Ervaring met huis kopen deel 6

[geldermalsen]

We zijn serieus bezig met het kopen van een nieuwbouw huis, het huis moet nog gebouwd worden.

De grondrente gaat in vanaf januari 2014 echter dit zit me niet lekker omdat wij pas van het bestaan van het plan afweten sinds midden april. Nu heb ik aangegeven dat ik er over wil onderhandelen en komt de ontwikkelaar na een dag met de aanbieding dat we vanaf maart betalen voor de bouwrente echter dan wel aankomende week tekenen.

Dit is na mijn mening nog steeds niet reëel en heb terug gereageerd met betalen vanaf tekendatum met een maximum van 6 maanden.

Heeft dit enige kans?

Het gaat om een redelijk duur huis en we hoeven niet eerst een huis te verkopen of wat dan ook.
We zijn ook de eerste die dan gaan tekenen.

[ATS]

mmmmmark schreef op zaterdag 03 mei 2014 @ 00:03:
[...]


Alleen willen ze je bij de rabo alleen helpen als je in hun gebied een huis gaat kopen. De rentestanden van d eindividuele banken kan je trouwens checken op de site van de betreffende bank

Dat is niet (helemaal) waar. Wij zijn bijvoorbeeld bezig met het kopen van een huis in Gouda, terwijl we in Haaglanden in gesprek zijn met de Rabo. Dat is een andere bank. Ze moeten toestemming vragen aan de bank in het gebied waar je wil kopen om zaken met je te mogen doen. Heb je banden in de plaats waar je naar de bank gaat (in mijn geval: we wonen nu hier, en ik werk hier) dan is dat meestal geen probleem begrijp ik.

[Kevinp]

geldermalsen schreef op zaterdag 03 mei 2014 @ 08:42:
We zijn serieus bezig met het kopen van een nieuwbouw huis, het huis moet nog gebouwd worden.

De grondrente gaat in vanaf januari 2014 echter dit zit me niet lekker omdat wij pas van het bestaan van het plan afweten sinds midden april. Nu heb ik aangegeven dat ik er over wil onderhandelen en komt de ontwikkelaar na een dag met de aanbieding dat we vanaf maart betalen voor de bouwrente echter dan wel aankomende week tekenen.

Dit is na mijn mening nog steeds niet reëel en heb terug gereageerd met betalen vanaf tekendatum met een maximum van 6 maanden.

Heeft dit enige kans?

Het gaat om een redelijk duur huis en we hoeven niet eerst een huis te verkopen of wat dan ook.
We zijn ook de eerste die dan gaan tekenen.

Hangt af van hoeveel lef je hebt. Denk je dat ze het niet verkopen dan zeg je gewoon dat je niks wil betalen. Of het bedrag van de rente in mindering op de vraagprijs ( zo krijg je "goedkope" huize in de etalage, flink wat minder voor het huis, maar je moet wel nog bouwrente betalen ).

Maar dat is altijd als je wat meer lef hebt (en het ook niet heel erg vind mocht iemand je voor zijn) dan kan je zoiets best doen.

[Ophidian]

Wij hebben gisteren de sleutel in ontvangst gekregen van ons nieuwbouw huis. Eind september de deal gesloten, eind oktober start bouw, gisteren dus de sleutel. Wij hebben geen bouwrente betaald. We hebben pas het huis betaald gisterochtend voor ontvangst van de sleutel. Zou je eventueel kunnen voorstellen, maar denk niet dat veel aannemers hier in mee gaan.

Bij ons betrof het een groot bouwbedrijf met een goede aannemer. Bouwkundige was onder de indruk van de afwerking. De nog te repareren puntjes komt de aannemer maandag weer voor langs

[Megamind]

Ophidian schreef op zaterdag 03 mei 2014 @ 22:38:
Bij ons betrof het een groot bouwbedrijf met een goede aannemer. Bouwkundige was onder de indruk van de afwerking. De nog te repareren puntjes komt de aannemer maandag weer voor langs

Heb je nu ook garantie op het huis?

[Ophidian]

Natuurlijk. Waarom zou ik geen garantie hebben?

[JvS]

Ophidian schreef op zaterdag 03 mei 2014 @ 22:38:
Wij hebben gisteren de sleutel in ontvangst gekregen van ons nieuwbouw huis. Eind september de deal gesloten, eind oktober start bouw, gisteren dus de sleutel. Wij hebben geen bouwrente betaald. We hebben pas het huis betaald gisterochtend voor ontvangst van de sleutel. Zou je eventueel kunnen voorstellen, maar denk niet dat veel aannemers hier in mee gaan.

Bij ons betrof het een groot bouwbedrijf met een goede aannemer. Bouwkundige was onder de indruk van de afwerking. De nog te repareren puntjes komt de aannemer maandag weer voor langs

Het zal wel veel schelen of je een al lang onverkocht huis, dat al bijna af is koopt of het eerste huis van een serie die ook niet gebouwd kan worden als er weinig animo is.

[Megamind]

Ophidian schreef op zaterdag 03 mei 2014 @ 22:42:
Natuurlijk. Waarom zou ik geen garantie hebben?

Omdat ik niet weet hoe dat gaat met een nieuwbouwhuis.

[Ophidian]

Er zitten verschillende garantie termijnen op. Het dak is volgens mij 10 jaar, schilderwerk enkele jaren, etc

[Megamind]

Ja snap ik, maar hoeveel jaar garantie krijg je op het bv het beton en structurele onderdelen?

[Thrilled]

Hallo allen,

Ik sta op het punt een huis te kopen met mijn vriendin en we ervaren nu de negatieve gevolgen van onze studieschuld. In alle proefberekeningen op internet wordt onze maximale hypotheek flink gedrukt en komen we daardoor op een maximale hypotheek van circa 190k / 200k.

Nu hebben we een huis gezien dat naar alle verwachtingen voor 210k / 215k wel ons paleisje zou kunnen worden. Dit bedrag zit dus net boven onze (gedrukte) hypotheeklimiet vanwege de studieschuld. Zonder studieschuld zouden we 270k kunnen lenen, om even het volledige plaatje te schetsen.

Ik weet inmiddels dat de studieschulden niet vermeld staan bij het BKR, je ze in theorie kan verzwijgen, maar ik wil ze toch vermelden bij het hypotheekgesprek (al is het alleen maar om het juridisch af te dichten i.v.m. NHG). Ik heb ook een berekening gemaakt met de maandlasten van de eventuele hypotheek (€ 1100,-) en na alle vaste lasten + aflossing IB-groep + sparen houden we nog maandelijks geld over. We wonen nu 5 jaar samen dus de vaste lasten hebben we echt wel in beeld (inclusief alle toekomstige verzekeringen, onderhoud, et cetera).

Mijn concrete vraag is eigenlijk: als je hypotheekadviseurs c.q. banken op deze manier jouw financiële plaatje voorschotelt en meeneemt in je verhaal (dus uitleggen + onderbouwen dat je de lasten van de 'hogere' hypotheek i.c.m. een studieschuld wél kan dragen), is er dan überhaupt kans op een soepelere berekening waarin de studieschuld minder zwaar wordt meegerekend? Nog concreter: heeft iemand ervaringen met adviseurs of banken die hier soepeler mee om gaan? Ik ben op zoek naar die partij namelijk ;-)

Alvast bedankt

[JvS]

Nee alleen adviseurs die weleens zeggen "lalalalala ik heb niet gehoord dat je een studieschuld hebt".

Je zal voor de nhg altijd "frauderen".

[Thrilled]

JvS schreef op zondag 04 mei 2014 @ 06:42:
Nee alleen adviseurs die weleens zeggen "lalalalala ik heb niet gehoord dat je een studieschuld hebt".

Je zal voor de nhg altijd "frauderen".

Als wij de studieschuld melden in ons hypotheekgesprek en deze wordt niet meegenomen in de berekening, wie stelt NHG dan aansprakelijk wanneer de boel mis gaat?

[FreakNL]

Wat heb je dan wel niet voor schuld? Wordt die 1-op-1 meegenomen? Dan heb je dus 70k schuld met zijn tweeen?

Misschien eerst maar eens een beetje gaan aflossen? Of een goedkoper huis nemen.

Let wel, ik ben niet tegen een studieschuld ofzo, dat is heel nuttig als je daar een goeie opleiding mee haalt waardoor je veel/meer toekomstperspectief hebt. Maar je moet je wel goed beseffen dat dat ook gewoon een schuld is. Het komt bij mij over als: "Die studieschuld, ach, die doet er niet toe, dus hoe houden we die erbuiten?".

Zonder betweterig over te willen komen, maar als je al 5 jaar samenwoont en de maandlasten blijkbaar goed kunt dragen had je in die tijd ook wat zuiniger kunnen leven en je studieschuld (flink) kunnen verkleinen.... Dat zijn nu echter ouwe koeien, dus wat je wellicht op korte termijn kan doen is per direct 15 of 20k aflossen op je studieschuld, zodat je WEL die 215k kunt lenen (ipv 195 / 200k). Ik denk dat dat het meest realistische is, en hierdoor kun je het gewoon eerlijk spelen zonder trucs uit te halen.. Overigens kun je die 15 of 20k natuurlijk ook als eigen geld bij je hypotheek leggen zodat je voor dat paleisje van 210k maar een hypotheek nodig hebt van 190k. Misschien is dat fiscaal nog wel aantrekkelijker

[ Voor 30% gewijzigd door FreakNL op 04-05-2014 10:23 ]

[Thrilled]

FreakNL schreef op zondag 04 mei 2014 @ 10:20:
Wat heb je dan wel niet voor schuld? Wordt die 1-op-1 meegenomen? Dan heb je dus 70k schuld met zijn tweeen?

Misschien eerst maar eens een beetje gaan aflossen? Of een goedkoper huis nemen.

Let wel, ik ben niet tegen een studieschuld ofzo, dat is heel nuttig als je daar een goeie opleiding mee haalt waardoor je veel/meer toekomstperspectief hebt. Maar je moet je wel goed beseffen dat dat ook gewoon een schuld is. Het komt bij mij over als: "Die studieschuld, ach, die doet er niet toe, dus hoe houden we die erbuiten?".

Zonder betweterig over te willen komen, maar als je al 5 jaar samenwoont en de maandlasten blijkbaar goed kunt dragen had je in die tijd ook wat zuiniger kunnen leven en je studieschuld (flink) kunnen verkleinen.... Dat zijn nu echter ouwe koeien, dus wat je wellicht op korte termijn kan doen is per direct 15 of 20k aflossen op je studieschuld, zodat je WEL die 215k kunt lenen (ipv 195 / 200k). Ik denk dat dat het meest realistische is, en hierdoor kun je het gewoon eerlijk spelen zonder trucs uit te halen.. Overigens kun je die 15 of 20k natuurlijk ook als eigen geld bij je hypotheek leggen zodat je voor dat paleisje van 210k maar een hypotheek nodig hebt van 190k. Misschien is dat fiscaal nog wel aantrekkelijker

Wat een aannames zeg.. De studieschuld is bij elkaar zo'n 37k en we zijn al begonnen met aflossen, binnen 15 jaar is de schuld afbetaald en we calculeren deze aflossingen gewoon in..

Beiden hebben we een diploma en zijn we net begonnen aan onze carriëre, geen kinderwens, dus de komende jaren zal het inkomen stijgen (tenzij we onder een bus lopen) en zijn de lasten prima te dragen.

Ik beweer ook nergens dat ik de studieschuld niet als schuld beschouw, zoals gezegd betalen we hem gewoon af en kunnen we de lasten prima dragen, ik leg alleen het probleem voor dat de rekenregels (zoals ik ze nu alleen op websites en andere grove calculaties tegen kom) erg strict rekenen en ons daardoor beperken, terwijl wanneer ik reken met de hypotheek-maandlasten we ruim uitkomen in ons financiële plaatje. Ik ben dus niet op zoek naar fraude, maar naar geldverstrekkers die verder kijken dan de rekenregel en zeggen "sorry, de computer zegt dit, dus bij ons krijg je niks"..

Als we nou alsnog aan het pleiten waren voor een hypotheek van 270k (die we zonder studieschuld zouden kunnen lenen) dan zou ik zeggen ok, je hebt gelijk, maar dan zijn de maandlasten ook aanzienlijk hoger en wordt het hele plaatje anders. Ik vind (wij vinden..) dat we mét studieschuld, mét de gewenste hypotheek en mét alle vaste lasten alsnog een verantwoorde financiële situatie hebben en wij zoeken dus financierders die daar op dezelfde manier in (kunnen/willen) staan. Is dat dan zo vreemd?

[dirkdsk]

Krisp schreef op vrijdag 02 mei 2014 @ 09:14:
Bij Argenta en soortgenoten moet je heel goed opletten wat er in de voorwaarden staat. Soms moet je bij verkoop (en/of overgang naar andere hypotheekleverancier) een boete betalen.

Een boete bij verkoop ben ik in de voorwaarden van Argenta nooit tegengekomen. Wel bijvoorbeeld bij sommige budget-varianten van oa ING Bank.

Ik ben het met je eens dat het belangrijk is de voorwaarden goed door te lezen. Veel geldverstrekkers hebben tegenwoordig goed leesbare voorwaarden.

[ph4ge]

Ik ben het helemaal met FreakNL eens. Gewoon versneld afbetalen, wat moet kunnen als je inderdaad geld onderhoudt elke maand. Die regels zijn er ter bescherming van jezelf en eerder veel te ruim en risicovol dan te streng.

[FreakNL]

Wel vreemd dat je met een studieschuld van 37k in 1 keer 70k minder kan lenen. Dat is wel ruk.

Maargoed, mijn tip blijft staan. Als bovenstaande klopt, en dat gewoon lineair is, zou dat betekenen dat als je 12k op je studieschuld aflost (en er dus nog maar 25k openstaat) je ongeveer 20 tot 22k meer kan lenen. Dan ben je er

[Thrilled]

Kunnen we a.u.b. ophouden met dingen roepen als versneld afbetalen e.d.? Ik snap de insteek, als het kon zouden we dat zeker doen. Ik ben pas twee jaar geleden afgestudeerd en mijn vriendin dit jaar, dus we hebben geen spaarpotje van 40k liggen.

De situatie is zoals hij is, de bedragen liggen op tafel, de insteek van mijn vraag is echter heel anders dan de antwoorden die ik krijg dus zou ik graag relevante reacties willen geven en niet steeds terug gaan naar de schuld an sich..

[FreakNL]

Wat wil je dan? Mijn antwoord is toch nog steeds relevant?

Als de situatie is zoals hij is kun je drie dingen doen, waarbij de eerst twee volledig binnen de regels vallen.

1. Een deel van je studieschuld in 1 keer aflossen zodat je een hogere hypotheek kan nemen of eigen geld bij de hypotheek leggen.

Kan of wil je dat niet blijft er precies 1 mogelijkheid over:

2. Een goedkoper huis kopen.


En de escape is

3. De studieschuld verzwijgen of een adviseur zoeken die er niet zo moeilijk over doet. Of dat verstandig is moet je zelf weten.

Ik denk niet dat er financierders te vinden zijn die (zoals je zelf zegt) "verder kijken dan de rekenregels". Het is tegenwoordig allemaal zo aangescherpt dat ze de regels wel MOETEN volgen, ze kunnen niet zomaar uitzonderingen maken omdat jij een goeie case bij ze neerlegt of omdat je zo'n aardige jongen bent...

[ Voor 22% gewijzigd door FreakNL op 04-05-2014 11:13 ]

[Thrilled]

FreakNL schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:10:
Wat wil je dan? Mijn antwoord is toch nog steeds relevant?

Mij leek de vraag vrij duidelijk

Thrilled schreef op zondag 04 mei 2014 @ 02:27:
Mijn concrete vraag is eigenlijk: als je hypotheekadviseurs c.q. banken op deze manier jouw financiële plaatje voorschotelt en meeneemt in je verhaal (dus uitleggen + onderbouwen dat je de lasten van de 'hogere' hypotheek i.c.m. een studieschuld wél kan dragen), is er dan überhaupt kans op een soepelere berekening waarin de studieschuld minder zwaar wordt meegerekend? Nog concreter: heeft iemand ervaringen met adviseurs of banken die hier soepeler mee om gaan? Ik ben op zoek naar die partij namelijk ;-)

/edit uit jouw edit begrijp ik dat ze dus inderdaad op de knoppen drukken en dan handelen naar wat op het scherm verschijnt. Vind ik imho wat kortzichtig van de geldverstrekker als het zoals in dit geval een grensgevalletje is. Toch bedankt voor je reactie(s)

[ Voor 13% gewijzigd door Thrilled op 04-05-2014 11:15 ]

[FreakNL]

Zie mijn edit boven

Volgens mij zijn ze er niet, die verstrekkers die jij zoekt. Maar ik ben ook maar een amateur, wellicht dat iemand anders een andere ervaring heeft.

Maar het verschil is zo klein in jouw geval, is het geen mogelijkheid om die resterende 10 tot 20k in de familiaire sfeer te "lenen"? Dat moet je dan natuurlijk niet via een notaris doen, want dan heb je weer een schuld op papier. Maar wellicht je (schoon)ouders lief aankijken? Zij mogen je belastingvrij geld schenken, in het geval van de aankoop van een huis zelfs meer dan normaal. Maar 20k mag sowieso....

[ Voor 30% gewijzigd door FreakNL op 04-05-2014 11:17 ]

[Thrilled]

FreakNL schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:15:
Maar het verschil is zo klein in jouw geval, is het geen mogelijkheid om die resterende 10 tot 20k in de familiaire sfeer te "lenen"?

Die hulplijn wil ik pas zoeken zodra de bank(en) beweren dat er echt geen mogelijkheid is tot financieren.

[eamelink]

Versneld afbetalen is slecht idee, omdat je met het beginbedrag van de studieschuld moet rekenen. 25k aflossen op een 37k schuld heeft dus precies 0 euro effect op je maximale hypotheek, en een negatief effect van 25k op het huis wat je kunt kopen, omdat je minder eigen geld hebt.

Versneld aflossen dus alleen doen als je het volledige bedrag kan aflossen. In andere gevallen is het aanhouden van dat geld als eigen geld verstandiger.

@Thrilled, je zegt dat je ongeveer 190k tot 200k kunt lenen. Dat scheelt nogal wat. Als je de NHG sneltoets gebruikt, kun je het op de euro precies uitrekenen: https://www.nhg.nl/geldve...caties/nhg-sneltoets.html

De regeltjes met betrekking tot studieschuld zijn duidelijk, een hypotheeknemer gaat zich daar niet aan branden. De meeste adviseurs ook niet. Misschien kan je een louche adviseur vinden, of anders zou je een adviseur om de tuin kunnen leiden.

Mijn advies zou zijn om te kijken naar andere manieren om het gat (je zegt zelf 10-25k, probeer dat preciezer te bepalen!) te verkleinen. Heb je spaargeld? Misschien kan je een gift krijgen van een van jullie ouders?

Thrilled schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:17:
Die hulplijn wil ik pas zoeken zodra de bank(en) beweren dat er echt geen mogelijkheid is tot financieren.

Hou er rekening mee dat geld lenen bij familie ook niet mag; die hakt zelfs nog harder dan een studieschuld in op je maximale leenbedrag. Je moet 2% van het oorspronkelijke bedrag per maand bijtellen als kosten. Bij een studieschuld is dat 0.75%.

[ Voor 16% gewijzigd door eamelink op 04-05-2014 11:19 ]

[Thrilled]

eamelink schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:17:
@Thrilled, je zegt dat je ongeveer 190k tot 200k kunt lenen. Dat scheelt nogal wat. Als je de NHG sneltoets gebruikt, kun je het op de euro precies uitrekenen: https://www.nhg.nl/geldve...caties/nhg-sneltoets.html

Hoe betrouwbaar is zo'n calculatie-site vraag ik mij dan weer af. Op basis van onze gegevens zouden we 222k kunnen lenen en is er dus geen 'vuiltje' aan de lucht..

[ Voor 53% gewijzigd door Thrilled op 04-05-2014 11:21 ]

[FreakNL]

Oh ja, en nog als laatste tip:

Zoek even in dit topic op de poster Discipline

Ging om iemand die zijn studieschuld in eerste instantie verzwegen had. Dat kan dus ook verkeerd uitpakken. En een adviseur nemen die het niet zo nauw neemt met de regels lijkt me ook niet zo handig, het is toch uiteindelijk de hypotheeknemer die je een lening moet verstrekken, niet de adviseur. En dat kan voor een hoop onzekerheid zorgen. Ik zie het nu aan mezelf, ik moet al twee keer verlengen terwijl ik bijna zeker weet dat de verstrekker wel akkoord gaat. Als daar ook nog een verzwegen studieschuld bij zat had ik echt peentjes gezweten..

[ Voor 9% gewijzigd door FreakNL op 04-05-2014 11:23 ]

[eamelink]

Thrilled schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:21:
Hoe betrouwbaar is zo'n calculatie-site vraag ik mij dan weer af. Op basis van onze gegevens zouden we 222k kunnen lenen en is er dus geen 'vuiltje' aan de lucht..

Die NHG sneltoets gebruikt de exacte criteria die de NHG zelf ook gebruikt. Die is dus op de euro precies. Echter, je moet het op de juiste wijze invullen. Bijvoorbeeld bij de maandelijkse verplichtingen (van een studieschuld), daar moet je niet het echte bedrag invullen, maar 0.75% van de oorspronkelijke lening.

Als jullie dus oorspronkelijk in totaal 40k studieschuld hadden, moet je daar 300 euro invullen.

[FreakNL]

eamelink schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:17:


[...]

Hou er rekening mee dat geld lenen bij familie ook niet mag; die hakt zelfs nog harder dan een studieschuld in op je maximale leenbedrag. Je moet 2% van het oorspronkelijke bedrag per maand bijtellen als kosten. Bij een studieschuld is dat 0.75%.

Klopt! Daarom moet je ook niet (officieel) lenen, maar moeten de (schoon)ouders een schenking doen. Dan is er niets aan de hand. Hoe je dat dan onderhands weer regelt heeft de hypotheeknemer niets mee te maken.

Er moet dan natuurlijk wel een basis van vertrouwen zijn, dus afhankelijk van de situatie.

[MMaster23]

Voor NHG is het heel simpel: bij restschuld moeten jullie (als hypotheeknemer) er alles aan doen om problemen te voorkomen en schade/schuld/risico te beperken. Daar valt eerlijk inzicht geven over je financiële verplichten aan krediet verleners en adviseurs ook onder (ook niet BKR verplichtingen).

Als jij jouw studieschuld verzwijgt voor diverse partijen ben jij daar persoonlijk verantwoordelijk voor en niet je adviseur. NHG neemt je dat kwalijk als het mis gaat en kan kiezen niet of niet volledig te dekken bij restschuld, ongeacht inleg. Dat zijn de spelregels.

Je (erkend) tussenpersoon heeft een plicht je duidelijk te maken van alle risico's, zoals bovenstaande. Echter bewust verzwijgen blijft eigenhandig jouw risico cq verantwoordelijkheid. Ik ben nu zelf ook een huis aan het kopen met studieschuld en ook ik mag minder lenen erdoor. Mijn adviseur gaf mij de keuze het wel of niet te vertellen. Met onsmakelijk gevoel in mond heb ik dat voorstel per direct afgeschoten en volledige transparantie toegezegd richting verlener..

Je gaat jezelf ook erg voor de gek houden als je het gaat verzwijgen. Ongeacht de reden waarom die schuld hebt genomen of waarom je hem nog niet hebt afgelost. Dat zijn persoonlijke redenen en daar is niks mis mee. Je moet wel accepteren dat er consequenties aan zitten en daar verantwoordelijkheid voor nemen.

[Thrilled]

Dan moet je mijn posts nog even goed doorlezen, ik wil de schuld niet verzwijgen. Ik gooi alles op tafel en wil dat er daarna realistischer c.q. doordachter gekeken wordt naar onze financiële situatie. Daardoor blijkt dat we de lasten kunnen dragen en dus de schuld niet zo zwaar meegerekend moet worden. Ik zoek dus een financierder die daar net zo in staat.

[ Voor 8% gewijzigd door Thrilled op 04-05-2014 11:30 ]

[FreakNL]

En dat bestaat dus niet, naar mijn weten. Er wordt gewoon ingeklopt op de computer en daar komt een bedrag uitrollen, in ieder geval bij de reguliere verstrekkers.

Er zijn (of waren?) wel hypotheeknemers (bijvoorbeeld een Elq) die wel specifiek naar een situatie kijken. Daar kun je bijvoorbeeld ook een hypotheek krijgen met BKR notering. Maar daar betaal je wel een forse prijs voor (veel hogere rente), dus dat moet je niet willen. Dan klopt je financiele plaat ook meteen niet meer

Ik zou naar andere oplossingen gaan zoeken, of nog eens goed laten uitzoeken hoeveel je nu echt mag lenen, want wellicht kan je gewoon WEL die 210k krijgen (zie al wat NHG spul hier voorbij komen)

[Thrilled]

Ja misschien praat ik ook wel te veel in de lucht en is dit te specifiek om op een forum te knallen.. Op basis van rekentools van banken en andere websites zijn de verschillen gewoon te groot, dus dan toch maar in persoon hypotheek-shoppen bij adviseurs en banken om meer duidelijkheid te krijgen waar we staan.

[beyazz06]

@Thrilled even een zijsprongetje.

Je geeft aan de woning voor 210k / 215k te kunnen kopen. Ik vroeg me echter af of hierbij de kosten koper is in gecalculeerd alszijnde ook het extra bedrag dat je nodig hebt voor verbouwing oid?

[ATS]

Dat je maximale hypotheek harder om laag gaat als het bedrag dat je studieschuld hoog is, is te verklaren uit de verschillen in looptijd. Een studieschuld heeft in principe een looptijd van 15 jaar, waarin je annuïtair aflost. Hypotheken lopen meestal 30 jaar. Omdat je maximale hypotheeklening gebaseerd wordt op je maandlasten, en je studieschuld een impact heeft op die lasten die groter is dan de impact van een hypotheeklening van hetzelfde bedrag zou hebben (door die langere looptijd), gaat je maximale hypotheekbedrag met meer omlaag dan de hoogte van je studieschuld.

Overigens zijn de rekenregels recent veranderd. Er wordt nu gerekend met het nog openstaande bedrag, en niet meer met 0,75% van het oorspronkelijke bedrag. Aflossen wat je kan heeft dan wél zin. Maar: doe dat niet voor je gesproken hebt met je adviseur! Die kan je vertellen of dat wel of niet nodig of verstandig is. In mijn geval bleek het bijvoorbeeld niet nodig, omdat er meer ruimte was dan uit de verkennende berekeningen bleek doordat die uitgaan van een rekenrente van 5% in plaats van de actuele rente. Daarmee bleek het handiger om onze restschuld zelf te betalen in plaats van versneld de studieschuld af te lossen. Het zou voor jullie dus ook zomaar mee kunnen vallen met de ruimte die je hebt...

[Thrilled]

beyazz06 schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:38:
@Thrilled even een zijsprongetje.

Je geeft aan de woning voor 210k / 215k te kunnen kopen. Ik vroeg me echter af of hierbij de kosten koper is in gecalculeerd alszijnde ook het extra bedrag dat je nodig hebt voor verbouwing oid?

ja die kosten zijn meegenomen, dit zou dus het uiterste hypotheekbedrag zijn.

ATS schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:38:
Dat je maximale hypotheek harder om laag gaat als het bedrag dat je studieschuld hoog is, is te verklaren uit de verschillen in looptijd. Een studieschuld heeft in principe een looptijd van 15 jaar, waarin je annuïtair aflost. Hypotheken lopen meestal 30 jaar. Omdat je maximale hypotheeklening gebaseerd wordt op je maandlasten, en je studieschuld een impact heeft op die lasten die groter is dan de impact van een hypotheeklening van hetzelfde bedrag zou hebben (door die langere looptijd), gaat je maximale hypotheekbedrag met meer omlaag dan de hoogte van je studieschuld.

Overigens zijn de rekenregels recent veranderd. Er wordt nu gerekend met het nog openstaande bedrag, en niet meer met 0,75% van het oorspronkelijke bedrag. Aflossen wat je kan heeft dan wél zin. Maar: doe dat niet voor je gesproken hebt met je adviseur! Die kan je vertellen of dat wel of niet nodig of verstandig is. In mijn geval bleek het bijvoorbeeld niet nodig, omdat er meer ruimte was dan uit de verkennende berekeningen bleek doordat die uitgaan van een rekenrente van 5% in plaats van de actuele rente. Daarmee bleek het handiger om onze restschuld zelf te betalen in plaats van versneld de studieschuld af te lossen. Het zou voor jullie dus ook zomaar mee kunnen vallen met de ruimte die je hebt...

Rekenregels zijn mij bekend en daarmee is nu ook gerekend, dus dat is niet zo aan de orde.

[ Voor 63% gewijzigd door Thrilled op 04-05-2014 11:46 ]

[eamelink]

Nou, pak dan eens die NHG sneltoets, vul in een rentevastperiode van 10 jaar tegen bijvoorbeeld 3.7% en je studieschuld keer 0.75% in maandelijkse lasten. Hoe ver kom je dan?

- edit -

Oh, had je al gedaan. Nevermind dan.

Alle hypotheeknemers hebben de AFM in hun nek hangen, dus niemand gaat verder dan dat bedrag.

Dus: inkomen vergroten, eigen geld vergaren of een adviseur om de tuin leiden zijn dan je opties

[ Voor 41% gewijzigd door eamelink op 04-05-2014 11:48 ]

[Thrilled]

Waar kan je de rente vaste periode invullen? Het percentage kan ik wel aanpassen, maar ik zie alleen de looptijd van de hypotheek staan en die blijft gewoon 30 jaar..?

[eamelink]

Oh, ik was in de war, hoef je niet in te vullen. Bij sommige andere wel, want als rentevastperiode korter is dan tien jaar moet je met 5% rekenen.

Reken je dus niet rijk door hier een lager percentage in te vullen dan je tien jaar vast kunt krijgen

[gerrutcamaro]

Thrilled schreef op zondag 04 mei 2014 @ 10:37:
[...]


....geen kinderwens....

Tenzij je vriendin al >35 is zou ik daar niet op inzetten, bij veel vrouwen gaat op een gegeven moment dat knopje toch om naar wel kinderen

[Bart-Willem]

FreakNL schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:10:
Wat wil je dan? Mijn antwoord is toch nog steeds relevant?

Als de situatie is zoals hij is kun je drie dingen doen, waarbij de eerst twee volledig binnen de regels vallen.

1. Een deel van je studieschuld in 1 keer aflossen zodat je een hogere hypotheek kan nemen of eigen geld bij de hypotheek leggen.

Kan of wil je dat niet blijft er precies 1 mogelijkheid over:

2. Een goedkoper huis kopen.


En de escape is

3. De studieschuld verzwijgen of een adviseur zoeken die er niet zo moeilijk over doet. Of dat verstandig is moet je zelf weten.

Ik denk niet dat er financierders te vinden zijn die (zoals je zelf zegt) "verder kijken dan de rekenregels". Het is tegenwoordig allemaal zo aangescherpt dat ze de regels wel MOETEN volgen, ze kunnen niet zomaar uitzonderingen maken omdat jij een goeie case bij ze neerlegt of omdat je zo'n aardige jongen bent...

Helaas kijken banken alleen naar de oorspronkelijke studieschuld, tussentijdse of extra aflossingen doen zij af als "niet-relevant". Dat heb ik zelf helaas ook mee mogen maken want ik ben doodleuk extra gaan aflossen tijdens de aflos-periode (waaronder 1x 8k aflossen waardoor mijn studieschuld halveerde). Helaas heeft dat geen enkele invloed op het hypotheekbedrag omdat men (ondanks aantoonbaar aanzienlijke verkleining van de schuld en bewijzen van de extra aflossingen) alleen uit blijft gaan van de oorspronkelijke schuld omdat dat zo eenmaal afgesproken is binnen de AFM (bovenstaand verhaal is zowel door onze hypotheekadviseur als de Rabobank bevestigd). Dus in zijn geval (en iedereen met een studieschuld) zal een extra aflossing niets helpen. Het enige wat wél helpt is de studieschuld volledig in 1x aflossen. Dat hebben wij dus maar gedaan zodat er geen barrière meer zou zijn voor de hypotheek.

@ Thrilled: ik zou persoonlijk de studieschuld niet verzwijgen, mocht het ooit zover komen dat je aanspraak moet maken op de NHG en men komt erachter dat er iets verzwegen is, dan ben jij verantwoordelijk (en niet de adviseur of hypotheekverstrekker). En zaken als "ja maar nu leven we nog vrij zuinig" is leuk voor nu, maar is geen garantie voor de toekomst. Idem voor baangarantie (i.c.m. diploma's, zo heeft m'n vrouw een WO-diploma maar is haar baan momenteel net boven MBO-niveau, leve de bezuinigingen in de zorg), kinderwens en weetikveelwat: ook dat zijn zaken die kunnen veranderen. Hypotheekverstrekkers weten dat donders goed en daarom zullen ze geen uitzonderingen maken op iemand die op dit moment genoeg geld overhoudt per maand. Als ze jou moeten geloven, dan moeten ze je buurman ook geloven, en de aardige neef van de achterbuurman ook want die loopt ook niet naast z'n schoenen. Praatjes vullen geen gaatjes enzo. Als banken weer moeten vertrouwen op wat men zegt, dan staan we weer bij de eerste kredietcrisis en dat moet niet de bedoeling zijn.

Long story short: óf probeer die woning voor 215k voor een leuk bedrag te krijgen (mits dat lukt), óf koop gewoon iets wat (ruim) in je budget past zodat je weinig woonlasten hebt de komende jaren en niet met de steen in de maag van schulden verzwijgen zit. Omdat je dan lagere woonlasten hebt kan je (als je wil) extra aflossingen doen aan de DUO en kan je over een paar jaar schuldenvrij echt naar je droomhuisje op zoek.

[ATS]

Nogmaals: die regels van hoe om te gaan met studieschuld zijn dus recent veranderd.

[Bart-Willem]

Maar niet elke bank heeft dat al overgenomen wellicht. Zo was die 0,75% van de studieschuld i.p.v. 2% bij de Rabobank veruit als laatste meegenomen (maar Rabo heeft er vaker een handje van om op de uiterste datum een wijziging door te voeren).

Edit: heb je toevallig een artikel van de nieuwe regels? Ik kom alleen de "oude" (nou ja: tussentijdse) regels tegen namelijk. Edit 2: heb er iets over gevonden: http://www.fintool.nl/207...e-tot-hypotheekregels.htm, dateert van medio juli vorig jaar. Banken hebben het echter later overgenomen maar ING, SNS en een paar anderen lijken niets aan te trekken van extra aflossingen.

[ Voor 47% gewijzigd door Bart-Willem op 04-05-2014 14:08 ]

[CyBeR]

Redelijk accuraat maar om 't zeker te weten moet je toch echt bij een adviseur langs.

[JvS]

Thrilled schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:51:
Waar kan je de rente vaste periode invullen? Het percentage kan ik wel aanpassen, maar ik zie alleen de looptijd van de hypotheek staan en die blijft gewoon 30 jaar..?

http://www.hypotheekrente..._hypotheek_berekenen.html

Als ik daar twee salarissen van 2500 per maand invul (twee jaar werkervaring, HBO, lijkt me gemiddeld), tegen een rente van 3.7% kom je uit op 334K. Haal daar 70K vanaf voor de studieschild en je komt op ruim 260k wat je kunt lenen volgens de gedragsregels.

Ik heb met de hypotheker besproken hoe en wat. Hij had voor het volledige financiele plaatje voor wat betreft DUO schild bewijs mijn initiele studieschuld en bewijs van extra aflossingen nodig. Ik heb nog 5.000 afgelost, omdat dat 10.000 aan extra leenruimte opleverde.

Vervolgens heeft hij bij geen van de hypotheekverstrekkers die informatie doorgegeven. Hij is zelf verantwoordelijk voor een passend en verantwoord financieel plaatje. De verstrekkers gingen dus ook gewoon akkoord met de aanvraag. Ik heb door die schuld uiteindelijk wel flink minder kunnen lenen, maar ik werk al een tijd dus ik heb een vrij aardig salaris.

Mijn adviseur wilde best creatief zijn, was ook een beetje 'snelle jongen', maar hij paste wel heel erg op dat hij goed bleef adviseren en binnen de gedragsregels bleef. Hij noemde elke keer "want bij een audit moet het allemaal wel compleet zijn", dat vond ik wel komisch. Hij deed het niet voor mij, maar voor de audit .

Ga gewoon eens langs bij een onafhankelijke adviseur voor een orienterend gesprek zou ik zeggen.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 04-05-2014 17:19 ]

[Thrilled]

en bij wie ben jij op bezoek geweest dan als ik mag vragen?

[Piper]

Site van de AFM geeft gewoon antwoord:


In sommige gevallen mag er meer geleend worden dan op basis van je inkomen is toegestaan. Dit is mogelijk als:
Er een specifieke situatie is waarin deze hogere lening toch verantwoord is. Hiervoor is een goede onderbouwing nodig met berekening van de lasten voor de consument.

Dus gewoon naar een paar verschillende adviseurs zou ik zeggen. Een ex-klasgenoot van mij kreeg vorig jaar 30k 'maatwerk' op basis van zijn situatie.

[Figo112]

Ophidian schreef op zaterdag 03 mei 2014 @ 22:38:
Wij hebben gisteren de sleutel in ontvangst gekregen van ons nieuwbouw huis. Eind september de deal gesloten, eind oktober start bouw, gisteren dus de sleutel. Wij hebben geen bouwrente betaald. We hebben pas het huis betaald gisterochtend voor ontvangst van de sleutel. Zou je eventueel kunnen voorstellen, maar denk niet dat veel aannemers hier in mee gaan.

Bij ons betrof het een groot bouwbedrijf met een goede aannemer. Bouwkundige was onder de indruk van de afwerking. De nog te repareren puntjes komt de aannemer maandag weer voor langs

Toevallig een nieuwbouw huis in Amsterdam?

[ph4ge]

Krijgen jullie ook zoveel brieven van Vereniging Eigenhuis sinds je een huis gekocht hebt? Ik had daar in mijn vorige koopwoning nooit last van, nu heb ik al 5 brieven in 3 maanden van VEH ontvangen. Hoe weten ze überhaupt dat ik er woon? Zou het Kadaster dat doorgespeeld hebben?

[JvS]

Thrilled schreef op zondag 04 mei 2014 @ 18:28:
en bij wie ben jij op bezoek geweest dan als ik mag vragen?

Volgens mij is dit gewoon standaard praktijk. Ik was bij een "de hypotheker".

ph4ge schreef op maandag 05 mei 2014 @ 12:29:
Krijgen jullie ook zoveel brieven van Vereniging Eigenhuis sinds je een huis gekocht hebt? Ik had daar in mijn vorige koopwoning nooit last van, nu heb ik al 5 brieven in 3 maanden van VEH ontvangen. Hoe weten ze überhaupt dat ik er woon? Zou het Kadaster dat doorgespeeld hebben?

Ik heb helemaal niets met hun van doen gehad. Nooit wat van ontvangen ook.

[ Voor 48% gewijzigd door JvS op 05-05-2014 12:36 ]

[Avinator88]

ph4ge schreef op maandag 05 mei 2014 @ 12:29:
Krijgen jullie ook zoveel brieven van Vereniging Eigenhuis sinds je een huis gekocht hebt? Ik had daar in mijn vorige koopwoning nooit last van, nu heb ik al 5 brieven in 3 maanden van VEH ontvangen. Hoe weten ze überhaupt dat ik er woon? Zou het Kadaster dat doorgespeeld hebben?

Pas ook woning gekocht. Helemaal niks gehad, dus ik denk dat jij speciaal bent

[ZeRoC00L]

ph4ge schreef op maandag 05 mei 2014 @ 12:29:
Krijgen jullie ook zoveel brieven van Vereniging Eigenhuis sinds je een huis gekocht hebt? Ik had daar in mijn vorige koopwoning nooit last van, nu heb ik al 5 brieven in 3 maanden van VEH ontvangen. Hoe weten ze überhaupt dat ik er woon? Zou het Kadaster dat doorgespeeld hebben?

keuring laten uitvoeren ?

[ph4ge]

ZeRoC00L schreef op maandag 05 mei 2014 @ 13:59:
keuring laten uitvoeren ?

Niet bij de VEH.

Het enige wat ik kan bedenken is dat de vorige eigenaar lid was en dat ze op een of ander manier mijn naam te weten zijn gekomen. Wij hebben een nee/nee sticker op de deur, en bankieren, loonstrook, etc gaat allemaal digitaal, dus het valt erg op dat er steeds een brief van VEH tussenzit waar mijn naam op staat.

Zal dan inderdaad wel aan mij liggen, of wellicht omdat het een relatief duur huis is dat ik in de doelgroep val.

[robbierzz]

eamelink schreef op zondag 04 mei 2014 @ 11:17:
Versneld afbetalen is slecht idee, omdat je met het beginbedrag van de studieschuld moet rekenen. 25k aflossen op een 37k schuld heeft dus precies 0 euro effect op je maximale hypotheek, en een negatief effect van 25k op het huis wat je kunt kopen, omdat je minder eigen geld hebt.

Versneld aflossen dus alleen doen als je het volledige bedrag kan aflossen. In andere gevallen is het aanhouden van dat geld als eigen geld verstandiger.

Mijn adviseur heeft mij om bewijs gevraagd van de hoogte van mijn studieschuld op 1-1-2013 bij een hypotheek die op 31-12-2013 in ging. Ik verwacht niet dat ze altijd de beginstand willen weten, maar veel liever de huidige stand..

Daarnaast is een geldverstrekker ook niet verplicht zich te houden aan de vernieuwde rekenregels van de richtlijn van het ministerie van Financien van 0,75% van de beginstand.. Rabobank voelt zich daar niet echt toe gedwongen om maar een voorbeeld te noemen .

@ Thrilled, je hebt een situatie zoals zoveel starters op de arbeidsmarkt in deze tijd. Enige advies dat werkt; kom zelf goed beslagen op 't ijs, voer berekeningen uit op NHG.nl (zoals je al hebt gedaan) met de rente die jij wilt betalen en op dit moment reëel is (zie daarvoor de rentestanden bij de hypotheker bijvoorbeeld). Reken daarnaast voor jezelf vooral uit wat de prognose is voor de korte termijn (tot 3 jaar later) met bijvoorbeeld niet-verlengen van contracten etc, en bepaal dan of het nog steeds verstandig is om te lenen tot het bedrag wat jij wil hebben. Als je deze gegevens meeneemt naar je hypotheekadviseur dan is 'ie eerder geneigd mee te denken met je .

[ph4ge]

Banken willen altijd wel meer uitlenen. Hoe meer jij leent, hoe meer winst hun maken. Het is de NHG die "dwarsligt" en je niet gemakkelijk schuld op schuld laat stapelen.

[hardware-lover]

ph4ge schreef op maandag 05 mei 2014 @ 14:32:
Banken willen altijd wel meer uitlenen. Hoe meer jij leent, hoe meer winst hun maken. Het is de NHG die "dwarsligt" en je niet gemakkelijk schuld op schuld laat stapelen.

Dat is de laatste jaren helemaal niet het geval geweest volgens mij, sinds de crash van 2008 hebben ze behoorlijk de hand op de knip gehouden en wilde ze eerder geld binnenkrijgen dan uitgeven. De banken werden ineens heel erg zuinig en helemaal niet meer zo toegeeflijk als het om uitlenen ging. Maar misschien heb ik het helemaal verkeerd gezien de laatste jaren?

[FreakNL]

Nou, bij mij gaat het ook lekker. Verstrekker (Aegon) komt nog steeds niet over de brug terwijl het dossier al sinds de 24e van april rond is en tot overmaat van ramp laat de verkoper vandaag weten dat hij de ontbindende voorwaarden niet wil verlengen (wat an sich zijn goed recht is). Financiel adviseur is onbereikbaar en belt niet terug. Lekker dan...

Snap echt niet waarom er 6 weken als standaard wordt aangehouden om de financiering rond te krijgen, als ik dat over mocht doen had ik er lekker 12 weken van gemaakt (alhoewel een koper dan weer niet akkoord gaat waarschijnlijk).

Vind het ook behoorlijk irritant dat de verkoper niet met nog een week wil verlengen (het is pas 1 keer eerder verlengd met een week) en het liefst zou ik nu de stekker uit de hele zaak trekken, laat het hem bekijken met dit gedoe. Ik snap werkelijk niet waarom hij niet gewoon nog een weekje wil verlengen, zo raar is mijn vraag niet in deze tijd.. Ik doe er alles aan om de financiering rond te krijgen maar als er straks een verstrekker met een kronkel in zijn kop "Nee" zegt heb ik dus gewoon een boete van 18k te pakken. Wat een irritante kutzooi zeg dit.

FA blijft maar sussen en paaien maar ondertussen komen we geen steek verder en zit ik vanaf vandaag met een bak onzekerheid in mijn hoofd

[MrAcid]

Klotesituatie lijkt me. Wat zegt je adviseur over dat het zo lang duurt bij Aegon? Wanneer lopen je voorwaarden af?

[FreakNL]

Voorwaarden lopen/liepen vandaag af.

Heb dat vorige week donderdag (middag) al gesignaleerd naar mijn FA en hem gevraagd te middelen met de verkoopmakelaar. Het leek mij verstandig dat (na de eerste verlenging) het eens uit een andere hoek zou komen. Eerst wilde hij wachten tot maandag maar op mijn aandringen heeft hij vrijdag actie ondernomen. Hij heeft dus vrijdagochtend contact gehad met de verkoopmakelaar en zou me op de hoogte houden. Heel de vrijdag daarna niet meer gehoord en vanochtend een mail gehad dat hij wederom contact had gehad met de verkoopmakelaar en dat hij me op de hoogte zou houden.

Ben zelf ondertussen op eigen houtje naar Aegon gaan bellen omdat ik gewoon harde feiten wilde hebben in plaats van het pappen en nathouden. Weet nu dat Aegon nog "maar" bij de complete dossiers van 17 april is en dat mijn dossier pas 24 april compleet was. Dat is ook al raar omdat het taxatie-rapport (laatste ding) op 18 mei reeds in mijn mailbox zat. Het zijn echter wel harde feiten die ik nu pas te horen krijgen. Van Aegon wel de toezegging gehad dat het dossier nu in spoed zit en morgenochtend, als alles "herverdeeld" wordt aan iemand toegewezen wordt. Geen idee of ik zo goed zeg, maar zo begreep ik het.

De adviseur mailde op 25 april dat het op het punt van vallen stond. Dat was dus gewoon onzin, zeker als ik nu hoor dat Aegon pas bij 17 april is. Op 25 april zijn de ontbindende voorwaarden (die op 28 april afliepen) verlengd naar 5 mei maar achteraf hadden we daar natuurlijk 12 mei van moeten maken, welllicht was de koper daar ook mee akkoord gegaan.

Daarna ook zelf maar naar de verkoopmakelaar gebeld want ik had nog steeds niks gehoord. Koper wil niet akkoord gaan omdat een verkoop van hetzelfde huis al eerder niet doorgegaan is, bij de laatste verlenging ging hij ook al uit zijn dak. Verder is het gewoon een rare kerel, maargoed ik heb er wel mee te maken.

Ik heb te blind gevaren op mijn FA en zit nu met de gebakken peren. Hij had verdorie op 25 april wel mogen zeggen dat het nog lang niet rond was, in plaats van met mooie verhaaltjes te komen. Elke keer als ik hem om een status vroeg zei hij dat het zo goed als rond was en dat het wellicht morgen al bij de notaris zou liggen (letterlijke bewoordingen op diverse data). Ik ben daar dus vanuit gegaan, maar als ik Aegon eerder gebeld had was ik veel wijzer geweest. Ik vond dat echter geen taak van mezelf..

Ik ga er nu sowieso vanuit dat het nog minimaal een week duurt voor het rondkomt en kom dus ook in de shit met mijn overdrachtsdatum (16 mei), aangezien een notaris ook tijd nodig heeft.

Weet ff niet wat ik nu moet doen, kan ik nog iets met dat verlengen? Dreigen dat ik het afblaas heeft ook geen zin want volgens mij heb ik daar geen recht toe?

[ Voor 5% gewijzigd door FreakNL op 05-05-2014 19:23 ]

[Krisp]

Ik zou een brief maken en de verkoper bellen dat de brief klaar is en dat je het afblaast op het moment dat hij niet verlengt. Tenzij je er vanuit gaat dat je het wel haalt. Op het moment dat alles wel rond is, kun je de verkoper bellen dat je alles rond hebt en de overdracht zo door kan gaan.

Ik heb verder geen ervaring in deze situatie, maar het lijkt me ongelofelijk vervelend. De verkoper creëert een lose-lose situatie nu.

[woekele]

Gaat hij dan ook nog eisen dat je 2 schriftelijke afwijzingen hebt en anders proberen die 10% op je te verhalen? Of is het nog niet zo erg?

[johnwoo]

Krisp schreef op maandag 05 mei 2014 @ 19:21:
Ik zou een brief maken en de verkoper bellen dat de brief klaar is en dat je het afblaast op het moment dat hij niet verlengt.

Het punt is, zoals FreakNL al opmerkt in zijn laatste alinea, dat hij geen gebruik kan maken van de ontbindende voorwaarde, want daarvoor moet hij een afwijzing bij de brief kunnen voegen, en een afwijzing heeft hij niet, ze zijn alleen lang bezig.

Dit kan inderdaad wel een lastig parket worden. Mogelijk mikt de verkoper op het boetebedrag per dag dat de termijn overschreden wordt. Je hebt in elk geval de 8 dagen nog om het op orde te krijgen als verkoper je officieel in gebreke stelt, en dan maar hopen dat het dan rond is (ofwel een financiering, ofwel een afwijzing zodat je kunt ontbinden)...

[FreakNL]

Probleem is dat is (volgens mij, zie ook de posts van Ray eerder) geen basis heb om af te blazen. Als ik die wel had zou ik het direct doen, ik zou het zonde vinden van het huis maar die verkoper kan wat mij betreft in de stront zakken. Het is ook niet zo dat ik de boel opzettelijk loop de traineren, Aegon doet er gewoon lang over. Ik heb iets van 9 of 10 april de offerte getekend, terwijl ze alle stukken van mij (behalve taxatie) reeds binnen hadden. Volgens mij FA was dat ruim voldoende om de zaken af te ronden. Ik had dat idee toen ook wel..

@woekele, die 10% zit is sowieso aan vast als de voorwaarden niet verlengd worden en ik alsnog een afwijzing krijg. Dan kan ik 100 afwijzingen voorleggen, maar ben ik gewoon te laat (volgens mij?)

@johnwoo, dat boete-bedrag heb ik weleens van gehoord, maar wat is de berekening daarvan? Als dat relatieve peanuts zijn boeit het me echt niet. Ik zie je ook schrijven dat ik vanaf nu nog 8 dagen heb voor een afwijzing? Klopt dat wel?

[ Voor 16% gewijzigd door FreakNL op 05-05-2014 19:33 ]

[Krisp]

johnwoo schreef op maandag 05 mei 2014 @ 19:27:
[...]

Het punt is, zoals FreakNL al opmerkt in zijn laatste alinea, dat hij geen gebruik kan maken van de ontbindende voorwaarde, want daarvoor moet hij een afwijzing bij de brief kunnen voegen, en een afwijzing heeft hij niet, ze zijn alleen lang bezig.

Waar, maar niets laten weten is sowieso foute boel. Ik zou dus zelfs zonder afwijzing gewoon schrijven, maar wel de echte reden vermelden. Dan sta je bij een eventuele rechtszaak wel sterker.

Dit kan inderdaad wel een lastig parket worden. Mogelijk mikt de verkoper op het boetebedrag per dag dat de termijn overschreden wordt. Je hebt in elk geval de 8 dagen nog om het op orde te krijgen als verkoper je officieel in gebreke stelt, en dan maar hopen dat het dan rond is (ofwel een financiering, ofwel een afwijzing zodat je kunt ontbinden)...

Voor een afwijzing dat je kunt ontbinden is het dan ook te laat. Inderdaad kun je gokken op acht dagen later. Sowieso zou ik de hypotheekadviseur vriendelijk edoch dringend aanspreken op een bijdrage eventuele boetebedragen wegens misleidende informatie.

[johnwoo]

FreakNL schreef op maandag 05 mei 2014 @ 19:29:
Probleem is dat is (volgens mij, zie ook de posts van Ray eerder) geen basis heb om af te blazen. Als ik die wel had zou ik het direct doen, ik zou het zonde vinden van het huis maar die verkoper kan wat mij betreft in de stront zakken. Het is ook niet zo dat ik de boel opzettelijk loop de traineren, Aegon doet er gewoon lang over.

@woekele, die 10% zit is sowieso aan vast als de voorwaarden niet verlengd worden en ik alsnog een afwijzing krijg. Dan kan ik 100 afwijzingen voorleggen, maar ben ik gewoon te laat (volgens mij?)

@johnwoo, dat boete-bedrag heb ik weleens van gehoord, maar wat is de berekening daarvan? Als dat relatieve peanuts zijn boeit het me echt niet. Ik zie je ook schrijven dat ik vanaf nu nog 8 dagen heb voor een afwijzing? Klopt dat wel?

Aan de 10% boete zit je alleen vast als je de koop niet doorgaat op een manier anders dan de ontbindende voorwaarden. Dus zelfs al is je akkoord te laat, dan kan de koop alsnog doorgaan en betaal jij niet die 10% (maar wel de boete per dag voor het te laat nakomen van jouw verplichtingen).

De boete voor het te laat nakomen van je verplichtingen vind je in je koopcontract. In de mijne (standaard NVM) was dat 3 promille van de koopprijs per dag dat je niet naleeft, ingaand na de achtste dag nadat verkoper je schriftelijk in gebreke heeft gesteld.

Verkoper heeft kennelijk slechte ervaringen met een eerdere verkooppoging en denkt waarschijnlijk:
- Ofwel z'n akkoord komt te laat door, dan beur ik 3 promille per dag "schadevergoeding".
- Ofwel hij krijgt z'n financiering niet rond, dan vang ik 10%.

Overigens ligt het besluit om het koopcontract, wanneer jij het niet naleeft, te ontbinden of niet, bij de verkoper. Die bepaalt dus (na de termijn van 8 dagen) of hij er genoeg van heeft en de verkoop stopt (waarmee jij dan dus 10% verschuldigd bent), of dat hij wacht of je het nog rond krijgt (waarmee jij 3 promille per dag verschuldigd bent). Dit was iig zo in het NVM-contract 2012.

Het had inderdaad beter geweest om gelijk 2 weken te verlengen, en als jij deze info van Aegon over de verwachte datum van beoordeling zo makkelijk met een telefoontje krijgt, had je FA dit ook moeten weten en aan de bel moeten trekken bij (voor) de eerste verlenging.

Het blijft lullig van verkoper, maar we weten de voorgeschiedenis niet (wellicht is hij de boot ingegaan bij eerdere verkooppogingen en speelt hij het daarom nu hard).

[ Voor 9% gewijzigd door johnwoo op 05-05-2014 19:50 ]

[FreakNL]

Ja zou goed kunnen en het is ook mijn eigen fout achteraf. Ik steek de hand dan ook zeker in eigen boezem, maar vraag me wel af waar ik nou eigenlijk een FA voor heb....

Er is overigens (en dat is dan positief) geen reden om te denken dat ik geen akkoord krijg (volgens mij!!!).

Ik leen binnen mijn max (leen 185k, had 205k kunnen krijgen), er is eigen geld (in ruime mate) en ORV en taxatie zijn er ook al door. Enige puntje is dat ik een jaarcontract heb wat in september afloopt maar ik heb wel een intentieverklaring.

Maarja, het blijven verstrekkers, dus je weet het nooit.. Vandaar dat (voor mijn gemoedsrutst) een verlenging wel zo fijn geweest was...

[ Voor 9% gewijzigd door FreakNL op 05-05-2014 19:51 ]

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 06-05-2014 22:19 ]

[naitsoezn]

FreakNL schreef op maandag 05 mei 2014 @ 19:50:
Ja zou goed kunnen en het is ook mijn eigen fout achteraf. Ik steek de hand dan ook zeker in eigen boezem, maar vraag me wel af waar ik nou eigenlijk een FA voor heb....

Er is overigens (en dat is dan positief) geen reden om te denken dat ik geen akkoord krijg (volgens mij!!!).

Ik leen binnen mijn max (leen 185k, had 205k kunnen krijgen), er is eigen geld (in ruime mate) en ORV en taxatie zijn er ook al door. Enige puntje is dat ik een jaarcontract heb wat in september afloopt maar ik heb wel een intentieverklaring.

Maarja, het blijven verstrekkers, dus je weet het nooit.. Vandaar dat (voor mijn gemoedsrutst) een verlenging wel zo fijn geweest was...

Waarom gebruik je dat eigen geld niet gewoon voor de 18.5K 10% die je moet storten bij de notaris, dan hoef je ook geen 500E voor die bankgarantie te betalen

Financieel voorbehoud is toch voornamelijk voor als je jezelf te rijk gerekend hebt, maar op basis van de informatie die je (naar ik aanneem) eerlijk en volledig met de FA hebt gedeeld, die hij op zijn beurt weer eerlijk met de hypotheekverstrekker heeft gedeeld, is er toch geen reden om aan te nemen dat je geen hypotheek kunt krijgen? Waarom zou je dan die ontbindende voorwaarden willen verlengen? Just asking, heb namelijk zelf vandaag onze eigen deadline laten verlopen zonder dat de hypo geregeld is

[ Voor 21% gewijzigd door naitsoezn op 05-05-2014 20:28 ]

[Ray]

@Freak. Het is ook voornamelijk de gemoedsrust van koper (zie ook mijn vorige postings) Het komt vrijwel zelden voor dat een hypotheek niet geaccepteerd word (als het voorwerk goed gedaan is) In deze casus zie ik zelf geen gekke dingen. Als je inderdaad morgen in de werkstroom gaat is de kans groot dat je morgen, mits geen puntje verkeerd, ook direct finaal akkoord gaat.

[FreakNL]

@ naitsoezn, dat is sowieso de planning hoor Dat is hier ook niet de moeilijkheid van de case.


@Ray en naitsoezn,
Alles is uiteraard eerlijk gegaan. Het gaat ook inderdaad om gemoedsrust. Voor hetzelfde geldt duikt er ergens een BKR notering ofzo op (geen idee waarvan, maarja, weet ik veel) of iets anders en dan zit je dus dik in de shit..

[eamelink]

naitsoezn schreef op maandag 05 mei 2014 @ 20:20:
Waarom zou je dan die ontbindende voorwaarden willen verlengen? Just asking, heb namelijk zelf vandaag onze eigen deadline laten verlopen zonder dat de hypo geregeld is

Omdat je in een positie raakt waar je volledig afhankelijk bent van andere partijen om te voorkomen dat je tienduizenden euro's boete mag betalen. Met zulke bedragen houd je toch liever zelf de touwtjes in handen

[DaSaN]

Wat is jullie ervaring met Aegon op dit moment? Ik ga a.s. vrijdag mijn offerte tekenen, en meeste stukken liggen daar al. 28 juni moet het geld bij de notaris liggen.

Haalbare kaart? Of moet ik er wat druk achter (proberen) te zetten via hypotheekadviseur?

[Krisp]

Ik had alles in twee weken rond bij Aegon, hierboven gaat het wat langzamer. Ik krijg de indruk dat het afhankelijk is van de complexiteit van de zaak. Hoe simpeler, hoe sneller.

[JvS]

Aegon was mijn 2e geldverstrekker. Daarvoor had ik de NIBC en die lieten gewoon 8 weken radiostilte vallen na de aanvraag (ook verlengd). Bij Aegon was het daarna in 4 werkdagen geregeld. Dat was februari.

Ik had al aangegeven dat ik voor een 2e keer 2 weken wilde verlengen, maar dat was door de flitsende procedure niet nodig (al kreeg ik pas op de dag ervoor om 17:30 bericht dat het akkoord was ).

Ik had anders denk ik de koop ontbonden. Als de verstrekker daarna alsog met een akkoord komt, heb je het zo weer terug gekocht.

Vraag aan de experts: Kan je een ontbinding van de koop annuleren als beide partijen het ermee eens zijn? Kan je gewoon verder met dezelfde aanvragen namelijk .

[ Voor 13% gewijzigd door JvS op 05-05-2014 21:09 ]

[johnwoo]

JvS schreef op maandag 05 mei 2014 @ 21:08:
Vraag aan de experts: Kan je een ontbinding van de koop annuleren als beide partijen het ermee eens zijn? Kan je gewoon verder met dezelfde aanvragen namelijk .

Ik ben geen expert, maar ik denk dat je een eenmaal ontbonden koopcontract niet weer kan "ont-ontbinden". Als je dat zou willen kunnen zou je daar denk ik vooraf al rekening mee moeten houden en er regels over in het contract moeten hebben opgesteld (wat volgens mij bij geen enkel standaardcontract het geval is).

Van de andere kant, heb je (als je beide welwillend bent) toch zo weer een vers koopcontract opgesteld en ondertekend, en kun je dan denk ik wel gewoon verder met je hypotheekofferte. Daarin staat tenslotte alleen dat je X bedrag leent voor huis Y, en zowel bedrag X als de kenmerken (waarde, adres hypotheekrecht) van huis Y zijn niet veranderd.

[Ray]

FreakNL schreef op maandag 05 mei 2014 @ 20:47:
@ naitsoezn, dat is sowieso de planning hoor Dat is hier ook niet de moeilijkheid van de case.


@Ray en naitsoezn,
Alles is uiteraard eerlijk gegaan. Het gaat ook inderdaad om gemoedsrust. Voor hetzelfde geldt duikt er ergens een BKR notering ofzo op (geen idee waarvan, maarja, weet ik veel) of iets anders en dan zit je dus dik in de shit..

de eerste BKR toets is al voordat de offerte uitgebracht wordt dus maak je ook daarover niet te druk

@JVS hoe had je dan eenzijdig willen ontbinden ? Ik hoor mensen dat wel vaker zeggen namelijk maar zonder onderbouwde afwijzing valt er voor koper niet te ontbinden, het nog niet hebben van een akkoord =/= een afwijzing.

Je kan natuurlijk wel wederzijds ontbinden alleen zie ik een verkoper dat nog niet zo snel doen.

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 05-05-2014 21:45 ]

[FreakNL]

Ok, dan is er eigenlijk geen reden voor Aegon om nog af te wijzen (lijkt me!!).

Het enige puntje wat dan openstaat is het jaarcontract met intentieverklaring, maar mijn FA heeft me keer op keer verzekerd dat dat geen enkel probleem is. Ik hoop dat hij gelijk heeft...

@Krisp, mijn case is totaal niet moeilijk (volgens mij), eerste hypotheek, geen bouwdepot, geen starterslening, ik leen onder mijn max, alle stukken die ik zelf moest opleveren (ORV, loonstroken, bewijs eigen gelden, etc) waren ruim voor 10 april (datum dat ik de offerte tekende) al binnen bij Aegon (ook de originelen, als ik mijn FA mag geloven) en de taxatie is gedaan op 16 april.. Daarom is het ook zo raar dat het dossier pas op 24 april als compleet is geboekt... Maargoed, dat had mijn FA mij wel even mogen vertellen, dan had ik namelijk geprobeerd om de ontbindende voorwaarden te verlengen naar 12 mei ipv 5 mei.... En zelfs dat was krap geweest...

[ Voor 55% gewijzigd door FreakNL op 05-05-2014 21:50 ]

[Ray]

FreakNL schreef op maandag 05 mei 2014 @ 21:47:
Ok, dan is er eigenlijk geen reden voor Aegon om nog af te wijzen (lijkt me!!).

Het enige puntje wat dan openstaat is het jaarcontract met intentieverklaring, maar mijn FA heeft me keer op keer verzekerd dat dat geen enkel probleem is. Ik hoop dat hij gelijk heeft...

Als je onder NHG financiert is dat inderdaad geen probleem (mits de einddatum niet over een paar weken is.....) zonder NHG zijn sinds december de regels bij Aegon anders.

Aegon werkt digitaal dus de originelen liggen gewoon bij je FA. Als jij op 18-4 een nwwi melding hebt gehad dat het rapport klaar is heeft Aegon ook op die dag het rapport ontvangen. Dat gaat, mits goed aangevraagd, vanzelf.

als er dus wel tijd tussen zit is of die koppeling niet goed geweest of andere stukken waren nog niet aangeleverd (door de FA)

[ Voor 24% gewijzigd door Ray op 05-05-2014 21:54 ]

[FreakNL]

Ja met NHG gelukkkig. En de einddatum van mijn contract ligt op 2 september 2014.

Ik wou dat ik de info die ik nu allemaal opgevraagd heb eerder wist, dan had ik eerder kunnen handelen. Maarja, waar heb ik nou een FA voor, denk ik dan....

Ik weet overigens niet zeker of de taxatie daadwerkelijk het laatste stuk was. Ik heb geen nwwi melding gehad, ik heb het rapport in de mail gehad van de FA. Ik ging ervanuit dat Aegon het dan ook had.

Anyways, komt er in ieder geval op neer dat het 24 april pas compleet was, geen idee wat het ontbrekende stuk dan was, maar dat maakt verder (nu) ook niet zoveel meer uit....,

[ Voor 46% gewijzigd door FreakNL op 05-05-2014 21:56 ]

[Ray]

FreakNL schreef op maandag 05 mei 2014 @ 21:54:
Ja met NHG gelukkkig. En de einddatum ligt op 2 september 2014.

Ik wou dat ik de info die ik nu allemaal opgevraagd heb eerder wist, dan had ik eerder kunnen handelen. Maarja, waar heb ik nou een FA voor, denk ik dan....

Ze zijn gelukkig niet allemaal zo

als het een nwwi rapport was die je op de mail had, en de aanvraag met je offerte nummer is gedaan, dan had Aegon hem ook die dag.

vervelende is wel dat je FA had kunnen weten dat compleet 24/4 was dus dat verlengen met 1 week te kort zou zijn.

maar nogmaals ga er gewoon vanuit da je een sms kan verwachten dat het akkoord is (mits fa je mobiele nummer heeft gebruikt in de aanvraag)

[ Voor 34% gewijzigd door Ray op 05-05-2014 22:03 ]

[JvS]

Ray schreef op maandag 05 mei 2014 @ 21:44:
[...]


de eerste BKR toets is al voordat de offerte uitgebracht wordt dus maak je ook daarover niet te druk

@JVS hoe had je dan eenzijdig willen ontbinden ? Ik hoor mensen dat wel vaker zeggen namelijk maar zonder onderbouwde afwijzing valt er voor koper niet te ontbinden, het nog niet hebben van een akkoord =/= een afwijzing.

In het standaard NVM contract staat dit, sectie 16.1b. Zo stond het ook in mijne (marktconform stond er, en een harde datum natuurlijk)

artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
................, zegge ………….. geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende
geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan ..............
zegge ……….., of een rentepercentage niet hoger dan ....... , bij de volgende hypotheekvorm:

Dit is toch vrij duidelijk "geen aanbod". En je moet wel je best gedaan hebben natuurlijk. Maar geen aanbod is geen aanbod. Hiermee kan de koper letterlijk eenzijdig het contract ontbinden.

[ Voor 15% gewijzigd door JvS op 05-05-2014 22:10 ]

[Ray]

JvS schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:08:
[...]

In het standaard NVM contract staat dit:

[...]

Dit is toch vrij duidelijk "geen aanbod". En je moet wel je best gedaan hebben natuurlijk. Maar geen aanbod is geen aanbod.

In deze context is het hebben van een offerte dus al gelijk aan een aanbod. Die had je toch al ? Of moest je acht weke op een offerte wachten ? Dat daarna nog niet aan alle voorwaarden was voldaan doet daar niets aan af

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 05-05-2014 22:16 ]

[Krisp]

Je kunt wel allerlei argumenten aandragen om geen brief te schrijven, maar dan weet je sowieso dat je het afnemen moet. Ik zou schrijven: beter een brief dan geen brief. Het is in ieder geval een manier om in gesprek te gaan.

[ Voor 5% gewijzigd door Krisp op 05-05-2014 22:15 ]

[JvS]

Ray schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:10:
[...]


In deze context is het hebben van een offerte dus al gelijk aan een aanbod. Die had je toch al ? Of moest je acht weke op een offerte wachten ? Dat daarna nog niet aan alle voorwaarden was voldaan doet daar niets aan af

Hij heeft toch gewoon sowieso geen hypothecaire lening gekregen en naar mijn mening ook geen aanbod. Er staat nergens dat er een afwijzing moet zijn. Met deze gegevens en met deze tekst in het contract kan je gewoon ontbinden volgens mij. Het contract zegt dat er of geen aanbod moet zijn of geen hypothecaire lening. Waarom zou je niet kunnen ontbinden als je letterlijk al aan de voorwaarde voldoet?

[FreakNL]

Wat zouden jullie dan ongeveer schrijven?

[Ray]

JvS schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:19:
[...]

Hij heeft toch gewoon sowieso geen hypothecaire lening gekregen en naar mijn mening ook geen aanbod. Er staat nergens dat er een afwijzing moet zijn. Met deze gegevens en met deze tekst in het contract kan je gewoon ontbinden volgens mij. Het contract zegt dat er of geen aanbod moet zijn of geen hypothecaire lening. Waarom zou je niet kunnen ontbinden als je letterlijk al aan de voorwaarde voldoet?

Hij heeft wel degelijk een aanbod gehad, namelijk de offerte. Voldoet hij aan de gestelde eisen dan is Aegon gebonden het geld te leveren. Dat is de basis van de overeenkomst.
Dit stukje tekst gaat over een andere fase van het geheel. Dus als bv iemand vanwege een slecht bkr niet eens een offerte krijgt kan hij daarmee ontbinden. Hier mag je dus lezen aanbod=offerte

Nofi maar hier stop ik ook de discussie hierover aangezien dit simpelweg de praktijk is

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 05-05-2014 22:31 ]

[Krisp]

Ik geloof ook niet dat iemand hier problemen verwacht met de hypotheek zelf. Die verkoper stelt zich echter dusdanig inflexibel op, dat ik een middel zou willen hebben om weer in gesprek te komen. Temeer omdat de overdrachtsdatum niet ver weg meer is.

Beide partijen willen hier een transactie. Het gaat echter ook om de manier waarop.

[ Voor 14% gewijzigd door Krisp op 05-05-2014 22:31 ]

[naitsoezn]

Idd, hoezo is het hebben van een offerte "geen aanbod"? Als die offerte getekend is (== aanbod aanvaarden) dan kun je er ook vaak niet zomaar meer onderuit....

@FreakNL: Ik begrijp nog steeds niet waar je je druk over maakt .... Alle voorwaarden zijn aan voldaan, de aanbetaling is geregeld met eigen geld, de overdracht is voorlopig nog niet (?) dus de volledige som hoeft nog niet binnen te zijn, de BKR-check is gedaan, etc... Chill en relax

[Help!!!!]

Ray schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:24:
[...]


Hij heeft wel degelijk een aanbod gehad, namelijk de offerte. Voldoet hij aan de gestelde eisen dan is Aegon gebonden het geld te leveren. Dat is de basis van de overeenkomst.
Dit stukje tekst gaat over een andere fase van het geheel. Dus als bv iemand vanwege een slecht bkr niet eens een offerte krijgt kan hij daarmee ontbinden. Hier mag je dus lezen aanbod=offerte

Nofi maar hier stop ik ook de discussie hierover aangezien dit simpelweg de praktijk is

Maar ja, hoe zou je dit dan wel zodanig kunnen verwoorden dat, indien je in Freak zijn situatie zit, je toch eronderuit kan / geen boete hoeft te betalen? Beetje lullig als verkoper zich heel stipt opstelt, je hypotheek 1 dag later wel rond is en je dan 10% moet betalen.

[Ray]

Help!!!! schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:36:
[...]

Maar ja, hoe zou je dit dan wel zodanig kunnen verwoorden dat, indien je in Freak zijn situatie zit, je toch eronderuit kan / geen boete hoeft te betalen? Beetje lullig als verkoper zich heel stipt opstelt, je hypotheek 1 dag later wel rond is en je dan 10% moet betalen.

Dat stadium zit hij nog helemaal niet. Dit gaat enkel om de datum waarop ontbinding eventueel mogelijk zou zijn op basis van niet kunnen financieren.

Het hele boete verhaal gaat pas spelen als op de dag van levering het geld er niet is. Dan nog (zie ook vorige postings, Kju en JohnWoo hebben dit uitgebreid onderbouwd) heb je nog 8 dagen voordat het echt vervelend wordt.

Dus al met al is hier helemaal niets aan de hand op dit moment FreakNL loopt alleen een beetje te freaken van de stress. Wat wil je ook met zo'n naam

[JvS]

Ray schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:24:
[...]


Hij heeft wel degelijk een aanbod gehad, namelijk de offerte. Voldoet hij aan de gestelde eisen dan is Aegon gebonden het geld te leveren. Dat is de basis van de overeenkomst.
Dit stukje tekst gaat over een andere fase van het geheel. Dus als bv iemand vanwege een slecht bkr niet eens een offerte krijgt kan hij daarmee ontbinden. Hier mag je dus lezen aanbod=offerte

Nofi maar hier stop ik ook de discussie hierover aangezien dit simpelweg de praktijk is

Ehm, bij mij kreeg ik na 2 dagen de offertes binnen, hiervoor had ik wat basis stukken meegestuurd naar mijn adviseur. Na 5 dagen had ik er een getekend en werd die retour gezonden samen met NHG wg verklaring, hetr rapport van de (toen net uitgevoerde) taxatie werd meegestuurd, ik heb nog een ORV af moeten sluiten, kortom het was helemaal nog niet zeker, alle stukken moesten nog gecontroleerd worden en dat duurde dus ook gewoon rustig weken.

In de huidige praktijk heb je in al die weken dat je wel een offerte hebt getekend en terug gestuurd, maar nog geen akkoord hebt als koper geen poot om op te staan? En als je hypotheek na verstrijken van de ontbindende voorwaarde pas wordt afgewezen (en dat kan, anders zou het echt geen weken duren om het complete dossier te controleren, dat doen ze niet als die uitgebreide controle al geweest is), dan ben je dus gewoon fucked?

Je kan zeggen dat je stopt met discussieren en zeggen dat dat de praktijk is, maar ik zou hier weleens een rechterlijke uitspraak over willen zien (sinds 2013 regels). Lijkt me ongelooflijk sterk. Dan heb je dus een paar weken 'niemandsland'...

Het is ook niet echt in lijn met ontbindingstermijn van meerdere weken, want die offertes heb je altijd wel binnen een week of misschien twee binnen. Waarom verlengen mensen dan die ontbindende voorwaarde?

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 05-05-2014 22:54 ]

[Ray]

JvS schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:50:
[...]

Ehm, bij mij kreeg ik na 2 dagen de offertes binnen, hiervoor had ik wat basis stukken meegestuurd naar mijn adviseur. Na 5 dagen had ik er een getekend en werd die retour gezonden samen met NHG wg verklaring, hetr rapport van de (toen net uitgevoerde) taxatie werd meegestuurd, ik heb nog een ORV af moeten sluiten, kortom het was helemaal nog niet zeker, alle stukken moesten nog gecontroleerd worden en dat duurde dus ook gewoon rustig weken.

In de huidige praktijk heb je in al die weken dat je wel een offerte hebt getekend en terug gestuurd, maar nog geen akkoord hebt als koper geen poot om op te staan? En als je hypotheek na verstrijken van de ontbindende voorwaarde pas wordt afgewezen (en dat kan, anders zou het echt geen weken duren om het complete dossier te controleren, dat doen ze niet als die uitgebreide controle al geweest is), dan ben je dus gewoon fucked?

Je kan zeggen dat je stopt met discussieren en zeggen dat dat de praktijk is, maar ik zou hier weleens een rechterlijke uitspraak over willen zien (sinds 2013 regels). Lijkt me ongelooflijk sterk. Dan heb je dus een paar weken 'niemandsland'...

bovenstaande klopt volledig. En daarom zorg je dus ook dat direct de termijn voor financiering ruim genomen wordt om dit gezeur te vermijden (Kju heeft hier een stuk uitleg over geschreven) Tevens is daarom ook de tekst 'twee afwijzingen' in de meeste gevallen aangepast naar '1 onderbouwde afwijzing' Bovenstaande omschrijving geeft dus exact de huidige status van het dossier van FreakNL weer. Hij zit dus nu in dat niemandsland.

6 weken is in de meeste gevallen, afhankelijk van de geldverstrekker, gewoon te kort. Echter de verkoopmakelaar zal niet uit zich zelf die termijn langer zetten. Daar moet je toch echt zelf op letten!

de clausule van ontbinding financiering is weer een andere dan de clausule die jij citeerde. Ego het stuk wat je zelf aangaf is zoals je al stelt (een offerte heb je vrij snel) dus feitelijk niets zeggend. Behalve in gevallen waar het direct mis gaat bv door een negatieve bkr codering

Ok stiekem toch gereageerd

[ Voor 9% gewijzigd door Ray op 05-05-2014 23:00 ]

[FreakNL]

Maar welke verkoper gaat er gelijk akkoord met 8 tot 12 weken?

En in mijn geval zit ik dus met een verkoper die niks meer wil. Dat is gewoon kut. Terwijl ik bij vrienden en collega's om me heen constant hoorde: "Oh ja, wij hebben ook 2/3 keer moeten verlengen met een week/paar weken"...

[Krisp]

Welke verkoper daarmee akkoord gaat: de mijne.

Ja, het is vervelend. Maar het lijkt erop dat je nu in de situatie zit, dus is het nu een kwestie van de adviseur heel hard achter zijn broek aanzitten en zorgen dat hij op tijd alles regelt. Ik zou (mits mogelijk) morgen ook even langsgaan en hem in levende lijve even spreken, en duidelijk maken dat je het traject tot nu toe niet prettig vindt verlopen om deze reden. Hopelijk gaat hij dan wat harder lopen.

[Ray]

FreakNL schreef op maandag 05 mei 2014 @ 22:57:
Maar welke verkoper gaat er gelijk akkoord met 8 tot 12 weken?

En in mijn geval zit ik dus met een verkoper die niks meer wil. Dat is gewoon kut. Terwijl ik bij vrienden en collega's om me heen constant hoorde: "Oh ja, wij hebben ook 2/3 keer moeten verlengen met een week/paar weken"...

Daar staat tegenover dat als je serieus, zoals jij ook bezig was, in combinatie met een FA die wel op (bijna) dagverwerking zit, jou dossier al lang compleet was. Als het echt moet en er zijn geen gekke dingen heb ik hem in 3 tot 4 weken bij de notaris liggen..........

maar nogmaals relax. Je hebt echt geen gek dossier dus die zal er zo doorheen lopen en dan heb je weer rust

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 05-05-2014 23:05 ]

[eamelink]

Wij hadden 28 maart een overeenkomst, 4 april getekend en op 28 april meldde de notaris dat de hypotheekstukken binnen waren.

De ORV was een vertragende factor; daar was aanvullende informatie voor nodig. Onze FA heeft dezelfde dag gebeld en gezorgd dat ze de vragenlijsten daarvan naar ons mailden in plaats van per post verstuurden, waardoor we het heel snel terug konden sturen. Bleek uiteindelijk een vragenlijst over duiken te zijn. Dat zijn dus een paar dagen extra.

De hypotheeknemer wilde ook extra bewijs van de herkomst van onze eigen middelen en een verklaring van erfrecht van de verkopers (de verkopend makelaar leverde die overigens binnen drie uur aan, op zaterdag!). Zo'n grapje kost ook weer een week.

We hebben echt alles maximaal turbosnel aangeleverd, direct kredieten opgezegd, werkdag na overeenkomst bouwkundige keuring laten doen, dag daarna hypotheek aangevraagd en onze adviseur heeft ook nergens een dag over laten gaan. Zo'n vierenhalve week dus, door twee 'gekke dingen', dus klopt wel met Ray's 3 weken zonder gekke dingen.

De hypotheek is bij Hypotrust, en volgende de FA garanderen die binnen 5 werkdagen uitsluitsel te geven als het dossier compleet is.

Het standaardvoorstel wat de verkopend makelaar deed was trouwens 4 weken na overeenkomst. Dat zouden we dus net niet gehaald hebben. Ik had bij mijn bod gezegd 8 weken na tekenen. Uiteindelijk gesetteld op 7 weken na overeenkomst

[ Voor 3% gewijzigd door eamelink op 05-05-2014 23:11 ]

[FreakNL]

Dan heb ik dus gewoon een klote FA.

ORV had ik al op 1 april. Rest van de stukken inclusief werkgeversverklaring lagen ook al sinds eind maart bij de FA. Ik heb uiteindelijk op 10 april de offerte van Aegon getekend. Het had dus allang rond kunnen zijn, als ik het zo lees. Of Aegon is gewoon te traag, dat kan ook.

Het leuke is nog wel dat hij mij verzekerde dat 10 april best kon met de aflopende financiele voorwaarden op 28 april. Nu is 5 mei al voorbij en zelfs deze week moet ik nog maar zien.... Maar dat moet lukken als ik het zo hoor.

Bedenk met net: Gelukkig heb ik geen rare bonusregelingen of mobiliteitscomponenten of wat dan ook op mijn werkgeversverklaring of loonstrook staan, gewoon een basissalaris wat voldoende is voor de lening en voor de rest geen "vage" constructies. Mijn salarisstrook is ook echt maar een paar regels, dat heb ik wel eens anders meegemaakt met maandbonussen, jaarbonussen, mobiliteitsvergoeding, additionele mobileitsvergoeding, communicatievergoeding, vakantiegeld maandelijks, netto onkostenvergoeding, bruto onkostenvergoeding, etc.. Kan me voorstellen dat daar nog vragen over komen, maar gelukkig is het bij mij lekker plat

[ Voor 39% gewijzigd door FreakNL op 05-05-2014 23:26 ]

[TrailBlazer]

Misschien gekke vraag. Ik heb 3 Augustus 2009 mijn huis gekocht toen een rentevaster periode van 5 jaar genomen. 3 maanden voor het verstrijken van mijn rentevaste periode moet ik een nieuw voorstel krijgen. Dat beteken toch dat ik hem deze week zou moeten krijgen?

[hermessy]

Ja, je zou hem dan deze maand moeten krijgen maar als je er op zit te wachten kan je beter bij de huidige verstrekker de status navragen. Mijn ervaring was dat het pas anderhalve maand voor afloop op de deurmat lag.

[DennusB]

Ik sta op het punt het huis wat ik nu huur te kopen. Het huis is momenteel van m'n tante.
Ze heeft het 12 jaar terug voor 140.000 euro gekocht en we hebben het nu gehad over 130.000 om het voor mij te kopen. Is dat enigsinds redelijk met de marktwerking? Het huis is 12 jaar terug helemaal aangepakt (alles er uit geweest en opnieuw gemaakt/geplaatst) en is erg ruim (100 vierkante meter).
Edit : Ik hoop dat mijn vraag hier thuis hoort gezien de TR. Maar die is een beetje onduidelijk vind ik!

[ Voor 11% gewijzigd door DennusB op 06-05-2014 08:52 ]

[ph4ge]

DennusB schreef op dinsdag 06 mei 2014 @ 08:52:
Ik sta op het punt het huis wat ik nu huur te kopen. Het huis is momenteel van m'n tante.
Ze heeft het 12 jaar terug voor 140.000 euro gekocht en we hebben het nu gehad over 130.000 om het voor mij te kopen. Is dat enigsinds redelijk met de marktwerking? Het huis is 12 jaar terug helemaal aangepakt (alles er uit geweest en opnieuw gemaakt/geplaatst) en is erg ruim (100 vierkante meter).
Edit : Ik hoop dat mijn vraag hier thuis hoort gezien de TR. Maar die is een beetje onduidelijk vind ik!

Transacties binnen een familie of kennissenkring zijn aan regels gebonden omdat de kans groot is dat men elkaar stiekem een gift geeft. Het komt er op neer dat je het huis moet laten taxeren en die prijs moet betalen.

Deze informatie is te generiek om iets te zeggen over de prijs. Is het een krimp of groei gebied? Is het huis in de tussentijd goed onderhouden? Wat doen vergelijkbare woningen op dit moment?