Ervaring met huis kopen deel 5

[Verwijderd]

Wat wordt er dan in de "praktijk" dan gedaan? Gewoon toch 5 jaar laten door bijv. of een "iets"voor daarna afsluiten? Of is dit te algemeen :-)?

[celshof]

Verwijderd schreef op dinsdag 14 juni 2011 @ 11:15:
[...]
Maar ik heb al 10 jaar een hypotheek lopen, kan ik nu met banksparen nu alleen 20 jaar fiscaal voordeel hebben? Oftewel is dat dan de max.looptijd (met belastingvoordeel)?

Het bedrag van de hypotheek die je al 10 jaar hebt kun je nog 20 jaar aanspraak maken op de HRA. Het deel van je nieuwe hypotheek dat boven de oude hypotheek uitkomt kun je wel nog 30 jaar aftrekken.

[TrailBlazer]

@broodje

geen idee eigenlijk nooit goed uitgezocht want ik ben nog nooit verhuisd/hypotheek aangepast. Je hebt nu wel wat meer dingen om te vragen aan die adviseur.
@celshog realy dus als ik na 30 jaar mijn hypotheek heb afbetaald kan ik verhuizen met een hogere hypotheek en dan weer voor 30 jaar HRA krijgen. Volgens mij klopt dat niet hoor.

[Woy]

Je moet ook goed beseffen dat het om 2 verschillende belasting maatregelen gaat. De HRA hoeft niet perse veel aan je product te veranderen ( behalve dat het na 20 jaar geen voordeel meer heeft om in een spaarproduct te storten in plaats van aflossen ), en de vrijstelling voor het sparen in Box-1. Ik zou sowieso overwegen om het spaarproduct (gedeeltelijk) gewoon in Box-3 te laten vallen. Je bent dan niet meer afhankelijk van de regels voor een SEW/KEW, echter zal een gedeelte van je opgebouwde bedrag wel belast worden door de vermogensrendementsheffing ( Dat zal echter pas op het einde van de looptijd van je hypotheek echt mee gaan tellen )

Ik zou dus dus zeker aan raden om je goed te laten adviseren over de verschillende vormen, en de voor en nadelen van verschillende producten/regels, en niet alleen puur naar het financiële plaatje kijken, maar ook naar flexibiliteit.

[celshof]

TrailBlazer schreef op dinsdag 14 juni 2011 @ 12:28:
.
@celshof realy dus als ik na 30 jaar mijn hypotheek heb afbetaald kan ik verhuizen met een hogere hypotheek en dan weer voor 30 jaar HRA krijgen. Volgens mij klopt dat niet hoor.

Voor het hogere deel wel. Misschien werkt het beter met een rekenvoorbeeld:

huis 1: €100.000 hypotheek - 30 jaar afrek

5 jaar later verhuizen

huis 2: €250.000 hypotheek - nog 20 jaar aftrek over €100.000 en 30 jaar over €150.000

25 jaar later verhuizen (30 jaar na aankoop huis 1 dus)

huis 3: €500.000 hypotheek - geen aftrek meer over de eerste €100.000 want al 30 jaar mogen aftrekken, nog 5 jaar over €150.000 en 30 jaar over €250.000

[Woy]

Heb je daar een bron van, ik heb altijd begrepen dat je in totaal maar 30 jaar recht hebt op rente aftrek. Ik kan echter op de belastingdienst site niet duidelijk de daadwerkelijke regel vinden. Ik vind alleen zo snel het volgende

Uw totale (hypotheek)schuld is € 200.000. Van dit bedrag hebt u € 20.000 gebruikt om een auto te kopen. De eigenwoningschuld is € 180.000 omdat u € 20.000 niet aan uw woning hebt besteed. Alleen de rente over die € 180.000 is aftrekbaar. De betaalde rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Als u de lening na 30 jaar niet of niet volledig hebt afgelost, mag u geen rente meer aftrekken. Is de lening afgesloten vóór 1 januari 2001, dan gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001.

Maar dat sluit beide niet uit.

[Joarie]

Die vraag is al eens eerder voorbij gekomen in een discussie tussen mij en Nare Man.
Iets staat me bij dat Celshof het juist verwoord. Raadpleeg de zoekfunctie van deze topic maar eens (mijn internet is te traag...pfffff)

[celshof]

Woy schreef op dinsdag 14 juni 2011 @ 14:05:
Heb je daar een bron van, ik heb altijd begrepen dat je in totaal maar 30 jaar recht hebt op rente aftrek. Ik kan echter op de belastingdienst site niet duidelijk de daadwerkelijke regel vinden. Ik vind alleen zo snel het volgende

[...]

Maar dat sluit beide niet uit.

Het Belastingdienst voorbeeld is inderdaad vrij waardeloos. Dat gaat over iets heel anders. Mijn bron is vnl. mijn eigen geheugen en de gesprekken met de hypotheekadviseur
Internet biedt niet echt direct een duidelijke bron, maar ik heb wel wat kunnen vinden in de Wet IB:http://lexius.nl/wet-inkomstenbelasting-2001/artikel3.120

[Woy]

Ik zie daar inderdaad het volgende staan

Indien andere schulden worden aangegaan als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, worden de renten slechts in aanmerking genomen voor zover de termijn van 30 jaren nog niet is verstreken tenzij het betreft:
a. schulden die worden aangegaan voor verbetering of onderhoud van de woning als bedoeld in artikel 3.119a, derde lid, die behoren tot de eigenwoningschuld, of
b. schulden die het totaal van de hoofdsommen van alle voorgaande schulden overtreffen, voor het gedeelte van de schulden dat het totaal van de hoofdsommen van alle voorgaande schulden overtreft.

Dat lijkt inderdaad overeen te komen met jouw bewering.

[TrailBlazer]

nee hypotheekadviseurs die zijn ter vertrouwen Trouwens wel knap waardeloos dat dit soort cruciale info zo beroerd te vinden is. Als ik dat artikel goed vertaal dan mag je inderdaad voor iedere hogere schuld opnieuw die 30 jaar in.

[mark de man]

Precies:

Hieronder een voorbeeld:
U koopt in 2005 een woning en sluit een hypotheek voor € 200.000,-. Tien jaar later koopt u een andere woning en sluit u een nieuwe hypotheek af voor € 500.000,-. Er geldt vanaf dat moment: de hypotheekrente is voor een bedrag van € 200.000,- nog 20 jaar aftrekbaar en voor een bedrag van € 300.000,- nog 30 jaar aftrekbaar.

Dus inderdaad als je overstapt naar een nieuwe hogere hypotheek geldt voor het verschil tussen de oude en de nieuwe hypotheek weer de volledige dertig jaar. Bij stijgende huizenprijzen leidt zoiets alleen maar tot nog grotere staatslasten lijkt mij.

[Verwijderd]

Tsja.. maar 'een keer HRA voor 30 jaar' zou ook raar zijn, want dan wachten mensen heel lang met kopen omdat het anders 'zonde van je HRA' is als je bijv. begint met een cheap appartementje van 130K, met doorstromingsstagnering in de huizenmarkt als gevolg..

[mark de man]

Nee mijn punt is juist dat men in principe onbeperkt hypotheekrenteaftrek kan genieten zolang men maar een hypotheek afsluit die hoger was dan de vorige. Het bedrag tot aan de oude hypotheek wordt gecompenseerd door de verkoop van de woning en indien men aan de verkoop geen winst overhoudt, geldt de bijleenregeling niet en kan men gewoon een hogere hypotheek afsluiten en daarover weer hypotheekrenteaftrek genieten. Het punt is dat dat ook doorgaat ná die dertig jaar, in principe, als ik het zou begrijp, dus onbeperkt. De doorstroming wordt zo eigenlijk alleen maar aangewakkerd, althans het kopen van een duurdere woning.

Het is dus niet zo dat de hypotheekrenteaftrek beperkt is tot dertig jaar terwijl dat eigenlijk wel beweerd wordt. In mijn ogen is die dertig jaar lang genoeg (eigenlijk al veel te lang), maar stel men zou na tien jaar verhuizen naar een flink duurdere woning, dan kan over de "meerwaarde" van dat huis 30 jaar lang hypotheekrenteaftrek genoten worden en niet twintig jaar. Twintig jaar zou eigenlijk toch genoeg moeten zijn om de "wooncarrière" te stimuleren.

[Robbie T]

TrailBlazer schreef op dinsdag 14 juni 2011 @ 09:08:
[...]

Ik zou lekker een dagje wachten met je bod uitbrengen om te voorkomen dat je te gretig overkomt. Als het huis al lang te koop staat is de kans niet zo heel groot dat iemand je voor is tenslotte.

Hebben vanavond een bod gedaan. Waren er eigenlijk al wel uit en deze keer kijken bevestigde dat alleen maar.
Ben erg benieuwd naar de reactie! Spannend allemaal.

[Verwijderd]

mark de man schreef op dinsdag 14 juni 2011 @ 18:54:
Nee mijn punt is juist dat men in principe onbeperkt hypotheekrenteaftrek kan genieten zolang men maar een hypotheek afsluit die hoger was dan de vorige. Het bedrag tot aan de oude hypotheek wordt gecompenseerd door de verkoop van de woning en indien men aan de verkoop geen winst overhoudt, geldt de bijleenregeling niet en kan men gewoon een hogere hypotheek afsluiten en daarover weer hypotheekrenteaftrek genieten. Het punt is dat dat ook doorgaat ná die dertig jaar, in principe, als ik het zou begrijp, dus onbeperkt. De doorstroming wordt zo eigenlijk alleen maar aangewakkerd, althans het kopen van een duurdere woning.

Je leest mijn post niet helemaal goed, ik zeg juist ook dat de verkoop zou stagneren als je NIET de huidige regeling zou hebben, maar een eenmalige 30-jaar HRA.

[erikafoort]

Zojuist schouw en overdracht gehad van mijn appartementje!!

Was binnen de 30 minuten klaar bij de notaris (incl volmacht voor een tweede 'project'notaris).
Voor 1 juli moet ik uit mijn huidige appartement zijn, huur had ik al opgezegd. Klussen is dan nog lang niet klaar maar vond het zonde van de extra maand huur :-)

[Packardhell]

Hier ook een update:

Huis gekocht, overdracht is op 15 Juli. Notaris is al geregeld en Taxatie laten we via de bank lopen.
Komende vrijdagochtend hebben we onze laatste 'offerte gesprek', dus wellicht kunnen we vrijdagmiddag al de bank voorzien van alle benodigde documentatie.
We huren tot 1 Augustus dus hebben een goede twee weken om te klussen en verhuizen. Dat zal vast voldoende zijn, want het huis is al erg netjes dus beetje behangen en verven is voldoende.

[Verwijderd]

Hallo,

Wij hebben recent een huis gekocht o.v.b van financiering,
nu gaat het hele traject lopen en zit ik nog in dubio over 2 keuzes die wij moeten maken als stel.

Hypotheek bedrag = 280k incl kk
Onze intentie is om circa 10 jaar of korter in deze woning te blijven wonen.

We willen of een spaarhypotheek of een bankspaar hypotheek,
Ik heb duidelijk alles opgezocht naar na en voordelen bij beide hypotheekvormen maar ik kom er niet aan uit gewoon.

Bij ons telt een:
* vaste maandlast gedurende hele looptijd
* mogelijkheid om na 10 jaar of eerder ineens te kunnen verhuizen

Met banksparen lijkt het me ideaal dat je zelf inzicht hebt op je 'spaar' rekening waar het opgebouwde deel op komt, en zo misschien wat meer visuele controle erover hebt.
Het nadeel van banksparen dat je aan 1 verstrekker vast zit lijkt me niet een heel groot nadeel toch?
Op het moment van afsluiten heeft deze blijkbaar de beste voorwaarden en deze blijven gelden de gehele looptijd. Waarom zou je dan nog van geldverstrekker wisselen...

Mijn andere vraag is hoe je nou het beste de verhouding moet bepalen tussen het aflossingsvrije deel en het aflossingsdeel... volgens mij zeggen jullie dan, als je de maandlast kan dragen met volledig aflossen doe dit dan.

Aangezien we vrij aan de top zitten met deze hypotheek wil ik de maandlast een beetje beperken nog.
Is 50/50 een slimme keuze hierin dan? of misschien toch neigen naar 70% aflossen en 30% aflossingsvrij ?

Ik snap gewoon nog niet het nadeel als je 50% aflossingsvrij gewoon in jip en janneke taal.
De hypotheekadviseur heeft me dit al 20x uitgelegd maar het wordt me niet duidelijk nog.
Mij lijkt het gewoon pak 50% aflossingsvrij, je maandlast is dan lager en na 10 jaar kan het huis de verkoop in weer... of zie ik het helemaal verkeerd?

Bedankt vast

[Verwijderd]

De vraag is wat je naar die 10 jaar gaat doen; ga je naar een nieuwe koopwoning toe? Dan zijn de spaarproducten geen probleem (let wel op de toegestande verhuisperiode!), anders mag je de HRA namelijk terugbetalen aan de belastingdienst en dat doet pijn. Zelf ben ik op basis van de kosten en de transparantie voor de bankspaarvariant gegaan, maar als er een spaarhypotheek was geweest die minder zou hebben gekost, dan was het me ook prima geweest.

Zelf zou ik altijd - mits je het kunt dragen - voor volledig aflossen gaan. Laat de hypotheekadviseur voor de grap eens uitrekenen wat je méér kwijt bent door volledig af te lossen. Bij mij kwam het grofweg (ik weet het niet exact meer, zou ik na moeten zoeken) neer op 30K extra betalen om 80K af te lossen. Da's best een goede deal. Zeker omdat je na de 30 jaar geen aftrek meer hebt op de rente van je aflossingsvrije deel en dan met een stevige restschuld blijft zitten die je moet herfinancieren.

Die 140K (effectief 70K door de inflatie) tover je dan waarschijnlijk ook niet uit je broekzak en dan wordt het behoorlijk wat duurder.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 16-06-2011 09:12 ]

[Packardhell]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 08:45:
Hallo,

Wij hebben recent een huis gekocht o.v.b van financiering,
nu gaat het hele traject lopen en zit ik nog in dubio over 2 keuzes die wij moeten maken als stel.

Hypotheek bedrag = 280k incl kk
Onze intentie is om circa 10 jaar of korter in deze woning te blijven wonen.

We willen of een spaarhypotheek of een bankspaar hypotheek,
Ik heb duidelijk alles opgezocht naar na en voordelen bij beide hypotheekvormen maar ik kom er niet aan uit gewoon.

Bij ons telt een:
* vaste maandlast gedurende hele looptijd
* mogelijkheid om na 10 jaar of eerder ineens te kunnen verhuizen

Met banksparen lijkt het me ideaal dat je zelf inzicht hebt op je 'spaar' rekening waar het opgebouwde deel op komt, en zo misschien wat meer visuele controle erover hebt.
Het nadeel van banksparen dat je aan 1 verstrekker vast zit lijkt me niet een heel groot nadeel toch?
Op het moment van afsluiten heeft deze blijkbaar de beste voorwaarden en deze blijven gelden de gehele looptijd. Waarom zou je dan nog van geldverstrekker wisselen...

Mijn andere vraag is hoe je nou het beste de verhouding moet bepalen tussen het aflossingsvrije deel en het aflossingsdeel... volgens mij zeggen jullie dan, als je de maandlast kan dragen met volledig aflossen doe dit dan.

Aangezien we vrij aan de top zitten met deze hypotheek wil ik de maandlast een beetje beperken nog.
Is 50/50 een slimme keuze hierin dan? of misschien toch neigen naar 70% aflossen en 30% aflossingsvrij ?

Ik snap gewoon nog niet het nadeel als je 50% aflossingsvrij gewoon in jip en janneke taal.
De hypotheekadviseur heeft me dit al 20x uitgelegd maar het wordt me niet duidelijk nog.
Mij lijkt het gewoon pak 50% aflossingsvrij, je maandlast is dan lager en na 10 jaar kan het huis de verkoop in weer... of zie ik het helemaal verkeerd?

Bedankt vast

Ik zelf heb gekozen voor een Bankspaarhypotheek met 100% aflossen (dus 0% aflossingsvrij), maar ben van plan zeker langer dan 10 jaar in het huis te blijven wonen.
Als je 50% aflossingsvrij neemt dan bouw je minder en minder snel vermogen op. Je zult wellicht 160 EUR per maand moeten betalen als je 50% aflossingsvrij neemt, bij 100% aflossen is dit al snel 320 EUR.
Zeker in deze tijd - wanneer huizen in prijs dalen - is het verstandig om sneller vermogen op te bouwen om zo eventuele verliezen makkelijker op te vangen.
Wellicht had je beter kunnen gaan huren in jouw situatie.

[Packardhell]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 08:56:
De vraag is wat je naar die 10 jaar gaat doen; ga je naar een nieuwe koopwoning toe? Dan zijn de spaarproducten geen probleem, anders mag je de HRA namelijk terugbetalen aan de belastingdienst en dat doet pijn. Zelf ben ik op basis van de kosten en de transparantie voor de bankspaarvariant gegaan, maar als er een spaarhypotheek was geweest die minder zou hebben gekost, dan was het me ook prima geweest.

Zelf zou ik altijd - mits je het kunt dragen - voor volledig aflossensingsvrij gaan. Laat de hypotheekadviseur voor de grap eens uitrekenen wat je méér kwijt bent door volledig af te lossen. Bij mij kwam het grofweg (ik weet het niet exact meer, zou ik na moeten zoeken) neer op 30K extra betalen om 80K af te lossen. Da's best een goede deal. Zeker omdat je na de 30 jaar geen aftrek meer hebt op de rente van je aflossingsvrije deel en dan met een stevige restschuld blijft zitten die je moet herfinancieren.

Die 140K (effectief 70K door de inflatie) tover je dan waarschijnlijk ook niet uit je broekzak en dan wordt het behoorlijk wat duurder.

Je bedoelt waarschijnlijk dit.

[Verwijderd]

Packardhell schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 09:02:
[...]


Je bedoelt waarschijnlijk dit.

Inderdaad Thanks

[Verwijderd]

Klopt.. We willen erna een andere koopwoning gaan kopen.
Je zegt dat als je 50% aflossingsvrij neemt dan bouw je minder en minder snel vermogen op..
Wat is precies hiervan het nadeel dan als het huis over 10 jaar verkocht wordt voor laten we zeggen in het ergste geval 15.000 euro minder?

Ik bedoel weegt dit op tegen de lagere maandlast?
Onze adviseur heeft inderdaad het verschil berekent bij gedeeltelijk en volledig aflossen.
De 1 was 930 euro netto per maand (50%) en de andere 1150 euro netto per maand ongeveer (100%).

Scheelt behoorlijk wat dus..
Daarom dacht ik waarom niet hier tussenin zitten met 1000 netto per maand en dus 80% aflossen ?
Dit is toch een redelijk veilige keuze?

Dan rest ook nog de vraag banksparen of toch spaarhypotheek ..
Ik vind het ook belangrijk dat me vriendin zonder schulden blijft zitten als ik er niet meer zou zijn...-

[ Voor 199% gewijzigd door Verwijderd op 16-06-2011 09:31 ]

[Verwijderd]

Packardhell schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 09:02:
[...]


Je bedoelt waarschijnlijk dit.

Haha, ik twijfelde ook al even toen ik het las

NB: Volledig aflossen is uiteraard erg fijn, hogere maandlasten maar wel de 'gezondste' optie. Zelf vond ik dit echter te duur worden (woon alleen, kan net de hypo opbrengen, dus hoger moet 'ie niet worden). Heb nu de volgende constructie:
- Hypotheek 1: 190.000 euro, waarvan 125.000 euro aflossen in 30 jaar en 65.000 aflossingsvrij
- Hypotheek 2: 30.000 euro (= starterslening bij gemeente). Deze is eerste drie jaar rentevrij, daarna een marktconforme rente (in praktijk is dat vrij hoog, geloof zo'n 5,5% (andere hypo = 4,55%)

NB: In hypotheek 1 is nog 10.000 euro bouwdepot opgenomen, deze heb ik nog niet aangesproken, twijfel nog of ik dit ga doen (heb alles voorgeschoten uit spaargeld). Het lijkt 'gezonder' om niet meer schulden te maken dan nodig, en dus het bouwdepot niet meer aan te spreken zodat deze vervalt en de hypotheek naar 180.000 euro gaat. Maar voordeel van het wél aanspreken is dat ik de 10K op mijn bankrekening krijg, en dan zou ik er over 2 jaar (een deel van) de starterslening mee kunnen aflossen. Dat zou per saldo meer moeten opbrengen.
Mijn streven is om de starterslening zo snel mogelijk af te lossen, zodat deze niet langer boven mijn hoofd blijft hangen met hoge rente. Als ik die met een jaar of 5 geheel afgelost zou kunnen hebben dan heb ik aan het einde van mijn 30 jaar eigenlijk de volgende situatie:
155.000 euro afgelost (125K + 30K)
65.000 euro aflossingsvrij

Komt dus ook ongeveer neer op 70/30

[Roenie]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 09:16:
...Volledig aflossen is uiteraard erg fijn, hogere maandlasten maar wel de 'gezondste' optie. Zelf vond ik dit echter te duur worden (woon alleen, kan net de hypo opbrengen, dus hoger moet 'ie niet worden)...

Je kunt ook nog extra aflossen (mits mogelijk in de voorwaarden). Dan leg je je niet vast iedere maand, maar kun je wel zo af en toe een deel aflossen als je spaarpotje groot genoeg voor je is.

[Verwijderd]

Ik bedoel weegt dit op tegen de lagere maandlast?
Onze adviseur heeft inderdaad het verschil berekent bij gedeeltelijk en volledig aflossen.
De 1 was 930 euro netto per maand (50%) en de andere 1150 euro netto per maand ongeveer (100%).
Scheelt behoorlijk wat dus..

1150-930=220e
220*360 = 79200

79200 om 140K bij elkaar te krijgen en geen gezeik met hypotheekrenteaftrek e.d. na 30 jaar. Ik zou het aflossen als je het kunt betalen

Dan rest ook nog de vraag banksparen of toch spaarhypotheek ..
Ik vind het ook belangrijk dat me vriendin zonder schulden blijft zitten als ik er niet meer zou zijn...

Dat kun je afdekken door een losse overlijdensrisicoverzekering (zie Independer) af te sluiten bij de bankspaarhypotheek. Voor de spaarhypotheek zou ik hier ook naar kijken, mits dit mogelijk is. Vaak is een losse verzekering goedkoper dan de bijgeleverde verzekering.

Roenie schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 09:26:
[...]
Je kunt ook nog extra aflossen (mits mogelijk in de voorwaarden). Dan leg je je niet vast iedere maand, maar kun je wel zo af en toe een deel aflossen als je spaarpotje groot genoeg voor je is.

Dat geldt met name voor het aflossingsvrije deel, bij banksparen/spaarhypotheek kun je bijstorten maar aflossen ligt wat lastiger. Sowieso blijft je dan gebonden aan de 1:10 (in de praktijk vaak 1:7) verhouding tussen de kleinste en grootste storting.

[ Voor 23% gewijzigd door Verwijderd op 16-06-2011 09:54 ]

[Verwijderd]

Ja dat waren we ook al van plan een losse verzekering erbij en dan de goedkoopste uit te zoeken op dat moment.

En je hebt gelijk als je zegt aflossen als je het kunt betalen volledig,
maar je hebt ook een middenweg nog en dat is die 70 of 80% aflossen.. dan ben je ook al erg op de goede weg toch? en dan is de maandlast toch nog lager

[Verwijderd]

Roenie schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 09:26:
[...]
Je kunt ook nog extra aflossen (mits mogelijk in de voorwaarden). Dan leg je je niet vast iedere maand, maar kun je wel zo af en toe een deel aflossen als je spaarpotje groot genoeg voor je is.

Ja, ach.. dat kan inderdaad. In mijn geval (banksparen) binnen een beperkte bandbreedte, maar ik verwacht niet dat ik daar snel aan zit. Wat ik 'over' heb kan ik al snel gebruiken om mijn starterslening mee af te betalen, en ik wil ook graag nog wat geld achter de hand houden voor reizen, nieuwe auto, dat soort dingen. Heb ook geen rijke mensen in familie, dus erfenisjes verwacht ik ook niet, en qua carriere zit er nog wel wat in maar niet spectaculair qua verhogingen de komende jaren, daarvoor heb ik niet het juiste vak gekozen

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 09:34:
Ja dat waren we ook al van plan een losse verzekering erbij en dan de goedkoopste uit te zoeken op dat moment.

En je hebt gelijk als je zegt aflossen als je het kunt betalen volledig,
maar je hebt ook een middenweg nog en dat is die 70 of 80% aflossen.. dan ben je ook al erg op de goede weg toch? en dan is de maandlast toch nog lager

Dan ben je zeker op de goede weg. Vooral als je meeneemt dat die 50.000 euro die je niet aflost op een hypotheek van 250K over 30 jaar verwaarloosbaar is door inflatie

[Verwijderd]

Hmm oke, dan wordt het toch 30% aflossingsvrij en 70% aflossen.
Nu nog het rentepercentage vast zetten, ik neig erg naar 10 jaar ... 30jaar is ook weer zo extreem lang..

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 10:56:
Hmm oke, dan wordt het toch 30% aflossingsvrij en 70% aflossen.
Nu nog het rentepercentage vast zetten, ik neig erg naar 10 jaar ... 30jaar is ook weer zo extreem lang..

Tja, ieder zijn ding, waarom met een restschuld gaan zitten als je de helft inlegt om er vanaf te komen? De rendementen die je op je spaardeel van je hypotheek haalt ga je nooit redden op een reguliere spaarrekening (doorgaans lagere rentes, vermogenrendementsheffing). Voor die paar tientjes per maand kocht ik het gezeik helemaal af

De lange rente gaat zeer waarschijnlijk stijgen, daarnaast scheelt het je een hoop kopzorgen: als je toevallig werkeloos bent aan het einde van de rentevaste periode, of je huis is goed in waarde gedaald, dan zit je bij je hypotheekverstrekker vast. Die gaat je vervolgens een aanbod doen waar je waarschijnlijk niet happy van wordt. Daarnaast kennen veel hypotheekaanbieders sowieso een tweesporenbeleid waarbij je slechts 1x korting krijgt, bij een verlenging vervalt deze.

Het scheelt nu een procent rente tov 10 jaar, maar de rente staat nog steeds laag (ondanks dat veel mensen hier anders over denken die 5 jaar terug een 4% neerlegden).

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 10:25:
Dan ben je zeker op de goede weg. Vooral als je meeneemt dat die 50.000 euro die je niet aflost op een hypotheek van 250K over 30 jaar verwaarloosbaar is door inflatie

Uitgaande van 2% inflatie blijft dat een 27700 na 30 jaar.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 16-06-2011 11:33 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 08:56:
.... anders mag je de HRA namelijk terugbetalen aan de belastingdienst en dat doet pijn. ....

Dat klopt niet helemaal. Je moet alleen inkomstenbelasting betalen over de ontvangen rente op je spaardeel. Dat doet nog steeds pijn, maar het is (waarschijnlijk) een stuk minder dan het voordeel dat je met HRA ontvangen hebt.

Maar als je nu inderdaad twijfelt of je over 10 jaar nog een huis ( in nederland ) koopt, kun je in ieder geval beter zorgen dat je spaarproduct in Box 3 valt. Dan heb je verder geen problemen met kortere looptijd, alleen het nadeel is dat je boven de drempel VRH gaat betalen, maar dat valt best te overzien.

[Verwijderd]

@neographikal en Woy .

Wat is dan de conclusie hieruit? want ik ben de weg even kwijt nu.
Dat een 70/30 verhouding een goede keus is? of juist niet?

En de rentepercentage beter op 30 jaar vast zetten of toch op 10 ?

[djlinsen]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 12:44:
@neographikal en Woy .

Wat is dan de conclusie hieruit? want ik ben de weg even kwijt nu.
Dat een 70/30 verhouding een goede keus is? of juist niet?

En de rentepercentage beter op 30 jaar vast zetten of toch op 10 ?

De conclusie is dat 70/30 een prima veilige keus is, maar dat 100% aflossing beter is. Aan jou de keus.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 12:44:
@neographikal en Woy .

Wat is dan de conclusie hieruit? want ik ben de weg even kwijt nu.
Dat een 70/30 verhouding een goede keus is? of juist niet?

En de rentepercentage beter op 30 jaar vast zetten of toch op 10 ?

Voor die paar tientjes pakte ik een volledige aflossing, afweging op rendement: ik zie mezelf geen 5.4% (in mijn geval) jaar in jaar uit halen. Maar het is een persoonlijke afweging: korte vs. lange termijn.

De rentevaste periode is ook een kwestie van persoonlijke voorkeur: hoeveel risico ben je bereid te lopen, waarbij het reeel is om te veronderstellen dat de kans dat de rente omhoog gaat (zowel op korte als lange termijn) groter is dan dat de rente daalt (pak de historische grafieken er maar eens bij).

Ik ben voor rust gegaan: 30 jaar vast bankspaar. Aan het einde ben ik schuldenvrij en het bedrag dat ik op moet brengen is prima betaalbaar en zal dat dus ook altijd blijven, al gaat de rente naar 9%.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 16-06-2011 12:55 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 12:44:
@neographikal en Woy .

Wat is dan de conclusie hieruit? want ik ben de weg even kwijt nu.
Dat een 70/30 verhouding een goede keus is? of juist niet?

En de rentepercentage beter op 30 jaar vast zetten of toch op 10 ?

De conclusie is dat je moet bepalen wat je nu en in de toekomst wil. Wil je nu maximaal van je geld genieten en kijk je in de toekomst wel wat je met de restschuld doet? Dan wil je minder aflossen. Wil je juist meer zekerheid voor de toekomst, en kan je het geld nu missen? Dan ga je meer aflossen.

Tevens moet je voor het fiscale plaatje ook inschatten wat je over 10 jaar denkt te doen. Als je over 10 jaar bijvoorbeeld naar het buitenland wil verhuizen, of weer in een huurwoning gaan zitten, dan is het niet slim om een spaarproduct in box 1 te nemen, aangezien je dan niet aan de voorwaarden voldoet. Als je vrij zeker weet dat je de komende 20 jaar in een koopwoning in nederland wil wonen, dan kan het fiscaal wel voordelig zijn om een spaarproduct in box 1 te nemen ( Maar dat kan er ook voor zorgen dat je minder flexibel bent ).

[Pooh]

djlinsen schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 12:49:
[...]


De conclusie is dat 70/30 een prima veilige keus is, maar dat 100% aflossing beter is. Aan jou de keus.

Waarom is 100% aflossing beter? Dat moet je vergelijken met het verschil in maandpremie zelf sparen. Als je de discipline hebt om zelf te sparen/beleggen, heb je veel meer flexibiliteit (minder sparen in slechte tijden, meer in goede tijden), meer keus in risico/rendement, en de mogelijkheid om dat geld als nodig ergens anders voor te gebruiken. In ruil daarvoor lever je misschien een bepaald gegarandeerd rendement in. Die afweging kun je alleen maken als je beide berekeningen hebt gedaan, domweg 70/30 met 100 vergelijken en dan roepen dat 100 beter is is flauwekul. 70/30 + 30 zelf sparen vergelijken met 100 is de way to go.

[nare man]

Waarbij je natuurlijk wel moet aantekenen dat de combinatie '30% aflossingsvrij en 30% zelf sparen' niet alleen veronderstelt dat je de discipline hebt om gedurende de looptijd van de hypotheek zoveel te sparen dat je niet met een restschuld zult blijven zitten, maar ook dat je dat extra spaarbedrag elke maand kunt opbrengen. De meeste mensen die kiezen voor een deel aflossingsvrij, dat simpelweg doen omdat ze de hogere maandlasten van een volledige aflossing niet kunnen dragen. Ik zie alleen al in dit topic diverse mensen die zeggen dat ze voor deels aflossingsvrij kiezen omdat ze een hogere aflossing niet kunnen dragen. Dat soort mensen kan daarnaast dus niet ook nog eens sparen, anders zouden ze wel een 100% aflossende hypotheek hebben genomen. Die mensen hebben dus eigenlijk een te hoge hypotheek.

[djlinsen]

Pooh schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 13:09:
[...]

Waarom is 100% aflossing beter? Dat moet je vergelijken met het verschil in maandpremie zelf sparen. Als je de discipline hebt om zelf te sparen/beleggen, heb je veel meer flexibiliteit (minder sparen in slechte tijden, meer in goede tijden), meer keus in risico/rendement, en de mogelijkheid om dat geld als nodig ergens anders voor te gebruiken. In ruil daarvoor lever je misschien een bepaald gegarandeerd rendement in. Die afweging kun je alleen maken als je beide berekeningen hebt gedaan, domweg 70/30 met 100 vergelijken en dan roepen dat 100 beter is is flauwekul. 70/30 + 30 zelf sparen vergelijken met 100 is de way to go.

Omdat eerder al gezegd is dat je je sterk moet afvragen of je een rendement op je eigen vermogen gaat halen die gelijk of hoger is dan de rente op je banksparen.

Verder heb je wel gelijk dat mijn antwoord te kort door de bocht was, maar dat was de vraag ook. In de voorafgaande reactie waren de nuances en mogelijkheden al uitgelegd.

Overigens is het antwoord van nare man met betrekking tot het niet kunnen betalen van 100% aflossingsvrij en de conclusie dat die mensen dus een te hoge hypotheek hebben ook een beetje erg kort door de bocht. Zoals ook al eerder aangegeven, wat maakt het uit als je na 30jaar van je hypotheek van 300k nog 50k schuld over hebt, door inflatie is dat peanuts geworden. Als de waarde van je huis zover gezakt is dat je dan nog een restschuld over houdt, dan zijn er de afgelopen 30 jaar wel grotere problemen geweest.

[Sempy]

djlinsen schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 14:35:

Overigens is het antwoord van nare man met betrekking tot het niet kunnen betalen van 100% aflossingsvrij en de conclusie dat die mensen dus een te hoge hypotheek hebben ook een beetje erg kort door de bocht. Zoals ook al eerder aangegeven, wat maakt het uit als je na 30jaar van je hypotheek van 300k nog 50k schuld over hebt, door inflatie is dat peanuts geworden. Als de waarde van je huis zover gezakt is dat je dan nog een restschuld over houdt, dan zijn er de afgelopen 30 jaar wel grotere problemen geweest.

Ik denk dat de meeste huizenkopers liever niet over 30 jaar de boel verkopen om de aflossingsvrije som af te lossen. Dat betekent dus dat je die 50k zal moeten herfinancieren, maar dan zit je 30 jaar HRA erop. Uitgaande van 42% IB levert die 50k een hypotheeklast op van 50.000/0,58 = 86.200 (euro's in 2011)

Rekenen we nog ff met gemiddeld 2% inflatie -> 86.206/1,02^30 = 47.600

oftewel de inflatie valt nagenoeg geheel weg tegen het verlies van HRA. Laten we een eventuele inkomensdaling doordat men inmiddels met een pensioentje zit ipv een volwaardig inkomen maar even buiten beschouwing. In dit voorbeeld zal het geen onoverkomenlijk probleem zijn, aangezien 5/6 van de hypotheekschuld is afgelost. Al is het wegvallen van je hypotheeklasten een leuke aanvulling op je pensioen. Er zijn echter genoeg mensen met ruim boven de 50% aflossingsvrij en die gaan behoorlijk het schip in bij een dergelijke rekensom als ze niet flink sparen. In die gevallen heeft Nare Man dus 100% gelijk dat ze een te hoge hypotheek hebben.

[Tank80]

Pooh schreef op donderdag 16 juni 2011 @ 13:09:
[...]

Waarom is 100% aflossing beter? Dat moet je vergelijken met het verschil in maandpremie zelf sparen. Als je de discipline hebt om zelf te sparen/beleggen, heb je veel meer flexibiliteit (minder sparen in slechte tijden, meer in goede tijden), meer keus in risico/rendement, en de mogelijkheid om dat geld als nodig ergens anders voor te gebruiken. In ruil daarvoor lever je misschien een bepaald gegarandeerd rendement in. Die afweging kun je alleen maken als je beide berekeningen hebt gedaan, domweg 70/30 met 100 vergelijken en dan roepen dat 100 beter is is flauwekul. 70/30 + 30 zelf sparen vergelijken met 100 is de way to go.

Die vergelijking is dan ook snel klaar, als ik m'n eigen situatie erbij pak, krijg ik 6% rente op het spaardeel van m'n bankspaarhypotheek. Knappe jongen als je daar met welke vorm van zelf sparen dan ook overheen gaat.
Nog een tip voor greenbeauty2. Wij hebben onze bankspaarhypotheek in eerste instantie bewust 33/66 (aflossen/aflossingsvrij) afgesloten om gewoon ook even aan te kijken hoe het ging met de maandlasten. Aangezien dat prima ging, hebben we een paar maanden geleden kostenloos de inleg verhoogd naar 100% aflossen (vanwege eerdergenoemde reden, in ons geval ~200 euro extra inleg/maand, over 27 jr 180-200k extra gespaard, ken de precieze getallen niet uit m'n hoofd).

[TrailBlazer]

Wij hebben gekozen voor 3/4 aflossen. Dat betekent op dit moment dat we na afloop nog een schuld hebben van zo'n 80K Stel dat we uitgaan van herfinancieren van die 80K tegen 7% rente dan kost dit per maand 466 euro aan rente. Ik mag hopen dat dat tegen die tijd niet echt een probleem is om dat op te kunnen brengen. Zelfs als moet het van mijn pensioen. Misschien ga ik die rest nog wel aflossen voor die tijd maar dat ligt een beetje aan de ontwikkelingen de komende 15 jaar met betrekking tot de HRA en mijn financiele ontwikkeling.

[Robbie T]

Op het eerste bod wat wij deden gingen de verkopers niet op in. Daarop hebben wij ons bod maar eens verhoogd met een 4%. Zij gingen dit keer in elk geval op ons bod in en verlaagden hun prijs met 0,8%. Schiet niet echt op dus.

Na het weekend waarschijnlijk nog een bod doen. Een laatste eindbod. Dat is het, niet onderhandelbaar.
Spannende dagen weer.

[ Voor 6% gewijzigd door Robbie T op 19-06-2011 00:37 . Reden: Dubbele zin weg gehaald. ]

[Motrax]

Sorry hoor, maar jij hebt tig keer verhoogd en ze verlagen uiteindelijk met 0,8%?

Die willen niet verkopen onde rhun vraagprijs. Verspilde moeite.

[Roenie]

Dus twee keer verhoogd voordat zij je een klein beetje tegemoet kwamen? Dat heb ik op de middelbare school ook eens aan de hand gehad met een meisje. Heeft me maanden gekost en uiteindelijk mocht ik alleen onder haar shirtje

Je volgende bod verlagen en erbij zeggen dat ze eerst maar eens een fatsoenlijk tegenbod moeten doen

Zo niet...gewoon naar het volgende huis.

Dit is de tijd voor kopers, het stikt van de huizen. Nu lijkt dit huis je uniek, maar er zijn nog zat andere mooie huizen waarbij de verkopers wel mee gaan.

[Robbie T]

Motrax schreef op zaterdag 18 juni 2011 @ 22:56:
Sorry hoor, maar jij hebt tig keer verhoogd en ze verlagen uiteindelijk met 0,8%?

Die willen niet verkopen onde rhun vraagprijs. Verspilde moeite.

Roenie schreef op zaterdag 18 juni 2011 @ 23:18:
Dus twee keer verhoogd voordat zij je een klein beetje tegemoet kwamen? Dat heb ik op de middelbare school ook eens aan de hand gehad met een meisje. Heeft me maanden gekost en uiteindelijk mocht ik alleen onder haar shirtje

Je volgende bod verlagen en erbij zeggen dat ze eerst maar eens een fatsoenlijk tegenbod moeten doen

Zo niet...gewoon naar het volgende huis.

Dit is de tijd voor kopers, het stikt van de huizen. Nu lijkt dit huis je uniek, maar er zijn nog zat andere mooie huizen waarbij de verkopers wel mee gaan.

Het huis is een paar maand terug gezakt in vraagprijs en momenteel V.O.N. Ons eerste bod was niet reëel, tweede bod was dat meer.

Jammer dat het niet handig is om hier het hele verhaal te vertellen i.v.m het eventuele meelezen van de verkopers.

[Verwijderd]

..

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 19-06-2011 02:31 ]

[Verwijderd]

Motrax schreef op zaterdag 18 juni 2011 @ 22:56:
Sorry hoor, maar jij hebt tig keer verhoogd en ze verlagen uiteindelijk met 0,8%?

Die willen niet verkopen onde rhun vraagprijs. Verspilde moeite.

Van dit soort reacties wordt ik nou zo moe.. Je hebt het huis niet gezien dus weet ook niet of de prijs reeel is. Misschien is de vraagprijs wel al zo scherp dat het ook zonder verlaging een goede deal blijft. En anderzijds, iemand kan hier roepen dat 'ie 20% van de vraagprijs heeft afgekregen, maar zelfs dan kun je onmogelijk iets zeggen over of het een goede deal is of niet zonder het huis te kennen, immers de vraagprijs had ook 30% te hoog kunnen zijn en dan betaald iemand na 20% zakken nog steeds veel te veel. Kortom, zonder kennis van het huis is het een beetje dom om te roepen of iets verspilde moeite is of niet...

Roenie schreef op zaterdag 18 juni 2011 @ 23:18:
Dus twee keer verhoogd voordat zij je een klein beetje tegemoet kwamen? Dat heb ik op de middelbare school ook eens aan de hand gehad met een meisje. Heeft me maanden gekost en uiteindelijk mocht ik alleen onder haar shirtje

Je volgende bod verlagen en erbij zeggen dat ze eerst maar eens een fatsoenlijk tegenbod moeten doen

Zo niet...gewoon naar het volgende huis.

Dit is de tijd voor kopers, het stikt van de huizen. Nu lijkt dit huis je uniek, maar er zijn nog zat andere mooie huizen waarbij de verkopers wel mee gaan.

Ook deze reactie. Denk toch na man.... Even hypothetisch:

Huis A is 200.000 euro waard bij een taxatie en de vraagprijs is 200.000 euro. Immers, de verkopers willen er snel vanaf en niet een jaar leuren met hun huis dus zetten hem scherp in de markt. Men wil maar 1% zakken naar 198.000 euro, dat is voor hun echt het minimalen en gezien de staat van het huis gaan ze er vanuit dat dat wel lukt.

Huis B, gelijkwaardig aan huis A is 200.000 euro waard bij een taxatie en de vraagprijs is 230.000 euro. Men heeft nogal ambitieus ingezet, en is daarom al lang bezig met verkopen want niemand wil die hoofdprijs betalen. Uiteindelijk zijn ze bereid 10% te zakken! Wow! Huis is dan 207.000 euro.

Met een advies zoals jij geeft zou je dus mensen van huis A weg kunnen sturen, immers huis A wil geen 'fatsoenlijk tegenbod' doen dus je moet maar gewoon verder kijken. En huis B zou je dan wel serieus nemen? Uiteindelijk zou huis A verreweg de beste deal zijn..

Bovenstaand voorbeeld is misschien wat flauw, maar wat ik bedoel is dat een verkoper kan vragen wat hij wil, dus als ie er snel vanaf wilt/moet ook best ruim onder de waarde en als ie geduld heeft of onrealistisch is ook ver boven de waarde. Om die reden betekend de hoeveelheid euro's die iemand zakt bij een huis gewoon echt helemaal niets, het gaat om de uiteindelijke prijs die voor het huis betaald moet worden! Met als logsich gevolg dat iemand die een huis niet kent hier onmogelijk uitspraak kan doen over het biedingsproces van een andere forummer, tenzij hij of zij natuurlijk erg veel info over het huis geeft, maar dan nog blijft het erg lastig.

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 19-06-2011 02:32 ]

[ZeRoC00L]

Ennu: Helemaal mee eens. Maar voor heel veel mensen is een reeele verkoopprijs niet te handelen. Ze denken dat er altijd een procent á 7 - 15 van vraagprijs afmoet.
Als iedereen nu eens normale prijzen zou vragen, dan kan dat onderhandelen een flink stuk achterwege blijven.

[Roenie]

Verwijderd schreef op zondag 19 juni 2011 @ 02:31:
...Ook deze reactie. Denk toch na man.... Even hypothetisch:

Huis A is 200.000 euro waard bij een taxatie en de vraagprijs is 200.000 euro.(...)

Huis B, gelijkwaardig aan huis A is 200.000 euro waard bij een taxatie en de vraagprijs is 230.000 euro...

De norm op de huizenmarkt is (helaas) dat afdingen gemeengoed is. Ik had het vertrouwen in Robbie T dat hij het er wel bij zou zetten als dat niet het geval was. En anders na zou denken na mijn opmerking.

Je hebt natuurlijk wel een punt, we weten niet hoe de prijs in verhouding met de waarde is. Extra info is dus nodig.

...Bovenstaand voorbeeld is misschien wat flauw, maar wat ik bedoel is dat een verkoper kan vragen wat maar dan nog blijft het erg lastig...

Het voorbeeld is inderdaad wat flauw De koper kan uiteraard ook bieden wat hij/zij wil. De koper is in deze tijd degene met de meeste macht.

[Verwijderd]

Roenie schreef op zondag 19 juni 2011 @ 14:57:
[...]
De norm op de huizenmarkt is (helaas) dat afdingen gemeengoed is. Ik had het vertrouwen in Robbie T dat hij het er wel bij zou zetten als dat niet het geval was. En anders na zou denken na mijn opmerking.

Je hebt natuurlijk wel een punt, we weten niet hoe de prijs in verhouding met de waarde is. Extra info is dus nodig.


[...]
Het voorbeeld is inderdaad wat flauw De koper kan uiteraard ook bieden wat hij/zij wil. De koper is in deze tijd degene met de meeste macht.

Dat is zeker waar, het is een echte kopersmarkt geworden. En mede door onzekerheden rond de HRA / hypotheekverstrekking / AFM-regels, / etc blijft dit maar door sukkelen.

Uiteindelijk doe je er als koper gewoon het beste aan eerst te zorgen dat je weet wat een huis echt waard is door een hoop info te vergaren, een expert te laten kijken, taxatie , etc. Vervolgens bedenken wat jij het huis waard vind (dat kan best meer zijn dan de 'echte' waarde. En daarna natuurlijk te bieden. Op die manier kun je je biedingsstrategie aanpassen aan in hoeverre de prijs af gaat wijken van de echte waarde en van wat jij er maximaal voor over hebt, ipv dat je gaat kijken in hoeverre de prijs lager wordt dan de eerste vraagprijs.

Even in het kort mijn aankoop van vorig jaar, wellicht leuk ter illustratie:
- huis stond te koop voor 209.000 euro, al 18 maanden.
- in historie kon ik terugvinden dat huis al gezakt was vanuit 223.000 euro
- mijn aankoopmakelaar gaf aan dat het huis max 190.000 euro waard is, en bieden eigenlijk tot max 187.500 zou moeten gaan ivm nog wat kleine gebreken
- in historie kadaster kon ik terugzien dat verkopers het huis zelf 4 jaar eerder gekocht hadden voor 189.000 euro.
- Al met al dus overduidelijk dat de oorspronkelijke vraagprijs veel te hoog was, en ook de 209.000 euro veel te hoog was.
- Uiteindelijk een eindbod gedaan van 187.500 euro
- Uiteindelijk gekocht voor 190.000 euro. Dus '2500 euro teveel', maar dat had ik graag over voor dit erg fijne huis.

Als mijn huis nou meteen voor 195.000 euro te koop had gestaan, dan had ik 'm voor 190K ook graag gekocht, ondanks dat het dan een minder goede deal had geleken. Feit is dat de verkopers gewoon veel te veel vroegen voor het huis. Wel denk ik dat het huis al lang weg was geweest bij een dergelijke vraagprijs, want juist die absurd hoge vraagprijs heeft waarschijnlijk veel mensen afgeschrikt, icm slechte foto's.
Was erg blij met mijn aankoopmakelaar overigens, want had zelf het idee dat het huis wel 199.000 euro waard zou zijn, en was van plan te beginnen met 190 bieden om dan ongeveer daarop uit te komen. Maar aankoopmakelaar gaf aan dat het huis echt minder waard was en de verkopers veel te veel vroegen, daarom begonnen op 180K en geeindigd op 190K. Wil niet zeggen natuurlijk dat dit voor iedereen zo zou lopen, maar in mijn geval heeft de 1250 euro kostende aankoopmakelaar zich dus driedubbelendwars terugverdiend!

[nare man]

Je moet een taxatie ook altijd weer in perspectief zien. Er bestaat niet zoiets als 'de' waarde van een huis. Zoals ik al vaker heb betoogd, is een taxatie maar een papiertje: de uiteindelijke prijs, wat het huis nu 'echt' waard is, wordt per transactie bepaald door de wetten van vraag en aanbod tussen de individuele verkoper en de individuele koper.

Een taxateur kan bijvoorbeeld ook geen rekening houden met de persoonlijke omstandigheden van de koper (of tenminste, dat kán hij wel, maar hij zal er in de regel niet naar vragen). Bijvoorbeeld een echtpaar dat in scheiding ligt en snel van de woning af moet, zal wellicht bereid zijn een fikse korting op de verkoopprijs te accepteren, terwijl een senior met een hypotheek van drie keer niks en alle tijd van de wereld lekker zal blijven zitten en dus niet snel bereid zal zijn om zijn prijs te laten zakken.

Mijn appartement heb ik gekocht voor 267.500, komende vanaf een vraagprijs van 285.000, oftewel een verschil van 17.500. Mijn makelaar is zijn geld dus wel waard geweest, zeker omdat wij zijn gaan bieden toen het appartement nog maar een paar dagen te koop stond. Ze hebben het uiteindelijk aan mij verkocht binnen vijf weken nadat het op funda was gezet. Het appartement is getaxeerd op een waarde van minimaal 270.000, maar verkopers wilden er snel vanaf i.v.m. een zwangerschap, en waren bereid onder de taxatieprijs te verkopen.

[ Voor 9% gewijzigd door nare man op 20-06-2011 13:36 ]

[celshof]

nare man schreef op maandag 20 juni 2011 @ 13:30:
Je moet een taxatie ook altijd weer in perspectief zien.

...

Mijn appartement heb ik gekocht voor 267.500,
...
Het appartement is getaxeerd op een waarde van minimaal 270.000, maar verkopers wilden er snel vanaf i.v.m. een zwangerschap, en waren bereid onder de taxatieprijs te verkopen.

Was de taxatie voor of na het akkoord? Want als het na het akkoord is, dan heb je ook goede kans dat de taxatie obv jouw koopprijs is gedaan

[racoon]

Morrgen om 8 uur met iemand van vereniging eigen huis door de woning, en daarna is de nieuwbouwwoning officieel van mij.

[nare man]

celshof schreef op maandag 20 juni 2011 @ 14:01:
[...]
Was de taxatie voor of na het akkoord? Want als het na het akkoord is, dan heb je ook goede kans dat de taxatie obv jouw koopprijs is gedaan

Nee, dat kan niet. Het doel van het taxeren van een woning is dat de hypotheekverstrekker inzicht krijgt in de markt- en executiewaarde van het onderpand, dus die marktwaarde moet worden vastgesteld onafhankelijk van de concrete deal met de koper die de hypotheek zal krijgen, anders is de koper zijn eigen hypotheek aan het bespoedigen.

Een taxatierapport vermeldt daarom ook de gegevens waarop het gebaseerd is, en daar staat de prijs waarvoor ik het heb gekocht niet bij. De koopovereenkomst is ook niet ter kennis gebracht van de taxateur, en de overeenkomst is nog niet ingeschreven in de openbare registers, dus de taxateur was ook niet op de hoogte van de meest recente prijs.

[Rukapul]

@nare man: dan ben je de uitzondering op de regel waarschijnlijk.

Ik vermoed met vrij grote zekerheid dat in mijn geval de taxateur de overeengekomen prijs wist. Aangezien de taxatie puur voor de hypotheek was heb ik mijn hypotheekverkoper het laten afhandelen (en betalen). Niet verrassend kwam uit de taxatie precies de prijs (zoals in die pre-crisis tijd gebruikelijk). Afaik wordt/werd bij het geven van de opdracht ook gewoon het minimaal voor de hypotheek benodigde bedrag genoemd.

Uiteraard is het de verantwoordelijkheid van de taxateur zelf om 'onafhankelijk' een waardeschatting te doen. 't Mag echter duidelijk zijn dat een taxateur die stelselmatig krap schat zichzelf in het systeem uit de markt prijst (totdat leninggevers opdrachtgever worden ipv hypotheekgevers of tussenpersonen).

Sowieso heeft een taxateur best een brede marge. Bij 10% rondom fair value heb je al max een 20% spread te pakken.

[ Voor 9% gewijzigd door Rukapul op 20-06-2011 15:57 ]

[nare man]

Ja, ik weet dat er veel taxateurs zijn die dat doen, maar het is natuurlijk niet in de haak. De taxateur laat zich op die manier lenen voor een opzetje met de opdrachtgever om de geldgever een rad voor ogen te draaien. Ik heb ook nooit gesnapt waarom de bank niet zelf een taxateur inschakelt, dan krijg je een veel beter beeld van de waarde van het onderpand.

[ Voor 24% gewijzigd door nare man op 20-06-2011 15:58 ]

[Dido]

nare man schreef op maandag 20 juni 2011 @ 15:58:
Ik heb ook nooit gesnapt waarom de bank niet zelf een taxateur inschakelt, dan krijg je een veel beter beeld van de waarde van het onderpand.

We hebben het over banken. Banken zijn het soort bedrijven dat de laatste decennia belachelijke leningen hebben gegeven aan mensen waarvan ze wisten dat die ze niet konden terugbetalen, terwijl ze daar op papier enorme winsten op konden maken.
Zolang een bank maar heel hard kan roepen dat het onderpand voor de hypotheek genoeg waard is, en dat ze verder ook alle regeltjes gevolgd hebben, worden ze door niemand op de vingers getikt en blijft hun virtuele waarde stabiel (en stijgt gestaag mee met het aantal hypotheken dat ze verstrekken).

Vanuit dat persepectief snap ik eigenlijk verduveld goed waarom banken zich jarenlang niet echt druk hebben gemaakt om taxateurs die stomtoevallig altijd bijna exact op de overeengekomen verkoopprijs uitkwamen.

[Verwijderd]

nare man schreef op maandag 20 juni 2011 @ 15:58:
Ja, ik weet dat er veel taxateurs zijn die dat doen, maar het is natuurlijk niet in de haak. De taxateur laat zich op die manier lenen voor een opzetje met de opdrachtgever om de geldgever een rad voor ogen te draaien. Ik heb ook nooit gesnapt waarom de bank niet zelf een taxateur inschakelt, dan krijg je een veel beter beeld van de waarde van het onderpand.

Tsja... nu ik er over nadenk, vond het eigenlijk ook wel merkwaardig dat mijn taxateur (ingeschakeld via de aankooopmakelaar) exact de prijs aangaf waarvoor ik het huis gekocht heb, tot op de euro nauwkeurig.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 20-06-2011 21:50 ]

[Packardhell]

Taxatie van mijn - net gekochte - huis wordt ook via de bank geregeld dus ik ben erg benieuwd wat daaruit gaat komen.
Hopelijk de hypotheek offerte vandaag binnen, goed lezen en morgen getekend weer terug sturen

[nare man]

Yay, ik krijg eindelijk een bevestiging dat alles rond is en de notaris alle stukken in zijn bezit heeft. Nu alleen nog maar wachten tot 15 juli a.s. voor het passeren en dan aan de klus

[Verwijderd]

@Nare man & @Packardhell: gefeliciteerd met jullie aankoop! Mooie tijd om te kopen en vooral klussen, lekker lange dagen

Heb vorig jaar rond deze tijd gekocht, nu alweer lekker veel avondjes bezig geweest met de tuin (bestrating vervangen door vlonderterras en deel planten, best een karwei (1.500 kg tegels afvoeren, 2 kuub zand afvoeren, arg, en geen achterom dus alles door een huis sjouwen met te smalle gang/hoek voor een kruiwagen ..pff..

[nare man]

Dat soort grote klussen ben ik niet van plan. Heb een appartement gekocht waar bijzonder weinig aan hoeft te gebeuren: nieuw vloertje, nieuw verfje, hier en daar wat tegeltjes vervangen. Allemaal dingen die te maken hebben met smaak en niet zozeer met de constructie of de indeling van het huis. Wel een groot karwei wordt het aanleggen van een mooi dakterras (daarvoor is ca. 70 m2 beschikbaar), waarvoor ik eerst toestemming van de VVE moet krijgen. Gelukkig is die al eerder verleend voor een ander appartement in dit blok, dus dat moet te doen zijn. Flink lobbyen wordt het in elk geval wel

[Verwijderd]

@Nare man: ach, ik zie mijn tuinproject ook vooral als een kwestie van smaak hoor. Ik doe alles zelf in de avonduren of weekends, en enige kosten die ik gemaakt heb zijn de kosten voor vlonderplanken, balken en beits. Verder gewoon doehetzelf handleidingtjes van internet, en een hoop sjouwwerk.
Mijn huis was ook al zo goed als af, ondanks dat het een jaren 20 huis is. Heb alleen muren laten stucken, nieuwe vloer gelegd, alles binnen beneden geschilderd, en CV laten installeren.

[nare man]

Met oudere huizen kun je inderdaad een hoop kluswerk hebben, maar ik heb ook in het bijzonder gezocht naar huizen waar (nagenoeg) niets meer aan hoefde te gebeuren. Het is een appartement uit 1937 (Rijksmonument) maar met een goede en actieve VVE. Zaken als isolatie, gevelonderhoud etc., bij die oude huizen wel belangrijk, zijn dus prima en centraal geregeld.

[Packardhell]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 juni 2011 @ 10:32:
@Nare man & @Packardhell: gefeliciteerd met jullie aankoop! Mooie tijd om te kopen en vooral klussen, lekker lange dagen

Heb vorig jaar rond deze tijd gekocht, nu alweer lekker veel avondjes bezig geweest met de tuin (bestrating vervangen door vlonderterras en deel planten, best een karwei (1.500 kg tegels afvoeren, 2 kuub zand afvoeren, arg, en geen achterom dus alles door een huis sjouwen met te smalle gang/hoek voor een kruiwagen ..pff..

Dankjewel voor de felicitaties. Ik (wij) hoef/hoeven echter ook niet veel te klussen, vooral verven en hier en daar een behangetje. De tuin staat pas voor volgend jaar op het programma

[Verwijderd]

nare man schreef op dinsdag 21 juni 2011 @ 10:56:
Met oudere huizen kun je inderdaad een hoop kluswerk hebben, maar ik heb ook in het bijzonder gezocht naar huizen waar (nagenoeg) niets meer aan hoefde te gebeuren. Het is een appartement uit 1937 (Rijksmonument) maar met een goede en actieve VVE. Zaken als isolatie, gevelonderhoud etc., bij die oude huizen wel belangrijk, zijn dus prima en centraal geregeld.

Klinkt goed! Mijn huis had wel wat gevel-werk, slechte voeg her en der aan achterzijde. In het kader van beter in één keer goed herstellen dan steeds stukjes lappen heb ik net zo'n 1000 euro uitgegeven, en daarvoor:
- complete gevel achterzijde woning laten uitslijpen/wegbikken en opnieuw laten voegen
- complete gevel voorzijde laten reinigen met zuur en wordt zodra het weer beter is geimpregneerd.

Gelukkig kon alles samen met de twee huizen naast mij, waardoor we een scherpe prijs konden bedingen (waren bovendien via via mannetjes).

[nare man]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 juni 2011 @ 11:23:
[...]
via via mannetjes

Polski

[Robbie T]

Zojuist de makelaar weer gebeld. Aangegeven dat we bij ons bod blijven. Makelaar ging het doorgeven en nu maar afwachten.

Hij maakte nog wel een opmerking in de trant van: Zou een en ander snel geregeld kunnen worden.

* Robbie T vind die spanning niet leuk.

[nare man]

Die spanning is niks inderdaad. Onze makelaar had ons er gelukkig al goed op voorbereid, en had aangegeven dat het wel eens tot een tactiek zou kunnen komen van: een laag, maar niet onredelijk eindbod neerleggen, voet bij stuk houden als ze gaan piepen, en als zij de onderhandelingen af dreigden te breken gewoon melden dat je dan naar je volgende interessante huis gaat. Dat hebben we gedaan, en verkopers kwamen over de brug: niet alleen qua prijs, maar ook qua datum oplevering (zij wilden ergens in september, uiteindelijk hebben we het bijna 2 maanden naar voren kunnen krijgen).

[Rhapsody]

Ondertussen heb ik ook een eerste bod uitgebracht. Nu is het wachten op een reactie van de verkopende makelaar.
Hopelijk is het tegenbod aantrekkelijk

[henkyyyyyyy]

Ik wil even een check up doen met jullie als dat mag

Vorig jaar hebben we getekend voor een nieuwbouwhuis (henkyyyyyyy in "Ervaring met huis kopen deel 5") wat nu bijna opgeleverd gaat worden.

Hier hebben wij een hypotheek van 270.000 euro voor afgesloten.

200.000 bankspaar en 70.000 aflossingsvrij.

Ik wil gewoon graag weten of ik er goed aan gedaan heb.
Is de constructie met bankspaar en aflossingsvrij een juiste geweest vooral nu de prijzen gaan dalen?

[Rukapul]

We hebben te weinig gegevens om een zinvol antwoord te geven Eigenlijk is zelfs de vraag niet specifiek genoeg.

Op korte en middellange termijn maakt de hypotheekvorm nauwelijks uit voor problematiek van dalende prijzen. De opbouw van vermogen gaat daarvoor te langzaam (met uitzondering van hoge initiele stortingen).

[nare man]

Tsja, wat is verstandig? Ik vind een deel aflossingsvrij altijd onverstandig, tenzij de huizenbezitter in kwestie heel goed kan aangeven waarom hij voor aflossingsvrij heeft gekozen en hoe hij daarmee in de toekomst denkt om te gaan (dus niet "het waren de laagste maandlasten" of "ik kon bij 100% aflossing niet genoeg lenen om dat huis te kopen").

Bij een (bank)spaarhypotheek bouw je ongeveer 1/3 van het vermogen op in de eerste 15 jaar, het resterende 2/3 deel in de laatste 15 jaar. Dat is precies hetzelfde als bij een annuïtaire hypotheek: ook daar los je de eerste 15 jaar slechts 1/3 van de hoofdsom af, en de resterende 2/3 van de hoofdsom in de tweede 15 jaar.

Je bent sowieso minstens 6 jaar bezig met het opbouwen van vermogen voor je k.k. (ervan uitgaande dat die tussen de 10-15% van je koopprijs liggen en je geen eigen geld hebt ingebracht), gebaseerd op een hypotheek met 100% aflossing. Daarna pas begin je vermogen op te bouwen voor de schuld die betrekking heeft op de woning zelf. Je hebt gekozen voor een deel aflossingsvrij, dus bij jou zal dat punt nog wat verder in de toekomst liggen.

Dalende huizenprijzen zijn dus voor jou niet een acuut probleem. De vermogensopbouw in de spaarhypotheek is in beginsel onafhankelijk van de waarde van het onderpand. Je kunt echter op termijn wel een probleem hebben als je wilt verkopen en de opbrengst van het huis gaat erg uit de pas lopen met de hypotheekschuld die nog openstaat. Je moet dat deel dan immers weer meefinancieren bij de volgende hypotheek, die daardoor nog veel meer uit verhouding gaat lopen met de waarde van het onderpand: je 'neemt het verlies steeds mee'.

[ Voor 21% gewijzigd door nare man op 21-06-2011 17:06 ]

[Shiro]

Hallo,

Ik ben van plan een aankoopmakelaar in de arm te nemen omdat ik zelf:

• Weinig tijd hebt
• Omgeving niet goed kent
• Nog nooit eerder een huis heb gekocht
• Niet weet wat een huis waard is, dus niet goed zal kunnen onderhandelen

Wat ik verwacht van een aankoopmakelaar

• Hij gaat voor mij onderhandelen
• Hij betaalt zichzelf door meer van de prijs af te halen dan wat ik had kunnen doen

Probleem nu is dat ik niet tot een goede courtage kan komen met hem, alles is bespreekbaar, dus ik zou ook een voorstel kunnen doen.

Voorstel 1 van aankoopmakelaar
1,5% courtage (excl btw) op de aankoopsom, dat zal tegen de 3.000,- zijn. Persoonlijk vind ik het wel ok als hij daadwerkelijk zichzelf zou kunnen terug verdienen door 3.000 van de prijs af te kunnen praten wat ik misschien niet had kunnen doen. Maar probleem hierbij is, de makelaar moet in mijn belang handelen, alleen voor hoe meer hij mij een huis aansmeert hoe meer hij krijgt, dat is toch niet zo handig voor mij?

Voorstel 2 van aankoopmakelaar
1% courtage en 20% van wat hij van de prijs kan afpraten mag hij houden.

Scenario
1% courtage komt al neer op rond de 2.000Euro, Stel hij praat 10.000 van de vraagprijs af, dan krijgt hij 2.000 erbij! Ofwel samen 4.000Euro, wat zelfs meer is dan de 1,5% courtage in voorstel 1.Dat vindt ik zelf best wel veel. Ik heb werkelijk geen idee wat een huis kost dus ik weet niet wat reëel is van wat men kan afpraten tegenwoordig. Maja op die manier weet ik wel dat hij in mijn belang zal handelen. Hij gaf ook nog aan dat hij wel tot een max van 3.000 wil gaan. Dus dat hij niet meer krijgt dan 3.000 max totaal, maja dat heeft geen zin dan gaat hij niet voor mij onderhandelen. Dan stopt hij nadat hij 5.000 van de prijs heeft afgepraat... wat ook niet gewenst is voor mij.

Ik zit nu zelf te denken, wat voor voorstel kan ik doen om hem het meest in mijn voordeel te laten werken? Iemand suggesties?

Overigens het gaat hierbij om een koopsom van max 175.000 en Locatie is Diemen.

Ik heb overigens wel snel in de kadaster gekeken bij een huis met een vraagprijs van 175.000 en in de kadaster zie ik dat de gemiddelde huis gaat voor 158.000 ofzo, kan ik ervanuit gaan dat dat ongeveer de waarde is en dat de vraagprijs dus 17.000 boven de echte waarde is?

[Rukapul]

Het grote manco van de variabele beloning is dat het referentiepunt (vraagprijs) volstrekt arbitrair is. Grote kans dus dat er flink wat gratis geld naar de makelaar geschoven gaat worden i.v.m. een hoog ingeschoten vraagprijs. Daarnaast gaat de eerste 5k er aanzienlijk makkelijker af dan de volgende 5k etc. terwijl de beloning gelijk is. Al vrij snel val je dus terug op de nadelen van de eerste optie met vaste beloning.

Als je de WOZ-waarde van de woning weet en je het idee hebt dat deze enigszins redelijk is (en lager dan de vraagprijs) dan kun je die natuurlijk ook als referentiepunt voorstellen of de verkoopprijs van het goedkoopst verkochte appartement/huis in het blok/straat. Dan moet de makelaar er tenminste echt voor werken.

Als je al die informatie zelf trouwens hebt vergaard dan kun je bijna zelf de onderhandelingen waarschijnlijk ook wel doen. Dat is het nadeel

[ Voor 35% gewijzigd door Rukapul op 21-06-2011 17:20 ]

[nare man]

Waarom niet gewoon fixed fee? Dan is er in elk geval geen directe prikkel om de prijs hoog te houden, ook al kun je dan nog niet uitsluiten dat de makelaar gewoon weinig doet. Dat laatste kun je ondervangen door gewoon kritisch te zijn en iemand te kiezen waarin je vertrouwen hebt. Vergis je niet in de kwalificatie 'makelaar' -- dit is geen beschermde titel en elke boerenlul kan zichzelf makelaar noemen. Ook de titel NVM-makelaar, of RMT (registermakelaar-taxateur) die je vaak ziet, wil nog niet zeggen dat iemand een goede makelaar is. Er zijn ook hele slechte advocaten, om maar even een zijstraat te noemen.

Vertrouw dus gewoon op je eigen gezonde verstand, wees kritisch, en kies iemand die jou aanspreekt, met wie je snel kunt schakelen en die geen 9-tot-5 mentaliteit heeft. Het is ook helemaal niet erg om voor een ander te kiezen: zelf heb ik ook drie aankoopmakelaars gesproken voordat ik besloot met één van hen in zee te gaan.

Verder moet je je ook realiseren dat je zelf een grote rol speelt bij het gedrag van de makelaar als hij éénmaal een aankoopopdracht heeft. Net zoals andere professionele dienstverleners zal een makelaar eerder geneigd zijn een kritische klant tevreden te houden, dan een klant die nooit piept en alles maar slikt. Hou hem of haar dus scherp, blijf vragen, bevestig alles schriftelijk, en wees niet te beroerd gewoon harde eisen te stellen.

Rukapul schreef op dinsdag 21 juni 2011 @ 17:15:
Als je al die informatie zelf trouwens hebt vergaard dan kun je bijna zelf de onderhandelingen waarschijnlijk ook wel doen. Dat is het nadeel

Dit is natuurlijk een eeuwenoude discussie. Het vak van makelaar is naar mijn idee niet bijster moeilijk, maar ik ben er zelf wel van overtuigd dat een goede (en dan benadruk ik goede) makelaar zeker meerwaarde kan hebben ten opzichte van zelf onderhandelen. Ik heb ook overwogen alles zelf te doen (hell, ik ben advocaat, ik beoordeel dagelijks contracten en onderhandel), maar uiteindelijk heb ik dat toch niet gegaan. Ook al is vastgoed geen rocket science, een goede makelaar kan een andere makelaar wel overtuigen om zijn cliënten goed te bewerken. Dat heb ik zelf ook wel gemerkt: mijn makelaar heeft 17.5k van de vraagprijs afgehaald, 2 maanden van de opleverdatum, en bovendien een aantal vervelende clausules (waaronder de NVM-ouderdomsclausule) uit de koopovereenkomst weten te krijgen, terwijl ik zelf al met veel minder akkoord zou zijn gegaan.

[ Voor 28% gewijzigd door nare man op 21-06-2011 17:26 ]

[Roenie]

Shiro schreef op dinsdag 21 juni 2011 @ 17:08:
...Voorstel 2 van aankoopmakelaar
1% courtage en 20% van wat hij van de prijs kan afpraten mag hij houden.

Scenario
1% courtage komt al neer op rond de 2.000Euro, Stel hij praat 10.000 van de vraagprijs af, dan krijgt hij 2.000 erbij! Ofwel samen 4.000Euro, wat zelfs meer is dan de 1,5% courtage in voorstel 1.Dat vindt ik zelf best wel veel. Ik heb werkelijk geen idee wat een huis kost dus ik weet niet wat reëel is van wat men kan afpraten tegenwoordig....

Ik zou die extra beloning pas in laten gaan bij een bedrag onder de WOZ zoals genoemd door Rukapul, of onder de 'prijs -/- 5%' of zo. Je kunt ook kijken naar de prijs van vergelijkbare woningen het laatste jaar. Maar ja, vergelijkbaar is niet altijd eenvoudig te vinden.

[Verwijderd]

Ik zou voor een aankoopmakelaar met een fixed fee gaan, en 3.000 euro vind ik erg veel geld. Mijn aankoopmakelaar was 1250 euro, en is 'ingestapt' vanaf het moment dat ik zelf een huis heb gevonden.

[Robbie T]

Pfff, ik hoop maar dat de makelaar morgen belt. Inmiddels ben ik zo onrustig als ik weet niet wat, haha.
Gisteren kwam ik slecht in slaap, vandaag ook. Niks aan zo .

Hoe normaal is het trouwens om over de afsluitkosten te onderhandelen?

[Verwijderd]

Van de hypotheek? Doodnormaal.

[Ardana]

Je kan ook 'n tegenvoorstel doen: ik verwacht dat ik de woning voor x bedrag onder vraagprjs kan kopen zonder aankoopmakelaar, hoeveel verwacht jij er af te kunnen krijgen? Van het verschil tussen het eerste en het laatste deel mag de aankoopmakelaar dan 50% houden (percentage is arbitrair).

Op die manier heeft hij 'n mega-prikkel om de prijs zo laag mogelijk te krijgen: winst voor jou, winst voor hem.

[Verwijderd]

Tsja... een aankoopmakelaar die zijn naam hoog wil houden en nieuwe opdrachten wil binnenhalen zal sowieso proberen het onderste uit de kan te krijgen. Mijn aankoopmakelaar was 1250 all in (ex btw) maar heeft ook gewoon 10% (20K) van de prijs af gekregen. Een aankoopmakelaar die veel van de prijs af weet te krijgen zal ook eerder via mond op mondreclame nieuw werk binnenslepen.
Hoewel er altijd een hoop scepsis is over makelaars zijn er ook echt nog wel tussen die trots zijn op hun werk en gewoon altijd het maximale resultaat willen behalen. Wat dat betreft is het gewoon net als met elk ander beroep. Als je je gevel laat voegen zul je ook bedrijven hebben die het afraffelen om uren te besparen en bedrijven die er meer tijd in steken als het even tegenvalt om toch het beste resultaat te geven...

[Sabelhout]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 juni 2011 @ 22:16:
Ik zou voor een aankoopmakelaar met een fixed fee gaan, en 3.000 euro vind ik erg veel geld. Mijn aankoopmakelaar was 1250 euro, en is 'ingestapt' vanaf het moment dat ik zelf een huis heb gevonden.

Idem.

Mijn aankoopmakelaar was 1500 euro all-in incl. BTW en is zelfs al ingestapt tijdens de algemene verkenning van de markt (kwam met huizen waar wij zelf niet aan gedacht hadden). Is wel pas mee gaan bezichtigen toen wij een huis hadden bezichtigd waar we mee verder wilden. Hij heeft uiteindelijk zo'n 11% van de vraagprijs af weten te krijgen.

[celshof]

Bij ons zelfs maar €1000. We hadden het pakket met alleen het bied-proces en het doornemen van de voorlopige koopakte.

[Verwijderd]

@Sabelhout: mijn makelaar was 1250 ex, dus all-in ook 1500. Zij is ingestapt vanaf dat ik twee huizen op het oog had. Haar prijs was in principe inclusief bezichting van één huis. Ik had was echter nog in dubio en had twee huizen op het oog in dezelfde wijk. Normaliter zou een extra huis bezichtigen nog eens 250 euro kosten, maar die heb ik eraf kunnen praten (vrij makkelijk, aangezien de huizen ook tegelijk konden worden bekeken, zou wel erg duur half uurtje worden anders ).

@Celshof: klinkt goed. Maar eerlijk gezegd vind ik het wel erg vreemd idee dat een aankoopmakelaar dan voor je aan het bieden is op een huis wat 'ie helemaal niet heeft gezien... Bij mij was een grote motivatie om de aankoopmakelaar in te huren juist ook dat zij mij een goed oordeel kon geven over de waarde van het huis. Deze bleek veel lager te liggen dan ik zelf, na al behoorlijk grondig onderzoek, in mijn hoofd had, en daardoor heb ik uiteindelijk ook lager ingezet en ben ik lager geëindigd qua prijs. Ik heb overigens bewust voor de aankoopmakelaar gekozen die zeer veel huizen verhandeld in de wijk waar ik gekocht heb, zo wist ik dat ik iemand zou krijgen met ervaring in de bewuste wijk en dus een goed beeld van de waarde ervan en van waar je op moet letten bij het bewuste type huizen.

[Shiro]

Bedankt voor iedereen z'n input

Als ik een vaste fee zet zie ik weinig winst voor mezelf aangezien de prikkel voor hem er niet is, dan zal ik idd zelf heel kritisch moeten zijn.

Voorstel van deel wat hij van de WoZ waarde kan afpraten is van hem klinkt idd wel goed.

Daar heb ik wel een vraagje bij. WoZ waarde is afhankelijk van huisje alleen of ook wat voor keuken/badkamer/vloer erin zit? Want mijn eis was wel dat er een keuken en badkamer in moet zitten die netjes zijn en niet vervangen hoeft te worden. Overigens hoe weet ik snel de WoZ van een huis? Gemiddelde verkoopprijs in kadaster is toch niet voldoende om dat te bepalen?

Is 1,5% courtage (excl btw) extreem hoog overigens? Want ik heb rondgebeld bij een andere makelaar en hij had een courtage van tussen de 1,45 en 1,75% afhankelijk van wat je hem laat doen. Een andere makelaar had een courtage van 0,75%, met hem had ik ook ff gesproken, maar voelde niet helemaal goed, probeerde gelijk 1 van z'n eigen woningen aan mij te verkopen Oo

Het gaat overigens over een budget van 175.000 max en daarbij zocht ik rond Diemen (in de buurt van Amsterdam). Ik laat hem alles doen, incl zoeken naar een geschikte woning en het onderhandelen en meegaan met bezichtigingen en alles daarna bij het kopen van een huis.

Als ik jullie courtage hoor en vergelijk met mijn eigen, dan is die van mij wel heel duur. Zijn makelaars in de randstad gewoon duur ofzo?

[ Voor 4% gewijzigd door Shiro op 22-06-2011 10:11 ]

[BiLLY_daKid]

@Shiro: ons eerste huis kochten we ook met een aankoopmakelaar. Als ik kijk naar opbrengst (20K van marktprijs af) en uitgaven (kosten 1% 2350 Euro), dan zou ik niet weer een aankoopmakelaar in de hand nemen.
Onderhandelen kun je echt zelf wel en vooraf het pand laten taxeren om een goed inzicht te krijgen. Scheelt je een maandsalaris.

[Verwijderd]

@Shiro: Denk even goed na voor je je keuze definitief maakt. Zomaar een paar puntjes van aandacht:

- Waarom zou de prikkel er niet voor hem zijn bij een fixed fee? Die man wil ook gewoon zijn werk zo goed mogelijk doen want hoe meer van de prijs af, hoe tevredener jij bent en hoe meer kans dat via mond op mond reclame hij weer wordt ingeschakeld door anderen.

- Deel van WoZ waarde? WoZ waarde hoeft helemaal niet in verhouding te staan tot waarde van huis. WoZ kan, zeker nu de markt zo ontransparant geworden is, veel te hoog of laag zijn t.o.v. de 'werkelijk' prijs van het huis. Kan me ook niet voorstellen dat een makelaar graag op zo'n basis werkt.

Als je écht geen vertrouwen hebt in dat de makkelaar ook zonder "winstdeling" goed zijn werk doet en veel van het huis af weet te praten, ga dan voor het volgende:
- fixed fee + bijvoorbeeld 10% van wat 'ie van de prijs af krijgt, ipv van de WoZ. Of desnoods van de eerder door jou uit laten voeren taxatieprijs.

[nare man]

Met alle respect, maar die praat over 'prikkels' is zo theoretisch. De praktijk is gewoon dat een makelaar geen stap harder zet door een incentive fee, daar is genoeg empirisch bewijs van. Vraag maar eens rond in je omgeving.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 22-06-2011 10:37 ]

[Verwijderd]

nare man schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 10:37:
Met alle respect, maar die praat over 'prikkels' is zo theoretisch. De praktijk is gewoon dat een makelaar geen stap harder zet door een incentive fee, daar is genoeg empirisch bewijs van. Vraag maar eens rond in je omgeving.

Zo denk ik er ook over. Zorg gewoon dat je een makelaar inhuurt waarvan je vertrouwt dat hij zijn/haar vak verstaat en het beste eruit haalt.
Mijn makelaar was bovendien ook nog no cure no pay, dus op het moment dat de eindprijs niet naar mijn zin zou zijn en ik het huis niet zou kopen had ik ook niets hoeven betalen.

[celshof]

Verwijderd schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 09:31:

@Celshof: klinkt goed. Maar eerlijk gezegd vind ik het wel erg vreemd idee dat een aankoopmakelaar dan voor je aan het bieden is op een huis wat 'ie helemaal niet heeft gezien...

Dat was ook niet het geval. De makelaar is pas ingestapt op het moment dat wij een huis op het oog hadden dat we wilden kopen. Onze makelaar heeft als eerste het huis bekeken en is na overleg met ons begonnen met onderhandelen.
We hebben ook de afspraak gemaakt dat als de makelaar de koopsom niet met minimaal een x bedrag kon verlagen, we het zelf zouden afhandelen (en ze dus geen geld zouden krijgen).

@Shiro: wij hebben in de Randstad gekocht, dus het kan zeker wel. In de Randstad zijn ook veel makelaars, dus niets houd je tegen om offertes op te vragen. Wel zou ik Googlen op ervaringen met de potentiele makelaars en naar ervaringen vragen van familie/kennissen die een huis in de buurt hebben gekocht.

[ Voor 18% gewijzigd door celshof op 22-06-2011 11:04 ]

[nare man]

Verwijderd schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 10:59:
[...]
Mijn makelaar was bovendien ook nog no cure no pay, dus op het moment dat de eindprijs niet naar mijn zin zou zijn en ik het huis niet zou kopen had ik ook niets hoeven betalen.

Die van mij ook. Hij was daar altijd heel open over, en meldde gewoon dat als we het huis niet kochten, om wat voor reden dan ook, we niets hoefden te betalen, ook geen verborgen kosten. Hij had genoeg aan mond-op-mondreclame als we niet met hem verder zouden gaan. Ik heb uiteindelijk voor twee huizen gebruik gemaakt van zijn diensten: een huis waar ik twee keer met hem ben geweest en wat we uiteindelijk niet hebben gekocht, en het tweede huis, dat we uiteindelijk wel hebben gekocht.

[Shiro]

@Ennu
Omdat hij altijd het zelfde krijgt, waarom zou je harder gaan werken als je niks extra voor krijgt, daarnaast stel hij praat 15.000 van 175.000. Ik zal tevreden zijn opzich en waarschijnlijk kan een makelaar ook wel inschatten dat ik dat zal zijn, dus gaat hij niet meer pushen om nog meer arf te praten. Maar als hij een bonus kreeg voor wat hij meer eraf praat had hij misschien wel 20.000 eraf kunnen praten. Want daarbij heeft hij weer baat bij en krijgt hij weer een hogere courtage van. Op die manier zal ik de maximale uit hem kunnen halen zeg maar.

@Nare Man, waarom zal hij dat niet doen als hij bijv voor elk 1000 die hij eraf krijgt 250 of zelfs meer zal kunnen krijgen? Dat is toch snel en makkelijk cashen voor hem? Tenzij hij het als onmogelijk acht natuurlijk...

Ik zit nu zelf te denken over een fixed fee van bijv 2000 + bijv 20% wat hij van de Taxatie waarde afpraat. Of is dat niet reëel? Vraag daarbij is dan, gaan huizen nu gemiddeld voor minder dan de taxatie prijs of meer? Afhankelijk daarvan kan ik m'n aanbod aanpassen.

Mijn makelaar is overigens ook no-cure no pay, maar dat heb ik hem wel speciaal in de voorstel laten opnemen.

[nare man]

Shiro schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 11:22:
@Nare Man, waarom zal hij dat niet doen als hij bijv voor elk 1000 die hij eraf krijgt 250 of zelfs meer zal kunnen krijgen? Dat is toch snel en makkelijk cashen voor hem? Tenzij hij het als onmogelijk acht natuurlijk...

Laat ik de vraag anders stellen: waarom denk je dat een makelaar wel betere resultaten gaat halen als hij een 'prijsprikkel' heeft? Omdat we uit Amerikaanse economieboekjes leren dat een prikkel tot zoveel goeds leidt? Ik heb nog nooit emprisch bewijs gezien van de stelling dat een makelaar harder gaat lopen of betere resultaten haalt als hij een prijsprikkel heeft.

Laten we de stelling eens omdraaien: geloof jij dat een makelaar níet zijn best doet voor een vast bedrag?

Een professionele dienstverlener - of dat nu een makelaar is, een advocaat of een chirurg - zal zijn best doen voor het geld dat hij vraagt, ongeacht een eventuele prijsprikkel. Het tegenovergestelde impliceert namelijk dat hij voor dfe 'standaardprijs' niet 100% zijn best doet, en dat geloof ik niet. Veel belangrijker is dat het een professionele dienstverlener is (dus niet een beunhaas). Maar die kies je zelf: zowel een makelaar met als één zonder een prijsprikkel kan een verschrikkelijke drol zijn.

Ik zit nu zelf te denken over een fixed fee van bijv 2000 + bijv 20% wat hij van de Taxatie waarde afpraat.

Dat is excessief. Als jij 2000 fixed betaalt, krijg je ook een prima makelaar.

Ik blijf het herhalen: het is veel belangrijker dat je met je eigen gevoel en je eigen verstand voor een goede makelaar kiest, waarvan je het vertrouwen hebt dat die jouw belangen goed gaat behartigen, dan dat je vertrouwt op 'marktwerking', op een zogenaamde 'prijsprikkel' of wat dies meer zij.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 22-06-2011 11:30 ]

[Rukapul]

nare man schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 11:28:
Laat ik de vraag anders stellen: waarom denk je dat een makelaar wel betere resultaten gaat halen als hij een 'prijsprikkel' heeft? Omdat we uit Amerikaanse economieboekjes leren dat een prikkel tot zoveel goeds leidt? Ik heb nog nooit emprisch bewijs gezien van de stelling dat een makelaar harder gaat lopen of betere resultaten haalt als hij een prijsprikkel heeft.

Laten we de stelling eens omdraaien: geloof jij dat een makelaar níet zijn best doet voor een vast bedrag?

Een professionele dienstverlener - of dat nu een makelaar is, een advocaat of een chirurg - zal zijn best doen voor het geld dat hij vraagt, ongeacht een eventuele prijsprikkel. Het tegenovergestelde impliceert namelijk dat hij voor dfe 'standaardprijs' niet 100% zijn best doet, en dat geloof ik niet.

Er is (Amerikaans ) empirisch bewijs dat makelaars voor zichzelf een beter resultaat behalen van voor hun clienten. Uit de resultaten van het onderzoek bleek dat makelaars die voor zichzelf handelden een woning langer in de verkoop hielden met een hogere opbrengst tot gevolg. bron: Freakonomics (boek)

Echter, het is m.i. maar zeer de vraag of bovenstaande valt te vertalen naar een prijsprikkel in de beloningsstructuur. In dat opzicht ga ik dus mee met de conclusie dat selectie van de juiste dienstverlener meer van belang is dan de beloningsstructuur.

[Robbie T]

WHOEHOE!!!!! Ons bod is geaccepteerd! Op een paar kleine dingetjes na is het rond!
(Zij moeten nog akkoord krijgen van hun hypotheekverstrekker, aangezien ze het onder de hypotheek verkopen) en wij moeten natuurlijk nog de financiering rond krijgen, maar daar voorzie ik geen problemen aangezien we dat allemaal al hebben uitgezocht.

Zal later vandaag nog even fotootje en linkje plaatsen!

[Stewie!]

Shiro schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 11:22:
Ik zit nu zelf te denken over een fixed fee van bijv 2000 + bijv 20% wat hij van de Taxatie waarde afpraat. Of is dat niet reëel? Vraag daarbij is dan, gaan huizen nu gemiddeld voor minder dan de taxatie prijs of meer? Afhankelijk daarvan kan ik m'n aanbod aanpassen.

Mijn makelaar is overigens ook no-cure no pay, maar dat heb ik hem wel speciaal in de voorstel laten opnemen.

Je kan toch prima zelf onderhandelen met de verkopers? Vooral als je over een woning onder de 2 ton praat zou ik niet duizenden euro's aan een aankoopmakelaar uitgeven. Je kan in deze tijden heel goed onderhandelen op je aankoop.

[nare man]

Rukapul schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 11:55:
[...]

Er is (Amerikaans ) empirisch bewijs dat makelaars voor zichzelf een beter resultaat behalen van voor hun clienten. Uit de resultaten van het onderzoek bleek dat makelaars die voor zichzelf handelden een woning langer in de verkoop hielden met een hogere opbrengst tot gevolg. bron: Freakonomics (boek)

Echter, het is m.i. maar zeer de vraag of bovenstaande valt te vertalen naar een prijsprikkel in de beloningsstructuur. In dat opzicht ga ik dus mee met de conclusie dat selectie van de juiste dienstverlener meer van belang is dan de beloningsstructuur.

Het is ook maar zeer de vraag of dat valt te vertalen naar Nederlandse makelaars. Ik ben zelf altijd erg huiverig met het transponeren van Amerikaans onderzoek naar de Nederlandse situatie.

Stewie! schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 12:15:
[...]

Je kan toch prima zelf onderhandelen met de verkopers? Vooral als je over een woning onder de 2 ton praat zou ik niet duizenden euro's aan een aankoopmakelaar uitgeven. Je kan in deze tijden heel goed onderhandelen op je aankoop.

Dit is natuurlijk wel zeer kort door de bocht. Bij een relatief nieuwe woning met een verhoudingsgewijs lage koopprijs waar weinig mee mis kan zijn, zul je het best kunnen doen. Ik merk hier op GoT dat relatief veel tweakers een huis kiezen in die categorie: vinexwijken, groeikernen, of in elk geval weinig echt oude huizen waar veel meer mee aan de hand kan zijn, en waarbij het veel meer van belang is om iemand te hebben met kennis van zaken.

Overigens moet je ook rekening houden met veel eigen tijsdbesteding. Nu weet ik niet hoe jij je eigen vrije tijd waardeert, maar ik ben zeker niet gratis, en vrije tijd is mij ook geld waard.

Ik kan me verder niet aan de indruk onttrekken dat veel mensen die zelf onderhandelen, hun eigen onderhandelingscapaciteiten schromelijk overschatten (met alle respect overigens). Maar goed, van jezelf denken dat je het onderste uit de kan hebt gehaald én hebt bespaard op een aankoopmakelaar is natuurlijk ook iets waard.

[ Voor 44% gewijzigd door nare man op 22-06-2011 13:37 ]

[Roet]

nare man schreef op woensdag 22 juni 2011 @ 13:32:
[...]
.. Maar goed, van jezelf denken dat je het onderste uit de kan hebt gehaald én hebt bespaard op een aankoopmakelaar is natuurlijk ook iets waard.

Precies het punt waar huizenverkopers met een initieel hoge vraagprijs op in spelen.

Hoewel ik zelf ook niet zo snel een aankoopmakelaar in de hand zou nemen. Ik heb het sowieso niet zo op het hele makelaars/hypotheek wereldje, en gun die mensen mijn geld ook niet. Ik betaal liever €2500 teveel, dan dat ik €1250 aan een aankoopmakelaar betaal. Daar heb ik een beter gevoel bij. En dat is zoals jij zegt, heel wat waard.

Mijn mening over makelaars is misschien niet heel goed, maar dat is ook vooral door persoonlijke ervaringen zo gekomen. Makelaars en aankoopmakelaars die onderling afspraken maakten etc. Aan mij niet besteed.