereenkomst. Feitelijk een verplichting om te kopen maar met wat randvoorwaarden. Zo hoort de voorlopige koopovereenkomst (mits goed opgesteld) voorwaarden te bevatten om nog van de koop af te zien. Het is normaal om daarin op te nemen dat de koper een boete betaalt als hij de financien niet rond krijgt.

[Krisp]

D-e-n schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 19:53:
Hebben jullie al eens meegemaakt dat een eigenaar van een huis dat te koop staat geen kijkers wil? Wij hebben op Funda een leuke benedenwoning gezien die net te koop staat en wilden die graag van dichtbij zien. Maar de beide eigenaren willen niet dat er bezichtigingen zijn.

Het huis wordt verhuurd dus ik snap dat het wellicht wat complexer is maar niemand koopt toch een huis dat je niet kunt bekijken?

Dat is een kwestie van gewoon eens aanbellen en vragen naar hun verhaal. Wordt je bekogeld met pek en veren, dan weet je dat je daar zeker niet moet zijn. Mag je er wel in, bespreek de zaak eens rustig en raag naar het verhaal. Dan weet je ook meteen waar je aan toe bent.

Sowieso raad ik je aan om te bedingen dat de huurders er voor de overdracht uit zijn. Je wilt geen huurders in je pand, en dit klinkt (nu) niet positief.

Vandaag heel eigenwijs, ondanks de negatieve reacties op mijn idee, toch een bod gedaan op een nieuwbouwwoning. Inderdaad werd het te laag bevonden, maar toch wordt het morgen besproken met de ontwikkelaar. Hoor ik niets, dan wordt het niets. Hoor ik voor maandag wel wat, dan heb ik een interessante positie.

[ Voor 14% gewijzigd door Krisp op 13-02-2013 20:48 ]

[downtime]

r.e.s schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 20:44:
In het concept voorlopig koopovereenkomst (die ik pas a.s. vrijdag ga tekenen) staan 3 data genoemd.
- Eigendomsoverdracht (begin september)
- Registratie koopakte 1 april 2013
- Ontbindende voorwaarde financiering uiterlijk 29 maart

Stel ik wil het eigendomsoverdracht moment op 1 september houden en een offerte van 3 maanden hebben. Moet ik dan dan registratie koopakte op 1 juni zetten. En de ontbindende voorwaarde op 31 mei?

Wordt met eigendomsoverdracht de sleuteloverdracht bedoelt?

Het komt op mij namelijk over alsof de koopakte op 1 april getekend wordt. Op dat moment wordt er ook betaald en dus heb jij geen offerte van 6 maanden nodig.
Overigens wordt geadviseerd om sleuteloverdracht direct na het tekenen van de verkoopovereenkomst te doen. Al was het maar omdat de vorige bewoners anders 5 maanden op jouw kosten daar wonen.

[D-e-n]

shoombak schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 16:58:
[...]
Gok alleen het uurloon.

En als je nu dienst en spullen afneemt bij één partij? Gaat een keukenboer dan de factuur splitsen?

@krisp
Wij willen inderdaad geen huurders in het huis ten tijde van de overdracht. Het is sowieso een moeilijk geval. Het is namelijk een benedenwoning met een slapende VVE. Die moet wat mij betreft ook (eerst) tot leven gewekt worden.

[downtime]

D-e-n schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 21:45:
Het is sowieso een moeilijk geval. Het is namelijk een benedenwoning met een slapende VVE. Die moet wat mij betreft ook (eerst) tot leven gewekt worden.

Slapende VvE's zijn best vervelend. Het risico bestaat dat er dan geen kapitaal wordt opgebouwd voor het onvermijdelijke onderhoud en de reparaties die op een gegeven moment nodig zijn. Daarvoor wil je kapitaal opbouwen terwijl de woning nog relatief jong is om te voorkomen dat je later flink bij moet leggen.
Onvoldoende kapitaal voor de VvE moet je ook weer in de koopprijs meenemen. Het kan om duizenden euro's gaan.

[jwstolk]

D-e-n schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 21:45:
En als je nu dienst en spullen afneemt bij één partij? Gaat een keukenboer dan de factuur splitsen?

Ik ben niet op de hoogte van deze regeling, maar het lijkt me vrij voorspelbaar dat er gewoon 21% berekend moet worden over het hele bedrag als de uren niet apart gespecificeerd zijn. Je mag dan kiezen tussen apart vermelden of meer BTW afdragen

[Spoetnik385]

r.e.s schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 20:44:

In het concept voorlopig koopovereenkomst (die ik pas a.s. vrijdag ga tekenen) staan 3 data genoemd.
- Eigendomsoverdracht (begin september)
- Registratie koopakte 1 april 2013
- Ontbindende voorwaarde financiering uiterlijk 29 maart

Stel ik wil het eigendomsoverdracht moment op 1 september houden en een offerte van 3 maanden hebben. Moet ik dan dan registratie koopakte op 1 juni zetten. En de ontbindende voorwaarde op 31 mei?

Vrijdag teken je de koopovereenkomst. Vanaf dat moment kun je in principe niet meer onder de koop uit - tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn. 1 daarvan is financiering.
In jou geval betekent dit, dat wanneer je alsnog van de koop af wilt zien, je voor 29 maart aan moet tonen dat het je niet lukt de financiering rond te krijgen. Als jij 300% zeker bent dat je de hypotheek rond krijgt, is er geen vuiltje aan de lucht, dan gaat 29 maart voorbij net als alle andere dagen.
Wil je wel op basis van deze voorwaarde van de koop af, dan zul je aan moeten tonen dat meerdere (volgens mij in ieder geval 2) banken jou geen hypothecaire lening willen geven.

De offerte voor je hypotheek staat hier in principe los van. Dat is een zaak tussen jou en de bank.
Dat verhaal moet je rond hebben voor de eigendomsoverdracht.

De registratie van de koopakte betekent het inschrijven van de koopovereenkomst bij het kadaster. Daarmee voorkom je ellende als iemand beslag wil leggen op de woning (bijvoorbeeld als de vorige eigenaar failliet gaat). Of je dat wilt is een keuze.

[Spoetnik385]

D-e-n schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 21:45:
[...]
Het is namelijk een benedenwoning met een slapende VVE. Die moet wat mij betreft ook (eerst) tot leven gewekt worden.

. Gokje dat de bank dat laatste ook graag wil.

[D-e-n]

Hoor ik ook wel eens ja. En toch zetten heel veel makelaars zo'n huis te koop.

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 18-12-2013 19:59 ]

[jesselyn]

Verwijderd schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 16:49:
"Ten slotte wordt ook de BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw per 1 maart voor 1 jaar verlaagd naar 6%."

Geldt deze maatregel voor materiaalprijzen en/of uurloon van werklui?

Geldt dit echt alleen voor de bouw? Of ook voor installateurs en bijv keuken plaatsen? En het geldt dus niet voor nieuwbouw ook al doe je daar (tijdens de nieuwbouw) een 'verbouwing' aan?

[Marmar]

Verwijderd schreef op donderdag 14 februari 2013 @ 07:41:
[...]


Ah super, mijn vriendin en ik weten 99% zeker dat wij de financiering rond krijgen ( we lenen 100.000 onder onze maximale hypotheek ). En kunnen beiden makkelijk een intentieverklaring opvragen. Dus het moet wel heel gek lopen mochten we de financiering niet rond krijgen.

In dat geval gaan we gewoon tekenen en zorgen we dat we < 3 maanden voor 1 september een getekende offerte hebben.

Vorig jaar had de Rabobank in ieder geval nog hypotheekoffertes met een geldigheid van 12 maanden. Je zou na kunnen kijken/vragen of dat nog steeds het geval is, mocht je je kunnen vinden in de voorwaarden van de Rabobank.

[timag]

Spoetnik385 schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 22:19:
[...]

In jou geval betekent dit, dat wanneer je alsnog van de koop af wilt zien, je voor 29 maart aan moet tonen dat het je niet lukt de financiering rond te krijgen. Als jij 300% zeker bent dat je de hypotheek rond krijgt, is er geen vuiltje aan de lucht, dan gaat 29 maart voorbij net als alle andere dagen.

Niet helemaal ongemerkt, meestal wordt in het contract opgenomen dat een week na deze datum er een borg bij de notaris gestort moet zijn (of een bankgarantie gesteld). Dit is bijna altijd 10% van de koopsom. Je kan er even over nadenken hoe je dat wil doen, borg kost niets, maar moet je wel hebben liggen, een bankgarantie brengt wat kosten met zich mee maar is bij je bank zo te regelen als onderdeel van de hypotheekdeal.

[nare man]

jwstolk schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 22:05:
[...]

Ik ben niet op de hoogte van deze regeling, maar het lijkt me vrij voorspelbaar dat er gewoon 21% berekend moet worden over het hele bedrag als de uren niet apart gespecificeerd zijn. Je mag dan kiezen tussen apart vermelden of meer BTW afdragen

Waarom zou dat redelijk zijn? Je kunt het misschien niet helemaal precies zeggen, maar als iemand met arbeid en materiaal een verbouwing doet dan weet je zeker er in ieder geval een deel arbeidsloon in zit.

Overigens vind ik deze maatregelen wel heel erg prima. Ik was net van plan komende zomer een grote verbouwing aan mijn woning te doen (plaating HR++ glas, renovatie en isolatie glas-in-lood, schilderwerk, et cetera). Het is een monumentaal pand, dus arbeisdintensief, zodat een relatief groot deel van de kosten in de arbeid gaat zitten. Scheelt lekker 15% op deze manier

Ik ben ook wel benieuwd naar de voorwaarden van dat energiebesparingsfonds. Ik mag hopen dat ze nu een keer een gunstige regeling maken voor het isoleren van glaswerk, en niet alleen op zonnepanelen: voor veel mensen in oude huizen is de elektriciteit maar een ondergeschikt deel van de kosten, en gaat het merendeel in de gaskosten zitten. Daar is dus veel meer winst te behalen.

[Verwijderd]

Welke werkzaamheden worden gekenmerkt als renovatie en welke als onderhoud? Het dak van mijn toekomstig huis moet worden voorzien van nieuwe kantpannen, nokpannen, en loodloketten. Is dit ook renovatie? Geldt hiervoor ook het 6% btw tarief op uurloon?

[Christoph]

Verwijderd schreef op donderdag 14 februari 2013 @ 10:52:
Welke werkzaamheden worden gekenmerkt als renovatie en welke als onderhoud? Het dak van mijn toekomstig huis moet worden voorzien van nieuwe kantpannen, nokpannen, en loodloketten. Is dit ook renovatie? Geldt hiervoor ook het 6% btw tarief op uurloon?

Ja

[nare man]

Renovatie is niet zo'n bruikbaar begrip. Beter is het om de begrippen onderhoud en verbetering te gebruiken. Onderhoud betekent: werkzaamheden gericht op behoud van wat er is. Verbetering betekent: een verbetering van hetgeen reeds aanwezig is. Op zich is dit in het kader van die nieuwe BTW-regeling niet zo heel relevant, omdat daar volgens mij gewoon alle verbouwingen onder vallen, maar het is wel relevant bij monumenten, omdat daar de kosten van onderhoud wel aftrekbaar zijn en de kosten van verbetering niet.

[Bartjeee]

Ik ben benieuwd hoe en of de 6% maatregel op verbouwingen "misbruikt" kan worden voor nieuwbouw. Stel ik laat mijn nieuwbouw huis casco opleveren en wacht 3 maanden om het af te laten bouwen. Is dat een verbouwing? En als ik na 9 maanden een serre wil zetten? Of na 12 maanden zonnepanelen?

[PaveloW]

Wij gaan binnenkort waarschijnlijk een bod uitbrengen op een huis, korte situatie schets:

Huis staat te koop voor +/- 180.000kk, verkopers zijn op zoek naar een nieuw huis, maar er zit verder geen directe druk achter (scheiding of fin. problemen) bij de verkopers. Wij zijn starters en wonen nog in een huurhuis, dus wij hoeven helemaal niets (behalve dan dat we ooit een huis willen kopen )

Nou is het gebruikelijk om een oplever/verkoop datum in je bod mee te nemen, en zeker ook in je koopakte op te stellen, stel voor het gemak bijvoorbeeld 1 juni.

Daarnaast neem je over het algemeen als ontbindende voorwaarde de financiering binnen 4 weken. (zou dan b.v. 1 april worden)

Nu zit er dus een gat van +/- 2 maanden tussen de ontbindende voorwaarde en de daadwerkelijk koopovereenkomst/sleuteloverdracht. Is het nu gebruikelijk dat je dan al in die eerste 4 weken de hypotheek volledig rond en geregeld hebt?

Er zit dus zowel bij de verkopers en ook bij ons geen echte druk achter, op zich heb ik er geen problemen mee om bijvoorbeeld 1 augustus of september (b.v.) de verkoop plaats te laten vinden (dit dan natuurlijk wel tegen een betere prijs). Het registreren van de koopakte lijkt dan sowieso wel nuttig, maar zijn er nog meer zaken waar je dan op moet letten?

[downtime]

PaveloW schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 15:54:
Wij gaan binnenkort waarschijnlijk een bod uitbrengen op een huis, korte situatie schets:

Huis staat te koop voor +/- 180.000kk, verkopers zijn op zoek naar een nieuw huis, maar er zit verder geen directe druk achter (scheiding of fin. problemen) bij de verkopers. Wij zijn starters en wonen nog in een huurhuis, dus wij hoeven helemaal niets (behalve dan dat we ooit een huis willen kopen )

Nou is het gebruikelijk om een oplever/verkoop datum in je bod mee te nemen, en zeker ook in je koopakte op te stellen, stel voor het gemak bijvoorbeeld 1 juni.

Daarnaast neem je over het algemeen als ontbindende voorwaarde de financiering binnen 4 weken. (zou dan b.v. 1 april worden)

Nu zit er dus een gat van +/- 2 maanden tussen de ontbindende voorwaarde en de daadwerkelijk koopovereenkomst/sleuteloverdracht. Is het nu gebruikelijk dat je dan al in die eerste 4 weken de hypotheek volledig rond en geregeld hebt?

Er zit dus zowel bij de verkopers en ook bij ons geen echte druk achter, op zich heb ik er geen problemen mee om bijvoorbeeld 1 augustus of september (b.v.) de verkoop plaats te laten vinden (dit dan natuurlijk wel tegen een betere prijs). Het registreren van de koopakte lijkt dan sowieso wel nuttig, maar zijn er nog meer zaken waar je dan op moet letten?

Het is gebruikelijk om in die eerste 4 weken een offerte te regelen. Die is meestal 3 maanden geldig en je wilt in die drie maanden de feitelijk verkoop regelen en de hypotheek rond maken.

[gerrutcamaro]

in 4 weken heb je meestal geen offerte die ook weer bevestigd is door de bank, je kan de ontbindende voorwaarden beter gelijk oprekken naar 6-8 weken

[PaveloW]

downtime schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 16:02:
[...]
Het is gebruikelijk om in die eerste 4 weken een offerte te regelen. Die is meestal 3 maanden geldig en je wilt in die drie maanden de feitelijk verkoop regelen en de hypotheek rond maken.

Ah, bedankt; dat is dus de manier waarop het werkt, en bij een langere termijn tussen die twee (koopakte en daadwerkelijke verkoop) moet je dus zorgen dat je een offerte krijgt die langer geldig is als ik het zo lees. In principe zou ik het wel binnen de 6 maanden willen houden, deels vanwege de koopakte registratie, maar ook zeker wel vanwege de onzekerheid op de huizenmarkt.

gerrutcamaro schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 16:10:
in 4 weken heb je meestal geen offerte die ook weer bevestigd is door de bank, je kan de ontbindende voorwaarden beter gelijk oprekken naar 6-8 weken

Dat lijkt me inderdaad wel een betere termijn.

[ Voor 18% gewijzigd door PaveloW op 16-02-2013 16:18 ]

[Bart-Willem]

Even een crosspost vanuit Ontwikkelingen op de huizenmarkt

Wat ik vandaag toch meemaakte heeft mijn vertrouwen in makelaars (dat al niet hoog was) toch echt veel meer naar beneden gesteld dan het al was.

M'n vriendin en ik gingen kijken voor een woning welke we al op het oog hadden via Funda. We hadden 2 open huizen elders bezocht en ook 1 bezichtiging gehad voor een huurwoning maar we willen toch liever kopen. Toevallig had de woning die op ons papieren verlanglijstje op 1 stond open huis vandaag, dus wij er vrolijk naar toe. Vraagprijs is 175k en dat leek gezien de foto's en informatie niet eens heel slecht (eerder goed, maar in Eindhoven staan achterlijk veel tussenwoningen en zelfs hoekwoningen voor dat bedrag te koop). Dus wij er met een bepaald verwachtingspatroon naartoe, en rekening houdend met het feit dat sommige dingen verbeterd moeten worden (oudere CV-ketel, en op sommige kamers lag een "eenvoudige vloerbedekking").

Dus we komen er aan en het eerste wat op viel was het enorm slechte onderhoud aan het houtwerk buiten: de voordeur heeft alleen een primer-laag en de rest van het houtwerk was aardig in verval. Maar goed, het gaat vooral om de binnenkant. Dus we bellen aan en worden binnen gelaten door de makelaar. De woning zou 175k zijn, da's de vraagprijs die Funda vermeld. Meteen opent de makelaar het woord:
- "ja de woning is een VANAF prijs!! Dus bieden VANAF 175k" waarna m'n vriendin en ik elkaar vragend aankijken, dat was niet vermeld op Funda (en bij thuiskomt blijkt vanochtend snel een regeltje in de omschrijving neergezet zijn: "prijs vanaf 175k" en dat stond er gisteren niet).
- "We hebben de woning nét in prijs verlaagd, 2 weken terug was het nog 200k!" Terwijl Funda aangeeft dat de woning meer dan 6 maanden te koop staat en er wordt géén oorspronkelijke vraagprijs vermeld, dus dat betekent dat het al die tijd 175k was. Op de opmerking dat het duidelijk op Funda stond zat de makelaar te ontkennen dat het er niet stond en het stond meteen in de 1e regel met hoofdletters blabla want "we willen het zo duidelijk mogen aangeven, wij werken alleen met vanaf-vraagprijzen en beginnen daar altijd de advertentie mee".

De woning zelf viel ook lichtelijk tegen (foto's blijken dus dik door Photoshop heen gehaald te zijn, dus het was wel wat erger dan de standaard groothoeklens-foto's wat je al gewend bent): de vloer was in verval beneden (plastic laag vd laminaat liet los), de vloeren boven waren allen aan vervanging toe (oud, versleten en het zat vol met lijm omdat men vermoedelijk er vinyl of vloerbedekking overheen geplakt had), de cv-ketel is aan vervanging toe (makelaar gaf aan dat het wegens leeftijd is, maar er zaten documenten op de cv-ketel geplakt waar je op de buitenkant kon zien dat het 4 weken terug een onderhoudsbeurt/inspectie ondergaan heeft, dus vermoedelijk is er iets aan geconstateerd) en aan de buitenkant was het houtwerk bagger (wat de makelaar ook zei, maar die deed het af met "ach een likje verf is voldoende", maar het was gewoon houtrot volgens mij.

Neemt niet weg dat ondanks de minpunten er zeker wat van de woning te maken valt en we zouden het op zich wel willen hebben maar niet voor dat geld (er moet namelijk best wat vervangen worden). Maar de handelswijze van deze makelaar vind ik gewoon erg. Maar dat is ook wat RemcoDelft eerder opmerkte: Funda is teveel gericht op verkopers i.p.v. op kopers. Zaken als "bieden vanaf" moeten gewoon duidelijker aangegeven staan, want dat was bij deze gewoon niet vermeld.

Nog leuker werd het toen we op het einde nog in gesprek gingen met de makelaar: meneer wilde ons graag een adviesgesprek aansmeren voor een hypotheek en hij had ook nog de gedurfde uitspraak dat deze woning met deze prijs "wel binnen een week verkocht is!" Erg knap om dat met zoveel zekerheid te durven beweren, zeker als 't al meer dan een half jaar te koop staat. Daarnaast beweerde de makelaar dat de bodem van de huizenmarkt "nu toch zeker bereikt is" en dat de prijzen "vanaf nu zeker weer gaan stijgen". Beetje uit de hoogte en niet echt realistisch. En zelfs denken dat we na zo'n open huis-bezichtiging een bod gaan doen: "hier is mijn kaartje, dan kan je me bellen wat jullie bod wordt" (uiteraard "vanaf 175k") en vervolgens herhaalde hij zijn bewering dat het huis binnen 1 week verkocht zal zijn.

Overigens was het bij deze Open Huis wel best druk, maar je zag bij iedereen ineens een teleurstelling of rare frons op het moment dat ze hoorden dat het een "vanaf-prijs" was. Dat viel heel erg op. Ook opvallend dat tegen ons werd gemeld dat de woning te koop stond wegens een scheiding, maar dat kregen de personen na ons niet meer te horen.

[Krisp]

Bart-Willem schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 18:13:
Nog leuker werd het toen we op het einde nog in gesprek gingen met de makelaar: meneer wilde ons graag een adviesgesprek aansmeren voor een hypotheek en hij had ook nog de gedurfde uitspraak dat deze woning met deze prijs "wel binnen een week verkocht is!" Erg knap om dat met zoveel zekerheid te durven beweren, zeker als 't al meer dan een half jaar te koop staat. Daarnaast beweerde de makelaar dat de bodem van de huizenmarkt "nu toch zeker bereikt is" en dat de prijzen "vanaf nu zeker weer gaan stijgen". Beetje uit de hoogte en niet echt realistisch. En zelfs denken dat we na zo'n open huis-bezichtiging een bod gaan doen: "hier is mijn kaartje, dan kan je me bellen wat jullie bod wordt" (uiteraard "vanaf 175k") en vervolgens herhaalde hij zijn bewering dat het huis binnen 1 week verkocht zal zijn.

...en als je een bod eronder doet, hem niet door willen geven aan de verkopende partij. Inmiddels bel ik daar dus zelf achteraan, om te checken of het bod is overgebracht.

[Bart-Willem]

Zou zomaar kunnen, en zou me ook niets verbazen.

Inmiddels heb ik wat ervaringen van verkopers op Funda zitten kijken, men is over het algemeen toch wel positief over ze, maar wat opvalt: als een huis onder voorbehoud verkocht is laten ze dat niet merken op Funda etc maar houden ze 'm gewoon in de verkoop. Wellicht dat de makelaar daarom riep "dat het binnen een week verkocht is": wie weet is de woning al onder voorbehoud verkocht of verwacht hij dat iemand die al meerdere keren is wezen kijken overgaat tot koop.

[Wilke]

Bart-Willem, het concept "vanaf-prijs" is natuurlijk de grootste kul uberhaupt, dat is gewoon niet hoe huizen verkopen werkt (zeker nu niet).

Gewoon omdat het kan zou ik met een stalen gezicht 140k bieden als ik jou was. Of misschien 150. Maar verkijk je niet op hoeveel werk je gaat hebben aan een huis met overduidelijk bergen achterstallig onderhoud. Dat gaat niet ophouden bij het houtwerk, de CV en de vloeren.

[downtime]

Bart-Willem schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 19:17:
Wellicht dat de makelaar daarom riep "dat het binnen een week verkocht is": wie weet is de woning al onder voorbehoud verkocht of verwacht hij dat iemand die al meerdere keren is wezen kijken overgaat tot koop.

Als het al onder voorbehoud verkocht was, dan ga je geen open huis meer houden, want een verkoop onder voorbehoud is bindend voor de verkoper. De verkoper heeft niks aan een hoger bod want hij heeft dan al een bod geaccepteerd.

Het lijkt mij pure bluf. Doe alsof het huis al zo goed als verkocht is, in de hoop dat iemand het op de heupen krijgt en ter plekke een bod doet. Waarschijnlijk denkt de makelaar dat mensen die wat meer bedenktijd nemen nooit een bod zullen doen.

[Fiber]

downtime schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 19:52:
[...]

Het lijkt mij pure bluf. Doe alsof het huis al zo goed als verkocht is, in de hoop dat iemand het op de heupen krijgt en ter plekke een bod doet.

Inderdaad, lijkt mij ook. Hij speelt poker met jullie.

Waarschijnlijk denkt de makelaar dat mensen die wat meer bedenktijd nemen nooit een bod zullen doen.

En daar heeft hij waarschijnlijk nog gelijk in ook...

[ninjazx9r98]

downtime schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 19:52:
[...]

Als het al onder voorbehoud verkocht was, dan ga je geen open huis meer houden, want een verkoop onder voorbehoud is bindend voor de verkoper. De verkoper heeft niks aan een hoger bod want hij heeft dan al een bod geaccepteerd.

Zou niet weten waarom je dan geen open huis gaat houden, het is tenslotte nog niet daadwerkelijk verkocht zolang het voorbehoud niet weggenomen is.
Je zult als verkoper niet de eerste zijn die plotseling te horen krijgt dat men de financiering niet rond krijgt en nog steeds met je huis opgescheept zitten.
Gewoon eerlijk vertellen tijdens open huis en wie weet wandelt er een potentiele koper binnen waar je in de nabije toekomst wat mee kunt als de andere verkoop mislukt.

[downtime]

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 februari 2013 @ 09:47:
Zou niet weten waarom je dan geen open huis gaat houden, het is tenslotte nog niet daadwerkelijk verkocht zolang het voorbehoud niet weggenomen is.

Er zijn meerdere redenen maar op zijn allerminst geef je richting koper de indruk dat je niet ter goede trouw bent en je niks van de verkoopovereenkomst aantrekt.
Let wel: Er is geen vrijblijvendheid aan een voorlopige verkoopovereenkomst. Beide partijen zijn verplichtingen aangegaan.

[ninjazx9r98]

Tot op zekere hoogte is er weldegelijk sprake van vrijblijvendheid (voor de koper)
De koper (alleen de koper) heeft zowieso het recht om binnen drie dagen zonder opgaaf van reden van de koop af te zien.
Daarnaast is onder voorbehoud van financiering ook vrij standaard (hoeft overigens niet, ons vorige huis werd verkocht zonder een dergelijk voorbehoud)
Bij beide heb je als verkoper het nakijken en ben je weer terug bij af.

Overigens kun je het ook omdraaien, kopen onder voorbehoud van financiering kun je als verkoper zien als iemand die niet ter goede trouw is en niet eens weet of hij/zij het uberhaupt wel kan kopen.
Je kunt dit voorbehoud tenslotte simpelweg weglaten als je als koper zo zeker bent van je zaak.

Zolang je als verkoper niet zeker weet dat je huis verkocht is zie ik er geen probleem in om een open huis te houden en mensen te laten kijken.
Zoals gezegd, je zult niet de eerste zijn die een verkoop ziet mislukken door het niet rond krijgen van een financiering en ik ken meerdere mensen die daar tegenaan gelopen zijn (eentje zelfs tot drie keer aan toe)

[Aghanim]

Ervaring van Bart Willem onlangs ook zelf meegemaakt. Het enige wat ik me af blijf vragen is of die makelaars zelf niet door hebben dat ze zichzelf compleet belachelijk maken en dat iedereen door die praatjes heen prikt. Daarnaast passen die optimistische praatjes als 'vanaf prijs' en 'meerdere kandidaten' niet in deze tijd. Persoonlijk ervaar ik dan de beleving (het huis + de eerste indruk) eerder negatief door zo'n makelaar dan dat ik er enthousiast van word.

[downtime]

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 februari 2013 @ 12:44:
Daarnaast is onder voorbehoud van financiering ook vrij standaard (hoeft overigens niet, ons vorige huis werd verkocht zonder een dergelijk voorbehoud)
Bij beide heb je als verkoper het nakijken en ben je weer terug bij af.

Je realiseert je dat je als verkoper recht op een schadevergoeding hebt als de koper de financien niet rond krijgt? En dat kan behoorlijk in de cijfers lopen. Een standaard voorlopige koopovereenkomst van de NVM houdt (als ik me goed herinner) een maximale schadevergoeding van 10% van de koopprijs aan.
Natuurlijk zit daar wel een praktisch kantje aan: Als de koper echt helemaal geen cent heeft dan valt er ook weinig te halen.

Zie ook: http://www.nvm.nl/columns...n%20ilse%20van%20ast.aspx

Overigens kun je het ook omdraaien, kopen onder voorbehoud van financiering kun je als verkoper zien als iemand die niet ter goede trouw is en niet eens weet of hij/zij het uberhaupt wel kan kopen.
Je kunt dit voorbehoud tenslotte simpelweg weglaten als je als koper zo zeker bent van je zaak.

In de praktijk kun je dat voorbehoud alleen weglaten als je de koop volledig uit eigen vermogen kunt financieren en geen hypotheek nodig hebt. Anders ben je afhankelijk van de banken en kun je dus nooit garanderen dat je dat geld echt hebt. Tijdens de kredietcrisis vingen veel kopers, die eerst probleemloos een hypotheek konden krijgen, achter het net omdat alle banken hun voorwaarden flink aanscherpten.

[Stoffel]

downtime schreef op zondag 17 februari 2013 @ 13:47:
[...]

Je realiseert je dat je als verkoper recht op een schadevergoeding hebt als de koper de financien niet rond krijgt? En dat kan behoorlijk in de cijfers lopen. Een standaard voorlopige koopovereenkomst van de NVM houdt (als ik me goed herinner) een maximale schadevergoeding van 10% van de koopprijs aan.
Natuurlijk zit daar wel een praktisch kantje aan: Als de koper echt helemaal geen cent heeft dan valt er ook weinig te halen.

Hoe kom je daarbij? Daar is dat hele voorbehoud juist voor. Als jij kunt aantonen dat een aantal banken je geen financiering willen geven hoef je helemaal geen schadevergoeding te betalen.

[ninjazx9r98]

downtime schreef op zondag 17 februari 2013 @ 13:47:
[...]

Je realiseert je dat je als verkoper recht op een schadevergoeding hebt als de koper de financien niet rond krijgt? En dat kan behoorlijk in de cijfers lopen. Een standaard voorlopige koopovereenkomst van de NVM houdt (als ik me goed herinner) een maximale schadevergoeding van 10% van de koopprijs aan.
Natuurlijk zit daar wel een praktisch kantje aan: Als de koper echt helemaal geen cent heeft dan valt er ook weinig te halen.

Zie ook: http://www.nvm.nl/columns...n%20ilse%20van%20ast.aspx

Het voorbehoud is er nu juist om te voorkomen dat je die 10% moet betalen en het zou ook geen kwaad kunnen om die column eens volledig te lezen.
Wat de column beschrijft is dat je moet betalen als je niet op de juiste wijze en tijdig aantoont dat je het financieel niet rond kunt krijgen.
De column komt wat dat betreft totaal niet overeen met jouw bewering.

In de praktijk kun je dat voorbehoud alleen weglaten als je de koop volledig uit eigen vermogen kunt financieren en geen hypotheek nodig hebt. Anders ben je afhankelijk van de banken en kun je dus nooit garanderen dat je dat geld echt hebt. Tijdens de kredietcrisis vingen veel kopers, die eerst probleemloos een hypotheek konden krijgen, achter het net omdat alle banken hun voorwaarden flink aanscherpten.

En dat moet dan maar het probleem van de verkoper worden?
Als koper kun je ook een gesprek aangaan met bank wat de mogelijkheden zijn voor je een bod uitbrengt op een huis uitbrengt in plaats van andersom.
Dat de regels aangescherpt zijn met als gevolg een lagere hypotheek mag/kan tenslotte ook geen verrassing zijn.

[CyBeR]

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 februari 2013 @ 15:18:
[...]
En dat moet dan maar het probleem van de verkoper worden?
Als koper kun je ook een gesprek aangaan met bank wat de mogelijkheden zijn voor je een bod uitbrengt op een huis uitbrengt in plaats van andersom.
Dat de regels aangescherpt zijn met als gevolg een lagere hypotheek mag/kan tenslotte ook geen verrassing zijn.

Ja zo werkt dat dus niet. Of je die lening wel of niet krijgt is namelijk voor een groot deel afhankelijk van het onderpand. Het huis wat je koopt dus. Je kunt vantevoren nog zo zeker van je zaak zijn, als de bank 't niet eens is met jouw ideeën over het te kopen huis vis je achter het net en is je lening niet akkoord.

Dát is de reden dat dat voorbehoud bestaat: totdat de bank akkoord is weet je niet zeker of je een lening krijgt. Wat je vantevoren met de tussenpersoon of zelfs met de bank zelf bespreekt maakt daarin geen ene moer uit.

In de praktijk biedt dus elke particuliere koper die niet uit eigen vermogen financiert onder voorbehoud van financiering.

[ Voor 19% gewijzigd door CyBeR op 17-02-2013 15:50 ]

[downtime]

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 februari 2013 @ 15:18:
Het voorbehoud is er nu juist om te voorkomen dat je die 10% moet betalen en het zou ook geen kwaad kunnen om die column eens volledig te lezen.
Wat de column beschrijft is dat je moet betalen als je niet op de juiste wijze en tijdig aantoont dat je het financieel niet rond kunt krijgen.
De column komt wat dat betreft totaal niet overeen met jouw bewering.

Je hebt gelijk. Geen voorbehoud in het contract betekent dat je als koper verplicht bent om af te nemen. Lukt dat niet dan is het maar afwachten welke schadevergoeding eruit rolt.
Met voorbehoud betekent meestal (want het gaat om de letter van het contract) dat je tot een afgesproken datum helemaal geen schadevergoeding betaalt, mits voldoende wordt aangetoond dat je geen financiering kon krijgen, en na die datum is het een afgesproken percentage van de aankoopsom (10% is gangbaar). En dat percentage is volgens die column iets waar de rechter vaak in mee gaat.

Als koper kun je ook een gesprek aangaan met bank wat de mogelijkheden zijn voor je een bod uitbrengt op een huis uitbrengt in plaats van andersom.
Dat de regels aangescherpt zijn met als gevolg een lagere hypotheek mag/kan tenslotte ook geen verrassing zijn.

Een gesprek met de bank is vrijblijvend en verplicht de bank tot niks. Het zegt dus niks. En een offerte is wel bindend maar onder voorwaarden. Zo kan de bank vinden dat jij te veel voor het huis betaalt en daarom weigeren een hypotheek te verstrekken. Dat zie je niet altijd aankomen.

[DJ-Promo]

Ik zit zachtjes aan rond te kijken om op mijn zelf te gaan.
Nu zag ik bijvoorbeeld dit :

http://www.funda.nl/koop/...lgenlaan-18/omschrijving/

Dit staat 14maanden te koop en is al gezakt van 145 naar 125. Dit is 52m2 terwijl er ook appartementen in dezelfde prijsklasse en omgeving staan met 75 tot 80m2. Komt dit puur door dat dak terras want ik trouwens wel super vind.
Hoeveel zou dit nu ongeveer moeten kosten denken jullie en waar moet ik op letten bij deze jaren 70 appartement?

[Fiber]

DJ-Promo schreef op zondag 17 februari 2013 @ 18:18:
Ik zit zachtjes aan rond te kijken om op mijn zelf te gaan.
Nu zag ik bijvoorbeeld dit :

http://www.funda.nl/koop/...lgenlaan-18/omschrijving/

Dit staat 14maanden te koop en is al gezakt van 145 naar 125. Dit is 52m2 terwijl er ook appartementen in dezelfde prijsklasse en omgeving staan met 75 tot 80m2. Komt dit puur door dat dak terras want ik trouwens wel super vind.
Hoeveel zou dit nu ongeveer moeten kosten denken jullie en waar moet ik op letten bij deze jaren 70 appartement?

Ik zou er prima kunnen wonen maar bedenk wel dat dit soort flatjes momenteel erg slecht in de markt liggen en dat je er met goed fatsoen geen kinderen kan krijgen. Daarbij wordt ik een beetje nerveus bij al die nee'tjes onder het kopje VVE en kan elektrische verwarming en een boiler voor warm water een erg hoge energierekening opleveren. Het feit dat er een airco en plafond ventilator nodig zijn vind ik ook geen goed teken, hoewel je in de zomer waarschijnlijk erg blij ben dat die er in zitten.

Ik zou een ton al vrij veel vinden eigenlijk...

[DJ-Promo]

Ja door dat platte dak zal het er flink warm worden. Haha ik dacht ook al niet meer dan 90k te bieden voor zo'n app. Met die ruimte kan je net samen wonen ja.

[Krisp]

Bij dit soort advertenties lees ik altijd wat er niet staat. In dit geval staat er niets over de VvE, de staat van onderhoud en de parkeersituatie. Vraagtekens heb ik bij de airco (wordt het heet dan?), de huurboiler (wat kost die, kun je daar vanaf?) en daaruit als gevolg wat de energierekening (gas en elektriciteit) is.

Een gezonde VvE is zeker bij een appartement uit de jaren '70 essentieel. Een bouwkundige keuring zou ik dan ook aanraden en (alhoewel ik niet weet of dat kan) een advies rondom een redelijk vermogen van een VvE in deze flat.

DJ-Promo schreef op zondag 17 februari 2013 @ 19:37:
Ja door dat platte dak zal het er flink warm worden. Haha ik dacht ook al niet meer dan 90k te bieden voor zo'n app. Met die ruimte kan je net samen wonen ja.

Ik vermoed niet dat ze akkoord gaan met 90K, tenzij de nood hoog is. Dit appartement is gekocht voor ±125K (zoek ook dat uit!), dan zouden ze (ex kk) al 35K moeten afschrijven. Dat is wel een redelijke marktprijs, maar ik denk dat de huidige bewoner daar nog niet aan toe is.

[ Voor 37% gewijzigd door Krisp op 17-02-2013 19:42 ]

[Fiber]

En ik moet ook altijd lachen om wat er dan weer wel staat...:

...het frisse toilet met fonteintje...

[Jiriki]

Even wat opmerking op verschillende posts hierboven. Het vrijblijvend ontbinden in de eerste dagen na ondertekenen is niet alleen voor de koper maar ook voor de verkoper.

Daarnaast is het tegenwoordig niet vreemd wanneer er ook voor de koper ontbindende voorwaarden zijn. Zo zijn er mensen die kopen op voorwaarde dat hun huis binnen zes maanden is verkocht, maar mag de verkoper doorgaan met de verkoop. Wanneer die dan andere serieuze kopers krijgt, heeft de eerste koper de optie om alsnog de koop definitief te maken anders kan de verkoper met de nieuwe mensen in zee gaan.

Ik zag ook nog ergens een opmerking over "kopen vanaf" op Funda, dat is geen mogelijkheid die de makelaar kan kiezen in het standaard format van Funda. De enige optie die ze hebben is om dat dan in de tekst te zetten en dat is niet altijd even duidelijk.

[NMe]

Bart-Willem schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 18:13:
Meteen opent de makelaar het woord:
- "ja de woning is een VANAF prijs!! Dus bieden VANAF 175k" waarna m'n vriendin en ik elkaar vragend aankijken, dat was niet vermeld op Funda (en bij thuiskomt blijkt vanochtend snel een regeltje in de omschrijving neergezet zijn: "prijs vanaf 175k" en dat stond er gisteren niet).

Toevallig Van Uffelen? If so: niks van aantrekken. Je bod laten staan en ruim een week later nog eens reageren. Bij mij flikte hij hetzelfde en uiteindelijk heb ik voor 4k minder dan die "vanaf-prijs" gekocht. En die prijs was al vrij scherp.

Als het die makelaar inderdaad is: je kan het je permitteren om de tijd te nemen, aangenomen dat het geen super gewild huis is. Bij mij was hij zo dom om binnen een paar dagen na mijn eerst bod zelf nog eens terug te bellen om te vragen hoe het ervoor stond. Hij doet enerzijds alsof er geen ruimte is voor onderhandelen maar vervolgens laat hij door terug te bellen wel merken dat de verkoper zelf ook heel graag met je in zee gaat.

[Bart-Willem]

Het was inderdaad Van Uffelen ja! Grappig dat je het in 1x goed raadt aangezien ik niet vermeld heb dat 't om een woning in Eindhoven ging.

Ik vond het maar een misleidende verkoopmethode, beetje met prijslokkertjes mensen naar een huis lokken. En dan vervolgens dit soort geintjes. Maar 4k onder de vraagprijs (of ja: "vanafprijs" is ook niet echt heel veel wel? Of was het een paar jaar terug?

[ninjazx9r98]

CyBeR schreef op zondag 17 februari 2013 @ 15:47:
[...]


Ja zo werkt dat dus niet. Of je die lening wel of niet krijgt is namelijk voor een groot deel afhankelijk van het onderpand. Het huis wat je koopt dus. Je kunt vantevoren nog zo zeker van je zaak zijn, als de bank 't niet eens is met jouw ideeën over het te kopen huis vis je achter het net en is je lening niet akkoord.

Dat leek me een dusdanige open deur dat ik die bewust achterwege heb gelaten om er niet een heel verhaal van te maken.
Het ging tenslotte om de vraag of een open huis not done is als er een voorlopig koopcontract is waarbij ik aangaf dat ik het probleem niet zo zie zolang je als verkoper nog te maken hebt met ontbindende voorwaarden waar je totaal geen invloed oid op hebt.

Dát is de reden dat dat voorbehoud bestaat: totdat de bank akkoord is weet je niet zeker of je een lening krijgt. Wat je vantevoren met de tussenpersoon of zelfs met de bank zelf bespreekt maakt daarin geen ene moer uit.

Dat is imho wel weer heel erg zwart wit.
Als je vantevoren een gesprek aangaat en hoort dat je 250K kunt krijgen aan hypotheek dan moet het wel gek lopen wil je geen financiering krijgen voor een huis wat daar een stuk onder zit.
(uiteraard met als uitgangspunt dat het huis dat ook waard is en dergelijke maar daar kun je als koper onderzoek naar (laten) doen)
Ruim tien jaar geleden krijgen wij zelfs bij een bank het advies om gewoon te gaan zoeken naar een huis, een bod te doen en dan eens te informeren of dat uberhaupt binnen onze mogelijkheden lag.
Daar zijn tenslotte ontbindende voorwaarden voor volgens de medewerker en dat is iets waar mijn broek van afzakt (als ik mensen in mijn omgeving moet geloven is dat overigens geen uniek verhaal maar iets wat wel vaker geroepen wordt/werd).

Jiriki schreef op zondag 17 februari 2013 @ 20:00:
Even wat opmerking op verschillende posts hierboven. Het vrijblijvend ontbinden in de eerste dagen na ondertekenen is niet alleen voor de koper maar ook voor de verkoper.

Heb je daar ook nog een bron oid voor?
Alles wat ik terug kan vinden tot en met het burgerlijk wetboek (boek 7, artikel 2) heeft het over de koper en over de verkoper wordt totaal niet gesproken.
http://www.st-ab.nl/wette...Burgerlijk_Wetboek_BW.htm

De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.

Enige wat ik kan vinden over bedenktijd voor de verkoper is een situatie waarbij de verkoper het koopcontract weigert te tekeken.
http://descherpepen.nl/20...enktijd-voor-de-verkoper/

[nare man]

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 februari 2013 @ 22:20:

Heb je daar ook nog een bron oid voor?
Alles wat ik terug kan vinden tot en met het burgerlijk wetboek (boek 7, artikel 2) heeft het over de koper en over de verkoper wordt totaal niet gesproken.
http://www.st-ab.nl/wette...Burgerlijk_Wetboek_BW.htm

Ik heb de uitspraak even niet bij de hand, maar het is vaste HR-rechtspraak in elk geval

[CyBeR]

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 februari 2013 @ 22:20:
[...]
Dat is imho wel weer heel erg zwart wit.
Als je vantevoren een gesprek aangaat en hoort dat je 250K kunt krijgen aan hypotheek dan moet het wel gek lopen wil je geen financiering krijgen voor een huis wat daar een stuk onder zit.

Ligt aan het onderpand, aan je financiele situatie, etc. Bij het advies krijg je een indicatie van je leencapaciteit en als er geen reden is om dat af te wijzen zullen ze dat niet zomaar doen, maar het kán wel. En daarom koop je met een financieringsvoorbehoud. Gewoon omdat er een kans is dat de bank niet akkoord gaat en dan wil je er van af kunnen.

In principe is wat mij betreft het doen van een bod iets wat je alleen doet als je alleen van plan bent daar mee door te gaan. Maar je moet wel een uitweg hebben als blijkt dat dat niet kan.

[ Voor 12% gewijzigd door CyBeR op 18-02-2013 00:23 ]

[Ray]

als je de voorbereiding goed doet, dwz een gedegen advies gesprek waarbij alle financiele en persoonlijke aspecten aan bod komen (dus ook gezondheid, studieschuld , leningen, betaal problemem etc) is de kans wel heel klein dat er geen passende financiering komt. Vanzelfsprekend neem je standaard het voorbehoud op.
Persoonnlijk heb ik in 20 jaar tijd nooit een klant hoeven te vertellen dat de financiering niet haalbaar was.

[ninjazx9r98]

nare man schreef op maandag 18 februari 2013 @ 00:14:
[...]


Ik heb de uitspraak even niet bij de hand, maar het is vaste HR-rechtspraak in elk geval

Dat is dan mogelijk de uitspraak waar ik aan refereerde in de tweede link?
Heb nu ook een link gevonden naar rechtspraak.nl
http://zoeken.rechtspraak...searchtype=ljn&ljn=BU7412
Dit is echter een situatie waarbij het voorlopig koopcontract nog niet is getekend door de verkoper.

[Kju]

DJ-Promo schreef op zondag 17 februari 2013 @ 18:18:
Ik zit zachtjes aan rond te kijken om op mijn zelf te gaan.
Nu zag ik bijvoorbeeld dit :

http://www.funda.nl/koop/...lgenlaan-18/omschrijving/

Dit staat 14maanden te koop en is al gezakt van 145 naar 125. Dit is 52m2 terwijl er ook appartementen in dezelfde prijsklasse en omgeving staan met 75 tot 80m2. Komt dit puur door dat dak terras want ik trouwens wel super vind.
Hoeveel zou dit nu ongeveer moeten kosten denken jullie en waar moet ik op letten bij deze jaren 70 appartement?

Het appartement stond in november 2008 ook al te koop. Ik twijfel ook aan de juistheid van de maten. Nummer 18 is volgens het kadaster 46 m2. Even uitgaande van de vraagprijzen van nummer 6 (63 m2 volgens Kadaster maakt 2079/m2) en 8 (63 m2 volgens Kadaster maakt 2079/m2) en rekening houdend met de staat van deze twee appartementen lijkt de vraagprijs van nummer 18 (2717/m2) mij extreem hoog. Dat de vraagprijs van zowel 6 als 8 gelijk zijn terwijl de staat enorm verschilt (nr. 6 uitgeleefd, nr 8 redelijk tot goed, nr 18 goed) is opmerkelijk, vooral als je ziet dat ze alledrie door dezelfde makelaar verkocht worden. Het grootste verschil is hooguit wat stuc- en schilderwerk en het terras, dat hoort echt niet zo veel verschil in prijs te veroorzaken. Ik zou je echt aanraden om eerst een taxatie uit te laten voeren voordat je gaan bieden.

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 februari 2013 @ 22:20:
[...]

Dat leek me een dusdanige open deur dat ik die bewust achterwege heb gelaten om er niet een heel verhaal van te maken.
Het ging tenslotte om de vraag of een open huis not done is als er een voorlopig koopcontract is waarbij ik aangaf dat ik het probleem niet zo zie zolang je als verkoper nog te maken hebt met ontbindende voorwaarden waar je totaal geen invloed oid op hebt.

Er zijn veel makelaars/verkopers die, ondanks een ondertekende koopovereenkomst, blijven bezichtigen en open huis organiseren zo lang de termijn voor ontbinding niet is verstreken en/of de koper nog niet heeft bevestigd dat zijn financieringsaanvraag is geaccepteerd.
Er kunnen ook andere redenen zijn, misschien is het open huis al een veel eerder aangemeld/gepubliceerd, dan annuleer je die niet als de woning nog niet definitief is verkocht. De meeste makelaars/verkopers zullen trouwens geen (tweede) open huis organiseren als ze niemand verwachten, meer dan de helft van de open huizen worden niet eens bezocht. Als bij een object blijkt dat er wel bezoekers komen zullen de meeste makelaars dan ook aanraden om toch nog regelmatig een open huis te organiseren.
Veel makelaars gebruiken de "open huis-vermelding" ook als extra eye-catcher op Funda, die plannen bij de aanmelding dan een open huis in voor bijvoorbeeld na drie maanden.

De meeste makelaars zetten woningen tegenwoordig niet op "onder voorbehoud verkocht". Dat komt omdat je als makelaar toch nog wil blijven bezichtigen zo lang de financiering van de koper niet rond is. Als de financiering onverhoopt niet door gaat is er toch altijd een kleine kans dat er dan een andere gegadigde is. Daarmee voorkom je ook dat kopers denken dat een verkoper mogelijk wanhopig kan zijn omdat de verkoop al één keer niet is doorgegaan.

Er is ook nog zoiets als "de ene woning verkoopt de andere", het kan zo zijn dat een bezichtiging bij de ene woning leidt tot de verkoop van een andere woning die een koper mogelijk anders niet zou hebben opgemerkt.

[...]

Dat is imho wel weer heel erg zwart wit.
Als je vantevoren een gesprek aangaat en hoort dat je 250K kunt krijgen aan hypotheek dan moet het wel gek lopen wil je geen financiering krijgen voor een huis wat daar een stuk onder zit.
(uiteraard met als uitgangspunt dat het huis dat ook waard is en dergelijke maar daar kun je als koper onderzoek naar (laten) doen)
Ruim tien jaar geleden krijgen wij zelfs bij een bank het advies om gewoon te gaan zoeken naar een huis, een bod te doen en dan eens te informeren of dat uberhaupt binnen onze mogelijkheden lag.
Daar zijn tenslotte ontbindende voorwaarden voor volgens de medewerker en dat is iets waar mijn broek van afzakt (als ik mensen in mijn omgeving moet geloven is dat overigens geen uniek verhaal maar iets wat wel vaker geroepen wordt/werd).

Zelfs ogenschijnlijk pijnvrije dossiers kunnen moeilijk worden, dat kan variëren van oude kredieten die nog in het BKR staan, een achterstand van 3 cent bij Vodafone tot persoonsverwisselingen. Zo lang je niet met een concrete vraagstelling komt zal iedere hypotheekadviseur een standaard hypotheekberekening maken en vertellen wat je maximaal haalbare hypotheek zal zijn. Alleen het weten hoeveel hypotheek je kan krijgen op basis van je inkomen biedt geen 100% zekerheid dat je ook daadwerkelijk een financiering krijgt. In deze tijd, waar er per uur wordt gewerkt, zullen de meeste adviseurs proberen om het "gratis/vrijblijvende" gesprek zo minimaal mogelijk te houden. Er wordt meestal niets nagetrokken. De problemen komen pas boven water bij de beoordeling van de bank, in het offertetraject of bij acceptatie. Veel personen weten niet eens wat voor lijken zij in de kast (BKR) hebben. Zelfs na acceptatie kan het nog mogelijk mis gaan. Ik heb enkele maanden geleden nog meegemaakt dat een bank een reeds geaccepteerde aanvraag terug heeft gefloten op de dag waarop de overdracht plaats moest vinden.

[...]

Heb je daar ook nog een bron oid voor?
Alles wat ik terug kan vinden tot en met het burgerlijk wetboek (boek 7, artikel 2) heeft het over de koper en over de verkoper wordt totaal niet gesproken.
http://www.st-ab.nl/wette...Burgerlijk_Wetboek_BW.htm

[...]

Enige wat ik kan vinden over bedenktijd voor de verkoper is een situatie waarbij de verkoper het koopcontract weigert te tekeken.
http://descherpepen.nl/20...enktijd-voor-de-verkoper/

7:2 BW:
1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

7:2 BW heeft een schriftelijkheidseis, dat houdt in dat ook de verkoper een koopovereenkomst moet moet hebben ondertekend voordat er sprake is van een koop. Het is inderdaad strikt genomen geen drie dagen bedenktijd zoals het voor een koper geldt.

[D-e-n]

Kju schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:47:
[...]
Er zijn veel makelaars/verkopers die, ondanks een ondertekende koopovereenkomst, blijven bezichtigen en open huis organiseren zo lang de termijn voor ontbinding niet is verstreken en/of de koper nog niet heeft bevestigd dat zijn financieringsaanvraag is geaccepteerd.

Een open huis houden vind ik in dat geval dan nog steeds erg raar. Dat suggereert toch wat anders. Een makelaar moet daar wat mij betreft dan ook gewoon open in zijn: eerlijk vertellen dat het huis al "onder voorbehoud" verkocht is en dat je op de reservelijst komt.

De meeste makelaars zetten woningen tegenwoordig niet op "onder voorbehoud verkocht".

Dat is irritant aangezien je zo niet weet waar je aan toe bent. Zo zie ik een huis waar wij belangstelling voor hadden maar waar al onderhandelingen voor gestart waren met andere belangstellenden nog steeds als te koop staan op Funda.
Maar mijn makelaar heeft de status van mijn appartement binnen een week zelfs gewoon als "verkocht" gemarkeerd, zonder het "voorbehoud" dus. Dit terwijl er ook hier natuurlijk sprake was van een hypotheek die nog rond moest komen.

[Kju]

D-e-n schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:58:
[...]

Een open huis houden vind ik in dat geval dan nog steeds erg raar. Dat suggereert toch wat anders. Een makelaar moet daar wat mij betreft dan ook gewoon open in zijn: eerlijk vertellen dat het huis al "onder voorbehoud" verkocht is en dat je op de reservelijst komt.

Zelf geef ik bij (het maken van een afspraak voor) bezichtigingen wel altijd aan dat een object onder bod is of al onder voorbehoud is verkocht, is inderdaad wel zo netjes.
[...]

Dat is irritant aangezien je zo niet weet waar je aan toe bent. Zo zie ik een huis waar wij belangstelling voor hadden maar waar al onderhandelingen voor gestart waren met andere belangstellenden nog steeds als te koop staan op Funda.
Maar mijn makelaar heeft de status van mijn appartement binnen een week zelfs gewoon als "verkocht" gemarkeerd, zonder het "voorbehoud" dus. Dit terwijl er ook hier natuurlijk sprake was van een hypotheek die nog rond moest komen.

Je makelaar had er dan vertrouwen in
Dat iemand al aan het onderhandelen is betekent niet dat jij geen bod kan doen...

[D-e-n]

Kju schreef op maandag 18 februari 2013 @ 11:01:
[...]
Zelf geef ik bij (het maken van een afspraak voor) bezichtigingen wel altijd aan dat een object onder bod is of al onder voorbehoud is verkocht, is inderdaad wel zo netjes.

In het geval wat ik aanhaalde is dat ook netjes gebeurd. De makelaar gaf aan dat er inmiddels al onderhandeld was en dat we maar moesten aangeven wat we wilden. Er werd ook keurig netjes teruggebeld, iets wat we ook niet altijd mee maken.

Dat iemand al aan het onderhandelen is betekent niet dat jij geen bod kan doen...

Dat weten we. De vraagprijs willen en kunnen we echter niet ophoesten. En aangezien er (twee) andere gegadigden zijn gaat overbieden waarschijnlijk niet lukken. Onze aankoopmakelaar heeft aangegeven met welke prijs we in zijn ogen zouden kunnen overbieden maar die is ons ook net te gortig. Nu is ons het advies gegeven even in de wachtkamer te gaan zitten en verder te kijken.

Edit:
Mijn vriendin heeft (zonder mij, kon even niet anders) inmiddels al wel een andere woning bekeken en zaterdag hebben op Funda nog een andere woning gespot die op het oog echt perfect lijkt wat mij betreft. Hij lijkt gunstig geprijsd dus daar willen we zeker niet achter het net vissen.

[ Voor 12% gewijzigd door D-e-n op 18-02-2013 11:27 ]

[xahmol]

Kju schreef op maandag 18 februari 2013 @ 10:47:
[...]
Zelfs na acceptatie kan het nog mogelijk mis gaan. Ik heb enkele maanden geleden nog meegemaakt dat een bank een reeds geaccepteerde aanvraag terug heeft gefloten op de dag waarop de overdracht plaats moest vinden.

Dat kan ik me (werkend bij een hypotheekverstrekker) alleen voorstellen als de desbetreffende klant beloofde documenten niet heeft verstrekt, deze documenten wel heeft versterkt maar in tegenspraak waren met wat eerder door de klant is aangegeven, of dat medisch akkoord voor de levensverzekering niet rond kwam of alleen tegen een voor de klant onaanvaardbaar tarief.

Offerte van een bank is nml juridisch bindend. Dus alleen op basis van de ontbindende voorwaarden die in de offerte staan kan de bank daar onder uit (en ja, daar zijn rechtzaken over geweest die banken verloren hebben).
Ook bijvoorbeeld een per ongeluk door de bank te laag in de offerte vermelde hypotheekrente is (tenzij duidelijk ook voor een leek te beoordelen als absurd laag) is bindend. Daar richten wij als bank onze interne controles ook op in: uitbrengen van de offerte is het cruciale punt vanaf waar risico wordt gelopen. Niet pas vanaf verstrekking.

Kortom: kan me niet voorstellend dat niet de klant hier blaam betreft ipv de bank. Anders voer voor een leuke rechtzaak wegens geleden schade van de klant tegen de bank lijkt mij.

Verder wel eens dat een maximale hypotheekberekening zonder dat daadwerkelijk een formele offerte is uitgebracht helemaal niets zegt. Kan prima zijn dat je een lening van 150k niet rond kan krijgen ondanks dat de maximale hypotheek calculator zegt dat je 250k niet kan lenen. Die calculator houdt nml met heel veel zaken geen rekening en al helemaal niet met openstaande kredieten en BKR registraties.

[ Voor 10% gewijzigd door xahmol op 18-02-2013 12:10 ]

[Kju]

Het punt dat ik wilde maken is dat de koop pas definitief is als de akte bij de notaris is gepasseerd. In deze werd de zaak overigens teruggefloten omdat de bank ten onrechte frauduleus handelen vermoedde. Koper heeft uiteindelijk zijn lening bij een andere bank kunnen krijgen.

[xahmol]

Kju schreef op maandag 18 februari 2013 @ 13:16:
Het punt dat ik wilde maken is dat de koop pas definitief is als de akte bij de notaris is gepasseerd. In deze werd de zaak overigens teruggefloten omdat de bank ten onrechte frauduleus handelen vermoedde. Koper heeft uiteindelijk zijn lening bij een andere bank kunnen krijgen.

Neem aan dat als het inderdaad ten onrechte een vermoeden van frauduleus handelen was koper wel zijn schade heeft kunnen verhalen bij bank 1.
Een terecht vermoeden van frauduleus handelen is uiteraard altijd een ontbindingsgrond.

Maar je punt: je hebt uiteraard gelijk. Maar normaal gesproken kun je er toch wel van uit gaan dat de lening goed komt als je èn een goedgekeurde offerte hebt met voorbehouden waaraan je kunt voldoen èn je medisch akkoord rond is.
Persoonlijk wilde ik medisch akkoord dan ook absoluut voor verloop financieringsvoorbehoud rond hebben (was helaas bij mij geen vanzelfsprekendheid vanwege te hoge BMI).

[Verwijderd]

Vraagje, ik wil graag een huis kopen van 130k vraagprijs (waarschijnlijk dus na onderhandeling zo'n 130k hypotheek vanwege kosten koper / notaris etc). Ik ga er voor het gemak even vanuit dat mijn lening voldoet aan de regel van max 105% woningwaarde.

Ik verdien 45k bruto per jaar, hiermee kan ik ruim >150k lenen, helaas heb ik een tijd terug een PL afgesloten voor een voertuig. Ik heb dit "verstandig" geleend, door de looptijd van de lening korter te maken dan de afschrijving/levensduur van het voertuig (namelijk 3 jaar, respectievelijk 4 jaar).

Hierdoor heb ik een hoog maandbedrag, namelijk 450 euro. Deze lening loopt echter nog maar 1,5 jaar.

Zowel de ABN als de ING hebben mij aan de telefoon geweigerd door te wijzen naar een hypotheek adviseur vanwege mijn te hoge maandbedrag. Een vriend van mij zegt echter dat voor het verstrekken van een hypotheek niet zozeer het maandbedrag belangrijk is, maar de leensom. Omdat de rente over de leensom het risico vormen.

Hij zegt dat zijn adviseur 2% van de totale leensom (in mijn geval 280 euro) rekende als "maandelijkse" last, en dat het feit dat hij sneller aflosde alleen maar gunstig was omdat je dan minder rente betaald.

Klopt dit?

Bij de ABN telefonische adviseur heb ik dit op deze manier voorgelegd, maar hij kon mij niet doorverwijzen als ik niet van plan was mijn maandbedrag te verminderen.

Is het tijd om te liegen tegen de 1e lijns medewerker zodat ik bij een adviseur kom, of heeft hij gelijk?

- Edit

http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Hoeveel+kan+ik+lenen/

Zie bijvoorbeeld hier de info tekst onder de [?] van "Betaling aan leningen (p/m)"

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 19-02-2013 18:08 ]

[gerrutcamaro]

krijg je wel nhg als je een PL hebt?

[Verwijderd]

gerrutcamaro schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 18:10:
krijg je wel nhg als je een PL hebt?

-- Edit

AHA, bedankt voor de hint

Overige betalingsverplichtingen voortvloeiend uit geldleningen of andere vormen van kredieten dienen
ter hoogte van 2% op maandbasis van het leningbedrag of kredietlimiet in mindering te worden
gebracht op de toegestane financieringslast voor de looptijd van de desbetreffende
betalingsverplichtingen, tenzij:
a. de financiële verplichting(en) uiterlijk op de datum van passeren van de lening word(t)(en)
afgelost uit eigen middelen en het contract wordt opgeheven;
b. uit de desbetreffende overeenkomst blijkt dat de werkelijke betalingsverplichting lager is dan 2%
op maandbasis; in dat geval wordt rekening gehouden met de werkelijke betalingsverplichting.

https://voorwaardenennorm...20111031-_V_N2012_DEF.pdf

Inderdaad 2% dus! Domme telefoonmiepen

[ Voor 152% gewijzigd door Verwijderd op 19-02-2013 18:44 ]

[xahmol]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 18:24:
[...]

Inderdaad 2% dus! Domme telefoonmiepen

Het staat banken volledig vrij strenger te zijn dan NHG.

[Verwijderd]

xahmol schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 18:51:
[...]


Het staat banken volledig vrij strenger te zijn dan NHG.

Ja, als een hypotheek adviseur met jaren ervaring mij dat verteld in plaats van een telefoonmiep die een script volgt neem ik dat graag van ze aan.

Er zijn genoeg opties om dat maandbedrag weg of naar beneden te krijgen, en die overweeg ik ook wel als het niet mogelijk blijkt te zijn.

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 19-02-2013 18:58 ]

[NMe]

Bart-Willem schreef op zondag 17 februari 2013 @ 21:24:
Het was inderdaad Van Uffelen ja! Grappig dat je het in 1x goed raadt aangezien ik niet vermeld heb dat 't om een woning in Eindhoven ging.

Niet met zoveel woorden maar het was wel vrij duidelijk:

Bart-Willem schreef op zaterdag 16 februari 2013 @ 18:13:
Vraagprijs is 175k en dat leek gezien de foto's en informatie niet eens heel slecht (eerder goed, maar in Eindhoven staan achterlijk veel tussenwoningen en zelfs hoekwoningen voor dat bedrag te koop).

Ik vond het maar een misleidende verkoopmethode, beetje met prijslokkertjes mensen naar een huis lokken. En dan vervolgens dit soort geintjes. Maar 4k onder de vraagprijs (of ja: "vanafprijs" is ook niet echt heel veel wel? Of was het een paar jaar terug?

Ik moest er goed om lachen. Heb het dus op aanraden van mijn eigen makelaar koeltjes afgehandeld door zelf heel traag te reageren op hun tegenbod, want bij een tegenbod zijn ze in onderhandeling en mag hij niet met een andere koper in zee, dus je hebt de tijd. Toen hij vervolgens eerder belde om te vragen of ik nog interesse had dan ik kon bellen om te zien of hij nog aan die "vanaf-prijs" vast wilde houden wisten we genoeg en hebben mijn makelaar en ik samen de strategie bepaald om op of onder de 125k uit te komen.

Oh, en mijn woning stond gewoon goed in de markt. Vanaf-prijs was 129k, heb uiteindelijk 125k betaald en de taxatiewaarde was 130k. Die 4k waren precies het bedrag dat ik me vooraf als realistisch haalbaar had voorgesteld, te meer omdat de vorige eigenaar in de periode tussen 2003 en 2009 gekocht heeft (en dus de hoofdprijs betaalde) en hij dus fors minder kreeg voor zijn appartement dan hij nog redelijkerwijs aan hypotheekschuld open had staan.

[TheJason]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 17:58:
Vraagje, ik wil graag een huis kopen van 130k vraagprijs (waarschijnlijk dus na onderhandeling zo'n 130k hypotheek vanwege kosten koper / notaris etc). Ik ga er voor het gemak even vanuit dat mijn lening voldoet aan de regel van max 105% woningwaarde.

Ik verdien 45k bruto per jaar, hiermee kan ik ruim >150k lenen, helaas heb ik een tijd terug een PL afgesloten voor een voertuig. Ik heb dit "verstandig" geleend, door de looptijd van de lening korter te maken dan de afschrijving/levensduur van het voertuig (namelijk 3 jaar, respectievelijk 4 jaar).

Hierdoor heb ik een hoog maandbedrag, namelijk 450 euro. Deze lening loopt echter nog maar 1,5 jaar.

Ik neem aan dat je persoonlijke lening ongeveer 16.000 euro is.
Als ik een bruto jaarsalaris van 46k en een persoonlijke lening van 16k invul in het hypotheekdossier van de Rabobank dan kom ik uit op een maximale leensom 117.600.

Een persoonlijke lening drukt zeer zwaar op je maximale hypotheek. Is het niet een idee om eerst die lening af te betalen de komende anderhalf jaar? Dan heb je over anderhalf jaar veel meer mogelijkheden.

[webgangster]

Ik zou deze site pakken voor je max hypotheek, berekend enkel wat je kunt lenen en houdt geen rekening met schuld etc.

Site: http://www.eigenhuis.nl/w...rvice/maximale-hypotheek/

Ik heb ook een huis gekocht, volgens alle sites van de banken kon ik "amper" iets lenen, vervolgens bij de adviseur geweest en toen kwamen de bedragen die ik kon lenen overeen met de site van Eigen Huis. En die liggen veel hoger.

[Ray]

xahmol schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 18:51:
[...]


Het staat banken volledig vrij strenger te zijn dan NHG.

inderdaad, ze verkiezen namelijk eigenlijk allemaal GHF voor NHG. dus het is atlijd minimaal 2% (volgens mij is trouwens ook die nhg regel inmiddels aangepast, zal morgen eens even kijken)

[The Eagle]

Toevallig vandaag ook achtergekomen wat de implicaties kunnen zijn als je zonder NHG koopt. Gelukkig voor mij niet van toepassing overigens (want onder NHG gekocht en vrijdag passeren), maar wel handig om te weten voor de anderen:

Als je een hypotheek afsluit die je niet meer kunt aflossen (door scheiding of whatever) dan ben je niet alleen hoofdelijk aansprakelijk voor het hypotheekbedrag, maar ook mag de bank rustig alle rente die ze mislopen doordat de lening eindigt bij je claimen. Voor een hypotheek van 3 ton zit je dan al bijna aan een bedrag van 5 ton te kijken wat de bank max bij je kan claimen als het mis gaat. En hoofdelijk aansprakelijk. Met NHG heb je daar geen last van, ben je hooguit voor het verschil aanspreekbaar. Scheelt iig een hele hoop

[André]

The Eagle schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 23:00:
Toevallig vandaag ook achtergekomen wat de implicaties kunnen zijn als je zonder NHG koopt. Gelukkig voor mij niet van toepassing overigens (want onder NHG gekocht en vrijdag passeren), maar wel handig om te weten voor de anderen:

Als je een hypotheek afsluit die je niet meer kunt aflossen (door scheiding of whatever) dan ben je niet alleen hoofdelijk aansprakelijk voor het hypotheekbedrag, maar ook mag de bank rustig alle rente die ze mislopen doordat de lening eindigt bij je claimen. Voor een hypotheek van 3 ton zit je dan al bijna aan een bedrag van 5 ton te kijken wat de bank max bij je kan claimen als het mis gaat. En hoofdelijk aansprakelijk. Met NHG heb je daar geen last van, ben je hooguit voor het verschil aanspreekbaar. Scheelt iig een hele hoop

Maar in dat geval wordt er toch altijd verkocht en hoef je alleen nog maar de eventuele restschuld af te lossen? Bij verkoop kunnen ze niet de misgelopen rente claimen.

[The Eagle]

True, maar en restschuld van dik 50% over de koopsom (150% x 3 ton) is geen steen die je om je nek wilt hebben hangen. Als er dan om wat voor reden dan ook ook nog eens verkocht wordt onder de aanvankelijke aankoopprijs is het al helemaal feest.

[xahmol]

The Eagle schreef op dinsdag 19 februari 2013 @ 23:00:
Toevallig vandaag ook achtergekomen wat de implicaties kunnen zijn als je zonder NHG koopt. Gelukkig voor mij niet van toepassing overigens (want onder NHG gekocht en vrijdag passeren), maar wel handig om te weten voor de anderen:

Als je een hypotheek afsluit die je niet meer kunt aflossen (door scheiding of whatever) dan ben je niet alleen hoofdelijk aansprakelijk voor het hypotheekbedrag, maar ook mag de bank rustig alle rente die ze mislopen doordat de lening eindigt bij je claimen. Voor een hypotheek van 3 ton zit je dan al bijna aan een bedrag van 5 ton te kijken wat de bank max bij je kan claimen als het mis gaat. En hoofdelijk aansprakelijk. Met NHG heb je daar geen last van, ben je hooguit voor het verschil aanspreekbaar. Scheelt iig een hele hoop

Onzin verhaal.

De lening eindigt alleen bij verkoop of algehele aflossing zonder verkoop.
Bij verkoop eindigt de lening zonder enige boete (tenzij je zo dom bent geweest een budgetrente te nemen waardoor je ook bij verkoop een boete betaald).
Bij overige algehele aflossing betaal je een boete. Die boete is de contante waarde van het verschil tussen contractrente en huidige marktrente over de resterende tijd van je rentevast periode. De boete kan dus 0 zijn als huidige rente hoger is dan je contractrente. Maar die boete is zeker niet alle resterende rente.

Als je niet aflost loopt de lening uiteraard door. Niet kunnen betalen schort uit zichzelf de lening niet op. Uiteraard loopt dan ook de rente door, maar dat is logisch want je hebt niet afgelost.

Maar normaal eindigen dit soort casussen met verkoop, al dan niet gedwongen. En resteerd dus een restschuld. Of schuldsanering.
Maar omdat verkocht is wordt in die restschuld dus NIET de toekomstige rente verhaald over de oorspronkelijke lening. Wel betaal je natuurlijk rente over de restschuld zelf.

[ Voor 4% gewijzigd door xahmol op 20-02-2013 07:25 ]

[nare man]

^^ hoe kom je erbij dat de bank de misgelopen rente over de resterende looptijd zou kunnen claimen?

[Xanaroth]

nare man schreef op woensdag 20 februari 2013 @ 09:58:
^^ hoe kom je erbij dat de bank de misgelopen rente over de resterende looptijd zou kunnen claimen?

Dat is een 'optie', net zoals boetevrij extra mogen aflossen heb je een optie om boetevrij het gehele bedrag te mogen aflossen bij verkoop. Heb je die niet, dan mogen ze inderdaad een boete rekenen voor het vervroegde aflossen zoals misgelopen rentekosten.

Zijn allemaal dingen om een lager rentetarief te krijgen, en veel mensen kijken enkel naar de rente en niet het gehele plaatje.

[ Voor 12% gewijzigd door Xanaroth op 20-02-2013 10:15 ]

[nare man]

Ik ben uiteraard bekend met clausules die inhouden dat je bij oversluiting of voortijdige beëindiging door terugbetaling van de hypotheek een boete moet betalen omdat de bank inderdaad renteverlies lijdt, maar meestal zijn die clausules gebaseerd op een bepaalde formule en niet sec op de misgelopen rente. Het moet voor de bank ook een beetje praktisch hanteerbaar en vooral incasseerbaar blijven. Ik moet bij volledige beëindiging van mijn hypotheek vóór de vaste renteperiode van 10 jaar ook een boete betalen. Die zou geloof ik neerkomen op 10 of 15k. Dat staat natuurlijk in geen verhouding tot de misgelopen rente, die in mijn geval jaarlijks al meer dan 12k zou zijn, zodat de bank in 10 jaar 120k rente kan missen. Dat kan echter geen mens betalen en daarom heeft het niet zoveel nut om dat op te nemen. Ik bedoel, als de bank mij zou dwingen tot verkoop met restschuld, ik zou daardoor 40k restschuld hebben, en ik zou vervolgens nog een factuur krijgen voor 25 jaar misgelopen rente à 12k per jaar (in totaal 3 ton) dan zou ik smakelijk lachen en tegen de bank zeggen: 'u ziet mij over drie jaar wel weer als ik de WSNP uit ben'. Dat soort bepalingen is op papier dreigend, maar in de praktijk redelijk nutteloos

[xahmol]

Myrdreon schreef op woensdag 20 februari 2013 @ 10:15:
[...]


Dat is een 'optie', net zoals boetevrij extra mogen aflossen heb je een optie om boetevrij het gehele bedrag te mogen aflossen bij verkoop. Heb je die niet, dan mogen ze inderdaad een boete rekenen voor het vervroegde aflossen zoals misgelopen rentekosten.

Zijn allemaal dingen om een lager rentetarief te krijgen, en veel mensen kijken enkel naar de rente en niet het gehele plaatje.

Nogmaals: zelfs dan is de boete alleen het verschil tussen markt en contractrente, niet de hele rente. En dat over resterende rentevastperiode, niet hele hypotheeklooptijd.

Dus vorderen alle nog komende rente lijkt mij, zelfs bij budgetrente, onzin. Tenzij het een aanbieder betreft met wel extreem slechte voorwaarden, maar dan is het ook een beetje eigen schuld als je daar voor een beetje minder rente voor gekozen hebt.

Overigens moet je voor je de WSNP in kunt wel eerst je huis verkocht hebben (al dan niet via executie). En je moet niet in pogingen trappen als waar DSB berucht voor was en looncessie tekenen, dan kun je namelijk ook niet in de WSNP. Klein detail....

[abalone]

Mijn vriendin en ik zijn ons aan het orienteren op het kopen van een huis. We willen graag in Amsterdam e.o. wonen. Wat ons opvalt is dat veel woningen in Amsterdam belast zijn met erfpacht. Ons is niet helemaal duidelijk wat dit betekent.

Als ik het goed begrepen heb is bij een huis dat belast is met erfpacht de grond van de gemeente, maar het huis dat erop staat van jou. De erfpacht is tot een bepaalde tijd afgekocht (bijvoorbeeld 2040). Betekent dit dat de gemeente tot die datum niet de lasten mag verhogen, het bestemmingsplan mag wijzigen of bijvoorbeeld je huis slopen om er een weg/park/etc aan te leggen (ik noem maar iets geks), waardoor jij met lege handen achterblijft.

Wat gebeurt er als de afkoopperiode afloopt (na 2040). Moet er dan onderhandelt worden met de gemeente over een nieuwe afkoopsom, of wordt die eenzijdig bepaalt door de gemeente en kan je hierdoor plotseling geconfronteerd worden met een enorme lastenverzwaring (met alleen extra parkeermeters kan de noordzuidlijn ook niet betaald worden;)) .

Met andere woorden, wat zijn precies de rechten & plichten die bij een woning horen die met erfpacht belast is, en wat voor nadelige gevolgen kan dit hebben? Zijn er ook nog voordelen? Deze heb ik niet kunnen vinden.

[Rukapul]

De erfpacht canon kan inderdaad zijn afgekocht voor een bepaalde periode. In een andere variant staat de canon voor een bepaalde periode vast en wordt daarna opnieuw vastgesteld. In beide gevallen zal de gemeente op een gegeven moment een nieuwe canon vaststellen. Waar de meeste huilverhalen vandaan komen is dat men 'schrikt' van de 'enorme' verhoging van de canon terwijl dit eenvoudig aan is zien te komen: indexeer een canon bijvoorbeeld eens met 40 jaar inflatie of neem eens de financieringsrente van bouwgrond in stedelijk gebied en je kunt zelf wel een inschatting maken en op anticiperen.

Wellicht dat je van Amsterdam kunt vinden wat de grondslag van de erfpacht is. Iets zegt me dat zolang het niet extreem onredelijk is dat er weinig tegen aanpassing van de canon gedaan kan worden. Daar staat tegenover dat de overheid belang heeft bij haar burgers en als een heel groot deel van de stad via erfpacht werkt dan is dat haast een impliciete bescherming. Dat geldt uitdrukkelijk niet voor commerciele erfpacht.

Voordelen van erfpacht zijn meer maatschappelijk van aard. Als individu heb je er niets aan.

[abalone]

Rukapul schreef op zondag 24 februari 2013 @ 12:08:
Wellicht dat je van Amsterdam kunt vinden wat de grondslag van de erfpacht is. Iets zegt me dat zolang het niet extreem onredelijk is dat er weinig tegen aanpassing van de canon gedaan kan worden. Daar staat tegenover dat de overheid belang heeft bij haar burgers en als een heel groot deel van de stad via erfpacht werkt dan is dat haast een impliciete bescherming. Dat geldt uitdrukkelijk niet voor commerciele erfpacht.

Wat bedoel je met bescherming? De stad is beschermt, omdat het gegarandeerde inkomsten heeft, of de burgers zijn op een bepaalde manier beschermt tegen de overheid?

[CyBeR]

abalone schreef op zondag 24 februari 2013 @ 11:55:
Mijn vriendin en ik zijn ons aan het orienteren op het kopen van een huis. We willen graag in Amsterdam e.o. wonen. Wat ons opvalt is dat veel woningen in Amsterdam belast zijn met erfpacht. Ons is niet helemaal duidelijk wat dit betekent.

Als ik het goed begrepen heb is bij een huis dat belast is met erfpacht de grond van de gemeente, maar het huis dat erop staat van jou. De erfpacht is tot een bepaalde tijd afgekocht (bijvoorbeeld 2040). Betekent dit dat de gemeente tot die datum niet de lasten mag verhogen, het bestemmingsplan mag wijzigen of bijvoorbeeld je huis slopen om er een weg/park/etc aan te leggen (ik noem maar iets geks), waardoor jij met lege handen achterblijft.

Nee, dat betekent dat je tot 2040 die erfpacht niet hoeft te betalen. Dat is namelijk al gedaan: hij is afgekocht.

Wat gebeurt er als de afkoopperiode afloopt (na 2040). Moet er dan onderhandelt worden met de gemeente over een nieuwe afkoopsom, of wordt die eenzijdig bepaalt door de gemeente en kan je hierdoor plotseling geconfronteerd worden met een enorme lastenverzwaring (met alleen extra parkeermeters kan de noordzuidlijn ook niet betaald worden;)) .

Er valt weinig te onderhandelen; de gemeente bepaalt wat ze voor de grond willen hebben en jij hebt daar maar naar te schikken. Dat is een groot probleem voor de prijs van je huis als de canon binnenkort afloopt (cq afgekocht is tot een dichtbijzijnde datum.) Echter als de canon ver in de toekomst pas verloopt dan hoef je je daar weinig zorgen om te maken. De kans dat je pas rond 2040 dat huis verkoopt is niet zo groot dus daar hoeft waarschijnlijk zelfs de koper na de volgende zich pas zorgen om te maken.

Met andere woorden, wat zijn precies de rechten & plichten die bij een woning horen die met erfpacht belast is, en wat voor nadelige gevolgen kan dit hebben? Zijn er ook nog voordelen? Deze heb ik niet kunnen vinden.

Gemeentelijke erfpacht heeft op zich weinig nadelen als die tot ver, ver in de toekomst is afgekocht cq als de canon ver in de toekomst verloopt en de huidige canon is niet erg hoog (dan is 't gewoon een extra belasting). Particuliere erfpacht echter (dat bestaat ook) houdt over het algemeen in dat je geen hypotheek krijgt.

Als je een huis op eigen grond wilt in Amsterdam moet je zo ongeveer in het centrum kijken. Daar buiten is bijna alles erfpacht.

Zie ook hier: http://www.amsterdam.nl/w...t-canon/herziening-einde/

[webgangster]

Iemand enig idee hoeveel controles er zijn bij een bank voordat alles naar de notaris gaat?
Betreft een hypothecaire lening.

[shoombak]

webgangster schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 11:40:
Iemand enig idee hoeveel controles er zijn bij een bank voordat alles naar de notaris gaat?
Betreft een hypothecaire lening.

Hoeveel controles, of hoe lang het gaat duren?
Qua controles geen idee, heeft bij ons ongeveer 4/5 weken geduurd van 1e gesprek bij de bank tot ondertekenen offerte. A.s vrijdag passeren bij de notaris.

[webgangster]

Afgelopen donderdag is bij mij de eerste controle geweest, tweede controle zou de dag erop plaatsvinden. Echter is deze niet doorgegaan. Ik hoop dat dat nu ook zo snel mogelijk gebeurd.
Echter hoor ik van bekenden dat er nog een controle is na deze tweede controle.

Misschien dat mensen mij hier meer over kunnen vertellen.
Ik ben namelijk al vanaf kerst bezig en ik vindt het wel eens tijd worden

[Mektheb]

webgangster schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 11:50:
Afgelopen donderdag is bij mij de eerste controle geweest, tweede controle zou de dag erop plaatsvinden. Echter is deze niet doorgegaan. Ik hoop dat dat nu ook zo snel mogelijk gebeurd.
Echter hoor ik van bekenden dat er nog een controle is na deze tweede controle.

Misschien dat mensen mij hier meer over kunnen vertellen.
Ik ben namelijk al vanaf kerst bezig en ik vindt het wel eens tijd worden

Rabobank ?, die zijn sinds de jaarswisseling enorm traag.

Bij de ING waren wij in 4 weken klaar met alles.

[webgangster]

Mektheb schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 11:57:
[...]

Rabobank ?, die zijn sinds de jaarswisseling enorm traag.

Bij de ING waren wij in 4 weken klaar met alles.

Nee ASR, schijnen het wel druk te hebben, maar dan nog lijkt mij 3 maanden wel erg lang.

[dcl!]

Mektheb schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 11:57:
[...]

Rabobank ?, die zijn sinds de jaarswisseling enorm traag.

Die zijn al veel langer heel traag, ook heel 2012 al. Ze beweren het druk te hebben, maar het heeft volgens mij nog het meest te maken met het feit dat alles nu ook door het hoofdkantoor gecontroleerd wordt en de vestitigingen niet meer geheel zelfstandig mogen beoordelen.
En ze mieren overal over, zelfs bij een hypotheek minder dan helft woningwaarde en helft van wat ik max zou kunnen lenen, zeer laag risico dus zou je denken...

[CyBeR]

webgangster schreef op dinsdag 26 februari 2013 @ 11:50:
Afgelopen donderdag is bij mij de eerste controle geweest, tweede controle zou de dag erop plaatsvinden. Echter is deze niet doorgegaan. Ik hoop dat dat nu ook zo snel mogelijk gebeurd.
Echter hoor ik van bekenden dat er nog een controle is na deze tweede controle.

Misschien dat mensen mij hier meer over kunnen vertellen.
Ik ben namelijk al vanaf kerst bezig en ik vindt het wel eens tijd worden

Volgens mij over het algemeen twee. In mijn geval vonden ze 't na de 1e ook wel best.

[kamstra]

nare man schreef op woensdag 20 februari 2013 @ 10:47:
Ik ben uiteraard bekend met clausules die inhouden dat je bij oversluiting of voortijdige beëindiging door terugbetaling van de hypotheek een boete moet betalen omdat de bank inderdaad renteverlies lijdt, maar meestal zijn die clausules gebaseerd op een bepaalde formule en niet sec op de misgelopen rente. Het moet voor de bank ook een beetje praktisch hanteerbaar en vooral incasseerbaar blijven. Ik moet bij volledige beëindiging van mijn hypotheek vóór de vaste renteperiode van 10 jaar ook een boete betalen. Die zou geloof ik neerkomen op 10 of 15k. Dat staat natuurlijk in geen verhouding tot de misgelopen rente, die in mijn geval jaarlijks al meer dan 12k zou zijn, zodat de bank in 10 jaar 120k rente kan missen. Dat kan echter geen mens betalen en daarom heeft het niet zoveel nut om dat op te nemen. Ik bedoel, als de bank mij zou dwingen tot verkoop met restschuld, ik zou daardoor 40k restschuld hebben, en ik zou vervolgens nog een factuur krijgen voor 25 jaar misgelopen rente à 12k per jaar (in totaal 3 ton) dan zou ik smakelijk lachen en tegen de bank zeggen: 'u ziet mij over drie jaar wel weer als ik de WSNP uit ben'. Dat soort bepalingen is op papier dreigend, maar in de praktijk redelijk nutteloos

Afgezien van het feit dat geen hond dat kan betalen zou het ook gewoon niet correct zijn, aangezien het geld dus ook 10 jaar eerder weer beschikbaar is om aan iemand anders uit te lenen, hence het werkelijke verlies is slechts een fractie van die 120k.

[thewizard2006]

Ik ben doorverwezen naar dit topic waar iemand wellicht mijn vragen kan beantwoorden

Even een ondergesneeuwde vraag. Hopelijk kan iemand mij adviseren mbt het overzetten van het deel aflossingsvrij naar spaar
quote:
thewizard2006 schreef op vrijdag 22 februari 2013 @ 10:17:
mmm interssant. Ik ben eigenlijk niet zo heel erg bezig met mijn hypotheek etc maar blijkbaar is het handig om nog even snel wat te regelen.

4 jaar geleden hebben wij gekozen om de helft spaar (4.x% rente voor 5jaar) en de helft aflossingsvrij met variabele rente. Dit is bewust gedaan omdat het voor ons beide het eerste huis was en we de maandlasten zo laag mogelijk wilde houden omdat we geen idee hadden wat we konden verwachten.

Nu blijkt dat de maandlasten geen probleem is (oa door 4 jaar salarisverhogingen etc). Volgens de hypotheker.nl zouden onze maandlasten van ongeveer 1000 euro stijgen naar 1250euro door deze switch (hypotheek van 232000).
Als ik jullie berichten zo lees doe ik er verstandig aan om dit aflossingsvrije deel om te zetten naar spaar? Heb inmiddels ook al de hypotheekshop gevraagd (mail gestuurd) en ga er zaterdag denk ik even langs. Maar aangezien jullie geen geld aan mij hoeven te verdienen hebben jullie wellicht een eerlijk antwoord voor mij

Inmiddels ben ik afgelopen weekend naar de hypotheekshop gegaan en de adviseur zou die zaterdag en anders maandag ochtend een opzetje doen van de nieuwe maandlasten wanneer het aflossingsvrije deel omgezet zou worden naar een spaarhypotheek met rente 10 jaar vast.

Vandaag inmiddels al 2x gebeld maar blijkbaar hebben ze het heel erg druk want ik wordt en niet teruggebeld en ik heb nog geen overzicht ontvangen.

Kreeg ook mee dat dit eigenlijk voor 1 maart geregeld moest zijn om het voor 1 april nog er door te krijgen. Dus de tijd gaat dringen. Zijn er naast mijn vraag hierboven nog andere opties? Andere tussenpersoon of direct via DBV/REAAL regelen?

[D-e-n]

Gisteren hebben we een huis bekeken en aangezien het ons erg beviel heeft ze geadviseerd gelijk een bod neer te leggen. Morgen komen er weer kijkers en die ben je dan mogelijk voor. Spannend!

Opvallend overigens dat het eerste bod wat zij heeft voorgesteld veel lager is dan het eerste bod wat wij in ons hoofd hadden. 11% onder de vraagprijs is misschien in de huidige tijd niet gek maar wij hadden iets van "net te koop dus dat durven we niet". Maar we vertrouwen erop dat de aankoopmakelaar het beter weet dan wij

Stomme vraag misschien: maar wanneer ga je nu met het definitieve plaatje naar de hypotheekadviseur? Direct na acceptatie van een bod, na ondertekening van het voorlopige contract? We hebben al een voorlopige berekening laten maken om te kijken wat er kan dus dat is het probleem niet.

[CyBeR]

Direct na acceptatie van het bod. Het contract (niks voorlopigs aan) wordt in principe door de verkopend makelaar opgesteld, tenzij je in Amsterdam koopt.

[nare man]

^^ een bod van 11% onder de vraagprijs is in deze tijd helemaal niet gek. Het hangt natuurlijk een beetje van de plaats, woning en andere omstandigheden af maar door de bank genomen is het niet vreemd. Ik begon ook op mijn huidige woning te bieden tegen 15% onder de vraagprijs (dit was voorjaar 2011), uiteindelijk uitgekomen op ongeveer 7% onder de vraagprijs, maar het huis stond net te koop en in een gewilde wijk dus de kans was reëel dat het binnen enkele weken weg zou zijn.

Wat betreft het moment van aanzoeken hypotheekadviseur: inderdaad direct na acceptatie van je bod, ervan uitgaande dat je een beetje slim bent en vantevoren al een goed beeld hebt gekregen van je financiële mogelijkheden.

[ Voor 9% gewijzigd door nare man op 27-02-2013 10:21 ]

[D-e-n]

Tnx. De voorlopige berekeningen die we al hebben laten maken gingen uit van een duurder huis dus bij de financiën verwachten we geen gekke dingen.

Het huis staat ook net te koop en is niet overmatig hoog geprijsd dus wij zouden heel erg tevreden zijn als het op 7% uit zou komen.

[eymey]

CyBeR schreef op woensdag 27 februari 2013 @ 10:20:
Direct na acceptatie van het bod. Het contract (niks voorlopigs aan) wordt in principe door de verkopend makelaar opgesteld, tenzij je in Amsterdam koopt.

Hehe, bij ons werd (Almere) vorig jaar het koopcontract door onze notaris opgesteld. Zowel onze aankoopmakelaar als de makelaar van de verkopende partij zaten allebei in een transitie van werken voor een kantoor naar zelfstandig werken (na faillissement kantoor) en hadden hun spullen dus nog niet helemaal voor elkaar .

[CyBeR]

eymey schreef op woensdag 27 februari 2013 @ 10:31:
[...]


Hehe, bij ons werd (Almere) vorig jaar het koopcontract door onze notaris opgesteld. Zowel onze aankoopmakelaar als de makelaar van de verkopende partij zaten allebei in een transitie van werken voor een kantoor naar zelfstandig werken (na faillissement kantoor) en hadden hun spullen dus nog niet helemaal voor elkaar .

Uitzonderingen heb je altijd natuurlijk

[downtime]

eymey schreef op woensdag 27 februari 2013 @ 10:31:
[...]


Hehe, bij ons werd (Almere) vorig jaar het koopcontract door onze notaris opgesteld. Zowel onze aankoopmakelaar als de makelaar van de verkopende partij zaten allebei in een transitie van werken voor een kantoor naar zelfstandig werken (na faillissement kantoor) en hadden hun spullen dus nog niet helemaal voor elkaar .

Het voorlopig koopcontract is nogal simpel. Standaard voorlopige koopcontracten kunnen gewoon van internet geplukt worden en voldoen in de meeste gevallen. Dat is ook een reden waarom de verkoopmakelaar dat vaak regelt. Je zou het ook zelf prima kunnen doen.

Het koopcontract zelf is een ander verhaal omdat dat stukken ingewikkelder is, ondermeer omdat de financien op dat moment ook geregeld worden. Dat wordt vrijwel altijd door een notaris gedaan die de koper uitkiest (en betaalt).

[nare man]

downtime schreef op woensdag 27 februari 2013 @ 11:17:
[...]

Het voorlopig koopcontract is nogal simpel. Standaard voorlopige koopcontracten kunnen gewoon van internet geplukt worden en voldoen in de meeste gevallen. Dat is ook een reden waarom de verkoopmakelaar dat vaak regelt. Je zou het ook zelf prima kunnen doen.

Het koopcontract zelf is een ander verhaal omdat dat stukken ingewikkelder is, ondermeer omdat de financien op dat moment ook geregeld worden. Dat wordt vrijwel altijd door een notaris gedaan die de koper uitkiest (en betaalt).

Dit is toch niet helemaal juist vrees ik Er zit geen verschil tussen het 'voorlopig' koopcontract en het 'echte' koopcontract. Het contract dat je tekent is het definitieve contract: alleen, er is sprake van ontbindende voorwaarden, die tot gevolg hebben dat de overeenkomst ontbonden wordt als de voorwaarde op een bepaald tijdstip niet vervuld is (bijv. als je de financiering niet rond krijgt).

Er is dus maar sprake van één koopcontract, waar de notaris overigens ook niets mee te maken heeft. De notaris heeft het ondertekende koopcontract alleen nodig voor de gegevens die hij op de hypotheekakte en de transportakte moet invullen: gegevens zoals de adresgegevens, de koopprijs, etc. Het koopcontract vormt de titel voor de door de notaris te verrichten overdracht en hypotheekvestiging, maar het koopcontract zelf is geen notariële handeling. Ook de contractsdocumentatie voor de kredietverstrekking staat los van de koopovereenkomst tussen koper en verkoper. Wel zal de notaris de kredietdocumentatie willen inzien, wederom omdat hij die nodig heeft voor het opstellen van de hypotheekakte.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 27-02-2013 11:26 ]

[G.Scholtens]

Wij gaan aankomende week bij een woning kijken.

Woning is uit 1975 en dient volledig gemoderniseerd te worden. Vraagprijs is 245.000.
Woning is daarin tegen wel aan het water, met garage. Hoekhuis / 2-1kap.
Qua prijs ligt deze woning zo ie zo te hoog voor ons, maar aangezien er een hoop moet gebeuren proberen we veel van de vraagprijs af te krijgen. Maar hoeveel zou er vanaf kunnen?

De eigenaar leeft inmiddels niet meer wat we weten, misschien dat dit ook mee kan spelen in de onderhandelingen. Via internet hebben we snel een gratis woningwaarde kunnen bepalen, hier komt een bedrag uit van 190.000. Alleen geen idee hoe serieus je dit moet bekijken, is gedaan via hypotheker.nl

[ Voor 15% gewijzigd door G.Scholtens op 27-02-2013 11:50 ]