Toon posts:

Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten

Pagina: 1
Acties:

Acties:
  • +3Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Recent is ons nieuwbouwhuis opgeleverd. Het betreft projectbouw. Tijdens het bouwproces vonden wij als toekomstig bewoners dat het huis wel erg dicht op de straat stond. Daarnaast verschenen er tevens ineens putten en lantaarnpalen op onze grond. Nadat we de bouwer op de hoogte hadden gesteld zijn ze met de gemeente hierover in gesprek gegaan. Onze kavel bleek gemeten te zijn vanaf het water. Dit had niet gemoeten omdat we tevens een stuk waterperceel hebben (deze is vermeld in het notarieel akt maar niet gespecificeerd qua grootte). We hebben dus volgens het kadaster nu totaaloppervlak grond en geen waterperceel. Hierdoor is het huis verder naar voren komen te liggen dan had gemoeten. Onze achtertuin is hierdoor dus groter. Tussen onze voortuin en de weg heeft de gemeente een groenstrook gepland. Onze voortuin zoals oorspronkelijk gepland bevat nu onderdelen (putten, lantaarns) die normaal op de groenstrook hadden moeten staan. De bouwer geeft aan dat de kavel verkeerd is ingemeten en wijst naar gemeente. De gemeente zegt dat het huis verkeerd op de kavel staat.

Dit hele proces heeft geduurd tot na de oplevering. Tijdens de oplevering hebben wij als bewoners dit 'conflict' tussen bouwer en gemeente wel gemeld aan VEH zodat het op het opleveringsrapport kwam te staan. Inmiddels hebben alle bewoners de tuin al laten aanleggen volgens tekeningen van de bouwer. Echter kregen we vlak voor het paasweekend ineens te horen dat onze voortuin 2 meter moet worden ingekort. Wij hebben echter het huis gekocht met het idee een ruime oprit te hebben voor 2 auto's (dit moeten wij ook volgens de akte). Onze voortuin was in de oorspronkelijke afmetingen minimaal 3 en maximaal 5 meter van de groenstrook/straat, dit zou dan nu slechts 1 tot 3 meter worden.

Inmiddels zijn we met alle bewoners in gesprek met een advocaat. Heeft iemand op Tweakers ervaring met dit soort problemen? Ik hoorde van de advocaat dat het kadaster niet bindend is in dit soort situaties. Volgens het kadaster reikt onze kavel tot de straat en kan er dus geen groenstrook komen.

Kan de gemeente deze grond dan nog verdelen? Inmiddels zijn wij eigenaar van de grond toch?

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
kabeltjekabel schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:29:
En wat zegt de gemeente nu wat betreft die clausule dat je twee parkeerplekken op eigen terrein moet hebben? De gemeente lijkt me de partij die toezicht moet houden op de bouw, toch?
Dank voor je reactie. Wij hebben nog niet direct contact gehad met de gemeente. We willen dit zeker gaan voorleggen bij de advocaat.
Wilke schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:33:
Lekkere situatie, huis 2 meter te ver opzij gebouwd, niet echt een centimeters-kwestie dit.

Dit lijkt me voer voor betaalde juristen gezien wat er op het spel staat.

Dit ga je met rechtsbijstand ook niet redden, als er een moment in mijn leven zou zijn dat ik op zoek zou gaan naar een advocaat, dan is het wel zo'n situatie als dit.

Kijk, het huis verplaatsen gaat 'm niet worden. Je hebt wel een wat grotere achtertuin, ok da's leuk. Maar als er idd in de plichten staat dat er plek dient te zijn voor 2 auto's, dan maakt wat de gemeente wil dat onmogelijk. Op zijn minst moet die erfdienstbaarheid (of wat het ook precies is) er dus uit (en niet op jouw kosten) want onmogelijk. Dan rest er lijkt mij nog een formidabele schadevergoeding van wie dan ook aansprakelijk is voor het verkeerd (laten) inmeten, omdat je niet hebt gekregen wat je had moeten en mogen verwachten.

Maar serieus, wees de rest voor, stap naar een goede advocaat, check of je evt. de zaak met meerdere buren door dezelfde advocaat kunt laten voeren en zo de kosten deels drukken.

Voer zelf geen enkele communicatie met de betrokken partijen, zou mijn onbetaalde en niet juridische advies zijn.

Rot man, en succes gewenst.
Dank voor je advies en je medeleven. We hebben inderdaad met alle buren contact gezocht met een gespecialiseerde advocaat. Hopelijk kan die ons verder helpen.
Scoutertje schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:49:
Ik herhaal: voer voor juristen van VEH of je rechtsbijstandsverzekering en voorlopig mondje dicht naar de betrokken partijen!

Kun je iets meer verduidelijken over de situatie.Van wie heb jij de grond gekocht? Van de gemeente of gelijk met de woning van de ontwikkelaar? Is het alleen jouw kavel of ook de buren want meestal is projectbouw toch meerdere woningen op een rij of bij elkaar? Hoe zag de informatiefolder eruit? Wie heeft de kavel uitgezet? En wie van daaruit de woning? Hoe is dat proces verlopen? En hoe is het uitzetten en inmeten verlopen (analoog via papieren afdruk of digitaal met GPS of 'total station') Digitale bestanden uitgewisseld tussen gemeente en ontwikkelaar? Wat zegt het bestemmingsplan? Zowel de juridische plankaart als eventuele schetsen in de toelichting? En wat vooral interessant is om te weten of de ontwikkelaar ergens in het proces al geweten of vermoed moet hebben dat er iets niet klopte.

Kortom dossier opbouwen en een feitenrelaas maken.
Dank voor je reactie. Ik zal proberen je vragen te beantwoorden. Wij hebben de grond (en het huis) gekocht van de bouwer. Het betreft 11 vrijstaande woningen waarvan nu 10 meedoen met het inwinnen van advies bij een gespecialiseerde advocaat. Informatiefolder laat de situatie zien zoals oorspronkelijk gepland met waterperceel, een groenstrook en een ruime oprit. Er worden geen afmetingen genoemd in de folder. In de koopfolder staat dat de perceelgrenzen door een bureau wordt ingemeten en door het Kadaster vastgelegd. Ik heb geen idee welk bureau en hoe ze dit hebben gemeten. Ik heb geen zicht op bestand uitwisseling tussen gemeente en ontwikkelaar. Wij denken dat de ontwikkelaar al langer op de hoogte was van de fout.
De bouwer schrijft echter: "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend. "

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Spiff schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:51:
[...]

Dit laatste is dan te achterhalen uit de bouwvergunning, die kun je wel alvast opvragen bij de gemeente. Liefst voor de hele straat, voor je buren ook fijn. :-)
Dank voor je reactie. Dat ga ik zeker doen!
Sharky schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:53:
Wel flauw van de gemeente/bouwer om je met een kluitje het riet in te sturen. Als ze echt van mening zijn dat niks verkeerd hebben gedaan moeten ze je (tot op zekere hoogte) ook kunnen helpen. Als ze die hulp niet kunnen bieden heb ik het gevoel dat ze zelf ook wel weten dat ze steken hebben laten vallen.
Ja erg flauw. We kregen dus vlak voor Pasen een brief dat de gemeente het beeldkwaliteitsplan belangrijk vind en dat ze vasthouden aan de groenstrook. Daaronder staat dat wij dus een kleine voortuin krijgen maar dat onze kavelgrootte niet veranderd vanwege de grotere achtertuin. De enige oplossing die ze bieden is het verplaatsen van de haag (aangeschaft door gemeente en die bij ons op de kavel/voortuin zou komen) op gemeenschappelijk terrein komt (groenstrook). Met als afsluiting de quote van de gemeente "zodat er nog sprake is van een bruikbare voortuin"

Acties:
  • +8Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
I_IBlackI_I schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:05:
Vanwaar dat alle buren bij dit conflict betrokken worden?
Omdat de situatie voor alle buren van toepassing is. We zitten dus allemaal in hetzelfde schuitje.

[Voor 9% gewijzigd door lwd-kevin op 14-04-2020 20:07]


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
I_IBlackI_I schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:07:
Dat maakt de situatie wel wat anders dan dat er slechts 1 huis verkeerd op een kavel terecht gekomen is. Wat dat betreft heb je in dit geval geluk. Dat maakt het toch allemaal net wat makkelijker.
Hoe zien de kavels er op de kadastrale kaart uit?
Op de kadastrale kaart staat de kavel vanaf het water tot de weg dus zonder waterperceel en geen ruimte voor een groenstrook.
GB2 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:14:
En als je de advocaat kosten kan delen -die zullen fors zijn- met de hele straat dan gaat dat heel veel schelen ipv dat iedereen het zelf gaat regelen.
We proberen idd zoveel mogelijk buren mee te laten doen.
matthijst schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:19:
Als het om de hele buurt gaat, kan de gemeente dan niet gewoon de straat wat omleggen?
De gemeente vind het beeldkwaliteitsplan belangrijk. Die zijn daar niet zo happig op.
The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:24:
Belangrijkste is dat je achterhaalt wat er nu precies aan de hand is: is het kavel verkeerd uitgezet en als gevolg daarvan het huis op de verkeerde plaats gebouwd, of is het huis verkeerd op het kavel gesitueerd? Daarna kun je pas de strategie bepalen. Ga navraag doen bij de gemeente. Is het kavel door de gemeente uitgezet? Zo ja, hoe? Meestal gebeurt dat door digitaal geprikte coördinaten dmv GPS uit te meten. Vraag die kaarten op en de punten die zijn uitgezet. Daarnaast wordt door sommige gemeenten ook de bouw uitgezet, dus waar het huis op het kavel moet komen. Ook die gegevens opvragen.

Daarnaast z.s.m. professionele juridische hulp inschakelen. Dus niet een lokaal eenpittertje, maar echt een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat.

Die huizen gaan niet meer verplaatst worden, dus ik zou mikken op het aanpassen van het plan voor de openbare ruimte. Maar het kan zijn dat daar voor de gemeente grote bezwaren liggen, bijvoorbeeld transportleidingen die in de grond liggen. Dat soort dingen moeten ook zo snel mogelijk duidelijk worden.
Bedankt voor je reactie en adviezen. Ik ga inderdaad deze gegeven opvragen.We hebben inderdaad al contact gezocht met een advocaat gespecialiseerd in vastgoed en civiel bouwrecht
kabeltjekabel schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:27:
Groter achtererfgebied is natuurlijk ook een bonus maar in deze zaak is het natuurlijk beter te doen alsof je juist heel erg van een grote voortuin houdt. Gooi het op de zon ofzo; kavel ligt met achtertuin op noord.
Dit is inderdaad bij ons van toepassing. Voortuin ligt inderdaad op het zuiden.

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:47:
[...]


Maar wat is het nu, geen ruimte voor een groenstrook of geen ruimte voor je oprit? Het is toch niet zo dat de gemeente werkelijk de lantaarnpalen op jullie grond zet? Dan is het geschil niet zo ingewikkeld.
De gemeente wil een groenstrook omdat dat in het beeldkwaliteitplan staat en haalt nu een stuk van onze voortuin (en dus oprit) af om dat te realiseren. Op deze groenstrook moeten inderdaad putten en lantaarnpalen komen die nu dus in de voortuin staan/liggen. Hun argument: jullie hebben immers een grotere achtertuin en de kavelgrootte is ongewijzigd.

[Voor 16% gewijzigd door lwd-kevin op 14-04-2020 20:50]


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
kabeltjekabel schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:51:
[...]


Nee; je huis is op de verkeerde plek op de kavel gezet en de gemeente legt gewoon hun groenstrook op hun grond aan.
Maar de groenstrook die de gemeente wil aanleggen ligt volgens de kadasterkaart op onze grond. Daarnaast: geeft de bouwer aan: "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend. " Lastige situatie!

Acties:
  • +2Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:04:
[...]


Dit kan niet kloppen natuurlijk, want dan zou je kavel groter zijn dan je vooraf had bedacht.
De kavel is even groot. Dat komt doordat ze vergeten zijn om waterperceel mee te nemen bij het inmeten. De kavel zoals hij op het kadaster staat is alleen grondperceel. Het reepje water van 2 meter, wat dus is vergeten, had plaats gemaakt voor de groenstrook.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
jeroen3 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:22:
Een situatie zoals dit, waarin groen het ingemeten kavel is, en zwart het kavel het moeten zijn?
[Afbeelding]
JUIST! Bedankt!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:16:
Maar dan is het kavel dus door het kadaster verkeerd ingemeten? En wanneer is dat dan gebeurd? De akte van levering bepaalt in beginsel trouwens de omvang en afmeting van je kavel, niet zozeer de (foutieve) kadastrale grens.
Dat nemen we aan. Ik heb helaas geen idee wanneer dit is gebeurd. Dat ga ik nav jullie reacties (waarvoor dank) uitzoeken. De akte van levering zegt: eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
en waterbodem bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend (kadaster nummer), ter
grootte van (totaal oppervlak). Op basis van jou woorden mag de gemeente dus grondperceel omzetten in waterperceel om ruimte te creëren voor een groenstrook. Het oppervlak dat in de akte van levering staat blijft immers gelijk.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
sukkel 24 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:30:
wat ook heel belangrijkk kan zijn/worden is de parkeersituatie, bouwer is volgens bestemmingsplan vaak verplicht 1,5 of 1,8 of 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te situeren, als dit nu onmogelijk wordt ontstaat er groot gebrek aan parkeerplaatsen in de straat/wijk en kan de verkoop dus niet doorgaan voordat de bouwer/ontwikkelaar dit met de gemeente heeft opgelost zodat het huis voldoet aan het bestemmingsplan
gebrek aan parkeerruimte is een grote ergernis die vaak ook duur is omdat dan parkeervergunningsysteem in wijk nodig is en je bv niet voor 2 auto's een vergunning kan krijgen als er te weinig plek is
laat je niet afschepen met vergoeding van bedrag als het lagere woningwaarde oplevert en jaarlijks kosten voor gehuurde garage of zo
gewoon doorgaan tot gaatje en eventueel tijdig bezwaar maken tegen gemeentelijke plannen die het half oplossen- tot en met raad van state gaan, die zijn heel redelijk
advocaat kost 250/uur en kan vaak opgave doen van te verwachten kosten
goed log bijhouden wie wanneer melding van foute lokatie heeft gemaakt en wie toen niets/wat deed etc
foto's gemaakt tijdens bouw met piketpalen etc
veel succes
Dank voor je reactie. De situatie met het geringere aantal parkeerplaatsen is idd een mooi punt. Ik heb inderdaad constant foto's gemaakt ook van de situatie met paaltjes etc. Wij horen deze week wat de advocaat op basis van onze informatie en papierwerk te zeggen heeft.
The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:32:
[...]


Maar in dit geval heeft de kadastrale grens waarschijnlijk sowieso niet zoveel waarde omdat in de leveringsakte (kennelijk) duidelijk staat dat een perceel wordt geleverd met afmeting X waarvan een deel water. Als dan in het kadaster een verkeerde kaart staat, dan heb je echt niet ineens de grond van de gemeente aan de voorkant in eigendom gekregen.
Dit klopt. " eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
en waterbodem bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend (kadaster nummer), ter
grootte van (totaal oppervlak). " Maar ik koop het huis vanwege bepaalde aspecten, oprit voor 2 auto's etc. Dat valt dan zomaar weg. Kan dat zomaar?

[Voor 20% gewijzigd door lwd-kevin op 14-04-2020 22:39]


  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Scoutertje schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:26:
Let op !!!!
De situatie die @jeroen3 aanhaalt is linke soep want hier is géén sprake van definitief gevormde kavels.
De kadastrale percelen die je hier ziet zijn zogenaamde voorlopige percelen en aan die figuratie kunnen geen rechten worden ontleend!
Scoutertje schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 23:10:
[...]


Weet je zeker dat die terreinmeting al is gebeurd? Die vindt meestal plaats nadat de straat of zelfs de wijk zogenaamd 'woonrijp' is gemaakt, dus het definitief straatwerk erin ligt.

Wat je mogelijk nu op de online kadastrale kaart ziet, is de situatie met de voorlopige grenzen. Meestal krijgt het kadaster daarvoor een tekening aangeleverd via Splits. Soms is dat al centimeter nauwkeurig, rechtstreeks uit een verkavelingsplan maar soms 'flatst' een ontwikkelaar wat in elkaar.

En dan zijn we weer terug bij af: wie deed wat op welk moment?
Ik dacht dat eea wel zou zijn gebeurd alvorens ik eigenaar word van een stuk grond. Het blijft gek dat ik een stuk grond koop maar dat nergens 100% tekeningen of coördinaten beschikbaar zijn van wat ik nou eigenlijk heb gekocht. Ik dacht dat het Kadaster hierover uitsluitsel gaf. Ik hoop dat in de komende weken de situatie duidelijker wordt.
BazzH schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:40:
Dit wordt te ingewikkeld voor de leek. Zou me niks verbazen als er hier door meerdere partijen geblunderd is. Ik vraag me echter af, wat er in "het beste geval" zou kunnen gebeuren. Want heel sec gezien is de schade niet erg groot. De gemeente en bouwer zullen zelfs gaan aandragen dat je nu een groter achtererfgebied hebt, waardoor je kavel in zijn geheel mogelijk zelfs meer waard geworden is i.p.v. minder. De kavel biedt nu immers meer mogelijkheden w.b. bebouwing. Ik verwacht dat "even het huis verplaatsen" niet echt als "redelijk" zal worden gezien door een rechter en dan kom je al vrij snel in de richting van een schadevergoeding (even los van welke partij die zou moeten gaan betalen). Maar dan lijkt het mij dus nogal de vraag wat voor bedrag daar uit komt rollen. Het huis is (hopelijk) zoals het zou moeten zijn, de omvang van het perceel is gelijk. De indeling van het perceel is enkel iets afwijkend, maar hoe groot is die schade in euro's (als die er al is)?

Wellicht kan er nog wat onderhandeld worden met de gemeente (als die enige blaam treft) over de verplichting om 2 auto's op eigen terrein te kunnen parkeren. Misschien per huis dan toch maar 1 publieke parkeerplaats in de groenstrook aanleggen ofzo?

Je zou ook denken dat dit soort dingen "nooit voorkomen". Maar hier in de wijk hebben ze het (eind jaren 80) nog bonter gemaakt. Ze hebben de wijk toen netjes ingemeten en zijn "vooraan" begonnen met bouwen. Eerste straat aan 1 kant bebouwd, volgende fase was de andere kant van die straat. Daarna hebben ze de tweede straat aan 1 kant bebouwd en toen ze wilden beginnen aan de andere kant dacht er iemand: "verrek, het lijkt wel alsof er tussen deze rij huizen en de vrijstaande huizen aan de rand van de wijk nog wel erg veel ruimte vrij is..." Toen zijn ze dus (met 2 van de 3 straten al gebouwd of in aanbouw) nog maar eens gaan meten. Bleek dat ze zich ruim 10 meter misrekend hadden. Maar met die ruim 10 meter konden ze ook helemaal niks meer (de vrijstaande huizen en tweekappers aan de rand van de wijk waren al in aanbouw), dus hebben de laatste 2 straten maar een enorme groenstrook erbij gekregen.

Ben benieuwd wat de uitkomst gaat zijn, maar ik vrees dat dat nog wel even kan gaan duren als het op procederen aan gaat komen.
Dank voor je bericht. We zitten natuurlijk nu ook dichter op de straat, er zijn buurtgenoten die aangeven waarde te hechten aan hun privacy. Daarnaast staan ook de lantaarnpalen dichter op de huizen en zoals gezegd kan eea parkeerproblemen met zich meebrengen. Daarnaast steekt het wel want wij en anderen kopen dit huis op deze locatie omdat het een huis is die aan onze verwachtingen voldoet. Voor ons betreft het zelfs een huis waar we onszelf de komende 30 jaar zien wonen. Dan wil je natuurlijk dat eea zo perfect mogelijk is . Ik hoop zelf op een compromis zoals een kleinere groenstrook waardoor wij een iets royalere voortuin behouden.
The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:38:
[...]


Bij de akte van levering zit doorgaans ook een situatieschets, wat blijkt daaruit dan?
Die verwijst alleen naar het beeldkwaliteitplan waar dus ook de groenstrook in staat.

[Voor 4% gewijzigd door lwd-kevin op 15-04-2020 00:15]


  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:40:
[...]

Dit vind ik wel een interessant stukje, want hoe zit dit nou? Begrijp ik het goed dat er grofweg in je notariele akte staat dat je 100 vierkante meter hebt gekocht met een breedte van 10 meter en een lengte van 8 meter?

En dat dat waterperceel van 2x10 nergens vermeld staat?

Of staat er een oppervlakte van 100 vierkante meter, van 10x10? En is dit nu ook jullie grondoppervlakte? Want in dit geval lijkt mij de notariele akte simpelweg fout, want in theorie kan je zonder maten waterperceel / grondperceel hier dus ook 1 meter grond en 9 meter water hebben?

offtopic:
Maar waarom hebben jullie een waterperceel nodig? Een steiger kan je toch gewoon aanleggen boven water (mits vergunning) voor zover ik kan zien heb je alleen een perceel nodig voor een woonboot oid en dat lijkt me toch niet direct van toepassing.
Waterpercelen is afaik een heel specifiek iets en niet iets wat standaard in een wijk zit, over het algemeen blijft het water eigendom van de gemeente... Vanwege doorstroming etc.
Het notarieel akte spreekt alleen van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(kavel nr) en waterbodem, gelegen op (adres) bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis, kadastraal bekend (gemeente , sectie en nummer), ter grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca). Verder worden geen maten gegeven aan de waterbodem of grond.
sambalbaj schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:43:
Heeft dat voor de achterkant ook nog consequenties? Zag daar leuke bootjes liggen.

Mogen die daar nog liggen en kan je nog een steiger maken?
Het plaatje datje zag schetst de situatie maar betreft niet mijn kavel ;) die hou ik anoniem.
Wij wonen niet aan open water en mogen geen gemotoriseerde boten neerleggen.
BastaRhymez schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:57:
De landmeter heeft flink zitten slapen zeg... man man man...

Vooropgesteld: Ik ben geen jurist, ik geef gewoon even mijn ongezouten mening:
Het vervelende is, dat er pas actie wordt ondernomen nadat het huis gebouwd is, terwijl dit al eerder bekend was (fout 1)
De gemeente staat imho in haar recht, om de groenstrook te behouden. Die komt immers op de locatie waar deze ook gepland was. Dat dit voor jullie als bewoners niet prettig is, begrijp ik. Maar daar heeft de gemeente geen boodschap aan. Omdat de bouwer een fout heeft gemaakt, hoeft de gemeente imho er niet onder te lijden. Ik denk dan ook, dat de gemeente in deze hele discussie / rechtsgang geen partij is (m.u.v. wat hierna volgt).

Alle gevolgschade is imho voor de bouwer. Die heeft immers op de verkeerde plek een aantal huizen gebouwd. De vraag is alleen: Wie heeft de inmeting gedaan? Is dit door de bouwer gedaan of door een derde partij? Als de gemeente de inmeting heeft gedaan, is de bouwer volgens mij nog wel min of meer verplicht om te controleren of dit ook goed is gedaan. Want de piketjes die geslagen worden, worden nog wel eens door wat jeugd voor de gein verplaatst... Echter, als de gemeente de inmeting heeft gedaan én de bouwer heeft gecontroleerd (dan heeft deze echt zitten slapen) dan is het een iets genuanceerdere discussie.

Aan de andere kant, jullie hebben 2 meter meer grond aan de achterkant gekregen. Het zou zo maar kunnen zijn, dat de gemeente straks nog geld wilt hebben voor het stuk grond (wat eigenlijk watergang zou moeten zijn) dat jullie nu erbij hebben gekregen. Pas dus ook goed op met de gemeente aanpakken. Want die kunnen ook met hun hakken in het zand (of de watergang) gaan staan.

Natuurlijk is het verder flink balen, dat de woning dichter op de straat komt te staan en dat de tuin kleiner wordt, maar ook daar zal je op den duur weer aan gaan wennen. Maakt dat het minder erg, nee zeker niet! Maar het is nu een flink zure appel, maar over een tijdje kan je er hopelijk wel wat meer om lachen (als een boer met kiespijn).

De straat verleggen gaat overigens ook niet altijd even makkelijk. Vaak is er -voordat de bouw start- al de riolering aangelegd, elektra (voor bijv. de verlichting). Die kan je ook niet altijd even makkelijk verplaatsen.

Succes verder met de afhandeling en houd ons op de hoogte.
Dank voor je bericht. Echter geeft de bouwer wel aan dat de gemeente de situatie heeft goedgekeurd. Dus mijn inziens speelt de gemeente wel degelijk een rol. Ik hou je/jullie op de hoogte!
Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:01:
[...]

Bootjes/steigers is vergunningswerk afaik.


[...]

Lijkt me opzich erg interessant om dan eens exact uit te gaan zoeken wat je rechten en plichten op dat waterperceel dan zijn.

Want je zal daar extreem beperkt worden door van alles en nog wat. Je mag van een grondperceel best een sloot maken, maar je zal niet een waterperceel vol mogen storten met beton...
We mogen een steiger in het water leggen van 4 meter lang en 1,5 meter breed. Verder mogen we niks in het water plaatsen en moeten we de rietkraag onderhouden.
Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:20:
Ik heb geen kaas gegeten van deze materie in juridische zin. Ik snap alleen echt niet waarom de gemeente zich zo stug opstelt. Als heel de straat akkoord zou gaan met het schrappen van die groenstrook is het toch prima, dat zijn immers de mensen die er moeten wonen en niet de gemeente ambtenaar die zich nu zo stug opstelt... Het belang van de gemeente zou toch gelijk moeten zijn aan het belang van de meeste gebruikers, in dit geval de bewoners van de betreffende straat.

Klinkt mij meer in de oren als een ambtenaar die zijn fout niet wil toegeven terwijl hij gewoon moet handelen in het belang van de bewoners.
De overburen hebben, naar wat wij horen, wél belang bij de groenstrook. Aan hun kant ligt ook een groenstrook waar géén putten en of lantaarnpalen opstaan. Wellicht zijn ze bang dat die in deze situatie wel op hun groenstrook komt. Daarnaast kunnen ook ze parkeerproblemen ervaren en kan de straat minder overzichtelijk/veilig worden gevonden. Dit hebben ze overigens niet in deze woorden uitgesproken.
Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:36:
[...]

Precies alleen lijken mij de bewoners van andere wijken in deze geen belanghebbende: ik heb er geen belang bij wat ze met een groenstrook 3 straten verderop doen. Dus het belang van álle bewoners is in dit geval het belang van de bewoners van deze straat.

Overigens vind ik het argument van de gemeente dat je er een extra grote achtertuin voor terug krijgt bijzonder zwak... Een m2 voortuin is geen m2 achtertuin, net zoals je 3 aardappels niet in kan wisselen voor 3 peren.
Het betreft alleen de bewoners aan de oneven nummerzijde en niet de evennummers. (zie bericht hierboven). Verder ben ik het met je eens dat je m2 voortuin niet zomaar zou kunnen/mogen inwisselen voor m2 achtertuin. Wij hebben namelijk getekend én betaald voor een bepaald beeld (voortuin-achtertuin).
MikeyMan schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:38:
[...]


Das wel een hele simplistische kijk op het geheel.
Zoals terecht aangegeven door @Scoutertje is de gemeente verantwoordelijk voor een stukje aangezicht en algemeen belang. Dus ook voor degenen die erlangs rijden of zoals je schetst drie straten verderop wonen.

Daarom heet het ook een gemeente zeg maar ;)

De 2m extra achtertuin snap ik ook niet, aangezien dat een stuk nutteloos water was.
We hebben wel degelijk meer achtertuin. Dit komt omdat waterperceel nu grondperceel is geworden. Wanneer de gemeente de voortuin 2 meter inkort zullen we daarvoor in de plaats 2 meter waterperceel krijgen om op hetzelfde oppervlak te komen.
LucyLG schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:46:
even snel een juridische mening. De kate van levering gaat ui van wat er verkocht is en ze gaan niet de kadastrle kaart na is mijn ervaring.

De kavel is in het kadaster gespicificeerd en blijkt jouw bouwdeels op gemeentelijke grond te liggen of overlappen?

Dan kan de gemeente wellicht ontheffen maar ze kunnen het ook verbieden dat je op hun grond bouwt.

De aannemer had dit beter moeten checken en niet de notaris.
Volgens het kadaster plaatst de gemeente juist een groenstrook op onze grond.
Omni superens schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:25:
[...]


Problemen kwamen naar voren tijdens het bouwproces. Wat de TS als eigen grond zag, zag de gemeente als hun grond. TS bekeek 'eigen grond' waarschijnlijk vanaf de woning, gemeente bekeek 'hun grond' vanaf het stuk waterperceel. Duidelijk is in ieder geval dat meerdere partijen hebben staan slapen.De vraag is wat de rol van het kadaster is, betreft het een verlopige kadastrale grens, of is het al precies ingemeten?

Verder is het van belang wat er in de akte van levering staat. Als dat het perceel betreft inclusief "waterperceel" dan zal het perceel niet opeens zijn opgeschoven/verdwenen omdat de woning een paar meter is opgeschoven.
Het vervelende is dat er in de akte van levering geen maten zijn gegeven aan het waterperceel.
Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:47:
[...]

Voor zover ik het begrijp overlapt het bouwdeel van de TS de gemeentelijke grond op het kadaster.

Tenminste dat lees ik uit dit :

[...]

Alleen de notariele akte spreekt dus van dat er een waterperceel bij verkocht is (alleen hier missen blijkbaar de maten wat het erg onduidelijk maakt)

Even ter informatie, en ten nadele van TS :
https://sbvg.notaservices.nl/node/2436 zegt :

[...]


Oftewel het huis staat verkeerd op de kavel.
Echter de bouwer geeft aan dat "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend"
1107972 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:07:
Vervelende situatie waar de TS en zijn buren nu in terecht zijn gekomen buiten hun schuld om. Juist het kunnen parkeren van een auto op eigen erf is een belangrijk koopargument en nu dit niet kan heeft toch behoorlijk invloed op je woongenot.

Wat betreft het ontstaan van de situatie is niet duidelijk of de gegevens/plattegrond die nu in het kadaster staan wel of niet definitief is. Bij mijn vorige woning werd dit ook pas na oplevering definitief vastgelegd. Ondanks dat dit al vroeg is gemeld en bekend is bij de bouwer en gemeente is er verder niks in gang gezet om tot een oplossing te komen. Dat de gemeente nu de grond claimt sterkt mijn vermoeden dat gegevens/plattegrond in het kadaster nog niet definitief zijn. De gemeente heeft misschien zelf al het één en ander onderzocht en weet dat ze sterk staan.

Dit is denk ik niet wat de TS wilt horen en ik hoop voor hem ook dat mijn vermoedens niet juist zijn. Anderzijds vraag ik me ook af wat de TS er aan heeft om te weten waar de schuld ligt. Want lijkt mij dat het parkeren van een auto op eigen erf belangrijk is dan een financiële compensatie.

Belangrijkste stap is in ieder geval al ondernomen en dat is dat de TS juridisch advies heeft ingeschakeld om zich te laten adviseren en dit ook gezamenlijk met buren gaat doen. Ons tweakers op de hoogte houden is secundair maar we zijn natuurlijk wel nieuwsgierig hoe het gaat aflopen.

Persoonlijk zou ik wel zo lang mogelijk proberen om met de gemeente in gesprek te blijven. Immers uiteindelijk zijn hun een deel van de oplossing (vanuit jou oogpunt bekeken) en het is dan wel zo fijn als jullie daar op goede voet mee blijven staan. Toon begrip voor hun wens voor de groenstrook en mogelijk is er een tussenoplossing. Bijvoorbeeld op basis van erfdienstbaarheid waarbij jullie de groenstrook in beheer en onderhoud krijgen, de gemeente er hun voorzieningen in kwijt kan en dat er bijvoorbeeld afspraken gemaakt worden over de inrichting.
Bedankt voor je bericht! Ik heb zelf ook het gevoel dat eea nog niet definitief is. Ik ben er bang voor..Ik hou je/jullie op de hoogte!
Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:11:
[...]

Er is blijkbaar niet over de grens gebouwd (of je moet een voortuin een bouwwerk noemen).

Het lijkt gewoon het geval van jeroen3 te zijn.

[...]


Waar TS dus aan de voorkant 2 meter voortuin op kan geven om 2 meter waterperceel terug te krijgen.
Het huis zelf staat niet over de grens heen.

Het feitelijke probleem is

[...]


Het lullige is nu dat de fout in basis ontstaan is door een fout van het kadaster en de bouwer is uitgegaan van het kadaster. En nu kan je wel het kadaster aanpassen, alleen het huis valt niet zomaar te verplaatsen.

Het is een soort vervolgschade van een fout van het kadaster...


[...]

Bedenk je goed dat dit begrip zich ook wel eens kan gaan moeten uiten in financieen... Dat waterperceel zal de gemeente je niet willen onthouden (dat scheelt hun namelijk allerlei kosten) oftewel je zal waarschijnlijk alles aan de voorkant bij moeten kopen (voor zover de gemeente daar zin in heeft)
De situatie die je schetst klopt. Ik denk zoals jij het beschrijft het ook is mis gegaan maar zeker weten doe ik het (nog) niet.
kabeltjekabel schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:56:
[...]


Als je er vanuit gaat dat hij dat stuk water alsnog niet krijgt ja. Ik ben er meer vanuit gegaan dat hij alsnog het bedoelde stuk krijgt, en dan heb je netto gezien alleen maar minder voortuin, meer achtertuin.
We zouden dan inderdaad 2 meter waterperceel terug moeten krijgen.
Wim-Bart schreef op woensdag 15 april 2020 @ 19:33:
Jee, wat een fuckup zeg, succes straks
Maar iets in mij zegt dat de bouwer gewoon een fout heeft gemaakt. Er moet toch iemand zijn geweest die wakker had moeten worden onder het motto, staat alles niet te dicht op de weg. De gemeente kan natuurlijk niet verantwoordelijk worden gehouden voor een fout zoals dit. Maar enige coulance zou best kunnen. Het probleem gaat worden dat er onder de geplande groenstrook alle infra ligt om te voorkomen dat de weg open moet. En die kan niet zomaar verplaatst worden. Die twee meter kan je dus als tuin vergeten. Het enige wat de gemeente kan bieden is dat het bestraat wordt. Maar gemeentegrond blijft. Echter zitten daar kosten aan vast en zitten waarschijnlijk niet alle buren op te wachten dat ze een parkeerplaats voor de deur hebben van hun vrijstaande huis.

Een reden waarom de gemeente dus een uniforme uitstraling wil waar ook wel in te komen is. Gemeente zal uit zichzelf dus niet meebewegen, en zal alle verantwoordelijkheid dus ook richting projectaannemer afwimpelen en ga je dat ook nooit winnen. Al met al zal er wel een oplossing moeten komen met waarschijnlijk hele hoge kosten. Ideale situatie is alles afbreken en gewoon twee meter naar achteren verplaatsen.

Wat mij dwars zit is:
- Zo veel maanden bouwen en geen koper die denkt, wat staat het ver naar voren?
- Er bij de project ontwikkelaar en de bouwer nooit een lampje is gaan branden?
- Er dus blijkbaar geen controle is uitgevoerd op het bouwbesluit?

Sterker nog, de gemeente zou kunnen besluiten om alles af te laten breken omdat het te dicht op de weg staat.
Als bewoners hebben we al in november hierover opmerkingen gemaakt. Toen kregen we te horen dat de weg tijdelijk is etc etc. Voor velen is dit de eerste keer nieuwbouw. Ik vond persoonlijk bijvoorbeeld de fundering ook klein om maar iets te noemen.
Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 20:24:
[...]

Waarom niet, het kadaster heeft verkeerd gemeten... Dat is schijnbaar de hoofdoorzaak van de hele situatie.
En tja, een bouwer gaat geen notariele documenten bekijken, die gaat uit van het perceel uitgegeven door kadaster.
En dat de feitelijke bouw anders is als op de architecten tekening is ook niet echt iets speciaals voor de bouwers...


[...]

Tja, schijnbaar hebben de kopers het tijdens de bouw al opgemerkt... en staat het ook in het opleveringsrapport. Hetgeen mij het meeste verbaasd is wat dachten de bewoners?
Je hebt het geconstateerd en je krijgt geen antwoord, dan dachten ze maar dat ze gewoon even gratis 2 meter grond erbij kregen en dat daar wel de voortuin op gepland kon worden? Ik vind dat een ietwat rare gedachte... Eis dan eerst een antwoord voordat je aan je voortuin begint.

En wat het bouwbesluit hiermee te maken heeft zie ik even niet, in principe zal de huidige constructie nog steeds voldoen aan het bouwbesluit.
Sterker nog, de gemeente zou kunnen besluiten om alles af te laten breken omdat het te dicht op de weg staat.
[/quote]
We zijn al die tijd aan het lijntje gehouden. Er werd ons ook afgeraden de voortuin aan te leggen echter moeten wij ook verven, vloeren leggen, verhuizen etc. En de hovenier wou ook niet afwachten...

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
einz schreef op woensdag 15 april 2020 @ 21:14:
Het aanzicht voor de overburen zal met een beperkte groenstrook wel wijzigen, ik kan me voorstellen dat dat minder uniform en dus minder wenselijk is (voor sommige mensen).

Je geeft aan dat het kadaster zegt dat de gemeente op jouw perceel de groenstrook realiseert, maar je zegt volgens mij ook dat je achtertuin 2m dieper is dan zou moeten (tov achterzijde woning) (ivm niet meegenomen water gedeelte). Dan doet de gemeente het toch wel goed? Maar jij niet? Als jij kadastraal gezien in je recht staat zal de gemeente het op moeten lossen, maar dat is volgens mij dus niet het geval.

Interessante case wel, helaas ben jij als koper de gebeten hond. Hopelijk komt er een redelijke oplossing.
De gemeente doet het in die zin 'goed' dat ze nu claimen wat ze voor ogen hadden. Echter is de situatie , zoals weergeven bij het kadaster, volgens de bouwer: "uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend". Volgens het kadaster heb ik nu dus dezelfde voortuin qua afmetingen en een grotere achtertuin maar géén waterperceel. Ik zie niet in wat ik dan fout doe? Wel enige nuance tav eerdere berichtgeving. Wij hebben onze oprit alvast laten aanleggen verder ligt in de voortuin nog niks. Daar hebben we mee gewacht gezien de situatie. In het slechtste scenario moet er dus 2 meter van de hele voortuin (en dus ook oprit) af.

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
servies schreef op donderdag 16 april 2020 @ 11:56:
[...]
Misschien geld dit hier maar (zeer goed) mogelijk ook niet met de reden dat de notariële akte zo onduidelijk is.
Het probleem is hier dat de kadastrale percelen waarschijnlijk zijn afgesplitst van een veel groter kadastraal perceel.
Waarschijnlijk zal het er op neerkomen dat de notariële akte dus verwijst naar het kadasternummer wat de huidige situatie omschrijft (2 meter naar voren zonder water) plus een onduidelijke vermelding van een stukje water... Wat er dan op neer zou komen dat de grond tot de weg gewoon van @lwd-kevin is en de gemeente de boom in kan.
Het hangt gewoon van de letterlijke tekst van de notariële akte en de kadastergegevens af.
@lwd-kevin: Ik zou zeggen: copy/past het stuk van de notariële akte wat betrekking heeft op de lokatie en grootte van het perceel. Pas dan kun je meer zeggen.

Toevoeging na de link van @Gomez12 nog een keer gelezen te hebben.
Als het helemaal gunstig uitkomt heb je dan zelfs nog meer: en de 2 meter aan de voorkant erbij en een stuk water...
Ik heb het stukje hier eerder ook al gedeeld. ik haal adres en gemeente even weg:
"OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(#kavel nr) en waterbodem, gelegen op wooneiland (straatnaam) met
het toekomstige adres: (#adres en postcode),
bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);"

Kadastersituatie
https://i.ibb.co/4VkTzr7/situatie.png

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 12:59:
[...]

Aaargh... Waarom heb jij het de hele tijd over een waterperceel terwijl er hier gesproken wordt over een waterbodem?

Waterperceel = echt een stuk water waar je bijv een woonboot op neerlegt.
Waterbodem = voor zover ik kan googlen enkel dat jij de over moet onderhouden en niet dat jij daadwerkelijk 2 meter water bezit.

Dat maakt de hele situatie een heel stuk simpeler. Als mijn definitie van waterbodem correct is (check dat even ergens) dan kan je gewoon vanaf de water kant 6 are en 12 centiare gaan opmeten en dat is van jou.
Omvat dat die 2 meter dan is die van jou, omvat dat niet die 2 meter dan is die niet van jou.

Foto is voor de rest niet relevant, kadaster is voor de rest niet relevant. In wezen is het enige relevante de definitie van waterbodem en daarmee gekoppeld het grondoppervlak.
Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:20:
Expert of niet is redelijk irrelevant, er zijn genoeg precedenten etc voor te vinden.

Alleen tja, als TS verkeerde terminologie gaat gebruiken, dan zullen ook de experts de fout ingaan.

In basis is er gewoon iets van een oppervlakte y bij de notaris gekocht, notariele akte is leidend dus dat is zo ongeveer het enige relevante.

Alleen een waterperceel is bijv iets wat je huurt/koopt in een haven gewoon een oppervlakte water.
Terwijl een waterbodem nul oppervlakte heeft en enkel gaat over wie de rand/beschoeiing onderhoud.

Bij een grond + waterperceel kan je 8 meter grond en 2 meter water kopen om tot 100 vierkante meter te komen.
Bij een grond + waterbodem koop je 10 meter grond en 0 meter water om tot 100 vierkante meter te komen.

Oftewel bij een waterbodem is het heel simpel, reken de grondoppervlakte uit en vergelijk die met de notariele akte om te zien wie er gelijk heeft.
Bij een waterperceel wordt dat ingewikkelder als die nergens omschreven zou staan...
Omdat het op die wijze constant naar ons is gepresenteerd en benoemd. Op alle tekeningen (waar geen rechten aan kunnen worden ontleend) zoals koopfolder, situatieschets etc. wordt een waterstrook benoemd en weergeven als onderdeel van onze grond. Neemt niet weg dat ik erg content ben als jij gelijk hebt.

ter info ik citeerde dinsdag al de koopakte:
lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:30:
[...]

Dat nemen we aan. Ik heb helaas geen idee wanneer dit is gebeurd. Dat ga ik nav jullie reacties (waarvoor dank) uitzoeken. De akte van levering zegt: eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
en waterbodem bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend (kadaster nummer), ter
grootte van (totaal oppervlak). Op basis van jou woorden mag de gemeente dus grondperceel omzetten in waterperceel om ruimte te creëren voor een groenstrook. Het oppervlak dat in de akte van levering staat blijft immers gelijk.

[Voor 13% gewijzigd door lwd-kevin op 16-04-2020 13:29]


  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
sukkel 24 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 20:04:
straatbreedte is geheel niet iets wat landelijk vastligt, auto hatende wethouder kan alle wegen versmallen en mooie fietspaden aanleggen of er fietsstraten van maken- als de raad dat een goed idee vindt
uiteraard zal gezond verstand vaak zegevieren, er moeten zoveel auto's dagelijks langs en wel of niet ook vrachtverkeer, wel of niet eenrichting verkeer en dan kom je op b.v. 3,5m of 5,75m met eventueel parkeerhavens van 1,8m zie CROW normen veel auto's zijn breder dan die 1,8m dus effectief straatprofiel smaller dan 3,5m
veel door raad vastgestelde regels zijn onderhevig aan door B&W te verlenen uitzonderingen in kader van uitvoering en BOR
dus als in jouw wijk een aantal parkeerplaatsen volgens bestemmingplan vereist is van X en de ontwikkelaar zegt, sorry maar het worden er X-2 dan kan de wethouder dit goed vinden, al of niet met compensatie voor de gemeentekas (binnen kader contract gemeente-ontwikkelaar)
hoe is de planvorming van je wijk, hoe wordt er voorzien in parkeerplaatsen voor bezoekers, parkeerhavens tussen opritten in/langs groenstrook?
in Breda (wijk sportpark) zijn brede groenstroken met grastegels die als parkeerplek voor bezoekers dienen
dat zou in jouw geval ook kunnen werken, maar waar is de stoep tussen groenstrook en erfgrens?
staan er bomen gepland in groenstrook- te dicht bij je huis (minder licht in huis en schaduw voor PV panelen?)
Zijn alle percelen verkocht, is er al een ander huis te koop, neem een ander huis en laat ontwikkelaar met jouw huis achter, het is slecht verkoopbaar, compensatie is waarschijnlijk onvoldoende want een potentieele koper koop liever een buurhuis met gote voortuin, dus jij staat veel langer te koop
Alle percelen zijn verkocht en ons huis is inmiddels zo van ons dat we hiervan niet zomaar afstand nemen.
Ieder huis in de wijk moet 2 parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren zodat er geen parkeerproblemen ontstaan. Aan beide kanten van de weg liggen groenstroken. Voor ons een van 2 meter, aan de andere kant van de weg is dit 5m (hier worden bomen gepland). Er lijkt dus genoeg ruimte om de weg op te schuiven. Echter hebben we ook overburen...
BazzH schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 10:16:
[...]

Dat laatste is puur persoonlijk. Zeker met een groenstrook voor de deur, zou ik veel meer waarde hechten aan 2 meter meer achtererfgebied dan aan 2 meter meer voortuin. Met je voortuin kun je eigenlijk niets, behalve bestraten of groen planten. Een groter achtererfgebied geeft je meer mogelijkheden m.b.t. toekomstige uitbreidingen.

E.e.a is natuurlijk ook afhankelijk van de indeling van het huis. Bij ons zit de keuken aan de voorkant van het huis en de woonkamer aan de achterkant. Dus voorbij lopende mensen kijken toch je woonkamer niet in.

Ik moet wel zeggen dat ik een voortuin voor een vrijstaande woning met gepland 3 tot 5 meter voortuin al erg krap vind. Hoe geloofwaardig kom je dan nog over als je gaat stellen "dat je voorkeur hebt voor een grotere voortuin". Die voortuin was oorspronkelijk al klein, nu alleen nog wat kleiner. Ik heb een tussenwoning en onze voortuin is al 5 meter en een paar centimeters diep. Dan krijg je de stoep, daarna een groenstrook van een metertje of 8, dan nog 4 meter parkeerplaats en dan pas de weg.

Gezien de huidige huizenmarkt, vraag ik me af hoe zinnig "ontbinden" is voor de TS. Het staat dan eigenlijk al min of meer vast, dat TS ergens anders zal moeten gaan wonen. Je hebt zelfs nog kans dat de projectontwikkelaar het huis dan gewoon als bestaande bouw, instapklaar, voor een nog veel betere prijs kan verkopen en TS uiteindelijk nog als verliezer uit de strijd komt. Dan zou je haast denken, dat compensatie ontvangen en direct daarna verhuizen voor de TS wellicht nog wel voordeliger is.
Bij ons zit de woonkamer aan de voorkant van het huis. Ik vind je statement over de grootte van de voortuin voor een vrijstaand huis wat te makkelijk. Je kan het ook zo zien: de voortuin was al klein en nu wordt hij plots nog kleiner. Ofwel in woorden van de gemeente nauwelijks bruikbaar. De achtertuin was al vrij royaal. Het gaat me daarnaast meer om de oprit en ja ik heb wel een klein terras aan laten leggen voor. Het blijft het zuiden en tegen het huis aan waardoor het een prima plekje is voor een lunch. Wat betreft de groenstrook ben ik het met je eens, dat is fraai, maar niet als het ten koste gaat van mijn parkeerruimte.
onetime schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 23:54:
@DukeBox De project ontwikkelaar is aansprakelijk, zijn marge is niet direct interessant. En misschien is de gemeente (mede / indirect) aansprakelijk.
@lwd-kevin Ik zou zelf een prijsopgave opvragen voor de verplaatsing. En die eventueel aan de advocaat geven. edit: Vraag anders de advocaat even.
Ik wacht eerst de reactie van de advocaat af. In ieder geval bedankt voor je inbreng! wordt zeker gewaardeerd!
Cocytus schreef op vrijdag 17 april 2020 @ 18:23:
[...]


Sorry, maar waar haal je vandaan dat "waterbodem" alleen de waterkant is en 0 oppervlak? Van de Rijksoverheid:

[...]

link

Volgens mij is er geen andere wet die een andere definitie gebruikt, en ook in normaal spraakgebruik lijkt 'waterbodem' me verwijzen naar, nou ja, de bodem van het water. Ik ben bang dat het gebruik van de terminologie "waterbodem" dus weinig verschil maakt hier.


[...]


De koopakte zegt op basis van dit stukje dus niks over de verhouding tussen water en grond. Dan komt het (nog steeds) aan op wat de bedoeling van partijen is geweest. Als de gemeente en jij duidelijk de bedoeling hadden om een perceel te leveren met 2 meter water aan de achterkant (dat blijkt dan uit de folders die je hebt?) en een bepaalde lengte grondoppervlak, dan is dat dus wat er geleverd is. En niet wat het kadaster heeft ingetekend, zonder water en 2 meter extra aan de voorkant. Tenzij de kadaster-kaart aan de leveringsakte is gehecht - dan is weer duidelijk dat de levering ziet op het perceel zoals bij het kadaster ingetekend.

Er kunnen nog steeds best mogelijkheden kunnen zijn om de gemeente tot meewerking te dwingen. Daar heb je dan wel echt een advocaat voor nodig, want als je niks doet gaat de gemeente gewoon lekker die zooi aanleggen zoals ze zelf willen.

Eén van de belangrijkste vragen is door wie de fout bij het inmeten is veroorzaakt. Is dat de gemeente, het kadaster of de bouwer geweest?


[...]


Dat er een groenstrook in het beeldkwaliteitplan staat, zegt nog niet wáár die groenstrook komt. Dit punt is dus niet relevant.
Dank voor je reactie. Er wordt in de leveringsakte wel gerefereerd naar het kavelnummer van het kadaster. "kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);" Ik weet niet zo goed of je dat bedoeld met 'eraan gehecht'.
Z___Z schreef op zaterdag 18 april 2020 @ 11:01:
Aangezien het vrijstaand is, kan je dan niet parkeren naast je huis ipv in de voortuin?
Naast het huis is geen ruimte. de kavel is diep ipv breed.

Acties:
  • +8Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
ReusKees schreef op maandag 4 mei 2020 @ 14:14:
Is er al meer bekend? Ik volg dit met interesse.

Jaren geleden kocht ik een nieuwbouwhuis met, volgens de papieren, een tuin van 14 meter diep. Bij oplevering bleek dat 11 meter te zijn. Ik bleek pech te hebben want "maten zijn bij benadering" en "pas bij inmeten blijkt de finale maat". Het voelt nog steeds alsof ik 9k teveel betaald heb door het feestelijk naar boven afronden van de projectontwikkelaar. Easy money, heet dat.

Dus ik vraag me af hoe ze dat bij jou gaan regelen. Hopelijk beter dan destijds bij mij.
Spijtig om te horen ReusKees. We hebben met 9 buren e.e.a. met de advocaat in gang gezet. Daarnaast hebben we documentatie opgevraagd bij de gemeente. Wanneer er meer bekend is zal ik het hier zeker melden!

Acties:
  • +9Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Nee het is nog rustig, er is een brief (6 kantjes) verzonden vanuit de advocaat richting de bouwer waarin wordt gesteld dat we het niet eens zijn met de geboden 'oplossing' om voortuin te verliezen en wateroppervlakte te verkrijgen. Daarnaast sommeert hij de gemeente en bouwer op nutsvoorzieningen in onze tuin te verwijderen. Alle bewoners hebben de notaris inmiddels laten weten dat de 5% bankgarantie niet vrij gegeven mag worden richting de bouwer. Daarnaast hebben we tekeningen bij de gemeente opgevraagd en daarin staat, net als in de tekening van onze koopovereenkomst, in de meest recente situatietekening geen groenstrook.
bartijn2 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 08:36:
[...]


Een hele rij achterburen bij ons hebben hetzelfde gehad, huis 2.5 meter te ver naar achter geplaatst op de kavel. Die hebben gezamelijk een advocaat in de arm genomen en allemaal een vergoeding gehad van rond de 15.000 euro. Ondanks dat ze dus niet meer of minder grond hebben.

Wel is het zo dat de achtertuinen al niet erg ruim bemeten waren, net 10 meter.
Wat dus 7.5 meter is geworden (diep wel te verstaan.)
Dat is summier. Ik denk niet dat wij ons af laten kopen met 15000 euro.
GeeMoney schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 08:57:
@bartijn2 "slechts" 15.000 euro kan je het beter noemen. Wat een schamel bedrag voor zo'n grote miskleun.
Ik hoop dat het voor @lwd-kevin beter uitpakt gezien hij ook zijn dubbele parkeerplek kwijt is geraakt met deze opzet.
De bouwer heeft mondeling aangegeven dat we inderdaad op overgang groenstrook naar onze oprit mogen parkeren. Maar dit zou ik inderdaad zwart op wit willen hebben en vind ik een laatste optie.
mgizmo schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:03:
[...]


Yep het enige wat gaat gebeuren is poging tot compensatie. De feitelijke situatie blijft ongewijzigd. Hebben jullie dit onderling besproken @lwd-kevin? Want je verliest natuurlijk daadkracht als er buren afhaken omdat ze compensatie accepteren (nog de vraag of de feitelijk situatie gewijzigd zal worden).
We hebben onderling geen bedragen besproken. We willen eerst duidelijk voor ogen hebben waar de noordelijke en zuidelijke grens van onze kavel precies ligt en wie schuldig is aan dit probleem.
Nomind schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:48:
Mijn advies: eerst beginnen alle stukken en feiten goed en overzichtelijk op een rij te zetten. Zowel de privaatrechtelijke kant (je overeenkomst met de bouwer) als de bestuursrechtelijke kant (bestemmingsplan, omgevingsvergunning, kadaster en gemeentelijk beleid). Als je dat hebt dan is het waarschijnlijk geen rocket science om te zien waar het mis is gegaan. Gelijk een dure advocaat inschakelen zou ik niet doen. Die gaat juridificeren en uren schrijven. Dan kom je snel in een conflictsituatie terwijl je natuurlijk een oplossing wil.
Wellicht kan de VEH helpen?

Je verhaal lezend zijn er duidelijk fouten gemaakt. Ik vermoed dat er ergens iets mis is gegaan bij de uitwerking van het bestemmingsplan naar het uitwerkingsplan of in de omgevingsvergunning of bv bij het uitzetten van de percelen door de landmeter. Misschien had hij/zei geen laarsen bij zich om midden in de sloot te staan met z'n peilstok :)
Een goed begin is je adres intikken in www.ruimtelijkeplannen.nl en in pdok.nl/viewer/ daar is een schat aan informatie te vinden.
Benader de gemeentelijke afdeling die de Omgevingsvergunning heeft verleend en de afdeling Geoinformatie van de gemeente. Leg het voor en probeer ze mee te laten zoeken waar het mis is gegaan. Bij een gemeente kan je het eventueel hoger op zoeken. Wethouders houden er niet van als een hele straat boos is en zullen hun invloed intern gebruiken om tot een oplossing te komen.
Wij hebben juist wel het idee dat een advocaat helpt omdat zowel de gemeente en de bouwer de boel zeer gemakkelijk probeert te sussen en niet opkomt voor ons. We laten wel constant weten dat we het fijner vinden als we er zonder rechtsgang uit kunnen komen. Dit heeft de advocaat ook letterlijk in de brief gezet. Inmiddels hebben we tekeningen opgevraagd bij de gemeente en hierin staat geen groenstrook terwijl de bouwer en diezelfde gemeente daar nu wel op aandringt. Ook in onze koopovereenkomst tekening staat geen groenstrook. Er zouden eerst alleen maar 2-1 kap woningen komen meer deze verkochten niet. Toen is gekozen voor vrijstaande woningen. Ergens in dit proces is het mis gegaan. Dit in combinatie met verkeerd meten en of uitzetten piketpalen.
sukkel 24 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:10:
zorg in ieder geval dat de gemeente je het eeuwig recht geeft gratis op straat te parkeren met 2 auto's direct bij de woning (of max 50m afstand) en ga niet akkoord met een bedrag want na 30 jaar wil je niet weten wat je dan jaarlijks moet betalen en een bedrag kost je ook vermogensbelasting en/of heeft invloed op een lagere kinder of zorgtoeslag
parkeerkelder is helaas niet haalbaar met oprit van maar 2,5m
kontakt met jurist van vereniging eigen huis kan heel zinvol zijn omdat zij mogelijk bekend zijn met vergelijkbare gevallen elders in het land of weten welke landmeter vaker deze fouten maakt
ook artikel in blad van vereniging eigen huis is mogelijk ook een drukmiddel
parkeren op grasstrook/grasperk kan best met grastegels, zo kan de kool en de geit gespaard worden
succes en houd ons op de hoogte
Ik zie parkeren op de groenstrook echt als laatste optie. Maar ik ga zeker zorgen dat eea zwart op wit komt te staan als het zover is.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
_Dune_ schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 14:53:
[...]


Dus in de actuele tekeningen van de gemeente zelf staat de groenstook (nogsteeds) niet vermeld. Dan moeten ze toch van goede huize komen, dit nog af te dwingen. Blijkbaar is dit niet in het plan opgenomen, bijzonder dit.
In de meest recente situatietekening opgevraagd bij de gemeente staat deze niet. In het beeldkwaliteitplan staat deze wel.Om het nog vager te maken.
Virtuozzo schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 15:00:
[...]


Heel verstandig. Absoluut. Als persoon heb je het verschil tussen theorie en praktijk van recht. Als personen idem. Als personen met juridische bijstand die niet beperkt is tot de grootste gemene deler van optimalisatie zoals de meeste varianten van rechtsbijstand is er ruimte tot toepassing van recht voor behartiging.

Het enige mogelijke zwaktepunt ligt bij cohesie van de vertegenwoordiging, delen de getroffen kopers dezelfde doelen en blijven ze een front vormen. Dat "aanspreken" is iets waar met name Gemeenten beter in zijn dan vaak gedacht wordt. Goede communicatie en zaken schriftelijk bijhouden is een must.
Mooi verwoord. Ik hoop ook oprecht dat we er met de gemeente uitkomen.
BazzH schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 16:01:
Daar was ik al bang voor. Blijkbaar dus niet alleen een bouwer die een steekje heeft laten vallen. Heel verstandig om dit (zeker als groep) uit te besteden. Als jullie niet tot een schikking met bouwer/gemeente kunnen komen (hoe die dat onderling regelen, zou ik me niet al te druk om maken), dan kon dit weleens een langlopend traject gaan worden. Moet je zelf helemaal niet aan willen beginnen, veel te complex.
Ik ben ook bang voor een langlopend traject. Er staat echter veel op het spel en we delen de kosten als groep. We hopen op een fatsoenlijke schikking (in de vorm van voortuin en oprit ipv geld)
sukkel 24 schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 16:21:
Goed werk tot nu toe, maar vergeet niet alle relevante stukken op te laten vragen door advocaat met WOB procedure, inclusief de meestal geheime overeenkomsten tussen gemeente en projectontwikkelaar, is die trouwens ook aannemer of is dat een derde partij-die fouten gemaakt kan hebben
wat mij niet geheel duidelijk is is de stoep, loopt er ook een stoep langs jullie tuinen en daarna een groenstrook?
als ik het voorstel niet verkeerd begrijp sta je dus alf op stoep en half in je tuin???
wat is je perceel breedte, kunnen daar 2 auto's op de parkeer/groenstrook met grastegels voor je huis- parallel aan straat- mede gezien lantarenpalen, bomen, kabeltv verdeel kastjes en ander straatmeubilair zoals ondergrondse afvalbaken/glasbakken etc
wat is het aantal parkeerplaatsen dat de bouwer per woning volgens de plaatselijke bouwverordening moet leveren op eigen terrein (CROW norm 1,8 auto's per woning in buitengebied)

hoedt rekening met gevoeligheid voor politiek gezichtsverlies wethouders zodra er verkiezingen aan komen, dan zijn ze waarschijnlijk extra gevoelig voor een slechte pers
zorg dat je goede contacten hebt met de plaatselijke pers(gratis krantje of lokale dagblad, hoewel die ook goede contacten moeten onderhouden met raad en gemeentebestuur dus dat kan tegenvallen
oppositie in raad kan wel dit soort problemen gebruiken om ziczelf te profileren in raad en pers
zoek goed op funda uit wat effect is van dit soort (parkeer)problemen en kleinere voortuin op woningwaarde want een stoep op 2,5 meter van je raam betekent dat je s'avonds op je bankje in de voortuin ongeveer op straat zit en een hoge haag je zitkaner donker maakt als je meer privacy wilt
alles vast laten leggen bij kadaster wat gemeente je belooft als erfdienstbaarheid want alleen dan kan het niet door een volgende wethouder teruggedraaid worden zonder zware onteigenings procedure bij de rechter
zelf (gezamenlijk) veel uitzoeken en vergelijken en bij overige bewoners en advocaat neerleggen houdt deze advocaat scherp
succes
Wie verantwoordelijk is voor de fout is ons niet duidelijk. Waarschijnlijk zijn er meerdere schuldig. Projectontwikkelaar door meerdere situatietekeningen, gemeente ivm hun taak om toezicht te houden en de bouwer ivm plaatsing huis. Daarnaast is het inmeten van de kavel gedaan door een externe bedrijf. In het beeldkwaliteitsplan staat geen stoep vermeld en ook niet in de meest recente situatietekening. Echter zijn er wel projecttekeningen te vinden met een stoep maar deze zijn sterk verouderd. Het is dus: tuin-heg-groenstrook-weg. De inrit mag maximaal 3,5 meter zijn waar onze oprit van de weg via groenstrook overloopt in onze voortuin. Hierop zouden we volgens de bouwer mogen staan. Volgens de koopovereenkomst moeten we echter 2 auto's kwijt kunnen op eigen terrein. Dit is onmogelijk zonder op de groenstrook (lees: gemeentegrond) te parkeren. Alleen als je een kleine 2e auto neemt en deze strak tegen de garagedeur zet zou het kunnen. De bouwer vind echter dat we de inrit (op gemeentegrond) mogen meerekenen bij dit gegeven. De lantaarnpalen, tv kastjes en nutsvoorzieningen liggen nu in onze voortuin. Deze hadden in de groenstrook moeten zitten die op de meest recente situatietekening en in onze koopovereenkomst dus niet meer aanwezig is. Leuk detail is dat zelfs wanneer je 2 meter van onze tuin afhaalt er alsnog voorzieningen, zoals putten, in onze voortuinen liggen. De gemeente en bouwer vinden privacy geen issue omdat er tussen tuin en weg nog een groenstrook komt waardoor we niet 'dichter' op de weg komen te zitten dan in de huidige situatie. Dank voor je tips mbt politiek en media. De advocaat benoemde eea ook al. Laten we hopen dat het niet zo ver hoeft te komen!

Acties:
  • +30Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 15:49:
[...]

Ja ik heb het hele topic gelezen.

Lekker makkelijk roeptoeteren noemen als iemand het niet met je eens is. Je huis staat verkeerd, waar wil je op wachten dan? Tot er een aardbeving komt en de aarde 2 meter is verschoven?

Er bestaat ook nog zoiets als eigen verantwoordelijkheid, je loopt toch als de grond nog kaal is er even overheen en dan heb je al een overzicht. Nota bene tijdens de bouw is de TS er al achter gekomen dat het niet klopte, dan bouw je toch niet door?

"Thnx voor het huis, we hebben alleen nog een puntje, het staat 2 meter naar voren. Schrijf maar op als puntje dan lossen we het wel op. Wij gaan lekker onze voortuin aanleggen, buitenlamp hoeven we niet want er staat een lantaarnpaal in onze voortuin"
Redelijk kortzichtige reactie. Wij konden niet om de fundering heen lopen tijdens de bouw omdat het was afgezet met hekken en vanaf de weg die er tijdelijk ligt had je geen reëel beeld van de ligging. Ik heb 2x mogen kijken in het huis thats it. Daarnaast is dus eind 2019 nog aangegeven dat eea wel klopte. Jij legt de toezicht taak bij mij maar deze ligt in werkelijkheid toch echt bij de gemeente en de bouwer. Vergeet niet dat de fout bij 11 huizen tegelijkertijd is gemaakt. Tenslotte is dit mijn eerste nieuwbouw ervaring. Volgende keer ga ik er met een landmeter naast staan...

Acties:
  • +10Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
GrooV schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 19:42:
Oke normaal kan je er gewoon bij komen, hier zijn de straten tegenwoordig al tijdelijk aangelegd voordat er gebouwd wordt en zijn gewoon voor iedereen toegankelijk (bouwplaats niet uiteraard). Ook zijn er vaak 2 of 3 kijk dagen waar je het bouwproces kan volgen.

Gemeente gaat pas handhaven als er een gereedmelding is gedaan of bij acuut gevaar, en dan nog kan het jaren duren. Meestal pas als er een melding wordt gemaakt, hier hoeft niet actief op gehandhaafd te worden aangezien er gewoon op eigen grond is gebouwd en er geen acuut gevaar is.

Verder snap ik niet waarom steeds vanuit de groenstrook geredeneerd wordt, TS heeft ook 2 meter meer tuin aan de achterkant met een harde grens, namelijk het water, dit staat normaal gezien ook op de bouwtekeningen en valt natuurlijk ook op zodra je met je eerste tuin ontwerp/schutting gaat beginnen.

Misschien is het voor de TS te laat maar laat het dan voor anderen een les zijn om eerder op te letten, dit gebeurd veel vaker namelijk
Er wordt vanuit de groenstrook geredeneerd omdat hier door de gemeente en de bouwer op wordt aangedrongen terwijl deze niet staat op de situatietekening van onze koopovereenkomst alsmede de meest recente situatietekening die we hebben opgevraagd bij de gemeente. Dat we 2 meter meer achtertuin hebben klopt, echter klopt de 'harde grens' die jij stelt niet omdat we eigenlijk een stuk waterperceel zouden moeten hebben (volgens de situatietekening van de gemeente en onze koopovereenkomst) maar de piketpalen beginnen op het grondperceel aan de waterkant. (voor de duidelijkheid: deze piketpalen konden wij tijdens de bouw niet zien ivm bult grond en door de hekken) De tuintekening die we van de bouwer hebben gekregen begin november 2019 is gebruikt om ons tuinontwerp te laten maken. Wij konden op dat moment zoals gezegd niet het bouwterrein op om eea na te meten. Hierin stond én de voortuin zoals wij hadden verwacht én de achtertuin met het stuk waterperceel. Hierop leek dus niks aan de hand. Medio december hebben wij vervolgens op basis van deze tekening een tuinplan laten maken door een hovenier. Toen viel het ons als toekomstige bewoners al wel op dat de lantaarnpalen dicht op het huis stonden. Als reactie hierop werd door de bouwer gezegd dat dit tijdelijke lantaarnpalen waren naast een tijdelijke weg en dat eea zou worden aangepast nadat de bouw voltooid zou zijn. Pas in februari 2020 kwamen er ineens putten zichtbaar in de voortuin en wisten we dat er iets fout ging. En pas rond de oplevering, begin maart 2020, bleek dat de achtertuin groter was en begon het gedoe omtrent de voortuin. (vandaar dat we deze kwestie als opleverpunt hebben laten noteren). De bouwer bleef toen echter volhouden dat het huis goed op de kavel stond maar de kavel verkeerd was ingemeten. Snap je op basis van bovenstaande gegevens dat eea niet zo makkelijk is zoals jij stelt?
Osxy schreef op dinsdag 26 mei 2020 @ 20:20:
[...]


Hier in de regio zijn er vrijwel geen nieuwbouw projecten waar de straten al aangelegd zijn tijdens de bouw.

Wij konden ook niet bij onze woning komen, we waren minimaal 150 meter verwijderd van onze woning doordat deze in het midden van het project bevond. In mijn beleving is dat eerder norm dan uitzondering. Bij onze woning was er een erfgrens probleem die uiteindelijk netjes is opgelost.

Je kan als koper van een project nieuwbouw woning dit soort zaken niet controleren tijdens de bouw, dit zou ook niet jou verantwoordelijkheid moeten zijn.
Ook ons huis bevind zicht in het midden van het project en ook wij stonden op soortgelijke afstand aan de voorzijde van het huis. Aan de achterzijde konden wij door het water en de hekken niet komen.

[Voor 13% gewijzigd door lwd-kevin op 27-05-2020 00:57]


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 09:21:
@lwd-kevin

Het belang is dus hoe het perceel bij het kadaster is ingeschreven en wat er in jouw koopaannemingsovereenkomst staat. Ook kan je uitzoeken waar je huis had moeten staan volgens de omgevingsvergunning, hier zal ook ergens in het grote plan de weg en een groenstrook zichtbaar zijn en waar de lantaarnpalen komen.

- Verleende omgevingsvergunningen kan je zo via de gemeente opzoeken
- Perceelgrensrapport kan je kopen bij het Kadaster en zelf een landmeter inhuren of een reconstructie uit laten voeren door Kadasterdata: https://www.kadasterdata.nl/producten/grensreconstructie
- Koopaannemingsovereenkomst/akte van levering heb je zelf in bezit

Er kan dus een verschil zitten in het een kaart van het kadaster en een grensreconstructiel
Dat is dus het vreemde. Zowel de verleende omgevingsvergunning (die we hebben opgevraagd bij de gemeente), mijn koopaannemingsovereenkomst en het kadaster laten de situatie zien zoals hij nu is dus zonder groenstrook ( onze kavel loopt direct over in een heg op gemeentegrond en vervolgens de weg). Het enige verschil tussen de tekeningen is verder dat het perceelgrensrapport van het kadaster géén waterperceel laat zien en de andere tekeningen wel.
GrooV schreef op woensdag 27 mei 2020 @ 10:27:
@Nieknikey Je slaat de helft van mijn post over maar goed, onderzoeksplicht staat in een van de linkjes. uitspraak: https://www.raadvanstate.nl/@107434/201605914-1-a3/

Het feit is sowieso dat het huis te ver naar voren staat ten opzichte van hoe dit oorspronkelijk bedoeld is.

Daarnaast is het simpel, of de grond is van de TS en er moet groen op komen, dan staat dit in zijn overeenkomsten. Of de grond is niet van hem en de gemeente mag doen wat ze willen er mee. Als er niks beschreven is en de grond is van de TS dan mag de gemeente niks doen zonder toestemming van de eigenaar.

Vergeet ook niet dat de TS 2 meter meer achtertuin en geen waterperceel heeft op dit moment volgens de redeneringen, dit zal ook opgelost moeten worden.
Correct, wij hebben tot nu toe dus geen idee wat onze noord en zuidgrens is. Tot nu toe zijn we uitgegaan van de piketpalen die idd niet rechtsgeldig zijn. Wanneer blijkt dat de noordgrens moet worden verplaats in het water dan staat het huis idd niet goed op de kavel. Echter dan heeft de bouwer grove fouten gemaakt. Maar wanneer de gemeente eea heeft goedgekeurd (zoals zichtbaar op de omgevingsvergunning) dan treft ook zeker de gemeente blaam.

De uitspraak die je aanhaalt betreft wel een totaal ander geval dan bij ons. Daarnaast kan 'koper en verkoper' ook slaan op de projectontwikkelaar die de grond van de gemeente heeft gekocht en eea heeft laten inmeten.

[Voor 6% gewijzigd door lwd-kevin op 27-05-2020 10:55]


Acties:
  • +21Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Er zijn inderdaad ontwikkelingen. De bouwer dacht er eerst tussen uit te kunnen piepen met de mededeling dat dit iets tussen gemeente en ons was. Echter werd die door onze advocaat flink terecht gewezen en er weer bijgesleept. Eea ging gepaard met een aantal pittige brieven over en weer. De neuzen lijken nu dezelfde kant op te staan. Alle partijen zijn recent met elkaar in gesprek geweest. Deze gesprekken waren volgens onze advocaat constructief. Inhoudelijk laat ik hier nog niks over los maar de partijen willen er iig samen uitkomen. Dat is op zich hoopvol maar we zijn er nog niet! Wanneer er meer zekerheid/definitief is zal ik het melden!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Crip. schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 23:01:
[...]

Hi, mogelijk zitten wij in eenzelfde situatie. Hoe staat het er nu voor?
Er zit weinig schot in. De gemeente beweegt geen centimeter mee (wil dus ook niet meewerken aan een onderzoek voor het verplaatsen van putten, lantaarns en CAI kasten) en wijst naar de bouwer. De bouwer geeft aan stukken in het bezit te hebben waarbij de gemeente akkoord is gegaan met het huidige situatie. Waarbij de groenstrook dus is vervallen. Onze advocaat heeft deze stukken echter nog niet ontvangen. We weten dus nu nog steeds niet van wie juridisch gezien de eerste 2 meter van onze kavel is. Tot dat er meer duidelijkheid is houden we nog steeds massaal de bankgarantie in. De gemeente wenst een kavelgrens correctie. Er gaat dan 2 meter voortuin af en we krijgen 2 meter waterperceel. Als dit niet mogelijk blijkt maakt de gemeente naar eigen zeggen gebruik van de algemene voorwaarden. Deze zien blijkbaar toe op het dulden van voorzieningen op de private kavels en verplichting tot medewerking aan het recht van opstal. Wij hebben de grond niet direct van de gemeente gekocht, maar van de bouwer. Echter stelt de gemeente dat deze voorwaarden ook voor ons van toepassing zijn. De hele kwestie gaat mij de pet te boven. Juridisch geneuzel. Blij met een advocaat aan onze zijde. Wordt vervolgd...

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Djordjo schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 16:15:
[...]

Nog wat gebeurd de afgelopen 3 maanden @lwd-kevin?
We kruipen langzaam richting een schikking. Het is een langzaam proces maar uiteindelijk gaat er waarschijnlijk een soort middenweg komen waar alle partijen tevreden mee zijn. Ik kan hierover nog niet in detail treden. Wordt vervolgd!

Acties:
  • +6Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
onetime schreef op zaterdag 17 april 2021 @ 19:54:
@lwd-kevin Zijn er nog ontwikkelingen die je kunt melden? Ben wel benieuwd namelijk.
Helaas heeft de bouwer de weg naar een schikking die voor iedereen acceptabel is gesloten. Zij willen niet voor de kosten opdraaien en geven aan documenten in handen te hebben waarin gemeente akkoord geeft voor de huidige situatie. Onze advocaat mag deze documenten niet inzien en mag ook niet aanwezig zijn bij de gesprekken die (de advocaten van) de andere partijen voeren. We wachten dus geduldig af waar ze mee komen nav deze gesprekken...

Acties:
  • +2Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
thunder7 schreef op zondag 18 april 2021 @ 13:09:
Als de gemeente akkoord is. lijkt me dat een besluit - wat je via de WOB op zou moeten kunnen vragen via de gemeente.
Gemeente zal, naar inschatting medebewoners, alles aangrijpen om onder een WOB uit te komen en zich beroepen op vertrouwelijke informatie die om markttechnische redenen niet mag worden vrijgegeven. Schijnt vaker te zijn gebeurd hier in de gemeente..

Acties:
  • +8Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
CarolynS schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 20:47:
@lwd-kevin
Is er al wat bekend hoe dit is afgelopen?
Wij zitten in soortgelijk schuitje en ik ben benieuwd of het zinvol is om hiervoor een proces te starten met advocaat.
Helaas nog steeds geen nieuws van mijn kant. De bouwer en de gemeente zijn in gesprek en komen naar verluid binnenkort met een gezamenlijk voorstel. Onze advocaat (lees: wij) wordt niet betrokken bij deze gesprekken. Het kan dus zomaar dat ze na maanden praten met iets komen wat wij direct weer afschieten... Wordt vervolgd...

[Voor 23% gewijzigd door lwd-kevin op 02-06-2021 23:37]


  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
Eigenlijk precies wat er in mijn laatste reactie staat. De gemeente en bouwer zijn zonder met ons en/of onze advocaat te overleggen begin oktober met een voorstel gekomen die we direct hebben afgeschoten. Zowel voor ons als voor onze overburen is het voorstel geen optie. Inhoudelijk wil ik hier nu (nog) niet op in gaan. To be continued...

Acties:
  • +26Henk 'm!

  • lwd-kevin
  • Registratie: Oktober 2010
  • Laatst online: 09:00
LankHoar schreef op zondag 24 april 2022 @ 17:01:
Inmiddels zijn we een half jaar verder, zijn er nog ontwikkelingen geweest @lwd-kevin ? Juridische molen kan langzaam draaien, ben wel benieuwd of jullie er bijvoorbeeld wel zijn gaan wonen al.
We zitten in de eindfase van een schikking. De laatste plooien moeten nog glad gestreken worden. Daarna geef ik een update! Ik woon er inmiddels al 2 jaren met veel plezier. Echter is de straat nog een bende (hagen, bomen nog niet geplant, nog steeds de tijdelijke weg met slechte afwatering) en heb ik naast mijn oprit maar een saaie voortuin met enkel graszoden.
Pagina: 1



Nintendo Switch (OLED model) Apple iPhone SE (2022) LG G1 Google Pixel 6 Call of Duty: Vanguard Samsung Galaxy S22 Garmin fēnix 7 Nintendo Switch Lite

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2022 Hosting door True

Tweakers maakt gebruik van cookies

Tweakers plaatst functionele en analytische cookies voor het functioneren van de website en het verbeteren van de website-ervaring. Deze cookies zijn noodzakelijk. Om op Tweakers relevantere advertenties te tonen en om ingesloten content van derden te tonen (bijvoorbeeld video's), vragen we je toestemming. Via ingesloten content kunnen derde partijen diensten leveren en verbeteren, bezoekersstatistieken bijhouden, gepersonaliseerde content tonen, gerichte advertenties tonen en gebruikersprofielen opbouwen. Hiervoor worden apparaatgegevens, IP-adres, geolocatie en surfgedrag vastgelegd.

Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Sluiten

Toestemming beheren

Hieronder kun je per doeleinde of partij toestemming geven of intrekken. Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Functioneel en analytisch

Deze cookies zijn noodzakelijk voor het functioneren van de website en het verbeteren van de website-ervaring. Klik op het informatie-icoon voor meer informatie. Meer details

janee

    Relevantere advertenties

    Dit beperkt het aantal keer dat dezelfde advertentie getoond wordt (frequency capping) en maakt het mogelijk om binnen Tweakers contextuele advertenties te tonen op basis van pagina's die je hebt bezocht. Meer details

    Tweakers genereert een willekeurige unieke code als identifier. Deze data wordt niet gedeeld met adverteerders of andere derde partijen en je kunt niet buiten Tweakers gevolgd worden. Indien je bent ingelogd, wordt deze identifier gekoppeld aan je account. Indien je niet bent ingelogd, wordt deze identifier gekoppeld aan je sessie die maximaal 4 maanden actief blijft. Je kunt deze toestemming te allen tijde intrekken.

    Ingesloten content van derden

    Deze cookies kunnen door derde partijen geplaatst worden via ingesloten content. Klik op het informatie-icoon voor meer informatie over de verwerkingsdoeleinden. Meer details

    janee