quote:
Dat hangt er van af. Zeg nooit nooit. Maar ook zonder een grotere inschrijving is het lastig om een 2e hypotheek bij een andere financier af te sluiten.
Hoewel veel mensen denken dat een "hypotheek" een lening is, is dat niet juist. Een hypotheek is een zakelijk recht. Het recht om zonder tussenkomst van een rechter een onroerende zaak waar de hypotheek op rust via een executieveiling te verkopen als de hypotheekgever (de klant) niet aan zijn verplichtingen voldoet. Hypotheekrechten worden bijgehouden door een onafhankelijke instantie, het kadaster, en het recht wordt gevestigd door de notaris. Door het relatief eenvoudig kunnen uitoefenen van het hypotheekrecht (in het geval het nodig is) en de juridische status (bijgehouden door onafhankelijke derde en zelfs verhandelbaar) zijn financiers bereid om de enorme bedragen uit te lenen.
"Vroeger" was het hypotheekrecht direct gekoppeld aan de lening, eventueel bestaande uit meerdere leningdelen. Zodra de lening was afgelost, dan verviel het hypotheekrecht. Aan het hypotheekrecht was het bedrag van de lening gekoppeld. Bij elke euro aflossing, werd uiteraard de restschuld lager maar ook het bedrag dat verbonden was aan het hypotheekrecht. Opnieuw hypothecair lenen betekende altijd opnieuw naar de notaris. Dit wordt "vaste hypotheek" genoemd.
Begin jaren '90 bedachten de banken wat nieuws: De "bank hypotheek". Het bedrag van de bankhypotheek staat helemaal los van de hoogte van de lening. De lening kan echter nooit hoger zijn dan het bedrag van de bankhypotheek. Voordeel is dat bij aflossing de klant weer bij kan lenen zonder dat de notaris nodig zijn. Bespaart kosten voor de klant en de banken willen natuurlijk zo veel mogelijk belemmeringen wegnemen om meer te lenen. Nieuwe hypotheken zijn uitsluitend bankhypotheken. Het bedrag wordt ook wel "bedrag van inschrijving" genoemd, omdat de notaris de hypotheek voor bedrag xxx inschrijft in het kadaster. Dit bedrag staat geheel los van de feitelijke lening. Daarvan is niets in het kadaster te zien. In de notariële akte staat wel de oorspronkelijke lening, maar als deze is afgelost bestaat de inschrijving nog wel. Latere leningen binnen die inschrijving worden via een onderhandse akte geregeld, daar is geen notaris voor nodig. Inschrijving kan alleen geschrapt worden als er geen restschhuld meer is. Tegenwoordig nemen veel mensen een groter bedrag van inschrijving omdat ze dan later bij kunnen lenen. Bij moderne hypotheekvormen wordt gedurende de looptijd meestal helemaal niet afgelost maar een bedrag tbv. aflossing opgebouwd met sparen en/of beleggen. Dit wordt helemaal aan het eind van de looptijd (meestal 30 jaar) afgelost. Daarom is ruimere inschrijving meestal noodzakelijk om gedurende de looptijd al onderhands bij te kunnen lenen.
Een recht van hypotheek (ingeschreven in het kadaster) is in het bezit van één bepaalde financier. Als een andere financier een hypotheek gevestigd wil hebben op een onderpand, moet ook deze een inschrijving doen. 2 verschillende financiers kunnen dus nooit onder dezelfde inschrijving komen. Als je bv. bij de Postbank een hypotheek hebt lopen, en later wil je een stukje bijlenen bij ABN-AMRO, dan moet je naar de notaris ongeacht hoeveel ruimte je nog hebt onder je Postbank-inschrijving. Het is de vraag in hoeverre ABN-AMRO dit wil, daar kom ik nog op..
Terug naar de 2e hypotheek.. 2e hypotheek is een verwarrend begrip omdat het op twee manieren opgevat wordt. De juiste interpretatie van 2e hypotheek is een tweede inschrijving van hypotheek bij het kadaster. Maar meestel bedoelt men in het dagelijks taalgebruik een 2e lening. Dat is slecht taalgebruik, want een hypotheek is geen lening maar een recht.
Stel je hebt een hypotheek en je wilt bijlenen, wat is er dan mogelijk en wat is er niet mogelijk?
Dat hangt van de situatie af.
Ik onderscheid de volgende drie algemene situaties, oplopend van relatief eenvoudig naar lastig:
1. Je hebt een hypotheek bij een geldvertrekker en wil bij dezelfde geldverstrekker bijlenen. Er is genoeg ruimte binnen je inschrijving. Daarom leen je onderhands.
2. Je hebt een hypotheek bij een geldvertrekker en wil bij dezelfde geldverstrekker bijlenen. Er is niet genoeg ruimte binnen je inschrijving of je hebt nog een oude vaste hypotheek. Daarom vestig je een 2e hypotheek (2e inschrijving) maar wel bij dezelfde geldverstrekker.
3. 1. Je hebt een hypotheek bij een geldvertrekker en wilt bijlenen. Maar niet bij dezelfde geldverstrekker. Een 2e hypotheek (2e inschrijving) is dan altijd nodig.
Situatie 1: Bijlenen binnen bestaande inschrijving.
Simpel en goedkoop. Je hoeft niet naar de notaris. Het enige wat moet gebeuren is dat je aan de voorwaarden van de vertrekker voldoet. Past de totale nieuwe schuld bij je inkomen? Is je onderpand genoeg waard? Dit is voor de geldverstrekker heel gemakkelijk om na te gaan, want de eerste lening loopt er al en daar zijn uiteraard alle gegevens van bekend. Als dat in orde is, dan is dit zo geregeld.
Situatie 2: Zie situatie 1. Je hebt alleen die notaris er bij.
Situatie 3: Deze situatie is erg lastig en komt daarom niet zoveel voor.
Niet zozeer lastig voor jou als klant, maar voor de financier. Financiers willen zekerheid en dat krijgen ze met het recht van hypotheek. Betaalt de klant niet, dan kan er vrij snel verkocht worden. Lastig wordt het wel, als er meerdere houders zijn van een hypotheekrecht op hetzelfde onderpand. Als een klant niet aan de verplichtingen voldoet en er volgt executieverkoop, dan mag degene die het eerste hypotheekrecht bezit, als eerste graaien uit de opbrengst van verkoop om alle uitstaande schulden te voldoen. Degene die het tweede recht van hypotheek heeft, moet dan maar afwachten wat er overblijft. Vaak is dat niet veel, aangezien banken bij executieverkoop ook boeterente en andere kosten meerekenen. Een tweede recht van hypotheek biedt dus veel minder zekerheid.
Daarom zijn geldverstrekkers zeer terughoudend als er al een concurrent is die de eerste hypotheek heeft. Meestal stuurt men dan aan op het volledig oversluiten van de hypotheek.
Als de eerste hypotheek echter niet te groot is, dan zijn er wel mogelijkheden. Daarbij komt nog een voordeel van het inschrijven bij het kadaster naar voren: Het is een openbaar register en de tweede verstrekker kan checken voor welk bedrag de eerste hypotheek is gevestigd. Dit zegt helemaal niets over de daadwerkelijke schuld zijn. Er kan zelfs een bankhypotheek zijn zonder dat er een restschuld is. Maar aangezien die concurrent binnen die inschrijving geld kan verstrekken, zal de tweede geldverstrekker bij de berekening uit gaan van een situatie waarin de restschuld maximaal is, dus restschuld gelijk aan inschrijving.
Daardoor is het lastig om bij een andere financier een 2e hypotheek te nemen als je een extra grote inschrijving hebt genomen. Dat is het nadeel van een extra grote inschrijving. Als de waarde van het onderpand echter dusdanig hoog is dat het de hoogte van die extra inschrijving overschrijdt, en het inkomen is hoog genoeg, dan zal een 2e financier er wel in mee willen gaan. De kriteria zijn wel extra streng. Dit probleem los je echter niet op met inschrijving die zo klein mogelijk is (dus net zo groot als je aanvankelijke lening). Het is en blijft namelijk een 2e hypotheek, de extra onzekerheid voor een 2e geldverstrekker wordt er niet mee weggenomen, en er kan daardoor vrijwel altijd minder geleend worden dan bij de geldverstrekker waar de eerste hypotheek loopt. Daarom zijn de voordelen van een extra grote inschrijving groter dan de nadelen.
NB. De geldverstrekker die de eerste hypotheek heeft, kan niet voorkomen dat een klant elders een tweede (of derde, vierde, etc..) hypotheek neemt. Dit is echter geen probleem, want wie de eerste hypotheek heeft, maakt ook als eerste aanspraak op opbrengsten uit executieverkoop.
Praktijkvoorbeeld:
Uit kadaster blijkt het volgende:
1e hypotheek ABN-AMRO, inschrijving EUR 200.000,-
Klant komt bij ING (of andere bank buiten ABN-AMRO) en wil een 2e lening. Executiewaarde van woning is op dat moment EUR 300.000,- en de bank hanteert de regel dat zij maximaal 125% van de executiewaarde uitleent.
ING kan niet zien hoeveel restschuld de klant heeft (en vertrouwt de klant niet op zijn blauwe ogen) maar ziet wel dat er een inschrijving van EUR 200.000 is bij een concurrent. Er wordt vanuit gegaan dat dit ook de restschuld is. Met een woning van EUR 300.000 kan er - mits inkomen voldoende is - 125% van EUR 300.000,- = EUR 375.000,- geleend worden.
Er is dus in principe nog EUR 375.000 - EUR 200.000 = EUR 175.000 ruimte op het onderpand.
De eerste hypotheek loopt echter bij de concurrent, dus wordt inschrijving bij de concurrent nog eens fictief met 50% verhoogd voor de zekerheid Dat betekent dus dat de bank bereid is om 375.000 - 200.000 x 150% = 75.000 te lenen als 2e hypotheek achter een concurrent.
Deze beperking is begrijpelijk, want op basis van een 2e hypotheek met de totale lening de executiewaarde overschrijden is zeer risicovol. Door uit te gaan van een extra hoge lening bij de concurrent, wordt de maximale totale verstrekking in dit geval EUR 275.000, en dat zit veilig onder de executiewaarde.
Stel dat de eerste hypotheek gewoon ook bij ING was gevestigd dan was er veel minder risico, dus dan had de klant op grond van onderpand de volle EUR 175.000 kunnen lenen.
(Dit is een fictief voorbeeld, ik zegt niet dat ING zo handelt, maar een vergelijkbare werkwijze zie je in de praktijk bij financiers!)
SvMp wijzigde dit bericht 18-07-2008 20:42 (8%)
![[RSS]](http://tweakimg.net/g/if/v2/icons/rss_small.gif){kind=icon}
![[view]](images/icons/view.gif "Bekijk bericht"){kind=icon}
Door: 
Dit topic is gesloten.
