Financiële onafhankelijkheid - Deel 5

[mitsumark]

rube schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 10:41:
@Tehh @Pr088
Netto rentelast: 600k * 4% = 24k /jaar : 12 = 2000 /mnd × (1-0.33 hra) ~1320 euro / maand

En de rest (aflossing) is vermogensopbouw, alleen zit het vast in stenen.

[Sport_Life]

rube schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 10:41:
@Tehh @Pr088
Netto rentelast: 600k * 4% = 24k /jaar : 12 = 2000 /mnd × (1-0.33 hra) ~1320 euro / maand

En stel nu eens 300k meenemen tegen 1,3% en 300k nieuw tegen 4% . Grofweg <1000 euro per maand.
Voor een nieuwbouwwoning van 1.3m . Wie wil dat nou niet .

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 11-07-2026 10:59 ]

[Get!em]

Sport_Life schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 10:37:
[...]

Dan vind ik dan weer een forse hypotheek (vanuit ons perspectief met 2x parttime inkomen met 3 kinderen)... Maargoed ik ken de details niet, misschien ben jij wel CEO

Je kunt t wel een forse hypotheek vinden, maar met 4% rente en verder geen overwaarde nu starten levert wel op dat je die kant op gaat als je al minimaal 5 ton nodig hebt voor een grondgebonden woning.

https://www.berekenhet.nl/hypotheek/hypotheek-netto-maandlasten.html?berekening=Vo4UCLbRNQ

Ik ben met iemand bezig die in sociale huur zit, prima inkomen, zou zelfs met zijn leefgedrag FO kunnen nastreven, maar die komt er dus niet uit. Die moet dit soort hypotheek bedragen gaan betalen. Dat zou nog net kunnen op zijn inkomen, maar woningen onder de 5 ton zijn niet te koop. Als ze al te koop worden aangeboden, wordt er overboden met bedragen zodat het alsnog boven de 5 ton uitkomt. 10-15% overbieden minimum nog steeds afgelopen maand. Dan heb je de woning niet. 20% of meer is nodig.

Zelfs een oud, uitgewoonde huurwoning met asbest en bouwjaar <1900 (geen karakter), 5600/m2 en er moest nog 150k in voordat je er kon wonen (keuken , badkamer Electra nog in de staat van 1950, incl asbest).

[ Voor 34% gewijzigd door Get!em op 11-07-2026 11:13 ]

[Tehh]

rube schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 10:41:
@Tehh @Pr088
Netto rentelast: 600k * 4% = 24k /jaar : 12 = 2000 /mnd × (1-0.33 hra) ~1320 euro / maand

Oh, niet helemaal wakker denk ik. Ik had gemist dat het alleen over rentelast ging.

[Sport_Life]

Get!em schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 11:06:
[...]

Je kunt t wel een forse hypotheek vinden, maar met 4% rente en verder geen overwaarde nu starten levert wel op dat je die kant op gaat als je al minimaal 5 ton nodig hebt voor een grondgebonden woning.

https://www.berekenhet.nl/hypotheek/hypotheek-netto-maandlasten.html?berekening=Vo4UCLbRNQ

Ik ben met iemand bezig die in sociale huur zit, prima inkomen, zou zelfs met zijn leefgedrag FO kunnen nastreven, maar die komt er dus niet uit. Die moet dit soort hypotheek bedragen gaan betalen. Dat zou nog net kunnen op zijn inkomen, maar woningen onder de 5 ton zijn niet te koop. Als ze al te koop worden aangeboden, wordt er overboden met bedragen zodat het alsnog boven de 5 ton uitkomt. 10-15% overbieden minimum nog steeds afgelopen maand. Dan heb je de woning niet. 20% of meer is nodig.

Zelfs een oud, uitgewoonde huurwoning met asbest en bouwjaar <1900 (geen karakter), 5600/m2 en er moest nog 150k in voordat je er kon wonen (keuken , badkamer Electra nog in de staat van 1950, incl asbest).

Mijn eerste hypotheek als starter was 900 euro (5,5% rente), op een inkomen van bruto 2.500 (als ik me goed herinner). Dat was met 100% itv. LTV

Dat is inmiddels 15 jaar geleden. Ik ben benieuwd hoe de starter van nu met 500k hypotheek over 15 jaar terugkijkt. Ik gok zomaar dat de inflatie een groot deel compenseert.

Het verschil is wel dat ik 25 was, ik denk dat de meeste starters die nu 500k lenen wel iets ouder zijn met meer jaren werkervaring.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 11-07-2026 13:25 ]

[Pr088]

rube schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 10:41:
@Tehh @Pr088
Netto rentelast: 600k * 4% = 24k /jaar : 12 = 2000 /mnd × (1-0.33 hra) ~1320 euro / maand

Dat zou uitgaan van een volledig aflossingsvrije hypotheek. Die bestaan niet meer.

[Pr088]

Get!em schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 11:06:
[...]

Je kunt t wel een forse hypotheek vinden, maar met 4% rente en verder geen overwaarde nu starten levert wel op dat je die kant op gaat als je al minimaal 5 ton nodig hebt voor een grondgebonden woning.

https://www.berekenhet.nl/hypotheek/hypotheek-netto-maandlasten.html?berekening=Vo4UCLbRNQ

Ik ben met iemand bezig die in sociale huur zit, prima inkomen, zou zelfs met zijn leefgedrag FO kunnen nastreven, maar die komt er dus niet uit. Die moet dit soort hypotheek bedragen gaan betalen. Dat zou nog net kunnen op zijn inkomen, maar woningen onder de 5 ton zijn niet te koop. Als ze al te koop worden aangeboden, wordt er overboden met bedragen zodat het alsnog boven de 5 ton uitkomt. 10-15% overbieden minimum nog steeds afgelopen maand. Dan heb je de woning niet. 20% of meer is nodig.

Zelfs een oud, uitgewoonde huurwoning met asbest en bouwjaar <1900 (geen karakter), 5600/m2 en er moest nog 150k in voordat je er kon wonen (keuken , badkamer Electra nog in de staat van 1950, incl asbest).

Er zijn genoeg woningen onder de 400k sowieso. Alleen niet in Amsterdam. Pak een Funda zoektocht in Assen en omgeving. Kun je prima een tussenwoning vinden voor < 400k
https://www.funda.nl/detail/koop/assen/huis-welheugte-32/44424961/

[ Voor 5% gewijzigd door Pr088 op 11-07-2026 12:17 ]

[wimjongil]

Sport_Life schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 11:20:
[...]

Mijn eerste hypotheek als starter was 900 euro (5,5% rente), op een inkomen van bruto 2.500 (als ik me goed herinner). Dat was met 100% itv.

Dat is inmiddels 15 jaar geleden. Ik ben benieuwd hoe de starter van nu met 500k hypotheek over 15 jaar terugkijkt. Ik gok zomaar dat de inflatie een groot deel compenseert.

Het verschil is wel dat ik 25 was, ik denk dat de meeste starters die nu 500k lenen wel iets ouder zijn met meer jaren werkervaring.

Wat bedoel je met 100% itv?

[rube]

Pr088 schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 12:15:
[...]
Dat zou uitgaan van een volledig aflossingsvrije hypotheek. Die bestaan niet meer.

Dat doe ik niet, ik reken alleen grofweg de netto rente-last uit.
Aflossing is wel cashflow en derhalve relevant, maar het is geen uitgave kostenpost.

[ Voor 3% gewijzigd door rube op 11-07-2026 13:39 ]

[Sport_Life]

wimjongil schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 12:22:
[...]


Wat bedoel je met 100% itv?

Income to value , dus ik kon destijds geloof ik 200k hypotheek krijgen en de lening was ook zoiets. Grotendeels aflossingsvrij in box 1.
Waarde van dat appartement was op een gegeven moment ~180k. Dat was toen heel veel 'onder water'. Kun je je nu niks meer bij voorstellen .
Huidige waarde > 500k. Zal over 15 jaar 1m+ zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 11-07-2026 13:01 ]

[wimjongil]

Sport_Life schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 13:00:
[...]

Income to value , dus ik kon destijds geloof ik 200k hypotheek krijgen en de lening was ook zoiets. Grotendeels aflossingsvrij in box 1.
Waarde van dat appartement was op een gegeven moment ~180k. Dat was toen heel veel 'onder water'. Kun je je nu niks meer bij voorstellen .
Huidige waarde > 500k. Zal over 15 jaar 1m+ zijn.

Je bedoelt LTI (loan-to-income) dus . ITV zou letterlijk betekenen dat je 200k verdiende

[Sport_Life]

wimjongil schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 13:11:
[...]


Je bedoelt LTI (loan-to-income) dus . ITV zou letterlijk betekenen dat je 200k verdiende

oops ja inderdaad

[tjubbie]

rube schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 10:41:
@Tehh @Pr088
Netto rentelast: 600k * 4% = 24k /jaar : 12 = 2000 /mnd × (1-0.33 hra) ~1320 euro / maand

Ah alleen rente en geen aflossing? Dat is al voor veel mensen onmogelijk vanwege beperkte mogelijkheden waaronder hra

[Sport_Life]

tjubbie schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 13:25:
[...]

Ah alleen rente en geen aflossing? Dat is al voor veel mensen onmogelijk vanwege beperkte mogelijkheden waaronder hra

Aflossen is een uitgave en rente zijn kosten.
Wel een groot verschil. Niet voor de cashflow, wel voor de opbouw van vermogen.

Dat maakte het juist zo interessant om <2022 door te stromen naar een grotere woning, rente (en daarmee de kosten) was extreem laag. (Hier nog 15 jaar voor 1,37% ).

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 11-07-2026 14:00 ]

[CornermanNL]

Dat is wel waar de pijn gaat zitten voor veel mensen, de 6ton hypotheek en de nutteloze overwaarde van eenzelfde bedrag. Dan lijk je "rijk" maar bij het minste of geringste gaat het mis.

Overstappen naar een groter huis is wel waar de "welvaart" in Nederland op draait. Veel mensen hebben hun mond vol van de luie belegger in aandelen en ander bezit wat rendeert omdat die "met niets doen" rijk worden. Terwijl ze zelf niet door hebben hetzelfde te proberen alleen alle eieren in 1 mandje leggen. Namelijk de eigen woning.

En dat dus vermogen vergroten door een steeds groter huis te kopen.

Ik snap dat ageren tegen de "grote luie vermogens" dan ook niet zo goed. Men doet immers hetzelfde. Alleen moeten ze er ook in wonen en is de liquiditeit in tijden van nood ver te zoeken. En dan moet je toch elders gaan wonen.

Het nastreven van FO is een niche, maar als je kijkt waar de politiek heen beweegt is het wel frappant dat we vermogen als iets slechts lijken te zien maar voor een groot deel van de woningbezitters is het de kurk waar de leencapaciteit en levensstijl op drijft. Alleen is het heel eenzijdig ingericht. Besteden en uitgeven tegen de klippen op, met als stok achter de deur de deels vastgezette maandlasten. Maar ja dan moet het inkomen wel blijven.

[Deveon]

Sport_Life schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 13:32:
[...]

Aflossen is een uitgave en rente zijn kosten.
Wel een groot verschil. Niet voor de cashflow, wel voor de opbouw van vermogen.

Dat maakte het juist zo interessant om <2022 door te stromen naar een grotere woning, rente (en daarmee de kosten) was extreem laag. (Hier nog 15 jaar voor 1,37% ).

Daarvoor hoef je niet naar een grotere woning, als het maar een andere woning is of als je gaat scheiden (op papier), maar ik vraag mij af of iemand zijn partner daarvan kan overtuigen.

[IvoB2]

CornermanNL schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 14:50:
Dat is wel waar de pijn gaat zitten voor veel mensen, de 6ton hypotheek en de nutteloze overwaarde van eenzelfde bedrag. Dan lijk je "rijk" maar bij het minste of geringste gaat het mis.

Ieder zijn eigen uitgangspunt en ik ben het met dat uitgangspunt maar half eens.
Financieel FO zijn EN een eigen woning bezitten dienen elkaar nl. niet in de weg te staan.
Het is niet het een of ander.
Bovendien lijk het me, mijn mening, een redelijk comfortabele uitgangspositie om eigenaar te zijn van een woning (nog beter hypotheekvrij) en gelijktijdig voldoende kapitaal te hebben waar je van de opbrengst van kan leven zonder nog verplicht iets anders te moeten doen.

Je bent uiteraard ook niet verplicht een hypotheek van 6 ton af te sluiten en je daar tientallen jaren aan te verbinden.

[IvoB2]

Deveon schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 16:57:
[...]

Daarvoor hoef je niet naar een grotere woning, als het maar een andere woning is of als je gaat scheiden (op papier), maar ik vraag mij af of iemand zijn partner daarvan kan overtuigen.

Dat laatste moet ook niet altijd.
Zorg dat de woning (en eventueel voor de partner idem) op je eigen naam staat.
Bij eventuele scheiding geen discussies over wie "het huis" krijgt of wie blijft en gaat uitkopen => KISS. Er moet dan ook niemand overtuigd worden van wat dan ook.

Ik weet niet of deze regeling in NL ook bestaat maar naast huwen en feitelijk samenwonen kan je in BE ook kiezen voor wettelijk samenwonen. Zit tussen voorgaande in, bezittingen blijven volledig gescheiden, kost niets om af te sluiten (een mail naar de gemeente, handtekening zetten en terug buiten) en even weinig moeite om (eenzijdig) terug op te zeggen. Geen gedoe, geen nodeloze kosten.
Voordeel voor de partner "niet eigenaar" van de gezinswoning is dat deze er levenslang kan blijven wonen (indien gewenst) waar dat bij feitelijk samenwonen max. 1 jaar is.

[ Voor 37% gewijzigd door IvoB2 op 11-07-2026 17:16 ]

[ErnstH]

wimjongil schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 13:11:
[...]


Je bedoelt LTI (loan-to-income) dus . ITV zou letterlijk betekenen dat je 200k verdiende

Volgens mij is loan-to-value wat jullie beiden bedoelen.

[JURIST]

@Sport_Life eens dat een eigen woning je FO traject meestal makkelijker maakt. Vooral het vermijden van hoge torenhoge woonlasten als je net begint met iets opbouwen of in een dure periode met jonge kinderen en/of nog niet zoveel inkomen is behulpzaam. Mijn eerste appartement kon ik kopen met financiering tot de executiewaarde en een financiering met variabele rente. Dat is nu niet zo simpel meer, maar het zorgde ervoor dat ik meer kon sparen.

Waardestijging tikte de afgelopen 10 jaar flink aan en dat ging harder bij een grotere woning. Maar dit blijft niet onbeperkt doorgaan. Er komt ook een tijd dat grotere woningen minder in trek zijn. Er wordt al gezegd dat we in aanloop naar de piek van de vergrijzing wellicht te veel eensgezinswoningen hebben.

Niet dat ik zorgen heb over mogelijke waardedaling, maar ik zie een eigen woning zelf niet echt als belegging. Het is vooral om in te wonen en een nuttige asset om goedkoop te belenen e.d.

[Tommie12]

Sport_Life schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 10:54:
[...]

En stel nu eens 300k meenemen tegen 1,3% en 300k nieuw tegen 4% . Grofweg <1000 euro per maand.
Voor een nieuwbouwwoning van 1.3m . Wie wil dat nou niet .

Moet je wel al 700k cash hebben….

[Requiem19]

Een eigen woning is vooral een ontkoppeling van een flink stuk inflatie.

Zolang je volgende woning in een vergelijkbare regio ligt, is jouw waardestijging toch sterk gerelateerd aan de prijs van je volgende woning.

De meest interessante truc (naast de simpele inflatie-ontkoppeling) is waarde opbouwen hier, na X jaar cashen en kopen in een veel goedkopere regio. Of nog beter: land.

[Requiem19]

Tommie12 schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 20:03:
[...]

Moet je wel al 700k cash hebben….

Overwaarde.

[Tommie12]

Requiem19 schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 20:06:
[...]


Overwaarde.

Tja, dat heb ik dan liever in een aandelenportefeuille zitten….


Plus… als die HRA ooit afgeschaft wordt, dan gaat die sterke stijging toch effe goed afgeremd worden, als de prijzen niet echt zakken.

[ Voor 27% gewijzigd door Tommie12 op 11-07-2026 20:08 ]

[Tommie12]

En om effe iets over dat onderhoud te zeggen.

Ik schreef eerder al dat onze binnendeuren ‘moe’ zijn.

Dus, prijs gevraagd voor 8 deuren uit het middengamma (tubespaan in laminaat CPL) en 9 kassementen. Prijs voor demontage en afvoer oude deuren en levering en plaatsing nieuwe deuren… 9850€ plus 6% BTW.

En daarna mogen woonkamer, gang, toilet en een slaapkamer geverfd worden. dit jaar en volgend jaar zullen we de 1% aan onderhoud al vet overschrijden.

[Fr33z]

Tommie12 schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 20:12:
En om effe iets over dat onderhoud te zeggen.

Ik schreef eerder al dat onze binnendeuren ‘moe’ zijn.

Dus, prijs gevraagd voor 8 deuren uit het middengamma (tubespaan in laminaat CPL) en 9 kassementen. Prijs voor demontage en afvoer oude deuren en levering en plaatsing nieuwe deuren… 9850€ plus 6% BTW.

En daarna mogen woonkamer, gang, toilet en een slaapkamer geverfd worden. dit jaar en volgend jaar zullen we de 1% aan onderhoud al vet overschrijden.

zo das niet goedkoop. t blijft interessant hoe jullie ook Nederlands spreken maar er legio woorden zijn die 'wij' niet hebben in NL. Wat is een kassement bijv? of Tubespaan, geen idee.

maar je punt lijkt me niet meer dan terecht, een eigen woning is leuk maar de onderhoudslasten zijn niet mism

[Tommie12]

Fr33z schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 20:16:
[...]

zo das niet goedkoop. t blijft interessant hoe jullie ook Nederlands spreken maar er legio woorden zijn die 'wij' niet hebben in NL. Wat is een kassement bijv? of Tubespaan, geen idee.

maar je punt lijkt me niet meer dan terecht, een eigen woning is leuk maar de onderhoudslasten zijn niet mism

Kassement is omlijsting of chambrant.

Tubespaan is een deur die net iets steviger is dan gevuld met karton…

[ Voor 8% gewijzigd door Tommie12 op 11-07-2026 20:19 ]

[Fr33z]

IvoB2 schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 17:11:
[...]

Dat laatste moet ook niet altijd.
Zorg dat de woning (en eventueel voor de partner idem) op je eigen naam staat.
Bij eventuele scheiding geen discussies over wie "het huis" krijgt of wie blijft en gaat uitkopen => KISS. Er moet dan ook niemand overtuigd worden van wat dan ook.

Ik weet niet of deze regeling in NL ook bestaat maar naast huwen en feitelijk samenwonen kan je in BE ook kiezen voor wettelijk samenwonen. Zit tussen voorgaande in, bezittingen blijven volledig gescheiden, kost niets om af te sluiten (een mail naar de gemeente, handtekening zetten en terug buiten) en even weinig moeite om (eenzijdig) terug op te zeggen. Geen gedoe, geen nodeloze kosten.
Voordeel voor de partner "niet eigenaar" van de gezinswoning is dat deze er levenslang kan blijven wonen (indien gewenst) waar dat bij feitelijk samenwonen max. 1 jaar is.

helaas ook deze dingen gaan niet zo 'hier' in NL. de meeste mensen kunnen het niet betalen om twee huizen aan te houden dus als je gaat samenwonen verkoop je vrijwel altijd 1 vd huizen die je al had of zegt 1 vd partners de huur op. Vaak is de eventuele overwaarde van die verkoop ook nodig om het gezinshuis/de grotere woning te kopen samen. men wil toch vaak wat meer ruimte als men samenwoont. Het probleem ontstaat dan dat bij scheiding beide partijen de woning niet alleen kunnen kopen en er dus financieel en qua woning vaak hard op achteruit gaan.

een ander veelvoorkomend scenario is gewoon dat de huizenprijzen veel harder stijgen dan de inkomsten. doe dat 5 jaar lang en stel je woning gaat van 300k naar 500k. Mocht je dan gaan scheiden dan moet degene die er wil blijven wonen in zijn/haar eentje wel even de helft van die prijsstijging ophoesten. dat gaat vaak niet en dan ben je weer bij verkoop en beide verhuizen.

[Fr33z]

Tommie12 schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 20:18:
[...]

Kassement is omlijsting of chambrant.

Tubespaan is een deur die net iets steviger is dan gevuld met karton…

grappig, bedankt voor de uitleg. Na wat zoekwerk: chambrant --> architraaf in NL