Ervaring met huis kopen deel 6

[Waah]

Motrax schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 11:26:
Je voorkamer ziet er in werkelijkheid een stuk rommeliger uit haha!

Ja dat is die zeker! nog druk met spulletjes ophangen e.d.
En als je de exacte maten weet, en het meubulair al gekocht hebt is het vrij makkelijk voorspellen natuurlijk

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 11:31:
[...]

Heb jij een boete moeten betalen door een fout van je adviseur? Ik neem aan dat je die bij hem hebt neergelegd? Je betaalt hem juist om dit soort dingen te voorkomen.

technisch gezien had ik het moeten weten (staat in de hypotheekvoorwaarden, binnen 2 maanden geen overdracht is 850 boete voor verlengen) maar even een heads-up bij het verlengen (3x gebeurt) had wel gemogen.

[ Voor 26% gewijzigd door Waah op 18-04-2014 12:54 ]

[Sjakie2001]

Ik heb een vraag m.b.t. een nieuwbouwproject; hoeveel onderhandelingsruimte is er in de volgende situatie?:

Er wordt een rij met 5 twee-onder-één-kap woningen gebouwd, 8 stuks zijn verkocht, de 2 overgebleven woningen bevinden zich niet naast elkaar, er kan dus nog niet gestart worden met de bouw van 2 'units' (oftewel 4 woningen). De huizen staan al ruim een jaar te koop en de locatie wordt reeds bouwklaar gemaakt.

Ik weet dat onderhandelen in de nieuwbouw lastig/ongebruikelijk is, maar geldt dat ook in deze situatie?

Het gaat om een huis van 243K met zo'n 22K aan meerwerk.

[ Voor 5% gewijzigd door Sjakie2001 op 18-04-2014 15:42 ]

[Maverick]

Sjakie2001 schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 15:39:
Ik heb een vraag m.b.t. een nieuwbouwproject; hoeveel onderhandelingsruimte is er in de volgende situatie?:

Er wordt een rij met 5 twee-onder-één-kap woningen gebouwd, 8 stuks zijn verkocht, de 2 overgebleven woningen bevinden zich niet naast elkaar, er kan dus nog niet gestart worden met de bouw van 2 'units' (oftewel 4 woningen). De huizen staan al ruim een jaar te koop en de locatie wordt reeds bouwklaar gemaakt.

Ik weet dat onderhandelen in de nieuwbouw lastig/ongebruikelijk is, maar geldt dat ook in deze situatie?

Het gaat om een huis van 243K met zo'n 22K aan meerwerk.

Gewoon proberen. Overigens kunnen ze echt wel beginnen met bouwen als 8 van de 10 woningen verkocht zijn.
Zou mijn korting vooral in het meerwerk zoeken. Die 243k ga je niet afkrijgen lijkt me. Denk ook dat je pas echt kun onderhandelen op het moment dat ze daadwerkelijk met de bouw gestart zijn en er dingen zijn die ze niet meer zomaar kunnen wijzigen, dan kun je een beetje steggelen over de prijs. Ik geef je nu niet veel kans.

[ Voor 16% gewijzigd door Maverick op 18-04-2014 15:46 ]

[Sjakie2001]

Er wordt echt niet gestart met de bouw

[Maverick]

Sjakie2001 schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 15:46:
Er wordt echt niet gestart met de bouw

Lijkt me sterk. Bouwrijp maken van de grond hoort in feite al bij het proces dus dat is gewoon al gestart. Maar goed, het zou theoretisch kunnen.

[Verwijderd]

Zover ik het gezien heb bij ons project gebeurt er dus pas echt wat als er ook begonnen gaat worden met de bouw. Bouwklaar maken van de locatie is stap 1. Dan gaan de mensen die reeds gekocht hebben ook gewoon betalen en gaat alles lopen.

[Sjakie2001]

Het klinkt misschien onlogisch, maar ik weet zeker dat het op deze manier gebeurt.

[PZOOO]

Ik heb een vraag over het wonen in de buurt van achterstandswijken. Het gaat hier om Utrecht regio Zuilen, waar een 'goede' straat regelmatig wordt afgewisseld met een 'slechte' straat. Ik zie het risico dat de buurt de goede kant op gaat of de slechte kant.

Dus wij denken aan een erg groot huis van ongeveer 250.000 in zo'n mix wijk, er is veel groen en momenteel geen signalen van jeugdcriminaliteit. Flink vooruitdenkend zal het er op uitdraaien dat onze kinderen bijvoorbeeld niet naar een basisschool in de buurt gaan maar een wat verderop.

Wat zijn jullie ervaringen daarmee?

[ Voor 8% gewijzigd door PZOOO op 20-04-2014 19:38 ]

[StecaGrid]

PZOOO schreef op zondag 20 april 2014 @ 18:41:
Ik heb een vraag over het wonen in de buurt van achterstandswijken. Het gaat hier om Utrecht regio Zuilen, waar een 'goede' straat regelmatig wordt afgewisseld met een 'slechte' straat. Ik zie het risico dat de buurt de goede kant op gaat of de slechte kant.

Dus wij denken aan een erg groot huis van ongeveer 250.000 in zo'n mix wijk, er is veel groen en momenteel geen signalen van jeugdcriminaliteit. Flink vooruitdenkend zal het er op uitdraaien dat onze kinderen bijvoorbeeld niet naar een basisschool in de buurt gaan maar een wat verderop.

Wat zijn jullie ervaringen daarmee?

In het blad van eigen huis stond deze maand dat gemixte wijken niet lopen. Dure huizen worden niet verkocht, of de gemeente probeert zo erg om rijkere mensen te trekken dat de armen er niet meer willen wonen. Conclusie : zoek een totale wijk in je prijssegment.

[JvS]

rik11 schreef op zondag 20 april 2014 @ 20:49:
[...]


In het blad van eigen huis stond deze maand dat gemixte wijken niet lopen. Dure huizen worden niet verkocht, of de gemeente probeert zo erg om rijkere mensen te trekken dat de armen er niet meer willen wonen. Conclusie : zoek een totale wijk in je prijssegment.

Volgens mij is het zowel in Amsterdam als in Utrecht zo dat er altijd een wijk is die in opkomst is (tenminste, sinds steden weer in zijn, een ontwikkeling die al enkele tientallen jaren bezig is ). Lombok is zo'n wijk (is al vrij duur). Utrecht Noord-West is best wel redelijk. Zuilen heeft mooie straten en een leuke uitstraling (elinkwijk, Burg. van Tuylkade). Ik ben zelf in 2e daalsedijk gaan wonen. Arbeidersbuurtje waar steeds meer jonge mensen komen wonen. Ik heb daarvoor gekozen omdat je wel redelijk in de stad woont (1,5km vanaf centrum), maar wel betaalbare huizen hebt in een (vind ik) leuk wijkje.

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 21-04-2014 07:11 ]

[_starbuck_]

Pooh schreef op maandag 24 maart 2014 @ 20:41:
[...]

Normaalgesproken kies je voor een rentevastperiode, en zijn er geen afspraken over wat er na afloop van die periode gebeurt. Dus alleen als je variabel (euribor+opslag) hebt, of 30 jaar vast, weet je waar je aan toe bent, anders krijg je gewoon na 5 (of x) jaar een nieuw aanbod op basis van de dan geldende tarieven.

Ik ken geen gevallen waarin je kon kiezen voor 'eerst x jaar vast, daarna gegarandeerd euribor+opslag'. Maar nogmaals, ik ken niet alle constructies, maar het zou me verbazen als ze 5 jaar geleden (2009!) zulke constructies nog hadden. Euribor+opslag was toen al heel zeldzaam, vrijwel alle banken waren toen al over op variabel-variabel (lees: overgeleverd aan volledig ondoorzichtige regelingen bij de bank).

Weet iemand of je nu nog ergens een "euribor + vaste opslag"-varabiable rente kunt krijgen? Ik heb gezocht, maar de meeste aanbieders blijven er erg vaag over wat hun "variable rente" precies inhoudt.

[Fiber]

PZOOO schreef op zondag 20 april 2014 @ 18:41:
[...] Flink vooruitdenkend zal het er op uitdraaien dat onze kinderen bijvoorbeeld niet naar een basisschool in de buurt gaan maar een wat verderop...

Dan liever gelijk 'wat verderop' gaan wonen...

Ik vind persoonlijk dat de basisschool op loopafstand moet zijn. Of op hooguit 5 minuten fietsen op kindertempo.

Waah schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 11:22:
[...] Het is nog wat kaal zonder gordijnen maar het grootste gedeelte is al klaar...

Ziet er leuk uit. Wel een beetje weinig ruimte voor gasten in de zithoek...

[ Voor 24% gewijzigd door Fiber op 21-04-2014 11:21 ]

[Ray]

_starbuck_ schreef op maandag 21 april 2014 @ 11:02:
[...]


Weet iemand of je nu nog ergens een "euribor + vaste opslag"-varabiable rente kunt krijgen? Ik heb gezocht, maar de meeste aanbieders blijven er erg vaag over wat hun "variable rente" precies inhoudt.

die is er inderdaad al een paar jaar niet meer. zoals Pooh schrijft is dit rond 2009 om zeep geholpen. De enige die destijds echt harde voorwaarden had was Westland Utrecht maar helaas was ik daar zelf ook te laat bij toen de omkeer in beleid kwam

[_starbuck_]

Ray schreef op maandag 21 april 2014 @ 11:51:
[...]


die is er inderdaad al een paar jaar niet meer. zoals Pooh schrijft is dit rond 2009 om zeep geholpen. De enige die destijds echt harde voorwaarden had was Westland Utrecht maar helaas was ik daar zelf ook te laat bij toen de omkeer in beleid kwam

Zou een alternatief kunnen zijn om steeds 1 jaar vast te nemen, en dan elk jaar bij de voordeligste aanbider? Of moet je dan elk jaar keer weer "afsluitkosten" betalen?

[Pooh]

_starbuck_ schreef op maandag 21 april 2014 @ 14:36:
[...]
Zou een alternatief kunnen zijn om steeds 1 jaar vast te nemen, en dan elk jaar bij de voordeligste aanbider? Of moet je dan elk jaar keer weer "afsluitkosten" betalen?

Inderdaad betaal je dan elke keer kosten, en die zijn hoog, want er moet elke keer een nieuwe hypotheek gevestigd worden, dus dat zijn notariskosten en kadasterkosten en dergelijke.

[_starbuck_]

Pooh schreef op maandag 21 april 2014 @ 14:38:
[...]

Inderdaad betaal je dan elke keer kosten, en die zijn hoog, want er moet elke keer een nieuwe hypotheek gevestigd worden, dus dat zijn notariskosten en kadasterkosten en dergelijke.

Kadasterkosten? Weet je dat zeker?
Maar ik denk dat gelijk hebt dat je weer naar de notaris moet. Misschien dat je zelfs opnieuw moet taxeren.

Dat maakt korte looptijden dus onaantrekkelijk. Dat is jammer, want ik dacht dat, historisch gezien, variable rentes vaak voordeliger zijn dan lang vastzetten...

Is er iemand die heer ervaring mee heeft? Dus, wat voor extra kosten moet je aan denken wanneer je van hypotheek wisselt van, zeg, bank A naar bank B?

[Pooh]

Kadaster:
Royeren oude hypotheek: 37.50
Inschrijven nieuwe hypotheek: 120
Notaris:
All-in, simpel werk: 250

Natuurlijk betaal je kadasterkosten. Er wordt immers een nieuwe hypotheek gevestigd op de woning! Registratie hypotheken gaat via het kadaster, dus de oude bank moet toestemming geven om de hypotheek te royeren, en de nieuwe bank moet een inschrijving krijgen. Dat kost geld (en meer als er ook nog recherche nodig is, maar dat zal voor een simpele oversluiting wel meevallen).

[Ray]

_starbuck_ schreef op maandag 21 april 2014 @ 14:44:
[...]


Kadasterkosten? Weet je dat zeker?
Maar ik denk dat gelijk hebt dat je weer naar de notaris moet. Misschien dat je zelfs opnieuw moet taxeren.

Dat maakt korte looptijden dus onaantrekkelijk. Dat is jammer, want ik dacht dat, historisch gezien, variable rentes vaak voordeliger zijn dan lang vastzetten...

Is er iemand die heer ervaring mee heeft? Dus, wat voor extra kosten moet je aan denken wanneer je van hypotheek wisselt van, zeg, bank A naar bank B?

elke hypotheek wissel word volgens de AFM gezien als een compleet nieuw dossier dus 'the whole works' tel dus voor een oversluiting van 200.000 onder NHG voor het gemak maar even een ruim 5K aan kosten..... Dat verdien je in een jaar echt niet terug.........

[geldermalsen]

Heeft iemand ervaring met onderhandelen over de grondrente?
Wij zijn van plan over 2 weken te tekenen voor een nieuwbouw huis, echter moet ik grondrente betalen vanaf januari ( toen wist ik nog helemaal niet dat dit project werd gebouwt)

En wil graag onderhandelen zodat we de grondrente gaan betalen vanaf het moment dat we tekenen.

[ph4ge]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 10:58:
En wil graag onderhandelen zodat we de grondrente gaan betalen vanaf het moment dat we tekenen.

Ik zou niet teveel kijken naar een individuele kostenpost, maar naar het totaalplaatje en daarover onderhandelen. Als het resultaat daarvan een in jouw ogen mooie prijs is voor het huis moet je het doen, en anders niet.

Inzoomen op individuele posten maakt het onderhandelen alleen maar lastig en dan praat je telkens over klein bier. Onderhandelen over allerlei losse kleine bedragen kost veel tijd, is ingewikkeld en levert waarschijnlijk relatief weinig op. Wellicht is het voor de projectontwikkelaar boekhoudkundig nou eenmaal zo geregeld en heel lastig om te veranderen, maar heeft hij elders op de rekening wel onderhandelingsruimte (dat zit meestal vooral op de meerwerken).

[sanderenzo]

Weet iemand hoe het zit met het betalen van advieskosten/bemiddelingskosten bij de hypotheker?

Ik ben niet tevreden over de geboden service bij het afsluiten van een hypotheek voor ons nieuwe huis (tweede hypotheek, eerste liep bij hypotheker vandaar dat ik weer eerst daar naar toe ben gegaan). Er zijn inmiddels een aantal offertes bij hun binnen maar als ik zelf zoek vind ik betere opties. Ik wil dan ook stoppen met de hypotheker, maar vraag me af wat ik verschuldigd zou zijn aan hun aangezien ik nooit een dienstverleningsdocument heb gezien laat staan getekend.

[Krisp]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 10:58:
Heeft iemand ervaring met onderhandelen over de grondrente?
Wij zijn van plan over 2 weken te tekenen voor een nieuwbouw huis, echter moet ik grondrente betalen vanaf januari ( toen wist ik nog helemaal niet dat dit project werd gebouwt)

En wil graag onderhandelen zodat we de grondrente gaan betalen vanaf het moment dat we tekenen.

Over de prijs valt doorgaans niet goed te onderhandelen, maar grondrente kan wel. Dan moet het huis wel een van de laatste huizen zijn, en moeilijk verkoopbaar zijn. Tevens moet je onderhandelingspositie goed zijn. Heb je al kosten gemaakt bijvoorbeeld?

sanderenzo schreef op woensdag 23 april 2014 @ 12:27:
Weet iemand hoe het zit met het betalen van advieskosten/bemiddelingskosten bij de hypotheker?

Ik ben niet tevreden over de geboden service bij het afsluiten van een hypotheek voor ons nieuwe huis (tweede hypotheek, eerste liep bij hypotheker vandaar dat ik weer eerst daar naar toe ben gegaan). Er zijn inmiddels een aantal offertes bij hun binnen maar als ik zelf zoek vind ik betere opties. Ik wil dan ook stoppen met de hypotheker, maar vraag me af wat ik verschuldigd zou zijn aan hun aangezien ik nooit een dienstverleningsdocument heb gezien laat staan getekend.

Ik zou hem een 'goed' tarief voorleggen en vragen of hij minimaal mee kan gaan. Zo niet, dan kun je weggaan. Ik vermoed dat je wel een rekening zult krijgen, aangezien hij aantoonbaar advies heeft gegeven door middel van het verstrekken van offertes.

[naitsoezn]

sanderenzo schreef op woensdag 23 april 2014 @ 12:27:
Weet iemand hoe het zit met het betalen van advieskosten/bemiddelingskosten bij de hypotheker?

Ik ben niet tevreden over de geboden service bij het afsluiten van een hypotheek voor ons nieuwe huis (tweede hypotheek, eerste liep bij hypotheker vandaar dat ik weer eerst daar naar toe ben gegaan). Er zijn inmiddels een aantal offertes bij hun binnen maar als ik zelf zoek vind ik betere opties. Ik wil dan ook stoppen met de hypotheker, maar vraag me af wat ik verschuldigd zou zijn aan hun aangezien ik nooit een dienstverleningsdocument heb gezien laat staan getekend.

Een mondelinge opdracht is ook een opdracht, daar hoef je niet per se een document voor getekend te hebben . En als er communicatie (bv. over de mail) is geweest over offertes, dan is het aannemelijk te maken dat hij die offertes in jullie opdracht heeft gevraagd...

Maar vraag anders eerst aan de hypotheker waarom hij die opties die jij gevonden hebt niet aan jullie heeft voorgelegd. Misschien heeft ie ze ook wel gezien maar met een goede reden niet aan jullie voorgelegd, bijvoorbeeld omdat hij de voorwaarden voor jullie onaantrekkelijker vond ofzo.... Dan kun je op basis daarvan in discussie gaan, en zou je altijd nog kunnen besluiten om weg te gaan...

[freek19]

Beste mensen,

Vorig jaar ben ik wel actief geweest in dit topic, ik heb ondertussen een huis gekocht en heb wel het een en ander gehad aan de gegeven tips. we hebben uiteindelijk gekozen voor een koophuis met 1,2 fulltime salarisen. We kunnen de lasten (bruto zelfs) makkelijk betalen, en zijn blij met de gemaakte keuze.
Ook heb ik toen vermeld dat de buurman achter ons een stuk grond heeft waar hij "graag" vanaf wilt. De goede man is op leeftijd en wil wel graag in het huis blijven wonen, echter de tuin wordt hem te groot.

Nu dus de vraag:
Heeft iemand ervaring met het kopen van grond van de buurman. Wat is het tarief per m² waar ik aan moet denken (globaal natuurlijk, afhankelijk ook van de locatie, prijs van bouwgrond is ongeveer 230 euro per m² hier.
het stuk tuin betreft ongeveer een 150-200 m².
Verder de vraag wat nog allemaal verder voor kosten er bij komen kijken, en wat deze bedragen.
Tevens nog de laatste vraag of iemand ervaring heeft met een bouwdepot, in de definitie ervan staat dat deze gebruikt moet worden om de waarde van de woning te verhogen. Zou dit ook gelden voor het vergroten van het perceel?? We hebben namelijk nog een bouwdepot van 15000 euro wat we nog niet gebruikt hebben (veel spaargeld).

Alvast bedankt voor de reacties!

[geldermalsen]

[quote]Krisp schreef op woensdag 23 april 2014 @ 13:35:
[...]

Over de prijs valt doorgaans niet goed te onderhandelen, maar grondrente kan wel. Dan moet het huis wel een van de laatste huizen zijn, en moeilijk verkoopbaar zijn. Tevens moet je onderhandelingspositie goed zijn. Heb je al kosten gemaakt bijvoorbeeld?

[...]

Het enige waar ik over wil onderhandelen is dat ik grondrente betaal vanaf het moment dat ik getekent heb voor het huis. Ik persoonlijk vind dit redelijk.

Ik beslis dan binnen 3 weken dat ik een huis koop van 3 ton en heb geen huis wat ik eerst moet verkopen de financiering is ook al rond.

[sanderenzo]

naitsoezn schreef op woensdag 23 april 2014 @ 13:42:
[...]

Een mondelinge opdracht is ook een opdracht, daar hoef je niet per se een document voor getekend te hebben . En als er communicatie (bv. over de mail) is geweest over offertes, dan is het aannemelijk te maken dat hij die offertes in jullie opdracht heeft gevraagd...

Maar vraag anders eerst aan de hypotheker waarom hij die opties die jij gevonden hebt niet aan jullie heeft voorgelegd. Misschien heeft ie ze ook wel gezien maar met een goede reden niet aan jullie voorgelegd, bijvoorbeeld omdat hij de voorwaarden voor jullie onaantrekkelijker vond ofzo.... Dan kun je op basis daarvan in discussie gaan, en zou je altijd nog kunnen besluiten om weg te gaan...

Goed punt, ga ik doen! Heeft waarschijnlijk te maken met het niet aanbieden van Rabobank hypotheken door hypotheker gok ik. Het is me wel duidelijk dat ik hen sowieso iets zal moeten betalen ook al sluit ik misschien niet via hun af, dat vind ik normaal ook, ik hoop alleen dat ze er dan geen belachelijke rekening van gaan maken maar alleen het adviestraject à €1495 bijvoorbeeld in rekening brengen.

[naitsoezn]

sanderenzo schreef op woensdag 23 april 2014 @ 15:02:
[...]


Goed punt, ga ik doen! Heeft waarschijnlijk te maken met het niet aanbieden van Rabobank hypotheken door hypotheker gok ik.

Zou kunnen, maar een goede adviseur zou imho dan alsnog de voor- en nadelen van die Rabo-hypotheek moeten kunnen opsommen en naast de offertes leggen die hij voor jullie aangevraagd heeft .

Het is me wel duidelijk dat ik hen sowieso iets zal moeten betalen ook al sluit ik misschien niet via hun af, dat vind ik normaal ook, ik hoop alleen dat ze er dan geen belachelijke rekening van gaan maken maar alleen het adviestraject à €1495 bijvoorbeeld in rekening brengen.

Kosten bij hypotheker zijn volgens mij standaard opgedeeld in twee delen: De ene helft betaal je om hun offertes te laten opvragen, de andere helft betaal je pas als alles rond is...

[ Voor 13% gewijzigd door naitsoezn op 23-04-2014 15:12 ]

[Kju]

freek19 schreef op woensdag 23 april 2014 @ 13:47:
Beste mensen,

Vorig jaar ben ik wel actief geweest in dit topic, ik heb ondertussen een huis gekocht en heb wel het een en ander gehad aan de gegeven tips. we hebben uiteindelijk gekozen voor een koophuis met 1,2 fulltime salarisen. We kunnen de lasten (bruto zelfs) makkelijk betalen, en zijn blij met de gemaakte keuze.
Ook heb ik toen vermeld dat de buurman achter ons een stuk grond heeft waar hij "graag" vanaf wilt. De goede man is op leeftijd en wil wel graag in het huis blijven wonen, echter de tuin wordt hem te groot.

Nu dus de vraag:
Heeft iemand ervaring met het kopen van grond van de buurman. Wat is het tarief per m² waar ik aan moet denken (globaal natuurlijk, afhankelijk ook van de locatie, prijs van bouwgrond is ongeveer 230 euro per m² hier.
het stuk tuin betreft ongeveer een 150-200 m².
Verder de vraag wat nog allemaal verder voor kosten er bij komen kijken, en wat deze bedragen.
Tevens nog de laatste vraag of iemand ervaring heeft met een bouwdepot, in de definitie ervan staat dat deze gebruikt moet worden om de waarde van de woning te verhogen. Zou dit ook gelden voor het vergroten van het perceel?? We hebben namelijk nog een bouwdepot van 15000 euro wat we nog niet gebruikt hebben (veel spaargeld).

Alvast bedankt voor de reacties!

Aangezien er niet op gebouwd kan/mag worden (zonder de vereiste vergunningen) is het niet te waarderen als bouwgrond maar als gebouwgebonden grond. Ik zou er een taxateur op afsturen. Kost je hooguit een paar honderd euro. De kosten kunnen meevallen. Als het bouwgrond zou zijn moet er wel btw worden afgetikt.
Je zou het uit het bouwdepot kunnen betalen mits de voorwaarden niet te strikt zijn. Vraag het gewoon aan je bank of hypotheekadviseur, gewoon bellen en dan heb je sneller een betrouwbaar antwoord dan hier.

[sanderenzo]

naitsoezn schreef op woensdag 23 april 2014 @ 15:08:
[...]

Zou kunnen, maar een goede adviseur zou imho dan alsnog de voor- en nadelen van die Rabo-hypotheek moeten kunnen opsommen en naast de offertes leggen die hij voor jullie aangevraagd heeft .
doen.

[...]

Kosten bij hypotheker zijn volgens mij standaard opgedeeld in twee delen: De ene helft betaal je om hun offertes te laten opvragen, de andere helft betaal je pas als alles rond is...

Dat verwacht ik idd ook maar ik vrees ervoor, ze heeft nog niet echt laten zien haar best voor ons te doen.

Ten aanzien van de kosten, ik hoop dat het zo is, dan zijn de totaalkosten na overstappen naar Rabo nog steeds lager dan als we het complete traject bij de hypotheker doorlopen.

[freek19]

Kju schreef op woensdag 23 april 2014 @ 15:25:
[...]

Aangezien er niet op gebouwd kan/mag worden (zonder de vereiste vergunningen) is het niet te waarderen als bouwgrond maar als gebouwgebonden grond. Ik zou er een taxateur op afsturen. Kost je hooguit een paar honderd euro. De kosten kunnen meevallen. Als het bouwgrond zou zijn moet er wel btw worden afgetikt.
Je zou het uit het bouwdepot kunnen betalen mits de voorwaarden niet te strikt zijn. Vraag het gewoon aan je bank of hypotheekadviseur, gewoon bellen en dan heb je sneller een betrouwbaar antwoord dan hier.

Bedankt voor de reactie, het betreft inderdaad geen "bouwgrond" er bestaat geen mogelijkheid dat daar nog ooit een huis gebouwd kan (gaan) worden. (behalve natuurlijk als een complete straat gesloopt wordt maar dat lijkt me niet voor de hand liggend in een dorp...

[Offens1490]

naitsoezn schreef op woensdag 23 april 2014 @ 13:42:
[...]

Een mondelinge opdracht is ook een opdracht, daar hoef je niet per se een document voor getekend te hebben . En als er communicatie (bv. over de mail) is geweest over offertes, dan is het aannemelijk te maken dat hij die offertes in jullie opdracht heeft gevraagd...

Maar vraag anders eerst aan de hypotheker waarom hij die opties die jij gevonden hebt niet aan jullie heeft voorgelegd. Misschien heeft ie ze ook wel gezien maar met een goede reden niet aan jullie voorgelegd, bijvoorbeeld omdat hij de voorwaarden voor jullie onaantrekkelijker vond ofzo.... Dan kun je op basis daarvan in discussie gaan, en zou je altijd nog kunnen besluiten om weg te gaan...

Misschien een tip
Misschien heb ik het gemist neem aan dat jullie ook overlijdingsrisicoverzekering afsluiten?
Hypotheker bij een maat van mij hadden ze gezegd dat er niets aan de hand was als deze verzekering gekoppeld aan je hypotheek .

Dat is wel zo.
Als je het los van je hypotheek afsluit. Blijf je altijd de premie betalen toen je hem afsloot.

Als je het aan je hypotheek koppeld krijg je dit:
Mocht je ooit hypotheek gaan veranderen door verhuizing etc dan gaan ze jou verzekering ook opnieuw vaststellen ivm leeftijd en evt andere gewoontesen zal fors duurder worden.

[mmmmmark]

sanderenzo schreef op woensdag 23 april 2014 @ 15:49:
[...]


Dat verwacht ik idd ook maar ik vrees ervoor, ze heeft nog niet echt laten zien haar best voor ons te doen.

Ten aanzien van de kosten, ik hoop dat het zo is, dan zijn de totaalkosten na overstappen naar Rabo nog steeds lager dan als we het complete traject bij de hypotheker doorlopen.

Rabobank zit niet erg laag met rentes als ik op independer kijk. 4,5% bij 15 jaar vast met NHG, misschien handig om op independer nog wat meer vergelijkingen te doen?

[Krisp]

mmmmmark schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:02:
[...]


Rabobank zit niet erg laag met rentes als ik op independer kijk. 4,5% bij 15 jaar vast met NHG, misschien handig om op independer nog wat meer vergelijkingen te doen?

Of als je een niet door Achmea gesponsord medium wilt: http://www.hypotheekrente...3/variabele_rente.html#ov

De Rabobank is redelijk scherp. Er zijn wat prijsvechters, maar van de gerenommeerde instituten zie ik eigenlijk alleen Aegon en/of MoneYou (ABN-AMRO) meekomen.

[naitsoezn]

Offens1490 schreef op woensdag 23 april 2014 @ 18:13:
[...]


Misschien een tip
Misschien heb ik het gemist neem aan dat jullie ook overlijdingsrisicoverzekering afsluiten?
Hypotheker bij een maat van mij hadden ze gezegd dat er niets aan de hand was als deze verzekering gekoppeld aan je hypotheek .

Dat is wel zo.
Als je het los van je hypotheek afsluit. Blijf je altijd de premie betalen toen je hem afsloot.

Als je het aan je hypotheek koppeld krijg je dit:
Mocht je ooit hypotheek gaan veranderen door verhuizing etc dan gaan ze jou verzekering ook opnieuw vaststellen ivm leeftijd en evt andere gewoontesen zal fors duurder worden.

Is dit een reactie op de juiste quote? Dan heb ik moeite je reactie in de juiste context te plaatsen...

[naitsoezn]

mmmmmark schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:02:
[...]


Rabobank zit niet erg laag met rentes als ik op independer kijk. 4,5% bij 15 jaar vast met NHG, misschien handig om op independer nog wat meer vergelijkingen te doen?

Bij rentes met een kortere looptijd lijkt Rabo wel aan de lage kant te zitten (zonder verder de voorwaarden te kennen)

[geldermalsen]

ik heb een offerte 20 jaar vast 4.2 procent, volgens mij is dat redelijk XD

Edit zonder NHG

[ Voor 11% gewijzigd door geldermalsen op 23-04-2014 19:30 ]

[Ray]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:28:
ik heb een offerte 20 jaar vast 4.2 procent, volgens mij is dat redelijk XD

Als dat voor nhg is betaal je toch 0'2 procent meer dan bij een ander.... Reken zelf maar uit

Edit dan afhankelijk van hoeveel procent marktwaarde je financiert is het best netjes

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 23-04-2014 19:31 ]

[geldermalsen]

Ray schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:30:
[...]


Als dat voor nhg is betaal je toch 0'2 procent meer dan bij een ander.... Reken zelf maar uit

Zonder NHG

[naitsoezn]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:31:
[...]


Zonder NHG

Hoeveel eigen geld (%MW / EW) en welke aanbieder?

[ Voor 104% gewijzigd door naitsoezn op 23-04-2014 20:02 ]

[geldermalsen]

Aegon hypotheek van rond de 85% EW

[ Voor 4% gewijzigd door geldermalsen op 23-04-2014 20:03 ]

[naitsoezn]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:57:
Aegon hypotheek van rond de 85%

Ah, de meeste tabelletjes switchen tussen 70%MW (halen we nooit) en 90%MW (halen we hopelijk ruim).... Hoe hoog zou je rente zijn als je 10 jaar had vastgezet?

Wij hebben net 4.7 (20-jaar-vast, laagste voor ons op dat moment voor lineaire hypotheek) afgewezen en gaan waarschijnlijk toch voor 10-jaar-vast. Even uitgerekend in termen van totale kosten, en na 10 jaar mag de rente flink stijgen willen we uiteindelijk duurder uit zijn.... Tot boven ~6.5%, iets wat niet onmogelijk is, maar ook zeker niet zeer waarschijnlijk is

[geldermalsen]

10 jaar vast was 3.9 of was het 4.0 XD

We krijgen deze rente tot 90% EW wij leggen 50k zelf in op een huis van 285K we betalen ook het meerwerk zelf.

Beide vormen was voor ons 4.2% 20 jaar vast.

Alles zonder NHG

[ Voor 4% gewijzigd door geldermalsen op 23-04-2014 20:07 ]

[naitsoezn]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 20:07:
10 jaar vast was 3.9 of was het 4.0 XD

We krijgen deze rente tot 90% EW wij leggen 50k zelf in op een huis van 285K we betalen ook het meerwerk zelf.

Beide vormen was voor ons 4.2% 20 jaar vast.

Alles zonder NHG

Vreemde verschillen, wij hebben nu offertes voor 3.75% en 3.8% (10-jaar-vast) Scheelt toch bijna een % tegen 20-jaar-vast

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 23-04-2014 20:12 ]

[geldermalsen]

Het zou best kunnen ik heb me eigen nogal gefocust op 20 jaar omdat het me netto 30 euro per maand meer kost dan 10 jaar vast.

Zou het even na moeten kijken echter zit ik nu op school XD de 4.2% 20 jaar vast weet ik wel 100% zeker.

Toch even na gekeken 3.9% dit kon lager echter willen wij een offerte die 1 jaar geldig is.

[ Voor 16% gewijzigd door geldermalsen op 23-04-2014 20:16 ]

[naitsoezn]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 20:14:
Het zou best kunnen ik heb me eigen nogal gefocust op 20 jaar omdat het me netto 30 euro per maand meer kost dan 10 jaar vast.

Zou het even na moeten kijken echter zit ik nu op school XD de 4.2% 20 jaar vast weet ik wel 100% zeker.

Maakt ook verder niet uit hoor; de keuze tussen 20-jaar-vast en 10-jaar-vast is imho ook vooral een gevoelsmatige keuze....

[geldermalsen]

Ik dek het risico graag af voor nog geen 30 euro per maand.

Als je interesse hebt ik kan als ik thuis ben even precies posten wat ik ga afsluiten.

[sanderenzo]

naitsoezn schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:14:
[...]

Is dit een reactie op de juiste quote? Dan heb ik moeite je reactie in de juiste context te plaatsen...

Ik snap t ook niet helemaal? Lijkt me dat als hypotheek ergens anders gaat lopen de verpande ORV ook beëindigd wordt?

[naitsoezn]

geldermalsen schreef op woensdag 23 april 2014 @ 20:17:
Ik dek het risico graag af voor nog geen 30 euro per maand.

Als je interesse hebt ik kan als ik thuis ben even precies posten wat ik ga afsluiten.

Mjah, maakt niet zoveel uit; in ons geval is het verschil iig geen 30 euro per maand, maar desalniettemin hebben we even getwijfeld. Ook wij moeten nog afsluiten, met dubbelextraspannende toegevoegde omstandigheden, maar die ga ik hier niet delen

[sanderenzo]

naitsoezn schreef op woensdag 23 april 2014 @ 19:17:
[...]

Bij rentes met een kortere looptijd lijkt Rabo wel aan de lage kant te zitten (zonder verder de voorwaarden te kennen)

Even duidelijkheid scheppen: het gaat om een fiscaal geruisloze voortzetting van een bestaande spaarhypotheek in een bankspaarvariant en een nieuw af te sluiten annuiteiten/lineaire hypotheekdeel tbv financiering van de nieuwe duurdere woning. 100% van de EW aangezien we ook nog flink willen verbouwen en daar t eigen geld voor gebruiken.

Idee is om voor korte rentevastperiode te gaan voor het spaardeel en variabel voor nieuw deel. In die periodes komt volgens mij Rabo goed uit de bus met goede voorwaarden ook.

Korte rentevastperiode met daaruitvolgende lage rente (3.2%voor 4 jaar bij Rabo) heeft als voordeel dat spaarpremie hoog wordt en we dus snel kapitaal opbouwen wat later bij mogelijk stijgende rente mooi kan renderen. Correct me if i'm wrong...

[The Legend]

Vraag voor de financieel adviseurs in dit topic. Ik ben sinds kort aangesteld als ambtenaar (werk al enkele jaren in dezelfde functie, maar werd ingehuurd). Volgens het aanstellingsbesluit voor de periode van een jaar als proef, waarbij na een jaar en een goede beoordeling (één beoordelingsmoment na een jaar) een vaste aanstelling volgt. Mocht ik niet goed functioneren volgt een verlenging van een jaar. Bij slecht functioneren moeten ze kijken naar een andere geschikte functie en als die er niet is volgt beëindiging van het contract.

Tijdens het arbeidsvoorwaardengesprek zei de personeelsadviseur dat het feitelijk om een vaste aanstelling ging. Ik functioneer al een paar jaar uitstekend dus dat jaar proeftijd zou slechts een formaliteit zijn.

Ik heb inmiddels een werkgeversverklaring met ingevulde intentieverklaring. Kan ik daarmee zonder problemen een hypotheek krijgen? Relevant is wellicht dat het niet gaat om een NHG-hypotheek en we onder de 75% EW blijven.

[ Voor 8% gewijzigd door The Legend op 23-04-2014 21:06 ]

[naitsoezn]

The Legend schreef op woensdag 23 april 2014 @ 20:39:
Vraag voor de financieel adviseurs in dit topic. Ik ben sinds kort aangesteld als ambtenaar. Volgens het aanstellingsbesluit voor de periode van een jaar als proef, waarbij na een jaar en een goede beoordeling (één beoordelingsmoment na een jaar) een vaste aanstelling volgt. Mocht ik niet goed functioneren volgt een verlenging van een jaar. Bij slecht functioneren moeten ze kijken naar een andere geschikte functie en als die er niet is volgt beëindiging van het contract.

Tijdens het arbeidsvoorwaardengesprek zei de personeelsadviseur dat het feitelijk om een vaste aanstelling ging. Ik functioneer al een paar jaar uitstekend dus dat jaar proeftijd zou slechts een formaliteit zijn.

Ik heb inmiddels een werkgeversverklaring met ingevulde intentieverklaring. Kan ik daarmee zonder problemen een hypotheek krijgen? Relevant is wellicht dat het niet gaat om een NHG-hypotheek en we onder de 75% EW blijven.

Ben geen financieel adviseur, maar dit volg ik even niet. Je bent net aangesteld, maar functioneert al wel een paar jaar uitstekend?

[The Legend]

Ik werd voorheen ingehuurd en kom nu in dienst van de gemeente. Men wilde persé niet afwijken van de 'hoofdregel' dat iedereen die in dienst komt een jaar proeftijd krijgt. Ambtenaren dingetje ofzo

[ Voor 52% gewijzigd door The Legend op 23-04-2014 21:04 ]

[Ray]

The Legend schreef op woensdag 23 april 2014 @ 20:39:
Vraag voor de financieel adviseurs in dit topic. Ik ben sinds kort aangesteld als ambtenaar (werk al enkele jaren in dezelfde functie, maar werd ingehuurd). Volgens het aanstellingsbesluit voor de periode van een jaar als proef, waarbij na een jaar en een goede beoordeling (één beoordelingsmoment na een jaar) een vaste aanstelling volgt. Mocht ik niet goed functioneren volgt een verlenging van een jaar. Bij slecht functioneren moeten ze kijken naar een andere geschikte functie en als die er niet is volgt beëindiging van het contract.

Tijdens het arbeidsvoorwaardengesprek zei de personeelsadviseur dat het feitelijk om een vaste aanstelling ging. Ik functioneer al een paar jaar uitstekend dus dat jaar proeftijd zou slechts een formaliteit zijn.

Ik heb inmiddels een werkgeversverklaring met ingevulde intentieverklaring. Kan ik daarmee zonder problemen een hypotheek krijgen? Relevant is wellicht dat het niet gaat om een NHG-hypotheek en we onder de 75% EW blijven.

Een werkgeversverklaring voor bepaalde tijd plus intentie is gelijk aan de toets voor een onbepaalde tijd dienstverband. Echter is de eis dat de proeftijd is verstreken. Is dit niet het geval dan mag je het gemiddelde over de laatste 3 jaar als toets inkomen nemen (met als max het laatste jaar mits dit niet meer is als het huidige inkomen).....Norm 6.2.1.e

dit zijn de NHG normen, echter zonder NHG heb je te maken met GHF die vrijwel gelijk is

[ Voor 31% gewijzigd door Ray op 23-04-2014 21:24 ]

[Smuggler]

Zo ik heb een tijd lang niet gereageerd in dit topic.

Uiteindelijk een huis gekocht en nu druk bezig met verhuizen.


De stenen zijn nog van ons daarachter is het vrij uitzicht

De rentes op dit moment zijn ook prachtig:
2,85% voor 5 jaar vast en
3.60% voor 10 jaar vast. beiden met NHG en beiden hebben een annuitair aflosschema.

Korte looptijden zijn gekozen omdat we verwachten veel af te lossen. (periode van 15 jaar in plaats van 30 jaar). Het is dan zonde van het geld om het vast te zetten terwijl je van te voren weet dat je dan toch geen rente gaat betalen over dat gedeelte. kan je net zo goed een korte looptijd pakken en dan met wat je bespaard nog meer aflossen.


onderhandelingen gingen wel heel stroef, uiteindelijk hadden we nog 750 euro verschil. na 4 weken belden ze op of we het toch echt niet wilde hebben... weer aangegeven dat het 750 euro te hoog was waarna ze zakten naar onze prijs. iedereen in mijn omgeving verklaarde me voor gek. maar ik had een grens en er zijn nog zat (wellicht betere) woningen voor die prijs te vinden. 267.500 hebben we betaald. en zij wilde uiteindelijk hun eindbod van 269.000 splitsen voor ieder 750 euro. ofwel 268.250. ben blij dat ik dat niet gedaan heb .

Hypotheek adviseurs zijn waardeloos dat doe ik de volgende keer dus echt niet meer.

Het grootste probleem met dit huis is dat mijn kasten opeens zo klein lijken en mijn TV ook nu hij verderweg staat van de bank.)

Grootste voordeel: de netto hypotheek kosten zijn lager dan de huur die ik betaalde bij beduidend slechtere woning.

[ Voor 3% gewijzigd door Smuggler op 23-04-2014 21:23 ]

[The Legend]

Ray schreef op woensdag 23 april 2014 @ 21:14:
[...]

Een werkgeversverklaring voor bepaalde tijd plus intentie gelijk aan de toets voor een onbepaalde tijd dienstverband. Echter is de eis dat de proeftijd is verstreken. Is dit niet het geval dan mag je het gemiddelde over de laatste 3 jaar als toets nemen.....Norm 6.2.1.e

dit zijn de NHG normen, echter zonder NHG heb je te maken met GHF die vrijwel gelijk is

Een proeftijd voor ambtenaren is echter totaal niet te vergelijken met een proeftijd voor een 'normaal' dienstverband. Ik kan bijvoorbeeld niet zomaar worden weggestuurd tijdens de proeftijd. Voor de beeindiging van mijn dienstverband is altijd een ontslagbesluit nodig waaruit blijkt dat ik niet functioneer.. Als hypotheekverstrekkers dat onderscheid echter niet zien, heb ik wel een groot probleem. M'n gemiddelde bruto inkomen over de afgelopen 3 jaar is namelijk meer dan 100% lager dan mijn huidige inkomen

[edit]

Ik lees echter het volgende in de toelichting op de NHG-normen:

Toelichting op de Normen 2014-2
In de praktijk blijkt dat bij sommige arbeidsrelaties afwijkende verklaringen worden afgegeven die
niet aan de letterlijke tekst van de Norm voldoen. Een voorbeeld hiervan is de werkgeversverklaring
van een ambtenaar. Het komt voor dat op deze werkgeversverklaring staat vermeld dat de
medewerker een dienstverband voor (on)bepaalde tijd heeft maar dat tevens sprake is van een
proeftijd. Het is hierbij goed om te weten dat voor ambtenaren andere dienstverband- en
ontslagregels gelden. Een voorbeeld hiervan is dat een ambtenaar een proeftijd kan hebben van
een jaar. Derhalve is het voor ambtenaren geen belemmering indien sprake is van een proeftijd.
Een ander voorbeeld is dat op de werkgeversverklaring van een ambtenaar het hokje wel of geen
Directeur/Grootaandeelhouder (DGA) niet is aangekruist. Bij de overheid kan geen sprake zijn van
DGA., de overheid kent immers geen aandeelhouders. Derhalve vormt het geen belemmering
indien bij een ambtenaar dit hokje niet is aangekruist.

Indien sprake is van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd en men het inkomen voor de
volledige looptijd van de lening wil meenemen, dient de werkgever een verklaring voor een
dienstverband voor onbepaalde tijd af te geven (zie model-werkgeversverklaring). Deze verklaring
mag niet worden afgegeven tijdens de proeftijd, tenzij sprake is van een ambtenaar. De proeftijd
van een ambtenaar kan soms 2 jaar zijn. Indien nog wel sprake is van een proeftijd, kan het
inkomen uitsluitend worden vastgesteld conform Norm 6.2.

Staat hier nu dat ambtenaren zijn uitgezonderd van de 'proeftijd-regel' De allerlaatste zin van de quote "Indien nog wel sprake is van een proeftijd, kan het inkomen uitsluitend worden vastgesteld conform Norm 6.2." zou dan moeten verwijzen naar 'normale' dienstverbanden met proeftijden.

[ Voor 125% gewijzigd door The Legend op 23-04-2014 21:37 ]

[mmmmmark]

naitsoezn schreef op woensdag 23 april 2014 @ 20:12:
[...]

Vreemde verschillen, wij hebben nu offertes voor 3.75% en 3.8% (10-jaar-vast) Scheelt toch bijna een % tegen 20-jaar-vast

Met NHG?

Ik ben zelf nu ook aan het vergelijken en vraag me af of je bij een bank zelf scherpere rentes kunt krijgen als bijvoorbeeld staan weergegeven op independer?

[Ray]

The Legend schreef op woensdag 23 april 2014 @ 21:21:
[...]


Een proeftijd voor ambtenaren is echter totaal niet te vergelijken met een proeftijd voor een 'normaal' dienstverband. Ik kan bijvoorbeeld niet zomaar worden weggestuurd tijdens de proeftijd. Voor de beeindiging van mijn dienstverband is altijd een ontslagbesluit nodig waaruit blijkt dat ik niet functioneer.. Als hypotheekverstrekkers dat onderscheid echter niet zien, heb ik wel een groot probleem. M'n gemiddelde bruto inkomen over de afgelopen 3 jaar is namelijk meer dan 100% lager dan mijn huidige inkomen

Ik moet eerlijk zeggen dat ik het alleen omgekeerd bij de had gehad heb (in 20 jaar tijd...) dat een leerkracht juist zonder proeftijd bij een toekomstige baan aangenomen werd. Verder nooit dermate lange proefperiodes voorbij zien komen.

Omdat het geen NHG is mag een geldverstrekker binnen bepaalde grenzen zelf zijn beleid bepalen. Ik vind deze case ook wel dermate interessant dat ik morgen eens even in wat acceptatiehandleidingen wil kijken of er iets staat ivm ambtenaren en deze lange proeftijd. Ik ben ze in ieder geval nooit zo maar tegengekomen in de voorwaarden.

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 23-04-2014 21:38 ]

[naitsoezn]

mmmmmark schreef op woensdag 23 april 2014 @ 21:23:
[...]


Met NHG?

Ik ben zelf nu ook aan het vergelijken en vraag me af of je bij een bank zelf scherpere rentes kunt krijgen als bijvoorbeeld staan weergegeven op independer?

Zonder NHG, net als de situatie waar ik op reageerde

Ik denk persoonlijk dat er weinig te onderhandelen valt (hoogstens als je niet in 'het standaard hokje' valt of over aanvullende voorwaarden oid)... De tarieven die geldermalsen noemde met zijn zoekparameters kon ik ook gewoon vinden via de zoekstaatjes.

[MrAcid]

De maximale termijn voor een proeftijd is toch wettelijk vastgesteld op 2 maanden?

http://www.rijksoverheid....-duurt-een-proeftijd.html

[The Legend]

MrAcid schreef op woensdag 23 april 2014 @ 22:31:
De maximale termijn voor een proeftijd is toch wettelijk vastgesteld op 2 maanden?

http://www.rijksoverheid....-duurt-een-proeftijd.html

Niet binnen het ambtenarenrecht

[JvS]

The Legend schreef op woensdag 23 april 2014 @ 22:56:
[...]


Niet binnen het ambtenarenrecht

Maar daar is het niet proeftijd zoals het daar staat. Het is gewoon een eerste jaarcontract, wat ze proeftijd noemen (om het handig te houden ..._)

[The Legend]

Ik heb ook niet bedacht dat ze het proeftijd noemen Het ambtenarenrecht kent een limitatieve opsomming van gronden op basis waarvan een tijdelijke aanstelling kan worden verleend. Eén daarvan, en de meest gebruikte, is de proeftijd.

[MrAcid]

Hier wordt het wel aardig uitgelegd:
http://www.judex.nl/recht...jke-aanstelling-heb_-.htm

Het is inderdaad toch wel wat anders. Wat zei je financieel adviseur?

[ATS]

Mag dat eigenlijk wel, een proeftijd als je functie in feite een voortzetting is van je eerdere werkzaamheden? Anyway, dat is arbeidsrecht/ambtenarenrecht, geen hypotheek issue.

[To_Tall]

Ik en mijn Vriendin willen een nieuw bouw huis kopen.
Ik kan met mijn basis salaris en haar salaris het huis makkelijk kopen volgens de eerste berekeningen op internet.

A.s. Dinsdag hebben we een afspraak bij de hypootheekshop.

Het gaat om een huis van 264500 Mogelijk meerwerk wat we zeker willen is 15000 (uitbouw)
Woning is in de basis 140M2 en met uitbouw wordt het huis 155m2..

Nu zal een deel van het huis afgelost worden met 50000 euro.. Spaarpotje van ons samen
Huis zal volgend jaar juni klaar zijn. en mits verkoop op tijd afgerond kan worden 70% voor juli dit jaar..

Met jullie ervaring en even los van het advies van de hypotheekshop is het dan verstandig om die 50000 direct van de hypotheek af te snoepen of als snelle aflossing als we in het huis zitten? We hebben naast die 50000 ook nog spaargeld naast staan.

[Maverick]

To_Tall schreef op donderdag 24 april 2014 @ 10:35:
Met jullie ervaring en even los van het advies van de hypotheekshop is het dan verstandig om die 50000 direct van de hypotheek af te snoepen of als snelle aflossing als we in het huis zitten? We hebben naast die 50000 ook nog spaargeld naast staan.

Waarom zou je een hypotheek nemen voor een bedrag waar je gelijk weer 50.000 van af wilt lossen
Gewoon zo min mogelijk lenen, is altijd het goedkoopst. Wel een tip, neem je bouwdepot lekker ruim. Je hoeft het niet op te maken, maar naderhand verhogen kan niet. Wij hadden voor ons nieuwbouwhuis naderhand gezien erg krap geleend, je vergeet toch een hoop bijkomende kosten als je meer/minder werk wilt.

[naitsoezn]

To_Tall schreef op donderdag 24 april 2014 @ 10:35:
Met jullie ervaring en even los van het advies van de hypotheekshop is het dan verstandig om die 50000 direct van de hypotheek af te snoepen of als snelle aflossing als we in het huis zitten? We hebben naast die 50000 ook nog spaargeld naast staan.

Hehe, had laatst één en ander doorgerekend.... Voordeel van lagere hypotheek (dus direct 50k van de hypotheek afsnoepen) is dat je maandlasten lager zijn. Voordeel van hogere hypotheek icm snelle extra aflossing is dat je daarmee effectief de looptijd verkort. Onderaan de streep maakt het bijna geen verschil in totale kosten (misschien een licht voordeel voor de hogere hypo icm snelle extra aflossing), maar hou er rekening mee dat je niet bij elke hypotheek zomaar 50k extra op 280k mag aflossen .

Op dat bedrag is het dus waarschijnlijk verstandiger om in te zetten op een lagere hypotheek.

[To_Tall]

Maverick schreef op donderdag 24 april 2014 @ 10:56:
[...]

Waarom zou je een hypotheek nemen voor een bedrag waar je gelijk weer 50.000 van af wilt lossen
Gewoon zo min mogelijk lenen, is altijd het goedkoopst. Wel een tip, neem je bouwdepot lekker ruim. Je hoeft het niet op te maken, maar naderhand verhogen kan niet. Wij hadden voor ons nieuwbouwhuis naderhand gezien erg krap geleend, je vergeet toch een hoop bijkomende kosten als je meer/minder werk wilt.

We zullen wel nadeken over een bouwdepot.
Wat in het bouw depot zou komen zijn de toiletten, badkamer en keuken.. Mogelijk hebben we daar geen bouwdepot voor nodig.. gezien dat toch weer extra lasten zijn boven op je hypotheek..

[Smuggler]

Wij huis gekocht van 267500.
En konden ook direct 50.000 aflossen.
We hebben uiteindelijk een hypotheek genomen van 250.000 euro. iets minder. maar met nog heel veel reserve. zodra alle verbouwingen zijn gedaan lossen we de rest af op de hypotheek.
Zolang de rente gelijk of hoger is mogen we onbeperkt aflossen. en anders doen we dat na het vervallen van de rente vaste periode. Je kan ook kiezen een gedeelte dat je direct wilt aflossen eerst te financieren met een stuk hypotheek met variabele rente deze mag je altijd volledig aflossen. ideaal als je niet weet of je het geld nog nodig hebt.

[DrivinUCrazy]

Het enige dat ik bij nieuwbouw wil opmerken is dat het met meerwerken heel hard gaat. Een wcd hier, een wcd daar, die wcd zit daar wel heel ongelukkig (alsof ze dat niet weten ) dus alsjeblieft verplaatsen, loze leiding leggen voor je netwerkaansluitingen...
En dan ben je zo een paar duizend euro lichter.

Maar de nieuwbouwers hier hebben daar vast wel wat meer ervaring mee.

[To_Tall]

DrivinUCrazy schreef op donderdag 24 april 2014 @ 11:55:
Het enige dat ik bij nieuwbouw wil opmerken is dat het met meerwerken heel hard gaat. Een wcd hier, een wcd daar, die wcd zit daar wel heel ongelukkig (alsof ze dat niet weten ) dus alsjeblieft verplaatsen, loze leiding leggen voor je netwerkaansluitingen...
En dan ben je zo een paar duizend euro lichter.

Maar de nieuwbouwers hier hebben daar vast wel wat meer ervaring mee.

Klopt een leiding verleggen is duur.. Al heb ik wel gezien dat de leidingen redelijk geplaatst zijn.. Bouwtekeningen e.d. heb ik nog niet maar dat zien we dan wel

Verder heb ik het voordeel dat mijn vader in de bouw zit. En mijn zwager een bouwbedrijf heeft en regelmatig leidingen verleg.. Ik maak me daar niet heel veel zorgen over..

2 loze leidingen naast de kabel aansluiting aan beide zeide van de woonkamer.
de 2 grootste slaapkamers hebben loze leiding. en zolder heeft er ook 2 denk dat het wel zat is voor een netwerkje

[MrAcid]

Wat ik zou doen: de koopsom gewoon volledig als hypotheek nemen. Wat je overhoudt gebruik je voor je financieringskosten, het meerwerk, je vloeren, je inrichting en alles wat je verder nog "nodig hebt". Wat je dan onder de streep nog aan spaargeld hebt gebruik je (na wegzetten van een "onvoorzien" potje) om in het eerste jaar je hypotheek versneld af te lossen (tot het bedrag dat dit boetevrij mag, uiteraard).

Voordeel van die constructie vind ik dat je veel minder snel geld uitgeeft aan dingen die je eigenlijk niet nodig hebt, omdat het echt je eigen geld is dat je uit aan het geven bent, ipv geleend geld. Wel even goed doorrekenen of je met die €50.000 verwacht (ruim) uit te komen voor alle kosten buiten de koopsom natuurlijk!

[ Voor 9% gewijzigd door MrAcid op 24-04-2014 12:05 ]

[FreakNL]

Pffff, toch wel spannend nu.

Maandag lopen mijn ontbindende voorwaarden af, maar ik krijg zojuist van mijn adviseur het volgende door:

Goedemiddag,

Verstrekker geeft aan alles rond te hebben voor de notaris.

Het ligt er echter nog niet, dus wellicht is het handig om voor de zekerheid de ontbindende voorwaarden met 1 week te verlengen tot 5 mei?

We kunnen dat morgen regelen.

Hij doet er vrij luchtig over, hij zal dat vaker tegenkomen, maar ik vind het toch wel spannend. Loop ik nog ergens risico?

[ph4ge]

Niet als je de ontbindende voorwaarden verlengd

[celshof]

FreakNL schreef op donderdag 24 april 2014 @ 13:50:
Pffff, toch wel spannend nu.

Maandag lopen mijn ontbindende voorwaarden af, maar ik krijg zojuist van mijn adviseur het volgende door:


[...]


Hij doet er vrij luchtig over, hij zal dat vaker tegenkomen, maar ik vind het toch wel spannend. Loop ik nog ergens risico?

De verkoper zal niet zo snel moeilijk gaan doen om de ontbindende voorwaarden te verlengen. Zeker niet als jij je op het standpunt stelt dat je de ontbindende voorwaarden moet inroepen als het niet verlengd wordt.

[FreakNL]

Ok.

Ook nog aan de adviseur gevraagd;

1) Of het "in principe" rond is, aangezien de verstrekker aangeeft "alles rond te hebben"
2) Of het wellicht handig is als ik nu reeds contact opneem met de verkoopmakelaar


Krijg een summier "ok" op vraag 2 en op vraag 1 wordt helemaal niet ingegaan. Dus daar nog maar een keer achteraan gemailed, wil daar toch antwoord op (alhoewel het formeel dus niks zegt, maar okay)

Helaas de reply van celshof te laat gezien, dus reeds deze mail eruit gedaan naar de verkoopmakelaar (met mijn conversatie met de adviseur erbij):

LS,

De ontbindende voorwaarden voor de aankoop van de BlaBlastraat 9999 lopen a.s. maandag 28 april af.

Zoals hieronder te lezen is het, zoals het er nu naar uitziet, een kwestie van tijd voordat Aegon definitief akkoord gaat geven, maar 28 april gaan we waarschijnlijk net niet redden.

Ik wil hierbij dan ook formeel uitstel aanvragen van 5 werkdagen (1 week) van de ontbindende voorwaarden. Dit betekent dat deze verlengd worden van 28 april naar 5 mei.

De datum van overdracht kan vooralsnog op 16 mei blijven staan.

Graag hoor ik van jullie.

FreakNL

Hoop snel van hun te horen

[ Voor 6% gewijzigd door FreakNL op 24-04-2014 14:37 ]

[JvS]

Zolang er maar een verkoopmakelaar tussen zit komt dat wel goed. Die zal wel gewend zijn met dit bijltje te hakken. Als ze niet willen verlengen, ontbind jij namelijk de koop en dat is in niemands belang. Dit komt wel goed. Ik herken het wel. Ik had twee keer verlengd .

ATS schreef op donderdag 24 april 2014 @ 08:55:
Mag dat eigenlijk wel, een proeftijd als je functie in feite een voortzetting is van je eerdere werkzaamheden? Anyway, dat is arbeidsrecht/ambtenarenrecht, geen hypotheek issue.

Nee een proeftijd zoals in die wet omschreven mag niet. Maar een proeftijd uit de ambtenarenwet oid mag wel. Dat is eigenlijk helemaal geen proeftijd, maar gewoon een eerste jaarcontract dat ze (heel handig) dan een proeftijd van een jaar noemen. Dat hadden we hierboven toch net vastgesteld .

[FreakNL]

Een verkoopmakelaar heb ik niet. Heb wel een FA, maar die doet er nogal makkelijk over derhalve

[digitalmind]

FreakNL schreef op donderdag 24 april 2014 @ 15:19:
Een verkoopmakelaar heb ik niet. Heb wel een FA, maar die doet er nogal makkelijk over derhalve

Ik zou je geen zorgen maken, net als jij heb ik (wel telefonisch) een week uitstel aangevraagd. Dat was op de dag zelf waarop de ontbindende voorwaarden zouden verstrijken. Ik kreeg de indruk van de verkopend makelaar dat dit relatief vaak voor komt, zowel verkoper als verkopend makelaar reageerden er prettig en begrijpend op.

[Bart-Willem]

FreakNL schreef op donderdag 24 april 2014 @ 15:19:
Een verkoopmakelaar heb ik niet. Heb wel een FA, maar die doet er nogal makkelijk over derhalve

Heb je de woning rechtstreeks van de verkoper gekocht dan? Als de verkopende partij gewoon een makelaar in dienst heeft dan is dat de verkoopmakelaar (zoals hierboven dus bedoeld is), ik zou me er niet zo druk over maken aangezien dit soort dingen heel vaak voorkomen. Daarnaast kan je ook aantonen dat het in principe geheel rond is, maar dat het nog niet bij de notaris ligt. Wie weet krijg je morgen een belletje van de notaris hoe laat precies de afspraak voor de overdracht is en dan is het gewoon wel in 1x rond.

[ Voor 45% gewijzigd door Bart-Willem op 24-04-2014 15:37 ]

[To_Tall]

Bart-Willem schreef op donderdag 24 april 2014 @ 15:34:
[...]

Heb je de woning rechtstreeks van de verkoper gekocht dan? Als de verkopende partij gewoon een makelaar in dienst heeft dan is dat de verkoopmakelaar (zoals hierboven dus bedoeld is), ik zou me er niet zo druk over maken aangezien dit soort dingen heel vaak voorkomen. Daarnaast kan je ook aantonen dat het in principe geheel rond is, maar dat het nog niet bij de notaris ligt. Wie weet krijg je morgen een belletje van de notaris hoe laat precies de afspraak voor de overdracht is en dan is het gewoon wel in 1x rond.

Als je een huis wilt kopen is niemand die jou verplicht om een verkoop makelaar te nemen.
Dat scheelt ook weer kosten die je maakt bij het kopen van een huis.

een FA. Die adviseert jou dan wat het maximale is wat je kan kopen. En zorgt er voor dat je een hypotheek hebt. Soms willen ze ook wel tussen persoon spelen tussen de verkoop makelaar en de de koper..

Zelfde geld voor het verkopen van een huis., Er is niemand die jou dwingt om je huis via een verkoop makelaar te verkopen. Alleen zij nemen alle zorgen voor jou uit handen.. Dus adverteren en rondleidingen in je huis.

Zijn optioneel maar veel al maken de grootse groep kopers en verkopers gebruik van deze vormen. Om een stukje uit handen te geven.

aankoop makelaar wilt het huis zo goed koop mogelijk kopen voor jou en de verkoop makelaar zo hoog mogelijk.

ai las je bericht verkeerd

[FreakNL]

Excuus, natuurlijk heb ik een verkoopmakelaar

Ik had het in mijn hoofd opgeslagen als aankoopmakelaar

De verkoopmakelaar heb ik goed contact mee trouwens, volgens mij zelfs beter contact dan dat hij heeft met de verkoper, want die heeft alles uit handen gegeven aan de verkoopmakelaar. Ik heb eigenlijk totaal geen contact met de verkoper, en zelfs bij de overdracht zal de verkoper niet aanwezig zijn, alhoewel dat helemaal niet kan (volgens mij)...

Maargoed, ik maak me nog niet 1-2-3 zorgen, zeker niet gezien het feit dat ik onder mijn max leen en geen schulden heb. Enige puntje is het jaarcontract, maar ik ben uit mijn proeftijd en heb een intentieverklaring.. Er kan eigenlijk weinig fout gaan..

Maargoed, een reactie van de verkoopmakelaar zou niet gek zijn. Ga hem straks wel ff bellen uit de auto...

[Mars18]

De hypotheek offerte is binnen. We gaan voor Argenta spectrum hypotheek.
Rente is daar 3.55 %
10 jaar rentevast.

Donderdag de offerte tekenen.

[JvS]

FreakNL schreef op donderdag 24 april 2014 @ 15:50:
Excuus, natuurlijk heb ik een verkoopmakelaar

Ik had het in mijn hoofd opgeslagen als aankoopmakelaar

Haha, eigenlijk heb je geen verkoopmakelaar, maar hebben de verkopers die . Wat ik bedoelde is dat die verkoopmakelaar wel met het bijltje gehakt heeft en ziet dat het normaal is. Als de verkopers zonder makelaar zouden verkopen, is de reactie wat onvoorspelbaarder. Kan zijn dat ze goed zijn ingelezen, maar het kan ook zijn dat ze de gevolgen niet overzien en het dan "hard" gaan spelen...

Maargoed, een reactie van de verkoopmakelaar zou niet gek zijn. Ga hem straks wel ff bellen uit de auto...

Und? Neem aan geen probleem .

[Ray]

FreakNL schreef op donderdag 24 april 2014 @ 13:50:
Pffff, toch wel spannend nu.

Maandag lopen mijn ontbindende voorwaarden af, maar ik krijg zojuist van mijn adviseur het volgende door:


[...]


Hij doet er vrij luchtig over, hij zal dat vaker tegenkomen, maar ik vind het toch wel spannend. Loop ik nog ergens risico?

toch snap ik de mail van je FA niet helemaal. Aegon heeft diverse interne statussen. Als hij zegt 'alles is klaar voor de notaris' dan is dat de status 'concept akte naar notaris' Dat betekent dus dat hij finaal akkoord is en de stukken liggen dan ook die dag bij de notaris.
Als hij niet finaal akkoord is, wat daarna gezegd word, is het verhaal 'stukken liggen klaar voor notaris' simpel gezegd niet waar.
De volgorde is, eerst alle stukken akkoord (kan hij per stuk zien op hun extranet) en dan concept akte naar notaris...ter info, doe er je voordeel mee

als overigens het dossier is zoals jij hier nu kort aangeeft zou ik me inderdaad geen zorgen maken en is het een kwestie van tijd. Overigens kan ook dat je adviseur op een dag nauwkeurig zien op het extranet...

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 25-04-2014 08:08 ]

[beyazz06]

FreakNL schreef op donderdag 24 april 2014 @ 13:50:
Pffff, toch wel spannend nu.

Maandag lopen mijn ontbindende voorwaarden af, maar ik krijg zojuist van mijn adviseur het volgende door:
[...]
Hij doet er vrij luchtig over, hij zal dat vaker tegenkomen, maar ik vind het toch wel spannend. Loop ik nog ergens risico?

Kreeg afgelopen week dezelfde info van men adviseur. Hij ging het overigens zelf allemaal verder regelen, de mededeling was meer van "mocht je een brief oid ontvangen dat de ontbindende voorwaarden zijn verlengd, dan weet je waarom".

Volgende dag belde hij echter "alles ligt klaar bij de notaris" we're done =] Maar ik moest zonodig nog aanpassingen doen met het meerwerk, dus heb ik hem weer aan het werk gezet

(die € 2.450,- moet toch ergens uit gehaald worden )

[FreakNL]

@Ray

Ik heb gisteren nog opheldering gevraagd, ik had namelijk ook verwacht dat als de stukken gereed zijn voor de notaris het akkoord er ook zou zijn. Kreeg terug dat Aegon weldegelijk nog een "finaal akkoord" moet geven..

Heb trouwens nog een mooie brief van Aegon gehad dat ik mijn hypotheekaanvraag kon volgen via mijnAegon.. Maar dat werkt dus niet, kan me niet aanmelden..

Ben trouwens wel benieuwd, wanneer is die 10% opeisbaar voor de verkoper? In ieder geval als ik het niet rond krijg. Maar stel dat ik het 4 of 5 mei rondkrijg? Dan is er volgens mij niets aan de hand. Dus het verlopen van de ontbindende voorwaarden is alleen een probleem als je het daarna NIET rond krijgt toch?

Heb sowieso een week respijt gevraagd bij de verkoopmakelaar, maar de verkoper moet natuurlijk ook akkoord gaan...

[ Voor 19% gewijzigd door FreakNL op 25-04-2014 09:44 ]

[Ray]

er is pas een probleem als je op de dag van passeren het geld niet bij de notaris hebt. Overigens heb je dan nog 8 dagen om het te fixen voordat de boete echt opeisbaar wordt.
Nu is er dus niets aan de hand behalve dat je zelf over het punt gaat waarbij er geen weg meer terug is Maar in een normaal dossier is dat dus geen enkel probleem, enkel voor je gemoedsrust is het wel fijn dat je akkoord hebt binnen die termijn

Het klopt inderdaad dat het aanmelden, als er nog geen finaal akkoord is, niet lekker loopt

wanneer is je dossier als compleet geboekt ? je FA krijgt daar bericht van. vanuit die datum kan je zien hoever het is. Ze zijn nu bij dossiers van 14 april en de verwachting is dat ze vandaag tot 17 april komen

[ Voor 27% gewijzigd door Ray op 25-04-2014 11:49 ]

[ATS]

Zo... vandaag adviesgesprek gehad. Het ziet er naar uit de financiering gaat lukken

Ik vond het wel een beetje spannend (want krap), maar helemaal verrassend was het ook weer niet natuurlijk. Het blijkt wel dat het gebruik maken van de familiehypotheekconstructie al direct in de hypotheek e.e.a. veel lastiger maakt. Daarom kiezen we er in principe voor om 104% via de bank te financieren, en 1 dag na het sluiten van de hypotheek daar 20% van direct te herfinancieren via een familiebankconstructie. Daar heeft de bank of de NHG dan niets meer mee te maken, zeggen ze zelf, en 20% mag ik boetevrij extra aflossen. De restschuld financieren we zelf, dat blijkt makkelijker en voordeliger dan het meefinancieren. De studieschuld (veruit de goedkoopste lening die je kan hebben momenteel tegen 0,81%) staat niet in de weg, dus die blijft staan.

Wel nog een keer terug met m'n vrouw om het over het verzekeringsdeel te hebben, vooral om een beter beeld te krijgen welke risico's zij acceptabel vindt.

[Kju]

FreakNL schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 09:43:
Ben trouwens wel benieuwd, wanneer is die 10% opeisbaar voor de verkoper? In ieder geval als ik het niet rond krijg. Maar stel dat ik het 4 of 5 mei rondkrijg? Dan is er volgens mij niets aan de hand. Dus het verlopen van de ontbindende voorwaarden is alleen een probleem als je het daarna NIET rond krijgt toch?

Heb sowieso een week respijt gevraagd bij de verkoopmakelaar, maar de verkoper moet natuurlijk ook akkoord gaan...

In de koopovereenkomst 2014 (geldt branchebreed, is nog niet verplicht) staat:

artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.4. Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is de nalatige partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.


11.5. De notaris wordt bij deze verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om:
a. indien koper een boete is verschuldigd, het bedrag van deze boete uit het aan de notaris uitgekeerde bedrag van de bankgarantie dan wel uit de bij de notaris gestorte waarborgsom, aan verkoper te betalen;
b. indien verkoper een boete is verschuldigd, de aan de notaris ter hand gestelde bankgarantie aan de bankinstelling terug te zenden dan wel de door koper bij de notaris gestorte waarborgsom aan koper terug te betalen;
c. indien het geval van artikel 5.3 zich voordoet het bedrag van de bankgarantie respectievelijk de waarborgsom als boete aan verkoper te betalen;
d. indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet dan wel of er sprake is van tekortschieten, - behoudens eensluidende betalingsopdracht van partijen - de bankgarantie of waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie hij het bedrag moet afdragen.

Als de termijn voor ontbinding is verlopen kunnen partijen er niet meer onderuit. (hou rekening dat dit ook voor de verkoper geldt, deze is namelijk verplicht om te leveren). Er moet wel aan eisen worden voldaan:
- ingebrekestelling waarin nakoming wordt geëist binnen een termijn van 8 dagen
- na verstrijking van deze termijn dient de eisende partij ontbinden middels schriftelijke verklaring
- hierna verbeurt de wederpartij terstond opeisbare boete van 10% zonder rechtelijke tussenkomst

Als de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht tot ontbinding en toch nakoming verlangt dient de nalatige partij een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Er kan nog steeds ontbonden worden door de wederpartij en er zal nog steeds 10% verschuldigd zijn onder verrekening van eerder gevorderde boetes.

In het geval de verkoper de ontbindingstermijn verlengt, niet met jou afspreekt dat je zijn rente moet vergoeden maar het opeens wel bij de notaris eist:
Rente en boete ben je dus pas verschuldigd nadat de termijn in de ingebrekestelling is verlopen. Tenzij je ergens anders in de koopovereenkomst een rente overeen bent gekomen en je niet in gebreke bent gesteld en de termijn dus niet is afgelopen ben je dus geen rente aan de verkoper verschuldigd als je later afneemt dan afgesproken.

En er staat in de toelichting:

Artikel 11
Indien één van de partijen niet voldoet aan zijn verplichtingen (in de koopovereenkomst of in de wet vastgelegd), schiet hij toerekenbaar tekort (wanprestatie). In dit artikel wordt vooropgesteld, dat wanprestatie altijd duidelijk moet worden geconstateerd voordat de wederpartij iets kan ondernemen op grond van wanprestatie.
Dit constateren vindt plaats door de andere partij in gebreke te stellen, dat wil zeggen, in een officieel stuk mee te delen dat deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit moet gepaard gaan met een sommatie om alsnog binnen acht dagen de verplichting na te komen. Hiermee geeft men de wederpartij als het ware een laatste kans.

Artikel 11 zegt nu, dat de koopovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige kan worden ontbonden, wanneer er na het verstrijken van deze laatste kans, acht dagen na de ingebrekestelling, nog niets is gebeurd. Het tweede lid van artikel 11 stelt dat de "foute" partij bij ontbinding van de koopovereenkomst een boete ter grootte van tien procent van de koopsom moet betalen. Mocht de werkelijke schade hoger zijn dan de boete, dan kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist. Met het betalen van de schadevergoeding alleen is de foute partij er niet altijd van af. De zogenaamde kosten van verhaal, dat zijn bijvoorbeeld invorderingskosten, mogen ook gevorderd worden.

Daarmee hebben noch de koper noch de verkoper echter bereikt wat zij oorspronkelijk wilden. De "goede" partij heeft daarom de mogelijkheid na het verstrijken van de termijn van 8 dagen in plaats van ontbinding nakoming van de koopovereenkomst te eisen. Hij wil natuurlijk wel voor de geleden schade een vergoeding hebben.
Om zijn vordering kracht bij te zetten, kan hij met ingang van de negende dag na de ingebrekestelling, per dag een boete vorderen totdat de koopovereenkomst nagekomen is. Het bedrag van de boete is vastgesteld op drie promille van de koopsom van de onroerende zaak, met een maximum van tien procent van de koopsom, onverminderd het recht op een aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijke opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Als de partij die nakoming verlangt, toch besluit om de koopovereenkomst alsnog te ontbinden, is de nalatige partij een boete verschuldigd van tien procent van de koopsom, verminderd met de reeds betaalde dagboete (op grond van 11.3), maar onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding indien de werkelijke schade hoger is en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Ook als een nalatige partij, die ingebreke is gesteld, toch aan zijn verplichtingen gaat voldoen, is er wel een recht op schadevergoeding aan de wederpartij indien deze schade heeft geleden.

[ Voor 20% gewijzigd door Kju op 25-04-2014 12:02 ]

[timag]

FreakNL schreef op donderdag 24 april 2014 @ 15:50:
Ik heb eigenlijk totaal geen contact met de verkoper, en zelfs bij de overdracht zal de verkoper niet aanwezig zijn, alhoewel dat helemaal niet kan (volgens mij)...

Bij 4 x huizen kopen en 3 x verkopen heb ik welgeteld één keer samen met de andere kant aan tafel gezeten. De rest van de keren ging dit via een machtiging. Het kan dus en komt vrij vaak voor.

De kopers zijn er normaliter (zij moeten ook de hypotheekakte tekenen), de verkopers vaak niet.

[ Voor 9% gewijzigd door timag op 25-04-2014 12:13 ]

[FreakNL]

Ray schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 11:45:
..

wanneer is je dossier als compleet geboekt ? je FA krijgt daar bericht van. vanuit die datum kan je zien hoever het is. Ze zijn nu bij dossiers van 14 april en de verwachting is dat ze vandaag tot 17 april komen

Weet ik niet precies. Maar alle stukken waren al een tijdje binnen (ORV, werkgeversverklaring, etc) op 1 na, de taxatie. Het huis is op 16 april getaxeerd en ik had het taxatierapport de 18e binnen...

Ik neem aan de Aegon het op dat moment ook binnen heeft gekregen, of anders uiterlijk afgelopen maandag?

Weet niet of je dit met "dossier compleet" bedoelt?

/edit
Week respijt gehad van de verkoper en de adviseur aan de lijn gehad. Laatstgenoemde verwacht dat het begin volgende week rond komt.

[ Voor 13% gewijzigd door FreakNL op 25-04-2014 16:23 ]

[Sjakie2001]

Ik ben bezig met een nieuwbouwhuis welke een EPC van 0.6 heeft, nu liggen er echter standaard 3 zonnepanelen op het dak. In de technische omschrijving staat dat de ontwikkelaar op deze manier zijn steentje bij wil aan verduurzaming

Mijn vragen hebben dus te maken met de échte reden van het standaard plaatsen van een dergelijke kleine PV-installatie, ik vermoed (lees, weet bijna zeker) dat het een goedkope manier is om aan de EPC norm te voldoen. In hoeverre kunnen de panelen compenseren voor een slechtere isolatie?

Wat zijn de minimale Rc waarden voor de wanden, vloer en dak en hoeveel mogelijke extra isolatie is nu ingeruild voor die drie paneeltjes?

Het huis beschikt overigens niet over douche-WTW en balansventilatie, dus verder lijkt er weinig met installaties gesjoemeld te worden.

Het betreft een 2-onder-1-kap van 160m².

Alvast bedankt voor de antwoorden

[The Legend]

Minimale isolatiewaarde voor vloer, gevels en dak is Rc 3,5. Per 1 januari 2015 wordt dat Rc 5,0. Ik wil in ons nieuwbouwhuis graag, 5, 5 en 6 (vloer, gevel, dak). Binnen ons project (CPO) is de voorlopige meerprijs voor het ophogen van de Rc van 3,5 naar 5,0 €1500.

[Sjakie2001]

Hmm, dat valt me niet tegen Het is echter zo dat dit door een ontwikkelaar gebouwd wordt en dat het in samenspraak met de buren zal moeten. Voor bijvoorbeeld de Rc 5 van de muur, zul je de spouw moeten vergroten toch? Ik zal het even navragen, maar ik ben bang dat het een stuk duurder uit zal vallen.

Toen ik laatst over de bouwplaats liep, viel het me op dat de naden tussen de aluminium zijden van de steenwol platen in de spouw niet afgetaped werden. Dat lijkt me echter noodzakelijk voor de kierdichtheid?

[ Voor 25% gewijzigd door Sjakie2001 op 27-04-2014 09:47 ]

[mrmatiz]

Vandaag de overdracht van mijn appartement in Utrecht, erg blij mee. Nu kan het klussen beginnen, alhoewel er niet heel veel hoeft te gebeuren. Beetje verven en behangen, that's all.

[To_Tall]

Sjakie2001 schreef op zondag 27 april 2014 @ 09:43:
Hmm, dat valt me niet tegen Het is echter zo dat dit door een ontwikkelaar gebouwd wordt en dat het in samenspraak met de buren zal moeten. Voor bijvoorbeeld de Rc 5 van de muur, zul je de spouw moeten vergroten toch? Ik zal het even navragen, maar ik ben bang dat het een stuk duurder uit zal vallen.

Toen ik laatst over de bouwplaats liep, viel het me op dat de naden tussen de aluminium zijden van de steenwol platen in de spouw niet afgetaped werden. Dat lijkt me echter noodzakelijk voor de kierdichtheid?

Tapen van isolatie is alleen noodzakelijk bij warmte verlies naar boven toe bv in punt daken e.d. tussen spouwmuren is dat niet noodzakelijk vraak me af waarom ze zulke dure platen gebruiken in een spouw muur. normaal steenwol is voldoende .. Deze platen zijn een stuk duurder..

[ Voor 20% gewijzigd door To_Tall op 28-04-2014 14:31 ]

[Milmoor]

Snelheid? En steenwol kan niet tegen vocht.

[Urithar]

Na een hoop (mee)lezen, rekenen en rondkijken nu zelf ook echt eerste concrete stappen gezet.
Vrijdag orienterend gesprek met een hypotheekadviseur, een onafhankelijke die aangeraden werd. Dan maandagochtend zelf een woning bekijken wat serieus interessant lijkt op Funda en maandagmiddag gesprek met een (aankoop)makelaar.

Had niet gedacht dat ik mijn 5 mei zo zou invullen, maar vind het ook wel prima zo, ben benieuwd

[WhySoSerious]

Goededag Tweakers,

ik wil hier eens wat meningen verzamelen over de situatie waarin wij ons (zouden kunnen) bevinden.

Mijn vriendin en ik zijn op zoek naar een huis. Beide fulltime werkend (1 vast contract en 1 intentieverklaring). Vorige week zijn wij geïnformeerd over een huis dat hier in de buurt in de verkoop is gekomen. Hoger dan ons oorspronkelijke budget, maar omdat het in de wijk naast het ziekenhuis waar mijn vriendin werkt ligt, kunnen wij op de kosten van 1 auto besparen. Dit geld kunnen we dan gebruiken voor de hypotheek en zo is dit huis in ons bereik gekomen. Overigens kunnen we het ook met twee auto's nog goed betalen.

Over het huis: Af. 2007 gebouwd, schitterend afgewerkt, erg groot en een stap verder dan een starterswoning. Beiden vinden het erg mooi en kunnen hier lange tijd vooruit.

Vraagprijs: 275kk. Verkoper is eerste eigenaar en heeft in totaal 350.000 in het huis gestoken (luxe badkamer. Miele Special edition keuken, Frans-eiken vloer met vloer-verwarming. Een identiek huis qua grootte in dezelfde straat, maar goedkopere keuken, laminaarvloer zonder vloerverwarming en "mindere" badkamer) is een maand of 2 voor 250kk verkocht.

Onze financieën: We kunnen het huis betalen. 20 jaar rentevast bij Aegon tegen 4,1% via hypotheekadviseur beginnen we met 950 euro netto per maand, nadat we een deel eigen vermogen ingelegd hebben (hypo van 260k). Netto hypotheek in jaar 1 is iets meer dan een kwart van een regulier netto-maandinkomen van ons beiden. Dinky's (geleerd in dit topic). Na aftrek vaste maandelijkse lasten houden we nog steeds bijna 40% van ons inkomen over om te sparen en te leven.

Samengevat: Voor de vraagprijs krijg je een nieuwbouwhuis niet in deze afwerking gebouwd, en dan is de grond nog niet eens meegeteld. Woensdag zit de verkoopmakelaar met de verkoper aan tafel om de boden voor te leggen. Onze hypotheekadviseur heeft contact gehad met de verkoopmakelaar en "met een bod van 265.000 komen we er niet". Er liggen al twee boden.
Advies van de hypotheekadviseur: Als we het huis echt willen, biedt 273.500 (grens NHG) zonder ontbindende voorwaarden. Hij ziet niet in waarom wij met onze verklaringen, eigen inbreng, geen bkr-registratie en 40k onder onze max aan te vragen hypotheek geen financiering zouden krijgen.

Ik zit nu in dubio, op grond van de maandlasten durf ik het bedrag aan. Echter om zonder de ontbindende voorwaarden te bieden heb ik nog niet eerder over nagedacht, dit komt me koud op mn dak vallen dus. Het huis is echt geweldig en heeft maar een enkel nadeel(tje), nml geen raam op de badkamer. Voor de rest zien we ons hier jaaarenlang wonen met veel plezier. Of zijn we voorzichtig en moeten we deze buitenkans niet laten schieten? Hier in Zuid-Limburg staan uiteraard meer huizen voor deze prijs te koop, maar minder dan dit + auto, en daarmee extra kosten, zouden we moeten aanhouden.

Wie o wie kan de situatie vanuit een niet-emotioneel betrokken kant in het juiste perspectief voor me zetten?

Bedankt.