Huis gekocht dat in werkelijkheid kleiner blijkt te zijn

[kabeltjekabel]

titan1901 schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 14:45:
[...]


Dus als jij een huis laat bouwen met een plafondhoogte van 2,6m maak je er geen probleem van als dat na oplevering slechts 2,08m blijkt te zijn? Het is immers "maar" 20% en je kunt er nog steeds staan?

Ha, dat mag je geeneens zo bouwen. Bouwbesluit, bitches! Woonfunctie... minimaal 2,6m. Breek maar lekker weer af en zet er maar een kalkzandsteenblokje extra tussen.

Marzman schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 18:20:
Goed dat je er achter aan gaat. Kun je een veranda bouwen van het schadebedrag en je leefruimte vergroten.


[...]

Iedereen met gordijnen weet dat. 2,5 meter bij mij (volgens mij is dat standaard), mijn vorige woning had een lager plafond. 2 meter, rookmelders kon je zonder trapje op het plafond plakken.

Al sinds ~ 2006 is 2,6m de standaard, wettelijk. Jaren '60 woningen zijn vaak 2,70m, jaren '70 vaak ook gewoon 2,60. Toen de muur viel leken de stenen op... jaren '90 en begin '00 is er achterlijk laag gebouwd met veelal 2,4m. Daar moet je de klerenkasten van 2,36 staand opbouwen... Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat de staat daar heeft ingegrepen.

Zie ook; https://www.nrc.nl/nieuws...-plafonds-7395307-a751035
15 april 1998, Beatrijs Ritsema

[...]
Ik weet niet wie er schuldig is, maar een plafond in de huiskamer op twee meter veertig (nog lager komt ook voor) is niets anders dan een pesterig memento mori. Blijkbaar moeten bewoners er voortdurend aan worden herinnerd dat ze eens in een doodskist terecht zullen komen.[...]

Rookmelders kan ik bij 2,6m ook zonder trapje van het plafond pakken. Idem lampen in toneelfittingen, afzuigventielen, etc.

ASW1 schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 14:41:
Hoogte van het plafond lijkt me totaal niet relevant.
Het aantal vierkante meters is de basis van iedere taxatie.

Hoogte van plafond is wel relevant voor de inhoud. Want die zal ook wel niet kloppen.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 100% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:55 ]

[Palo Alto]

Los van alle jurisprudentue, kan het soms helpen om je in de positie van de tegenpartij te verplaatsen.

//MAKELAAR MODUS AAN//

Je doet als makelaar metingen en slaat af en toe de plank mis (je handelt dus ter goeder trouw). Nu ben je voornemens een woning te verkopen, er zijn een aantal potentiële kopers in een verhitte huizenmarkt. Nu blijkt de woning 10m2 kleiner dan in de prospectus staat vermeldt. Laat je de prijs nu ineens zakken met 10%? Waarschijnlijk niet. Je past de prospectus aan en gaat vrolijk verder met de prijs waar je gebleven was.

Vanuit de makelaar geredeneerd heb je dus geen schade geleden, maar een fantastische deal gemaakt op een gewild stukje Nederland.

Vind je het terecht dat de koper een schadevergoeding eist?

//MAKELAAR MODUS UIT//

[kabeltjekabel]

N1ckk schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:39:
[...]
@kabeltjekabel wbt afbreken en anderen die voor een uitbouw pleiten, het is een Rijksmonument met geen plafond lager dan 3,5 meter ong. Toen dit gebouwd was lag er nog geen bouwbesluit.

Correct. Maar het voorbeeld waar ik op reageerde ging over huidige nieuwbouw. Als je bouwer daar 2,08 zou bouwen mag zelfs gewoon de gemeente langskomen en er een stokje voor steken, zelfs als je zelf prima vind!

Palo Alto schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:21:
Los van alle jurisprudentue, kan het soms helpen om je in de positie van de tegenpartij te verplaatsen.

//MAKELAAR MODUS AAN//

Je doet als makelaar metingen en slaat af en toe de plank mis (je handelt dus ter goeder trouw). Nu ben je voornemens een woning te verkopen, er zijn een aantal potentiële kopers in een verhitte huizenmarkt. Nu blijkt de woning 10m2 kleiner dan in de prospectus staat vermeldt. Laat je de prijs nu ineens zakken met 10%? Waarschijnlijk niet. Je past de prospectus aan en gaat vrolijk verder met de prijs waar je gebleven was.

Vanuit de makelaar geredeneerd heb je dus geen schade geleden, maar een fantastische deal gemaakt op een gewild stukje Nederland.

Vind je het terecht dat de koper een schadevergoeding eist?

//MAKELAAR MODUS UIT//

Tja, hoe zat dat ook al weer? Het hersendeel van rechtvaardigheid was bij maffialeden ook niet helemaal goed ontwikkeld toch? Niet bijster veel zin om mij daarin in te leven.

In mijn tak van werk mogen we ook geen cijfertjes opblazen. Ook keurig genormeerd allemaal, net zoals die norm voor huizen opmeten. Ik vind het erg vermakelijk dat de rechterlijke macht nu eindelijk die makelaars eens op hun plek zet.

Het moet gewoon afgelopen zijn met het sjoemelen met maten. Anders kunnen we ook wel weer gaan handelen met Amsterdamse inches en zulk soort ongein. De supermarkt staat ook niet toe dat je een extra appel in het zakje doet na het printen van de sticker...

Dezelfde makelaar heeft er vast ook wel een probleem mee als je opeens +/- 300K (ofwel 270K dus) gaat betalen ipv strak de afgesproken 300K. Netzogoed moeten zij niet knoeien met die maten. Gelukkig hebben we daar nu gewoon een norm voor... schijnbaar was het nodig.

Van mij mag dit gewoon doorgaan net zolang tot alle makelaars die niet kunnen meten failliet zijn.

En gewoon omdat het kan nog eens van een van m'n oneliners herhalen; de gemiddelde Funda pagina over een object wat de grootste aankoop uit je leven wordt heeft minder informatie dan de verkooppagina van een $5 plastic freubeltje uit China. Persoonlijk vind ik dat belachelijk... maargoed.

[ Voor 68% gewijzigd door kabeltjekabel op 12-02-2020 00:40 ]

[olivier5]

N1ckk schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:39:
[...]


Hey [[jurist]], dat we elkaar hier treffen! Je zit spot-On met de visie van onze jurist. Zij is nu (naja, na de vakantie...) aan het kijken wat onze opties zijn en geeft ook aan in correspondentie met verzekeraar dat wij direct bij realisatie aan de bel hebben getrokken en dat we van mening zijn minder te hebben betaald als we dit wisten. Het woord ‘hypothetisch’ kwam heel veel voor in de mail zegmaar en voor mij als commerciële doorpakker in het dagelijks leven is dat echt even wennen. Gelukkig is de jurist zeer bekwaam en legt alles helder en goed uit.


[...]

Ha, dank! Prettig dat je een goede jurist hebt - dat geeft houvast. Ik weet niet om welke bedragen het gaat, maar afhankelijk van hoe ver je hiermee wilt gaan zijn die goud waard. Het is echt een andere manier van denken, zeker als je inderdaad meer commercieel of technisch bent ingesteld.

N1ckk schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:39:


Nee ontbinding hebben wij nog nooit overwogen en willen we ook niet. “Ik wil” (ik lees wat ik zeg) graag een eerlijk bedrag betalen voor wat dit huis ‘echt is’ op basis van eerlijk handelen. Die uitspraak had wederom onze jurist ook toegestuurd met dezelfde opmerkingen als jij.

Helder! Als je goed zit in het huis, zit je goed. Waarschijnlijk is in de koopovereenkomst de aansprakelijkheid van de verkoper uitgesloten?

Ik ben benieuwd naar de uitkomst (ik interesseer mij zeer voor dit onderwerp en denk eventueel uiteraard graag mee bij vragen). Op basis van deze feiten ziet het er voor jullie volgens mij niet slecht uit; het is vooral de vraag, hoe ver je wilt gaan.

Palo Alto schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:21:
Los van alle jurisprudentue, kan het soms helpen om je in de positie van de tegenpartij te verplaatsen.

//MAKELAAR MODUS AAN//

Je doet als makelaar metingen en slaat af en toe de plank mis (je handelt dus ter goeder trouw). Nu ben je voornemens een woning te verkopen, er zijn een aantal potentiële kopers in een verhitte huizenmarkt. Nu blijkt de woning 10m2 kleiner dan in de prospectus staat vermeldt. Laat je de prijs nu ineens zakken met 10%? Waarschijnlijk niet. Je past de prospectus aan en gaat vrolijk verder met de prijs waar je gebleven was.

Vanuit de makelaar geredeneerd heb je dus geen schade geleden, maar een fantastische deal gemaakt op een gewild stukje Nederland.

Vind je het terecht dat de koper een schadevergoeding eist?

//MAKELAAR MODUS UIT//

Dit is natuurlijk een interessante kwestie. Zou de woning in zo'n scenario alsnog verkocht zijn voor de prijs die TS ook betaald heeft, dan heeft TS in beginsel dus geen schade geleden. Dan is wel onrechtmatig gehandeld door de makelaar, maar is er geen sprake van schade.

[MikeyMan]

Palo Alto schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:21:
Los van alle jurisprudentue, kan het soms helpen om je in de positie van de tegenpartij te verplaatsen.

//MAKELAAR MODUS AAN//

Je doet als makelaar metingen en slaat af en toe de plank mis (je handelt dus ter goeder trouw). Nu ben je voornemens een woning te verkopen, er zijn een aantal potentiële kopers in een verhitte huizenmarkt. Nu blijkt de woning 10m2 kleiner dan in de prospectus staat vermeldt. Laat je de prijs nu ineens zakken met 10%? Waarschijnlijk niet. Je past de prospectus aan en gaat vrolijk verder met de prijs waar je gebleven was.

Vanuit de makelaar geredeneerd heb je dus geen schade geleden, maar een fantastische deal gemaakt op een gewild stukje Nederland.

Vind je het terecht dat de koper een schadevergoeding eist?

//MAKELAAR MODUS UIT//

10m2 missen op een huis van 500 meter is natuurlijk wel iets anders dan 10m2 missen op een huis van 100. Voor iemand voor wie het zijn dagelijks werk is, vind ik dit wel heel veel marge.

[Vossie94]

Een vriend van mij met een juridische achtergrond heeft hetzelfde gehad met zijn huis in Almere (ongeveer 120 m2). Omstreeks 2016 gekocht en hij wilde het nu weer verkopen en kwam er toen achter dat het huis toentertijd groter is aangeboden dan dat het eigenlijk is (scheelde een paar procent op de daadwerkelijke grootte). De verkopende makelaar van de tegenpartij was een NVM-makelaar en had dit dus moeten weten. Hij is nu in discussie gegaan met deze makelaar en dit is ook voor de rechter gekomen. Ziet er naar uit dat hij er waarschijnlijk nog wel een paar 1000 euro uit kan slepen. De uitspraak is nog niet geweest, maar het sterkste argument tegen de NVM-makelaar was dat zij vanuit hun beroep en behorend tot de NVM dit hadden moeten weten, en dus aan het kortste eind trekken.

[timberleek]

olivier5 schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:35:
[...]
Dit is natuurlijk een interessante kwestie. Zou de woning in zo'n scenario alsnog verkocht zijn voor de prijs die TS ook betaald heeft, dan heeft TS in beginsel dus geen schade geleden. Dan is wel onrechtmatig gehandeld door de makelaar, maar is er geen sprake van schade.

Vraag me af of je dat kunt zeggen.
Zeggen dat hij met het kleinere oppervlak ook was verkocht voor diezelfde prijs is koffiedik kijken.

Het lijkt mij heel simpel. De makelaar heeft de TS het huis verkocht van 110M2 voor prijs X. Naderhand blijkt dat het huis er helemaal niet aan voldoet.
Of het een mooi huis is of niet, lijkt me daarin niet relevant.

Ik kan jou ook geen 2l pak melk verkopen, wat achteraf maar 1.5 liter blijkt te zijn. Maar ja, het is nog steeds lekkere melk en het lest nog steeds de dorst.


Wat een realistische schadevergoeding is durf ik niet te zeggen, maar 0 is ook niet logisch.
Simpelweg omdat het huis, met de nieuwe oppervlakte, minder waard is in dezelfde verkoopmarkt. Dat is een "schadepost" bij de TS

[CurlyMo]

Vossie94 schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:41:
[...] maar het sterkste argument tegen de NVM-makelaar was dat zij vanuit hun beroep en behorend tot de NVM dit hadden moeten weten, en dus aan het kortste eind trekken.

Oftewel:

De gebruiksoppervlakten die op funda worden getoond, zijn opgedeeld conform de Meetinstructie. Deze is vastgesteld door NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. De Meetinstructie beschrijft precies wat er wel en wat er niet mag worden meegerekend als oppervlakte van een woning.
[...]
Alle bij de NVM aangesloten makelaars en taxateurs zijn verplicht zich aan deze afspraken te houden. De NVM controleert hierop en sanctioneert. Daarnaast gebruikt de overheid de Meetinstructie voor de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG).

https://www.nvm.nl/hulpbij/taxeren/meetinstructie

[FSSF]

Palo Alto schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:21:
Los van alle jurisprudentue, kan het soms helpen om je in de positie van de tegenpartij te verplaatsen.

//MAKELAAR MODUS AAN//

Je doet als makelaar metingen en slaat af en toe de plank mis (je handelt dus ter goeder trouw). Nu ben je voornemens een woning te verkopen, er zijn een aantal potentiële kopers in een verhitte huizenmarkt. Nu blijkt de woning 10m2 kleiner dan in de prospectus staat vermeldt. Laat je de prijs nu ineens zakken met 10%? Waarschijnlijk niet. Je past de prospectus aan en gaat vrolijk verder met de prijs waar je gebleven was.

Vanuit de makelaar geredeneerd heb je dus geen schade geleden, maar een fantastische deal gemaakt op een gewild stukje Nederland.

Vind je het terecht dat de koper een schadevergoeding eist?

//MAKELAAR MODUS UIT//

Raar verhaal, of ik begrijp je punt niet. Dus door je in te leven in de tegenpartij moet het je het probleem maar accepteren is jouw idee? Een woning opmeten is geen rocket science, en als makelaar hoef je al vrij weinig te kunnen. Als je dan ook nog eens een makelaar gaat verdedigen die niet eens met een rolmaat overweg kan en zogenaamd een ''foutje'' ter goeder trouw heeft gemaakt... ja ja geloof je het zelf?

[kabeltjekabel]

@CurlyMo Dat is ook gewoon een kwestie van "Wij van WC eend..."

Uiteindelijk zien we nu dus dat er nog steeds zulke zaken voor de rechter komen.... dus dat sanctioneren door de NVM zal wel loslopen.

@FSSF Inderdaad.

Het valt mij trouwens nog geregeld op dat zelfs op basis van de plattegronden in Funda advertenties het al niet optelt tot het gegeven woonoppervlak...

[CurlyMo]

kabeltjekabel schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:51:
@CurlyMo Dat is ook gewoon een kwestie van "Wij van WC eend..."

Uiteindelijk zien we nu dus dat er nog steeds zulke zaken voor de rechter komen.... dus dat sanctioneren door de NVM zal wel loslopen.

Ja dus, het is wel precies waar veel van deze zaken op prat gaat voor de aangesloten makelaars.

[olivier5]

timberleek schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:41:
[...]


Vraag me af of je dat kunt zeggen.
Zeggen dat hij met het kleinere oppervlak ook was verkocht voor diezelfde prijs is koffiedik kijken.

Het lijkt mij heel simpel. De makelaar heeft de TS het huis verkocht van 110M2 voor prijs X. Naderhand blijkt dat het huis er helemaal niet aan voldoet.
Of het een mooi huis is of niet, lijkt me daarin niet relevant.

Ik kan jou ook geen 2l pak melk verkopen, wat achteraf maar 1.5 liter blijkt te zijn. Maar ja, het is nog steeds lekkere melk en het lest nog steeds de dorst.


Wat een realistische schadevergoeding is durf ik niet te zeggen, maar 0 is ook niet logisch.
Simpelweg omdat het huis, met de nieuwe oppervlakte, minder waard is in dezelfde verkoopmarkt. Dat is een "schadepost" bij de TS

toon volledige bericht

Eens, ik bedoelde het theoretisch: zou het zo zijn, dat de woning dan voor dezelfde prijs (maar met de juiste opgave voor de oppervlakte) verkocht was, dan zou er geen schade zijn. Inderdaad is dit in de praktijk koffiedik kijken.

Dat de makelaar een huis van 110m2 heeft verkocht voor prijs X, en het later 100m2 blijkt te zijn, is onrechtmatig. De juridische moeilijkheid zit 'm vooral in het vaststellen wat de geleden schade is. In het voorbeeld van het pak melk zou de geleden schade zijn het verschil tussen de waarde van een pak van 1,5 liter en een pak van 2 liter.

[PcDealer]

Stiggy schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 17:20:
Via mijn rechtsbijstandsverzekering kom ik echter nergens, die zijn vooral bezig met ons bij ieder argument vertellen dat er geen bewijs is.

Dan huur je toch een eigen advocaat in en stuurt de rekening naar je rbv?

[_JGC_]

Misschien overgenomen van kadaster? Ik heb een huis van 140m2. Is me verkocht als 110m2, maar is het beide niet:
- begane grond is 50m2
- bovenverdieping heeft vanaf 0,5m schuin dak dus mag daar geen 50m2 gerekend worden
- de 10m2 extra is bergruimte in een halfsteens berging met beton op natte drek gestort. Geen woonfunctie.

Kadaster heeft ergens nog 40m2 extra gevonden, waarschijnlijk mijn zolder, maar die is geen 1,50 hoog, is niet te bereiken met vaste trap en is geen 30-40m2.

Verder nemen taxateurs gewoon alles over zonder echt te taxeren. Toen ik dit huis kocht was de taxatie precies de prijs die ik ervoor had geboden. Wel zo makkelijk om de hypotheek rond te krijgen toch?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 99% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:55 ]

[Sport_Life]

Interessant topic.

Bij mij was het andersom, kochten onze woning voor 69m2 (dat stond ook in het kadaster) en bij verkoop was het volgens onze makelaar 75m2 conform nen norm. Met een meterprijs van 4.500,- is dat best wat geld.
1 mail aan het kadaster was genoeg om het aan te laten passen, hier was ik bijzonder verbaasd over dat het zo makkelijk ging. Vraag me af of ze 80m2 ook zo hadden aangepast in het systeem.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 26-08-2019 23:11 ]

[fonsoy]

Volstrekt schandalig dat er onjuist gemeten is in deze casus. De vigerende normen zijn alom bekend en dienen door alle makelaars gehanteerd te worden. Het niet toepassen van de norm beschouw ik als kwade opzet. En dat moet hard bestraft worden.

Te meer omdat TS nu voor een bepaald bedrag een woning heeft aangeschaft die in werkelijkheid minder geld waard blijkt te zijn.

[ Voor 21% gewijzigd door fonsoy op 26-08-2019 23:21 ]

[PcDealer]

@N1ckk
Hoe kan een nog op te leveren woning vorige bewoners hebben?

Enfin, wij hebben begin 2018 een woning gekocht (oplevering in augustus 2018) van 110m2, woonkamer van 37m2 en plafonds van 'ruim' 5m hoog. Toen we echter op goedkeuring van de vorige bewoners in juni/juli '18 (geloof ik) naar binnen mochten om wat metingen te verrichten (bestellen meubels) kwamen we er al snel achter dat het niet helemaal klopte allemaal.

[gekkie]

N1ckk schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 15:49:
[...]
Volgens mij wel. En sowieso is het gedragen door de NVM, waar makelaar lid van is. @Euler212 Zeker een optie om nog in het achterhoofd te houden.

En is dat dan de NEN norm, of die BBMI (zie vorige post van een overzicht van enige verschillen tussen de twee) ?

Als je namelijk non-conformiteit wilt bewijzen, moet wel duidelijk zijn tegenover wat het dan precies non-conform is.

[ Voor 13% gewijzigd door gekkie op 26-08-2019 23:33 ]

[Tsurany]

FSSF schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:48:
[...]


Raar verhaal, of ik begrijp je punt niet. Dus door je in te leven in de tegenpartij moet het je het probleem maar accepteren is jouw idee? Een woning opmeten is geen rocket science, en als makelaar hoef je al vrij weinig te kunnen. Als je dan ook nog eens een makelaar gaat verdedigen die niet eens met een rolmaat overweg kan en zogenaamd een ''foutje'' ter goeder trouw heeft gemaakt... ja ja geloof je het zelf?

Je begrijpt tezamen met velen in dit topic zijn punt niet, dat is wel lastig aangezien dit juist het meest relevante discussiepunt is in dit topic.

Om schadevergoeding te kunnen vorderen moet je ten eerste kunnen vaststellen welke schade geleden is. Om dat vast te kunnen stellen moet je bekijken of het woonoppervlakte zoals aangegeven op Funda relevant is geweest bij de prijsbepaling en welke impact een afwijking hiervan heeft gehad.

En dat is lastig, immers hoeveel minder zou er geboden zijn? TS geeft aan de woning sowieso wek gekocht te hebben alleen denkt dat hij een andere prijs uitonderhandeld zou hebben. En die prijs moet dus onderbouwd kunnen worden.


Als ik kijk naar mijn eigen twee woning aankopen en de vele bezichtigingen die daar bij hoorden durf ik wel te stellen dat de oppervlakte op papier een stuk minder relevant is geweest dan de afmetingen van twee specifieke kamers. Ik zou niet minder geboden hebben als de woning 10m2 minder groot zou zijn maar wel als de werkkamer maar 2 meter breed zou zijn in plaats van 3 meter.
Dus afhankelijk van waar er verkeerd gemeten is zou dat mijn bod wellicht wel of wellicht niet beïnvloed hebben. En zou ik dus wellicht geen schade hebben ondanks een verlies van 10m2.

[nokiaan958GB]

Mijn complimenten dat je het er niet bij laat zitten en de makelaar en taxateur aanpakt.
Theoretisch kunnen ze beide een fout hebben gemaakt maar dit riekt naar opzet tenzij ze beide hetzelfde onafhankelijke meetrapport hebben gebruikt.

[Gomez12]

Tsurany schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 23:33:
[...]
Je begrijpt tezamen met velen in dit topic zijn punt niet, dat is wel lastig aangezien dit juist het meest relevante discussiepunt is in dit topic.

Het is ook gewoon extreem krom verwoord.

Om schadevergoeding te kunnen vorderen moet je ten eerste kunnen vaststellen welke schade geleden is. Om dat vast te kunnen stellen moet je bekijken of het woonoppervlakte zoals aangegeven op Funda relevant is geweest bij de prijsbepaling en welke impact een afwijking hiervan heeft gehad.

En dat is lastig, immers hoeveel minder zou er geboden zijn? TS geeft aan de woning sowieso wek gekocht te hebben alleen denkt dat hij een andere prijs uitonderhandeld zou hebben. En die prijs moet dus onderbouwd kunnen worden.

Aan de ene kant heb je de kans dat TS de hele woning niet gezien had op Funda als die eerlijk gemeten was (stel hij zocht op minimaal 100 vierkante meter)

Aan de andere kant zit volgens mij aan dit huis nog een apart staartje, aangezien het volgens TS een monument is wat gebouwd is voordat er een bouwbeslag was.
Bij een nieuwbouwhuis is de waarde redelijk gekoppeld aan de vierkante meter prijs, maar bij monumenten etc wordt dat veel minder, dan gaat staat etc veel meer meetellen.
En je hebt natuurlijk nog de speciale gebeurtenis dat dit huis bij de invoering van de NEN-2150 norm ergens spontaan een waardedaling gehad moet hebben. De toenmalige bewoner ging van de ene op de andere dag van een huis van 110 m2 naar een huis van 97 m2 en die daling was nergens op te verhalen.
Oftewel het lijkt mij apart als je dat xx jaar later opeens wel moet kunnen verhalen.

Alleen gevoelsmatig is er toch wel een soort van verlies...

En vwb of 10% van de woonruimte ook 10% van de waarde vertegenwoordigt, in een nieuwbouwwoning is het dat imho toch echt wel. Ligging, uitzicht etc etc etc zit ook gewoon verwerkt in de m2 prijs.
Wmb valt grotendeels alleen de onderhoudsstaat buiten de m2 prijs.

[redwing]

Tsurany schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 23:33:
[...]
....
Als ik kijk naar mijn eigen twee woning aankopen en de vele bezichtigingen die daar bij hoorden durf ik wel te stellen dat de oppervlakte op papier een stuk minder relevant is geweest dan de afmetingen van twee specifieke kamers. Ik zou niet minder geboden hebben als de woning 10m2 minder groot zou zijn maar wel als de werkkamer maar 2 meter breed zou zijn in plaats van 3 meter.
Dus afhankelijk van waar er verkeerd gemeten is zou dat mijn bod wellicht wel of wellicht niet beïnvloed hebben. En zou ik dus wellicht geen schade hebben ondanks een verlies van 10m2.

Ik verwacht dat een rechter hier ook heel sterk naar gaat kijken. Als je een paar bezichtigingen hebt gehad, weet je waarvoor je betaald en uiteindelijk is er precies geleverd wat er gezien is. Ik geloof best dat een rechter zal vinden dat de makelaar/taxateur het niet goed hebben gedaan, maar de geleden schade zou zomaar heel laag uit kunnen vallen.

[MikeyMan]

@Gomez12 Als mijn huis 10% minder groot was geweest, had ik het inderdaad nooit bekeken. We zochten op 200+ m2. Dus dan valt 213 -10% gewoon af.

Dat die 10% oppervlak geen 10% van de waarde betreft lijkt me ook evident in dit geval.
Maar dan komen er nog wat zaken om de hoek kijken die ook al verkeerd voorgesteld waren.

Zoals daar zijn, de inhoud op basis van de hoogte van de verdieping en de keuken die 4x zo oud is als voorgesteld.

[Piet_Piraat7]

Interessant onderwerp wat zegt de WOZ waardeloket website over jullie woonoppervlakte eigenlijk? Bij mijn huis is dat 10% minder vierkante meters dan de Funda advertentie.

[Devian]

Was deze al gepost?

https://www.telegraaf.nl/...t-aantal-vierkante-meters

Ik ben overigens met iets soortgelijks bezig...gekocht met 148m2, blijkt 130m2 te zijn..

Kopers van woningen die kleiner zijn dan in de brochure stond, hebben recht op een schadevergoeding. De Hoge Raad heeft €10.000 toegekend aan een echtpaar dat in 2010 een huis kocht dat 9 vierkante meter kleiner bleek dan voorgespiegeld.

[ Voor 37% gewijzigd door Devian op 27-08-2019 07:40 ]

[cadsite]

Modje: hou je vinger alvast klaar op de wisknop

Iedereen vindt hier blijkbaar dat het aantal m² die in de beschrijving staan oh zo belangrijk zijn. Dat is jullie €10.000 en meer waard.
De effectieve oppervlakte verandert er geen mm² door.

Als dat dan toch zo belangrijk is voor jullie? Waarom meet je dat dan zelf niet even snel op? Je hoeft hier echt geen landmeter of wiskundige voor te zijn.

[Omni superens]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 08:26:
Als dat dan toch zo belangrijk is voor jullie? Waarom meet je dat dan zelf niet even snel op? Je hoeft hier echt geen landmeter of wiskundige voor te zijn.

Hij heeft iemand goed geld betaalt om dat op te meten. Lijkt mij dat je er dan wel redelijk van uit mag gaan dat deze persoon zijn werk doet. Net zoals je er in alle redelijkheid zou mogen verwachten dat een makelaar zijn werk heeft gedaan, zeker met alle NVM beloftes en dergelijke.

Als jij naar de slager gaat voor 1kg gehakt, 1kg betaalt en bij thuiskomst blijkt dat je maar 900g hebt gekregen dan ga je toch ook verhaal halen? Of had je dan maar een weegschaal moeten meenemen om het zelf af te wegen?

[Pietervs]

Ik lees dat veel mensen het hebben over het wel of niet uitbrengen van een lager bod.

Maar wat ik me afvraag is, of het huis al voor een lagere prijs aangeboden zou zijn geweest als bij de verkopende partij bekend was dat er "maar" 98 m2 oppervlakte is. Ik verwacht eigenlijk wel dat dat het geval zou zijn geweest. En dat lijkt mij de eerste stap in de bepaling van de schade: voor hoeveel minder zou het huis de markt op zijn gegaan?

[Tsurany]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 08:26:
Modje: hou je vinger alvast klaar op de wisknop

Iedereen vindt hier blijkbaar dat het aantal m² die in de beschrijving staan oh zo belangrijk zijn. Dat is jullie €10.000 en meer waard.
De effectieve oppervlakte verandert er geen mm² door.

Als dat dan toch zo belangrijk is voor jullie? Waarom meet je dat dan zelf niet even snel op? Je hoeft hier echt geen landmeter of wiskundige voor te zijn.

Wat ging er precies door je heen toen je deze reactie aan het tikken was? Wilde je lekker tegendraads zijn? Wilde je met een totaal nieuw inzicht komen die ons allen zou verbazen?

Misschien eens het topic doorlezen, dan zal je zien dat dit al veel vaker gepost is en je dus echt niks nieuws inbrengt.

Pietervs schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 08:58:
Ik lees dat veel mensen het hebben over het wel of niet uitbrengen van een lager bod.

Maar wat ik me afvraag is, of het huis al voor een lagere prijs aangeboden zou zijn geweest als bij de verkopende partij bekend was dat er "maar" 98 m2 oppervlakte is. Ik verwacht eigenlijk wel dat dat het geval zou zijn geweest. En dat lijkt mij de eerste stap in de bepaling van de schade: voor hoeveel minder zou het huis de markt op zijn gegaan?

Hoe ga je dat bepalen? Dat blijft nattevingerwerk, net als hoeveel minder je zou bieden voor zo'n woning. En het lastige is dat een vraagprijs verre van realistisch hoeft te zijn, wie zegt dat hij niet heel hoog wilde inzetten om te gokken op een gek die dat er voor geeft?

[timberleek]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 08:26:
Modje: hou je vinger alvast klaar op de wisknop

Iedereen vindt hier blijkbaar dat het aantal m² die in de beschrijving staan oh zo belangrijk zijn. Dat is jullie €10.000 en meer waard.
De effectieve oppervlakte verandert er geen mm² door.

Als dat dan toch zo belangrijk is voor jullie? Waarom meet je dat dan zelf niet even snel op? Je hoeft hier echt geen landmeter of wiskundige voor te zijn.

Of je het nou belangrijk vind of niet. Het feit blijft dat het huis niet overeenkomt met geadverteerd.
De TS vind dat blijkbaar ongewenst. Dan is het zijn goed recht om dat achterna te gaan.

Verder is het huis opgemeten, alleen door een "deskundige". Blijkbaar is het meten zo moeilijk dat zelfs een "professional" het dus fout doet.

[Stiggy]

PcDealer schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 23:04:
[...]

Dan huur je toch een eigen advocaat in en stuurt de rekening naar je rbv?

En jij denkt dat dat zomaar kan? Daarvoor heb je eerst toestemming van je rechtsbijstand voor nodig, er gelden beperkte maxima als je kiest voor een eigen advocaat en het kan alleen als de rechtsbijstandsverzekering besloten heeft dat er voldoende aanknopingspunten zijn om een procedure te beginnen (en dat die gedekt is door je polis).

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 99% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:55 ]

[PcDealer]

Stiggy schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 09:22:
[...]

En jij denkt dat dat zomaar kan? Daarvoor heb je eerst toestemming van je rechtsbijstand voor nodig, er gelden beperkte maxima als je kiest voor een eigen advocaat en het kan alleen als de rechtsbijstandsverzekering besloten heeft dat er voldoende aanknopingspunten zijn om een procedure te beginnen (en dat die gedekt is door je polis).

Je hebt gelijk (denk ik). Verdere onderbouwing:

Niet zelf een advocaat inschakelen!

Let op: je mag als verzekerde niet op eigen houtje een externe partij (zoals een advocaat) inschakelen. Je hebt toestemming en een opdracht nodig van je rechtsbijstandverzekeraar. Als er nog géén procedure wordt gevoerd, heb je nog geen recht op vrije advocaatkeuze. Schakel je dan toch zelf een advocaat in of zonder toestemming, dan worden de kosten niet vergoed.

Toestemming vragen als er een juridische of administratieve procedure wordt gevoerd is in principe een formaliteit, want een verzekeraar mag dan het recht op een eigen advocaat niet weigeren. Hij mag wel grenzen stellen aan de vergoeding. Doorgaans mag je per procedure 1 keer zelf een rechtshulpverlener kiezen.
https://www.consumentenbo...ering/vrije-advocaatkeuze

Maar dat is wel in strijd met:

Het Hof (Achtste kamer) verklaart voor recht:

1) Artikel 4, lid 1, sub a, van richtlijn 87/344/EEG van de Raad van 22 juni 1987 tot coördinatie van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen betreffende de rechtsbijstandverzekering, moet aldus worden uitgelegd dat het zich ertegen verzet dat een rechtsbijstandverzekeraar die in zijn verzekeringsovereenkomsten regelt dat rechtsbijstand in beginsel wordt verleend door zijn werknemers, tevens bedingt dat de kosten van rechtsbijstand van een door de verzekerde vrij gekozen advocaat of rechtsbijstandverlener slechts vergoed kunnen worden indien de verzekeraar van mening is dat de behandeling van de zaak aan een externe rechtshulpverlener moet worden uitbesteed.

http://curia.europa.eu/ju...c=first&part=1&cid=423237

---

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:17:
[...]


Nou, je koopt een bestaande woning op datum X, bewoner geeft aan dat overdracht X+bepaalde periode is en dan heb je het oplevermoment.

Dat het een bestaande woning was, leek mij niet evident omdat je het ook over oplevering hebt. Dus in plaats van

Enfin, wij hebben begin 2018 een woning gekocht (oplevering in augustus 2018) […].

bedoel je

Enfin, wij hebben begin 2018 een bestaande woning gekocht met de overdracht in augustus 2018 […].

[ Voor 32% gewijzigd door PcDealer op 27-08-2019 10:33 ]

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 86% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:55 ]

[Piet_Piraat7]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 08:26:
Als dat dan toch zo belangrijk is voor jullie? Waarom meet je dat dan zelf niet even snel op? Je hoeft hier echt geen landmeter of wiskundige voor te zijn.

Bij het zoeken van huizen op Funda sorteer ik op minimaal X m² oppervlakte. Stel je koopt een huis van 125m² die in werkelijkheid 110m² is en bij verkoop gaat die voor 110m² op Funda, zien al die mensen die sorteren op minimaal 125m² je huis niet meer. Kan dus serieus schelen in verkoopwaarde.

[Tsurany]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:17:
Mijn argumentatie is als volgt:
A. Ik had het huis nooit gevonden, want we zochten oprecht naar 100+ m2 (leuk detail dat de makelaar op haar blog ook aangeeft dat dit zeer relevant is )

Toch was het niet aanwezig zijn van die 10m2 geen reden om het huis niet te kopen na een bezichtiging. Op basis van visuele inspectie kwam je dus niet direct ruimte tekort.

B. 12m2 had een extra slaapkamer kunnen zijn of een meter extra in de woonkamer en zou dus een aanzienlijk ander huis creëeren - wij zagen dit vooral toen we meubels gingen kopen zoals een bank en een eettafel. Gedurende aankoop had het huis geen eettafel overigens.

Het aantal slaapkamers heb je kunnen zien, evenals de afmetingen. Dat is dus geen steekhoudend argument.
De extra meters in de woonkamer moet je wel kunnen onderbouwen, is die woonkamer qua afmeting echt afwijkend van de plattegrond? Want op basis van de plattegrond, in combinatie met een visuele inspectie van de ruimte, kijk je of je meubels passen. Dat doe je niet op basis van die 110m2 die ergens op Funda staat.

[Hielko]

Zag toevallig dit langskomen: https://www.makelaarsland...ten-juist-de-makelaardij/

Waarom het in praktijk zo belangrijk is om elke woning via dezelfde meetnorm op te meten heb ik onlangs aan den lijve ondervonden. Een opdrachtgever van Makelaarsland nodigt voorafgaand aan mijn komst ook een andere makelaar uit voor de verkoop van zijn woning. Deze makelaar gebruikt als basis voor zijn taxatie oude gegevens uit 2007, toen de woning verkocht werd aan de huidige eigenaar. Uit de oude gegevens blijkt een woonoppervlakte van 150 m2 en mede op basis van dit woonoppervlakte komt de makelaar tot een taxatiewaarde. Zelf kom ik na de woningopname uit op 138m2. Hierdoor valt mijn getaxeerde waarde en vraagprijsadvies een stuk lager, maar realistischer uit. De verkoper kiest ervoor mijn vraagprijsadvies over te nemen en binnen korte tijd wordt de woning verkocht voor de verwachte waarde. Als de verkoper op basis van de hogere waarde in de verkoop was gegaan weet ik zeker dat een lange looptijd en meerdere prijsverlagingen het gevolg waren geweest.

Geeft denk ik ook direct wel aan dat het een lastige zaak is. Want deze makelaar verwacht inderdaad een lagere taxatiewaarde als het aantal vierkante meters lager is, maar tegelijkertijd verwacht hij ook dat het huis dan evt langer te koop blijft staan (wat wellicht wat raar is, want hij verwacht wel dat toekomstige kopers er doorheen kunnen kijken dat er minder vierkante meters zijn terwijl de taxateur dat blijkbaar niet kon...).

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 96% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:55 ]

[Gomez12]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:17:
[...]
Niet alleen gevoelsmatig. Iedereen met een bepaalde kennis van de huizenmarkt weet dat woonoppervlakte een belangrijke variabele is in het bepalen van de waarde van een woning. Daarbij heb ik dit ook zwart op wit door een statement van een lokale (grote) makelaar.

Nieuwbouw : Ja,
Monumentaal wordt het echter imho een totaal ander spelletje...

Anders weet ik nog een boel monumentale panden die je zo kan overnemen op basis van een prijs belangrijk gebaseerd op woonoppervlakte.

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:51:
@Hielko Ja, iedereen zegt dat woonoppervlakte heel erg bepalend is voor waardebepaling totdat je ze confronteert en dan is het ineens dat een taxatie uit veel meer onderdelen bestaat natuurlijk. Beetje gechargeerd, maar zo voelt het wel.

Omdat het bij nieuwbouw ook heel erg bepalend is, hoe ouder het huis, hoe meer factoren er mee gaan spelen.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 91% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[_Arthur]

Tsurany schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:37:
Toch was het niet aanwezig zijn van die 10m2 geen reden om het huis niet te kopen na een bezichtiging. Op basis van visuele inspectie kwam je dus niet direct ruimte tekort.

Ik vind het knap als jij bij het bezichtigen van een woning van 120m2 het je direct opvalt dat je 10m2 "mist".

[Tsurany]

_Arthur schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 11:27:
[...]

Ik vind het knap als jij bij het bezichtigen van een woning van 120m2 het je direct opvalt dat je 10m2 "mist".

De vraag is in hoeverre het relevant is. Je koopt een bestaande woning nooit enkel op basis van de plattegrond. Als jij bij een bezichtiging het gevoel hebt dat de woning een prima maat heeft en de ruimten groot genoeg zijn zou dat leidend moeten zijn in de beslissing de woning aan te kopen. Ik kan me niet voorstellen dat iemand een woning koopt die bij de bezichtiging te krap aanvoelt enkel omdat het op papier toch echt 110m2 is dus dan zal het wel ruim genoeg moeten zijn.

[_Arthur]

Tsurany schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 11:31:
[...]

De vraag is in hoeverre het relevant is. Je koopt een bestaande woning nooit enkel op basis van de plattegrond. Als jij bij een bezichtiging het gevoel hebt dat de woning een prima maat heeft en de ruimten groot genoeg zijn zou dat leidend moeten zijn in de beslissing de woning aan te kopen. Ik kan me niet voorstellen dat iemand een woning koopt die bij de bezichtiging te krap aanvoelt enkel omdat het op papier toch echt 110m2 is dus dan zal het wel ruim genoeg moeten zijn.

En dus is het belangrijk dat hetgeen dat aangeboden wordt, ook correct geadverteerd met de juiste maatvoeringen. Want mede op basis van die kenmerken wordt een correcte verkoop/aankoop prijs bepaald.

[Gomez12]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 11:10:
Ik vind het beperkt om oppervlakte te marginaliseren (als argument) bij het taxeren van bestaande bouw. Tuurlijk wegen er meer zaken mee, maar ik zeg niet veel meer dan dat M2 / woonoppervlakte een ferm meewegende variabele is. Wellicht nog meer bij nieuwbouw - geloof ik ook wel trouwens.

Nee, M2 / woonoppervlakte is een ferm meewegende variabele bij nieuwbouw en daarna gaat het steeds minder meewegen.

Ferm meewegende variabele is namelijk een redelijk simpel te kwantificeren term. Als het 1% van de woningprijs zou uitmaken zou het geen ferm meewegende variabele zijn.
Oftewel als wat jij zegt zou kloppen zou er makkelijk een percentage aan te hangen kunnen zijn, het feit dat niemand dit durft te doen duidt er voornamelijk op dat het toch niet zo'n ferm meewegende factor is als jij wilt.

Daarbij, nogmaals, een lokale makelaar die naar deze casus heeft gekeken bevestigt dit. Eveneens de blogpost die @Hielko aantoont en zo ken ik er nog een aantal. Mijn tweede opmerking is een gevoel niet een waarheid .

Dus die lokale makelaar die hangt er ook echt een percentage van de prijs aan? Talk is cheap, zo heb je ook een makelaar en een taxateur gehad die zeiden dat je huis 110 m2 was.

Tsurany schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 11:31:
[...]
De vraag is in hoeverre het relevant is. Je koopt een bestaande woning nooit enkel op basis van de plattegrond. Als jij bij een bezichtiging het gevoel hebt dat de woning een prima maat heeft en de ruimten groot genoeg zijn zou dat leidend moeten zijn in de beslissing de woning aan te kopen. Ik kan me niet voorstellen dat iemand een woning koopt die bij de bezichtiging te krap aanvoelt enkel omdat het op papier toch echt 110m2 is dus dan zal het wel ruim genoeg moeten zijn.

Toch kan ik me dat juist wel enigszins voorstellen, stel ik heb nu een huis met 90 m2, ik wil meer ruimte dus ik kijk naar 110m2, ik ga bekijken en de indeling is druk/vol in vergelijking met mijn indeling.
Dan kan ik me voorstellen dat je als koper zoiets hebt van : Ik zie het niet direct, maar ik krijg er toch 20 m2 bij dus dan is dit mijn nieuwe huis.

[makooy]

@N1ckk Heb je al eens geprobeerd om alle rapporten bij het NWWI op te vragen?

Alle makelaarsdocumenten, taxatierapporten etc worden door het NWWI gecontroleerd. Dit ook voor de hypotheek/hypotheekverstrekkers en de aankoop/verkoop makelaars.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 250% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Devian]

Devian schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 07:39:
Was deze al gepost?

https://www.telegraaf.nl/...t-aantal-vierkante-meters

Ik ben overigens met iets soortgelijks bezig...gekocht met 148m2, blijkt 130m2 te zijn..


[...]

Zie ook:

https://uitspraken.rechts...eyword=oppervlakte+woning

[Gomez12]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 12:58:
EDIT: Ik heb nagedacht over een betere anekdote. Ik dacht aan een maaltijd.

Koop je de ingrediënten bij de groothandel dan betaal je een bedrag voor de wijn, voor het vlees en voor de groenten en wat overhead voor het gebruik van de borden etc. In een restaurant is er een hoop toegevoegde waarde op deze collectie ingrediënten: de ambacht / bereiding, locatie, marketing, bediening, ondernemersrisico en daarmee dus ook wat marge voor de ondernemer (etc etc). Dit is al een stuk vager om van waarde te voorzien.

Zo is het ook in deze casus. Stel je had een groter stukje vlees verwacht (want op de kaart staat 300gr T-Bone) en je krijgt een 10% kleiner stuk, dan voel je je misschien opgelicht wanneer je dit achteraf opmeet* ondanks dat je heerlijk hebt gegeten. Die 10% vleesoppervlak is misschien niet gelijk aan 10% van je rekening - daarmee doe je de kok, locatie, ober en de rest tekort, maar wat is het dan wel?

De uitdaging is nu in deze anekdote om een waarde op die 30 gram “minder” vlees te leggen en te bepalen of ik daadwerkelijk schade heb geleden door deze hap minder op een hele mooie avond.

_{* Ik weet even niet hoe je dit achteraf kunt doen in deze anekdote, maar ik zei dat die beter was - niet perfect}

toon volledige bericht

Het probleem met deze anecdote is dat die 1 zeer essentieel component eruitlaat en dat een huis een ondeelbare totaalprijs is, terwijl een restaurantgerecht gewoon een deelbare prijs is.
Het component "Wat de gek ervoor geeft" negeer je namelijk.

Bij een beetje netjes restaurant kan die bijna exact zeggen hoeveel je terug moet krijgen, namelijk 10% van de inkoopprijs van het vlees (+ de marge over die 10%). De verkoopprijs is daar namelijk gewoon een optelsom van de elementen + een stuk marge + een gunstige afronding

Maar stel nu eens dat het Anne-Frank huis verkocht zou moeten worden, dan kan je niet zeggen : Het is x m2 in amsterdam, dus dat moet dan maar y kosten. Het is puur wat de gek ervoor geeft.

Laat ik de vraag anders eens omdraaien, als jij je huis nu te koop zou zetten, zou jij dan ergens in je prijsberekening rekening houden met het aantal vierkante meters (oftewel is er ergens een magisch getal wat je x110 of x97 zou doen?)
Of kijk je gewoon waar vergelijkbare huizen voor gaan en verhoog/verlaag je dat een beetje nav aanpassingen in/om het huis?

Ik denk dat 99,99% van de mensen voor optie 2 gaat en feitelijk niemand voor optie 1. Want er is geen magisch getal wat je x m2 kan doen...

[Ojjorz]

Gomez12 schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:33:
[...]


Laat ik de vraag anders eens omdraaien, als jij je huis nu te koop zou zetten, zou jij dan ergens in je prijsberekening rekening houden met het aantal vierkante meters (oftewel is er ergens een magisch getal wat je x110 of x97 zou doen?)
Of kijk je gewoon waar vergelijkbare huizen voor gaan en verhoog/verlaag je dat een beetje nav aanpassingen in/om het huis?

Maar je kijkt dus misschien wel naar een vergelijkbaar huis, dat wel 110m2 is en gaat er dan iets onder zitten omdat die van jou kleiner is. Dus; schade.

Kortom, ook hier is sprake van een deelbaar component, zelfs in de wat-de-gek-er-voor-geeft-situatie.

[Palo Alto]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 12:58:
.EDIT: Ik heb nagedacht over een betere anekdote. Ik dacht aan een maaltijd.
Zo is het ook in deze casus. Stel je had een groter stukje vlees verwacht (want op de kaart staat 300gr T-Bone) en je krijgt een 10% kleiner stuk,

Alhoewel het te begrijpen is dat je de woning vergelijkt met een T-bone steak, gaat deze analogie volgens mij mank op een aantal punten. Ik noem er drie (er zijn er meer te bedenken):

- Ten eerste is het waarschijnlijk geen T-bone steak, maar een hamburger van de discounter
- Ten tweede heb je daarvoor wel de prijs van een T-bone steak betaalt (anders bleef je ziten met honger)
- Ten derde ben je tot die prijs gekomen door anderen te overbieden omdat het de laatste hambuger was

Nu blijkt de hamburger 10% kleiner dan je dacht. De overige hongerige restaurantbezoekers staan nog steeds om je heen.

Heb je schade geleden?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 100% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[mrnn]

Ik heb alleen de openingspost gelezen maar een vriend van mij heeft een jaar of 5 geleden een vergelijkbare situatie meegemaakt. Hij heeft het via de rechtsbijstand aangevochten en het is ook daadwerkelijk voor de rechter gekomen. De exacte details ken ik niet, maar weet wel dat hij niet in het gelijk gesteld werd betreffende de schade en uiteindelijk pech had.

Mocht je vragen hebben over zijn zaak stuur dan even een PB dan zal ik hem om meer details (de uitspraak) vragen.

EDIT: uitspraak uit betreffende zaak aangeleverd aan N1ckk via PB

[ Voor 6% gewijzigd door mrnn op 27-08-2019 15:26 ]

[cadsite]

Omni superens schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 08:51:
[...]


Hij heeft iemand goed geld betaalt om dat op te meten. Lijkt mij dat je er dan wel redelijk van uit mag gaan dat deze persoon zijn werk doet. Net zoals je er in alle redelijkheid zou mogen verwachten dat een makelaar zijn werk heeft gedaan, zeker met alle NVM beloftes en dergelijke.

Als jij naar de slager gaat voor 1kg gehakt, 1kg betaalt en bij thuiskomst blijkt dat je maar 900g hebt gekregen dan ga je toch ook verhaal halen? Of had je dan maar een weegschaal moeten meenemen om het zelf af te wegen?

Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Ik veronderstel dat jullie dan ook allemaal jullie automerk aanklagen omdat het verbruik en de uitstoot niet kloppen met wat er in de folder staat?

[ Voor 6% gewijzigd door cadsite op 27-08-2019 13:55 ]

[_Arthur]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:53:
Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Als jij 1 liter melk koopt in de supermarkt en er zit maar 880ml in. Moet je dan je bek houden en niet zeuren, of voel je je genaaid en ga je er iets aan doen?

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 80% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Hielko]

Het interessante van deze casus is dat er voor beide perspectieven wel wat te zeggen is. Als jij online een huis had gekocht zonder de bezichtigen van 100m2 en je krijgt een huis van 80m2 dan ben je overduidelijk genaaid.

Maar als je het huis zelf een of meerdere keren bezichtigd hebt dan heb je natuurlijk zelf als het goed is ook een prima idee hoe ruim alles is. Je hebt geen meetlat nodig om te realiseren dat een kamer groot of klein is, en je had het daarnaast ook nog eens prima zelf kunnen nameten als een specifieke maat heel belangrijk voor je is. Dus dat zou dan ook al enigszins in de prijs verwerkt moeten zitten. Je biedt niet volle mep voor een huis dat claimt x vierkante meter te zijn, terwijl de keuken/slaapkamer oid heel krap aanvoelen.

Anderzijds, het totale oppervlak van een woning is niet heel makkelijk snel na te meten, en je moet toch ook enigszins kunnen vertrouwen op de informatie die aangeleverd wordt door de verkoper/makelaar. Als de verkoper zegt het dak lekt niet en het blijkt zo lek te zijn als een zeef dan mag ie ook opdraaien voor de kosten van de reparatie, ookal had je dat wellicht als koper ook zelf makkelijk kunnen constateren. Hier is het wat minder tastbaar wat de schade is, of er schade is, en hoeveel die schade is, maar het lijkt me ook bijzonder onwenselijk als makelaars zonder consequenties een willekeurig aantal vierkante meter uit hun duim mogen zuigen als ze een object te koop zetten. Als ik rechter zou zijn dan zou ik TS waarschijnlijk in het gelijk stellen, maar met een beperkte schadevergoeding

[Palo Alto]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:44:

@Palo Alto Ik heb spijt van m’n analogie - heb ‘m maar weggehaald, was niet m’n slimste reactie hier.

No problem ! Voor de goede orde: ik schrijf mijn reacties met een constructieve bedoeling (de mogelijke zienswijze van de rechter of tegenpartij). Ik denk dat iedereen hier het gevoel van onrecht wel begrijpt, maar dat is niet per se een garantie op financiëel succes.

Blijkbaar ziet de jurist van de RBV er wel wat in, anders waren ze denk ik allang gestopt. Hopelijk ben je straks tevreden met de uitkomst, maar reken jezelf vooraf niet rijk. Volgens mij doe je dat ook niet. Succes!

[CurlyMo]

Hielko schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:07:
kunnen vertrouwen op de informatie die aangeleverd wordt door de verkoper/makelaar.

Wat is anders het doel van een makelaar nog als je dat niet kan. Dat maakt het ook verwijtbaar. Anders kan je net zo goed je huis laten verkopen door een klassieke Arabische bazaar verkoper die standaard op 4x de prijs inzet

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 82% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[cadsite]

_Arthur schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:58:
[...]

Als jij 1 liter melk koopt in de supermarkt en er zit maar 880ml in. Moet je dan je bek houden en niet zeuren, of voel je je genaaid en ga je er iets aan doen?

Stop met die belachelijke vergelijkingen.
Je stapt een huis binnen voor je het koopt.

Wat zeggen m2 nu meer dan de realiteit?
Ik teken dagelijks plannen en heb continu overleg met klanten en architecten. Als ze echt willen weten hoe groot iets is gaan ze er naartoe of simuleren ze het met dozen.

Hij heeft een woning gekocht waar hij IN heeft gestaan, hoeveel meer info wil je hebben???
‘t Is echt niet dat ze de woning verkleind hebben na de verkoop.

Jullie behandelen dit alsof de aannemer je een huis op plan verkocht en de muren wat korter tegen elkaar gemetst heeft.

[ Voor 12% gewijzigd door cadsite op 27-08-2019 14:17 ]

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 88% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[_Arthur]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:15:
Stop met die belachelijke vergelijkingen.
Je stapt een huis binnen voor je het koopt.
Wat zeggen m2 nu meer dan de realiteit?

Prima, laat ik jou een huis tekenen en bouwen van 150m2. Ik stap binnen en vind het maar 100m2 voor mijn gevoel en betaal jou maar voor 100m2. Prima deal toch?

Hij heeft een woning gekocht waar hij IN heeft gestaan, hoeveel meer info wil je hebben???
‘t Is echt niet dat ze de woning verkleind hebben na de verkoop.

Nou, dat is dus wel het geval: op papier en hoe het in werkelijkheid is. Dat gaat geld 'kosten' als de TS besluit het ooit weer te verkopen.

Je moet "gevoel" los zien van de feiten.

[CurlyMo]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:15:
[...]
Jullie behandelen dit alsof de aannemer je een huis op plan verkocht en de muren wat korter tegen elkaar gemetst heeft.

Stel een rechter legt jou een gevangenisstraf van 1 jaar op, omdat je te hard hebt gereden. Vervolgens verdiep je je in de wet (je hebt immer tijd zat nu je vast zit) en zie je dat op dat type overtreding helemaal geen straf van maximale van 1 jaar staat. Gaan je dan ook rustig dat jaar zitten? Je was er toch bij? Je had jezelf toch ook eerder in de wet kunnen verdiepen? Je hebt zelf toch te hard gereden? Of mag je erop vertrouwen dat iemand in dat beroep de regels kent en je je als burger daar (op sommige punten) blind op moet kunnen vertrouwen. En als dat vertrouwen beschaamd wordt de betreffende professional verwijtbaar is.

Nu is een makelaar in geen velden of wegen te vergelijken met een rechter, maar de onderliggende principes zijn hetzelfde. Als koper mag je een verkopende makelaar vertrouwen op sommige door hem versterkte informatie en anders heeft die verwijtbaar gehandeld. Het is niet voor niks een professional die zich (door zich aan te sluiten bij een beroepsgroep) conformeert aan de regels van dat beroep. De oppervlakte meting is nu net zo'n punt waarop een (bij een beroepsgroep aangesloten) makelaar verwijtbaar kan handelen als die daar fouten in maakt.

Dan speelt nog het tweede punt waarbij je de vraag kan stellen of TS zelf ook geen fouten heeft gemaakt. Terecht vraag. Maar de primaire verantwoordelijkheid voor het correct informeren van TS lag bij de makelaar, de secundaire verantwoordelijkheid bij de taxateur en als laatste had TS zelf een verantwoordelijkheid. Dat TS zijn verantwoordelijkheid misschien onvoldoende heeft genomen pleit de makelaar of taxateur niet vrij van hun eigen verantwoordelijkheden. Je zou nog kunnen soebatten of er geen gedeelde verantwoordelijkheid was bij taxateur en makelaar en dus ook een gedeelde aansprakelijkheid. Maar TS heeft gewoon gedaan wat die moest doen. Vertrouwen op de makelaar en een second opinion vragen aan een taxateur.

[Nhz]

Stel dat je een nieuwe sportauto wil kopen, deze zou 1000PK hebben. Na een testritje ben je tevreden. Je koopt de auto. Na enkele weken kom je er achter dat jouw auto toch aanzienlijk minder snel is dan die van je buurman, die toevallig exact dezelfde auto heeft. Je laat een onafhankelijke professional de boel eens nameten en je komt maar tot krap 900PK.

Wat dan?

[ Voor 4% gewijzigd door Nhz op 27-08-2019 14:40 ]

[Señor Sjon]

Zullen we even kappen met de onzinvergelijkingen en het gewoon over deze casus hebben?

[Omni superens]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:53:
[...]

Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Ik veronderstel dat jullie dan ook allemaal jullie automerk aanklagen omdat het verbruik en de uitstoot niet kloppen met wat er in de folder staat?

Met andere woorden, een makelaar kan je een hoop onzin verkopen zonder enige consequenties. Ja OP heeft in de woning gestaan etc.. Maar bij het kopen van een huis kijkt men (inclusief de taxateur) naar vergelijkbare woningen in de omgeving.

Hoe worden die woningen vergeleken? Juist, ook aan de hand van het woonoppervlak. Dus dat gaat wel degelijk invloed hebben op de waarde van het huis en potentieel om een flinke smak geld.

Maar goed ik heb het idee dat je doel is controversieel te zijn. Als jij plannen tekent en de uitvoering is 10% minder dan wat jij hebt getekend dan kan iemand zeker claims verwachten.

[Montaner]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:53:
[...]

Ok, de meting is fout, betaal die man dus niet alles.

Ik weet niet hoe jij leeft, maar ik leef niet per m2, maar per ruimte.
Als je een auto ziet en je koopt die, voel je je dan even bekocht als er deze 5cm korter is dan wat de folder zegt? Je hebt erin gezeten en ‘t was goed voor jou.
Rare jongens die hollanders.
De regeltjes zijn belangrijker dan de realiteit...

Ik veronderstel dat jullie dan ook allemaal jullie automerk aanklagen omdat het verbruik en de uitstoot niet kloppen met wat er in de folder staat?

Draai het eens om; jij koopt een auto omdat in de folder staat dat deze 3.30 is. In jouw garage heb je 3.35 de ruimte, dus de auto past precies. Top! Maar nu kom je thuis, en de auto past toch niet. Je laat vanaf nu maar je garage deur open? Want ja, gekocht hé.. en je hebt erin gezeten, en hij voelde oh zo goed. Een parkeerplek aan de straat heb je niet.. dus dan toch maar terug. Maar dat gaat niet. Zijn het nu regeltjes? Of is het realiteit? Rare jongens, die hollanders.

[cadsite]

Omni superens schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:45:
[...]


Met andere woorden, een makelaar kan je een hoop onzin verkopen zonder enige consequenties.

Sorry hoor, maar hoe d*m moet je zijn om een makelaar te geloven?
Ik kan de leugens niet bijhouden die ze ons hebben proberen wijs te maken.
Als iets voor jou belangrijk is, ga er dan zelf achteraan. TS heeft dat hier gedaan en die (onafhankelijke?) taxateur is in de mist gegaan. Val die persoon aan, maar neem het van mij aan. In hun contract staat gegarandeerd een zin als
"indicatief, blabla, geen rechten, blabla,..."

Omni superens schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:45:
[...]Maar goed ik heb het idee dat je doel is controversieel te zijn. Als jij plannen tekent en de uitvoering is 10% minder dan wat jij hebt getekend dan kan iemand zeker claims verwachten.

Ik versta gedeeltelijk dat je denkt dat ik gewoon de controverse opzoek, maar oprecht, dat is niet mijn bedoeling. Ik versta echt, echt, echt niet wat het probleem is.
Toen wij ons huis kochten stond daar ook een aantal m² woonoppervlak op. Dat interesseert me 0,0. Ik loop in een huis en voel, kijk, beleef.

Enne, jouw laatste zin is inderdaad exact mijn punt. Als ik een plan teken van een bepaalde grootte, dat project verkoop en minder neerzet, DAN ben ik mijn klant gewoon regelrecht aan het bedriegen en krijgt de klant minder dan wat beloofd is.
Nu is TS een woning getoond en gezegd: dit koop je voor €xxx.
Ter info: deze woning is xxm² groot.
Hij heeft exact gekocht wat hem getoond is.

Een wereld van verschil wat mij betreft.

[CurlyMo]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:57:
[...]
"indicatief, blabla, geen rechten, blabla,..."

En dat maakt het ook direct rechtsgeldig?

[cadsite]

Montaner schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:52:
[...]

Draai het eens om; jij koopt een auto omdat in de folder staat dat deze 3.30 is. In jouw garage heb je 3.35 de ruimte, dus de auto past precies. Top! Maar nu kom je thuis, en de auto past toch niet. Je laat vanaf nu maar je garage deur open? Want ja, gekocht hé.. en je hebt erin gezeten, en hij voelde oh zo goed. Een parkeerplek aan de straat heb je niet.. dus dan toch maar terug. Maar dat gaat niet. Zijn het nu regeltjes? Of is het realiteit? Rare jongens, die hollanders.

Kijk, daar verschil ik dus blijkbaar.

Wij hadden een saxo en wilden een caddy bij hebben. Op papier kunnen beide auto's net binnen achter elkaar.
Wij zijn naar de garage geweest en ik heb een caddy mee gekregen om te testen, met de belofte dat als de wagens beide binnen kunnen we een kopen.
De dag erna stond de garagist daar met een caddy om te testen.

Moraal: als je het belangrijk vindt, controleer het dan op voorhand.

CurlyMo schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:59:
[...]

En dat maakt het ook direct rechtsgeldig?

Eerlijk: geen idee, maar dat maakt alvast dat ik ze voor geen haar vertrouw.
Ik ben net terug van een opmeting (15 minuten werk) en heb ervoor 4 uur in de wagen gezeten. Ik had een plan, maar daarop stond dus "er kunnen geen rechten verleend worden aan dit plan".
Bon: dan doen we het zelf.

[ Voor 18% gewijzigd door cadsite op 27-08-2019 15:01 ]

[bleufred1]

Het in een huis voelen is lastig als het huis nog vol staat met zooi van iemand anders
Vorige bewoners had een knap 1,4m bed ipv 1,6m. Blijk je ondanks dat je de afmetingen van de ruimte wist toch een stukje krapper uit naast het bed dan gevoeld.

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 15:00:
[...]

Kijk, daar verschil ik dus blijkbaar.

Wij hadden een saxo en wilden een caddy bij hebben. Op papier kunnen beide auto's net binnen achter elkaar.
Wij zijn naar de garage geweest en ik heb een caddy mee gekregen om te testen, met de belofte dat als de wagens beide binnen kunnen we een kopen.
De dag erna stond de garagist daar met een caddy om te testen.

Moraal: als je het belangrijk vindt, controleer het dan op voorhand.

En toen had de dealer een Caddy zonder trekhaak meegegeven ipv eentje met

[MikeyMan]

Tsjah, wij hebben ook een bod gedaan op een huis dat op papier 210 m2 was.
Voelde niet zo groot, omdat het vrij 'hokkerig' was met veel donker hout en schrootjes. Toch een bod gedaan, want was veel van te maken. Maar achteraf bezien toch wel een risico op een zelfde verhaal als hier.


edit: bedenk me nu dat ik wel de plattegronden heb nagerekend ivm geplande vloerverwarming

[ Voor 14% gewijzigd door MikeyMan op 27-08-2019 15:10 ]

[Tsurany]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 14:57:
Enne, jouw laatste zin is inderdaad exact mijn punt. Als ik een plan teken van een bepaalde grootte, dat project verkoop en minder neerzet, DAN ben ik mijn klant gewoon regelrecht aan het bedriegen en krijgt de klant minder dan wat beloofd is.

Dus volgorde is volgens jou waar het onderscheid gemaakt moet worden? Indien we eerst de specs bespreken en dan het product ontwikkelen mag er geen afwijking zijn maar indien we eerst het product hebben en op basis daarvan de specs bespreken mag er wel een afwijking zijn?

Nu is TS een woning getoond en gezegd: dit koop je voor €xxx.
Ter info: deze woning is xxm² groot.
Hij heeft exact gekocht wat hem getoond is.

Een wereld van verschil wat mij betreft.

De informatie op Funda en in de brochure wordt ook aan hem overhandigd, dat mag wat mij betreft wel tot de informatie gerekend worden die hem getoond is en waarop hij besluit een woning te kopen. Zeker als je een half uur lang een huis bezichtigd heb je wellicht niet duidelijk meer voor ogen of in die kamer nu wel of geen tweepersoons bed past en of je die kast nu wel of niet op zolder kwijt kan. Dan bied een brochure/plattegrond uitkomst en die zou toch tot op zekere hoogte accuraat moeten zijn. Een afwijking van centimeters is wat anders dan een afwijking van hele meters.

[cadsite]

Tsurany schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 15:07:
[...]
Dus volgorde is volgens jou waar het onderscheid gemaakt moet worden? Indien we eerst de specs bespreken en dan het product ontwikkelen mag er geen afwijking zijn maar indien we eerst het product hebben en op basis daarvan de specs bespreken mag er wel een afwijking zijn?

Neen, de realiteit primeert bij mij.
Dat wilt niet zeggen dat er fouten mogen zijn, maar de gevolgen zijn voor mij totaal verschillend.

Tsurany schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 15:07:
[...]De informatie op Funda en in de brochure wordt ook aan hem overhandigd, dat mag wat mij betreft wel tot de informatie gerekend worden die hem getoond is en waarop hij besluit een woning te kopen. Zeker als je een half uur lang een huis bezichtigd heb je wellicht niet duidelijk meer voor ogen of in die kamer nu wel of geen tweepersoons bed past en of je die kast nu wel of niet op zolder kwijt kan. Dan bied een brochure/plattegrond uitkomst en die zou toch tot op zekere hoogte accuraat moeten zijn. Een afwijking van centimeters is wat anders dan een afwijking van hele meters.

Nu ben je eigenaardige conclusies aan het trekken. Bij mijn weten, verbeter me als ik fout zit, is er geen plan met individuele maten geleverd die fout is, maar enkel een totale opp. die niet klopt met de realiteit.

Nu, los van alle emotie: Uiteraard vind ik dit een smerige manier van handelen en mag die prutser van een opmeter eens op de vingers getikt worden, maar om dit nu te gaan taxeren als een probleem van €10.000 of meer...
Om TS zijn vraag te beantwoorden die hij me eerder stelde:
Ja, ik vind dat je overdrijft.

[FRANQ]

@cadsite


Op jouw autocad tekening staat bijvoorbeeld de NEN ISO 2768-1m.
En je hebt een onderdeel getekend voor iets wat mooi moet passen om een buis 25
Dan zet jij op die tekening gat ø25 +0.05-+0.2 bijvoorbeeld. (waarmee je de norm overruled, anders mag het gat 24,8 tot 25,2 zijn)
En die gast van de draaierij maakt er een gat ø22.5 (10% te klein) in.

Dan stuur je dat onderdeel toch ook terug?

Voor het taxeren en meten van een huis zijn ook normeringen.
Dat is ook nodig anders kan een bank nooit zomaar op basis van een rapport een hypotheek verstrekken. Dan stuurt de bank zelf iemand langs. Nu is potentieel zijn onderpand niet voldoende.


Ik ben het met @N1ckk eens, dit moet gewoon kloppen.
Je kan bij verkoop voor duizenden euro's het schip in gaan.

[ Voor 15% gewijzigd door FRANQ op 27-08-2019 16:16 ]

[cadsite]

FrankBlom schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 16:12:
@cadsite


Op jouw autocad tekening staat bijvoorbeeld de NEN ISO 2768-1m.
En je hebt een onderdeel getekend voor iets wat mooi moet passen om een buis 25
Dan zet jij op die tekening gat ø25 +0.05-+0.2 bijvoorbeeld.
En die gast van de draaierij maakt er een gat ø22.5 (10% te klein) in.

Dan stuur je dat onderdeel toch ook terug?

Voor het taxeren en meten van een huis zijn ook normeringen.
Dat is ook nodig anders kan een bank nooit zomaar op basis van een rapport een hypotheek verstrekken. Dan stuurt de bank zelf iemand langs. Nu is potentieel zijn onderpand niet voldoende.

't Zou een beetje eigenaardig zijn mocht ik een NEN norm gebruiken als Belg, maar bon, ik begrijp je punt.

Deze hele discussie draait eigenlijk maar over 1 punt: wat is de exacte relatie van m² tot waarde, of beter: is die relatie er exact?

Onze woning is getaxeerd door de makelaar van de verkoper.
Wij hebben zelf een prijs geboden en die is goedgekeurd.
Erna kwam de bank en die taxeerde veel hoger, dus kregen we een goedkopere hypotheek, maar nergens was er een "totale bewoonbare oppervlakte" te zien.
Niet in het rapport van het immo kantoor, niet in het rapport van de bank, en ook niet in het rapport van de andere bank toen we onze hypotheek 2 jaar later herschreven.

Blijkbaar is dit toch een héél groot cultuurverschil, want in BE kan ik me dit soort verhalen echt niet voorstellen.
In BE hebben we een heel actief (ver)bouw forum. Ik ben daar al jaren lid en heb dit soort discussie nog nooit gezien.

Hetgeen ik er wel zie is dat de metser de muur 20 cm verder of korter zette en dat dat gevolgen had voor de prijs en/of waarde, maar een discussie over de beschrijving van een bestaand, te bezichtigen pand? Totaal nieuw voor mij.

Enne, bedankt aan allen om me uiteindelijk toch niet gewoon weg te filteren, maar de discussie volwassen aan te gaan!

[FRANQ]

Ik denk inderdaad dat er een groot verschil is met belgie en frankrijk en welk ander land dan ook.

De woningmarkt steekt anders in elkaar door overheid beleid en banken.

[redwing]

Zie Señor Sjon in "Huis gekocht dat in werkelijkheid kleiner blijkt te zijn"

[ Voor 84% gewijzigd door McGryphon op 27-08-2019 20:12 ]

[olivier5]

N1ckk schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 23:07:
[...]


Als jij mij 10 flessen wijn verkoopt en bij het uitladen zie je dat er een vergeten bent en dan toch maar neerzet en hoopt dat ik ze niet natel is normaal?

Ik vind van niet, hier is sprake van een fout (ik las ergens online de term dwaling, maar ik ben geen juridische kenner - wellicht dat @olivier5 dit weet). Maar er kan dus een opzettelijke en onopzettelijke zijn las ik, alleen dat Kun je teniet doen door te stellen dat je door een professional mag verwachten dat die conform die norm kan meten. Ben ik het ook mee eens. Eigenlijk Kun je nauwelijks fouten maken, want dan zou je 3x (per verdieping) je fout herhalen.


[...]

In het geval van de 10 gekochte flessen waarbij er slechts 9 geleverd zijn is er gewanpresteerd: overeengekomen was immers om er 10 te leveren. De koper staan dan allerlei middelen ten dienste om alsnog de laatste fles wijn geleverd te krijgen, of onder omstandigheden schadevergoeding te eisen of de koop te ontbinden.

Het gaat er ook om wie je aanspreekt. Verkoop ik jou 10 liter wijn en lever ik maar 9 liter, dan kun je (na een bepaald traject te volgen o.a.) de koop ontbinden. Onder omstandigheden kan sprake zijn van dwaling, van koper of van zowel koper als verkoper (in dat geval dus onopzettelijk vanuit de verkoper bezien). Wat er dan gebeurt is allemaal wettelijk geregeld (vernietiging koopovereenkomst bijvoorbeeld). Ook kan sprake zijn van non-conformiteit: de geleverde zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst. In de context van woningen is hier veel jurisprudentie over funderingsproblemen en bijvoorbeeld verrotte balken: de koper kan zich dan bijvoorbeeld beroepen op non-conformiteit (er was gezegd dat de fundering goed was; dit blijkt niet zo te zijn) of dwaling (koper ging er ten onrechte vanuit dat de fundering goed was, mogelijk ging de verkoper hier zelf ook vanuit).

Bij een huis fietst er een makelaar doorheen, een professionele partij die een vrij prominente rol heeft in het verkoopproces. Hierdoor kan die partij onder omstandigheden óók aansprakelijk zijn jegens de koper (en ook jegens de verkoper, maar da's iets anders). Vaak wil de koper helemaal de koop niet ontbinden of de koopovereenkomst laten vernietigen, maar zijn schade vergoed krijgen. Daarvoor kan hij dus (ook) de makelaar aanspreken. De makelaar is echter geen partij bij de koopovereenkomst, waardoor de koper van de makelaar énkel schadevergoeding kan vorderen.

[kabeltjekabel]

redwing schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 01:36:
[...]

Ik verwacht dat een rechter hier ook heel sterk naar gaat kijken. Als je een paar bezichtigingen hebt gehad, weet je waarvoor je betaald en uiteindelijk is er precies geleverd wat er gezien is. Ik geloof best dat een rechter zal vinden dat de makelaar/taxateur het niet goed hebben gedaan, maar de geleden schade zou zomaar heel laag uit kunnen vallen.

Daarom ook gewoon voor een paar tientjes zo'n laser apparaat aanschaffen en meenemen als je huizen gaat bezichtigen. Rolmaat idem. Plafondhoogte check ik met de hand. Aanraken = wegwezen. Tenzij natuurlijk verlaagd plafond, dan kan ik dat er uit slopen.

[ Voor 5% gewijzigd door kabeltjekabel op 27-08-2019 17:20 ]

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 97% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[cadsite]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 17:39:
[...]Dit.

BTW: In Nederland is de taxatie erg belangrijk momenteel in het verkrijgen van een hypotheek en lijkt(!) de markt veel te baseren op m2’s. Hoe zit dat in Belgie?

Interessante discussie, echt!

Uiteraard is de taxatie in BE ook van zeer groot belang, alleen is die niet zo gefixeerd op het totale aantal m², maar aan het hele plaatje.
De bank stuurt een 'onafhankelijke' schatter die de woning bezoekt en een waarde bepaalt voor de woonst.
Afhankelijk van de waarde kan je hypotheek verkregen worden of niet, en zelfs een ander tarief geven.
Toen wij kochten kreeg je het goedkoopste tarief als de het geleende bedrag minder dan 80% van de geschatte waarde was. Een hoger tarief bij 80% tot 100% en bij een quotiteit van meer dan 100% (dus meer lenen dan de waarde van de woonst) moest je al van goede huize zijn om al een hypotheek te krijgen.

De totale grondoppervlakte is wel iets dat meestal in de immo advertenties voorkomt, de bewoonbare opp zie je zelden. Eerder het aantal slaapkamers.
Neem nu bijvoorbeeld de zoekpagina op een grote immo site in BE:


Ik begin jouw frustratie beter te verstaan. In BE zou ik blijven zeggen "aansteller", als ik nu de achtergrond hoor heb ik er alle begrip voor.

Succes met je strijd!

[Marzman]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 16:19:
[...]

't Zou een beetje eigenaardig zijn mocht ik een NEN norm gebruiken als Belg, maar bon, ik begrijp je punt.

Deze hele discussie draait eigenlijk maar over 1 punt: wat is de exacte relatie van m² tot waarde, of beter: is die relatie er exact?

Onze woning is getaxeerd door de makelaar van de verkoper.
Wij hebben zelf een prijs geboden en die is goedgekeurd.
Erna kwam de bank en die taxeerde veel hoger, dus kregen we een goedkopere hypotheek, maar nergens was er een "totale bewoonbare oppervlakte" te zien.
Niet in het rapport van het immo kantoor, niet in het rapport van de bank, en ook niet in het rapport van de andere bank toen we onze hypotheek 2 jaar later herschreven.

Blijkbaar is dit toch een héél groot cultuurverschil, want in BE kan ik me dit soort verhalen echt niet voorstellen.
In BE hebben we een heel actief (ver)bouw forum. Ik ben daar al jaren lid en heb dit soort discussie nog nooit gezien.

Hetgeen ik er wel zie is dat de metser de muur 20 cm verder of korter zette en dat dat gevolgen had voor de prijs en/of waarde, maar een discussie over de beschrijving van een bestaand, te bezichtigen pand? Totaal nieuw voor mij.

Enne, bedankt aan allen om me uiteindelijk toch niet gewoon weg te filteren, maar de discussie volwassen aan te gaan!

toon volledige bericht

Ik heb het even opgezocht (ik ben Nederlander, maar heb in maart ook een huis gekocht in Belgie) en bij mij staat het wel in het taxatierapport hoor. Toevallig ook van de verkopers (hadden ze nodig voor een overbruggingskrediet). Alleen zie ik in een oogopslag al wat fouten (dingen die niet kunnen in de oppervlaktes en de oppervlakte van de taxatie is ook anders als de oppervlakte die de makelaar opgaf, hoewel we de taxatie ook via dezelfde makelaar kregen na de koop ).

Verder maakt 20m3 denk ik ook in Belgie wel verschil. Dat is een extra slaapkamer bijvoorbeeld.

[ Voor 4% gewijzigd door Marzman op 27-08-2019 18:32 ]

[cadsite]

Marzman schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:26:
[...]Verder maakt 20m3 denk ik ook in Belgie wel verschil. Dat is een extra slaapkamer bijvoorbeeld.

Een slaapkamer meer of minder valt bij het soort huizen dat ik bewoon redelijk sterk op. Ik weet niet hoe dat bij jou zit?
Het gaat mij trouwens niet over het aantal m², maar over de waarde die je als mens hecht aan een opmeting tov de waarde dat jij geeft aan een huis.

Ik kan er nog altijd niet bij dat iemand meer geld zou geven voor EXACT hetzelfde huis als er op een papier 110m² staat in plaats van 100m².
Maar goed, blijkbaar wordt er bij taxatie door een makelaar en/of bank niet verder dan de neus gekeken.

[Marzman]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:32:
[...]

Een slaapkamer meer of minder valt bij het soort huizen dat ik bewoon redelijk sterk op. Ik weet niet hoe dat bij jou zit?
Het gaat mij trouwens niet over het aantal m², maar over de waarde die je als mens hecht aan een opmeting tov de waarde dat jij geeft aan een huis.

Bij de TS is dat ook niet zo, hij heeft gewoon een scheve muur. Lijkt me dat dit trouwens ook opvalt bij de bezichtingen.

De waarde wordt ook rechtstreeks gelinkt in het taxatierapport. Kan natuurlijk zijn dat dit bij jou anders is. Ik heb maar ervaring met een taxatie van een huis in Belgie


De prijs per meter hebben ze dan een heel verhaal over hoe dat bepaald is, oa andere huizen uit de buurt.

[ Voor 6% gewijzigd door Marzman op 27-08-2019 18:41 ]

[cadsite]

Die scheve muur was toch maar goed voor een verschil van 2m²?
Bij jou wordt er hier per verdieping een oppervlakte genomen en een prijs. Die heeft er zich gemakkelijk vanaf gemaakt.

Ik zou in onze kast moeten duiken om het jou te kunnen tonen, maar de waarde werd bij ons totaal anders bepaald. Elke ruimte werd opgemeten en elke ruime apart kreeg een eigen m² prijs.
Daarbij werd rekening gehouden met de lichtinval, de gebruikte materialen, de afwerkingsgraad, de leeftijd,...
Het taxatierapport (we hebben er 3 van deze woning) was telkens een bundel van zo'n 8 à 10 bladzijden.
(we zitten in dezelfde prijsklasse, dus daar zal het niet aan liggen)
(Wel grappig dat er bij jou nog in BEF genoteerd staat.)

[Marzman]

Er staat wel meer in het rapport, ik weet niet hoe ze dat hebben laten maken. De vorige eigenaar vond het waarschijnlijk wel prima zolang het maar genoeg was voor zijn overbruggingskrediet. ik heb beneden ook een veranda, dus dat het oppervlakte boven en onder gelijk is kan niet eens. Toevallig hadden zij dezelfde hypotheekverstrekker als wij vandaar dat we dat rapport hebben.

[_Arthur]

cadsite schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:32:
Ik kan er nog altijd niet bij dat iemand meer geld zou geven voor EXACT hetzelfde huis als er op een papier 110m² staat in plaats van 100m².

En dat is dus in Nederland wel het geval.

Dat zou je op een simpele manier kunnen vertalen als: we vergelijken hypothetisch 2 rij c.q. tussenwoningen, (dus buren aan beide kanten), exact het zelfde afwerkings niveau en indeling, alleen bij de een is de woonkamer 10m2 groter.

Welk huis is dan duurder?

Antwoord: het huis met die woonkamer die 10m2 groter is.

Alleen, hoeveel duurder zou dat huis zijn geweest? Om dat op een makkelijke manier te bepalen, deel je de verkoopprijs door het aantal bewoonbare m2 en ga je met die m2-prijs verder rekenen.

[kabeltjekabel]

De tuin wordt niet groter als er een aanbouw aan het huis zit...

Hoe gewilder de plek is... des te meer je betaald voor de grond. Een huis bouwen in Drente is niet bijster veel goedkoper dan in Amsterdam (als de fundering er eenmaal ligt..).

Dus no way dat dat 1:1 opschaalt.

Ga je appartementen vergelijken; ja, dan zal 80 m2 vast wel 35% duurder zijn dan 60 m2.

[Pietervs]

N1ckk schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:17:

In principe beschrijf je nu het werk / doel van een taxateur. Verdediging claimt dat het taxatierapport voor de verkoop “kwijt” is. Ons taxatierapport is waardeloos door meerdere redenen (het is gewoon bullshit is er 1 ), maar met name doordat de taxateur gewoon blind uit is gegaan van de metrages in de verkoopfolder - ondanks dat hij zelf bezig is geweest met een laserapparaat.

Stel dat hij destijds zou hebben gezegd het huis is 20% minder waard, want woonoppervlakte klopt niet, keuken is niet zo jong als verkoper zegt en ik heb nog een paar kleine dingen gezien (hoeveel je mag verwachten zijn de meningen over verdeeld*), en daarmee een taxatie van 20% lager hebben opgeleverd had ik eigen geld moeten inbrengen want volgens mij mag een hypotheek tegenwoordig maar 101% van de getaxeerde waarde zijn.

Dan had ik de verkoper kunnen “confronteren” met een lager bod en hem ook kunnen aangeven dat hij zijn presentatie moet aanpassen naar de juiste elementen om verborgen gebreken te onthullen. Eerlijk gezegd denk ik dat de verkoper daar ook in mee was gegaan, maar voor welke prijs is voor mij moeilijk te bepalen. Dat is het spannende nu ook, want ik heb het idee dat we nu eindelijk richting een moment gaan waarbij er ook iets vanuit de verdediging moet komen. Wij hebben redelijk goede kaarten in handen en zijn dusdanig goed voorbereid dat ze ook moeten inzien dat het geen juridische “walk in the park” zou zijn.

* Ik vind oprecht dat je voor 450-500€ Een zeer gedegen rapport mag verwachten.

toon volledige bericht

Taxatie rapport kwijt klinkt inderdaad als een slap excuus: die is gewoon opnieuw op te vragen bij de taxateur. Als die het niet meer heeft denk ik dat zijn naam wel eens doorgegeven mag worden aan een of andere organisatie (geen idee of er een beroepsgroep van taxateurs is?).

En ja, je laatste conclusie ben ik het ook helemaal mee eens: als je voor zo'n bedrag een vodje krijgt wat het papier niet waard is lijkt mij dat er ergens iets helemaal mis is.

[leecher]

Ts koopt een huis omdat het er goed uit zag en goed voelde, technisch in redelijke staat was en waarschijnlijk nog wel wat dingen. Ik betwijfel dat TS teruggerekend heeft naar euros per m2 en op basis daarvan de koop heeft doorgezet. Wat blijkt nu: TS heeft onbewust het oppervlak van 100m2 hoger gewaardeerd dan op papier stond.

Lijkt me prima, vraag & aanbod. Zodra je het huis te koop zet vraag je gewoon wat je ervoor wil hebben. Dat is blijkbaar wat meer dan de euro per m2 die nu op papier staat. Als jij het huis deze waarde hebt toegekend wil iemand anders dat waarschijnlijk ook wel doen.

Dat oppervlak en gevonden worden op funda? Zet je in de advertentie toch lekker 120m2 neer, inclusief allemaal indicatief en voorbehouden in de kleine letters. If you can't beat them, join them. Er staan huizen op funda die eigenlijk in een compleet andere straat liggen alleen maar door wat te rotzooien met het adres lijkt het in een betere buurt te staan. Makelaars gonna makelaar.

[Sharky]

leecher schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 20:01:


Dat oppervlak en gevonden worden op funda? Zet je in de advertentie toch lekker 120m2 neer, inclusief allemaal indicatief en voorbehouden in de kleine letters.

Oplichting dus. Als je zoiets doet ben je echt een heel leuk, betrouwbaar persoon.

If you can't beat them, join them.

Hij heeft een probleem met de makelaar, niet met de toekomstige kopers.

[N1ckk]

EDIT: i.v.m. lopende zaak offline gehaald op advies.

[ Voor 74% gewijzigd door N1ckk op 31-07-2021 13:56 ]

[Chntl321]

Dit is wel een mooie uitspraak.. wellicht heeft TS hier ook iets aan?

https://www.bd.nl/brabant...tingen-koophuis~a2a35a06/

[The Fatal]

Dit is misschien handig om te lezen.

https://www.ad.nl/wonen/h...n-woonoppervlak~a1101937/

[R20141016]

hahahaa die wilde ik net ook posten.
Alleen dan gevonden op www.ed.nl maar al die kranten vallen onder dezelfde groep.

[Ivow85]

The Fatal schreef op dinsdag 3 september 2019 @ 12:09:
Dit is misschien handig om te lezen.

https://www.ad.nl/wonen/h...n-woonoppervlak~a1101937/

Goede zaak dat de makelaardij-maffia eens op zijn vingers getik is. De Meetinstructie moet verplicht worden toegepast, zodat grote verschillen juist niet mogelijk zouden moeten zijn. Het niet juist toepassen van de betreffende meetinstructie wordt hier in mijn ogen dan ook als een ernstige tekortkoming in de dienstverlening van de makelaar bestempeld.

Bij goed meten met geijkte middelen zal de afwijking tussen verschillende metingen niet meer dan 1 a 2% moeten bedragen. Kleine afwijkingen hou je altijd wel, omdat muren zelden helemaal haaks en recht lopen.

[Piet_Piraat7]

Als je je huis te koop zet, meet de makelaar dan de hele woning opnieuw op of wordt er gekeken naar de vorige keer dat het huis op Funda stond voor het aantal vierkante meters? (mits niks verbouwd)