Ervaring met huis kopen deel 6

[fRiEtJeSaTe]

Hoe wil je dan bewijzen dat het lek niet na de verkoop ontstaan is? Anders zat die verkleuring in het plafond er ook al?

De vorige eigenaar zegt toch nee die lekkage zat er nog niet, wist ik niets van. Dan is het aan jou om te bewijzen, en om de evt. gerechtelijke kosten te maken, met een hoogst onzekere uitkomst.
Of je moet het echt getroffen hebben, maar gezien ze er niets van gezegd hebben tijdens verkoop, zullen ze nu ook niet staan te springen om mee te betalen.

Ik heb net het dakleer van de hele dakkapel laten vervangen, voor €150 (vakman). Waar praten we over...

[ Voor 18% gewijzigd door fRiEtJeSaTe op 04-07-2013 09:04 ]

[Verwijderd]

Nomis schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 08:33:
[...]


Aan de andere kant is een lek dak iets dat waarschijnlijk al aanwezig was toen de verkoper er nog in woonde / eigenaar was. Het is dan een verborgen gebrek.

Als er sprake is van een verborgen gebrek dan is het risico daarvan voor de koper. De NVM-modelovereenkomst (ik ga ervan uit dat die is gebruikt) bepaalt dat de koper het huis koopt en aanvaardt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het wordt pas anders als het gebrek voor de koper niet kenbaar was maar voor de verkoper wel. Zoals hierboven al aangegeven zul je dus moeten bewijzen dat de verkoper het wist en dat is best lastig als een bouwkundige keuring in jouw opdracht het gebrek óók niet heeft gevonden.

Natuurlijk kun je de verkoper altijd aanspreken en hem sommeren om mee te betalen, maar een daadwerkelijke procedure zou ik alleen beginnen als a) het bedrag van de schade significant is (dus niet een paar honderd euro, maar denk aan minstens duizend) en b) er een behoorlijke kans is dat je hard kunt maken dat de verkoper van het gebrek wist of behoorde te weten (bijv. verkoper heeft de dakbedekking/dakgoten/etc. destijds zelf geïnstalleerd).

[xibalba]

Hmmm...net een bezichtiging proberen te plannen, maar de makelaar gaf aan dat dat eigenlijk geen zin had. De mensen willen hun huis pas verkopen als ze zelf iets anders gevonden hebben en hebben al meerdere potentiële kopers afgewezen (zelfs na opstellen koopcontract). Hij laat wel weten wanneer er weer mogelijkheden zijn...

[ph4ge]

xibalba schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 09:47:
Hmmm...net een bezichtiging proberen te plannen, maar de makelaar gaf aan dat dat eigenlijk geen zin had. De mensen willen hun huis pas verkopen als ze zelf iets anders gevonden hebben en hebben al meerdere potentiële kopers afgewezen (zelfs na opstellen koopcontract). Hij laat wel weten wanneer er weer mogelijkheden zijn...

Haha, zo zie je maar dat zelfs na 6 jaar crisis dat besef nog niet is doorgedrongen tot mensen. Wie wil nu nog het risico lopen op dubbele maandlasten? Een paar maanden huren omdat je nog geen nieuw huis hebt is geen probleem, desnoods spreek je met de kopers af dat ze nog een half jaar moeten wachten. Bovendien heb je zo een huis gekocht in deze tijd als je haast hebt. Maar een huis verkopen, dat is wel een probleem in deze tijd.

[xibalba]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:03:
[...]

Haha, zo zie je maar dat zelfs na 6 jaar crisis dat besef nog niet is doorgedrongen tot mensen. Wie wil nu nog het risico lopen op dubbele maandlasten? Een paar maanden huren omdat je nog geen nieuw huis hebt is geen probleem, desnoods spreek je met de kopers af dat ze nog een half jaar moeten wachten. Bovendien heb je zo een huis gekocht in deze tijd als je haast hebt. Maar een huis verkopen, dat is wel een probleem in deze tijd.

De makelaar had laatst al een contract opgesteld met een half jaar ruimte, maar de verkopers waren bang dat ze dan nog niks zouden hebben en dan op straat zouden staan.....

[ph4ge]

xibalba schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:07:
De makelaar had laatst al een contract opgesteld met een half jaar ruimte, maar de verkopers waren bang dat ze dan nog niks zouden hebben en dan op straat zouden staan.....

Jammer voor je, maar helaas niks aan te doen. Ik ben zelf ook een aantal keer tegen (in mijn ogen) wereldvreemde verkopers aangelopen. Doe je niks aan, gelukkig staan er genoeg andere huizen te koop.

Ik vraag me trouwens af of de bank hier wel aan meewerkt, die zijn ook niet happig op een dubbele hypotheek.

[Kju]

Mocht het zijn dat je zo'n aankoop zou doen, dan is het mogelijk dat de bank je na een bepaalde periode een bereidstellingsprovisie in rekening brengt. Zorg er daarom bij de onderhandeling van de details er voor dat de verkoper die provisie voor zijn rekening neemt.

[xibalba]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:09:
[...]

Jammer voor je, maar helaas niks aan te doen. Ik ben zelf ook een aantal keer tegen (in mijn ogen) wereldvreemde verkopers aangelopen. Doe je niks aan, gelukkig staan er genoeg andere huizen te koop.

Ik vraag me trouwens af of de bank hier wel aan meewerkt, die zijn ook niet happig op een dubbele hypotheek.

Tja, de makelaar mag me altijd bellen als de verkopers zelf iets anders hebben gekocht hoor. Mocht ik dan nog op zoek zijn, kan ik lekker gaan onderhandelen

[Woy]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:09:
[...]

Jammer voor je, maar helaas niks aan te doen. Ik ben zelf ook een aantal keer tegen (in mijn ogen) wereldvreemde verkopers aangelopen. Doe je niks aan, gelukkig staan er genoeg andere huizen te koop.

Ik vraag me trouwens af of de bank hier wel aan meewerkt, die zijn ook niet happig op een dubbele hypotheek.

Het is een aanname dat de verkopers met een dubbele hypotheek zitten . Voor hetzelfde geld is het huidige huis gewoon hypotheekvrij.

[ph4ge]

Ook als je geen hypotheek hebt is het niet fijn om met 2 huizen te zitten. Een leeg huis kost ook geld en verliest snel zn waarde.

[fRiEtJeSaTe]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:12:
Ook als je geen hypotheek hebt is het niet fijn om met 2 huizen te zitten. Een leeg huis kost ook geld en verliest snel zn waarde.

Geen hypotheek en 2 huizen. Klinkt mij toch redelijk plezierig in m'n oren

[Woy]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:12:
Ook als je geen hypotheek hebt is het niet fijn om met 2 huizen te zitten. Een leeg huis kost ook geld en verliest snel zn waarde.

Hoezo zou dat niet fijn zijn? Dat het snel z'n waarde verliest is ook maar een voorspelling van jou, en de kosten van een leeg huis hebben zijn echt niet zo heel hoog.

Als het financieel geen problemen oplevert kan ik me de beslissing om eerst zelf een nieuw huis te vinden prima voorstellen, wat ik dan wel vreemd vindt is dat het huis nu al op de markt staat. De druk om snel een nieuw huis te vinden kan immers ook geld kosten (je hebt immers een slechtere onderhandelingspositie), en stress opleveren.

[xibalba]

Woy schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:52:
[...]

Hoezo zou dat niet fijn zijn? Dat het snel z'n waarde verliest is ook maar een voorspelling van jou, en de kosten van een leeg huis hebben zijn echt niet zo heel hoog.

Als het financieel geen problemen oplevert kan ik me de beslissing om eerst zelf een nieuw huis te vinden prima voorstellen, wat ik dan wel vreemd vindt is dat het huis nu al op de markt staat. De druk om snel een nieuw huis te vinden kan immers ook geld kosten (je hebt immers een slechtere onderhandelingspositie), en stress opleveren.

Het huis staat al bijna een jaar op funda...

[Binnetie]

Thalaron schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 01:30:
[...]


Buiten het feit dat ik het niet handig zou vinden om in die situatie een huis te gaan kopen... eigenlijk op 1 inkomen dus daar je vriendin geen vaste baan heeft..

Daarbij verwacht de bank een intentieverklaring met als uitzicht dat ze een vaste baan krijgt wil je haar inkomen mee kunnen rekenen... ofwel eigen geld aanspreken...

Maar met 1 inkomen om 2 mensen te onderhouden... je bent zelf chronisch ziek (lastig(er) bij baanverlies aan jou kant) en zij heeft straks geen werk... geen buffer meer voor financiële tegenvallers ivm eigen geld nodig voor hypotheek...

Ik denk dat je beter naar iets goedkopers kan gaan kijken of IMO nog beter: zoeken naar iets leuks om te huren/blijven zitten waar je zit tot je vriendin iets vasters heeft. Kopen is allemaal leuk en aardig maar je moet het wel kunnen (blijven) betalen!

Ja dat is ook weer zo. Als ik nu wat noordelijker kijk dan kan ik al veel meer doen qua budget maar zit ik met een reistijd van 45 minuten (wat ik niet erg vind), maar mijn werkgever zal waarschijnlijk aangeven dat ze geen reiskosten gaan betalen omdat ik juist verder van mijn werk af ga wonen.

Maar hoe zien jullie of een huis al een jaar op Funda staat? Ik zie ze alleen maar staan tot 6+ maanden.

[ph4ge]

Woy schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:52:
[...]

Hoezo zou dat niet fijn zijn? Dat het snel z'n waarde verliest is ook maar een voorspelling van jou, en de kosten van een leeg huis hebben zijn echt niet zo heel hoog.

Als het financieel geen problemen oplevert kan ik me de beslissing om eerst zelf een nieuw huis te vinden prima voorstellen, wat ik dan wel vreemd vindt is dat het huis nu al op de markt staat. De druk om snel een nieuw huis te vinden kan immers ook geld kosten (je hebt immers een slechtere onderhandelingspositie), en stress opleveren.

Een huis wat onbewoond is verliest simpelweg zn aantrekkelijkheid en vervalt snel. Een huis wat leeg staat verliest gewoon sneller zn waarde. Dat is niet mijn mening maar dat is gewoon zo, dat kan elke makelaar je vertellen. Je onderhandelingspositie is ook heel anders als je al verhuist bent en het huis al langere tijd te koop staat. Belastingen, onderhoud en andere kosten lopen ook gewoon door. En zelfs als ze nu een huis hebben zonder hypotheek hebben ze waarschijnlijk als het oude huis nog niet verkocht is wel een (hogere) hypotheek voor het nieuwe huis nodig in ieder geval tot het geld van het oude huis binnen is. En dat zit je ook nog met 2 huizen die in waarde dalen, ook dat gaat echt nog wel even door in dit tempo, en dus heb je dubbel verlies.

Het is gewoon veel makkelijker om eerst te verkopen en dan te kopen. Ja, als het mensen zijn die bulken van het geld en wel even 2 huizen contact kunnen kopen maakt het niet zoveel uit (wie doet hier nou een aanname?), maar dan nog is het gewoon erg onhandig, risicovol en kostbaar. Ze willen verhuizen, niet 2 huizen bezitten. Als je niet je huis binnen een half jaar wil verkopen, waarom zet je het dan te koop? Ook de makelaar kost geld en dan staat je hebben en houden op internet.

[Kju]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:29:
[...]

Een huis wat onbewoond is verliest simpelweg zn aantrekkelijkheid en vervalt snel. Een huis wat leeg staat verliest gewoon sneller zn waarde. Dat is niet mijn mening maar dat is gewoon zo, dat kan elke makelaar je vertellen.

Ohw...?
Zonder rekening te houden met de huidige tendens in de woningmarkt: Iedere woning zou door afschrijving (economisch en/of door gebruik/slijtage) van installatie en inrichting enigszins in waarde dalen, als er echter gewoon instandhoudingsonderhoud wordt gepleegd wordt de afschrijving daarmee gecompenseerd. Dit heeft verder niets met leegstand te maken, iedere woning die niet onderhouden wordt zal enig verval vertonen en daarom in waarde dalen, dat is ongeacht of het bewoond is. Bij objectvergelijking in de waardering vergelijk je op installaties, afwerking, inrichting en oppervlakte/inhoud. Het enige waarbij er een zeker leegstandsaspect zou kunnen zijn is bij de inschatting van de duur van de verkooptermijnen, heeft verder ook niet heel veel invloed op de waarde, er wordt meer een afweging gemaakt van verhouding tussen prijs en verkoopduur.
Het is wel zo dat een woning die leeg staat duurder is om te verzekeren omdat de verzekeraar het risico dan groter vind, of dat effect heeft op de waarde van de woning betwijfel ik.

Je onderhandelingspositie is ook heel anders als je al verhuist bent en het huis al langere tijd te koop staat. Belastingen, onderhoud en andere kosten lopen ook gewoon door. En zelfs als ze nu een huis hebben zonder hypotheek hebben ze waarschijnlijk als het oude huis nog niet verkocht is wel een (hogere) hypotheek voor het nieuwe huis nodig in ieder geval tot het geld van het oude huis binnen is. En dat zit je ook nog met 2 huizen die in waarde dalen, ook dat gaat echt nog wel even door in dit tempo, en dus heb je dubbel verlies.

Eens, ik raad iedere verkoper aan, afhankelijk van de situatie, om zo scherp mogelijk te prijzen bij eerste publicatie, dan is de woning ook het snelst verkocht. De waardedaling is dan wel te wijten aan de huidige markt, niet aan de leegstand.

Het is gewoon veel makkelijker om eerst te verkopen en dan te kopen. Ja, als het mensen zijn die bulken van het geld en wel even 2 huizen contact kunnen kopen maakt het niet zoveel uit (wie doet hier nou een aanname?), maar dan nog is het gewoon erg onhandig, risicovol en kostbaar. Ze willen verhuizen, niet 2 huizen bezitten. Als je niet je huis binnen een half jaar wil verkopen, waarom zet je het dan te koop? Ook de makelaar kost geld en dan staat je hebben en houden op internet.

Ik kan je effe niet meer volgen...

[henkjobse]

http://www.miljoenhuizen.nl/

Binnetie schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:19:
[...]

Ja dat is ook weer zo. Als ik nu wat noordelijker kijk dan kan ik al veel meer doen qua budget maar zit ik met een reistijd van 45 minuten (wat ik niet erg vind), maar mijn werkgever zal waarschijnlijk aangeven dat ze geen reiskosten gaan betalen omdat ik juist verder van mijn werk af ga wonen.

Maar hoe zien jullie of een huis al een jaar op Funda staat? Ik zie ze alleen maar staan tot 6+ maanden.

[dcl!]

Binnetie schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:19:
[...]

Maar hoe zien jullie of een huis al een jaar op Funda staat? .

Los van alle mogelijkheden die er zijn om info te krijgen, je kan toch gewoon dat huis zelf al een jaar geleden hebben gezien?

Het huis wat ik uiteindelijk heb gekocht had ik ook 2 jaar daarvoor al eens gezien (andere makelaar, wel zelfde foto's). Zoiets onthou ik, ook al zegt Funda leuk dat het net nieuw in de aanbieding is

[ph4ge]

Kju schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:24:
Ohw...?
Zonder rekening te houden met de huidige tendens in de woningmarkt: Iedere woning zou door afschrijving (economisch en/of door gebruik/slijtage) van installatie en inrichting enigszins in waarde dalen, als er echter gewoon instandhoudingsonderhoud wordt gepleegd wordt de afschrijving daarmee gecompenseerd. Dit heeft verder niets met leegstand te maken, iedere woning die niet onderhouden wordt zal enig verval vertonen en daarom in waarde dalen, dat is ongeacht of het bewoond is. Bij objectvergelijking in de waardering vergelijk je op installaties, afwerking, inrichting en oppervlakte/inhoud. Het enige waarbij er een zeker leegstandsaspect zou kunnen zijn is bij de inschatting van de duur van de verkooptermijnen, heeft verder ook niet heel veel invloed op de waarde, er wordt meer een afweging gemaakt van verhouding tussen prijs en verkoopduur.
Het is wel zo dat een woning die leeg staat duurder is om te verzekeren omdat de verzekeraar het risico dan groter vind, of dat effect heeft op de waarde van de woning betwijfel ik.

Niet voor niets worden huizen die lang leeg staan vaak wel op de foto gezet met meubels er in. Een huis wat leeg staat oogt al veel minder aantrekkelijk. Helemaal als je dan nog ziet waar wel de meubels hebben gestaan. Een kleine beschadiging bijv. aan de vloer valt ook meer op. Ook een kleine lekkage of iets dergelijks wordt niet op tijd gezien als je er niet woont waardoor dan de schade veel groter is dan als je dit soort dingen gelijk ziet. Nog even los van dat je voordat je het weet ongedierte in je huis hebt, overal stof verzameld en de tuin er vrij snel niet meer uit ziet. Als je in een huis woont is het onderhoud bijna per definitie beter, en het oogt ook beter, zo is het gewoon. Zelfs als je 2 huizen gaat onderhouden, waar je meestal ook geen zin in hebt en vaak ook gewoon niet kan.

Ik zie in ieder geval geen enkel voordeel. Zelfs als je het niet met alle risico's en nadelen helemaal eens ben, wat is het voordeel? Wat is nou de kans dat als je een half jaar de tijd hebt dat je geen huis hebt? Zeker als we van de aanname uit gaan dat ze makkelijk 2 huizen kunnen betalen. De gedachte hierachter is gewoon niet van deze tijd. Waarom zet je het te koop maar mogen mensen niet komen kijken?

[fRiEtJeSaTe]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:39:
[...]
Niet voor niets worden huizen die lang leeg staan vaak wel op de foto gezet met meubels er in. Een huis wat leeg staat oogt al veel minder aantrekkelijk. Helemaal als je dan nog ziet waar wel de meubels hebben gestaan. Een kleine beschadiging bijv. aan de vloer valt ook meer op. Ook een kleine lekkage of iets dergelijks wordt niet op tijd gezien als je er niet woont waardoor dan de schade veel groter is dan als je dit soort dingen gelijk ziet. Nog even los van dat je voordat je het weet ongedierte in je huis hebt, overal stof verzameld en de tuin er vrij snel niet meer uit ziet.

Dat is natuurlijk onzin. Je bepaalt zelf hoe je te verkopen huis eruit ziet, ook als je er niet woont.
Je huurt wat meubels en het ziet er strak uit. Omdat je er niet leeft kun je de tierelantijntjes verwijderen waardoor je huis strakker oogt. Daarnaast verbetert je onderhandelingspositie naar starters, want je heb geen opzegtermijn.

Persoonlijk bezichtig ik liever een leeg, danwel ingericht huis, als dat ik door de zooi van een ander moet kijken. Ben met je eens dat men al snel denkt dat iemand het huis kwijt moet, maar ook dat heb je zelf in de hand.

[Kju]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:39:
[...]
Niet voor niets worden huizen die lang leeg staan vaak wel op de foto gezet met meubels er in. Een huis wat leeg staat oogt al veel minder aantrekkelijk. Helemaal als je dan nog ziet waar wel de meubels hebben gestaan. Een kleine beschadiging bijv. aan de vloer valt ook meer op. Ook een kleine lekkage of iets dergelijks wordt niet op tijd gezien als je er niet woont waardoor dan de schade veel groter is dan als je dit soort dingen gelijk ziet. Nog even los van dat je voordat je het weet ongedierte in je huis hebt, overal stof verzameld en de tuin er vrij snel niet meer uit ziet. Als je in een huis woont is het onderhoud bijna per definitie beter, en het oogt ook beter, zo is het gewoon. Zelfs als je 2 huizen gaat onderhouden, waar je meestal ook geen zin in hebt en vaak ook gewoon niet kan.

Waar jij het over hebt zijn de moeilijkere verkoopbaarheid, verkooptermijn en marketing. Dat maakt een woning niet minder waard.

Ik zie in ieder geval geen enkel voordeel. Zelfs als je het niet met alle risico's en nadelen helemaal eens ben, wat is het voordeel? Wat is nou de kans dat als je een half jaar de tijd hebt dat je geen huis hebt? Zeker als we van de aanname uit gaan dat ze makkelijk 2 huizen kunnen betalen. De gedachte hierachter is gewoon niet van deze tijd. Waarom zet je het te koop maar mogen mensen niet komen kijken?

Zelfs uitgaande van de aanname dat ze twee huizen zouden kunnen betalen, ik kan me best voorstellen dat ze dat bedrag aan dubbele lasten liever niet uitgeven. Deze verkoper verwacht zes maanden te doen over het vinden/kopen van een nieuwe woning. Niet praktisch voor de verkoop, daar ben ik mee akkoord, maar ik kan me wel voorstellen dat ze de woning alsnog in de verkoop zetten, nooit geschoten is altijd mis. Er zijn ook kopers die pas na zes maanden zouden willen verhuizen, bijvoorbeeld omdat ze na zes maanden gaan samenwonen/trouwen (ja er zijn nog mensen die eerst willen trouwen voordat ze het huis uit gaan) of omdat ze er juist voor hebben gekozen om eerst een woning te kopen voordat ze hun eigen woning in de verkoop zetten.

fRiEtJeSaTe schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:47:
[...]

Dat is natuurlijk onzin. Je bepaalt zelf hoe je te verkopen huis eruit ziet, ook als je er niet woont.
Je huurt wat meubels en het ziet er strak uit. Omdat je er niet leeft kun je de tierelantijntjes verwijderen waardoor je huis strakker oogt. Daarnaast verbetert je onderhandelingspositie naar starters, want je heb geen opzegtermijn.

Persoonlijk bezichtig ik liever een leeg, danwel ingericht huis, als dat ik door de zooi van een ander moet kijken. Ben met je eens dat men al snel denkt dat iemand het huis kwijt moet, maar ook dat heb je zelf in de hand.

Persoonlijk vind ik het ook makkelijker om een leeg huis te verkopen. Niet iedereen heeft het geld voor een verkoopstylist (tegenwoordig een complete beroepsgroep op zichzelf) en/of aantrekkelijk/modern/tijdloos meubilair en/of inrichting. Mijn ervaring is ook juist dat kandidaten het prettiger vinden om direct in te kunnen schatten wat de werkelijke staat is van een woning.

[ Voor 19% gewijzigd door Kju op 04-07-2013 13:55 ]

[Binnetie]

dcl! schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:29:
[...]

Los van alle mogelijkheden die er zijn om info te krijgen, je kan toch gewoon dat huis zelf al een jaar geleden hebben gezien?

Het huis wat ik uiteindelijk heb gekocht had ik ook 2 jaar daarvoor al eens gezien (andere makelaar, wel zelfde foto's). Zoiets onthou ik, ook al zegt Funda leuk dat het net nieuw in de aanbieding is

Ik vroeg het even specifiek voor Funda omdat iemand hierboven zei van ik zie hem al een jaar op Funda. Dat triggerde me even om die vraag te stellen.

Ik kwam gisteren een woning op Funda tegen met fotos waar een datum in geprint stond (augustus 2009). Haha handig. Ook de omschrijving gaf aan: vorig jaar ketel vervangen. En dan staat er bij de kenmerken dat de ketel uit 2008 komt... niet heel professioneel.

[xibalba]

Binnetie schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:52:
[...]

Ik vroeg het even specifiek voor Funda omdat iemand hierboven zei van ik zie hem al een jaar op Funda. Dat triggerde me even om die vraag te stellen.

Ow sorry. Die looptijd haalde ik van jaap.nl.

[fRiEtJeSaTe]

Het is net als met beleggen. Mensen durven geen afscheid te nemen bij negatief resultaat.
Ze blijven maar vasthouden aan hun vraagprijs, zichzelf niet beseffende dat ze het verschil al betaald hebben aan hypotheekrente.

[ Voor 42% gewijzigd door fRiEtJeSaTe op 04-07-2013 13:57 ]

[The Eagle]

Bart-Willem schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 18:01:
Daar is niet eens over gesproken eigenlijk, maar we hebben een bod gedaan op de woning "zoals hij is", dus vermeld zoals in de brochure/internet/whatever.

Dan is er achteraf dus discussie over mogelijk.
Een woning is een onroerend goed; roerende zaken zijn het tegenovergestelde. In principe alles wat niet vast zit of los kan zullen we maar zeggen. Denk aan gordijnrails, gordijnen, lampen, zelfs een losstaande carport.

Ik zou even om de tafel gaan zitten - dit soort dingen wil je graag meteen beklonken hebben ipv gezeik en onderhandeling achteraf. Kan namelijk aardig in de papieren lopen.

_{In ons geval Luxaflex duettes in het hele huis bijvoorbeeld. Aanschafprijs was ruim 3k. Als je denkt dat je die overgenomen hebt en dat toch niet zo blijkt te zijn kost je dat gewoon geld Maar je snapt dat we er geen 3k voor betaald hebben}

[fRiEtJeSaTe]

The Eagle schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 14:11:
[...]
_{In ons geval Luxaflex duettes in het hele huis bijvoorbeeld. Aanschafprijs was ruim 3k. Als je denkt dat je die overgenomen hebt en dat toch niet zo blijkt te zijn kost je dat gewoon geld Maar je snapt dat we er geen 3k voor betaald hebben}

3k in je hypotheek + 2k aanschaf?

[FailFr8er]

Goed, verkopende partij komt met E192.500,- als laatste tegenbod. Aankoopmakelaar gaat eens kijken of hij er nog meer vanaf kan halen maar in principe kunnen we 't betalen. Voor E2500,- ga ik 't huis niet laten lopen en vrouwlief wordt steeds panischer dat ze 't huis misloopt (compleet misplaatste angst natuurlijk).

Hopelijk kan de aankoopmakelaar nog wat meer eraf krijgen maar ik denk dat het een goede prijs is voor 't huis als ik alle gegevens bij elkaar zet (was al redelijk scherp neergezet namelijk).

[Bart-Willem]

The Eagle schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 14:11:
[...]

Dan is er achteraf dus discussie over mogelijk.
Een woning is een onroerend goed; roerende zaken zijn het tegenovergestelde. In principe alles wat niet vast zit of los kan zullen we maar zeggen. Denk aan gordijnrails, gordijnen, lampen, zelfs een losstaande carport.

Ik zou even om de tafel gaan zitten - dit soort dingen wil je graag meteen beklonken hebben ipv gezeik en onderhandeling achteraf. Kan namelijk aardig in de papieren lopen.

_{In ons geval Luxaflex duettes in het hele huis bijvoorbeeld. Aanschafprijs was ruim 3k. Als je denkt dat je die overgenomen hebt en dat toch niet zo blijkt te zijn kost je dat gewoon geld Maar je snapt dat we er geen 3k voor betaald hebben}

Maandag zien we de makelaar toch bij de bouwtechnische keuring. Dan gaan we dat meteen even aankaarten. En wellicht proberen we de overdrachtsdatum ook wat naar voren te trekken omdat m'n vriendin medio september vakantie heeft (3 weken). Als we een maandje eerder of desnoods 2 weken eerder de boel kunnen uitwisselen is dat handiger. Anders wordt 't wel heel erg veel alleen klussen voor Ome BW.

[dcl!]

Binnetie schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:52:
[...]

Ik vroeg het even specifiek voor Funda omdat iemand hierboven zei van ik zie hem al een jaar op Funda. Dat triggerde me even om die vraag te stellen.

Ik kwam gisteren een woning op Funda tegen met fotos waar een datum in geprint stond (augustus 2009). Haha handig. Ook de omschrijving gaf aan: vorig jaar ketel vervangen. En dan staat er bij de kenmerken dat de ketel uit 2008 komt... niet heel professioneel.

Ah, sorry...
Ja bij Funda zie je wel meer van die grappen. Aangepast prijs, zogenaamd "nieuw" en dan bijvoorbeeld bij het verhaaltje of de kenmerken nog wel de oude prijs... lachen.

[fRiEtJeSaTe]

dcl! schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 15:51:
[...]
Ah, sorry...
Ja bij Funda zie je wel meer van die grappen. Aangepast prijs, zogenaamd "nieuw" en dan bijvoorbeeld bij het verhaaltje of de kenmerken nog wel de oude prijs... lachen.

En daar betaal je de makelaar dan voor.
Hoeft hem alleen fatsoenlijk op funda te zetten en zelfs dat is nog teveel moeite.

[Bart-Willem]

Goed nieuws: de concept-koopovereenkomst is binnen, inclusief de lijst van roerende zaken. Van de roerende zaken laten ze alles achter, behalve meubels en wasmachine-waterstop. De rest blijft dus, dus inclusief horren (zijn er veel), gordijnen + rails (scheelt weer nieuwe kopen en ik geloof dat 't niet gek oud was), alle keuken-apparatuur (logisch, want inbouw; al heb ik wel eens een woning gezien waar het gewoon uit gesloopt was) en electrisch zonnescherm. Daar komt in ieder geval geen onenigheid of teleurstelling over.

[Malt007]

Ik wil graag binnenkort een bod uitbrengen op een huis, maar aangezien het mijn eerste keer betreft heb ik eigenlijk geen idee hoe zoiets in zijn werk gaat. Het lijkt mij verstandig dit per mail aan de verkopende makelaar te doen zodat het zwart op wit staat (ook heeft email geen juridische waarde, maar meer dan mondeling).
Het lijkt mij verstandig om bij een bod per mail ook gelijk wat voorwaarden te vermelden, zoals per welke datum, op voorwaarde van bouwkundig rapport en taxatie etc.
Is dit een gebruikelijke methode of zou dit vreemd overkomen? En waar moet ik nog meer op letten?

Overigens was het het plan om het via een aankoopmakelaar te doen maar deze is de hele maand op vakantie. Ik heb geen behoefte een andere te vinden aangezien de eerste ook mijn hypotheekadviseur is en daarom een mooie deal kon maken. De reden dat ik enigszins haast heb is overigens dat we redelijk in love zijn met het betreffende huis (we zijn al een tijd op zoek en kennen de markt goed)

[indexample]

zeg ook vooral tot wanneer je bod geldig is....!

[The Eagle]

fRiEtJeSaTe schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 14:13:
[...]

3k in je hypotheek + 2k aanschaf?

Nope, was op dat moment te laat om dat nog in het koopcontract en de hyp te verwerken. Was ik ook niet van plan en sowieso ook niet nodig. Gewoon onderhands geregeld, email is ook rechtsgeldig dus een door beide partijen akkoord gegeven email was voldoende. En uiteraard wat geld overmaken

Bart-Willem schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 18:07:
Goed nieuws: de concept-koopovereenkomst is binnen, inclusief de lijst van roerende zaken. Van de roerende zaken laten ze alles achter, behalve meubels en wasmachine-waterstop. De rest blijft dus, dus inclusief horren (zijn er veel), gordijnen + rails (scheelt weer nieuwe kopen en ik geloof dat 't niet gek oud was), alle keuken-apparatuur (logisch, want inbouw; al heb ik wel eens een woning gezien waar het gewoon uit gesloopt was) en electrisch zonnescherm. Daar komt in ieder geval geen onenigheid of teleurstelling over.

Kijk, dat scheelt al een hoop. Wel zorgen dat de juiste doorhaling er in staat

[ph4ge]

Malt007 schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 19:12:
Ik wil graag binnenkort een bod uitbrengen op een huis, maar aangezien het mijn eerste keer betreft heb ik eigenlijk geen idee hoe zoiets in zijn werk gaat. Het lijkt mij verstandig dit per mail aan de verkopende makelaar te doen zodat het zwart op wit staat (ook heeft email geen juridische waarde, maar meer dan mondeling).
Het lijkt mij verstandig om bij een bod per mail ook gelijk wat voorwaarden te vermelden, zoals per welke datum, op voorwaarde van bouwkundig rapport en taxatie etc.
Is dit een gebruikelijke methode of zou dit vreemd overkomen? En waar moet ik nog meer op letten?

Overigens was het het plan om het via een aankoopmakelaar te doen maar deze is de hele maand op vakantie. Ik heb geen behoefte een andere te vinden aangezien de eerste ook mijn hypotheekadviseur is en daarom een mooie deal kon maken. De reden dat ik enigszins haast heb is overigens dat we redelijk in love zijn met het betreffende huis (we zijn al een tijd op zoek en kennen de markt goed)

Mail of telefonisch maakt niet zoveel uit. De wet schrijft voor dat er - in geval van aankoop van een huis - er pas een overeenkomst is als er een schriftelijke overeenkomst is. Je hoeft dus in principe niet bang te zijn dat je ineens ergens aan vast zit. Mail is verder prima, niks mis mee.

Ik kan me niet voorstellen dat ik dit ga zeggen, maar gebruik je aankoopmakelaar! Je hebt er toch al voor betaald en je bent duidelijk niet rationeel aan het handelen plus dat je er zo te zien geen verstand van hebt. Dat bedoel ik niet beledigend, maar hem nu passeren is heel onverstandig. Ik heb niet de indruk dat je een goed rendement uit de onderhandeling weet te halen en waarschijnlijk merkt de verkopende makelaar gelijk dat je heel eager bent omdat je zelfs je eigen makelaar passeert. Het huis loopt niet weg.

Ik vraag me wel af wat je je eigen makelaar betaalt. Ik kan me in ieder geval voorstellen dat het goedkoop is als hij zn werk toch niet hoeft te doen . Heeft hij geen vervanger?

[Malt007]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 20:05:
[...]

Mail of telefonisch maakt niet zoveel uit. De wet schrijft voor dat er - in geval van aankoop van een huis - er pas een overeenkomst is als er een schriftelijke overeenkomst is. Je hoeft dus in principe niet bang te zijn dat je ineens ergens aan vast zit. Mail is verder prima, niks mis mee.

Ik kan me niet voorstellen dat ik dit ga zeggen, maar gebruik je aankoopmakelaar! Je hebt er toch al voor betaald en je bent duidelijk niet rationeel aan het handelen plus dat je er zo te zien geen verstand van hebt. Dat bedoel ik niet beledigend, maar hem nu passeren is heel onverstandig. Ik heb niet de indruk dat je een goed rendement uit de onderhandeling weet te halen en waarschijnlijk merkt de verkopende makelaar gelijk dat je heel eager bent omdat je zelfs je eigen makelaar passeert. Het huis loopt niet weg.

Ik vraag me wel af wat je je eigen makelaar betaalt. Ik kan me in ieder geval voorstellen dat het goedkoop is als hij zn werk toch niet hoeft te doen . Heeft hij geen vervanger?

Ik denk dat ik wel gebruik maar van zijn diensten inzake de koopakte en overige zaken die hij aanbiedt. Ik heb overigens nog niks afgesproken voor deze diensten, maar het is inderdaad niet duur vergeleken met andere aankoopmakelaars. Maar het bieden moet me zelf wel lukken dacht ik zo. De reden dat ik haast maak is dat het precies aan al mijn wensen voldoet, de prijs goed is en omdat ik weet dat er meer gegadigden zijn.

[Thalaron]

Malt007 schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 21:17:
[...]


Ik denk dat ik wel gebruik maar van zijn diensten inzake de koopakte en overige zaken die hij aanbiedt. Ik heb overigens nog niks afgesproken voor deze diensten, maar het is inderdaad niet duur vergeleken met andere aankoopmakelaars. Maar het bieden moet me zelf wel lukken dacht ik zo. De reden dat ik haast maak is dat het precies aan al mijn wensen voldoet, de prijs goed is en omdat ik weet dat er meer gegadigden zijn.

... Aankoopmakelaars zijn juist aan te raden wanneer je niet kan wachten om het te kopen... zoals hierboven al gezegd is ruikt de verkoopmakelaar je al aankomen... zelf weten natuurlijk...

[ph4ge]

Malt007 schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 21:17:
Ik denk dat ik wel gebruik maar van zijn diensten inzake de koopakte en overige zaken die hij aanbiedt. Ik heb overigens nog niks afgesproken voor deze diensten, maar het is inderdaad niet duur vergeleken met andere aankoopmakelaars. Maar het bieden moet me zelf wel lukken dacht ik zo. De reden dat ik haast maak is dat het precies aan al mijn wensen voldoet, de prijs goed is en omdat ik weet dat er meer gegadigden zijn.

Nogmaals, ik bedoel dit niet beledigend, maar je komt over als iemand die er geen verstand van heeft, veel te gehaast is en veel te emotioneel handelt. Je zit in een huizencrisis, een kopersmarkt, je hebt alle tijd van de wereld. Deze manier van handelen is nergens voor nodig, je lijkt niet de realiteit voor ogen te hebben. Het is mijn stellige overtuiging dat je wordt opgerold in een onderhandeling.

Geloof mij nou, ik heb me hier heel vaak uitgelaten over de zin en onzin van aankoopmakelaars, zoek maar eens een paar posts terug. Lees wat oude posts van mij en realiseer je dat ik jou ondanks mijn grote afkeer van (aankoop)makelaars toch een aankoopmakelaar aanraad. Alle signalen staan op rood. Beter is nog als je een familielid of vriend hebt die een beetje objectief hierin is en je kan vertegenwoordigen, maar ga met je huidige state of mind niet zelf de onderhandelingen in.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 04-07-2013 23:07 ]

[Ray]

Thalaron schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 22:20:
[...]


... Aankoopmakelaars zijn juist aan te raden wanneer je niet kan wachten om het te kopen... zoals hierboven al gezegd is ruikt de verkoopmakelaar je al aankomen... zelf weten natuurlijk...

tja dat is deels waar. Ik heb nu ook klanten die er wel gebruik van maken. Heel simpel een max prijs voor een woning hebben afgesproken. Hij is er wezen taxeren en en een bod gedaan. De verkoper wil niet zakken. Klaar voor het moment en naar de volgende woning. Het is echt niet dat hij nu probeert de koper tot een hoger bod te verleiden om de deal maar rond te krijgen. Het is denk ik net als met veel andere diensten ook een groot verschil met wie je te maken hebt..........

[fRiEtJeSaTe]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 23:05:
[...]
Deze manier van handelen is nergens voor nodig, je lijkt niet de realiteit voor ogen te hebben. Het is mijn stellige overtuiging dat je wordt opgerold in een onderhandeling.

Nou nou, op basis van 1 post ben je stellig overtuigd van zijn onkunde?

Een aankoopmakelaar is niet altijd de beste keus. Ik ben met je eens dat deze geen emotie meeneemt in de onderhandelingen, maar vaak handelt hij ook uit de verkeerde motieven.
Zo werken veel makelaars nog steeds met een courtage op de verkoopprijs. Dat betekent dat deze nooit het onderste uit de kan zal halen, want daarmee dalen zijn inkomsten. Daarnaast kun je met enig verstand ook gebruik maken van de verkoopmakelaar. Laat hem de contracten opstellen, dit zijn toch standaard documenten. Zelf onderzoek doen naar woning, zelf onderhandelen, zelf notaris uitzoeken. Zo moeilijk is het allemaal niet, en je hebt sowieso 1,5% marge die je normaal aan de aankoopmakelaar uit zou keren.

[ph4ge]

fRiEtJeSaTe schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 08:16:
Nou nou, op basis van 1 post ben je stellig overtuigd van zijn onkunde?

Ik kom hier niet voor het eerst en als er iemand een hekel heeft aan aankoopmakelaars ben ik het. Ik zou het zelf ook nooit doen.

Maar als ik eerst zie wat hij vraagt, dat hij zelf al aangeeft "verliefd" te zijn en ook nog eens haast heeft, ja, dan is dat een slecht teken. Ik zie dat hij hier vorig jaar een of twee keer heeft gepost, maar recent niets, dus ik kan het ook helemaal niet goed inschatten, maar als je er zo in staat dan is dat heel onverstandig.

Maar goed, hij kent zichzelf het beste. Ik wil niet beledigend zijn, ik geef alleen aan hoe hij overkomt. En als hij zo op mij overkomt komt hij zo ook bij de verkopers over. Vraag anders een familielid of vriend die een beetje ervaring heeft met het kopen van huizen en niet snel emotioneel wordt om je te helpen.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 05-07-2013 08:39 ]

[Xanaroth]

ph4ge schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 08:35:
[...]
Ik kom hier niet voor het eerst en als er iemand een hekel heeft aan aankoopmakelaars ben ik het. Ik zou het zelf ook nooit doen.

Maar als ik eerst zie wat hij vraagt, dat hij zelf al aangeeft "verliefd" te zijn en ook nog eens haast heeft, ja, dan is dat een slecht teken. Ik zie dat hij hier vorig jaar een of twee keer heeft gepost, maar recent niets, dus ik kan het ook helemaal niet goed inschatten, maar als je er zo in staat dan is dat heel onverstandig.

Maar goed, hij kent zichzelf het beste. Ik wil niet beledigend zijn, ik geef alleen aan hoe hij overkomt. En als hij zo op mij overkomt komt hij zo ook bij de verkopers over.

Dit inderdaad.

- Aankoopmakelaar die ook hypotheekadviseur is en een 'mooi dealtje' kon maken
- Aankoopmakelaar in de hand nemen die niet eens beschikbaar is (vakantie) terwijl je deze wel betaald (zie vorige punt)
- Niks op papier hebben staan en toch geen andere makelaar zoeken die wel beschikbaar is
- "Verliefd" zijn
- Zeggen haast te hebben terwijl het een kopersmarkt is
- Vrijwel niks verkocht wordt
- Het ook nog eens vakantie is.
- Aangeven geen idee te hebben hoe een huis kopen gaat, daarom makelaar te willen, en toch alles zelf gaan doen (huh??)

Ook al was het maar 1 post, als iemand mij vraagt naar dingen die je NIET moet doen zou ik de bovenstaande lijst geven.

[Malt007]

Ik zal eea even nuanceren.

Dit inderdaad.

- Aankoopmakelaar die ook hypotheekadviseur is en een 'mooi dealtje' kon maken de aankoopmakelaar is ook mijn hypotheekadviseur, hij werkt zonder courtage maar voor een vaste prijs.[

- Aankoopmakelaar in de hand nemen die niet eens beschikbaar is (vakantie) terwijl je deze wel betaald (zie vorige punt) Ik ben al meermalen langs geweest, hij gaat op het moment dat ik wil gaan bieden toevallig op vakantie

- Niks op papier hebben staan en toch geen andere makelaar zoeken die wel beschikbaar is Voor het hypotheekadvies, de koopakte, taxatie en overige zaken kan ik hem gewoon gebruiken, alleen niet voor het onderhandelen

- "Verliefd" zijn Heb het niet terug gelezen hoe ik het precies gezegd heb, maar het is gewoon het huis waar ik al een half jaar naar op zoek ben.

- Zeggen haast te hebben terwijl het een kopersmarkt is Echt haast is er niet bij, maar aangezien ik de markt hier al tijden in de gaten hou, dit een huis in een zeer populaire buurt is, de prijs goed is en het gewoon aan al mijn eisen voldoet, zou het zonde zijn dit huis mis te lopen door de wachten op een aankoopmakelaar met wie ik nog niks afgesproken heb

- Vrijwel niks verkocht wordt
- Het ook nog eens vakantie is.
- Aangeven geen idee te hebben hoe een huis kopen gaat, daarom makelaar te willen, en toch alles zelf gaan doen (huh??) Ik heb het niet teruggelezen maar volgens mij vraag ik puur hoe het onderhandelen normaliter in zijn werk gaat

Ook al was het maar 1 post, als iemand mij vraagt naar dingen die je NIET moet doen zou ik de bovenstaande lijst geven.

Het leek misschien of ik iets te hard van stapel liep maar ik handel echt niet uit emotie (misschien een beetje). Ik heb me goed ingelezen en ik word daarnaast goed begeleid door een ervaren adviseur. Enige wat ik echt wilde weten is hoe een onderhandeling normaliter in zijn werk gaat. Toch bedankt dat jullie me tegen mezelf willen beschermen Ik ga volgende week nog een keer kijken met een onafhankelijk iemand en als ik als ik dan nog even wacht is de makelaar alweer terug van vakantie.

[ Voor 15% gewijzigd door Malt007 op 05-07-2013 09:39 ]

[Xanaroth]

Malt007 schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 09:29:
Toch bedankt dat jullie me tegen mezelf willen beschermen

Daar ging het vooral om. Je gaat een schuld aan enkele jaarsalarissen, de grootste financiele beslising die je maakt in je leven. Als je dan te hard van stapel loopt, kun je er de rest van je leven last van hebben - daar zijn ondertussen ook genoeg afleveringen en artikelen online over mensen met tienduizenden euro's restschuld en geen idee hoe ze het ooit terugbetalen.

Je kan beter je droomwoning mislopen, als je droomwoning zien veranderen in je ergste nachtmerrie doordat je wat te gehaast was.

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 05-07-2013 09:57 ]

[Malt007]

Xanaroth schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 09:56:
[...]


Daar ging het vooral om. Je gaat een schuld aan enkele jaarsalarissen, de grootste financiele beslising die je maakt in je leven. Als je dan te hard van stapel loopt, kun je er de rest van je leven last van hebben - daar zijn ondertussen ook genoeg afleveringen en artikelen online over mensen met tienduizenden euro's restschuld en geen idee hoe ze het ooit terugbetalen.

Je kan beter je droomwoning mislopen, als je droomwoning zien veranderen in je ergste nachtmerrie doordat je wat te gehaast was.

Ik snap dat het overkomt alsof ik ietwat hard van stapel loop. Echter ben ik al geruime tijd mezelf aan het orienteren op de markt. Heb ook al 2 gesprekken gehad bij de adviseur en ik heb mijn max hypotheek ruim 20% onder de max dat ik mag lenen gesteld. Ik wacht even af wat er uit de 2e bezichtiging komt en zal dan me dan over de te nemen stappen beraden. De reden dat ik ook zelf op bieden over ga is dat huizen in deze wijk snel van de hand gaan.

[fRiEtJeSaTe]

Ben zelf ook aan het kijken voor een huis. Merk ook dat de neusjes van de zalm nog steeds snel van eigenaar wisselen.
Er zitten heel veel kopers op het vinkentouw.

[ Voor 6% gewijzigd door fRiEtJeSaTe op 05-07-2013 10:07 ]

[The Eagle]

Wat je idd ziet is dat de top van de markt nog vrij snel verkoopt ja. Maar huizen waar veel aan gedaan moeten worden vrij slecht. Logisch ook in een kopersmarkt; als je nu koopt wil je meteen goed kopen en niet nog tig k moeten investeren in bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer. Aanbod genoeg, dus als het niet past: move on.

[xibalba]

Ja, merk het ook. Woningen die weinig opknap nodig hebben, gaan best snel en/of duur weg. Dat komt natuurlijk door de hypotheekregels (extra geld voor opknappen is er niet). Ik hink zelf ook steeds op twee gedachten. Een perfect huis kopen waar we meteen in kunnen en nauwelijks wat aan hoeven doen of eentje met wat meer werk.
Ik zie genoeg huizen in de omgeving die flink wat werk nodig hebben, maar toch nog redelijk hoog geprijst zijn. Ze staan dan ook al lang te koop. Dan moet er flink wat vanaf, maar dan nog moet je al je spaargeld investeren om het naar wens te krijgen. Dan ben je in totaal wel goedkoper uit (minder lening), maar is je reserve weg. Ook niet handig in deze tijd. Vooral niet voor een kersvers gezinnetje.

[Malt007]

Het betreffende huis is echt zo'n huis wat snel weg is. Helemaal af, hoeft alleen geverft te worden (al komt er nog een bouwkundig rapport), in deze buurt is sowieso alles snel weg, recent verbouwd, goede prijs etc. Echt het neusje van de zalm, zou het erg zonde vinden als deze voor mijn neus weggekaapt zou worden.

Ik las trouwens in de brochure dat het verboden is dat er onderhandelingen worden gestart zodra er al onderhandelingen bezig zijn. Dit om overbieden te voorkomen. Hier had ik nog nooit van gehoord en heb mijn twijfels over de toepassing van deze regel in de praktijk. Iemand ervaringen?

[ph4ge]

Malt007 schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 10:23:
Het betreffende huis is echt zo'n huis wat snel weg is. Helemaal af, hoeft alleen geverft te worden (al komt er nog een bouwkundig rapport), in deze buurt is sowieso alles snel weg, recent verbouwd, goede prijs etc. Echt het neusje van de zalm, zou het erg zonde vinden als deze voor mijn neus weggekaapt zou worden.

Ik las trouwens in de brochure dat het verboden is dat er onderhandelingen worden gestart zodra er al onderhandelingen bezig zijn. Dit om overbieden te voorkomen. Hier had ik nog nooit van gehoord en heb mijn twijfels over de toepassing van deze regel in de praktijk. Iemand ervaringen?

Het hangt van de verkopende makelaar af. Met een beetje slim handelen heeft hij er weinig last van. Het komt er op neer dat er niet gesproken wordt met verkoper A zolang er gesprekken met verkoper B lopen. Maar goed, als verkoper A gewoon belt en een bod doet dan betekent dat dus dat de makelaar even B moet bellen dat de onderhandelingen voorlopig afgebroken zijn zodat hij weer met A kan praten. Volgens mij wordt dit in de praktijk niet nauw gevolgd. Ik heb maar een keer meegemaakt dat een makelaar zei dat de onderhandelingen onderbroken werden en dat hij met een ander ging praten, maar volgens mij was dat bluf wat het huis staat nog altijd te koop.

[Kju]

Malt007 schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 10:04:
[...]


Ik snap dat het overkomt alsof ik ietwat hard van stapel loop. Echter ben ik al geruime tijd mezelf aan het orienteren op de markt. Heb ook al 2 gesprekken gehad bij de adviseur en ik heb mijn max hypotheek ruim 20% onder de max dat ik mag lenen gesteld. Ik wacht even af wat er uit de 2e bezichtiging komt en zal dan me dan over de te nemen stappen beraden. De reden dat ik ook zelf op bieden over ga is dat huizen in deze wijk snel van de hand gaan.

Als je er maar voor waakt dat je liever een (aankoop)makelaar hebt die hypotheken erbij doet, als je per sé op één plek je zaken wil doen. Andersom, een hypotheekadviseur die aankoopmakelaardij erbij doet, kan problemen opleveren. Denk hierbij aan het missen van know-how op het gebied van waardering en het niet hebben van de juiste tools die een makelaar/taxateur wel heeft. 10% en 20% onder de vraagprijs bieden kan iedereen, daar is niets spannends aan.
Een recentelijk voorbeeld: Waarde van het appartement ca. 135.000 is en de vraagprijs 159.000. Als je 15% onder de vraagprijs bied en op 8% onder de vraagprijs uitkomt dan zit je op een koopsom van rond de € 145.000. Als ik het in deze heb over waarde, dan heb ik het over een "in mijn ogen" maximaal bedrag die je in geval van aankoop zou moeten betalen. Enorme miskoop dus.
En dan zijn er nog tal van andere zaken waar een makelaar/taxateur voor getraind is om op te letten die een hypotheekadviseur kan missen. (zonder afbreuk te willen doen aan de deskundigheid van de hypotheekadviseurs op GOT )
En natuurlijk zal die hypotheekadviseur wel een taxateur weten te regelen die wel 145.000 als waarde (t.b.v. financiering) opschrijft, taxateurs kunnen onderling zo'n 10% verschillen.

[ Voor 6% gewijzigd door Kju op 05-07-2013 11:20 ]

[assje]

[quote]
[...]
Je kan beter je droomwoning mislopen, als dan je droomwoning zien veranderen in je ergste nachtmerrie doordat je wat te gehaast was.
[/quote]

Kunnen we hier alsjeblieft allemaal een keer mee stoppen

[ Voor 15% gewijzigd door assje op 05-07-2013 12:07 ]

[fRiEtJeSaTe]

Malt007 schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 10:23:
Ik las trouwens in de brochure dat het verboden is dat er onderhandelingen worden gestart zodra er al onderhandelingen bezig zijn. Dit om overbieden te voorkomen. Hier had ik nog nooit van gehoord en heb mijn twijfels over de toepassing van deze regel in de praktijk. Iemand ervaringen?

Supergrijs gebied. Voorbeeld; ik ben in onderhandeling met verkoper over de prijs, en heb voor de zekerheid een optie genomen op het huis. In de tussentijd belt een andere geinteresseerde dat hij een bod wil uitbrengen (dat flink hoger ligt dan mijn bod).
3x raden wat er gebeurt.

[CyBeR]

Malt007 schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 10:23:
Ik las trouwens in de brochure dat het verboden is dat er onderhandelingen worden gestart zodra er al onderhandelingen bezig zijn. Dit om overbieden te voorkomen. Hier had ik nog nooit van gehoord en heb mijn twijfels over de toepassing van deze regel in de praktijk. Iemand ervaringen?

Afaik is er geen enkele wet die dat verbiedt, maar het wordt over het algemeen niet als erg netjes gezien om dat te doen.

[Malt007]

CyBeR schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 12:39:
[...]


Afaik is er geen enkele wet die dat verbiedt, maar het wordt over het algemeen niet als erg netjes gezien om dat te doen.

Dit komt uit een brochure van een NVM makelaar:

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Hier staat duidelijk het woord 'mag'. Ben benieuwd van wie dan? Zou dat een regel vanuit NVM zijn dan?

[Woy]

Malt007 schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 12:51:
[...]
Hier staat duidelijk het woord 'mag'. Ben benieuwd van wie dan? Zou dat een regel vanuit NVM zijn dan?

Ja het is puur een NVM gedragscode, maar geen enkele wet die dat echt verbied.

Tevens is het een beetje een wassen neus immers wordt de onderhandeling met een andere persoon gewoon gestaakt op het moment dat er een (flink) hoger bod binnen komt. Het voorkomt puur dat het een soort veiling wordt.

[whipcheck]

Vorig jaar een huis gezien wat leuk leek, maar het huis werd verkocht voordat we een bod hadden gedaan.

Nu hebben we een huis gezien wat veel meer waar voor zijn geld biedt, na onderhandeling zijn we op het volgende gekomen:

5k tussen vraag en aanbod, 450k v.s. 455k dit verschil moet te overbruggen zijn lijkt me.
We zijn van plan om hier 85k tot 90k eigen geld in te steken. Hierdoor komen we op een hypotheek van 65-70% van onze max. Redelijk safe lijkt me.

Even een samenvatting van zaken die hierna moeten worden geregeld:
- Ondertekening voorlopig koopcontract
- Bouwtechnische keuring
- Aanvraag diverse hypotheek offertes
- N.A.V. offertes hypotheek uitkiezen
- Taxatie woning
- Naar de notaris

Ben ik iets vergeten?

Oh ja ik was van plan langs de rabo, ing en de hypotheker te gaan voor offertes van een hypotheek wat zijn jullie ervaringen hiermee? Langs zoveel mogelijk banken gaan of heeft de hypotheker deze rentes al in het bestand?

[Bart-Willem]

Voor de offertes moet je toch ook betalen lijkt me?

[whipcheck]

zoiets dacht ik al te lezen in een vorige post. Wat zijn de kosten hiervan?
We hebben al een orientatiegesprek gehad bij de rabo en de hypotheker.

Maar ik neem aan dat het toch zaak is om zoveel mogelijk offertes te hebben om deze met elkaar te vergelijken. Of gaan de mensen hier standaard naar de bank waar ze al bankieren.

[Bart-Willem]

Rabobank kost 850 Euro, Hypotheker rekenen een absurd bedrag van circa 3450 (alleen betaal je het in delen zodat mensen dat niet doorhebben). Daarnaast ben ik absoluut niet te spreken over de Hypotheker, want zelfs voor simpele vragen moest je betalen waar de Hypotheekshop wel gewoon antwoord op gaf. En De Hypotheker verplichtte mij om al m'n jaarrekeningen (heb een eenmanszaak) te laten controleren door een accountant (kosten: ruim 6000 Euro). Terwijl bij de Rabo of Hypotheekshop alleen m'n jaarcijfers + IB-aangiftes voldoende waren.

[Xanaroth]

Malt007 schreef op vrijdag 05 juli 2013 @ 12:51:
[...]


Dit komt uit een brochure van een NVM makelaar:

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Hier staat duidelijk het woord 'mag'. Ben benieuwd van wie dan? Zou dat een regel vanuit NVM zijn dan?

In de praktijk betekend het 'sorry, we hebben een hoger bod gehad en praten met hen verder. voel je vrij een nieuw bod uit te brengen en dan bekijken we dat'. Zoiets is al voldoende om de regels te volgen. Stelt dus echt helemaal niks voor behalve marketing.
Immers, wie onderhandelt er nou echt met 2 partijen? dan heb je risico dat ze beiden jouw bod accepteren en je problemen creëert.

[Verwijderd]

Hallo allemaal
Ik volg dit topic al een tijdje en heb er goede dingen uitgehaald.
Maar nu zit ik zelf met een probleem.

Ik heb een huis gekocht. Ttz gekocht: via aankoopmakelaar is een prijs overeengekomen. Het is op sommige sites al verwijderd en andere staat er verkocht of verkocht onder voorbehoud. Dus het is niet echt dat ik maar denk dat ik een huis heb gekocht haha.
Vorige week vrijdag zou de koopovereenkomst worden getekend. Werd om onduidelijke redenen uitgesteld.
Ik vond dit vreemd (in deze tijd) maar tja op een week komt het niet.
Nu vandaag wordt ik door aankoopmakelaar gebeld dat er voorwaarden zijn. De verkoper zou met de bank zijn overeengekomen dat hij nog twee maanden in het huis wil blijven.

Jullie denken nu: geen probleem toch? Wel ten eerste waarom is dit niet eerder gemeld?
Ten tweede: het huis is zeer duidelijk onbewoond: er staat geen bed en het is erg duidelijk dat het niet bewoond is. Te netjes, geen pot of pan of eender wat te bekennen.

Wordt er door de verkoper (en de bank) een spelletje gespeeld? Waar ik niets van weet of niet begrijp. De koopprijs is een heel stuk lager als de vraagprijs maar dan ook een heeeel stuk. De lage koopprijs mede omdat ze op veertien dagen kunnen passeren. ( het worden nu wel twee maanden)
Hij kan niet anders als verkopen anders legt de bank beslag. Maar geeft hij daar ook om? Er is nog iets als NHG. Dan is hij van alles af....dat zijn zo de bedenkingen die ik maak.

Die twee maand is geen probleem. Kan voor mij allemaal nog. Maar wat kan er nog gebeuren? Dat het allemaal niet door gaat? Wel koopovereenkomst maar niet passeren?
Kan de aankoopmakelaar hier iets mee? Van ja teken de koopovereenkomst maar dan kan ik afrekeneen?
Niet passeren is schadevergoeding maar dan van een gestroopt konijn?

Wat denken jullie hier van? Wat doe ik hier mee? Wat kan de bedoeling zijn van de uitstel als hij er niet woont? Wat bereikt hij of kan hij bereiken hiermee.

Bedankt voor het lezen.

[gambieter]

Tja, als je kwaad wilt denken, dan zeg je "zou er een wietplantage in staan die opgeruimd moet worden?"

Ik kan me goed voorstellen dat je je hierbij niet comfortabel voelt. Je moet voor jezelf beslissen of je dan verder wilt, of dat je eerst een goede verklaring wil hebben, etc. Informeer ook of je er zonder kosten nog onderuit kunt.

[Onbekend]

Is het eigenlijk ook gebruikelijk om lager te bieden op nieuwbouwhuizen? En hoeveel procent lager is vaak mogelijk of de gewoonte?

[Verwijderd]

Is niet gebruikelijk, vaak is er ook weinig mogelijk op die v.o.n. prijs. En zolang mensen kopen heb je ook weinig keus. Als een project al maanden niet interessant is maak je wellicht kans. Maar hoe groot dan de kans is dat ze überhaupt starten vraag ik me af.

[Verwijderd]

Ik lees hier al een hele tijd mee, maar nog nooit gepost omdat er nog niks concreets was.
Maar nu heb ik mijn oog laten vallen op een nieuw-bouw projectje.
Nu staat er gewoon een prijs voor v.o.n., maar wat voor kosten komen er nog meer bij deze v.o.n-prijs? Ik begrijp dat dit afhankelijk is van of dit project opgeleverd wordt met bv keuken, maar wat zijn de kosten die niet zo duidelijk zijn?
En is het mogelijk op te onderhandelen over deze prijs of is dat 'not-done'?

[FailFr8er]

Ons bod van E190k is geaccepteerd. Overdracht is (hopelijk) 2 september. Deze week een bouwtechnische keuring en dan gaat 't balletje hopelijk snel verder rollen. Huis is ten opzichte van 4-5 jaar geleden dik 20% in waarde gezakt (dat zal geheid, gezien de markt, nog iets meer worden).

Heerlijk, nu hopen dat de hypotheek goed/snel rond komt.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 08 juli 2013 @ 08:19:
Ik lees hier al een hele tijd mee, maar nog nooit gepost omdat er nog niks concreets was.
Maar nu heb ik mijn oog laten vallen op een nieuw-bouw projectje.
Nu staat er gewoon een prijs voor v.o.n., maar wat voor kosten komen er nog meer bij deze v.o.n-prijs? Ik begrijp dat dit afhankelijk is van of dit project opgeleverd wordt met bv keuken, maar wat zijn de kosten die niet zo duidelijk zijn?
En is het mogelijk op te onderhandelen over deze prijs of is dat 'not-done'?

Mijn woning is in 2009 casco opgeleverd, en dit waren enkele van de belangrijkste kosten bovenop de woning zelf (von):
- Meer-/minderwerk zoals leidingwerk, extra groepen in meterkast, stopcontacten etc. Dit is over het algemeen een flinke kostenpost!
- Keuken + evt. afzuiging
- Badkamer/toilet -> in 2008/2009 waren ze verplicht om een functionele badkamer en toilet op te leveren, maar dit werd zo miniem mogelijk gedaan. Alle extra's (zoals mooi hangend toilet ipv de goedkoopste pot die ze konden vinden, glazen douche deur, betegeling etc) kosten meer. Ik ga er van uit dat dit nog steeds zo is, maar vraag het vooral na.
- Wanden, vooral bij "behangklaar" opleveren
- Alle vloeren en evt vloerverwarming
- Bestrating voor- en achtertuin
- Schutting
- Berging (+ electriciteit naar berging toe)
- Buitenkraan + putje

Er zullen vast nog wel meer zaken zijn, maar dit is alles waar ik zo snel op kan komen. Zoals je zelf ook al aangeeft, heel veel ligt aan het project zelf. In mijn geval was er sprake van starterswoningen die men zo goedkoop mogelijk wilde houden, "zodat je zelf kon kiezen hoeveel geld je nog uitgaf aan bv de keuken". Oftewel: alles was zo kaal en goedkoop mogelijk gehouden, zodat er nog een sloot geld uitgegeven moest worden aan alle nodige extra's. (...keuken, vloer )

Overhandelingen durf ik niets over te zeggen, maar in de laatste weken heb ik dit wel een aantal keren voorbij zien komen. Zal waarschijnlijk ook hier weer aan het project zelf liggen.

[Maverick]

Verwijderd schreef op maandag 08 juli 2013 @ 08:19:
Ik lees hier al een hele tijd mee, maar nog nooit gepost omdat er nog niks concreets was.
Maar nu heb ik mijn oog laten vallen op een nieuw-bouw projectje.
Nu staat er gewoon een prijs voor v.o.n., maar wat voor kosten komen er nog meer bij deze v.o.n-prijs? Ik begrijp dat dit afhankelijk is van of dit project opgeleverd wordt met bv keuken, maar wat zijn de kosten die niet zo duidelijk zijn?
En is het mogelijk op te onderhandelen over deze prijs of is dat 'not-done'?

Naast wat Bochan allemaal al noemde, vergeet niet de bouw en/of grond rente. Alsook het renteverlies tijdens de bouw.

Zodra er iets in het bezit is van de aannemmer dat jij nog niet afgerekend hebt (de grond, of de grond met een fundering er op of zelfs al een halve woning) gaat vanaf de start van de bouw de teller lopen. Ze rekenen met enorme rentes (7% is geloof ik gebruikelijk). Dit stopt zodra je ze (via de bank) betaald hebt.

Als dingen eenmaal in jouw bezit zijn omdat de rekening door de bank betaald is aan de aannemer gaat bij de bank de teller lopen. Je betaalt dan de rente die je met hen hebt afgesproken. Dit bedrag loopt dus op naarmate er meer klaar is. met het maximum bij oplevering.

Dit bedrag kan aardig oplopen kun je je voorstellen.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op maandag 08 juli 2013 @ 08:19:
Ik lees hier al een hele tijd mee, maar nog nooit gepost omdat er nog niks concreets was.
Maar nu heb ik mijn oog laten vallen op een nieuw-bouw projectje.
Nu staat er gewoon een prijs voor v.o.n., maar wat voor kosten komen er nog meer bij deze v.o.n-prijs? Ik begrijp dat dit afhankelijk is van of dit project opgeleverd wordt met bv keuken, maar wat zijn de kosten die niet zo duidelijk zijn?
En is het mogelijk op te onderhandelen over deze prijs of is dat 'not-done'?

Niks is not-done, ze hebben de luxe niet om zich beledigd te voelen als er eindelijk een koper is die zicht meldt. Of het lukt is een tweede, vaak hebben ze er geen enkel probleem mee om huizen eerst jaren leeg te laten staan voordat ze zakken.

Hou er ook rekening mee dat ze vaak pas starten met de bouw als X% van de huizen verkocht is en dat dat tegenwoordig heel lang, zo niet oneindig, kan duren.

Verwijderd schreef op maandag 08 juli 2013 @ 08:42:
Er zullen vast nog wel meer zaken zijn, maar dit is alles waar ik zo snel op kan komen. Zoals je zelf ook al aangeeft, heel veel ligt aan het project zelf. In mijn geval was er sprake van starterswoningen die men zo goedkoop mogelijk wilde houden, "zodat je zelf kon kiezen hoeveel geld je nog uitgaf aan bv de keuken". Oftewel: alles was zo kaal en goedkoop mogelijk gehouden, zodat er nog een sloot geld uitgegeven moest worden aan alle nodige extra's. (...keuken, vloer )

Dit is op het moment gebruikelijk. Omdat nieuwbouw zoveel duurder is als bestaande bouw adverteren ze meestal met een zo kaal mogelijke prijs zodat het nog wat lijkt. Als iemand eenmaal verliefd is op een huis of het gekocht heeft krabbelt hij niet meer terug als hij de werkelijke kosten ziet, maar dan moet je hem wel eerst gelokt hebben.

[ Voor 31% gewijzigd door ph4ge op 08-07-2013 09:14 ]

[Bart-Willem]

Zodadelijk de bouwtechnische keuring. Ik ben benieuwd.

[Krisp]

Verwijderd schreef op maandag 08 juli 2013 @ 08:19:
Ik lees hier al een hele tijd mee, maar nog nooit gepost omdat er nog niks concreets was.
Maar nu heb ik mijn oog laten vallen op een nieuw-bouw projectje.
Nu staat er gewoon een prijs voor v.o.n., maar wat voor kosten komen er nog meer bij deze v.o.n-prijs? Ik begrijp dat dit afhankelijk is van of dit project opgeleverd wordt met bv keuken, maar wat zijn de kosten die niet zo duidelijk zijn?
En is het mogelijk op te onderhandelen over deze prijs of is dat 'not-done'?

Onderhandelen is mogelijk, maar compleet afhankelijk van het project en de fase waarin het zich bevindt. Voordat er gebouwd wordt, is onderhandelen geen optie: er zijn geen kosten gemaakt, dus ze hoeven er niet vanaf. Naarmate de bouw vordert, wordt het voor een ontwikkelaar wel interessant een lagere prijs te accepteren. Waar je winst mee kunt boeken:
- geen bouwrente, of bouwrente die later ingaat (waardoor jij effectief geen bouwrente betaalt);
- meerwerk voor nop, of juist minderwerk en daar geld voor krijgen. let erop wat het jou kost en of je dat vanwege garantieissues wil doen. Een badkamer zou ik er niet snel uitlaten: als hij lekt wijst de ontwikkelaar gegarandeerd naar jou.
- de prijs zelf. Die is pas op het laatste moment (als het al opgeleverd is) onderhandelbaar. Het ligt eraan hoeveel korting je dan krijgt, 20% is ongeveer de max.

[Binnetie]

Bart-Willem schreef op maandag 08 juli 2013 @ 09:12:
Zodadelijk de bouwtechnische keuring. Ik ben benieuwd.

Ben ook heel benieuwd! Dus eigenlijk laat je een bouwtechnische keuring uitvoeren nadat je bod is geaccepteerd? Dit wist ik niet, heb nog geen ervaring met kopen van een huis maar leer hier veel.

[Kju]

Bouwtechnische keuring voordat je gaat bieden is wel verstandiger. Ik zie vaak genoeg rapporten voorbijkomen waarbij kopers zoiets hebben van "als ik dat had geweten voordat ik ging bieden had ik er niet zo veel voor geboden". Het zijn dan gebreken die niet direct noodzakelijk zijn om te herstellen maar wel een keer gedaan zullen moeten worden. De som van de kosten van ogenschijnlijk kleine punten kan soms ook vies tegenvallen. Daarnaast kan het aanzienlijk meehelpen in de onderhandeling als je met zo'n rapport kan zwaaien.

[joopv]

Het is m.i. normaal dat je biedt "onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring". Dan wordt je bod geaccepteerd en als er uit de keuring daarna nog kosten komen dan ga je dat verrekenen of opnieuw over onderhandelen.

[ph4ge]

Kju schreef op maandag 08 juli 2013 @ 11:47:
Bouwtechnische keuring voordat je gaat bieden is wel verstandiger. Ik zie vaak genoeg rapporten voorbijkomen waarbij kopers zoiets hebben van "als ik dat had geweten voordat ik ging bieden had ik er niet zo veel voor geboden". Het zijn dan gebreken die niet direct noodzakelijk zijn om te herstellen maar wel een keer gedaan zullen moeten worden. De som van de kosten van ogenschijnlijk kleine punten kan soms ook vies tegenvallen. Daarnaast kan het aanzienlijk meehelpen in de onderhandeling als je met zo'n rapport kan zwaaien.

Gewoon een voorbehoud opnemen is ook een goede optie. Bijv. reparaties uitvloeiende uit de keuring tot 10.000 euro zijn voor verkoper (gaan van de prijs af) en kosten daarboven zijn ontbindende voorwaarde (opnieuw onderhandelen). Vaak zijn verkopers overtuigd van hun huis en willen ze dolgraag verkopen en is een dergelijke bepaling bespreekbaar ("Waarom wil je dit niet terwijl je zegt dat er toch niets mis is met het huis?"). Of gewoon heel het aankoopcontract onder voorbehoud van technische keuring, dan kan je bij alles wat er gevonden wordt er nog onder uit en heb je dus nooit het probleem wat jij omschrijft (krijg je dus een nieuwe onderhandeling als er iets gevonden wordt).

[Kju]

Er is geen verkoper te vinden die akkoord zal gaan om ieder punt uit een bouwkundig rapport te herstellen tot een totaalbedrag van € 10.000,-. Een bouwkundig rapport zit vol met kleine punten, van sloten die niet goed sluiten tot dakpannen die ontbreken, daar zit geen enkele verkoper op te wachten.
Het is gebruikelijker dat er afspraken worden gemaakt in de trant van "ontbinden indien de kosten voor direct noodzakelijk herstel van bouwkundige gebreken hoger is dan" en dan moet je uitgaan van € 5.000 en hoger. Dat houdt in dat je als koper alles wat niet direct noodzakelijk is (en misschien ook niet bouwkundig is) maar moet slikken en alles wat wel direct noodzakelijk is tot € 5.000 zelf moet bekostigen.

[NMe]

Verwijderd schreef op zaterdag 06 juli 2013 @ 15:23:
Nu vandaag wordt ik door aankoopmakelaar gebeld dat er voorwaarden zijn. De verkoper zou met de bank zijn overeengekomen dat hij nog twee maanden in het huis wil blijven.

Gewoon zorgen dat je die koopovereenkomst getekend krijgt waar hard een passeerdatum in staat. De verkoper is dan contractueel verplicht om het huis dan verlaten te hebben en over te dragen, eventueel op straffe van een boete als dat niet zo is. Zolang er nog niets getekend is, kan alles nog en mogen zowel jij als de verkoper voorwaarden opstellen die dan in het koopcontract eindigen. Bovendien is alles af te blazen tot je getekend hebt.

Wat zegt je makelaar? Ik neem aan dat hij je geadviseerd heeft aan te dringen op het tekenen van 't contract?

[Bart-Willem]

Kju schreef op maandag 08 juli 2013 @ 12:03:
Er is geen verkoper te vinden die akkoord zal gaan om ieder punt uit een bouwkundig rapport te herstellen tot een totaalbedrag van € 10.000,-. Een bouwkundig rapport zit vol met kleine punten, van sloten die niet goed sluiten tot dakpannen die ontbreken, daar zit geen enkele verkoper op te wachten.
Het is gebruikelijker dat er afspraken worden gemaakt in de trant van "ontbinden indien de kosten voor direct noodzakelijk herstel van bouwkundige gebreken hoger is dan" en dan moet je uitgaan van € 5.000 en hoger. Dat houdt in dat je als koper alles wat niet direct noodzakelijk is (en misschien ook niet bouwkundig is) maar moet slikken en alles wat wel direct noodzakelijk is tot € 5.000 zelf moet bekostigen.

Dit dus, we hebben 5k en 10k als directe en langere termijns-kosten genoemd. Tot 5k kunnen we dragen en bij een oudere woning is altijd wel wat te vinden of te verbeteren.

De keuring verliep (zoals verwacht) erg goed, die Op 't Hoog is een dikke aanrader. De makelaar stond er ook van te kijken hoe grondig ze alles bekeken en tenminste ook in de juiste tijdsgeest doen (de bouwtechnische keuring van Eigen Huis schijnt een drama te zijn: die denken dat alles aan de nieuwbouw-normen moet voldoen, hanteren veels te hoge reparatiekosten om zich in te dekken en benaderen alles erg negatief volgens de makelaar). Op 't Hoog ging zelfs nog heel uitgebreid het dak op (en erover zelfs) om alles te inspecteren en daardoor zag 'ie e.e.a. boven het dakkapel wat beter kon (lood was daar wat hol, waardoor er water in kon blijven staan). Morgen ontvang ik het 30-pagina's tellende rapport.

[Rukapul]

Komt vast goed

Het lastige van bouwkundige rapporten is dat het geen garantie biedt. Ik hoorde gisteren nog een horrorverhaal van iemand die een aantal jaar geleden een jaren '60 woning in een Brabants dorp heeft gekocht en daarbij een bouwkundige keuring heeft laten verrichten.

Inmiddels is hij erachter dat de scheuren in muren als oorzaak hebben dat z'n fundering op drie plaatsen is gebroken. Daar kwam hij achter na zelf maar een gat van >1.50m te graven om te constateren dat z'n fundering is gebroken en dat bij de bouw het beton niet goed is gemaakt getuige de grindnesten.

(Die huizen staan net zoals zoveel woningen in brabant direct met een betonnen fundering op de zandgrond. Iets verderop staat latere bouw bij hem wel op palen...)

Sta je dan met >10k directe herstelkosten aan de fundering en een nog onbekend bedrag aan overige herstelkosten aan plafonds, kozijnen, deuren, badkamer (tegel van 60x30 gescheurd ).

Moraal van het verhaal: er blijft altijd risico

[ Voor 9% gewijzigd door Rukapul op 08-07-2013 12:24 ]

[ph4ge]

Kju schreef op maandag 08 juli 2013 @ 12:03:
Er is geen verkoper te vinden die akkoord zal gaan om ieder punt uit een bouwkundig rapport te herstellen tot een totaalbedrag van € 10.000,-. Een bouwkundig rapport zit vol met kleine punten, van sloten die niet goed sluiten tot dakpannen die ontbreken, daar zit geen enkele verkoper op te wachten.
Het is gebruikelijker dat er afspraken worden gemaakt in de trant van "ontbinden indien de kosten voor direct noodzakelijk herstel van bouwkundige gebreken hoger is dan" en dan moet je uitgaan van € 5.000 en hoger. Dat houdt in dat je als koper alles wat niet direct noodzakelijk is (en misschien ook niet bouwkundig is) maar moet slikken en alles wat wel direct noodzakelijk is tot € 5.000 zelf moet bekostigen.

10.000 is maar een willekeurig bedrag, en dat is onderdeel van de onderhandeling, dus als de verkoper denkt dat de kans groot is dat hij 10.000 euro kwijt is moet hij dus een 10.000 euro hogere vraagprijs hanteren Als je bijv. een nieuwbouwhuis hebt wat nooit bewoond is is het biijv. geen enkel probleem voor de verkoper. Ik ken meerdere voorbeelden waar dergelijke zaken wel zijn opgenomen, daar waren alleen esthetische reperaties uitgesloten.

Een slot is daar juist een goed voorbeeld van, dat is nou typisch een verborgen gebrek waar de verkoper wel van op de hoogte is maar de koper niet.

[Kju]

Ik had het niet over nieuwbouw. Als een nieuwbouwwoning niet naar behoren is opgeleverd moet je gewoon niet voor oplevering tekenen zo lang de bouwer niet alles hersteld heeft, ook de laatste termijn betaal je dan lekker niet uit.
Ik heb het over bestaande bouw waar woningen vaak ook een vraagprijs hebben die al is gebaseerd op de staat van de woning. Een gedateerde woning met 30.000 aan kosten om marktconform te maken prijs je niet voor hetzelfde bedrag als een woning die wel marktconform is. Als je dus met zulke bedingen aan komt zetten bij een verkoper wuift die je lekker weg want hij heeft (als het goed is) al rekening gehouden met gebreken in zijn vraagprijs.

[ph4ge]

Kju schreef op maandag 08 juli 2013 @ 12:27:
Ik had het niet over nieuwbouw. Als een nieuwbouwwoning niet naar behoren is opgeleverd moet je gewoon niet voor oplevering tekenen zo lang de bouwer niet alles hersteld heeft, ook de laatste termijn betaal je dan lekker niet uit.
Ik heb het over bestaande bouw waar woningen vaak ook een vraagprijs hebben die al is gebaseerd op de staat van de woning. Een gedateerde woning met 30.000 aan kosten om marktconform te maken prijs je niet voor hetzelfde bedrag als een woning die wel marktconform is. Als je dus met zulke bedingen aan komt zetten bij een verkoper wuift die je lekker weg want hij heeft (als het goed is) al rekening gehouden met gebreken in zijn vraagprijs.

Met nieuwbouw bedoel ik een huis wat al opgeleverd is, maar waar de eigenaar alweer snel vanaf moet. Steeds vaker verkopen mensen al hun nieuwbouwwoning door terwijl ze er nauwelijks of nooit gewoond hebben. Dan is het dus al opgeleverd door de bouwer aan een ander.

Gebreken waar rekening mee gehouden is moeten ook als zodanig genoemd worden. We hebben het ook niet over esthetitische gebreken. We hebben het over technische gebreken die niet zo genoemd zijn, waar we vanuit gaan dat beide partijen niet bekend mee zijn. Als een verkoper een koper wegwuifd omdat die een extra zekerheid wil, een zekerheid die de verkoper niets kost want hij heeft zn gebreken al opgegeven, dan moet die verkoper niet klagen dat hij zn huis niet verkocht krijgt en dat de markt op slot zit. Misschien heb jij er geen ervaringen mee, maar clausules mbt de technische keuring komen vrij vaak voor.

[Verwijderd]

Alle bedankt voor de tips.

Het gaat in mijn geval over een project wat nog niet begonnen is met bouwen.
Donderdag een afspraak met de 'woonconsulente'. Daar zullen we meer horen, maar dan ben ik in ieder geval alvast een beetje voorbereid.
Als iemand nog meer tips heeft waar ik op moet letten dan hou ik me natuurlijk aanbevolen.

[xibalba]

Zo, tijd om wat serieuzer aan de slag te gaan. Deze week drie bezichtigingen in praktisch dezelfde straat gepland
Zijn er nog dingen waar je tijdens een 1e bezichtiging specifiek op let? Het idee was om eerst maar eens een algemeen beeld te krijgen. Heel goed kijken, kan altijd nog bij een 2e keer, toch?

[NiGeLaToR]

xibalba schreef op maandag 08 juli 2013 @ 14:35:
Zo, tijd om wat serieuzer aan de slag te gaan. Deze week drie bezichtigingen in praktisch dezelfde straat gepland
Zijn er nog dingen waar je tijdens een 1e bezichtiging specifiek op let? Het idee was om eerst maar eens een algemeen beeld te krijgen. Heel goed kijken, kan altijd nog bij een 2e keer, toch?

Zijn in en om het huis natuurlijk heel veel dingen om op te letten, evt met een afvinklijstje, maar wat ik ook belangrijk vond was een half uurtje te vroeg komen en dan rondje lopen door de wijk. Wie wonen er, wat gebeurt er. Ook nadien hebben we dat nog een keer of 3 gedaan, geeft je beetje beeld van waar je in terecht komt. Je kunt je niet onttrekken aan wat er in de straat gebeurt dus dan beter alvast kennis maken voor je er gaat wonen Te veel mensen doen dit niet en balen dan van een lawaaierige weg of elke avond buurt-bbq's voor de deur.

[xibalba]

NiGeLaToR schreef op maandag 08 juli 2013 @ 14:52:
[...]


Zijn in en om het huis natuurlijk heel veel dingen om op te letten, evt met een afvinklijstje, maar wat ik ook belangrijk vond was een half uurtje te vroeg komen en dan rondje lopen door de wijk. Wie wonen er, wat gebeurt er. Ook nadien hebben we dat nog een keer of 3 gedaan, geeft je beetje beeld van waar je in terecht komt. Je kunt je niet onttrekken aan wat er in de straat gebeurt dus dan beter alvast kennis maken voor je er gaat wonen Te veel mensen doen dit niet en balen dan van een lawaaierige weg of elke avond buurt-bbq's voor de deur.

Yep, we hebben de buurt al twee keer verkend. Wel twee keer in het weekend en overdag, dus bij interesse gaan we tussen de 1e en 2e bezichtiging nog wel een avondrondje doen op een doordeweekse dag.
Het idee was om bij een 1e bezichtiging met 'het hart te kijken' en de 2e keer met de hersenen. Is dat raar? Als ik meteen met een checklist en een rolmaat in de weer ga, ervaar ik het huis heel anders denk ik.

[Xanaroth]

xibalba schreef op maandag 08 juli 2013 @ 14:58:
[...]


Yep, we hebben de buurt al twee keer verkend. Wel twee keer in het weekend en overdag, dus bij interesse gaan we tussen de 1e en 2e bezichtiging nog wel een avondrondje doen op een doordeweekse dag.
Het idee was om bij een 1e bezichtiging met 'het hart te kijken' en de 2e keer met de hersenen. Is dat raar? Als ik meteen met een checklist en een rolmaat in de weer ga, ervaar ik het huis heel anders denk ik.

Als je na de eerste keer helemaal gek bent op het huis, denk je dan dat je de 2e keer nog objectief kunt zijn?

[ph4ge]

xibalba schreef op maandag 08 juli 2013 @ 14:58:
Yep, we hebben de buurt al twee keer verkend. Wel twee keer in het weekend en overdag, dus bij interesse gaan we tussen de 1e en 2e bezichtiging nog wel een avondrondje doen op een doordeweekse dag.
Het idee was om bij een 1e bezichtiging met 'het hart te kijken' en de 2e keer met de hersenen. Is dat raar? Als ik meteen met een checklist en een rolmaat in de weer ga, ervaar ik het huis heel anders denk ik.

Je kan beter eerst objectief vaststellen dat het iets is of niet , dan dat je dat doet nadat je je zaken niet meer helder ziet. Immers kan je dan nog makkelijk terug, als je eenmaal emotioneel bent niet meer.

Als je heel goed heb nagedacht dat je per se een garage wil en je wordt verliefd op een huis zonder garage dan is dat even leuk, maar als je daardoor je doel uit het oog verliest ga je in de loop van tijd ga je dan toch die garage missen. Andersom ga je je toch vanzelf hechten aan een huis, ook als je niet stapelverliefd bent bij de aankoop. Net als al die mensen die hun budget uit het oog verloren omdat ze een huis zo leuk vonden en nu klagen dat ze onder water staan.

Ik zou altijd in de eerste plaats zorgen dat het objectief gezien een geschikt huis en een geschikte deal is. Emoties komen vanzelf als het zo ver is, die zijn voor die tijd alleen maar duur en kunnen alleen maar tot teleurstellingen leiden. Je gaat je vanzelf hechten aan een huis. Makelaars en andere mensen die geld aan je verdienen zien dat waarschijnlijk liever anders.

Dat wil niet zeggen dat je de eerste keer al teveel in detail moet treden, ik zou wel meer bij algemeenheden blijven. In detail ga je kijken als je expert erbij is.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 08-07-2013 15:10 ]

[xibalba]

Nou hebben we de huizen die we gaan bekijken wel goed voorgeselecteerd. Alles wat we willen is (op papier) aanwezig. Het verschil tussen dit setje huizen is voornamelijk de indeling en de afwerking/luxe.

Ik hoop bovendien nuchter genoeg te zijn om objectief te kunnen blijven... en mijn vriendin in toom te houden

[NiGeLaToR]

xibalba schreef op maandag 08 juli 2013 @ 14:58:
[...]


Yep, we hebben de buurt al twee keer verkend. Wel twee keer in het weekend en overdag, dus bij interesse gaan we tussen de 1e en 2e bezichtiging nog wel een avondrondje doen op een doordeweekse dag.
Het idee was om bij een 1e bezichtiging met 'het hart te kijken' en de 2e keer met de hersenen. Is dat raar? Als ik meteen met een checklist en een rolmaat in de weer ga, ervaar ik het huis heel anders denk ik.

Dat verschilt; ik neem 2e keer altijd iemand mee die ik vertrouw, weet waar je op moet letten en niet te beroerd is me eventueel van een roze wolk af te trappen.

Punt is dat uiteindelijk een vierkant metertje meer of minder het verschil niet maakt - het is toch het hele beeld wat je er bij hebt. Als je er een tijdje woont krijg je vanzelf weer dingetjes waar je iets mee zou willen of kunnen doen - in dat opzicht kun je stellen dat doordat je gaat verhuizen je weer verandert en je dus ook op andere dingen gaat letten

[YMGV4LIFE]

Verwijderd schreef op maandag 08 juli 2013 @ 14:26:
Alle bedankt voor de tips.

Het gaat in mijn geval over een project wat nog niet begonnen is met bouwen.
Donderdag een afspraak met de 'woonconsulente'. Daar zullen we meer horen, maar dan ben ik in ieder geval alvast een beetje voorbereid.
Als iemand nog meer tips heeft waar ik op moet letten dan hou ik me natuurlijk aanbevolen.

start bouw
contractuele bouwtijd
betaalschema

en inderdaad tegenwoordig is over elke prijs te onderhandelen, dus ook bij nieuwbouw.

[Bart-Willem]

Even een goede vraag: in de concept-overeenkomst staat dat vóór het tekenen van de koopakte een bouwkundige keuring (door ons) uitgevoerd is. Nu zegt m'n vader dat het beter is dat dat weggelaten kan worden: het is niet relevant voor de koopakte (het heeft inmiddels al plaatsgevonden) en ook omdat bij eventuele later gevonden (verborgen) gebreken de verkopende partij achter de bouwtechnische keuring kan schuilen. Ik heb de makelaar al vanochtend laten weten dat we dit punt uit de overeenkomst willen hebben. Wat is wijsheid hierin?

[kamstra]

Lijkt mij totaal niet relevant of het er nu wel of niet in staat, feit is dat die keuring inderdaad al heeft plaatsgevonden dus de verkopende partij kan zich daar altijd achter verschuilen als ie wil...

[YMGV4LIFE]

Inderdaad het erin zetten of het eruit halen voegt niets toe, zou er dus geen breekpunt van maken.

[Tsurany]

Enige reden om het weg te laten is dat jij later kan claimen dat je nooit een keuring hebt laten uitvoeren. Oftewel als jij wilt liegen om iets gedaan te krijgen.

[Xanaroth]

Staat er niet in:
Verkopende partij kan zich altijd verschuilden dat je akkoord ging 'as is', of dat je de keuring al had laten uitvoeren.

Staat er wel in:
Verkopende partij kan zich er altijd achter verschuilen dat er keuring is uitgevoerd.

Maakt uiteindelijk geen zak uit - het is alleen interessant als er nog geen keuring is geweest, als ontbindende voorwaarde. Daarna, als er iets is gevonden, moet je er opnieuw samen uitkomen of eventueel rechtzaak starten als je zeker bent dat het een verborgen gebrek is.

[ Voor 16% gewijzigd door Xanaroth op 08-07-2013 19:17 ]

[The Eagle]

Bart-Willem schreef op maandag 08 juli 2013 @ 17:17:
Even een goede vraag: in de concept-overeenkomst staat dat vóór het tekenen van de koopakte een bouwkundige keuring (door ons) uitgevoerd is. Nu zegt m'n vader dat het beter is dat dat weggelaten kan worden: het is niet relevant voor de koopakte (het heeft inmiddels al plaatsgevonden) en ook omdat bij eventuele later gevonden (verborgen) gebreken de verkopende partij achter de bouwtechnische keuring kan schuilen. Ik heb de makelaar al vanochtend laten weten dat we dit punt uit de overeenkomst willen hebben. Wat is wijsheid hierin?

Ligt er aan welke consequenties je in het koopcontract aan die bouwtechnische overeenkomst hangt. Als er veel gebreken zijn zou ik er in willen hebben staan dat over het oplossen van de evt punten overeenstemming is bereikt (waarvoor ik een aparte bijlage zou opnemen) in wie het op gaat lossen

[Bart-Willem]

Er staat niets over vermeld, enkel dat er een bouwtechnische keuring gedaan wordt. Over de uitkomst ervan wordt niets vermeld. Lees: er is nog niet getekend en stel dat het morgen heel slecht nieuws is dan is de deal sowieso afgeblazen (niet dat ik dat verwacht overigens).

[Skywalker88]

Ik heb mijn nieuwe appartement afgelopen week laten taxeren voor het verkrijgen van een NHG hypotheek. Vandaag duis mijn taxatierapport gekregen en de taxateur wil dat ik de nota binnen 14 dagen voldoen. Misschien een domme vraag maar moet je dit bedrag gewoon zelf alvast betalen? want je kunt dit bedrag toch ook gewoon financieren onder 5% kosten koper, net als notariskosten etc.