Ervaring met huis kopen deel 6

[Kju]

Gemeenten verkopen grond nog voor dezelfde prijs als in de top van de markt, daarnaast is de som van bouwkosten+grondprijs+winst+risico hoger dan de koopsom die je kan bedingen bij vergelijkbare bestaande bouw. Onroend goed mag dan wel een dalende prijstrend hebben maar de kosten van individuele delen van een huis stijgen juist. Je hebt o.a. te maken met verhoogde BTW en materiaalkosten die steeds blijven stijgen. Vooral in het duurdere segment valt dat veel meer op. Vooral ook in vinex-wijken, kan je vaak woningen van een paar jaar oud, compleet ingericht en afgewerkt, voor lagere prijzen kopen (vaak met een dwangmatig karakter zoals scheiding of werkloosheid) dan nieuwbouw op een steenworp afstand.
Tel ook de netto bouwrente op bij de kosten van de woning en de kans is vrij klein dat je goedkoper uit zal zijn. Hou ook rekening dat je straks kosten maakt (afsluitprovisie etc.) terwijl er een kans bestaat dat het project niet doorgaat, wie dekt dan je kosten?

[ph4ge]

rinkel schreef op woensdag 30 januari 2013 @ 10:22:
Je zou verwachten dat het uurtarief in de bouw ook omlaag zou gaan, net als bij andere sectoren het geval is op dit moment.
Je ziet al wel dat sommige nieuwbouw huizen al wat omlaag gaan, maar erg veel is het niet. Bij ons in het dorp staat ook een nieuwbouwproject gepland, maar nog niks gebouwd. Ik had ook wel interesse, maar de prijzen zijn nog hetzelfde als 1 jaar geleden.

Het enige wat ze hebben gedaan is de BTW verhoging ingeslikt. Maar vergeet niet dat de grond duurder is dan het huis, en dat die prijzen (kunnen) niet dalen. Ik verbaas me er ook over, wij zijn al meer dan een half jaar in de markt en er is geen enkele beweging op nieuwbouw gebied. Er is hier in de buurt welgeteld 1 project waar de prijzen gedaald leken te zijn, maar dat bleek een lokkertje, want ze hadden de oplevering veranderd in casco en hadden nergens vermeld dat er een min of meer verplicht afbouwpakket van 40.000 euro bij de aankoopsom kwam.

[Hydrogentje]

ph4ge schreef op woensdag 30 januari 2013 @ 10:27:
[...]
Ik verbaas me er ook over, wij zijn al meer dan een half jaar in de markt en er is geen enkele beweging op nieuwbouw gebied.

Dat is ook het probleem: ik zoek nieuwbouw op steenworp afstand van Utrecht binnenstad. Dan heb je niet zo gek veel keuze..

[Xanaroth]

Waarom nieuwbouw, niet jonge woningen (zeg vanaf 2000 of 2010)? Die zijn vaak al kant en klaar met badkamer/keuken/vloeren/tuin maar per direct beschikbaar.
Dus geen risico dat bouw niet doorgaat, dubbele lasten omdat je de nieuwe woning (deels) betaald maar nog ergens ander woont, en goedkoper ook omdat het sleutelklaar is voor dezelfde prijs als de kale nieuwbouw.

Win-win-win om niet naar nieuwbouw te kijken tenzij ze de prijzen verlagen. Zie ze hier ook al 'stunten' met bouwen vanaf 50% ipv 70% verkocht.. degene die gekocht hebben zijn eind dit jaar goed zuur, want als het bouwen klaar is dan zakken de prijzen in om zo snel mogelijk verkocht te raken.
Dat is helaas nieuwbouw - prijzen zakken pas nadat het bouwen klaar is, en dan kan het heel snel gaan omdat de kosten er al uit zijn (ze gaan pas bouwen als quite spelen gegarandeerd is).


1 van de woningen die ik in de gaten hou, heeft wel een nieuwe keuken/badkamer/cv/... voor een prijs die lager is dan het meest recente nieuwbouw project (wordt eind dit jaar opgeleverd). En heeft ook nog meer m2's en een grotere tuin.

Totaal is dat al snel 30% 'korting' vergeleken met de nieuwbouw woning. Zelfs als dingen niet helemaal je smaak zijn, kun je voor zo'n prijsverschil aanzienlijk verbouwen en verbeteringen/ (isolatie?) doorvoeren.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 30-01-2013 10:47 ]

[nare man]

Maar dan heb je geen tweedehands huis!

[Hydrogentje]

Myrdreon schreef op woensdag 30 januari 2013 @ 10:42:
Waarom nieuwbouw, niet jonge woningen (zeg vanaf 2000 of 2010)? Die zijn vaak al kant en klaar met badkamer/keuken/vloeren/tuin maar per direct beschikbaar.

Mijn ervaring is dat juist dat type woningen in Utrecht echt in de klasse rond 400k voor 130m2 ligt. Juist duurder dus. Jaren 30 woningen genoeg, maar recente woningen zijn beperkt beschikbaar en hoog in prijs..

[ZeRoC00L]

ph4ge schreef op woensdag 30 januari 2013 @ 10:27:
Ik verbaas me er ook over, wij zijn al meer dan een half jaar in de markt en er is geen enkele beweging op nieuwbouw gebied.

Vind je het gek?
Nieuwbouw kopen zorgt voor erg veel onzekerheid.
- eventueel een huidig huis verkopen (gaat dat wel lukken)
- oplevering is meestal een jaar (of meer) vooruit
- gaat het bouwproject uberhoupt wel door ?
- eventuele onzekerheid op de banenmarkt (heb je over een jaar nog wel een baan)
- extra kosten (badkamer, keuken, wandafwerking, tuin)

Ik snap best dat kopers nu niet staan te springen op nieuwbouw. Teveel onzekerheid.

[rinkel]

En veel huizen in Utrecht uit de jaren 30 hebben nog "authentieke details" maw: veel achterstallig onderhoud.

[ Voor 5% gewijzigd door rinkel op 30-01-2013 10:50 ]

[Hydrogentje]

ZeRoC00L schreef op woensdag 30 januari 2013 @ 10:50:
[...]

Vind je het gek?
Nieuwbouw kopen zorgt voor erg veel onzekerheid.
- eventueel een huidig huis verkopen (gaat dat wel lukken)
- oplevering is meestal een jaar (of meer) vooruit
- gaat het bouwproject uberhoupt wel door ?
- eventuele onzekerheid op de banenmarkt (heb je over een jaar nog wel een baan)
- extra kosten (badkamer, keuken, wandafwerking, tuin)

Ik snap best dat kopers nu niet staan te springen op nieuwbouw. Teveel onzekerheid.

Zijn deze argumenten nu anders dan pakweg 5 jaar geleden? Behalve het verkopen van eigen huis, zie ik dit altijd als risico's bij nieuwbouw. Daar tegenover staat geen achterstallig onderhoud/gebreken etc

[D-e-n]

"authentieke details" zie ik in onze zoektocht veel voorbij komen inderdaad. Dan gaat het vaak om glas in lood ramen bovenin of andere tierelantijntjes. Maar langzaam leer je dat je dan ook moet kijken wat er verder in de omschrijving staat over bijvoorbeeld vloerisolatie, vervangen dak, gevoegd metselwerk of het aantal groepen elektra. Laatst hadden we een woning en daar stond niks van dit soort zaken bij en dan denk je toch: hmmm....

[Sander]

Grootste argument tegen nieuwbouw is dat er geen prijsdalingen zijn. Dit komt in veel gevallen doordat gemeenten of projectontwikkelaars de grond in een goede tijd gekocht hebben en dus niet bereid zijn daar teveel op te zakken en dus met een restschuld op het project achter te blijven. Met name veel gemeenten zitten tot aan hun nek in de rentelasten op allerlei lappen grond die ze kochten in de goede tijd voor een veel te hoge prijs. De rente tikt door en de bouwprojecten komen niet van de grond, maar ook een verlies is niet meer te accepteren omdat dat tot acute tekorten leidt. Heb me inmiddels door meerdere mensen laten vertellen dat veel van de groeigemeenten inmiddels nagenoeg failliet zijn door dit soort speculaties. Eigenlijk zelfde laken en pak dus als met de woningbouwstichtingen, die zo nodig naast hun kerntaak (betaalbare huurwoningen bouwen en verhuren), ook projectontwikkelaartje en durfkapitalist moesten gaan spelen.

[Faxe]

Nieuwe hypotheekregels, soms opmerkelijke uitkomst

Per 2013 zijn er nieuwe regels voor hypothecaire leningen ingevoerd. Naar aanleiding van onderstaand voorbeeld kan men zich afvragen of de uitwerking op dit punt de bedoeling is.

De heer Groen koopt in 2013 zijn eerste eigen woning voor € 400.000. Hij heeft een hypothecaire lening van € 350.000 afgesloten, die hij op basis van een 30-jarige annuïteit aflost.
In 2014 verliest hij zijn baan en kan hij de lasten voor de lening niet meer volledig betalen. Dat er eind 2014 sprake is van een achterstand in aflossingen is fiscaal geen probleem. De lening blijft een box 1-lening. Eind 2015 vindt de heer Groen een nieuwe baan met een lager salaris. Hij houdt een probleem met het volledig betalen van de rente en aflossingen van de leningen en zet daarom de woning begin 2016 te koop. De verkoop van de woning wil niet lukken en de heer Groen betaalt zo veel mogelijk rente en aflossing aan de bank. Helaas houdt hij een kleine achterstand. Fiscaal is dit nog steeds geen probleem.
Als in 2019 sprake is van een hogere schuld dan deze op basis van de 30-jarige annuïteit had moeten zijn, zal de lening naar box 3 verhuizen. Hierdoor is de rente niet langer fiscaal aftrekbaar. Gelukkig wordt de woning medio 2019 verkocht voor € 360.000 en kan de heer Groen de hypothecaire lening en de achterstallige rente en aflossingen betalen.

Levenslang
De heer Groen koopt eind 2019 een kleinere woning en heeft een lening van € 200.000 nodig. De nieuwe wetgeving leidt dan tot een opmerkelijke uitkomst. De heer Groen heeft bij de verkoop van de woning geen eigenwoningschuld en daardoor realiseert hij een eigenwoningreserve van € 360.000. Als hij een lening aantrekt voor de nieuwe woning dan zal de rente op deze lening fiscaal niet aftrekbaar zijn.
Nu zou je denken dat het probleem op te lossen is doordat de heer Groen eerst drie jaar gaat huren waardoor hij zijn eigenwoningreserve kwijtraakt. Maar niets is minder waar, in de wet (artikel 3.119e lid 5) is opgenomen dat de nieuwe eigenwoning schuld van de heer Groen altijd wordt verminderd met de schuld die ooit in box 3 terecht is gekomen. Gevolg: hij is levenslang de renteaftrek over dit bedrag kwijt!

Bron: http://amweb.nl/-/nieuwe-...oms-opmerkelijke-uitkomst

[nare man]

Het gebeurt met enige regelmaat dat er na inwerkingtreding van een nieuwe wet schoonheidsfoutjes en andere onvoorziene dingen aan het licht komen. Meestal komt er dan een reparatiewet, ook wel veegwet genoemd. Als het scenario wat hier beschreven wordt inderdaad niet de bedoeling is geweest van de wetgever dan ligt het in de lijn der verwachting dat dit op korte termijn weer wordt aangepast.

[Krisp]

De heer Groen heeft bij de verkoop van de woning geen eigenwoningschuld en daardoor realiseert hij een eigenwoningreserve van € 360.000.

Nu ben ik geen fiscaal expert, maar ik twijfel of deze zin klopt. Deze uitleg van de belastingdienst stelt dat:

Uw woning heeft overwaarde als de opbrengst bij verkoop hoger is dan de eigenwoningschuld (zie Eigenwoningschuld). Als u deze overwaarde niet (helemaal) gebruikt voor de aankoop van uw nieuwe eigen woning, krijgt u te maken met de bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat de hypotheek (lening) waarover u de rente mag aftrekken, niet hoger is dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning.

In dit geval is er geen overwaarde (€400.000 vs €360.000). Dat blijkt ook uit het feit dat hij geen bedrag overhoudt aan de verkoop van zijn woning, maar slechts zijn hypotheek af kan lossen. Daardoor treedt mijns inziens de hele regeling niet in werking.

Ik laat mij echter graag van het tegendeel overtuigen.

[ Voor 5% gewijzigd door Krisp op 30-01-2013 15:43 ]

[nare man]

De definitie van overwaarde is volgens die uitleg van de belastingdienst: verkoopopbrengst minus eigenwoningschuld. In dit geval was de eigenwoningschuld 350.000 (en waarschijnlijk zelfs lager, als gevolg van de aflossingen tot het moment van baanverlies) en de woning wordt verkocht voor 360.000. Dan is er volgens deze definitie dus overwaarde.

In het dagelijks spraakgebruik wordt overwaarde wel eens gebruikt voor de situatie waarin de woning voor een lagere prijs wordt verkocht dan de aanschafprijs was, maar in dit geval was de aanschafprijs hoger dan de eigenwoningschuld. Kennelijk had meneer dus 50.000 eigen geld

Wat ik persoonlijk veel ernstiger vind is de consequentie van het niet voldoen aan het aflossingsschema. Het jaarlijks voldoen aan het aflossingsschema is nu een onderdeel van de omschrijving van de eigenwoningschuld: zie artikel 3:119a lid 1 sub c Wet IB 2001. Dit wordt jaarlijks getoetst. Is je eigenwoningschuld dan niet afgenomen tot het wettelijk voorgeschreven niveau, zoals in het geval van deze meneer die een tijdlang zijn aflossingen niet betaalt, dan voldoet je schuld dus niet meer aan de definitie van 'eigenwoningschuld' en zijn de renten erover dus niet meer in box 1 aftrekbaar, zoals in dit geval. Het wordt dan een gewone box 3-schuld. Nogal zuur dus: loop je achter met betalingen, dan loop je niet alleen het risico dat de bank executeert, maar je wordt ook nog van overheidswege im Arsch gefickt doordat je rente niet meer aftrekbaar is.

[ Voor 40% gewijzigd door nare man op 30-01-2013 15:57 ]

[Krisp]

Dank voor de extra info. Als ik het goed begrijp zijn er twee problemen:
- de consequenties (die levenslang gelden) voor het niet volgens schema aflossen;
- het feit dat er 'overwaarde' is doordat mensen aflossen;

Wat is dan nog niet begrijp is waarom deze persoon €360.000 aan eigenwoningreserve heeft. Ik kan me voorstellen dat deze meneer 50.000 + reguliere aflossing + de rekening van het niet correct aflossen als eigenwoningreserve heeft, maar dat kan nooit 360.000 euro zijn.

Of gaat de hele schuld die ooit in box 3 terecht is gekomen (zeg pakweg 300.000 euro) in de eigenwoningreserve? Dat zou werkelijk nergens op slaan.

[Ardana]

Als ik 't goed begrijp, heeft deze meneer op 'n gegeven moment wel een eigen woning, maar geen eigen woning-schuld meer (volgens de belastingdienst dan toch). De eigen-woningschuld wordt dan een consumptief krediet.
Als de woning dus verkocht wordt, is de hele opbrengst overwaarde. Dat hij de overwaarde gebruikt om het consumptieve krediet af te betalen, tsja... Keuzes, keuzes...

[EnerQi]

Als ik 't goed begrijp, heeft deze meneer op 'n gegeven moment wel een eigen woning, maar geen eigen woning-schuld meer (volgens de belastingdienst dan toch).

Door de move van de hypotheek van Box 1 naar Box 3?

Dus als de hypotheek niet in box 1 valt, heb je geen HRA?

[nare man]

EnerQi schreef op woensdag 30 januari 2013 @ 16:33:
[...]

Door de move van de hypotheek van Box 1 naar Box 3?

Dus als de hypotheek niet in box 1 valt, heb je geen HRA?

Voor die consequentie was ik ook even bang, omdat ik een hypotheek heb die uit twee delen bestaat: een SEW in box 1 en een spaarpolis (levensverzekering) in box 3. Hiervoor is gekozen omdat ik in mijn eentje veel meer leen dan de maximale vrijstelling per persoon. Maar volgens mij zit het niet zo, en is de rente-aftrek niet gekoppeld aan de boxkeuze. Doorslaggevend voor de vraag of je de rente mag aftrekken, is of de lening voldoet aan de definitie van 'eigenwoningschuld' in artikel 3:119a van de Wet IB 2001. Die definitie omvat vier (cumulatieve) elementen:

1. de lening is aangegaan in verband met een eigen woning;
2. de leningnemer is verplicht om in hoogstens 360 maanden en ten minste annuïtair af te lossen;
3. de leningnemer houdt zich aan het verplichte aflossingsschema van artikel 3:119c Wet IB 2001; en
4. voorzover van toepassing wordt aan de informatieplicht van artikel 3:119g Wet IB 2001 voldaan.

Is aan deze eisen voldaan, dan geeft artikel 3:120 lid 1 Wet IB 2001 je (in beginsel, uitzonderingssituaties even daargelaten) recht op aftrek van de renten over de eigenwoningschuld. Ik zie nergens dat de Wet IB 2001 voor de aftrekbaarheid van renten over de eigenwoningschuld eist dat de lening geheel in box 1 valt.

De verschuiving box 1 > box 3 is in dit voorbeeld dus niet zozeer de oorzaak van het niet meer mogen aftrekken van de rente, het is meer een gevolg ervan: omdat de rente (als gevolg van het niet-naleven van het aflossingsschema) niet meer aftrekbaar is, mag de lening niet meer in box 1 worden opgenomen.

[Krisp]

Maar is deze definitie voor de aftrekbaarheid van de eigenwoningschuld revelant voor de eigenwoningreserve? Als ik nu een aflossingsvrije hypotheek neem heb ik geen aftrekbare eigenwoningschuld, maar ook geen eigenwoningreserve. Dat lijkt mijn vorige link ook te suggereren: daar staat niets over een eis van hypotheekrenteaftrek. (zie eigenwoningschuld)

Edit: de staat maakt geen onderscheid. Dat moet er dus komen, wellicht volgens de definitie 'lening is verpand aan woning'.

[ Voor 15% gewijzigd door Krisp op 30-01-2013 18:11 ]

[Krisp]

Iets van een heel andere orde. Heeft er iemand ervaringen met ouders die (een deel van) de koopsom financieren? Waar dien je op te letten? Heb je de lening wel of niet vastgelegd bij een notaris? In hoeverre vinden banken dit prettig? Hoe gaat dit wanneer de hypotheek overgesloten wordt naar een bank? Is het in zo'n geval verstandig om een financieel adviseur in de arm te nemen, bijvoorbeeld voor het opstellen van een (door de belastingdienst geaccepteerd) koopcontract?

[Motrax]

En nog eentje:
En hoe zit het met het combineren van een hypotheek bij de bank en bij bijvoorbeeld je ouders?

Mijn ouders hebben wel geld, maar niet zoveel geld

[Verwijderd]

Misschien is een familiebank constructie iets voor jullie?

[Verwijderd]

Onze onderhandelingen zijn inmiddels in een stroomversnelling gekomen. De huidige bewoners wilden eerst minimaal 325k voor de woning. Ons bod van 275k werd door hen afgewezen vanwege de hoge vraag. Ze wilden graag de hoofdprijs voor de woning om zo een minimale restschuld te krijgen, terwijl aantoonbare gebreken werden geconstateerd door onze aankoopmakelaar. Na 3 weken informeerde onze aankoopmakelaar wederom bij de verkoopmakelaar. Hij vertelde ons dat de bewoners in onderhandeling zijn met andere kopers. Blijkbaar geldt alleen bij NVM de gedragscode om met slechts één aankooppartij tegelijkertijd te onderhandelen. Tevens zijn de huidige bewoners zich bewust dat de ‘hoge vraag’ tegenviel en ze nog lang op de hoofdprijs konden wachten. Door hun scheiding kiezen ze nu uiteindelijk voor een snelle afwikkeling van de verkoop.

De onderhandelingen gaan langzaam richting de 300k. We hebben een ultiem bod van 305k uitgebracht met 2 dagen bedenktijd. Zo zetten we zowel de andere aankooppartij als de huidige bewoners onder druk. Bij ‘nee’ dan krijgen beide partijen mogelijk nog een zware dobber bij hun onderhandelingen, maar weten wij wel dat we alles in ons bereik voor dit huis hebben gedaan. Bij een ‘ja’ dan hebben we op slinkse wijze een huis gekocht binnen budget en kunnen we onszelf achteraf nooit voor het hoofd slaan dat uiteindelijk een andere partij het huis heeft gekocht voor hetzelfde bedrag. Wordt vervolgd…

[Tsurany]

Is 305k voor een vraagprijs van 325k niet erg hoog als er nog allerlei gebreken zijn?

[dcl!]

En ben je bewust dat je dan geen nhg kan krijgen? Want dan mag je max 296k betalen.

[Stoffel]

dcl! schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 10:37:
En ben je bewust dat je dan geen nhg kan krijgen? Want dan mag je max 296k betalen.

En let even goed op het woordje betalen (en dus niet lenen). Zelfs al leg je zelf iets bij, als dat als zodanig geregistreerd wordt krijg je nog steeds problemen om geaccepteerd te worden voor NHG.

[ph4ge]

Stoffel schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 10:53:
En let even goed op het woordje betalen (en dus niet lenen). Zelfs al leg je zelf iets bij, als dat als zodanig geregistreerd wordt krijg je nog steeds problemen om geaccepteerd te worden voor NHG.

Met problemen krijgen bedoel je dat het gewoon niet gaat lukken. (eigen ervaring)

[Stoffel]

ph4ge schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:17:
[...]

Met problemen krijgen bedoel je dat het gewoon niet gaat lukken. (eigen ervaring)

Klopt in theorie inderdaad. Er zijn nog wel mogelijkheden, maar daar ga ik hier niet verder op in

[nare man]

Tsurany schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 09:51:
Is 305k voor een vraagprijs van 325k niet erg hoog als er nog allerlei gebreken zijn?

Niet als die gebreken al zijn verdisconteerd in de vraagprijs, en dat kunnen we vanaf hier niet beoordelen.

[Verwijderd]

Krisp schreef op donderdag 31 januari 2013 @ 09:16:
Iets van een heel andere orde. Heeft er iemand ervaringen met ouders die (een deel van) de koopsom financieren? Waar dien je op te letten? Heb je de lening wel of niet vastgelegd bij een notaris? In hoeverre vinden banken dit prettig? Hoe gaat dit wanneer de hypotheek overgesloten wordt naar een bank? Is het in zo'n geval verstandig om een financieel adviseur in de arm te nemen, bijvoorbeeld voor het opstellen van een (door de belastingdienst geaccepteerd) koopcontract?

In onze situatie hebben we geld geleend met een onderhandse lening. Deze lening is vastgelegd bij de notaris en het bedrag maakte toen 2007 niet uit voor het leenbedrag bij de bank. (we zaten overigens ver onder maximaal..)

Op dit moment is het zo dat veel banken je maximale leencapaciteit verlagen met de het bedrag dat je van je ouders leent. Aangezien qua leencapaciteit het niet uitmaakt of je het bij hen leent of bij een ander.

Ik verwacht dat je een constructie wilt maken waarbij je ouders jaarlijks een schenking doen die gelijk of hoger is dan het rentebedrag in de lening? Waardoor er geen effectieve rentelasten aan de lening verbonden zijn.. Dit is voor de meeste banken geen reden om dit bedrag hetzelfde te beschouwen als zelf ingebrachte cash. Zij hebben immers geen garantie dat jouw ouders dit bedrag altijd zullen blijven schenken.

Banken die hier (naar ik weet) enigzins in durven te manouvreren zijn de duurdere familiebanken (Van Lanschot etc..) De rentepercentages zijn dan ook wel wat hoger..

[Tsurany]

nare man schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:36:
[...]


Niet als die gebreken al zijn verdisconteerd in de vraagprijs, en dat kunnen we vanaf hier niet beoordelen.

Daar ging ik, gezien de context, niet van uit. Maar dit zou natuurlijk prima kunnen. Ik was hier echter verbaasd over.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 09:48:
Onze onderhandelingen zijn inmiddels in een stroomversnelling gekomen. De huidige bewoners wilden eerst minimaal 325k voor de woning. Ons bod van 275k werd door hen afgewezen vanwege de hoge vraag. Ze wilden graag de hoofdprijs voor de woning om zo een minimale restschuld te krijgen, terwijl aantoonbare gebreken werden geconstateerd door onze aankoopmakelaar. Na 3 weken informeerde onze aankoopmakelaar wederom bij de verkoopmakelaar. Hij vertelde ons dat de bewoners in onderhandeling zijn met andere kopers. Blijkbaar geldt alleen bij NVM de gedragscode om met slechts één aankooppartij tegelijkertijd te onderhandelen. Tevens zijn de huidige bewoners zich bewust dat de ‘hoge vraag’ tegenviel en ze nog lang op de hoofdprijs konden wachten. Door hun scheiding kiezen ze nu uiteindelijk voor een snelle afwikkeling van de verkoop.

De onderhandelingen gaan langzaam richting de 300k. We hebben een ultiem bod van 305k uitgebracht met 2 dagen bedenktijd. Zo zetten we zowel de andere aankooppartij als de huidige bewoners onder druk. Bij ‘nee’ dan krijgen beide partijen mogelijk nog een zware dobber bij hun onderhandelingen, maar weten wij wel dat we alles in ons bereik voor dit huis hebben gedaan. Bij een ‘ja’ dan hebben we op slinkse wijze een huis gekocht binnen budget en kunnen we onszelf achteraf nooit voor het hoofd slaan dat uiteindelijk een andere partij het huis heeft gekocht voor hetzelfde bedrag. Wordt vervolgd…

Voorzichtig hoor. 305k = geen NHG. Geen NHG = 0,5% meer rente betalen (0,25% na HRA, met zo'n lening verdien je vast genoeg voor de maximale aftrek).

Dat kan al snel 75/maand schelen aan extra rentelasten, dat een hoop geld voor 'slechts' 10k meer dan de NHG grens van ~296k. Het kost je dan niet 10k extra (meer cash), maar eerder ~25k doordat je ook de extra rentekosten gaat betalen.

Bedenk je dus goed of dat het je waard is.

[nare man]

Tsurany schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:45:
[...]

Daar ging ik, gezien de context, niet van uit. Maar dit zou natuurlijk prima kunnen. Ik was hier echter verbaasd over.

Dat gevoel bekroop mij ook wel een beetje, alsof de kopers zich toch wel makkelijk op de kast laten jagen door door de praatjes van de verkopers en hun makelaar dat het allemaal storm loopt en dat het huis zo weg is. Ik geloof daar eerlijk gezegd standaard geen snars van, tenzij het echt een extreem mooi afgewerkt en volledig up-to-date huis is op een superpopulaire locatie (kortom een buitenkansje). Maar hoe mooi de locatie ook is, gezien de gebreken die genoemd worden is er van een buitenkansje sowieso al geen sprake.

[ph4ge]

Stoffel schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:28:
Klopt in theorie inderdaad. Er zijn nog wel mogelijkheden, maar daar ga ik hier niet verder op in

Het bedrag wat je boven de NHG zit in een enveloppe onder de tafel en niet op papier zetten, ja, mits je voldoende zwart geld hebt. Ik heb zelf geprobeerd om een hypotheek boven de norm te krijgen met 2/3 eigen geld, je krijgt het gewoon niet voor elkaar als je boven die norm zit. De aankoop van het huis is overigens niet door gegaan en nu heb ik me er maar bij neergelegd dat ik sowieso geen NHG krijg .

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 01-02-2013 13:43 ]

[Krisp]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:38:
[...]


In onze situatie hebben we geld geleend met een onderhandse lening. Deze lening is vastgelegd bij de notaris en het bedrag maakte toen 2007 niet uit voor het leenbedrag bij de bank. (we zaten overigens ver onder maximaal..)

Op dit moment is het zo dat veel banken je maximale leencapaciteit verlagen met de het bedrag dat je van je ouders leent. Aangezien qua leencapaciteit het niet uitmaakt of je het bij hen leent of bij een ander.

Ik verwacht dat je een constructie wilt maken waarbij je ouders jaarlijks een schenking doen die gelijk of hoger is dan het rentebedrag in de lening? Waardoor er geen effectieve rentelasten aan de lening verbonden zijn.. Dit is voor de meeste banken geen reden om dit bedrag hetzelfde te beschouwen als zelf ingebrachte cash. Zij hebben immers geen garantie dat jouw ouders dit bedrag altijd zullen blijven schenken.

Banken die hier (naar ik weet) enigzins in durven te manouvreren zijn de duurdere familiebanken (Van Lanschot etc..) De rentepercentages zijn dan ook wel wat hoger..

Het is een optie die we op dit moment overwegen. Welke vorm (volledig financieren, deels, niet) zijn we nog niet uit, net zoals de duur. Wellicht start ik met een lening, en ga ik naar een bank op het moment dat het geld ergens anders voor nodig is. De term 'familiebank' brengt in ieder geval veel informatie naar boven.

Wat is me met name afvraag is hoe deze zakelijke transactie de familieverhoudingen beïnvloedt. Het is makkelijker om een domme aankoop te doen als jouw familie geen geld bij je uit heeft staan.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 01-02-2013 12:19 ]

[Fiber]

Ik heb ook wel eens constructies gezien waarbij er gewoon twee koopcontracten en twee hypotheken zijn, elk voor een deel van het huis. Bijvoorbeeld jij koopt 2/3 van het huis en je ouders 1/3. Dan heb je zelf op papier maar 2/3 huis, maar je kan natuurlijk wel gewoon in het hele huis wonen. En dan kun je later ooit de rest van het huis er bij kopen. Nadeel is wel dat je dan meer notariskosten etc. hebt en meer overdrachtsbelasting betaald.

[D-e-n]

nare man schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:51:
[...]


Dat gevoel bekroop mij ook wel een beetje, alsof de kopers zich toch wel makkelijk op de kast laten jagen door door de praatjes van de verkopers en hun makelaar dat het allemaal storm loopt en dat het huis zo weg is. Ik geloof daar eerlijk gezegd standaard geen snars van, tenzij het echt een extreem mooi afgewerkt en volledig up-to-date huis is op een superpopulaire locatie (kortom een buitenkansje). Maar hoe mooi de locatie ook is, gezien de gebreken die genoemd worden is er van een buitenkansje sowieso al geen sprake.

Vlak voor de jaarwisseling was de situatie misschien nog wat anders. Maar toen was een huis wat wij op het oog hadden en net te koop stond binnen een paar weken verkocht. Tussen kerst en oud- en nieuw hebben we het bekeken en toen we na de jaarwisseling hadden besloten er op door te gaan bleek het al weg.

[MrDirect]

Is dat met die NHG serieus zo? Dus stel ik heb eigen geld van 100.000,- en ik wil een huis kopen van 380.000. Ik hoef dan maar 280.000 te lenen van een bank, maar krijg je dan toch geen NHG erop omdat je meer dan 296k betaalt voor het huis?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 09:48:
Onze onderhandelingen zijn inmiddels in een stroomversnelling gekomen. De huidige bewoners wilden eerst minimaal 325k voor de woning. Ons bod van 275k werd door hen afgewezen vanwege de hoge vraag. Ze wilden graag de hoofdprijs voor de woning om zo een minimale restschuld te krijgen, terwijl aantoonbare gebreken werden geconstateerd door onze aankoopmakelaar. Na 3 weken informeerde onze aankoopmakelaar wederom bij de verkoopmakelaar. Hij vertelde ons dat de bewoners in onderhandeling zijn met andere kopers. Blijkbaar geldt alleen bij NVM de gedragscode om met slechts één aankooppartij tegelijkertijd te onderhandelen. Tevens zijn de huidige bewoners zich bewust dat de ‘hoge vraag’ tegenviel en ze nog lang op de hoofdprijs konden wachten. Door hun scheiding kiezen ze nu uiteindelijk voor een snelle afwikkeling van de verkoop.

De onderhandelingen gaan langzaam richting de 300k. We hebben een ultiem bod van 305k uitgebracht met 2 dagen bedenktijd. Zo zetten we zowel de andere aankooppartij als de huidige bewoners onder druk. Bij ‘nee’ dan krijgen beide partijen mogelijk nog een zware dobber bij hun onderhandelingen, maar weten wij wel dat we alles in ons bereik voor dit huis hebben gedaan. Bij een ‘ja’ dan hebben we op slinkse wijze een huis gekocht binnen budget en kunnen we onszelf achteraf nooit voor het hoofd slaan dat uiteindelijk een andere partij het huis heeft gekocht voor hetzelfde bedrag. Wordt vervolgd…

Ik vind dat altijd zo grappig met die aankoopmakelaars. Ik heb zelf ook mijn huis te koop staan, maar hoef er 123 niet uit. Nu kunnen er wel 15 aankoopmakelaars langskomen met allerlei redenen waarom de vraagprijs omlaag moet, maar als ik een bepaald bedrag ervoor wil hebben dan blijft dat ook zo..

Er zijn 2 redenen waarom verkoopprijs omlaag kan en dat is doordat ik ondertussen flink aan het sparen ben, of, doodat mijn toekomstig droomhuis aardig gezakt is in de verkoopprijs.

Geld trouwens als koper andersom ook. Als je een budget bepaald hebt, zegt de aankoopmakelaar toch ook niet dat je dat budget maar moet oprekken omdat je anders het huis niet kunt kopen...

[dft2]

MrDirect schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 12:23:
Is dat met die NHG serieus zo? Dus stel ik heb eigen geld van 100.000,- en ik wil een huis kopen van 380.000. Ik hoef dan maar 280.000 te lenen van een bank, maar krijg je dan toch geen NHG erop omdat je meer dan 296k betaalt voor het huis?

Yep, gaat over aankoopbedrag, niet over het hypotheekbedrag. Overigens is de NHG grens tot 1 juli nog
€ 320.000, en aangezien ze met 5% kosten rekenen mag je dus een huis kopen voor een aankoopbedrag van max.€ 304.761,90. Het is mij echter niet duidelijk of dit bedrag incl of excl overdrachtsbelasting is?

https://www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/hoeveel-kan-ik-lenen.html

[Tsurany]

nare man schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:51:
[...]


Dat gevoel bekroop mij ook wel een beetje, alsof de kopers zich toch wel makkelijk op de kast laten jagen door door de praatjes van de verkopers en hun makelaar dat het allemaal storm loopt en dat het huis zo weg is. Ik geloof daar eerlijk gezegd standaard geen snars van, tenzij het echt een extreem mooi afgewerkt en volledig up-to-date huis is op een superpopulaire locatie (kortom een buitenkansje). Maar hoe mooi de locatie ook is, gezien de gebreken die genoemd worden is er van een buitenkansje sowieso al geen sprake.

Volgens mij is het een kwestie van "hebben hebben hebben" bij dat huis voor de kopers, dan sta je er natuurlijk niet meer objectief in. Ik zie eigenlijk een verkoper die de prijs flink weet op te drijven door een andere koper en een bod van 275k naar 305k krijgt terwijl het huis anders misschien niet eens verkocht zou worden.

[Krisp]

Het laatste plaatje op Funda is niet voor niets deze:

Overigens ben ik er nog niet uit of dat plaatje serieus is, of dat het een aanmoediging is om bij deze gedachte een aankoopmakelaar te nemen. Er spreekt iig een dubbele boodschap uit.

[D-e-n]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 12:43:
[...]
Er zijn 2 redenen waarom verkoopprijs omlaag kan en dat is doordat ik ondertussen flink aan het sparen ben, of, doodat mijn toekomstig droomhuis aardig gezakt is in de verkoopprijs.

De prijzen dalen in het algemeen nog steeds. Als het ene zakt zal het andere toch ook zakken? Als de prijs datgene is wat een huis niet doet verkopen dan zal men uiteindelijk toch moeten zakken. Ik zie huizen die al een jaar te koop staan voor een flink bedrag ten opzichte van vergelijkbare woningen in de buurt waarbij ik toch echt denk: "willen ze het wel verkopen?"

[Verwijderd]

D-e-n schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:00:
[...]

De prijzen dalen in het algemeen nog steeds. Als het ene zakt zal het andere toch ook zakken? Als de prijs datgene is wat een huis niet doet verkopen dan zal men uiteindelijk toch moeten zakken. Ik zie huizen die al een jaar te koop staan voor een flink bedrag ten opzichte van vergelijkbare woningen in de buurt waarbij ik toch echt denk: "willen ze het wel verkopen?"

Klopt, dan zal de nood nog niet zo hoog zijn, maar dat bepaalt de verkoper nog altijd zelf hoe snel hij zijn huis wil verkopen. Als ze doorstromers zijn zullen ze wellicht pas verlagen op het moment dat hun droomhuis zich aanmeldt. Dat het de markt stagneerd hierdoor, dat klopt, maar voor het zakken van duizende euro's moet ook lang gewerkt worden
Daarnaast komt nog bij dat sommige mensen niet kunnen verlagen ivm met een restschuld...

[Verwijderd]

Krisp schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:59:
[...]

Het is een optie die we op dit moment overwegen. Welke vorm (volledig financieren, deels, niet) zijn we nog niet uit, net zoals de duur. Wellicht start ik met een lening, en ga ik naar een bank op het moment dat het geld ergens anders voor nodig is. De term 'familiebank' brengt in ieder geval veel informatie naar boven.

Wat is me met name afvraag is hoe deze zakelijke transactie de familieverhoudingen beïnvloedt. Het is makkelijker om een domme aankoop te doen als jouw familie geen geld bij je uit heeft staan.

Bij ons geval wordt de lening beschouwd als een voorloper op de erfenis. De ouders kunnen deze regeling bieden aan alle kinderen. En er is dus geen zakelijk gedonder.. Er wordt immers niet van rendement noch van terugbetaling uitgegaan.
Besef je inderdaad wel dat als de lening niet terug kan betalen dat het kwijtschelden van een lening als een schenking wordt beschouwd waar je dus mogelijk belasting over moet betalen.

[Sander]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:15:
[...]


Klopt, dan zal de nood nog niet zo hoog zijn, maar dat bepaalt de verkoper nog altijd zelf hoe snel hij zijn huis wil verkopen. Als ze doorstromers zijn zullen ze wellicht pas verlagen op het moment dat hun droomhuis zich aanmeldt. Dat het de markt stagneerd hierdoor, dat klopt, maar voor het zakken van duizende euro's moet ook lang gewerkt worden
Daarnaast komt nog bij dat sommige mensen niet kunnen verlagen ivm met een restschuld...

Er zijn meer redenen om te verkopen dan doorstromen. De gemiddelde woning die op 2 inkomens gekocht is zal vrij lastig op 1 inkomen te dragen zijn. Moet je dan tegelijkertijd 1 van de 2 (ex-)partners uitkopen dan kun je al snel weinig anders dan de boel te koop zetten en eventueel zelfs je verlies nemen bij een verkoop.

[Krisp]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 13:53:
[...]


Bij ons geval wordt de lening beschouwd als een voorloper op de erfenis. De ouders kunnen deze regeling bieden aan alle kinderen. En er is dus geen zakelijk gedonder.. Er wordt immers niet van rendement noch van terugbetaling uitgegaan.
Besef je inderdaad wel dat als de lening niet terug kan betalen dat het kwijtschelden van een lening als een schenking wordt beschouwd waar je dus mogelijk belasting over moet betalen.

Het is niet zo zeer niet terug kunnen betalen (ik blijf prima binnen de huidige hypotheeknormen), maar puur een gevoel. Doel van deze operatie is enerzijds het opkrikken van het rendement van het vermogen, en anderzijds optimaal gebruik maken van de HRA (De rente mag daarbij maximaal 125% van de marktwaarde zijn, op dit moment maximaal 6,25%). Ook is de hypotheekprocedure (veel) simpeler en ik kan de voorbehoud van financiering ook uit de koopcontracten halen, waardoor ik korting hoop te krijgen.

[Verwijderd]

dft2 schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 12:52:
[...]


Yep, gaat over aankoopbedrag, niet over het hypotheekbedrag. Overigens is de NHG grens tot 1 juli nog
€ 320.000, en aangezien ze met 5% kosten rekenen mag je dus een huis kopen voor een aankoopbedrag van max.€ 304.761,90. Het is mij echter niet duidelijk of dit bedrag incl of excl overdrachtsbelasting is?

https://www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/hoeveel-kan-ik-lenen.html

Yes! De verkopers gaan akkoord met 305k. NHG wordt onderhands geregeld: 304,5k koopsom en 500 zwart.

[Dido]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 11:38:
In onze situatie hebben we geld geleend met een onderhandse lening. Deze lening is vastgelegd bij de notaris en het bedrag maakte toen 2007 niet uit voor het leenbedrag bij de bank. (we zaten overigens ver onder maximaal..)

Op dit moment is het zo dat veel banken je maximale leencapaciteit verlagen met de het bedrag dat je van je ouders leent. Aangezien qua leencapaciteit het niet uitmaakt of je het bij hen leent of bij een ander.

Grappig, wij hebben ook onderhands geleend bij ouders, maar dat hebben we gewoon als eigen geld meegenomen naar de hypotheekadviseur. In het contract voor de onderhandse lening wordt wel hypothecaire zekerheid geboden, maar expliciet voorrang gegeven aan een hypothecaire verpanding aan de bank.

Waardoor de bank dus een 100% van de woning als zekerheid kreeg tegen een lening voor minder dan 70%EW.

Daar waren ze maar al te happig op en dat resulteerde dus ook in een lagere rente en geen verplichte orv (wel genomen, niet verpand aan de hypotheek). Overigens is NHG op dat moment niet echt interessant - omdat het risico voor de bank al voldoende afgedekt was, zagen ze in NHG geen reden om nog meer rentekorting te geven.

Dus in dat geval zou NHG alleen maar extra gekost hebben

Wat betreft de totale leencapaciteit weet ik eigenlijk niet of eea van veel invloed is geweest. Aan het eind van het liedje hadden we twee huizen en een totale hypotheek die we sowieso nooit hadden gekregen als starters... dta die situatie 3 jaar geduurd heeft was op dat moment niet ingecalculeerd...

[Stoffel]

Verwijderd schreef op vrijdag 01 februari 2013 @ 17:02:
[...]


Yes! De verkopers gaan akkoord met 305k. NHG wordt onderhands geregeld: 304,5k koopsom en 500 zwart.

Tenzij de regels de afgelopen twee maanden zijn aangepast kan dat volgens niet, de maximale koopsom voor NHG is 296.296. De rest is van de ruimte is alleen te gebruiken voor de kosten koper en een eventuele kleine verbouwing. Misschien is het wel veranderd hoor, ik heb het na mijn eigen aankoop niet meer zo op de voet gevolgd, maar ik zou dat in ieder geval even heel goed navragen. Zou zonde zijn als dadelijk blijkt dat je 9k in die envelop moet stoppen in plaats van 500.

Edit:
Ik zie net deze link: https://www.nhg.nl/consum...edrag&no_cache=1#maximale

Waar het bedrag dus blijkbaar veranderd is. Op deze pagina stond eerst 296.296, maar ik weet niet waar het verschil door komt. In ieder geval lijkt het dus te kloppen.

[ Voor 20% gewijzigd door Stoffel op 01-02-2013 19:02 ]

[dcl!]

He apart, dat is dus inderdaad gewijzigd.
Achteraf vind ik het niet erg dat het in augustus nog max 296k was, want anders had ik 9k meer betaald voor m'n huis... dat had ik dan nl wel geboden.

[Fiber]

dcl! schreef op zaterdag 02 februari 2013 @ 23:14:
He apart, dat is dus inderdaad gewijzigd...

Dat heet inflatie...

[Reiben]

Ik heb een vraag over mijn hypotheek. Ik heb een tijd geleden een nieuwbouwwoning gekocht en omdat het nog in aanbouw was is dus een deel van de hypotheek in een depot gegaan van waaruit de te vervallen bouwtermijnen betaald zouden worden. De afgelopen maanden heb ik dus de facturen van de vervallen bouwtermijnen die de projectontwikkelaar stuurde direct uit het depot laten betalen door de bank.

Nu is de oplevering aanstaande en is er nog 1 laatste factuur gekomen voor de laatste bouwtermijn. Echter, door de in de tussentijd verhoogde btw (19% -> 21%) is deze factuur hoger dan wat er nog in het depot zit. Als ik deze ook direct laat betalen door de bank komen ze dus tekort. Kan dit op een of andere manier met geld van mijn betaalrekening worden aangevuld? Of moet ik het resterende bedrag van het depot eerst op mijn betaalrekening laten storten (kan dit?) zodat ik vervolgens het volledige bedrag aan de projectontwikkelaar kan betalen?

Ik kan natuurlijk morgen de bank bellen, maar misschien kan iemand hier het nu al beantwoorden.

[Steffie]

Wat is een tijd geleden? Als je de koop-/aanneemovereenkomst voor 27 april 2012 hebt getekend, dan valt de bouwtermijn nog in de overgangsregeling die tot 1 oktober 2013 van toepassing is. Je betaalt over die termijn dan nog steeds 19% btw.

Verder is het zo dat je het bedrag uit jouw bouwdepot over kunt laten schrijven en het restant met een tweede betaalopdracht van jouw betaalrekening kunt aanvullen (gewoon dezelfde omschrijving hanteren). Je hoeft het geld uit het bouwdepot dus niet eerst op jouw eigen rekening te storten (de verstrekker zal hier ongetwijfeld ook niet mee akkoord gaan, omdat er dan geen zekerheid meer is dat het geld wel aan jouw huis wordt besteed).

[ Voor 48% gewijzigd door Steffie op 03-02-2013 19:13 ]

[Reiben]

Steffie schreef op zondag 03 februari 2013 @ 16:19:
Wat is een tijd geleden? Als je de koop-/aanneemovereenkomst voor 27 april 2012 hebt getekend, dan valt de bouwtermijnen nog in de overgangsregeling die tot 1 oktober 2013 van toepassing is. Je betaalt over die termijn dan nog steeds 19% btw.

Na 27 april getekend helaas, had me een bak geld gescheeld anders. In totaal drie termijnen zijn na 1 oktober vervallen en daar mag ik dus mooi 2% extra voor dokken.

Verder is het zo dat je het bedrag uit jouw bouwdepot over kunt laten schrijven en het restant met een tweede betaalopdracht van jouw betaalrekening kunt aanvullen (gewoon dezelfde omschrijving hanteren). Je hoeft het geld uit het bouwdepot dus niet eerst op jouw eigen rekening te storten (de verstrekker zal hier ongetwijfeld ook niet mee akkoord gaan, omdat er dan geen zekerheid meer is dat het geld wel aan jouw huis wordt besteed).

Ah zo, dus dat de projectontwikkelaar gewoon twee betalingen krijgt. Mooi, dan is het nog makkelijker eigenlijk. Bedankt!

[The Eagle]

dcl! schreef op zaterdag 02 februari 2013 @ 23:14:
He apart, dat is dus inderdaad gewijzigd.
Achteraf vind ik het niet erg dat het in augustus nog max 296k was, want anders had ik 9k meer betaald voor m'n huis... dat had ik dan nl wel geboden.

Fiber schreef op zondag 03 februari 2013 @ 00:22:
[...]

Dat heet inflatie...

Da's niet zozeer inflatie, als wel het feit dat er door de nieuwe hypotheekregels, waarbij aflossing verplicht is, minder risico ontstaat voor de NHG zelf, en dus het bedrag omhoog kan. Door dat bedrag omhoog te gooien stimuleer je tevens de markt

[Verwijderd]

Beste mensen,

Nudat ik met mijn hypotheekaanvraag bezig ben, heb ik enkele vragen. Hopelijk kunnen jullie mij hier een antwoord op geven.

Mijn inkomen grenst aan het 52% belasting tarief. Het inkomen van mijn vriendin is een stuk lager. Is het belastingtechnisch verstandig om een zo groot mogelijk deel van de hypotheek op mijn naam te zetten om zodoende maximaal belastingvoordeel te behalen?

Is het verstandig qua risico spreiding om een hypotheek op te delen in verschillende buckets van bijvoorbeeld 10, 15 en 20 jarige rente? Hoe hebben jullie dit eventueel aangepakt?

Welk type overlijdensrisico verzekering is het verstandigst: gelijkblijvend, lineair dalend, of annuïteiten? Aangezien we een annuïteiten hypotheek zullen krijgen, lijkt mij een annuïteiten overlijdensrisico verzekering het meest voor de hand liggen?

Hebben jullie een overlijdensrisico verzekering van 30 jaar? Of denken jullie afhankelijk van jullie toekomstig spaartegoed ongeveer voor 20 jaar dekking nodig te hebben?

Zijn er eventueel nog meer zaken dit ik moet overwegen bij het afsluiten van een overlijdensrisico verzekering?

Is het mogelijk om een familiebank leenconstructie gebruiken met een fictieve looptijd van 30 jaar en 7.5% rente? Na 9 jaar willen we dit leenbedrag dan omzetten in een definitieve eenmalige schenking.

[Dido]

Verwijderd schreef op maandag 04 februari 2013 @ 09:36:
Mijn inkomen grenst aan het 52% belasting tarief. Het inkomen van mijn vriendin is een stuk lager. Is het belastingtechnisch verstandig om een zo groot mogelijk deel van de hypotheek op mijn naam te zetten om zodoende maximaal belastingvoordeel te behalen?

Maakt helemaal niets uit, als fiscaal partners mag je met de GRA schuiven zoals het jullie het best uitkomt.

Is het verstandig qua risico spreiding om een hypotheek op te delen in verschillende buckets van bijvoorbeeld 10, 15 en 20 jarige rente? Hoe hebben jullie dit eventueel aangepakt?

Kun je doen.
Als voorbeeld: ik heb een bankspaarhypotheek die 21 jaar loopt (aangezien de rente nog maar 21 jaar aftrekbaar was), met een rentevaste periode van 20 jaar.

Een ongeveer even gropte aflossingsvrije hypotheek die 30 jaar loopt, ook 20 jaar vast.

En twee keer 10K met een rvp van 1 jaar, later verlengd naar 5 jaar.

Daarnaast nog een recent verniewude annuitaire hyptheek die een vaste rente en looptijd heeft van 20 jaar.

Hoe je een en ander verdeeld hangt af van je eigen situatie en wensen, maar je kunt zo creatief zijn als je wilt

Welk type overlijdensrisico verzekering is het verstandigst: gelijkblijvend, lineair dalend, of annuïteiten? Aangezien we een annuïteiten hypotheek zullen krijgen, lijkt mij een annuïteiten overlijdensrisico verzekering het meest voor de hand liggen?

Ligt een beetje aan het kosten/baten verhaal. Met name hoe jong je bent.

Als je jong en gezond bent kunt je veelal erg goedkoop een gelijkblijvende orv afsluiten, als dan niet verpand aan je hypotheek.
Daar staat tegenover dat een orv die gekoppeld is aan je hypotheek en op dezelfde manier als je hypotheekschuld afbouwt, goedkoper is.

Hangt er ook weer een beetje vanaf waar je jezelf het lekkerst bij voelt.

(Wij hebben bijvoorbeeld alleen een orv ter hoogte van de volledige aflossingvrije hypotheek, premievrij)

Hebben jullie een overlijdensrisico verzekering van 30 jaar? Of denken jullie afhankelijk van jullie toekomstig spaartegoed ongeveer voor 20 jaar dekking nodig te hebben?

30 jaar, aangezien dat nauwelijks extra kostte.

Zijn er eventueel nog meer zaken dit ik moet overwegen bij het afsluiten van een overlijdensrisico verzekering?

Shoppen. Banken zullen proberen je hun eigen product aan te smeren maar je kunt elders vaak een betere/goedkopere dekking krijgen. Het hangt van je situatie en de regels van de bank af of je de orv moet verpanden aan je hypotheek of niet.
Als dat niet nodig is zou ik het niet doen.

Dan is de achterblijvende partner namelijk ook niet evrplicht de hypotheek af te lossen - het zou zo maar kunnen dat dat financieel op dat moment niet het gunstigste is.

Is het mogelijk om een familiebank leenconstructie gebruiken met een fictieve looptijd van 30 jaar en 7.5% rente? Na 9 jaar willen we dit leenbedrag dan omzetten in een definitieve eenmalige schenking.

Ja, dat is mogelijk. Noem nergens die 9 jaar, maar neem een clausule op die boetevrij extra aflossen mogelijk maakt.

Ik ben zelf ook van plan om op ongeveer die termijn extra te gaan aflossen op die hypotheek, aangezien de HRA dan voelbaar begint te minderen, waardoor die hypotheek op termijn de duurste in plaats van de goedkoopste component wordt

[timag]

Reiben schreef op zondag 03 februari 2013 @ 13:50:
Of moet ik het resterende bedrag van het depot eerst op mijn betaalrekening laten storten (kan dit?) zodat ik vervolgens het volledige bedrag aan de projectontwikkelaar kan betalen?

Ik kan natuurlijk morgen de bank bellen, maar misschien kan iemand hier het nu al beantwoorden.

Bij mij werkte het zo: factuur opsturen en het geld naar je eigen rekening laten overmaken, vervolgens zelf de rekening betalen.

[xahmol]

timag schreef op maandag 04 februari 2013 @ 10:25:
[...]
Bij mij werkte het zo: factuur opsturen en het geld naar je eigen rekening laten overmaken, vervolgens zelf de rekening betalen.

Een bank kan daar moeilijk over doen als dat laatste bedrag een substantieel bedrag is. De bank wil nml zeker weten dat je dat geld ook echt in het huis hebt gestopt, niet voor niets maken ze normaal gesproken direct aan de aannemer over. Fraude met bouwdepots komt helaas vaak voor.
Wat natuurlijk ook kan is de bank laten betalen tot het bedrag dat nog in depot zit direct aan de aannemer en zelf het restant bedrag betalen. Neem aan dat die aannemer echt zich niet administratief verslikt als het bedrag via twee verschillende betalingen komt.

[Harmen]

Kijker van laatst trekt zich terug. Met de reden dat de huizenprijzen zakken, meneer wil wachten tot de prijzen weer stabiel zijn.
Arggh, schiet lekker op zo.

[D-e-n]

Da's mooi balen. Een beetje rare redenering overigens want als je verwacht dat het op termijn weer beter gaat wanneer moet je dan kopen?

Er komt vast wel weer een koper. Ik dacht soms ook "wanneer komt er nu weer eentje"

[Krisp]

Verwijderd schreef op maandag 04 februari 2013 @ 09:36:
Is het mogelijk om een familiebank leenconstructie gebruiken met een fictieve looptijd van 30 jaar en 7.5% rente? Na 9 jaar willen we dit leenbedrag dan omzetten in een definitieve eenmalige schenking.

Je mag maximaal 125% van de marktrente vragen. Hou er rekening mee dat die op dit moment ongeveer 5% is, dus dat je maximaal 6,25% rente kunt krijgen. Al het overige zal de belastingdienst niet accepteren.

[Xanaroth]

Harmen schreef op maandag 04 februari 2013 @ 13:31:
Kijker van laatst trekt zich terug. Met de reden dat de huizenprijzen zakken, meneer wil wachten tot de prijzen weer stabiel zijn.
Arggh, schiet lekker op zo.

Durf haast te zeggen dat dat voor 99% van de kijkers geld. Ze kijken wel, zorgen dat alles klaarligt (vast contract, loonstrookje, pensioengegevens, gesprekken gehad met makelaars/hypotheek adviseurs) zodat ze op heel korte termijn in kunnen springen. Ofwel als het aantrekt/bodem bereikt is, ofwel als ze die 'ene' woning zien.

Heb zelf ook al tig van die telefoontjes gehad van makelaars na bezichtigen. Ook altijd gezegd dat ik wacht op een beter moment, dat de onzekerheid nu nog te groot is.

[ Voor 3% gewijzigd door Xanaroth op 04-02-2013 14:01 ]

[MrFl0ppY]

Bedenk wel dat jouw onderhandelingspositie beter is in een dalende markt. Nu kun je er immers nog voor kiezen om te wachten. In een gezonde markt met stijgende prijzen is de optie tot wachten voordeliger voor de verkoper.

[Harmen]

Myrdreon schreef op maandag 04 februari 2013 @ 14:01:
[...]
Durf haast te zeggen dat dat voor 99% van de kijkers geld. Ze kijken wel, zorgen dat alles klaarligt (vast contract, loonstrookje, pensioengegevens, gesprekken gehad met makelaars/hypotheek adviseurs) zodat ze op heel korte termijn in kunnen springen. Ofwel als het aantrekt/bodem bereikt is, ofwel als ze die 'ene' woning zien.

Heb zelf ook al tig van die telefoontjes gehad van makelaars na bezichtigen. Ook altijd gezegd dat ik wacht op een beter moment, dat de onzekerheid nu nog te groot is.

Wel jammer, onze generatie heeft te maken met restschulden. Had ik mn huis maar eerder gekocht, nu blijf je zitten met een fikse restschuld. Prijzen dalen alleen meer, geen fijn vooruitzicht.
_{Wil verhuizen van een appartement naar een 1 gezinswoning.}

[Lethalis]

Harmen schreef op maandag 04 februari 2013 @ 14:56:
[...]


Wel jammer, onze generatie heeft te maken met restschulden. Had ik mn huis maar eerder gekocht, nu blijf je zitten met een fikse restschuld. Prijzen dalen alleen meer, geen fijn vooruitzicht.
_{Wil verhuizen van een appartement naar een 1 gezinswoning.}

Wil je verhuizen of moet je verhuizen?

Heb je de 1 gezinswoning al gekocht?

Zo niet, blijf lekker zitten waar je zit. Ik wil ook graag weg uit mijn appartement, maar als ik hier nog 3 jaar moet zitten omdat niemand het wil kopen.. tsja, dan is dat zo. Dan verhuis ik dan wel.

[Harmen]

Het probleem is dat ik niet de enige ben, heb een vriending en dochter. Dus dan wil je wel eens groter wonen, een tuin oid is welkom.

[nare man]

Ik zou blijven zitten totdat er meer zicht is op hoe de huizenmarkt er op wat langere termijn uit gaat ziet. Het is misschien niet optimaal maar als je in de (grote) stad woont dan zie je dat kinderen opvoeden op een flat prima gaat. Bij mij in de wijk stikt het van de kinderen, waarvan het grootste deel ook opgroeit in appartementen zonder tuin.

[Krisp]

Heeft er iemand ervaring met het afdingen bij nieuwbouwprojecten? Op dit moment heb ik een appartement (ongeveer 90m2) in Utrecht op het oog en ik wil daar grofweg 25-30% (±230 -> ±170) vanaf hebben. Bouwrente moet wat mij betreft vervallen. Gezien de vraagprijs (riant te hoog) en de huidige markt lijkt me dat reëel. Aan de andere kant: het appartement is niet meer waard. Op dit moment staat het casco er, meer dan 85% is verkocht. Oplevering in de tweede helft van dit jaar.

Ik durf te verliezen. Als het nu niet lukt, lukt het wellicht over een paar maanden wel. Ik heb nog wat ruimte, war ik als 'smeergeld' kan gebruiken: meerwerk kan daar bijvoorbeeld van bekostigd worden. Ook ben ik bereid om er dingen uit te halen: de keuken kan ik 'zelf' doen bijvoorbeeld.

Gaat men hierop happen?

[Louise525]

Krisp schreef op maandag 04 februari 2013 @ 20:31:
Heeft er iemand ervaring met het afdingen bij nieuwbouwprojecten? Op dit moment heb ik een appartement (ongeveer 90m2) in Utrecht op het oog en ik wil daar grofweg 25-30% (±230 -> ±170) vanaf hebben. Bouwrente moet wat mij betreft vervallen. Gezien de vraagprijs (riant te hoog) en de huidige markt lijkt me dat reëel. Aan de andere kant: het appartement is niet meer waard. Op dit moment staat het casco er, meer dan 85% is verkocht. Oplevering in de tweede helft van dit jaar.

Ik durf te verliezen. Als het nu niet lukt, lukt het wellicht over een paar maanden wel. Ik heb nog wat ruimte, war ik als 'smeergeld' kan gebruiken: meerwerk kan daar bijvoorbeeld van bekostigd worden. Ook ben ik bereid om er dingen uit te halen: de keuken kan ik 'zelf' doen bijvoorbeeld.

Gaat men hierop happen?

Wat bedoel je met de keuken zelf doen? Vaak valt alleen standaard leidingenwerk onder de koopprijs en moet je daarbovenop zelf de hele keuken uitzoeken en betalen plus de hele installatie. Badkamer is ook vaak casco of minimaal, wel een douche maar geen bad, bijvoorbeeld.

[Krisp]

Badkamer zit er afgewerkt in, keuken ga ik zelf uitzoeken. Het is echt schandalig wat voor stelposten de aanbieder voor een keuken opneemt.

[magicstar]

Iemand hier enige ervaring met de nieuwe DUOkoop regelingen. Ik zie ze de laatste tijd veel voorbij komen maar de meerwaarde is me nog niet helemaal duidelijk.

Basis idee is dat je de grond verkoopt aan de grondbank en er een maandelijks erfpacht canon over betaald. Later kan je dan mogelijk de grond ook verwerven. Voor mijn gevoel maakt het amper uit of je nou wel of niet de grond ook meekoopt omdat je toch de maandelijkse erfpacht moet aangeven bij de hypotheek verstrekker en er dus vrijwel geen voordeel overblijft. Wel logisch maar wat is dan de meerwaarde van de constructie?

[Tsurany]

Kopers:

Als koper van een woning die aangeboden wordt met de duokoop regeling betaalt u een lagere koopprijs voor de woning dan wanneer deze in volle eigendom aangekocht wordt. Bovendien heeft u ook fiscaal voordeel: De maandelijkse of jaarlijkse rente die u over de erfpacht betaalt, zijn aftrekbaar van de belasting. U betaalt bovendien een lagere rente over erfpacht van de grond, dan de rente over uw hypotheek.

Met duokoop komt u eerder in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. De grens om een hypotheek met NHG af te sluiten ligt sinds 1 juli 2012 op woningen tot €320.000 en deze grens zal steeds meer zakken. Wanneer u een woning koopt met Duokoop is de koopprijs van de woning en dus uw hypotheek lager en valt u dus eerder in deze grens van NHG.

Starters op de woningmarkt kunnen met de nieuwe hypotheekregels straks beduidend minder lenen (15%). Wanneer de huizenprijs lager wordt door gebruik van de duokoopregeling kunnen zij hun droomhuis wél financieren. Bijkomend voordeel is dat de grond bij een betere financiële situatie op elk moment terug gekocht kan worden. Bovendien komen starters sneller in aanmerking voor een eventuele starterslening bij de gemeente waarin de woning staat, omdat ook daarbij een grens zit aan de koopsom van de woning.


Verkopers:

Als verkoper kunt u uw woning met duokoop voor een scherpere prijs aanbieden. Hierdoor valt uw woning beter op en zijn er (bewezen!) vier maal zoveel bezoekers op Funda, uw woning zal meer kijkers hebben en sneller verkocht zijn.

U heeft er geen hinder van dat de woning en de grond gesplitst worden, bij verkoop gaat u één keer naar de notaris en verkoopt u tegelijkertijd de woning en de grond. De woning aan uw koper en de grond aan de Nationale Grondbank, u ontvangt in een keer de volledige koopsom.

Als u uw woning met duokoop aanbiedt, heeft u bovendien ook altijd het recht om de woning toch in volle eigendom aan een koper te verkopen.

Met Duokoop betaalt u niet perse minder voor uw woning, maar duokoop maakt het verschil tussen een woning wel of niet te kúnnen kopen.

Kijk voor een voorbeeldberekening van een woning die in volle eigendom en met duokoop wordt aangeboden op www.duokoop.nl

De adviseurs van De Hypotheekadviseur zijn erkend duokoop adviseur, op de website van duokoop vindt u ze bij “gecertificeerde adviseurs” onder onze handelsnaam “De Hypotheekservice.”

In feite dus gewoon een manier om een huis te kunnen kopen voor een lagere koopsom maar waarbij de maandelijkse lasten wel hetzelfde blijven. Zo kan je dus een huis die eerst duurder was dan je maximale hypotheeksom nu kopen voor een bedrag die wel net in je maximale hypotheeksom past terwijl je daarbij de grond nog pacht.
Voor iemand in mijn situatie kan dat "handig" zijn, een duurder huis kopen dan ik zelf kan betalen en mijn vriendin dan de pacht van de grond laten betalen met haar inkomen, dat officieel niet mee mag tellen voor de hypotheek.

[ Voor 10% gewijzigd door Tsurany op 05-02-2013 09:19 ]

[Koetjeboe]

Pfff, blijkbaar is het bij de Rabobank wel nog steeds druk kwa hypotheekaanvragen. Gisteren geprobeert een hypotheek adviesgesprek te regelen, eerste datum waarop er plek vrij was was over 3 weken...

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 04 februari 2013 @ 20:31:
Heeft er iemand ervaring met het afdingen bij nieuwbouwprojecten? Op dit moment heb ik een appartement (ongeveer 90m2) in Utrecht op het oog en ik wil daar grofweg 25-30% (±230 -> ±170) vanaf hebben. Bouwrente moet wat mij betreft vervallen. Gezien de vraagprijs (riant te hoog) en de huidige markt lijkt me dat reëel. Aan de andere kant: het appartement is niet meer waard. Op dit moment staat het casco er, meer dan 85% is verkocht. Oplevering in de tweede helft van dit jaar.

Ik durf te verliezen. Als het nu niet lukt, lukt het wellicht over een paar maanden wel. Ik heb nog wat ruimte, war ik als 'smeergeld' kan gebruiken: meerwerk kan daar bijvoorbeeld van bekostigd worden. Ook ben ik bereid om er dingen uit te halen: de keuken kan ik 'zelf' doen bijvoorbeeld.

Gaat men hierop happen?

Ik wens je veel succes, maar eerlijk gezegd denk ik niet dat je kans maakt. Het zijn geen particulieren, in principe zijn ze niet emotioneel, en als ze de prijs hadden kunnen laten zakken zouden ze het wel gedaan hebben. Bovendien kunnen ze het niet maken naar de mensen die wel het volle pond betaald hebben. Nieuwbouwhuizen zijn op het moment gewoon veel duurder dan bestaande bouw, dat klopt.

Wellicht als het echt een van de laatste woningen is kan je over details onderhandelen, maar 25% kan je echt op je buik schuiven. Ik heb het zelf een keer geprobeerd bij een nieuwbouwhuis wat al meer dan 2 jaar leeg stond, laatste in de wijk, en daar ging werkelijk geen cent af want "het was al in prijs verlaagd", toen ook niet gedaan natuurlijk.

[Xanaroth]

Nieuwbouw zakt erg traag in prijs. Zakken wel, je kunt ook onderhandelen, maar dan moet het al afgebouwd zijn en langere tijd leeg staan. Veel gunstiger is 'bestaande' bouw uit te zoeken.

Zo was bij mij in de buurt nieuwbouw te koop. Nieuwbouw als in gebouwd in 2004-2006. Nu kan je er wel nog steeds (!!) leegstaande appartementen kopen die nog steeds niet bewoont zijn geweest, dus kan sort-of over nieuwbouw spreken.

Bijvoorbeeld 189k voor 84m2 met 4m2 balkon, kaal (alleen keuken en basis badkamer).

Vervolgens volgende in de verkoop, eentje die wel van particulier is en dus gaat verhuizen na 6-8 jaar. 189k voor 84m2 maar met 20m2 dakterras, vloer en gordijnen (sleutelklaar). Zo traag zakken die bouwbedrijven dus, dat particulieren meer ruimte hebben om de prijs omlaag te gooien. Immers zal die, door dat dakterras, wel een 10-20k duurder zijn geweest in aanschaf (en dan ook nog al die sleutelklaar kosten erbij).

Nieuwbouw is het gewoon momenteel niet waard, totdat die bouwers voldoende mensen ontslagen hebben en de marges genoeg omlaag hebben gebracht om weer 'concurrerend' te worden. Ze zullen altijd een hogere prijs houden, maar in een normale markt zou het zuinigere ontwerp tot een redelijke break-even termijn moeten komen dat nieuwbouw interessant is. Echter is het nu financieel veel interessant om goedkoper en sleutelklaar te kopen en dan wat extra geld te stoppen in zonnecellen ofzo, die krijg je bij nieuwbouw nog steeds niet.

[ Voor 35% gewijzigd door Xanaroth op 05-02-2013 10:43 ]

[Verwijderd]

Spam wordt hier niet gewaardeerd.

[ Voor 86% gewijzigd door SmartDoDo op 08-02-2013 16:33 ]

[downtime]

Krisp schreef op maandag 04 februari 2013 @ 20:31:
Heeft er iemand ervaring met het afdingen bij nieuwbouwprojecten? Op dit moment heb ik een appartement (ongeveer 90m2) in Utrecht op het oog en ik wil daar grofweg 25-30% (±230 -> ±170) vanaf hebben. Bouwrente moet wat mij betreft vervallen. Gezien de vraagprijs (riant te hoog) en de huidige markt lijkt me dat reëel. Aan de andere kant: het appartement is niet meer waard. Op dit moment staat het casco er, meer dan 85% is verkocht. Oplevering in de tweede helft van dit jaar.

Ik durf te verliezen. Als het nu niet lukt, lukt het wellicht over een paar maanden wel. Ik heb nog wat ruimte, war ik als 'smeergeld' kan gebruiken: meerwerk kan daar bijvoorbeeld van bekostigd worden. Ook ben ik bereid om er dingen uit te halen: de keuken kan ik 'zelf' doen bijvoorbeeld.

Gaat men hierop happen?

Lijkt mij kansloos tenzij ze die appartementen aan de straatstenen niet kwijt kunnen maar met 85% verkocht is daar alvast geen sprake van.
Zie het zo: Jij wil er 60 mille vanaf hebben. Zo'n bedrijf maakt een rekensommetje: Wat kost een leegstaand appartement per jaar en hoe lang duurt het voordat dat duurder uitpakt dan 60 mille van de prijs afdoen. Ik denk dat ze best wat jaren willen wachten voor er zoveel van de prijs af gaat.

Ik zou zeggen, probeer het over vijf jaar nog eens, als het dan nog leeg staat.

[Verwijderd]

Afgelopen vrijdag had ik een gesprek met mijn hypotheekadvies. Hij vertelde mij dat naast de maximale koopsom het huis ook bewoonbaar moet zijn bij een NHG taxatie. Dit houdt oa in dat het huis een keuken moet hebben. Ons huis heeft (nog) geen keuken. Fysiek zijn de water- en gasleidingen aanwezig. Heeft iemand dit ook meegemaakt? Is een offerte van een nieuwe keuken voldoende? We kunnen eventueel een gasfornuis en koelkast van onze huidige woning in het nieuwe huis tijdelijk neerzetten.

Een andere vraag:
Mijn vriendin en ik hebben een huis gekocht. Mijn schoonouders willen ons 50.000 euro schenken voor deze aankoop. Op internet las ik over de familiebank constructie. Is het mogelijk om nu 50.000 euro te lenen en gebruikmaken van de fiscale voordelen gebruikmakend van verplichte annuitaire aflossing. Na 9 jaar (als mijn vriendin 40 jaar wordt) dan willen we de lening omzetten in een schenking. Is het dan nog steeds mogelijk om de 50.000 euro te schenken? We bezitten dan immers al het huis en de verbouwing is dan ook reeds voltooid.

[ Voor 36% gewijzigd door Verwijderd op 10-02-2013 21:55 ]

[celshof]

Verwijderd schreef op zondag 10 februari 2013 @ 21:48:

Een andere vraag:
Mijn vriendin en ik hebben een huis gekocht. Mijn schoonouders willen ons 50.000 euro schenken voor deze aankoop. Op internet las ik over de familiebank constructie. Is het mogelijk om nu 50.000 euro te lenen en gebruikmaken van de fiscale voordelen gebruikmakend van verplichte annuitaire aflossing. Na 9 jaar (als mijn vriendin 40 jaar wordt) dan willen we de lening omzetten in een schenking. Is het dan nog steeds mogelijk om de 50.000 euro te schenken? We bezitten dan immers al het huis en de verbouwing is dan ook reeds voltooid.

Valt de schenking misschien hieronder:

Vrijstelling voor financiering van een studie of woning

De eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen van 18 tot 40 jaar kan worden verhoogd tot € 51.407 Dit kan als uw kind het geld gebruikt:
■om een dure studie te betalen
Lees meer hierover bij vrijstelling voor een studie
■om een eigen woning te verwerven of voor kosten voor de eigen woning die uw kind daarna heeft gemaakt
Lees meer hierover bij vrijstelling voor een eigen woning

Zie ook de site van de Belastingdienst

[Spoetnik385]

Verwijderd schreef op zondag 10 februari 2013 @ 21:48:


Een andere vraag:
Mijn vriendin en ik hebben een huis gekocht. Mijn schoonouders willen ons 50.000 euro schenken voor deze aankoop. Op internet las ik over de familiebank constructie. Is het mogelijk om nu 50.000 euro te lenen en gebruikmaken van de fiscale voordelen gebruikmakend van verplichte annuitaire aflossing. Na 9 jaar (als mijn vriendin 40 jaar wordt) dan willen we de lening omzetten in een schenking. Is het dan nog steeds mogelijk om de 50.000 euro te schenken? We bezitten dan immers al het huis en de verbouwing is dan ook reeds voltooid.

Volgens mij kan dat (sterker nog, doe het zelf ook , maar dan nog komend vanuit de "oude" situatie). Alleen het berekenen van de annuïteit is wellicht even lastig (voorbeelden / xls-bestandjes zijn wel te vinden op internet). Maar je zou met je schoonouders af kunnen spreken dat zij in plaats van 1x 50.000 te schenken, nu jaarlijks het bedrag schenken dat je zou moeten betalen aan annuïteit. Alleen dan moet je wel opletten dat je niet boven de jaarlijkse schenkingslimiet komt.
Het loont de moeite om een en ander even door te rekenen.

[Verwijderd]

[bron: http://www.belastingdiens...ring_van_een_eigen_woning]

Als ik dit goed begrijp, dan kun je wel voorafgaand aan een verbouwing gebruikt maken van de eenmalige schenking. Achteraf kun je deze eenmalige schenking alleen gebruiken om de eigenwoningschuld af te lossen.

[D-e-n]

We zijn nog steeds volop op huizenjacht en nu hebben we een huis gezien waarbij er aan de verdieping nog het één en ander moet gebeuren. Het belangrijkste is het maken van een douche (geen bad, wel toilet) in een kamer waar nu enkel een wastafel en de cv-ketel aanwezig zijn. De kamer is 2,0x1.7m en volgens de brochure is het leidingwerk al aanwezig. Het is wel een houten vloer dus een betegelde douchevloer lijkt me uit den boze.

Nu kun je het natuurlijk zo duur maken als je zelf wilt. Maar heeft er iemand enig idee wat het me minimaal gaat kosten als ik het laat doen?

[Chief]

Wacht heel even met verbouwen. Principe akkoord regering dat btw voor verbouwing voor 1 jaar naar 6% gaat (ipv huidige 21%).
Voor verbouwingen als deze zou ik echt met een paar ondernemers praten en vragen om offerte.

[Harmen]

Hopelijk komt de woning markt weer op gang. Wat denken jullie?
Hoop zelf mn huis op korte termijn te kunnen verkopen.

[Tsurany]

Iedereen wacht met kopen tot de prijzen een dieptepunt hebben bereikt en dat gebeurt pas als verkopers echt niet verder kunnen zakken. Zie op korte termijn geen voortgang in de markt komen.

[D-e-n]

Chief-XL schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 10:41:
Wacht heel even met verbouwen. Principe akkoord regering dat btw voor verbouwing voor 1 jaar naar 6% gaat (ipv huidige 21%).
Voor verbouwingen als deze zou ik echt met een paar ondernemers praten en vragen om offerte.

Ik denk dat we wel een huis zullen kopen voordat dat er allemaal door is dus dat is geen optie. Maar zitten wat dit huis betreft nog pas in het stadium "is dit het overwegen waard" en dan is een grove inschatting wel noodzakelijk. Als het echt concreet wordt gaan we uiteraard echt offertes opvragen.

[shoombak]

Zo eindelijk goed nieuws, 31 december voorlopig koopcontract getekend, vandaag eindelijk hypotheekofferte getekend en 1 maart eigenaar van ons nieuwe huis!

[ Voor 3% gewijzigd door shoombak op 13-02-2013 11:06 ]

[nare man]

D-e-n schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 10:15:
We zijn nog steeds volop op huizenjacht en nu hebben we een huis gezien waarbij er aan de verdieping nog het één en ander moet gebeuren. Het belangrijkste is het maken van een douche (geen bad, wel toilet) in een kamer waar nu enkel een wastafel en de cv-ketel aanwezig zijn. De kamer is 2,0x1.7m en volgens de brochure is het leidingwerk al aanwezig. Het is wel een houten vloer dus een betegelde douchevloer lijkt me uit den boze.

Nu kun je het natuurlijk zo duur maken als je zelf wilt. Maar heeft er iemand enig idee wat het me minimaal gaat kosten als ik het laat doen?

Dat is heel moeilijk in te schatten, het hangt enorm af van de gebruikte materialen, het tarief van de aannemer, eventuele complicaties die optreden etc. Een betegelde douchevloer kan trouwens prima in een woning met houten bouwvloeren, alleen je moet er dan wel op letten dat er een deugdelijke ondervloer wordt gebruikt: je ziet in oudere huizen dat vaak een zgn. Lewis- of zwaluwstaartvloer wordt gebruikt, die dan wordt afgewerkt met een dunne laag beton waar de tegels op worden gezet. Je badkamervloer is dan vloeistofdicht en de tegels gaan niet bewegen. In mijn woning heeft de vorige eigenaar (wat een drol) dat verkeerd gedaan, die heeft wel een vloeistofdichte folie gelegd maar geen Lewisvloer, zodat de tegels een beetje los liggen en het voegwerk om de zoveel tijd barst. Op zich is dat overigens eenvoudig te verhelpen, en ik douche en badder er geen spat minder lekker om, maar het is wel een aandachtspuntje als je toch een nieuwe badkamer gaat laten maken. En zorg voor voldoende (actieve) ventilatie: in oude huizen met veel hout krijg je op termijn gigantisch gezeik als je de natte ruimtes niet genoeg ventileert, dan kom je om in de (op zich makkelijk te verwijderen, maar wel vervelende) schimmel en op termijn wellicht zelfs houtrot.

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 13-02-2013 11:14 ]

[D-e-n]

Het verschijnsel schimmel kennen we Mijn vriendin heeft zo'n piepkleine douche zonder raam, in een oud (huur)huis. Er is afzuiging maar zelfs dan blijft die schimmel terugkomen. In de kamer waar we het nu over hebben zit overigens wel een raam dus dat is alvast een plus.

Ik heb overigens al wat zitten plussen en minnen en als we het ruim onder de 10.000 zouden kunnen houden is dat huis financieel wel een optie.

[Tsurany]

Als je niet teveel luxe wilt moet zes tot zeven duizend euro prima te doen zijn, zie daar niet snel een probleem optreden. Alleen zorgen dat je vooraf alvast wat prijsopgaven hebt zodat je weet wat je daarvoor krijgt.

[r.e.s]

Hey ik vroeg me af of er mensen zijn die ervaring hebben met het verlengen van hypotheek offertes.

Aanstaande vrijdag tekenen wij de koopovereenkomst, helaas kunnen wij pas begin september in de woning terrecht (dus over 6 maanden). We hebben nu dus 4 opties.

1. Offerte van 3 maanden aanvragen en vervolgens na 3 maanden weer een nieuwe aanvragen. (mag volgens mij niet)
2. Offerte van 3 maanden kiezen met de mogelijkheid tot verlengen tot 6 maanden (nadeel kost vaak 0,25% per verlengde maand).
3. Offerte die al meteen 6 maanden geldig is (nadeel vaak duurdere aanbieders).
4. Offerte die 6 maanden geldig is maar die kosteloos geannuleerd kan worden (nog niet kunnen vinden)

De hypotheek adviseur is momenteel nog het een en ander aan het uitzoeken, maar misschien dat jullie nog suggesties hebben. . Iemand die een goede aanbieder van optie 4 kan noemen krijgt een plusje

[downtime]

r.e.s schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 15:48:
Hey ik vroeg me af of er mensen zijn die ervaring hebben met het verlengen van hypotheek offertes.

Aanstaande vrijdag tekenen wij de koopovereenkomst, helaas kunnen wij pas begin september in de woning terrecht (dus over 6 maanden). We hebben nu dus 4 opties.

1. Offerte van 3 maanden aanvragen en vervolgens na 3 maanden weer een nieuwe aanvragen. (mag volgens mij niet)
2. Offerte van 3 maanden kiezen met de mogelijkheid tot verlengen tot 6 maanden (nadeel kost vaak 0,25% per verlengde maand).
3. Offerte die al meteen 6 maanden geldig is (nadeel vaak duurdere aanbieders).
4. Offerte die 6 maanden geldig is maar die kosteloos geannuleerd kan worden (nog niet kunnen vinden)

De hypotheek adviseur is momenteel nog het een en ander aan het uitzoeken, maar misschien dat jullie nog suggesties hebben. . Iemand die een goede aanbieder van optie 4 kan noemen krijgt een plusje

Ik snap het niet. Je tekent vrijdag de koopovereenkomst. Dan ben je vanaf dat moment toch eigenaar? (en moet de hypotheek nu rond zijn)
Of bedoel je dat je een voorlopige koopovereenkomst tekent? Dan kun je gewoon drie maanden afwachten en daarna pas een offerte aanvragen. Wel opletten dat je een clausule in de voorlopige koopovereenkomst laat opnemen dat je er onderuit kunt als de hypotheek niet rond komt.

[r.e.s]

Excuus het is inderdaad een voorlopig koopovereenkomst. Maar ben ik niet verplicht om na het tekenen van de verkoopovereenkomst binnen die 3 maanden mijn financiering op orde te krijgen? Het lijkt mij sterk dat ik tot de laatste dag kan wachten en dan een offerte aanvraag kan doen.

[shoombak]

r.e.s schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 15:54:
Excuus het is inderdaad een voorlopig koopovereenkomst. Maar ben ik niet verplicht om na het tekenen van de verkoopovereenkomst binnen die 3 maanden mijn financiering op orde te krijgen? Het lijkt mij sterk dat ik tot de laatste dag kan wachten en dan een offerte aanvraag kan doen.

Dat moet, of had je dan moeten onderhandelen met de verkopende partij volgens mij...

[downtime]

r.e.s schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 15:54:
Maar ben ik niet verplicht om na het tekenen van de verkoopovereenkomst binnen die 3 maanden mijn financiering op orde te krijgen? Het lijkt mij sterk dat ik tot de laatste dag kan wachten en dan een offerte aanvraag kan doen.

Ik vraag me af waar je die limiet van 3 maanden vandaan haalt.

Een voorlopige koopovereenkomst is gewoon koop onder voorbehoud dat je de financiering rond krijgt. Er moeten dan ook altijd voorwaarden instaan waaronder jij onder de aankoop uit kunt. Dat houdt meestal een boeteclausule in. Daarna teken je de (definitieve) koopovereenkomst als je de financiering rond hebt.
Ik neem aan dat je in de voorlopige koopovereenkomst ook opneemt hoeveel tijd jij hebt om die financiering te regelen. In jouw geval zou dat dan toch over 6 maanden moeten zijn?

Of begrijp ik de situatie nu helemaal verkeerd

[Verwijderd]

"Ten slotte wordt ook de BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw per 1 maart voor 1 jaar verlaagd naar 6%."

Geldt deze maatregel voor materiaalprijzen en/of uurloon van werklui?

[shoombak]

Verwijderd schreef op woensdag 13 februari 2013 @ 16:49:
"Ten slotte wordt ook de BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw per 1 maart voor 1 jaar verlaagd naar 6%."

Geldt deze maatregel voor materiaalprijzen en/of uurloon van werklui?

Gok alleen het uurloon.