Ervaring met huis kopen deel 6

[Kju]

ph4ge schreef op maandag 03 februari 2014 @ 15:15:
De zorgplicht van een makelaar is zeer beperkt, het is nauwelijks (tot niet) mogelijk om achteraf schade te claimen bij een makelaar bij een fout advies. Daarnaast is de zorgplicht voor een verkopende makelaar niet uitgebreider als de tegenpartij wel of geen aankoopmakelaar heeft.

De fouten die jij noemt zijn met een simpele Google opdracht te voorkomen. Ja, als je dat niet snapt of teveel moeite vindt is het vragen om problemen. Een aankoopmakelaar kan daar net zo goed misbruik van maken.

Helaas googlen velen niet. Ook taxeren voordat ze gaan bieden wil niemand, want dat kost dan geld, niet beseffend dat er een verschil is tussen taxeren voordat je gaat bieden, waardering i.v.m. aankoopbeslissing (wat moet ik max voor deze woning betalen), en taxeren nadat je al een koopsom overeen bent gekomen, waardering t.b.v. het verkrijgen van financiering (wat zal de meest idiote/ideale koper in de meest ideale situatie bieden). Verkeerde m2's, nadelige erfdienstbaarheden etc, zouden allemaal eerder duidelijk zijn en direct invloed hebben op de overeen te komen koopsommen. Misschien een idee om eens een keer voor de ontspanning de dossiers op http://www.nvmtuchtrechtspraak.nl/ en http://www.tcmnl.nl/uitspraken.htm lezen

Edit: en dan heb je gelijk gefundeerd voer om makelaars te bashen

[JvS]

JvS schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 18:28:

Wel irritant dat sommige banken er lang over doen. NIBC kan ik je op dat vlak van harte afraden in elk geval. Wat een extreme drukte is het daar. Ik overweeg aanvraag daar te annuleren en ergens anders voor te gaan toch maar.

Nou vorige week was ik het zat (had de financieringstermijn al met 2 weken verlengd) en ik heb de offerte bij een andere geldverstrekker opgevraagd. Dat ging een stuk sneller kan ik vertellen. Donderdag getekend, vandaag akkoord terug gekregen. Aegon kan het snel.

[MrAcid]

JvS schreef op maandag 03 februari 2014 @ 17:55:
[...]

Nou vorige week was ik het zat (had de financieringstermijn al met 2 weken verlengd) en ik heb de offerte bij een andere geldverstrekker opgevraagd. Dat ging een stuk sneller kan ik vertellen. Donderdag getekend, vandaag akkoord terug gekregen. Aegon kan het snel.

Hoe lang liep je aanvraag bij NIBC? Ik heb daar nu zelf ook een aanvraag lopen.

[JvS]

23 december de offerte getekend terug gestuurd. Van een iemand weet ik dat het rond was op de dag van overdracht, mijn hypotheekadviseur zegt dat ze prioriteren op die datum. En wat je hier of hier leest stemt ook niet bepaald hoopvol...

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 03-02-2014 18:38 ]

[MrAcid]

Dat stemt inderdaad niet hoopvol. Ik heb nog 5 weken te gaan voor de financieringsdatum (en dan slechts drie dagen tot overdracht), maar ik zal het even strak in de gaten houden. Dank voor je info!

[HCMarX]

Wat ook helpt bij het rondkrijgen van financiering is alles goed voorbereiden. Ik was er 15-11 uit met de verkopers, had 18-11 oriënterend gesprek bij de bank, heb 22-11 getekend en 28-11 weer gesprek gehad net de bank. Ik kreeg 3 december offerte terug en heb die 5 december getekend geretourneerd. 20 december was de overdracht.

Snelheid was denk ik een functie van voorbereiding, verstand van financiële zaken, druk op bank en geen maximale financiering willen.

[NMe]

HCMarX schreef op maandag 03 februari 2014 @ 19:06:
Wat ook helpt bij het rondkrijgen van financiering is alles goed voorbereiden. Ik was er 15-11 uit met de verkopers, had 18-11 oriënterend gesprek bij de bank, heb 22-11 getekend en 28-11 weer gesprek gehad net de bank. Ik kreeg 3 december offerte terug en heb die 5 december getekend geretourneerd. 20 december was de overdracht.

Snelheid was denk ik een functie van voorbereiding, verstand van financiële zaken, druk op bank en geen maximale financiering willen.

Dat zegt allemaal niks. Ik heb getekend voor mijn woning ergens eind september 2012, de offerte van de bank is ondertekend teruggegeven aan de bank in diezelfde week. De overdracht zou op 3 december zijn. Wanneer ik mijn financiering rond had? 26 november, na 4 keer aanvragen van uitstel op de deadline voor financieringsvoorwaarde. Ik kon dus pas één week voor de overdracht mijn laminaat, verf, meubels, etc. regelen. Dat werd uiteindelijk een verdomd hectische week.

Punt is: met ruim 2 maanden tot de overdracht zou je toch denken dat ze genoeg tijd hebben om je aanvraag af te handelen. Bij het bellen om statusupdates gaven ze ook steeds aan dat ze alles van de woning lang en breed gecheckt hadden en ze alleen mij persoonlijk nog een stamp of approval zouden moeten geven. Fijn, maar hadden ze dat niet al veel eerder kunnen doen? Mijn persoonlijke financiële situatie checken kunnen ze ook bij de offerteaanvraag al.

[Waah]

Nou het gebak mag hier op tafel. Net gebeld dat de financiering rond is! 5 weken geduurt van dat mijn contactpersoon de papieren heeft aangeleverd bij de bank tot nu. duurde helaas ook 4 weken totdat mijn contactpersoon al mijn documenten goed had ontvangen (veel gedoe met, volgens hun, verkeerde bewijzen ed. waarvan de bank zij dat dit altijd goed was).

helaas gaan we er nu niet 14 februari in, maar doordat we 2x moesten schuiven met de datum voor bankgarantie is het nu 28 maart (huidige bewoners gaan pas ook kopen op het moment dat de financiering rond was). 2 weken voor mijn verjaardag, dus die stellen we maar uit.

Bank: Argenta

[Galois]

Lekker is dit...

Wij hebben een nieuw huis gekocht en moeten daar flink aan verbouwen. Er staat een grote container voor de deur. Een bouwinspecteur van de gemeente kwam vandaag toevallig langs (naar eigen zeggen) en zag de container staat en stopte om polshoogte te nemen. We gaan niets raars doen, eigenlijk alleen maar up-to-date maken (de vorige bewoners hadden 50 jaar geleden voor het laatst er iets aan gedaan).

We zullen een dakkapel plaatsen. Daar had ik al contact over gehad met de gemeente en mij werd toen verteld dat als ik mij aan de regels die op omgevingsloket.nl staan, ik geen vergunning nodig had. Prima zou je denken. Maar deze bouwinspecteur die zei dat omdat aan de linkerkant van het huis een dakvlak lager begint dan aan de rechterkant, zou dat als het begin van het dak gezien kunnen worden en dan zou er wel een vergunning vereist zijn.

De bouwinspecteur is ook binnen geweest en waar sowieso een vergunning voor nodig is, is dat wij een vaste trap gaan maken naar zolder. De vloerbalken van zolder die moeten verzwaard worden (wisten wij al, dat had de bouwkundige al gezegd) en dat vereist een vergunning.

Zo ook de muur die we tussen de keuken en (toekomstige) eetkamer willen uitbreken. Omdat er een stalen balk inkomt, moet daar ook een vergunning voor komen.

Nooit bij stilgestaan. Ik heb in mijn vorige woning ook een (dragende) muur uitgebroken, zonder vergunning. En volgens mij gebeurt dat wel vaker...

Er moeten allemaal berekeningen door een bouwkundige geleverd worden. Dat kost weer een paar honderd euro...

Hopelijk levert dit niet veel vertraging op. Iemand ervaring mee? (of tips?)

[Pooh]

Galois schreef op dinsdag 04 februari 2014 @ 16:08:
Nooit bij stilgestaan. Ik heb in mijn vorige woning ook een (dragende) muur uitgebroken, zonder vergunning. En volgens mij gebeurt dat wel vaker...

Voor bouwkundige aanpassingen is altijd een vergunning nodig. Een dragende muur verwijderen zonder vergunning is echt een probleem. Realiseer je ook dat (ervan uitgaande dat je je vorige huis hebt verkocht) ook de koper je daar nog voor aansprakelijk kan houden, aangezien dat mogelijk een verborgen gebrek is (als de geplaatste bint niet voldoet of bijvoorbeeld niet voldoende brandwerend bekleed is).

Misschien moet je voortaan iets meer informatie inwinnen voordat je ergens aan begint.

Vertraging: In principe hoort de gemeente binnen 6 weken te antwoorden. Met een beetje geluk gaat 't sneller, maar een paar weken ben je altijd wel kwijt. Als je pech hebt kunnen ze die 6 weken nog eens met 6 weken verlengen.

Iets anders: Let er ook op dat zowel de hypotheekbank als de opstalverzekering heel boos kunnen worden als je zonder vergunning vergunningsplichtige werkzaamheden uitvoert. Dat zijn geen clubs om ruzie mee te krijgen.

[ Voor 23% gewijzigd door Pooh op 04-02-2014 16:24 ]

[MrAcid]

Bovenstaande is een typische Tweakers reactie wat mij betreft. Feitelijk juist, maar zonder realiteitszin en met een hoop risico's die zich in de praktijk amper/niet voordoen.

[Pooh]

MrAcid schreef op dinsdag 04 februari 2014 @ 16:26:
Bovenstaande is een typische Tweakers reactie wat mij betreft. Feitelijk juist, maar zonder realiteitszin en met een hoop risico's die zich in de praktijk amper/niet voordoen.

Ik weet niet waar Galois woont, maar bij ons in Amsterdam ken ik genoeg voorbeelden van mensen die dachten dat het 'niet zo'n vaart zou lopen', en niet alleen een bouwstop opgelegd kregen, maar ook behoorlijk in financiele problemen kwamen. Nu zijn bij ons de consequenties vaak ook wat groter (in een appartement een dragende muur slopen heeft voor het halve blok gevolgen), en veel mensen hebben te maken met VvE's, maar ik ben heel huiverig geworden voor maar wat aanklooien. Terwijl je voor een berekening en vergunning met een paar honderd euro klaar bent.

edit: Het is hetzelfde als een boom kappen zonder vergunning: Je kunt het doen, maar als je een boete krijgt betaal je meteen honderden euro's. Terwijl je bij ons altijd een kapvergunning krijgt, en die kost 2 tientjes oid. Heel sneu om daarvoor het risico te lopen.

edit2: Wat niet wil zeggen dat er geen regels zijn die je niet vrolijk kunt negeren. Als ik voor elke hijskraan of steiger die wij bij onze verbouwing nodig hadden alle papieren had moeten regelen, waren we nu nog niet klaar geweest. Dan moet je verkeersplannen en -meuk inleveren waar niemand ooit op controleert. Maar je bouwvergunning moet je gewoon op orde hebben. Je kunt er donder op zeggen dat er bij een grotere verbouwing een keer een mannetje van de gemeente langskomt, en die lui zijn niet gek. Maar daar is Galois nu ook achter

[ Voor 32% gewijzigd door Pooh op 04-02-2014 16:41 ]

[Galois]

Pooh schreef op dinsdag 04 februari 2014 @ 16:21:
[...]

Misschien moet je voortaan iets meer informatie inwinnen voordat je ergens aan begint.

Daarom breek ik zo'n muur er ook zelf niet uit, maar bel ik daar een (betrouwbare) aannemer voor.

Je zou dan toch verwachten dat hij, als betrouwbare aannemer, weet wat hij doet en mij wijst op eventuele vergunningen?

[Pooh]

Oef, ja! Dat zou ik zeker verwachten. Sterker nog, misschien is hij zelfs wel mede-aansprakelijk als 't fout gaat. Hoe heeft hij trouwens de berekeningen gedaan? Met de natte vinger? Of ligt er wel een constructieberekening, maar is die alleen niet naar de gemeente gegaan? Dat scheelt weer kosten.

Is het een bouwgarant (of andere vakclub) aannemer?

edit: Even opgezocht, het contract dat wij hadden heeft een clausule waarin staat dat wij voor de vergunningen moesten zorgen, maar dat de aannemer geen vergunningsplichtige werkzaamheden zal uitvoeren voordat hij een kopie van de vergunning heeft. Hebben jullie ook zoiets?

[ Voor 64% gewijzigd door Pooh op 04-02-2014 16:49 ]

[Kju]

Galois schreef op dinsdag 04 februari 2014 @ 16:08:


Hopelijk levert dit niet veel vertraging op. Iemand ervaring mee? (of tips?)

Ja ik heb daar wel ervaring mee. Het belangrijkste is dat je zo snel mogelijk de tekeningen in orde maakt en de aanvraag indient. Probeer te voorkomen dat je een bouwstop krijgt, anders ben je echt zuur. De beslistermijn is lang en ze mogen het tussentijds verlengen. Zorg ervoor dat je het dossier in één keer compleet aanlevert, anders hebben ze steeds een nieuwe beslistermijn als je stukken moet aanvullen.
Het is met het oog op de toekomst trouwens niet nadelig om een vergunning te hebben. Als je ooit verkoopt kan je laten zien dat er constructieberekeningen zijn, tekeningen en een vergunning en dat de aanpassingen deugdelijk zijn.

Vraag van tevoren aan de bouwinspecteur (of laat de bouwkundige dat met hem overleggen) welke uitvoering voor de gemeente acceptabel zal zijn en laat dat tekenen en aanvragen.

[Galois]

Inderdaad, een hele ervaring een huis kopen. Zeker één die verbouwd moet worden.
Gisteren flinke tegenvaller met vergunningsissue's en vanavond ging ik nog even langs om te zien wat de aannemer allemaal gedaan heeft zie ik dat hij twee warmte blowers van 3,3 kW aan heeft staan. Vast met een reden (drogen van iets? Ook al is hij nog niet met stucen begonnen).

Eenvoudige rekensom: 3,3x2x0,23x24=€36,- per dag aan energie
Meer dan €1000,- per maand?

Is niet begroot in mijn verbouwkostenplaatje

[MM99]

YEAY! Akkoord bereikt met de verkoper! 216.000 zijn we op uitgekomen. Zowel de verkoper als wij zijn erg tevreden.

Voor de geintereseerden, het gaat om de volgende woning: http://www.funda.nl/koop/...41-hannie-schaftrode-178/

[Tjommer]

MM99 schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:45:
YEAY! Akkoord bereikt met de verkoper! 216.000 zijn we op uitgekomen. Zowel de verkoper als wij zijn erg tevreden.

Voor de geintereseerden, het gaat om de volgende woning: http://www.funda.nl/koop/...41-hannie-schaftrode-178/

Leuk huis! Gefeliciteerd!

[NiGeLaToR]

Galois schreef op woensdag 05 februari 2014 @ 18:41:
Inderdaad, een hele ervaring een huis kopen. Zeker één die verbouwd moet worden.
Gisteren flinke tegenvaller met vergunningsissue's en vanavond ging ik nog even langs om te zien wat de aannemer allemaal gedaan heeft zie ik dat hij twee warmte blowers van 3,3 kW aan heeft staan. Vast met een reden (drogen van iets? Ook al is hij nog niet met stucen begonnen).

Als het goed is eerst droogmaken, dan stuccen en dan niet keihard drogen, anders dondert je stuc er weer vanaf. Het is even zuur nu, maar dat vergeet je weer min of meer als je straks lekker woont. Blowers zullen vast niet 100% van de tijd op 100% vermogen draaien anders is het straks 80'c binnen.

Eenvoudige rekensom: 3,3x2x0,23x24=€36,- per dag aan energie
Meer dan €1000,- per maand?

Is niet begroot in mijn verbouwkostenplaatje

Zal geen maand continu draaien gok ik, maar zal je wel weer paar euro kosten. Past onder je kopje 'onvoorzien' die je daarom ook zo hebt genoemd

[alki]

MM99 schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:45:
YEAY! Akkoord bereikt met de verkoper! 216.000 zijn we op uitgekomen. Zowel de verkoper als wij zijn erg tevreden.

Voor de geintereseerden, het gaat om de volgende woning: http://www.funda.nl/koop/...41-hannie-schaftrode-178/

Leuk huis, alleen beetje vreemd dat de parket niet in de lengte richting licht. Men legt normaal de parket richting het licht toe zodat de ruimte groter lijkt.

[Verwijderd]

MrAcid schreef op dinsdag 04 februari 2014 @ 16:26:
Bovenstaande is een typische Tweakers reactie wat mij betreft. Feitelijk juist, maar zonder realiteitszin en met een hoop risico's die zich in de praktijk amper/niet voordoen.

Dat dacht mijn buurman ook en hij liet rustig een bouwsteiger tegen zijn voorgevel plaatsen zonder te checken of de aannemer een bouwplaatsvergunning had. Toen kwam geheel toevallig even de politie langsrijden die hem op de bon slingerde voor een paar honderd euro vanwege het zonder vergunning op (laten) bouwen van een steiger.

Probeer dat maar even te verhalen op de aannemer. Jij bent gewoon verantwoordelijk. Beter denk je vantevoren na dan je te gedragen als een typische beunhaas, zoals in jouw reactie lijkt te worden aangeraden

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 06-02-2014 10:29 ]

[Sandgroper]

Sandgroper schreef op maandag 03 februari 2014 @ 14:19:
Ik heb binnen enkele weken eindelijk de oplevering van mijn nieuwe woning ..

Heeft iemand nog tips op welke zaken ik moet letten of dien te controleren bij de finale inspectie/sleuteloverdracht van het huis?

(huis is tijd lang onbewoond geweest ..)

Mocht er iemand nog verdere tips hebben ... Zijn er bepaalde zaken die je mag verwachten, bv dat alle sleutels minimaal 2 stuks aanwezig zijn ?

Weet tevens iemand hoe het werkt als je twee woningen hebt (in 2 verschillende plaatsen) en gemeentelijk aanslagen zoals WOZ? Ik dacht wel eens gelezen te hebben dat je mag kiezen en maar 1x WOZ hoeft te betalen ??

[Wceend]

Sandgroper schreef op zaterdag 08 februari 2014 @ 18:44:
[...]


Mocht er iemand nog verdere tips hebben ... Zijn er bepaalde zaken die je mag verwachten, bv dat alle sleutels minimaal 2 stuks aanwezig zijn ?

Weet tevens iemand hoe het werkt als je twee woningen hebt (in 2 verschillende plaatsen) en gemeentelijk aanslagen zoals WOZ? Ik dacht wel eens gelezen te hebben dat je mag kiezen en maar 1x WOZ hoeft te betalen ??

Ik neem aan dat je OZB bedoeld de WOZ is geen belasting maar slechts een waardebepaling waar een aantal belastingen aan vast zitten.
OZB moet je volgens mij altijd betalen. Zaken als reinigingsrechten betaal je alleen als je er woont.

[ATS]

Dan toch alleen het eigenaars en niet het gebruikersdeel van de OZB?

[Verwijderd]

MM99 schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:45:
YEAY! Akkoord bereikt met de verkoper! 216.000 zijn we op uitgekomen. Zowel de verkoper als wij zijn erg tevreden.

Voor de geintereseerden, het gaat om de volgende woning: http://www.funda.nl/koop/...41-hannie-schaftrode-178/

Dat wordt genieten daar! Ik mag hopen dat ik over een paar jaar in zo'n huis mag gaan wonen hehe

Ik heb trouwens nog een vraagje voor de mensen die ook een appartement/huis huren, of hier verstand van hebben.. Mijn vriendin en ik huren sinds enkele maanden een appartement, waarbij we gisteren een brief op de deurmat kregen van de Waterschapbelastingen dat ik 168€ aan zuiveringsheffing moet betalen.

Maar is dit niet voor de huurbaas?

[ Voor 27% gewijzigd door Verwijderd op 10-02-2014 10:03 ]

[Woy]

ATS schreef op maandag 10 februari 2014 @ 09:30:
Dan toch alleen het eigenaars en niet het gebruikersdeel van de OZB?

Het gebruikersdeel van de OZB is al een aantal jaren geleden afgeschaft. Eigenlijk wel gek, want waarom zouden bewoners van een huis niet meebetalen aan de kosten van de gemeente

[Maverick]

Verwijderd schreef op maandag 10 februari 2014 @ 09:56:
[...]
Ik heb trouwens nog een vraagje voor de mensen die ook een appartement/huis huren, of hier verstand van hebben.. Mijn vriendin en ik huren sinds enkele maanden een appartement, waarbij we gisteren een brief op de deurmat kregen van de Waterschapbelastingen dat ik 168€ aan zuiveringsheffing moet betalen.

Maar is dit niet voor de huurbaas?

Als jouw naam op de envelop staat is hij echt voor jou

[Wceend]

ATS schreef op maandag 10 februari 2014 @ 09:30:
Dan toch alleen het eigenaars en niet het gebruikersdeel van de OZB?

welk gebruikersdeel? dat is in 2006 al afgeschaft

[woekele]

Waterschapsbelasting is voor de gebruikers van een woning. Als jij daar staat ingeschreven, moet jij dat betalen, tenzij je onderling anders bent overeengekomen met de huurbaas natuurlijk (huurprijs incl GWE).

[dcl!]

Woy schreef op maandag 10 februari 2014 @ 10:13:
[...]

Het gebruikersdeel van de OZB is al een aantal jaren geleden afgeschaft. Eigenlijk wel gek, want waarom zouden bewoners van een huis niet meebetalen aan de kosten van de gemeente

Dat betalen ze ook, of dacht je dat verhuurder dat niet in de huurprijs doorberekend?

[janklp]

Heeft er hier iemand ervaringen met een goede aankoopmakelaar in Utrecht? Ik heb een ontzettend leuk huis gezien en de kans is aanwezig dat we tot koop overgaan. Aangezien mijn partner en ik het beide druk hebben zouden we graag ontlast worden door middel van een aankoopmakelaar die dingen uitzoekt etc.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 10 februari 2014 @ 09:56:
[...]

Dat wordt genieten daar! Ik mag hopen dat ik over een paar jaar in zo'n huis mag gaan wonen hehe

Ik heb trouwens nog een vraagje voor de mensen die ook een appartement/huis huren, of hier verstand van hebben.. Mijn vriendin en ik huren sinds enkele maanden een appartement, waarbij we gisteren een brief op de deurmat kregen van de Waterschapbelastingen dat ik 168€ aan zuiveringsheffing moet betalen.

Maar is dit niet voor de huurbaas?

Nee, dat is gewoon voor jou. Als huurder ben je immers ook een ingezetene, maak je gebruik van gemeentelijke diensten en vervuil je het water. Daarvoor moet je betalen. Je kunt natuurlijk wel met je huisbaas afspreken dat hij die kosten voor zijn rekening neemt, maar als een dergelijke afspraak er niet is, dan moet je ze gewoon zelf betalen (en sowieso heeft de gemeente geen boodschap aan de afspraken tussen jou en je huurbaas, dus die aanslag zal hoe dan ook op jouw naam blijven staan en jouw verantwoordelijkheid blijven).

[Woy]

dcl! schreef op maandag 10 februari 2014 @ 10:57:
[...]

Dat betalen ze ook, of dacht je dat verhuurder dat niet in de huurprijs doorberekend?

Daar heb je inderdaad een punt, dan is het op deze manier eenvoudiger om te innen. Helaas zit je als verhuurder wel weer aan beperkte mogelijkheden om de huur te laten stijgen, terwijl de gemeente-belastingen veel sneller kunnen stijgen.

[beyazz06]

Ik lees al een tijdje stilletjes mee, het lijkt echter tijd worden dat ook ik in de woningmarkt stap. Het gaat om een nieuwbouw project welk inmiddels in fase 5 bevindt. Ik had mij ook voor de vorige fase ingeschreven, echter toen geen woning toegewezen gekregen.

Dit maal is het dus wel gelukt, gaat om ééngezinswoning/rijtjes woning a 205.500 in Rijswijk. Het was nog eventjes spannend doordat mijn werkgever moeilijk deed over de intentieverklaring/werkgeversverklaring, maar dat is sinds vandaag verleden tijd!

Inmiddels heb ik ook bij twee verschillende adviseurs een gesprek gehad, resp. de hypotheker en frisia. Ik ben echter nog niet uit met welke ik verder zou gaan. Is er iemand die ervaring met beide adviseurs hebben die dat willen delen?

[Woy]

beyazz06 schreef op maandag 10 februari 2014 @ 12:14:
Inmiddels heb ik ook bij twee verschillende adviseurs een gesprek gehad, resp. de hypotheker en frisia. Ik ben echter nog niet uit met welke ik verder zou gaan. Is er iemand die ervaring met beide adviseurs hebben die dat willen delen?

Het is heel erg afhankelijk van de daadwerkelijke adviseur die je hebt. Het is dus niet zo dat je de ene ervaring bij de Hypotheker kunt vergelijken met die bij een andere.

Op zich lijkt mij dat beide ketens gewoon goed advies kunnen leveren. Ik zou dus vooral naar je eigen gevoel kijken, en natuurlijk van te voren even de kosten en voorwaarden vergelijken.

Zelf ben ik destijds bij verschillende adviseurs geweest ( Dat was nog in de provisie tijd, dus er is ondertussen wel wat veranderd wat dat betreft ) en was niet echt te spreken over het gemiddelde niveau van die personen. Uiteindelijk wel een adviseur gevonden die mij een goed gevoel gaf. Vooral bij de adviseurs die direct voor een bank werkten kreeg ik veelal het idee dat ze alleen weten hoe ze de getalletjes in moeten vullen, en dan het scherm weer aflezen. Uiteindelijk gaat het om een vrij belangrijke beslissing, dus het is belangrijk dat een adviseur je vragen goed kan beantwoorden, en de gemaakte keuzes kan motiveren.

[ Voor 3% gewijzigd door Woy op 10-02-2014 12:27 ]

[Kju]

beyazz06 schreef op maandag 10 februari 2014 @ 12:14:
Ik lees al een tijdje stilletjes mee, het lijkt echter tijd worden dat ook ik in de woningmarkt stap. Het gaat om een nieuwbouw project welk inmiddels in fase 5 bevindt. Ik had mij ook voor de vorige fase ingeschreven, echter toen geen woning toegewezen gekregen.

Dit maal is het dus wel gelukt, gaat om ééngezinswoning/rijtjes woning a 205.500 in Rijswijk. Het was nog eventjes spannend doordat mijn werkgever moeilijk deed over de intentieverklaring/werkgeversverklaring, maar dat is sinds vandaag verleden tijd!

Inmiddels heb ik ook bij twee verschillende adviseurs een gesprek gehad, resp. de hypotheker en frisia. Ik ben echter nog niet uit met welke ik verder zou gaan. Is er iemand die ervaring met beide adviseurs hebben die dat willen delen?

Hypotheker= nee

Nieuwbouw in Rijswijk, let je in ieder geval wel goed op dat de woning incl. bouwrente en afwerking (muren vloeren installaties inrichting) straks aan het eind van de streep niet meer kost dan vergelijkbare recente bestaande bouw?

[Botticelli]

Kju schreef op maandag 10 februari 2014 @ 13:24:
[...]

Hypotheker= nee

Hier sluit ik me bij aan. Het is natuurlijk per vestiging wel wat verschillend, maar ik ken eigenlijk alleen maar slechte verhalen over De Hypotheker. Al is het niet tijdens het koop-traject, dan is het wel bij wijzigingen, informatieverzoeken, of andere ondersteuning na het afsluiten van de hypotheek.

[Wailing_Banshee]

Botticelli schreef op maandag 10 februari 2014 @ 13:51:
[...]


Hier sluit ik me bij aan. Het is natuurlijk per vestiging wel wat verschillend, maar ik ken eigenlijk alleen maar slechte verhalen over De Hypotheker. Al is het niet tijdens het koop-traject, dan is het wel bij wijzigingen, informatieverzoeken, of andere ondersteuning na het afsluiten van de hypotheek.

Blijkbaar, want ik heb niets anders dan goed gezien bij de Hypotheker... Kennis van zaken, veel tijd nemen, ook buiten kantoortijd, altijd bereikbaar... De eerste keer was nog in de provisie tijd, de tweede en derde keer niet (de derde was een hypotheek voor een keuken). Ook erg netjes geholpen later, bij het invullen van de belastingformulieren (bouwdepot, en al dat soort ongein..)

Ik denk dat je gewoon moet kijken of het klikt. En misschien hadden wij gewoon geluk dat we er een hadden die echt met ons meedenkte ipv zijn eigen mening door te drukken. Ik denk wel dat het belangrijk is dat het klikt.

[Kju]

Ik beweer niet dat alles dat Hypotheker slecht is. Wat ik wel durf te beweren is dat de kans groot is dat een gesprek met de Hypotheker vaak tijdverlies is, waarbij je goed dient te beseffen dat mensen vaak over de aankoop beslissen op basis van info die zij van zulke kantoren krijgen. Veel advieskantoren, waaronder de Hypotheker, nemen alleen de tijd om zich in je situatie te verdiepen wanneer ze de opdracht binnen hebben. Het vrijblijvende gesprek is, vooral met starters, vaak beperkt tot one-liners die vaak niet eens kloppen. Onzin zoals verbouwingen die niet meer te financieren zouden zijn onder NHG of (globale) hypotheekberekeningen die niet goed berekend waren komen te vaak voor.

Er zijn dus genoeg mensen die best een duurder of groter huis hadden kunnen kopen of die wel een ontplofte woning hadden kunnen kopen om op te knappen die achteraf anders zouden hebben besloten als ze wel het juiste financiële advies hadden gehad.

Op basis van de lokale ervaring, mijn eigen regio (als het om Rijswijk ZH gaat), zou ik eerder voor een Frisia dan een Hypotheker gaan.

[ Voor 3% gewijzigd door Kju op 10-02-2014 14:13 ]

[beyazz06]

Allereerst allen hartelijk dank voor de reacties!

Woy schreef op maandag 10 februari 2014 @ 12:26:
Op zich lijkt mij dat beide ketens gewoon goed advies kunnen leveren. Ik zou dus vooral naar je eigen gevoel kijken, en natuurlijk van te voren even de kosten en voorwaarden vergelijken.

Qua gevoel neig ik om door te gaan met Frisia doordat zij ook de projectmakelaar zijn en dus goed in materie zitten.

Kju schreef op maandag 10 februari 2014 @ 13:24:
Hypotheker= nee

Nieuwbouw in Rijswijk, let je in ieder geval wel goed op dat de woning incl. bouwrente en afwerking (muren vloeren installaties inrichting) straks aan het eind van de streep niet meer kost dan vergelijkbare recente bestaande bouw?

Heb ik gedaan, echter is dit project voor mij gunstig door de mogelijkheid van een starterslening. Ik zou met mijn huidige salaris niet een woning van 2 ton kunnen financieren.

Botticelli schreef op maandag 10 februari 2014 @ 13:51
Hier sluit ik me bij aan. Het is natuurlijk per vestiging wel wat verschillend, maar ik ken eigenlijk alleen maar slechte verhalen over De Hypotheker. Al is het niet tijdens het koop-traject, dan is het wel bij wijzigingen, informatieverzoeken, of andere ondersteuning na het afsluiten van de hypotheek.

Dit is opvallend, de verhalen die ik heb gehoord zijn juist tegengestelde : -)

Wailing_Banshee schreef op maandag 10 februari 2014 @ 13:57:
Ik denk dat je gewoon moet kijken of het klikt. En misschien hadden wij gewoon geluk dat we er een hadden die echt met ons meedenkte ipv zijn eigen mening door te drukken. Ik denk wel dat het belangrijk is dat het klikt.

Daar waar ik neig naar Frisia, had ik echter een betere 'klik' bij de hypotheker. Wat de keuze bemoeilijkt.

Kju schreef op maandag 10 februari 2014 @ 14:10
Op basis van de lokale ervaring, mijn eigen regio (als het om Rijswijk ZH gaat), zou ik eerder voor een Frisia dan een Hypotheker gaan.

Ik ben uiteraard bij geen van beide nog verbonden en een derde adviseur behoort dan ook nog tot de opties.. Maar welke? Wellicht kan jij mij hierbij op weg helpen? :-)

[Kju]

beyazz06 schreef op maandag 10 februari 2014 @ 14:33:

Ik ben uiteraard bij geen van beide nog verbonden en een derde adviseur behoort dan ook nog tot de opties.. Maar welke? Wellicht kan jij mij hierbij op weg helpen? :-)

Ik zal maar niet mijn eigen kantoor promoten
Er zijn genoeg plaatsen waar je recensies kan vinden, kijk op bijvoorbeeld independer
En als je hypotheek verder kant en klaar zonder poespas is en je geen rare dingen in het traject verwacht is Rabobank voor minder dan 1000 euro spotgoedkoop
Daar doen wij het echt niet voor...

[ Voor 3% gewijzigd door Kju op 10-02-2014 14:41 ]

[beyazz06]

Kju schreef op maandag 10 februari 2014 @ 14:41:
[...]

Ik zal maar niet mijn eigen kantoor promoten
Er zijn genoeg plaatsen waar je recensies kan vinden, kijk op bijvoorbeeld independer
En als je hypotheek verder kant en klaar zonder poespas is en je geen rare dingen in het traject verwacht is Rabobank voor minder dan 1000 euro spotgoedkoop
Daar doen wij het echt niet voor...

Mag ook via PM : -)

Sites als Independer zijn leuk, echter vind ik die niet echt betrouwbaar. Om maar een voorbeeld te geven, de Hypotheker komt daar best goed uit de bus

[Kju]

Dat is ook wel weer zo, probeer anders ook google plus en/of allebedrijvenin.nl al moet ik wel de kanttekening makten dat vaak zijn alleen degenen met positieve ervaring recensies schrijven, af en toe krijg ik wel recensies van wie ik het niet eens zou verwachten, maar het blijft overwegend positief.

[JvS]

beyazz06 schreef op maandag 10 februari 2014 @ 14:53:
[...]


Mag ook via PM : -)

Sites als Independer zijn leuk, echter vind ik die niet echt betrouwbaar. Om maar een voorbeeld te geven, de Hypotheker komt daar best goed uit de bus

En dat zijn gewoon gebruikersreviews. Ik hoop dat Kju het niet negatief opvat (ik waardeer zijn kennis en berichten in dit topic), maar juist zijn advies is subjectief. Niet gebaseerd op gedegen onderzoek, maar vermoedelijk op een een aantal ervaringen van klanten die er niet voor gekozen hebben, maar wel voor hem of mensen die van adviseur overstappen, of op basis van een lokale selectie, of op basis van gesprekken met concullega's die dat ook vinden.

In elk geval is het niet perse heel betrouwbaar wat één persoon hier als advies geeft (tenzij het echt om specifieke kantoren gaat).

Ik heb trouwens mijn hypotheek bij een hypotheker in Utrecht afgesloten. Ben redelijk tevreden over hem. Hij is snel, altijd bereikbaar en heeft prima geadviseerd. Hij had wat pro-actiever mogen zijn toen de NIBC echt extreem lang ging duren. Hij hield er wel goed contact mee, maar uiteindelijk is de aanvraag op mijn initiatief overgezet op andere aanbieder, dat ging vervolgens wel bloedsnel (binnen zes dagen goedgekeurde hypotheek ). Hij is een beetje van 'het snelle' en komt via de mail soms wat slordig over en gebruikt een beetje snelle termen. Als ik de recensies in Utrecht zo lees, komt die ervaring wel overeen.

Ik heb overigens voor hem gekozen omdat hij wél tijd had toen ik mijn huis kocht . Ben al met al wel tevreden.

Niet dat dit betekent dat alle hypothekers goed zijn. Maar independer geeft wél een goed beeld van de vestiging in jouw buurt. De hypotheker staat in Utrecht trouwens niet bovenaan in de lijst van goede hypothekers.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 10-02-2014 20:56 ]

[significant]

Wellicht binnenkort mijn eerste huis kopen, spannend... Lees hier al een tijdje mee, maar toch even wat feedback op de volgende situatie:

Huis is uit 1960, vraagprijs ~195K in Eindhoven. Wil er 170K voor bieden (max 175K) en vervolgens moet het volgende gebeuren:
- elektriciteit volledig vervangen, verder van 3 naar minimaal 8 groepen
- b.g. herindelen, nieuwe keuken
- 1ste verdieping herindelen, nieuwe badkamer
- zolder herindelen
Redelijk ingrijpend, maar wil er dan vervolgens op een later moment ook een verhuurhuis van maken.

Natuurlijk is de toekomst koffie dik kijken, maar met bovenstaande investeringen + aanschafprijs in acht nemende: lijkt het een plan of is het een no-brainer (ook leeftijd van het huis)? Natuurlijk is het lastig te bepalen, maar goed advies sla ik zeker niet uit de weg. Het is wel een behoorlijk project als starter...

[ATS]

significant schreef op donderdag 13 februari 2014 @ 20:50:
Wellicht binnenkort mijn eerste huis kopen, spannend... Lees hier al een tijdje mee, maar toch even wat feedback op de volgende situatie:

Huis is uit 1960, vraagprijs ~195K in Eindhoven. Wil er 170K voor bieden (max 175K) en vervolgens moet het volgende gebeuren:
- elektriciteit volledig vervangen, verder van 3 naar minimaal 8 groepen
- b.g. herindelen, nieuwe keuken
- 1ste verdieping herindelen, nieuwe badkamer
- zolder herindelen
Redelijk ingrijpend, maar wil er dan vervolgens op een later moment ook een verhuurhuis van maken.

Natuurlijk is de toekomst koffie dik kijken, maar met bovenstaande investeringen + aanschafprijs in acht nemende: lijkt het een plan of is het een no-brainer (ook leeftijd van het huis)? Natuurlijk is het lastig te bepalen, maar goed advies sla ik zeker niet uit de weg. Het is wel een behoorlijk project als starter...

Radicaal isoleren niet vergeten? Glas vervangen (tenzij dat al gebeurd is), muurisolatie, vloerisolatie, dak isoleren...

[Bart-Willem]

significant schreef op donderdag 13 februari 2014 @ 20:50:
Wellicht binnenkort mijn eerste huis kopen, spannend... Lees hier al een tijdje mee, maar toch even wat feedback op de volgende situatie:

Huis is uit 1960, vraagprijs ~195K in Eindhoven. Wil er 170K voor bieden (max 175K) en vervolgens moet het volgende gebeuren:
- elektriciteit volledig vervangen, verder van 3 naar minimaal 8 groepen
- b.g. herindelen, nieuwe keuken
- 1ste verdieping herindelen, nieuwe badkamer
- zolder herindelen
Redelijk ingrijpend, maar wil er dan vervolgens op een later moment ook een verhuurhuis van maken.

Natuurlijk is de toekomst koffie dik kijken, maar met bovenstaande investeringen + aanschafprijs in acht nemende: lijkt het een plan of is het een no-brainer (ook leeftijd van het huis)? Natuurlijk is het lastig te bepalen, maar goed advies sla ik zeker niet uit de weg. Het is wel een behoorlijk project als starter...

En waar is dit in Eindhoven?

[beyazz06]

İk had vandaag nog een gesprek bij de SNS bank, de adviseur gaf aan dat een van de voorwaarden van NHG het 'bewoonbaar' moet zijn van de woning.

Nu is het bij mij het geval dat de woning zonder keuken wordt opgeleverd, ofwel volgens de adviseur 'onbewoonbaar'. İk zou dus de keuken als meerwerk moeten opnemen en dit optellen bij de hypotheek.

İk kan echter bovenstaande voorwaarden van de NHG nergens terugvinden.

Tevens telde de adviseur alle kosten op: notaris, hypotheek, koopsom en etc. om de maximale te afsluiten hypotheek (104%) te berekenen.. Klopt dit? Hij heeft dit dus niet over enkel het bedrag van 205.500 berekend maar de meerwerk, notariskosten ed opgeteld en berekend.

[Knakker]

Als je dat geld niet zelf hebt en dan is dat inderdaad logisch.

[DynamicDreams]

Ik heb een nieuwe woning gekocht per eind maart van dit jaar. De WOZ-waarde ligt ruimschoots boven het bedrag dat ik ervoor betaald heb. Kan ik als koper van deze woning ook (al) bezwaar maken? Ik kan dat nergens vinden op Internet...

[woekele]

Dynamicdreams: Wij moeten eerst de aanslag afwachten voor we bezwaar kunnen maken.

beyazz06: Hij moet 104% nemen van de aankoopsom en dat is je maximale hypotheek. Dus niet 104% van alle kosten bij elkaar opgeteld. Als hij dat al fout doet, snel vluchten bij die 'adviseur'.

[ Voor 61% gewijzigd door woekele op 14-02-2014 08:05 ]

[woekele]

-oeps-

[ Voor 90% gewijzigd door woekele op 14-02-2014 08:04 ]

[B2]

Wij zitten er over te denken om samen met ouders een huis te gaan kopen. Ouders beginnen op leeftijd te komen en hebben zorg nodig. Mooi pand gezien waarin dit mogelijk is, maar onze huizen moeten nog te koop worden gezet. Het is in ieder geval tot half 2015 verhuurd, dus dat komt nog wel goed uit.

Zit een beetje te kijken hoe we dit nu slim aan kunnen pakken. Door allerlei aan en verbouwingen en energiemaatregelen (o.a. zonnepanelen, nieuwe cv, cv tuning) zal onze jaren 30 twee-onder-1-kapper niet veel onder water staan (250k hypotheek). Zou het handig zijn als wij het als geheel kopen en om een hypotheek te nemen voor bv 275k en de rest via een familiebank te lenen? Of proberen het huis te laten splitsen om zo 2 nummers te krijgen en ieders een helft te kopen? Het huis staat nu te koop voor 520k.

[Galois]

DynamicDreams schreef op vrijdag 14 februari 2014 @ 08:01:
Ik heb een nieuwe woning gekocht per eind maart van dit jaar. De WOZ-waarde ligt ruimschoots boven het bedrag dat ik ervoor betaald heb. Kan ik als koper van deze woning ook (al) bezwaar maken? Ik kan dat nergens vinden op Internet...

Ik heb hetzelfde. Een mail naar mijn gemeente gestuurd waarop ik het volgende terugkreeg:

U hebt de woning *** gekocht op ***, en u wilt weten hoe u bezwaar kunt maken tegen de voor deze woning vastgestelde WOZ-waarde.

Als nieuwe eigenaar ontvangt u, op verzoek, een WOZ-beschikking voor uw woning. Ik beschouw uw email als een verzoek tot het nemen van zo’n WOZ-beschikking.

De gemeente ontvangt één keer per maand van het kadaster de gegevens van woningverkopen. De gegevens van de verkoop van uw woning ontvangen wij naar verwachting in de loop van februari. Na ontvangst van deze gegevens wordt de WOZ-waarde van uw woning opnieuw vastgesteld, en ontvangt u een WOZ-beschikking. Tegen deze beschikking kunt u dan binnen 6 weken bezwaar maken.

Op voorhand wijs ik u er op dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2014 wordt vastgesteld naar het waardepeil van 1-1-2013. In de periode tussen 1-1-2013 en de verkoopdatum van uw woning zijn de huizenprijzen gedaald. Hierdoor zal de WOZ-waarde voor uw woning op een hoger bedrag vastgesteld worden dan de door u betaalde prijs voor de woning.

Als u nog vragen hebt kunt u een email sturen of u kunt tussen 9.00 uur en 12.00 uur telefonisch contact opnemen.

Duidelijk volgens mij. Je moet dus een verzoek indienen en dan krijg je de WOZ-beschikking die aangepast is op de gegevens van Kadaster (de koopprijs). Als je dan nog bezwaar hebt, heb je 6 weken de tijd.

[DynamicDreams]

Galois schreef op vrijdag 14 februari 2014 @ 08:26:
[...]


Ik heb hetzelfde. Een mail naar mijn gemeente gestuurd waarop ik het volgende terugkreeg:


[...]


Duidelijk volgens mij. Je moet dus een verzoek indienen en dan krijg je de WOZ-beschikking die aangepast is op de gegevens van Kadaster (de koopprijs). Als je dan nog bezwaar hebt, heb je 6 weken de tijd.

Duidelijke info inderdaad. Hartelijk dank!

[Thedr]

Zo! Zojuist van de notaris te horen gekregen dat hij de bankgarantie heeft ontvangen, dus er staat nu niks meer in de weg om 1 april de koopovereenkomst te tekenen
Hypotheek is allemaal eigenlijk vlekkeloos en redelijk snel verlopen via de Rabobank. 5 jaar rentevast op 3.1%, tenzij die op 1 april lager staat (momenteel sinds maandag op 3.0%).

[Eriksk]

Vorig jaar hebben we een huis gekocht. De WOZ-waarde was op dat moment 178k (2 weken geleden per toeval nog eens opgevraagd). Het huis is gekocht voor 213k, taxatie makelaar was dacht ik 205k.
Nu krijg ik een aanslag van de gemeente met daarop een nieuwe WOZ-waarde, namelijk 216k!! Een stijging van meer dan 20% in een jaar. Dit lijkt me niet normaal. Kan ik hier iets tegen doen? Bezwaar maken moet wel op iets gebaseerd zijn...

[Rukapul]

Eriksk schreef op zaterdag 15 februari 2014 @ 14:43:
Vorig jaar hebben we een huis gekocht. De WOZ-waarde was op dat moment 178k (2 weken geleden per toeval nog eens opgevraagd). Het huis is gekocht voor 213k, taxatie makelaar was dacht ik 205k.
Nu krijg ik een aanslag van de gemeente met daarop een nieuwe WOZ-waarde, namelijk 216k!! Een stijging van meer dan 20% in een jaar. Dit lijkt me niet normaal. Kan ik hier iets tegen doen? Bezwaar maken moet wel op iets gebaseerd zijn...

Het kan net zo makkelijk zijn dat de waarde daarvoor te laag was

En als je midden 2013 een huis koop voor 213k dan kan de WOZ voor 2014 wel iets hoger liggen dan dat. Het is toch zo dat men uitgaat van toestand per 1-1-2014 en prijspeil 1-1-2013? In een dalende markt zullen de prijzen per 1-1-2013 iets hoger hebben gelegen dan midden 2013.

Bezwaar aantekenen kan, maar dan ga je dus (impliciet) betogen dat je eigen transactie niet voor een representatieve marktprijs zou hebben plaatsgevonden.

[TripleNL]

@eriksk, bezwaar maken tegen de hoogte, al is het pro forma. Gemeente vragen wat de peilwoningen zijn waarop de WOZ is bepaald en dan zelf even wat transacties opvragen uit jouw buurt bij het kadaster.

Dit alles naast elkaar leggen, daarop je bezwaar aanvullen.

Let wel enkele handelingen kosten geld, maar als je eenmaal in het gelijkgesteld bent vergoed de gemeente die.

Is mij nu 5 jaren achtereen gelukt de WOZ bij te laten stellen op alleen al basis van verschil in peilwoningen en kadaster.

Good luck!

@Rukapul betogen dat je eigen transactie niet tegen reeële waarde gebeurd is doet er niet toe, gemeenten hebben dit jaren lang als standaard verweer gebruikt in beroepsfase voor de rechter en zijn daar genadeloos van teruggekomen. WOZ is last geen unieke maar generieke prijzen en heffingen toe en vaak vergeten gemeenten dat de transactiewaarde van een woning meer behelst dan alleen de koop van een woning. Denk aan een zwembad in de tuin of losstaand chaletje wat meegekocht wordt. Of aan inboedel wat meegefinancierd wordt.

Daarnaast staat het in regulier economisch verkeer toe dat je goederen en onroerende goederen tegen een niet reële waarde verwerft. Zolang er maar niets strafbaars aan of tijdens verwerving gebeurd

[ Voor 41% gewijzigd door TripleNL op 15-02-2014 15:12 ]

[Eriksk]

Dank voor de antwoorden. Ik wil niet zeggen dat de taxatiewaarde niet klopte, maar zo'n stijging lijkt me niet reëel. In het taxatierapport worden vergelijkbare huizen getoond. De vergelijking houd in mijn ogen op bij de eigenschappen, baksteen, dakpannen en hetzelfde postcodegebied (maw, compleet andere oppervlakte, type woning en bouwjaar).

Nu het leuke; ons huis is precies hetzelfde dan die van de buurman. Dus ik vroeg hem naar zijn woz-waarde. Het viel hem ook al op dat er zo'n verschil in zat, maar hij had er niet goed naar gekeken. Ik kreeg later een bericht dat er inderdaad een verschil was met 2013, maar juist de andere kant op; 143k! Dat is dus 53k verschil voor precies hetzelfde huis op een kavel van 7m2 na. Nee, op die 7m2 wordt geen goud gedelfd

[foto]

Iemand ervaring met het volgende?

Wij hebben een huis op het oog vraagprijs 300.000 (net meer dan een halve ton gezakt).

Verwachte aankoop prijs +/-290.000 net boven NHG dus.

Het huis staat op een ruim kavel verdeelt in meerdere percelen (kadastraal vast gelegd).
Aangezien er +/- 1/3de eigen geld ingaat vroeg ik me af of het mogelijk is om alle "extra" percelen los(buiten de hypotheek om) te kopen, en zo de koopprijs van het huis + het perceelwaar het opstaat onder de NHG grens te krijgen...

Is dit toegestaan, of krijg je hier achteraf gezeur mee?

[Krisp]

Ik zou proberen om hem op de NHG-grens te kopen, met een take it or leave it bod. Als dat niet kan, kun je weer verder kijken naar creatieve oplossingen.

[Kju]

Eriksk schreef op zondag 16 februari 2014 @ 12:01:
Dank voor de antwoorden. Ik wil niet zeggen dat de taxatiewaarde niet klopte, maar zo'n stijging lijkt me niet reëel. In het taxatierapport worden vergelijkbare huizen getoond. De vergelijking houd in mijn ogen op bij de eigenschappen, baksteen, dakpannen en hetzelfde postcodegebied (maw, compleet andere oppervlakte, type woning en bouwjaar).

Nu het leuke; ons huis is precies hetzelfde dan die van de buurman. Dus ik vroeg hem naar zijn woz-waarde. Het viel hem ook al op dat er zo'n verschil in zat, maar hij had er niet goed naar gekeken. Ik kreeg later een bericht dat er inderdaad een verschil was met 2013, maar juist de andere kant op; 143k! Dat is dus 53k verschil voor precies hetzelfde huis op een kavel van 7m2 na. Nee, op die 7m2 wordt geen goud gedelfd

Hoe raar het ook klinkt maar bij WOZ-waarderingen heeft het geen zin om te kijken naar de WOZ-waarde in het jaar ervoor. Bij de waardering in het kader van de WOZ wordt uitsluitend gekeken naar transacties die binnen een jaar (voor of na) de peildatum vallen. Als daar transacties bij zitten waar uitschieters in vallen zal je "het moeten gooien op" verschillen in afwerking, installaties en inrichting. Als er echt geen transacties binnen die termijn vallen zal er worden gekeken naar oudere/jongere transacties.

foto schreef op maandag 17 februari 2014 @ 11:19:
Iemand ervaring met het volgende?

Wij hebben een huis op het oog vraagprijs 300.000 (net meer dan een halve ton gezakt).

Verwachte aankoop prijs +/-290.000 net boven NHG dus.

Het huis staat op een ruim kavel verdeelt in meerdere percelen (kadastraal vast gelegd).
Aangezien er +/- 1/3de eigen geld ingaat vroeg ik me af of het mogelijk is om alle "extra" percelen los(buiten de hypotheek om) te kopen, en zo de koopprijs van het huis + het perceelwaar het opstaat onder de NHG grens te krijgen...

Is dit toegestaan, of krijg je hier achteraf gezeur mee?

Uiteraard kan je voor elk perceel apart een koopovereenkomst maken en dan ook alleen het NHG stuk financieren. De verkoper zal hier heus wel aan meewerken.

of in de koopovereenkomst "het verkochte" splitsen en ook de koopsommen opsplitsen, het maakt het dan wel moeilijker voor een bank (ze doen vaak met opzet moeilijk) om het in één keer te snappen, maar het moet kunnen

[ Voor 4% gewijzigd door Kju op 17-02-2014 11:54 ]

[Stoffel]

Krisp schreef op maandag 17 februari 2014 @ 11:26:
Ik zou proberen om hem op de NHG-grens te kopen, met een take it or leave it bod. Als dat niet kan, kun je weer verder kijken naar creatieve oplossingen.

+1, Zo heb ik mijn huis ook gekocht. Hoewel mij van alle kanten werd verteld dat het aandragen van argumenten bij je bod weinig zin heeft om verkopers te overtuigen heeft het toch gewerkt.

[ph4ge]

Stoffel schreef op maandag 17 februari 2014 @ 13:08:
+1, Zo heb ik mijn huis ook gekocht. Hoewel mij van alle kanten werd verteld dat het aandragen van argumenten bij je bod weinig zin heeft om verkopers te overtuigen heeft het toch gewerkt.

Precies, het versterkt je uitgangspunt natuurlijk enorm als er een harde grens is. Je concurrerende kopers, als die er zijn, lopen tegen hetzelfde aan. De kosten koper zijn natuurlijk ook hoger als je het gaat opdelen, voor zover de NHG er aan meewerkt. Ik zou zeker de verkopers niet op dat idee brengen. Sterker nog, je moet niet vergeten dat als jij het ooit weer wil verkopen dat de kopers nooit meer NHG krijgen, want die zakt de komende jaren nog ongeveer 1,5 ton, wat het dus voor jou ook weer lastiger maakt op het moment dat je het wil doorverkopen.

Ben je trouwens niet goedkoper uit als je het eigen geld wat je nu zo gebruiken om losse percelen te kopen zou gebruiken bij de inbreng van 1 hypotheek zonder NHG maar dus met een smak eigen geld?

[ Voor 13% gewijzigd door ph4ge op 17-02-2014 15:08 ]

[foto]

ph4ge schreef op maandag 17 februari 2014 @ 13:36:
[...]
Ben je trouwens niet goedkoper uit als je het eigen geld wat je nu zo gebruiken om losse percelen te kopen zou gebruiken bij de inbreng van 1 hypotheek zonder NHG maar dus met een smak eigen geld?

Het scheelt een paar tiende procent als je NHG neemt, 0,2-0,3 misschien...

Dat is wat mij betreft helaas nog steeds het kromme aan de Nederlandse hypotheken...NHG zonder eigen geld is goedkoper dan een hypotheek zonder NHG waar je 1/3de eigen geld inbrengt...

[FreakNL]

Is het in de huidige tijd (de verkopen lijken iig te stijgen, of de prijzen dat ook doen is nog lastig in te schatten) nog reeel om flink te onderbieden?

Ik heb een huis op het oog waar ik een maximale prijs voor in mijn hoofd heb. Hij staat te koop voor 275 maar ik heb er max 250 voor over. Huis staat al sinds december 2012 te koop, dus dat is "gunstig". Probleem is echter dat de verkoper op 310 begonnen is (wat overigens echt te hoog is, dat zijn echt pre crisis prijzen), dus inmiddels al een goeie 35 gezakt is, dus nog verder zakken zal psychisch niet goed vallen denk ik?

En wellicht dat hij een substantiel lager bod niet eens serieus neemt. Probleem daarbij is echter dat ik gewoon niet verder kan en wil gaan dan 250. Dus wat is dan wijsheid. Meteen een eindbod van 250 neerleggen is ook zo wat. Maar een bod van 225 doen om dan op 250 uit te komen is ook wel iets teveel van het goede, dan levert hij er 90 op in tov de originele vraagprijs.

Ik ben overigens niet bang voor afwijzing of om voor lul te staan, maar ben een beetje op zoek naar de beste strategie (en of het uberhaupt zin heeft hier energie in te steken)...

Iemand ervaringen/tips?

[Verwijderd]

foto schreef op maandag 17 februari 2014 @ 14:33:
[...]


Het scheelt een paar tiende procent als je NHG neemt, 0,2-0,3 misschien...

Dat is wat mij betreft helaas nog steeds het kromme aan de Nederlandse hypotheken...NHG zonder eigen geld is goedkoper dan een hypotheek zonder NHG waar je 1/3de eigen geld inbrengt...

Toen wij afgelopen september een hypotheek afsloten scheelde wel/geen NHG anders 0.6% op de hypotheekrente - dat vind ik nogal wat!

Ik ben het wel met je eens dat het nogal krom is dat je rente even hoog is bij volledige of gedeeltelijke financiering. Maar ik meen een tijdje terug (in dit topic, of anders Ontwikkelingen op de huizenmarkt) gelezen te hebben dat hier ook verandering in begint te komen - in ieder geval bij een klein aantal hypotheekbedrijven.

[ph4ge]

FreakNL schreef op woensdag 19 februari 2014 @ 14:21:
Is het in de huidige tijd (de verkopen lijken iig te stijgen, of de prijzen dat ook doen is nog lastig in te schatten) nog reeel om flink te onderbieden?

Ik heb een huis op het oog waar ik een maximale prijs voor in mijn hoofd heb. Hij staat te koop voor 275 maar ik heb er max 250 voor over. Huis staat al sinds december 2012 te koop, dus dat is "gunstig". Probleem is echter dat de verkoper op 310 begonnen is (wat overigens echt te hoog is, dat zijn echt pre crisis prijzen), dus inmiddels al een goeie 35 gezakt is, dus nog verder zakken zal psychisch niet goed vallen denk ik?

En wellicht dat hij een substantiel lager bod niet eens serieus neemt. Probleem daarbij is echter dat ik gewoon niet verder kan en wil gaan dan 250. Dus wat is dan wijsheid. Meteen een eindbod van 250 neerleggen is ook zo wat. Maar een bod van 225 doen om dan op 250 uit te komen is ook wel iets teveel van het goede, dan levert hij er 90 op in tov de originele vraagprijs.

Ik ben overigens niet bang voor afwijzing of om voor lul te staan, maar ben een beetje op zoek naar de beste strategie (en of het uberhaupt zin heeft hier energie in te steken)...

Iemand ervaringen/tips?

Het aantal nationale transacties heeft hier niks mee te maken (die overigens nog gewoon ver onder het niveau van voor de crisis liggen, marginaal beter dan het absolute dieptepunt is nog altijd niet bepaald goed). In tijden met weinig transacties kan een huis een zeer scherpe vraagprijs hebben, in tijden met veel transacties kan een vraagprijs volstrekt onrealistisch zijn.Het hangt van het huis zelf af en wat het een koper zoals jij het waard vindt.

Sowieso geldt niet geschoten is altijd mis. Zeker als jij kan onderbouwen dat het huis waard is wat jij er voor kan en wil betalen moet je het gewoon proberen. In het ergste geval komen jullie er niet uit, dat kan gebeuren. Als twee autohandelaren over een auto onderhandelen komen ze er ook weleens niet uit, de verkoper kan altijd denken dat hij er meer voor kan krijgen en de koper kan altijd denken dat zijn geld ergens anders beter besteed is. Al wil de koper nog zo graag kopen en de verkoper er nog zo graag vanaf, soms kom je er niet uit. Geeft niks.

[FreakNL]

Misschien moet ik het maar gewoon proberen inderdaad. En ik moet eerlijk toegeven dat ik hoop op een mazzeltje, wat wellicht in het geheel niet realistisch is. Ik heb namelijk het idee dat de huidige prijs best een reeele prijs is voor het huis en de buurt. Dat kan/wil ik me echter niet veroorloven.

Maar je weet het nooit, wellicht hebben ze helemaal nog geen bod gehad het laatste jaar (wat ik me overigens echt niet kan voorstellen, denk eerder dat ze nog met een prijs van voor de crisis in hun hoofd zitten)..

Blijft staan of ik moet beginnen met een eindbod van 245/250 of een beginbod van 225.... Lastig

[Woy]

@FreakNL: Ik zou denk eerst wel een bod van 225/230 neerleggen en kijken hoe er op gereageerd wordt. Je kunt daarna eventueel altijd nog een eindbod met beperkte geldigheid van 250 neerleggen.

Mochten ze op je bod reageren dan heb je een goede kans dat je in het midden uitkomt, mochten ze er niet op reageren geef jij gewoon je maximum en ligt de keus bij de verkoper. Zorg er dan wel voor dat je ook echt niet meer verder onderhandeld.

[ Voor 39% gewijzigd door Woy op 19-02-2014 15:52 ]

[mtr33]

@FreakNL: dat een eerdere vraagprijs 310 is doet er in de onderhandeling niet toe. De huidige vraagprijs is 275. Psychisch zit het 310 bedrag weliswaar in het hoofd van de verkoper (keep on dreaming..) maar dat is botgezegd niet jouw probleem. Als je max 250 wil betalen, moet je IMHO nooit meer dan 225 als eerste bod neerleggen. Aan de reactie of het tegenbod van de verkoper kun je vervolgens inschatten of 250 haalbaar is. Zelfs als het niet haalbaar lijkt kun je altijd nog een eindbod met beperkte geldigheid van bijvoorbeeld 245 doen. De kans op afwijzing is dan groot, maar je moet niet vreemd opkijken als ze dan na een aantal weken alsnog bij je terugkomen. Vergeet niet: de markt is in jouw voordeel en enkel de erg scherp geprijsde woningen verkopen snel (en dat weet je binnen een week of wat na plaatsing).

[Kju]

Wat FreakNL nu doet is, voor zo ver ik uit de post kan halen, gissen op basis van nietszeggende vraagprijzen. Een vraagprijs is een uinodiging tot het doen van een bod en bied geen enkele houvast voor de waarde. Ik heb niets gezien waaruit blijkt dat hij weet wat het waard is. Wat als hij het meekrijgt voor het bedrag die hij bied en het blijkt (achteraf) nog steeds te duur?

Het verstandigste is toch nog steeds:
- bepaal wat het waard is (niet op basis van vraagprijzen maar op basis van koopsommen en verschillen tussen de referentiepanden), het liefst waarderen door iemand die ervaring heeft
- bepaal daarna of er obv de verhouding vraagprijs-marktwaarde nog veel ruimte in zit en of je verwacht dat de verkoper genoeg ruimte heeft om je tegemoet te komen

Ongeacht of je verwacht dat de verkoper je tegemoet zal komen:
- breng het brutaalste bod uit die je durft te doen, je weet al wat het waard is en hoe ver je kan gaan zonder het risico te lopen dat je te veel betaalt.

[ Voor 5% gewijzigd door Kju op 19-02-2014 17:39 ]

[mtr33]

Een onafhankelijke waardebepaling door een expert is altijd verstandig, maar moet ook niet worden overschat. Objectivering op basis van koopsommen en marktbewegingen kan helpen een goed gevoel te krijgen, maar uiteindelijk moet je altijd voor je zelf bepalen wat je de woning waard vind en middels bouwkundig vooronderzoek verrassingen voorkomen. Koopsommen en marktbewegingen zijn uiteindelijk niets meer dan een optelsom van subjectieve overwegingen, dus slechts schijn-objectivering.

Als FreakNL voor zichzelf de grens bij 250 heeft getrokken is niet echt relevant meer hoe hij daartoe is gekomen. Wel kun je overwegen een aankoopmakelaar/taxateur een taxatie uit te laten voeren. Als zijn taxatie <250 is geef je hem bijvoorbeeld de opdracht het voor die prijs binnen te halen (met beloning volledig afhankelijk van het verschil tussen de 250 en de verkoopprijs) of als zijn taxatie dicht bij de 250 zit doe je het zelf om kosten te besparen.

EDIT: @Kju hieronder: ik zeg nergens dat je je moet laten leiden door emotionele waarde, enkel dat het er uiteindelijk om gaat wat het huis voor de koper waard is, aangezien hij/zij er in gaat wonen. Bekijk je een huis als beleggingsobject (imho big fail, zie recent verleden) ligt het iets genuanceerder. 'Waarde' gaat om meer dan enkel €. Ik neem overigens aan dat iedere koper voor zijn waardebepaling huiswerk doet....

[ Voor 25% gewijzigd door mtr33 op 20-02-2014 13:27 ]

[cooper87]

Ik ben ook aan het rondkijken om een huis te kopen (alleen). Heb er één van rond de 230k op het oog die al sinds eind 2010 te koop staat. Wat het lastig maakt is dat ik sinds 1.5 jaar als ZZP'er (developer) werk. Mijn omzet is echter redelijk goed (eerste half jaar 60k, laatste jaar 120k), maar ik heb ik dus maar de beschikking over 1.5 jaarrekening in plaats van de veelgevraagde 3 wat ik op internet lees. Wel ben ik van plan eigen geld in de hypotheek te stoppen (50k-75K). Hiervoor had ik een baan met een jaarsalaris van ongeveer 43k (wellicht relevant).

Volgende week heb ik een afspraak bij 2 "onafhankelijke" (voor zover dat mogelijk is) hypotheekadviseurs voor een verkennend gesprek. Ik ben echter benieuwd wat jullie van de situatie denken: wordt het kansloos om een hypotheek te krijgen of zien jullie wel kansen?

[Kju]

mtr33 schreef op woensdag 19 februari 2014 @ 18:14:
Een onafhankelijke waardebepaling door een expert is altijd verstandig, maar moet ook niet worden overschat. Objectivering op basis van koopsommen en marktbewegingen kan helpen een goed gevoel te krijgen, maar uiteindelijk moet je altijd voor je zelf bepalen wat je de woning waard vind en middels bouwkundig vooronderzoek verrassingen voorkomen. Koopsommen en marktbewegingen zijn uiteindelijk niets meer dan een optelsom van subjectieve overwegingen, dus slechts schijn-objectivering.

Een waardering door een taxateur blijft een opinie, in die zin heb je gelijk. Waar je geen gelijk in hebt is dat je je moet laten leiden door emotionele waarde (rekening houdend met de uitkomsten van een bouwkundig onderzoek), dat is niet verstandig. Ik ken genoeg gevallen die, ondanks dat de aankoop tijdens de piek in 2008 plaatsvonden, nu niet onder water hadden gestaan als ze gewoon hun huiswerk hadden gedaan voordat ze gingen bieden. Hieronder geef je dan weer wel de overweging mee om toch te laten taxeren...?

Als FreakNL voor zichzelf de grens bij 250 heeft getrokken is niet echt relevant meer hoe hij daartoe is gekomen. Wel kun je overwegen een aankoopmakelaar/taxateur een taxatie uit te laten voeren. Als zijn taxatie <250 is geef je hem bijvoorbeeld de opdracht het voor die prijs binnen te halen (met beloning volledig afhankelijk van het verschil tussen de 250 en de verkoopprijs) of als zijn taxatie dicht bij de 250 zit doe je het zelf om kosten te besparen.

Het maakt wel uit hoe hij zijn grens bepaalt. Redenen als "meer heb ik er niet voor over" (zonder verder onderzoek anders dan vraagprijsvergelijking), "meer dan 20% onder de vraagprijs betaal ik niet", "gewoon omdat het kan", "meer kan ik niet financieren" hebben niets te maken met de waarde van de woning.

cooper87 schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 09:05:
Ik ben ook aan het rondkijken om een huis te kopen (alleen). Heb er één van rond de 230k op het oog die al sinds eind 2010 te koop staat. Wat het lastig maakt is dat ik sinds 1.5 jaar als ZZP'er (developer) werk. Mijn omzet is echter redelijk goed (eerste half jaar 60k, laatste jaar 120k), maar ik heb ik dus maar de beschikking over 1.5 jaarrekening in plaats van de veelgevraagde 3 wat ik op internet lees. Wel ben ik van plan eigen geld in de hypotheek te stoppen (50k-75K). Hiervoor had ik een baan met een jaarsalaris van ongeveer 43k (wellicht relevant).

Volgende week heb ik een afspraak bij 2 "onafhankelijke" (voor zover dat mogelijk is) hypotheekadviseurs voor een verkennend gesprek. Ik ben echter benieuwd wat jullie van de situatie denken: wordt het kansloos om een hypotheek te krijgen of zien jullie wel kansen?

Ik denk niet dat je problemen zal hebben om te financieren (ervan uitgaand dat je winst bedoelt in plaats van omzet). Zorg er wel voor dat je cijfers door een AA of RA gemaakt zijn, dan is een accountantsverklaring voldoende en makkelijker in het proces. Ook zou ik het als eerste proberen bij je huisbank omdat daar ook je cashflow loopt. Ik zie vaak genoeg zzp'ers met jaarcijfers van één jaar die wel gewoon hun financiering rond krijgen. Waarom zou een bank iemand weigeren die in z'n eerste jaar 120k winst maakt met perspectief op meer?
(ik zie wel staan dat je het over omzet hebt maar gezien je branche verwacht ik niet dat je noemenswaardige kosten hebt en dat je winst dan ook vrijwel gelijk is aan je omzet).

[cooper87]

Kju schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 09:11:
Ik denk niet dat je problemen zal hebben om te financieren (ervan uitgaand dat je winst bedoelt in plaats van omzet). Zorg er wel voor dat je cijfers door een AA of RA gemaakt zijn, dan is een accountantsverklaring voldoende en makkelijker in het proces. Ook zou ik het als eerste proberen bij je huisbank omdat daar ook je cashflow loopt. Ik zie vaak genoeg zzp'ers met jaarcijfers van één jaar die wel gewoon hun financiering rond krijgen. Waarom zou een bank iemand weigeren die in z'n eerste jaar 120k winst maakt met perspectief op meer?
(ik zie wel staan dat je het over omzet hebt maar gezien je branche verwacht ik niet dat je noemenswaardige kosten hebt en dat je winst dan ook vrijwel gelijk is aan je omzet).

Ik doe mijn administratie zelf, maar de uiteindelijke aangiften worden inderdaad door een accountant gemaakt, AA of RA heb ik eigenlijk geen idee van, dat zou ik even moeten controleren. Edit: er staat AA op de website.

Ik bedoelde inderdaad winst, excuus.

Met huisbank bedoel je de zakelijke bank? Zakelijk gezien zit ik namelijk bij de ING, privé bij de ABN Amro. Maakt dat echt veel uit? Hebben ze aan een aantal afschriften niet genoeg om te zien dat het wel redelijk klopt?

[fietslampje]

Ik ben nu bezig met een regelen van een hypotheek, maar hierbij vraagt de bank om een kopie aangifte inkomstenbelasting 2012.

Heeft enig idee wat de bank hiermee wil doen? Ik vind het een vreemd verzoek omdat ik niet snap wat mijn inkomsten uit 2012 te maken hebben met een hypotheek in 2014 Q2..

Ik heb gewoon een vast dienstverband.

[FreakNL]

Bedankt voor de reactie op mijn vraag. Allemaal valide standpunten.


@Kju,
Het klopt inderdaad dat ik niemand die er verstand van heeft er naar heb laten kijken. Toch denk ik wel dat het huis de huidige prijs waard is. Waaorm ik dat denk?

1. Het is relatief nieuw (1997)
2. Het is groter dan gemiddeld
3. Het staat in een rustige wijk, weinig vandalisme (op het 1e gezicht), geen sociale huur in de buurt en alle huizen zitten rond 2.5/3 ton. De enige wijk die eraan grenst is nog duurder. Voor de rest is er geen aangrenzing, ligt aan de rand vd agglomeratie.
4. Nieuwe badkamer+keuken (alhoewel dat in de verkoop niet zoveel waarde heeft)
5. Tuin ligt uitermate gunstig op het ZW, dat is ook iets wat nooit verandert natuurlijk
6. Verpaupering van de buurt is niet echt waarschijnlijk, alhoewel je nooit weet. Maar er zit geen trein of metrostation in de buurt, dat scheelt ook al.
7. De wijk is ruim opgezet met veel groen en waterpartijen.
8. Er staat heel weinig te koop (weet niet of dat een voor- of nadeel is), maar hetgeen wat te koop heeft gestaan (vergelijkbare huizen) is allemaal rond de 270k/300k weggegaan.

Als ik zo allemaal bekijk snap ik er eigenlijk geen reet van dat het al zo lang te koop staat. Enige wat ik dan kan verzinnen is dat ze of heel erg sterk vasthouden aan de prijs (maar zelfs dat zou geen probleem moeten zijn), of dat het toch minder mooi is dan het lijkt of dat ze heel erg aso's/tokkie's hebben als buren.


Maar dan nog, waardevolle input Kju. En ook de anderen, bedankt! Ik moest maar eens actie gaan ondernemen

[Lointje]

@fietslampje
Omdat daarop staat hoeveel je op jaarbasis verdiend hebt, hoeveel je netto inkomen is, ... etc. Het jaar 2013 is nog maar "net" gedaan en dus is die belastingsaangifte nog niet afgehandeld. De laatst afgehandelde is die van 2012 en daarom vragen ze die vermoed ik?
Hier in Belgie vroegen ze gewoon een loonafschrift van de laatste drie maanden.

@freakNL als een huis al lang te koop staat moet je toch goed opletten. Meestal is het dan toch te duur, ofwel scheelt er toch iets aan het huis / omgeving. Goed opletten dus :-) Enkel als er veel opknapwerk is, kan een huis al wat langer stand houden omdat niet iedereen daar tijd en geld wil in investeren.

[fietslampje]

Ze willen dus ook een recente loonstrook, ik had verwacht dat ze daar genoeg aan hadden. In 2012 was mijn inkomen een stuk lager, dus ik hoop niet dat ze er al te veel conclusies aan verbinden.

[Figo112]

@fietslampje,

Mij hebben ze vorige week ook gevraagd om een ib 2012, is tegenwoordig volgens mij normaal. Dit hebben ze tot zover ik heb gezien gebruikt om het adviesdocument op te stellen.
Daarin zie je dezelfde cijfers weer terugkomen. Ze gebruiken in iedergeval de inkomensgegevens uit 2012 niet om de hoogte van je hypotheek te bepalen. De inkomen op je werkgeversverklaring is leidend hiervoor.

[Verwijderd]

*knip* Spam spam spam

[ Voor 95% gewijzigd door gambieter op 20-02-2014 12:33 ]

[Figo112]

^ was jouw bericht op het hypothekenforum niet verwijderd omdat je bij eyeopen zou werken?

[NMe]

Figo112 schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 11:35:
^ was jouw bericht op het hypothekenforum niet verwijderd omdat je bij eyeopen zou werken?

Geen idee, maar hier roept ze tot twee keer toe dat ze al een hypotheek bij ze heeft afgesloten, dus ik zou persoonlijk nooit met EyeOpen zaken doen omdat ze het blijkbaar moeten hebben van reviewvervalsing.

[Figo112]

@NMe

Bedoelde http://www.hypotheken-for...iewtopic.php?f=11&t=12709

[Kju]

FreakNL schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 10:49:

8. Er staat heel weinig te koop (weet niet of dat een voor- of nadeel is), maar hetgeen wat te koop heeft gestaan (vergelijkbare huizen) is allemaal rond de 270k/300k weggegaan.

Dus je hebt wel iets van huiswerk gedaan...
Waarom het nog niet verkocht is kan je aan de verkopende makelaar vragen. Je kan ook check op Funda wat de verhouding te koop-verkocht op buurtniveau is. Als er bijvoorbeeld 100 objecten te koop staan en er in de afgelopen 12 maanden 3 objecten verkocht zijn is het waarschijnlijk niet een heel populaire buurt en kiezen kopers misschien voor een betere buurt waar ze voor hetzelfde geld terecht kunnen.

[André]

cooper87 schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 09:05:
Ik ben ook aan het rondkijken om een huis te kopen (alleen). Heb er één van rond de 230k op het oog die al sinds eind 2010 te koop staat. Wat het lastig maakt is dat ik sinds 1.5 jaar als ZZP'er (developer) werk. Mijn omzet is echter redelijk goed (eerste half jaar 60k, laatste jaar 120k), maar ik heb ik dus maar de beschikking over 1.5 jaarrekening in plaats van de veelgevraagde 3 wat ik op internet lees. Wel ben ik van plan eigen geld in de hypotheek te stoppen (50k-75K). Hiervoor had ik een baan met een jaarsalaris van ongeveer 43k (wellicht relevant).

Volgende week heb ik een afspraak bij 2 "onafhankelijke" (voor zover dat mogelijk is) hypotheekadviseurs voor een verkennend gesprek. Ik ben echter benieuwd wat jullie van de situatie denken: wordt het kansloos om een hypotheek te krijgen of zien jullie wel kansen?

Ik denk dat je een goede kans hebt, ik heb op 2 jaren een hypotheek van 350k kunnen krijgen afgelopen december. Als je maar een goed verhaal hebt waar ze bij de bank in meegaan. Dan doen ze bijvoorbeeld in jouw geval 60k + 120k = 90k gemiddeld, daar 90% van = 81k maal 4 (soms 4,5) = 324k wat mogelijk is. De ene bank doet 1 * jaar1 + 2 * jaar2 + 3* jaar3 / 6, de andere pakt 90% van laatste 2 jaren, en zo hebben ze allemaal hun eigen werkwijze. Het is in ieder geval maatwerk.

Dat jouw 60k van een half jaar is maakt niet uit, die telt gewoon voor het hele jaar. Het oude loondienstsalaris wordt nergens meegenomen. En het feit dat je eigen geld meebrengt is ook makkelijk. Als ik dit zo in kan schatten mag het geen enkel probleem opleveren.

[cooper87]

André schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 13:18:
[...]

Ik denk dat je een goede kans hebt, ik heb op 2 jaren een hypotheek van 350k kunnen krijgen afgelopen december. Als je maar een goed verhaal hebt waar ze bij de bank in meegaan. Dan doen ze bijvoorbeeld in jouw geval 60k + 120k = 90k gemiddeld, daar 90% van = 81k maal 4 (soms 4,5) = 324k wat mogelijk is. De ene bank doet 1 * jaar1 + 2 * jaar2 + 3* jaar3 / 6, de andere pakt 90% van laatste 2 jaren, en zo hebben ze allemaal hun eigen werkwijze. Het is in ieder geval maatwerk.

Dat jouw 60k van een half jaar is maakt niet uit, die telt gewoon voor het hele jaar. Het oude loondienstsalaris wordt nergens meegenomen. En het feit dat je eigen geld meebrengt is ook makkelijk. Als ik dit zo in kan schatten mag het geen enkel probleem opleveren.

Dank voor je reactie. Moet trouwens wel zeggen dat een deel van die 60k nog loondienst salaris was, maar goed dat moet geen probleem als ik je verhaal zo lees. Ik heb schriftelijk akkoord op een aantal langlopende projecten dit jaar (3 tot 6 maanden) dus de prognose van dit jaar ziet er weer beter uit dan vorig jaar. Hopelijk komt het goed. NHG zal wel lastig worden denk ik?

[johnwoo]

cooper87 schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 13:25:
[...]


Dank voor je reactie. Moet trouwens wel zeggen dat een deel van die 60k nog loondienst salaris was, maar goed dat moet geen probleem als ik je verhaal zo lees. Ik heb schriftelijk akkoord op een aantal langlopende projecten dit jaar (3 tot 6 maanden) dus de prognose van dit jaar ziet er weer beter uit dan vorig jaar. Hopelijk komt het goed. NHG zal wel lastig worden denk ik?

Eind 2012 was NHG voor mij onmogelijk, in dezelfde situatie (< 3 jaar ondernemer) werd mij verteld dat die 3 jaar een harde eis is van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (die de NHG-regels bepalen) en het met minder simpelweg onmogelijk is.

Maarr.. mogelijk is daar iets in gewijzigd, want een maand of 2-3 (?) geleden zag ik in dit topic iemand voorbij komen die het wel was gelukt om met < 3 jaar NHG te krijgen. Dus zoek het in elk geval goed uit (of laat je hypotheekadviseur dat doen, en als hij direct al zegt dat het niet kan, laat hem dat dan eerst dubbelchecken ).

[edit] Op nhg.nl zie ik die 3-jaar-eis nog wel gewoon staan, dus hoe het die persoon in dit topic gelukt is, is mij onduidelijk, maar ik denk dat dat een mazzeltje was en er iemand van WEW overheen heeft gekeken.

Een zelfstandige dient drie volledige kalenderjaren (van 1 januari tot en met 31 december) inkomen te hebben genoten uit hetzelfde bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten. Heeft men bijvoorbeeld in het eerste jaar schoenen verkocht en in de twee opvolgende jaren een cafetaria gerund, dan is de aanvrager wel drie jaren werkzaam als zelfstandige, maar niet in dezelfde onderneming. Dit is derhalve niet toegestaan met Nationale Hypotheek Garantie.

[ Voor 31% gewijzigd door johnwoo op 20-02-2014 13:56 ]

[cooper87]

johnwoo schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 13:32:
[...]

Eind 2012 was NHG voor mij onmogelijk, in dezelfde situatie (< 3 jaar ondernemer) werd mij verteld dat die 3 jaar een harde eis is voor NHG en het met minder simpelweg onmogelijk is.

Maarr.. mogelijk is daar iets in gewijzigd, want een maand of 2-3 (?) geleden zag ik in dit topic iemand voorbij komen die het wel was gelukt om met < 3 jaar NHG te krijgen. Dus zoek het in elk geval goed uit (of laat je hypotheekadviseur dat doen, en als hij direct al zegt dat het niet kan, laat hem dat dan eerst dubbelchecken ).

Ok cool. Je hebt wel een non-NHG hypotheek gekregen als ondernemer < 3 jaar?

[Kju]

cooper87 schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 09:14:
[...]


Ik doe mijn administratie zelf, maar de uiteindelijke aangiften worden inderdaad door een accountant gemaakt, AA of RA heb ik eigenlijk geen idee van, dat zou ik even moeten controleren. Edit: er staat AA op de website.

Ik bedoelde inderdaad winst, excuus.

Met huisbank bedoel je de zakelijke bank? Zakelijk gezien zit ik namelijk bij de ING, privé bij de ABN Amro. Maakt dat echt veel uit? Hebben ze aan een aantal afschriften niet genoeg om te zien dat het wel redelijk klopt?

Had je reactie net niet gezien. Ik heb het over de bank waar je zakelijk bankiert. Hoe raar sommige eisen ook zijn, veel gebeurt omdat dat wordt opgelegd door AFM en/of intern beleid e.e.a. in het kader van de zorgplicht. Daarnaast kan ik me best voorstellen dat ik iemand die 450k bij mij zou komen lenen ook helemaal uit zou pluizen

[johnwoo]

cooper87 schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 13:33:
[...]


Ok cool. Je hebt wel een non-NHG hypotheek gekregen als ondernemer < 3 jaar?

Ja hoor, zonder NHG hoef je alleen een bank te vinden die met je mee wil, en hoewel die ook wel "richtlijnen" hebben over acceptatie (waar die 3 jaar ook vaak in staat), kunnen ze daar best van afwijken, als ze maar voldoende vertrouwen in je hebben. Het wordt dan maatwerk.

Acceptatie en hoogte van het te lenen bedrag hangen in zo'n geval ook af van de kwaliteiten van je hypotheekadviseur, en hoe goed hij je situatie krijgt uitgelegd aan de bank. Dus neem een goede adviseur, iemand die ervaring heeft met zulke cases.

[ Voor 20% gewijzigd door johnwoo op 20-02-2014 13:39 ]

[André]

johnwoo schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 13:36:
[...]

Acceptatie en hoogte van het te lenen bedrag hangen in zo'n geval ook af van de kwaliteiten van je hypotheekadviseur, en hoe goed hij je situatie krijgt uitgelegd aan de bank. Dus neem een goede adviseur, iemand die ervaring heeft met zulke cases.

Inderdaad, erg belangrijk. Mijn adviseur kon rechtstreeks schakelen met de banken om vooraf het een en ander te polsen zodat we met de meest optimaal onderbouwde aanvraag de aanvraag konden doen.

En NHG was geen optie in mijn geval.

[FreakNL]

Okay, woning waar ik het over had is onder voorbehoud verkocht

Irritant, staat meer dan een jaar te koop en op het moment dat mijn interesse gewekt is wordt hij verkocht...

Pfff, we zoeken maar weer verder dan....

[Verwijderd]

FreakNL schreef op donderdag 20 februari 2014 @ 16:44:
Okay, woning waar ik het over had is onder voorbehoud verkocht

Irritant, staat meer dan een jaar te koop en op het moment dat mijn interesse gewekt is wordt hij verkocht...

Pfff, we zoeken maar weer verder dan....

Les 1: Je hebt een huis pas op het oog nadat je bezichtigd hebt / de makelaar gesproken hebt.
Ons is dit ook 2x gebeurd, als we nu een "okay" huis zien, gelijk bellen voor bezichtiging, en dan zien we wel weer.

De "okay" huizen (die hun geld dus wel waard zijn) zijn nog steeds wel redelijk snel weg (hier in de regio in ieder geval).

/me heeft gisteren een huis bezichtigd, staat 6 weken te koop, en heb hem op het oog

Maandag langs met GF, als die het bevalt doe ik ter plekke een laag bod onder voorbehoud van technische keuring e.d. Dan zit ik (hopelijk) in onderhandeling.

[Wceend]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 februari 2014 @ 09:08:
[...]


Les 1: Je hebt een huis pas op het oog nadat je bezichtigd hebt / de makelaar gesproken hebt.
Ons is dit ook 2x gebeurd, als we nu een "okay" huis zien, gelijk bellen voor bezichtiging, en dan zien we wel weer.

De "okay" huizen (die hun geld dus wel waard zijn) zijn nog steeds wel redelijk snel weg (hier in de regio in ieder geval).

/me heeft gisteren een huis bezichtigd, staat 6 weken te koop, en heb hem op het oog

Maandag langs met GF, als die het bevalt doe ik ter plekke een laag bod onder voorbehoud van technische keuring e.d. Dan zit ik (hopelijk) in onderhandeling.

zou je wel ter plekken een bod doen? Ik zou het bekijken en daarna rustig thuis alles overdenken en dan pas een eventueel bod uitbrengen. We zitten echt niet in een markt dat je direct bij bezichtigen moet bieden omdat anders anderen je voor zijn.

[Woy]

Inderdaad, ik zou lekker naar huis gaan, en als het bevalt eventueel later via de telefoon of mail een bod doen. Dan heb je zelf de mogelijkheid om het er nog even over te hebben, en geef je ook minder het signaal af dat je het wel heel erg graag wil hebben.

[MrAcid]

Gewoon doen waar je je goed bij voelt. Ongeïnteresseerd doen tijdens bezichtigingen slaat nergens op als je later toch gewoon een bod uitbrengt. Wees gewoon jezelf en laat merken wat je vindt.

Je kunt ook super enthousiast zijn en daarna toch gewoon een laag bod neerleggen en hard een onderhandeling in gaan, dat staat echt los van elkaar. Makelaars prikken er ook zo doorheen: een bod is (serieuze, afhankelijk van de hoogte) interesse - ongeacht je gedrag/timing/bewoording rond dat bod.

[Wceend]

MrAcid schreef op vrijdag 21 februari 2014 @ 10:28:
Gewoon doen waar je je goed bij voelt. Ongeïnteresseerd doen tijdens bezichtigingen slaat nergens op als je later toch gewoon een bod uitbrengt. Wees gewoon jezelf en laat merken wat je vindt.

Je kunt ook super enthousiast zijn en daarna toch gewoon een laag bod neerleggen en hard een onderhandeling in gaan, dat staat echt los van elkaar. Makelaars prikken er ook zo doorheen: een bod is (serieuze, afhankelijk van de hoogte) interesse - ongeacht je gedrag/timing/bewoording rond dat bod.

Je hoeft niet ongeïntereseerd te zijn, dat je gaat bezichtigen geeft al aan dat je interesse hebt.
Maar in een huis ben je vaak enthousiast en laat je je mogelijk meeslepen en doe je impulsief iets. Als je thuis alles nog even overdenkt en bespreekt heb je wat meer rust en ben je wat meer overwogen.

Je koopt ten slotte geen pak melk maar een huis.