Ervaring met huis kopen deel 6

[ATS]

Beiden. Je totale lening (dus inclusief bouwdepot) moet passen binnen je capaciteit qua LTI (loan-to-income), en de totale lening moet in verhouding zijn met de waarde van het pand (LTV: loan-to-value). Met een bouwdepot zal je aan een taxateur aannemelijk moeten maken dat je investering in verbouwing ook een substantiële waardevermeerdering met zich mee gaat brengen. De waardevermeerdering van een verbouwing is zelden of nooit 100% of meer van de kosten van die verbouwing. Het is lastiger geworden om aan dat laatste te voldoen, omdat de huizenmarkt zoals je weet niet echt meezit. Vroeger kon men met de "immer stijgende" huizenprijzen nog wel eens optimistisch zijn (de prijs stijgt toch wel, verbouwing of niet), maar dat is afgelopen.

De waardering door de (verkopende?) makelaar is daarin natuurlijk niet leidend.

[timag]

JaQ schreef op maandag 26 mei 2014 @ 21:37:
Kortom: het lijkt er op door de beperkingen in hypotheekrenteaftrek het steeds aantrekkelijker wordt om een kort lopende rente te verkiezen met maximale aflossing. Waarom kiezen mensen dan toch voor zo'n lange periode vaste rente?

Tot vorig jaar kostte hogere rente (en lang vastzetten) je door de combi bankspaar / HRA niet dramatisch veel meer. Bij de overdracht bleek mijn hypotheekrente 0,5% gedaald te zijn t.o.v. de offerte. Ik was blij maar in totaal scheelde dat in de maandlasten marginaal omdat mijn inleg op het bankspaardeel omhoog ging en de 0,5 % maar voor 48% bij mij terecht kwam.

Ik heb eerder ook variabel gehad, maar dat was bij een hypotheekvorm waar de inleg voor de aflossing geen relatie had met de hoogte van mijn hypotheekrente.

Nu is dat wat opgeschoven, je hebt het voordeel van de lagere inleg niet meer. Er zijn in het verleden wel wat onderzoekjes gedaan, variabel is over de hele looptijd eigenlijk altijd goedkoper, zelfs als je nare pieken hebt. Je moet die pieken dan natuurlijk wel kunnen opvangen. Dus aflossen èn buffer hebben, of heel ver onder je maximale hypotheek gaan zitten...

[ Voor 6% gewijzigd door timag op 27-05-2014 09:27 ]

[johiem]

Prosac2010 schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 09:07:
Heren huizenzoekers, kopers, verkopers enzovoort,

Nu de koop van een prachtige woning uit de 19e eeuw op stapel staat, moeten de financiën goed geregeld worden. Ik heb gerekend dat minimaal 50/60k meenemen voor de verbouwing toch wel een noodzaak is (vloeren rechten, CV aanleggen, keuken, badkamer als essentiëlen).
We gaan binnenkort wat offertes opvragen en kijken wat we zelf kunnen doen (kan prima eerst met een ikea keukentje bv )

Enfin, nou lees ik veel over het bouwdepot. Alleen over het “gemak” daarvan is wat twijfel ontstaan. In het kader van verkrijgen ervan. Ik kan zelf maximaal 180.000 euro lenen. Voor een veilige marge wil ik ongeveer 150/160 lenen. Het huis kunnen we waarschijnlijk wel krijgen voor zo’n 115k, door de makelaar gewaardeerd op 125k ivm de broodnodige modernisering. In gemoderniseerde, opgeknapte staat gaat het huis richting de 175/200, mogelijk meer.

Nou zegt de ene persoon mij dat bouwdepot vrij simpel is als je maar beneden je maximale hypotheek blijft, de ander zegt dat dat alleen mogelijk is als je middels WOZ en/of taxatie aantoont dat het huis ook echt meer waard wordt van je verbouwing. Wat is het nou precies? Dit even in het kader van verdere voorbereiding en oriëntatie.
En even wat gespreksbagage meenemen.

Je mag 104% van de marktwaarde van een woning financieren als maximale hypotheek. Wat je dus zag in mijn geval dat de geoogde verbouwingskosten (in mijn geval ook de hoogte van mijn bouwdepot) voor 70% werden meegenomen als waardeverhoging.

De max hypotheek wordt berekend op de basiswaarde van het huis (zoals het nu is) + de waardevermeerding van de verbouwing en dit dus maal 104%. Je hebt een taxateur nodig die de basiswaarde bepaalt. Ook geef je hem een overzicht van wat je wil verbouwen (en hoe), hij gaat hierbij een schatting maken wat de waarde na verbouwing wordt. Dit is het getal wat de banken hanteren.

Meestal als je van te voren even overlegd met je (gevalideerde) taxateur en daarin de bovenstaande zaken aangeeft plus hem een richting geeft van de hypotheek die je zoekt, kan hij daar zijn rapport wel op baseren. Grote gaten kan ie niet overbruggen, maar kleintjes wel. Tenminste dit was bij mij het geval (basiswaardering ietsjes hoger om zo het gat van de verbouwing (70%) te overbruggen).

EDIT: ATS was me al voor.

[Prosac]

Dus als ik gewoon richting een reële prijs ga, WOZ is momenteel 175 en ik laat het huis richting de 160/170 taxeren na verbouwing zit het "in principe" wel goed?

Opgefriste, gemoderniseerde huizen (vrijstaand, op locatie aan het water, 19e eeuws en 130+ m2) zijn vergelijkbaar rond of zelf boven de 2 ton verkocht recentelijk. Dan zit ik wel safe zeg maar? (we hebben het hier over de provincie Groningen)

En het mag dus niet dezelfde makelaar zijn als die het getaxeerd heeft voor de verkoop?

[DJ-Promo]

Een vraagje ik heb een appartement gekocht met een hypotheek deze heb ik voor 30jaar. Als ik nu na 5jaar een huis koop begin ik dan weer met een nieuwe hypotheek van 30jaar of kan ik ook kiezen om voor 25jaar te gaan en het te "verrekenen" dus al eraf wat ik afbetaald hebt en het maand bedrag omhoog omdat een huis duurder is.

[ATS]

Prosac2010 schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 09:42:
Dus als ik gewoon richting een reële prijs ga, WOZ is momenteel 175 en ik laat het huis richting de 160/170 taxeren na verbouwing zit het "in principe" wel goed?

Opgefriste, gemoderniseerde huizen (vrijstaand, op locatie aan het water, 19e eeuws en 130+ m2) zijn vergelijkbaar rond of zelf boven de 2 ton verkocht recentelijk. Dan zit ik wel safe zeg maar? (we hebben het hier over de provincie Groningen)

En het mag dus niet dezelfde makelaar zijn als die het getaxeerd heeft voor de verkoop?

Die makelaar werkt voor de verkoper van het pand, niet voor jou, en ook niet voor je bank. Hij zal proberen het plaatje er gunstig uit te laten zien, of daar moet je in elk geval van uit gaan.

Als huizen op deze locatie in goede staat inderdaad het verschil opleveren, dan zit je wel ok denk ik. Maar dat is een grote als. Je moet er echt rekening mee houden dat je tenminste 30% van het verbouwingsbudget zelf moet meenemen, en dat het te lenen bedrag inclusief bouwdepot gewoon in je LTI moet passen. Je moet er dus op rekenen dat je zo'n 20k aan eigen geld mee moet nemen voor je verbouwing.

DJ-Promo schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 09:45:
Een vraagje ik heb een appartement gekocht met een hypotheek deze heb ik voor 30jaar. Als ik nu na 5jaar een huis koop begin ik dan weer met een nieuwe hypotheek van 30jaar of kan ik ook kiezen om voor 25jaar te gaan en het te "verrekenen" dus al eraf wat ik afbetaald hebt en het maand bedrag omhoog omdat een huis duurder is.

Wat jij wil, meestal. Meestal kan je je oude hypotheek meenemen (maar dat ligt aan de voorwaarden), maar het hoeft niet. Het ligt eraan wat gunstiger is. Het bedrag wordt dan niet hoger, je krijgt er gewoon een tweede hypotheek bij voor het resterende bedrag. Die kan een andere looptijd en/of een andere rente hebben. Je kan ook gewoon een nieuwe hypotheek afsluiten die weer 30 jaar loopt. Maar: de HRA gaat niet opnieuw 30 jaar tellen! Dus over het deel dat je uit je appartement haalt, geniet je nog maar 25 jaar HRA, geen 30 jaar. Over wat je bijleent geniet je wel weer 30 jaar HRA. E.e.a. bij gelijkblijvende regels natuurlijk...

In mijn geval is het ongunstig om de hypotheek op mijn appartement mee te nemen (5,1% is niet interessant momenteel ), dus wij nemen een nieuwe hypotheek over 30 jaar tegen een nieuwe rente van 3,7%. De rente over dat deel is echter maar 23 jaar aftrekbaar.

[ Voor 35% gewijzigd door ATS op 27-05-2014 09:58 ]

[Woy]

ATS schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 09:52:
[...]
Meestal kan je je oude hypotheek meenemen (maar dat ligt aan de voorwaarden), maar het hoeft niet.

Even nitpicken, maar "de hypotheek" kan je nooit meenemen ( Die is immers aan het huis gekoppeld ), maar de lening is vaak wel mee te nemen.

Als je bij een andere partij het tweede deel van de lening afsluit kan het dus wel complexer/duurder worden bij de notaris omdat het hypotheekrecht opgedeeld dient te worden over die twee partijen.

[ATS]

Woy schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 12:13:
[...]

Even nitpicken, maar "de hypotheek" kan je nooit meenemen ( Die is immers aan het huis gekoppeld ), maar de lening is vaak wel mee te nemen.

Klopt natuurlijk; dit is slordig taalgebruik van mijn kant.

[Woy]

ATS schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 12:18:
[...]

Klopt natuurlijk; dit is slordig taalgebruik van mijn kant.

Ik had idd niet anders verwacht, maar wel belangrijk voor iemand om het verschil te beseffen als hij daar mee bezig is.

[ Voor 3% gewijzigd door Woy op 27-05-2014 12:22 ]

[Nightw1ng]

Goedenavond iedereen,

Even een vraagje, ik vind het de hoogste tijd voor een eigen stekje. Echter geven de websites aan dat ik een maximumhypotheek kan afsluiten van 56 000 euro. Iemand die één jaartje ouder is en minder verdient vertelde mij dat die een hypotheek van 110 000 euro kon afsluiten. Is het verstandig om langs een adviseur te gaan en die de boel te laten berekenen?

Thanks!

[Don Quijote]

Nightw1ng schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 20:10:
Goedenavond iedereen,

Even een vraagje, ik vind het de hoogste tijd voor een eigen stekje. Echter geven de websites aan dat ik een maximumhypotheek kan afsluiten van 56 000 euro. Iemand die één jaartje ouder is en minder verdient vertelde mij dat die een hypotheek van 110 000 euro kon afsluiten. Is het verstandig om langs een adviseur te gaan en die de boel te laten berekenen?

Thanks!

Die online rekenmodules zijn geen exacte wetenschap, maar de kans dat er 50% naast zitten is ook niet erg groot. Ik verwacht dat die "iemand" een tikje overdreef, of dat je de verkeerde gegevens hebt ingeklopt (bruto/netto omgedraaid). Wanneer je 56k kunt lenen moet je ongeveer 1400 euro bruto salaris hebben. Als dat inderdaad je maandinkomen is, is de kans op een hypotheek van 110.000 beperkt

[ Voor 4% gewijzigd door Don Quijote op 27-05-2014 20:22 ]

[Nightw1ng]

Ravnoss schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 20:21:
[...]


Die online rekenmodules zijn geen exacte wetenschap, maar de kans dat er 50% naast zitten is ook niet erg groot. Ik verwacht dat die "iemand" een tikje overdreef, of dat je de verkeerde gegevens hebt ingeklopt (bruto/netto omgedraaid). Wanneer je 56k kunt lenen moet je ongeveer 1400 euro bruto salaris hebben. Als dat inderdaad je maandinkomen is, is de kans op een hypotheek van 110.000 beperkt

Bedankt!

Die persoon heeft een huis kunnen kopen van 110 000 k.k. (starterslening er bij) met een inkomen van 1400 bruto. Ik zelf zit op een inkomen van 1550 bruto en heb een huisje op het oog van 100 000 k.k. en kan gebruik maken van een starterslening. Is dit reëel of is dit verre van haalbaar?

[aaajeetee]

Ik heb met mijn loon, 5 jaar geleden, €1600 bruto, een hypotheek van 131k kunnen krijgen met NHG en koopsubsidie. Weet niet of er tegenwoordig nog zoiets is, maar dat koopsubsidie zorgde ervoor dat ik volgens mij iets van 20k extra kin lenen.

Ik zou zeggen stap eens langs een adviseur en bekijk/bespreek wat er mogelijk is.

[Figo112]

Nightw1ng schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 20:41:
[...]


Bedankt!

Die persoon heeft een huis kunnen kopen van 110 000 k.k. (starterslening er bij) met een inkomen van 1400 bruto. Ik zelf zit op een inkomen van 1550 bruto en heb een huisje op het oog van 100 000 k.k. en kan gebruik maken van een starterslening. Is dit reëel of is dit verre van haalbaar?

Als je jaarloon incl. vakantiegeld rond de 20k zit kan je met een hypotheekrente van 3.6% rond de 64k lenen.
Afhankelijk van hoe hoog de starterslening is zou je het misschien nog net kunnen financieren.

[ph4ge]

Je leent dan wel bijna 2x zoveel als dat de experts en de regels verstandig vinden, dus de grote vraag is of je dat moet willen.

[Motrax]

Sorry hoor, maar als je tegen minimumloon werkt en je wilt een huis kopen, dan zal je een hoop eigen geld mee moeten brengen. Sociale huur is juist bedoeld voor de bevolkingsgroep die het niet zo breed heeft. En ja, minimumloon is karig.

[Rohem]

Voorafgaand aan 29 april een aantal hypotheek gesprekken gehad en 1,5 jaar lang flink aantal bezichtigingen gedaan.

Het volledige traject so far..
29 april: Bod uitgebracht.
1 mei: Bod geaccepteerd.
6 mei: Tweede bezichtiging voor opmeten van een aantal zaken t.b.v. offertes aanvragen.
7 mei: Voorlopige koopovereenkomst getekend.
8 mei: Adviesgesprek bij hypotheekverstrekker.
9-15 mei: Aanleveren gegevens bij hypotheekverstrekker.
16 mei: Hypotheekverstrekker opdrachtgegeven tot maken van offerte.
17 mei: Dienstverleningsovereenkomst met hypotheekverstrekker getekend.
21 mei: Intakegesprek gehad met notaris over aktes, testament en samenlevingscontract.
23 mei: Woning van 'verkocht onder voorbehoud' naar 'verkocht' op Funda.
27 mei: Offerte hypotheekverstrekker en papieren voor ORV getekend. Hiermee is er een overeenkomst en rest alleen nog financiële afhandeling volgens de bank.
29 mei: Ontbindende voorwaarden verlopen.

Begin augustus is het..verhuizen maar!

Enige vraag die mij nog rest heeft betrekking op de ontbindende voorwaarden.. Na het tekenen van de offerte heeft de hypotheekverstrekker aangegeven dat er een overeenkomst is (zo staat het ook in de offerte vermeld) en dat het voor hun alleen nog administratieve afhandeling is en dat er nog een gezondheidsverklaring getekend moet worden. Wij maken ons hier geen zorgen om en ook geeft de hypotheekverstrekker / FA dus aan dat de hypotheek wat hun betreft rond is.

Wat is verstandig om te doen met de voorwaarden, deze verlopen morgen maar kunnen nog wel verlengd. Wijsheid om te doen, of gewoon de verkopende makelaar aangeven dat de hypotheek rond is en dat we formeel afzien van de ontbindende voorwaarden?

[ Voor 3% gewijzigd door Rohem op 28-05-2014 11:47 ]

[Nightw1ng]

Gezien ook de verschillen hier en de andere verhalen heb ik een afspraak gemaakt met een onafhankelijk adviseur om te kijken wat kan en wat verstandig is. Het is inderdaad niet de bedoeling dat ik op een houtje ga zitten bijten. Dan kan ik beter even wachten op wat meer eigen vermogen en een wat hoger salaris.

[FreakNL]

Daar heb je (in principe) geen financiel adviseur voor nodig, me dunkt.

Je kan zo uitrekenen wat een hypotheek je bruto (en netto!!) kost, daarna weet je wat er overblijft. Vergeet ook de vast lasten niet! Daar heeft de Rabobank weer een handige tool voor:
https://www.rabobank.nl/p...nen/woonlastencalculator/

In jouw geval lijkt me sociale huur verstandiger, of je moet veel eigen geld kunnen meenemen.

[ Voor 5% gewijzigd door FreakNL op 28-05-2014 12:16 ]

[Figo112]

Rohem schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 11:20:
Voorafgaand aan 29 april een aantal hypotheek gesprekken gehad en 1,5 jaar lang flink aantal bezichtigingen gedaan.

Het volledige traject so far..
29 april: Bod uitgebracht.
1 mei: Bod geaccepteerd.
6 mei: Tweede bezichtiging voor opmeten van een aantal zaken t.b.v. offertes aanvragen.
7 mei: Voorlopige koopovereenkomst getekend.
8 mei: Adviesgesprek bij hypotheekverstrekker.
9-15 mei: Aanleveren gegevens bij hypotheekverstrekker.
16 mei: Hypotheekverstrekker opdrachtgegeven tot maken van offerte.
17 mei: Dienstverleningsovereenkomst met hypotheekverstrekker getekend.
21 mei: Intakegesprek gehad met notaris over aktes, testament en samenlevingscontract.
23 mei: Woning van 'verkocht onder voorbehoud' naar 'verkocht' op Funda.
27 mei: Offerte hypotheekverstrekker en papieren voor ORV getekend. Hiermee is er een overeenkomst en rest alleen nog financiële afhandeling volgens de bank.
29 mei: Ontbindende voorwaarden verlopen.

Begin augustus is het..verhuizen maar!

Enige vraag die mij nog rest heeft betrekking op de ontbindende voorwaarden.. Na het tekenen van de offerte heeft de hypotheekverstrekker aangegeven dat er een overeenkomst is (zo staat het ook in de offerte vermeld) en dat het voor hun alleen nog administratieve afhandeling is en dat er nog een gezondheidsverklaring getekend moet worden. Wij maken ons hier geen zorgen om en ook geeft de hypotheekverstrekker / FA dus aan dat de hypotheek wat hun betreft rond is.

Wat is verstandig om te doen met de voorwaarden, deze verlopen morgen maar kunnen nog wel verlengd. Wijsheid om te doen, of gewoon de verkopende makelaar aangeven dat de hypotheek rond is en dat we formeel afzien van de ontbindende voorwaarden?

Als je nog geen finaal akkoord heb en de stukken nog niet naar de notaris zijn verstuurd, zou ik zeker verlengen.

[Woy]

Rohem schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 11:20:
Wij maken ons hier geen zorgen om en ook geeft de hypotheekverstrekker / FA dus aan dat de hypotheek wat hun betreft rond is.

Wat is verstandig om te doen met de voorwaarden, deze verlopen morgen maar kunnen nog wel verlengd. Wijsheid om te doen, of gewoon de verkopende makelaar aangeven dat de hypotheek rond is en dat we formeel afzien van de ontbindende voorwaarden?

Na het tekenen van de offerte is de hypotheek nog verre van "rond". Als alle dossiers kloppen, en de adviseur netjes zijn voorwerk gedaan heeft is de kans wel groot dat het rond komt. Maar de bank kan nog om een tal van redenen de hypotheek alsnog afwijzen. De bank heeft alle stukken immers nog niet gecontroleerd!

[Rohem]

Figo112 schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 12:35:
[...]


Als je nog geen finaal akkoord heb en de stukken nog niet naar de notaris zijn verstuurd, zou ik zeker verlengen.

Ok.. dus ondanks dat de bank zegt 'een getekende offerte is een overeenkomst' en 'het is voor ons rond, alleen de administratieve afhandeling nog', is het verstandig om te verlengen omdat de stukken nog niet bij de notaris zijn?

Stel dat ik vandaag bijv. per mail bericht krijg dat alles in de getekende offerte akkoord is, is het dan nog nodig om te verlengen ondanks dat de stukken nog niet bij de notaris liggen?

Woy schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 12:39:
[...]

Na het tekenen van de offerte is de hypotheek nog verre van "rond". Als alle dossiers kloppen, en de adviseur netjes zijn voorwerk gedaan heeft is de kans wel groot dat het rond komt. Maar de bank kan nog om een tal van redenen de hypotheek alsnog afwijzen. De bank heeft alle stukken immers nog niet gecontroleerd!

Hmm.. ok, misschien toch wijsheid om met een week te verlengen dus. Zal zo eens kijken of ik mijn FA kan bereiken, horen wat die erover zegt.

[ Voor 30% gewijzigd door Rohem op 28-05-2014 12:42 ]

[Woy]

Rohem schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 12:40:
[...]
Ok.. dus ondanks dat de bank zegt 'een getekende offerte is een overeenkomst' en 'het is voor ons rond, alleen de administratieve afhandeling nog', is het verstandig om te verlengen omdat de stukken nog niet bij de notaris zijn?

Het is voor de bank nog geen bindende overeenkomst als er bijvoorbeeld fouten in de stukken zitten. De administratieve afhandeling is dan ook erg belangrijk, want daaruit volgt uiteindelijk de definitieve goedkeuring. Het tekenen van de offerte is dus zeker nog geen definitieve overeenkomst vanuit de bank gezien.

Stel dat ik vandaag bijv. per mail bericht krijg dat alles in de getekende offerte akkoord is, is het dan nog nodig om te verlengen ondanks dat de stukken nog niet bij de notaris liggen?

Als je een definitief akkoord hebt is het niet meer zo belangrijk of de stukken bij de notaris liggen, maar dat is natuurlijk wel het ultieme bewijs dat de bank akkoord is.

Ik moet zeggen dat ik het rijkelijk laat vindt dat je gisteren pas de uiteindelijke offerte getekend hebt, want daarna kan het zeker nog enkele weken duren voordat de bank een definitief akkoord geeft.

Hmm.. ok, misschien toch wijsheid om met een week te verlengen dus. Zal zo eens kijken of ik mijn FA kan bereiken, horen wat die erover zegt.

Eerlijk gezegd denk ik dat je het met een week niet gaat redden, je kan in dit topic verschillende mensen vinden waar het veel langer geduurd heeft.

[ Voor 11% gewijzigd door Woy op 28-05-2014 12:47 ]

[Rohem]

Woy schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 12:45:
[...]

Het is voor de bank nog geen bindende overeenkomst als er bijvoorbeeld fouten in de stukken zitten. De administratieve afhandeling is dan ook erg belangrijk, want daaruit volgt uiteindelijk de definitieve goedkeuring. Het tekenen van de offerte is dus zeker nog geen definitieve overeenkomst vanuit de bank gezien.

[...]

Als je een definitief akkoord hebt is het niet meer zo belangrijk of de stukken bij de notaris liggen, maar dat is natuurlijk wel het ultieme bewijs dat de bank akkoord is.

Ik moet zeggen dat ik het rijkelijk laat vindt dat je gisteren pas de uiteindelijke offerte getekend hebt, want daarna kan het zeker nog enkele weken duren voordat de bank een definitief akkoord geeft.

[...]

Eerlijk gezegd denk ik dat je het met een week niet gaat redden, je kan in dit topic verschillende mensen vinden waar het veel langer geduurd heeft.

Dan ga ik zo zeker maar eens bellen dan, want ik hoor van de bank heel wat anders. Heb zelfs vanmorgen letterlijk gevraagd 'als ik u goed begrijp is het voor jullie dus rond dus kunnen we afzien van de ontbindende voorwaarden', wat volgens hun kon..

We hebben tevens bij mijn FA regelmatig aangegeven dat de termijn voor de ontbindende voorwaarden op 29 mei verloopt en of dat voor hun haalbaar was. Reacties daarop waren steeds 'is geen probleem' of 'is nog steeds haalbaar'. We realiseren ons ook dat tekenen van offerte nu rijkelijk laat is en als ik hier zo de reacties verder nalees ga ik me inderdaad wel een beetje zorgen maken..

[Woy]

Ik vindt het wel een beetje raar van de bank en je adviseur inderdaad, maar ik zou mij ook niet direct enorme zorgen gaan maken. Dat het nog niet definitief is betekend niet dat er nog een enorme kans is dat het afgeketst wordt. Als de offerte gewoon netjes opgesteld is met de juiste data, en jouw adviseur netjes alles stukken gecontroleerd heeft, is het zeer waarschijnlijk dat het gewoon goedgekeurd wordt.

Maar het voorbehoud is er natuurlijk juist om te zorgen dat je geen risico loopt, dus dan wil je eigenlijk ook niet dat die afloopt voordat het 100% zeker is.

[Nightw1ng]

Die van de Rabobank geeft een mooie indicicatie van het totale kosten plaatje, thanks!

Maar als ik dan van mensen hoor die even oud zijn, ongeveer even veel verdienen, en een ton lenen.
En zoals hier boven staat is het blijkbaar wel mogelijk (of het verstandig is is een tweede)

Hoe kan het trouwens dat er dan toch zo veel verschil in zit?

Het gesprek is gratis en kan me een goed beeld geven hoe en wat alles.

[Ray]

@rohem, over welke bank hebben we het ?

[Rohem]

Woy schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 13:13:
Ik vindt het wel een beetje raar van de bank en je adviseur inderdaad, maar ik zou mij ook niet direct enorme zorgen gaan maken. Dat het nog niet definitief is betekend niet dat er nog een enorme kans is dat het afgeketst wordt. Als de offerte gewoon netjes opgesteld is met de juiste data, en jouw adviseur netjes alles stukken gecontroleerd heeft, is het zeer waarschijnlijk dat het gewoon goedgekeurd wordt.

Maar het voorbehoud is er natuurlijk juist om te zorgen dat je geen risico loopt, dus dan wil je eigenlijk ook niet dat die afloopt voordat het 100% zeker is.

Inderdaad vreemd, maar hij heeft ons verder altijd keurig geholpen en ook alles gedaan om het zo snel mogelijk te laten verlopen. Dus ik geen hem klein beetje credits.

Heb hem inmiddels gesproken en het volgende is het geval.

Voor de bank zelf is alles rond, de papieren zijn getekend en er zijn geen open eindes. Het enige wat we nog in moeten invullen is een gezondheidsverklaring. Omdat we een hypotheek met NHG afsluiten gaat het NHG er vanuit dat er dus een gezondheidsverklaring ingevuld word, deze moet nog ingevuld via internet en daar hebben we zojuist de gegevens voor gekregen.

Alle bancaire voorwaarden voldoen we in ieder geval aan nu, dus zelfs al zou de NHG een probleem worden, waar we niet vanuit gaan omdat onze gezondheid goed is, dan kunnen we de hypotheek onder deze voorwaarden alsnog krijgen. Alleen betalen we dan iets meer rente. Hierin helpt het feit dat we niet de volle 100% van de woning financieren ook mee.

Heb met hem afgesproken dat hij per mail een toelichting / verklaring stuurt waarin de bank aangeeft dat we voor de hypotheek aan hun voorwaarden voldoen. Gegevens voor gezondheidsverklaring kunnen vrijdag al akkoord zijn als we dit vandaag invullen en 'overal nee op zeggen'.

Conclusie is dus denk ik dat het voor de bank allemaal op tijd rond is, maar dat NHG net niet lukt binnen de termijn. We gaan er vanuit dat dit goed komt en dat onze gezondheid geen problemen levert. Waardoor NHG-goedkeuring er ook redelijk snel zal zijn. Ik maak me weer wat minder zorgen dan een uurtje terug..

Ray schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 13:34:
@rohem, over welke bank hebben we het ?

Rabobank. Misschien niet goedkoopste, maar wel een waar we vertrouwen in hebben, altijd hebben gehad en ook altijd goed behandeld zijn.


Update
Krijg net mail van mijn FA dat de bankgarantie naar de notaris is gegaan, de offerte is/wordt verwerkt ('is doorgezet') en goedkeuring van de ORV houden ze ook in de gaten.
Tevens de bevestiging per email dat de hypotheek doorgaat.

[ Voor 10% gewijzigd door Rohem op 28-05-2014 14:35 . Reden: reactie FA toegevoegd ]

[RickvN]

De makelaar belde, nadat wij niets lieten horen. Ineens € 5K van de prijs af! En ze hadden toch zoveel bezichtigingen....
Alleen nu twijfelt mevrouw weer of ze wel in die wijk wilt wonen, argh!

[Figo112]

Ik blijf het vreemd vinden hoor. Nog geen goedgekeurde ORV, geen finaal akkoord, maar wel alvast bankgarantie afgegeven. Trouwens bankgaranties kunnen nog wel ingetrokken worden.

Hopelijk heb je wel alles zwart op wit.

Anders krijg je misschien zulke situaties: http://kassa.vara.nl/disc...intrekken-mag-dat-zomaar/

Rohem schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 13:38:
[...]


Inderdaad vreemd, maar hij heeft ons verder altijd keurig geholpen en ook alles gedaan om het zo snel mogelijk te laten verlopen. Dus ik geen hem klein beetje credits.

Heb hem inmiddels gesproken en het volgende is het geval.

[...]


Conclusie is dus denk ik dat het voor de bank allemaal op tijd rond is, maar dat NHG net niet lukt binnen de termijn. We gaan er vanuit dat dit goed komt en dat onze gezondheid geen problemen levert. Waardoor NHG-goedkeuring er ook redelijk snel zal zijn. Ik maak me weer wat minder zorgen dan een uurtje terug..


[...]


Rabobank. Misschien niet goedkoopste, maar wel een waar we vertrouwen in hebben, altijd hebben gehad en ook altijd goed behandeld zijn.


Update
Krijg net mail van mijn FA dat de bankgarantie naar de notaris is gegaan, de offerte is/wordt verwerkt ('is doorgezet') en goedkeuring van de ORV houden ze ook in de gaten.
Tevens de bevestiging per email dat de hypotheek doorgaat.

[Rohem]

Figo112 schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 21:33:
Ik blijf het vreemd vinden hoor. Nog geen goedgekeurde ORV, geen finaal akkoord, maar wel alvast bankgarantie afgegeven. Trouwens bankgaranties kunnen nog wel ingetrokken worden.

Hopelijk heb je wel alles zwart op wit.

Anders krijg je misschien zulke situaties: http://kassa.vara.nl/disc...intrekken-mag-dat-zomaar/


[...]

Is ook zeker bijzondere situatie en lijkt me niet helemaal de juiste, ben ik volledig met je eens. Maar heb alles zwart op wit staan. Ben sowieso wel het type dat alles tot in den treuren afweegt, uitzoekt, navraagt en op papier wil hebben. Heb ook m'n zorgen over de gang van zaken geuit, maar was volgens de FA allemaal in orde.. We gaan het zien, ik heb er wel vertrouwen in en zal als de situatie veranderd hier wel even update posten.

Heb vanmiddag ook expliciet om een bevestiging per mail gevraagd (en gekregen) waarin de bank bevestigt dat de hypotheek doorgang kan vinden.


Overigens waardeer ik alle uitingen van kritiek en zorgen, wordt zeker gewaardeerd en meegenomen voor de toekomst.

[Ray]

bankgarantie zegt overigens helemaal niets. Dit kan al geregeld worden enkel bij het tekenen van de offerte en aanleveren van de koopakte zonder enig ander onderliggend stuk. Dit is ook puur een overeenkomst waarbij de bank garant staat voor een bepaald bedrag en indien dit betaald moet worden ze het gewoon weer bij jou komen verhalen. Het is dus zeer zeker niet een soort van verzekering zoals sommigen denken!

en inderdaad een hypotheek is pas accoord als, in de meeste gevallen, twee acceptanten alle stukken hebben beoordeeld en accoord hebben bevonden. Tot die tijd kan iedereen van alles roepen maar als ze die bevoegdheid hadden waar zijn dan die acceptanten voor .......Natuurlijk kan je als FA wel een zeer goed inschatting maken van een dossier als je alle gegevens hebt, maar zeggen dat het accoord is valt niet onder je bevoegdheden

[ Voor 34% gewijzigd door Ray op 28-05-2014 23:39 ]

[MMaster23]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[naitsoezn]

Gister bericht van de taxateur gehad: Woning op precies het juiste bedrag getaxeerd .. Scheelt weer een ORV en dus de bijbehorende kosten die hierboven vermeld staan; die had ik idd ook zien staan in het kostenplaatje dat ie ons voorschotelde... Vind het dus niet echt verborgen, maar leuk is anders idd

[JvS]

Goh toevallige zeg. Bij mij ook al

[ATS]

[b]Rohem schreef op woensdag 28 mei 2014 @ 13:38:Rabobank. Misschien niet goedkoopste, maar wel een waar we vertrouwen in hebben, altijd hebben gehad en ook altijd goed behandeld zijn.

Als je bij de Rabo een offerte hebt, is alles al akkoord. De offerte is daar de akte. Dat is niet bij elke verstrekken het geval overigens. Dat kan ook niet, als je reclames ziet over iemand die huizen gaat kijken "met de hypotheekofferte al op zak". Sure. Een bank gaat echt niet zonder dat ze het onderpand gewaardeerd hebben finaal akkooord met de lening.

[Domino]

MMaster23 schreef op donderdag 29 mei 2014 @ 00:54:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Baldertt]

Domino schreef op donderdag 29 mei 2014 @ 10:37:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[MMaster23]

Baldertt schreef op donderdag 29 mei 2014 @ 23:04:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[FreakNL]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[RemcoDelft]

timag schreef op dinsdag 27 mei 2014 @ 09:25:
Er zijn in het verleden wel wat onderzoekjes gedaan, variabel is over de hele looptijd eigenlijk altijd goedkoper, zelfs als je nare pieken hebt.

Maar hoe betrouwbaar is dat onderzoek? We hebben 20-30 jaar dalende rente gehad. Als de rente 20-30 jaar lang stijgt, is variabel zeker duurder! Oftewel resultaten uit het verleden bieden geen garantie.

[JvS]

RemcoDelft schreef op vrijdag 30 mei 2014 @ 11:33:
[...]

Maar hoe betrouwbaar is dat onderzoek? We hebben 20-30 jaar dalende rente gehad. Als de rente 20-30 jaar lang stijgt, is variabel zeker duurder! Oftewel resultaten uit het verleden bieden geen garantie.

Dat onderzoek is mogelijk wel betrouwbaar, maar dat is niet echt relevant voor jouw stelling. Het biedt inderdaad geen zekerheid dat het in jouw periode ook goed uitpakt. Dat de rente wat zal stijgen tov nu is wel duidelijk, de langlopende rentes zijn om die reden ook hoger dan de kortlopende rentes.

De bank calculeert dat ook mee in hun langetermijn rente en pakt daar nog een extra stukje bij. Als jij denkt het beter te kunnen berekenen /voorspellen dan de bank of je wilt gewoon de zekerheid en bent bereid daar ietsje meer voor te betalen, dan moet je het lang vastzetten.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 30-05-2014 11:42 ]

[_l_Arjan_l_]

Het verschil tussen 30 jaar vast en variabel is nu ongeveer 2.5%. In maandlasten kan dat al ong. 200 euro schelen bij een hypotheek van 2 ton. Als je die 200 euro in aflossing stopt, dan maakt het minder uit als de variabele rente hard stijgt, omdat je totale schuld minder groot is. Ook wordt het effect van een stijgende hypotheekrente verzacht door de hypotheekrente aftrek.

In het geval van een annuitaire hypotheek betaal je de eerste jaren de meeste rente. Het is daarom gunstig om de eerste 10 jaar een zo laag mogelijk rentetarief te hebben.

[cooper87]

Net bij de ABN geweest voor een gesprek om mijn huis te financieren (bod geaccepteerd van 242.5k k.k., taxatie op 245k). ABN is vrijwel de enige bank waar ik zaken mee kan doen (ZZP'er met 2 jaarrekeningen).

Ik wil sowieso een Annuïteit hypotheek. Nu heb ik 2 opties:

- 100% financiering, 10 jaar rente vast voor 4.5%
- 85% financiering (executiewaarde), 10 jaar rente vast voor 3.9%

85% financiering zou betekenen dat ik 42.226 zelf in zou moeten leggen.

Over de totale looptijd (als we er van uit gaan dat de rente hetzelfde blijft), betaal je in totaal, netto:
- bij 100%: 384k
- bij 85%: 308k

En de maandlasten de eerste 10 jaar:
- bij 100%: 864 - 985
- bij 85%: 710 - 802

Twijfel heel erg wat ik moet doen. Heb ongeveer 90k spaargeld, dus dan gaat het ineens wel hard. Plus wil ik minstens een buffer van 20k hebben als ZZP'er, het liefst meer. Aan het huis hoeft ipc niets te gebeuren (het is dan wel niet direct m'n smaak, maar er is voorlopig prima in te wonen). Maar ik vind het idee van spaargeld omzetten in steen niet zo prettig. Aan de andere kant rendeert het nu ook voor geen meter...

Tips?

[MMaster23]

Ben geen vastgoed expert maar ik kreeg van ABN een quote van 3.7% 10jaar ann en heb uiteindelijk voor 3.55% bij Argenta afgenomen. Staat nu overigens op 3.4%.

Begrijp dat het lastiger is als ZZP'er zijnde echter 4.5% klinkt als rip off.

[_l_Arjan_l_]

Ik zou het spaargeld inzetten. Staat dat spaargeld op je prive rekening? Dan betaal je daar nu ongeveer 850 euro per jaar belasting over. Dat bedrag daalt als je het inzet voor je huis. Je buffer kun je vrij snel weer aanvullen omdat je uitgaven aan wonen fors minder zijn.
Geeft die buffer je echt extra zekerheid? Slaap je beter met 90k op je rekening dan met 60k, of 40k?

[orf]

En hoe ziet je orderportefeuille eruit? Hoe snel is die buffer hersteld?

[cooper87]

Spaargeld staat inderdaad ergens op een prive spaarrekening, ik ga er volgend jaar pas vermogenbelasting over betalen (in 2013 een heel goed jaar gedraaid, daarvoor zat ik er net onder). Maar zou wel mooi zijn om die belasting voor te zijn inderdaad.

De buffer geeft me naast zekerheid vooral vrijheid. Ik kan de opdrachten aannemen die ik leuk vind, dat vind ik veel waard. Als ik dit geld inzet moet ik wat minder kritisch zijn. Op zich prima, maar is een keuze.

Qua orders loopt het nu prima en verwacht ik de buffer snel weer bij te kunnen vullen. Je weet het echter nooit, ik heb al eerder gehad dat grote klanten ineens betalingsproblemen kregen etc.

[Kju]

Hij is zzp'er. Spaargeld inzetten om VRH te ontlopen is niet nodig, gewoon dat geld op een privérekening laten (hogere rente dan zakelijk) en de privérekening inbrengen op de balans onder het mom van "voor een toekomstige investering". Als alternatief kan hij het geld ook elk jaar in de laatste week van december naar z'n zakelijke rekening overboeken en begin januari weer terugboeken naar privé.
Puur naar de rente kijkend zou je, gezien het eigen geld die hij heeft, inderdaad moeten kiezen voor 85%R financieren. Hij is zzp'er, dus geen WW als hij geen werk heeft. Hou lekker die 90k in je zak voor noodgevallen. Ik zou zeggen, leen nu 100% en los dan versneld af.

[cooper87]

Kju schreef op vrijdag 30 mei 2014 @ 13:21:
Hij is zzp'er. Spaargeld inzetten om VRH te ontlopen is niet nodig, gewoon dat geld op een privérekening laten (hogere rente dan zakelijk) en de privérekening inbrengen op de balans onder het mom van "voor een toekomstige investering". Als alternatief kan hij het geld ook elk jaar in de laatste week van december naar z'n zakelijke rekening overboeken en begin januari weer terugboeken naar privé.

Dat klinkt heel creatief, maar zo werkt het helaas niet

[Kju]

Zo werkt het wel, vraag maar bij je fiscalist na

[JvS]

cooper87 schreef op vrijdag 30 mei 2014 @ 12:44:
Net bij de ABN geweest voor een gesprek om mijn huis te financieren (bod geaccepteerd van 242.5k k.k., taxatie op 245k). ABN is vrijwel de enige bank waar ik zaken mee kan doen (ZZP'er met 2 jaarrekeningen).

Ik wil sowieso een Annuïteit hypotheek. Nu heb ik 2 opties:

- 100% financiering, 10 jaar rente vast voor 4.5%
- 85% financiering (executiewaarde), 10 jaar rente vast voor 3.9%

85% financiering zou betekenen dat ik 42.226 zelf in zou moeten leggen.

Over de totale looptijd (als we er van uit gaan dat de rente hetzelfde blijft), betaal je in totaal, netto:
- bij 100%: 384k
- bij 85%: 308k

En de maandlasten de eerste 10 jaar:
- bij 100%: 864 - 985
- bij 85%: 710 - 802

Twijfel heel erg wat ik moet doen. Heb ongeveer 90k spaargeld, dus dan gaat het ineens wel hard. Plus wil ik minstens een buffer van 20k hebben als ZZP'er, het liefst meer. Aan het huis hoeft ipc niets te gebeuren (het is dan wel niet direct m'n smaak, maar er is voorlopig prima in te wonen). Maar ik vind het idee van spaargeld omzetten in steen niet zo prettig. Aan de andere kant rendeert het nu ook voor geen meter...

Tips?

Eh, je wilt een buffer van minimaal 20K, je hebt 90K en je moet 45K investeren om vervolgens 150 euro per maand lagere maandlasten te hebben. Dit telt toch allemaal uitstekend op? Minder schulden is beter. En als ZZP"er moet je idd een wat stevigere buffer nastreven. Dat is alles. Volgens mij vertel je niet helemaal alles... (je wilt een buffer van minstens 60K, of er is nog wat anders ofzo?)

Geld omzetten in stenen voelt niet goed. Maar een schuld aangaan terwijl je zeer matig renderend vermogen hebt staan is toch helemaal stom?

MMaster23 schreef op vrijdag 30 mei 2014 @ 12:57:
Ben geen vastgoed expert maar ik kreeg van ABN een quote van 3.7% 10jaar ann en heb uiteindelijk voor 3.55% bij Argenta afgenomen. Staat nu overigens op 3.4%.

Begrijp dat het lastiger is als ZZP'er zijnde echter 4.5% klinkt als rip off.

Jij hebt een NHG lening zo te zien, dan ligt het risico voor de bank en daarmee de rente/maand maandlasten een stuk lager.

[ Voor 13% gewijzigd door JvS op 30-05-2014 13:38 ]

[timag]

RemcoDelft schreef op vrijdag 30 mei 2014 @ 11:33:
[...]

Maar hoe betrouwbaar is dat onderzoek? We hebben 20-30 jaar dalende rente gehad. Als de rente 20-30 jaar lang stijgt, is variabel zeker duurder! Oftewel resultaten uit het verleden bieden geen garantie.

Ik heb de referentie niet bij de hand (is al weer wat jaren geleden) maar het was een gepubliceerd wetenschappelijk onderzoek, en ging over meer dan de laatste 30 jaar (ik meen sinds WOII). De megapieken van de jaren 80 zaten er ook in. Dat was ook de reden dat ik het heb onthouden, de uitkomst verbaasde me omdat variabel in het onderzoek ALTIJD goedkoper was.

Zoals opgemerkt is het ook nog zo dat met annuïteit of lineair de impact van stijgende rente lager wordt naar mate je verder komt in de tijd. Het deel rente wordt immers tijdens de looptijd steeds kleiner en daarmee ook de impact van rentestijging.

Resultaten uit het verleden bieden inderdaad geen garantie.

[cooper87]

JvS schreef op vrijdag 30 mei 2014 @ 13:32:
[...]
Eh, je wilt een buffer van minimaal 20K, je hebt 90K en je moet 45K investeren om vervolgens 150 euro per maand lagere maandlasten te hebben. Dit telt toch allemaal uitstekend op? Minder schulden is beter. En als ZZP"er moet je idd een wat stevigere buffer nastreven. Dat is alles. Volgens mij vertel je niet helemaal alles... (je wilt een buffer van minstens 60K, of er is nog wat anders ofzo?)

Geld omzetten in stenen voelt niet goed. Maar een schuld aangaan terwijl je zeer matig renderend vermogen hebt staan is toch helemaal stom?

Ik vertel wel alles hoor. Vind het gewoon een moeilijke keuze om te beslissen of ik 42k van mijn spaargeld in stenen wil zetten of de vrijheid van nu wil blijven houden. Maar het lijkt fiscaal sowieso een stuk voordeliger.

[Knakker]

Het scheelt je nu al 80 basispunten rente (over de hele hoofdsom) plus de vermogensrendementsheffing over je eigen inleg, elk jaar weer. Plus dat je uiteindelijk toch moet aflossen. Met de resterende 48k kun je het wel een jaar of twee comfortabel uitzingen zonder werk, dat lijkt me voldoende buffer.

Ik zou er dus niet te lang over nadenken.

[ Voor 4% gewijzigd door Knakker op 30-05-2014 16:39 ]

[Pooh]

De vraag is wat die 'vrijheid' precies inhoudt. In welke scenario's zou je meer dan 40k buffer nodig hebben? En wat zijn je mogelijkheden straks in die scenario's? Als het extreme gevallen zijn, kun je dan leven met een keus voor 'huis verkopen' (bij inkomensdaling) of 'alsnog hogere hypotheek"?
In de meeste gevallen zal een buffer van 40k genoeg zijn om je leven weer op de rails te krijgen na onverwachte situaties.

Maar als je onder vrijheid verstaat: "ik wil, als het in me opkomt, gewoon een halfjaar op een zeilbootje kunnen hangen en er 50k doorjagen" of "ik wil de mogelijkheid open houden om minder te gaan werken en daarvoor mijn buffer langzaam op te eten", dan is het misschien niet verstandig om je geld in bakstenen te stoppen.

[Krisp]

Sommige dingen maken je vrolijk in het traject. Vandaag een smsje van Aegon gehad dat het geld al onderweg is naar de notaris. Zo weet ik dat het geld maandag op tijd daar is. Weer een zorg minder.

Nu nog achter de rekening van de financieel adviseur aan. Die man heeft geen rekening en geen adviesrapport gestuurd, maar wel een hypotheek geregeld.

[FreakNL]

Krisp, wordt dat niet bij de notaris geregeld? In mijn geval wel namelijk...

[Krisp]

Nee, hij staat niet op de afrekening. Dat is precies de reden waarom ik er nu achteraan moet.

[ Voor 20% gewijzigd door Krisp op 31-05-2014 09:01 ]

[Baldertt]

Stel de waarde van een huis na verbouwing is 300.000. De verbouwing is geoffreerd op 40.000. Dubbele lasten tijdens verbouwing zijn 5000. Is het "logisch" om dan niet meer dan 300.000 - 40.000 - 5.000 = 255.000 te willen betalen? Of kun je ook beargumenteren dat kosten koper er nog bij komen, inrichting huis, onvoorziene posten, verbouwingsstress, etc, en dat daar dus een lagere maximum prijs bij hoort?

Uiteindelijk is het huis natuurlijk waard wat de gek er voor geeft en hangt de verkoopprijs vooral ook af van wat de verkoper er minimaal voor wil hebben. Ik ben toch wel benieuwd wat hier de ervaringen zijn.

edit: vraag toegespitst op verbouwing

[ Voor 3% gewijzigd door Baldertt op 31-05-2014 13:28 ]

[thomaske]

Baldertt schreef op zaterdag 31 mei 2014 @ 12:45:
Stel de waarde van een huis na verbouwing is 300.000. De verbouwing is geoffreerd op 40.000. Dubbele lasten tijdens verbouwing zijn 5000. Is het "logisch" om dan niet meer dan 300.000 - 40.000 - 5.000 = 255.000 te willen betalen? Of kun je ook beargumenteren dat kosten koper er nog bij komen, inrichting huis, onvoorziene posten, verbouwingsstress, etc, en dat daar dus een lagere maximum prijs bij hoort?

Uiteindelijk is het huis natuurlijk waard wat de gek er voor geeft en hangt de verkoopprijs vooral ook af van wat de verkoper er minimaal voor wil hebben. Ik ben toch wel benieuwd wat hier de ervaringen zijn.

Gaat het om een huis wat te koop staat voor 300k? Waarom zou je de verbouwkosten van de vraagprijs aftrekken? Waarom zou de verkoper jouw verbouwing moeten betalen? En waarom zou de verkoper zelfs jouw inrichting moeten betalen?

[Baldertt]

Nee, het huis staat niet te koop voor 300.000, maar minder. Vraagprijs + verbouwingskosten komt wel boven de 300.000 uit.

Je kunt de vraag ook omdraaien; waarom zou ik meer voor het huis moeten betalen dan het waard is en dan ook 3 maanden moeten gaan verbouwen?

edit: stel een ander - zelfde type - huis dat al gerenoveerd is komt te koop. Dat wordt getaxeerd op 300.000 (zelfde als andere huis NA verbouwing). Dan kies ik natuurlijk voor het huis dat af is, i.p.v. een huis dat 50.000 minder kost maar waar nog voor 50.000 euro aan verbouwd moet worden. De vraag is dus eigenlijk; hoeveel is het huis dat nog verbouwd moet worden minder waard t.o.v. verbouwingskosten. Is dat 1 op 1 of spelen dubbele lasten en het feit dat je 3 maanden aan het verbouwen bent ook mee in de waarde van het huis?

[ Voor 50% gewijzigd door Baldertt op 31-05-2014 13:23 ]

[downtime]

Baldertt schreef op zaterdag 31 mei 2014 @ 12:45:
Uiteindelijk is het huis natuurlijk waard wat de gek er voor geeft en hangt de verkoopprijs vooral ook af van wat de verkoper er minimaal voor wil hebben.

Dit dus. De rest is onzin. Wat interesseert het de verkoper nou wat de verbouwing jou gaat kosten? Het enige wat telt is de waarde bij verkoop.

[JvS]

Baldertt schreef op zaterdag 31 mei 2014 @ 13:08:
Nee, het huis staat niet te koop voor 300.000, maar minder. Vraagprijs + verbouwingskosten komt wel boven de 300.000 uit.

Je kunt de vraag ook omdraaien; waarom zou ik meer voor het huis moeten betalen dan het waard is en dan ook 3 maanden moeten gaan verbouwen?

Omdat je het dan precies naar jouw smaak hebt. Als vuistregel kan je zeggen dat 70% van de kosten van een verbouwing in de waarde van een huis gaat zitten. Dus als je op de taxatiewaarde uit wilt komen en niet meer wilt betalen, zou jouw maximumprijs 300.000 - 70% * 40.000 = 272.000 zijn. Maar het is maar net wat jij wilt. Alles wat jij wil en wat de verkoper wil is goed. Als jullie prijzen samen komen is het helemaal perfect. Dus je moet vanuit jezelf redeneren wat je er maximaal voor over hebt. Mijn redenatie zou zijn zo'n 270k als max. Jouw redenatie is 255k als max. Kan beiden.

Ik zou het in elk geval niet als argument gaan gebruiken om een laag bod te rechtvaardigen. Houdt het bij jezelf en zeg gewoon dat je er niet meer voor wilt betalen. Er "hoort" geen lagere prijs bij. Het is gewoon letterlijk wat de gek ervoor geeft. En als jij de hoogst biedende gek bent en je bod in de buurt ligt van wat de verkoper wilt hebben, kan je het huis kopen.

Baldertt schreef op zaterdag 31 mei 2014 @ 13:08:
edit: stel een ander - zelfde type - huis dat al gerenoveerd is komt te koop. Dat wordt getaxeerd op 300.000 (zelfde als andere huis NA verbouwing). Dan kies ik natuurlijk voor het huis dat af is, i.p.v. een huis dat 50.000 minder kost maar waar nog voor 50.000 euro aan verbouwd moet worden.

Ja natuurlijk. Maar aangezien je naar dit huis kijkt, is dat andere huis er niet. Lijkt me geen argument.

hoeveel is het huis dat nog verbouwd moet worden minder waard t.o.v. verbouwingskosten. Is dat 1 op 1 of spelen dubbele lasten en het feit dat je 3 maanden aan het verbouwen bent ook mee in de waarde van het huis?

Dat zijn allemaal vragen die je aan jezelf moet stellen. Het zijn jouw kosten en het is jouw keuze. wil jij die kosten niet maken, dan is het simpel. 255 is je max bod. Op taxatiewaarde heeft het invloed (maar zodanig dat 70% van de kosten ongeveer in waardevermeerdering gaan zitten). De andere waarde geef jij eraan samen met de verkoper als je tot een deal komt.

[ Voor 35% gewijzigd door JvS op 31-05-2014 13:34 ]

[Kju]

Er is geen vuistregel voor de waarde na verbouwing. Waardevermeerdering is een kwestie van het waarderen van de investering naar redelijkheid (een keuken van 40.000 in een appartement van 100.000 waardeer je dan op 10.000 ofzo) en het daarna verrekenen van de eventuele restwaarde van de bestaande voorzieningen/afwerking/installaties, rekening houdend met de waarde van transacties van objecten in een staat voor de verbouwing en de beoogde staat na verbouwing (die bepalen dan de maximale waardevermeerdering). Het vervangen van een marktconforme luxe keuken door een duurdere luxere keuken levert nul extra waarde op.

Bij het taxeren maak je ook nog onderscheid tussen normkosten en de kosten die de opdrachtgever denkt te gaan maken. Bij de waardering ga ik uit van de genormeerde kosten. Het kan dus best zijn dat iemand 30.000 verwacht te investeren maar de waardestijging 50.000 is, e.e.a. afhankelijk van de referentiepanden.

Anyway, het is voor taxateurs al moeilijk, verkijk je er als gewone consument dus niet op.

[ Voor 11% gewijzigd door Kju op 31-05-2014 13:37 ]

[Baldertt]

Allemaal eens met bovenstaande.
Het gaat om een huis waar zo goed als alles aan moet gebeuren; originele keuken en badkamer van 1935 zitten er nog in, geen CV, loden leidingen, etc. Ik snap dat een dure keuken t.o.v. een standaard keuken weinig (tot geen) meerwaarde oplevert, echter CV en elektra aanleggen, dubbele beglazing aanbrengen etc, is een ander verhaal (toch?).

Het andere huis dat wel af is is er op dit moment niet. Die komen sporadisch te koop en zijn dan zeer snel verkocht.

Iets om verder maar met de aankoopmakelaar te bespreken.

[Kju]

Als de woning in principe gestript moet worden zal de te verwachten verkoopopbrengst een stuk lager liggen dan als je uitgaat van [waarde in marktconforme staat -/- kosten om het marktconform te maken]. Dat moet dan wel blijken uit vergelijkbare transacties, is wel regioafhankelijk.

Aangezien je een aankoopmakelaar hebt: laat hem/haar dan wel duidelijk toelichten waarom hij/zij vind waarom die woning voor en na verbouwing een bepaalde waarde heeft aan de hand van concrete referenties. Als dat niet kan dan zou ik een taxateur overwegen.

[ Voor 35% gewijzigd door Kju op 31-05-2014 13:48 ]

[woekele]

Originele badkamer uit 1935? Vaak hadden huizen toen niet eens een badkamer. Luxe huis geweest dus? Of stiekem toch later ingebouwd?

@hieronder: helder, tnx

[ Voor 10% gewijzigd door woekele op 31-05-2014 15:58 ]

[Pooh]

woekele schreef op zaterdag 31 mei 2014 @ 14:04:
Originele badkamer uit 1935? Vaak hadden huizen toen niet eens een badkamer. Luxe huis geweest dus? Of stiekem toch later ingebouwd?

Hangt nogal van de lokatie af. In het algemeen kun je stellen dat zodra er een rioolaansluiting was bij nieuwbouw, er doorgaans ook badkamers werden voorzien. Gedoe met een tobbe was niet meer nodig, of in elk geval kon je die neerzetten op een granito vloertje met een drain. In de grote steden zijn woningen vanaf 1900 meestal al voorzien van badkamer, in kleinere plaatsen soms pas na 1930, maar 1935 is echt wel laat, alleen kleine arbeidershuisjes werden toen nog zonder uitgevoerd.

(Dat in 1935 de meeste/veel huizen nog geen badkamer/rioolaansluiting hadden is natuurlijk wel waar. Maar het gaat hier om nieuwbouw uit die tijd )

[ Voor 9% gewijzigd door Pooh op 31-05-2014 15:14 ]

[naitsoezn]

naitsoezn schreef op donderdag 29 mei 2014 @ 08:08:
Gister bericht van de taxateur gehad: Woning op precies het juiste bedrag getaxeerd .. Scheelt weer een ORV

En al na 2 dagen (inclusief hemelvaart) gisteren finaal akkoord van de geldverstrekker , of zoals de FA zei : "gefeliciteerd met jullie schuld"

[geldermalsen]

Mijn vriendin en ik zitten erg te twijfelen.

We hebben een optie op een nieuwbouw huis wat voor ons perfect is.

Echter is er sinds 4 weken een huis op de markt gekomen wat nog beter bij ons past.
Dit huis staat tekoop voor 325.000

Wat zou vanuit ons het eerste bod moeten zijn, het enige wat aangepast moet worden is de vloer beneden.
Ik zelf zat te denken aan 285.000 zit ik dan redelijk goed, we hopen zelf op de 300.000 uit te komen (anders gaan we voor het nieuwbouw huis). is dit reeel?

[Baldertt]

Kju schreef op zaterdag 31 mei 2014 @ 13:45:
Als de woning in principe gestript moet worden zal de te verwachten verkoopopbrengst een stuk lager liggen dan als je uitgaat van [waarde in marktconforme staat -/- kosten om het marktconform te maken]. Dat moet dan wel blijken uit vergelijkbare transacties, is wel regioafhankelijk.

Dus in mijn voorbeeld zou de verwachte opbrengst in huidige staat lager liggen dan 300.000 - 40.000 (even er vanuit gaande dat de 40.000 nodig zijn om het huis normconform te maken)? Of lees ik het niet goed?

Voor hoogwaardige renovatie is 1000 euro per m2 een veel gebruikte richtlijn, uitgaande van een huis dat volledig gestript moet worden. Is er ook een vuistregel voor marktconform maken?

[Krisp]

geldermalsen schreef op zondag 01 juni 2014 @ 03:26:
Mijn vriendin en ik zitten erg te twijfelen.

We hebben een optie op een nieuwbouw huis wat voor ons perfect is.

Echter is er sinds 4 weken een huis op de markt gekomen wat nog beter bij ons past.
Dit huis staat tekoop voor 325.000

Wat zou vanuit ons het eerste bod moeten zijn, het enige wat aangepast moet worden is de vloer beneden.
Ik zelf zat te denken aan 285.000 zit ik dan redelijk goed, we hopen zelf op de 300.000 uit te komen (anders gaan we voor het nieuwbouw huis). is dit reeel?

Voor jou wel. Je hebt een perfecte beslisconstructie, voer hem gewoon uit! Je ziet vanzelf of de verkopers hierin meegaan.

[Kju]

Baldertt schreef op zondag 01 juni 2014 @ 08:35:
[...]

Dus in mijn voorbeeld zou de verwachte opbrengst in huidige staat lager liggen dan 300.000 - 40.000 (even er vanuit gaande dat de 40.000 nodig zijn om het huis normconform te maken)? Of lees ik het niet goed?

Voor hoogwaardige renovatie is 1000 euro per m2 een veel gebruikte richtlijn, uitgaande van een huis dat volledig gestript moet worden. Is er ook een vuistregel voor marktconform maken?

Dat zou best kunnen. Op zich kan je zelf ook onderzoek doen. Zoek woningen in vergelijkbare staat met vergelijkbare stand en ligging, corrigeer voor gebruiks- en perceeloppervlakten, zoek de transactieprijzen op en je hebt de verwachtte opbrengst. (klinkt makkelijker dan het lijkt )
Wat verkopers niet beseffen is dat woningen die gestript moeten worden ontzettend moeilijk verkoopbaar zijn. Dat komt enerzijds omdat de gemiddelde koper tegenwoordig niet meer wil klussen en anderzijds omdat er behoorlijk wat misvattingen zijn over de financiering, ook onder hypotheekadviseurs. Ik krijg regelmatig klanten over de vloer die onterecht bij de Hypotheker hebben gehoord dat verbouwingen niet meer te financieren zijn, laat staan een verbouwing van 50k. Ironisch genoeg is het vaak juist mogelijk om de complete verbouwing mee te financieren omdat de investering 100% (of wel meer als de koper goedkoop werkt) mee kan worden genomen in de marktwaarde na verbouwing.

[ Voor 7% gewijzigd door Kju op 01-06-2014 10:42 ]

[Baldertt]

Wat ik van de HA begreep is dat het tegenwoordig niet vanzelfsprekend is dat verbouwingskosten voor 100% meerwaarde zorgen.
Dus stel: huis koop je voor 300k-40k = 260k en vervolgens wordt het getaxeerd op 290k na verbouwing ipv 300k, dan moet die 10k ergens vandaan komen (eigen geld dus).
Ik kan me voorstellen dat bovenstaande eerder gebeurt bij het plaatsen van een luxe keuken in een goedkoop apartement dan bij het aanleggen van een cv in een huis dat gestript wordt.

[Kju]

Het is nooit vanzelfsprekend geweest. Mijn punt is dat je bij een woning die gestript moet worden in de situatie kan komen dat het verschil tussen de koopsom (is niet per definitie de marktwaarde huidige staat) en/of de marktwaarde in huidige staat en de marktwaarde na verbouwing groter is dan het bedrag die geinvesteerd moet worden waardoor de investering lager kan zijn dan de waardestijging en NHG gewoon toestaat dat de investering voor 100% gefinancierd word.

Om te illustreren:
Marktwaarde huidige staat 125.000 (op basis van objectvergelijking uitgaande van de definitie van marktwaarde)
Koopsom variabel bv.100.000 (als niemand meer wil geven en je een beetje goed kon onderhandelen)
Investering 40.000
Marktwaarde na verbouwing 185.000 (op basis van objectvergelijking uitgaande van de definitie van marktwaarde, in de vergelijking wordt uitsluitend uitgegaan van objecten in kant-en-klare staat)

[Baldertt]

Dat kan ik me goed voorstellen, maar komt dat in de praktijk ook voor?

Ik heb het idee dat een verkoper vaak andersom redeneert: waarde nu = waarde na investering - investering. En daar nog wat bovenop, want de crisis geldt natuurlijk alleen voor andere huizen, niet voor zijn huis.

Ik ben wel weer wat wijzer. Volgende stap is betere kostenschatting krijgen (alle bovengenoemde bedragen waren trouwens fictief) en dan een plan maken met de aankoopmakelaar. Leuk

[Kju]

Komt wel vaker voor dan je denkt, ook bij starters.

[JvS]

ik heb in principe zo geredeneerd. Ik wilde maximaal 175K aan een huis uitgeven. Ik kwam bij toeval een leuk huis tegen van mijn wens, maar met een hele grote tuin (da's in Utrecht wel bijzonder). Heb daar 185 op geboden maar ben er niet uitgekomen. In een andere straat in de buurt stond een huis te koop voor 175 (bieden vanaf), daar moest in de woonkamer nog wel eea gebeuren, en de bieden vanaf was ook echt "pas vanaf 175k gaan we praten, vraagprijs is 200k". Dat huis staat overigens nog te koop. En het huis wat ik nu gekocht heb had nogal wat werk (trap, plafond, elektra, kozijnen, vensterbanken, verwarmingsbuizen en ombouw, opnieuw stuccen, elektra) en wat standaard zaken (vloeren, schilderen). Ik schatte het in op 10.000 euro aan investering en heb toen gedacht "omdat het zo gaar te koop staat, biedt ik nog 5k minder) en uiteindelijk heb ik die voor 160 gekocht.

Overigens vraag ik me af hoeveel dit nu in taxatie meer waard is. Ik heb het niet gefinancieerd en niet laten taxeren. Het ziet er nu fris en modern uit, vloer is mooi en de trap is veel mooier en het systeemplafond is vervangen door een net plafond. Maar het zijn allemaal cosmetische zaken. "Ziet" een taxateur dat?

[Kju]

Het is geen exacte wetenschap, een concreet antwoord is dus niet te geven. Het is wel handig als je dezelfde taxateur de voor en na verbouwing laat taxeren, die weet hoe het er voorheen uitzag.
Een taxateur die alleen na verbouwing taxeert zal in de vergelijking zoveel mogelijk uitgaan van referentiepanden in vergelijkbare staat (na verbouwing).
Bij de waardering van de afwerking en inrichting zal de taxateur rekening houden met eenvoudig, gemiddeld of luxe. Als je afwerking gemiddeld was en gemiddeld is gebleven zal de waarde niet bijzonder stijgen.

[Rohem]

ATS schreef op donderdag 29 mei 2014 @ 09:23:
[...]

Als je bij de Rabo een offerte hebt, is alles al akkoord. De offerte is daar de akte. Dat is niet bij elke verstrekken het geval overigens. Dat kan ook niet, als je reclames ziet over iemand die huizen gaat kijken "met de hypotheekofferte al op zak". Sure. Een bank gaat echt niet zonder dat ze het onderpand gewaardeerd hebben finaal akkooord met de lening.

Ah goed om te weten Nu snap ik ook waarom er in de offerte bijna letterlijk stond dat "een getekende offerte een overenkomst is"

[Verwijderd]

Nieuwe vraag, ik heb nu een woning die ik een jaar huur (vrije sector) 'a 800/maand. Hiervoor vrije sector gehuurd 600/maand ook een jaar

Nu gaat de huur natuurlijk weer omhoog per juni/juli en zit ik te kijken of het niet goedkoper is om te kopen.

Voor ik uberhaubt de vraagprijs ga vragen, ben ik benieuwd naar wat de hypotheekadviseur/bank van mij zal vinden.

Ik heb twee banen de een verdien ik 1900 bruto + vakantiegeld + 13e maand, 1 jaar in dienst, vast contract.

Andere werk ongeveer 6000 bruto per jaar., twee jaar in dienst, ook vast contract

Spaargeld 10-20 duizend.

Partner inkomen 0

Ik begrijp dat ik gewoon naar een hypotheek adviseur / bank moet, maar ben benieuwd naar een zeer groffe indicatie: krijg je hier uberhaubt een hypotheek mee, zoja in wat voor richting (100? 200?). Moet je perse een 2e inkomen hebben? Hoe kijken ze naar BKRof hoe dat ook mag heten, hoe weet ik of ik daar in voorkom?

Gaat me maar erom een idee te krijgen!

[Smuggler]

BKR kan je opvragen bij je eigen bank, duurt ongeveer een week maar dan weet je precies waar je aan toe bent.
1850 euro is niet zo heel veel, ik denk dat je richting een 1 a 1,2 ton een hypotheek kan krijgen. Het spaargeld help een hoop maar ik zou deze niet direct inleggen maar gebruiken voor verhuizing/verbouwing van je nieuwe woning, wat er over is kan je daarna direct aflossen in je hypotheek. als die noodzaak er is.

[Verwijderd]

Dank voor de snelle reply. Telt dat tweede inkomen mee of is dat " verwaarloosbaar " ?

Voor wat betreft spaargeld, ik had gehoopt dat ditals basis voor een wat hogere hypotheek zou kunnen dienen. Stel mijn partner zou minimumloon verdienen vast contact 40 uur dan gaat de hypotheek met misschien een paar x tienduizend euro omhoog. Partner werkt niet, maar dmv spaargeld inleg koop ik dat deel gelijk af. Meer hypotheek voor ons, meer zekerheid voor de bank want dat deel hebben ze alvast binnen. Redeneer ik nu totaal scheef of..?

edit/supplement: verbouwing nieuwe woning... ik zit te denken om deze woning over te nemen dus dan hoeft er niets verbouwd te worden

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 02-06-2014 09:06 ]

[Smuggler]

De hypotheek wordt niet hoger, maar je kan wel een duurder huis kopen door zelf geld in te leggen. dus dat is letterlijk een huis van 10K meer in jouw geval.
Het is net de kostenkoper ongeveer die je op deze manier kan betalen.
Een tweede inkomen telt gewoon mee, kan iemand die door de partner die een bijbaantje had in de supermarkt voor 12 uur per week wel net die ene woning kon kopen. scheelde iets van 10K op de koopsom.

[IceM]

Volgens mij komt je jaarinkomen waarmee gerekend wordt dan op: 1900×12×1.08+6000 = 30624. Volgens de online berekening van de hypotheker en de hypotheekshop kom je dan uit op een hypotheek van +- 146.730. Bij de rabobank zit je op een hypotheek van 130.700. Geen idee waar het verschil door komt.

Edit: als die 13e maand vast in je contract staat (en je werkgever dus niet willekeurig kan besluiten die niet uit te keren) telt dit volgens mij ook nog mee bij je jaarinkomen.

[ Voor 23% gewijzigd door IceM op 02-06-2014 09:33 ]

[TrailBlazer]

afgelopen week de nieuwe offerte binnen gekregen voor de komende jaren. Op het bankspaardeel maakt de rente echt geen drol uit door het rentedempende effect. Op het afflossingsvrije deel (25%) scheelt het toch wel behoorlijk wat. We gaan voor een kortere periode dan eerst en alles wat we nu besparen als gevolg van de lagere rente gaat direct naar het aflossen aflossingsvrije deel.

Wel apart dat de bank het huis nu hoger in waarde acht dan toen we het 5 jaar geleden gekocht hebben
Tenzij ze onder wat het saldo in het bankspaardeel meegenomen hebben kan ik dit niet ecth verklaren zker niet tov mijn WOZ

[ATS]

IceM schreef op maandag 02 juni 2014 @ 09:31:
Volgens mij komt je jaarinkomen waarmee gerekend wordt dan op: 1900×12×1.08+6000 = 30624. Volgens de online berekening van de hypotheker en de hypotheekshop kom je dan uit op een hypotheek van +- 146.730. Bij de rabobank zit je op een hypotheek van 130.700. Geen idee waar het verschil door komt.

Edit: als die 13e maand vast in je contract staat (en je werkgever dus niet willekeurig kan besluiten die niet uit te keren) telt dit volgens mij ook nog mee bij je jaarinkomen.

Ik denk dat je hoger uit gaat komen. Die online rekentools werken meestal met een rekenrente van 5%, terwijl de reële rente momenteel significant lager is dan dat. Dat geeft meer ruimte. Of je daar gebruik van wil maken is iets anders natuurlijk.

[Urithar]

Zal mijn ervaring tot nu toe ook weer even delen:
Tijdje georienteerd, onafhankelijke hypotheekadviseur in de arm genomen, samen op een max van 130.000 uitgekomen.
Vervolgens een makelaar gezocht en gisteren met deze makelaar een viertal huizen bezocht om wat vergelijkingsmateriaal te hebben. Een aantal heb ik zelf aangedragen, vervolgens had hij nog wat dingen opgezocht.

Nu is het laatste huis daadwerkelijk interessant maar wel iets lastiger, deze bleek aangeboden te zijn via mijn eigen makelaar. Nu heeft mijn makelaar ook gekeken naar huizen die qua vraagprijs boven mijn max zitten, omdat het met onderhandelingen nog wel eens genoeg kon zakken.
Dit huis heeft als vraagprijs 139.500. Een zelfde woning staat te koop voor 156.000, er zijn er meerdere verkocht met als vraagprijs rond de 140.000.
Nu vertelde hij dat hij als makelaar niet van 2 kanten mag verdienen dus als ik interesse heb dat ik dan bij hem een bod neer kan leggen en ik geen kosten aan hem heb. Op zich fijn, maar voelt wel een beetje gek.

Nu ga ik volgende week voor een 2e bezichtiging en meer informatie over VVE etc. Als ik dan nog steeds enthousiast ben moet ik natuurlijk proberen de prijs op of onder 130.000 te laten komen.
Mijn 1e gedachte is om 126.000 te bieden, en als ze iets zakken een eindbod op 130.000 neer te leggen.
Iemand nog tips/ideeen/commentaar?

[thomaske]

Is natuurlijk een vreemde situatie. De verkopende makelaar is op de hoogte van je max. prijs. Dat is voor de onderhandeling misschien niet erg handig.

Maar aan de andere kant, hij zou dat huis niet hebben aangegeven als hij met 130 niet akkoord zou gaan..

[Kju]

Ik zou gewoon zeggen: "Piet (of hoe hij ook heet), je kent m'n situatie. ik ga niet halen en trekken, ik bied X euro, en anders gaan we verder kijken."
Die makelaar weet hoe ver je kan gaan, heeft geen zin om te onderhandelen. Vergeet ook niet dat hij in het belang van de tegenpartij werkt, vertrouw hem dus niet.

[Piper]

Wij hebben vanochtend ook weer eens een huis bezichtigd, zag er uit als verwacht en voelde goed. Is wel een kluspandje maar daar waren we ook naar aan t kijken..;) Er waren ook zoals verwacht weer een flink aantal andere kijkers en er liep al een onderhandeling, wij konden dus nog een storingsbod doen en hebben net maar besloten om onze vooraf bepaalde Max neer te leggen, dit is echter nog een dermate groot stuk onder de vraagprijs dat we niet verwachten dat het wat wordt, maar niet geschoten is altijd mis...we'll see, geen haast, we hebben een huurwoning en spaargeld achter de hand dus het moet op onze voorwaarden en anders niet;)

[ Voor 0% gewijzigd door Piper op 03-06-2014 12:11 . Reden: Stomme autocorrect.. ]

[dangerousp]

Urithar schreef op dinsdag 03 juni 2014 @ 11:54:
Zal mijn ervaring tot nu toe ook weer even delen:
Tijdje georienteerd, onafhankelijke hypotheekadviseur in de arm genomen, samen op een max van 130.000 uitgekomen.
Vervolgens een makelaar gezocht en gisteren met deze makelaar een viertal huizen bezocht om wat vergelijkingsmateriaal te hebben. Een aantal heb ik zelf aangedragen, vervolgens had hij nog wat dingen opgezocht.

Nu is het laatste huis daadwerkelijk interessant maar wel iets lastiger, deze bleek aangeboden te zijn via mijn eigen makelaar. Nu heeft mijn makelaar ook gekeken naar huizen die qua vraagprijs boven mijn max zitten, omdat het met onderhandelingen nog wel eens genoeg kon zakken.
Dit huis heeft als vraagprijs 139.500. Een zelfde woning staat te koop voor 156.000, er zijn er meerdere verkocht met als vraagprijs rond de 140.000.
Nu vertelde hij dat hij als makelaar niet van 2 kanten mag verdienen dus als ik interesse heb dat ik dan bij hem een bod neer kan leggen en ik geen kosten aan hem heb. Op zich fijn, maar voelt wel een beetje gek.

Nu ga ik volgende week voor een 2e bezichtiging en meer informatie over VVE etc. Als ik dan nog steeds enthousiast ben moet ik natuurlijk proberen de prijs op of onder 130.000 te laten komen.
Mijn 1e gedachte is om 126.000 te bieden, en als ze iets zakken een eindbod op 130.000 neer te leggen.
Iemand nog tips/ideeen/commentaar?

Ik heb bij de aankoop van mijn huis een vast bod gedaan. Een mooi huis stond al 3 kwart jaar te koop voor 200.000 kk en ik heb een vast bod gedaan van 175.000, meer wilde ik niet en mijn absolute max. De makelaar lachte mij uit alsof ik gek was en probeerde bij mij meer te ontlokken, maar ik heb aangegeven dat dat de absolute max was! 3 maanden later kwamen ze me hangende pootjes terug. Ik heb nog geprobeerd om meer te zakken, maar dat lukte helaas niet, echter wel een mooi huisje voor 175.000.

Als je max 130.000 is, kun je daar ook eerlijk over zijn en dat er geen onderhandelingsruimte is. Take it or leave it.

[murphsy]

Kju schreef op dinsdag 03 juni 2014 @ 12:04:
Ik zou gewoon zeggen: "Piet (of hoe hij ook heet), je kent m'n situatie. ik ga niet halen en trekken, ik bied X euro, en anders gaan we verder kijken."
Die makelaar weet hoe ver je kan gaan, heeft geen zin om te onderhandelen. Vergeet ook niet dat hij in het belang van de tegenpartij werkt, vertrouw hem dus niet.

Vertrouw hem niet is denk ik niet correct. Je kan hem juist vertrouwen dat hij in het belang van de tegenpartij zal handelen. De makelaar deed dit volgens mij trouwens correct, door direct duidelijk te maken dat hij in het geval van dit huis dus niet voor jou werkt. Ook weet deze makelaar helemaal niet jouw maximale bod. Hij weet jouw maximale bestedingsruimte, maar wie zegt dat jij dat ook totaal wil betalen voor dit specifieke huis? Misschien vind jij dit huis maar € 120k waard...

Eventueel kan je een andere makelaar in de hand nemen, als je dit specifieke huis wilt.

::edit:: het gaat niet om wat je kan betalen, maar om wat je wil betalen. Ik kan ook schoenen van € 550,- betalen, gelukkig nog nooit gedaan. Ik draag echter wel schoenen

[ Voor 8% gewijzigd door murphsy op 03-06-2014 13:31 ]

[Kju]

Hij is z'n aankoopmakelaar, hij weet dus heus wel hoe Urithar denkt, wat hij verwacht en hoeveel hij wel en niet weet over onroerend goed en kan echt wel inschatten hoe ver Urithar zal willen gaan. Hier gaan onderhandelen is zinloos. Ik heb het verder niet gehad over de werkelijke waarde van het huis, ik ging alleen in op zijn strategiebepaling

[murphsy]

Ja snap ik, maar juist daarin zit de 'ruimte' waardoor onderhandelen niet zinloos is volgens mij. Je zou bijvoorbeeld een taxatie kunnen laten doen, zonder die te ontsluiten aan de verkoopmakelaar (ex-aankoopmakelaar ) waardoor je een referentiekader creëert die de verkoopmakelaar niet kent.

Dit taxatierapport is ook een mooi middel om voor jezelf een 'nieuwe' waarde in je hoofd te creëren wat je wilt betalen voor dit huis.

Beetje abstract verhaal, hopelijk komt mijn gedachtengang een beetje uit de verf. Moeilijk onder woorden te brengen dit. De kern is: sowieso proberen het onderste uit de kan te halen.

[Kju]

Ik ben het ook niet oneens met je hoor, ik roep regelmatig dat de waardering plaats moet vinden voordat je gaat bieden, niet alleen in deze situatie. Wat mij betreft moet hij dat sowieso dus laten uitvoeren. Mijn punt is alleen, en dan ga ik in op zijn overwegingen, dat ik het zinloos vind als hij gaat nadenken over strategieën en ruimte terwijl er geen sprake is van een echte onderhandeling omdat de koper in het nadeel is doordat de verkoopmakelaar op de hoogte is van de situatie van de koper en het andersom (lijkt mij) zeker niet het geval is. Als de verkoopmakelaar zogenaamd inside info geeft doet hij dat alleen maar om de koper te leiden naar een bepaald bedrag. Dat is onderhandelingstechnisch een fors nadeel. Ik laat het hier verder bij, soms blijf ik te veel hangen in mijn eigen cultuur

[ Voor 8% gewijzigd door Kju op 03-06-2014 14:43 ]

[Urithar]

Nuttige input, erg fijn om visies van verschillende kanten te lezen, voor mijzelf en hopelijk ook voor anderen.

thomaske schreef op dinsdag 03 juni 2014 @ 12:01:
Maar aan de andere kant, hij zou dat huis niet hebben aangegeven als hij met 130 niet akkoord zou gaan..

Dat hoop ik ook inderdaad, dat is voor mij wel dan wel weer nuttige informatie als dit klopt.

murphsy schreef op dinsdag 03 juni 2014 @ 13:29:
[...]
Eventueel kan je een andere makelaar in de hand nemen, als je dit specifieke huis wilt.

Mijn makelaar heeft in mijn ogen zeker correct gehandeld, hij heeft de optie van een andere makelaar in de hand nemen zelf ook geroepen.

Hij weet inderdaad grofweg mijn bestedingsruimte, het preciese bedrag is een tweede (natuurlijk afhankelijk van staat van huis) en wat ik het waard vind is een terechte derde. Er zijn wel een paar punten waar op af te dingen valt dus het is geen 100% ideaalplaatje.
Na een 2e bezichtiging kan ik voor mezelf een maximumprijs bepalen, dit kan 130.000 worden maar ook 120.000 of ergens daartussen natuurlijk. Daar ga ik dan zowiso niet boven bieden, er zijn meer woningen te koop in Haarlem. Een eventuele strategie van bod uitbrengen is dan een volgende stap, goed om me dat ook echt te realiseren .

Een taxatie laten doen is ook wel een interessante om te overwegen, bedankt voor de tip!

[ Voor 6% gewijzigd door Urithar op 03-06-2014 16:13 ]

[BFmango]

Ik heb momenteel een nieuwbouwproject op het oog, gaat om een rijwoning van ca. 200k. Nu vraag ik mij af, wat bepaalt mijn onderhandelingspositie die ik heb als het gaat over onderhandelen vraagprijs? Kan je makkelijker wat extra opties gratis toegezegd krijgen of kan je beter proberen om de vraagprijs te verlagen en de opties zelf bij te betalen?

[Woy]

BFmango schreef op dinsdag 03 juni 2014 @ 18:27:
Ik heb momenteel een nieuwbouwproject op het oog, gaat om een rijwoning van ca. 200k. Nu vraag ik mij af, wat bepaalt mijn onderhandelingspositie die ik heb als het gaat over onderhandelen vraagprijs? Kan je makkelijker wat extra opties gratis toegezegd krijgen of kan je beter proberen om de vraagprijs te verlagen en de opties zelf bij te betalen?

De belangrijkste vraag is natuurlijk hoe gewild zijn die woningen voor die prijs? Als het al storm loopt omdat het mooi geprijsd is zal je weinig onderhandelingsruimte hebben. Als er eigenlijk weinig animo voor is, maar het project is al wel begonnen, dan heb je een betere positie om te onderhandelen.

Ik denk dat je sowieso meer ruimte hebt om over de afwerking/opties te onderhandelen dan over de basisprijs, maar ik heb er zelf verder geen ervaring mee.