Ervaring met huis kopen deel 5

[croxz]

Financieren van verkoopverlies kan niet of nauwelijks. Zoals gezegd zit in de nieuwe hypotheek van 106% (of 108% hier en daar) van aankoopwaarde maar een paar duizend euro ruimte. Onderschat ook niet het verlies dat je gaat lijden. Waarschijnlijk is het huis an sich al minder waard dan 2 jaar geleden en dan komt de kosten-koper er nog bij. Ook de verkoopmakelaar snoept daar nog zo'n 2% vanaf.
Afhankelijk van de huidige hypotheekvorm heb je misschien vermogen opgebouwd (zal niet veel zijn in 2 jaar) wat je nu kan opnemen om het verlies te compenseren. Opgebouwd spaarloon kan je ook vrij laten vallen. En bepaalde financieringskosten kan je eenmalig aftrekken van de belasting, daar zal op termijn ook nog een paar duizend euro voordeel uit te halen zijn. Voor de rest geldt dat je het zelf maar moet zien te financieren. Door spaargeld of door een lening.
Houdt er ook rekening mee dat je maar 30 jaar recht hebt op HRA. Dus als je nu weer een 30-jarige hypotheek aangaat, deze de laatste 2 jaar een stuk hogere netto kosten kent.

[Edit]
En let op dat een lening voor financiering van verlies wel je maximaal mogelijke hypotheekbedrag drukt.

[ Voor 5% gewijzigd door croxz op 03-10-2011 15:12 ]

[ninjazx9r98]

Verwijderd schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 10:04:
[...]


De praktijk is helaas ook zo dat als 2 starters bij de bank komen ze een plaatje voorgeschoteld krijgen met een X bedrag wat ze maximaal kunnen lenen..
Deze personen zien op Funda wat ze kunnen kopen voor dit geld, en de toekomst is niet meer belangrijk, de bank zegt dat we dit kunnen kopen dus zal het wel goed zijn.

Mijn ervaring is anders/slechter (overigens is deze ervaring ondertussen 10 jaar oud maar met enige regelmaat spreek ik mensen met soortgelijke ervaringen).
Wij hadden een afspraak gepland bij een bank voor een voorlichtingsgesprek en werden bijna de deur uit gezet toen bleek dat we nog niets op het oog hadden maar slechts op zoek waren naar informatie over maandlasten en het maximum dat voor ons haalbaar was.
Het idee was dat we met die informatie op zak gerichter konden gaan zoeken en geen tijd van ons maar ook van verkopers zouden verspillen aan huizen die niet haalbaar zouden zijn.
Volgens de hypotheekadviseur was dat de omgekeerde wereld, je zoekt een huis, doet een bod onder voorbehoud financiering en gaat dan eens met een bank praten
Pas na de melding dat we van plan waren om op te stappen en elders dezelfde vraag neer te leggen kwamen er na wat gepruttel toch nog wat 'ongeveer' prijzen op tafel.
Prijzen waarbij de nadruk overigens heel erg ligt op netto bedragen en ruim een jaar geleden bij een offerte voor aanpassing van onze hypotheek was dat weer het geval.

[kellhus]

Vanmiddag een bezichtiging van een huis gehad waar we concrete interesse in hebben. Zoals hierboven aangegeven werkt deze makelaar met een 'vanaf' prijs voor dit huis. Het lijkt erop alsof dit bedrag overeenkomt met het bedrag dat de verkopers minimaal willen ontvangen.

Dit bedrag is, gezien vergelijkbare objecten in de regio, niet schokkend. Als je de 10% waardeverlies van de gehele markt in NL in acht neemt zou er nog zo'n 6 a 7000 euro afkunnen voordat je op dit percentage uitkomt.

Ondanks dat men hier met een vanafprijs van 250k werkt, is het toch niet heel gek dat ik met een openingsbod wil komen van 220k? Daar komt bij dat de nieuwe woning van de verkopers in December betrokken zal worden.

Wat denken jullie?

[Raymond]

Ik denk dat je gewoon voor jezelf moet bepalen wat het huis waard is en overeenkomstig bieden. Al die rare fratsen met vanafprijzen ed. kan je gewoon negeren (behalve natuurlijk als het een veiling oid betreft )

[kellhus]

Mja, het lastige is dat ik het moeilijk vind om dat te bepalen. Zeker omdat ik niet kan terugvallen op kadastrale informatie, aangezien er de laatste 5 jaar geen soortgelijke woningen verkocht zijn (het zijn nog relatief nieuwe huizen - uit 2004).

[PHiXioN]

ninjazx9r98 schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 16:47:
[...]

Mijn ervaring is anders/slechter (overigens is deze ervaring ondertussen 10 jaar oud maar met enige regelmaat spreek ik mensen met soortgelijke ervaringen).
Wij hadden een afspraak gepland bij een bank voor een voorlichtingsgesprek en werden bijna de deur uit gezet toen bleek dat we nog niets op het oog hadden maar slechts op zoek waren naar informatie over maandlasten en het maximum dat voor ons haalbaar was.
Het idee was dat we met die informatie op zak gerichter konden gaan zoeken en geen tijd van ons maar ook van verkopers zouden verspillen aan huizen die niet haalbaar zouden zijn.
Volgens de hypotheekadviseur was dat de omgekeerde wereld, je zoekt een huis, doet een bod onder voorbehoud financiering en gaat dan eens met een bank praten
Pas na de melding dat we van plan waren om op te stappen en elders dezelfde vraag neer te leggen kwamen er na wat gepruttel toch nog wat 'ongeveer' prijzen op tafel.
Prijzen waarbij de nadruk overigens heel erg ligt op netto bedragen en ruim een jaar geleden bij een offerte voor aanpassing van onze hypotheek was dat weer het geval.

Wat een ongelofelijke sukkel die hypotheek'adviseur'. Enorm klantonvriendelijk, ik zou daar uit principe al geen hypotheek meer nemen.

Bij de ING ben ik zelf netjes behandeld terwijl ik ook niet concreet iets op het oog had.

[Xanaroth]

kellhus schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 20:48:
Mja, het lastige is dat ik het moeilijk vind om dat te bepalen. Zeker omdat ik niet kan terugvallen op kadastrale informatie, aangezien er de laatste 5 jaar geen soortgelijke woningen verkocht zijn (het zijn nog relatief nieuwe huizen - uit 2004).

Andersom kan je ook denken. Zij hebben die gegevens ook niet, dus pech voor hen dat de 'markt' (jij dus) het niet op dezelfde waarde neerzet. Het is dan aan hen daarop te reageren - tegenbod of negeren (in alle gevallen kan je altijd een nieuw bod uitbrengen, tenzij ze het accepteren).

[Verwijderd]

PHiXioN schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 21:20:
[...]


Wat een ongelofelijke sukkel die hypotheek'adviseur'. Enorm klantonvriendelijk, ik zou daar uit principe al geen hypotheek meer nemen.

Precies. Wonderlijk. Misschien verschilt het ook wel dat deze ervaring 10 jaar terug was, toen er nog veel meer vraag was naar huizen, wellicht kwam je als adviseur toen gewoon weg met dit soort onkunde..

Zelf heb ik anderhlaf jaar geleden gekocht, en ben ik twee jaar geleden (dus net midden in de crisis) gaan oriënteren. Omdat ik het redelijk absurd vond om te gaan kijken naar huzien voor ik ook maar enig idee had van wat ik kon lenen ben ik ook eerst naar een adviseur gegaan. Zowel ING als Hypotheekvisie als Hypotheekshop vonden dit geen probleem. Uiteraard zeiden ze er allemaal bij dat de offerte nu gewoon was puur conform standaardberekeningen en geldende rente, en dat bij een concrete woning er wellicht nog wel meer mogelijk zou zijn, maar het gaf in ieder geval een goed inzicht in wat ik kon lenen.
Hypotheekvisie heb ik overigens op andere punten slechte ervaringen mee, de adviseur kon het niet zo goed hebben dat ik zei dat ik uiteindelijk toch voor een andere adviseur koos. Hij was er zelf niet dus dat gaf ik telefonisch door aan zijn collega. Vervolgens werd ik de dag erna teruggebeld, maar omdat ik geen zin had in de man (was nogal een verkopertje) liet ik hem gaan. In de voicemail sprak hij vervolgens in dat 'ie het jammer vond dat ik naar een ander ging en als ik vandaag nog bij hem langs zou gaan en meteen zou tekenen hij hetzelfde kon bieden als zijn concurrent én nog 250 euro contant op mijn rekening zou sotrten. Wondelijk, heb hem niet eens meer teruggebeld. Wat dacht die man wel niet, dat ik bij de aankoop van een huis van 2 ton mijn beslissing laat afhangen van een veredelde cadeaubon

[Jumpman]

Stewie! schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 14:50:
[...]

Dat klopt natuurlijk niet, 106% van de executiewaarde is vrijwel altijd onder de verkoopprijs.

Het is 104% van de marktwaarde plus de overdrachtsbelasting wat je kan financiëren (in veel gevallen bijna gelijk aan 125% van de executiewaarde).

[kellhus]

Myrdreon schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 21:41:
[...]


Andersom kan je ook denken. Zij hebben die gegevens ook niet, dus pech voor hen dat de 'markt' (jij dus) het niet op dezelfde waarde neerzet. Het is dan aan hen daarop te reageren - tegenbod of negeren (in alle gevallen kan je altijd een nieuw bod uitbrengen, tenzij ze het accepteren).

Dat is waar. Ik trek de stoute schoenen maar aan en ga openen met 220k. Vanaf December krijgen ze immers extra vaste lasten te verwerken in de vorm van een tweede hypotheek.

[BradKing]

Stewie! schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 14:50:
[...]

Dat klopt natuurlijk niet, 106% van de executiewaarde is vrijwel altijd onder de verkoopprijs.

idd

Volgens google zijn de regels nu: 106% aanschafwaarde, maar exclusief dingen als "..de financieringskosten kosten koper zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten.." die ook meegefinancierd mogen worden. Voor nieuwbouw is dit 104%.

En het zijn gedragsregels met wat ruimte om hoger te gaan, maar het wordt niet echt geadviseerd.


Ik ben nu aan het shoppen voor een hypotheek binnen de NHG, ben bij de Hypotheker, de Hypotheekshop en de Rabo geweest, voor nieuwbouw. Het is best lastig, ik heb niet zo'n heel hoge hypotheek nodig, maar zit ook op startersloon, dus kan ook niet super veel krijgen de NHG tool klopt ieg wel aardig lijkt het.

Ik heb nu een aantal aanbiedingen liggen, ik ben iemand van sparen en het op safe spelen en heb daarom al besloten voor een 100% aflossing bankspaar hypotheek te gaan.Ik heb nu aanbod via ABN AMRO en Rabobank.
Ze verschillen wel wat met rentes, maar de netto maandlast is eigenlijk overal wel gelijk (binnen de 10 euro netto per maand inc verzekeringen enzo). De ABN AMRO heeft een nieuwe actie, die ik even op inet probeer te vinden, met twee opties (voor alles na 1 okt 2011): 0.1% rente bonus of 2,000 euro netto op je rekening. Dat is best een leuke met gelijke maandlasten..

Maar goed, ik ga nog een keer naar mijn bank om te kijken wat zij voor mooie dingen kunnen aanbieden en dan wordt het redelijk knoop doorhakken.

edit: ik kan die nieuwe regeling ABN AMRO nergens vinden dus strike 'em even, maar hij werd mij aangeboden door 2 verschillende hypothekers

[ Voor 4% gewijzigd door BradKing op 04-10-2011 12:08 ]

[MrFl0ppY]

Bradking, de Rabo heeft nu ook een leuke actie. 4 Maanden geen rente en 4 maanden gratis woonhuis verzekering voor starters.

[BradKing]

MrFl0ppY schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 11:52:
Bradking, de Rabo heeft nu ook een leuke actie. 4 Maanden geen rente en 4 maanden gratis woonhuis verzekering voor starters.

Ook deze actie is inderdaad leuk, maar bij nieuwbouw is dit minder interessant voor mij, de eerste 4 maanden zit ik nog niet op 100% hypotheek last. Gelukkig is ook dit een 'of je neemt een korting op de rente' aanbieding en daarmee heb ik gerekend.

Maar het klopt hoor op het moment is het apart: ik ben begonnen met hypotheek adviezen krijgen op 4 augustus, toen waren de laagste 10jr vast rentes, zonder boetes etc, rond de 4.75%, nu zitten dezelfde aanbieders op de 4.45%..

Maar langer wachten is niet heel nuttig voor mij

[Verwijderd]

MrFl0ppY schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 11:52:
Bradking, de Rabo heeft nu ook een leuke actie. 4 Maanden geen rente en 4 maanden gratis woonhuis verzekering voor starters.

Ware het niet dat je volgens mij hypotheekadviseur bij de Rabobanj dan geen korting krijgt (bij mij 0.4%) en dat de woonhuisverzekering van Interpolis niet bepaald de goedkoopste is.

[Sempy]

MrFl0ppY schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 11:52:
Bradking, de Rabo heeft nu ook een leuke actie. 4 Maanden geen rente en 4 maanden gratis woonhuis verzekering voor starters.

Trek je vooral niet teveel aan van dat soort lokkertjes, 4 maanden netto rentelasten en verzekering is over de hele looptijd van je hypotheek niet eens zo heel schokkend. Toen wij 6 jaar terug een huis kochten had de Rabo ook stuntrentes, maar met inachtneming van de spaarpolis bleek dat ze veel duurder waren door de hoge levensverzekeringskosten.

Eigenlijk is enkel de netto-maandlast echt goed om hypotheken onderling te vergelijken in financieel opzicht. verder ook nog goed kijken naar de achterliggende voorwaarden. Anders betaal je het voordeeltje nu dubbel en dwars terug aan boetes als je bij verhuizing de hypotheek niet meeneemt of als extra wil aflossen.

[MrFl0ppY]

Oh absoluut, maar als de Rabo toch al een serieuze kandidaat was dan was dit misschien een leuk extraatje. Maar altijd belangrijk om het in perspectief te plaatsen. Kijk, gebruik je die eerste 4 maanden het "rentegeld" als extra inleg kan je dat op het eindje heel wat opleveren .

[Verwijderd]

Tegen het vervallen van rentekorting lijkt me dat alsnog niet aantrekkelijk..

[Xanaroth]

Maar betekend die 'korting' op rente dan niet ook dat je minder HRA zal ontvangen? Oftewel, je draait dan zelf deels voor je eigen korting op.
Denk dat je dan beter af bent met die 2000 extra, desnoods om direct bij je spaarhypotheek in te leggen als je er niks mee weet.

[B-Bandit]

BradKing schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 12:12:
[...]


Ook deze actie is inderdaad leuk, maar bij nieuwbouw is dit minder interessant voor mij, de eerste 4 maanden zit ik nog niet op 100% hypotheek last. Gelukkig is ook dit een 'of je neemt een korting op de rente' aanbieding en daarmee heb ik gerekend.

Maar het klopt hoor op het moment is het apart: ik ben begonnen met hypotheek adviezen krijgen op 4 augustus, toen waren de laagste 10jr vast rentes, zonder boetes etc, rond de 4.75%, nu zitten dezelfde aanbieders op de 4.45%..

Maar langer wachten is niet heel nuttig voor mij

Ben gisteren nog bij de Rabo geweest. Kreeg voor een hypotheek mét NHG, en alle kortingen + deze actie 10 jaar vast voor 4,3%. Dat vond ik zeer netjes. Daarnaast werkt de bank samen met onze projectontwikkelaar waardoor ze leuke extra's erbij doen (offerte jaar geldig, halfjaar geen bereidstellingsrente en geen afsluitkosten).

Overigens wat betreft de 4 maanden, die vraag heb ik gisteren ook voorgelegd omdat wij ook met nieuwbouw zitten en dus de betaling in delen doen. Maar in principe kan je het zelf al beredeneren. Je sluit bij het passeren van de akte (levering vd grond) de hypotheek af voor de hoofdsom en vanaf dat moment ben je rente verschuldigd. Dus in ons geval gaan wij 4,3% betalen over 300.000. Die 300k gaat in een bouwdepot waar je ook 4,3% (oid) over ontvangt. Direct na het passeren wordt de grond betaald, waardoor in het depot slechts 200k resteert. Effectief betaal je op dat moment slechts over 100k rente, omdat je renteinkomsten uit het depot hebt. Aan de bank ben je formeel gezien echter 4,3% per maand verschuldigd.

Dus ook met nieuwbouw heb je volledige winst aan de actie. En zoals ik zei, 4,3% lijkt me momenteel concurrerend genoeg om te stellen dat de bank geen hogere rente vraagt voor de actie.

@Myrdreon: minder rente betalen is altijd voordeliger natuurlijk.
5% over 1000 (=50) en dan 42% terug = netto 29 betaald
4,8% over 1000 (=48) en dan 42% terug = netto 28 betaald

[ Voor 4% gewijzigd door B-Bandit op 04-10-2011 14:17 ]

[McVirusS]

Verwijderd schreef op maandag 03 oktober 2011 @ 11:37:
Het mooiste zou zijn dat er echt 100% onafhankelijke advies bureaus zijn.
Die bijvoorbeed voor 250 euro (ik noem maar een bedrag) goed naar jou situatie kijkt en samen met jou op hypotheekjacht gaat.

Nadeel van de tussenpersonen nu is dat die gesponsord worden door banken en hypotheek verstrekkers, bv als de hypotheker een hypotheek van bedrijf x aansmeert krijgen ze een hogere provisie dan als ze een hyptheek van bedrijf y aansmeren..

Toen ik een huis kocht heb ik 2-3 van deze "bemiddelaars" gesproken en kreeg bij alle 3 een ander advies, zo was de 1 helemaal fan van Aegon, en de ander kon deze wel schieten..

Uiteindelijk was mijn vertrouwen in die zogenaamde bemiddelaars ver gedaald en ben ik zelf eens gaan rondkijken.
Uiteindelijk gewoon naar de Rabobank gegaan en daar 100% inzicht in de kosten gekregen en zelfs de afsluitprovisie eraf weten te lullen.
Ook andere verzekeringen was ik vrij in (ORV en Arbeids ongeschiktheids verzekering), ik weet nu precies waar ik voor betaal en hoeveel, bij de hyptheek bemiddelaars werd er heel moeilijk over gedaan, wat mijn achterdochtigheid alleen maar aanwakkerde.

De Hypotheekshop (en dus NIET de Hypotheker) werkt volledig provisieloos en geven dus echt een onafhankelijk advies. Dus je moet gewoon op zoek naar een tussenpersoon die nu al provisieloos werkt.

Binnenkort worden provisies sowieso verboden. Maar o.a. De Hypotheker werkt nog wel met provisies. Hypotheekshop loopt daar op voorop.

Op Independer kan je trouwens een goede hypotheekadviseur vinden, die testen ook kwaliteit van de adviezen.

[nare man]

Dat een hypotheekadviseur op uurtarief werkt betekent nog niet dat het een goede adviseur is. Ik ben ook bij de Hypotheekshop geweest en kreeg het advies om een hypotheek van meer dan 300.000 euro af te sluiten in de vorm van 100% banksparen (SEW). De Hypotheekshop wist dat de hypotheek geheel op mijn naam zou staan. Dat zou dus tot gevolg hebben gehad dat ik na 30 jaar en uitkering van de SEW eventjes bijna 75.000 euro aan de fiscus had mogen aftikken, omdat ik riant over de vrijstelling van 150k per persoon heen zou hebben gezeten. Lekker advies dus...

Bij de Hypotheker heb ik juist hele goede ervaringen: kritisch en meedenkend.

[Rukapul]

Had de adviseur zonder het te zeggen rekening gehouden met indexatie van het vrijstellingsbedrag? Als ik het zo snel even uitreken dan zou het onder die aanname wel ongeveer uitkomen. Uiteraard moet een dergelijke aanname expliciet gecommuniceerd worden omdat het geen zekerheid biedt.

Het lijkt mij trouwens typisch iets wat meer aan een individuele adviseur is toe te schrijven dan aan een keten. Als ik aan ketengerelateerde zaken denk dan kom ik toch eerder uit op het meer of minder sterk pushen van eigen producten of dat van partners, premie jagen, etc.

[ Voor 32% gewijzigd door Rukapul op 04-10-2011 16:20 ]

[McVirusS]

De Hypotheekshop is franchising, dus inderdaad, verschilt heel erg per filiaal. Heb ook bij andere Hypotheekshop gesprek gehad en dat beviel helemaal niet. Die is ook bijnnen 2 maanden nadat ik mijn gesprek had failliet gegaan .

Gewoon op Independer kijken, daar heb ik ook mijn adviseur vandaan en die heeft zeer goed advies gegeven (en ja ik ben een zeer goed geinformeerde en kritische consument ).

Haalde, wat Rukapul terecht zegt, De Hypotheekshop alleen aan vanwege hun manier van werken (provisieloos/onafhankelijk). Kwaliteit van advies verschilt uiteraard per filiaal en wellicht zelfs per adviseur .

[McVirusS]

Hypotheekrente is lekker aan het dalen, wij hebben in augustus getekend voor 5,1% 10 jaar vast, als rente op 4 december lager is dan krijgen we die (rente is bij onze hypotheekvorm nu al gezakt naar 4,7% voor 10 jaar vast).

Rente voor 20 jaar vast is 5,6% en voor 30 jaar vast 5,9%. Ik zit nu toch wel te twijfelen (als het uberhaupt nog mogelijk is) om de rente voor een deel misschien toch 20 of 30 jaar vast te zetten. Onze hypotheek is 2 delen; 2/3 deel van 30 jaar en 1/3 deel van 21 jaar, zou dan denk het grootste deel nemen om vast te zetten. Blijft koffiedik kijken maar hypotheekrente is nu nog steeds historisch laag en er is hoop onrust in financiele markt (al lijkt het onvoorspelbaar wat dat met hypotheekrentes doet).

[C00KW4US]

Heb ooit een keer een orienterend gesprek bij de Hypotheker gehad. Zij geven aan dat ze 1% van de afgeloten hypotheek som als fee rekenen. Dat is hun vergoeding, dat ze met provisies werken is mij niet bekend. De vergoeding gaat pas gelden als je ook daadwerkelijk een hypotheek bij hen afsluit. Als je 3x langs komt om te praten en diverse offertes naast elkaar gaat leggen of berekeningen gaat doornemen rekenen ze volgens mij geen kosten.

[Bender]

Ik heb met de open huizen dag maar eens wat huizen bekeken en ik heb een huis gevonden welke mijn interesse zeer sterk heeft.
Het is modern, maar buitenkant klassieke uitstraling, garage (groot genoeg voor 3 auto's achter elkaar), smeerput dus kan ook lekker klussen, keuken en badkamer zijn nieuw.

De vraagprijs is 200K en dat is iets wat ik wellicht wel kan opbrengen (hypotheek + eigen vermogen), maar ik vind het lastig want het is zo definitief en wat de huizenmarkt gaat doen is ook maar de vraag.
Hypotheek is aanzienlijk lager dan mijn huur doordat ik met eigen vermogen kan werken (scheelt me ongeveer 500,- per maand).

[TrailBlazer]

hoe lang wil/kan je er blijven wonen. Als ik het zo lees is met name die garage iets wat je niet overal vindt.

[Sempy]

De afweging is inderdaad of hier lange tijd prettig in kan wonen en de lasten structureel kan opbrengen. Denk dan ook aan zaken als gezinsuitbreiding of carrieremogelijkheden in de omgeving.

Zelf woon ik ook in een eengezinswoning waar je met kinderen goed kan leven en met voldoende werkgelegenheid in de omgeving. Uiteraard wel de ambitie om ooit naar een flinke stap groter te gaan, maar als de huizenmarkt/economie echt in elkaar dondert, kan ik hier zonder problemen blijven zitten. Ik denk dat dat toch steeds meer de insteek gaat worden. Het is niet meer zoals in de jaren '90 dat je om de 5-6 jaar de woning met overwaarde kon inruilen en lange termijn-denken niet relevant was.

[Verwijderd]

Sempy schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 21:22:
De afweging is inderdaad of hier lange tijd prettig in kan wonen en de lasten structureel kan opbrengen. Denk dan ook aan zaken als gezinsuitbreiding of carrieremogelijkheden in de omgeving.

Zelf woon ik ook in een eengezinswoning waar je met kinderen goed kan leven en met voldoende werkgelegenheid in de omgeving. Uiteraard wel de ambitie om ooit naar een flinke stap groter te gaan, maar als de huizenmarkt/economie echt in elkaar dondert, kan ik hier zonder problemen blijven zitten. Ik denk dat dat toch steeds meer de insteek gaat worden. Het is niet meer zoals in de jaren '90 dat je om de 5-6 jaar de woning met overwaarde kon inruilen en lange termijn-denken niet relevant was.

Je zegt dat het bijna 500 euro scheelt per maand, waarom niet dat geld gebruiken om sneller af te lossen? Als je 5-6k extra per jaar af lost dan zul je sneller van een evt restschuld af zijn en kun je als je wilt over een jaar of 6-7 gewoon snel verhuizen..

[Kaasplank]

Ik ben ook bij een andere woning wezen kijken. Deze is van een vrouw die interesse heeft in onze woning. Dus ruilen met bijbetaling aan mijn kant is een optie. Ik ga dan van een starterswoning met 80 m2 woonoppervlak en een grondoppervlak van 108 m2 (minus een pad door recht van overpad) naar 120 m2 woonoppervlak en een perceel van 450! m2.
Nadeel is dan wel dat ik een recente nieuwbouwwoning opgeef voor een woning uit de jaren 60. Wel gemoderniseerd en geisoleerd. Voordelen genoeg trouwens. Bijkeuken, een als praktijkruimte ingerichte garage naast de woning, oprit lang genoeg voor 4 auto's en een grote tuin dus.

Lastig, die keuzes

[Verwijderd]

Kaasplank schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 09:16:
Ik ben ook bij een andere woning wezen kijken. Deze is van een vrouw die interesse heeft in onze woning. Dus ruilen met bijbetaling aan mijn kant is een optie. Ik ga dan van een starterswoning met 80 m2 woonoppervlak en een grondoppervlak van 108 m2 (minus een pad door recht van overpad) naar 120 m2 woonoppervlak en een perceel van 450! m2.
Nadeel is dan wel dat ik een recente nieuwbouwwoning opgeef voor een woning uit de jaren 60. Wel gemoderniseerd en geisoleerd. Voordelen genoeg trouwens. Bijkeuken, een als praktijkruimte ingerichte garage naast de woning, oprit lang genoeg voor 4 auto's en een grote tuin dus.

Lastig, die keuzes

Ik zie op misschien het kostenplaatje na geen belemmeringen..
Je gaat er in alle fronten op vooruit.

[Kaasplank]

Verwijderd schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 09:19:
[...]


Ik zie op misschien het kostenplaatje na geen belemmeringen..
Je gaat er in alle fronten op vooruit.

Het plan is nu allebei zo laag mogelijk te gaan zitten qua verkoopprijs zodat we elkaar aan een zo laag mogelijke hypotheek helpen. Ik heb een bod gehad van een andere persoon die net iets boven onze huidige hypotheek zit. Gezien de huidige markt zal de woning ook niet veel meer gaan opbrengen. Er staan in onze wijk nog 3 dezelfde woningen te koop dus de koper kan kiezen. Maandag hebben we een gesprek met onze hypotheekadviseur om te kijken hoe of wat verstandig is.

Dan moet ik alleen nog beslissen of ik kan wennen aan het oude karakter van de woning en de lagere deuren en plafonds.

[Verwijderd]

McVirusS schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 16:08:
[...]


De Hypotheekshop (en dus NIET de Hypotheker) werkt volledig provisieloos en geven dus echt een onafhankelijk advies.

Dit geloof je toch niet zelf? Het idee is mooi en inderdaad onafhankelijker dan bij provisiestelsel, maar in praktijk is natuurlijk geen enkele adviseur onafhankelijk. Een adviseur die weet dat een hypotheek bij Obvion hem minder arbeidstijd kost dan bij ING heeft ook een motivatie om iemand Obvion aan te smeren, etc... Sowieso merk je dat elke adviseur zijn 'voorkeur' heeft als je enemaal in gesprek bent.. Maar goed, zelf was ik overigens erg tevreden over hypotheekshop.

[nare man]

Trouwens, over perverse prikkels gesproken: alsof een adviseur niet in de verleiding kan komen om 'trager' advies te geven, zogenaamd dingen 'grondiger' uit te zoeken e.d., als het zuiver op uurtarief gaat...wel eens naar advocaten gekeken?

[BradKing]

Shailesh schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 14:13:
[...]


Ben gisteren nog bij de Rabo geweest. Kreeg voor een hypotheek mét NHG, en alle kortingen + deze actie 10 jaar vast voor 4,3%. Dat vond ik zeer netjes. Daarnaast werkt de bank samen met onze projectontwikkelaar waardoor ze leuke extra's erbij doen (offerte jaar geldig, halfjaar geen bereidstellingsrente en geen afsluitkosten).

Overigens wat betreft de 4 maanden, die vraag heb ik gisteren ook voorgelegd omdat wij ook met nieuwbouw zitten en dus de betaling in delen doen. Maar in principe kan je het zelf al beredeneren. Je sluit bij het passeren van de akte (levering vd grond) de hypotheek af voor de hoofdsom en vanaf dat moment ben je rente verschuldigd. Dus in ons geval gaan wij 4,3% betalen over 300.000. Die 300k gaat in een bouwdepot waar je ook 4,3% (oid) over ontvangt. Direct na het passeren wordt de grond betaald, waardoor in het depot slechts 200k resteert. Effectief betaal je op dat moment slechts over 100k rente, omdat je renteinkomsten uit het depot hebt. Aan de bank ben je formeel gezien echter 4,3% per maand verschuldigd.

Dus ook met nieuwbouw heb je volledige winst aan de actie. En zoals ik zei, 4,3% lijkt me momenteel concurrerend genoeg om te stellen dat de bank geen hogere rente vraagt voor de actie.

@Myrdreon: minder rente betalen is altijd voordeliger natuurlijk.
5% over 1000 (=50) en dan 42% terug = netto 29 betaald
4,8% over 1000 (=48) en dan 42% terug = netto 28 betaald

Klopt en klopt, maar het rente gebeuren is natuurlijk nog leuker als je gaat voor een (bank)spaarhypotheek: dan is je hypotheek rente ook je spaar rente over het spaar gedeelte (bij al mijn aanbiedingen tot nu toe ieg).. dus een hoge rente zorgt voor een lager benodigd spaar deel per maand en dus niet voor direct heel veel hogere maandlasten..

Ik ben toevallig vandaag bij mijn rabo geweest om een en ander voor te leggen, zodat ik alle aanbiedingen op een rij kan hebben en van het weekend kan besluiten (teken vrijdag koopacte), heb geprobeerd het scherpste te krijgen en mooie aanbiedingen gekregen weer naar mijn mening (minder mooi dan hierboven dat wel, bank die werkt met bouwer klinkt heerlijk):

allebei 100% aflossing bankspaarhypotheek
- 10jr vast 4.4%
- 20jr vast 5.0%

verschil in netto maandlasten tussen beide is minder dan 20 euro (vanwege goed sparen kan ik het net redden met een lagere hypotheek). Helaas niet mogelijk iets te doen aan afsluit provisie, net jammer, maar die is ook niet hoog dus tja..

Tja het zit nu voor mij tussen de Rabo en ABN en ze hebben beide mooie deals, lastig lastig

[Verwijderd]

Bij de Rabo kon ik naar 0.5% afsluitprovisie. Met die percentages zou ik overigens voor 30 jaar gaan (I did ), ben je helemaal van het gezeur af Let tussen de Rabo en de ABN vooral op de voorwaarden, ik heb destijds de ABN afgestreept omdat ze qua aanbod niet mee konden gaan, dat ligt nu schijnbaar anders.

[ Voor 35% gewijzigd door Verwijderd op 05-10-2011 13:09 ]

[kellhus]

Ik ga volgende week naar de Rabo voor een hypotheekgesprek en ik zit ook te kijken naar een bankspaarhypotheek, maar kreeg je die 5.0% voor 20 jaar direct aangeboden, of was dat na onderhandeling?

Kreeg vanmorgen bij de SNS 5.4% aangeboden voor 20 jaar.

[MrFl0ppY]

nare man schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 12:02:
Trouwens, over perverse prikkels gesproken: alsof een adviseur niet in de verleiding kan komen om 'trager' advies te geven, zogenaamd dingen 'grondiger' uit te zoeken e.d., als het zuiver op uurtarief gaat...wel eens naar advocaten gekeken?

Ratten zijn het, die advocaten!

[Verwijderd]

nare man schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 12:02:
Trouwens, over perverse prikkels gesproken: alsof een adviseur niet in de verleiding kan komen om 'trager' advies te geven, zogenaamd dingen 'grondiger' uit te zoeken e.d., als het zuiver op uurtarief gaat...wel eens naar advocaten gekeken?

Tsja.. dat is waar. Maar hypotheekshop geeft een 'fixed fee' af op basis van je situatie, nog vóór je kiest voor welke bank je gaat en 'hoe traag' het advies dus is. Dit is op basis van een uren-inschatting.
Dus vanaf het moment dat je daar min of meer mee akkoord gaat heeft een pervers geprikkelde adviseur weer motivatie om vervolgens zijn marge te vergroten door het 'snelste' advies te kiezen. Even heel kort door de bocht natuurlijk
Verder kun je natuurlijk nog veel meer prikkels bedenken. Punt was vooral dat een adviseur eigenlijk nooit onafhankelijk kan adviseren. Al is het maar zijn eigen moraal of voorkeur voor bepaalde spaarvormen die onbewust meespeelt.

[BradKing]

kellhus schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 13:12:
Ik ga volgende week naar de Rabo voor een hypotheekgesprek en ik zit ook te kijken naar een bankspaarhypotheek, maar kreeg je die 5.0% voor 20 jaar direct aangeboden, of was dat na onderhandeling?

Kreeg vanmorgen bij de SNS 5.4% aangeboden voor 20 jaar.

onderhandeling maar geen mes op tafel hoor.. 5.2% was beste wat ie had voor mijn hypotheek vorm volgens de tabel enzo, 0.1 voor bonus, 0.1 voor aardig

[kellhus]

Dank. Goed om te weten.

[Verwijderd]

BradKing schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 13:37:
[...]


onderhandeling maar geen mes op tafel hoor.. 5.2% was beste wat ie had voor mijn hypotheek vorm volgens de tabel enzo, 0.1 voor bonus, 0.1 voor aardig

0.3 tot 0.4 t.o.v. de adviesrente van Rabo NL is haalbaar

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 05-10-2011 13:43 ]

[nare man]

Verwijderd schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 13:31:
[...]
Verder kun je natuurlijk nog veel meer prikkels bedenken. Punt was vooral dat een adviseur eigenlijk nooit onafhankelijk kan adviseren. Al is het maar zijn eigen moraal of voorkeur voor bepaalde spaarvormen die onbewust meespeelt.

Precies. Onafhankelijkheid in dit verband doelt daarom ook alleen maar op onafhankelijkheid van de bank, in de zin van dat de adviseur niet een (voor de klant niet zichtbare) smak geld krijgt van de bank als hij de klant een hypotheek van die bank aan smeert. Andere zaken, zoals voorkeuren van de adviseur, diens mate van nauwkeurigheid, snelheid van werken e.d. zijn nooit te elimineren en dat hoeft ook niet; maar je moet je als geadviseerde wel goed voor ogen houden dat een adviseur ook een mens is en je moet dus nooit blindelings op hem vertrouwen.

[Valorian]

@Nare man: dit vind je misschien ook wel interessante stof, als jurist en geïnteresseerde in de woningmarkt, een relatief onafhankelijk onderzoek naar de woningmarkt:

http://www.dfmining.nl/

Wel even registreren met emailadres (gratis) en dan kun je het rappot over q3 downloaden.

Lees ze zelf altijd even door, en vind het wel verhelderende info tussen alle gekleuren berichten van het kadaster, nvm, rabobank etc door

[Bender]

TrailBlazer schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 20:00:
hoe lang wil/kan je er blijven wonen. Als ik het zo lees is met name die garage iets wat je niet overal vindt.

Dat weet ik dus niet, ik woon pas sinds een halfjaar in deze stad en moet er nog erg aan wennen. Ik ben ook wat prive leven wispelturig. Ik heb om die reden ook al lang geen vaste relatie meer gehad.
Nu huur ik, als ik het zat ben zeg ik de huur op en ben ik weg.

Sempy schreef op dinsdag 04 oktober 2011 @ 21:22:
De afweging is inderdaad of hier lange tijd prettig in kan wonen en de lasten structureel kan opbrengen. Denk dan ook aan zaken als gezinsuitbreiding of carrieremogelijkheden in de omgeving.

Zelf woon ik ook in een eengezinswoning waar je met kinderen goed kan leven en met voldoende werkgelegenheid in de omgeving. Uiteraard wel de ambitie om ooit naar een flinke stap groter te gaan, maar als de huizenmarkt/economie echt in elkaar dondert, kan ik hier zonder problemen blijven zitten. Ik denk dat dat toch steeds meer de insteek gaat worden. Het is niet meer zoals in de jaren '90 dat je om de 5-6 jaar de woning met overwaarde kon inruilen en lange termijn-denken niet relevant was.

Gezinsuitbreiding in de vorm van kinderen is iets wat ik niet ambieer (ik heb niks met kinderen en zit er eigenlijk ook niet op te wachten).
Samenwonen zal uiteindelijk wel ooit gebeuren, maar ik heb voorlopig nog geen wederhelft denk ik
Carrièremogelijkheid, tja ik heb een eigen bedrijf en het kantoor zit in de buurt maar is iets wat ik enigzins zelf in de hand heb dus

Pro's
- Betaalbaar (naar verwachting), goed deel met eigen vermogen
- Lagere maandelijkse vaste lasten
- Garage voor 3 auto's (heb een hobby auto en die wil ik binnen/op eigen terrein) Met mogelijkheid tot klussen
- Modern ingericht, instapklaar (ik mag ook meubels nog overnemen )

Cons
- Verder weg van het centrum (nu paar 100 meter, dan 4,5km). Woon er pas sinds net, dit bij het centrum voor het gemak en sneller contacten opdoen zie ik wel als pre.
- De wijk is niet heel geweldig, dat is wel rustig stukje maar 3 straten verder...

Algemeen; Als de woningmarkt verder inzakt kan ik er zo 20.000,- bij inschieten en daar kan ik toch weer erg lang van huren.

Verwijderd schreef op woensdag 05 oktober 2011 @ 09:13:
[...]

Je zegt dat het bijna 500 euro scheelt per maand, waarom niet dat geld gebruiken om sneller af te lossen? Als je 5-6k extra per jaar af lost dan zul je sneller van een evt restschuld af zijn en kun je als je wilt over een jaar of 6-7 gewoon snel verhuizen..

Ik wil het huis ook zo snel mogelijk aflossen indien mogelijk. Is ook wel beetje een onderdeel van een eventuele exit strategie, aflossen om het later te kunnen verhuren.

[polthemol]

en sinds afgelopen maandag heb ik alleen nog een boompje en een beestje nodig om de triple te scoren \o/

De bank was nog benauwd of het op zoeen korte termijn nog geregeld kon worden, maar al met al is het nog soepel gegaan.

Al een 2tal dagen fijn geklust en allerhande zaken mbt nutsvoorzieningen en meer van die toestanden geregeld. Nu lekker aan het sukkelen met een ontsteking aan mijn been, dus het verhuizen / klussen loopt wat vertraging op. Todo is nu om alles te gaan verven / betegelen / leidingen omleggen / kabels trekken, en uiteindelijk in te richten (naja, zodra mijn been weer doet wat mijn hoofd wil that is ).

@bender als de woningmarkt verder inzakt of stijgt nu, of in het komende jaar, schiet je er nog geen 20 000 euro bij in afaik. Je maakt dat verlies pas op het moment dat jij dat huis verkoopt, niet eerder. Daarbij denk ik dat de woningmarkt zoeen rare dingen aan het doen is de laatste tijd, dat je bezig kunt blijven met dat punt. Helder is dat de gloriedagen van huis als investering niet meer zo glorieus zijn als ze ooit eens waren, maar je betaalt nu ook minder om te kopen (daarbij: toen kreeg je meer voor je woning omdat die steeg in waarde, maar de andere huizen die je eventueel wilde gaan kopen stegen net zo hard in waarde)

[ Voor 33% gewijzigd door polthemol op 09-10-2011 16:34 ]

[kellhus]

Gefeliciteerd polthemol!

Ik ga deze week ook weer verder met onderhandelen. Sowieso hoor ik vandaag of de verkopers ingaan op mijn iets verhoogde openingsbod. Fingers crossed!

[Joarie]

Hier deze week de verdere afronding van onze geaccepteerde bod. Morgen een bouwkeuring laten doen, vanavond financieel adviseur over de vloer en eind van deze week tekenen van koopovereenkomst.

Eindelijk vonden we een huisje dat aan al onze wensen voldeed (en het was een behoorlijke waslijst).

Nu maar eens onderhandelen wanneer de bewoners eruit kunnen en even sparren met de financieel adviseur om een aantrekkelijke hypotheekconstructie te maken (waarbij ik me prettig voel en voldoende aflos)

[RMX]

Ben vandaag ook naar de Rabobank geweest.
Ze hebben mij het volgende voorgelegd:

Hypotheek: E 171.000,= (138.000 Rabo Opbouw Hypotheek / 33.000 Aflossingvrij (Garantstelling ouders)
Het gaat nu dus even om het 138.000 verhaal.
Dit staat 10 jaar vast op 4.6%.
Ik heb het aanbod van 4 maanden geen rente afgeslagen, zodat ik 0.2% minder rente heb!
De afsluitprovisie is maar een 0.5%.

Wat zouden jullie doen met die 10 jaar? Ik nijg zelf naar 20 jaar. Heb helaas de adviesrentes niet meer bij de hand, maar volgens mij was 30 jaar 5.4% (uit mijn hoofd).
Zou de rente nog onderhandelbaar zijn?
De rente staat nu zo laag, daar kan ik, lijkt me, goed op anticiperen.
Mensen met ervaring?

[Valorian]

RMX schreef op maandag 10 oktober 2011 @ 19:30:
Ben vandaag ook naar de Rabobank geweest.
Ze hebben mij het volgende voorgelegd:

Hypotheek: E 171.000,= (138.000 Rabo Opbouw Hypotheek / 33.000 Aflossingvrij (Garantstelling ouders)
Het gaat nu dus even om het 138.000 verhaal.
Dit staat 10 jaar vast op 4.6%.
Ik heb het aanbod van 4 maanden geen rente afgeslagen, zodat ik 0.2% minder rente heb!
De afsluitprovisie is maar een 0.5%.

Wat zouden jullie doen met die 10 jaar? Ik nijg zelf naar 20 jaar. Heb helaas de adviesrentes niet meer bij de hand, maar volgens mij was 30 jaar 5.4% (uit mijn hoofd).
Zou de rente nog onderhandelbaar zijn?
De rente staat nu zo laag, daar kan ik, lijkt me, goed op anticiperen.
Mensen met ervaring?

Dat de rente laag staat is een erg discutabel onderwerp. Historisch gezien staat 'ie erg laag ja, maar toch alweer een stuk hoger dan een jaar geleden en een heel stuk hoger dan in 2005/2006. Langer rentevast lijkt me slim omdat de rente veel verder kan stijgen dan dat ie kan zakken op dit moment (hij staat dan wel niet op zijn laagst ooit, maar kan moelijk in de min schieten, terwijl de 13% in de jaren tachtig toch echt realiteit geweest is), maar het blijft koffiedik kijken. Zelf zou ik voor 20 jaar gegaan zijn ware het niet dat:
- ik de bijbehorende lasten te hoog vond worden, ik wil ook gewoon leven en zie over 10 jaar wel weer.
- ik verwacht dat er in 10 jaar wel meer veranderd in mijn leven en ik die horizon wel prima vind op dit moment

Kortom, aan mij heb je niet heel veel, maar realiseer je dat de rente niet 'extreem laag staat', ja, hij is lager dan vrijwel ooit op de jaren '05, 06 na en afgelopen jaar na (sinds hefst 2010 stijgt ie geloof ik weer) , maar toch, er gaan ook niet voor niets veel discussies over goedkoop lenen voor banken wat nog niet 100% wordt doorgerekend naar consumenten, en dus juist een 'kunstmatig hoge' rente. Dat was het milde oordeel. Sommige anderen noemen het ronduit kartelvorming bij de banken. Hier zijn al eens kamervragen over geweest geloof ik, of in ieder geval een onderzoek. Daar kwam overigens weinig uit...

Ik denk dat de bottom line is dat je bij langer vast zetten niet extreem duur uit bent (rente is immers hoe je het ook went of keer t.o.v. het gemiddelde de afgelopen decennia erg schappelijk) en wel een hoop zekerheid voor jezelf creëert. Je haalt dan misschien niet het onderste uit de kan maar als je snel gestrest bent dan geeft deze optie je wel een hoop rust. Ga je voor korter, bijv. 10 jaar, dan hoef je je de komende jaren ook geen zorgen te maken natuurlijk, en zie je t.z.t wel weer, maar toch...

[BradKing]

RMX schreef op maandag 10 oktober 2011 @ 19:30:
Ben vandaag ook naar de Rabobank geweest.
Ze hebben mij het volgende voorgelegd:

Hypotheek: E 171.000,= (138.000 Rabo Opbouw Hypotheek / 33.000 Aflossingvrij (Garantstelling ouders)
Het gaat nu dus even om het 138.000 verhaal.
Dit staat 10 jaar vast op 4.6%.
Ik heb het aanbod van 4 maanden geen rente afgeslagen, zodat ik 0.2% minder rente heb!
De afsluitprovisie is maar een 0.5%.

Wat zouden jullie doen met die 10 jaar? Ik nijg zelf naar 20 jaar. Heb helaas de adviesrentes niet meer bij de hand, maar volgens mij was 30 jaar 5.4% (uit mijn hoofd).
Zou de rente nog onderhandelbaar zijn?
De rente staat nu zo laag, daar kan ik, lijkt me, goed op anticiperen.
Mensen met ervaring?

Rabo opbouw = spaarhypotheek right? Ik weet niet of je gaat voor 100% aflossing, maar voor hoe meer aflossing je gaat dan, des te minder is het verschil van een hogere rente voelbaar:

-je rentedeel per maand gaat stevig omhoog, maar je inlegdeel per maand gaat best wel omlaag..

Bij mij met een lager hypotheek bedrag (123,200) was het verschil tussen 4.3% 10jr vast en 5.0% 20jr vast nog geen 20 euro netto in de maand.. het rentedeel was ik denk 40 euro meer, maar inleg was weer 20 euro minder..

[TrailBlazer]

en je kan redelijk eenvoudig je spaardeel nog wat verder naar beneden krijgen door initieel een substantiele extra storting te doen (3000 euro ofzo) Let dan wel op de 1:10 verhouding.

[Kevinp]

RMX schreef op maandag 10 oktober 2011 @ 19:30:
uit mijn hoofd).
Zou de rente nog onderhandelbaar zijn?
De rente staat nu zo laag, daar kan ik, lijkt me, goed op anticiperen.
Mensen met ervaring?

Zo laag staat hij nu ook weer niet. Daarnaast is het aan jezelf. Ik heb de "gok" durven nemen voor maar 10 jaar vast. Over 10 jaar zien we wel weer verder. Ik verdien dan (nu al) zoveel meer dat ik een eventuele stijging wel op kan vangen. Daarnaast kan de rente echt nog lager (ook nog veel hoger).

Het is typisch Nederlands om het meteen voor 30 jaar vast te zetten en zeker te zijn. Dit is overigens niet slecht ofzo.

Wat je wel zeker moet weten is hoe het zit met oversluiten binnen die 30 jaar. En of als je nog wil verhuizen (wat de meeste wel doen) het niet gunstiger is om maar 10 jaar te nemen. Zeker gezien je nog een deel van je ouders "hebt" (als garantstelling) wil je over 10 jaar misschien op een andere manier lenen.

De rente met garantstelling is vaak namelijk niet het laagste (bv met NHG krijg je vaak extra korting)

[Verwijderd]

Grafiekjes
Grafiekjes
Nog meer grafiekjes

Historisch gezien staat de rente nog altijd op een zéér laag niveau, zeker met de dalingen van de afgelopen maanden. De kans dat de rente nog (veel) lager gaat is vrij klein, hoewel mogelijk voor de korter lopende hypotheken. Dat gaat echter niet met procenten tegelijk en ik ben dan ook bang dat je jezelf rijk rekent als je daar vanuit gaat. Voor de langer lopende leningen zal de daling waarschijnlijk minder hard gaan, zeker nu de financiele markten het vertrouwen weer zijn verloren. Met een spaarhypotheek doet die wat hogere rente die je betaalt voor de langere termijn trouwens niet eens zoveel in de maandelijkse lasten.

Qua verhuizen maakt het overigens weinig uit, de hypotheek kun je normaal gesproken gewoon meenemen (let op de voorwaarden).

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2011 09:33 ]

[Kevinp]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:30:
Grafiekjes
Grafiekjes

Historisch gezien staat de rente nog altijd op een zéér laag niveau, zeker met de dalingen van de afgelopen maanden. De kans dat de rente nog (veel) lager gaat is vrij klein, hoewel mogelijk voor de korter lopende hypotheken. Dat gaat echter niet met procenten tegelijk. Voor de langer lopende leningen zal de daling waarschijnlijk minder hard gaan, zeker nu de financiele markten het vertrouwen weer zijn verloren. Met een spaarhypotheek doet die wat hogere rente die je betaalt voor de langere termijn trouwens niet eens zoveel.

Qua verhuizen maakt het overigens weinig uit, de hypotheek kun je normaal gesproken gewoon meenemen (let op de voorwaarden).

Je ziet ook dat hij op lange termijn daalt, waardoor het oversluiten over 10 jaar misschien wel op 2-3% staat (speculatie).

[Verwijderd]

Kevinp schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:33:
[...]
Je ziet ook dat hij op lange termijn daalt, waardoor het oversluiten over 10 jaar misschien wel op 2-3% staat (speculatie).

Dat bedoel ik met rijk rekenen Het zou kunnen, de kans is echter klein

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:35:
Als je van gokken houdt kun je het beste variabel nemen, dan betaal je een zeer laag tarief, nadeel is dat het ook ineens kan gaan stijgen...

Dat viel me tegen, ze hebben de marge die ze bovenop de euribortarieven rekenen flink verhoogd..

[ Voor 42% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2011 09:36 ]

[Verwijderd]

Ik heb in 2007 mijn hypotheek afgesloten voor 25 jaar tegen 5.1%.
Laatse jaren hou ik af en toe de rentestanden in de gaten en het komt er bijna niet onder.

Ik heb het toen voor 25 jaar afgesloten met de gedachte: Aah lekker 25 jaar hetzelfde maandtarief.. geen zorgen. en weten waar ik aan toe ben..

Als je van gokken houdt kun je het beste variabel nemen, dan betaal je een zeer laag tarief, nadeel is dat het ook ineens kan gaan stijgen...

[Kevinp]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:34:
[...]


Dat bedoel ik met rijk rekenen

Klopt, zoals ik al zei moet je bereid zijn wat extra te betalen over 10 jaar, en heb je geluk dan krijg je een lagere rente, heb je pech moet je wat meer betalen. (wat met een groot spaardeel zelfs voordelig kan zijn voor je maandlasten na 20 jaar ofzo).

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:34:

[...]


Dat viel me tegen, ze hebben de marge die ze bovenop de euribortarieven rekenen flink verhoogd..

Variabele rente staat nu op 3.1 procent..

op 171k scheelt het toch 3.420 euro rente (in vergelijking met 5.1% 30j)

[TrailBlazer]

-42% van je HRA + hogere inleg spaardeel.

[nare man]

Kevinp schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:10:
[...]
Het is typisch Nederlands om het meteen voor 30 jaar vast te zetten en zeker te zijn. Dit is overigens niet slecht ofzo.

Zo zijn Nederlanders: pessimistisch, godvrezend en ze haten onzekerheid

[Verwijderd]

TrailBlazer schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:49:
-42% van je HRA + hogere inleg spaardeel.

Bij een hogere rente ga je altijd meer betalen.. ook al heb je een spaarhypotheek..
Je betaalt altijd meer rente dan dat het spaardeel je oplevert.

Dus met 2% verschil krijg je het volgende:

5.1 % moet je 200,60 euro p/m inleggen om 171k the krijgen is 2407.20 per jaar
3.1% moet je 285.84 euro p/m inleggen om 171k the krijgen is 3430.08 per jaar

Aan rente per jaar betaal je
5.1% 8.721 per jaar
3.1% 5.301 per jaar

verschil aan rente is 3420 - 42% = 1983.6 netto

Je legt misschien wel 1000 euro meer per jaar in maar bespaart bijna 2000 euro netto aan rente..

[Verwijderd]

In het geval dat de rente zo laag blijft.... Voor de komende 2-4 jaar zou ik dat nog wel aandurven, maar zodra het inflatiespook weer de kop op steekt zal de rente hoe dan ook weer oplopen. Het euribortarief staat momenteel op 1.5%, dat blijft niet zo.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2011 10:05 ]

[nare man]

Nederlanders zijn gewoon enorm risicomijdend: dat zie je ook aan de enorme hoeveelheid verzekeringen we collectief afsluiten. Wij willen alles beheersen, willen onheil afwenden, willen het gevoel hebben dat we in charge zijn. En Nederlanders zijn pessimistisch: dat zie je wel aan reacties als 'de rente staat nu zo laag, het kan alleen nog maar stijgen!'. Het is niet zo dat je 'houdt van gokken' als je kiest voor minder dan 30 jaar rentevast: het gaat om tientjes per maand. Kun je dat niet missen, dan had je sowieso geen huis moeten kopen voor dat bedrag, maar had je er fiks onder moeten gaan zitten.

Ironisch is overigens ook dat de meeste mensen meer uitgeven aan een peperduur abonnement op de sportschool, aan de extraatjes op hun lease-auto of de nieuwste smartphone met mobiel internet, dan ze ooit netto zouden uitgeven aan gestegen hypotheekrente. Toch reageren we volkomen spastisch als het gaat om de mogelijkheid dat je ooit met stijgende maandlasten te maken krijgt, terwijl dat om peanuts gaat vergeleken met de kosten van veel overige, pure luxe-zaken.

Ik maak me er totaal geen zorgen over. Heb destijds 10 jaar vast voor 5% gekregen en dat is goed te dragen (netto-lasten ca. 28% van netto-inkomen). Gaat het na 10 jaar flink omhoog, dan zit er eerst nog een goede marge vóórdat ik break-even speel, en pas daarna ga ik netto weer betalen. En weet je, je kunt niet alles beheersen: gaat het fout, dan wordt het over 10 jaar een paar tientjes meer betalen per maand. Soît.

[ Voor 41% gewijzigd door nare man op 11-10-2011 10:21 ]

[Kevinp]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 09:56:
[...]


Bij een hogere rente ga je altijd meer betalen.. ook al heb je een spaarhypotheek..
Je betaalt altijd meer rente dan dat het spaardeel je oplevert.

Bij een hoger spaardeel (na ca 20 jaar ofzo) kan het wel eens zo zijn dat dat niet meer zo is.

Stel je hebt een (volledige) spaarhypotheek van 200.000 met 5% rente
De spaarinleg die je moet betalen is ongeveer 240 euro/maand
je betaald dan 833 /maand bruto. Wat met 38% aftrek 516 euro per maand.
516+240 = 756
stap je dan na 20 jaar over na 7% rente
heb je een inleg > de helft (mijn berekening is niet helemaal correct ivm rentes, maar het zou het beeld wel goed genoeg moeten geven).
Hoef je zo goed als geen inleg meer te betalen om toch die 200.000 te sparen en heb je netto 723 euro maandlasten.

Tenzij ik hier een grote denkfout maakt klopt dit wel.

Eén ding wat zeker is, als je een redelijk deel in je spaarpotje hebt stijgen de maandlasten minder hard als de rente ook stijgt (tov aflossingsvrij).

[Verwijderd]

Kevinp schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 10:15:
[...]

Bij een hoger spaardeel (na ca 20 jaar ofzo) kan het wel eens zo zijn dat dat niet meer zo is.

Stel je hebt een (volledige) spaarhypotheek van 200.000 met 5% rente
De spaarinleg die je moet betalen is ongeveer 240 euro/maand
je betaald dan 833 /maand bruto. Wat met 38% aftrek 516 euro per maand.
516+240 = 756
stap je dan na 20 jaar over na 7% rente
heb je een inleg > de helft (mijn berekening is niet helemaal correct ivm rentes, maar het zou het beeld wel goed genoeg moeten geven).
Hoef je zo goed als geen inleg meer te betalen om toch die 200.000 te sparen en heb je netto 723 euro maandlasten.

Tenzij ik hier een grote denkfout maakt klopt dit wel.

Eén ding wat zeker is, als je een redelijk deel in je spaarpotje hebt stijgen de maandlasten minder hard als de rente ook stijgt (tov aflossingsvrij).

Zou kunnen, maar dan moet je wel het punt berekenen waarop je weinig tot geen inleg meer hoeft in te leggen..

Daarnaast gaan we ervanuit dat HRA altijd zal blijven bestaan, als het over enkele jaren wordt afgebouwd gaat jullie verhaal niet meer op...

[cvs79]

Tja, de hra afgeschaft. Dan verwacht ik ook verlagingen van inkomstenbelasting aan de andere kant (wat imho een eerlijker systeem zou zijn. Mensen met een lager inkomen houden meer over als mensen met een hoger inkomen, wat bij de HRA precies verkeerd is)

[TrailBlazer]

dat denk ik ook. Als ik er in eens netto 8000 euro op achteruit ga op jaarbasis word ik daar niet vrolijk van. Een plotselinge lastenverzwaring van 8000 euro op jaarbasis zal geen enkele partij door willen voeren.

[nare man]

De HRA zal ook nooit in één keer worden afgeschaft. Dat is politiek en maatschappelijk niet haalbaar dus dat kunnen we rustig uit ons hoofd zetten. Een afbouw zie ik wel gebeuren, naar een situatie waarin hij zowel in de tijd, in de hoogte als in het percetage beperkt is. Maar dat is natuurlijk geen enkel probleem, want dan gaat het om een verzwaring van lasten over een lange periode en daar zou iedereen zich op moeten kunnen instellen.

[Xanaroth]

We hebben een rechts (en dus zeer conservatief) kabinet, wat inhoud dat de echte bezuinigingen (die dus ook rijkere zullen treffen) te laat zullen komen. Ze hebben immers pas 2 miljard van de noodzakelijke 18 miljard bezuinigd...welke opties zijn er straks nog over om dat gat zeer snel te vullen?

Ik zou er maar vanuit gaan dat na 2012 HRA volledig is afgeschaft (of op zn minst voor iedereen met een woning boven de 200k ofzo), gezien het alternatief dat wij het 2e griekenland worden (en niet spanje of italie) met veel ernstigere gevolgen dan er 8000 op achteruit gaan.

Dat, of er gebeurt een wonder en ze beginnen deze maand nog met afbouwen, dan kunnen ze misschien nog enigzins op tijd zijn met het plan van geleidelijk aan.

[ Voor 11% gewijzigd door Xanaroth op 11-10-2011 11:54 ]

[RMX]

BradKing schreef op maandag 10 oktober 2011 @ 22:54:
[...]
Rabo opbouw = spaarhypotheek right? Ik weet niet of je gaat voor 100% aflossing, maar voor hoe meer aflossing je gaat dan, des te minder is het verschil van een hogere rente voelbaar:

-je rentedeel per maand gaat stevig omhoog, maar je inlegdeel per maand gaat best wel omlaag..

Bij mij met een lager hypotheek bedrag (123,200) was het verschil tussen 4.3% 10jr vast en 5.0% 20jr vast nog geen 20 euro netto in de maand.. het rentedeel was ik denk 40 euro meer, maar inleg was weer 20 euro minder..

Inderdaad een Spaarhypotheek. Op het einde van de rit € 100.000,= gespaard.
Ik denk dat ik de 10 jaar gewoon laat staan. 15 jaar scheelt 20,= maandlasten, maar dit zijn starterswoningen, en verwacht ook wel binnen 10 jaar te verhuizen!
Maar iemand ervaring met onderhandelen over de adviesrente? Nu 4.6% bij 10 jaar. Hoe kan ik dit het beste aanpakken? Bedankt voor alle reacties al trouwens. Ben nog echt een leek op dit gebied.

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 11:52:
Ik zou er maar vanuit gaan dat na 2012 HRA volledig is afgeschaft (of op zn minst voor iedereen met een woning boven de 200k ofzo), gezien het alternatief dat wij het 2e griekenland worden (en niet spanje of italie) met veel ernstigere gevolgen dan er 8000 op achteruit gaan.

Dat, of er gebeurt een wonder en ze beginnen deze maand nog met afbouwen, dan kunnen ze misschien nog enigzins op tijd zijn met het plan van geleidelijk aan.

Ik zie niet in dat na 2012 de HRA volledig is afgeschaft. Als je de maatregelen van Donner op het gebied van de woningmarkt beschouwt dan zie je één ding: korte termijn + kleine wijzigingen. Er is geen enkele aanwijzing in het beleid dat er wordt voorgesorteerd op een integrale herziening van het belastingstelsel en aanverwante regelgeving mbt de huurmarkt.

Daarnaast is het krachtenveld, banken, bouwers, ontwikkelaars, op de woningmarkt gezamenlijk aan het strijden voor rust in de tent. In de huidige crisis is men niet gebaat bij onrust mbt de HRA.

Mijn stelling is dat het afbouwen van de HRA onvermijdbaar is, dat dit gepaard moet gaan met een integrale herziening van de woningmarkt. Maar mijn verwachting is dat de ingrepen die hiermee gepaard gaan pas zullen worden geimplementeerd bij een stabiele economische situatie. Die stabiliteit hebben we nog niet in 2012. Die stabiliteit hebben we op z'n vroegst in 2014.

_{Hmm dit hoort misschien beter thuis in het huizenbubble topic..}

[ Voor 2% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2011 12:53 . Reden: zie sub ]

[MrFl0ppY]

Myrdreon schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 11:52:
We hebben een rechts (en dus zeer conservatief) kabinet, wat inhoud dat de echte bezuinigingen (die dus ook rijkere zullen treffen) te laat zullen komen. Ze hebben immers pas 2 miljard van de noodzakelijke 18 miljard bezuinigd...welke opties zijn er straks nog over om dat gat zeer snel te vullen?

Ik zou er maar vanuit gaan dat na 2012 HRA volledig is afgeschaft (of op zn minst voor iedereen met een woning boven de 200k ofzo), gezien het alternatief dat wij het 2e griekenland worden (en niet spanje of italie) met veel ernstigere gevolgen dan er 8000 op achteruit gaan.

Dat, of er gebeurt een wonder en ze beginnen deze maand nog met afbouwen, dan kunnen ze misschien nog enigzins op tijd zijn met het plan van geleidelijk aan.

Kom nou, dit is echt onzin, de HRA gaat er echt niet ineens vanaf. Dat zou een geweldige crash betekenen voor de economie. Was het niet Denemarken of Zweden waar het zo gegaan is? Die hebben er iig jaren last van gehad. De HRA gaat na dit kabinet waarschijnlijk langzaam afgebouwd worden en het zal beperkt worden bijvoorbeeld door een maximum in te stellen. En ach overheidsbegrotingen worden maar zelden gehaald.

[Chief]

HRA is eigenlijk onhoudbaar. De kans dat het aangepakt wordt lijkt mij reeel maar wanneer..... Je moet een kabinet met ballen hebben die dat er doorheen krijgt. In de landen om ons heen is het ook gebeurd. Het vb van Zweden is al aangehaald. Daar ging na het vertrek van de HRA de huizenprijzen hard omlaag maar in een tijdbestek van 5-10 jaar normaliseerden alles weer. Ja, je hebt er op korte termijn zeker pijn van maar op lange termijn heeft NL niet veel keus.

Even jullie mening vragen. We hebben een huis op het oog met vraagprijs 339.000. Originele vraagprijs was 359.000 en het huis staat bijna een jaar te koop. Reden van verkoop is echtscheiding van de huidige bewoners. In de straat staan nog 2 andere verlijkbare huizen te koop met vergelijkbare prijzen. Wat zouden jullie als openingsaanbod doen? Ik dacht ergens aan 20% onder vraagprijs en uiteindelijk eindigen op 10%-15% onder de huidige vraagprijs. Ik weet niet of dat reeel is aangezien die al een keer is gezakt maar het lijkt mij dat ze er graag vanaf willen

[Verwijderd]

De HRA discussie is al in meerdere topics gevoerd, het lijkt me niet heel handig om dat hier weer te herhalen.

Anyway, mijn vloerplaten liggen erop, de rekening is er al Weer een stapje verder

[Sempy]

Dit soort dingen zijn geen vaste regels voor. Je weet niet hoe snel de verkopende partij er echt vanaf moet, misschien is het huis aanhouden (woont 1 van de 2 er nog?) voor hen aantrekkelijker dan verkopen en een hoge restschuld ophoesten. Doe gewoon een openingsbod van 20%, in het ergste geval zegt de makelaar dat je met een dergelijk laag bod niet eens een tegenbod krijgt en dat je eerst maar terugkomt met een beter bod. Bedenk wel dat je openingsbod behoorlijk bepalend is voor wat je aan onderhandelingsruimte hebt en dus hoe lager je begint te onderhandelen, hoe hoger de kans op een goede prijs.

[Xanaroth]

Chief-XL schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 16:06:

Even jullie mening vragen. We hebben een huis op het oog met vraagprijs 339.000. Originele vraagprijs was 359.000 en het huis staat bijna een jaar te koop. Reden van verkoop is echtscheiding van de huidige bewoners. In de straat staan nog 2 andere verlijkbare huizen te koop met vergelijkbare prijzen. Wat zouden jullie als openingsaanbod doen? Ik dacht ergens aan 20% onder vraagprijs en uiteindelijk eindigen op 10%-15% onder de huidige vraagprijs. Ik weet niet of dat reeel is aangezien die al een keer is gezakt maar het lijkt mij dat ze er graag vanaf willen

Vraag jezelf eerst af, hoe graag je dat huis wilt. Het is een zware tijd, staat al jaar te koop, scheiding is een aardige omstandigheid dat ze er liever vroeg dan laat vanaf zullen zijn. Als je bereid bent een risico te nemen, zou je best wat onconventioneel kunnen bieden.

Ze zullen in ieder geval altijd openstaan voor onderhandeling (worst case: kom eerst met beter bod) gezien hun omstandigheden.

Hou alleen wel rekening met een erg veranderende markt. Collega hier dacht hetzelfde met een huis dat al jaar+ te koop stond, met 10-15% eindigen, maar zn eerste bod werd gelijk geaccepteerd omdat die mensen het zat waren te wachten. Die zit nu ietwat minder ontspannen 2 bureau's verderop een hypotheek rond te krijgen, want hij dacht zat tijd te hebben vanwege onderhandelen.

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 11-10-2011 16:30 ]

[Chief]

Ik snap dat er geen vaste regels hiervoor zijn. Daarom vraag ik om meningen

[Pooh]

Dat is heel lastig in te schatten. Zoiets kun je beter eerst polsen bij een bezichtiging, het liefst bij de verkopende makelaar, als die er is. Met wat vragen als 'hebben jullie al veel kijkers gehad' en wat loze opmerkingen als dat je de vraagprijs wel aan de hoge kant vindt, krijg je vaak wel een reactie los over de mate waarin er onderhandeld kan worden.

Let er wel op dat veel mensen een bod van 20% onder de vraagprijs als dusdanig aggressief en beledigend beschouwen dat ze de deur meteen voor je neus dichtgooien. Het mag dan een slechte markt zijn, je wil de verkopers niet tegen je in het harnas jagen.

[Kevinp]

Pooh schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 16:46:
Dat is heel lastig in te schatten. Zoiets kun je beter eerst polsen bij een bezichtiging, het liefst bij de verkopende makelaar, als die er is. Met wat vragen als 'hebben jullie al veel kijkers gehad' en wat loze opmerkingen als dat je de vraagprijs wel aan de hoge kant vindt, krijg je vaak wel een reactie los over de mate waarin er onderhandeld kan worden.

Let er wel op dat veel mensen een bod van 20% onder de vraagprijs als dusdanig aggressief en beledigend beschouwen dat ze de deur meteen voor je neus dichtgooien. Het mag dan een slechte markt zijn, je wil de verkopers niet tegen je in het harnas jagen.

Van de andere kant staan er dus blijkbaar 3 "dezelfe" huizen te koop. Je kan dan vrij makkelijk een lager bod uitbrengen. Willen ze daarna sowieso niet met je verder dan heb je nog 2 huizen over.

Daarnaast weten ze ook dat je vrij makkelijk met iemand anders verder kan.

[Xanaroth]

Pooh schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 16:46:
Dat is heel lastig in te schatten. Zoiets kun je beter eerst polsen bij een bezichtiging, het liefst bij de verkopende makelaar, als die er is. Met wat vragen als 'hebben jullie al veel kijkers gehad' en wat loze opmerkingen als dat je de vraagprijs wel aan de hoge kant vindt, krijg je vaak wel een reactie los over de mate waarin er onderhandeld kan worden.

Let er wel op dat veel mensen een bod van 20% onder de vraagprijs als dusdanig aggressief en beledigend beschouwen dat ze de deur meteen voor je neus dichtgooien. Het mag dan een slechte markt zijn, je wil de verkopers niet tegen je in het harnas jagen.

Gescheiden en al langer dan 1 jaar tekoop staan.. denk dat het voor hen toch al aardig begint te dringen. Lage prijs of niet, ze moeten haast wel in gesprek gaan. Anders bel je gewoon bij de buren aan, probeer je die 20% 3x voordat je je eigen bod verhoogt.


Maar vandaar zei ik ook begon met, vraag jezelf eerst af hoe graag je dat huis wilt. Aggresief spelen kan zeer gunstig uitpakken, vooral in de huidige markt en dergelijke huizen (jaar+ tekoop, verlaagde prijs, buren die te koop staan, scheiding..), maar altijd nog ook averechts werken.

[ Voor 12% gewijzigd door Xanaroth op 11-10-2011 17:21 ]

[Pooh]

Wat kost een leegstaand huis nou echt? Hypotheekrente minus hra, en wat gemeentelijke lasten. In totaal misschien 4% per jaar?

Verkoper is al eens 5% in waarde gedaald, en verwacht waarschijnlijk nog eens 5% lager uit te komen, dus ongeveer op 320. Hooguit wil hij zakken naar 310, en dan houdt 't wel op. Als je 20% lager biedt (271), dan zou je als je halverwege uitkomt op 305 uitkomen. Niet interessant dus, en dus zou ik je hartelijk uitlachen.

Veel beter kun je dan wat hoger bieden, en wat agressiever onderhandelen. Openingsbod op 290, en kleine stapjes omhoog tot 305, en dan gewoon je poot stijfhouden en weglopen. Geef ik je veel meer kans.

[Valorian]

Assumption is the mother of all fuckups

Leuk hier, iedereen die aannames doet, maar praktijk is gewoon koffiedik kijken. Er zijn legio mensen die met een 'belachelijk laag' startbod uiteindelijk een mooie prijs te pakken hebben gekregen en net zoveel die het via een wat hoger startbod en niet ver stijgen gerealiseerd hebben. Verder zijn er zeer veel variabelen ontstaan, waaronder stijgende hypotheekrente, al dan geen afschaffing HRA in de toekomst, de financiele markten die onrust bij mensen brengen, de onzekerheid over verleninging van de verlaagde OB, etc etc.. Kortom, er is geen pijl op te trekken.
Zelf heb ik overigens nog nooit gehoord dat iemand de deur zo hard in zijn gezicht kreeg na een laag bod dat verder onderhandelen uitgesloten was. Volgens mij is dat echt een zeldzaamheid, zeker als er een verkopend makelaar tussen zit blijft het toch gewoon een zakelijk gesprek/transactie. Hooguit hoor je dan dat ze absoluut niet geroepen voelen om daar op in te gaan, maar als je een dag later belt met een hoger bod ben je gewoon weer welkom.
Ook is het onzin dat een heel laag startbod automatisch meer kans op een goede prijs betekend. Als iemand een huis te koop zet voor 200.000 euro en ik bied 170.000 euro en stijg tot 185.000 en zeg dat dat mijn eindbod is en hou mijn poot stijf, dan is het aan de verkoper om te kiezen of ie akkoord gaat. Als ik meteeen 185.000 euro bied maar er ook meteen bij zeg dat ik niet van onderhandelen hou en dit tevens mijn eindbod is, dan ligt bij de verkoper gewoon hetzelfde prijsje op tafel om over te piekeren. Misschien dat 'ie dan eerder denkt dat je bluft en zegt dat ie niet akkoord gaat, maar als je dan laat weten dat je verder kijkt en hem succes wenst realiseert 'ie zich ook wel dat het menens.

NB: Ook een scheiding kan overigens alle kanten op, hoeft absoluut niet altijd positief uit te pakken. Soms zijn er verschillende belangen en wil een iemand juist graag liever niet verkopen en gewoon blijven zitten (vaak kan een iemand wel de maandelijkse lasten dragen maar niet de schuld bij de bank op zijn naam krijgen).

[ Voor 8% gewijzigd door Valorian op 11-10-2011 18:56 ]

[ZeRoC00L]

Een scheiding kan juist moeilijk zijn wat betreft onderhandelingen over de verkoopprijs, als het huis op twee namen staat moeten er ook twee accoord geven op de bieding. Als één van de twee niet accoord gaat heb je pech.

[Chief]

Helemaal gelijk. Ik heb er ook maar eens transactie gegevens vanuit het kadaster getrokken. Levert uitstekende informatie op voor een paar euro. Daarin zie ik al dat de transactieprijzen in de straat vanaf 2003 (nieuwbouwjaar) zijn gestegen van 310k naar ~350k maar de transacties in 2010 en 2011 gedaan zijn tussen de 310k en 320k. Zelfde perceeloppervlaktes maar kan zo zijn dat er wat verschillen zitten zoals wel/niet dakterras. Biedt iig meer inzicht. Ik ga gewoon dom laag inzetten. Kijken waar het schip strandt

[BradKing]

RMX schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 12:25:
[...]

Inderdaad een Spaarhypotheek. Op het einde van de rit € 100.000,= gespaard.
Ik denk dat ik de 10 jaar gewoon laat staan. 15 jaar scheelt 20,= maandlasten, maar dit zijn starterswoningen, en verwacht ook wel binnen 10 jaar te verhuizen!
Maar iemand ervaring met onderhandelen over de adviesrente? Nu 4.6% bij 10 jaar. Hoe kan ik dit het beste aanpakken? Bedankt voor alle reacties al trouwens. Ben nog echt een leek op dit gebied.

Ja, met een hypotheek van 138k en spaar aflossing van 100k (dus 27,5% aflossing vrij als ik het goed zie), voel je rente verhoging inderdaad weer een stukje meer. Van mezelf uit ben ik een enorme spaarder en vertoon ik zwaar risicomijdend gedrag, dus ik wilde langer vast niet uitsluiten.. toen het verschil minder dan 20 euro netto per maand was tussen 10 en 20 jaar vond ik 'em goed, maar wat mij daarin weer wat meewerkte was de 100% aflossing.

Over het onderhandelen, ik ben er best slecht in van die mes op tafel praktijken, ik ga voor de persoonlijke binding: het moet 'klikken' tussen mij en de aanbieder, ik kijk naar de reacties en communicatie, hoe komt de persoon over, alle kleine dingetjes.
Daar hield ik eigenlijk 2 partijen aan over waar ik graag mee in zee wilde gaan, die heb mij hun mooiste aanbiedingen laten doen en daar kies ik er nu 1 van.

Wat ik bij het uiteindelijke gesprek gedaan heb is binnenkomen, uit mijn tas de stapel papier neerleggen, 1 papiertje eruit gepakt met daarop mijn 'droom voorstel' uitgerekend en het gesprek gestart met 'als je dit aanbod doet, teken ik meteen en pak ik weer in'. Nou dat werd 'em niet (20jr 4.85% en 0.5% afsluitingprovisie) maar het maakte meteen duidelijk dat ik er zeker voor wilde gaan en we kwamen tot een mooi compromis.

Als je zelf maar eerlijk en aardig bent en je praat al alleen maar met mensen waar je een goed gevoel bij hebt vind ik het allemaal best (nadat ik natuurlijk alles een beetje bekeken heb op internet)..

Ik denk dat mensen wel betere tips hebben though

[_ferry_]

Zo, ik heb nog 2 keuzes te gaan:
-deel aflossingsvrij, we hebben nu 1/3e aflossingsvrij gedaan. Maar eigenlijk denk ik dat ik best meer maandlasten en dus een kleiner deel aflossingsvrij kan nemen. Maar dat is denk iets wat ik voor mijzelf moet bepalen
- de hypotheek, we hebben eerst 3 spaarhypotheken op een rij gezet, verschil was pakweg 15€ netto tussen de laagste en de hoogste. De laagste, van Florius, had daarbij ook nog 100% dekking qua overlijdensrisico over het deel wat ik aflos. Vind ik nu niet zo boeiend, maar later natuurlijk wel.
Daarna hebben we deze bekeken als zijnde spaarhypotheek en bankspaarhypotheek. Verschil in netto maandlast was nihil, dus de keuze moet ik puur baseren op eh... Tjah, op gevoel
Voelt een beetje zoals het kopen van een pak melk, hetzelfde merk, met dezelfde prijs, maar de ene heeft een blauwe verpakking en de andere een witte verpakking

Rente was van de eerste 3 hypotheken 4,3%, en er gaat bij Florius nog 0,2 vanaf

[Kevinp]

_ferry_ schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 15:11:
Zo, ik heb nog 2 keuzes te gaan:
-deel aflossingsvrij, we hebben nu 1/3e aflossingsvrij gedaan. Maar eigenlijk denk ik dat ik best meer maandlasten en dus een kleiner deel aflossingsvrij kan nemen. Maar dat is denk iets wat ik voor mijzelf moet bepalen
- de hypotheek, we hebben eerst 3 spaarhypotheken op een rij gezet, verschil was pakweg 15€ netto tussen de laagste en de hoogste. De laagste, van Florius, had daarbij ook nog 100% dekking qua overlijdensrisico over het deel wat ik aflos. Vind ik nu niet zo boeiend, maar later natuurlijk wel.
Daarna hebben we deze bekeken als zijnde spaarhypotheek en bankspaarhypotheek. Verschil in netto maandlast was nihil, dus de keuze moet ik puur baseren op eh... Tjah, op gevoel
Voelt een beetje zoals het kopen van een pak melk, hetzelfde merk, met dezelfde prijs, maar de ene heeft een blauwe verpakking en de andere een witte verpakking

Rente was van de eerste 3 hypotheken 4,3%, en er gaat bij Florius nog 0,2 vanaf

Als je 3x hetzelfde kan kopen koop je toch het goedkoopste?
Daarnaast bespaar je in 30 jaar (ex rente) 5400 euro besparen, wat natuurlijk koffiedik kijken is) maar dat is toch een leuke vakantie .

[_ferry_]

Klopt, dat is die van Florius. Vooral omdat we daarbij uitgingen van 4,3%, maar er dus nog 0,2 van af gaat
Maar nu aleen nog de keuze tussen spaar en bankspaar maken.

edit: gezien het feit dat je een bankspaar eigenlijk 15 a 20 jaar moet aanhouden ga ik voor de spaarhypotheek. Ik weet niet wat de toekomst brengt. Wie weet verander ik van baan, met woning in het buitenland. Of krijg ik een andere prtner die al een prima huis heeft, om maar wat geks te noemen. Niet leuk als zoiets je dan in de weg staat.
Gauw aanvragen, vanaf maandag stijgen ze bijna allemaal weer 0,2%

[ Voor 54% gewijzigd door _ferry_ op 12-10-2011 18:56 ]

[kellhus]

Hoe weet je dat de HR vanaf maandag weer 0.2% gaat stijgen als ik vragen mag? Dat zou inhouden dat ik morgen/overmorgen uiterlijk moet beslissen of ik voor ABN of Rabo ga met mijn bankspaarhypotheek.

[CodeIT]

ik kreeg vandaag ook de nieuwe rentemail van florius. Daarin staat dat ze vanaf morgen gaan verhogen: http://subscriber.e-mark....ber+potenti%C3%ABle+klant

[Sempy]

_ferry_ schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 16:26:
Klopt, dat is die van Florius. Vooral omdat we daarbij uitgingen van 4,3%, maar er dus nog 0,2 van af gaat
Maar nu aleen nog de keuze tussen spaar en bankspaar maken.

edit: gezien het feit dat je een bankspaar eigenlijk 15 a 20 jaar moet aanhouden ga ik voor de spaarhypotheek. Ik weet niet wat de toekomst brengt. Wie weet verander ik van baan, met woning in het buitenland. Of krijg ik een andere prtner die al een prima huis heeft, om maar wat geks te noemen. Niet leuk als zoiets je dan in de weg staat.
Gauw aanvragen, vanaf maandag stijgen ze bijna allemaal weer 0,2%

Een spaarhypotheek moet je ook minimaal 20 jaar aanhouden ivm fiscale vrijstelling in box 1, die regels zijn bij beide vormen gelijk.

Let er bij een spaarhypotheek overigens op dat de lening bij dezelfde partij zit als de spaarpolis. Dan strepen ze deze twee bij een failissement van de bank tegen elkaar weg. Van belang omdat een spaarpolis een verzekeringsproduct is en dus niet onder het garantiestelsel valt.

[Verwijderd]

Kijk bij de spaarpolis ook of je de overlijdensrisicoverzekering los kunt koppelen en via independer kunt afsluiten. Dat kan een behoorlijk verschil in de kosten opleveren.

[nare man]

Verwijderd schreef op donderdag 13 oktober 2011 @ 08:41:
Kijk bij de spaarpolis ook of je de overlijdensrisicoverzekering los kunt koppelen en via independer kunt afsluiten. Dat kan een behoorlijk verschil in de kosten opleveren.

Dat kan bij een spaarhypotheek dus niet, daarom is juist de bankspaarhypotheek uitgevonden Dat is in feite niets meer dan een losse spaarrekening met een naar eigen keuze in te richten overlijdensrisicoverzekering. Een klassieke spaarhypotheek is per definitie onlosmakelijk verbonden met een overlijdensrisicoverzekering.

[ Voor 23% gewijzigd door nare man op 13-10-2011 09:49 ]

[Verwijderd]

Dat kan bij een spaarhypotheek wel, maar niet altijd (volledig). Aegon laat het bijv. toe om maximaal 40% elders onder te brengen, maar dat verschilt per aanbieder. Het kan nooit kwaad om even na te vragen

[TrailBlazer]

Ik heb idd ook gewoon een overlijdensrisico voor zo'n 40% van de hypotheeksom per persoon afgesloten via Independer. De bank wilde enkel weten welke we hadden afgesloten en dat was voldoende. Als er kinderen komen verhogen we dat denk ik wel.

[Verwijderd]

Valorian schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 18:45:
Assumption is the mother of all fuckups
Zelf heb ik overigens nog nooit gehoord dat iemand de deur zo hard in zijn gezicht kreeg na een laag bod dat verder onderhandelen uitgesloten was. Volgens mij is dat echt een zeldzaamheid, zeker als er een verkopend makelaar tussen zit blijft het toch gewoon een zakelijk gesprek/transactie. Hooguit hoor je dan dat ze absoluut niet geroepen voelen om daar op in te gaan, maar als je een dag later belt met een hoger bod ben je gewoon weer welkom.

Ik heb mijn huis gekocht toen het 6 weken op de markt was. (zeer snel dus).
Vraagprijs was 174k.
Rondje gelopen in huis.. Ze deden hun eigen bezichtigingen. Beetje raar vond ik het. Maar na de bezichtinging nog een paar dagen gewacht.
Ondertussen naar de bank geweest voor advies gesprek voor hypotheek om te kijken of het allemaal haalbaa was. Ook omdat we wat verbouwinen wilden doorvoeren. Geen problemen.

Op dit moment een aankoop makelaar in dienst genomen. En een 2e bezichtiging gedaan.
Bij een 2e bezichtiging kijk je toch wat kritischer. En ik had ook de opdracht aan mijn makelaar gegeven om kritisch te zijn..
De woning werd goed bekeken en kwamen veel kleine puntjes naar boven.. We kraakten het huis niet echt af, maar gaven wel de indruk dat het behoorlijk achterstallig onderhoud had.

Na enkele dagen toch een openingsbod gedaan van 155k. We kregen de mededeling dat dit te laag was.
Na navraag gedaan vanaf welk bod we wel serieus genomen werden, dit zou pas bij 166k zijn..

De kritische punten nogmaals herhaalt en duidelijk gemaakt indien het huis weer in normale standaarden hersteld moest worden er zeker 25k geinvesteerd moest worden, Dus er moest wat aan de prijs gedaan worden.

De mededeling gedaan dat we ons bod niet verhoogden maar wel de ruimte hadden om te verhogen, maar dat de huidige bewoners maar eerst moesten zakken.

2 dagen later kregen we een bod van 173.500 Jawel 500 euro gezakt!!!!

Mijn makelaar duidelijk gemaakt dat ik niet op deze manier wil onderhandelen en gewoon snel wil onderhandelen. Ook gelijk gezegt, bied maar 160, maar dan wil ik wel minimaal een serieus tegenbod

Kreeg toen de deur in mijn gezicht.. Kreeg de mededeling dat ze niet wilden verkopen onder de 170k.
Toen vermeld dat ik maximaal tot 163k kon lenen excl verbouwingen, en als ze dus niet willen zakken het hierbij zou blijven en ik verder ging kijken..

Ik had bij de 2e bezichtinging wel gehoord van de bewoners dat ze elders al een huis hadden gekocht, dus ze hadden wel enige haast.

2 weken niets gehoord, toen ineens een telefoontje. er was een tegenbod van 169.500..
Ik heb toen het mes op tafel gelegd en gezegd tegen hun, 163k was ons final offer. take it or leave it..
Wij staat nu op het punt om ook een bieding op een ander huis rond te maken, dus als ze wilden verkopen was dit hun kans.. (grote bluf want we keken nog niet verder).

2 uur later bod 163k geaccepteerd door hun..

Een aankoop makelaar is heel handig om een mes op tafel te leggen, ik persoonlijk vind het ook moeilijk om op deze manier te onderhandelen, maar een 3e persoon is er toch wat makkelijker in.

Uiteindelijk 11k eraf gekregen na 8 weken sinds het huis te koop stond.
Wellicht had er meer ingezeten als het wat langer te koop stond, maar vond het voor deze situatie wel een goede deal

Dit was trouwens in 2007 voor de huizencrisis etc.

[kellhus]

Pfff, net gelukkig een afspraak bij de Rabo kunnen maken voor volgende week dinsdag. Was even vergeten dat het franchises zijn..gelukkig wel kunnen bedingen dat we de rentepercentages van nu hanteren, met het oog op de nieuwe tarieven van maandag as.

Nu maar zien of ze het aanbod van mijn huidige rabo kunnen matchen, daar kwamen we voor 20 jaar uit op 4.9% Gaat lastig worden gaf men telefonisch aan, dus dat gaat weer lullen als Brugman worden.

Van ABN heb ik overigens een indicatie van 5.1% voor 20 jaar gekregen.

[ZenTex]

Tsja. Inderdaad.
Ik heb vorig jaar 2 huizen gekocht, bij wijze van. De 1e is afgeketst op de keuring.

Bij de 1e voerde ik zelf de onderhandelingen omdat het huis bij mijn aankoopmakelaar te koop stond.
Ik heb eeb, in de ogen van de verkoper, een schandaig laag openingsbod gedaan. Volgens de makelaar van de verkopers werd dit niet serieus genomen, maar er kwam toch een tegenbod. Wat ik uiteraard niet serieus nam. In plaats van mijn bod met een zelfde hoeveelheid te verhogen verhoogde ik met minder. Vervolgens was verkoper beledigd volgens de makelaar. En of ik haast wou maken want er kwamen mensen voor de 2e bezichtiging de volgende dag dus het huis zou zomaar weg kunnen zijn. Zat zelf niet op hete kolen dus mijn reactie was om 1 week te wachten alvorens te informeren. Blijkbaar gaf de verkoper/makelaar zich toen gewonnen want ik had al snel mijn eindbod op tafel gelegd wat ook geaccepteerd werd. Ik meen voor 15% onder de vraagprijs wat ik voor mezelf ook vantevoren berekend had.
Verkoopmakelaar was ooit ook de verkoopmakelaar van mijn zus en die waren lyrisch over hem.

2e huis via aankoopmakelaar. Zijn openingsbod vondt ik persoonlijk wat hoog, maar ja.
Uieindelijk ook voor 2000 meer dan ik berekend had gekocht. Maar ik denk dat als ik de onderhandelingen zelf had gevoerd ik het voor minder gehad had kunnen hebben.

Uieindelijk is het allemaal psychologie. Verkopers vinden altijd dat juist hun huis iets bijzonders is en mensen staan te springen om het beoogde, veel te hoge, bedrag op tafel te leggen. Pas nadat de woning een jaar te koop staat beginnen ze daaraan te twijfelen. Nog steeds wil iedere verkoper minimaal het aankoopbedrag + overdrachtsbelasting + extra's terugverdienen.

[Verwijderd]

ZenTex schreef op donderdag 13 oktober 2011 @ 11:13:

2e huis via aankoopmakelaar. Zijn openingsbod vondt ik persoonlijk wat hoog, maar ja.
Uieindelijk ook voor 2000 meer dan ik berekend had gekocht. Maar ik denk dat als ik de onderhandelingen zelf had gevoerd ik het voor minder gehad had kunnen hebben.

Uieindelijk is het allemaal psychologie. Verkopers vinden altijd dat juist hun huis iets bijzonders is en mensen staan te springen om het beoogde, veel te hoge, bedrag op tafel te leggen. Pas nadat de woning een jaar te koop staat beginnen ze daaraan te twijfelen. Nog steeds wil iedere verkoper minimaal het aankoopbedrag + overdrachtsbelasting + extra's terugverdienen.

Tja, ik had goede afspraken met de aankoop makelaar..
Ik had als maximum 164 over voor dat huis, en heb hem verteld dat als hem dat niet lukte hij geen provisie zou krijgen en dus geen koop..
Hij had er toen al een hard hoofd in omdat het nog maar 6 weken te koop stond. Maar zou kijken wat mogelijk was. uiteindelijk heeft hij er 11k af gekregen, dus hij heeft die 10k + zijn provisie terug verdient. (1000 euro).