Ervaring met huis kopen deel 5

[Valorian]

Woy schreef op maandag 16 november 2009 @ 10:43:
[...]

Dat is natuurlijk altijd moeilijk te zeggen. Je weet nooit wat er met de huizenmarkt gebeurt. Maar ik zou er persoonlijk gewoon vanuit gaan dat je huis in ieder geval niet in waarde stijgt, en dat je dus minstens de aanschafkosten moet aflossen.

Het is overigens ook wel een mooie vraag voor de koopgarant constructie: Wat gebeurt er als je huis - ZAV minder waard is dan op het moment van aanschaffen. Delen ze dan ook mee in het verlies?

Rekenvoorbeeld bij waardedaling van de woning
Marktwaarde bij aankoop conform taxatie € 200.000
Koopgarantprijs bij 15% korting € 170.000
Marktwaarde bij verkoop aan Portaal € 190.000
Waardedaling € 10.000
Deel verlies voor Portaal (22,5%) € 2.250
Deel verlies voor eigenaar (77,5%) € 7.750
"U krijgt voor de woning bij verkoop
(Koopgarantprijs -/- deel verlies)" 170.000-/- 7.750= € 162.250

Rekenvoorbeeld bij waardedaling van de woning
en zelf aangebrachte voorzieningen
Marktwaarde bij aankoop conform taxatie € 200.000
Koopgarantprijs bij 15% korting € 170.000
Marktwaarde bij verkoop aan Portaal inclusief ZAV € 190.000
Waardestijging door ZAV (voor eigenaar) € 5.000
Marktwaarde bij verkoop aan Portaal exclusief ZAV € 185.000
Verlies exclusief ZAV
(200.000-190.000-.5.000) € 5.000
Deel verlies voor Mitros of Portaal (22,5%) € 1.125
Deel verlies voor eigenaar (77,5%} € 3.875
"U krijgt voor de woning bij verkoop
(Koopgarantprijs 170.000+ 5.000
+ waardestijging ZAV - deel verlies) -3.875 € 171.125

[begintmeta]

Woy schreef op maandag 16 november 2009 @ 12:42:
4 weken is inderdaad vrij krap, echter zal er vaak wel wat te regelen zijn als het binnen die termijn niet lukt. Maar ik zou gewoon een termijn van 8 weken proberen te bedingen.

Ik weet echter niet precies wat je situatie is, maar als je 100% zeker bent dat je de financiering rond kunt krijgen, dan is het voorbehoud van financiering ook niet meer zo belangrijk.

We weten het inderdaad nogal zeker, maar toch vind ik zo'n voorbehoud verstandig, zeker omdat je't pas weet of het echt gaat als het is, en het is vooral ook een prettig idee, en je wint eventueel wat tijd om zorgvuldig zelf opties uit te zoeken en af te wegen.

[Jeroen V]

begintmeta schreef op maandag 16 november 2009 @ 12:25:
even een vraagje: onverwacht snel een huis kunnen kopen, nu contract: wat is een redelijke termijn voor de ontbindende voorwaarde dat financiering zekergesteld moet zijn? 4 weken? 6 weken? 8 weken? We hebben niet echt een bijzondere situatie, aangezien alleen inkomen uit loondienst de lening zal moeten dragen.

Zoals de anderen al zeggen, dat varieert nogal. Ik had zelf maar drie weken omdat de verkopende partij een ontbindende voorwaarde wilde hebben waar ik niet akkoord mee ging. Het was gelukkig geen probleem, want ik had zelfs ruim voor die tijd mijn hypotheek rond.

[begintmeta]

Jeroen V schreef op maandag 16 november 2009 @ 13:06:
...
Zoals de anderen al zeggen, dat varieert nogal. Ik had zelf maar drie weken omdat de verkopende partij een ontbindende voorwaarde wilde hebben waar ik niet akkoord mee ging. Het was gelukkig geen probleem, want ik had zelfs ruim voor die tijd mijn hypotheek rond.

net maar even onze 'hypotheken man' gecontacteerd, die zei al dat drie weken best gebruikelijk is en dat het in 4 weken allemaal goed gaat komen... overlijdensrisicoverzekeringen enzo lopen ook al, dus keuringen kunnen ook geen roet in het eten gooien.

[ Voor 8% gewijzigd door begintmeta op 16-11-2009 13:09 ]

[Coffeemonster]

Hou er wel rekening mee dat vanaf ca. 15 december de hypotheekverstrekkers weinig nieuwe acties meer ondernemen, omdat ze dan bezig zijn met de eindejaarstoestanden en zo. Althans, dat was wat een van mijn hypotheekadviseurs vertelde. Ik heb zelf 6 weken afgesproken en heb nu de tijd tot 23 december.

[Valorian]

Vergeet niet dat ook dingen als startersleningen, waarbij je via de gemeente gaat, soms erg veel tijd kunnen kosten...

[Arosa]

Eventjes wat meningen/reacties pijlen buiten de prive-sfeer om.

Wij (ik en m'n vriendin) willen wij ons eerste huis gaan kopen. In Hardinxveld-Giessendam, waar we nu ook alle twee wonen. Streven is half 2010 er te wonen. We volgen de huizenmarkt al een tijdje kritisch, we kunnen een woning aankopen van bijna 200.000 euro. Daarvan staan er verschillende te koop, hebben er 3 met een open huizen route bezocht en 4 met de makelaar. Het laatste bezochte huis 'moet' het worden.

Kenmerken:
- hoekhuis
- 3 slaapkamers
- goed onderhouden (we zijn niet van die klussers)
- zolder (hoogte in het midden 1,7 m1)
- kleine badkamer (in goede staat)
- twee schuren (1 gemetseld, 1 houten)
- redelijk dichtbij het centrum
- gunstig qua woon-werkverkeer voor ons beide
- de woz-waarde is best laag, namelijk 183.xxx
- het huis is een ouder echtpaar, die hebben een appartement gekocht

Het enige wat opgeknapt moet worden is:
- toilet (jaren tachtig stijl)
- zolder (bekleed met zachtboard en niet praktisch ingedeeld)

Oorspronkelijke vraagprijs:
212.xxx (<= erg hoog in vergelijking met vergelijkbare woningen)
Vraagprijs vanaf september 2009:
204.xxx (<= een stuk normaler)
Vraagprijs per november 2009:
199.xxx

Wij hebben een eerste bod gedaan van 177.500 en opleverdatum in goed overleg te bepalen met de verkopers. De reactie van de makelaar heb ik vandaag gekregen, in het kort:
- leuk openingsbod
- voorstel opleverdatum: 1 maart 2010
- tegenbod 197.500 door verkopers
- willen niet ver meer zaken
- binnenkort verschijnt er een grote advertentie voor dit huis

Nu is de vraag dat doen wij? Ik heb daar iets andere gedachte over dan mijn vriendin. Ik denk er over om een bod te doen van 187.500, geldig tot einde dit jaar. Als die mensen geen andere kopers kunnen vinden die meer bieden, dan zijn wij in beeld. Vinden ze kopers die meer willen geven, dan hebben wij pech. Mijn vriendin denkt erover om niks te doen tot de advertentie is geweest of om een lager bod te doen.

Was benieuwd naar meningen/ideeën/gedachtes van de mensen hier.

[Gonadan]

Arosa schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 16:43:
*knip*

Ik zou zelf gewoon even wachten en een nieuw bod uit brengen welke iets hoger ligt.
Kijken of je toch stiekem naar elkaar toe kunt kruipen.
Dat soort opmerkingen en/of mededelingen worden vaak ook gedaan om jou van je stuk te brengen, zij willen gerust wel zakken en zo'n grote advertentie gaat echt niet ineens hun ideale koper opleveren.

[Woy]

Een belangrijke vraag is natuurlijk hoeveel je maximaal aan het huis uit zou willen geven, en hoe graag je het huis wil.

Als je het bijvoorbeeld best hard wil spelen, met een grotere kans dat je het huis misloopt, dan zou ik het heel anders spelen, dan op het moment dat je het huis echt graag wil hebben, en het afdingen eigenlijk alleen doet om te kijken hoeveel er vanaf kan.

Ik zou me sowieso niks van een advertentie o.i.d. aantrekken.

Ik zou denk iets hoger bieden, en daarbij aangeven dat je niet bereid bent om veel hoger te gaan

[ Voor 18% gewijzigd door Woy op 17-11-2009 16:54 ]

[DarkFlow]

Ook lekker: heb je een aanvraag lopen voor hypotheek en koopsubsidie, wordt je aanvraag voor koopsubsidie afgewezen. En waarom? Omdat de bank (BNP Paribas btw) op de hypotheekofferte €10,- administratiekosten had gezet. Krijg nu een nieuwe offerte waarmee de koopsubsidieaanvraag wel goed moet gaan.

Vooralsnog lijkt de koop zelf niet in gevaar gekomen te zijn, maar het is toch even kut.

[B.A.L.]

Toen kwam het totale bedrag boven de norm voor koopsubsidie uit bedoel je? Wel handig om te weten want ik wil ook gaan kopen met koopsubsidie.

[airliner]

Arosa schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 16:43:
blabla

Hoe graag willen jullie dit huis hebben? Hoe liever je het huis wilt hebben, hoe hoger je kan gaan met je bod. Maar aangezien jullie nu geen kapers op de kust hebt zou ik niet te veel stijgen, zeker omdat het huis al enige tijd te koop staat. Doe echter wel een redelijk bod 187k is nog steeds laag gezien de oorspronkelijke vraagprijs, iets dat de verkopers zeker in hun achterhoofd hebben.
Als ik jullie was zou ik me niet echt druk maken om die advertentie; het huis staat al enige tijd te koop en mensen die echt op zoek zijn naar een dergelijk huis, zijn er zeker al tegenaan gelopen.

(die 200k is ex kk neem ik aan?)

[ Voor 2% gewijzigd door airliner op 17-11-2009 20:37 . Reden: ... ]

[Jeroen V]

Arosa schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 16:43:
Eventjes wat meningen/reacties pijlen buiten de prive-sfeer om.

Was benieuwd naar meningen/ideeën/gedachtes van de mensen hier.

Ik denk dat de verkopende makelaar zich scheel lacht, zeker als jij dat bod zou doen van 187K, dan heeft hij je echt waar hij je hebben wil. Geloof me, een makelaar is dol op onervaren bieders....

Vergeet niet dat de makelaar je al op zijn gemak heeft kunnen bekijken toen je de woning hebt bezocht. En tenzij dit de eerste woning is die hij verkoopt denk ik dat hij jou en je vriendin al redelijk heeft kunnen inschatten. En zo te lezen heeft hij succes, hij weet jou al aardig onder druk te zetten, want je maakt je zorgen om die advertentie, je bent het met je vriendin niet helemaal eens en je bent bang dat er andere bieders komen....

En een bod dat anderhalve maand geldig is? Dat meen je toch niet serieus? Dat is voor de verkopers een leuke, want dan kunnen ze heerlijk op hun gemak wachten en kijken wat de reacties op de advertenties zijn, en dan alsnog je bod niet accepteren. En jij in de tussentijd maar wachten. Ik zou eerder met een bordje "Gekke Henkie" rondlopen dan op deze manier verder gaan met bieden...

Laat het bieden altijd aan een ander over, mijn voorkeur zal altijd uitgaan naar een aankoopmakelaar, maar voor mijn part laat je het door een goede vriend doen. Een tweede bezichtiging met een vriend, dus iemand die niet zoals jij en je vriendin, die niet met een emotionele blik naar dat huis kijkt. En ook iemand waarop de verkopende makelaar geen emotionele grip heeft. (zoals ik hierboven al zeg, het is denk ik wel heel erg duidelijk dat hij dat wel op jou heeft.)

Zorg ook dat je overeenstemming hebt met je vriendin, dat is misschien nog wel het belangrijkste. Weet wat je maximaal voor het huis overhebt, en ga daar hoe dan ook niet overheen.

EN GA NIET JE EERSTE BOD DIRECT MET 10K VERHOGEN! (sorry voor de caps) Maar dat zou echt het stomste zijn wat je kunt doen. Je bent al een stap in de richting, je bent al in onderhandeling, dus ze nemen je serieus. Ik zou eerder 1500 meer bieden, dan 10K. Duurt misschien lang, maar tijd heb je genoeg...

En voor zover je dat nog niet hebt gedaan, vermeld bij het doen van een bod altijd dat het onder voorbehoud van financiering is inclusief KK. Dat je de opleverdatum hebt genoemd bij het beiden is overigens erg goed.

[mierenfokker]

Tegenwoordig staan er ook veel nieuwbouwwoningen langer te koop, langer dan de opleverdatum. Is hier eigenlijk over de prijs te onderhandelen denken jullie?

[DarkFlow]

B.A.L. schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 19:38:
Toen kwam het totale bedrag boven de norm voor koopsubsidie uit bedoel je? Wel handig om te weten want ik wil ook gaan kopen met koopsubsidie.

SenterNovem (van de koopsubsidie) schijnt moeite te hebben met het verwerken van administratiekosten, waardoor ze niet exact kunnen bepalen hoeveel subsidie ze moeten toekennen, dus hebben ze maar besloten hypotheken met administratiekosten altijd af te wijzen.

Dat is in ieder geval wat ik ervan begrepen heb, dus dat is wel iets om op te letten. Klinkt wel behoorlijk amateuristisch, maar goed.

Overigens kunnen administratiekosten gewoon van de belasting afgetrokken worden, dus voor de netto hypotheeklast maakt het niet uit, maar ja, ik heb die koopsubsidie toch echt nodig.

[Roenie]

.

Arosa schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 16:43:
...Vraagprijs per november 2009: 199.xxx

Wij hebben een eerste bod gedaan van 177.500 (...)

- tegenbod 197.500 door verkopers
(...)
Ik denk er over om een bod te doen van 187.500, geldig tot einde dit jaar.....

Ik hanteer in dit soort gevallen een van de volgende twee tactieken:
- Tactiek 1: tegenbod waarin ik net zo veel omhoog ga als zij naar beneden zijn gegaan, dus bijvoorbeeld: 179.500. Dit kan alleen wel een langdurige exercitie worden.
-Tactiek twee: die kost veel minder tijd: deel het verschil en geef aan dat dit je laatste bod is en geldig tot het eind van de week. Dus wat je zelf zegt 187.500, maar dat is dan ook je uiterste bod. En hou hieraan vast. Durf het huis te laten schieten. Er zijn huizen zat.

[Verwijderd]

DarkFlow schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 19:26:
Ook lekker: heb je een aanvraag lopen voor hypotheek en koopsubsidie, wordt je aanvraag voor koopsubsidie afgewezen. En waarom? Omdat de bank (BNP Paribas btw) op de hypotheekofferte €10,- administratiekosten had gezet. Krijg nu een nieuwe offerte waarmee de koopsubsidieaanvraag wel goed moet gaan.

Vooralsnog lijkt de koop zelf niet in gevaar gekomen te zijn, maar het is toch even kut.

Is jouw aanvraag binnen de 2 weken behandeld? Even uit interesse ik heb het namelijk ook aangevraagd.

[DarkFlow]

Ja, mijn aanvraag was wel netjes binnen twee weken behandeld.

[BP_LOZ]

Ik ben benieuwd naar jullie mening. Een tijdje geleden een heel interessante woning gevonden via Funda.nl.
Het huis staat in Tilburg in een grote nieuwbouw wijk. Het huis is zo'n 3 jaar oud.
Helaas was het huis al verkocht voordat ik een bod kon uitbrengen, binnen 2 weken verkocht, redelijk snel dus. Het huis kostte 239k.

De makelaar belde 1 week later terug met het verhaal dat hij een vergelijkbaar huis zou krijgen. Een straatje achter het huis waar we in eerste instantie interesse in hadden. De woning is identiek aan de vorige.

Morgen heb ik een vrijblijvende bezichtiging. Mocht het huis me bevallen dan wil ik waarschijnlijk wel een bod uitbrengen, maar heb hier totaal geen ervaring mee. Ervaring met bieden dus.

Even wat feiten.
Er staan 4 huizen te koop in deze straat. De prijs ligt tussen 209k en 239k. Het huis wat wij op het oog hebben is het duurste, maar ook het beste afgewerkt.

Hoe pak ik dit aan?
De huizen zijn blijkbaar in trek, (binnen 2 weken verkocht)
Het is het duurste huis uit de straat.
Er staan meerdere huizen te koop in de straat.
Ik wil het graag.

[Lolhozer]

Eigen makelaar meenemen, ervaren persoon meenemen die dit vaker heeft gedaan, vraagprijs bieden als je zeker weten het dezelfde dag wilt hebben

[Verwijderd]

DarkFlow schreef op woensdag 18 november 2009 @ 12:56:
Ja, mijn aanvraag was wel netjes binnen twee weken behandeld.

Dank voor je antwoord. Mijn brief is daar vorige week maandag aangekomen, dus ik kijk elke dag met grote interesse in mijn brievenbus .

[B.A.L.]

DarkFlow schreef op woensdag 18 november 2009 @ 01:06:
[...]

SenterNovem (van de koopsubsidie) schijnt moeite te hebben met het verwerken van administratiekosten, waardoor ze niet exact kunnen bepalen hoeveel subsidie ze moeten toekennen, dus hebben ze maar besloten hypotheken met administratiekosten altijd af te wijzen.

Dat is in ieder geval wat ik ervan begrepen heb, dus dat is wel iets om op te letten. Klinkt wel behoorlijk amateuristisch, maar goed.

Overigens kunnen administratiekosten gewoon van de belasting afgetrokken worden, dus voor de netto hypotheeklast maakt het niet uit, maar ja, ik heb die koopsubsidie toch echt nodig.

Bedankt voor de info! Ik heb koopsubsidie ook echt nodig als de koop doorgaat, dus het is mooi dat ik dit nu weet. Zal het zeker vermelden bij mn hypotheekadviseur als we het erover gaan hebben. Thx!

[Arosa]

Heel wat reacties gehad, waarvoor mijn dank.

Nou ik heb de advertentie gezien, dat is een lachertje, want het is een pagina grote advertentie van de makelaar in de lokale krant. In de advertentie staan alleen maar woningen onder de 200.000 euro en dat zijn er een flink aantal, dus echt opvallen doet het zeker niet. En het zal mij verbazen als dit nieuwe kijkers oplevert. Dus ik moet 'Gonadan', 'Woy', 'airliner' en andere zeker gelijk geven met betrekking tot de advertentie.

De oorspronkelijke vraagprijs van 212.xxx was echt belachelijk laat ik dat voorop stellen, het is een prima woning, maar voor 212.000 staan er veel grotere woningen te koop. Ons idee is het rond de 190.xxx aan te kopen, eigenlijk iets er onder. Dat laatste komt vooral van mijn vriendin vandaan, die is nogal op de euro's. Ik wil best graag dat huis en ben iets makkelijker daarin, want over een looptijd van 30 jaar is duizend euro meer niet zo groot verschil.

Ons maximaal te lenen bedrag wat ik eerder genoemd heb is exclusief de kosten koper.

Een aantal vinden het belachelijk om in één keer 187.500 als bod te doen, maar een aantal gelukkig ook niet. Hou niet zo van dat ellenlang heen en weer gezeur over geld. Maar goed over de andere ideeën is ook zeker wat te zeggen.

De opleverdatum was ons om het even, dus om de verkopers tegemoet te komen mochten hun een voorstel doen. 1 maart 2010 zou overigens best aardig uitkomen, maar dat terzijde. En natuurlijk heb ik aangegeven dat het bod onder voorbehoud van financiering is.

De financiering is overigens helemaal netjes uitgewerkt bij een bank, waarbij echt alles is meegenomen (alle lopende pensioenen, verzekeringen enz.). Berekening stamt uit oktober dit jaar, dus behoorlijk actueel.

Nu ik op de diverse reacties gereageerd heb, is het ook wel zo netjes te vertellen wat we nu gaan doen.
Eventjes niets om precies te zijn, ga over een tijdje bij de makelaar informeren of ze veel reacties hebben gehad op de advertentie. En waarschijnlijk leggen we dan een iets hoger bod weg, kijken of we dan tot onderhandelen kunnen komen, ik verwacht van wel, want ik denk niet dat de verkopers twee huizen willen onderhouden.
Het risico bestaat dat we daardoor het huis mislopen, maar goed er staat nog meer te koop, hoewel dit wel de best onderhouden woning is welke wij gezien hebben en bovendien goed bij onze wensen past.

[BurningSheep]

Arosa schreef op woensdag 18 november 2009 @ 23:17:
Ik wil best graag dat huis en ben iets makkelijker daarin, want over een looptijd van 30 jaar is duizend euro meer niet zo groot verschil.

Juist over een looptijd van 30 jaar maakt duizend euro meer of minder toch wel een aardig verschil.

Immers, € 1.000,00 * (1,05)^30 = € 4.321,94

Maar in de netto maandlasten zal het niet veel schelen.

[Gonadan]

Arosa schreef op woensdag 18 november 2009 @ 23:17:
De oorspronkelijke vraagprijs van 212.xxx was echt belachelijk laat ik dat voorop stellen, het is een prima woning, maar voor 212.000 staan er veel grotere woningen te koop. Ons idee is het rond de 190.xxx aan te kopen, eigenlijk iets er onder. Dat laatste komt vooral van mijn vriendin vandaan, die is nogal op de euro's. Ik wil best graag dat huis en ben iets makkelijker daarin, want over een looptijd van 30 jaar is duizend euro meer niet zo groot verschil.

Het huis wat ik laatst gekocht heb stond in eerste instantie voor 209.000.
Deze vraagprijs was ook gewoon te hoog, gelukkig was onze makelaar ook taxateur en kon dat goed inschatten.
Bij het bieden ook aangegeven dat het nergens op sloeg en ze niets in die richting hoefden te verwachten.
Ons bieden begon dus bij 185.000.
De spelletjes die een verkopende partij speelt kan je ook zelf spelen, werkt soms best aardig.

Ons maximaal te lenen bedrag wat ik eerder genoemd heb is exclusief de kosten koper.

Een aantal vinden het belachelijk om in één keer 187.500 als bod te doen, maar een aantal gelukkig ook niet. Hou niet zo van dat ellenlang heen en weer gezeur over geld. Maar goed over de andere ideeën is ook zeker wat te zeggen.

Dat heen-en-weer gezeur over geld is nu net wel wat jouw vriendin blij kan maken.
Als jij nu ineens 187.500 bied zullen zij daar niet op in gaan, tenzij ze het écht graag kwijt willen.
Gaan ze er niet op in zal je dus hoger moeten gaan zitten of je kan het huis vergeten.

Je kunt ook bijvoorbeeld 5.000 per keer stijgen, aan de hand van hun reacties.
Dan zal het sneller gaan en als zij net zo hard zakken zit je relatief snel richting die 190.000.
Mochten zij minder hard zakken kan jij ook minder hard stijgen. Het is wat dat betreft gewoon een spelletje.

Heb je daar geen zin in dan is dat uiteraard jouw goed recht, het huis gaat je dan echter wel meer kosten.
1.000 euro meer op 30 jaar lijkt niet veel, maar elke 1.000 euro die je nu kunt winnen is weer 1.000 euro extra voor bijvoorbeeld jouw bouwdepot zonder dat de hypotheek omhoog hoeft.
Het blijft gewoon 1.000 euro, of je het nu echt veel merkt of niet.

Ik snap jouw sentiment daarover wel, dat had ik zelf ook, maar als je er wat over nadenkt is het gewoon zonde om meteen toe te geven. Het onderste uit de kan hoeft niet, maar een poging is al snel wat waard.

[Gizz]

BurningSheep schreef op donderdag 19 november 2009 @ 09:43:
[...]


Juist over een looptijd van 30 jaar maakt duizend euro meer of minder toch wel een aardig verschil.

Immers, € 1.000,00 * (1,05)^30 = € 4.321,94

Vergeet niet dat inflatie het weer redelijk compenseert, vooral als het je over 30 jaar hebt
Een salaris uit de jaren '70 stelt nu ook niet veel meer voor.

[Cyberpope]

Gizz schreef op donderdag 19 november 2009 @ 09:59:
[...]

Vergeet niet dat inflatie het weer redelijk compenseert, vooral als het je over 30 jaar hebt
Een salaris uit de jaren '70 stelt nu ook niet veel meer voor.

Bingo.. en voor 1000 euro jezelf een jaar lang afvragen (of wellicht nog langer als je geen "beter" huis vind) c.q. onrustig voelen omdat je een kans gemist hebt? Ik zou het niet doen. Onderzoeken wijzen ook uit dat mensen die beslissingen minder zorgvuldig afwegen er meestal meer plezier van hebben. Dat is mij het geld waard. Maar moet je voor jezelf afwegen.

[Arosa]

Bovenstaande reacties zijn precies wat ik bedoel. En bovendien wat is nu 1000 euro op het totaalbedrag, minder dan 1 procent. Op zulke bedragen wil ik het huis niet laten lopen. Dus ik heb geen absoluut maximum gesteld, ben iets flexibeler. Maar het is niet zo dat ik het huis tegen iedere prijs zal kopen, er zijn grenzen.

Ben het ook eens met de stelling iedere euro minder is er eentje.

De verkopers zitten over 3,5 maand in een nieuwbouw appartement en eigenlijk verwacht ik niet dat de advertentie nieuwe kijkers (potentiële kopers oplevert). Wij zijn de enige serieuze kijkers sinds het te koop staat. Dus wij (ik en vriendin) nemen even de tijd en gaan kijken of ze dan alsnog willen onderhandelen. Het lijkt mij stug dat de verkopers twee huizen willen bezitten en onderhouden.

Het is trouwens wel fijn af en toe de mening van een buitenstaander te horen, heeft wel nog wat idee-tjes opgeleverd. Zal het hier blijven volgen (altijd interessant) en als ik meer weet zal ik ook mijn ervaringen delen.

[Pathogen]

Arosa schreef op donderdag 19 november 2009 @ 11:28:
Bovenstaande reacties zijn precies wat ik bedoel. En bovendien wat is nu 1000 euro op het totaalbedrag, minder dan 1 procent. Op zulke bedragen wil ik het huis niet laten lopen. Dus ik heb geen absoluut maximum gesteld, ben iets flexibeler. Maar het is niet zo dat ik het huis tegen iedere prijs zal kopen, er zijn grenzen.

Ben het ook eens met de stelling iedere euro minder is er eentje.

De verkopers zitten over 3,5 maand in een nieuwbouw appartement en eigenlijk verwacht ik niet dat de advertentie nieuwe kijkers (potentiële kopers oplevert). Wij zijn de enige serieuze kijkers sinds het te koop staat. Dus wij (ik en vriendin) nemen even de tijd en gaan kijken of ze dan alsnog willen onderhandelen. Het lijkt mij stug dat de verkopers twee huizen willen bezitten en onderhouden.

Het is trouwens wel fijn af en toe de mening van een buitenstaander te horen, heeft wel nog wat idee-tjes opgeleverd. Zal het hier blijven volgen (altijd interessant) en als ik meer weet zal ik ook mijn ervaringen delen.

In de marge tussen jouw bod en het tegenbod zou ik ook minimaal nog een tegenbod doen dat onder je gewenste koopprijs ligt. Van 177 naar 187 is een flinke stap, als je die in één keer zou nemen zou het op mij overkomen dat je de woning per sé wilt hebben.

Even afwachten, een normaal stapje omhoog gaan en kijken wat daar tegenover gesteld wordt kan absoluut geen kwaad. Het feit dat je bod niet in één keer is afgewezen zegt ook wel iets over het feit dat men de woning gewoonweg kwijt wil en niet verwacht dat ze snel een bod krijgen van iemand anders.

Mijn eigen verhaal is bijna rond: ik ga straks de getekende hypotheekofferte (bankspaar bij Rabo) inleveren bij de bank. Ben benieuwd wanneer men denkt te kunnen passeren

[begintmeta]

offtopic:
Cyberpope schreef op donderdag 19 november 2009 @ 10:30:
... Onderzoeken wijzen ook uit dat mensen die beslissingen minder zorgvuldig afwegen er meestal meer plezier van hebben. ...

Zouden diezelfde mensen niet ook meer plezier van dingen hebben als ze beslissingen zorgvuldiger afwegen? Is de mate van het zorgvuldig afwegen van dingen in de 'aard' hebben gerelateerd aan de mate van plezier kunnen hebben? 't is wel OT, maar een paar bronverwijzingen zou ik wel interessant vinden

Wij hebben ook stevig geboden, maar uiteindelijk toch net niet stevig genoeg. Mijn echtgenote had enorme spijt, echt enorm. Vervolgens hebben de andere kopers toch van de koop afgezien en hebben wij 't huis. De verkopers hebben een goede prijs gekregen, en misschien hadden wij een paar duizend minder kunnen betalen, maar voor mijn vrouw is het die paar duizend meer zeker waard (en zij betaalt, dus...) Maar als er weinig (andere) kapers op de kust zijn, is rustiger aan opbieden eventueel wel rendabel.

[ Voor 31% gewijzigd door begintmeta op 19-11-2009 12:12 ]

[Cyberpope]

begintmeta schreef op donderdag 19 november 2009 @ 12:09:

offtopic:
Cyberpope schreef op donderdag 19 november 2009 @ 10:30:
... Onderzoeken wijzen ook uit dat mensen die beslissingen minder zorgvuldig afwegen er meestal meer plezier van hebben. ...

Zouden diezelfde mensen niet ook meer plezier van dingen hebben als ze beslissingen zorgvuldiger afwegen? Is de mate van het zorgvuldig afwegen van dingen in de 'aard' hebben gerelateerd aan de mate van plezier kunnen hebben? 't is wel OT, maar een paar bronverwijzingen zou ik wel interessant vinden

Als ik tijd heb zal ik eens gaan zoeken. Het blijkt namelijk bij welke keuze dan ook je nooit 100% zekerheid kunt hebben. Hierdoor zal je juist door meer kennis ook meer onzekerheid creeren die je ook na de keuze blijft "achtervolgen". Maar hier heb je een goed begin:

[b]http://www.annemarievangroezen.nl/artikelen/retailers2.html[b]
De groep die het meeste last heeft van keuzestress zijn de zogeheten maximizers, of optimizers Zij stoppen veel tijd en energie in vergelijkend warenonderzoek voor ze beslissen, maar zijn nooit tevreden zijn omdat ze vermoeden dat het nóg beter kan. Ze blijven twijfelen en vallen niet zelden ten prooi aan depressie en burn-out.

Staan al aardig wat namen en termen in om op verder te googlen.

[Gonadan]

Arosa schreef op donderdag 19 november 2009 @ 11:28:
Bovenstaande reacties zijn precies wat ik bedoel. En bovendien wat is nu 1000 euro op het totaalbedrag, minder dan 1 procent. Op zulke bedragen wil ik het huis niet laten lopen. Dus ik heb geen absoluut maximum gesteld, ben iets flexibeler. Maar het is niet zo dat ik het huis tegen iedere prijs zal kopen, er zijn grenzen.

Ben het ook eens met de stelling iedere euro minder is er eentje.

Vergeet ook niet dat 1.000 euro verschil voor de verkopers net zo gemakkelijk als voor jou.
Op 1.000 euro zou ik het zelf ook nooit laten schieten, maar als je nu meteen in het midden gaat zitten bestaat de kans dat je niet 1.000 maar bijvoorbeeld 5.000 hoger uit komt, is het dan nog steeds acceptabel?
Over 1.000 praat je pas als je dicht bij elkaar zit qua bod.

De verkopers zitten over 3,5 maand in een nieuwbouw appartement en eigenlijk verwacht ik niet dat de advertentie nieuwe kijkers (potentiële kopers oplevert). Wij zijn de enige serieuze kijkers sinds het te koop staat. Dus wij (ik en vriendin) nemen even de tijd en gaan kijken of ze dan alsnog willen onderhandelen. Het lijkt mij stug dat de verkopers twee huizen willen bezitten en onderhouden.

Het is trouwens wel fijn af en toe de mening van een buitenstaander te horen, heeft wel nog wat idee-tjes opgeleverd. Zal het hier blijven volgen (altijd interessant) en als ik meer weet zal ik ook mijn ervaringen delen.

Inderdaad, die advertentie lijkt ook een soort van laatste stuiptrekking.
Ik zou zeggen, doe over niet al te lange tijd een verhoogd bod.
Bij de reactie kan je dan vanzelf peilen of die advertentie al wat oplevert.
Dat bod van 187.000 kan je altijd nog doen, dat hoeft niet ineens.

Cyberpope schreef op donderdag 19 november 2009 @ 12:22:
Als ik tijd heb zal ik eens gaan zoeken. Het blijkt namelijk bij welke keuze dan ook je nooit 100% zekerheid kunt hebben. Hierdoor zal je juist door meer kennis ook meer onzekerheid creeren die je ook na de keuze blijft "achtervolgen". Maar hier heb je een goed begin:

offtopic:
Dan heb je het over mensen die zich helemaal rot twijfelen als ik het zo zie.
De stelling: "Onderzoeken wijzen ook uit dat mensen die beslissingen minder zorgvuldig afwegen er meestal meer plezier van hebben." is in mijn ogen onzin. Geen onzin, maar eerder niet zorgvuldig genoeg gedefinieerd.
Het feit dat mensen die heel moeilijk kunnen kiezen er later nog last van kunnen hebben ben ik met je eens.
Dat staat echter niet helemaal vast aan zorgvuldig afwegen.

Ik doe mijn afwegingen vaak zorgvuldig, juist omdat ik dan achteraf weet dat ik het zorgvuldig gedaan heb en er erg tevreden mee ben.

[ Voor 21% gewijzigd door Gonadan op 19-11-2009 12:32 ]

[labee]

Gizz schreef op donderdag 19 november 2009 @ 09:59:
[...]

Vergeet niet dat inflatie het weer redelijk compenseert, vooral als het je over 30 jaar hebt
Een salaris uit de jaren '70 stelt nu ook niet veel meer voor.

En daar gaat dit volgende filmpje over:
http://www.youtube.com/watch?v=F-QA2rkpBSY

Vergeet niet dat de je de eerste jaren de maandlasten gewoon blijft voelen en dat "de helft" van b.v. 200.000 euro nog steeds een hoop geld is.

[13art]

Op http://www.eerste-koophuis.nl/bod-op-een-huis kwam ik het volgende tegen:

Communiceren met de makelaar

Het is aan te raden om alle communicatie met de makelaar via de e-mail te laten verlopen. Hiermee bepaal jij veel meer dan de makelaar wanneer je nadenkt en reageert. Je kunt rustig de tijd nemen om de e-mail op te stellen en te bepalen wat je wilt zeggen. Als jij een e-mail stuurt zal de makelaar waarschijnlijk toch via de telefoon reageren. Laat hem je voicemail inspreken en reageer via de e-mail. Het is misschien raar om de telefoon niet op te nemen maar laat hem maar rinkelen.

Makelaars hebben namelijk de neiging om met veel trucs de druk op te voeren en je te verleiden om te overbieden. Laat je niet in de verleiding brengen door deze makelaarstrucs, maar houd je aan je maximale plan. Neem rustig de tijd en laat je niet opjagen!

Wat is jullie ervaring hiermee? Hebben jullie ook een bod via de mail gedaan? Of telefonisch?
Weet dat het hier op GoT de bedoeling is dat je eerst zelf op onderzoek uitgaat, maar de tijd is kort en de 4 delen zijn lang. Misschien dat er toch mensen zijn die op kort termijn hier antwoord op zouden willen geven.

[Coffeemonster]

Ik heb mijn eerste bod per e-mail gedaan (met de voorbeeldbrief van eerste-koophuis.nl als basis), zodat ik de voorwaarden rustig op een rijtje kon zetten (had het anders moeten instuderen ). Vervolgens belde de makelaar dat het bod was afgewezen, maar dat ze wel open stonden voor een nieuw bod. Tweede bod heb ik ook weer per e-mail gedaan, met de oude e-mail er gewoon onder. Derde (eind)bod heb ik per telefoon gedaan, omdat ik even met de makelaar over hun vrij-op-naamactie wilde overleggen. Ik had eventueel dat bod nog per e-mail kunnen bevestigen, maar dat is niet nodig gebleken.

[InfoTracer]

Ben zelf aan het bieden nu en dit doen we allemaal via de mail. We hebben wel ons telefoon nummer er bij gezet maar we zijn niet gebeld.
Wij hebben zelf ook de voorbeeld brief van die site gebruikt alleen vergeet niet onder voorbehoud van NHG er bij te zetten.

[Gonadan]

DjWannaB2002 schreef op donderdag 26 november 2009 @ 19:39:
Wat is jullie ervaring hiermee? Hebben jullie ook een bod via de mail gedaan? Of telefonisch?
Weet dat het hier op GoT de bedoeling is dat je eerst zelf op onderzoek uitgaat, maar de tijd is kort en de 4 delen zijn lang. Misschien dat er toch mensen zijn die op kort termijn hier antwoord op zouden willen geven.

Er zit een kern van waarheid in maar ik vind het wat overdreven.
Het belangrijkste is dat je niet meteen een reactie geeft maar gewoon het bod ontvangt of afgeeft en dan later terugbelt voor de reactie.
Als je direct aan de telefoon gaat zitten onderhandelen is er inderdaad veel risico op uitlokking en/of overbieden.

Zelf heb ik een eigen makelaar laten bieden voor mij, maar zelfs met hem heb ik in de meeste gevallen eerst alles in overweging genomen en later een reactie gegeven.
Ook al bel je al binnen vijf minuten terug, je hebt toch even de tijd om er over te denken.

Laten rinkelen is in mijn ogen dus niet nodig, zolang je maar wel van jezelf weet dat je jezelf niet laat verleiden tot telefonisch onderhandelen of direct weer bieden.
Twijfel je wat dat betreft over je eigen wilskracht dan is het verstandig het advies van die website ter harte te nemen.

_{Disclaimer: alles blijft een mening en de werking van het bieden ligt per persoon anders.}

[13art]

Dank voor de antwoorden!
Het gaat als eerste gewoon een bod worden via de mail.
Aangezien het ons eerste huis gaat worden zijn we ook niet zo thuis in de uitlokkings/overbiedingstactieken. Dus laten we maar gewoon lekker de tijd nemen voor onze antwoorden

[Paladin]

Ik ben op het moment bezig met een nieuwbouw huis, maar daar zit een warmtepomp installatie bij, dit is voor mij allemaal redelijk nieuw en heb geen idee wat daar de normale prijzen voor zijn. Nu is het zo dat voor de warmte pomp ongeveer 65 euro vast recht betaald moet worden en 64 euro huur dit is per maand, nu vind ik dit zelf vrij veel voor alleen warm huis en water.

Heeft iemand ervaring met deze constructie?

[Raymond]

't is toch een koophuis? Dan is die installatie toch van jou?

[Paladin]

nee de warmtepomp installatie wordt gehuurd, tis nogal een prijzig ding blijkt, dus zoals ik het begrijp is ie niet van mij.

[Rukapul]

Over warmtepompen was afaik nogal veel te doen in Eigen Huis magazine of de Volkskrant. Verkopers die de enorm hoge verplichte service kosten voor het gemak maar even hadden verzwegen aan de kopers, etc.

[Raymond]

Zal wel net zoiets zijn als een cv ketel huren, dan. Daar zou ik heel kritisch naar kijken en er zelf een berekening voor maken of het uit kan. Voor 129 euro/mnd kan je ook heel wat hypotheek krijgen om zo'n installatie van te betalen.

Het klopt btw wel dat een warmtepomp erg duur in aanschaf is, maar dat hoeft geen reden te zijn om te huren ipv te kopen.

Om eerlijk te zijn: Op basis van de bedragen die jij noemt, zou ik het niet doen. Ik kan me niet voorstellen dat het uit kan (voor dat geld kan je ook heel wat gas verstoken, volgens mij verdient zo''n pomp zich nooit terug)

[Raymond]

Rukapul schreef op vrijdag 27 november 2009 @ 14:05:
Over warmtepompen was afaik nogal veel te doen in Eigen Huis magazine of de Volkskrant. Verkopers die de enorm hoge verplichte service kosten voor het gemak maar even hadden verzwegen aan de kopers, etc.

Vooral ook de zwaardere elektrische aansluiting, met bijbehorende belachelijk hoge belasting.
(valt vaak op te vangen, door een voorschakelapparaat voor de pomp te installeren)

[Paladin]

Ik zit daar dus ook een beetje mee, al is het geloof ik of deze constructie of geen huis, er ligt namelijk geen gasaansluiting, ik vond de 130 euro ook erg veel ik kan me niet voorstellen dat ik dat met 2 personen aan gas verstook. ook al is het een groot huis.

Ik ga anders eigen huis wel even bellen voor advies omtrend dit.

[Coffeemonster]

Voordeel van een warmtepomp is dat deze ook je huis kan koelen in de zomer. Nadeel is dat je elektriciteitsverbruik stijgt, maar dit hoef je niet te zien als de kosten hiervoor al in de huur zijn verwerkt. MilieuCentraal is wel redelijk positief over collectieve systemen, maar het financiële plaatje moet natuurlijk wel kloppen.

[Paladin]

helaas electra kosten vallen er dus buiten, dus als je zeg maar nog is 100 euro voor electra zit kom je op 230 euro per maand uit aan energie kosten voor 2 personen. Dit is wel inclusief een airco component in de warmte pomp.

Moeilijk als ik het niet wil is het dus ook geen huis, toch wel weer een graf constructie zo

[Raymond]

Is er maar 1 die dat kan beslissen en dat ben je zelf

[ZenTex]

Ik wil tzt een woning gaan kopen en heb een paar vragen die, gezien het aantal tips in dit topic, hier vast wel beantwoord kunnen worden.

Mijn situatie:
Ik ben single en wil op mijn eigen salaris een huisje kopen. Geen flat.
Ik wil voorbereid zijn op de toekomst en wil daarom een redelijk huis kopen, dus geen "leuk starterswoninkje" waarmee verkoopmakelaars hun inloopkasten aanprijzen, maar een volwaardige woning waar ik evt een gezinnetje in zou kunnen huisvesten (overigens geen plannen voor, maar je weet maar nooit).

Met mijn brutosalaris kan ik een hypotheek nemen van 169K. Dat is niet echt voldoende voor wat ik op het oog heb, en dus heb ik mijn zinnen gezet op een starterslening. Waar ik woon (Zwolle) is daarvan het max op 40.000 vastgesteld. Ik zou theoretisch dus een woning met verwervingskosten van maximaal 168.000+40000=208.000 kunnen kopen (woning +KK)

-Hoogte max hypotheek?
Ik hoop dat de geldverstrekkers mild zijn, en mijn bijzondere situatie meeberekenen.
Ik ben namelijk zeeman en dus veel van huis, dwz gemiddeld 180-200 dagen dat ik niet thuis ben. Daardoor heb ik dus belachelijk weinig lasten als GWL, voeding (is inclusief aan boord) etc.
Verder heb ik geen auto (of rijbewijs) en ga niet op vakantie (de afgeloen jaren iig niet geweest)
Zou een hypotheekverstrekker dit meenemen bij het vaststellen van de hoogte van de hypotheek?

Verder is deze hypotheeksom berekend dmv mijn "kale" brutoloon. Gemiddeld ligt mijn werkelijke brutoloon zo'n 4-6000 hoger. Helaas zal de hypotheekverstrekker dit niet meenemen in zijn berekining omdat dit geen vaste inkomsten zijn, maar over de afgelopen jaren gerekend kan ik daar zeker wel uitgaan van die extra inkomsten. Zal men het dan wel "meewegen" en de max wat hoger uitvallen?


Kosten Koper:
Maar volgens de berekeningen die ik gemaakt heb zijn bij een woning van 180K de KK 10%, en niet de 12% waarmee men meestal rekent. Kan dit ongeveer kloppen? of vergeet ik iets.(afsluitprovisie 1%,Makelaar1700, notaris 1500,overdrachtsbelasting 6%, taxatie en overig aa 500,-)

De starterslening:
De de procedure hiervoor kan nogal lang duren. Heeft iemand ervaring hiermee? Met hoelang kan ik rekenen?

Aankoopmakelaar.
Is het verstandig een aankoopmakelaar in te schakelen? Goedkoop zijn ze niet.
Ik heb hiervoor 1500,- gereserveerd, (makelaar via VVE). Maar ik zit te dubben om een aankoopmakelaar in te schakelen voor het gehele traject, inclusief een zoekopdracht. (huizensites geven vaak een compleet verkeerd beeld van woningen, met onjuiste oppervlakten en zelden een plattegrondje/afmetingen)
Wat weet een aankoopmakelaar meer dan ik, en kan ik erop rekenen dat hij inderdaad (veel) meer van de woning af weet te krijgen dan ik?
En weet zo iemand iets van constructie af? Ik ben namelijk bang dat ik TZT een muurtje zal moeten gaan doorbreken, maar dan moet het wel kunnen. Idem voor evt aanbouw. Kan een makelaar een goede inschatting geven of daarvoor een bouwvergunning te krijgen is?

Voordat men hier begint te roepen dat ik geen risico moet nemen met een hoge hypotheek: op dit moment betaal ik huur voor 2 huizen (2*300,-) en dus gaan mijn lasten amper omhoog met het kopen van een woning.
Ook heb ik normaliter aardig wat geld over als de maand voorbij is.
Ik heb een zeer ruime berekening gemaakt van alle vaste lasten zoals ik die nu heb, daarbij uitgegaan van alle dagen per jaar thuis (de werkelijke lasten liggen dus veel lager) en in die berekeningen hou ik meer dan 800 Euro per maand over.

Verder hoop ik dat de BKR geen roet in het eten gaat gooien. Ik heb in het verleden nogal wat aanmaningen mogen ontvangen inclusief dreigingen met een deurwaarder. Dit is echter volledig toe te schrijven aan mijn beroep. Als je alleen woont en vaak langere perioden van huis kunnen onverwachte rekeningen in de bus wel eens voor problemen zorgen omdat er niemand is om die rekeningen te openen.

Ik zit nu overigens nog aan boord in de caribbean te dobberen, met zeer traag internet. Midden/eind januari kom ik pas thuis en ik zal dan pas het eea kunnen gaan regelen.

[ Voor 3% gewijzigd door ZenTex op 05-12-2009 00:00 ]

[drfrisbee]

ik wil je niet heel erg afkraken, maar:
-je hebt bkr noteringen
-je wilt een hypotheek hoger dan de binnenkort nog strengere eisen
-je hebt allemaal posten die jij structureel vindt, maar die niet meetellen (geen vakantie, geen auto etc...)

de extra inkomsten, kunnen, mits aantoonbaar structureel, meegenomen worden.

1. een gesprek met een hypotheekadviseur kan geen kwaad... een serieuze adviseur zou je zo kunnen vertellen hoe het zit met starterslening, jouw inkomen etc.
2. een aankoopmakelaar zou moeten kunnen zien wat wel en niet constructief is, idem voor vergunningen (zou hij iig moeten kunnen nazoeken, jijzelf ook trouwens, o.a. door in de buurt rond te lopen, de gemeente te raadplegen).

Een groter huis = meer kosten, is de 600 incl. of excl gwl, een goede aankoopmakelaar verdient zichzelf altijd terug, naarmate diegene die m inhuurt minder verstand ervan heeft, wordt hij zijn geld meer waard.

[ZenTex]

Gesprek Hypotheekadviseur: Zodra ik thuis ben. (en eerst even naar m'n eigen bank.)

Wat betreft het rondlopen in de buurt over wat er allemaal wel/niet mag qua uitbouwen: Meeste uitbouwen staan in de niet zichtbare achtertuin, en vaak ook niet allemaal aangevraagd bij de gemeente.

Die BKR noteringen zijn niet zeker (zouden verlopen moeten zijn). Bij thuiskomst ga ik wel onmiddelijk mijn gegevens aanvragen.

Je rept over binnenkort nog strengere eisen voor hypotheken. Daar wist ik niets van, heb je een bron/linkje?
Enfin, ik heb geen haast, en met strengere eisen voor hypotheken komt er waarschijnlijk ook meer druk op de woningmarkt en dat kan ook in mijn voordeel werken.Daarbij groeit mijn eigen vermogen alleen maar.

En ik weet dat een groter huis meer kosten met zich meebrengen, maar zoals gezegd zijn mijn berekeningen zeer ruim genomen. Zo ben ik in mijn budgetberekeningen uitgegaan van 750,- huur en geen 600,-. Dat is dan wel ex GWL maar die heb ik apart staan voor 70,- p/m (voorschot die ik ook netjes teruggestort krijg als ik weg ben). Zo heb ik bijvoorbeeld nog geen cent uitgegeven aan verwarming dit jaar, en amper in de vorige jaren. (ik heb inderdaad krentneigingen.)

Zoals ik al eerder zei, het is belachelijk hoeveel ik bespaar door minimaal 180 dagen p/j niet thuis te zijn.

[BlakHawk]

ZenTex schreef op woensdag 02 december 2009 @ 12:42:
Gesprek Hypotheekadviseur: Zodra ik thuis ben. (en eerst even naar m'n eigen bank.)

Wat betreft het rondlopen in de buurt over wat er allemaal wel/niet mag qua uitbouwen: Meeste uitbouwen staan in de niet zichtbare achtertuin, en vaak ook niet allemaal aangevraagd bij de gemeente.

Die BKR noteringen zijn niet zeker (zouden verlopen moeten zijn). Bij thuiskomst ga ik wel onmiddelijk mijn gegevens aanvragen.

Je rept over binnenkort nog strengere eisen voor hypotheken. Daar wist ik niets van, heb je een bron/linkje?
Enfin, ik heb geen haast, en met strengere eisen voor hypotheken komt er waarschijnlijk ook meer druk op de woningmarkt en dat kan ook in mijn voordeel werken.Daarbij groeit mijn eigen vermogen alleen maar.

En ik weet dat een groter huis meer kosten met zich meebrengen, maar zoals gezegd zijn mijn berekeningen zeer ruim genomen. Zo ben ik in mijn budgetberekeningen uitgegaan van 750,- huur en geen 600,-. Dat is dan wel ex GWL maar die heb ik apart staan voor 70,- p/m (voorschot die ik ook netjes teruggestort krijg als ik weg ben). Zo heb ik bijvoorbeeld nog geen cent uitgegeven aan verwarming dit jaar, en amper in de vorige jaren. (ik heb inderdaad krentneigingen.)

Zoals ik al eerder zei, het is belachelijk hoeveel ik bespaar door minimaal 180 dagen p/j niet thuis te zijn.

Bij een appartement is het leuk je verwarming nooit aan te zetten, maar let er bij een eengezinswoning op dat je in het geval van vorst beter je verwarming niet onder de x graden te laten komen. Als het bevriest is het niet goed cq dodelijk voor je CV/leidingen. Je zit immers niet omgeven rondom door woningen...

[Exirion]

ZenTex schreef op woensdag 02 december 2009 @ 11:59:
Mijn situatie:
Ik ben single en wil op mijn eigen salaris een huisje kopen. Geen flat.
Ik wil voorbereid zijn op de toekomst en wil daarom een redelijk huis kopen, dus geen "leuk starterswoninkje" waarmee verkoopmakelaars hun inloopkasten aanprijzen, maar een volwaardige woning waar ik evt een gezinnetje in zou kunnen huisvesten (overigens geen plannen voor, maar je weet maar nooit).

Je kunt je neus wel ophalen voor een starterswoning maar je kunt je met dit salaris niet veel veroorloven. Bovendien vind ik het erg naief om te denken dat je meteen een woning kunt kopen waar je de komende 20 jaar met vrouw en kinderen in kunt wonen.

Geloof het of niet, maar het gros van de stellen die gaat samenwonen wil samen een ander huis betrekken. Als iemand bij je intrekt dan is dat heel anders dan wanneer je samen een andere woning zoekt en inricht, dus op termijn zul je er sowieso weggaan als je serieuze samenwoonplannen hebt.

Daarom zou ik maar een toontje lager zingen en gewoon een woning kopen met de ruimte die je nodig hebt. Scheelt ook weer in opknap-/inrichtig-/energiekosten.

[drfrisbee]

wel of geen bkr notering is redelijk essentieel.
veranderingen gaan op voor nhg hypotheken, (www.nhg.nl, voorwaarden 2009 en 2010, blz 29).
Alle hoger dan 2 m heeft een vergunning nodig (geloof ik, zie ook bouwbesluit, gemeentelijke eisen voor meer info).
Je hoeft mij niet te overtuigen, dat zul je met de bank/hypotheekadviseur moeten doen. Hoe meer eigen geld je hierbij inbrengt, hoe geloofwaardiger je wordt.

[Sempy]

ZenTex schreef op woensdag 02 december 2009 @ 11:59:
Ik dat de geldverstrekkers mild zijn, en mijn bijzondere situatie meeberekenen.
Ik ben namelijk zeeman en dus veel van huis, dwz gemiddeld 180-200 dagen dat ik niet thuis ben. Daardoor heb ik dus belachelijk weinig lasten als GWL, voeding (is inclusief aan boord) etc.
Verder heb ik geen auto (of rijbewijs) en ga niet op vakantie (de afgeloen jaren iig niet geweest)
Zou een hypotheekverstrekker dit meenemen bij het vaststellen van de hoogte van de hypotheek?

Ik denk dat, zeker in de huidige economische situatie, hypotheekverstrekkers niet zo happig zijn op dit soort uitzonderingen. Verder kunnen ze niet bepaald extra zekerheid ontlenen (voor de 30 jaar dat ze met jouw een hypotheek aangaan) aan het feit dat je nu toevallig niet op vakantie gaat en geen auto hebt. Dit zelfde geldt voor de lage lasten vanwege je beroep. Er bestaat gewoon een reele kans dat je over een paar jaar besluit met varen te stoppen en dan zou je er dus alerlei lasten bijkrijgen waardoor je in de knel kan komen met de hypotheek.

Wat mij persoonlijk opvalt is dat je ondanks je schijbare lage lasten, toch een berekening maakt waarbij je de hele woning met vreemd vermogen wilt financieren. Ik zou gezien bovenstaand verhaal verwachten dat je een leuk spaarbedrag achter de hand zou hebben waarmee je een deel van de woning kan financieren. Mogelijk is dit ook het geval (maar niet vermeld), maar bij een geldverstrekker aankomen met een verhaal over lage lasten en vervolgens geen eigen vermogen hebben, maakt je m.i. kansloos voor een uitzonderingspositie.

[Lolhozer]

Ik neem aan, als j binnenkort een vriendin krijgt, je wel op vakantie zal moeten Kun je dus niet meenemen. Sowieso zal een bank jou nooit op je blauwe ogen geloven dat je niet op vakantie gaat.

[MrSleeves]

dfrenner schreef op woensdag 02 december 2009 @ 12:57:
[...]

Bij een appartement is het leuk je verwarming nooit aan te zetten, maar let er bij een eengezinswoning op dat je in het geval van vorst beter je verwarming niet onder de x graden te laten komen. Als het bevriest is het niet goed cq dodelijk voor je CV/leidingen. Je zit immers niet omgeven rondom door woningen...

Als je zo veel van huis bent, zou ik de hele installatie leeg laten lopen (althans in de winter; in de zomer maakt het niet uit). Zonde om dan te gaan stoken, ook al is het tegen het vriezen.

M.b.t. vakanties: volgens mij gaan geldverstrekkers uit van het bruto loon per jaar, normaal gesproken (maandloon * 12 * 1,08), waarbij 0,08 het vakantiegeld van 8% is.

[ Voor 12% gewijzigd door MrSleeves op 02-12-2009 14:26 ]

[poing]

Kent iemand de voor en nadelen van een progressieve lening met vaste rentevoet? Ik wist niet dat dit bestond tot ik het gisteren op de website van de bank las. Het komt er op neer dat je bv nu 1200euro per maand betaald en op het einde 1700euro per maand, in een rechte lijn omhoog op 30 jaar.

[Cyberpope]

MrSleeves schreef op woensdag 02 december 2009 @ 14:24:
Als je zo veel van huis bent, zou ik de hele installatie leeg laten lopen (althans in de winter; in de zomer maakt het niet uit). Zonde om dan te gaan stoken, ook al is het tegen het vriezen.

Zou ik niet doen.. Niet geweldig voor je huis om die met de invloeden van buiten mee te laten gaan.
Maar in een goed geïsoleerd huis is 10 graden wel voldoende. (of te wel alleen als het echt vriest stoken)

[Rukapul]

@poing: dat ligt m.i. helemaal over wat voor een soort constructie we het hebben en of het extra geld aflossing of kapitaalsopbouw betreft. Een linkje naar de constructie of product zou veel inzicht bieden.

[ Voor 94% gewijzigd door Rukapul op 02-12-2009 14:44 ]

[ZenTex]

Bedankt voor de reacties.

Op de langere termijn is het niet hebben van een auto of het niet op vakantie gaan natuurlijk niet houdbaar, maar het stelt me op korte termijn wel in staat snel wat eigen vermogen op te bouwen/ hyp. schuld af te lossen. (wat kost een vakantie? 1500-2000 minimaal, dat stop ik dan toch een paar jaar lang in de woning, idem met een auto)
Wat betreft eigen vermogen het op dit moment niet veel soeps, 7500,- on hand ongeveer, 12000 totaal,. beschikbaar op korte termijn. Het plan is om nog een paar maanden flink te werken en door te sparen.
Zo heb ik verleden jaar een PL afgelost van 8000 Euro binnen een 1/2 jaar. Het had sneller gekund maar ik zorg altijd dat ik een buffer van 2-3000 Euro heb staan op m'n betaalrekening. Dood kapitaal, maar vanwege ervaringen uit het verleden niet overbodig (mijn vorige werkgever "vergat" mij ooit eens te betalen, waar ik pas maanden later achterkwam, vanwege een zeer lange reis)
Maar het klinkt inderdaad logisch dat een bank niet onder de indruk zal zijn terwijl ik een aanzienlijke som eigen geld meeneem, maar daar word aan gewerkt.

Wat betreft een redelijke woning kopen voor de langere termijn: Doel is een woning waarin ik de komende jaren kan blijven wonen, de termijn daarvoor is geen 20 jaar maar hooguit 5-7.
Neerkijken op starterswoningen doe ik niet, maar die referentie aan een inloopkast maakte ik doordat wat aangeprijsd word als starterswoning doorgaans nu eenmaal niet veel soeps is en niet iets waarin ik mijzelf langer zie wonen dan een paar jaar.
Enfin, ik ben nu eenmaal ook een starter, en "starterswoningen" gaan tot boven de 2 ton, maar zoals gezegd ging mij het om het etiket "leuke starterswoning", opgeplakt op ondermaatse, overprijsde woningkjes. (in mijn optiek dan)

Maar zoals ik eerder al zei, ik heb alle tijd en kan lekker m'n eigen vermogen gaan werken.
En totdat ik thuiskom kan ik helaas niet zelf even bij de bank informeren over hoe zij erover denken. Dat zou ik in mijn vorige verlof doen, maar van verlof is weinig terechtgekomen omdat ik alvast was begonnen aan m'n eigen vermogen te werken. (Ben net verhuisd en heb m'n vorige spaarcenten uitgegeven aan meubilair en witgoed, dus dat heb ik iig voor een groot deel achter de rug).

Nogmaals bedankt voor de reacties.

[Rukapul]

Als je echt voor 300 euro kunt huren (een huis lijkt me voldoende) dan zou ik adviseren om vooral niet te kopen als je door je beroep toch niet echt van het extra comfort zult genieten. Spaar het bespaarde bedrag. Een huis moet je m.i. kopen om er in te wonen, niet omdat je zo graag een stapel stenen met bijbehorende schuld wil bezitten.

[ZenTex]

Rukapul schreef op woensdag 02 december 2009 @ 14:44:
Als je echt voor 300 euro kunt huren (een huis lijkt me voldoende) dan zou ik adviseren om vooral niet te kopen als je door je beroep toch niet echt van het extra comfort zult genieten. Spaar het bespaarde bedrag. Een huis moet je m.i. kopen om er in te wonen, niet omdat je zo graag een stapel stenen met bijbehorende schuld wil bezitten.

Die 300 euro is voor een (weliswaar lief) flatje zonder CV, met een dusdanig armzalig geisertje dat 'swinters de douche niet warm te krijgen is, dat dusdanig gehorig is dat ik van het gesnurk van de onderbuurman wakker word (gelukkig een hoekflat met maar 1 directe buurman) en een keukentje waaring ik m'n kont niet kan keren, en dat terwijl ik van koken hou. Buiten dat is dat flatje niet heet te stoken op de woonkamer na.
(zoals gezegd, het is een hoekflatje met flink wat raam)
'tis een leuk optrekje voor die prijs, maar echt woongenot is ver te zoeken.

Dus ja, ik weet wel zeker dat ik wil verhuizen.

[Sempy]

Neem ook kosten voor verbouwen/onderhoud eens mee in je overweging, daar zal je namelijk je spaarbudget dadelijk hard voor nodig hebben. Zelfs bij een net onderhouden woning zullen er nog de nodige duizendjes stuk gaan aan schilderen/vloerbedekking/gordijnen/extra meubels/etc. Ook daarna zal je bij een koophuis rekening moeten houden met onderhoudskosten (Nibud rekent 1% van de woningwaarde per jaar). Om nog maar te zwijgen van de kosten voor een nieuwe keuken/kozijnen/cv-ketel, want die zullen niet altijd splinternieuw zijn bij huizen binnen jouw budget . Financieel valt kopen denk ik wel heel onvoordelig uit tov huren, zeker als je in je beperkte tijd thuis ook nog zelf moet gaan klussen.

Misschien is groter huren een goed alternatief?

[ Voor 3% gewijzigd door Sempy op 02-12-2009 15:02 ]

[ZenTex]

Aan onderhoud is gedacht, en an extra meubilair etc ook. Wat betreft keuken vallen huizen met een slechte keuken al bij voorbaat af, tenzij de prijs ernaar is. In dat geval ben ik van plan de keuken zelf te bouwen.

Wat betreft de tijd hebben om te klussen: al zou ik maar korte perioden thuiszijn heb ik wel de gehele tijd ter beschikking om te klussen en ben niet afhankelijk van de avonden/weekenden.

Groter huren is geen alternatief. Daar ben ik gewoon helemaal klaar mee.
En waarom ik nou per se wil kopen? Omdat ik niet eens zo lang geleden met het grootste gemak van de wereld een woning had kunnen kopen, waarbij ik ongeveer 1/3e uit eigen vermogen had kunnen financieren.
Om precies de redenen die hier gegeven worden heb ik het toen niet gekocht. Die woning staat nu te koop voor meer dan 2 ton en is voor mij onbereikbaar geworden. In plaats daarvan gaat mijn geld naar de woningstichting en alles wat ik afklus in die woning is in principe weggegooid geld.

En dan heb ik nog meer redenen om een woning te willen kopen.
Huren is het gewoon niet meer voor mij.


Edit: Hier wil ik nog even ingaan over waarom een bank mij een hypotheek zou willen verstrekken voor het financieren van een huis met nagenoeg 100% vreemd vermogen...

Zoals vermeld in mijn 1e post gaf ik aan dat ik van een "starterslening" gebruik wil maken.
Dit is nu precies waar die starterslening voor in het leven is geroepen.

Een starterslening maakt het mogelijk om een woning te financieren met NHG, sterker nog, het is 1 van de voorwaarden dat er van het NHG gebruik word gemaakt. Dat scheelt nogal vergeleken met het financieren van een huis tegen 125% executiewaarde. De starterslening zorgt er dus voor dat de risico's van de bank beperkt blijven. Zie die 40.000 dus als een soort eigen vermogen.

Buiten dat zijn de 1e 3 jaar ook nog eens aflossings- en rentevrij. Mocht men daarna nog problemen met de betalingen hebben kan men uistel vragen tot 5 jaar en langer.

Al met al niet eens een verschrikkelijk slechte keuze voor de voor de bank, niet?

[ Voor 31% gewijzigd door ZenTex op 02-12-2009 23:05 ]

[aapelite]

Vandaag gesprek gehad bij makelaar en hypotheekadviseur. De laatste zei dat in mijn situatie (waar ik geen intentieverklaring voor onbepaalde tijd krijg van een werkgever) toch opties zijn. Hij wil het bv zo aanpassen dat ik een onbepaalde tijds intentieverklaring krijg tot een vast gestelde datum (ofwel 3 jaarcontracten). Volgens hem is dat al eerder doorgekomen. We zullen het zien, eerst kijken of ze dat wel willen afgeven.

Tevens zijn er 200 mensen die een optie genomen hebben op 268 te bouwen woningen. De bouw start in de periode maart-april-mei, mits 70% verkocht is tegen die tijd. De makelaar had er vanzelfsprekend alle vertrouwen in. Mij viel 200 mensen met een optie wat tegen. Ik was ook al verbaasd dat wij ingeloot waren voor onze eerste keuze en ik vermoedde al dat de animo laag was en dat is voor mij bij deze dus bevestigd. Het kost iig niets om hier in verder te gaan zolang ze niet bouwen, en bij een uitstel heb ik een optie tot het ontbinden van een eventueel voorlopig contract. Dat geeft iig wel de optie om het gewoon aan te kijken als we zeker weten dat dit wat voor ons is.

Ook beweerden ze overigens dat ze pas net bezig waren en nog minder dan 10 gesprekken gevoerd hadden, dit terwijl volgens de hyvespagina er een hoop mensen zijn die een eerste gesprek al 2 weken geleden hadden. Ik geloof dat ze de bouw graag door willen laten gaan en ons allemaal maar lekker in het ongewisse willen laten om die 70% zo snel mogelijk maar te halen. Opzich niet heel erg, daar is iedereen gebaat bij. De prijs zal namelijk weinig meer dalen, die is naar mijn idee al erg netjes.

[ Voor 18% gewijzigd door aapelite op 02-12-2009 18:46 ]

[Ankh]

Een kleine update uit mijn kant.
Van de week een 2de hypotheek gesprek gehad bij een ander filiaal (eerste keer bij onze eigen filiaal geweest).
We kregen een super goed aanbod (4,9% 10 jaar vast, lage provisies: 0,5%). Hierdoor hebben we eigenlijk meteen een 2de bezichtiging gepland met de ouders. Dit gaat aankomende zaterdag gebeuren.

Nu wilde ik dit meteen aangrijpen om wat meer informatie over de verkoper van de makelaar te achterhalen. Maar ik vraag mij af, is dit wel gebruikelijk? Het gaat er namelijk om of er nog meer mensen gegadigd zijn en of bijv de verkoper biedingen heeft geweigerd. Het huis staat 5 maanden te koop en moet wat aan gebeuren (wat geen probleem is met de hypotheek offerte), maar is wel 10K duurder dan de rest van de huizen... Dus wat meer info voor ons is tuurlijk makkelijk voor een bieding.

Wij hebben zelf nog nooit geboden en hebben geen zin om geld uit te geven aan een aankoop makelaar.

Thanks!

[Gonadan]

Ankh schreef op vrijdag 04 december 2009 @ 12:17:
Een kleine update uit mijn kant.
Van de week een 2de hypotheek gesprek gehad bij een ander filiaal (eerste keer bij onze eigen filiaal geweest).
We kregen een super goed aanbod (4,9% 10 jaar vast, lage provisies: 0,5%). Hierdoor hebben we eigenlijk meteen een 2de bezichtiging gepland met de ouders. Dit gaat aankomende zaterdag gebeuren.

Nu wilde ik dit meteen aangrijpen om wat meer informatie over de verkoper van de makelaar te achterhalen. Maar ik vraag mij af, is dit wel gebruikelijk? Het gaat er namelijk om of er nog meer mensen gegadigd zijn en of bijv de verkoper biedingen heeft geweigerd. Het huis staat 5 maanden te koop en moet wat aan gebeuren (wat geen probleem is met de hypotheek offerte), maar is wel 10K duurder dan de rest van de huizen... Dus wat meer info voor ons is tuurlijk makkelijk voor een bieding.

Wij hebben zelf nog nooit geboden en hebben geen zin om geld uit te geven aan een aankoop makelaar.

Thanks!

Inhoudelijke informatie over gedane boden en de reactie daarop zal hij niet hoeven en niet willen geven.
Op de vraag over andere gegadigden zal je altijd 'ja' horen, het gaat er om hoe serieus die zijn. Zolang ze niet in onderhandeling zijn zijn ze niet belangrijk. Anders laat je je alleen maar gek maken.

offtopic:
Dat hypotheekaanbod klinkt als het standaard Rabobank-aanbod.

[Tank80]

Even een vraagje over al dan niet oversluiten van hypotheek.
Vorig jaar september hebben wij een huis gekocht en hypotheekofferte vastgelegd. Pas in mei dit jaar was de overdracht, dus de offerte had een vrij lange looptijd. Om begrijpelijke redenen uiteraard wel vastgelegd. Het gaat om de volgende cijfers;
Koopprijs: 290K
Hypotheek: 310K
Vorm: bankspaar/aflossingsvrij (150k sparen, rest aflossingsvrij)
Rente 6%, 13 jaar vast, geen nhg (bedrag was toen te hoog).
Bank: Rabobank
Nu is natuurlijk nog niet zolang geleden de nhg-grens verhoogd waardoor ons bedrag er wel in valt en is de rente gedaald. Ik zit mij dan ook sterk af te vragen of het zin zou hebben deze hypotheek nu al over te sluiten? Iemand een idee?

[ Voor 3% gewijzigd door Tank80 op 04-12-2009 13:29 ]

[Gonadan]

Tank80 schreef op vrijdag 04 december 2009 @ 13:28:
Even een vraagje over al dan niet oversluiten van hypotheek.
Vorig jaar september hebben wij een huis gekocht en hypotheekofferte vastgelegd. Pas in mei dit jaar was de overdracht, dus de offerte had een vrij lange looptijd. Om begrijpelijke redenen uiteraard wel vastgelegd. Het gaat om de volgende cijfers;
Koopprijs: 290K
Hypotheek: 310K
Vorm: bankspaar/aflossingsvrij (150k sparen, rest aflossingsvrij)
Rente 6%, 13 jaar vast, geen nhg (bedrag was toen te hoog).
Bank: Rabobank
Nu is natuurlijk nog niet zolang geleden de nhg-grens verhoogd waardoor ons bedrag er wel in valt en is de rente gedaald. Ik zit mij dan ook sterk af te vragen of het zin zou hebben deze hypotheek nu al over te sluiten? Iemand een idee?

Reken maar uit, hoeveel rente zou het schelen? Vergis je niet in de rente, zoveel voordeel haal je niet uit een paar tienden.
Vergelijk dat met de provisie en kosten die je opnieuw moet betalen en kijk goed wat voor boetes de Rabobank hanteert als je onder je contract uit wilt zonder te verkopen. (enige manier van boetevrij)

[Tank80]

Idee was meer om het bij de rabobank over te sluiten als zoiets kan, heb daar geen ervaring mee. Rente is idd niet alles, maar nhg scheeld al een half procent + de sowieso lagere rente komt dan naar mijn idee op +/- 2-3 duizend minder per jaar (bruto dan wel). Is opzich wel de moeite dacht ik zo. Vraag was ook meer of het zin heeft om daar weer een avondje bij de bank mee te verspelen en of er iemand ervaring mee heeft.

[Mojo]

ZenTex schreef op woensdag 02 december 2009 @ 11:59:
En weet zo iemand iets van constructie af? Ik ben namelijk bang dat ik TZT een muurtje zal moeten gaan doorbreken, maar dan moet het wel kunnen. Idem voor evt aanbouw. Kan een makelaar een goede inschatting geven of daarvoor een bouwvergunning te krijgen is?

Present.

Meestal zijn de buitenmuren van de woning dragend. Een binnenmuur slopen zal geen probleem zijn. Deze binnenmuurtjes zijn gewoon lichte scheidingswanden en kunnen zonder gevolg voor de stevigheid of stabiliteit weggehaald worden.

Zonder een tekening/bezoek kan ik het echter niet zeker weten, maar je kan er wel vanuit gaan denk ik.

[Gonadan]

Tank80 schreef op vrijdag 04 december 2009 @ 20:28:
Idee was meer om het bij de rabobank over te sluiten als zoiets kan, heb daar geen ervaring mee. Rente is idd niet alles, maar nhg scheeld al een half procent + de sowieso lagere rente komt dan naar mijn idee op +/- 2-3 duizend minder per jaar (bruto dan wel). Is opzich wel de moeite dacht ik zo. Vraag was ook meer of het zin heeft om daar weer een avondje bij de bank mee te verspelen en of er iemand ervaring mee heeft.

Gemiddeld scheelt één tiende procent rente ongeveer 10 euro per maand, volgens mij ga dat soort bedragen dus lang niet halen.
Een belletje naar de bank kan echter nooit kwaad.
Vergeet niet dat oversluiten binnen dezelfde bank alleen soms boetevrij is als de nieuwe rente hoger is.

[n4m3l355]

Gonadan schreef op vrijdag 04 december 2009 @ 23:40:
[...]

Gemiddeld scheelt één tiende procent rente ongeveer 10 euro per maand, volgens mij ga dat soort bedragen dus lang niet halen.
Een belletje naar de bank kan echter nooit kwaad.
Vergeet niet dat oversluiten binnen dezelfde bank alleen soms boetevrij is als de nieuwe rente hoger is.

Dat hangt er vanaf hoe hoog het bedrag is wat je leent natuurlijk. Bij een woning van 200.000 euro aflossingsvrij zit je op 200 euro per jaar. Dus tiende van procenten is niet veel maar zeker de moeite waard om over na te denken. Ook bedenk je dat vele een hypotheek voor bv 5 jaar hebben lopen, misschien dat je elders vroegtijdig kan oversluiten met enerzijds een iets lagere hypotheek maar daarnaast wel weer zekerheid hebt voor een bepaalde periode. Dus behalve dat je misschien iets bespaart heb je ook wat rust wat zeker het geld waard is. De boete daar gelaten natuurlijk, dat is iets wat je wel dient mee te nemen.

[Arosa]

Mojo schreef op vrijdag 04 december 2009 @ 20:32:
[...]


Present.

Meestal zijn de buitenmuren van de woning dragend. Een binnenmuur slopen zal geen probleem zijn. Deze binnenmuurtjes zijn gewoon lichte scheidingswanden en kunnen zonder gevolg voor de stevigheid of stabiliteit weggehaald worden.

Zonder een tekening/bezoek kan ik het echter niet zeker weten, maar je kan er wel vanuit gaan denk ik.

Deze site is erg handig: http://www.vrom.nl/bouwvergunningen_online

Gewoon de stappen doorlopen, aangeven wat jou bedoeling is en aan het einde weet je wat er mag in jouw situatie. Let wel, bij een verbouwing die wellicht vanaf straat zichtbaar zijn kan welstand (van de plaatselijke gemeente) er ook een oordeel over willen geven (denk aan maatvoering, kleurgebruik, materialen, enz).

Soms zijn er specifieke eisen (bestemmingsplan, beschermd dorpsgezicht, enz) waardoor bovenstaand verhaal niet opgaat, maar omdat uit te zoeken kan een makelaar prima helpen. Hij wil toch dat huis graag verkopen en heeft bovendien meer contacten op dat gebied dan een gemiddelde nederlander.

Het binnenspouwblad is veelal dragend, zeker aan de zijkanten van een huis. Bij de voor- en achtergevel soms niet. Is afhankelijk van de bouwwijze, voorspanningsrichting van de vloer, oplegging van de vloer, enz. Maar ook in een dragende wand is een sparing te maken, maar dat moet er wel een goed plan gemaakt worden en iets van een latei worden aangebracht. Ook binnenwanden kunnen dragend zijn of de stabiliteit van een huis bevorderen, dus niet iedere binnenwand is zomaar te slopen.
Mijn persoonlijke ervaring: Als een wand van beton is of dikker dan 150 mm dan veelal dragend.

[13art]

Weet iemand hoe het hier zit met het laten doen van een bouwkundig onderzoek?
Ben je verplicht/of is het gewoonte dat de uitkomst hier van ook door de verkopende partij gaat?

[redwing]

DjWannaB2002 schreef op maandag 07 december 2009 @ 22:56:
Weet iemand hoe het hier zit met het laten doen van een bouwkundig onderzoek?
Ben je verplicht/of is het gewoonte dat de uitkomst hier van ook door de verkopende partij gaat?

Het lijkt me dat als jij die uit laat voeren die uitslagen niet standaard naar de verkopende partij gaan. Vaak is het natuurlijk wel handig omdat je bij gebreken de kosten hiervan van de verkoop prijs af wilt laten gaan. En dan zul je toch echt wat bewijs moeten tonen voordat de verkopende partij hierin mee gaat.

[13art]

Ja maar draai het eens om. Als er niks uit komt, dan kan de tegenpartij dat dus ook weer in de onderhandelingen gebruiken. Vandaar ook mijn vraag

[MrScratch]

DjWannaB2002 schreef op maandag 07 december 2009 @ 22:56:
Weet iemand hoe het hier zit met het laten doen van een bouwkundig onderzoek?
Ben je verplicht/of is het gewoonte dat de uitkomst hier van ook door de verkopende partij gaat?

Nee, dat is niet verplicht. Ik herinner mij dat de vraag expliciet gesteld is aan mij bij het onderzoek. Als koper ben je de opdrachtgever en dus de eigenaar van de resultaten van het onderzoek.

[n4m3l355]

Ik zou het iedere niet bouwkundige aanraden om zoiets te doen bij een pand ouder dan 20 jaar. Optische problemen zoals slecht schilderwerk zie je nog wel echter wanneer de dakbedekking slecht is, rotte kozijnen of bv losse spouwisolatie kan de nodige kosten opleveren iets wat je met een degelijk bouwkundig onderzoek kan ondervangen.

[AcXeller]

n4m3l355 schreef op dinsdag 08 december 2009 @ 22:58:
Ik zou het iedere niet bouwkundige aanraden om zoiets te doen bij een pand ouder dan 20 jaar. Optische problemen zoals slecht schilderwerk zie je nog wel echter wanneer de dakbedekking slecht is, rotte kozijnen of bv losse spouwisolatie kan de nodige kosten opleveren iets wat je met een degelijk bouwkundig onderzoek kan ondervangen.

Even de nadruk leggen op het woordje kan

Ik heb zelf een keuring laten doen op mijn huis voordat ik het kocht en er kwam toen niets al te schokkend uit. Het blijkt alleen wel dat mijn dak een klein beetje lekt ben ik recentelijk achter gekomen, hier zag ik niet echt sporen van en is dus ook niet opgemerkt bij de keuring. Je moet zo'n keuring dan ook niet als vrijbrief zien maar meer als een indicatie. Met een keuring zal je (meestal) meer te weten komen dan je zelf had gezien maar ook de keuring ziet niet alles.

En voor de herhaling: jij bent opdrachtgever, jij betaalt dus de rest krijgt niets tenzij je dat wel zou willen.

[Sempy]

DjWannaB2002 schreef op dinsdag 08 december 2009 @ 17:39:
Ja maar draai het eens om. Als er niks uit komt, dan kan de tegenpartij dat dus ook weer in de onderhandelingen gebruiken. Vandaar ook mijn vraag

Al vaker aangegeven in dit topic, maar het is verstandig om de bouwkundige keuring achteraf te doen. Dus eerst een verkoopovereenkomst uit onderhandelen met een ontbindende voorwaarden voor als de keuring meer dan bedrag X aan kosten opleverd.

Dit levert allereerst het voordeel op dat je geen kosten aan een bouwkundige verspilt hebt in het geval je er met de verkopende partij niet uitkomt. Verder kom je dan in de situatie dat het bouwkundig rapport enkel nog op tafel komt bij achterstallig onderhoud waarbij je dan in de luxe positie zit dat je een lagere prijs kan bedingen of anders helemaal van de koop afzien.

Bij een keuring vooraf plaats je je heel erg in de positie dat je het graag wil hebben en dat je de staat van het pand in orde vindt. Je hebt immers geld gestoken in die keuring en wil daarna nog steeds de woning kopen, een beetje makelaar zal dit bij het bepalen van de biedingen ongetwijfeld in zijn achterhoofd houden.

[Hyp Hyper]

AcXeller schreef op woensdag 09 december 2009 @ 08:33:
Ik heb zelf een keuring laten doen op mijn huis voordat ik het kocht en er kwam toen niets al te schokkend uit. Het blijkt alleen wel dat mijn dak een klein beetje lekt ben ik recentelijk achter gekomen, hier zag ik niet echt sporen van en is dus ook niet opgemerkt bij de keuring. Je moet zo'n keuring dan ook niet als vrijbrief zien maar meer als een indicatie. Met een keuring zal je (meestal) meer te weten komen dan je zelf had gezien maar ook de keuring ziet niet alles.

Idem hier. De keuring hebben wij dan ook laten doen omdat dingen die voor een bouwkundige 'obvious' zijn door een leek gemist kunnen worden. Natuurlijk kan zelfs een bouwkundige niet door muren heen kijken of precies de staat van dakbedekking beoordelen. Het blijft een indicatie van de staat van het huis, geen waterdicht rapport.
Voor ons was vooral van belang dat er geen grote structurele dingen mis waren. Een lekkend dak is vervelend, maar niet schokkend.

[Silver7]

Over keuring gesproken, ik heb een huis uit rond 1989 op het oog.

Het ziet allemaal goed uit. Heb ik keuring echt nodig?

[Sparhawk]

Silver7 schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:40:
Over keuring gesproken, ik heb een huis uit rond 1989 op het oog.

Het ziet allemaal goed uit. Heb ik keuring echt nodig?

Nee tuurlijk niet, in 1989 werden alleen maar perfecte huizen gemaakt, dit in tegenstelling tot 1990 wat een heel slecht jaar was......

Vergeet niet dat je als koper ook een onderzoeksplicht hebt, en als er later geschillen zijn, het een stuk lastiger is zonder bouwkundige keuring dan met. Het gaat om de duurste aankoop uit je leven, en jij wil niet 250€ ophoesten om een stuk risico in te dekken?

[Silver7]

Sparhawk schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:45:
[...]


Nee tuurlijk niet, in 1989 werden alleen maar perfecte huizen gemaakt, dit in tegenstelling tot 1990 wat een heel slecht jaar was......

Vergeet niet dat je als koper ook een onderzoeksplicht hebt, en als er later geschillen zijn, het een stuk lastiger is zonder bouwkundige keuring dan met. Het gaat om de duurste aankoop uit je leven, en jij wil niet 250€ ophoesten om een stuk risico in te dekken?

Je hebt gelijk, waar zat ik nou met mijn hoofd....

[MrSleeves]

Even iets m.b.t. de topicstart. Mocht er iemand zijn die de TS bij wil werken, DM mij dan even. Dan kan ik je als mede-auteur erbij zetten.

[AcXeller]

Silver7 schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:40:
Over keuring gesproken, ik heb een huis uit rond 1989 op het oog.

Het ziet allemaal goed uit. Heb ik keuring echt nodig?

Nodig niet nee, je moet het doen naar eigen inzicht. Als je (bv) 200k gaat uitgeven en jij hoopt 200-300 euro uit te sparen is dat je goed recht. Echter kan zo'n keuring feiten aan het licht brengen die je binnen een jaar 10-20k (om meer) zou kosten in een ongunstig geval. Ik vind die paar honderd euro wel opwegen tegen zo'n risico, in dramatische gevallen kan je dan van de koop af zien en als alles goed is ben je alleen de keuring kwijt. Ook is die woning al 20 jaar oud, vergeet niet dat sommige mensen "de kunst" beheersen om een woning binnen een paar jaar totaal onbewoonbaar te kunnen maken.

Ik zelf vind dit soort vragen altijd vallen onder verkeerde zuinigheid, als je een huis gaat kopen en je hebt al moeite met 200-300 euro dan vraag ik me af of je er wel verstandig aan doet om een huis te kopen. Vaak komen er nog wel meer kosten bij en vallen deze in het niet (mijn ervaring dan he). Daarnaast kan je je huis maar beter opknappen met kwaliteitsspul dan met el-cheapo spul, dit zie je terug in onderhoud en verkoop.

De keuring zou ik wel pas doen nadat er een akkoord is over de prijs. Dus of een bod doen met de keuring als voorwaarde (voor het koopcontract), of in je koopcontract de keuring noemen met een grensbedrag. Anders kan het wel duur worden mocht je dit op meerdere huizen gaan doen.

[Verwijderd]

Ik wil me gaan inschrijven voor een nieuwbouwproject met starterswoningen waarbij de toewijzing op basis van de inschrijftijd bij woningnet geldt. Voor het inschrijven moet ik een aantal bouwnummers invullen.
Wat ik me nu afvroeg is stel ik kom niet in aanmerking voor m'n 1e keuze, hoe gaat dit in zijn werk met de daaropvolgende keuzes? Bijvoorbeeld voor m'n 10e keuze heb ik de langste inschrijftijd maar dit bouwnummer heeft iemand anders (met een kortere inschrijftijd) ingevuld als 1e keuze.

[ZeRoC00L]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 december 2009 @ 13:58:
Ik wil me gaan inschrijven voor een nieuwbouwproject met starterswoningen waarbij de toewijzing op basis van de inschrijftijd bij woningnet geldt. Voor het inschrijven moet ik een aantal bouwnummers invullen.
Wat ik me nu afvroeg is stel ik kom niet in aanmerking voor m'n 1e keuze, hoe gaat dit in zijn werk met de daaropvolgende keuzes? Bijvoorbeeld voor m'n 10e keuze heb ik de langste inschrijftijd maar dit bouwnummer heeft iemand anders (met een kortere inschrijftijd) ingevuld als 1e keuze.

Wat zei de verkoper van dit nieuwbouwproject toen je deze vraag voorlegde ?

[Gonadan]

Sparhawk schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:45:
Vergeet niet dat je als koper ook een onderzoeksplicht hebt, en als er later geschillen zijn, het een stuk lastiger is zonder bouwkundige keuring dan met. Het gaat om de duurste aankoop uit je leven, en jij wil niet 250€ ophoesten om een stuk risico in te dekken?

AcXeller schreef op woensdag 09 december 2009 @ 13:00:
Ik zelf vind dit soort vragen altijd vallen onder verkeerde zuinigheid, als je een huis gaat kopen en je hebt al moeite met 200-300 euro dan vraag ik me af of je er wel verstandig aan doet om een huis te kopen. Vaak komen er nog wel meer kosten bij en vallen deze in het niet (mijn ervaring dan he). Daarnaast kan je je huis maar beter opknappen met kwaliteitsspul dan met el-cheapo spul, dit zie je terug in onderhoud en verkoop.

Uiteindelijk zijn er tig dingen waarvoor je je in kunt dekken, ergens houdt het op.
Hebben jullie ook de koopakte laten vastleggen bij het kadaster?

Ik heb zelf laatst een huis gekocht uit 1990, daarbij heb ik geen bouwkundige keuring laten doen, dat vond ik niet nodig.
Dit komt wel mede omdat ik een eigen makelaar in de arm had genomen die er ook al met een ervaren oog naar gekeken heeft.

[AcXeller]

Gonadan schreef op maandag 14 december 2009 @ 10:10:
[...]


[...]

Uiteindelijk zijn er tig dingen waarvoor je je in kunt dekken, ergens houdt het op.
Hebben jullie ook de koopakte laten vastleggen bij het kadaster?

Ik heb zelf laatst een huis gekocht uit 1990, daarbij heb ik geen bouwkundige keuring laten doen, dat vond ik niet nodig.
Dit komt wel mede omdat ik een eigen makelaar in de arm had genomen die er ook al met een ervaren oog naar gekeken heeft.

Nee, dat heb ik niet gedaan omdat het huis is gekocht van een (voor zover bekend) redelijk gezond bedrijf welke het verhuurde aan werknemers. Mocht het fout gaan dan zou het alleen langer duren voordat ik het huis heb gaf de makelaar aan.

Mocht je meer tekst van me hebben gequote dan kon je lezen dat ik het persoonlijk wel verstandig vind maar dat het geen noodzaak is. De manier hoe de vraag gesteld werd kwam alleen op mij over alsof elk dubbeltje een dubbeltje teveel is en dan vraag ik me af of je er wel goed aan doet om een huis te kopen. Deze denkwijze zal je op den duur namelijk duur komen te staan (dus weinig/geen onderhoud en alles goedkoop).

[Pathogen]

Naar aanleiding van mijn huidige koopavontuur kan ik eigenlijk maar één grote tip geven als je bod geaccepteerd is.

Momenteel duurt het bij mij al eeuwen voordat mijn overlijdensrisicoverzekering rond is. Dit omdat ik eerlijk op het formulier heb aangegeven dat ik dit jaar psychologisch onderzoek heb gehad, moet Interpolis bij mijn huisarts navraag doen, en die heeft het gloeiend druk.

Zorg er dus van tevoren voor dat je weet of, en wanneer, je huisarts tijd heeft om dit soort dingen te verwerken en ondertekenen, en houd hiermee rekening in je ontbindende voorwaarden!

Hiermee voorkom je dat je (meerdere malen) je eigen voorgestelde datum moet gaan verzetten, waarbij het nog maar de vraag is of de verkopende partij dit accepteert.

[Gremen]

Denk niet dat verkopende partijen momenteel echt veel te zeggen hebben

[Verwijderd]

Wij zijn ook volop aan het zoeken. We hebben nu iets op het oog en gaan zaterdag als eerste kijken. We kijken al een tijdje in die omgeving en hebben het van buitenaf al goed kunnen bekijken en hebben er eigenlijk de vraagprijs zelfs voor over. Of het moest natuurlijk zijn dat we binnen op iets stoten, maar die kans schatten we eerder klein in.

M'n vraag nu is wat we dan best kunnen doen als we sowieso de vraagprijs willen geven?

Het gaat om 160k om een idee te geven. Die dag komen nog andere mensen kijken en we denken wel dat er genoeg interesse zal zijn. Als we van buitenaf gingen zien was er ook al concurrentie. Een optie nemen wil de makelaar niet toelaten. Zijn er andere troeven die in ons voordeel kunnen spelen? We weten iig dat we niets gaan tekenen zonder "onder voorbehoud van het aanvaarden van de lening" clausule. Staan we sterker omdat we eerst zijn? Woning staat nog maar net te koop.

[.Gertjan.]

Gremen schreef op dinsdag 15 december 2009 @ 21:06:
Denk niet dat verkopende partijen momenteel echt veel te zeggen hebben

Hoezo niet? Als de koop rond is en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen heeft de verkopende partij wel degelijk iets te zeggen. Als jij de datum vooruit moet zetten moeten zij langer betalen voor dat huis (hypotheek, belasting, energie, verzekeringen) en moeten zij misschien ook nog andere kosten maken.

Ik geloof dat deze kosten dan weer te verhalen zijn op je bankgarantie. Als ik mijn huis zou verkopen en de koper komt (na verstrijken van de ontbindende voorwaarden) met de melding dat we toch 2 a 3 maanden later moeten passeren omdat hij zijn zaken niet rond heeft dan ga ik zeker proberen de kosten die ik extra moet maken te verhalen op de koper. Er staat ook in de (voorlopige) koopakte dat de datum van overdracht met instemming van beide partijen kan worden verplaatst, maar dat is nog geen verplichting.

De arrogantie van de kopende partij is soms wel groot, maar het lijkt me naïef om te denken dat de verkoper alles slikt van een koper.

[Liegebeest]

Staan we sterker omdat we eerst zijn?

Nee.

[Pathogen]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 december 2009 @ 09:38:
Wij zijn ook volop aan het zoeken. We hebben nu iets op het oog en gaan zaterdag als eerste kijken. We kijken al een tijdje in die omgeving en hebben het van buitenaf al goed kunnen bekijken en hebben er eigenlijk de vraagprijs zelfs voor over. Of het moest natuurlijk zijn dat we binnen op iets stoten, maar die kans schatten we eerder klein in.

M'n vraag nu is wat we dan best kunnen doen als we sowieso de vraagprijs willen geven?

Het gaat om 160k om een idee te geven. Die dag komen nog andere mensen kijken en we denken wel dat er genoeg interesse zal zijn. Als we van buitenaf gingen zien was er ook al concurrentie. Een optie nemen wil de makelaar niet toelaten. Zijn er andere troeven die in ons voordeel kunnen spelen? We weten iig dat we niets gaan tekenen zonder "onder voorbehoud van het aanvaarden van de lening" clausule. Staan we sterker omdat we eerst zijn? Woning staat nog maar net te koop.

Kijk eerst of er van binnen iets niet lekker zit. Blijf neutraal en laat je niet meevoeren omdat je het al wil kopen voordat je binnen bent geweest. Raak sowieso niet te gehecht aan het huis voordat je bod geaccepteerd is en bekijk alle kastjes, hoekjes, gootjes en andere dingetjes. Doe actief, trek alles open met passief kijken zie je maar de helft.

Om een redelijk bedrag vast te stellen kun je tijdens de bezichtiging een lijstje maken van de aankomende kostenposten. Denk aan dubbel glas, een nieuwe ketel, leidingwerk, groot onderhoud, vochtproblemen etc. Die kosten kun je mooi aanvoeren in je onderhandelingen.
Een nieuwe HR ketel + installatie kost je al gauw een kleine 3000 euro. Op 160k is dat nog aardig wat.

Zoek alvast uit hoe je wil dat je hypotheek in elkaar zit. Je kan gerust van de vraagprijs uitgaan, achteraf bijstellen is prima te doen. Houd er wel rekening mee dat de kosten koper er nog bovenop komen.

Als je in de afgelopen paar jaren doorverwijzingen van de huisarts hebt gehad, kijk alvast van tevoren na of je huisarts het gloeiend druk heeft. Voor een overlijdensrisicoverzekering moet navraag gedaan worden bij de huisarts en dat kost (uit eigen ervaring) veel meer tijd dan de 5 werkdagen die ervoor staan.

Mocht je geen zin hebben in rompslomp is een betrouwbare aankoopmakelaar een goeie optie. Persoonlijk zou ik achteraf er eentje in hebben moeten schakelen, dat had me een paar jaar van mn leven gescheeld

Wat betreft het bieden zelf, laat je niet afleiden door concurrentie. Stel ook van tevoren een uiterste grens hoe ver je wilt gaan met bieden en eventueel een bedrag waarop je zou willen uitkomen. Houd je hier aan.

Als je eenmaal een bod hebt uitgebracht en de verkopende makelaar belt je terug met een reactie, neem dan die reactie aan, leg de telefoon neer en denk rustig na over een volgende bod. Makelaars zijn goed in zo snel mogelijk een hoger bod uitlokken.

.Gertjan. schreef op dinsdag 22 december 2009 @ 10:01:
[...]


Hoezo niet? Als de koop rond is en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen heeft de verkopende partij wel degelijk iets te zeggen. Als jij de datum vooruit moet zetten moeten zij langer betalen voor dat huis (hypotheek, belasting, energie, verzekeringen) en moeten zij misschien ook nog andere kosten maken.

Ik geloof dat deze kosten dan weer te verhalen zijn op je bankgarantie. Als ik mijn huis zou verkopen en de koper komt (na verstrijken van de ontbindende voorwaarden) met de melding dat we toch 2 a 3 maanden later moeten passeren omdat hij zijn zaken niet rond heeft dan ga ik zeker proberen de kosten die ik extra moet maken te verhalen op de koper. Er staat ook in de (voorlopige) koopakte dat de datum van overdracht met instemming van beide partijen kan worden verplaatst, maar dat is nog geen verplichting.

De arrogantie van de kopende partij is soms wel groot, maar het lijkt me naïef om te denken dat de verkoper alles slikt van een koper.

Klopt, ik zit nu als koper te vechten tegen verlopende ontbindende voorwaarden (en ik voel me daar wel degelijk rot over).

De voordelen die je als koper hebt vertalen zich voornamelijk in de vraagprijs, en het iets makkelijker kunnen opstellen van voorwaarden. Maar denk absoluut niet dat je almachtig bent. Wat zal het de verkoper boeien wie er in zijn/haar huis komt te wonen?

[ Voor 20% gewijzigd door Pathogen op 22-12-2009 10:19 ]

[Verwijderd]

Thrackan schreef op dinsdag 22 december 2009 @ 10:16:
[...]
Kijk eerst of er van binnen iets niet lekker zit. Blijf neutraal en laat je niet meevoeren omdat je het al wil kopen voordat je binnen bent geweest. Raak sowieso niet te gehecht aan het huis voordat je bod geaccepteerd is en bekijk alle kastjes, hoekjes, gootjes en andere dingetjes. Doe actief, trek alles open met passief kijken zie je maar de helft.

Om een redelijk bedrag vast te stellen kun je tijdens de bezichtiging een lijstje maken van de aankomende kostenposten. [...]

Zoek alvast uit hoe je wil dat je hypotheek in elkaar zit. [...]

Mocht je geen zin hebben in rompslomp is een betrouwbare aankoopmakelaar een goeie optie. [..]

Wat betreft het bieden zelf, laat je niet afleiden door concurrentie. Stel ook van tevoren een uiterste grens hoe ver je wilt gaan met bieden en eventueel een bedrag waarop je zou willen uitkomen. Houd je hier aan.

Als je eenmaal een bod hebt uitgebracht en de verkopende makelaar belt je terug met een reactie, neem dan die reactie aan, leg de telefoon neer en denk rustig na over een volgende bod. Makelaars zijn goed in zo snel mogelijk een hoger bod uitlokken.

Stedenbouw, hypotheek edm is allemaal reeds bekeken en we weten wat we aankunnen. Is wel een feit dat de vraagprijs OP onze grens ligt. We gaan die grens niet overschrijden, daar zijn we alle2 heel duidelijk over. De kans dat we het moeten laten schieten is zeker reeel, daar zijn we ons vast bewust.

Binnenkant moet zeker nog een grondige inspectie ondergaan. Maar stel dat het er geen extra kosten komen kijken, dan twijfelen we of we meteen de vraagprijs zouden bieden met het argument zo snel mogelijk af te handelen OF dat we eerst een bod uitbrengen en dan hopen dat we ook kunnen volgen. Niet geschoten is altijd mis natuurlijk!

Ons niet laten opfokken door andere kopers zal al wat moeilijker worden, daar moeten we ons idd nog wat op oefenen .

[Exirion]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 december 2009 @ 09:38:
Staan we sterker omdat we eerst zijn? Woning staat nog maar net te koop.

Maakt helemaal niks uit. Iedereen heeft net zoveel recht om die woning te kopen. Als mensen na jou eerder een bod uitbrengen dan jij, dan heb je gewoon pech als hun bod geaccepteerd wordt.