Financiële onafhankelijkheid - Deel 5

[fsfikke]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 09:45:
[...]

Sinds wanneer zijn de huurcontracten met beperkte looptijd in België/Vlaanderen afgeschaft?

De discussie begint met "in NL tenminste".
Dan is het toch niet relevant wat de eventuele contractvormen in België zijn?

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 09:51:
Ok, my bad.
Ik dacht dat men nog steeds steller @Jebus4life uit België zijn vraag wou beantwoorden maar blijkbaar is men binnen de kortste keren overgeschakeld naar de situatie in NL.

Je kan ook wel heel erg je best doen om je op je tenen getrapt te voelen

[ Voor 39% gewijzigd door fsfikke op 17-08-2026 09:54 ]

[IvoB2]

Ok, my bad.
Ik dacht dat men nog steeds steller @Jebus4life uit België zijn vraag wou beantwoorden maar blijkbaar is men binnen de kortste keren overgeschakeld naar de situatie in NL.

[assje]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 08:30:
Wanneer de huurinkomsten de hypotheek betalen dan betaal jij niet jarenlang een hypotheek af aan de bank maar de huurders. En de huur is ook nog eens geïndexeerd en de hypotheek niet.

Kijken naar de hypotheeklast is onvolledig; het deel eigen geld wat er in zit heeft een opportunity cost (en dat deel wordt over tijd naarmate er afgelost wordt groter).

[IvoB2]

Yep, alles heeft zijn voor- en nadelen.
Daarom dat steller in de eerste plaats moet doen waar hij of zij zichzelf het beste bij voelt en vooral niet moet handelen naar waar een ander zich het beste bij voelt.
Dat is in de eerste plaats de boodschap/mening die ik dan weer meegeef.

Leef een zo onafhankelijk mogelijk leven en dat is - mijn mening - hopelijk iets breder dan de spreadsheet van een boekhouder.

[ Voor 32% gewijzigd door IvoB2 op 17-08-2026 10:07 ]

[assje]

Wat ik opvallend vind aan de casus van @Jebus4life:

• Optie 1: woning verhuren (2 assets in lokale woningmarkt)
• Optie 2: aflossen (minimaal risico)

Twee woningen in dezelfde regio met alle andere risico's die bij verhuur komen kijken. Geen enkele spreiding en relatief hoog risico. Het enige alternatief dat genoemd wordt is aflossen wat een extreem risico averse richting is.

Een goed gespreide belegging kan hier rationeel niet ontbreken als (primaire) overweging.

[assje]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 10:06:
Daarom dat steller in de eerste plaats moet doen waar hij of zij zichzelf het beste bij voelt

Niet mee eens, een belangrijk voordeel van een community zoals deze is juist om mogelijk irrationele overwegingen te challengen.

[IvoB2]

assje schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 10:11:
Een goed gespreide belegging kan hier rationeel niet ontbreken als (primaire) overweging.

Daar ben ik het wel mee eens.

[Jebus4life]

assje schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 07:14:
@Jebus4life
Optie 3: Woning verkopen en vermogen beleggen.

Wat is de netto hypotheekrente?

Staat nog niet vast - we moeten pas over een maand of 6-9 gaan lenen schat ik. We gaan wel aantrekkelijke voorwaarden krijgen maar gezien de huidige rentestanden verwacht ik toch dat we makkelijk tussen de 3,5 en 4% zullen eindigen

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 08:30:
[...]

Ik ga wel uit van het vetrekpunt dat je al hebt nagevraagd dat het geen probleem is dat een financiële instelling je twee lopende hypotheken verstrekt.

Wanneer de huurinkomsten de hypotheek betalen dan betaal jij niet jarenlang een hypotheek af aan de bank maar de huurders. En de huur is ook nog eens geïndexeerd en de hypotheek niet.

Ja, 2 hypotheken zijn geen issue, dat heb ik al gedubbelcheckt.

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 09:38:
[...]

Optie 3:

Huis 1 verkopen.

Huis 2: hypotheek nemen die je redelijk makkelijk kan betalen van bv 40% van de waarde op 20 jaar (of tot je vermoedelijke pensioendatum). Overige cash investeren in IWDA en VWRL. En daar blijven inleggen (je weet zelf wel wat je maandelijks of jaarlijks kan missen)

Geen gezever met huurders, kosten etc, en die trackers brengen doorgaans meer op dan een vastgoedinvestering. In elk geval, ze bellen niet als het dak lekt of er een deur klemt.

Ja, de optie van het bestaande huis te verkopen en de opbrengsten te beleggen heb ik ook al aan gedacht - maar dat ligt iets moeilijker. Het bestaande huis hebben mijn vader en ikzelf heel veel werk zelf gedaan tijdens de bouw. Dus er zit best een emotionele lading aan.

Dat verkopen om de gelden te beleggen zouden "zwaar" vallen bij hem (begrijp me niet verkeerd, hij gaat daar geen drama rond maken - maar hij zou dat jammer vinden. Dus dat zou ik willen vermijden); maar de "hybride" optie om de hypotheek (erg) licht te maken en de rest te beleggen is misschien nog wel een zeer goed idee!

[Tommie12]

@Jebus4life

Tja, als emotionele waarde een rol begint te spelen moet je maar eens uit rekenen wat die emoties kosten. Je hebt 20 jaar enorm plezier gehad van die bouw, en nu is het tijd om verder te gaan. Anders moet je er maar blijven wonen...

Ik zou meer in zitten met een huurder die mogelijk je mooi afgewerkte woning vernaggelt...

Na 20 jaar komen er kosten, daar kan je zeker van zijn, en dat gaat enkel sneller als er een huurder in komt.

Maar wat verhuren betreft heb ik zeker een bias. Ik heb het te dikwijls gezien in mijn directe omgeving dat huurders de zaak ofwel totaal afgebroken hadden, of gingen vitten over elk klein detail... Dus ja, ik zal het iedereen af raden, maar dat ligt ten dele aan mezelf.

[IvoB2]

Jebus4life schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:23:
Dat verkopen om de gelden te beleggen zouden "zwaar" vallen bij hem (begrijp me niet verkeerd, hij gaat daar geen drama rond maken - maar hij zou dat jammer vinden. Dus dat zou ik willen vermijden); maar de "hybride" optie om de hypotheek (erg) licht te maken en de rest te beleggen is misschien nog wel een zeer goed idee!

Ieder zijn uitgangspunten maar mijn mening is dat je bij beleggen (of dat nu via huur, aankoop/verkoop woning, beurs, bank,.... maakt weinig uit) vooral niet op emotie moet gaan spelen.

Onroerend goed maakt al van in het prille begin een groot deel van mijn portefeuille uit (en in de begindagen zelfs het allergrootste deel).
En door emoties daar niet te laten spelen ook nog nooit grote problemen mee gehad.

Momenteel bevind ik me eveneens in de situatie (in Vlaanderen) dat de bouw bezig is van een nieuwbouwappartement (gefinancierd met een hypo op 10 jaar omdat de JKP van de lening lager lag dan het netto rendement op uitstaand kapitaal).
Wij blijven nog een tijdje in onze huidige woning (die ik sinds 2011 grotendeels eigenhandig aan het renoveren/uitbreiden ben) wonen en gaan de nieuwbouw verhuren.
Later verhuizen we dan naar de nieuwbouw (of als de opportuniteit zich voordoet verkopen en elders inkopen).
De huidige woning zal dan - afhankelijk van wat de markt dan doet - verkocht worden of verhuurd. Wie er dan in gaat wonen (of huurt) zal mij een zorg wezen.
Het ligt uiteraard wel voor de hand dat je dan kijkt naar de solvabiliteit van de kopers/huurders en dat je bij verhuur iets zorgvuldiger kijkt naar wie en waarom er huurt dan naar wie en waarom er koopt.

[ Voor 47% gewijzigd door IvoB2 op 17-08-2026 12:23 ]

[Kevf]

Jebus4life schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:23:
[...]


Staat nog niet vast - we moeten pas over een maand of 6-9 gaan lenen schat ik. We gaan wel aantrekkelijke voorwaarden krijgen maar gezien de huidige rentestanden verwacht ik toch dat we makkelijk tussen de 3,5 en 4% zullen eindigen


[...]


Ja, 2 hypotheken zijn geen issue, dat heb ik al gedubbelcheckt.


[...]


Ja, de optie van het bestaande huis te verkopen en de opbrengsten te beleggen heb ik ook al aan gedacht - maar dat ligt iets moeilijker. Het bestaande huis hebben mijn vader en ikzelf heel veel werk zelf gedaan tijdens de bouw. Dus er zit best een emotionele lading aan.

Dat verkopen om de gelden te beleggen zouden "zwaar" vallen bij hem (begrijp me niet verkeerd, hij gaat daar geen drama rond maken - maar hij zou dat jammer vinden. Dus dat zou ik willen vermijden); maar de "hybride" optie om de hypotheek (erg) licht te maken en de rest te beleggen is misschien nog wel een zeer goed idee!

Ik wil de spelende emoties zeker niet te niet doen, maar je zegt nu dat je vader in principe een zegje heeft over wat er met de overwaarde van de woning gebeurt. Dat voelt ergens toch wat vreemd want er zijn natuurlijk talloze dingen wat je met die overwaarde kan doen en dan dus zijn goedkeuring moet hebben?

Als echt alleen die opties zouden spelen: ik ken de fiscale spelregels van Belgie niet bij verhuur maar als ik zie wat er in NL gebeurt zou ik zelf verhuur niet overwegen. Daarnaast gaat FIRE over het zijn van onafhankelijk. Het hebben van huurders die jouw asset gebruiken staat daar (in mijn boekje) behoorlijk haaks op.

[IvoB2]

Kevf schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:22:
ik ken de fiscale spelregels van Belgie niet bij verhuur maar als ik zie wat er in NL gebeurt zou ik zelf verhuur niet overwegen. Daarnaast gaat FIRE over het zijn van onafhankelijk. Het hebben van huurders die jouw asset gebruiken staat daar (in mijn boekje) behoorlijk haaks op.

Daar zijn hier al hele bijdragen over geschreven.
Kort samengevat: totaal andere situatie.

In mijn "boekje" zijn de inkomsten uit huur dan weer een mooi gediversifieerd deel van het kapitaal met bovendien (in België) een aan de index gekoppeld inkomen.

Wanneer je iets tegen het gebruik door derden van jouw assets hebt moet je vooral niet gaan beleggen want de banken en bedrijven spelen dan met al jouw inleg.

[ Voor 11% gewijzigd door IvoB2 op 17-08-2026 12:28 ]

[Tommie12]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:26:
[...]


Wanneer je iets tegen het gebruik door derden van jouw assets hebt moet je vooral niet gaan beleggen want de banken en bedrijven spelen dan met al jouw inleg.

Wat voor onzin is dit nu weer… Bij obligaties geef je direct geld aan een bedrijf of overheid. Bij aandelen koop je echt een stuk van het bedrijf.

[rube]

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:41:
....Maar wat verhuren betreft heb ik zeker een bias. Ik heb het te dikwijls gezien in mijn directe omgeving dat huurders de zaak ofwel totaal afgebroken hadden, of gingen vitten over elk klein detail... Dus ja, ik zal het iedereen af raden, maar dat ligt ten dele aan mezelf.

Het beste om met zoiets om te gaan is denk ik dat je de emoties probeert om te zetten in cijfers (risico, kosten beheer, reparaties).
Je kan de kans op "pech" daar mee minimaliseren, maar het blijft anders dan een world ETF.

Zelf nog nooit echte problemen gehad en prima rendement (over de gehele periode) met verhuren.

[Tommie12]

rube schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:37:
[...]

Het beste om met zoiets om te gaan is denk ik dat je de emoties probeert om te zetten in cijfers (risico, kosten beheer, reparaties).
Je kan de kans op "pech" daar mee minimaliseren, maar het blijft anders dan een world ETF.

Zelf nog nooit echte problemen gehad en prima rendement (over de gehele periode) met verhuren.

Punt is ook, je hebt dan 1 of 2 panden om te verhuren (weinig particulieren raken aan 10 of zo, tenzij met studentenkoten).

Dat is gewoon een slechte spreiding. Kan goed gaan, en dan is je rendement redelijk, maar kan ook verschrikkelijk fout gaan.

[Pr088]

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:41:
@Jebus4life

Tja, als emotionele waarde een rol begint te spelen moet je maar eens uit rekenen wat die emoties kosten. Je hebt 20 jaar enorm plezier gehad van die bouw, en nu is het tijd om verder te gaan. Anders moet je er maar blijven wonen...

Ik zou meer in zitten met een huurder die mogelijk je mooi afgewerkte woning vernaggelt...

Na 20 jaar komen er kosten, daar kan je zeker van zijn, en dat gaat enkel sneller als er een huurder in komt.

Maar wat verhuren betreft heb ik zeker een bias. Ik heb het te dikwijls gezien in mijn directe omgeving dat huurders de zaak ofwel totaal afgebroken hadden, of gingen vitten over elk klein detail... Dus ja, ik zal het iedereen af raden, maar dat ligt ten dele aan mezelf.

Een huis verhuren waar je zelf in hebt gewoond is een risico.

(Voormalige) Eigenaren zijn altijd zuiniger op de woning dan hun huuders. Niet omdat ze netter zijn, maar omdat de huurder doorgaans minder investeert in de woning (omdat het ook niet zijn eigen woning is).
Ik heb ooit gehuurd van een man die na 20 jaar zijn eigen woning ging verhuren en zelf richting nieuwbouw ging. Echt een drama. De man was tuinliefhebber en ging er vanuit dat ik een soort Engelse tuin tiptop onderhield. Niveautje met een nagelschaartje het gras knippen. Binnenshuis ook kritisch op elk deukje. Als huurder maaide ik het gras ook geregeld, maar ik ben geen liefhebber.

Dan kun je het als huurder nooit goed doen. En ik moet de eerste verhuurder nog tegenkomen die serieus geld opzij zet voor renovatie van keukens, badkamers enz.

[Pr088]

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:38:
[...]

Punt is ook, je hebt dan 1 of 2 panden om te verhuren (weinig particulieren raken aan 10 of zo, tenzij met studentenkoten).

Dat is gewoon een slechte spreiding. Kan goed gaan, en dan is je rendement redelijk, maar kan ook verschrikkelijk fout gaan.

En vergeet niet dat je al zelf een woning hebt? Zeker in Nederland heb je dan al honderdduizenden euro's in vastgoed zitten. Dan is spreiding richting aandelen veel handiger. En anders kun je voor diversificatie alsnog gaan voor REITs.

[Tommie12]

Pr088 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:46:
[...]

Een huis verhuren waar je zelf in hebt gewoond is een risico.

(Voormalige) Eigenaren zijn altijd zuiniger op de woning dan hun huuders. Niet omdat ze netter zijn, maar omdat de huurder doorgaans minder investeert in de woning (omdat het ook niet zijn eigen woning is).
Ik heb ooit gehuurd van een man die na 20 jaar zijn eigen woning ging verhuren en zelf richting nieuwbouw ging. Echt een drama. De man was tuinliefhebber en ging er vanuit dat ik een soort Engelse tuin tiptop onderhield. Niveautje met een nagelschaartje het gras knippen. Binnenshuis ook kritisch op elk deukje. Als huurder maaide ik het gras ook geregeld, maar ik ben geen liefhebber.

Dan kun je het als huurder nooit goed doen. En ik moet de eerste verhuurder nog tegenkomen die serieus geld opzij zet voor renovatie van keukens, badkamers enz.

Die verhuurder komt toch niet elke week kijken hoop ik? Die hoef je dus echt niet binnen te laten, en als hij de tuin komt 'inspecteren', dan kan je dat ook negeren. Pas bij vertrek kan hij de zaak vergelijken met de beschrijving van toen je er in kwam. En ... normale gebruikssporen zijn geen argument om een waarborg niet te betalen. Ik hoop voor hem dat hij de tuin ook in detail heeft laten beschrijven...

[IvoB2]

Pr088 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:46:
[...]

Een huis verhuren waar je zelf in hebt gewoond is een risico.

(Voormalige) Eigenaren zijn altijd zuiniger op de woning dan hun huuders. Niet omdat ze netter zijn, maar omdat de huurder doorgaans minder investeert in de woning (omdat het ook niet zijn eigen woning is).
Ik heb ooit gehuurd van een man die na 20 jaar zijn eigen woning ging verhuren en zelf richting nieuwbouw ging. Echt een drama. De man was tuinliefhebber en ging er vanuit dat ik een soort Engelse tuin tiptop onderhield. Niveautje met een nagelschaartje het gras knippen. Binnenshuis ook kritisch op elk deukje. Als huurder maaide ik het gras ook geregeld, maar ik ben geen liefhebber.

Dan kun je het als huurder nooit goed doen. En ik moet de eerste verhuurder nog tegenkomen die serieus geld opzij zet voor renovatie van keukens, badkamers enz.

Tja, n=1?
De ene huurder is de andere niet en de ene verhuurder wil ook nogal eens verschillen van de andere.
Zoals al meermaals aangehaald, vooral je eigen zin doen en doen waar je je zelf goed bij voelt en laten waar je je niet goed bij voelt.
Nogal wiedes dat een huurder niet met een huurwoning omgaat zoals je zelf met je eigen woning zou omgaan. Dat betaalt ie dan ook door een risicopremie vervat in het maandelijkse huurbedrag (toch als je als verhuurder goed weet waar je mee bezig bent, nl. als een emotieloze belegging en niets als een goed doel of een mooie tweede bestemming voor je voormalige woonhuis).

[Kevf]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:26:
[...]

Daar zijn hier al hele bijdragen over geschreven.
Kort samengevat: totaal andere situatie.

In mijn "boekje" zijn de inkomsten uit huur dan weer een mooi gediversifieerd deel van het kapitaal met bovendien (in België) een aan de index gekoppeld inkomen.

Wanneer je iets tegen het gebruik door derden van jouw assets hebt moet je vooral niet gaan beleggen want de banken en bedrijven spelen dan met al jouw inleg.

Ik volg je niet helemaal. Hoe gebruikt een broker een door iemand gekochte ETF op zo'n manier dat de onafhankelijkheid in gevaar komt? Dit is toch totaal wat anders. Je zou wellicht het 1 en ander kunnen vinden van de afhankelijkheid die je hebt van het platform. Maar volgens mij is dat van een hele andere orde grootte dan de relatie met een huurder opzetten en bijhouden, een pand onderhouden en ga zo maar door.

[Jebus4life]

Kevf schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:22:
[...]


Ik wil de spelende emoties zeker niet te niet doen, maar je zegt nu dat je vader in principe een zegje heeft over wat er met de overwaarde van de woning gebeurt. Dat voelt ergens toch wat vreemd want er zijn natuurlijk talloze dingen wat je met die overwaarde kan doen en dan dus zijn goedkeuring moet hebben?

Uiteraard niet; maar ik heb een zeer goede relatie met mijn ouders en ik weet dat dit voor mijn vader een "teer" punt zou zijn - hij gaat dat zeker niet proberen tegenhouden of mij op andere gedachten proberen brengen. Maar ik weet dat hij zelf zou verkiezen dat ik dit niet verkoop - dit was een groot project wat we samen verwezelijkt hebben en ik weet dat hij daar zeer trots op is.

Bovendien was de originele insteek (tijdens de eerste fase van de financiële crisis destijds) dat het toen al moeilijk/duur begon te worden voor een alleenstaande om een huis te kopen en dat ik dit dan altijd achter de hand zou hebben; indien het in deze, of eender welke relatie of wat dan ook fout zou lopen ik altijd een eigen huis zou hebben.

(nuja - toen verdiende ik niet veel (net geen €2000 bruto per maand) en ik was een onambiteuze schoolverlater met weinig prospects; ik snap nog altijd niet wat er met mij gebeurd is sindsdien - dus de situatie is natuurlijk al lang niet meer te vergelijken, misschien ook een handig iets om mee te nemen in dat gesprek als dat er ooit komt )

[IvoB2]

Kevf schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 13:43:
Ik volg je niet helemaal. Hoe gebruikt een broker een door iemand gekochte ETF op zo'n manier dat de onafhankelijkheid in gevaar komt? Dit is toch totaal wat anders. Je zou wellicht het 1 en ander kunnen vinden van de afhankelijkheid die je hebt van het platform. Maar volgens mij is dat van een hele andere orde grootte dan de relatie met een huurder opzetten en bijhouden, een pand onderhouden en ga zo maar door.

Tja, ik heb met mijn huurders maar één relatie en dat is economisch.
Net zoals ik ook de relatie die ik met mijn banker en het bedrijf waar ik een deel van mijn kapitaal aan toevertrouw louter economiseconomi

Wie zijn kapitaal of een deel daarvan belegt in aandelen bij een oorspronkelijke emissie heeft doorgaans geen zeggenschap in de bedrijven waar hij of zij zich voor een klein deeltje iinkoopt. Bij ETF's verhandeld op de secundaire aandelenmarkt al helemaal niet. Je bent voor de eventuele meerwaarde dus volledig afhankelijk van hoe die bedrijven bestuurd worden en in staat zijn de aandeelhouderswaarde te maximaliseren. En je betaalt er nog eens extra kosten bovenop wanneer je derden voor je laat handelen op de markt.

Een onroerend goed blijft mijn volledige eigendom waar ik de maandelijkse inkomsten van bepaal en waar ik de enige "bestuurder" van ben en niet afhankelijk ben van derden om er eventuele winsten uit te genereren.
En wacht ik (in België) ook nog eens 5 jaar om de meerwaarde te verzilveren is deze volledig onbelast en zijn de kosten volledig ten laste van de eventuele koper (8 jaar indien niet bebouwd).

[ed14n]

Jebus4life schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 13:52:
[...]


Uiteraard niet; maar ik heb een zeer goede relatie met mijn ouders en ik weet dat dit voor mijn vader een "teer" punt zou zijn - hij gaat dat zeker niet proberen tegenhouden of mij op andere gedachten proberen brengen. Maar ik weet dat hij zelf zou verkiezen dat ik dit niet verkoop - dit was een groot project wat we samen verwezelijkt hebben en ik weet dat hij daar zeer trots op is.

Bovendien was de originele insteek (tijdens de eerste fase van de financiële crisis destijds) dat het toen al moeilijk/duur begon te worden voor een alleenstaande om een huis te kopen en dat ik dit dan altijd achter de hand zou hebben; indien het in deze, of eender welke relatie of wat dan ook fout zou lopen ik altijd een eigen huis zou hebben.

(nuja - toen verdiende ik niet veel (net geen €2000 bruto per maand) en ik was een onambiteuze schoolverlater met weinig prospects; ik snap nog altijd niet wat er met mij gebeurd is sindsdien - dus de situatie is natuurlijk al lang niet meer te vergelijken, misschien ook een handig iets om mee te nemen in dat gesprek als dat er ooit komt )

Dat vind ik wel een belangrijk "detail" wat ik niet uit het eerste verhaal haalde. Als een object emotionele waarde heeft dan is dat wel degelijk ook iets om in beschouwing te nemen. Echt doorgewinterde zaken lui zouden dat niet doen natuurlijk, maar ik ben van mening dat emotie zeker een factor mag spelen in de beslissing die je neemt. Het aanhouden van "familie-trots" zou voor mij mogelijks een extra risico kunnen verantwoorden. Dingen zonder emotie en enkel zakelijk bekijken zou voor mij ten kosten gaan van mijn levensgeluk .

Wellicht dus wederom een impopulaire mening, maar de emotie zou mij ook zeker meer doen twijfelen. Misschien is dat ergens ook wel de kern dan van je vraag?

[tajigox]

Wij als Nederlanders zijn ook niet helemaal de aangewezen personen om hier tips over te geven. Belgen met een koopwoning zijn veel honkvaster dan Nederlanders met een koopwoning. In veel gevallen hebben ze hun woning bovendien voor een groot deel zelf gebouwd. Dat geeft toch een heel stuk meer emotionele binding dan een VINEX-woning kopen die gemiddeld na zeven jaar alweer wordt verkocht. Daar zijn wij Nederlanders een stuk zakelijker in.

[IvoB2]

Bwa, op mijn identiteitskaart staat nochtans ook Belg.
Maar ik heb zowat overal in de wereld tijdelijk gewoond en zelf vastgoed gehad op verschillende plaatsen in België en Frankrijk.
En zowel in België als Frankrijk mee gerenoveerd aan de woningen.
En daar heb ik geen enkele emotionele binding mee. Het is bouwmateriaal met een aankoopkost, onderhouds- en renovatiekost gevolgd door een verkoopsopbrengst en/of inkomen uit huur.
Wanneer morgen mij iemand een goede prijs biedt op mijn huidige woning (waarmee ik niet alleen de winst kan verzilveren maar ook de huurkost kan overbruggen tot de volgende woning beschikbaar komt) gaan we beiden naar het notariaat om alles vast te leggen vanaf het ogenblik dat het notariaat een plaatsje vrij heeft in de agenda.

[ Voor 28% gewijzigd door IvoB2 op 17-08-2026 15:32 ]

[Pr088]

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:49:
[...]

Die verhuurder komt toch niet elke week kijken hoop ik? Die hoef je dus echt niet binnen te laten, en als hij de tuin komt 'inspecteren', dan kan je dat ook negeren. Pas bij vertrek kan hij de zaak vergelijken met de beschrijving van toen je er in kwam. En ... normale gebruikssporen zijn geen argument om een waarborg niet te betalen. Ik hoop voor hem dat hij de tuin ook in detail heeft laten beschrijven...

Nee, juridisch sta je inderdaad sterk, maar in je studententijd zijn huurbazen die dreigen met advocaten niet heel prettig.

[Pr088]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:56:
[...]

Tja, n=1?
De ene huurder is de andere niet en de ene verhuurder wil ook nogal eens verschillen van de andere.
Zoals al meermaals aangehaald, vooral je eigen zin doen en doen waar je je zelf goed bij voelt en laten waar je je niet goed bij voelt.
Nogal wiedes dat een huurder niet met een huurwoning omgaat zoals je zelf met je eigen woning zou omgaan. Dat betaalt ie dan ook door een risicopremie vervat in het maandelijkse huurbedrag (toch als je als verhuurder goed weet waar je mee bezig bent, nl. als een emotieloze belegging en niets als een goed doel of een mooie tweede bestemming voor je voormalige woonhuis).

En die emotieloze belegging is dus moeilijker als je er zelf hebt gewoond. Ik zei alleen dat je daar rekening mee moet houden.

[Oilman]

mitsumark schreef op zaterdag 15 augustus 2026 @ 13:19:
Niet dat dit het VRH topic is, maar zoals bijvoorbeeld mensen die 100% in BTC zaten, vervolgens belasting moesten gaan betalen over jaar x, maar ten tijden van innen was de waarde verdampt met 80% (zoals 2017-2018), dan heb je een serieus probleem.
Extreem voorbeeld, maar misschien is het verstandig om op 1 januari alvast de verwachtte belasting apart te zetten in euro's (bv in een deposito van 6 maanden). Ook al is dat risico met beleggingen veel lager.

Als 80% van de waarde onze ETFs verdampt dan vrees ik dat er grotere problemen zijn dan de VRH betalen. Dan is er een 3e wereld oorlog uitgebroken of een pandemie waarbij Covid niets was.

[IvoB2]

Pr088 schreef op dinsdag 18 augustus 2026 @ 16:05:
[...]

En die emotieloze belegging is dus moeilijker als je er zelf hebt gewoond. Ik zei alleen dat je daar rekening mee moet houden.

Of je daar rekening mee moet houden hangt - zoals met bijna alles - van persoon tot persoon af. Ik heb doorheen de jaren al verschillende woningen gekocht, gerenoveerd, er in gewoond en weer met winst verkocht. In se blijft het gewoon handelswaar.
Er zit, wat mij betreft, geen enkele emotie in bouwmateriaal.

[ybos]

Jebus4life schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 13:52:
[...]


Uiteraard niet; maar ik heb een zeer goede relatie met mijn ouders en ik weet dat dit voor mijn vader een "teer" punt zou zijn - hij gaat dat zeker niet proberen tegenhouden of mij op andere gedachten proberen brengen. Maar ik weet dat hij zelf zou verkiezen dat ik dit niet verkoop - dit was een groot project wat we samen verwezelijkt hebben en ik weet dat hij daar zeer trots op is.

Bovendien was de originele insteek (tijdens de eerste fase van de financiële crisis destijds) dat het toen al moeilijk/duur begon te worden voor een alleenstaande om een huis te kopen en dat ik dit dan altijd achter de hand zou hebben; indien het in deze, of eender welke relatie of wat dan ook fout zou lopen ik altijd een eigen huis zou hebben.

(nuja - toen verdiende ik niet veel (net geen €2000 bruto per maand) en ik was een onambiteuze schoolverlater met weinig prospects; ik snap nog altijd niet wat er met mij gebeurd is sindsdien - dus de situatie is natuurlijk al lang niet meer te vergelijken, misschien ook een handig iets om mee te nemen in dat gesprek als dat er ooit komt )

Hij zou toch ook trots kunnen zijn dat door jullie gezamenlijke harde werk jij een mooie financiële stap kan maken en een volgende stap kan maken.

Bij verkoop geef je hem nog een bak chocolade/fles rum/xxx en zeg je: was een gave tijd he pa, die verbouwing. Mede dankzij jou kan ik nu een volgende stap zetten. Hij groeit dan een meter en is de emotie in dat huis mogelijk al vergeten

[Wozmro]

IvoB2 schreef op dinsdag 18 augustus 2026 @ 22:01:
[...]

Of je daar rekening mee moet houden hangt - zoals met bijna alles - van persoon tot persoon af. Ik heb doorheen de jaren al verschillende woningen gekocht, gerenoveerd, er in gewoond en weer met winst verkocht. In se blijft het gewoon handelswaar.
Er zit, wat mij betreft, geen enkele emotie in bouwmateriaal.

Niet in het bouwmateriaal maar wel in de relatie huurder/verhuurder, dat is wel emotie.

Ik heb het zelf niet in mij om verhuurder te zijn. Dat ben ik redelijk zeker.

Via mijn werk kom ik wel regelmatig eens huurders en verhuurders tegen. Ik heb verhuurders gezien die kordaat maar correct zijn, andere die van zichzelf vinden dat ze sympathiek zijn maar eigenlijk huisjesmelker zijn, ik heb er zien wenen van miserie omdat hun woning omver gewoond bleek,...

En aan de huurderskant huizen gezien waar je van de grond kon eten en huizen waar je zelfs niet van de tafel zou willen eten, waar je in de hal al begint te kokhalzen.

[IvoB2]

Wozmro schreef op dinsdag 18 augustus 2026 @ 23:37:
[...]

Niet in het bouwmateriaal maar wel in de relatie huurder/verhuurder, dat is wel emotie.

Ik heb het zelf niet in mij om verhuurder te zijn. Dat ben ik redelijk zeker.

Via mijn werk kom ik wel regelmatig eens huurders en verhuurders tegen. Ik heb verhuurders gezien die kordaat maar correct zijn, andere die van zichzelf vinden dat ze sympathiek zijn maar eigenlijk huisjesmelker zijn, ik heb er zien wenen van miserie omdat hun woning omver gewoond bleek,...

En aan de huurderskant huizen gezien waar je van de grond kon eten en huizen waar je zelfs niet van de tafel zou willen eten, waar je in de hal al begint te kokhalzen.

Zoals je zelf zegt dan alleen ervaringen uit tweede hand.
Nogmaals, ik heb wel rechtstreeks contact met huurders en heb daar geen enkele emotionele band mee. Alleen een economische.
Net zoals iedere andere belegging heb je voor- en nadelen (alhoewel men het graag zo doet uitschijnen is zelfs op de beurs niet iedereen altijd een winnaar) en hangt veel af hoe je zelf het een en ander kan regelen.
Wanneer het "niet in u zit" gewoon wegblijven.
Maar dat is van toepassing op zowat ieder type belegging.

Maar mij niet gelaten hoor. Hoe minder mensen willen verhuren hoe groter het marktaandeel van zij die dat wel nog willen.
En maar goed ook dat er nog altijd mensen zijn die het wel in zich hebben. Zonder verhuurders geen markt voor huurwoningen. Dan zou er pas echt van een woningcrisis sprake zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door IvoB2 op 19-08-2026 00:01 ]

[PlasticPimple]

Oilman schreef op dinsdag 18 augustus 2026 @ 20:03:
[...]

Als 80% van de waarde onze ETFs verdampt dan vrees ik dat er grotere problemen zijn dan de VRH betalen. Dan is er een 3e wereld oorlog uitgebroken of een pandemie waarbij Covid niets was.

Ook bij kleinere verliezen, is er al wel een merkbaar effect.

Voorbeeld (dat geen rekening houdt met belastingpercentages etc.) Bijv. je hebt 1000 aandelen van 100 per stuk op 31-12-2028. Je hebt 4k belasting af te tikken. Je verkoopt 40 stuks en je hebt je belasting betaald.

Stel dat de koers daalt naar 90 per stuk op 01-07 (of wanneer je ook maar moet betalen). Dan moet je al meer dan 44 stuks verkopen om aan je belastingverplichtingen te voldoen. Als de koers dan weer naar 100 euro gaat, heeft de belasting je in totaal meer dan 4400 gekost.

Nu is een daling van 80% onrealistisch, maar een keer 20-30% kan best.

In mijn optiek ontstaat er op 31-12-2028 een verplichting die je over een half jaar moet voldoen en dan is het geld geïnvesteerd houden niet meer de slimste keuze.

Normaal betaal je de VRH eerst uit een eventuele teruggave of door minder in te leggen, maar als je daarmee niet voldoende geld hebt, denk ik ook dat het verstandig is om het geld van de beurs te onttrekken.

[JURIST]

Ik ben benieuwd wat er in het wijzigingsvoorstel / novelle bij de WWR/Box 3 rondom achterwaartse verliescompensatie komt te staan. Dit wordt verwacht bij Prinsjesdag. Als dit onvoldoende is afgedekt zou het best slim kunnen zijn om ook voor je portefeuille tijdelijk wat risico af te bouwen in aanloop naar 2028.

[Oilman]

PlasticPimple schreef op woensdag 19 augustus 2026 @ 15:08:
[...]

Ook bij kleinere verliezen, is er al wel een merkbaar effect.

Voorbeeld (dat geen rekening houdt met belastingpercentages etc.) Bijv. je hebt 1000 aandelen van 100 per stuk op 31-12-2028. Je hebt 4k belasting af te tikken. Je verkoopt 40 stuks en je hebt je belasting betaald.

Stel dat de koers daalt naar 90 per stuk op 01-07 (of wanneer je ook maar moet betalen). Dan moet je al meer dan 44 stuks verkopen om aan je belastingverplichtingen te voldoen. Als de koers dan weer naar 100 euro gaat, heeft de belasting je in totaal meer dan 4400 gekost.

Nu is een daling van 80% onrealistisch, maar een keer 20-30% kan best.

In mijn optiek ontstaat er op 31-12-2028 een verplichting die je over een half jaar moet voldoen en dan is het geld geïnvesteerd houden niet meer de slimste keuze.

Normaal betaal je de VRH eerst uit een eventuele teruggave of door minder in te leggen, maar als je daarmee niet voldoende geld hebt, denk ik ook dat het verstandig is om het geld van de beurs te onttrekken.

Je betaalt alleen belasting als de aandelen het jaar er voor meer waard zijn geworden. Dus in jouw voorbeeld dat je 4k belasting moet betalen, dat betekend dus dat je aandelen in een jaar tijd van pak 'm beet ~89k naar 100k zijn gegaan. Daalt de koers vervolgens met 30% dan kan je in de situatie komen dat je aandelen moet verkopen om de VRH te betalen, maar je verlies mag je in de jaren er na verrekenen, althans dat is wat er tot op heden gesteld is.

Van de andere kant, als ik al een half jaar van te voren weet dat ik 4k belasting af moet gaan tikken, dan hoef ik daar echt geen aandelen voor te verkopen om dat te kunnen bekostigen.

[mc_maarten]

Oilman schreef op woensdag 19 augustus 2026 @ 18:47:
[...]

Je betaalt alleen belasting als de aandelen het jaar er voor meer waard zijn geworden. Dus in jouw voorbeeld dat je 4k belasting moet betalen, dat betekend dus dat je aandelen in een jaar tijd van pak 'm beet ~89k naar 100k zijn gegaan. Daalt de koers vervolgens met 30% dan kan je in de situatie komen dat je aandelen moet verkopen om de VRH te betalen, maar je verlies mag je in de jaren er na verrekenen, althans dat is wat er tot op heden gesteld is.

Van de andere kant, als ik al een half jaar van te voren weet dat ik 4k belasting af moet gaan tikken, dan hoef ik daar echt geen aandelen voor te verkopen om dat te kunnen bekostigen.

De meeste mensen op dit forum zijn volgens mij best verstandige beleggers. Maar je kunt en mag er niet vanuit gaan dat iedereen dat is. Daarom vind ik dat de overheid moet voorkomen dat mensen in de problemen komen doordat ze achteraf een forse belastingaanslag krijgen.

Neem bijvoorbeeld mensen die beleggen of speculeren in sterk volatiele producten. Die kunnen van dag tot dag tientallen to honderden procenten stijgen of dalen. Als je in een eindejaarsrally een dikke winst hebt gemaakt, maar in het nieuwe jaar je rendement volledig instort, dan kun je echt de pineut zijn.

Een ander voorbeeld: stel dat je op 31 december ruim in de plus staat, maar een paar maanden later je aandelen moet verkopen door een onverwachte gebeurtenis. Als de beurs op dat moment crasht, kun je het verlies het jaar daarna niet meer verrekenen. Je betaalt dan in feite te veel belasting, omdat het systeem geen rekening houdt met het risico dat je rendement na de peildatum volledig kan verdampen.

[Tommie12]

mc_maarten schreef op woensdag 19 augustus 2026 @ 20:38:
[...]

De meeste mensen op dit forum zijn volgens mij best verstandige beleggers. Maar je kunt en mag er niet vanuit gaan dat iedereen dat is. Daarom vind ik dat de overheid moet voorkomen dat mensen in de problemen komen doordat ze achteraf een forse belastingaanslag krijgen.

Neem bijvoorbeeld mensen die beleggen of speculeren in sterk volatiele producten. Die kunnen van dag tot dag tientallen to honderden procenten stijgen of dalen. Als je in een eindejaarsrally een dikke winst hebt gemaakt, maar in het nieuwe jaar je rendement volledig instort, dan kun je echt de pineut zijn.

Een ander voorbeeld: stel dat je op 31 december ruim in de plus staat, maar een paar maanden later je aandelen moet verkopen door een onverwachte gebeurtenis. Als de beurs op dat moment crasht, kun je het verlies het jaar daarna niet meer verrekenen. Je betaalt dan in feite te veel belasting, omdat het systeem geen rekening houdt met het risico dat je rendement na de peildatum volledig kan verdampen.

Nogal veel ‘als’ in je betoog.

Als het over genoeg geld gaat, en je speculeert daar zo hard mee dat je schommelingen hebt van 50% op dagen, dan vind ik het niet zo erg dat je dan eens een klets tegen de oren krijgt.

Prima dat je wat supervolatiel koopt, maar dan met 5-10% van je vermogen, anders kan je beter naar het casino. Daar zijn de winsten belastingsvrij.

[edozat1]

mc_maarten schreef op woensdag 19 augustus 2026 @ 20:38:
[...]

De meeste mensen op dit forum zijn volgens mij best verstandige beleggers. Maar je kunt en mag er niet vanuit gaan dat iedereen dat is. Daarom vind ik dat de overheid moet voorkomen dat mensen in de problemen komen doordat ze achteraf een forse belastingaanslag krijgen.

Neem bijvoorbeeld mensen die beleggen of speculeren in sterk volatiele producten. Die kunnen van dag tot dag tientallen to honderden procenten stijgen of dalen. Als je in een eindejaarsrally een dikke winst hebt gemaakt, maar in het nieuwe jaar je rendement volledig instort, dan kun je echt de pineut zijn.

Een ander voorbeeld: stel dat je op 31 december ruim in de plus staat, maar een paar maanden later je aandelen moet verkopen door een onverwachte gebeurtenis. Als de beurs op dat moment crasht, kun je het verlies het jaar daarna niet meer verrekenen. Je betaalt dan in feite te veel belasting, omdat het systeem geen rekening houdt met het risico dat je rendement na de peildatum volledig kan verdampen.

Deze discussie is uitgebreid en meerdere keren gevoerd in Vermogensrendementsheffing 2.0. Dat leidde tot onbegrip en narigheid, waardoor dat topic uiteindelijk is gesloten. Laten we die discussie hier niet opnieuw beginnen.