Ervaring met huis kopen deel 4

Ik loop tegen het volgende aan:
Dankzij de nieuwe gedragscode is er amper te lenen. Zelfs buiten gedragscode kan ik tot ruim 170.000 gaan. In de Randstad kun je daar niks mee, maar in het noorden valt dat gelukkig mee.
Terwijl ik qua inkomen op een netjes modaal inkomen zit, schone BKR, toch maar tot ruim 170.000 bij banken die aan maatwerk doen (zoals ING).

Nu zit ik in dubio: Nieuwbouw of oudbouw. Nieuwbouw red ik niet met dit bedrag, maar is op termijn goedkoper. Als ik er 40.000 bij kan lenen, stijgen mijn lasten met ruim 100 euro, maar heb je voorlopig geen onderhoud, lage energierekening en een onderpand met veel potentiële waardestijging. Maar de banken willen er niet aan.

Koop ik oudbouw, dan kan ik minstens 100 euro aan onderhoud per maand aan de kant leggen, de gasrekening kan t.o.v. nieuwbouw gemakkelijk 50 euro hoger komen te liggen en met de huidige huizemarkt is positieve waardeontwikkeling erg onzeker. Bovendien gooi is die 6% overdrachtsbelasting verspild geld.

Op langere termijn is een stuk meer lenen veel economischer, en wordt je last door inflatie en groei in inkomen met de jaren lager. Toch willen banken er niet aan, maar financieren ze liever een krot (lees: jaren '30 woning die redelijk is onderhouden maar de komende jaren toch veel onderhoud vergt en waarvan de waardevastheid twijfelachtig is) met 5 keer je inkomen.

SvMp wijzigde dit bericht 14-07-2008 00:38 (5%)

Als de prijzen niet zullen stijgen dan zal dat ook gelden voor nieuwbouw.
Maar nieuwbouw is misschien wel aantrekkelijker voor jou door de rentekorting die je van de bank zult krijgen. Dat scheelt een flinke duit in de maand.

Maar je moet gewoon een huis vinden dat bij je past, als dat nu nieuwbouw of bestaande bouw is dat moet je zelf uitmaken.

Als ik die nieuwbouw wijken inrijd word ik gillend gek, honderden auto's, te weinig parkings, veel verkeersdrempels, en kijk een uit een dakraampje je zult vaak alleen dicht opelkaar staande woningen zien.
Ook is de kwaliteit vaak schrijnend, mijn schoonouders hebben een nieuwbouw gekocht 5 jaar geleden. De buurman boort een gat in de muur voor een schilderijtje en bij hen komt het stucwerk en een deel muur naar beneden vallen.

Ik heb zelf rekeing gehouden met:
Tuinligging, zuid/zuid west
Parkeer gelegenheid
Staat van onderhoud woning.

quote:

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 00:34:
Ik loop tegen het volgende aan:
Dankzij de nieuwe gedragscode is er amper te lenen. Zelfs buiten gedragscode kan ik tot ruim 170.000 gaan. In de Randstad kun je daar niks mee, maar in het noorden valt dat gelukkig mee.
Terwijl ik qua inkomen op een netjes modaal inkomen zit, schone BKR, toch maar tot ruim 170.000 bij banken die aan maatwerk doen (zoals ING).

Nu zit ik in dubio: Nieuwbouw of oudbouw. Nieuwbouw red ik niet met dit bedrag, maar is op termijn goedkoper. Als ik er 40.000 bij kan lenen, stijgen mijn lasten met ruim 100 euro, maar heb je voorlopig geen onderhoud, lage energierekening en een onderpand met veel potentiële waardestijging. Maar de banken willen er niet aan.

Koop ik oudbouw, dan kan ik minstens 100 euro aan onderhoud per maand aan de kant leggen, de gasrekening kan t.o.v. nieuwbouw gemakkelijk 50 euro hoger komen te liggen en met de huidige huizemarkt is positieve waardeontwikkeling erg onzeker. Bovendien gooi is die 6% overdrachtsbelasting verspild geld.

Op langere termijn is een stuk meer lenen veel economischer, en wordt je last door inflatie en groei in inkomen met de jaren lager. Toch willen banken er niet aan, maar financieren ze liever een krot (lees: jaren '30 woning die redelijk is onderhouden maar de komende jaren toch veel onderhoud vergt en waarvan de waardevastheid twijfelachtig is) met 5 keer je inkomen.

Heb vorig jaar het zelfde probleem een beetje gehad dat banken totaal niet happig meer zijn op hogere leningen dan de gestelde norm. Wilde ik in de norm blijven dan kreeg ik maar 198.000,- euro. Had nodig 300.000,-

Nu is het in mijn geval een nieuwbouwwoning en dan krijg je toch wel rare constructies plotseling met wat mogelijk is. De banken die bij een bestaande woning maar 198.000,- wilde lenen kwamen plots met 250.000,- over de brug. Dus nieuwbouw loont enigzins om een hogere hypotheek te krijgen. Het nadeel is op dit moment wel de rente, hoe hoger je leenbedrag hoe minder prettig natuurlijk door de rente je maandlast is (Hou dit zeker in je achterhoofd).

Vergeet tevens niet dat een nieuwbouwpand natuurlijk KAAL is, en je best veel geld moet investeren om het ook nog eens bewoonbaar te krijgen. Met het aankoopbedrag alleen ben je er nog lang niet.

Achteraf zat ik mij toen suf te rekenen of het allemaal wel kon en haalbaar is. Nu lach ik mijzelf drie keer in de rondte na stijging van salaris. Dat is dan wel weer het kromme van Nieuwbouw. Hypotheek word afgesloten op HUIDIGE salaris, maar je begint pas met afbetalen als je de sleutel krijgt (dus iets van 12 tot max 24mnd verder). In 2 jaar tijd betekent het wel dat je mogelijkerwijs 2 x in loon bent gestegen en je dus een veel gunstigere financiele positie hebt verkregen.

Zeker als starter kan dit wel eens gunstig uitpakken. In mijn geval wel. Is het risico de gok waard, dat is aan jou. Ik heb de gok gewaagd en nu lach ik mij suf, terwijl mijn pand nog niet eens klaar is. Overigens de bank die mee wilde gaan met mijn aanvraag was in dit geval Westland Utrecht (ING) en dan via Hypotheekcentrum voor Academici (Acadium Bastion).

quote:

Wicked-Game schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 09:45:
In 2 jaar tijd betekent het wel dat je mogelijkerwijs 2 x in loon bent gestegen en je dus een veel gunstigere financiele positie hebt verkregen.

... of je baan verliest, of arbeidsongeschikt raakt, of sterft. Er kan van alles gebeuren en banken houden niet van risico's.

quote:

Overigens de bank die mee wilde gaan met mijn aanvraag was in dit geval Westland Utrecht (ING) en dan via Hypotheekcentrum voor Academici (Acadium Bastion).

Ik heb ook mijn hypotheek bij Westland Utrecht gehaald, via Employee Benefits Consultants Nederland die ook mijn pensioen regelen. Ik had ook een lijntje uit naar de SNS via de Hypotheekshop, maar de SNS was heel traag met reageren en ging toen één dag voor het aflopen van het voorbehoud financiering nog zitten miepen over vage details die er niets toe doen dus toen heb ik eieren voor mijn geld gekozen en heb de offerte van WU ondertekend. Waarschijnlijk had de SNS gewoon niet zo'n zin meer om hun offerterente van 5,2% gestand te houden omdat die ondertussen al een flink stuk gestegen was, ik vind het gewoon laf om je er dan onderuit te wurmen door de boel op de lange baan te schuiven zodat de klant in tijdnood komt en voor een andere hypotheekaanbieder kiest. SNS, die zien we dus nooit meer terug.

quote:

Reyn Eaglestorm schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 09:56:
[...]


... of je baan verliest, of arbeidsongeschikt raakt, of sterft. Er kan van alles gebeuren en banken houden niet van risico's.


[...]


Ik heb ook mijn hypotheek bij Westland Utrecht gehaald, via Employee Benefits Consultants Nederland die ook mijn pensioen regelen. Ik had ook een lijntje uit naar de SNS via de Hypotheekshop, maar de SNS was heel traag met reageren en ging toen één dag voor het aflopen van het voorbehoud financiering nog zitten miepen over vage details die er niets toe doen dus toen heb ik eieren voor mijn geld gekozen en heb de offerte van WU ondertekend. Waarschijnlijk had de SNS gewoon niet zo'n zin meer om hun offerterente van 5,2% gestand te houden omdat die ondertussen al een flink stuk gestegen was, ik vind het gewoon laf om je er dan onderuit te wurmen door de boel op de lange baan te schuiven zodat de klant in tijdnood komt en voor een andere hypotheekaanbieder kiest. SNS, die zien we dus nooit meer terug.

Het is inderdaad een risico die je neemt, het risico heb ik genomen. En met positief effect, zo niet was er nog geen nood aan de man aangezien het salaris waar het op aangevraagd is nog wel kon (kwam mede door de rente van 4,5% en 4,7%).

Maar goed het was een risico die ik nam. Risico die nu dus totaal is verdwenen. Kijk ik meld niet voor niks dat je een gok daarin neemt. En inwezen is elke lening die je aangaat een gok. Want stel dat je het risico niet hebt en je kan het betalen, maar je raakt zoals je meld arbeidsongeschikt etc. dan zit je ook in het zelfde schuitje.

Banken houden inderdaad niet van risico's, die dekken alles af. In mijn geval is nieuwbouw een gunstige factor tevens de locatie en de plaatst. Gezien de huizenmarkt die daalt zit ik in een gebied waar nog geen sprake van is. Ik zeg niet dat het niet kan gebeuren, alles kan maar op dit moment is het nog steeds meer vraag dan aanbod welke de prijs gewoon opdrijft.

Wat betreft je hypotheekervaringen kan ik alleen melden dat het uiteindelijk bij mij ging tussen de Rabobank (welke financierder van het project is) en Westland Utrecht via Acadium Bastion. Tja en toen kwam Westland Utrecht op basis van Rente en wel het gewenste leenbedrag over de brug. Rabobank haakte af bij 290.000,- en 5,1% rente compleet aflossingsvrij.

Westland Utrecht heeft mij 100.000,- Spaarhypotheek (tegen 4,5%) en 200.000, aflossingsvrij tegen (4,7%) gegeven voor een periode van 10 jaar. Al met al was het toen snel geregeld.

Mijn vraag gaat niet helemaal over het kopen maar over het geld wat ik wil reserveren. Het huis en alle meerwerken zijn geteld en is allemaal goedgekeurd.
Echter wil ik dadelijk ongeveer weten wat ik kwijt ben aan o.a. verf e.d.

Is het mogelijk dit op 1 of andere manier te calculeren?

quote:

the-edge schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 11:19:
Mijn vraag gaat niet helemaal over het kopen maar over het geld wat ik wil reserveren. Het huis en alle meerwerken zijn geteld en is allemaal goedgekeurd.
Echter wil ik dadelijk ongeveer weten wat ik kwijt ben aan o.a. verf e.d.

Is het mogelijk dit op 1 of andere manier te calculeren?

Globaal zou je best een eind kunnen komen met een kostenraming. Schrijf eerst alles op wat je wilt doen/laten doen. En dan wat je benodigdheden zijn. Daarnaast voor verf moet je rekenen met de m2 van wat je wilt verven. En pak dan een krantje van gamma/praxis etc.

Of nog beter laat offertes maken voor wat je kwijt zou zijn. Het is best mogelijk, maar het blijft een schatting. Schat altijd hoger in dan kan het vaak alleen maar meevallen. Even voorbeeld, wasmachine/droger heb ik geraamd op 2000,- euro. En gordijnen op een 3500,- terwijl beide bedragen best gunstiger kunnen uitvallen.

Voor de mensen die het interessant vinden trouwens - ik heb als ondernemer met slechts 2 jaarrekeningen (er worden er standaard 3 gevraagd) een sublieme hypotheek bij WestlandUtrecht gekregen via HypotheekVisie. Om aan te geven hoe super: m'n zakelijke bank Rabo wilde wel graag meebieden om een bestaande klant meerwaarde te bieden maar kon op een gegeven moment niet meer, en Fortis die zowel het nieuwe huis bouwen als m'n huidige hypotheek hebben wilde wel een aantrekkelijk aanbod doen maar haakten ook af zodra ze hadden gezien wat WU op tafel had gelegd.

* curry684 is erg tevreden dus

curry684 wijzigde dit bericht 15-07-2008 11:37 (4%)

quote:

Reyn Eaglestorm schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 09:56:
[...]


... of je baan verliest, of arbeidsongeschikt raakt, of sterft. Er kan van alles gebeuren en banken houden niet van risico's.

Dat kan ook met een hypotheek die ruim binnen gedragscode ligt.
Als je gezond bent is een overlijdensrisicoverzekering heel goedkoop, dus die zal ik er bij nemen ook al ben ik nog alleenstaand. Is wel zo fijn voor familie die de boel overneemt als er toch wat met je gebeurt.

quote:

Wicked-Game schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 09:45:
[...]

Achteraf zat ik mij toen suf te rekenen of het allemaal wel kon en haalbaar is. Nu lach ik mijzelf drie keer in de rondte na stijging van salaris. Dat is dan wel weer het kromme van Nieuwbouw. Hypotheek word afgesloten op HUIDIGE salaris, maar je begint pas met afbetalen als je de sleutel krijgt (dus iets van 12 tot max 24mnd verder). In 2 jaar tijd betekent het wel dat je mogelijkerwijs 2 x in loon bent gestegen en je dus een veel gunstigere financiele positie hebt verkregen.

Zeker als starter kan dit wel eens gunstig uitpakken. In mijn geval wel. Is het risico de gok waard, dat is aan jou. Ik heb de gok gewaagd en nu lach ik mij suf, terwijl mijn pand nog niet eens klaar is. Overigens de bank die mee wilde gaan met mijn aanvraag was in dit geval Westland Utrecht (ING) en dan via Hypotheekcentrum voor Academici (Acadium Bastion).

In die situatie zit ik nu ook.

Kavel grond EUR 77788, bouwsom 104.300 (offerte), keuken 5.000, bijkomende bouwkosten (leges, nutsaansluitingen e.d.) 7800). Met daarbij een stukje bouwrente (laag want bouw gaat heel snel) en financieringskosten kom ik op 205.000 euro, ong. 6,4 keer mijn inkomen. Lasten komen aflossings vrij netto op zo'n 650 euro. Bijkomende lasten zoals lokale belastingen en opstal ongeveer 40 euro p/m, en dan kom je in totaal nog geen 200 euro boven mijn huidige huur. Met huidige inkomen relatief veel, binnen 5 jaar zal het inkomen zo gestegen zijn dat de lasten lachwekkend worden. Ik werk in een sector waar een enorm tekort is.
Toch willen banken niet verder dan EUR 175.000,-. En dat betekent een oud bestaand huis waarvan de prijs onder druk staat. Een nieuwe vrijstaande woning is zelfs in de provincie waardevol. De lokatie is ook prima.

Een partner met een heel klein inkomen is al genoeg, maar ik ben alleenstaand. Ouders kunnen niet helpen. Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis & Hypotheek hebben gezocht, niets gevonden. Alleen ING komt in de buurt. Ik lees goede dingen over Westland Utrecht maar daar heeft geen enkele adviseur het over gehad. Elke tip om toch een financier te vinden is welkom.

SvMp wijzigde dit bericht 15-07-2008 13:20 (6%)

Heb je een HBO of afgeronde Academische opleiding? Zo ja, Hypotheek Centrum van Academici kan ik je dan aanraden. Die werken dus o.a. samen met westand utrecht. En kijken juist naar zaken als groeiprognose en markt.

quote:

Wicked-Game schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:29:
Heb je een HBO of afgeronde Academische opleiding? Zo ja, Hypotheek Centrum van Academici kan ik je dan aanraden. Die werken dus o.a. samen met westand utrecht. En kijken juist naar zaken als groeiprognose en markt.

Uiteraard. Hier zitten ze: http://www.hypothekenservice.nl
Lijkt op een gewone hypotheekadviseur, net zoals Hypotheker e.d.

SvMp wijzigde dit bericht 15-07-2008 14:33 (15%)

even kort vraagje. We naderen de ontknoping van de financiering. Nog meningen over:

totale hypotheek 325K inc alles (o.a. 10K bouwdepot)
geen NHG (uiteraard)
10 jaar vast
5.8% voor aflossingsvrij (circa 75%)
5.9% over de rest: spaarhypotheek

offerte is net binnen dus dan is het weer lager dan de huidige koers.

gunstig verhaal?

quote:

svdmeer schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 14:30:
[...]


Uiteraard. Hier zitten ze: http://www.hypothekenservice.nl
Lijkt op een gewone hypotheekadviseur, net zoals Hypotheker e.d.

Lijken ze ook maar kijken (althans bij mij) toch iets verder dan een gemiddelde hypotheekadviseur. Heb in iedergeval supergoede ervaringen met ze.

quote:

Jazzper schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 16:34:
even kort vraagje. We naderen de ontknoping van de financiering. Nog meningen over:

totale hypotheek 325K inc alles (o.a. 10K bouwdepot)
geen NHG (uiteraard)
10 jaar vast
5.8% voor aflossingsvrij (circa 75%)
5.9% over de rest: spaarhypotheek

offerte is net binnen dus dan is het weer lager dan de huidige koers.

gunstig verhaal?

Hangt van wat factoren af. Nieuwbouw of bestaande bouw? Hoeveel % van executiewaarde?
Indien bestaande bouw en > 100% executiewaarde dan vind ik de rentes niet verkeerd.

Ik weet niet om welke financier het gaat, maar t.o.v. de spaarhypotheek zie ik in het banksparen een flinke meerwaarde met dezelfde voordelen.

quote:

Jazzper schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 16:34:
even kort vraagje. We naderen de ontknoping van de financiering. Nog meningen over:

totale hypotheek 325K inc alles (o.a. 10K bouwdepot)
geen NHG (uiteraard)
10 jaar vast
5.8% voor aflossingsvrij (circa 75%)
5.9% over de rest: spaarhypotheek

offerte is net binnen dus dan is het weer lager dan de huidige koers.

gunstig verhaal?

Hangt er o.a. vanaf op hoeveel % van de executiewaarde je zit met je totale financiering, want een hypotheek op 80% EW is veel goedkoper dan één op 125% EW...

quote:

curry684 schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 11:36:
Voor de mensen die het interessant vinden trouwens - ik heb als ondernemer met slechts 2 jaarrekeningen (er worden er standaard 3 gevraagd) een sublieme hypotheek bij WestlandUtrecht gekregen via HypotheekVisie. Om aan te geven hoe super: m'n zakelijke bank Rabo wilde wel graag meebieden om een bestaande klant meerwaarde te bieden maar kon op een gegeven moment niet meer, en Fortis die zowel het nieuwe huis bouwen als m'n huidige hypotheek hebben wilde wel een aantrekkelijk aanbod doen maar haakten ook af zodra ze hadden gezien wat WU op tafel had gelegd.

* curry684 is erg tevreden dus

Laat ik het dan toch maar vragen (): wat is er zo subliem aan?

quote:

Rukapul schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 16:45:
[...]

Laat ik het dan toch maar vragen (): wat is er zo subliem aan?

Geen gezeik dat ze dure accountantsbeoordelingen wilden ondanks geen 3e jaarrekening, geen gezeik over BT-contract vriending (ja duh, wetenschappelijk onderzoeker krijgt nooit OT), ruim hogere rente over spaardeel dan over hypotheek (7.05% 10 jaar vast), opgebouwde premie uit bestaande hypotheek mag naar keuze tzt als premie ingebracht worden of vrij besteed worden, zeer lage kosten bovenop de hypotheek (Rabo was als totaalpakket duurder ondanks dat die ruim een kwart van de hypotheek op klimaathypotheek met 0.5% rentekorting hadden gezet!), zeer goede overlijdensrisicodekking van beide partners, totaal geen gezeik over executiewaarde nieuwe woning, gewoon tot op het laatste dubbeltje gefinancieerd, overbruggingshypotheek voor de nieuwbouw volstrekt flexibel met aantrekkelijke rente en kosten.

Met name de hoge spaarvergoeding en de zeer lage kosten maakten dat zelfs de Rabo uiteindelijk moest afhaken op toch nog enige tientjes per maand verschil.

Grappig. Bij ons was het ook WU dat concurreerde met Rabo, juist vanwege inbreng eigen vermogen en de hogere rente over het spaardeel tijdens de eerste rentevaste periode. Uiteindelijk kwam het ongeveer gelijk uit (jaar 10 tot 30 bij WU door laten rekenen met spaarrente gelijk aan hypotheekrente (!) wat de adviseur in eerste instantie vergat), maar bij WU was er de onzekerheid van de spaarrente na de eerste rentevrije periode en een aantal voorwaarden die net iets ongunstiger uitvielen.

Het is me toen en daarna wel duidelijk geworden dat er op de NL markt een aantal kwaliteitsproducten zijn en heel veel budgetproducten die alleen leuk zijn als je eenmalig een woning koopt en er voor de rest van je leven blijft wonen.

quote:

Rukapul schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 22:26:
Grappig. Bij ons was het ook WU dat concurreerde met Rabo, juist vanwege inbreng eigen vermogen en de hogere rente over het spaardeel tijdens de eerste rentevaste periode.

Je kunt na het verlopen van de eerste rentevaste periode beiden weer onafhankelijk van elkaar vast zetten. Voor zolang als je wilt, onafhankelijk van mekaar, dus een wellicht lichte vorm van 'risico', maar met de kanttekening dat de 'spaarrente' in beginsel niet lager kan worden dan de premierente. En zelfs al zou ie dat doen, tegen die tijd heeft de rentedempende werking al zo hard z'n werk gedaan dat de gevolgen te overzien zijn.

hoe weet je wat de executiewaarde is?
taxateur moet er nog doorheen.

Executiewaarde is 90% van het bedrag dat de taxateur gaat roepen

quote:

curry684 schreef op woensdag 16 juli 2008 @ 00:35:
Executiewaarde is 90% van het bedrag dat de taxateur gaat roepen

Das tekort door de bocht. Het is een richtlijn, maar de makelaar zal erboven of eronder gaan zitten afhankelijk van de staat van het object.

Hoe zit het met de executie waarde mbt nieuwbouw & v.o.n. ?

quote:

Ronald schreef op woensdag 16 juli 2008 @ 01:06:
[...]


Das tekort door de bocht. Het is een richtlijn, maar de makelaar zal erboven of eronder gaan zitten afhankelijk van de staat van het object.

Okee tis niet absoluut bindend maar wel een dermate strakke richtlijn dat ie in de praktijk altijd wordt gebruikt Want als de staat van het object kut is daalt de vrije verkoopwaarde, en daarmee ook de executiewaarde. Voor hypotheekverstrekkers geldt eigenlijk altijd gewoon '90% van de vrije verkoopwaarde als getaxeerd door een erkend taxateur'.

quote:

the-edge schreef op woensdag 16 juli 2008 @ 08:15:
Hoe zit het met de executie waarde mbt nieuwbouw & v.o.n. ?

Zelfde. Executiewaarde betekent niets anders dan 'wat brengt het op per opbod bij spoedverkoop', oftewel het 'verzekerde bedrag' voor de hypotheekverstrekker als jij je betalingen verneukt en daarmee het onderpand verspeelt.

Het is tegelijk ook voor een deel hun eigen verzekering tegen dalende huizenprijzen om te voorkomen dat ze dadelijk een lening hebben uitstaan die niet door de waarde van het onderpand gedekt wordt - daarom ga je ook meer betalen zodra je meer dan de executiewaarde (bij tophypotheken tot 125%) wil lenen, het short-term risico is veel groter ineens voor de geldverstrekker.

Ik heb maandag me koopcontract getekend

Vandaag de starterslening aanvragen en hopelijk snel reactie en dan kan ik me hypotheek gaan regelen.