Ervaring met huis kopen deel 6

[Ray]

Stinger_Ventura schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 10:00:
[...]


Had je hypotheek adviseur je dan niet een ander voorstel moeten doen, dat beter bij je paste?

hehe touche alleen had die in 2011 geen glazen bol beschikbaar en imiddels staan we natuurlijk ook onder water dus overstappen zit er even niet.

[Ray]

xahmol schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 10:26:
[...]


Klopt dat dat moet tegenwoordig. En met bewustwording is niets mis.

Maar sommige financiële rampen zijn nu eenmaal onbetaalbaar af te dekken.
Mijn pensioen is niets mis mee (mijn huidige werkgever is een bank en tevens nog steeds mijn eerste en enige werkgever na 17 jaar, het pensioenfonds het fonds met de op één na beste dekkingsgraad met zo ongeveer de beste regeling van NL). Pensioen van vriendin stukken minder (nu ABP, bovendien pensioenbreukje). Dat hebben we wel gerepareerd.
Maar ontslag, volledige overleidingsdekking, of (financieel het allerergste) arbeidsongeschiktheid of scheiding is bijna niet of onbetaalbaar in te dekken. Zeker als je zoals ik een premieopslag medische gronden (te hoge BMI) krijgt. We hebben toen wel gekeken, maar AOV of volledige ORV (we hebben nu 25% dekking) was gewoon echt buiten proportie duur. En dan sluit AOV ook nog eens van alles uit.

Kortom: snap dat het moet, maar dat verplichte advies is behalve duur buitengewoon vermoeiend als je zelf je financiële plan al op orde hebt en zeker als je weet dat uit dat advies toch geen betaalbare alternatieven komen.

ik snap je punt. Helaas is het zo dat het in een dergelijke situatie voor beide partijen vermoeidend is. Er moet en er zal een sluitend rapport komen, waarin de klant natuurijk altijd af mag wijken van het advies. Ik ber er vandaag ook weer door zo een aan het worstelen... 23 pagina's en de ik weet dat veel klanten hem niet eens nalezen......

[Kju]

stin schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 12:32:
Weet iemand of het vroeger normaal was in Nederland dat je als koper ook een provisie aan de makelaar moest betalen? Ik zie in Duitsland vaker dat makelaars soms 6% provisie vragen bij de verkoop van een huis. Dat betekent dus dat je eerst het huis moet betalen, dan extra bijv. 6% provisie voor de makelaar en dan nog de normale kosten zoals notaris, etc. (k.k)
Ik zie niet in waarom ik een makelaar moet betalen die voor de verkopende partij werkt?

Het is in Nederland nooit gebruikelijk geweest dat een koper de verkoopmakelaar expliciet betaalt, bij commercieel vastgoed komt het overigens wel voor. Maar linksom of rechtsom maakt het verder niet uit hoe je het noemt, uiteindelijk betaalt de koper ook in Nederland per saldo de makelaarskosten van de verkoper, meestal wordt de makelaar immers uit een deel van de verkoopopbrengst betaald, de verkoper zal bij het bepalen van zijn "laatste prijs" immers ook de makelaarskosten meerekenen.

[Lonestander]

Mijn vriendin en ik willen dit jaar overgaan tot het kopen van een huis. We hebben een huis op het oog dat al vanaf 2009 te koop staat (3,5j +). Ook dit huis heeft een initiële vraagprijs van 275k, waarna ze in 2011 gezakt zijn naar 250k en in 2012 naar de huidige vraagprijs van 225k.

Een paar dagen terug zijn we voor een 2de bezichtiging geweest, echter hebben we geconstateerd dat er vocht in de voorgevel zit, het plamuur is aan het afbladeren. Dit afbladeren/ openbarsten van plamuur is te zien bij meerdere huizen in de buurt, allemaal in de jaren 1920-1930 gebouwd.

Willen we niet elke zoveel jaar dit cosmetisch oplappen, zouden we dit in 1x grondig aan moeten pakken. De kosten om het te laten doen zal maximaal rond de 30k liggen ongeveer, maar misschien zou ik in de vakantie dit deels zelf kunnen doen om de kosten te drukken.

Zoals gezegd is de vraag prijs 225k nu. Wij denken om te beginnen met bieden rond de 165k, om dan hopelijk rond de 180 -190k uit te komen. Of zouden we nog lager moeten beginnen met bieden? Ik wil ook niet onrealistisch zijn naar de verkopers toe, dat het lijkt dat wij hun tijd verdoen.

[Kju]

Ik zou je aanraden om eerst te laten keuren, te taxeren t.b.v. aankoopbeslissing en dan pas te beslissen of je een bod doet. 30k voor vocht in de voorgevel lijkt mij zo (je info is dan wel heel karig) wel heel overdreven.

[nare man]

Lonestander schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 13:09:
Mijn vriendin en ik willen dit jaar overgaan tot het kopen van een huis. We hebben een huis op het oog dat al vanaf 2009 te koop staat (3,5j +). Ook dit huis heeft een initiële vraagprijs van 275k, waarna ze in 2011 gezakt zijn naar 250k en in 2012 naar de huidige vraagprijs van 225k.

Een paar dagen terug zijn we voor een 2de bezichtiging geweest, echter hebben we geconstateerd dat er vocht in de voorgevel zit, het plamuur is aan het afbladeren. Dit afbladeren/ openbarsten van plamuur is te zien bij meerdere huizen in de buurt, allemaal in de jaren 1920-1930 gebouwd.

Willen we niet elke zoveel jaar dit cosmetisch oplappen, zouden we dit in 1x grondig aan moeten pakken. De kosten om het te laten doen zal maximaal rond de 30k liggen ongeveer, maar misschien zou ik in de vakantie dit deels zelf kunnen doen om de kosten te drukken.

30k voor een gevelrenovatie lijkt me zwaar overdreven. Zoveel waren wij nog niet eens kwijt voor het nalopen, schoonmaken en waar nodig renoveren van de gemetselde voor- en achtergevel van ons appartementencomplex (bouwjaar 1937, 14 woningen). En dat was ook nog inclusief klimmateriaal (steigers tot 4-hoog en hoogwerkers; die krengen zijn duur).

Zoals gezegd is de vraag prijs 225k nu. Wij denken om te beginnen met bieden rond de 165k, om dan hopelijk rond de 180 -190k uit te komen. Of zouden we nog lager moeten beginnen met bieden? Ik wil ook niet onrealistisch zijn naar de verkopers toe, dat het lijkt dat wij hun tijd verdoen.

Je wilt niet onrealistisch zijn? Dat is je goed recht, maar realiseer je dat deze mensen al 3,5 jaar (!) van hun huis proberen af te komen. Die zullen god op hun blote knietjes danken dat er weer eens een kijker komt die ook nog een bod neerlegt. Ik zou daar gebruik van maken en nog wat lager beginnen, zeker als er constructieve problemen zijn met het huis.

[Lonestander]

Hmm ja misschien is het inderdaad wat overdreven. Het ouderlijk huis van mijn vriendin had hetzelfde probleem toen haar ouders het kochten. Haar vader heeft toen zelf het probleem verholpen door onder de fundering extra beton te storten. Hij had een gracht van 1,5 meter diep om het huis heen gegraven en heeft toen zelf het beton gestort. Hij zei dat hij toen 12k kwijt was.

Nu ging ik ervanuit dat het laten doen ongeveer 2-2,5x zoveel zou kosten aan arbeidsloon en overig materiaal. Maar inderdaad leek het mij ook handig om een rapport op te laten stellen. Ik wil niet dat we straks iets gekocht hebben, wat zo mee zou kunnen doen met bouwval gezocht.

[RemcoDelft]

nare man schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 13:41:
Je wilt niet onrealistisch zijn? Dat is je goed recht, maar realiseer je dat deze mensen al 3,5 jaar (!) van hun huis proberen af te komen. Die zullen god op hun blote knietjes danken dat er weer eens een kijker komt die ook nog een bod neerlegt. Ik zou daar gebruik van maken en nog wat lager beginnen, zeker als er constructieve problemen zijn met het huis.

Of de verkoper raakt het huis al 3,5 jaar niet kwijt omdat de verkoper onrealistisch is. In dat geval kan een laag bod wel realistisch zijn, maar wordt-ie ook afgewezen. Dan is het zonde om al geld uitgegeven te hebben aan een keuring.

[ZeRoC00L]

Je zou een aannemer (of een bedrijf wat in gevelrenovatie doet) uit de regio mee kunnen nemen bij een bezichtiging, om zo te achterhalen wat het kost om te herstellen.

[Bart-Willem]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 13:51:
[...]

Of de verkoper raakt het huis al 3,5 jaar niet kwijt omdat de verkoper onrealistisch is. In dat geval kan een laag bod wel realistisch zijn, maar wordt-ie ook afgewezen. Dan is het zonde om al geld uitgegeven te hebben aan een keuring.

Juist, dus in dit geval is het verstandig om een bod uit te brengen met ook onder voorbehoud van een acceptabele bouwtechnische keuring (met directe reparatiekosten van x-bedrag en reparatiekosten op langere termijn van y-bedrag, x en y moet je zelf bepalen).

[nare man]

Waarom zou je een keuring laten verrichten vóórdat je een bod neerlegt? Ik zou gewoon een aannemer laten kijken naar het huis en een grove inschatting laten maken van de kosten. In deze tijden staan aannemers te springen om werk, dus alleen een gek zou het weigeren om niet even een halfuurtje naar een potentiële klus te gaan kijken. Verder verdient het inderdaad aanbevelingen om het contractueel dicht te timmeren zoals Bart-Willem aangaf.

[ Voor 13% gewijzigd door nare man op 29-05-2013 14:13 ]

[Kju]

Bart-Willem schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 14:09:
[...]

Juist, dus in dit geval is het verstandig om een bod uit te brengen met ook onder voorbehoud van een acceptabele bouwtechnische keuring (met directe reparatiekosten van x-bedrag en reparatiekosten op langere termijn van y-bedrag, x en y moet je zelf bepalen).

In dit geval is het juist verstandiger om eerst goed te onderzoeken wat er technisch aan de woning mankeert en daarna pas eventueel een bod voor te bereiden, e.e.a. na.a.v een waardebepaling door een taxateur gemaakt o.a. n.a.v. de uitkomsten van het technisch onderzoek.
Als je nu een prijs overeenkomt op basis van giswerk (ook het grensbedrag van het voorbehoud bouwkundige gebreken is eigenlijk niet op een betrouwbare manier te bepalen) en als achteraf blijkt er uit de inspectie allerlei zaken naar boven te komen, dan komt het vrij regelmatig voor dat er compleet opnieuw onderhandeld zal worden. De koper kan daar nadelig in uitkomen omdat deze meestal al zijn zinnen op de woning heeft gezet, er compleet inzage moet worden gegeven in de uitkomsten van de inspectie om door te kunnen onderhandelen en er meestal compromissen worden gesloten om de zaak toch maar door te laten gaan.
Nu kan de koper juist goed onderzoek verrichten en aan de hand daarvan een mooi beargumenteerd bod uitbrengen. De verkoper heeft geen inzage in de uitkomsten van de onderzoeken, de koper heeft geen dwangmatige verplichting om inzage te geven omdat er toch niets vaststaat. Hou ook rekening dat een taxateur, bij het waarderen t.b.v. een financiering (meest gunstige situatie, meest biedende koper) anders zal waarderen dan wanneer je hem vraagt wat hij vind dat je maximaal ervoor zou moeten betalen.

nare man schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 14:12:
Waarom zou je een keuring laten verrichten vóórdat je een bod neerlegt? Ik zou gewoon een aannemer laten kijken naar het huis en een grove inschatting laten maken van de kosten. In deze tijden staan aannemers te springen om werk, dus alleen een gek zou het weigeren om niet even een halfuurtje naar een potentiële klus te gaan kijken. Verder verdient het inderdaad aanbevelingen om het contractueel dicht te timmeren zoals Bart-Willem aangaf.

Een timmerman is geen schilder, iedere aannemer heeft zijn eigen specialiteit. Een bouwkundige zal bij het onderzoeken van de kruipruimte bijvoorbeeld meteen opmerken dat er aantasting door zwam, houtrot etc. is, een doodnormale aannemer ziet dat echt niet. In dit geval is het (gezien vochtprobleem gevel) helemaal verstandig om de kruipruimte te inspecteren op ongedierte en aantasting door vocht.

[ Voor 20% gewijzigd door Kju op 29-05-2013 14:24 ]

[DGTL_Magician]

stin schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 12:32:
Weet iemand of het vroeger normaal was in Nederland dat je als koper ook een provisie aan de makelaar moest betalen? Ik zie in Duitsland vaker dat makelaars soms 6% provisie vragen bij de verkoop van een huis. Dat betekent dus dat je eerst het huis moet betalen, dan extra bijv. 6% provisie voor de makelaar en dan nog de normale kosten zoals notaris, etc. (k.k)
Ik zie niet in waarom ik een makelaar moet betalen die voor de verkopende partij werkt?

Ik heb een paar jaar geleden een tweede woning gekocht in Duitsland.

In Duitsland is de courtage van de makelaar vrij te verdelen. Meestal is de courtage ergens tussen de 6 en de 10% en wordt de courtage gedeeld door de kopende en verkopende partij. Soms vraagt een makelaar de courtage aan de koper en soms alleen aan de verkoper, maar dit verschilt per huis.

De reden hiervoor is redelijk simpel: een huis staat in Duitsland in de vrije verkoop, een huis kan gelijktijdig bij meerdere makelaars in aanbod staan en zelfs voor verschillende prijzen. Daarnaast heeft iedere makelaar die je het huis aanbiedt recht op courtage zodra je het huis koopt.
Wij hebben daarom bewust eerst een makelaar gezocht met een breed aanbod en daar enkele huizen opgevraagd.

Overigens doet de makelaar ook meer voor de kopende partij in Duitsland. Zo maakte onze makelaar ons een beetje wegwijs, regelde omzetten gas/water/licht, tv, etc. Tot op de dag van vandaag kunnen we er terecht voor vragen.

[stin]

DGTL_Magician schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 14:24:
[...]

Ik heb een paar jaar geleden een tweede woning gekocht in Duitsland.

In Duitsland is de courtage van de makelaar vrij te verdelen. Meestal is de courtage ergens tussen de 6 en de 10% en wordt de courtage gedeeld door de kopende en verkopende partij. Soms vraagt een makelaar de courtage aan de koper en soms alleen aan de verkoper, maar dit verschilt per huis.

De reden hiervoor is redelijk simpel: een huis staat in Duitsland in de vrije verkoop, een huis kan gelijktijdig bij meerdere makelaars in aanbod staan en zelfs voor verschillende prijzen. Daarnaast heeft iedere makelaar die je het huis aanbiedt recht op courtage zodra je het huis koopt.
Wij hebben daarom bewust eerst een makelaar gezocht met een breed aanbod en daar enkele huizen opgevraagd.

Overigens doet de makelaar ook meer voor de kopende partij in Duitsland. Zo maakte onze makelaar ons een beetje wegwijs, regelde omzetten gas/water/licht, tv, etc. Tot op de dag van vandaag kunnen we er terecht voor vragen.

Ok, duidelijk.
Ik heb alleen het gevoel dat ik het advies van die makelaar niet kan vertrouwen. Ik bedoel, hij wilt een huis verkopen om een provisie te krijgen. Als de provisie door de verkopende partij wordt betaald, dan kan ik een onafhankelijk persoon vragen om mij te adviseren. Daar betaal ik dan graag voor, maar op deze manier vind ik het raar.

[DGTL_Magician]

stin schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 15:53:
[...]


Ok, duidelijk.
Ik heb alleen het gevoel dat ik het advies van die makelaar niet kan vertrouwen. Ik bedoel, hij wilt een huis verkopen om een provisie te krijgen. Als de provisie door de verkopende partij wordt betaald, dan kan ik een onafhankelijk persoon vragen om mij te adviseren. Daar betaal ik dan graag voor, maar op deze manier vind ik het raar.

Ik had een beter gevoel bij de Duitse makelaar dan bij de makelaars die ik in Nederland tref. Een Duitse makelaar is meer ingesteld om voor beide partijen een goede match te maken. De Duitse makelaar wees ons op zowel voor als nadelen van de woning en gaf volledig inzicht in alle documentatie. Een Nederlandse makelaar wordt door slechts 1 partij ingehuurd en zal zich volledig op de belangen van die partij richten.

[Lonestander]

Kju schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 14:21:
[...]


Een timmerman is geen schilder, iedere aannemer heeft zijn eigen specialiteit. Een bouwkundige zal bij het onderzoeken van de kruipruimte bijvoorbeeld meteen opmerken dat er aantasting door zwam, houtrot etc. is, een doodnormale aannemer ziet dat echt niet. In dit geval is het (gezien vochtprobleem gevel) helemaal verstandig om de kruipruimte te inspecteren op ongedierte en aantasting door vocht.

Het huis heeft helaas geen kruipruimte dus ik vraag me af hoe een bouwkundige de fundering wilt controleren.

[Galois]

Een aankoopmakelaar van een bepaald huis, mag niet dezelfde zijn als de verkoopmakelaar.

Wat nou als we een huis leuk vinden waar onze aankoopmakelaar ook de verkoopmakelaar van is? Dan kan hij de onderhandeling niet met zichzelf doen en zullen we een andere aankoopmakelaar moeten nemen.

Maar deze makelaar heeft al behoorlijk wat werk voor ons gedaan, maar zal pas betaald krijgen nadat wij een huis hebben (no cure, no pay).

Kortom, zou dus raar zijn als hij niets aan ons verdient als hij een huis uit zijn eigen bestand aan ons verkoopt.
Klopt, wel aan de verkopende partij, maar als wij een ander huis kopen (niet uit zijn bestand), dan verdiend hij zowel aan dat huis als aan die andere.

Hoe zijn dit soort problemen in de praktijk? Zou raar zijn als je aankoopmakelaar je liever geen huis verkoopt die hij zelf in de verkoop heeft.

[ph4ge]

Gewoon zelf onderhandelen geen optie?

[Verwijderd]

Heb je het zelf al eens gedaan? Weinig mensen die goed kunnen onderhandelen in real life, zeker bij aankoop van een huis. Is wel her goedkoopste uiteraard.

[Thalaron]

Buiten dat weet die aankoopmakelaar dus alles van de koper zijn mogelijkheden en dat maakt het eztra lastig!

[Xanaroth]

Galois schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 23:09:
Een aankoopmakelaar van een bepaald huis, mag niet dezelfde zijn als de verkoopmakelaar.

Wat nou als we een huis leuk vinden waar onze aankoopmakelaar ook de verkoopmakelaar van is? Dan kan hij de onderhandeling niet met zichzelf doen en zullen we een andere aankoopmakelaar moeten nemen.

Maar deze makelaar heeft al behoorlijk wat werk voor ons gedaan, maar zal pas betaald krijgen nadat wij een huis hebben (no cure, no pay).

Kortom, zou dus raar zijn als hij niets aan ons verdient als hij een huis uit zijn eigen bestand aan ons verkoopt.
Klopt, wel aan de verkopende partij, maar als wij een ander huis kopen (niet uit zijn bestand), dan verdiend hij zowel aan dat huis als aan die andere.

Hoe zijn dit soort problemen in de praktijk? Zou raar zijn als je aankoopmakelaar je liever geen huis verkoopt die hij zelf in de verkoop heeft.

Tegenwoordig zie je heel veel no-cure-no-pay. Dus je zoekt een woning, als je wilt gaan bieden zoek je een makelaar. Komt het nergens op uit, dan kijk je verder en heb je geen enkele verplichting naar de makelaar (immers, deal waarvoor je hem 'aannam' ging niet door). Dus kun je prima een andere makelaar in de hand nemen, als toevallig je aankoopmakelaar de verkopende partij helpt.

[Lethalis]

Vandaag weer een spannende dag mbt de verkoop van mijn woning (de ontbindende voorwaarden verlopen vandaag officieel na 2 keer uitstel).

Sommige dingen blijven mij tijdens het proces toch onduidelijk. De makelaar van de koper heeft mijn makelaar dinsdag op de hoogte gesteld dat de hypotheek helemaal rond is, waarop mijn makelaar heeft gereageerd aan alle partijen (inclusief notaris) dat hiermee de ontbindende voorwaarden zijn vervallen en heeft mij gefeliciteerd.

Ik in eerste instantie blij, maar de notaris heeft nog niks ontvangen. Ook geen bankgarantie. Dus nu heb ik nog steeds zoiets van "leuk dat ze dit gemeld hebben, maar wat kan ik daar nu echt mee?". In het contract staat toch echt dat er een bankgarantie of waarborgsom moet komen.

Mijn huurwoning ga ik nu wel doen en ik ga alles in gang zetten (verhuizen etc), want anders kan ik de woning nooit op tijd opleveren (overdracht is over 4 weken), maar zolang ik geen nieuws van de notaris krijg voelt het nog steeds een beetje onzeker voor mij

Hopelijk komt daar vandaag nog verandering in.. ik hoor toch liever van de notaris dat alles goed is ipv hun makelaar

Volgens mij ben ik pas rustig als de woning is opgeleverd en alles klaar is

[ Voor 6% gewijzigd door Lethalis op 30-05-2013 08:37 ]

[Galois]

ph4ge schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 02:40:
Gewoon zelf onderhandelen geen optie?

Ja, dat is een optie. Maar zoals ik al zeg, wij hebben de keuze gemaakt om een aankoopmakelaar te nemen die ons in het hele proces begeleid. Hij gaat met ons mee naar huize, geeft ons tips over het soort huis, de wijken, enz, enz. Hij leert onze voorkeur op die manier kennen. Kortom: hij heeft al best wel wat (waardevol) werk voor ons gedaan.

En dan is de vraag dus, als we een huis uit zijn bestand kopen, dan moeten we een andere aankoopmakelaar hebben en verdient hij dus niets meer aan ons? Lijkt mij ook sterk omdat zijn werk bestond uit meer dan alleen 'onderhandelen'.

Xanaroth schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 07:29:
[...]


Tegenwoordig zie je heel veel no-cure-no-pay. Dus je zoekt een woning, als je wilt gaan bieden zoek je een makelaar. Komt het nergens op uit, dan kijk je verder en heb je geen enkele verplichting naar de makelaar (immers, deal waarvoor je hem 'aannam' ging niet door). Dus kun je prima een andere makelaar in de hand nemen, als toevallig je aankoopmakelaar de verkopende partij helpt.

Maar dat is bij ons het geval niet. Wij hebben een makelaar die ons door het hele proces begeleidt.

[Galois]

Je ziet steeds vaker makelaars opmerken dat de oppervlaktemeting van huizen gedaan is die voldoet aan de NEN-normen.

Onze makelaar die zegt dat er tegenwoordig geen makelaar is die op Funda een te hoge oppervlakte opgeeft, want ze krijgen hoge boetes. Vroeger rondde elke makelaar alles naar boven af waardoor de totale oppervlakte vaak 10 of 20% te hoog uitkwam. Zoals onze makelaar zegt: "We maakten elkaar helemaal gek."

Het schijn nu dus beter te zijn en je mag er vanuit gaan dat de oppervlakte die op Funda genoemd wordt, ook klopt.

Maar wie controleert dit? Ik bedoel, je kunt wel zeggen dat je voldoet aan die NEN-normen, maar controleert ook iemand dit?

Kijk, als iedereen verplicht is om een treinkaartje te kopen, maar niemand wordt ooit gecontroleerd... Dan kan ik wel invullen wat er zal gebeuren.

[Nightquest77]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:03:

Maar wie controleert dit? Ik bedoel, je kunt wel zeggen dat je voldoet aan die NEN-normen, maar controleert ook iemand dit?

Kijk, als iedereen verplicht is om een treinkaartje te kopen, maar niemand wordt ooit gecontroleerd... Dan kan ik wel invullen wat er zal gebeuren.

Ik zie geregeld een bijlage bij de brochure met een nauwkeurige oppervlakteberekening per ruimte.

Dat kun je natuurlijk vrij eenvoudig na meten met een meetlint, en sowieso valt het enorm op als er ergens 10 cm of zelfs meer ontbreekt in een ruimte (want dan past opeens een douche of een bank niet) etc. Sowieso maak ik zelf altijd een gedetailleerde 3d schets van een woning als het echt concreet begint te worden, en dan zie je snel genoeg of er iets niet klopt.

[Galois]

Nightquest77 schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:08:
[...]


Ik zie geregeld een bijlage bij de brochure met een nauwkeurige oppervlakteberekening per ruimte.

Dat kun je natuurlijk vrij eenvoudig na meten met een meetlint, en sowieso valt het enorm op als er ergens 10 cm of zelfs meer ontbreekt in een ruimte (want dan past opeens een douche of een bank niet) etc. Sowieso maak ik zelf altijd een gedetailleerde 3d schets van een woning als het echt concreet begint te worden, en dan zie je snel genoeg of er iets niet klopt.

Oké, duidelijk. De eventuele koper ontdekt dat. En nu? Aan wie geef jij het door? En door wie wordt de makelaar 'die de boel belazerd' aangepakt?

[Nightquest77]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:10:
[...]


Oké, duidelijk. De eventuele koper ontdekt dat. En nu? Aan wie geef jij het door? En door wie wordt de makelaar 'die de boel belazerd' aangepakt?

Ik zou het aan de verkoopmakelaar doorgeven, doet die er niets mee dan is zou ik het inderdaad niet weten. Ik kies of ik (ondanks de dubieuze makelaar) toch voor de woning wil gaan, of niet. Ik heb er niet echt een direct belang bij om volgende potentiële kopers op de hoogte te stellen van een dergelijke misleiding of gebrek.

Ik heb nog geen verkoopmakelaar meegemaakt die eerlijk overal zegt wat er mis is met een huis. Je moet er zelf achter komen of ergens houtworm of rotte kozijnen zitten. Zelfs als er een gigantische scheur achter een gordijn zit (die mogelijk funest is in de toekomst) moet je daar vaak zelf achter komen. Iedere 'bezichtiger' moet dit opnieuw controleren. Dit geldt ook voor een bouwkundig rapport, ik kan mij zo voorstellen dat er huizen zijn waar wel 5 keer een zelfde rapport voor wordt gemaakt door verschillende potentiële kopers. Eigenlijk zou een verkoper gewoon verplicht 1 keer dat rapport moeten laten maken door een onafhankelijke partij, en dat beschikbaar stellen.

[Galois]

Nightquest77 schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:18:
[...]


Ik zou het aan de verkoopmakelaar doorgeven, doet die er niets mee dan is zou ik het inderdaad niet weten. Ik kies of ik (ondanks de dubieuze makelaar) toch voor de woning wil gaan, of niet. Ik heb er niet echt een direct belang bij om volgende potentiële kopers op de hoogte te stellen van een dergelijke misleiding of gebrek.

Ik heb nog geen verkoopmakelaar meegemaakt die eerlijk overal zegt wat er mis is met een huis. Je moet er zelf achter komen of ergens houtworm of rotte kozijnen zitten. Zelfs als er een gigantische scheur achter een gordijn zit (die mogelijk funest is in de toekomst) moet je daar vaak zelf achter komen. Iedere 'bezichtiger' moet dit opnieuw controleren. Dit geldt ook voor een bouwkundig rapport, ik kan mij zo voorstellen dat er huizen zijn waar wel 5 keer een zelfde rapport voor wordt gemaakt door verschillende potentiële kopers. Eigenlijk zou een verkoper gewoon verplicht 1 keer dat rapport moeten laten maken door een onafhankelijke partij, en dat beschikbaar stellen.

Ja, maar wat ik dan niet begrijp: Wat stellen die NEN-normen dan voor? Kijk, ik zie het zo. Als iets een NEN-stempel krijgt, dat wordt voor ons gedaan, zodat wij ervan uit mogen gaan (zonder verder onderzoek) dat het ook zo is. Daarvoor zijn die normen opgesteld. Als een makelaar vervolgens zo'n NEN-stempel ergens opplakt, maar er vervolgens, zoals jij hierboven beweerd, gewoon de koper zelf onderzoek moet doen naar de oppervlakte... wat stelt die NEN-stempel dan nog voor?

En ik ben het helemaal met je eens over dat bouwkundig rapport. Dat zou een verplichting moeten zijn door een onafhankelijke partij uitgevoerd.

[Nightquest77]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:21:
[...]


Ja, maar wat ik dan niet begrijp: Wat stellen die NEN-normen dan voor? Kijk, ik zie het zo. Als iets een NEN-stempel krijgt, dat wordt voor ons gedaan, zodat wij ervan uit mogen gaan (zonder verder onderzoek) dat het ook zo is. Daarvoor zijn die normen opgesteld. Als een makelaar vervolgens zo'n NEN-stempel ergens opplakt, maar er vervolgens, zoals jij hierboven beweerd, gewoon de koper zelf onderzoek moet doen naar de oppervlakte... wat stelt die NEN-stempel dan nog voor?

Jij doet nu wel de aanname dat het zelfs met een NEN-stempel nog steeds vaak niet klopt. Ik kan dat noch bevestigen noch ontkennen, maar het lijkt me wel een beetje paranoïde. Ik ken persoonlijk niemand in mijn omgeving die een niet verwaarloosbaar verschil heeft gemerkt in de aangegeven oppervlakte, en zelf heb ik er ook nog nooit een negatieve ervaring mee gehad.

Maar wellicht is je achterdocht terecht, in dat geval is het denk ik van belang dat er in een wet naar een NEN norm wordt verwezen als je iets wil ondernemen.

[Galois]

Nightquest77 schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:29:
[...]


Jij doet nu wel de aanname dat het zelfs met een NEN-stempel nog steeds vaak niet klopt. Ik kan dat noch bevestigen noch ontkennen, maar het lijkt me wel een beetje paranoïde. Ik ken persoonlijk niemand in mijn omgeving die een niet verwaarloosbaar verschil heeft gemerkt in de aangegeven oppervlakte, en zelf heb ik er ook nog nooit een negatieve ervaring mee gehad.

Maar wellicht is je achterdocht terecht, in dat geval is het denk ik van belang dat er in een wet naar een NEN norm wordt verwezen als je iets wil ondernemen.

Nee, nee, dan begrijp jij mij verkeerd. Ik doe geen enkele aanname. Ik vraag mij af of er controle is. Ik kan mij namelijk voorstellen, dat als er geen controle is, dat het dan minder goed (niet?) wordt nageleefd.

Dus of het klopt of niet, dat weet ik niet. Maar ik zou zeggen dat er wel controle moet zijn.

[Nightquest77]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:37:
[...]


Nee, nee, dan begrijp jij mij verkeerd. Ik doe geen enkele aanname. Ik vraag mij af of er controle is. Ik kan mij namelijk voorstellen, dat als er geen controle is, dat het dan minder goed (niet?) wordt nageleefd.

Dus of het klopt of niet, dat weet ik niet. Maar ik zou zeggen dat er wel controle moet zijn.

Oke, duidelijk. Ik lees dat de desbetreffende NEN-norm voor het berekenen van woonoppervlakte is opgesteld door NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. Daar zul je ook wel een klacht kunnen indienen als je merkt dat er iets niet klopt. Of die partijen zelf actief controleren betwijfel ik ten zeerste.

[Xanaroth]

Lethalis schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 08:28:
Vandaag weer een spannende dag mbt de verkoop van mijn woning (de ontbindende voorwaarden verlopen vandaag officieel na 2 keer uitstel).

Sommige dingen blijven mij tijdens het proces toch onduidelijk. De makelaar van de koper heeft mijn makelaar dinsdag op de hoogte gesteld dat de hypotheek helemaal rond is, waarop mijn makelaar heeft gereageerd aan alle partijen (inclusief notaris) dat hiermee de ontbindende voorwaarden zijn vervallen en heeft mij gefeliciteerd.

Ik in eerste instantie blij, maar de notaris heeft nog niks ontvangen. Ook geen bankgarantie. Dus nu heb ik nog steeds zoiets van "leuk dat ze dit gemeld hebben, maar wat kan ik daar nu echt mee?". In het contract staat toch echt dat er een bankgarantie of waarborgsom moet komen.

Mijn huurwoning ga ik nu wel doen en ik ga alles in gang zetten (verhuizen etc), want anders kan ik de woning nooit op tijd opleveren (overdracht is over 4 weken), maar zolang ik geen nieuws van de notaris krijg voelt het nog steeds een beetje onzeker voor mij

Hopelijk komt daar vandaag nog verandering in.. ik hoor toch liever van de notaris dat alles goed is ipv hun makelaar

Volgens mij ben ik pas rustig als de woning is opgeleverd en alles klaar is

Grijs gebied. Belangrijkste voor jou is dat, als het alsnog niet doorgaat terwijl de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, je de vergoeding kunt uitoefenen (meestal 10% van de koopsom) voor niet nakomen van het contract. Je hebt dus iets meer financiele zekerheid nu.

[Lethalis]

Xanaroth schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 10:35:
[...]
Grijs gebied. Belangrijkste voor jou is dat, als het alsnog niet doorgaat terwijl de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, je de vergoeding kunt uitoefenen (meestal 10% van de koopsom) voor niet nakomen van het contract. Je hebt dus iets meer financiele zekerheid nu.

Ik ga morgen met mijn vriendin de sleutel ophalen van het nieuwe appartement en ik ga dit weekend al verven enzo. Dus ik hoop dat ik snel nieuws krijg nu

Het jammere is dat recht hebben op 10% nog iets anders is dan 10% krijgen wanneer er alsnog iets foutgaat. Daar is die bankgarantie voor en daarom vind ik het ook vervelend dat die er nog niet is.

[nare man]

Die moet echt zonder problemen gesteld kunnen worden, binnen een dag. Ik zou misschien nog een mailtje sturen dat ze gewoon snel met dat ding op de proppen komen, dan heb je tenminste verhaal als het fout gaat.

[Deveon]

Misschien een beetje offtopic, maar:

Momenteel zit ik te twijfelen om een creditcard te nemen. Nu twijfel ik tussen een prepaid card van Moneybookers (10 euro per jaar) of een Visa World Card (eerste jaar gratis + 50 euro cashback). Indien ik de Visa neem zal ik ook gebruiken als spaarrekening.

Heeft de Visa World Card invloed op mijn (nog af te sluiten) hypotheek? Het bestedingslimiet is 2500 euro (weet niet of ik deze kan verlagen).

[rik86]

Ja, dat scheelt je volgens mij 10k hypotheek ruimte

[xahmol]

rik86 schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 11:41:
Ja, dat scheelt je volgens mij 10k hypotheek ruimte

Tenzij je kan aantonen dat de creditcard op direct incasso staat (en het dus eigenlijk geen credit maar een debit card is). Bij de meeste Master/Eurocards van de NL banken kan dat (afhankelijk van de bank kan directe incasso ook ééns per maand betekenen), geen idee of dat met die Visa kaart ook kan.

(Vraag me overigens wel af waarom je niet gewoon bij je eigen bank een creditcard neemt, maar dat is hier een offtopic discussie).

[ Voor 12% gewijzigd door xahmol op 30-05-2013 12:30 ]

[Verwijderd]

Dat met die creditcard hebben wij nu ook. Als ze moeilijk doen zet ik mijn bijcard stop en activeer ik die later wel weer. Gebruik ik enkel als betaalmiddel indien cc nodig is, dus het blijft vreemd dat de bank gewoon zegt ja je hebt een theoretisch crediet van 2.5k. Snap het ergens wel, maar doordat zoveel mensen niet fatsoenlijk met geld kunnen omgaan moet je zelf weer overal achteraan.

[Galois]

Verwijderd schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 12:33:
Dat met die creditcard hebben wij nu ook. Als ze moeilijk doen zet ik mijn bijcard stop en activeer ik die later wel weer. Gebruik ik enkel als betaalmiddel indien cc nodig is, dus het blijft vreemd dat de bank gewoon zegt ja je hebt een theoretisch crediet van 2.5k. Snap het ergens wel, maar doordat zoveel mensen niet fatsoenlijk met geld kunnen omgaan moet je zelf weer overal achteraan.

Maar wat het is het probleem dan? Mijn hypotheekadviseur (ING) begon daar niet eens over.
(ik heb een cc met een limiet van 5000 euro, wel elke maand automatisch afschrijven)

Maar is het dus zo dat als je bv. 400.000 euro mag lenen, dat je dan opeens 397.500 mag lenen? Dat kan toch nooit het probleem zijn?

[ Voor 5% gewijzigd door Galois op 30-05-2013 12:36 ]

[Verwijderd]

Ik wacht de concrete gevolgen nog af en gezien ik niet maximaal ga lenen verwacht ik weinig problemen. Wel is het zo dat ik er zelf nog niet bij stilgestaan had aangezien ik het puur als betaalmiddel gebruik en enkel als ik er saldo voor heb. Het krediet gebeuren dus feitelijk niet.

[dcl!]

Ze hebben mij ook niet naar cc gevraagd destijd
En toen ik zelf aangaf een paar verplichtingen te hebben (periodieke schenkingen) gingen ze daar niet eens op in. Maar wij hebben wel flink eigen geld meegebracht.

Van de andere kant deed de Rabo echt over alles ontzettend moeilijk, bewijzen dat het eigen geld voor deel uit erfenis (van 5 jaar geleden!) kwam etc. Ze zoeken bij iedereen weer een andere hobby om te kunnen rekken.

[xahmol]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 12:36:
[...]
(ik heb een cc met een limiet van 5000 euro, wel elke maand automatisch afschrijven)

Dan heb je dus het probleem niet vanwege de automatische incasso. Je hebt geen kredietfunctie op de creditcard.

Probleem bij sommige creditcards (en ik dacht dat Visa en de Bijcard daar onder vallen) is dat automatische incasso niet eens een optie is. En je dus een krediet hebt die impact heeft op maximale hypotheek.

Voor mij een reden om ook die Bijcard resoluut te weigeren. Een Mastercard/Eurocard bij de meeste NL banken is om meerdere redenen goedkoper, makkelijker en stukken minder gedoe.

dcl! schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 13:21:
Van de andere kant deed de Rabo echt over alles ontzettend moeilijk, bewijzen dat het eigen geld voor deel uit erfenis (van 5 jaar geleden!) kwam etc. Ze zoeken bij iedereen weer een andere hobby om te kunnen rekken.

Geen hobby, verplicht vanuit wetgeving. Banken moeten onderzoek doen naar de herkomst van geld als iemand grote sommen zelf inbrengt. Dit vanwege witwas, anti-terrorrisme, handelsboycot en nog wat meer van die redenen.
Zo moet je alleen al voor de VS overheid (en ja, die bemoeit zich met de NL banken, dat kunnen ze vanwege de VS kantoren van de NL banken) aantonen dat het geld niet uit een hele trits landen als Cuba, Iran, Syrië, Noord-Korea en nog wat van die landen komt. En erger, ook niet van personen uit die landen komt ookal komt het geld niet uit dat land.

[ Voor 45% gewijzigd door xahmol op 30-05-2013 13:32 ]

[evleerdam]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 12:36:
[...]


Maar wat het is het probleem dan? Mijn hypotheekadviseur (ING) begon daar niet eens over.
(ik heb een cc met een limiet van 5000 euro, wel elke maand automatisch afschrijven)

Maar is het dus zo dat als je bv. 400.000 euro mag lenen, dat je dan opeens 397.500 mag lenen? Dat kan toch nooit het probleem zijn?

Volgens mij zit het iets ingewikkelder. Je CC geeft in het algemeen alleen problemen als je een betalingsachterstand krijgt (gespreid terug betalen wordt vaak ook als betalingsachterstand gezien), iets als je bedrag dat je terug moet betalen is groter dan EUR 500 en dan voor 3 maanden. Laat jij elke maand het uitstaande bedrag afschrijven zou geen probleem moeten zijn. Let op: Dit kan per bank verschillen!

Daarnaast, het is niet zo dat je dan opeens EUR 397.500 mag lenen, dat bedrag wordt een stuk minder. Dit verschilt ook per bank maar een creditcard rekent een hogere rente dan een hypotheek, dus verlaagt het te lenen bedrag met veel meer. Daarnaast is een bank sowieso nogal huiverig met hypotheken uitlenen met mensen met schulden.

Bekijk eens de volgende website om te zien wat een CreditCard (lopende credieten, daar horen dus ook Credit Cards bij) doet: http://www.berekenhet.nl/...-hypotheek-berekenen.html

Inkomen: EUR 40.000
Geen Schulden
Max hypotheek: 157.500

Inkomen EUR 40.000
Schuld: EUR 10.000
Max hypotheek: 133.502

[xahmol]

evleerdam schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 13:27:
[...]
Laat jij elke maand het uitstaande bedrag afschrijven zou geen probleem moeten zijn. Let op: Dit kan per bank verschillen!

Exact wat ik zeg dus.
Let wel: bij de Bijcard en (weet ik bijna zeker) Visa kun je niet elke maand automatisch afschrijven en betaal je per definitie gespreid. Ook als je gewoon zelf elke maand het hele saldo overmaakt geld het voor hypotheekverstrekking als gespreide betaling en dus een krediet.

Overigens hoeft de bank er niet naar te vragen, ze kunnen het zelf zien.
Elke creditcard met gespreide betaling staat aangemeld bij BKR. Ook als je geen achterstanden hebt of hem zelfs nog nooit gebruikt hebt.
Ga er dus maar van uit dat de bank ALTIJD checkt. Al merk je er meestal helemaal niets van.

[ Voor 21% gewijzigd door xahmol op 30-05-2013 13:32 ]

[ph4ge]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 08:50:
[...]


Ja, dat is een optie. Maar zoals ik al zeg, wij hebben de keuze gemaakt om een aankoopmakelaar te nemen die ons in het hele proces begeleid. Hij gaat met ons mee naar huize, geeft ons tips over het soort huis, de wijken, enz, enz. Hij leert onze voorkeur op die manier kennen. Kortom: hij heeft al best wel wat (waardevol) werk voor ons gedaan.

En dan is de vraag dus, als we een huis uit zijn bestand kopen, dan moeten we een andere aankoopmakelaar hebben en verdient hij dus niets meer aan ons? Lijkt mij ook sterk omdat zijn werk bestond uit meer dan alleen 'onderhandelen'.


[...]


Maar dat is bij ons het geval niet. Wij hebben een makelaar die ons door het hele proces begeleidt.

Ik zet sowieso grote vraagtekens bij het nut en de onafhankelijkheid van aankoopmakelaars (wat een toeval dat hij bij zichzelf uotkomt) , maar als het werk al gedaan is zie ik helemaal niet waarom je er nog een zou moeten nemen. Dat hij alles van je weet heb je ook met een andere makelaar erbij.

Laat een familielid of jezelf gewoon het laatste stapje, het onderhandelen doen. Ongeacht wat hij wel en niet weet, je bepaalt zelf hoe ver je wil gaan en anders loop je gewoon weg als je het te duur vindt worden. Makelaars hebben ook geen medelijden met kopers en verkopers, hij is al zo slim om zn eigen assortiment aan jou te slijten dus verdient al genoeg aan je.

[xahmol]

ph4ge schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 13:35:
[...]
Laat een familielid of jezelf gewoon het laatste stapje, het onderhandelen doen. Ongeacht wat hij wel en niet weet, je bepaalt zelf hoe ver je wil gaan en anders loop je gewoon weg als je het te duur vindt worden.

Moet iedereen voor zichzelf weten uiteraard, maar vond een aankoopmakelaar juist ontzettend waardevol.

En niet alleen voor het onderhandelen (al heeft hij ons absoluut geld bespaard, zonder hem hadden we duurder gekocht). Maar ook voor het überhaupt vinden van het huis dat het beste bij je past. Iig onze makelaar bleek ons (na een aantal bezichtigingen) toch beter te kennen dan wijzelf en stelde een wijk voor waar we zelf compleet niet eens op zoek waren. En nee, dat was geen huis uit zijn eigen portefeuille of zelfs de wijk waar hij met name actief was. En daar wonen we dus nu.

[Kju]

Nightquest77 schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 09:44:
[...]


Oke, duidelijk. Ik lees dat de desbetreffende NEN-norm voor het berekenen van woonoppervlakte is opgesteld door NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. Daar zul je ook wel een klacht kunnen indienen als je merkt dat er iets niet klopt. Of die partijen zelf actief controleren betwijfel ik ten zeerste.

Je moet er in principe van uitgaan dat uiteindelijk de taxateur de maten controleert. In het rapport 2013 moet de taxateur verklaren hoe hij aan de maten is gekomen, dan kan hij invullen dat hij het zelf heeft gemeten of dat hij uit is gegaan van de maten van de verkoopmakelaar, ongeacht waar hij voor kiest, de taxateur is verantwoordelijk voor de juiste maten in het rapport.
Als je een woning op Funda ziet staan kan je er liever bij voorbaat al van uit gaan dat de maten niet kloppen, zorg daarom altijd dat de taxateur de woning daadwerkelijk opmeet. Ik heb er net eentje uitgewerkt in Delft waar de makelaar 110 m2 opgaf, de gemeente 126 m2 en ik kom op 105 m2. De makelaar heeft gewoon wat ruimer gemeten, de gemeente heeft de gebouwgebonden buitenruimte in de totale oppervlakte meegenomen (totale gebruiksoppervlakte) en ik heb het over alleen de gebruiksoppervlakte wonen.
Het komt nog steeds regelmatig voor dat makelaars 20% overdrijven, in mijn gebied weet ik meestal al van tevoren bij welke makelaar ik extra moet uitkijken. Vooral bij ongeorganiseerde makelaars moet je goed uitkijken, laatst bleek een woning maar 78 m2, terwijl de makelaar 130 m2 opgaf. Maar ook bij bekende NVM'ers kom ik regelmatig tegen dat een appartement van 125 m2 voor 160 m2 wordt geadverteerd.
Elke m2 kan een paar duizend euro in waarde schelen, e.e.a. afhankelijk van locatie en toestand, kijk dus altijd goed uit. Ik kom overigens ook wel vaak tegen dat de makelaars gewoon de oppervlakte van de gemeente hanteren terwijl de woningen in de praktijk een stuk groter zijn. 90 m2 i.p.v. 85 m2, kan zomaar 10.000 tot 15.000 in waarde schelen, daarom zou je aankoopmakelaar ook op moeten meten.

[Xanaroth]

Vaak zijn veel makelaars ook dom. Dan staat er ook een plattegrond met maten bij - als je dan simpelweg totaal lengte keer totaal breedte doet zie je al gelijk dat ze te hoog zitten. Dan kun je er wat vanaf halen vanwege bijvoorbeeld muren, meterkast, ruimte waar leidingen lopen..... Je daadwerkelijke oppervlakte is dan zo nog 5-10% lager dan wat je als eerste indicatie uit de plattegrond haalt (en al lager was dan de opgave van de makelaar).

Maar uiteindelijk ligt de verantwoordelijkheid (onderzoeksplicht) nog altijd bij jezelf... Met vingers wijzen heeft dus geen enkele zin.

[ Voor 26% gewijzigd door Xanaroth op 30-05-2013 15:32 ]

[Deveon]

xahmol schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 13:29:
[...]


Exact wat ik zeg dus.
Let wel: bij de Bijcard en (weet ik bijna zeker) Visa kun je niet elke maand automatisch afschrijven en betaal je per definitie gespreid. Ook als je gewoon zelf elke maand het hele saldo overmaakt geld het voor hypotheekverstrekking als gespreide betaling en dus een krediet.

Overigens hoeft de bank er niet naar te vragen, ze kunnen het zelf zien.
Elke creditcard met gespreide betaling staat aangemeld bij BKR. Ook als je geen achterstanden hebt of hem zelfs nog nooit gebruikt hebt.
Ga er dus maar van uit dat de bank ALTIJD checkt. Al merk je er meestal helemaal niets van.

Ik heb het even bij International Card Services nagevraagd en zij gaven aan als je niet kiest voor de optie "gespreid betalen" dat het dan niet bij BKR geregisteerd staat en de meeste hypotheek vertrekkers het dan niet zien en ook niet moeilijk over doen. Sommige kunnen hier wél moeilijk over doen.

[Kju]

Xanaroth schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 15:29:
Vaak zijn veel makelaars ook dom. Dan staat er ook een plattegrond met maten bij - als je dan simpelweg totaal lengte keer totaal breedte doet zie je al gelijk dat ze te hoog zitten. Dan kun je er wat vanaf halen vanwege bijvoorbeeld muren, meterkast, ruimte waar leidingen lopen..... Je daadwerkelijke oppervlakte is dan zo nog 5-10% lager dan wat je als eerste indicatie uit de plattegrond haalt (en al lager was dan de opgave van de makelaar).

Maar uiteindelijk ligt de verantwoordelijkheid (onderzoeksplicht) nog altijd bij jezelf... Met vingers wijzen heeft dus geen enkele zin.

Bij NEN2580 wordt de gehele oppervlakte tussen de woningscheidende muren meegenomen, makelaars/taxateurs mogen (in afwijking op nen2580) de tussenmuren, schachten, meterkasten en dergelijke gewoon tot de woonoppervlakte rekenen, er moet onder voorwaarden wel gecorrigeerd worden voor vides, nissen, trapgaten etc. Dat houdt dan wel in dat er vrijwel geen afwijking mag zijn tussen onderlinge uitwerkingen. Als je naar netto vloeroppervlakte gaat kijken zal deze altijd kleiner zijn, i.t.t. schuine daken die op 1.50 hoog worden gemeten en daarom kleiner uitvallen dan de werkelijke vloeroppervlakte.

[johnwoo]

xahmol schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 13:29:
[...]

Let wel: bij de Bijcard en (weet ik bijna zeker) Visa kun je niet elke maand automatisch afschrijven en betaal je per definitie gespreid. Ook als je gewoon zelf elke maand het hele saldo overmaakt geld het voor hypotheekverstrekking als gespreide betaling en dus een krediet.

Overigens hoeft de bank er niet naar te vragen, ze kunnen het zelf zien.
Elke creditcard met gespreide betaling staat aangemeld bij BKR. Ook als je geen achterstanden hebt of hem zelfs nog nooit gebruikt hebt.
Ga er dus maar van uit dat de bank ALTIJD checkt. Al merk je er meestal helemaal niets van.

Een Visa-card kun je ook zonder kredietfaciliteit krijgen, zoals Deveon ook al opmerkt. Ik heb een ANWB Visa card en daar moet je de optie "gespreid betalen" (ook wel "kredietfaciliteit" genoemd) echt zelf inschakelen, standaard staat het uit. Zonder kredietfaciliteit krijg je gewoon elke maand dat je de card gebruikt een factuur (incasso zal wellicht ook kunnen, maar hoeft dus niet, ik krijg gewoon een factuur die ik moet voldoen), en wordt het door ICS ook niet bij het BKR genoteerd.

[Xanaroth]

Kju schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 15:48:
[...]

Bij NEN2580 wordt de gehele oppervlakte tussen de woningscheidende muren meegenomen, makelaars/taxateurs mogen (in afwijking op nen2580) de tussenmuren, schachten, meterkasten en dergelijke gewoon tot de woonoppervlakte rekenen, er moet onder voorwaarden wel gecorrigeerd worden voor vides, nissen, trapgaten etc. Dat houdt dan wel in dat er vrijwel geen afwijking mag zijn tussen onderlinge uitwerkingen. Als je naar netto vloeroppervlakte gaat kijken zal deze altijd kleiner zijn, i.t.t. schuine daken die op 1.50 hoog worden gemeten en daarom kleiner uitvallen dan de werkelijke vloeroppervlakte.

Ook goed. In ieder geval, zou altijd lager moeten zijn dan totale lengte x totale breedte die je op een plattegrond ziet, omdat je dan dergelijke correcties niet meeneemt. Dus wanneer die inschatting gelijk/lager is dat het getal op funda, weet je al genoeg.

[jwstolk]

dcl! schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 13:21:
Van de andere kant deed de Rabo echt over alles ontzettend moeilijk, bewijzen dat het eigen geld voor deel uit erfenis (van 5 jaar geleden!) kwam etc. Ze zoeken bij iedereen weer een andere hobby om te kunnen rekken.

Dit is waarschijnlijk afhankelijk van tijd en vestiging. Mijn Rabo deed (begin 2012) juist veel minder moeilijk dan de ABN. Bijvoorbeeld vond de ABN het noodzakelijk dat de werkgevers verklaring door een accountant ondertekend werd omdat het een familie bedrijf betrof, terwijl dit voor de Rabo niet nodig was. Meer dan 3 maanden tussen aankoop en overdracht maakt bij de Rabo ook niets uit, maar bij de ABN een extra rente opslag. Een print-screen van een on-line spaarbank was voor de Rabo voldoende bewijs van eigen geld, maar de ABN wilde eerst een verklaring van de betreffende bank. In mijn geval hebben geen van beide ooit gevraagd waar eigen geld vandaan kwam. Niet echt een lijn op te trekken dus.

[dcl!]

Dat klopt, daar deed rabo inderdaad weer niet moeilijk over, gewoon paar kopietjes van bankafschriften met saldi. Zelfs een uitdraai van een internetbankrekening werd geaccepteerd - dat wordt ook steeds vaker een struikelblok overal, rekeningen die alleen nog maar via internet gaan vs de verplichting een kopie van een "echt" bankafschrift te leveren...

[daniel75]

Lethalis schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 10:47:
[...]

Ik ga morgen met mijn vriendin de sleutel ophalen van het nieuwe appartement en ik ga dit weekend al verven enzo. Dus ik hoop dat ik snel nieuws krijg nu

Het jammere is dat recht hebben op 10% nog iets anders is dan 10% krijgen wanneer er alsnog iets foutgaat. Daar is die bankgarantie voor en daarom vind ik het ook vervelend dat die er nog niet is.

Volgens mij is het wel zo dat je, om uberhaupt aanspraak te kunnen maken op enige vergoeding in het geval van problemen, de andere partij wel formeel in gebreke moet stellen. Dat staat volgens mij ook zo in de koopovereenkomst. Misschien iets om even na te gaan bij je makelaar? (als die daar al niet zelf mee gekomen is). Mogelijk moet dat zelfs binnen een bepaalde termijn.

[Lethalis]

daniel75 schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 17:09:
[...]


Volgens mij is het wel zo dat je, om uberhaupt aanspraak te kunnen maken op enige vergoeding in het geval van problemen, de andere partij wel formeel in gebreke moet stellen. Dat staat volgens mij ook zo in de koopovereenkomst. Misschien iets om even na te gaan bij je makelaar? (als die daar al niet zelf mee gekomen is). Mogelijk moet dat zelfs binnen een bepaalde termijn.

De bankgarantie was niet binnen zoals gisteren het geval zou moeten zijn geweest.

Ik heb contact opgenomen met de makelaar van de koper die ook al door de notaris op de hoogte was gesteld. Deze heeft mij verzekerd dat ze meteen contact hebben opgenomen met de financieel adviseur en dat het meteen geregeld wordt.

Maandag zal ik de notaris weer bellen met de vraag of alles dan binnen is.

Als dit dan nog steeds niet het geval zou zijn, ga ik uiteraard in overleg met mijn makelaar.

Voor de rest ga ik vanavond naar het nieuwe appartement toe om alvast wat dingen voor te bereiden voor morgen Best gek om ineens 2 woningen tot je beschikking te hebben. Al is het maar tijdelijk

[ Voor 14% gewijzigd door Lethalis op 31-05-2013 17:59 ]

[Bart-Willem]

dcl! schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 13:21:


Van de andere kant deed de Rabo echt over alles ontzettend moeilijk, bewijzen dat het eigen geld voor deel uit erfenis (van 5 jaar geleden!) kwam etc. Ze zoeken bij iedereen weer een andere hobby om te kunnen rekken.

Huh? Waarom doen ze daar moeilijk over? Als je gewoon een flinke zak spaargeld hebt dan hoef je toch niet te verantwoorden dat dat bijv. uit een erfenis komt?

[Thalaron]

Bart-Willem schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 17:57:
[...]

Huh? Waarom doen ze daar moeilijk over? Als je gewoon een flinke zak spaargeld hebt dan hoef je toch niet te verantwoorden dat dat bijv. uit een erfenis komt?

Zal te maken hebben met de maximum hoeveelheid cash inbreng? Indien je bij een autodealer bv. aankomt zeggen met 30K voor een auto moeten ze dit ook melden (bedragen boven 10K dacht ik zo uit het hoofd).

Dus om te zorgen dat er geen problemen komen met waar het geld vandaan komt... zal je het aan moeten tonen. Indien je zeg 25K eigen inbreng meeneemt is dat mooi natuurlijk, maar wanneer het blijkt dat het bv. uit belastingontduiking komt dan heb je in feite GEEN eigen geld => terugbetalen aan belasting en dan heb je dus een andere situatie.

Indien het gewoon uit een erfenis komt zal het IMO geen probleem moeten zijn om dit aan te kunnen tonen. Zal bij de notaris vermoed ik opvraagbaar zijn?

Ik zou zeggen ben blij dat het niet klakkeloos wordt aangenomen. Anders zou diefstal/fraude wel erg makkelijk worden natuurlijk.

[Motrax]

Ja maar...

Ik heb ook eigen geld, maar hoe kan ik nu aantonen dat ik dit "eerlijk" verkregen heb? Een screenshot van mijn bankrekening is cool, maar daar komen ze vanzelf achter als ik het vanaf die rekening overmaak...

En aangezien ik 7 jaar er voor heb gespaard kan ik moeilijk laten zien dat ik elk jaar minder uitgaf en meer geld in kwam...

[EnerQi]

Belastingaangiftes? Eigenlijk heb ik geen idee maar ik zou verwachten dat belastingaangiftes de legaliteit van het geld kunnen aantonen (je betaald in ieder geval belasting erover ). Overigens vond mijn hypotheekadviseur een screenshot voldoende.

[evleerdam]

Motrax schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 19:41:
Ja maar...

Ik heb ook eigen geld, maar hoe kan ik nu aantonen dat ik dit "eerlijk" verkregen heb? Een screenshot van mijn bankrekening is cool, maar daar komen ze vanzelf achter als ik het vanaf die rekening overmaak...

En aangezien ik 7 jaar er voor heb gespaard kan ik moeilijk laten zien dat ik elk jaar minder uitgaf en meer geld in kwam...

Zoals eerder vemeld, moet een bank wel uitzoeken waar het geld vandaan komt. Ze hoeven het niet precies te weten, maar zijn wel verplicht een idee te hebben.

Als jij elk jaar EUR 10,000 spaart omdat je salaris hoger is en na 10 jaar heb je EUR 100,000, kan je simpelweg je spaarrekening laten zien van een paar jaar, je salaris laten zien en je grootste uitgaven laten zien (huurhuis oid) en ze nemen het voor waar aan.

Zelfde geldt natuurlijk voor een erfenis, makkelijk om bewijs te laten zien lijkt me.

De bank wil echt niet alles precies weten, maar moet zich aan zijn onderzoeksplicht houden en moet globaal een idee hebben.

[Aghanim]

Lethalis schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 17:53:
[...]

De bankgarantie was niet binnen zoals gisteren het geval zou moeten zijn geweest.

Ik heb contact opgenomen met de makelaar van de koper die ook al door de notaris op de hoogte was gesteld. Deze heeft mij verzekerd dat ze meteen contact hebben opgenomen met de financieel adviseur en dat het meteen geregeld wordt.

Apart dat dit zo lang duurt dan, vanaf 2 dagen nadat wij de hypotheekofferte ondertekend hadden (8 mei) heeft Aegon de bankgarantie al gestort bij de notaris (10 mei), terwijl wij nu nog steeds wachten op een akkoord voor de financiering. Misschien per bank/verzekeraar verschillend.

[RemcoDelft]

Galois schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 12:36:
Maar wat het is het probleem dan? Mijn hypotheekadviseur (ING) begon daar niet eens over.
(ik heb een cc met een limiet van 5000 euro, wel elke maand automatisch afschrijven)

ING heft de BKR-registratie direct op als je automatisch maandelijks 100% terugbetaalt. Op zich raar, want als je onvoldoende saldo hebt krijg je toch echt een openstaande schuld.

Kju schreef op donderdag 30 mei 2013 @ 14:13:
Als je een woning op Funda ziet staan kan je er liever bij voorbaat al van uit gaan dat de maten niet kloppen, zorg daarom altijd dat de taxateur de woning daadwerkelijk opmeet.

Wordt het niet hoog tijd voor wetgeving die de makelaar hiervoor aansprakelijk stelt? De (NEN)normen zijn duidelijk, NVM eist het ook, als een verkoper een bepaalde afmeting opgeeft die achteraf niet klopt, dan is het toch niet meer dan normaal dat diegene daarvoor verantwoordelijk is?

Nu geeft het dit idee:
-makelaar maakt het allemaal wat mooier dan het is
-koper huurt een taxateur in met bijbehorende kosten
-taxateur zegt dat het huis kleiner is en dus minder waard is
-verkoper zegt bekijk het maar, en wacht op de volgende die niet laat taxeren
Dan ben je als koper dus geld kwijt voor niets! Het lijkt me een hele goede zaak als bij meer dan 2% afwijking de taxatiekosten maal 2 op de verkopende partij/makelaar verhaald zouden kunnen worden.

EnerQi schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 19:58:
Belastingaangiftes? Eigenlijk heb ik geen idee maar ik zou verwachten dat belastingaangiftes de legaliteit van het geld kunnen aantonen (je betaald in ieder geval belasting erover ). Overigens vond mijn hypotheekadviseur een screenshot voldoende.

En als je nu wel spaargeld hebt maar dat (legaal) niet opgeeft bij de belastingdienst? Er zitten nogal wat haken en ogen aan deze eis.

[Aghanim]

Als je de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud moet verlengen omdat de bank/verzekeraar traag is dan doe je dit schriftelijk lijkt me? Volstaat een e-mail naar de verkoop makelaar dan of moet het een brief met handtekeningen van de kopers zijn die per post opgestuurd wordt?

[Rukapul]

Voor het inroepen van een voorbehoud is typisch een vormvereiste opgenomen in de overeenkomst. Bij een verlenging is er typisch geen sprake van inroepen maar van een losse onderhandeling en dat kan op welke wijze dan ook. Sowieso is daarbij instemming van de andere partij nodig. Kan natuurlijk wel zijn dat wanneer de andere partij niet instemt dat je ineens met grote spoed alsnog moet inroepen conform de vormvereisten.

[dcl!]

evleerdam schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 20:13:
[...]

Zelfde geldt natuurlijk voor een erfenis, makkelijk om bewijs te laten zien lijkt me.

Bij ons was de erfenis meer dan 5 jaar geleden. Nu ben ik nogal bewaarderig, dus ik kon nog een kopie van het bankafschrift overleggen... maar wat als het 10 jaar geleden was geweest?

We hadden het geld bewust bestemd voor aankoop huis, alleen gewacht op de prijsdaling

[Thalaron]

dcl! schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 20:59:
[...]

Bij ons was de erfenis meer dan 5 jaar geleden. Nu ben ik nogal bewaarderig, dus ik kon nog een kopie van het bankafschrift overleggen... maar wat als het 10 jaar geleden was geweest?

We hadden het geld bewust bestemd voor aankoop huis, alleen gewacht op de prijsdaling

Ikzelf bewaar alles met inkomsten gerelateerde zaken al vanaf dat ik inkomsten kreeg anders dan zakgeld... Juist voor zaken als te kunnen aantonen dat alles klopt. Ooit wellicht handig... zoveel plek neemt dat niet in?

[Kju]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 20:42:
[...]

Wordt het niet hoog tijd voor wetgeving die de makelaar hiervoor aansprakelijk stelt? De (NEN)normen zijn duidelijk, NVM eist het ook, als een verkoper een bepaalde afmeting opgeeft die achteraf niet klopt, dan is het toch niet meer dan normaal dat diegene daarvoor verantwoordelijk is?

Nu geeft het dit idee:
-makelaar maakt het allemaal wat mooier dan het is
-koper huurt een taxateur in met bijbehorende kosten
-taxateur zegt dat het huis kleiner is en dus minder waard is
-verkoper zegt bekijk het maar, en wacht op de volgende die niet laat taxeren
Dan ben je als koper dus geld kwijt voor niets! Het lijkt me een hele goede zaak als bij meer dan 2% afwijking de taxatiekosten maal 2 op de verkopende partij/makelaar verhaald zouden kunnen worden.

Iedere makelaar/taxateur die is aangesloten bij NVM, VBO Makelaar of VastgoedPRO is verplicht om NEN2580 te hanteren. Als je dus merkt dat een makelaar zich hier niet aan heeft gehouden kan je bij zowel Funda als de brancheorganisatie een klacht indienen.

[ Voor 7% gewijzigd door Kju op 01-06-2013 16:10 ]

[shameblaster]

Al geruime tijd ben ik op zoek naar een zelfstandige huurwoning, via woningnet( Sociale huur) kom ik vrijwel nergens tussen (5 jaar ingeschreven; Utrecht). Particuliere hier kan ik soms niet opbrengen, of er wordt een inkomenseis gehanteerd van bijvoorbeeld 5x de maandhuur, (huur van 700 = 3500bruto/maand verdienen). Hier voldoe ik ook niet aan.

Met mijn inkomen kan ik ongeveer een hypotheek van max 154.000 ''krijgen''. Zelf heb ik nu +/- 20.000euro spaargeld.

Hierdoor ben ik mij eens op koop gaan oriënteren en kwam ik een appartement tegen welke mij aansprak. (3 kamer appartement 72m2).
Aankomende week heb ik hier een bezichtiging. De (vraag?)prijs is 144.000kk. Dit is echter met 20% korting op de marktwaarde, een zogeheten MGE constructie (soort koopgarant idee).

1) MGE-woningen worden verkocht met 20% korting op de marktwaarde van
het appartement. Een eventuele parkeerplaats, die onlosmakelijk is
verbonden aan een appartement, valt niet onder de MGE kortingsregeling;
2) Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de MGE waarde van het
appartement en de marktwaarde van de parkeerplaats;
3) Het (gezamenlijk) inkomen van koper mag niet meer dan
€ 50.000,-- bruto per jaar bedragen;
4) De hypotheek die nodig is om de woning te financieren dient onder
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te worden afgesloten;

DE TERUGKOOPGARANTIE
Wilt u uw MGE-woning verkopen, dan is Portaal verplicht de woning binnen drie maanden van u
terug te kopen. U weet dus zeker dat u de woning kunt verkopen. Daar staat tegenover dat u de
woning niet op de vrije markt kunt aanbieden. U kunt daardoor met een MGE-woning minder
winst ‘maken’ dan met een ‘gewone’ koopwoning.
De winst- en verliesdeling
Van Scherpenzeel makelaars stelt vóór verkoop de taxatiewaarde van een MGE-woning vast.
Vervolgens bepaalt Portaal de verkoopprijs door een korting van 20% te verstrekken op die
taxatiewaarde. Door deze korting zijn voor veel mensen de woonlasten lager dan de woonlasten
voor een vergelijkbare huur- of koopwoning. dit hangt echter af van uw persoonlijke situatie.
Wanneer u de woning aan Portaal terug verkoopt wordt er weer een taxatierapport opgemaakt.
Het verschil tussen de uitkomst van het taxatierapport bij koop en verkoop deelt u met Portaal.
Is de waarde van de woning in de periode dat u er woonde gestegen, dan ontvangt u 60% van de
waardestijging (voorbeeld 1). Is de waarde van de woning gedaald, dan betaalt u 60% van de
waardevermindering (voorbeeld 2).

Voorbeeld 1, wat gebeurt er als de waarde van de woning is gestegen :
Taxatiewaarde bij aankoop € 185.000,=

Verkoopprijs
(Taxatiewaarde minus Portaal korting van 20%) € 148.000,=
Enkele jaren later koopt Portaal de woning terug
Taxatiewaarde € 195.000,=
Waardestijging (€ 195.000,= minus € 185.000,=) € 10.000,=
Winst voor verkoper
60% van € 10.000,= € 6.000,=
U krijgt voor de woning
(€ 148.000,= plus € 6.000,=) € 154.000,=


Voorbeeld 2, wat gebeurt er als de waarde van de woning is gedaald :
Taxatiewaarde bij aankoop € 185.000,=
Verkoopprijs
(Taxatiewaarde minus Portaal korting van 20%) € 148.000,=
Enkele jaren later koopt Portaal de woning terug
Taxatiewaarde € 175.000,=
Waardedaling (€ 185.000,= minus 175.000,=) € 10.000,=
Verlies voor verkoper
60% van € 10.000,= € 6.000,=
U krijgt voor de woning
(€ 148.000,= minus € 6.000,=) € 142.000,=

Hier lees ik erg wisselende ervaringen over op het internet. Voor starters is het een mooie constructie om zo een woning te kunnen kopen. Tevens is de terugkoop garantie een leuke bijkomstigheid en het delen van het (te verwachten?) verlies. De eventuele winst moet je ook delen.

Op zich word je wel gewoon volledig eigenaar van de woning, maar het voelt denk ik niet zo.

Zijn er hier nog mensen met recente ervaringen hierover, of andere ideeën?

Ik zit hier thuis niet op de schopstoel, dus ik kan uiteraard ook nog thuisblijven wonen en doosparen, tot er wellicht iets anders voorbij komt, zonder al die voorwaarden.
Maar nu ik 25 ben, is het wel eens tijd om het huis uit te gaan

[Verwijderd]

Ik heb enkele jaren geleden (contract getekend eind 2007, oplevering nieuwbouwwoning in februari 2009) mijn starterswoning gekocht met een soortgelijke constructie. Ik heb/had nooit het idee dat mijn huis niet helemaal van mij is, en de extra garantie dat je je huis snel terug kon verkopen vond ik alleen maar fijn.

In mijn omgeving heb ik toen ook regelmatig de vraag gekregen of ik het niet erg vond dat ik de winst zou moeten delen (want eind 2007 ging men over het algemeen nog uit van een waardestijging), maar zo heb ik het persoonlijk nooit gezien: zonder deze constructie kon ik dat huis niet betalen, dus ik was al lang blij dat ik de mogelijkheid had.
Wat je met een dergelijke constructie ook als bijkomend voordeel hebt, is dat je hypotheek (en dus je maandlasten) lager blijven dan zonder korting. De lagere 'winst' bij eventuele waardestijging kon daar goed mee opgevangen worden, en bij een waardedaling is je verlies lager dan het zonder geweest zou zijn.

[Xanaroth]

shameblaster schreef op zondag 02 juni 2013 @ 17:17:
Al geruime tijd ben ik op zoek naar een zelfstandige huurwoning, via woningnet( Sociale huur) kom ik vrijwel nergens tussen (5 jaar ingeschreven; Utrecht). Particuliere hier kan ik soms niet opbrengen, of er wordt een inkomenseis gehanteerd van bijvoorbeeld 5x de maandhuur, (huur van 700 = 3500bruto/maand verdienen). Hier voldoe ik ook niet aan.

Met mijn inkomen kan ik ongeveer een hypotheek van max 154.000 ''krijgen''. Zelf heb ik nu +/- 20.000euro spaargeld.

Hierdoor ben ik mij eens op koop gaan oriënteren en kwam ik een appartement tegen welke mij aansprak. (3 kamer appartement 72m2).
Aankomende week heb ik hier een bezichtiging. De (vraag?)prijs is 144.000kk. Dit is echter met 20% korting op de marktwaarde, een zogeheten MGE constructie (soort koopgarant idee).

[...]


Hier lees ik erg wisselende ervaringen over op het internet. Voor starters is het een mooie constructie om zo een woning te kunnen kopen. Tevens is de terugkoop garantie een leuke bijkomstigheid en het delen van het (te verwachten?) verlies. De eventuele winst moet je ook delen.

Op zich word je wel gewoon volledig eigenaar van de woning, maar het voelt denk ik niet zo.

Zijn er hier nog mensen met recente ervaringen hierover, of andere ideeën?

Ik zit hier thuis niet op de schopstoel, dus ik kan uiteraard ook nog thuisblijven wonen en doosparen, tot er wellicht iets anders voorbij komt, zonder al die voorwaarden.
Maar nu ik 25 ben, is het wel eens tijd om het huis uit te gaan

Je kunt niet onderhandelen, dus je begint eigenlijk direct al op een 'verlies' omdat je op papier teveel waarde eraan hangt. Tenzij de 185k echt realistisch is natuurlijk, maar dan is de vraag - als 185k een waanzinnige prijs is waarom koopt niemand het dan 'gewoon' zonder die vage constructie of eisen.

Stel dat een onafhankelijke en goede taxatie nu eigenlijk 175k zou moeten zijn, en er is 10% waardedaling tot het punt van je verkoop. Dan is het niet 185k tegenover (185-10%) 166k, maar 185k tegenover (175-10%) 157k.
Dat is dan 9k extra verlies op papier, maar wel met als gevolg 5,4k (60%) echte euro's restschuld voor jou.

Dus bedenk je goed of je hierin mee wilt gaan, en doe vooral goed onderzoek of die 185k inderdaad een realistische taxatie waarde kan zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Xanaroth op 02-06-2013 18:55 ]

[shameblaster]

Het huis wat ik ga bezichtigen heeft de stichting getaxeerd op 180.000kk (marktwaarde) -20% = 144.000kk.
Voor dat bedrag staan er ook grotere en persoonlijk mooiere appartementen (afgaande op de foto's) te koop op funda.
Voor zo'n bedrag kan ik enkel geen hypotheek ''krijgen'' en uiteraard horen hier ook hogere lasten bij.
De restschuld hou ik inderdaad in mijn achterhoofd, ik las ook dat als je de woning met verlies terug verkoop aan de stichting je een BKR notering krijgt. Dit vraag ik dinsdag nog even na.

Het is voor mij, mijn eerste bezichtiging van een koopwoning. Uiteraard wil ik er eerst nog meer hebben gezien, voordat ik een (overhaaste) beslissing neem.

[ Voor 13% gewijzigd door shameblaster op 02-06-2013 22:02 ]

[Lethalis]

Aghanim schreef op vrijdag 31 mei 2013 @ 20:46:
Als je de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud moet verlengen omdat de bank/verzekeraar traag is dan doe je dit schriftelijk lijkt me? Volstaat een e-mail naar de verkoop makelaar dan of moet het een brief met handtekeningen van de kopers zijn die per post opgestuurd wordt?

Een mailtje volstaat in principe.

Althans, zo heeft de makelaar van mijn koper het 2 keer gedaan.

Vandaag ga ik maar weer eens bellen met de notaris.. ik hoop dat die #%#$%$%$ bankgarantie nu eindelijk binnen is, zoals de makelaar van de koper mij beloofd heeft (het had er donderdag al moeten zijn). Door tijdgebrek moest ik al beginnen met de verhuizing, dus ik kan ook niet meer echt terug nu.

Ik zat van het weekend al helemaal uit te rekenen wat er gebeurt als het niet zou doorgaan.. dan moet ik 40 uur gaan werken ipv 36 en mijn spaargeld aantasten. Ik zou het dan zonder grote problemen minstens een jaar en misschien wel 2 kunnen rekken voordat ik terug moet.

Maar goed, het is een situatie die ik liever niet heb natuurlijk!

Ik vind een paar weken wachten op nieuws al vreselijk irritant.. ik moet er niet aan denken dat ik straks jaren zit te wachten of er weer iemand interesse gaat tonen in die woning.

Als die bankgarantie vandaag niet binnen is, zal ik ze in gebreke moeten stellen en de kans geven het binnen 8 dagen alsnog te regelen.

En ik dacht dat een huis kopen stressvol was vroeger.. pfff, verkopen is 10 keer zo erg. Ik ben ook heel blij dat de nieuwe woning een huurwoning is, zodat ik iig niet met 2 koopwoningen kom te zitten.

Update:
Notaris gebeld, bankgarantie is nog niet binnen, maar ze moeten de post nog sorteren dus het zou wel zo kunnen zijn. Wel hebben ze de hypotheekinstructies ontvangen, dus we hebben iig bevestiging dat die hypotheek rond is. Als ik zelf niet gebeld word, dan bel ik ze vanmiddag weer Ik ga echt alle partijen stalken totdat alles geregeld is

Update 2:
De bankgarantie is binnen!

[ Voor 14% gewijzigd door Lethalis op 03-06-2013 10:50 ]

[Metro2002]

Lethalis schreef op maandag 03 juni 2013 @ 08:24:
[...]

Een mailtje volstaat in principe.

Althans, zo heeft de makelaar van mijn koper het 2 keer gedaan.

Vandaag ga ik maar weer eens bellen met de notaris.. ik hoop dat die #%#$%$%$ bankgarantie nu eindelijk binnen is, zoals de makelaar van de koper mij beloofd heeft (het had er donderdag al moeten zijn). Door tijdgebrek moest ik al beginnen met de verhuizing, dus ik kan ook niet meer echt terug nu.

Ik zat van het weekend al helemaal uit te rekenen wat er gebeurt als het niet zou doorgaan.. dan moet ik 40 uur gaan werken ipv 36 en mijn spaargeld aantasten. Ik zou het dan zonder grote problemen minstens een jaar en misschien wel 2 kunnen rekken voordat ik terug moet.

Maar goed, het is een situatie die ik liever niet heb natuurlijk!

Ik vind een paar weken wachten op nieuws al vreselijk irritant.. ik moet er niet aan denken dat ik straks jaren zit te wachten of er weer iemand interesse gaat tonen in die woning.

Als die bankgarantie vandaag niet binnen is, zal ik ze in gebreke moeten stellen en de kans geven het binnen 8 dagen alsnog te regelen.

En ik dacht dat een huis kopen stressvol was vroeger.. pfff, verkopen is 10 keer zo erg. Ik ben ook heel blij dat de nieuwe woning een huurwoning is, zodat ik iig niet met 2 koopwoningen kom te zitten.

Update:
Notaris gebeld, bankgarantie is nog niet binnen, maar ze moeten de post nog sorteren dus het zou wel zo kunnen zijn. Wel hebben ze de hypotheekinstructies ontvangen, dus we hebben iig bevestiging dat die hypotheek rond is. Als ik zelf niet gebeld word, dan bel ik ze vanmiddag weer Ik ga echt alle partijen stalken totdat alles geregeld is

Als de hypotheek rond is dan wordt dat geld ook naar de notaris gestort binnenkort en heb je de bankgarantie 'in principe' niet direct meer nodig. Maar het is wel raar dat het nog niet gestort is.

[Lethalis]

Metro2002 schreef op maandag 03 juni 2013 @ 09:22:
[...]
Als de hypotheek rond is dan wordt dat geld ook naar de notaris gestort binnenkort en heb je de bankgarantie 'in principe' niet direct meer nodig. Maar het is wel raar dat het nog niet gestort is.

De bankgarantie is belangrijk om ervoor te zorgen dat de koper zijn verplichtingen nakomt.

Nu is het nog steeds zo dat als de koper op de datum van overdracht niet komt opdagen, ik in principe nog met lege handen sta. Hij moet namelijk wel een handtekening zetten op die dag.

Heb ik een bankgarantie, dan weet de koper dat het hem 10% gaat kosten als hij zijn verplichtingen niet nakomt en weet ik dat ik het geld krijg.

Dus ik voel mij een stuk rustiger als die bankgarantie er is. Want ook al zou er iets vervelends gebeuren de komende weken waardoor het niet zou doorgaan, dan heb ik iig die bankgarantie waardoor ik het ineens 3 jaar ipv 2 jaar zou kunnen uithouden met 2 woningen. En in 3 jaar vind je wel weer iemand anders.

Maar goed, op zich positief dat de hypotheekinstructies er zijn. Ik maak me misschien ook gewoon wel te druk, maar ik hou er niet van als dingen niet helemaal volgens plan verlopen.

Update:
Ik hoor net van de notaris dat de bankgarantie binnen is. Hij zat dus nog in de ongeopende post

[ Voor 4% gewijzigd door Lethalis op 03-06-2013 10:50 ]

[dcl!]

Toch een opluchting Lethalis!
Was het toevallig ing bank? (want die kunnen ook zo lekker het hypotheekgeld onderweg naar de notaris "kwijt" maken en niemand die dan weet waar het geld gebleven is).

[Lethalis]

dcl! schreef op maandag 03 juni 2013 @ 10:54:
Toch een opluchting Lethalis!
Was het toevallig ing bank? (want die kunnen ook zo lekker het hypotheekgeld onderweg naar de notaris "kwijt" maken en niemand die dan weet waar het geld gebleven is).

Het is Obvion, dochter van de Rabobank. Iig is het er nu en kan ik nu gewoon focussen op mijn verhuizing

Hij is trouwens gedateerd op 30 mei, dus het zou ook nog aan PostNL (of interne postafhandeling) kunnen liggen. Ik ontvang namelijk ook vaak post dagen te laat.

[ Voor 16% gewijzigd door Lethalis op 03-06-2013 11:13 ]

[thomaske]

thomaske schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 12:06:


We blijven heel bewust bij ons eindbod, als ze dat niet accepteren, het zij zo

Update van de huizenjacht: inmiddels hebben de verkopers ons eindbod van 215k toch geaccepteerd, alleen willen ze de oplevering eerder laten plaatsvinden. Wij wilden op 1 nov, zei op 6 sep. Dat gaat voor ons een paar maanden dubbele lasten opleveren, maar we gaan het 'tegenbod' wel accepteren. We hebben dus een huis!

(en nu begint het geregel pas...)

[Wceend]

thomaske schreef op maandag 03 juni 2013 @ 12:19:
[...]


Update van de huizenjacht: inmiddels hebben de verkopers ons eindbod van 215k toch geaccepteerd, alleen willen ze de oplevering eerder laten plaatsvinden. Wij wilden op 1 nov, zei op 6 sep. Dat gaat voor ons een paar maanden dubbele lasten opleveren, maar we gaan het 'tegenbod' wel accepteren. We hebben dus een huis!

(en nu begint het geregel pas...)

gefeliciteerd. Kon je niet nog wat van de prijs afkrijgen nu ze eerder willen leveren?
Bedenk ook dat je nu waarschijnlijk wat meer kosten krijgt aan belastingen omdat deze meestal gedeeld worden.
Nog een reden om wat geld eraf te praten lijkt me.

[thomaske]

Wceend schreef op maandag 03 juni 2013 @ 12:36:
[...]

gefeliciteerd. Kon je niet nog wat van de prijs afkrijgen nu ze eerder willen leveren?
Bedenk ook dat je nu waarschijnlijk wat meer kosten krijgt aan belastingen omdat deze meestal gedeeld worden.
Nog een reden om wat geld eraf te praten lijkt me.

Niet geprobeerd. Ze konden het bod van 215 alleen maar accepteren bij deze voorwaarden.

[Xanaroth]

shameblaster schreef op zondag 02 juni 2013 @ 21:46:
Het huis wat ik ga bezichtigen heeft de stichting getaxeerd op 180.000kk (marktwaarde) -20% = 144.000kk.
Voor dat bedrag staan er ook grotere en persoonlijk mooiere appartementen (afgaande op de foto's) te koop op funda.

Wat je hier eigenlijk zegt, is dat de 180k aanzienlijk hoger is dan de marktwaarde. Immers, je kunt groter en mooier voor minder krijgen (bij particulier kun je immers onderhandelen).

Wees dus heel erg voorzichtig, het is lang niet zo mooi als je denkt.

[Kju]

shameblaster schreef op zondag 02 juni 2013 @ 21:46:
Het huis wat ik ga bezichtigen heeft de stichting getaxeerd op 180.000kk (marktwaarde) -20% = 144.000kk.
Voor dat bedrag staan er ook grotere en persoonlijk mooiere appartementen (afgaande op de foto's) te koop op funda.
Voor zo'n bedrag kan ik enkel geen hypotheek ''krijgen'' en uiteraard horen hier ook hogere lasten bij.
De restschuld hou ik inderdaad in mijn achterhoofd, ik las ook dat als je de woning met verlies terug verkoop aan de stichting je een BKR notering krijgt. Dit vraag ik dinsdag nog even na.

Het is voor mij, mijn eerste bezichtiging van een koopwoning. Uiteraard wil ik er eerst nog meer hebben gezien, voordat ik een (overhaaste) beslissing neem.

Een taxateur die in opdracht van een woningcorporatie taxeert heeft als opdracht meegekregen "wat zal de transactieprijs bedragen in het het meest ideale geval?".Bespaar jezelf koppijn en laat het zelf taxeren. Zoals hierboven al iemand zegt, een getaxeerde marktwaarde is meestal hoger dan daadwerkelijke transactieprijs, de koper is niet per definitie de meest biedende gegadigde.
In jouw geval moet je een taxateur sturen en de opdracht meegeven "wat is het volgens jou waard, hoeveel moet ik er maximaal voor betalen als er geen MGE zou zijn en maak inzichtelijk op welke transacties je je bevindingen baseert?".

[ph4ge]

Het is heel simpel, als het een marktprijs was had het deze rare constructies niet nodig. Al dit soort constructies doen alsof ze starters / kopers helpen, maar dat is pure misleiding. Ze helpen de verkoper die anders gewoon zijn prijs moet laten dalen om te kunnen verkopen.

[celshof]

shameblaster schreef op zondag 02 juni 2013 @ 21:46:
Het huis wat ik ga bezichtigen heeft de stichting getaxeerd op 180.000kk (marktwaarde) -20% = 144.000kk.
Voor dat bedrag staan er ook grotere en persoonlijk mooiere appartementen (afgaande op de foto's) te koop op funda.
Voor zo'n bedrag kan ik enkel geen hypotheek ''krijgen'' en uiteraard horen hier ook hogere lasten bij.
De restschuld hou ik inderdaad in mijn achterhoofd, ik las ook dat als je de woning met verlies terug verkoop aan de stichting je een BKR notering krijgt. Dit vraag ik dinsdag nog even na.

Het is voor mij, mijn eerste bezichtiging van een koopwoning. Uiteraard wil ik er eerst nog meer hebben gezien, voordat ik een (overhaaste) beslissing neem.

De kans op een restschuld als de €180.000 nu al teveel is, is vrij groot lijkt me. Als dat dan ook nog eens een BKR-notering oplevert, loop je ook nog eens het risico dat een volgende huis niet mogelijk is omdat de banken struikelen over je BKR-registratie.

[shameblaster]

Het lijkt inderdaad te mooi om waar te zijn, morgen ga ik het appartement bekijken en zal ik enkele vragen voorleggen aan de makelaar (Uiteraard verkopen die het uit eigen belang, maar informeren kan nooit kwaad). Later deze week heb ik ook een vrijblijvend en informatief gesprek met een hypotheekadviseur (familie van familielid ).
Al met al is het een moeilijke constructie, waarbij ik steeds meer ga twijfelen of ik er daadwerkelijk goed aan doe. Morgen ga ik ook eens goed na vragen mbt een eventuele restschuld / BKR(3!) notering.
Het grootste ''voordeel'' denk ik is de lagere aankoop prijs / lagere maandlasten op een appartement/woning. Of de marktwaarde realistisch vastgesteld is, is uiteraard een 2e.

[Xanaroth]

shameblaster schreef op maandag 03 juni 2013 @ 21:17:
Het grootste ''voordeel'' denk ik is de lagere aankoop prijs / lagere maandlasten op een appartement/woning. Of de marktwaarde realistisch vastgesteld is, is uiteraard een 2e.

Dat is dus juist het hele punt. Met de extra restschuld door kunstmatige hoge marktwaarde, kost het je in totaal meer! Je moet dan namelijk veel meer geld ophoesten als je wilt verhuizen. Je laat je teveel leiden door het prijskaartje en maandlasten, niet hoeveel het je daadwerkelijk kost als je waardedaling samen met realistische (of misschien zelfs ongunstige) taxatie bij verkoop meeneemt.

Even een voorbeeldje, misschien wordt het dan duidelijker:

'taxatie'waarde volgens corporatie: 180.000
Realistische taxatiewaarde aankoop voorbeeld: 162.000 euro

Bij een 10% waardedaling (voorbeeld, vul maar in wat je zelf verwacht) tussen nu en verkoop krijg je:
Realistische taxatiewaarde verkoop voorbeeld: 145.800 euro
Ongunstige taxatie: 131.200 euro

Gunstige tegenover ongunstige taxatie is omdat beiden door de corporatie worden uitgevoerd, die kunnen een verkapte opdracht meegeven aan de taxateur zodat de waardes in hun voordeel uitvallen. Of bijvoorbeeld 2-3 taxateurs nemen en de waarde die het meest in hun voordeel is eruit pakken, zowel bij koop als verkoop.
Aangezien de waardes in dit voorbeeld binnen 10% afwijking zitten (max verschil wat tussen taxateurs mag zijn) kunnen ze droog claimen dat de waarde correct is vastgesteld want het valt binnen de 'regels'. Dat jij nog steeds wordt genaaid is wat anders.


Met een beetje pech koop je dus op 180k, en verkoop je het dan terug op 131k bij dit voorbeeld.
Betekend 49k verschil, waarvan jij 60% krijgt ofwel 29.4k euro restschuld.
Volledig eigendom met goede taxateurs zou 'slechts' (162-145.8) 16.2k euro restschuld zijn.

Dan heb je een HOGERE restschuld dan als je volledig eigendom had met onafhankelijke taxateurs, ondanks dat je 'maar' 60% hoeft te betalen. Fijn he, die bescherming en lagere maandlasten...

Korte versie: berekend het gehele kostenplaatje, niet alleen je maandlasten!

[ Voor 23% gewijzigd door Xanaroth op 04-06-2013 07:36 ]

[robbertvw]

Momenteel ben ik aan het overwegen om mijn appartement in Oss in de verkoop te plaatsen. In 2008 gekocht voor 217.000 v.o.n. en in 2010 opgeleverd. Een 3/4 kamerappartement met parkeerplaats alleen heb ik geen balkon of tuin, en dit is niet voordelig op de markt. Inmiddels zijn er vier makelaars langs geweest en de verwachte opbrengst varieert van 160.000 tot 190.000 en dat vind ik toch wel een behoorlijk verschil. Als ik zelf ga vergelijken met appartementen in de buurt dan lijkt me 180.000 toch wel haalbaar omdat de afwerking bij mij een stuk hoger is dan vergelijkbare woningen. Ik neig er ook naar om eerst zelf het huis online aan te gaan bieden, en mogelijk na de zomer een makelaar in te schakelen.

De reden voor verkoop is een nieuwe (eerste) relatie en een gezinswoning met een tuintje zou wel erg fijn zijn. Helemaal als er kinderen gaan komen. De hypotheek is 176.000 met momenteel meer dan 45.000 in het spaardeel.
Schuld zal er dus nog niet zo snel zijn maar alles wat ik nu meer kan krijgen kan weer gestopt worden in een mooiere/grotere nieuwe woning. De nieuwe woning zal ook weer volledig op alleen mijn salaris en eigen geld gefinancieerd worden om zoveel mogelijk problemen in de toekomst hiermee te voorkomen.

Eigenlijk alle makelaars geven aan dat verkoop en koop een broek- vestzak verhaal is. Maar bij aardig wat woningen twijfel ik hier wel aan als ik op de vraagprijs en de foto's af ga.

Aankomende week gaan we eerst eens kijken wat er zoal te krijgen is tussen 2 en 2.5 ton aan gezinswoningen door een aantal bezichtigingen te doen. We zijn eigenlijk alleen geinteresseerd in nieuwere woningen (na 2000, liefst na 2004) en wat me helaas opvalt aan de foto's is dat er meestal bespaard is op bijvoorbeeld de badkamer. Ik zie veel foto's met lelijke standaard tegels en ouderwetse staande toilets. Wat dat betreft vind ik nieuwbouw ook wel interessant, alleen zullen we dan langer moeten wachten en moet er maar net een juist geprijsd project langs komen.

Kortom spannende tijden breken weer aan.

[Wceend]

robbertvw schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 13:34:
Momenteel ben ik aan het overwegen om mijn appartement in Oss in de verkoop te plaatsen. In 2008 gekocht voor 217.000 v.o.n. en in 2010 opgeleverd. Een 3/4 kamerappartement met parkeerplaats alleen heb ik geen balkon of tuin, en dit is niet voordelig op de markt. Inmiddels zijn er vier makelaars langs geweest en de verwachte opbrengst varieert van 160.000 tot 190.000 en dat vind ik toch wel een behoorlijk verschil. Als ik zelf ga vergelijken met appartementen in de buurt dan lijkt me 180.000 toch wel haalbaar omdat de afwerking bij mij een stuk hoger is dan vergelijkbare woningen. Ik neig er ook naar om eerst zelf het huis online aan te gaan bieden, en mogelijk na de zomer een makelaar in te schakelen.

Bedenk dat vanwege de crisis de appartementen het hardst geraakt zijn in prijsdaling. Voor het geld wat jij als een realistische vraagprijs ziet gaan hier tussenwoningen van de hand. In het nieuws wordt alleen maar geroepen dat je nu moet kopen om er minsten 10 jaar te blijven zitten. Een appartement is echter niet iets wat je voor de lange termijn koopt tenzij je er op je oude dag wilt zitten.
Kopers zul je dus eerder in het senioren publiek moeten vinden dan in de startershoek omdat deze eerder voor een grondgebonden woning gaan.

De reden voor verkoop is een nieuwe (eerste) relatie en een gezinswoning met een tuintje zou wel erg fijn zijn. Helemaal als er kinderen gaan komen. De hypotheek is 176.000 met momenteel meer dan 45.000 in het spaardeel.

Ik wil je niet gelijk down praten maar hoe lang heb je deze relatie al? Vooral voor een eerste nieuwe relatie zou ik niet direct een woning gaan verkopen en een nieuwe woning kopen. Jullie kunnen ook eerst samen in jouw appartement trekken en zodra er kinderen in beeld komen gaan verhuizen.
Op dit moment is mijn advies zolang je niet moet verhuizen zou ik lekker blijven zitten waar je zit.

Schuld zal er dus nog niet zo snel zijn maar alles wat ik nu meer kan krijgen kan weer gestopt worden in een mooiere/grotere nieuwe woning. De nieuwe woning zal ook weer volledig op alleen mijn salaris en eigen geld gefinancieerd worden om zoveel mogelijk problemen in de toekomst hiermee te voorkomen.

Eigenlijk alle makelaars geven aan dat verkoop en koop een broek- vestzak verhaal is. Maar bij aardig wat woningen twijfel ik hier wel aan als ik op de vraagprijs en de foto's af ga.

Bedenk dat verhuizen altijd geld kost. Ten eerste heb je weer overdrachtbelasting en het inrichten en verhuizen is ook niet gratis. Het is dus nooit een volledig vestzak/broekzak verhaal.

Aankomende week gaan we eerst eens kijken wat er zoal te krijgen is tussen 2 en 2.5 ton aan gezinswoningen door een aantal bezichtigingen te doen. We zijn eigenlijk alleen geinteresseerd in nieuwere woningen (na 2000, liefst na 2004) en wat me helaas opvalt aan de foto's is dat er meestal bespaard is op bijvoorbeeld de badkamer. Ik zie veel foto's met lelijke standaard tegels en ouderwetse staande toilets. Wat dat betreft vind ik nieuwbouw ook wel interessant, alleen zullen we dan langer moeten wachten en moet er maar net een juist geprijsd project langs komen.

badkamers en keukens moeten je smaak zijn. Als er geen directe noodzaak tot vervangen is laat je het toch gewoon zitten en pak je het aan zodra je het wilt/financieel kunt.

Kortom spannende tijden breken weer aan.

Succes met zoeken!

[Kju]

robbertvw schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 13:34:
Momenteel ben ik aan het overwegen om mijn appartement in Oss in de verkoop te plaatsen. In 2008 gekocht voor 217.000 v.o.n. en in 2010 opgeleverd. Een 3/4 kamerappartement met parkeerplaats alleen heb ik geen balkon of tuin, en dit is niet voordelig op de markt. Inmiddels zijn er vier makelaars langs geweest en de verwachte opbrengst varieert van 160.000 tot 190.000 en dat vind ik toch wel een behoorlijk verschil. Als ik zelf ga vergelijken met appartementen in de buurt dan lijkt me 180.000 toch wel haalbaar omdat de afwerking bij mij een stuk hoger is dan vergelijkbare woningen. Ik neig er ook naar om eerst zelf het huis online aan te gaan bieden, en mogelijk na de zomer een makelaar in te schakelen.

De reden voor verkoop is een nieuwe (eerste) relatie en een gezinswoning met een tuintje zou wel erg fijn zijn. Helemaal als er kinderen gaan komen. De hypotheek is 176.000 met momenteel meer dan 45.000 in het spaardeel.
Schuld zal er dus nog niet zo snel zijn maar alles wat ik nu meer kan krijgen kan weer gestopt worden in een mooiere/grotere nieuwe woning. De nieuwe woning zal ook weer volledig op alleen mijn salaris en eigen geld gefinancieerd worden om zoveel mogelijk problemen in de toekomst hiermee te voorkomen.

Eigenlijk alle makelaars geven aan dat verkoop en koop een broek- vestzak verhaal is. Maar bij aardig wat woningen twijfel ik hier wel aan als ik op de vraagprijs en de foto's af ga.

Dat klopt, wat je huidige woning minder opbrengt compenseer je door de lagere koopsom op de nieuwe woning. Bij de twijfels die je hebt als je afgaat op vraagprijzen moet je goed beseffen: jij zoekt eigenlijk weer een object die recentelijk is gebouwd. Al die verkopers van zulke woningen zitten in hetzelfde schuitje als jij met je huidige woning en hebben een (onrealistisch?) hoge vraagprijs omdat ze zo veel mogelijk opbrengst willen.

Aankomende week gaan we eerst eens kijken wat er zoal te krijgen is tussen 2 en 2.5 ton aan gezinswoningen door een aantal bezichtigingen te doen. We zijn eigenlijk alleen geinteresseerd in nieuwere woningen (na 2000, liefst na 2004) en wat me helaas opvalt aan de foto's is dat er meestal bespaard is op bijvoorbeeld de badkamer. Ik zie veel foto's met lelijke standaard tegels en ouderwetse staande toilets. Wat dat betreft vind ik nieuwbouw ook wel interessant, alleen zullen we dan langer moeten wachten en moet er maar net een juist geprijsd project langs komen.

Kortom spannende tijden breken weer aan.

Besef wel goed dat nieuwbouw momenteel ca. 20% te hoog is geprijsd in vergelijking met bestaande bouw. Als je kijkt naar recent gebouwde objecten zullen de vraagprijzen veel hoger zijn dan in vergelijking met woningen die tien jaar ouder zijn, e.e.a. heeft te maken met de verwervingskosten maar ook met het feit (noem ik hierboven ook al) dat deze woningen recentelijker zijn gekocht, een hogere hypotheek hebben die is gebaseerd op koopsommen in de top van de markt.
V.w.b. de lelijke badkamers een tip: de woningen die kant-en-klaar uitzien zijn vaak hoger geprijsd en sneller verkocht. Vaak betaalt de koper voor onderdelen die niet nodig zijn (ik noem maar een tweede badkamer of een superdeluxe whirlpool). De minder aangeklede/kale woningen zijn moeilijker verkoopbaar, vooral starters hebben moeite met visualiseren, e.e.a. ook doordat er vele misvattingen zijn over het financieren van verbouwingen. Hoe kaler de woning hoe meer voordeel je kan behalen.

Zie ook mijn post hier, dit gaat ook op voor recentelijk gebouwde objecten.

[robbertvw]

Wceend schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 14:02:
[...]

Bedenk dat vanwege de crisis de appartementen het hardst geraakt zijn in prijsdaling. Voor het geld wat jij als een realistische vraagprijs ziet gaan hier tussenwoningen van de hand. In het nieuws wordt alleen maar geroepen dat je nu moet kopen om er minsten 10 jaar te blijven zitten. Een appartement is echter niet iets wat je voor de lange termijn koopt tenzij je er op je oude dag wilt zitten.
Kopers zul je dus eerder in het senioren publiek moeten vinden dan in de startershoek omdat deze eerder voor een grondgebonden woning gaan.

[...]

Ik wil je niet gelijk down praten maar hoe lang heb je deze relatie al? Vooral voor een eerste nieuwe relatie zou ik niet direct een woning gaan verkopen en een nieuwe woning kopen. Jullie kunnen ook eerst samen in jouw appartement trekken en zodra er kinderen in beeld komen gaan verhuizen.
Op dit moment is mijn advies zolang je niet moet verhuizen zou ik lekker blijven zitten waar je zit.

[...]


Bedenk dat verhuizen altijd geld kost. Ten eerste heb je weer overdrachtbelasting en het inrichten en verhuizen is ook niet gratis. Het is dus nooit een volledig vestzak/broekzak verhaal.

[...]

badkamers en keukens moeten je smaak zijn. Als er geen directe noodzaak tot vervangen is laat je het toch gewoon zitten en pak je het aan zodra je het wilt/financieel kunt.

[...]

Succes met zoeken!

Blijven zitten waar ik zit is natuurlijk een optie (meer voor mij dan mijn vriendin dat wel). En je weet nooit hoe het met een relatie gaat. Maar daarentegen kan een relatie ook na 10 jaar voorbij zijn, dus wanneer zet je die stap. Misschien is het wel zo dat omdat ik juist pas op wat latere leeftijd (28) een eerste relatie heb gekregen dat ik het iets meer koester. En wat dat betreft zijn we allebei wat "ouderwets" ingesteld.
Overigens wonen we al wel samen, alleen huurt mijn vriendin momenteel nog wel en een gewetensvraag is nu dan ook wanneer deze op te gaan zeggen.
En als de markt weer zou gaan stijgen stijgt waarschijnlijk de toekomstige woning weer wat harder mee omdat er nu eenmaal veel appartementen in de verkoop staan.

Verhuizen is natuurlijk nooit gratis, maar goed zelfs als de relatie zou eindigen houd ik er dan wel een woning met tuin aan over. En ik heb geen last meer van medebewoners die de algemene ruimten in het appartement behandelen alsof het kapot moet

[robbertvw]

Kju schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 14:09:
[...]

Dat klopt, wat je huidige woning minder opbrengt compenseer je door de lagere koopsom op de nieuwe woning. Bij de twijfels die je hebt als je afgaat op vraagprijzen moet je goed beseffen: jij zoekt eigenlijk weer een object die recentelijk is gebouwd. Al die verkopers van zulke woningen zitten in hetzelfde schuitje als jij met je huidige woning en hebben een (onrealistisch?) hoge vraagprijs omdat ze zo veel mogelijk opbrengst willen.

Zie ook mijn post hier, dit gaat ook op voor recentelijk gebouwde objecten.

Het zal dus erg veel vergelijken en goed zoeken worden naar een recentere woning die wel realistisch is geprijsd.

[Kju]

Je moet je niet laten afschrikken door een (te hoge) vraagprijs. Als je zeker weet wat een woning waard is (door zelf onderzoek te doen of door een taxateur een advies af te laten geven) kan je altijd aan de hand daarvan bieden. De verkoopmakelaar weet heel goed wat een woning waard is, bij een goed bod (onafhankelijk van de hoogte van de vraagprijs) zal hij altijd in overleg treden met de verkoper, zeker als de woning al enige tijd te koop staat.

[robbertvw]

Kju schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 15:35:
Je moet je niet laten afschrikken door een (te hoge) vraagprijs. Als je zeker weet wat een woning waard is (door zelf onderzoek te doen of door een taxateur een advies af te laten geven) kan je altijd aan de hand daarvan bieden. De verkoopmakelaar weet heel goed wat een woning waard is, bij een goed bod (onafhankelijk van de hoogte van de vraagprijs) zal hij altijd in overleg treden met de verkoper, zeker als de woning al enige tijd te koop staat.

Zeker niet. Maar ja eerst maar eens gaan kijken of ik mijn eigen appartement verkocht kan krijgen. Het nu al bezichtigen is meer ter indicatie voor of onze wensen wel zouden aansluiten bij de markt, en als compromis met mijn ouders die niet echt blij zijn dat ik zou gaan verkopen.

[Wceend]

robbertvw schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 15:22:
[...]


Blijven zitten waar ik zit is natuurlijk een optie (meer voor mij dan mijn vriendin dat wel). En je weet nooit hoe het met een relatie gaat. Maar daarentegen kan een relatie ook na 10 jaar voorbij zijn, dus wanneer zet je die stap. Misschien is het wel zo dat omdat ik juist pas op wat latere leeftijd (28) een eerste relatie heb gekregen dat ik het iets meer koester. En wat dat betreft zijn we allebei wat "ouderwets" ingesteld.
Overigens wonen we al wel samen, alleen huurt mijn vriendin momenteel nog wel en een gewetensvraag is nu dan ook wanneer deze op te gaan zeggen.
En als de markt weer zou gaan stijgen stijgt waarschijnlijk de toekomstige woning weer wat harder mee omdat er nu eenmaal veel appartementen in de verkoop staan.

Als de markt stijgt zit je met een huis beter ja maar wil je nu slecht van je appartement af dat is meer de vraag.

Verhuizen is natuurlijk nooit gratis, maar goed zelfs als de relatie zou eindigen houd ik er dan wel een woning met tuin aan over. En ik heb geen last meer van medebewoners die de algemene ruimten in het appartement behandelen alsof het kapot moet

ook dat is niet zeker als een relatie eindigd en je bent ondertussen getrouwd of hebt een samenlevinscontract is misschien vriendin ook mede eigenaar geworden. En wie zegt dat je vriendin nu ook geen mede eigenaar wil worden als jullie een huis kopen? Zulke discussies alleen al kunnen spanningen brengen in een relatie.

robbertvw schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 15:40:
[...]
en als compromis met mijn ouders die niet echt blij zijn dat ik zou gaan verkopen.

Je bent 28 wat maakt jouw ouders dat uit? tenzij ze nu garant staan of meegefinancierd hebben gaat het ze toch niks aan.

[ Voor 9% gewijzigd door Wceend op 04-06-2013 15:43 ]

[Galois]

Vandaag ontving ik van de notaris de eindafrekening en zag dat er een bedrag van E181,50 op stond van onze VvE (appartement). Zgn. 'handelingskosten inzake bovengenoemde overdracht'.

Ik heb gebeld en het schijnen kosten te zijn die niet in het beheerpakket zitten en altijd doorberekend worden aan de verkoper. Zij moeten namelijk een aantal documenten aanleveren aan de notaris en daar moet ik dan voor betalen.

Volgens mij gaat het alleen maar om:
- hoogte van de VvE bijdrage
- evt. schulden van mij
- hoogte van reservefonds

Dit kan toch nooit zo'n hoog bedrag zijn...

Hebben diegenen onder jullie die ook hun appartement verkocht hebben, ook zo'n hoog bedrag aan extra kosten voor de VvE moeten betalen?

[robbertvw]

Wceend schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 15:42:
[...]

Als de markt stijgt zit je met een huis beter ja maar wil je nu slecht van je appartement af dat is meer de vraag.

[...]

ook dat is niet zeker als een relatie eindigd en je bent ondertussen getrouwd of hebt een samenlevinscontract is misschien vriendin ook mede eigenaar geworden. En wie zegt dat je vriendin nu ook geen mede eigenaar wil worden als jullie een huis kopen? Zulke discussies alleen al kunnen spanningen brengen in een relatie.


[...]

Je bent 28 wat maakt jouw ouders dat uit? tenzij ze nu garant staan of meegefinancierd hebben gaat het ze toch niks aan.

Uiteraard hebben we dit besproken, en omdat ik ook veel spaargeld zal inleggen zal ik de eigenaar van het huis zijn en blijven.

En ja mijn ouders hebben aardig wat van hun spaargeld in oa mijn woning zitten. Uiteindelijk is de keuze aan ons, maar adviezeren doen ze maar al te graag

[nare man]

Galois schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 15:51:
Hebben diegenen onder jullie die ook hun appartement verkocht hebben, ook zo'n hoog bedrag aan extra kosten voor de VvE moeten betalen?

Lijkt mij erg hoog. Ik herinner me dat degene die mijn appartement aan mij verkocht iets van vijf tientjes moest betalen.

[ Voor 47% gewijzigd door nare man op 04-06-2013 16:04 ]

[Kju]

Die kosten zijn een beetje een wild-west. Veel administratiekantoren houden hun jaarlijkse kosten laag en proberen met zulke praktijken te compenseren, denk aan mutatiekosten bij verkoop, uurtarief voor ieder bezoek op locatie, regievergoedingen rekenen aan leveranciers bij het gunnen van opdrachten. En in de praktijk hebben de meeste kantoren een geautomatiseerd systeem, kost max 5 minuten om de oude naar de nieuwe eigenaar te muteren, transactie in de wacht te zetten en de brieven te genereren, mits de boekhouding up to date is.

[Galois]

nare man schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 16:03:
[...]


Lijkt mij erg hoog. Ik herinner me dat degene die mijn appartement aan mij verkocht iets van vijf tientjes moest betalen.

Mij ook... Zeker omdat ik hier helemaal nooit van gehoord had...
Maar wat kun je er tegen doen. Ik zal het in ieder geval doorgeven aan de voorzitter van de VvE (bewoner), in de hoop dit de volgende keer op de agenda te zetten en deze m.i. buitensporige kosten te bespreken met alle bewoners.

[Kju]

Als de VVE een (schriftelijke) overeenkomst met het administratiekantoor heeft staat daar meestal wel duidelijk in vermeld dat zulke kosten apart worden afgerekend.