Ervaring met huis kopen deel 6

[JvS]

EddoH schreef op maandag 07 april 2014 @ 16:34:
[...]


Ik heb interesse in een huis wat in 2008 gekocht is voor rond de 280k en nu ook voor een hoger bedrag (al 3 jaar) te koop staat. Nu vind ik het een mooi huis, maar meer dan 230k vind ik het niet waard en ga ik er ook niet voor betalen. Ik vind het alleen wel 'vreemd' om er 50 - 60k onder te gaan bieden en ben nog aan het bedenken hoe ik dat moet aanpakken.

Het is inderdaad heel moeilijk om te bepalen wat een dergelijk huis in deze tijd waard is, en ik heb ook het idee dat veel verkopers het ook niet weten of in ieder geval niet in willen zien.

Is er in de tussentijd veel aan opgeknapt? Want die transactieprijs zegt zeker niet alles. Als daarna de boel volledig gerenoveerd is, kan dit best realistisch zijn.

Waarom vind je het niet meer dan 230K waard? Heb je van vergelijkbare objecten transactieprijzen gezien?

[digitalmind]

Wellicht zijn hier mensen die dezelfde situatie hebben meegemaakt.

Wij hebben een hypotheekofferte getekend voor grofweg €200k. Nu doet zich een (veel) interessantere hypotheek zich voor en besluiten wij af te zien van de offerte. De gemaakte advieskosten bedragen €2100 en de annuleringskosten bedragen 1%, dus ook zo'n €2000. Niet leuk, maar de nieuwe hypotheek zorgt er voor dat we dit geld terug verdienen.

Nu vraag ik mij af of deze gemaakte kosten aftrekbaar zijn. Het internet spreekt soms voor als tegen de volgende situatie, maar ik vind niet echte ervaringen.

In deze PDF: Besluit inkomstenbelasting eigenwoningrente van de overheid vind ik;

Op pagina 17:
"De kosten van een hypotheekadvies zijn aftrekbare kosten van een geldlening voor de eigen
woning. Dit geldt uiteraard alleen als de lening ook wordt afgesloten. Alleen de kosten die
betrekking hebben op advisering met betrekking tot de eigenwoningschuld zelf zijn
aftrekbaar."

Ik vind de tweede zin de eerste en laatste zin tegenspreken.
'De lening' wordt niet afgesloten. Een andere lening wel. Wij gaan een eigenwoningschuld aan. De gemaakte advieskosten hebben betrekking tot de eigenwoningschuld (door dit advies zien wij in dat een andere hypotheek voordeliger is) en zijn daardoor aftrekbaar. Correct?

Op pagina 21:
"Een belastingplichtige accepteert een offerte voor een lening. Hij kan binnen zes maanden van
de offerte afzien tegen vergoeding van annuleringskosten. De belastingplichtige sluit een
lening af bij een andere bank en moet annuleringskosten betalen. De annuleringskosten zijn
niet rechtstreeks verbonden aan het opnemen van de lening zelf en zijn dus geen van kosten
van geldlening. "

Maar de gemaakte kosten hebben wel betrekking tot de eigenwoningschuld. Ze zijn wel kosten van geldlening, zei het een andere lening.

Hier ook een stukje advies, al is het oud (2004):
http://www.vanderpolladvi...gskosten%20aftrekbaar.pdf

Waarin wordt geadviseerd om het te proberen, zonder garantie.


Ik vermoed dat we gewoon pech hebben, maar misschien heeft één van jullie hetzelfde meegemaakt.

[The Eagle]

In principe mag je alle kosten die je maakt voor de financiering van het huis aftrekken. Sowieso zou je ook kunnen beargumenteren dat je de kosten die je maakt voor de annulering, meefinanciert in de af te sluiten hypotheek. En daar valt dit onder.

Maar e.e.a. gaat als het goed is allemaal via de notaris. Die zal je precies aangeven wat je wel en niet mag aftrekken. Hij hakt vaker met dit bijltje

[naitsoezn]

^^ Met hierboven: De notaris zal meer weten, en de hypotheekadviseur waarschijnlijk ook wel.... Ook die heeft ongetwijfeld vaker met dit bijltje gehakt en weet dus wat wel en wat niet aftrekbaar is....

Buiten dit alles vind ik trouwens dat je de regels iets teveel in je eigen voordeel rekent . De kosten die jij wilt aftrekken zijn namelijk niet noodzakelijk geweest om je huidige (voordeligere) hypotheek af te sluiten. Je had klaarblijkelijk dus ook even kunnen wachten met het tekenen van de offerte

Edit: "In principe mag je alle kosten die je maakt voor de financiering van je huis" is ook een beetje erg kort door de bocht natuurlijk.... Omdat ik bv vijf?? drie?? een jaar in een huurwoning gewoond heb omdat ik geen geschikt huis heb kunnen financieren, zou ik volgens die redenering die betaalde huur mogen aftrekken?

[ Voor 33% gewijzigd door naitsoezn op 07-04-2014 23:40 ]

[Sebastiaan]

digitalmind schreef op maandag 07 april 2014 @ 22:52:

In deze PDF: Besluit inkomstenbelasting eigenwoningrente van de overheid vind ik;

Op pagina 17:
"De kosten van een hypotheekadvies zijn aftrekbare kosten van een geldlening voor de eigen
woning. Dit geldt uiteraard alleen als de lening ook wordt afgesloten. Alleen de kosten die
betrekking hebben op advisering met betrekking tot de eigenwoningschuld zelf zijn
aftrekbaar."

Ik vind de tweede zin de eerste en laatste zin tegenspreken.
'De lening' wordt niet afgesloten. Een andere lening wel. Wij gaan een eigenwoningschuld aan. De gemaakte advieskosten hebben betrekking tot de eigenwoningschuld (door dit advies zien wij in dat een andere hypotheek voordeliger is) en zijn daardoor aftrekbaar. Correct?

Ik zou dit eerder zien als dat de gemaakte advieskosten geen betrekking hebben op = de eigenwoningschuld, het betrof immers advies voor een lening die niet is doorgegaan en die dus niet onder de eigenwoningschuld valt. Een lening die je niet afsluit is nooit een geldlening geworden, dus kan je ook geen kosten hiervoor aftrekken. Je tekst geeft ook aan dat advesering voor de eigenwoningschuld aftrekbaar is.

digitalmind schreef op maandag 07 april 2014 @ 22:52:
Op pagina 21:
"Een belastingplichtige accepteert een offerte voor een lening. Hij kan binnen zes maanden van
de offerte afzien tegen vergoeding van annuleringskosten. De belastingplichtige sluit een
lening af bij een andere bank en moet annuleringskosten betalen. De annuleringskosten zijn
niet rechtstreeks verbonden aan het opnemen van de lening zelf en zijn dus geen van kosten
van geldlening. "

Maar de gemaakte kosten hebben wel betrekking tot de eigenwoningschuld. Ze zijn wel kosten van geldlening, zei het een andere lening.

De gemaakte kosten hebben enkel betrekking op een niet aangegane schuld en hebben dus eigenlijk niets te maken met de eigenwoningschuld. Als je door de kosten een schuld overhoudt kan je deze natuurlijk wel opvoeren in box3, maar met de eigenwoning hebben deze kosten naar mijn mening niets te maken. De overheid lijkt dat ook zo te omschrijven door te noemen dat de annuleringskosten niets te maken hebben met de aangegane geldlening en enkel met de niet aangegane geldlening, welke buiten de eigenwoningschuld valt.

[Mars18]

Gisteren gelukkig gehoord dat het beton goed is. Dus geen betonrot.
Vrijdag hebben we 120.000 geboden, benieuwd wanneer we er wat van horen.

[Help!!!!]

digitalmind schreef op maandag 07 april 2014 @ 22:52:

Maar de gemaakte kosten hebben wel betrekking tot de eigenwoningschuld. Ze zijn wel kosten van geldlening, zei het een andere lening.

Hier ook een stukje advies, al is het oud (2004):
http://www.vanderpolladvi...gskosten%20aftrekbaar.pdf

Waarin wordt geadviseerd om het te proberen, zonder garantie.


Ik vermoed dat we gewoon pech hebben, maar misschien heeft één van jullie hetzelfde meegemaakt.

Je kunt het altijd proberen.

Ik ben er alleen vrij zeker van dat Sebastiaan gelijk heeft. Het is niet aftrekbaar omdat de lening niet is doorgegaan. Die lening en bijbehorende kosten behoren niet bij de eigen woning schuld.

[NiGeLaToR]

Help!!!! schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 08:25:
[...]

Je kunt het altijd proberen.

Ik ben er alleen vrij zeker van dat Sebastiaan gelijk heeft. Het is niet aftrekbaar omdat de lening niet is doorgegaan. Die lening en bijbehorende kosten behoren niet bij de eigen woning schuld.

Gewoon netjes opgeven en het geld wat je ongetwijfeld in eerste instantie terugkrijgt even apart houden. Wij hebben in het verleden bij beide woningen een stukje reserve ingebouwd wat niet helemaal nodig was voor de woning zelf en dat is in theorie niet (meer) aftrekbaar, maar is de BD nooit over gevallen. Was niet meer dan een paar procent op het totaal en hebben we vrij snel nadien weer teruggestort in de hypotheek, maar toch. In het ergste geval wordt je definitieve aanslag aangepast door een inspecteur en moet je een deel aftrek terug betalen.

[digitalmind]

Bedankt voor het advies, ik zal het ter zijner tijd ook even met de notaris bespreken.

Overdracht is volgende week donderdag. Zin in!

[ATS]

Nou, €250k is vooralsnog niet geaccepteerd. De verkopers hadden €260 in hun hoofd als bodem, maar stellen nu €255 voor. Ook willen ze graag een ruime opleverdatum, aangezien zij nog geen ander huis hebben. Aangezien wij ons huis wel al verkocht hebben (ok, nog geen opleverdatum afgesproken, maar die zal niet zo heel ver weg liggen) zou dat voor ons twee keer verhuizen betekenen, en dus ook weer extra kosten en stress. Even laten bezinken, maar ik denk dat het dan niet door gaat.

[EddoH]

Het was toch een eindbod? Waarom nog over denken, gewoon nee zeggen en op naar het volgende huis lijkt me. Er is altijd een kans dat ze alsnog akkoord gaan.

[Galois]

Altijd lastig... Maar als je een eindbod gedaan hebt, dan heb je dat gedaan omdat je dat in gedachte had.

Ik zou aangeven dat je een eindbod gedaan hebt en dat je daarbij blijft. Eventueel, als je toch 2x zal moeten verhuizen, kun je aangeven dat je akkoord gaat met bv. 1 september. Kun je in de tussentijd ergens op een vakantiepark wonen (spullen opslaan en klaar).

Mocht je 'spijt' krijgen, dan kun je volgende maand alsnog zeggen: "Ok, 255k."
(tenzij het verkocht is...)

[ATS]

Ik heb intussen de €255k inderdaad afgewezen, en aangegeven eventueel wel bereid te zijn om een opleverdatum later in het jaar (rond september) te accepteren.

[MrAcid]

Die happen vast nog wel, gewoon even geduld hebben en bij je prijs blijven. Na twee jaar in de verkoop laten ze het niet stuklopen op €5000.

[Ph046ph]

GioStyle schreef op maandag 07 april 2014 @ 19:53:
Ik zou lekker €159.000,- bieden. Nee heb je, ja kun je krijgen. Ik bedoel, de woning staat al 4 jaar te koop...

Ik ga dat nu serieus overwegen. Daarnaast mocht niet lukken er staan er nog genoeg te koop.

Fiber schreef op maandag 07 april 2014 @ 20:37:
[...]

Dan hebben ze blijkbaar geen haast...

Er zal vast nog wel een paar duizend af kunnen, maar bijna 20 duizend eraf lijkt mij niet heel realistisch.

Maar goed, zo lang wij niet weten om welk huis het gaat valt er eigenlijk niks zinnigs over te zeggen.

Ik weet wel dat de verkopers een groter huis willen hebben (een extra kamer om als kantoorruimte te gaan gebruiken).

[Galois]

MrAcid schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 12:57:
Die happen vast nog wel, gewoon even geduld hebben en bij je prijs blijven. Na twee jaar in de verkoop laten ze het niet stuklopen op €5000.

Dat lijkt mij ook niet inderdaad...

Ben heel benieuwd! Houd ons op de hoogte...

[ATS]

MrAcid schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 12:57:
Die happen vast nog wel, gewoon even geduld hebben en bij je prijs blijven. Na twee jaar in de verkoop laten ze het niet stuklopen op €5000.

Dat voet bij stuk houden werkte bij de verkoop van ons appartement prima inderdaad.

Ik ben benieuwd of zij dezelfde strategie volgen als ik deed en ook redeneren "hij zal het voor €5000 toch niet laten schieten?" Maargoed: dat doen we dus wel. Wij vinden deze aankoopprijs alleen realistisch omdat het zo'n energiezuinig en goed gebouwd huis is, maar het is wel op onze top. Als het voor hen te weinig is, dan is dat jammer maar helaas.

Galois schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 13:35:
Ben heel benieuwd! Houd ons op de hoogte...

Doe ik.

[ Voor 23% gewijzigd door ATS op 08-04-2014 13:53 ]

[ATS]

ATS schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 13:51:
Doe ik.

Zojuist gebeld door de makelaar: ze gaan alsnog akkoord met €250k, bij oplevering in september.

[Waah]

ATS schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 15:58:
[...]

Zojuist gebeld door de makelaar: ze gaan alsnog akkoord met €250k, bij oplevering in september.

alvast gefeli!

[Galois]

ATS schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 15:58:
[...]

Zojuist gebeld door de makelaar: ze gaan alsnog akkoord met €250k, bij oplevering in september.

Mooi... Had ik wel verwacht!
Gefeliciteerd!
(ik was erg benieuwd en zie het ook als een overwinning... hahaha )

[MrAcid]

Nice. Goed gedaan! Gefeliciteerd!

[ATS]

By the way: deze dus. En die vloer is in het echt mooier dan op de foto

En nu wordt het dus zaak om de financiering te gaan regelen.

[ Voor 38% gewijzigd door ATS op 08-04-2014 16:34 ]

[Fiber]

ATS schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 15:58:
[...]

Zojuist gebeld door de makelaar: ze gaan alsnog akkoord met €250k, bij oplevering in september.

Super. Knap gespeeld!

[naitsoezn]

He, toch even een vraagje, want ik kom er zelf niet helemaal uit.... Hopelijk kunnen jullie wat licht schijnen op deze, voor mij, vage situatie.

Wij willen binnenkort een lineaire hypotheek afsluiten, en zijn in de luxe positie dat we wat eigen geld in kunnen brengen. Nu heb ik een Excel-sheetje gemaakt die precies met een gegeven hypotheek-rente, WOZ-waarde, eigen-woning-forfait en 0.5% / jaar-dalende-HRA laat zien wat de totale kosten zijn van de hypotheek over de volledige looptijd.

Nu doet de vreemde situatie zich voor, dat als wij een lagere hypotheek nemen, de totale kosten hoger zijn dan wanneer wij een hogere hypotheek nemen en direct in de eerste maand max. boetevrij aflossen (10% van het hypotheekbedrag). Om even een concreet voorbeeld met fictieve bedragen te geven:
- Als wij 200K tegen 4.5% rente (over volledige looptijd) lenen en 22K zelf inbrengen, dan zijn de totale netto kosten over 30 jaar ongeveer 288K + 22K = 310K.
- Als wij 222K tegen 4.5% rente lenen en 0 zelf inbrengen, maar in de eerste maand 22K aflossen (dus uiteindelijk ook overblijven met 200K hypotheek en 22K zelf ingebracht), dan zijn de totale netto kosten 278K.

Dus: Beginnen met een lagere hypotheek (door eigen geld in te leggen) lijkt nadeliger dan beginnen met een hogere hypotheek en snel extra aflossen (met datzelfde eigen geld) ? Kan iemand mij de rekenfout aanwijzen, of uitleggen hoe dit kan?

[Offens1490]

ATS schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 15:58:
[...]

Zojuist gebeld door de makelaar: ze gaan alsnog akkoord met €250k, bij oplevering in september.

Toppie goed gedaan.

Huizendag was niets uitgelopen buurt was minder.
As maandag ander huis bekijken. Vrouw van mij verontwaardig dat er meerdere kijkers waren en nu zenuwachtig . Het is niet dat wij de enige zijn en niet elke kijker is een koper en makelaar kan veel zeggen. We zien wel

[StecaGrid]

naitsoezn schreef op woensdag 09 april 2014 @ 09:31:
He, toch even een vraagje, want ik kom er zelf niet helemaal uit.... Hopelijk kunnen jullie wat licht schijnen op deze, voor mij, vage situatie.

Wij willen binnenkort een lineaire hypotheek afsluiten, en zijn in de luxe positie dat we wat eigen geld in kunnen brengen. Nu heb ik een Excel-sheetje gemaakt die precies met een gegeven hypotheek-rente, WOZ-waarde, eigen-woning-forfait en 0.5% / jaar-dalende-HRA laat zien wat de totale kosten zijn van de hypotheek over de volledige looptijd.

Nu doet de vreemde situatie zich voor, dat als wij een lagere hypotheek nemen, de totale kosten hoger zijn dan wanneer wij een hogere hypotheek nemen en direct in de eerste maand max. boetevrij aflossen (10% van het hypotheekbedrag). Om even een concreet voorbeeld met fictieve bedragen te geven:
- Als wij 200K tegen 4.5% rente (over volledige looptijd) lenen en 22K zelf inbrengen, dan zijn de totale netto kosten over 30 jaar ongeveer 288K + 22K = 310K.
- Als wij 222K tegen 4.5% rente lenen en 0 zelf inbrengen, maar in de eerste maand 22K aflossen (dus uiteindelijk ook overblijven met 200K hypotheek en 22K zelf ingebracht), dan zijn de totale netto kosten 278K.

Dus: Beginnen met een lagere hypotheek (door eigen geld in te leggen) lijkt nadeliger dan beginnen met een hogere hypotheek en snel extra aflossen (met datzelfde eigen geld) ? Kan iemand mij de rekenfout aanwijzen, of uitleggen hoe dit kan?

Ik denk dat je iets verkeerd doet.
Ik heb het even in mijn eigen modelletje gegooid zonder ORV premies.
WOZ waarde=200k en eigen woningforfait = 0,7%
Je kosten over de gehele looptijd zonder inleg zijn: 287.362 incl HRA(42%)
neem je 22 k minder hypotheek(wel 200k woz) dan krijg je: 277.752 totale kosten(incl 22k)

Je voordeel van 22k inleggen is dus ca. 10k over de gehele looptijd. Ik denk dat het qua kosten niet gek veel uitmaakt, afgezien van je hypotheekconstructie(max 105% hypotheek) en of je wel 22k mag aflossen in 1 jaar(>10%)

[rik86]

naitsoezn schreef op woensdag 09 april 2014 @ 09:31:
He, toch even een vraagje, want ik kom er zelf niet helemaal uit.... Hopelijk kunnen jullie wat licht schijnen op deze, voor mij, vage situatie.

Wij willen binnenkort een lineaire hypotheek afsluiten, en zijn in de luxe positie dat we wat eigen geld in kunnen brengen. Nu heb ik een Excel-sheetje gemaakt die precies met een gegeven hypotheek-rente, WOZ-waarde, eigen-woning-forfait en 0.5% / jaar-dalende-HRA laat zien wat de totale kosten zijn van de hypotheek over de volledige looptijd.

Nu doet de vreemde situatie zich voor, dat als wij een lagere hypotheek nemen, de totale kosten hoger zijn dan wanneer wij een hogere hypotheek nemen en direct in de eerste maand max. boetevrij aflossen (10% van het hypotheekbedrag). Om even een concreet voorbeeld met fictieve bedragen te geven:
- Als wij 200K tegen 4.5% rente (over volledige looptijd) lenen en 22K zelf inbrengen, dan zijn de totale netto kosten over 30 jaar ongeveer 288K + 22K = 310K.
- Als wij 222K tegen 4.5% rente lenen en 0 zelf inbrengen, maar in de eerste maand 22K aflossen (dus uiteindelijk ook overblijven met 200K hypotheek en 22K zelf ingebracht), dan zijn de totale netto kosten 278K.

Dus: Beginnen met een lagere hypotheek (door eigen geld in te leggen) lijkt nadeliger dan beginnen met een hogere hypotheek en snel extra aflossen (met datzelfde eigen geld) ? Kan iemand mij de rekenfout aanwijzen, of uitleggen hoe dit kan?

Tel je de eigen inbreng van 22k niet bij de ene wel mee en bij de andere niet als kosten?

[Mars18]

ATS schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 16:31:
By the way: deze dus. En die vloer is in het echt mooier dan op de foto

En nu wordt het dus zaak om de financiering te gaan regelen.

Ziet er leuk uit, lekker groot huis

[naitsoezn]

rik11 schreef op woensdag 09 april 2014 @ 09:45:
[...]


Ik denk dat je iets verkeerd doet.
Ik heb het even in mijn eigen modelletje gegooid zonder ORV premies.
WOZ waarde=200k en eigen woningforfait = 0,7%
Je kosten over de gehele looptijd zonder inleg zijn: 287.362 incl HRA(42%)
neem je 22 k minder hypotheek(wel 200k woz) dan krijg je: 277.752 totale kosten(incl 22k)

Je voordeel van 22k inleggen is dus ca. 10k over de gehele looptijd. Ik denk dat het qua kosten niet gek veel uitmaakt, afgezien van je hypotheekconstructie(max 105% hypotheek) en of je wel 22k mag aflossen in 1 jaar(>10%)

Ja, die 10K kom ik ook op uit:
- Hypotheek is 200K => Kosten 288K,
- Hypotheek is 222K (en 22K aflossen in maand 1) => Kosten 278K.

Scheelt idd 10K, maar in het eerste geval heb ik buiten de hypotheek al 22K in het huis gestopt. Dus in totaal is dan het verschil 32K in het voordeel van de hogere hypotheek?

[StecaGrid]

naitsoezn schreef op woensdag 09 april 2014 @ 09:52:
[...]

Ja, die 10K kom ik ook op uit:
- Hypotheek is 200K => Kosten 288K,
- Hypotheek is 222K (en 22K aflossen in maand 1) => Kosten 278K.

Scheelt idd 10K, maar in het eerste geval heb ik buiten de hypotheek al 22K in het huis gestopt. Dus in totaal is dan het verschil 32K in het voordeel van de hogere hypotheek?

Nee,

Hypotheek: 200k --> 287.000
Hypotheek 178k--> 255.000 + 22.000

Het nu inleggen van je 22k levert je dus 32k op over 30 jaar. je moet wel rekening houden met inflatie, dus netto contant zal het meevallen. Netto contant scheelt het ca. 2,5k

[naitsoezn]

rik11 schreef op woensdag 09 april 2014 @ 09:57:
[...]

Nee,

Hypotheek: 200k --> 287.000
Hypotheek 178k--> 255.000 + 22.000

Het nu inleggen van je 22k levert je dus 32k op over 30 jaar. je moet wel rekening houden met inflatie, dus netto contant zal het meevallen. Netto contant scheelt het ca. 2,5k

Mjah, misschien heb ik het nog niet duidelijk genoeg uitgelegd, want die 22K gaan we sowieso inleggen. De vraag is alleen of we die inleggen voordat we de hypotheek afgesloten hebben of 1 / 2 maand erna. Gevoelsmatig lijkt het niet uit te maken, maar op papier zit er een best verschil tussen. Ik krijg m'n vinger er niet achter waar dit verschil door veroorzaakt wordt

[StecaGrid]

Ik denk dat je de aflossing en/of de rentecomponent niet hebt gecorrigeerd voor de lagere hypotheek. Heb je al een optelsom gemaakt van de totale aflossingen over 30 jaar?
In beide gevallen zal je uitstaande restschuld even hoog zijn. Of je nou 22k minder hypotheek neemt of 22k in 1 keer aflost. Misschien dat de kosten voor de NHG pleiten voor een direct inbrengen van eigen geld. Daarnaast zou je kunnen kijken of je nog een rentevoordeel krijgt door eigen geld mee te nemen, maar ik denk dat gezien het (in verhouding) lage bedrag, je niet heel veel lager uit komt.

Er zijn twee dingen die ik mij afvraag. Waarom lineair als je ook annuitair kan nemen, maar zelf lineair aflost. Dit geeft je de vrijheid om in moeilijkere tijden terug te vallen op je annuitaire aflosschema.
Die 22K heb je echt over? je kan dit ook gebruiken om in moeilijkere tijden de hypotheek bijvoorbeeld een jaar te kunnen overbruggen(mits je voldoende zelfdiscipline hebt).

[ATS]

Mars18 schreef op woensdag 09 april 2014 @ 09:49:
[...]

Ziet er leuk uit, lekker groot huis

Yep, wij zijn er mee in onze nopjes. Nu nog zorgen dat we het allemaal echt rond krijgen bij de bank. Dat wordt nog even puzzelen

Wel gisteren avond een erg leuk mailtje gekregen van de verkopers:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Een heel simpel gebaar, maar het gaf ons wel direct een positief gevoel over de koop.

[naitsoezn]

rik11 schreef op woensdag 09 april 2014 @ 10:17:
Ik denk dat je de aflossing en/of de rentecomponent niet hebt gecorrigeerd voor de lagere hypotheek. Heb je al een optelsom gemaakt van de totale aflossingen over 30 jaar?
In beide gevallen zal je uitstaande restschuld even hoog zijn. Of je nou 22k minder hypotheek neemt of 22k in 1 keer aflost. Misschien dat de kosten voor de NHG pleiten voor een direct inbrengen van eigen geld. Daarnaast zou je kunnen kijken of je nog een rentevoordeel krijgt door eigen geld mee te nemen, maar ik denk dat gezien het (in verhouding) lage bedrag, je niet heel veel lager uit komt.

Er zijn twee dingen die ik mij afvraag. Waarom lineair als je ook annuitair kan nemen, maar zelf lineair aflost. Dit geeft je de vrijheid om in moeilijkere tijden terug te vallen op je annuitaire aflosschema.
Die 22K heb je echt over? je kan dit ook gebruiken om in moeilijkere tijden de hypotheek bijvoorbeeld een jaar te kunnen overbruggen(mits je voldoende zelfdiscipline hebt).

Valide opmerkingen, maar offtopic voor deze specifieke vraag . De bedragen die ik noemde waren fictief, maar het effect dat optreed is hetzelfde. We zitten ruim boven de NHG-grens, en de reden dat we lineair willen is omdat dit gewoon veel goedkoper is dan annuiteiten. Die keus is gemaakt en staat vrij vast

Edit: Ik denk dat ik eindelijk het hiaat heb gevonden: Een extra aflossing in het begin van de hypotheek betekent gewoon dat je eerder van de hypotheek af bent (in het geval van 22K aflossen op een hyptheek van 200K ben je drie jaar eerder van je maandlasten af). Die kortere duur van de hypotheek betaald zich dus terug in lagere totale kosten....

[ Voor 11% gewijzigd door naitsoezn op 09-04-2014 11:39 ]

[Merijn.]

ATS schreef op dinsdag 08 april 2014 @ 16:31:
By the way: deze dus. En die vloer is in het echt mooier dan op de foto

En nu wordt het dus zaak om de financiering te gaan regelen.

Gefeliciteerd! Flinke prijsdrop over de jaren, dat bied hoop voor mijn eigen situatie. Ook al is het een compleet andere hoek van het land...
(Originele vraagprijs in 2012 was 250k, inmiddels gezakt naar 208. Wil zelf onder de 200k uit te komen..)

[geldermalsen]

Het is bij mij met een sneltrein gegaan, afgelopen zaterdag voor de grap wezen kijken bij een nieuwbouw project en daar hebben we een huis gevonden wat goed bij ons past en hebben we op dat huis een optie genomen.

Gisteren op gesprek geweest bij een adviseur en we kunnen het betalen.

Maar wat zijn gemiddeld de kosten die zo’n adviseur vraagt, hij begeleid ons van A tot Z

[Koehandelaar]

naitsoezn schreef op woensdag 09 april 2014 @ 10:27:
[...]

Valide opmerkingen, maar offtopic voor deze specifieke vraag . De bedragen die ik noemde waren fictief, maar het effect dat optreed is hetzelfde. We zitten ruim boven de NHG-grens, en de reden dat we lineair willen is omdat dit gewoon veel goedkoper is dan annuiteiten. Die keus is gemaakt en staat vrij vast

Edit: Ik denk dat ik eindelijk het hiaat heb gevonden: Een extra aflossing in het begin van de hypotheek betekent gewoon dat je eerder van de hypotheek af bent (in het geval van 22K aflossen op een hyptheek van 200K ben je drie jaar eerder van je maandlasten af). Die kortere duur van de hypotheek betaald zich dus terug in lagere totale kosten....

Als je dus een lagere hypotheek neemt met een 3 jaar kortere looptijd bereik je dus hetzelfde

[timag]

geldermalsen schreef op woensdag 09 april 2014 @ 13:43:
Maar wat zijn gemiddeld de kosten die zo’n adviseur vraagt, hij begeleid ons van A tot Z

Dat moet je hier niet van te voren vragen, het idee is dat jij een prijs neerzet en iedereen hier roept dat het veel te duur is

Ik heb hier van alles voorbij zien komen, maar volgens mij moet je denken aan ergens tussen € 1500 en €2500 afhankelijk van wat hij voor je doet.

[Avinator88]

Laatst stond in de krant dat een gemiddeld hypotheekadvies 1700e is. Wij hebben 2250e betaald.

Voor starters wortd over het algemeen een lager tarief gerekend.

[woekele]

hypotheker e.d. vragen(/vroegen?) 2500-3000.

[ATS]

Voor bepaalde doelgroepen kan het goedkoper. Bijvoorbeeld voor hoger opgeleiden. Wat ook kan helpen is zelf zorgen dat je alle stukken van te voren digitaal aanlevert bij je adviseur. Dat werkt bijvoorbeeld bij de Rabo doordat ze dan korting geven.

[geldermalsen]

Oke het kost 2750 euro, hiervoor word alles geregeld en gecontroleerd met betrekking tot de hypotheek maar ook word het koopcontract na gekeken en worden de verzekeringen geregeld.

En inderdaad we zijn starters XD

[ Voor 9% gewijzigd door geldermalsen op 09-04-2014 14:23 ]

[Woy]

geldermalsen schreef op woensdag 09 april 2014 @ 14:23:
en worden de verzekeringen geregeld.

Daar zou ik sowieso mee oppassen, want voor schade verzekeringen ( Inboedel/Opstal ) geld het provisie verbod niet, dus daar is de kans groot dat je krijgt wat het best voor de adviseur is .

Verder is het ook niet heel moeilijk om die zelf uit te zoeken.

Ik zou eens aan de adviseur vragen of hij specificeert wat wat kost, en dan alleen hetgeen nemen waar jij echt baat bij hebt. ( Zo kun je prima zelf het koop-contract even doornemen, en vergelijken met de model overeenkomsten als je zelf enigszins in de materie thuis bent of iemand kent die het je duidelijk uit kan leggen ).

Uiteindelijk is alleen het regelen van de hypotheek iets waar je hem echt voor nodig hebt, voor alle andere zaken kun je je afvragen of je het het gevraagde bedrag waard vindt.

[ Voor 10% gewijzigd door Woy op 09-04-2014 14:37 ]

[Avinator88]

geldermalsen schreef op woensdag 09 april 2014 @ 14:23:
Oke het kost 2750 euro, hiervoor word alles geregeld en gecontroleerd met betrekking tot de hypotheek maar ook word het koopcontract na gekeken en worden de verzekeringen geregeld.

En inderdaad we zijn starters XD

Dit kregen we ook allemaal voor de 2250e. (ook starter) Je kan trouwens best over de prijs onderhandelen..

[Mars18]

Net informatie van de Hypotheker gekregen. De bank gaat het huis verkopen. (denk dus financiële problemen bij de verkoper)
Is dit gunstig?

En wat zijn jullie ervaringen hier mee?

[Woy]

Mars18 schreef op woensdag 09 april 2014 @ 14:45:
Net informatie van de Hypotheker gekregen. De bank gaat het huis verkopen. (denk dus financiële problemen bij de verkoper)
Is dit gunstig?

En wat zijn jullie ervaringen hier mee?

Zolang het nog niet om een executie verkoop gaat zal het voor jou eigenlijk niet heel veel uithalen, behalve dan dat je met een partij onderhandeld die er veel zakelijker in staat, en waar de emotie dus niet zo zwaar meeweegt.

Dat kan zeker in jouw voordeel werken, maar je moet dus zorgen dat jij ook gewoon zakelijk onderhandelt ( Iets dat je sowieso al moet doen, maar je kunt er wel rekening mee houden met je bied strategie ).

Aangezien er financiële problemen zijn kan dat twee dingen betekenen.
1. Ze willen graag van het huis af, en zullen dus een lagere prijs accepteren.
2. Er moet een minimum bedrag opgehaald worden voordat de bank er mee akkoord gaat. ( Een rest-schuld kan immers risico voor de bank meebregen, de bank zal dat afwegen tegen het risico dat de huidige eigenaren de hypotheek niet meer kunnen betalen ).

[ Voor 21% gewijzigd door Woy op 09-04-2014 14:50 ]

[Fiber]

ATS schreef op woensdag 09 april 2014 @ 10:26:
[...]

Een heel simpel gebaar, maar het gaf ons wel direct een positief gevoel over de koop.

Kan ik me goed voorstellen. Inderdaad leuk.

Ik ken mensen die nog steeds contact hebben met de nieuwe bewoners van hun oude huis...

[Luuk]

geldermalsen schreef op woensdag 09 april 2014 @ 13:43:
Het is bij mij met een sneltrein gegaan, afgelopen zaterdag voor de grap wezen kijken bij een nieuwbouw project en daar hebben we een huis gevonden wat goed bij ons past en hebben we op dat huis een optie genomen.

Gisteren op gesprek geweest bij een adviseur en we kunnen het betalen.

Maar wat zijn gemiddeld de kosten die zo’n adviseur vraagt, hij begeleid ons van A tot Z

Ik betaalde een fixed price van 2250 euro voor mijn financieel adviseur. Hij begeleidt en regelt het hele traject van A tot Z inclusief nazorg wat de belastingteruggaaf betreft enz.

[NiGeLaToR]

ATS schreef op woensdag 09 april 2014 @ 10:26:


Een heel simpel gebaar, maar het gaf ons wel direct een positief gevoel over de koop.

Ja, toen ons huis verkocht was heb ik de nieuwe aanstaande eigenaren ook gebeld en uitgenodigd voor de koffie. Was ideaal, even zonder makelaar babbelen. Vonden de nieuwe bewoners ook erg prettig, was hun eerste huis en ze waren behoorlijk nerveus.

[Mars18]

Hmm wij betalen voor alles bij de hypotheker 3700 euro.

[ph4ge]

Mars18 schreef op woensdag 09 april 2014 @ 19:03:
Hmm wij betalen voor alles bij de hypotheker 3700 euro.

Oef, ik vond de 800 euro die ik betaalde al veel. Zijn ze echt meer dan 40 uur kwijt aan 1 klant? Ik geloof er niks van, tenzij je een hele ingewikkelde doorstromer bent met allerlei oude hypotheken uit verschillende regimes stelt hypotheekadvies gewoon haast niet meer voor tegenwoordig. Welke diensten leveren ze nog meer voor dat geld?

[Tsurany]

Na de woekerpolis hebben we nu de woekerprijzen voor adviseurs. Hoeveel uur zullen ze nu kwijt zijn? Niet meer dan 20 schat ik? Dan is 20 uur aan 60 euro per uur een redelijke 1200 euro advieskosten.

[Nico111]

Waar vind je dan iemand die 800e kost? Als ik al die ander prijzen zie schrik ik wel. Wat een hoop geld.

[beyazz06]

Mijn traject loopt inmiddels ook al flink. İk koop een nieuwbouw met starterslening, waarvan men aangaf dat de doorlooptijd wel zo een 6 weken kon duren. Echter niets van gemerkt, ik zit nu op +- op 3 weken, starterslening is goedgekeurd, de gemeente is akkoord en heb de getekende offerte binnen! Kortom, niets houd ons nog tegen =]

Wat betreft advieskosten, daar heb ik 2.450 voor betaald (beter gezegd ga ik nog betalen) wat ik nog veel vind. Wat overigens zo een 300€ lager is dan in eerste instantie werd gevraagd..

[Fiber]

Nico111 schreef op woensdag 09 april 2014 @ 21:57:
Waar vind je dan iemand die 800e kost? Als ik al die ander prijzen zie schrik ik wel. Wat een hoop geld.

Rabobank...?

[ph4ge]

Fiber schreef op woensdag 09 april 2014 @ 22:31:
Rabobank...?

ABN, 850 euro op dit moment zie ik. Dan moet je wel even zelf bepalen of je annuitair of liniair wil aflossen en of je je rente wil vastzetten of niet.

[The Eagle]

En alle verzekeringen ook bij hen afnemen zeker
Nou is annuitair of lineair niet zo lastig te kiezen / berekenen als je een standaardgeval bent. Maar voor iemand met een eigen zaak of andere bijzondere eigenschappen wordt het al wat lastiger.
Besluit over percentage, looptijd en evt afkopen van boeteclausules met rente moet je toch sowieso nemen.

ph4ge schreef op woensdag 09 april 2014 @ 20:32:
[...]

Oef, ik vond de 800 euro die ik betaalde al veel. Zijn ze echt meer dan 40 uur kwijt aan 1 klant? Ik geloof er niks van, tenzij je een hele ingewikkelde doorstromer bent met allerlei oude hypotheken uit verschillende regimes stelt hypotheekadvies gewoon haast niet meer voor tegenwoordig. Welke diensten leveren ze nog meer voor dat geld?

Wij waren bij de Hypotheker begin 2013 geloof ik 3300 kwijt, dus dan zijn ze lekker omhoog gegaan.
Maarja, die panden en auto's moeten ook ergens van betaald worden.
Overigens was onze adviseur zijn geld wel waard, wist echt waar ie over praatte en hoe ie dingen (aantoonbaar!) het goedkoopste moest doen.
Bovendien heb ik ze flink achter de vodden aangezeten omdat ze zelf een fout hadden gemaakt bij de ORV van mijn vriendin en mijn ontbindende voorwaarden verliepen. Heb zelfs nog een zaterdagmiddag bij hen op kantoor gebivakkeerd toen, omdat het geregeld moest zijn en ik niet weg wilde voordat dat ook daadwerkelijk het geval was. Dus ja, die hebben wel gewerkt voor me

[ Voor 13% gewijzigd door The Eagle op 09-04-2014 23:06 ]

[Mars18]

The Eagle schreef op woensdag 09 april 2014 @ 23:04:
En alle verzekeringen ook bij hen afnemen zeker
Nou is annuitair of lineair niet zo lastig te kiezen / berekenen als je een standaardgeval bent. Maar voor iemand met een eigen zaak of andere bijzondere eigenschappen wordt het al wat lastiger.
Besluit over percentage, looptijd en evt afkopen van boeteclausules met rente moet je toch sowieso nemen.


[...]

Wij waren bij de Hypotheker begin 2013 geloof ik 3300 kwijt, dus dan zijn ze lekker omhoog gegaan.
Maarja, die panden en auto's moeten ook ergens van betaald worden.
Overigens was onze adviseur zijn geld wel waard, wist echt waar ie over praatte en hoe ie dingen (aantoonbaar!) het goedkoopste moest doen.
Bovendien heb ik ze flink achter de vodden aangezeten omdat ze zelf een fout hadden gemaakt bij de ORV van mijn vriendin en mijn ontbindende voorwaarden verliepen. Heb zelfs nog een zaterdagmiddag bij hen op kantoor gebivakkeerd toen, omdat het geregeld moest zijn en ik niet weg wilde voordat dat ook daadwerkelijk het geval was. Dus ja, die hebben wel gewerkt voor me

Alleen vraag ik me wel af of de Hypotheker kosten overval gelijk zijn. Aangezien het allemaal franchise kantoren zijn.

[Kju]

Voor mijn eigen kantoor sprekend vind ik dat het na aftrek van overhead wel de moeite waard moet zijn qua beloning als er 15 tot 20 uur in een dossier wordt gestoken. Als het echt alleen een kwestie was van "formuliertje invullen, advies genereren en hypotheek aanvragen" dan zou het echt niet meer dan 5 of 6 uur in beslag nemen. De consument beseft vaak niet hoeveel tijd er op de achtergrond in dossiers worden gestoken. Overigens vind ik 3.300 wel abnormaal hoog. Een gemiddeld dossier kost tussen 15 en 20 uur a € 125 per uur. Ik heb het niet over de rechtstreeks-bij-de-Rabobank-en-andere-banken-situaties want er is geen sprake van vergelijkbare dienstverlening en een behoorlijk verschil in de aard en hoeveelheid van de werkzaamheden.

[FreakNL]

Die prijzen van De Hypotheker zijn echt hoog. Goeie marketing.

Ik betaal zelf via Huis&Hypotheek 1950 (starter), en dat vond ik al fors. Hierbij wordt wel alles geregeld, inclusief eventueel advies over de belastingteruggave (maar hoe moeilijk is dat nog tegenwoordig).

Enige wat ik zelf moet regelen is een belletje naar mijn verzekeraar om mijn pakket uit te breiden met een opstalverzekering.

Vond 1950 al hoog, maar hij is wel lekker pro-actief, dus dat is fijn (zo heeft hij last-minute nog een renteverlaging voor me geregeld). Maar no way dat ik 3700 euro ga betalen voor advies. Scheelt ook dat ik de KK zelf aftik, dat maakt je wat prijsbewuster...

[Galois]

Wij hebben 2000 euro betaald via een lokaal twee-mans-kantoor.

De eerste prijs die ze ons gaven was volgens mij iets van 2750 euro. Na wat gemopper van onze kant wilden ze het wel doen voor 2250 euro. Ik heb toen gezegd dat ik er maximaal 2000 euro voor over had. Is hij gelijk mee akkoord gegaan, zonder tegen te stribbelen.

Kortom: er is ruimte...
Overigens is het advies dat ik gekregen heb, niet veel meer dan wat ik al zelf wist of zelf uit kon zoeken... Mijn situatie is dan ook niet zo heel lastig, maar ik heb wel het gevoel dat het de duurste 2000 euro zijn geweest van de hele aankoop van het huis.

[FreakNL]

Galois, ik heb hetzelfde idee. De meeste dingen die hij vertelde had ik al uitgezocht. "Probleem" is echter dat je zo iemand toch nodig hebt, anders kom je niet binnen bij de Aegon's, Argenta's etc en zit je dus direct vast aan de banken of de Execution Only's...

En alhoewel ik wel wist wat er allemaal moest gebeuren heeft hij toch aardig wat werk uit handen genomen, bijvoorbeeld het regelen van een ORV, het opsturen van papierwerk, etc.

Die 1950 kwam hij overigens zelf mee, zonder onderhandelen, dus dat is wel fair.

Ik vind trouwens gevoelsmatig de overdrachtsbelasting het meeste "zondegeld" van de KK. Daar zie je persoonlijks niets van terug en het is niet eens aftrekbaar... Inschrijving NHG is een goede tweede, aangezien ik niet verwacht daar ook gebruik van te moeten maken en het sowieso aan strikte regels gebonden is. Maar enfin, het zorgt wel voor een fiks lage rente, dus dat verdien je in de loop der tijd nog terug...

[ Voor 18% gewijzigd door FreakNL op 10-04-2014 14:46 ]

[MrAcid]

Ik heb bij de Hypotheekshop geprobeerd om wat van de "vaste prijs" af te praten aangezien we er bij eerste gratis adviesgesprek (eigenlijk daarvoor) al helemaal uit waren wat we wilde. Dat is toen niet gelukt.

Ik heb daar €2270 betaald. Zonde van het geld wat mij betreft. Ze doen echt heel weinig. Heb zelf achter taxatie, notaris en bouwkundigrapport aangezeten en geregeld dat dit gebeurde. Ik had bij mijn hypotheekverstrekker (NIBC) geen hypotheek af kunnen sluiten dus dacht destijds: "we moeten wel". Achteraf gezien is het gewoon echt niet moeilijk en kun je alles prima zelf als je je een beetje inleest.

Vast contract in loondienst? Werkgeversverklaring geen probleem? Geen studieschulden? Geen grensgeval of je voldoende hypotheek kunt krijgen? Dan zou ik als starter gebruik maken van EyeOpen wanneer ik het nogmaals zou doen.

Check hier de voorwaarde van hypotheken:
http://www.independer.nl/hypotheek/zoekresultaat.aspx

Bekijk hier welke hypotheek je bij EyeOpen kunt afsluiten:
https://www.eyeopen.nl/hypotheekadvies/ons-aanbod

Neem de goedkoopste met de beste voorwaarden en je bent voor €950 klaar.

[FreakNL]

Achteraf denk ik er misschien ook wel zo over. Maarja, achteraf is het altijd gemakkelijk redeneren. Ben trouwens wel blij dat ik nooit gebruik heb gemaakt van een aankoopmakelaar.

Maargoed, bij mij is het verschil tussen adviseur en EyeOpen maar 1000 euro en dat is nog aftrekbaar ook. Dus het verschil is alweer ietsje kleiner dan. En bij mij zit hij er wel goed bovenop. Heb eigenlijk nergens omkijken naar en is hij lekker pro-actief.

Klein voorbeeldje;
Ik was plan voor een Aegon hypotheek te gaan met 4.3% rente voor 20 jaar vast. Op het moment dat de offerte van Aegon binnen was en ik al een afspraak had staan om te tekenen kwam ineens de Hypotrust met de Goede Start hypotheek voor 4.1% rente voor 20 jaar vast. Telefonisch overleg gehad, adviseur had het ook al gezien en had geen slechte ervaringen met Hypotrust, ze waren alleen soms wat trager in de communicatie.

Offerte van Aegon gelaten voor wat het was en bij Hypotrust een nieuwe opgevraagd. Dat ging natuurlijk weer een week duren, waarna Aegon ook naar 4.1 ging (4.0 zelfs met KNAB).. Ik had eigenlijk geen zin om mijn adviseur weer lastig te vallen met een switch, op een gegeven moment moet je toch een keuze maken en daaraan vast houden, de ontbindende voorwaarden komen ook dichterbij tenslotte.

Afgelopen dinsdag de afspraak om de offerte van Hypotrust te tekenen en toen ik binnenkwam had hij net de nieuwe offerte van Aegon binnen. Had hij dus ongevraagd voor me geregeld. Grappige is dat Aegon normaal gesproken geen nieuwe offerte verstrekt als de oude nog geldig is, dus hij heeft ook echt wel moeite moeten doen. Toch fijn, hij had ook niets kunnen doen... Wellicht is het ook wat eigenbelang, aangezien hij wel eerlijk vertelde dat het contact met Aegon altijd wat makkelijker was en dat bijna alles ook digitaal kon.. Maargoed, ik had er best een goed gevoel over toen ik het kantoor verliet.

Uiteindelijk nu voor Aegon met KNAB gekozen (aangezien die 0.1 rentewinst netto hoger is dan de 5 euro die KNAB kost).

[Lekkerboeie86]

Grote verschillen zo te zien. Ik volg dit topic al best een tijd, maar zo leer je elke keer weer bij. Ik zit nog in de sociale huur en hoor daar eigenlijk niet meer thuis. Wil ook heel graag verhuizen. Koopwoning ligt het meest voor de hand. Het "advies" van specialisten heb ik alleen erg weinig vertrouwen in. Als daar ook nog 2/3k voor afgetikt moet worden ben ik er eigenlijk al wel klaar mee. Volgens mij is onze situatie zo standaard als wat. Maar zonder kennis over het budget maakt huizen kijken nogal lastig.

[MrAcid]

Voor kennis over het budget:

Check hier de voorwaarde van hypotheken (check laagste rente):
http://www.independer.nl/hypotheek/zoekresultaat.aspx

Dit is een prima berekening, daar heb je geen adviseurs voor nodig:
http://www.berekenhet.nl/...-hypotheek-berekenen.html

[FreakNL]

Deze is ook handig:

http://www.berekenhet.nl/...ek-netto-maandlasten.html

Hier zit het Eigenwoningforfait ook in verwerkt, bij vele andere calculatoren zit dat er niet in. En je ziet het verloop over de jaren, meestal zie je alleen de lasten in het eerste jaar.

[ Voor 50% gewijzigd door FreakNL op 10-04-2014 16:20 ]

[Lekkerboeie86]

Bedankt voor deze info! Lijkt me erg handig om een idee te krijgen van de kosten en wat haalbaar is. Top!

[Tsurany]

The Eagle schreef op woensdag 09 april 2014 @ 23:04:

Wij waren bij de Hypotheker begin 2013 geloof ik 3300 kwijt, dus dan zijn ze lekker omhoog gegaan.
Maarja, die panden en auto's moeten ook ergens van betaald worden.
Overigens was onze adviseur zijn geld wel waard, wist echt waar ie over praatte en hoe ie dingen (aantoonbaar!) het goedkoopste moest doen.
Bovendien heb ik ze flink achter de vodden aangezeten omdat ze zelf een fout hadden gemaakt bij de ORV van mijn vriendin en mijn ontbindende voorwaarden verliepen. Heb zelfs nog een zaterdagmiddag bij hen op kantoor gebivakkeerd toen, omdat het geregeld moest zijn en ik niet weg wilde voordat dat ook daadwerkelijk het geval was. Dus ja, die hebben wel gewerkt voor me

Dus je betaald een smak geld en vervolgens moet je zelf nog trammelant schoppen om werk gedaan te krijgen?

Kju schreef op donderdag 10 april 2014 @ 12:08:
Voor mijn eigen kantoor sprekend vind ik dat het na aftrek van overhead wel de moeite waard moet zijn qua beloning als er 15 tot 20 uur in een dossier wordt gestoken. Als het echt alleen een kwestie was van "formuliertje invullen, advies genereren en hypotheek aanvragen" dan zou het echt niet meer dan 5 of 6 uur in beslag nemen. De consument beseft vaak niet hoeveel tijd er op de achtergrond in dossiers worden gestoken. Overigens vind ik 3.300 wel abnormaal hoog. Een gemiddeld dossier kost tussen 15 en 20 uur a € 125 per uur. Ik heb het niet over de rechtstreeks-bij-de-Rabobank-en-andere-banken-situaties want er is geen sprake van vergelijkbare dienstverlening en een behoorlijk verschil in de aard en hoeveelheid van de werkzaamheden.

Waarom 125 euro per uur? Het is in de meeste gevallen geen specialistisch werk waar je voor opgeleid moet zijn. Dan is 125 euro per uur een enorm hoog bedrag.

[ Voor 35% gewijzigd door Tsurany op 10-04-2014 20:40 ]

[Ray]

@freak, Aegon verstrekt zonder probleem een nieuwe offerte zolang de oude niet geaccepteerd is (lees getekend retour) daarna absolut niet meer.
Zelfs voor die 0,2 verschil had ik nog voor Aegon gekozen ... Je bent er mooi tussendoor gegleden

[Fiber]

Tsurany schreef op donderdag 10 april 2014 @ 20:38:
[...]

Waarom 125 euro per uur? Het is in de meeste gevallen geen specialistisch werk waar je voor opgeleid moet zijn. Dan is 125 euro per uur een enorm hoog bedrag.

Dat is niet netto natuurlijk, maar de kosten die een werkgever moet maken om een persoon in dienst te hebben, inclusief werkplek, auto, werkgeverslasten, etc.

[Tsurany]

Fiber schreef op donderdag 10 april 2014 @ 20:57:
[...]

Dat is niet netto natuurlijk, maar de kosten die een werkgever moet maken om een persoon in dienst te hebben, inclusief werkplek, auto, werkgeverslasten, etc.

Dat snap ik ook wel. Maar dan nog is 125 euro per uur gewoon een zeer hoog bedrag voor iets wat in de meeste gevallen routine werk is waarbij je standaard procedures volgt.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op donderdag 10 april 2014 @ 21:02:
[...]

Dat snap ik ook wel. Maar dan nog is 125 euro per uur gewoon een zeer hoog bedrag voor iets wat in de meeste gevallen routine werk is waarbij je standaard procedures volgt.

Moah... Als ICT "consultant" wordt je al snel voor 70-100 euro weggezet, en dan moet de afnemer ook nog werkplek + benodigdheden etc. regelen..... Bovendien is "routine-werk" en "standaard procedures" ook een beetje denigrerend en niet echt op z'n plaats (zo'n "ICT consultant" zit ook alleen maar in z'n IDE op de juiste knopjes te klikken, dat kan toch ook iedereen )

[Tsurany]

Het is wellicht denigrerend maar ik zie niet waarom het niet op zijn plaats is. Ik zie genoeg ICT consultants die voor 50-60 euro per uur worden weggezet. Beetje ervaren consultants voor 70-80 euro per uur. Verricht een hypotheekadviseur dan werkelijk lastig werk waardoor een veel hoger uurloon verantwoord is?

[beyazz06]

Ray schreef op donderdag 10 april 2014 @ 20:54:
@freak, Aegon verstrekt zonder probleem een nieuwe offerte zolang de oude niet geaccepteerd is (lees getekend retour) daarna absolut niet meer.
Zelfs voor die 0,2 verschil had ik nog voor Aegon gekozen ... Je bent er mooi tussendoor gegleden

İk wilde bijna mijn adviseur nog mailen dat blijkbaar Aegon lager is gegaan met de rente en dat het mogelijk is om een nieuwe offerte aan te vragen....

Nu had mijn adviseur al wel de gemiddelde rente op 4,1% getracht te zetten door de hypotheek in twee te delen.. Heb nu dan ook 1 stuk 10j op 3,9% en het ander stuk op 20j 4,3%

Tsurany schreef op donderdag 10 april 2014 @ 21:15:
Het is wellicht denigrerend maar ik zie niet waarom het niet op zijn plaats is. Ik zie genoeg ICT consultants die voor 50-60 euro per uur worden weggezet. Beetje ervaren consultants voor 70-80 euro per uur. Verricht een hypotheekadviseur dan werkelijk lastig werk waardoor een veel hoger uurloon verantwoord is?

Als İT Auditor werd ik anders nog voor 150 euries weggezet (junior)

[ Voor 26% gewijzigd door beyazz06 op 10-04-2014 21:31 ]

[Tsurany]

En dan heeft jouw werkgever dus een zeer hoge marge op jou of jouw salaris is erg hoog. Maar een gemiddelde junior IT'er kost eerder 75 dan 150 euro per uur. En dan zit daar al een prima winstmarge op. En je kan mij niet wijs maken dat hypotheken zo complex zijn dat je daar ervaren (en dus dure) mensen voor nodig hebt met vele jaren ervaring.

[Rukapul]

beyazz06 schreef op donderdag 10 april 2014 @ 21:29:
İk wilde bijna mijn adviseur nog mailen dat blijkbaar Aegon lager is gegaan met de rente en dat het mogelijk is om een nieuwe offerte aan te vragen....

Nu had mijn adviseur al wel de gemiddelde rente op 4,1% getracht te zetten door de hypotheek in twee te delen.. Heb nu dan ook 1 stuk 10j op 3,9% en het ander stuk op 20j 4,3%

Kijk toch vooral uit met verschillende rentelooptijden. Als de eerste verloopt zit je muurvast aan de aanbieder door het 2e langer lopende leningdeel.

[Ray]

Tsurany schreef op donderdag 10 april 2014 @ 21:34:
En dan heeft jouw werkgever dus een zeer hoge marge op jou of jouw salaris is erg hoog. Maar een gemiddelde junior IT'er kost eerder 75 dan 150 euro per uur. En dan zit daar al een prima winstmarge op. En je kan mij niet wijs maken dat hypotheken zo complex zijn dat je daar ervaren (en dus dure) mensen voor nodig hebt met vele jaren ervaring.

en dat denkt een ander wellicht weer van jou werk.....

Ik durft te stellen dat hypotheken, wellicht niet zozeer de pure starters, dermate complex zijn gezien de enorme verschillen in fiscale behandeling dat je zonder een boel kennis en ervaring het absoluut niet tot een goed einde kan brengen.
Ik heb hier ook al vaker uitgelegd dat het daarnaast niet alleen om een zak met geld gaat maar ook de vermogens en inkomens situaties rondom overlijden , werkloosheid en arbeidsongeschiktheid waarbij vooral die laatste echt veel kennis vraagt om goed in kaart te krijgen.

@beyazz, als je nog niet getekend heb zou ik hem mooi laten overdraaien. meestal binnen 48 uur geregeld. Scheelt toch echt een boel geld en wellicht dat je ook nog de knab actie mee kan pakken. dan zit je voor 20 jaar op 4,0%

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 10-04-2014 23:07 ]

[FreakNL]

Rukapul schreef op donderdag 10 april 2014 @ 21:40:
[...]

Kijk toch vooral uit met verschillende rentelooptijden. Als de eerste verloopt zit je muurvast aan de aanbieder door het 2e langer lopende leningdeel.

Dat. En alsnog niet vergelijkbaar met 20 jaar vast voor 4.0/4.1.

Dan koos ik nog liever gewoon voor 10 jaar vast.

Stiekem hoop ik zelfs dat Aegon met knab kapt, dan heb ik gewoon 4.0 zonder bindende voorwaarden

[ Voor 11% gewijzigd door FreakNL op 10-04-2014 23:17 ]

[Rukapul]

Ray schreef op donderdag 10 april 2014 @ 22:59:
Ik durft te stellen dat hypotheken, wellicht niet zozeer de pure starters, dermate complex zijn gezien de enorme verschillen in fiscale behandeling dat je zonder een boel kennis en ervaring het absoluut niet tot een goed einde kan brengen.

Een paar uur een expert a 100 euro, indien gewenst, prima.

Ik heb hier ook al vaker uitgelegd dat het daarnaast niet alleen om een zak met geld gaat maar ook de vermogens en inkomens situaties rondom overlijden , werkloosheid en arbeidsongeschiktheid waarbij vooral die laatste echt veel kennis vraagt om goed in kaart te krijgen.

Hier spelen een aantal zaken: 1) 100+ euro voor semi administratief-ondersteunend werk is echt teveel, 2) voor semi-standaard werk zijn zoveel uren een teken van inefficientie (ongeacht waar die licht), en 3) voor 100+ euro per uur wil ik (en anderen) niet gedwongen worden dat af te nemen.

20 jaar op 4,0%

Daar ga je inderdaad nog lang plezier van hebben. De lange rente heeft wel eerder laag gestaan, maar dit is echt laag.

[Mars18]

Weer een update van ons huis. Qua oplevering is 01-07-2014 al akkoord en de bank wil als verkoopprijs € 127.500.

Onze man schat dat hij 126.000 er uit kan halen. In iedergaval gaan wij het huis kopen
Hebben al uitgetekend wat wij in de kamers willen (kleuren) en de indeling van de woonkamer hebben we ook al gemaakt

[ Voor 25% gewijzigd door Mars18 op 11-04-2014 08:22 ]

[ph4ge]

Rukapul schreef op donderdag 10 april 2014 @ 23:18:
Een paar uur een expert a 100 euro, indien gewenst, prima.

Het gros van het werk is inderdaad niet meer dan administratie. Dossiers compleet maken door formuliertjes af te lopen, er achteraan gaan als er iets ontbreekt enz. Een van de problemen is dat mensen ook gewoon denken dat dit veel geld mag kosten, omdat het maar een relatief klein bedrag is vergeleken bij de aankoop van het huis en de omgeving dat ook heeft betaalt.

Terwijl er in werkelijkheid in het dagelijks leven niemand duizenden euro's zou betalen voor dit soort diensten. Als je een persoonlijke lening afsluit ben je een paar tientjes kwijt, hooguit. Daarnaast is het systeem ook gewoon zo gebouwd, het is moeilijk om iemand te vinden die het goedkoper doet. Terwijl de meeste starters er met 2-3 uur advies van een expert (wat ook niet bepaald een accountant of advocaat is overigens, vooral een kwestie van wat cijfers invullen in een computer) plus 4-5 uur administratie door een MBOer gewoon zijn.

Ondertussen betaal je veel geld voor een simpele dienst en gaat er nog meer dan genoeg mis. Zo zitten er miljoenen huishoudens die dit peperdure advies gehad hebben met financiële problemen ten gevolge van de tophypotheken die ze zijn geadviseerd. Men is namelijk ook nog eens geneigd om te vergeten dat de meeste "adviseurs" niks anders zijn dan verkopers.

[Kju]

Als reactie op het "hoge" uurtarief.

De hypotheekadviseur moet je, in de huidige situatie, zien als verkoper tot het moment dat je zijn opdrachtfomulier hebt getekend. Na ondertekening zal/kan/mag hij alleen jouw belangen behartigen, hij heeft geen enkel belang bij geen enkele bank en heeft nergens de incentive om een voorkeur te hebben voor een specifieke partij, dat is het hele idee achter het provisieverbod.
Om te mogen bemiddelen in complexe financiële producten is er een vergunning van de AFM vereist. Om een vergunning te krijgen moet, tenzij je bij een bank werkt, elk bedrijf voldoen aan een opleidingsvereiste en daarna permanente educatie volgen. Er moet een beroepsaansprakelijkheidsverzekering zijn.
Het gemiddelde kantoor heeft te maken met huisvestingskosten, auto (BTW meestal niet verrekenbaar want vrijwel geen BTW belaste omzet), personeel (die betaald moet worden ongeacht of er omzet is of niet), verzekeringen, reclame, overige kantoorkosten (papier, inventaris etc.) en een debiteurenrisico (er zijn bijvoorbeeld zaken die niet doorgaan waarbij klanten weigeren om de advieskosten af te tikken of het gewoon niet kunnen betalen). Daarnaast moet er nog een winst gemaakt worden en/of gereserveerd worden voor de toekomst voor slechtere tijden of investeringen.
Als je de daadwerkelijk gemaakte uren dan zet tegenover de declarabele/gedeclareerde uren en na aftrek van je overhead gaat kijken wat je aan winst overhoud zal het best tegenvallen. Velen beseffen niet hoeveel tijd er gaat zitten in de "vrijblijvende" gesprekken en telefonische info, daarnaast nog de tijdsbesteding voor PE, reistijd etc. Als de klant al lekker naar huis is zit de hypotheekadviseur soms nog meerdere malen te onderhandelen en te discussieren met de taxateur, de verkoopmakelaar en de bank over allerlei uiteenlopende zaken allemaal in het belang van zijn klant.

Van alle dossiers is in 90% van de gevallen meer tijd besteed dan vooraf zou kunnen worden gecalculeerd. Zelfs de meest simpele startershypotheek kan vaak een niet vooraf in te calculeren tijdsbesteding hebben om vrij uiteenlopende redenen. Het komt zo vaak voor dat er 30 uur aan een dossier is besteed die in principe maar 20 uur had moeten kosten. Als je dan als hypotheekadviseur een vast tarief hebt afgesproken ben je gewoon zuur. En als die klant rechtstreeks bij een bank was gegaan was de kans vrij groot geweest dat de zaak niet eens door zou zijn gegaan omdat de adviseur bij de bank geen enkele begeleiding geeft als het gaat om het compleet maken van stukken of het oplossen van vraagstukken, zeker niet als het te complex word.

Wat ook nog vergeten word is dat de klant binnenloopt voor een hypotheek maar dat de adviseur verplicht is om de volledige financiële situatie van de klant te beoordelen, inclusief sparen, pensioen toekomstperspectief etc, om daarna pas een advies te geven, tenzij de klant binnenloopt en expliciet voor execution-only gaat.

Ik durf te stellen dat tenminste 50% van de tijdsbesteding van de hypotheekadvieskantoren niet declarabel is. Dat gaat gewoon in rook op en als je je overhead meerekent is die 125 per uur gewoon verantwoord.

En voordat iemand gaat klagen dat ik die arme hypotheekadviseurs ten onrechte in een slachtofferrol plaats: elk bedrijf redeneert op deze wijze. De grote detacheerders houden vaak 20 tot 70 euro per persoon per uur over en die hebben tientallen, honderden tot wel duizenden gedetacheerd. Een kantoor met drie man die er maar een tientje per daadwerkelijk besteed uur aan overhoud kan niet overleven.

[Motrax]

Hoi Kju, ik wil de rest van je verhaal niet te kakken zetten, maar ik wil wel even op het AFM gedeelte inhaken.

Die AFM meuk maakt het wel duur ja. Aan de andere kant, paar rekenmodellen er tegen aan en een paar variabelen invoeren en klaar.

Toegegeven, die variabelen invoeren is waar de kennis van zaken vereist is.

Maar serieus, zit de consument op die papiermolen te wachten? Is de consument nu beter voorgelicht? Zijn de risico's nu afgedekt?

Op alle vragen antwoord ik: nee. Ik weet ook niet wat er precies moet gebeuren, maar ik heb er bewust voor gekozen om er niets aan te doen.

En waarom? Op het hele mantra om de risico's af te dekken was er telkens maar 1 antwoord: ga maar betalen, ga maar nog meer betalen, ga nog veel meer betalen.

Ik zit daar om een hypotheek rond te krijgen, wat al een financiele molensteen om mijn nek is voor de komende 30 jaar. Ik wil daar niet nog meer financiele lasten bij om een eventueel risico af te dekken wat bijna onmogelijk is (en bijzonder klein). En zo denken nog wel meer consumenten.

Ik kreeg van dat rapport meer het gevoel dat ik bij de DSB zat waar ze de klant volledig aan het aftoppen waren dan dat ik voor een hypotheek zat. Even gechargeerd.

[TheJason]

Bedankt voor jouw uitgebreide toelichting Kju. Dat deze kosten ook gedekt worden is natuurlijk ook logisch.

Waar echter mensen tegen aanlopen is het feit dat die 20-30 uur die je aan een dossier besteed het merendeel dus benodigd is voor eenvoudige adminstratieve dienstverlening. Inrichten dossier, in ontvangst nemen van stukken, bewaken van de volledigheid en aanleveren van stukken.

Een tarief van 100-150 voor het specialistische gedeelte lijkt mij ook goed verdedigbaar.
Een tarief van 100-150 voor het relatief eenvoudige administratieve werk lijkt mij echter zeer hoog. Gezien de werkzaamheden kan je bij deze werkzaamheden ook zeer declabel zijn.

Een tariefstelling van 150 euro voor de specialist en 75 voor de adminsitrief medewerker komt op mij iig beter over.

[ATS]

Nog één opmerking over de kosten van de hypotheekadviseur. Zowel kju (dank voor je toelichting) als Fiber hebben het over een auto. Hoezo een auto voor een hypotheekadviseur? Je gaat bij die gasten langs, en die hangen op kantoor rond. Waar hebben die een auto voor nodig? Die heb ik als IT-er ook niet, omdat ik ook altijd binnen zit.

[Kju]

Motrax schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 10:26:
Hoi Kju, ik wil de rest van je verhaal niet te kakken zetten, maar ik wil wel even op het AFM gedeelte inhaken.

Die AFM meuk maakt het wel duur ja. Aan de andere kant, paar rekenmodellen er tegen aan en een paar variabelen invoeren en klaar.

Toegegeven, die variabelen invoeren is waar de kennis van zaken vereist is.

Maar serieus, zit de consument op die papiermolen te wachten? Is de consument nu beter voorgelicht? Zijn de risico's nu afgedekt?

Op alle vragen antwoord ik: nee. Ik weet ook niet wat er precies moet gebeuren, maar ik heb er bewust voor gekozen om er niets aan te doen.

En waarom? Op het hele mantra om de risico's af te dekken was er telkens maar 1 antwoord: ga maar betalen, ga maar nog meer betalen, ga nog veel meer betalen.

Ik zit daar om een hypotheek rond te krijgen, wat al een financiele molensteen om mijn nek is voor de komende 30 jaar. Ik wil daar niet nog meer financiele lasten bij om een eventueel risico af te dekken wat bijna onmogelijk is (en bijzonder klein). En zo denken nog wel meer consumenten.

Ik kreeg van dat rapport meer het gevoel dat ik bij de DSB zat waar ze de klant volledig aan het aftoppen waren dan dat ik voor een hypotheek zat. Even gechargeerd.

De papiermolen is voornamelijk met dank aan Jan Kees de Jager en heeft puur te maken met zorgplicht. Omdat de adviseur alle aansprakelijkheid m.b.t. zorgplicht uit wil sluiten is die papiermolen noodzakelijk.
Men vond het oude provisiesysteem natuurlijk heel oneerlijk en onnodig duur. Dat het onnodig duur was had te maken met een afboekrisico (soms beperkt tot enkele jaren maar soms ook gedurende de hele looptijd) en omdat je no-cure no-pay werkte en er dus dossiers waren die ongeacht de tijdsbesteding niets opleverden. Het is bekend dat zowel de hypotheekadviseur en de klant er niet op zitten te wachten. Ik denk ook niet dat de hypotheekadviseur hetzelfde zou blijven rekenen als de papiermolen niet meer verplicht zou zijn, althans niet op mijn kantoor. Voor execution only rekent elk kantoor aanmerkelijk lagere tarieven.

TheJason schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 10:28:
Bedankt voor jouw uitgebreide toelichting Kju. Dat deze kosten ook gedekt worden is natuurlijk ook logisch.

Waar echter mensen tegen aanlopen is het feit dat die 20-30 uur die je aan een dossier besteed het merendeel dus benodigd is voor eenvoudige adminstratieve dienstverlening. Inrichten dossier, in ontvangst nemen van stukken, bewaken van de volledigheid en aanleveren van stukken.

Een tarief van 100-150 voor het specialistische gedeelte lijkt mij ook goed verdedigbaar.
Een tarief van 100-150 voor het relatief eenvoudige administratieve werk lijkt mij echter zeer hoog. Gezien de werkzaamheden kan je bij deze werkzaamheden ook zeer declabel zijn.

Een tariefstelling van 150 euro voor de specialist en 75 voor de adminsitrief medewerker komt op mij iig beter over.

Je hebt gelijk over de tariefstelling maar de werkzaamheden die je noemt die tegen een "administratief" tarief zouden worden uitgevoerd zijn relatief gezien maar een klein deel van de werkzaamheden en (neem ik aan) en in principe al uitgesmeerd over de tijdsbesteding en in feite al verwerkt in 125,-, in ieder geval op mijn kantoor. Ik vermoed ook dat je duurder uit zou komen als je dat tarief uit elkaar zou trekken, genoeg adviseurs die niet een deugdelijke urenspecificatie/administratie bij (kunnen) houden en het op enig moment gewoon natte vingerwerk is.

ATS schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 10:40:
Nog één opmerking over de kosten van de hypotheekadviseur. Zowel kju (dank voor je toelichting) als Fiber hebben het over een auto. Hoezo een auto voor een hypotheekadviseur? Je gaat bij die gasten langs, en die hangen op kantoor rond. Waar hebben die een auto voor nodig? Die heb ik als IT-er ook niet, omdat ik ook altijd binnen zit.

Er zijn kantoren die werken met buitendienst en binnendienst. De buitendienst heeft dan een auto, ze gaan op huisbezoek, werken ook 's avonds. Het verschilt per kantoor, bij mij zijn er geen bedrijfsauto's, iedereen rijdt privé en advisering gebeurt uitsluitend op kantoor.

Edit: Bij mij is het tarief 123,97 (150,- inclusief BTW als er geen daadwerkelijke financiering tot stand komt) omdat wij op enig moment, gezien de verschillende activiteiten (makelaardij, taxaties, bedrijfsadvisering, begeleiding op veilingen etc.), één uurtarief wilden hanteren en we ons nooit hoeven te vergissen. Sommige diensten werden goedkoper, anderen iets duurder.

[ Voor 4% gewijzigd door Kju op 11-04-2014 10:53 ]

[Verwijderd]

Ook grappig, mijn hypotheek is afgewezen omdat mijn hypotheekadviseur dus zo nodig mijn studielening wou weten. (Nogmaals, er is geen 1 wettelijke bepaling die het verplicht stelt je studieschuld op te geven). Krijg ik even een factuurtje van €1600,- binnen...

[Milmoor]

Zaterdag ga ik naar de kavelmarkt in Hengelo(ov). Dit is georganiseerd door de gemeente. Van wat ik tot nu toe gezien heb is Hengelo significant duurder dan de omgeving, 360 tot zelfs 480 per m2 (inc. BTW). Bij de buren zijn er vanaf de 225 per m2 (inc. BTW) projecten. Ik ben zeer benieuwd wat ik daar ga aantreffen qua prijzen.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 11:35:
Ook grappig, mijn hypotheek is afgewezen omdat mijn hypotheekadviseur dus zo nodig mijn studielening wou weten. (Nogmaals, er is geen 1 wettelijke bepaling die het verplicht stelt je studieschuld op te geven). Krijg ik even een factuurtje van €1600,- binnen...

Je hebt heb dan ook flink bezig gehouden als ik je eerdere relaas zo hoor.

Ik neem in elk geval aan dat in het eerste of tweede contactuur naar schulden gevraagd is en in het eerste ruwe advies qua consequenties is verwerkt.

[Maverick]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 11:35:
Ook grappig, mijn hypotheek is afgewezen omdat mijn hypotheekadviseur dus zo nodig mijn studielening wou weten. (Nogmaals, er is geen 1 wettelijke bepaling die het verplicht stelt je studieschuld op te geven). Krijg ik even een factuurtje van €1600,- binnen...

Tja, is natuurlijk een logisch gevolg van het niet open kaart spelen. Deze adviseur zit er toch echt voor jou, dus liegen daar schiet je uiteindelijk niets mee op. Zo blijkt wel.

[FreakNL]

Als je nou gewoon vanaf het begin open kaart had gespeeld had je nu ook niet met een factuur gezeten.

Vind het wel een beetje eigen schuld, dikke bult. Maar het bedrag had wel iets minder hoog gemogen. Nu betaal je 1600 euro voor niets...

[Ray]

@Kju, dank voor je onderbouwing. Ik had ook al eens een poging gedaan maar werd daarna weer wat droevig van de reacties zodat ik dit keer maar even over heb geslagen

Ook wij hebben als bedrijf door exact de uren te meten per medewerker (dus functie en werkzaamheden) in het hele proces en daarbij geteld de bijkomende kosten van de organisatie vertaald naar een uurloon en die omgezet naar een fixed fee. Dus inderdaad in de €110,-- die wij tellen (ex btw indien er geen bemiddeling volgt) is al rekening gehouden met de verschillende taken en de prijs hiervan. Ook je punt dat er enorm veel niet declarabele uren zijn die links of rechtsom toch ergens terug moeten komen kan ik volledig onderschrijven. Ook is het inderdaad in meer dan 80% van de gevallen zo dat er meer uren in een dossier gaan zitten dan wij vanuit onze begroting in rekening brengen tov het vaste tarief.... Feitelijk zouden we dus het tarief moeten verhogen......

De meeste mensen hier hebben mijn inziens geen enkel besef wat ze zelf kosten voor hun werkgever.

[ Voor 16% gewijzigd door Ray op 11-04-2014 12:38 ]

[Mars18]

Mooi, het huis is voor 125.000 gekocht Volgende week donderdag koopcontract ondertekenen

[ATS]

Mars18 schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 12:40:
Mooi, het huis is voor 125.000 gekocht Volgende week donderdag koopcontract ondertekenen

Top! Gefeliciteerd!

[Motrax]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 11:35:
Ook grappig, mijn hypotheek is afgewezen omdat mijn hypotheekadviseur dus zo nodig mijn studielening wou weten. (Nogmaals, er is geen 1 wettelijke bepaling die het verplicht stelt je studieschuld op te geven). Krijg ik even een factuurtje van €1600,- binnen...

Hoe kan het verkrijgen van een hypotheek en het afketsen van de offerte nu in verband staan met je studieschuld van 8k?

Lijkt mij dat er meer speelt zoals:
- Tijdelijk of vast contract
- Hoogte van inkomen
- Hoogte van hyptoheek
- De woning en taxatie van de woning zelf

Ik lees bijvoorbeeld dat je nog maar net afgestudeerd bent en notabene in Amsterdam wil kopen. Does not fully compute.

[JvS]

Verwijderd schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 11:35:
Ook grappig, mijn hypotheek is afgewezen omdat mijn hypotheekadviseur dus zo nodig mijn studielening wou weten. (Nogmaals, er is geen 1 wettelijke bepaling die het verplicht stelt je studieschuld op te geven). Krijg ik even een factuurtje van €1600,- binnen...

Maar de hypotheekverstrekker heeft een zorgplicht en moet zich bij audits kunnen verantwoorden. Er staan wel meer dingen niet in de wet, die een bank wel wilt weten als ze je een hypotheek gaan verstrekken. Ik vind dat de adviseur goed gehandeld heeft. De kosten vallen wel erg hoog uit, maar je kan beter gewoon open kaart spelen.

[rinkel]

Wij gaan vanmiddag tekenen voor een nieuwbouw huis (bouw start in mei, 6 van de 8 zijn inmiddels verkocht) met flink wat meerwerk.
Waar wij vooral naar gekeken hebben zijn de maandelijkse lasten. We hebben het op 2 inkomens gedaan (1 en een beetje), zijn 100k onder de max hypotheek gebleven en 90% LTV.
Ik vind het toch heel erg apart als je ziet welke maandlasten je krijgt als je voor de max gaat. Dat is gewoon bijna onhaalbaar om die maandlasten op te brengen.
Het is ook niet zo dat je het dan later (veel) makkelijker gaat krijgen met een annuïteiten hypotheek.

Hoe doen mensen dit ?

[ph4ge]

Ray schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 12:30:
@Kju, dank voor je onderbouwing. Ik had ook al eens een poging gedaan maar werd daarna weer wat droevig van de reacties zodat ik dit keer maar even over heb geslagen

Ook wij hebben als bedrijf door exact de uren te meten per medewerker (dus functie en werkzaamheden) in het hele proces en daarbij geteld de bijkomende kosten van de organisatie vertaald naar een uurloon en die omgezet naar een fixed fee. Dus inderdaad in de €110,-- die wij tellen (ex btw indien er geen bemiddeling volgt) is al rekening gehouden met de verschillende taken en de prijs hiervan. Ook je punt dat er enorm veel niet declarabele uren zijn die links of rechtsom toch ergens terug moeten komen kan ik volledig onderschrijven. Ook is het inderdaad in meer dan 80% van de gevallen zo dat er meer uren in een dossier gaan zitten dan wij vanuit onze begroting in rekening brengen tov het vaste tarief.... Feitelijk zouden we dus het tarief moeten verhogen......

De meeste mensen hier hebben mijn inziens geen enkel besef wat ze zelf kosten voor hun werkgever.

Hoe kan het dan dat de tarieven juist zijn toegenomen ondanks dat maatwerk bijna verdwenen is en complexe producten geheel verdwenen zijn? Hoe kan het dan dat ik als leek er veel minder tijd mee kwijt ben als ik het zelf doe? Waarom wordt het mensen bijna onmogelijk gemaakt om het zelf te doen? Waarom zit er dan nauwelijks verschil tussen wat je kwijt ben als huis- tuin en keukenstarter en complexe doorstromer? Kan er niet bezuinigd worden op overhead? Kantoren op a-locaties, overkoepelende organisaties, marketing?

Er komen hier tarieven voorbij van richting de 3k- 4k euro voor een starter. Dat is even bepalen wat iemand maximaal kan lenen (computer) of iemand rentevast of niet wil en annuitair of liniair. Vervolgens is het productiewerk, het is bijna allemaal NHG en al die dossiers zijn dus precies hetzelfde. Specificeer dan eens hoe zo'n bedrag wordt uitgegeven. Zit daar echt 30 uur in en zit daar echt geen werk in wat geautomatiseerd kan worden of gedaan kan worden door een laagopgeleide?

[Kju]

Lol. Ik snap je frustratie wel en je hebt gewoon gelijk. Alleen is het in de praktijk gewoon anders omdat het anders is geregeld, e.e.a. omdat het verplicht is.
Het is al geautomatiseerd met software a € 1000,- ex. BTW per adviseur per jaar. Zonder die software zou het handmatig moeten en nog duurder worden. Ik praat 3k-4k niet goed hoor, dat is ronduit belachelijk voor een gemiddelde startershypotheek. Dat zulke kantoren (de hypothekers en de hypotheekshops) zulke bedragen vragen is omdat hun kosten nog hoger zijn dan de reguliere tp's. De hypothekers en de hypotheekshops en vergelijkbaar hebben nog franchisekosten, zitten vaak op locaties met hogere huren, hebben verplicht te maken met kosten voor ombouw etc. wanneer iemand op het hoofdkantoor besluit dat het logo een streepje erbij krijgt of dat de uitstraling weer aangepast moet worden. Daar betaalt de klant dus het meerdere voor bij die kantoren.
Als het gaat om de reguliere tussenpersoon: De tijdsbesteding door de in principe verplichte papiermolen is dusdanig dat deze tarieven niet te voorkomen zijn. Ik denk niet dat er een adviseur zou zijn die het in z'n hoofd zou halen om voor 6 uurtjes werk (als er daadwerkelijk zo'n dossier bestaat, zelfs execution-only kom je minimaal aan het dubbele) lekker € 2500 te rekenen.
De tarieven zijn eigenlijk toegenomen omdat door het provisieverbod de klant nu voor de tijdsbesteding betaalt (goedkoper) dan voor het resultaat (waar de ene klant in feite meebetaalt voor de klant waar niets op is verdiend)
Het wordt mensen zo veel mogelijk moeilijk gemaakt om het zelf te doen omdat de overheid van mening is dat de gemiddelde consument te dom is om complexe financiële producten te begrijpen (ik noem maar de woekerpolissen, de dexia's etc)
Dat er nauwelijks verschil zit in tijdsbesteding tussen de starter en de doorstromer is omdat exact hetzelfde riedeltje opnieuw moet qua papiermolen en dat er als enig verschil hooguit vermogensbestanddelen, pensioenopbouw, toekomstperspectief en toekomstplannen zullen zijn.
Uiteraard zit er een beetje werk bij die Truus die alleen lagere school heeft afgemaakt zou kunnen doen voor € 15,- per uur maar de AFM vereist nu eenmaal dat in ieder geval het advieswerk en klantcontact alleen gebeurt door personen die de vereiste kennis hebben en zulke mensen kosten wat meer dan Truus. Daarnaast moet het regelwerk (met bank, verkoopmakelaar, notaris, taxateur) gewoon door een deskundige worden gedaan, dat kan Truus ook niet.
(geen dis naar mensen die Truus heten btw)