Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[BastaRhymez]

Sovieto schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 12:13:
@BastaRhymez

Ik kan me niet voorstellen dat het niet gunstiger is om te wachten tot volgend jaar. Tuurlijk, je kan nu 3% extra aftrekken van de belasting, dat scheelt 288 euro. En je 2 maanden langer een lagere rente. Maar als je wacht tot 1 januari, dan hoef je over 15% van de oorspronkelijke som geen boeterente te betalen. Aannemend dat die circa 200.000 was, verwacht ik een boeteverlaging van zo'n 2500 euro.

Probeer eens een beetje te spelen met een online calculator

Verder ben ik van mening dat veel extra aflossen en rente afkopen niet bij elkaar passen. Voor mij zou het of het een, of het ander zijn.

Zoals gezegd, ik ben nogal verbaasd dat de afkoopsom nu 5k lager is dan een half jaar geleden. Echter, de onderliggende berekening zit er nu niet bij. Ik heb ook sterk het vermoeden, dat ze de aflossing van 15% niet hebben meegenomen en ze dus ten onrechte nog eens 15% als fictieve aflossing hebben genomen voor het vergelijk. Als dat inderdaad zo blijkt te zijn, dan hebben ze wel een hele domme fout gemaakt

[BastaRhymez]

CaLeX schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 14:19:
[...]
en als je het zelf berekent via berekenhet.nl? om te voorkomen dat ze er vanuit gaan dat je nog niet afgelost hebt

Via berekenhet.nl niet gedaan, omdat ik eerder ook al (wat kleinere bedragen) heb afgelost. Dan werkt de tool van berekenhet niet optimaal, omdat die niet tussentijdse aflossingen herkent. Of ze moeten een andere rekensheet hebben dan dat ik heb gebruikt

[...]
hypotheek zakt met 350, maar met welk bedrag gaat bijvoorbeeld de Kinderopvangtoeslag omhoog als je beide blijft doen?

Grappig dat je dit aanhaalt, die had ik zelf namelijk vorige ook aangehaald. Echter, met de daling van de maandlasten drukt de KDV toeslag er niet zo hard meer op. Daarnaast gaan ze inmiddels wat minder naar de opvang, waardoor de impact ook kleiner aan het worden is.

En als je over een jaar weer tegen die 100k aan loopt. Wat dan? ga je dan weer aflossen om VRH te voorkomen? En dat jaar erop? Hoeveel zin heeft het dan om te gaan middelen als je dan alsnog 4x15% gaat aflossen?

Geen idee, maar dan moet ik aardig gaan sparen om volgend jaar weer 100k op de rekening te hebben.

Wens is er om een lage maandlast te hebben, waarbij we nu aan het onderzoeken zijn hoe we dit het beste kunnen bereiken.
Ik zie drie opties:
1: Aflossen
2: Rente afkoop
3: Combinatie van aflossen en rente afkoop

Alleen hier hoor ik van iedereen dat optie 3 niet handig is, echter lees ik nog niet echt waarom dat zo zou zijn.

[CaLeX]

BastaRhymez schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 15:38:
[...]


Alleen hier hoor ik van iedereen dat optie 3 niet handig is, echter lees ik nog niet echt waarom dat zo zou zijn.

Omdat je dan nú een "boete" gaat betalen over gemiste rente-inkomsten over een bedrag die je over 3 maanden gaat aflossen.

[Pannencouque]

Ik zou inderdaad wachten tot volgend jaar. 1 januari die 15% aflossen en daarna een nieuw voorstel aanvragen.
Dan zo kort mogelijk vastzetten, of vastzetten voor de periode waarin je wil aflossen, en zeker niet langer. Althans, 20 jaar vastzetten klinkt me niet logisch als je nu extra aan het aflossen bent?

[BastaRhymez]

@CaLeX Ik begrijp wat je zegt, maar ik beschouw een hypotheek als iedere andere schuld (gelukkig is dit overigens mijn enigste schuld). En een schuld wil je -over het algemeen- zo snel mogelijk tegen de gunstigste voorwaarden aflossen.
Wat ik bedoel: Ik betaal nu 3,85% rente en kan dat naar 1,14% (voor bijv. 10 jaar) terug brengen. Hierdoor los ik automatisch (door de annuïteitverdeling) 150 euro p/m meer af (nog los van eventueel extra aflossen natuurlijk). De afkoop heb ik hiermee binnen 3 jaar terug verdiend. Dan geniet ik nog 7 jaar van het voordeel van deze lage rente. Natuurlijk bestaat de kans dat over 3 jaar de rente hetzelfde is als nu, iets lager of iets hoger. Aangezien niemand van ons een glazen bol heeft, is het nu eventueel zekerheid kopen van de lage rente. En zoals al eerder gezegd: ik denk dat de weg omhoog veel groter en steiler is, dan de weg omlaag. Dat betekend overigens niet dat ik verwacht dat op korte termijn de rente stijgt, maar een eventuele stijging kan hard gaan (6,5 jaar geleden had ik 'm vastgezet voor 3,85% en dat was toen al een "koopje").

Daarnaast los ik 15% af met geld dat we kunnen missen. Op de bank levert het niks op (in feite kost het daar geld), dus daarom maar in het huis steken. Daar levert het gegarandeerd iets op en merk ik direct in de portemonnee. Het netto rendement (bij mijn huidige rente van 3,85%) van aflossen is 0,56% per maand, iedere maand weer (verschil in lagere maandlast gedeeld door de inleg). Op jaarbasis is het een netto rendement van 6,73%. Dat zie ik de spaarrente de komende jaren niet geven...
Indien ik wel de rente openbreek, is rendement 11,88% per jaar (op de aflossing; de afkoop niet meegerekend).

@Pannencouque Ik denk dat de bank nu een foutje heeft gemaakt. Ik heb dit jaar al maximaal (15%) afgelost. Ik denk dat ze bij mijn aanvraag nu weer 15% boetevrij aflossen hebben meegenomen in de berekening. Ik denk dat het bedrag nu dus hoger zou zijn en dat in januari het huidige afkoopbedrag er zal zijn. Dan is wachten tot januari inderdaad gunstiger.
Overigens ben ik niet van plan om de rente voor 20 jaar vast te zetten. Ik zat eerder te denken aan 5 of 10 jaar. Het verschil is slechts een tientje per maand.

[Sovieto]

@BastaRhymez

Het blijft voor mij een onduidelijk verhaal. Snap je dat als je nu je rente vooruit betaald, dat dat zonde is. Want in de toekomst heb je die schuld waar je nu rente over betaald helemaal niet.

En waar komt het rendement van 6,73% vandaan? Is dat een verlaging van je maandlasten?

En als ik jou was zou ik ook even berekenen of het niet gunstig is om tot 2022 te wachten als je weer 15% aflost in 2021.

[BastaRhymez]

@Sovieto Ja, tuurlijk snap ik dat rente vooruit betalen zonde is. Echter, het betreft een annuïteiten hypotheek, waardoor de verdeling rente versus aflossing ook (significant) veranderd bij een rente aanpassing (factor >2).

Het rendement heb ik berekend door:
B / A = R
A = Aflossing (15%)
B = Besparing (op jaarbasis) t.o.v. huidige aflossing (let op: ik heb hier echt de aflossing gepakt, niet het verschil in maandbedrag)
R = Rendement

Dus fictief:
20.000 euro aflossing levert een besparing op van 150 euro (per maand). Rendement is (12 maanden x 150 euro) / 20.000 euro = 9%
Natuurlijk ben je de aflossing (in dit geval 20.000 euro) "kwijt" en heb je die niet meer tot je beschikking.

Maargoed, aflossen doe je ook met geld dat je niet meer (direct) nodig hebt.


En ik verwacht dat we in 2022 ook wel weer een aflossing (15%) zullen doen.

[mddd]

@BastaRhymez Ik denk dat er toch een denkfout in zit als je 'bespaart' doordat je binnen je annuïteit meer aflost.
Je kunt dat prima zelf doen namelijk door meer af te lossen. Daar heb je geen renteverandering (met bijbehorende boete) voor nodig. En dat doe je dus ook al. Elk jaar maximaal aflossen is volgens mij prima voor jou, boete betalen is zonde.

Rente openbreken is in feite niet anders dan dat je al je rente naar voren haalt en nu alvast betaalt in de vorm van de boete. Maar als je weet dat je binnenkort verder gaat aflossen dan betaal je die boete dus onnodig!

Dan kun je volgens mij beter gewoon die 150 euro per maand extra aflossen. Zelfs al ga je boven je boetevrije maximum van 15%. Dan betaal je in elk geval maar een STUKJE van de boete namelijk voor het deel dat je aflost. Bij rente openbreken betaal je ALLE boete ook voor het deel dat straks niet eens nodig is.

[Voor 42% gewijzigd door mddd op 04-11-2020 14:00]

[BastaRhymez]

@mddd het klinkt logisch wat je zegt. Echter, met de huidige rente (3,85%) los ik (volgens bijbehorende annuïteit) 365 euro af. Met 1,14% (aanbod voor 10 jaar vast) wordt de bijbehorende aflossing 515 euro. Dat scheelt dus 150 euro per maand, nog los van het wel/niet extra aflossen. De extra aflossing van 15% staat namelijk los van wat je binnen de annuïteit mag aflossen.

[redwing]

BastaRhymez schreef op woensdag 4 november 2020 @ 13:44:
@Sovieto Ja, tuurlijk snap ik dat rente vooruit betalen zonde is. Echter, het betreft een annuïteiten hypotheek, waardoor de verdeling rente versus aflossing ook (significant) veranderd bij een rente aanpassing (factor >2).

Het rendement heb ik berekend door:
B / A = R
A = Aflossing (15%)
B = Besparing (op jaarbasis) t.o.v. huidige aflossing (let op: ik heb hier echt de aflossing gepakt, niet het verschil in maandbedrag)
R = Rendement

Dus fictief:
20.000 euro aflossing levert een besparing op van 150 euro (per maand). Rendement is (12 maanden x 150 euro) / 20.000 euro = 9%
Natuurlijk ben je de aflossing (in dit geval 20.000 euro) "kwijt" en heb je die niet meer tot je beschikking.

Maargoed, aflossen doe je ook met geld dat je niet meer (direct) nodig hebt.

En ik verwacht dat we in 2022 ook wel weer een aflossing (15%) zullen doen.

Als je zoveel verwacht af te lossen is die rente-afkoop zo goed als altijd niet rendabel. Je betaalt je rente-afkoop nl. over een bedrag dat je binnen een paar jaar toch al aflost. Je betaalt dus bijna 10k om je rente wat lager te krijgen, terwijl je dat bedrag nooit terug gaat verdienen. Voor die tijd heb je ten slotte al een heel stuk afgelost waardoor de opbrengsten door een lagere rente heel hard omlaag gaat. Oftewel je maakt veel kosten om de rente te verlagen, maar je verdient amper iets terug van die lagere rente.

Rente-afkoop doe je dan ook vooral als je de loopduur niet wil veranderen maar wel lagere maandlasten wil hebben. Niet als je toch al zo snel mogelijk af wilt lossen. Dan kun je het geld dat de rente-afkoop lost beter gebruiken om af te lossen.

[mddd]

@BastaRhymez Maar die mogelijkheid om 150 p/m extra af te lossen kost je wel 10.000 euro. Ofwel anders gezegd dat voordeel van 150 euro heb je uit eigen zak al betaald en is dus geen werkelijk voordeel.
Je kunt ook die rente zo laten en zélf bovenop het "maximum" van 15% nog 150 p/m aflossen. Dan betaal je enkel een boete over die 12*150 in plaats van over de volle mep van je openstaande schuld.

[redwing]

BastaRhymez schreef op woensdag 4 november 2020 @ 14:02:
@mddd het klinkt logisch wat je zegt. Echter, met de huidige rente (3,85%) los ik (volgens bijbehorende annuïteit) 365 euro af. Met 1,14% (aanbod voor 10 jaar vast) wordt de bijbehorende aflossing 515 euro. Dat scheelt dus 150 euro per maand, nog los van het wel/niet extra aflossen. De extra aflossing van 15% staat namelijk los van wat je binnen de annuïteit mag aflossen.

Het kost 10k zeg je en de terugverdientijd met 175-220 euro is 3.5-4.5 jaar. Iedere keer dat je 15% aflost komt daar een half jaar bij. Als je dus 1 keer aflost verdien je de kosten al niet meer terug. En je bent van plan dat aflossen een paar keer te doen. Gewoon aflossen dus, die rente-afkoop verdien je nooit terug voor 2024.

[Fr33z]

redwing schreef op woensdag 4 november 2020 @ 14:09:
[...]

Het kost 10k zeg je en de terugverdientijd met 175-220 euro is 3.5-4.5 jaar. Iedere keer dat je 15% aflost komt daar een half jaar bij. Als je dus 1 keer aflost verdien je de kosten al niet meer terug. En je bent van plan dat aflossen een paar keer te doen. Gewoon aflossen dus, die rente-afkoop verdien je nooit terug voor 2024.

juist. Ik snap ook niet hoe je met deze getallen op een positieve som uit denkt te komen Bastarhymez. Je geeft aan dat het je 150 euro scheelt per maand (of 175 tot 220 euro/maand zelfs) als je nu de rente kunt verlagen naar <1%.

Maar je rentevaste periode loopt nog maar ~ 39 maanden (vanaf 1-1-2021 gezien dan, omdat je toch extra af wilde lossen etc). Dus hoe ga je in 39 x 150 = 5.850 euro een boeterente van >8k terugverdienen?

Hoe korter bij het eind hoe minder invloed zo'n rente heeft. Van de 8k die je dit kost kun je dus ook gewoon die 39 maanden 205 euro/maand extra aflossen. Effect ongeveer hetzelfde maar dan heb je wel meer vrije cashflow (omdat je niet ineens nu 8k naar de bank brengt in de vorm van boeterente).

Blijft over: je lijkt als voordeel te zien dat je met nu opnieuw vastleggen een langdurig lage rente kunt kopen. Wellicht is dat zo, maar je moet je afvragen hoeveel geld je dat waard is (hoogte van bedrag, looptijd, mogelijk tot vervroegd aflossen etc)

[Sovieto]

En sowieso als je maximaal extra wil blijven aflossen, dan moet je niet jemaandbedrag verlagen, maar je looptijd. Hierdoor kan je namelijk een stuk meer aflossen per jaar!

[KillerAce_NL]

Heren,
Ik wil jullie advies vragen. Wij hebben net het voorstel vd bank gekregen wat betreft een nieuwe rentevaste periode.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Barrycade]

Qua bankspaar zou je toch zo veel mogelijk een hoge rente willen. Dus als je wat wil veranderen zou ik die op 20 jaar zetten.

Als je je aflossingsvrij in de komende 20 jaar wil wegwerken zou je dus 4k per jaar moeten aflossen, dat zou je zelf kunnen doen, door jaarlijks 4 k af te lossen of je zet je aflossingsvrij om naar een lineaire hypotheek.
Nadeel van het laatste is dat je dan verplicht wordt om af te lossen, en dus niet een jaartje kan overslaan. Maar dat kan ook een voordeel zijn.

Denk dat als je daar voor gaat je wellicht zelfs op hetzelfde maandbedrag of lager komt als je nu betaald bruto. Ook omdat je rente door de helft is gegaan.

[KillerAce_NL]

Volgens mij kan ik nu de periode afloopt goedkoop het aflossingsvrije gedeelte omzetten bij dezelfde aanbieder naar annuitair.
Weet iemand hoe ik dat moet berekenen ?

[BastaRhymez]

Fr33z schreef op woensdag 4 november 2020 @ 14:15:
[...]


juist. Ik snap ook niet hoe je met deze getallen op een positieve som uit denkt te komen Bastarhymez. Je geeft aan dat het je 150 euro scheelt per maand (of 175 tot 220 euro/maand zelfs) als je nu de rente kunt verlagen naar <1%.

Maar je rentevaste periode loopt nog maar ~ 39 maanden (vanaf 1-1-2021 gezien dan, omdat je toch extra af wilde lossen etc). Dus hoe ga je in 39 x 150 = 5.850 euro een boeterente van >8k terugverdienen?

Hoe korter bij het eind hoe minder invloed zo'n rente heeft. Van de 8k die je dit kost kun je dus ook gewoon die 39 maanden 205 euro/maand extra aflossen. Effect ongeveer hetzelfde maar dan heb je wel meer vrije cashflow (omdat je niet ineens nu 8k naar de bank brengt in de vorm van boeterente).

Blijft over: je lijkt als voordeel te zien dat je met nu opnieuw vastleggen een langdurig lage rente kunt kopen. Wellicht is dat zo, maar je moet je afvragen hoeveel geld je dat waard is (hoogte van bedrag, looptijd, mogelijk tot vervroegd aflossen etc)

Die >8k is natuurlijk bruto, de andere bedragen zijn netto. Dus van die >8k (uit m'n hoofd geloof ik 9,5k) krijg ik natuurlijk nog 46% terug. Netto zal het er dus om hangen, of ik de afkoop terug verdien. Als ik inderdaad jaarlijks 15% extra blijf aflossen, dan heeft het indd weinig zin zoals @redwing en @mddd ook al aangaven.

Thanks voor jullie reacties!

[redwing]

KillerAce_NL schreef op woensdag 4 november 2020 @ 18:16:
Volgens mij kan ik nu de periode afloopt goedkoop het aflossingsvrije gedeelte omzetten bij dezelfde aanbieder naar annuitair.
Weet iemand hoe ik dat moet berekenen ?

Bij de meeste aanbieders kun je dit doen voor een laag bedrag (administratiekosten van een paar honderd euro). Als je dit tussendoor doet blijven de rente en voorwaarden gelijk, doe je dit als de periode afloopt kun je een nieuwe rentevast periode kiezen. Wat daarvan de kosten zijn kun je bij je hypotheekverstrekker bekijken. En om te kijken wat de maand-kosten worden bij annuitair kun je dit het beste op een website laten berekenen.

[t_captain]

redwing schreef op donderdag 5 november 2020 @ 11:03:
[...]

Bij de meeste aanbieders kun je dit doen voor een laag bedrag (administratiekosten van een paar honderd euro). Als je dit tussendoor doet blijven de rente en voorwaarden gelijk, doe je dit als de periode afloopt kun je een nieuwe rentevast periode kiezen. Wat daarvan de kosten zijn kun je bij je hypotheekverstrekker bekijken. En om te kijken wat de maand-kosten worden bij annuitair kun je dit het beste op een website laten berekenen.

Waarom zou je betalen? Je berekent je annuiteit en lost in middels een maandelijkse extra inlossing op je aflossingsvrije leningdeel, binnen de boetevrije ruimte

https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypotheek/annuiteit.html

[CaLeX]

t_captain schreef op donderdag 5 november 2020 @ 11:37:
[...]


Waarom zou je betalen? Je berekent je annuiteit en lost in middels een maandelijkse extra inlossing op je aflossingsvrije leningdeel, binnen de boetevrije ruimte

https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypotheek/annuiteit.html

het omzetten van hypotheekvorm kost doorgaans wat geld (administratiekosten)

bij de ING:
Omzettingen naar een ander hypotheekproduct € 225
https://www.ing.nl/partic...overige-kosten/index.html

[redwing]

t_captain schreef op donderdag 5 november 2020 @ 11:37:
[...]
Waarom zou je betalen? Je berekent je annuiteit en lost in middels een maandelijkse extra inlossing op je aflossingsvrije leningdeel, binnen de boetevrije ruimte

https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypotheek/annuiteit.html

Kan, maar dan moet je het maadelijks zelf doen. Dan is omzetten lekker makkelijk. Ik los zelf tegenwoordig trouwens simpelweg een vast bedrag af.

[DropjesLover]

20 jaar (nog 18 te gaan) tegen (nu) 2,64%. Bij Munt, dus gaat vanzelf omlaag bij een andere LTV ratio.
Dezelfde hypotheek nu voor 1,7% kunnen, maar ja, de boeterente is een behoorlijke component, waardoor de winst onder de streep niet bijzonder groot is...

[AgeOfPanic]

Wij hebben twee jaar geleden 20 jaar vastgezet. Wij hebben voor 20 jaar gekozen, omdat we zekerheid wilden en omdat we dachten dat de rente niet veel meer zou dalen. Niet 30 jaar, omdat onze verwachting is dat wij het huis eerder kunnen afbetalen door extra af te lossen. Achteraf is de rente toch nog best door gedaald, maar dat is weer het risico wat je neemt als je zo lang vast legt.

[CaLeX]

redwing schreef op donderdag 5 november 2020 @ 12:34:
[...]

Kan, maar dan moet je het maadelijks zelf doen. Dan is omzetten lekker makkelijk. Ik los zelf tegenwoordig trouwens simpelweg een vast bedrag af.

naast dat het makkelijk is, levert het regelmatig ook een lagere staffel op.

Het is niet ongebruikelijk dat er 0,25% verschil zit tussen de rente van Annuitair en Afllossingsvij

[KillerAce_NL]

@CaLeX Klopt annuitair is een halve procent goedkoper.
Als ik zo reken kom ik uit op zo'n 400 euro in de maand en dan lossen we wél af.
Iemand nog ervaring met het veranderen van ORV ? Moet je weer die hele riedel door qua gezondheidsverklaringen etc ?

[Sibylle]

In de VS hier, we overwegen om de rente van 3.65% naar ~2.85% te verlagen voor 30 jaar, kosten zijn ~$3000 en hebben we er binnen 1.5-2 jaar uit (3000 / lagere verplichte maandlasten).

Helaas zijn de rentes ietsjes gestegen naar 3% dus nog even wachten tot het weer inzakt na de verkiezingen :-)

[FreakNL]

@BastaRhymez niemand heeft een glazen bol maar ik geloof er zelf geen bal van dat de rente significant gestegen is in 2024. Ik denk dat we nog wel een jaar of 10 genieten van lage rente. En misschien zelfs langer.

Ik zou gewoon aflossen de komende jaren en dan lekker in 2024 weer 10 jaar vast zetten tegen de dan nog steeds lage rente

Mocht de rente WEL gaan stijgen gaat dat echt niet met 1% per maand. Dus je kan dan altijd nog je plan gaan uitvoeren.

[BlizzarD]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[mddd]

@BlizzarD Je moet je realiseren dat rentemiddelen of boeterente betalen je in beginsel niks oplevert. Je betaalt nu in 1 klap het renteverschil dat je de tot aan de afloop van de huidige periode gaat terugverdienen.

Rente middelen/afkopen heeft alleen zin wanneer je verwacht dat de rente zal gaan stijgen in de komende jaren. Je zet immers NU de rente vast voor een nieuwe periode van 10 of 20 jaar. Nogmaals, de winst zit hem niet in dat je NU lagere lasten hebt. Die betaal je immers uit eigen zak door de afkoopboete. Het potentiële voordeel is dat je nu de lagere rente vastzet.

Of dit zin heeft moet je dus zelf inschatten en heeft te maken met jouw verwachting van de rentes. Gaan die de komende 4 jaar stijgen dan is het slim om te doen, zo niet dan kun je het net zo goed niet doen en heb je nog 20k in je zak. Als je wilt kun je jezelf uit die 20k elke maand 400 euro geven om je maandlasten te verlagen.

Wellicht kun je een stukje extra aflossen of een taxatie laten doen om zo nog een trede te kunnen dalen in de risico-opslag (als dat van toepassing is)? En anders zou ik adviseren om het lekker nog even aan te kijken. Je kunt altijd over 2 jaar alsnog vastzetten als je rente dan zou gaan stijgen. En dan heb je toch mooi de helft van die boete alweer uitgespaard.

[Voor 16% gewijzigd door mddd op 16-11-2020 15:26]

[Longcat]

@mddd Het is nog wel wat ingewikkelder dan dat. Het gaat er om wat de rente doet over 4 jaar (2014+10) en of er bijv. verhuisplannen zijn op die termijn. Als je nu de rente middelt en over 4 jaar verhuist, ben je goedkoper uit dan niets doen en over 4 jaar verhuizen. Als ze nog 10 jaar blijven wonen in de huidige woning, dan zal het waarschijnlijk beter zijn om te wachten tot einde rentevast of oversluiten (en boete betalen) i.p.v. rentemiddelen. Bovendien zit er wel degelijk 'winst' in de lagere maandlasten, indien er behoefte is aan lagere maandlasten (bijv. door baanverlies of hogere kosten buiten hypotheek).

Daarnaast geeft @BlizzarD aan een NHG-hypotheek te hebben, waar (over het algemeen) geen sprake is van risico-opslagen.

[Voor 9% gewijzigd door Longcat op 16-11-2020 15:31]

[mddd]

@Longcat Sorry NHG had ik overheen gelezen.

Ik snap wat je bedoelt met rente middelen, als je dat over langere termijn doet dan smeer je de kosten uit en betaal je dus de komende 4 jaar dus inderdaad minder. Maar de keerzijde is natuurlijk dat je de jaren daarna juist meer betaalt dan nodig... op de langere termijn is het dus nog steeds gelijk. En komt het er nog steeds op neer, als je denkt dat over 4 jaar de rente nog laag is dan is het nu niet nuttig om open te breken want lange-termijn gezien is het in totaal neutraal.

Qua maandlasten, als zij/hij nu behoefte hebt aan lagere lasten (oftewel meer overhouden per maand) dan kan @BlizzarD dus ook gewoon elke maand een stukje van die 20.000 opnemen en heb je hetzelfde effect.

(Ik neem even aan dat dingen zoals VRH ('spaargeld belasting') hier niet meespeelt want dat verschuift het geheel natuurlijk een beetje).

[FreakNL]

Ik had een rente die vast stond tot 2034 op 4%.

Die heb ik gemiddeld in 2017 toen 17 jaar vastgezet tot 2034 op 3.4%

Dat kostte me niks behalve 200 euro administratiekosten.

Het is allemaal klein bier maar alsnog had ik met niks doen 4% betaald tot 2034, nu betaal ik 3.4% tot 2034...

Staat even los van de keuze of 20 jaar vastzetten in 2014 (of 17 jaar in 2017) een verstandig keuze was (niet dus) maar het gaat nu even om het feit dat ik toch echt niks uit eigen zak betaald heb (behalve die 200 euro)...

@BlizzarD, je kan ook kijken of er gemiddeld kan worden tot 2024? Dan zal de rente maar miniem dalen maar voor de rest verandert er weinig en leg je jezelf ook niet WEER 10 jaar vast.. Bij mij deed de verstrekker niet moeilijk om gewoon de looptijd te handhaven maar ik zat natuurlijk al aan een langdurige rente vast.


Ik zit nu in hetzelfde schuitje overigens. 3.4% en staat vast tot 2034.. Ik heb niet zoveel keuze meer:

1) Middelen mag maar 1 keer en de verstrekker is sowieso gestopt met middelen
2) Verhuizen, wat ik niet wil.. En zeker niet alleen maar om rente
3) Aflossen

Het gaat eigenlijk om klein bier, zeker zolang de HRA nog bestaat.. 3.4% is veel gezien de huidige markrente maar historisch gezien is het meer dan prima. En absoluut gezien betaal ik rond de 400 euro bruto wat natuurlijk (omdat HRA nog bestaat) netto maar +- 250 is (reken ik even alvast met 37%).. Natuurlijk kan dat (fors) lager maar met een boete van 25k duurt het wel even voordat ik dat eruit heb.. Heb nooit echt berekend wat ik nu zou gaan betalen als ik naar markrente omzet maar mijn onderbuikgevoel zegt dat ik beter extra kan gaan aflossen als ik uberhaupt iets wil...

/edit
Ik heb mijn gegevens eens in Berekenhet gegooid (https://www.berekenhet.nl...ypotheek-oversluiten.html) en dan met een markrente van 1.5% gewerkt (geen idee of dat realistisch is).. Dan duurt het tot 2034 voordat ik de boeterente eruit heb.. En dan de laatste 10 jaar ga je "winst" maken (volgens mij blijven ze dan uitgaan van 1.5%) en komt je op 8k winst uit in 2044.. Daar ga ik nu dat boetebedrag niet voor betalen.. Ik denk niet dat ik ga verhuizen maar je weet nooit..

Dus extra aflossen lijkt me verstandiger, als ik uberhaupt iets wil.. Ik had een tijdje het adagium om alles boven de grens VRH af te lossen maar dat gaat nu naar 100k in 2021...

[Voor 72% gewijzigd door FreakNL op 16-11-2020 16:49]

[BlizzarD]

@mddd Ik snap de gedachte maar uiteindelijk wil ik ook mijn hypotheek (versneld) aflossen, dus 'mezelf' maandelijks betalen uit die 20K is niet helemaal de bedoeling Het is dan meer het idee om die 20K extra af te lossen, zodat ook de maandlasten zullen dalen.

Verder heb je wel gelijk dat hoe dichter we bij de afloop van de rentevaste periode komen (minder dan 4 jaar) hoe minder de boeterente word. Ik verwacht dat de komende 1-2 jaar de rente nog niet dusdanig snel zal stijgen, dus wat dat betreft is extra aflossen en voor de rest even niks doen met de hypotheekrente ook wel een optie.

@Longcat De verwachting is niet dat we snel zullen verhuizen nee.

@FreakNL Rente voor 4/5 jaar opnieuw vastzetten met middelen scheelt nauwelijks iets, praat je over 20€ bruto per maand. Eenmalige administratiekosten voor het wijzigen is €250 dus dat is haast niet de moeite waard.


Ik neig nu eigenlijk naar in ieder geval die 20K extra aflossen en misschien nog een jaartje aan te kijken wat de rentes doen. Vermoedelijk stijgen ze nauwelijks en dan zal de boeterente ook weer een stuk lager worden; middelen of boeterente aftikken kan dan toch wel weer een stukje interessanter worden.

[Voor 28% gewijzigd door BlizzarD op 16-11-2020 17:02]

[kwerty]

Ik heb in het verleden juist wel gekozen voor een boeterente (was iets van €30k bruto), bij mij was het onder de streep toch gunstig:

• over 10% van het orginele hypotheekbedrag betaal je geen aflosboete
• door de boeterente gaat je belastbaar inkomen van dat jaar omlaag(is gunstig voor de meeste toeslagen). Dit scheelde bij mij al netto €2k

[Z___Z]

Rentemiddelen is gunstig als je van plan bent om extra af te lossen of als je van plan bent eerder te verhuizen, want daarmee bespaar je uiteindelijk op de boeterente.
Boeterente is gunstig als je ermee andere fiscale voordelen kan behalen door een lager verzamelinkomen, maar is alleen interessant als je ook van plan bent om niet te verhuizen. Boeterente betalen en dan alsnog verhuizen is weggegooid geld.

[Tanooki]

FreakNL schreef op maandag 16 november 2020 @ 16:06:
Ik had een rente die vast stond tot 2034 op 4%.

Die heb ik gemiddeld in 2017 toen 17 jaar vastgezet tot 2034 op 3.4%

Dat kostte me niks behalve 200 euro administratiekosten.

Het is allemaal klein bier maar alsnog had ik met niks doen 4% betaald tot 2034, nu betaal ik 3.4% tot 2034...

Voor zover ik weet moet je bij rente middelen altijd een langere (resterende) rentevastperiode kiezen, zodat de boeterente over een langere periode uitgesmeerd kan worden ( = het 'middelingseffect').

Hoe heb jij kunnen middelen zonder je rente langer vast te zetten?

[Pannencouque]

BlizzarD schreef op maandag 16 november 2020 @ 15:13:
Ik heb wat hulp nodig met wat (volgens jullie) het beste is qua hypotheek. Even wat cijfers/data:

Hypotheek afgesloten in September 2014 tegen 3,54%
Looptijd leningdeel 10 jaar
Hoogte hypotheek €250.000
Huidige WOZ-waarde €315.000
Maandlasten zijn nu €1126 (bruto)
Het is een hypotheek onder NHG voorwaarden, loopt in totaal 30 jaar

Momenteel twijfelen we erg over wat we met de hypotheek willen doen; het doel is initieel om te kijken hoe we het beste onze maandlasten kunnen verlagen en onze hypotheek versneld kunnen aflossen. Op dit moment hebben we €20.000, die hiervoor ingezet kan worden (waarbij we ook nog voldoende buffer overhouden voor andere zaken).

Voorlopig willen we niet verhuizen, dus de verwachting is dat we hier nog wel een tijdje zullen willen blijven wonen.


Er zijn natuurlijk een aantal opties beschikbaar:

Enkel aflossen
Gebruik de €20.000 om af te lossen en wachten tot de rentevaste periode afloopt over 3 jaar en 10 maanden. Hopen dat dan de rente nog laag staat. Maandlasten zullen +/- €105 bruto per maand dalen.

Aflossen + middelen in hypotheekrente
Gebruik de €20.000 om extra af te lossen en tegelijk rentemiddelen om de hypotheekrente omlaag te krijgen en zo ook maandelijks kosten te besparen. Dit heb ik al opgevraagd:
10 jaar vast --> 2,36% + maandlasten €995 bruto
20 jaar vast --> 2,35% + maandlasten €994 bruto

Boeterente betalen
Dit kost nu in één keer €13.000, dan gelden o.a. de volgende rentes en maandlasten:
10 jaar vast --> 1,40% + maandlasten €895 bruto
20 jaar vast --> 1,68% + maandlasten €924 bruto


Wat zouden jullie in dit geval adviseren/doen?

De boeterente betalen is in elk geval niet voordelig. Tov middelen+aflossen win je 46*100 euro = 4.600 euro (bruto) maar dat kost je 13.000 euro.

Dan is de andere vraag: welk risico durf je aan? Nu middelen betekent dat je weer voor tien jaar vast zit. Je wint in maandlasten 130 euro. 20k aflossen en hopen dat het over vier jaar goedkoper is om open te breken kan ook. Dan win je alsnog 105 euro en kun je dan misschien wel vastzetten voor 0,5%. Lachen! Of voor 5%. Balen... Hoe risicobereid ben je?

Ik weet dat ik de boel een paar jaar terug heb opengebroken en een boete heb betaald, en daar nu spijt van heb omdat ik toch eerder ga verhuizen dan gepland. De bank zal wel lachen. Ik zou het nu niet meer doen en gaan voor extra aflossen (of iets heel anders met het geld doen).

[FreakNL]

Tanooki schreef op maandag 16 november 2020 @ 19:45:
[...]


Voor zover ik weet moet je bij rente middelen altijd een langere (resterende) rentevastperiode kiezen, zodat de boeterente over een langere periode uitgesmeerd kan worden ( = het 'middelingseffect').

Hoe heb jij kunnen middelen zonder je rente langer vast te zetten?

Er moet helemaal niks. Volgens mij zijn verstrekkers daar vrij in. Mijn verstrekker biedt het nu trouwens helemaal niet meer aan, ook dat mag.

[Tanooki]

FreakNL schreef op maandag 16 november 2020 @ 20:41:
[...]


Er moet helemaal niks. Volgens mij zijn verstrekkers daar vrij in. Mijn verstrekker biedt het nu trouwens helemaal niet meer aan, ook dat mag.

Dat is niet wat ik bedoelde, zie hieronder.

(reactie aangepast, toon was wat onvriendelijk)

[Voor 23% gewijzigd door Tanooki op 16-11-2020 22:26]

[Sibylle]

Tanooki schreef op maandag 16 november 2020 @ 19:45:
[...]


Voor zover ik weet moet je bij rente middelen altijd een langere (resterende) rentevastperiode kiezen, zodat de boeterente over een langere periode uitgesmeerd kan worden ( = het 'middelingseffect').

Hoe heb jij kunnen middelen zonder je rente langer vast te zetten?

Wie verplicht de hypotheek verstrekker dit te doen? Lijkt me sterk dat dit inderdaad het geval is, maar ben benieuwd naar de bron.

[Tanooki]

Sibylle schreef op maandag 16 november 2020 @ 21:01:
[...]


Wie verplicht de hypotheek verstrekker dit te doen? Lijkt me sterk dat dit inderdaad het geval is, maar ben benieuwd naar de bron.

Dat is geen 'verplichting' in juridische zin, maar is inherent aan het principe van rentemiddeling.

Als jouw rente nog 10 jaar vast staat tegen een rente die hoger is dan de huidige marktrente, vertegenwoordigt dat een bepaalde waarde voor de bank. Als je de hypotheek wilt openbreken, moet je die afrekenen (boeterente).
Bij rentemiddeling wordt die boeterente 'herverpakt' in je nieuwe hypotheekrente. Om op een lagere rente uit te komen, moet die boeterente worden 'uitgesmeerd' over een langere rentevaste periode.

De bank deelt meestal geen cadeautjes uit, vandaar mijn vraag aan @FreakNL

[Z___Z]

Tanooki schreef op maandag 16 november 2020 @ 21:09:
[...]


Dat is geen 'verplichting' in juridische zin, maar is inherent aan het principe van rentemiddeling.

Als jouw rente nog 10 jaar vast staat tegen een rente die hoger is dan de huidige marktrente, vertegenwoordigt dat een bepaalde waarde voor de bank. Als je de hypotheek wilt openbreken, moet je die afrekenen (boeterente).
Bij rentemiddeling wordt die boeterente 'herverpakt' in je nieuwe hypotheekrente. Om op een lagere rente uit te komen, moet die boeterente worden 'uitgesmeerd' over een langere rentevaste periode.

De bank deelt meestal geen cadeautjes uit, vandaar mijn vraag aan @FreakNL

Je mag afhankelijk van je voorwaarden 10-20% van de hoofdsom boetevrij aflossen. Hier wordt rekening mee gehouden bij het middelen. Als je rente hoog is, kan dit best significant zijn voor het middelen, zonder de looptijd te veranderen.

[redwing]

Z___Z schreef op maandag 16 november 2020 @ 21:13:
[...]

Je mag afhankelijk van je voorwaarden 10-20% van de hoofdsom boetevrij aflossen. Hier wordt rekening mee gehouden bij het middelen. Als je rente hoog is, kan dit best significant zijn voor het middelen, zonder de looptijd te veranderen.

Ook dan is de berekening hetzelfde. Alleen rekenen ze dan met een hypotheek die 10-20% is afgelost en daarmee is de boeterente dus ook lager. Wel opletten of het over Nederland of België gaat. In België zijn de regels wat anders.

[FreakNL]

Tanooki schreef op maandag 16 november 2020 @ 20:48:
[...]

..

Ik dacht toch echt dat ik in 2017 mijn hypotheekrente gemiddeld heb en daarbij de looptijd hetzelfde gehouden heb. De rentevaste periode eindigde op 1 mei 2034 en na middeling nog steeds op 1 mei 2034.

Hoe de verstrekker dat geregeld heeft, geen idee...

Ook bij @BlizzarD lijkt het mogelijk, zegt hij in deze post.
BlizzarD in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Ik ben inderdaad geen financieel expert verder, maar hoe moeilijk is een nieuwe hypotheek van na 2012 nog? Ik snap prima hoe dat in elkaar zit. Ik heb alleen de foute keuze gemaakt (achteraf) om de rente zolang vast te zetten. Maar dan hoef je nog niet zo vinnig te reageren...

/edit
Ik ga nu aan mezelf twijfelen, een bank staat er niet om bekend cadeautjes uit te delen idd. Ik ga het nakijken.

[Voor 41% gewijzigd door FreakNL op 16-11-2020 22:32]

[redwing]

FreakNL schreef op maandag 16 november 2020 @ 22:04:
[...]
Wat een onvriendelijke reactie.

Ik heb toch echt in 2017 mijn hypotheekrente gemiddeld en daarbij de looptijd hetzelfde gehouden. De rentevaste periode eindigde op 1 mei 2034 en na middeling nog steeds op 1 mei 2034.

Hoe de verstrekker dat geregeld heeft, geen idee...

Ook bij @BlizzarD lijkt het mogelijk :

Tja, voor rentemiddelen is dit ook heel raar. Normaal is daarbij dat je een looptijd hebt en de rente van dat stuk samen pakt met die van een langere looptijd en daardoor op een rente uitkomt die tussen de rente zit die je had en de huidige marktrente. Zoals jij het nu zegt krijg je geen rentemiddeling, maar simpelweg een korting tussendoor. En dat is iets dat een bank niet snel zomaar zal doen.

[FreakNL]

Misschien dat ze er daarom ook mee gestopt zijn?

Ik ga het nog eens nakijken. Ik kan me namelijk inderdaad herinneren dat ik het ook voor 10 jaar vast kon leggen maar dan ging ik juist meer betalen. Dus wellicht vergis ik me compleet En je hebt gelijk, waarom zouden ze gratis korting geven?

[Voor 10% gewijzigd door FreakNL op 16-11-2020 22:15]

[evleerdam]

FreakNL schreef op maandag 16 november 2020 @ 22:04:
[...]


Wat een onvriendelijke reactie.

Ik heb toch echt in 2017 mijn hypotheekrente gemiddeld en daarbij de looptijd hetzelfde gehouden. De rentevaste periode eindigde op 1 mei 2034 en na middeling nog steeds op 1 mei 2034.

Hoe de verstrekker dat geregeld heeft, geen idee...

Ook bij @BlizzarD lijkt het mogelijk, zegt hij in deze post.
BlizzarD in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Ik ben inderdaad geen financieel expert verder, maar hoe moeilijk is een nieuwe hypotheek van na 2012 nog? Ik snap prima hoe dat in elkaar zit. Ik heb alleen de foute keuze gemaakt (achteraf) om de rente zolang vast te zetten. Maar dan hoef je nog niet zo vinnig te reageren...

Maar hoe kan je nou je rente middelen, zonder 1 van de volgende zaken:

- geen langere rente looptijd
- geen boete

Als je alleen een lagere rente hebt gekregen, dan is het toch sowieso geen rentemiddeling? Want wat wordt er gemiddeld dan?

En als de verstrekker alleen de rente heeft verlaagd, zonder ook maar iets anders te veranderen hebben, waarom zouden ze dit doen dan?

Ik vind het ook maar een vaag verhaal, er mist iets.

[FreakNL]

Eens. Ik ga de papieren zoeken, alleen niet meer vanavond

Ik denk dat ik een mea culpa moet doen...

En weer door

[Tanooki]

FreakNL schreef op maandag 16 november 2020 @ 22:04:
[...]
Wat een onvriendelijke reactie.

Excuses, toon was inderdaad wat onvriendelijk.
Reactie inmiddels aangepast.

[Xbox_man]

Begin dit jaar hebben wij een huis gekocht en momenteel hebben wij een lineaire hypotheek lopen met een zo kort mogelijke rentevaste periode (1 jaar vast op 0,84%).

In 2014 kocht ik mijn eerste woning. Destijds een annuïteitenhypotheek gekozen en op aandringen van de hypotheekadviseur de rente 20 jaar vastgezet tegen 4,2%. Want "de hypotheekrente is historisch laag!!"

Nog voordat de koop rond was, wist ik al zeker dat ik me niet meer gek ging laten maken en een zo kort mogelijke renteperiode ging hanteren. Laten we eerlijk wezen: er wordt al jarenlang geroepen dat de bodem van hypotheekrente in zicht is...

[Pannencouque]

Als ik het had gekund, had ik het ook gedaan. Helaas kwam ik daar door de rekenrente niet mee weg. 10 jaar vond ik vlees noch vis, dus nu voor 20 jaar gegaan, dan heb je de grootste klap veilig.

[Sport_Life]

Ik ben aan het overwegen om te switchen van hypotheek verstrekker en de rentevaste periodes te wijzigen.

Huidige gegevens 3 leningdelen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik moet eea nog narekenen en de boeterente opvragen, maar ik vermoed dat er wel kan worden bespaard.
De rente gaat over alle leningdelen ca 1% omlaag (= 3.380 per jaar). Boete zal zo'n 18.000 bedragen, dus na 5,5 jaar is de boete eruit. Tevens vallen we 1 jaar mogelijk in een gunstiger tarief voor de kdv subsidie . Ff snel bekeken scheelt de kdv toeslag 4% van 36.000.

Jullie ideeën hierover?

[Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 16-12-2020 18:19]

[Pannencouque]

Alleen doen als je lang genoeg blijft wonen en daar echt heel zeker over bent (maar gezien je net nieuwbouw hebt gekocht gok ik van wel). Ik heb twee jaar terug geld betaald om m'n rente te laten terugschroeven, zelfde terugverdientijd. Toen met m'n stomme kop weer voor 10 jaar gekozen ipv voor één jaar. En uiteindelijk inmiddels een ander huis gekocht. Dus netto niet het maximale voordeel eruit gehaald en dadelijk zelfs drie jaar voordat de tvt verloopt, verkassen. De bank is blij met mij.

[Sport_Life]

Pannencouque schreef op zondag 13 december 2020 @ 08:41:
Alleen doen als je lang genoeg blijft wonen en daar echt heel zeker over bent (maar gezien je net nieuwbouw hebt gekocht gok ik van wel). Ik heb twee jaar terug geld betaald om m'n rente te laten terugschroeven, zelfde terugverdientijd. Toen met m'n stomme kop weer voor 10 jaar gekozen ipv voor één jaar. En uiteindelijk inmiddels een ander huis gekocht. Dus netto niet het maximale voordeel eruit gehaald en dadelijk zelfs drie jaar voordat de tvt verloopt, verkassen. De bank is blij met mij.

Kan er nog 10+ jaar wonen, maar het kan ook zijn dat we ineens zin hebben om over een paar jaar een woning te (laten) bouwen. Doorgaans zitten we niet echt stil wat dat betreft.

Net even de berekening gemaakt, ik kom zelf op een boeterente van 10.529,-. De besparing met de nieuwe rente is 3.211,- per jaar (beide bruto). Zou dan inclusief afsluit- en notariskosten na 3,5-4 jaar hebben terugverdient.

[Z___Z]

@Sport_Life Heb je vergeleken met middelen + de (netto) boete aflossen? Je zou daarmee moeten vergelijken wat de terugverdientijd is van boete rente betalen en niet met de huidige situatie. Dan zal de terugverdiend een stuk langer worden namelijk. Ook eventueel rekening houden met inflatie, wat je terugverdientijd nog iets langer gaat maken.

[Xbox_man]

Pannencouque schreef op zaterdag 12 december 2020 @ 19:13:
Als ik het had gekund, had ik het ook gedaan. Helaas kwam ik daar door de rekenrente niet mee weg. 10 jaar vond ik vlees noch vis, dus nu voor 20 jaar gegaan, dan heb je de grootste klap veilig.

Dat kan wel eens lastig zijn ja. De rekenrente bij minder dan 10 jaar vast was 5%, wat natuurlijk best fors is. Voor ons was het geluk dat het inkomen van m'n vriendin meegeteld kan worden (ondanks dat het op uitzendbasis was) en dat ik overwaarde had van m'n vorige woning. Anders hadden wij ook minimaal 10 jaar moeten doen.

[De_Bastaard]

Onze loopt in 2024 af maar we kunnen hem nu wel al vastleggen voor de volgende tien jaar. Dit zou betekenen dat we flink meer gaan inlossen en dat, bij vergelijkbare rente over 14 jaar, het huis 5-6 jaar eerder afgelost zou zijn. Scheelt ongeveer 50-60k, wat toch we aanzienlijk is.

Ik twijfel of dit nu handig is i.v.m. de hypotheekrente aftrek. We hebben een annuitaire hypotheek van 6 jaar oud, waarvan de rente dus sowieso steeds lager wordt, dus ook de aftrek. Is er een prognose van wanneer dat ze die hypotheekrente aftrek willen stoppen? En heeft iemand toevallig een rekenmodel hiervoor?

[fsfikke]

Xbox_man schreef op donderdag 10 december 2020 @ 17:39:
Begin dit jaar hebben wij een huis gekocht en momenteel hebben wij een lineaire hypotheek lopen met een zo kort mogelijke rentevaste periode (1 jaar vast op 0,84%).

In 2014 kocht ik mijn eerste woning. Destijds een annuïteitenhypotheek gekozen en op aandringen van de hypotheekadviseur de rente 20 jaar vastgezet tegen 4,2%. Want "de hypotheekrente is historisch laag!!"

Nog voordat de koop rond was, wist ik al zeker dat ik me niet meer gek ging laten maken en een zo kort mogelijke renteperiode ging hanteren. Laten we eerlijk wezen: er wordt al jarenlang geroepen dat de bodem van hypotheekrente in zicht is...

Precies mijn redenatie begin dit jaar. Sinds dien is de rente alleen maar omlaag gegaan dus erg blij mee

[Sport_Life]

Z___Z schreef op zondag 13 december 2020 @ 13:56:
@Sport_Life Heb je vergeleken met middelen + de (netto) boete aflossen? Je zou daarmee moeten vergelijken wat de terugverdientijd is van boete rente betalen en niet met de huidige situatie. Dan zal de terugverdiend een stuk langer worden namelijk. Ook eventueel rekening houden met inflatie, wat je terugverdientijd nog iets langer gaat maken.

Middelen is bij onze verstrekker niet mogelijk. Verder heb ik nog geen rekening gehouden met het rendement op de besparing (op rente), zowel bij (extra) aflossen als bij beleggen (mijn voorkeur).

Zag trouwens dat de goedkoopste rente voor 1 jaar vast 0,85-1% is, of zien jullie nog ergens betere deals (<50% ltv)? En afsluitkosten bij de Rabobank zijn ook erg hoog (2k), dacht dat je ook "Execution only" kon doen of is dat niet meer?

[Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 16-12-2020 18:14]

[Pannencouque]

De_Bastaard schreef op woensdag 16 december 2020 @ 10:25:
Onze loopt in 2024 af maar we kunnen hem nu wel al vastleggen voor de volgende tien jaar. Dit zou betekenen dat we flink meer gaan inlossen en dat, bij vergelijkbare rente over 14 jaar, het huis 5-6 jaar eerder afgelost zou zijn. Scheelt ongeveer 50-60k, wat toch we aanzienlijk is.

Ik twijfel of dit nu handig is i.v.m. de hypotheekrente aftrek. We hebben een annuitaire hypotheek van 6 jaar oud, waarvan de rente dus sowieso steeds lager wordt, dus ook de aftrek. Is er een prognose van wanneer dat ze die hypotheekrente aftrek willen stoppen? En heeft iemand toevallig een rekenmodel hiervoor?

Je realiseert je dat een hogere HRA vooral betekent dat je veel meer rente betaalt? Ik zou niet weten waarom je dat zou willen.

[Fr33z]

De_Bastaard schreef op woensdag 16 december 2020 @ 10:25:
Onze loopt in 2024 af maar we kunnen hem nu wel al vastleggen voor de volgende tien jaar. Dit zou betekenen dat we flink meer gaan inlossen en dat, bij vergelijkbare rente over 14 jaar, het huis 5-6 jaar eerder afgelost zou zijn. Scheelt ongeveer 50-60k, wat toch we aanzienlijk is.

Ik twijfel of dit nu handig is i.v.m. de hypotheekrente aftrek. We hebben een annuitaire hypotheek van 6 jaar oud, waarvan de rente dus sowieso steeds lager wordt, dus ook de aftrek. Is er een prognose van wanneer dat ze die hypotheekrente aftrek willen stoppen? En heeft iemand toevallig een rekenmodel hiervoor?

Easy, minder rente betalen is ALTIJD goedkoper dan meer rente betalen. Hra is sigaar uit eigen doos.

Zo, geen rekenmodel nodig.

[Aftansert]

Pannencouque schreef op woensdag 16 december 2020 @ 20:58:
[...]
Je realiseert je dat een hogere HRA vooral betekent dat je veel meer rente betaalt? Ik zou niet weten waarom je dat zou willen.

Waarom je dat wil: als je het geld wat je niet steekt in de aflossing investeert (bijvoorbeeld in ETFs) en je verwachtte rendement hoger is dan de rentekosten min hypotheekrenteaftrek plus box 3. Dan kan je aan het einde alles in een paar jaar aflossen en de winst incasseren. Is wel onzekerder natuurlijk, zeker qua uitstapmoment.

De hypotheek (met verhuisregeling) op het huis wat ik dit jaar gekocht heb zou ik graag in 20 jaar aflossen, maar ik ga niet extra aflossen elk jaar. In plaats daarvan zet ik het extra geld elke maand in een fonds. Het is (historisch gezien) niet zo moeilijk om gedurende 20 jaar een rendement van meer dan 1,89% min hypotheekrenteaftrek plus box 3 te hebben. Vanaf schijf 2 van box 3 wordt het wel lastiger, maar dan ben je (met partner) alweer € 130k verder en is het waarschijnlijk beter om af te lossen om daaronder te blijven.

[Voor 33% gewijzigd door Aftansert op 20-12-2020 01:17]

[caspervc]

Hier 2 leningdelen uit 2012

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[TheProf82]

Net getekend voor een mooi groot huis voor m'n gezin. Plan is om er langgg te blijven. Aan ruimte geen gebrek.

Nu pusht m'n adviseur nogal op 10j rentevast. Maar ik twijfel of over 10j de rente nog zo laag staat.

Tuurlijk heb je dan al afgelost en bespaard 10j lang. Maar ben bang dat we dan wel weer op 5% zitten. En houd van zekerheid.

Ik lees dat ook meer mensen voor 20j rentevast gaan dan 10. Ook verwacht ik ondanks dat we beide universitair geschoold zijn geen gigantische stijging in salaris. Boeit ons te weinig.

Morgen nog maar ns bellen met de adviseur?

[mddd]

@TheProf82 Je kunt ook twee delen nemen. Eentje 10 jaar eentje 20. Dan heb je over 10 jaar nooit een enorme schok in lasten. En als je een keer wat geld over hebt kun je extra aflossen en kiezen op welk deel je aflost. (check wel even de voorwaarden of/hoe je kunt kiezen dit kan per bank verschillen.)

[Sovieto]

TheProf82 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 04:06:
Net getekend voor een mooi groot huis voor m'n gezin. Plan is om er langgg te blijven. Aan ruimte geen gebrek.

Nu pusht m'n adviseur nogal op 10j rentevast. Maar ik twijfel of over 10j de rente nog zo laag staat.

Tuurlijk heb je dan al afgelost en bespaard 10j lang. Maar ben bang dat we dan wel weer op 5% zitten. En houd van zekerheid.

Ik lees dat ook meer mensen voor 20j rentevast gaan dan 10. Ook verwacht ik ondanks dat we beide universitair geschoold zijn geen gigantische stijging in salaris. Boeit ons te weinig.

Morgen nog maar ns bellen met de adviseur?

Als je van zekerheid bent en je beseft dat dat soms een prijs heeft is er helemaal niets mis met 20 jaar.

[TheProf82]

mddd schreef op donderdag 17 december 2020 @ 07:39:
@TheProf82 Je kunt ook twee delen nemen. Eentje 10 jaar eentje 20. Dan heb je over 10 jaar nooit een enorme schok in lasten. En als je een keer wat geld over hebt kun je extra aflossen en kiezen op welk deel je aflost. (check wel even de voorwaarden of/hoe je kunt kiezen dit kan per bank verschillen.)

Klopt maar ik lees dat dit ook weer risico's heeft met verhuizen etc. Weet dus niet zo goed of dat nu zoveel toevoegt.

[mddd]

TheProf82 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 08:09:
Klopt maar ik lees dat dit ook weer risico's heeft met verhuizen etc. Weet dus niet zo goed of dat nu zoveel toevoegt.

Als je bank toestaat de hypotheek mee te nemen bij verhuizing (check voorwaarden), dan heb je dus de optie om dezelfde lening door te laten lopen. Daar is volgens mij geen enkel risico aan toch. Je mag altijd gratis de lening aflossen en een nieuwe hypotheek nemen bij verhuizen. Volgens mij is het enige risico van de 10 jaar het feit dat ie eerder klaar is dan 20 jaar. Niet zozeer iets wat verhuizen te maken heeft.

[fsfikke]

TheProf82 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 04:06:
Net getekend voor een mooi groot huis voor m'n gezin. Plan is om er langgg te blijven. Aan ruimte geen gebrek.

Nu pusht m'n adviseur nogal op 10j rentevast. Maar ik twijfel of over 10j de rente nog zo laag staat.

Klinkt redelijk, dus misschien de rente voor 1-3 jaar vastzetten en dan pas voor langere tijd vastzetten? De komende jaren zal de rente laag blijven.

[JanHenk]

fsfikke schreef op donderdag 17 december 2020 @ 08:36:
[...]

Klinkt redelijk, dus misschien de rente voor 1-3 jaar vastzetten en dan pas voor langere tijd vastzetten? De komende jaren zal de rente laag blijven.

Als je rente korter dan tien jaar vast zet, dan gaan ze bij de berekening van je maximum financieringslast uit van 5%. Korter dan 10 jaar vastzetten geeft dus altijd een lagere maximale hypotheek (LTI).

Als je genoeg verdiend en dan nog steeds voldoende leenruimte hebt, is dat prima natuurlijk. Maar bedenk dat <10j vastzetten vaak niet eens een optie is in relatie tot de gewenste omvang van de lening.


Overigens wel een prima advies en zou het zo zelf ook doen. Nu voor kortere looptijd kiezen (zodat je ook verhoudingsgewijs meer aflost in de eerste jaren, wat erg belangrijk zou kunnen zijn i.r.t. de risico-opslag) en als de rente "lijkt" te gaan stijgen kiezen kun je altijd nog kiezen voor zekerheid.

[TheProf82]

We gaan voor 20j rentevast. Zijn nogal een gezin dat speelt op zekerheid, verwachten geen gigantische stijging in inkomen en hebben relatief duur geshopt voor een hypotheek tov ons salaris (maar zeker niet de max).

Dat zorgt ervoor dat als we over 10j bijv. minder uren werken dan nu, we door een renteverrassing/grote verhoging ons leven anders moeten indelen.

Zelf heb ik eea naast elkaar gezet en gekeken naar de 1e 10 jaar tegen bijv 1.8% (normaal bij 10j) of 2.2% (normaal bij 20j). Gaat altijd om duizenden euros, maar t verschil is ons de zekerheid waard.

Dit zo ook uitgelegd bij onze adviseur en hij ging er gelijk in mee. Was leuk geweest als hij zelf op die manier ons had ondervraagd, maar hij is nogal een chaoot en raffelt dingen af

[redwing]

@TheProf82 Precies waarom wij een tijdje geleden hetzelfde hebben gedaan. Het kan zeer waarschijnlijk wel goedkoper zijn om variabel te pakken of met een korte looptijd, maar waarom enig risico lopen als ik het verschil uiteindelijk toch niet merk. Want een paar tientjes per maand minder betekend hooguit dat we een keertje minder eten halen
Bij ons kwam de adviseur trouwens wel met beide scenario's en bijbehorende voor/nadelen.

[Wailing_Banshee]

redwing schreef op donderdag 17 december 2020 @ 14:06:
@TheProf82 Precies waarom wij een tijdje geleden hetzelfde hebben gedaan. Het kan zeer waarschijnlijk wel goedkoper zijn om variabel te pakken of met een korte looptijd, maar waarom enig risico lopen als ik het verschil uiteindelijk toch niet merk. Want een paar tientjes per maand minder betekend hooguit dat we een keertje minder eten halen
Bij ons kwam de adviseur trouwens wel met beide scenario's en bijbehorende voor/nadelen.

Wij hebben een heleboel scenario's doorgerekend met onze adviseur. Uiteindelijk zijn wij dus ook voor 20 jaar gegaan. Die zekerheid is mij echt wel wat geld waard... We zaten nog aan 30 te denken, maar omdat de ene helft al na 24 jaar afloopt, hebben we dat niet gedaan (dat was onze oorspronkelijke hypotheek, die we gewoon meegenomen hebben). Toen we ons eerste huis kochten (dezelfde adviseur) hadden we juist helemaal geen rentevaste periode, we wisten dat we toch binnen een paar jaar weer zouden verhuizen.

[JanHenk]

@TheProf82 Prima overwegingen, goed om de verschillen naast elkaar te zetten en te bekijken of het risico het je waard is.

Het is persoonlijk én situatieafhankelijk, maar je overwegingen zijn prima te volgen én begrijpelijk.

In zijn algemeenheid zal een adviseur zijn onderzoek moeten doen naar de aanvragers en specifiek naar;
- is het een woning waar men in wil en kan blijven, of ziet de aanvrager het meer als "doorstroom";
- wat is het inkomenspotentieel van de aanvragers, mogelijk grote stijging of vooral heel stabiel (geen grote sprongen, maar ook lage kans op werkloosheid);
- zijn aanvragers in z'n algemeenheid risicomijdend of houden ze wel van een (gecalculeerde..) gok;
- zijn aanvragers van plan om tussentijds extra af te lossen of niet;
- etc.

Op basis van de voorgaande punten kan ik zeker begrijpen dat je hebt gekozen voor 20 jaar.

(Persoonlijk zou ik nooit 30 jaar vast aanraden, dat is vrij onzinnig. Met als belangrijkste argument dat t.z.t. de LTV (loan to value) erg laag is, dus een hogere rente heeft op dat moment relatief heel weinig impact terwijl het je de eerste 20 jaar behoorlijk veel extra heeft gekost. 20 jaar is vanuit mijn optiek eigenlijk maximaal en 10 a 15 jaar is een gulden middenweg.)

[Grifoendor]

Een maand terug mijn eerste hypotheek afgesloten tegen 1,4% voor 20 jaar vast (145k). Had ook voor 10 jaar kunnen kiezen, maar dat scheelt over die 20 jaar ongeveer 6400 euro aan rente (25 euro per maand bruto). Ben dus voor wat meer stabiliteit gegaan. Had iemand het anders gedaan?

[TheProf82]

JanHenk schreef op donderdag 17 december 2020 @ 15:09:
@TheProf82 Prima overwegingen, goed om de verschillen naast elkaar te zetten en te bekijken of het risico het je waard is.

Het is persoonlijk én situatieafhankelijk, maar je overwegingen zijn prima te volgen én begrijpelijk.

In zijn algemeenheid zal een adviseur zijn onderzoek moeten doen naar de aanvragers en specifiek naar;
- is het een woning waar men in wil en kan blijven, of ziet de aanvrager het meer als "doorstroom";
- wat is het inkomenspotentieel van de aanvragers, mogelijk grote stijging of vooral heel stabiel (geen grote sprongen, maar ook lage kans op werkloosheid);
- zijn aanvragers in z'n algemeenheid risicomijdend of houden ze wel van een (gecalculeerde..) gok;
- zijn aanvragers van plan om tussentijds extra af te lossen of niet;
- etc.

Op basis van de voorgaande punten kan ik zeker begrijpen dat je hebt gekozen voor 20 jaar.

(Persoonlijk zou ik nooit 30 jaar vast aanraden, dat is vrij onzinnig. Met als belangrijkste argument dat t.z.t. de LTV (loan to value) erg laag is, dus een hogere rente heeft op dat moment relatief heel weinig impact terwijl het je de eerste 20 jaar behoorlijk veel extra heeft gekost. 20 jaar is vanuit mijn optiek eigenlijk maximaal en 10 a 15 jaar is een gulden middenweg.)

Precies. 30 jaar vergelijken met 20 jaar - zelfs als in jaar 21 de rentes bizar hoog zijn heb je al zoveel afgelost dat het wellicht een klein nadeel is.

Meer scenario's indenkbaar bij 30j waar je maand in maand uit veel teveel hebt betaald. Zeker als je gaat verhuizen en dat niet gemakkelijk vanwege strikte voorwaarden.

Ben blij dat ik me er goed in verdiept heb .

[TheProf82]

Grifoendor schreef op donderdag 17 december 2020 @ 15:20:
Een maand terug mijn eerste hypotheek afgesloten tegen 1,4% voor 20 jaar vast (145k). Had ook voor 10 jaar kunnen kiezen, maar dat scheelt over die 20 jaar ongeveer 6400 euro aan rente (25 euro per maand bruto). Ben dus voor wat meer stabiliteit gegaan. Had iemand het anders gedaan?

Klinkt als een hele, hele wijze keuze. Met zulke rage lente voor 20j (NHG neem ik aan?) is de kans klein dat je over 10 jaar echt baalt.

Super deal.

[Grifoendor]

TheProf82 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 16:35:
[...]


Klinkt als een hele, hele wijze keuze. Met zulke rage lente voor 20j (NHG neem ik aan?) is de kans klein dat je over 10 jaar echt baalt.

Super deal.

Thanks! Is inderdaad met NHG, ook al is de woningwaarde (215k) vrij ver boven het geleende bedrag, maar de kosten van NHG heb ik vrij snel weer terugverdiend.

[TheProf82]

Was ooit mijn plan om zoiets te lenen en heerlijk alleen te wonen. Is iemand en inmiddels een baby tussengekomen en we zijn dolgelukkig, maar toch fantaseer je soms terug naar die tijd.

Probleem is dat ik toen fantaseerde van een leuke levenspartner en evt gezin. Een mens is nooit verzadigd:D

[Jeffrey v. Hees]

30 jaar vast voor 1,71% annuiteit met NHG (HollandWoont). In april jl. gekocht. 30 jaar lang dezelfde maandlasten. Ik zie het als een goede investering

[Patrick Koningh]

Wij hebben van de zomer 20 jaar vast laten zetten tegen 1.74% 80% van de hypotheek is een annuïteit en 20% aflossingsvrij vanuit de oude hypotheek. Zijn we voorlopig even klaar. en meteen een nieuwe auto mee gefinancierd.

[sopsop]

Gisteren de hypotheek voor onze afgesloten voor 1,73%, (annuïteit) en 1,8% (aflossingsvrije deel).Onze huidige hypotheek was 3,7% en 3,7%).

Doordat we de hoofdprijs hebben gevangen voor ons eigen huis en een huis hebben gekocht in een gebied waar overbieden nog niet de maatstaf is hebben we nu i.p.v. een 2-onder-1-kap van 150m2 een vrijstaande woning kunnen met 225m2 woonoppervlak en dat bij gelijkblijvende bruto maandlasten en dat hemelsbreed 15 km verderop.

[bie100]

TheProf82 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:40:
Was ooit mijn plan om zoiets te lenen en heerlijk alleen te wonen. Is iemand en inmiddels een baby tussengekomen en we zijn dolgelukkig, maar toch fantaseer je soms terug naar die tijd.

Probleem is dat ik toen fantaseerde van een leuke levenspartner en evt gezin. Een mens is nooit verzadigd:D

over een jaar of 10 droom je weer over het eerste plan

[TheProf82]

bie100 schreef op vrijdag 18 december 2020 @ 08:42:
[...]


over een jaar of 10 droom je weer over het eerste plan

Wie zegt dat ik dat nu niet al doe ;-). Een druk familiebestaan is nooit elk moment van elke dag leuker dan je oude rustige leventje waar je rekening hield met jezelf en de sluitingstijd van de Chinees.

😀

[TorpedoX_88]

Fr33z schreef op woensdag 16 december 2020 @ 21:04:
[...]


Easy, minder rente betalen is ALTIJD goedkoper dan meer rente betalen. Hra is sigaar uit eigen doos.

Zo, geen rekenmodel nodig.

Niet helemaal naar mijn idee. Ik heb laatst samen met m'n vriendin een nieuwbouwhuis gekocht en het mooie van nieuwbouw is dat tijdens de bouw het eigenwoningforfait 0 is. Dat betekent dus maximale HRA en als je dan kijkt naar aflossen (annuïtair/lineair) vs. aflossingsvrij is in principe de rente die je terug krijgt een soort rendement op aflossen. Ik heb berekend dat dat boven de 20% ligt, dus de eerste paar jaar hebben we voor alles annuïtair gekozen met de mogelijkheid om een deel (maximaal 50% LTV) later om te zetten naar aflossingsvrij om met het niet afgeloste geld te proberen een hoger rendement te halen dan de hypotheekrente.

[Krisp]

TorpedoX_88 schreef op zaterdag 19 december 2020 @ 13:14:
[...]

Niet helemaal naar mijn idee. Ik heb laatst samen met m'n vriendin een nieuwbouwhuis gekocht en het mooie van nieuwbouw is dat tijdens de bouw het eigenwoningforfait 0 is. Dat betekent dus maximale HRA en als je dan kijkt naar aflossen (annuïtair/lineair) vs. aflossingsvrij is in principe de rente die je terug krijgt een soort rendement op aflossen. Ik heb berekend dat dat boven de 20% ligt, dus de eerste paar jaar hebben we voor alles annuïtair gekozen met de mogelijkheid om een deel (maximaal 50% LTV) later om te zetten naar aflossingsvrij om met het niet afgeloste geld te proberen een hoger rendement te halen dan de hypotheekrente.

Je bent niet helemaal duidelijk in wat je schrijft, maar je lijkt de hypotheekrente af te zetten tegen het (potentiële) rendement wat je hebt als je het niet-afgeloste bedrag gaat beleggen. En ja, historisch gezien klopt dat. Het risicoprofiel is wel anders: wanneer de beurs crasht (en dat gaat hij ooit doen), loop je een risico. Ik neem aan dat je dat ingecalculeerd hebt.

Maar maar je reageerde op een post waarin investeren helemaal niet meegenomen werd. En dan is het heel simpel: een hogere rente kost altijd meer geld, ook als je HRA krijgt. Immers: HRA is maximaal 46% van de rente. Dus dat betekent dat je minimaal 54% zelf betaalt.

[mddd]

@TorpedoX_88 Je kunt zelfs met het uitgespaarde geld een extra lening aangaan dan heb je nog meer geld om te beleggen en heb je een nóg hoger rendement.

[TorpedoX_88]

Krisp schreef op maandag 21 december 2020 @ 16:03:
[...]

Je bent niet helemaal duidelijk in wat je schrijft, maar je lijkt de hypotheekrente af te zetten tegen het (potentiële) rendement wat je hebt als je het niet-afgeloste bedrag gaat beleggen. En ja, historisch gezien klopt dat. Het risicoprofiel is wel anders: wanneer de beurs crasht (en dat gaat hij ooit doen), loop je een risico. Ik neem aan dat je dat ingecalculeerd hebt.

Maar maar je reageerde op een post waarin investeren helemaal niet meegenomen werd. En dan is het heel simpel: een hogere rente kost altijd meer geld, ook als je HRA krijgt. Immers: HRA is maximaal 46% van de rente. Dus dat betekent dat je minimaal 54% zelf betaalt.

Klopt, voor nu lossen we nog volledig af dus kunnen we ook mooi de situatie op de beurzen in de gaten houden, dan kunnen we altijd later nog kijken wat het "beste" is wanneer het eigenwoningforfait het aflossen steeds minder aantrekkelijk gaat maken.

Met dat laatste helemaal eens; hogere rente is altijd duurder, met of zonder HRA

mddd schreef op maandag 21 december 2020 @ 16:21:
@TorpedoX_88 Je kunt zelfs met het uitgespaarde geld een extra lening aangaan dan heb je nog meer geld om te beleggen en heb je een nóg hoger rendement.

Klinkt erg interessant haha maar we beleggen nu nog helemaal niks dus dat is zeker nog een ver van mijn bed show, je betaald dan alleen wel een stuke hogere rente dan met een hypotheek waarschijnlijk?

[mddd]

@TorpedoX_88 Als 88 op je geboortejaar slaat ben je wellicht te jong om hier actief mee bezig te zijn geweest : Wikipedia: Woekerpolisaffaire . Mijn opmerking was vooral ironisch bedoeld als in "doe dit vooral niet".

Toegegeven, bij de woekerpolis ging het om beleggingsverzekeringen met hoge kosten, niet persoonlijk beleggen. Maar buiten het verzekeringsaspect was een les hieruit: ga niet beleggen met geleend geld als je het geld nodig hebt om je huis af te lossen. Je huis kan namelijk ook in waarde dalen en die daling kan best wel eens tegelijk gebeuren met een daling in de beurzen. En dan ben je dubbel zuur.

[TorpedoX_88]

mddd schreef op maandag 21 december 2020 @ 16:52:
@TorpedoX_88 Als 88 op je geboortejaar slaat ben je wellicht te jong om hier actief mee bezig te zijn geweest : Wikipedia: Woekerpolisaffaire . Mijn opmerking was vooral ironisch bedoeld als in "doe dit vooral niet".

Toegegeven, bij de woekerpolis ging het om beleggingsverzekeringen met hoge kosten, niet persoonlijk beleggen. Maar buiten het verzekeringsaspect was een les hieruit: ga niet beleggen met geleend geld als je het geld nodig hebt om je huis af te lossen. Je huis kan namelijk ook in waarde dalen en die daling kan best wel eens tegelijk gebeuren met een daling in de beurzen. En dan ben je dubbel zuur.

Daar slaat het inderdaad op haha, heb daar wel iets van meegekregen maar niet zelf iets mee te maken had. Ik proefde je ironie ook wel een beetje, we zijn dat ook zeker niet van plan maar bij deze nogmaals bedankt voor de waarschuwing!

[wortelsoft]

Vandaag gepasseerd voor mijn nieuwbouwwoning, het is een Triodos hypotheek geworden 20 jaar vast voor 1,35%. Als de definitieve epc bereking op 0,0 uit komt gaat daar nog een 0,1% vanaf. Bij deze lage rente vond ik 10 jaar niet meer nuttig en dertig is ook niet nodig. Ik heb wel ongeveer 45% aflossingsvrij, maar dat los ik in die twintig jaar zelf af.

[Pannencouque]

wortelsoft schreef op maandag 21 december 2020 @ 17:20:
Vandaag gepasseerd voor mijn nieuwbouwwoning, het is een Triodos hypotheek geworden 20 jaar vast voor 1,35%. Als de definitieve epc bereking op 0,0 uit komt gaat daar nog een 0,1% vanaf. Bij deze lage rente vond ik 10 jaar niet meer nuttig en dertig is ook niet nodig. Ik heb wel ongeveer 45% aflossingsvrij, maar dat los ik in die twintig jaar zelf af.

Als je aflossingsvrij toch zelf gaat aflossen, waarom dan aflossingsvrij? Kost je dus de HRA.

[fsfikke]

Pannencouque schreef op maandag 21 december 2020 @ 20:04:
[...]
Als je aflossingsvrij toch zelf gaat aflossen, waarom dan aflossingsvrij? Kost je dus de HRA.

Waarom kiest ie ook voor 1.35% rente? 5% rente levert veel meer HRA op

De enige manier waarop het HRA kost is als je minder rente betaalt. Dat kan je zonde vinden, maar levert je uiteindelijk meer op.

[wortelsoft]

Pannencouque schreef op maandag 21 december 2020 @ 20:04:
[...]
Als je aflossingsvrij toch zelf gaat aflossen, waarom dan aflossingsvrij? Kost je dus de HRA.

Het geeft nu lagere maandlasten, wat tijdens de periode van de bouw lekker is. Na verkoop van de oude woning wordt mijn netto hypotheeklast hoger dan de bruto last (dus negatieve HRA). En zoals hier al eerder gemeld met HRA krijg je een stuk van je rente terug maar niet alles. Beleggen doe ik wel maar niet met hele hoge bedragen, dat durf ik niet met de hoeveelheid geld die ik in mijn huis steek. Met mijn huidige woning had ik hele lage maandlasten en dat is erg fijn.

[evleerdam]

fsfikke schreef op maandag 21 december 2020 @ 20:10:
[...]

Waarom kiest ie ook voor 1.35% rente? 5% rente levert veel meer HRA op

De enige manier waarop het HRA kost is als je minder rente betaalt. Dat kan je zonde vinden, maar levert je uiteindelijk meer op.

Bij een aflossingsvrije hypotheek krijg je geen HRA meer. Ook niet als je alsnog binnen 20 jaar aflost. Bij annuïteit wel.

Ik snap dus ook niet waarom geen annuïteitenhypotheek maar een aflossingsvrije hypotheek. Ja, ben je vrij in wanneer je aflost maar kost je dus wel meer geld.

wortelsoft schreef op maandag 21 december 2020 @ 20:27:
[...]


Het geeft nu lagere maandlasten, wat tijdens de periode van de bouw lekker is. Na verkoop van de oude woning wordt mijn netto hypotheeklast hoger dan de bruto last (dus negatieve HRA). En zoals hier al eerder gemeld met HRA krijg je een stuk van je rente terug maar niet alles. Beleggen doe ik wel maar niet met hele hoge bedragen, dat durf ik niet met de hoeveelheid geld die ik in mijn huis steek. Met mijn huidige woning had ik hele lage maandlasten en dat is erg fijn.

Wat, je netto hypotheeklast hoger dan je bruto hypotheek last? Bruto is toch last die je aan de bank betaalt, netto is nadat je HRA terug hebt gekregen. Hoe kan netto nou hoger zijn dan bruto? Beleggen is hier toch niet relevant, waarom je dat er nu bij haalt?

Edit: ah wacht. Aflossingsvrije neem je mee van je oude woning? Dan wel aftrekbaar. Als dat zo is: lekker duidelijk aangegeven in je posts

[Voor 4% gewijzigd door evleerdam op 21-12-2020 20:57]

[wortelsoft]

@evleerdam De wet Hillen en de afbouw daarvan zorgt ervoor dat je meer gaat betalen. Ik heb inderdaad overgangsrecht op de aflossingsvrije hypotheek. Stukje over beleggen: dat is vaak het mantra van mensen als het gaat over aflossen, dat wilde ik even voor zijn.

[kpg]

Beetje gek om eigenwoningforfait als negatieve HRA te rekenen...

[evleerdam]

wortelsoft schreef op maandag 21 december 2020 @ 21:03:
@evleerdam De wet Hillen en de afbouw daarvan zorgt ervoor dat je meer gaat betalen. Ik heb inderdaad overgangsrecht op de aflossingsvrije hypotheek. Stukje over beleggen: dat is vaak het mantra van mensen als het gaat over aflossen, dat wilde ik even voor zijn.

Ik zie niet in hoe de wet Hillen hier iets mee te maken heeft. Als jij een aflossingsvrije hypotheek gaat aflossen of je neemt een annuïteitenhypotheek, dan maakt wet Hillen toch niet uit?

Ik snap je keuzes wel, gedeelte aflossingsvrij, rente op 20 jaar vast. Maar je argumenten kan ik totaal niet volgen.

Wet Hillen lijkt me gelijk. Beleggen lijkt juist logischer bij aflossingsvrij. Rente bij aflossingsvrij is vaak juist hoger...

[Z___Z]

evleerdam schreef op maandag 21 december 2020 @ 20:54:
[...]


Bij een aflossingsvrije hypotheek krijg je geen HRA meer. Ook niet als je alsnog binnen 20 jaar aflost. Bij annuïteit wel.

Ik snap dus ook niet waarom geen annuïteitenhypotheek maar een aflossingsvrije hypotheek. Ja, ben je vrij in wanneer je aflost maar kost je dus wel meer geld.


[...]


Wat, je netto hypotheeklast hoger dan je bruto hypotheek last? Bruto is toch last die je aan de bank betaalt, netto is nadat je HRA terug hebt gekregen. Hoe kan netto nou hoger zijn dan bruto? Beleggen is hier toch niet relevant, waarom je dat er nu bij haalt?

Edit: ah wacht. Aflossingsvrije neem je mee van je oude woning? Dan wel aftrekbaar. Als dat zo is: lekker duidelijk aangegeven in je posts

Dit is niet waar. De belastingdienst kijkt naar de looptijd en de openstaande hypotheek 1 Jan versus 1 Dec. zolang je in 1 jaar meer hebt afgelost dan het annuïteiten schema heb je recht op HRA. Er is zelfs een rekentool op de site van de belastingdienst. Dat geen bank het op deze manier aanbied, is omdat dit te complex is voor 95% van de huizenkopers.