Ervaring met huis kopen deel 6

[qadn]

wat bij ons lang duurde was de levensverzekering; volgende keer zou ik van te voren zorgen er een rond te hebben voor genoeg en die dan later te verpanden.

[Avvd]

De btw-verhoging leidt er toe dat ook kopers die vóór de invoering van de tariefsverhoging hun nieuwe woning hebben gekocht, alsnog geconfronteerd worden met het nieuwe btw-tarief over de gehele aankoopprijs. Het minste wat van de politiek verwacht mag worden is dat dit onbedoelde effect gerepareerd wordt. Inmiddels lijkt er gelukkig wel voldoende politiek draagvlak voor een overgangsmaatregel, waarbij voor woningen die vóór de invoeringsdatum zijn verkocht, en daarna worden opgeleverd, nog het oude tarief geldt. Het is zaak dat de politiek zich daar snel publiekelijk over uitspreekt, want de grote onzekerheid die is ontstaan leidt op dit moment al tot veel vragen en onrust. Kopers worden zo onnodig kopschuw gemaakt.

bron: http://www.neprom.nl/List...sberichten%2fdefault.aspx

Misschien toch nog hoopvol nieuws voor de mensen die net een nieuwbouw huis hebben gekocht?

Overigens is heel het stuk wel interessant om te lezen.

[ Voor 5% gewijzigd door Avvd op 03-06-2012 14:34 ]

[geldermalsen]

Ik heb zelf een appartement op het oog, alleen zijn de Vve kosten 140 euro in de maand.
Er is geen lift en het complex bestaat maar uit 4 appartementen.

Waar wordt dit bedrag dan op gebaseerd ik vind het nogal veel.

[Falcon]

Morgen de laatste zaken afronden en dan is het wachten t/m 15 juni 12:00 voor de passering van ons nieuwe huis.

Even een paar vragen die ik nog had voor de makelaar, maar misschien ook leuk om hier even te bespreken:

1. Wat als in de laatste bezichtiging (1 uur voor de passering) nog zaken ondeugdelijk blijken, hoe ga ik daar mee om tijdens de passering?
2. Omdat ik een huis koop die net 5 jaar oud is, hoe zit het met garantie op verschillende zaken van het huis?

Deze week eerst de nieuwe lease-auto (Megane)

[ph4ge]

Blueone schreef op zondag 03 juni 2012 @ 14:32:
[...]

bron: http://www.neprom.nl/List...sberichten%2fdefault.aspx

Misschien toch nog hoopvol nieuws voor de mensen die net een nieuwbouw huis hebben gekocht?

Overigens is heel het stuk wel interessant om te lezen.

Je hebt toch een von prijs afgesproken, die inclusief btw is? Lijkt mij logisch dat het risico bij de verkoper ligt?

[Anoniem: 434488]

geldermalsen schreef op zondag 03 juni 2012 @ 21:58:
Ik heb zelf een appartement op het oog, alleen zijn de Vve kosten 140 euro in de maand.
Er is geen lift en het complex bestaat maar uit 4 appartementen.

Waar wordt dit bedrag dan op gebaseerd ik vind het nogal veel.

Daar kom je heel simpel achter,vraag de laatste jaarverslagen van die VvE op. Dan kom je er snel achter of ze hoge onderhoudskosten hebben of verwachten, en of ze bv een achterstand of schuld hebben die ingelost moet worden.
Daarnaast, bij weinig appartementen zijn de VvE kosten vaak relatief hoog. Vergeet ook niet dat in de servicekosten ook veel uitgaven zitten die je normaal ook maakt, alleen zijn die niet zo zichtbaar. Denk aan opstalverzekering en schilderwerk.

[TheFes]

Ravnoss schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 20:45:
[...]


Success! Ik vind het een erg leuk en sfeervol huis. Keep us up-to-date!

En we hebben een antwoord. Ze willen 335.000 zonder roerende zaken, en dan om de tafel gaan zitten om de roerende zaken te bespreken. Eén van de zaken die zij roerend beschouwen is de kast in de gang, daar zit ook de meterkast in. Als ze die weghalen hebben we losse meters aan de muur hangen

Aankoopmakelaar heeft weer hetzelfde advies, poot stijf houden (eventueel 335.500 bieden inclusief roerende zaken)

[Fiber]

Je gaat toch geen aankoop/verkoop van een huis laten stuklopen op 500 Euro...?

[TheFes]

Fiber schreef op maandag 04 juni 2012 @ 13:12:
Je gaat toch geen aankoop/verkoop van een huis laten stuklopen op 500 Euro...?

Het laatste bod van de verkopers was 340.000 het gaat in hun ogen dus om 5.000 euro. Zij willen dus waarschijnlijk wel minstens een duizend of 3 voor de roerende zaken.

Bedragen hieronder zijn dus inclusief roerende zaken, waarbij vooral de kast in de hal, en de lamp in de hal en keuken voor ons interessant zijn.

Samen met onze aankoopmakelaar hebben we een bod van 330.000 gedaan, met no-risk clausule voor verkoop van ons huidig huis van 5 maanden. Tegenbod van 345.000 gehad. Daarna heeft onze aankoopmakelaar aangegeven dat wij eigenlijk niet meer dan 335.000 kunnen en willen betalen, waarop we een eindbod terug kregen van 340.000.

Ben nu erg in dubio wat te doen.. De aankoopmakelaar adviseert voet bij stuk te houden en verwacht dat ze dan het bod van 335.000 nog wel accepteren. En zouden ze echt voor een verschil van minder dan 1.5% de verkoop niet door laten gaan? Van de andere kant, laten wij voor minder dan 1.5% verschil ons droomhuis schieten?

http://www.funda.nl/koop/...-47151711-molenstraat-10/

[argro]

geldermalsen schreef op zondag 03 juni 2012 @ 21:58:
Ik heb zelf een appartement op het oog, alleen zijn de Vve kosten 140 euro in de maand.
Er is geen lift en het complex bestaat maar uit 4 appartementen.

Waar wordt dit bedrag dan op gebaseerd ik vind het nogal veel.

Vaak zijn stookkosten en/of (warm) water ook onderdeel van de VvE-kosten. Scheelt natuurlijk ook nogal. Anders krijg je zelf nog een rekening voor gas en/of water.

[eymey]

qadn schreef op zaterdag 02 juni 2012 @ 00:30:
wat bij ons lang duurde was de levensverzekering; volgende keer zou ik van te voren zorgen er een rond te hebben voor genoeg en die dan later te verpanden.

Same here . Zeker als je in het verleden toch enkele keren bij de huisarts bent geweest voor iets meer dan een verkoudheidje of griepje, of natuurlijk als je een chronische ziekte hebt. Dan is de kans dat je geaccepteerd wordt niet per definitie nul maar het kan wel erg lang gaan duren.

Onze hypotheek was in principe binnen 3 weken rond maar door de levensverzekering duurde het uiteindelijk nog 5 weken voor het definitieve akkoord.

[ephymerous]

Wij wachten al 4 weken. Hypotheekverstrekker heeft een mislukt software integratie traject achter de rug en daardoor gaat alles handmatig. Behandelen ze het eindelijk komen ze tot de conclusie dat:

1. Arbeidscontract spreekt niet over proeftijd
2. Intentieverklaring spreekt niet over proeftijd
3. CAO spreekt wel over proeftijd

Of werkgever nog eens wil bevestigen per e-mail dat er geen sprake is van een proeftijd

[Avvd]

ph4ge schreef op zondag 03 juni 2012 @ 23:36:
[...]

Je hebt toch een von prijs afgesproken, die inclusief btw is? Lijkt mij logisch dat het risico bij de verkoper ligt?

De BTW wordt altijd pas verrekend bij het versturen van de factuur, na oktober in mijn geval. BTW verhogingen zijn ook eigenlijk altijd uitgesloten in een koopcontract .

[qadn]

@ephy: Ik hoop voor je dat je een ruime financieringstermijn hebt. Of je kan het ook ergens anders zoeken natuurlijk

[Xanaroth]

Ondertussen gesprek gehad over maximale hypotheek etc. Limiet zit op 190-200k, onder andere afhankelijk van de geldende rente (~32,5k inkomen en leuk zakje cash) en of de woning woonklaar is. Mits er een woning uitspringt die het waard is natuurlijk om al het spaargeld erin te stoppen en een tophypotheek te nemen.


Van de week paar bezichtigingen gedaan... toch best nuttig wat je dan te weten kan komen met wat vragen/vooronderzoek.

De eerste was een leuke schattige woning, prima onderhouden.. beetje aan de hoge kant van vraagprijs (geloof duurste woning van de stad, als je naar de m2 prijs kijkt). Ietwat idiote indeling (badkamer op begane grond met toilet/douche, wasbak/spiegel in 2e slaapkamer op de 1e etage - niet al te goed gerenoveerd wat het is wel allemaal nieuw)
Bleek heel even op 224k te hebben gestaan (komt af van 275k), maar bewoonster durfde het niet aan en bracht het terug naar 235k. Makelaar was not-amused toen ik ernaar vroeg ('het stond er maar 4 dagen op'), maar het internet bewaart informatie net even wat langer.
Snel afgevallen dus, totaal onrealistische prijsstelling en duidelijk ook vrijwel geen ruimte voor onderhandelen (gevalletje van verlies financieel niet kunnen nemen?).

Nummertje twee zag er prima uit, lekker ruim, erg scherpe prijs.. kortom helemaal top. Of toch niet. Meerdere plekken met lekkage ("is echt allemaal verholpen hoor") en bouwkundig rapport aanwezig met klachten over wat dingen rond het dak zoals slecht onderhouden goten die vol met troep zitten en iets met de dakpannen. Right. Rarara waar de lekkages toch vandaan zullen komen... ik zie de bui al hangen.

Derde woning was op zich ok.. investeerder had het opgekocht voor 275k op de top, nu voor 205k te koop. Maar 4 jaar lang huurhuis geweest, redelijk afgeleefd zoals gaten in de muur waar ooit de leuning van de trap zat (duidelijk niet te subtiel verwijderd). Maar bovenal, geen prettige sfeer. Plafonds zijn eigenlijk vrij laag door de enorme balken in het plafond en de indeling is allerminst prettig (woonkamer op 1e, keuken op begane grond op de slechtst denkbare lokatie.. als je dorst hebt ben je even onderweg).

Bij de vierde dan toch wat hoop. Geen verrassingen rond groot onderhoud (voor de koper - er zal vast wat zijn maar dat loopt toch via de vve) wat wel weer fijn is na de vorige twee.
Het heeft de beste papieren, alleen die prijs van 175k voor 60m2 (komt van 225k af) gevolgd door de makelaar met 'maar dan hoor ik te zeggen dat er ruimte is in de prijs' - zowaar makelaar met humor. Daar zal echter toch nog wat moeten gebeuren, aangezien 2min verderkop in andere wijk het 125k is voor 53m2. Ondertussen ook al teruggebeld voor opvolging dus de speelkaarten zien er niet slecht uit.


Voor nu dus vooral woningen weg kunnen strepen, alleen appartement lijkt tot zover de overweging waard. Later deze maand nog een paar bezichtigingen inplannen en kijken of ze nog nieuwe woningen verwachten - dan ergens rond juli/augustus vervolgbezichtigingen van de overgebleven shortlist en de onderhandelingen in.

[Wimo.]

Myrdreon schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 08:17:
Ondertussen gesprek gehad over maximale hypotheek etc. Limiet zit op 190-200k, onder andere afhankelijk van de geldende rente (~32,5k inkomen en leuk zakje cash) en of de woning woonklaar is. Mits er een woning uitspringt die het waard is natuurlijk om al het spaargeld erin te stoppen en een tophypotheek te nemen.


Van de week paar bezichtigingen gedaan... toch best nuttig wat je dan te weten kan komen met wat vragen/vooronderzoek.

De eerste was een leuke schattige woning, prima onderhouden.. beetje aan de hoge kant van vraagprijs (geloof duurste woning van de stad, als je naar de m2 prijs kijkt). Ietwat idiote indeling (badkamer op begane grond met toilet/douche, wasbak/spiegel in 2e slaapkamer op de 1e etage - niet al te goed gerenoveerd wat het is wel allemaal nieuw)
Bleek heel even op 224k te hebben gestaan (komt af van 275k), maar bewoonster durfde het niet aan en bracht het terug naar 235k. Makelaar was not-amused toen ik ernaar vroeg ('het stond er maar 4 dagen op'), maar het internet bewaart informatie net even wat langer.
Snel afgevallen dus, totaal onrealistische prijsstelling en duidelijk ook vrijwel geen ruimte voor onderhandelen (gevalletje van verlies financieel niet kunnen nemen?).

Nummertje twee zag er prima uit, lekker ruim, erg scherpe prijs.. kortom helemaal top. Of toch niet. Meerdere plekken met lekkage ("is echt allemaal verholpen hoor") en bouwkundig rapport aanwezig met klachten over wat dingen rond het dak zoals slecht onderhouden goten die vol met troep zitten en iets met de dakpannen. Right. Rarara waar de lekkages toch vandaan zullen komen... ik zie de bui al hangen.

Derde woning was op zich ok.. investeerder had het opgekocht voor 275k op de top, nu voor 205k te koop. Maar 4 jaar lang huurhuis geweest, redelijk afgeleefd zoals gaten in de muur waar ooit de leuning van de trap zat (duidelijk niet te subtiel verwijderd). Maar bovenal, geen prettige sfeer. Plafonds zijn eigenlijk vrij laag door de enorme balken in het plafond en de indeling is allerminst prettig (woonkamer op 1e, keuken op begane grond op de slechtst denkbare lokatie.. als je dorst hebt ben je even onderweg).

Bij de vierde dan toch wat hoop. Geen verrassingen rond groot onderhoud (voor de koper - er zal vast wat zijn maar dat loopt toch via de vve) wat wel weer fijn is na de vorige twee.
Het heeft de beste papieren, alleen die prijs van 175k voor 60m2 (komt van 225k af) gevolgd door de makelaar met 'maar dan hoor ik te zeggen dat er ruimte is in de prijs' - zowaar makelaar met humor. Daar zal echter toch nog wat moeten gebeuren, aangezien 2min verderkop in andere wijk het 125k is voor 53m2. Ondertussen ook al teruggebeld voor opvolging dus de speelkaarten zien er niet slecht uit.


Voor nu dus vooral woningen weg kunnen strepen, alleen appartement lijkt tot zover de overweging waard. Later deze maand nog een paar bezichtigingen inplannen en kijken of ze nog nieuwe woningen verwachten - dan ergens rond juli/augustus vervolgbezichtigingen van de overgebleven shortlist en de onderhandelingen in.

Ik ken je verdere situatie niet. Maar dit zijn in mijn ogen toch echt mini woningen voor een hoop geld. Het zal het vast wel 'waard' zijn maar na 5 jaar ontgroei je dit toch ? Ik zou zeggen, lekker huren en kopen zodra je budget wat hoger is. Dan kun je meteen een fatsoenlijk huis kopen waar je vele jaren blijft wonen.

[Slasher]

Myrdreon schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 08:17:
Ondertussen gesprek gehad over maximale hypotheek etc. Limiet zit op 190-200k, onder andere afhankelijk van de geldende rente (~32,5k inkomen en leuk zakje cash) en of de woning woonklaar is. Mits er een woning uitspringt die het waard is natuurlijk om al het spaargeld erin te stoppen en een tophypotheek te nemen.


Van de week paar bezichtigingen gedaan... toch best nuttig wat je dan te weten kan komen met wat vragen/vooronderzoek.

De eerste was een leuke schattige woning, prima onderhouden.. beetje aan de hoge kant van vraagprijs (geloof duurste woning van de stad, als je naar de m2 prijs kijkt). Ietwat idiote indeling (badkamer op begane grond met toilet/douche, wasbak/spiegel in 2e slaapkamer op de 1e etage - niet al te goed gerenoveerd wat het is wel allemaal nieuw)
Bleek heel even op 224k te hebben gestaan (komt af van 275k), maar bewoonster durfde het niet aan en bracht het terug naar 235k. Makelaar was not-amused toen ik ernaar vroeg ('het stond er maar 4 dagen op'), maar het internet bewaart informatie net even wat langer.
Snel afgevallen dus, totaal onrealistische prijsstelling en duidelijk ook vrijwel geen ruimte voor onderhandelen (gevalletje van verlies financieel niet kunnen nemen?).

Nummertje twee zag er prima uit, lekker ruim, erg scherpe prijs.. kortom helemaal top. Of toch niet. Meerdere plekken met lekkage ("is echt allemaal verholpen hoor") en bouwkundig rapport aanwezig met klachten over wat dingen rond het dak zoals slecht onderhouden goten die vol met troep zitten en iets met de dakpannen. Right. Rarara waar de lekkages toch vandaan zullen komen... ik zie de bui al hangen.

Derde woning was op zich ok.. investeerder had het opgekocht voor 275k op de top, nu voor 205k te koop. Maar 4 jaar lang huurhuis geweest, redelijk afgeleefd zoals gaten in de muur waar ooit de leuning van de trap zat (duidelijk niet te subtiel verwijderd). Maar bovenal, geen prettige sfeer. Plafonds zijn eigenlijk vrij laag door de enorme balken in het plafond en de indeling is allerminst prettig (woonkamer op 1e, keuken op begane grond op de slechtst denkbare lokatie.. als je dorst hebt ben je even onderweg).

Bij de vierde dan toch wat hoop. Geen verrassingen rond groot onderhoud (voor de koper - er zal vast wat zijn maar dat loopt toch via de vve) wat wel weer fijn is na de vorige twee.
Het heeft de beste papieren, alleen die prijs van 175k voor 60m2 (komt van 225k af) gevolgd door de makelaar met 'maar dan hoor ik te zeggen dat er ruimte is in de prijs' - zowaar makelaar met humor. Daar zal echter toch nog wat moeten gebeuren, aangezien 2min verderkop in andere wijk het 125k is voor 53m2. Ondertussen ook al teruggebeld voor opvolging dus de speelkaarten zien er niet slecht uit.


Voor nu dus vooral woningen weg kunnen strepen, alleen appartement lijkt tot zover de overweging waard. Later deze maand nog een paar bezichtigingen inplannen en kijken of ze nog nieuwe woningen verwachten - dan ergens rond juli/augustus vervolgbezichtigingen van de overgebleven shortlist en de onderhandelingen in.

Met een limiet van 200k bij een huis gaan bieden die voor 235k te koop staat? Denk je zelf dat dit kans van slagen zou hebben gehad?

Bij al deze huizen wel minimaal 20% onder de vraagprijs bieden toch?

[Xanaroth]

Wimo. schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 09:04:
Ik ken je verdere situatie niet. Maar dit zijn in mijn ogen toch echt mini woningen voor een hoop geld. Het zal het vast wel 'waard' zijn maar na 5 jaar ontgroei je dit toch ? Ik zou zeggen, lekker huren en kopen zodra je budget wat hoger is. Dan kun je meteen een fatsoenlijk huis kopen waar je vele jaren blijft wonen.

Klopt, maar ik keek eerst in Amsterdam. Dan denk je 'goh wat goedkoop' bij deze prijzen in Weesp als je kijkt naar ligging en buurt (winkels, restaurants, cafe's op 2-3min loopafstand, NS op 5min lopen en snelweg ook op paar min afstand).

Als ik in Amsterdam met dezelfde eisen rondloop dan kom je uit bij de Indische Buurt waar de prijzen gelijk/fractie hoger liggen. Alleen daar heb je wat extra kosten zoals betaald parkeren en dat bijkomende kosten (richting gemeente, verzekeringen etc) hoger zijn.

Huren zou ik zeker overwegen, maar sociaal heb ik te weinig wachttijd (pas 6,5 jaar, dus dan zit ik nog tijdje thuis te wachten - en over 6 maanden verdien ik teveel) en vrije sector vragen minimaal 38k inkomen (huur x 4,5-5 als maandinkomen en dan gaat het over de 'basis' van 650/maand)

Slasher schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 09:11:
[...]


Met een limiet van 200k bij een huis gaan bieden die voor 235k te koop staat? Denk je zelf dat dit kans van slagen zou hebben gehad?

Bij al deze huizen wel minimaal 20% onder de vraagprijs bieden toch?

Ligt aan de prijs(historie). In dit geval een vraagprijs van 4500/m2 terwijl gemiddelde in die buurt rond de 2600/m2 ligt en een woning die al 2-3 jaar te koop staat.

Dat jij toevallig je woning een 'normale' prijs gaf betekend niet dat de rest van Nederland dat doet.

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 05-06-2012 11:45 ]

[nare man]

Slasher schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 09:11:
[...]


Met een limiet van 200k bij een huis gaan bieden die voor 235k te koop staat? Denk je zelf dat dit kans van slagen zou hebben gehad?

Dat heeft natuurlijk wel kans van slagen. Je kunt natuurlijk als verkoper lekker jezelf gaan vertellen dat de prijzen helemaal niet onder druk staan, maar als je een huis wilt verkopen in deze markt moet je ook gewoon realistisch zijn, dus jezelf even heenzetten over het schok en au-gevoel dat je huis in waarde gedaald is.

Ik voel overigens weer een eeuwige verkopers vs kopers discussie opkomen als ik dit typ.

[Fiber]

Eerste: Die indeling heb ik ook ongeveer. Was vroeger normaal, tegenwoordig vinden we het lastig. Je bent een half uur onderweg als je 's morgen wil douchen of 's nachts naar de wc moet... Het went wel.

Tweede: Is natuurlijk wel een mooi onderhandelingspunt om flink wat van de prijs af te praten, en als je zelf een beetje handig bent valt het wellicht simpel te fixen.

[Slasher]

nare man schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 12:04:
[...]


Dat heeft natuurlijk wel kans van slagen. Je kunt natuurlijk als verkoper lekker jezelf gaan vertellen dat de prijzen helemaal niet onder druk staan, maar als je een huis wilt verkopen in deze markt moet je ook gewoon realistisch zijn, dus jezelf even heenzetten over het schok en au-gevoel dat je huis in waarde gedaald is.

Ik kan alleen maar voor mezelf spreken, maar geloof me dat IK dat in ieder geval gedaan heb.

Dit resulteerde in een verkoopprijs wat 5% onder de (in mijn ogen scherpe) vraagprijs lag.

[Falcon]

Slasher schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 09:11:
[...]


Met een limiet van 200k bij een huis gaan bieden die voor 235k te koop staat? Denk je zelf dat dit kans van slagen zou hebben gehad?

Bij al deze huizen wel minimaal 20% onder de vraagprijs bieden toch?

Een maand geleden een huis gekocht voor 181k die te koop stond voor 209500, dus ja het kan.

[rik86]

tja, ik heb oktober vorig jaar een huis gekocht dat in maart vorig jaar de verkoop in is gegaan voor 245k. Uiteindelijk 194.5k betaald. Nu waren ze al wel gezakt naar 200k, dus zoveel heb ik er niet af kunnen halen, máár op het moment dat die huizen al een tijd in de verkoop staan, weinig gezakt zijn in prijs, en de mensen graag van hun huis af willen, dan lukt het wel.

Het hangt natuurlijk ook van de reden af waarom een huis te koop staat (nieuwbouw op 't oog/droomhuis gevonden/scheiding/werkloos etc zorgt ervoor dat er wat meer druk achter zit om te verkopen dan als mensen gewoon eens willen rondkijken)

[Fiber]

(Gedaalde) Prijzen zonder linkje naar het desbetreffende huis zeggen mij allemaal niet zo veel. Als de prijs al scherp was kan er logischerwijs minder af dan wanneer een huis gewoon te duur in de verkoop was gezet. Maar dat kun je pas (een klein beetje) inschatten als je weet om welk huis het gaat. Anders praat je toch een beetje 'in de ruimte' vind ik.

[qadn]

Fiber schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 12:41:
(Gedaalde) Prijzen zonder linkje naar het desbetreffende huis zeggen mij allemaal niet zo veel. Als de prijs al scherp was kan er logischerwijs minder af dan wanneer een huis gewoon te duur in de verkoop was gezet. Maar dat kun je pas (een klein beetje) inschatten als je weet om welk huis het gaat. Anders praat je toch een beetje 'in de ruimte' vind ik.

Inderdaad.
Wij hebben een huis gekocht, (ruim) binnen ons budget, maar toch vrij duur (volgens mij).
Maarja, leuke buurt, etc.
Nu staan er in dezelfde straat, een exact hetzelfde huis te koop voor 80K meer. Tjah. Daar moet dus nog wat van af (hoewel ik gok dat die mensen het op de top gekocht hebben, dus pech hebben).
(die van ons van 260 uiteindelijk, dus dat huis staat te koop voor 340 ...)

[ Voor 4% gewijzigd door qadn op 05-06-2012 12:52 ]

[Cassius]

Nu de hypotheek situatie een beetje uitpluizen ...

Huidige overweging inclusief motivatie en vragen.

1. Banksparen 100% aflossen met boeteloze mogelijkheid tot looptijdverkorting (losse verzekeringen naar eigen wens in te vullen en veilige vorm)
2. Looptijd van eerste afsluiting 20 jaar bij rente percentage van 5,25%. Los van de 1:10 relatie komt na 20 jaar het bankspaarbedrag vrij voor besteding. Willen we dan de maandlasten lager hebben gaat dat niet (we hebben immers geen aflossingsvrijdeel en moeten verplicht x bedrag aflossen volgens die relatie) - maar we kunnen wel de looptijd verkorten. Menselijk profiel: zekerheid > risico .
3. Bij Aegon. Voor zover wij zien/geadviseerd krijgen geen rare voorwaarden of boetes bij oversluiten, tussentijds storten of rentes die ineens een opslag krijgen na verstrijken eerste termijn)
4. Met een gelijkblijvende ASR levensverzekering los per persoon voor de helft van het hypotheekbedrag.
5. Met een arbeidsongeschiktheidsverzekering los per persoon voor de helft van de huidige netto maandlasten. Looptijd nog onbekend, we denken aan 20 jaar.

Dit is de huidige situatie ... er is nog niets getekend of gedaan. We zitten heel erg te klungelen met wat de arbeidsongeschiktheidverzekering naast wat de WIA doet. Ook is het niet compleet duidelijk te krijgen wat ons pensioenbedrag zal zijn en wat dit voor effect heeft op (welke van) die vijf punten.

Gedachten hoor ik graag!

[argro]

@Cassius: Wij hebben, tegen mijn eigen verwachting in, recent gekozen voor juist een kortlopende rente (5 jaar). Wanneer je de mogelijkheid hebt om aan het begin van de looptijd een aardig bedrag te storten (eventueel uitgesmeerd over de eerste 24 maanden om niet met de 1:10 regel in de knel te komen) kun je de risico's hiervan goed beperken. Uit een berekening volgde dat als de rente over 5 jaar bijvoorbeeld 7% wordt, dat wij dan over de lange termijn goedkoper uit zijn met nu 3,5% (5 jaar vast) dan met nu 5,2% (20 jaar vast). Dit komt doordat je in de eerste jaren relatief veel kapitaal opbouwt waarvoor die 7% over 5 jaar ook gaat gelden. De gestegen rentekosten worden dus (deels) gecompenseerd met een lagere inleg in het spaarproduct. De som van de rentekosten en die inleg blijft daardoor redelijk stabiel. Stel dat de rente over 5 jaar inderdaad 7% is, dan kun je altijd tijdelijk een variabele rente hanteren totdat er weer een moment komt dat vastzetten weer aantrekkelijk is.

[nare man]

Cassius schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 12:58:
2. Looptijd van eerste afsluiting 20 jaar bij rente percentage van 5,25%. Los van de 1:10 relatie komt na 20 jaar het bankspaarbedrag vrij voor besteding. Willen we dan de maandlasten lager hebben gaat dat niet (we hebben immers geen aflossingsvrijdeel en moeten verplicht x bedrag aflossen volgens die relatie) - maar we kunnen wel de looptijd verkorten. Menselijk profiel: zekerheid > risico .

Je kunt dit natuurlijk met de bank afspreken, maar is een termijn van twintig jaar niet te kort? Het staat mij voor ogen dat je bij een bankspaarhypotheek waarop je > 20, maar < 25 jaar premie hebt betaald, slechts een vrijstelling van ongeveer EUR 30.000 per persoon geniet indien hij (éénmalig) tot uitkering komt. Om aanspraak te maken op de volledige vrijstelling van EUR 151.000 per persoon moet je 25 of > jaar ingelegd hebben.

[Anoniem: 84746]

argro schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 13:36:
@Cassius: Wij hebben, tegen mijn eigen verwachting in, recent gekozen voor juist een kortlopende rente (5 jaar). Wanneer je de mogelijkheid hebt om aan het begin van de looptijd een aardig bedrag te storten (eventueel uitgesmeerd over de eerste 24 maanden om niet met de 1:10 regel in de knel te komen) kun je de risico's hiervan goed beperken. Uit een berekening volgde dat als de rente over 5 jaar bijvoorbeeld 7% wordt, dat wij dan over de lange termijn goedkoper uit zijn met nu 3,5% (5 jaar vast) dan met nu 5,2% (20 jaar vast). Dit komt doordat je in de eerste jaren relatief veel kapitaal opbouwt waarvoor die 7% over 5 jaar ook gaat gelden. De gestegen rentekosten worden dus (deels) gecompenseerd met een lagere inleg in het spaarproduct. De som van de rentekosten en die inleg blijft daardoor redelijk stabiel. Stel dat de rente over 5 jaar inderdaad 7% is, dan kun je altijd tijdelijk een variabele rente hanteren totdat er weer een moment komt dat vastzetten weer aantrekkelijk is.

Wij hebben hetzelfde gedaan. Vijf jaar vast voor 3.65%. Het zou vervelend zijn als straks de rente een stuk hoger zou zijn maar met stijgende inkomsten moet dat makkelijk op te vangen zijn.

[Rukapul]

nare man schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 13:56:
[...]


Je kunt dit natuurlijk met de bank afspreken, maar is een termijn van twintig jaar niet te kort? Het staat mij voor ogen dat je bij een bankspaarhypotheek waarop je > 20, maar < 25 jaar premie hebt betaald, slechts een vrijstelling van ongeveer EUR 30.000 per persoon geniet indien hij (éénmalig) tot uitkering komt. Om aanspraak te maken op de volledige vrijstelling van EUR 151.000 per persoon moet je 25 of > jaar ingelegd hebben.

De lage vrijstelling geldt voor >15 <20 jaar. De hoge vrijstelling voor >20 <30 jaar.

[nare man]

Ah, kijk

[Cassius]

argro schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 13:36:
@Cassius: Wij hebben, tegen mijn eigen verwachting in, recent gekozen voor juist een kortlopende rente (5 jaar). Wanneer je de mogelijkheid hebt om aan het begin van de looptijd een aardig bedrag te storten (eventueel uitgesmeerd over de eerste 24 maanden om niet met de 1:10 regel in de knel te komen) kun je de risico's hiervan goed beperken. Uit een berekening volgde dat als de rente over 5 jaar bijvoorbeeld 7% wordt, dat wij dan over de lange termijn goedkoper uit zijn met nu 3,5% (5 jaar vast) dan met nu 5,2% (20 jaar vast). Dit komt doordat je in de eerste jaren relatief veel kapitaal opbouwt waarvoor die 7% over 5 jaar ook gaat gelden. De gestegen rentekosten worden dus (deels) gecompenseerd met een lagere inleg in het spaarproduct. De som van de rentekosten en die inleg blijft daardoor redelijk stabiel. Stel dat de rente over 5 jaar inderdaad 7% is, dan kun je altijd tijdelijk een variabele rente hanteren totdat er weer een moment komt dat vastzetten weer aantrekkelijk is.

Grote edit door misrekening:

Storting moet minimaal €2000 per keer zijn, maar dat terzijde. En de tactiek "variabel nemen en afwachten tot deze een bepaalde grens bereikt om hem vast te zetten" is mij te tricky omdat je niet dat specifieke rentepercentage vastzet (maar een "vast"opslag krijgt) en dat de stap variabel --> vast veel verschillen bij veel aanbieders kent. Hierbij hebben de aanbieders van lage variabele rente er een hand van een marktrende + x% te rekenen voor een vast contract waarbij je niet zonder kosten kunt overstappen .

5 jaar 3.5% + 15 jaar 7% bij een bankspaarproduct levert je een rentekostenplaatje op van €306.250.
20 jaar 5,2% bij een bankspaarproduct levert je een rentekostenplaatje op van €260.000

Dat scheelt volgens mij geen geld, sterker nog ... Het kost geld. Ik snap namelijk ook waarom je zegt dat dat kapitaal vanaf het begin snel groeit, aangezien de rente van je bankspaarrekening gekoppeld is aan je hypotheekrente. 5 > 3. Dan wil je liever eerst een hoge rente?

Er zijn sowieso vragen die knagen. De maandlasten rijzen, zelfs met een "normale sterveling" hypotheek van €250.000 met 7% heel snel de pan uit. Dan is alleen de rentecomponent al €1458 (voor aftrek, hopen dat die voor bestaande hypotheken dan dus blijft ...) waarboven nog €300 of meer aflossing komt omdat wij hem volledig willen aflossen. Maandlasten bruto van bijna €1800 wordt een flinke kluif, zelfs na aftrek per maand. En denk eraan, die kunnen we dan niet verlagen, alleen de duur verkorten.

Daarnaast is 7% hier een complete assumptie. Bij 8-9-10% worden die maandlasten dan dus nog honderden euro's hoger. Die kans trek ik echt heel slecht. Nu heb ik veel te weinig inzicht in de financiële markten om hier enige zinnige uitspraak over te doen en dan kies ik al gauw eieren voor mijn geld ...

Ik vind het echt heel moeilijk.

@-Baco-: "Het zou vervelend zijn als straks de rente een stuk hoger zou zijn maar met stijgende inkomsten moet dat makkelijk op te vangen zijn."

Je begrijpt dat het hier niet om tientjes gaat hè? Ik schat mijn loopbaan echt niet somber in, maar het gaat hier om honderden euro's per maand binnen een termijn van 5 jaar. En de rente is daarbij nog een geheel onzekere variabele.

Wij zagen geen visuele gebreken en huis is uit 2005, bouwtechnische keuring of?

[ Voor 13% gewijzigd door Cassius op 05-06-2012 19:30 . Reden: Misrekening ]

[Xanaroth]

Cassius schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 16:21:
[...]


Grote edit door misrekening:

Storting moet minimaal €2000 per keer zijn, maar dat terzijde. En de tactiek "variabel nemen en afwachten tot deze een bepaalde grens bereikt om hem vast te zetten" is mij te tricky omdat je niet dat specifieke rentepercentage vastzet (maar een "vast"opslag krijgt) en dat de stap variabel --> vast veel verschillen bij veel aanbieders kent. Hierbij hebben de aanbieders van lage variabele rente er een hand van een marktrende + x% te rekenen voor een vast contract waarbij je niet zonder kosten kunt overstappen .

5 jaar 3.5% + 15 jaar 7% bij een bankspaarproduct levert je een rentekostenplaatje op van €306.250.
20 jaar 5,2% bij een bankspaarproduct levert je een rentekostenplaatje op van €260.000

Dat scheelt volgens mij geen geld, sterker nog ... Het kost geld. Ik snap namelijk ook waarom je zegt dat dat kapitaal vanaf het begin snel groeit, aangezien de rente van je bankspaarrekening gekoppeld is aan je hypotheekrente. 5 > 3. Dan wil je liever eerst een hoge rente?

Er zijn sowieso vragen die knagen. De maandlasten rijzen, zelfs met een "normale sterveling" hypotheek van €250.000 met 7% heel snel de pan uit. Dan is alleen de rentecomponent al €1458 (voor aftrek, hopen dat die voor bestaande hypotheken dan dus blijft ...) waarboven nog €300 of meer aflossing komt omdat wij hem volledig willen aflossen. Maandlasten bruto van bijna €1800 wordt een flinke kluif, zelfs na aftrek per maand. En denk eraan, die kunnen we dan niet verlagen, alleen de duur verkorten.

Daarnaast is 7% hier een complete assumptie. Bij 8-9-10% worden die maandlasten dan dus nog honderden euro's hoger. Die kans trek ik echt heel slecht. Nu heb ik veel te weinig inzicht in de financiële markten om hier enige zinnige uitspraak over te doen en dan kies ik al gauw eieren voor mijn geld ...

Ik vind het echt heel moeilijk.

@-Baco-: "Het zou vervelend zijn als straks de rente een stuk hoger zou zijn maar met stijgende inkomsten moet dat makkelijk op te vangen zijn."

Je begrijpt dat het hier niet om tientjes gaat hè? Ik schat mijn loopbaan echt niet somber in, maar het gaat hier om honderden euro's per maand binnen een termijn van 5 jaar. En de rente is daarbij nog een geheel onzekere variabele.

Wij zagen geen visuele gebreken en huis is uit 2005, bouwtechnische keuring of?

Het idee is dit:

Maand 1: 0,- op bankspaarrekening tegenover maximale schuld (zeg 200k). Dan wil je dus zo laag mogelijke rente, want je ontvangt niks maar betaald wel. Stel je hebt 1% rente, dan krijg je 0,- en betaal je 2000 aan rente (op jaarbasis natuurlijk, maar gaat om het voorbeeld).

Maand 1: aflossing (~600?) plus storting (2000). Nu is het 2600,- op bankspaarrekening waarover je rente gaat krijgen. Schuld is nog steeds 200k. Bij de 1% rente krijg je nu 26,- en betaal je dus 1974 aan rente.

Ergens tegen het einde heb je, bijvoorbeeld, 190k gespaard en 200k uitstaan. Bij dezelfde 1% rente krijg je dan 1900,- en betaal je 100 aan rente.
Stel dat tegen deze tijd de rente 20% is. Dan krijg je 38.000 en betaal je (40.000-38.000) 2000 aan rente. 20% lijkt veel, maar je betaald evenveel rente als jaar 1 en toen was dat geen probleem. Je maandlasten zullen dus stijgen, maar lang niet zoveel als 20% aan het begin (wanneer je de volle 40.000 zou moeten ophoesten). Vooral omdat je, zolang het bestaat, met HRA ook deels beschermd bent tegen rentestijging (immers meer rente = meer aftrek).

Dus aan het begin wil je zo laag mogelijke rente, omdat je dan veel meer betaald aan rente dan je op je spaarrekening ontvangt. Aan het einde is het verschil zo klein, dat de rente weinig meer uitmaakt. Met zo'n storting aan het begin krijg je sneller meer rente op je spaarrekening. Daardoor wordt de invloed van een rentestijging veel minder als je naar de maandlasten kijkt.

[nare man]

Cassius schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 16:21:
[...]
Wij zagen geen visuele gebreken en huis is uit 2005, bouwtechnische keuring of?

Kun je doen, maar lijkt me niet strikt noodzakelijk. Bij zo'n nieuw huis en bij geen visuele gebreken zou je kunnen overwegen om het strategisch achterwege te laten het gebouw te keuren, omdat je door te keuren natuurlijk wel open komt te staan voor het latere argument van de verkoper: 'ja, maar jij hebt een keuring laten doen, dus je had het kunnen weten' als er toch iets mis blijkt te zijn.

[qadn]

Een bouwtechnische keuring is ook niet veel meer dan visueel he?
Dus dat geeft nog steeds geen vrijwaring van diepere problemen.
Hoogstens een indicatie van de bouwkundige om iets beter te onderzoeken (als hij er niet zo bij kan komen).

[nare man]

Vrijwaring van dieperliggende problemen heb je nooit, maar als het gaat om de bewijslastverdeling in een evt. procedure mocht er echt iets mis zijn, dan heb je zonder bouwkundige keuring in veel gevallen wel een betere positie.

[Rukapul]

Dan ga je er vanuit dat een rechter niet op waarde zou kunnen schatten wat de reikwijdte en grondigheid van een normale bouwkundige keurig is. Het mag toch algemeen bekend geacht worden dat een bouwkundige keurig zoals die standaard (door VEH etc) aangeboden wordt een niet destructieve visuele inspectie is (en dus van vrij beperkte waarde).

Wel kun je in de vervelende situatie terechtkomen dat je dat moet gaan uitleggen en bovendien aansprakelijkheid verdeeld moet worden tussen verkoper, beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van bouwkundige, etc.

[nare man]

Ik ga er inderdaad vanuit dat rechters op dat vlak geen eigen initiatief aan de dag leggen

[ph4ge]

nare man schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 09:25:
Kun je doen, maar lijkt me niet strikt noodzakelijk. Bij zo'n nieuw huis en bij geen visuele gebreken zou je kunnen overwegen om het strategisch achterwege te laten het gebouw te keuren, omdat je door te keuren natuurlijk wel open komt te staan voor het latere argument van de verkoper: 'ja, maar jij hebt een keuring laten doen, dus je had het kunnen weten' als er toch iets mis blijkt te zijn.

Je hebt een onderzoeksplicht als koper. Als je bewust er voor kiest om zo'n keuring niet te doen dan handel je daar waarschijnlijk mee in strijdt. Los van dat de hypotheekverstrekker het vaak eist.

[qadn]

De hypotheekverstrekker gaat wat dat betreft meestal mee met de NHG regels wat dat betreft (zeker als je onder de NHG valt).

[Anoniem: 35872]

ph4ge schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 11:08:
[...]

Je hebt een onderzoeksplicht als koper. Als je bewust er voor kiest om zo'n keuring niet te doen dan handel je daar waarschijnlijk mee in strijdt. Los van dat de hypotheekverstrekker het vaak eist.

Je hebt als verkoper ook meldingsplicht.. Een verkoper moet dus alle "gebreken" kenbaar maken..

Bij mijn koop was een keuringsrapport niet verplicht, kan zijn dat dit de laatste 5 jaar wel verplicht is gesteld..
Zo niet dan zal het zijn woord tegen de jouwe zijn en mag een rechter bepalen wie gelijk heeft.

[technopeuter]

The_Fes schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 10:20:
[...]


Vergeten te melden, het bod van 335.000 was inclusief alle roerende zaken die ter overname waren (o.a. lamp in hal en keuken, gordijnen, elektrische haard etc.) Wil nu eigenlijk eerst even weten wat de potentiële kopers van ons huis (voor de beeldvorming http://www.funda.nl/koop/...van-de-coulsterstraat-44/) inmiddels al weten. Als zij al meer zekerheid hebben, en nog steeds ons huis willen kopen, is een bod zonder de no risk-clausule ook nog te overwegen.

Update
We hebben net onze aankoopmakelaar de opdracht gegeven om onze poot stijf te houden Ben benieuwd.. Wel erg spannend dit

vind dat je nog best hoog in de prijs zit. zelf zou ik maar 300.000 geven. 18% onder initiële vraagprijs

[Sebastiaan]

Myrdreon schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 08:08:
[...]


Het idee is dit:

Maand 1: 0,- op bankspaarrekening tegenover maximale schuld (zeg 200k). Dan wil je dus zo laag mogelijke rente, want je ontvangt niks maar betaald wel. Stel je hebt 1% rente, dan krijg je 0,- en betaal je 2000 aan rente (op jaarbasis natuurlijk, maar gaat om het voorbeeld).

Maand 1: aflossing (~600?) plus storting (2000). Nu is het 2600,- op bankspaarrekening waarover je rente gaat krijgen. Schuld is nog steeds 200k. Bij de 1% rente krijg je nu 26,- en betaal je dus 1974 aan rente.

Ergens tegen het einde heb je, bijvoorbeeld, 190k gespaard en 200k uitstaan. Bij dezelfde 1% rente krijg je dan 1900,- en betaal je 100 aan rente.
Stel dat tegen deze tijd de rente 20% is. Dan krijg je 38.000 en betaal je (40.000-38.000) 2000 aan rente. 20% lijkt veel, maar je betaald evenveel rente als jaar 1 en toen was dat geen probleem. Je maandlasten zullen dus stijgen, maar lang niet zoveel als 20% aan het begin (wanneer je de volle 40.000 zou moeten ophoesten). Vooral omdat je, zolang het bestaat, met HRA ook deels beschermd bent tegen rentestijging (immers meer rente = meer aftrek).

Dus aan het begin wil je zo laag mogelijke rente, omdat je dan veel meer betaald aan rente dan je op je spaarrekening ontvangt. Aan het einde is het verschil zo klein, dat de rente weinig meer uitmaakt. Met zo'n storting aan het begin krijg je sneller meer rente op je spaarrekening. Daardoor wordt de invloed van een rentestijging veel minder als je naar de maandlasten kijkt.

Normaal gesproken blijft je 200k schuld staan en betaal je hier ook rente over. In je laatste voorbeeld heb je dan 190k gespaard en 200k schuld. Je krijgt rente over 190k en betaalt rente over 200k. Daarnaast komt de rente automatisch op de geblokkeerde bankspaarrekening, je moet dus zelf nog steeds het volledige bedrag aan rente kunnen betalen. In jouw extreme voorbeeld met 20% groeit je spaarsaldo dus naar 228.000 (wat sowieso niet zou kunnen, je saldo kan niet hoger worden dan je uitstaande schuld) en moet je zelf nog eens 40.000 euro rente betalen en daarnaast de verplichte inleg in je bankspaarrekening doen binnen de bandbreedte.

[Slasher]

technopeuter schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 13:28:
[...]


vind dat je nog best hoog in de prijs zit. zelf zou ik maar 300.000 geven. 18% onder initiële vraagprijs

lekker kansloos als hij eerst 335k bied.........

[ph4ge]

Anoniem: 35872 schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 11:28:
Je hebt als verkoper ook meldingsplicht.. Een verkoper moet dus alle "gebreken" kenbaar maken..

Bij mijn koop was een keuringsrapport niet verplicht, kan zijn dat dit de laatste 5 jaar wel verplicht is gesteld..
Zo niet dan zal het zijn woord tegen de jouwe zijn en mag een rechter bepalen wie gelijk heeft.

We hadden het over gebreken die niet zichtbaar zijn. Er wordt dan al snel aangenomen dat de koper het ook niet weet. Als je dan niet aan je onderzoeksplicht voldoet... Ik ben geen rechter, maar als jurist durf ik wel te stellen dat je dan in een moeilijke positie zit. Ik zou het risico nooit nemen.

Ik ben zelf aan het shoppen voor een hypotheek voor een huis wat we willen gaan kopen. En elke aanbieder heeft als eis dat er een bouwkundig rapport komt. Dat terwijl we waarschijnlijk een huis kopen van minder dan 10 jaar oud en van ruim boven de 3 ton, waar driekwart eigen geld in gaat. Je zou toch zeggen dat de risico's voor de bank dan al zeer laag zijn, toch willen ze zo'n rapport.

[TheFes]

technopeuter schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 13:28:
[...]


vind dat je nog best hoog in de prijs zit. zelf zou ik maar 300.000 geven. 18% onder initiële vraagprijs

Dan bod was denk ik niet geaccepteerd. Onze aankoopmakelaar (tevens taxateur) schat de waarde op 325.000 euro. Verder hebben we een no-risk clausule van 5 maanden, die is ook geld waard.

Vandaag weer contact gehad met onze aankoopmakelaar. Die wist te vertellen dat hij gebeld was door de makelaar van de verkopende partij, en dat die zei dat er vanmiddag een kijker kwam, die voor de 3e keer kwam kijken.

Ik begrijp echt niet wat de makelaar hiermee wil bereiken? Ze kunnen gewoon ons bod accepteren, en dan nog steeds zoveel kijkers langs laten komen als ze willen, en zodra ze een beter bod krijgen als dat van ons, onze overeenkomst ontbinden (onder voorwaarde dat wij 2 dagen de kans krijgen om ons bod zonder de no-risk clausule te accepteren). Het "feit" dat er een kijker komt, hoeft dus helemaal niet te betekenen dat wij meer zouden moeten bieden..

Ik denk en hoop dat het bluf is, onze aankoopmakelaar denkt dit ook..

[nare man]

ph4ge schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 15:26:
[...]
We hadden het over gebreken die niet zichtbaar zijn. Er wordt dan al snel aangenomen dat de koper het ook niet weet. Als je dan niet aan je onderzoeksplicht voldoet... Ik ben geen rechter, maar als jurist durf ik wel te stellen dat je dan in een moeilijke positie zit. Ik zou het risico nooit nemen.

Het zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld. Als je een bouwkundig onderzoek laat verrichten en er blijkt na de overdracht een gebrek in de woning te zitten dat ook bij de bouwkundige keuring niet zichtbaar kon zijn, maar dat de verkoper wel (als enige) kende of had moeten kennen, dan is er inderdaad wel degelijk sprake van een verborgen gebrek waarvoor je de verkoper kunt aanspreken.

Ik ben zelf aan het shoppen voor een hypotheek voor een huis wat we willen gaan kopen. En elke aanbieder heeft als eis dat er een bouwkundig rapport komt. Dat terwijl we waarschijnlijk een huis kopen van minder dan 10 jaar oud en van ruim boven de 3 ton, waar driekwart eigen geld in gaat. Je zou toch zeggen dat de risico's voor de bank dan al zeer laag zijn, toch willen ze zo'n rapport.

Ik denk dat dat meer te maken heeft met luiheid en het niet willen (nadenken over) afwijken van de gangbare procedures. Gewoon voor het gemak vragen ze dan zo'n rapport.

[ Voor 34% gewijzigd door nare man op 06-06-2012 15:41 ]

[Anoniem: 258387]

The_Fes schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 15:36:
[...]


Dan bod was denk ik niet geaccepteerd. Onze aankoopmakelaar (tevens taxateur) schat de waarde op 325.000 euro. Verder hebben we een no-risk clausule van 5 maanden, die is ook geld waard.

Vandaag weer contact gehad met onze aankoopmakelaar. Die wist te vertellen dat hij gebeld was door de makelaar van de verkopende partij, en dat die zei dat er vanmiddag een kijker kwam, die voor de 3e keer kwam kijken.

Ik begrijp echt niet wat de makelaar hiermee wil bereiken? Ze kunnen gewoon ons bod accepteren, en dan nog steeds zoveel kijkers langs laten komen als ze willen, en zodra ze een beter bod krijgen als dat van ons, onze overeenkomst ontbinden (onder voorwaarde dat wij 2 dagen de kans krijgen om ons bod zonder de no-risk clausule te accepteren). Het "feit" dat er een kijker komt, hoeft dus helemaal niet te betekenen dat wij meer zouden moeten bieden..

Ik denk en hoop dat het bluf is, onze aankoopmakelaar denkt dit ook..

Het kan 2 kanten op, de verkopende makelaar gunt jullie het huis en laat daarom weten dat er meerdere mensen interesse hebben of hij speelt een spelletje bluf om sneller tot verkoop over te kunnen gaan.

Ik kan dat moeilijk beoordelen omdat ik de verkopende makelaar niet heb gezien. Maar over het algemeen willen ze natuurlijk verkopen en scoren en lijkt het voor de hand liggend dat het bluf is.

We hebben zelf ook zoiets gehad enkele jaren terug er werd zelfs aangegeven dat als we het huis wilden de vraagprijs maar moesten bieden. We hebben toen direct van het huis afgezien, dat soort spelletjes wilde ik niet aan mee doen.

[Anoniem: 35872]

Huis kopen en makelaars is net een spelletje poker..

Toen ik mijn huis kocht in 2007 haddden ze er ook een handje van..
Ik en de verkoper stonden nog 10k uit elkaar voor een huis dat voor 174k te koop stond..
ik bood 160, hun wilden 170..

Het huis stond ook nog maar 6 weken te koop dus het was een flinke gok van mij..
De markt was ook nog redelijk goed. En het huis was zeer gewild, (hoekhuis, carport, 40% meer grond dan omliggende huizen etc).

Ik had 1 voordeel, ik wist dat de huidige bewoners al een ander huis hadden gekocht en dus met dubbele maandlasten zouden komen te zitten als ze het niet snel zouden verkopen..

Toen we 10k uit elkaar waren kregen we ook ineens rare berichten dat er ineens een andere bieder meer geboden had, maar nog niet aan hun vraagprijs had voldaan enzo..
Toen sloeg bij ons ook de onrust toe, en overwogen we om gelijk een eindbod van 168k neer te leggen..

Toen heeft mijn aankoop makelaar toch mij weten om te praten en geadviseerd om het verder bieden even te laten voor wat het was..
Hij heeft opgebeld en gezegt dat hij dit onbeschoft vond en dat 160k bij deze ook het eindbod was, wilden ze verder onderhandelen konden ze met een tegenbod komen en een belofte dat ze tijdens een onderhandeling niet met andere biedingen gingen dreigen..

Toen 3 weken niets meer gehoord.. (wij wilden nog steeds het huis hebben)
Toen ineens de telefoon, kregen een bod van 169k terug en dat ze graag verder wilden onderhandelen..

Toen had ik het spelletje ook wel door en zei tegen mijn makelaar, hou de poot maar stijf en dat ik geen zin hem om telkens met 1000 euro omhoog of omlaag te gaan.. Als ze willen dat we weer een bod neerleggen moeten met een serieus tegenbod komen. 160k bleef staan..

Toevallig was er dat weekend een feest in de stad en kwamen wij de verkopers tegen, toen kwam het toch weer ter sprake en vroegen ze ons waarom wij zo moeilijk deden

Ik zei: ik heb geen zin om tig keer heen en weer te bieden, wij hebben een budget en daar zitten wij nu dicht tegen aan, jullie hebben dikke overwaarde en kunnen best wat zakken. + dat je ook wel de dubbele lasten wil vermijden?

Hij zat toen nog wel te vissen naar een budget wat wij te besteden hadden maar ik hield me mond dicht..
Ik heb hem gezegt: wij willen jullie huis kopen mits de prijs goed is, er is nog een klein beetje ruimte voor onderhandeling dus het is aan jullie..

Die maandag kregen we een bod van 165k.. mits we diezelfde week zouden tekenen..
Ik zei: 164k en ik teken vandaag nog

En de deal was rond..

[nare man]

...en 160k was dus ook niet jouw eindbod

[Cassius]

nare man schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 16:30:
...en 160k was dus ook niet jouw eindbod

Nooit en dan ook nooit bieden waarbij je aangeeft dat het geen eenmalig/uiterst/eindbod is.

Als ik iets heb geleerd van drie biedingsrondes is het dat wel.

"Ja maar als ik nu gewoon wil onderhandelen?". Bespaar je dan de nutteloze tussenstappen en leg een realistische prijs neer welke jij voor het huis wil betalen. De rest is onbelangrijk.

[ Voor 23% gewijzigd door Cassius op 06-06-2012 16:40 ]

[frickY]

Dus de verkoper heeft het op zijn minst net zo slim gespeeld als jij

[Kevinp]

Uit dit laatste verhaal blijkt gewoon dat alle communicatie van een makelaar bij verkoop op tafel moet komen. Zo kan de koper controleren of hij niet is opgelicht.

Alleen zit je met de privacy van de andere bieders. Toch zou ik die graag willen bellen in zo'n geval puur om even na te vragen. (immers hebben die net zoveel recht op het huis als iemand anders).

Daarnaast zou je dergelijke bieders op moeten slaan centraal immers als deze vaak op een huis bieden maar nooit een huis kopen kan een makelaar bv van hem gebruik maken om deze communicatie goed te krijgen.

[Slasher]

Anoniem: 35872 schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 16:22:
Ik zei: ik heb geen zin om tig keer heen en weer te bieden, wij hebben een budget en daar zitten wij nu dicht tegen aan, jullie hebben dikke overwaarde en kunnen best wat zakken.

LOL heb je dat echt als argument gebruikt, wat betreft de overwaarde? Moet die verkoper echt jouw matsen omdat hij overwaarde heeft?

Dat zijn jouw zaken toch helemaal niet? Echt heel vreemd om dát als een argument te gebruiken.

Het tegenovergestelde werkt toch ook niet? Moet een koper medelijden hebben met een verkoper als hij onderwaarde heeft?

frickY schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 16:39:
Dus de verkoper heeft het op zijn minst net zo slim gespeeld als jij

Slimmer IMO uiteindelijk heeft hij ook nog verhoogd terwijl 160 "toch de max was"

[ Voor 37% gewijzigd door Slasher op 06-06-2012 19:06 ]

[Anoniem: 35872]

Slasher schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 18:50:
[...]


LOL heb je dat echt als argument gebruikt, wat betreft de overwaarde? Moet die verkoper echt jouw matsen omdat hij overwaarde heeft?

Dat zijn jouw zaken toch helemaal niet? Echt heel vreemd om dát als een argument te gebruiken.

Het tegenovergestelde werkt toch ook niet? Moet een koper medelijden hebben met een verkoper als hij onderwaarde heeft?

[...]


Slimmer IMO uiteindelijk heeft hij ook nog verhoogd terwijl 160 "toch de max was"

Zoals ik al vermelde, het was 5 jaar geleden, voor de crisis, toen zat de markt heel anders in elkaar, het huis was gewild (nog steeds gaan dit type huizen snel van de hand).

Ik had via het kadaster al de informatie gevraagd wat de hypotheek etc was, dus ik wist wat ze voor het huis betaald hadden in 1999, dit was toen 199k in guldens.
Ik heb toen alleen vermeld dat ze flinke overwaarde hadden en dat als ze snel wilde verkopen ze best wat mochten zakken..

Ik had het huis nooit voor 160k kunnen krijgen of ik moest veel risico nemen, maarja zoals ik al zei, huizen stonden hier niet langer dan 3-5 maand te koop dus als ik het niet kocht dan kocht iemand anders het wel.

Kan niet zeggen dat ik een slechte koop heb gedaan, soort gelijke huizen hier in de straat gaan nog steeds binnen 7-10 maanden van de hand voor rond de 165-170k.

[King Nothing]

Gisteren koopcontract ontvangen, vandaag doorspreken met aankoopmakelaar. Vanmiddag naar de ABN voor een hypotheekofferte. Gisteren al een adviseur gehad die ook één of twee offertes gaat maken... Spannende tijden

[argro]

King Nothing schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 06:58:
Gisteren koopcontract ontvangen, vandaag doorspreken met aankoopmakelaar. Vanmiddag naar de ABN voor een hypotheekofferte. Gisteren al een adviseur gehad die ook één of twee offertes gaat maken... Spannende tijden

Praat je met een adviseur van een bank? Realiseer je dan dat zo iemand een verkoper is en nadrukkelijk geen adviseur. Een verkoper zal jou iets 'adviseren' wat vooral voor de bank (en misschien ook hemzelf) gunstig is.

[King Nothing]

Die adviseur is zo'n financieel-gladpraat-mannetje die je x jaar geleden woekerpolissen aansmeerden. Heb ik het totaal niet op, ze lullen me iets te mooi en weten altijd wel leuke dealtjes te vinden die dan achteraf veel te duur zijn. Maar goed, onze aankoopmakelaar drong erop aan en sja, dan zit je toch een half uur met zo'n man te kwekken over heul veul geld (voor ons veul iig).
Hij zou wat uitpluizen en dinsdag komt'ie terug.

Vandaag bij ABN Amro geweest en daar dik anderhalf uur gepraat met een verkoopster ( ) / hypotheekspecialiste. En ja, die willen uiteraard dat ik (wij)daar een hypotheek nemen. En ja, je betaald er meer.

Ben benieuwd waar de gladprater mee aan komt zetten, hij zei dat'ie wat moois gevonden had. 't Is wel te hopen dat het bij een geldverstrekker is waar ik over een jaar, 5 jaar of 20 jaar ook gewoon naar binnen kan lopen met een vraag over m'n hypotheek en niet bij een geldverstrekker die alleen via internet te bereiken is (bv MoneyU).
Maar eigenlijk staat ons besluit om gewoon bij de ABN Amro een hypotheek af te sluiten wel vast. We zijn er beide al jarenlang tevreden klanten, ik heb alles daar al (verzekeringen, rekeningen, creditcard, pensioenaanvulshizzle) en heb weinig zin om voor een paar promille aan lagere rente over te stappen naar een andere geldverstrekker.

[Kju]

King Nothing schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 20:50:
Die adviseur is zo'n financieel-gladpraat-mannetje die je x jaar geleden woekerpolissen aansmeerden. Heb ik het totaal niet op, ze lullen me iets te mooi en weten altijd wel leuke dealtjes te vinden die dan achteraf veel te duur zijn. Maar goed, onze aankoopmakelaar drong erop aan en sja, dan zit je toch een half uur met zo'n man te kwekken over heul veul geld (voor ons veul iig).
Hij zou wat uitpluizen en dinsdag komt'ie terug.

Je aankoopmakelaar krijgt dus een aanbrengfee of een deel van de advieskosten Feit blijft wel dat een onafhankelijke TP je exact hetzelfde kan aanbieden als ABN Amro en nog meer, let alleen op dat hij in jouw voordeel adviseert.

Vandaag bij ABN Amro geweest en daar dik anderhalf uur gepraat met een verkoopster ( ) / hypotheekspecialiste. En ja, die willen uiteraard dat ik (wij)daar een hypotheek nemen. En ja, je betaald er meer.

Het is een staatsbank, ze mogen net als ING niet "stunten met de rentes". Bij ABN-Amro kantoren proberen ze je ook gelijk een hoop andere producten aan te smeren, vaste klanten zijn inkoppers (officieus hebben die arme "ambtenaren" nog steeds targets die ze moeten halen), gelukkig lijk je mij het type die wel uitkijkt...toch?

Ben benieuwd waar de gladprater mee aan komt zetten, hij zei dat'ie wat moois gevonden had. 't Is wel te hopen dat het bij een geldverstrekker is waar ik over een jaar, 5 jaar of 20 jaar ook gewoon naar binnen kan lopen met een vraag over m'n hypotheek en niet bij een geldverstrekker die alleen via internet te bereiken is (bv MoneyU).
Maar eigenlijk staat ons besluit om gewoon bij de ABN Amro een hypotheek af te sluiten wel vast. We zijn er beide al jarenlang tevreden klanten, ik heb alles daar al (verzekeringen, rekeningen, creditcard, pensioenaanvulshizzle) en heb weinig zin om voor een paar promille aan lagere rente over te stappen naar een andere geldverstrekker.

LOL!

Neem me niet kwalijk, ben een beetje melig na een lange werkdag die nu net ten einde is. Ga serieus goed vergelijken, het is niet zoals bij auto's dat er een verschil is tussen Mercedes en Lada. Uiteindelijk zijn Florius, Money You en alle MNF smaken gewoon van ABN Amro

[eymey]

ABN AMRO mag dan misschien niet stunten met de rentes, maar op zich zijn ze voor 'vaste klanten' (netals King Nothing hebben m'n vriendin en ik ook de betaalrekeningen en gros van de verzekeringen bij de ABN lopen) niet echt duur.

Wij hebben 4,65% gekregen voor 10 jaar (2 mnd. terug aangevraagd) en dat was eigenlijk de op 1 na goedkoopste, na Argenta. Natuurlijk kon Argenta het wel zonder die vaste klanten korting, maar toch.

Overigens, wat zijn jullie ervaringen met het uitbetaald krijgen uit het bouwdepot (als je dat hebt)? Hoeft niet per se van ABN te zijn, ervaringen bij anderen zijn ook goed .

Ik vind het bij de ABN nogal 'omslachtig', stringent en niet meer "anno nu". Tijdens het aanvragen van de hypotheek incl. het depot hadden we globaal een overzichtje ingevuld van dingen die we uit dat depot wilden betalen. De adviseur bij De Hypotheker had aangegeven dat het niet precies hoeft.

Echter, nu hebben we inmiddels de declaratieformulieren en -procedures ontvangen van de ABN en nu geven ze dus toch aan dat je bedragen overeen moeten komen met je "verbouwingsplan" en dat het facturen moeten zijn e.d. Well, Ikea (voor de keuken) werkt niet met een 'factuur', alleen een shipping order die je bij aflevering per pin afrekent en ook het montagebedrijf vraagt dit gewoon direct af te rekenen.

Nou kunnen wij het geld gelukkig voorschieten, maar de procedure vind ik toch niet vriendelijk.....

Ik begrijp absoluut de positie van de bank. De geldverstrekkers zullen in het verleden vast te maken gehad hebben met fraudezaken op dit gebied ofzo en willen gewoon zeker zijn dat je dat geld alleen steekt in waardeverhoging van het onderpand. Maar toch....

[Kju]

In de intermediairs-handleiding van ABN-Amro staat:

Bij de financiering van een bestaande woning kan er overeengekomen worden dat een deel van de beschikbare gelden bestemd zijn voor een verbouwing of verbetering van de woning. Dit deel (dat door de taxateur in het taxatierapport wordt aangegeven) wordt in een verbouwingsdepot gehouden.
Het uitgangspunt is dat alle verstrekte gelden moeten worden aangewend voor de waardevermeerdering van de woning conform het verstrekte verbouwingsplan. Er moet dus altijd een goedgekeurd verbouwingsplan met stelposten aanwezig zijn. De waarde van het onderpand vóór en na de verbouwing dient in een taxatierapport te zijn vastgelegd.
Als de waarde van het onderpand voor verbouwing toereikend is, wordt er geen bouwdepot aangehouden. Dit geldt ook voor personeelshypotheken. Indien gezien de bevoorschotting wel een bouwdepot noodzakelijk is, dan vindt uitbetaling vervolgens alleen plaats aan de hand van nota's aan de leverancier en/of bouwbedrijf. Indien de cliënt de gelden t.g.v. zijn eigen bankrekeningnummer gecrediteerd wil hebben, zal hij aan moeten tonen dat de nota aan de leverancier en/of bouwbedrijf is voldaan d.m.v. bijvoorbeeld een bankafschrift. De hoogte van het bouwdepot is altijd gelijk aan het bedrag dat de taxateur aangeeft in zijn rapport. Het is dus NIET zo dat het gedeelte dat nog kan worden gefinancierd op basis van de waarde voor verbouwing, niet in het depot zou moeten. Het gehele bedrag moet in depot gehouden worden zodat wij zeker weten dat de klant de gelden daadwerkelijk zal gebruiken voor de verbouwing.

"Goedgekeurd verbouwingsplan met stelposten"....Ik zou het je adviseur maar laten uitzoeken

[eymey]

Inderdaad .

Ik heb nu in ieder geval declaratieformulier voor de keuken opgestuurd, samen met de 'factuur' van de keuken en de offerte van het plaatsen ervan. En een begeleidende brief.

Ik ben benieuwd hoe ze gaan reageren .

[Rukapul]

King Nothing schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 20:50:
Die adviseur is zo'n financieel-gladpraat-mannetje die je x jaar geleden woekerpolissen aansmeerden. Heb ik het totaal niet op, ze lullen me iets te mooi en weten altijd wel leuke dealtjes te vinden die dan achteraf veel te duur zijn. Maar goed, onze aankoopmakelaar drong erop aan en sja, dan zit je toch een half uur met zo'n man te kwekken over heul veul geld (voor ons veul iig).
Hij zou wat uitpluizen en dinsdag komt'ie terug.

Vandaag bij ABN Amro geweest en daar dik anderhalf uur gepraat met een verkoopster ( ) / hypotheekspecialiste. En ja, die willen uiteraard dat ik (wij)daar een hypotheek nemen. En ja, je betaald er meer.

Ben benieuwd waar de gladprater mee aan komt zetten, hij zei dat'ie wat moois gevonden had. 't Is wel te hopen dat het bij een geldverstrekker is waar ik over een jaar, 5 jaar of 20 jaar ook gewoon naar binnen kan lopen met een vraag over m'n hypotheek en niet bij een geldverstrekker die alleen via internet te bereiken is (bv MoneyU).
Maar eigenlijk staat ons besluit om gewoon bij de ABN Amro een hypotheek af te sluiten wel vast. We zijn er beide al jarenlang tevreden klanten, ik heb alles daar al (verzekeringen, rekeningen, creditcard, pensioenaanvulshizzle) en heb weinig zin om voor een paar promille aan lagere rente over te stappen naar een andere geldverstrekker.

Het is je bekend dat Moneyou het internet/budget-label van ABN AMRO is? Tegenwoordig valt het zelfs onder dezelfde banklicentie. Dat zegt uiteraard niet alles en voorwaarden etc zul je zeker moeten uitpluizen, maar op voorhand afwijzen gaat ook weer ver.

[Kju]

En 0,5% renteverschil op 300.000 levert bij een rentevaste termijn van 10 jaar een bruto nadeel van € 15.000 op. En dat terwijl je misschien zo goed had onderhandeld met de verkoper en je misschien zo je onderhandelingsvoordeel teniet maakt...

[bartijn2]

Gister bij een onafhankelijke adviseur geweest en bij de ABN.
We zijn begonnen bij de ABN en die konden ons een hypotheek bieden van met 5.2% rente.
We hebben eerlijk gezegd dat we nog naar een onafhankelijke adviseur gingen en we kregen het advies mee om goed op de voorwaarden te letten. Bij de onafhankelijke adviseur kregen we excact hetzelfde bedrag en met een rente van 4.6 bij de Nationale Nederlanden. Dit is netto 37 euro per maand goedkoper, lijkt op zo'n bedrag niet heel veel (iets over de 2 ton) maar per jaar toch bijna 450 euro..
Nu de offerte van de onafhankelijke voorleggen aan de Rabo en dan zien we wel wat het gaat worden!

[Kju]

bartijn2 schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 09:56:
Gister bij een onafhankelijke adviseur geweest en bij de ABN.
We zijn begonnen bij de ABN en die konden ons een hypotheek bieden van met 5.2% rente.
We hebben eerlijk gezegd dat we nog naar een onafhankelijke adviseur gingen en we kregen het advies mee om goed op de voorwaarden te letten. Bij de onafhankelijke adviseur kregen we excact hetzelfde bedrag en met een rente van 4.6 bij de Nationale Nederlanden. Dit is netto 37 euro per maand goedkoper, lijkt op zo'n bedrag niet heel veel (iets over de 2 ton) maar per jaar toch bijna 450 euro..
Nu de offerte van de onafhankelijke voorleggen aan de Rabo en dan zien we wel wat het gaat worden!

Bij Rabo kan je minimaal de helft van de afsluitprovisie er af laten halen, bij NN moet je opletten dat de verzekering niet te duur is t.o.v. anderen.

[TheFes]

Anoniem: 258387 schreef op woensdag 06 juni 2012 @ 15:56:
[...]


Het kan 2 kanten op, de verkopende makelaar gunt jullie het huis en laat daarom weten dat er meerdere mensen interesse hebben of hij speelt een spelletje bluf om sneller tot verkoop over te kunnen gaan.

Ik kan dat moeilijk beoordelen omdat ik de verkopende makelaar niet heb gezien. Maar over het algemeen willen ze natuurlijk verkopen en scoren en lijkt het voor de hand liggend dat het bluf is.

We hebben zelf ook zoiets gehad enkele jaren terug er werd zelfs aangegeven dat als we het huis wilden de vraagprijs maar moesten bieden. We hebben toen direct van het huis afgezien, dat soort spelletjes wilde ik niet aan mee doen.

Het lijkt in ons geval geen bluf te zijn. Die mensen die voor de 3e keer kwamen kijken woensdag, komen vandaag nogmaals kijken, dit keer met aankoopmakelaar. De verkopende makelaar heeft aangegeven dat hij het resultaat hiervan wil afwachten voordat er met ons bod verder gegaan wordt. Hij wil dus eerst hun openingsbod afwachten..

[qadn]

tjah, dat is niet netjes van hem. Lijkt me een typisch geval van je bod dus laten vervallen en weglopen.

[TheFes]

qadn schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 13:56:
tjah, dat is niet netjes van hem. Lijkt me een typisch geval van je bod dus laten vervallen en weglopen.

Nouja op zich heb je een punt, maar dit had bij ons, vanwege de no-risk clausule, ook na het tekenen nog kunnen gebeuren. Het enige verschil is dat ze zo niet verplicht zijn om ons het huis te verkopen voor de overeengekomen prijs, maar dan zonder de clausule. Maar dat zouden we toch niet doen, omdat we nog geen zicht op de verkoop van ons eigen huis hebben

[qadn]

aha, is het dan niet handiger om je eigen huis eerst te verkopen?

[Kju]

Zo lang je nog in onderhandeling bent, mag de makelaar niet met een ander in onderhandeling treden:

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Indien de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeeft met u in onderhandeling te zijn, of als de verkopende partij reageert op uw bod middels een tegenbod, bent u in onderhandeling. Indien de verkopende makelaar aangeeft het voorstel te bespreken met de verkoper, bent u niet in onderhandeling. Ook als de verkopende partij aangeeft dat u met een beter (openings-)voorstel moet komen, bent u niet in onderhandeling.

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als men in onderhandeling is?

Ja, onderhandelingen hoeven namelijk niet automatisch te leiden tot een verkoop. Indien u een bezichtiging aanvraagt, dient de verkopend makelaar u wel te informeren als de woning “onder bod” is.

Mag iemand anders ook een bod uitbrengen als ik in onderhandeling ben?

Ja. Het is de verkopende makelaar echter niet toegestaan om met meerdere partijen tegelijk te onderhandelen en deze tegen elkaar uit te spelen. Er wordt uitonderhandeld met de eerste partij met wie de onderhandelingen gestart zijn. Komen partijen er niet uit dan wordt de tweede partij de kans geboden een bod uit te brengen.

Als de verkoper je dus een tegenvoorstel heeft gedaan ben je dus in onderhandeling, als jij daarop een tegenvoorstel hebt gedaan ben je nog steeds in onderhandeling zo lang de verkoper het niet heeft afgewezen. De verkoopmakelaar mag dus niet afwachten met jouw bod, hij moet het eerst afwijzen (en er moet echt geen enkel vooruitzicht meer zijn dat partijen er nog uit kunnen komen) voordat hij met de andere partij gaat onderhandelen.

[TheFes]

qadn schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:12:
aha, is het dan niet handiger om je eigen huis eerst te verkopen?

Vandaar dus die no-risk clausule (van 5 maanden in ons geval).

Dit betekent in het kort:
1) Wij krijgen 5 maanden om ons huis te verkopen. Lukt dat, maken we de koop definitief, lukt dat niet, kunnen we het na 5 maanden alsnog kopen voor de afgesproken prijs.
2) Zij mogen gewoon doorgaan met de verkoop van hun huis, krijgen ze een bod wat in hun ogen beter is dan dat van ons, melden ze dit bij ons. Wij hebben dan 2 dagen om te reageren, en de koop definitief te maken, waarbij de no-risk clausule dan vervalt.

Omdat er nog geen overeenkomst is, is van punt 2 nog geen sprake nu. Maar het risico dat andere mensen komen kijken, en een bod uitbrengen, zou nog 5 maanden blijven bestaan. Dit is wat de NVM bedacht heeft als overbrugging voor mensen die hun huis nog moeten verkopen.

[TheFes]

Kju schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:17:
Zo lang je nog in onderhandeling bent, mag de makelaar niet met een ander in onderhandeling treden:


[...]


Als de verkoper je dus een tegenvoorstel heeft gedaan ben je dus in onderhandeling, als jij daarop een tegenvoorstel hebt gedaan ben je nog steeds in onderhandeling zo lang de verkoper het niet heeft afgewezen. De verkoopmakelaar mag dus niet afwachten met jouw bod, hij moet het eerst afwijzen (en er moet echt geen enkel vooruitzicht meer zijn dat partijen er nog uit kunnen komen) voordat hij met de andere partij gaat onderhandelen.

Die andere partij mag wel een bod uitbrengen. Afhankelijk van dat bod moeten ze dus of ons bod accepteren, of ons bod afwijzen. Maar hij mag, als ik het goed begrijp, het bod wel afwachten. Hij mag alleen niet met ze in onderhandeling gaan. Echter zal hij waarschijnlijk aan die andere partij wel hebben laten weten dat er al onderhandelingen in een ver gevorderd stadium zijn, en zullen zij wellicht meteen met een eindbod komen.

Helemaal netjes is het denk ik niet, maar volgens de regels doet hij niets verkeerd..

[argro]

Kju schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:17:
Zo lang je nog in onderhandeling bent, mag de makelaar niet met een ander in onderhandeling treden:

[...]

Als de verkoper je dus een tegenvoorstel heeft gedaan ben je dus in onderhandeling, als jij daarop een tegenvoorstel hebt gedaan ben je nog steeds in onderhandeling zo lang de verkoper het niet heeft afgewezen. De verkoopmakelaar mag dus niet afwachten met jouw bod, hij moet het eerst afwijzen (en er moet echt geen enkel vooruitzicht meer zijn dat partijen er nog uit kunnen komen) voordat hij met de andere partij gaat onderhandelen.

Niet mogen is een groot woord, voor zover ik weet althans. Volgens mij mag dit niet volgens een akkoord tussen NVM-makelaars. Echt hard is zo'n akkoord natuurlijk niet. Als een makelaar niet lid is van de NVM houdt het bijvoorbeeld al op.

[Kju]

In tuchtrechtspraak wordt er best zwaar getild aan dat eerst uitonderhandelen. Natuurlijk mag de verkoopmakelaar in deze wel wachten op het bod van de ander voordat hij het bod van The_Fes afwijst en de onderhandeling staakt om daarna met de andere bieder verder te gaan.

[argro]

Kju schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:41:
In tuchtrechtspraak wordt er best zwaar getild aan dat eerst uitonderhandelen. Natuurlijk mag de verkoopmakelaar in deze wel wachten op het bod van de ander voordat hij het bod van The_Fes afwijst en de onderhandeling staakt om daarna met de andere bieder verder te gaan.

Voor zover al sprake is van onderhandeling nadat The_Fes enkel een bod gedaan heeft. Ik zou zeggen dat pas op het moment dat een tegenbod gedaan is sprake is van een onderhandeling. Eerste meerdere openingsboden afwachten en dan met één van die bieders in onderhandeling gaan lijkt dus niet in strijd met het 'verbod'.

[TheFes]

argro schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:47:
[...]
Voor zover al sprake is van onderhandeling nadat The_Fes enkel een bod gedaan heeft. Ik zou zeggen dat pas op het moment dat een tegenbod gedaan is sprake is van een onderhandeling. Eerste meerdere openingsboden afwachten en dan met één van die bieders in onderhandeling gaan lijkt dus niet in strijd met het 'verbod'.

Er is meer dan alleen een bod gedaan hoor, zie ook mijn eerdere posts, maar ik snap dat dat in een algemeen discussietopic niet zo doorzichtig is..

Het volgende is gebeurd.

• Vraagprijs 349.500
• 1e bod van ons: 330.000 met 5 maanden no-risk, inclusief alle overneembare roerende zaken
• tegenbod: 345.000 (+ acceptatie no-risk clausule)
• (alle biedingen vanaf nu met no-risk)
• 2e (definitieve bod van ons) 335.000
• tegenbod: 340.000
• Wij blijven bij ons laatste bod
• tegenbod: 335.000 zonder roerende zaken, daarover nog onderhandelen
• Wij blijven bij ons laatste bod

Terwijl wij nog op reactie hierover aan het wachten waren, kwam woensdag dus de melding dat er iemand voor de 3e keer kwam kijken, deze komt vandaag inmiddels dus voor de 4e keer kijken, dit keer met aankoopmakelaar.

[Kju]

argro schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:47:
[...]
Voor zover al sprake is van onderhandeling nadat The_Fes enkel een bod gedaan heeft. Ik zou zeggen dat pas op het moment dat een tegenbod gedaan is sprake is van een onderhandeling. Eerste meerdere openingsboden afwachten en dan met één van die bieders in onderhandeling gaan lijkt dus niet in strijd met het 'verbod'.

Ik had het verhaal van The_Fes wel een beetje gevolgd

[argro]

Kju schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 14:55:
[...]

Ik had het verhaal van The_Fes wel een beetje gevolgd

Mea culpa. Dat had ik er niet direct uit gehaald en het verhaal deed bij mij geen belletje rinkelen. Maar in dat geval is van een onderhandeling dus zeker sprake. In dat geval kan The_Fes de makelaar op z'n minst eens confronteren met deze regeling

[ Voor 39% gewijzigd door argro op 08-06-2012 15:02 ]

[Xanaroth]

Aangezien er over de prijs overeenstemming is (beiden 335k, alleen discussie over overige zaken) kan een gang naar de rechter ook helpen als je de woning echt wilt hebben.

Voor zover ik weet (ben geen jurist) kan een rechter afdwingen dat koper/verkoper doorgaan met onderhandelen in een situatie als deze omdat je elkaar dusdanig dicht genaderd bent dat je eruit zou moeten komen.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 08-06-2012 15:15 ]

[Kju]

Ach in de praktijk is het best moeilijk. De wettelijke bedenktijd geldt tegenwoordig niet alleen voor de koper maar ook voor de verkoper.

[TheFes]

Myrdreon schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 15:15:
Aangezien er over de prijs overeenstemming is (beiden 335k, alleen discussie over overige zaken) kan een gang naar de rechter ook helpen als je de woning echt wilt hebben.

Voor zover ik weet (ben geen jurist) kan een rechter afdwingen dat koper/verkoper doorgaan met onderhandelen in een situatie als deze omdat je elkaar dusdanig dicht genaderd bent dat je eruit zou moeten komen.

Maar in deze bijzondere situatie, met no-risk clausule heeft dat heel weinig toegevoegde waarde, omdat in die clausule staat dat ze toch, zelfs na het tekenen van de overeenkomst, nog mogen onderhandelen met anderen. Dus ook al komen we er uit, en die 3e partij doet volgende week een beter bod dan dat van ons, dan gaat dit huis aan ons voorbij. Want we gaan het niet kopen voordat we ons huis verkocht hebben (of in ieder geval daar zicht op hebben, met 95% zekerheid).

[Slasher]

Kju schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 15:17:
Ach in de praktijk is het best moeilijk. De wettelijke bedenktijd geldt tegenwoordig niet alleen voor de koper maar ook voor de verkoper.

In een standaard NVM koopcontract niet hoor. Alleen de koper heeft bedenktijd volgens mij.

[Jiriki]

The_Fes schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:09:
[...]
Want we gaan het niet kopen voordat we ons huis verkocht hebben (of in ieder geval daar zicht op hebben, met 95% zekerheid).

Waarom niet? Je wil het huis, en zo heb je het. Op deze manier help je de "crisis" in stand te houden...

Ik zou het anders doen, maar dat ben ik natuurlijk : - 335.000, over 6 (?) maanden overdracht, geen no-risk etc. Daarna gewoon lekker verhuizen, dat oude huis raak je best een keer kwijt. In het ergste geval moet je het verhuren maar dat is op het moment geen probleem. Huurders zijn er genoeg zo blijkt. We hebben zelfs mensen aan de deur gehad die ons huis graag wilden huren, en wij wonen er zelf gewoon in

[Slasher]

Jiriki schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:19:
[...]

Waarom niet? Je wil het huis, en zo heb je het. Op deze manier help je de "crisis" in stand te houden...

Ik zou het anders doen, maar dat ben ik natuurlijk : - 335.000, over 6 (?) maanden overdracht, geen no-risk etc. Daarna gewoon lekker verhuizen, dat oude huis raak je best een keer kwijt. In het ergste geval moet je het verhuren maar dat is op het moment geen probleem. Huurders zijn er genoeg zo blijkt. We hebben zelfs mensen aan de deur gehad die ons huis graag wilden huren, en wij wonen er zelf gewoon in

Huren is inderdaad populair. Daar kwam ik ook achter na verkoop van mijn eigen woning. Alle huurwoningen waren verdwenen die op Funda stonden.

[Rukapul]

Slasher schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:16:
[...]


In een standaard NVM koopcontract niet hoor. Alleen de koper heeft bedenktijd volgens mij.

Klopt, maar hierover is recentelijk een rechterlijke uitspraak over geweest afaik.

[Kju]

Rukapul schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:26:
[...]

Klopt, maar hierover is recentelijk een rechterlijke uitspraak over geweest afaik.

De Hoge Raad bevestigde ook nog de uitspraak van de rechtbank in deze uitspraak maar zegt daarbij wel dat dat artikel 7:2 BW alleen toepasselijk is voor particuliere kopers dan wel verkopers die een woning kopen dan wel verkopen.

[King Nothing]

Kju schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 22:42:
[...]

Het is een staatsbank, ze mogen net als ING niet "stunten met de rentes". Bij ABN-Amro kantoren proberen ze je ook gelijk een hoop andere producten aan te smeren, vaste klanten zijn inkoppers (officieus hebben die arme "ambtenaren" nog steeds targets die ze moeten halen), gelukkig lijk je mij het type die wel uitkijkt...toch?
[...]

Ik heb alle verzekeringen al bij de ABN. Dat pakket is nu uitgebreid met een woonhuisverzekering.

LOL!

Neem me niet kwalijk, ben een beetje melig na een lange werkdag die nu net ten einde is. Ga serieus goed vergelijken, het is niet zoals bij auto's dat er een verschil is tussen Mercedes en Lada. Uiteindelijk zijn Florius, Money You en alle MNF smaken gewoon van ABN Amro

Ik weet dat MoneyU en Florius onderdelen van ABN zijn, daarom noemde ik MoneyU ook. Alleen kan ik daar niet fysiek terecht voor vragen/veranderingen maar alleen via internet. Ik, nee, wij hebben liever persoonlijk contact op een kantoor, praat veel makkelijker dan via internet/telefoon/mail. Dat is mij die drie tientjes extra per maand wel waard.

---

Offerte is binnen (via mail, papieren versie komt maandag of dinsdag), maar onze aankoopmakelaar heeft het opeens heeeeel druk met allerlei klusjes dat we sinds woensdag horen "morgen nemen we koopcontract even door"

Ben benieuwd of hij morgenvroeg echt komt...

[TheFes]

The_Fes schreef op vrijdag 08 juni 2012 @ 16:09:
[...]


Maar in deze bijzondere situatie, met no-risk clausule heeft dat heel weinig toegevoegde waarde, omdat in die clausule staat dat ze toch, zelfs na het tekenen van de overeenkomst, nog mogen onderhandelen met anderen. Dus ook al komen we er uit, en die 3e partij doet volgende week een beter bod dan dat van ons, dan gaat dit huis aan ons voorbij. Want we gaan het niet kopen voordat we ons huis verkocht hebben (of in ieder geval daar zicht op hebben, met 95% zekerheid).

Update:

De mensen die kwamen kijken hebben een bod van meer dan 340K uitgebracht, ook met no-risk. Aankoopmakelaar vindt het te duur, ik ook eigenlijk.

Dit huis gaat hem niet worden dus denk ik..

[Fiber]

Populair huisje blijkbaar... Wel leuk voor die verkoper. Wat minder voor jou.

[Slasher]

met een no-risk clausule is het voor de verkoper ook nou niet echt geweldig, kans is alsnog aanwezig dat de verkoop niet doorgaat.

[TheFes]

Slasher schreef op maandag 11 juni 2012 @ 12:27:
met een no-risk clausule is het voor de verkoper ook nou niet echt geweldig, kans is alsnog aanwezig dat de verkoop niet doorgaat.

Klopt, misschien kunnen we het over 5 maanden alsnog kopen

[Xanaroth]

The_Fes schreef op maandag 11 juni 2012 @ 12:46:
[...]


Klopt, misschien kunnen we het over 5 maanden alsnog kopen

Of heb je je eigen woning niet verkocht, en heeft het alsnog niks uitgemaakt. Blijft een vervelende markt.

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 11-06-2012 15:25 ]

[Anoniem: 84746]

Blijft lastig, ik vind die no-risk clausules maar niks. Als je een ander huis koopt en je moet van je eigen huis af dan ben je volgens mij meer bereid te onderhandelen en zal je het sneller verkopen want je moet. Zolang je je huis te koop zet van we zien wel dan zal het verkopen ook minder snel gaan. Maar aan de andere kant blijft het een groot risico wat je niet zomaar wil nemen. Maar als niemand een risico wil nemen dan blijft alles op slot.

Bij ons heeft het gelukkig goed uitgepakt. Vorig jaar december huis gekocht met 6 maand overdracht zonder no-risk clausule. Ondertussen huis verkocht en vrijdag overdracht van onze nieuwe woning.

[qadn]

Zo, de kop is eraf.

Wij zijn sinds vanmiddag eigenaren van ons eerste stulpje.
Mid jaren 80, rijtje, 4 slaapkamers, forse tuin.

Wel prijzig, maar in een erg goede buurt (Tivoli, Tilburg).

Anyway, nu nog alleen wat belasting-zaken en dat zijn we echt klaar!

[bartijn2]

Zo gister even bij de Rabobank geweest, deze was een heel 1% goedkoper dan de ABN.
Misschien omdat we er al klant zijn maar 4.2 bij onze huidige bank tegenover 5.2 bij een nieuwe bank maakt de keuze wel makkelijk.

[qadn]

5.2 is wel HEEL hoog. Heb je wel met ze gepraat dan?
(Bij zo'n gesprek gaan er allemaal kortingen vanaf, inclusief zo'n 0.2% "je bent aardig" korting)

[ Voor 48% gewijzigd door qadn op 12-06-2012 08:25 ]

[Xanaroth]

qadn schreef op dinsdag 12 juni 2012 @ 08:25:
5.2 is wel HEEL hoog. Heb je wel met ze gepraat dan?
(Bij zo'n gesprek gaan er allemaal kortingen vanaf, inclusief zo'n 0.2% "je bent aardig" korting)

Maar dan nog, 20% (4 vs 5) verschil is veel...

Laagste rente op internet die ik kan vinden is 4,5% - vraag me dus eerder af wat voor 'kortingen' je krijgt bij die 4,2%. Met name eenmalige kortingen, waardoor je bij nieuwe rentevaste periode de hoofdprijs betaald. Zet zowiezo vraagtekens bij de Rabobank, erg ontransparant/ondoorzichtig dat ze nergens meer iets publiceren.

[bartijn2]

qadn schreef op dinsdag 12 juni 2012 @ 08:25:
5.2 is wel HEEL hoog. Heb je wel met ze gepraat dan?
(Bij zo'n gesprek gaan er allemaal kortingen vanaf, inclusief zo'n 0.2% "je bent aardig" korting)

Ja er gingen nog aardig wat kortingen vanaf bij de ABN, echter omdat de sleutel overdracht pas over 5 maanden plaats vind konden ze geen lage rente geven.

Myrdreon schreef op dinsdag 12 juni 2012 @ 11:30:
[...]


Maar dan nog, 20% (4 vs 5) verschil is veel...

Laagste rente op internet die ik kan vinden is 4,5% - vraag me dus eerder af wat voor 'kortingen' je krijgt bij die 4,2%. Met name eenmalige kortingen, waardoor je bij nieuwe rentevaste periode de hoofdprijs betaald. Zet zowiezo vraagtekens bij de Rabobank, erg ontransparant/ondoorzichtig dat ze nergens meer iets publiceren.

Ik weet het ook niet precies, het kan een combinatie van factoren zijn natuurlijk, wij zijn al jaren klant bij de Rabobank en onze ouders hebben de hypotheken er ook lopen. Rabobank zonder rente kortingen kwam op 4.4% uit, 0.1% korting omdat de Rabobank een aardige bank is en de andere 0.1%kwam volgens mij van de NHG.

Dit is trouwens bij 10 jaar vast en 100% aflossen in een bankspaar constructie met een looptijd van 30 jaar..

[King Nothing]

Wat is handig bij het vergelijken van hypotheekoffertes?

We hebben nu 2 liggen, van de ABN Amro (rechtstreeks bij de bank vandaan) en via een financieel adviseur hebben we vanavond een offerte van Delta Lloyd gekregen. Beide op 100% annuïteit.
ABN Amro geeft 4,95% rente, DL zit op 4,6%. In de maandlasten is DL 20 euro goedkoper dan de ABN Amro, alleen is dan bij DL 100% van het volledige hypotheekbedrag afgedekt en bij ABN € 83.000,- Als DL zakt naar datzelfde bedrag scheelt het meer (751 euro bij DL vs 790 euro bij ABN).

Gelijk nadeel van financiële adviseurs weer eens bevestigd zien worden... Dat ze een hypotheek willen aansmeren, duh, daarom kwam'ie ook langs. Maar ook gelijk drammen over verzekeringen ("maak ik pakketdealtje van, woonhuis, WA, rechtsbijstand, regelen we zo even"), uitvaartverzekering, sparen en "ik doe de belastingaangifte voor klanten gratis."
Doe mij maar gewoon een bank, dat gedram van die "onafhankelijke" adviseurs komt me echt de keel uit.