Ervaring met huis kopen deel 6

[murphsy]

Urithar schreef op dinsdag 03 juni 2014 @ 16:09:
Nuttige input, erg fijn om visies van verschillende kanten te lezen, voor mijzelf en hopelijk ook voor anderen.

Nu spreek ik ook even voor Kju, maar ik denk dat ik veilig zit, daar doen we het voor

Disclaimer: ik ben geen ervaren vastgoed onderhandelaar, maar ben wel een ervaren onderhandelaar (grote bedragen). Zoveel mensen, zoveel onderhandel technieken. Maar onderhandelen zul je

[Mars18]

Gisteren de de akte van levering gekregen via de mail.
Via de post het taxatie rapport gekregen.
De hypotheekakte en de nota van afrekening volgen in een later stadium

Gaat allemaal snel nu, 1 juli de sleutel overdracht

[Figo112]

BFmango schreef op dinsdag 03 juni 2014 @ 18:27:
Ik heb momenteel een nieuwbouwproject op het oog, gaat om een rijwoning van ca. 200k. Nu vraag ik mij af, wat bepaalt mijn onderhandelingspositie die ik heb als het gaat over onderhandelen vraagprijs? Kan je makkelijker wat extra opties gratis toegezegd krijgen of kan je beter proberen om de vraagprijs te verlagen en de opties zelf bij te betalen?

Welke plaats hebben het over? Over het algemeen is een nieuwbouwproject vaak al scherp geprijst vergeleken met bestaande woningen. Meestal is onderhandeling dan ook niet mogelijk. Maar ja wat heb je te verliezen, gewoon proberen en je ziet het vanzelf. Bij mij is het 3 maanden terug in iedergeval niet gelukt. Heb zelfs moeten afzien van mijn optie op een van de woningen, maar mocht niet baten. Heb later wel weer een ander vrijgekomen woning gekocht (zelfde project).

[ph4ge]

Figo112 schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 09:09:
Welke plaats hebben het over? Over het algemeen is een nieuwbouwproject vaak al scherp geprijst vergeleken met bestaande woningen.

Dat is misschien in jouw buurt het geval, in de grootste delen van het land geldt dat nieuwbouw juist veel duurder is. Dit omdat de huizenprijzen wel fors gedaald zijn maar de grondprijzen niet, bovendien is de BTW verhoogd terwijl de overdrachtsbelasting is verlaagd. Er komen bovendien vaak nog allerlei kosten bij (keuken, vloeren, tuin, badkamer etc) en vaak moet je heel geduldig zijn voordat je het huis echt kan betrekken. De nieuwbouwmarkt staat daarom ook vrijwel volledig stil.

Het is absoluut mogelijk om fors te onderhandelen bij de meeste projecten, zeker als je een van de laatste bent en het project al lang stil staat. Er is echter niet 1 gouden methode om het onderste uit de kan te halen. Het spek zit echter meestal in de meerwerken. Ontwikkelaars gebruiken alle trucjes in het boekje om de advertentieprijs zo laag mogelijk te krijgen om maar interesse te kunnen wekken in de hoop dat je uiteindelijk veel meer uitgeeft dan dat bedrag. Over het basisbedrag valt dus meestal weinig te onderhandelen. Daarentegen valt natuurlijk over bestaande huizen vrijwel altijd te onderhandelen, zeker als die moeten concurreren met een nieuwbouwproject.

Heb zelf meegemaakt dat we bij een nieuwbouw project gingen kijken en daar bleek dat in de advertentieprijs al 2 subsidies in zaten waar wij vrijwel zeker niet voor in aanmerking kwamen, dat scheelde al 20%. Een "groene" subsidie waarvan de pot al leeg was en die waarschijnlijk niet werd bijgevuld en een soortement van starterssubsidie waar je eigenlijk per definitie niet voor in aanmerking kwam als je een huis in deze categorie kon kopen. Kortom, puur een truc om je binnen te halen. Uiteraard staat het bijna een jaar later nog te koop.

In mijn wijk staan nog een paar kavels te koop. Als ik alleen dezelfde hoeveelheid grond wil kopen als dat ik nu heb ben ik meer kwijt als wat ik nu heb betaald incl huis in uitstekende staat. (moet ik wel 2 kavels kopen omdat zulke "grote" kavels niet worden aangeboden omdat nieuwbouwhuizen vrijwel altijd op postzegels gebouwd worden lijkt het wel)

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 04-06-2014 09:39 ]

[Figo112]

^kan je een voorbeeld geven van een nieuwbouwwoning die duurder is dan een bestaande in de buurt?

[Kju]

Ik kom in Haagse wijken zoals Ypenburg of Leidschenveen regelmatig tegen:
- Woning met koopsom € 450.000 k.k. (niet vraagprijs), ca. 2 of 3 jaar oud, destijds gekocht voor € 475.000 en daarna nog aan afwerking en inrichting ca. € 100.000 geinvesteerd
- Exact dezelfde woning, wordt als nieuwbouw kaal opgeleverd, € 475.000 v.o.n., moet nog volledig ingericht en afgewerkt worden

Beide woningen liggen in hetzelfde project, vaak in dezelfde straat, soms direct aan de overkant van elkaar (grote projecten worden gefaseerd verkocht en/of opgeleverd) zelfde grootte en afmetingen etc. De bestaande woning is dan verkocht door echtscheiding en/of crisis-gerelateerde problemen. Kwestie van goed zoeken.

Nou moet ik wel vermelden dat echtscheidingen in vinex-wijken relatief vaker voorkomen dan in normale wijken...

[ Voor 8% gewijzigd door Kju op 04-06-2014 09:59 ]

[frankpaul1]

Wij hebben een mooi huis op het oog en hebben de eerste bezichtiging al achter de rug. Nu betreft het een prijzige woning (550k) op een locatie waar geen vergelijkbare huizen staan. We willen dus graag een waardebepaling laten doen alvorens we een bod doen, om er zeker van te zijn dat we niet te veel betalen. Maar nu twijfel ik tussen het laten doen van een waardebepaling en de onderhandelingen zelf voeren of het inschakelen van een aankoopmakelaar en hem het werk laten doen (tegen hogere kosten uiteraard).

Daarbij vraag ik me af of het verstandig is om een waardebepaling te laten doen, of een complete NWWI taxatie. We stoppen er ongeveer 150k eigen geld in.

[Figo112]

Dan moet er inderdaad iets niet goed zijn wil je na 2 of 3 jaar je woning willen verkopen.
Neem aan dat dit niet vaak het geval is. In mijn zoektocht ben ik ze in Amsterdam in iedergeval niet tegengekomen.

Kju schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 09:57:
Ik kom in Haagse wijken zoals Ypenburg of Leidschenveen regelmatig tegen:
- Woning met koopsom € 450.000 k.k. (niet vraagprijs), ca. 2 of 3 jaar oud, destijds gekocht voor € 475.000 en daarna nog aan afwerking en inrichting ca. € 100.000 geinvesteerd
- Exact dezelfde woning, wordt als nieuwbouw kaal opgeleverd, € 475.000 v.o.n., moet nog volledig ingericht en afgewerkt worden

Beide woningen liggen in hetzelfde project, vaak in dezelfde straat, soms direct aan de overkant van elkaar (grote projecten worden gefaseerd verkocht en/of opgeleverd) zelfde grootte en afmetingen etc. De bestaande woning is dan verkocht door echtscheiding en/of crisis-gerelateerde problemen. Kwestie van goed zoeken.

Nou moet ik wel vermelden dat echtscheidingen in vinex-wijken relatief vaker voorkomen dan in normale wijken...

[ScoTtix]

Vraagje ivm geluidsisolatie/brandveiligheid

Ik heb reeds een compleet gerenoveerd appartement gekocht (gehele blok gestript en vernieuwd etc), nu is de geluidsisolatie van de voordeur waardeloos, kan gesprekken van mijn onderbuurvrouw letterlijk verstaan. Dit komt omdat de voordeur (binnen in het trappenhuis) totaal niks voorstelt en aardige kieren heeft.

Nu vroeg ik mij af of hierover regelgeving bestaat? Mag dit? Als er brand is is die deur namelijk binnen drie seconden weg. Zijn er misschien zelfs regels mbt decibels?

Als ik zoek op brandveiligheid krijg ik allemaal regels die van toepassing zijn op kantoren etc, over woning regels vind ik niet 123 wat.

Iemand hier die hier ervaring mee heeft of er wat van af weet?

[Verwijderd]

Ik ben geen bouwkundige, noch heb ik verstand van bouwregelgeving, maar ik heb wel vaak gehoord en begrepen dat als oude constructies gerenoveerd worden, daar niet zomaar alle nieuwe regelgeving op van toepassing is. Denk bijv. aan een vooroorlogs appartement dat gestript en helemaal gerenoveerd wordt: bepaalde constructieve delen, zoals houten woningscheidende vloeren en enkelsteens muren, zullen altijd een lagere (warmte/geluids)isolatiewaarde hebben dan volledige nieuwbouw. Daarom wordt, voorzover ik altijd heb begrepen, in dat geval niet de nieuwe regelgeving toegepast.

Vraag is dus hoe oud jouw appartement is. Gaat het om een oud blok dat gerenoveerd is, maar waar bijv. de oude houten bouwvloeren nog intact zijn gebleven, dan heb je, vrees ik, weinig verhaal.

Overigens zou ik in zo'n geval niet moeilijk doen en gewoon zelf even die paar honderd euro uitgeven voor een nieuwe voordeur, dan heb je de vrije keuze hoe je het doet en hoef je ook geen ellenlange discussies met een verkoper/aannemer te voeren.

Realiseer je verder dat je een oud appartement nooit, zelfs niet bij benadering, zo geluidsdicht zult krijgen als een nieuwbouw-appartement, ook al is het gerenoveerd en ziet het er 'helemaal 2014' uit.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 04-06-2014 10:52 ]

[ScoTtix]

Verwijderd schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 10:50:
Ik ben geen bouwkundige, noch heb ik verstand van bouwregelgeving, maar ik heb wel vaak gehoord en begrepen dat als oude constructies gerenoveerd worden, daar niet zomaar alle nieuwe regelgeving op van toepassing is. Denk bijv. aan een vooroorlogs appartement dat gestript en helemaal gerenoveerd wordt: bepaalde constructieve delen, zoals houten woningscheidende vloeren en enkelsteens muren, zullen altijd een lagere (warmte/geluids)isolatiewaarde hebben dan volledige nieuwbouw. Daarom wordt, voorzover ik altijd heb begrepen, in dat geval niet de nieuwe regelgeving toegepast.

Vraag is dus hoe oud jouw appartement is. Gaat het om een oud blok dat gerenoveerd is, maar waar bijv. de oude houten bouwvloeren nog intact zijn gebleven, dan heb je, vrees ik, weinig verhaal.

Overigens zou ik in zo'n geval niet moeilijk doen en gewoon zelf even die paar honderd euro uitgeven voor een nieuwe voordeur, dan heb je de vrije keuze hoe je het doet en hoef je ook geen ellenlange discussies met een verkoper/aannemer te voeren.

Realiseer je verder dat je een oud appartement nooit, zelfs niet bij benadering, zo geluidsdicht zult krijgen als een nieuwbouw-appartement, ook al is het gerenoveerd en ziet het er 'helemaal 2014' uit.

Het is inderdaad een oud oud blok. Ik ben er ook niet op uit om een zaak van te maken maar kwam er al snel achter dat een beetje deur met een dorpel etc al snel richting de 1000 euro gaat. Daarom vroeg ik mij af of er enige regelgeving bestaat op dit gebied.

Ben met de ontwikkelaar in gesprek om te kijken of we tot een gezamenlijke oplossing kunnen komen. Ben voor de rest heel tevreden over hoe het is afgeleverd dus wie weet komen we er uit.

Anders zelf wat investeren inderdaad.

[beyazz06]

Na wat aanpassingen in het meerwerk te hebben gedaan, heb ik inmiddels voor de tweede keer een finaal akkoord gekregen (Aegon). Nu is het enkel wachten op de bouw.. en dan nog eens 8 maandjes.. Klinkt lang, ik weet echter dat de tijd zal vliegen...

[ph4ge]

Figo112 schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 10:17:
Dan moet er inderdaad iets niet goed zijn wil je na 2 of 3 jaar je woning willen verkopen.
Neem aan dat dit niet vaak het geval is. In mijn zoektocht ben ik ze in Amsterdam in iedergeval niet tegengekomen.

In principe heeft het niets met een individueel geval te maken maar is het een landelijke ontwikkeling. Landelijk dalen de prijzen van bestaande woningen en de prijzen van nieuwbouw niet of nauwelijks.

Nu is Amsterdam echt een aparte markt die los staat van de rest van Nederland. Ik weet niet of het daar klopt dat nieuwbouw goedkoper is, wellicht is dat het geval. Je hebt daar ook vaak geen eigen grond, dus heel het probleem van hoge grondprijzen speelt daar minder. (zou ik nooit aan beginnen, maar dat is een andere discussie)

Je hoeft voor bijv. de randgemeentes van Rotterdam echt maar even op Funda te kijken om de verschillen te zien.

[Verwijderd]

ScoTtix schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 11:02:
[...]


Het is inderdaad een oud oud blok. Ik ben er ook niet op uit om een zaak van te maken maar kwam er al snel achter dat een beetje deur met een dorpel etc al snel richting de 1000 euro gaat. Daarom vroeg ik mij af of er enige regelgeving bestaat op dit gebied.

Ben met de ontwikkelaar in gesprek om te kijken of we tot een gezamenlijke oplossing kunnen komen. Ben voor de rest heel tevreden over hoe het is afgeleverd dus wie weet komen we er uit.

Anders zelf wat investeren inderdaad.

Dat zal ongetwijfeld wel goedkomen. Je ziet soms heel mooi gerenoveerde oude appartementen, maar het blijven oude appartementen (ik weet het, ik woon zelf in één ). Geluid komt niet alleen via materialen zoals hout, maar ook via kieren, en in een oud appartement is het bijna onmogelijk om alle kieren af te dichten en bovendien ook nog alle materialen zo te wijzigen of te verzwaren dat ze minder geluid doorgeven. De enige manier die ik in een klassiek gebouwd appartement (baksteen / houten bouwvloeren) kan bedenken, is het bouwen van een volledige 'doos' in het bestaande appartement, dus extra binnenmuren met daartussen warmte- en geluidsisolatie. Maar dan gaat de bruikbare vloeroppervlakte ook omlaag, terwijl een binnenmuur ('voorzetwandje') op zich natuurlijk al een technisch inferieure oplossing is.

W.b.t. geluidsisolatie van houten bouwvloeren (de voornaamste bron van irritatie in oude appartementen) kun je het, om geluid van je onderburen te vermijden, het beste een zo zwaar mogelijke (hard)houten vloer leggen, met een goed isolerende ondervloer. Wat betreft geluid van je bovenburen zijn er methoden om het plafond te verzwaren en te isoleren, maar dan moet het plafond wel open (iets dat natuurlijk frustrerend is als je net alle ruimtes in je mooie vooroorlogse appartement keurig glad hebt laten stucen ).

[Verwijderd]

Figo112 schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 10:17:
Dan moet er inderdaad iets niet goed zijn wil je na 2 of 3 jaar je woning willen verkopen.
Neem aan dat dit niet vaak het geval is. In mijn zoektocht ben ik ze in Amsterdam in iedergeval niet tegengekomen.


[...]

Ik zie het vrij vaak. N=1 natuurlijk, maar alleen al in mijn eigen directe omgeving ken ik twee stellen die een bijna-nieuwe woning hebben gekocht dat eerst vanuit nieuwbouw was gekocht door een eerder stel, volledig ingericht, en die vervolgens na één of twee jaar samen in de vinexwijk alweer gingen scheiden. En als ik op Funda kijk, dan zie ik heel, héél veel woningen die aan dat profiel voldoen: zeg maar ná 2011 opgeleverd, volledig ingericht, en nu alweer op de markt met waarschijnlijk een enorm verlies voor de verkopers. Dat heet gewoon scheiden, en het komt echt vaker voor dan je denkt, zeker in vinexwijken

[Pooh]

@ScoTtix:

Er zijn 4 soorten eisen aan woningen:
- Minimale eisen. Dat is echt het niveau 'gasleidingen mogen niet lekken', 'er moet ergens iets van ventilatie zijn', 'er moet een waterleiding aanwezig zijn met een kraan', 'er mogen geen plafondbalken op je hoofd vallen'. Zodra je daar niet meer aan voldoet krijg je een bordje 'onbewoonbaar verklaard' op de deur. Brandwerendheid deuren naar een trappenhuis vallen daar niet onder, weet ik toevallig.

- Eisen bij verhuur. Daar zit een boel brandwerendheid en vluchtwegen in. Vermoedelijk niet van toepassing.

- Eisen bestaande woningbouw. Dat is wat nare man al aangeeft een serie eisen die minder ver gaan dan het bouwbesluit voor nieuwbouw (logisch, neem iets als plafondhoogte, die hoef je niet aan de moderne eisen te laten voldoen bij renovatie, dat is gewoon onmogelijk). In de meeste gevallen gaat het bouwbesluit uit van het 'rechtens verkregen niveau, wat zoveel wil zeggen als dat 'als het altijd al zo was, en het is na verbouw niet slechter, dan is 't wel prima'.
Die regels gaan gelden zodra er sprake is van 'verbouw'. Bij renovaties zonder vergunningen is vaak geen sprake van verbouw, maar slechts van onderhoud. Volledig gestript en vernieuwd zegt heel weinig, zolang er geen bouwkundige ingrepen zijn geweest kan het altijd nog gewoon zonder vergunning.
Brandwerendheid tussen appartementen en gezamenlijk trappenhuis zit daar zeker in. Minstens 30 minuten brandwerend, wat jouw voordeur hoogstwaarschijnlijk niet is. Het kan zijn dat de gemeente in de vergunning hier een ontheffing voor heeft verleend, maar dat is vrij ongeloofwaardig.
Geluidsisolatie is geen harde eis naar 't trappenhuis toe, alleen tussen woningen onderling, als ik het me goed herinner.
Ook bij zonder vergunning renoveren gelden er bepaalde regels, maar dat is een stuk minder doorzichtig. Veel 'renovaties' zijn immers niet veel meer dan het inhalen van wat achterstallig onderhoud aan schilderwerk e.d.

- Nieuwbouweisen. Ook niet van toepassing, tenzij er expliciet in de verguning is gesteld dat de renovatie aan nieuwbouweisen moet voldoen.

Kortom: ik zou eens navragen bij de gemeente of er voor de renovatie een bouw-/omgevingsvergunning is afgegeven. Zoja, dan is er een redelijke kans dat die deuren brandwerend uitgevoerd hadden moeten zijn.

edit: Let wel op. Een slimme ontwikkelaar vraagt geen vergunning aan voor het hele project, maar alleen voor de vergunningsplichtige delen. (gedeeltelijke verbouw vs. gehele verbouw) Zo kan er bijvoorbeeld ergens een draagmuur met vergunning zijn doorgebroken in elke woning, zonder dat is aangegeven dat verder alles vernieuwd wordt. Als de gemeente dan heeft zitten slapen staat er in die vergunning niks over de deuren naar 't trappenhuis, en valt dat weer onder onderhoud/schilderwerk/klein grut.

[ Voor 9% gewijzigd door Pooh op 04-06-2014 12:01 ]

[JvS]

ph4ge schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 11:31:
[...]

In principe heeft het niets met een individueel geval te maken maar is het een landelijke ontwikkeling. Landelijk dalen de prijzen van bestaande woningen en de prijzen van nieuwbouw niet of nauwelijks.

Nu is Amsterdam echt een aparte markt die los staat van de rest van Nederland. Ik weet niet of het daar klopt dat nieuwbouw goedkoper is, wellicht is dat het geval. Je hebt daar ook vaak geen eigen grond, dus heel het probleem van hoge grondprijzen speelt daar minder. (zou ik nooit aan beginnen, maar dat is een andere discussie)

Je hoeft voor bijv. de randgemeentes van Rotterdam echt maar even op Funda te kijken om de verschillen te zien.

In Utrecht wisselt het een beetje. Het gekke is dat in "dure" wijken (In Lombok is best wat nieubouw) de prijzen eigenlijk helemaal niet zo gek zijn. En in Leidsche Rijn is het allemaal even duur (goedkoper dan wat je in de stad krijgt, ook nu nog). Maar in bouwprojecten in Overvecht bijvoorbeeld, vragen ze ook rustig 2 ton voor een 85m2 woning en dat vind ik wel erg duur... Bij die nieuwbouwwoningen lijkt geen rekening gehouden te worden met locatie...

[ScoTtix]

Pooh schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 11:38:
@ScoTtix:

Er zijn 4 soorten eisen aan woningen:
- Minimale eisen. Dat is echt het niveau 'gasleidingen mogen niet lekken', 'er moet ergens iets van ventilatie zijn', 'er moet een waterleiding aanwezig zijn met een kraan', 'er mogen geen plafondbalken op je hoofd vallen'. Zodra je daar niet meer aan voldoet krijg je een bordje 'onbewoonbaar verklaard' op de deur. Brandwerendheid deuren naar een trappenhuis vallen daar niet onder, weet ik toevallig.

- Eisen bij verhuur. Daar zit een boel brandwerendheid en vluchtwegen in. Vermoedelijk niet van toepassing.

- Eisen bestaande woningbouw. Dat is wat nare man al aangeeft een serie eisen die minder ver gaan dan het bouwbesluit voor nieuwbouw (logisch, neem iets als plafondhoogte, die hoef je niet aan de moderne eisen te laten voldoen bij renovatie, dat is gewoon onmogelijk). In de meeste gevallen gaat het bouwbesluit uit van het 'rechtens verkregen niveau, wat zoveel wil zeggen als dat 'als het altijd al zo was, en het is na verbouw niet slechter, dan is 't wel prima'.
Die regels gaan gelden zodra er sprake is van 'verbouw'. Bij renovaties zonder vergunningen is vaak geen sprake van verbouw, maar slechts van onderhoud. Volledig gestript en vernieuwd zegt heel weinig, zolang er geen bouwkundige ingrepen zijn geweest kan het altijd nog gewoon zonder vergunning.
Brandwerendheid tussen appartementen en gezamenlijk trappenhuis zit daar zeker in. Minstens 30 minuten brandwerend, wat jouw voordeur hoogstwaarschijnlijk niet is. Het kan zijn dat de gemeente in de vergunning hier een ontheffing voor heeft verleend, maar dat is vrij ongeloofwaardig.
Geluidsisolatie is geen harde eis naar 't trappenhuis toe, alleen tussen woningen onderling, als ik het me goed herinner.
Ook bij zonder vergunning renoveren gelden er bepaalde regels, maar dat is een stuk minder doorzichtig. Veel 'renovaties' zijn immers niet veel meer dan het inhalen van wat achterstallig onderhoud aan schilderwerk e.d.

- Nieuwbouweisen. Ook niet van toepassing, tenzij er expliciet in de verguning is gesteld dat de renovatie aan nieuwbouweisen moet voldoen.

Kortom: ik zou eens navragen bij de gemeente of er voor de renovatie een bouw-/omgevingsvergunning is afgegeven. Zoja, dan is er een redelijke kans dat die deuren brandwerend uitgevoerd hadden moeten zijn.

edit: Let wel op. Een slimme ontwikkelaar vraagt geen vergunning aan voor het hele project, maar alleen voor de vergunningsplichtige delen. (gedeeltelijke verbouw vs. gehele verbouw) Zo kan er bijvoorbeeld ergens een draagmuur met vergunning zijn doorgebroken in elke woning, zonder dat is aangegeven dat verder alles vernieuwd wordt. Als de gemeente dan heeft zitten slapen staat er in die vergunning niks over de deuren naar 't trappenhuis, en valt dat weer onder onderhoud/schilderwerk/klein grut.

Thanks voor deze info! Heb je misschien een link naar die regelgeving?

Het is inderdaad een koopwoning. Het complex is volledig gerenoveerd en opnieuw gesplitst, van +- 20 naar +-25 appartementen. Dus de gemeente is er wel degelijk bij betrokken geweest. Maar zoals jij aangeeft zou het mogelijk kunnen zijn dat ze daar een weg omheen hebben gevonden door niet het geheel op te nemen in alle vergunningen maar enkel de fundamentele veranderingen. Hier zou ik eens naar moeten kijken.

Heb je wellicht een link naar de regelgeving mbt brandwerendheid van de deuren?

[benchMarc]

Ik heb het echt even helemaal gehad met de makelaar van de verkopende partij. De blunders die ze maken zijn echt te onprofessioneel voor woorden.
Voor de voorlopige koopcontracten hadden ze mijn e-mailadres nodig. Na een paar dagen nog niks ontvangen te hebben belde ik maar eens op. Stond er een foutje in het mailadres. Kan gebeuren natuurlijk. Vervolgens hadden ze het goede mailadres maar hadden ze dit niet aangepast in het koopcontract. Dus konden ze dat weer aanpassen en opnieuw mailen.

Een aantal zaken klopten niet in de lijst van over te nemen goederen. Vervolgens heeft de makelaar met de verkopende partij de goede lijst opgesteld.
Daarna stuurden ze het koopcontract in drievoud op met de post. Zit er 2x de goede lijst met over te nemen goederen in en 1x de verkeerde lijst (met de nog oudere datum erop).
Dat is al blunder 2.

Vandaag hoorde ik van mijn hypotheekadviseur dat de taxateur gisteren de sleutel wilde gaan ophalen bij de makelaar voor taxatie (de huidige bewoners zijn nu op vakantie). De taxateur kon onverrichter zake omkeren want bij de makelaar was de sleutel kwijt/verdwenen.

Door die vertragingen gaat de hypotheekadviseur nu de termijn voor ontbinden voorwaarden met 2 weken verlengen. Ik laat dat hem maar doen, want als ik zelf met de makelaar ga bellen kan ik mijn mond niet houden over al die stommiteiten die ze hebben gemaakt. Er wordt daar echt enorm slordig gewerkt, maar ik heb geen andere keus omdat het de makelaar van de verkopende partij is (die er ook al niet over te spreken was, maar hij kon niet onder het contract uit).

[Arnout]

Als de makelaar het verkoopproces zodanig traineert (opzet of geen opzet) dat daardoor de verkoop niet doorgaat, kan hij opdraaien voor alle schade die daaruit voortvloeit (ook waardedaling).

In het algemeen moet je (als verkoper) zo snel mogelijk het traject met de geschillencommissie Makelaardij in gang zetten.

[ Voor 12% gewijzigd door Arnout op 04-06-2014 12:56 ]

[The Legend]

ScoTtix schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 12:07:
[...]


Thanks voor deze info! Heb je misschien een link naar die regelgeving?

Het is inderdaad een koopwoning. Het complex is volledig gerenoveerd en opnieuw gesplitst, van +- 20 naar +-25 appartementen. Dus de gemeente is er wel degelijk bij betrokken geweest. Maar zoals jij aangeeft zou het mogelijk kunnen zijn dat ze daar een weg omheen hebben gevonden door niet het geheel op te nemen in alle vergunningen maar enkel de fundamentele veranderingen. Hier zou ik eens naar moeten kijken.

Heb je wellicht een link naar de regelgeving mbt brandwerendheid van de deuren?

Dat soort zaken zijn geregeld in het Bouwbesluit.

[ Voor 52% gewijzigd door The Legend op 04-06-2014 13:06 ]

[Mars18]

Wat een rot geldverstrekker hebben wij zeg.
2 weken geleden een brief ingestuurd waar op staat dat ik vanaf augustus een bepaald bedrag ga verdienen, hier is de hypotheek op gebaseerd.

Nu krijgen wij gisteren te horen dat het niet voldoende is, en de termijnen verlopen morgen.
Dit was er niet goed, onzin want er staat gewoon duidelijk in wat ik ga verdienen per augustus.

De geldverstrekker waar de brief voor nodig was, gaat niet inhoudelijk akkoord met de tekst.

Ze vinden de woorden “bij goed en volledig functioneren” te vaag.

Hier ben ik totaal niet blij mee, vraag me af hoe dit nu opgelost gaat worden, misschien toch niet de erfpacht van 18.000 euro gelijk afkopen.

Ik ben er nu helemaal ziek van

[Verwijderd]

Iemand ervaring met het volgende:

Ik heb een huis op het oog en wil dit graag kopen. Nu ben ik getrouwd op huwelijkse voorwaarden en het is de bedoeling dat ik alleen eigenaar van het huis wordt. Hypotheek zou dus op mijn naam moeten komen en het huis ook. Nu verwacht de bank alleen dat mijn vrouw meetekend voor hoofdelijk aansprakelijkheid. Dit is niet de bedoeling.

Ik snap eerlijk gezegd ook niet waarom. Alleen mijn inkomen wordt meegerekend, de huwelijkse voorwaarden zijn zo opgesteld dat mijn bezit, mijn bezit is. Dus waarom verwacht de bank dat mijn vrouw verantwoordelijk is voor iets wat niet van haar is?

Hoe kan dit opgelost worden.

[MMaster23]

Vraag je hypotheek adviseur of hij zij dit eerder heeft meegemaakt en vraag een andere offerte op bij een andere bank waar je dit als wens of eis stelt

[Tsurany]

Mars18 schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 06:41:
Wat een rot geldverstrekker hebben wij zeg.
2 weken geleden een brief ingestuurd waar op staat dat ik vanaf augustus een bepaald bedrag ga verdienen, hier is de hypotheek op gebaseerd.

Nu krijgen wij gisteren te horen dat het niet voldoende is, en de termijnen verlopen morgen.
Dit was er niet goed, onzin want er staat gewoon duidelijk in wat ik ga verdienen per augustus.


[...]


Hier ben ik totaal niet blij mee, vraag me af hoe dit nu opgelost gaat worden, misschien toch niet de erfpacht van 18.000 euro gelijk afkopen.

Ik ben er nu helemaal ziek van

Als ik het goed begrijp wil jij de hoogte van de hypotheek baseren op een loonsverhoging per 1 augustus? Ik kan me goed voorstellen dat de kredietverstrekker "goed en volledig functioneren" te vaag vind. Dat is immers geen garantie op een loonsverhoging aangezien er genoeg redenen zijn voor een werkgever om die loonsverhoging niet toe te kennen.
Kan je niet van je werkgever een garantie krijgen op die loonsverhoging?

[Mars18]

Tsurany schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:06:
[...]

Als ik het goed begrijp wil jij de hoogte van de hypotheek baseren op een loonsverhoging per 1 augustus? Ik kan me goed voorstellen dat de kredietverstrekker "goed en volledig functioneren" te vaag vind. Dat is immers geen garantie op een loonsverhoging aangezien er genoeg redenen zijn voor een werkgever om die loonsverhoging niet toe te kennen.
Kan je niet van je werkgever een garantie krijgen op die loonsverhoging?

Ik ga ieder jaar op 1 augustus een tree omhoog. Dat is gewoon wettelijk vastgesteld en is heel normaal. De brief die mijn werkgever heeft geschreven is al meer als dat ze normaal doen.

Goed en volledig functioneren is toch normaal. Ik vindt dit maar raar. En ben benieuwd naar de oplossing. Mijn werkgever kan niet meer als dit doen.

[Tsurany]

Dan begrijp ik je punt beter. Als het wettelijk is vastgesteld is het een heel ander verhaal dan wanneer we spreken over een afspraak zonder garantie. Weet je hypotheekverstrekker ook dat het gaat om een wettelijk vastgestelde verhoging?
Immers het komt vaak genoeg voor dat werknemers een salarisverhoging beloofd krijgen maar als het puntje bij paaltje komt de werkgever er alsnog onderuit komt vanwege een andere definitie van "goed".

[RickvN]

Vrijdag toch nog een 3e bezichtiging. Makelaar belde laatst ineens dat ze toch nog € 5K zakken, dus nu misschien handjeklap en proberen nog 2,5k eraf te krijgen.
Vroeg of er in de tussentijd nog mensen waren langs geweest: "Ben net terug van vakantie, dus moet nog bijgepraat worden". Mwa, dan zal t dus wel niet zo'n storm lopen ipv laatst dat er nog zoveel bezichtigingen zouden zijn....

[JvS]

Waarom zet de weergever dan goed functioneren neer? Als het toch al wettelijk is vastgelegd? Misschien kunnen ze gelijk functioneren zeggen.

Overigens vind ik een hypotheek aanvragen op een loon van over drie maanden wel bijzonder.

[Mars18]

Tsurany schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:35:
Dan begrijp ik je punt beter. Als het wettelijk is vastgesteld is het een heel ander verhaal dan wanneer we spreken over een afspraak zonder garantie. Weet je hypotheekverstrekker ook dat het gaat om een wettelijk vastgestelde verhoging?
Immers het komt vaak genoeg voor dat werknemers een salarisverhoging beloofd krijgen maar als het puntje bij paaltje komt de werkgever er alsnog onderuit komt vanwege een andere definitie van "goed".

Ik hoop dat de Hypotheekverstrekker (Argenta) dat ook weet, zal het vandaag vragen aan de Hypotheker die dat wel weet.

JvS schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:37:
Waarom zet de weergever dan goed functioneren neer? Als het toch al wettelijk is vastgelegd? Misschien kunnen ze gelijk functioneren zeggen.

Overigens vind ik een hypotheek aanvragen op een loon van over drie maanden wel bijzonder.

Omdat als je morgen iets geks doet, het logisch is dat je ontslagen kan worden?
Verder vindt ik het aanvragen met loon in de toekomst nu ook zwaar

[ Voor 27% gewijzigd door Mars18 op 05-06-2014 08:47 ]

[Elm0wer]

JvS schreef op woensdag 04 juni 2014 @ 11:42:
[...]

In Utrecht wisselt het een beetje. Het gekke is dat in "dure" wijken (In Lombok is best wat nieubouw) de prijzen eigenlijk helemaal niet zo gek zijn. En in Leidsche Rijn is het allemaal even duur (goedkoper dan wat je in de stad krijgt, ook nu nog). Maar in bouwprojecten in Overvecht bijvoorbeeld, vragen ze ook rustig 2 ton voor een 85m2 woning en dat vind ik wel erg duur... Bij die nieuwbouwwoningen lijkt geen rekening gehouden te worden met locatie...

In Lombok zou ik persoonlijk ook niet meer willen wonen.. Overvecht komt niet eens meer voor op een lijstje..

In Leidsche Rijn staan mooie huizen voor rond de 4ton. Moet je wel 2 verdiener zijn.

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 07:38:
Iemand ervaring met het volgende:

Ik heb een huis op het oog en wil dit graag kopen. Nu ben ik getrouwd op huwelijkse voorwaarden en het is de bedoeling dat ik alleen eigenaar van het huis wordt. Hypotheek zou dus op mijn naam moeten komen en het huis ook. Nu verwacht de bank alleen dat mijn vrouw meetekend voor hoofdelijk aansprakelijkheid. Dit is niet de bedoeling.

Ik snap eerlijk gezegd ook niet waarom. Alleen mijn inkomen wordt meegerekend, de huwelijkse voorwaarden zijn zo opgesteld dat mijn bezit, mijn bezit is. Dus waarom verwacht de bank dat mijn vrouw verantwoordelijk is voor iets wat niet van haar is?

Hoe kan dit opgelost worden.

Ik heb wel eerder iets dergelijks gehoord, en het grootste probleem is volgens mij dat jouw vrouw daar ook komt te wonen, en ze haar dus niet zomaar het huis uit kunnen zetten mocht jij niet betalen. Dat is dus nadelig voor de geldverstrekker. Volgens mij is het ook mogelijk om jouw vrouw iets van een ontruimingsverklaring te laten tekenen, waarin wordt vastgelegd dat ze het huis verlaat op het moment dat de bank zijn recht van hypotheek inroept.

Maar ik zou het eens met je hypotheekadviseur overleggen, die moet immers weten wat er allemaal mogelijk is.

[MrAcid]

Elm0wer schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 09:14:
[...]


In Lombok zou ik persoonlijk ook niet meer willen wonen.. Overvecht komt niet eens meer voor op een lijstje..

In Leidsche Rijn staan mooie huizen voor rond de 4ton. Moet je wel 2 verdiener zijn.

In Leidsche Rijn staan (imo) ook mooie huizen vanaf 200/250k - vooral in de gunstig gelegen nieuwe wijk Hoge Weide. Heb ik nog heel serieus naar zitten kijken, maar ik kreeg mijn vriendin de "echte stad" niet uit. Uiteindelijk in Lombok (of eigenlijk: "Laan van Nieuw Guinea e.o") gekocht. Prima, goed gelegen, straatje.

In Utrecht is het lastig: het wisselt (in mijn ervaring) soms echt van straat tot straat binnen een wijk of ik er zou willen wonen of niet (bijv. in Nieuw Engeland of Lombok). De enige twee wijken waar ik écht niet zou willen wonen zijn Overvecht en Kanaleneiland, maar zelfs daar heb je nog leuke dingen staan...!

[Verwijderd]

JvS schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:37:
Waarom zet de weergever dan goed functioneren neer? Als het toch al wettelijk is vastgelegd? Misschien kunnen ze gelijk functioneren zeggen.

Mijn eerste gevoel bij de tekst 'bij goed functioneren' was dat de loonsverhoging er pas komt als de werknemer het beter doet dan gemiddeld. Dat is natuurlijk niet de bedoeling, maar het kan best dat de hypotheekverstrekker dat ook zo heeft opgevat. Als het gaat om een in de wet of een cao vastgelegde loonsverhoging waar je jaarlijks 'recht' op hebt zonder bijzondere eisen aan je functioneren, dan moet dat richting de hypotheekverstrekker gewoon zo benoemd worden. Dus toelichten: het is een wettelijk of op een cao gebaseerd recht dat altijd wordt toegekend behoudens uitzonderlijke omstandigheden, zoals ontslag op staande voet (of iets dergelijks). Ik snap dat ze dit te vaag vinden.

[timag]

Woy schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 09:18:
[...]

Ik heb wel eerder iets dergelijks gehoord, en het grootste probleem is volgens mij dat jouw vrouw daar ook komt te wonen, en ze haar dus niet zomaar het huis uit kunnen zetten mocht jij niet betalen. Dat is dus nadelig voor de geldverstrekker. Volgens mij is het ook mogelijk om jouw vrouw iets van een ontruimingsverklaring te laten tekenen, waarin wordt vastgelegd dat ze het huis verlaat op het moment dat de bank zijn recht van hypotheek inroept.

Maar ik zou het eens met je hypotheekadviseur overleggen, die moet immers weten wat er allemaal mogelijk is.

Dit is een belangijk deel van de reden. Je vrouw wordt geen eigenaar maar wel bewoner met rechten. Ik heb dit bij scheiding meegemaakt waar ik een huis kocht voor de scheiding langs de rechter was geweest. Hoewel wij ook huwelijksvoorwaarden hadden (koude uitsluiting) moest mijn ex-vrouw tekenen dat ze geen bewoner werd. Iets andere situatie maar zelfde achterliggend principe.

Volgens mij is er nog een reden, als je grote transacties zoals deze doet wil de bank graag zwart op wit dat de partner op de hoogte is. Als ooit bij scheiding blijkt dat er bijv. inkomsten of vermogen door een van de partners is achtergehouden kan vermogen opeens anders verdeeld worden en dat is ook weer een risico voor de bank.

[redwing]

JvS schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:37:
Overigens vind ik een hypotheek aanvragen op een loon van over drie maanden wel bijzonder.

Ik heb nog nooit anders gedaan (al 3 keer in de tussentijd, binnenkort zal de 4e keer wel komen ). Elke keer werden toekomstige verhogingen al meegenomen, mits de verhogingen al vast lagen zoals in dit geval ook zo is).

[Figo112]

Mars18 schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:29:
[...]

Ik ga ieder jaar op 1 augustus een tree omhoog. Dat is gewoon wettelijk vastgesteld en is heel normaal. De brief die mijn werkgever heeft geschreven is al meer als dat ze normaal doen.

Goed en volledig functioneren is toch normaal. Ik vindt dit maar raar. En ben benieuwd naar de oplossing. Mijn werkgever kan niet meer als dit doen.

Volgens NHG moet de loonsverhoging onvoorwaardelijk zijn. Wellicht dat de bank het raar vindt dat er toch voorwaarden worden gesteld.
Heb hier ook gebruik van gemaakt, maar bij mij was de beoordeling al geweest en stond de verhoging 3 maanden later gepland en dat was geen probleem. Ik denk dat jouw beoordeling nog niet is geweest en daarom ook nog niet vaststaat dat je die verhoging zeker krijgt (onvoorwaardelijk).

[Figo112]

JvS schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:37:
Waarom zet de weergever dan goed functioneren neer? Als het toch al wettelijk is vastgelegd? Misschien kunnen ze gelijk functioneren zeggen.

Overigens vind ik een hypotheek aanvragen op een loon van over drie maanden wel bijzonder.

Ik vond het juist ideaal. Bij ons worden verhogingen later in het jaar ingevoerd met terugwerkende kracht.
Maar zolang het nog niet ingevoerd is staat er op de werkgeversverklaring nog het oude salaris.


5.1 Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde of bepaalde tijd


5.1.1

Het inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij de proeftijd is verstreken, kan met inachtneming van Norm 5.7, voor de gehele looptijd van de lening in de toetsing worden betrokken.


5.1.2

Uitgegaan mag worden van een in het vooruitzicht gestelde inkomensverhoging, indien:

a.

het inkomen wordt genoten uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd waarvan de proeftijd is verstreken; en

b.

deze verhoging ingaat binnen 6 maanden vanaf de offertedatum van de lening, en


c.

blijkens een verklaring van de werkgever sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging.

[celshof]

Mars18 schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 08:29:
[...]

Ik ga ieder jaar op 1 augustus een tree omhoog. Dat is gewoon wettelijk vastgesteld en is heel normaal. De brief die mijn werkgever heeft geschreven is al meer als dat ze normaal doen.

Goed en volledig functioneren is toch normaal. Ik vindt dit maar raar. En ben benieuwd naar de oplossing. Mijn werkgever kan niet meer als dit doen.

Heb je die verhoging nodig voor de hypotheek? En kun je door niet goed te functioneren een trede worden vastgehouden? Dan kan ik me goed voorstellen dat de kredietgever moeite met die zin heeft, want zij weten niet hoe goed jij functioneert.

[frankpaul1]

Wij hebben een mooi huis op het oog en hebben de eerste bezichtiging al achter de rug. Nu betreft het een prijzige woning (550k) op een locatie waar geen vergelijkbare huizen staan. We willen dus graag een waardebepaling laten doen alvorens we een bod doen, om er zeker van te zijn dat we niet te veel betalen. Maar nu twijfel ik tussen het laten doen van een waardebepaling en de onderhandelingen zelf voeren of het inschakelen van een aankoopmakelaar en hem het werk laten doen (tegen hogere kosten uiteraard).

Daarbij vraag ik me af of het verstandig is om een waardebepaling te laten doen, of een complete NWWI taxatie. We stoppen er ongeveer 150k eigen geld in.

Zou iemand hier advies over kunnen geven?

[JvS]

Elm0wer schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 09:14:
[...]


In Lombok zou ik persoonlijk ook niet meer willen wonen.. Overvecht komt niet eens meer voor op een lijstje..

In Leidsche Rijn staan mooie huizen voor rond de 4ton. Moet je wel 2 verdiener zijn.

Leidsche rijn vind ik weer erg treurig . Mij krijg je ook de echte stad niet uit.

Dat verschil van straat tot straat klopt wel. Lombok zou ik vooral in de munt of op en achter de jp coenstraat eo willen wonen. Daar heb ik als student vijf jaar gewoond.

Die nieuwbouw huizen staan overigens in nieuw engeland op de van lennepstraat. Vlak om de hoek van. Een sociaal woningbouw hoek, maar een erg mooie straat. Ik ben zelf in de 2e daalsedijk gaan wonen en heb me goed verdiept in de straat . Maar die locatie haf ik ook wel gewild.

[Kju]

frankpaul1 schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 17:05:
Wij hebben een mooi huis op het oog en hebben de eerste bezichtiging al achter de rug. Nu betreft het een prijzige woning (550k) op een locatie waar geen vergelijkbare huizen staan. We willen dus graag een waardebepaling laten doen alvorens we een bod doen, om er zeker van te zijn dat we niet te veel betalen. Maar nu twijfel ik tussen het laten doen van een waardebepaling en de onderhandelingen zelf voeren of het inschakelen van een aankoopmakelaar en hem het werk laten doen (tegen hogere kosten uiteraard).

Daarbij vraag ik me af of het verstandig is om een waardebepaling te laten doen, of een complete NWWI taxatie. We stoppen er ongeveer 150k eigen geld in.

Zou iemand hier advies over kunnen geven?

Aankoopmakelaar:
Laat hem een duidelijke waardebepaling voor je maken met een goede onderbouwing en goede referenties. Controleer of hij het object ook daadwerkelijk heeft opgemeten.

Zelf onderhandelen:
Ga gelijk voor een NWWI taxatie. Geef opdracht om te waarderen t.b.v. aankoopbeslissing (t.b.v. hypothecaire financiering is altijd aangevinkt) met nader te bepalen geldverstrekker. Bij NWWI moet de taxateur verplicht minimaal 6 referenties opgeven en goed onderbouwen. Ga absoluut niet voor de goedkoopste van taxatievergelijk.nl ofzo maar kijk op funda welke makelaar in die buurt het afgelopen jaar de meeste (vergelijkbare) woningen heeft verkocht en geef de taxateur van dat kantoor dan de opdracht. Stel duidelijk dat hij de uitkomsten niet aan de verkoopmakelaar mag communiceren, neem het desnoods ook in de opdracht op. Ook hier moet je ervoor zorgen dat je erbij bent en controleer of de taxateur daadwerkelijk het gebouw opmeet. (perceel hoeft hij niet in te meten, dat heeft het Kadaster al gedaan). Als je de uitkomsten hebt, trek je je stoutste schoenen aan en bied lekker brutaal 20% onder de door de taxateur vastgestelde marktwaarde en probeer dan 10% onder de marktwaarde uit te komen.

Succes

[frankpaul1]

Kju schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 17:52:
[...]

Aankoopmakelaar:
Laat hem een duidelijke waardebepaling voor je maken met een goede onderbouwing en goede referenties. Controleer of hij het object ook daadwerkelijk heeft opgemeten.

Zelf onderhandelen:
Ga gelijk voor een NWWI taxatie. Geef opdracht om te waarderen t.b.v. aankoopbeslissing (t.b.v. hypothecaire financiering is altijd aangevinkt) met nader te bepalen geldverstrekker. Bij NWWI moet de taxateur verplicht minimaal 6 referenties opgeven en goed onderbouwen. Ga absoluut niet voor de goedkoopste van taxatievergelijk.nl ofzo maar kijk op funda welke makelaar in die buurt het afgelopen jaar de meeste (vergelijkbare) woningen heeft verkocht en geef de taxateur van dat kantoor dan de opdracht. Stel duidelijk dat hij de uitkomsten niet aan de verkoopmakelaar mag communiceren, neem het desnoods ook in de opdracht op. Ook hier moet je ervoor zorgen dat je erbij bent en controleer of de taxateur daadwerkelijk het gebouw opmeet. (perceel hoeft hij niet in te meten, dat heeft het Kadaster al gedaan). Als je de uitkomsten hebt, trek je je stoutste schoenen aan en bied lekker brutaal 20% onder de door de taxateur vastgestelde marktwaarde en probeer dan 10% onder de marktwaarde uit te komen.

Succes

Kijk, daar kan ik verder mee. Dank voor je uitgebreide reactie. Ik denk dat we gaan voor een goede taxateur die de NWWI taxatie uit moet voeren. En dan zelf maar onderhandelen en ons niet door emoties laten leiden.

[Kju]

Schrik alleen niet van de prijs.. ik zou voor zo'n taxatie waarschijnlijk rond de 650 rekenen ofzo..

[frankpaul1]

Kju schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 17:57:
Schrik alleen niet van de prijs.. ik zou voor zo'n taxatie waarschijnlijk rond de 650 rekenen ofzo..

Tsja, maar dat is beter dan 30.000 te veel bieden omdat we geen idee hebben van de werkelijke waarde. Daarbij is het een schijntje vergeleken met de offertes van aankoopmakelaars die een bedrag als basis rekenen en daarbij ook nog een percentage over het verschil tussen vraag en verkoopprijs willen ontvangen.

[ Voor 3% gewijzigd door frankpaul1 op 05-06-2014 22:18 ]

[Kju]

Niet alle makelaars en taxateurs zijn onredelijk. Bij taxaties reken ik op basis van een promillage maar ook ik begrijp dat het niet meer redelijk is om een promillage te hanteren bij hele hoge bedragen. Afhankelijk van het object ga ik bij hogere waarden of objecten met ongebruikelijke afmetingen over op een uurtarief. Had niet zo lang geleden eenvilla van 1,5 miljoen, zat op 950,- ofzo o.b.v. uurtarief.
Qua aankoopmakelaars kan je verder goed kijken waarop ze hun tarief baseren, wat jij noemt is no cure no pay. Als je bijvoorbeeld aanbied om een uurtarief te betalen voor advies en begeleiding ongeacht of het tot een transactie komt zullen best veel daarmee akkoord willen gaan, kwestie van overleggen.

[frankpaul1]

Klopt, een uurtarief is uiteraard ook een optie. Maar goed, eerst maar eens kijken wat de taxateur voor ons kan betekenen. Is het gebruikelijk dat je vraagt om mee te gaan bij de taxatie om er zeker van te zijn dat hij alles opmeet? En gaat een verkopende partij altijd akkoord met een waardebepaling door een taxateur?

[Kju]

Jij bent de opdrachtgever, je mag altijd mee. Geef het gewoon aan bij de opdracht. Telefonisch kan je nog nonchalant even vermelden dat je er van uit gaat dat hij gaat meten. Dan voorkom je dat je zijn vakkundigheid in twijfel trekt. Als hij zegt nee, dan kan je ook meteen zeggen dat de opdracht dan niet doorgaat
Verkopende partij laat meestal alles toe, je kan welke expert dan ook sturen mits je gewoon overlegt en ze mee willen werken.

[frankpaul1]

Dank je voor de tips. We gaan er mee bezig. Eerst een tweede bezichtiging plannen.

[mrmatiz]

Ik zit inmiddels ruim een maand in mijn appartement, dus ook mijn eerste termijnbetaling van de hypotheek. Ik verwachtte een bedrag ter grootte van de annuïteit, inclusief wat extra rente omdat ik per 28 april de lening heb. Maar nu is er alleen de rente afgeschreven. Ik heb even gebeld met de bank, en dat klopt dus blijkbaar. Maar mag ik deze rente ook aftrekken dan? Want als ik deze rente erbij optel als termijn, heb ik in totaal 361 termijnen en dus meer dan 30 jaar. Of hoe zit dit? En voldoe ik dan wel aan de wettelijk verplichte aflossing als ik deze termijn meereken voor de HRA?

[DutX]

mrmatiz schreef op donderdag 05 juni 2014 @ 21:50:
Ik zit inmiddels ruim een maand in mijn appartement, dus ook mijn eerste termijnbetaling van de hypotheek. Ik verwachtte een bedrag ter grootte van de annuïteit, inclusief wat extra rente omdat ik per 28 april de lening heb. Maar nu is er alleen de rente afgeschreven. Ik heb even gebeld met de bank, en dat klopt dus blijkbaar. Maar mag ik deze rente ook aftrekken dan? Want als ik deze rente erbij optel als termijn, heb ik in totaal 361 termijnen en dus meer dan 30 jaar. Of hoe zit dit? En voldoe ik dan wel aan de wettelijk verplichte aflossing als ik deze termijn meereken voor de HRA?

Gewoon je jaaropgave afwachten...je gaat nu je 1e jaar in.. de maand maakt daarin niet zoveel uit?

[Mars18]

Update, uit eindelijk is gisteren een nieuwe hypotheek aanvraag gedaan, met mijn huidige salaris, we gaan bijna 1500 meer betalen aan eigen inbreng nu.

Moeten 5500 euro aftikken bij de notaris nu. Verder gaan de maandlasten iets omlaag, aangezien de hypotheek rente nu lager is.

[Baldertt]

Even iets wat ik met jullie wil delen:

Ik heb een huis op het oog en ben aan het uitzoeken hoeveel eea kost:
Een tiende percentage minder hypotheekrente scheelt in mijn geval netto ongeveer 7 euro per maand.
Verder heeft een HA mij voorgerekend dat iedere 10000 euro extra lening mij netto 30 euro per maand extra kost. M.a.w. 2500 euro minder lenen heeft ongeveer hetzelfde netto effect als een procentpunt minder hypotheekrente.
Bovenstaande bedragen heb ik zelf nagerekend en die kloppen.

Waar ik nu achter kom:
Binnenkort ga ik kinderopvang betalen, en kinderopvangtoeslag is afhankelijk van het toetsingsinkomen. Het toetsingsinkomen is o.a. afhankelijk van aftrekposten, zoals hypotheekrente. Meer hypotheekrente betekent een lager toetsingsinkomen wat weer meer kinderopvangtoeslag betekent.
Het bizarre is dat er gevallen denkbaar (voor mij realistische gevallen) zijn waarbij 5000 méér lenen tot gevolg heeft dat ik netto méér overhoud, want de extra KOV toeslag die ik dan krijg is meer dan de extra te betalen rente + aflossing.
Vanwege dezelfde reden is een lagere rente niet altijd gunstig. In mijn specifieke geval houd ik netto (iets) meer over bij een rentepercentage van 3.9% dan bij 3.7% bijvoorbeeld.
Het scheelt niet meer dan ongeveer een tientje per maand, maar ik vind het wel erg bizar.

Voordat we een discussie krijgen over HRA: ik ben het met velen eens dat de subsidies (HRA en KOV toeslag) een extraatje zijn en je die niet mee moet nemen in overwegingen of je een hypotheek wel of niet kunt betalen.
Ik denk dat de boodschap is dat jezelf blind staren op een lager rentepercentage niet altijd rendabel is!

[ATS]

Zo. De hypotheekofferte is binnen. We hebben dus een hypotheek, want deze is dus al akkoord gegeven door de bank. Echt spannend was het niet trouwens, maar toch een fijn gevoel. Tijd om een verhuizing te gaan plannen! Stap 1 is internet regelen op het nieuwe adres toch?

[ Voor 10% gewijzigd door ATS op 06-06-2014 10:03 ]

[_l_Arjan_l_]

Houd in je achterhoofd dat de hoogte van de KOVtoeslag snel kan veranderen en waarschijnlijk sneller zal dalen dan stijgen.
Dat rekensommetje is dus niet relevant als je de hypotheekrente voor langere tijd wilt vastzetten.

[ATS]

KOV is sowieso maar voor beperkte tijd natuurlijk. Zodra de kleine naar school kan, zit je in een heel andere situatie. Aan BSO hangt weer een ander prijskaartje.

[Baldertt]

Het is idd alleen voor de situatie nu en kan snel veranderen (mijn inkomen is ook te variabel om voor langere tijd de optimale constructie te kunnen kiezen).

Toch is het voor mij een reden om minder te focussen op de hoogte van de hypotheekrente, want zoveel doet het niet. 5000 euro meer of minder lenen blijkt ook niet zo relevant.

ATS schreef op vrijdag 06 juni 2014 @ 10:06:
KOV is sowieso maar voor beperkte tijd natuurlijk. Zodra de kleine naar school kan, zit je in een heel andere situatie. Aan BSO hangt weer een ander prijskaartje.

goed punt.

[ Voor 29% gewijzigd door Baldertt op 06-06-2014 10:08 ]

[Offens1490]

Ook mededelen dat we huis hebben gekocht vorige week
Stond voor 175000 en gekocht voor170000.

Vandaag taxatie rapport gekregen was 171000 en dezelfde dag koopakte onderteken.
We hebben ook bouw technische keuring gedaan niets schokkende maar is wel een huis van 1974.
Uiteindelijk zijn we voor 50/50 gegaan annuitair/linear.

Tip voor andere die hypotheek aanvragen: laat ze andersom uitrekenen en dan bedoel ik vaste lasten die je zou willen betalen incl OZB dan weet je waar je aan toe bent.

[Offens1490]

[b][message=42351931,noline]

Voordat we een discussie krijgen over HRA: ik ben het met velen eens dat de subsidies (HRA en KOV toeslag) een extraatje zijn en je die niet mee moet nemen in overwegingen of je een hypotheek wel of niet kunt betalen.
Ik denk dat de boodschap is dat jezelf blind staren op een lager rentepercentage niet altijd rendabel is!

Daar dachten wij zelf ook dat het als extra eerst gezien.
Rente hebben we vast gezet voor 10 jaar 3.75 we hebben zelf gekozen voor 50/50 constructie omdat onze kleine die op komst is pas echt geld gaat kosten ronde 15e levenjaar. Tevens een fijn gevoel dat je hypoteeklasten elk jaar omlaag gaan.

Gelukkig hebben we de mogelijkheid om kinderopvang uit te stellen tot de kleine 1 wordt.
Daarna gaat het naar opvang voor omgang met andere kinderen.

Daarnaast doet de rente minder pijn als het over 10 jaar omdat er dan al ¹/³ is afgelost, dan als je vergelijkt met annuitair.

[Verwijderd]

*knip enquête*

[ Voor 94% gewijzigd door Señor Sjon op 06-06-2014 12:08 ]

[Rohem]

Hier ook weer een update van mijn kant.

Het volledige traject - aangevuld
29 april: Bod uitgebracht.
1 mei: Bod geaccepteerd.
6 mei: Tweede bezichtiging voor opmeten van een aantal zaken t.b.v. offertes aanvragen.
7 mei: Voorlopige koopovereenkomst getekend.
8 mei: Adviesgesprek bij hypotheekverstrekker.
9-15 mei: Aanleveren gegevens bij hypotheekverstrekker.
16 mei: Hypotheekverstrekker opdrachtgegeven tot maken van offerte.
17 mei: Dienstverleningsovereenkomst met hypotheekverstrekker getekend.
21 mei: Intakegesprek gehad met notaris over aktes, testament en samenlevingscontract.
23 mei: Woning van 'verkocht onder voorbehoud' naar 'verkocht'.
27 mei: Offerte hypotheekverstrekker en papieren voor ORV getekend. Hiermee is er een overeenkomst en rest alleen nog financiële afhandeling volgens de bank.
Aangezien we voor de Rabobank hebben gekozen, betekent een offerte dat alles zo goed als rond is aangezien de stukken van tevoren worden gecontroleerd.
27 mei: Onderhandeld met verkopers over opschuiven overdrachtsdatum. Deze stond op 18 juli, hier zijn we samen uitgekomen en deze is opgeschoven naar 8aug.
28 mei: Gezondheidsverklaring ingevuld via internet.
30 mei: Bericht dat gezondheidsverklaring goed is en de polis wordt opgemaakt.
5 Juni: Polis ORV in huis.

Nu is het wachten op de overdrachtsdatum die gepland staat op 8 aug.
Mooi de tijd voor het regelen van verzekeringen en alles voor in en om het huis

EDIT: Inmiddels ook gehoord dat het finaal akkoord is.

[ Voor 10% gewijzigd door Rohem op 06-06-2014 16:45 . Reden: tekst aangepast ]

[Verwijderd]

Wat heeft dat met Rabobank te maken?

Een offerte is een aanbod, dat tekenen is aanvaarden van het aanbod. Dan heb je de facto een overeenkomst.

[DrivinUCrazy]

Het verschil is dat de kans dat het dan alsnog wordt afgekeurd, verwaarloosbaar is bij de Rabobank. Zij controleren de stukken voordat ze je de offerte aanbieden.
Als je die tekent, is het eigenlijk al rond. Binnen no-time kunnen de papieren dan bij de notaris liggen.

Er zijn ook andere partijen die je bij wijze van spreken eerst een offerte geven, en daarna gaan ze de stukken pas controleren. Er is zelfs zo'n reclame op tv van; iemand die naar huizen gaat kijken "met de offerte al op zak" Right. Bij iedere afwijking kun je (flinke) vertraging oplopen. Dat wil niet zeggen dat het niet goed komt, maar het kan wel nog veel tijd kosten.

[Verwijderd]

Als er dat bedoeld wordt snap ik het wel, maar dat staat er dus niet . Een overeenkomst is een overeenkomst.

[Rohem]

Verwijderd schreef op vrijdag 06 juni 2014 @ 16:36:
Als er dat bedoeld wordt snap ik het wel, maar dat staat er dus niet . Een overeenkomst is een overeenkomst.

Dat is inderdaad wat ik ermee bedoel, zal tekst even wat verduidelijken

[BFmango]

Vandaag ben ik gaan kijken naar een modelwoning van een nieuwbouwproject. Huis zag er in principe prima uit, echter was ik door iets anders minder aangenaam verrast. In de projectomschrijving- en brochure is vermeld dat elke woning een warmtepomp (bodemwarmtewisselaar) heeft. Echter wist de makelaar mij te vertellen dat dit bij fase 2 en fase 3 (fase 1 is reeds gebouwd, fase 2 is gestart) veranderd is naar een normale HR CV ketel, zonder dat dit iets aan de prijs verandert. Het is mij ook niet volledig duidelijk of mensen van fase 1 meer hebben betaald voor de huizen mét warmtepompen. Zelf vind ik het een behoorlijke domper: een CV ketel is niet echt future-proof, gaat mij meer kosten dan een warmtepomp, kan het huis in de zomer niet koelen en zorgt voor geen enkele meerwaarde als ik het huis ooit weer verkoop. Hoe zouden jullie hiermee omgaan?

[ Voor 11% gewijzigd door BFmango op 06-06-2014 17:44 ]

[Krisp]

Heb je al gevraagd of er bij jou een uitzondering gemaakt kan worden?

[Rukapul]

Vraag dan ook even wat de regeling met die warmtepomp was. Er zijn met dit soort technische installaties soms bizarre lease-/onderhoudscontracten van toepassing waar je enorm lang aan vast zit.

[lazybones]

Zelf vind ik het een behoorlijke domper: een CV ketel is niet echt future-proof, gaat mij meer kosten dan een warmtepomp, kan het huis in de zomer niet koelen en zorgt voor geen enkele meerwaarde als ik het huis ooit weer verkoop. Hoe zouden jullie hiermee omgaan?

Vergeet dan niet mee te nemen dat er ontzettend veel nieuwbouw is opgeleverd de afgelopen 10 jaar waarbij warmtepompen niets anders dan ellende veroorzaakten en de bewoners niets liever zouden willen dan een gewoon werkende verwarming . . . koelen in de zomer doen de meeste installaties namelijk niet, alleen warmte opslaan die in de winter weer gebruikt zou moeten worden (tot zover de theorie, in de praktijk blijkt e.e.a. dan toch niet altijd goed en betrouwbaar te werken).

Daarnaast rekenen de energiebedrijven dermate hoge toeslagen dat je effectief vaak duurder uit bent dan met een eigen CV installatie.

Wil je echt kunnen koelen dan moet je ofwel hete-lucht verwarming gebruiken (die zijn er ook met een soort airco in de luchtstroom zodat je koude lucht kunt blazen) of airco units gebruiken.

[ Voor 6% gewijzigd door lazybones op 06-06-2014 23:10 ]

[BFmango]

Bedankt voor jullie opmerkingen. Ik ga erover nadenken en het eventueel voorleggen aan de makelaar.

[MMaster23]

Nou deze week alle partijen (oa 2notarissen , dont ask) op een rij gezet en levering is over 2 weken. Glas komt de werkdag na levering (belangrijk ). Wel nog even mensen laten uitzoeken waar de huur van stadsverwarming unit ligt. Ex huurhuis en huurcooperatie zegt dat de unit niet koop is maar weten niet waar de huur dan zou lopen. Veel gebruikte lokale partij van die verhuurder weet van niks op dat adres en deed me een vrijblijvend aanbod voor onderhoud.

Verkopende makelaar gevraagd dit op te lossen voor levering. Koop of eigendom is prima maar dan wilik wel weten hoe of wat. Verf en klus spullen staan klaar, deels inboedel al ingepakt, keuken besteld en alle verzekeringen en diensten zijn rond. Alleen nog vloer en stroom bestellen.

[BlueMotion]

Wij zijn ook aan het kijken naar de mogelijkheden voor een eerste huis. Nu is ons oog gevallen op een 'klusproject'. Een 2/1-kap woning met nogal achterstallig onderhoud. Bij de bezichtiging viel me op dat de makelaar ons vooral heel weinig wist te vertellen, behalve de dingen die er heel dik bovenop lagen. Verder had hij geen sleutel van de garage (bij zich?). Toch zien we wel mogelijkheden in het huis. De kozijnen zijn verrot, maar verder geen sporen van lekkage of zo. Nu heb ik een paar vragen aan de (ervarings)deskundigen hier.

Is er een reele kans dat we de overdracht voor het eind van de zomer rond kunnen krijgen, of is dat dat echt veel te vroeg gerekend?
Zijn er nog dingen waar we op moeten/kunnen letten bij een 2e bezichtiging? We laten het sowieso nog bouwkundig keuren voordat we het kopen..

[Kju]

Als je dossier in orde is kan je zelfs binnen twee weken bij de notaris zitten. Je moet dan wel een bank hebben die meewerkt en de verbouwing niet te ingewikkeld maken.
2e bezichtiging: duidelijk stellen dat het geen nut heeft om te komen als je de garage niet kan inspecteren, als hij die sleutel niet heeft moet hij het maar gaan regelen. Verder gewoon in elke ruimte gaan staan en met de klok mee alle muren, plafonds en vloeren inspecteren. Zorg ervoor dat de kruipruimte toegankelijk is en informeer bij je bouwkundige of hij de kruipruimte wel inspecteert (anders moet je een andere zoeken). Afhankelijk van het bouwjaar en de ligging kan je last hebben van optrekkend vocht en/of zwam/houtrot/ander ongedierte in de kruipruimte. Laat hij ook gelijk kijken of hij niets raars ziet aan leidingen die onder de vloer in de kruipruimte lopen (in het geval je geen nieuwe leidingen gaat installeren) Kijk zelf in de onderkasten in de keuken of je niets raars ziet. Onderdelen waarvan je ervan uit gaat dat je die zo zal laten bij een verbouwing goed inspecteren op gebreken zodat je zeker weet dat je daar geen onverwachte kosten aan hebt.

[Offens1490]

@blue motion
zou zeker bouwtechnisch rapport aanbevelen.( kost ca 350 en jaar erop 45% teruggave indien je het koopt.)
Tevens geeft zo`n inspecteur al een goed beeld wat acute moet en wat niet met bijbehorende kostenplaatje geschat.

Mocht de funderingen rot zijn zou je nog altijd van koopafzien.
Vergeet niet dat verkoper alleen hoeft te melden als hij/zij ervan af weet.
Suc6

[Motrax]

Rapport is niet aftrekbaar toch? Is niet noodzakelijk voor het verkrijgen van een hypotheek...

[RickvN]

Begin volgende week toch weer gaan bieden, met het doel om nu toch het huis te kopen. Vorige x afgeketst door de prijs en t was de max van ze, 1,5 week later belt makelaar dat ze €5k zakken (zat zo een 5-7k boven onze max), half augustus zouden wij erin kunnen, dus korte periode om alles te regelen dan evt.

[MMaster23]

Hou ook goed rekening dat je tegenwoordig maar 104% van de marktwaarde van je nieuwe woning mag lenen. Mocht je dus een klushuis willen kopen, dan mogen de verbouwingen meefinancieerd worden onder de voorwaarde dat de marktwaarde omhoog helpt. Probleem is echter daf de meeste vernieuwingen maar 60% van de verbouwkosten aan de marktwaarde toevoegen. Die 40% moet uit je eigen zak komen of uit de overwaarde van het huis.

Zelf kocht ik een huis van 210 voor 205 (met een slechte keuken). Gevraagd om een nieuwe keuken van een kleine 10k mee te taxeren en mee te financieren. Taxatie kwam uit op 216 (waarde was al 210 plus 6 voor nieuwe keuken). Wij gebruiken dus voor een deel de overwaarde om deel van de keuken op te vangen en de kosten koper te drukken (die ietsjes over budget waren). Uiteindelijk betalen we nog een kleine 2,5k uit eigen zak mee om de kosten koper en de keuken erdoorheen te krijgen.

[mastair]

Ik heb een vraagje wat betreft de benodigde documenten bij het afsluiten van een hypotheek. Het gaat hierbij om een nieuwbouwhuis (nog nooit bewoond, maar staat wel al bijna 3 jaar leeg). Het huis staat dus in de verkoop vrij op naam zonder bouwrente en dergelijke.

• Heb ik een taxatierapport nodig voor de hypotheek?
• Heb ik een bouwkundig rapport nodig voor de hypotheek?

De Rabobank wist mij te vertellen dat ik beide documenten wel nodig had, maar ik twijfel eraan of zij wisten waar ze het over hadden. Op internet vind ik helaas niet veel referentiemateriaal voor een gelijke situatie. Wie kan mij het e.e.a. verhelderen?

[Ray]

De meeste geldverstrekkers zullen dit inderdaad beschouwen als bestaande bouw. Dus wel een taxatie nodig. Een bouwkundig rapport is zelden een verplichting vanuit de bank en al zeker niet bij nieuwbouw.

Edit. Het ligt er vooral aan wie de huidige eigenaar van de woning is, maw is er al een oplevering geweest? Dan nog na 3 jaar ga maar uit van bovenstaande

[ Voor 28% gewijzigd door Ray op 08-06-2014 13:14 ]

[hardware-lover]

mastair schreef op zondag 08 juni 2014 @ 11:45:
Ik heb een vraagje wat betreft de benodigde documenten bij het afsluiten van een hypotheek. Het gaat hierbij om een nieuwbouwhuis (nog nooit bewoond, maar staat wel al bijna 3 jaar leeg). Het huis staat dus in de verkoop vrij op naam zonder bouwrente en dergelijke.

• Heb ik een taxatierapport nodig voor de hypotheek?
• Heb ik een bouwkundig rapport nodig voor de hypotheek?

De Rabobank wist mij te vertellen dat ik beide documenten wel nodig had, maar ik twijfel eraan of zij wisten waar ze het over hadden. Op internet vind ik helaas niet veel referentiemateriaal voor een gelijke situatie. Wie kan mij het e.e.a. verhelderen?

Dat eerste lijkt me eigenlijk meer dan logisch, zeker voor het verkrijgen van NHG, volgens mij is het daar zelfs een verplichting voor? Maar mogelijk is NHG n.v.t. maar zou de bank zelf wel graag een garantie willen hebben dat er enige gelijke waarde tegenover het hypotheek-bedrag komt te staan?

We hebben bij ons in de buurt een soortgelijk object wat ze in 7 jaar tijd nooit verkocht kregen en ook nooit is bewoond. De verkoopprijs is wel flink verlaagd van €410.000 naar €315.000 nu maar hoe reëel die prijs is weet men pas na het laten doen van een taxatie.

[Offens1490]

Motrax schreef op zondag 08 juni 2014 @ 08:07:
Rapport is niet aftrekbaar toch? Is niet noodzakelijk voor het verkrijgen van een hypotheek...

Rapport is niet noodzakelijk voor bv nhg etc leeftijd van huizen veranderd
Tenzij men bij taxatie van huis erachterkomen dat er groot achterstallig onderhoud is geweest.

bron

[Offens1490]

MMaster23 schreef op zondag 08 juni 2014 @ 11:26:
Hou ook goed rekening dat je tegenwoordig maar 104% van de marktwaarde van je nieuwe woning mag lenen. Mocht je dus een klushuis willen kopen, dan mogen de verbouwingen meefinancieerd worden onder de voorwaarde dat de marktwaarde omhoog helpt. Probleem is echter daf de meeste vernieuwingen maar 60% van de verbouwkosten aan de marktwaarde toevoegen. Die 40% moet uit je eigen zak komen of uit de overwaarde van het huis.

Zelf kocht ik een huis van 210 voor 205 (met een slechte keuken). Gevraagd om een nieuwe keuken van een kleine 10k mee te taxeren en mee te financieren. Taxatie kwam uit op 216 (waarde was al 210 plus 6 voor nieuwe keuken). Wij gebruiken dus voor een deel de overwaarde om deel van de keuken op te vangen en de kosten koper te drukken (die ietsjes over budget waren). Uiteindelijk betalen we nog een kleine 2,5k uit eigen zak mee om de kosten koper en de keuken erdoorheen te krijgen.

Niet helemaal waar we hebben er 1 kunnen vinden voor 106%
Natuurlijk krijg je dan niet de aller aller laagste rente.

Tevens een vraag aan de rest hoeveel mensen hebben eigenlijk overleidingsrisico los van hypotheek afgesloten?

[Ray]

Van die 106 zijn er feitelijk 2 bedoeld voor energie maatregelen. Hier wordt wel eens creatief mee omgegaan maar zeker onder NHG is 106 op die manier mogelijk

[MMaster23]

Offens1490 schreef op maandag 09 juni 2014 @ 11:38:
[...]


Niet helemaal waar we hebben er 1 kunnen vinden voor 106%
Natuurlijk krijg je dan niet de aller aller laagste rente.

Tevens een vraag aan de rest hoeveel mensen hebben eigenlijk overleidingsrisico los van hypotheek afgesloten?

Ik heb een vrij basale 50k ORV moeten nemen icm mijn hypotheek. Daar kreeg ik speciale actie rente voor terug en zo duur was die 50k niet. Geldig voor beiden (eenmalig uitkeren dus) en verpand aan hypotheek.

Daarna nog 2x een ORV genomen ala 140k-ish per persoon niet verpand aan hypotheek, bij een andere partij. Dit zorgt ervoor dat de hypotheek al een dikke 50k zakt bij overlijden van een van de twee en daarnaast 140k wordt uitgekeerd aan de langstlevende. Die kan vervolgens kiezen .. hypotheek verder aflossen of royaler kunnen leven.

Dikke oververzekering indien we beiden overlijden, ach zo duur is een ORV nu niet en hij is 30 jaar lang geldig. Over 5 jaar verwacht ik een eerste kleine en het is wel zo fijn gevoel dat de driedubbele ORV en een dik nabestaanden/wezen pensioen altijd voor de langstlevenden klaar staan.

[Ray]

MMaster23 schreef op maandag 09 juni 2014 @ 12:45:
[...]


Ik heb een vrij basale 50k ORV moeten nemen icm mijn hypotheek. Daar kreeg ik speciale actie rente voor terug en zo duur was die 50k niet. Geldig voor beiden (eenmalig uitkeren dus) en verpand aan hypotheek.

Daarna nog 2x een ORV genomen ala 140k-ish per persoon niet verpand aan hypotheek, bij een andere partij. Dit zorgt ervoor dat de hypotheek al een dikke 50k zakt bij overlijden van een van de twee en daarnaast 140k wordt uitgekeerd aan de langstlevende. Die kan vervolgens kiezen .. hypotheek verder aflossen of royaler kunnen leven.

Dikke oververzekering indien we beiden overlijden, ach zo duur is een ORV nu niet en hij is 30 jaar lang geldig. Over 5 jaar verwacht ik een eerste kleine en het is wel zo fijn gevoel dat de driedubbele ORV en een dik nabestaanden/wezen pensioen altijd voor de langstlevenden klaar staan.

exact dit is de kern van mijn advies Zorg dat je zowel een deel verpand (verplicht) als onverpand (indien nodig) hebt zodat zowel je vermogenspositie en je inkomenspositie bij een overlijden op een wenselijk niveau blijft!

[Thrilled]

Aloha,

Momenteel hebben ook wij ons oog laten vallen op een nieuwbouwwoning en ben ik hard op zoek naar de verschillen t.o.v. bestaand als het gaat om de bijkomende kosten. Over t algemeen is het niet zo spannend volgens mij, maar krijg ik de btw en bouwrente niet op een rijtje.

Ik lees dat er bij nieuwbouw circa 4% extra kosten bijkomen, wat volgens mij betekent dat ik met een maximale hypotheek van 104% geen eigen geld hoef in te leggen (los van inrichting, tuin, etc). Maar hoe zit het met de btw en bouwrente, heeft iemand daar ervaringen mee?

[Verwijderd]

Geen idee wat btw ermee te maken heeft, maar je hebt gewoon dubbele lasten. Je begint hypotheek te betalen na start bouw. Dat bedrag loopt langzaam op tot de bouw af is en je volledige hypotheeklasten hebt.

[Verwijderd]

Allerbelangrijkste bij nieuwbouwwoningen is dat je niet moet onderschatten hoeveel het kost om het woonklaar te maken. Keuken, badkamer, toiletten, muren, vloeren, etcetera alles moet gebeuren. Het is dus belangrijk om te weten of er voor de keuken en badkamer een stelpost is meegenomen.

[DrivinUCrazy]

En vergeet de kosten voor meerwerken niet.

[Thrilled]

Meerwerk en badkamer/wc/keuken is allemaal al duidelijk, gaat mij puur om de tijd tot dat we de sleutel hebben en alles wat daar tussen/bij zit.

We willen de woning nu kopen, bouw start pas volgende maand en is januari 2015 opgeleverd. Betaal ik tot januari volledige hypotheek + bouwrente + ...? Kan de hypotheek ook later afgesloten worden of moet er een soort garantie afgegeven worden dat we de woning kopen?

[Switchie]

Thrilled schreef op maandag 09 juni 2014 @ 16:28:
Meerwerk en badkamer/wc/keuken is allemaal al duidelijk, gaat mij puur om de tijd tot dat we de sleutel hebben en alles wat daar tussen/bij zit.

We willen de woning nu kopen, bouw start pas volgende maand en is januari 2015 opgeleverd. Betaal ik tot januari volledige hypotheek + bouwrente + ...? Kan de hypotheek ook later afgesloten worden of moet er een soort garantie afgegeven worden dat we de woning kopen?

Je opent een bouwdepot waaruit de bouw wordt betaald. Beginnend met aankoop van de grond. Je begint met betalen zodra er geld uit het depot is gehaald.

[naitsoezn]

Laat je gewoon even informeren door de verkopende partij; 'standaard' is volgens mij dat je de grond direct koopt (en dus ook direct voor moet betalen), en dat je naarmate de bouw vordert, voor een groter gedeelte van de totale koopsom moet opdraaien. Naarmate de oplevering dichterbij komt, zit je dus gewoon met (bijna) de lasten die je ook hebt als je erin trekt (exclusief eventuele service-kosten, zoals voor een gezamenlijke tuin en/of parkeergarage, ook vaak niet te verwaarlozen).

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 09-06-2014 16:34 ]

[Offens1490]

MMaster23 schreef op maandag 09 juni 2014 @ 12:45:
[...]


Ik heb een vrij basale 50k ORV moeten nemen icm mijn hypotheek. Daar kreeg ik speciale actie rente voor terug en zo duur was die 50k niet. Geldig voor beiden (eenmalig uitkeren dus) en verpand aan hypotheek.

Daarna nog 2x een ORV genomen ala 140k-ish per persoon niet verpand aan hypotheek, bij een andere partij. Dit zorgt ervoor dat de hypotheek al een dikke 50k zakt bij overlijden van een van de twee en daarnaast 140k wordt uitgekeerd aan de langstlevende. Die kan vervolgens kiezen .. hypotheek verder aflossen of royaler kunnen leven.

Dikke oververzekering indien we beiden overlijden, ach zo duur is een ORV nu niet en hij is 30 jaar lang geldig. Over 5 jaar verwacht ik een eerste kleine en het is wel zo fijn gevoel dat de driedubbele ORV en een dik nabestaanden/wezen pensioen altijd voor de langstlevenden klaar staan.

Wij hebben OVR voornamelijk buiten hypotheek afgesloten omdat men alleen kijkt naar de gezondheid moment van afsluiten.
We zijn beide nog vrij jong dus betaal je relatief minder. Mochten we ooit gaan verhuizen en dus nieuwe hypotheek aanvragen hoeven we onze ovr niet te vernieuwen. (Duurder ivm hogere leeftijd)

Inderdaad wij hebben een kleine op komst en wilden goed verzekerd zijn als ons iets overkomt. zodat langstlevende normaal kan leven evt minder werken.

[Verwijderd]

Thrilled schreef op maandag 09 juni 2014 @ 16:28:
Meerwerk en badkamer/wc/keuken is allemaal al duidelijk, gaat mij puur om de tijd tot dat we de sleutel hebben en alles wat daar tussen/bij zit.

We willen de woning nu kopen, bouw start pas volgende maand en is januari 2015 opgeleverd. Betaal ik tot januari volledige hypotheek + bouwrente + ...? Kan de hypotheek ook later afgesloten worden of moet er een soort garantie afgegeven worden dat we de woning kopen?

Wat ik en anderen je al gezegd hebben staat hierboven. Als je niet naar een adviseur gaat lees even de website van vereniging eigen huis door.

[Loev]

Beste Tweakers, ik heb advies nodig rondom onze hypotheekaflossing. Wij (vriendin en ik) hebben ons eerste huis gekocht in Utrecht, op 20 mei is de bouwer gestart (nieuwbouw). Van ASR kreeg ik vorige week een bouwdepot overzicht. Hierop zag ik dat de aflossing van de hypotheek gefinancieerd word uit het bouwdepot. Wij waren er van uit gegaan dat we dubbele maandlasten (huur + aflossing) hadden en we kunnen dit ook net aan betalen. Wij kunnen ons niet herinneren dat we dit hadden afgesproken met de adviseur, het staat overigens wel in de offerte vermeld.

We kunnen het deze regeling nog aanpassen, de vraag is. Is dit verstandig? We zitten nu 10.000 euro onder het hypotheek bedrag. Het meerwerk viel lager uit dan we in eerste instantie hadden gedacht. Maar omdat de aflossing t/m 1 november betaald wordt uit het bouwdepot wordt dit dus een stuk hoger. (exact bedrag weet ik niet) Wat is slimmer, deze regeling laten en extra sparen zodat we aan het begin direct extra kunnen aflossen of de regeling omzetten en nu kiezen voor dubbele maandlasten? Hoe zit het belastingtechnisch? Graag jullie advies

[B-Bandit]

Loev schreef op dinsdag 10 juni 2014 @ 11:25:
Beste Tweakers, ik heb advies nodig rondom onze hypotheekaflossing. Wij (vriendin en ik) hebben ons eerste huis gekocht in Utrecht, op 20 mei is de bouwer gestart (nieuwbouw). Van ASR kreeg ik vorige week een bouwdepot overzicht. Hierop zag ik dat de aflossing van de hypotheek gefinancieerd word uit het bouwdepot. Wij waren er van uit gegaan dat we dubbele maandlasten (huur + aflossing) hadden en we kunnen dit ook net aan betalen. Wij kunnen ons niet herinneren dat we dit hadden afgesproken met de adviseur, het staat overigens wel in de offerte vermeld.

We kunnen het deze regeling nog aanpassen, de vraag is. Is dit verstandig? We zitten nu 10.000 euro onder het hypotheek bedrag. Het meerwerk viel lager uit dan we in eerste instantie hadden gedacht. Maar omdat de aflossing t/m 1 november betaald wordt uit het bouwdepot wordt dit dus een stuk hoger. (exact bedrag weet ik niet) Wat is slimmer, deze regeling laten en extra sparen zodat we aan het begin direct extra kunnen aflossen of de regeling omzetten en nu kiezen voor dubbele maandlasten? Hoe zit het belastingtechnisch? Graag jullie advies

Als ik het goed lees https://www.hypotheker.nl...t/huis-kopen/bouwrente/#/ dan is de betaalde rente tijdens de bouw zelf aftrekbaar van belasting. Echter, het meefinancieren van deze dubbele lasten verhoogt je hypotheek met zeg bijvoorbeeld €5.000. En de hierover betaalde rente is niet nu, en niet nooit aftrekbaar (immers de rente zelf heb je al van je inkomen afgetrokken). Oftewel zie ik de volgende 2 situaties:

Hypotheek 200.000 + 15.000 bouwdepot waarvan 5.000 dubbele lasten = rente over 210.000 aftrekbaar + volledige rente over 5.000
Hypotheek 200.000 + 10.000 bouwdepot waarvan 5.000 uit eigen zak = rente over 210.000 aftrekbaar + 5.000 armer

In beide gevallen krijg je van de 5.000 42% terug na belastingaftrek uiteraard. Oftewel, die dubbele lasten komen ook niet zo zwaar aan.

Ik zou persoonlijk kiezen voor optie 2. Anders heb je gewoon een lening van 5.000 euro zonder HRA (en dat maakt aflossen 2x zo aantrekkelijk). Aan de andere kant kan je het ook direct aflossen bij optie 1, maar ik zie niet in welk verschil dit maakt (behalve dat het je ook rente kost).

[Prosac]

Zo, de volgende stap is genomen. Ik heb een aantal adviezen qua hypotheekverstrekkers en ORV gekregen. 10 jaar rente, wel zo prettig en loopt minder hard op qua maandlasten dan mijn huur momenteel (5 euro per jaar, hypotheek van 130k).

In verband met NHG (en geen risico lopen) heb ik mijn studieschuld vermeld, maar blijkbaar gebruiken ze je originele studieschuld en niet je huidige. Dus moet ik nu zelfs een (klein beetje) eigen geld meenemen om 130k te kunnen lenen, terwijl dat met mijn huidige schuld niet nodig zou zijn.
Mijn maandlasten voor deze aflossing zijn ook lager dan zij projecteren, heb ik ook vermeld. Net als dat die lasten per 2015 ook weer lager worden (ivm lagere schuld).

Lijkt mij een beetje krom of is dit daadwerkelijk de gang van zaken? Ik bedoel, ze kijken voor alles naar je huidige draagkracht en maandlasten, maar bij je studieschuld ineens niet?

[ Voor 6% gewijzigd door Prosac op 10-06-2014 12:19 ]

[murphsy]

Prosac2010 schreef op dinsdag 10 juni 2014 @ 12:18:

Lijkt mij een beetje krom of is dit daadwerkelijk de gang van zaken? Ik bedoel, ze kijken voor alles naar je huidige draagkracht en maandlasten, maar bij je studieschuld ineens niet?

Kijken naar de originele studieschuld is inderdaad standaard. Hij telt voor 100% tot je hem volledig hebt afbetaald.

::edit:: quote korter gemaakt.

[ Voor 46% gewijzigd door murphsy op 10-06-2014 13:23 ]

[Loev]

Boobybandit schreef op dinsdag 10 juni 2014 @ 12:07:
[...]


Als ik het goed lees https://www.hypotheker.nl...t/huis-kopen/bouwrente/#/ dan is de betaalde rente tijdens de bouw zelf aftrekbaar van belasting. Echter, het meefinancieren van deze dubbele lasten verhoogt je hypotheek met zeg bijvoorbeeld €5.000. En de hierover betaalde rente is niet nu, en niet nooit aftrekbaar (immers de rente zelf heb je al van je inkomen afgetrokken). Oftewel zie ik de volgende 2 situaties:

Hypotheek 200.000 + 15.000 bouwdepot waarvan 5.000 dubbele lasten = rente over 210.000 aftrekbaar + volledige rente over 5.000
Hypotheek 200.000 + 10.000 bouwdepot waarvan 5.000 uit eigen zak = rente over 210.000 aftrekbaar + 5.000 armer

In beide gevallen krijg je van de 5.000 42% terug na belastingaftrek uiteraard. Oftewel, die dubbele lasten komen ook niet zo zwaar aan.

Ik zou persoonlijk kiezen voor optie 2. Anders heb je gewoon een lening van 5.000 euro zonder HRA (en dat maakt aflossen 2x zo aantrekkelijk). Aan de andere kant kan je het ook direct aflossen bij optie 1, maar ik zie niet in welk verschil dit maakt (behalve dat het je ook rente kost).

Ik ben je even kwijt wat je precies bedoeld.
Ik heb het met collega's besproken die werkzaam zijn in de hypothecaire markt en ze zeiden dat het tientjes scheelt dus lekker laten.

[ATS]

Prosac2010 schreef op dinsdag 10 juni 2014 @ 12:18:
In verband met NHG (en geen risico lopen) heb ik mijn studieschuld vermeld, maar blijkbaar gebruiken ze je originele studieschuld en niet je huidige. Dus moet ik nu zelfs een (klein beetje) eigen geld meenemen om 130k te kunnen lenen, terwijl dat met mijn huidige schuld niet nodig zou zijn.
Mijn maandlasten voor deze aflossing zijn ook lager dan zij projecteren, heb ik ook vermeld. Net als dat die lasten per 2015 ook weer lager worden (ivm lagere schuld).

Lijkt mij een beetje krom of is dit daadwerkelijk de gang van zaken? Ik bedoel, ze kijken voor alles naar je huidige draagkracht en maandlasten, maar bij je studieschuld ineens niet?

Volgens mijn informatie was wat jij beschrijft inderdaad de situatie (tot voorkort). Het idee van het uitgaan van de volledige schuld was dat je op basis daarvan met een vuistregel heel eenvoudig de huidige maandlast kan inschatten: die is ongeveer 0,75% van het oorspronkelijke bedrag (aan aflossing en rente bij elkaar). Die maandlast wordt afgetrokken van je besteedbaar inkomen, en heeft dus een impact op je maximaal te lenen bedrag. Dat die impact groter is dan de oorspronkelijke schuld komt doordat je studielening een annuïtaire lening is met een looptijd van 15 jaar, terwijl je hypotheek loopt over 30 jaar. Een euro hypotheeklening levert dus minder lasten op dan een euro studieschuldlening, en dus heeft een euro studieschuldlening meer invloed op je besteedbaar inkomen dan een euro hypotheeklening.

Maar... ik ben ook bezig met deze materie, en mij is verteld dat er tegenwoordig weldegelijk uitgegaan wordt van het nog openstaande bedrag, in plaats van met het oorspronkelijke bedrag. Hoe dat precies werkt is mij niet helemaal duidelijk om eerlijk te zijn, aangezien het toch gaat om die maandlast om je draagkracht te berekenen voor je nieuwe hypothecaire lening. De offerte ligt intussen op de mat (gebaseerd op o.a. mijn studieschuld), en werkt dat kennelijk echt ook zo.