Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten

[MarcoC]

Ik ben een half jaar geleden in een nieuwbouwhuis ingetrokken, met alle gebruikelijke problemen die erbij horen. Alleen bij het lezen van dit verhaal word ik al zenuwachtig, wat een gedoe . Het lijkt mij duidelijk dat de gemeente niet heel sterk staat, parkeernormen kunnen niet gehaald worden als jij een gedeelte van je voortuin moet inleveren. Moeilijke situatie, succes en sterkte!

[Gomez12]

Donderstraaltje schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:29:
Hoe dit juridisch zit ga ik me niet over uitlaten, maar wel ervaring met dit soort zaken.

Bron; gewerkt voor waterschap met GIS-data (percelen simpel gezegd) voor watergangen, en uitvoerende aannemers aan de andere kant. Watergangen kunnen ook in eigendom van de gemeente zijn.

De praktische oplossing is cru gezegd dat er praktisch geen oplossing komt; het gebouw staat nu eenmaal verkeerd en daar kan niks aan gedaan worden. De ondergrondse infrastructuur ligt er al en kan niet verplaatst worden. Kortom je kan geen kant meer op. In vrijwel geen van de zaken die ik behandeld heb werd iets gedaan. Een enkele keer werd er met de grenzen wat geschoven.

Je zou kunnen kijken of je een carport of iets in de tuin maken kan. Je aanspreekpunt of waar je de advocaat tot moet richten is de aannemer; zij moeten in eerste aanleg dit soort dingen constateren en escaleren.

Dit zal wel de praktische uitkomst zijn. De infrastructuur kan niet zomaar verlegd worden. En kan ook niet onder iemands tuin blijven liggen, want die kan best 1x per 5 jaar aangepast moeten worden (en dan wil jij niet je hele tuin open hebben liggen)

Daarom kan TS ook het beste gaan denken aan alternatieve oplossingen, ergens zal er vast geld over de brug gaan komen, maar hoeveel? En op welke termijn? En is dat alles wat TS wil, of staat de hele straat erop dat de huizen ook nog verplaatst worden...

Want in wezen heb je nu 2 problemen als de groenstrook blijft :
- Het huis staat te ver naar voren
- TS heeft niet de oppervlakte gekregen die wel in de notariele akte staat.

MarcoC schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:35:
Het lijkt mij duidelijk dat de gemeente niet heel sterk staat, parkeernormen kunnen niet gehaald worden als jij een gedeelte van je voortuin moet inleveren. Moeilijke situatie, succes en sterkte!

Het gaat er nu niet meer om wie er wel of niet sterk staat, het gaat er nu meer om hoe je er met de gemeente uitkomt.
Want er zijn idd parkeernormen, maar daarnaast ook normen van hoeveel groen er in een wijk moet zijn, hoe breed een weg moet zijn etc. etc. etc.
En ik vermoed dat de gemeente helemaal klem zit qua normen.
En voor de gemeente komen die normen van tig verschillende niveaus vandaan waar zij nog niet eens invloed op hebben.

Een weg moet gewoon landelijk bepaald een minimum breedte van x hebben daar kan de gemeente niets aan doen etc. etc. etc.

[MarcoC]

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:43:
[...]

Het gaat er nu niet meer om wie er wel of niet sterk staat, het gaat er nu meer om hoe je er met de gemeente uitkomt.
Want er zijn idd parkeernormen, maar daarnaast ook normen van hoeveel groen er in een wijk moet zijn, hoe breed een weg moet zijn etc. etc. etc.
En ik vermoed dat de gemeente helemaal klem zit qua normen.
En voor de gemeente komen die normen van tig verschillende niveaus vandaan waar zij nog niet eens invloed op hebben.

Een weg moet gewoon landelijk bepaald een minimum breedte van x hebben daar kan de gemeente niets aan doen etc. etc. etc.

Daar heb je zeker gelijk in, maar het lijkt mij dat de bewoner niet de dupe mag worden. Uit het verhaal van TS merk ik op dat hij liever z'n privé-oprit met plek voor twee auto's heeft heeft dan een groenstrook, en dat geldt denk ik voor de meeste bewoners. Ook heeft een huis met privéparkeergelegenheid meer waarde. Maar het blijft inderdaad een lastige situatie waar je gezamenlijk uit zal moeten komen.

[Pizza_Boom]

MarcoC schreef op donderdag 16 april 2020 @ 14:03:
[...]

Daar heb je zeker gelijk in, maar het lijkt mij dat de bewoner niet de dupe mag worden. Uit het verhaal van TS merk ik op dat hij liever z'n privé-oprit met plek voor twee auto's heeft heeft dan een groenstrook, en dat geldt denk ik voor de meeste bewoners. Ook heeft een huis met privéparkeergelegenheid meer waarde. Maar het blijft inderdaad een lastige situatie waar je gezamenlijk uit zal moeten komen.

Dat geldt voor de bewoners op zijn rijtje ja. De bewoners aan de overzijde van de straat hebben natuurlijk liever een groenstrook dan hun overburen met extra tuin, want die groenstrook kunnen zij wél gebruiken (hond uitlaten, spelende kinderen, etc), de tuin van de buren niet.
Gaan de overburen trouwens niet ook met planschade komen? Immers hebben zij bebouwing dichter bij hun gevel dan oorspronkelijk gepland en vergund is.

[Gomez12]

MarcoC schreef op donderdag 16 april 2020 @ 14:03:
[...]

Daar heb je zeker gelijk in, maar het lijkt mij dat de bewoner niet de dupe mag worden.

Waarom lijkt jou dat? Simpel gezegd iets of iemand moet de dupe worden, want er kan geen ruimte bijgetoverd worden...

Hoe lullig het ook is, praktisch gezien heb je de minste overlast als je de bewoner de dupe laat zijn. Anders is het of de hele gemeente of zelfs het hele land (als je gaat morrelen aan breedtes van wegen etc) die de dupe gaat worden.

De meest praktische oplossing die het geheel het minste geld kost is gewoon het rijtje woningen van de TS te compenseren en zeggen dat ze pech hebben. Elke andere oplossing brengt veel meer "leed" en ongemak en kosten met zich mee.

[_Dune_]

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 15:09:
[...]

Waarom lijkt jou dat? Simpel gezegd iets of iemand moet de dupe worden, want er kan geen ruimte bijgetoverd worden...

Hoe lullig het ook is, praktisch gezien heb je de minste overlast als je de bewoner de dupe laat zijn. Anders is het of de hele gemeente of zelfs het hele land (als je gaat morrelen aan breedtes van wegen etc) die de dupe gaat worden.

De meest praktische oplossing die het geheel het minste geld kost is gewoon het rijtje woningen van de TS te compenseren en zeggen dat ze pech hebben. Elke andere oplossing brengt veel meer "leed" en ongemak en kosten met zich mee.

Compenseren zou inderdaad kunnen dat is hier ook wel gebeurd, er is gewoon een deel van de aankoopsom teruggestort. Daarnaast dient de gemeente dan wel voor extra openbare parkeerplaatsen te zorgen, dus hoeveel ruimte er dan nog voor die groenstrook overblijft...

[sukkel 24]

straatbreedte is geheel niet iets wat landelijk vastligt, auto hatende wethouder kan alle wegen versmallen en mooie fietspaden aanleggen of er fietsstraten van maken- als de raad dat een goed idee vindt
uiteraard zal gezond verstand vaak zegevieren, er moeten zoveel auto's dagelijks langs en wel of niet ook vrachtverkeer, wel of niet eenrichting verkeer en dan kom je op b.v. 3,5m of 5,75m met eventueel parkeerhavens van 1,8m zie CROW normen veel auto's zijn breder dan die 1,8m dus effectief straatprofiel smaller dan 3,5m
veel door raad vastgestelde regels zijn onderhevig aan door B&W te verlenen uitzonderingen in kader van uitvoering en BOR
dus als in jouw wijk een aantal parkeerplaatsen volgens bestemmingplan vereist is van X en de ontwikkelaar zegt, sorry maar het worden er X-2 dan kan de wethouder dit goed vinden, al of niet met compensatie voor de gemeentekas (binnen kader contract gemeente-ontwikkelaar)
hoe is de planvorming van je wijk, hoe wordt er voorzien in parkeerplaatsen voor bezoekers, parkeerhavens tussen opritten in/langs groenstrook?
in Breda (wijk sportpark) zijn brede groenstroken met grastegels die als parkeerplek voor bezoekers dienen
dat zou in jouw geval ook kunnen werken, maar waar is de stoep tussen groenstrook en erfgrens?
staan er bomen gepland in groenstrook- te dicht bij je huis (minder licht in huis en schaduw voor PV panelen?)
Zijn alle percelen verkocht, is er al een ander huis te koop, neem een ander huis en laat ontwikkelaar met jouw huis achter, het is slecht verkoopbaar, compensatie is waarschijnlijk onvoldoende want een potentieele koper koop liever een buurhuis met gote voortuin, dus jij staat veel langer te koop

[kabeltjekabel]

sukkel 24 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 20:04:
auto hatende wethouder

Waar kan ik die vinden?

[BazzH]

sukkel 24 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 20:04:
[...]
Zijn alle percelen verkocht, is er al een ander huis te koop, neem een ander huis en laat ontwikkelaar met jouw huis achter, het is slecht verkoopbaar, compensatie is waarschijnlijk onvoldoende want een potentieele koper koop liever een buurhuis met gote voortuin, dus jij staat veel langer te koop

Dat laatste is puur persoonlijk. Zeker met een groenstrook voor de deur, zou ik veel meer waarde hechten aan 2 meter meer achtererfgebied dan aan 2 meter meer voortuin. Met je voortuin kun je eigenlijk niets, behalve bestraten of groen planten. Een groter achtererfgebied geeft je meer mogelijkheden m.b.t. toekomstige uitbreidingen.

E.e.a is natuurlijk ook afhankelijk van de indeling van het huis. Bij ons zit de keuken aan de voorkant van het huis en de woonkamer aan de achterkant. Dus voorbij lopende mensen kijken toch je woonkamer niet in.

Ik moet wel zeggen dat ik een voortuin voor een vrijstaande woning met gepland 3 tot 5 meter voortuin al erg krap vind. Hoe geloofwaardig kom je dan nog over als je gaat stellen "dat je voorkeur hebt voor een grotere voortuin". Die voortuin was oorspronkelijk al klein, nu alleen nog wat kleiner. Ik heb een tussenwoning en onze voortuin is al 5 meter en een paar centimeters diep. Dan krijg je de stoep, daarna een groenstrook van een metertje of 8, dan nog 4 meter parkeerplaats en dan pas de weg.

Gezien de huidige huizenmarkt, vraag ik me af hoe zinnig "ontbinden" is voor de TS. Het staat dan eigenlijk al min of meer vast, dat TS ergens anders zal moeten gaan wonen. Je hebt zelfs nog kans dat de projectontwikkelaar het huis dan gewoon als bestaande bouw, instapklaar, voor een nog veel betere prijs kan verkopen en TS uiteindelijk nog als verliezer uit de strijd komt. Dan zou je haast denken, dat compensatie ontvangen en direct daarna verhuizen voor de TS wellicht nog wel voordeliger is.

[Voor 3% gewijzigd door BazzH op 17-04-2020 10:19]

[FirePuma142]

BazzH schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 10:16:
[...]


Ik moet wel zeggen dat ik een voortuin voor een vrijstaande woning met gepland 3 tot 5 meter voortuin al erg krap vind. Hoe geloofwaardig kom je dan nog over als je gaat stellen "dat je voorkeur hebt voor een grotere voortuin". Die voortuin was oorspronkelijk al klein, nu alleen nog wat kleiner. Ik heb een tussenwoning en onze voortuin is al 5 meter en een paar centimeters diep. Dan krijg je de stoep, daarna een groenstrook van een metertje of 8, dan nog 4 meter parkeerplaats en dan pas de weg.

Een kleine 20 meter van voordeur naar rand van de weg is nu niet bepaald gemiddeld.

[BazzH]

FirePuma142 schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 10:23:
[...]


Een kleine 20 meter van voordeur naar rand van de weg is nu niet bepaald gemiddeld.

Nee, dat klopt. Dat komt dus door een inmeetfoutje bij het bouwen van de wijk. Had eigenlijk een meter of 5 minder moeten zijn, die groenstrook.

Maar mijn voortuintje is dus al ruim 5 meter diep. We hebben het hier over een vrijstaande woning, waarbij 3 tot 5 meter gepland was en dat is natuurlijk voor een (waarschijnlijk bijzonder fors) duurdere woning dan die van mij) best wel krap. De meeste vrijstaande woningen die ik met een dergelijk korte voortuin tegenkom, zijn jaren 30 tot 60 woningen, die dan vaak wel een enorme achtertuin hebben. (Toevallig een beetje aan het oriënteren naar een grotere woning in een andere regio.)

Maar er is op zich niets mis met een wat kleine voortuin. Dat is gewoon een kwestie van persoonlijke voorkeur.

[Voor 6% gewijzigd door BazzH op 17-04-2020 10:34]

[Pizza_Boom]

kabeltjekabel schreef op donderdag 16 april 2020 @ 21:33:
[...]


Waar kan ik die vinden?

In Utrecht zou dat geen probleem mogen zijn. Lot van Hooijdonk bijvoorbeeld. Groningen en Nijmegen zijn ook goede kanshebbers. Amsterdam doet aardig mee, Den Haag ook.

[perspectivebass]

Even een idee... uitgaande dat ze de infra niet zomaar kunnen aanpassen etc... Kunnen ze niet 2 parkeerplaatsen aan jullie woning toewijzen in openbaar gebied? Bordje voor (misschien hekje) parkeerplaats bewoners huisnr 666 ( )

Heb je wel je eigen parkeerplek potentieel nog steeds voor je deur. Want als ik het goed begrijp is dat het voornaamste reden waar het jullie om gaat. Dan kan daarnaast nog gekeken worden voor eventuele compensatie voor andere levering van de woning etc...

[BazzH]

perspectivebass schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 11:13:
Even een idee... uitgaande dat ze de infra niet zomaar kunnen aanpassen etc... Kunnen ze niet 2 parkeerplaatsen aan jullie woning toewijzen in openbaar gebied? Bordje voor (misschien hekje) parkeerplaats bewoners huisnr 666 ( )

Heb je wel je eigen parkeerplek potentieel nog steeds voor je deur. Want als ik het goed begrijp is dat het voornaamste reden waar het jullie om gaat. Dan kan daarnaast nog gekeken worden voor eventuele compensatie voor andere levering van de woning etc...

Daarin ben je wel volledig afhankelijk van de goodwill van de gemeente. Want dat zou betekenen dat ze meer parkeerplaatsen op openbaar terrein moeten aanleggen om toch aan de norm voor het aantal publieke parkeerplaatsen te voldoen. De gereserveerde parkeerplaatsen zijn dan immers geen publieke parkeerplaatsen meer en ze tellen dan dus ook niet mee voor die norm.

Maar als blijkt dat de gemeente (deels) aansprakelijk is, dan maak je misschien wel een kans. Als de gemeente totaal niet aansprakelijk is, dan vrees ik dat ze daar niet zonder meer aan mee gaan werken. Dan gaan ze zich waarschijnlijk helemaal niet mengen in het conflict en mag je het met de verkoper (projectontwikkelaar) gaan uitvechten.

[Djordjo]

Nou, de gemeente zal zich dan wel mengen in het conflict, in die zin dat ze gaan constateren dat de projectontwikkelaar zich niet aan de omgevingsvergunning houdt qua aantal parkeerplaatsen en handhavend gaat optreden.

[Cocytus]

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:20:
Expert of niet is redelijk irrelevant, er zijn genoeg precedenten etc voor te vinden.

Alleen tja, als TS verkeerde terminologie gaat gebruiken, dan zullen ook de experts de fout ingaan.

In basis is er gewoon iets van een oppervlakte y bij de notaris gekocht, notariele akte is leidend dus dat is zo ongeveer het enige relevante.

Alleen een waterperceel is bijv iets wat je huurt/koopt in een haven gewoon een oppervlakte water.
Terwijl een waterbodem nul oppervlakte heeft en enkel gaat over wie de rand/beschoeiing onderhoud.

Bij een grond + waterperceel kan je 8 meter grond en 2 meter water kopen om tot 100 vierkante meter te komen.
Bij een grond + waterbodem koop je 10 meter grond en 0 meter water om tot 100 vierkante meter te komen.

Oftewel bij een waterbodem is het heel simpel, reken de grondoppervlakte uit en vergelijk die met de notariele akte om te zien wie er gelijk heeft.
Bij een waterperceel wordt dat ingewikkelder als die nergens omschreven zou staan...

Sorry, maar waar haal je vandaan dat "waterbodem" alleen de waterkant is en 0 oppervlak? Van de Rijksoverheid:

De waterbodem omvat, in de terminologie van de Waterwet, de bodem en oevers van oppervlaktewaterlichamen. In principe valt alles wat binnen oppervlaktewaterlichamen is gelegen onder het begrip waterbodem.

link

Volgens mij is er geen andere wet die een andere definitie gebruikt, en ook in normaal spraakgebruik lijkt 'waterbodem' me verwijzen naar, nou ja, de bodem van het water. Ik ben bang dat het gebruik van de terminologie "waterbodem" dus weinig verschil maakt hier.

lwd-kevin schreef op donderdag 16 april 2020 @ 12:22:
[...]


Ik heb het stukje hier eerder ook al gedeeld. ik haal adres en gemeente even weg:
"OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(#kavel nr) en waterbodem, gelegen op wooneiland (straatnaam) met
het toekomstige adres: (#adres en postcode),
bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);"

Kadastersituatie
[Afbeelding]

De koopakte zegt op basis van dit stukje dus niks over de verhouding tussen water en grond. Dan komt het (nog steeds) aan op wat de bedoeling van partijen is geweest. Als de gemeente en jij duidelijk de bedoeling hadden om een perceel te leveren met 2 meter water aan de achterkant (dat blijkt dan uit de folders die je hebt?) en een bepaalde lengte grondoppervlak, dan is dat dus wat er geleverd is. En niet wat het kadaster heeft ingetekend, zonder water en 2 meter extra aan de voorkant. Tenzij de kadaster-kaart aan de leveringsakte is gehecht - dan is weer duidelijk dat de levering ziet op het perceel zoals bij het kadaster ingetekend.

Er kunnen nog steeds best mogelijkheden kunnen zijn om de gemeente tot meewerking te dwingen. Daar heb je dan wel echt een advocaat voor nodig, want als je niks doet gaat de gemeente gewoon lekker die zooi aanleggen zoals ze zelf willen.

Eén van de belangrijkste vragen is door wie de fout bij het inmeten is veroorzaakt. Is dat de gemeente, het kadaster of de bouwer geweest?

lwd-kevin schreef op woensdag 15 april 2020 @ 00:07:
[...]

Die verwijst alleen naar het beeldkwaliteitplan waar dus ook de groenstrook in staat.

Dat er een groenstrook in het beeldkwaliteitplan staat, zegt nog niet wáár die groenstrook komt. Dit punt is dus niet relevant.

[Voor 35% gewijzigd door Cocytus op 17-04-2020 18:36]

[onetime]

Waarom geen reactie op: onetime in "Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten"
Deze oplossing is toch het best voor iedereen:

Youtube:
Karlijn en Morris verhuizen met hun hele huis
Verplaatsen Bagijnetoren
Verplaatsing seinhuis B Roosendaal
Verplaatsing boerderij Lent
Vijzelen en verplaatsen molen Nooitgedacht in Spijkenisse
...

De aannemer zal minstens met een prijsopgave hiervoor moeten aantonen dat het te duur zou zijn.
Quantum korting voor de hele straat op een rij, huis voor huis...

edit: het gaat maar om 2 meter naar achteren, relatief simpel.
edit2: niet vergeten de advocaat hier ook over te informeren. Niet aannemen dat het niet kan.

[Voor 11% gewijzigd door onetime op 17-04-2020 18:46]

[DukeBox]

onetime schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 18:43:
Waarom geen reactie op: onetime in "Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten"
Deze oplossing is toch het best voor iedereen:

Het gaat niet om 1 huis maar een hele rij en daarnaast zit je evt. met fundering op heipalen.

[onetime]

@DukeBox Heb je mijn posting wel gelezen???
En deze:? lwd-kevin in "Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten"
Daar zie je dit: Kadastersituatie:

edit: fundering: dus eerst extra palen slaan en dan verschuiven, zo moeilijk is dat klaarblijkelijk niet.
Het wordt vaker gedaan, heb je de video's wel bekeken?

[Voor 23% gewijzigd door onetime op 17-04-2020 19:57]

[DukeBox]

onetime schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 19:54:
@DukeBox Heb je mijn posting wel gelezen???
En deze:? lwd-kevin in "Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten"
Daar zie je dit: Kadastersituatie:

Precies, het gaat niet om 1 huis waar meestal een grotere marge voor geld en minder meewerking vanuit de gemeente voor een alternatieve oplossing. Bij een heel rijtje is er minder marge dus naar verhouding veel meer kosten voor de aannemer/project ontwikkelaar.

[onetime]

@DukeBox De project ontwikkelaar is aansprakelijk, zijn marge is niet direct interessant. En misschien is de gemeente (mede / indirect) aansprakelijk.
@lwd-kevin Ik zou zelf een prijsopgave opvragen voor de verplaatsing. En die eventueel aan de advocaat geven. edit: Vraag anders de advocaat even.

[Voor 46% gewijzigd door onetime op 17-04-2020 23:55]

[DukeBox]

onetime schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 23:54:
@DukeBox De project ontwikkelaar is aansprakelijk, zijn marge is niet direct interessant.

Wel als het daardoor op een faillissement uitloopt.

[onetime]

@DukeBox leer lezen. Toch wel uiterst irritant dat je essentiële delen van mijn berichten negeert.
Ik zeg niet direct interessant. En misschien maakt dat faillissement ook niet uit. En eerder geef ik aan dat hij mag aantonen dat het te duur is. Maar het is op zich een goede optie die moet worden onderzocht. Ga niet zonder onderzoek de beste (m.i.) optie afschrijven. Alleen gefundeerd. Dan compensatie.
En vergeet (de rol van) de gemeente niet.

[Voor 13% gewijzigd door onetime op 18-04-2020 02:48]

[DukeBox]

onetime schreef op zaterdag 18 april 2020 @ 01:20:
@DukeBox leer lezen. Toch wel uiterst irritant dat je essentiële delen van mijn berichten negeert.

Wat dan ? En een beetje normaal doen mag ook wel.

[onetime]

precies mijn punt.

[Outerspace]

Modbreak:

@onetime @DukeBox Het is tijd om deze onderlinge discussie hier te staken. Dit sneeuwt compleet het topic onder

[Z___Z]

Aangezien het vrijstaand is, kan je dan niet parkeren naast je huis ipv in de voortuin?

[Cadster]

Wellicht is het zinvol te kijken naar het geldende bestemmingsplan ruimelijkeplannen.nl. Hier wordt bepaald wat op welke grond mag. Dit is onafhankelijk van de kadastrale grenzen, en dus de eigendomssituatie. (Aanvullende info

[Voor 30% gewijzigd door Cadster op 18-04-2020 14:05]

[lwd-kevin]

sukkel 24 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 20:04:
straatbreedte is geheel niet iets wat landelijk vastligt, auto hatende wethouder kan alle wegen versmallen en mooie fietspaden aanleggen of er fietsstraten van maken- als de raad dat een goed idee vindt
uiteraard zal gezond verstand vaak zegevieren, er moeten zoveel auto's dagelijks langs en wel of niet ook vrachtverkeer, wel of niet eenrichting verkeer en dan kom je op b.v. 3,5m of 5,75m met eventueel parkeerhavens van 1,8m zie CROW normen veel auto's zijn breder dan die 1,8m dus effectief straatprofiel smaller dan 3,5m
veel door raad vastgestelde regels zijn onderhevig aan door B&W te verlenen uitzonderingen in kader van uitvoering en BOR
dus als in jouw wijk een aantal parkeerplaatsen volgens bestemmingplan vereist is van X en de ontwikkelaar zegt, sorry maar het worden er X-2 dan kan de wethouder dit goed vinden, al of niet met compensatie voor de gemeentekas (binnen kader contract gemeente-ontwikkelaar)
hoe is de planvorming van je wijk, hoe wordt er voorzien in parkeerplaatsen voor bezoekers, parkeerhavens tussen opritten in/langs groenstrook?
in Breda (wijk sportpark) zijn brede groenstroken met grastegels die als parkeerplek voor bezoekers dienen
dat zou in jouw geval ook kunnen werken, maar waar is de stoep tussen groenstrook en erfgrens?
staan er bomen gepland in groenstrook- te dicht bij je huis (minder licht in huis en schaduw voor PV panelen?)
Zijn alle percelen verkocht, is er al een ander huis te koop, neem een ander huis en laat ontwikkelaar met jouw huis achter, het is slecht verkoopbaar, compensatie is waarschijnlijk onvoldoende want een potentieele koper koop liever een buurhuis met gote voortuin, dus jij staat veel langer te koop

Alle percelen zijn verkocht en ons huis is inmiddels zo van ons dat we hiervan niet zomaar afstand nemen.
Ieder huis in de wijk moet 2 parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren zodat er geen parkeerproblemen ontstaan. Aan beide kanten van de weg liggen groenstroken. Voor ons een van 2 meter, aan de andere kant van de weg is dit 5m (hier worden bomen gepland). Er lijkt dus genoeg ruimte om de weg op te schuiven. Echter hebben we ook overburen...

BazzH schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 10:16:
[...]

Dat laatste is puur persoonlijk. Zeker met een groenstrook voor de deur, zou ik veel meer waarde hechten aan 2 meter meer achtererfgebied dan aan 2 meter meer voortuin. Met je voortuin kun je eigenlijk niets, behalve bestraten of groen planten. Een groter achtererfgebied geeft je meer mogelijkheden m.b.t. toekomstige uitbreidingen.

E.e.a is natuurlijk ook afhankelijk van de indeling van het huis. Bij ons zit de keuken aan de voorkant van het huis en de woonkamer aan de achterkant. Dus voorbij lopende mensen kijken toch je woonkamer niet in.

Ik moet wel zeggen dat ik een voortuin voor een vrijstaande woning met gepland 3 tot 5 meter voortuin al erg krap vind. Hoe geloofwaardig kom je dan nog over als je gaat stellen "dat je voorkeur hebt voor een grotere voortuin". Die voortuin was oorspronkelijk al klein, nu alleen nog wat kleiner. Ik heb een tussenwoning en onze voortuin is al 5 meter en een paar centimeters diep. Dan krijg je de stoep, daarna een groenstrook van een metertje of 8, dan nog 4 meter parkeerplaats en dan pas de weg.

Gezien de huidige huizenmarkt, vraag ik me af hoe zinnig "ontbinden" is voor de TS. Het staat dan eigenlijk al min of meer vast, dat TS ergens anders zal moeten gaan wonen. Je hebt zelfs nog kans dat de projectontwikkelaar het huis dan gewoon als bestaande bouw, instapklaar, voor een nog veel betere prijs kan verkopen en TS uiteindelijk nog als verliezer uit de strijd komt. Dan zou je haast denken, dat compensatie ontvangen en direct daarna verhuizen voor de TS wellicht nog wel voordeliger is.

Bij ons zit de woonkamer aan de voorkant van het huis. Ik vind je statement over de grootte van de voortuin voor een vrijstaand huis wat te makkelijk. Je kan het ook zo zien: de voortuin was al klein en nu wordt hij plots nog kleiner. Ofwel in woorden van de gemeente nauwelijks bruikbaar. De achtertuin was al vrij royaal. Het gaat me daarnaast meer om de oprit en ja ik heb wel een klein terras aan laten leggen voor. Het blijft het zuiden en tegen het huis aan waardoor het een prima plekje is voor een lunch. Wat betreft de groenstrook ben ik het met je eens, dat is fraai, maar niet als het ten koste gaat van mijn parkeerruimte.

onetime schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 23:54:
@DukeBox De project ontwikkelaar is aansprakelijk, zijn marge is niet direct interessant. En misschien is de gemeente (mede / indirect) aansprakelijk.
@lwd-kevin Ik zou zelf een prijsopgave opvragen voor de verplaatsing. En die eventueel aan de advocaat geven. edit: Vraag anders de advocaat even.

Ik wacht eerst de reactie van de advocaat af. In ieder geval bedankt voor je inbreng! wordt zeker gewaardeerd!

Cocytus schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 18:23:
[...]


Sorry, maar waar haal je vandaan dat "waterbodem" alleen de waterkant is en 0 oppervlak? Van de Rijksoverheid:

[...]

link

Volgens mij is er geen andere wet die een andere definitie gebruikt, en ook in normaal spraakgebruik lijkt 'waterbodem' me verwijzen naar, nou ja, de bodem van het water. Ik ben bang dat het gebruik van de terminologie "waterbodem" dus weinig verschil maakt hier.


[...]


De koopakte zegt op basis van dit stukje dus niks over de verhouding tussen water en grond. Dan komt het (nog steeds) aan op wat de bedoeling van partijen is geweest. Als de gemeente en jij duidelijk de bedoeling hadden om een perceel te leveren met 2 meter water aan de achterkant (dat blijkt dan uit de folders die je hebt?) en een bepaalde lengte grondoppervlak, dan is dat dus wat er geleverd is. En niet wat het kadaster heeft ingetekend, zonder water en 2 meter extra aan de voorkant. Tenzij de kadaster-kaart aan de leveringsakte is gehecht - dan is weer duidelijk dat de levering ziet op het perceel zoals bij het kadaster ingetekend.

Er kunnen nog steeds best mogelijkheden kunnen zijn om de gemeente tot meewerking te dwingen. Daar heb je dan wel echt een advocaat voor nodig, want als je niks doet gaat de gemeente gewoon lekker die zooi aanleggen zoals ze zelf willen.

Eén van de belangrijkste vragen is door wie de fout bij het inmeten is veroorzaakt. Is dat de gemeente, het kadaster of de bouwer geweest?


[...]


Dat er een groenstrook in het beeldkwaliteitplan staat, zegt nog niet wáár die groenstrook komt. Dit punt is dus niet relevant.

Dank voor je reactie. Er wordt in de leveringsakte wel gerefereerd naar het kavelnummer van het kadaster. "kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);" Ik weet niet zo goed of je dat bedoeld met 'eraan gehecht'.

Z___Z schreef op zaterdag 18 april 2020 @ 11:01:
Aangezien het vrijstaand is, kan je dan niet parkeren naast je huis ipv in de voortuin?

Naast het huis is geen ruimte. de kavel is diep ipv breed.

[onetime]

@lwd-kevin Voor het geval het nog niet duidelijk is; Ik zou vast houden aan de voortuin zoals ik die had gekocht, (Het waterdeel is niet duidelijk gespecificeert.) Ik zou met de projectontwikkelaar en de gemeente meewerken door aan te bieden mijn huis door hen op hun kosten en hun aansprakelijkheid te laten verplaatsen. Met vergoeding gewenst voor de extra kosten aan de tuinen. Voor en achter.

[Cocytus]

lwd-kevin schreef op zaterdag 18 april 2020 @ 11:33:
[...]

Dank voor je reactie. Er wordt in de leveringsakte wel gerefereerd naar het kavelnummer van het kadaster. "kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);" Ik weet niet zo goed of je dat bedoeld met 'eraan gehecht'.

Er is een tegenstrijdigheid in de tekst van de akte, want er wordt verwezen naar een kavelnummer waar volgens de kadastrale tekening geen water bij hoort, én tegelijkertijd staat in de akte dat er 'waterbodem' bij het perceel hoort. Alleen naar de tekst kijken helpt dus niet. Daarom komt het puur aan op wat de bedoeling van enerzijds de gemeente en anderzijds van jou was. Uit jouw verhaal maak ik op, dat jouw bedoeling was het perceel te kopen met 2 meter water aan de achterkant. En dat de tekening van het kadaster niet klopt met die bedoeling. En de bedoeling van de gemeente is ook duidelijk: die wilden ook een perceel met water verkopen, dat 2 meter eerder ophoudt dan volgens de kadastertekening. Dat pleit dus in jouw nadeel. Zou er nou een tekening of schets aan de akte zijn 'vastgeniet', dan zou je je daar nog op kunnen beroepen. Maar ik begrijp dat dat niet zo is.

Dat zegt niet dat er dus geen mogelijkheden zijn en je maar moet accepteren dat het zo is. Als het bijvoorbeeld de schuld van de gemeente is dat de tekening van het kadaster fout is, dan zou het wel eens 'naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar' kunnen zijn als zij nu vasthouden aan de oorspronkelijke tekening. Maar daarvoor moet je echt meer over de feiten weten.

[onetime]

@Cocytus Ben ik niet geheel met je eens. Het water is niet goed gespecificeerd, en kan alleen een stukje oever zijn. (Bijna) zonder invloed op het echte "grond" oppervlak.

edit: @lwd-kevin Maak je niet direct bezorgd over een eventueel failissement van de project ontwikkelaar.
Er is ook nog zoiets als (aansprakelijkheids) verzekering. Just mentioning.

[Voor 35% gewijzigd door onetime op 18-04-2020 20:55]

[MoshiMoshi84]

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:20:In basis is er gewoon iets van een oppervlakte y bij de notaris gekocht, notariele akte is leidend dus dat is zo ongeveer het enige relevante.

De notariële akte is leidend bij een geschil tussen koper en verkoper. Was het de gemeente die de grond verkocht?

Een notariële akte kan niet leidend zijn als die zou betekenen dat iets wordt verkocht dat niet aan verkoper toebehoord. Dan heeft verkoper een probleem, maar koper geen recht om geleverd te krijgen wat in de akte is vermeld.

[jmzeeman]

Naast het juridische traject zou ik ook kijken of je langs de ambtenaren heen een afspraak kan maken met de wethouder of burgemeester. Die kunnen, vaak tot frustratie van de ambtenaren die zich proberen (en moeten) vasthouden aan de regels, ook daar buiten oplossingen zoeken en hebben ook de mogelijkheden om die te bekrachtigen. Zeker in kleinere gemeentes kan dit effectief zijn.
Juridisch lijkt het me een lastige zaak waar de kans groot is dat als je al wint je met een, in verhouding tot wat het voor jou waard is, magere schadeloosstelling genoegen moet nemen. Degene die verantwoordelijk is lijkt me hoogstwaarschijnlijk de bouwer, de kans dat een rechter gaat zeggen verplaats al die huizen maar lijkt me nihil.

[onetime]

@jmzeeman Eerste deel goede suggestie.
Alleen over verplaatsen; Dan weet jij hoeveel die verplaatsing kost. Hoeveel?

[jmzeeman]

onetime schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 10:30:
@jmzeeman Eerste deel goede suggestie.
Alleen over verplaatsen; Dan weet jij hoeveel die verplaatsing kost. Hoeveel?

Ben geen advocaat maar over het algemeen praat je in dit soort gevallen over de schade die geleden is niet de kosten om het op te lossen. De objectieve schade is de waardevermindering van het huis doordat het anders op de kavel staat. Maar ja ik zou de juridische weg zeker bewandelen en daarbij hoog schieten, maar ik zou er zelf geen vertrouwen in hebben dat dat een erg bevredigend einde zal kennen.
Alle juridische trajecten waar ik persoonlijk en zakelijk bij betrokken ben geweest zijn uiteindelijk geëindigd in een pyrrusoverwinning, hoe erg gelijk we ook hadden. Daarnaast zijn de contracten met gemeente en projectontwikkelaar in mijn ervaring zo (vaag) opgesteld dat ze zeer veel vrijheid en bescherming aan de verkopende partij geven.

[Voor 21% gewijzigd door jmzeeman op 24-04-2020 11:18]

[cadsite]

't Zal wel aan mij liggen, maar als je een fout van die grootte orde tegenkomt tijdens een bouwproces wordt er toch geen steen meer verlegd alvorens alle partijen akkoord gaan?

Fouten gebeuren, maar wij gaan nooit door met produceren/plaatsen alvorens de opdrachtgever tevreden is.

[Anoniem: 310408]

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:43:
Dit zal wel de praktische uitkomst zijn. De infrastructuur kan niet zomaar verlegd worden. En kan ook niet onder iemands tuin blijven liggen, want die kan best 1x per 5 jaar aangepast moeten worden (en dan wil jij niet je hele tuin open hebben liggen)

Daar heb ik in het een diep verleden nog een behoorlijk wat geld (guldens nog) aan overgehouden.

Gemeente had fout gemaakt waardoor riolering, waterleiding en telefoon/kabel onder mijn voortuin kwamen te liggen. In zeven jaar moest dat drie keer open en elke keer kwam mijn tuin er beter uit (de hovenier was ook niet dom) en kreeg ik 7000 gulden per keer als schade vergoeding.

Topicstarter zit met een probleem maar een goede advocaat kan dat best tot zijn probleem oplossen omdat de gemeente niet veel kan. Belangrijk en moeilijk is het samenhouden van alle eisers die zoms aparte belangen hebben, daar moet veel tijd ingestopt worden.

Een tip, hou bij hoeveel tijd JIJ erin gestopt hebt want als het tot een juridische zaak komt die je wint kan je dat eenvoudig verrekenen. In mijn (veel recentere ervaring) is 45 euro per uur meestal geen probleem.

[Wim-Bart]

Volgens mij is het gewoon een kwestie van palen slaan en de huizen 2 meter te verplaatsen. Met huidige technieken moet dit gewoon mogelijk zijn. En de kosten zijn gewoon voor de project ontwikkelaar die de boel fout heeft aangestuurd.

[Gomez12]

Anoniem: 310408 schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 18:42:
[...]
Daar heb ik in het een diep verleden nog een behoorlijk wat geld (guldens nog) aan overgehouden.

Gemeente had fout gemaakt waardoor riolering, waterleiding en telefoon/kabel onder mijn voortuin kwamen te liggen. In zeven jaar moest dat drie keer open en elke keer kwam mijn tuin er beter uit (de hovenier was ook niet dom) en kreeg ik 7000 gulden per keer als schade vergoeding.

Dat klinkt aardig, en het is voor de gemeente ook rendabel om het op deze manier te doen zolang het om bijv 1 huis gaat, in wezen is die 21.000 gulden die jij hebt gekregen een schijntje...

Je had (achteraf gezien) beter voor een eenmalig afkoopbedrag kunnen gaan, dat had eerder richting de 50.000 gulden gezeten...

Alleen nu gaat het om een hele straat en dan wordt de rekensom ietwat anders...

Wim-Bart schreef op zaterdag 25 april 2020 @ 01:31:
Volgens mij is het gewoon een kwestie van palen slaan en de huizen 2 meter te verplaatsen. Met huidige technieken moet dit gewoon mogelijk zijn. En de kosten zijn gewoon voor de project ontwikkelaar die de boel fout heeft aangestuurd.

Tja, ik denk dat die project ontwikkelaar gelijk aan de slag gaat, als Wim-Bart zegt dat de project-ontwikkelaar fout zit dan neemt die dat direct aan, zonder enige onderbouwing nodig te hebben,..

[Wim-Bart]

Gomez12 schreef op zaterdag 25 april 2020 @ 02:03:
[...]

Dat klinkt aardig, en het is voor de gemeente ook rendabel om het op deze manier te doen zolang het om bijv 1 huis gaat, in wezen is die 21.000 gulden die jij hebt gekregen een schijntje...

Je had (achteraf gezien) beter voor een eenmalig afkoopbedrag kunnen gaan, dat had eerder richting de 50.000 gulden gezeten...

Alleen nu gaat het om een hele straat en dan wordt de rekensom ietwat anders...


[...]

Tja, ik denk dat die project ontwikkelaar gelijk aan de slag gaat, als Wim-Bart zegt dat de project-ontwikkelaar fout zit dan neemt die dat direct aan, zonder enige onderbouwing nodig te hebben,..

Tuurlijk niet, maar denk dat het daar wel op uit komt. Ik blijf er bij dat de project ontwikkelaar, die ook de gehele bouw en aansturing doet, waar ze voor betaald worden, dit hadden kunnen voorkomen.

[ReusKees]

Is er al meer bekend? Ik volg dit met interesse.

Jaren geleden kocht ik een nieuwbouwhuis met, volgens de papieren, een tuin van 14 meter diep. Bij oplevering bleek dat 11 meter te zijn. Ik bleek pech te hebben want "maten zijn bij benadering" en "pas bij inmeten blijkt de finale maat". Het voelt nog steeds alsof ik 9k teveel betaald heb door het feestelijk naar boven afronden van de projectontwikkelaar. Easy money, heet dat.

Dus ik vraag me af hoe ze dat bij jou gaan regelen. Hopelijk beter dan destijds bij mij.

[loeberce]

Wim-Bart schreef op zaterdag 25 april 2020 @ 01:31:
Volgens mij is het gewoon een kwestie van palen slaan en de huizen 2 meter te verplaatsen. Met huidige technieken moet dit gewoon mogelijk zijn. En de kosten zijn gewoon voor de project ontwikkelaar die de boel fout heeft aangestuurd.

Daar ga je vanuit dat het huis los op de palen staat? Het zou me niets verbazen als de balken aan de paalkoppen zijn gestort en die krijg je niet zo makkelijk meer los (en vast na de verplaatsing).

[leecher]

cadsite schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 14:54:
't Zal wel aan mij liggen, maar als je een fout van die grootte orde tegenkomt tijdens een bouwproces wordt er toch geen steen meer verlegd alvorens alle partijen akkoord gaan?

Geh, niet bekend met de bouw? Al stond die hut 45 graden scheef en 80cm onder water, not my job, gewoon doorgaan en achteraf een beetje verbaasd lopen doen.

[cadsite]

leecher schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:10:
[...]
Geh, niet bekend met de bouw?

Nee, niet echt. Slechts 20 jaar.
Je moet, als klant, uiteraard wel de eindverantwoordelijke aanspreken.

[Gomez12]

cadsite schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:15:
[...]

Nee, niet echt. Slechts 20 jaar.
Je moet, als klant, uiteraard wel de eindverantwoordelijke aanspreken.

Tja, die eindverantwoordelijke is nu nog niet eens duidelijk, oftewel hoe wil je die achterhalen tijdens het bouwproces...

[cadsite]

Gomez12 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 16:04:
[...]

Tja, die eindverantwoordelijke is nu nog niet eens duidelijk, oftewel hoe wil je die achterhalen tijdens het bouwproces...

Neen?
Volgens mij heb je als koper een koopcontract.
Daarin staat de verkopende partij, dit is voor de koper de eindverantwoordelijke.

Een ingebreke stelling met aangetekend schrijven is het minste wat je kan doen als je zo'n ernstige fout tegenkomt.
Het gaat hier niet over een gebarsten tegel achter de toilet pot é...

[lwd-kevin]

ReusKees schreef op maandag 4 mei 2020 @ 14:14:
Is er al meer bekend? Ik volg dit met interesse.

Jaren geleden kocht ik een nieuwbouwhuis met, volgens de papieren, een tuin van 14 meter diep. Bij oplevering bleek dat 11 meter te zijn. Ik bleek pech te hebben want "maten zijn bij benadering" en "pas bij inmeten blijkt de finale maat". Het voelt nog steeds alsof ik 9k teveel betaald heb door het feestelijk naar boven afronden van de projectontwikkelaar. Easy money, heet dat.

Dus ik vraag me af hoe ze dat bij jou gaan regelen. Hopelijk beter dan destijds bij mij.

Spijtig om te horen ReusKees. We hebben met 9 buren e.e.a. met de advocaat in gang gezet. Daarnaast hebben we documentatie opgevraagd bij de gemeente. Wanneer er meer bekend is zal ik het hier zeker melden!

[P.K.]

ReusKees schreef op maandag 4 mei 2020 @ 14:14:
Is er al meer bekend? Ik volg dit met interesse.

Jaren geleden kocht ik een nieuwbouwhuis met, volgens de papieren, een tuin van 14 meter diep. Bij oplevering bleek dat 11 meter te zijn. Ik bleek pech te hebben want "maten zijn bij benadering" en "pas bij inmeten blijkt de finale maat". Het voelt nog steeds alsof ik 9k teveel betaald heb door het feestelijk naar boven afronden van de projectontwikkelaar. Easy money, heet dat.

Dus ik vraag me af hoe ze dat bij jou gaan regelen. Hopelijk beter dan destijds bij mij.

Staat er verder niks concreets in je akte?
Ik veel aktes bij nieuwbouw staat er iets in de trant van dat er een afwijkingspercentage is van maximaal 10%.
3 meter op 14 is wel erg veel.

cadsite schreef op maandag 4 mei 2020 @ 16:30:
[...]

Neen?
Volgens mij heb je als koper een koopcontract.
Daarin staat de verkopende partij, dit is voor de koper de eindverantwoordelijke.

Een ingebreke stelling met aangetekend schrijven is het minste wat je kan doen als je zo'n ernstige fout tegenkomt.
Het gaat hier niet over een gebarsten tegel achter de toilet pot é...

Veel ingewikkelder dan dit lijkt het mij ook niet.
De verkoper uit de akte is aansprakelijk, simpel.

Dat de gemeente de groenstrook niet zomaar wil af staan lijkt mij volkomen logisch, de projectontwikkelaar heeft betaald voor het perceel dat is geleverd en gebruikt voor de bouw van deze huizen, niet tevens voor de groenstrook ervoor.
De gemeente zal de plannen hebben goedgekeurd, maar geen akkoord hebben gegeven voor de foute uitvoering. Die groenstrook is eigendom van de gemeente, die hoeven dat niet op te geven omdat er een fout gemaakt is tijdens de bouw.

[mgizmo]

Pfff zeker Dura Vermeer? Vraag om een kelder ter compensatie.
Sterkte! Hopelijk haal je eruit wat je hoopt te bereiken.

[sukkel 24]

goed idee die kelder als compensatie - parkeer kelder met lift, maar ja jaarlijkse kosten onderhoud liftinstallatie zijn niet gering
succes!
en niet te snel ingaan op cadeautjes van tegenpartij want 30 jaar kosten maken loopt flink op
vroeger zou je zeggen geef me een x bedrag dan kan ik de kosten van de rente betalen, nu kan je verwachten dat inflatie gaat komen maar rente laag blijft dus 30 x stijgende kosten voor parkeervergunning of zo

[Bl4ckviper]

En is er nog voortgang?

[bartijn2]

lwd-kevin schreef op maandag 4 mei 2020 @ 20:08:
[...]

Spijtig om te horen ReusKees. We hebben met 9 buren e.e.a. met de advocaat in gang gezet. Daarnaast hebben we documentatie opgevraagd bij de gemeente. Wanneer er meer bekend is zal ik het hier zeker melden!

Een hele rij achterburen bij ons hebben hetzelfde gehad, huis 2.5 meter te ver naar achter geplaatst op de kavel. Die hebben gezamelijk een advocaat in de arm genomen en allemaal een vergoeding gehad van rond de 15.000 euro. Ondanks dat ze dus niet meer of minder grond hebben.

Wel is het zo dat de achtertuinen al niet erg ruim bemeten waren, net 10 meter.
Wat dus 7.5 meter is geworden (diep wel te verstaan.)

[GeeMoney]

@bartijn2 "slechts" 15.000 euro kan je het beter noemen. Wat een schamel bedrag voor zo'n grote miskleun.
Ik hoop dat het voor @lwd-kevin beter uitpakt gezien hij ook zijn dubbele parkeerplek kwijt is geraakt met deze opzet.

[mgizmo]

bartijn2 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 08:36:
[...]


Een hele rij achterburen bij ons hebben hetzelfde gehad, huis 2.5 meter te ver naar achter geplaatst op de kavel. Die hebben gezamelijk een advocaat in de arm genomen en allemaal een vergoeding gehad van rond de 15.000 euro. Ondanks dat ze dus niet meer of minder grond hebben.

Wel is het zo dat de achtertuinen al niet erg ruim bemeten waren, net 10 meter.
Wat dus 7.5 meter is geworden (diep wel te verstaan.)

Yep het enige wat gaat gebeuren is poging tot compensatie. De feitelijke situatie blijft ongewijzigd. Hebben jullie dit onderling besproken @lwd-kevin? Want je verliest natuurlijk daadkracht als er buren afhaken omdat ze compensatie accepteren (nog de vraag of de feitelijk situatie gewijzigd zal worden).

[Nomind]

Mijn advies: eerst beginnen alle stukken en feiten goed en overzichtelijk op een rij te zetten. Zowel de privaatrechtelijke kant (je overeenkomst met de bouwer) als de bestuursrechtelijke kant (bestemmingsplan, omgevingsvergunning, kadaster en gemeentelijk beleid). Als je dat hebt dan is het waarschijnlijk geen rocket science om te zien waar het mis is gegaan. Gelijk een dure advocaat inschakelen zou ik niet doen. Die gaat juridificeren en uren schrijven. Dan kom je snel in een conflictsituatie terwijl je natuurlijk een oplossing wil.
Wellicht kan de VEH helpen?

Je verhaal lezend zijn er duidelijk fouten gemaakt. Ik vermoed dat er ergens iets mis is gegaan bij de uitwerking van het bestemmingsplan naar het uitwerkingsplan of in de omgevingsvergunning of bv bij het uitzetten van de percelen door de landmeter. Misschien had hij/zei geen laarsen bij zich om midden in de sloot te staan met z'n peilstok
Een goed begin is je adres intikken in www.ruimtelijkeplannen.nl en in pdok.nl/viewer/ daar is een schat aan informatie te vinden.
Benader de gemeentelijke afdeling die de Omgevingsvergunning heeft verleend en de afdeling Geoinformatie van de gemeente. Leg het voor en probeer ze mee te laten zoeken waar het mis is gegaan. Bij een gemeente kan je het eventueel hoger op zoeken. Wethouders houden er niet van als een hele straat boos is en zullen hun invloed intern gebruiken om tot een oplossing te komen.

[dinootje]

En als de wethouder niet thuis geeft, dan kan je ook de gemeenteraad of desnoods de politieke partijen in de raad benaderen.

[sukkel 24]

zorg in ieder geval dat de gemeente je het eeuwig recht geeft gratis op straat te parkeren met 2 auto's direct bij de woning (of max 50m afstand) en ga niet akkoord met een bedrag want na 30 jaar wil je niet weten wat je dan jaarlijks moet betalen en een bedrag kost je ook vermogensbelasting en/of heeft invloed op een lagere kinder of zorgtoeslag
parkeerkelder is helaas niet haalbaar met oprit van maar 2,5m
kontakt met jurist van vereniging eigen huis kan heel zinvol zijn omdat zij mogelijk bekend zijn met vergelijkbare gevallen elders in het land of weten welke landmeter vaker deze fouten maakt
ook artikel in blad van vereniging eigen huis is mogelijk ook een drukmiddel
parkeren op grasstrook/grasperk kan best met grastegels, zo kan de kool en de geit gespaard worden
succes en houd ons op de hoogte

[OLTOTH]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:20:
Recent is ons nieuwbouwhuis opgeleverd. Het betreft projectbouw. Tijdens het bouwproces vonden wij als toekomstig bewoners dat het huis wel erg dicht op de straat stond. Daarnaast verschenen er tevens ineens putten en lantaarnpalen op onze grond. Nadat we de bouwer op de hoogte hadden gesteld zijn ze met de gemeente hierover in gesprek gegaan. Onze kavel bleek gemeten te zijn vanaf het water. Dit had niet gemoeten omdat we tevens een stuk waterperceel hebben (deze is vermeld in het notarieel akt maar niet gespecificeerd qua grootte). We hebben dus volgens het kadaster nu totaaloppervlak grond en geen waterperceel. Hierdoor is het huis verder naar voren komen te liggen dan had gemoeten. Onze achtertuin is hierdoor dus groter. Tussen onze voortuin en de weg heeft de gemeente een groenstrook gepland. Onze voortuin zoals oorspronkelijk gepland bevat nu onderdelen (putten, lantaarns) die normaal op de groenstrook hadden moeten staan. De bouwer geeft aan dat de kavel verkeerd is ingemeten en wijst naar gemeente. De gemeente zegt dat het huis verkeerd op de kavel staat.

Dit hele proces heeft geduurd tot na de oplevering. Tijdens de oplevering hebben wij als bewoners dit 'conflict' tussen bouwer en gemeente wel gemeld aan VEH zodat het op het opleveringsrapport kwam te staan. Inmiddels hebben alle bewoners de tuin al laten aanleggen volgens tekeningen van de bouwer. Echter kregen we vlak voor het paasweekend ineens te horen dat onze voortuin 2 meter moet worden ingekort. Wij hebben echter het huis gekocht met het idee een ruime oprit te hebben voor 2 auto's (dit moeten wij ook volgens de akte). Onze voortuin was in de oorspronkelijke afmetingen minimaal 3 en maximaal 5 meter van de groenstrook/straat, dit zou dan nu slechts 1 tot 3 meter worden.

Inmiddels zijn we met alle bewoners in gesprek met een advocaat. Heeft iemand op Tweakers ervaring met dit soort problemen? Ik hoorde van de advocaat dat het kadaster niet bindend is in dit soort situaties. Volgens het kadaster reikt onze kavel tot de straat en kan er dus geen groenstrook komen.

Kan de gemeente deze grond dan nog verdelen? Inmiddels zijn wij eigenaar van de grond toch?

Dit komt wel vaker bij projectbouw, die huren over het algemeen iedereen in omdat er een schreeuwend tekort is aan goed (opgeleid) personeel. Binnen de woning is er vaak ook van alles mis. Het mooie is dat de verantwoordelijke bedrijven (Hoi Dura) dan ook vaak nog zeggen dat je niet teveel moet verwachten, want het is maar projectbouw. Want ja wat is nou een paar ton.

Ik heb kennissen die het omgekeerde hebben gehad. Een grote stoep en minder ruimte in de achtertuin. Zij en de buren hebben een fikse vergoeding gehad.

[Napsju]

@OLTOTH Is daar nog een rechter aan te pas gekomen? Maw, is er jurisprudentie? En aan wat voor vergoeding moeten we dan denken?

[mgizmo]

OLTOTH schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 14:10:
[...]


Dit komt wel vaker bij projectbouw, die huren over het algemeen iedereen in omdat er een schreeuwend tekort is aan goed (opgeleid) personeel. Binnen de woning is er vaak ook van alles mis. Het mooie is dat de verantwoordelijke bedrijven (Hoi Dura) dan ook vaak nog zeggen dat je niet teveel moet verwachten, want het is maar projectbouw. Want ja wat is nou een paar ton.

Ahhh u bent ook slachtoffer van ze?

[ASS-Ware]

kaboom1555 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:48:
6 jaar geleden was er ook zo'n fout bij mn schoonouders in de wijk gemaakt. Hele huis is een paar meter opgeschoven!

Edit: ook precies 2 meter.

YouTube: Bouwbedrijf A. Huurdeman verplaatst woning in Leusden

Kolere da's mooi.
Maar zit een huis niet vast aan de heipalen?

[DukeBox]

ASS-Ware schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 22:54:
Maar zit een huis niet vast aan de heipalen?

In het filmpje (dat overigens al eerder was geplaatst) hebben ze het over verplaatsen over de zandlaag.. dus waarschijnlijk geen palen.

[lwd-kevin]

Bl4ckviper schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 23:29:
En is er nog voortgang?

Nee het is nog rustig, er is een brief (6 kantjes) verzonden vanuit de advocaat richting de bouwer waarin wordt gesteld dat we het niet eens zijn met de geboden 'oplossing' om voortuin te verliezen en wateroppervlakte te verkrijgen. Daarnaast sommeert hij de gemeente en bouwer op nutsvoorzieningen in onze tuin te verwijderen. Alle bewoners hebben de notaris inmiddels laten weten dat de 5% bankgarantie niet vrij gegeven mag worden richting de bouwer. Daarnaast hebben we tekeningen bij de gemeente opgevraagd en daarin staat, net als in de tekening van onze koopovereenkomst, in de meest recente situatietekening geen groenstrook.

bartijn2 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 08:36:
[...]


Een hele rij achterburen bij ons hebben hetzelfde gehad, huis 2.5 meter te ver naar achter geplaatst op de kavel. Die hebben gezamelijk een advocaat in de arm genomen en allemaal een vergoeding gehad van rond de 15.000 euro. Ondanks dat ze dus niet meer of minder grond hebben.

Wel is het zo dat de achtertuinen al niet erg ruim bemeten waren, net 10 meter.
Wat dus 7.5 meter is geworden (diep wel te verstaan.)

Dat is summier. Ik denk niet dat wij ons af laten kopen met 15000 euro.

GeeMoney schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 08:57:
@bartijn2 "slechts" 15.000 euro kan je het beter noemen. Wat een schamel bedrag voor zo'n grote miskleun.
Ik hoop dat het voor @lwd-kevin beter uitpakt gezien hij ook zijn dubbele parkeerplek kwijt is geraakt met deze opzet.

De bouwer heeft mondeling aangegeven dat we inderdaad op overgang groenstrook naar onze oprit mogen parkeren. Maar dit zou ik inderdaad zwart op wit willen hebben en vind ik een laatste optie.

mgizmo schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:03:
[...]


Yep het enige wat gaat gebeuren is poging tot compensatie. De feitelijke situatie blijft ongewijzigd. Hebben jullie dit onderling besproken @lwd-kevin? Want je verliest natuurlijk daadkracht als er buren afhaken omdat ze compensatie accepteren (nog de vraag of de feitelijk situatie gewijzigd zal worden).

We hebben onderling geen bedragen besproken. We willen eerst duidelijk voor ogen hebben waar de noordelijke en zuidelijke grens van onze kavel precies ligt en wie schuldig is aan dit probleem.

Nomind schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:48:
Mijn advies: eerst beginnen alle stukken en feiten goed en overzichtelijk op een rij te zetten. Zowel de privaatrechtelijke kant (je overeenkomst met de bouwer) als de bestuursrechtelijke kant (bestemmingsplan, omgevingsvergunning, kadaster en gemeentelijk beleid). Als je dat hebt dan is het waarschijnlijk geen rocket science om te zien waar het mis is gegaan. Gelijk een dure advocaat inschakelen zou ik niet doen. Die gaat juridificeren en uren schrijven. Dan kom je snel in een conflictsituatie terwijl je natuurlijk een oplossing wil.
Wellicht kan de VEH helpen?

Je verhaal lezend zijn er duidelijk fouten gemaakt. Ik vermoed dat er ergens iets mis is gegaan bij de uitwerking van het bestemmingsplan naar het uitwerkingsplan of in de omgevingsvergunning of bv bij het uitzetten van de percelen door de landmeter. Misschien had hij/zei geen laarsen bij zich om midden in de sloot te staan met z'n peilstok
Een goed begin is je adres intikken in www.ruimtelijkeplannen.nl en in pdok.nl/viewer/ daar is een schat aan informatie te vinden.
Benader de gemeentelijke afdeling die de Omgevingsvergunning heeft verleend en de afdeling Geoinformatie van de gemeente. Leg het voor en probeer ze mee te laten zoeken waar het mis is gegaan. Bij een gemeente kan je het eventueel hoger op zoeken. Wethouders houden er niet van als een hele straat boos is en zullen hun invloed intern gebruiken om tot een oplossing te komen.

Wij hebben juist wel het idee dat een advocaat helpt omdat zowel de gemeente en de bouwer de boel zeer gemakkelijk probeert te sussen en niet opkomt voor ons. We laten wel constant weten dat we het fijner vinden als we er zonder rechtsgang uit kunnen komen. Dit heeft de advocaat ook letterlijk in de brief gezet. Inmiddels hebben we tekeningen opgevraagd bij de gemeente en hierin staat geen groenstrook terwijl de bouwer en diezelfde gemeente daar nu wel op aandringt. Ook in onze koopovereenkomst tekening staat geen groenstrook. Er zouden eerst alleen maar 2-1 kap woningen komen meer deze verkochten niet. Toen is gekozen voor vrijstaande woningen. Ergens in dit proces is het mis gegaan. Dit in combinatie met verkeerd meten en of uitzetten piketpalen.

sukkel 24 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:10:
zorg in ieder geval dat de gemeente je het eeuwig recht geeft gratis op straat te parkeren met 2 auto's direct bij de woning (of max 50m afstand) en ga niet akkoord met een bedrag want na 30 jaar wil je niet weten wat je dan jaarlijks moet betalen en een bedrag kost je ook vermogensbelasting en/of heeft invloed op een lagere kinder of zorgtoeslag
parkeerkelder is helaas niet haalbaar met oprit van maar 2,5m
kontakt met jurist van vereniging eigen huis kan heel zinvol zijn omdat zij mogelijk bekend zijn met vergelijkbare gevallen elders in het land of weten welke landmeter vaker deze fouten maakt
ook artikel in blad van vereniging eigen huis is mogelijk ook een drukmiddel
parkeren op grasstrook/grasperk kan best met grastegels, zo kan de kool en de geit gespaard worden
succes en houd ons op de hoogte

Ik zie parkeren op de groenstrook echt als laatste optie. Maar ik ga zeker zorgen dat eea zwart op wit komt te staan als het zover is.

[_Dune_]

lwd-kevin schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 11:09:
Wij hebben juist wel het idee dat een advocaat helpt omdat zowel de gemeente en de bouwer de boel zeer gemakkelijk probeert te sussen en niet opkomt voor ons. We laten wel constant weten dat we het fijner vinden als we er zonder rechtsgang uit kunnen komen. Dit heeft de advocaat ook letterlijk in de brief gezet. Inmiddels hebben we tekeningen opgevraagd bij de gemeente en hierin staat geen groenstrook terwijl de bouwer en diezelfde gemeente daar nu wel op aandringt. Ook in onze koopovereenkomst tekening staat geen groenstrook. Er zouden eerst alleen maar 2-1 kap woningen komen meer deze verkochten niet. Toen is gekozen voor vrijstaande woningen. Ergens in dit proces is het mis gegaan. Dit in combinatie met verkeerd meten en of uitzetten piketpalen.

Dus in de actuele tekeningen van de gemeente zelf staat de groenstook (nogsteeds) niet vermeld. Dan moeten ze toch van goede huize komen, dit nog af te dwingen. Blijkbaar is dit niet in het plan opgenomen, bijzonder dit.

[Virtuozzo]

lwd-kevin schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 11:09:
[...]

Wij hebben juist wel het idee dat een advocaat helpt omdat zowel de gemeente en de bouwer de boel zeer gemakkelijk probeert te sussen en niet opkomt voor ons. We laten wel constant weten dat we het fijner vinden als we er zonder rechtsgang uit kunnen komen. Dit heeft de advocaat ook letterlijk in de brief gezet.

Heel verstandig. Absoluut. Als persoon heb je het verschil tussen theorie en praktijk van recht. Als personen idem. Als personen met juridische bijstand die niet beperkt is tot de grootste gemene deler van optimalisatie zoals de meeste varianten van rechtsbijstand is er ruimte tot toepassing van recht voor behartiging.

Het enige mogelijke zwaktepunt ligt bij cohesie van de vertegenwoordiging, delen de getroffen kopers dezelfde doelen en blijven ze een front vormen. Dat "aanspreken" is iets waar met name Gemeenten beter in zijn dan vaak gedacht wordt. Goede communicatie en zaken schriftelijk bijhouden is een must.

[BazzH]

Daar was ik al bang voor. Blijkbaar dus niet alleen een bouwer die een steekje heeft laten vallen. Heel verstandig om dit (zeker als groep) uit te besteden. Als jullie niet tot een schikking met bouwer/gemeente kunnen komen (hoe die dat onderling regelen, zou ik me niet al te druk om maken), dan kon dit weleens een langlopend traject gaan worden. Moet je zelf helemaal niet aan willen beginnen, veel te complex.

[sukkel 24]

Goed werk tot nu toe, maar vergeet niet alle relevante stukken op te laten vragen door advocaat met WOB procedure, inclusief de meestal geheime overeenkomsten tussen gemeente en projectontwikkelaar, is die trouwens ook aannemer of is dat een derde partij-die fouten gemaakt kan hebben
wat mij niet geheel duidelijk is is de stoep, loopt er ook een stoep langs jullie tuinen en daarna een groenstrook?
als ik het voorstel niet verkeerd begrijp sta je dus alf op stoep en half in je tuin???
wat is je perceel breedte, kunnen daar 2 auto's op de parkeer/groenstrook met grastegels voor je huis- parallel aan straat- mede gezien lantarenpalen, bomen, kabeltv verdeel kastjes en ander straatmeubilair zoals ondergrondse afvalbaken/glasbakken etc
wat is het aantal parkeerplaatsen dat de bouwer per woning volgens de plaatselijke bouwverordening moet leveren op eigen terrein (CROW norm 1,8 auto's per woning in buitengebied)

hoedt rekening met gevoeligheid voor politiek gezichtsverlies wethouders zodra er verkiezingen aan komen, dan zijn ze waarschijnlijk extra gevoelig voor een slechte pers
zorg dat je goede contacten hebt met de plaatselijke pers(gratis krantje of lokale dagblad, hoewel die ook goede contacten moeten onderhouden met raad en gemeentebestuur dus dat kan tegenvallen
oppositie in raad kan wel dit soort problemen gebruiken om ziczelf te profileren in raad en pers
zoek goed op funda uit wat effect is van dit soort (parkeer)problemen en kleinere voortuin op woningwaarde want een stoep op 2,5 meter van je raam betekent dat je s'avonds op je bankje in de voortuin ongeveer op straat zit en een hoge haag je zitkaner donker maakt als je meer privacy wilt
alles vast laten leggen bij kadaster wat gemeente je belooft als erfdienstbaarheid want alleen dan kan het niet door een volgende wethouder teruggedraaid worden zonder zware onteigenings procedure bij de rechter
zelf (gezamenlijk) veel uitzoeken en vergelijken en bij overige bewoners en advocaat neerleggen houdt deze advocaat scherp
succes

[lwd-kevin]

_Dune_ schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 14:53:
[...]


Dus in de actuele tekeningen van de gemeente zelf staat de groenstook (nogsteeds) niet vermeld. Dan moeten ze toch van goede huize komen, dit nog af te dwingen. Blijkbaar is dit niet in het plan opgenomen, bijzonder dit.

In de meest recente situatietekening opgevraagd bij de gemeente staat deze niet. In het beeldkwaliteitplan staat deze wel.Om het nog vager te maken.

Virtuozzo schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 15:00:
[...]


Heel verstandig. Absoluut. Als persoon heb je het verschil tussen theorie en praktijk van recht. Als personen idem. Als personen met juridische bijstand die niet beperkt is tot de grootste gemene deler van optimalisatie zoals de meeste varianten van rechtsbijstand is er ruimte tot toepassing van recht voor behartiging.

Het enige mogelijke zwaktepunt ligt bij cohesie van de vertegenwoordiging, delen de getroffen kopers dezelfde doelen en blijven ze een front vormen. Dat "aanspreken" is iets waar met name Gemeenten beter in zijn dan vaak gedacht wordt. Goede communicatie en zaken schriftelijk bijhouden is een must.

Mooi verwoord. Ik hoop ook oprecht dat we er met de gemeente uitkomen.

BazzH schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 16:01:
Daar was ik al bang voor. Blijkbaar dus niet alleen een bouwer die een steekje heeft laten vallen. Heel verstandig om dit (zeker als groep) uit te besteden. Als jullie niet tot een schikking met bouwer/gemeente kunnen komen (hoe die dat onderling regelen, zou ik me niet al te druk om maken), dan kon dit weleens een langlopend traject gaan worden. Moet je zelf helemaal niet aan willen beginnen, veel te complex.

Ik ben ook bang voor een langlopend traject. Er staat echter veel op het spel en we delen de kosten als groep. We hopen op een fatsoenlijke schikking (in de vorm van voortuin en oprit ipv geld)

sukkel 24 schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 16:21:
Goed werk tot nu toe, maar vergeet niet alle relevante stukken op te laten vragen door advocaat met WOB procedure, inclusief de meestal geheime overeenkomsten tussen gemeente en projectontwikkelaar, is die trouwens ook aannemer of is dat een derde partij-die fouten gemaakt kan hebben
wat mij niet geheel duidelijk is is de stoep, loopt er ook een stoep langs jullie tuinen en daarna een groenstrook?
als ik het voorstel niet verkeerd begrijp sta je dus alf op stoep en half in je tuin???
wat is je perceel breedte, kunnen daar 2 auto's op de parkeer/groenstrook met grastegels voor je huis- parallel aan straat- mede gezien lantarenpalen, bomen, kabeltv verdeel kastjes en ander straatmeubilair zoals ondergrondse afvalbaken/glasbakken etc
wat is het aantal parkeerplaatsen dat de bouwer per woning volgens de plaatselijke bouwverordening moet leveren op eigen terrein (CROW norm 1,8 auto's per woning in buitengebied)

hoedt rekening met gevoeligheid voor politiek gezichtsverlies wethouders zodra er verkiezingen aan komen, dan zijn ze waarschijnlijk extra gevoelig voor een slechte pers
zorg dat je goede contacten hebt met de plaatselijke pers(gratis krantje of lokale dagblad, hoewel die ook goede contacten moeten onderhouden met raad en gemeentebestuur dus dat kan tegenvallen
oppositie in raad kan wel dit soort problemen gebruiken om ziczelf te profileren in raad en pers
zoek goed op funda uit wat effect is van dit soort (parkeer)problemen en kleinere voortuin op woningwaarde want een stoep op 2,5 meter van je raam betekent dat je s'avonds op je bankje in de voortuin ongeveer op straat zit en een hoge haag je zitkaner donker maakt als je meer privacy wilt
alles vast laten leggen bij kadaster wat gemeente je belooft als erfdienstbaarheid want alleen dan kan het niet door een volgende wethouder teruggedraaid worden zonder zware onteigenings procedure bij de rechter
zelf (gezamenlijk) veel uitzoeken en vergelijken en bij overige bewoners en advocaat neerleggen houdt deze advocaat scherp
succes

Wie verantwoordelijk is voor de fout is ons niet duidelijk. Waarschijnlijk zijn er meerdere schuldig. Projectontwikkelaar door meerdere situatietekeningen, gemeente ivm hun taak om toezicht te houden en de bouwer ivm plaatsing huis. Daarnaast is het inmeten van de kavel gedaan door een externe bedrijf. In het beeldkwaliteitsplan staat geen stoep vermeld en ook niet in de meest recente situatietekening. Echter zijn er wel projecttekeningen te vinden met een stoep maar deze zijn sterk verouderd. Het is dus: tuin-heg-groenstrook-weg. De inrit mag maximaal 3,5 meter zijn waar onze oprit van de weg via groenstrook overloopt in onze voortuin. Hierop zouden we volgens de bouwer mogen staan. Volgens de koopovereenkomst moeten we echter 2 auto's kwijt kunnen op eigen terrein. Dit is onmogelijk zonder op de groenstrook (lees: gemeentegrond) te parkeren. Alleen als je een kleine 2e auto neemt en deze strak tegen de garagedeur zet zou het kunnen. De bouwer vind echter dat we de inrit (op gemeentegrond) mogen meerekenen bij dit gegeven. De lantaarnpalen, tv kastjes en nutsvoorzieningen liggen nu in onze voortuin. Deze hadden in de groenstrook moeten zitten die op de meest recente situatietekening en in onze koopovereenkomst dus niet meer aanwezig is. Leuk detail is dat zelfs wanneer je 2 meter van onze tuin afhaalt er alsnog voorzieningen, zoals putten, in onze voortuinen liggen. De gemeente en bouwer vinden privacy geen issue omdat er tussen tuin en weg nog een groenstrook komt waardoor we niet 'dichter' op de weg komen te zitten dan in de huidige situatie. Dank voor je tips mbt politiek en media. De advocaat benoemde eea ook al. Laten we hopen dat het niet zo ver hoeft te komen!

[PcDealer]

Hoezo privacy @lwd-kevin
https://www.google.com/ma...M5etWw!2e0!7i13312!8i6656

[sukkel 24]

vreemde indeling straatprofiel, ik neem aan dat ouders met kinderen toch graag over een stoep lopen ipv over de weg, of is het een woonerf?
liggen jullie niet aan een doorgaande weg richting verkeersader waar de hele wijk naar toe moet maar op doodlopend eind??
puntje van straatmeubilair, waar staan die, want als je een of 2 auto's wilt parkeren en via bestrate oprit ( of over gras?) de straat op (inritvergunning- breedte?) kan zo'n lantarenpaal of kastje flink in de weg staan, tenzij toevallig op erfgrens
Als de ontwikkelaar de erfgrenzen/indeling/woningtypen gewijzigd heeft nadat de infrastructuur is aangelegd Riool/putten, kabels etc en jullie niet die zooi in je tuin gedogen/willen, zal hij dat moeten laten wijzigen, anders is het foutje gemeente, zoek op klik waar de kabels en leidingen lopen in de straat/tuin, daar staan ook kadaster grenzen in waarmee gewerkt is
als jij een boompje plant in je tuin en de hele straat heeft opeens geen internet/electra of gas is dat jouw fout en kost je dat een dikke claim, daarom wil je dat niet, kabels en leidingen in je tuin

[sukkel 24]

rioolputten kunnen flink stinken bij sommige weer typen en ook als er onderhoud aan het riool nodig is wordt je niet blij als dat vlakbij je huis gebeurt en druppelsporen stront door je tuin lopen, mogelijk zijn er in de bouwverordening regels voor minimale afstand?

[PcDealer]

sukkel 24 schreef op zaterdag 23 mei 2020 @ 20:50:
rioolputten kunnen flink stinken bij sommige weer typen en ook als er onderhoud aan het riool nodig is wordt je niet blij als dat vlakbij je huis gebeurt en druppelsporen stront door je tuin lopen, mogelijk zijn er in de bouwverordening regels voor minimale afstand?

Niet hier: https://www.google.com/ma...bfov%3D100!7i13312!8i6656

^{Je kunt je post editten.}

[GreatDictator]

Positie van kabels & leidingen kun je inderdaad via kadaster/klik proberen op te vragen. Je hebt wel kans dat dit er nog niet instaat als het pas aangelegd is.

[GrooV]

Uiteraard een beetje laat, maar ik snap niet hoe je hier mee akkoord hebt kunnen gaan kwa oplevering. Je weet dat je een situatie krijgt waar je niet blij van gaat worden ongeacht wiens fout het is

Ik had gelijk alles stop gezet en alle bouwtermijnen opgeschort totdat dit was opgelost, desnoods in depot bij de notaris.

Mijn inziens ligt de fout zoals bij de bouwer als de TS aangezien die opdracht geeft. Ik geef de gemeente groot gelijk dat ze deze grond niet zo maar afgeven, dan staat zo de volgende bouwer weer op de stoep.

Uit eindelijk kan je iedereen de schuld geven maar er is tijdens de bouw gewoon een fout gemaakt en dat kan je de gemeente niet kwalijk nemen.

Kortom, klagen bij de bouwer dat hij jouw opdracht (het bouwen van je huis) niet goed gedaan heeft en dan is volgens mij de handigste oplossing dat jullie die grond van de gemeente kopen of je het zo laat.

[Voor 7% gewijzigd door GrooV op 26-05-2020 14:53]

[Nieknikey]

GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 14:50:
Uiteraard een beetje laat, maar ik snap niet hoe je hier mee akkoord hebt kunnen gaan kwa oplevering. Je weet dat je een situatie krijgt waar je niet blij van gaat worden ongeacht wiens fout het is

Heb je überhaupt het topic wel gelezen? Hoezo "hier mee akkoord hebt kunnen gaan kwa oplevering"? TS heeft dit gewoon laten opschrijven als opleverpunt. Wat gaat het oplossen om de hele oplevering te weigeren? Vervolgens zit TS nog maanden, hell misschien wel jaren te wachten totdat hij zijn huis in kan.

GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 14:50:
Ik had gelijk alles stop gezet en alle bouwtermijnen opgeschort totdat dit was opgelost, desnoods in depot bij de notaris.

Ja, grote taal weer. Alle bouwtermijnen opschorten? Volgens mij was de bouw al een heel stuk gevorderd. Het zomaar niet betalen van bouwtermijnen kan zomaar betekenen dat je nog langer kunt wachten op jouw huis. Bovendien heeft TS (en zijn buren) de laatste 5% betaling laten aanhouden bij de notaris (bankgarantie dan wel depotstorting) dus er is een (weliswaar summiere) betaling die achtergehouden is.

GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 14:50:
Mijn inziens ligt de fout zoals bij de bouwer als de TS aangezien die opdracht geeft. Ik geef de gemeente groot gelijk dat ze deze grond niet zo maar afgeven, dan staat zo de volgende bouwer weer op de stoep.

Uit eindelijk kan je iedereen de schuld geven maar er is tijdens de bouw gewoon een fout gemaakt en dat kan je de gemeente niet kwalijk nemen.

Nogmaals, heb je het topic wel gelezen? De kans is aanwezig dat de gemeente fouten heeft gemaakt met het uitzetten van de piketpaaltjes t.b.v. erfgrensbepaling. Misschien is de gemeente wel aansprakelijk, wie weet.

De manier waarop je reageert (roeptoeteren) in dit topic draagt niet bij aan de discussie.

[GrooV]

Nieknikey schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 15:21:
[...]


Heb je überhaupt het topic wel gelezen? Hoezo "hier mee akkoord hebt kunnen gaan kwa oplevering"? TS heeft dit gewoon laten opschrijven als opleverpunt. Wat gaat het oplossen om de hele oplevering te weigeren? Vervolgens zit TS nog maanden, hell misschien wel jaren te wachten totdat hij zijn huis in kan.


[...]

Ja, grote taal weer. Alle bouwtermijnen opschorten? Volgens mij was de bouw al een heel stuk gevorderd. Het zomaar niet betalen van bouwtermijnen kan zomaar betekenen dat je nog langer kunt wachten op jouw huis. Bovendien heeft TS (en zijn buren) de laatste 5% betaling laten aanhouden bij de notaris (bankgarantie dan wel depotstorting) dus er is een (weliswaar summiere) betaling die achtergehouden is.


[...]

Nogmaals, heb je het topic wel gelezen? De kans is aanwezig dat de gemeente fouten heeft gemaakt met het uitzetten van de piketpaaltjes t.b.v. erfgrensbepaling. Misschien is de gemeente wel aansprakelijk, wie weet.

De manier waarop je reageert (roeptoeteren) in dit topic draagt niet bij aan de discussie.

Ja ik heb het hele topic gelezen.

Lekker makkelijk roeptoeteren noemen als iemand het niet met je eens is. Je huis staat verkeerd, waar wil je op wachten dan? Tot er een aardbeving komt en de aarde 2 meter is verschoven?

Er bestaat ook nog zoiets als eigen verantwoordelijkheid, je loopt toch als de grond nog kaal is er even overheen en dan heb je al een overzicht. Nota bene tijdens de bouw is de TS er al achter gekomen dat het niet klopte, dan bouw je toch niet door?

"Thnx voor het huis, we hebben alleen nog een puntje, het staat 2 meter naar voren. Schrijf maar op als puntje dan lossen we het wel op. Wij gaan lekker onze voortuin aanleggen, buitenlamp hoeven we niet want er staat een lantaarnpaal in onze voortuin"

[lwd-kevin]

GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 15:49:
[...]

Ja ik heb het hele topic gelezen.

Lekker makkelijk roeptoeteren noemen als iemand het niet met je eens is. Je huis staat verkeerd, waar wil je op wachten dan? Tot er een aardbeving komt en de aarde 2 meter is verschoven?

Er bestaat ook nog zoiets als eigen verantwoordelijkheid, je loopt toch als de grond nog kaal is er even overheen en dan heb je al een overzicht. Nota bene tijdens de bouw is de TS er al achter gekomen dat het niet klopte, dan bouw je toch niet door?

"Thnx voor het huis, we hebben alleen nog een puntje, het staat 2 meter naar voren. Schrijf maar op als puntje dan lossen we het wel op. Wij gaan lekker onze voortuin aanleggen, buitenlamp hoeven we niet want er staat een lantaarnpaal in onze voortuin"

Redelijk kortzichtige reactie. Wij konden niet om de fundering heen lopen tijdens de bouw omdat het was afgezet met hekken en vanaf de weg die er tijdelijk ligt had je geen reëel beeld van de ligging. Ik heb 2x mogen kijken in het huis thats it. Daarnaast is dus eind 2019 nog aangegeven dat eea wel klopte. Jij legt de toezicht taak bij mij maar deze ligt in werkelijkheid toch echt bij de gemeente en de bouwer. Vergeet niet dat de fout bij 11 huizen tegelijkertijd is gemaakt. Tenslotte is dit mijn eerste nieuwbouw ervaring. Volgende keer ga ik er met een landmeter naast staan...

[Napsju]

Heel herkenbaar. De eerste keer dat ik onze nieuwbouwwoning in 2017 mocht betreden was een week (!!) voor de oplevering en ook toen was er nog geen permanente straat, parkeervakken, voetgangerspad en verlichting aangelegd. Alleen de rioolputten waren zichtbaar. Dat @lwd-kevin onmogelijk kon weten waar de uiteindelijke straat en voetpad groenstrook zouden gaan komen kan ik mij volledig inbeelden.

[_Dune_]

Inderdaad heel herkenbaar, ik kon ook niet bij de plek komen waar mijn huis werd gebouwd. Het hele gebied was afgezet. Dat ik er toch iets van mee kreeg kwam voornamelijk door mijn vader die er vanwege zijn werk wel mocht komen. Verder is het kort voor oplevering dat je de eerste keer goed alles kunt gaan bekijken.

@GrooV Daarnaast lijken zowel gemeente als bouwer fouten te hebben gemaakt en misschien de gemeente misschien nog wel de grootste, aangezien hun eigen tekeningen tot op de dag van vandaag nog niet lijken te kloppen. Aangezien daar geen groenstroken zijn opgenomen.

[GrooV]

Oke normaal kan je er gewoon bij komen, hier zijn de straten tegenwoordig al tijdelijk aangelegd voordat er gebouwd wordt en zijn gewoon voor iedereen toegankelijk (bouwplaats niet uiteraard). Ook zijn er vaak 2 of 3 kijk dagen waar je het bouwproces kan volgen.

Gemeente gaat pas handhaven als er een gereedmelding is gedaan of bij acuut gevaar, en dan nog kan het jaren duren. Meestal pas als er een melding wordt gemaakt, hier hoeft niet actief op gehandhaafd te worden aangezien er gewoon op eigen grond is gebouwd en er geen acuut gevaar is.

Verder snap ik niet waarom steeds vanuit de groenstrook geredeneerd wordt, TS heeft ook 2 meter meer tuin aan de achterkant met een harde grens, namelijk het water, dit staat normaal gezien ook op de bouwtekeningen en valt natuurlijk ook op zodra je met je eerste tuin ontwerp/schutting gaat beginnen.

Misschien is het voor de TS te laat maar laat het dan voor anderen een les zijn om eerder op te letten, dit gebeurd veel vaker namelijk

[Osxy]

GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 19:42:
Oke normaal kan je er gewoon bij komen, hier zijn de straten tegenwoordig al tijdelijk aangelegd voordat er gebouwd wordt en zijn gewoon voor iedereen toegankelijk (bouwplaats niet uiteraard). Ook zijn er vaak 2 of 3 kijk dagen waar je het bouwproces kan volgen.

Gemeente gaat pas handhaven als er een gereedmelding is gedaan of bij acuut gevaar, en dan nog kan het jaren duren. Meestal pas als er een melding wordt gemaakt, hier hoeft niet actief op gehandhaafd te worden aangezien er gewoon op eigen grond is gebouwd en er geen acuut gevaar is.

Verder snap ik niet waarom steeds vanuit de groenstrook geredeneerd wordt, TS heeft ook 2 meter meer tuin aan de achterkant met een harde grens, namelijk het water, dit staat normaal gezien ook op de bouwtekeningen en valt natuurlijk ook op zodra je met je eerste tuin ontwerp/schutting gaat beginnen.

Misschien is het voor de TS te laat maar laat het dan voor anderen een les zijn om eerder op te letten, dit gebeurd veel vaker namelijk

Hier in de regio zijn er vrijwel geen nieuwbouw projecten waar de straten al aangelegd zijn tijdens de bouw.

Wij konden ook niet bij onze woning komen, we waren minimaal 150 meter verwijderd van onze woning doordat deze in het midden van het project bevond. In mijn beleving is dat eerder norm dan uitzondering. Bij onze woning was er een erfgrens probleem die uiteindelijk netjes is opgelost.

Je kan als koper van een project nieuwbouw woning dit soort zaken niet controleren tijdens de bouw, dit zou ook niet jou verantwoordelijkheid moeten zijn.

[lwd-kevin]

GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 19:42:
Oke normaal kan je er gewoon bij komen, hier zijn de straten tegenwoordig al tijdelijk aangelegd voordat er gebouwd wordt en zijn gewoon voor iedereen toegankelijk (bouwplaats niet uiteraard). Ook zijn er vaak 2 of 3 kijk dagen waar je het bouwproces kan volgen.

Gemeente gaat pas handhaven als er een gereedmelding is gedaan of bij acuut gevaar, en dan nog kan het jaren duren. Meestal pas als er een melding wordt gemaakt, hier hoeft niet actief op gehandhaafd te worden aangezien er gewoon op eigen grond is gebouwd en er geen acuut gevaar is.

Verder snap ik niet waarom steeds vanuit de groenstrook geredeneerd wordt, TS heeft ook 2 meter meer tuin aan de achterkant met een harde grens, namelijk het water, dit staat normaal gezien ook op de bouwtekeningen en valt natuurlijk ook op zodra je met je eerste tuin ontwerp/schutting gaat beginnen.

Misschien is het voor de TS te laat maar laat het dan voor anderen een les zijn om eerder op te letten, dit gebeurd veel vaker namelijk

Er wordt vanuit de groenstrook geredeneerd omdat hier door de gemeente en de bouwer op wordt aangedrongen terwijl deze niet staat op de situatietekening van onze koopovereenkomst alsmede de meest recente situatietekening die we hebben opgevraagd bij de gemeente. Dat we 2 meter meer achtertuin hebben klopt, echter klopt de 'harde grens' die jij stelt niet omdat we eigenlijk een stuk waterperceel zouden moeten hebben (volgens de situatietekening van de gemeente en onze koopovereenkomst) maar de piketpalen beginnen op het grondperceel aan de waterkant. (voor de duidelijkheid: deze piketpalen konden wij tijdens de bouw niet zien ivm bult grond en door de hekken) De tuintekening die we van de bouwer hebben gekregen begin november 2019 is gebruikt om ons tuinontwerp te laten maken. Wij konden op dat moment zoals gezegd niet het bouwterrein op om eea na te meten. Hierin stond én de voortuin zoals wij hadden verwacht én de achtertuin met het stuk waterperceel. Hierop leek dus niks aan de hand. Medio december hebben wij vervolgens op basis van deze tekening een tuinplan laten maken door een hovenier. Toen viel het ons als toekomstige bewoners al wel op dat de lantaarnpalen dicht op het huis stonden. Als reactie hierop werd door de bouwer gezegd dat dit tijdelijke lantaarnpalen waren naast een tijdelijke weg en dat eea zou worden aangepast nadat de bouw voltooid zou zijn. Pas in februari 2020 kwamen er ineens putten zichtbaar in de voortuin en wisten we dat er iets fout ging. En pas rond de oplevering, begin maart 2020, bleek dat de achtertuin groter was en begon het gedoe omtrent de voortuin. (vandaar dat we deze kwestie als opleverpunt hebben laten noteren). De bouwer bleef toen echter volhouden dat het huis goed op de kavel stond maar de kavel verkeerd was ingemeten. Snap je op basis van bovenstaande gegevens dat eea niet zo makkelijk is zoals jij stelt?

Osxy schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 20:20:
[...]


Hier in de regio zijn er vrijwel geen nieuwbouw projecten waar de straten al aangelegd zijn tijdens de bouw.

Wij konden ook niet bij onze woning komen, we waren minimaal 150 meter verwijderd van onze woning doordat deze in het midden van het project bevond. In mijn beleving is dat eerder norm dan uitzondering. Bij onze woning was er een erfgrens probleem die uiteindelijk netjes is opgelost.

Je kan als koper van een project nieuwbouw woning dit soort zaken niet controleren tijdens de bouw, dit zou ook niet jou verantwoordelijkheid moeten zijn.

Ook ons huis bevind zicht in het midden van het project en ook wij stonden op soortgelijke afstand aan de voorzijde van het huis. Aan de achterzijde konden wij door het water en de hekken niet komen.

[Voor 13% gewijzigd door lwd-kevin op 27-05-2020 00:57]

[GrooV]

@lwd-kevin Als je er niet bij kan en de bouwer heeft met een oude tekening voor het tuinplan gemaakt dan is het een ander verhaal uiteraard. Het probleem is dat jij wel een onderzoeksplicht hebt

Verder een groenstrook wat buiten jouw grond valt lijkt mij ook niet relevant voor jouw koopaannemingsovereenkomst, vandaar. Mocht dit wel moeten op jouw grond dan moet dit in de overeenkomst staan. Zelfde voor het riool en lantaarnpalen

Alleen een piketpaaltje in de grond slaan is namelijk niet rechtsgeldig, het enige wat telt is de de omgevingsvergunning, koopaannemingsovereenkomst en hoe de losse percelen zijn aangegeven bij het Kadaster. Deze kan je door een landmeter uit laten zetten en hier krijg je een rapport van, de kadastrale kaart die je bij het Kadaster kan opvragen is niet precies genoeg en ook niet rechtsgeldig (al zou 2 meter verschil niet moeten). Deze kan ook zien van wie de grond dan wel is waar nu de groenstrook moet komen.

Het belang is dus hoe het perceel bij het kadaster is ingeschreven en wat er in jouw koopaannemingsovereenkomst staat. Ook kan je uitzoeken waar je huis had moeten staan volgens de omgevingsvergunning, hier zal ook ergens in het grote plan de weg en een groenstrook zichtbaar zijn en waar de lantaarnpalen komen.

- Verleende omgevingsvergunningen kan je zo via de gemeente opzoeken
- Perceelgrensrapport kan je kopen bij het Kadaster en zelf een landmeter inhuren of een reconstructie uit laten voeren door Kadasterdata: https://www.kadasterdata.nl/producten/grensreconstructie
- Koopaannemingsovereenkomst/akte van levering heb je zelf in bezit

Er kan dus een verschil zitten in het een kaart van het kadaster en een grensreconstructie

Parkeerplekken dienen te worden voldaan volgens de akte van levering, indien er geen maten in staan dan is dit gedefinieerd in het parkeerplan van de gemeente, voorbeeld van de gemeente Soest: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2018-62407.html . Lange oprit is 11mx3m

Kwam deze nog tegen, niet helemaal het zelfde https://www.dirkzwager.nl...e-in-beginsel-indicatief/
En een casus uit 2006 die erg op die van jou lijkt https://rechtenforum.nl/f...bedrijf//gmeente/t/11252/ , helaas zonder eind verhaal

[Nieknikey]

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 09:21:
@lwd-kevin Als je er niet bij kan en de bouwer heeft met een oude tekening voor het tuinplan gemaakt dan is het een ander verhaal uiteraard. Het probleem is dat jij wel een onderzoeksplicht hebt

Waarop baseer je dat TS een onderzoeksplicht heeft? Ik neem aan dat je niet doelt op de onderzoeksplicht die kopers van bestaande bouw hebben? Bij nieuwbouw opleveringen is dit anders geregeld. Bovendien, mocht die plicht er wel zijn; TS heeft al tijdens de bouw zijn vermoeden en zorgen uitgesproken jegens de aannemer.

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 09:21:
Verder een groenstrook wat buiten jouw grond valt lijkt mij ook niet relevant voor jouw koopaannemingsovereenkomst, vandaar. Mocht dit wel moeten op jouw grond dan moet dit in de overeenkomst staan. Zelfde voor het riool en lantaarnpalen

TS heeft een prestatieplicht jegens gemeente, namelijk het creëren van een oprit waar 2 voertuigen op passen. De gemeente zet dit soort dingen vaak in project overeenkomsten omdat ze zich daarop baseren bij berekeningen voor de parkeerdruk, waaruit wordt afgeleid of (en hoeveel) de gemeente parkeerplaatsen in de openbare ruimte moet aanleggen. Doordat de woning fout is gesitueerd op het kavel (te ver naar voren) kan TS hier niet aan voldoen; er is simpelweg te weinig ruimte. Er is een kans dat de woning fout is geplaatst door fouten gemaakt door de bouwer, of door fouten die zijn gemaakt door de gemeente (of een landmeter in opdracht van de gemeente).

Als de gemeente schuld blijkt te hebben aan dit alles, en aansprakelijk te zijn, dan is de groenstrook wel degelijk relevant. De groenstrook is in bezit van de gemeente, en de gemeente kan deze groenstrook verkopen, in permanent bruikleen geven, of gunnen aan TS, zodat hij hier zijn oprit (voor twee voertuigen) op kan aanleggen. Belangrijk om hierbij in gedachten te houden is dat TS door diezelfde gemeente aan deze prestatie gehouden kan worden. De gemeente kan TS ook van deze plicht ontheffen, en in de plaats daarvan parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanleggen OP de groenstrook.

De kwestie dat er nutsleidingen en lantaarnpalen geplaatst zijn onder of op de groenstrook wordt inderdaad pas relevant nadat de groenstrook gebruikt wordt om dit geschil op te lossen, daar heb je volkomen gelijk in. Maar het is wel relevant om mee te nemen in het bedenken van oplossingen.

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 09:21:
Het belang is dus hoe het perceel bij het kadaster is ingeschreven en wat er in jouw koopaannemingsovereenkomst staat. Ook kan je uitzoeken waar je huis had moeten staan volgens de omgevingsvergunning, hier zal ook ergens in het grote plan de weg en een groenstrook zichtbaar zijn en waar de lantaarnpalen komen.

IANAL, maar het zou me niet verbazen als dit veel verder gaat dan wat er in de bovengenoemde documenten vermeld staat. Daar kan de advocaat die ze met alle buurt(en lot)genoten erop hebben gezet mooi onderzoek naar doen.

Feit blijft dat er een oplossing moet komen, op zijn minst voor de plicht die TS heeft om 2 parkeerplaatsen te realiseren op zijn terrein. Hij kan hier gewoonweg niet aan voldoen, maar de gemeente kan hem er in de toekomst wel op wijzen (als er nu niets verandert aan die plicht). Het is helemaal niet raar dat je dan gaat bekijken wat voor mogelijkheden er zijn (en dus de groenstrook ook meeneemt in deze mogelijkheden); als je met een eis "ik wil dat mijn woning 2 meter naar achteren wordt verplaatst" naar de rechter stapt, dan ben je bij voorbaat kansloos. Als de problemen die voortvloeien uit het verkeerd plaatsen van het huis zijn opgelost, dan is de kwestie (denk ik) afgedaan. Mits TS verder geen schade kan aantonen.

[GrooV]

@Nieknikey Je slaat de helft van mijn post over maar goed, onderzoeksplicht staat in een van de linkjes. uitspraak: https://www.raadvanstate.nl/@107434/201605914-1-a3/

...
Het was dan ook de verantwoordelijkheid van de koper en de verkopers om bij de aanwijzing van de grenzen ten overstaan van de landmeter van het kadaster die heeft plaatsgevonden ten behoeve van de levering van de gronden de begrenzing van de gronden aan te wijzen waarop de leveringsakte betrekking heeft.

Je gaat er verder vanuit dat een piketpaaltje of een kadasterkaart rechtsgeldig is, dat is het niet. Je zult een grensreconstructie moeten uitvoeren.

Het feit is sowieso dat het huis te ver naar voren staat ten opzichte van hoe dit oorspronkelijk bedoeld is.

Daarnaast is het simpel, of de grond is van de TS en er moet groen op komen, dan staat dit in zijn overeenkomsten. Of de grond is niet van hem en de gemeente mag doen wat ze willen er mee. Als er niks beschreven is en de grond is van de TS dan mag de gemeente niks doen zonder toestemming van de eigenaar.

Wbt plicht ontheffen. De gemeente kan niet eenzijdig een akte van levering wijzigen, dus zo maar ontheffen van de parkeer eis gaat niet, dat zal met goedkeuring van beide kanten moeten, echter heeft TS aangegeven dat deze op eigen grond wil parkeren. Gemeente kan wel zeggen dat ze niet gaan handhaven. Zou mooi zijn, bouwer maakt een fout, gemeente laat de eis vallen en de opdrachtgever/eigenaar zit met de gebakken peren

Het groenstrook/parkeer probleem is het gevolg van dat het huis verkeerd staat, en deze is niet gebouwd zoals de TS deze ooit gekocht heeft.

Vergeet ook niet dat de TS 2 meter meer achtertuin en geen waterperceel heeft op dit moment volgens de redeneringen, dit zal ook opgelost moeten worden.

[_Dune_]

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 10:27:
@Nieknikey Je slaat de helft van mijn post over maar goed, onderzoeksplicht staat in een van de linkjes. uitspraak: https://www.raadvanstate.nl/@107434/201605914-1-a3/

Als dit werkelijk het geval is zoals het hier gesteld is, dan zijn veel bouw projecten zwaar in over treding. Veel kopers kunnen gewoon niet aan deze 'onderzoeksplicht' voldoen, omdat tegenwoordig veel bouwlocaties goed afgesloten zijn, zodat je daar gewoon niet kunt (mag) komen. Er valt voor de koper gewoon niets te controleren of te bekijken.

Ik heb daar toen der tijd zelfs schrijven over gehad, dat voor een bepaalde datum jij als koper niet op het terrein mocht komen. Zoals gezegd had ik iemand die daar vanwege te verrichten werkzaamheden wel kon komen. Overigens had ik wonderbaarlijk genoeg werkelijk 0 oplever punten. Ook had ik het geluk een familie lid te hebben die zelf aannemer is bij een grote bouwer/project ontwikkelaar die bij mij de eerste schouw had gedaan en de aannamer wat aanwijzingen had gegeven.

In ieder geval, de kopers is hier bijzonder weinig te verwijten, zeker TS heeft al eerder zijn zorgen ge-uit.

[lwd-kevin]

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 09:21:
@lwd-kevin

Het belang is dus hoe het perceel bij het kadaster is ingeschreven en wat er in jouw koopaannemingsovereenkomst staat. Ook kan je uitzoeken waar je huis had moeten staan volgens de omgevingsvergunning, hier zal ook ergens in het grote plan de weg en een groenstrook zichtbaar zijn en waar de lantaarnpalen komen.

- Verleende omgevingsvergunningen kan je zo via de gemeente opzoeken
- Perceelgrensrapport kan je kopen bij het Kadaster en zelf een landmeter inhuren of een reconstructie uit laten voeren door Kadasterdata: https://www.kadasterdata.nl/producten/grensreconstructie
- Koopaannemingsovereenkomst/akte van levering heb je zelf in bezit

Er kan dus een verschil zitten in het een kaart van het kadaster en een grensreconstructiel

Dat is dus het vreemde. Zowel de verleende omgevingsvergunning (die we hebben opgevraagd bij de gemeente), mijn koopaannemingsovereenkomst en het kadaster laten de situatie zien zoals hij nu is dus zonder groenstrook ( onze kavel loopt direct over in een heg op gemeentegrond en vervolgens de weg). Het enige verschil tussen de tekeningen is verder dat het perceelgrensrapport van het kadaster géén waterperceel laat zien en de andere tekeningen wel.

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 10:27:
@Nieknikey Je slaat de helft van mijn post over maar goed, onderzoeksplicht staat in een van de linkjes. uitspraak: https://www.raadvanstate.nl/@107434/201605914-1-a3/

Het feit is sowieso dat het huis te ver naar voren staat ten opzichte van hoe dit oorspronkelijk bedoeld is.

Daarnaast is het simpel, of de grond is van de TS en er moet groen op komen, dan staat dit in zijn overeenkomsten. Of de grond is niet van hem en de gemeente mag doen wat ze willen er mee. Als er niks beschreven is en de grond is van de TS dan mag de gemeente niks doen zonder toestemming van de eigenaar.

Vergeet ook niet dat de TS 2 meter meer achtertuin en geen waterperceel heeft op dit moment volgens de redeneringen, dit zal ook opgelost moeten worden.

Correct, wij hebben tot nu toe dus geen idee wat onze noord en zuidgrens is. Tot nu toe zijn we uitgegaan van de piketpalen die idd niet rechtsgeldig zijn. Wanneer blijkt dat de noordgrens moet worden verplaats in het water dan staat het huis idd niet goed op de kavel. Echter dan heeft de bouwer grove fouten gemaakt. Maar wanneer de gemeente eea heeft goedgekeurd (zoals zichtbaar op de omgevingsvergunning) dan treft ook zeker de gemeente blaam.

De uitspraak die je aanhaalt betreft wel een totaal ander geval dan bij ons. Daarnaast kan 'koper en verkoper' ook slaan op de projectontwikkelaar die de grond van de gemeente heeft gekocht en eea heeft laten inmeten.

[Voor 6% gewijzigd door lwd-kevin op 27-05-2020 10:55]

[wallyberk]

Scoutertje schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:30:
[...]
Even los van deze zaak want we kennen de details niet. Een ambtenaar moet handelen in het belang van zijn of haar wethouder en het belang van álle bewoners in de betrokken gemeente. De gemeente is helaas geen liefdadigheidsinstelling voor de bewoners in één specifieke straat.

Ten eerste de ambtenaar moet niets, als de ambtenaar gewetensbezwaren hebt bij het uitvoeren van een deel van het beleid, dan kan hij/zij het aangeven. Niet dat hij/zij dat vaak kan doen overigens.

Het college ( = de wethouders en de burgemeester ) is het politieke onderdeel van de uitvoerde macht en zijn maken het beleid. De invulling van het beleid wordt gedaan door de ambtenaars waarvan de gemeentesecretaris het hoofd is. Als een beslissing door de ambtenaar niet politiek gevoelig is, dan mag de ambtenaar zelf beslissen hoe hij/zij het beleid invult. Het beleid (Ruimtelijke ordening proces) is openbaar, als je denkt dat er ruimte is in het beleid, dan kan je het altijd overleggen met de ambtenaar. Let wel op dat mogelijk communicatie met de gemeente onderdeel kan worden van de rechtszaak.

Overigens politiek gevoelig is alles wat het college als politiek gevoelig zien. Hierdoor zie vaak dat er een mail vanuit de ambtenaar naar het college gaat in de vorm van "we denken deze beslissing te nemen, zie jullie daar bezwaren in?"

Persoonlijk zal ik van nu ( ben eigenlijk al van mening dat je veel te laat bent hierin ) een advocaat zoeken die gespecialiseerd hierin is en hem/haar de communicatie laten doen. Ja, dat gaat een hoop geld kosten, maar niet veel als er echt een rechtszaak van komt.

[GrooV]

Het probleem is dat je eerst moet weten tegen wie je een rechtszaak moet voeren, is de gemeente fout of de bouwer?

Mijn inziens heeft de bouwer gewoon iets niet gebouwd waar jij om gevraagd hebt, ongeacht wiens onderliggende schuld het is en hoe het opgelost gaat worden.

Verder zeg ik ook niet dat het direct de schuld van de TS is maar deze is wel de opdrachtgever en eigenaar daardoor had eerder aan de bel trekken een hoop ellende achteraf kunnen schelen, nu begreep ik dat de bouwplaats waar TS woont niet bereikbaar was dus dan wordt het al lastiger. Echter zou dit weer in het voordeel van de TS werken omdat deze dus zelf niks heeft kunnen uitzoeken. Voor de gemeente heeft de TS juist wel weer de verantwoordelijkheid omdat hij de opdrachtgever was en de eigenaar. De bouwer is juist weer geen partij voor de gemeente. Volgens de gemeente zal de schuld toch echt bij de bewoners liggen

[Voor 3% gewijzigd door GrooV op 27-05-2020 11:46]

[MarcoC]

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 11:44:
Het probleem is dat je eerst moet weten tegen wie je een rechtszaak moet voeren, is de gemeente fout of de bouwer?

Mijn inziens heeft de bouwer gewoon iets niet gebouwd waar jij om gevraagd hebt, ongeacht wiens onderliggende schuld het is en hoe het opgelost gaat worden.

Verder zeg ik ook niet dat het direct de schuld van de TS is maar deze is wel de opdrachtgever en eigenaar daardoor had eerder aan de bel trekken een hoop ellende achteraf kunnen schelen, nu begreep ik dat de bouwplaats waar TS woont niet bereikbaar was dus dan wordt het al lastiger. Echter zou dit weer in het voordeel van de TS werken omdat deze dus zelf niks heeft kunnen uitzoeken. Voor de gemeente heeft de TS juist wel weer de verantwoordelijkheid omdat hij de opdrachtgever was en de eigenaar. De bouwer is juist weer geen partij voor de gemeente. Volgens de gemeente zal de schuld toch echt bij de bewoners liggen

Het is doodnormaal dat je de bouwplaats niet kunt betreden. Ik heb nog nooit meegemaakt dat het anders is. Eerlijk gezegd dragen jouw bijdrages weinig bij aan dit topic en vertroebelen ze discussie. TS heeft alles juist gedaan en is niet verantwoordelijk voor de gemaakte fouten. Daarnaast kan je wat in het verleden gebeurd is toch niet meer veranderen.

[Nieknikey]

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 10:27:
@Nieknikey Je slaat de helft van mijn post over maar goed, onderzoeksplicht staat in een van de linkjes. uitspraak: https://www.raadvanstate.nl/@107434/201605914-1-a3/

[...]

Het stuk dat ik oversla van jouw post gaat over het bepalen van perceelsgrenzen en TS zijn kao, en ik vertel ook dat ik dat doe omdat ik denk dat er veel meer van toepassing is dan alleen dat. Verder ben ik geen advocaat en daarom ga ik er niet verder op in.

Je gaat er verder vanuit dat een piketpaaltje of een kadasterkaart rechtsgeldig is, dat is het niet. Je zult een grensreconstructie moeten uitvoeren.

Dat doe ik niet.

Het feit is sowieso dat het huis te ver naar voren staat ten opzichte van hoe dit oorspronkelijk bedoeld is.

Daarnaast is het simpel, of de grond is van de TS en er moet groen op komen, dan staat dit in zijn overeenkomsten. Of de grond is niet van hem en de gemeente mag doen wat ze willen er mee. Als er niks beschreven is en de grond is van de TS dan mag de gemeente niks doen zonder toestemming van de eigenaar.

In je verhaal sla je een belangrijk punt over: het huis is door de bouwer verkeerd geplaatst op het kavel, en TS lijdt daardoor schade. Mogelijk heeft bouwer de plaatsing van de woning gebaseerd op piketpaaltjes die de gemeente (of een derde, in opdracht van deze,) heeft geplaatst. Daarom zijn die piketpaaltjes wel degelijk relevant, ook al zijn ze niet rechtsgeldig voor het bepalen van de perceelsgrens.

De gemeente kan niet eenzijdig een akte van levering wijzigen, dus zo maar ontheffen van de parkeer eis gaat niet, dat zal met goedkeuring van beide kanten moeten, echter heeft TS aangegeven dat deze op eigen grond wil parkeren. Gemeente kan wel zeggen dat ze niet gaan handhaven. Zou mooi zijn, bouwer maakt een fout, gemeente laat de eis vallen en de opdrachtgever/eigenaar zit met de gebakken peren

Dat klopt inderdaad, TS hoeft niet akkoord te gaan met alleen het laten vallen van die plicht, want daar heeft die nog geen grote oprit mee zoals die gekocht heeft.

Vergeet ook niet dat de TS 2 meter meer achtertuin en geen waterperceel heeft op dit moment volgens de redeneringen, dit zal ook opgelost moeten worden.

Maar in die 2 meter achtertuin kan TS niet zomaar een auto neerzetten, dus het een (twee meter extra achtertuin) hoeft het ander (het lijden van schade door te weinig ruimte hebben voor een royale oprit) hoeft het ander niet uit te sluiten.

Ik laat het hierbij, het topic verzandt een beetje door deze discussie die helemaal geen discussie is.

[DutchKel]

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 11:44:
Het probleem is dat je eerst moet weten tegen wie je een rechtszaak moet voeren, is de gemeente fout of de bouwer?

Mijn inziens heeft de bouwer gewoon iets niet gebouwd waar jij om gevraagd hebt, ongeacht wiens onderliggende schuld het is en hoe het opgelost gaat worden.

Verder zeg ik ook niet dat het direct de schuld van de TS is maar deze is wel de opdrachtgever en eigenaar daardoor had eerder aan de bel trekken een hoop ellende achteraf kunnen schelen, nu begreep ik dat de bouwplaats waar TS woont niet bereikbaar was dus dan wordt het al lastiger. Echter zou dit weer in het voordeel van de TS werken omdat deze dus zelf niks heeft kunnen uitzoeken. Voor de gemeente heeft de TS juist wel weer de verantwoordelijkheid omdat hij de opdrachtgever was en de eigenaar. De bouwer is juist weer geen partij voor de gemeente. Volgens de gemeente zal de schuld toch echt bij de bewoners liggen

Bijna allemaal jouw uitspraken lijken zich te baseren op eigen bouw en niet op projectbouw. Bij projectbouw gaat het er heel anders aan toe dan bij eigen bouw. Er is namelijk een hele wijk waar je als bewoner zelf geen toezicht op kunt houden. Er zijn een paar kijkdagen, echter kun je hier vaak niet aan zien hoe de bebouwing is omdat er nog niks van bestrating ligt.

Bij vrijwel alle projectbouw waarbij een hele wijk/straat wordt gebouwd is de bestrating en beplanting de laatste stap.

Edit: Daarnaast is TS ook niet de opdrachtgever, de verkoper van de woning is in dit geval de opdrachtgever (zoals hierboven staat is dat bij eigen bouw dus anders, dan ben je zelf inderdaad de opdrachtgever). Zelfs als het huis niet verkocht is wordt deze gebouwd, zou deze dan geen opdrachtgever hebben denk je?

[Voor 9% gewijzigd door DutchKel op 27-05-2020 14:37]

[Rockster]

Interessant topic dit (al zou ik niet in de schoenen van TS willen staan, wat een gedoe).

Voor onze nieuwbouw woning hebben we een rooilijnbrief moeten ondertekenen, met daarop een afbeelding van de kavel, en de woning, met op diverse punten de ingemeten GPS coordinaten (het inmeten gebeurde door een landmeter van de gemeente). Dit betreft overigens zelfbouw (dus geen projectbouw), maar wellicht is er iets dergelijks ook gemaakt/getekend door de aannemer? Bij ons moesten de landmeter, de aannemer en ikzelf de brief tekenen voor akkoord, direct na het inmeten.

[onetime]

lwd-kevin schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 10:47:
[...] Dat is dus het vreemde. Zowel de verleende omgevingsvergunning (die we hebben opgevraagd bij de gemeente), mijn koopaannemingsovereenkomst en het kadaster laten de situatie zien zoals hij nu is dus zonder groenstrook ( onze kavel loopt direct over in een heg op gemeentegrond en vervolgens de weg). Het enige verschil tussen de tekeningen is verder dat het perceelgrensrapport van het kadaster géén waterperceel laat zien en de andere tekeningen wel. [...]

IANAL; Hieruit volgt dat er foutief zaken in jullie tuinen aanwezig zijn; verwijderen die hap.
Dat de gemeente nu iets anders wil is hun probleem. Laat je voortuin niet door de gemeente kapen.

[jmzeeman]

GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 09:21:
[...]

Alleen een piketpaaltje in de grond slaan is namelijk niet rechtsgeldig, het enige wat telt is de de omgevingsvergunning, koopaannemingsovereenkomst en hoe de losse percelen zijn aangegeven bij het Kadaster. Deze kan je door een landmeter uit laten zetten en hier krijg je een rapport van, de kadastrale kaart die je bij het Kadaster kan opvragen is niet precies genoeg en ook niet rechtsgeldig (al zou 2 meter verschil niet moeten). Deze kan ook zien van wie de grond dan wel is waar nu de groenstrook moet komen.

Het belang is dus hoe het perceel bij het kadaster is ingeschreven en wat er in jouw koopaannemingsovereenkomst staat. Ook kan je uitzoeken waar je huis had moeten staan volgens de omgevingsvergunning, hier zal ook ergens in het grote plan de weg en een groenstrook zichtbaar zijn en waar de lantaarnpalen komen.

- Verleende omgevingsvergunningen kan je zo via de gemeente opzoeken
- Perceelgrensrapport kan je kopen bij het Kadaster en zelf een landmeter inhuren of een reconstructie uit laten voeren door Kadasterdata: https://www.kadasterdata.nl/producten/grensreconstructie
- Koopaannemingsovereenkomst/akte van levering heb je zelf in bezit
[...]

In het geval van project nieuwbouw is er over het algemeen nog geen sprake van losse kadastrale percelen. Het hele project beslaat één of enkele grote percelen, die naderhand worden opgesplitst (naar stukken voor bewoners en vaak ook de gemeente). Pas nadat alles is afgerond komt het kadaster kijken hoe de daadwerkelijke grenzen lopen om deze te meten en vast te leggen. In ieder geval bij mij was dat ruim (op z'n minst enkele maanden) na de oplevering. Pas op dat moment kan je iets met de informatie van het kadaster.

[BEVEL]

jmzeeman schreef op vrijdag 29 mei 2020 @ 08:47:
[...]

In het geval van project nieuwbouw is er over het algemeen nog geen sprake van losse kadastrale percelen. Het hele project beslaat één of enkele grote percelen, die naderhand worden opgesplitst (naar stukken voor bewoners en vaak ook de gemeente). Pas nadat alles is afgerond komt het kadaster kijken hoe de daadwerkelijke grenzen lopen om deze te meten en vast te leggen. In ieder geval bij mij was dat ruim (op z'n minst enkele maanden) na de oplevering. Pas op dat moment kan je iets met de informatie van het kadaster.

Klopt niet helemaal.
Je koopt daadwerkelijk een kavel die door het kadaster wordt gesplitst op basis van digitale informatie (digitale tekening). De notaris levert over het algemeen deze informatie. Feitelijk krijgt hij de bestanden van de ontwikkelaar / verkoper.
Bij de koop van het kavel is dus bekend om hoeveel vierkante meters het gaat en wat de exacte coordinaten van het perceel zijn (tot op 3 cijfers achter de komma).

Nadat het perceel is opgeleverd, of na de bouw, komt het kadaster nog een keer langs om de grenzen in te meten. Dan maken zij de kadastrale gegevens definitief. Het definitief maken van de grenzen gebeurt dus altijd op basis van een inmeting waar het kadaster ook daadwerkelijk fysiek bij is.
En dat kan inderdaad een aantal maanden na de oplevering zijn.

[Hsb-3]

Maar ik lees dat het huis op de plek staat volgens omgevingsvergunning.
Alleen die is dus niet in overeenstemming met de "brochure".
De bouwer bouwt volgens vergunning, de gemeente legt openbaar gebied aan, rekening houdend met vergunning (en kadastrale voorgrens).

Dan ligt het bij de aanvrager van de vergunning (projectontwikkelaar) en dat hij wat anders op papier heeft laten zetten dan wat hij de kopers heeft voorgesteld. En mogelijk dat daar kleine letters instaan met "geen rechten aan te ontlenen"

Of interpreteer ik iets verkeerd? Op de omgevingsvergunning staat het huis dus ook korter op de voorste grens?
Komt de voorgevel lijn overigens overeen met de voorkant van het bouwvak in het bestemmingsplan? Zo ja, dan was dus al langer bekend dat de woning verder naar voren zou komen.

[Voor 18% gewijzigd door Hsb-3 op 30-05-2020 08:06]

[Dronium]

@lwd-kevin
Is er nog nieuws te melden?

[lwd-kevin]

Dronium schreef op zondag 26 juli 2020 @ 15:08:
@lwd-kevin
Is er nog nieuws te melden?

Er zijn inderdaad ontwikkelingen. De bouwer dacht er eerst tussen uit te kunnen piepen met de mededeling dat dit iets tussen gemeente en ons was. Echter werd die door onze advocaat flink terecht gewezen en er weer bijgesleept. Eea ging gepaard met een aantal pittige brieven over en weer. De neuzen lijken nu dezelfde kant op te staan. Alle partijen zijn recent met elkaar in gesprek geweest. Deze gesprekken waren volgens onze advocaat constructief. Inhoudelijk laat ik hier nog niks over los maar de partijen willen er iig samen uitkomen. Dat is op zich hoopvol maar we zijn er nog niet! Wanneer er meer zekerheid/definitief is zal ik het melden!