Ervaring met huis kopen deel 6

[Rukapul]

Dat huizen in Den Bosch beter te betalen zouden zijn dan rond Eindhoven betwijfel ik. Een paar jaar geleden heb ik ook gekeken en Den Bosch was ruimschoots de duurste stad. Er staat typisch ook een andersoortige woning dat je in Waalre of Veldhoven aantreft.

Bij Rosmalen zou ik vooral toch eens een dag doorheen rijden en orienteren. Ik vond het 3x niets in het segment waarin we keken. Het enige voordeel lijkt te zijn dat je ongeveer onder de snelweg woont (incl alle schadelijke uitstoot voor een flink aantal straten).

Qua reisafstand tussen Eindhoven en Den Bosch zou ik me vooral niet rijk rekenen. Mrs Rukapul werkt al flink wat jaren in Den Bosch terwijl we in Eindhoven wonen en reisduur veranderd ongeveer elke paar jaar. Van niks, naar veel, naar weinig, naar regelmatige files.

M.i. ben je het prettigst uit als je een huis koopt in Eindhoven(Noord/Meerhoven)/Best/Veldhoven op basis van de aangedragen argumenten. Het enige argument om uit de buurt te zoeken is geld en dat is een slechte raadgever. Een half uur reistijd lijkt weinig, maar het is wel elke dag voor je werk en ik kan je garanderen dat een flink deel van familie/vrienden/kennissen er tegenaan zal hikken (typisch de mensen die zelf al weinig reizen / mobiel zijn).

Alles ten zuiden / Oosten van Eindhoven zou ik heel kritisch bezien als je voor werk etc meer op het noorden van Eindhoven (incl FlightForum) richt, want dat is zinloze reistijd (rondom / doorheen Eindhoven) waar je heel vaak mee geconfronteerd zult worden. Waalre klinkt daarom als een slechte optie.

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 29-10-2012 12:31 ]

[Domino]

Rukapul schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 12:28:
Dat huizen in Den Bosch beter te betalen zouden zijn dan rond Eindhoven betwijfel ik. Een paar jaar geleden heb ik ook gekeken en Den Bosch was ruimschoots de duurste stad. Er staat typisch ook een andersoortige woning dat je in Waalre of Veldhoven aantreft.

Den Bosch is veruit de duurste gemeente in de regio. Natuurlijk zijn er ook duurdere huizen/wijken maar over het algemeen is dat echt zo.

[b][message=39189472,noline]Bij Rosmalen zou ik vooral toch eens een dag doorheen rijden en orienteren. Ik vond het 3x niets in het segment waarin we keken. Het enige voordeel lijkt te zijn dat je ongeveer onder de snelweg woont (incl alle schadelijke uitstoot voor een flink aantal straten).

Dat is alleen het geval als je in de hoeven woont (A59 grenst er zowat aan). Persoonlijk zou ik daar nog niet dood gevonden willen worden. Een typisch jaren 70 bloemkoolwijk, smalle straten inclusief het gebrek aan openbare parkeerplekken en erg onhandig opgezet.

De rest van Rosmalen is erg aardig, met als uitschieter de overlaet. En voldoende afstand vanaf de A2 om daar in zijn geheel geen last van te hebben. Bedenk wel dat er de komende jaren veel gaat veranderen daar. De nieuwe wijk 'De Groote Wielen' groeit als een dolle met alle bijbehorend forenzen verkeer. En de Zuidwillemsvaart komt pal naast Rosmalen (grofweg evenwijdig aan de A2) te liggen.

[b][message=39189472,noline]Qua reisafstand tussen Eindhoven en Den Bosch zou ik me vooral niet rijk rekenen. Mrs Rukapul werkt al flink wat jaren in Den Bosch terwijl we in Eindhoven wonen en reisduur veranderd ongeveer elke paar jaar. Van niks, naar veel, naar weinig, naar regelmatige files.

Volgens mij heb je het stukje gemist dat hij naar Den Bosch verhuist met zijn werk. Overigens is met het traject Den Bosch-Eindhoven niets mis, mits je een beetje om de files heen kan rijden. Heb jaren op het flight forum gewerkt. Al je zorgt dat je voor half acht Vught-Boxtel voorbij bent is er weinig file.

[The Eagle]

^^^ Met stom. En daarbij, A2 wordt nu eindelijk aangepakt en gaat naar 2x 3 banen in beide richtingen. Wordt pas minder bij Batadorp. Alleen als je in Ehv west of zuid moet zijn hoef je nog maar de N2 op, voor het zuiden pak je de A2 doorgaand. En Flightforum is vanaf batadorp ook binnendoor te doen

[Rukapul]

Domino schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 13:06:
Volgens mij heb je het stukje gemist dat hij naar Den Bosch verhuist met zijn werk.

Inderdaad. Dan wordt het een persoonlijke voorkeur of bij Eindhoven (noord), Den Bosch of ertussen wilt wonen.

The Eagle schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 15:53:
^^^ Met stom. En daarbij, A2 wordt nu eindelijk aangepakt en gaat naar 2x 3 banen in beide richtingen. Wordt pas minder bij Batadorp. Alleen als je in Ehv west of zuid moet zijn hoef je nog maar de N2 op, voor het zuiden pak je de A2 doorgaand. En Flightforum is vanaf batadorp ook binnendoor te doen

Wederom, reken je niet rijk. De vraagsteller is het toonbeeld dat niets zo adaptief is als de forens en een paar procent meer auto's op een traject kan al tientallen procenten meer reistijd betekenen. De echte ramptijden zullen voorlopig nog wel niet terugkeren, maar er zomaar vanuit gaan kun je niet. De nieuwe flessehalzen worden al weer duidelijk.

Als het werk zich in Den Bosch centrum bevindt dan kun je ook nog overwegen om een huis te kopen op fietsafstand van het station in Eindhoven. Met 4 treinen per uur werkt dat prima.

Uiteindelijk doe je wel een forse investering met vele onzekere parameters. Dat familie en vrienden blijven wonen waar ze wonen is overigens groter dan dat je bij een werkgever blijft of dat een werkgever op de locatie blijft.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 29-10-2012 16:06 ]

[Estacao]

Advies:
Huidige situatie

ik heb een bod gedaan op een woning in A'dam zuidoost.
Staat te koop voor €159.500,- reeds 2 bezichtigingen gehad. Volgens bronnen was deze al verkocht maar niet doorgegaan op €152.500,-
Ik heb vandaag een openingsbod gedaan van €131.000,- wat nogal negatief ontvangen is.
Maar niet emotioneel worden het is zakelijk.

Reactie van zijn makelaar:
Zojuist mijn opdrachtgever gesproken en die heeft uw bod direct afgewezen. Om eerlijk te zijn werd hij zelf een beetje geirriteerd.

Zoals ik al had aangegeven in de woning, zitten wij aan een heel ander bedrag te denken. Dit is de woning ook waard. Momenteel ligt vraag en aanbod veels te ver uit elkaar om tot een overeenkomst te komen.


Informatie waarop ik mijn bod gebaseerd heb:
- woning erboven is in Augustus 2012 (net dus) verkocht voor €150.000,- (kadaster opgevraagd)
- Woning op de 1e is 97m2 @ 150.000 = €1546,- p/m2 woning waarop ik geboden heb is 85m2 dus zou everedig berekend €131.500 om en nabij zijn. Nu weet ik dat dit niet zo werkt maar zou wel indicatief moeten zijn.
- Verder baseer ik het op de laatste woning in 2009 in die straat verkocht voor €160.000 maar zoals we weten zijn de prijzen gedaald met ongeveer 10% tot nu toe dus €144K .

- Noemenswaardig. De keuken heeft een defecte vriezer, keramische kookplaat, afzuigkap en geen vaatwasser nou voor mij betekent dat een nieuwe keuken of nieuwe apparatuur. Duidelijk te merken dat dit geen keukenwonder was maar ja ik heb wel mijn eisen wat ik een keuken noem.

- Badkamer heel erg basic.

Heel toevallig heeft een vriend van mij die huur makelaar is aangegeven dat dit huis al redelijk lang onbewoon is en dat de eigenaar het geprobeerd heeft te verhuren maar vroeg er ook te veel voor.

Dus mijn eerste bod van €131K is afgewezen. Wat zouden jullie als hernieuwd bod uitbrengen. Ik ben erover uit dat ik €145K max wil betalen.
Maar wat zouden jullie doen? 145K eindbod of 140K met alle argumenten?

[NMe]

Ik denk niet dat je 14k van de vraagprijs af gaat krijgen. De huidige markt is erg klote voor verkopers natuurlijk maar dat betekent in veel gevallen dat de vraagprijzen al behoorlijk verlaagd zijn. Ik ben niet bekend met de buurt maar 159k voor een woning van 85m² in Amsterdam klinkt redelijk realistisch geprijsd. Als je daar meer dan 9000 vanaf krijgt heb je heel erg je best gedaan denk ik...

Hoe je moet gaan bieden...geen idee. Hangt er een beetje vanaf hoe hard die grens van 145k vastligt voor je. Als je tóch naar 150 zou kunnen stijgen zou ik vervolgen met een bod van 140k en hopen in het midden uit te komen. Zo niet, dan kun je denk ik het best meteen al je kaarten op tafel leggen en zeggen dat 145k je absolute grens is, take it or leave it.

[Estacao]

@NMe

Ik begrijp dat de markt klote is voor verkopers maar kopers hebben ook het risico dat we te duur kopen. Uiteindelijk gaat het om gevoel ik vind het een heel erg leuke woning. Maar ik moet mijn emoties ook bij de deur laten. Het is in Amsterdam Zuidoost dus je kan wel meer vinden voor zo'n prijs alleen ben wat meer tevreden over deze lokatie.

Bij mij gaat het er om dat ik 150K wel kan betalen maar dan woon je onder mensen die dus evenveel betaald hebben maar wel een 12m2 extra kamer hebben. vandaar dat ik daaronder wil zitten. En natuurlijk dat de gehele keuken eigenlijk eruit zou mogen maar alleen al nieuwe apparatuur is +/- 1500-2000 dus ja wat is wijsheid daarin.

Denk dat als ik 145K geboden heb en hij zou zeggen 147K ik misschien nog wel overstag zou gaan. Maar hij is volgens mij een heel emotioneel verkoper. Of de makelaar loopt spelletjes te spelen.
Want hij begon meteen geirriteerd te raken over een bod.
Als je het te laag vind goed geen probleem zeg nee vind het te laag stoor je daar dan niet verder aan.

Vanavond nog even bespreken en strategie bepalen en morgen dan maar weer een nieuw bod uitbrengen

[stin]

Ik vind je bod wel netjes. Iets meer dan 15% onder de vraagprijs. Als die gast niet zo emotioneel was, dan was het allang rond. Waarom doet die geen tegenbod van 147 en uiteindelijk krijg je de woning voor 142k o.i.d. Iedereen blij.

Ik zou in jouw geval niet eens meer een bod doen. Ik zou tegen die makelaar zeggen dat de verkoper een tegenbod mag doen.

[LED-Maniak]

tsjonge.. ik dacht dat het hypotheek deel niet zo ingewikkeld zou zijn bij de bank, maar dat valt tegen!
Ik heb:
- 2 jaar zelfde werkgever
- Sinds mei vast contract
- Eigen inleg +/- 1/5e van waarde huis
- lening ligt zo'n 40k onder het bedrag dat ik maximaal kan lenen

En nóg durven ze moeilijk te doen en allemaal extra documenten te vragen.. lastig lastig.

[NMe]

Estacao schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 16:29:
@NMe

Ik begrijp dat de markt klote is voor verkopers maar kopers hebben ook het risico dat we te duur kopen. Uiteindelijk gaat het om gevoel ik vind het een heel erg leuke woning. Maar ik moet mijn emoties ook bij de deur laten. Het is in Amsterdam Zuidoost dus je kan wel meer vinden voor zo'n prijs alleen ben wat meer tevreden over deze lokatie.

Uiteindelijk zijn jouw emoties niet zo onbelangrijk als je hier voordoet. Je hebt toch een gevoel bij een woning en als je het graag hebben wil, dan moet je er ook echt voor gaan met het doel het uiteindelijk echt te kopen. Tijdens de daadwerkelijke onderhandelingen moet je dan wel je gevoel een beetje uitschakelen of het onderhandelen door je eigen makelaar laten doen.

Bij mij gaat het er om dat ik 150K wel kan betalen maar dan woon je onder mensen die dus evenveel betaald hebben maar wel een 12m2 extra kamer hebben. vandaar dat ik daaronder wil zitten.

Dat kun je niet zo vergelijken. Voor hetzelfde geld was dat appartement een bouwval of waren er omstandigheden waarom de eigenaren van dat appartement er minder voor vroegen. Je zou zoiets ook niet met één appartement moeten vergelijken maar met tenminste 3 anderen die dit jaar verkocht zijn.

Denk dat als ik 145K geboden heb en hij zou zeggen 147K ik misschien nog wel overstag zou gaan. Maar hij is volgens mij een heel emotioneel verkoper. Of de makelaar loopt spelletjes te spelen.
Want hij begon meteen geirriteerd te raken over een bod.

Je biedt met bijna 20% minder dan de vraagprijs behoorlijk laag. Zeker als het appartement al lang te koop staat kan ik me voorstellen dat de verkoper niet zit te wachten op een bod dat geen uitzicht biedt op de prijs die hij in gedachten heeft. Ik denk dat je met een bod van 140-145k al veel sneller tot onderhandelen komt, maar dan moet je er ook voor open staan om op 150 uit te komen.

Als je het te laag vind goed geen probleem zeg nee vind het te laag stoor je daar dan niet verder aan.

Ik vind het lichtelijk knullig dat de makelaar die opmerking heeft gemaakt naar jou. Zo'n makelaar zit er juist tussen om die emotie weg te filteren. Goed, nou is dat altijd nog beter dan de ervaring die ik heb met de verkoopmakelaar bij mijn aankoop, maar knullig is het wel.

stin schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:27:
Ik vind je bod wel netjes. Iets meer dan 15% onder de vraagprijs. Als die gast niet zo emotioneel was, dan was het allang rond. Waarom doet die geen tegenbod van 147 en uiteindelijk krijg je de woning voor 142k o.i.d. Iedereen blij.

Omdat hij dat zomaar even in één keer 12k zakt in prijs? Is een hoop geld hoor. Misschien dat jij dat kan ophoesten maar als de huidige eigenaar niet naar huizen kan kijken waar hij graag naar wil kijken of zelfs met een restschuld komt te zitten kan ik me voorstellen dat hij dat niet graag wil. Niet in de laatste plaats omdat zakken naar 147k betekent dat je bij de koper het idee wekt dat je wel ergens in het midden tussen 131 en 147k wil uitkomen, en dat zal hij zeker niet willen....

Met de huidige markt moet je gewoon niet té veel verwachten van prijsdalingen. Mensen willen best zakken met de prijs, maar de 15% die er 4 jaar geleden nog wel af te lullen waren gaan je nu echt niet meer lukken op woningen die gewoon voor een goeie prijs in de markt staan. 159k als vraagprijs voor een groot appartement in Amsterdam is best netjes. Als je die prijs naar 150k krijgt mag je in je handjes klappen.

LED-Maniak schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:37:
tsjonge.. ik dacht dat het hypotheek deel niet zo ingewikkeld zou zijn bij de bank, maar dat valt tegen!
Ik heb:
- 2 jaar zelfde werkgever
- Sinds mei vast contract
- Eigen inleg +/- 1/5e van waarde huis
- lening ligt zo'n 40k onder het bedrag dat ik maximaal kan lenen

En nóg durven ze moeilijk te doen en allemaal extra documenten te vragen.. lastig lastig.

Goh, je zou bijna denken dat je een hoop geld wil lenen!

---

Ik zit zelf inmiddels al zo'n twee weken te wachten op een finaal akkoord op de hypotheek. Ze hebben bij de Rabobank alle papieren die ze hebben wilden en nu is het afwachten geblazen. Schijnt lang te gaan duren want ze hebben het druk. Hoe ze dat doen met de huidige stilstaande markt...geen idee.

[ Voor 10% gewijzigd door NMe op 29-10-2012 19:45 ]

[Estacao]

NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:43:
[Uiteindelijk zijn jouw emoties niet zo onbelangrijk als je hier voordoet. Je hebt toch een gevoel bij een woning en als je het graag hebben wil, dan moet je er ook echt voor gaan met het doel het uiteindelijk echt te kopen. Tijdens de daadwerkelijke onderhandelingen moet je dan wel je gevoel een beetje uitschakelen of het onderhandelen door je eigen makelaar laten doen]

Ik heb geen aankoop makelaar vind dat ik er met logisch beredeneren uit zou moeten komen. Ik wil de woning graag maar moet wel een goede deal zijn misschien te kieskeurig of wil ik te graag voor een dubbeltje op de eerste rang zitten maar ja waarom meer betalen dan nodig.

[quote]NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:43:
[Dat kun je niet zo vergelijken. Voor hetzelfde geld was dat appartement een bouwval of waren er omstandigheden waarom de eigenaren van dat appartement er minder voor vroegen. Je zou zoiets ook niet met één appartement moeten vergelijken maar met tenminste 3 anderen die dit jaar verkocht zijn.]

Ik heb de andere woning gezien en die ziet er erg netjes uit. Denk dat met een + / - vergelijking je op hetzelfde uitkomt. Had ook gekeken naar de woningen in de buurt zijn er in totaal maar 24 stuks van. Enige woningen die volgens het kadaster verkocht zijn zijn van 2012 a 150K - 2009 a 160K - 2008 belachelijk duur (rond de 200K) maar ik weet dat deze koper het nieuwbouw heeft gekocht en in al die jaren geen vernieuwingen heeft aangebracht. Verder staan er nog 2 andere woningen te koop maar die vragen 190 en 215K wat ik belachelijk vind. Zelfs een bewoner van het gebouw gaf aan dat ze het kennelijk niet snapten.

NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:43:
[Je biedt met bijna 20% minder dan de vraagprijs behoorlijk laag. Zeker als het appartement al lang te koop staat kan ik me voorstellen dat de verkoper niet zit te wachten op een bod dat geen uitzicht biedt op de prijs die hij in gedachten heeft. Ik denk dat je met een bod van 140-145k al veel sneller tot onderhandelen komt, maar dan moet je er ook voor open staan om op 150 uit te komen.]

Woning staat nu net 1 maand te koop maar weet uit betrouwbare bron dat de eigenaar er al lange tijd niet meer zelf woont en dat hij geprobeerd heeft de verhuurmarkt te veroveren niet wetende kennelijk dat ook huurders niet zoveel te besteden hebben in deze tijden.

NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:43:
[Ik vind het lichtelijk knullig dat de makelaar die opmerking heeft gemaakt naar jou. Zo'n makelaar zit er juist tussen om die emotie weg te filteren. Goed, nou is dat altijd nog beter dan de ervaring die ik heb met de verkoopmakelaar bij mijn aankoop, maar knullig is het wel. :+]

Vind de makelaar ook best knullig aangezien ik bij de 1e bezichtiging wat vragen had die heb ik daarna gemaild en tijdens de 2e bezichtiging wist hij daar op enkele wel raad mee maar met nieuwe vragen ho maar. Ik dacht bij mezelf als ik woensdag een bezichtiging heb met enthousiaste mensen die de dinsdag opvolgend een 2e bezichtiging willen dat je je toch wel een beetje in de woning inleest.


NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:43:[Omdat hij dat zomaar even in één keer 12k zakt in prijs? Is een hoop geld hoor. Misschien dat jij dat kan ophoesten maar als de huidige eigenaar niet naar huizen kan kijken waar hij graag naar wil kijken of zelfs met een restschuld komt te zitten kan ik me voorstellen dat hij dat niet graag wil. Niet in de laatste plaats omdat zakken naar 147k betekent dat je bij de koper het idee wekt dat je wel ergens in het midden tussen 131 en 147k wil uitkomen, en dat zal hij zeker niet willen....

Met de huidige markt moet je gewoon niet té veel verwachten van prijsdalingen. Mensen willen best zakken met de prijs, maar de 15% die er 4 jaar geleden nog wel af te lullen waren gaan je nu echt niet meer lukken op woningen die gewoon voor een goeie prijs in de markt staan. 159k als vraagprijs voor een groot appartement in Amsterdam is best netjes. Als je die prijs naar 150k krijgt mag je in je handjes klappen.]

Ik verwacht ook niet in een keer zo'n daling, maar tegenwoordig komt een koper meestal met een inzet tussen de 10-20% lager, de verkoper anderzijds kan ook niet verwachten dat je er met 5% af bent (tuurlijk elk potje zijn deksel). De verkoop makelaar had door laten schemeren dat de verkoper er eerder 152.5K was overeengekomen met een mysterieuze bieder die er niet op teruggekomen is. Maar ja dat was denk ik semi bluf. En als je weet dat iemand 152K als bodem aangeeft dan wil ik eronder. Als je binnen 1 maand een koper hebt dan lijkt mij dat je daar wel op in gaat al is het maar om te kijken waar de grens ligt of wat je er voor zou kunnen krijgen.

Bedankt trouwens voor de feedback tot nog toe.

[ Voor 5% gewijzigd door Estacao op 29-10-2012 20:26 ]

[$n@p$hot]

Aghanim schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 09:44:
Huis wat wij op het oog hadden gaat niet door. Verkopende partij wilde niet zakken, helemaal niks. Vind het persoonlijk raar om een vaste prijs te hanteren in deze markt. Had je huis dan 15k duurder geprijsd als onderhandelingsruimte...Niemand gaat nu de vraagprijs betalen.

Mag ik uit nieuwsgierigheid vragen welk huis het precies was?

[NMe]

Bij mij was het leuker: vraagprijs van 129k. Ik heb toen een bod gedaan van 115. Tegenbod van de makelaar: 135, want die 129 was een "vanaf-prijs". Mijn makelaar en ik hebben er hard om gelachen.

Ik verwijt dit de makelaar en niet de verkoper want ik heb met die makelaar nog 3 appartementen bekeken en daar zei hij ook bij dat dat vanaf-prijzen waren.

[$n@p$hot]

NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 20:40:
Bij mij was het leuker: vraagprijs van 129k. Ik heb toen een bod gedaan van 115. Tegenbod van de makelaar: 135, want die 129 was een "vanaf-prijs". Mijn makelaar en ik hebben er hard om gelachen.

Ik verwijt dit de makelaar en niet de verkoper want ik heb met die makelaar nog 3 appartementen bekeken en daar zei hij ook bij dat dat vanaf-prijzen waren.

Ik heb dezelfde ervaring. Heb jij toevallig ook te maken gehad met makelaarskantoor Van U... uit E? MIjn huis stond te koop voor een vanaf-prijs van 219k en op de 1ste bezichtiging werd dit ook nadrukkelijk gezegd. Ik quote:

De vraagprijs is een vanaf prijs, dus hieronder bieden heeft geen zin. Breng maar een aankoopmakelaar mee en je zult zien dat dit huis zeker 230k waard is. Tegenwoordig bieden wij bijna al onze huizen aan met een vanaf prijs en 90% wordt boven de vraagprijs verkocht.

Ik had nog nooit zo iets doms gehoord, ik ga toch niet boven de vraag prijs bieden Als ik minder biedt, krijg ik er dan het schuurtje of de uitbouw niet bij? Uiteindelijk hebben we op aanraden van onze aankoopmakelaar dus ook een bod van 200k gedaan en hebben we het huis voor 205k gekocht.

[Verwijderd]

Ik heb een aantal vragen over de overlijdensrisico verzekering:

Is het verplicht om (in de nieuwe situatie na 1 januari 2013) een overlijdensrisico verzekering bij dezelfde bank af te sluiten als waarvan wij de hypotheek willen indienen?

Is het mogelijk om het verzekerde bedrag van een overlijdensrisico verzekering tussentijds aan te passen? Zit hier eventueel een boete op?

Welke constructie hebben jullie toegepast? Man heeft overlijdensrisico verzekering afgesloten op bijdrage vrouw en andersom? Hebben jullie het volledige bedrag van ieders inbreng verzekerd?

[Stoffel]

NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:43:
[...]

Goh, je zou bijna denken dat je een hoop geld wil lenen!

---

Ik zit zelf inmiddels al zo'n twee weken te wachten op een finaal akkoord op de hypotheek. Ze hebben bij de Rabobank alle papieren die ze hebben wilden en nu is het afwachten geblazen. Schijnt lang te gaan duren want ze hebben het druk. Hoe ze dat doen met de huidige stilstaande markt...geen idee.

Ach, ik heb ook uiteindelijk 7 weken moeten wachten op een bank die iedere week aangaf bijna bij mijn dossier te zijn beland. We hebben het in die tijd nog twee keer voorgelegd bij een andere bank, voor het geval dat. Als het zo lang duurt ga je bijna denken dat er iets te discussiëren valt bij de acceptatieafdeling. We hebben toen ook twee keer de reactie gekregen dat ze echt niet wisten wat er nu zo moeilijk moest zijn (200k onder de maximale hypotheek met 1/3 van de waarde van het pand gespaard), en dat we meteen bij ze terecht konden als we dat zouden willen. Uiteindelijk is de hypotheek zonder morren geaccepteerd, de vertraging bleek gewoon echt door de drukte te komen.

[NMe]

$n@p$hot schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 21:26:
[...]

Ik heb dezelfde ervaring. Heb jij toevallig ook te maken gehad met makelaarskantoor Van U... uit E?

Die ja.

MIjn huis stond te koop voor een vanaf-prijs van 219k en op de 1ste bezichtiging werd dit ook nadrukkelijk gezegd. Ik quote:

[...]

Ik had nog nooit zo iets doms gehoord, ik ga toch niet boven de vraag prijs bieden Als ik minder biedt, krijg ik er dan het schuurtje of de uitbouw niet bij? Uiteindelijk hebben we op aanraden van onze aankoopmakelaar dus ook een bod van 200k gedaan en hebben we het huis voor 205k gekocht.

Bij mij is er in absolute getallen wat minder vanaf gegaan (sowieso was 129k al een heel scherpe prijs voor mijn toekomstige appartement) maar we zijn sowieso onder de vraagprijs uitgekomen. Ik snap de tactiek van dat kantoor niet, het wrijft alleen serieuze kopers tegen de haren in. Als ik zelf geen makelaar had gehad die ertussen zat voor me had ik die makelaar in zijn gezicht uitgelachen toen hij 6k meer vroeg dan de vraagprijs.

Stoffel schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 22:38:
[...]

Ach, ik heb ook uiteindelijk 7 weken moeten wachten op een bank die iedere week aangaf bijna bij mijn dossier te zijn beland.

Mja, mijn broertje eerder dit jaar ook....maar die tijd kan ik me niet veroorloven. Ik moet dit jaar nog de hypotheek rond hebben of ik krijg die hypotheek niet meer, domweg omdat volgend jaar alles duurder wordt voor starters en ik dus niet meer genoeg geld zou kunnen krijgen voor dit appartement. Ik ga maar even stennis schoppen via mijn (onafhankelijke) adviseur en inderdaad ook maar kijken of hij nog een alternatief kan regelen.

[The Eagle]

Iemand ervaring met het inhuren van een aankoopmakelaar, en dan bij voorkeur omgeving Den Bosch? We hebben wat op het oog en overwegen een aankoopmakelaar, maar we kennen daar (behalve de verkopende makelaars) eigenlijk niemand die ons iets aan kan raden.
Ervaringen met aankoopmakelaars in het algemeen zijn uiteraard ook welkom

[Xanaroth]

NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 22:49:
Mja, mijn broertje eerder dit jaar ook....maar die tijd kan ik me niet veroorloven. Ik moet dit jaar nog de hypotheek rond hebben of ik krijg die hypotheek niet meer, domweg omdat volgend jaar alles duurder wordt voor starters en ik dus niet meer genoeg geld zou kunnen krijgen voor dit appartement. Ik ga maar even stennis schoppen via mijn (onafhankelijke) adviseur en inderdaad ook maar kijken of hij nog een alternatief kan regelen.

Vooral de koop afblazen dan? Als je nu al zo enorm krap zit dat die paar euro zoveel verschil maakt, dan is dat toch vragen om problemen in een tijd waar de koopkracht achteruit gaat?
Ook als je nu al koopt wordt volgend jaar alles duurder (koopkracht gaat immers nog steeds achteruit).

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 30-10-2012 08:08 ]

[D-e-n]

The Eagle schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 22:57:
Iemand ervaring met het inhuren van een aankoopmakelaar, en dan bij voorkeur omgeving Den Bosch? We hebben wat op het oog en overwegen een aankoopmakelaar, maar we kennen daar (behalve de verkopende makelaars) eigenlijk niemand die ons iets aan kan raden.
Ervaringen met aankoopmakelaars in het algemeen zijn uiteraard ook welkom

Wij zitten/zaten in dezelfde situatie. Mijn vriendin komt uit A'dam, ik uit Dordrecht en we willen (omdat er in de voor ons aantrekkelijke buurten moeilijk een huis in A'dam te krijgen is) naar Haarlem. En behalve een vriendenstel wat er woont hebben we daar geen contacten. En dan is een makelaar die een beetje weet waar je in die stad op moet letten wel handig.

Wat wij hebben gedaan is op het internet zoeken naar ervaringen met makelaars. Er is niet veel maar op http://wieisdebestemakelaar.nl/ kun je bijvoorbeeld wel wat vinden. Degenen die ons bevielen hebben we een mail gestuurd met daarin wat uitleg over onze situatie en onze wensen.

De meeste makelaars zullen je vervolgens uitnodigen voor een gesprek en bij degene die ons via de mail het beste gevoel gaf zijn we daar op ingegaan. Op voorstel van die makelaar hebben we tegelijk met dat gesprek ook wat huizen bekeken. Deze makelaar vond dat een goede manier om ons te leren kennen.

Op dit moment staat alles op hold. Eerst moet mijn huis verkocht worden. Maar als dat gebeurt staan we gelijk in de startblokken. We zullen de makelaar overigens pas op het laatste moment inschakelen, als we nog twee huizen als optie over hebben bijvoorbeeld. De eerste selectie doen we zelf wel.

[freddyathlon]

Ik en mijn vrouw zijn nu 2 weken bezig met een koopwoning. We zijn wezen kijken uiteraard. De woning heeft een vraagprijs van € 209.000,-.
Deze woning staat bijna 2 jaar te koop en heeft eerst te koop gestaan voor € 228.000,-. Is dus al aardig in prijs gedaald.

In dezelfde wijk staan meerdere woningen van hetzelfde type te koop voor ongeveer € 200.000,-.

De woning zelf ziet er prachtig uit, er hoeft weinig aan te gebeuren. We hebben een bod uitgebracht van € 190.000,-.

Dit bod werd niet geaccepteerd en de verkopende partij wilde een tegenbod doen van € 205.000,-.
Hierop zijn we niet ingegaan, daar mijn vrouw en ik een grens hebben van € 195.000,-.

2 dagen later werd ik door de makelaar gebeld; de verkoper wilde toch nog wel zakken. Deze mensen moeten het huis uit i.v.m. een scheiding en ze willen er daardoor dus snel vanaf. Hiervan willen wij natuurlijk gebruikmaken .

De verkoper wilde nog zakken tot € 197.000,-

Hierop heb ik gezegd dat dit beter in ons straatje past, mits we nogmaals de woning mogen bekijken met iemand erbij die anders naar dingen kijkt en wat meer inspectie verricht.
Zo kwamen we erachter dat de schuur in de achtertuin een nieuw dak nodig heeft. Volgens de makelaar gaat het om alleen de bedekking, maar de afvoer is ook helemaal niet goed geplaats waardoor er veel water op het dak blijft liggen. Geraamde kosten ongeveer € 800,= (ipv ongeveer 150 wat de makelaar zei).

Ook blijkt in de (mooie) keuken het een en ander mis; er zitten wat gaten in het keukenblad die ons niet waren opgevallen. Zo zijn er nog wat kleine mankementjes, maar alles bij elkaar opgeteld kom je toch richting de € 2.000,- uit.

Nu willen wij dus alsnog ons bod herzien, alleen is de vraag hoe we dit het beste kunnen aanpakken.
Het liefst begin ik weer met € 190.000,- te bieden, maar denk dat ik wordt uitgelachen en dan opeens alles spaak loopt, terwijl we het huis wel willen hebben.

Wie heeft er tips voor me over hoe dit het beste aan te pakken?

[Kju]

Niks mis met een lager bod. Gewoon stellen dat je na de tweede bezichtiging, alles in overweging nemende, je bod herziet en dat je er minder voor over hebt dan je eerst voor ogen had.

Maak daarbij wel onderscheid tussen wat het werkelijk waard is (een goede koopsom is ca. 90% van de marktwaarde) en je start/vervolgbod.

[Domino]

freddyathlon schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 08:55:mijn vrouw en ik een grens hebben van € 195.000,-

Is die grens omdat je niet meer kan lenen of niet meer wil lenen?

Buiten dat, je max is 195k. Trek daar de kosten vanaf en bied dan 193k.
Of je doet een bod en zegt daarbij dat de verkoper de gebreken dient te herstellen.

[nare man]

Ik zou beginnen op 10-15% onder de vraagprijs, dat zou dus 177-188k zijn. Met eerdere prijsdalingen zijdens de verkoper heb jij niets te maken. Als ze in scheiding liggen hebben ze nu dubbele of misschien zelfs wel driedubbele kosten, ze moeten er snel vanaf. Met een bod van 190k op een huis dat al twee jaar te koop staat, nu een vraagprijs heeft van 209k, en verkopers waarvan de makelaar zelf aangeeft dat ze snel willen verhuizen omdat ze in scheiding liggen word je echt niet uitgelachen. Het gaat nu om duizendjes: zij geven aan tot 197k te willen zakken, maar als jij 190k of misschien 185k biedt, dan is het voor hen gewoon de afweging: nu toehappen, en die duizendjes misschien bij familie of vrienden bijeen schrapen, of afslaan en wéér wachten -- en na twee jaar zullen ze daar echt wel tabak van hebben. Dat het huis al twee jaar te koop staat, is bovendien een indicatie dat het niet snel 'weg' zal zijn.

Overigens, om even in de emotionele sfeer te blijven: een tegenbod van 205k vanaf een vraagprijs van 209k, dát is pas reden om mensen te gaan uitlachen.

[croxz]

Ik begrijp de fixatie in dit topic om maar perse x procent onder de vraagpijs uit te komen niet. Als een verkoper z'n huis belachelijk hoog in de markt zet wordt hij (terecht) uitgelachen, maar als hij z'n huis voor een reële scherpe prijs in de markt zet, moet er nog eens 10 a 15% vanaf...

[TheFes]

The Eagle schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 22:57:
Iemand ervaring met het inhuren van een aankoopmakelaar, en dan bij voorkeur omgeving Den Bosch? We hebben wat op het oog en overwegen een aankoopmakelaar, maar we kennen daar (behalve de verkopende makelaars) eigenlijk niemand die ons iets aan kan raden.
Ervaringen met aankoopmakelaars in het algemeen zijn uiteraard ook welkom

Ik heb goede ervaringen met Toine Luijten van A&T Service. Vast tarief (599 EUR), no-cure no-pay en hij weet wat hij doet

Hij heeft voor ons bemiddeld voor een huis in Berkel-Enschot. Weet niet of hij tot Den Bosch komt..

[Kju]

croxz schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 09:17:
Ik begrijp de fixatie in dit topic om maar perse x procent onder de vraagpijs uit te komen niet. Als een verkoper z'n huis belachelijk hoog in de markt zet wordt hij (terecht) uitgelachen, maar als hij z'n huis voor een reële scherpe prijs in de markt zet, moet er nog eens 10 a 15% vanaf...

Ik ook niet, daarom is mijn advies altijd om ca. 90% van de marktwaarde te betalen, e.e.a. afhankelijk van hoe scherp de vraagprijs is

[D-e-n]

The_Fes schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 09:17:
[...]
Ik heb goede ervaringen met Toine Luijten van A&T Service. Vast tarief (599 EUR)

Mag ik vragen wat hij voor die 599 euro allemaal doet? Je hebt natuurlijk ook variabele tarieven maar mijn ervaring is dat het bedrag minimaal boven de 1000 euro terecht komt.

[Kju]

Een aankoopmakelaar die voor 599 werkt zal in de praktijk niet veel meer doen dan even snel door het huis lopen, onderhandelen, koopakte controleren. Puur voor de onderhandeling alleen is het prima, daar ben ik heel eerlijk in. Een aankoopmakelaar moet alleen wel meer doen dan alleen onderhandelen, het moet een aankoopbegeleiding zijn met goede recherche en goede voorlichting naar de klant.
Een aankoopmakelaar die daadwerkelijk goede recherche uitvoert, de tijd neemt om uitgebreid zijn cliënten voor te lichten, die daadwerkelijk de woning opmeet en taxeert voordat er een strategie en maximaal bod wordt bepaald, zal toch wel richting minimaal € 1.750 zitten, afhankelijk van de grootte van het object en te verwachten tijdsbesteding.

[frickY]

freddyathlon schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 08:55:
In dezelfde wijk staan meerdere woningen van hetzelfde type te koop voor ongeveer € 200.000,-.

De woning zelf ziet er prachtig uit, er hoeft weinig aan te gebeuren. We hebben een bod uitgebracht van € 190.000,-.

Volgens de makelaar gaat het om alleen de bedekking, maar de afvoer is ook helemaal niet goed geplaats waardoor er veel water op het dak blijft liggen. Geraamde kosten ongeveer € 800,= (ipv ongeveer 150 wat de makelaar zei).

Ook blijkt in de (mooie) keuken het een en ander mis; er zitten wat gaten in het keukenblad die ons niet waren opgevallen. Zo zijn er nog wat kleine mankementjes, maar alles bij elkaar opgeteld kom je toch richting de € 2.000,- uit.

Hou er wel rekening mee dat wat de verkopers betreft die mankementen al zijn doorberekend in die €197.000.

Wij liepen na ruim anderhalf jaar zoeken ook eindelijk tegen een woning waar wij wel beide enthousiast over waren. Vraagprijs was €199.000 en dat hebben we er ook zonder morren voor betaald. Geen onzekerheden, geen gezeur over een paar euros, en gewoon na anderhalve maand al de sleutel in bezit. Dat vonden wij ook heel wat waard, terwijl we de woning absoluut ook voor iets minder hadden kunnen krijgen.

[TheFes]

D-e-n schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 09:19:
[...]

Mag ik vragen wat hij voor die 599 euro allemaal doet? Je hebt natuurlijk ook variabele tarieven maar mijn ervaring is dat het bedrag minimaal boven de 1000 euro terecht komt.

Bezichtiging, onderhandelingen met de verkopende partij, advies over te volgen strategie, beoordelen koopcontract.

Verder kun je hem altijd bellen en vragen stellen over alles wat met de aankoop te maken heeft, en is hij zelfs op vakantie bereikbaar

Dit is zijn website: http://www.atservice.nl/

Ik zie wel dat ik me vergist had, het was namelijk 799 EUR voor het Totaal-pakket. Dat hadden wij ook afgenomen.

[nare man]

croxz schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 09:17:
Ik begrijp de fixatie in dit topic om maar perse x procent onder de vraagpijs uit te komen niet.

Daar is een simpele reden voor. In onderhandelingen is het niet verstandig je a priori te laten leiden door de belangen van de ander. Om tot een goed onderhandelingsresultaat te komen, moet je de belangen van de ander wel onderkennen, maar je hoeft je niet meteen al de belangen van de ander aan te trekken. Dat kun je eventueel in een later stadium doen, als wisselgeld cq de gunfactor. Je moet primair gaan voor je eigen belangen, en dus laag inzetten: als de ander daar geen zin in heeft, dan geeft hij wel een reactie, en dan zie je vanaf daar wel of je aan je standpunt vasthoudt, een stukje gaat toegeven, of iets anders doet. Proberen je broeders hoeder te zijn is in onderhandelingen gewoon niet slim.

Je ziet te vaak dat kopers van huizen heel beleefd willen zijn, en bang zijn om door de verkoper 'uitgelachen' te worden omdat ze een te laag bod doen. Kennelijk is iedereen bang uitgemaakt te worden voor schraper, of om de verkoper te 'beledigen' omdat zijn lieve kleine huisje toch echt wel een bepaald minimumbedrag moet opbrengen. Welnu, de huizenmarkt ligt volkomen op zijn gat, er vindt praktisch geen transactie meer plaats, dus een verkoper die notabene in scheiding ligt, zal nu een gat in de lucht springen als na twee jaar (!) zijn huis eindelijk verkocht wordt.

Daar komt bij dat een verschilletje van 5 of 8k misschien weinig lijkt ('dat is nog geen 15 euro erbij in maandlasten, dus dat geef ik dan maar toe'), maar als je wilt verhuizen is 5 of 8k bijlappen ineens redelijk pittig. Des te meer reden dus om als koper maximaal ervoor te gaan die prijs omlaag te krijgen: de verkoper doet immers hetzelfde, maar dan omgekeerd -- waarom zou je daar wel in meegaan? Het is de tegenpartij.

[ Voor 12% gewijzigd door nare man op 30-10-2012 09:30 ]

[D-e-n]

@The_Fes
Van dat bedrag schrik ik dus wel. Nu kan het pakket wat verschillen maar de aankoopmakelaar die wij hebben benaderd zat zelfs nog wat boven het bedrag wat Kju noemde.

[Kaasplank]

De makelaar die ons begeleidde met het verkopen van de oude woning heeft ons ook begeleid met het zoeken naar en kopen van de nieuwe woning. Moet zeggen dat ik het een prettige gedachte vond een persoon met kennis voorhanden te hebben. Hij ging mee naar bezichtigingen en hielp met het onderhandelen en heeft de koopakte gecontroleerd. Dit was vooral prettig omdat we de woning kochten van een bank waardoor eea niet direct op de gebruikelijke manier ging.

[D-e-n]

Mag ik vragen wat de prijs daarvan was dan?

[Kaasplank]

Ik heb daar afgezien van zijn courtage voor de verkoop van de oude woning niets extra voor betaald. Hij bood het zelf aan. Misschien heb ik hem iets vaker aan z'n jas getrokken dan hem lief was maar ik heb hem nooit horen klagen

[timag]

freddyathlon schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 08:55:
De verkoper wilde nog zakken tot € 197.000,-

Hierop heb ik gezegd dat dit beter in ons straatje past, mits we nogmaals de woning mogen bekijken met iemand erbij die anders naar dingen kijkt en wat meer inspectie verricht.
Zo kwamen we erachter dat de schuur in de achtertuin een nieuw dak nodig heeft. Volgens de makelaar gaat het om alleen de bedekking, maar de afvoer is ook helemaal niet goed geplaats waardoor er veel water op het dak blijft liggen. Geraamde kosten ongeveer € 800,= (ipv ongeveer 150 wat de makelaar zei).

Ook blijkt in de (mooie) keuken het een en ander mis; er zitten wat gaten in het keukenblad die ons niet waren opgevallen. Zo zijn er nog wat kleine mankementjes, maar alles bij elkaar opgeteld kom je toch richting de € 2.000,- uit.

Nu willen wij dus alsnog ons bod herzien, alleen is de vraag hoe we dit het beste kunnen aanpakken.
Het liefst begin ik weer met € 190.000,- te bieden, maar denk dat ik wordt uitgelachen en dan opeens alles spaak loopt, terwijl we het huis wel willen hebben.

Wie heeft er tips voor me over hoe dit het beste aan te pakken?

Ik zou eerst bieden alsof die kosten er niet waren dus bijv. nu € 195.000 als finaal bod en dan daarbij vermelden dat je wel verwacht dat de € 2000 geconstateerde kosten daar nog vanaf gaan.

Uiteindelijk leg je dan dus € 193.000 als eindbod neer. Dat maakt de discussie voor hen weer ingewikkelder. Je hebt immer ook echt een punt: er zijn kosten die je moet maken om alles weer netjes te maken. Die heb je pas na bieden geconstateerd en veranderen dus het spel.

Vervolgens je poot stijf houden...

[croxz]

nare man schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 09:28:
[...]
Daar is een simpele reden voor. In onderhandelingen is het niet verstandig je a priori te laten leiden door de belangen van de ander. Om tot een goed onderhandelingsresultaat te komen, moet je de belangen van de ander wel onderkennen, maar je hoeft je niet meteen al de belangen van de ander aan te trekken. Dat kun je eventueel in een later stadium doen, als wisselgeld cq de gunfactor. Je moet primair gaan voor je eigen belangen, en dus laag inzetten: als de ander daar geen zin in heeft, dan geeft hij wel een reactie, en dan zie je vanaf daar wel of je aan je standpunt vasthoudt, een stukje gaat toegeven, of iets anders doet. Proberen je broeders hoeder te zijn is in onderhandelingen gewoon niet slim.
[...]

Als het gaat om zo'n goed mogelijke prijs voor een woning te betalen, dan ben ik het helemaal met je eens. Maar het lijkt hier vaak een psychologische grens te zijn: als er niet meer dan x% van de verkoopprijs afgaat dan is het geen goede deal en voelt men zich bekocht. Bijvoorbeeld:

Aghanim schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 09:44:
Huis wat wij op het oog hadden gaat niet door. Verkopende partij wilde niet zakken, helemaal niks. Vind het persoonlijk raar om een vaste prijs te hanteren in deze markt. Had je huis dan 15k duurder geprijsd als onderhandelingsruimte...Niemand gaat nu de vraagprijs betalen.

Estacao schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 20:20:
NMe schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 19:43:
I[i]k verwacht ook niet in een keer zo'n daling, maar tegenwoordig komt een koper meestal met een inzet tussen de 10-20% lager, de verkoper anderzijds kan ook niet verwachten dat je er met 5% af bent (tuurlijk elk potje zijn deksel).

Uiteindelijk zal tijdens de onderhandelingen de verkoper tot een bepaalde prijs willen/kunnen zakken en over die prijs moet de koper zich afvragen of het scherp/markconform is en of hij bereidt is dat bedrag ervoor te betalen. De originele vraagprijs waarvan ooit is gestart of de korting daarop die is bedongen is IMHO niet relevant en daar zou je je niet door moeten laten leiden.

[Estacao]

@croxz

Ik snap dat er geen bepaalde formule aan vastzit.
Maar ik onderbouw het vanuit de 2 laatst verkochte woningen in die straat.

2012 - 150K
2009 - 160K
Beiden met een groter woon oppervlak 97m2 t.o.v. 85m2

Voor mij gezien de huidige economie en wat ik ervan heb meegekregen

Vierkante meter technisch kom je uit op €131K (mijn eerste bod)
10% daling in acht nemende sinds 2009 volgens CBS o.a. €144K

En dan nog geen badkamer en keuken renovatie/upgrade meegerekend.

Mijn eerste bod was 131K wist dat dat het niet zou worden. Klant zogenaamd geirriteerd.
Nu ga ik het ophogen naar 137K met beredenering hopelijk komt die verkoopmakelaar dan ook een beetje van zijn gat af en krijg ik een goed tegenbod.

[Kju]

Je moet je wel goed realiseren dat je wel een risico loopt met een reguliere aankoopmakelaar die no-cure no-pay werkt. Verkoopmakelaars doen graag zaken met aankoopmakelaars omdat verkoopmakelaars weten dat aankoopmakelaars altijd net dat laatste zetje kunnen geven om de deal rond te maken, anders verdient de aankoopmakelaar immers niets.
Zoek daarom wel een aankoopmakelaar die voor zijn betaling niet afhankelijk is van het daadwerkelijk tot stand komen van een transactie.

[celshof]

@Estacao: Een verhoging van je bod met €6000 vind ik nogal flink. Wat is het verschil tussen de laatst verkochte woning en degene die jij op het oog hebt? Heeft die van 97m2 misschien een extra kamer?

[D-e-n]

Kju schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 10:49:
Zoek daarom wel een aankoopmakelaar die voor zijn betaling niet afhankelijk is van het daadwerkelijk tot stand komen van een transactie.

Hoe bedoel je "afhankelijk"? Doel je dan puur op het no-cure no-pay gedeelte?

Bij mijn verkoopmakelaar werk ik overigens wél met no-cure no-pay. Maar daar lijken me de belangen vrij duidelijk. Hij wil verkopen, zo hoog mogelijk, en ik ook.

[Kju]

D-e-n schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 10:55:
[...]

Hoe bedoel je "afhankelijk"? Doel je dan puur op het no-cure no-pay gedeelte?

Bij mijn verkoopmakelaar werk ik overigens wél met no-cure no-pay. Maar daar lijken me de belangen vrij duidelijk. Hij wil verkopen, zo hoog mogelijk, en ik ook.

Een aankoopmakelaar die voor zijn beloning uitsluitend afhankelijk is van het wel tot stand komen van een transactie zal bewust of onbewust zijn cliënt toch nog op enig moment (ver)leiden om met een bepaalde koopsom akkoord te gaan als het er op lijkt dat deze acceptabel kan zijn. De meeste verkoopmakelaars rekenen daar ook op.

[Estacao]

celshof schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 10:50:
@Estacao: Een verhoging van je bod met €6000 vind ik nogal flink. Wat is het verschil tussen de laatst verkochte woning en degene die jij op het oog hebt? Heeft die van 97m2 misschien een extra kamer?

Ja klopt die heeft een extra kamer. De woning die ik bekijk ligt op de begane grond.
Betekent dat ik de berging heb van 3 woningen daar waar hij de extra kamer heeft.
Enige is volgens mij wel dat de eigenaar van die woning overleden is en zijn zoons die woning verkocht hebben. Maar je zou denken dat de overlijdensrisico verzekering het grootste gedeelte van de hypo. zou dekken?

De verhoging betekent dat ik eerder aan mijn beoogde koopsom zal zitten en dus eerder zal roepen dit is mijn eindbod. Hij zal nu eerst een stuk moeten zakken want als hij nu bijv. van 159.5 naar 155 zakt hoef ik niet eens een echt tegenbod te doen gooi ik er 1 rug bij en laat hem dan maar weer behoorlijk bijschaven.
Ik wil proberen dat hij op de 150K zit tegen de tijd dat ik 140K zit dan kan je de we ontmoeten elkaar in het midden kaart gebruiken

[Xanaroth]

freddyathlon schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 08:55:
Ik en mijn vrouw zijn nu 2 weken bezig met een koopwoning. We zijn wezen kijken uiteraard. De woning heeft een vraagprijs van € 209.000,-.
Deze woning staat bijna 2 jaar te koop en heeft eerst te koop gestaan voor € 228.000,-. Is dus al aardig in prijs gedaald.

In dezelfde wijk staan meerdere woningen van hetzelfde type te koop voor ongeveer € 200.000,-.

De woning zelf ziet er prachtig uit, er hoeft weinig aan te gebeuren. We hebben een bod uitgebracht van € 190.000,-.

Dit bod werd niet geaccepteerd en de verkopende partij wilde een tegenbod doen van € 205.000,-.
Hierop zijn we niet ingegaan, daar mijn vrouw en ik een grens hebben van € 195.000,-.

2 dagen later werd ik door de makelaar gebeld; de verkoper wilde toch nog wel zakken. Deze mensen moeten het huis uit i.v.m. een scheiding en ze willen er daardoor dus snel vanaf. Hiervan willen wij natuurlijk gebruikmaken .

De verkoper wilde nog zakken tot € 197.000,-

Hierop heb ik gezegd dat dit beter in ons straatje past, mits we nogmaals de woning mogen bekijken met iemand erbij die anders naar dingen kijkt en wat meer inspectie verricht.
Zo kwamen we erachter dat de schuur in de achtertuin een nieuw dak nodig heeft. Volgens de makelaar gaat het om alleen de bedekking, maar de afvoer is ook helemaal niet goed geplaats waardoor er veel water op het dak blijft liggen. Geraamde kosten ongeveer € 800,= (ipv ongeveer 150 wat de makelaar zei).

Ook blijkt in de (mooie) keuken het een en ander mis; er zitten wat gaten in het keukenblad die ons niet waren opgevallen. Zo zijn er nog wat kleine mankementjes, maar alles bij elkaar opgeteld kom je toch richting de € 2.000,- uit.

Nu willen wij dus alsnog ons bod herzien, alleen is de vraag hoe we dit het beste kunnen aanpakken.
Het liefst begin ik weer met € 190.000,- te bieden, maar denk dat ik wordt uitgelachen en dan opeens alles spaak loopt, terwijl we het huis wel willen hebben.

Wie heeft er tips voor me over hoe dit het beste aan te pakken?

De beste tip is onderbouwen.

Als ik het goed begrijp, heb je enkel 1 bod gedaan - 190k (eerlijk gezegd aan de hoge kant in deze markt voor een woning die zo lang te koop staat, maar goed). Zij zitten nu op 197k.

Nu heb je grondig alles bekeken, en kom je uit op achterstallig onderhoud van in totaal 2000,-.

Je kunt dan o.a.:
- Aangeven dat je voor 2000 aan kosten hebt geconstateerd, maar bereid bent deze specifieke gebreken zelf te dragen. Echter dat je daarom wel bij je eerdere bod blijft van 190k, want je geeft hiermee al 2k toe.
- Bod uitbrengen tussen 191k en 195k. Daarbij aangeven dat je de verwachting hebt dat de 2k in mindering wordt gebracht, danwel dat alle werkzaamheden door de verkopende partij worden uitgevoerd vooraf aan de oplevering (zodat je kan controleren of het goed is gedaan).
- 'Gewoon' doorgaan met onderhandelen onder voorbehoud van de bouwkundige keuring, en dan als onderhandeling en de keuring is gedaan deze kwalen (en misschien andere dingen die nog naar boven komen) naar boven halen en dan pas de discussie openen over de gebreken en wie het betaald.

Gewoon de tactiek bepalen waar je je het prettigst bij voelt.

offtopic:
Laat je niet inpalmen vanuit de 228k. De prijs was toen al te hoog, het is immers niet verkocht, dus waarschijnlijk niet naar 2010 maatstaaf maar alsof het 2008 was op de markt gezet. De huidige daling van de huizenprijs is zo'n 16%.
228k - 16% = 191k in de huidige markt.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 30-10-2012 12:05 ]

[croxz]

Estacao schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 11:18:
[...]
Enige is volgens mij wel dat de eigenaar van die woning overleden is en zijn zoons die woning verkocht hebben. Maar je zou denken dat de overlijdensrisico verzekering het grootste gedeelte van de hypo. zou dekken?

Geen idee hoe dat precies uitpakt, maar waaschijnlijk houdt het wel in dat die woning(verkoop) niet representatief is voor de rest en je dus niet blind moet staren op die verkoopprijs. Ik vermoed dat de nabestaanden flink gezakt zijn (en de financiele ruimte hadden om te zakken) om er maar vanaf te zijn.

De verhoging betekent dat ik eerder aan mijn beoogde koopsom zal zitten en dus eerder zal roepen dit is mijn eindbod. Hij zal nu eerst een stuk moeten zakken want als hij nu bijv. van 159.5 naar 155 zakt hoef ik niet eens een echt tegenbod te doen gooi ik er 1 rug bij en laat hem dan maar weer behoorlijk bijschaven.
Ik wil proberen dat hij op de 150K zit tegen de tijd dat ik 140K zit dan kan je de we ontmoeten elkaar in het midden kaart gebruiken

Just my 2 cents: ik onderscheid 2 strategieën bij het kopen van een woning:

1. na een flinke zoektocht heb je je gedroomde woning gevonden en die probeer je voor een gunstige prijs te kopen;
2. je hebt een serie, voor jou vergelijkbare, huizen op het oog waarbij je zo goedkoop mogelijk af wilt zijn.

Ik vermoed dat jij optie 2 nastreeft. Je moet dan leidend blijven in de onderhandelingen en bereid zijn om weg te lopen. Ik vind het dan niet sterk om direct na een openingsbod al flink te verhogen, zelfs zonder beweging van de tegenpartij. Het maakt je eerste bod belachelijk en je geeft hun de leidende/eisende rol : jij moet eerst verhogen voordat zij uberhaupt met je willen praten! Ik zou de bal terugkaatsen en aangeven dat er best ruimte voor verhoging is maar dat je van hun de eerste beweging verwacht. Zorg ervoor dat de makelaar je bod ook aan de eigenaar voorlegt en niet voor zich houdt. En als het antwoord je niet bevalt dan weglopen met de hoop dat ze je na een paar weken alsnog benaderen met een tegenbod.

[Verwijderd]

Welke strategie zou jij doorlopen wanneer je je droomhuis eindelijk hebt gevonden en verder geen andere huizen op het oog hebt?

[RemcoDelft]

freddyathlon schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 08:55:
Nu willen wij dus alsnog ons bod herzien, alleen is de vraag hoe we dit het beste kunnen aanpakken.
Het liefst begin ik weer met € 190.000,- te bieden, maar denk dat ik wordt uitgelachen en dan opeens alles spaak loopt, terwijl we het huis wel willen hebben.

Wat heb je liever, dat ze vooraf lachen om je bod, of dat ze achteraf lachen om je bod?!
Ik zou niet bang zijn voor "uitlachen", voor hen 10 anderen...

Verwijderd schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 12:21:
Welke strategie zou jij doorlopen wanneer je je droomhuis eindelijk hebt gevonden en verder geen andere huizen op het oog hebt?

Ik zou beginnen met weer nuchter met beide benen op de grond te staan! Waarom is het je "droomhuis"?

[Ardana]

Verwijderd schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 22:33:
Ik heb een aantal vragen over de overlijdensrisico verzekering:

Is het verplicht om (in de nieuwe situatie na 1 januari 2013) een overlijdensrisico verzekering bij dezelfde bank af te sluiten als waarvan wij de hypotheek willen indienen?

Is het mogelijk om het verzekerde bedrag van een overlijdensrisico verzekering tussentijds aan te passen? Zit hier eventueel een boete op?

Welke constructie hebben jullie toegepast? Man heeft overlijdensrisico verzekering afgesloten op bijdrage vrouw en andersom? Hebben jullie het volledige bedrag van ieders inbreng verzekerd?

Voor zover ik weet, is het nog steeds niet geheel verplicht om een ORV af te sluiten, slechts voor het verschil tussen executiewaarde en geleend bedrag moet een ORV afgesloten worden. Ook is het (vanuit de hypotheeknemer) niet mogelijk een ORV te verplichten als in de loop der tijd dit verschil positief wordt: je kunt dan kosteloos je ORV opzeggen, net als je (na 1 jaar) iedere verzekering kunt opzeggen. Het is niet verplicht dit bij dezelfde bank af te sluiten: koppelverkoop is niet toegestaan, en daarnaast: niet iedere hypotheeknemer biedt ORV's aan.

Wij hebben 1 jaar na aankoop alsnog 'n ORV afgesloten, met andere bedragen voor mij en mijn partner. Of een ORV tussentijds is aan te passen, en of dat geld kost, zul je in de voorwaarden moeten lezen. Als je nu al weet dat je dat in de toekomst wellicht wilt, dan lijkt het me handig daar nu op te zoeken.

Wij hebben de ORV idd kruislings afgesloten: ik heb een verzekering afgesloten op leven van mijn partner, en mijn partner op mijn leven. We hebben niet de inbreng verzekerd, maar simpelweg een gelijkblijvend bedrag: als hij komt te overlijden, krijg ik 2.5 ton, als ik kom te overlijden, krijgt hij 1.5 ton. Voor onze situatie is dat helemaal prima, maar je kan er dus ook voor kiezen om een maandelijkse uitkering te krijgen, of de hoogte te laten zakken (bijv. in 't eerste jaar krijg je 100% van je verzekerd bedrag, in 't 10e jaar nog maar 75% en in 't 30e jaar nog maar 5%.). Dit levert je uiteraard een premie-voordeel op.

Let er ook op hoe de premie berekend wordt: wij hebben gelijkblijvende premie. Veel ORV's hebben juist een oplopende premie, wat ook wel logisch is: hoe ouder je wordt, hoe groter het risico dat je overlijdt, maar wij wilden dat niet. We betalen dus (nu we nog jong zijn) iets meer, maar hoeven als we later "oud" zijn, geen hogere premie te betalen. Het is een keuze die je maakt, en wij hebben de inflatie sterk laten meewegen: nu is € 300 ORV-premie veel geld, maar over 30 jaar niet meer Dan is 1.5 cq 2.5 ton weliswaar ook niet zoveel geld meer, maar de hypotheek is dan al sowieso vrijwel volledig afbetaald, en is dat verzekerd bedrag niet meer dan 'n leuk extra'tje in 'n moeilijke tijd, terwijl die € 300 niet meer zo hard drukt op ons budget als nu.

Dat kruislings verzekeren doe je om geen erfbelasting te hoeven betalen: als hij zichzelf verzekerd, kan ik prima de uitkering erven, maar moet ik daar erfbelasting over betalen. Als ik hem verzeker, is de polis van mij, en valt het dus niet in de erfenis.

The Eagle schreef op maandag 29 oktober 2012 @ 22:57:
Iemand ervaring met het inhuren van een aankoopmakelaar, en dan bij voorkeur omgeving Den Bosch? We hebben wat op het oog en overwegen een aankoopmakelaar, maar we kennen daar (behalve de verkopende makelaars) eigenlijk niemand die ons iets aan kan raden.
Ervaringen met aankoopmakelaars in het algemeen zijn uiteraard ook welkom

Wij hebben een aankoopmakelaar gehad uit de regio Woerden, eentje die werkte op commissie-basis. Hij zou 20% krijgen van het verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke aankoopprijs. Daarmee kregen wij het gevoeld dat hij daadwerkelijk voor ons aan 't werk was: bij een afspraak waarbij de kosten van de makelaar x% van de aankoopprijs zijn, heeft de makelaar er voordeel bij om de prijs zo hoog mogelijk te houden, en bij deze constructie niet. Overigens was de oorspronkelijke vraagprijs toen al gedaald met dik 'n halve ton, maar werd het verschil tussen de nieuwe vraagprijs en de uiteindelijke koopprijs alsnog meer dan 30k, dus de makelaar heeft leuk verdiend

We gunnen het hem, want hij heeft ons heel wat zorgen uit handen genomen.

Kju schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 09:18:
Ik ook niet, daarom is mijn advies altijd om ca. 90% van de marktwaarde te betalen, e.e.a. afhankelijk van hoe scherp de vraagprijs is

En hoe bepaal je wat de marktwaarde is? Daarnaast: de vraagprijs is tov de marktwaarde niet van belang, dus waarom je die erbij haalt snap ik niet.

De marktwaarde is de waarde waartegen het huis verkocht wordt. Je kunt dus nooit iets kopen tegen 90% van de marktwaarde.

Persoonlijk vind ik het redelijk onmogelijk een marktwaarde te bepalen: het is toch heel erg "wat de gek ervoor geeft". En momenteel zijn er erg weinig gekken. Wat ik wel altijd 'n goed advies vind, is kijken naar hoe courant een woning is. Hier in de straat staan er 3 woningen naast elkaar te koop, al zolang als wij hier wonen en langer. Dat zijn dus zeker geen courante woningen, die raak je aan de straatstenen niet meer kwijt. Bij zulke woningen zou ik rustig 30% onder OZB, of zelfs onder herbouwwaarde gaan zitten. Er zijn honderden van dat soort woningen, er is vast wel 'n keer 'n gek die wel wil verkopen. Mocht je daarna weer willen (of moeten!) verkopen, dan heb je in ieder geval je verlies al beperkt.

[NMe]

Myrdreon schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 08:07:
[...]

Vooral de koop afblazen dan? Als je nu al zo enorm krap zit dat die paar euro zoveel verschil maakt, dan is dat toch vragen om problemen in een tijd waar de koopkracht achteruit gaat?
Ook als je nu al koopt wordt volgend jaar alles duurder (koopkracht gaat immers nog steeds achteruit).

Ik heb het nergens over koopkracht, mijn koopkracht is prima en gaat er volgend jaar alleen maar op vooruit, niet op achteruit. Het probleem is dat ik volgend jaar door alle veranderingen, waaronder het niet meer kunnen aftrekken van een nieuwe spaarhypotheek en het niet meer kunnen verhypotheken van adviseurs- en makelaarskosten, een veel lagere hypotheek kan krijgen dan nu waardoor ik (naar eigen schatting) zo'n 10k minder te besteden zou hebben. Dat heeft weinig met koopkracht te maken maar des te meer met het veranderen van regels. Zoals ik nu alles geregeld heb kan het prima dit jaar. Heb ik netjes met mijn adviseur doorgerekend, gaat prima en verantwoord.

Met andere woorden: die koop gaat zeker wel door wat mij betreft, niet in de laatste plaats omdat ik zonder die koop nog wel even vastzit aan 80km enkele reis forensen elke dag.

Verwijderd schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 12:21:
Welke strategie zou jij doorlopen wanneer je je droomhuis eindelijk hebt gevonden en verder geen andere huizen op het oog hebt?

Dezelfde die je voor elk ander huis zou doen. Het appartement dat ik uiteindelijk uitgezocht heb was voor mij ook de enige kanshebber (samen met een ander appartement in hetzelfde complex). Gewoon laag durven bieden en durven wachten met reageren. Het is een kopersmarkt, dus relatief laag beginnen met bieden en hopen dat de verkoper met een tegenbod komt. Zodra hij dat doet ben je in onderhandeling en zonder die onderhandeling eerst met jou af te kappen mag de makelaar niet met andere geïnteresseerden onderhandelen.

Als je een tegenbod krijgt dat je niet bevalt: neem de tijd. Zeg dat je erover na moet denken en dat je erop terugkomt. Wacht gerust een weekje om de verkoper wat te laten zweten en kom dan met een nieuw bod.

[Janoz]

Met croxz. Het huis is een indicatie van de waarde, niet de vraagprijs. Mijn voormalige buren hebben hun huis ook te koop gezet en binnen 3 weken verkocht voor slechts 2k onder de vraagprijs. 2 dagen na het mondelinge akkoord nog de open huizen route gedaan waarbij 13 geïnteresseerde stellen langs geweest zijn.

Niet elke vraagprijs is standaard 15% boven de huidige markt waarde.

[Kju]

Ardana schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 12:45:
[...]

[...]

En hoe bepaal je wat de marktwaarde is? Daarnaast: de vraagprijs is tov de marktwaarde niet van belang, dus waarom je die erbij haalt snap ik niet.

De marktwaarde is de waarde waartegen het huis verkocht wordt. Je kunt dus nooit iets kopen tegen 90% van de marktwaarde.

Persoonlijk vind ik het redelijk onmogelijk een marktwaarde te bepalen: het is toch heel erg "wat de gek ervoor geeft". En momenteel zijn er erg weinig gekken. Wat ik wel altijd 'n goed advies vind, is kijken naar hoe courant een woning is. Hier in de straat staan er 3 woningen naast elkaar te koop, al zolang als wij hier wonen en langer. Dat zijn dus zeker geen courante woningen, die raak je aan de straatstenen niet meer kwijt. Bij zulke woningen zou ik rustig 30% onder OZB, of zelfs onder herbouwwaarde gaan zitten. Er zijn honderden van dat soort woningen, er is vast wel 'n keer 'n gek die wel wil verkopen. Mocht je daarna weer willen (of moeten!) verkopen, dan heb je in ieder geval je verlies al beperkt.

Persoonlijk is het voor mij niet zo moeilijk om een marktwaarde vast te stellen Maar om op de opmerking terug te komen: als je drie taxateurs hetzelfde object laat taxeren is de kans op drie verschillende waarden groot, naarmate de waarde hoger is zal het absolute verschil ook groter worden. Taxateurs kunnen/mogen/zullen 10 tot 15% van elkaar afwijken in de waarden die zij vaststellen. De marktwaarde is zeker niet gelijk aan het bedrag waartegen een woning is verkocht. Er zijn veel factoren waar er rekening mee wordt gehouden. De marktwaarde zelf is een fictieve waarde die wordt vastgesteld aan de hand van een aantal theoretische variabelen waarbij er uit zal worden gegaan van de ideale koper in de ideale situatie, dat wil niet zeggen dat de marktwaarde ook daadwerkelijk gehaald kan worden bij een eventuele verkoop. De te verwachten verkoopopbrengst van een object zal daarom altijd afwijken van de waarde die een taxateur aan een object verbind. De 90% die ik noem is de ideale koopsom, dan weet je zeker dat je in ieder geval niet te veel betaalt, lager is beter.

[kaos001]

NMe schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 12:52:
[...]
Zodra hij dat doet ben je in onderhandeling en zonder die onderhandeling eerst met jou af te kappen mag de makelaar niet met andere geïnteresseerden onderhandelen.

Dit klopt niet helemaal. In het oosten en noorden (groningen/friesland, niet noord-holland) van het land is het een soort van ongeschreven regel dat men niet met meerdere mensen onderhandeld.

In het westen daarentegen zijn ze wat harder en doet men dit wel. Ook niet altijd, maar het komt voor.

[NMe]

kaos- schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 13:15:
[...]

Dit klopt niet helemaal. In het oosten en noorden (groningen/friesland, niet noord-holland) van het land is het een soort van ongeschreven regel dat men niet met meerdere mensen onderhandeld.

In het westen daarentegen zijn ze wat harder en doet men dit wel. Ook niet altijd, maar het komt voor.

Hmm, ik zie het inderdaad. Volgens de NVM zit er blijkbaar wel een voorwaarde aan:

quote: http://www.nvm.nl/wonen/w...raag%20en%20antwoord.aspx

Mag de makelaar met meer dan één gegadigde tegelijk onderhandelen?
De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

[croxz]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 12:21:
Welke strategie zou jij doorlopen wanneer je je droomhuis eindelijk hebt gevonden en verder geen andere huizen op het oog hebt?

Het grote verschil is dat bij situatie 2 je mikt op een persoon die tegen elke prijs moet verkopen, je zoekt dan rond tot je een buitenkansje treft. Als je je op 1 huis richt dan is de kans groot dat de mensen er nog wonen, niet perse weg hoeven, een een absolute bodemprijs hebben waarmee ze hun verhuizing kunnen realiseren (maximale restschuld die ze kunnen financieren). Lager dan dat zal je nooit komen, want dan zal de bank dwarsliggen. Ik zou om te beginnen proberen inzicht te krijgen in hun financiën: aankoopprijs en wanneer (kadaster), welke investeringen hebben ze gedaan (gewoon vragen), hypotheeksom (kadaster). Daarnaast probereren een marktconforme prijs te bepalen adv algemene prijsontwikkeling en verkochte vergelijkbare woningen in de buurt (kadaster). Slechtse geval is natuurlijk een zwaar gefinancierd persoon: dan moet je misschien toch weglopen indien de verkoopprijs niet in de buurt van de marktconforme prijs te onderhandelen is. Een paar duizend erboven is nog acceptabel maar echt teveel betalen moet je nooit, ook niet voor een droomhuis.

[edit]
Maar goed, veel maakt uit hoe je er zelf in staat. Als thuiswonende/hurende ongebonden starter die niet echt een voorkeur heeft voor een bepaalde woning of locatie, heb je het een stuk makkelijker dan een gezin in een koopwoning die graag wilt verhuizen. In dat geval wil je eerst verkopen (want niet het risico op dubbele lasten willen lopen) maar ook niet tijdelijk naar een huurwoning moeten verhuizen. Timing is dus behoorlijk lastig. Daarnaast is er veel te koop, maar als je je keuze beperkt tot een bepaalde buurt, een bepaalde grootte en type woning, dan blijft er vaak toch maar weinig te kiezen over.

[ Voor 19% gewijzigd door croxz op 30-10-2012 14:58 ]

[Verwijderd]

Ons droomhuis is sinds een week aangeboden in een verkopers dominante markt. Het huis is een typisch jaren 30 woning dat enkele jaren geleden is gerenoveerd. Daarnaast staat het huis op een goede locatie met veel voorzieningen in de directe omgeving. Deze vier factoren (onlangs aangeboden, jaren 30 woning, gerenoveerd en gunstige locatie) maakt het voor ons extra spannend om de aandacht van de verkopers te trekken om in onderhandeling te gaan, en een reële verkoopprijs overeen te komen. Er spelen een aantal belangrijke minpunten mee (beperkte parkeergelegenheid, zolder niet geïsoleerd, werkelijk woonoppervlakte minder dan voorgesteld) om tot een lager begin bod uit te komen. Maar mijns inziens kan de verkoper dit lagere bod negeren en wachten tot een hoger bod van een andere (onwetende) koper. We zouden water bij de wijn kunnen doen en een hoog bod kunnen uitbrengen (het is toch ons droomhuis).
Hoe zouden jullie hiermee omgaan?

[Kju]

Taxeren met opdracht waardering t.b.v. aankoopbeslissing en van daaruit verder kijken. Uit je post kan ik niet opmaken of je nou echt objectief bezig bent, misschien handig om een bekende te raadplegen of misschien een aankoopmakelaar, niet voor de onderhandeling maar puur voor begeleiding bij de koop.

[D-e-n]

@aeacus
In welke plaats staat dat huis eigenlijk?

[Verwijderd]

We maken inmiddels gebruik van de diensten van een aankoopmakelaar. Is een optie eventueel iets wat ik kan overwegen? Wat zijn hier de voor- en nadelen van?

[RemcoDelft]

Janoz schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 12:59:
Met croxz. Het huis is een indicatie van de waarde, niet de vraagprijs. Mijn voormalige buren hebben hun huis ook te koop gezet en binnen 3 weken verkocht voor slechts 2k onder de vraagprijs. 2 dagen na het mondelinge akkoord nog de open huizen route gedaan waarbij 13 geïnteresseerde stellen langs geweest zijn.

Niet elke vraagprijs is standaard 15% boven de huidige markt waarde.

Uiteraard. Maar aan die 13 geinteresseerden kan je wel zien dat kopers die huizen er wel degelijk uitpikken.

[Kju]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 15:32:
We maken inmiddels gebruik van de diensten van een aankoopmakelaar. Is een optie eventueel iets wat ik kan overwegen? Wat zijn hier de voor- en nadelen van?

Ik begrijp niet wat je met een optie wil doen, wil je een optie op het huis nemen tegen de vraagprijs?

V.w.b. de aankoopmakelaar: zorg ervoor dat hij minimaal de BAG checkt om de afmetingen van het huis te controleren, het liefst zelf opmeet en dat hij duidelijk aan je uitlegt wat de woning op zou moeten brengen aan de hand van referentietransacties, voor de rest gewoon vertrouwen op zijn ervaring en goed overleggen welke stappen je neemt. Ongeacht wat voor woning en hoe populair dan ook, streef altijd naar een goede deal, al is het je droomhuis.

Het lijkt mij verder raadzaam als je even rustig met je aankoopmakelaar gaat zitten en uitgebreid overleg voert en je duidelijk antwoord krijgt op al je vragen, daar is hij voor.

[ph4ge]

Vervelend. Na een korte onderhandeling heb ik vorige week mn laatste bod bij de verkopende makelaar neergelegd. Hij zou maandag contact met me opnemen. Ondertussen is het bijna woensdag. Ik wil ook niet bellen omdat ik dan te eager overkom maar dit is wel heel vervelend en onbeschoft!

Sommige makelaars denken echt dat het nog 2002 is ofzo, zo ga je niet met potentiële kopers om.

[Xanaroth]

Janoz schreef op dinsdag 30 oktober 2012 @ 12:59:
Met croxz. Het huis is een indicatie van de waarde, niet de vraagprijs. Mijn voormalige buren hebben hun huis ook te koop gezet en binnen 3 weken verkocht voor slechts 2k onder de vraagprijs. 2 dagen na het mondelinge akkoord nog de open huizen route gedaan waarbij 13 geïnteresseerde stellen langs geweest zijn.

Niet elke vraagprijs is standaard 15% boven de huidige markt waarde.

Dezelfde open huizen dag, waarbij (ik meen) de helft van de woningen uberhaupt geen bezoeker kreeg? Dan kun je ook wel aanvoelen dat de woning op andere wijze in de markt staat, en weten alle kopers dat zelf ook erg goed.

Kopers zijn niet zo simpel als je denkt - prijs je goed, is het zo weg zonder veel gedoe. Maar prijs je slecht, dan hebben kopers ook zoiets 'dan wil ik het onderste eruit persen ook' bij een koop.

[ Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 30-10-2012 19:50 ]

[Estacao]

Tjonge jonge. Wat moet je hier nou mee.

Woning te koop voor €159.500

Eerste bod superlaag €131K, afgewezen (snap ik vrede mee)
Tweede bod + 6K --> €137K krijg net deze mail terug.

In overleg met mijn opdrachtgever gaan we dit voorstel opnieuw afwijzen. Mijn opdrachtgever heeft een bepaald bedrag voor ogen, wat ik ook al enigszins heb laten vallen in de woning. Mocht jij dit niet voor ogen hebben dan kan je beter stoppen met bieden. Mede gelet op het feit dat dit behoorlijk wat irritatie zet bij mijn opdrachtgever.

Desalniettemin hebben we wel de intentie om eruit te komen. Daarom zien we graag een beter voorstel tegemoet zodat we de onderhandelingen kunnen opstarten.

De verkoopmakelaar heeft bij de bezichtiging een bedrag van in de 15?K laten vallen maar geen duidelijke uitspraak gedaan hierover (mag natuurlijk ook niet maar ja)

Word er een beetje moedeloos van als men niet eens de moeite neemt om een tegenbod te plaatsen.

Suggesties/ervaringen zijn welkom.

[Dutchmega]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:04:
Tjonge jonge. Wat moet je hier nou mee.

Woning te koop voor €159.500

Eerste bod superlaag €131K, afgewezen (snap ik vrede mee)
Tweede bod + 6K --> €137K krijg net deze mail terug.

In overleg met mijn opdrachtgever gaan we dit voorstel opnieuw afwijzen. Mijn opdrachtgever heeft een bepaald bedrag voor ogen, wat ik ook al enigszins heb laten vallen in de woning. Mocht jij dit niet voor ogen hebben dan kan je beter stoppen met bieden. Mede gelet op het feit dat dit behoorlijk wat irritatie zet bij mijn opdrachtgever.

Desalniettemin hebben we wel de intentie om eruit te komen. Daarom zien we graag een beter voorstel tegemoet zodat we de onderhandelingen kunnen opstarten.

De verkoopmakelaar heeft bij de bezichtiging een bedrag van in de 15?K laten vallen maar geen duidelijke uitspraak gedaan hierover (mag natuurlijk ook niet maar ja)

Word er een beetje moedeloos van als men niet eens de moeite neemt om een tegenbod te plaatsen.

Suggesties/ervaringen zijn welkom.

Hoeveel wil je uitgeven?

Het lijkt erop dat de verkoper niet erg veel omlaag wil gaan maar ze een paar maandjes laten wachten doet vaak wonderen... Ik zou gaan bieden op andere woningen, je kan altijd nog bij deze terug komen met een hoger bod.

[Ardana]

Woningen op de begane grond zijn vaak sowieso meer waard dan woningen op een verdieping. Daarnaast hebben woningen op de begane grond meestal 'n tuin(tje), terwijl woningen op 'n verdieping meestal niet verder komen dan 'n balkon of (dak)terras. Dit word door veel mensen erg hoog gewaardeerd en dat zie je hier denk ik terug in de vraagprijs. (persoonlijk heb ik liever geen tuin, maar ja, vrijstaand levert altijd tuin op, je moet er wat voor over hebben

De vraag aan jou is: hoeveel is die woning je waard? Zijn er nog andere woningen die je belangstelling hebben? Hoe courant is de woning? Als jij de woning per se wil hebben, en je denkt dat hij over 'n maandje weg is, zou ik stijgen. Als het voor jou een 13 in 'n dozijn woning is, of als je er vrij zeker van bent dat hij over 6 maanden nog te koop staat, kun je rustig wachten en kijken of de verkoper over 'n maand of wat al wat meer bereid is water bij de wijn te doen.

[RemcoDelft]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:04:
[i]In overleg met mijn opdrachtgever gaan we dit voorstel opnieuw afwijzen. Mijn opdrachtgever heeft een bepaald bedrag voor ogen, wat ik ook al enigszins heb laten vallen in de woning. Mocht jij dit niet voor ogen hebben dan kan je beter stoppen met bieden. Mede gelet op het feit dat dit behoorlijk wat irritatie zet bij mijn opdrachtgever.

Ik zou OF een bod -3k doen, OF lekker verderzoeken naar iets anders. Verkopers zijn nou niet bepaald in de positie om arrogant te doen en geirriteerd te zijn van een bod. Of doe over 6 maanden nog eens een bod, 5k onder je eerste bod.

[P.O. Box]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:04:
Tjonge jonge. Wat moet je hier nou mee.

Woning te koop voor €159.500

Eerste bod superlaag €131K, afgewezen (snap ik vrede mee)
Tweede bod + 6K --> €137K krijg net deze mail terug.

In overleg met mijn opdrachtgever gaan we dit voorstel opnieuw afwijzen. Mijn opdrachtgever heeft een bepaald bedrag voor ogen, wat ik ook al enigszins heb laten vallen in de woning. Mocht jij dit niet voor ogen hebben dan kan je beter stoppen met bieden. Mede gelet op het feit dat dit behoorlijk wat irritatie zet bij mijn opdrachtgever.

Desalniettemin hebben we wel de intentie om eruit te komen. Daarom zien we graag een beter voorstel tegemoet zodat we de onderhandelingen kunnen opstarten.

De verkoopmakelaar heeft bij de bezichtiging een bedrag van in de 15?K laten vallen maar geen duidelijke uitspraak gedaan hierover (mag natuurlijk ook niet maar ja)

Word er een beetje moedeloos van als men niet eens de moeite neemt om een tegenbod te plaatsen.

Suggesties/ervaringen zijn welkom.

zij hebben het recht geirriteerd te zijn (en geen tegenbod te doen), jij hebt het recht te bieden wat jij wilt bieden.... als jij het huis 137k waard vind, dan zou ik nu voorlopig niets (en dan bedoel ik ook echt niets, dus ook niet meedelen dat het voor jou nu ophoudt ofzo) meer van me laten horen... zoals hierboven al gezegd kan een paar maanden wachten wonderen doen... en als het huis in de tussentijd aan een ander verkocht wordt, tsja, dan heb jij in ieder geval niet teveel betaald.... en misschien vind je zelf in de tussentijd wel een ander huis...

als ze jou dan bellen om de stand van zaken te vragen, zeg dan ook niet dat het voor jou ophoudt, maar reageer door te herhalen dat jij het huis 137k waard vind... het helpt nog wel om daar ook bij te melden dat je eventueel een ander huis op het oog hebt... maar het is verstandig om dat alleen te zeggen als dat ook daadwerkelijk zo is...

de verkoper moet gewoon nog even wennen aan het idee dat hij zijn investering er niet uit gaat halen in deze tijd

[ Voor 4% gewijzigd door P.O. Box op 31-10-2012 12:35 ]

[celshof]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:04:
Tjonge jonge. Wat moet je hier nou mee.

Woning te koop voor €159.500

Eerste bod superlaag €131K, afgewezen (snap ik vrede mee)
Tweede bod + 6K --> €137K krijg net deze mail terug.

In overleg met mijn opdrachtgever gaan we dit voorstel opnieuw afwijzen. Mijn opdrachtgever heeft een bepaald bedrag voor ogen, wat ik ook al enigszins heb laten vallen in de woning. Mocht jij dit niet voor ogen hebben dan kan je beter stoppen met bieden. Mede gelet op het feit dat dit behoorlijk wat irritatie zet bij mijn opdrachtgever.

Desalniettemin hebben we wel de intentie om eruit te komen. Daarom zien we graag een beter voorstel tegemoet zodat we de onderhandelingen kunnen opstarten.

De verkoopmakelaar heeft bij de bezichtiging een bedrag van in de 15?K laten vallen maar geen duidelijke uitspraak gedaan hierover (mag natuurlijk ook niet maar ja)

Word er een beetje moedeloos van als men niet eens de moeite neemt om een tegenbod te plaatsen.

Suggesties/ervaringen zijn welkom.

Door naar de volgende woning. Laat de makelaar maar weten dat als de verkoper op een gegeven moment €137000 acceptabel vindt, hij zich altijd weer mag melden.

Bizar ook dat het irritatie oplevert. Jij stijgt flink van 131k naar 137k en je krijgt niet eens een tegenbod.

[Teckna]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:04:
Tjonge jonge. Wat moet je hier nou mee.

Woning te koop voor €159.500

Eerste bod superlaag €131K, afgewezen (snap ik vrede mee)
Tweede bod + 6K --> €137K krijg net deze mail terug.

In overleg met mijn opdrachtgever gaan we dit voorstel opnieuw afwijzen. Mijn opdrachtgever heeft een bepaald bedrag voor ogen, wat ik ook al enigszins heb laten vallen in de woning. Mocht jij dit niet voor ogen hebben dan kan je beter stoppen met bieden. Mede gelet op het feit dat dit behoorlijk wat irritatie zet bij mijn opdrachtgever.

Desalniettemin hebben we wel de intentie om eruit te komen. Daarom zien we graag een beter voorstel tegemoet zodat we de onderhandelingen kunnen opstarten.

De verkoopmakelaar heeft bij de bezichtiging een bedrag van in de 15?K laten vallen maar geen duidelijke uitspraak gedaan hierover (mag natuurlijk ook niet maar ja)

Word er een beetje moedeloos van als men niet eens de moeite neemt om een tegenbod te plaatsen.

Suggesties/ervaringen zijn welkom.

Beste,

Dank u voor uw opmerking.

Aangezien er geen tegenbod is gedaan heb ik besloten verder te gaan kijken.

Mocht uw cliënt eventueel over een aantal maanden alsnog beslissen een realistisch tegenbod te plaatsen hoor ik u graag.

Mvg,

En dan gewoon verder kijken, het is een kopersmarkt, misschien vind je in de tussentijd nog een ander woning en anders is er grote kans dat over een aantal maanden je ineens weer hoort of je toch niet echt interesse hebt en dat verkoper bereid is om tot X te gaan omdat op dat moment het einde van de overbruggingshypotheek in zicht komt en dan is ineens alle arrogantie weg

Of je moet echt verliefd zijn op dit huisje en het graag willen hebben.

[Estacao]

Dutchmega schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:16:
[...]

Hoeveel wil je uitgeven?

Het lijkt erop dat de verkoper niet erg veel omlaag wil gaan maar ze een paar maandjes laten wachten doet vaak wonderen... Ik zou gaan bieden op andere woningen, je kan altijd nog bij deze terug komen met een hoger bod.

Wil eigenlijk niet boven de 147K max maar hij maakt geen enkele aanstalte om te zakken.

Ardana schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:25:
Woningen op de begane grond zijn vaak sowieso meer waard dan woningen op een verdieping. Daarnaast hebben woningen op de begane grond meestal 'n tuin(tje), terwijl woningen op 'n verdieping meestal niet verder komen dan 'n balkon of (dak)terras. Dit word door veel mensen erg hoog gewaardeerd en dat zie je hier denk ik terug in de vraagprijs. (persoonlijk heb ik liever geen tuin, maar ja, vrijstaand levert altijd tuin op, je moet er wat voor over hebben

De vraag aan jou is: hoeveel is die woning je waard? Zijn er nog andere woningen die je belangstelling hebben? Hoe courant is de woning? Als jij de woning per se wil hebben, en je denkt dat hij over 'n maandje weg is, zou ik stijgen. Als het voor jou een 13 in 'n dozijn woning is, of als je er vrij zeker van bent dat hij over 6 maanden nog te koop staat, kun je rustig wachten en kijken of de verkoper over 'n maand of wat al wat meer bereid is water bij de wijn te doen.

Deze woning is op de begane grond ja alleen hebben alle woningen dezelfde balkon grootte. Het heeft geen tuin. Ligt aan een sloot/water wel leuk hoor. (Tuin is wel leuk, het onderhoud niet )

Voor mij is de woning ongeveer 145-147K max waard. Zoals ik het zie in de komende jaren zal het nog wel wat dalen dus wil mezelf zeker niet in de vingers snijden door iets te duur te kopen dat toch al dalende is.

Woning vind ik wel heel erg leuk zijn er ook niet zo ontzettend veel van.

Wat mij ontzettend stoort is de manier waarop de verkoopmakelaar elke keer reageert. Zeker met zijn de klant is geirriteerd zal mij een worst wezen wat hem irriteert. Maar zijn houding begint mij nu te irriteren. Zeker omdat het face to face een slappe babbelaar is maar dus kennelijk wel een Keyboard warrior.

Misschien een reactie terug sturen dat zij een betere vraagprijs neerleggen?

[celshof]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:41:
[...]

Voor mij is de woning ongeveer 145-147K max waard. Zoals ik het zie in de komende jaren zal het nog wel wat dalen dus wil mezelf zeker niet in de vingers snijden door iets te duur te kopen dat toch al dalende is.

Is die €145 van jou ook een reeële marktwaarde of zit daar ook al in dat je het een leuke woning vindt? Want in dat geval ligt de waarde uiteraard lager.

Het klinkt trouwens als een appartement en dan kan ik me niet voorstellen dat er geen vergelijkbare woningen zijn. Wat maakt het voor jou een zo gewilde woning?
Misschien wil/kun je een Funda-linkje plaatsen? Dan kunnen we meekijken en misschien ook wel meezoeken.

De reactie die Teckna plaatst lijkt me prima. Enige dat ik daar nog aan zou wijzigen is de €137.000 als eindbod noemen en niet de mogelijkheid open laten tot een lager aanbod van hun kant. Dat geeft jou een net iets sterkere onderhandelingspositie als ze toch besluiten bij je terug te komen.

[Estacao]

Teckna schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:37:
[...]


Beste,

Dank u voor uw opmerking.

Aangezien er geen tegenbod is gedaan heb ik besloten verder te gaan kijken.

Mocht uw cliënt eventueel over een aantal maanden alsnog beslissen een realistisch tegenbod te plaatsen hoor ik u graag.

Mvg,

En dan gewoon verder kijken, het is een kopersmarkt, misschien vind je in de tussentijd nog een ander woning en anders is er grote kans dat over een aantal maanden je ineens weer hoort of je toch niet echt interesse hebt en dat verkoper bereid is om tot X te gaan omdat op dat moment het einde van de overbruggingshypotheek in zicht komt en dan is ineens alle arrogantie weg

Of je moet echt verliefd zijn op dit huisje en het graag willen hebben.

Top antwoord dank je deze gaat denk ik in inderdaad gereviseerde vorm richting de makelaar

celshof schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 13:01:
[...]
Is die €145 van jou ook een reeële marktwaarde of zit daar ook al in dat je het een leuke woning vindt? Want in dat geval ligt de waarde uiteraard lager.

Het klinkt trouwens als een appartement en dan kan ik me niet voorstellen dat er geen vergelijkbare woningen zijn. Wat maakt het voor jou een zo gewilde woning?
Misschien wil/kun je een Funda-linkje plaatsen? Dan kunnen we meekijken en misschien ook wel meezoeken.

De reactie die Teckna plaatst lijkt me prima. Enige dat ik daar nog aan zou wijzigen is de €137.000 als eindbod noemen en niet de mogelijkheid open laten tot een lager aanbod van hun kant. Dat geeft jou een net iets sterkere onderhandelingspositie als ze toch besluiten bij je terug te komen.

Is inderdaad een appartement vind het een reeële marktwaarde,
http://www.funda.nl/koop/...48594641-gulden-kruis-15/
Extra info:
- Verkoopmakelaar liet vallen 152.500 was akkoord met "andere geinteresseerde"
- Woning erboven is voor 150.000 verkocht in aug 12 en is 12m2 groter.
- 2009 laatste andere verkocht volgens kadaster a 160.000 (reken a 10% waardedaling volgens CBS en NVM)
- Keuken ziet er netjes uit (lelijke kleur maar dat is smaak) alleen er zit zo goed als geen apparatuur in.
En dat wat erin zit is of (deels) kapot of moet geplaatst worden (Lees kookplaat is 1 pit stuk, afzuigkap is voor de sier, vriezer doet het maar staat op springen, geen vaatwasser en oven) wel van belang ik kan wel koken
- Badkamer renoveren aangezien in de koelkast een leuk middeltje tegen voetschimmel lag.
- Verkoper heeft geprobeerd de woning te verhuren maar lukte niet.
- Woont er niet meer

[Lethalis]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:04:
Tjonge jonge. Wat moet je hier nou mee.

Woning te koop voor €159.500

Eerste bod superlaag €131K, afgewezen (snap ik vrede mee)
Tweede bod + 6K --> €137K krijg net deze mail terug.

Heb je al eens bij het kadaster gekeken voor hoeveel gelijkwaardige woningen ernaast zijn verkocht?
Tegen welke bedragen staan gelijkwaardige woningen ernaast te koop op Funda?
Wat is de gemiddelde woningwaarde in die buurt?

Etc.

Je zult eerst moeten bepalen wie van jullie onrealistisch bezig is.

Vraagt de verkoper echt teveel geld? Of zit jij er simpelweg echt te laag onder en kun je het sowieso vergeten voor dat bedrag voorlopig?

Hoe graag wil de verkoper van zijn woning af? Dat blijft ook een punt. Als je niet per se weg hoeft, kun je beter nog een tijdje blijven zitten, waardoor de restschuld bij een hypotheek waarbij je aflost verder afneemt en de klap dus minder erg zal zijn.

Er spelen veel factoren mee. Je hebt het recht te bieden wat jij wil, maar niet het recht dat mensen jouw (te lage) bod moeten accepteren. Als de verkoper niet wil, is het jammer maar helaas.

Wat je daarmee moet? Niks dus.

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 14:07:
[...]
Is inderdaad een appartement vind het een reeële marktwaarde,
http://www.funda.nl/koop/...48594641-gulden-kruis-15/

Ik vind rond de 150k voor dat appartement geen slechte prijs moet ik zeggen.

Het enige wat ik er eng aan vind, is de erfpacht (en de effecten daarvan op de waarde).

[ Voor 14% gewijzigd door Lethalis op 31-10-2012 14:28 ]

[Kju]

Ik vermoed dat de verkoper, als ik naar recente vraagprijzen (2008-nu) in dat blok kijk, een redelijk scherpe vraagprijs heeft, maar ik ken de lokale buurt niet, heb ook niet in de directe omgeving gekeken wat vergelijkbare objecten doen. Als je een goede deal wil doen zal je inderdaad niet verder dan 145.000 moeten gaan, als je minimaal niet te veel wil betalen is 152.500 acceptabel. Marktwaarde zal liggen tussen 150.000 en 160.000, afhankelijk van de taxateur en e.e.a. gecorrigeerd voor mogelijke gebreken en/of extra's t.o.v. de referentiepanden.
Wil je het zeker weten, wil je het appartement heel graag, investeer dan in wat inzicht en kennis en laat minimaal een waardeverklaring maken door een taxateur en probeer zo'n 10% onder de vastgestelde marktwaarde te blijven, check ook even in het kadaster hoe hoog zijn hypotheek ingeschreven is, misschien kan je dan inschatten hoeveel ruimte de verkoper heeft.

[NMe]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 12:41:
[...]

Wil eigenlijk niet boven de 147K max maar hij maakt geen enkele aanstalte om te zakken.

Gewoon je kaarten op tafel leggen. Hij gaat niet omlaag, jij gaat niet snel genoeg omhoog (ik heb ergens hierboven al uitgelegd waarom ik dat vind). Op dit moment zou ik gewoon zeggen dat je bereid bent 145k op tafel te leggen en dat dat je laatste bod is. De verkoper ziet dan maar wat hij ermee doet. Als jij toch niet hoger wil gaan dan dat en daarmee wil accepteren dat dat kan betekenen dat je het appartement niet kan kopen, dan lijkt dat me op dit moment de beste stap.

Lethalis schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 14:22:
[...]

Ik vind rond de 150k voor dat appartement geen slechte prijs moet ik zeggen.

Inderdaad.

Het enige wat ik er eng aan vind, is de erfpacht (en de effecten daarvan op de waarde).

Die erfpacht is natuurlijk wel afgekocht voor de komende (bijna) 40 jaar. Mensen blijven doorgaans niet zo lang in appartementen wonen, dus het hoeft geen probleem te zijn, maar dan moet je wel een nuchtere koper vinden als je er zelf weer uit wil.

[ Voor 29% gewijzigd door NMe op 31-10-2012 14:40 ]

[Estacao]

Kju schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 14:27:
Ik vermoed dat de verkoper, als ik naar recente vraagprijzen (2008-nu) in dat blok kijk, een redelijk scherpe vraagprijs heeft, maar ik ken de lokale buurt niet, heb ook niet in de directe omgeving gekeken wat vergelijkbare objecten doen. Als je een goede deal wil doen zal je inderdaad niet verder dan 145.000 moeten gaan, als je minimaal niet te veel wil betalen is 152.500 acceptabel. Marktwaarde zal liggen tussen 150.000 en 160.000, afhankelijk van de taxateur en e.e.a. gecorrigeerd voor mogelijke gebreken en/of extra's t.o.v. de referentiepanden.
Wil je het zeker weten, wil je het appartement heel graag, investeer dan in wat inzicht en kennis en laat minimaal een waardeverklaring maken door een taxateur en probeer zo'n 10% onder de vastgestelde marktwaarde te blijven, check ook even in het kadaster hoe hoog zijn hypotheek ingeschreven is, misschien kan je dan inschatten hoeveel ruimte de verkoper heeft.

Kom net zijn verhuurprijs tegen = €650,- per maand kaal.
Een hele basic rekensom is voor mij 650- 93 (Servicekosten) = € 557,- max hyp. last lijkt mij.
Maar hij lijkt me wel een type die 50-100 euro extra rekent. dus voor mij hypotheek rond de 450-525 euro? Terugrekenen? Hoeveel kom je dan ongeveer uit met een rente uit ongeveer 1995-1997

[NMe]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 15:34:
[...]

Kom net zijn verhuurprijs tegen = €650,- per maand kaal.
Een hele basic rekensom is voor mij 650- 93 (Servicekosten) = € 557,- max hyp. last lijkt mij.
Maar hij lijkt me wel een type die 50-100 euro extra rekent. dus voor mij hypotheek rond de 450-525 euro? Terugrekenen? Hoeveel kom je dan ongeveer uit met een rente uit ongeveer 1995-1997

Met een spaarhypotheek van ~140k en een hypotheekrente van 4,3% zit je al op ~550 euro netto per maand. Die 450-525 lijkt me niet reëel en ik vermoed dat hij onder de kostprijs verhuurt omdat hij blij is toch nog wat terug te verdienen. Dat verklaart meteen ook de irritatie van het denken te hebben van een serieuze koper die vervolgens 20% onder zijn erg realistische vraagprijs gaat zitten.

[Kju]

Estacao schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 15:34:
[...]


Kom net zijn verhuurprijs tegen = €650,- per maand kaal.
Een hele basic rekensom is voor mij 650- 93 (Servicekosten) = € 557,- max hyp. last lijkt mij.
Maar hij lijkt me wel een type die 50-100 euro extra rekent. dus voor mij hypotheek rond de 450-525 euro? Terugrekenen? Hoeveel kom je dan ongeveer uit met een rente uit ongeveer 1995-1997

Voor de aankoop van een woning zou ik me niet baseren op giswerk. Als makelaar-taxateur is het voor mij natuurlijk makkelijk om snel te rechercheren, dat is voor een leek wat moeilijker. Ik heb vanuit mijn club toegang tot een database met heel veel transactiegegevens en ik heb vele andere tools die ik kan gebruiken. Ik heb niet gedetailleerd gekeken naar het appartement wat je voor ogen hebt maar even vluchtig naar wat er in de afgelopen vier jaar in dat blok is verkocht, daarnaast heb ik geen plaatselijke kennis. Die vraagprijs lijkt mij zo op het eerste gezicht scherp. Als je serieus bent over de woning maar onzeker bent over de waarde, lees nogmaals mijn adviezen in mijn vorige post.
De grootste fout die je als koper kan maken is om te laten taxeren nadat je al een koopsom bent overeengekomen, vaak wordt deze ook nog geregeld door de hypotheekadviseur in een heel ander kader (waardering met het oog op het verkrijgen van een financiering). Laat liever eerst taxeren i.v.m. aankoopbeslissing. Nou hoeft de schade in absolute cijfers op dit prijsniveau niet heel erg hoog te zijn, het is niet zo'n ramp als je 5.000 te veel zou betalen, maar het is wel een ramp als je het bijvoorbeeld niet op kan hoesten als je eventueel met verlies zou moeten verkopen over een paar jaar.

[NMe]

Wat dat betreft had ik dubbel mazzel. Ik had een appartement uitgezocht dat ik wilde bekijken en ben daarvoor bij een aankoopmakelaar gaan zitten. Toen we een afspraak maakten met de verkopende makelaar hebben we meteen ook afgesproken te gaan kijken bij wat appartementen in hetzelfde complex, waar uiteindelijk ook het appartement dat ik nu gekocht heb tussen zat. Dat appartement had mijn makelaar toevallig eerder al getaxeerd voor de huidige bewoner omdat hij advies wilde over of hij het moest verkopen of verhuren en wat voor prijs hij er dan voor moest vragen. Mijn makelaar had dus voorkennis over de de waarde van het appartement en enige kennis over de financiële situatie van de verkoper. Da's best fijn onderhandelen.

[orange.x]

Heb de laatste 100 postst even nagelopen om te kijken of er mensen zijn die overwegen een nieuwbouw woning te kopen. Wij zijn sinds vandaag bezig met een woning in Amersfoort, Vathorst that is. We hebben het 1e gesprek nu gehad waar nog het een en ander uitgelegd werd en alles klinkt goed.

Waar ik nu vooral mee zit is het punt van onderhandelen. De makelaar waar we waren heeft ons goed te woord gestaan en hij gaf mij het idee dat er prima onderhandelruimte is op verschillende vlakken. Ik gaf bijvoorbeeld aan dat de prijzen van de dakkapellen die ze voorstellen erg ruim waren, bijna het dubbele van wat ik op internet kon vinden. Dat zal dan hun core-business zijn, maar dat maakt niet uit. 'T gaat er wel om dat zij natuurlijk liever hebben dat ik die dakkapel door de aannemer laat plaatsen, dat levert toch centen op.

Zo waren er nog wat puntjes etc, maar de makelaar zei wel dat ik niet moest verwachten dat er even 40k ofzo vanaf ging. Nou zou dat ook wel bizar zijn denk ik maar ik vond het verrassend open zeg maar.

Nu is de vraagprijs voor ons bouwnummer 245.000, een uitbouw zou 13.500 zijn, dat is voor 2,4m diep en 5,1m breed. Na wat kennissen gevraagd te hebben of dat een redelijke prijs is moest ik constateren dat het toch al wel een aardig scherpe prijs was. Een zou bijvoorbeeld zelf al duurder zijn, dat is dan wel achteraf, en de ander gaf aan dat het een goede prijs is.

We twijfelen nog een beetje over de plaatsing van de dakkapel. Als we een dakkapel zouden plaatsen doen we dit met de bouw mee in ieder geval op de voorkant. Achter heb je namelijk later als het moet veel minder problemen met het verandere van aanzichten en vergunningen. De dakkapel voor zou op 8200 uitkomt voor een breedte van 2,2m. Via een site kwam ik dus al erachter dat incl plaatsing een dakkapel van 3m op 3999 uit zou komen, en dat is dus in een bestaand dak! Als je dan er vanuit gaat dat als je er vanaf het begin van de bouw al rekening mee kan houden lijkt me dat juist een voordeel voor de aannemer en kan dat zeg maar veel goedkoper, dus daar verdienen ze zeer waarschijnlijk aardig op.

Zo is er nog een trapkast en verplaatsing deur naar voorbij het begin van de trap, de trap zou anders in de woonkamer staan. Deze is op 1475 ofzo geraamd.

Als ik dan zo alles bij elkaar op zou tellen kom ik op het rekensommetje:
huis: 245000
uitbouw: 13500
dakkapel: 8200
trapkast: 1475
aansluiting kraan achtertuin: 425
casco opleveren badkamer: -490
---
totaal: 268.110

Nu hebben we een gesprek gehad met de hypotheker, jazeker, en daar komt uit dat we zo ongeveer 262.000 kunnen lenen. Die 268 is dus teveel en er moet ook nog wat kosten bij voor afsluiten bij hypotheker, nhg gebeuren etc. Daar was zo'n 5-6k voor geraamd.
Als ik dan terug ga rekenen kunnen we dus eigenlijk tot 255.000 gaan en dan daarbij de kosten voor het afsluiten en zit je aan de 262 ongeveer.

We hebben vanmiddag ook even het Nibud ernaast gelegd, formulier waarop je kosten en lasten en inkomsten kan verwerken zodat je kan zien wat je straks eventueel over zou houden. Dat zag er allemaal prima uit voor een berekening van een hypotheek voor 270.000 en dus zouden de totale maandlasten met de maximale hypotheek nog wat lager uitvallen ook waardoor er nog ruimte genoeg is om te sparen, een goede 600 ongeveer.

Nu wil ik dus eigenlijk met alle extra's die we voor ogen hebben uitkomen op 255.000 dat is 10.000 meer dan de huidige vraagprijs. Maar wel voor 23.110 aan meerwerk.

Nu had ik de volgende berekening gedaan:
huis: 245.000 > -4-5% = ±235.000
uitbouw: ( al scherp geprijsd ) 12.500
dakkapel: gewoon aangeven dat als we het zelf doen het minder dan 4000 zou kosten, dus als zij het voor 4000 doen mogen ze het doen
de rest: niet ZO interessant

Totaalprijs komt dan op zo'n 249.000.

Is dat een beetje realistisch om neer te leggen als bod. De vraag is ook een beetje, hoeveel % kan je van de vraagprijs van een nieuwbouw woning krijgen in deze markt. Er vanuitgaande dat er nog gebouwd moet gaan worden, maar het hele project staat schijnbaar al een tijdje op de markt. Daarnaast hebben ze al een rij woningen opgeleverd, deels sociale koop, maar waarvan de hoekwoningen voor 255 en 260 von weggegaan zijn incl uitbouw + dakkapel en ook nog een garage er bij!

Zo gek is die 249.000 dan toch helemaal niet? Sommige zullen zeggen dat het misschien zelfs nog teveel is. Maar als we voor dit huis op 255.000 uit kunnen komen zouden wij daar zeeeer content mee zijn. Als de totale prijs van de hypotheek 10k minder is scheelt dit ook niet eens zo ontzettend veel op de maandlasten. Natuurlijk is minder betalen altijd beter maar als je het gevoel hebt dat je het goed doet en lekker kan wonen dan zie ik daar niet zoveel problemen mee.

Ben ook erg benieuwd naar andere mensen die een nieuwbouw huis gekocht hebben, wat dus net in aanbouw is of wat nog gebouwd moet worden en hoeveel daar dan nog vanaf gekregen is.

[Naranya]

Wij zijn momenteel ook bezig met een nieuwbouw en volgens mij vergeet je echt het een en ander zoals; keuken, sanitair en tegels. Verkijk je ook niet op het kleine meerwerk zoals extra leidingen, verplaatsen van verwarmingen enzovoorts. Hier vragen ze ook vrij veel geld voor.

[orange.x]

Naranya schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 21:01:
Wij zijn momenteel ook bezig met een nieuwbouw en volgens mij vergeet je echt het een en ander zoals; keuken, sanitair en tegels. Verkijk je ook niet op het kleine meerwerk zoals extra leidingen, verplaatsen van verwarmingen enzovoorts. Hier vragen ze ook vrij veel geld voor.

Sure, maar keuken, badkamer gaan we nog laten doen en nemen we niet mee in hypotheek. Daar hebben we spaarcentjes voor. Het toilet beneden zal wel opgeleverd worden, zit al bij de prijs in, daar is het nog even kijken wat voor tegels ze standaard leveren en wat er nog meer is, als het niet teveel kost dan kan me dat eigenlijk niet zo gek veel bommen

Maar loze leidingen leggen etc zal hier en daar wel moeten gebeuren misschien alleen zullen dat er toch niet zo gek veel worden omdat er toch al een hoop dubbele wdc's geplaatst worden. Ze hebben bijvoorbeeld in de tekening dan een telefoonaansluiting in een hoek zitten en in de andere hoek een coax aansluiting, maar het lijkt me niet dat het 100'en kost om ipv een coax en tel aansluiting gewoon 2 ethernet aansluitingen te willen. We nemen dan ook glasvezel en ik ga er vanuit dat alles gewoon met ethernet gaat. Moet alleen ff goed bekijken bij de KPN hoe je dan je normale telefoon daar op aansluit. Maar ik denk dat dat allemaal wel mee zal vallen.

Verwarmingen zijn op de 1e verdieping op prima plekken geplaatst onder de ramen. Begane grond is vloerverwarming dus ook geen probleem.

Maar, jij bent al in de onderhandelingsfase, of is het al gebouwd etc? Hoe zie jij je kansen, ken jij mensen die je daar in adviseren? En wat adviseren die dan?

[ Voor 5% gewijzigd door orange.x op 31-10-2012 21:42 ]

[Avvd]

Bij nieuwbouw zit over het algemeen vrij weinig onderhandelingsruimte. Ik had zelf bijvoorbeeld maar 10% van de meerwerken af kunnen krijgen, op het huis zelf zat 0% onderhandelingsruimte terwijl ik toch behoorlijk mijn best had gedaan. Nu moet ik wel toegeven dat de prijs al behoorlijk scherp was.

De basisprijs van mijn huis was 200.000, uiteindelijk heeft het huis mij rond de 250.000 gekost zonder echt gek te doen, een ruwe verdeling van de 50k extra om je een beeld te geven:

7000 keuken
7000 badkamer
2500 notaris/kadaster en nog wat klein grut
7500 meewerken aannemer
3000 bouwleges (al zitten die vaak wel in de aanneemsom)
2500 nutsvoorzieningen
3000 hypotheekkosten (afsluitprovisie / nhg en dat soort gein)
5000 vloer


dit is zo uit mijn hoofd, hiernaast heb je nog alle "kleine" dingen die samen ook al weer snel 10k worden zoals verf/vloerbedekking etc. Vergeet ook de bouwrente niet.

Verdiep je dus even goed in de kosten van een nieuwbouw woning aangezien het zomaar duurder kan uitpakken dan je verwacht.

[ZeRoC00L]

Vergeet ook de kosten van de aanleg van de tuin niet. Je wilt daar vaak ook niet al te lang mee wachten, des te eerder kun je een beetje normaal bij je huis komen, zonder door de blubber te hoeven.

[Naranya]

Het ligt er een beetje aan in welke staat het project is tijdens de koop. Aangezien aannemers vaak al beginnen te bouwen wanneer > 70% ofzo verkocht is zullen ze die overige leegstaande woningen het liefst zo snel mogelijk verkopen dus dan heb je wat meer onderhandelingsruimte. Wij waren een van de eersten die kochten dus was er vrij weinig aan de prijs te doen. Verwacht ook niet dat je veel van de meerwerkkosten afkrijgt, maar je kunt hierop makkelijk besparen door bijvoorbeeld zelf kabels te trekken.

[Tjoekie]

Naranya schreef op donderdag 01 november 2012 @ 08:20:
Het ligt er een beetje aan in welke staat het project is tijdens de koop. Aangezien aannemers vaak al beginnen te bouwen wanneer > 70% ofzo verkocht is zullen ze die overige leegstaande woningen het liefst zo snel mogelijk verkopen dus dan heb je wat meer onderhandelingsruimte. Wij waren een van de eersten die kochten dus was er vrij weinig aan de prijs te doen. Verwacht ook niet dat je veel van de meerwerkkosten afkrijgt, maar je kunt hierop makkelijk besparen door bijvoorbeeld zelf kabels te trekken.

Volgens mij is bovenstaande ook juist de reden waarom er bij nieuwbouw vaak aan de prijs niets gedaan kan worden. Als je later in het traject wel gaat onderhandelen over de prijs dan zadel je vroege kopers meteen op met een waardevermindering van hun woning,

[nare man]

Dat is het risico van nieuwbouw.

[Kju]

orange.x schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 18:35:
Heel verhaal

Nieuwbouw is momenteel ca. 15-20% te hoog geprijsd t.o.v. bestaande bouw. In veel wijken/buurten kan je vergelijkbare woningen uit bijna dezelfde bouwperiode, kant-en-klaar, vinden voor dezelfde prijs als kale nieuwbouw. Lokaal kan dat uiteraard verschillen, maar het is echt wel de moeite waard om even goed rond te kijken. Nieuwbouw geeft natuurlijk de mogelijkheid om de woning vanaf de basis te personaliseren, zet daar de hoeveelheid tijd, inspanning en kosten (die in deze markt zeker niet terug te verdienen zijn) tegenover, kijk of het dan nog steeds de moeite waard is.

[Naranya]

Ik heb persoonlijk er wel extra geld voor over om mijn toekomstige huis 100% naar mijn smaak in te richten vanaf de start, maar dat is een overweging die iedereen voor zichzelf moet maken natuurlijk.

[Kju]

Natuurlijk moet een ieder die overweging zelf maken. Ik maak echter genoeg gevallen mee waar het achteraf toch zuur is:
woning gekocht in 2009 € 450.000
opgeleverd in 2010, € 75.000 geinvesteerd in afwerking en aan voorzieningen
Kosten totaal € 525.000 plus bouwrente
Verkoop wegens scheiding in 2012 voor € 430.000 (na bijna een jaar te koop te hebben gestaan)
Taxatie marktwaarde € 450.000 o.b.v. recente transacties van vergelijkbare objecten in de buurt.
De ironie in het geheel is dat direct aan de overkant dezelfde woningen worden gebouwd en nog te koop staan voor inmiddels € 425.000 v.o.n., nog helemaal kaal en onafgewerkt.

Als het dus gaat om dakkapellen, uitbouwen, badkamer, keuken etc. is de kans gewoon heel groot dat je een kant-en-klare woning die net twee jaar geleden opgeleverd is ook kan kopen, verbouwen en naar je smaak kan maken voor de prijs van die kale onafgewerkte nieuwbouwwoning.

[Quorton]

Blueone schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 22:16:
Verdiep je dus even goed in de kosten van een nieuwbouw woning aangezien het zomaar duurder kan uitpakken dan je verwacht.

Yep daar ben ik ondertussen ook achter, je wilt zo veel tegelijk laten doen dat dat hard kan oplopen. En de (gedeeltelijk) dubbele lasten tijdens de bouw helpen ook niet.

Waar was die 2500 nuts eigenlijk voor ? het aansluiten van de riolering en telefonie zat niet in de prijs ?

[Aghanim]

orange.x schreef op woensdag 31 oktober 2012 @ 18:35:
Als ik dan zo alles bij elkaar op zou tellen kom ik op het rekensommetje:
huis: 245000
uitbouw: 13500
dakkapel: 8200
trapkast: 1475
aansluiting kraan achtertuin: 425
casco opleveren badkamer: -490
---
totaal: 268.110

Nu hebben we een gesprek gehad met de hypotheker, jazeker, en daar komt uit dat we zo ongeveer 262.000 kunnen lenen.

Zonder je gehele budget + spaartegoed te kennen: neem je niet een aardig risico door op 100% van je max hypotheek uit te komen qua maandlasten? Je zult, annuitair, al snel rond de 1050 netto per maand uit gaan komen weet ik, aangezien wij zelf aan het kijken zijn voor een huis van 260.000 . Nu wil het verhaal dat wij 340.000 kunnen lenen, maar de hypotheeklasten bij een hypotheek van 270.000 (260k + k.k. etc.) al een behoorlijke aanslag vinden op onze inkomsten. Niet om me ergens mee te bemoeien hoor, maar omdat wij zo erg twijfelen ben ik erg benieuwd naar hoe anderen dit zien/ervaren.

[nare man]

Zo is het ook. Ik heb 305k geleend, had ongeveer 440k kunnen lenen, maar de maandlasten zijn eerlijk gezegd bij 305k ook al aardig pittig, zeker als je een partner hebt die geen eigen inkomen heeft. Hoe ik met de maximale 440k rond zou hebben moeten komen is mij werkelijk een raadsel. Nu is dat bij mij overigens ook nooit im Frage geweest, aangezien ik sowieso NHG wilde.

[D-e-n]

NHG geeft op zich toch al een aardige realistische grens aan niet?

Een half jaar terug hebben we het globaal laten uitrekenen en volgens de adviseur zouden we tot 265.000 kunnen gaan maar dat vond ook hij eigenlijk geen goed plan. Wij zeker niet. We zorgen er gewoon voor dat we het met vier ipv vijf dagen werken (voor mij) ook nog makkelijk kunnen redden.

[nare man]

De NHG-grens is natuurlijk vrij arbitrair als je het hebt over de vraag wat voor maandlasten iemand kan dragen, en is daar ook niet aan gekoppeld. Ik vond het voor mezelf gewoon een fijner idee dat ik, als ik buiten mijn schuld ontslagen zou worden, een beroep kan doen op NHG, en niet met een restschuld kom te zitten.

[Ardana]

nare man schreef op donderdag 01 november 2012 @ 14:10:
Zo is het ook. Ik heb 305k geleend, had ongeveer 440k kunnen lenen, maar de maandlasten zijn eerlijk gezegd bij 305k ook al aardig pittig, zeker als je een partner hebt die geen eigen inkomen heeft. Hoe ik met de maximale 440k rond zou hebben moeten komen is mij werkelijk een raadsel. Nu is dat bij mij overigens ook nooit im Frage geweest, aangezien ik sowieso NHG wilde.

Tsja, wij mochten maximaal 330k lenen, maar omdat we een verpand depot hebben ingesteld van 55k, mochten we ineens 404k lenen en dat hebben we ook gedaan. We betalen, incl. inleg in spaarhyptheek, ruim € 1900 pm, en houden, als we enigszins zuinig zouden leven (lees: € 100 pw boodschappen, geen overige grote uitgaven, maar alsnog wel met pianoles, 4 sportlidmaatschappen en paardrijles) nog steeds € 1.000 per maand over houden. Nu kopen we ook rustig 2 laptops van ieder 2k, én hebben we geen reiskosten of kinderen (komen er ook niet), waardoor ons budget er enigszins afwijkend uitziet, maar dan nog: met meer dan maximale hypotheek alsnog € 1.000 pm overhouden?

Dus die maximale leenbedragen vind ik echt bizar. Aan de ene kant is bijna € 2000 pm echt veel geld om aan 'n huis te betalen, aan de andere kant zitten we ieder net iets boven modaal, dus ook niet echt gek hoog qua inkomen.

[RemcoDelft]

Ardana schreef op donderdag 01 november 2012 @ 16:38:..., maar dan nog: met meer dan maximale hypotheek alsnog € 1.000 pm overhouden?

Dus die maximale leenbedragen vind ik echt bizar.

Tot de rente stijgt, de hypotheeklasten stijgen, en je opeens geen 1000 euro meer overhoudt... Het lijkt me niet meer dan logisch dat er voor die mogelijkheid een marge ingebouwd zit.

[TheFes]

Wij krijgen 15 november de sleutel van ons nieuwe huis (vandaag die van ons oude huis over gedragen, nu even 2 weken bij schoonpa en -ma)
We gaan van een rijtjeshuis met stadstuin naar een vrijstaand huis met garage en prima tuin Dat huis is dan natuurlijk ook wel 2x zo duur. Gelukkig staat daar ook een flink gegroeid inkomen tegenover, vooral bij mijn vrouw.
Na berekening van de vaste lasten, en daarbij ook een inschatting voor boodschappen en benzine e.d. houden we beide nog 860 euro in de maand over van ons salaris. Daarmee kunnen we dus prima eventueel wegvallen van de HRA opvangen. De rente staat voor 10 jaar vast, en tegen die tijd hopen we er qua salaris ook wel weer op vooruit gegaan te zijn (mocht de rente tegen die tijd flink hoger zijn).

[Spoetnik385]

Voor mij is het nu tijd om ook eens onze ervaringen op de huizenmarkt te delen. Bewust nu pas, omdat nu alle ontbindende voorwaarden verstreken zijn en de officiële overdracht aanstaande is. Gezien het grote aantal bezoekers op T.net kan het maar zo zijn dat jouw (ver)koper ook meeleest. Enthousiasme over bepaalde woningen kan dan tegen je gaan werken.

Het begin
Voor ons was het al langere tijd duidelijk dat onze huidige woning vroeg of laat niet meer zou voldoen: Te klein, met name als de kinderen wat groter zouden worden.
Met het "Lente-accoord" werd duidelijk dat de HRA op de schop zou gaan. Voor ons een stimulans om ook alle financiële zaken eens goed te (her)overwegen.
We hebben toen een tweetal opties overwogen: verbouwen of verkopen.
De optie verbouwen viel af: te kostbaar en de winst te beperkt.
Bleef over: Verkopen!
Met de onduidelijkheid op HRA-vlak in het achterhoofd hadden we een 'deadline' gesteld om alles in 2012 af te ronden. Gewoon omdat de enige zekerheid die er was, dat in 2013 veel zaken zouden veranderen.
Tijd voor een eerste oriënterend gesprek bij de bank.

De verkoop
Dit verhaal begon in het voorjaar. We weten dat een groot pluspunt van ons huidige huis de buitenruimte is. Dat komt het beste naar voren in het voorjaar en de zomer. We wilden daarom perse ons huis in die periode in de verkoop hebben.
Omdat een eerste indruk cruciaal kan zijn, zijn we begonnen om - waar nodig - het houtwerk te schilderen en te herstellen. Ook details zoals een brievenbus die los zat, zijn aangepakt.
Vervolgens hebben we twee makelaars uitgenodigd. Opvallend was dat beide nogal ver uit elkaar zaten wat verkoopverwachting betreft.
We hebben uiteindelijk gekozen voor die makelaar die het beste bij ons huis leek te passen. Wat wij belangrijk vonden: Goede foto's door een professionele fotograaf, een aanbod waar ons huis in paste.
Ons huis is een typisch "Apeldoorns" huis: vrijstaand, mansarde kap, sfeervol op een mooie plek. Die zaken moet een makelaar snappen en aanvoelen. Dit is het uiteindelijk geworden: funda.

Dat de initiële vraagprijs niet slecht was, bleek uit het relatief hoge aantal bezichtigingen dat we kregen. Elke bezichtiging was een behoorlijke klus: Alle losstaande zaken weg van kastjes, aanrecht, etc. Wasmanden "opgeslagen" in de auto. Auto's weg (!) - iemand mocht eens een negatief gevoel krijgen bij een bepaald merk auto... Kussens in de stoelen op de veranda, vers boeketje bloemen, alles een keer extra stofzuigen - inclusief kelder en schuur.

De aankoop
De opzet van ons was: eerst verkopen, dan kopen. Dit verhaal is echter chronologisch opgebouwd...
Begin dit jaar is helaas onze overbuurvrouw overleden. Na een half jaar werd ons bekend dat de nabestaanden het huis zouden gaan verkopen. Normaliter een pand buiten onze financiële mogelijkheden. De vraagprijs viel ons echter erg mee.
Uiteindelijk hebben we dus de gok genomen: het huis gekocht - voordat ons eigen huis verkocht was . Kleine kanttekening: we hebben een dusdanige buffer dat we een geruime tijd dubbele lasten zouden kunnen dragen .
Financiering wordt in zo'n geval echter wel bijna onmogelijk: Bij de bank kijkt men je in deze situatie aan met een blik vol ongeloof.
Dit vroeg echter wel om actie: we hebben dus in overleg met de makelaar onze huidige woning "in de aanbieding" gedaan. Met een positief resultaat!

De verkoop
De verlaging van de koopsom was meteen een trigger voor belangstellenden. Vlak voor de Open Huizendag kwamen we tot overeenstemming. Op advies van de makelaar wel de Open Huizendag door laten gaan. We hadden ons voorbereid op een dagje saai thuis zijn. Thuis waren we wel, saai was het niet. Liefst 19 kijkers kwamen langs (aantal personen x2). Ondanks de "verkocht"-status konden we van 11 mensen gegevens noteren "voor als het fout mocht gaan". De overige 8 hadden of geen belangstelling (1 a 2) of nog een eigen - niet verkocht - koophuis, voor ons - in ons geval - geen geschikte kandidaten..

Slotsom
De financiering bleek - na verkoop van onze huidige woning - niet echt problematisch. We hebben goede gesprekken gehad, waarbij de adviseur goed meedacht. Ik werd soms wel onaangenaam verrast door regelgeving die mij in eerste instantie niet logisch voorkwam. Verder hebben we niet alleen gekeken naar maandlasten op korte termijn, maar ook op langere termijn. Aflossingsvrij kan, maar op basis waarvan denk je dat na de looptijd op te kunnen vangen? Anouk, bedankt voor je bijdrage!
Uiteindelijk is alles gelukt, ons huis heeft alles bij elkaar 3 maanden te koop gestaan. Maar soms wel zenuwslopende perioden daarin.