Ervaring met huis kopen deel 6

[Woy]

ATS schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 09:33:
Hun aanschafwaarde en hypotheek kan je ook opvragen, als je dat specifiek wil weten. Verkopen uit de buurt kunnen interessant zijn, als de buurt een beetje homogeen is qua huizen. In mijn geval had ik er niet veel aan; de paar huizen die er op stonden waren niet vergelijkbaar met het huis waar het ons om ging. De informatie over het huis zelf vond ik wel nuttig.

Hypotheek zegt overigens niet zo heel veel, want hij kan best hoger ingeschreven staan. Het is dus niet de daadwerkelijke lening die geregistreerd staat.

[ATS]

Woy schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 10:22:
[...]

Hypotheek zegt overigens niet zo heel veel, want hij kan best hoger ingeschreven staan. Het is dus niet de daadwerkelijke lening die geregistreerd staat.

Als hij lager is dan de vraagprijs cq. te bieden prijs, dan weet je in elk geval dat ze niet met een restschuld blijven zitten.

[JvS]

G-PHREAK schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 10:12:
[...]


Inmiddels 4,9%

En commercieel met NHG is het denk ik tussen de 3,8 en 4,2% voor 15 jaar.

Laten we zeggen 4% rente en een leenbedrag van 25.000 euro. Dan scheelt het je dus 3 jaar 4% rente (25.000 * 0,04 * 3 = 3000 euro bruto), maar kost het je vervolgens 12 jaar 0,9% rente. Na 12 jaar heb je amper 15% afgelost, je kunt dus wel rekenen met 1% over 85% voor 12 jaar over 25.000 euro. Dat kost dan 25.000 * 0,85 * 0,01 * 12 = 2550 euro extra bruto.

Door die hogere rente is het eigenlijk uitgesteld betalen. Als je het vergelijkt met 10 jarige rente is het verschil nog groter. Eigenlijk zou je het leenbedrag direct volledig moeten afbetalen aan het eind van de rentevrije periode. Dat heeft een vriend van me gedaan en dan heb je gewoon volledig het voordeel.

[ Voor 21% gewijzigd door JvS op 16-05-2014 10:40 ]

[Woy]

ATS schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 10:35:
[...]

Als hij lager is dan de vraagprijs cq. te bieden prijs, dan weet je in elk geval dat ze niet met een restschuld blijven zitten.

Waarschijnlijk niet nee, maar het kan natuurlijk dat ze ook nog een niet hypothecaire lening hebben. Sowieso zou het feit of de verkoper een restschuld heeft of niet, niet veel mee moeten wegen. Hooguit kun je het meenemen in je bied strategie.

[RickvN]

Ik snap het dat je te weinig info hebt, maar dat is opzich snel.
505m3, 128m2 woonoppervlak, 246m2 perceeloppervlak.
6 kamers, 5 slaapkamers, bouwjaar 2008, garage los van het huis met oprit voor 1 auto, nette tuin, alles beton in het huis. Werkt op warmtepomp, dus bg en 1e verdieping vloerverwarming. Dakkapellen van 4m op zolder (2kamers). Kozijnen in 2012 geverfd, etc... Dat is t wel in een notendop.

Makelaar belde zojuist, woensdag nog bezichtiging geweest die ze ook positief verwachten (wss bod). Dus dit weekend goed denken over een bod. Denk zelf aan 290 om te kijken wat ze doen.

[cooper87]

Laat je niet gek maken door een makelaar die zegt dat er een bod aan komt...

[Woy]

Inderdaad, gewoon rustig blijven en alle tijd nemen die jij nodig hebt. Voor een prijs zul je toch vooral moeten kijken naar vergelijkbare objecten die de afgelopen tijd verkocht zijn. Met deze informatie valt helemaal niks te zeggen.

[RickvN]

cooper87 schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 11:08:
Laat je niet gek maken door een makelaar die zegt dat er een bod aan komt...

Groot gelijk! Moeten we miss los van denken. Voor 329 gaan we het iig niet doen. Dus we moeten wel reëel blijven en goed nadenken, geen keuze van 1 dag ijs.

Edit @ Woy. Misschien eens in de plaats op vergelijkbare hoekwoningen zoeken. Betreft nieuwbouw wijk vd laatste 10 jaar met 1000 woningen, dus zal vast wel iets vergelijkbaars zijn.

[ Voor 21% gewijzigd door RickvN op 16-05-2014 11:14 ]

[johiem]

Het is sowieso wel makkelijk om voor jezelf duidelijk te hebben wat je er maximaal voor wilt geven. Dat weet je wanneer je plafond is bereikt, geef dan bij het eindbod dan ook aan dat dit je max is. Als een en ander niet doorgaat, wie weet komen ze terug op hun beslissing.

[RickvN]

Op funda staan enkele verkochte woningen in die wijk, mensen andere bronnen waar veel meer verkochte huizen staan (van bijv. Ook langer geleden)?

[johiem]

RickvN schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 11:18:
Op funda staan enkele verkochte woningen in die wijk, mensen andere bronnen waar veel meer verkochte huizen staan (van bijv. Ook langer geleden)?

Het overzicht van kadaster wat ik eerder aangaf, hier kan je de transacties van complete postcode gebieden bekijken voor een paar euro. Ik zoek ff de URL

De link is: https://kadaster-on-line.kadaster.nl/na.asp.

Rechts even de postcode + nr intikken van de woning die je op het oog hebt en dan het koopsommenoverzicht aanschaffen. Krijg je alles uit de postcode gebied .

[ Voor 22% gewijzigd door johiem op 16-05-2014 11:22 ]

[rinkel]

Je kunt idd bij het kadaster (dus niet kadasterdata) een koopsommenoverzicht krijgen in de straat (even of oneven nummers) voor ongeveer 2 euro. Ik heb dat ook regelmatig gedaan; erg handig om een indruk te krijgen.

[RickvN]

Sorry, ik had enkel via kadasterdata gekeken. Vnv ff koopsomoverzicht aanschaffen en checken. Zag dat er voor de postcode al 19 transacties waren. Zijn en dan bijv. Omdat het een hoekwoning is, ook transacties van tussenwoningen bijgevoegd?

[ Voor 61% gewijzigd door RickvN op 16-05-2014 11:34 ]

[johiem]

Hier een plaatje. Staan maar drie transacties in, maar ze gaan een hele tijd terug. Bij een taxatie krijg je deze overzichten er gratis bij, maar die is in zijn totaliteit wat duurder ().

[johiem]

RickvN schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 11:32:
Sorry, ik had enkel via kadasterdata gekeken. Vnv ff koopsomoverzicht aanschaffen en checken. Zag dat er voor de postcode al 19 transacties waren. Zijn en dan bijv. Omdat het een hoekwoning is, ook transacties van tussenwoningen bijgevoegd?

Het zullen transacties zijn die op het postcode gebied slaan. Dus 0000AA, dat hele gebied. Dus als daar tussenwoningen in staan, dan zullen die ook naar voren komen. Wellicht is er in de regio een soortgelijke buurt, met soortgelijke woning (wellicht wat ouder, maar wel hoek), waar wel wat meer transacties op zijn? Ik bedoel op een aankoop van 300k, kunnen die extra paar euro's wel vanaf

[Tjoekie]

cooper87 schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 11:08:
Laat je niet gek maken door een makelaar die zegt dat er een bod aan komt...

Inderdaad! Bij alle bezichtigingen die ik tot nu toe gehad heb met een verkopende makelaar was er altijd net daarvoor ook al een bod uitgebracht.... Yeah, right

[RickvN]

Tjoekie schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 12:29:
[...]


Inderdaad! Bij alle bezichtigingen die ik tot nu toe gehad heb met een verkopende makelaar was er altijd net daarvoor ook al een bod uitgebracht.... Yeah, right

Dan heb je wel een koehandelaar te maken als dat zo is, volgens mij werken velen dat als er een bod is gebracht, de andere geïnteresseerden on hold worden gezet en met t bod wordt verder gegaan... Bij afgewezen bod komt t weer vrij ofzo?

[ATS]

RickvN schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 12:44:
[...]

Dan heb je wel een koehandelaar te maken als dat zo is, volgens mij werken velen dat als er een bod is gebracht, de andere geïnteresseerden on hold worden gezet en met t bod wordt verder gegaan... Bij afgewezen bod komt t weer vrij ofzo?

Nee, je bent pas in onderhandeling (wat dat ook mag betekenen) als je een tegenbod doet. Zo lang je dat niet doet, kan je m.i. prima een ander bod in ontvangst nemen en daarna gaan overwegen met wie je (als eerste) verder wil gaan praten.

[RickvN]

Zo dan, argenta 3,45% hypotheekrente bij 75% EW! Aantrekkelijk om daar eens op de koffie te gaan. Zag dat diverse mensen hier ook al bij argenta bezig zijn, hoe bevalt de service?

[woekele]

Je kunt niet bij ze op de koffie Alleen via tussenpersoon.

[Kju]

De bank met de laagste rente is meestal ook de bank met de langzaamste reactietermijnen, dat kan in je nadeel werken dus hou daar wel rekening mee

[RickvN]

Wat ik nog wel apart vind (ik heb koopsommen van de straat met 19 transacties) is dat een woning van iemand die ik ken, die woning heeft gekocht voor 240 (exc. 19k kk) en die op het koopsommen overzicht voor 180 erop staat.... Is dit verschil te verklaren of besodemietert die kerel mij?

Heb een hoekwoning uit dezelfde straat gevonden voor 300k. Misschien vraag ik van de straat daarnaast nog op, exact dezelfde nieuwbouw straat, dus waarschijnlijk ook hoekwoningen.

Edit: Ik heb nu 4 hoekwoningen in 2 straten gevonden (zo goed als vergelijkbaar als ons object) welke allemaal via kadaster zijn gepasseerd voor 287,5k, 296k en 2x 300k. 1 huis is een tikkeltje groter (bovenste verdieping nog een laag erop met glas van halve meter en stuk breder voor 327,5.

We gaan waarschijnlijk 280 bieden en gaan er vanaf zien bij >310. Benieuwd hoe het gaat lopen.

En als ik het goed begrijp, wat me opzich ook logisch lijkt, is dat als je een bod doet, en dit wordt bijv. geaccepteerd. Dat na wat over en weer biedingen, je dan (pas) het hypotheektraject etc. ingaat? Eerste gesprekje kan natuurlijk nooit kwaad...

[ Voor 41% gewijzigd door RickvN op 16-05-2014 21:11 ]

[Figo112]

^Vergeet niet je bod onder voor behoud te doen zie: http://www.eerste-koophuis.nl/bod-op-een-huis/item6

[RickvN]

Figo112 schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 21:24:
^Vergeet niet je bod onder voor behoud te doen zie: http://www.eerste-koophuis.nl/bod-op-een-huis/item6

Dit is echt een goed stukje, thanks! Handig die standaard brief.

En het laatste stukje herken ik wel in vandaag: gelijk bellen en de andere geïnteresseerden vermelden.

[Galois]

Leuke voorbeeldbrief. Sterk en zakelijk.

Ik lees hier dat mensen hun bod vaak willen onderbouwen (want de keuken is oud, want de elektra moet aangepast worden, enz). Maar dit lijkt mij onverstandig. Je geeft de verkoper dan de mogelijkheid tot nadenken: "Nu ja, dat valt wel mee hoor."

Als je alleen een bod neerlegt, zakelijk en sterk, dan geef je de verkoper geen info.

Bij mijn eerste huis heb ik ook alles onderbouwd met argumenten waarom het niet meer waard was. Achteraf onverstandig denk ik.

Niet onderbouwen is beter?

[Tjoekie]

Galois schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 07:39:
Leuke voorbeeldbrief. Sterk en zakelijk.

Ik lees hier dat mensen hun bod vaak willen onderbouwen (want de keuken is oud, want de elektra moet aangepast worden, enz). Maar dit lijkt mij onverstandig. Je geeft de verkoper dan de mogelijkheid tot nadenken: "Nu ja, dat valt wel mee hoor."

Als je alleen een bod neerlegt, zakelijk en sterk, dan geef je de verkoper geen info.

Bij mijn eerste huis heb ik ook alles onderbouwd met argumenten waarom het niet meer waard was. Achteraf onverstandig denk ik.

Niet onderbouwen is beter?

Ben ik het wel mee eens. Je geeft de verkoper mijns inziens daarmee vooral een kans om zijn hogere prijs te rechtvaardigen door op jouw onderbouwing te reageren. Mijn onderbouwing bij een bod was altijd: "omdat wij dat er voor over hebben". Dat vond de verkopende makelaar erg lastig, want hij wou graag argumentatie horen zodat hij er op in kon gaan.

Hetzelfde denk ik ook wel eens over het afspreken van bedragen die naar voren komen uit een bouwkundige keuring. "Bij kosten hoger dan bedrag X gaat de koop niet door". Prima, maar daar krijg je ook alleen maar discussie over mocht het zo ver komen. Volgens mij kun je er beter voor zorgen dat je de resultaten van de keuring tijdens of voor de 3 dagen bedenktijd hebt. In dat geval kun je er gewoon vanaf zien zonder discussie en ongeacht de bedragen die naar voren komen.

[Motrax]

Over geen onderbouwing: meer dan prima.

Maar over de keuring/kosten: kijk als er een kraan los zit (150,- volgens onze keuring), de vlonder rot is (500,- maar is een buitenobject), kleine houtrot buiten (100,-) boeiend.

Het gaat er meer om dat als er betonrot of paalrot wordt geconstateerd dat dan de kosten tot 20k kunnen oplopen. Die kleine puntjes hebben we geaccepteerd: het is geen nieuw huis...

Maar als er echt grote punten naar voren waren gekomen dan was er zeker discussie over de prijs gekomen. En dan in de trant van: "offerte fixen paalrot is 15k", dus 15k van de prijs af, of jullie regelen het zelf op eigen kosten. Kies maar.

[ATS]

Als je het kan regelen, dan is de bouwkundige keuring doen (en uitslag daarvan hebben) voordat je termijn verloopt inderdaad handiger. Maar dat lukt niet altijd. Soms ligt het contract er gewoon snel. Je kan natuurlijk zeggen dat je het contract pas tekent als je de keuring gedaan hebt, maar dat is in elk geval niet de gebruikelijke gang van zaken.

Een bedrag aan direct noodzakelijke kosten afspreken kan prima volgens mij, maar het wordt lastiger als er al punten duidelijk zijn bij het zelf kijken.

Toen ik ons appartement kocht, was al duidelijk dat het schilderwerk van de kozijnen (nee, geen VVE verantwoordelijkheid) niet in goede staat was. Dat is dus een hele onderhandeling op zich geworden, die meer tijd heeft gekost dan het bereiken van een verkoopprijs. We zijn uitgekomen op het niet meetellen van de kosten van het achterstallige schilderwerk, maar wel van gevolgschade (houtrot) daarvan.

Bij het huis dat we nu aan het kopen zijn, waren er bij het kijken geen gebreken duidelijk. Daar heb ik dus gewoon een bedrag neergelegd als grens, en die is gewoon geaccepteerd zonder discussie. Gelukkig bleek het bedrag dat uit de keuring kwam daar niet in de buurt te komen: de keurmeester kon eigenlijk niets significants vinden, anders dan dat er hier een daar een voeg wat aandacht nodig had, en dat de isolatie van de leidingen van de zonneboiler op het dag door ouderdom aan het vergaan was en vervangen moest gaan worden.

Over die voorbeeldbrief van hierboven: die termijn van 4 weken voor financiering is momenteel te krap. Ik zou een termijn van 6 weken na aflopen van de wettelijke bedenktijd voorstellen. En inderdaad: een bod onderbouwen is nergens voor nodig, maar als je met een bouwkundige keuring in de hand ineens geconfronteerd wordt met grote problemen, dan is er wel aanleiding om nog eens verder te praten natuurlijk.

[ Voor 6% gewijzigd door ATS op 17-05-2014 08:58 ]

[Don Quijote]

Galois schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 07:39:

Niet onderbouwen is beter?

Of het beter is weet ik niet, maar in een zakelijke transactie als het kopen van een huis heeft het wat mij betreft geen functie. Overigens vind ik zelfs een officiële brief als gepost een tikje teveel van het goede. Toen ik 1,5 jaar geleden een huis ging kopen was dit letterlijk mijn eerste bod:

Beste x

Naar aanleiding van de bezichtiging op 24 November 2012 willen wij bij deze een bieding doen voor het woonhuis gelegen aan x te x. Het bod bedraagt € x,- kosten koper. Dit bod staat tot en met 30 November 2012. Overige voorwaarden zijn nader overeen te komen.

Met vriendelijke groet,

x

Veel summierder wordt het niet. Als de makelaar van de verkopende partij het gevoel heeft dat hij/zij het nog een beetje moet aankleden richting de verkopers wordt dat toch wel gedaan.
Bewust nog niet over voorwaarden etc begonnen, dat konden we wel uit onderhandelen nadat we elkaar hadden gevonden in een prijs (of ieder geval elkaar dicht hadden genaderd).

Ook daarna tijdens de complete onderhandeling geen enkele keer ook maar iets van argumentatie gebruikt bij de geboden bedragen. Wat mij betreft leverde dit een prima onderhandeling op van beide kanten, waarbij emotie zo veel mogelijk was uitgeschakeld. Uiteindelijk het huis gekocht voor een prijs die wij prima vonden.

Zoals altijd is dit N=1, en misschien zijn er verkopers die zo emotioneel vast zitten aan hun huis dat ieder bod lager dan de vraagprijs zonder argumentatie als een belediging wordt gezien. Maar voor mij werkte het prima.

[Verwijderd]

Argumentatie werkt in mijn ogen vaak averechts. De gemiddelde verkoper voelt zicht verbonden met het huis en zal zich dus beledigd voelen door de argumenten waarom jij het minder waard vind of is. De gunfactor komt dan in gevaar.

[Figo112]

Ravnoss schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 09:17:
[...]


Of het beter is weet ik niet, maar in een zakelijke transactie als het kopen van een huis heeft het wat mij betreft geen functie. Overigens vind ik zelfs een officiële brief als gepost een tikje teveel van het goede. Toen ik 1,5 jaar geleden een huis ging kopen was dit letterlijk mijn eerste bod:


[...]

Je doet een bod en geeft aan dat de overige voorwaarden nader bepaald kunnen worden. Je wil toch juist achteraf geen discussies over voorwaarden?
Denk dat je de voorwaarden altijd samen met je bod moet vermelden, in iedergeval de belangrijkste.
Hiervoor hoef je niet een officiele brief op te stellen, je kan dit natuurlijk ook informeel per mail doen.

[Verwijderd]

Figo112 schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 10:26:
[...]


Je doet een bod en geeft aan dat de overige voorwaarden nader bepaald kunnen worden. Je wil toch juist achteraf geen discussies over voorwaarden?
Denk dat je de voorwaarden altijd samen met je bod moet vermelden, in iedergeval de belangrijkste.
Hiervoor hoef je niet een officiele brief op te stellen, je kan dit natuurlijk ook informeel per mail doen.

Persoonlijk zou ik gewoon bellen. Ik biedt x voor huis x onder voorbehoud van financiering onder NHG.

[Don Quijote]

Figo112 schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 10:26:
[...]


Je doet een bod en geeft aan dat de overige voorwaarden nader bepaald kunnen worden. Je wil toch juist achteraf geen discussies over voorwaarden?
Denk dat je de voorwaarden altijd samen met je bod moet vermelden, in iedergeval de belangrijkste.
Hiervoor hoef je niet een officiele brief op te stellen, je kan dit natuurlijk ook informeel per mail doen.

Dat ligt er maar aan wie er in jou beleving de onderhandeling leidt. Ik was van mening dat op het moment dat we dicht bij een prijs waren gekomen waarbij verkoper en koper zich beide konden vinden, de verkoper het in de toenmalige marktomstandigheden het niet meer zou laten stuk lopen op welke voorwaarde dan ook.

De uiteindelijk overeengekomen voorwaarden waren dan ook precies zoals ik ze in gedachten had, weer een letterlijk quote uit ons eindbod:

[...]
Dit onder voorbehoud van:
1) Financiering doormiddel van een passende hypothecaire geldlening voor de woning voor een bedrag van € x,-. Onder passend wordt hier verstaan bij een erkende geldverstrekkende instelling en een rentepercentage niet hoger dan 4.8% bij een rentevaste periode van 10 jaar.
2) Een bouwtechnische keuring waarbij op grond van het rapport van deze keuring zonder enige nadere toelichting de koopovereenkomst kan worden ontbonden.
[...]

[Figo112]

@Fastmat
denk dat er tegenwoordig al weinig makelaars zijn die telefonisch een bod aannemen. Los daarvan denk ik niet dat het verstandig is om het telefonisch te doen, omdat je de voorwaarden achteraf moeilijk kan bewijzen als het zover komt.

[Figo112]

Ravnoss schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 11:00:
[...]


Dat ligt er maar aan wie er in jou beleving de onderhandeling leidt. Ik was van mening dat op het moment dat we dicht bij een prijs waren gekomen waarbij verkoper en koper zich beide konden vinden, de verkoper het in de toenmalige marktomstandigheden het niet meer zou laten stuk lopen op welke voorwaarde dan ook.

De uiteindelijk overeengekomen voorwaarden waren dan ook precies zoals ik ze in gedachten had, weer een letterlijk quote uit ons eindbod:


[...]

Ik begrijp dat het in jouw geval goed is gegaan, maar als het anders was verlopen dan dat jij in gedachte had, was het misschien tot een discussie gekomen.
Zou iedereen toch adviseren om deze voorwaarden op te nemen, zodat je achteraf eventuele discussies kan voorkomen.

[Kju]

Lol, neem maar van mij aan: Het beste is om een bod neer te leggen en ze af te leiden met overdreven voorwaarden (dus bijvoorbeeld een bouwkundig voorbehoud zonder minimumbedrag, een termijn voor financieringsvoorbehoud van 10 weken, passeren na drie maanden) en als je geen aankoopmakelaar hebt gewoon lekker dom doen. Ik begrijp wel dat de gemiddelde tweaker zijn deskundigheid graag etaleert maar in onderhandelingen bereik je vaak meer als je dom en koppig overkomt dan dat je (doet alsof je) alles weet (als makelaar heb ik dat voordeel helaas niet, al probeer ik het wel eens, vooral als ik door heb dat de verkoopmakelaar mij onderschat). De verkoopmakelaar zal dan aardig moeten zuchten omdat hij dan ook daarover met z'n opdrachtgever moet gaan onderhandelen (ja, onderhandelen, want hij wil verkopen en z'n opdrachtgever richting de koper lullen).

[Don Quijote]

Kju schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 11:36:
Lol, neem maar van mij aan: Het beste is om een bod neer te leggen en ze af te leiden met overdreven voorwaarden (dus bijvoorbeeld een bouwkundig voorbehoud zonder minimumbedrag, een termijn voor financieringsvoorbehoud van 10 weken, passeren na drie maanden) en als je geen aankoopmakelaar hebt gewoon lekker dom doen. Ik begrijp wel dat de gemiddelde tweaker zijn deskundigheid graag etaleert maar in onderhandelingen bereik je vaak meer als je dom en koppig overkomt dan dat je (doet alsof je) alles weet (als makelaar heb ik dat voordeel helaas niet, al probeer ik het wel eens, vooral als ik door heb dat de verkoopmakelaar mij onderschat). De verkoopmakelaar zal dan aardig moeten zuchten omdat hij dan ook daarover met z'n opdrachtgever moet gaan onderhandelen (ja, onderhandelen, want hij wil verkopen en z'n opdrachtgever richting de koper lullen).

Zoals ik al zei bij mij is N=1. Ik ben me er terdege van bewust dat ik ook gewoon mazzel kan hebben gehad met mijn manier. Maarja, ik kan hier niet anders dan over mijn eigen ervaring praten

Voor de tweaker die in dit topic zoekt naar advies, is het natuurlijk wel nuttig om te weten dat jou ervaring vele malen verder strekt dan 1 transactie. Daar waar je ervaringen als die van mij met een korreltje zout kunt nemen, is het voor de meeste wel verstandig om naar jou advies te luisteren daar jij natuurlijk echte ervaring in de sector hebt .

[Kju]

Het was geen commentaar op jouw handelswijze, er is ook niets mis met je handelswijze. Er is geen "standaardsituatie", just make it up as you go along

[Verwijderd]

Figo112 schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 11:16:
@Fastmat
denk dat er tegenwoordig al weinig makelaars zijn die telefonisch een bod aannemen. Los daarvan denk ik niet dat het verstandig is om het telefonisch te doen, omdat je de voorwaarden achteraf moeilijk kan bewijzen als het zover komt.

Hooguit dat de makelaar vraagt om te bevestigen per mail, maar ik zie echt geen reden waarom een makelaar een telefonisch bod niet aanneemt. Het is nota bena zijn werk. In mijn ogen geldt voor alle aankopen dat een beller sneller is

Verder wat valt er te bewijzen? Zolang het niet in het koopcontract staat is het nog niet bindend. Je zult toch echt zelf moeten opletten bij de ondertekening van het koopcontract, maar daar ben je zelf bij.

[JaQ]

We hebben afgelopen donderdag een voorlopig koopcontract getekend na een telefonisch bod. Alle genoemde voorwaarden bij het bod waren netjes opgenomen. (flinke lijst, het gaat om een woonboerderij waar we ook nog 30% van de aankoopwaarde aan willen verbouwen)

Wat hierin wellicht meespeelt is de lokatie. Een klein dorp in Drenthe (Dalen), lokale verkoop makelaar (woont zelf in het dorp), maakt dingen m.i. anders dan kopen in Amsterdam of Den Haag.

[To_Tall]

Ik heb vorig jaar een bod op een eensgezind woning gedaan uit begin jaren 80.

Keuken was in 89 door de bewoner vervangen en in 2001 een nieuwe inbouw oven koelkast en gas fornuis geplaatst.. Maar de keuken was erg gedateerd..
Op de meuren zat lambrisering, en zat hier en daar al los. Bij inspectie bleek dat de muur zeker gestucked moet worden zatten gaten in van zeker 5 cm bij de losse platen ik hield mn hart vast bij de rest dat nog vast zat.
De plavuizen vloer zat er nog in na de bouw.. van die groen/geel achtige tegels van 25/25.
badkamer vernieuwen gezien badkamer ook nooit wat aangedaan was. en van die groene tegels nog opzaten een bad waar deuken en roestplekken in zaten. Toilet met scheur enz enz..

Ik heb toen een berekening gegeven aan de makelaar over het stucken, nieuwe keuken, nieuwe elektra wat zeer gedateerd en veel hobby werk zichtbaar was. en keuken vervangen.

en aangegeven dat het huis daarom zeker 25 duizend minder waard is. Daarnaast stond het huis al 3 jaar leeg.
Dus ja soms is een onderbouwing van de verlaging zeker wel aan te tekenen. Dat de verkoper zich dan beledigd voelt is dat jammer. Je moet ook aan je eigen portemonnee denken.

Uiteindelijk niet gedaan, verkoper vond het onzin dat ik het tegelwerk meenam als argument. Keuken was net 10 jaar geleden opgeknapt. Stuckwerk moest ik zelf maar bekostigen..
Nu een jaar later is het huis nog niet verkocht. en er is maar 9,5 duizend van de prijs afgegaan.

[Motrax]

@JaQ gefeliciteerd! Alleen... Drenthe als ZZP? Wordt veel reizen dan of heb je altijd opdrachten in de buurt gehad?

[JaQ]

Motrax schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 14:00:
@JaQ gefeliciteerd! Alleen... Drenthe als ZZP? Wordt veel reizen dan of heb je altijd opdrachten in de buurt gehad?

Sinds september jl werk ik in loondienst (offer I couldn't refuse ), echter de reden dat we naar Dalen zijn vertrokken is dat mijn vriendin een plek in een maatschap in Emmen mocht kopen (vrij gevestigd medisch specialist; Radioloog). Ze moet binnen 15 minuten rijtijd van het ziekenhuis wonen.

Als blijkt dat het reizen voor mijn huidige functie te zwaar wordt, dan ga ik wel zzp-en in de buurt (of zo). We kunnen de lastig makkelijk dragen op enkel haar inkomen.

[Verwijderd]

To_Tall schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 13:58:
Ik heb vorig jaar een bod op een eensgezind woning gedaan uit begin jaren 80.

Keuken was in 89 door de bewoner vervangen en in 2001 een nieuwe inbouw oven koelkast en gas fornuis geplaatst.. Maar de keuken was erg gedateerd..
Op de meuren zat lambrisering, en zat hier en daar al los. Bij inspectie bleek dat de muur zeker gestucked moet worden zatten gaten in van zeker 5 cm bij de losse platen ik hield mn hart vast bij de rest dat nog vast zat.
De plavuizen vloer zat er nog in na de bouw.. van die groen/geel achtige tegels van 25/25.
badkamer vernieuwen gezien badkamer ook nooit wat aangedaan was. en van die groene tegels nog opzaten een bad waar deuken en roestplekken in zaten. Toilet met scheur enz enz..

Ik heb toen een berekening gegeven aan de makelaar over het stucken, nieuwe keuken, nieuwe elektra wat zeer gedateerd en veel hobby werk zichtbaar was. en keuken vervangen.

en aangegeven dat het huis daarom zeker 25 duizend minder waard is. Daarnaast stond het huis al 3 jaar leeg.
Dus ja soms is een onderbouwing van de verlaging zeker wel aan te tekenen. Dat de verkoper zich dan beledigd voelt is dat jammer. Je moet ook aan je eigen portemonnee denken.

Uiteindelijk niet gedaan, verkoper vond het onzin dat ik het tegelwerk meenam als argument. Keuken was net 10 jaar geleden opgeknapt. Stuckwerk moest ik zelf maar bekostigen..
Nu een jaar later is het huis nog niet verkocht. en er is maar 9,5 duizend van de prijs afgegaan.

Wat ben je er nu precies mee opgeschoten? Het huis heb je tenslotte niet gekocht.

[CyBeR]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 14:13:
[...]

Wat ben je er nu precies mee opgeschoten? Het huis heb je tenslotte niet gekocht.

Hij is er niks mee opgeschoten omdat de verkoper niet mee ging in z'n argumentatie. En aangezien dat huis nog steeds te koop staat is de verkoper blijkbaar weinig realistisch met z'n prijsstelling.

[To_Tall]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 14:13:
[...]

Wat ben je er nu precies mee opgeschoten? Het huis heb je tenslotte niet gekocht.

Gezien de verkoper vond dat de prijs gerechtvaardigd was. Zou ik dus ongeveer 25 duizend bij moeten lenen om zoal electra te vernieuwen en moderniseren, Badkamer en toiletten aan te pakken. Stuckwerk in de woonkamer. en Keuken te vervangen.

Met die 25 duizend zou ik wel een woning verbetering hebben en het huis wordt alleen niet 25 duizend extra waard. Koop prijs is dan te hoog. Je koopt dan een huis met 50 duizend extra schuld gezien je 25 duizend weggooi en 25 duizend extra moet inversteren..

27 mei gaat een nieuw bouw project van start.. Waar ik 25 duizend boven op de koop prijs moet inversteren. Echter deze investering zal ik uiteindelijk terug verdienen of gedeeltelijk bij de verkoop van het huis..

[Woy]

To_Tall schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 13:58:
en aangegeven dat het huis daarom zeker 25 duizend minder waard is. Daarnaast stond het huis al 3 jaar leeg.

Minder dan wat? Leuk dat je een kostenplaatje maakt over wat het kost om het in een staat naar jouw wens te krijgen, maar dat heeft natuurlijk niet direct een relatie tot de vraag prijs. Het kan prima zijn dat de staat van het huis daar al in verwerkt is.

In een dergelijk geval zou ik sowieso niet schermen met de daadwerkelijke kosten van de verbouwing, hooguit opmerken dat het huis in gedateerde staat is en dat je daarom niet meer dan x voor het huis over hebt.

Juist door een dergelijk uitgebreide motivering kan je de verkopers inderdaad voor het hoofd stoten, en je hebt liever dat ze jou het huis gunnen, dan dat ze in de verdediging schieten. Kijk ik bedoel helemaal niet dat je in jouw eigen afweging rekening moet houden met de gevoelens van de verkoper, maar in het onderhandelingstraject zou ik toch niet al te negatief over het huis praten, want je wil nog tot elkaar komen.

[To_Tall]

Woy schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 14:32:
[...]

Minder dan wat? Leuk dat je een kostenplaatje maakt over wat het kost om het in een staat naar jouw wens te krijgen, maar dat heeft natuurlijk niet direct een relatie tot de vraag prijs. Het kan prima zijn dat de staat van het huis daar al in verwerkt is.

In een dergelijk geval zou ik sowieso niet schermen met de daadwerkelijke kosten van de verbouwing, hooguit opmerken dat het huis in gedateerde staat is en dat je daarom niet meer dan x voor het huis over hebt.

Juist door een dergelijk uitgebreide motivering kan je de verkopers inderdaad voor het hoofd stoten, en je hebt liever dat ze jou het huis gunnen, dan dat ze in de verdediging schieten. Kijk ik bedoel helemaal niet dat je in jouw eigen afweging rekening moet houden met de gevoelens van de verkoper, maar in het onderhandelingstraject zou ik toch niet al te negatief over het huis praten, want je wil nog tot elkaar komen.

Sorry misschien vergeten te vermelden.
Verderop stond ook een zelfde huis met exact dezelfde koopsom. Ik was daar helaas te laat bij.
De verschillen.

Badkamer was 5 jaar geleden daarvoor gemoderniseerd
Keuken was 5 jaar geleden vernieuwd
Electra was allemaal vernieuwd 2 jaar voor verkoop.
Vloerverwarming aangelegd zowel begane grond als 1e verdieping
Nette moderne plavuizen vloer.

Dus ja ik kon wel redelijk aangeven dat het huis waar ik op geboden heb, zeker niet net zo veel waard is als het huis 3 deuren verder.

Gun factor is van onderbelang zeker als het huis al + 2 jaar leeg staat, dan zou je als verkoper sowieso water bij de wijn moeten doen. En een redelijk bod moeten accepteren als je daarmee 700 euro aan hypotheek kosten voor het nog niet verkochte huis kan besparen. Dat is op nu 4 jaar tijd toch ruim 33 duizend euro. en al was de hypotheek maar 300 euro is dat al ruim 14 duizend euro.. Dus ja een smak geld.. Als je niet op een schopstoel zit dan maakt dat je niet uit. maar als je al verhuisd bent. Dan zou ik toch graag dat huis verkocht zien al kon ik die 300 euro extra lasten dragen.

[HCMarX]

Misschien wat tips achteraf voor de woningkopers. Ik heb zelf eind vorig jaar een eengezinswonnig in Vinkeveen gekocht uit 1990. Ik ben zeer te vreden over mijn aankoop en de transacties die je nu ziet gebeuren (er lijkt veel meer activiteit dan een jaar geleden) gaan op een prijsniveau dat minstens zo hoog ligt als de prijs die ik betaald heb. Wel heb ik een aantal dingen die ik bij een volgende keer wellicht iets beter / kritischer zou bekijken.

- Aanwezigheid van stopcontacten. Iin de badkamer ontbak er een, en hoewel ik het stopcontact dat ik er nu heb nog niet gebruikt heb is het wel handig natuurlijk. Ook in slaapkamers was het niet heel rijkelijk. Gelukkig kon dat eenvoudig worden opgelost.
- Afvoeren zijn in het gehele huis een beetje knutselig aangelegd. Die zijn dus ook allemaal vervangen om de kans op toekomstige lekkage te verkleinen.

Ik denk dat de deal er niet veel beter van had geworden (prijs was volgens mij goed) en het heeft me geen problemen gegeven, maar het is goed om meer informatie te hebben natuurlijk.

[mastair]

Wij hebben een nieuwbouwhuis op het oog v.o.n.

Het huis staat sinds oplevering 3 jaar geleden nog leeg. Sindsdien zijn ze wel gezakt van €185.750 naar €178.000. Daarbij dien je nog wel een parkeerplaats in de ondergelegen parkeergarage te kopen voor €15.000 of te huren voor €55 p/m.

Bij de bezichtigingen werd vermeld dat de prijs vast is (inmiddels 4 maanden geleden).

Graag zou ik toch een bod doen, ik weet alleen niet wat een handige manier is om dit aan te pakken. Ik zat zelf te denken aan €180.000 inclusief parkeerplaats.

Wie heeft een soortgelijk iets meegemaakt en kan mij tips geven?

[JvS]

Woy schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 14:32:
[...]

Minder dan wat? Leuk dat je een kostenplaatje maakt over wat het kost om het in een staat naar jouw wens te krijgen, maar dat heeft natuurlijk niet direct een relatie tot de vraag prijs. Het kan prima zijn dat de staat van het huis daar al in verwerkt is.

In een dergelijk geval zou ik sowieso niet schermen met de daadwerkelijke kosten van de verbouwing, hooguit opmerken dat het huis in gedateerde staat is en dat je daarom niet meer dan x voor het huis over hebt.

Juist door een dergelijk uitgebreide motivering kan je de verkopers inderdaad voor het hoofd stoten, en je hebt liever dat ze jou het huis gunnen, dan dat ze in de verdediging schieten. Kijk ik bedoel helemaal niet dat je in jouw eigen afweging rekening moet houden met de gevoelens van de verkoper, maar in het onderhandelingstraject zou ik toch niet al te negatief over het huis praten, want je wil nog tot elkaar komen.

Eens.

Dat je er voor 25.000 euro aan wilt verbouwen is jouw eigen zaak en speelt IMO geen enkele rol in de onderhandeling. Ik heb zelf ook een huis gekocht en heb daar ook iets van 10k aan moeten verspijkeren voordat ik het acceptabel vond. Dit bovenstaande voorbeeld is juist een voorbeeld dat aantoont dat het niet echt iets bijdraagt.

Kijk, als je onverwacht in een keuring 15.000 euro schade tegenkomt, nadat je een verkoopprijs bent overeengekomen, is dat een argument om te ontbinden of de verkoopprijs te verlagen of het te laten fixen. Dan spelen dat soort argumenten. Nu is het gewoon een huis waarvan jij de afwerking onder de maat vindt voor de prijs en waar je om die reden minder voor over hebt. Dat soort argumenten zou ik zelf noooooit bij een bod mee geven. Is alleen maar tegen het zere been en je geeft er inderdaad informatie mee weg. Gewoon doen alsof je neus bloedt en zeggen "dit heb ik ervoor over"...

[X-t-r-e-m-e]

mastair schreef op zondag 18 mei 2014 @ 07:55:
Wij hebben een nieuwbouwhuis op het oog v.o.n.

Het huis staat sinds oplevering 3 jaar geleden nog leeg. Sindsdien zijn ze wel gezakt van €185.750 naar €178.000. Daarbij dien je nog wel een parkeerplaats in de ondergelegen parkeergarage te kopen voor €15.000 of te huren voor €55 p/m.

Bij de bezichtigingen werd vermeld dat de prijs vast is (inmiddels 4 maanden geleden).

Graag zou ik toch een bod doen, ik weet alleen niet wat een handige manier is om dit aan te pakken. Ik zat zelf te denken aan €180.000 inclusief parkeerplaats.

Wie heeft een soortgelijk iets meegemaakt en kan mij tips geven?

Is de parkeerkelder niet in eigendom van de gemeente en/of projectontwikkelaar? Optie tot huren of kopen houdt in dat zij het nu huren?

[mastair]

X-t-r-e-m-e schreef op zondag 18 mei 2014 @ 08:50:
[...]


Is de parkeerkelder niet in eigendom van de gemeente en/of projectontwikkelaar? Optie tot huren of kopen houdt in dat zij het nu huren?

Goede vraag. De parkeergarage is gedeeltelijk voor de bewoners, de rest is voor bezoekers van het winkelcentrum.

Nu ga ik inderdaad twijfelen of ik de parkeergarage van dezelfde partij zou kopen als het huis (die koop je van de projectontwikkelaar). Daar eerst maar eens achteraan.

[Verwijderd]

Bij een koophuis zou ik de parkeerplek altijd kopen. Anders krijg je dit soort taferelen.

Klik

Beheermaatschappij failliet waardoor de bewoners hun parkeerplek kwijt zijn. Willen ze weer een plek dan gaat het tarief van 100 naar 200,- en ze moeten parkeren in het openbare deel... Juridisch zal het allemaal kloppen, maar netjes is het niet.

[mastair]

Interessant verhaal. Ik was sowieso van plan de parkeerplek te kopen.

Het is alleen de vraag of ik één bod kan doen op zowel de parkeerplek als het appartement.

[Krisp]

We zijn nu 471 pagina's verder en voordat we de 500 pagina's overgaan, zou ik eigenlijk wel een nieuw topic willen. Dit bevordert de doorzoekbaarheid, net als de laadsnelheid. Wie zich geroepen voelt om een nieuw topic te openen en te onderhouden waar nodig, mag dat wat mij betreft doen.

[Luuk]

Krisp schreef op zondag 18 mei 2014 @ 18:51:
We zijn nu 471 pagina's verder en voordat we de 500 pagina's overgaan, zou ik eigenlijk wel een nieuw topic willen. Dit bevordert de doorzoekbaarheid, net als de laadsnelheid. Wie zich geroepen voelt om een nieuw topic te openen en te onderhouden waar nodig, mag dat wat mij betreft doen.

Laadsnelheid? Je zit nog op een 56k verbinding?

[CyBeR]

Krisp denk dat we nog op Topix draaien

[Woy]

offtopic:
Er zijn wel degelijk nog steeds technische redenen om erg actieve topics niet zo groot te laten worden, dat belast de server nogal. Ik heb even de daadwerklijke quote niet bij de hand.

[Woy]

To_Tall schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 14:42:
[...]
Sorry misschien vergeten te vermelden.
Verderop stond ook een zelfde huis met exact dezelfde koopsom. Ik was daar helaas te laat bij.
De verschillen.

Badkamer was 5 jaar geleden daarvoor gemoderniseerd
Keuken was 5 jaar geleden vernieuwd
Electra was allemaal vernieuwd 2 jaar voor verkoop.
Vloerverwarming aangelegd zowel begane grond als 1e verdieping
Nette moderne plavuizen vloer.

Dus ja ik kon wel redelijk aangeven dat het huis waar ik op geboden heb, zeker niet net zo veel waard is als het huis 3 deuren verder.

Mijn punt was ook niet zozeer dat jij die dingen niet mee mag wegen in jouw waardebepaling, maar dat het niet erg constructief is om dat expliciet op die manier over te brengen. Verwijzen naar het andere vergelijkbare huis is prima, maar doe dat op een manier waarop je de andere mensen er niet meteen een slecht gevoel door geeft.

Tevens zijn de daadwerkelijke kosten van de verbouwing niet 1 op 1 door te berekenen in de waarde van de huidige staat.

Gun factor is van onderbelang zeker als het huis al + 2 jaar leeg staat, dan zou je als verkoper sowieso water bij de wijn moeten doen.

Dat kun jij wel vinden, maar uiteindelijk zul je het toch samen eens moeten worden. Puur zakelijk gezien kun je misschien wel gelijk hebben, maar als de verkoper jou het huis niet gunt voor de prijs die jij er voor over hebt, dan heb je daar zelf ook niks aan

[ph4ge]

Uiteindelijk gaat het er gewoon om dat beide partijen een prijs overeenkomen waar ze beiden mee kunnen leven. Dat heeft weinig met gunnen te maken, je gaat niet een goede prijs weigeren omdat je iemand die je amper kent, of een slechte prijs accepteren van iemand die je wel mag. Sowieso gaat het meestal via een makelaar en weet een verkoper toch te weinig om echt iets zinnigs over een verkopende partij te zeggen.

Mijn ervaring is dat je beter je bod kan onderbouwen, zeker als het lager is als waar de verkoper op hoopt. Anders krijgen ze het gevoel dat je maar wat uit je grote duim zuigt en niet serieus bent of gewoon opzoek bent naar een koopje.

[Kju]

Emotie is toch wel een behoorlijk groot aspect in onderhandelen en gunnen hoort daar wel degelijk bij. Ik maak wel vaak genoeg mee dat de arrogantie die sommige kopers vertonen niet in hun voordeel werkt en dat onderhandelingen toch mislukken. Die ene 1000 eraf wordt dan gewoon niet gegund..

[Woy]

Inderdaad, gunnen speelt altijd een rol in onderhandelingen, en zeker bij huizen waar mensen toch vaak emotioneler in staan dan eigenlijk zou moeten.

Kijk natuurlijk is het niet zo dat je opeens 20k extra van het huis af kan krijgen omdat die mensen je zo aardig vinden. Maar als het contact gewoon goed verloopt kan dat echt wel positieve gevolgen hebben voor de onderhandelingen.

Verder zeg ik ook zeker niet dat je je bod nooit moet onderbouwen, maar doe dat dan op een positieve manier waardoor de verkopers zich niet aangevallen voelen. Het zelfde geld overigens ook voor de verkopers natuurlijk, als je een bod krijgt wat te laag is kun je dat helemaal afbranden waardoor de koper wegloopt, of je kunt gewoon op een normale manier een reactie geven.

IMHO werkt de positieve insteek 9 van de 10 keer beter dan de botte insteek.

[johiem]

Wellicht dat een positieve onderhandeling ook een goede invloed heeft op het natraject.

Er zijn nog wel moment dat je de verkoper "nodig" kan hebben. Denk bijvoorbeeld om wat eerder op te meten of als je de ontbindende voorwaarden graag wilt verlengen. Een beter gevoel bij het voortraject kan hier waarschijnlijk net wat meer mogelijkheden opleveren.

[ph4ge]

Kju schreef op maandag 19 mei 2014 @ 12:19:
Emotie is toch wel een behoorlijk groot aspect in onderhandelen en gunnen hoort daar wel degelijk bij. Ik maak wel vaak genoeg mee dat de arrogantie die sommige kopers vertonen niet in hun voordeel werkt en dat onderhandelingen toch mislukken. Die ene 1000 eraf wordt dan gewoon niet gegund..

Dat is dan toch echt de verkoper zn probleem, want zelfs als hij daarna binnen afzienbare termijn een andere koper kan vinden die hetzelfde biedt is hij toch al snel die duizend euro extra kwijt omdat zn lasten doorlopen. En als het dan wel rondkomt voor een duizend euro hogere prijs dan was dat gewoon een goede prijs waar beide partijen mee konden leven en dus een rationele keuze om niet te verlagen. Uiteindelijk ben je een dief van je eigen portemonnee als je puur door de emotie een acceptabele prijs laat lopen. Het is bovendien de taak van de makelaar om dat te voorkomen en niet het probleem van de koper als die makelaar dat niet doet.

Uiteindelijk ken je elkaar niet, er is nauwelijks direct contact, het is dus onmogelijk om echt een hekel aan iemand te krijgen of juist iemand heel erg leuk te vinden. Dan nog, je geeft je eigen moeder waarschijnlijk nog geen cadeau van duizend euro, dus dat doe je ook niet bij een vreemdeling die je wel prettig vindt overkomen op basis wat je van een makelaar hoort (of wat korte ontmoetingen als er geen makelaar tussen zit).

Veel verkopers leven nog in een droomwereld. Ze denken nog steeds aan de buurman die in 2008 verkocht. De vraagprijzen zijn nauwelijks gedaald gedurende de crisis, vele huizen staan nog steeds jarenlang te koop. Het werkt alleen maar averechts als je ze met een fluwelen handschoen behandelt ipv dat je de ratio aanspreekt. Het is goed als hij ook eens in de praktijk merkt dat er niemand is die biedt wat hij in zn hoofd heeft en dan kan hij een afgewogen beslissing nemen of hij het huis van de markt haalt of een lagere prijs accepteert. Terwijl als je onder de vraagprijs biedt zonder onderbouwing hij wellicht denkt dat je een lolbroek of lijkenpikker bent.

Dat je moet uitkijken voor beledigde verkopers is een idee wat door makelaars wordt gecreëerd in de hopen dat men daardoor meer gaat bieden (zie je in dit topic ook). Je moet je niet bezwaard voelen om het gewoon als een zakelijke transactie te benaderen, want dat is het gewoon. Als jij een dikke lul bent en je biedt een goed bedrag (in de ogen van de verkoper) dan krijg je het gewoon, als jij poeslief bent en je biedt te weinig dan krijg je het niet. Niemand loopt weg van een goede deal omdat de koper zn bod goed onderbouwde, daar geloof ik geen snars van.

[MrAcid]

Met de opkomst van "zelf verkopen" (waarbij de makelaar dus maar weinig doet) is het persoonlijke contact juist best wel veel aanwezig. Of het je koop-/verkoopprijs aanzienlijk beïnvloed is dan een tweede natuurlijk.

[RickvN]

Vanochtend een bod van 280 weggelegd op het huis van 329. Ik kreeg een mail van de makelaar dat dit toch wel erg laag was en 'dat er weinig onderhandelingsruimte is'. Dus zag ik de kansen eigenlijk wegvallen. Echter was ze tot half 12 beschikbaar.

Niks laten horen en om 3u had ik een voicemail, of ik terug wilde bellen. Tegen alle adviezen in, toch maar gebeld.

En ze zijn al gedaald naar 315, maar ze wilde wel ons uiterste weten, waarbij ik 300-305 heb gezegd. Maar de makelaar begon ook al over een oplevertermijn van half augustus etcetera!? Vanavond maar eens goed overleggen over wat we nu gaan wegleggen,

En oja, de makelaar wilde wel weten of we omhoog gingen van de 280, want ze ging niet zomaar 'alle' bezichtigingen afbellen.... Ze zijn toch wel erg bezig met 'andere' en 'andere bezichtigingen'. Kijkers zijn geen kopers?

[ Voor 8% gewijzigd door RickvN op 19-05-2014 15:41 ]

[Vreesie]

RickvN schreef op maandag 19 mei 2014 @ 15:40:
En oja, de makelaar wilde wel weten of we omhoog gingen van de 280, want ze ging niet zomaar 'alle' bezichtigingen afbellen.... Ze zijn toch wel erg bezig met 'andere' en 'andere bezichtigingen'. Kijkers zijn geen kopers?

Right, alsof ze een bezichtiging gaan afzeggen tot er nog geen deal is. Uiteraard een leuke "truc" van de makelaar die niemand zag aankomen

[MrAcid]

RickvN schreef op maandag 19 mei 2014 @ 15:40:
En ze zijn al gedaald naar 315, maar ze wilde wel ons uiterste weten, waarbij ik 300-305 heb gezegd. Maar de makelaar begon ook al over een oplevertermijn van half augustus etcetera!? Vanavond maar eens goed overleggen over wat we nu gaan wegleggen.

Daar zou ik niet op gereageerd hebben over de telefoon. Gewoon per mail hun tegenbod incl voorwaarden (!) laten toesturen zodat je er rustig over na kunt denken. Géén bedragen noemen aan de telefoon.

Nu krijg je het sowieso al niet meer voor minder dan 305k. Misschien alsnog een goeie prijs hoor, maar ik zou het anders gedaan hebben.

[Chief]

Aij, je geeft hier al heel veel weg door 300-305 te noemen..... Jammer. Beste advies die ik je kan geven is door
a) heel goed vaststellen wat je maximaal voor dat object wilt uitgeven en daaraan houden
b) kadaster gegevens opvragen. Daarmee kan je de laatste transacties in de buurt opvragen wat een indicatie KAN geven. Daarnaast kan je ook de hypotheeksom die op het object rust opvragen. Dat geeft ook wel een goede indicatie aangezien weinig eigenaren zin hebben om flink verlies te nemen (tenzij ze in scheiding liggen, dubbele lasten hebben etc)

[Lethalis]

Ik heb samen met mijn vriendin een woning gezien van 239k euro.

Uit het kadaster heb ik kunnen opvragen dat de WOZ 225k is en de huidige eigenaar de woning zelf in 2012 voor 230k heeft gekocht.

Mijn gevoel zegt nu dat ik niet hoger wil zitten dan de WOZ waarde, omdat je zou zeggen dat de woning sinds 2012 minder waard zou moeten zijn geworden.

We gaan van de week de woning pas bezichtigen, dus het is nog een beetje vroeg om hierover na te denken, maar ik vraag me af hoe jullie hier tegen aankijken.

Is de WOZ waarde een goede richtlijn? Ik verwacht meestal dat die waarde aan de hoge kant is, en in dit geval lijkt hij juist laag. Dus dan krijg ik het idee dat ze er gewoon teveel voor vragen.

[ Voor 15% gewijzigd door Lethalis op 19-05-2014 16:54 ]

[Woy]

ph4ge schreef op maandag 19 mei 2014 @ 13:45:
[...]
Dat is dan toch echt de verkoper zn probleem, want zelfs als hij daarna binnen afzienbare termijn een andere koper kan vinden die hetzelfde biedt is hij toch al snel die duizend euro extra kwijt omdat zn lasten doorlopen.

....

Toch is het ook echt de koper zijn probleem. Ja natuurlijk is het stom van de verkoper om zich door emotie te laten leiden. Maar het is ook stom van de koper om daar geen gebruik van te maken.

Al bied je als de koper nog zo'n reëel bedrag, als de koper er niet mee akkoord gaat heb je geen deal. En uiteindelijk bied je toch op het huis om het te kopen ( Ook daar zit al een stukje emotie ).

Dan kun je wel heel zakelijk zeggen dat het stom van de verkoper is, en dat het het hem een hoop geld kan kosten, maar zo werkt het in het hoofd van de verkoper nou eenmaal niet. Op diezelfde manier heb ik al ellenlange discussies met mensen gehad die aandelen niet willen verkopen omdat de koers lager staat dan op het moment dat ze kochten.

Natuurlijk zou het in een ideale wereld allemaal zonder emotie gaan, en zowel de koper als de verkoper zouden er slim aan doen om het zoveel mogelijk buiten spel te laten. Maar daar kan je alleen bij jezelf wat aan veranderen, bij de tegenpartij kun je niet meer doen dan er zo goed mogelijk op inspelen.

Lethalis schreef op maandag 19 mei 2014 @ 16:50:
Ik heb samen met mijn vriendin een woning gezien van 239k euro.

Uit het kadaster heb ik kunnen opvragen dat de WOZ 225k is en de huidige eigenaar de woning zelf in 2012 voor 230k heeft gekocht.

Mijn gevoel zegt nu dat ik niet hoger wil zitten dan de WOZ waarde, omdat je zou zeggen dat de woning sinds 2012 minder waard zou moeten zijn geworden.

We gaan van de week de woning pas bezichtigen, dus het is nog een beetje vroeg om hierover na te denken, maar ik vraag me af hoe jullie hier tegen aankijken.

Is de WOZ waarde een goede richtlijn?

Nee de WOZ waarde is totaal geen goede richtlijn, want die wordt opgesteld zonder daadwerkelijk inspectie. Verder lijkt je redenatie dat de waarde onder die van 2012 ligt wel een juiste, maar toch is het gevaarlijk om dat puur op die transactie te baseren. Immers kan er in 2012 een hele goed of juist hele slechte deal gemaakt zijn. Ik zou dus nog wat verder onderzoek plegen naar vergelijkbare objecten, en kijken in hoeverre de staat van de woningen overeenkomen.

[ Voor 28% gewijzigd door Woy op 19-05-2014 16:57 ]

[Chief]

Lethalis schreef op maandag 19 mei 2014 @ 16:50:
Ik heb samen met mijn vriendin een woning gezien van 239k euro.

Uit het kadaster heb ik kunnen opvragen dat de WOZ 225k is en de huidige eigenaar de woning zelf in 2012 voor 230k heeft gekocht.

Mijn gevoel zegt nu dat ik niet hoger wil zitten dan de WOZ waarde, omdat je zou zeggen dat de woning sinds 2012 minder waard zou moeten zijn geworden.

We gaan van de week de woning pas bezichtigen, dus het is nog een beetje vroeg om hierover na te denken, maar ik vraag me af hoe jullie hier tegen aankijken.

Heb je ook kadaster gegevens van andere transacties in de buurt van vergelijkbare woning? WOZ waarde is voor mij persoonlijk niet echt een betrouwbare indicatie. (zo is de WOZ waarde van onze woning hoger dan onze koopsom).
Stel je wilt het huis kopen na de bezichtiging, dan zou ik openen ONDER de 200k om uiteindelijk rond de 210-215k uit te komen:
- vraagprijs is 239k. Daar zit normaliter 5-10% onderhandelingsruimte in. Gaje uit van 5% dan kom je op 223k.
- hypotheek van bewoner is waarschijnlijjk minimaal 235k (230k + k.k.). Aangezien zijn vraagprijs dat al nauwelijks dekt houdt hij/zij al rekening met verlies
- huidige eigenaar heeft woning in 2012 gekocht in wil het nu al verkopen? Scheiding? Iets anders? Dat kan de prijs ook drukken
- net wat je aangeeft: prijzen zijn alleen maar gedaald

toch moet je jezef afvragen hoe graag je het huis wilt hebben. Als je het huis heel graag wilt hebben dan moet je ook bereid zijn meer te bieden

[Lethalis]

Chief-XL schreef op maandag 19 mei 2014 @ 16:59:
[...]

Heb je ook kadaster gegevens van andere transacties in de buurt van vergelijkbare woning? WOZ waarde is voor mij persoonlijk niet echt een betrouwbare indicatie. (zo is de WOZ waarde van onze woning hoger dan onze koopsom).
Stel je wilt het huis kopen na de bezichtiging, dan zou ik openen ONDER de 200k om uiteindelijk rond de 210-215k uit te komen:
- vraagprijs is 239k. Daar zit normaliter 5-10% onderhandelingsruimte in. Gaje uit van 5% dan kom je op 223k.
- hypotheek van bewoner is waarschijnlijjk minimaal 235k (230k + k.k.). Aangezien zijn vraagprijs dat al nauwelijks dekt houdt hij/zij al rekening met verlies
- huidige eigenaar heeft woning in 2012 gekocht in wil het nu al verkopen? Scheiding? Iets anders? Dat kan de prijs ook drukken
- net wat je aangeeft: prijzen zijn alleen maar gedaald

toch moet je jezef afvragen hoe graag je het huis wilt hebben. Als je het huis heel graag wilt hebben dan moet je ook bereid zijn meer te bieden

WOZ waarde hoger dan koopsom vind ik persoonlijk fijner dan andersom

Voor de rest bedankt voor de reactie. Ik vind het ook apart dat de eigenaar zo snel weer wil verkopen. De reden weet ik (nog) niet, maar het lijkt me duidelijk dat mensen dit meestal niet voor de leuk doen.

Hoe graag ik het wil hebben weet ik nog niet.. mijn vriendin is wel erg positief

[ Voor 3% gewijzigd door Lethalis op 19-05-2014 17:05 ]

[ph4ge]

Woy schreef op maandag 19 mei 2014 @ 16:52:
Al bied je als de koper nog zo'n reëel bedrag, als de koper er niet mee akkoord gaat heb je geen deal. En uiteindelijk bied je toch op het huis om het te kopen ( Ook daar zit al een stukje emotie ).

Maar die koper gaat dan niet akkoord omdat hij denkt meer te kunnen vangen, niet omdat hij de bieder niets gunt omdat hij een onderbouwd bod gedaan heeft. Een bieder is heus niet geneigd om een niet-onderbouwd bod sneller te accepteren als hij een hogere prijs in gedachte heeft. Waarom zou je een wildvreemde die leuk overkomt duizend(en) euro's cadeau doen tov de prijs die je in gedachte hebt? Zo werkt het gewoon niet. Nogmaals, ik geloof er echt geen snars van en het is juist de taak als verkopende makelaar om dit niet te laten gebeuren.

Een niet-onderbouwd bod zal logischerwijs juist eerder emotie oproepen dan een onderbouwd bod, juist omdat er geen rationele argumenten bij staan en een koper die rationele benadering dus ook niet ziet. Als een koper niet ziet wat je motieven zijn voor een bod is hij veel eerder geneigd om die zelf te bedenken. Een verkoper zal dan eerder geneigd zijn om te denken dat het een gelukzoeker is die zomaar wat biedingen doet in de hoop dat er iemand bijt, iemand is die er totaal geen verstand van heeft of dat het iemand is die echt van van de problemen van een ander probeert te profiteren.

Je moet doen wat je niet laten kan, maar als je een huis graag wil hebben maar vindt dat de vraagprijs veel te hoog is dan zal je mensen moeten overtuigen en dat doe je met argumenten.

[MrAcid]

Lethalis schreef op maandag 19 mei 2014 @ 16:50:
Is de WOZ waarde een goede richtlijn? Ik verwacht meestal dat die waarde aan de hoge kant is, en in dit geval lijkt hij juist laag. Dus dan krijg ik het idee dat ze er gewoon teveel voor vragen.

De WOZ-waarde is een slechte indicator om bovengenoemde redenen, plus: als huiseigenaar wil ik mijn WOZ-waarde zo laag mogelijk hebben, omdat het de basis is voor de berekening van belastingen die ik moet betalen.

[Woy]

ph4ge schreef op maandag 19 mei 2014 @ 17:04:
[...]
Een niet-onderbouwd bod zal logischerwijs juist eerder emotie oproepen dan een onderbouwd bod, juist omdat er geen rationele argumenten bij staan en een koper die rationele benadering dus ook niet ziet.

Ik zeg ook nergens dat je je bod niet moet onderbouwen

Woy schreef op maandag 19 mei 2014 @ 12:03:
[...]

Mijn punt was ook niet zozeer dat jij die dingen niet mee mag wegen in jouw waardebepaling, maar dat het niet erg constructief is om dat expliciet op die manier over te brengen. Verwijzen naar het andere vergelijkbare huis is prima, maar doe dat op een manier waarop je de andere mensen er niet meteen een slecht gevoel door geeft.

Ik zeg alleen dat het niet nuttig is om het zo expliciet te doen met bedragen voor keukens e.d. Dat is erg persoonlijk, en geeft de verkoper het idee dat zijn keuken/badkamer/huis helemaal crap is, en totaal aan vernieuwing toe is.

Verwijzen naar een ander huis en aangeven dat daar nieuwere spullen inzitten kan wel constructief zijn, want dat doet niets af aan het gevoel van de verkoper.

[RickvN]

Misschien veel prijs geheven, maar we hebben een Max van 305 en daar vroeg ze naar. We willen met KK 320 Max kwijt zijn. En voor 310+ laat ik het gaan.
Maar de kosten van de makelaar, betaal je daar als kopende partij nog iets voor? In mijn berekening heb ik nl. 4k daarvoor gerekend (1,25%).

Ik ga ff kijken hoe en wat. Maar ik heb deze week ook nog zogenaamd bezichtigingen om de druk erop te zetten en ze beginnen al over een oplevering van half augustus. Waar ik dus ook iets van haast ruik.

[saviour]

Je betaalt de makelaar alleen als jij die als aankoopmakelaar ingehuurd hebt. De verkoper betaalt de verkoopmakelaar.

[mastair]

X-t-r-e-m-e schreef op zondag 18 mei 2014 @ 08:50:
[...]


Is de parkeerkelder niet in eigendom van de gemeente en/of projectontwikkelaar? Optie tot huren of kopen houdt in dat zij het nu huren?

De parkeerplek en het appartement worden beide van Vestia gekocht.

Wie heeft er nog tips/ervaringen met betrekking tot bieden op lang leegstaande nieuwbouw v.o.n. waarvan bij bezichtiging wordt gezegd dat de prijs vastligt?

[RickvN]

mastair schreef op maandag 19 mei 2014 @ 20:00:
[...]

De parkeerplek en het appartement worden beide van Vestia gekocht.

Wie heeft er nog tips/ervaringen met betrekking tot bieden op lang leegstaande nieuwbouw v.o.n. waarvan bij bezichtiging wordt gezegd dat de prijs vastligt?

Vanochtend was er ook weinig speelruimte met het bod en 4u later was de prijs al 15K lager.
Ook bij von is volgens mij genoeg mogelijk, als het inderdaad wel een tijdje er staat. Is het al gebouwd, of moet het nog gebouwd worden? Ik neem aan het 2e, en dan lijkt de prijs mij ook flexibeler.


Mail voor de makelaar morgen:
Geachte XXX

De vraagprijs is in relatie met andere vergelijkbare hoekwoningen in de XXXXX stevig, echter waarderen wij wel het afwerkingsniveau van deze woning en zijn wij bereid om een nieuw bod te doen.

In navolging op het bod van vanochtend, bevestigen wij u hierbij dat wij € 20.000 zullen stijgen in prijs, na uw tegenbod van € 315.000 (daling van € 14.000), om op een bod te komen van € 300.000 (zegge: driehonderdduizend euro).

Gezien onze limiet (met de bijkomende kosten) en andere bezichtigingen in onze agenda kunnen wij op dit moment niet hoger gaan. Overleg dit bod a.u.b. goed met de verkopende partij. Daarnaast is een oplevertermijn van medio augustus bespreekbaar.

Hopende u hierbij naar voldoening te hebben geïnformeerd,

Met vriendelijke groeten,

Truus en Henk

[ATS]

Raar mailtje, als ik eerlijk ben. Allereerst: als je dit morgen stuurt, dan slaat het "vanochtend" ook nergens meer op. Het zeggen dat je op dit moment niet hoger kan (lees: wil) gaan, betekent voor de verkopers dat er nog wel wat mogelijkheden zijn, al dan niet door eventjes te wachten. En wat betekent "goed overleggen" precies?

Je zegt dat je max €305k is, en dat je het voor €310k+ laat schieten. Wat is het nou? Is €305k nu je max, of €310k? En nee, die verkoopmakelaar betaalt de verkoper, en je moet je dan ook goed realiseren dat die makelaar voor de verkopende partij werkt. Niet voor jou.

Ik zou ook je andere voorwaarden duidelijk maken: onder voorbehoud van financiering, bouwkundige keuring (als je daar behoefte aan hebt) en verkoop eigen woning (als je die nu hebt).

Als je morgen teruggebeld wordt, zou ik hem gewoon op voicemail laten gaan. Dan kan je rustig de reactie afluisteren zonder je eigen reactie direct prijs te geven. Je hebt je m.i. al behoorlijk uit je tent laten lokken door een prijs van €300k-€305k te noemen...

Succes!

Wij hebben intussen twee weken uitstel gekregen op onze ontbindende voorwaarden. Gelukkig is vandaag het koopcontract voor ons appartement ein-de-lijk getekend, en de ontbindende voorwaarden voor die overeenkomst zijn direct vandaag verlopen. Dat betekent dat wij eindelijk zekerheid hebben over onze verkoop, en dus ook de koop kunnen doorzetten. Met die twee weken extra hebben we voldoende tijd voor de ORV en de bank (nu nog 3 weken). We verwachten bij geen van beiden problemen.

[RickvN]

ATS schreef op maandag 19 mei 2014 @ 20:32:
Raar mailtje, als ik eerlijk ben. Allereerst: als je dit morgen stuurt, dan slaat het "vanochtend" ook nergens meer op. Het zeggen dat je op dit moment niet hoger kan (lees: wil) gaan, betekent voor de verkopers dat er nog wel wat mogelijkheden zijn, al dan niet door eventjes te wachten. En wat betekent "goed overleggen" precies?

1. Dat zal ik dan moeten aanpassen, was ff van vnv uitgegaan maar komt wat tussen.
2&3 Er zijn mogelijkheden, maar misschien staat het er niet helemaal lekker. Wil alleen ff duidelijk maken dat zij nu wel met de prijs mogen dalen.

Je zegt dat je max €305k is, en dat je het voor €310k+ laat schieten. Wat is het nou? Is €305k nu je max, of €310k? En nee, die verkoopmakelaar betaalt de verkoper, en je moet je dan ook goed realiseren dat die makelaar voor de verkopende partij werkt. Niet voor jou.

306,5K was de berekende max ja, inclusief 4k makelaarskosten waar ik vanuit ging (had ze voor onze rekening gerekend) derhalve 310k... En met die 310+ bedoel ik ook dat als er echt geen schot in de zaak zou zitten. Van die makelaar is me nu duidelijk, was alleen ff in de war doordat er bij de kosten koper op internet soms stond dat makelaarkosten moeten worden meegenomen.

Ik zou ook je andere voorwaarden duidelijk maken: onder voorbehoud van financiering, bouwkundige keuring (als je daar behoefte aan hebt) en verkoop eigen woning (als je die nu hebt).

Heb vanochtend al gezegd onder voorbehoud van financiering met de verdere voorwaarden als notk, zal er nu wel aan toevoegen dat de voorgaande voorwaarden nog gelden. Bouwkundige keuring is niet nodig mijn inziens, bouwjaar is 2008. Of moet ik nu eventueel een keuringsrapport bij oplevering opvragen indien aanwezig?

Als je morgen teruggebeld wordt, zou ik hem gewoon op voicemail laten gaan. Dan kan je rustig de reactie afluisteren zonder je eigen reactie direct prijs te geven. Je hebt je m.i. al behoorlijk uit je tent laten lokken door een prijs van €300k-€305k te noemen...

Ga ik nu dus ook laten doen. Had bij een vraagprijs van 329 niet verwacht dat ze veel lager zouden gaan zitten dan 310. Daarnaast ga ik nu op 300 zitten om te kijken of het voor 305 kan, waarbij we niks geks hoeven te doen en 24 van de prijs af mijn inziens netjes is.

[ Voor 10% gewijzigd door RickvN op 19-05-2014 21:02 ]

[naitsoezn]

Moet het wel met ATS eens zijn, eerlijk gezegd... Niet echt een mail die ik naar een makelaar zou sturen. Als je het bij je huidige opzet wilt houden, zou ik het minimaal veranderen naar zoiets:

Geachte XXX

De vraagprijs is in relatie met andere vergelijkbare hoekwoningen in de XXXXX stevig, echter waarderen wij wel het afwerkingsniveau van deze woning en zijn wij bereid om een nieuw bod te doen.
Totaal onbelangrijk imho

In navolging op het bod van vanochtend, bevestigen wij u hierbij dat wij € 20.000 zullen stijgen in prijs, na uw tegenbod van € 315.000 (daling van € 14.000) nut? Die makelaar/verkoper weet zelf wel hoeveel hij gedaald is, om op een bod te komen van € 300.000 (zegge: driehonderdduizend euro) (Teveel cheques geïnd? ). Gezien onze limiet (met de bijkomende kosten) en andere bezichtigingen in onze agenda kunnen wij op dit moment niet hoger gaan. Overleg dit bod a.u.b. goed met de verkopende partij.Dit is onze uiterste limiet. Een oplevertermijn van medio augustus is daarentegen wel bespreekbaar. Ondanks dat wij veel verder konden gaan dan ons bod, geloofde de makelaar van onze huidige woning zonder meer dat wij niet verder wilden gaan...... Kunnen is bovendien ongelijk aan willen. Pin je dus niet teveel vast op het kunnen

Hopende u hierbij naar voldoening te hebben geïnformeerd,

Met vriendelijke groeten,

Truus en Henk

[ph4ge]

Het is een bod, geen contract. Het is inderdaad nergens voor nodig om het juridisch te laten klinken.

[JvS]

RickvN schreef op maandag 19 mei 2014 @ 18:27:
Misschien veel prijs geheven, maar we hebben een Max van 305 en daar vroeg ze naar. We willen met KK 320 Max kwijt zijn. En voor 310+ laat ik het gaan.

Ehm. Als je met KK 320 max kwijt wilt zijn, moet je niet meer dan 305.000 betalen. Overdrachtsbelasting is al 2% (6.100 euro), hypotheekadvies (2.500), Notaris (1.000), keuring (300) en nog wel wat meer dingetjes. 6% is een mooie vuistregel, 4-5% is wel haalbaar met huizen van 300.000.

En die mail zou ik ook zeker niet zo sturen. Zij snappen ook wel dat ze een keer moeten tegenbieden. Je laat je sowieso teveel uit de tent lokken. In feite had je ze nu in hun sop moeten laten gaarkoken tot ze wel een tegenbod zouden doen. Dat zou je na dit bod wel moeten doen.

Mailtje wat ik zou sturen:

Beste makelaar,

In navolging van ons gesprek op, doe ik een bod van 300.000 op huis x onder voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring. Hierbij is een opleverdatum in augustus bespreekbaar. Dit bod is geldig tot (over twee werkdagen) 17:00.

Groetjes,

De aanstaande koper.

De rest geeft hem alleen maar meer informatie. Correctie van naitsoezn ook prima trouwens.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 19-05-2014 22:07 ]

[CyBeR]

Plus je vergeet melding te maken van voorbehouden, of heb je 300k vrij opneembaar op je rekening staan en wou je 't zonder doen?

Ah, precies als ik post denkt eindelijk iemand er aan

[ Voor 18% gewijzigd door CyBeR op 19-05-2014 22:07 ]

[JvS]

CyBeR schreef op maandag 19 mei 2014 @ 22:06:
Plus je vergeet melding te maken van voorbehouden, of heb je 300k vrij opneembaar op je rekening staan en wou je 't zonder doen?

Ah, precies als ik post denkt eindelijk iemand er aan

Mjah, zolang dat maar in het koopcontract staat. Die voorbehouden bij bieden zijn juridisch eigenlijk nergens voor nodig. Pas als het contract opgesteld gaat worden kan je daar ook over miepen. Zeker als je via een makelaar werkt (mensen verkopen niet zelf), dan snapt hij ook wel dat dat voorbehoud altijd in het contract moet komen (en als-ie dat niet wilt, dan teken je gewoon niet, of ontbindt je het in je bedenktijd, als koper heb je best wel een goede positie).

Ik zou ook bij dat keuring in het contract zetten tot welk bedrag schade acceptabel is, wat voor een financiering je wilt kunnen krijgen, etc. etc. In je bod is niet perse nodig vind ik (heb het wel gedaan trouwens).

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 19-05-2014 22:10 ]

[MrAcid]

Natuurlijk is dat wel nodig! Raar advies dit.

Juridisch nee, voor je onderhandelingspositie: JA.

[ Voor 37% gewijzigd door MrAcid op 19-05-2014 22:15 ]

[Rukapul]

Het ligt er ook een beetje aan hoe hard je het wilt spelen en wat eventueel je ethische kader is.

Door relatief laat voorwaarden (bouwkundige keuring) te introduceren kun je achteruit onderhandelen. Een goede makelaar zal daar gehakt van maken, maar een verkoper is wellicht al over de psychologische drempel heen.

Overigens is een aanvaard bod ook geen vrijbrief om willekeurige voorwaarden te introduceren, maar daar zul je als particuliere koper geen last van hebben (wegens vormvereiste en bedenktijd).

Andersom moet je als koper eigenlijk bij elke punt die de verkoper aan het modelcontract wil wijzigen in je nadeel de prijs verlagen

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 19-05-2014 22:17 ]

[MrAcid]

RickvN schreef op maandag 19 mei 2014 @ 18:27:
Misschien veel prijs geheven, maar we hebben een Max van 305 en daar vroeg ze naar. We willen met KK 320 Max kwijt zijn. En voor 310+ laat ik het gaan.
Maar de kosten van de makelaar, betaal je daar als kopende partij nog iets voor? In mijn berekening heb ik nl. 4k daarvoor gerekend (1,25%).

Ik ga ff kijken hoe en wat. Maar ik heb deze week ook nog zogenaamd bezichtigingen om de druk erop te zetten en ze beginnen al over een oplevering van half augustus. Waar ik dus ook iets van haast ruik.

Lees die site waar je eerder op gewezen bent nog eens goed door... Je stelt imo rare vagen als je al met zulke bedragen aan het bieden bent. (No offence!)

http://www.huiskopenvoorbeginners.nl

[JvS]

MrAcid schreef op maandag 19 mei 2014 @ 22:14:
Natuurlijk is dat wel nodig! Raar advies dit.

Juridisch nee, voor je onderhandelingspositie: JA.

Hoezo, je scherpt je voorwaarden toch altijd aan nadat een bod is geaccepteerd? Aan de kneiterharde inkoop/verkoop onderhandelingstafel waar elke cent en voorwaarde telt niet de goede tactiek nee. Maar bij particuliere verkoop van een huis is het zodanig gebruikelijk, dat het echt een verkoop niet in de weg zit als je dat niet bij je bieding noemt, maar wel graag in je contract zou willen zien. Zoals ik zei, zeker als je biedt via een makelaar. DIe weet echt wel dat die voorwaarde gewoon in het contract moet komen te staan...

[CyBeR]

Totdat 'ie er niet in staat en hij weigert 'm er in te zetten omdat je 't niet aangegeven hebt.

[JvS]

CyBeR schreef op maandag 19 mei 2014 @ 22:53:
Totdat 'ie er niet in staat en hij weigert 'm er in te zetten omdat je 't niet aangegeven hebt.

Dit risico bestaat, maar is IMO wel extreem klein. Gevolg is dat de koop niet doorgaat. Uiteraard uitermate niet relaxed. Maar niet verkopen is meer een risico van de verkoper. Er is ook een risico dat een koper de voorwaarde weigert te specificeren omdat het in het bod er niet bij stond.

Je hebt dan wel met een speciale verkoper te maken

[Krisp]

Ik heb later ook veel zaken erbij gefietst zonder dat ik dat meteen bij het bod gemeld heb. Dat heb ik gewoon telefonisch gedaan, met de melding 'onder voorbehoud van financiering'. Later hebben we dat uitgewerkt. Voorwaarden die je belangrijk vindt, zou ik wel noemen. Wat in mij opkomt is een bouwtechnische keuring. Maar ook daar geldt: later specificeer je wat dat precies inhoudt. Je kunt natuurlijk elke euro aftrekken van de koopsom, of onder de 5k het huis gewoon accepteren.

Verkoopmakelaars stoppen het koopcontract doorgaans ook vol met vage teksten als de onderhandeling geweest is. Wat let ons om hetzelfde te doen?

[ Voor 13% gewijzigd door Krisp op 20-05-2014 07:25 ]

[NiGeLaToR]

Krisp schreef op dinsdag 20 mei 2014 @ 07:23:
....
Verkoopmakelaars stoppen het koopcontract doorgaans ook vol met vage teksten als de onderhandeling geweest is. Wat let ons om hetzelfde te doen?

Meh, meeste mensen zien makelaar als autoriteit - durven dus nooit in discussie te gaan. Feit is alleen dat er helemaal niet zulke spannende vaste regels zijn, dus inderdaad - zo'n beetje alles is wel mogelijk
Zo hadden wij ontbindende voorwaarden tot de dag voor definitieve koop. Dit omdat de dag er voor de ontbindende voorwaarden van de kopers van ons oude huis verliepen.

[JvS]

Wanneer zijn de verkopers verhuisd dan? Of stond het leeg?

[NiGeLaToR]

JvS schreef op dinsdag 20 mei 2014 @ 07:42:
Wanneer zijn de verkopers verhuisd dan? Of stond het leeg?

Scherp: Stond leeg inderdaad.

[To_Tall]

Een bod kan zowel financieele redenen hebben. Jij kan wel 310 financieren via de bank. Maar als jij dan 200 in de maand overhoud om leuke dingen van te doen en vakantie te betalen.

Dan kan het huis wel haalbaar zijn. Maar je zult er niet gelukkig van worden.

Haalbaarheid van een huis heeft zowel met je gevoel te maken (wat vind ik bijzonder aan het huis en hoelang zou ik er willen zitten) als met financiële gevoel (kan ik nog wel op vakantie naar de US. of moet ik op een camping in zuid frankrijk gaan zitten)

Ik vind beide belangrijk, ik wil graag vere reizen kunnen maken maar ook leuk kunnen leven thuis.

Daarnaast als de huidige eigenaar al weg is huis is dus leeg. Dan zal de eigenaar ook in zijn eigen hand in de boezem steken. En daarbij ook denken. Ik heb het huis nog dat kost me 300 euro extra aan hypotheek. 50 euro aan verzekeringen gas water en licht is een vraag of je die aangesloten wil houden. Daarnaast blijf je ook gemeente belasting betalen. Kan zo al snel 500 tot 600 euro per maand extra kosten.

Als een huis dan voor 350 te koop staat maar jij kan maar 305 betalen en financieele ook niet ver meer achteruit gaat. moet je zo'n bod ook doen. wilt de eigenaar niet meer zaken dan 315 dan is dat jammer voor de eigenaar. Die 10 duizend zou zomaar kunnen schelen dat jij net die vakantie naar de US niet meer kan betalen.

Dat is toch wel iets wat ik in mn achterhoofd zou houden ook al zou het voor de bank financieel haalbaar zijn.

[BastaRhymez]

Heeft er iemand toevallig ervaring met een huis kopen van een woningcorporatie? Zijn er nog speciale dingen waar je op moet letten? Zo las ik bijv. bij VEH dat het kan zijn dat als je binnen X jaar verhuisd, je een deel van de overwaarde (mits aanwezig) moet afdragen (om eventuele speculatie te voorkomen).

Zijn er nog meer van dit soort 'randvoorwaarden'?

Ter info: ik ben momenteel niet de huurder, maar daarvan weet ik wel dat hij eruit gaat (verzorgingstehuis) en dat de woning in de verkoop gaat.