Ervaring met huis kopen deel 4

quote:

Wok schreef op woensdag 28 mei 2008 @ 20:51:
• 8 mei: Werkgeversverklaring geweigerd, omdat de firmastempel ontbreekt. Mijn werkgever heeft niet zo'sn stempel en moest dus een schriftelijke verklaring afgeven dat zij geen stempel hebben

Als die krent nou gewoon eens 8 euro uitgeeft bij de Makro Zo'n ding heb je als werkgever regelmatig nodig, met name voor officiele documenten te authenticeren.

Taxatierapport is ook binnen nu. Is dat meestal boven de koopsom of eronder? Ik moet 186500 voor het huis neertellen en taxateur heeft het getaxeerd op 185000. Verschilt niet veel, maar een collega zegt dat de taxatie meestal een stuk boven de koopsom ligt...

quote:

FunkyTrip schreef op vrijdag 30 mei 2008 @ 10:45:
Taxatierapport is ook binnen nu. Is dat meestal boven de koopsom of eronder? Ik moet 186500 voor het huis neertellen en taxateur heeft het getaxeerd op 185000. Verschilt niet veel, maar een collega zegt dat de taxatie meestal een stuk boven de koopsom ligt...

Vaak juist niet volgens mij, maar hoe hoger de taxatie, hoe gunstiger het is, dan betekend het namelijk dat de executiewaarde vaak ook hoger is waardoor de bank weer minder risco loopt en jou een lagere rente kan aanbieden (Bij executieverkoop verliezen ze dan minder geld, dat is de rede)

Gemiddeld genomen moet een taxatie uiteraard op de gemiddelde koopsom uitkomen Door allerlei marktmechanismen is dat uiteraard niet zo, maar het lijkt me niet dat een taxatie er systematisch veel boven uitvalt. In mijn geval werd er precies op de koopsom getaxeerd.

Vaak vraagt de taxateur wat het richtbedrag is (vind ik nog steeds raar trouwens). Overigens is de executiewaarde relevant voor de hypotheekverstrekker: dat moet minstens het bedrag zijn wat je in je offerte hebt staan.

In mijn geval had ik een executiewaarde nodig van 185.000 euro (na verbouwing), maar is de executiewaarde uiteindelijk uitgekomen op 188.000 euro met investering van het bouwdepot, en 196.000 euro na volledige verbouwing met ook eigen vermogen geïnvesteerd.

Tsja, taxatiewaarde is toch wat het huis zou moeten opbrengen op dat moment op de markt? Als het goed is, heb je zojuist voor de marktwaarde dat huis gekocht, anders heb je mazzel of dikke pech . Gemiddeld gezien, over een aantal huizen gezien, zou dus de taxatiewaarde==verkoopprijs.

quote:

curry684 schreef op donderdag 29 mei 2008 @ 17:33:
Als die krent nou gewoon eens 8 euro uitgeeft bij de Makro Zo'n ding heb je als werkgever regelmatig nodig, met name voor officiele documenten te authenticeren.

En dat je zo'n stempel kunt kopen voor 8 euro waar je iedere willekeurige naam en/of logo op kunt (laten) zetten, toont mooi aan hoe idioot het is om dit ter authenticatie te gebruiken

Update van mijn project...

- overeengekomen is 179.250 euro voor huis + reparatie lateien + wasmachine

- (concept)koopcontract laat echter iets anders zien: koopsom van 178.750 en er wordt met geen woord gerept over de wasmachine. Ik heb nog niet gereageerd, maar dat zal zeker nog komen.

- taxatierapport was opgesteld, maar moest nog ondertekend worden. Waarde van het huis is 180.000 euro, dat is meer dan waarvoor ik het huis krijg... . Executiewaarde is 160.000 euro.

- bouwkundig rapport was al opgesteld door de verkopende makelaar. Wordt op mijn naam gezet (i.p.v. verkoper als opdrachtgever word ik opdrachtgever). Dit is verplicht i.h.k.v. NHG.

- werkgeversverklaring is ingevuld, ondertekend en bevat wél een stempeltje

- Er zijn twee hypotheekoffertes uitgebracht: een op een hybride hypotheek (DBV) en banksparen (Rabobank). Het wordt het banksparen. Kosten: +/- 650 euro/maand (netto).

- Van de 195.000 euro die mijn hypotheek groot zal zijn, is 110.000 een af te lossen deel, 85.000 is aflossingsvrij. Rentepercentage (10 jaar vast) is 5,2%. Overigens heb ik nog NHG kunnen krijgen ook...

- Overlijdensrisico: dekking van 55.000 euro (verplicht vanwege NHG), gaat net geen 11 euro per maand kosten (bij Florius). Wordt momenteel aangevraagd.

- Opstalverzekering: aangevraagformulier ligt klaar, maar wordt (wellicht) niet opgestuurd (afhankelijk van de opstalverzekering bij de VvE). Kost +/- 23 euro per maand.

Goverman wijzigde dit bericht 30-05-2008 13:53 (10%)

Ik heb net de rekening gehad van de notaris, en ik krijg een gigantisch bedrag aan rente: 14.04 euro! Als ik niet totaal faal met berekenen komt dit, voor de 11 dagen dat mijn 20.500 euro op de rekening van de notaris staat op een percentage van 2,27%.

quote:

Irby schreef op vrijdag 30 mei 2008 @ 10:57:
Vaak vraagt de taxateur wat het richtbedrag is (vind ik nog steeds raar trouwens). Overigens is de executiewaarde relevant voor de hypotheekverstrekker: dat moet minstens het bedrag zijn wat je in je offerte hebt staan.

In mijn geval had ik een executiewaarde nodig van 185.000 euro (na verbouwing), maar is de executiewaarde uiteindelijk uitgekomen op 188.000 euro met investering van het bouwdepot, en 196.000 euro na volledige verbouwing met ook eigen vermogen geïnvesteerd.

Geen idee wat de executiewaarde van mijn huis zou moeten zijn. Koopsom is 186500 en hypo is voor 207k. Taxatie is 185000... Kan het ook niet terugvinden in mijn koopcontract ofzo.

quote:

FunkyTrip schreef op vrijdag 30 mei 2008 @ 15:43:
[...]
Geen idee wat de executiewaarde van mijn huis zou moeten zijn. Koopsom is 186500 en hypo is voor 207k. Taxatie is 185000... Kan het ook niet terugvinden in mijn koopcontract ofzo.

De executiewaarde zal dan waarschijnlijk tussen de 160-170 K liggen. Meestal word er uitgegaan van 80-85% voor bestaande bouw.

quote:

Jazzper schreef op woensdag 28 mei 2008 @ 11:23:
edit:
iets anders: kan iemand een wilde indicatie geven wat mogelijk hypotheeklasten zullen zijn voor een huis van zeg 305K? Je hebt natuurlijk diverse hypotheekvormen maar ongeveer. Ik gok zo'n 1000 euro toch? edit2: volgens mij eerder 1200 netto... au (doable overigens)

het is afhankelijk van je inkomsten belastingschaal, als je in 52% zit krijg je ook meer terug bij je VT.
En hoeveel rente betaal je effectief per maand, wat voor een hypotheek is het (aflossingsvrij, sparen)? Ik heb met een spaarhypo van minimaal anderhalf zo groot als dat van jou netto maandlasten van plm 1200 (hypo only), maar dat is o.a. ook door teruggaaf en toprente

Jongens aanstaande maandag op funda te koop

nu al op GOT *knip foto's en overige details* Zie Het algemeen beleid voor het beleid mbt vraag en aanbod, spam, etc.

nieuwe huis gisteren voorlopig koopcontract getekend
met ruime opleveringsdatum. (staat in Utrecht Leidsche Rijn, terwijde)





Moet nog worden goedgekeurd door de bank ,

5,3 % aflossingsvrij , 10 jaar vast (ja helaas de rente is net gestegen )

Rukapul wijzigde dit bericht 30-05-2008 17:13 (41%)

quote:

xdc schreef op vrijdag 30 mei 2008 @ 17:00:

5,3 % aflossingsvrij , 10 jaar vast (ja helaas de rente is net gestegen )

dan maar hopen dat ie nog meer stijgt (ben wel erg blij met mijn 4,45 dan)

xdc: doe es DM aanzetten. Welk huis verkoop je? ook utrecht? vdp1?

Jazzper wijzigde dit bericht 31-05-2008 15:34 (4%)

quote:

Jazzper schreef op zaterdag 31 mei 2008 @ 15:32:
xdc: doe es DM aanzetten. Welk huis verkoop je? ook utrecht? vdp1?

ja ik heb zojuist mijn DM aangezet .. en hij is inderdaad te koop het oude huis. vdp1 klopt in utrecht
ik neem aan dat je zelf de pics hebt gevonden .. nu er geen link mag/staat?

xdc wijzigde dit bericht 31-05-2008 19:50 (16%)

Werd net opgebeld door mijn ma. Waarom ik een levensverzekering heb afgesloten in combi met de spaarhypotheek. Aangezien ik alleen ben...aan wie zou het uitgekeerd moeten worden? Als ik doodga dan is het huis toch van de bank?

Goed punt, maar er stond me vaag iets bij dat een spaarhypo nu eenmaal een combinatie is van levensverzekering en lening. Kan iemand dat mij uitleggen? Zou me zomaar 155 euro p/m schelen (waarvan 5 euro kosten...geen woekerpolis gelukkig)

Leuk om zo de verhalen te lezen. Heb zelf een bezichtiging a.s. woensdag om 11 uur voor een appartement in Rotterdam

quote:

FunkyTrip schreef op zondag 01 juni 2008 @ 19:44:
Werd net opgebeld door mijn ma. Waarom ik een levensverzekering heb afgesloten in combi met de spaarhypotheek. Aangezien ik alleen ben...aan wie zou het uitgekeerd moeten worden? Als ik doodga dan is het huis toch van de bank?

Ik weet onderstaande niet zeker, maar volgens mij is het zo:

Stel, je koopt een woning van 200.000 euro. Je hebt geen eigen geld, moet dus ook kosten-koper en overdrachtbelasting financieren, wil nog wat verbouwinggeld bijlenen en je komt op een hypotheek van 250.000 euro. Taxatieraport laten maken en de woning is daadwerkelijk 200.000 waard.

Een dag na de sleuteloverdracht is het zover: je komt te overlijden. Treurige boel, maar kan gebeuren. De geldverstrekker wil vooraf toch wel zekerheid over z'n geld, dus heeft de volgende redenatie:
De woning moet gedwongen verkocht worden. Dan levert 'ie altijd minder op dan als je er ruim de tijd voor kan nemen. Beetje pessimistisch denken en je komt er op uit dat een woning op z'n slechts 70% van de taxatiewaarde opbrengt. In jouw geval dus 70% van 200.000 = 140.000 euro. Dat geld gaat direct naar de geldverstrekker - en die komt dus 250.000-140.000=110.000 euro tekort. *Dat* is dan het bedrag waarvoor je een overlijdensrisico-verzekering nodig hebt.

quote:

Goed punt, maar er stond me vaag iets bij dat een spaarhypo nu eenmaal een combinatie is van levensverzekering en lening. Kan iemand dat mij uitleggen? Zou me zomaar 155 euro p/m schelen (waarvan 5 euro kosten...geen woekerpolis gelukkig)

Ik weet dat een vriend van mij in plaats van een spaarhypotheek een bankspaar-lening heeft afgesloten zonder overlijdensrisicoverzekering. Bij hem kan dat ook, omdat hij geen 'gat' heeft tussen woningwaarde bij gedwongen verkoop en lening.

Sowieso is banksparen best interessant om naar te kijken. Het is de meest eenvoudige vorm die je kan bedenken: een spaarrekening die geblokkeerd is (kan je dus niet zelf van opnemen), je spaart maandelijks en na de looptijd wordt het bedrag aan de geldverstrekker uitgekeerd. Heel overzichtelijk, heel begrijpelijk. Belangrijk voordeel, als je dan toch een overlijdensrisicoverzekering nodig hebt: die sluit je *los* af, is niet gekoppeld dus als je tussentijds een betere deal kan vinden kan je gewoon overstappen naar een andere verzekeraar, zonder dat je bankspaardeel daar iets mee te maken heeft.

(overigens, bovenstaande allemaal onder voorbehoud, heb er verder ook maar weinig verstand van)

quote:

vanaalten schreef op zondag 01 juni 2008 @ 20:22:
[...]

Ik weet onderstaande niet zeker, maar volgens mij is het zo:

Stel, je koopt een woning van 200.000 euro. Je hebt geen eigen geld, moet dus ook kosten-koper en overdrachtbelasting financieren, wil nog wat verbouwinggeld bijlenen en je komt op een hypotheek van 250.000 euro. Taxatieraport laten maken en de woning is daadwerkelijk 200.000 waard.

Een dag na de sleuteloverdracht is het zover: je komt te overlijden. Treurige boel, maar kan gebeuren. De geldverstrekker wil vooraf toch wel zekerheid over z'n geld, dus heeft de volgende redenatie:
De woning moet gedwongen verkocht worden. Dan levert 'ie altijd minder op dan als je er ruim de tijd voor kan nemen. Beetje pessimistisch denken en je komt er op uit dat een woning op z'n slechts 70% van de taxatiewaarde opbrengt. In jouw geval dus 70% van 200.000 = 140.000 euro. Dat geld gaat direct naar de geldverstrekker - en die komt dus 250.000-140.000=110.000 euro tekort. *Dat* is dan het bedrag waarvoor je een overlijdensrisico-verzekering nodig hebt.

[...]

Deze redenering klopt helemaal. Een bank zit bij overlijden met het risico op een restschuld (hypotheeksom - huidige waarde kapitaalverzekring - executiewaarde huis). Voor dat deel kunnen ze een overlijdensrisicoverzekering eisen.
Alleen schat je de executiewaarde wel erg laag in. Op een courante woning is het typisch 85 a 90% van de waarde in de vrije verkoop.

quote:

Fietsbel schreef op zondag 01 juni 2008 @ 19:45:
Leuk om zo de verhalen te lezen. Heb zelf een bezichtiging a.s. woensdag om 11 uur voor een appartement in Rotterdam

Ah, misschien bij mij in de buurt.. of wacht, Rotterdam is groot (Zit aan de Karel Doormanstraat).

Heb net mn hypotheek over kunnen sluiten. Anderhalf jaar geleden mijn relatie beeindigd, een jaar nadat we een huis gekocht hadden op 2 salarissen. De optie was verkopen (en een flinke schuld overhouden) of hopen op betere tijden en het op 1 salaris kunnen oversluiten. Dit is nu eindelijk gelukt en ik ben dus erg blij.

Oversluiten bij de Postbank was ook wel prettig, zo kon er gemiddeld worden in de rente. En met een rente van 3,7% was dat natuurlijk wel interessant Krijg nu een rente van 4,35%. Ook niet slecht.

Het hing ook nog aan een dun draadje, aangezien de taxatie te laag uitviel ( ). Een tweede taxatie kwam gelukkig wel aan de benodigde waarde, waardoor de puzzelstukjes net in elkaar vielen.

Aanhouder wint, zeggen we dan maar Kan er lekker blijven wonen.

Dat wilde ik gewoon even kwijt

quote:

t_captain schreef op zondag 01 juni 2008 @ 22:51:
[...]

Deze redenering klopt helemaal. Een bank zit bij overlijden met het risico op een restschuld (hypotheeksom - huidige waarde kapitaalverzekring - executiewaarde huis). Voor dat deel kunnen ze een overlijdensrisicoverzekering eisen.
Alleen schat je de executiewaarde wel erg laag in. Op een courante woning is het typisch 85 a 90% van de waarde in de vrije verkoop.

Yups... Ik ben ook alleenstaand, maar heb dus ook een overlijdensrisicodekkking. Ik heb mijn appartement gekocht voor 165k. De taxateur heeft de waarde bepaald op 167,5k en de executiewaarde is vastgesteld op 149,5k (= 89% van de daadwerkelijke koopprijs). Ik heb een hyoptheek van 180k, waarvan 120k aflossingsvrij en 60k spaar. 5,5% rente op 10 jaar vast.

Wok wijzigde dit bericht 02-06-2008 01:26 (4%)

quote:

Bosmonster schreef op maandag 02 juni 2008 @ 01:01:
[...]


Ah, misschien bij mij in de buurt.. of wacht, Rotterdam is groot (Zit aan de Karel Doormanstraat).

Heb net mn hypotheek over kunnen sluiten. Anderhalf jaar geleden mijn relatie beeindigd, een jaar nadat we een huis gekocht hadden op 2 salarissen. De optie was verkopen (en een flinke schuld overhouden) of hopen op betere tijden en het op 1 salaris kunnen oversluiten. Dit is nu eindelijk gelukt en ik ben dus erg blij.

Oversluiten bij de Postbank was ook wel prettig, zo kon er gemiddeld worden in de rente. En met een rente van 3,7% was dat natuurlijk wel interessant Krijg nu een rente van 4,35%. Ook niet slecht.

Het hing ook nog aan een dun draadje, aangezien de taxatie te laag uitviel ( ). Een tweede taxatie kwam gelukkig wel aan de benodigde waarde, waardoor de puzzelstukjes net in elkaar vielen.

Aanhouder wint, zeggen we dan maar Kan er lekker blijven wonen.

Dat wilde ik gewoon even kwijt

Mooi dat het toch nog goed heeft uitgepakt dat je er kan blijven wonen!
Ik wil een appartement kopen in de Schielandtoren www.schielandtoren.nl ik vind het prachtige woningen en een heerlijke locatie. Dus ik geloof dat het niet zo heel ver van jou vandaan is.

Bedankt voor de info! Was al bang dat ik weer iets overbodigs aangesmeerd had gekregen.

Aan de andere kant. De kosten koper had ik ook uit eigen zak kunnen betalen maar is wel meegefinancieerd (omdat dit door de hypoaftrek voordelig zou zijn). Banksparen werd niet specifiek afgeraden maar de adviseur zei dat je met de huidige rentestanden niet echt voordeliger uit zou zijn.

quote:

FunkyTrip schreef op maandag 02 juni 2008 @ 08:40:
Bedankt voor de info! Was al bang dat ik weer iets overbodigs aangesmeerd had gekregen.

Aan de andere kant. De kosten koper had ik ook uit eigen zak kunnen betalen maar is wel meegefinancieerd (omdat dit door de hypoaftrek voordelig zou zijn). Banksparen werd niet specifiek afgeraden maar de adviseur zei dat je met de huidige rentestanden niet echt voordeliger uit zou zijn.

Banksparen is vergelijkbaar met een spaarhypotheek, behalve dat je nu geen kapitaalverzekering hebt maar een spaarrekening en eventueel een losse overlijdensrisico-verzekering. Dit is pas sinds kort mogelijk met dezelfde fiscale voordelen die tot dan toe alleen aan verzekeringen waren voorbehouden.

Traditioneel zijn kapitaalverzekeringen vrij duur. Van de verschillende soorten kosten die ze in rekening brengen / stilletjes aan de pot onttrekken, gaan flinke sommen naar de adviseur. Banksparen moet hier verandering in brengen, is tenminste de gedachte. Banken zouden efficienter werken, minder provisie betalen en het zou nieuwe concurrentie opleveren voor de verzekeraars.

Dus: hou de redenering van je adviseur goed tegen het licht. Het is zeer wel mogelijk dat zijn advies provisie-gebaseerd is.