Ervaring met huis kopen deel 5

[Pooh]

McVirusS schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 16:04:
[...]
Mij is het wel gelukt met jaarcijfers van 2 jaar en 5 maanden. Maar zelfs toen was het nog even zoeken naar een verstrekker (ironisch genoeg wou de Rabobank het wel doen; terwijl die normaalgesproken best streng zijn volgens mij).

Rabobank is 'streng maar rechtvaardig'. Die geven nooit lichtzinnig hoge hypotheken weg, maar staan juist wel bekend om hun maatwerk, vooral voor kleine zelfstandigen. De Rabobank is niet voor niets groot geworden met leningen aan boeren, en zijn ook niet voor niets nog steeds regionaal opererend. Rabo probeert vaak naar 't persoonlijke verhaal te kijken, tot in 't extreme toe (in veel kleinere plaatsen belt de bank rustig een aantal leden (lees: andere ondernemers) om te vragen hoe iemand bekend staat of hij z'n zaken een beetje op orde heeft).

[Verwijderd]

Mijn bedrijf, dat ligt nogal apart, dus daar ga ik niet teveel over vertellen, mijn klanten zijn particulieren, en heb weinig met andere ondernemers te doen.
Ik vrees helaas dat ik ook nog 3 jaar mag gaan wachten, alhoewel ik goede contacten/ervaringen heb met de Rabo. De man van de verzekeringen voor mijn bedrijf, doet ook de hypotheken, dus die weet wel hoe e.a. gaat in mijn bedrijf.

Van een goede start door 1 grote order is geen sprake, maar ik zal binnenkort eens een beetje gaan rondvragen...

Bij de hypotheker krijg ik geen proefberekening online, bij rabo, sns & obvion wel, tot 1.600.000 ...

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 30-08-2011 16:25 ]

[McVirusS]

Pooh schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 16:12:
[...]

Rabobank is 'streng maar rechtvaardig'. Die geven nooit lichtzinnig hoge hypotheken weg, maar staan juist wel bekend om hun maatwerk, vooral voor kleine zelfstandigen. De Rabobank is niet voor niets groot geworden met leningen aan boeren, en zijn ook niet voor niets nog steeds regionaal opererend. Rabo probeert vaak naar 't persoonlijke verhaal te kijken, tot in 't extreme toe (in veel kleinere plaatsen belt de bank rustig een aantal leden (lees: andere ondernemers) om te vragen hoe iemand bekend staat of hij z'n zaken een beetje op orde heeft).

Is ook mijn ervaring. Al is dat laatste volgens mij wel beetje veranderd. Ze zijn wel minder flexibel geworden.

Mij was het ook gelukt door gewoon goed contact met zakelijk adviseur bij Rabobank (die ook adviseur was van mijn pa die al 40 jaar eigen zaak heeft ). Daarnaast had ik een accountant uit de regio met een uitstekende reuptatie die goede contacten heeft met regionale Rabobank. Klinkt beetje knullig maar het helpt allemaal wel .

Uiteindelijk overigens toch voor Obvion gekozen (grappig genoeg deels eigendom van Rabobank) omdat deze betere voorwaarden had voor mij. Rabobank heeft een bereidstellingsprovisie en omdat ik pas volgend jaar ergens overdracht heb was dat voor mij zeer nadelig.

Daarnaast had Obvion over algemeen sowieso prettige(re) voorwaarden.

[Gasoline1234]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 16:19:

Bij de hypotheker krijg ik geen proefberekening online, bij rabo, sns & obvion wel, tot 1.600.000 ...

Oke, je inkomen is dus EUR 285.000 per jaar bruto?
Jij hebt helemaal geen bank nodig, man.
Je neemt over dik een jaar gewoon een geldlening-eigen-woning bij je eigen BV. Veruit het beste wat je kunt doen. Je geniet dan ook hypotheekrenteaftrek en je aan de BV betaalde rente keer je weer aan jezelf uit als dividend.

_{Als je tenminste de waarheid spreekt, of inkomen niet verwart met bedrijfsomzet. Sowieso erg dom om dit soort winsten volledig als inkomen uit te keren.}

[Verwijderd]

Ik snap niet dat mensen die dit soort bedragen binnen slepen niet gewoon een paar honderd euro kunnen missen en met een echte onafhankelijke financieel adviseur om tafel gaan ipv op fora info vergaren...

[nare man]

Verwijderd schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 13:00:
Ik snap niet dat mensen die dit soort bedragen binnen slepen niet gewoon een paar honderd euro kunnen missen en met een echte onafhankelijke financieel adviseur om tafel gaan ipv op fora info vergaren...

Ik kan je genoeg ondernemers aanwijzen die een omzet hebben van meerdere miljoenen en nog niet goed weten hoe een vennootschap werkt. Die maken ook allerlei fouten op het gebied van privé-onttrekkingen, belastingen, goed inkleden van de DGA-positie e.d.

Dat je 285k aan jezelf laat uitkeren uit het bedrijf zegt niets zonder nadere informatie. Is dat een vaste managementvergoeding die keurig in mindering wordt gebracht op de omzet, en resteert er daarna nog nettowinst? Of is het een uitkering van winst en reserves krachtens besluit van de ava, dat misschien wel onrechtmatig blijkt te zijn als er ineens meer schuldeisers blijken te zijn dan verwacht?

Ik bedoel maar te zeggen: de situatie ligt bij een eigen onderneming wel iets complexer dan bij een gewone loonslaaf, en daarvoor heb je een financieel adviseur nodig, niet wat mensen op een forum (hoe deskundig ook).

[Kevinp]

Verwijderd schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 13:00:
Ik snap niet dat mensen die dit soort bedragen binnen slepen niet gewoon een paar honderd euro kunnen missen en met een echte onafhankelijke financieel adviseur om tafel gaan ipv op fora info vergaren...

De mensen van dit forum zijn waarschijnlijk onafhankelijker dan jou betaalde! "onafhankelijke" adviseur.

[Verwijderd]

Kevinp schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 15:55:
[...]

De mensen van dit forum zijn waarschijnlijk onafhankelijker dan jou betaalde! "onafhankelijke" adviseur.

Dude, ik ben ook niet gek. Ik bedoel niet de nadruk te leggen op 'onafhankelijke' maar meer op uberhaupt een financieel expert ipv een fora. Uiteraard lopen hier ook hele intelligente mensen rond, her en der ook met juridische of financiele achtergrond, maar het is voor mij toch onbegrijpelijk dat iemand die kennelijk 3 ton per jaar verdient niet sowieso al een adviseur inhuurt voor zijn financiele zaken. Dat ik 'onafhankelijke' erbij zette was meer omdat ik een losse adviseur, een financieel mannetje, bedoel. En niet een hypotheekketen.

[Kevinp]

Verwijderd schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 16:01:
[...]


Dude, ik ben ook niet gek. Ik bedoel niet de nadruk te leggen op 'onafhankelijke' maar meer op uberhaupt een financieel expert ipv een fora. Uiteraard lopen hier ook hele intelligente mensen rond, her en der ook met juridische of financiele achtergrond, maar het is voor mij toch onbegrijpelijk dat iemand die kennelijk 3 ton per jaar verdient niet sowieso al een adviseur inhuurt voor zijn financiele zaken. Dat ik 'onafhankelijke' erbij zette was meer omdat ik een losse adviseur, een financieel mannetje, bedoel. En niet een hypotheekketen.

Dan mijn excuus . Ik las het vooral als 'onafhankelijke'.

Anyhow je hebt gelijk, als je 100.000 + winst maakt (eigenlijk bij de helft al) in je eerste bedrijfsjaar dan doe je iets goed, maar is het zeker slim om een financieel adviseur in te schakelen.

[DialOut]

Sinds enkele maanden zijn mijn vriendin en ik aan het rond kijken voor een (eerste) huis. Wij hebben inmiddels een huis op het oog en willen daar graag aan bod op uitbrengen. De hoogte van het bod zijn wij nog niet helemaal uit. Nu hadden wij het idee om een taxatie te laten doen om een indruk te krijgen van de waarde en adhv dat bedrag een bod uit te brengen. Nu vraag ik mij af of dit "normaal" is; Ik kan over deze aanpak niks terug vinden. Is het verstandig om het zo te doen?

[Verwijderd]

Ik heb wel een financieel adviseur waar ik zo nu en dan kom, maar probeer eigenlijk zo min mogelijk uit handen te geven.
Zon adviseur vertrouw ik niet zo heel snel, idd wat jullie ook zeggen, hoe onafhankelijk zijn die?

En jullie hebben het over BV's ... omdat ik nog starter ben kiezen wij voor een VOF, hiermee genieten we 2x het startersvoordeel de komende 3 jaar. Daarna word het een BV, en dit word dan volledig geregeld door die adviseur.
De administratie van het bedrijf doe ik zelf, dus heb wel een aardig inzicht in de cijfers....

[Valorian]

koendt schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 19:51:
Sinds enkele maanden zijn mijn vriendin en ik aan het rond kijken voor een (eerste) huis. Wij hebben inmiddels een huis op het oog en willen daar graag aan bod op uitbrengen. De hoogte van het bod zijn wij nog niet helemaal uit. Nu hadden wij het idee om een taxatie te laten doen om een indruk te krijgen van de waarde en adhv dat bedrag een bod uit te brengen. Nu vraag ik mij af of dit "normaal" is; Ik kan over deze aanpak niks terug vinden. Is het verstandig om het zo te doen?

Lijkt mij zeer verstandig. Je leest deze methode niet vaak omdat een taxatie geld kost en veel mensen geen geld willen uitgeven voor ze zeker weten dat ze het object ook willen. Beetje zoals dat eigenlijk vrijwel niemand een tweedehands auto laat keuren bij ANWB voor die 'm koop maar achteraf wel gaat zeuren als blijkt dat het een miskoop is...

Maar goed, wat handig is om je te realiseren is dat een taxatieprijs, zoals hier ook al vaak gezegd is, ook maar een waardebepaling is, uiteindelijk is het huis, zeker is deze 'rare' markt waarin we nu zitten gewoon waard wat jij het waard vind. Een taxatie kan echter wel wat meer zekerheid geven, want je kan de waarde nu alleen inschatten op basis van de andere huizen in de buurt en wat bronnen als kadaster etc, terwijl een taxatie toch een iets objectiever beeld van juist jou huis geeft. Het kan ook een reality-check zijn. Stel jou beoogde koop staat voor 200.000 op Funda, en veel huizen eromheen lijken dezelfde prijs te hebben dus je verwacht dat dit het ook wel waard is. Vervolgens denk je 190.000 te gaan bieden in de hoop max 195.000 kwijt te zijn. Dan kun je het huis vervolgens kopen voor die prijs en denk je een goede deal te hebben. Had je een taxatie laten doen en kwam daar bijvoorbeeld uit dat het huis eigenlijk maar 185.000 waard is en elke extra euro die je erin stopt leuk is als je het huis écht wilt maar eigelijk zonde is van het geld, tsja, dan had je waarschijnlijk je bod ook wel aangepast.

Het bovenstaande wordt deels ondervangnen omdat meestal (zeker bij NHG) het huis sowieso nog wordt getaxeerd omdat de bank / nhg dit vereist. Zo voorkomt de bank ook dat ze jou 200.000 euro lenen voor een huis wat eigenlijk maar 160.000 waard is (even extreem voorbeeld), jij een jaar later gedwongen moet verkopen en zij met de restschuld achter blijven...

Zelf heb ik geen losse taxatie laten doen, maar wel een aankoopmakelaar ingeschakeld, die het huis eigenlijk ook gewoon taxeerde en er een prijs op plakte. Dit was voor mij wel een reality check, want het huis stond voor 209K, na te zijn gezakt van 223K in 1,5 jaar tijd. Ik dacht dat ik blij mocht zijn als het onder de 2 ton zou komen, en verwachtte zo rond de 199 uit te gaan komen. Maar mijn aankoopmakelaar gaf duidelijk aan dat het huis misschien wel voor 209 te koop stond en daarvoor voor 223, maar dat absoluut niet waard was. 190.000 max, eigenlijk 187,500 ivm nog wat achterstallig werk. Met dat inzicht heb ik uiteindelijk 180 geboden, iets wat ik zonder deze wijsheid nooit had gedurfd. Uiteindelijk gekocht voor 190K. Erg blij mee. Overigens had ik best meer voor het huis over gehad, want vind het nog steeds een buitenkansje maar dan was het wel extra geld en had ik me moeten realiseren dat dit geld alleen terug zou komen (bovenop de normale stijiging/daling) als er weer iemand 'verliefd' zou worden op het huis tegen de tijd dat ik zou gaan verkopen, en niet omdat het het ook waard was.

Maar tot slot nogmaals, een huis is waard wat jij er voor over hebt, en dat bedrag laat je af hangen van je eisen, mogelijkheden, prioriteiten en natuurlijk het overige aanbod.

[McVirusS]

Mijn nieuwe huis is precies getaxeerd op de aankoopprijs. Bevestigde wel wat ik al dacht; dat ik best goede prijs heb betaald voor het huis (taxatie is meestal iets lager dan echte waarde volgens mij).

Een goedkoper alternatief is trouwens een waardebepaling door Calcasa, kan je beste via website van Eigen Huis doen (omdat dit goedkoper is dan via Calcasa site). Daarnaast kan je bij kadaster ook verkopen van bepaalde postcode opvragen;

Kadaster koopsommen
Calcasa waardebepaling op eigenhuis.nl

Calcasa rapporten zijn best interessant, geven niet altijd een goed beeld maar soms juist wel. Hangt beetje van opbouw van de straat/wijk af. Al staan er veel soortgelijke huizen is het over algemeen stuk betrouwbaarder.

Ik vond het in ieder geval wel zeer nuttig bij het onderhandelen. Zonder gelijk 300+ euro voor een echte taxatie uit te geven. Die taxatie heb je wel weer nodig mocht je het huis toch kopen (neem dan wel een NWWI taxatie).

[nare man]

McVirusS schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 21:16:
Mijn nieuwe huis is precies getaxeerd op de aankoopprijs. Bevestigde wel wat ik al dacht; dat ik best goede prijs heb betaald voor het huis (taxatie is meestal iets lager dan echte waarde volgens mij).

De taxatie is in 9 van de 10 gevallen precies de laatste verkoopprijs, dus de prijs die jij ervoor hebt betaald. Op die manier is dus geen sprake meer van een externe waardebepaling, maar alleen nog maar van een instrument om de hypotheek rond te krijgen.

[Valorian]

nare man schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 22:15:
[...]


De taxatie is in 9 van de 10 gevallen precies de laatste verkoopprijs, dus de prijs die jij ervoor hebt betaald. Op die manier is dus geen sprake meer van een externe waardebepaling, maar alleen nog maar van een instrument om de hypotheek rond te krijgen.

Ja.. dat blijf ik merkwaardig vinden. Zou er wel eens iets meer over willen lezen, het is hier al uitgebreid aan bod gekomen, maar toch, midden in alle regelgeving die alsmaar strenger wordt zou dit dan een soort hiaat zijn waarin gesjoemeld wordt uit gemakszucht en om problemen te voorkomen?

[André]

Valorian schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 22:20:
[...]


Ja.. dat blijf ik merkwaardig vinden. Zou er wel eens iets meer over willen lezen, het is hier al uitgebreid aan bod gekomen, maar toch, midden in alle regelgeving die alsmaar strenger wordt zou dit dan een soort hiaat zijn waarin gesjoemeld wordt uit gemakszucht en om problemen te voorkomen?

Zo heb ik ooit mijn eerste huis gekregen. De taxatie was te laag om een hypotheek te kunnen krijgen, na 1 belletje van mijn adviseur (mijn pa, die zat in het wereldje) werd de taxatie bijgesteld en keurde de bank de hypotheek goed. 5 jaar later met 30k meerwaarde verkocht.

Taxaties zijn vanaf dat moment voor mij geen fluit meer waard. Echt natte vinger werk en afhankelijk van het weer en het humeur van de taxateur op dat moment.

[Kju]

Omdat ik zelf naast mijn hoofdactiviteiten ook als taxateur werkzaam ben en ik hierboven een aantal (onbedoelde) misverstanden zag staan leek het me wel leuk om te reageren.

Een woningtaxatie wordt vrijwel altijd uitgevoerd op basis van objectvergelijking. Een goede taxateur zal daarom altijd referentiepanden of een bandbreedte van vergelijkbare transacties hanteren om zijn vastgestelde waarde te verantwoorden.
Een validatie instituut kan en mag niet zelf een waarde vaststellen. Valideren betekent dat uitsluitend wordt gecontroleerd of de taxateur én de taxatierapporten voldoen aan de strenge kwaliteitseisen zoals deze door de WEW zijn voorgeschreven. Één van deze eisen is dat er ter controle op de door de taxateur vastgestelde marktwaarde minimaal zes referentiepanden dienen te zijn genoemd in minimaal twee modelmatige waardebepalingen.

Validatie instituten, zoals het NWWI, doen in de praktijk feitelijk niets anders dan het aanreiken van zes referentiepanden (twee modelmatige waardebepalingen met elk drie referentiepanden) en het controleren of alle onderdelen van het taxatierapport volgens de WEW norm zijn ingevuld. De modelmatige waardebepalingen (Calcasa/NBWO etc.) dienen uitsluitend als hulpmiddel voor de taxateur en zijn niet altijd betrouwbaar. Er wordt vaak geen rekening gehouden met oppervlakten, inhoud en inrichtingen/installaties in de woningen en vaak is de waarde alleen gebaseerd op het indexeren van de laatste koopsom. Indien de twee modelmatige waardebepalingen niet aan zes referentiepanden kan komen, zal de taxateur deze zelf aan moeten vullen. Als de door de taxateur vastgestelde marktwaarde meer dan 10% afwijkt van één van de modelmatige waardebepalingen, dient het verschil te worden verklaard.
Zodra het rapport akkoord is bevonden, wordt deze door het validatie instituut gevalideerd en voorziet de taxateur deze van een digitale handtekening zodat een bank (controleerbaar) de zekerheid heeft dat er niet met het rapport is geknoeid en dat er is voldaan aan alle eisen van de WEW.

Over de waarde zelf: Er is besloten om vanaf januari 2011 in plaats van de onderhandse verkoopwaarde/vrije verkoopwaarde in het vervolg het begrip marktwaarde te hanteren.
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Als jullie meer willen weten verwijs ik naar de brochure "Standaard 1 Marktwaarde als waarderingsgrondslag
Editie 2010 - Aansluiting bij International Valuation Standards (IVS)" op deze website waar er overigens nog meer info staat, indien je je meer in de materie wil verdiepen.

Mijn advies: Laat de taxatie vooral niet aan je hypotheekadviseur over (waardering t.b.v. financiering). Zijn doel is uitsluitend het draaien van de hypotheek, waarbij hij een zo hoog mogelijke waarde zal proberen te regelen in plaats van er op toe te zien dat de woning niet te duur is. Bovendien werken ze vaak met landelijke taxatiebureau's waar de hypotheekadviseur een retourprovisie krijgt of zelf met een opslag de taxatiekosten aan je doorfactureert. Aangezien de taxateur zelf niet eens een derde van die bedragen op zal strijken, zal de kans groot zijn dat er ook minder zorgvuldig getaxeerd is omdat de taxateur minder tijd aan de zaak wil besteden.
Op het moment dat je een taxatierapport moet gaan "regelen" om je hypotheek rond te kunnen krijgen ben je niet verstandig bezig. Laat een woning taxeren om de juiste waarde vast te stellen, bij voorkeur voordat je gaat bieden, om zo een miskoop te voorkomen. Het voordeel is dan ook dat jij of je aankoopmakelaar een veel zorgvuldiger bod kan voorbereiden. Vraag dan in plaats van een taxatierapport om een (veel goedkopere) waardebepaling (t.b.v. aankoopbeslissing), als je het huis alsnog koopt kan dezelfde taxateur later alsnog voor een (bij voorkeur vooraf af te spreken meerprijs) een taxatierapport leveren. Ga het liefst ook voor een taxateur "uit de buurt" en kijk vooral niet naar de kostprijs.

[Woy]

nare man schreef op woensdag 31 augustus 2011 @ 22:15:
[...]


De taxatie is in 9 van de 10 gevallen precies de laatste verkoopprijs, dus de prijs die jij ervoor hebt betaald. Op die manier is dus geen sprake meer van een externe waardebepaling, maar alleen nog maar van een instrument om de hypotheek rond te krijgen.

Het is eigenlijk meer een goedkeuring van een taxateur dat het aankoopbedrag niet al te extreem afwijkt van de marktwaarde ( in zijn ogen ). Het zal de bank ook niet zo heel veel interesseren als het onderpand 5 of zelfs 10K minder waard is, maar meer een controle dat het ongeveer klopt, en het onderpand niet 30% minder waard is.

[Verwijderd]

@Kju: Bedankt voor je feedback. Berichten van mensen 'uit het vak' zijn altijd interessant! .. Maar kun je nu ook verklaren (of misschien anders omschrijven, als ik het niet helemaal heb begrepen) waarom taxaties zovaak exact neerkomen op de verkoopprijs? Of is dat wat je bedoeld met "Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld." ? ..

Zo werd mijn huis getaxeerd op 190.000 euro, exact het aankoopbedrag... Kennelijk ook de 'marktwaarde' aangezien ik zonder dwang en bij een zakelijke transactie na onderhandelen op dat bedrag uit kwam. Maar als ik nu slechter had onderhandeld en op 200.000 uit kwam, of het huis gewoon heeeel graag wilde hebben en geen kopers het voor mijn neus wilde laten weg pikken en op 200.000 uit kwam, was de taxatie dan ook 200.000 euro?

Het blijft voor mij raadselachtig, mocht je het op een of andere manier duidelijker kunnen verwoorden of meer uitleg kunnen geven dan hoor ik het graag!

Groet,
E..

[nare man]

Ik vind het een semantische kwestie. Ik heb zelf veel te maken met waarderingen van aandelen en zie ook vaak dat er begripsverwarring wordt geschapen terwijl men het in essentie over hetzelfde heeft.

Voor mij zijn de maatstaven 'onderhandse verkoopwaarde', 'vrije verkoopwaarde', 'marktwaarde' en 'waarde in het economisch verkeer' hetzelfde. Allemaal gaan ze uit van een situatie waarin de verkoper ongedwongen is, voldoende tijd heeft, voldoende afwegingsmogelijkheden heeft en voldoende verschillende verkopers kan benaderen. Daar komt dan uiteindelijk een aantal mogelijkheden, een bandbreedte uit, en daarvan wordt dan het best case-scenario gekozen.

Het enige echte alternatief bij huizen is de executiewaarde: op basis van gegevens uit het verleden kunnen we afleiden dat er bij executieverkoop (stel) gemiddeld zo'n 20-25% minder waarde wordt gerealiseerd dan bij vrije verkoop (ik noem maar even een percentage).

Overigens is het aantal waarderingsmaatstaven bij huizen zeer beperkt. Bij aandelen cq. ondernemingen heb je veel meer keuze. Daar kun je natuurlijk kiezen voor vrije verkoopwaarde, cq waarde in het economisch verkeer, maar daar zijn weer verschillende maatstaven voor: DCF (discounted cash flow), intrinsieke waarde per aandeel, referentie-ondernemingen of simpelweg 'X maal EBIT(D)A'. Daar kun je nog wat meer mee spelen dan bij huizen, die immers geen intrinsieke waarde hebben (ze draaien geen omzet, ze leveren geen geld op).

Anyway, ik vind de waarderingsbusiness bij huizen eigenlijk een scam, tenminste zoals het nu in de praktijk wordt gebracht. Een goede taxateur zou moeten kijken naar alle relevante factoren en zou daar een waarde aan moeten toekennen. Nu is het simpelweg vaak de laatste transactie geïndexeerd.

[Verwijderd]

nare man schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 08:48:

Anyway, ik vind de waarderingsbusiness bij huizen eigenlijk een scam, tenminste zoals het nu in de praktijk wordt gebracht. Een goede taxateur zou moeten kijken naar alle relevante factoren en zou daar een waarde aan moeten toekennen. Nu is het simpelweg vaak de laatste transactie geïndexeerd.

Tsja.. ik ben niet zodanig onderlegd met feitenkennis dat ik hier echt iets nuttigs over kan zeggen, maar over het algemeen kan ik me wel vinden in jouw visie. Op zich geen ramp, zo'n scam, maar wel een beetje jammer dat het vervolgens wél verplicht wordt door de bank én het je toch weer wat geld kost. Ik zou het bijvoorbeeld logisch vinden als makelaars een soort keurmerk kunnen krijgen / verdienen van banken waaruit een soort vertrouwen spreekt, en dat als je dan via zo'n makelaar aankoopt dat de bank dan op zijn/haar oordeel afgaat en niet nog een aparte taxatie vereist.

[Hielko]

Daar kun je nog wat meer mee spelen dan bij huizen, die immers geen intrinsieke waarde hebben (ze draaien geen omzet, ze leveren geen geld op).

Eigenlijk wel, je kan een huis uiteraard verhuren. En eigenlijk is dat een hele goede vergelijking om een ruwe check te doen of je niet veel te veel betaald. Als je vergelijkbaar kan huren voor lagere kosten dan is er iets mis, alleen in NL is dat vanwege de HRA zeldzaam.

[Kju]

Woy schreef op donderdag 01 september 2011 @ 13:04:
[...]
Het zal de bank ook niet zo heel veel interesseren als het onderpand 5 of zelfs 10K minder waard is, maar meer een controle dat het ongeveer klopt, en het onderpand niet 30% minder waard is.

Er is geen enkele bank die je zal financieren als bij een aankoop de marktwaarde maar ook een cent lager is dan de koopsom. Bij een oversluiting zal de marktwaarde minimaal de hoofdsom van de lopende hypotheek moeten bedragen.

Verwijderd schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 00:56:
.. kun je nu ook verklaren (of misschien anders omschrijven, als ik het niet helemaal heb begrepen) waarom taxaties zovaak exact neerkomen op de verkoopprijs? Of is dat wat je bedoeld met "Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld." ? ..

Zo werd mijn huis getaxeerd op 190.000 euro, exact het aankoopbedrag... Kennelijk ook de 'marktwaarde' aangezien ik zonder dwang en bij een zakelijke transactie na onderhandelen op dat bedrag uit kwam. Maar als ik nu slechter had onderhandeld en op 200.000 uit kwam, of het huis gewoon heeeel graag wilde hebben en geen kopers het voor mijn neus wilde laten weg pikken en op 200.000 uit kwam, was de taxatie dan ook 200.000 euro?

Het blijft voor mij raadselachtig, mocht je het op een of andere manier duidelijker kunnen verwoorden of meer uitleg kunnen geven dan hoor ik het graag!

Groet,
E..

Dat kan verschillende oorzaken hebben en dat hoeft niet per sé discutabel te zijn. Als een taxateur vast stelt dat de koopsom de maximaal te behalen prijs is, zal dat alleen met een hertaxatie te weerleggen zijn. Het kan in jouw geval zijn dat de taxateur vond dat je koopsom ook direct dan ook het maximaal haalbare voor je woning was. Voorlopig hanteren banken en taxateurs werkgebieden en/of een 20 km grens. Het kan dat de taxateur niet goed bekend is met de buurt of de regio.Er zijn ook "massaproductietaxateurs" actief, die hun opdrachten uitsluitend via landelijke bureau's verkrijgen en voor onwaarschijnlijk lage bedragen werken door met minimale recherche taxaties te verrichten. Het is moeilijk om een algemene uitspraak te doen op een specifieke zaak. Je kan de taxateur ook gewoon vragen waarom hij vind dat het bedrag niet hoger of lager had kunnen zijn. Voor een NHG hypotheek is het trouwens alleen maar mooi dat je woning in ieder geval de koopsom waard is. Als de woning in de taxatie enkele tientallen procenten meer of minder waard zou zijn dan je koopsom, zou de bank ook de transactie in twijfel trekken.

nare man schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 08:48:
Daar komt dan uiteindelijk een aantal mogelijkheden, een bandbreedte uit, en daarvan wordt dan het best case-scenario gekozen.

Aan de hand van de bandbreedte zal er nog gecorrigeerd worden aan de hand van de feitelijke eigenschappen van de woning. Voor een worst-case scenario is geen taxateur nodig.

Het enige echte alternatief bij huizen is de executiewaarde: op basis van gegevens uit het verleden kunnen we afleiden dat er bij executieverkoop (stel) gemiddeld zo'n 20-25% minder waarde wordt gerealiseerd dan bij vrije verkoop (ik noem maar even een percentage).

De executiewaarde is voor de gewone consument eigenlijk niet van belang. De executiewaarde is uitsluitend bedoeld voor geldverstrekkers die de hoogte van het risico bij een openbare verkoop in moeten schatten en dan bij niet-NHG financieringen daar de rente van af laten hangen. De executiewaarde is momenteel een mickeymousewaarde en zal waarschijnlijk op korte termijn worden afgeschaft. Officieel dient er bij de berekening van de executiewaarde rekening te worden gehouden met de verwachte verkooptermijn, de langetermijn rente, het eventueel kwijt raken van de mogelijkheid tot verrekening van de overdrachtsbelasting en de veilingkosten en je moet er van uit gaan dat een handelaar de koper zal zijn. Het bedrag dat hier dan uit komt is absoluut niet reeel als je bedenkt wat de huidige rentestand, hoogte van de overdrachtsbelasting en termijn voor verrekening van de overdrachtsbelasting is, allemaal factoren die de afgelopen jaren drastisch veranderd zijn. Er zijn collega's die daarom op dit moment gewoon standaard 90-92% van de marktwaarde hanteren. Ik koop regelmatig op de veiling en ik bezoek ook regelmatig de veiling, waardoor ik vrij nauwkeurig in kan schatten wat de "werkelijke" executiewaarde zou kunnen zijn en vaak zit je dan gauw tussen 70-75% van de marktwaarde. Zelf hanteer ik dan ook de "werkelijk" te verwachten opbrengst bij een openbare verkoop.

Overigens is het aantal waarderingsmaatstaven bij huizen zeer beperkt. Bij aandelen cq. ondernemingen heb je veel meer keuze.

De één belegt in aandelen, de ander in stenen, aandelen geven meer mogelijkheid tot risicospreiding maar dan zijn ook de risico's op verlies veel hoger en als je in stenen belegt heb je mogelijk minder spreiding maar ook een lager risico. Einddoel is meestal hetzelfde ;*) Voor gewone consumententransacties is objectvergelijking voldoende. Voor de ingewikkeldere transacties, zakelijke transacties, verhuurd onroerend goed, bedrijfswaardering etc heb je o.a. de volgende methoden: Huurwaardemethode, kapitalisatiemethode (eventueel a.d.h.v. DCF), kuberingsmethode, bouwdeelkostenmethode, retrospectieve methode, vervangingswaardemethode, residuele-waardemethode, BAR-NAR methode.

Anyway, ik vind de waarderingsbusiness bij huizen eigenlijk een scam, tenminste zoals het nu in de praktijk wordt gebracht. Een goede taxateur zou moeten kijken naar alle relevante factoren en zou daar een waarde aan moeten toekennen. Nu is het simpelweg vaak de laatste transactie geïndexeerd.

Ik moet toegeven dat helaas niet alle taxateurs even nauwkeurig te werk gaan, maar wil daarbij wel wijzen dat ongeacht de wijze van waardering, er veel meer factoren zijn die leiden tot een marktwaarde.dan alleen het indexeren van de laatste koopsom.

Verwijderd schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 08:58:
[...]
Ik zou het bijvoorbeeld logisch vinden als makelaars een soort keurmerk kunnen krijgen / verdienen van banken waaruit een soort vertrouwen spreekt, en dat als je dan via zo'n makelaar aankoopt dat de bank dan op zijn/haar oordeel afgaat en niet nog een aparte taxatie vereist.

Banken accepteren uitsluitend rapporten van gecertificeerde taxateurs die aangesloten zijn bij VBO Makelaar, NVM of VastgoedPRO en ingeschreven staan in het SCVM of Vastgoedcert register (=keurmerk), waarmee zij aantonen dat zij aan strenge kwaliteitseisen voldoen, maar ook dat zij verplicht zijn om jaarlijks permanente educatie te volgen en jaarlijks een minimale hoeveelheid transacties/taxaties moeten verrichten om voor hercertificering in aanmerking te komen.

Hielko schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 12:43:
[...]Eigenlijk wel, je kan een huis uiteraard verhuren. En eigenlijk is dat een hele goede vergelijking om een ruwe check te doen of je niet veel te veel betaald. Als je vergelijkbaar kan huren voor lagere kosten dan is er iets mis, alleen in NL is dat vanwege de HRA zeldzaam.

Dat is eigenlijk alleen handig als je een object voor beleggingsdoeleinden koopt. Een woning met een jaarhuur van 10.000 zal uit beleggingsoogpunt rond de € 100.000 waard zijnvanwege de maximaal haalbare huurprijs, maar kan afhankelijk van stand, ligging en inrichting in onverhuurde staat een veel hogere waarde krijgen. Voorbeeld: Twee vergelijkbare appartementen à 700 per maand opbrengen, zelfde grootte, zelfde verdieping, alleen andere buurt/wijk/stad (kies maar). Woning 1 is verhuurd 78.000 en leeg 95.000 waard, woning 2 is verhuurd € 145.000 en leeg € 165.000 waard. Het kan zelfs mogelijk zijn dat een woning verhuurd nog meer waard is dan leeg.

Iedere taxatie is anders omdat iedere koopsom onder verschillende omstandigheden tot stand kan komen. Het waarderen van onroerend goed is een moeilijke materie, voor consumenten, maar ook voor banken en ook voor taxateurs. Het lijkt me wel leuk, nu jullie een beetje ingewijd zijn, als jullie nu je commentaar geven op het volgende: De vraagprijs van een uitgeleefde eengezinswoning was eerst € 149.000, na vier maanden zakte hij naar € 127.500 en wordt na een uiteindelijke verkooptijd van zeven maanden verkocht aan iemand die heel goed kon onderhandelen en direct een zak met € 100.000 neerlegde, had geen hypotheek nodig, kon al na een week bij de notaris zitten. In de woning dient nog € 30.000 tot € 50.000 (afhankelijk van de kwaliteit van de inrichtingen en het afwerkingsniveau) te worden geinvesteerd om de woning op hetzelfde niveau te krijgen als de vergelijkbare woningen in de straat, die afhankelijk van de kwaliteit van de inrichtingen en het afwerkingsniveau steevast binnen een bandbreedte van € 175.000 tot € 200.000 worden verkocht. Bij een investering van € 50.000 is de woning exact gelijk aan de woningen die voor € 200.000 zijn verkocht en wordt drie maanden na de aankoop van € 100.000 weer voor € 200.000 doorverkocht. De woning is waard wat het waard is, maar de bank zal n.a.v. de vorige koopsom stellen dat het onwaarschijnlijk is dat de woning binnen enkele maanden zo veel in prijs is gestegen. Wat moet een taxateur hiermee? Zijn marktwaarde baseren op de laatste koopsom, de koopsom van de exact vergelijkbare woningen? Moet hij iemand tevreden houden?

[Hielko]

Dat is eigenlijk alleen handig als je een object voor beleggingsdoeleinden koopt.

Mwa, niet helemaal. Je hebt altijd de keuze tussen huren en kopen, in Nederland is het scheefgetrokken door de HRA, sociale huur etc, maar desondanks een valide sanity check. Als het goedkoper is om een vergelijkbaar huis te huren, dan zou de rationele huizenzoeker altijd kiezen voor huren, en dus zou de huizenverkoper zijn huis alleen kwijtraken als deze zakt in prijs of als de huren stijgen.

Een woning met een jaarhuur van 10.000 zal uit beleggingsoogpunt rond de € 100.000 waard zijnvanwege de maximaal haalbare huurprijs, maar kan afhankelijk van stand, ligging en inrichting in onverhuurde staat een veel hogere waarde krijgen.

Dat lijkt me voornamelijk relevant als we het hebben over een huurwoning die niet in de vrije sector zit, en zaken zoals ligging en inrichting niet voldoende meegenomen kunnen worden in de prijs. Als je in de vrije sector iets hebt met een topligging en inrichting kan je het ook voor veel meer verhuren, en zou er een bijna 1:1 verband tussen de potentiele huurpijs en de waarde moeten zitten.

Voorbeeld: Twee vergelijkbare appartementen à 700 per maand opbrengen, zelfde grootte, zelfde verdieping, alleen andere buurt/wijk/stad (kies maar). Woning 1 is verhuurd 78.000 en leeg 95.000 waard, woning 2 is verhuurd € 145.000 en leeg € 165.000 waard. Het kan zelfs mogelijk zijn dat een woning verhuurd nog meer waard is dan leeg.

Logisch dat een woning leeg meer waard is dan een woning met huurder, simpelweg omdat je met een lege woning meer opties hebt. Maar een verhuurde woning die meer waard is dan leeg, moet er zeker iemand inzitten die eigenlijk veel te veel betaald.

Iedere taxatie is anders omdat iedere koopsom onder verschillende omstandigheden tot stand kan komen. Het waarderen van onroerend goed is een moeilijke materie, voor consumenten, maar ook voor banken en ook voor taxateurs. Het lijkt me wel leuk, nu jullie een beetje ingewijd zijn, als jullie nu je commentaar geven op het volgende: De vraagprijs van een uitgeleefde eengezinswoning was eerst € 149.000, na vier maanden zakte hij naar € 127.500 en wordt na een uiteindelijke verkooptijd van zeven maanden verkocht aan iemand die heel goed kon onderhandelen en direct een zak met € 100.000 neerlegde, had geen hypotheek nodig, kon al na een week bij de notaris zitten. In de woning dient nog € 30.000 tot € 50.000 (afhankelijk van de kwaliteit van de inrichtingen en het afwerkingsniveau) te worden geinvesteerd om de woning op hetzelfde niveau te krijgen als de vergelijkbare woningen in de straat, die afhankelijk van de kwaliteit van de inrichtingen en het afwerkingsniveau steevast binnen een bandbreedte van € 175.000 tot € 200.000 worden verkocht.

Op het moment dat die 50.000 aan investeringen gedaan is, dan is de woning 200.000 waard immers hij dan exact gelijk is. Iets anders beargumenteren lijkt me moeilijk.

Op het moment dat ie verkocht is voor 100.000 is de woning nog een stuk minder waard, immers moeten er nog 50.000 aan kosten gemaakt worden, het kapitaal dat gebruikt wordt om het huis te kopen kost geld (zeg 5% over 150K voor 3 maand ~= 2K), als iemand het zou kopen zou deze tijdens de verbouwing waarschijnlijk 3 maanden vervangende woonruimte nodig hebben (zeg 3K). Daarnaast kost het regelen van zo'n verbouwing vast nog het nodige werk, je kan niet zeggen hier heb je 50K regel het maar, en daarnaast zijn er ook nog allerlei risico's die je hebt bij het verbouwen (kan langer duren, kan duurder worden). Afhankelijkheid van de complexiteit van de verbouwing kan dat ook nog het nodige waard zijn (~10K). Dus ik zou zeggen dat de woning pre-verbouwing ongeveer 200.000-50-2-3-10 = max 135K waard is. Maar voor een partij de geld wil verdienen door het te vrebouwen en weer te verkopen zal het huis voor minder moeten kopen omdat anders het rendement op de investering minimaal is gezien al het werk dat er nodig is en de vermoedelijke (2x) transactiekosten.

[Cobb]

Nog even over de Rabobank, let er wel op dat iedere Rabobank zijn eigen rentetarieven heeft. Zo zat er tussen de Rabo Berkel en Rodenrijs en die van Rotterdam ruim 0,8 % procent (medio 2008) voor exact hetzelfde product.
Wij hadden dus een "goed" gesprek met de duurdere Rabo en toen ik erachter kwam dat de Rabo in Rotterdam veel goedkoper was kon ze niet veel voor mij doen. Dan kun je nog zo'n goed advies krijgen en toch belazerd worden.

[ Voor 30% gewijzigd door Cobb op 02-09-2011 19:54 ]

[Matis]

Reind schreef op dinsdag 02 augustus 2011 @ 09:20:
Yup al gezocht en volgens mij ook al aangehaald in mijn post. Vraag is alleen of ik nog wat over het hoofd zie en of er mensen zijn die in de praktijk anders ervaren hebben ;-)

Eigenlijk is de vraag vooral, heeft het nog zin iets dergelijks van een aankoop makelaar in de hand te nemen bij een constructie als koopgarant. Ik denk namelijk dat er in zo'n geval weinig meer te halen valt als het om de prijs gaat maar misschien zijn er mensen die andere ervaringen hebben.

Een klein beetje oude koeien uit de sloot halen.

Afgelopen week is er op de website van de woningstichting (voornamelijk huur, maar ook koop) waar ik al 5 jaar ingeschreven sta een koophuis aangeboden.
Dit huis wordt ook met koopgarantie aangeboden en ik heb dezelfde redenatie als jij hebt.

Je betaalt (A) minder voor je hypotheek, dus absolute overdracht en alle bijkomende kosten zijn lager.
Tevens is je hypotheek ook lager, dus in de jaren daarna liggen je maandlasten ook lager.
Ook is de terugkoopgarantie ( erg aantrekkelijk. Ik verwacht niet dat deze starterswoning in de komende jaren veel in prijs zal stijgen.

Er kleeft in mijn geval wel een nadeel aan; Over de prijs valt niet te onderhandelen. Zoals je kunt zien zijn er meerdere kapers op de kust (momenteel 4). Het is dus graag of niets.

Ik overweeg wel om een bouwtechnische keuring te laten plegen op het huis. Aangezien ik het vreemd vind dat een huurhuis van net een jaar oud al te koop wordt aangeboden.

Financieel is het haalbaar, ik heb zelfs nog 10k marge op de koopsom. Dus een top-hypotheek is ook niet nodig, waardoor ik een gunstige uitgangspositie heb bij het onderhandelen over een hypotheek.

Ik vind het stiekem wel spannend. Ik heb afgelopen maandag een mailtje gestuurd naar de woningstichting, met daarin de volgende vragen (misschien dat sommige van jullie die al kunnen beantwoorden):

Is het mogelijk op korte termijn een bezichtiging te plannen?

Het koopaanbod stelt dat het een koopgarant-woning betreft. Is op de gegeven kosten koper al de koopgarant-korting toegepast? Tevens ben ik geïnteresseerd naar het koopgarantkorting-percentage en het (eventuele) aandeel in de waardeontwikkeling.

Over de kans dat ik de woning toegewezen krijg, wil ik mijzelf niet rijk rekenen. Dat ik 5 jaar ingeschreven sta, is een pre. Echter gaan reeds hurende leden voor op de loting. (Ikzelf woon nog bij mijn ouders).

Ach we zullen zien, ik hoop iig dat ik een kans maak

* Matis vindt het spannend.

[ Voor 5% gewijzigd door Matis op 02-09-2011 20:16 ]

[Verwijderd]

Kju schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 17:41:
[...]


Iedere taxatie is anders omdat iedere koopsom onder verschillende omstandigheden tot stand kan komen. Het waarderen van onroerend goed is een moeilijke materie, voor consumenten, maar ook voor banken en ook voor taxateurs. Het lijkt me wel leuk, nu jullie een beetje ingewijd zijn, als jullie nu je commentaar geven op het volgende: De vraagprijs van een uitgeleefde eengezinswoning was eerst € 149.000, na vier maanden zakte hij naar € 127.500 en wordt na een uiteindelijke verkooptijd van zeven maanden verkocht aan iemand die heel goed kon onderhandelen en direct een zak met € 100.000 neerlegde, had geen hypotheek nodig, kon al na een week bij de notaris zitten. In de woning dient nog € 30.000 tot € 50.000 (afhankelijk van de kwaliteit van de inrichtingen en het afwerkingsniveau) te worden geinvesteerd om de woning op hetzelfde niveau te krijgen als de vergelijkbare woningen in de straat, die afhankelijk van de kwaliteit van de inrichtingen en het afwerkingsniveau steevast binnen een bandbreedte van € 175.000 tot € 200.000 worden verkocht. Bij een investering van € 50.000 is de woning exact gelijk aan de woningen die voor € 200.000 zijn verkocht en wordt drie maanden na de aankoop van € 100.000 weer voor € 200.000 doorverkocht. De woning is waard wat het waard is, maar de bank zal n.a.v. de vorige koopsom stellen dat het onwaarschijnlijk is dat de woning binnen enkele maanden zo veel in prijs is gestegen. Wat moet een taxateur hiermee? Zijn marktwaarde baseren op de laatste koopsom, de koopsom van de exact vergelijkbare woningen? Moet hij iemand tevreden houden?

Bedankt voor de opheldering, blijft een wonderlijke wereld maar dat is natuurlijk met alles waar je zelf niet in zit. Die case die je voorlegd is inderdaad interessant. Enerzijds zou ik zeggen: als al duidelijk is dat een woning met 50K in een staat te brengen is exact zoals vergelijkbare woningen die voor 200K verkocht worden, en die andere woningen worden ook gewoon snel verkocht, dan is het bouwval voor die verbouwing toch eerder 150K waard dan 100K. Maar goed, de verbouwing gaat uiteraard ook gepaard met risico's, inschattingen, tijd (en zoals iemand al opmerkte dus ook dubbele lasten), etc, dus laat het dan inderdaad, bij 3 maanden verbouwing, toch zeker nog 140K zijn (voor 10K kun je best wel even bivakkeren in een hotelletje ) .. Maar zo simpel is het uiteraard niet. Want aangezien de woning voor 127,5K nog steeds niet verkocht werd is de woning kennelijk echt weinig waard....
Na de verbouwing lijkt het me evident dat de woning gewoon 200K waard is.

Wat hier gebeurd is denk ik dat er puur een soort 'gat' onstaat tussen de werkelijke waarde van de bouwval (mijns inziens 140K) en de bereidwilligheid om te kopen. Iedere projectontwikkelaar of zelfs gevorderde doe het zelfver had kunnen inzien dat dit een moooie kans is , maar de verkoper heeft ook erg weinig geduld gehad... denk dat zijn 'haast' (7 maanden vind ik erg snel voor een huis in die staat in deze tijd) niet mee heeft geholpen..

Hoe dan ook, geeft wel aan dat het niet altijd zo simpel is als het lijkt ja.

NB: Even een vraag aan jou als taxateur:

Een huis is in prima staat van onderhoud, maar de muren in het hele huis zijn voorzien van afschuwelijk behang, de plafonds eerder geel dan wit en de vloer is van zeil, etc. Het huis staat in deze staat al 2 jaar te koop en levert nauwelijks kijkers op. staat. Het huis staat te koop voor 197.5K. Vergelijkbare huizen die er wel netjes uitzien worden relatief snel verkocht voor gemiddeld 210K.

Nu besluit de verkoper om zijn huis met slechts 2.500 euro inc. arbeid te voorzien van overal neutrale kleuren en/of behang en een laminaatvloer. Dit is de drempel voor mensen die niet 'door de ellende heen konden kijken' en het huis huis wordt vervolgens voor 210K verkocht. Wordt de taxatie dan ook ongeveer 210K, ondanks dat het duidelijk is dat het huis voor 197.5K niet verkocht werd en er vervolgens nauwelijks iets aan is verbeterd?

[Cobb]

Matis schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 20:14:
[...]


Financieel is het haalbaar, ik heb zelfs nog 10k marge op de koopsom. Dus een top-hypotheek is ook niet nodig, waardoor ik een gunstige uitgangspositie heb bij het onderhandelen over een hypotheek.

Dat heeft niets te maken met een tophypotheek. Een top hypotheek is een hypotheek lening waarmee meer dan 75% van de executiewaarde is geleend. Zo'n beetje iedere hypotheek dus...

[ Voor 4% gewijzigd door Cobb op 05-09-2011 08:26 ]

[nare man]

Cobb schreef op maandag 05 september 2011 @ 08:25:
[...]


Dat heeft niets te maken met een tophypotheek. Een top hypotheek is een hypotheek lening waarmee meer dan 75% van de executiewaarde is geleend. Zo'n beetje iedere hypotheek dus...

Er is (uiteraard) geen algemene definitie van tophypotheek te geven, maar wat jij nu schetst is wel erg strak. De AFM hanteert als norm een hypotheek die meer dan 100% van de koopsom beloopt (en geen NHG kent), maar de VEH hanteert bijvoorbeeld de norm van 90% koopsom en geen NHG.

[Cobb]

Vond ik ook (had eerst 90% staan, maar na een quick Google check veranderd).
Er zijn verschillende interpretaties te vinden...

http://financieel.infonu....-is-een-tophypotheek.html

[Kju]

Hielko schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 18:38:
[...]

Mwa, niet helemaal. Je hebt altijd de keuze tussen huren en kopen, in Nederland is het scheefgetrokken door de HRA, sociale huur etc, maar desondanks een valide sanity check. Als het goedkoper is om een vergelijkbaar huis te huren, dan zou de rationele huizenzoeker altijd kiezen voor huren, en dus zou de huizenverkoper zijn huis alleen kwijtraken als deze zakt in prijs of als de huren stijgen.

[...]

Dat lijkt me voornamelijk relevant als we het hebben over een huurwoning die niet in de vrije sector zit, en zaken zoals ligging en inrichting niet voldoende meegenomen kunnen worden in de prijs. Als je in de vrije sector iets hebt met een topligging en inrichting kan je het ook voor veel meer verhuren, en zou er een bijna 1:1 verband tussen de potentiele huurpijs en de waarde moeten zitten.

Een woning met een huur van 550 per maand (onder de huursubsidiegrens), zal bij een koopsom van zelfs € 75.000 nog op € 350 netto komen. En dan is het nog de vraag of je salaris laag genoeg is om huurtoeslag te kunnen krijgen. Vergelijk daarbij ook de voordelen van het investeren in je eigen koopwoning met het investeren in een huurwoning van een derde.

[...]

Logisch dat een woning leeg meer waard is dan een woning met huurder, simpelweg omdat je met een lege woning meer opties hebt. Maar een verhuurde woning die meer waard is dan leeg, moet er zeker iemand inzitten die eigenlijk veel te veel betaald.

Denk bijvoorbeeld aan een object, om wat voor reden dan ook moeilijk verhuurbaar, lang te verwachten leegstand als het leeg komt, waar al een huurder met kwaliteit (denk Rabobank ofzo) in zit, die nog een contract voor tien jaar heeft.


En dan over mijn vraagstuk

[...]

Op het moment dat die 50.000 aan investeringen gedaan is, dan is de woning 200.000 waard immers hij dan exact gelijk is. Iets anders beargumenteren lijkt me moeilijk.

Op het moment dat ie verkocht is voor 100.000 is de woning nog een stuk minder waard, immers moeten er nog 50.000 aan kosten gemaakt worden, het kapitaal dat gebruikt wordt om het huis te kopen kost geld (zeg 5% over 150K voor 3 maand ~= 2K), als iemand het zou kopen zou deze tijdens de verbouwing waarschijnlijk 3 maanden vervangende woonruimte nodig hebben (zeg 3K). Daarnaast kost het regelen van zo'n verbouwing vast nog het nodige werk, je kan niet zeggen hier heb je 50K regel het maar, en daarnaast zijn er ook nog allerlei risico's die je hebt bij het verbouwen (kan langer duren, kan duurder worden). Afhankelijkheid van de complexiteit van de verbouwing kan dat ook nog het nodige waard zijn (~10K). Dus ik zou zeggen dat de woning pre-verbouwing ongeveer 200.000-50-2-3-10 = max 135K waard is. Maar voor een partij de geld wil verdienen door het te vrebouwen en weer te verkopen zal het huis voor minder moeten kopen omdat anders het rendement op de investering minimaal is gezien al het werk dat er nodig is en de vermoedelijke (2x) transactiekosten.

Verwijderd schreef op vrijdag 02 september 2011 @ 20:25:
[...]
Bedankt voor de opheldering, blijft een wonderlijke wereld maar dat is natuurlijk met alles waar je zelf niet in zit. Die case die je voorlegd is inderdaad interessant. Enerzijds zou ik zeggen: als al duidelijk is dat een woning met 50K in een staat te brengen is exact zoals vergelijkbare woningen die voor 200K verkocht worden, en die andere woningen worden ook gewoon snel verkocht, dan is het bouwval voor die verbouwing toch eerder 150K waard dan 100K. Maar goed, de verbouwing gaat uiteraard ook gepaard met risico's, inschattingen, tijd (en zoals iemand al opmerkte dus ook dubbele lasten), etc, dus laat het dan inderdaad, bij 3 maanden verbouwing, toch zeker nog 140K zijn (voor 10K kun je best wel even bivakkeren in een hotelletje ) .. Maar zo simpel is het uiteraard niet. Want aangezien de woning voor 127,5K nog steeds niet verkocht werd is de woning kennelijk echt weinig waard....
Na de verbouwing lijkt het me evident dat de woning gewoon 200K waard is.

Wat hier gebeurd is denk ik dat er puur een soort 'gat' onstaat tussen de werkelijke waarde van de bouwval (mijns inziens 140K) en de bereidwilligheid om te kopen. Iedere projectontwikkelaar of zelfs gevorderde doe het zelfver had kunnen inzien dat dit een moooie kans is , maar de verkoper heeft ook erg weinig geduld gehad... denk dat zijn 'haast' (7 maanden vind ik erg snel voor een huis in die staat in deze tijd) niet mee heeft geholpen..

Hoe dan ook, geeft wel aan dat het niet altijd zo simpel is als het lijkt ja.

De woning is gewoon € 200.000 waard. Om te weten wat de woning voorheen waard is geweest kan alleen als je als taxateur zelf de oude staat hebt waargenomen. Als dit (zoals gebruikelijk) niet is gebeurd, zal je dus geen uitspraken kunnen doen over de hoogte van de koopsom van de huidige eigenaar. Afhankelijk van wat de eigenaar aan uitgevoerde werkzaamheden opgeeft, kan je wel e.e.a. inschatten, maar het doet er verder helemaal niets aan toe, het gaat om de huidige waarde. Uitgaande van de opgegeven € 50.000 zal de woning inderdaad € 150.000 waard zijn geweest. Over het algemeen kan je er wel van uitgaan dat een handelaar de middelen en aannemers heeft om een klus van € 70.000 voor € 50.000 te doen, de woning zal dus zelfs € 130.000 waard kunnen zijn geweest. Aan het feit dat de verkoper destijds voor € 100.000 ( na een initiele vraagprijs van 149.000 en een prijsverlaging) verkocht heeft wijst er al op dat er geen sprake is geweest van een normale transactie (zoals bedoeld in de definitie van de marktwaarde) omdat de verkoper destijds haast had of er snel van af wilde.
Het rare is dat banken dus, ondanks dat een taxateur duidelijk een marktwaarde aangeeft, in zo'n situatie alsnog vragen zullen stellen m.b.t. de vorige koopsom. Zij willen niets zelf inbeelden en gaan alleen uit van hetgeen de taxateur heeft gerapporteerd. Een taxateur dient dus gewoon te taxeren wat het waard is, maar dient wel een opmerking op te nemen waarin hij o.a. direct duidelijk maakt dat de laatste koopsom geen referentie is of kan zijn. Een beetje ervaren taxateur weet ook dat de bank daar zeker vragen over stelt en neemt dat dus ook op in het rapport.

NB: Even een vraag aan jou als taxateur:

Een huis is in prima staat van onderhoud, maar de muren in het hele huis zijn voorzien van afschuwelijk behang, de plafonds eerder geel dan wit en de vloer is van zeil, etc. Het huis staat in deze staat al 2 jaar te koop en levert nauwelijks kijkers op. staat. Het huis staat te koop voor 197.5K. Vergelijkbare huizen die er wel netjes uitzien worden relatief snel verkocht voor gemiddeld 210K.

Nu besluit de verkoper om zijn huis met slechts 2.500 euro inc. arbeid te voorzien van overal neutrale kleuren en/of behang en een laminaatvloer. Dit is de drempel voor mensen die niet 'door de ellende heen konden kijken' en het huis huis wordt vervolgens voor 210K verkocht. Wordt de taxatie dan ook ongeveer 210K, ondanks dat het duidelijk is dat het huis voor 197.5K niet verkocht werd en er vervolgens nauwelijks iets aan is verbeterd?

Uit de situatie die je noemt begrijp ik dat de woning een "cosmetische" behandeling heeft ondergaan, om de woning aantrekkelijker in de markt te zetten. Als dat het enige is (geen nieuwe badkamer, keuken etc.) omdat dat niet nodig was of verder gewoon marktconform was, dan was de vraagprijs van de woning al te laag en was de woning al bijna even veel waard als de rest in de straat. Het is voor mij moeilijk om een "algemene" uitspraak te doen over een "vage" specifieke situatie. Een woning die lager te koop wordt aangeboden hoeft niet per sé ook minder waard te zijn. Als je dat vergelijkt met de rest in de straat zal je hooguit concluderen dat een verkoper misschien haast heeft òf dat de rest te veel vraagt. Aangezien de rest voor 210.000 gaat, zal de vraagprijs om één of andere reden te laag zijn. Het gebeurt trouwens wel vaker dan je zou denken dat woningen boven de vraagprijs worden verkocht.

[Danielson]

Ik heb momenteel mijn woning in de verkoop staan omdat ik samen met mijn vriendin een nieuw huis heb gekocht, die volgend jaar word opgeleverd.

Dit is mijn eerste huis die ik verkoop, het is voor mij dus allemaal nieuw.

Als jullie de advertentie op Funda zien, hebben jullie dan nog tips voor mij?

[ Voor 4% gewijzigd door Danielson op 02-12-2011 10:31 ]

[pingkiller]

Danielson schreef op zondag 11 september 2011 @ 14:29:
Ik heb momenteel mijn woning in de verkoop staan omdat ik samen met mijn vriendin een nieuw huis heb gekocht, die volgend jaar word opgeleverd.

Dit is mijn eerste huis die ik verkoop, het is voor mij dus allemaal nieuw.

Als jullie de advertentie op Funda zien, hebben jullie dan nog tips voor mij?

http://funda.nl/47193528

Ik zou zeker een plattegrond toevoegen op funda.

[ninjazx9r98]

Danielson schreef op zondag 11 september 2011 @ 14:29:
Ik heb momenteel mijn woning in de verkoop staan omdat ik samen met mijn vriendin een nieuw huis heb gekocht, die volgend jaar word opgeleverd.

Dit is mijn eerste huis die ik verkoop, het is voor mij dus allemaal nieuw.

Als jullie de advertentie op Funda zien, hebben jullie dan nog tips voor mij?

http://funda.nl/47193528

Als ik de foto's bekijk krijg ik een beetje een benauwend gevoel eerlijk gezegd.
De meubels zijn gigantisch groot ten opzichte van de ruimtes waardoor het er nogal klein en volgepropt uit ziet.
Wat ik dan vooral bedoel is het bankstel in de tuin, bankstel in de woonkamer en het bed in de slaapkamer.

[nare man]

Serieus, waarom zou je anderhalve ton betalen voor een 2 kamer (dus niet goed bruikbaar met 2 personen) appartement van 49m2 in Nijverdal?

[Packardhell]

nare man schreef op zondag 11 september 2011 @ 21:48:
Serieus, waarom zou je anderhalve ton betalen voor een 2 kamer (dus niet goed bruikbaar met 2 personen) appartement van 49m2 in Nijverdal?

Ik ben blij dat jij op je eigen subtiele wijze mijn gedachtes over dit appartement kunt verwoorden

Leek mij ook prijzig; het is Nijverdal en niet Amsterdam.

[Rukapul]

ninjazx9r98 schreef op zondag 11 september 2011 @ 16:40:
[...]

Als ik de foto's bekijk krijg ik een beetje een benauwend gevoel eerlijk gezegd.
De meubels zijn gigantisch groot ten opzichte van de ruimtes waardoor het er nogal klein en volgepropt uit ziet.
Wat ik dan vooral bedoel is het bankstel in de tuin, bankstel in de woonkamer en het bed in de slaapkamer.

Ik had een beetje hetzelfde met de badkamer. Die straalt op de foto echt de boodschap uit van "vervang me". Meest ongelukkig op die foto zijn het apparaat als blikvanger direct rechts in de foto en de radiator.

nare man schreef op zondag 11 september 2011 @ 21:48:
Serieus, waarom zou je anderhalve ton betalen voor een 2 kamer (dus niet goed bruikbaar met 2 personen) appartement van 49m2 in Nijverdal?

Hoewel een logische vraag is zowel topicstarter als deze discussie er niet echt bij gebaat. Dat is iets voor kenners van de lokale markt en zekere andere welbekende topics op dit forum

[Valorian]

ninjazx9r98 schreef op zondag 11 september 2011 @ 16:40:
[...]

Als ik de foto's bekijk krijg ik een beetje een benauwend gevoel eerlijk gezegd.
De meubels zijn gigantisch groot ten opzichte van de ruimtes waardoor het er nogal klein en volgepropt uit ziet.
Wat ik dan vooral bedoel is het bankstel in de tuin, bankstel in de woonkamer en het bed in de slaapkamer.

Hier ben ik het mee eens. Wat goed is is dat de woning vrij minimalistisch in gericht is, wenig meubelen en bijna geen 'prullaria' , maar door het formaat van de meubels i.c.m. het soort compositie van de foto lijkt het inderdaad erg vol. Ik zou adviseren om even voor de foto de helft van zo'n bankstel even 'buiten beeld' te zetten, een foto van de woonkamer maken van een wat hoger standpunt met fikse groothoek zodat 'ie groter lijkt (pas wel op dat het niet téveel vertekend, anders sla je de plank juist mis.)

Voor de slaapkamer en badkamer is het misschien goed om foto's te maken waarbij slechts twee muren zichtbaar zijn. Op die manier loopt het beeld optisch eigenlijk gewoon door aan de andere kant, ipv dat je meteen ziet hoe klein de ruimtes zijn. Dit is natuurlijk enigszins manipulatief, maar je wilt toch kijkers...

Verder vind ik die achterwand-foto in de woonkamer ervoor zorgen dat het geheel onnodig druk oogt. Is in het echt vast fraai, maar zo op de foto niet, mijns inziens. Zou vanaf de andere kant schieten of het doek even weghalen (of is het foto-behang?).

[Hielko]

Is natuurlijk altijd ruimte voor verbetering, maar vind het er niet zo heel gek uit zien. Mensen die kijken naar een 50 vierkante meter twee kamer appartement verwachten echt niet dat het er uit ziet alsof er zeeen van ruimte zijn.

[ninjazx9r98]

Er is nogal een verschil tussen zeeen van ruimte en het idee dat je zijwaarts langs de meubels moet schuifelen als je ergens naar toe wilt lopen
Geen idee in hoeverre de foto van de slaapkamer een vertekend beeld geeft maar tussen het kastje en het voeteneind lijkt zo goed als geen ruimte te zitten.
Zelfde aan de raamkant, tussen het gordijn en het hoofdeind lijkt de ruimte minimaal.

[Valorian]

Even voor de goede orde: mijn kritiek was ook puur opbouwend bedoeld, als in 'hoe kan het nog beter' .. Gemiddeld genomen vind ik de foto's al best goed, als je kijkt wat er zoal op Funda staat vraag je je soms af of mensen hun huis wel wíllen verkopen ..

Plattegrond kan overigens handig zijn, maar het is wel lastig hoor, vraag is namelijk een beetje of je graag zoveel mogelijk kijkers hebt in de hoop dat ze ter plekke wel overtuigd raken (ook al is het dan bijv. kleiner dan het op vertekenende foto's lijkt) of liever minder kijkers maar wel kijkers die absoluut niet teleurgesteld zullen zijn als ze alles in het echt zien. In het laatste geval is het weer niet handig om alles 'te gelikt' te laten lijken, in het eerste geval kan het geen kwaad om af en toe een beetje creatief te fotograferen om dingen groter te doen lijken. Een plattegrond is echt wel handig als je nog zoekende bent, maar kan ook afschrikken, iemand kan op de plattegrond afgaan en bedenken dat een slaapkamer toch echt te klein is en het huis laten schieten terwijl 'ie anders misschien door de mooie woonkamer over de streep zou worden getrokken als ie er komt kijken. Als koper is een plattegrond wel erg fijn, vond het altijd jammer dat dat er zelden bij zat, dan moest je echt gaan puzzelen en rekenen om te bedenken hoe zo'n huis in elkaar zat

[nare man]

Rukapul schreef op zondag 11 september 2011 @ 22:34:
[...]
Hoewel een logische vraag is zowel topicstarter als deze discussie er niet echt bij gebaat. Dat is iets voor kenners van de lokale markt en zekere andere welbekende topics op dit forum

Maar mijn opmerking is wel ontopic en een mogelijk punt voor verbetering: er wordt hier een prijs gevraagd die, als je uitgaat van een modaal inkomen, niet kan worden opgehoest door één persoon, terwijl het een appartement betreft dat qua ruimte evident wel bedoeld is voor één persoon. Daarmee kom je in Amsterdam-centrum nog wel weg, maar in Nijverdal niet. Ik vraag mij dus gewoon af, ook zonder kennis van de lokale markt, of anderhalve ton niet veel te hoog is.

Natuurlijk kun je altijd zakken met de prijs, maar met een te hoge vraagprijs loop je ook het risico dat mensen je huis gewoon links laten liggen en helemaal niet komen kijken. Zeker ook gezien het gedateerde sanitair; badkamers uit het bouwjaar van de woning zijn voor mij persoonlijk altijd een enorme turnoff.

[ Voor 6% gewijzigd door nare man op 12-09-2011 08:20 ]

[Danielson]

Over de vraagprijs, hij is misschien aan de hoge kant, maar een vriend van me heeft hier een nieuwbouw appartement gekocht van 60M2, die is incl badkamer/keuken enz bijna 200k kwijt.

Wat lijkt jullie een realistische vraagprijs? Ik heb de woning in Mei 2009 gekocht voor 137K.

[Packardhell]

Danielson schreef op maandag 12 september 2011 @ 08:27:
Over de vraagprijs, hij is misschien aan de hoge kant, maar een vriend van me heeft hier een nieuwbouw appartement gekocht van 60M2, die is incl badkamer/keuken enz bijna 200k kwijt.

Wat lijkt jullie een realistische vraagprijs? Ik heb de woning in Mei 2009 gekocht voor 137K.

Wat heb je aan de woning gedaan?

Ik snap trouwens dat je niet zelf je vraagprijs hebt vastgesteld hoor, maar dat je makelaar dat voor je gedaan.
Maar mijn eerste gevoel was dat het te hoog ligt. De prijzen liggen zeker niet hoger dan Mei 2009.

[Xanaroth]

nare man schreef op maandag 12 september 2011 @ 08:18:
[...]


er wordt hier een prijs gevraagd die, als je uitgaat van een modaal inkomen, niet kan worden opgehoest door één persoon, terwijl het een appartement betreft dat qua ruimte evident wel bedoeld is voor één persoon.

Ik zit onder modaal en zou dat zonder hulp van buitenaf kunnen opbrengen, het is dus vanuit dat perspectief geen aparte prijs. Je kan je wel afvragen waarom ze voor zoiets 150k vragen, terwijl je in Amsterdam voor dat prijsniveau een nieuwbouw appartement (relatief nieuw, na 2000 gebouwd) op de kop kan tikken van 75+ m2 en 3 kamers, inclusief badkamer en keuken.

Danielson schreef op maandag 12 september 2011 @ 08:27:
Over de vraagprijs, hij is misschien aan de hoge kant, maar een vriend van me heeft hier een nieuwbouw appartement gekocht van 60M2, die is incl badkamer/keuken enz bijna 200k kwijt.

Wat lijkt jullie een realistische vraagprijs? Ik heb de woning in Mei 2009 gekocht voor 137K.

Wanneer heeft hij dat appartement gekocht, na jou of bijvoorbeeld 2 jaar eerder?
Tot hoeverre zijn de prijsstellingen identiek (had jij ook badkamer/keuken inbegrepen? Zitten jullie op dezelfde verdieping? parkeerplaats inbegrepen bij de prijzen?). Misschien beter gezegd, wat zijn de verschillen in staat op moment dat ze zijn gekocht?

[nare man]

Danielson schreef op maandag 12 september 2011 @ 08:27:
Over de vraagprijs, hij is misschien aan de hoge kant, maar een vriend van me heeft hier een nieuwbouw appartement gekocht van 60M2, die is incl badkamer/keuken enz bijna 200k kwijt.

Wat lijkt jullie een realistische vraagprijs? Ik heb de woning in Mei 2009 gekocht voor 137K.

De prijsindex van het Kadaster laat zien dat 137k in mei 2009 nu 137.141 zou zijn. Nagenoeg ongewijzigd dus. 149k is in zoverre teveel als je niets aan de woning hebt veranderd dat echt waarde toevoegt. Realiseer je dat je je kosten koper van destijds (nog tegen het oude tarief) natuurlijk niet door de nieuwe koper kunt laten ophoesten.

Ik ga ervan uit dat de badkamer ongewijzigd is gebleven sinds het bouwjaar (ziet eruit als standaard jaren '80-model). Dat is denk ik een waardedrukkend element; je zou daar bijvoorbeeld een nieuwe badkamer in hebben kunnen zetten, die wat meer van deze tijd is (bijv. strak zwart steen met wit hoogglans sanitair i.p.v. seventies-bruin). Nu is die badkamer een duidelijk minpunt. Overigens is na ruim twee jaar weer verhuizen uit een koopwoning wel echt extreem snel. Waren er bijzondere omstandigheden?

Dat een ander in dezelfde plaats 200k betaalt voor 60m2 is niet echt een referentiepunt. Jouw woning is uit begin jaren '80 en is dus qua isolatie, uitstraling en afwerking waarschijnlijk een stap minder t.o.v. nieuwbouw. Bovendien zal het nieuwbouwappartement voorzien zijn van een nieuwe keuken/badkamer die in de 200k begrepen zit.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 12-09-2011 09:45 ]

[Danielson]

nare man schreef op maandag 12 september 2011 @ 09:43:
[...]


De prijsindex van het Kadaster laat zien dat 137k in mei 2009 nu 137.141 zou zijn. Nagenoeg ongewijzigd dus. 149k is in zoverre teveel als je niets aan de woning hebt veranderd dat echt waarde toevoegt. Realiseer je dat je je kosten koper van destijds (nog tegen het oude tarief) natuurlijk niet door de nieuwe koper kunt laten ophoesten.

Ik wil er ook weer tussen dee 135k en 140k voor terugkrijgen, de vraagprijs is wat hoger omdat er toch altijd lager word geboden.

Ik heb het huis erg goed onder handen gehad, het huis was compleet uitgeleefd toen ik er kwam wonen. Ik heb alle muren opnieuw laten stucen, alles opnieuw laten behangen met glasvliesbehang, nieuwe vloeren, de elektra installatie compleet vernieuwd en zo zijn er nog wel een aantal dingen.

Als jij in mijn schoenen zou staan, voor welk bedrag zou jij hem dan in de verkoop zetten?

[ Voor 5% gewijzigd door Danielson op 12-09-2011 12:12 ]

[CodeCaster]

Binnenkort toch maar weer eens naar een open huis. De woningbouw van Alphen aan den Rijn en omstreken heeft weer eens een stapel koopwoningen waar ze vanaf moeten. Saillant detail: dit hebben ze vorig jaar ook al gedaan, en één van de appartementen waar ik destijds mijn oog op had laten vallen staat nu voor exact hetzelfde bedrag weer op de site.

Eens kijken of er, met die kennis, nog wat vanaf valt te praten, wat ik betwijfel. Ik wil het wel doen, een opknapappartement uit 1960 kopen met 60 vierkante meter zonder verwarming of keuken, maar niet voor een ton.

Hetzelfde is overigens aan de hand met vergelijkbare appartementen. Ik zal dit jaar ook weer de PDF'jes bewaren van appartementen die me wel wat lijken, eens kijken wat er volgend jaar gebeurt.

[ Voor 14% gewijzigd door CodeCaster op 12-09-2011 10:16 ]

[McVirusS]

Danielson schreef op zondag 11 september 2011 @ 14:29:
Ik heb momenteel mijn woning in de verkoop staan omdat ik samen met mijn vriendin een nieuw huis heb gekocht, die volgend jaar word opgeleverd.

Dit is mijn eerste huis die ik verkoop, het is voor mij dus allemaal nieuw.

Als jullie de advertentie op Funda zien, hebben jullie dan nog tips voor mij?

http://funda.nl/47193528

Wat tips (mag over gediscusseerd worden );
• Is het mogelijk om andere foto te maken van de tuin? Ziet er namelijk best netjes uit maar door dat bosje aan rechterkant van de foto voelt het erg klein
• Is er geen betere interieur foto te vinden om als eerste foto op Funda te zetten? Nu is het beetje anoniem shot; over algemeen klikken mensen sneller door als er mooi interieur foto in overzicht staat.
• Laat/doe zelf de badkamer muur opnieuw betegelen; hoeft niet erg veel geld te kosten maar oogt stukken beter (zeker op foto's), neem eventueel ook de vloer mee. Donkere vloertegels en witter muurtegels doen het goed (wel grote muurtegels, niet van die kleintjes )
• Als je dan toch badkamer opnieuw moet fotograferen haal dan even plankje onder de spiegel leeg (en haarborstel weg).
• Past de eettaffel ook een kwartslag gedraaid achter de bank? Dan lijkt het misschien wat groter; of kijken of je tijdelijk ergens smallere eettafel kan regelen voor achter bank, als doorloopjes wat breder zijn dan lijkt het groter.
• Maak nieuwe foto van de keuken en haal die kruimelzuiger weg (voor foto iig), hoek is wel goed maar die kruimelzuiger verpest foto/beeld van keuken beetje
• Haal voor foto even dat kastje uit de slaapkamer (rechtsonder), dan lijkt slaapkamer ook ruimer.
• Vervang gordijnen in slaapkamer door iets neutralers (Ikea heeft goedkope witte gordijnen ).
• Je zou, voor de foto, eventueel nog even je TV-meubel leeg kunnen halen (of alleen 1 kleine accessoire erop).

Eventueel;
• Verf de muur achter je bed wit, lijkt slaapkamer groter
• Verf die muur met fotobehang ook wit; zelfde reden + oogt rustiger
• Haal die foto's boven kast weg, maak ook wit

Ik weet ook niet of het slim is om zo erg te benadrukken in de tekst dat het geschikt is voor een éénpersoonshuishouden. Mensen realiseren zich dat zelf wel; en misschien wil er ook wel een jong stelletje wonen voor paar jaar en krijgen ze door die zin de indruk dat het voor hun sowieso niet geschikt is (wat niet per definitie zo hoeft te zijn lijkt mij).

Over algemeen ziet het er best goed uit, lekker moderne inrichting . Badkamer is inderdaad grootste nadeel maar volgens mij kan je dat met kleine investering (opnieuw betegelen) verhelpen. Dan rechtvaardig je de prijs ook weer wat meer .

[Verwijderd]

Ik zou overigens ook de keuken zó fotograferen dat de rechtwand niet zichtbaar is. Zo'n keuken met 3 blinde zijden zou voor mij echt een afknapper zijn, maar goed, je moet ergens consessies doen. Door deze te fotograferen op een manier waarbij linker (lange) kant en achterste kant (kopse kant) mooi in beeld komen maar de rechter (lange kan) geheel buiten beeld blijft lijkt de keuken groter (je ziet dan immers niet dat deze 10cm rechts van de foto al weer stopt ) .. Ik vind het wel een fraai appartement wat betreft woonkamer, maar die keuken en badkamer zonder ramen (klopt dat?), oei... Formaat van de slaapkamer boeit me nog het minste.

[McVirusS]

Badkamer zonder ramen is toch niet zo raar? Komt zo vaak voor . Mijn nieuwe huis heeft ook geen ramen in badkamer (en is toch echt redelijk nieuw; bouwjaar 2005).

[Rukapul]

McVirusS schreef op maandag 12 september 2011 @ 14:04:
Badkamer zonder ramen is toch niet zo raar? Komt zo vaak voor . Mijn nieuwe huis heeft ook geen ramen in badkamer (en is toch echt redelijk nieuw; bouwjaar 2005).

Voor redelijk wat mensen is dat trouwens wel een afknapper.

In de wijk waar ik woon heeft >90% van de mensen naderhand een raam(pje) laten plaatsen in de badkamer.

[Xanaroth]

Danielson schreef op zondag 11 september 2011 @ 14:29:
Ik heb momenteel mijn woning in de verkoop staan omdat ik samen met mijn vriendin een nieuw huis heb gekocht, die volgend jaar word opgeleverd.

Dit is mijn eerste huis die ik verkoop, het is voor mij dus allemaal nieuw.

Als jullie de advertentie op Funda zien, hebben jullie dan nog tips voor mij?

http://funda.nl/47193528

Ben toevallig ook voor huisje aan het kijken, dus mijn 2 centjes.
- Groot ding, maar welk appartement is het nou? Kijk of je ergens aan kan geven met circel/pijl of iets dergelijks welke locatie in het complex je eigenlijk verkoopt. Valt er wel uit op te maken, maar we zijn lui en doen liever geen moeite.
- Kijk of die kast in de woonkamer weg kan (in ieder geval tijdens de foto). Kost je een hoop 'leefruimte' waardoor het er kleiner uit ziet.
- Doe wat aan de tuin(foto). Door de begroeing en schuine afloop van het terras kan het best zijn dat de indruk de helft is van de echte ruimte. Trim ze in een stukje omlaag of neem de foto van hogerop - erover kunnen kijken tot het einde van de tuin geeft veel meer ruimtelijk gevoel. Of misschien meer dan 1 foto. Lijkt nu beetje de grote van een balkon.
-In de tekst staat priveparkeerplaats, laat dit dan ook zien in de titel met +PP zoals overal op Funda. Zet hier ook foto van neer, een parkeerplaats heeft geen vaste ruimte (de ene is enkel een auto, de ander kan prima auto+motor hebben).
- Zo goed als nieuwe vloer? -> Lekker neerzetten dat het een nieuwe vloer is.
- CV ketel, eigendom of lease?
- Plattegrond met afmetingen (inclusief een 'geen rechten aan ontleend') dat er een idee is van de afmetingen van appartement/tuin en de inrichting.

[Verwijderd]

Het is niet 'heel raar', je moet immers ergens consessies doen en vaak wordt het toegepast bij appartementen waarbij de badkamer midden in de woning zit, en een raam dus gewoon niet mogelijk is. Maar zelf vind ik het dus wel een afknapper. Los van dat het nogal een 'hok' wordt (ik vind het gewoon fijn om in alle ruimtes van mijn huis (behalve wc) daglicht te hebben) zorgt het vaak ook voor vochtproblemen, de ventilatie is immers een stuk minder. Bij moderne appartementen is dat wel opgelost met goede mechanische ventilatie, maar toch, ik zet liever een raam open

[Danielson]

Iedereen hartstikke bedankt voor de feedback, ik moet denk ik echt iets met de prijs omlaag, nu zei een collega het volgende; "Waarom zet je hem niet voor 145K V.O.N. te koop?"

Ik vind dit best een goed idee, V.O.N. klinkt toch aanlokkelijker denk ik en aangezien de overdrachtsbelasting nu maar 2% valt dat reuze mee!

Wat is jullie mening hierover?

[McVirusS]

Rukapul schreef op maandag 12 september 2011 @ 14:06:
[...]

Voor redelijk wat mensen is dat trouwens wel een afknapper.

In de wijk waar ik woon heeft >90% van de mensen naderhand een raam(pje) laten plaatsen in de badkamer.

Bij mij zit badkamer midden in het huis; dus dat kan niet .

Heb er echt geen seconde over nagedacht. Nu je het zegt snap ik het wel .

[Nyarlathotep]

Ik heb zelf een huurappartement, met een badkamer midden in het huis, zonder raam. Ik vind het een ramp. Douchen met de deur open.. want de afzuiginstallatie kan er ook weinig mee.
Dus eens in de zoveel maanden kan ik schimmel en aanslag poetsen

Ik merk zelf hier in Almere dat de prijzen toch wel dalen. Nu ben ik dus ook aan het rondkijken

[nare man]

Het is alleen een issue bij appartementen waar niet goed over is nagedacht. Oudere appartementen en woningen hebben meestal wel een raampje in de badkamer (vaak een bovenlichtje dat je kunt openzetten), terwijl nieuwere appartementen weer voorzien zijn van mechanische ventilatie en op die manier voorkomen dat de boel beschimmelt.

[Pathogen]

Danielson schreef op zondag 11 september 2011 @ 14:29:
Ik heb momenteel mijn woning in de verkoop staan omdat ik samen met mijn vriendin een nieuw huis heb gekocht, die volgend jaar word opgeleverd.

Dit is mijn eerste huis die ik verkoop, het is voor mij dus allemaal nieuw.

Als jullie de advertentie op Funda zien, hebben jullie dan nog tips voor mij?

http://funda.nl/47193528

De echte afknapper qua foto's is wat mij betreft de badkamer (zoals in ontzettend veel appartementen).

1: het duurde veel te lang voordat ik zag waar er gedoucht kon worden. Een douchecel of -gordijn (neutraal!) zou dit een stuk duidelijker maken.
2: de bruinige muurtegels en de zeer onrustige mozaiektegeltjes op de grond maken de ruimte erg klein en ourderwetsch ogend.

Daarnaast zou ik in de omgeving van Almelo voor een dergelijke prijs een stuk meer verwachten. Met 135k heb je midden in de Randstad nog een 2/3-kamerappartementje met een dergelijke oppervlakte.

[MikeyMan]

Danielson schreef op maandag 12 september 2011 @ 15:34:
Iedereen hartstikke bedankt voor de feedback, ik moet denk ik echt iets met de prijs omlaag, nu zei een collega het volgende; "Waarom zet je hem niet voor 145K V.O.N. te koop?"

Ik vind dit best een goed idee, V.O.N. klinkt toch aanlokkelijker denk ik en aangezien de overdrachtsbelasting nu maar 2% valt dat reuze mee!

Wat is jullie mening hierover?

Ja, alleen is het niet V.O.N., tenzij je zelf de kosten op je neemt.

[Packardhell]

Verwijderd schreef op maandag 12 september 2011 @ 15:33:
Het is niet 'heel raar', je moet immers ergens consessies doen en vaak wordt het toegepast bij appartementen waarbij de badkamer midden in de woning zit, en een raam dus gewoon niet mogelijk is. Maar zelf vind ik het dus wel een afknapper. Los van dat het nogal een 'hok' wordt (ik vind het gewoon fijn om in alle ruimtes van mijn huis (behalve wc) daglicht te hebben) zorgt het vaak ook voor vochtproblemen, de ventilatie is immers een stuk minder. Bij moderne appartementen is dat wel opgelost met goede mechanische ventilatie, maar toch, ik zet liever een raam open

Open raam in de badkamer tijdens het douchen of net na het douchen kan zorgen voor condensvorming op het plafond bijvoorbeeld. Warme lucht binnen en koude lucht buiten.
Mij werd aangeraden om de mechanische ventilatie zijn werk te laten doen en niet het raam als ventilatie te gebruiken. Wij hebben trouwens wel een fors raam in de badkamer, maar gebruiken deze zelden.

[Pathogen]

Naar aanleiding van Danielson (en mijn eigen interesse):

Is er wellicht interesse in een "Groot Huisverkoop Topic"?

[nare man]

Packardhell schreef op maandag 12 september 2011 @ 16:42:
[...]
Mij werd aangeraden om de mechanische ventilatie zijn werk te laten doen en niet het raam als ventilatie te gebruiken.

Dat is inderdaad de standaardzin die je te horen krijgt als je een appartement met balansventilatie koopt of huurt: laat vooarl de ramen dicht en laat de balansventilatie zijn werk doen. De werkelijkheid is dat je dan voortdurend met koppijn zit en met de vieze luchtjes van anderen of van het toevoerkanaal zelf. Balansventilatie is vooralsnog een drama; in 90% van de units zit gewoon onvoldoende capaciteit of ze zijn niet goed afgeregeld. Kun je echt beter een raampje open zetten.

[frumper]

Probleem met de mechanische ventilatie is vooral ook vaak dat daar door de aannemers op bezuinigd wordt... er wordt vaak de meest lichte afzuigmotor ingezet wat gewoon niet lekker werkt. Zet er zelf een iets sterkere motor in en je afzuiging werkt al een stuk beter...

[Rukapul]

Een raam open zetten is ook niet alles. Uit mijn ervaring hangt het enorm van de omstandigheden af of een raam of mechanische ventillatie effectiever is.

Als het buiten bijvoorbeeld erg koud is dan zorgt koude lucht van buiten al snel voor condensatie waardoor de boel niet echt snel droog wordt. Warmere lucht van buiten of van onder de deur (of vloerverwarming ) is hele andere koek.

In het ideale geval wordt er iets warmere lucht aangevoerd die via een goed pad door de natte ruimte afgezogen wordt.

Ik heb de ideale mix nog niet gevonden. Heb het idee dat bij een verbouwing de situatie zodanig is aangepast dat met name de aanvoer van lucht onder de deur door niet zo effectief is, maar ben niet van plan om bij wijze van experiment een gat in de deur te zagen

[Arfman]

@Danielson: sorry, ik vind je appartement te duur. Ik heb een 3 kamer appartement gehad in Almelo (vergelijkbare markt imo) in het centrum (75 m2) en heb daar in 2004 99K voor betaald. Daar moest wel wat aan gebeuren maar die heb ik in 2007 voor ongeveer 130K verkocht. Daar had ik een nieuwe keuken en badkamer ingezet, laminaat nieuw, alles geverfd en toilet herbetegeld. Toegegeven, dat waren nog de "gouden jaren" maar als ik ~140K had om een appartement te kopen zou ik persoonlijk eerst daar kijken. Meer kamers, meer ruimte, overdekt parkeren. Dat soort dingen tellen wel mee.

Overigens nu dus een nieuwbouwhuis waar geen raam in de badkamer zit. M'n vriendin vindt dat een nadeel, I couldn't care less. Douchedeur open of afzuiging aan en 10 minuten nadat je klaar bent met douchen is de zaak droog. Door die indeling heb ik echter wel een grotere slaapkamer en hobbykamer, daar ben ik veel vaker dan in de badkamer (waar je 15 minuten per dag bent oid) dus ik snap de fuzz niet

[Roenie]

MikeyMan schreef op maandag 12 september 2011 @ 16:37:
Ja, alleen is het niet V.O.N., tenzij je zelf de kosten op je neemt.

Dat is dan toch ook het idee...VON en dan als verkoper de kosten op je nemen.

[Sempy]

Danielson schreef op maandag 12 september 2011 @ 15:34:
Iedereen hartstikke bedankt voor de feedback, ik moet denk ik echt iets met de prijs omlaag, nu zei een collega het volgende; "Waarom zet je hem niet voor 145K V.O.N. te koop?"

Ik vind dit best een goed idee, V.O.N. klinkt toch aanlokkelijker denk ik en aangezien de overdrachtsbelasting nu maar 2% valt dat reuze mee!

Wat is jullie mening hierover?

V.O.N. betekent overigens ook de makelaarskosten voor jouw rekening.

Ik geloof nooit dat een dergelijk marketingtrucje het appartement opeens aantrekkelijker maakt, voor een dergelijke grote aankoop orienteren mensen zich door en door en zij weten ook dat die kosten koper tegenwoordig ook niet zo heel hoog zijn. Trek die ~3k van de vraagprijs af en jij lijkt op Funda net iets goedkoper dan concurrende huizen.

[dvl-2]

Roenie schreef op maandag 12 september 2011 @ 19:53:
[...]
Dat is dan toch ook het idee...VON en dan als verkoper de kosten op je nemen.

Het 'gebaar' is wel interessant maar ik denk dat menig huizenkoper daar wel doorheen kijkt en gewoon 145/1,02 = 142150 als vraagprijs ziet. VON was tot pakweg 3mnd terug best aanlokkelijk maar nu het maar 2% is is dat ook allemaal wel te overzien.

[Verwijderd]

Tsja, het is een gebaar, heel veel meer niet. Misschien maakt het nog wel meer indruk als je zegt "bij dit huis krijgt u 3.000 euro van mij cadeau op uw rekening". Betekent voor jou hetzelfde wat kosten betreft, maar geeft de koper nog wat extra kans om meubelen te kopen (die die normaal niet mee zou kunnen financieren met hypotheek). Je wilt niet weten hoeveel mensen een huis kopen praktisch zonder cash-buffer...

[ZeRoC00L]

Danielson schreef op maandag 12 september 2011 @ 15:34:
Iedereen hartstikke bedankt voor de feedback, ik moet denk ik echt iets met de prijs omlaag, nu zei een collega het volgende; "Waarom zet je hem niet voor 145K V.O.N. te koop?"

Ik vind dit best een goed idee, V.O.N. klinkt toch aanlokkelijker denk ik en aangezien de overdrachtsbelasting nu maar 2% valt dat reuze mee!

Wat is jullie mening hierover?

Let erop dat als je je woning VON te koop zet, dat het je meer gaat kosten dan die 2%, notariskosten komen dan ook voor jouw rekening, waarschijnlijk nog meer kosten.
Op zich lijkt het mij geen gek idee, leg het voor bij je makelaar, die zal je de voor- en nadelen vast kunnen vertellen.

edit: check hier voor extra kosten als je VON wilt verkopen:
http://huis-en-tuin.infon...rij-op-naam-verkopen.html

[ Voor 8% gewijzigd door ZeRoC00L op 13-09-2011 09:04 ]

[Xanaroth]

Vergeet niet dat de bank nog altijd maximaal 106% leent.
Wat dat betreft is V.O.N. aantrekkelijk, want dan heeft je koper een paar K meer te besteden aan inrichting of kan je koper kiezen om minder te lenen. Reden genoeg voor mensen om voor V.O.N. te kijken, dan zit er gelijk bij de lening toch ruimte voor inrichting.
Ga je echter goedkoper zitten zonder V.O.N. dan leent de bank ze nog steeds 106% en blijft er niks extra over.

Let inderdaad wel op, dat V.O.N. meer is dan de 2% belasting, zoals ook de notaris.
Je kan echter ook verkapte V.O.N. aanbieden, vorm van korting. Bijvoorbeeld door te zeggen dat je 2% van de aankoopwaarde teruggeeft na aankoop. Dan blijven alle andere kosten en papierwerk bij de koper liggen.

Er is geen wet of afspraak die stelt wat wel en niet mag van korting geven bij verkopen van je huis, dus beetje creatief zijn kan.

[ Voor 24% gewijzigd door Xanaroth op 13-09-2011 09:22 ]

[Packardhell]

nare man schreef op maandag 12 september 2011 @ 16:53:
[...]


Dat is inderdaad de standaardzin die je te horen krijgt als je een appartement met balansventilatie koopt of huurt: laat vooarl de ramen dicht en laat de balansventilatie zijn werk doen. De werkelijkheid is dat je dan voortdurend met koppijn zit en met de vieze luchtjes van anderen of van het toevoerkanaal zelf. Balansventilatie is vooralsnog een drama; in 90% van de units zit gewoon onvoldoende capaciteit of ze zijn niet goed afgeregeld. Kun je echt beter een raampje open zetten.

Probleem met de mechanische ventilatie is vooral ook vaak dat daar door de aannemers op bezuinigd wordt... er wordt vaak de meest lichte afzuigmotor ingezet wat gewoon niet lekker werkt. Zet er zelf een iets sterkere motor in en je afzuiging werkt al een stuk beter...

Ik kreeg de tip niet van de verkopende makelaar, maar van degene die het huis kwam keuren dus het was in ieder geval een tip van een neutraal persoon. En daarnaast betreft het ook geen balansventilatie.
Het ligt ook aan de grote van de badkamer, de kwaliteit van de afzuiging en de stand waar je de afzuiging op hebt staan.
Een badkamer zonder raam is vaak helemaal geen probleem, behalve dan dat het iemands smaak wellicht niet zal zijn.

[Lolhozer]

Myrdreon schreef op dinsdag 13 september 2011 @ 09:19:
Er is geen wet of afspraak die stelt wat wel en niet mag van korting geven bij verkopen van je huis, dus beetje creatief zijn kan.

Lijkt mij dat het in principe een soort van fraude is, t.o.v. de bank en de belastingdienst. Ik ben benieuwd wat een notaris van een dergelijke afspraak gaat zeggen.

Dit is hetzelfde als de koper beloven om na de verkoop €25k terug te betalen, zolang de taxateur zoals gewoonlijk de taxatiewaarde op de verkoopwaarde bepaalt .

[nare man]

Je loopt dan kans op een naheffing. De fiscus baseert de heffing van de OVB niet op de waardering van een taxateur maar op zijn eigen gegevens.

[Mr_DD]

Weet niet of dit het juiste topic hiervoor is maar mijn situatie pas wel voor de helft bij de titel.
Mijn ex en ik zijn al een tijdje uit elkaar en hebben samen een huis, nu hebben we besloten om haar te ontslaan uit de hypotheek en mijn huidige vriendin dit deel over te laten nemen (het kan niet alleen op mijn naam).

Een makelaar vertelde me dat je hierbij ook overdrachtsbelasting moet betalen, iemand anders zegt weer van niet. Wel betaal ik sowieso hypotheek ontslag (250 euro) en notariskosten (verschilt per notaris).
Iemand ervaring met zo'n situatie?

[Xanaroth]

Lolhozer schreef op dinsdag 13 september 2011 @ 10:52:
[...]

Lijkt mij dat het in principe een soort van fraude is, t.o.v. de bank en de belastingdienst. Ik ben benieuwd wat een notaris van een dergelijke afspraak gaat zeggen.

Dit is hetzelfde als de koper beloven om na de verkoop €25k terug te betalen, zolang de taxateur zoals gewoonlijk de taxatiewaarde op de verkoopwaarde bepaalt .

Het ging meer om het soort voorbeeld, dingen die ik bijvoorbeeld heb geziende laatste maand om woning aan te prijzen en toch in de echte prijs te dalen:

Wooncheque, Keukencheque, Badkamercheque (vaak datgene wat in slechtste staat verkeerd) voor 3-10k bij aankoop woning/appartement bij winkel xxx.

Er is een nieuwe CV nodig, deze word geplaatst op kosten huidige eigenaar voordat de overdracht plaatsvind.

Na overeenstemming onderhandelingen (koop is rond) 2% extra korting bovenop uitonderhandelde prijs als wanna-be VON (150k onderhandeld, contract/overeenkomst word 147k).

Woning is inclusief (deel van) de huidige inboedel. Vaak vooral dingen die onmogelijk (heel) het huis/appartement uit zijn te krijgen en/of die je toch zou gaan vervangen zoals meubels/gordijnen/lampen... Of dingen die min of meer bij de woning horen zoals parkeerplaats.


Behalve bij het aanbieden van woningen, kan je dit soort dingen ook als koper vragen bij de onderhandelingen. Dit gebeurt voornamelijk rond inrichting dat iets achter moet blijven voor de nieuwe koper, of eisen dat iets gesloopt/weggehaald/verbouwd moet zijn.

[nare man]

Dr0pSHoT schreef op donderdag 15 september 2011 @ 13:20:
Weet niet of dit het juiste topic hiervoor is maar mijn situatie pas wel voor de helft bij de titel.
Mijn ex en ik zijn al een tijdje uit elkaar en hebben samen een huis, nu hebben we besloten om haar te ontslaan uit de hypotheek en mijn huidige vriendin dit deel over te laten nemen (het kan niet alleen op mijn naam).

Een makelaar vertelde me dat je hierbij ook overdrachtsbelasting moet betalen, iemand anders zegt weer van niet. Wel betaal ik sowieso hypotheek ontslag (250 euro) en notariskosten (verschilt per notaris).
Iemand ervaring met zo'n situatie?

Artikel 15 lid 1 sub G van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer regelt dit. Volgens dat artikel is een verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien

- er sprake was van een gemeenschap tussen samenwoners (dus niet: gehuwden of geregistreerde partners);
- de ene persoon tot het huis gerechtigd was voor ten minste 40%, en de ander voor ten hoogste 60% (dat is meesatl het geval, omdat vrijwel iedereen het huis 50-50 koopt);
- de mede-eigendom is ontstaan door een gezamenlijke verkrijging (je moet het dus samen hebben gekocht);
- en het huis wordt toegedeeld aan één van de oorspronkelijke verkrijgers, of diens rechtverkrijgenden onder algemene titel (lees: erfgenamen)

In de situatie waarin jij het deel van jouw ex zou overnemen, zou je geen overdrachtsbelasting verschuldigd moeten zijn. De situatie is echter anders omdat je van plan bent het deel van jouw ex over te laten dragen aan jouw nieuwe vriendin. In die situatie is waarschijnlijk wel overdrachtsbelasting verschuldigd.

Let overigens op dat het laatste woord over de vraag of OVB verschuldigd is, altijd aan de fiscus is. Vertrouw dus niet zonder meer op het advies van makelaars of hypotheekadviseurs, dat zijn geen belastingkundigen. Wil je het zeker weten, laat de fiscus het dan schriftelijk bevestigen.

[Mr_DD]

nare man schreef op donderdag 15 september 2011 @ 14:16:
[...]

Wow, thanks voor je inspanning om dat allemaal ff zo te formuleren!
Ik kreeg nog een artikel van een collega waarin staat dat het wel kan als ik 100% eigenaar ben en mijn huidige partner alleen inschrijf in de hypotheek (maar dan geen eigenaar is).
Maar aangezien ik echt zekerheid wil en het voor mij geen dagelijkse bezigheid is (gelukkig) ga ik mijn vraag zeker bij de mensen uitzetten die het echt weten.

[nare man]

Dr0pSHoT schreef op donderdag 15 september 2011 @ 14:57:
[...]


Wow, thanks voor je inspanning om dat allemaal ff zo te formuleren!

Een kleine moeite, maar dank

Ik kreeg nog een artikel van een collega waarin staat dat het wel kan als ik 100% eigenaar ben en mijn huidige partner alleen inschrijf in de hypotheek (maar dan geen eigenaar is).

Ik begrijp niet wat je daarmee wilt bereiken: je wilt je vriendin wel hoofdelijk medeschuldenaar maken van de hypotheek, maar je wilt het huis niet met haar in mede-eigendom delen? Dat lijkt me vrij onredelijk: je laat haar dan meebetalen (en ze is mee aansprakelijk), maar ze profiteert niet van de vermogensopbouw in het huis die ontstaat door aflossing van de hypotheek, omdat ze immers geen eigenaar is.

Waarom doe je het niet gewoon zoals je oorspronkelijk van plan was? Ik ken de waarde van het huis niet, maar laten we aannemen dat het een gangbare waarde heeft voor een ééngezinswoning in Nederland, zeg 200.000 euro. Daarvan 2% OVB over de helft is maar 2.000 euro. Dat lijkt me een niet onoverkomelijke investering om de zakelijke relatie met je ex af te sluiten en de zakelijke relatie met je nieuwe vriendin te formaliseren.

[Mr_DD]

nare man schreef op donderdag 15 september 2011 @ 15:34:
Waarom doe je het niet gewoon zoals je oorspronkelijk van plan was? Ik ken de waarde van het huis niet, maar laten we aannemen dat het een gangbare waarde heeft voor een ééngezinswoning in Nederland, zeg 200.000 euro. Daarvan 2% OVB over de helft is maar 2.000 euro. Dat lijkt me een niet onoverkomelijke investering om de zakelijke relatie met je ex af te sluiten en de zakelijke relatie met je nieuwe vriendin te formaliseren.

Het probleem is dat de hypotheek op het huis hoger is dan de waarde van het huis waardoor de verkoop niet lukte (ik probeerde te verkopen met ca € 30.000 schuld en wilde niet verder zakken). Mijn huidige partner en ik hadden al een appartement gekocht (een stuk goedkoper zodat we de lasten van beide woningen naast elkaar konden dragen).
Na bijna 2 jaar proberen te verkopen hebben we berekend dat het voor ons voordeliger is om toch maar in het huis van mij en mijn ex te wonen (flinke afweging omdat daar ook emotionele historie met mijn ex is). Helaas veel meer reizen (iedere dag 130km t.o. 40 in de huidige situatie). Maar naast financieel beter is er ook veel meer ruimte wat ik belangrijk vind, we voelen ons erg geremd door het ruimtegebrek.

Ons huidige appartementje moet ook verkocht worden, daar houden we ook een schuld aan over, met mijn ex afgesproken dat we ons (van mij en mijn ex) spaargeld daar voor gebruiken maar dan moeten we nog iets bijleggen.

Punt is, dat we zoveel mogelijk extra kosten willen voorkomen omdat we niet jaren lang vast willen zitten in het huis van mij en mijn ex.(voornamelijk omdat deze ver weg staat van ons sociale leven (en werk)) Met een hogere schuld (met alle kosten verwacht € 10.000) is er weinig bewegingsruimte als we dat huis later willen verkopen. De schuld willen we zo snel mogelijk aflossen, maar dat bedrag is niet "zomaar" afgelost.

De zakelijke relatie begrijp ik absoluut en zou ook alleen maar verstandig zijn. 2% overdrachtsbelasting komt neer op ongeveer 3000 euro (2% van de helft van mijn hypotheek), op een bedrag van 10.000 is dat toch weer een hoop meer.

....en ja....ik weet dat mijn situatie erg lastig is ivm 2 koopwoningen en ik in het verleden niet de juiste beslissingen heb gemaakt, maar ach, daar leer ik alleen maar van

[nare man]

Dat is een buitengewoon vervelende situatie. Je moet je kosten gewoon zoveel mogelijk beperken; als je dat kunt doen door het huis van jou en je ex aan te houden en je nieuwe appartement te verkopen, moet je dat doen, ook al is het emotioneel zwaarder om in het huis van je ex te wonen. Ik ben wel bang dat je die OVB sowieso moet gaan betalen: je krijgt dus een vrijstelling als je de helft van je ex verwerft, maar dat is hier niet mogelijk omdat je zelf onvoldoende inkomen hebt, zo begrijp ik. Ik vind het een lastige breinbreker en durf er ook zo geen uitspraken over te doen.

[Pathogen]

@Dr0pSHoT: Zie je kans om je huidige appartementje snel te verkopen met de huidige markt? Anders zou je er goed aan doen je eens te verdiepen in verhuurmogelijkheden Voor 2 huizen betalen maandelijks wordt al snel een vervelende kostenpost.

[Mr_DD]

Thrackan schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 09:56:
@Dr0pSHoT: Zie je kans om je huidige appartementje snel te verkopen met de huidige markt? Anders zou je er goed aan doen je eens te verdiepen in verhuurmogelijkheden Voor 2 huizen betalen maandelijks wordt al snel een vervelende kostenpost.

Ik durf geen uitspraken te doen over de snelheid, want ik dacht ook dat mijn andere woning wel snel verkocht zou zijn. Zolang ik mijn huidige appartement nog niet verkocht heb zit mijn ex nog in dat andere huis en betaalt ze mee aan de lasten.
Dat is wel te doen maar ik mag ook bijna geen hypotheekrente meer aftrekken omdat ik daar 2 jaar uitgeschreven ben (dat is wat ik erover gehoord heb), dan wordt het iets zwaarder.
Verhuren is heel erg lastig, tenminste als je het met toestemming van de bank wilt doen, zij stellen eisen waaraan ik nooit kan voldoen.

[Pathogen]

Dr0pSHoT schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 11:36:
[...]


Ik durf geen uitspraken te doen over de snelheid, want ik dacht ook dat mijn andere woning wel snel verkocht zou zijn. Zolang ik mijn huidige appartement nog niet verkocht heb zit mijn ex nog in dat andere huis en betaalt ze mee aan de lasten.
Dat is wel te doen maar ik mag ook bijna geen hypotheekrente meer aftrekken omdat ik daar 2 jaar uitgeschreven ben (dat is wat ik erover gehoord heb), dan wordt het iets zwaarder.
Verhuren is heel erg lastig, tenminste als je het met toestemming van de bank wilt doen, zij stellen eisen waaraan ik nooit kan voldoen.

Ooh, OK, ik dacht dat je sowieso nu naar het huis van je ex ging, maar dat doe je pas als het huidige appartement verkocht wordt?

[Mr_DD]

Thrackan schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 12:41:
[...]


Ooh, OK, ik dacht dat je sowieso nu naar het huis van je ex ging, maar dat doe je pas als het huidige appartement verkocht wordt?

Inderdaad, als ik dat nu doe dan ben ik iedere maand 300 euro extra kwijt aan benzinekosten.

[loewie1984]

Thrackan schreef op maandag 12 september 2011 @ 16:45:
Naar aanleiding van Danielson (en mijn eigen interesse):

Is er wellicht interesse in een "Groot Huisverkoop Topic"?

Ja, ik heb een paar posts geleden al wat feedback gevraagd op de particuliere verkoop van mijn flat.
Ik heb zelf wat info liggen zoeken, dus als je een topic start, dm me dan even. Dan kunnen we wat info bij elkaar leggen..

[Warbringer]

Dr0pSHoT schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 11:36:
[...]


Ik durf geen uitspraken te doen over de snelheid, want ik dacht ook dat mijn andere woning wel snel verkocht zou zijn. Zolang ik mijn huidige appartement nog niet verkocht heb zit mijn ex nog in dat andere huis en betaalt ze mee aan de lasten.
Dat is wel te doen maar ik mag ook bijna geen hypotheekrente meer aftrekken omdat ik daar 2 jaar uitgeschreven ben (dat is wat ik erover gehoord heb), dan wordt het iets zwaarder.
Verhuren is heel erg lastig, tenminste als je het met toestemming van de bank wilt doen, zij stellen eisen waaraan ik nooit kan voldoen.

Een collega van me (die momenteel een eigen apartment heeft en een nieuwe gekochte woning samen met z'n vriendin) vertelde me het volgende. Als je woning eeg staat, kun je via de leegstandswet je woning verhuren en de huurder heeft dan geen huurbescherming. Banken zijn hiermee een stuk makkelijker om huurders toe te staan omdat deze redelijk simpel weer eruit gekickt kunnen worden als je je woning inderdaad verkoopt.

Er zitten wel wat haken en ogen aan. Zo moet je woning tenminste een tijd leeg staan (4 maanden dacht ik) en je mag de woning niet verhuren voor de hoofdprijs. Maar goed, als je hypotheek 1100 euro is, en je kunt verhuren voor 600 dan maakt dat de zaak al betaalbaarder. Beter dan zelf de hele hypotheek op moeten hoesten.

Hopelijk heb je er wat aan!

[Verwijderd]

Warbringer schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 13:42:
[...]


Een collega van me (die momenteel een eigen apartment heeft en een nieuwe gekochte woning samen met z'n vriendin) vertelde me het volgende. Als je woning eeg staat, kun je via de leegstandswet je woning verhuren en de huurder heeft dan geen huurbescherming. Banken zijn hiermee een stuk makkelijker om huurders toe te staan omdat deze redelijk simpel weer eruit gekickt kunnen worden als je je woning inderdaad verkoopt.

Er zitten wel wat haken en ogen aan. Zo moet je woning tenminste een tijd leeg staan (4 maanden dacht ik) en je mag de woning niet verhuren voor de hoofdprijs. Maar goed, als je hypotheek 1100 euro is, en je kunt verhuren voor 600 dan maakt dat de zaak al betaalbaarder. Beter dan zelf de hele hypotheek op moeten hoesten.

Hopelijk heb je er wat aan!

Klopt. Blijft een afweging. Op mijn werk meerdere mensen met twee huizen omdat ze er een niet kwijt raken. Een verhuurt het via deze leegstandswet, ander verhuurt het 'illegaal' (d.w.z. zonder toestemming bank en officiele opgave verhuur). Laatste is een stuk rendabeler omdat je dan wel de hoofdprijs kunt vragen én nog hypotheekrenteaftrek geniet. Maar als je huurders een vuist maken ben je zwaar de pineut. En als ze het wel prima vinden kunnen ze zelfs hun best doen verkoop onaantrekkelijk te maken als er kijkers komen.. Het lijkt mij hoe dan ook een k*t situatie. Dan maar minder winst en meer zekerheid, en zou dan ook voor optie 1 gaan.

[EXX]

Warbringer schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 13:42:
[...]


Een collega van me (die momenteel een eigen apartment heeft en een nieuwe gekochte woning samen met z'n vriendin) vertelde me het volgende. Als je woning eeg staat, kun je via de leegstandswet je woning verhuren en de huurder heeft dan geen huurbescherming. Banken zijn hiermee een stuk makkelijker om huurders toe te staan omdat deze redelijk simpel weer eruit gekickt kunnen worden als je je woning inderdaad verkoopt.

Er zitten wel wat haken en ogen aan. Zo moet je woning tenminste een tijd leeg staan (4 maanden dacht ik) en je mag de woning niet verhuren voor de hoofdprijs. Maar goed, als je hypotheek 1100 euro is, en je kunt verhuren voor 600 dan maakt dat de zaak al betaalbaarder. Beter dan zelf de hele hypotheek op moeten hoesten.

Verhuren onder de leegstandwet is aan strikte regels onderworpen. Voor de huurder geldt een beperkte huurbescherming. Echter, probeer de huurder er maar eens uit te krijgen als hij gewoon huur blijft betalen. Het is al moeilijk genoeg om wanbetalers eruit te krijgen, laat staan een betalende huurder, zelfs al is het leegstandhuur.

Het bedrag wat je aan huur kan vragen wordt bepaald door de gemeente en wordt vermeld op de vergunning die je voor leegstandhuur bij de gemeente moet aanvragen. Dat je geen hoofdprijs kan vragen ligt er dus maar aan waar de gemeente mee akkoord gaat. Ook is leegstandhuur altijd maar voor een beperkte periode (bv. 1 tot 5 jaar), vast te stellen door de gemeente. Je kunt niet oneindig verhuren onder de leegstandwet.

De voorwaardes voor leegstandhuur worden nauwgezet toegepast door de overheid. Voldoet bv. het huurcontract niet 100% aan de eisen voor leegstandhuur, wordt het automatisch normale huur, met alle huurbescherming van dien!

Verwijderd schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 15:30:
[...]


Klopt. Blijft een afweging. Op mijn werk meerdere mensen met twee huizen omdat ze er een niet kwijt raken. Een verhuurt het via deze leegstandswet, ander verhuurt het 'illegaal' (d.w.z. zonder toestemming bank en officiele opgave verhuur). Laatste is een stuk rendabeler omdat je dan wel de hoofdprijs kunt vragen én nog hypotheekrenteaftrek geniet. Maar als je huurders een vuist maken ben je zwaar de pineut. En als ze het wel prima vinden kunnen ze zelfs hun best doen verkoop onaantrekkelijk te maken als er kijkers komen.. Het lijkt mij hoe dan ook een k*t situatie. Dan maar minder winst en meer zekerheid, en zou dan ook voor optie 1 gaan.

Als de huurders bij de illegale huur (want dat is het: fraude) niet meer willen vertrekken, krijg je ze er nooit meer uit en zit je dus tot in lengte van dagen aan de huurders vast. Dit is heel risicovol; als de bank of belastingdienst er lucht van krijgt ben je zwaar de sjaak.

[Pathogen]

Warbringer schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 13:42:
[...]


Een collega van me (die momenteel een eigen apartment heeft en een nieuwe gekochte woning samen met z'n vriendin) vertelde me het volgende. Als je woning eeg staat, kun je via de leegstandswet je woning verhuren en de huurder heeft dan geen huurbescherming. Banken zijn hiermee een stuk makkelijker om huurders toe te staan omdat deze redelijk simpel weer eruit gekickt kunnen worden als je je woning inderdaad verkoopt.

Er zitten wel wat haken en ogen aan. Zo moet je woning tenminste een tijd leeg staan (4 maanden dacht ik) en je mag de woning niet verhuren voor de hoofdprijs. Maar goed, als je hypotheek 1100 euro is, en je kunt verhuren voor 600 dan maakt dat de zaak al betaalbaarder. Beter dan zelf de hele hypotheek op moeten hoesten.

Hopelijk heb je er wat aan!

Dat is leuk, totdat je bank voorwaarden gaat stellen aan de verhuur. Hierdoor zou ik bijna een procent meer aan rente moeten gaan betalen, en niet meer onder NHG vallen. Dan toch maar zonder medeweten verhuren hoor.

[Warbringer]

Het is slechts een suggestie wat ik zeg. Dropshot moet natuurlijk zelf uitzoeken of dit een passende oplossing is voor hem en zelf alle voor- en nadelen afwegen. Ik pretendeer niet de expert te zijn, aangezien alles wat ik ervan weet via een collega is. Maar wie weet is het een hulpvolle start voor dropshot om z'n kosten te beheersen? Ergste geval kost het hem wat tijd om in de materie te duiken om daarna tot de conclusie te komen dat het niks voor hem is en in het beste geval heeft hij er wat aan en hebben we een mede-tweaker geholpen

[EXX]

Thrackan schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 16:44:
[...]


Dat is leuk, totdat je bank voorwaarden gaat stellen aan de verhuur. Hierdoor zou ik bijna een procent meer aan rente moeten gaan betalen, en niet meer onder NHG vallen. Dan toch maar zonder medeweten verhuren hoor.

Zoals ik al aangaf: dat is zeer riskant. Je pleegt contractbreuk naar de bank toe en als je HRA blijft vangen is het belastingontduiking. Komt de bank en/of de belastingdienst er achter dat je stiekem verhuurt zijn de rapen goed gaar.

Verhuur onder de leegstandwet kan een oplossing zijn, maar laat je goed voorlichten over het hoe en wat.

[ Voor 8% gewijzigd door EXX op 16-09-2011 19:26 ]

[Pathogen]

EXX schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 19:25:
[...]

Zoals ik al aangaf: dat is zeer riskant. Je pleegt contractbreuk naar de bank toe en als je HRA blijft vangen is het belastingontduiking. Komt de bank en/of de belastingdienst er achter dat je stiekem verhuurt zijn de rapen goed gaar.

Verhuur onder de leegstandwet kan een oplossing zijn, maar laat je goed voorlichten over het hoe en wat.

Probeer zonder huurovereenkomst maar eens te bewijzen dat ik verhuur

Maar je hebt compleet gelijk hoor. Mijn illustratie was eigenlijk meer bedoeld om de haken en ogen aan legale onderverhuur te belichten.

[Prx]

Een collega van mij heeft ook gebruik gemaakt van deze mogelijkheid toen hij, nadat hij zelf 3 maanden zijn nieuwe woning had betrokken, zijn huidige vrouw tegen kwam en zij samen gingen wonen in haar huurwoning.

In goed overleg met de gemeente en de bank is toen besloten om de woning te verhuren, aangezien de markt niet erg goed was en de gemeente geen zin had in leegstaande woningen. Hij heeft toen wel verplicht zijn hypotheek bij de bank om moeten zetten in een lineaire hypotheek, daar veel andere vormen niet waren toegestaan bij een investeringspand.

[EXX]

Thrackan schreef op vrijdag 16 september 2011 @ 19:38:
[...]


Probeer zonder huurovereenkomst maar eens te bewijzen dat ik verhuur

Denk eraan dat bij de belastingsdienst omgekeerde bewijslast geldt. Bovendien: de huurder moet hier aan meewerken en de huur zwart, handje contantje betalen, en afzien van een huurcontract. Wat doe je vervolgens als de huurder niet wil opkrassen? GoT knokploeg? Geen contract wil niet zeggen geen huurbescherming.

[Valorian]

Het makkelijkste is als je iemand kent die er graag in wil voor een schappelijke prijs. Dan heb je allebei voordeel (hij woont goedkoop, jij krijgt tenminste iets voor het huis) en als je elkaar goed genoeg kent weet je dat het geen gelazer oplevert en hij er op tijd uit gaat en meewerkt aan eventuele verkoop (als er kijkers komen).

Zelf woon ik nu in een 1-gezinswoning in Utrecht. Ik weet dat als ik bijv. een jaar op reis zou gaan ik met gemak meerdere mensen zou kennen die er best in willen voor een jaartje a netto hypotheeklasten + g/w/l....

[Chief]

Ik heb huizen bezichtigd en kwam zelfs een huis tegen dat te koop staat voor €319k terwijl WoZ waarde €325k was voor 2010. Het huis is 4 jaar oud. Dit komt volgens mij niet vaak voor, verkoopprijs ONDER WoZ waarde.
Klopt het als ik aanneem dat de verkoper er graag vanaf wil?

[Jelte]

Mijn huis stond ook te koop ruim onder de WOZ waarde (WOZ: 310 verkoopprijs 269, Uiteindelijk gekocht voor 235), Niet bijzonder dus.

[Black Sparrow]

Chief-XL schreef op maandag 19 september 2011 @ 06:23:
Ik heb huizen bezichtigd en kwam zelfs een huis tegen dat te koop staat voor €319k terwijl WoZ waarde €325k was voor 2010. Het huis is 4 jaar oud. Dit komt volgens mij niet vaak voor, verkoopprijs ONDER WoZ waarde.
Klopt het als ik aanneem dat de verkoper er graag vanaf wil?

WoZ waarde is een waarde die bepaald wordt obv vergelijkbare handelstransacties op de markt. In een dalende markt betekent dit automatisch dat huizen onder de WoZ worden verkocht.

Verder is het zo dat een WoZ waarde geen rekening kan houden met de staat van het huis, enkel de algemene factoren zoals locatie, omvang, etc worden in ruime (en vrij uitgebreide) zin meegenomen in de bepaling van WoZ waarde.