Ervaring met huis kopen deel 6

[ph4ge]

Woy schreef op maandag 06 januari 2014 @ 13:09:
Dat vind ik dan wel weer een te strakke stelling, want je gaat er daarbij van uit dat de huidige financiële normen voor iedereen kloppen. Ik ben het er wel mee eens dat je zeker twee keer moet denken voordat je aan een dergelijke constructie begint, en dat het concept eigenlijk niet klopt.

Maar er kunnen best mensen zijn die zonder de starterslening geen huis kunnen kopen, maar dat eigenlijk best kunnen betalen. De normen zijn gewoon gebaseerd op een gemiddelde, dat houdt dus in dat die in sommige gevallen te strikt zijn, en in sommige gevallen ook te ruim.

Nogmaals, nee, dat zijn ze niet. De normen zijn juist erg ruim, voor iedereen. Probeer maar eens met hetzelfde salaris een hypotheek in Belgie of Duitsland te krijgen, dan piep je wel anders. Een kredietverstrekker wil echt wel geld aan je verdienen als het even kan, als ze dat niet doen zegt dat genoeg. Als jij inderdaad zo'n gouden carrière voor de boeg hebt dat je alle modellen, regels en normen wel even gaat verslaan dan kan je ook best wel even wachten tot het zover is.

Het probleem is niet dat men nu te weinig kan lenen, het probleem is dat men teveel geleend heeft. Dat los je niet op door maar weer meer te gaan lenen.

[Woy]

Dat is IMHO gewoon een te generiek statement. Jij kunt niet in een andermans portemonnee kijken. De cijfers van de NIBUD zijn allemaal op de grote massa gericht. Als jij een huisje op de hei koopt, waar je je eigen eten teelt, geen auto hebt, en verder zelfvoorzienend bent heb je een compleet ander uitgaven patroon dan iemand die in de randstad woont, elke dag uit eten gaat en jaarlijks 50 K Km's in zijn privé auto rijdt.

Het probleem is niet dat men nu te weinig kan lenen, het probleem is dat men teveel geleend heeft. Dat los je niet op door maar weer meer te gaan lenen.

Ik zeg nergens dat het probleem is dat er te weinig geleend kan worden, ik zeg alleen dat de regels erg generiek zijn en dus in sommige gevallen best te strikt kunnen zijn. Net zoals dat ze in gevallen te ruim zijn.

[ph4ge]

Woy schreef op maandag 06 januari 2014 @ 14:41:
Dat is IMHO gewoon te generiek. Jij kunt niet in een andermans portemonnee kijken. De cijfers van de NIBUD zijn allemaal op de grote massa gericht. Als jij een huisje op de hei koopt, waar je je eigen eten teelt, geen auto hebt, en verder zelfvoorzienend bent heb je een compleet ander uitgaven patroon dan iemand die in de randstad woont, elke dag uit eten gaat en jaarlijks 50 K Km's in zijn privé auto rijdt.

[...]

Ik zeg nergens dat het probleem is dat er te weinig geleend kan worden, ik zeg alleen dat de regels erg generiek zijn en dus in sommige gevallen best te strikt kunnen zijn. Net zoals dat ze in gevallen te ruim zijn.

De kredietverstrekker kan wel in jouw portemonnee kijken En die denkt: "Ik wil graag zoveel mogelijk verdienen, maar meer dan X uitlenen maakt het risico wel erg groot dat ik het niet terug krijg, ook al kleed ik hem tot zn laatste cent uit."

De regels zijn generiek (valt overigens best mee, zeker als je geen NHG doet), maar wel super ruim. Niet meer zo extreem als een paar jaar geleden, maar nog steeds super ruim. Voor de mensen die zeer goede vooruitzichten hebben is dit ook al zeer ruim. Daarvoor verwijs ik voor de derde keer naar het buitenland, maar ook naar onze eigen regels voor de jaren 90 (en het feit dat er haast geen volk is met relatief gezien net zoveel schuld als de Nederlanders). Het wordt allemaal minder, volgend jaar kunnen we weer minder lenen. Dat is niet voor niets, en dan wil jij meer lenen?

Het Nederlandse hypotheekstelsel is als een snelweg waar iedereen 200 km per uur mag rijden, terwijl de meeste automobilisten maar veilig zijn met een snelheid van 150km/u of zelfs minder. Die enkele Sebastian Vettel zal nog wel iets harder kunnen, maar rijdt met 200 km per uur ook behoorlijk snel. In Nederland is juist het probleem dat veel mensen 200 km/u rijden terwijl ze dat helemaal niet veilig kunnen en eigenlijk gewoon 150 km/u zouden moeten rijden. Sebastian Vettel moet maar accepteren dat hij iets later aankomt, en ook in zijn geval is de kans groot dat hij beter af is met 200 km/u, want ook Sebastian Vettel kan een ongeluk krijgen. Bovendien denkt iedereen van zichzelf dat hij Sebastian Vettel is, er is in Nederland nou eenmaal een sterke prikkel om zoveel mogelijk te lenen. De starterslening staat deze mensen zelfs toe om 250 km/u te rijden. Tja, dan moet je niet klagen als je je te pletter rijdt.

Nogmaals, een gewaarschuwd mens telt voor 2. Straks niet bij Radar gaan klagen dat je niet wist dat het gevaarlijk was omdat het wettelijk was toegestaan en anderen het ook deden. Het kan goed gaan, maar als het mis gaat zijn de problemen des te groter.

[!null]

Ik ben het met ph4ge eens, maar er is een belangrijk verschil denk ik. De grote vraag is, kun je je inkomen duidelijk krijgen bij de bank/hypotheekverstrekker? Dit is simpel wanneer je een vast contract hebt, werkgeversverklaring en klaar.

In het geval dat je je inkomen duidelijk in beeld hebt kunnen brengen ben ik met ph4ge eens dat je meer dan genoeg kunt lenen. Nog steeds. De overige problemen liggen meer in huizen die te duur zijn, of zoals ph4ge zegt, dat mensen voorheen te veel kon lenen.

Maar zelf heb ik het hypotheek gebeuren ook wel als streng/moeilijk ervaren, en dat je misschien niet zo veel kan lenen. Wel meer mensen. Maar dat ligt er voornamelijk aan dat je je inkomen niet duidelijk bij de bank kan krijgen, bijvoorbeeld door flexibel inkomen, en daarbij de geldende regels. Dan blijft er door die vrij simpele (NHG) regels weinig over.
Kun je echter wel je werkelijke inkomen op de balans krijgen, vind ik ook wel dat je genoeg kan lenen.

[Woy]

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 15:09:
[...]
De kredietverstrekker kan wel in jouw portemonnee kijken En die denkt: "Ik wil graag zoveel mogelijk verdienen, maar meer dan X uitlenen maakt het risico wel erg groot dat ik het niet terug krijg, ook al kleed ik hem tot zn laatste cent uit."

Maar ze kijken niet in je portemonnee, ze kijken alleen wat er elke maand binnen komt, en kijken totaal niet naar je uitgavenpatroon.

De regels zijn generiek (valt overigens best mee, zeker als je geen NHG doet), maar wel super ruim. Niet meer zo extreem als een paar jaar geleden, maar nog steeds super ruim. Voor de mensen die zeer goede vooruitzichten hebben is dit ook al zeer ruim. Daarvoor verwijs ik voor de derde keer naar het buitenland, maar ook naar onze eigen regels voor de jaren 90 (en het feit dat er haast geen volk is met relatief gezien net zoveel schuld als de Nederlanders). Het wordt allemaal minder, volgend jaar kunnen we weer minder lenen. Dat is niet voor niets, en dan wil jij meer lenen?

Je legt me weer woorden in de mond. Ik zeg nergens dat de regels verruimd moeten worden. Maar het is gewoon kortzichtig om te zeggen dat de regels voor iedereen al te ruim zijn. Verder zeg ik zelfs al in de post die je quote dat ik het concept van de starterslening fout vind, maar dat negeer je voor het gemak maar even.

Maar jij blijft constant jouw mantra's heel zwart wit herhalen. Dat is jouw goed recht, maar hoort meer thuis in het huizenmarkt topic, want die gelden een stuk beter als je macro economisch kijkt. Op individueel niveau is het gewoon niet zo zwart wit.

Nogmaals, een gewaarschuwd mens telt voor 2. Straks niet bij Radar gaan klagen dat je niet wist dat het gevaarlijk was omdat het wettelijk was toegestaan en anderen het ook deden. Het kan goed gaan, maar als het mis gaat zijn de problemen des te groter.

Ik ben dan ook groot voorstander van het feit dat de partijen die de risico's nemen uiteindelijk zowel de voor als nadelen ervaren. In het geval van een huis/hypotheek zijn dat dus zowel de koper als de bank. En ik vind dan ook niet dat de overheid te veel beperkingen op moet leggen om mensen te beschermen, maar dat is een compleet andere discussie.

[Avinator88]

Heeft iemand trouwens ervaring met een ORV bij Delta Llyod?

Ze doen er bij ons nu al 3 weken over terwijl er niks speciaals is..

[Ray]

Avinator88 schreef op maandag 06 januari 2014 @ 15:43:
Heeft iemand trouwens ervaring met een ORV bij Delta Llyod?

Ze doen er bij ons nu al 3 weken over terwijl er niks speciaals is..

drama daar. zelfs bij een schone verklaring (zoals in jou geval lees ik) kan het daar zo maar 6 weken of langer duren. Als ik enigszins de kans heb vermijd ik ze dan ook. Er zijn ook maar weinig situaties waarbij ze concurrerend zijn. Ben je wellicht al wat ouder en rook je ?

[ph4ge]

Woy schreef op maandag 06 januari 2014 @ 15:19:
Je legt me weer woorden in de mond. Ik zeg nergens dat de regels verruimd moeten worden. Maar het is gewoon kortzichtig om te zeggen dat de regels voor iedereen al te ruim zijn. Verder zeg ik zelfs al in de post die je quote dat ik het concept van de starterslening fout vind, maar dat negeer je voor het gemak maar even.

Maar jij blijft constant jouw mantra's heel zwart wit herhalen. Dat is jouw goed recht, maar hoort meer thuis in het huizenmarkt topic, want die gelden een stuk beter als je macro economisch kijkt. Op individueel niveau is het gewoon niet zo zwart wit.

Klopt, ik las dat ook jij het in principe niet met deze regelingen eens bent. Maar ik ben niet met je eens dat er meer ruimte moet zijn voor maatwerk, of althans niet om meer te lenen. De enige reden dat er weinig maatwerk is is omdat iedereen (zowel kopers als financierders) er alles aan doen om maximaal te lenen. Er is zat bandbreedte om mee te spelen, maar de grens wordt door/voor iedereen opgezocht. De grenzen zijn voor de absolute toppers prima of zelfs ruim, alleen dat valt niet zo op omdat de mensen met minder perspectief onder het mom van maatwerk ook die kant op geschoven worden. Maatwerk zou dus betekenen dat men minder gaat lenen (alleen de toppers het maximum en de overige 90% dus niet). Dat moet men zich heel goed realiseren als ze voor het maximum gaan, en helemaal als ze zelf nog een stuk verder gaan dmv een starterslening of iets dergelijks.

[Woy]

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 15:51:
[...]
De enige reden dat er weinig maatwerk is is omdat iedereen (zowel kopers als financierders) er alles aan doen om maximaal te lenen.

Klopt de grote groep verpest het weer voor de enkeling

De grenzen zijn voor de absolute toppers prima of zelfs ruim,

Ik vind dat nog wel meevallen. Voor een gemiddeld gezin die een normaal uitgaven patroon heeft wel, maar voor mensen die er bewust voor kiezen om sober te leven niet. Als ik bijvoorbeeld naar mijzelf kijk zou ik best een flink hogere hypotheek kunnen dragen als ik bereid ben om daar andere luxe voor in te leveren. Persoonlijk ben ik dat niet van plan, dus is de norm prima voor mij, maar neemt niet weg dat het voor iemand anders met hetzelfde inkomen misschien best ruimer zou kunnen.

alleen dat valt niet zo op omdat de mensen met minder perspectief onder het mom van maatwerk ook die kant op geschoven worden. Maatwerk zou dus betekenen dat men minder gaat lenen (alleen de toppers het maximum en de overige 90% dus niet). Dat moet men zich heel goed realiseren als ze voor het maximum gaan, en helemaal als ze zelf nog een stuk verder gaan dmv een starterslening of iets dergelijks.

Ik snap ook prima dat de regels op de massa gericht zijn omdat er anders altijd mensen misbruik van maken, en er dus mensen (grootdeels door zichzelf ) gedupeerd worden. Maar dat neemt niet weg dat er dus ook gevallen zijn waar er best ruimte is, en daarom reageerde dat ik de stelling dat het enige goede gebruik van de regeling misbruik is te zwart wit is. Vervang het woordje enige door meeste en ik ben het er roerend mee eens

[Martinusz]

Woy schreef op maandag 06 januari 2014 @ 16:02:

[...]

Ik vind dat nog wel meevallen. Voor een gemiddeld gezin die een normaal uitgaven patroon heeft wel, maar voor mensen die er bewust voor kiezen om sober te leven niet. Als ik bijvoorbeeld naar mijzelf kijk zou ik best een flink hogere hypotheek kunnen dragen als ik bereid ben om daar andere luxe voor in te leveren. Persoonlijk ben ik dat niet van plan, dus is de norm prima voor mij, maar neemt niet weg dat het voor iemand anders met hetzelfde inkomen misschien best ruimer zou kunnen.

Zo heb ik een tijdje moeten overbruggen door de hypotheek opnaam te zetten samen met mijn ouders (garant staan), terwijl ik prima alles zelf kon blijven betalen en niks hoefde in te leveren. Maar nee volgens de bank kon ik de hypotheek niet zelf nemen. Uiteindelijk later weer overgezet naar mij en mijn vrouw haar naam.

Ik snap dat er normen zijn waardoor ze denken dat de hypotheeklast niet gedragen kan worden, maar ze kijken ook echt niet naar individuele situaties. Alles gaat de computer in, oh u heeft dat salaris, nou dan kunt u volgens ons programma het huis niet zelf dragen.

[alki]

martinusz schreef op maandag 06 januari 2014 @ 16:07:
[...]

Zo heb ik een tijdje moeten overbruggen door de hypotheek opnaam te zetten samen met mijn ouders (garant staan), terwijl ik prima alles zelf kon blijven betalen en niks hoefde in te leveren. Maar nee volgens de bank kon ik de hypotheek niet zelf nemen. Uiteindelijk later weer overgezet naar mij en mijn vrouw haar naam.

Ik snap dat er normen zijn waardoor ze denken dat de hypotheeklast niet gedragen kan worden, maar ze kijken ook echt niet naar individuele situaties. Alles gaat de computer in, oh u heeft dat salaris, nou dan kunt u volgens ons programma het huis niet zelf dragen.

Hier word ik dus ook helemaal gek van. Heb sinds kort een nieuwe baan met zgn "internationaal" salaris, ik betaal geen belasting meer in nederland, dus heb ik geen recht op rente aftrek wat ik volkomen normaal vind maar ik heb onder de streep wel een hoog netto salaris, Maar daar kijken ze niet heen alles gaat maar de computer in waardoor ik gewoon 30000 euro minder kan lenen. De hypotheek rente aftrek tellen ze gewoon op bij je salaris. Kan de lasten makkelijk dragen maar moeilijk dat ze doen. Ga nu informeren in Duitsland daar kijken ze wat je per maand kunt besteden en niet de hele bruto/netto berekening

[Avinator88]

Ray schreef op maandag 06 januari 2014 @ 15:44:
[...]


drama daar. zelfs bij een schone verklaring (zoals in jou geval lees ik) kan het daar zo maar 6 weken of langer duren. Als ik enigszins de kans heb vermijd ik ze dan ook. Er zijn ook maar weinig situaties waarbij ze concurrerend zijn. Ben je wellicht al wat ouder en rook je ?

Nee en nee, ze waren best concurrerend in ons geval, scheelde niet veel. Maar we hadden liever een wat bekendere naam dan eentje die we niet kenden, dus vandaar.

Is echt stroef dat het zo lang moet duren, dat is echt het enige wat we nog missen. Misschien dan toch maar bij iemand anders.

[ph4ge]

alki schreef op maandag 06 januari 2014 @ 16:14:
Hier word ik dus ook helemaal gek van. Heb sinds kort een nieuwe baan met zgn "internationaal" salaris, ik betaal geen belasting meer in nederland, dus heb ik geen recht op rente aftrek wat ik volkomen normaal vind maar ik heb onder de streep wel een hoog netto salaris, Maar daar kijken ze niet heen alles gaat maar de computer in waardoor ik gewoon 30000 euro minder kan lenen. De hypotheek rente aftrek tellen ze gewoon op bij je salaris. Kan de lasten makkelijk dragen maar moeilijk dat ze doen. Ga nu informeren in Duitsland daar kijken ze wat je per maand kunt besteden en niet de hele bruto/netto berekening

Wat vreemd is, omdat HRA geen factor is in heel de norm, er wordt gekeken naar bruto bedragen (immers wordt de HRA sterk beperkt en is de verwachting dat hij er helemaal aan gaat). Je zal overigens van een koude kermis thuiskomen, niet alleen heb je in Duitsland tenminste 15% eigen geld nodig en zitten ze totaal niet te wachten op Nederlandse huizen vanwege alle recente en verwachte dalingen maar zelfs als je daar voorbij stapt lenen ze gewoon veel minder uit tov je inkomen.

Nou weet ik niet de details, maar in de eerste plaats wek je de indruk een fors salaris te hebben en dan kan je dus gewoon veel lenen, heb je die 30.000 euro echt nodig en is het niet een keer genoeg? In de tweede plaats, is het niet mogelijk om die 30.000 gewoon te sparen, als je geen belasting betaalt moet dat toch super snel gaan?

[thvers]

Zijn er ook mensen die aan het wachten zijn op de NIBC? Hoorde dat het er erg druk is en ze niks konden vertellen hoe ver ze al waren.

[JvS]

Wanneer heb je je offerte dan getekend? Ik wacht op ook de NIBC, vlak voor kerst de zaak terug gestuurd. Ben benieuwd. Alles leek extreem op rolletjes te lopen tot nu toe moet ik zeggen .

[Ray]

Avinator88 schreef op maandag 06 januari 2014 @ 16:14:
[...]


Nee en nee, ze waren best concurrerend in ons geval, scheelde niet veel. Maar we hadden liever een wat bekendere naam dan eentje die we niet kenden, dus vandaar.

Is echt stroef dat het zo lang moet duren, dat is echt het enige wat we nog missen. Misschien dan toch maar bij iemand anders.

Als je beide een schone gezondsverklaring hebt kan je bij reaal binnen 48 uur de acceptatie verklaring op papier hebben. Wij doen er daar een paar per week

[iscara]

eamelink schreef op zaterdag 28 december 2013 @ 15:33:
Mijn vrouw en ik overwegen een huis te kopen. We kijken binnen de prijsklasse die in principe haalbaar is met inbreng van eigen geld en een hypotheek op basis van alleen mijn inkomen. Ik heb geen studieschuld, mijn vrouw wel. Ze heeft altijd wel voldoende inkomen om de aflossing daarvan te betalen, maar geen vast contract.

Iemand een idee of de schuld van mijn vrouw nog van invloed is op het hypotheekbedrag dat ik kan krijgen?

Ik dacht dat het niet verplicht was een studieschuld op te geven (staat immers ook niet bij BKR geregistreerd), of heb ik het mis?

[Avinator88]

Ray schreef op maandag 06 januari 2014 @ 23:48:
[...]


Als je beide een schone gezondsverklaring hebt kan je bij reaal binnen 48 uur de acceptatie verklaring op papier hebben. Wij doen er daar een paar per week

Dank voor de tip! We horen vandaag terug van onze adviseur, als het niks word met Delta Lloyd gaan we dan toch maar es opnieuw kijken.

[DrivinUCrazy]

alki schreef op maandag 06 januari 2014 @ 16:14:
[...]


Hier word ik dus ook helemaal gek van. Heb sinds kort een nieuwe baan met zgn "internationaal" salaris, ik betaal geen belasting meer in nederland, dus heb ik geen recht op rente aftrek wat ik volkomen normaal vind maar ik heb onder de streep wel een hoog netto salaris, Maar daar kijken ze niet heen alles gaat maar de computer in waardoor ik gewoon 30000 euro minder kan lenen. De hypotheek rente aftrek tellen ze gewoon op bij je salaris. Kan de lasten makkelijk dragen maar moeilijk dat ze doen. Ga nu informeren in Duitsland daar kijken ze wat je per maand kunt besteden en niet de hele bruto/netto berekening

In hetzelfde schuitje gezeten inderdaad. Vooral omdat in het begin van het oriënterende gesprek nog alles koek en ei was, was het nogal een domper toen de adviseur me vroeg of ik "buitenlands belastingplichtig" was, en of ik wist wat dat betekende.
Ik kon ondanks dat ik een hoger besteedbaar inkomen had, tot wel 2 bruto jaarsalarissen minder lenen. Nog leuker: in nederland moet je je zorgverzekering nog van je netto inkomen aftrekken; in Duitsland betaal je dat al via je brutosalaris. Van je netto inkomen kun je dus nog eens meer besteden ook nog.

Ik weet niet om welke regio het gaat, maar ik had in principe terecht gekund bij de Sparkasse. Deze was nog een procentpunt goedkoper dan in Nederland, ook dat was wel interessant.
In de tussentijd ben ik echter van werkgever gewisseld, terug naar Nederland, dus ik heb tegenwoordig een nederlandse molensteen om mijn nek hangen.

Trouwens, ik weet niet om welk land het gaat, maar ik werkte toen in Duitsland. Er zou nog niet zo heel lang (1,5 jaar?) een nieuw belastingverdrag moeten zijn waarbij je wel recht zou hebben op HRA. Misschien de moeite waard om hier eens wat onderzoek naar te doen?

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 16:26:
[...]
Wat vreemd is, omdat HRA geen factor is in heel de norm, er wordt gekeken naar bruto bedragen (immers wordt de HRA sterk beperkt en is de verwachting dat hij er helemaal aan gaat). Je zal overigens van een koude kermis thuiskomen, niet alleen heb je in Duitsland tenminste 15% eigen geld nodig en zitten ze totaal niet te wachten op Nederlandse huizen vanwege alle recente en verwachte dalingen maar zelfs als je daar voorbij stapt lenen ze gewoon veel minder uit tov je inkomen.

Nou weet ik niet de details, maar in de eerste plaats wek je de indruk een fors salaris te hebben en dan kan je dus gewoon veel lenen, heb je die 30.000 euro echt nodig en is het niet een keer genoeg? In de tweede plaats, is het niet mogelijk om die 30.000 gewoon te sparen, als je geen belasting betaalt moet dat toch super snel gaan?

Het is echt zo. En inderdaad is het belachelijk. Te meer omdat er niets zo zinloos is om internationaal bruto bedragen te gaan vergelijken. Het was ook niet mogelijk om mijn netto bedrag terug te rekenen naar een nederlands bruto salaris. "Nee meneer, want dat zou erop lijken dat we de boel proberen te flessen."

[!null]

iscara schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 09:09:
[...]
Ik dacht dat het niet verplicht was een studieschuld op te geven (staat immers ook niet bij BKR geregistreerd), of heb ik het mis?

Wel degelijk verplicht, maar het valt niet te checken (want niet bij BKR). Dus je kunt het verzwijgen. Daarmee overtreed je dan zelf de regels natuurlijk. Veel mensen die dat doen.

[ATS]

!null schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 10:04:
[...]


Wel degelijk verplicht, maar het valt niet te checken (want niet bij BKR). Dus je kunt het verzwijgen. Daarmee overtreed je dan zelf de regels natuurlijk. Veel mensen die dat doen.

Je kan er dan natuurlijk wel van uit gaan dat de bank (of NHG) op het moment dat er problemen zijn, die problemen volledig bij jou neer gaan leggen. Je hebt immers onvolledige of onware informatie aangeleverd. Dat het niet gecontroleerd wordt, wil niet zeggen dat je niet de verantwoordelijkheid hebt om het om te geven. Als de bank vraagt of je een studieschuld hebt en je zegt van niet terwijl dat wel zo is, dan is dat gewoon valsheid in geschrifte. Ik zou er niet aan beginnen.

De bank rekent sowieso met een realistisch bedrag dat deze lening je kost (de maandelijkse kosten van een IBG lening zijn ongeveer 0,75% van de oorspronkelijke leensom op het moment dat je afbetalingsperiode gestart is). Waarom zou je dat uit de weg willen gaan?

[!null]

Nou ja, ik had zelf wel een reden. In de zin van, dat het flexibele inkomen van m'n vriendin NIET werd meegerekend omdat wij het laatste jaar op reis waren en geen inkomen hadden (NHG regels, dus 0 inkomen) waardoor je effectief al bijna een ton minder kon lenen in ons geval! Daarnaast nog eens erfpacht regels die eigenlijk niet kloppen mijn inziens, waardoor we nog een halve ton minder konden lenen. (terwijl de helft daarvan wel terecht zou geweest zijn)
Bleef dus niet veel over wat we konden lenen, waar we nog een groot gat hebben moeten dichten met veel eigen geld. En dat om dus een vrij normaal huis te kopen, dat qua maandlasten een lachertje is. Bruto zelfs meer dan prima op 1 salaris te dragen.
Dus met al die ellende ga ik het mezelf niet moeilijker maken dan het is, door ook nog een studieschuld erin te gooien (die overigens niet onwijs groot is) zodat ik al helemaal geen huis meer kan kopen.
Ter info, in ons geval hebben we uiteindelijk (mede door erfpacht) maar 150K kunnen lenen. Die maandlasten zijn (inclusief erfpacht) echt peanuts voor ons inkomen. Maar dat inkomen plaatje krijg je dus niet altijd duidelijk op papier, vanwege de strenge regels. Het is niet alsof we met een modaal inkomen een villa wilde kopen. Eerder het tegenovergestelde.

Maar verder ben ik het met je eens, dat is ook wat ik zeg. Je besluit daarmee zelf de regels te overtreden.
Wel is het zo dat veel adviseurs er express niet naar vragen, of suggestief vragen (zo van: en jullie hebben geen studieschuld he? nee he?) terwijl ze weten dat echt heel veel mensen van onze leeftijd dat wel hebben.

Bij een vriendin nog erger, daar werd gewoon naar gevraagd en over gesproken, over de forse studieschuld. En maar besloten om het niet(!) mee te nemen in de hypotheekaanvraag door de bank. Met andere woorden, de bank kiest er dan zelf voor om de regels te overtreden!

[ Voor 10% gewijzigd door !null op 07-01-2014 11:32 ]

[Woy]

!null schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 11:29:
Bij een vriendin nog erger, daar werd gewoon naar gevraagd en over gesproken, over de forse studieschuld. En maar besloten om het niet(!) mee te nemen in de hypotheekaanvraag door de bank. Met andere woorden, de bank kiest er dan zelf voor om de regels te overtreden!

Ik neem aan dat je met de Bank de adviseur bedoelt? Want als je het bij de bank opgeeft komt het gewoon in het dossier, en kan de bank er later ook niet meer over beginnen. De adviseur werk natuurlijk wel voor de bank maar behandelt natuurlijk alleen het voortraject en niet de hypotheek.

Overigens was dat zeker een paar jaar geleden zeker gewoon de norm, ook bij mijn hypotheek was het niet anders terwijl het geen echt probleem was geweest voor de inkomenstoets.

[Maarten21]

Woy schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 11:45:
[...]

Ik neem aan dat je met de Bank de adviseur bedoelt? Want als je het bij de bank opgeeft komt het gewoon in het dossier, en kan de bank er later ook niet meer over beginnen. De adviseur werk natuurlijk wel voor de bank maar behandelt natuurlijk alleen het voortraject en niet de hypotheek.

Overigens was dat zeker een paar jaar geleden zeker gewoon de norm, ook bij mijn hypotheek was het niet anders terwijl het geen echt probleem was geweest voor de inkomenstoets.

Inderdaad de bank moet het dan gewoon in het dossier zetten. Dit zijn regels om aan de NHG te voldoen. De banken horen 't ook liever niet.
Ik zou m'n studieschuld ook niet opgeven, simpelweg omdat het rekensommetje totaal niet klopt.

Voorbeeld:
Als ik 30k studieschuld heb mag ik 50k minder lenen!
Ik kan wel met m'n eigen geld mijn studieschuld in 1 keer aflossen, maar dat zou erg stom zijn aangezien de rente op de studieschuld 1.5% is en de spaarrente gelijk of hoger is. Die ga ik dan ook sowieso niet verruilen met een hypotheekrente van 4%.

[ATS]

Maarten21 schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 11:53:
[...]
Ik zou m'n studieschuld ook niet opgeven, simpelweg omdat het rekensommetje totaal niet klopt.

Voorbeeld:
Als ik 30k studieschuld heb mag ik 50k minder lenen!
Ik kan wel met m'n eigen geld mijn studieschuld in 1 keer aflossen, maar dat zou erg stom zijn aangezien de rente op de studieschuld 1.5% is en de spaarrente gelijk of hoger is. Die ga ik dan ook sowieso niet verruilen met een hypotheekrente van 4%.

Het sommetje klopt wel. De totale kosten voor je studielening zijn ongeveer 0,75% van het leenbedrag per maand. Dat is dus rente en aflossing samen. Het geld dat je hierin steekt kan je niet steken in iets anders; het gaat dus gewoon van de ruimte af die je hebt voor je hypotheek. Dat het effect groter is bij de hypotheek, komt omdat de looptijd van de hypotheek langer is. Dat zorgt per geleende euro voor een lagere maandlast, en andersom staat een euro maandlast van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar voor een grotere schuld dan een euro maandlast van een IBG studieschuld met een looptijd van 15 jaar.

Dat je je studieschuld zou kunnen aflossen met je spaargeld klopt, en dat dat financieel niet interessant is klopt ook. Maar het is gewoon niet zo dat je die schulden direct tegen elkaar kan wegstrepen. Het is financieel natuurlijk verstandiger om minder tegen 4% hyptheek te lenen dan je studieschuld af te lossen, maar voor je maandlasten gaat dat minder doen dan je hoopt, juist door die langere looptijd. Wel voor wat je aan het eind van de rit totaal betaald hebt.

Als je gaat rekenen met een hypotheek looptijd van 15 jaar, dan zal je zien dat de studieschuld wel ineens ongeveer 1:1 gaat tellen met je leenruimte (die dan ook lager is, omdat je op hogere maandlasten uit gaat komen ondanks dat de lening goedkoper is).

[ Voor 3% gewijzigd door ATS op 07-01-2014 12:09 ]

[Woy]

@ATS: Je hebt op zich gelijk, maar als ze de kosten van de studieschuld meetellen moeten ze natuurlijk eigenlijk ook de inkomsten van het spaargeld meetellen, en dan kom je dus weer minder negatief uit. Het punt is dat dat geen zekerheid is voor de bank.

[woekele]

Als je de looptijd van de studieschuld weet, dan kunnen ze dat toch meenemen in de berekening, ipv klakkeloos uit te gaan van 30 jaar looptijd? Immers, met annuitair ga je toch netto pas meer betalen na verloop van tijd. Precies wanneer je studieschuld inmiddels afgelost is. Maarja, dat zal wel te 'ingewikkeld' zijn voor ze.

[Tsurany]

Woy schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 12:13:
@ATS: Je hebt op zich gelijk, maar als ze de kosten van de studieschuld meetellen moeten ze natuurlijk eigenlijk ook de inkomsten van het spaargeld meetellen, en dan kom je dus weer minder negatief uit. Het punt is dat dat geen zekerheid is voor de bank.

De bank rekent natuurlijk met de slechtste scenario's en daarbij blijft de studieschuld zo lang mogelijk staan en wordt het spaargeld er zo snel mogelijk doorheen gejaagd.

[iscara]

Dank voor de duidelijkheid over studieschuld. En was sowieso niet van plan een maximale hypotheek te nemen, dus met maar 0.75% zou het geen problemen moeten opleveren.

[Cobb]

Toch zijn er nog steeds die bijna de vraagprijs bieden. Huis van mijn ouders is voor 285.000 gegaan. Vraagprijs 300.000...onbegrijpelijk.

[Ray]

Cobb schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 19:00:
Toch zijn er nog steeds die bijna de vraagprijs bieden. Huis van mijn ouders is voor 285.000 gegaan. Vraagprijs 300.000...onbegrijpelijk.

tja dat ligt er dus maar net aan hoe reëel de vraagprijs is lijkt me........ als die strak en marktconform is dan is het logisch dat er niet nog een boel afgaat

[Tsurany]

Aan de toon is af te leiden dat Cobb het in ieder geval veel te duur vond. Wellicht mensen die het wel de juiste prijs vonden en het er voor over hadden? Wellicht hadden zij het huis hoger ingeschat.

[ATS]

woekele schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 12:23:
Als je de looptijd van de studieschuld weet, dan kunnen ze dat toch meenemen in de berekening, ipv klakkeloos uit te gaan van 30 jaar looptijd? Immers, met annuitair ga je toch netto pas meer betalen na verloop van tijd. Precies wanneer je studieschuld inmiddels afgelost is. Maarja, dat zal wel te 'ingewikkeld' zijn voor ze.

Het annuïtaire van de studielening is precies waarom je die 0,75% vuistregel kan aanhouden. Dat heeft niets te maken met of je eventueel ook je hypotheek annuïtair afsluit. Het gaat er om dat die studielening nu je maandelijkse ruimte aantast, gewoon omdat je ook die lening moet aflossen en de rente moet betalen. De komende jaren ben je nog wel zoet er mee, en dat is de tijd dat je ook gewoon je hypotheek moet kunnen dragen. Dan is het toch logisch dat de bank daar rekening mee houdt? Ze gaan niet klakkeloos uit van 30 jaar looptijd, daar vraag je zelf om. Als jij graag een kortere looptijd voor je hypotheek wil, dan kan dat gewoon hoor.

Als je studielening nog maar heel kort loopt voordat hij afgelost is, dan kan er nooit veel over zijn. Los hem dan gewoon even af voordat je gaat kopen, dan heb je daar ook geen last meer van voor je hypotheekruimte. Anders is het gewoon terecht dat hij meengenomen wordt.

Dat je met een annuïtaire hypotheek na verloop van tijd meer gaat betalen klopt, maar dat komt alleen door de HRA. Dat heeft helemaal niets met je studieschuld te maken. Sterker nog: eigenlijk zou de bank moeten rekenen met een lagere HRA, omdat je inderdaad minder af kan trekken na verloop van tijd. Nog minder ruimte dus. Maar ze rekenen met de ruimte die je nu hebt. Het netto effect van die afname wordt in de toekomst ook kleiner, wanneer het maximale aftrekpercentage gedaald is tot 38%: je kan dan sowieso minder aftrekken.

Woy schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 12:13:
@ATS: Je hebt op zich gelijk, maar als ze de kosten van de studieschuld meetellen moeten ze natuurlijk eigenlijk ook de inkomsten van het spaargeld meetellen, en dan kom je dus weer minder negatief uit. Het punt is dat dat geen zekerheid is voor de bank.

Ik denk als je dat geld zodanig vast zet dat je daar de komende jaren gegarandeerd rendement van hebt, ze dat best willen meenemen als inkomstenbron. Als je een ton hebt liggen die je voor 5% rendement gegarandeerd weg kan zetten en dus zwart op wit die inkomsten kan aantonen, kan je wellicht €5k extra inkomen meetellen. Levert je zo'n €22.5k hypotheekruimte op. Kan je dan niet beter zelf dat geld direct in je huis steken door gewoon een lagere hypotheek te nemen?

[ Voor 17% gewijzigd door ATS op 07-01-2014 19:51 ]

[Ben1985]

Ik heb zelf net vorige maand een huis gekocht van 112.000 euro, ik heb zelf ook een studieschuld, maar dat maakte volgens de berekening van de hypotheek adviseur nauwelijks uit met wat ik maximaal kan lenen. Komt inderdaad doordat een studieschuld een looptijd heeft van maximaal tien jaar, hypotheek is altijd 30 jaar. Bovendien staat t niet bij de BKR geregistreerd.

[Woy]

ATS schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 19:47:
[...]
Ik denk als je dat geld zodanig vast zet dat je daar de komende jaren gegarandeerd rendement van hebt, ze dat best willen meenemen als inkomstenbron. Als je een ton hebt liggen die je voor 5% rendement gegarandeerd weg kan zetten en dus zwart op wit die inkomsten kan aantonen, kan je wellicht €5k extra inkomen meetellen. Levert je zo'n €22.5k hypotheekruimte op. Kan je dan niet beter zelf dat geld direct in je huis steken door gewoon een lagere hypotheek te nemen?

Ik had het eigenlijk meer over de situatie dat je bijvoorbeeld een studieschuld hebt van 10k, en dus ook 10k op je (internet)spaarrekening. Doordat de rente op je studieschuld zo laag is dat je die kan overtreffen met bijvoorbeeld een internetspaarrekening heeft de studieschuld feitelijk geen negatieve impact op je leencapaciteit. De reden dat je het niet af zou willen lossen is dan vooral flexibiliteit.

Daar gaat de bank echter zeker niet in mee, want voor hetzelfde geld koop je van die 10k gewoon meubels voor je nieuwe huis.

[ATS]

Woy schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 20:27:
[...]

Ik had het eigenlijk meer over de situatie dat je bijvoorbeeld een studieschuld hebt van 10k, en dus ook 10k op je (internet)spaarrekening. Doordat de rente op je studieschuld zo laag is dat je die kan overtreffen met bijvoorbeeld een internetspaarrekening heeft de studieschuld feitelijk geen negatieve impact op je leencapaciteit. De reden dat je het niet af zou willen lossen is dan vooral flexibiliteit.

Daar gaat de bank echter zeker niet in mee, want voor hetzelfde geld koop je van die 10k gewoon meubels voor je nieuwe huis.

Precies, de bank gaat er van uit dat je daar op termijn een andere keuken of een andere bank van gaat kopen. Het flexibiliteitsargument zegt het al: je wil er iets anders mee kunnen doen.

De rente van dat geld op je rekening is wel iets meer dan wat je voor de rente van de IBG lening betaalt, maar dat zijn niet je hele lasten. Je betaalt ook aflossing. Die zou je dan ook weer van dat spaargeld af moeten halen, en dat betekent dat je dat geld ook daadwerkelijk de hele periode beschikbaar moet hebben. Weg flexibiliteit, en je hebt een schokkende paar tientjes rente gewonnen schat ik. Op de aankoop van een huis lijkt me dat verwaarloosbaar.

Als je de hypotheekruimte nodig hebt, en het geld hebt liggen, dan kan je dus beter direct aflossen: dat is iets duurder, maar levert je de laagte maandlasten op. Heb je het geld niet liggen maar de ruimte wel nodig, dan heb je gewoon te weinig geld voor het huis dat je op het oog hebt. En heb je de ruimte niet nodig, en het geld wel liggen, dan is dit een non-discussie en kan je kiezen wat je doet: geld op je spaarrekening zetten voor flexibiliteit, aflossen op je IBG of aflossen op je hypotheek, of een combinatie daarvan. Als je meerdere schulden hebt, dan is het altijd het voordeligste de schuld met de hoogte rente eerst af te lossen. Welke dat is ligt aan je afstudeerjaar (die bepaalt de rente die je betaalt per periode van vijf jaar), je hypotheekrente en je belastingtarief

[woekele]

@ATS: een studieschuld duurt altijd 15 jaar. Dus nooit 30.

[Cobb]

Ray schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 19:02:
[...]


tja dat ligt er dus maar net aan hoe reëel de vraagprijs is lijkt me........ als die strak en marktconform is dan is het logisch dat er niet nog een boel afgaat

Het is een gewone geschakelde tussen woning in berkel en rodenrijs. Volgens de makelaar hebben de kopers twee eerdere woningen misgelopen door onder te bieden. Maar dan nog begrijp ik niet dat je een scherpe prijs gaat bedingen.

[JvS]

Cobb schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 07:50:
[...]


Het is een gewone geschakelde tussen woning in berkel en rodenrijs. Volgens de makelaar hebben de kopers twee eerdere woningen misgelopen door onder te bieden. Maar dan nog begrijp ik niet dat je een scherpe prijs gaat bedingen.

Dat zegt toch nog steeds niets?

Als dat huis vergeleken met de andere huizen waar die mensen ervaring mee hebben gewoon goed was en scherp geprijsd, dan is er toch niets geks aan de hand?

[Burlok86]

Ik heb mijn studieschuld gewoon aan mijn hypotheekadviseur verteld, maar dat was geen enkel probleem volgens hem. Ondanks dat ik zo goed als mijn max toegestane hypotheek heb geleend.
Kan zijn dat het geen probleem was omdat mijn studieschuld niet heel hoog is (€9k), en dat ik de rente van 2013 heb (0,6%).
Om die reden ben ik ook van plan de maximaal toegestane uitstelling aan te vragen.

[JvS]

Nee de hypotheekadviseur handelt in elk geval niet volgens nhg/nibud normen. Mijne wist het wel en we houden er in de maximale lening ook rekening mee.

[Woy]

ATS schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 20:49:
[...]
De rente van dat geld op je rekening is wel iets meer dan wat je voor de rente van de IBG lening betaalt, maar dat zijn niet je hele lasten. Je betaalt ook aflossing. Die zou je dan ook weer van dat spaargeld af moeten halen, en dat betekent dat je dat geld ook daadwerkelijk de hele periode beschikbaar moet hebben. Weg flexibiliteit, en je hebt een schokkende paar tientjes rente gewonnen schat ik. Op de aankoop van een huis lijkt me dat verwaarloosbaar.

Die paar tientjes zou niet zo veel uit moeten halen inderdaad, maar stel dat je anders al je geld in je huis/aflossing IBG moet stoppen is het toch wel fijn ( ook voor de bank ) dat je nog een buffer over hebt waar je bijvoorbeeld een tijdje werkeloosheid mee op kunt vangen. Voor de bank is het immers beter dat je eerst dat geld gebruikt voor je hypotheek dan dat je het al afgelost hebt op je lening.

Begrijp me niet verkeerd, ik snap dat de bank er niet in mee gaat. Maar vanuit de persoon die leent kan het zeker wel een financieel betere situatie opleveren om niet af te lossen. Uit het oogpunt van de persoon die leent is het dus zeker niet altijd de beste oplossing die de bank eist. Zelfs voor de bank kan het voordelen hebben, echter hebben die geen enkele garantie dat de persoon in kwestie er verantwoord mee om gaat.

[ Voor 4% gewijzigd door Woy op 08-01-2014 08:20 ]

[ph4ge]

Ik denk dat de bank beter af is als je die 10k eigen geld direct inlegt in je huis. Anders heeft de bank geen enkele garantie dat je het morgen nog hebt.

[Woy]

ph4ge schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 08:32:
Ik denk dat de bank beter af is als je die 10k eigen geld direct inlegt in je huis. Anders heeft de bank geen enkele garantie dat je het morgen nog hebt.

Klopt, maar dan kloppen de regels dus ook niet helemaal, want het is vaak zo dat je meer kunt financieren als je de 10k studieschuld aflost dan dat mogelijk is als je 10k extra inlegt. Als je over grotere bedragen gaat praten verandert dat overigens wel.

[ATS]

woekele schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 22:29:
@ATS: een studieschuld duurt altijd 15 jaar. Dus nooit 30.

Dat zeg ik toch ook? Waar beweer ik anders? De hypotheek loopt meestal 30 jaar.

ph4ge schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 08:32:
Ik denk dat de bank beter af is als je die 10k eigen geld direct inlegt in je huis. Anders heeft de bank geen enkele garantie dat je het morgen nog hebt.

Ik denk dat je zelf beter af bent als je dat geld gewoon op je rekening houdt en niet tot het gaatje gaat met de kosten van je nieuwe huis. Als het zo krap is dat je de maximale hypotheek nodig hebt en de studieschuld daarbij het issue is, zoek dan een huis wat €10k goedkoper is.

Burlok86 schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 08:09:
Ik heb mijn studieschuld gewoon aan mijn hypotheekadviseur verteld, maar dat was geen enkel probleem volgens hem. Ondanks dat ik zo goed als mijn max toegestane hypotheek heb geleend.
Kan zijn dat het geen probleem was omdat mijn studieschuld niet heel hoog is (€9k), en dat ik de rente van 2013 heb (0,6%).
Om die reden ben ik ook van plan de maximaal toegestane uitstelling aan te vragen.

Die rente is niet echt relevant. Reken maar eens uit hoeveel je dat maandelijks gaat schelen. Je hebt het echt over losse euro's op je maandbedrag. €9k is overigens inderdaad niet zo veel; dat komt neer op zo'n €53 per maand, en de bank rekent standaard met 0,75% (€67,50) per maand. Dat zijn ongeveer de kosten als de rente 4% in plaats van 0,6% zijn. Dat scheelt je misschien 12 tot 15k aan ruimte. Dat is niet zo heel veel en merk je waarschijnlijk niet. Overigens ben ik wel van mening dat je adviseur het gewoon mee hoort te nemen, zelfs als hij vind dat het geen probleem vormt (en dat doet het waarschijnlijk ook niet).

Woy schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 08:34:
Klopt, maar dan kloppen de regels dus ook niet helemaal, want het is vaak zo dat je meer kunt financieren als je de 10k studieschuld aflost dan dat mogelijk is als je 10k extra inlegt. Als je over grotere bedragen gaat praten verandert dat overigens wel.

En in een paar posts hierboven leg ik uit hoe dat komt.

[ Voor 104% gewijzigd door ATS op 08-01-2014 09:11 ]

[alki]

DrivinUCrazy schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 09:11:
[...]

In hetzelfde schuitje gezeten inderdaad. Vooral omdat in het begin van het oriënterende gesprek nog alles koek en ei was, was het nogal een domper toen de adviseur me vroeg of ik "buitenlands belastingplichtig" was, en of ik wist wat dat betekende.
Ik kon ondanks dat ik een hoger besteedbaar inkomen had, tot wel 2 bruto jaarsalarissen minder lenen. Nog leuker: in nederland moet je je zorgverzekering nog van je netto inkomen aftrekken; in Duitsland betaal je dat al via je brutosalaris. Van je netto inkomen kun je dus nog eens meer besteden ook nog.

Ik weet niet om welke regio het gaat, maar ik had in principe terecht gekund bij de Sparkasse. Deze was nog een procentpunt goedkoper dan in Nederland, ook dat was wel interessant.
In de tussentijd ben ik echter van werkgever gewisseld, terug naar Nederland, dus ik heb tegenwoordig een nederlandse molensteen om mijn nek hangen.

Trouwens, ik weet niet om welk land het gaat, maar ik werkte toen in Duitsland. Er zou nog niet zo heel lang (1,5 jaar?) een nieuw belastingverdrag moeten zijn waarbij je wel recht zou hebben op HRA. Misschien de moeite waard om hier eens wat onderzoek naar te doen?


[...]

Het is echt zo. En inderdaad is het belachelijk. Te meer omdat er niets zo zinloos is om internationaal bruto bedragen te gaan vergelijken. Het was ook niet mogelijk om mijn netto bedrag terug te rekenen naar een nederlands bruto salaris. "Nee meneer, want dat zou erop lijken dat we de boel proberen te flessen."

Ik werk voor Brussel / EU. Ik wil niet zeggen dat ik een top salaris heb maar ze zouden je netto salaris gewoon moeten bruteren anders past het zowieso niet in hun pc. Daarna gaat er een vinkje aan internationaal salaris en gaat er 30000 euro van je te lenen bedrag af. Tis toevallig dat ik nu alleen ben stel ik had een partner dan is het weer sky is the limit bij de bank. Over de zorgverzekering doen ze niet moeilijk ben verzekerd via de werkgever.

[Woy]

ATS schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 08:59:
[...]
En in een paar posts hierboven leg ik uit hoe dat komt.

En in mijn post zeg ik hetvolgende

Woy schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 08:19:
[...]
Begrijp me niet verkeerd, ik snap dat de bank er niet in mee gaat.

Ik zeg alleen dat het voor de persoon die leent niet perse de beste keus hoeft te zijn, maar dat de bank voor zekerheid voor zichzelf kiest, en dus niet het belang van de persoon die leent.

[p2w]

Mijn vriendin en ik zijn aan het bepalen of we samen een nieuw huis gaan kopen of in mijn huis blijven zitten. Zeker is wel dat mochten gaan voor een ander huis we dit pas gaan doen op het moment dat we het andere huis hebben verkocht.

Nu zien we bij redelijk wat huizen staan: inruil is mogelijk. Weet iemand hoe dit in zijn werk gaat? Hoe wordt de waarde van beide huizen bepaald? Hoe gaat het met de hypotheek? Zijn er andere valkuilen? Etc?

En is het verstandig om van deze mogelijkheid gebruik te maken of is het beter om eerst zelf te verkopen en daarna pas te gaan kopen?

[Woy]

p2w schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 11:55:
Mijn vriendin en ik zijn aan het bepalen of we samen een nieuw huis gaan kopen of in mijn huis blijven zitten. Zeker is wel dat mochten gaan voor een ander huis we dit pas gaan doen op het moment dat we het andere huis hebben verkocht.

Nu zien we bij redelijk wat huizen staan: inruil is mogelijk. Weet iemand hoe dit in zijn werk gaat? Hoe wordt de waarde van beide huizen bepaald? Hoe gaat het met de hypotheek? Zijn er andere valkuilen? Etc?

En is het verstandig om van deze mogelijkheid gebruik te maken of is het beter om eerst zelf te verkopen en daarna pas te gaan kopen?

De kans dat jullie beide precies het goede huis voor elkaar hebben is natuurlijk erg klein. Daarbij zijn de onderhandelingen ook wat complexer aangezien die van verkoop en koop aan elkaar gekoppeld worden.

Feitelijk is het niet anders dan dat jij je huis aan de partij verkoopt die zijn huis aan jou verkoopt. Je kunt dan in de voorwaarden opnemen dat ze gekoppeld zijn, dus je loopt niet echt extra risico, maar het heeft ook geen echte voordelen IMHO.

Ik zou er in ieder geval niet speciaal voor kiezen, want de kans dat er een van de twee partijen concessies moet doen is groot, en dat zal waarschijnlijk niet de partij zijn die zijn huis aanbied

[p2w]

Woy schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 11:58:
[...]

De kans dat jullie beide precies het goede huis voor elkaar hebben is natuurlijk erg klein. Daarbij zijn de onderhandelingen ook wat complexer aangezien die van verkoop en koop aan elkaar gekoppeld worden.

Feitelijk is het niet anders dan dat jij je huis aan de partij verkoopt die zijn huis aan jou verkoopt. Je kunt dan in de voorwaarden opnemen dat ze gekoppeld zijn, dus je loopt niet echt extra risico, maar het heeft ook geen echte voordelen IMHO.

Ik zou er in ieder geval niet speciaal voor kiezen, want de kans dat er een van de twee partijen concessies moet doen is groot, en dat zal waarschijnlijk niet de partij zijn die zijn huis aanbied

Ja dat klopt. Enige (grote) voordeel voor de verkoper is dat er een koper is voor een relatief duur huis en dat de markt voor mijn huis veel couranter is. Weet 1 ding zeker: als wij concessies moeten doen kiezen we er niet voor en verkopen we eerst voordat we gaan kopen

Had al gezien dat enkele huizen die nu op het lijstje staan (puur wat we op basis van foto's leuk vinden) soms al meer dan 2 jaar te koop staan. Kan me voorstellen dat die mensen wat wanhopiger zijn.

[Woy]

p2w schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 12:09:
[...]
Had al gezien dat enkele huizen die nu op het lijstje staan (puur wat we op basis van foto's leuk vinden) soms al meer dan 2 jaar te koop staan. Kan me voorstellen dat die mensen wat wanhopiger zijn.

De grote vraag is dan natuurlijk waarom ze wel concessies willen doen? Ik moet eigenlijk ook zeggen dat ik nog niet echt op grote schaal van die constructie gehoord heb. Hooguit van ouders die met hun kinderen ruilen van huis <-> appartement

[p2w]

Woy schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 12:11:
[...]

De grote vraag is dan natuurlijk waarom ze wel concessies willen doen? Ik moet eigenlijk ook zeggen dat ik nog niet echt op grote schaal van die constructie gehoord heb. Hooguit van ouders die met hun kinderen ruilen van huis <-> appartement

Enige aannemelijke reden lijkt me de mogelijkheid om van het huis af te komen. Bij een goedkoper huis (rond de 250k) is dat makkelijker dan een duurder huis (tussen 400-475k). Bij de advertenties op Funda staat bij de lijst van huizen die we hebben gemaakt regelmatig dat woningruil mogelijk is. Hierbij staan niet altijd de voorwaarden genoemd en om daar zelf naar te vragen maakt de mogelijk toekomstige onderhandelingspositie alleen maar zwakker lijkt me. Vandaar de vraag op het forum
Andere keren staat er wel bij dat ze bv op zoek zijn naar een appartement of een huis tot max ... EUR.

[Kju]

Bij woningruil is het inderdaad vaak de bedoeling dat één van de partijen de overgenomen woning zal verkopen. Een object van 175k is makkelijker te verkopen dan een object van 500k. Bovendien is de overdrachtsbelasting drie jaar lang te verrekenen bij verkoop. De enige kosten die gemaakt worden zijn dan de akte van levering en eventueel een boekverlies.

[Woy]

Kju schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 12:41:
Bij woningruil is het inderdaad vaak de bedoeling dat één van de partijen de overgenomen woning zal verkopen. Een object van 175k is makkelijker te verkopen dan een object van 500k. Bovendien is de overdrachtsbelasting drie jaar lang te verrekenen bij verkoop. De enige kosten die gemaakt worden zijn dan de akte van levering en eventueel een boekverlies.

Ah, ze worden dan weer doorverkocht, dan zie ik inderdaad het voordeel voor de verkoper wel ja.

[Kju]

Ook voordeel voor de makelaar(s). Vaak blijft de woning na de overdracht bij dezelfde makelaar staan of gaat het over naar de andere makelaar.

Everybody wins

[ Voor 7% gewijzigd door Kju op 08-01-2014 13:22 ]

[brollie]

Hallo,


Ik ben me al een tijdje aan het oriënteren op de huizenmarkt en vraag me af of mijn situatie een beetje mogelijk is.
Heb een huisje op het oog gezien dat ik kan lenen waarbij de netto hypotheek een 550 euro is.
Zelf heb ik iedere maand netto 1800 euro.
En heb ik de volgende schatting gemaakt:
(In Nederland wonen)

Hypotheek : 550
Electra & Gas : 200
Water : 15
Verzekering : 50
Zorg : 10 (In het buitenland in NL 0 euro)
Tv, internet en telefoon : 55
GSM : 20 (sim only)
Voeding : 400
Benzine : 220 (Redelijke afstand tot werk is geen schatting)
Wegenbelasting : 64
Verzekering auto : 55
Gemeente belasting : 20 (Berekend op WOZ waarde)
Afval verwerking : 24,50
-----------------------------------------------
Totaal : 1683,50

Kortom, is dit een beetje haalbaar, of zijn mijn schattingen veel te hoog of te laag.
Ik heb in het netto bedrag geen dubbel vakantiegeld en geen 13de maand meegerekend.

[Krisp]

Loop eens door het persoonlijk budgetadvies van het Nibud heen, dan heb je 90% van alles wat er te begroten valt wel gehad. Ik vond de bedragen redelijk ruim, maar better safe than sorry.

[p2w]

Kju schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 12:41:
Bij woningruil is het inderdaad vaak de bedoeling dat één van de partijen de overgenomen woning zal verkopen. Een object van 175k is makkelijker te verkopen dan een object van 500k. Bovendien is de overdrachtsbelasting drie jaar lang te verrekenen bij verkoop. De enige kosten die gemaakt worden zijn dan de akte van levering en eventueel een boekverlies.

En er moet dus over de prijs van beide huizen overeenstemming worden bereikt? Neem aan dat dit verloopt volgens het normale proces?

Is dit een proces dat steeds vaker voorkomt? En raad je aan om een woningruil aan te gaan of juist eerst je eigen woning te verkopen?

[Galois]

brollie schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 13:29:
Hypotheek : 550
Electra & Gas : 200
Water : 15
Verzekering : 50
Zorg : 10 (In het buitenland in NL 0 euro)
Tv, internet en telefoon : 55
GSM : 20 (sim only)
Voeding : 400
Benzine : 220 (Redelijke afstand tot werk is geen schatting)
Wegenbelasting : 64
Verzekering auto : 55
Gemeente belasting : 20 (Berekend op WOZ waarde)
Afval verwerking : 24,50
-----------------------------------------------
Totaal : 1683,50

Denk dat je schatting redelijk is.
200 euro voor gas/elektra is wel redelijk hoog (als ik inschat dat een huis van 550E netto geen gigantische grote woning is). Maar indien slecht geïsoleerd zou dat kunnen.

Verzekering? Wat bedoel je daarmee? Overlijdensrisicoverzekering? Of inboedel/opstal? Of reis? Zal wat hoger zijn vrees ik.
400 euro voor eten is vrij veel. Dan koop je het allerduurste en veel dure wijn? In je eentje kun je dat met supermarktboodschappen nooit op volgens mij.

Maar echt ruim zal je het niet hebben...

Als je vakanties van je vakantiegeld gaan, dan heb je dat gedekt. Maar dan moet je nog 'leuke' dingen doen. Uit eten, bioscoop, biertje met vrienden, de krant kopen, de kapotte wasmachine vervangen, ...

En ook zie ik geen post staan voor 'onderhoud woning'. Als richtlijn wordt hier vaak 1% van de waarde van het huis genomen. Aangezien ik geen servicekosten zie staan, ga ik ervan uit dat je geen appartement koopt en dus het onderhoud zelf zult doen.

Als je verwacht de komende drie jaar minstens 1000 euro (bruto) in salaris omhoog te gaan, dan kun je dit kopen m.i. Als er geen of weinig salarisstijging is, zou ik hier nog eens goed over denken.

[Kju]

p2w schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 13:39:
[...]


En er moet dus over de prijs van beide huizen overeenstemming worden bereikt? Neem aan dat dit verloopt volgens het normale proces?

Is dit een proces dat steeds vaker voorkomt? En raad je aan om een woningruil aan te gaan of juist eerst je eigen woning te verkopen?

Ik vind niet dat woningruil altijd goed uitpakt. Als je een babyboomer bent met voldoende overwaarde op de (dure) woning dan kan je met gemak de woning van de tegenpartij overnemen en ben je van je huis af. Anders moet je je bestaande hypo meenemen (mits dit mogelijk is, verschilt per akte, budgetoffertes hebben deze mogelijkheid niet).
Daarnaast heb je praktische problemen, je moet immers een gulden middenweg vinden, beide partijen willen natuurlijk een lage prijs betalen en een hoge prijs ontvangen

En dan gelijk een overweging om mee te geven aan de doe-het-zelvers onder ons:
Besef goed dat je er alleen voor staat als je rechtstreeks met de bank zaken wil doen bij een hypotheekaanvraag. Je betaalt vaak een lager tarief voor advies en afsluitkosten maar daar is de service ook meteen naar. Een onafhankelijke tussenpersoon rekent vaak iets meer maar handelt a tot z voor je af. Vooral wanneer de bank allerlei verklaringen wil hebben, uitleg nodig heeft over ingewikkelde aspecten of bijvoorbeeld wanneer de bank alsnog eist dat de erfpacht heruitgegeven moet worden.

[ Voor 24% gewijzigd door Kju op 08-01-2014 14:52 ]

[p2w]

Kju schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 14:45:
[...]

Ik vind niet dat woningruil altijd goed uitpakt. Als je een babyboomer bent met voldoende overwaarde op de (dure) woning dan kan je met gemak de woning van de tegenpartij overnemen en ben je van je huis af. Anders moet je je bestaande hypo meenemen (mits dit mogelijk is, verschilt per akte, budgetoffertes hebben deze mogelijkheid niet).
Daarnaast heb je praktische problemen, je moet immers een gulden middenweg vinden, beide partijen willen natuurlijk een lage prijs betalen en een hoge prijs ontvangen

Oudste huis is van 2000. Maar goed dat wil natuurlijk niets zeggen hoeveel hypotheek ze op het huis hebben zitten.

Mbt de prijs heb je gelijk. En daarom lijkt het me beter om eerst het huis te verkopen voordat we iets anders gaan kopen. We kunnen natuurlijk wel tegen de verkoper zeggen dat we mogelijk interesse hebben maar pas verder serieus gaan bepalen hoe we verder gaan op het moment dat het huis is verkocht. Als de verkoper dan een woning ruil voorstelt staan we natuurlijk sterker (denk/hoop ik )

[Kju]

en anders is "onder voorbehoud van verkoop woning koper" altijd nog mogelijk..

[p2w]

Dat is ook nog een mogelijkheid inderdaad

[Wceend]

Even een vraag voor wie al iets langer een huis gekocht heeft.
Na de aankoop hebben we een brief van de gemeente gehad om informatie te verstrekken over de waarde van het huis voor de WOZ. Ze willen veel details uit het taxatie rapport weten.

Is het verplicht dit aan te leveren of mag je dit negeren?
Ik denk dat ze het willen gebruiken om de staat van het huis te schatten en daarbij de WOZ wat hoger te houden door te zeggen dat onze verbouwing waarde vermeerderend is.

[Woy]

Ik heb nog nooit gehoord dat de gemeente actief gegevens uit een taxatie rapport opvraagt eigenlijk. Meestal is de WOZ schatting gewoon gebaseerd op een paar referentie objecten, als je het daar niet mee eens bent moet je zelf maar met een motivatie komen waarom dat niet klopt.

[Wceend]

Woy schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 12:02:
Ik heb nog nooit gehoord dat de gemeente actief gegevens uit een taxatie rapport opvraagt eigenlijk. Meestal is de WOZ schatting gewoon gebaseerd op een paar referentie objecten, als je het daar niet mee eens bent moet je zelf maar met een motivatie komen waarom dat niet klopt.

wij hebben keurig een brief gekregen dat ons huis recentelijk is gekocht voor bedrag X en dat ze een vragenlijst hebben voor ons tbv de WOZ. Ze willen daarin veel gegevens uit het taxatierapport halen zoals de staat van onderhoud e.d.

[DynamicDreams]

Zo, wij hebben ook eindelijk alles rond! Hadden al uitstel voor de voorbehoud van financiering aangevraagd, maar die bleek uiteindelijk niet nodig. We hadden 1 hobbel i.v.m. ORV en ziekte van Crohn bij mijn vriendin (zie DynamicDreams in "Ervaring met huis kopen deel 6"), maar na het toezenden van de medische gegevens is ze tegen een kleine premieverhoging geaccepteerd.

We kunnen dus beginnen met het uitrekenen van de vierkante meters voor de verf, vloeren, bouwplannen etc. etc.! Een heerlijk gevoel!

[NMe]

Wceend schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 12:04:
[...]

wij hebben keurig een brief gekregen dat ons huis recentelijk is gekocht voor bedrag X en dat ze een vragenlijst hebben voor ons tbv de WOZ. Ze willen daarin veel gegevens uit het taxatierapport halen zoals de staat van onderhoud e.d.

Bij mij was de WOZ-waarde bijna 15% hoger ingeschat dan in mijn taxatierapport stond. Ik heb destijds zelf bezwaar gemaakt en dat rapport juist gebruikt om aan te tonen dat mijn woning minder waard was. De gemeente heeft toen de waarde in dat rapport gewoon overgenomen ondanks het feit dat ik zelf nog wat kleine verbouwingen had gedaan bij de verhuizing. Nou zal niet elke gemeente hetzelfde werken, maar de gemiddelde ambtenaar boeit het waarschijnlijk niks en zal gewoon uitgaan van het rapport tenzij zijn eigen wandeling door het huis een heel andere indruk geeft.

[Kju]

Wceend schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 12:04:
[...]

wij hebben keurig een brief gekregen dat ons huis recentelijk is gekocht voor bedrag X en dat ze een vragenlijst hebben voor ons tbv de WOZ. Ze willen daarin veel gegevens uit het taxatierapport halen zoals de staat van onderhoud e.d.

Het is alleen maar in je voordeel als je het zou waarheidsgetrouw mogelijk invult. Dan houden ze daadwerkelijk rekening met de inwendige en uitwendige staat van de woning. Anders heb je het risico dat ze uitgaan van een andere vergelijkbare transactie met bijvoorbeeld een hogere koopsom door een meerwaarde (luxe keuken, betere ligging, volledig als nieuw opgeknapt, verzin maar) t.o.v. jouw woning. Vanaf 1-1-2014 zijn de WOZ-waarden trouwens openbaar (voordat we het daadwerkelijk in kunnen zien gaat nog wel ff duren).

[jebos]

Wceend schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 11:55:
Na de aankoop hebben we een brief van de gemeente gehad om informatie te verstrekken over de waarde van het huis voor de WOZ. Ze willen veel details uit het taxatie rapport weten.

Is het verplicht dit aan te leveren of mag je dit negeren?

Ik heb twee jaar terug ook zo'n brief gehad. Ik heb het genegeerd en later wel op basis van mijn eigen koopprijs bezwaar gemaakt. Verschil tussen koopprijs en WOZ was rond de 20%. Heb de precieze vraagstelling niet meer voor ogen, maar weet nog wel dat ik de gestelde vragen redelijk ver vond gaan qua informatie die opgevraagd werd. Ik heb er daarna ook nooit meer iets van vernomen.

[dnbo]

Even een zijspoor op dit topic, ik ben benieuwd naar hoe jullie tegen mijn huidige (toekomstige) situatie aankijken.

Ik ben momenteel 23 jaar jong en ik werk nu 1 jaar fulltime. Momenteel woon ik nog thuis (geen vriendin) en ik ben op zoek naar een eigen plekje. Ik heb een contract voor onbepaalde tijd en verdien een aardig bedrag per maand, waarmee ik een hypotheek kan krijgen voor rond de €150.000. Daarnaast heb ik het afgelopen jaar aardig wat spaargeld op kunnen bouwen.
Zelf wil ik graag een appartement, omdat ik mijzelf niet alleen in een eengezinswoning zie wonen. Ook zoek ik een appartement in de omgeving waar ik nu woon en in de huidige markt is het wel nog een uitdaging om een redelijk appartement voor een redelijke prijs te vinden, denk aan €120/130k.

Ik twijfel op dit moment nog enigszins tussen het kopen of huren van een woning, met de volgende overwegingen:
Huren is aantrekkelijk, omdat ik op het moment dat ik een vriendin mocht krijgen flexibeler ben dan met een koophuis. Daar staat wel tegenover dat huren relatief duur is en dit geld uiteindelijk "weg" is.
Kopen is vooral aantrekkelijk door de lagere maandlasten en je bouwt wat op voor in de toekomst.

Wat zouden jullie doen in deze situatie? Gaan voor een koophuis met lagere maandlasten, maar waar je wel "aan vast zit", wat gezien mijn levensfase toch wat complicaties kan opleveren. Of toch gaan voor een huurwoning en de "verloren" huur per maand voor lief nemen.

Misschien hebben jullie ook nog andere tips/ ideeën omtrent het bovenstaande verhaal, ik ben erg benieuwd

:edit Nog een belangrijk punt is dat er in mijn omgeving niet direct huurwoningen zijn welke voor mij enigszins aantrekkelijk zijn (per maand zou ik rond €500-600 aan huur willen betalen). Er staat redelijk tot veel te huur voor €700 en hoger, wat ik persoonlijk een veel te hoog bedrag vind om kwijt te zijn aan huur per maand.

[ Voor 9% gewijzigd door dnbo op 10-01-2014 13:31 ]

[Wceend]

jebos schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 12:49:
[...]


Ik heb twee jaar terug ook zo'n brief gehad. Ik heb het genegeerd en later wel op basis van mijn eigen koopprijs bezwaar gemaakt. Verschil tussen koopprijs en WOZ was rond de 20%. Heb de precieze vraagstelling niet meer voor ogen, maar weet nog wel dat ik de gestelde vragen redelijk ver vond gaan qua informatie die opgevraagd werd. Ik heb er daarna ook nooit meer iets van vernomen.

Je bent dus wettelijk niet verplicht deze info te verstrekken?

[Falcon]

@dnbo: Ik zou er persoonlijk voor kiezen (en als ik even terug kijk in mijn eigen leven) om te gaan huren in jouw situatie.

Je vermogen verder opbouwen en dan over aantal jaren een (wat je ook echt wil) huis kopen van je eigen geld.

Die paar 100 euro extra in de maand vs flexibiliteit/geen (rest)schuld zou ik er wel voor over willen hebben.

[timag]

Wceend schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 13:16:
[...]

Je bent dus wettelijk niet verplicht deze info te verstrekken?

Dat ben je wel: wet

[Wceend]

timag schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 13:36:
[...]


Dat ben je wel: wet

super! Daar was ik naar op zoek kon in de wet WOZ niets vinden vandaar.

[Tsurany]

dnbo schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 13:11:
Misschien hebben jullie ook nog andere tips/ ideeën omtrent het bovenstaande verhaal, ik ben erg benieuwd

:edit Nog een belangrijk punt is dat er in mijn omgeving niet direct huurwoningen zijn welke voor mij enigszins aantrekkelijk zijn (per maand zou ik rond €500-600 aan huur willen betalen). Er staat redelijk tot veel te huur voor €700 en hoger, wat ik persoonlijk een veel te hoog bedrag vind om kwijt te zijn aan huur per maand.

Huren is veel goedkoper. De eerste 5 jaar los je erg weinig af en betaal je veel rente. Tijdens de overdracht betaal je nog allerlei kosten en belastingen die je bij huren niet hebt. Beetje afhankelijk van de situatie maar gemiddeld genomen ben je na 5 jaar kopen amper voordeliger uit dan huren, soms zelfs nog steeds duurder. Alleen bij stijgende huizenprijs kan je dat compenseren. Bij een dalende huizenprijs ben je helemaal zuur uit.

Maar.... in sommige regionen is huren gewoon erg lastig. Ik merk het in omgeving Utrecht, huur begint bij de 700 euro maar door de inkomenseisen willen ze mij niet hebben met mijn salaris (2300 bruto). Een vergelijkbaar appartement kopen lukt echter wel.

Maar dan ben je wel 2% overdrachtsbelasting kwijt en allerlei kosten die bij aankoop komen kijken (notaris, adviseur,...). Dan is kopen opeens een stuk duurder als je het per maand gaat berekenen over een periode van 5 jaar. Dus de maandlasten zijn lager maar de initiële lasten zijn veel hoger.

[Motrax]

Ik was 15k kwijt aan bijkomende kosten (NHG, notaris, OB, taxatie, keuring weet ik veel).

Daar kan je 1,5 jaar duur van huren...

[Kju]

Het ligt er aan hoe je het bekijkt. Als je inflatie meerekent blijft je huur hetzelfde als je het over 20 jaar bekijkt terwijl je bruto woonlasten door inflatie tegen die tijd juist omlaag zijn gegaan (e.e.a. afhankelijk van je rentevaste periode etc.) in geval van koop en je schuld lager word door aflossing en inflatie. Dat terwijl de netto woonlasten bij koop (vooral in de Randstad) misschien wel lager zijn dan huur, zelfs als je onderhoud en vve's en verzekeringen meerekent. En als je na 30 jaar alles hebt afgelost woon zonder noemenswaardige kosten (+wat onderhoud) terwijl je anders je hele leven huur betaalt en daar niets meer van terug ziet.

En als je 20 of 30 jaar in een woning hebt gezeten is de kans vrij klein dat er een grote onderwaarde zou zijn, helemaal als je keurig al die tijd hebt afgelost.

Kwestie van concrete opties lijnrecht tegenover elkaar zetten en de kosten over de beoogde woonperiode uitrekenen. Pak gewoon een huurwoning en een koopwoning van vergelijkbare grootte, ligging en waarde en zet de huur en de koopprijs tegenover elkaar.
Zie het maar als de afweging tussen diesel, benzine en LPG maken..

En je kan het op internet berekenen: http://www.berekenhet.nl/modules/wonen/huren-of-kopen.html

In Den Haag kan je bijvoorbeeld een appartement van 120.000 voor 700 huren, dan is koop altijd goedkoper.

[ Voor 15% gewijzigd door Kju op 10-01-2014 14:58 ]

[ph4ge]

Het hangt vooral van je mate van flexibiliteit af. Op korte termijn is huren simpelweg goedkoper omdat je geen aanschafkosten hebt. Je kan dan ook makkelijk weer ergens anders naar toe als je bijv. de ware ontmoet hebt of een droombaan ergens anders in het land/wereld.Ook zijn de risico's aanzienlijk kleiner, er zitten hele volksstammen vast in een woning die ze 5 jaar geleden maar even voor tijdelijk kochten maar waar nu een dikke restschuld op zit, of waar bleek dat men werkloos werd en vast zat aan een te dure woning.

Op de lange termijn is kopen goedkoper, zeker zolang de overheid zo hard blijft promoten als men nu nog doet met de hypotheekrenteaftrek (wat zeer onzeker is). Het duurt wel een poos voordat je je aanschafkosten hebt terugverdiend. Al is niks natuurlijk zeker, vooral op gebieden zoals de huizenmarkt waar je zeer van de overheid afhankelijk bent. Waar de grens ligt verschilt van geval tot geval en bijv. ook in hoeveel waarde je hecht aan goed onderhoudt en luxe afwerking. Je hebt in ieder geval veel meer risico's met koop.

In zn algemeenheid kan ik wel zeggen dat jij erg jong bent om te kopen. Normaal gesproken heb jij nog geen beeld of je hier de rest van je leven wil blijven wonen, en de kans dat je besluit om toch bijv. een hele andere baan te gaan zoeken is groot. Misschien wil je wel ineens een half jaar gaan reizen of toch nog een studie doen. Daarnaast geef je zelf al aan te hopen binnen nu en een paar jaar een vrouw te vinden en wellicht een gezin te starten. Dit zijn allemaal aanwijzingen dat je beter kan gaan huren en als je straks gespaard hebt, carriere gemaakt hebt, een vriendin hebt die wat verdient etc je gelijk een huis van je dromen kan kopen ipv nu kosten te maken en risico's te lopen voor een compromis.

Er is trouwens ook niks mis mee met nog een jaar of wat thuiswonen op jouw leeftijd als de thuissituatie het toelaat. Gewoon nog even stevig sparen en leuke dingen doen. Maandelijkse lasten kan je missen als kiespijn

@Kju, het is natuurlijk niet waar dat je lasten met kopen elk jaar lager worden. Door aflossing en systeem wijzigingen krijg je elk jaar minder HRA en dus hogere lasten. Na 30 jaar alles afgelost hebben lijkt me niet reeel in zijn geval, hij geeft aan dat het tijdelijk is.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 10-01-2014 15:19 ]

[Kju]

Het ligt er ook aan wat voor woning er wordt gekocht. Soms vind je een buitenkans. Niet zo heel lang geleden verkocht ik een appartement (i.v.m. scheiding) van 160 m2 voor een aanzienlijk lager bedrag aan een alleenstaande starter. De enige echte redenen (een eengezinswoning voor de heb is geen echte reden) om nog te verhuizen zou zijn dat een tuin gewenst is of omdat een toekomstige partner niet alles op een rijtje heeft

@ph4ge Als je gewijzigde rente even niet meerekent zal zijn bruto woonlast gelijk blijven, daar had ik het over, ongeacht HRA.

Het enige advies die ik jonge starters geef is koop wat je minimaal voor de komende 10 jaar nodig hebt. Ik (was 25, was m'n 3e "eigen" woning) kocht een woning die veel te groot was waar ik veel te veel betaal terwijl ik nooit thuis ben en 25% van het huis niet eens gebruik.

[ Voor 35% gewijzigd door Kju op 10-01-2014 15:29 ]

[Razorbite]

Krisp schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 13:33:
Loop eens door het persoonlijk budgetadvies van het Nibud heen, dan heb je 90% van alles wat er te begroten valt wel gehad. Ik vond de bedragen redelijk ruim, maar better safe than sorry.

Dit is dus echt een onzin site. Het is beter om je bankrekeningen te exporteren en dan te sorteren, eventueel met een programma.

[MrAcid]

Ik heb zelf ook vooral gewoon zitten rekenen met kosten voor huren en kosten voor kopen. En dan op de termijn dat je minimaal in dit nieuwe huis verwacht te gaan wonen.

Doel voor ons was om minimaal voor 5 jaar te kopen, maar ook niet heel veel langer. Daar ook rekening mee gehouden met de aankoop van ons huis: volgens mij voor een scherpe prijs een goed startersappartement gekocht in een startersstad (Utrecht) dat ook weer verkoopbaar is tegen minimaal de prijs waarvoor wij nu aankopen (dat laatste op basis van mijn glazen bol).

Kosten huren van een vergelijkbare woning qua ligging en wooncomfort: €1000 p/m * 5 jaar = €60.000
Kosten kopen woning: ongeveer €21.000 hypotheekrente, €7500 kosten koper, €7500 onderhoud, servicekosten €2700, verzekeringen €400, belasting €550, verbeterkosten huis €10.000= ongeveer €50.000

Ongeveer €10.000 verschil in woonkosten over 5 jaar.

Je kunt voor jezelf vrij makkelijk een grafiekje maken waarin je de "break-even" inzichtelijk maakt. Bovenstaande is allemaal vrij rationeel en economisch gedacht. Daar gaat wonen niet om: ga vooral af op je gevoel bij kopen/huren en geloof ook niet alle mooie praatjes van huiseigenaren over waardestijging/investering/woongenot. Woongenot in een huurhuis is prima mogelijk (zorgeloos!), en de flexibiliteit is ook veel waard!

[dnbo]

Iedereen bedankt voor de uitgebreide respons! Echt heel erg handig.
Nog een jaar thuiswonen is niet echt een optie meer, ik heb afgelopen jaar al aardig wat momenten gehad waarop ik wenste dat ik een eigen plek had. Dit jaar zal het er toch echt van moeten gaan komen vind ik zelf (al zouden mijn ouders willen dat ik op mijn 30e nog thuiswoonde )

Ik was sowieso van plan om te kijken bij de Hypotheker wat er mogelijk is en wat dit voor invloed heeft op mijn maandelijkse lasten.

Een appartement wat ik momenteel op het oog heb staat zowel te koop als te huur. Hiervoor zou ik €625 per maand kwijt zijn aan kale huur. Zo kan ik n.a.v. het gesprek met de Hypotheker dus een mooi rekensommetje maken.

Mijn verwachting is eigenlijk ook dat ik niet veel langer dan een paar jaar daar zou willen wonen ( 5 jaar is denk ik wel echt de max).

N.a.v. de posts hier en de uitkomst van het gesprek kan ik denk ik wel een goede keuze maken.

Nogmaals bedankt voor jullie input, altijd fijn om te lezen hoe andere mensen ergens over denken.

[ Voor 0% gewijzigd door dnbo op 10-01-2014 16:39 . Reden: typo ]

[ph4ge]

Je gaat aan een autoverkoper vragen of je niet beter een OV kaart kan nemen, keep that in mind. De sommen zijn helemaal niet ingewikkeld, daar kom je zelf ook wel uit. Bij max. 5 jaar snap ik niet dat je aan kopen denkt, zelfs als dat iets goedkoper is (wat bijna uitgesloten is). Je wil flexibiliteit, wat ook gewoon logisch is op jouw leeftijd. Anyhow, houd ons op de hoogte en veel succes!

[Silent7]

Ph4ge maakt een goede vergelijking.
Vergeet ook niet dat een eigenaar meer verantwoordelijkheden heeft dan een huurder.
Maar eigendom is dan wel een heel andere beleving dan huren natuurlijk, het is heel persoonlijk en hangt van zoveel dingen af wat het beste voor een individu is.


En ach wel aangezien wij ook midden in de aankoop zitten maar even die ervaring opschrijven.
Ons pand verkocht, minder gekregen dan we hoopten. Maar nog steeds voldoende en overwaarde.

We gaan vertrekken uit Nederland naar Frankrijk en zijn de taal nog niet voldoende machtig om ons er te kunnen redden wat de zaak iets moeilijker maakte! zoeken via lokale makelaars of particulieren zagen we niet zitten.

We zochten iets bijzonders en hebben dertien panden bekeken, via een aantal particuliere verkopers (Engels en Nederlands) en lokale Engelse en Nederlandse makelaars.
Moeilijk eisenpakket, ruimte, grond, karakter, bewoonbaar, rustig maar niet afgelegen en voorzieningen in de buurt.
We zijn in december gegaan, de somberste tijd, want in de zomer op vakantie is alles mooi, bij een stap als deze wil je het op zijn slechtste zien.
De tweede bezichtiging daar vielen we alledrie in ons gezin voor en de rest spiegelden we eraan.
Alles wat we zagen rekenden we al snel door hoeveel het zou kosten om het op gelijk niveau te brengen.

De crisis woedt ook in Frankrijk, ons droompand is de afgelopen anderhalf jaar €150.000,- in prijs gezakt en de vraagprijs vonden we eigenlijk zeer reëel en gezien de uitmuntende staat van het pand, 400m2 bewoonbaar, 13 kamers, 3 badkamers met toilet, 2 keukens en alles eromheen (drie bijgebouwen, lap goede grond, 2 privé eilanden, zoutwaterzwembad, aan het einde van een weg dus geen verkeer, op tien minuten lopen van levendig stadje met prachtig kasteel (wat we vanuit het pand kunnen zien!), een stadje waar het hele jaar dingen gebeuren en veel kinderen wonen, op een kwartier rijden van een grote stad met universiteit, tgv station en klein vliegveld) wilden we de verkopers niet beledigen met een nog lager bod. Het was nog steeds niet goedkoop en het huis heeft meubels die er zo goed bij passen en zo onze smaak zijn dat ik al voorzag dat we een fortuin moesten gaan uitgeven om gelijkwaardig spul te kopen.

We zijn met de alleraardigste eigenaars nog een keer aan tafel gaan zitten en hebben ze aangegeven dat ondanks het normaal zijn van een eerste bod van 10% onder de vraagprijs we dat niet goed vonden voelen. Maar ook dat we het geheel incl meubels en al die dingen die zo belangrijk zijn voor onderhoud als minitraktor, zwembadrobot etc etc) eigenlijk bijna gelijk zouden willen hebben. Maar dat we het met aanschaffen van alles net te duur begonnen te vinden dus of we daar niet iets konden regelen.
We hebben een bod gedaan voor het pand dat €50.000,- lager lag en daarbij €40.000,- voor de achter te blijven zaken geboden.

Dat is een deal die voor iedereen goed is daar het Franse systeem anders werkt, verkopers betalen Plus Value belasting over de waardestijging van een pand en de kosten koper zijn een percentage van het pand, niet de rest. Aangezien de eigenaars bovenop de eerste keuken die gerealiseerd was in de oude varkensstal een verdieping hebben laten bouwen voor een grote leefkeuken (prachtig gedaan, de oude dakpannen hergebruikt en het geheel ziet eruit alsof het er al vijfhonderd jaar zo uitzag) hadden ze meerwaarde.

Aangezien wij met het pand door willen gaan waar de eigenaars gebleven zijn (het is een watermolen met fundamenten van 1000 jaar oud en de eigenaar had de droom de molen weer in werking te stellen voor opwekking elektriciteit, wat ik ook wil, daarom keken we naar molens) we een goede rapport hadden met hen en ze het ons gunden zijn ze akkoord gegaan. Heel fijn, want naast de meubels en randzaken ziet men in Frankrijk een keuken bijvoorbeeld niet als bij een huis horende maar als meubilering, en met twee keukens opnieuw in te richten zou alleen dat al aardig op kunnen lopen.

Zij gingen dus akkoord, we hadden ook aangegeven dat zij buiten het hoogseizoen zo vaak konden komen als ze wilden, ruimte zat, erg leuke mensen die verwelkomen we graag en voor hen is het dus verkopen, maar wel vaak kunnen blijven gebruiken als vakantiebestemming en dat vonden ze ook wel heel erg leuk, want ze vertrekken terug naar het koude Engeland om bij de kinderen en kleinkinderen in de buurt te wonen.

Alle bij Franse wet verplichtte onderzoeken (termieten en andere insecten, lood, asbest, elektrisch en gas systeem) zijn gisteren gedaan en goed bevonden.
Zodra het rapport binnen is gaat het naar de notaris en krijgen we het koopcontract ter ondertekening thuis gestuurd.

Ook met de notaris hebben we veel aan de verkopers, ze hebben een Engels sprekende gevonden die snel doorpakt, 10 minuten na hun eerste gesprek met hem (op een uur rijden van het huis) had hij ons al gemaild voor een aantal zaken die nodig zijn voor het koopcontract en het antwoord had ik al gestuurd voor ze thuis waren, dus alles verloopt voorspoedig.

Half maart kunnen we erin en door deze deal nemen we alleen de mooie spullen (antieke tafels, secretaire, kisten, schilderijen, boekenkasten), wat witgoed en de leefzaken (computers, media, boeken, spellen, speelgoed, kleding, beddengoed) mee en zijn dus heel snel klaar met verhuizen precies als het mooie weer zijn aanvang neemt (aanzienlijk meer zonuren dan Nederland en gemiddeld lekker warmer maar gelukkig door invloed van de Atlantische oceaan in de zomer nog wel werkbare temps.)


Op onze mini tour de France hebben we gemerkt dat contact met de eigenaars heel prettig is, ze weten altijd meer dan makelaars en als je elkaar wat leert kennen is de kans op een gun situatie, waar het om draait met het kopen van dingen, groter.

[Verwijderd]

Interessant verhaal! Hoe zit het met werk? Jullie hoeven niet meer te werken of gaan daar aan de slag? Eventueel voor jezelf?

[Don Quijote]

Mooi verhaal, ik ben nu wel erg benieuwd naar foto's van dit pand, want voor mij klinkt het ook als een droompand .

[MrN]

Fotos!

[Silent7]

Foto's volgen zodra het koopcontract is getekend.

[Verwijderd]

Man man man,

Deze week besloten om te gaan kopen en holy crap wat een bult info.

Op dit moment heb ik dit op het rijtje.
Op 1 salaris kopen (enkel op mijn salaris)
Max 2/3e van het maximale hypotheek bedrag
Nieuwbouw project (v.o.n.)
~175K euro op 30 jaar 100% aflossen
~25K eigen inleg

We twijfelen nog over lineair of annuïtair. Enerzijds is lineair goedkoper op die looptijd (ca. 4000E, obv een gemiddelde rente van 4,5%) en los je sneller af in het begin, dus minder risico, anderzijds zijn lage maandlasten bij annuïtair nu wel fijn om te sparen voor investeringen in het huis (ca 300E per maand kosten verschil bij aanvang), plus het feit dat mijn salaris nog stevig gaat stijgen in de komende 10 jaar.

Het is allemaal nog stevig uitzoeken en ik doe het liever zelf dan dat ik 2000+ euro aan hypotheek "adviseur" betaal die mij verteld wat ik al weet.

Ik zal wel in dit topic blijven kieken om meer inzichten te krijgen.

[Cobb]

En als je die 300 euro ook gaat aflossen?

[Verwijderd]

Cobb schreef op zondag 12 januari 2014 @ 14:03:
En als je die 300 euro ook gaat aflossen?

Dat zou inderdaad interessant zijn, Ik vraag me alleen af wat daar de impact van is. En of ik kan zeggen, ik los nu de eerste 10 jaar extra af en daarna niet (lager rest bedrag na 10 jaar).

Waar ik wel rekening mee moet houden is dat ik op dit moment echt een fantastisch salaris heb, en de komende jaren zal dat ook wel blijven. Echter ik wil straks niet in een situatie zitten waar ik terug val in inkomen en dan vast zit aan een hoge extra aflossing.

Die 300E in de maand sparen is ook fijn dat je een buffer opbouwt dat als ik werkeloos raak/inkomsten terugval heb dat ik nog een flinke periode mijn lasten kan dragen.

[The Eagle]

Ooit bedacht dat je ook gewoon hypotheekvormen kunt combineren?

[Verwijderd]

The Eagle schreef op zondag 12 januari 2014 @ 14:37:
Ooit bedacht dat je ook gewoon hypotheekvormen kunt combineren?

Ik zeg altijd maar, ik ben een simpel mens en wil het graag simpel houden . Als ik zelfs iets niet 100% begrijp doe ik het niet. 1 vorm lijkt mij dus het beste.

Vanavond eens met mijn ouders praten, die zitten vrij stevig in het vastgoed en zullen ook wel raad weten.

[MrAcid]

Ik weet niet of ik je vraag/opmerking goed begrijp, maar je kunt bij een annuïteitenhypotheek (afhankelijk van je voorwaarden) ook versneld, boetevrij, aflossen als je dat wilt. Meestal tot 10% per jaar (van het initiële hypotheekbedrag).

[Motrax]

Ik heb bewust voor annuitair gekozen. Lagere maandlasten in het begin, oplopend tot het einde.

Waarom?
- Als er geld over blijft, dan kan er extra afgelost worden
- Er komen misschien kinderen aan, gaat ook geld kosten
- 30 jaar inflatie zorgt er voor dat de aflossing aan het einde "relatief" gezien niet heel veel hoger is dan de aflossing in de begin jaren

Het geeft je meer flexibiliteit, maar vereist ook meer financiele discipline.

[Roenie]

Wceend schreef op vrijdag 10 januari 2014 @ 13:42:
[...]

super! Daar was ik naar op zoek kon in de wet WOZ niets vinden vandaar.

Verplicht wel, maar ik heb ook niets geantwoord en nooit meer iets van gehoord....

[The Eagle]

Verwijderd schreef op zondag 12 januari 2014 @ 14:44:
[...]


Ik zeg altijd maar, ik ben een simpel mens en wil het graag simpel houden . Als ik zelfs iets niet 100% begrijp doe ik het niet. 1 vorm lijkt mij dus het beste.

Vanavond eens met mijn ouders praten, die zitten vrij stevig in het vastgoed en zullen ook wel raad weten.

Does not compute. Je begrijpt zelf weinig van hypotheken zeg je net, daarom kijk en vraag je hier naar ervaringen, en wilt geen hypotheekadviseur inschakelen. En vervolgens geef je ook aan dat je iets niet doet als je het niet 100% begrijpt. Dat staat nogal haaks op elkaar volgens mij
Ik snap je punt, maar juist bij de grootste aankoop cq schuld van je leven wil je denk ik alle hulp die je kunt krijgen. En een goede adviseur is zijn gewicht in goud waard wat dat betreft

[ATS]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 januari 2014 @ 20:51:
We twijfelen nog over lineair of annuïtair. Enerzijds is lineair goedkoper op die looptijd (ca. 4000E, obv een gemiddelde rente van 4,5%) en los je sneller af in het begin, dus minder risico, anderzijds zijn lage maandlasten bij annuïtair nu wel fijn om te sparen voor investeringen in het huis (ca 300E per maand kosten verschil bij aanvang), plus het feit dat mijn salaris nog stevig gaat stijgen in de komende 10 jaar.

Het is allemaal nog stevig uitzoeken en ik doe het liever zelf dan dat ik 2000+ euro aan hypotheek "adviseur" betaal die mij verteld wat ik al weet.

Ik zal wel in dit topic blijven kieken om meer inzichten te krijgen.

Tl;DR: je kan annuïtair nemen en zelf net doen alsof het lineair is.

Wat je zou kunnen overwegen, is annuïtair nemen, maar jezelf een aflosschema opleggen alsof je annuïtair leent. Bij elke hypotheekverstrekker kan je minimaal 10% extra aflossen, bij de Rabo in elk geval zelfs 20%. Je kan dus gewoon het verschil extra aflossen zonder boetes. Vervolgens kies je voor een verlaging van je maandlasten (in plaats van een verkorting van je aflosperiode), en doe je het volgende jaar hetzelfde. Zo kan je als je dat wil altijd terug naar annuïtair (en zelfs wat lager uitkomen dan dat, na een paar jaar), terwijl je wel de lagere totaalkosten van lineair hebt. Het vergt wel discipline natuurlijk om ook daadwerkelijk dat geld af te gaan lossen en niet stiekem tóch een keer in die mooie vakantie of iets duurdere auto te steken...

[MrN]

Bij die hebben jullie allemaal de hypotheken afgesloten?

Inmiddels 2 gesprekken gehad bij de Hypotheker en een adviseur van Goedkope Hypotheken.
Heb er nog altijd niet echt een gevoel bij wat nu de beste keus is en waar ik voor moet gaan.