Arthas schreef op zaterdag 07 februari 2015 @ 13:48:
[...]
Het lijkt zo.
Je vergeet één ding en dat is dat de geldschieter erbij gebaat is om jou zo lang mogelijk aan het lijntje te houden. Zij verdient namelijk aan de rente die jij betaalt. Ik ga er even vanuit dat de bank voor jou heeft uitgerekend dat het "vrijwel niet" lonend is? Kwamen ze ook nog met het argument dat je minder HRA zou krijgen?
Aflossen op een lening loont altijd. Welke lening met welk rentepercentage je ook gebruikt.
Bij de lineaire hypotheek los je, zoals je al aangeeft, een vast bedrag af en daarnaast betaal je rente.
In jouw voorbeeld kom ik op €7058 uit, dat je in totaal kwijt zou zijn aan rente.
Los je niet in 10 jaar af, maar in 4 jaar, dan ben je in totaal nog maar €2858 kwijt aan rente. Door sneller af te lossen, ben je in totaal €4200 minder aan rente kwijt. Leg mij eens uit hoe dit nu een negatief rendement is?
Wat ik vermoed is dat er een boeterente meegerekend wordt, waardoor het lijkt dat je een negatief rendement krijgt. Probeer af te lossen tot het maximum dat boetevrij mogelijk is. De Rabobank hanteert in mijn geval per jaar 20% van de hoofdsom. Dus volledig af te lossen in 5 jaar.
Het kan heel goed dat er ergens een fout in zit. Ik ben een goedwillende amateur en in Excel is een fout zo gemaakt.
Dat de LH een negatief rendement zou hebben, hebben ze bij de bank niet gezegd, zij waren VOOR aflossen op beide hypotheekvormen. We zijn zelf aan het rekenen geslagen naar aanleiding van een aantal "punten" die de bank ons gaf.
Wat de LH betreft, is de rente nu naar 2.4% gegaan, daar zat ik even mis. De eerste 2 jaar was die 2.8%. Die 2.4% hebben we 3 jaar vast staan. Daarvoor was hij 2.8%, voor de berekeningen ben ik er van uit gegaan dat hij na die 3 jaar 2.4% weer naar de 2.8% gaat.
De totale rente is dan 6550, bruto. De eerste 3 jaar hebben we van dat bedrag 3250 euro betaald, de helft dus. Dat is het idee van die LH, je lasten zijn aanvankelijk hoog omdat je dan de meeste rente betaalt, ze lopen vervolgens terug. Dat vinden we heel motiverend, om maandelijks het effect te zien op de vaste lasten.
De aflossing is elke maand hetzelfde. Om exact te zijn (voor de simpelheid hield ik 50K aan) is de LH 45K (+ 250K bankspaarhypotheek voor 295K totaal), we lossen elk jaar gedurende 10 jaar 4.5K lineair af.
In de laatste 3 jaar betalen we nog 375, 250 en 125 euro rente, bruto. Als je de looptijd met 3 jaar verkort door 3x 4.5K (=13.5K) in te leggen, scheelt dat je dus 750 euro in totaal lijkt mij, dat is dus de rente in de jaren dat je de minste rente betaalt. Echter heb je ook een negatief effect vanwege inflatie; de "goedkope" jaren snijd je er af. 1000 euro is over 7 jaar nog maar 890 euro waard, uitgaande van 2% inflatie.
Er zijn 2 mogelijkheden op af te lossen: vaste lasten verlagen of looptijd verkorten. Ik weet niet welke gunstiger is, looptijdverkorting leek me niet slim ivm 1) de lage rente die in je in de laatste jaren betaald en 2) je lasten die dan vanwege inflatie laag zijn. Please feel free to correct me als ik hier fouten maak.
Ik heb het alleen doorgerekend voor de situatie waarin we vaste lasten verlagen. We moeten daar wat aannames maken, maar we kwamen uit op een negatief rendement NA correctie voor inflatie. Voor de BSH komen we uit op een rendement van 1.1-1.2%, gecorrigeerd voor de inflatie. Ook niet geweldig. Maar wel safe en beter dan gewoon sparen of deposito's.