Ervaring met huis kopen deel 5

[McVirusS]

Grootste reden waarom mensen naar Duitsland verhuizen lijkt mij dat je meer ruimte/huis voor je geld krijgt. Als je daar (in tegenstelling tot nare man ) waarde aan hecht lijkt het mij niet zo'n vreemde stap. Zeker niet als je al dicht bij de grens woont en wellicht gewoon in Nederland kan blijven werken.

[McVirusS]

InstantKarma schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 10:23:
Beste mede GOTters,

Ca. een jaar of 2 geleden een leuk huisje gekocht samen met mn vriendin. We hebben toen gekozen voor een 0% aflossingsvrije hypotheek (volledig alles afbetalen met relatief hoge maandlasten), we konden dit immers makkelijk betalen.

We hebben inmiddels een kind en vriendin is minder gaan werken waardoor one inkomsten lager zijn en uitgaven hoger. We zitten er dus over te denken om onze hypotheekvorm aan te passen naar bijvoorbeeld een 70/30 aflossingsvorm om de maandlasten wat te drukken.
Ben me hierop aan het orienteren aan wilde ook even hier informeren over eventuele bijkomstigheden over dit soort wijzigingen.

Kortom, waar moet ik rekening mee houden qua extra kosten, boetes etc. als we een wijziging zoals deze willen doen?

Aldus een vraag van een tweaker die totaal niet thuis is in de wereld van hypotheken.

Dat ligt helemaal aan je huidige hypotheekvoorwaarden. Waarschijnlijk zal je toch moeten oversluiten. Als je een spaarhypotheek hebt (wat me wel logisch lijkt) dan moet je ook nog eens kijken of je wel binnen de fiscale regels blijft (bandbreedte en minimale looptijd van 20 jaar).

Is niet iets wat even makkelijk via forum te beantwoorden is. Ik zou lekker naar een goede hypotheekadviseur gaan. Tip: via independer.nl kan je reviews vinden van tussenpersonen, ik heb op die manier een hele goede gevonden: http://www.independer.nl/hypotheek/hypotheekadviseur.aspx

Andere tussenpersoon hoef je natuurlijk alleen te zoeken als je ontevreden was over je laatste tussenpersoon, anders kan je gewoon dezelfde gebruiken (die heeft ook jouw gegevens nog en zo ).

Ik denk niet dat het financieel heel verstandig is om je hypotheek over te sluiten (aanpassen kan denk ik niet zomaar), denk dat je hoop boete/kosten/fiscale nadelen hebt.

Niet om betweterig over te komen; maar had je dit 2 jaar geleden niet beetje kunnen zien aankomen?

[Verwijderd]

InstantKarma schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 10:23:
We hebben inmiddels een kind en vriendin is minder gaan werken waardoor one inkomsten lager zijn en uitgaven hoger. We zitten er dus over te denken om onze hypotheekvorm aan te passen naar bijvoorbeeld een 70/30 aflossingsvorm om de maandlasten wat te drukken.
Ben me hierop aan het orienteren aan wilde ook even hier informeren over eventuele bijkomstigheden over dit soort wijzigingen.

Mag ik vragen over hoeveel hypotheek we het hier hebben? Ik moet voor 153K zo'n 130 euro per maand aflossen (100% aflossing). Als je daar 30% vanaf trekt, da's tientjeswerk. Reken daar de eenmalige kosten voor het oversluiten bij en ik vraag me ernstig af of het de moeite waard is.

Daarnaast zit je met de fiscale regelgeving als het een spaarhypotheek betreft.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 12-08-2011 10:58 ]

[Gasoline1234]

nare man schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 10:25:
[...]
daar ga ik niet aan beginnen

Lijkt me voor jou de juiste beslissing
Voor de overige geinteresseerden, zal ik nog even je feitelijke onjuistheden corrigeren.
De bouwkwaliteit in (West) Duitsland is gemiddeld juist beter dan in Nederland. Door de lage grondprijzen en lagere arbeidskosten is er meer budget beschikbaar voor betere bouw en dat is te zien. Isolatie, afwerking, gehorigheid (ook binnenshuis) is gemiddeld beter dan in Nederland. Boven de binnendeuren wordt gewoon doorgemetseld, in plaats van die goedkope dunne raampjes die we doorgaans in Nederland hebben. Ook de gevels, boven de ramen, worden gewoon doorgemetseld, in plaats van dat goedkope triplex met glaswol erachter dat je in Nederland meestal vindt. Ik zal niet uitwijden over de honderdduizenden huizen in NL met funderingsproblemen.
Ik weet niet waar je die gebrekkige bouwkwaliteit vandaan haalt, maar ik laat me graag corrigeren met een goede bronverwijzing.

Verder is het "waanzinnig hoge voorzieningenniveau" (wat bedoel je nu? De lange wachttijden voor specialistische hulp in het ziekenhuis? Of wellicht de lange wachttijden voor kinderopvang en verzorgingshuizen? Of de vele files op de te krappe snelwegen?) in Duitsland beter dan in NL.

Goed punt overigens over ´je een vreemdeling blijven voelen´. Dit moet je meenemen in je persoonlijke afweging om een huis over de grens te kopen. Voor velen is het echter totaal geen issue en juist Duitsers staan heel open tegenover dat leuke volkje uit Nederland.

[InstantKarma]

Bedankt voor de (snelle!) reacties.

@McVirus: Bedankt voor je link. We hadden het zeker wel zien aankomen, echter wel de inkomenstenterugval en uitgavenstijging onderschat.
Het is inderdaad een spaarhypotheek waar we het over hebben.

@Neographikal: Het gaat om een hypotheek van 235k. Vind wel dat jij in ieder geval erg weinig af hoeft te lossen per maand, tenzij je een fors gedeelte met eigen middelen gefinancierd hebt? Wij zitten toch echt rond de E1000 per maand aan lasten.

[McVirusS]

InstantKarma schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 11:10:
Bedankt voor de (snelle!) reacties.

@McVirus: Bedankt voor je link. We hadden het zeker wel zien aankomen, echter wel de inkomenstenterugval en uitgavenstijging onderschat.
Het is inderdaad een spaarhypotheek waar we het over hebben.

@Neographikal: Het gaat om een hypotheek van 235k. Vind wel dat jij in ieder geval erg weinig af hoeft te lossen per maand, tenzij je een fors gedeelte met eigen middelen gefinancierd hebt? Wij zitten toch echt rond de E1000 per maand aan lasten.

Je moet niet rente en aflossing door elkaar halen. De rente blijf je ook betalen als je deel aflossingsvrij hebt.

Kijk eens hoeveel je betaald voor het aflossen, want dat is het enige waar je op kan besparen.

Heb even mijn hypotheekofferte erbij gepakt (ben bezig met nieuw huis) en als ik dat aanpas naar jouw situatie zal je bij 5,1% rente ongeveer 300 euro aflossing betalen. Als je daar 30% op bespaard is dat dus 'maar' 90 euro per maand. Terwijl je waarschijnlijk, zoals neographikal terecht opmerkt, wel behoorlijk wat extra kosten moet maken om je hypotheek aan te passen.

[dvl-2]

Ik weet niet welke constructie jij precies hebt natuurlijk maar op ons bankspaardeel moeten wij 52,85 euro betalen om na 30j 45k te hebben. Die 130 euro aflossing voor 153k kan dus wel aardig kloppen.

Trek je die lijn door zou jij aan een aflossing komen van 250 euro komen ongeveer. Daarboven komt dan nog wel de rentelast en er vanuitgaande dat je 5% rente betaald kom je op een bruto rentelast van 980 euro. HRA zal 42% zijn dus zegmaar 420 euro. Totaal zou dan rond de 800 euro netto moeten zitten. Als jij op 1000 netto zit heb je toch iets anders dat flink geld kost.

edit:
Als je HRA maar 33% is dan zit je al direct op 100 euro extra zie ik net, dan kom je idd gevaarlijk dicht in de buurt van de 1000.

[ Voor 10% gewijzigd door dvl-2 op 12-08-2011 11:20 ]

[Verwijderd]

InstantKarma schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 11:10:
@Neographikal: Het gaat om een hypotheek van 235k. Vind wel dat jij in ieder geval erg weinig af hoeft te lossen per maand, tenzij je een fors gedeelte met eigen middelen gefinancierd hebt? Wij zitten toch echt rond de E1000 per maand aan lasten.

Kijk nu eens wat voor deel daarvan opgaat aan de aflossing? Bereken voor de grap ook gelijk even hoeveel het je op termijn meer kost door het niet af te lossen. Op lange termijn is aflossen goedkoper.

Ik zou het lekker laten staan en eens kijken waar je op andere punten je kosten kunt reduceren, dat is een stuk effectiever. Ik noem maar wat, energieverbruik, boodschappen, dure telefonieabonnementen, kranten/tijdschriften, auto-, ziektekosten* en woonhuisverzekeringen nog eens goed bekijken, dure tv-pakketten, dat soort zaken. Tenzij je hier strak op zit denk ik dat je hier net zoveel mee kunt besparen als 30% van iets van 180 euro aflossing in de maand. Dat is wmb penny wise pound foolish, zeker met de oversluitingskosten in het achterhoofd.

/me is - daar waar mogelijk - niet zo van de korte termijnoplossingen

[ Voor 36% gewijzigd door Verwijderd op 12-08-2011 11:23 ]

[nare man]

Gasoline1234 schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 11:01:
[...]
Goed punt overigens over ´je een vreemdeling blijven voelen´. Dit moet je meenemen in je persoonlijke afweging om een huis over de grens te kopen. Voor velen is het echter totaal geen issue en juist Duitsers staan heel open tegenover dat leuke volkje uit Nederland.

Mijn vriendin en haar ouders hebben jarenlang naast Duitse buren gewoond in het grensgebied bij Enschede, ze gingen ook vaak op de fiets naar Bad Bentheim enz. Weet je wat het is met Duitsers? Natuurlijk kun je er leuk mee praten, en ze vinden ons ook echt een leuk volkje. Ze zien ons toch een beetje als een leuke versie van zichzelf, zoals wij Belgen ook zien als een grappige versie van onszelf. Maar dat is op een nogal basaal niveau, zeg maar even het 'hoi buurman, lekker weertje hè'-niveau. Ga je op een hoger niveau kijken (en daarvoor is ook noodzakelijk dat de betrokken personen wat intellectueler zijn) dan mis je echt die aansluiting, omdat Duitsers echt heel anders tegen dingen aankijken. Echt diepgaande vriendschappen sluiten is heel, heel erg moeilijk, en echt begrijpen doe je elkaar waarschijnlijk nooit.

Wat die bouwkwaliteit betreft: het is niet moeilijk om lovende kritieken te vinden over de Duitse bouwkwaliteit, maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat die toch gebaseerd zijn op het, zeker bij Nederlanders enorm diep verankerde, vooroordeel van Duitse Gründlichkeit: dat alles wat daar vandaan komt, degelijk is en tegen een stootje kan. Ik baseer me gewoon op de foto's en omschrijvingen van woningen die ik op Duitse sites tegenkom in het grensgebied, en dat zijn in mijn ogen gewoon vaak grote blokken waar vanalles aan moet gebeuren, sfeerloos en naargeestig. Maar ik denk dat ik gewoon teveel van Nederland en van de Nederlandse steden hou om in zo'n boerderij ergens op het Duitse land te gaan zitten.

McVirusS schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 10:46:
Grootste reden waarom mensen naar Duitsland verhuizen lijkt mij dat je meer ruimte/huis voor je geld krijgt. Als je daar (in tegenstelling tot nare man ) waarde aan hecht lijkt het mij niet zo'n vreemde stap. Zeker niet als je al dicht bij de grens woont en wellicht gewoon in Nederland kan blijven werken.

Ik zeg niet dat ik in het geheel geen waarde hecht aan meer huis voor mijn geld. Ik ben ook een homo economicus. Wat ik wil zeggen, is dat het wel heel simpel lijkt, eventjes 15 km over de grens een stulpje betrekken, maar dat het toch fundamenteel anders is. Ach what the hell, misschien ben ik er wel gevoeliger voor dan anderen. Ik zou in elk geval doodongelukkig worden met zoveel ruimte en zoveel grond, en mijn vriendin ook.

[ Voor 39% gewijzigd door nare man op 12-08-2011 11:27 ]

[InstantKarma]

McVirusS schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 11:16:
[...]
Je moet niet rente en aflossing door elkaar halen. De rente blijf je ook betalen als je deel aflossingsvrij hebt.

Doh, was nog niet helemaal wakker toen ik die reply typte.

Maar in ieder geval was ik zelf inderdaad ook al bang voor hoge oversluit/notariele kosten, jullie lijken dit dus te bevestigen. Ik ga me eens wat meer verdiepen en sterk overwegen of we dit dus idd wel door moeten zetten.

Het is voor ons gelukkig geen noodzaak om dit te doen, echter geeft het ons wel wat meer ademruimte.

Bedankt voor de tips tot zover!

[Verwijderd]

Wat ik al zei: ik denk dat door zeer kritisch naar je maandelijkse lasten te kijken je veel meer kunt winnen dan die paar tientjes die naar de aflossing gaan.

[EXX]

nare man schreef op woensdag 10 augustus 2011 @ 16:26:
Tenzij je al in Limburg woont en het grensgebied je vertrouwd is lijkt het mij ook niet iets dat je wilt doen. Het is niet niks om zomaar even in een ander land te gaan wonen. Je identiteit zit toch dieper dan je vaak denkt.

Overigens gaat het in mijn geval om te kijken of een Duitse hypotheek interessant is voor een huis in Nederland.

[Verwijderd]

nare man schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 11:22:

Wat die bouwkwaliteit betreft: het is niet moeilijk om lovende kritieken te vinden over de Duitse bouwkwaliteit, maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat die toch gebaseerd zijn op het, zeker bij Nederlanders enorm diep verankerde, vooroordeel van Duitse Gründlichkeit:

De bouwkwaliteit is in Duitsland inderdaad veel minder dan in Nederland. Er zijn ontzettend veel (kwaliteits)problemen met onserieuze bouwbedrijven in Duitsland(waarvan ook veel failliet gaan). Er is daar op de Duitse televisie al veel aandacht aan besteedt. Voor wie Duits kan is dat ook op Duitse fora zoals http://www.hausbau-forum.de/konkrete-firmen-feedback/ terug te lezen. Vooral als buitenlander is dat oppassen.

[FreezingPixels]

Is het gebruikelijk om de opgegeven vierkante meters na te meten voor de koop van een huis? Ik vraag dit omdat ik een mooi huis gevonden heb maar volgens mij kloppen de vierkante meters niet met de werkelijkheid.

Het kadaster geeft een x aantal vierkante meters op maar als ik de kaart van het kadaster over de tekeningen van het huis plaats kom ik 40m2 te kort. De tekening van het kadaster komt 100% overeen met google maps en de maten in de tekening van het huis kloppen ook. Het perceel is dus 40m2 te klein.

Zie ik iets over het hoofd?

[ Voor 3% gewijzigd door FreezingPixels op 13-08-2011 21:22 ]

[MrN]

Volgens mij worden het aantal vierkante meters juist heel erg vaak veel te hoog aangegeven.
Dus ik zou met jouw bevindingen in discussie gaan met de makelaar van de verkopende partij.
Kijk eerst wat hij zegt en mogelijk kun je het in je voordeel gebruiken door iets van de prijs af te krijgen.

[Roenie]

Dat is volgens mij in deze draad al eens aan de orde geweest. Er wordt vaak ruim naar boven afgerond. Maar inderdaad nameten om tot een 'juiste' prijs te komen.

[Ardana]

De makelaarsnormen stellen dat je de maten van de buitenmuren neemt, en op basis daarvam het aantal m3 berekent. Ze nemen dus ook alle loze ruimtes mee. Heb je daar rekening mee gehouden?

[FreezingPixels]

Ardana schreef op zondag 14 augustus 2011 @ 13:52:
De makelaarsnormen stellen dat je de maten van de buitenmuren neemt, en op basis daarvam het aantal m3 berekent. Ze nemen dus ook alle loze ruimtes mee. Heb je daar rekening mee gehouden?

Het gaat dus niet om de vierkante meters van het huis zelf maar van het perceel. Het kadaster geeft aan dat het perceel 265m2 is maar als ik de kaart van het kadaster vergelijk met de tekening van het huis en daarmee de kaart van het kadaster op schaal maak kom ik uit op een perceel van 222m2.

[Lolhozer]

Kadasterkaart is toch altijd al voorzien van een schaallat? Die gebruiken om de afstanden te meten, als je gaat lopen verschalen via relatief kleine afmetingen als van een huis t.o.v. de grond heb je zo een een meetfout te pakken.

[fagao]

Is het gebruikelijk om de opgegeven vierkante meters na te meten voor de koop van een huis? Ik vraag dit omdat ik een mooi huis gevonden heb maar volgens mij kloppen de vierkante meters niet met de werkelijkheid.

Als je op de kadasterkaart tot een andere conclusie komt, is de beste optie nameten of het klopt. Kadastkaart die je download van Internet kunnen officieel geen rechten aan ontleed worden, maar weet uit ervaring dat ze voor nameten gewoon erg nauwkeurig zijn.
Het zal echt niet de eerste keer zijn dat een makelaar de verkeerde m2 aangeeft. Het kan best zijn dat er in de loop der jaren 40m2 afgegaan is, maar niet goed geregistreerd is.

[Whuzz]

Gasoline1234 schreef op vrijdag 12 augustus 2011 @ 11:01:


Verder is het "waanzinnig hoge voorzieningenniveau" (wat bedoel je nu? De lange wachttijden voor specialistische hulp in het ziekenhuis? Of wellicht de lange wachttijden voor kinderopvang en verzorgingshuizen? Of de vele files op de te krappe snelwegen?) in Duitsland beter dan in NL.

Wat bedoel je nu? De enorm flexibele en klantvriendelijke hulpverlening op de gemeentelije instanties? Of wellicht de private zorgverzekeringen die bijkans onbetaal worden als je met meer dan één persoon bent en niet meer jonger dan 45? Of de compleet ontbrekende fietspaden of voorzieningen voor alles dat niet-auto is?

[Rukapul]

robin222 schreef op zaterdag 13 augustus 2011 @ 21:21:
Is het gebruikelijk om de opgegeven vierkante meters na te meten voor de koop van een huis?

Ik heb bij een nieuwbouwhuis wel eens ter plaatse ruwweg een schatting van het perceel gemaakt, omdat de kadastrale kaarten niet up to date waren (van voor de sloop).

Opnieuw laten opmeten door het kadaster is vaak niet erg zinvol bij lang bestaande bouw aangezien alles overduidelijk is ingeperkt met duidelijke grenzen en dan geldt toch vooral dat je koopt wat je ziet. Opnieuw opmeten is dan voornamelijk een middel om eventueel te gebruiken in prijsafspraken. (En juridisch is het vaak ook wel aardig om de werkelijkheid met de papieren werkelijkheid overeen te laten komen.) Daarnaast heb je natuurlijk nog het theoretische geval van landjepik.

40m2 is wat veel, maar kan het toevallig niet een gemeenschappelijk pad, parkeergelegenheid of plantsoen betreffen rond het huis? Ik heb afaik achter m'n huis ook zo'n 9m2 wat aan mij toebehoort maar waar een gemeenschappelijk pad overheen loopt (inclusief parasitair gebruik van achterburen die in de loop van de jaren poorten hebben aangebracht).

[Verwijderd]

robin222 schreef op zondag 14 augustus 2011 @ 14:01:
[...]

Het gaat dus niet om de vierkante meters van het huis zelf maar van het perceel. Het kadaster geeft aan dat het perceel 265m2 is maar als ik de kaart van het kadaster vergelijk met de tekening van het huis en daarmee de kaart van het kadaster op schaal maak kom ik uit op een perceel van 222m2.

Even voor de zekerheid: Je weet dat je het grondoppervlak waar het huis op staat ook moet meerekenen bij de perceel-meters? Lijkt een no-brainer, maar dacht zeg het toch even...

[loewie1984]

Allen,

Wij spelen met de gedachte onze woning particulier te verkopen. Voor onze website waarop wij onze woning te koop aanbieden wil ik graag wat informatie verstrekken voor mogelijke kopers.

Aangezien er geen "Ervaring met huis verkopen topic is", zet ik mijn verhaal hier neer.

Particulier verkoop:

Het particulier verkopen van een woning houdt in dat de verkopende partij zijn/haar woning aanbiedt zonder gebruik te maken van de diensten van een makelaar of vastgoedhandelaar.

Redenen voor ons om onze woning particulier te verkopen zijn:
Wij van mening zijn wij zelf in staat zijn onze woning op een eerlijke manier te verkopen waarbij de belangen van zowel verkoper als koper op een degelijke en fatsoenlijke manier worden behartigd.

Redenen waarom het interessant is om een woning particulier te kopen zijn:
Aangezien de overdrachtsbelasting recentelijk is verlaagd naar 2% waardoor de totale kosten bij de verkoop bijzonder laag gehouden kunnen worden. Zo hoeven er bij verkoop geen makelaarskosten betaald te worden die wij weer zouden verrekenen met de verkoop prijs, de zogenaamde courtage die vaak ook nog eens 1,5 a 2 % van de totale som bedraagt.

Rekensom:
De kosten koper van een object met een verkoopsom van zegge 125.000 euro wordt hierdoor slechts +/- xxxx euro i.p.v. xxxx euro. (moet ik nog uitrekenen)

Mogelijkheden:
Het particulier verkopen van een woning kan op diverse manieren gebeuren, echter zal er in de meeste gevallen gebruik worden gemaakt van een standaard koopcontract en de gang naar de notaris voor het overschrijven van de woning en sleuteloverdracht.

Scenario 1: Particuliere verkoop object.
Op basis van het standaard koopcontract, zal persoon ‘x’ nader te noemen verkoper en persoon ‘y’ nader te noemen koper de woning overdragen nadat de kopende partij de financiering voor het object rond heeft. Dit alles zal onder begeleiding van de notaris getekend worden.

Scenario 2: Overdragen van hypotheek incl. rendement en object
Bij navraag bij onze hypotheek verstrekker is het mogelijk gebleken de hypotheek inclusief het rendement en het object aan een nieuw persoon over te dragen. Dit kan alleen mits de persoon kredietwaardig bevonden wordt.

Ik ben op zoek naar eventuele feedback en onjuistheden die ik vermeld zou hebben in de tekst.

[Verwijderd]

@loewie1984:
Lijkt me geen gek idee. Als je inderdaad zelf de expertise hebt, waarom dan iemand inhuren. Zelf zou ik er niet aan beginnen op die manier, maar goed, ieder zijn vak/hobby/talenten/tijd.

Even een paar dingen om rekening mee te houden die zo in mij op komen:

- Wat ik merk is dat mensen die particulier verkopen vaak hun huis wel op Funda krijgen, maar dan via een creatieve omweg. Door hem bijvoorbeeld op zo'n andere gratis huizensite te zetten waarna Funda hem weer oppikt met zijn automatische spiders/bots. Dit is goedkoop, maar ik weet van mijzelf en anderen dat veel mensen zich groen en geel ergeren als ze een huis op Funda zien (waar nog altijd de meeste mensen kijken) om vervolgens geen foto's te krijgen omdat de site op een of andere gare website staat, met slechte beelden, navigatie, etc.. Natuurlijk geen reden om een huis te laten liggen, maar het helpt ook niet mee...

- Als je je huis gaat verkopen, dan moet je, zeker in de huidige markt rekening houden met dat het wel even kan duren voor je een goed bod krijgt. Dit betekend wellicht best vaak een kijker die vervolgens afhaakt of niets meer laat horen. Voor elke kijker moet je niet alleen je huis mooi op orde hebben en opgeruimd hebben maar vooral ook zorgen dat iemand kan komen kijken. Bij een makelaar hoef je daar verder geen zorgen over te maken en kun je gewoon naar je werk. Maar als je zelf verkoopt zul je dus altijd even thuis moeten blijven als je een kijker hebt, niet ideaal, tenzij jij of je partner toch al (een deel van de week) thuis zit natuurlijk. Dit kun je overigens ook omzetten naar een voordeel: geef mensen de kans 's avonds langs te komen. Op de winter na kun je prima na etenstijd nog mensen je huis goed laten zien, en ik weet (ook weer uit eigen ervaring) ook dat ik een stuk meer huizen zou hebben bekeken als ik gewoon 's avonds even langs had kunnen gaan ipv een halve dag vrij te moeten nemen en een aspraak met een drukke (hoe is het mogelijk) makelaar te maken.

NB: En wellicht ten overvloedde: maak goede foto's!

Nou ja, just my 2 cents

[sanderb]

Het feit dat jij zelf de verkoop op je neemt, verlaagt niet de kosten koper.

Zoals je zelf al aangeeft, worden deze kosten in de prijs meegenomen. Dit in tegenstelling tot de makelaarskosten die de koper zelf eventueel maakt.
Het maakt voor de koper in die zin dus niet uit dat er geen makelaar aan jouw kant bij betrokken is. De enige consequentie is dat jij het object wellicht goedkoper in de markt kan zetten dan je buren.

De kosten koper kun jij niet berekenen voor de potentiële koper. Die zijn namelijk afhankelijk van de koper's keuzes.
- notariskosten: afhankelijk van de keuze van de koper.
- overdrachtsbelasting: 2% en alleen afhankelijk van de verkoopprijs.
- makelaarskosten van de aankoop makelaar: afhankelijk van de afspraken tussen koper en aankoopmakelaar.

Natuurlijk heb je wel gelijk dat het huis goedkoper kan worden aangeboden aangezien jij geen extra kosten maakt bij een verkopend makelaar. Voor de koper zal het echter niet zoveel uitmaken of die lagere prijs komt omdat jij het huis zelf verkoopt, of dat dat is omdat je in een scheiding ligt, zwanger bent of wat voor reden dan ook om van het huis af te willen.

[loewie1984]

Verwijderd schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 11:56:


NB: En wellicht ten overvloedde: maak goede foto's!

He, we zijn wel tweakers he ;-) voor de geinteresseerden een kijkje we hebben toevallig nog foto's van voor de renovatie. Met als leuk resultaat dat als je je muis 'hovert' over de foto's je het resultaat van voor en na krijgt te zien.

Verder bedankt voor de input.

[Caeruleus]

loewie1984 schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 12:00:
[...]


He, we zijn wel tweakers he ;-) voor de geinteresseerden een kijkje we hebben toevallig nog foto's van voor de renovatie. Met als leuk resultaat dat als je je muis 'hovert' over de foto's je het resultaat van voor en na krijgt te zien.

Verder bedankt voor de input.

Leuk gedaan maar als kopende partij interesseert het me vrij weinig hoeveel ellende jij met de verbouwing hebt gehad Als ik jouw site nu bezoek krijg ik eerst de "voor" foto's te zien terwijl ik alleen maar wil weten hoe het appartement er nu uit ziet.

[ZeRoC00L]

Loewie, er is niets op tegen om een nieuw topic te maken met Ervaring met huis verkopen.

[loewie1984]

ZeRoC00L schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 12:15:
Loewie, er is niets op tegen om een nieuw topic te maken met Ervaring met huis verkopen.

Klopt had ik ook al aan gedacht. Ik zal mijn ervaringen eens verzamelen en kijken of ik wat meer informatie kan vinden over hoe je zoiets goed kunt aanpakken. En wellicht verschijnt er dan wel een topic.

@Caeruleus, ik kan me jouw standpunt voorstellen, echter ben je niet de enige die op die site kijkt. We hebben al van een aantal mensen te horen gekregen dat het een leuk idee is en dat is echt niet alleen maar onze familie en vrienden die dat zeggen. Ik wil graag laten zien dat we er werk in gestopt hebben om het zo te maken. Daarnaast probeer ik een rechtvaardiging te zoeken voor onze vraagprijs. Andere woningen bij mij in de straat van eenzelfde type kosten minder maar de afwerking is er ook minder.

Je onderscheid je pas als je afwijkt van de gevestigde orde/werkwijze blabla, ik vind dit opvallend genoeg.
Maar bedankt voor je mening.

[Verwijderd]

loewie1984 schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 12:00:
[...]


He, we zijn wel tweakers he ;-) voor de geinteresseerden een kijkje we hebben toevallig nog foto's van voor de renovatie. Met als leuk resultaat dat als je je muis 'hovert' over de foto's je het resultaat van voor en na krijgt te zien.

Verder bedankt voor de input.

Ziet er goed uit hoor, maar toch nog niet echt optimaal denk ik. Gewoon even een voorbeeldje ter illustratie: de tweede foto van je woonkamer is met groothoek genomen, op zich slim omdat de woonkamer hierdoor dieper lijkt (zeker i.c.m. het slim gelegde laminaat met het licht mee). Maar door wel erg veel muur links en rechts op de foto te zetten wordt de woonkamer ook smaller. Dit i.cm. een heel veel licht vanuit één plek (en dus relative donkerte elders) maak de woonkamer donker op de foto.

Beiden zijn op te lossen door een simpele andere aansnede van het beeld en door de foto lokaal wat op te lichten, dan krijg je dit effect (sorry, heb even je foto gestolen, en ja, het is zomer dus ik heb weinig te doen hier ):


..

Bijkomend voordeel is dat je meteen van je gootje in je plafond af bent

Dit is slechts één voorbeeldje waarmee ik alleen even wil aantonen dat het vaak makkelijk lijkt om goede foto's te maken maar er toch heel veel matig en soms zelfs ronduit slecht beeld bij huizen staat. En een beetje klant kan daar natuurlijk doorheen prikken. Maar niet iedereen...

[Bender]

loewie1984 schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 11:44:
(...)

Ik ben op zoek naar eventuele feedback en onjuistheden die ik vermeld zou hebben in de tekst.

Je hebt het over de voordelen, dat is goed.
Maar het is verstandig om ook de nadelen te belichten en hoe je het aan gaat pakken, bijvoorbeeld je beperktere bereik wat dan weer de prijs kan drukken.

[loewie1984]

Bender schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 15:50:
[...]


Je hebt het over de voordelen, dat is goed.
Maar het is verstandig om ook de nadelen te belichten en hoe je het aan gaat pakken, bijvoorbeeld je beperktere bereik wat dan weer de prijs kan drukken.

Kun je dat toelichten, wat bedoel je met beperkter bereik

[Roet]

loewie1984 schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 15:54:
[...]

Kun je dat toelichten, wat bedoel je met beperkter bereik

Staat je huis op funda? Hij heeft het over de grootte van het publiek dat je kan bereiken. Hoeveel mensen jij bereikt en hoeveel mensen een makelaar met zijn marketing, zou kunnen bereiken?

[Bender]

loewie1984 schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 15:54:
[...]
Kun je dat toelichten, wat bedoel je met beperkter bereik

Bijna iedereen die een huis wil kopen kijkt op Funda, ik ken niet de echte cijfers maar het zou me niet verbazen als dat meteen 90% van de markt bereikt.
Als je daar dan niet opstaat dan bereik je maar 10% van je potentiële geïnteresseerde wat dus de prijs kan drukken.

Er zijn wel manieren om er op te komen via andere websites, maar je krijgt altijd dan maar een halve vermelding en dat doet ook niet echt goed (als het uberhaupt lukt).

Heb je al nagedacht over hoe je kopers wil bereiken?


Daarnaast speelt de snelheid van verkoop natuurlijk ook een rol, als jij doordat je bereik beperkter is je huis een halfjaar langer moet aanhouden maak je ook kosten natuurlijk.

[ Voor 11% gewijzigd door Bender op 15-08-2011 16:03 ]

[loewie1984]

Funda is niet zaligmakend, makelaars die geen erkend NVM zijn kunnen ook geen woningen op funda plaatsen (er zijn natuurlijk omwegen). Verder staat onze woning op jaap.nl, moviq.nl en overweeg ik nog iets met marktplaats te gaan doen. Voornamelijk gewoon sociaal spammen via facebook. Plus ons spandoek van 2,8 meter aan het balkon tegenover een drukke school waar kinderen elke dag komen en gaan en gebracht worden door ouders en frequente ouder en info avonden stemt mij positief genoeg. Mocht het over een jaar nog geen resultaat hebben opgeleverd dan zouden we wellicht overwegen een verkoopmakelaar in te schakelen. We hebben geen haast, het hangt er net 3 weken ofzo.

Maar bedankt voor alle tips, ze zijn meer dan welkom.

[Verwijderd]

robin222 schreef op zaterdag 13 augustus 2011 @ 21:21:
Is het gebruikelijk om de opgegeven vierkante meters na te meten voor de koop van een huis? Ik vraag dit omdat ik een mooi huis gevonden heb maar volgens mij kloppen de vierkante meters niet met de werkelijkheid.

Het kadaster geeft een x aantal vierkante meters op maar als ik de kaart van het kadaster over de tekeningen van het huis plaats kom ik 40m2 te kort. De tekening van het kadaster komt 100% overeen met google maps en de maten in de tekening van het huis kloppen ook. Het perceel is dus 40m2 te klein.

Zie ik iets over het hoofd?

Had ik ook met ons huis,
In de brochure stond 150m2 woonoppervlak.
Toen ik binnenkwam vond ik het al klein ogen, beetje vlug nametend kwam ik binnen op 9 x 4,8 = 43,2m2 en dan heb ik de muren en duren nog niet mee gerekend.
dit keer 3 woonlagen kwam ik op onegveer 130m2..

Waarschijnlijk hebben ze gewoon de buitenafmetingen gebruikt en dit als woonoppervlakte gebruikt.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 16:04:
[...]


Had ik ook met ons huis,
In de brochure stond 150m2 woonoppervlak.
Toen ik binnenkwam vond ik het al klein ogen, beetje vlug nametend kwam ik binnen op 9 x 4,8 = 43,2m2 en dan heb ik de muren en duren nog niet mee gerekend.
dit keer 3 woonlagen kwam ik op onegveer 130m2..

Waarschijnlijk hebben ze gewoon de buitenafmetingen gebruikt en dit als woonoppervlakte gebruikt.

Het gaat hier om het perceeloppervlak. Daarvan mag je aannemen dat het wel min of meer klopt. Inhoud idem. Het hete hangijzer is normaalgesproken het woonoppervlak.

Overigens kwam ik vandaag een woning tegen waar men zich wel heel opzichtig indekte tegen de leugenachtige opgave van het woonoppervlak:

Hoewel wij met de grootste zorgvuldigheid dit object hebben ingemeten, voldoet deze wellicht niet aan de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen (NEN 2580).

Het betreffende huis had volgens de meegeleverde plattegronden 8.6x6.5m basismaten en zogenaamd een woonoppervlak van 152m2 wat per definitie onmogelijk is voor een huis waarbij de zolder direct aan beide zijden schuin begint - plus dan nog alle ruimtes die niet mee mogen tellen plus een 'loggia'.

[ Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 15-08-2011 16:12 ]

[Bender]

loewie1984 schreef op maandag 15 augustus 2011 @ 16:02:
Funda is niet zaligmakend, makelaars die geen erkend NVM zijn kunnen ook geen woningen op funda plaatsen (er zijn natuurlijk omwegen). Verder staat onze woning op jaap.nl, moviq.nl en overweeg ik nog iets met marktplaats te gaan doen. Voornamelijk gewoon sociaal spammen via facebook. Plus ons spandoek van 2,8 meter aan het balkon tegenover een drukke school waar kinderen elke dag komen en gaan en gebracht worden door ouders en frequente ouder en info avonden stemt mij positief genoeg. Mocht het over een jaar nog geen resultaat hebben opgeleverd dan zouden we wellicht overwegen een verkoopmakelaar in te schakelen. We hebben geen haast, het hangt er net 3 weken ofzo.

Maar bedankt voor alle tips, ze zijn meer dan welkom.

Funda is ook zeker niet zaligmakend.
Jaap.nl heeft 2 miljoen bezoekers per maand, Funda.nl heeft er 13 miljoen, daarnaast heeft Jaap aanzienlijk meer afhakers gezien het aantal pageviews.
Je kunt wel op een website staan maar als je zo'n klein deel van de markt bereikt dan heb je er niet zoveel aan natuurlijk.
En dat spandoek is leuk, maar hoeveel mensen heb je denk je interesse op een plaatst waar ze blijkbaar al in de buurt wonen?

Als je over een jaar tot de conclusie komt dat je toch een makelaar nodig hebt, wat heeft het je dan aan extra hypotheek gekost? (Meer of minder dan een makelaar?)

Niet dat ik zo'n fan van makelaars ben, maar ik ben wel fan van marketing en het bereiken van een doelgroep

[_Johannn_]

offtopic:
*knip* niet doen*

[ Voor 85% gewijzigd door Rukapul op 15-08-2011 16:18 ]

[Bonsaiboom]

Ik mis bij dat appartement ook heel erg een plattegrond.

[Verwijderd]

Een collega van mij heeft een complete fancy website in elkaar gezet rond zijn flatje, inclusief google-earth zoom's , plattegronden, etc.. en een 'bonus' van 250 euro voor wie een koper zou aandragen. Uiteindelijk heeft het nergens toe geleid, in zes maanden face-booken, rondspammen, etc nauwelijks een kijker. Vervolgens toch maar op Funda en dat leverde een stuk meer op. Ik denk dat je niet moet vergeten dat het niet gaat om een jong katje wat je kwijt wilt aan de liefhebber, het gaat om een huis. Binnen je directe socialmediavrienden zal de kans heel gering zijn dan nét iemand een huis zoekt wat overeen komt met jou huis, en ook op die plek. En de 'tweede ring' mensen bij social media bereik je niet, aangezien je collega's en vrienden waarschijnlijk niet iedereen gaan spammen met jouw huis. Zou ik in ieder geval niet doen.

[Rukapul]

Ik sluit me hierbij aan. Natuurlijk kun je het even proberen met alternatieve methoden, maar na een maand zou ik toch echt inzetten op Funda.

[polthemol]

en morgen gaat het voorlopige koopcontract getekend worden

Ik loop wel een week achter op schema daar de uitlevering van de intentieverklaring nogal op zich liet wachten, maar het moet nu helemaal goedkomen. Nog een paar weken geduld en ik kan me tenminste zorgen gaan maken om zaken als welke bank en welk behang ipv. al dat papierwerk \o/

[Verwijderd]

Een vraagje, ik heb een discussie met iemand.
Volgens mij dient bij een koophuis oplevering het tapijt verwijdert te zijn in het huis.
Volgens een vriend van me dient vloerbedekking gewoon door de kopers verwijderd te worden.

Wat is nou de waarheid?
Wie dient hier voor te zorgen?

Situatie betreft de slaapkamers en de trap.
Bedankt

[Killjoy]

Verwijderd schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 11:13:
Een vraagje, ik heb een discussie met iemand.
Volgens mij dient bij een koophuis oplevering het tapijt verwijdert te zijn in het huis.
Volgens een vriend van me dient vloerbedekking gewoon door de kopers verwijderd te worden.

Wat is nou de waarheid?
Wie dient hier voor te zorgen?

Situatie betreft de slaapkamers en de trap.
Bedankt

Een koopwoning aanvaard je in de staat waarin de woning zich bevindt. Dus als je met de verkopers geen afspraken hebt gemaakt over verwijdering van de vloerbedekking, dan blijft deze achter. Voor een huurwoning ligt dit anders.

[nare man]

Verwijderd schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 11:13:
Een vraagje, ik heb een discussie met iemand.
Volgens mij dient bij een koophuis oplevering het tapijt verwijdert te zijn in het huis.
Volgens een vriend van me dient vloerbedekking gewoon door de kopers verwijderd te worden.

Wat is nou de waarheid?
Wie dient hier voor te zorgen?

Situatie betreft de slaapkamers en de trap.
Bedankt

Daar zijn geen harde (lees: wettelijke) regels voor. Je zou even in het NVM-modelcontract moeten kijken: volgens mij staat daar een bepaling dat de woning bezemschoon moet worden opgeleverd, maar staat er niet dat alle vloerbedekking ook moet zijn verwijderd. Dat is een keuze. Je koopt de woning sowieso in de staat waarin die zich bij de overdracht bevindt. Je kunt proberen met de verkoper af te spreken dat hij de vloerbedekking wel verwijdert als je dat wilt. Maar in de praktijk zal een verkoper geen zin hebben om veel gratis manuren te spenderen aan het verwijderen van een (natuurlijk vastgelijmde) vloerbedekking op de trap.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 24-08-2011 11:24 ]

[Verwijderd]

Ik sluit me aan bij Killjoy. Zolang je niet specifiek iets afspreekt neem je de woning over inclusief vloerbedekking, laminaat, etc. Soms zit er bij de Funda brochure een lijst met roerende goederen die wel of niet worden overgenomen. Maar zelfs die lijst is niet rechtsgeldend, alleen wat in het koopcontract staat geldt.

Verder dien je je prijs natuurlijk ook te baseren op wat er nog ligt.
Als iemand echt een mooie eiken vloer heeft liggen zorgt dit voor meerwaarde, ligt er overal gelijmd tapijt dan theoretisch juist onderwaarde aangezien je hier nog wat dagjes voor uit mag trekken om het te verwijderen. En goedgelegd laminaat zal waarschijnlijk redelijk neutraal zijn, aangezien sommigen (met weinig budget) dit gewoon willen houden en anderen het z.s.m. willen verwijderen..

[Verwijderd]

NB: Het verwijderen van een vloerbedekking is typisch iets waarmee ik persoonlijk een onderhandeling zou afsluiten. Bijvoorbeeld door een eindbod te doen, als een verkoper dan zelf (wat vaak gebeurd) een tegen-eindbod geeft kun je bijvoorbeeld aangeven dat je akkoord gaat mits de verkoper het huis schoon en vrij van vloerbedekking en lijmresten oplevert. Dit zullen ze niet leuk vinden, maar als je voet bij stuk houdt zal een verkoper hoogstwaarschijnlijk ook niet zijn deal (in deze tijden) laten schieten omwille van zoiets. Anderzijds kan een verkoper natuurlijk van jou hetzelfde denken: 'ach, die gaat echt zijn koop niet laten schieten als ik weiger de vloerbedekking te verwijderen' .. beetje kwestie van wie wat durft , blijft een groot spel.

[nare man]

Ja, en om wat voor bedragen gaat het nu helemaal? Een beetje Pool trekt zo in een paar uurtjes die vloer eruit en gooit hem weg. Laat het uurtarief van een beetje Pool 20 euro zijn (dure Pool heb je dan nog). Kost je 100,150 euro om het te verwijderen. Niemand laat daarom een deal schieten.

[Verwijderd]

Bij mij lag er nog laminaat op bovenverdieping, zeil op onderverdieping en hing er overal nog vitrage en rolgordijnen. Uiteindelijk vond ik dat wel prima, zeil en laminaat waren binnen een uurtje verwijderd, vitrage was zo vies dat ik het weggegooid heb. Maar de rolgordijnen op 1e verdieping zijn erg handig, hangen nu mooie gordijnen maar i.c.m. de rolgordijnen toch net wat beter verduisterend. Die mensen waren wel erg anti-daglicht by the way, zelfs in de woonkamer en keuken hingen rolgordijnen, evenals in de gang 1e verdieping en op de badkamer. Vervolgens ook nog her en der anti-inkijk plastic. Lol.

[polthemol]

nare man schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 11:47:
Ja, en om wat voor bedragen gaat het nu helemaal? Een beetje Pool trekt zo in een paar uurtjes die vloer eruit en gooit hem weg. Laat het uurtarief van een beetje Pool 20 euro zijn (dure Pool heb je dan nog). Kost je 100,150 euro om het te verwijderen. Niemand laat daarom een deal schieten.

een beetje vriend helpt mee en samen heb je een complete vloer er op een uurtje uit, voor de prijs van een bak koffie en een pilsje ;P

[Verwijderd]

@Polthemol: laminaat e.d. gaan er zo uit. Maar gestoffeerde trappen willen wel eens voor een hoop meer ellende zorgen dan een uurtje met een vriend...

[nare man]

Verwijderd schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 13:16:
@Polthemol: laminaat e.d. gaan er zo uit. Maar gestoffeerde trappen willen wel eens voor een hoop meer ellende zorgen dan een uurtje met een vriend...

Dat kan ook wel redelijk meevallen. De verkoper van mijn huis had ook foeilelijke vloerbedekking laten liggen in de slaapkamers en op de trap. Als je je kwaad maakt heb je die trap in een middagje wel schoon, inclusief afsteken van lijmresten. Een houten trap wordt echter natuurlijk nooit meer als nieuw; wil je hem weer glad dekkend verven nadat er een verlijmde vloerbedekking op heeft gezeten, dan moet je echt van goeden huize komen.

[polthemol]

nare man schreef op woensdag 24 augustus 2011 @ 13:56:
[...]


Dat kan ook wel redelijk meevallen. De verkoper van mijn huis had ook foeilelijke vloerbedekking laten liggen in de slaapkamers en op de trap. Als je je kwaad maakt heb je die trap in een middagje wel schoon, inclusief afsteken van lijmresten. Een houten trap wordt echter natuurlijk nooit meer als nieuw; wil je hem weer glad dekkend verven nadat er een verlijmde vloerbedekking op heeft gezeten, dan moet je echt van goeden huize komen.

agree. Bij iemand eens meegeholpen met zoiets. Uiteindelijk een hele trap uit elkaar gehaald, om buiten collegiaal met bandschuurmachines alles op te schuren om het van gelijke kleur te krijgen weer Pokkewerk dat me dat was

[Pooh]

Je kunt 'm ook voor een paar honderd euro laten stralen. Zie bijv. http://www.dezandstraalkoning.nl/projecten.htm voor voorbeelden. Moet je daarna nog wel wat schuren, maar dat is minimaal.

[Verwijderd]

Mijn trap is gelukkig niet voorzien van stof, dat scheelt weer. Houtwerk is nog helemaal netjes en als anti-slip zitten er een soort industrieel ogende rvs platen op met rondjes waar weer rubber onder zit. Deze zitten geschroefd ipv gelijmd .. lang leve een handige vorige bewoner. Was overigens ook het enige stukje 'smaak' wat ik kon terugvinden in de woning, de rest was een drama..

[Shiro]

Vraagje over hypotheek,

De bank biedt mij het volgende aan.

1. hypotheek van 130000. 4,8% en 10 jaar rentevast, eigen vermogen van 30000. Hierbij zou mijn maandlasten 510 zijn.

2. hypotheek van 145000 4,8% en 10 jaar rentevast, eigen vermogen van 30000. Hierbij is het wel de bedoeling dat ik de overige 15000 van mijn eigen vermogen dan gelijk op mijn bankspaar gedeelte zet. Waardoor ik minder maandlasten heb. Hierdoor zijn de maandlasten 490 omdat ik profiteer van meer HRA en minder aflossing gedeelte, ofwel lagere maandlasten.

Ofwel, ik ga meer geld lenen van de bank maar mijn maandlasten worden lager. Klinkt te goed om waar te zijn, ik heb dan ook een gevoel dat er een addertje onder de gras zit, ik zie het alleen niet zo gauw zelf. Zie ik wat over het hoofd?

Daarnaast heeft de bank mij nu per mail vertelt dat de bank bij het bepalen van een nieuwe rente periode de zelfde rente hanteert voor nieuwe klanten en bestaande klanten. (ik hoor dat sommige banken dat niet doen) wat vreemd is, want dan ben je praktisch overgeleverd aan de genade van de bank, maar ik heb dat dus alleen per mail een toezegging van gekregen. is dat bindend? Want in de offerte mogen ze het niet bij zetten omdat het een vaste template of iets dergelijk is. Als een toezegging per mail bindend is dan is het natuurlijk geen punt.

[dvl-2]

Het verhaal van de bank klopt wel maar deze contructie ben ik het niet tegengekomen tijdens mijn shoppen, al heb ik ook de optie om max 10% van de hypotheek per jaar extra af te lossen. Feitelijk komt dat op hetzelfde neer als wat jij nu beschrijft.

Of dat er addertjes onder het gras zitten is lastig te zeggen zo, daarvoor moet je alle kleine lettertjes lezen (en begrijpen).

Of dat een toezegging per mail bindend is weet ik niet, mijn gevoel zegt eigenlijk van wel maar ik denk dat de bank daar wel onderuit weet te komen als het over 10j toch weer anders is.

[Roenie]

Shiro schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 12:56:
...De bank biedt mij het volgende aan.

1. hypotheek van 130000. 4,8% en 10 jaar rentevast, eigen vermogen van 30000. Hierbij zou mijn maandlasten 510 zijn.

2. hypotheek van 145000 4,8% en 10 jaar rentevast, eigen vermogen van 30000. Hierbij is het wel de bedoeling dat ik de overige 15000 van mijn eigen vermogen dan gelijk op mijn bankspaar gedeelte zet. Waardoor ik minder maandlasten heb. Hierdoor zijn de maandlasten 490 omdat ik profiteer van meer HRA en minder aflossing gedeelte, ofwel lagere maandlasten.

Ofwel, ik ga meer geld lenen van de bank maar mijn maandlasten worden lager. Klinkt te goed om waar te zijn, ik heb dan ook een gevoel dat er een addertje onder de gras zit, ik zie het alleen niet zo gauw zelf. Zie ik wat over het hoofd?...

Je hebt het over banksparen, dus dan los je sowieso niet af tijdens de looptijd.

Eigenlijk is het logisch wat er gebeurt. Die 15k op je bankspaarrekening levert bruto rente op, terwijl die 15k extra lening je netto rente kost. Dat is het hele principe van kapitaal- en bankspaarhypotheken.

...Daarnaast heeft de bank mij nu per mail vertelt dat de bank bij het bepalen van een nieuwe rente periode de zelfde rente hanteert voor nieuwe klanten en bestaande klanten. (...), maar ik heb dat dus alleen per mail een toezegging van gekregen. is dat bindend? Want in de offerte mogen ze het niet bij zetten omdat het een vaste template of iets dergelijk is. Als een toezegging per mail bindend is dan is het natuurlijk geen punt.

Als ze het per email kunnen, dan willen ze je dat misschien voor je gemoedsrust ook wel per brief sturen.

[MrFl0ppY]

@Shiro. Dit kan inderdaad kloppen van die maandlasten. Je hebt dan een bankspaarrekening waarbij je waarschijnlijk een hogere rente hebt op je spaarrekening dan dat voor je hypotheek. Wanneer je dan 15.000 inlegt krijg je daar 30 jaar lang een aanzienlijke rente voor (min. 4,8%) en dat scheelt in de aflossing per maand. Zie ook het antwoord van Roenie. Wanneer je dus de kosten uit elkaar zou trekken zal je zien dat je in situatie A een lagere rente maar meer inleg moet betalen en in situatie B een hogere rente maar een lagere inleg.

Je bank moet overigens wel toestaan om een eenmalige storting te doen op die rekening. Mijn bank (Rabo) liet dit niet toe en daarom hebben we nu een alternatieve regeling.

[Janoz]

MrFl0ppY schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 13:24:
@Shiro. Dit kan inderdaad kloppen van die maandlasten. Je hebt dan een bankspaarrekening waarbij je waarschijnlijk een hogere rente hebt op je spaarrekening dan dat voor je hypotheek.

Bij banksparen is de rente die je betaald exact gelijk aan de rente die je krijgt. Over die 15000 is dat zo'n E60 per maand. De betaalde rente mag je echter aftrekken (HRA) waardoor je netto inderdaad minder rente betaald (60 * 0.58 = 34,80) dan dat je krijgt.

[Shiro]

Het klinkt allemaal positief, en het lijkt mij dan ook niks meer te kosten dus, integendeel het kost mij zelfs minder omdat de Aflossing gedeelte zoveel lager wordt dat een hogere rente met HRA zelfs minder extra kost voor de totale kosten plaatje?

Als dat zo is dan is het toch ook prima om het zo te doen?

Daarnaast, is er een reden om het NIET te doen dan?

@ MrF!0ppY, voorbeeld A was initiële idee, en B is wat de bank mij voorgesteld heeft. Ik snap wel waarom zij dat willen wat zij vangen dan ook meer rente en krijgen meer inkomsten. Maar het gaat mij erom dat het mij niks extra kost.

[Verwijderd]

Mensen vergeet niet dat je na 30 jaar geen renteaftrek meer geniet. Dat betekend dat je maandlasten in de toekomst enorm kunnen stijgen. Voor de meeste mensen is dit niet direct een probleem, maar wel iets waar je rekening mee dient te houden. De overheid heeft terecht eindelijk gekozen om de de volledig aflossingsvrije hypotheek af te schaffen. Nu hopen dat de overdrachtsbelasting eraf gaat, deze zorgt voor onnodige verhoging van de verkoopprijs.

[MrFl0ppY]

Als het goed is, is deze hypotheek na 30 jaar afbetaald . Voor de volgende hypotheek is dit wel relevant.

[Sempy]

Shiro schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 13:48:

Daarnaast, is er een reden om het NIET te doen dan?

Ik heb een vergelijkbare constructie gedaan, gewoon optimaal benutten van het feit dat je spaargedeelte belastingvrij rendeert en je de betaalde rente over de extra lening mag aftrekken. Geen addertje dus, mits de grootste jaarlijkse inleg en de kleinste in een verhouding 10:1 staan en je minimaal 20 jaar spaart ivm belastingregels . Hier heeft je bank als het goed is al rekening mee gehouden. De meeste hypotheekverstrekkers rekenen met 1:7 zodat er altijd ruimte is om in de toekomst minder in te gaan leggen, denk hierbij bijvoorbeeld aan een fikse rentestijging waardoor er minder inleg nodig is om in 30 jaar je huis bij elkaar te sparen.

[ Voor 13% gewijzigd door Sempy op 25-08-2011 14:18 ]

[Shiro]

Dan is de enige risico voor mij dat de HRA wordt afgeschaft. Want dan betaal ik een stuk meer rente, 50euro extra.

Mmm geen idee wat de plannen zijn voor de HRA. Wordt er dan toch wel een beetje nerveus van als ik af en toe signalen zie/lees op internet dat men HRA willen afschaffen.

[Sempy]

Shiro schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 14:18:
Dan is de enige risico voor mij dat de HRA wordt afgeschaft. Want dan betaal ik een stuk meer rente, 50euro extra.

Mmm geen idee wat de plannen zijn voor de HRA. Wordt er dan toch wel een beetje nerveus van als ik af en toe signalen zie/lees op internet dat men HRA willen afschaffen.

Is bij jouw de rente over de lening dan hoger dan de rente over je bankspaarsaldo? Want dat is normaal gesproken wel zo en dan zou in het onwaarschijnlijke geval dat HRA wordt afgeschaft de rentekosten gelijk moeten zijn aan de rentekosten zonder deze constructie.

edit: dan reken ik je vermogensopbouw overigens mee. Dus idd hogere rentelasten van 50 euro, maar die worden gecompenseerd door extra spaarrente. Als je die 50 euro echt nodig hebt voor boodschappen een probleem, maar per saldo een kwestie van boekhouden.

[ Voor 16% gewijzigd door Sempy op 25-08-2011 14:35 ]

[Shiro]

Het is zoals Janoz zegt.

Bij banksparen is de rente die je betaald exact gelijk aan de rente die je krijgt. Over die 15000 is dat zo'n E60 per maand. De betaalde rente mag je echter aftrekken (HRA) waardoor je netto inderdaad minder rente betaald (60 * 0.58 = 34,80) dan dat je krijgt.

Dus het is gelijk

[Verwijderd]

Shiro schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 14:18:
Dan is de enige risico voor mij dat de HRA wordt afgeschaft. Want dan betaal ik een stuk meer rente, 50euro extra.

Mmm geen idee wat de plannen zijn voor de HRA. Wordt er dan toch wel een beetje nerveus van als ik af en toe signalen zie/lees op internet dat men HRA willen afschaffen.

De kans dat de rente cold-turkey in een keer gaat is miniem. Alle plannen tot nu toe spraken van gradaties. Omdat jou hypotheek ver onder de prijs ligt van een modale woning zou ik me niet teveel zorgen maken.

[Roenie]

Shiro schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 13:48:
Het klinkt allemaal positief, en het lijkt mij dan ook niks meer te kosten dus, integendeel het kost mij zelfs minder omdat de Aflossing gedeelte zoveel lager wordt dat een hogere rente met HRA zelfs minder extra kost voor de totale kosten plaatje?

Als dat zo is dan is het toch ook prima om het zo te doen?

Daarnaast, is er een reden om het NIET te doen dan?
...

Je hebt het steeds over aflossen, maar in beide situaties los je niet tijdens de looptijd af. Dus je aflossing wordt niet lager. Wel wordt het in te leggen spaargeld per maand lager. Er blijft een gat zitten van 130k in tussen beide scenario's dat je overigens wel na 30 jaar met het vermogen op de spaarrekening aflost.

En waarom zou je het niet doen? Tja, er zijn verschillende redenen te noemen waardoor je het niet zou willen, maar dat hangt af van je situatie en je wensen. Iedere hypotheekvorm en binnen een specifieke vorm verschillende uitvoeringen daarvan hebben voor- en nadelen op het gebied van kosten, flexibiliteit, regels waaraan voldaan moet worden. Hierdoor heb je bijvoorbeeld minder flexibiliteit bij verhuizen of wanneer je wilt aflossen. Dat is een keuze die je maakt.

Ik zou aan een adviseur een aantal situaties uit het leven voorleggen zodat je kunt bekijken welke vorm handig is. Misschien kom je dan nog wel bij een andere hypotheekvorm uit.

[merijn_psv]

Krijg aangeboden via tussenpersoon bankspaar budgethypotheek (100% aflossen) van ABN-Amro .
Rente periode 15 jaar vast voor 4,85% met een ovr verzekering van een gelijkblijvende premie van 9,74 per maand (hypotheeksom 100% afgedekt voor beiden). Moet snel beslissen. Wat vinden jullie?

[TrailBlazer]

licht eraan wat de hypotheeksom is. Rente lijkt niet hoog te zijn maar kan je eenvoudig even checken op independer.nl. Even gekeken op independer en voor een bedrag van 300K kom ik op het goedkoopst uit op een bedrag van rond de 25 euro pm.

[ Voor 34% gewijzigd door TrailBlazer op 29-08-2011 21:38 ]

[Roenie]

merijn_psv schreef op maandag 29 augustus 2011 @ 21:17:
Krijg aangeboden via tussenpersoon bankspaar budgethypotheek (100% aflossen) van ABN-Amro .
Rente periode 15 jaar vast voor 4,85% met een ovr verzekering van een gelijkblijvende premie van 9,74 per maand (hypotheeksom 100% afgedekt voor beiden). Moet snel beslissen. Wat vinden jullie?

Die vraag is onmogelijk op een forum te beantwoorden. Of een type hypotheek en de bijbehorende voorwaarden geschikt zijn in jouw situatie kan een ander niet met die beperkte informatie beoordelen. Sowieso is een hypotheek iet waar je juist niet snel over moet beslissen.

Misschien wil je flexibiliteit en met een budgethypotheek kan dat vaak niet. Daar kost alles wat je wilt geld. Denk aan extra storten/aflossen, verhuizen, rente vastzetten voor het eind van de periode, et cetera.

Dit is iets waarbij je je wensen op papier hebt en precies kijkt of de hypotheek die punten kan bieden. Als je een goede adviseur hebt, dan heeft hij/zij je dat allemaal gevraagd en meerdere hypotheken naar voren geschoven die aan je eisen voldoet, met daarbij de voor- en nadelen van die hypotheken zodat je zelf een goede beslissing kan maken.

[McVirusS]

Shiro schreef op donderdag 25 augustus 2011 @ 13:48:
Daarnaast, is er een reden om het NIET te doen dan?

Ik heb ongeveer zelfde constructie gedaan. 10k bouwdepot en 10k storten in hypotheek, scheelt mij iets van 20 euro netto in de maand.

Enige nadeel in mijn situatie zou kunnen zijn dat als ik mijn huis weer wil verkopen en het is minder waard geworden dan de hypotheek die erop zit ik dit bedrag bij moet leggen uit eigen middelen. Ik kan dat niet betalen uit dat spaarpotje waarin ik heb gestort (want dan krijg je met fiscale regels te maken).

Wat sowieso jammer is aan een volledige bankspaarhypotheek is dat je nooit extra mag aflossen. Want je mag niet meer in het spaarpotje opbouwen dan de schuld die er tegenover staat. Wel kan je extra storten (waarin je in het jaar met hoogste stortingen je maximaal 10 keer zoveel mag storten als in het jaar met laagste stortingen) en eventueel kan je je looptijd verkorten door die stortingen.

[Verwijderd]

Zit zelf een beetje met getallen te goochelen, denk binnenkort maar eens met een adviseur praten voor de details. Mijn situatie:

- 190.000 hypotheek 1 (bank), 4,5% rente (10 jaar vast), inclusief bouwdepot van 10.000 euro
- 30.000 hypotheek 2 (starterslening), eerste 3 jaar rentevrij, vanaf dan +/- 6% rente

Nu heb ik inmiddels wel zo ongeveer voor 10K verbouwd, maar alles zelf voorgeschoten. Opties zijn nu:
- het bouwdepot 'leeghalen' met als voordeel dag ik het geld op mijn rekening heb en als nadeel een schuld van 190K ipv 180K (wanneer ik het depot zou laten vervallen)
- het bouwdepot niet leeghalen, met als voordeel lagere schuld bij de bank

Op zich hou ik niet van schulden hebben terwijl er op mijn rekening (naast een gezonde buffer) gewoon genoeg geld staat. Maar in dit geval neig ik toch naar het leeghalen van het bouwdepot, omdat over 2 jaar de starterslening 'vrij' komt, met hogere rente dan de 1e hypotheek. Dan lijkt het toch logischer om nu het bouwdepot te plunderen en vervolgens daarmee (een deel van) de starterslening af te betalen over een paar jaar?

[Kevinp]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 08:52:
Zit zelf een beetje met getallen te goochelen, denk binnenkort maar eens met een adviseur praten voor de details. Mijn situatie:

- 190.000 hypotheek 1 (bank), 4,5% rente (10 jaar vast), inclusief bouwdepot van 10.000 euro
- 30.000 hypotheek 2 (starterslening), eerste 3 jaar rentevrij, vanaf dan +/- 6% rente

Nu heb ik inmiddels wel zo ongeveer voor 10K verbouwd, maar alles zelf voorgeschoten. Opties zijn nu:
- het bouwdepot 'leeghalen' met als voordeel dag ik het geld op mijn rekening heb en als nadeel een schuld van 190K ipv 180K (wanneer ik het depot zou laten vervallen)
- het bouwdepot niet leeghalen, met als voordeel lagere schuld bij de bank

Op zich hou ik niet van schulden hebben terwijl er op mijn rekening (naast een gezonde buffer) gewoon genoeg geld staat. Maar in dit geval neig ik toch naar het leeghalen van het bouwdepot, omdat over 2 jaar de starterslening 'vrij' komt, met hogere rente dan de 1e hypotheek. Dan lijkt het toch logischer om nu het bouwdepot te plunderen en vervolgens daarmee (een deel van) de starterslening af te betalen over een paar jaar?

Gezien je nog een starterslening hebt zou ik één van de volgende twee dingen doen.

1. 10.000 uit laten betalen, en daarmee de starterslening afbetalen (niet handig omdat je toch nog niks betaald)
2. 10.000 uit laten betalen, op de spaarrekening en over 3 jaar de starterslening betalen.

Na die paar jaar moet je waarschijnlijk toch een andere hypotheek (bij) nemen omdat deze rente lager is. Hiermee betaal je dan de SL af.

[Verwijderd]

@Kevinp: ja, vooralsnog neig ik dus naar jou 'optie 2' .. Als ik genoeg kan sparen hoop ik meteen ook meer dan die 10K te kunnen afbetalen over 2 jaar (heb de hypotheek al een jaar) waardoor mijn maandlasten na het vrijkomen van de SL maar minimaal omhoog gaan.

Ik heb overigens wel een hogere inschrijving, 220K, dus oversluiten van SL naar bank zou op zich geen probleem moeten vormen.

[Sempy]

Optie 2 lijkt me ook het aantrekkelijkst, controleer wel even wanneer het het best uitkomt om die 10k uit te laten betalen. Als je boven de vrijstelling in box3 uitkomt (20.785 voor alleenstaande), dan is die 10k als onderdeel van je saldo per 1-1 belast. Met de huidige rente% op spaargeld is het dan aantrekkelijker om pas na 1-1 te laten uitbetalen aangezien de belastingheffing hoger is dan je renteopbrengst.

[CodeCaster]

BNP Paribas gooit als eerste hypotheekverstrekker z'n kop in de wind tegen de GHB:

quote: http://www.vastgoedmarkt....it-NHG-regels-te-hanteren

BNP Paribas heeft besloten de soepeler NHG-normen te hanteren voor hypotheken met NHG in plaats van de strengere Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) van de banken.

NHG:

quote: http://www.vastgoedmarkt....k-mag-108-procent-blijven

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) zal banken niet straffen als ze bij een NHG-hypotheek tot 108 procent gaan, zolang de overdrachtsbelasting tot volgend jaar zomer op 2 procent staat. De nieuwe gedragscode is door banken, De Jager en de AFM afgesproken om overkreditering tegen te gaan. De bovengrens voor hypotheken met een NHG is 108 procent, bij een overdrachtsbelasting van 2 procent. De bovengrens voor hypotheken zonder NHG is sinds de invoering van de strengere regels op 1 augustus 106 procent.

GHB:

quote: http://www.rijksoverheid....hecaire-financiering.html

Hypothecaire financiering mag – volgens de voorgestelde gedragscode - niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting. Dat komt neer op maximaal 110% van de aankoopwaarde van de woning.

Wat is het nou?

[Kevinp]

Ik vraag me alleen af hoe het zit met hypotheekrente aftrek. Maar volgens mij mogen banken nog altijd zoveel lenen als ze willen.

[McVirusS]

Kevinp schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 11:36:
Ik vraag me alleen af hoe het zit met hypotheekrente aftrek. Maar volgens mij mogen banken nog altijd zoveel lenen als ze willen.

Bron? Want volgens mij is er een nieuwe gedragscode waar banken zich aan (moeten) houden. Zit alleen nog wat ruimte in qua interpretatie met betrekking tot NHG.

Hypotheekafrenteaftrek heeft hier niks mee te maken, daar is niks aan veranderd.

[Kevinp]

McVirusS schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 11:43:
[...]


Bron? Want volgens mij is er een nieuwe gedragscode waar banken zich aan (moeten) houden. Zit alleen nog wat ruimte in qua interpretatie met betrekking tot NHG.

Hypotheekafrenteaftrek heeft hier niks mee te maken, daar is niks aan veranderd.

D'r is geen bron voor nodig, een bank mag gewoon 108%(met NHG) als hypotheek "geven". En daarbij kan je een lening verstrekken van elk willekeurig bedrag. Welke je na nieuwe taxatie (bv door verbouwing) weer bij je hypotheek kan nemen.

[McVirusS]

Maar meeste verstrekkers geven maar 106% ook bij NHG.

En jij haalde HRA erbij, wat er volgens mij niks mee te maken heeft.

[nare man]

Die gedragscode is precies wat het is: een code, dus geen bindende regel vanwege de overheid. Het zijn afspraken tussen banken onderling, een bank kan besluiten zich er niet aan te houden. Dat kun je alleen al afleiden uit het feit dat maatwerk altijd mogelijk is.

Verder hebben banken niets te maken met de manier waarop jij je hypotheek fiscaal inkleedt, en is ook de gedragscode hypothecaire financieringen gebaseerd op brutoberekeningen (bijvoorbeeld bij de berekening van het financieringslastpercentage: dat is brutosalaris tegenover brutolasten bij een 100% af te lossen annuïtaire hypotheek, HRA buiten beschouwing gelaten).

[ Voor 41% gewijzigd door nare man op 30-08-2011 13:37 ]

[kellhus]

Ik ga me ook voorzichtig weer op de kopersmarkt begeven, na het tekenen van het voorlopige koopcontract van mijn huidige huis. Uiteraard even de bedenktijd en financiering afwachten, maar het kan geen kwaad om vast wat rond te zoeken op Funda en eventueel een bezichtiging plannen.

Helaas hou ik wel een restschuld van zo'n 18k over, had het huis in 2006 gekocht. Maar het is me het waard, aangezien ik echt heel graag weg wil.

Ik ben wel blij dat ik nu aan de andere kant sta, want als verkoper was het geen pretje de afgelopen twee jaar...

[nare man]

Just curious, waarom wilde je dan zo snel zo graag weg? Was het niet fijn in je huidige huis?

[kellhus]

Kon niet echt aarden in de gemeente. Vrienden en familie wonen ongeveer een uur hier vandaan, waardoor ik het rijden nogal zat begon te worden. Een spontaan bezoek zat er niet echt in..

Nu weer terug naar waar ik vandaan kom

[Verwijderd]

Zijn er hier ook mensen met ervaring met het krijgen van een eerste hypotheek?
Ik heb nog wat staan bij BKR (ongeveer een jaar geleden afbetaald), en mijn inkomen is nogal explosief gegroeid waardoor mijn inkomenssituatie van een jaar geleden eigenlijk totaal niet te vergelijken is met mijn huidige situatie.

Ik woon samen met mijn vriendin, beide werkzaam in ons eigen bedrijf, in een huurhuis á 780 eur per maand. Kopen was toen we hier gingen wonen geen optie, en nu willen we graag een ruim huis laten bouwen hier in de buurt. Heb nog nooit eigenlijk de stap durven te zetten om eens bij een hypotheek verstrekker langs te gaan, maar maak ik enige kans met een BKR verleden? Ook al is mijn inkomen sindsdien ruim vertienvoudigt?

[nare man]

Daar kom je maar op één manier achter: gewoon een gesprek aangaan met een hypotheekverstrekker (bijv. de Hypotheker, die kent iedereen) en meteen voorleggen dat je een BKR-codering hebt (of had), dat dat nu allemaal achter de rug is etc. Gewoon je situatie goed uitleggen. Verzwijgen heeft nooit zin, en wij op dit forum kunnen je ook niet met 100% zekerheid vertellen of het wel of niet goed gaat. Dus gewoon een afspraak maken

[Pooh]

Wat bedoel je met 'BKR verleden'? Een BKR registratie heeft (vrijwel) iedereen, die krijg je al als je een creditcard hebt, rood kunt staan op je betaalrekening, en dergelijke. Dat is ook geen enkel probleem voor een hypotheek (al kan het wel de maximale hypotheek beinvloeden, soms moet je dan kredieten eerst aflossen).

Een achterstandscodering bij het BKR kan wel een probleem zijn, maar die krijg je alleen als je een betalingsachterstand hebt opgelopen. Afhankelijk van het bedrag en het type codering doen ze moeilijker. Als je denkt dat je een codering hebt, is de eerste stap het opvragen van je gegevens bij het BKR. Dan krijg je een mooi overzichtje, en weet je meer. Een snel herstelde kleine achterstand in het verleden is veel minder erg dan wanneer er bijvoorbeeld een afschrijving is geweest op een schuld, of wanneer je als 'onbereikbaar' aangemeld bent.

[Verwijderd]

Ga bij het BKR maar van het slechtste geval uit

[Pooh]

Slechtste geval is een A3 of A4? Dan moet je echt met de bank gaan praten, daar durf ik niks over te zeggen. Zulke zaken zijn eigenlijk altijd maatwerk. De bank schaalt je door zo'n codering in een hogere risicoschaal in, maar dat hoeft niet automatisch afwijzing te betekenen. Als je door andere factoren (hoog inkomen of onderpand in verhouding tot hypotheekbedrag, verpanding spaartegoed, etc.) juist een lager risico bent, vallen de mogelijkheden misschien mee. Maar een jaar geleden is erg kort, als je contracten voor 30 jaar aangaat.

[McVirusS]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 15:31:
Zijn er hier ook mensen met ervaring met het krijgen van een eerste hypotheek?
Ik heb nog wat staan bij BKR (ongeveer een jaar geleden afbetaald), en mijn inkomen is nogal explosief gegroeid waardoor mijn inkomenssituatie van een jaar geleden eigenlijk totaal niet te vergelijken is met mijn huidige situatie.

Ik woon samen met mijn vriendin, beide werkzaam in ons eigen bedrijf, in een huurhuis á 780 eur per maand. Kopen was toen we hier gingen wonen geen optie, en nu willen we graag een ruim huis laten bouwen hier in de buurt. Heb nog nooit eigenlijk de stap durven te zetten om eens bij een hypotheek verstrekker langs te gaan, maar maak ik enige kans met een BKR verleden? Ook al is mijn inkomen sindsdien ruim vertienvoudigt?

Zoek een goede tussenpersoon uit; tip: http://www.independer.nl/hypotheek/hypotheekadviseur.aspx (kan je beste hypotheekadviseur vinden; heb ik zelf goede ervaringen mee).

Over BKR kan ik je niet zo heel veel vertellen, kan een probleem zijn of niet. BKR notities blijven 5 jaar staan na het aflossen van het krediet.

Hoe lang ben je al bezig met je eigen bedrijf? Als je niet minstens 3 volledige jaarcijfers (of 2 met goed verhaal en goede cijfers ) hebt dan gaat het sowieso niet lukken om hypotheek te krijgen. Sowieso moet er wel zekere stabiliteit in je cijfers zitten (dus niet 1 jaar heel veel en 2e jaar ineens de helft daarvan).

Over algemeen nemen ze bij ondernemers gemiddelde van laatste 3 jaren (waarbij ze bij bijvoorbeeld de Rabobank laatste jaar zwaarder laten meetellen). Voor NHG moet je zelfs echt 3 volledige kalenderjaren bezig zijn.

[Verwijderd]

McVirusS schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 15:48:
[...]


Zoek een goede tussenpersoon uit; tip: http://www.independer.nl/hypotheek/hypotheekadviseur.aspx (kan je beste hypotheekadviseur vinden; heb ik zelf goede ervaringen mee).

Over BKR kan ik je niet zo heel veel vertellen, kan een probleem zijn of niet. BKR notities blijven 5 jaar staan na het aflossen van het krediet.

Hoe lang ben je al bezig met je eigen bedrijf? Als je niet minstens 3 volledige jaarcijfers (of 2 met goed verhaal en goede cijfers ) hebt dan gaat het sowieso niet lukken om hypotheek te krijgen. Sowieso moet er wel zekere stabiliteit in je cijfers zitten (dus niet 1 jaar heel veel en 2e jaar ineens de helft daarvan).

Over algemeen nemen ze bij ondernemers gemiddelde van laatste 3 jaren (waarbij ze bij bijvoorbeeld de Rabobank laatste jaar zwaarder laten meetellen). Voor NHG moet je zelfs echt 3 volledige kalenderjaren bezig zijn.

We willen zomer volgend jaar gaan rondkijken, en dan dus ook met de hypotheek bezig, ons bedrijf zal dan een jaar bestaan.
De reden dat ik er nu al vertrouwen in heb, en dus de vraag stel, is dat mijn inkomen redelijk aan de hoge kant is op het moment; de site van de hypotheker geeft geen berekening, loon is te hoog... dat moet wel een indicatie zijn van hoe e.a. loopt met mijn bedrijf

[polthemol]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 15:31:
Zijn er hier ook mensen met ervaring met het krijgen van een eerste hypotheek?
Ik heb nog wat staan bij BKR (ongeveer een jaar geleden afbetaald), en mijn inkomen is nogal explosief gegroeid waardoor mijn inkomenssituatie van een jaar geleden eigenlijk totaal niet te vergelijken is met mijn huidige situatie.

Ik woon samen met mijn vriendin, beide werkzaam in ons eigen bedrijf, in een huurhuis á 780 eur per maand. Kopen was toen we hier gingen wonen geen optie, en nu willen we graag een ruim huis laten bouwen hier in de buurt. Heb nog nooit eigenlijk de stap durven te zetten om eens bij een hypotheek verstrekker langs te gaan, maar maak ik enige kans met een BKR verleden? Ook al is mijn inkomen sindsdien ruim vertienvoudigt?

zover ik weet kijken banken ook naar het waarom van een BKR (mits het niet over tig tonnen gaat natuurlijk en het ook niet structureel erin voorkomt). Ik denk alleen dat NHG een probleem kan worden.

Pfiew zelf is het eerste huis kopen een dik drama tot nu toe '-_- Werkelij kiedereen waar ik zaken mee moet doen heeft ondertussen al verlof gehad, waardoor ik serieus hard uitloop in de tijd. Toestanden allemaal. Als ik dit op voorhand had geweten had ik wel tot in september gewacht voor ik begon om een eigen hutje te kopen (en dan te bedenken dat papierwerk toch al niet aan mij besteed is, mijn liefde voor de bureaucratie is alleen maar toegenomen).

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 15:50:
[...]

We willen zomer volgend jaar gaan rondkijken, en dan dus ook met de hypotheek bezig, ons bedrijf zal dan een jaar bestaan.
De reden dat ik er nu al vertrouwen in heb, en dus de vraag stel, is dat mijn inkomen redelijk aan de hoge kant is op het moment; de site van de hypotheker geeft geen berekening, loon is te hoog... dat moet wel een indicatie zijn van hoe e.a. loopt met mijn bedrijf

Dat zegt niks. Als advocaat kan ik je legio voorbeelden geven van bedrijven die torenhoge omzetten draaiden en dito salarissen opleverden voor hun DGA's, maar waar na 3-4 jaar niets meer van over was. Een hypotheek ga je aan voor 30 jaar, en bij de afweging of de bank jou geld wil geven, komt meer kijken dan alleen een momentopname van je inkomen nu. Er speelt op de achtergrond ook altijd een afweging van het moral hazard mee, en zeker daarvoor is een BKR-codering over het algemeen niet gunstig.

[McVirusS]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 15:50:
[...]

We willen zomer volgend jaar gaan rondkijken, en dan dus ook met de hypotheek bezig, ons bedrijf zal dan een jaar bestaan.
De reden dat ik er nu al vertrouwen in heb, en dus de vraag stel, is dat mijn inkomen redelijk aan de hoge kant is op het moment; de site van de hypotheker geeft geen berekening, loon is te hoog... dat moet wel een indicatie zijn van hoe e.a. loopt met mijn bedrijf

Hoogte maakt echt vrij weinig uit. Het gaat om dat je inkomen duurzaam is, zeker met een BKR registratie kan ik je nu al bijna garanderen dat je volgend jaar geen hypotheek gaat krijgen.

Heel misschien als je echt een substantieel deel eigen vermogen meeneemt (> 30%) dat het lukt maar denk het niet.

Banken zien een jaar inkomen uit een bedrijf niet perse als duurzaam, hoe hoog ook. Daarom willen ze meerdere jaren jaarcijfers zien (wel laten opstellen door boekhouder/accountant) om te zien of je het voor elkaar krijgt om dit meerdere jaren stabiel te houden.

Wat voor bedrijf heb je?

[Pooh]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 15:50:
[...]

We willen zomer volgend jaar gaan rondkijken, en dan dus ook met de hypotheek bezig, ons bedrijf zal dan een jaar bestaan.
De reden dat ik er nu al vertrouwen in heb, en dus de vraag stel, is dat mijn inkomen redelijk aan de hoge kant is op het moment; de site van de hypotheker geeft geen berekening, loon is te hoog... dat moet wel een indicatie zijn van hoe e.a. loopt met mijn bedrijf

Gewoon bij de bank (of een aantal) langsgaan. Zulke dingen zijn maatwerk, daar valt weinig zinvols over te zeggen. Als jij een hypotheek van 200k wilt bij een inkomen van 200k, een verpanding van 100k aan spaartegoed en een onderpand van 500k, staat elke bank met open armen te wachten. Maar als jij een startup bent die toevallig dit jaar een leuke order heeft binnengehaald, zonder garantie op meer, en meteen 4x je jaarinkomen wil lenen voor een 110% financiering, zonder spaargeld en met een BKR-codering, dan lachen ze je keihard uit. De werkelijkheid zal ergens tussen die extremen inliggen, en afhankelijk van het risicowaarderingsmodel van de bank rolt daar een bepaalde renteopslag uit, of een afwijzing.

[McVirusS]

Pooh schreef op dinsdag 30 augustus 2011 @ 16:03:
[...]

Gewoon bij de bank (of een aantal) langsgaan. Zulke dingen zijn maatwerk, daar valt weinig zinvols over te zeggen. Als jij een hypotheek van 200k wilt bij een inkomen van 200k, een verpanding van 100k aan spaartegoed en een onderpand van 500k, staat elke bank met open armen te wachten. Maar als jij een startup bent die toevallig dit jaar een leuke order heeft binnengehaald, zonder garantie op meer, en meteen 4x je jaarinkomen wil lenen voor een 110% financiering, zonder spaargeld en met een BKR-registratie, dan lachen ze je keihard uit. De werkelijkheid zal ergens tussen die extremen inliggen, en afhankelijk van het risicowaarderingsmodel van de bank rolt daar een bepaalde renteopslag uit, of een afwijzing.

Goede reactie!

In meeste gevallen zal tegenwoordig een afwijzing volgen helaas. Hoop verstrekkers doen geen ondernemers (eigen ervaring) of alleen als je 3 volledige kalenderjaren stabiele inkomsten hebt gehad.

Mij is het wel gelukt met jaarcijfers van 2 jaar en 5 maanden. Maar zelfs toen was het nog even zoeken naar een verstrekker (ironisch genoeg wou de Rabobank het wel doen; terwijl die normaalgesproken best streng zijn volgens mij).

[ Voor 12% gewijzigd door McVirusS op 30-08-2011 16:06 ]