Ervaring met huis kopen deel 6

[JvS]

Ik vnd het vooral echt ongepast. Je prijs wordt vanzelf een bieden vanaf prijs als er meerdere mensen op af komen.

[mrmatiz]

Zo, vandaag hypotheekgesprek gehad. 10 jaar vast voor 3,6%, prima

Ik heb wel een vraagje over een onderhandse lening met mijn vader. Ik wil ook graag de hypotheekrenteaftrek gebruiken voor deze lening. Nu lees ik tegenstrijdige berichten over de rente die je kan gebruiken. De ene keer lees ik dat je de rente van persoonlijke leningen moet gebruiken, en de andere keer weer de hypotheekrente. Heb voor nu 4,5% gebruikt, dat is 25% meer dan wat ik aan de bank betaal. Maar als ik de rente voor een persoonlijke lening (6%) mag gebruiken, kan ik deze beter gebruiken aangezien ik de rente toch terugkrijg van mijn vader. Weet iemand dit?

[Woy]

De regel is vooral dat je ongeveer de markt rente mag rekenen, aangezien de lening die jij neemt hoogst waarschijnlijk geen hypothecair onderpand heeft, is het gewoon een PL, en lijkt mij dat je dan ook de rente mag gebruiken die daar in de markt gangbaar voor is.

[Krisp]

Doe me een lol en ga hiermee naar een adviseur. Als je dit niet goed doet kun je fluiten naar de HRA (waar je het voor doet) en dan ben je veel verder van huis. Je mag afaik tot 6% rente rekenen overigens.

[ Voor 12% gewijzigd door Krisp op 05-03-2014 22:00 ]

[Milmoor]

Maximaal rentepercentage is afhankelijk van de voorwaarden. Geen onderpand en andere nadelen kunnen die opvoeren. Maar ga inderdaad naar een expert. De site van de consumentenbond heeft aardig wat info om zelf goed voorbereid te zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door Milmoor op 05-03-2014 22:30 ]

[StephaN900]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 22:54:
Edit: wederom wat JvS zegt; wij boden in 2010 op een huis waar men 499.000,- voor vroeg en wij besloten na twee bezichtingen en uitgebreid rekenwerk dat wij er niet meer dan 430k voor over hadden. We hebben de makelaar gebeld en gemeld dat we 430k euro gingen betalen voor het huis, maar geen cent meer. Dat was namelijk voor ons de grens wat we wilden uitgeven aan een huis. We hebben vervolgens 7 maanden periodiek contact gehad met de makelaar, over soort ruil constructies met ons oude huis, water bij de wijn, boter bij de vis, wat nu als we dit, wat nu als we dat, maar we bleven bij de 430k en aanvaarding onder voorbehoud van verkoop eigen woning. En zo het geschiedde, we verkochten ons huis in 8 dagen en zaten na aanvaarding van het bod in vijf weken in ons nieuwe huis! Dat was dus pas in 2011, na 7 maanden onderhandelen

Dus, echt, het kan, het is niet onmogelijk, wel zenuwslopend soms en ja, we hebben echt afstand genomen van ons huis - want we wilden het uiteraard graag kopen. Maar, voor de prijs die we met onszelf hadden afgesproken. Had dus ook zomaar niets kunnen worden.

Ik "moet" nu ook een bod doen en zit dus ook te twijfelen hoe te bieden. Gewoon 1x een eindbod en mijn poot stijf houden of meedoen met het biedingsspel.

Vraagprijs 349.
Situatie A. Ik bied 320k take it or leave it.
Situatie B. Ik begin bij 300 en maak van mijn tweede bod mijn eindbod, maar ga hier nooit over de 320k. Hier speel ik dus een beetje in op de reactie van de verkopende partij op het eerste bod, zakt hij heel erg dan kan ik mijn eindbod wel wat lager maken dan de geplande 320k.

Ik ben wel een voorstander van A, maar ik kan mij ook voorstellen dat B wellicht de beste manier van bieden is?

Hoe denken jullie hierover?

[NiGeLaToR]

StephaN900 schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 18:44:
[...]


Ik "moet" nu ook een bod doen en zit dus ook te twijfelen hoe te bieden. Gewoon 1x een eindbod en mijn poot stijf houden of meedoen met het biedingsspel.

Vraagprijs 349.
Situatie A. Ik bied 320k take it or leave it.
Situatie B. Ik begin bij 300 en maak van mijn tweede bod mijn eindbod, maar ga hier nooit over de 320k. Hier speel ik dus een beetje in op de reactie van de verkopende partij op het eerste bod, zakt hij heel erg dan kan ik mijn eindbod wel wat lager maken dan de geplande 320k.

Ik ben wel een voorstander van A, maar ik kan mij ook voorstellen dat B wellicht de beste manier van bieden is?

Hoe denken jullie hierover?

Ik weet niet hoeveel je weet van de (financiele) situatie van verkoper(s). Wonen ze er nog, of staat het al leeg. Hebben ze overwaarde, of wonen ze er pas kort, staat het al lang of kort te koop, dat soort dingen wegen mee in een besluit. Het is ook aan de makelaar weer hoe hij het verkoopt aan de verkopers. Harde taal als 'take it or leave it' zou ik niet bezigen - maar wel eerlijk zeggen dat je het huis mooi vindt, er verliefd op bent geworden en er dolgraag zou willen wonen. Je bent er dus zogezegd uit, alleen, je hebt er een bepaald bedrag voor over. Kun je voor je ook maar iets zegt nog even polsen bij de makelaar hoe die erin zit, meestal hint die wel waar het zo ongeveer zal moeten eindigen. Blijf er voorstander van om te zeggen wat het voor jou wordt, maar er bestaat een kleine kans (zeker als je de situatie niet goed kent of kunt achterhalen) dat lager ook mogelijk is.

Edit: ik verplaats me altijd graag in verkoper: stel makelaar belt met 'ja iemand heeft bod gedaan voor 320 en zegt take it or leave it' of makelaar belt en zegt 'ja er belde iemand die helemaal blij is met het huis en er heel graag wil wonen, alleen heeft ie er niet meer dan 320k voor over. Is wel meteen laatste bod, maar ze klonken wel heel enthousiast.'. Zelf ben ik wel vatbaar voor het 'gun-principe', wie weet helpt het jou ook als ze het jou gewoon gunnen om er te komen wonen

[ Voor 12% gewijzigd door NiGeLaToR op 06-03-2014 20:07 ]

[JvS]

StephaN900 schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 18:44:
[...]


Ik "moet" nu ook een bod doen en zit dus ook te twijfelen hoe te bieden. Gewoon 1x een eindbod en mijn poot stijf houden of meedoen met het biedingsspel.

Vraagprijs 349.
Situatie A. Ik bied 320k take it or leave it.
Situatie B. Ik begin bij 300 en maak van mijn tweede bod mijn eindbod, maar ga hier nooit over de 320k. Hier speel ik dus een beetje in op de reactie van de verkopende partij op het eerste bod, zakt hij heel erg dan kan ik mijn eindbod wel wat lager maken dan de geplande 320k.

Ik ben wel een voorstander van A, maar ik kan mij ook voorstellen dat B wellicht de beste manier van bieden is?

Hoe denken jullie hierover?

Alleen als je denkt dat je best nog wel eens onder je eindbedrag uit zou kunnen kopen doe je B. Anders altijd A. Dat is toch precies de discussie die we hierboven hebben?

En wat Nigelator hierboven zegt ook!

[StephaN900]

Ja inderdaad, daar hebben jullie ook gelijk in en na het gesprek met de makelaar kom je natuurlijk wel het een en ander te weten.

Het is overigens van een professionele partij, die zullen het ook wel graag zsm willen verkopen.

[NiGeLaToR]

Stel dat je bod niet wordt geaccepteerd, die kans is uiteraard aanwezig - dan komt er of een tegenbod of een reactie (zoals wij hadden) van 'er zal toch nog wel wat bij moeten' of 'verkoper wil ergens bij bedrag x uitkomen'. Dan kun je altijd kiezen om aan te geven dat je daar begrip voor hebt maar dat jij er niet meer voor over hebt. Geen verhaal over niet kunnen betalen ofzo, dat is niet relevant - maar het feit dat je je grenzen aangeeft, ondanks het een te gek huis te vinden wel. Je moet dan wel het geduld kunnen opbrengen als je een tijdje niets hoort - zoals in ons geval 7 maandjes

[Blazer Coke]

Heb je enig zicht op wat de marktwaarde van het huis is?

In deze tijden zou ik nooit meteen met een eindbod komen.

Het is een kopersmarkt en dat mag je gerust gebruiken. Biedt gewoon eens 20-25% onder de vraagprijs en kijk wat de reactie is. Omhoog kan altijd nog, omlaag niet meer.

[cooper87]

cooper87 schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 22:30:
[...]


Ik ga morgen naar een huis voor een 2e bezichtiging met m'n pa, die heeft overal wat meer verstand van dan ik. Huis is 10 jaar oud, dus verwacht niet dat hij veel problemen kan spotten (voor zover dat natuurlijk uberhaubt al met het blote oog te zien is in een kwartiertje).

Mocht er niks geks aan het licht komen, ga ik denk ik een bod doen. Vraagprijs is 215k en komt van 238k. Deze prijs is echt heel erg redelijk als je kijkt naar vergelijkbare huizen die verkocht zijn in die straat en omgeving (WOZ is 227k zover dat relevant is?). 215k is dus helemaal geen gekke prijs, maar het liefst wil ik natuurlijk zo min mogelijk betalen Ik ben van plan 190k te bieden en uiteindelijk rond de 200k uit te komen, dat zou super zijn voor dit huis.

Donderdag een gesprek bij de ABN Amro, die heb ik mijn ZZP situatie telefonisch uitgelegd en ze zeiden niet gelijk nee, dus ik heb hoop dat ik een hypotheek voor ~158k kan krijgen op dat huis (dan leg ik 50k zelf in en moet ik dus 150k en een beetje kosten koper financieren). Ik vind het prettiger om direct met de bank te praten dan met 'een mannetje' er tussen: ik denk dat ik het verhaal zelf het beste kan vertellen en de bank kan overtuigen dat er geen risico is voor hun

ABN voorziet geen problemen aangezien ik wat eigen geld inleg. Vandaag 188k geboden op het huis, ben benieuwd naar de reactie. Ik verwacht eigenlijk een tegenbod van rond de 210k. Bij een tegenbod ben ik van plan om erbij te doen wat de verkoper er af doet, om zo uiteindelijk op de 200k uit te komen. Of kan ik bij het afwijzen van het bod (wat natuurlijk 99% zeker is) beter direct een eindbod doen van 200k? Vind het erg moeilijk. Eigenlijk zelfde situatie als hierboven.

[StephaN900]

Blazer Coke schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 22:04:
Heb je enig zicht op wat de marktwaarde van het huis is?

In deze tijden zou ik nooit meteen met een eindbod komen.

Het is een kopersmarkt en dat mag je gerust gebruiken. Biedt gewoon eens 20-25% onder de vraagprijs en kijk wat de reactie is. Omhoog kan altijd nog, omlaag niet meer.

Ja ik denk dat de prijs op het moment best scherp is (net 30k gezakt). Het is overigens in Amsterdam, voor mijn gevoel gaat het wel vrij rap hier met de verkoop van woningen en het is veruit de goedkoopste woning in zijn klasse in de buurt.

Oftewel goede kans dat mijn bod niet geaccepteerd wordt, maar ik heb er niet meer voor over dan een x bedrag. Zie het eerlijk gezegd niet gebeuren dat ik het voor veel minder zou kunnen kopen als ik het biedingsspel meespeel, dus sla het waarschijnlijk gewoon over en hoop dat ze mijn bod genoeg vinden .

[mtr33]

mrmatiz schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 21:12:
Zo, vandaag hypotheekgesprek gehad. 10 jaar vast voor 3,6%, prima

Ik heb wel een vraagje over een onderhandse lening met mijn vader. Ik wil ook graag de hypotheekrenteaftrek gebruiken voor deze lening. Nu lees ik tegenstrijdige berichten over de rente die je kan gebruiken. De ene keer lees ik dat je de rente van persoonlijke leningen moet gebruiken, en de andere keer weer de hypotheekrente. Heb voor nu 4,5% gebruikt, dat is 25% meer dan wat ik aan de bank betaal. Maar als ik de rente voor een persoonlijke lening (6%) mag gebruiken, kan ik deze beter gebruiken aangezien ik de rente toch terugkrijg van mijn vader. Weet iemand dit?

Woy schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 21:51:
De regel is vooral dat je ongeveer de markt rente mag rekenen, aangezien de lening die jij neemt hoogst waarschijnlijk geen hypothecair onderpand heeft, is het gewoon een PL, en lijkt mij dat je dan ook de rente mag gebruiken die daar in de markt gangbaar voor is.

Krisp schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 22:00:
Doe me een lol en ga hiermee naar een adviseur. Als je dit niet goed doet kun je fluiten naar de HRA (waar je het voor doet) en dan ben je veel verder van huis. Je mag afaik tot 6% rente rekenen overigens.

Een adviseur is altijd aan te raden als je het niet zeker weet, maar het is niet zo ingewikkeld. Zorg voor een goed contract (op basis van een model contract dat je online kunt vinden), een 'zakelijke rente' en een 'glijclausule' waarbij je automatisch de rente aanpast indien de belastingdienst hier op enig moment negatief over mocht oordelen. Als je geen onderpand geeft, kun je uitgaan van PL rente (+_ 25%) en in een dergelijk geval is onlangs door de rechter 8% geaccepteerd. Google even op de familiebank constructie en bijbehorende modellen en de uitspraak van rechtbank Leeuwarden

[Jolly_Jumper]

Jolly_Jumper schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 19:12:
Wij (ik en mijn vrouw) zijn inmiddels ook in de "bezichtigingsfase" beland en gaan deze week weer een woning bezichtigen. Op de foto's ziet het er erg goed uit en m'n vrouw is al erg enthousiast . De woning wordt aangeboden voor €199.500,- echter staat het volgende erbij:


[Let op! Deze woning wordt aangeboden met een 'startbod vanaf-prijs' Dit is het startpunt voor u als bieder om met de verkoper in onderhandeling te komen.]


Hoe serieus moeten we dit nemen? Zal echt ieder bod onder dat bedrag worden afgewezen of is dit gewoon pure bluf om te voorkomen dat men begint met een erg laag bod? De woning staat nu 6 weken te koop en is uit 2010.

Wij hebben de woning inmiddels bezichtigd en het is ons zeer goed bevallen, zo goed dat we afg. weekend ook al een bod hebben gedaan van 185k, de makelaar gaf echter wel aan dat de afwijskans groot was vanwege de zogenaamde "vanafprijs". Vanmiddag teruggebeld door de makelaar en die gaf aan dat de verkoper er toch écht 199.500 voor wilde hebben en dat we als extraatje dan de "eventueel ter overname" spullen erbij zouden krijgen.

Nou hebben wij voor morgenmiddag nogmaals een bezichtiging ingepland en willen daarna ook ons eindbod doen van 195k en met een aantal argumenten waarom wij dat bedrag willen betalen en niet de 199.500:

- de keuken is een simpele 13 in een dozijn basiskeuken, zonder luxe apparatuur of wat dan ook (apparatuur is van Pelgrim);
- de laminaat die we "erbij krijgen" is simpele kliklaminaat van pak 'm beet 5 euro de vierkante meter;
- de badkamer is nog helemaal standaard, geen extra ligbad ingezet of een mooiere badkamermeubel maar deze is dus ook gewoon 13 in een dozijn;
- de tuin is niets, maar dan ook helemaal niets aan gedaan. Looppad in het midden en aan beide zijkanten wat gras.

Kortom, niets extra's wat de woning in waarde doet stijgen. Nu vraag ik mij af of het verstandig is bovenstaande zaken te noemen? Of kan het evt. te negatief overkomen? (we willen de woning immers graag hebben).

Iemand advies of andere tips?

[Verwijderd]

Van 185 naar 195 opeens is winst voor de verkoper lijkt me.

[Krisp]

Jolly_Jumper schreef op maandag 10 maart 2014 @ 19:30:
[..]

Iemand advies of andere tips?

Wat vind je het huis waard? 195K? Dan dat bieden, maar geen cent meer. Zeg dat erbij, en wellicht heb je een deal. De tijd van heen en weer bieden is wel voorbij. De onderbouwing maakt niet uit, die kun je weglaten.

[ Voor 71% gewijzigd door Krisp op 10-03-2014 21:52 ]

[cooper87]

Ik zou zelf nooit mijn bod onderbouwen. Als dat het bedrag is wat jij er voor hebt, dan hoef je jezelf er niet voor te verantwoorden lijkt mij.

[Teckna]

Hoe graag wil je het huisje hebben? Als je jouw zinnen echt op het huisje hebt gezet kan je altijd nog naar het bod van 199 500 gaan.

Hoe dan ook, ik zou niet gaan onderbouwen oid. Zeg de volgende keer als je hem ziet (bij de volgende bezichtiging bijvoorbeeld) Joh, 195k dat is mijn max. Dan zal hij weer zeggen van moeilijk moeilijk ze willen echt 199,5 enz enz maar daar moet je een beetje doorheen kijken. Als ze dan echt niet willen kan jij altijd nog omhoog gaan.

En dan afwachten wat de verkopers zeggen... In deze markt zou ik zelf als verkoper mijn verlies nemen. Die 4,5k is het mij niet waard om de komende 3 jaar wakker te liggen of ik mijn huis nog wel verkocht krijg.

Maargoed mensen denken al veel te snel veel te emotioneel over een woning naar mijn mening.

[janklp]

Spannend hoor! Vandaag deal gesloten met de aankoopmakelaar voor de (hopelijk) aanstaande koop van mijn eerste huis. Aankoopmakelaar wilde 995 euro +10 % van het verschil tussen aankoop- en vraagprijs. Uiteindelijk uitgekomen op 995 euro +4% van het verschil. Had wel het gevoel een klik te hebben. In ieder geval zijn de eerste signalen goed, afspraak voor bezichtiging was snel gemaakt.

Het gaat om een huis (eengezinswoning) van 275.000 euro in Utrecht. Huis staat sinds mei 2013 te koop. Ik zou het graag onder de 250.000 euro aankopen. Vervolgens wil ik er nog een opbouw op plaatsen van zo'n 40.000 euro. Spannende tijden op deze manier . Wat denken jullie, 10% van de vraagprijs af lijkt mij reëel gezien hoe lang het huis te koop staat. Helaas heeft de verkopende partij er wel 260.000 voor betaald exc. verbouwingskosten dus ze zullen verlies moeten nemen.

[Krisp]

Er zijn wat posts verplaatst naar Ervaringen met het verkopen van je woning omdat dit over het verkopen van een woning ging.

[ph4ge]

Het lijkt mij enorm veel geld voor een aankoopmakelaar, zal snel uitkomen op een uurtarief van boven de 100 euro terwijl het maar zeer de vraag is of zo'n man wat toevoegt of misschien zelfs averechts werkt.

Niemand kan iets over de waarde van het huis zeggen op basis van deze informatie.

Desalniettemin veel succes gewenst!

[JvS]

Janusz schreef op maandag 10 maart 2014 @ 20:20:
Het gaat om een huis (eengezinswoning) van 275.000 euro in Utrecht. Huis staat sinds mei 2013 te koop. Ik zou het graag onder de 250.000 euro aankopen. Vervolgens wil ik er nog een opbouw op plaatsen van zo'n 40.000 euro. Spannende tijden op deze manier . Wat denken jullie, 10% van de vraagprijs af lijkt mij reëel gezien hoe lang het huis te koop staat. Helaas heeft de verkopende partij er wel 260.000 voor betaald exc. verbouwingskosten dus ze zullen verlies moeten nemen.

Daar kan je zo helemaal niets over zeggen. Welk huis is het? En wanneer is het voor 260k aangekocht?

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 10-03-2014 22:07 ]

[geldermalsen]

Wat is jullie mening over het inbrengen van een grote som eigengeld. We hebben namelijk ongeveer 80K, ik wil daar persoonlijk zo'n 50 k van inleggen voor een lagere hypotheek.

We zoeken namelijk naar huizen van rond de 300k von en we kunnen maar ongeveer 275k lenen (mijn toeslagen express niet meegerekend).
Wel gaat mijn salaris gegarandeerd elk jaar omhoog en is mijn studie bijna afgerond.

[MrAcid]

Zou ik persoonlijk altijd doen. Niet alles, maar wel in de verhouding zoals je nu aangeeft wanneer je zoveel eigen vermogen hebt.

[Teckna]

Zelfs als ik een huis van 150-200 zou kopen zou ik met 80k ~50k direct inleggen. De beste hypotheek is geen hypotheek luid het gezegde.

[Krisp]

geldermalsen schreef op dinsdag 11 maart 2014 @ 21:26:
Wat is jullie mening over het inbrengen van een grote som eigengeld. We hebben namelijk ongeveer 80K, ik wil daar persoonlijk zo'n 50 k van inleggen voor een lagere hypotheek.

We zoeken namelijk naar huizen van rond de 300k von en we kunnen maar ongeveer 275k lenen (mijn toeslagen express niet meegerekend).
Wel gaat mijn salaris gegarandeerd elk jaar omhoog en is mijn studie bijna afgerond.

Wat is de reden dat je hier advies over vraagt? Ja, je hypotheek is hoog ten opzichte van jullie (?) inkomen, dus als een van beiden een baan verliest hebben jullie beiden een probleem. Als je weet hoe dat op te lossen (ook tijdens de eerste jaren) dan kan het prima.

Eigen geld meebrengen is altijd handig. Het wordt pas echt handig als je er een lagere hypotheekrente mee kunt krijgen.

[Motrax]

Ik had bij aankoop nog 40k eigen geld aangehouden. Van dit geld is de inrichting, meubels, verf, behang, stucadoor betaald.

We zaten overigens niet op de max van de hypotheek, dus we hadden ruim de keuze hoe we dit eigen geld wilden inzetten.

Het idee erachter was dat als we toch voldoende geld zouden overhouden, dat we dan een deel van de hypotheek aflossen + nog een eigen buffer achter de hand houden.

Wanneer dan het jaar er op blijkt dat er wéér meer geld over is, dan kan er weer extra afgelost worden (of de keuken, badkamer, tuin, kinderen ).

Maar vergis je niet, alles is duurder dan je denkt. Het geld dat je achter de hand houdt gaat er snel doorheen

[Tjeerd]

geldermalsen schreef op dinsdag 11 maart 2014 @ 21:26:
Wat is jullie mening over het inbrengen van een grote som eigengeld. We hebben namelijk ongeveer 80K, ik wil daar persoonlijk zo'n 50 k van inleggen voor een lagere hypotheek.

We zoeken namelijk naar huizen van rond de 300k von en we kunnen maar ongeveer 275k lenen (mijn toeslagen express niet meegerekend).
Wel gaat mijn salaris gegarandeerd elk jaar omhoog en is mijn studie bijna afgerond.

Ikzelf ben ook van plan om die aanpak te doen. Feit blijft dat eigen geld inbrengen op zich altijd het voordeligst is als je naar de totale uitgaven kijkt van je hypotheek. Logisch, want alles dat je vanuit een hypotheek 'leent' betaal je rente over en ben je uiteindelijk meer kwijt.

We hebben thuis een hoop berekeningen zitten maken, met of een lineaire hypotheek, of een annuitaire hypotheek of een combinatie. Of annuitair en elk jaar max. 10% aflossen of lineair en elk jaar max. 10% aflossen. Of dus direct eigen geld inleggen, zodat de maandlasten gelijk al lager zijn. Of zelf geld inleggen en daarbij combineren om elk jaar ook flink extra af te lossen. Persoonlijk zien we het laatste het beste zitten, omdat wij het zwart-wit zien als schuld en deze zo snel mogelijk naar beneden willen brengen. Wat voor berekeningen je er ook op los laat, simpele feit blijft volgens mij overeind staan om eigen geld in te brengen je uiteindelijk minder hebt uitgegeven over de hele looptijd van de hypotheek. Alhoewel je daar nog over kunt discussieren i.c.m. inflatie.

Wat betreft hoeveel spaargeld inzetten, ik zou zelf toch dusdanig veel spaargeld willen overhouden dat ik bij wijze van spreken minstens 15-20K overhoud als buffer.

[Arnout]

Ook kan eigen geld inbrengen ervoor zorgen dat je rentepercentage over de hypotheek verlaagd wordt... Immers de LTV daalt naarmate je meer eigen geld inbrengt. Dit zou ik zeker ter sprake brengen bij een hypotheekofferte gesprek.

[rambocus]

rambocus schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 14:07:
[...]


Top duidelijk antwoord, daarom had ik liever van de woningbouwver. gekocht.

Ik ga er vanuit dat wij altijd de werkelijke markthuur hebben betaald, echter sinds de scheefwoners regeling gaan wij nu ieder jaar maximaal omhoog tot dacht ik ca. € 699. Zitten nu op, uit mijn hoofd, € 615.

Dan wordt uiteraard onze overweging blijf ik straks huren met ca. 80 euro meer huur per maand (buiten de jaarlijkse huurverhoging om) = ca. € 1000 euro per jaar meer.

De beide woningen die te koop staan hebben overigens een waarde van respectielijk 190.000 en 200.000 euro en wij zouden richting die bedragen kunnen kopen zonder hypotheek.( nu breng ik ook een groot bedrag weg naar de belasting toe i.v.m. het eigenvermogen).

Aanbiedingsbrief gehad van de makelaar, wij kunnen de woning kopen voor € 175.000, vrij op naam. (brief veder staat dat dit een vastgestelde koopsom is en niet onderhandelbaar)

Ben blij dat ik een dilemma heb maar het volgende in de huidige tijd is het dan beter om van deze koopsom een x bedrag aan hypotheek te nemen of als je het geld op de bank hebt staan tegen een lage spaarrente (en dat E.V. verhaal wat ik ook wegbreng naar de belastingdienst) om het huis te kopen van dit spaargeld. ( wij houden dan nog een x bedrag over om zaken op te vangen die onverwachts naar je toe komen).

Gevoelsmatig zeg ik het huis gehele huis zelf financieren en de huur die ik dan "bespaar"op een spaarrekening te zetten en daar de vaste en variabele lasten van te betalen, zoals onderhoud, OZB etc..

[ Voor 4% gewijzigd door rambocus op 12-03-2014 13:47 ]

[Kju]

Puur fiscaal bekeken betaal je in box 1 alleen een eigenwoningforfait, ook al is de woning hypotheekvrij, de waarde is verder onbelast.
In box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing van effectief 1,2%. Als je inflatie en bankrente meerekent zou het best kunnen dat het je geld kost om op de bank te laten staan

Hoe minder je leent hoe beter, zeker gezien het bovenstaande, mits je voldoende over houdt voor de doksa daroe en dansie . Alleen heb je natuurlijk geen NHG (die je verlies dekt in sommige gevallen) en bij gedwongen verkoop met een eventueel verlies draag je die dan zelf.

Maar heb je het al zelf laten taxeren?

[Thalaron]

Motrax schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 07:40:

Maar vergis je niet, alles is duurder dan je denkt. Het geld dat je achter de hand houdt gaat er snel doorheen

Wij hebben ook veel uit eigen zak betaald. En ik kan bovenstaande bevestigen

Beetje leuke keuken: 10.5K (niets heel spannends)
Mooie luxe badkamer: 12K
Luxe PVC vloer beneden / Normale PVC 1e en goedkope rommel laminaat zolder: 5.5/6K
Hovenier voor tuin 7K (redelijk simpel uitgevoerd, ivm geen garage waar wel plek voor is en dus relatief veel sierbestrating nodig)
Rolluiken: 3K

Alles bij elkaar een hoop geld. Al kan je veel dingen ook goedkoper uitzoeken ofwel zelf doen mits je handig bent!!

[Kju]

Keuken en badkamer kan je altijd snoeien. Ik koop voor handelspanden showmodellen van € 20.000 met showroommodelprijzen van 12.500 tot 15.000 in voor tussen € 3500 en € 7500. Kwestie van geduld hebben en goed zoeken. Natuurlijk is het niet zo dat je bij de eerste de beste onderhandeling raak schiet maar probeer altijd.. Als het gaat om showroommodellen is er altijd ruimte, ga ervan uit dat ze ervanaf moeten en dat ze liever genoegen nemen met het kleine beetje dat je bereid bent te geven dan dat het onverkocht blijft, verpakt moet worden, het magazijn in gaat en dan maar hopen dat er iemand koopt op basis van een foto.

[Bart-Willem]

Je zou eens voor de grap in Duitsland moeten kijken wat keukens daar kosten, dat is een wereld verschil met hier. Maar dat viel ook te verwachten met keukenmaffioos Mandemakers.

[rambocus]

Kju schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 14:04:
Puur fiscaal bekeken betaal je in box 1 alleen een eigenwoningforfait, ook al is de woning hypotheekvrij, de waarde is verder onbelast.
In box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing van effectief 1,2%. Als je inflatie en bankrente meerekent zou het best kunnen dat het je geld kost om op de bank te laten staan

Hoe minder je leent hoe beter, zeker gezien het bovenstaande, mits je voldoende over houdt voor de doksa daroe en dansie . Alleen heb je natuurlijk geen NHG (die je verlies dekt in sommige gevallen) en bij gedwongen verkoop met een eventueel verlies draag je die dan zelf.

Maar heb je het al zelf laten taxeren?

Wij houden nog wel de nodige spaarcentjes over, willen ook nog e.e.a. verbouwen.

Nee niet laten taxeren, deze week pas het aanbod tot koop gekregen. Zou evt. leuk zijn als je weet wat hij daadwerkelijk doet in de vrije verkoop maar ik heb geen taxatierap. nodig als ik geen hypotheek neem.

Uiteraard wel prijzen in de buurt in de gaten gehouden. De huidige eigenaar heeft al diverse woningen verkocht, (zijn van hetzelfde complex en de vraagprijs was 199.000 euro), nu weet ik niet hoeveel daar vanaf gedongen is, kan ik ook nu niet nagaan bij het kadaster omdat de aktes nog niet zijn gepasseerd).

En in de buurt worden soortgelijke voormalige huurwoningen via de woningbouwvereniging, te koop aangeboden en verkocht, met nagenoeg dezelfde woonoppervlakte en bouwjaar, met een prijs van ca. 190.000 euro. Heb altijd begrepen dat de verkoopprijzen van de woningbouwvereniging. ook niet onderhandelbaar zijn.

Tevens is ons complex begin vorig jaar opgeknapt ( kan ook zijn geweest dat zij toen als wisten het complex te verkopen en dat deze dan met een goede staat van onderhoud wordt verkocht).

Boven zijn alle raamkozijnen voorzien van dubbelglas, alle zinken dakgoten en omlijsten zijn vervangen. Trespa gevel bekledingen zijn vervangen en de buitenboel is opgeschilderd (zou ik zelf beter kunnen maar goed is gebeurt)

Woning zou energielabel C hebben. ( mede door dubbelglas boven)

Tevens staat in het aanbod dat indien de cv-ketel ouder is dan 10 jaar, dat in opdracht van de verkoper dan een nieuwe cv-ketel wordt gemonteerd, vergelijkbaar aan de huidige cv-ketel. Nu is die van ons ouder dan 10 jaar dus die wordt ook vervangen.

Heb net met wat vragen de verkopende makelaar gebeld daar het mij onduidelijk was wat in dit geval in de aanbiedingsbrief wordt verstaan wordt onder vrij op naam: Dit zou betreffen de overdrachtsbelasting en de akte van levering. Wat er niet onder zou vallen zou zijn de kosten voor de Kadastrale inmeting ( dit zal wel gaan gebeuren omdat het een voorm. huurwoning betreft) klopt dit?

[ Voor 8% gewijzigd door rambocus op 12-03-2014 17:07 ]

[cooper87]

Mijn eindbod is vandaag helaas geweigerd. Vraagprijs is 215k, ik had als eindbod 200k. Hij wilt minstens 205k. Dan houdt het op, gaan we verder kijken

[ph4ge]

cooper87 schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 17:04:
Mijn eindbod is vandaag helaas geweigerd. Vraagprijs is 215k, ik had als eindbod 200k. Hij wilt minstens 205k. Dan houdt het op, gaan we verder kijken

Gewoon voet bij stuk houden! "Mijn" verkoper had ook bijna 3 maanden de tijd nodig om mijn eindbod te accepteren. In de tussentijd gewoon verder kijken, er staat genoeg te koop.

[cooper87]

ph4ge schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 17:07:
[...]
Gewoon voet bij stuk houden! "Mijn" verkoper had ook bijna 3 maanden de tijd nodig om mijn eindbod te accepteren. In de tussentijd gewoon verder kijken, er staat genoeg te koop.

Was ik inderdaad van plan. 200k is een hele redelijke prijs voor dit huis. Ik huur momenteel, dus heb geen haast

[Bart-Willem]

Groot gelijk, wij hebben destijds de woning in Oirschot ook op 5k laten schieten. En achteraf is dat helemaal niet erg. M'n broer heeft van de week een woning gekocht en een eindbod neergelegd, maar de klassieke fout gemaakt om verliefd te worden op een woning (of beter gezegd: zijn vriendin). Resultaat: 8k meer betalen dan het eindbod, en tot overmaat van ramp de bouwkundige keuring vergeten in de voorwaarden (had 'ie niet aan gedacht, maar bij een eind jaren 70/begin jaren 80-woning is zoiets een must vind ik).

[JvS]

Bart-Willem schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 17:40:
Groot gelijk, wij hebben destijds de woning in Oirschot ook op 5k laten schieten. En achteraf is dat helemaal niet erg. M'n broer heeft van de week een woning gekocht en een eindbod neergelegd, maar de klassieke fout gemaakt om verliefd te worden op een woning (of beter gezegd: zijn vriendin). Resultaat: 8k meer betalen dan het eindbod, en tot overmaat van ramp de bouwkundige keuring vergeten in de voorwaarden (had 'ie niet aan gedacht, maar bij een eind jaren 70/begin jaren 80-woning is zoiets een must vind ik).

Verliefd worden is niet erg, alleen heeft-ie vantevoren niet goed nagedacht over wat echt zijn eindbod is...

[Bart-Willem]

Dat is ook niet erg. Maar alles wees erop dat de vraagprijs van de woning ook veels te hoog was (vorige eigenaar woonde er 12 jaar en had er niets aan gedaan/vervangen, woning stond anderhalf jaar te koop, vergelijkbare woningen in de buurt aanzienlijk goedkoper enz enz). Zijn maximale prijs lag 5k hoger dan het eindbod, maar die maximale prijs was op aanraden van m'n vader (die in het verleden vastgoed getaxeerd heeft en ook in makelaarscommisies gezeten heeft) naar beneden bijgesteld omdat m'n vader vreest dat de werkelijke taxatie rond datzelfde bedrag gaat uitkomen. Nu heeft 'ie wel als argument dat 'ie voor die 8k meer ook de maatwerk-gordijnen erbij krijgt, maar de vraag is of je wel 3k (of zelfs 8k) extra wil betalen voor 12 jaar oude gordijnen. Ik snap 'm wel, maar ik had zo niet gehandeld. En zeker een bouwtechnische keuring laten doen. Gezien de achtergrond/beroep van de verkopende partij is zo'n keuring een must zelfs.

[ Voor 16% gewijzigd door Bart-Willem op 12-03-2014 17:51 ]

[Jolly_Jumper]

Jolly_Jumper schreef op maandag 10 maart 2014 @ 19:30:
[...]

Wij hebben de woning inmiddels bezichtigd en het is ons zeer goed bevallen, zo goed dat we afg. weekend ook al een bod hebben gedaan van 185k, de makelaar gaf echter wel aan dat de afwijskans groot was vanwege de zogenaamde "vanafprijs". Vanmiddag teruggebeld door de makelaar en die gaf aan dat de verkoper er toch écht 199.500 voor wilde hebben en dat we als extraatje dan de "eventueel ter overname" spullen erbij zouden krijgen.

Nou hebben wij voor morgenmiddag nogmaals een bezichtiging ingepland en willen daarna ook ons eindbod doen van 195k en met een aantal argumenten waarom wij dat bedrag willen betalen en niet de 199.500:

- de keuken is een simpele 13 in een dozijn basiskeuken, zonder luxe apparatuur of wat dan ook (apparatuur is van Pelgrim);
- de laminaat die we "erbij krijgen" is simpele kliklaminaat van pak 'm beet 5 euro de vierkante meter;
- de badkamer is nog helemaal standaard, geen extra ligbad ingezet of een mooiere badkamermeubel maar deze is dus ook gewoon 13 in een dozijn;
- de tuin is niets, maar dan ook helemaal niets aan gedaan. Looppad in het midden en aan beide zijkanten wat gras.

Kortom, niets extra's wat de woning in waarde doet stijgen. Nu vraag ik mij af of het verstandig is bovenstaande zaken te noemen? Of kan het evt. te negatief overkomen? (we willen de woning immers graag hebben).

Iemand advies of andere tips?

Nou, gistermiddag de woning nogmaals bezichtigd en iedereen is erg enthousiast over de woning. Gister na de bezichtiging ook nog onze eindbod van 195k neergelegd bij de makelaar. Hij zei dat hij 't zou proberen bij de verkoper. Vanochtend vroeg werd ik al gebeld door de makelaar en vertelde dat de verkoper er écht 199.500 voor wilt hebben en geen cent minder. Tevens vertelde de makelaar dat de verkoper zei dat als wij 'm niet zouden kopen voor z'n vraagprijs, dat hij nog genoeg andere geïnteresseerde heeft die 'm dan wel zouden willen kopen.

Eerlijk gezegd vind ik zo'n opmerking als verkoper zijnde erg ongepast en getuigt van weinig waardering voor de eventuele koper. M'n vrouw is helemaal verliefd op de woning en ik ook wel enigszins, maar met zo'n verkoper laten we het schieten op 4500 euro ondanks dat we er ook wel 199.500 voor over hadden.

[cooper87]

Belachelijke reactie inderdaad. Dan zou ik ook zoiets hebben van geluk ermee dan.

[Krisp]

Jolly_Jumper schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 19:01:
[...]

Nou, gistermiddag de woning nogmaals bezichtigd en iedereen is erg enthousiast over de woning. Gister na de bezichtiging ook nog onze eindbod van 195k neergelegd bij de makelaar. Hij zei dat hij 't zou proberen bij de verkoper. Vanochtend vroeg werd ik al gebeld door de makelaar en vertelde dat de verkoper er écht 199.500 voor wilt hebben en geen cent minder. Tevens vertelde de makelaar dat de verkoper zei dat als wij 'm niet zouden kopen voor z'n vraagprijs, dat hij nog genoeg andere geïnteresseerde heeft die 'm dan wel zouden willen kopen.

Eerlijk gezegd vind ik zo'n opmerking als verkoper zijnde erg ongepast en getuigt van weinig waardering voor de eventuele koper. M'n vrouw is helemaal verliefd op de woning en ik ook wel enigszins, maar met zo'n verkoper laten we het schieten op 4500 euro.

Als de makelaar niet zegt dat er interesse is, is er geen interesse. Dat de verkoper dat zegt getuigt van arrogantie wat hij wellicht nog af gaat leren.

[JvS]

Ik vind eerlijk gezegd de "Bieden vanaf" strategie altijd ongepast. Als je een bieden vanaf prijs hebt, wordt van vanzelf wel duidelijk. Meestal is het alsnog een hopeloze vraagprijs...

[Galois]

JvS schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 19:13:
Ik vind eerlijk gezegd de "Bieden vanaf" strategie altijd ongepast. Als je een bieden vanaf prijs hebt, wordt van vanzelf wel duidelijk. Meestal is het alsnog een hopeloze vraagprijs...

Ben ik niet met je eens.

Wij hebben ons appartement vorig jaar verkocht met een va. prijs.

De taxatiewaarde van het appartement was rond de 150.000 euro, voor wat het waard is natuurlijk... Hij stond voor 145.000 euro te koop en er was vrijwel geen interesse (ooit begonnen voor 174.500 ).

Wij hadden 'm 3 jaar te koop staan en wilden er nu echt vanaf. We hebben dus een bodemprijs van 125.000 euro als vanaf prijs gekozen. Toen kwamen er 4 geïnteresseerden voorbij die allen heel goed begrepen dat het een va. prijs was. En er geen enkel probleem mee hadden. De eerste koper die bood toch 125.000 euro, maar na een opmerking van onze kant dat het een va. prijs was en dat we meerdere geïnteresseerden, deed ze gelijk een bod van 130.000 euro incl. gordijnen (maar die zouden al blijven hangen ).

Verkocht!
(van die andere 3 geïnteresseerden nooit meer iets gehoord... dus erg geluk gehad, ik weet het)

[cooper87]

Het ligt er natuurlijk helemaal aan hoe redelijk die "vanaf prijs" is. Als dat echt duidelijk aanzienlijk goedkoper is dan de waarde van de woning, dan kan het prima. Hoewel ik het wel raar blijf vinden, maar goed, het kan een keuze zijn.

[ChuckBartowski]

Zo, na heel veel lezen hier, en elders op GoT, toch maar even een 'korte' post met het 'dilemma' waar ik mee te maken heb de komende week:

Bij ons in de buurt is er een nieuwbouwwijk die ongeveer 10 jaar geleden is ontstaan en waar aan de lopende band nieuwe projecten worden gebouwd.
Het is een populaire wijk omdat iedereen uit de omgeving, en in het bijzonder starters en jonge gezinnen, daar graag een woning heeft. Het gros van de projecten richt zich dus op deze doelgroep en verkoopt erg snel.

In mijn geval gaat het om een tussenwoning die als volgt is ingedeeld: http://oi58.tinypic.com/11bs0go.jpg i
dit is inclusief een tuin op het zuiden van 16 meter diep (niet op de afbeelding te zien) en aan de voorzijde een 5,5 meter 'diepe' voortuin met plaats voor 1 auto. De vraagprijs is 225.000 euro.

(Dat is zonder meerwerk en overige kosten. Voor het gemak wil ik die buiten beschouwing laten omdat de meerwerk opties niet interessant genoeg zijn en ik de rest met eigen geld wil financieren.)

Het gehele project was in principe verkocht maar er is 1 woning terug gekomen omdat de financiering niet rond kwam, dat is dus de woning waar ik nu voor in aanmerking kom. Ik verwacht dan ook dat dit de laatste is die verkocht moet worden.

Ik heb de indruk, morgen na een eerste gesprek weet ik meer, dat de bouw pas start bij een 100 procent verkoop van het project. Dat heeft naar mijn idee als gevolg dat er 0% ruimte is voor onderhandelingen over de prijs van de woning en de bouwrente.
Ik vind het zeer lastig in te schatten of dit project de moeite waard is (kwa prijs en hetgene dat we ervoor terug krijgen) en ik lees, onder ander hier op GoT, steeds meer dat nieuwbouw op dit moment absoluut niet voordelig is.

Al met al: zoals aan mijn verhaal af te lezen valt vind ik het lastig om dit project op waarde te schatten en ik hoop dat jullie hierbij advies kunnen geven

Het gaat dan om vragen als: is dit een realistische prijs voor dit type woning? Is er misschien toch een 'strategie' om iets met de prijs\kosten te doen? Maar ook zaken als de kosten die komen kijken bij een nieuwbouw huis vind ik zeer interessant (en vooral slecht inzichtelijk).

Ik denk overigens dat dit soort 'dillema's' bij heel veel starters spelen en ik hoop dat ik jullie niet verveel met vragen die al te vaak beantwoord zijn maar dat met de antwoorden en inzichten ook andere mensen, naast mijzelf, er baat bij hebben!

[Tsurany]

Jolly_Jumper schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 19:01:
[...]

Nou, gistermiddag de woning nogmaals bezichtigd en iedereen is erg enthousiast over de woning. Gister na de bezichtiging ook nog onze eindbod van 195k neergelegd bij de makelaar. Hij zei dat hij 't zou proberen bij de verkoper. Vanochtend vroeg werd ik al gebeld door de makelaar en vertelde dat de verkoper er écht 199.500 voor wilt hebben en geen cent minder. Tevens vertelde de makelaar dat de verkoper zei dat als wij 'm niet zouden kopen voor z'n vraagprijs, dat hij nog genoeg andere geïnteresseerde heeft die 'm dan wel zouden willen kopen.

Eerlijk gezegd vind ik zo'n opmerking als verkoper zijnde erg ongepast en getuigt van weinig waardering voor de eventuele koper. M'n vrouw is helemaal verliefd op de woning en ik ook wel enigszins, maar met zo'n verkoper laten we het schieten op 4500 euro ondanks dat we er ook wel 199.500 voor over hadden.

Dus je hebt een huis dat je heel graag wilt, je kan het kopen voor een bedrag dat je er voor over hebt maar je laat het varen omdat je de verkoper niet mag? Dan heb je toch vooral jezelf er mee?

[NiGeLaToR]

Emotioneel gaan doen over de allergrootste aankoop van je leven - makelaars smullen er van.
Als je budget wat je met jezelf voor deze woning hebt afgesproken 195k is dan zou ik het daarbij laten en verder gaan zoeken - laat maar zien of het huis echt zo snel weg is. Je kunt en gaat verliefd worden op een ander huis. Misschien niet morgen, maar nogmaals, grootste aankoop van je leven.

[Kju]

rambocus schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 16:09:
[...]


Wij houden nog wel de nodige spaarcentjes over, willen ook nog e.e.a. verbouwen.

Nee niet laten taxeren, deze week pas het aanbod tot koop gekregen. Zou evt. leuk zijn als je weet wat hij daadwerkelijk doet in de vrije verkoop maar ik heb geen taxatierap. nodig als ik geen hypotheek neem.

Uiteraard wel prijzen in de buurt in de gaten gehouden. De huidige eigenaar heeft al diverse woningen verkocht, (zijn van hetzelfde complex en de vraagprijs was 199.000 euro), nu weet ik niet hoeveel daar vanaf gedongen is, kan ik ook nu niet nagaan bij het kadaster omdat de aktes nog niet zijn gepasseerd).

En in de buurt worden soortgelijke voormalige huurwoningen via de woningbouwvereniging, te koop aangeboden en verkocht, met nagenoeg dezelfde woonoppervlakte en bouwjaar, met een prijs van ca. 190.000 euro. Heb altijd begrepen dat de verkoopprijzen van de woningbouwvereniging. ook niet onderhandelbaar zijn.

Tevens is ons complex begin vorig jaar opgeknapt ( kan ook zijn geweest dat zij toen als wisten het complex te verkopen en dat deze dan met een goede staat van onderhoud wordt verkocht).

Boven zijn alle raamkozijnen voorzien van dubbelglas, alle zinken dakgoten en omlijsten zijn vervangen. Trespa gevel bekledingen zijn vervangen en de buitenboel is opgeschilderd (zou ik zelf beter kunnen maar goed is gebeurt)

Woning zou energielabel C hebben. ( mede door dubbelglas boven)

Tevens staat in het aanbod dat indien de cv-ketel ouder is dan 10 jaar, dat in opdracht van de verkoper dan een nieuwe cv-ketel wordt gemonteerd, vergelijkbaar aan de huidige cv-ketel. Nu is die van ons ouder dan 10 jaar dus die wordt ook vervangen.

Heb net met wat vragen de verkopende makelaar gebeld daar het mij onduidelijk was wat in dit geval in de aanbiedingsbrief wordt verstaan wordt onder vrij op naam: Dit zou betreffen de overdrachtsbelasting en de akte van levering. Wat er niet onder zou vallen zou zijn de kosten voor de Kadastrale inmeting ( dit zal wel gaan gebeuren omdat het een voorm. huurwoning betreft) klopt dit?

Ik begrijp dat het kwalitatief allemaal in orde is maar het verschil in waarde tussen objecten van gelijke oppervlakte, bouwstijl en bouwjaar, wordt bepaald door de verschillen in afwerking, inrichting en installaties.
Mij gaat het er bijvoorbeeld om dat het zonde zou zijn als blijkt dat de woning 10% minder op had gebracht bij verkoop aan een willekeurige derde. Maak in ieder geval niet de fout die de meeste kopers (zonder aankoopmakelaar die een waardering uitvoert) maken door te denken dat taxeren alleen een formaliteit is die te maken heeft met het aanvragen van een financiering. Taxeren moet je doen om zeker te weten dat je niet te veel voor een woning betaalt. De waarde van de taxateur is voor dat doel betrouwbaarder voordat er een koopsom is bepaald omdat de taxateur die koopsom niet als referentie heeft. Je hoeft geen taxatierapport, je kan ook een waardeverklaring vragen, dat kost je tussen 150 en 185 incl. BTW.

Voor mijn part roep je drie verkoopmakelaars met het verhaal dat je het zonder anti-speculatiebeding kan kopen en dat je wil weten wat je ervoor kan vragen en krijgen bij verkoop. Het is minder betrouwbaar als het om waarde gaat maar je zal dan wel snel een indruk kunnen krijgen van de verkoopbaarheid van je woning. Ik kom zo vaak in corporatiewoningen waar ik een waarde op plak omdat het rekenkundig zo uitkomt, ik geef dus gehoor aan de opdracht "bereken de marktwaarde met het oog op financiering", maar ik bij voorhand al weet dat degene die het koopt het met moeite zal kunnen verkopen als het weer zo ver is dat hij er uit wil.

[ Voor 8% gewijzigd door Kju op 13-03-2014 10:29 ]

[FreakNL]

Nog meer mensen die momenteel worstelen met de rente-keuze? Natuurlijk zijn alle gevallen weer anders, maar ik heb voor mezelf eens zitten te rekenen (ik ga waarschijnlijk voor een 2/3 lineair, 1/3 annuiteit vorm), en het verlies wat je pakt van 20 jaar (4.4%) tov 10 jaar vast (3.55%) is dan voor mijn vorm 6600 netto (ervanuitgaande dat de regels niet drastisch veranderen) en 12387 bruto in de eerste 10 jaar.

Dat klinkt als veel, maar als je daarna in 2024 vast moet gaan zetten moet je eigenlijk niet hoger zitten dan ongeveer 5.5% voor wederom 10 jaar vast, want alles daarboven en het totale bedrag is over 20 jaar gewoon hoger dan bij 20 jaar rentevast tegen 4.4%...

Erg lastig. 5.5% voor 10 jaar vast is ook helemaal geen gek getal, het is ook vaag genoeg hoger geweest...

Volgens mij is dit echt een gevoelskwestie, er is natuurlijk niemand die weet wat de hypotheekrente doet over 10 jaar of over 20 jaar.. Enige is wel dat 20 jaar rentevast tegen 4.4% hystorisch gezien heel erg laag is...

[ATS]

Ik zou twee dingen overwegen (ga ik zelf ook doen, dat overwegen dus):
1) Waarom niet 100% annuïtair, maar jezelf opleggen dat af te lossen als lineair (al dan niet voor 2/3)? Dat geeft je dezelfde kosten, maar meer flexibiliteit.

2) Je hebt voorgerekend welke rente je zou moeten vastleggen na die 10 jaar. Maar reken het nu eens uit wat dat mag zijn als je nu zou gaan voor de lagere rente, maar wederom je eigen maandlasten vaststeld alsof je de hogere 20-jaars rente had gehad en van het verschil extra aflossingen doet? Dan is over 10 jaar je openstaande schuld lager, en dus heeft een hogere rente minder impact op je financiën én heb je eenvoudig weg minder schuld. Datzelfde kan je overwegen met een variabele rente op een deel of het geheel trouwens...

Nadeel: het vraagt heel wat discipline! Je wil natuurlijk alleen afstappen van het extra aflossen t.o.v. annuïtair als het écht niet anders kan, bijvoorbeeld door baanverlies.

[ Voor 10% gewijzigd door ATS op 13-03-2014 14:37 ]

[rambocus]

Kju schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 10:23:
[...]

Ik begrijp dat het kwalitatief allemaal in orde is maar het verschil in waarde tussen objecten van gelijke oppervlakte, bouwstijl en bouwjaar, wordt bepaald door de verschillen in afwerking, inrichting en installaties.
Mij gaat het er bijvoorbeeld om dat het zonde zou zijn als blijkt dat de woning 10% minder op had gebracht bij verkoop aan een willekeurige derde. Maak in ieder geval niet de fout die de meeste kopers (zonder aankoopmakelaar die een waardering uitvoert) maken door te denken dat taxeren alleen een formaliteit is die te maken heeft met het aanvragen van een financiering. Taxeren moet je doen om zeker te weten dat je niet te veel voor een woning betaalt. De waarde van de taxateur is voor dat doel betrouwbaarder voordat er een koopsom is bepaald omdat de taxateur die koopsom niet als referentie heeft. Je hoeft geen taxatierapport, je kan ook een waardeverklaring vragen, dat kost je tussen 150 en 185 incl. BTW.

Voor mijn part roep je drie verkoopmakelaars met het verhaal dat je het zonder anti-speculatiebeding kan kopen en dat je wil weten wat je ervoor kan vragen en krijgen bij verkoop. Het is minder betrouwbaar als het om waarde gaat maar je zal dan wel snel een indruk kunnen krijgen van de verkoopbaarheid van je woning. Ik kom zo vaak in corporatiewoningen waar ik een waarde op plak omdat het rekenkundig zo uitkomt, ik geef dus gehoor aan de opdracht "bereken de marktwaarde met het oog op financiering", maar ik bij voorhand al weet dat degene die het koopt het met moeite zal kunnen verkopen als het weer zo ver is dat hij er uit wil.

Dat van die waardeverklaring is een goede (die kon ik niet) en zal ik eens kortsluiten met de buren rondom mij die ik ook dit koopaanbod hebben gekregen.

Komen allen van dezelfde verhuurder af en de huizen zijn identiek met nagenoeg dezelfde inrichting/installatie etc.. Dus wellicht hoef ik niet eens een waardeverklaring te vragen daar de meeste potentiële kopers een hypotheek nodig hebben en dus een taxatierapport moeten overleggen. Die kan ik ook wel inzien.

Overigens heeft Verkoper/ makelaar niet de zelf aangebrachte voorzieningen ZAV mee gerekend met de bepaling van de koopsom..

[timag]

FreakNL schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 14:18:
Volgens mij is dit echt een gevoelskwestie, er is natuurlijk niemand die weet wat de hypotheekrente doet over 10 jaar of over 20 jaar.. Enige is wel dat 20 jaar rentevast tegen 4.4% hystorisch gezien heel erg laag is...

Ik heb een tijdje geleden eens een statistisch onderzoek hierover gezien. Het is sinds WO II gezien over de volle looptijd van een hypotheek nooit goedkoper geweest om je rente langer vast te zetten.

Er zijn twee redenen om je rente vast te zetten:

• Je weet waar je aan toe bent, je kan dus nu met zekerheid voor de komende jaren vaststellen wat je aan je hypotheek kwijt bent. Dat kan handig zijn als je bijv. de eerste jaren andere kosten hebt (bijv. kinderen).
• Je hoeft geen rekening te houden met rentepieken (bijv. door een lagere hypotheek af te sluiten of door buffers aan te houden voor jaren met hoge rente)

Als je de rente niet vastzet kan je natuurlijk extra aflossen zoals hierboven gesuggereerd, dat zorgt ervoor dat je het risico op rentestijgingen (gedeeltelijk) tegengaat.

[FreakNL]

ATS schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 14:33:
Ik zou twee dingen overwegen (ga ik zelf ook doen, dat overwegen dus):
1) Waarom niet 100% annuïtair, maar jezelf opleggen dat af te lossen als lineair (al dan niet voor 2/3)? Dat geeft je dezelfde kosten, maar meer flexibiliteit.

2) Je hebt voorgerekend welke rente je zou moeten vastleggen na die 10 jaar. Maar reken het nu eens uit wat dat mag zijn als je nu zou gaan voor de lagere rente, maar wederom je eigen maandlasten vaststeld alsof je de hogere 20-jaars rente had gehad en van het verschil extra aflossingen doet? Dan is over 10 jaar je openstaande schuld lager, en dus heeft een hogere rente minder impact op je financiën én heb je eenvoudig weg minder schuld. Datzelfde kan je overwegen met een variabele rente op een deel of het geheel trouwens...

Nadeel: het vraagt heel wat discipline! Je wil natuurlijk alleen afstappen van het extra aflossen t.o.v. annuïtair als het écht niet anders kan, bijvoorbeeld door baanverlies.

1) Omdat het niet nodig is. Bovendien, als je 100% lineair rekent tegen 100% annuiteit ga je na 10 jaar al minder betalen. Je kan dat dus ook omdraaien; als je niet verwacht dat je de komende 10 jaar werkloos wordt kun je beter lineair nemen, want daarna ga je sowieso minder betalen, terwijl het bij annuiteit niet mogelijk is om minder te betalen na 10 jaar, dat wordt alleen maar meer....

In de verdeling die ik van plan ben (2/3e - 1/3e) is dat na 15 jaar. Dus de mogelijkheid dat je minder kan gaan betalen geldt alleen voor de eerste 15 jaar, daarna betaal je sowieso al minder. Ik snap dat je extra kan aflossen bij annuiteit, dat werd me al eerder aangeraden, maar ik zie de voordelen er niet echt van in en het kost ook nog extra moeite. Als ik al werkloos raak zal dat eerder op latere leeftijd zijn dan op dit moment, dus dat is ook niet echt relevant, bovendien zit je dan met een linaire hypotheek altijd nog beter.... Die 2/3e lineair kan al makkelijk en dan kan ik zelfs nog op die 1/3e annuiteit nog extra aflossen als ik dat zou willen.

2) Dat is natuurlijk die 6000 netto die ik uitspaar t.o.v. 20 jaar.. Betekent dat mijn schuld na 10 jaar 6000 lager is dan in de berekeningen die ik reeds gemaakt heb. Volgens mij zet dat geen grote zoden aan de dijk...

Maargoed, geloof niet dat ik hier veel medestanders ga krijgen, de meeste mensen blijven toch pushen naar volledig annuitair, wat ik ergens wel snap, maar ik leg het mezelf liever gewoon op, hoef ik er ook niet meer over na te denken (met als geaccepteerd risico dat ik niet terug kan) Ook rentevaste periode blijft lastig. Vriendin wil 20 jaar, ouders zijn verdeeld tussen 10 en 20 en zelf ben ik er nog niet helemaal uit maar ik neig naar 20...

Het klopt overigens dat als je 30 jaar lang variabel neemt je over het algemeen goedkoper uit bent dan bij vast periodes, dat heb ik ook weleens ergens gelezen. Maarja, dan moet je wel 30 jaar lang stalen zenuwen hebben, en de boel ook laten staan als het stijgt naar 4, 5, 6, 7, 8 etc etc... Ik heb nog niemand hier gezien die dat doet...

Dit is trouwens ook wel een interessant (als het klopt):
http://www.delaagstehypot...ch-verloop-hypotheekrente

Dan is het vaste rentepercentage van 20 jaar van nu (4.4 procent) zo gek nog niet...

[ Voor 22% gewijzigd door FreakNL op 13-03-2014 15:44 ]

[Dutchmega]

FreakNL schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 15:34:
[...]
Het klopt overigens dat als je 30 jaar lang variabel neemt je over het algemeen goedkoper uit bent dan bij vast periodes, dat heb ik ook weleens ergens gelezen. Maarja, dan moet je wel 30 jaar lang stalen zenuwen hebben, en de boel ook laten staan als het stijgt naar 4, 5, 6, 7, 8 etc etc... Ik heb nog niemand hier gezien die dat doet...

Dit is trouwens ook wel een interessant (als het klopt):
http://www.delaagstehypot...ch-verloop-hypotheekrente

Dan is het vaste rentepercentage van 20 jaar van nu (4.4 procent) zo gek nog niet...

Rente hoger dan 6% is onwaarschijnlijk, vooral sinds de introductie van de euro. Afgelopen 30 jaar was het ook maar een kleine periode waarbij de rente hoger was dan 5%.. Daarnaast, als de rente zo hoog is, is de inflatie, salarisverhoging, spaarrente etc ook zo hoog.

Ik heb zelf 1 jaar vast (omdat dit goedkoper was dan variabel) omdat ik het goedkoopst uit wil zijn. Maar het is voor mij ook geen probleem als de rente verdubbeld voor een paar jaar. Sowieso ben je over de lange termijn altijd goedkoper uit.

Je moet het ook anders zien: denk je nou echt dat een bank een product zal aanbieden waarbij ze eventueel geld moeten bijleggen? De rente die ze aanbieden voor 30 jaar vast zal sowieso veel hoger zijn dan de gemiddelde verwachte rente, je betaalt immers ook voor de zekerheid.

[ Voor 15% gewijzigd door Dutchmega op 13-03-2014 15:56 ]

[FreakNL]

Als het zo simpel was zou niemand de rente toch nog vastzetten? Ik snap je punt hoor, maar zelfs in dit topic met tweakers (die gemiddeld veel meer uitzoeken dan andere mensen) hebben de meesten toch een vaste rente... Als het zo zeker zou zijn dat de rente 30 jaar dezelfde trend volgt als de afgelopen 30 zou je ook met gemak rijk kunnen worden.... Probleem is dat niemand het weet

[ Voor 27% gewijzigd door FreakNL op 13-03-2014 16:12 ]

[Dutchmega]

Voor mij was het zo simpel Dat wil niet zeggen dat het voor iedereen zo simpel is. Het hangt puur van je situatie af: wil/kan je de veranderingen in de rente opvangen? wil je het risico nemen?

[ Voor 6% gewijzigd door Dutchmega op 13-03-2014 16:15 ]

[Pooh]

Je redenering is niet helemaal correct. Gemiddeld genomen is de variabele rente altijd lager, maar over de afgelopen 50 jaar is de gemiddelde variabele rente een stuk hoger dan de huidige rente voor 20 jaar vast. Juist vanwege de huidige lage rente kan het dus de moeite waard zijn om de rente vast te zetten. Je hebt 2 onafhankelijke risico's: Het risico op een tijdelijke piek in de variabele rente, en het risico op een hogere rente voor langere tijd.

[FreakNL]

Kunnen wel, zeker als het niet langer dan 1 a 2 jaar duurt, heb best nog wat spaargeld ook. Willen is twee, dat is al een stapje verder. Mee om kunnen gaan is stap drie en voor mij ook een brug te ver. Ik denk dat het mij heel veel stress zou opleveren en dat ik dagelijks meerdere malen naar de rentestanden zou kijken, ook als hij nog onder de 6 zou staan.. En daarboven slaap ik niet meer.

Ik ben totaal niet van de risico's. En hoewel ik iedereen gelijk geef dat er hier niet veel risico's aan vast zitten (gelet op het verleden) is het niets voor mij...

[BertV]

Ik dacht zo verstandig te zijn een aankoopmakelaar in de arm te nemen voor het aankopen van mijn huurhuis.
Ik ben financieel niet onderlegd, en dacht dat dit wel verstandig zou zijn,

Komt de beste man met een factuur van 2500,- ex. taxatie.
Zijn dit normale prijzen voor het begeleiden van een aankoop?

[Krisp]

Veel mensen beseffen niet dat een vaste rente doorgaans duurder is dan een variabele rente. Daarbij heeft niet iedereen stalen zenuwen (voor zover dat nodig is, je kunt er ook gewoon niet op letten). Nederlanders (en tweakers helemaal) zijn gewoon een risicomijdend volkje, die liever 100 euro per maand aan verzekeringspremies betalen dan 100 euro per maand reserveren voor ongelukjes.

Mijn redenatie was heel simpel: de bank heeft het beste inzicht in hoe de rente gaat verlopen, en doet daar nog een risico opslag + winstmarge overheen. Dan komen ze voor 20-30 jaar met rentes tot 5%. Dan pak ik de opslag en de winstmarge wel. Ik leen variabel (2,5% nu), los die andere 2,5% af en ga zo extra hard naar nul. Mocht de rente in de verre toekomst alsnog stijgen, dan is er geen enkel issue omdat mijn hypotheek toch al laag is. Daarmee heb ik het risico op de langere termijn afgedekt. Op de korter termijn zie ik veel minder risico.

[cooper87]

BertV schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:22:
Ik dacht zo verstandig te zijn een aankoopmakelaar in de arm te nemen voor het aankopen van mijn huurhuis.
Ik ben financieel niet onderlegd, en dacht dat dit wel verstandig zou zijn,

Komt de beste man met een factuur van 2500,- ex. taxatie.
Zijn dit normale prijzen voor het begeleiden van een aankoop?

Wat heb je vooraf afgesproken?

[BertV]

cooper87 schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:24:
[...]


Wat heb je vooraf afgesproken?

Nu, ik heb in het begin een soort mopperend mondeling akkoord gekregen voor 2000,- incl. taxatie.
Daarna kreeg ik hypotheek berekeningen voor 2000.- excl. taxatie.

Ik heb daar niet bovenop gezeten dus ging daar al van uit.
Nu komt hij met een factuur 2500,- excl taxatie.

[ Voor 3% gewijzigd door BertV op 13-03-2014 16:26 ]

[cooper87]

BertV schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:26:
[...]


Nu, ik heb in het begin een soort mopperend mondeling akkoord gekregen voor 2000,- incl. taxatie.
Daarna kreeg ik hypotheek berekeningen voor 2000.- excl. taxatie.

Ik heb daar niet bovenop gezeten dus ging daar al van uit.
Nu komt hij met een factuur 2500,- excl taxatie.

Ik begrijp niet niet helemaal Maar als je akkoord hebt voor 2000,- incl taxatie, moet je geen 2500,- exl taxatie betalen lijkt mij

[BertV]

cooper87 schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:28:
[...]


Ik begrijp niet niet helemaal Maar als je akkoord hebt voor 2000,- incl taxatie, moet je geen 2500,- exl taxatie betalen lijkt mij

Ja, je maakt gebruik van zo'n persoon omdat je juist beschermd wil worden tegen dit soort praktijken.
Ik zal mijn poot stijf houden.

[FreakNL]

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:22:
Veel mensen beseffen niet dat een vaste rente doorgaans duurder is dan een variabele rente. Daarbij heeft niet iedereen stalen zenuwen (voor zover dat nodig is, je kunt er ook gewoon niet op letten). Nederlanders (en tweakers helemaal) zijn gewoon een risicomijdend volkje, die liever 100 euro per maand aan verzekeringspremies betalen dan 100 euro per maand reserveren voor ongelukjes.

Mijn redenatie was heel simpel: de bank heeft het beste inzicht in hoe de rente gaat verlopen, en doet daar nog een risico opslag + winstmarge overheen. Dan komen ze voor 20-30 jaar met rentes tot 5%. Dan pak ik de opslag en de winstmarge wel. Ik leen variabel (2,5% nu), los die andere 2,5% af en ga zo extra hard naar nul. Mocht de rente in de verre toekomst alsnog stijgen, dan is er geen enkel issue omdat mijn hypotheek toch al laag is. Daarmee heb ik het risico op de langere termijn afgedekt. Op de korter termijn zie ik veel minder risico.

Ja, want de banken hebben de afgelopen jaren getoond zeer veel financiel inzicht te hebben

BertV schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:22:
Ik dacht zo verstandig te zijn een aankoopmakelaar in de arm te nemen voor het aankopen van mijn huurhuis.
Ik ben financieel niet onderlegd, en dacht dat dit wel verstandig zou zijn,

Komt de beste man met een factuur van 2500,- ex. taxatie.
Zijn dit normale prijzen voor het begeleiden van een aankoop?

Ik heb helemaal geen aankoopmakelaar gebruikt. Vind het eigenlijk weggegooid geld

En zo zie je maar weer, iedereen is anders

[GioStyle]

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:22:
Veel mensen beseffen niet dat een vaste rente doorgaans duurder is dan een variabele rente. Daarbij heeft niet iedereen stalen zenuwen (voor zover dat nodig is, je kunt er ook gewoon niet op letten). Nederlanders (en tweakers helemaal) zijn gewoon een risicomijdend volkje, die liever 100 euro per maand aan verzekeringspremies betalen dan 100 euro per maand reserveren voor ongelukjes.

Mijn redenatie was heel simpel: de bank heeft het beste inzicht in hoe de rente gaat verlopen, en doet daar nog een risico opslag + winstmarge overheen. Dan komen ze voor 20-30 jaar met rentes tot 5%. Dan pak ik de opslag en de winstmarge wel. Ik leen variabel (2,5% nu), los die andere 2,5% af en ga zo extra hard naar nul. Mocht de rente in de verre toekomst alsnog stijgen, dan is er geen enkel issue omdat mijn hypotheek toch al laag is. Daarmee heb ik het risico op de langere termijn afgedekt. Op de korter termijn zie ik veel minder risico.

Als een variabele rente goedkoper is, waarom nemen dan niet alle Hollanders een variabele rente?

Als je een spaarhypotheek hebt en de rente gaat omhoog, dan gaat je premie omlaag. Gaat de rente omlaag, gaat je premie omhoog. Als je bij bepaalde rentepercentages je premie weet kan je voor jezelf uitrekenen bij welk rentepercentage je het goedkoopst uit bent (ook rekeninghouden met hypotheekrenteaftrek). En daar moet je met vast/variabel proberen op uit te komen.

Stel je ideale rente is 3,5% en de variabele rente is nu 4% en de vaste 3,7%. Dan kan je denken ik neem die 0,2% rente voor lief en speel op safe of je denkt ik neem die 4% en ga hopen dat ie volgend jaar daalt naar 3,5%.

Maar zeggen dat variabele rente (altijd) goedkoper is dan vaste rente, daar ben ik het niet mee eens.

[Krisp]

GioStyle schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:53:
[...]


Als een variabele rente goedkoper is, waarom nemen dan niet alle Hollanders een variabele rente?

Als je een spaarhypotheek hebt en de rente gaat omhoog, dan gaat je premie omlaag. Gaat de rente omlaag, gaat je premie omhoog. Als je bij bepaalde rentepercentages je premie weet kan je voor jezelf uitrekenen bij welk rentepercentage je het goedkoopst uit bent (ook rekeninghouden met hypotheekrenteaftrek). En daar moet je met vast/variabel proberen op uit te komen.

Stel je ideale rente is 3,5% en de variabele rente is nu 4% en de vaste 3,7%. Dan kan je denken ik neem die 0,2% rente voor lief en speel op safe of je denkt ik neem die 4% en ga hopen dat ie volgend jaar daalt naar 3,5%.

Dus jij gaat me nu vertellen dat met een spaarhypotheek een hogere rente beter is dan een lagere rente? Dat werkt alleen in de laatste periode van een spaarhypotheek zo, maar zeker niet in het begin. Overigens kun je met een spaarhypotheek bij mijn weten geen variabele rente krijgen. Dit kan ook pas recent met een annuïteitenhypotheek. Vroeger had je daar een lineaire of aflossingsvrije hypotheek voor nodig. Wellicht is dat wel een reden dat een variabele rente niet populair is.

[ Voor 16% gewijzigd door Krisp op 13-03-2014 17:03 ]

[GioStyle]

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:56:

Dus jij gaat me nu vertellen dat met een spaarhypotheek een hogere rente beter is dan een lagere rente?

Afhankelijk van de verandering van je premie door de rentepercentage plus teruggave hypotheekrenteaftrek zou dat heel goed mogelijk zijn. Is toch ook niet zo heel raar? Als je een relatief hoge rente hebt, krijg je ook relatief veel hypotheekrenteaftrek en heb je een relatief lage premie. Heb je een relatief lage rente, dan krijg je ook relatief weinig hypotheekrenteaftrek, maar wel een relatief hoge premie.

Ik heb het voor mijn ouders uitgerekend en voor mijn oom. Beiden een spaarhypotheek, de ene zit op de helft, de andere op 10 jaar van de looptijd. Van de bank 3 rentepercentages gekregen met daarbij bijhorende premies, rekening houdend met de hypotheekrenteaftrek en je kan heel goed zien in welke situatie je het goedkoopst uit bent.

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:56:

Overigens kun je met een spaarhypotheek bij mijn weten geen variabele rente krijgen.

Mijn ouders hadden de keuze om de rente voor 1/5/10/15 jaar vast te zetten. Geen idee hoe het bij nieuwe hypotheken zit.

[ Voor 14% gewijzigd door GioStyle op 13-03-2014 17:50 ]

[Galois]

timag schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 15:12:
[...]


Ik heb een tijdje geleden eens een statistisch onderzoek hierover gezien. Het is sinds WO II gezien over de volle looptijd van een hypotheek nooit goedkoper geweest om je rente langer vast te zetten.

Dat heb ik ook ooit eens gelezen. Volgens mij onderzoek van de Radboud uni. Maar kan het nergens meer vinden

Iemand linkje?

[JvS]

BertV schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:30:
[...]


Ja, je maakt gebruik van zo'n persoon omdat je juist beschermd wil worden tegen dit soort praktijken.
Ik zal mijn poot stijf houden.

Als je hem formeel helemaal geen opdracht hebt gegeven, zou ik zelfs helemaal niets betalen.

Je hebt toch ergens een offerte getekend ofzo? Nu kan hij je zomaar allerlei facturen sturen. Als er niets op papier staat, zou ik bij hoog en laag volhouden dat je 1250 euro inclusief taxatie hebt afgesproken. Lijkt me een normale prijs

[ATS]

BertV schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:26:
[...]


Nu, ik heb in het begin een soort mopperend mondeling akkoord gekregen voor 2000,- incl. taxatie.
Daarna kreeg ik hypotheek berekeningen voor 2000.- excl. taxatie.

Ik heb daar niet bovenop gezeten dus ging daar al van uit.
Nu komt hij met een factuur 2500,- excl taxatie.

Het is me niet duidelijk wat de beste man nu voor je doet. Is het een aankoopmakelaar, of een hypotheekadviseur? Of beide?

Voor alleen een aankoop zonder dat hij helpt te zoeken (je weet al om welk huis het gaat) vind ik het nogal wat.

[ATS]

Allereerst: het waren maar suggesties. Die hoef je zeker niet over te nemen.

FreakNL schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 15:34:
1) Omdat het niet nodig is. Bovendien, als je 100% lineair rekent tegen 100% annuiteit ga je na 10 jaar al minder betalen. Je kan dat dus ook omdraaien; als je niet verwacht dat je de komende 10 jaar werkloos wordt kun je beter lineair nemen, want daarna ga je sowieso minder betalen, terwijl het bij annuiteit niet mogelijk is om minder te betalen na 10 jaar, dat wordt alleen maar meer....

Je hoopt natuurlijk niet werkloos te worden, maar dat voor 10 jaar overzien lijkt me erg optimistisch. Ik hoop van harte dat je gelijk hebt, en dat het voor mij ook gaat gelden! Als je verwacht in de komende jaren werkloos te worden, dan kan je beter nog de keuze maken om helemaal niet te kopen lijkt me. Punt is: niemand verwacht het, maar het kan iedereen overkomen dat hij zonder of met significant minder inkomen komt te zitten.

Dat je na 10 jaar minder gaat betalen klopt als je het annuïtaire aflosschema aanhoudt. Maar het voorstel was dus juist om dat niet te doen, en dan wordt ook het bedrag wat je maandelijks moet betalen voor je annuïtaire hypotheek lager. Bij Rabo kan je overigens kiezen bij extra aflossingen of je je maandbedrag wil verlagen, of je looptijd wil verkorten. Bij dit plan kies je dan voor het verlagen van je maandbedrag.

In de verdeling die ik van plan ben (2/3e - 1/3e) is dat na 15 jaar. Dus de mogelijkheid dat je minder kan gaan betalen geldt alleen voor de eerste 15 jaar, daarna betaal je sowieso al minder. Ik snap dat je extra kan aflossen bij annuiteit, dat werd me al eerder aangeraden, maar ik zie de voordelen er niet echt van in en het kost ook nog extra moeite. Als ik al werkloos raak zal dat eerder op latere leeftijd zijn dan op dit moment, dus dat is ook niet echt relevant, bovendien zit je dan met een linaire hypotheek altijd nog beter.... Die 2/3e lineair kan al makkelijk en dan kan ik zelfs nog op die 1/3e annuiteit nog extra aflossen als ik dat zou willen.

Nogmaals: stellen dat je "pas op latere leeftijd" werkloos zal kunnen worden (of om andere redenen tijdelijk minder financiële ruimte hebt) lijkt me nogal optimistisch.

2) Dat is natuurlijk die 6000 netto die ik uitspaar t.o.v. 20 jaar.. Betekent dat mijn schuld na 10 jaar 6000 lager is dan in de berekeningen die ik reeds gemaakt heb. Volgens mij zet dat geen grote zoden aan de dijk...

Het is door het rente-op-rente effect natuurlijk iets meer, maar inderdaad niet schokkend veel meer dan dat.

Maargoed, geloof niet dat ik hier veel medestanders ga krijgen, de meeste mensen blijven toch pushen naar volledig annuitair, wat ik ergens wel snap, maar ik leg het mezelf liever gewoon op, hoef ik er ook niet meer over na te denken (met als geaccepteerd risico dat ik niet terug kan) Ook rentevaste periode blijft lastig. Vriendin wil 20 jaar, ouders zijn verdeeld tussen 10 en 20 en zelf ben ik er nog niet helemaal uit maar ik neig naar 20...

Het klopt overigens dat als je 30 jaar lang variabel neemt je over het algemeen goedkoper uit bent dan bij vast periodes, dat heb ik ook weleens ergens gelezen. Maarja, dan moet je wel 30 jaar lang stalen zenuwen hebben, en de boel ook laten staan als het stijgt naar 4, 5, 6, 7, 8 etc etc... Ik heb nog niemand hier gezien die dat doet...

Dit is trouwens ook wel een interessant (als het klopt):
http://www.delaagstehypot...ch-verloop-hypotheekrente

Dan is het vaste rentepercentage van 20 jaar van nu (4.4 procent) zo gek nog niet...

Dat is ook zo, en de zekerheid en het niet nodig hebben van discipline of het zelf maar bijhouden is ook wat waard. Je vraag las niet alsof je perse op zoek was naar medestanders voor het idee wat je in hoofd hebt.

[Thedr]

ATS schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 21:41:
Allereerst: het waren maar suggesties. Die hoef je zeker niet over te nemen.


[...]


Dat je na 10 jaar minder gaat betalen klopt als je het annuïtaire aflosschema aanhoudt. Maar het voorstel was dus juist om dat niet te doen, en dan wordt ook het bedrag wat je maandelijks moet betalen voor je annuïtaire hypotheek lager. Bij Rabo kan je overigens kiezen bij extra aflossingen of je je maandbedrag wil verlagen, of je looptijd wil verkorten. Bij dit plan kies je dan voor het verlagen van je maandbedrag.

Dat is dus precies hoe wij ('din en ik) het willen gaan doen. Hebben bij Rabo een annuïtaire hypotheek. Getekend op 3.1% voor 5 jaar rentevast, maar staat nu op 2.9%. Hopen dattie op 1 april ook nog daar op staat of nog liever wat lager
Idee is om de eerste jaren extra af te lossen (richting lineair trekken), zeker omdat de rente nu vrij laag is. Dan kunnen we over enkele jaren later als er grote kosten (kinderen/verbouwen/whatever) komen ons maandbedrag wat verlagen mocht dat nodig zijn. En als het niet nodig is kunnen we doorgaan volgens het lineaire aflosschema

[Blazer Coke]

FreakNL schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 15:34:
[...]


1) Omdat het niet nodig is. Bovendien, als je 100% lineair rekent tegen 100% annuiteit ga je na 10 jaar al minder betalen. Je kan dat dus ook omdraaien; als je niet verwacht dat je de komende 10 jaar werkloos wordt kun je beter lineair nemen, want daarna ga je sowieso minder betalen, terwijl het bij annuiteit niet mogelijk is om minder te betalen na 10 jaar, dat wordt alleen maar meer....

In de verdeling die ik van plan ben (2/3e - 1/3e) is dat na 15 jaar. Dus de mogelijkheid dat je minder kan gaan betalen geldt alleen voor de eerste 15 jaar, daarna betaal je sowieso al minder. Ik snap dat je extra kan aflossen bij annuiteit, dat werd me al eerder aangeraden, maar ik zie de voordelen er niet echt van in en het kost ook nog extra moeite. Als ik al werkloos raak zal dat eerder op latere leeftijd zijn dan op dit moment, dus dat is ook niet echt relevant, bovendien zit je dan met een linaire hypotheek altijd nog beter.... Die 2/3e lineair kan al makkelijk en dan kan ik zelfs nog op die 1/3e annuiteit nog extra aflossen als ik dat zou willen.

Je perspectief over werkloss raken is wel erg optimistisch. Ik weet niet wat voor beroep je hebt, maar er zijn maar weinig beroepen waarbij werkeloosheid vrijwel uitgesloten is.

Annuitair geeft je echt zoveel meer mogelijkheden dan lineair. Ik zou annutair lenen en met een lage rente voor 5 of max 10 jaar. Lage maandlasten, waardoor je kunt sparen en na de rentevaste periode kun je toch onbeperkt aflossen. Je hypotheek aflossen is overigens gewoon een overschrijving, verder niets.

Lineair biedt niets extra's tov annuitair behalve een makkelijker rekenschema.

2) Dat is natuurlijk die 6000 netto die ik uitspaar t.o.v. 20 jaar.. Betekent dat mijn schuld na 10 jaar 6000 lager is dan in de berekeningen die ik reeds gemaakt heb. Volgens mij zet dat geen grote zoden aan de dijk...

Maargoed, geloof niet dat ik hier veel medestanders ga krijgen, de meeste mensen blijven toch pushen naar volledig annuitair, wat ik ergens wel snap, maar ik leg het mezelf liever gewoon op, hoef ik er ook niet meer over na te denken (met als geaccepteerd risico dat ik niet terug kan) Ook rentevaste periode blijft lastig. Vriendin wil 20 jaar, ouders zijn verdeeld tussen 10 en 20 en zelf ben ik er nog niet helemaal uit maar ik neig naar 20...

Het klopt overigens dat als je 30 jaar lang variabel neemt je over het algemeen goedkoper uit bent dan bij vast periodes, dat heb ik ook weleens ergens gelezen. Maarja, dan moet je wel 30 jaar lang stalen zenuwen hebben, en de boel ook laten staan als het stijgt naar 4, 5, 6, 7, 8 etc etc... Ik heb nog niemand hier gezien die dat doet...

Dit is trouwens ook wel een interessant (als het klopt):
http://www.delaagstehypot...ch-verloop-hypotheekrente

Dan is het vaste rentepercentage van 20 jaar van nu (4.4 procent) zo gek nog niet...

Dat dacht ik 8 jaar geleden over 4,8% voor 20 jaar ook. Nu heb ik nog 12 jaar voor de boeg met 4,8% terwijl de 10 jaar rente nu op 3,9% staat.
In die 8 jaar had ik met een lagere rente ook een 4k-6k extra kunnen sparen.

Als jij er 10 jaar er op hebt zitten is de 10 jaarsrente van dat moment wellicht ook nog lager of slecht ietsje hoger.
Een lange termijn lijkt interessant, maar is echt niet zo voordelig, ik ga hem binnenkort oversluiten iig.

Maarja, niets is zo belangrijk als een goede nachtrust en daar kan geen berekening en logica tegenop.

GioStyle schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:53:
[...]


Als een variabele rente goedkoper is, waarom nemen dan niet alle Hollanders een variabele rente?

Omdat de meeste Nederlanders van zekerheid houden en tevens ook vaak een tophypotheek nemen waarbij je de rente voor minimaal 5 jaar moet vastzetten.

[BertV]

ATS schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 21:25:
[...]

Het is me niet duidelijk wat de beste man nu voor je doet. Is het een aankoopmakelaar, of een hypotheekadviseur? Of beide?

Voor alleen een aankoop zonder dat hij helpt te zoeken (je weet al om welk huis het gaat) vind ik het nogal wat.

Hij heeft geadviseerd op gebied van de hypotheek en bijkomende verzekeringen en deze voor mij afgesloten. (dat laatste waarschijnlijk niet totdat ik betaald heb)
Het huis is mijn huurhuis dus hij heeft niet gezocht.

Ik besef dat ik al een sufferdje ben dat ik het op deze manier heb gedaan, maar nu probeert hij ook nog het onderste uit de kan te halen wat betreft de vergoeding. Vooroordelen bevestigd.

[BastaRhymez]

Keuze rentevaste periode versus variabele rente is gewoon het "gevoel" dat je erbij hebt.
Toen vriendin en ik vorig jaar ons huis kochten, zijn we begonnen met een variabele hypotheek van 2,5% en zeiden we tegen elkaar, als de de 10 jaars vaste rente onder de 4% komt, zetten we hem vast. Eigenlijk nooit heel erg in de gaten gehouden, totdat we vorige maand een rente aanbod kregen en dus zagen dat de rente voor 10 jaar vast op 3,75% stond. Toen de keuze gemaakt om de rente vaste te zetten.

Onze rede hiervoor was vrij simpel: wij verwachten dit jaar ons eerste kindje en willen gewoon weten wat we kwijt zijn aan vaste lasten. Met een variabele hypotheek zou dit (in theorie) kunnen gaan verschillen en dat gaf (met name bij vriendin-lief) veel onzekerheid.

Het "nadeel" van langer vastzetten (lees hogere rente) is dat je:
a) meer rente betaald (in ons geval bijna 250 euro bruto meer)
b) minder aflost (zo'n 100 euro minder)

Maargoed, vriendin-lief slaapt weer lekker (en ik dus ook) en we kunnen de lasten makkelijk hebben ^^
Daarnaast blijven we ook extra aflossen op de hypotheek, waardoor we uiteindelijk weer minder rente gaan betalen

[Kju]

BertV schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 08:28:
[...]


Hij heeft geadviseerd op gebied van de hypotheek en bijkomende verzekeringen en deze voor mij afgesloten. (dat laatste waarschijnlijk niet totdat ik betaald heb)
Het huis is mijn huurhuis dus hij heeft niet gezocht.

Ik besef dat ik al een sufferdje ben dat ik het op deze manier heb gedaan, maar nu probeert hij ook nog het onderste uit de kan te halen wat betreft de vergoeding. Vooroordelen bevestigd.

Je verhaal is nog steeds onsamenhangend. Als hij inclusief aankoopmakelaardij, hypotheekadvies en afsluiten € 2.500 heeft genomen (en dan plus taxatie) is dat een keurig bedrag. Losse hypotheekadviseur en losse aankoopmakelaar zou dan veel meer hebben gekost.

[ Voor 5% gewijzigd door Kju op 14-03-2014 09:14 ]

[BertV]

Kju schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 09:13:
[...]

Je verhaal is nog steeds onsamenhangend. Als hij inclusief aankoopmakelaardij, hypotheekadvies en afsluiten € 2.500 heeft genomen (en dan plus taxatie) is dat een keurig bedrag. Losse hypotheekadviseur en losse aankoopmakelaar zou dan veel meer hebben gekost.

Je hebt het desondanks begrepen, al is zijn klus als aankoopmakelaar natuurlijk een inkoppertje daar ik gewoon al woon in het huis dat ik ga kopen.

Net gebeld, hij gaat nog kijken of hij de taxatie kan invoegen voor die 2500,-
Het is 1 incestueuze bedoeling, de taxatie doet hij min-of meer intern.
Hij is OOK nog de verkopende makelaar maar dat wist ik natuurlijk.

De prijs-onderhandeling met de eigenaar had ik al gedaan.

[ATS]

Ik ben (in tegenstelling tot Kju) géén makelaar, maar een makelaar die opereert als zowel de aankoop als de verkoopmakelaar? Dat lijkt me niet gezond. Dan heb je een prijzig hypotheekadvies gekregen, en (lijkt mij) bijzonder weinig diensten die je van een makelaar mag verwachten. Ik zou een hypotheekgever echt een taxatie accepteren van de verkopende makelaar als basis voor de financiering?

[Krisp]

Als het een NVM-makelaar is, dan is hij in overtreding. Daar zou ik zowel hem als de NVM even over inlichten. Zie: http://www.nvm.nl/over_nvm/nvm_lidmaatschap/erecode.aspx

[Kju]

Iedere makelaar die aangesloten is bij VBO, NVM of VastgoedPRO dient zich te houden aan een gedragscode en/of consumentenvoorwaarden waarin duidelijk staat dat het niet is toegestaan om meer dan één bemiddelingsopdracht te aanvaarden voor één en dezelfde onroerende zaak.

Als hij niet is aangesloten bij VBO, NVM of VastgoedPRO: Uit de wet volgt dat een makelaar die direct of indirect belang heeft bij de totstandkoming van een overeenkomst zijn opdrachtgever daarvan in kennis dient te stellen. Een makelaar heeft geen recht op courtage indien hij daarmee in strijd handelt. Dit volgt uit de artikelen 7:418 en 7:427 van het Burgerlijk Wetboek.

Als hij zijn opdrachtgevers hiervan in kennis heeft gesteld (en dat is volgens mij in dit geval zo) dan heeft hij in principe recht op die courtage (anders dan bij een zelfstandige huurwoning waar het weer niet mag). Alleen zijn er wel genoeg rechters die na overweging hebben geoordeeld dat de koper dan geen courtage hoefde te betalen.

Het is ook krom: De makelaar heeft er immers belang bij dat de koop­overeenkomst voor het huis van de verko­per tot stand komt tegen een koopprijs die ook voor de koper aanvaardbaar is. Welk belang van de koper is er dan gediend die die courtage voor de koper rechtvaardigt?

Ik wist niet dat je aankoopmakelaar de verkoopmakelaar was. Ik vind dus niet dat je die makelaar moet betalen voor de aankoopmakelaarsdiensten.

Bij komt het wel vaker voor dat iemand die mij als aankoopmakelaar inschakelt uiteindelijk iets koopt waarbij ik verkoopmakelaar ben. Dan stel ik duidelijk dat de koper geen courtage aan mij is verschuldigd maar stel ook nadrukkelijk dat de koper, ongeacht de eerdere verhouding. duidelijk dient te beseffen dat ik alleen in het belang van de verkoper handel.

BertV schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 09:25:
[...]


Je hebt het desondanks begrepen, al is zijn klus als aankoopmakelaar natuurlijk een inkoppertje daar ik gewoon al woon in het huis dat ik ga kopen.

Net gebeld, hij gaat nog kijken of hij de taxatie kan invoegen voor die 2500,-
Het is 1 incestueuze bedoeling, de taxatie doet hij min-of meer intern.
Hij is OOK nog de verkopende makelaar maar dat wist ik natuurlijk.

De prijs-onderhandeling met de eigenaar had ik al gedaan.

En als je zelf de prijs hebt onderhandeld en de taxateur recherche voor je heeft gedaan, wat is dan de meerwaarde van de aankoopbegeleiding geweest?
Intern taxatie kan niet: de taxateur mag niet bij de aan- of verkoop betrokken zijn.

[ Voor 18% gewijzigd door Kju op 14-03-2014 11:37 ]

[BertV]

Kju schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 11:17:


Ik wist niet dat je aankoopmakelaar de verkoopmakelaar was. Ik vind dus niet dat je die makelaar moet betalen voor de aankoopmakelaarsdiensten.

Op de factuur stond ook alleen hypotheekadvies en -bemiddeling.

[Krisp]

BertV schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 12:17:
[...]


Op de factuur stond ook alleen hypotheekadvies en -bemiddeling.

Dat is duur hypotheekadvies, maar niet heel onredelijk. Overigens zou ik hem vasthouden aan 2000 euro en de taxatie los doen.

[Kju]

2500 is een gangbare prijs. Mijn kantoor rekent ook ca. € 2500 als er een vaste prijs wordt afgesproken bij een hypotheekadviestraject. Dat is duurder dan een Rabobank (maar in het provisietijdperk betaalde je dan alleen afsluitprovisie) en vaak goedkoper dan de landelijke ketens.

[Krisp]

Dat klopt, dat komt omdat je een kantoor hebt. Er is hier echter sprake van een starter met weinig complexiteit. Een ZZP-er moet dat kunnen voor minder dan 2K. Daarom noem ik het duur.

[Kju]

Het is iets genuanceerder. De vaste prijs is "ongeacht hoeveel tijd en werk". De klant kan ook kiezen voor een uurtarief als de inschatting is dat het aantal uren minder dan gemiddeld is.

[FreakNL]

Ik heb inmiddels de (voorlopige?) koopovereenkomst in de mail. Een hoop wollige taal, maar daar is verder wel door te komen. Nog tips waarop te letten?

Wat me wel verbaast is de volgende sectie:
artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op ..... door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;
b. op 28 april 2014 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan ....., of een rentepercentage niet hoger dan ....., bij de volgende hypotheekvorm:
ter keuze van koper
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; en/of
c. op 28 april 2014 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.

Is dat niet heel erg positief ingestoken? Het is nu al 17 maart. En kan ik hiermee in de problemen komen? Want dan ga ik vragen of ze het op kunnen schuiven..

Dit is ook al net zo snel:
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 mei 2014 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notaris ..... gevestigd te ..... of diens plaatsvervanger / één der notarissen verbonden aan kantoor ....., hierna verder te noemen notaris.

[Waah]

Ik heb de datum van de aangevraagde hypothecaire lening 3x moeten opschuiven. In principe kan de koper kwaad als hij wil, maar volgens mij gebeurt dit eigenlijk nooit. Want da kan jij gewoon aangeven dat je geen lening kan krijgen (jou opgenomen voorwaarde is vast: bij niet krijgen van hypotheek met NHG gaat de koop niet door) en kun je op basis daarvan het contract ontbinden.

maar misschien even kijken wat anderen zeggen. Maar die datum is gewoon een datum. Als die verschuift, kan de verkopende partij de datum van oplevering ook verschuiven als dat hun uitkomt (ik zou 14 februari verhuizen, is ondertussen 28 maart geworden).

en 6 weken om een hypotheek te regelen moet wel lukken, afhankelijk van welke bank je neemt. PErsoonlijk bij mij duurde het heel lang (argenta). Daarvoor was Aegon heel traag, maar zat laatst weer op binnen 2 weken alles rond.... dus het wisselt wat.

[FreakNL]

Ik moet er wel bij zeggen dat ik reeds een gesprek gehad heb bij Huis & Hypotheek, en zij vandaag (als het goed is) offertes gaan aanvragen bij de diverse verstrekkers.

[Kju]

Waah schreef op maandag 17 maart 2014 @ 09:10:
Ik heb de datum van de aangevraagde hypothecaire lening 3x moeten opschuiven. In principe kan de koper kwaad als hij wil, maar volgens mij gebeurt dit eigenlijk nooit. Want da kan jij gewoon aangeven dat je geen lening kan krijgen (jou opgenomen voorwaarde is vast: bij niet krijgen van hypotheek met NHG gaat de koop niet door) en kun je op basis daarvan het contract ontbinden.

maar misschien even kijken wat anderen zeggen. Maar die datum is gewoon een datum. Als die verschuift, kan de verkopende partij de datum van oplevering ook verschuiven als dat hun uitkomt (ik zou 14 februari verhuizen, is ondertussen 28 maart geworden).

en 6 weken om een hypotheek te regelen moet wel lukken, afhankelijk van welke bank je neemt. PErsoonlijk bij mij duurde het heel lang (argenta). Daarvoor was Aegon heel traag, maar zat laatst weer op binnen 2 weken alles rond.... dus het wisselt wat.

Vier weken om je hypotheek te regelen en twee weken later naar de notaris is zo'n beetje wel wat gebruikelijk is.
Dat de verkoper oneindig uitstel kan geven is geen reden om het risico te nemen dat het ook daadwerkelijk gebeurt. Ik kreeg begin dit jaar op een tweede verzoek tot uitstel als reactie daarop een ingebrekestelling met een termijn waarin nakoming werd gevorderd. Dan ben je wel zuur, zeker als de reden voor het uitstel eigenlijk ten grondslag ligt aan onzorgvuldige voorbereiding door de (makelaar van de) verkoper.

[henkjobse]

Het is gebruikelijk, maar je kan evt zeggen dat je een ruimiere datum wilt. Dit is een voorstel vanuit de verkoper he, onthoud dat goed. Jij kan zeggen dat je het gewijzigd wilt hebben voordat je tekent.

[Krisp]

Kju schreef op maandag 17 maart 2014 @ 09:19:
[...]

Vier weken om je hypotheek te regelen en twee weken later naar de notaris is zo'n beetje wel wat gebruikelijk is.
Dat de verkoper oneindig uitstel kan geven is geen reden om het risico te nemen dat het ook daadwerkelijk gebeurt. Ik kreeg begin dit jaar op een tweede verzoek tot uitstel als reactie daarop een ingebrekestelling met een termijn waarin nakoming werd gevorderd. Dan ben je wel zuur, zeker als de reden voor het uitstel eigenlijk ten grondslag ligt aan onzorgvuldige voorbereiding door de (makelaar van de) verkoper.

Hoe zit het eigenlijk als je uitstel aanvraagt wegens een trage hypotheekverstrekker, het niet krijgt en je dan wilt beroepen op de ontbindende voorwaarden? Immers: je moet bewijs aanleveren dat het niet kan, maar dat heb je op dat moment niet. Dan ben je aardig gesqueezed lijkt me.

[Kju]

Het is afhankelijk van de koopovereenkomst deze bepalen hoeveel afwijzingen je moet laten zien. Daarnaast is het van belang wat je vooraf afspreekt. Je aankoopmakelaar weet wat redelijk is en zal onredelijke bepalingen niet accepteren. Ik heb wel eens overeenkomsten gezien waarin ten minste drie afwijzingen werden gevraagd en de termijn maar 4 weken was. In de praktijk krijg je niet eens een afwijzing, de aanvraag strandt al bij de hypotheekadviseur die zegt "nee gaat niet gebeuren".

Het model 2014 die sinds 1 maart branchebreed geldt stelt:

14.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

19.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op .................. door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;
b. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van ................, zegge ………….. geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldver¬strekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan .............. zegge ……….., of een rentepercentage niet hoger dan ....... , bij de volgende hypo¬theekvorm:
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; en/of
c. op .................... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.

19.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of ¬Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de ......... ¬werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 19.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. In aanvulling hierop / in afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: …………………………………………….. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

[ Voor 4% gewijzigd door Kju op 17-03-2014 09:41 ]

[FreakNL]

Ik heb geen aankoopmakelaar, dus ik zal zelf goed op moeten letten. Wel gaat mijn hypotheekadviseur ook nog over de koopovereenkomst heen, dus die pakt dat stukje er een beetje bij.

Overigens, over bovenstaand stukje, bij mij staat het er zo in:
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.
In aanvulling hierop/ in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': afwijzing van een 2e erkende geldverstrekkende bankinstelling. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

[Rukapul]

Best wel kansloos van de partijen die het over het modelcontract onderhandeld hebben om geen bepaling op te nemen hoe te handelen bij vertraagde offertes oftewel situaties waarbij er (nog) geen financiering is maar ook geen expliciete afwijzing.

[Kju]

FreakNL schreef op maandag 17 maart 2014 @ 09:48:
Ik heb geen aankoopmakelaar, dus ik zal zelf goed op moeten letten. Wel gaat mijn hypotheekadviseur ook nog over de koopovereenkomst heen, dus die pakt dat stukje er een beetje bij.

Overigens, over bovenstaand stukje, bij mij staat het er zo in:
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.
In aanvulling hierop/ in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': afwijzing van een 2e erkende geldverstrekkende bankinstelling. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

Je hebt dus twee afwijzingen nodig. De vraag is nu: is dit wat je bent overeengekomen? Als je nog niet hebt getekend moet je er gewoon een probleem van maken (geen ellenlang verhaal, zeg gewoon "die twee afwijzingen, dat doen we niet") en dan zal die verkoopmakelaar heus wel terugkrabbelen.

Rukapul schreef op maandag 17 maart 2014 @ 09:57:
Best wel kansloos van de partijen die het over het modelcontract onderhandeld hebben om geen bepaling op te nemen hoe te handelen bij vertraagde offertes oftewel situaties waarbij er (nog) geen financiering is maar ook geen expliciete afwijzing.

Onderhandelen met meerdere partijen over één document is gewoon moeilijk. In de Tweakscrew in GTA Online hebben we moeite met het overeenkomen van een crewkleur waar iedereen vrede mee heeft. Ik kan me best voorstellen dat als vijf partijen een document van deze aard overeen moeten komen dat diverse partijen concessies moeten doen en dat niet alles eenduidig of handig is.

[ Voor 18% gewijzigd door Kju op 17-03-2014 10:07 ]