Ervaring met huis kopen deel 6

[Z___Z]

Meestal is een loonstrookje + bankafschrift voldoende

[ph4ge]

xahmol schreef op maandag 01 oktober 2012 @ 14:47:
Zou zeggen: wacht eerst eens de persconferentie van Rutte en Samsom af van zodirect af om tev weten wat er nu echt per 1 januari aan de HRA gaat veranderen.

En? Nog relevant nieuws voor dit topic?

[Diversity]

Yes. zojuist definitief akkoord voor me hypotheek ontvangen. Maandag de sleutel .

Voordeel als je bij grote verzekeraar werkt, wat normaal een maand in beslag neemt heb ik voor elkaar gekregen in 1 dag .

Het totale traject heeft wel 2,5 maand in beslag genomen ivm de starterslening. Dus ben wel heel opgelucht dat het nu rond is. De verkopende partij wilde eigenlijk ook niet meer verlengen na 3x (en terecht) dus zo maar de makelaar het goeie nieuws gaan brengen .

[Falcon]

Been there...

Gefeliciteerd!

[xahmol]

ph4ge schreef op maandag 01 oktober 2012 @ 15:47:
[...]
En? Nog relevant nieuws voor dit topic?

Geen nieuws, dus Kunduz gaat voor wat betreft HRA ongewijzigd door. Nu alleen afwachten wat in de details van de wet komt te staan.

[Kalentum]

JBD schreef op zondag 30 september 2012 @ 21:33:
Beste mensen,

Wij staan op het punt een huis te kopen. Over de prijs zijn we het bijna eens dus daar verwacht ik geen spannende dingen meer van. Waar ik me nu wat zorgen over maak is 't volgende; gezien het nieuwe belastingplan wat vanaf 2013 gaat gelden willen we de overdracht wel graag dit jaar nog plaats laten vinden. Maar wat als de huidige eigenaren nog 4 maanden nodig hebben om te verhuizen? Dan is het inmiddels 2013 (tenzij de wereld vergaat) en profiteren we niet van de voorwaarden zoals die tot en met 31 december gelden.

Nou las ik echter op de site van de hypotheekshop dit: "Het kan dus voor starters interessant zijn om nog voor 1 januari 2013 een woning te kopen. De feitelijke overdracht van de woning mag in 2013 liggen. Als je een schriftelijke en onherroepelijke koopovereenkomst hebt getekend, val je nog onder de huidige fiscale regels. Je kunt dan als starter nu nog kiezen voor bijvoorbeeld een deels bankspaarhypotheek en een deels aflossingsvrije hypotheek".

Als dit zo is dan hoef ik me daar dus geen zorgen over te maken. Echter op andere sites spreekt men wel over overdracht voor 1 januari. Op de website van de Rijksoverheid kan ik hier niets over vinden.

Wie o wie weet hoe het zit.

Dank!

De wettelijke uitwerking staat hier.
Artikel 10bis definieert de overgangsregeling. IANAL maar daar lijkt toch vrij duidelijk te staan dat als je op 31 december 2012 een onherroepelijk koopcontract hebt, dat je dan nog fijn onbeperkt rente mag aftrekken. Dus je moet zorgen dat alle voorbehouden voor ontbinding (financiering, bouwkundig) op 31 december zijn verlopen en je echt aan de aankoop van je huis vastzit.

Je bent afhankelijk van de behandeling door de Tweede Kamer. Maar ik verwacht dat ofwel dit hele wetsvoorstel de prullenbak ingaat ofwel bijna ongewijzigd door de Tweede Kamer komt. Als je op zeker wil spelen zorg je dat het transport uiterlijk op 31 december plaats vindt want dan moet je al op 31 december rente betalen en val je sowieso onder de 2012 regeling.

Nog wat verder lezend... blijkt dat ik ook nog onder de oude regeling val. Ik heb in 2012 mijn huis verkocht en huur nu. En daar hebben ze dus aangedacht. Kan ik in 2013 gewoon lekker nog een spaarhypotheek nemen. Hoera enzo.

[ Voor 5% gewijzigd door Kalentum op 01-10-2012 20:41 ]

[Verwijderd]

Mijn vriendin en ik overwegen een renovatiehuis uit 1935 te kopen. Zelf zou ik graag uit voorzorg willen weten waar ik aan toe ben met een renovatiehuis tov een "modern huis". Wat zijn de voornaamste aandachtspunten bij het kopen en renoveren van een dergelijk huis?

[xahmol]

Verwijderd schreef op maandag 01 oktober 2012 @ 22:30:
Mijn vriendin en ik overwegen een renovatiehuis uit 1935 te kopen. Zelf zou ik graag uit voorzorg willen weten waar ik aan toe ben met een renovatiehuis tov een "modern huis". Wat zijn de voornaamste aandachtspunten bij het kopen en renoveren van een dergelijk huis?

Een belangrijk aandachtspunt: met de huidige regels kun je verbouwing alleen meefinancieren als aantoonbaar waardevermeerderend en ook alleen voor het bedrag dat het waardevermeerderend is.
Veel moeten verbouwen zonder eigen geld om dat te doen maakt een hypotheek aanvragen daarmee bepaald niet makkelijker. Een extra luxe keuken ipv standaard keuken zul,je bv lastig gefinancierd krijgen.

[argro]

Aghanim schreef op zondag 30 september 2012 @ 20:53:
Op advies van Argro naast de Rabo ook een afspraak met de Hypotheker gemaakt ter orientatie.

Verstandig denk ik. Ik zou ook gewoon vragen naar hun kosten, diensten en meerwaarde. Laat hen jou maar overtuigen van hun meerwaarde. Doe dat ook bij de andere partijen waar je mee gaat praten. Op basis daarvan, en natuurlijk op basis van de cijfertjes, kun je bepalen met wie je in zee gaat om de concrete financiering uit te werken.

[hypz]

Vorige week gekeken bij een huis dat pas te koop staat. Het is een verhuurwoning geweest en is wel netjes onderhouden, zitten overal kunststof kozijnen in, een ketel uit 2011 en een wel ruime achtertuin van 18m diep. 3 slaapkamers op de 1e verdieping en 2 op zolder met vaste trap.

We zijn het al eens geworden over de prijs en hebben hem nu 121.500 vrij op naam. Gaan er dan als alles rond is waarschijnlijk 4 december in.

Kan niet wachten tot we straks lekker de ruimte hebben, zitten nu in een vrij kleine woning met 2 slaapkamers met vrouw en kind. Straks weer lekker ruimte voor een hobby kamer / aparte computer kamer e.d. .

[Verwijderd]

@ Ardana

Ik vind het vervelend dat je dit zo hebt ervaren. Graag willen we even contact hebben om te kijken of we nog iets kunnen betekenen dan wel er iets van kunnen leren. Zou je je telefoonnumer ed kunnen mailen naar [e-mail]? Mijn collega bij de Eigen Huis hypotheekservice neemt dancontact met je op. Alvast bedankt! Gr Sanne Hendriks Vereniging Eigen Huis

[BradKing]

Verwijderd schreef op dinsdag 02 oktober 2012 @ 09:19:
@ Ardana

Ik vind het vervelend dat je dit zo hebt ervaren. Graag willen we even contact hebben om te kijken of we nog iets kunnen betekenen dan wel er iets van kunnen leren. Zou je je telefoonnumer ed kunnen mailen naar [e-mail]? Mijn collega bij de Eigen Huis hypotheekservice neemt dancontact met je op. Alvast bedankt! Gr Sanne Hendriks Vereniging Eigen Huis

Even een DM gestuurd over het sturen van DM's


Na weken-maanden vertraging lijkt er bij ons nieuwbouw project schot in de zaak te komen, via andere kopers horen wij dat de eerste 'oplevering over 6 weken' brieven vandaag op de post gaan.. nu nog even hopen dat mijn appartementje zoals in de oorspronkelijke planning als een van de eersten opgeleverd wordt

[dnhelle]

dnhelle schreef op maandag 03 september 2012 @ 09:23:
Yes! Na 6 weken ons appartement in de verkoop, a.s. zaterdag onze eerste bezichtiging. Gezien de locatie, de huidige markt en het segment waarin we opereren, mogen we ons diep gelukkig prijzen. Dat doen we dus ook Alleen: Voorbereiding! Ik wil er alles aan doen dat deze kijkster ook koopster gaat worden. Iets overlaten aan toeval is in deze geen optie, dus de volgende opties zijn afgetikt:
Voorbereiding
- Poetsen
- Neutrale opstelling meubels
- Persoonlijke koppeling (foto's, tassen etc.) uit zicht
- Opruimen, clean look
- Huiselijke sfeer behouden (voor mij moeilijk)

Op de dag zelf zullen we niet aanwezig zijn, dan toch de volgende voorbereidingen:
- Verwarming, ca. 1 graad onder buitentemperatuur. (dag zelf wordt het 20 graden, maar 's nachts zal het koeler zijn).
- Licht: Alle rolluiken, jaloezien en gordijnen gaan open, en zullen we ca. 10cm zichtbaar houden.
- Verlichting (vraagstuk) is het verstandig verlichting aan te zetten? Bijvoorbeeld onder keukenkastjes of badkamer voor sfeerverlichting?
- Vers bloemstukje op tafel.

Please, send in your votes

He, ik had hier geen update meer geplaatst. Jammer genoeg is bovenstaande bezichtiging niets geworden.
Echter, afgelopen zaterdag was de deelname aan de OpenHuizenDag gegarandeerd een succes: 2 bieders, waarvan één is afgehaakt en één een meer dan redelijke bieding heeft gedaan. Vanochtend dus gebeld en onder voorbehoud van financiering wordt maandag een voorlopig koopcontract opgesteld

We zijn dus op de markt om woningen te bezichtigen!

[CyBeR]

Niks voorlopig aan dat contract hoor

[dnhelle]

CyBeR schreef op dinsdag 02 oktober 2012 @ 11:56:
Niks voorlopig aan dat contract hoor

Eensch! What's in a name: tekenen = kopen. Het wordt alleen definitief na passage bij notaris.

[Fiber]

dnhelle schreef op dinsdag 02 oktober 2012 @ 11:50:
[...]
He, ik had hier geen update meer geplaatst. Jammer genoeg is bovenstaande bezichtiging niets geworden.
Echter, afgelopen zaterdag was de deelname aan de OpenHuizenDag gegarandeerd een succes: 2 bieders, waarvan één is afgehaakt en één een meer dan redelijke bieding heeft gedaan. Vanochtend dus gebeld en onder voorbehoud van financiering wordt maandag een voorlopig koopcontract opgesteld We zijn dus op de markt om woningen te bezichtigen!

Feli! Goed nieuws! Zo gaat het balletje dus weer een beetje rollen...

[dnhelle]

Thanks! Inderdaad, booming business, die huizenmarkt . In ieder geval nuttige tips gelezen rondom acceptatie/levering huis na 1-1-2013. Die gaan nog eens van pas komen ;-)

[argro]

dnhelle schreef op dinsdag 02 oktober 2012 @ 12:00:
[...]

Eensch! What's in a name: tekenen = kopen. Het wordt alleen definitief na passage bij notaris.

Het koopcontract is definitief zodra je het tekent. De notaris regelt de overdracht.

[Flotter]

[mirenneukmodus]
Vergeet de drie werkdagen bedenktijd niet Daarna is het pas echt definitief _{(evt onder voorbehoud van financiering)}
[/mierenneukmodus]

[dnhelle]

Correct. Lees dus mijn post inclusief laatste zin: onder voorbehoud financiering.

Wat uiteraard niet gek is in deze maffe tijd. Gelukkig hebben Paps & Mams tijdens de openhuizendag aangegeven voldoende cash geld voor handen te hebben, dus de kans van slagen ligt aanmerkelijk hoog.

Happy, maar vooral opgelucht is. Ik zag 't zwaard van 3jr verkooptermijn boven mijn hoofd hangen. Nu zijn we 'vrij' om te bezichtigen en aan de toekomst te werken. Like!

[argro]

Flotter schreef op dinsdag 02 oktober 2012 @ 14:14:
[mirenneukmodus]
Vergeet de drie werkdagen bedenktijd niet Daarna is het pas echt definitief _{(evt onder voorbehoud van financiering)}
[/mierenneukmodus]

Zowel een voorbehoud als een bedenktijd maken niet dat een overeenkomst niet definitief is. Voorbehouden staan in vrijwel ieder contract, alleen in de huizenmarkt is dat blijkbaar aanleiding om het contract te voorzien van het predicaat 'voorlopig'. De bedenktijd van 3 dagen is wel enigszins uniek te noemen voor de woningmarkt, maar ook dat maakt niet dat een contract de status 'voorlopig' verdiend. De bedenktijd is ook eenzijdig, het geldt alleen voor de koper. De term 'voorlopig' suggereert dat het voor zowel de koper als verkoper een zaak van vrijheid blijheid is, daarvan is geen sprake.

[ Voor 12% gewijzigd door argro op 02-10-2012 15:13 ]

[CyBeR]

Flotter schreef op dinsdag 02 oktober 2012 @ 14:14:
[mirenneukmodus]
Vergeet de drie werkdagen bedenktijd niet Daarna is het pas echt definitief _{(evt onder voorbehoud van financiering)}
[/mierenneukmodus]

Fair enough. Het is 'voorlopig' zolang die drie dagen nog niet voorbij zijn, maar daarna ben je toch echt een contract aangegaan. Strict gezien zijn die drie dagen gewoon een ontbindende voorwaarde zonder verdere verplichtingen, en is 't nog steeds gewoon definitief verder, maar goed.

't zou wel cool zijn als we konden kappen met het 'voorlopig' koopcontract (is niet voorlopig), de 'definitieve akte' (is per definitie definitief), de 'hypotheekgever' als zijnde de bank (want dat ben jij zelf), etc.

[ Voor 31% gewijzigd door CyBeR op 02-10-2012 15:12 ]

[Kju]

(om maar ook even mee te doen met mierenneuken)
Bij de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst worden de afspraken tussen koper en verkoper vastgelegd. Het eigendom gaat met de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst echter nog niet over op de koper, dat gebeurt pas bij ondertekening van de akte van levering, waarin ook de afspraken uit de voorlopige koopovereenkomst één op één worden overgenomen, vandaar dus de term "voorlopig". Koop en levering vallen bij onroerende zaken niet op één moment zoals bijvoorbeeld wanneer je een krant koopt. Het heeft allemaal niets met bedenktijd en (financierings)voorbehouden te maken, ook voordat de wettelijke bedenktijd in het leven werd geroepen was het een voorlopige koopovereenkomst.

[ Voor 6% gewijzigd door Kju op 03-10-2012 10:21 ]

[nare man]

...en om nog even wat meer te mierenneuken:

- het koopcontract is definitief, in die zin dat het bindend is; enkel onder de voorwaarden genoemd in de wet (bedenktijd drie dagen na sluiten schriftelijk contract) dan wel in de overeenkomst zelf (ontbindende voorwaarden e.a.) kun je er nog vanaf. Verbintenisrechtelijk is evenwel sprake van een volmaakte overeenkomst.
- eigendom van de woning gaat niet over door het ondertekenen van de overeenkomst en evenmin door het enkele passeren van de akte. De levering is pas voltooid door inschrijving van de gepasseerde transportakte in de openbare registers. Failleert de verkoper op de dag van passeren van de akte, dan is de woning dus alsnog niet geleverd, mede omdat het faillissement van de verkoper terugwerkt tot 0.00 uur die dag.

[ Voor 18% gewijzigd door nare man op 03-10-2012 10:57 ]

[Rukapul]

argro schreef op dinsdag 02 oktober 2012 @ 15:09:
De bedenktijd is ook eenzijdig, het geldt alleen voor de koper.

Als ik me het goed herinner is er afgelopen jaar een uitspraak geweest waarbij dit opgerekt werd zodat ook de verkoper er zich op kon beroepen.

[nare man]

Klopt. Het artikel in kwestie is namelijk niet bedoeld als een 'recht' van één der partijen, maar als een algemeen vormvereiste voor de rechtshandeling 'consumentenkoop van een woning'. Is aan het schriftelijkheidsvereiste niet voldaan, dan kunnen beide partijen zich daarop beroepen.

[Rukapul]

Het ligt inderdaad iets subtieler: het is niet drie dagen na ondertekening zoals koper, maar tot aan ondertekening (wat typisch ook een aantal dagen is).

http://descherpepen.nl/20...enktijd-voor-de-verkoper/

[CyBeR]

Eum, dat is toch logisch? Een overeenkomst voor de koop van een huis moet op papier staan, en zolang dat niet ondertekend is, is er geen overeenkomst.

[nare man]

CyBeR schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 13:57:
Eum, dat is toch logisch? Een overeenkomst voor de koop van een huis moet op papier staan, en zolang dat niet ondertekend is, is er geen overeenkomst.

Zo logisch is dat niet. De wet geeft als hoofdregel dat rechtshandelingen (zoals het aangaan van een overeenkomst) vormvrij kunnen worden verricht. Je kunt dus zeer goed een mondelinge overeenkomst aangaan die perfect bindend is. Echter is het bewijs van die overeenkomst dan lastig, en om die reden wordt uiteraard in de meeste gevallen een schriftelijke overeenkomst opgemaakt. Bij sommige overeenkomsten, waaronder de consumentenkoop van een woning, is dat ook wettelijk verplicht, hetgeen wil zeggen dat als de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, er geen geldige overeenkomst is.

[CyBeR]

nare man schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 14:19:
[...]


Zo logisch is dat niet. De wet geeft als hoofdregel dat rechtshandelingen (zoals het aangaan van een overeenkomst) vormvrij kunnen worden verricht. Je kunt dus zeer goed een mondelinge overeenkomst aangaan die perfect bindend is. Echter is het bewijs van die overeenkomst dan lastig, en om die reden wordt uiteraard in de meeste gevallen een schriftelijke overeenkomst opgemaakt. Bij sommige overeenkomsten, waaronder de consumentenkoop van een woning, is dat ook wettelijk verplicht, hetgeen wil zeggen dat als de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, er geen geldige overeenkomst is.

Ik zie niet hoe wat je hier zegt anders is dan wat ik net zei. Voor de aankoop van vastgoed door particulieren is een schriftelijke overeenkomst nodig.

[Kju]

Wat nare man eigenlijk uitlegt is dat het eigenlijk niet logisch is omdat voor vrijwel iedere andere vorm van koop schriftelijkheid geen vereiste is.

[CyBeR]

En daarom zei ik 'voor de koop van een huis'

[NMe]

Stinger_Ventura schreef op maandag 01 oktober 2012 @ 07:40:
[...]

Hoe gaat de bank om met een object dat je koopt en vervolgens door verhuurd?

Heeft de bank daar iets over te zeggen zolang jij netjes je hypotheek betaalt? Dat lijkt me geen issue.

En accepteerde de fiscus een eigen woning waar je niet in de GBA bent inschreven? Kan je hem tussen de Box 1 en box 3 wisselen?

Geen idee. Ik heb er niet in detail naar gekeken omdat het voor mij niet van toepassing is.

Woy schreef op maandag 01 oktober 2012 @ 09:02:
[...]

Je kan huurders er met een dergelijke constructie echter wel uitzetten, aangezien het doel is om er zelf te gaan wonen. De huurders kunnen je het misschien nog wel even lastig maken, maar in dit geval zal je waarschijnlijk wel aan het langste eind trekken. Zeker omdat van te voren exact vast stond hoe lang het ging duren, en wat het doel van de koper was.

Oh, uiteindelijk komt het ook wel goed. Maar tussen dat moment en het moment waarop je zelf wil intrekken zit potentieel een lange periode van getouwtrek en daar kun je maar beter op voorbereid zijn als je deze optie overweegt als koper.

[TheFes]

NMe schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 14:55:
[...]

Heeft de bank daar iets over te zeggen zolang jij netjes je hypotheek betaalt? Dat lijkt me geen issue.

Ja, daar heeft de bank iets over te zeggen. Met huurders is een huis minder waard, en huurders kunnen niet zonder meer uit het huis gezet worden door de bescherming die zij krijgen. Aangezien het huis onderpand is voor de hypotheek, kun je je huis niet zonder toestemming van de bank verhuren.

[Kju]

NMe schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 14:55:
[...]

Heeft de bank daar iets over te zeggen zolang jij netjes je hypotheek betaalt? Dat lijkt me geen issue.

In iedere hypotheekakte, zelfs als een belegger een lening neemt, zit standaard een huurbeding. Beleggers krijgen meestal separaat toestemming om te verhuren. Een particulier heeft echter een lening genomen tegen consumentenvoorwaarden waarbij de bank ervan uitgaat dat de woning is bedoeld voor eigenbewoning. Op het moment dat je zonder toestemming gaat verhuren en de bank komt daar zelf achter is de kans op een openbare verkoop zeer groot. Ik heb al meerdere malen dit jaar meegemaakt dat de bank klakkeloos over is gegaan tot openbare verkoop. Als je gaat verhuren, zonder dat je bang hoeft te zijn dat de bank je huis verkoopt, kan dat alleen in het kader van de Leegstandswet, dus mèt toestemming van de bank.

[...]

Geen idee. Ik heb er niet in detail naar gekeken omdat het voor mij niet van toepassing is.

[...]

Op het moment dat je een box 1 eigen woning gaat verhuren (niet in het kader van de Leegstandswet) moet je in box 1 afrekenen i.v.m. de eigenwoningreserve en verplaats je de woning naar box 3 waar het saldo van het vermogen (waarde -/- schuld) belast is.

Als je je woning in het kader van de Leegstandswet hebt verhuurd is het in theorie wel makkelijk om de huurder er uit te krijgen.

[ Voor 4% gewijzigd door Kju op 03-10-2012 15:11 ]

[TrailBlazer]

Over 10 maanden loopt mijn 1e rentevaste periode van 5 jaar al weer af. Op dit moment heb ik 25% aflossingsvrij en de rest bankspaar. Nu zit ik met name te denken om wat met die 25% aflossingsvrij te gaan doen (versneld aflossen dus). Ik zit er aan te denken om daar een zo kort mogelijke rentevaster periode voor te nemen en dan per maand een vast bedrag op zij te zetten en dan om de zoveel tijd extra af te lossen. Dit is financieel niet de meest gunstige constructie maar het scheelt met de huidige rentestanden nou ook niet heel veel met het op een spaarrekening zetten.
Zijn er meer mensen hier over aan het denken?

[Verwijderd]

Hoe zit het met een kamer verhuren aan bv een student ofzo?
Een kennis is onlangs gescheiden en ondanks dat ze het huis etc net kan betalen houd ze weinig over, nu zat ze te denken om de zolder te verhuren aan een student..
bv steeds met een jaarcontract..

[Falcon]

Trouwens nog een tip in het algemeen. In de hypotheek aanvraag periode word je bij verschillende bedrijven klant (verzekeringen, hyptoheek etcetra). Niet altijd is na de verhuizing dan ook automatisch je nieuwe adres bekend.

Bij ons was het zelfs zo dat de ABN Amro na 2 maanden nog steeds communiceert naar ons oude huis. En raad eens waar wij de hypotheek hebben af genomen... juist

[Kevinp]

Supermario16 schreef op woensdag 26 september 2012 @ 08:03:
[...]


Dat lijkt me ook ja, wat ik me wel kan voorstellen is dat je kunt aangeven dat het je een hoop tijd heeft gekost en dat er daardoor nog maar iets van de prijs af moet. Dit is volgens mij niet ongebruikelijk, dat er door het niet nakomen van afspraken door een aannemer opnieuw onderhandeld wordt (bijv. ook bij het niet nakomen van de opleverdatum).

Tja, sorry voor de late reactie, maar kom je pas achter NADAT je dus de eerste rekening krijgt van de electroboer en daar wat vreemde dingen op te zien zijn. Dus na oplevering. Ook kan je dit niet controleren want je krijgt een brief van de aannemer met nummers deze moet je controleren maar die zijn wel goed.

[LED-Maniak]

NMe schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 14:55:
[...]

Heeft de bank daar iets over te zeggen zolang jij netjes je hypotheek betaalt? Dat lijkt me geen issue.

Dit staan ze niet altijd toe(dus even goed de voorwaarden lezen!). Als er dan problemen komen kan je met ellende opgezadeld zitten..

[argro]

Kju schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 15:08:
[...]

In iedere hypotheekakte, zelfs als een belegger een lening neemt, zit standaard een huurbeding. Beleggers krijgen meestal separaat toestemming om te verhuren. Een particulier heeft echter een lening genomen tegen consumentenvoorwaarden waarbij de bank ervan uitgaat dat de woning is bedoeld voor eigenbewoning. Op het moment dat je zonder toestemming gaat verhuren en de bank komt daar zelf achter is de kans op een openbare verkoop zeer groot. Ik heb al meerdere malen dit jaar meegemaakt dat de bank klakkeloos over is gegaan tot openbare verkoop. Als je gaat verhuren, zonder dat je bang hoeft te zijn dat de bank je huis verkoopt, kan dat alleen in het kader van de Leegstandswet, dus mèt toestemming van de bank.

Klakkeloos in die zin dat de bank dan een woning inclusief huurder gaat verkopen. Doorgaans liggen dat soort woningen vrij slecht in de markt. Ik betwijfel dus of de bank dat echt klakkeloos zal gaan doen, het is niet bepaald in haar belang namelijk.

[Shadowhawk00]

Kju schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 15:08:
Op het moment dat je zonder toestemming gaat verhuren en de bank komt daar zelf achter is de kans op een openbare verkoop zeer groot. Ik heb al meerdere malen dit jaar meegemaakt dat de bank klakkeloos over is gegaan tot openbare verkoop. Als je gaat verhuren, zonder dat je bang hoeft te zijn dat de bank je huis verkoopt, kan dat alleen in het kader van de Leegstandswet, dus mèt toestemming van de bank.

Het lijkt me dat de bank op dat moment gewoon eist dat je de lening terugbetaald en als je dat niet lukt dan je huis vrij snel verkoopt. Als jij natuurlijk het bedrag van die hypotheek kan betalen zal de bank daar geen enkel probleem mee hebben.

[Ray]

ik heb persoonlijk in 15 jaar tijd nog nooit meegemaakt dat een bank een woning die zonder toestemming verhuurd is (en waar de rentelasten gewoon van betaald worden) opeens in beheer neemt en verkoopt. Ik ben dan ook er benieuwd naar de ervaring van Kju.
In de regel interesseert het een bank namelijk niets zolang de verplichtingen maar worden voldaan. Het advies van een grote bank was (intern gesprek) recent nog 'vraag het maar niet aan want toestemming krijg je niet, gewoon verhuren.'
maar zoals gezegd hoor ik graag welke bank dit dan wel gedaan heeft

daarnaast vraag ik me nu even hardop af of het beheer / executie beding ook van toepassing is bij ongeoorloofde verhuur. Als ik vd week contact heb met een notaris zal ik het hem eens voorleggen

[ Voor 15% gewijzigd door Ray op 03-10-2012 20:05 ]

[ninjazx9r98]

Staat op de volgende url wel een aardig verhaal over het huurbeding en wat voor vervelende gevolgen dat kan hebben.
http://www.verhuurcommiss...nk-om-je-huis-te-verhuren
Daarnaast kwam ik ergens tegen dat er een registratiesysteem is waarin gevallen van frauduleus handelen worden bijgehouden waar je zowieso in terecht komt als men er achter komt dat je aan het verhuren bent zonder toestemming.
Gevolg daarvan is dat je nooit meer bij welke bank dan ook een hypotheek kunt afsluiten.

[Ray]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 21:14:
Staat op de volgende url wel een aardig verhaal over het huurbeding en wat voor vervelende gevolgen dat kan hebben.
http://www.verhuurcommiss...nk-om-je-huis-te-verhuren
Daarnaast kwam ik ergens tegen dat er een registratiesysteem is waarin gevallen van frauduleus handelen worden bijgehouden waar je zowieso in terecht komt als men er achter komt dat je aan het verhuren bent zonder toestemming.
Gevolg daarvan is dat je nooit meer bij welke bank dan ook een hypotheek kunt afsluiten.

mooi artikel en inderdaad inhoudelijk correct. Echter begin eerst alinea staat ook 'Dat wordt anders in het geval de eigenaar, om welke reden dan ook, zijn betalingsverplichting aan de bank niet meer nakomt'

maw zolang er betaald wordt zal de bank in de regel geen actie ondernemen.

Dat wil niet zeggen dat ik promoot om maar zonder toestemming en ondoordacht te gaan verhuren. Ik reageer enkel op de stelling dat er door Kju diverse gevallen bekend zijn waar bij verhuur de bank tot executie is overgegaan.

Het register is mij vanzelfsprekend ook bekend. Ook daar ken ik overigens geen gevallen van mensen die er in zijn gekomen vanwege verhuur. Wel van valse werkgeversverklaring en dat soort zaken.

[ninjazx9r98]

Zoekende op Google kom ik vrij vlot tegen dat de juiste term kennelijk parate executie is en als je vervolgens daarop gaat zoeken kom je toch redelijk wat tegen.
Kwam overigens vrij snel de onderstaande link tegen waar het om illegale verhuur en executie gaat maar daar is ook sprake van een hennepkwekerij.
http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BX1212
Verder zoeken op rechtspraak.nl naar "parate executie verhuur" levert zowieso 32 uitspraken op (niet alleen over woningen) maar heb daar verder niet echt inhoudelijk naar gekeken.
Dat er in de regel geen actie ondernomen zal worden klinkt overigens nog steeds zeer risicovol wat mij betreft.

[Ardana]

@Remco24: kamerverhuur zit aan minder strenge eisen verbonden. Zo kun je de 1e 9 maanden zonder opgaaf van redenen de huur op zeggen (op voorwaarde dat het dus idd 'n situatie is waarbij een eigenaar/hoofdhuurder een kamer verhuurd in dezelfde woning als waar hij ook woont, de zgn. hospita-situatie dus).

@ninjazx: het recht van "parate executie" is opgenomen in (voor zover ik weet) iedere hypotheek: het betekent niet meer of minder dan dat de bank (dus de hypotheeknemer) het recht heeft het onderpand (dus de woning) te verkopen op het moment dat de koper (dus de hypotheekgever) z'n afspraken jegens de bank niet nakomt, zonder dat de bank voor deze verkoop eerst toestemming moet vragen aan de rechter (dus vonnis (= titel) halen). Een hypotheekakte is al een titel en heeft dezelfde rechtsgeldigheid als een vonnis.

[Ray]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 22:43:
Zoekende op Google kom ik vrij vlot tegen dat de juiste term kennelijk parate executie is en als je vervolgens daarop gaat zoeken kom je toch redelijk wat tegen.
Kwam overigens vrij snel de onderstaande link tegen waar het om illegale verhuur en executie gaat maar daar is ook sprake van een hennepkwekerij.
http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BX1212
Verder zoeken op rechtspraak.nl naar "parate executie verhuur" levert zowieso 32 uitspraken op (niet alleen over woningen) maar heb daar verder niet echt inhoudelijk naar gekeken.
Dat er in de regel geen actie ondernomen zal worden klinkt overigens nog steeds zeer risicovol wat mij betreft.

vraag is of in die gevallen er actie is ondernomen terwijl er gewoon betaald werd ? Ik vermoed namelijk dat in al de 32 gevallen er sprake zal zijn geweest van achterstanden.
Nogmaals ik zeg niet dat je zo maar moet gaan verhuren maar het idee dat als er gewoon aan de verplichtingen voldaan wordt de bank dan spontaan je huis verkoopt (kan verkopen) gaat er bij mij niet in. Ik ken zo minimaal 15 gevallen waar dit al jaren gebeurd en tientalle gevallen van tijdelijk verhuur waar nooit ook maar 1 vraag gesteld is.
Daarnaast ken ik ook de gevallen waar wel toestemming gevraagd is en dit geeft in de regel een behoorlijk gezeur (waarbij de contactpersonen dan zelf officieus zeggen 'gewoon doen....')

@Ardana, punt is echter of dit ook gehonoreerd zal worden bij bv verhuur terwijl er wel rente betaald wordt. In die zelfde hypotheekakte staat oa dat je formeel gezien je pand niet van aard of inrichting mag veranderen. strikt genomen moet je dus voor elke verbouwing toestemming vragen. Dat doet toch ook niemand ? Nu snap ik dondersgoed dat verhuur niet gelijkstaat met verbouwen maar strikt naar de akte gekeken worden ze in dezelfde opsomming genoemd.

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 04-10-2012 07:50 ]

[Kju]

N.a.v. de opmerkingen van Ray:
Het is inderdaad zo dat de bank, mits er geen achterstanden zijn, in 99% van de gevallen niets zal doen en de verhuur officieus toe zal staan. Er zijn echter wel gevallen waar er ondanks dat er geen enkele achterstand is wel over wordt gegaan tot executie en de woning wordt ontruimd op grond van het huurbeding. De twee specifieke gevallen die ik in het afgelopen jaar heb meegemaakt hadden beiden als kenmerken: geen toestemming voor verhuur van de bank, illegaal kamerverhuur geconstateerd door de gemeente, aanschrijving in het Kadaster met melding aan de bank, achteraf wel vergunning van gemeente verkregen door eigenaar maar bank wilde niet meer meewerken aan verhuur, arrogantie bij medewerker bijzonder beheer, onwetende naïeve houding eigenaren (o.b.v. advies tussenpersoon die zei "het is crisis, geen bank die dat doet zo lang je maar betaalt, geen NHG"), bank eist schuld op, eigenaar kan niet betalen, bank gaat over tot executie.

Ik noemde het klakkeloos omdat de bank ondanks dat de eigenaar, door toekenning van een vergunning voor woningonttrekking, voldeed aan de publiekrechtelijke eisen en ondanks dat de bijzonder beheer taxatie al aangaf dat executie zou leiden tot een opbrengst (in onverhuurde staat) die 40% onder de schuld zat, toch over ging tot executie.
Natuurlijk is er wel de kans gegeven om de woningen onderhands te verkopen, in de tussentijd kon de bank voorbereidingen treffen (vonnis ontruiming, taxatie, dossier richting notaris), het was alleen niet haalbaar omdat een onderhandse verkoop nooit zou leiden tot een koopsom die in de buurt zou komen van de schuld. Deze klanten kwamen bij mij terecht voor het onderhandse verkooptraject, ik heb tegen beter weten in nog geprobeerd om een ruimere verkooptermijn te regelen en om afspraken te maken over een mogelijk lagere verkoopopbrengst. In zulke gevallen moet je altijd eerst met een koopovereenkomst komen voordat de bank na gaat denken of ze royement willen geven. Ik heb dus ook geen verkoopopdracht aangenomen, beide woningen zijn kort daarna geveild rond de prijs die ik al voorspeld had aan de bank.

Verwijderd schreef op woensdag 03 oktober 2012 @ 15:13:
Hoe zit het met een kamer verhuren aan bv een student ofzo?
Een kennis is onlangs gescheiden en ondanks dat ze het huis etc net kan betalen houd ze weinig over, nu zat ze te denken om de zolder te verhuren aan een student..
bv steeds met een jaarcontract..

Kamerverhuur in je eigen woning kan natuurlijk wel, maar bij constatering (achteraf) hiervan zal de Belastingdienst de huuropbrengst verrekenen met je rentelast en je hypotheekrenteaftrek dus verlagen. Wanneer de kamerverhuur per jaar maximaal een opbrengst heeft van bruto ca. € 4.500 en wanneer zowel verhuurder als huurder zijn ingeschreven op het betreffende adres, hoeft er geen inkomstenbelasting te worden betaald over deze opbrengst. Het moet wel gaan om structurele verhuur. In dat geval hoef je het ook niet op te geven.

[ninjazx9r98]

Ray schreef op donderdag 04 oktober 2012 @ 07:47:
[...]


vraag is of in die gevallen er actie is ondernomen terwijl er gewoon betaald werd ? Ik vermoed namelijk dat in al de 32 gevallen er sprake zal zijn geweest van achterstanden.

Even wat quotes uit het voorbeeld waar ik een link van plaatste (en waar ook sprake was van hennepteelt door een huurder).
http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BX1212

In de verhouding tussen [eisers] en Achmea bestaan thans geen betalingsachterstanden.

4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] (in elk geval sinds 1 april 2008) (al dan niet bijna) steeds tijdig de hypotheektermijnen heeft voldaan, zodat dit geen grond kan vormen voor de integrale opeising van de hypothecaire geldlening door Achmea.

Wij achten het juist om u nogmaals expliciet te melden dat de opeising en voortzetting van de executoriale verkoop geschiedt op basis van niet toegestane verhuur en het geschonden vertrouwen. Ondanks herhaalde waarschuwingen blijft u op verschillende punten tekort schieten in de nakoming van de tussen u en ons gemaakte afspraken. In het bijzonder geldt dit voor het continue opnieuw verhuren van het onderpand. Ook de toestand van de woning en aanwezigheid van een hennepkwekerij hebben ons vertrouwen in u doen schaden.

Uit vorenbedoelde brief blijkt dat Achmea als grond voor de integrale opeising in overwegende mate de ongeoorloofde verhuur van de woning door [eisers] aan derden hanteert. In het aanzeggingsexploot d.d. 1 juni 2012 staat dit niet met zoveel woorden, maar is in zijn algemeenheid en dus op juiste grond verwezen naar het bepaalde in artikel 3:268 BW.

4.6.4. Naar voorlopig oordeel kan onder deze omstandigheden niet langer van Achmea gevergd worden dat zij [eisers] nog tolereert als hypotheekgever.

4.6.5. Uit het voorgaande volgt dat de voorzieningenrechter geen feiten of omstandigheden zijn gebleken op grond waarvan voorshands geoordeeld zou moeten worden dat de voorgenomen executieveiling onrechtmatig is te achten, dan wel dat deze als misbruik van bevoegdheid/recht kan worden gekwalificeerd. Achmea heeft naar voorlopig oordeel terecht bij brief van 15 maart 2012 (productie 8 van [eisers]) en bevestigd bij brief van 5 april 2012 (productie 10 van [eisers]) de hypothecaire geldlening integraal opgeëist. Achmea kan dan ook gebruik maken van haar bevoegdheid tot parate executie.

4.6.6. De vordering van [eisers] zal worden afgewezen.

[xahmol]

@Ray: Eens dat de bank pas bij een aanleiding, zoals betalingsachterstanden, tot parate executie zal overgaan.

Maar dat wil niet zeggen dat het dus maar een slim idee is om te verhuren zonder toestemming van de bank. Geen toestemming vragen is nml elke coulance verliezen.

Normaal gesproken is bij betalingsmoeilijkheden, zeker nu, best wel wat te regelen met een bank. En is ook verhuur bespreekbaar. Als je verhuurt zonder dit te melden wordt je als onbetrouwbaar gezien en heeft de bank geen fiducie dat je andere afspraken wel nakomt. En dan gaat de bank dus veel sneller over tot executie dan anders en zal de bank veel eerder het verlies voor lief nemen.
Wat mensen even vergeten is dat nml continu mensen achter hun broek zitten over afspraken die niet worden nagekomen ook klauwen vol geld kost. En, zeker als de klant de sympathie heeft verloren en zich niet aan afspraken houdt, ondanks de resulterende verliezen executie dan de aantrekkelijkste optie kan zijn voor de bank.

Overigens moet je ook om andere redenen verhuur niet willen tenzij je echt weet wat je doet. Huurbescherming in Nederland is vrij extreem. Je zal de eerste niet zijn waar huurders je huis volledig uitwonen en niet betalen en je toch alleen na heel veel moeite de huurders eruit krijgt. Vaak dan ook nog een wietplantage, illegale stroomaftap en een naheffing van de energieleverancier waar jij als eigenaar aansprakelijk voor bent achterlatend.

[ Voor 12% gewijzigd door xahmol op 04-10-2012 10:26 ]

[Stoffel]

Maar veel van die problemen kun je toch ondervangen door te verhuren onder de leegstandswet? De huurdersbescherming is in Nederland wat mij betreft volledig doorgeslagen en zeker een reden om er niet aan te beginnen, maar die geldt niet als je op die manier verhuurt. Onder de leegstandswet mag je volgens mij met alle mogelijke verlengingen 9 jaar verhuren op dit moment, dan is het toch goed te doen?

[Ray]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 04 oktober 2012 @ 10:10:
[...]

Even wat quotes uit het voorbeeld waar ik een link van plaatste (en waar ook sprake was van hennepteelt door een huurder).
http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BX1212

[...]

als je wat verder leest zie je:

Ondanks herhaalde waarschuwingen blijft u op verschillende punten tekort schieten in de nakoming van de tussen u en ons gemaakte afspraken. In het bijzonder geldt dit voor het continue opnieuw verhuren van het onderpand. Ook de toestand van de woning en aanwezigheid van een hennepkwekerij hebben ons vertrouwen in u doen schaden.

dit gaat al lang niet meer over een keer verhuren maar over structureel de afspraken schenden.

Daarnaast, en dat zal de hoofdreden zijn vermoed ik, ziet de geldverstrekker zijn onderpand in waarde dalen door de staat van onderhoud en de kwekerij. Prima reden om het zo aan te pakken.

Nu nog een voorbeeld van iemand die gewoon verhuurd aan een normale huishouding in een normaal onderhouden woning zonder strafbare feiten.

nogmaals ik promoot niet maar kijk gewoon om me heen wat er wel / niet gebeurd

@xahmol, praat je hier over ervaring dat je stelt dat er vaak wel wat te regelen valt of is dat je aanname ? en zo ja met welke banken heb je die ervaring dan ?

daarnaast ben ik het met je eens dat verhuren zeker niet zonder risico is oa door de door jou genoemde argumenten. echter daar ging de door mij betwiste stelling niet over

[ Voor 12% gewijzigd door Ray op 04-10-2012 19:03 ]

[xahmol]

Ray schreef op donderdag 04 oktober 2012 @ 19:00:
[...]
@xahmol, praat je hier over ervaring dat je stelt dat er vaak wel wat te regelen valt of is dat je aanname ? en zo ja met welke banken heb je die ervaring dan?

Ja, heb ervaring, bij mijn eigen werkgevers. Zeg niet welke verstrekkers en precies wat te regelen valt om misbruik te voorkomen.
Enige wat ik wil meegeven is dat mensen die zonder gekke dingen gedaan te hebben in de problemen komen, problemen meteen nakomen en gemaakte afspraken nakomen best coulance krijgen in de praktijk.

[ Voor 19% gewijzigd door xahmol op 04-10-2012 20:11 ]

[Ray]

xahmol schreef op donderdag 04 oktober 2012 @ 20:08:
[...]


Ja, heb ervaring, bij mijn eigen werkgevers. Zeg niet welke verstrekkers en precies wat te regelen valt om misbruik te voorkomen.
Enige wat ik wil meegeven is dat mensen die zonder gekke dingen gedaan te hebben in de problemen komen, problemen meteen nakomen en gemaakte afspraken nakomen best coulance krijgen in de praktijk.

tja ik zeg ook niet dat er geen gevallen bekend zijn waarbij de bank niet mee wil werken maar wel dat in het merendeel vd mij bekende gevallen ze zelf aangeven (nooit op papier natuurlijk) dat ze bij een officieel verzoek toch geen toestemming geven of dermate eisen stellen dat het voor een huurder zeer oninteressant wordt.

recent een situatie met ASR gehad. zij hadden ongeveer 12 eisen waaraan voldaan moest worden door huurder / verhuurder waaronder een ontruimingsbeding. redelijk vanuit de bank zul je zeggen maar voor een potentiële huurder toch echt wel een flink obstakel (naast de verplichte minimale huur die asr ook nog eiste)

[Ardana]

Kju schreef op donderdag 04 oktober 2012 @ 09:53:
Natuurlijk is er wel de kans gegeven om de woningen onderhands te verkopen, in de tussentijd kon de bank voorbereidingen treffen (vonnis ontruiming, taxatie, dossier richting notaris), het was alleen niet haalbaar omdat een onderhandse verkoop nooit zou leiden tot een koopsom die in de buurt zou komen van de schuld. Deze klanten kwamen bij mij terecht voor het onderhandse verkooptraject, ik heb tegen beter weten in nog geprobeerd om een ruimere verkooptermijn te regelen en om afspraken te maken over een mogelijk lagere verkoopopbrengst. In zulke gevallen moet je altijd eerst met een koopovereenkomst komen voordat de bank na gaat denken of ze royement willen geven. Ik heb dus ook geen verkoopopdracht aangenomen, beide woningen zijn kort daarna geveild rond de prijs die ik al voorspeld had aan de bank.

Wat is de winst dan voor de bank in deze? Zij blijven ook met 'n restvordering achter, waar nu geen pand meer tegenover staat. Ze moeten nu maar hopen dat de voormalig eigenaar met het restant over de brug komt: als hij de schuldsanering in zou gaan (wat ik als ik hem zou zijn zeker zou doen), kunnen ze vermoedelijk fluiten naar een groot deel van de vordering.

Ik vraag me af of is overwogen om een voorlopige voorziening te vragen aan de rechter om de verkoop/executie te verbieden onder de noemer misbruik van macht en zo nee, waarom niet? De rechter heeft inderdaad de mogelijkheid om zo'n verkoop te verbieden: als hij vind dat het belang van de bank niet dermate geschaad wordt dat de schade voor de huiseigenaar gerechtvaardigd is.

[xahmol]

Ardana schreef op donderdag 04 oktober 2012 @ 23:09:
[...]
Wat is de winst dan voor de bank in deze? Zij blijven ook met 'n restvordering achter, waar nu geen pand meer tegenover staat.

Risicobedrag is fors verlaagd door opbrengst veiling en kapitaalbeslag dus ook. Restschuld wordt vaak verkocht aan incassobureau, dus ook geen kosten beheer meer.
Dus verlies nemen om groter verlies en oplopen kosten te voorkomen.

[Murrays]

Al enige tijd volg ik dit topic met smart en heb ik alle tips en adviezen goed doorgelezen.
Nu ben ik zelf ook al een tijdje bezig om de mogelijkheden te bekijken m.b.t. het kopen van een huis.
Door de advies tips etc hierin goed te lezen heb ik begrepen dat er een aantal banken zijn die nogal lang bezig zijn met de aanvragen.
Nu is de vraag als volgt ik heb van de week een bod uitgebracht op een huis met de onderstaande ontbindende voorwaarde:

O.b.v. financiering : 6-8 weken
O.b.v. bouwtechnische keuring waarbij er niet een directe reparatie nodig is van meer dan 3000 euro

Nu heb ik dus een tegenbod ontvangen met daarbij een ontbindende voorwaarde van de verkoper dat die 2 weken naar dat mijn O.b.v. goedgekeurd zijn nog 2 weken de tijd wil hebben om alsnog af te zien van de koop dit als O.b.v. zeg maar.
De reden van de verkoper is voor hem om een nieuw huis zeker rond te krijgen.
Naar overleg met mijn aankoopmakeler/adviseur, is dit volgens hem een vreemde constructie (dit is voor mij ook een vreemde o.b.v. van de verkoper) zijn advies is om dit niet te accepteren en dit te regelen in de 6-8 weken die ik ook gebruik om in die tijd een vrijblijvende offerte aan te vragen.

Graag hoor ik hierover nog tips/opmerkingen (of mensen die dezelfde ervaringen hebben met zo'n o.b.v. van de verkoper?)

[CyBeR]

Voorbehoud verkoop eigen huis is toch niet zo vreemd?

Hoewel ik nu aan een koper zit te denken trouwensl dit gaat om de verkoper natuurlijk.

[ Voor 45% gewijzigd door CyBeR op 05-10-2012 10:50 ]

[Kju]

Murrays schreef op vrijdag 05 oktober 2012 @ 10:33:
Al enige tijd volg ik dit topic met smart en heb ik alle tips en adviezen goed doorgelezen.
Nu ben ik zelf ook al een tijdje bezig om de mogelijkheden te bekijken m.b.t. het kopen van een huis.
Door de advies tips etc hierin goed te lezen heb ik begrepen dat er een aantal banken zijn die nogal lang bezig zijn met de aanvragen.
Nu is de vraag als volgt ik heb van de week een bod uitgebracht op een huis met de onderstaande ontbindende voorwaarde:

O.b.v. financiering : 6-8 weken
O.b.v. bouwtechnische keuring waarbij er niet een directe reparatie nodig is van meer dan 3000 euro

Nu heb ik dus een tegenbod ontvangen met daarbij een ontbindende voorwaarde van de verkoper dat die 2 weken naar dat mijn O.b.v. goedgekeurd zijn nog 2 weken de tijd wil hebben om alsnog af te zien van de koop dit als O.b.v. zeg maar.
De reden van de verkoper is voor hem om een nieuw huis zeker rond te krijgen.
Naar overleg met mijn aankoopmakeler/adviseur, is dit volgens hem een vreemde constructie (dit is voor mij ook een vreemde o.b.v. van de verkoper) zijn advies is om dit niet te accepteren en dit te regelen in de 6-8 weken die ik ook gebruik om in die tijd een vrijblijvende offerte aan te vragen.

Graag hoor ik hierover nog tips/opmerkingen (of mensen die dezelfde ervaringen hebben met zo'n o.b.v. van de verkoper?)

Alleen akkoord gaan als hij dan bij ontbinding ook al je kosten vergoed (taxatie, bouwkundig rapport, advieskosten hypotheekadviseur, annuleringskosten hypotheekofferte) en dit bedrag uit voorzorg als borg bij de notaris stort (dan hoef je je niet druk te maken om achteraf een vonnis te halen van een kip die je wellicht niet kan plukken)

[ Voor 5% gewijzigd door Kju op 05-10-2012 10:54 ]

[Woy]

Zelfs dan zou ik er wel twee keer over nadenken of je het wil accepteren. Hoewel ik de reden van de verkoper wel snap zou ik dat toch echt als zijn risico zien. Hij kan altijd nog tijdelijk in een huurwoning gaan zitten o.i.d.

Het zou lekker zijn als jij al helemaal vast zit dat je nog weer afhankelijk van het grillen van de verkoper bent.

[Slasher]

Woy schreef op vrijdag 05 oktober 2012 @ 11:57:
Het zou lekker zijn als jij al helemaal vast zit dat je nog weer afhankelijk van het grillen van de verkoper bent.

Tsjah verkopers zijn in deze tijd ook afhankelijk van de grillen van de koper die tegenwoordig alles menen te kunnen eisen. Dus ja nu is het een keer andersom, weet de koper ook wat dat is

[Jesh]

Woy schreef op vrijdag 05 oktober 2012 @ 11:57:

Het zou lekker zijn als jij al helemaal vast zit dat je nog weer afhankelijk van het grillen van de verkoper bent.

[RocketKoen]

Kju schreef op vrijdag 05 oktober 2012 @ 10:53:
[...]

Alleen akkoord gaan als hij dan bij ontbinding ook al je kosten vergoed (taxatie, bouwkundig rapport, advieskosten hypotheekadviseur, annuleringskosten hypotheekofferte) en dit bedrag uit voorzorg als borg bij de notaris stort (dan hoef je je niet druk te maken om achteraf een vonnis te halen van een kip die je wellicht niet kan plukken)

Het is normaal dat je bij zo'n speciale clausule, vantevoren een boetebedrag afspreekt.
Meestal is dit een percentage van de verkoopprijs.

Borg is niet nodig. Als de verkoper de boete niet kan betalen, kan hij de verkoop ook niet ontbinden.

[rinkel]

Ik ben zelf van een koophuis naar een huurhuis en heb hierdoor niet mee te maken gehad. Eigenlijk ook niet bij nagedacht, maar ik kan me het in deze tijd wel voorstellen; het kan zijn dat de verkoper zijn financiering ook niet rond krijgt voor zijn nieuwe huis. Ondanks dat dit zijn risico is en niet jouw probleem, denk ik dat meer mensen hier vaker last van gaan krijgen.
Normaal gesproken is er sprake van een boete (ong. 10% van verkoopprijs), ondanks dat daar bij mijn verkoop ook sprake van was (te late financiering) heb ik de koper uitstel gegeven, anders zou ik nog met mn huis zitten. Kosten die ik daardoor maakte (dagrente e.d.) zou ik kunnen verhalen op de koper.
Het lijkt me danook niet meer dan billijk dat als de verkoper onder de koop uit wil komen dat gemaakte kosten op hem verhaald kunnen worden.
Wellicht dat iemand met meer juridische kennis hier iets zinnigs over kan zeggen.

[Kju]

RocketKoen schreef op vrijdag 05 oktober 2012 @ 12:55:
[...]

Het is normaal dat je bij zo'n speciale clausule, vantevoren een boetebedrag afspreekt.
Meestal is dit een percentage van de verkoopprijs.

Borg is niet nodig. Als de verkoper de boete niet kan betalen, kan hij de verkoop ook niet ontbinden.

Beetje onredelijk als andersom de koper wel verplicht is om een borg of bankgarantie af te geven van 10% om te garanderen dat de koop doorgaat en de verkoper gelijk 10% kan innen als de koper niet kan afnemen. Dit is in de praktijk zo geregeld zodat een verkoper niet achteraf nog eerst een vonnis moet halen om daarna pas bij de koper te gaan innen, allemaal ondertussen met het risico dat er alsnog niets geind kan worden als de koper geen vermogen blijkt te hebben.
Het lijkt mij meer dan redelijk om dan, als de verkoper al aangeeft mogelijk niet te kunnen/willen leveren, dat hij ook een waarborgsom of bankgarantie afgeeft zodat de koper 10% of een bedrag gelijk aan de geleden schade kan innen als de verkoper niet kan leveren. Als je al contractueel hebt afgesproken dat verkoper eenzijdig de koopovereenkomst mag ontbinden, maar dat er dan een boete verschuldigd is zal het er in de praktijk op uitkomen dat als het zo ver komt de koop wordt ontbonden en de koper maar moet afwachten of er daadwerkelijk een schadevergoeding komt. Als de woning het enige aan vermogen is (na aftrek schuld) zal er heel wat moeten gebeuren voordat er werkelijk iets wordt uitbetaald.

[Merijn.]

Vanavond voor het eerst bij een woning kijken.

Wel al direct bij het maken van de afspraak aan de makelaar aangegeven dat het (van mijn kant) een puur informatief bezoek is. Eerst maar eens een indruk krijgen of het huis in het echt een beetje overeenkomt met wat er op internet te zien is.
En ook al werkt hij voor de verkopende partij, toch ook proberen met hem te bespreken wat mijn opties zijn. Wensenlijstje heb ik wel in m'n hoofd zitten, nu dat nog zien te matchen met de juiste woning en prijs.

[dnhelle]

L'update: Na verkoop van ons appartement afgelopen week (2-10 rond) 9-10 de krabbel onder het koopcontract gezet. Intussen hadden we onze selectie huizen gemaakt, en uiteindelijk hebben we gisteren na een leuk onderhandelingsproces een mondelinge overeenkomst & akkoord aankoopprijs voor ons huis.

Next year: Tuin!

[Verwijderd]

Proficiat dnhelle,


Wij hebben toch maar besloten om een makelaar in te schakelen. Alleen we zijn er nog niet aan uit of we een "digitale makelaar" in schakelen of een traditionele makelaar.
Als ik schat dat het courtage (excl advertentie kosten) van een normale makelaar tussen 1,5 - 1,75% zit,scheelt het toch 2.500 euro t.o.v. van een doe het zelf makelaar. En wat is de meerwaarde. Zelf rondleiden lijkt me eigenlijk beter, je bent zelf degene die het huis het beste kent..
zonder reclame te maken, hier zaten we bijvoorbeeld naar te kijken.

Nou vroeg ik me tevens af, bij een traditionele makelaar, is het courtage geld totdat het verkocht is of ook voor een bepaalde termijn is (bijv 1 jaar). De verlengkosten heb je wel weer "digitale makelaars"..

[ZeRoC00L]

Verwijderd schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 10:30:
Nou vroeg ik me tevens af, bij een traditionele makelaar, is het courtage geld totdat het verkocht is of ook voor een bepaalde termijn is (bijv 1 jaar). De verlengkosten heb je wel weer "digitale makelaars"..

Bij onze verkoop was het courtage pas verschuldigd bij verkoop, ongeacht de duur van te koop staan. Voor de makelaar wel een extra stimulans om binnen een jaar te verkopen, want ik dacht dat de funda-advertentie ieder jaar afgetikt moet worden. (eventuele advertentiekosten zitten meestal niet bij het standaard courtage).

[Loev]

Vanavond hebben mijn vriendin en ik ons eerste gesprek met een hypotheekadviseur. Ben benieuwd wat onze maximale hypotheek is, ik gok rond de € 225.000,- al ben ik niet van plan dit uit te geven Na dit gesprek wil ik nog met 1 a 2 andere adviseurs praten, gewoon een beetje oriënteren. Voor nu ga ik mij een beetje inlezen over hypotheken zodat ik niet compleet leeg het gesprek in ga.

Zijn er Tweakers die goede ervaringen hebben met een adviseur? Regio Amsterdam. Mag in topic of anders via DM.

[ Voor 11% gewijzigd door Loev op 11-10-2012 12:57 ]

[technopeuter]

Loev schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 12:56:
Vanavond hebben mijn vriendin en ik ons eerste gesprek met een hypotheekadviseur. Ben benieuwd wat onze maximale hypotheek is, ik gok rond de € 225.000,- al ben ik niet van plan dit uit te geven Na dit gesprek wil ik nog met 1 a 2 andere adviseurs praten, gewoon een beetje oriënteren.

Zijn er Tweakers die goede ervaringen hebben met een adviseur? Regio Amsterdam. Mag in topic of anders via DM.

en geef dan ook ff tarievenn, bijv Meeus heeft een tarief van 3500,- maar dat is bespreekbaar. Het aantal uren werk voor een normale hypotheek is ca. 20-30 uur a 100,- zo las ik ergens.

[Kju]

De meeste hypotheekadviseurs hebben op hun website een link naar hun dienstverleningsdocument. Hier staat precies wat de tarieven zijn en bij welke situatie. Handig om van tevoren door te lezen voordat je aan het gesprek begint.

[Loev]

Ons eerste gesprek is met iemand van de Hypotheekshop. Het oriënterend gesprek is gratis en geheel vrijblijvend volgens de website

Ik heb net op Wiki een aantal hypotheekvormen door gelezen, ik vind er een aantal interessant.

Lineaire hypotheek: Mooi dat het rentebedrag zakt maar mijn vriendin en ik willen nu eerst nog flink reizen voordat er baby's komen. Ik wil niet nu direct aan toren hoge lasten zitten zodat we niet meer kunnen reizen.

Annuïteitenhypotheek: Ik snap deze vorm nog niet 100%. Ik begrijp dat het maandelijkse bedrag hetzelfde blijft. Alleen de opbouw tussen aflossing en rente verschilt. Hierdoor haal je meer uit je hypotheekrenteaftrek?

Beleggingshypotheek: Op dit moment nee, absoluut niet, de markt is instabiel maar over een paar jaar stijgen de beurzen weer. De rendementen die je daar kan behalen zijn veel hoger dan welke rente dan ook. Misschien ga ik over een paar jaar zelf wat beleggen en met de winst de hypotheek eerder aflossen, mits dit boetevrij kan.

[ Voor 76% gewijzigd door Loev op 11-10-2012 13:33 ]

[Fiber]

technopeuter schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 12:58:
[...]
Het aantal uren werk voor een normale hypotheek is ca. 20-30 uur...

Pfff... Wel tekenend voor onze dolgedraaide bureaucratie natuurlijk.

[EXX]

Loev schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 13:19:
Annuïteitenhypotheek: Ik snap deze vorm nog niet 100%. Ik begrijp dat het maandelijkse bedrag hetzelfde blijft. Alleen de opbouw tussen aflossing en rente verschilt. Hierdoor haal je meer uit je hypotheekrenteaftrek?

Bij een annuïteitenhypotheek heb je een constante bruto maandlast gedurende de looptijd (afgezien bij de renteherziening). Echter in het begin betaal je veel rente en maar ietsiepietse aflossing, dus veel aftrek. Naarmate de tijd vordert, betaal je steeds meer aflossing en steeds minder rente. Je aftrek wordt dus in de loop de jaren minder: je netto lasten stijgen dus.



Het makkelijke van deze hypotheekvorm (en ook de lineaire vorm) is dat vervroegd aflossen nooit tot problemen met de fiscus kan leiden. Bij spaar- en beleggingshypotheken is dat een stuk complexer.

[ Voor 10% gewijzigd door EXX op 11-10-2012 13:55 ]

[Xanaroth]

EXX schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 13:54:
[...]


Bij een annuïteitenhypotheek heb je een constante bruto maandlast gedurende de looptijd (afgezien bij de renteherziening). Echter in het begin betaal je veel rente en maar ietsiepietse aflossing, dus veel aftrek. Naarmate de tijd vordert, betaal je steeds meer aflossing en steeds minder rente. Je aftrek wordt dus in de loop de jaren minder: je netto lasten stijgen dus.

[afbeelding]

Het makkelijke van deze hypotheekvorm (en ook de lineaire vorm) is dat vervroegd aflossen nooit tot problemen met de fiscus kan leiden. Bij spaar- en beleggingshypotheken is dat een stuk complexer.

En dat bij annuiteit je wel variabele rente kunt krijgen. Die ligt bijna de helft (!) onder de 10-jaars rente nu. Dan zou je zomaar 100/maand extra kunnen aflossen (of te besteden hebben).

Loev schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 13:19:
Ons eerste gesprek is met iemand van de Hypotheekshop. Het oriënterend gesprek is gratis en geheel vrijblijvend volgens de website

Ik heb net op Wiki een aantal hypotheekvormen door gelezen, ik vind er een aantal interessant.

Lineaire hypotheek: Mooi dat het rentebedrag zakt maar mijn vriendin en ik willen nu eerst nog flink reizen voordat er baby's komen. Ik wil niet nu direct aan toren hoge lasten zitten zodat we niet meer kunnen reizen.

Annuïteitenhypotheek: Ik snap deze vorm nog niet 100%. Ik begrijp dat het maandelijkse bedrag hetzelfde blijft. Alleen de opbouw tussen aflossing en rente verschilt. Hierdoor haal je meer uit je hypotheekrenteaftrek?

Beleggingshypotheek: Op dit moment nee, absoluut niet, de markt is instabiel maar over een paar jaar stijgen de beurzen weer. De rendementen die je daar kan behalen zijn veel hoger dan welke rente dan ook. Misschien ga ik over een paar jaar zelf wat beleggen en met de winst de hypotheek eerder aflossen, mits dit boetevrij kan.

Wat betreft renteaftrek (als ik je post goed begrijp) bij annuitair: je krijgt meer profijt van HRA dan bij lineair aflossen.

De beleggingshypotheek: absoluut niet doen. Ga voor een 100% zekere optie (dus geen risico als beleggen, en geen aflossingsvrij deel). Bovendien, de beurs gaan vast weer stijgen - maar gaan jouw aandelen dan ook stijgen?
Als je net bedrijf X hebt gekocht die failliet gaat, zit je in de problemen in plaats van de wolken.

[ Voor 43% gewijzigd door Xanaroth op 12-10-2012 09:01 ]

[rinkel]

Volgens mij heb je idd bij een annuitaire hypotheek meer aftrek. Bij lineair heb je dus steeds lagere maandlasten, ook zonder HRA, doordat je aflost; je begint hoog en eindigt laag.



Bedenk wel dat vastzetten voor 10 jaar je meer zekerheid biedt. Lage variabele rente betekent natuurlijk ook lage 10jaars rente (op het moment van afsluiten).
Over het algemeen is het wellicht goedkoper om geen lange periode vast te zetten, maar kun jij een piek van 8% rente betalen? Niet dat de kans groot is dat dat gebeurd, maar het is wel eerder voor gekomen (tot 12% meen ik me te herinneren.




Een beleggingsrekening zou ik persoonlijk nooit aan beginnen, maar dat is persoonlijk.
Op zich staan de aandelen nu relatief laag, dus je zou behoorlijke winsten kunnen behalen. Daarnaast gaat het over een langere periode. Maar ikzelf begin er niet aan.

Een andere optie is de spaarhypotheek.



Je lost niet af, maar spaart in een gekoppelde rekening ernaast. De rente van de gekoppelde rekening is gelijk aan je hypotheekrente. Dus als je potje redelijk gevuld is krijg je behoorlijk wat rente op je ingelegde centjes. Je betaalt echter wel extra kosten voor deze hypotheek.
Daarnaast heb je altijd maximale aftrek.
Het ziet er echter naar uit dat deze vorm langzaam gaat verdwijnen omdat de overheid alleen nog annuitair of lineair toelaat voor HRA.

[ Voor 51% gewijzigd door rinkel op 12-10-2012 09:59 ]

[Ray]

Myrdreon schreef op vrijdag 12 oktober 2012 @ 08:51:
[...]


En dat bij annuiteit je wel variabele rente kunt krijgen. Die ligt bijna de helft (!) onder de 10-jaars rente nu. Dan zou je zomaar 100/maand extra kunnen aflossen (of te besteden hebben).


[...]


Wat betreft renteaftrek (als ik je post goed begrijp) bij annuitair: je krijgt meer profijt van HRA dan bij lineair aflossen.

De beleggingshypotheek: absoluut niet doen. Ga voor een 100% zekere optie (dus geen risico als beleggen, en geen aflossingsvrij deel). Bovendien, de beurs gaan vast weer stijgen - maar gaan jouw aandelen dan ook stijgen?
Als je net bedrijf X hebt gekocht die failliet gaat, zit je in de problemen in plaats van de wolken.

er zijn ook (bank) spaar hypotheken met variabele rente in de markt dus dat argument gaat maar deels op.

Daarnaast is het advies om niet te beleggen volgens mij meer een onderbuik gevoel. Een dergelijke hypotheek zit ook zelden in zelf gekozen aandelen maar veelal in fondsen met een zeer ruime spreiding. als je uitgaat van een normaal economisch herstel op termijn is dit wellicht helemaal geen slecht moment om in te stappen. Waarom zou iemand voor 100% zeker moeten gaan, dat ligt toch helemaal aan de persoon en zijn situatie ? daarom is het ook klantprofiel zo belangrijk

zelf heb ik ook die combinatie icm variabele rente omdat dit bij mijn profiel past. Ik hoef maar een netto rendement van > 2% op beleggingen te halen om voordeel te behalen tov (bank) spaar. tevens ben ik vrij in mijn fiscale keuze wat bij KEW en SEW niet meer mogelijk is.

Keuzes keuzes keuzes

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 12-10-2012 10:01 ]

[DrivinUCrazy]

Loev schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 13:19:
Ons eerste gesprek is met iemand van de Hypotheekshop. Het oriënterend gesprek is gratis en geheel vrijblijvend volgens de website

Wat je ook doet: onderteken niets. Just saying.

edit:
Ah, het gesprek was gisteravond al. In dat geval, heb je ergens je handtekening onder geplaatst?

[ Voor 15% gewijzigd door DrivinUCrazy op 12-10-2012 10:00 ]

[Verwijderd]

Ray schreef op vrijdag 12 oktober 2012 @ 09:56:
[...]

er zijn ook (bank) spaar hypotheken met variabele rente in de markt dus dat argument gaat maar deels op.

Daarnaast is het advies om niet te beleggen volgens mij meer een onderbuik gevoel. Een dergelijke hypotheek zit ook zelden in zelf gekozen aandelen maar veelal in fondsen met een zeer ruime spreiding. als je uitgaat van een normaal economisch herstel op termijn is dit wellicht helemaal geen slecht moment om in te stappen. Waarom zou iemand voor 100% zeker moeten gaan, dat ligt toch helemaal aan de persoon en zijn situatie ? daarom is het ook klantprofiel zo belangrijk

Ik weet het niet hoor, maar ik ken veel mensen met een beleggingshypotheek, en ik heb niemand, maar dan ook nog niemand horen zeggen: "goh, die beleggersrekening van mij rendeert lekker". Bij iedereen staat ie in het rood met de hoop dat het ooit beter wordt. dan zeg ik en ik hou het bij een WYSIWYG spaarproduct.

[rik86]

Over de afgelopen 30 jaar gemiddeld ca. 7%, waarbij tot midden jaren '90 de rente nooit onder de 7% is geweest

de vraag is of je het risico wil lopen dat je het bij fors hoger niet meer kunt betalen;

ik heb 5% voor 10 jaar vast; (40% aflossingsvrij, 60% bankspaar);

Ik verwacht komende jaren een (groot) deel van het aflossingsvrije deel af te lossen en als dan de rente flink stijgt (stel naar 8%) en de hr-aftrek verandert niet in mijn situatie (hypotheek circa 220k, alles in 42%-deel wat aftrek betreft, dus dat is nog wel enigszins te verwachten) dan zullen mijn maandlasten nooit enorm stijgen.

Als de rente stijgt naar 8,5% en ik los de helft van aflossingsvrij af, dan betekent dat m'n netto maandlasten met nog geen 5% stijgen.


Het nelangrijkste is dat je voor jezelf weet wat je als acceptabele nettolasten ziet, wat voor stijging je aan kunt en wat je af wilt lossen.

[Ray]

Verwijderd schreef op vrijdag 12 oktober 2012 @ 10:01:
[...]

Ik weet het niet hoor, maar ik ken veel mensen met een beleggingshypotheek, en ik heb niemand, maar dan ook nog niemand horen zeggen: "goh, die beleggersrekening van mij rendeert lekker". Bij iedereen staat ie in het rood met de hoop dat het ooit beter wordt. dan zeg ik en ik hou het bij een WYSIWYG spaarproduct.

er zijn grofweg 2 vormen. Een waarbij er direct een hoge storting is gedaan en / of waarbij maandelijks ingelegd wordt.
Bij een hoge storting in het begin (zeg 1 - 15 jaar geleden) komt het zeer waarschijnlijk inderdaad niet meer goed. De impact van de daling is daar enorm
Leg je maandelijks in (zoals ik doe) en het loopt 10-15 jaar sta je inderdaad nu meestal op 0% rendement. Echter uitgaande van een normale planning heb je nog zeker 15 jaar horizon.
Even grof gezegd 'laat het nu nog maar 10 jaar bagger zijn en dan normaliseren' ik koop nu goedkoop in en per saldo zullen de laatste jaren bepalend zijn.
Ja dat is een gok en dat hoort nu juist bij beleggen...........

daarentegen heb ik ook al 15 jaar een variabele rente tussen de 2,6 en 6% (zeer kort) als ik dat af zet tegen 15 jaar vast vanaf het begin (toen bijna 7%) mag ik per saldo niet klagen.

het gaat om de totale planning over 30 jaar. Maar vooral dat wat bij je past. Is dat niet beleggen moet je het niet doen. Overigens heeft inderdaad nog geen 5% van mijn klanten deze vorm

[rinkel]

Bij een beleggingsvorm gaat het idd om de termijn. Dat doen pensioenfondsen ook, immers is de normale rente onvoldoende voor de dekkingsgraad (inflatie+vermogensbelasting happen er flink uit). Daarnaast staan de aandelen nu redelijk laag.
Het blijft een persoonlijke keus. Ikzelf wil de gok niet wagen met een hypotheek. Je kunt immers net in een flinke dip zitten als je aan het eind van je hypotheek zit, ben je mooi de klos.
Het is natuurlijk een ieder vrij om te bepalen welke hypotheek het beste is voor hem/haar.

Als je een hypotheek neemt bij 7% zou ik ook niet kiezen voor 10jaar vast, maar variabel. Nu is de rente echter erg laag en kun je daar gebruik van maken. Het blijft natuurlijk een gok, de rente zou zomaar nog lager kunnen staan de komende tijd. Al is 4,6% voor 10 jaar niet echt veel.

[ Voor 3% gewijzigd door rinkel op 12-10-2012 10:41 ]

[jwstolk]

EXX schreef op donderdag 11 oktober 2012 @ 13:54:
[...]
@plaatje annuïteitenhypotheek:
[afbeelding]

In het plaatje is de verhouding aflossing/rente aan het begin, en de bolle vorm van de grafiek wel wat overdreven, of er wordt uitgegaan van een flink hogere rente (of van een looptijd veel langer dan 30 jaar).
Aan het begin van mijn (100%) annuïteitenhypotheek betaal ik nu iets meer dan 2/3 rente, en iets minder dan 1/3 aflossing. Je kan in het plaatje wel mooi zien dat je tegen het einde van de looptijd nog maar een heel klein groen hoekje rente moet betalen. Je kan dus de rente iets minder lang vast zetten (wat iets goedkoper is) zonder in het laatste 1/4 van de looptijd veel extra risico te lopen.
Dat geld ook voor de HRA. Je krijgt tegen het einde minder HRA, maar als de HRA tegen die tijd ingeperkt wordt, heb je er ook minder last van.

Persoonlijk zie ik 2 probleempjes aan een beleggingshypotheek:
(Ik kan er helemaal naast zitten, het is zeker niet mijn hobby.)
1) Net als bij beleggingspensioenen is je rendement niet gelijk aan het stijgen van de aandelen. "high frequency" beleggers (wat ook weer een bank kan zijn) romen een deel van de winst van koers wijzigingen af. Daarna trekt de beheerder van het fonds kosten af van het rendement. Daarna kan de bank nog kosten aftrekken om je hypotheek in dat fonds te beleggen. In tegenstelling tot andere hypotheek vormen zijn deze kosten niet na te rekenen omdat je niet weet wat het rendement op de beurs was, en zijn meestal minder duidelijk vastgelegd.
2) je bank beheerd niet alleen jouw hypotheek, maar ook hun eigen vermogen. Een hoog rendement op de hypotheek is leuk voor jouw, maar daar schiet de bank niet veel mee op. Ze gaan met de hypotheken geen beleggingen doen die de beleggingen van hun eigen vermogen nadelig zouden beïnvloeden.

[ Voor 38% gewijzigd door jwstolk op 12-10-2012 19:06 ]

[Ray]

jwstolk schreef op vrijdag 12 oktober 2012 @ 18:21:
[...]

In het plaatje is de verhouding aflossing/rente aan het begin, en de bolle vorm van de grafiek wel wat overdreven, of er wordt uitgegaan van een flink hogere rente (of van een looptijd veel langer dan 30 jaar).
Aan het begin van mijn (100%) annuïteitenhypotheek betaal ik nu iets meer dan 2/3 rente, en iets minder dan 1/3 aflossing. Je kan in het plaatje wel mooi zien dat je tegen het einde van de looptijd nog maar een heel klein groen hoekje rente moet betalen. Je kan dus de rente iets minder lang vast zetten (wat iets goedkoper is) zonder in het laatste 1/4 van de looptijd veel extra risico te lopen.
Dat geld ook voor de HRA. Je krijgt tegen het einde minder HRA, maar als de HRA tegen die tijd ingeperkt wordt, heb je er ook minder last van.

Persoonlijk zie ik 2 probleempjes aan een beleggingshypotheek:
(Ik kan er helemaal naast zitten, het is zeker niet mijn hobby.)
1) Net als bij beleggingspensioenen is je rendement niet gelijk aan het stijgen van de aandelen. "high frequency" beleggers (wat ook weer een bank kan zijn) romen een deel van de winst van koers wijzigingen af. Daarna trekt de beheerder van het fonds kosten af van het rendement. Daarna kan de bank nog kosten aftrekken om je hypotheek in dat fonds te beleggen. In tegenstelling tot andere hypotheek vormen zijn deze kosten niet na te rekenen omdat je niet weet wat het rendement op de beurs was, en zijn meestal minder duidelijk vastgelegd.
2) je bank beheerd niet alleen jouw hypotheek, maar ook hun eigen vermogen. Een hoog rendement op de hypotheek is leuk voor jouw, maar daar schiet de bank niet veel mee op. Ze gaan met de hypotheken geen beleggingen doen die de beleggingen van hun eigen vermogen nadelig zouden beïnvloeden.

ik ben zelf vrij in het kiezen van mijn fondsen. daarvan is de TER bekend dus ik weet wat de kosten zijn. Deze fondsen staan in principe los van de lening (en kunnen zelfs bij een hele andere bank of geldverstrekker in beheer zijn) In mijn geval is het wel hetzelfde bedrijf. Naast de TER heb ik geen kosten in de fondsen.

Dus als ik weet dat ik variabel de laatste jaren gemiddeld 3,8% bruto aan rente heb betaald. De TER van mijn fondsen gemiddeld rond de 1% ligt dan is de rekensom te maken.

Vanzelfsprekend is het moment van einddatum / aflossing bepalend. vandaar mijn stelling laat het nog maar wat jaartjes minder gaan dan kan mijn eindresultaat alleen maar beter zijn.

kies je voor een spaar variant (was toen helaas nog niet beschikbaar met een variabele rente) heb je garantie van netto die rente. Voor onder de 4% wil ik best beleggen.

10 jr 4,6 is al weer achterhaald, eerste offerte voor 4,1 al weer gezien. Eigenlijk zou het weer het niveau van 2006 moeten zijn. 20 jr vast 3,85% was toen de dip. Helaas te druk met klanten om hem voor me zelf te regelen.......

[rinkel]

4,1 is wel lekker, is dat met NHG? (Ik kom daar waarschijnlijk toch niet voor in aanmerking)

Trouwens.
Ik heb mijn huis verkocht en een deel van mn aflossing staat nu nog in een spaarfonds geparkeerd, ik heb em dus niet uit laten keren ivm belasting.
Kan ik dit bij het kopen van een nieuw huis ook gebruiken voor een annuiteiten hypotheek? Of moet dit weer een spaarding zijn?

[ Voor 16% gewijzigd door rinkel op 12-10-2012 21:50 ]

[Ray]

rinkel schreef op vrijdag 12 oktober 2012 @ 21:48:
4,1 is wel lekker, is dat met NHG? (Ik kom daar waarschijnlijk toch niet voor in aanmerking)

Trouwens.
Ik heb mijn huis verkocht en een deel van mn aflossing staat nu nog in een spaarfonds geparkeerd, ik heb em dus niet uit laten keren ivm belasting.
Kan ik dit bij het kopen van een nieuw huis ook gebruiken voor een annuiteiten hypotheek? Of moet dit weer een spaarding zijn?

yepz dat is inderdaad het NHG tarief. Ligt er even aan wat voor een 'spaarding' het was. indien het een box 1 spaarding was, dus KEW of SEW kan omzetting naar annuïteit (dus afkopen) fiscale gevolgen hebben. fictieve vervreemding / imputatie. Indien box 3 spaarding maakt het niet uit.
als het wel box 1 was maar je inleg (betaalde premies) zijn ongeveer gelijk aan de huidige waarde is er weinig aan de hand en kan je gebruik maken van de versoepelingsregeling. maw afkopen zonder fiscale gevolgen.

leuker kunnen we het niet maken, wel ingewikkelder

[Loev]

DrivinUCrazy schreef op vrijdag 12 oktober 2012 @ 09:59:
[...]

Wat je ook doet: onderteken niets. Just saying.

edit:
Ah, het gesprek was gisteravond al. In dat geval, heb je ergens je handtekening onder geplaatst?

Nee natuurlijk niet Goed gesprek met aardige man. Maximum hypotheek ligt veel hoger dan ik inschatte dus dat is weer lekker Nu opzoek naar een huis, we zijn vanmorgen naar 3 huizen wezen kijken in Hilversum. 3 huizen naast elkaar, toevallig...(ex huurhuizen) Allemaal rond de 190.000 KK en heel slecht onderhouden. Geen dubbelglas, keuken en badkamer uit jaren 30 en alleen gaskachels. De makelaar schatte dat het verbouwen tussen 60 en 80k zal liggen. Dat doen we maar even niet.

[Verwijderd]

Mijn vriendin en ik overwegen om een mergelhuis te kopen. Na een eerste bezichtiging schrokken we nogal van de energie kosten. De huidige eigenaars betalen 508 euro per maand voor een huis met een inhoud van 828 m3. Het huis heeft alleen maar karakteristieke glas-in-lood ramen. Tevens zag ik op de zolder enkele kieren bij de aansluiting met de buitenmuren. Het dak zelf zou goed zijn goed zijn geisoleerd. De verkoopmakelaar vertelde mij dat je alles wel kunt dichtpurren, maar dat zou slecht zijn voor de ventilatie en de mergel. Volgens hem zou mergel beter isoleren dat een spouwmuur met isolatie. Ik plaats een hoop vraagtekens bij zijn verhaal. Kunnen jullie mij misshien iets meer vertellen?

[nare man]

Nou, heel simpel: glas-in-lood heeft een isolatiewaarde van nihil. Het enige dat het doet, is de wind tegenhouden. Verder is het gewoon alsof je buiten staat. Als je overweegt zo'n huis te kopen, zou ik echt het glas-in-lood goed laten aanpakken, door een professionele glaszetter met ervaring met monumenten, en kijken wat daar mogelijk is qua isolatie. Wat die makelaar zegt over ventilatie bevat verder wel een kern van waarheid: oude huizen die helemaal worden dichtgeïsoleerd kunnen last krijgen van vochtproblemen. Normaal gesproken, in een niet-geisoleerd oud huis, zal het (enkele) glas de koudste oppervlakte zijn. Dan zal vocht daarop condenseren. Echter, vervang je dat enkel glas door HR++ glas, dan zal niet het glas, maar de (vaak spouwloze, enkelsteens) muur het koudste zijn, met als gevolg dat alle vocht op de muur neerslaat. Aangezien oude huizen vaak houten bouwvloeren hebben, zal het vocht dat in de muur trekt, tot gevolg hebben dat de paalkoppen van de vloerbalken gaan rotten. Dat is iets waar je erg goed mee moet uitkijken.

Een heel oud huis kan dus leuk zijn maar alleen als je zelf een beetje handig bent en niet schuwt een aannemer in te schakelen voor wat grondig verbouwwerk. En, hoe goed je het ook verbouwt, het zal _nooit_ zo comfortabel worden als een nieuw huis. Je moet het echt voor de sfeer doen.

[Workaholic]

Al eerder gevraagd, maar ben er nog niet over uit:

Ik heb een rabobank hypotheek welke bestaat uit ongeveer 150k aflossingsvrij en 125 sparen.
Nu heb ik een vermogen van ongeveer 50k opgebouwd en overweeg ik om ongeveer de helft te gaan gebruiken om mijn hypotheek af te lossen. (omdat ik behalve extra belasting betaal.. niets doe met dit bedrag).

Wat zouden jullie doen:

1) Deposito
2) Spaarrekening (dus variabel of vast bij bijv moneyyou)
3) Hypotheek --> in aflossingsvrij
4) Hypotheek -> spaar gedeelte

Voor zover ik weet mag ik bij zowel 3 en 4 boete vrij aflossen tot maximaal 10 % per jaar. Ik heb er volgend week een gesprek met de Rabobank over, maar de kans is groot dat zij iets zullen adviseren waar wij zij het meest aan hebben.. Dus graag jullie advies!

Concreet dus ongeveer 25k wat ik wil investeren. De vraag is waarin en of dit de juiste timing is. Wellicht beter om te wachten wat er volgend jaar allemaal gaat gebeuren met het kabinet etc? Straks komt er een gunstige regeling oid?

[evleerdam]

4.

Ik neem aan dat het rente percentage op je hypotheek (en dus bankspaarrekening) hoger is dan spaarrekeningen en deposito's? Dan sowieso 4.

Daarnaast bij 4, je behoudt je volledige Hra en hoeft geen vermogensbelasting te betalen.

.

[Workaholic]

Ik had eigenlijk nog optie 5 moeten toevoegen (niets doen) --> dus op mijn huidige rabo spaarrekening laten staan tegen lager rente percentage en pas volgend jaar investeren.

We weten namelijk niet wat het kabinet allemaal gaat doen?

[kaos001]

Loop er al een tijdje mee rond in mijn hoofd en heb ook al verschillende huizen bekeken.
1 spreekt mij heel erg aan, maar ik vind het lastig om daadwerkelijk de stap te zetten. Het is niet zomaar een pakje boter wat je gaat kopen namelijk.

Ben alleenstaand en bijna 30 jaar, het is niet niks vind ik. Betaal momenteel heel weinig voor mijn huurwoning, maar ben het hier na 7 jaar ook wel zat. Overlast van buren, gehorigheid in de flat, voor de rest wel een leuke woning.

Zit nog heel erg te twijfelen wat verstandig is om te doen.

[StephaN900]

Wil je advies van ons of? Denk dat je op het moment als je weinig huur betaald financieel beter kunt blijven huren. Maar woongenot is natuurlijk ook wel wat waard, vraag is dan alleen hoeveel gaan de woningen nog zakken en hoelang ben je van plan erin te blijven wonen.

Over het aflossen ben ik ook wel benieuwd, vroeger was het zo dat je niet snel moest aflossen, aangezien je gemakkelijk 3%+ rendement kon creeeren, tegenwoordig is dat wat minder vanzelfsprekend.

Kan je trouwens ook zelf bij een andere bank een bankspaarrekening openen voor het aflossen van je hypotheek met behoudt van de hra of moet je dat perse bij de rabobank doen?

[nare man]

Ten eerste, een koopwoning is geen enkele garantie dat je geen overlast hebt

Als je 30 bent en alleenstaand zou ik nu niet een woning kopen. De kans is groot dat je de komende jaren een partner tegen het lijf loopt waarmee je wilt samenwonen, en dan zit je met twee huizen. En aangezien de markt nog wel een tijd zal blijven dalen is er ook geen enkele reden om te stellen dat kopen goedkoper is dan huren.

[Xanaroth]

kaos- schreef op zondag 14 oktober 2012 @ 16:53:
Loop er al een tijdje mee rond in mijn hoofd en heb ook al verschillende huizen bekeken.
1 spreekt mij heel erg aan, maar ik vind het lastig om daadwerkelijk de stap te zetten. Het is niet zomaar een pakje boter wat je gaat kopen namelijk.

Ben alleenstaand en bijna 30 jaar, het is niet niks vind ik. Betaal momenteel heel weinig voor mijn huurwoning, maar ben het hier na 7 jaar ook wel zat. Overlast van buren, gehorigheid in de flat, voor de rest wel een leuke woning.

Zit nog heel erg te twijfelen wat verstandig is om te doen.

Vooral niet doen, lekker afwachten. Per 1-1-13 krijg je andere regels voor starters - en dat zijn juist degene aan wie je straks je woning weer moet verkopen.
Die kunnen waarschijnlijk minder lenen, dus als je de woning dan verkoopt moet je geld bijleggen. Gaat al snel om duizenden euro's die het je zal kosten (gemiddelde prijsdaling is nu zo'n 1500-2000 euro PER MAAND), en als je dat naast de rentekosten legt kun je beter gaan huren en afwachten.

En als je het zat bent, ga dan de vrije/particuliere sector in. Het kost je wat meer (meestal vanaf 650 euro/maand) maar zal op de korte tot middellange termijn, zeg 3-5 jaar, waarschijnlijk minder geld kosten dan nu een woning kopen. Zet die 650 euro af tegen de prijsdaling (de restschuld die je dan hebt) en het plaatje wordt duidelijk. Enige reden om nu te kopen, is als je zeker weet er de komende 10-15 jaar niet uit te gaan. Maar als 30-jarige alleenstaande lijkt me dat geen realistisch scenario.


Bovendien is er op het moment een zeer grote kans, dat 'oude gevallen' ook zullen gaan inleveren en niet geheel buiten schot blijven. Snel kopen op 31/12/12 kan dus een hele dure 1/1/13 worden.

[ Voor 17% gewijzigd door Xanaroth op 15-10-2012 08:54 ]

[kaos001]

Myrdreon schreef op maandag 15 oktober 2012 @ 08:48:
[...]


Vooral niet doen, lekker afwachten. Per 1-1-13 krijg je andere regels voor starters - en dat zijn juist degene aan wie je straks je woning weer moet verkopen.
Die kunnen waarschijnlijk minder lenen, dus als je de woning dan verkoopt moet je geld bijleggen. Gaat al snel om duizenden euro's die het je zal kosten, en als je dat naast de rentekosten legt kun je beter gaan huren en afwachten.

Als je het zat bent, ga dan de vrije/particuliere sector in. Het kost je wat meer (meestal vanaf 650 euro/maand) maar zal op de korte tot middellange termijn, zeg 3-5 jaar, waarschijnlijk minder geld kosten dan nu een woning kopen.

Het is wel mijn bedoeling om een geruime tijd in het huis te gaan wonen, niet dat ik over 5 jaar alweer ergens anders zit. Toch zit ik telkens op 2 gedachtes, huren is zo slecht nog niet, maar de omstandigheden zorgen er voor dat ik het er echt niet meer naar m'n zin heb.

Onderbuurman is zo'n ontzettende aso dat ik kan klagen wat ik wil, maar heeft gewoon schijt aan z'n buren. Gisteravond gewoon vrolijk om 00:30 muziek draaien. Dan lig ik dus al lang en breed in bed en heb ik echt geen zin meer om naar beneden te gaan voor de zoveelste keer.

Zal vanavond wel weer langs gaan om er wat van te zeggen, maar als hij dan weer gezopen heeft gaat de volume knop weer omhoog. Zwaar beroerd word ik ervan.

[Rukapul]

Workaholic schreef op zondag 14 oktober 2012 @ 15:59:
Ik had eigenlijk nog optie 5 moeten toevoegen (niets doen) --> dus op mijn huidige rabo spaarrekening laten staan tegen lager rente percentage en pas volgend jaar investeren.

We weten namelijk niet wat het kabinet allemaal gaat doen?

En in de tussentijd heb je nog optie 6: investeren in je woning met een concreet verwacht positief rendement (zonnepanelen, isolatie, etc.). Dit is met name interessant wanneer je jezelf op de lange termijn ook nog wel in dezelfde woning ziet wonen