Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten

[lwd-kevin]

Recent is ons nieuwbouwhuis opgeleverd. Het betreft projectbouw. Tijdens het bouwproces vonden wij als toekomstig bewoners dat het huis wel erg dicht op de straat stond. Daarnaast verschenen er tevens ineens putten en lantaarnpalen op onze grond. Nadat we de bouwer op de hoogte hadden gesteld zijn ze met de gemeente hierover in gesprek gegaan. Onze kavel bleek gemeten te zijn vanaf het water. Dit had niet gemoeten omdat we tevens een stuk waterperceel hebben (deze is vermeld in het notarieel akt maar niet gespecificeerd qua grootte). We hebben dus volgens het kadaster nu totaaloppervlak grond en geen waterperceel. Hierdoor is het huis verder naar voren komen te liggen dan had gemoeten. Onze achtertuin is hierdoor dus groter. Tussen onze voortuin en de weg heeft de gemeente een groenstrook gepland. Onze voortuin zoals oorspronkelijk gepland bevat nu onderdelen (putten, lantaarns) die normaal op de groenstrook hadden moeten staan. De bouwer geeft aan dat de kavel verkeerd is ingemeten en wijst naar gemeente. De gemeente zegt dat het huis verkeerd op de kavel staat.

Dit hele proces heeft geduurd tot na de oplevering. Tijdens de oplevering hebben wij als bewoners dit 'conflict' tussen bouwer en gemeente wel gemeld aan VEH zodat het op het opleveringsrapport kwam te staan. Inmiddels hebben alle bewoners de tuin al laten aanleggen volgens tekeningen van de bouwer. Echter kregen we vlak voor het paasweekend ineens te horen dat onze voortuin 2 meter moet worden ingekort. Wij hebben echter het huis gekocht met het idee een ruime oprit te hebben voor 2 auto's (dit moeten wij ook volgens de akte). Onze voortuin was in de oorspronkelijke afmetingen minimaal 3 en maximaal 5 meter van de groenstrook/straat, dit zou dan nu slechts 1 tot 3 meter worden.

Inmiddels zijn we met alle bewoners in gesprek met een advocaat. Heeft iemand op Tweakers ervaring met dit soort problemen? Ik hoorde van de advocaat dat het kadaster niet bindend is in dit soort situaties. Volgens het kadaster reikt onze kavel tot de straat en kan er dus geen groenstrook komen.

Kan de gemeente deze grond dan nog verdelen? Inmiddels zijn wij eigenaar van de grond toch?

[kabeltjekabel]

En wat zegt de gemeente nu wat betreft die clausule dat je twee parkeerplekken op eigen terrein moet hebben? De gemeente lijkt me de partij die toezicht moet houden op de bouw, toch?

[Wilke]

Lekkere situatie, huis 2 meter te ver opzij gebouwd, niet echt een centimeters-kwestie dit.

Dit lijkt me voer voor betaalde juristen gezien wat er op het spel staat.

Dit ga je met rechtsbijstand ook niet redden, als er een moment in mijn leven zou zijn dat ik op zoek zou gaan naar een advocaat, dan is het wel zo'n situatie als dit.

Kijk, het huis verplaatsen gaat 'm niet worden. Je hebt wel een wat grotere achtertuin, ok da's leuk. Maar als er idd in de plichten staat dat er plek dient te zijn voor 2 auto's, dan maakt wat de gemeente wil dat onmogelijk. Op zijn minst moet die erfdienstbaarheid (of wat het ook precies is) er dus uit (en niet op jouw kosten) want onmogelijk. Dan rest er lijkt mij nog een formidabele schadevergoeding van wie dan ook aansprakelijk is voor het verkeerd (laten) inmeten, omdat je niet hebt gekregen wat je had moeten en mogen verwachten.

Maar serieus, wees de rest voor, stap naar een goede advocaat, check of je evt. de zaak met meerdere buren door dezelfde advocaat kunt laten voeren en zo de kosten deels drukken.

Voer zelf geen enkele communicatie met de betrokken partijen, zou mijn onbetaalde en niet juridische advies zijn.

Rot man, en succes gewenst.

[Scoutertje]

Ik herhaal: voer voor juristen van VEH of je rechtsbijstandsverzekering en voorlopig mondje dicht naar de betrokken partijen!

Kun je iets meer verduidelijken over de situatie.Van wie heb jij de grond gekocht? Van de gemeente of gelijk met de woning van de ontwikkelaar? Is het alleen jouw kavel of ook de buren want meestal is projectbouw toch meerdere woningen op een rij of bij elkaar? Hoe zag de informatiefolder eruit? Wie heeft de kavel uitgezet? En wie van daaruit de woning? Hoe is dat proces verlopen? En hoe is het uitzetten en inmeten verlopen (analoog via papieren afdruk of digitaal met GPS of 'total station') Digitale bestanden uitgewisseld tussen gemeente en ontwikkelaar? Wat zegt het bestemmingsplan? Zowel de juridische plankaart als eventuele schetsen in de toelichting? En wat vooral interessant is om te weten of de ontwikkelaar ergens in het proces al geweten of vermoed moet hebben dat er iets niet klopte.

Kortom dossier opbouwen en een feitenrelaas maken.

[lwd-kevin]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:29:
En wat zegt de gemeente nu wat betreft die clausule dat je twee parkeerplekken op eigen terrein moet hebben? De gemeente lijkt me de partij die toezicht moet houden op de bouw, toch?

Dank voor je reactie. Wij hebben nog niet direct contact gehad met de gemeente. We willen dit zeker gaan voorleggen bij de advocaat.

Wilke schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:33:
Lekkere situatie, huis 2 meter te ver opzij gebouwd, niet echt een centimeters-kwestie dit.

Dit lijkt me voer voor betaalde juristen gezien wat er op het spel staat.

Dit ga je met rechtsbijstand ook niet redden, als er een moment in mijn leven zou zijn dat ik op zoek zou gaan naar een advocaat, dan is het wel zo'n situatie als dit.

Kijk, het huis verplaatsen gaat 'm niet worden. Je hebt wel een wat grotere achtertuin, ok da's leuk. Maar als er idd in de plichten staat dat er plek dient te zijn voor 2 auto's, dan maakt wat de gemeente wil dat onmogelijk. Op zijn minst moet die erfdienstbaarheid (of wat het ook precies is) er dus uit (en niet op jouw kosten) want onmogelijk. Dan rest er lijkt mij nog een formidabele schadevergoeding van wie dan ook aansprakelijk is voor het verkeerd (laten) inmeten, omdat je niet hebt gekregen wat je had moeten en mogen verwachten.

Maar serieus, wees de rest voor, stap naar een goede advocaat, check of je evt. de zaak met meerdere buren door dezelfde advocaat kunt laten voeren en zo de kosten deels drukken.

Voer zelf geen enkele communicatie met de betrokken partijen, zou mijn onbetaalde en niet juridische advies zijn.

Rot man, en succes gewenst.

Dank voor je advies en je medeleven. We hebben inderdaad met alle buren contact gezocht met een gespecialiseerde advocaat. Hopelijk kan die ons verder helpen.

Scoutertje schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:49:
Ik herhaal: voer voor juristen van VEH of je rechtsbijstandsverzekering en voorlopig mondje dicht naar de betrokken partijen!

Kun je iets meer verduidelijken over de situatie.Van wie heb jij de grond gekocht? Van de gemeente of gelijk met de woning van de ontwikkelaar? Is het alleen jouw kavel of ook de buren want meestal is projectbouw toch meerdere woningen op een rij of bij elkaar? Hoe zag de informatiefolder eruit? Wie heeft de kavel uitgezet? En wie van daaruit de woning? Hoe is dat proces verlopen? En hoe is het uitzetten en inmeten verlopen (analoog via papieren afdruk of digitaal met GPS of 'total station') Digitale bestanden uitgewisseld tussen gemeente en ontwikkelaar? Wat zegt het bestemmingsplan? Zowel de juridische plankaart als eventuele schetsen in de toelichting? En wat vooral interessant is om te weten of de ontwikkelaar ergens in het proces al geweten of vermoed moet hebben dat er iets niet klopte.

Kortom dossier opbouwen en een feitenrelaas maken.

Dank voor je reactie. Ik zal proberen je vragen te beantwoorden. Wij hebben de grond (en het huis) gekocht van de bouwer. Het betreft 11 vrijstaande woningen waarvan nu 10 meedoen met het inwinnen van advies bij een gespecialiseerde advocaat. Informatiefolder laat de situatie zien zoals oorspronkelijk gepland met waterperceel, een groenstrook en een ruime oprit. Er worden geen afmetingen genoemd in de folder. In de koopfolder staat dat de perceelgrenzen door een bureau wordt ingemeten en door het Kadaster vastgelegd. Ik heb geen idee welk bureau en hoe ze dit hebben gemeten. Ik heb geen zicht op bestand uitwisseling tussen gemeente en ontwikkelaar. Wij denken dat de ontwikkelaar al langer op de hoogte was van de fout.
De bouwer schrijft echter: "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend. "

[Spiff]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:44:
[...]
De bouwer schrijft echter: "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend. "

Dit laatste is dan te achterhalen uit de bouwvergunning, die kun je wel alvast opvragen bij de gemeente. Liefst voor de hele straat, voor je buren ook fijn. :-)

[Sharky]

Wel flauw van de gemeente/bouwer om je met een kluitje het riet in te sturen. Als ze echt van mening zijn dat niks verkeerd hebben gedaan moeten ze je (tot op zekere hoogte) ook kunnen helpen. Als ze die hulp niet kunnen bieden heb ik het gevoel dat ze zelf ook wel weten dat ze steken hebben laten vallen.

[lwd-kevin]

Spiff schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:51:
[...]

Dit laatste is dan te achterhalen uit de bouwvergunning, die kun je wel alvast opvragen bij de gemeente. Liefst voor de hele straat, voor je buren ook fijn. :-)

Dank voor je reactie. Dat ga ik zeker doen!

Sharky schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:53:
Wel flauw van de gemeente/bouwer om je met een kluitje het riet in te sturen. Als ze echt van mening zijn dat niks verkeerd hebben gedaan moeten ze je (tot op zekere hoogte) ook kunnen helpen. Als ze die hulp niet kunnen bieden heb ik het gevoel dat ze zelf ook wel weten dat ze steken hebben laten vallen.

Ja erg flauw. We kregen dus vlak voor Pasen een brief dat de gemeente het beeldkwaliteitsplan belangrijk vind en dat ze vasthouden aan de groenstrook. Daaronder staat dat wij dus een kleine voortuin krijgen maar dat onze kavelgrootte niet veranderd vanwege de grotere achtertuin. De enige oplossing die ze bieden is het verplaatsen van de haag (aangeschaft door gemeente en die bij ons op de kavel/voortuin zou komen) op gemeenschappelijk terrein komt (groenstrook). Met als afsluiting de quote van de gemeente "zodat er nog sprake is van een bruikbare voortuin"

[I_IBlackI_I]

Vanwaar dat alle buren bij dit conflict betrokken worden?

[lwd-kevin]

I_IBlackI_I schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:05:
Vanwaar dat alle buren bij dit conflict betrokken worden?

Omdat de situatie voor alle buren van toepassing is. We zitten dus allemaal in hetzelfde schuitje.

[Voor 9% gewijzigd door lwd-kevin op 14-04-2020 20:07]

[I_IBlackI_I]

Dat maakt de situatie wel wat anders dan dat er slechts 1 huis verkeerd op een kavel terecht gekomen is. Wat dat betreft heb je in dit geval geluk. Dat maakt het toch allemaal net wat makkelijker.
Hoe zien de kavels er op de kadastrale kaart uit?

[Voor 19% gewijzigd door I_IBlackI_I op 14-04-2020 20:10]

[GB2]

En als je de advocaat kosten kan delen -die zullen fors zijn- met de hele straat dan gaat dat heel veel schelen ipv dat iedereen het zelf gaat regelen.

[matthijst]

Als het om de hele buurt gaat, kan de gemeente dan niet gewoon de straat wat omleggen?

[The Legend]

Belangrijkste is dat je achterhaalt wat er nu precies aan de hand is: is het kavel verkeerd uitgezet en als gevolg daarvan het huis op de verkeerde plaats gebouwd, of is het huis verkeerd op het kavel gesitueerd? Daarna kun je pas de strategie bepalen. Ga navraag doen bij de gemeente. Is het kavel door de gemeente uitgezet? Zo ja, hoe? Meestal gebeurt dat door digitaal geprikte coördinaten dmv GPS uit te meten. Vraag die kaarten op en de punten die zijn uitgezet. Daarnaast wordt door sommige gemeenten ook de bouw uitgezet, dus waar het huis op het kavel moet komen. Ook die gegevens opvragen.

Daarnaast z.s.m. professionele juridische hulp inschakelen. Dus niet een lokaal eenpittertje, maar echt een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat.

Die huizen gaan niet meer verplaatst worden, dus ik zou mikken op het aanpassen van het plan voor de openbare ruimte. Maar het kan zijn dat daar voor de gemeente grote bezwaren liggen, bijvoorbeeld transportleidingen die in de grond liggen. Dat soort dingen moeten ook zo snel mogelijk duidelijk worden.

[kabeltjekabel]

Groter achtererfgebied is natuurlijk ook een bonus maar in deze zaak is het natuurlijk beter te doen alsof je juist heel erg van een grote voortuin houdt. Gooi het op de zon ofzo; kavel ligt met achtertuin op noord.

[lwd-kevin]

I_IBlackI_I schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:07:
Dat maakt de situatie wel wat anders dan dat er slechts 1 huis verkeerd op een kavel terecht gekomen is. Wat dat betreft heb je in dit geval geluk. Dat maakt het toch allemaal net wat makkelijker.
Hoe zien de kavels er op de kadastrale kaart uit?

Op de kadastrale kaart staat de kavel vanaf het water tot de weg dus zonder waterperceel en geen ruimte voor een groenstrook.

GB2 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:14:
En als je de advocaat kosten kan delen -die zullen fors zijn- met de hele straat dan gaat dat heel veel schelen ipv dat iedereen het zelf gaat regelen.

We proberen idd zoveel mogelijk buren mee te laten doen.

matthijst schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:19:
Als het om de hele buurt gaat, kan de gemeente dan niet gewoon de straat wat omleggen?

De gemeente vind het beeldkwaliteitsplan belangrijk. Die zijn daar niet zo happig op.

The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:24:
Belangrijkste is dat je achterhaalt wat er nu precies aan de hand is: is het kavel verkeerd uitgezet en als gevolg daarvan het huis op de verkeerde plaats gebouwd, of is het huis verkeerd op het kavel gesitueerd? Daarna kun je pas de strategie bepalen. Ga navraag doen bij de gemeente. Is het kavel door de gemeente uitgezet? Zo ja, hoe? Meestal gebeurt dat door digitaal geprikte coördinaten dmv GPS uit te meten. Vraag die kaarten op en de punten die zijn uitgezet. Daarnaast wordt door sommige gemeenten ook de bouw uitgezet, dus waar het huis op het kavel moet komen. Ook die gegevens opvragen.

Daarnaast z.s.m. professionele juridische hulp inschakelen. Dus niet een lokaal eenpittertje, maar echt een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat.

Die huizen gaan niet meer verplaatst worden, dus ik zou mikken op het aanpassen van het plan voor de openbare ruimte. Maar het kan zijn dat daar voor de gemeente grote bezwaren liggen, bijvoorbeeld transportleidingen die in de grond liggen. Dat soort dingen moeten ook zo snel mogelijk duidelijk worden.

Bedankt voor je reactie en adviezen. Ik ga inderdaad deze gegeven opvragen.We hebben inderdaad al contact gezocht met een advocaat gespecialiseerd in vastgoed en civiel bouwrecht

kabeltjekabel schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:27:
Groter achtererfgebied is natuurlijk ook een bonus maar in deze zaak is het natuurlijk beter te doen alsof je juist heel erg van een grote voortuin houdt. Gooi het op de zon ofzo; kavel ligt met achtertuin op noord.

Dit is inderdaad bij ons van toepassing. Voortuin ligt inderdaad op het zuiden.

[The Legend]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:40:
[...]

Op de kadastrale kaart staat de kavel vanaf het water tot de weg dus zonder waterperceel en geen ruimte voor een groenstrook.

Maar wat is het nu, geen ruimte voor een groenstrook of geen ruimte voor je oprit? Het is toch niet zo dat de gemeente werkelijk de lantaarnpalen op jullie grond zet? Dan is het geschil niet zo ingewikkeld.

[kaboom1555]

6 jaar geleden was er ook zo'n fout bij mn schoonouders in de wijk gemaakt. Hele huis is een paar meter opgeschoven!

Edit: ook precies 2 meter.

YouTube: Bouwbedrijf A. Huurdeman verplaatst woning in Leusden

[Voor 6% gewijzigd door kaboom1555 op 14-04-2020 20:49]

[lwd-kevin]

The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:47:
[...]


Maar wat is het nu, geen ruimte voor een groenstrook of geen ruimte voor je oprit? Het is toch niet zo dat de gemeente werkelijk de lantaarnpalen op jullie grond zet? Dan is het geschil niet zo ingewikkeld.

De gemeente wil een groenstrook omdat dat in het beeldkwaliteitplan staat en haalt nu een stuk van onze voortuin (en dus oprit) af om dat te realiseren. Op deze groenstrook moeten inderdaad putten en lantaarnpalen komen die nu dus in de voortuin staan/liggen. Hun argument: jullie hebben immers een grotere achtertuin en de kavelgrootte is ongewijzigd.

[Voor 16% gewijzigd door lwd-kevin op 14-04-2020 20:50]

[kabeltjekabel]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:48:
[...]


De gemeente wil een groenstrook omdat dat in het beeldkwaliteitplan staat en haalt nu een stuk van onze voortuin (en dus oprit) af om dat te realiseren. Op deze groenstrook moeten inderdaad putten en lantaarnpalen komen die nu dus in de voortuin staan/liggen. Hun argument: jullie hebben immers een grotere achtertuin en de kavelgrootte is ongewijzigd.

Nee; je huis is op de verkeerde plek op de kavel gezet en de gemeente legt gewoon hun groenstrook op hun grond aan.

[lwd-kevin]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:51:
[...]


Nee; je huis is op de verkeerde plek op de kavel gezet en de gemeente legt gewoon hun groenstrook op hun grond aan.

Maar de groenstrook die de gemeente wil aanleggen ligt volgens de kadasterkaart op onze grond. Daarnaast: geeft de bouwer aan: "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend. " Lastige situatie!

[kabeltjekabel]

kaboom1555 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:48:
6 jaar geleden was er ook zo'n fout bij mn schoonouders in de wijk gemaakt. Hele huis is een paar meter opgeschoven!

Edit: ook precies 2 meter.

YouTube: Bouwbedrijf A. Huurdeman verplaatst woning in Leusden

Ik gok zo dat die villa in [...] op palen staat ipv op zand.

[The Legend]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:53:
[...]

Maar de groenstrook die de gemeente wil aanleggen ligt volgens de kadasterkaart op onze grond. Daarnaast: geeft de bouwer aan: "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend. " Lastige situatie!

Dit kan niet kloppen natuurlijk, want dan zou je kavel groter zijn dan je vooraf had bedacht.

[lwd-kevin]

The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:04:
[...]


Dit kan niet kloppen natuurlijk, want dan zou je kavel groter zijn dan je vooraf had bedacht.

De kavel is even groot. Dat komt doordat ze vergeten zijn om waterperceel mee te nemen bij het inmeten. De kavel zoals hij op het kadaster staat is alleen grondperceel. Het reepje water van 2 meter, wat dus is vergeten, had plaats gemaakt voor de groenstrook.

[The Legend]

Maar dan is het kavel dus door het kadaster verkeerd ingemeten? En wanneer is dat dan gebeurd? De akte van levering bepaalt in beginsel trouwens de omvang en afmeting van je kavel, niet zozeer de (foutieve) kadastrale grens.

[Voor 40% gewijzigd door The Legend op 14-04-2020 21:18]

[jeroen3]

Een situatie zoals dit, waarin groen het ingemeten kavel is, en zwart het kavel het moeten zijn?

[lwd-kevin]

jeroen3 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:22:
Een situatie zoals dit, waarin groen het ingemeten kavel is, en zwart het kavel het moeten zijn?
[Afbeelding]

JUIST! Bedankt!

[Scoutertje]

Let op !!!!
De situatie die @jeroen3 aanhaalt is linke soep want hier is géén sprake van definitief gevormde kavels.
De kadastrale percelen die je hier ziet zijn zogenaamde voorlopige percelen en aan die figuratie kunnen geen rechten worden ontleend!

[sambalbaj]

Kan je niet met alle buren vragen om die strook van de gemeente te kopen? Kan de projectontwikkelaar misschien ook nog een bijdrage leveren.

[Anoniem: 472287]

sambalbaj schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:26:
Kan je niet met alle buren vragen om die strook van de gemeente te kopen? Kan de projectontwikkelaar misschien ook nog een bijdrage leveren.

Zoals al een keer of 5 gezegd in dit topic gaat het de gemeente om de groenstrook te behouden voor het straatbeeld. Die gaan dus geen afstand doen van die strook.

[sukkel 24]

wat ook heel belangrijkk kan zijn/worden is de parkeersituatie, bouwer is volgens bestemmingsplan vaak verplicht 1,5 of 1,8 of 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te situeren, als dit nu onmogelijk wordt ontstaat er groot gebrek aan parkeerplaatsen in de straat/wijk en kan de verkoop dus niet doorgaan voordat de bouwer/ontwikkelaar dit met de gemeente heeft opgelost zodat het huis voldoet aan het bestemmingsplan
gebrek aan parkeerruimte is een grote ergernis die vaak ook duur is omdat dan parkeervergunningsysteem in wijk nodig is en je bv niet voor 2 auto's een vergunning kan krijgen als er te weinig plek is
laat je niet afschepen met vergoeding van bedrag als het lagere woningwaarde oplevert en jaarlijks kosten voor gehuurde garage of zo
gewoon doorgaan tot gaatje en eventueel tijdig bezwaar maken tegen gemeentelijke plannen die het half oplossen- tot en met raad van state gaan, die zijn heel redelijk
advocaat kost 250/uur en kan vaak opgave doen van te verwachten kosten
goed log bijhouden wie wanneer melding van foute lokatie heeft gemaakt en wie toen niets/wat deed etc
foto's gemaakt tijdens bouw met piketpalen etc
veel succes

[lwd-kevin]

The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:16:
Maar dan is het kavel dus door het kadaster verkeerd ingemeten? En wanneer is dat dan gebeurd? De akte van levering bepaalt in beginsel trouwens de omvang en afmeting van je kavel, niet zozeer de (foutieve) kadastrale grens.

Dat nemen we aan. Ik heb helaas geen idee wanneer dit is gebeurd. Dat ga ik nav jullie reacties (waarvoor dank) uitzoeken. De akte van levering zegt: eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
en waterbodem bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend (kadaster nummer), ter
grootte van (totaal oppervlak). Op basis van jou woorden mag de gemeente dus grondperceel omzetten in waterperceel om ruimte te creëren voor een groenstrook. Het oppervlak dat in de akte van levering staat blijft immers gelijk.

[The Legend]

Scoutertje schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:26:
Let op !!!!
De situatie die @jeroen3 aanhaalt is linke soep want hier is géén sprake van definitief gevormde kavels.
De kadastrale percelen die je hier ziet zijn zogenaamde voorlopige percelen en aan die figuratie kunnen geen rechten worden ontleend!

Maar in dit geval heeft de kadastrale grens waarschijnlijk sowieso niet zoveel waarde omdat in de leveringsakte (kennelijk) duidelijk staat dat een perceel wordt geleverd met afmeting X waarvan een deel water. Als dan in het kadaster een verkeerde kaart staat, dan heb je echt niet ineens de grond van de gemeente aan de voorkant in eigendom gekregen.

[lwd-kevin]

sukkel 24 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:30:
wat ook heel belangrijkk kan zijn/worden is de parkeersituatie, bouwer is volgens bestemmingsplan vaak verplicht 1,5 of 1,8 of 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te situeren, als dit nu onmogelijk wordt ontstaat er groot gebrek aan parkeerplaatsen in de straat/wijk en kan de verkoop dus niet doorgaan voordat de bouwer/ontwikkelaar dit met de gemeente heeft opgelost zodat het huis voldoet aan het bestemmingsplan
gebrek aan parkeerruimte is een grote ergernis die vaak ook duur is omdat dan parkeervergunningsysteem in wijk nodig is en je bv niet voor 2 auto's een vergunning kan krijgen als er te weinig plek is
laat je niet afschepen met vergoeding van bedrag als het lagere woningwaarde oplevert en jaarlijks kosten voor gehuurde garage of zo
gewoon doorgaan tot gaatje en eventueel tijdig bezwaar maken tegen gemeentelijke plannen die het half oplossen- tot en met raad van state gaan, die zijn heel redelijk
advocaat kost 250/uur en kan vaak opgave doen van te verwachten kosten
goed log bijhouden wie wanneer melding van foute lokatie heeft gemaakt en wie toen niets/wat deed etc
foto's gemaakt tijdens bouw met piketpalen etc
veel succes

Dank voor je reactie. De situatie met het geringere aantal parkeerplaatsen is idd een mooi punt. Ik heb inderdaad constant foto's gemaakt ook van de situatie met paaltjes etc. Wij horen deze week wat de advocaat op basis van onze informatie en papierwerk te zeggen heeft.

The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:32:
[...]


Maar in dit geval heeft de kadastrale grens waarschijnlijk sowieso niet zoveel waarde omdat in de leveringsakte (kennelijk) duidelijk staat dat een perceel wordt geleverd met afmeting X waarvan een deel water. Als dan in het kadaster een verkeerde kaart staat, dan heb je echt niet ineens de grond van de gemeente aan de voorkant in eigendom gekregen.

Dit klopt. " eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
en waterbodem bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend (kadaster nummer), ter
grootte van (totaal oppervlak). " Maar ik koop het huis vanwege bepaalde aspecten, oprit voor 2 auto's etc. Dat valt dan zomaar weg. Kan dat zomaar?

[Voor 20% gewijzigd door lwd-kevin op 14-04-2020 22:39]

[The Legend]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:30:
[...]

Dat nemen we aan. Ik heb helaas geen idee wanneer dit is gebeurd. Dat ga ik nav jullie reacties (waarvoor dank) uitzoeken. De akte van levering zegt: eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
en waterbodem bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend (kadaster nummer), ter
grootte van (totaal oppervlak). Op basis van jou woorden mag de gemeente dus grondperceel omzetten in waterperceel om ruimte te creëren voor een groenstrook. Het oppervlak dat in de akte van levering staat blijft immers gelijk.

Bij de akte van levering zit doorgaans ook een situatieschets, wat blijkt daaruit dan?

[BazzH]

Dit wordt te ingewikkeld voor de leek. Zou me niks verbazen als er hier door meerdere partijen geblunderd is. Ik vraag me echter af, wat er in "het beste geval" zou kunnen gebeuren. Want heel sec gezien is de schade niet erg groot. De gemeente en bouwer zullen zelfs gaan aandragen dat je nu een groter achtererfgebied hebt, waardoor je kavel in zijn geheel mogelijk zelfs meer waard geworden is i.p.v. minder. De kavel biedt nu immers meer mogelijkheden w.b. bebouwing. Ik verwacht dat "even het huis verplaatsen" niet echt als "redelijk" zal worden gezien door een rechter en dan kom je al vrij snel in de richting van een schadevergoeding (even los van welke partij die zou moeten gaan betalen). Maar dan lijkt het mij dus nogal de vraag wat voor bedrag daar uit komt rollen. Het huis is (hopelijk) zoals het zou moeten zijn, de omvang van het perceel is gelijk. De indeling van het perceel is enkel iets afwijkend, maar hoe groot is die schade in euro's (als die er al is)?

Wellicht kan er nog wat onderhandeld worden met de gemeente (als die enige blaam treft) over de verplichting om 2 auto's op eigen terrein te kunnen parkeren. Misschien per huis dan toch maar 1 publieke parkeerplaats in de groenstrook aanleggen ofzo?

Je zou ook denken dat dit soort dingen "nooit voorkomen". Maar hier in de wijk hebben ze het (eind jaren 80) nog bonter gemaakt. Ze hebben de wijk toen netjes ingemeten en zijn "vooraan" begonnen met bouwen. Eerste straat aan 1 kant bebouwd, volgende fase was de andere kant van die straat. Daarna hebben ze de tweede straat aan 1 kant bebouwd en toen ze wilden beginnen aan de andere kant dacht er iemand: "verrek, het lijkt wel alsof er tussen deze rij huizen en de vrijstaande huizen aan de rand van de wijk nog wel erg veel ruimte vrij is..." Toen zijn ze dus (met 2 van de 3 straten al gebouwd of in aanbouw) nog maar eens gaan meten. Bleek dat ze zich ruim 10 meter misrekend hadden. Maar met die ruim 10 meter konden ze ook helemaal niks meer (de vrijstaande huizen en tweekappers aan de rand van de wijk waren al in aanbouw), dus hebben de laatste 2 straten maar een enorme groenstrook erbij gekregen.

Ben benieuwd wat de uitkomst gaat zijn, maar ik vrees dat dat nog wel even kan gaan duren als het op procederen aan gaat komen.

[Scoutertje]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:30:
Dat nemen we aan. Ik heb helaas geen idee wanneer dit is gebeurd.

Weet je zeker dat die terreinmeting al is gebeurd? Die vindt meestal plaats nadat de straat of zelfs de wijk zogenaamd 'woonrijp' is gemaakt, dus het definitief straatwerk erin ligt.

Wat je mogelijk nu op de online kadastrale kaart ziet, is de situatie met de voorlopige grenzen. Meestal krijgt het kadaster daarvoor een tekening aangeleverd via Splits. Soms is dat al centimeter nauwkeurig, rechtstreeks uit een verkavelingsplan maar soms 'flatst' een ontwikkelaar wat in elkaar.

En dan zijn we weer terug bij af: wie deed wat op welk moment?

[lwd-kevin]

Scoutertje schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:26:
Let op !!!!
De situatie die @jeroen3 aanhaalt is linke soep want hier is géén sprake van definitief gevormde kavels.
De kadastrale percelen die je hier ziet zijn zogenaamde voorlopige percelen en aan die figuratie kunnen geen rechten worden ontleend!

Scoutertje schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 23:10:
[...]


Weet je zeker dat die terreinmeting al is gebeurd? Die vindt meestal plaats nadat de straat of zelfs de wijk zogenaamd 'woonrijp' is gemaakt, dus het definitief straatwerk erin ligt.

Wat je mogelijk nu op de online kadastrale kaart ziet, is de situatie met de voorlopige grenzen. Meestal krijgt het kadaster daarvoor een tekening aangeleverd via Splits. Soms is dat al centimeter nauwkeurig, rechtstreeks uit een verkavelingsplan maar soms 'flatst' een ontwikkelaar wat in elkaar.

En dan zijn we weer terug bij af: wie deed wat op welk moment?

Ik dacht dat eea wel zou zijn gebeurd alvorens ik eigenaar word van een stuk grond. Het blijft gek dat ik een stuk grond koop maar dat nergens 100% tekeningen of coördinaten beschikbaar zijn van wat ik nou eigenlijk heb gekocht. Ik dacht dat het Kadaster hierover uitsluitsel gaf. Ik hoop dat in de komende weken de situatie duidelijker wordt.

BazzH schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:40:
Dit wordt te ingewikkeld voor de leek. Zou me niks verbazen als er hier door meerdere partijen geblunderd is. Ik vraag me echter af, wat er in "het beste geval" zou kunnen gebeuren. Want heel sec gezien is de schade niet erg groot. De gemeente en bouwer zullen zelfs gaan aandragen dat je nu een groter achtererfgebied hebt, waardoor je kavel in zijn geheel mogelijk zelfs meer waard geworden is i.p.v. minder. De kavel biedt nu immers meer mogelijkheden w.b. bebouwing. Ik verwacht dat "even het huis verplaatsen" niet echt als "redelijk" zal worden gezien door een rechter en dan kom je al vrij snel in de richting van een schadevergoeding (even los van welke partij die zou moeten gaan betalen). Maar dan lijkt het mij dus nogal de vraag wat voor bedrag daar uit komt rollen. Het huis is (hopelijk) zoals het zou moeten zijn, de omvang van het perceel is gelijk. De indeling van het perceel is enkel iets afwijkend, maar hoe groot is die schade in euro's (als die er al is)?

Wellicht kan er nog wat onderhandeld worden met de gemeente (als die enige blaam treft) over de verplichting om 2 auto's op eigen terrein te kunnen parkeren. Misschien per huis dan toch maar 1 publieke parkeerplaats in de groenstrook aanleggen ofzo?

Je zou ook denken dat dit soort dingen "nooit voorkomen". Maar hier in de wijk hebben ze het (eind jaren 80) nog bonter gemaakt. Ze hebben de wijk toen netjes ingemeten en zijn "vooraan" begonnen met bouwen. Eerste straat aan 1 kant bebouwd, volgende fase was de andere kant van die straat. Daarna hebben ze de tweede straat aan 1 kant bebouwd en toen ze wilden beginnen aan de andere kant dacht er iemand: "verrek, het lijkt wel alsof er tussen deze rij huizen en de vrijstaande huizen aan de rand van de wijk nog wel erg veel ruimte vrij is..." Toen zijn ze dus (met 2 van de 3 straten al gebouwd of in aanbouw) nog maar eens gaan meten. Bleek dat ze zich ruim 10 meter misrekend hadden. Maar met die ruim 10 meter konden ze ook helemaal niks meer (de vrijstaande huizen en tweekappers aan de rand van de wijk waren al in aanbouw), dus hebben de laatste 2 straten maar een enorme groenstrook erbij gekregen.

Ben benieuwd wat de uitkomst gaat zijn, maar ik vrees dat dat nog wel even kan gaan duren als het op procederen aan gaat komen.

Dank voor je bericht. We zitten natuurlijk nu ook dichter op de straat, er zijn buurtgenoten die aangeven waarde te hechten aan hun privacy. Daarnaast staan ook de lantaarnpalen dichter op de huizen en zoals gezegd kan eea parkeerproblemen met zich meebrengen. Daarnaast steekt het wel want wij en anderen kopen dit huis op deze locatie omdat het een huis is die aan onze verwachtingen voldoet. Voor ons betreft het zelfs een huis waar we onszelf de komende 30 jaar zien wonen. Dan wil je natuurlijk dat eea zo perfect mogelijk is . Ik hoop zelf op een compromis zoals een kleinere groenstrook waardoor wij een iets royalere voortuin behouden.

The Legend schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:38:
[...]


Bij de akte van levering zit doorgaans ook een situatieschets, wat blijkt daaruit dan?

Die verwijst alleen naar het beeldkwaliteitplan waar dus ook de groenstrook in staat.

[Voor 4% gewijzigd door lwd-kevin op 15-04-2020 00:15]

[PetervdM]

ik heb met mijn vorige woning ook iets dergelijks gehad. toen de buurman 3 huizen verder zijn garage wilde uitbouwen, zodanig dat de parkeerplaats op eigen grond nog steeds mogelijk was, bleek hij een meter voortuin te missen. na meten door ?? ( weet ik niet meer ) bleek de straat verkeerd te zijn aangelegd, bij mij op de hoek was het naar 10~15 cm, op de andere hoek bijna anderhalve meter.
ik heb toen voor die 1+ vierkante meter geen toestanden gemaakt, de mensen verderop in de straat hebben een bittere strijd geleverd met de gemeente. uiteindelijk zijn ze eruit gekomen, maar de straat is blijven liggen waar hij lag.

[Gomez12]

Onze kavel bleek gemeten te zijn vanaf het water. Dit had niet gemoeten omdat we tevens een stuk waterperceel hebben (deze is vermeld in het notarieel akt maar niet gespecificeerd qua grootte)

Dit vind ik wel een interessant stukje, want hoe zit dit nou? Begrijp ik het goed dat er grofweg in je notariele akte staat dat je 100 vierkante meter hebt gekocht met een breedte van 10 meter en een lengte van 8 meter?

En dat dat waterperceel van 2x10 nergens vermeld staat?

Of staat er een oppervlakte van 100 vierkante meter, van 10x10? En is dit nu ook jullie grondoppervlakte? Want in dit geval lijkt mij de notariele akte simpelweg fout, want in theorie kan je zonder maten waterperceel / grondperceel hier dus ook 1 meter grond en 9 meter water hebben?

offtopic:
Maar waarom hebben jullie een waterperceel nodig? Een steiger kan je toch gewoon aanleggen boven water (mits vergunning) voor zover ik kan zien heb je alleen een perceel nodig voor een woonboot oid en dat lijkt me toch niet direct van toepassing.
Waterpercelen is afaik een heel specifiek iets en niet iets wat standaard in een wijk zit, over het algemeen blijft het water eigendom van de gemeente... Vanwege doorstroming etc.

[sambalbaj]

Heeft dat voor de achterkant ook nog consequenties? Zag daar leuke bootjes liggen.

Mogen die daar nog liggen en kan je nog een steiger maken?

[Scoutertje]

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:40:

offtopic:
..., over het algemeen blijft het water eigendom van de gemeente... Vanwege doorstroming etc.

offtopic:
In nieuwbouw zeker niet altijd het geval. Water meeverkopen verhoogt de marktwaarde van een kavel en dat vertaalt zich bij de gemeente in een hogere grondprijs. Plus dat de stedenbouwer de tuin dan vaak wat minder diep maakt, wat zich verderop in het plan weer in extra woningen kan vertalen. Plus dat het onderhoud van de beschoeiing nu bij de eigenaren komt te liggen en dat vindt de afdeling Beheer van de gemeente/waterschap dan weer erg prettig...

[BastaRhymez]

De landmeter heeft flink zitten slapen zeg... man man man...

Vooropgesteld: Ik ben geen jurist, ik geef gewoon even mijn ongezouten mening:
Het vervelende is, dat er pas actie wordt ondernomen nadat het huis gebouwd is, terwijl dit al eerder bekend was (fout 1)
De gemeente staat imho in haar recht, om de groenstrook te behouden. Die komt immers op de locatie waar deze ook gepland was. Dat dit voor jullie als bewoners niet prettig is, begrijp ik. Maar daar heeft de gemeente geen boodschap aan. Omdat de bouwer een fout heeft gemaakt, hoeft de gemeente imho er niet onder te lijden. Ik denk dan ook, dat de gemeente in deze hele discussie / rechtsgang geen partij is (m.u.v. wat hierna volgt).

Alle gevolgschade is imho voor de bouwer. Die heeft immers op de verkeerde plek een aantal huizen gebouwd. De vraag is alleen: Wie heeft de inmeting gedaan? Is dit door de bouwer gedaan of door een derde partij? Als de gemeente de inmeting heeft gedaan, is de bouwer volgens mij nog wel min of meer verplicht om te controleren of dit ook goed is gedaan. Want de piketjes die geslagen worden, worden nog wel eens door wat jeugd voor de gein verplaatst... Echter, als de gemeente de inmeting heeft gedaan én de bouwer heeft gecontroleerd (dan heeft deze echt zitten slapen) dan is het een iets genuanceerdere discussie.

Aan de andere kant, jullie hebben 2 meter meer grond aan de achterkant gekregen. Het zou zo maar kunnen zijn, dat de gemeente straks nog geld wilt hebben voor het stuk grond (wat eigenlijk watergang zou moeten zijn) dat jullie nu erbij hebben gekregen. Pas dus ook goed op met de gemeente aanpakken. Want die kunnen ook met hun hakken in het zand (of de watergang) gaan staan.

Natuurlijk is het verder flink balen, dat de woning dichter op de straat komt te staan en dat de tuin kleiner wordt, maar ook daar zal je op den duur weer aan gaan wennen. Maakt dat het minder erg, nee zeker niet! Maar het is nu een flink zure appel, maar over een tijdje kan je er hopelijk wel wat meer om lachen (als een boer met kiespijn).

De straat verleggen gaat overigens ook niet altijd even makkelijk. Vaak is er -voordat de bouw start- al de riolering aangelegd, elektra (voor bijv. de verlichting). Die kan je ook niet altijd even makkelijk verplaatsen.

Succes verder met de afhandeling en houd ons op de hoogte.

[Gomez12]

sambalbaj schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:43:
Heeft dat voor de achterkant ook nog consequenties? Zag daar leuke bootjes liggen.

Mogen die daar nog liggen en kan je nog een steiger maken?

Bootjes/steigers is vergunningswerk afaik.

Scoutertje schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:52:
[...]

offtopic:
In nieuwbouw zeker niet altijd het geval. Water meeverkopen verhoogt de marktwaarde van een kavel en dat vertaalt zich bij de gemeente in een hogere grondprijs. Plus dat de stedenbouwer de tuin dan vaak wat minder diep maakt, wat zich verderop in het plan weer in extra woningen kan vertalen. Plus dat het onderhoud van de beschoeiing nu bij de eigenaren komt te liggen en dat vindt de afdeling Beheer van de gemeente/waterschap dan weer erg prettig...

Lijkt me opzich erg interessant om dan eens exact uit te gaan zoeken wat je rechten en plichten op dat waterperceel dan zijn.

Want je zal daar extreem beperkt worden door van alles en nog wat. Je mag van een grondperceel best een sloot maken, maar je zal niet een waterperceel vol mogen storten met beton...

[Mania-92]

Ik heb geen kaas gegeten van deze materie in juridische zin. Ik snap alleen echt niet waarom de gemeente zich zo stug opstelt. Als heel de straat akkoord zou gaan met het schrappen van die groenstrook is het toch prima, dat zijn immers de mensen die er moeten wonen en niet de gemeente ambtenaar die zich nu zo stug opstelt... Het belang van de gemeente zou toch gelijk moeten zijn aan het belang van de meeste gebruikers, in dit geval de bewoners van de betreffende straat.

Klinkt mij meer in de oren als een ambtenaar die zijn fout niet wil toegeven terwijl hij gewoon moet handelen in het belang van de bewoners.

[MikeyMan]

Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:20:
Ik heb geen kaas gegeten van deze materie in juridische zin. Ik snap alleen echt niet waarom de gemeente zich zo stug opstelt. Als heel de straat akkoord zou gaan met het schrappen van die groenstrook is het toch prima, dat zijn immers de mensen die er moeten wonen en niet de gemeente ambtenaar die zich nu zo stug opstelt... Het belang van de gemeente zou toch gelijk moeten zijn aan het belang van de meeste gebruikers, in dit geval de bewoners van de betreffende straat.

Klinkt mij meer in de oren als een ambtenaar die zijn fout niet wil toegeven terwijl hij gewoon moet handelen in het belang van de bewoners.

Lijkt mij dat de gemeente ook een zekere verantwoordelijkheid heeft voor het aanleggen van publiek groen.

[Mania-92]

MikeyMan schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:22:
[...]
Lijkt mij dat de gemeente ook een zekere verantwoordelijkheid heeft voor het aanleggen van publiek groen.

Omdat publiek groen over het algemeen in lijn is met de belangen van de bewoners. Echter in dit geval, even aangenomen dat daadwerkelijk heel de straat hetzelfde standpunt als @lwd-kevin inneemt, is het belang van de bewoners niet dat publieke groen maar een fatsoenlijke voortuin.

[dehardstyler]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:53:
[...]


Ik gok zo dat die villa in [...] op palen staat ipv op zand.

Ze zeggen letterlijk dat het de eerste keer is dat deze techniek gebruikt wordt op zand.

[Scoutertje]

Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:20:... terwijl hij gewoon moet handelen in het belang van de bewoners.

Even los van deze zaak want we kennen de details niet. Een ambtenaar moet handelen in het belang van zijn of haar wethouder en het belang van álle bewoners in de betrokken gemeente. De gemeente is helaas geen liefdadigheidsinstelling voor de bewoners in één specifieke straat.

[kabeltjekabel]

dehardstyler schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:29:
[...]


Ze zeggen letterlijk dat het de eerste keer is dat deze techniek gebruikt wordt op zand.

Ja. Maar schuiven over zand is nog wat makkelijker dan schuiven over palen. Althans; dat denk ik toch zo.

[Mania-92]

Scoutertje schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:30:
[...]
Even los van deze zaak want we kennen de details niet. Een ambtenaar moet handelen in het belang van zijn of haar wethouder en het belang van álle bewoners in de betrokken gemeente. De gemeente is helaas geen liefdadigheidsinstelling voor de bewoners in één specifieke straat.

Precies alleen lijken mij de bewoners van andere wijken in deze geen belanghebbende: ik heb er geen belang bij wat ze met een groenstrook 3 straten verderop doen. Dus het belang van álle bewoners is in dit geval het belang van de bewoners van deze straat.

Overigens vind ik het argument van de gemeente dat je er een extra grote achtertuin voor terug krijgt bijzonder zwak... Een m2 voortuin is geen m2 achtertuin, net zoals je 3 aardappels niet in kan wisselen voor 3 peren.

[Voor 14% gewijzigd door Mania-92 op 15-04-2020 15:37]

[MikeyMan]

Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:36:
[...]

Precies alleen lijken mij de bewoners van andere wijken in deze geen belanghebbende, ik heb er geen belang bij wat ze met een groenstrook 3 straten verderop doen. Dus het belang van álle bewoners is in dit geval het belang van de bewoners van deze straat.

Das wel een hele simplistische kijk op het geheel.
Zoals terecht aangegeven door @Scoutertje is de gemeente verantwoordelijk voor een stukje aangezicht en algemeen belang. Dus ook voor degenen die erlangs rijden of zoals je schetst drie straten verderop wonen.

Daarom heet het ook een gemeente zeg maar

De 2m extra achtertuin snap ik ook niet, aangezien dat een stuk nutteloos water was.

[Voor 5% gewijzigd door MikeyMan op 15-04-2020 15:38]

[Omni superens]

Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:36:
[...]

Precies alleen lijken mij de bewoners van andere wijken in deze geen belanghebbende: ik heb er geen belang bij wat ze met een groenstrook 3 straten verderop doen. Dus het belang van álle bewoners is in dit geval het belang van de bewoners van deze straat.

Drie straten verder merken het misschien niet direct, mensen die tegenover je wonen wel. Bovendien zit je ook nog met precedent. Ik neem aan dat de gemeente een plan heeft opgesteld dat verder gaat dan deze ene straat. Stel de gemeente schrapt de groenstrook hier omdat de bewoners die liever niet hebben dan zullen bewoners elders misschien hetzelfde willen.

Over wie wel en niet belang heeft bij groenstroken kan verder ook nog gediscussieerd worden. En dat is ook vast een discussie die de gemeente liever uit de weg gaat.

[FRANQ]

@lwd-kevin

Bij mijn ouders in de wijk zijn er ook woningen waarbij in in dat geval een garage naast/tussen de huizen zit.
De tuintjes zijn bij de garage maar 3 meter diep, dus er past geen auto voor.
De gemeente heeft daardoor een onderbroken groenstrook aangelegd, want je hebt een toerit tot de garage.
Auto's staan daar gedeeltelijk op prive en gedeeltelijk op gemeentegrond

[LucyLG]

even snel een juridische mening. De kate van levering gaat ui van wat er verkocht is en ze gaan niet de kadastrle kaart na is mijn ervaring.

De kavel is in het kadaster gespicificeerd en blijkt jouw bouwdeels op gemeentelijke grond te liggen of overlappen?

Dan kan de gemeente wellicht ontheffen maar ze kunnen het ook verbieden dat je op hun grond bouwt.

De aannemer had dit beter moeten checken en niet de notaris.

[servies]

BastaRhymez schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:57:
De landmeter heeft flink zitten slapen zeg... man man man...

Vooropgesteld: Ik ben geen jurist, ik geef gewoon even mijn ongezouten mening:
Het vervelende is, dat er pas actie wordt ondernomen nadat het huis gebouwd is, terwijl dit al eerder bekend was (fout 1)
De gemeente staat imho in haar recht, om de groenstrook te behouden. Die komt immers op de locatie waar deze ook gepland was. Dat dit voor jullie als bewoners niet prettig is, begrijp ik. Maar daar heeft de gemeente geen boodschap aan. Omdat de bouwer een fout heeft gemaakt, hoeft de gemeente imho er niet onder te lijden. Ik denk dan ook, dat de gemeente in deze hele discussie / rechtsgang geen partij is (m.u.v. wat hierna volgt).

Even een nuance:
Als in het kadaster staat aangegeven dat de grond van @Topicstarter is, dan kan de gemeente daar niet zomaar een groenstrook inplannen. Ook lantaarnpalen en putten kunnen niet zomaar op prive grond worden geplaatst... De gemeente heeft ook een controlerende taak en ze hadden moeten zien dat er iets niet klopt.
Als dat al het geval is. Ik begin gaandeweg het topic steeds meer het idee te krijgen dat de een of andere ambtenaar het op z'n heupen heeft gekregen en achteraf een groenstrook heeft verzonnen...
De vraag is dus (wat @LucyLG ook eigenlijk al vraagt): waar liggen de grenzen nu... Is de grond nu wel van jou of van de gemeente?

[Voor 4% gewijzigd door servies op 15-04-2020 16:01]

[kabeltjekabel]

servies schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:58:
[...]

Even een nuance:
Als in het kadaster staat aangegeven dat de grond van @Topicstarter is, dan kan de gemeente daar niet zomaar een groenstrook inplannen. Ook lantaarnpalen en putten kunnen niet zomaar op prive grond worden geplaatst... De gemeente heeft ook een controlerende taak en ze hadden moeten zien dat er iets niet klopt.
Als dat al het geval is. Ik begin gaandeweg het topic steeds meer het idee te krijgen dat de een of andere ambtenaar het op z'n heupen heeft gekregen en achteraf een groenstrook heeft verzonnen...
De vraag is dus (wat @LucyLG ook eigenlijk al vraagt): waar liggen de grenzen nu... Is de grond nu wel van jou of van de gemeente?

Huh? Er staat toch duidelijk dat zijn huis te ver naar voren op de kavel staat? Dan is het niet zo dat de gemeente lantaarnpalen in je tuin probeert te zetten, maar dat je gemeentegrond als tuin probeerde te gebruiken. Dat laatste dan omdat de tuin weer is uitgemeten tov het foutgeplaatste huis.

[LucyLG]

servies schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:58:
[...]

Even een nuance:
Als in het kadaster staat aangegeven dat de grond van @Topicstarter is, dan kan de gemeente daar niet zomaar een groenstrook inplannen. Ook lantaarnpalen en putten kunnen niet zomaar op prive grond worden geplaatst... De gemeente heeft ook een controlerende taak en ze hadden moeten zien dat er iets niet klopt.
Als dat al het geval is. Ik begin gaandeweg het topic steeds meer het idee te krijgen dat de een of andere ambtenaar het op z'n heupen heeft gekregen en achteraf een groenstrook heeft verzonnen...
De vraag is dus (wat @LucyLG ook eigenlijk al vraagt): waar liggen de grenzen nu... Is de grond nu wel van jou of van de gemeente?

ik vrees dat kadater aangeeft dat TS over het perceel heeft gebouwd...

[servies]

LucyLG schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:03:
[...]


ik vrees dat kadater aangeeft dat TS over het perceel heeft gebouwd...

Volgens het kadaster reikt onze kavel tot de straat en kan er dus geen groenstrook komen.

Dat doet het kadaster nu dus juist blijkbaar niet volgens @Topicstarter ...
Tja...
In ieder geval vind ik dat de gemeente hier ook ernstig heeft gefaald in haar controlerende taak....

[Voor 15% gewijzigd door servies op 15-04-2020 16:08]

[Omni superens]

servies schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:58:
[...]

Even een nuance:
Als in het kadaster staat aangegeven dat de grond van @Topicstarter is, dan kan de gemeente daar niet zomaar een groenstrook inplannen. Ook lantaarnpalen en putten kunnen niet zomaar op prive grond worden geplaatst... De gemeente heeft ook een controlerende taak en ze hadden moeten zien dat er iets niet klopt.
Als dat al het geval is. Ik begin gaandeweg het topic steeds meer het idee te krijgen dat de een of andere ambtenaar het op z'n heupen heeft gekregen en achteraf een groenstrook heeft verzonnen...
De vraag is dus (wat @LucyLG ook eigenlijk al vraagt): waar liggen de grenzen nu... Is de grond nu wel van jou of van de gemeente?

Problemen kwamen naar voren tijdens het bouwproces. Wat de TS als eigen grond zag, zag de gemeente als hun grond. TS bekeek 'eigen grond' waarschijnlijk vanaf de woning, gemeente bekeek 'hun grond' vanaf het stuk waterperceel. Duidelijk is in ieder geval dat meerdere partijen hebben staan slapen.De vraag is wat de rol van het kadaster is, betreft het een verlopige kadastrale grens, of is het al precies ingemeten?

Verder is het van belang wat er in de akte van levering staat. Als dat het perceel betreft inclusief "waterperceel" dan zal het perceel niet opeens zijn opgeschoven/verdwenen omdat de woning een paar meter is opgeschoven.

[Voor 8% gewijzigd door Omni superens op 15-04-2020 16:27]

[LucyLG]

de akte neemt over wat in de vorige stond...heb je niks aan

[Gomez12]

LucyLG schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:46:
even snel een juridische mening. De kate van levering gaat ui van wat er verkocht is en ze gaan niet de kadastrle kaart na is mijn ervaring.

De kavel is in het kadaster gespicificeerd en blijkt jouw bouwdeels op gemeentelijke grond te liggen of overlappen?

Dan kan de gemeente wellicht ontheffen maar ze kunnen het ook verbieden dat je op hun grond bouwt.

De aannemer had dit beter moeten checken en niet de notaris.

Voor zover ik het begrijp overlapt het bouwdeel van de TS de gemeentelijke grond op het kadaster.

Tenminste dat lees ik uit dit :

We hebben dus volgens het kadaster nu totaaloppervlak grond en geen waterperceel.

Alleen de notariele akte spreekt dus van dat er een waterperceel bij verkocht is (alleen hier missen blijkbaar de maten wat het erg onduidelijk maakt)

Even ter informatie, en ten nadele van TS :
https://sbvg.notaservices.nl/node/2436 zegt :

Anders dan vaak wordt verondersteld, wordt het eigendom echter bepaald door de inhoud van de notariële akte van levering en niet door de kadastrale aanduiding of kaart.

Oftewel het huis staat verkeerd op de kavel.

[LucyLG]

ja je hebt een punt maar je kan niet leveren wat je niet hebt. De maan kan ook verkocht worden maar de levering gaat niet.

De akte zou ik niet aanhouden en de kadastrale kaart checken. Dat kan toch wel of heb ik mis?

[Gomez12]

LucyLG schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:50:
ja je hebt een punt maar je kan niet leveren wat je niet hebt. De maan kan ook verkocht worden maar de levering gaat niet.

De akte zou ik niet aanhouden en de kadastrale kaart checken. Dat kan toch wel of heb ik mis?

Wat zou er niet geleverd kunnen worden?

De voortuin kan gewoon -2 meter gedaan worden, dan kan er bij de waterkant +2 meter gedaan worden en dan klopt het perceel gewoon exact en de gemeente kan zijn groenstrook aanleggen etc. etc. etc.
Alleen het huis staat dan wel verkeerd op het perceel.

[LucyLG]

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:58:
[...]

Wat zou er niet geleverd kunnen worden?

De voortuin kan gewoon -2 meter gedaan worden, dan kan er bij de waterkant +2 meter gedaan worden en dan klopt het perceel gewoon exact en de gemeente kan zijn groenstrook aanleggen etc. etc. etc.
Alleen het huis staat dan wel verkeerd op het perceel.

de notaris checkt perceel. trouwen wel net ff gevraagd. het bouwen over de grens is toh de fout van de aannemer?

[1107972]

Vervelende situatie waar de TS en zijn buren nu in terecht zijn gekomen buiten hun schuld om. Juist het kunnen parkeren van een auto op eigen erf is een belangrijk koopargument en nu dit niet kan heeft toch behoorlijk invloed op je woongenot.

Wat betreft het ontstaan van de situatie is niet duidelijk of de gegevens/plattegrond die nu in het kadaster staan wel of niet definitief is. Bij mijn vorige woning werd dit ook pas na oplevering definitief vastgelegd. Ondanks dat dit al vroeg is gemeld en bekend is bij de bouwer en gemeente is er verder niks in gang gezet om tot een oplossing te komen. Dat de gemeente nu de grond claimt sterkt mijn vermoeden dat gegevens/plattegrond in het kadaster nog niet definitief zijn. De gemeente heeft misschien zelf al het één en ander onderzocht en weet dat ze sterk staan.

Dit is denk ik niet wat de TS wilt horen en ik hoop voor hem ook dat mijn vermoedens niet juist zijn. Anderzijds vraag ik me ook af wat de TS er aan heeft om te weten waar de schuld ligt. Want lijkt mij dat het parkeren van een auto op eigen erf belangrijk is dan een financiële compensatie.

Belangrijkste stap is in ieder geval al ondernomen en dat is dat de TS juridisch advies heeft ingeschakeld om zich te laten adviseren en dit ook gezamenlijk met buren gaat doen. Ons tweakers op de hoogte houden is secundair maar we zijn natuurlijk wel nieuwsgierig hoe het gaat aflopen.

Persoonlijk zou ik wel zo lang mogelijk proberen om met de gemeente in gesprek te blijven. Immers uiteindelijk zijn hun een deel van de oplossing (vanuit jou oogpunt bekeken) en het is dan wel zo fijn als jullie daar op goede voet mee blijven staan. Toon begrip voor hun wens voor de groenstrook en mogelijk is er een tussenoplossing. Bijvoorbeeld op basis van erfdienstbaarheid waarbij jullie de groenstrook in beheer en onderhoud krijgen, de gemeente er hun voorzieningen in kwijt kan en dat er bijvoorbeeld afspraken gemaakt worden over de inrichting.

[Gomez12]

LucyLG schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:59:
[...]


de notaris checkt perceel. trouwen wel net ff gevraagd. het bouwen over de grens is toh de fout van de aannemer?

Er is blijkbaar niet over de grens gebouwd (of je moet een voortuin een bouwwerk noemen).

Het lijkt gewoon het geval van jeroen3 te zijn.

jeroen3 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 21:22:
Een situatie zoals dit, waarin groen het ingemeten kavel is, en zwart het kavel het moeten zijn?
[Afbeelding]

Waar TS dus aan de voorkant 2 meter voortuin op kan geven om 2 meter waterperceel terug te krijgen.
Het huis zelf staat niet over de grens heen.

Het feitelijke probleem is

Wij hebben echter het huis gekocht met het idee een ruime oprit te hebben voor 2 auto's (dit moeten wij ook volgens de akte). Onze voortuin was in de oorspronkelijke afmetingen minimaal 3 en maximaal 5 meter van de groenstrook/straat, dit zou dan nu slechts 1 tot 3 meter worden.

Het lullige is nu dat de fout in basis ontstaan is door een fout van het kadaster en de bouwer is uitgegaan van het kadaster. En nu kan je wel het kadaster aanpassen, alleen het huis valt niet zomaar te verplaatsen.

Het is een soort vervolgschade van een fout van het kadaster...

1107972 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:07:
Toon begrip voor hun wens voor de groenstrook en mogelijk is er een tussenoplossing. Bijvoorbeeld op basis van erfdienstbaarheid waarbij jullie de groenstrook in beheer en onderhoud krijgen, de gemeente er hun voorzieningen in kwijt kan en dat er bijvoorbeeld afspraken gemaakt worden over de inrichting.

Bedenk je goed dat dit begrip zich ook wel eens kan gaan moeten uiten in financieen... Dat waterperceel zal de gemeente je niet willen onthouden (dat scheelt hun namelijk allerlei kosten) oftewel je zal waarschijnlijk alles aan de voorkant bij moeten kopen (voor zover de gemeente daar zin in heeft)

[kabeltjekabel]

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:11:
[...]


Waar TS dus aan de voorkant 2 meter voortuin op kan geven om 2 meter waterperceel terug te krijgen.
Het huis zelf staat niet over de grens heen.

Nee, hij geeft 2 meter voortuin op om 2 meter achtertuin te winnen.

[Gomez12]

kabeltjekabel schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:42:
[...]


Nee, hij geeft 2 meter voortuin op om 2 meter achtertuin te winnen.

TS zegt toch echt :

Onze kavel bleek gemeten te zijn vanaf het water. Dit had niet gemoeten omdat we tevens een stuk waterperceel hebben (deze is vermeld in het notarieel akt maar niet gespecificeerd qua grootte). We hebben dus volgens het kadaster nu totaaloppervlak grond en geen waterperceel.

Oftewel qua achtertuin wint hij niets die eindigt nu bij het water, terwijl hij volgens notariele akte er nog een waterperceel bij hoort te hebben (van blijkbaar 2 meter)

Zie de post van jeroen3 die geeft het goed weer.

[kabeltjekabel]

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:52:
[...]

TS zegt toch echt :

[...]

Oftewel qua achtertuin wint hij niets die eindigt nu bij het water, terwijl hij volgens notariele akte er nog een waterperceel bij hoort te hebben (van blijkbaar 2 meter)

Zie de post van jeroen3 die geeft het goed weer.

Als je er vanuit gaat dat hij dat stuk water alsnog niet krijgt ja. Ik ben er meer vanuit gegaan dat hij alsnog het bedoelde stuk krijgt, en dan heb je netto gezien alleen maar minder voortuin, meer achtertuin.

[Wim-Bart]

Jee, wat een fuckup zeg, succes straks
Maar iets in mij zegt dat de bouwer gewoon een fout heeft gemaakt. Er moet toch iemand zijn geweest die wakker had moeten worden onder het motto, staat alles niet te dicht op de weg. De gemeente kan natuurlijk niet verantwoordelijk worden gehouden voor een fout zoals dit. Maar enige coulance zou best kunnen. Het probleem gaat worden dat er onder de geplande groenstrook alle infra ligt om te voorkomen dat de weg open moet. En die kan niet zomaar verplaatst worden. Die twee meter kan je dus als tuin vergeten. Het enige wat de gemeente kan bieden is dat het bestraat wordt. Maar gemeentegrond blijft. Echter zitten daar kosten aan vast en zitten waarschijnlijk niet alle buren op te wachten dat ze een parkeerplaats voor de deur hebben van hun vrijstaande huis.

Een reden waarom de gemeente dus een uniforme uitstraling wil waar ook wel in te komen is. Gemeente zal uit zichzelf dus niet meebewegen, en zal alle verantwoordelijkheid dus ook richting projectaannemer afwimpelen en ga je dat ook nooit winnen. Al met al zal er wel een oplossing moeten komen met waarschijnlijk hele hoge kosten. Ideale situatie is alles afbreken en gewoon twee meter naar achteren verplaatsen.

Wat mij dwars zit is:
- Zo veel maanden bouwen en geen koper die denkt, wat staat het ver naar voren?
- Er bij de project ontwikkelaar en de bouwer nooit een lampje is gaan branden?
- Er dus blijkbaar geen controle is uitgevoerd op het bouwbesluit?

Sterker nog, de gemeente zou kunnen besluiten om alles af te laten breken omdat het te dicht op de weg staat.

[Gomez12]

Wim-Bart schreef op woensdag 15 april 2020 @ 19:33:
De gemeente kan natuurlijk niet verantwoordelijk worden gehouden voor een fout zoals dit.

Waarom niet, het kadaster heeft verkeerd gemeten... Dat is schijnbaar de hoofdoorzaak van de hele situatie.
En tja, een bouwer gaat geen notariele documenten bekijken, die gaat uit van het perceel uitgegeven door kadaster.
En dat de feitelijke bouw anders is als op de architecten tekening is ook niet echt iets speciaals voor de bouwers...

Wat mij dwars zit is:
- Zo veel maanden bouwen en geen koper die denkt, wat staat het ver naar voren?
- Er bij de project ontwikkelaar en de bouwer nooit een lampje is gaan branden?
- Er dus blijkbaar geen controle is uitgevoerd op het bouwbesluit?

Tja, schijnbaar hebben de kopers het tijdens de bouw al opgemerkt... en staat het ook in het opleveringsrapport. Hetgeen mij het meeste verbaasd is wat dachten de bewoners?
Je hebt het geconstateerd en je krijgt geen antwoord, dan dachten ze maar dat ze gewoon even gratis 2 meter grond erbij kregen en dat daar wel de voortuin op gepland kon worden? Ik vind dat een ietwat rare gedachte... Eis dan eerst een antwoord voordat je aan je voortuin begint.

En wat het bouwbesluit hiermee te maken heeft zie ik even niet, in principe zal de huidige constructie nog steeds voldoen aan het bouwbesluit.
Sterker nog, de gemeente zou kunnen besluiten om alles af te laten breken omdat het te dicht op de weg staat.
[/quote]

[Wim-Bart]

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 20:24:
[...]

Waarom niet, het kadaster heeft verkeerd gemeten... Dat is schijnbaar de hoofdoorzaak van de hele situatie.
En tja, een bouwer gaat geen notariele documenten bekijken, die gaat uit van het perceel uitgegeven door kadaster.
En dat de feitelijke bouw anders is als op de architecten tekening is ook niet echt iets speciaals voor de bouwers...

Kadaster en Gemeente zij twee totaal verschillende ondernemingen.

En wat het bouwbesluit hiermee te maken heeft zie ik even niet, in principe zal de huidige constructie nog steeds voldoen aan het bouwbesluit.

Bouwbesluit kan een eis bevatten dat de woningen ten minste x meter van de openbare ruimte moeten staan.

Overigens had de bouwer tijdens constatering gewoon de bouw stil moeten leggen, toen het nog kon. Ze zijn dus door gegaan zonder een definitieve uitspraak, kortom, bouwer = fout.

Wanneer ik in een project een niet terugdraaibare stap tegen kom, waarvan gezegd word dat het een fout is, ga ik ook niet verder zonder dat er een vastgelegde aanpassing of besluit over is genomen waar iedere stakeholder zich in kan vinden.

[Voor 40% gewijzigd door Wim-Bart op 15-04-2020 20:41]

[lwd-kevin]

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:40:
[...]

Dit vind ik wel een interessant stukje, want hoe zit dit nou? Begrijp ik het goed dat er grofweg in je notariele akte staat dat je 100 vierkante meter hebt gekocht met een breedte van 10 meter en een lengte van 8 meter?

En dat dat waterperceel van 2x10 nergens vermeld staat?

Of staat er een oppervlakte van 100 vierkante meter, van 10x10? En is dit nu ook jullie grondoppervlakte? Want in dit geval lijkt mij de notariele akte simpelweg fout, want in theorie kan je zonder maten waterperceel / grondperceel hier dus ook 1 meter grond en 9 meter water hebben?

offtopic:
Maar waarom hebben jullie een waterperceel nodig? Een steiger kan je toch gewoon aanleggen boven water (mits vergunning) voor zover ik kan zien heb je alleen een perceel nodig voor een woonboot oid en dat lijkt me toch niet direct van toepassing.
Waterpercelen is afaik een heel specifiek iets en niet iets wat standaard in een wijk zit, over het algemeen blijft het water eigendom van de gemeente... Vanwege doorstroming etc.

Het notarieel akte spreekt alleen van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(kavel nr) en waterbodem, gelegen op (adres) bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis, kadastraal bekend (gemeente , sectie en nummer), ter grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca). Verder worden geen maten gegeven aan de waterbodem of grond.

sambalbaj schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:43:
Heeft dat voor de achterkant ook nog consequenties? Zag daar leuke bootjes liggen.

Mogen die daar nog liggen en kan je nog een steiger maken?

Het plaatje datje zag schetst de situatie maar betreft niet mijn kavel die hou ik anoniem.
Wij wonen niet aan open water en mogen geen gemotoriseerde boten neerleggen.

BastaRhymez schreef op woensdag 15 april 2020 @ 14:57:
De landmeter heeft flink zitten slapen zeg... man man man...

Vooropgesteld: Ik ben geen jurist, ik geef gewoon even mijn ongezouten mening:
Het vervelende is, dat er pas actie wordt ondernomen nadat het huis gebouwd is, terwijl dit al eerder bekend was (fout 1)
De gemeente staat imho in haar recht, om de groenstrook te behouden. Die komt immers op de locatie waar deze ook gepland was. Dat dit voor jullie als bewoners niet prettig is, begrijp ik. Maar daar heeft de gemeente geen boodschap aan. Omdat de bouwer een fout heeft gemaakt, hoeft de gemeente imho er niet onder te lijden. Ik denk dan ook, dat de gemeente in deze hele discussie / rechtsgang geen partij is (m.u.v. wat hierna volgt).

Alle gevolgschade is imho voor de bouwer. Die heeft immers op de verkeerde plek een aantal huizen gebouwd. De vraag is alleen: Wie heeft de inmeting gedaan? Is dit door de bouwer gedaan of door een derde partij? Als de gemeente de inmeting heeft gedaan, is de bouwer volgens mij nog wel min of meer verplicht om te controleren of dit ook goed is gedaan. Want de piketjes die geslagen worden, worden nog wel eens door wat jeugd voor de gein verplaatst... Echter, als de gemeente de inmeting heeft gedaan én de bouwer heeft gecontroleerd (dan heeft deze echt zitten slapen) dan is het een iets genuanceerdere discussie.

Aan de andere kant, jullie hebben 2 meter meer grond aan de achterkant gekregen. Het zou zo maar kunnen zijn, dat de gemeente straks nog geld wilt hebben voor het stuk grond (wat eigenlijk watergang zou moeten zijn) dat jullie nu erbij hebben gekregen. Pas dus ook goed op met de gemeente aanpakken. Want die kunnen ook met hun hakken in het zand (of de watergang) gaan staan.

Natuurlijk is het verder flink balen, dat de woning dichter op de straat komt te staan en dat de tuin kleiner wordt, maar ook daar zal je op den duur weer aan gaan wennen. Maakt dat het minder erg, nee zeker niet! Maar het is nu een flink zure appel, maar over een tijdje kan je er hopelijk wel wat meer om lachen (als een boer met kiespijn).

De straat verleggen gaat overigens ook niet altijd even makkelijk. Vaak is er -voordat de bouw start- al de riolering aangelegd, elektra (voor bijv. de verlichting). Die kan je ook niet altijd even makkelijk verplaatsen.

Succes verder met de afhandeling en houd ons op de hoogte.

Dank voor je bericht. Echter geeft de bouwer wel aan dat de gemeente de situatie heeft goedgekeurd. Dus mijn inziens speelt de gemeente wel degelijk een rol. Ik hou je/jullie op de hoogte!

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:01:
[...]

Bootjes/steigers is vergunningswerk afaik.


[...]

Lijkt me opzich erg interessant om dan eens exact uit te gaan zoeken wat je rechten en plichten op dat waterperceel dan zijn.

Want je zal daar extreem beperkt worden door van alles en nog wat. Je mag van een grondperceel best een sloot maken, maar je zal niet een waterperceel vol mogen storten met beton...

We mogen een steiger in het water leggen van 4 meter lang en 1,5 meter breed. Verder mogen we niks in het water plaatsen en moeten we de rietkraag onderhouden.

Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:20:
Ik heb geen kaas gegeten van deze materie in juridische zin. Ik snap alleen echt niet waarom de gemeente zich zo stug opstelt. Als heel de straat akkoord zou gaan met het schrappen van die groenstrook is het toch prima, dat zijn immers de mensen die er moeten wonen en niet de gemeente ambtenaar die zich nu zo stug opstelt... Het belang van de gemeente zou toch gelijk moeten zijn aan het belang van de meeste gebruikers, in dit geval de bewoners van de betreffende straat.

Klinkt mij meer in de oren als een ambtenaar die zijn fout niet wil toegeven terwijl hij gewoon moet handelen in het belang van de bewoners.

De overburen hebben, naar wat wij horen, wél belang bij de groenstrook. Aan hun kant ligt ook een groenstrook waar géén putten en of lantaarnpalen opstaan. Wellicht zijn ze bang dat die in deze situatie wel op hun groenstrook komt. Daarnaast kunnen ook ze parkeerproblemen ervaren en kan de straat minder overzichtelijk/veilig worden gevonden. Dit hebben ze overigens niet in deze woorden uitgesproken.

Mania-92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:36:
[...]

Precies alleen lijken mij de bewoners van andere wijken in deze geen belanghebbende: ik heb er geen belang bij wat ze met een groenstrook 3 straten verderop doen. Dus het belang van álle bewoners is in dit geval het belang van de bewoners van deze straat.

Overigens vind ik het argument van de gemeente dat je er een extra grote achtertuin voor terug krijgt bijzonder zwak... Een m2 voortuin is geen m2 achtertuin, net zoals je 3 aardappels niet in kan wisselen voor 3 peren.

Het betreft alleen de bewoners aan de oneven nummerzijde en niet de evennummers. (zie bericht hierboven). Verder ben ik het met je eens dat je m2 voortuin niet zomaar zou kunnen/mogen inwisselen voor m2 achtertuin. Wij hebben namelijk getekend én betaald voor een bepaald beeld (voortuin-achtertuin).

MikeyMan schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:38:
[...]


Das wel een hele simplistische kijk op het geheel.
Zoals terecht aangegeven door @Scoutertje is de gemeente verantwoordelijk voor een stukje aangezicht en algemeen belang. Dus ook voor degenen die erlangs rijden of zoals je schetst drie straten verderop wonen.

Daarom heet het ook een gemeente zeg maar

De 2m extra achtertuin snap ik ook niet, aangezien dat een stuk nutteloos water was.

We hebben wel degelijk meer achtertuin. Dit komt omdat waterperceel nu grondperceel is geworden. Wanneer de gemeente de voortuin 2 meter inkort zullen we daarvoor in de plaats 2 meter waterperceel krijgen om op hetzelfde oppervlak te komen.

LucyLG schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:46:
even snel een juridische mening. De kate van levering gaat ui van wat er verkocht is en ze gaan niet de kadastrle kaart na is mijn ervaring.

De kavel is in het kadaster gespicificeerd en blijkt jouw bouwdeels op gemeentelijke grond te liggen of overlappen?

Dan kan de gemeente wellicht ontheffen maar ze kunnen het ook verbieden dat je op hun grond bouwt.

De aannemer had dit beter moeten checken en niet de notaris.

Volgens het kadaster plaatst de gemeente juist een groenstrook op onze grond.

Omni superens schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:25:
[...]


Problemen kwamen naar voren tijdens het bouwproces. Wat de TS als eigen grond zag, zag de gemeente als hun grond. TS bekeek 'eigen grond' waarschijnlijk vanaf de woning, gemeente bekeek 'hun grond' vanaf het stuk waterperceel. Duidelijk is in ieder geval dat meerdere partijen hebben staan slapen.De vraag is wat de rol van het kadaster is, betreft het een verlopige kadastrale grens, of is het al precies ingemeten?

Verder is het van belang wat er in de akte van levering staat. Als dat het perceel betreft inclusief "waterperceel" dan zal het perceel niet opeens zijn opgeschoven/verdwenen omdat de woning een paar meter is opgeschoven.

Het vervelende is dat er in de akte van levering geen maten zijn gegeven aan het waterperceel.

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:47:
[...]

Voor zover ik het begrijp overlapt het bouwdeel van de TS de gemeentelijke grond op het kadaster.

Tenminste dat lees ik uit dit :

[...]

Alleen de notariele akte spreekt dus van dat er een waterperceel bij verkocht is (alleen hier missen blijkbaar de maten wat het erg onduidelijk maakt)

Even ter informatie, en ten nadele van TS :
https://sbvg.notaservices.nl/node/2436 zegt :

[...]


Oftewel het huis staat verkeerd op de kavel.

Echter de bouwer geeft aan dat "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend"

1107972 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:07:
Vervelende situatie waar de TS en zijn buren nu in terecht zijn gekomen buiten hun schuld om. Juist het kunnen parkeren van een auto op eigen erf is een belangrijk koopargument en nu dit niet kan heeft toch behoorlijk invloed op je woongenot.

Wat betreft het ontstaan van de situatie is niet duidelijk of de gegevens/plattegrond die nu in het kadaster staan wel of niet definitief is. Bij mijn vorige woning werd dit ook pas na oplevering definitief vastgelegd. Ondanks dat dit al vroeg is gemeld en bekend is bij de bouwer en gemeente is er verder niks in gang gezet om tot een oplossing te komen. Dat de gemeente nu de grond claimt sterkt mijn vermoeden dat gegevens/plattegrond in het kadaster nog niet definitief zijn. De gemeente heeft misschien zelf al het één en ander onderzocht en weet dat ze sterk staan.

Dit is denk ik niet wat de TS wilt horen en ik hoop voor hem ook dat mijn vermoedens niet juist zijn. Anderzijds vraag ik me ook af wat de TS er aan heeft om te weten waar de schuld ligt. Want lijkt mij dat het parkeren van een auto op eigen erf belangrijk is dan een financiële compensatie.

Belangrijkste stap is in ieder geval al ondernomen en dat is dat de TS juridisch advies heeft ingeschakeld om zich te laten adviseren en dit ook gezamenlijk met buren gaat doen. Ons tweakers op de hoogte houden is secundair maar we zijn natuurlijk wel nieuwsgierig hoe het gaat aflopen.

Persoonlijk zou ik wel zo lang mogelijk proberen om met de gemeente in gesprek te blijven. Immers uiteindelijk zijn hun een deel van de oplossing (vanuit jou oogpunt bekeken) en het is dan wel zo fijn als jullie daar op goede voet mee blijven staan. Toon begrip voor hun wens voor de groenstrook en mogelijk is er een tussenoplossing. Bijvoorbeeld op basis van erfdienstbaarheid waarbij jullie de groenstrook in beheer en onderhoud krijgen, de gemeente er hun voorzieningen in kwijt kan en dat er bijvoorbeeld afspraken gemaakt worden over de inrichting.

Bedankt voor je bericht! Ik heb zelf ook het gevoel dat eea nog niet definitief is. Ik ben er bang voor..Ik hou je/jullie op de hoogte!

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:11:
[...]

Er is blijkbaar niet over de grens gebouwd (of je moet een voortuin een bouwwerk noemen).

Het lijkt gewoon het geval van jeroen3 te zijn.

[...]


Waar TS dus aan de voorkant 2 meter voortuin op kan geven om 2 meter waterperceel terug te krijgen.
Het huis zelf staat niet over de grens heen.

Het feitelijke probleem is

[...]


Het lullige is nu dat de fout in basis ontstaan is door een fout van het kadaster en de bouwer is uitgegaan van het kadaster. En nu kan je wel het kadaster aanpassen, alleen het huis valt niet zomaar te verplaatsen.

Het is een soort vervolgschade van een fout van het kadaster...


[...]

Bedenk je goed dat dit begrip zich ook wel eens kan gaan moeten uiten in financieen... Dat waterperceel zal de gemeente je niet willen onthouden (dat scheelt hun namelijk allerlei kosten) oftewel je zal waarschijnlijk alles aan de voorkant bij moeten kopen (voor zover de gemeente daar zin in heeft)

De situatie die je schetst klopt. Ik denk zoals jij het beschrijft het ook is mis gegaan maar zeker weten doe ik het (nog) niet.

kabeltjekabel schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:56:
[...]


Als je er vanuit gaat dat hij dat stuk water alsnog niet krijgt ja. Ik ben er meer vanuit gegaan dat hij alsnog het bedoelde stuk krijgt, en dan heb je netto gezien alleen maar minder voortuin, meer achtertuin.

We zouden dan inderdaad 2 meter waterperceel terug moeten krijgen.

Wim-Bart schreef op woensdag 15 april 2020 @ 19:33:
Jee, wat een fuckup zeg, succes straks
Maar iets in mij zegt dat de bouwer gewoon een fout heeft gemaakt. Er moet toch iemand zijn geweest die wakker had moeten worden onder het motto, staat alles niet te dicht op de weg. De gemeente kan natuurlijk niet verantwoordelijk worden gehouden voor een fout zoals dit. Maar enige coulance zou best kunnen. Het probleem gaat worden dat er onder de geplande groenstrook alle infra ligt om te voorkomen dat de weg open moet. En die kan niet zomaar verplaatst worden. Die twee meter kan je dus als tuin vergeten. Het enige wat de gemeente kan bieden is dat het bestraat wordt. Maar gemeentegrond blijft. Echter zitten daar kosten aan vast en zitten waarschijnlijk niet alle buren op te wachten dat ze een parkeerplaats voor de deur hebben van hun vrijstaande huis.

Een reden waarom de gemeente dus een uniforme uitstraling wil waar ook wel in te komen is. Gemeente zal uit zichzelf dus niet meebewegen, en zal alle verantwoordelijkheid dus ook richting projectaannemer afwimpelen en ga je dat ook nooit winnen. Al met al zal er wel een oplossing moeten komen met waarschijnlijk hele hoge kosten. Ideale situatie is alles afbreken en gewoon twee meter naar achteren verplaatsen.

Wat mij dwars zit is:
- Zo veel maanden bouwen en geen koper die denkt, wat staat het ver naar voren?
- Er bij de project ontwikkelaar en de bouwer nooit een lampje is gaan branden?
- Er dus blijkbaar geen controle is uitgevoerd op het bouwbesluit?

Sterker nog, de gemeente zou kunnen besluiten om alles af te laten breken omdat het te dicht op de weg staat.

Als bewoners hebben we al in november hierover opmerkingen gemaakt. Toen kregen we te horen dat de weg tijdelijk is etc etc. Voor velen is dit de eerste keer nieuwbouw. Ik vond persoonlijk bijvoorbeeld de fundering ook klein om maar iets te noemen.

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 20:24:
[...]

Waarom niet, het kadaster heeft verkeerd gemeten... Dat is schijnbaar de hoofdoorzaak van de hele situatie.
En tja, een bouwer gaat geen notariele documenten bekijken, die gaat uit van het perceel uitgegeven door kadaster.
En dat de feitelijke bouw anders is als op de architecten tekening is ook niet echt iets speciaals voor de bouwers...


[...]

Tja, schijnbaar hebben de kopers het tijdens de bouw al opgemerkt... en staat het ook in het opleveringsrapport. Hetgeen mij het meeste verbaasd is wat dachten de bewoners?
Je hebt het geconstateerd en je krijgt geen antwoord, dan dachten ze maar dat ze gewoon even gratis 2 meter grond erbij kregen en dat daar wel de voortuin op gepland kon worden? Ik vind dat een ietwat rare gedachte... Eis dan eerst een antwoord voordat je aan je voortuin begint.

En wat het bouwbesluit hiermee te maken heeft zie ik even niet, in principe zal de huidige constructie nog steeds voldoen aan het bouwbesluit.
Sterker nog, de gemeente zou kunnen besluiten om alles af te laten breken omdat het te dicht op de weg staat.
[/quote]

We zijn al die tijd aan het lijntje gehouden. Er werd ons ook afgeraden de voortuin aan te leggen echter moeten wij ook verven, vloeren leggen, verhuizen etc. En de hovenier wou ook niet afwachten...

[einz]

Het aanzicht voor de overburen zal met een beperkte groenstrook wel wijzigen, ik kan me voorstellen dat dat minder uniform en dus minder wenselijk is (voor sommige mensen).

Je geeft aan dat het kadaster zegt dat de gemeente op jouw perceel de groenstrook realiseert, maar je zegt volgens mij ook dat je achtertuin 2m dieper is dan zou moeten (tov achterzijde woning) (ivm niet meegenomen water gedeelte). Dan doet de gemeente het toch wel goed? Maar jij niet? Als jij kadastraal gezien in je recht staat zal de gemeente het op moeten lossen, maar dat is volgens mij dus niet het geval.

Interessante case wel, helaas ben jij als koper de gebeten hond. Hopelijk komt er een redelijke oplossing.

[lwd-kevin]

einz schreef op woensdag 15 april 2020 @ 21:14:
Het aanzicht voor de overburen zal met een beperkte groenstrook wel wijzigen, ik kan me voorstellen dat dat minder uniform en dus minder wenselijk is (voor sommige mensen).

Je geeft aan dat het kadaster zegt dat de gemeente op jouw perceel de groenstrook realiseert, maar je zegt volgens mij ook dat je achtertuin 2m dieper is dan zou moeten (tov achterzijde woning) (ivm niet meegenomen water gedeelte). Dan doet de gemeente het toch wel goed? Maar jij niet? Als jij kadastraal gezien in je recht staat zal de gemeente het op moeten lossen, maar dat is volgens mij dus niet het geval.

Interessante case wel, helaas ben jij als koper de gebeten hond. Hopelijk komt er een redelijke oplossing.

De gemeente doet het in die zin 'goed' dat ze nu claimen wat ze voor ogen hadden. Echter is de situatie , zoals weergeven bij het kadaster, volgens de bouwer: "uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend". Volgens het kadaster heb ik nu dus dezelfde voortuin qua afmetingen en een grotere achtertuin maar géén waterperceel. Ik zie niet in wat ik dan fout doe? Wel enige nuance tav eerdere berichtgeving. Wij hebben onze oprit alvast laten aanleggen verder ligt in de voortuin nog niks. Daar hebben we mee gewacht gezien de situatie. In het slechtste scenario moet er dus 2 meter van de hele voortuin (en dus ook oprit) af.

[Wim-Bart]

lwd-kevin schreef op woensdag 15 april 2020 @ 20:57:
[...]

.... Echter geeft de bouwer wel aan dat de gemeente de situatie heeft goedgekeurd. Dus mijn inziens speelt de gemeente wel degelijk een rol. Ik hou je/jullie op de hoogte!

Hebben jullie dat zwart op wit, welke situatie is goed gekeurd? Gemeente kan de situatie goed hebben gekeurd onder het motto dat de huizen namelijk twee meter te ver naar voren staan en dat dat voor de gemeente geen bezwaar is, dus dat de bouwer de huizen zo mag neerzetten. Dat zegt nog niets over dat perceel, goedkeuring kan zonder juridische gevolgen voor de gemeente omdat de groenstrook niet in gevaar komt. Het is dus duidelijk van belang om duidelijk te krijgen wat de gemeente heeft goed gekeurd. De Gemeente heeft namelijk niet graag dat percelen direct aan een weg liggen zonder een groenstrook of stoep.

Gemeente kan ook jou de groenstrook toewijzen maar je mag dan bijvoorbeeld geen vaste afscheiding op minder dan zeg het een meter van de weg plaatsen, daarnaast kunnen ze het recht van overpad eisen en eisen dat ze de grond open gooien wanneer het nodig is. Kortom, je wilt die groenstrook niet, ook omdat daar alle NUTS voorzieningen liggen zoals Electra, riolering van huizen, riolering van de straat afwatering, ziggo/kpn.

[...]
De overburen hebben, naar wat wij horen, wél belang bij de groenstrook. Aan hun kant ligt ook een groenstrook waar géén putten en of lantaarnpalen opstaan. Wellicht zijn ze bang dat die in deze situatie wel op hun groenstrook komt. Daarnaast kunnen ook ze parkeerproblemen ervaren en kan de straat minder overzichtelijk/veilig worden gevonden. Dit hebben ze overigens niet in deze woorden uitgesproken.

Dit dus, daarom is die groenstrook van belang. Reden is ook dat je bijvoorbeeld een stenen afscheiding kan plaatsen op jouw grond. Wat keren en andere acties in de straat moeilijker kan maken. Een groenstrook zal dus altijd een eis zijn. Gemeente kan gedacht hebben bij de goedkeuring, huis staat niet op geplande groenstrook.

[...]
Volgens het kadaster plaatst de gemeente juist een groenstrook op onze grond.

Nee, perceel is verkeerd bij Kadaster geregistreerd. Het bedrijf wat de meting heeft uitgevoerd heeft een fout begaan en niemand is daar tijdig achter aan gegaan.

Het vervelende is dat er in de akte van levering geen maten zijn gegeven aan het waterperceel.

Irrelevant. Het perceel loopt gewoon 2 meter vanaf de weg naar achteren voor x-meter en is y-meter breed.

Echter de bouwer geeft aan dat "De woningen en kavels zijn uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend"

Zien is geloven, dit kan je gewoon opvragen via de Wet Openbaar Bestuur. Hier kan je dus de documenten mee krijgen waarin dit staat bij de Gemeente. De bouwer roept, maar het gaat om bewijzen. Bouwers roepen zo veel, bij een maat van mij waren ze een paal vergeten te slaan waardoor het huis onbewoonbaar zou worden nog voordat ze er woonden. Bouwer zei, architect zei dat het goed was. Architect wist van niks. Bouwer moest dus alsnog een paal slaan terwijl het huis er al stond. 90% moest herbouwd worden..... Wanneer het ze veel geld gaat kosten, zijn het altijd anderen.

We zouden dan inderdaad 2 meter waterperceel terug moeten krijgen.

Juist en het huis moet twee meter naar achteren. Of de staat moet smaller en je krijgt 2 meter perceel er bij.
Zeker omdat je ook verantwoordelijk bent voor onderhoud van jouw "water" en de "rietkraag" geeft al aan dat het zo hoort. Je staat ook volledig in je recht.

Als bewoners hebben we al in november hierover opmerkingen gemaakt. Toen kregen we te horen dat de weg tijdelijk is etc etc. Voor velen is dit de eerste keer nieuwbouw. Ik vond persoonlijk bijvoorbeeld de fundering ook klein om maar iets te noemen.

Voor alles is een eerste keer, maar, dat zegt nog niets over verdiepen. Maar ik heb wel het gevoel dat je aan de bel hebt getrokken maar dat er mensen hebben zitten slapen. Je staat volledig in je recht, alleen nu is de vraag, wat gaat de oplossing worden.

We zijn al die tijd aan het lijntje gehouden. Er werd ons ook afgeraden de voortuin aan te leggen echter moeten wij ook verven, vloeren leggen, verhuizen etc. En de hovenier wou ook niet afwachten...

Het afraden van de voortuin aanleggen moet al een alarmsignaal zijn. Op het moment dat dit werd medegedeeld wisten ze namelijk al dat ze het gaan verliezen van de Gemeente. De Gemeente zal de claim op de twee meter niet laten vallen. De vraag is meer, hoe gaat dit opgelost worden en wie gaat de kosten dragen. Met een beetje pech laat de projectontwikkelaar zich failliet verklaren, want uiteindelijk had deze dit moeten ondervangen. De bouwer is uitvoerder, de landmeter ook, de Gemeente is alleen voor vergunningen en stuurt de NUTS partijen aan. Gemeente controleert of de bouw conform "plan" is, dus muren van de dikte zoals in plan staan. Uiteindelijk, omdat het projectbouw is, is de projectmaatschappij verantwoordelijk lijkt mij. Waarom zou je die inhuren als ze het blijkbaar niet goed kunnen.

Kortom, we kunnen speculeren, maar het staat vast dat je in je recht staat. Zoals ook eerder al aangegeven, laat er een advocaat naar kijken, mijn gevoel zegt dat dit een heleboel geld gaat kosten voor een aantal bedrijven. Het probleem is, dat ik denk dat de project ontwikkelaar heeft zitten slapen en daar is volgens mij geen waarborgfonds voor. Project ontwikkelaar had in vroeg stadium al moeten ingrijpen. Ze hadden moeten zeggen "hey die kavels kloppen niet" en de bouw stil moeten leggen. Ik vermoed ook dat jullie als kopers die twee maanden uitstel wel hadden bergrepen.

[Voor 8% gewijzigd door Wim-Bart op 15-04-2020 21:46]

[Gomez12]

lwd-kevin schreef op woensdag 15 april 2020 @ 21:22:
[...]
volgens de bouwer: "uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend".

Vraag eens naar verheldering van deze zin bij de bouwer, want dit zegt in wezen niks.
Als er op die tekening alleen het huis op het perceel staat, dan is het voor de gemeente enkel van belang wat de maten van het huis zijn (of het niet te hoog/breed etc is) en of het ver genoeg van de afscheiding afstaat (als dat noodzakelijk is).
Zijn de maten van het huis goed, dan mag je dat (helemaal als je het met de hele straat doet) gewoon zo ongeveer overal op het perceel zetten, het zal de gemeente niet zoveel roesten zolang het maar op jouw perceel en voor de straat gelijk is.

Oftewel al wil je hem nog dichter bij de straat zetten, dan zal dit waarschijnlijk ook wel van de gemeente mogen, zolang je hem maar niet op de groenstrook plant...

Vergelijk het anders eens met dat je een vergunning aanvraag om een bootje te hangen achter je waterperceel, je mag er geen megajacht neerleggen (vanwege de maten en overschrijdingen etc) maar zolang je een een vergunning voor een roeibootje vraagt interesseert het de gemeente niets of je die nu vandaag links aan je steiger legt en morgen rechts. Het is jouw steiger en zolang je hem niet bij de buren hangt wensen ze je veel plezier...

Of anders gezegd, het zit hem eigenlijk al in het antwoord van de bouwer verstopt... Het gaat om een situatie tekening zoals die bij de bouwvergunning is verleend.
Een tuin heb je afaik geen bouwvergunning voor nodig, oftewel de bouwvergunning gaat over je huis, oftewel de situatie tekening gaat over je huis. En die staat gewoon keurig op je eigen perceel, oftewel daar is volgens de gemeente niets mis mee.
Zo ongeveer het enige wat de bouwer zegt (imho) is dat de gemeente het best vind dat jij je huis op je eigen perceel bouwt.

De gemeente gaat niet kijken of jij je bloemetjes op de tekening wel op je perceel houdt, dat is je eigen zorg.
Anders zou je elke keer dat je nieuwe plantjes neerzet toestemming van de gemeente moeten vragen aangezien je een nieuwe situatie creeert.

Wim-Bart schreef op woensdag 15 april 2020 @ 21:30:
[...]
Kortom, we kunnen speculeren, maar het staat vast dat je in je recht staat.

In zijn recht staan qua wat? Wat bedoel je hiermee?
TS eindigt zijn TS met 2 vragen :

Kan de gemeente deze grond dan nog verdelen? Inmiddels zijn wij eigenaar van de grond toch?

En de antwoorden zijn waarschijnlijk ja en nee.
Oftewel de gemeente staat in zijn recht om die grond op te eisen.
En de TS heeft de schone taak om het uit te gaan vechten met de bouwer wat te doen met het verkeerd geplaatste huis.
Enige nare is dat er nog een bijkomende complicatie is en dat is de gemeente die wel even om de hoek komt kijken dat alles in de straat gelijk zal moeten zijn (of er moet een duidelijk keerpunt zijn, maar de gemeente zal niet akkoord gaan met het ene huis zo laten staan en het andere huis verplaatsen etc etc).
Oftewel TS kan niet in zijn eentje het huis laten verplaatsen.

En als de bouwer dan ook nog eens met wat geld gaat gooien (50.000 als afkoopsom bijv) dan heb je lekkere discussies met/tegen de straat en met/tegen de bouwer.
Want TS woont er nu al, dus ik kan me zo voorstellen dat een aantal mensen niet zit te wachten op een bewoond huis 2 meter te gaan verplaatsen...

@TS misschien nog een ideetje voor jullie aangezien het je voornamelijk om je parkeercapaciteit lijkt te gaan, ik heb geen idee hoe duur dit geintje is : https://www.carroom.nl/cardok-autoliften.html maar ik schat zomaar in dat het goedkoper is dan je hele huis te verplaatsen.
Oftewel ik zou ook zelf enigszins naar alternatieven oid gaan kijken. En het kan de bouwer best wat kosten hoor...

[Voor 27% gewijzigd door Gomez12 op 15-04-2020 22:03]

[sukkel 24]

vraag aan de gemeente toestemming voor een dubbele uitrit en dan staat je auto half op de uitrit in het plantsoen
wat betreft de koop bij planvorming is dacht ik normaliter de grootte van het perceel een globale grootte die pas nadat de bouw gereed is definitief wordt opgemeten door het kadaster en dan op naam gezet wordt
voordien uitzetten van kavels en bouwvlakken zijn zaak van landmeters van gemeente-als verkopende partij begrijp ik- en aannemer
gevaar failliete aannemer is serieus en het is wijs met raadsleden en de wethouder te praten om de wethouder te bewegen zijn medewerkers opdracht te geven tot soepele toepassing van regels en parkeren gedeeltelijk op de groenstrook te gedogen voor jullie pand-en dit vast te laten leggen.
het gaat niet om zwarte pieten maar om het resultaat,zorg dat je er met een vaste betaling vanaf komt en breng dat met advocaat kosten bij ontwikkelaar in rekening op laatste betalling
succes!

[MikeyMan]

lwd-kevin schreef op woensdag 15 april 2020 @ 20:57:
[...]
We hebben wel degelijk meer achtertuin. Dit komt omdat waterperceel nu grondperceel is geworden. Wanneer de gemeente de voortuin 2 meter inkort zullen we daarvoor in de plaats 2 meter waterperceel krijgen om op hetzelfde oppervlak te komen.

Hoe is een stuk van een sloot op papier in eigendom hebben hetzelfde als een stuk extra tuin? Qua oppervlak heb je in theorie gelijk. Maar je krijgt er als ik het goed begrijp geen 2 meter bruikbare tuin voor terug.

[GeeMoney]

MikeyMan schreef op woensdag 15 april 2020 @ 22:20:
[...]


Hoe is een stuk van een sloot op papier in eigendom hebben hetzelfde als een stuk extra tuin? Qua oppervlak heb je in theorie gelijk. Maar je krijgt er als ik het goed begrijp geen 2 meter bruikbare tuin voor terug.

Omdat zijn huis 2 meter naar voren op zijn erf staat is de achtertuin dus 2 meter langer dan gepland. (Vanaf achtergevel tot waterkant dus) die verliest hij wellis waar aan de voorkant natuurlijk en nu je daardoor geen 2 auto’s meer op eigen erf kan plaatsen zou ik behoorlijk ver gaan. (Geen openbare plekken hoeven gebruiken is echt heerlijk namelijk, nooit geen gezeur en altijd plek).

En hoe kan het dat dit niemand tijdens de bouw is opgevallen eigenlijk?

Anyway, goede advocaat nemen met zoveel mogelijk buren. Ik zou daar best wat geld voor hebben denk ik.

[Voor 16% gewijzigd door GeeMoney op 16-04-2020 09:50]

[Gomez12]

MikeyMan schreef op woensdag 15 april 2020 @ 22:20:
[...]


Hoe is een stuk van een sloot op papier in eigendom hebben hetzelfde als een stuk extra tuin? Qua oppervlak heb je in theorie gelijk. Maar je krijgt er als ik het goed begrijp geen 2 meter bruikbare tuin voor terug.

Maar de TS had ook niet de verwachting dat hij die 2 meter bruikbare tuin zou krijgen.

TS verwachte gekocht te hebben grofweg van straat tot waterzijde 8 meter te hebben en dan nog 2 meter water van hem.
TS heeft vanuit de bouwer opgeleverd gekregen van straat tot waterzijde 10 meter en dus 0 meter water
Gemeente zegt nu dus : Wij pakken 2 meter voortuin terug, want die was niet van jou.
TS heeft nu strikt genomen van straat tot waterzijde 8 meter exact de grondoppervlakte die hij verwachtte en dat waterperceel die was ook al van hem.

Oftewel TS schiet er uiteindelijk qua wat hij verwacht gekocht te hebben niets op in qua grondoppervlakte, alleen qua voortuin is hij 2 meter kwijt en die zit nu in zijn achtertuin.

[_Dune_]

Eigenlijk verbazingwekkend hoe dergelijke zaken fout kunnen gaan, maar in de wijk waar ik woon kennen we dergelijke situaties ook. Ook hier hebben ze woningen mogen herplaatsen, daarnaast zou een vrijstaande woning een losse garage krijgen, die bleek echter op het erf van het naast gelegen woning terecht te komen… verkeerd uitgemeten ooops. Dit heeft gemeente en project ontwikkelaar veel geld gekost en de mensen veel stress. Er zijn uiteindelijk mensen geweest die de verkopende partij de woning terug hebben laten kopen.

Overigens door geen twee auto's op de oprit te kunnen zetten crieer je direct een ander probleem, een parkeer probleem. Tenminste als het net zo opgezet is als hier. Hier mogen eigenaren van hoekwoingen, vrijstaande- en twee onder één kap woningen de auto's (2) niet op de openbare parkereerplekken parkeren. Daarvoor hebben zij ruimte gekregen op het eigen erf. Dit is in de koopcontracten opgenomen.

Helaas kan ik je geen advies geven in deze, maar alleen veel geluk en moed wensen met het getouwtrek tussen waarschijnlijk twee heel stugge niet meewerkende partijen.

[Gomez12]

Ik blijft het toch gaaf vinden, en ik denk dat het ook gewoon binnen het budget van de bouwer ligt (het zal allicht goedkoper zijn dan huis verplaatsen) :

[GeeMoney]

@Gomez12 het ziet er leuk uit maar praktisch is het niet. Het duurt lang, 1 auto tegelijk en er zullen zeker leidingen in de grond lopen waardoor ook dat een uitdaging zal worden. Dan zadel je ook de koper nog eens op met extra onderhoud en stroomkosten.

[einz]

lwd-kevin schreef op woensdag 15 april 2020 @ 21:22:
[...]

De gemeente doet het in die zin 'goed' dat ze nu claimen wat ze voor ogen hadden. Echter is de situatie , zoals weergeven bij het kadaster, volgens de bouwer: "uitgezet conform de door de gemeente goedgekeurd situatie tekening zoals deze bij de bouwvergunning is verleend". Volgens het kadaster heb ik nu dus dezelfde voortuin qua afmetingen en een grotere achtertuin maar géén waterperceel. Ik zie niet in wat ik dan fout doe? Wel enige nuance tav eerdere berichtgeving. Wij hebben onze oprit alvast laten aanleggen verder ligt in de voortuin nog niks. Daar hebben we mee gewacht gezien de situatie. In het slechtste scenario moet er dus 2 meter van de hele voortuin (en dus ook oprit) af.

Jij doet niets verkeerd, en je hebt ook niets verkeerd gedaan. In feite wil jij hetzelfde als de gemeente, de grond waar je recht op hebt conform je aankoop met een bijbehorend beeld. Voor jou de woning met een fatsoenlijke oprit, voor de gemeente een weg met hiernaast een fatsoenlijke groenstrook/voetpad/nuts/etc. Het is vervelend dat de bouwer zowel jou als de gemeente ongevraagd met een probleem opzadelen.

[onetime]

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:40:
[...] Op de kadastrale kaart staat de kavel vanaf het water tot de weg dus zonder waterperceel en geen ruimte voor een groenstrook.

[...] De gemeente vind het beeldkwaliteitsplan belangrijk. Die zijn daar niet zo happig op.


[...] Bedankt voor je reactie en adviezen. Ik ga inderdaad deze gegeven opvragen.We hebben inderdaad al contact gezocht met een advocaat gespecialiseerd in vastgoed en civiel bouwrecht [...]

IANAL; Sinds wanneer is de kadastrale kaart niet meer bepalend?
De gemeente haalt zijn rommel maar uit de voortuinen. En anders worden de huizen als tegemoetkoming maar naar achteren verplaatst. Huizen worden wel vaker verplaatst, soms met servies op de tafel en bloemen in de vaas. En niet alleen in Amerika, hier is ook een huis bij een rivier verplaatst.
(Amerika was op NatGeo / Discovery, Nederland op NOS journaal.)

Gemeente ovetreed kadastrale kaarten, toch? Hun fout, straat naar achteren.

Alles opvragen, advocaat, mijn standpunt al gegeven, voortuin volgens kadaster, als tegemoetkoming mag gemeente huiz(en) naar achteren plaatsen.

[Gomez12]

onetime schreef op donderdag 16 april 2020 @ 09:55:
[...]

IANAL; Sinds wanneer is de kadastrale kaart niet meer bepalend?
...
Gemeente ovetreed kadastrale kaarten, toch? Hun fout, straat naar achteren.

Alles opvragen, advocaat, mijn standpunt al gegeven, voortuin volgens kadaster, als tegemoetkoming mag gemeente huiz(en) naar achteren plaatsen.

Ach tja, waarom zou je gaan lezen wat er al gezegd is als je ook gewoon vanuit het niets kan gaan schreeuwen...

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:47:
[...]
Even ter informatie, en ten nadele van TS :
https://sbvg.notaservices.nl/node/2436 zegt :
[...]
Oftewel het huis staat verkeerd op de kavel.

[onetime]

@Gomez12 Schreeuwen? Kijk eens beter?

Je hebt wel gelijk dat ik t/m citaat had gelezen, maar volgens mij wordt mijn mening in de rest niet uitgesloten.

Fijn jouw citaat, maar of die situatie van toepassing is weten we ook niet zeker.

En leer begrijpend lezen, ik adviseer alle informatie / data op te vragen en naar advocaat te gaan.

Youtube:
Karlijn en Morris verhuizen met hun hele huis
Verplaatsen Bagijnetoren
Verplaatsing seinhuis B Roosendaal
Verplaatsing boerderij Lent
Vijzelen en verplaatsen molen Nooitgedacht in Spijkenisse
...

Wel fijn dat je zo duidelijk mijn oplossing weer nèt niet citeert. Zoals je ziet heb ik even voor je gezocht.

edit: de maat van het water deel lijkt niet gespecificeert te zijn, dus daar konden kopers niet op reageren, ze konden niet weten hoe groot de achtertuin moest zijn.

[Voor 10% gewijzigd door onetime op 16-04-2020 11:20]

[servies]

Gomez12 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:47:
[...]

Voor zover ik het begrijp overlapt het bouwdeel van de TS de gemeentelijke grond op het kadaster.

Tenminste dat lees ik uit dit :

[...]

Alleen de notariele akte spreekt dus van dat er een waterperceel bij verkocht is (alleen hier missen blijkbaar de maten wat het erg onduidelijk maakt)

Even ter informatie, en ten nadele van TS :
https://sbvg.notaservices.nl/node/2436 zegt :

Misschien geld dit hier maar (zeer goed) mogelijk ook niet met de reden dat de notariële akte zo onduidelijk is.
Het probleem is hier dat de kadastrale percelen waarschijnlijk zijn afgesplitst van een veel groter kadastraal perceel.
Waarschijnlijk zal het er op neerkomen dat de notariële akte dus verwijst naar het kadasternummer wat de huidige situatie omschrijft (2 meter naar voren zonder water) plus een onduidelijke vermelding van een stukje water... Wat er dan op neer zou komen dat de grond tot de weg gewoon van @lwd-kevin is en de gemeente de boom in kan.
Het hangt gewoon van de letterlijke tekst van de notariële akte en de kadastergegevens af.
@lwd-kevin: Ik zou zeggen: copy/past het stuk van de notariële akte wat betrekking heeft op de lokatie en grootte van het perceel. Pas dan kun je meer zeggen.

Toevoeging na de link van @Gomez12 nog een keer gelezen te hebben.
Als het helemaal gunstig uitkomt heb je dan zelfs nog meer: en de 2 meter aan de voorkant erbij en een stuk water...

[Voor 7% gewijzigd door servies op 16-04-2020 12:10]

[Gomez12]

servies schreef op donderdag 16 april 2020 @ 11:56:
[...]
Waarschijnlijk zal het er op neerkomen dat de notariële akte dus verwijst naar het kadasternummer wat de huidige situatie omschrijft (2 meter naar voren zonder water) plus een onduidelijke vermelding van een stukje water... Wat er dan op neer zou komen dat de grond tot de weg gewoon van @lwd-kevin is en de gemeente de boom in kan.

Nope, waar het dan op neerkomt is dat je nog grotere chaos hebt. Aangezien TS dan een non-conform huis gekocht heeft, aangezien hij het kocht met een waterperceel wat nu opeens afwezig is en dat is nog los van de groenrand...

En de gemeente zal echt niet zomaar pech hebben hoor. In het beste geval (voor TS) is er een overlapping in het kadaster van gemeente grond en TS zijn grond.
Het is bijna onmogelijk dat er in het kadaster staat dat die grond enkel van de TS is, aangezien er nuts-voorzieningen etc in de voortuin geplant worden.

Dus in jouw scenario heeft hij een dispuut met de gemeente over de grond + plus een dispuut over een nonconform huis. En die heeft hij zeker niet zomaar gewonnen hoor.

servies schreef op donderdag 16 april 2020 @ 11:56:
[...]
Toevoeging na de link van @Gomez12 nog een keer gelezen te hebben.
Als het helemaal gunstig uitkomt heb je dan zelfs nog meer: en de 2 meter aan de voorkant erbij en een stuk water...

Zo werkt het niet in NL, je krijgt er niet gratis meer bij... Mogelijk dat je een aanbod krijgt om een paar meter van de gemeente te kopen, maar dit zal absoluut niet gratis zijn (en wederom het probleem dat als de ene buur dit wel wil en de andere niet dat de gemeente het weer intrekt omdat die het blok uniform wilt houden, oftewel allemaal wel of allemaal niet en ik kan me zo voorstellen dat er in een nieuw blok er best wel mensen zullen zitten die niet even xx direct op tafel kunnen leggen voor een stukje grond erbij)

[Voor 26% gewijzigd door Gomez12 op 16-04-2020 12:17]

[servies]

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 12:09:
[...]

Nope, waar het dan op neerkomt is dat je nog grotere chaos hebt. Aangezien TS dan een non-conform huis gekocht heeft, aangezien hij het kocht met een waterperceel wat nu opeens afwezig is en dat is nog los van de groenrand...

En dat is het 'm nu juist: wat ik tot nu toe kan afleiden staat op de notariële akte het water nauwelijks omschreven, meer als een extraatje...

En de gemeente zal echt niet zomaar pech hebben hoor. In het beste geval (voor TS) is er een overlapping in het kadaster van gemeente grond en TS zijn grond.
Het is bijna onmogelijk dat er in het kadaster staat dat die grond enkel van de TS is, aangezien er nuts-voorzieningen etc in de voortuin geplant worden.

Lees die 2e zin nog eens een keer en denk dan eens goed na over de gevolgen wanneer dat zou kloppen...
De gemeente kan wel wat plannen, maar of dat ook mogelijk is is een ander iets. Dat zij die grond in dit geval per abuis hebben verkocht is een heel ander punt...
Het kadaster is leidend met betrekking tot de grenzen van percelen: en daar zit echt geen overlap in de percelen.
De gemeente kan wel anders denken over de perceelgrenzen maar zal in zo'n geval uiteindelijk het onderspit delven.

Maar alles hangt af van de notariële akte en de kadasterdata...

[lwd-kevin]

servies schreef op donderdag 16 april 2020 @ 11:56:
[...]
Misschien geld dit hier maar (zeer goed) mogelijk ook niet met de reden dat de notariële akte zo onduidelijk is.
Het probleem is hier dat de kadastrale percelen waarschijnlijk zijn afgesplitst van een veel groter kadastraal perceel.
Waarschijnlijk zal het er op neerkomen dat de notariële akte dus verwijst naar het kadasternummer wat de huidige situatie omschrijft (2 meter naar voren zonder water) plus een onduidelijke vermelding van een stukje water... Wat er dan op neer zou komen dat de grond tot de weg gewoon van @lwd-kevin is en de gemeente de boom in kan.
Het hangt gewoon van de letterlijke tekst van de notariële akte en de kadastergegevens af.
@lwd-kevin: Ik zou zeggen: copy/past het stuk van de notariële akte wat betrekking heeft op de lokatie en grootte van het perceel. Pas dan kun je meer zeggen.

Toevoeging na de link van @Gomez12 nog een keer gelezen te hebben.
Als het helemaal gunstig uitkomt heb je dan zelfs nog meer: en de 2 meter aan de voorkant erbij en een stuk water...

Ik heb het stukje hier eerder ook al gedeeld. ik haal adres en gemeente even weg:
"OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(#kavel nr) en waterbodem, gelegen op wooneiland (straatnaam) met
het toekomstige adres: (#adres en postcode),
bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);"

Kadastersituatie

[servies]

lwd-kevin schreef op donderdag 16 april 2020 @ 12:22:
[...]


Ik heb het stukje hier eerder ook al gedeeld. ik haal adres en gemeente even weg:
"OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(#kavel nr) en waterbodem, gelegen op wooneiland (straatnaam) met
het toekomstige adres: (#adres en postcode),
bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);"

Kadastersituatie
[Afbeelding]

Je hebt bouwterrein #kavel nr en waterbodem gekocht. Het kavel wordt uiteindelijk aangeduidt met een kadastraal nummer...
En als het kadaster aangeeft dat het tot aan de weg ligt, dan ligt het aan de weg en heeft de gemeente een probleem en niet @lwd-kevin (Praktisch uiteindelijk wel...)

[Omni superens]

lwd-kevin schreef op donderdag 16 april 2020 @ 12:22:
[...]


Ik heb het stukje hier eerder ook al gedeeld. ik haal adres en gemeente even weg:
"OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(#kavel nr) en waterbodem, gelegen op wooneiland (straatnaam) met
het toekomstige adres: (#adres en postcode),
bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend gemeente (#naam gemeente), sectie A nummer (####), ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);"

Kadastersituatie
[Afbeelding]

Waar je wel mee moet oppassen is dat de lijntjes op de luchtfoto niet per definitie gelijk zijn aan de meetpunten in werkelijkheid.

[Gomez12]

lwd-kevin schreef op donderdag 16 april 2020 @ 12:22:
[...]
Ik heb het stukje hier eerder ook al gedeeld. ik haal adres en gemeente even weg:
"OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
(#kavel nr) en waterbodem
...
ter
grootte van zes are en twaalf centiare (6 a 12 ca);"

Aaargh... Waarom heb jij het de hele tijd over een waterperceel terwijl er hier gesproken wordt over een waterbodem?

Waterperceel = echt een stuk water waar je bijv een woonboot op neerlegt.
Waterbodem = voor zover ik kan googlen enkel dat jij de over moet onderhouden en niet dat jij daadwerkelijk 2 meter water bezit.

Dat maakt de hele situatie een heel stuk simpeler. Als mijn definitie van waterbodem correct is (check dat even ergens) dan kan je gewoon vanaf de water kant 6 are en 12 centiare gaan opmeten en dat is van jou.
Omvat dat die 2 meter dan is die van jou, omvat dat niet die 2 meter dan is die niet van jou.

Foto is voor de rest niet relevant, kadaster is voor de rest niet relevant. In wezen is het enige relevante de definitie van waterbodem en daarmee gekoppeld het grondoppervlak.

[Voor 8% gewijzigd door Gomez12 op 16-04-2020 13:01]

[Deleon78]

.

[Voor 98% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 17:08]

[Gomez12]

Expert of niet is redelijk irrelevant, er zijn genoeg precedenten etc voor te vinden.

Alleen tja, als TS verkeerde terminologie gaat gebruiken, dan zullen ook de experts de fout ingaan.

In basis is er gewoon iets van een oppervlakte y bij de notaris gekocht, notariele akte is leidend dus dat is zo ongeveer het enige relevante.

Alleen een waterperceel is bijv iets wat je huurt/koopt in een haven gewoon een oppervlakte water.
Terwijl een waterbodem nul oppervlakte heeft en enkel gaat over wie de rand/beschoeiing onderhoud.

Bij een grond + waterperceel kan je 8 meter grond en 2 meter water kopen om tot 100 vierkante meter te komen.
Bij een grond + waterbodem koop je 10 meter grond en 0 meter water om tot 100 vierkante meter te komen.

Oftewel bij een waterbodem is het heel simpel, reken de grondoppervlakte uit en vergelijk die met de notariele akte om te zien wie er gelijk heeft.
Bij een waterperceel wordt dat ingewikkelder als die nergens omschreven zou staan...

[lwd-kevin]

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 12:59:
[...]

Aaargh... Waarom heb jij het de hele tijd over een waterperceel terwijl er hier gesproken wordt over een waterbodem?

Waterperceel = echt een stuk water waar je bijv een woonboot op neerlegt.
Waterbodem = voor zover ik kan googlen enkel dat jij de over moet onderhouden en niet dat jij daadwerkelijk 2 meter water bezit.

Dat maakt de hele situatie een heel stuk simpeler. Als mijn definitie van waterbodem correct is (check dat even ergens) dan kan je gewoon vanaf de water kant 6 are en 12 centiare gaan opmeten en dat is van jou.
Omvat dat die 2 meter dan is die van jou, omvat dat niet die 2 meter dan is die niet van jou.

Foto is voor de rest niet relevant, kadaster is voor de rest niet relevant. In wezen is het enige relevante de definitie van waterbodem en daarmee gekoppeld het grondoppervlak.

Gomez12 schreef op donderdag 16 april 2020 @ 13:20:
Expert of niet is redelijk irrelevant, er zijn genoeg precedenten etc voor te vinden.

Alleen tja, als TS verkeerde terminologie gaat gebruiken, dan zullen ook de experts de fout ingaan.

In basis is er gewoon iets van een oppervlakte y bij de notaris gekocht, notariele akte is leidend dus dat is zo ongeveer het enige relevante.

Alleen een waterperceel is bijv iets wat je huurt/koopt in een haven gewoon een oppervlakte water.
Terwijl een waterbodem nul oppervlakte heeft en enkel gaat over wie de rand/beschoeiing onderhoud.

Bij een grond + waterperceel kan je 8 meter grond en 2 meter water kopen om tot 100 vierkante meter te komen.
Bij een grond + waterbodem koop je 10 meter grond en 0 meter water om tot 100 vierkante meter te komen.

Oftewel bij een waterbodem is het heel simpel, reken de grondoppervlakte uit en vergelijk die met de notariele akte om te zien wie er gelijk heeft.
Bij een waterperceel wordt dat ingewikkelder als die nergens omschreven zou staan...

Omdat het op die wijze constant naar ons is gepresenteerd en benoemd. Op alle tekeningen (waar geen rechten aan kunnen worden ontleend) zoals koopfolder, situatieschets etc. wordt een waterstrook benoemd en weergeven als onderdeel van onze grond. Neemt niet weg dat ik erg content ben als jij gelijk hebt.

ter info ik citeerde dinsdag al de koopakte:

lwd-kevin schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 22:30:
[...]

Dat nemen we aan. Ik heb helaas geen idee wanneer dit is gebeurd. Dat ga ik nav jullie reacties (waarvoor dank) uitzoeken. De akte van levering zegt: eigendom met betrekking tot een perceel bouwterrein
en waterbodem bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning cum annexis,
kadastraal bekend (kadaster nummer), ter
grootte van (totaal oppervlak). Op basis van jou woorden mag de gemeente dus grondperceel omzetten in waterperceel om ruimte te creëren voor een groenstrook. Het oppervlak dat in de akte van levering staat blijft immers gelijk.

[Voor 13% gewijzigd door lwd-kevin op 16-04-2020 13:29]

[Donderstraaltje]

Hoe dit juridisch zit ga ik me niet over uitlaten, maar wel ervaring met dit soort zaken.

Bron; gewerkt voor waterschap met GIS-data (eigendomsgrenzen simpel gezegd) voor watergangen, en uitvoerende aannemers (ook als landmeter) aan de andere kant. Watergangen kunnen ook in eigendom van de gemeente zijn.

De praktische oplossing is cru gezegd dat er praktisch geen oplossing komt; het gebouw staat nu eenmaal verkeerd en daar kan niks aan gedaan worden. De ondergrondse infrastructuur ligt er al en kan niet verplaatst worden. Kortom je kan geen kant meer op. In vrijwel geen van de zaken die ik behandeld heb werd iets gedaan. Een enkele keer werd er met de grenzen wat geschoven.

Je zou kunnen kijken of je een carport of iets in de tuin maken kan. Je aanspreekpunt of waar je de advocaat tot moet richten is de aannemer; zij moeten in eerste aanleg dit soort dingen constateren en escaleren.