Huis gekocht dat in werkelijkheid kleiner blijkt te zijn

[Palo Alto]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 12:58:
.EDIT: Ik heb nagedacht over een betere anekdote. Ik dacht aan een maaltijd.
Zo is het ook in deze casus. Stel je had een groter stukje vlees verwacht (want op de kaart staat 300gr T-Bone) en je krijgt een 10% kleiner stuk,

Alhoewel het te begrijpen is dat je de woning vergelijkt met een T-bone steak, gaat deze analogie volgens mij mank op een aantal punten. Ik noem er drie (er zijn er meer te bedenken):

- Ten eerste is het waarschijnlijk geen T-bone steak, maar een hamburger van de discounter
- Ten tweede heb je daarvoor wel de prijs van een T-bone steak betaalt (anders bleef je ziten met honger)
- Ten derde ben je tot die prijs gekomen door anderen te overbieden omdat het de laatste hambuger was

Nu blijkt de hamburger 10% kleiner dan je dacht. De overige hongerige restaurantbezoekers staan nog steeds om je heen.

Heb je schade geleden?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 100% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[mrnn]

Ik heb alleen de openingspost gelezen maar een vriend van mij heeft een jaar of 5 geleden een vergelijkbare situatie meegemaakt. Hij heeft het via de rechtsbijstand aangevochten en het is ook daadwerkelijk voor de rechter gekomen. De exacte details ken ik niet, maar weet wel dat hij niet in het gelijk gesteld werd betreffende de schade en uiteindelijk pech had.

Mocht je vragen hebben over zijn zaak stuur dan even een PB dan zal ik hem om meer details (de uitspraak) vragen.

EDIT: uitspraak uit betreffende zaak aangeleverd aan N1ckk via PB

[ Voor 6% gewijzigd door mrnn op 27-08-2019 15:26 ]

[cadsite]

Omni superens schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 08:51:
[...]


Hij heeft iemand goed geld betaalt om dat op te meten. Lijkt mij dat je er dan wel redelijk van uit mag gaan dat deze persoon zijn werk doet. Net zoals je er in alle redelijkheid zou mogen verwachten dat een makelaar zijn werk heeft gedaan, zeker met alle NVM beloftes en dergelijke.

Als jij naar de slager gaat voor 1kg gehakt, 1kg betaalt en bij thuiskomst blijkt dat je maar 900g hebt gekregen dan ga je toch ook verhaal halen? Of had je dan maar een weegschaal moeten meenemen om het zelf af te wegen?

Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Ik veronderstel dat jullie dan ook allemaal jullie automerk aanklagen omdat het verbruik en de uitstoot niet kloppen met wat er in de folder staat?

[ Voor 6% gewijzigd door cadsite op 27-08-2019 13:55 ]

[_Arthur]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:53:
Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Als jij 1 liter melk koopt in de supermarkt en er zit maar 880ml in. Moet je dan je bek houden en niet zeuren, of voel je je genaaid en ga je er iets aan doen?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 80% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Hielko]

Het interessante van deze casus is dat er voor beide perspectieven wel wat te zeggen is. Als jij online een huis had gekocht zonder de bezichtigen van 100m2 en je krijgt een huis van 80m2 dan ben je overduidelijk genaaid.

Maar als je het huis zelf een of meerdere keren bezichtigd hebt dan heb je natuurlijk zelf als het goed is ook een prima idee hoe ruim alles is. Je hebt geen meetlat nodig om te realiseren dat een kamer groot of klein is, en je had het daarnaast ook nog eens prima zelf kunnen nameten als een specifieke maat heel belangrijk voor je is. Dus dat zou dan ook al enigszins in de prijs verwerkt moeten zitten. Je biedt niet volle mep voor een huis dat claimt x vierkante meter te zijn, terwijl de keuken/slaapkamer oid heel krap aanvoelen.

Anderzijds, het totale oppervlak van een woning is niet heel makkelijk snel na te meten, en je moet toch ook enigszins kunnen vertrouwen op de informatie die aangeleverd wordt door de verkoper/makelaar. Als de verkoper zegt het dak lekt niet en het blijkt zo lek te zijn als een zeef dan mag ie ook opdraaien voor de kosten van de reparatie, ookal had je dat wellicht als koper ook zelf makkelijk kunnen constateren. Hier is het wat minder tastbaar wat de schade is, of er schade is, en hoeveel die schade is, maar het lijkt me ook bijzonder onwenselijk als makelaars zonder consequenties een willekeurig aantal vierkante meter uit hun duim mogen zuigen als ze een object te koop zetten. Als ik rechter zou zijn dan zou ik TS waarschijnlijk in het gelijk stellen, maar met een beperkte schadevergoeding

[Palo Alto]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:44:

@Palo Alto Ik heb spijt van m’n analogie - heb ‘m maar weggehaald, was niet m’n slimste reactie hier.

No problem ! Voor de goede orde: ik schrijf mijn reacties met een constructieve bedoeling (de mogelijke zienswijze van de rechter of tegenpartij). Ik denk dat iedereen hier het gevoel van onrecht wel begrijpt, maar dat is niet per se een garantie op financiëel succes.

Blijkbaar ziet de jurist van de RBV er wel wat in, anders waren ze denk ik allang gestopt. Hopelijk ben je straks tevreden met de uitkomst, maar reken jezelf vooraf niet rijk. Volgens mij doe je dat ook niet. Succes!

[CurlyMo]

Hielko schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:07:
kunnen vertrouwen op de informatie die aangeleverd wordt door de verkoper/makelaar.

Wat is anders het doel van een makelaar nog als je dat niet kan. Dat maakt het ook verwijtbaar. Anders kan je net zo goed je huis laten verkopen door een klassieke Arabische bazaar verkoper die standaard op 4x de prijs inzet

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 82% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[cadsite]

_Arthur schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:58:
[...]

Als jij 1 liter melk koopt in de supermarkt en er zit maar 880ml in. Moet je dan je bek houden en niet zeuren, of voel je je genaaid en ga je er iets aan doen?

Stop met die belachelijke vergelijkingen.
Je stapt een huis binnen voor je het koopt.

Wat zeggen m2 nu meer dan de realiteit?
Ik teken dagelijks plannen en heb continu overleg met klanten en architecten. Als ze echt willen weten hoe groot iets is gaan ze er naartoe of simuleren ze het met dozen.

Hij heeft een woning gekocht waar hij IN heeft gestaan, hoeveel meer info wil je hebben???
‘t Is echt niet dat ze de woning verkleind hebben na de verkoop.

Jullie behandelen dit alsof de aannemer je een huis op plan verkocht en de muren wat korter tegen elkaar gemetst heeft.

[ Voor 12% gewijzigd door cadsite op 27-08-2019 14:17 ]

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 88% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[_Arthur]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:15:
Stop met die belachelijke vergelijkingen.
Je stapt een huis binnen voor je het koopt.
Wat zeggen m2 nu meer dan de realiteit?

Prima, laat ik jou een huis tekenen en bouwen van 150m2. Ik stap binnen en vind het maar 100m2 voor mijn gevoel en betaal jou maar voor 100m2. Prima deal toch?

Hij heeft een woning gekocht waar hij IN heeft gestaan, hoeveel meer info wil je hebben???
‘t Is echt niet dat ze de woning verkleind hebben na de verkoop.

Nou, dat is dus wel het geval: op papier en hoe het in werkelijkheid is. Dat gaat geld 'kosten' als de TS besluit het ooit weer te verkopen.

Je moet "gevoel" los zien van de feiten.

[CurlyMo]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:15:
[...]
Jullie behandelen dit alsof de aannemer je een huis op plan verkocht en de muren wat korter tegen elkaar gemetst heeft.

Stel een rechter legt jou een gevangenisstraf van 1 jaar op, omdat je te hard hebt gereden. Vervolgens verdiep je je in de wet (je hebt immer tijd zat nu je vast zit) en zie je dat op dat type overtreding helemaal geen straf van maximale van 1 jaar staat. Gaan je dan ook rustig dat jaar zitten? Je was er toch bij? Je had jezelf toch ook eerder in de wet kunnen verdiepen? Je hebt zelf toch te hard gereden? Of mag je erop vertrouwen dat iemand in dat beroep de regels kent en je je als burger daar (op sommige punten) blind op moet kunnen vertrouwen. En als dat vertrouwen beschaamd wordt de betreffende professional verwijtbaar is.

Nu is een makelaar in geen velden of wegen te vergelijken met een rechter, maar de onderliggende principes zijn hetzelfde. Als koper mag je een verkopende makelaar vertrouwen op sommige door hem versterkte informatie en anders heeft die verwijtbaar gehandeld. Het is niet voor niks een professional die zich (door zich aan te sluiten bij een beroepsgroep) conformeert aan de regels van dat beroep. De oppervlakte meting is nu net zo'n punt waarop een (bij een beroepsgroep aangesloten) makelaar verwijtbaar kan handelen als die daar fouten in maakt.

Dan speelt nog het tweede punt waarbij je de vraag kan stellen of TS zelf ook geen fouten heeft gemaakt. Terecht vraag. Maar de primaire verantwoordelijkheid voor het correct informeren van TS lag bij de makelaar, de secundaire verantwoordelijkheid bij de taxateur en als laatste had TS zelf een verantwoordelijkheid. Dat TS zijn verantwoordelijkheid misschien onvoldoende heeft genomen pleit de makelaar of taxateur niet vrij van hun eigen verantwoordelijkheden. Je zou nog kunnen soebatten of er geen gedeelde verantwoordelijkheid was bij taxateur en makelaar en dus ook een gedeelde aansprakelijkheid. Maar TS heeft gewoon gedaan wat die moest doen. Vertrouwen op de makelaar en een second opinion vragen aan een taxateur.

[Nhz]

Stel dat je een nieuwe sportauto wil kopen, deze zou 1000PK hebben. Na een testritje ben je tevreden. Je koopt de auto. Na enkele weken kom je er achter dat jouw auto toch aanzienlijk minder snel is dan die van je buurman, die toevallig exact dezelfde auto heeft. Je laat een onafhankelijke professional de boel eens nameten en je komt maar tot krap 900PK.

Wat dan?

[ Voor 4% gewijzigd door Nhz op 27-08-2019 14:40 ]

[Señor Sjon]

Zullen we even kappen met de onzinvergelijkingen en het gewoon over deze casus hebben?

[Omni superens]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:53:
[...]

Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Ik veronderstel dat jullie dan ook allemaal jullie automerk aanklagen omdat het verbruik en de uitstoot niet kloppen met wat er in de folder staat?

Met andere woorden, een makelaar kan je een hoop onzin verkopen zonder enige consequenties. Ja OP heeft in de woning gestaan etc.. Maar bij het kopen van een huis kijkt men (inclusief de taxateur) naar vergelijkbare woningen in de omgeving.

Hoe worden die woningen vergeleken? Juist, ook aan de hand van het woonoppervlak. Dus dat gaat wel degelijk invloed hebben op de waarde van het huis en potentieel om een flinke smak geld.

Maar goed ik heb het idee dat je doel is controversieel te zijn. Als jij plannen tekent en de uitvoering is 10% minder dan wat jij hebt getekend dan kan iemand zeker claims verwachten.

[Montaner]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:53:
[...]

Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Ik veronderstel dat jullie dan ook allemaal jullie automerk aanklagen omdat het verbruik en de uitstoot niet kloppen met wat er in de folder staat?

Draai het eens om; jij koopt een auto omdat in de folder staat dat deze 3.30 is. In jouw garage heb je 3.35 de ruimte, dus de auto past precies. Top! Maar nu kom je thuis, en de auto past toch niet. Je laat vanaf nu maar je garage deur open? Want ja, gekocht hé.. en je hebt erin gezeten, en hij voelde oh zo goed. Een parkeerplek aan de straat heb je niet.. dus dan toch maar terug. Maar dat gaat niet. Zijn het nu regeltjes? Of is het realiteit? Rare jongens, die hollanders.

[cadsite]

Omni superens schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:45:
[...]


Met andere woorden, een makelaar kan je een hoop onzin verkopen zonder enige consequenties.

Sorry hoor, maar hoe d*m moet je zijn om een makelaar te geloven?
Ik kan de leugens niet bijhouden die ze ons hebben proberen wijs te maken.
Als iets voor jou belangrijk is, ga er dan zelf achteraan. TS heeft dat hier gedaan en die (onafhankelijke?) taxateur is in de mist gegaan. Val die persoon aan, maar neem het van mij aan. In hun contract staat gegarandeerd een zin als
"indicatief, blabla, geen rechten, blabla,..."

Omni superens schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:45:
[...]Maar goed ik heb het idee dat je doel is controversieel te zijn. Als jij plannen tekent en de uitvoering is 10% minder dan wat jij hebt getekend dan kan iemand zeker claims verwachten.

Ik versta gedeeltelijk dat je denkt dat ik gewoon de controverse opzoek, maar oprecht, dat is niet mijn bedoeling. Ik versta echt, echt, echt niet wat het probleem is.
Toen wij ons huis kochten stond daar ook een aantal m² woonoppervlak op. Dat interesseert me 0,0. Ik loop in een huis en voel, kijk, beleef.

Enne, jouw laatste zin is inderdaad exact mijn punt. Als ik een plan teken van een bepaalde grootte, dat project verkoop en minder neerzet, DAN ben ik mijn klant gewoon regelrecht aan het bedriegen en krijgt de klant minder dan wat beloofd is.
Nu is TS een woning getoond en gezegd: dit koop je voor €xxx.
Ter info: deze woning is xxm² groot.
Hij heeft exact gekocht wat hem getoond is.

Een wereld van verschil wat mij betreft.

[CurlyMo]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:57:
[...]
"indicatief, blabla, geen rechten, blabla,..."

En dat maakt het ook direct rechtsgeldig?

[cadsite]

Montaner schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:52:
[...]

Draai het eens om; jij koopt een auto omdat in de folder staat dat deze 3.30 is. In jouw garage heb je 3.35 de ruimte, dus de auto past precies. Top! Maar nu kom je thuis, en de auto past toch niet. Je laat vanaf nu maar je garage deur open? Want ja, gekocht hé.. en je hebt erin gezeten, en hij voelde oh zo goed. Een parkeerplek aan de straat heb je niet.. dus dan toch maar terug. Maar dat gaat niet. Zijn het nu regeltjes? Of is het realiteit? Rare jongens, die hollanders.

Kijk, daar verschil ik dus blijkbaar.

Wij hadden een saxo en wilden een caddy bij hebben. Op papier kunnen beide auto's net binnen achter elkaar.
Wij zijn naar de garage geweest en ik heb een caddy mee gekregen om te testen, met de belofte dat als de wagens beide binnen kunnen we een kopen.
De dag erna stond de garagist daar met een caddy om te testen.

Moraal: als je het belangrijk vindt, controleer het dan op voorhand.

CurlyMo schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:59:
[...]

En dat maakt het ook direct rechtsgeldig?

Eerlijk: geen idee, maar dat maakt alvast dat ik ze voor geen haar vertrouw.
Ik ben net terug van een opmeting (15 minuten werk) en heb ervoor 4 uur in de wagen gezeten. Ik had een plan, maar daarop stond dus "er kunnen geen rechten verleend worden aan dit plan".
Bon: dan doen we het zelf.

[ Voor 18% gewijzigd door cadsite op 27-08-2019 15:01 ]

[bleufred1]

Het in een huis voelen is lastig als het huis nog vol staat met zooi van iemand anders
Vorige bewoners had een knap 1,4m bed ipv 1,6m. Blijk je ondanks dat je de afmetingen van de ruimte wist toch een stukje krapper uit naast het bed dan gevoeld.

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 15:00:
[...]

Kijk, daar verschil ik dus blijkbaar.

Wij hadden een saxo en wilden een caddy bij hebben. Op papier kunnen beide auto's net binnen achter elkaar.
Wij zijn naar de garage geweest en ik heb een caddy mee gekregen om te testen, met de belofte dat als de wagens beide binnen kunnen we een kopen.
De dag erna stond de garagist daar met een caddy om te testen.

Moraal: als je het belangrijk vindt, controleer het dan op voorhand.

En toen had de dealer een Caddy zonder trekhaak meegegeven ipv eentje met

[MikeyMan]

Tsjah, wij hebben ook een bod gedaan op een huis dat op papier 210 m2 was.
Voelde niet zo groot, omdat het vrij 'hokkerig' was met veel donker hout en schrootjes. Toch een bod gedaan, want was veel van te maken. Maar achteraf bezien toch wel een risico op een zelfde verhaal als hier.


edit: bedenk me nu dat ik wel de plattegronden heb nagerekend ivm geplande vloerverwarming

[ Voor 14% gewijzigd door MikeyMan op 27-08-2019 15:10 ]

[Tsurany]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:57:
Enne, jouw laatste zin is inderdaad exact mijn punt. Als ik een plan teken van een bepaalde grootte, dat project verkoop en minder neerzet, DAN ben ik mijn klant gewoon regelrecht aan het bedriegen en krijgt de klant minder dan wat beloofd is.

Dus volgorde is volgens jou waar het onderscheid gemaakt moet worden? Indien we eerst de specs bespreken en dan het product ontwikkelen mag er geen afwijking zijn maar indien we eerst het product hebben en op basis daarvan de specs bespreken mag er wel een afwijking zijn?

Nu is TS een woning getoond en gezegd: dit koop je voor €xxx.
Ter info: deze woning is xxm² groot.
Hij heeft exact gekocht wat hem getoond is.

Een wereld van verschil wat mij betreft.

De informatie op Funda en in de brochure wordt ook aan hem overhandigd, dat mag wat mij betreft wel tot de informatie gerekend worden die hem getoond is en waarop hij besluit een woning te kopen. Zeker als je een half uur lang een huis bezichtigd heb je wellicht niet duidelijk meer voor ogen of in die kamer nu wel of geen tweepersoons bed past en of je die kast nu wel of niet op zolder kwijt kan. Dan bied een brochure/plattegrond uitkomst en die zou toch tot op zekere hoogte accuraat moeten zijn. Een afwijking van centimeters is wat anders dan een afwijking van hele meters.

[cadsite]

Tsurany schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 15:07:
[...]
Dus volgorde is volgens jou waar het onderscheid gemaakt moet worden? Indien we eerst de specs bespreken en dan het product ontwikkelen mag er geen afwijking zijn maar indien we eerst het product hebben en op basis daarvan de specs bespreken mag er wel een afwijking zijn?

Neen, de realiteit primeert bij mij.
Dat wilt niet zeggen dat er fouten mogen zijn, maar de gevolgen zijn voor mij totaal verschillend.

Tsurany schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 15:07:
[...]De informatie op Funda en in de brochure wordt ook aan hem overhandigd, dat mag wat mij betreft wel tot de informatie gerekend worden die hem getoond is en waarop hij besluit een woning te kopen. Zeker als je een half uur lang een huis bezichtigd heb je wellicht niet duidelijk meer voor ogen of in die kamer nu wel of geen tweepersoons bed past en of je die kast nu wel of niet op zolder kwijt kan. Dan bied een brochure/plattegrond uitkomst en die zou toch tot op zekere hoogte accuraat moeten zijn. Een afwijking van centimeters is wat anders dan een afwijking van hele meters.

Nu ben je eigenaardige conclusies aan het trekken. Bij mijn weten, verbeter me als ik fout zit, is er geen plan met individuele maten geleverd die fout is, maar enkel een totale opp. die niet klopt met de realiteit.

Nu, los van alle emotie: Uiteraard vind ik dit een smerige manier van handelen en mag die prutser van een opmeter eens op de vingers getikt worden, maar om dit nu te gaan taxeren als een probleem van €10.000 of meer...
Om TS zijn vraag te beantwoorden die hij me eerder stelde:
Ja, ik vind dat je overdrijft.

[FRANQ]

@cadsite


Op jouw autocad tekening staat bijvoorbeeld de NEN ISO 2768-1m.
En je hebt een onderdeel getekend voor iets wat mooi moet passen om een buis 25
Dan zet jij op die tekening gat ø25 +0.05-+0.2 bijvoorbeeld. (waarmee je de norm overruled, anders mag het gat 24,8 tot 25,2 zijn)
En die gast van de draaierij maakt er een gat ø22.5 (10% te klein) in.

Dan stuur je dat onderdeel toch ook terug?

Voor het taxeren en meten van een huis zijn ook normeringen.
Dat is ook nodig anders kan een bank nooit zomaar op basis van een rapport een hypotheek verstrekken. Dan stuurt de bank zelf iemand langs. Nu is potentieel zijn onderpand niet voldoende.


Ik ben het met @N1ckk eens, dit moet gewoon kloppen.
Je kan bij verkoop voor duizenden euro's het schip in gaan.

[ Voor 15% gewijzigd door FRANQ op 27-08-2019 16:16 ]

[cadsite]

FrankBlom schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 16:12:
@cadsite


Op jouw autocad tekening staat bijvoorbeeld de NEN ISO 2768-1m.
En je hebt een onderdeel getekend voor iets wat mooi moet passen om een buis 25
Dan zet jij op die tekening gat ø25 +0.05-+0.2 bijvoorbeeld.
En die gast van de draaierij maakt er een gat ø22.5 (10% te klein) in.

Dan stuur je dat onderdeel toch ook terug?

Voor het taxeren en meten van een huis zijn ook normeringen.
Dat is ook nodig anders kan een bank nooit zomaar op basis van een rapport een hypotheek verstrekken. Dan stuurt de bank zelf iemand langs. Nu is potentieel zijn onderpand niet voldoende.

't Zou een beetje eigenaardig zijn mocht ik een NEN norm gebruiken als Belg, maar bon, ik begrijp je punt.

Deze hele discussie draait eigenlijk maar over 1 punt: wat is de exacte relatie van m² tot waarde, of beter: is die relatie er exact?

Onze woning is getaxeerd door de makelaar van de verkoper.
Wij hebben zelf een prijs geboden en die is goedgekeurd.
Erna kwam de bank en die taxeerde veel hoger, dus kregen we een goedkopere hypotheek, maar nergens was er een "totale bewoonbare oppervlakte" te zien.
Niet in het rapport van het immo kantoor, niet in het rapport van de bank, en ook niet in het rapport van de andere bank toen we onze hypotheek 2 jaar later herschreven.

Blijkbaar is dit toch een héél groot cultuurverschil, want in BE kan ik me dit soort verhalen echt niet voorstellen.
In BE hebben we een heel actief (ver)bouw forum. Ik ben daar al jaren lid en heb dit soort discussie nog nooit gezien.

Hetgeen ik er wel zie is dat de metser de muur 20 cm verder of korter zette en dat dat gevolgen had voor de prijs en/of waarde, maar een discussie over de beschrijving van een bestaand, te bezichtigen pand? Totaal nieuw voor mij.

Enne, bedankt aan allen om me uiteindelijk toch niet gewoon weg te filteren, maar de discussie volwassen aan te gaan!

[FRANQ]

Ik denk inderdaad dat er een groot verschil is met belgie en frankrijk en welk ander land dan ook.

De woningmarkt steekt anders in elkaar door overheid beleid en banken.

[redwing]

Zie Señor Sjon in "Huis gekocht dat in werkelijkheid kleiner blijkt te zijn"

[ Voor 84% gewijzigd door McGryphon op 27-08-2019 20:12 ]

[olivier5]

N1ckk schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 23:07:
[...]


Als jij mij 10 flessen wijn verkoopt en bij het uitladen zie je dat er een vergeten bent en dan toch maar neerzet en hoopt dat ik ze niet natel is normaal?

Ik vind van niet, hier is sprake van een fout (ik las ergens online de term dwaling, maar ik ben geen juridische kenner - wellicht dat @olivier5 dit weet). Maar er kan dus een opzettelijke en onopzettelijke zijn las ik, alleen dat Kun je teniet doen door te stellen dat je door een professional mag verwachten dat die conform die norm kan meten. Ben ik het ook mee eens. Eigenlijk Kun je nauwelijks fouten maken, want dan zou je 3x (per verdieping) je fout herhalen.


[...]

In het geval van de 10 gekochte flessen waarbij er slechts 9 geleverd zijn is er gewanpresteerd: overeengekomen was immers om er 10 te leveren. De koper staan dan allerlei middelen ten dienste om alsnog de laatste fles wijn geleverd te krijgen, of onder omstandigheden schadevergoeding te eisen of de koop te ontbinden.

Het gaat er ook om wie je aanspreekt. Verkoop ik jou 10 liter wijn en lever ik maar 9 liter, dan kun je (na een bepaald traject te volgen o.a.) de koop ontbinden. Onder omstandigheden kan sprake zijn van dwaling, van koper of van zowel koper als verkoper (in dat geval dus onopzettelijk vanuit de verkoper bezien). Wat er dan gebeurt is allemaal wettelijk geregeld (vernietiging koopovereenkomst bijvoorbeeld). Ook kan sprake zijn van non-conformiteit: de geleverde zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst. In de context van woningen is hier veel jurisprudentie over funderingsproblemen en bijvoorbeeld verrotte balken: de koper kan zich dan bijvoorbeeld beroepen op non-conformiteit (er was gezegd dat de fundering goed was; dit blijkt niet zo te zijn) of dwaling (koper ging er ten onrechte vanuit dat de fundering goed was, mogelijk ging de verkoper hier zelf ook vanuit).

Bij een huis fietst er een makelaar doorheen, een professionele partij die een vrij prominente rol heeft in het verkoopproces. Hierdoor kan die partij onder omstandigheden óók aansprakelijk zijn jegens de koper (en ook jegens de verkoper, maar da's iets anders). Vaak wil de koper helemaal de koop niet ontbinden of de koopovereenkomst laten vernietigen, maar zijn schade vergoed krijgen. Daarvoor kan hij dus (ook) de makelaar aanspreken. De makelaar is echter geen partij bij de koopovereenkomst, waardoor de koper van de makelaar énkel schadevergoeding kan vorderen.

[kabeltjekabel]

redwing schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 01:36:
[...]

Ik verwacht dat een rechter hier ook heel sterk naar gaat kijken. Als je een paar bezichtigingen hebt gehad, weet je waarvoor je betaald en uiteindelijk is er precies geleverd wat er gezien is. Ik geloof best dat een rechter zal vinden dat de makelaar/taxateur het niet goed hebben gedaan, maar de geleden schade zou zomaar heel laag uit kunnen vallen.

Daarom ook gewoon voor een paar tientjes zo'n laser apparaat aanschaffen en meenemen als je huizen gaat bezichtigen. Rolmaat idem. Plafondhoogte check ik met de hand. Aanraken = wegwezen. Tenzij natuurlijk verlaagd plafond, dan kan ik dat er uit slopen.

[ Voor 5% gewijzigd door kabeltjekabel op 27-08-2019 17:20 ]

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 97% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[cadsite]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 17:39:
[...]Dit.

BTW: In Nederland is de taxatie erg belangrijk momenteel in het verkrijgen van een hypotheek en lijkt(!) de markt veel te baseren op m2’s. Hoe zit dat in Belgie?

Interessante discussie, echt!

Uiteraard is de taxatie in BE ook van zeer groot belang, alleen is die niet zo gefixeerd op het totale aantal m², maar aan het hele plaatje.
De bank stuurt een 'onafhankelijke' schatter die de woning bezoekt en een waarde bepaalt voor de woonst.
Afhankelijk van de waarde kan je hypotheek verkregen worden of niet, en zelfs een ander tarief geven.
Toen wij kochten kreeg je het goedkoopste tarief als de het geleende bedrag minder dan 80% van de geschatte waarde was. Een hoger tarief bij 80% tot 100% en bij een quotiteit van meer dan 100% (dus meer lenen dan de waarde van de woonst) moest je al van goede huize zijn om al een hypotheek te krijgen.

De totale grondoppervlakte is wel iets dat meestal in de immo advertenties voorkomt, de bewoonbare opp zie je zelden. Eerder het aantal slaapkamers.
Neem nu bijvoorbeeld de zoekpagina op een grote immo site in BE:


Ik begin jouw frustratie beter te verstaan. In BE zou ik blijven zeggen "aansteller", als ik nu de achtergrond hoor heb ik er alle begrip voor.

Succes met je strijd!

[Marzman]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 16:19:
[...]

't Zou een beetje eigenaardig zijn mocht ik een NEN norm gebruiken als Belg, maar bon, ik begrijp je punt.

Deze hele discussie draait eigenlijk maar over 1 punt: wat is de exacte relatie van m² tot waarde, of beter: is die relatie er exact?

Onze woning is getaxeerd door de makelaar van de verkoper.
Wij hebben zelf een prijs geboden en die is goedgekeurd.
Erna kwam de bank en die taxeerde veel hoger, dus kregen we een goedkopere hypotheek, maar nergens was er een "totale bewoonbare oppervlakte" te zien.
Niet in het rapport van het immo kantoor, niet in het rapport van de bank, en ook niet in het rapport van de andere bank toen we onze hypotheek 2 jaar later herschreven.

Blijkbaar is dit toch een héél groot cultuurverschil, want in BE kan ik me dit soort verhalen echt niet voorstellen.
In BE hebben we een heel actief (ver)bouw forum. Ik ben daar al jaren lid en heb dit soort discussie nog nooit gezien.

Hetgeen ik er wel zie is dat de metser de muur 20 cm verder of korter zette en dat dat gevolgen had voor de prijs en/of waarde, maar een discussie over de beschrijving van een bestaand, te bezichtigen pand? Totaal nieuw voor mij.

Enne, bedankt aan allen om me uiteindelijk toch niet gewoon weg te filteren, maar de discussie volwassen aan te gaan!

Ik heb het even opgezocht (ik ben Nederlander, maar heb in maart ook een huis gekocht in Belgie) en bij mij staat het wel in het taxatierapport hoor. Toevallig ook van de verkopers (hadden ze nodig voor een overbruggingskrediet). Alleen zie ik in een oogopslag al wat fouten (dingen die niet kunnen in de oppervlaktes en de oppervlakte van de taxatie is ook anders als de oppervlakte die de makelaar opgaf, hoewel we de taxatie ook via dezelfde makelaar kregen na de koop ).

Verder maakt 20m3 denk ik ook in Belgie wel verschil. Dat is een extra slaapkamer bijvoorbeeld.

[ Voor 4% gewijzigd door Marzman op 27-08-2019 18:32 ]

[cadsite]

Marzman schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:26:
[...]Verder maakt 20m3 denk ik ook in Belgie wel verschil. Dat is een extra slaapkamer bijvoorbeeld.

Een slaapkamer meer of minder valt bij het soort huizen dat ik bewoon redelijk sterk op. Ik weet niet hoe dat bij jou zit?
Het gaat mij trouwens niet over het aantal m², maar over de waarde die je als mens hecht aan een opmeting tov de waarde dat jij geeft aan een huis.

Ik kan er nog altijd niet bij dat iemand meer geld zou geven voor EXACT hetzelfde huis als er op een papier 110m² staat in plaats van 100m².
Maar goed, blijkbaar wordt er bij taxatie door een makelaar en/of bank niet verder dan de neus gekeken.

[Marzman]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:32:
[...]

Een slaapkamer meer of minder valt bij het soort huizen dat ik bewoon redelijk sterk op. Ik weet niet hoe dat bij jou zit?
Het gaat mij trouwens niet over het aantal m², maar over de waarde die je als mens hecht aan een opmeting tov de waarde dat jij geeft aan een huis.

Bij de TS is dat ook niet zo, hij heeft gewoon een scheve muur. Lijkt me dat dit trouwens ook opvalt bij de bezichtingen.

De waarde wordt ook rechtstreeks gelinkt in het taxatierapport. Kan natuurlijk zijn dat dit bij jou anders is. Ik heb maar ervaring met een taxatie van een huis in Belgie


De prijs per meter hebben ze dan een heel verhaal over hoe dat bepaald is, oa andere huizen uit de buurt.

[ Voor 6% gewijzigd door Marzman op 27-08-2019 18:41 ]

[cadsite]

Die scheve muur was toch maar goed voor een verschil van 2m²?
Bij jou wordt er hier per verdieping een oppervlakte genomen en een prijs. Die heeft er zich gemakkelijk vanaf gemaakt.

Ik zou in onze kast moeten duiken om het jou te kunnen tonen, maar de waarde werd bij ons totaal anders bepaald. Elke ruimte werd opgemeten en elke ruime apart kreeg een eigen m² prijs.
Daarbij werd rekening gehouden met de lichtinval, de gebruikte materialen, de afwerkingsgraad, de leeftijd,...
Het taxatierapport (we hebben er 3 van deze woning) was telkens een bundel van zo'n 8 à 10 bladzijden.
(we zitten in dezelfde prijsklasse, dus daar zal het niet aan liggen)
(Wel grappig dat er bij jou nog in BEF genoteerd staat.)

[Marzman]

Er staat wel meer in het rapport, ik weet niet hoe ze dat hebben laten maken. De vorige eigenaar vond het waarschijnlijk wel prima zolang het maar genoeg was voor zijn overbruggingskrediet. ik heb beneden ook een veranda, dus dat het oppervlakte boven en onder gelijk is kan niet eens. Toevallig hadden zij dezelfde hypotheekverstrekker als wij vandaar dat we dat rapport hebben.

[_Arthur]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:32:
Ik kan er nog altijd niet bij dat iemand meer geld zou geven voor EXACT hetzelfde huis als er op een papier 110m² staat in plaats van 100m².

En dat is dus in Nederland wel het geval.

Dat zou je op een simpele manier kunnen vertalen als: we vergelijken hypothetisch 2 rij c.q. tussenwoningen, (dus buren aan beide kanten), exact het zelfde afwerkings niveau en indeling, alleen bij de een is de woonkamer 10m2 groter.

Welk huis is dan duurder?

Antwoord: het huis met die woonkamer die 10m2 groter is.

Alleen, hoeveel duurder zou dat huis zijn geweest? Om dat op een makkelijke manier te bepalen, deel je de verkoopprijs door het aantal bewoonbare m2 en ga je met die m2-prijs verder rekenen.

[kabeltjekabel]

De tuin wordt niet groter als er een aanbouw aan het huis zit...

Hoe gewilder de plek is... des te meer je betaald voor de grond. Een huis bouwen in Drente is niet bijster veel goedkoper dan in Amsterdam (als de fundering er eenmaal ligt..).

Dus no way dat dat 1:1 opschaalt.

Ga je appartementen vergelijken; ja, dan zal 80 m2 vast wel 35% duurder zijn dan 60 m2.

[Pietervs]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:17:

In principe beschrijf je nu het werk / doel van een taxateur. Verdediging claimt dat het taxatierapport voor de verkoop “kwijt” is. Ons taxatierapport is waardeloos door meerdere redenen (het is gewoon bullshit is er 1 ), maar met name doordat de taxateur gewoon blind uit is gegaan van de metrages in de verkoopfolder - ondanks dat hij zelf bezig is geweest met een laserapparaat.

Stel dat hij destijds zou hebben gezegd het huis is 20% minder waard, want woonoppervlakte klopt niet, keuken is niet zo jong als verkoper zegt en ik heb nog een paar kleine dingen gezien (hoeveel je mag verwachten zijn de meningen over verdeeld*), en daarmee een taxatie van 20% lager hebben opgeleverd had ik eigen geld moeten inbrengen want volgens mij mag een hypotheek tegenwoordig maar 101% van de getaxeerde waarde zijn.

Dan had ik de verkoper kunnen “confronteren” met een lager bod en hem ook kunnen aangeven dat hij zijn presentatie moet aanpassen naar de juiste elementen om verborgen gebreken te onthullen. Eerlijk gezegd denk ik dat de verkoper daar ook in mee was gegaan, maar voor welke prijs is voor mij moeilijk te bepalen. Dat is het spannende nu ook, want ik heb het idee dat we nu eindelijk richting een moment gaan waarbij er ook iets vanuit de verdediging moet komen. Wij hebben redelijk goede kaarten in handen en zijn dusdanig goed voorbereid dat ze ook moeten inzien dat het geen juridische “walk in the park” zou zijn.

* Ik vind oprecht dat je voor 450-500€ Een zeer gedegen rapport mag verwachten.

Taxatie rapport kwijt klinkt inderdaad als een slap excuus: die is gewoon opnieuw op te vragen bij de taxateur. Als die het niet meer heeft denk ik dat zijn naam wel eens doorgegeven mag worden aan een of andere organisatie (geen idee of er een beroepsgroep van taxateurs is?).

En ja, je laatste conclusie ben ik het ook helemaal mee eens: als je voor zo'n bedrag een vodje krijgt wat het papier niet waard is lijkt mij dat er ergens iets helemaal mis is.

[leecher]

Ts koopt een huis omdat het er goed uit zag en goed voelde, technisch in redelijke staat was en waarschijnlijk nog wel wat dingen. Ik betwijfel dat TS teruggerekend heeft naar euros per m2 en op basis daarvan de koop heeft doorgezet. Wat blijkt nu: TS heeft onbewust het oppervlak van 100m2 hoger gewaardeerd dan op papier stond.

Lijkt me prima, vraag & aanbod. Zodra je het huis te koop zet vraag je gewoon wat je ervoor wil hebben. Dat is blijkbaar wat meer dan de euro per m2 die nu op papier staat. Als jij het huis deze waarde hebt toegekend wil iemand anders dat waarschijnlijk ook wel doen.

Dat oppervlak en gevonden worden op funda? Zet je in de advertentie toch lekker 120m2 neer, inclusief allemaal indicatief en voorbehouden in de kleine letters. If you can't beat them, join them. Er staan huizen op funda die eigenlijk in een compleet andere straat liggen alleen maar door wat te rotzooien met het adres lijkt het in een betere buurt te staan. Makelaars gonna makelaar.

[Sharky]

leecher schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 20:01:


Dat oppervlak en gevonden worden op funda? Zet je in de advertentie toch lekker 120m2 neer, inclusief allemaal indicatief en voorbehouden in de kleine letters.

Oplichting dus. Als je zoiets doet ben je echt een heel leuk, betrouwbaar persoon.

If you can't beat them, join them.

Hij heeft een probleem met de makelaar, niet met de toekomstige kopers.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 74% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Chntl321]

Dit is wel een mooie uitspraak.. wellicht heeft TS hier ook iets aan?

https://www.bd.nl/brabant...tingen-koophuis~a2a35a06/

[The Fatal]

Dit is misschien handig om te lezen.

https://www.ad.nl/wonen/h...n-woonoppervlak~a1101937/

[R20141016]

hahahaa die wilde ik net ook posten.
Alleen dan gevonden op www.ed.nl maar al die kranten vallen onder dezelfde groep.

[Ivow85]

The Fatal schreef op dinsdag 3 september 2019 @ 12:09:
Dit is misschien handig om te lezen.

https://www.ad.nl/wonen/h...n-woonoppervlak~a1101937/

Goede zaak dat de makelaardij-maffia eens op zijn vingers getik is. De Meetinstructie moet verplicht worden toegepast, zodat grote verschillen juist niet mogelijk zouden moeten zijn. Het niet juist toepassen van de betreffende meetinstructie wordt hier in mijn ogen dan ook als een ernstige tekortkoming in de dienstverlening van de makelaar bestempeld.

Bij goed meten met geijkte middelen zal de afwijking tussen verschillende metingen niet meer dan 1 a 2% moeten bedragen. Kleine afwijkingen hou je altijd wel, omdat muren zelden helemaal haaks en recht lopen.

[Piet_Piraat7]

Als je je huis te koop zet, meet de makelaar dan de hele woning opnieuw op of wordt er gekeken naar de vorige keer dat het huis op Funda stond voor het aantal vierkante meters? (mits niks verbouwd)

[Gomez12]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 3 september 2019 @ 14:12:
Als je je huis te koop zet, meet de makelaar dan de hele woning opnieuw op of wordt er gekeken naar de vorige keer dat het huis op Funda stond voor het aantal vierkante meters? (mits niks verbouwd)

Zal ervanaf hangen wat er gebeurt is aan het huis / normen / wetgeving etc.

Ergens in het verleden toen de NVM zei dat ze NEN... gingen volgen toen zou je alle nieuwe huizen nagemeten moeten hebben die niet expliciet volgens die norm zijn gemeten.
Net zoals je een huis wat vorige keer door een niet NVM makelaar op funda is gezet opnieuw zal moeten nameten (als je een NVM makelaar bent) aangezien jouw organisatie claimt vanuit die NEN-norm te werken.

Krijgt die NEN-norm volgend jaar een herziening en wordt er iets anders gemeten, dan hoppekee kan je als makelaar weer alle huizen gaan opmeten.

[Tsurany]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 3 september 2019 @ 14:12:
Als je je huis te koop zet, meet de makelaar dan de hele woning opnieuw op of wordt er gekeken naar de vorige keer dat het huis op Funda stond voor het aantal vierkante meters? (mits niks verbouwd)

Die zou altijd opnieuw opgemeten moeten worden. Voor een ervaren fotograaf is dat de moeite niet en zo weet je zeker dat je niet iemands anders z'n fouten aan het herhalen bent. Ik zou het in ieder geval eisen van je makelaar, je betaalt er toch genoeg voor.

[Palo Alto]

Chntl321 schreef op dinsdag 3 september 2019 @ 10:34:
https://www.bd.nl/brabant...tingen-koophuis~a2a35a06/

The Fatal schreef op dinsdag 3 september 2019 @ 12:09:
Dit is misschien handig om te lezen.

R20141016 schreef op dinsdag 3 september 2019 @ 12:29:
hahahaa die wilde ik net ook posten.
Alleen dan gevonden op www.ed.nl maar al die kranten vallen onder dezelfde groep.

Volgens mij is dit de bijbehorende uitspraak:
https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:GHSHE:2019:3107

Ik weet niet goed waarom, maar het verweer van de makelaar en de overwegingen van de rechtbank m.b.t. het schadebedrag ontbreken in het artikel volgens mij. Dat is wel relevant want er moet dus nog een schadebedrag worden vastgesteld, en daar gaat het vermoedelijk om. Anders dan de Amsterdamse casus uit de OP van @N1ckk wordt er hier een deskundige gevraagd een schatting te maken van de schade (zie de aannames voor en vragen aan de deskundige bij 3.13 en 3.14). De rechter schrijft onder het onderdeel over de deskundige o.a. het volgende:

Uit het voorgaande volgt dat het hof de schadebegroting van [appellant] , op grond van de “ontbrekende” meters (3.11 hiervoor), verwerpt. Een koop van de woning met korting op de prijs, zoals [appellant] verdedigt, is geen geschikte aanname voor de begroting van de schade. [appellant] stelt immers zelf dat hij de woning niet zou hebben gekocht bij een juiste voorstelling van zaken. Onvoldoende weersproken is verder het standpunt van [geïntimeerde] dat de verkopers in geen geval bereid zouden zijn geweest voor (veel) minder dan de koopprijs te verkopen. In de hypothetische situatie (het onrechtmatig handelen weggedacht) kan daarom niet worden uitgegaan van een koop van deze woning door [appellant]

edit: in genoemde krantenartikelen geen vermelding verweer en overwegingen rechtbank mbt schade

[ Voor 7% gewijzigd door Palo Alto op 03-09-2019 15:48 ]

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 139% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Road-runner83]

@N1ckk Ik heb niet alle pagina's gelezen (wel aardig wat) maar heb nog geen WOZWaardeloket voorbij zien komen?

Wat geeft deze aan qua m2's? Niet dat die altijd klopt maar als die veel lager zit had je al voor de koop vragen kunnen stellen. Neem aan dat je die site wel geraadpleegd hebt voor de koop?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 139% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[EMP]

@N1ckk Het is al even stil, zit er nog schot in de zaak?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 78% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Moffin]

N1ckk schreef op woensdag 4 september 2019 @ 11:52:
Die gaf 130m2 aan . Inmiddels wel kunnen aanpassen ivm belastingen etc.

Volgens mij wordt bij het woz waardeloket gemeten met buiten maten.
Mijn woning heb ikzelf met 120m2 gekocht, (woz waardeloket gaf 130m2 aan). Bij de verkoop heb ik het na laten meten via de nen methode en kwam daar iets van 114 ~116 m2 uit.

Uiteindelijk bij de verkoop, was het pand flink in waarde gestegen, en had ik zelf de indruk dat die paar m2 niet veel uitmaken. De ligging is vooral wat belangrijk is. Ik snap wel goed dat met jouw afmetingen, die paar m2 wat zwaarder wegen. 100m2 is toch ook wel een omslagpunt.

Mooi ook dat jij er wel een punt van maak. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat de makelaar dit niet weten. Die verkopen vaak soortgelijke (buren)panden aangezien ze in een kleine regio opereren.

[Snuurtje]

Aan de andere kant als je wel zelf had opgemeten vantevoren en daar naar was gaan onderhandelen. Dan had je opgeboden tegen al die mensen die zelf niet opmeten en wel naar 110 m2 bieden.

[arjankoole]

_Arthur schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:56:
[...]

En dat is dus in Nederland wel het geval.

Klopt, het is niet zonder reden dat je op funda en in de brochures altijd een prijs per m2 ziet staan. Vierkante meters zijn goud waard in dit land. Letterlijk: het huis wat ik net gekocht heb is 1m2 tussen de 3K en 4K waard.

Ik zou ook deze stappen ondernomen hebben.

[Zebby]

Moffin schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 07:43:
[...]


Volgens mij wordt bij het woz waardeloket gemeten met buiten maten.
Mijn woning heb ikzelf met 120m2 gekocht, (woz waardeloket gaf 130m2 aan). Bij de verkoop heb ik het na laten meten via de nen methode en kwam daar iets van 114 ~116 m2 uit.

Uiteindelijk bij de verkoop, was het pand flink in waarde gestegen, en had ik zelf de indruk dat die paar m2 niet veel uitmaken. De ligging is vooral wat belangrijk is. Ik snap wel goed dat met jouw afmetingen, die paar m2 wat zwaarder wegen. 100m2 is toch ook wel een omslagpunt.

Mooi ook dat jij er wel een punt van maak. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat de makelaar dit niet weten. Die verkopen vaak soortgelijke (buren)panden aangezien ze in een kleine regio opereren.

Vriend had dit probleem, maar dan met de tuin. Makelaar klakkeloos overgenomen van wat er stond, niks nagemeten of wat dan ook. En die neemt geen enkele verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid.

Ik heb gelukkig een bekende makelaar en ben er bijgeweest met het meten van onze huizen, dus als daar wat geks uit zou zijn gekomen mag ik delen in de schuld

Naar dat het na al die tijd voor `TS nog steeds niet duidelijk is.

[Moffin]

Snuurtje schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 09:27:
Aan de andere kant als je wel zelf had opgemeten vantevoren en daar naar was gaan onderhandelen. Dan had je opgeboden tegen al die mensen die zelf niet opmeten en wel naar 110 m2 bieden.

Dat is volgens mij niet helemaal waar. Als de makelaar weet dat de maten niet kloppen, dienen ze dit te communiceren. Net als bij gebreken die ze 'zogenaamd' niet weten.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 78% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Sport_Life]

Road-runner83 schreef op woensdag 4 september 2019 @ 10:14:
@N1ckk Ik heb niet alle pagina's gelezen (wel aardig wat) maar heb nog geen WOZWaardeloket voorbij zien komen?

Wat geeft deze aan qua m2's? Niet dat die altijd klopt maar als die veel lager zit had je al voor de koop vragen kunnen stellen. Neem aan dat je die site wel geraadpleegd hebt voor de koop?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Road-runner83]

Sport_Life schreef op zaterdag 20 juni 2020 @ 00:22:
[...]


***members only***

Bizar dat ze dat zomaar met een mailtje gaan verhogen, maar goed om te weten als wij hier gaan verkopen want volgens kadaster zitten we op 190m2 maar het is 205m2 omdat de berging ook mee mag tellen ivm wasruimte .

[Atlantis1995]

Klopt, het is niet zonder reden dat je op funda en in de brochures altijd een prijs per m2 ziet staan.

Die waarde wordt ook nog maar sinds kort vermeld.

[Atlantis1995]

Bizar dat ze dat zomaar met een mailtje gaan verhogen, maar goed om te weten als wij hier gaan verkopen want volgens kadaster zitten we op 190m2 maar het is 205m2 omdat de berging ook mee mag tellen ivm wasruimte .

Wat er gebeurd is het volgende: Er wordt een opgave gedaan aan het kadaster en na oplevering wordt geen correctie uitgevoerd. Zo heb ik een woning van initieel 75m2 die na oplevering werkelijk 89m2 is. Enige verwarring kan zijn een serre van 9m2 die is verwijderd.

En dat mailtje maakt verder niet uit op moment je een goed ondersteund rapport hebt waar de onderbouwing van vierkante meters in staat vermeld.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 113% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[sNielz123]

Dat is een trucje van advocaten. Die laten je graag wachten. Je kan er een reactietermijn opzetten, "Maar wij doen lekker wat we zelf willen".
Niveau wedstrijdje ver pissen.

[Marzman]

sNielz123 schreef op woensdag 26 augustus 2020 @ 19:53:
Dat is een trucje van advocaten. Die laten je graag wachten. Je kan er een reactietermijn opzetten, "Maar wij doen lekker wat we zelf willen".
Niveau wedstrijdje ver pissen.

Ja, dat klopt wel. Ik heb zelf ook ooit een advocaat ingeschakeld en die heeft ook alles ontzettend opgerekt.(4 jaar) Volgens hem was dat beter voor ons.

Het is of dat of ontzettend doorpushen met deadlines, maar een middenweg kennen ze niet

[DaemonAngel]

In Nederland is het mogelijks anders, maar in België heb je vaak in je overeenkomst staan dat de aangegeven oppervlakte niet bindend is en dat er geen aansprakelijkheid is mocht deze afwijken in werkelijkheid.
Er wordt daarbij vermeld dat je de woning gezien hebt.

Mijn vorige appartement bleek bij verkoop en heropmeten ook een stukje kleiner te zijn dan wat er destijds tegen mij gezegd is.
Dit was voor de verkoop iets lastiger omdat je het mooie getal mist, maar verder heb ik er natuurlijk geen last van gehad. Het is uiteindelijk super vlot verkocht geraakt.

Mijn huidige woning was de immo heel conservatief in zijn oppervlakte en dit kwam wel mooi uit.

Ik ben wel eens echt benieuwd hoe de rechter hierover zou oordelen.
Je hebt een hypothetisch verlies in de toekomst. Maar de vraag of je anders geboden zou hebben of ze het niet verkocht zouden hebben gekregen voor de prijs die nu betaald is als ze de correcte m2 erbij gezet hadden maakt het zo een moeilijke zaak.

[cadsite]

DaemonAngel schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 12:04:
In Nederland is het mogelijks anders, maar in België heb je vaak in je overeenkomst staan dat de aangegeven oppervlakte niet bindend is en dat er geen aansprakelijkheid is mocht deze afwijken in werkelijkheid.

Ik kan heel dit topic totaal niet begrijpen, maar ben ook Belg.
Blijkbaar kopen wij een huis op wat we zien en zij op het aantal m².
Mij heeft het geen seconde geboeid hoeveel m² de woning heeft en op hoeveel m² exact die woning staat.
Ik ben er in gaan staan en heb gekeken naar de woning en de tuin en daarop geoordeeld.
Ben wel heel benieuwd hoe een rechter hierop gaat reageren.
Uiteindelijk is het allemaal héél hypothetisch.
"Zou de bieder hetzelfde geboden hebben mocht er in de schatting iets anders gestaan hebben."
Dus: "Hecht de bieder meer waarde aan een het aantal virtuele m² dan aan de reële m²'s?"

[Anoniem: 1031525]

cadsite schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 12:13:
[...]

Ik kan heel dit topic totaal niet begrijpen, maar ben ook Belg.
Blijkbaar kopen wij een huis op wat we zien en zij op het aantal m².
Mij heeft het geen seconde geboeid hoeveel m² de woning heeft en op hoeveel m² exact die woning staat.
Ik ben er in gaan staan en heb gekeken naar de woning en de tuin en daarop geoordeeld.
Ben wel heel benieuwd hoe een rechter hierop gaat reageren.
Uiteindelijk is het allemaal héél hypothetisch.
"Zou de bieder hetzelfde geboden hebben mocht er in de schatting iets anders gestaan hebben."
Dus: "Hecht de bieder meer waarde aan een het aantal virtuele m² dan aan de reële m²'s?"

Wij wonen nu in een huis met 124m² woonoppervlakte. Als wij willen verhuizen, dan wil il naar een huis met meer ruimte. Op Funda kan ik dan filteren op huizen met minimaal 150m² woonoppervlakte (om maar iets te noemen). Ik mag er dan ook vanuit gaan dat deze cijfers betrouwbaar zijn. Het zou onzinnig zijn om te zeggen dat ik vanaf nu, bij elk huis dat ik bezichtig, een professionele opmeter mee te moeten nemen om te kijken of alles wel klopt.

[redwing]

Anoniem: 1031525 schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 12:22:
[...]
Wij wonen nu in een huis met 124m² woonoppervlakte. Als wij willen verhuizen, dan wil il naar een huis met meer ruimte. Op Funda kan ik dan filteren op huizen met minimaal 150m² woonoppervlakte (om maar iets te noemen). Ik mag er dan ook vanuit gaan dat deze cijfers betrouwbaar zijn. Het zou onzinnig zijn om te zeggen dat ik vanaf nu, bij elk huis dat ik bezichtig, een professionele opmeter mee te moeten nemen om te kijken of alles wel klopt.

Aan de andere kant zou het ook wel heel raar zijn als je zelf het verschil tussen die 124 en 150 niet zou zien. Ik mag toch hopen dat die 150 gebaseerd is op de ruimte die je denkte nodig te hebben, en dat je bij de bezichtiging vooral bekijkt of het inderdaad groot genoeg is.

Ik vind dit topic dus wat betreft de advertentie heel goed. Je moet wel adverteren met wat je daadwerkelijk in de verkoop hebt. En wat dat betreft is het duidelijk dat er iets niet klopt. Maar aan de andere kant zou ik zeggen dat je een bod doet aan de hand van wat je bezichtigd hebt, en niet aan de hand van de folder. Ik ben dus zeer benieuwd wat de rechter hierover zal oordelen (al hoop ik dat TS gelijk krijgt, dat bewust foutief adverteren omdat je dan binnen een beter filter past mag wel eens ophouden)

[burnedhardware]

... als je pandjes hebt van een miljoen voor 100m2 lijkt me de maat behoorlijk relevant
https://www.funda.nl/koop...7468-prinsengracht-611-b/

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 98% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[FlowSnake]

@cadsite @DaemonAngel uiteraard moet er een lampje branden als je een huis dat wordt geadverteerd met 150m², met drie grote passen te doorlopen is.

Maar je wil ook vergelijkingsmateriaal hebben. Ik woon nu in x m², en dat is te klein, dus heb >x m² nodig.

Of als je bij kennissen ziet dat zij in y m² wonen, en dat zou te groot zijn, dan weet je dat je >x m² && <y m² zoekt.

En daar komt @redwing weerbij, want de definitie m² moet wel vast staan. Een open plan studio is op het blote oog niet zomaar te vergelijken met een appartement met allemaal kleine kamers. Evenals de m² onder het schuine dak natuurlijk niet volstaan aan dezelfde m² langs een rechte muur.

Maar wij kopen niet puur op m², maar prijs hangt uiteindelijk wel degelijk samen met locatie en aantal m².

[cadsite]

Ik blijf het eigenaardig vinden.
Heel recent was ik op zoek naar een andere woning.
Ik heb nooit het idee gehad om te gaan zoeken op aantal m2.
Ik ging zoeken op regio, dan budget, dan op aantal slaapkamers.
In die selectie keek ik dan naar de grootte van de tuin en de eventuele aanwezigheid van een garage.

Wat heb ik aan een woning met meer m2 maar slechts 2 slaapkamers als ik er 3 nodig heb?

Ik heb huizen gezien die heel groot zijn, maar zo dom en onlogisch gebouwd dat ze een bekrompen gevoel geven en ook kleine woningen die heel ruim en luchtig aanvoelden. Dan sta je daar met je m2.

Nu, los val al mijn bedenkingen versta ik wel dat het doelbewust bedriegen afgestraft mag worden.
Een vuile ziekte van te veel immo verkopers.

[DaemonAngel]

@FlowSnake De OP spreekt van 10m² verschil.

Dit is ruimte dat je wel kan kwijtspelen aan een slechte lay-out.
Maar het is ook een kamer extra of minder mogelijks.
Ik blijf erbij dat je wel wat merkt hoe het zit qua grootte en hoe handig je de ruimte gebruikt vindt.
Tenzij zij de enige kopers waren nu en slecht onderhandeld hebben gaan zij de woning ook gewoon kunnen verkopen zonder problemen. Maar dit is aan de rechter om over te oordelen.

Er is duidelijk een sterk verschil tussen Nederlan en België op dit vlak.
Een schuin dak steelt niets van je oppervlakte hier. Meestal wordt er zelfs gewoon op het bouwplan gekeken naar de verschillende ruimte en die apart opgeteld, of zelfs nog meer basic en gewoon breedte en diepte en klaar. Bij een appartement wordt dan de trappenhal eraf gehaald en klaar.

Verder een plafond van 4m hoog of 1 van 5m hoog. Dit zou je kunnen zien dmv naar een deur te kijken.
Op het zicht weet ik dat mijn woning een plafond heeft van 3m. Tijdens de verbouwingen bleek het 3m20 te zijn. Ik was niet verbaasd. Als het 2 of 4 m had, dan had ik wel enorm verbaasd geweest. Gebaseerd op de hoogte van een deur kan ik wel een redelijke inschatting maken.

Mijn vorige woning was ook geadverteerd op in de 70m² en het bleek in de 60m² te zijn.
Ik baalde ook wel toen ik het las voor de verkoop.Maar het heeft uiteindelijk nul invloed gehad.

Imo, als de makelaar een rapport heeft waarin de geadverteerde oppervlakte vermeld wordt is hij ook niet de schuldige. Alleen wanneer het met opzet anders is vermeld dan waarvan zij op de hoogte waren.

Ik vermoed dat heel deze heisa de reden is dat deze melding in de contracten staat in België.

[CuBras]

cadsite schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 13:43:
Ik blijf het eigenaardig vinden.
Heel recent was ik op zoek naar een andere woning.
Ik heb nooit het idee gehad om te gaan zoeken op aantal m2.
Ik ging zoeken op regio, dan budget, dan op aantal slaapkamers.
In die selectie keek ik dan naar de grootte van de tuin en de eventuele aanwezigheid van een garage.

Wat heb ik aan een woning met meer m2 maar slechts 2 slaapkamers als ik er 3 nodig heb?

Ik heb huizen gezien die heel groot zijn, maar zo dom en onlogisch gebouwd dat ze een bekrompen gevoel geven en ook kleine woningen die heel ruim en luchtig aanvoelden. Dan sta je daar met je m2.

Nu, los val al mijn bedenkingen versta ik wel dat het doelbewust bedriegen afgestraft mag worden.
Een vuile ziekte van te veel immo verkopers.

Dit is natuurlijk hoe je ernaar kijkt. De m2 is niet leidend. Natuurlijk kijken "wij Nederlanders" ook naar de indeling.
Ik heb onlangs een huis gekocht met 4 slaapkamers, waar er eentje 5meter lang en 1.90meter breed is, terwijl de rest 5x4 is.
Echter mijn beginpunt was een minimaal x aantal m2.

Je kan het ook zo bedenken;
leuk die 6 slaapkamers, maar als je maar 75m2 heb, dan sta je daar dan met al je slaapkamers

[FlowSnake]

@cadsite zo kan je er tegen aankijken, maar ik vind dat persoonlijk een hele vreemde, ongefundeerde wijze om zomaar een paar ton te investeren.

Kamers zijn ook maar arbitraire grenzen. Wil je meer/minder kamers, is dat altijd wel te realiseren, afhankelijk van het aantal m², draagmuren, etc.

Het is natuurlijk helemaal aan jou, maar dit is eerder hoe ik een televisie zou kopen dan een huis.

[cadsite]

@FlowSnake ’t Zal cultureel zijn zeker?
Immoweb is zowat de grootste immo site in Vlaanderen. Bekijk maar even de volgorde van filters:
https://www.immoweb.be/nl...&page=1&orderBy=relevance

[rbaidjoe]

CuBras schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 13:58:
[...]


Dit is natuurlijk hoe je ernaar kijkt. De m2 is niet leidend. Natuurlijk kijken "wij Nederlanders" ook naar de indeling.
Ik heb onlangs een huis gekocht met 4 slaapkamers, waar er eentje 5meter lang en 1.90meter breed is, terwijl de rest 5x4 is.
Echter mijn beginpunt was een minimaal x aantal m2.

Je kan het ook zo bedenken;
leuk die 6 slaapkamers, maar als je maar 75m2 heb, dan sta je daar dan met al je slaapkamers

exact @cadsite Hoe duurder de buurt is, hoe meer de m2 prijs van belang is. De verbouwkosten van de beschikbare oppervlakte vallen dan immers in de marge.

Reken maar uit (extreem voorbeeld) m2 prijs van 10k in delen van de hoofdstad. Dan scheelt 10m2 al gauw een ton. Daarvan kan je prima een verdieping opnieuw indelen. En dan houd je nog geld over.

[cadsite]

Versta me niet verkeerd, ik vind grootte absoluut relevant.
Alleen boeien het exacte aantal m2 me totaal niet. Sterker nog. Ik weet het niet eens van mijn eigen woning.

[CuBras]

cadsite schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 14:20:
Versta me niet verkeerd, ik vind grootte absoluut relevant.
Alleen boeien het exacte aantal m2 me totaal niet. Sterker nog. Ik weet het niet eens van mijn eigen woning.

Het niet boeiend vinden of relevant vinden is een groot verschil. De woningmarkt in Belgie ken ik niet.
Hier in NL is het een Wild West. Onlangs een volledig bouwkrot van 74m2 verkocht zien worden voor 255 duizend euro, terwijl de vraagprijs 199,5 was. Maar het had wel 3 slaapkamers
Een omslagpunt zit hier op 100m2 wanneer het aantrekkelijk wordt voor sommige mensen.

Als ik kijk naar Immoweb heb je filters waarbij je aangeeft of een keuke van belang is. Hier is het: of het zit er in of niet.

[Señor Sjon]

Zullen we het bij het topic houden en niet generiek over het belang van zaken zoals oppervlakte, keukens e.d. in België of Nederland?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 83% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Anoniem: 472287]

N1ckk schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:46:
***members only***

Normaal, denk ik. De weg van de langste adem. Betalen kan hij altijd nog - wat heeft hij te verliezen?

[Marzman]

Anoniem: 472287 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:48:
[...]


Normaal, denk ik. De weg van de langste adem. Betalen kan hij altijd nog - wat heeft hij te verliezen?

Inderdaad, de meeste mensen zullen het voor de meeste problemen erbij laten zitten.

[redwing]

Ze verliezen er niets mee, dus waarom zouden ze haast maken? Ik zie in andere topics over juridische zaken ook regelmatig voorbij komen dat er zo langzaam mogelijk gereageerd wordt.

[Marzman]

redwing schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:53:
Ze verliezen er niets mee, dus waarom zouden ze haast maken? Ik zie in andere topics over juridische zaken ook regelmatig voorbij komen dat er zo langzaam mogelijk gereageerd wordt.

En dat mensen een brief gaan sturen maar bij geen resultaat daar stoppen.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 81% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[LankHoar]

N1ckk schreef op donderdag 3 september 2020 @ 15:00:
***members only***

In je post van 24.8 zeg je juist dat ze niet binnen de gestelde periode gereageerd hebben

Inmiddels nog vooruitgang geboekt, dan wel gedagvaard?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 119% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Nilis83]

Dag Nick,

Ik ben erg benieuwd wat nu de status is. Aangezien ik nu in dezelfde situatie zit. Er zijn plots 11m2 verdwenen.

[JobOv]

N1ckk schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 14:23:
***members only***

Als ik dit zo lees laat ik mocht ik ooit in zo'n situatie komen het zsm voor de rechter komen. Doorprikken dat getraineer.

[Devian]

Devian schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 07:39:
Was deze al gepost?

https://www.telegraaf.nl/...t-aantal-vierkante-meters

Ik ben overigens met iets soortgelijks bezig...gekocht met 148m2, blijkt 130m2 te zijn..


[...]

In mijn zaak heeft de rechter afgelopen maand besloten om de waarde van de woning met €15.000 te verlagen...

Eerste contact met advocaat is gestart begin 2017... Maar de zaak lag dan ook wat ingewikkelder. De uitkomst is ook nog niet voldoende positief voor mij en kans is groot dat ook de tegenpartij in hoger beroep gaat.

[Ozzie]

Hmm dit maakt mij wel benieuwd hoe groot mijn huis is volgens de NEN-norm. Maar wij hebben nieuwbouw gekocht en op de tekening staan er wel netjes overal aangegeven waar het lager dan 1,5m is (en 2,3m en 2,6m) dus ik ga er vanuit dat het klopt.

Overigens scheelt het daadwerkelijk een hoop ruimte op zolder als er een groter deel van het oppervlakte hoger dan 1,5m is. Ons huis heeft exact dezelfde vloeroppervlakte als het huis van de buren, alleen bij ons loopt op de zolder de muur eerst nog ~0,75m door en begint dan het dak pas. Ons huis is dus iets hoger dan dat van de buren. Als je op zolder komt is het verschil direct te merken. Onze zolder lijkt en voelt veel groter dan die van de buren, terwijl je evenveel vloeroppervlakte heb.

[Mammon]

@N1ckk Is er nog voortgang? Ik ben erg benieuwd.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 74% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]