Ervaring met huis kopen deel 5

[Cassius]

Is er eigenlijk al iets bekend van 'hoe aannemelijk' het is dat midden dit jaar de overdrachtsbelasting echt weer omhoog gaat of dat dit een kunstmatige grens is om de woningmarkt "nu" op te krikken in plaats van "vanaf nu".

[EvaluationCopy]

Niks over bekend. Overigens heeft het de huizenmarkt geen zier vooruit geholpen dus ik zie het ze ook wel weer afschaffen. De overheid kan het wel budgetneutraal laten doorlopen omdat het spaarloon er op is uitgeruild en dat komt niet terug.

Zou er geen geld op durven zetten. Ik ga er niet op wachten in ieder geval en wil voor 1 juli verhuisd zijn. (Vooral omdat NHG grens dan flink daalt). Je weet nooit wat de rupsjes-nooitgenoeg in Den Haag nog gaan verzinnen.

[pagani]

Als ze die zo laag houden gaat de bouw nog verder in de problemen komen, dus de vraag is waar ze de prioriteit gaan leggen.

[EvaluationCopy]

Lekkere reden. Oudbouw weer extra belasten omdat anders de nieuwbouw in de knoei komt??

[pagani]

Iets met banenbehoud in de bouwsector...

[Cassius]

Die mannen moeten toch ook wonen en verhuizen ... .

/kortdoordebocht

Die NHG grens verlaging is per 1 juli terug naar €320.000 een jaar later 290 en nog een jaar later 265. Daar hoeven wij ons niet zoveel zorgen om te maken (we willen niet een dergelijk duur huis). Die overdrachtsbelasting zou wel zuur zijn als die weer omhoog ging ... maar ik kan het me gewoon moeilijk voorstellen dat dat erdoor komt in een dergelijke huizenmarkt.

1. Huizenmarkt beweegt zich erg langzaam
2. Overdrachtsbelasting wordt verlaagd
3. Huizenmarkt beweegt zich nog steeds erg langzaam (mede door andere economische ontwikkelingen en huizenwaarde dalingen)
4. "Ok jongens, tijd is op, we gooien hem weer omhoog"

Ik snap niet dat 1-2-3 ooit zo tot 4 kunnen leiden ?

[pagani]

Het is dan ook:
4 Geld is op

(vooral als de maatregel binnen afzienbare tijd niets oplevert)

[ Voor 53% gewijzigd door pagani op 23-01-2012 16:44 ]

[Janoz]

Door de ODB weer op het oude niveau te zetten gooien ze de huizenmarkt juist extra dicht. Qua belasting inkomsten zal het dan best kunnen dat het helemaal niks uitmaakt (Gestegen percentage wordt gecompenseerd door gedaalde transacties). Het lijkt mij niet waarschijnlijk dat ze de verhuisboete weer op 6% gaan zetten.

[EXX]

Ik zou er niet raar van staan te kijken dat ze het aflopen van de verlaging van de OB gaan gebruiken als argument voor het aanpassen van de HRA. Zo van: tsja, eigenlijk zou de OB weer terug gaan naar 6%, maar dan gaat de markt helemaal op slot. Laat de OB op 2% en doe in plaats daarvan dan toch maar iets aan de HRA.

[Pooh]

EXX schreef op maandag 23 januari 2012 @ 16:54:
Ik zou er niet raar van staan te kijken dat ze het aflopen van de verlaging van de OB gaan gebruiken als argument voor het aanpassen van de HRA. Zo van: tsja, eigenlijk zou de OB weer terug gaan naar 6%, maar dan gaat de markt helemaal op slot. Laat de OB op 2% en doe in plaats daarvan dan toch maar iets aan de HRA.

Niet per 1 juli, dat halen ze nooit. ODB naar 6%, 2%, 0% of wat dan ook schuiven is een vrij simpele handeling. Kost wat geld, of levert wat geld op, kun je een goed of slecht idee vinden, maar echt politiek gevoelig ligt het niet.
HRA afschaffen is dusdanig gevoelig dat je daar minstens een jaar of 2 aan debat voor nodig hebt.

Veel waarschijnlijk is dan ook het scenario waarbij ze het eigenwoningforfait langzaam gaan opschroeven. Dat is (mits wet Hillen van kracht blijft) eigenlijk hetzelfde als de HRA aanpakken, maar klinkt veel minder extreem. Maar dit is meer iets voor een ander topic.

[nare man]

OB verhogen naar 6% lijkt me een zeer nutteloze maatregel. Het verlagen van 6% naar 2% vorig jaar heeft de huizenmarkt geen zier vooruit geholpen, maar nu weer verhogen van 2% naar 6% zal zeker wel tot gevolg hebben dat zelfs het bescheiden aantal huizen dat nu nog verkocht wordt, sterk zal afnemen. Met zoveel geschuif en gesleutel met regels, en de huidige onzekerheid over het voortbestaan van de HRA, blijft iedereen gewoon zitten waar-ie zit.

[Anoniem: 107957]

Ik vroeg me af of meer mensen ervaringen/advies hebben bij onderhandelen bij nieuwbouw projecten? En wat de ruimte daarbij zou kunnen zijn?
Ik heb een nieuwbouw woning gezien 290k + 20k voor parkeerplaats in Amsterdam
Ik weet toevallig dat er 2 straten verder op vergelijkbare woningen voor 20k (excl parkeerpl.) minder is verkocht
Waar ik op doel is 270k + incl parkeerpl.
Is dit realistisch of advies hoe dit te onderhandelen (aan te pakken)?

[Pooh]

Anoniem: 107957 schreef op maandag 23 januari 2012 @ 17:47:
Ik vroeg me af of meer mensen ervaringen/advies hebben bij onderhandelen bij nieuwbouw projecten? En wat de ruimte daarbij zou kunnen zijn?
Ik heb een nieuwbouw woning gezien 290k + 20k voor parkeerplaats in Amsterdam
Ik weet toevallig dat er 2 straten verder op vergelijkbare woningen voor 20k (excl parkeerpl.) minder is verkocht
Waar ik op doel is 270k + incl parkeerpl.
Is dit realistisch of advies hoe dit te onderhandelen (aan te pakken)?

Als nog te bouwen of nog in aanbouw: Geen enkele kans. Over die prijzen valt niet te onderhandelen. Wel kun je soms slimme afspraken maken over meer-/minderwerk of specifieke aanpassingen. Ook kun je onderhandelen over de bouwrente, die ligt niet vast!

Als al gebouwd, opgeleverd, leegstaand, met meer leegstand in 't complex: Dan heb je op zich de mogelijkheid om te onderhandelen, maar als je werkelijk bedoeld dat je van 310 naar 270 wilt: vergeet het maar. Meer dan 5% onderhandelingsruimte ga je vermoedelijk niet krijgen. Zo'n projectontwikkelaar heeft veel meer geduld en ruimte dan een normale particuliere verkoper.

[Slasher]

nare man schreef op maandag 23 januari 2012 @ 17:12:
OB verhogen naar 6% lijkt me een zeer nutteloze maatregel. Het verlagen van 6% naar 2% vorig jaar heeft de huizenmarkt geen zier vooruit geholpen, maar nu weer verhogen van 2% naar 6% zal zeker wel tot gevolg hebben dat zelfs het bescheiden aantal huizen dat nu nog verkocht wordt, sterk zal afnemen. Met zoveel geschuif en gesleutel met regels, en de huidige onzekerheid over het voortbestaan van de HRA, blijft iedereen gewoon zitten waar-ie zit.

Dat lijkt me inderdaad ook niet, ze zouden nog kunnen nadenken over een 0% OB voor huizen tot een bepaald bedrag (ik noem 200k bijvoorbeeld) of alleen voor starters.

Starters zijn essentieel voor de woningmarkt, heb wel eens gelezen dat 1 transactie aan de onderkant van de markt toch een schokeffect van meerdere verkopen tot gevolg heeft.

Pooh schreef op maandag 23 januari 2012 @ 17:58:
[...]

Als nog te bouwen of nog in aanbouw: Geen enkele kans. Over die prijzen valt niet te onderhandelen. Wel kun je soms slimme afspraken maken over meer-/minderwerk of specifieke aanpassingen. Ook kun je onderhandelen over de bouwrente, die ligt niet vast!

Als al gebouwd, opgeleverd, leegstaand, met meer leegstand in 't complex: Dan heb je op zich de mogelijkheid om te onderhandelen, maar als je werkelijk bedoeld dat je van 310 naar 270 wilt: vergeet het maar. Meer dan 5% onderhandelingsruimte ga je vermoedelijk niet krijgen. Zo'n projectontwikkelaar heeft veel meer geduld en ruimte dan een normale particuliere verkoper.

40k afdingen op een nieuwbouw lijkt me ook wat overdreven en niet realistisch.

[ Voor 31% gewijzigd door Slasher op 23-01-2012 18:21 ]

[Meneer aard]

Hoezo het gaat slecht met de huizenmarkt? De tot nu toe alle woningen die ik heb gevonden, waar we geïnteresseerd in zijn, blijken achteraf verkocht te zijn. I.p.v. dat ze de sites eens updaten, wat een gedoe. Nu wel eentje gevonden, bezichtiging volgende week woensdag. Ben benieuwd..Huis staat pas 5 weken te koop, kijken hoeveel je eraf kan krijgen.

[Valorian]

Slasher schreef op maandag 23 januari 2012 @ 18:11:
[...]


Dat lijkt me inderdaad ook niet, ze zouden nog kunnen nadenken over een 0% OB voor huizen tot een bepaald bedrag (ik noem 200k bijvoorbeeld) of alleen voor starters.

Hmm... 0% voor starterswoningen (bijv. 200K) zet denk ik geen zoden aan de dijk. Het is een leuk 'cadeautje' hoor, maar bij 200K heb je het dan over een besparing van 4.000 euro. Daar kan je leuk een ikea inrichting van kopen, maar het zal zeker niet een bedrag zijn wat mensen over de streep helpt om wel of niet iets te kopen. Hooguit om een huis te kopen van 4K duurder, als het echt zo nauw komt. Maar eerlijk gezegd denk ik dat als het aan komt op 4K wat je doet twijfelen je dan wellicht sowieso beter even kunt wachten met kopen. Een beetje buffer (maandsalaris of 3 a 4) is toch wel erg aan te raden.

[Slasher]

4000 bovenop de 8000 die je al bespaart op de verlaging van de OB an sich als je vrijstelling krijgt. dus totaal 12k. Dat noem ik dan een behoorlijk bedrag

[Baldertt]

En als je een huis koopt dat 4K (of 12K) duurder is dan krijg je dat uiteindelijk bij gelijkblijvende prijzen ook weer terug. Als je het aan overdrachtsbelasting betaalt dan "moet" je huis 4K (of 12K) in waarde stijgen om quitte te spelen (overige kosten ff daargelaten). Ik denk dat het wel een verschil kan maken.

[Valorian]

@Slasher / Baldert:

Hmm,, ik dacht even dat jullie mij niet begrijpen maar nu ik het teruglees zie ik dat ik zelf wat voorbarig was. Discussie ging wellicht niet zozeer tussen 2 of 0 procent maar tussen 0, 2 of terug naar 6% .. Tsja, dat maakt inderdaad wel degelijk een verschil.

Ik heb zelf overigens niets gehad aan de verlaging (kocht een jaar voor het plaats vond), sterker nog, moet nu 'boeten' doordat de verlaging betaald werd met het verdwijnen van de spaarloonregeling. Maar ben wel voor zo'n verlaging of zelfs afschaffing, al is het alleen maar om de boel wat transparanter te maken. Ons belastingstelsel is redelijk fucked up qua logica op dit moment. Mochten ze overigens terug gaan naar 6% dan wordt het helemaal een nare actie, dan was het eigenlijk in feite gewoon een truukje om van de spaarloonregeling af te komen

[Anoniem: 434488]

Anoniem: 107957 schreef op maandag 23 januari 2012 @ 17:47:
Ik vroeg me af of meer mensen ervaringen/advies hebben bij onderhandelen bij nieuwbouw projecten? En wat de ruimte daarbij zou kunnen zijn?
Ik heb een nieuwbouw woning gezien 290k + 20k voor parkeerplaats in Amsterdam
Ik weet toevallig dat er 2 straten verder op vergelijkbare woningen voor 20k (excl parkeerpl.) minder is verkocht
Waar ik op doel is 270k + incl parkeerpl.
Is dit realistisch of advies hoe dit te onderhandelen (aan te pakken)?

Wij hebben op een nieuwbouwprijs van ca €380.000 + uitbouwoptie nog zo'n 6.000€ af kunnen dingen. Het project moest nog gestart worden. Advies: altijd proberen.
Overigens zag je later in het traject dat de nog niet verkochte woningen zo'n 20.000 in prijs verlaagd werden. Dan moest je het natuurlijk wel doen met de opties die erop zaten, en verder geen keuzemogelijkheden meer. Maar dat zal ook wel door de slechte markt veroorzaakt zijn.

[Metro2002]

Myrdreon schreef op vrijdag 20 januari 2012 @ 17:14:
[...]


Dat is behalve in Nederland eigenlijk juist 'normaal' bij hypotheken... Dus lang niet zo absurd als het lijkt.

De regel an sich is heel goed, de tijd waarop ze het willen invoeren kon alleen ongeveer niet slechter. Dat hadden ze 15 jaar geleden moeten doen.

[Z___Z]

Wat de regering eigenlijk moet doen is:
- De overdrachtsbelasting afschaffen
- De HRA laten staan
- De overwaarde belasten in Box 1

HRA was altijd bedoelt om woningbezit te stimuleren. Opzich niks mis mee. Het was nooit bedoeld om woningen beleggingsobjecten te maken, wat het voor veel mensen die in de jaren 1990 tot 2010 een huis kochten wel in het achterhoofd hadden vanwege de hard stijgende prijs.

Voordeel is dat starters niet de dure overdrachtbelasting betalen. De woningbezitters alleen belasting betalen over de nog niet gerealiseerde winst door woningwaardestijging. Als ze dat te veel kost blijven ze zitten, als ze groter willen wonen gaan ze toch wel verhuizen.

Je moet hier dan wel rekening mee houden met investeringen in je huis, zoals uitbouw of isolatie. Maar hierbij moet je dan afspreken dat je bijvoorbeeld de investeringskosten mag optellen bij de initiele aankooopprijs. Zaken die niet mee tellen zijn dan keuken verbouwing of badkamer verbouwing.

[Slasher]

Metro2002 schreef op dinsdag 24 januari 2012 @ 08:50:
[...]


De regel an sich is heel goed, de tijd waarop ze het willen invoeren kon alleen ongeveer niet slechter. Dat hadden ze 15 jaar geleden moeten doen.

Het is een proefballonnetje van de AFM, niets meer, niets minder. De kans dat zoiets doorgevoerd gaat worden is in mijn opinie heel klein.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op dinsdag 24 januari 2012 @ 09:01:
Wat de regering eigenlijk moet doen is:
- De overdrachtsbelasting afschaffen
- De HRA laten staan
- De overwaarde belasten in Box 1

Punt 1 is geen slecht punt.
HRA moeten ze echter aan banden leggen gewoon op basis van lineaire hypotheek de max af te trekken rente doen. Stimuleert aflossen maar geeft toch dezelfde impuls voor mensen die een huis willen kopen. En Eigen vermogen boven de 20k (per persoon dus 40k voor een stel ) van de hypotheek aftrekken voordat je HRA krijgt.
Dan ga je niet krijgen dat mensen 100k hebben en een hypotheek van 300k omdat dat voordeliger is wat natuurlijk krom is.

Overwaarde belasten in Box1 dat is dus 42% of 50% is een beetje grof voor een huis. Belast het dan met 10% oid ter compensatie van de overdrachtsbelasting. Je wilt natuurlijk wel dat mensen hun huis verkopen om een groter huis te kopen en niet dat ze blijven zitten.

[EXX]

Pooh schreef op maandag 23 januari 2012 @ 17:04:
[...]

Niet per 1 juli, dat halen ze nooit. ODB naar 6%, 2%, 0% of wat dan ook schuiven is een vrij simpele handeling. Kost wat geld, of levert wat geld op, kun je een goed of slecht idee vinden, maar echt politiek gevoelig ligt het niet.
HRA afschaffen is dusdanig gevoelig dat je daar minstens een jaar of 2 aan debat voor nodig hebt.

Veel waarschijnlijk is dan ook het scenario waarbij ze het eigenwoningforfait langzaam gaan opschroeven. Dat is (mits wet Hillen van kracht blijft) eigenlijk hetzelfde als de HRA aanpakken, maar klinkt veel minder extreem. Maar dit is meer iets voor een ander topic.

Wie spreekt er hier over HRA afschaffen. Ik had het over HRA aanpassen, en ja, dat kan oa via de achterdeur door het EWF op te schroeven.

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 24 januari 2012 @ 09:15:
[...]
Overwaarde belasten in Box1 dat is dus 42% of 50% is een beetje grof voor een huis. Belast het dan met 10% oid ter compensatie van de overdrachtsbelasting. Je wilt natuurlijk wel dat mensen hun huis verkopen om een groter huis te kopen en niet dat ze blijven zitten.

die 50% klinkt erger dan het is hoor. Stel je hebt een huis van 350 000. Het huis was toen je het kocht 310 000. Dat is dan een overwaarde van 40 000. De belasting wordt dan 20 000.

6% van 350 000 is 42 000. Dus het wordt pas duurder als je flinke overwaarde hebt. Het is daarnaast overwaarde, dus kan je dat zien als belegginngsopbrengst. Dat is in alle andere gevallen ook belast. Je belast hierbij dan niet mensen die starten, en dus nog niet hebben kunnen genieten van deze beleggingswinst.

EXX schreef op dinsdag 24 januari 2012 @ 09:25:
[...]
Wie spreekt er hier over HRA afschaffen. Ik had het over HRA aanpassen, en ja, dat kan oa via de achterdeur door het EWF op te schroeven.

Het huidige probleem van HRA is onstaan door banken/verzekeraars. Deze hebben spaar-/verzekerproducten ontwikkeld waar je belastingvrij in mag sparen. Hierbij had de overheid meteen moeten ingrijpen en deze moeten verbieden. Waarom zou een huiseigenaar wel belastingvrij mogen sparen en een huurder niet.

[ Voor 24% gewijzigd door Z___Z op 24-01-2012 09:33 ]

[nare man]

^^ dan heb je het alleen over de VRH neem ik aan. Dat is immers waar een huurder mee te maken krijgt als hij significante bedragen gaat sparen. Van mij mogen ze morgen de 1,2% VRH invoeren voor alle spaarproducten. Gaat om vrij geringe bedragen die pas aan het eind van de looptijd echt relevant worden.

[Janoz]

@Z___Z

Maar daarmee stimuleer je juist dat mensen hun schuld zo hoog mogelijk houden, immers dan is de belasting zo laag mogelijk. Dat was nu toch juist hetgeen je zou willen voorkomen?

[Rukapul]

Dit topic gaat niet meer over concrete vragen en ervaringen rondom het (ver)kopen van de eigen woning.

Een nieuw deel om de discussie ontopic voort te zetten kan desgewenst geopend worden.
En verder in Ervaring met huis kopen deel 6

[ Voor 46% gewijzigd door Rukapul op 30-01-2012 20:18 ]