Ervaring met huis kopen deel 6

[EddoH]

Daarom moet je een aankoopmakelaar nemen die niet in de directe omgeving actief is.

[redwing]

Lethalis schreef op maandag 23 juni 2014 @ 22:38:
Als een hoekhuis echt 10k meer waard is, zal ik dit in mijn overwegingen meenemen.

Bedankt voor de reacties iig.

Wat je ook in overweging mag nemen is dat je dit eigenlijk niet hier maar van de makelaar had moeten horen. Ik vind het erg vreemd dat ze wel meld dat je bod te laag is, maar je niet duidelijk kan maken waarom ze dat vindt.

[RickvN]

Sprak zojuist adviseur vd Rabo. Voor afsluiten hypotheek moeten ze ook naar andere hypotheken kijken die we afsluiten. Dus het hoge % zal hier dan wel invloed op hebben... Of bij de rabo op 5-7 jaar zitten wat de last weer drukt.

Edit: m'n pa gesproken, die wist de constructie en komt goed.

[ Voor 13% gewijzigd door RickvN op 24-06-2014 13:08 ]

[Anoniem: 604079]

Het is vaak niet handig een aankoopmakelaar te nemen die in dezelfde regio actief is. Uiteraard moet de makelaar weten waar hij over spreekt maar de laagste prijs bedingen is ook een belangrijk aspect lijkt me. Wil je deze bereiken neem dan een makelaar in de arm die niet bevriend is met de verkoopmakelaar anders kost dat je waarschijnlijk alsnog veel geld. Meer tips kan je vinden *knip* op het internet.

[ Voor 6% gewijzigd door Krisp op 24-06-2014 13:20 ]

[spectator]

Een vraag over de hypotheek. Ik begrijp van de hypotheekadviseur dat het eigenwoningforfait berekend zit in de maandelijkse lasten (rente, aflossing, premie verzekeringen).
Dit doordat mijn berekeningen via berekenhet.nl site lager uitvielen dan de berekeningen van de HA, en dit zou komen doordat ik het eigenwoningforfait niet zou hebben meegenomen.

Is dit niet iets wat middels de jaarlijkse belastingaangifte worden verrekend?

[RickvN]

spectator schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 13:32:
Een vraag over de hypotheek. Ik begrijp van de hypotheekadviseur dat het eigenwoningforfait berekend zit in de maandelijkse lasten (rente, aflossing, premie verzekeringen).
Dit doordat mijn berekeningen via berekenhet.nl site lager uitvielen dan de berekeningen van de HA, en dit zou komen doordat ik het eigenwoningforfait niet zou hebben meegenomen.

Is dit niet iets wat middels de jaarlijkse belastingaangifte worden verrekend?

Het eigenwoningorfait moet je bij je inkomen optellen, ik zou dus zelf zeggen dat dit niet in de hypotheek zit?

[p2w]

De eigen woning forfait wordt opgeteld zodat je de rentekosten mag aftrekken. Als je de hypotheek hebt afgelost hoef je de eigen woning forfait ook niet meer te betalen (Wet Hillen).

[naitsoezn]

RickvN schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 13:35:
[...]

Het eigenwoningorfait moet je bij je inkomen optellen, ik zou dus zelf zeggen dat dit niet in de hypotheek zit?

Niet in de hypotheek, maar het komt wel terug als je een berekening maakt van bruto hypotheeklasten naar netto.

[ATS]

Dat eigenwoningforfait is een soort van virtueel inkomen. Een bedrag dat je moet optellen bij het inkomen waarover je af te dragen belastingen berekend worden, net zoals de bijtelling voor een leaseauto. Daar gaat uiteraard de HRA weer van af. Zoals p2w al zegt: je hoeft dit niet doen bij geen of geringe hypotheekschuld. Het werkt dus eigenlijk als een soort drempelbedrag voor de HRA, afhankelijk van de waarde van de WOZ waarde van je woning.

[T-MOB]

Het eigenwoningforfait is inderdaad een belasting, je moet een promillage van de waarde van je woning bij je inkomen optellen. Als je wil uitrekenen wat je maandelijkse lasten zijn zul je daar rekening mee moeten houden. Het bedraagt momenteel 0.70% van de WOZ-waarde voor huizen tussen de 75.000 en een miljoen. Bij een huis van twee ton moet je de 1400 euro bij je inkomen optellen (of van je HRA aftrekken). Als je in de 42%-schijf valt moet je dus 0.007*0.42*WOZ-waarde aan lasten rekenen. Voor het huis van 2 ton komt dat op ongeveer 50 euro per maand.

[spectator]

dank allen voor de uitleg, zeer verhelderend. de rekenmodellen op allerlei sites mogen dit wel melden of meenemen in de rekenmodellen.

[Woy]

T-MOB schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 13:53:
Als je in de 42%-schijf valt moet je dus 0.007*0.42*WOZ-waarde aan lasten rekenen. Voor het huis van 2 ton komt dat op ongeveer 50 euro per maand.

Alleen klopt dat percentage ook niet helemaal, want tegenwoordig zit je ook nog met de afbouw heffingskorting/arbeidskorting. Effectief kan het dus oplopen tot 48% in de 42% schaal ( Of zelfs nog hoger met kinderopvangtoeslag )

[DennusB]

Ben wel benieuwd of mensen hier ervaring hebben met vrijwillige veilingen van huizen? Staat er in Vlaardingen 1 te koop die er best goed uit ziet en bieden begint bij 100.000, terwijl de taxatiewaarde 188.500 is! Zijn er addertjes?

[ATS]

DennusB schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 14:45:
Ben wel benieuwd of mensen hier ervaring hebben met vrijwillige veilingen van huizen? Staat er in Vlaardingen 1 te koop die er best goed uit ziet en bieden begint bij 100.000, terwijl de taxatiewaarde 188.500 is! Zijn er addertjes?

Geen ervaring, maar zijn er veilingkosten?

[DennusB]

ATS schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 14:48:
[...]

Geen ervaring, maar zijn er veilingkosten?

Nop!

[naitsoezn]

Ik neem aan dat, als het een vrijwillige veiling is, de aanbieders ook een (eventueel verborgen) minimum op mogen geven?

[Woy]

DennusB schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 14:45:
Ben wel benieuwd of mensen hier ervaring hebben met vrijwillige veilingen van huizen? Staat er in Vlaardingen 1 te koop die er best goed uit ziet en bieden begint bij 100.000, terwijl de taxatiewaarde 188.500 is! Zijn er addertjes?

Ik zou de voorwaarden van de veiling eens doorlezen, het zou mij niks verbazen als er bijvoorbeeld helemaal niet verkocht wordt als er bijvoorbeeld geen minimum bedrag gehaald wordt. Verder kan je bij een dergelijk veiling natuurlijk zelf regels bedenken, en is het vooral een manier om het huis gewoon te slijten. Ik verwacht dat de verkoper daar best een aantal risico's uitgesloten heeft, want die gaat het huis echt niet voor 100k van de hand doen als de taxatiewaarde ruim 188k is.

[DennusB]

naitsoezn schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 14:53:
Ik neem aan dat, als het een vrijwillige veiling is, dat de aanbieders ook een (eventueel verborgen) minimum op mogen geven?

Nou dat zie ik dus nergens terug, vorige week stond het op beginbod 125k, nu opeens op 100k. Wss door weinig animo of zo?

[naitsoezn]

DennusB schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 14:54:
[...]


Nou dat zie ik dus nergens terug, vorige week stond het op beginbod 125k, nu opeens op 100k. Wss door weinig animo of zo?

Of dus dat bij de veiling vorige week het minimumbedrag niet gehaald is, en ze nu extra de aandacht willen trekken door nog lager te beginnen

[Woy]

Sowieso is het eenvoudig om als verkoper uiteindelijk net boven het hoogste bod te bieden mocht hun minimum bedrag niet gehaald worden. Op die manier hebben ze dus geen enkele verplichting om daadwerkelijk voor een te lage prijs te verkopen.

[xxACxx]

Ter info... via NIBC Direct is mijn hypotheekaanvraag binnen 2 weken goedgekeurd! De achterstand van begin dit jaar (+/- 6 weken) is dus volledig ingehaald. Nice

[Milmoor]

Lethalis schreef op maandag 23 juni 2014 @ 22:38:
Als een hoekhuis echt 10k meer waard is, zal ik dit in mijn overwegingen meenemen.

Uit een stukje correspondentie van een vriend die samen met mij naar nieuwbouw aan het kijken is (rijtje):
Bij het onderscheid tussen hoek- en tussenhuis ga ik uit van het volgende:
Het hoekhuis heeft 2,5 meter bebouwbare grond náást het huis extra ( € 15.000 bij een kaveldiepte van 20 meter ) plus een zijmuur extra ( € 10.000)
Hij wil weinig geld besteden, en rekent toch met deze bedragen.

[ Voor 5% gewijzigd door Milmoor op 24-06-2014 19:03 ]

[Onbekend]

Heeft iemand wat tips om vooraf huizen af te keuren zonder een bezichtiging?
Op basis van gegevens van Funda, Jaap en andere sites vraag ik vaak bij de makelaar eerst meer informatie op voordat ik een bezichtiging ga doen.
Maar nu merk ik dat ik tijdens het bezichtigen negatieve punten tegen kom die ik achteraf ook al uit die extra informatie had kunnen halen. Bijvoorbeeld uit de plattegrond en foto's haal ik vooraf te weinig informatie. Hebben jullie tips (of links naar websites) die aangeven waar en hoeveel je méér informatie uit een plattegrond en/of foto's kunt halen?

[ph4ge]

Milmoor schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 19:01:
[...]

Uit een stukje correspondentie van een vriend die samen met mij naar nieuwbouw aan het kijken is (rijtje):
Bij het onderscheid tussen hoek- en tussenhuis ga ik uit van het volgende:
Het hoekhuis heeft 2,5 meter bebouwbare grond náást het huis extra ( € 15.000 bij een kaveldiepte van 20 meter ) plus een zijmuur extra ( € 10.000)
Hij wil weinig geld besteden, en rekent toch met deze bedragen.

Dat is waarschijnlijk behoorlijk overdreven.

Een beetje grond bij een huis is zo'n beetje de goedkoopste grond denkbaar, het is immers nauwelijks tot niet los verkoopbaar.

Een extra buitenmuur is een theoretische kostenpost. Elk rijtje heeft een buitenmuur, dat zijn geen kosten die exclusief aan dat huis zijn verbonden. Dan nog, misschien gaat het deels op bij nieuwbouw, maar al lang niet meer als het huis al een poos staat.

Een hoek kan goedkoper zijn omdat er dubbel verkeer is, dus meer overlast, of kan bijv. duurder zijn vanwege het uitzicht en meer parkeerruimte. De argumenten hierboven zijn niet erg sterk.

[naitsoezn]

Milmoor schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 19:01:
[...]

Uit een stukje correspondentie van een vriend die samen met mij naar nieuwbouw aan het kijken is (rijtje):
Bij het onderscheid tussen hoek- en tussenhuis ga ik uit van het volgende:
Het hoekhuis heeft 2,5 meter bebouwbare grond náást het huis extra ( € 15.000 bij een kaveldiepte van 20 meter ) plus een zijmuur extra ( € 10.000)
Hij wil weinig geld besteden, en rekent toch met deze bedragen.

Wie is "hij" in dit geval? De verkoper of de "vriend" die samen met jou aan het kijken is? En hoe komt "hij" dan bij dit bedrag?

Vind het niet onredelijk trouwens maar die precieze prijzen hangen wel af van de situatie... Ik heb net een hoekwoning gekocht zonder 2.5meter bebouwbare grond naast het huis, want de zijmuur grenst direct aan de straat. En dit is volgens mij geen apart geval

Onbekend schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 19:11:
Heeft iemand wat tips om vooraf huizen af te keuren zonder een bezichtiging?
Op basis van gegevens van Funda, Jaap en andere sites vraag ik vaak bij de makelaar eerst meer informatie op voordat ik een bezichtiging ga doen.
Maar nu merk ik dat ik tijdens het bezichtigen negatieve punten tegen kom die ik achteraf ook al uit die extra informatie had kunnen halen. Bijvoorbeeld uit de plattegrond en foto's haal ik vooraf te weinig informatie. Hebben jullie tips (of links naar websites) die aangeven waar en hoeveel je méér informatie uit een plattegrond en/of foto's kunt halen?

Welke info mis je dan die je niet uit de plattegrond of foto's kunt halen? Daar zou ik dan als eerste naar vragen....
Wat bij ons heel veel heeft geholpen was om gewoon 's avonds / in het weekend eens een rondje te maken door de straten waar je potentiële bezichtigingen liggen (met uiteraard een extra focus op de adressen in kwestie). Gewoon een lijstje maken van een woning of tien / vijftien, een route uitstippelen via google-maps, en avondje of middag uittrekken om er eens langs te rijden. In ons geval viel hierdoor ongeveer de helft af .
Daarnaast moet ik eerlijk zeggen dat ik de meeste informatie vaak wel heb kunnen halen uit (vooral) de plattegrond; de afwerking moet je gewoon doorheen kijken. In die gevallen waar de werkelijkheid écht veel afweek van het beeld wat ik had tijdens de bezichtiging (misschien drie / vier op een 30 bezichtigingen, maar heb zowel positievere als negatievere ervaringen meegemaakt, inclusief onze huidige positieve aankoop), waren de foto's uiteindelijk van niet-representatieve kwaliteit. En daar kun je van te voren niet echt naar vragen, lijkt me "Maakt u goede foto's? Nee? Zijn de foto's vaak juist beter of slechter dan de werkelijkheid? Slechter? O, laat dan maar zitten"

[Milmoor]

ph4ge schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 19:31:
[...]
Dat is waarschijnlijk behoorlijk overdreven.

Een beetje grond bij een huis is zo'n beetje de goedkoopste grond denkbaar, het is immers nauwelijks tot niet los verkoopbaar.

Een extra buitenmuur is een theoretische kostenpost. Elk rijtje heeft een buitenmuur, dat zijn geen kosten die exclusief aan dat huis zijn verbonden. Dan nog, misschien gaat het deels op bij nieuwbouw, maar al lang niet meer als het huis al een poos staat.

Een hoek kan goedkoper zijn omdat er dubbel verkeer is, dus meer overlast, of kan bijv. duurder zijn vanwege het uitzicht en meer parkeerruimte. De argumenten hierboven zijn niet erg sterk.

De grond moet nog verkaveld worden, het is dus geen los stukje grond. De buitenmuur heb ik vanuit de meerprijzen van www.maxhuis.nl.

Voor bestaande bouw hoeft het zeker geen meerwaarde te zijn, net als een badkamer met echt Italiaans roze marmer .

Het ging mij er vooral om dat een meerprijs wel ergens op gebaseerd is. En wat de orde grootte is.

[hardware-lover]

ph4ge schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 19:31:
[...]
Dat is waarschijnlijk behoorlijk overdreven.

Een beetje grond bij een huis is zo'n beetje de goedkoopste grond denkbaar, het is immers nauwelijks tot niet los verkoopbaar.

Een extra buitenmuur is een theoretische kostenpost. Elk rijtje heeft een buitenmuur, dat zijn geen kosten die exclusief aan dat huis zijn verbonden. Dan nog, misschien gaat het deels op bij nieuwbouw, maar al lang niet meer als het huis al een poos staat.

Een hoek kan goedkoper zijn omdat er dubbel verkeer is, dus meer overlast, of kan bijv. duurder zijn vanwege het uitzicht en meer parkeerruimte. De argumenten hierboven zijn niet erg sterk.

Een hoekhuis, waarbij er zowel aan de zijkant alsook voorzijde verkeer mogelijk is, wordt ook weleens een een halfvrijstaand woonhuis genoemd als er in dezelfde wijk hoekhuizen te vinden zijn die gescheiden zijn door enkel een looppad o.i.d. en waarbij er aan de zijkant geen extra grond beschikbaar is wat bij de woning hoort. Je maakt het volgens mij maar zelden mee dat een hoek minder waarde heeft dan de tussenwoning (indien de woningen verder gelijk zijn), ook al is er aan de voor- en zijkant een straat, parkeerplaatsen, of wat dan ook, het tegenovergestelde (duurder) zal eerder het geval zijn verwacht ik.

Volgens mij geldt voor het gehele perceel meestal dezelfde grondprijs en die extra meters aan de zijkant (als ze werkelijk bij het kavel horen), bieden in de meeste gevallen toch een extra mogelijkheid voor uitbreiding die een tussenwoning enkel aan de voor- of achterzijde zou kunnen hebben?

[redwing]

De grondprijzen gaan gewoon per vierkante meter. Heb je een groter stuk grond zal je perceel meer waard zijn. Mensen willen nu eenmaal graag een grotere tuin en dus is je huis dan meer waard. Hetzelfde geldt voor een hoekhuis. Je hebt aan een kant geen buren wat veel mensen weer fijn vinden. Oftewel ook dan is een huis meer waard.

[ph4ge]

Een hoekhuis die grenst aan de drukke doorgaande 80km/u weg zal normaal gesproken niet duurder dan zijn dan het rustiger gelegen tussenwoning 40 meter verderop. Het is puur de locatie die het doet, niet de bouwkosten.

Extra tuin is wel geld waard, maar in de regel niet zoveel als de nieuwe grondprijs omdat je er vaak weinig mee kan en het ook niet kan doorverkopen. Je gaat toch niet naast je huis zitten.

Uiteindelijk is het natuurlijk maar net wat de gek er voor overheeft. Als voor jou een paar extra m2 naast het huis 10.000+ euro waard is moet je het vooral doen. Nieuwbouw project hier in de wijk scheelt het een paar procent als je een hoek wil.

Ik woon zelf vrijstaand, maar de grond naast het huis doe ik niks mee. Daar nog een paar meter bij is vrijwel niks waard.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 25-06-2014 08:58 ]

[ZeRoC00L]

ph4ge schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 06:49:

Ik woon zelf vrijstaand, maar de grond naast het huis doe ik niks mee. Daar nog een paar meter bij is niks waard.

De grond naast je huis doe je misschien weinig mee, maar daardoor heb je wel achter je huis een bredere tuin, wat met rijtjeshuizen van een meter of 5 breed wel een aangename meerwaarde heeft.

[ph4ge]

ZeRoC00L schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 08:51:
De grond naast je huis doe je misschien weinig mee, maar daardoor heb je wel achter je huis een bredere tuin, wat met rijtjeshuizen van een meter of 5 breed wel een aangename meerwaarde heeft.

Dat is ook wat ik bedoel. Het heeft wel waarde, maar niet 1 op 1 de grondprijs per m2. Bovendien komt het vaak nou eenmaal zo uit bij het ontwerpen van de wijk. Daarnaast verschilt het nog of het net zon heeft of niet en of het mooi aansluit bij de tuin of een beetje apart hoekje wordt.

Als je een leeg kavel koopt zijn de kavelprijzen ook vaak niet precies van dezelfde m2 prijs afgeleid.

[ Voor 28% gewijzigd door ph4ge op 25-06-2014 09:09 ]

[Pooh]

Er is niet iets als 'de grondprijs'.

1 manier om naar grondprijzen te kijken is koopprijs minus de herbouwwaarde (incl. fundering). Een stuk grond in een woonwijk wordt rustig 3 keer zo duur als de gemeente een vergunning afgeeft om er appartementen op te zetten. Logischerwijs is het vrij onzinnig om op die manier te kijken naar een extra strook tuin.

Stel de herbouwwaarde van een woning is 200k, de verkoopwaarde is 300k, dan heb je 100k grondprijs. Maar als het perceel 200m2 groot is (dus 500 euro/m2 grondprijs), wil dat inderdaad niet zeggen dat een zelfde woning op een perceel van 300m2 dus 350k zal opleveren.

Een andere manier, en dat is waar het hier om gaat, is de losse verkoopwaarde van stukken grond van of grenzend aan een tuin. Die is behoorlijk lineair in de meeste wijken, op de eerste paar meter na (huis zonder tuin is veel minder waard dan huis met 20 m2 tuin, maar tussen 20 en 500 ofzo is het lineair, daarna neemt meerwaarde af). Dat is ook de manier waarop gemeenten de verkoop van stukjes restgroen waarderen. Eigenlijk is dat dus 'grondprijs onbebouwd zonder bouwbestemming', omdat er geen 2e woning op het perceel geplaatst kan worden.

[redwing]

ph4ge schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 06:49:
Een hoekhuis die grenst aan de drukke doorgaande 80km/u weg zal normaal gesproken niet duurder dan zijn dan het rustiger gelegen tussenwoning 40 meter verderop. Het is puur de locatie die het doet, niet de bouwkosten.

Dan wordt het huis dus 10k meer waard doordat het een hoekhuis is en 10k minder omdat het langs een drukke weg ligt. Een tussenhuis aan diezelfde drukke weg zou ten slotte ook die 10k minder waard zijn. Dat het een hoekhuis is levert dus wel degelijk meerwaarde op. (Daarnaast zou het dan de zijkant zijn die richting de drukke weg zit waardoor je er weinig last van zult hebben en is de vraag of het wel waardeverminderend is )

Maar het is inderdaad de cominatie van alle factoren die de uiteindelijke prijs bepaald. Een hoekhuis is echter zeker wel een voordeel ten opzichte van een tussenhuis.

[Lekkerboeie86]

Wij hebben nogsteeds een huis op het oog. Maar iets houd me toch wel tegen. Er zit een kwaaitaalvloer in. En daarom ook grote kans op betonrot. Nu heeft de makelaar dit gewoon aangegeven, maar het komt er op neer dat als ik dit wil weten ik dit kan laten onderzoeken a 350.-

Als blijkt dat er inderdaad betonrot is en de verkoper wilt dit niet voor zijn rekening nemen, ben ik dit geld gewoon kwijt. Is dit redelijk? Waarom laten ze geen onderzoek doen en delen ze de resultaten gewoon met geïnteresseerden?

[Mars18]

Komende dinsdag is onze overdracht.

Alleen is nog niet alles geregeld

Het taxatierapport is opnieuw afgekeurd omdat er inzake de afkoop van de erfpacht iets nog niet goed zou staan (technisch verhaal).

En verder hebben we een nieuwe hypotheek offerte moeten nemen, vanwege problemen met mijn salaris beoordeling. De offerte was tot gisteren geldig, moest verlengd worden naar 1 juli. Kost ons ook weer extra geld

Lang proces allemaal

[ Voor 3% gewijzigd door Mars18 op 25-06-2014 11:24 ]

[JvS]

Ja klote, een hypotheekaanvraag op basis van een toekomstig salaris was dus toch een brug te ver. Had er zelf ook nooit eerder van gehoord moet ik zeggen.

[naitsoezn]

Lekkerboeie86 schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 10:54:
Wij hebben nogsteeds een huis op het oog. Maar iets houd me toch wel tegen. Er zit een kwaaitaalvloer in. En daarom ook grote kans op betonrot. Nu heeft de makelaar dit gewoon aangegeven, maar het komt er op neer dat als ik dit wil weten ik dit kan laten onderzoeken a 350.-

Als blijkt dat er inderdaad betonrot is en de verkoper wilt dit niet voor zijn rekening nemen, ben ik dit geld gewoon kwijt. Is dit redelijk? Waarom laten ze geen onderzoek doen en delen ze de resultaten gewoon met geïnteresseerden?

Het is idd wel gebruikelijk dat potentiele kopers zulke kosten voor eigen rekening nemen.

[ATS]

redwing schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 10:25:
[...]
Maar het is inderdaad de cominatie van alle factoren die de uiteindelijke prijs bepaald. Een hoekhuis is echter zeker wel een voordeel ten opzichte van een tussenhuis.

Ik kan me voorstellen dat dat voordeel wel kleiner gaat worden, nu energielasten een steeds grotere rol gaan spelen en de bewuswording op energiegebied langzaam toch wat door begint te dringen. Een hoekhuis heeft natuurlijk wel meer buitenmuur, en daarmee hogere energielasten dan een tussenwoning.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het enige voordeel aan "de hoek" is hier dat er een (klein) extra raam is in de woonkamer op de zijmuur. Dat geeft een lichtere kamer. Maargoed, van deze huizen stonden er geen tussenwoningen te koop, dus echt vergelijken konden we niet. Een ander huis (een kwadrantwoning) hebben we wel laten schieten vooral vanwege de hoge energielasten.

[ Voor 5% gewijzigd door ATS op 25-06-2014 11:42 ]

[Mars18]

JvS schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:35:
Ja klote, een hypotheekaanvraag op basis van een toekomstig salaris was dus toch een brug te ver. Had er zelf ook nooit eerder van gehoord moet ik zeggen.

Ja ging hem uit eindelijk niet worden, nu alles bijna afgerond is 1 juli, is het al bijna augustus en heb ik de verhoging al

[bord4kop]

Meer grond geeft ook meer verbouwingsopties.

In mijn gemeente is het iig zo dat je maar x% van het totale oppervlak mag verbouwen. Dus meer grond is meer verbouwen mogelijk.

[Tjoekie]

Lekkerboeie86 schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 10:54:
Wij hebben nogsteeds een huis op het oog. Maar iets houd me toch wel tegen. Er zit een kwaaitaalvloer in. En daarom ook grote kans op betonrot. Nu heeft de makelaar dit gewoon aangegeven, maar het komt er op neer dat als ik dit wil weten ik dit kan laten onderzoeken a 350.-

Als blijkt dat er inderdaad betonrot is en de verkoper wilt dit niet voor zijn rekening nemen, ben ik dit geld gewoon kwijt. Is dit redelijk? Waarom laten ze geen onderzoek doen en delen ze de resultaten gewoon met geïnteresseerden?

Als je van plan bent om een huis te gaan kopen bereid je dan maar vast voor op een aantal kosten die niet direct iets opleveren.

Van de verkoper snap ik het wel dat hij het zelf niet gaat onderzoeken. Nu kan hij zich nog beroepen op het feit dat hij het niet weet. Volgens de meldingsplicht hoeft hij immers alleen maar gebreken te melden die niet zichtbaar zijn en waar hij wel vanaf weet.

Je kunt het natuurlijk proberen op een akkoordje te gooien door de kosten te delen of iets dergelijks. Of dat je het onderzoek alleen betaald bij positieve uitkomst en dat bij negatief resultaat de verkoper betaald.

[ATS]

bord4kop schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:42:
Meer grond geeft ook meer verbouwingsopties.

In mijn gemeente is het iig zo dat je maar x% van het totale oppervlak mag verbouwen. Dus meer grond is meer verbouwen mogelijk.

Dat is waar. Ik heb ook gekeken naar een hoekhuishuis dat echt 3 meter grond nog naast het huis (en dus ook voor en achter) extra had. Dat levert wel opties op hoor...

Tjoekie schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:43:
[...]
Als je van plan bent om een huis te gaan kopen bereid je dan maar vast voor op een aantal kosten die niet direct iets opleveren.

Van de verkoper snap ik het wel dat hij het zelf niet gaat onderzoeken. Nu kan hij zich nog beroepen op het feit dat hij het niet weet. Volgens de meldingsplicht hoeft hij immers alleen maar gebreken te melden die niet zichtbaar zijn en waar hij wel vanaf weet.

Je kunt het natuurlijk proberen op een akkoordje te gooien door de kosten te delen of iets dergelijks. Of dat je het onderzoek alleen betaald bij positieve uitkomst en dat bij negatief resultaat de verkoper betaald.

Waar, maar als verkoper zou ik daar ook niet zo snel in stappen. Waarom zou de verkoper moeten opdraaien voor jouw onderzoekskosten, zelfs als deze inderdaad problemen aan het licht brengen?

Ik zou als verkoper zeggen: "Als je je zorgen maakt over een aspect van het huis, dan raadt ik u aan bouwkundige keuring te laten doen. Ik zal daar uiteraard aan meewerken." Jij als koper kan een beding opnemen in het voorlopig koopcontract over ontbinding aan de hand van de resultaten van dat onderzoek, of het onderzoek laten uitvoeren nog voordat het contract getekend is. Je kan de gok ook gewoon nemen, en het risico meenemen in de prijs die je biedt. In alle gevallen: jouw keus. Zekerheid kost gewoon geld.

[ Voor 89% gewijzigd door ATS op 25-06-2014 11:55 ]

[naitsoezn]

Tjoekie schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:43:
[...]


Je kunt het natuurlijk proberen op een akkoordje te gooien door de kosten te delen of iets dergelijks. Of dat je het onderzoek alleen betaald bij positieve uitkomst en dat bij negatief resultaat de verkoper betaald.

Zou ik als verkoper niet mee akkoord gaan, want dat is voor verkoper loose-loose . Heel misschien zou andersom nog wel te regelen zijn: Bij een negatieve uitkomst betaal je zelf (de koper) en bij een positieve uitkomst betaalt de verkoper.

[RemcoDelft]

naitsoezn schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:39:
Het is idd wel gebruikelijk dat potentiele kopers zulke kosten voor eigen rekening nemen.

Met het risico dat de verkoper het probleem allang kent, en rustig wacht op een koper die geen 350 euro uitgeeft aan hetzelfde onderzoek.

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:50:
[...]

Met het risico dat de verkoper het probleem allang kent, en rustig wacht op een koper die geen 350 euro uitgeeft aan hetzelfde onderzoek.

Vind ik nogal een beschuldiging

[redwing]

JvS schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:35:
Had er zelf ook nooit eerder van gehoord moet ik zeggen.

Ik heb er zelf wel ooit eentje zo gekregen alleen was dat nog in 1997. Toen werden alle toegezegde toekomstige verhogingen gewoon meegenomen. Alleen toen waren natuurlijk wel de eisen allemaal nog een stuk minder streng.

[JvS]

Mars18 schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:42:
[...]

Ja ging hem uit eindelijk niet worden, nu alles bijna afgerond is 1 juli, is het al bijna augustus en heb ik de verhoging al

Achja, ik heb in december de hypotheek aangevraagd, verdien nu 8,5% meer en heb structureel 10% meer toeslag en de bonus is 50% hoger geworden...

Minder hypotheek is toch gewoon beter? Zolang je maar het huis kunt kopen dat je wilt hebben.

[Lekkerboeie86]

Tjoekie schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 11:43:
[...]


Als je van plan bent om een huis te gaan kopen bereid je dan maar vast voor op een aantal kosten die niet direct iets opleveren.

Van de verkoper snap ik het wel dat hij het zelf niet gaat onderzoeken. Nu kan hij zich nog beroepen op het feit dat hij het niet weet. Volgens de meldingsplicht hoeft hij immers alleen maar gebreken te melden die niet zichtbaar zijn en waar hij wel vanaf weet.

Je kunt het natuurlijk proberen op een akkoordje te gooien door de kosten te delen of iets dergelijks. Of dat je het onderzoek alleen betaald bij positieve uitkomst en dat bij negatief resultaat de verkoper betaald.

Opzich snap ik het wel. Alleen vind ik het onzin kosten als het al 4x bekeken is. En het daarom al zolang te koop staat.
In het geval dat er geen betonrot is zou het een mooi verkoopargument zijn. En dus voordeel voor de verkoper.

Slecht voorbeeld, maar als je een auto koopt krijg je ook nieuwe APK. Als dan blijkt dat je remmen versleten zijn, repareren ze dat gewoon

[johnwoo]

Als je niet claustrofobisch bent en het niet erg vind om een vieze broek te halen, kun je ook vragen of je zelf een kijkje kan nemen. Die betonrot is goed te herkennen, zelfs in een vroeg stadium (bruine plekjes). En de gevorderde (scheurend/afbrokkelend beton) en vergevorderde (verroeste blootliggende wapening) stadia zijn meteen duidelijk. Wel de tijd ervoor nemen en de hele onderkant van de vloer goed bekijken.

[ Voor 3% gewijzigd door johnwoo op 25-06-2014 13:16 ]

[Anoniem: 511904]

Gebruik dit gewoon als onderhandelingsmiddel. Jouw risico is nu onbekend dus biedt je 15.000,- euro lager dan je normaal zou doen.

[IceM]

Anoniem: 511904 schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 13:11:
Gebruik dit gewoon als onderhandelingsmiddel. Jouw risico is nu onbekend dus biedt je 15.000,- euro lager dan je normaal zou doen.

Nou, als de fundering mogelijk betonrot heeft dan zou ik dit zeker laten inspecteren en eventueel een offerte aanvragen bij een aannemer voor herstel voordat je gaat bieden. Zou zo maar kunnen dat herstel heel wat meer kost als 15K.

[Nyarlathotep]

Of gewoon naar een andere woning gaan kijken... Tenzij je het écht heel graag wilt hebben.

Maar moet in zo'n geval niet de gehele vloer er uit? Ik kan mij voorstellen dat je dan over de gehele benedenverdieping ook nog wel kans hebt op schade aan b.v. de wanden. En stof door het hele huis...

En in die tijd dat het allemaal wordt gerepareerd is het huis ook niet bewoonbaar natuurlijk, en kun je ook niet klussen.

[To_Tall]

Gisteren bij verkoop makelaar aan tafel gezeten voor het nieuwbouw project waar we ingeloot zijn.

Man Man Man wat een boek werk krijg je mee..

Vanavond alle opties en beramingen maar in Excel zetten en kijken wat er uitkomt. Wel hebben we op de basis prijs van het huis een hypotheek offerte aangevraagd, deze valt nog in NHG gelukkig . De hypotheek adviseur gaf ook aan dat dan de lening voor eventuele uitbouw en andere verbouwingen in een apart bouwdepot kan worden opgenomen.. we gaan iig voor 4 jul de offerte doorspreken en tekenen. en 20 duizend eigen inleg voor de uitbouw moet kunnen gezien die 13 duizend kost. de 7 die overblijft misschien de warmte pomp kopen ipv huren huur kost 65 euro per maand. inc servicekosten en de huur van een duur van 25 jaar

[ob3lix]

To_Tall schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 13:36:
Gisteren bij verkoop makelaar aan tafel gezeten voor het nieuwbouw project waar we ingeloot zijn.

Man Man Man wat een boek werk krijg je mee..

Herkenbaar! Zelf stond ik op de reservelijst van een lopend nieuwbouwproject. Nu is er één iemand uitgestapt en heb ik de optie gekregen.

Binnen twee weken tijd moet ik alle 'ruwbouw' opties bepalen en een deel van de afbouwopties. Zoveel keuzes en beslissingen.

[beyazz06]

To_Tall schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 13:36:
Gisteren bij verkoop makelaar aan tafel gezeten voor het nieuwbouw project waar we ingeloot zijn.

Man Man Man wat een boek werk krijg je mee..

Vanavond alle opties en beramingen maar in Excel zetten en kijken wat er uitkomt. Wel hebben we op de basis prijs van het huis een hypotheek offerte aangevraagd, deze valt nog in NHG gelukkig . De hypotheek adviseur gaf ook aan dat dan de lening voor eventuele uitbouw en andere verbouwingen in een apart bouwdepot kan worden opgenomen.. we gaan iig voor 4 jul de offerte doorspreken en tekenen. en 20 duizend eigen inleg voor de uitbouw moet kunnen gezien die 13 duizend kost. de 7 die overblijft misschien de warmte pomp kopen ipv huren huur kost 65 euro per maand. inc servicekosten en de huur van een duur van 25 jaar

De cijfers komen me heel bekend voor, als ook de huur van de warmte pomp.. Toevallig in Rijswijk?

[Anoniem: 511904]

IceM schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 13:22:
[...]


Nou, als de fundering mogelijk betonrot heeft dan zou ik dit zeker laten inspecteren en eventueel een offerte aanvragen bij een aannemer voor herstel voordat je gaat bieden. Zou zo maar kunnen dat herstel heel wat meer kost als 15K.

Ik zeg ook niet dat je het later in het proces het niet moet controleren.

[Woy]

Sowieso kun je sowieso in de ontbindende voorwaarden opnemen dat de koop niet doorgaat als uit een bouwkundige keuring blijkt dat er x bedrag aan werkzaamheden benodigd zijn. Op zich betaal je die keuring dan nog steeds zelf, maar dan doe je het in ieder geval pas op het moment dat je voor de rest een prijs overeengekomen bent. Op dat moment lijken de kosten voor zo'n keuring mij ook niet zo'n probleem meer. ( Ik zou de keuring dan het liefst nog laten uitvoeren voordat je de koopovereenkomst tekent, of in de bedenktermijn. Dat scheelt weer discussie mocht je willen ontbinden, en je hebt nog geen moeite in andere zaken gestoken. )

[ Voor 21% gewijzigd door Woy op 25-06-2014 14:16 ]

[To_Tall]

beyazz06 schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 14:04:
[...]


De cijfers komen me heel bekend voor, als ook de huur van de warmte pomp.. Toevallig in Rijswijk?

Bijna Zoetermeer.

[Mars18]

Klote nieuws gekregen eind van de middag.
1 juli is de overdracht, blijkt dat huidige bewoners geen nieuwe woning hebben kunnen vinden. Overeenkomst was al getekend in mei.

Verwachten dat ze pas op 1 augustus een huur woning krijgen. Wij hebben nu 3 opties gekregen.
Wat zouden jullie doen?

1. Hun blijven er in juli zitten, en betalen ons het hypotheek bedrag, de hypotheek gaat dan al in.

2. De hypotheek offerte is geldig tot 24 juni, die moet verlengd worden ( moet die toch al omdat overdracht normaal 1 juli zou zijn ) en dat bedrag zouden de huidige bewoners dan betalen.
Op 23 juli moeten ze dan echt weg zijn.

3. Geen medelijden, de bewoners MOETEN er op 1 juli uit zijn, zo niet dan politie? om ze er uit te zetten?

Heel ons schema is door de war nu, 30 juli hadden we verhuizing gepland, en we leven nu al 3 weken tussen de dozen en betonnen vloer

[ Voor 8% gewijzigd door Mars18 op 25-06-2014 22:30 ]

[Stoffel]

Optie 1 zou ik sowieso niet doen, stel dat er een ongeluk gebeurt en ze schade veroorzaken. Het huis is dan al van jullie hè, met alle gevolgen van dien.

Optie 2 klinkt redelijk, aangezien je toch al zou moeten verlengen en je er nu dus een vergoeding voor krijgt. De vraag is dan of je eigen situatie dusdanig is dat je daar genoegen mee neemt.

Optie 3 is wat minder redelijk, maar als het voor jezelf heel veel moeite kost om een maand langer te wachten dan zou ik het wel overwegen. Zij kunnen ook ergens een plek huren voor een maand. Dan is het maar vrije sector en wat duurder.

[ATS]

1 juli is komende dinsdag. Het lijkt me niet redelijk om nu nog te vragen aan jullie (de kopers) om de opleverdatum nog op te schuiven. Jullie hebben je aan het koopcontract te houden, maar de verkopers ook. Als de verkopers niet opleveren terwijl jullie dat wel willen, dan hebben ze na de overeengekomen datum van 1 juli nog 8 dagen om aan hun (leverings-) verplichting te voldoen. Anders krijgen ze te maken met het boetebeding in de overeenkomst. Die geldt niet alleen voor jullie, maar ook voor hen. Je hebt dus een vrij dikke stok (die oploopt tot 10% van de koopsom) om mee te slaan. Lees je contract maar eens na.

Ik zou sowieso op deze korte termijn niet akkoord gaan een uitstel van een maand zonder dat daar een substantiële vergoeding tegenover staat. En dat is dan niet alleen jouw kosten dekken, dat is gewoon een schadevergoeding.

[Mars18]

Stoffel schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 22:36:
Optie 1 zou ik sowieso niet doen, stel dat er een ongeluk gebeurt en ze schade veroorzaken. Het huis is dan al van jullie hè, met alle gevolgen van dien.

Optie 2 klinkt redelijk, aangezien je toch al zou moeten verlengen en je er nu dus een vergoeding voor krijgt. De vraag is dan of je eigen situatie dusdanig is dat je daar genoegen mee neemt.

Optie 3 is wat minder redelijk, maar als het voor jezelf heel veel moeite kost om een maand langer te wachten dan zou ik het wel overwegen. Zij kunnen ook ergens een plek huren voor een maand. Dan is het maar vrije sector en wat duurder.

ATS schreef op woensdag 25 juni 2014 @ 22:55:
1 juli is komende dinsdag. Het lijkt me niet redelijk om nu nog te vragen aan jullie (de kopers) om de opleverdatum nog op te schuiven. Jullie hebben je aan het koopcontract te houden, maar de verkopers ook. Als de verkopers niet opleveren terwijl jullie dat wel willen, dan hebben ze na de overeengekomen datum van 1 juli nog 8 dagen om aan hun (leverings-) verplichting te voldoen. Anders krijgen ze te maken met het boetebeding in de overeenkomst. Die geldt niet alleen voor jullie, maar ook voor hen. Je hebt dus een vrij dikke stok (die oploopt tot 10% van de koopsom) om mee te slaan. Lees je contract maar eens na.

Ik zou sowieso op deze korte termijn niet akkoord gaan een uitstel van een maand zonder dat daar een substantiële vergoeding tegenover staat. En dat is dan niet alleen jouw kosten dekken, dat is gewoon een schadevergoeding.

Het liefst hebben wij vanaf 1-7 de sleutel. Zo kort dag nu ook. Het is dat we de huur nog niet hebben opgezegd van onze huidige woning.

Ik ben alleen bang dat ze er dan nog blijven zitten, krijg ze er dan maar eens uit.
Gaan het koopcontract nog eens goed doorlezen.

Heb ook het gevoel dat als we ze er in laten zitten tot 23-7, ze daarna nog steeds geen andere woning hebben.

[Anoniem: 511904]

Wanneer zijn ze hier mee gekomen. Weet je dit al een maand of krijg je dit een week voor de oplevering te horen. In dat laatste geval gaan ze maar een maand op een bungalowpark zitten.

[Mars18]

Anoniem: 511904 schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 08:01:
Wanneer zijn ze hier mee gekomen. Weet je dit al een maand of krijg je dit een week voor de oplevering te horen. In dat laatste geval gaan ze maar een maand op een bungalowpark zitten.

Gisteren helaas

[TheJason]

Dan zou ik ook niet akkoord gaan zonder schadevergoeding die meer dan alleen de kosten dekt.

[Waah]

Mee eens. Klinkt misschien hard, maar als je nu pas meld dat je geen andere woning hebt, ben je gewoon te laat. Wijzen op het contract, en aangeven dat jullie al vanalles gepland hebben/ vrij gevraagd voor de verhuizing. En dat ze dan eerder hadden moeten aankloppen.

Optie 1 is inderdaad gevaarlijk met schade en dergelijke. Dat moet je niet willen. het zal 99 keer goed gaan maar....
Optie 2: 23 juli moeten ze dan echt weg zijn, maar 1 augustus hebben ze pas woonruimte? waar gaan ze dan die ene week wonen? dan kunnen ze dat net zo goed nu meteen doen en daar wat langer gaan wonen.

In principe is het niet jou probleem. Ze proberen dat nu wel jou probleem te maken, en verdomd laat.

[B-Bandit]

Mars18 schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 07:30:
[...]


[...]


Het liefst hebben wij vanaf 1-7 de sleutel. Zo kort dag nu ook. Het is dat we de huur nog niet hebben opgezegd van onze huidige woning.

Ik ben alleen bang dat ze er dan nog blijven zitten, krijg ze er dan maar eens uit.
Gaan het koopcontract nog eens goed doorlezen.

Heb ook het gevoel dat als we ze er in laten zitten tot 23-7, ze daarna nog steeds geen andere woning hebben.

Nou als ze erin blijven zitten dan inderdaad politie bellen. Tis een beetje van de zotte dat ze daar nu mee komen. Alles is al geregeld vanuit jullie kant. Dus ik zou inderdaad gewoon weigeren. Laat ze maar 1 maand een Shurgard huren en dan inderdaad in center parks gaan zitten ofzo. Ze besparen toch ook weer een maandje hypotheek?

Wat een grappenmakers zeg.

[Pooh]

Politie is natuurlijk onzin. Er is sprake van een civiel probleem, daar kan de politie bar weinig mee. Als je voor optie 3 wil gaan, dan vertel je ze gewoon dat je levering eist, en als er geen levering plaatsvindt, dan kun je je ofwel beroepen op de automatische boete in het koopcontract, ofwel via de rechter levering afdwingen. Zolang er geen levering heeft plaatsgevonden zijn de huidige bewoners gewoon bewoner.

Ik zou met ze om de tafel gaan zitten, en een eerlijke inschatting maken van extra kosten. Ik begrijp niet zoveel van je tijdsschema: je had 30 juli verhuizing gepland? Waarom is dat niet meer haalbaar? Moeten er nog uitgebreid geklust worden? Het is redelijk om daar een flinke vergoeding voor te vragen: vrije dagen die verschoven moeten worden, sommige dingen uitbesteden ipv zelf doen. Daarnaast zou ik een full-service verhuizing vergoed willen hebben, want een 2e datum daarvoor is gewoon knap vervelend.

De standaard boete is 3 promille per dag, dus ~9 procent per maand, met een maximum van 10%. (Gaat pas in na 8 dagen geloof ik, logischerwijs kunnen verkopers plotseling verhinderd zijn op dag van levering) Ik zou bovenstaande kosten en schadevergoeding wat lager inschatten, dus op 10k ofzo. Dat moet voor jullie genoeg zijn om het interessant te maken, en voor hen duidelijk dat het coulance betreft. Als ze niet meewerken, dan stel je ze gewoon in gebreke, eis je je 3 promille per dag op, en stap je naar de rechter.

[ Voor 4% gewijzigd door Pooh op 26-06-2014 10:10 ]

[MrAcid]

Wow, dat is een kutsituatie zeg...!

Meeste is hierboven wel gezegd, maar voor de volledigheid: ik zou op mijn strepen gaan staan en ze aan de contractuele verplichtingen houden en dus op 1 juli oplevering willen hebben. Het is niet jouw probleem dat zij geen woonruimte hebben, maak dat ook niet jouw probleem (!).

[Wceend]

Boobybandit schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 09:32:
[...]


Nou als ze erin blijven zitten dan inderdaad politie bellen. Tis een beetje van de zotte dat ze daar nu mee komen. Alles is al geregeld vanuit jullie kant. Dus ik zou inderdaad gewoon weigeren. Laat ze maar 1 maand een Shurgard huren en dan inderdaad in center parks gaan zitten ofzo. Ze besparen toch ook weer een maandje hypotheek?

Wat een grappenmakers zeg.

Dat is dikke onzin natuurlijk. Als ze erin blijven zitten zal er niet geleverd worden bij de notaris en dien je ze daar dus op aan te spreken. Ze hebben dan nog 8 dagen om alsnog te leveren zo niet dan is het 10% van de koopsom vorderen volgens het voorlopig koopcontract.

Als ik me niet vergis kun je ze daarna alsnog laten leveren maar misschien willen ze dan ook ontbinden wat evenveel kost.

[Mars18]

Waah schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 09:28:
Mee eens. Klinkt misschien hard, maar als je nu pas meld dat je geen andere woning hebt, ben je gewoon te laat. Wijzen op het contract, en aangeven dat jullie al vanalles gepland hebben/ vrij gevraagd voor de verhuizing. En dat ze dan eerder hadden moeten aankloppen.

Optie 1 is inderdaad gevaarlijk met schade en dergelijke. Dat moet je niet willen. het zal 99 keer goed gaan maar....
Optie 2: 23 juli moeten ze dan echt weg zijn, maar 1 augustus hebben ze pas woonruimte? waar gaan ze dan die ene week wonen? dan kunnen ze dat net zo goed nu meteen doen en daar wat langer gaan wonen.

In principe is het niet jou probleem. Ze proberen dat nu wel jou probleem te maken, en verdomd laat.

23 juli omdat de verlening van de Hypotheek offerte op 24 juni inging, en 23 juli zullen ze niet halen, dus moeten ze 2x die verlening vergoeden, zodat die tot 24 augustus geldig is.

Pooh schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 09:51:
Politie is natuurlijk onzin. Er is sprake van een civiel probleem, daar kan de politie bar weinig mee. Als je voor optie 3 wil gaan, dan vertel je ze gewoon dat je levering eist, en als er geen levering plaatsvindt, dan kun je je ofwel beroepen op de automatische boete in het koopcontract, ofwel via de rechter levering afdwingen. Zolang er geen levering heeft plaatsgevonden zijn de huidige bewoners gewoon bewoner.

Ik zou met ze om de tafel gaan zitten, en een eerlijke inschatting maken van extra kosten. Ik begrijp niet zoveel van je tijdsschema: je had 30 juli verhuizing gepland? Waarom is dat niet meer haalbaar? Moeten er nog uitgebreid geklust worden? Het is redelijk om daar een flinke vergoeding voor te vragen: vrije dagen die verschoven moeten worden, sommige dingen uitbesteden ipv zelf doen. Daarnaast zou ik een full-service verhuizing vergoed willen hebben, want een 2e datum daarvoor is gewoon knap vervelend.

De standaard boete is 3 promille per dag, dus ~9 procent per maand, met een maximum van 10%. (Gaat pas in na 8 dagen geloof ik, logischerwijs kunnen verkopers plotseling verhinderd zijn op dag van levering) Ik zou bovenstaande kosten en schadevergoeding wat lager inschatten, dus op 10k ofzo. Dat moet voor jullie genoeg zijn om het interessant te maken, en voor hen duidelijk dat het coulance betreft. Als ze niet meewerken, dan stel je ze gewoon in gebreke, eis je je 3 promille per dag op, en stap je naar de rechter.

Standaard werk moet gedaan worden, verven, behangen, witten.
Dus dat gaan we niet in 7 dagen tijd afhebben.
Daarom hadden wij 30 juli willen verhuizen.

[ Voor 46% gewijzigd door Mars18 op 26-06-2014 11:36 ]

[Pooh]

Probeer eerst eens in te schatten voor hoeveel geld je het graag met een maand zou uitstellen. 2k, 5k, 10k? Dan heb je je eigen positie in de onderhandeling helder.

[Loev]

Graag jullie advies in de volgende kwestie, ik weet niet of dit het juiste topic. Zo niet dan hoor ik het graag.

Deze maand is de bouw gestart van ons huis Vriendin en ik zijn goed bezig geweest want de keuken, sanitair en het meerwerk zijn al uitgezocht. Vandaag volgen de tegels Alles keurig voor de deadlines.

Afgelopen week kreeg ik van de bouwer de meerwerkofferte van de keuken. De indeling is flink gewijzigd t.o.v. de standaard keuken dus we wisten al dat een mooie rekening werd. Op de offerte staat dat we een extra WCD en groep nodig hebben voor de oven. De WCD begrijp ik aangezien de oven hoger zit dan standaard alleen de extra groep niet. Op de standaard tekening is er een WCD met eigen groep getekend die gereserveerd is voor de oven, echter zit op dezelfde groep ook de mechanische afzuiging. Hierdoor blijft er 2.7kw over de oven. Wij hebben een oven van 3.6kw. Volgens de keukenleverancier en mijn vader (aannemer) is dit normaal. Omdat de oven 3.6kw vraagt en de meterkast vol zit moet er dus een extra groep gemaakt worden. Dit kost 300,- euro.

Volgens de NEN-1010 norm moet een oven een eigen groep hebben, de afzuiging had er in de eerste plaats niet op dezelfde groep gemogen. Echter zijn de NEN 1010 normen richtlijnen en geen wetten. Ik heb al aan de bouwer gevraagd of de afzuiging naar een andere groep kan, het antwoord was een snelle nee. Ik ben overigens al akkoord gegaan met de offerte, wat is nu slim om te doen? Het gaat maar over 300 euro, ik heb er echter een hekel aan verspilling van geld. Graag jullie advies.

[Pooh]

Bij nieuwbouw is het normaal dat NEN1010 als harde eis geldt in het contract. Als er iets achteraf niet volgens de normen is aangelegd kun je klagen, dus zal de aannemer gewoon willen dat 't goed gebeurd.

[Loev]

Pooh schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 11:51:
Bij nieuwbouw is het normaal dat NEN1010 als harde eis geldt in het contract. Als er iets achteraf niet volgens de normen is aangelegd kun je klagen, dus zal de aannemer gewoon willen dat 't goed gebeurd.

Dank voor het snelle antwoord, ik ga het contract eens nalezen of er iets instaat rondom NEN1010

[Pooh]

Let op, de verwijzingen naar NEN1010 volgen uit verwijzingen naar het bouwbesluit.

[T-MOB]

300 euro voor een extra groep vind ik wel vrij fors. Een automatische zekering kost 2 tientjes. Daar komen natuurlijk wat extra meters bedrading bij. Reken daar eens 3 tientjes voor, dan zou er 250 euro in manuren zitten. Dan heb je of een hele dure, of een hele trage monteur.

[thomaske]

Het is natuurlijk algemeen bekend dat dergelijke meerwerkprijzen bij nieuwbouwprojecten altijd absurd hoog zijn.

[DeBolle]

Loev schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 11:49:

[...]
Ik ben overigens al akkoord gegaan met de offerte, wat is nu slim om te doen?
[...]

Je bent akkoord, je hebt al getekend en je hebt de opdracht tot uitvoering gegeven? Dan kun je alleen nog annuleren of achteraf gaan klagen.

[BFmango]

Pooh schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 11:51:
Bij nieuwbouw is het normaal dat NEN1010 als harde eis geldt in het contract. Als er iets achteraf niet volgens de normen is aangelegd kun je klagen, dus zal de aannemer gewoon willen dat 't goed gebeurd.

Bij mijn contract voor de nieuwbouwwoning wordt elke keer het bouwbesluit aangehaald.

[ Voor 4% gewijzigd door BFmango op 26-06-2014 13:20 ]

[timag]

T-MOB schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 12:05:
300 euro voor een extra groep vind ik wel vrij fors. Een automatische zekering kost 2 tientjes. Daar komen natuurlijk wat extra meters bedrading bij. Reken daar eens 3 tientjes voor, dan zou er 250 euro in manuren zitten. Dan heb je of een hele dure, of een hele trage monteur.

Wat ik in het verleden heb gezien kost zonder gekke fratsen een groep erbij incl. werk en wat simpele bekabeling ongeveer € 100,-. Als er nog leidingen voor moeten worden ingefreesd en geboord kan dat natuurlijk wel wat oplopen, maar bij nieuwbouw zou dat nooit veel extra mogen kosten. Probleem is hier dat je persé te dealen hebt met de aannemer dus die kan vragen wat hij wil. Enige alternatief is de oven later door een ander laten aansluiten.

Overigens is het natuurlijk een beetje raar om tegen een installateur te zeggen om het buiten de norm om te doen, die norm is er niet voor niets en JIJ kan niet beoordelen of de situatie nog veilig is als je afwijkt terwijl de installateur bij problemen / brand / narigheid kan worden aangesproken.

Klinkt een beetje als een gebruiker die vind dat IT maar een harddisk van de mediamarkt moet gebruiken want dat is goedkoper dan de RAID5 en backup naar disk / tape die de IT afdeling levert. Waar gaat die klagen als z'n bestanden weg zijn?

[redwing]

timag schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 13:54:
[...]
Overigens is het natuurlijk een beetje raar om tegen een installateur te zeggen om het buiten de norm om te doen, die norm is er niet voor niets en JIJ kan niet beoordelen of de situatie nog veilig is als je afwijkt terwijl de installateur bij problemen / brand / narigheid kan worden aangesproken.

Het is hier toch precies andersom ? Volgens NEN1010 had die afzuiging al niet bij de oven-groep mogen zitten. Oftewel doordat het in eerste instantie fout is gedaan moet er nu een extra groep worden geplaatst. Had de aannemer de afzuiging al op een andere groep gezet (zoals volgens NEN1010 zou moeten) was er nu niets aan de hand geweest. Of snap ik het verhaal nu juist verkeerd ?

[Kaasplank]

Volgens mij niet. Als er op de tekening als staat dat er een wcd is gerekend voor een oven dan zou je kunnen stellen dat die volgens de NEN1010 alleen voor een 2kw apparataat gebruikt kan/gaat worden. Voor de aanleg voor die groep heb je betaald. Dat een gemakzuchtige installateur vervolgens maar even de afzuiging er bij aanknoopt is niet jouw probleem imho.

[Loev]

redwing schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 14:22:
[...]

Het is hier toch precies andersom ? Volgens NEN1010 had die afzuiging al niet bij de oven-groep mogen zitten. Oftewel doordat het in eerste instantie fout is gedaan moet er nu een extra groep worden geplaatst. Had de aannemer de afzuiging al op een andere groep gezet (zoals volgens NEN1010 zou moeten) was er nu niets aan de hand geweest. Of snap ik het verhaal nu juist verkeerd ?

Dit is precies wat er aan de hand is

timag schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 13:54:
Overigens is het natuurlijk een beetje raar om tegen een installateur te zeggen om het buiten de norm om te doen, die norm is er niet voor niets en JIJ kan niet beoordelen of de situatie nog veilig is als je afwijkt terwijl de installateur bij problemen / brand / narigheid kan worden aangesproken.

Zie verhaal van redwing, ik wijs juist de installeur/bouwer erop dat zij het niet volgens de NEN-1010 normen doen

[ Voor 32% gewijzigd door Loev op 26-06-2014 14:40 ]

[dommerick]

Ik kan uit ervaring vertellen dat er bij nieuwbouwprojecten veel geknutseld wordt met de prijzen. Mijn vriendin en ik hebben ook een nieuwbouwhuis gekocht. Hierbij een mooie keuken uitgezocht en dus moest de elektriciteitsrekening worden aangepast. Via onze meer / minder werk lijst had ik al gezien dat het niet goedkoop ging worden. Ik kon dus zelf alles al narekenen.

Ik had de nultekening van de keuken, dus wist wat er in de originele keuken zat. Daarnaast had ik de nieuwe tekening. Ik wilde hier echter niet direct tijd in steken. Uiteindelijk kwam onze aannemer met een absurd hoog bedrag. Daar kon ik niet mee akkoord gaan. Dus toen ben ik zelf gaan rekenen. Ik kwam op een verschil uit van 500euro. De aannemer wilde niet inzichtelijk maken waar zijn kosten op gebaseerd waren, dus dat maakte het proces niet makkelijker. Uiteindelijk voet bij stuk gehouden dat ik niet zou tekenen zolang er iets aan de prijs gedaan zou worden. Toen we er uiteindelijk doorheen liepen gaf hij als belangrijkste reden aan dat hij er van uitgegaan was dat de leidingen door de muur moesten lopen. Dat was de enige verklaring voor het hoge verschil.

[Mars18]

Vandaag gebeld door de makelaar. Hij heeft contact gehad met de huidige bewoners.
Volgens die bewoners krijgen ze pas 1 september de sleutel van hun nieuwe woning. Omdat die andere bewoners 9 juli de sleutel krijgen.

De bank die gevolmacht is om het huis te verkopen, vindt dit geen optie. Voor ons natuurlijk ook niet!
We zijn echt boos

De makelaar gaat morgen verder zoeken naar een oplossing.

Wij gaan het koopcontract straks nog eens goed doorlezen. Wij dachten eerst nog wel uitstel te geven tot 1 augustus ( met al een schadevergoeding ) en absoluut niet langer dan augustus. Als ze dit niet halen dan is het jammer.

Als hun die 10% boete krijgen, naar wie moeten ze dat betalen? De notaris of wij de kopers? Of gaat er dan 10% van de koopsom af?

[cooper87]

Zo, hypotheek finaal akkoord! Ik ben zelfstandige zonder 3 jaarrekeningen, waardoor de keuze in banken beperkt was.

Tijdslijn voor de geïnteresseerden:

- 6 maart: eerste keer bij de bank, bekijken wat budget is
- 7 mei: eerste bezichtiging
- 12 mei: tweede bezichtiging
- 12 mei: eindelijk uitsluitsel over budget van de bank (moest wachten op jaarcijfers)
- 12 mei: openingsbod
- 13 mei: akkoord over prijs
- 26 juni: hypotheek finaal akkoord

15 augustus staat gepland voor de overdracht, maar hopelijk kan dit iets eerder. Al met al erg blij met de gang van zaken, zeker omdat 9 van de 10 banken al geen zaken met zelfstandigen willen doen (en al helemaal niet als je niet 3 jaarrekeningen hebt). De ABN is erg flexibel gebleken en het is allemaal probleemloos verlopen (even afkloppen...).

[naitsoezn]

Mars18 schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 18:54:
Als hun die 10% boete krijgen, naar wie moeten ze dat betalen? De notaris of wij de kopers? Of gaat er dan 10% van de koopsom af?

Die 10% zijn voor de koper.

Ben niet juridisch onderlegd, maar volgens treed die boete alleen in werking bij ontbinding. Dus dan heb je 10% en geen koopovereenkomst meer. In overleg kan natuurlijk een heleboel, maar volgens kun je juridisch niet afdwingen om én te leveren én 10% boete te innen, maar correct me if I'm wrong

[Pooh]

Naitsoezn: You're wrong. Modelovereenkomst zegt: 3 promille per dag, max 10 procent, en 10 procent bij ontbinding (te verminderen met wat al betaalt is aan die 3 promille per dag). Dat alles onverminderd het recht op schadevergoeding (maar dan moet je hogere schade wel aan kunnen tonen). De verkopers krijgen dus geen hogere boete als ze afhaken, maar er is niet automatisch ontbonden als de 10% gehaald wordt. Bovendien is de schadeclaim die je kunt indienen mogelijk een stuk groter.

[naitsoezn]

Pooh schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 19:53:
Naitsoezn: You're wrong. Modelovereenkomst zegt: 3 promille per dag, max 10 procent, en 10 procent bij ontbinding (te verminderen met wat al betaalt is aan die 3 promille per dag). Dat alles onverminderd het recht op schadevergoeding (maar dan moet je hogere schade wel aan kunnen tonen). De verkopers krijgen dus geen hogere boete als ze afhaken, maar er is niet automatisch ontbonden als de 10% gehaald wordt. Bovendien is de schadeclaim die je kunt indienen mogelijk een stuk groter.

Ok, maar als ze (de verkopers) dus afhaken is de boete volgens jou dus gemaximaliseerd op 10%?

[Pooh]

Ja. Tenzij je hogere schade kunt aantonen.

Maar hoogstwaarschijnlijk willen de verkopers helemaal niet ontbinden, maar alleen vertragen. Als ze 3 maand later willen leveren is de boete ook max 10%, en als je dan als koper afhaakt moet je een heel goed verhaal hebben om de volledige boete te krijgen.

[naitsoezn]

Pooh schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 20:08:
Ja. Tenzij je hogere schade kunt aantonen.

Ok, dat laatste is interessant, maar voordat de schade aantoonbaar hoger is dan 10%, ben je wel vier of vijf stapjes verder volgens mij. Met wat notariskosten, hypotheek-offerte ontbinden en extra maandje huur ben je er dan nog niet .

Maar hoogstwaarschijnlijk willen de verkopers helemaal niet ontbinden

En dan kom je dus op m'n andere punt: Dat in overleg een hoop mogelijk is. Maar dan moet je niet met die juridische 10% gaan strooien, maar gewoon de overige argumenten gebruiken .

[ATS]

Nou, ik zit wellicht aan de andere kant van een dergelijke situatie. Als het bij ons uitdraait op een ontbinding, dan is het niet moeilijk om een veel grotere schade aan te tonen: dan zouden we wel eens de borgsom van het huis dat wij gekocht hebben kwijt kunnen zijn. Die schade is ongeveer 2,5x de 10% van onze eigen verkoop, plus natuurlijk de overige al gemaakte kosten hiervoor...

[naitsoezn]

ATS schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 20:28:
Nou, ik zit wellicht aan de andere kant van een dergelijke situatie. Als het bij ons uitdraait op een ontbinding, dan is het niet moeilijk om een veel grotere schade aan te tonen: dan zouden we wel eens de borgsom van het huis dat wij gekocht hebben kwijt kunnen zijn. Die schade is ongeveer 2,5x de 10% van onze eigen verkoop, plus natuurlijk de overige al gemaakte kosten hiervoor...

Ok, heel andere situatie, en niet vergelijkbaar met de situatie waar ik in eerste instantie op reageerde.... Maar als advocaat van de duivel: Hoe wil je je eigen schade dan aantonen? Daar is wel wat meer voor nodig dan "als ons huis niet verkocht is dan willen wij natuurlijk ons nieuwe huis niet meer kopen"

[ATS]

Niet willen, maar de bank zal dan de hypotheek weigeren. Die kunnen we zonder verkoop van ons appartement namelijk niet betalen. En dus kan de koop niet door gaan, en dus raken we onze borg kwijt. Het is niet een kwestie van willen, maar van kunnen. Wij willen weldegelijk ons nieuwe huis graag kopen, en dat koopcontract is ook allang getekend en de borgsom gestort.

[gerrutcamaro]

Mars18 schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 18:54:
...

De bank die gevolmacht is om het huis te verkopen, vindt dit geen optie. Voor ons natuurlijk ook niet!
....

.....

Als hun die 10% boete krijgen, naar wie moeten ze dat betalen?...

Van een kale kip valt niet te plukken

[Pooh]

Die 10% ligt al bij de notaris, dus die valt altijd te plukken. Schade daarboven wordt ingewikkelder.

[naitsoezn]

ATS schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 21:05:
Niet willen, maar de bank zal dan de hypotheek weigeren. Die kunnen we zonder verkoop van ons appartement namelijk niet betalen. En dus kan de koop niet door gaan, en dus raken we onze borg kwijt. Het is niet een kwestie van willen, maar van kunnen. Wij willen weldegelijk ons nieuwe huis graag kopen, en dat koopcontract is ook allang getekend en de borgsom gestort.

Je hypotheek is geaccepteerd toch? Dus de bank zal pas ingrijpen als jullie je maandlasten niet betalen.... Aantonen dat je maandlasten niet kunt dragen is imho lastig hoor

Edit: Plus dit (maar zelfs dat van die 10% gaat niet op bij jullie, geloof ik )

Pooh schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 21:22:
Die 10% ligt al bij de notaris, dus die valt altijd te plukken. Schade daarboven wordt ingewikkelder.

[ Voor 18% gewijzigd door naitsoezn op 26-06-2014 21:27 ]

[Wceend]

Pooh schreef op donderdag 26 juni 2014 @ 21:22:
Die 10% ligt al bij de notaris, dus die valt altijd te plukken. Schade daarboven wordt ingewikkelder.

de verkoper heeft geen 10% gestort hoor.

[Pooh]

Goed punt, maar er lopen nu 2 verhalen door elkaar heen. Maar ik had ook niet gezien dat ATS zijn kopers nog geen borgsom hadden gestort.

Overigens is een verkoper natuurlijk ook geen kale kip, er is immers een woning, en je kunt gewoon levering eisen. Als hij de boete niet kan betalen, dan moet hij maar leveren. En als hij niet wil leveren, dan dwing je dat af via de rechter. Belangrijkste is dan om te controleren of de woning niet onder water staat, omdat er niet geleverd kan worden zolang de hypotheek niet is doorgehaald, en als de koopsom daarvoor niet voldoende is, moet er bijgestort worden, en wie gaat dat doen?

Eigenlijk zou het normaal moeten zijn dat bij een woning met hogere hypotheekinschrijving dan de verkooprijs van de woning, de verkoper ook 10% stort.