Ervaring met huis kopen deel 6

[Kju]

Hou wel rekening dan 0,35% fors is: € 3500 op 100.000 over 10 jaar bekeken. De keus is volgens mij niet zo moeilijk

Die pakketjes die hij je wil "aansmeren" zijn niet verplicht. Je hebt hem voor je hypo ingeschakeld, maak hem dat maar duidelijk. Vanwege zijn zorgplicht (AFM handhaaft dit heel streng) is hij verplicht om op z'n minst je behoeften in kaart te brengen en om de naar zijn mening noodzakelijke verzekeringen aan je aan te bieden, dat wil overigens niet zeggen dat je ze af moet sluiten.

[argro]

King Nothing schreef op dinsdag 12 juni 2012 @ 23:03:
Wat is handig bij het vergelijken van hypotheekoffertes?

We hebben nu 2 liggen, van de ABN Amro (rechtstreeks bij de bank vandaan) en via een financieel adviseur hebben we vanavond een offerte van Delta Lloyd gekregen. Beide op 100% annuïteit.
ABN Amro geeft 4,95% rente, DL zit op 4,6%. In de maandlasten is DL 20 euro goedkoper dan de ABN Amro, alleen is dan bij DL 100% van het volledige hypotheekbedrag afgedekt en bij ABN € 83.000,- Als DL zakt naar datzelfde bedrag scheelt het meer (751 euro bij DL vs 790 euro bij ABN).

Gelijk nadeel van financiële adviseurs weer eens bevestigd zien worden... Dat ze een hypotheek willen aansmeren, duh, daarom kwam'ie ook langs. Maar ook gelijk drammen over verzekeringen ("maak ik pakketdealtje van, woonhuis, WA, rechtsbijstand, regelen we zo even"), uitvaartverzekering, sparen en "ik doe de belastingaangifte voor klanten gratis."
Doe mij maar gewoon een bank, dat gedram van die "onafhankelijke" adviseurs komt me echt de keel uit.

Wat is de looptijd van beide rentes?

Als die looptijd relatief kort is (5 jaar bijvoorbeeld) dan is het goed om je te realiseren dat stunten met rentes voor alleen nieuwe klanten vanaf 1 januari a.s. niet meer mag. Met andere woorden, de rente die de bank bestaande klanten bij verlenging aanbied moet dezelfde zijn als waarvoor nieuwe klanten in aanmerking komen. Onder de huidige regelgeving is het zo dat de ene bank meer stunt met rentes voor nieuwe klanten dan de andere bank. Voorheen moest je je dan realiseren dat de vervolgrente bij die bank aanzienlijk minder aantrekkelijk zou worden. Dat gaat echter veranderen.

[GeeMoney]

argro schreef op woensdag 13 juni 2012 @ 08:58:
[...]
Wat is de looptijd van beide rentes?

Als die looptijd relatief kort is (5 jaar bijvoorbeeld) dan is het goed om je te realiseren dat stunten met rentes voor alleen nieuwe klanten vanaf 1 januari a.s. niet meer mag. Met andere woorden, de rente die de bank bestaande klanten bij verlenging aanbied moet dezelfde zijn als waarvoor nieuwe klanten in aanmerking komen. Onder de huidige regelgeving is het zo dat de ene bank meer stunt met rentes voor nieuwe klanten dan de andere bank. Voorheen moest je je dan realiseren dat de vervolgrente bij die bank aanzienlijk minder aantrekkelijk zou worden. Dat gaat echter veranderen.

Goed punt, is dit wettelijk vastgesteld?
Zouden ze niet alleen bij de banken moeten doen imo maar ook eens bij de telco's en isp's langs moeten gaan.
Belachelijk dat ook zij alleen nieuwe klanten voordeel bieden

[Shadowhawk00]

GeeMoney schreef op woensdag 13 juni 2012 @ 09:23:
[...]


Goed punt, is dit wettelijk vastgesteld?
Zouden ze niet alleen bij de banken moeten doen imo maar ook eens bij de telco's en isp's langs moeten gaan.
Belachelijk dat ook zij alleen nieuwe klanten voordeel bieden

Verschil met telo's en isp's is dat je daar vrij makkelijk kan wisselen en bij een hypotheek dit toch wat lastiger is.
Maar dit is wel interresante informatie eigenlijk want banken deden dit in het verleden vrij veel en verschil van 0.5% rente is een groot verschil.

[King Nothing]

Kju schreef op woensdag 13 juni 2012 @ 08:49:
Hou wel rekening dan 0,35% fors is: € 3500 op 100.000 over 10 jaar bekeken. De keus is volgens mij niet zo moeilijk

Neuh, we hebben beide geen goed gevoel bij Delta Lloyd en de financieel adviseur

Die pakketjes die hij je wil "aansmeren" zijn niet verplicht. Je hebt hem voor je hypo ingeschakeld, maak hem dat maar duidelijk. Vanwege zijn zorgplicht (AFM handhaaft dit heel streng) is hij verplicht om op z'n minst je behoeften in kaart te brengen en om de naar zijn mening noodzakelijke verzekeringen aan je aan te bieden, dat wil overigens niet zeggen dat je ze af moet sluiten.

Zo kwam dat gisteren niet over. Dat hij iets wil vragen, soit. Maar toen ik zei dat ik alles al had geregeld bij de ABN Amro keek'ie toch lichtelijk teleurgesteld. Daarna kwam voor hem de volgende dompers, wij zijn beide goed verzekerd mochten we overlijden en een buurvrouw van me doet mijn belastingaangiftes altijd, dus daar heb ik ook geen hulp bij nodig.
Btw, wij hadden geen behoefte aan een adviseur. Onze aankoopmakelaar vond het echter heeeeeeeel erg nodig dat er wel iemand langs kwam want "je moet meerdere offertes vergelijken en niet direct naar de bank rennen."

argro schreef op woensdag 13 juni 2012 @ 08:58:
[...]
Wat is de looptijd van beide rentes?

Beide 10 jaar. Kan op sites van ABN en DL de tarieven zien die ze ons ook aan hebben geboden. ABN bood ons wel 0,1% extra korting om op 4,95% uit te komen.

[Cassius]

Alle documenten zijn er, gezondheidsverklaring, levensverzekering, identiteitsbewijzen, loonstroken, koopcontract, pensioen overzichten, de hele rattaplan. Enige waar we nog op wachten is het taxatierapport ... ow het taxatierapport. Laat het toch een leuke prijs opleveren ... Het heeft geen waarde an sich, maar geeft wel een sterk gevoel van "goed gedaan joh met je koop" of "hahaha jij hebt 20k teveel betaald".

[ Voor 19% gewijzigd door Cassius op 14-06-2012 08:40 ]

[argro]

King Nothing schreef op woensdag 13 juni 2012 @ 17:35:
[...]

[...]

Beide 10 jaar. Kan op sites van ABN en DL de tarieven zien die ze ons ook aan hebben geboden. ABN bood ons wel 0,1% extra korting om op 4,95% uit te komen.

Toen ik enige tijd geleden een hypotheek uit ging zoeken was de rente voor 10 jaar niet erg interessant. Die rente was namelijk maar iets lager (0,2% o.i.d.) dan voor 20 jaar en substantieel hoger (1,5% o.i.d.) dan voor 5 jaar. Ik zag dus geen reden om voor 10 jaar te kiezen. De keuze was 20 jaar of 5 jaar. Heb jij ook 20 en 5 jaar overwogen?

Cassius schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 08:39:
Alle documenten zijn er, gezondheidsverklaring, levensverzekering, identiteitsbewijzen, loonstroken, koopcontract, pensioen overzichten, de hele rattaplan. Enige waar we nog op wachten is het taxatierapport ... ow het taxatierapport. Laat het toch een leuke prijs opleveren ... Het heeft geen waarde an sich, maar geeft wel een sterk gevoel van "goed gedaan joh met je koop" of "hahaha jij hebt 20k teveel betaald".

Doorgaans levert het taxatierapport de prijs op die jij er voor betaald hebt. Hetgeen wat zeer recent voor een object betaald is is namelijk dé graadmeter voor de waarde van een object. De taxateur kijkt dus eigenlijk alleen of jij een redelijke prijs betaald hebt, is dat zo, dan is die prijs de waarde. Er wordt echt geen ingewikkelde taxatie uitgevoerd waarmee precies bepaald wordt wat een object waard is, voor zover dat al mogelijk is.

[ Voor 42% gewijzigd door argro op 14-06-2012 09:25 ]

[Kju]

argro schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 08:51:
[...]
Doorgaans levert het taxatierapport de prijs op die jij er voor betaald hebt. Hetgeen wat zeer recent voor een object betaald is is namelijk dé graadmeter voor de waarde van een object. De taxateur kijkt dus eigenlijk alleen of jij een redelijke prijs betaald hebt, is dat zo, dan is die prijs de waarde. Er wordt echt geen ingewikkelde taxatie uitgevoerd waarmee precies bepaald wordt wat een object waard is.

Natuurlijk kan het voorkomen dat de vastgestelde waarde en de daadwerkelijke koopsom niet heel ver van elkaar liggen, dan kan de taxateur ervoor kiezen om dat dan gelijk te trekken, maar dat is toch echt niet zo vaak dat je dat voor alle woningtaxaties mag aannemen. Bij de waardering van een woning kijkt een taxateur toch echt naar recente vergelijkbare transacties en naar de vraagprijzen van vergelijkbare woningen die op dat moment te koop staan. Bij gevalideerde rapporten dient een taxateur de vastgestelde waarde te verantwoorden/bewijzen met ten minste zes referentieobjecten en er zijn steeds meer banken die, zelfs zonder NHG, een gevalideerd rapport willen.
Een taxateur laat zich niet leiden door de daadwerkelijk tot stand gekomen koopsom. De marktwaarde is volgens de definitie in de praktijk gewoon een maximale waarde, daadwerkelijke koopsommen kunnen 10 tot 20% daaronder liggen. Sommigen doen, onterecht, heel luchtig over taxaties. Ze zijn al lang blij als de woning net zo veel waard is als de koopsom. Ik raad iedereen altijd aan om eerst een taxatie te doen, kan ook heel goedkoop in de vorm van een waardeverklaring, om daarna pas te bieden en eventueel over te gaan tot koop. Als een taxateur een woning een marktwaarde geeft die gelijk staat aan de koopsom heb je eigenlijk geen bijzondere deal gedaan, het gaat veel langer duren om de verwervingskosten terug te verdienen en dan moet er toch echt een belletje bij je gaan rinkelen...

[argro]

Kju schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 09:25:
[...]

Natuurlijk kan het voorkomen dat de vastgestelde waarde en de daadwerkelijke koopsom niet heel ver van elkaar liggen, dan kan de taxateur ervoor kiezen om dat dan gelijk te trekken, maar dat is toch echt niet zo vaak dat je dat voor alle woningtaxaties mag aannemen. Bij de waardering van een woning kijkt een taxateur toch echt naar recente vergelijkbare transacties en naar de vraagprijzen van vergelijkbare woningen die op dat moment te koop staan. Bij gevalideerde rapporten dient een taxateur de vastgestelde waarde te verantwoorden/bewijzen met ten minste zes referentieobjecten en er zijn steeds meer banken die, zelfs zonder NHG, een gevalideerd rapport willen.
Een taxateur laat zich niet leiden door de daadwerkelijk tot stand gekomen koopsom. De marktwaarde is volgens de definitie in de praktijk gewoon een maximale waarde, daadwerkelijke koopsommen kunnen 10 tot 20% daaronder liggen. Sommigen doen, onterecht, heel luchtig over taxaties. Ze zijn al lang blij als de woning net zo veel waard is als de koopsom. Ik raad iedereen altijd aan om eerst een taxatie te doen, kan ook heel goedkoop in de vorm van een waardeverklaring, om daarna pas te bieden en eventueel over te gaan tot koop. Als een taxateur een woning een marktwaarde geeft die gelijk staat aan de koopsom heb je eigenlijk geen bijzondere deal gedaan, het gaat veel langer duren om de verwervingskosten terug te verdienen en dan moet er toch echt een belletje bij je gaan rinkelen...

Een taxatie wordt (gezien de prijs) in hooguit een paar uurtjes uitgevoerd. De enige vraag die een taxateur (voor de bank) beantwoord is, is de betaalde prijs reëel? De rest is sier. In de praktijk komt het zelfs voor dat een taxateur, als daar redenen voor zijn, best in overleg wat hoger of lager wil taxeren. Het is allemaal zo zacht als wat.

[nare man]

Uberhaupt moet je niet teveel waarde hechten aan taxatie. Het is geen exacte wetenschap ofzo. Geef vijf taxateurs de opdracht een onderneming te taxeren, en ze komen allemaal met uiteenlopende getallen.

[Xanaroth]

argro schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 08:51:
[...]
Doorgaans levert het taxatierapport de prijs op die jij er voor betaald hebt. Hetgeen wat zeer recent voor een object betaald is is namelijk dé graadmeter voor de waarde van een object. De taxateur kijkt dus eigenlijk alleen of jij een redelijke prijs betaald hebt, is dat zo, dan is die prijs de waarde. Er wordt echt geen ingewikkelde taxatie uitgevoerd waarmee precies bepaald wordt wat een object waard is, voor zover dat al mogelijk is.

Een taxateur mag de waarde in de koopovereenkomst niet gebruiken in de waardebepaling. Als het op die waarde uitkomt kun je haast per definitie stellen dat de taxateur het werk slecht heeft gedaan.

[argro]

Myrdreon schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 09:41:
[...]

Een taxateur mag de waarde in de koopovereenkomst niet gebruiken in de waardebepaling. Als het op die waarde uitkomt kun je haast per definitie stellen dat de taxateur het werk slecht heeft gedaan.

Wat is slecht? Een taxatie heb je nodig voor de hypotheek, meer niet. Als de bank genoegen neemt met de taxatie is die niet slecht, maar op z'n minst goed genoeg.

[Kju]

argro schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 09:36:
[...]
Een taxatie wordt (gezien de prijs) in hooguit een paar uurtjes uitgevoerd. De enige vraag die een taxateur (voor de bank) beantwoord is, is de betaalde prijs reëel? De rest is sier. In de praktijk komt het zelfs voor dat een taxateur, als daar redenen voor zijn, best in overleg wat hoger of lager wil taxeren. Het is allemaal zo zacht als wat.

Natuurlijk zijn er een aantal taxateurs die het niet al te nauw nemen met de regels en natuurlijk weten de hypotheekadviseurs die ook te vinden. De hypotheekadviseur wil immers voor elke prijs de zaak draaien en het zal hem geen zier interesseren of zijn klant de woning te duur koopt.
Al hetgeen een taxateur in zijn rapport verklaart en garandeert kan niet licht worden opgevat, dat doen de meeste taxateurs niet. Qua prijs heb je wel gelijk: Het zorgvuldig opnemen, rechercheren en rapporteren kan al gauw vijf tot zes uur in beslag nemen. Een gevalideerd taxatierapport van € 169,- ex BTW voor een gevalideerd taxatierapport is, tenzij de taxateur met peanuts genoegen wil nemen, niet rendabel als je zorgvuldig recherche wil voeren, gelukkig zijn er maar een handvol taxateurs die dat willen doen, de rest wil toch echt kwaliteit leveren en rekent daar ook een volwaardig tarief voor.

[Xanaroth]

argro schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 09:42:
[...]
Wat is slecht? Een taxatie heb je nodig voor de hypotheek, meer niet. Als de bank genoegen neemt met de taxatie is die niet slecht, maar op z'n minst goed genoeg.

Gaat het er dan alleen om dat je de bank een pleziertje doet? Of gaat het er ook om dat je jezelf beschermd in geval van, bijvoorbeeld, gedwongen verkoop?

Als ik het goed heb is de richtlijn dat taxateurs maximaal 5-10% van een andere taxateur mag afwijken. Dat is al zo 20k. Stel dat je net aan de verkeerde kant zit, en gooi daar nog wat extra bij om jou een plezier te doen zodat de deal door kan gaan (omdat je dus te duur koopt).... Het wordt een erg koude douche bij de verkoop.

[ Voor 27% gewijzigd door Xanaroth op 14-06-2012 09:50 ]

[Kju]

Het probleem is dat de taxatie pas aan de orde komt als de koper zijn zinnen al op een woning heeft gezet, een koopsom is overeengekomen en vaak bijna blind die woning wil hebben, ongeacht of het te duur is of niet. De emotie heeft dan de overhand, niet het verstand.

[Kju]

Myrdreon schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 09:47:
[...]


Gaat het er dan alleen om dat je de bank een pleziertje doet? Of gaat het er ook om dat je jezelf beschermd in geval van, bijvoorbeeld, gedwongen verkoop?

Als ik het goed heb is de richtlijn dat taxateurs maximaal 5-10% van een andere taxateur mag afwijken. Dat is al zo 20k. Stel dat je net aan de verkeerde kant zit, en gooi daar nog wat extra bij om jou een plezier te doen zodat de deal door kan gaan (omdat je dus te duur koopt).... Het wordt een erg koude douche bij de verkoop.

Precies! In sommige gevallen doen zulke taxateurs dat ook om de hypotheekadviseur een plezier te doen, anders krijgt de taxateur immers geen zaken meer

[Cassius]

Dat wanwerk wordt een stukje afgevangen door de NWWI controle en ik heb nadrukkelijk aangegeven dat hij niet moet kijken naar koopsommen, van ons of recent, maar echt de waarde van het pand.

En dat vijf taxateurs op compleet andere getallen uit komen is niet waar. Er zijn namelijk hele taxatie schema's die rekening houden met een x-aantal vast opgegeven variabelen. Binnenmaten, buitenmaten, locatie grond kosten, aanwezigheid parkeerplaats vast, bouwjaar, gebruikte materialen etc. Allemaal steenharde cijfers die 90% van de waardebepaling voorstellen.

Daarna komen zaken zoals staat van onderhoud, markttrend, gewildheid van woning enzovoorts door allemaal als een soort modifier overheen.

Als vijf makelaars op een bedrag van 250.000 meer dan 25.000 met elkaar zouden verschillen durf ik te zeggen dat er of aan de linker- of aan de rechterkant van het spectrum iemand heeft lopen kloten.

[nare man]

Cassius schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 10:32:
En dat vijf taxateurs op compleet andere getallen uit komen is niet waar.

Je hebt gelijk dat bij huizen de variabelen veel meer vastliggen dan bijv. bij aandelenpakketten. De bandbreedte zal dus veel krapper zijn. Wat ik met mijn voorbeeld bedoelde was meer aan te geven dat het geen exacte wetenschap is, en dat je zeker niet in het algemeen kunt zeggen 'taxatie = marktwaarde = enige juiste verkoopprijs'.

[argro]

Cassius schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 10:32:

En dat vijf taxateurs op compleet andere getallen uit komen is niet waar. Er zijn namelijk hele taxatie schema's die rekening houden met een x-aantal vast opgegeven variabelen. Binnenmaten, buitenmaten, locatie grond kosten, aanwezigheid parkeerplaats vast, bouwjaar, gebruikte materialen etc. Allemaal steenharde cijfers die 90% van de waardebepaling voorstellen.

Ook dat is allemaal vrij zacht. Wat is een locatie waard? Wat is een bepaalde binnenmaat waard? Et cetera. Als het echt steenharde cijfers zouden zijn, dan zouden woningen niet in waarde kunnen dalen (of stijgen), behalve een beetje inflatie. Niets is minder waar. Die taxatieschema's maken een taxatie tot niet veel meer dan een invuloefening en zorgen er voor dat taxateurs onderling op één lijn zitten, over de hardheid van de taxatie zegt het niet zo veel.

[Kju]

Taxateurs kunnen onderling ongeveer 10% van de marktwaarde afwijken, bij waarden tot 200.000-300.000 is dat nauwelijks merkbaar. Bij hogere waarden kunnen de verschillen wel groter worden: Ik heb zo'n zes jaar geleden een woning laten taxeren, waarbij drie taxateurs op € 450.000, € 650.000 en € 800.000 kwamen voor dezelfde woning, alle drie NVM'ers, alle drie gerenommeerd. Eerlijk is eerlijk, er was wel sprake van een ongebruikelijk object: de woning stond op een vrij unieke locatie in een kleine gemeente met extreme verschillen in kwaliteit en prijs van woningen, had een ongebruikelijke grootte, stond er al drie jaar, maar er was geen echt vergelijkbaar referentiepand voor handen. Achteraf, toen er wel voldoende vergelijkbare transacties waren, bleek € 650.000 de juiste waarde te zijn.

argro schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 10:55:
[...]
Ook dat is allemaal vrij zacht. Wat is een locatie waard? Wat is een bepaalde binnenmaat waard? Et cetera. Als het echt steenharde cijfers zouden zijn, dan zouden woningen niet in waarde kunnen dalen (of stijgen), behalve een beetje inflatie. Niets is minder waar. Die taxatieschema's maken een taxatie tot niet veel meer dan een invuloefening en zorgen er voor dat taxateurs onderling op één lijn zitten, over de hardheid van de taxatie zegt het niet zo veel.

Aangezien je het zo stellig beweert vraag ik nu me wel een beetje af hoe vaak je met een taxatie te maken hebt gehad en in welke context...

[argro]

Kju schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 10:58:

[...]

Aangezien je het zo stellig beweert vraag ik nu me wel een beetje af hoe vaak je met een taxatie te maken hebt gehad en in welke context...

Dat is niet relevant. Het is wel relevant dat ik constateer dat de prijzen van huizen aan substantiële wijziging onderhevig zijn. Dat strookt niet met de opmerking dat 90% van een taxatiewaarde op steenharde cijfers berust. Dat zou namelijk impliceren dat prijsdalingen en/of prijsstijgingen met meer dan 10% nagenoeg uitgesloten zijn. Op basis daarvan trek ik de conclusie dat hetgeen als steenhard wordt verondersteld in werkelijkheid wat zachter is.

[Kju]

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
klik als je je daadwerkelijk in de materie wil verdiepen

Het is en blijft een momentopname en garandeert niets over waardestijgingen of waardedalingen en kan altijd onderhevig aan de gevoelswaarde die een taxateur aan een object kan geven.

Het begrip "executiewaarde" wordt overigens per 1-1-2013 afgeschaft

[ Voor 5% gewijzigd door Kju op 14-06-2012 11:36 ]

[Xanaroth]

Cassius schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 10:32:
Dat wanwerk wordt een stukje afgevangen door de NWWI controle en ik heb nadrukkelijk aangegeven dat hij niet moet kijken naar koopsommen, van ons of recent, maar echt de waarde van het pand.

Als hij daarnaar luisterd, dan is het fraude. Een NWWI taxateur mag zich namelijk niks aantrekken van dergelijke opmerkingen. Daarbij moet een taxateur juist kijken naar de meest recente verkopen en juist niet rekening houden met jouw overeenkomst.

Doet hij dat wel, dan moet je je afvragen of je de rest van het rapport wilt vertrouwen als hij zo makkelijk van de regels afstapt. Immers vraag jij hem nu om en niet langer onafhankelijk te zijn en niet de meest recente transacties mee te nemen, dat zijn al 2 overtredingen die binnen NWWI niet zouden mogen...

[ Voor 24% gewijzigd door Xanaroth op 14-06-2012 11:18 ]

[Cassius]

Misschien begrijpen we elkaar verkeerd (door mijn meervoud). Ik wil juist dat hij alle informatie die hij kan verkrijgen aanwend om een volgens de regels geldige en onafhankelijke waardebepaling te doen. Ik had er "koopsom" moeten schrijven.

In het kort: ik wil (en weet, want het is niet doorgegeven) dat hij geenzins onze koopsom als grondslag neemt voor enige vorm van berekening. Maar het is storm in een glas water, want ik weet dat die informatie niet gecommuniceerd is - komt goed .

[ephymerous]

Morgen hebben we (waarschijnlijk) de sleuteloverdracht. Alles is rond en geregeld maar de notaris heeft de passeerdatum niet goed gecommuniceerd met de hypotheekverstrekker. Dat houdt concreet in dat maandag het geld er pas is. Er is een optie dat de sleuteloverdracht morgen plaatsvind en daardoor alleen de inschrijving bij het kadaster pas maandag plaatsvindt.

Ik hoop op de laatste optie, dan kunnen we in ieder geval morgen aan de slag.

/edit
Zojuist gebeld dat het goed lijkt te komen.

[ Voor 5% gewijzigd door ephymerous op 14-06-2012 13:32 ]

[Verwijderd]

ik ben hier nieuw maar zal toch graag jullie mening willen horen,
wij hebben gelukkig binnen een week tijd onze woning verkocht zonder dat hij te koop stond en dit dus nooit hadden durven dromen.
3 september moeten wij er uit nu hebben wij een bod gedaan op een woning en is geaccepteerd.
maar deze woning was verkocht onder voorbehoud verkoop eigen woning bij andere mensen en krijgen dus 48 uur de tijd om te beslissen of ze kopen of niet nu is het erg spannend maar morgen ochtend moeten wij het al weten want dan is de 48 uur al voorbij maar wat nou als ze niet bellen is het dan raar dat ik zelf bel?

maar nu zitten wij ook weer met een probleem het is agrarisch is inplaats van woonbestemming.
dit duurt ong 12 weken voor dat dit geregeld is en of het goed komt.

wat zouden jullie doen of afspreken in koop contract wij willen dit jaar echt een woning kopen vanwege de nieuwe regels het nieuwe jaar.
maar wat nou als de 12 weken voorbij zijn en het duurt nog langer?
wij zijn dan bang dat wij dan al heel dicht bij het nieuwe jaar kopen en dus niks meer vinden
wel mogen wij de woning huren omdat wij al snel uit ons eigen huis weg moeten.

heeft iemand tips?
en de mensen die het huis onder voor behoud gekocht hebben zeggen dat ze gisteren kijkers hebben gehad.
dit kan natuurlijk maar dit is toch niet een smoes dat zij langer de tijd krijgen van 48 uur?

[Sander]

Verwijderd schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 18:08:
ik ben hier nieuw maar zal toch graag jullie mening willen horen,
wij hebben gelukkig binnen een week tijd onze woning verkocht zonder dat hij te koop stond en dit dus nooit hadden durven dromen.
3 september moeten wij er uit nu hebben wij een bod gedaan op een woning en is geaccepteerd.
maar deze woning was verkocht onder voorbehoud verkoop eigen woning bij andere mensen en krijgen dus 48 uur de tijd om te beslissen of ze kopen of niet nu is het erg spannend maar morgen ochtend moeten wij het al weten want dan is de 48 uur al voorbij maar wat nou als ze niet bellen is het dan raar dat ik zelf bel?

maar nu zitten wij ook weer met een probleem het is agrarisch is inplaats van woonbestemming.
dit duurt ong 12 weken voor dat dit geregeld is en of het goed komt.

wat zouden jullie doen of afspreken in koop contract wij willen dit jaar echt een woning kopen vanwege de nieuwe regels het nieuwe jaar.
maar wat nou als de 12 weken voorbij zijn en het duurt nog langer?
wij zijn dan bang dat wij dan al heel dicht bij het nieuwe jaar kopen en dus niks meer vinden
wel mogen wij de woning huren omdat wij al snel uit ons eigen huis weg moeten.

heeft iemand tips?
en de mensen die het huis onder voor behoud gekocht hebben zeggen dat ze gisteren kijkers hebben gehad.
dit kan natuurlijk maar dit is toch niet een smoes dat zij langer de tijd krijgen van 48 uur?

Je kunt dat omzetten van bestemming opnemen als voorwaarde, inclusief de harde 12 weken met daarbij een boeteclausule mocht dat niet lukken, evt icm ontbinding. Gezien je vragen lijkt het me handig om een aankoopmakelaar in te schakelen die je kan helpen bij het juist verwoorden van dit soort zaken in het voorlopig koopcontract.

Daarnaast zou ik ook heel simpel stellen richting verkopende partij / makelaar dat jouw bod na de 48 uur vervalt. Dat geeft genoeg druk richting verkoper (als ze het graag kwijt willen) om ook de huidige kopers onder voorbehoud niet makkelijk weg te laten komen.

En onthoud: Het is allemaal een groot spel dat makelaars maar al te graag met je spelen. Hoe gewilliger je overkomt, hoe meer je je positie verzwakt. Maar ook hierbij kan een aankoopmakelaar je prima helpen. Je zult waarschijnlijk al een prijs hebben onderhandeld, anders had diegene zichzelf (gezien je houding/vragen) in dat traject al wel terug kunnen verdienen.

[ Voor 15% gewijzigd door Sander op 14-06-2012 18:31 ]

[Slasher]

Verwijderd schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 18:08:

heeft iemand tips?

Ja, iemand raadplegen die er echt verstand van heeft. Wat je hier krijgt zijn goedbedoelde adviezen maar het is allemaal IANAL

[ Voor 15% gewijzigd door Slasher op 14-06-2012 18:30 ]

[nietorigineel]

King Nothing schreef op dinsdag 12 juni 2012 @ 23:03:
Wat is handig bij het vergelijken van hypotheekoffertes?

We hebben nu 2 liggen, van de ABN Amro (rechtstreeks bij de bank vandaan) en via een financieel adviseur hebben we vanavond een offerte van Delta Lloyd gekregen. Beide op 100% annuïteit.
ABN Amro geeft 4,95% rente, DL zit op 4,6%. In de maandlasten is DL 20 euro goedkoper dan de ABN Amro, alleen is dan bij DL 100% van het volledige hypotheekbedrag afgedekt en bij ABN € 83.000,- Als DL zakt naar datzelfde bedrag scheelt het meer (751 euro bij DL vs 790 euro bij ABN).

Gelijk nadeel van financiële adviseurs weer eens bevestigd zien worden... Dat ze een hypotheek willen aansmeren, duh, daarom kwam'ie ook langs. Maar ook gelijk drammen over verzekeringen ("maak ik pakketdealtje van, woonhuis, WA, rechtsbijstand, regelen we zo even"), uitvaartverzekering, sparen en "ik doe de belastingaangifte voor klanten gratis."
Doe mij maar gewoon een bank, dat gedram van die "onafhankelijke" adviseurs komt me echt de keel uit.

Nieuwsgierig: waarom annuiteit? dacht dat spaar eigenlijk altijd voordeliger is, en dat kan nu nog.

Verder: wij kregen onlangs nog een halve procent korting op de (toenmalige) 10-jaars rente van 4,95. Was een reden voor die ik niet meer kan reproduceren nu, maar wellicht de moeite om eens na te vragen hoe dat zit.

[argro]

Verwijderd schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 18:08:
ik ben hier nieuw maar zal toch graag jullie mening willen horen,
wij hebben gelukkig binnen een week tijd onze woning verkocht zonder dat hij te koop stond en dit dus nooit hadden durven dromen.
3 september moeten wij er uit nu hebben wij een bod gedaan op een woning en is geaccepteerd.
maar deze woning was verkocht onder voorbehoud verkoop eigen woning bij andere mensen en krijgen dus 48 uur de tijd om te beslissen of ze kopen of niet nu is het erg spannend maar morgen ochtend moeten wij het al weten want dan is de 48 uur al voorbij maar wat nou als ze niet bellen is het dan raar dat ik zelf bel?

maar nu zitten wij ook weer met een probleem het is agrarisch is inplaats van woonbestemming.
dit duurt ong 12 weken voor dat dit geregeld is en of het goed komt.

wat zouden jullie doen of afspreken in koop contract wij willen dit jaar echt een woning kopen vanwege de nieuwe regels het nieuwe jaar.
maar wat nou als de 12 weken voorbij zijn en het duurt nog langer?
wij zijn dan bang dat wij dan al heel dicht bij het nieuwe jaar kopen en dus niks meer vinden
wel mogen wij de woning huren omdat wij al snel uit ons eigen huis weg moeten.

heeft iemand tips?
en de mensen die het huis onder voor behoud gekocht hebben zeggen dat ze gisteren kijkers hebben gehad.
dit kan natuurlijk maar dit is toch niet een smoes dat zij langer de tijd krijgen van 48 uur?

Het is een vrij vaag verhaal, maar bellen kan altijd wanneer je nog niks gehoord hebt en een procedure wijziging bestemmingsplan kan ook een jaar duren wanneer iemand het nodig vind om e.e.a. voor te leggen aan de Raad van State.

[bartijn2]

nietorigineel schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 22:08:
[...]


Nieuwsgierig: waarom annuiteit? dacht dat spaar eigenlijk altijd voordeliger is, en dat kan nu nog.

Verder: wij kregen onlangs nog een halve procent korting op de (toenmalige) 10-jaars rente van 4,95. Was een reden voor die ik niet meer kan reproduceren nu, maar wellicht de moeite om eens na te vragen hoe dat zit.

Ik ben ook wel benieuwd waarom mensen nu voor annuitair kiezen, de bruto maandlasten zijn altijd gelijk, maar de netto maandlasten worden elk jaar hoger omdat je minder rente betaald en dus minder rente aftrek krijgt. Tenminste dat is mijn gedachte over de annuitaire hypotheek. Ik ben geen expert en kan er natuurlijk naast zitten.

[frickY]

Eergister huis bezichtigd
Gister nogmaals samen met aannemer
Vanmiddag hypotheek gesprek
Maandag voorlopig koopcontract.

Gaat snel!

[Slasher]

Waarom eerst huis bezichtigen en daarna hypotheek gesprek? Dat doe je toch eerst?

Ik heb het een paar keer gehad met de verkoop van mijn eigen woning, eerst bezichtigingen en daarna pas met een hypotheek verstrekker gaat praten of het wel financierbaar is, om er dan achter te komen dat je het niet kunt betalen.

Heel irritant.

[ Voor 60% gewijzigd door Slasher op 15-06-2012 09:12 ]

[argro]

frickY schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 09:06:

Maandag voorlopig koopcontract.

Gefeliciteerd!

Het leuke van een voorlopig koopcontract is overigens dat zo'n contract door 'voorlopig' vrij voorlopig klinkt, maar juridisch gezien is het 'gewoon' een koopcontract als alle andere koopcontracten en is er helemaal niets voorlopig aan. Het enige wat je als voorlopig aan zou kunnen merken zijn ontbindende voorwaarden, maar daarin verschilt zo'n contract niet van alle andere contracten.

[Z___Z]

bartijn2 schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 08:47:
[...]


Ik ben ook wel benieuwd waarom mensen nu voor annuitair kiezen, de bruto maandlasten zijn altijd gelijk, maar de netto maandlasten worden elk jaar hoger omdat je minder rente betaald en dus minder rente aftrek krijgt. Tenminste dat is mijn gedachte over de annuitaire hypotheek. Ik ben geen expert en kan er natuurlijk naast zitten.

Omdat banken je willen laten geloven dat de maandlasten op een spaarhypotheek gelijk zijn aan een anuitaire hypotheek. Ten eerste is de rente op de spaarhypotheek meestal 0,1% hoger, en daarnaast is de overleidingsrisicoverzekering in de spaarpolis meestal duurder dan een losse polis. Dus in het begin zijn de netto maandlasten wel degelijk hoger in een spaarhypotheek.

[nietorigineel]

Z___Z schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 09:33:
[...]

Omdat banken je willen laten geloven dat de maandlasten op een spaarhypotheek gelijk zijn aan een anuitaire hypotheek. Ten eerste is de rente op de spaarhypotheek meestal 0,1% hoger, en daarnaast is de overleidingsrisicoverzekering in de spaarpolis meestal duurder dan een losse polis. Dus in het begin zijn de netto maandlasten wel degelijk hoger in een spaarhypotheek.

Bij een bankspaarhypotheek sluit je de overlijdensrisicoverzekering los van de hypotheek af, dat is dus ook gewoon een losse polis.

Dat de rente hoger is voor bankspaar dan voor annuitair is nieuw voor mij, is dat echt zo? Denk dat als puntje bij paaltje komt, zelfs dan alsnog (op de lange termijn) het belastingvoordeel ruimschoots opweegt tegen 0.1% renteverschil.

[liquid_ice]

Ik weet niet of dit helemaal het goede topic is, maar ik probeer het toch maar.

Ik heb zitten rekenen aan hoeveel hypotheek ik kan wil nemen.

Momenteel huur ik voor 510 euro all inclusief, dat heb ik eens als m'n uitgangspositie genomen om terug uit te rekenen. Eerste idee was dat ik +/- net zo duur uit wilde zijn.

Als reken voorbeeld heb ik een fictief rijtjes huis van 100.000 euro in Eindhoven genomen.

GWL voor 1 persoon zal 100 euro de maand zijn.
eigenwoningforfait komt uit op +/- 21 euro de maand.
Opstal verzekering +/- 10 euro de maand
OZB +/- 6 euro de maand
Riool, reinigingsrecht en afval heffing +/- 60 euro de maand.
Onderhoud (vuistregel 1% per jaar) 85 euro de maand

Omdat ik echt all inclusief zit telt internet enzo ook mee.
50 euro de maand.

Dat zou willen zeggen dat ik netto nog 178 euro over heb voor een hypotheek, maar daar kan je nog geen 50.000 voor lenen.

Zit er iets heel scheef in m'n berekeningen?
Of is het gewoon weg niet te doen om voor zo'n budget een huisje van 1ton te kopen & wonen?

[Packardhell]

liquid_ice schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:12:
Ik weet niet of dit helemaal het goede topic is, maar ik probeer het toch maar.

Ik heb zitten rekenen aan hoeveel hypotheek ik kan wil nemen.

Momenteel huur ik voor 510 euro all inclusief, dat heb ik eens als m'n uitgangspositie genomen om terug uit te rekenen. Eerste idee was dat ik +/- net zo duur uit wilde zijn.

Als reken voorbeeld heb ik een fictief rijtjes huis van 100.000 euro in Eindhoven genomen.

GWL voor 1 persoon zal 100 euro de maand zijn.
eigenwoningforfait komt uit op +/- 21 euro de maand.
Opstal verzekering +/- 10 euro de maand
OZB +/- 6 euro de maand
Riool, reinigingsrecht en afval heffing +/- 60 euro de maand.
Onderhoud (vuistregel 1% per jaar) 85 euro de maand

Omdat ik echt all inclusief zit telt internet enzo ook mee.
50 euro de maand.

Dat zou willen zeggen dat ik netto nog 178 euro over heb voor een hypotheek, maar daar kan je nog geen 50.000 voor lenen.

Zit er iets heel scheef in m'n berekeningen?
Of is het gewoon weg niet te doen om voor zo'n budget een huisje van 1ton te kopen & wonen?

Sociale huur neem ik aan. Zitten er ook energiekosten bij? (of alleen stookkosten)
Een koophuis (incl. alle genoemde terugkomende kosten) zal bijna altijd meer kosten per maand dat de deal die je nu hebt. Je kunt bij verschillende banken op jaarsalaris of rentekosten per maand uitrekenen hoeveel je hypotheek van maximaal kan zijn.

[Verwijderd]

liquid_ice schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:12:
Ik weet niet of dit helemaal het goede topic is, maar ik probeer het toch maar.

Ik heb zitten rekenen aan hoeveel hypotheek ik kan wil nemen.

Momenteel huur ik voor 510 euro all inclusief, dat heb ik eens als m'n uitgangspositie genomen om terug uit te rekenen. Eerste idee was dat ik +/- net zo duur uit wilde zijn.

Als reken voorbeeld heb ik een fictief rijtjes huis van 100.000 euro in Eindhoven genomen.

GWL voor 1 persoon zal 100 euro de maand zijn.
eigenwoningforfait komt uit op +/- 21 euro de maand.
Opstal verzekering +/- 10 euro de maand
OZB +/- 6 euro de maand
Riool, reinigingsrecht en afval heffing +/- 60 euro de maand.
Onderhoud (vuistregel 1% per jaar) 85 euro de maand

Omdat ik echt all inclusief zit telt internet enzo ook mee.
50 euro de maand.

Dat zou willen zeggen dat ik netto nog 178 euro over heb voor een hypotheek, maar daar kan je nog geen 50.000 voor lenen.

Zit er iets heel scheef in m'n berekeningen?
Of is het gewoon weg niet te doen om voor zo'n budget een huisje van 1ton te kopen & wonen?

Misschien lees ik het verkeerd hoor, maar begrijp ik nu dat je voor €510 netto een hypotheek wil afsluiten die een huis van rond de €100.000 dekt + GWL+ verzekeringen+onderhoud etc?

Is dat ook je daadwerkelijke budget wat je kunt uitgeven per maand aan wonen of wil je niet meer uitgeven?

De hoogte van je hypotheek kun je met verschillende calculatoren online berekenen (bijvoorbeeld via de website van eigen huis), maar ik zou je willen adviseren om met je gegevens bij een aantal adviseurs langs te gaan. Kost wat tijd en energie, maar je krijgt zo het beste beeld qua wat het beste past bij jou persoonlijke situatie. Deze afspraken kosten je geen geld.

[liquid_ice]

Je leest inderdaad goed dat ik voor 510 euro de maand wil wonen (hypotheek, woning gerelateerde belasting, subsities, GWL en al)

Om te kijken of dat mogelijk is, ben ik eens uitgegaan van een huis van 100K.

Het is inderdaad gemakkelijk om hypotheek verstrekkers je maximum te laten berekenen.
Maar het gaat niet over m'n maximum, het gaat erover wat ik wil uitgeven.

[Z___Z]

nietorigineel schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 12:43:
[...]


Bij een bankspaarhypotheek sluit je de overlijdensrisicoverzekering los van de hypotheek af, dat is dus ook gewoon een losse polis.

Dat de rente hoger is voor bankspaar dan voor annuitair is nieuw voor mij, is dat echt zo? Denk dat als puntje bij paaltje komt, zelfs dan alsnog (op de lange termijn) het belastingvoordeel ruimschoots opweegt tegen 0.1% renteverschil.

Klopt dat het bij banksparen apart is, maar bij banksparen krijg je niet dezelfde rente als op je hypotheek. Tenminste dat heb ik niet kunnen vinden. Bij een spaarpolis (dus verzekering ipv geblokkeerde rekening) geld dit wel.
Het klopt wel dat een spaarhypotheek netto veel goedkoper is dan een anuiteitenhypotheek. Maar dan moet je wel lang genoeg blijven zitten.
Nog een voordeel voor anuitair is dat dit veel flexibeler is. Want als je na 10 jaar een deel hebt afgelost, zou je dit weer voordelig eruit kunnen lenen voor als je een grote uitgave wil doen. Dit kan bij een spaarhypotheek niet, gezien de hoofdsom niet lager is geworden, waardoor de overwaarde van het onderpand kleiner is (of niet bestaat gezien de huidige markt).

liquid_ice schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:46:
Je leest inderdaad goed dat ik voor 510 euro de maand wil wonen (hypotheek, woning gerelateerde belasting, subsities, GWL en al)

Om te kijken of dat mogelijk is, ben ik eens uitgegaan van een huis van 100K.

Het is inderdaad gemakkelijk om hypotheek verstrekkers je maximum te laten berekenen.
Maar het gaat niet over m'n maximum, het gaat erover wat ik wil uitgeven.

Sociale huurwoningen zijn sowieso niet vergelijkbaar met koopwoningen. Het blijft altijd goedkoper om daar te wonen, omdat deze woningen gesubsidieerd worden door de overheid.

[ Voor 21% gewijzigd door Z___Z op 15-06-2012 13:50 ]

[Packardhell]

liquid_ice schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:46:
Je leest inderdaad goed dat ik voor 510 euro de maand wil wonen (hypotheek, woning gerelateerde belasting, subsities, GWL en al)

Om te kijken of dat mogelijk is, ben ik eens uitgegaan van een huis van 100K.

Het is inderdaad gemakkelijk om hypotheek verstrekkers je maximum te laten berekenen.
Maar het gaat niet over m'n maximum, het gaat erover wat ik wil uitgeven.

Je geeft zelf al het antwoord; het is niet mogelijk om een huis te kopen en incluis alle woning gerelateerde vast kosten hetzelfde of minder kwijt te zijn dan dat nu kwijt bent.

[liquid_ice]

Daarom dat ik ook vraag of ik ergens iets finaal fout doe in m'n getallen

[Verwijderd]

liquid_ice schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:46:
Je leest inderdaad goed dat ik voor 510 euro de maand wil wonen (hypotheek, woning gerelateerde belasting, subsities, GWL en al)

Om te kijken of dat mogelijk is, ben ik eens uitgegaan van een huis van 100K.

Het is inderdaad gemakkelijk om hypotheek verstrekkers je maximum te laten berekenen.
Maar het gaat niet over m'n maximum, het gaat erover wat ik wil uitgeven.

Ook dat laat je berekenen bij adviseurs. Je hoeft niet naar een hypotheekverstrekker te gaan, zat onafhankelijke adviseurs. Daar kun je laten berekenen wat de gemiddelde hypokosten voor een huis van een €100.000, of andersom, hoe hoog je hypo is met netto maandlasten €510,-. En je begint natuurlijk zelf eerst met research doen op het internet.

Ik heb het overigens ook nergens over maximum gehad, maar goed.
Succes ermee.

[EvaluationCopy]

Packardhell schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:51:
[...]


Je geeft zelf al het antwoord; het is niet mogelijk om een huis te kopen en incluis alle woning gerelateerde vast kosten hetzelfde of minder kwijt te zijn dan dat nu kwijt bent.

Ik heb zo het vermoeden dat je de restwaarde van het huis (t.o.v. huren) niet meerekent. Netto per maand kan het misschien niet goedkoper maar op de lange termijn wel. (kán he, dat hoeft niet)

[Packardhell]

EvaluationCopy schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:55:
[...]


Ik heb zo het vermoeden dat je de restwaarde van het huis (t.o.v. huren) niet meerekent. Netto per maand kan het misschien niet goedkoper maar op de lange termijn wel. (kán he, dat hoeft niet)

Als hij gaat aflossen dan redt hij het helemaal niet. Dus je zou hooguit extra vermogen kunnen opbouwen door het stijgen van de huizenprijzen. Maar dat neem ik maar even niet mee

liquid_ice schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:54:
Daarom dat ik ook vraag of ik ergens iets finaal fout doe in m'n getallen

Nee, je zit zo goedkoop daar kan geen koophuis tegen op. Zelfde de meeste (sociale) huurhuizen kunnen hier niet tegen op. Wellicht een studentenkamer, dat moet lukken of bij je ouders.

[ Voor 27% gewijzigd door Packardhell op 15-06-2012 14:01 ]

[qadn]

Packardhell schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:59:
[...]


Als hij gaat aflossen dan redt hij het helemaal niet. Dus je zou hooguit extra vermogen kunnen opbouwen door het stijgen van de huizenprijzen. Maar dat neem ik maar even niet mee

Je bouwd vermogen op omdat je na 30 jaar uit de schulden bent (even kort door de bocht).
Dan heb je dus een huis van 100K. Dan is dat is 3.3K/jaar, dat is toch ook alweer snel 275 euro per maand aan vermogenopbouw. Dat moet je ook meerekenen.

[dj1981]

het aflossen moet je ook helemaal niet meerekenen in die 510 euro, want als je huurt los je ook niks af.

maar goed, op zich klopt het dat je voor 510 euro per maand waarschijnlijk geen huis van een ton kan kopen, maar GWL en internet mee tellen omdat je dat nu toevallig all-in huurt is ook niet echt eerlijk. Tenzij je nu iets huurt waar je over 10 jaar nog wilt wonen zul je toch een keer iets meer moeten gaan uitgeven.

hypotheekrenteaftrek zie ik ook niet in de berekening terug...

[Hielko]

En je zult rekening moeten houden met het feit dat de huurprijs (waarschijnlijk) elk jaar enkele procenten omhoog gaat terwijl als je koopt je hier geen last van hebt. Na een aantal jaar begint dat ook wel aan te tikken. Maar goed, voor 510 incl wonen is ook wel erg goedkoop. Dat is beetje wat de gemiddelde studentenkamer kost.

[Xanaroth]

Voor niveau sociale huur (zoals die 510/maand) is het vrijwel onmogelijk om gelijkwaardig te kopen. Echter, zoals aangegeven, zal je huur elke maand stijgen (en dat wordt helemaal leuk als je zo'n grootverdiener wordt).

Dus eigenlijk moet je, gedurende de periode dat je er wilt wonen, de jaarlijkse inflatie bij de huur optellen en dan kijken wat je over de gehele periode kwijtbent. Best kans dat er dan wat meer eurotjes vrijkomen.

Als je het helemaal exact wilt bekijken, moet je uitgaan van je 83e (gemiddelde leeftijd die de mens bereikt) en dus ook het aantal jaren dat je niet langer hypotheek hoeft te betalen meenemen. Maar waarschijnlijk is het niet realistisch ervan uit te gaan altijd in een woning van 100k te blijven zitten.

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 15-06-2012 14:32 ]

[Tleilaxu]

liquid_ice schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:12:
Ik weet niet of dit helemaal het goede topic is, maar ik probeer het toch maar.

Ik heb zitten rekenen aan hoeveel hypotheek ik kan wil nemen.

Momenteel huur ik voor 510 euro all inclusief, dat heb ik eens als m'n uitgangspositie genomen om terug uit te rekenen. Eerste idee was dat ik +/- net zo duur uit wilde zijn.

Als reken voorbeeld heb ik een fictief rijtjes huis van 100.000 euro in Eindhoven genomen.

GWL voor 1 persoon zal 100 euro de maand zijn.
eigenwoningforfait komt uit op +/- 21 euro de maand.
Opstal verzekering +/- 10 euro de maand
OZB +/- 6 euro de maand
Riool, reinigingsrecht en afval heffing +/- 60 euro de maand.
Onderhoud (vuistregel 1% per jaar) 85 euro de maand

Omdat ik echt all inclusief zit telt internet enzo ook mee.
50 euro de maand.

Dat zou willen zeggen dat ik netto nog 178 euro over heb voor een hypotheek, maar daar kan je nog geen 50.000 voor lenen.

Zit er iets heel scheef in m'n berekeningen?
Of is het gewoon weg niet te doen om voor zo'n budget een huisje van 1ton te kopen & wonen?

maar als je al die dingen er af trekt is jouw huidige kale huur maar 200 euro? Dat is wel belachelijk weinig, zelfs voor een sociale huurwoning.

[frickY]

Slasher schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 09:11:
Waarom eerst huis bezichtigen en daarna hypotheek gesprek? Dat doe je toch eerst?

Ik heb het een paar keer gehad met de verkoop van mijn eigen woning, eerst bezichtigingen en daarna pas met een hypotheek verstrekker gaat praten of het wel financierbaar is, om er dan achter te komen dat je het niet kunt betalen.

Heel irritant.

We hebben vorig jaar al eens een oriënterend gesprek gehad voor een beeld van wat we kunnen en willen lenen. Op basis daarvan hebben we gezocht naar een woning binnen dat budget, en nu dus gevonden.
We zijn ook direct al met een aannemer door het huis gegaan omdat we wel perse een andere badkamer willen en daar dus ook een prijsindicatie voor nodig hadden, om dit direct in een proefberekening met bouwdepot mee te kunnen laten nemen in het gesprek van vandaag.

De Hypotheker heeft mij redelijk weten te overtuigen dat zij, mede door hun omvang, goede deals met gelverstrekkers, notarissen en verzekeraars hebben. Dus ik zit nu te twijfelen of het de moeite is om ook nog met een andere adviseur van een lokaal klein bureau om tafel te gaan.
Op een koopsom van 200.000 met een bouwdepot van 15.000 zouden we 4,6% voor 10-jaar vast kunnen krijgen bij de ING (ook onze huisbank). Wat is zo lees is dat helemaal geen gek percentage.

[ Voor 3% gewijzigd door frickY op 15-06-2012 15:57 ]

[ninjazx9r98]

Slasher schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 09:11:
Waarom eerst huis bezichtigen en daarna hypotheek gesprek? Dat doe je toch eerst?

Ik heb het een paar keer gehad met de verkoop van mijn eigen woning, eerst bezichtigingen en daarna pas met een hypotheek verstrekker gaat praten of het wel financierbaar is, om er dan achter te komen dat je het niet kunt betalen.

Heel irritant.

Klein beetje een slag om de arm aangezien ik over tien geleden praat maar gezien de opstelling die banken destijds haddden (en misschien nog hebben) is het niet zo vreemd.
Wij kwamen destijds voor een adviesgesprek en werden bijna weggestuurd met de 'opdracht' om eerst maar eens op zoek te gaan naar een huis, desnoods ook nog een bod te doen en dan was het vroeg genoeg om te komen praten.
Een bod doen zou volgens zeggen geen enkel probleem zijn aangezien het zo'n beetje standaard is dat er sprake is van 'onder voorbehoud van financiering'
Heb verhalen over soortgelijke ervaringen overigens veel vaker gehoord in mijn omgeving.

Heb overigens destijds aangegeven dat ik niet gediend ben van dergelijke 'opdrachten', dat ik een huiseigenaar niet blij wil maken met een dooie mus als een en ander niet rond te krijgen is en heb alsnog een prettig en uitgebreid gesprek gehad over de mogelijkheden en daarna zijn we op zoek gegaan naar een huis.

[King Nothing]

nietorigineel schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 22:08:
[...]


Nieuwsgierig: waarom annuiteit? dacht dat spaar eigenlijk altijd voordeliger is, en dat kan nu nog.

Verder: wij kregen onlangs nog een halve procent korting op de (toenmalige) 10-jaars rente van 4,95. Was een reden voor die ik niet meer kan reproduceren nu, maar wellicht de moeite om eens na te vragen hoe dat zit.

Och, deels vanwege de dalende schuld (dat de HRA lager wordt weten we) en deels om, mocht er wat veranderen aan de HRA zoals de plannen nu zijn/waren, iig nog een HRA te hebben mocht de aanpassing vanuit de regering toch met terugwerkende kracht gaan werken.
M'n vriendin wil ook kijken of we binnen 30 jaar van de hypotheek af kunnen zijn.

---

Financieel adviseur hebben we vandaag vriendelijk bedankt voor zijn moeite, maar we gaan toch echt naar ABN Amro.
Ik ga komend weekeinde nog wel even kijken naar 5 jaar en 20 jaar vast (bij ABN 3,95% en 5,85% met 0,2% vaste-klanten-korting). Spaarhypotheekrentes zijn 0,2% hoger.

---

On a brigther note... Gisteren koopcontract getekend, vandaag naar de bank gebracht. Volgens mij moet de bank alleen de taxatie hebben en dan is't nog wachten op de medische goedkeuring.

[Jarod]

Z___Z schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 13:48:
[...]

Klopt dat het bij banksparen apart is, maar bij banksparen krijg je niet dezelfde rente als op je hypotheek. Tenminste dat heb ik niet kunnen vinden. Bij een spaarpolis (dus verzekering ipv geblokkeerde rekening) geld dit wel.

Wij hebben een bankspaarhypotheek via de Rabobank en daarbij is de rente die wij krijgen op de spaarrekening gelijk aan de rente die we betalen over de lening. Voor zover ik heb gevonden toen ik op zoek was naar een hypotheek was dit bij alle hypotheekverstrekkers zo.

[Cassius]

Cassius schreef op donderdag 14 juni 2012 @ 13:01:
Misschien begrijpen we elkaar verkeerd (door mijn meervoud). Ik wil juist dat hij alle informatie die hij kan verkrijgen aanwend om een volgens de regels geldige en onafhankelijke waardebepaling te doen. Ik had er "koopsom" moeten schrijven.

In het kort: ik wil (en weet, want het is niet doorgegeven) dat hij geenzins onze koopsom als grondslag neemt voor enige vorm van berekening. Maar het is storm in een glas water, want ik weet dat die informatie niet gecommuniceerd is - komt goed .

Quote on self - taxatie waarde = (hypotheek bedrag inclusief kosten koper) + 4k

Niets is zeker en 100% precies, maar toch fijn om te weten dat je in ieder geval niet zwaar de boot in bent gegaan. In tegendeel .

[Kju]

Cassius schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 23:12:
[...]


Quote on self - taxatie waarde = (hypotheek bedrag inclusief kosten koper) + 4k

Niets is zeker en 100% precies, maar toch fijn om te weten dat je in ieder geval niet zwaar de boot in bent gegaan. In tegendeel .

Als de taxateur en de verkoopmakelaar bij dezelfde brancheorganisatie zitten weet de taxateur heus wel wat de koopsom is. Transacties worden in een historische database bijgehouden met alle details en foto's.

[frickY]

Hoe ongebruikelijk is het om als koper te vragen de bankgarantie/waarborgsom uit de koopakte te halen, al nadat je bent uitonderhandeld over de prijs?

In het concept koopakte staat een clausule dat verkoper de overeenkomst kan ontbinden als zij geen akkoord krijgt van haar bank/NHG, omdat de woning met verlies wordt verkocht. Ik heb hierdoor geen zekerheid dat de koop echt doorgaat, maar ben wel mijn vrije dagen aan het verbranden met het regelen van de hypotheek en dergelijke. Ook is de overdracht op vrij korte termijn, 20 augustus, geplant.
Ik lees dat een bankgarantie vooral wordt aangeraden bij een langere periode tussen tekenen akte en overdracht.

[Xanaroth]

Je kunt onderhandelen totdat je je handtekening onderaan de pagina hebt gezet.

[qadn]

Ik ging toenertijd voor Of eruit Of ook een bankgarantie van de verkopers jegens mij.

[Kju]

Ben met een soortgelijke zaak bezig (als makelaar van de verkoper). Ik zou, als ik aankoopmakelaar zou zijn, in zo'n zaak bedingen dat de termijn voor ontbinding pas ingaat op de dag dat de verkoper aan de koper meld dat zijn/haar bank akkoord is met de koopsom en ook dan pas een hypotheekofferte ondertekenen. In de tussentijd kan je wel alvast shoppen voor je hypo.

[Cassius]

Kju schreef op zaterdag 16 juni 2012 @ 11:38:
[...]
Als de taxateur en de verkoopmakelaar bij dezelfde brancheorganisatie zitten weet de taxateur heus wel wat de koopsom is. Transacties worden in een historische database bijgehouden met alle details en foto's.

Kan naar mijn weten helemaal niet want koopsom is nog nergens kadastraal/centraal geregistreerd. Of ze nou zijn aangesloten bij eenzelfde brancheorganisatie of niet. Het zijn nog 6 cijfers op een aantal stukken papier die nog niet door bank, noch door notaris zijn goedgekeurd/verwerkt.

Dan zou het de verkopend makelaar moeten zijn die achter onze rug om en tegen onze instructie in dat bedrag heeft doorgegeven. En je kan wel overal pessimistisch over zijn, maar ik ga er niet vanuit .

[Kju]

Op het moment dat ik een verkooptransactie heb gedaan, ongeacht of het gepasseerd is, registreer ik dit in ons uitwisselingssysteem. Alle leden kunnen de transactieprijs dan inzien. In het geval dat de zaak niet doorgaat wordt dit uiteraard teruggedraaid. Vandaar dat de NVM veel actuelere cijfers kan publiceren t.o.v. het Kadaster.

Het komt ook regelmatig voor dat ik bij een NWWI taxatie, genoegen moet nemen met een Midas waardering. Deze is gebaseerd op de transactiegegevens uit de NVM database. Daar staat toch mooi altijd de laatste koopsom vermeld, ondanks dat het voorbehoud nog niet is verlopen of dat er nog geen transactie heeft plaats gevonden. Dat Midas rapport baseert zijn modelwaarde zelfs op die transactie die nog niet heeft plaats gevonden.

[ Voor 39% gewijzigd door Kju op 18-06-2012 09:17 ]

[Falcon]

Ondertussen ben ik verhuist en zijn we bezig met de afronding van de verkoop van ons huis a.s. vrijdag. Helemaal happy!

[Verwijderd]

Hallo!

Ik ben nog niet helemaal (of eigenlijk; nog nauwelijks) thuis in het wereldje van huizenaankoop, maar begin me nu te orienteren. Nu zag ik een huis op funda staan waarbij staat : "bieden vanaf 200.000".
Een zoektocht op internet leerde me dat het huis 25-11-2010 te koop is gezet voor 269500.
Later is deze prijs twee maal aangepast; eerst naar 259000 en 19-5-2011 naar 220.000.

Nu is mijn vraag; hoe moet ik dit bieden nu zien? Is het een slimme truuk om er toch meer uit te slepen dan 220000? En uitgaande van de laatste vraagprijs van 220000; wat zou dan de maximale biedgrens voor mij kunnen zijn?

Hoop dat iemand me kan helpen!

Groet,
Elize

[Kju]

Laat een waardeverklaring maken t.b.v. aankoopbeslissing en vraag de taxateur om een advies over de maximale koopsom.

[Fiber]

Vaak zijn dat mensen die hun huis gedwongen moeten verkopen. Het is nog geen executie veiling, maar het lijkt er wel een beetje op. De voorwaarden voor de koper zijn wel een stuk beter dan bij een executie veiling.

[EvaluationCopy]

Verwijderd schreef op maandag 18 juni 2012 @ 13:55:
Hallo!

Ik ben nog niet helemaal (of eigenlijk; nog nauwelijks) thuis in het wereldje van huizenaankoop, maar begin me nu te orienteren. Nu zag ik een huis op funda staan waarbij staat : "bieden vanaf 200.000".
Een zoektocht op internet leerde me dat het huis 25-11-2010 te koop is gezet voor 269500.
Later is deze prijs twee maal aangepast; eerst naar 259000 en 19-5-2011 naar 220.000.

Nu is mijn vraag; hoe moet ik dit bieden nu zien? Is het een slimme truuk om er toch meer uit te slepen dan 220000? En uitgaande van de laatste vraagprijs van 220000; wat zou dan de maximale biedgrens voor mij kunnen zijn?

Hoop dat iemand me kan helpen!

Groet,
Elize

Ik denk dat dit zo'n befaamde 'vanafprijs' is. Die 200.000 is wat de makelaar ziet als een prijs 'waar het toch echt wel voor verkocht moet kunnen worden'. Dat moet dan mensen over de streep trekken en alles wat boven die 200.000 komt is meegenomen voor de verkopers.

Dan kun je dus 200k bieden, als er dan niemand anders komt is het huis voor jou. Maar ja, vanafprijs is niets officieels, je kunt proberen er onder te bieden als je denkt dat je het voor minder moet kunnen. Dan kom je er vanzelf achter of die 200 echt het minimum is tot waar de verkopers willen gaan.

[ZeRoC00L]

EvaluationCopy schreef op maandag 18 juni 2012 @ 14:17:
[...]


Ik denk dat dit zo'n befaamde 'vanafprijs' is. Die 200.000 is wat de makelaar ziet als een prijs 'waar het toch echt wel voor verkocht moet kunnen worden'. Dat moet dan mensen over de streep trekken en alles wat boven die 200.000 komt is meegenomen voor de verkopers.

Dan kun je dus 200k bieden, als er dan niemand anders komt is het huis voor jou. Maar ja, vanafprijs is niets officieels, je kunt proberen er onder te bieden als je denkt dat je het voor minder moet kunnen. Dan kom je er vanzelf achter of die 200 echt het minimum is tot waar de verkopers willen gaan.

Heb bij vrienden meegemaakt dat die vanaf prijs ook niets zegt. Hun makelaar had ook aangeraden om met een vanaf prijs te adverteren. Wat doen vervolgens de geinteresseerden, die zien het woord 'vanaf' niet, en gaan onder de vanaf prijs zitten.
Helaas voor ze stond de makelaar niet sterk in z'n schoenen, en zij uiteindelijk ook niet. Dus is het huis nog onder de vanafprijs verkocht....

[Kevinp]

ZeRoC00L schreef op maandag 18 juni 2012 @ 14:54:
[...]

Heb bij vrienden meegemaakt dat die vanaf prijs ook niets zegt. Hun makelaar had ook aangeraden om met een vanaf prijs te adverteren. Wat doen vervolgens de geinteresseerden, die zien het woord 'vanaf' niet, en gaan onder de vanaf prijs zitten.
Helaas voor ze stond de makelaar niet sterk in z'n schoenen, en zij uiteindelijk ook niet. Dus is het huis nog onder de vanafprijs verkocht....

Dan was het dus ook geen echte vanaf prijs .

Een collega hier heeft het iets boven de vanafprijs verkocht. Maar eerst dus ook geboden onder deze prijs.

[Kju]

De vraagprijs (en ook de vanafprijs) is altijd "een uitnodiging tot het doen van een bod". Ik zou ook altijd iedereen aanraden om minder te bieden dan die vanafprijs. Je merkt al vrij snel daarna hoe ver zo'n verkoper kan/wil gaan.

[Cassius]

Ik vraag me af ... wij gaan voor een bankspaarhypotheek met een startinleg van 5000+. Nu vroeg iemand mij wat de voor- en nadelen waren ten opzichte van een annuïteiten vorm. Ik vond het volgende:

http://www.helderhypothee.../07/annuiteitenhypotheek/ (gaat voorbij aan HRA)
http://www.hypotheekberek...nAnnuiteitenHypotheek.htm (gaat voorbij aan HRA afschaf)
http://www.berekenhet.nl/...s-bankspaarhypotheek.html (gaat voorbij aan HRA afschaf)

Maar volgens mij gaan ze overal OF voorbij aan de HRA of voorbij aan de afschaffing/verlaging ervan. Eigen invulling:

- Als de HRA blijft is een bankspaarhypotheek gunstiger, zowel fiscaal als qua netto maandlasten
- De HRA wordt langzaam afgeschaft over 10-15 jaar: alleen met een eigen inleg blijft banksparen interessanter, zonder eigen inleg zijn de gemiddelde lasten totaal ongeveer gelijk. Zeker omdat annuïteiten in het begin ook gewoon gevoelig is voor HRA, juist in het begin!
- Als de HRA per direct verdwijnt, volledig: een annuïteiten vorm is duidelijk voordeliger (zelfs met eigen inleg)

Meningen?

[Shadowhawk00]

Cassius schreef op maandag 18 juni 2012 @ 17:23:
Ik vraag me af ... wij gaan voor een bankspaarhypotheek met een startinleg van 5000+. Nu vroeg iemand mij wat de voor- en nadelen waren ten opzichte van een annuïteiten vorm. Ik vond het volgende:

http://www.helderhypothee.../07/annuiteitenhypotheek/ (gaat voorbij aan HRA)
http://www.hypotheekberek...nAnnuiteitenHypotheek.htm (gaat voorbij aan HRA afschaf)
http://www.berekenhet.nl/...s-bankspaarhypotheek.html (gaat voorbij aan HRA afschaf)

Maar volgens mij gaan ze overal OF voorbij aan de HRA of voorbij aan de afschaffing/verlaging ervan. Eigen invulling:

- Als de HRA blijft is een bankspaarhypotheek gunstiger, zowel fiscaal als qua netto maandlasten
- De HRA wordt langzaam afgeschaft over 10-15 jaar: alleen met een eigen inleg blijft banksparen interessanter, zonder eigen inleg zijn de gemiddelde lasten totaal ongeveer gelijk. Zeker omdat annuïteiten in het begin ook gewoon gevoelig is voor HRA, juist in het begin!
- Als de HRA per direct verdwijnt, volledig: een annuïteiten vorm is duidelijk voordeliger (zelfs met eigen inleg)

Meningen?

Vergeet niet dat je ook nog aan een aantal voorwaarden moet voldoen waardoor je minder flexibel bent.
Bij een normale hypotheek kan je bijvoorbeeld een erfenis gewoon aflossen en klaar maar bij banksparen moet je dan opletten dat het gespaarde bedrag niet boven je hypotheekbedrag uitkomt en dat je minimaal 15 jaar spaart met een 1:10 verhouding. Bovendien zal je de eerste X aantal jaren minder opbouwen dus ik zou ook kijken wat het resultaat is na 5, 10 en 15 jaar als je wilt oversluiten moet je ook weer wat doen met die spaarpot enzo.

[dj1981]

en die minimaal vijftien jaar sparen betekent dus ook dat als je over 5 of 10 jaar naar het buitenland vertrekt, of gaat huren, je alsnog mag afrekenen met de fiscus (de details heb ik niet onthouden). Het is dus iets minder flexibel dan gewoon annuitair.

Shadowhawk00 schreef op maandag 18 juni 2012 @ 17:40:
[...]


Vergeet niet dat je ook nog aan een aantal voorwaarden moet voldoen waardoor je minder flexibel bent.
Bij een normale hypotheek kan je bijvoorbeeld een erfenis gewoon aflossen en klaar maar bij banksparen moet je dan opletten dat het gespaarde bedrag niet boven je hypotheekbedrag uitkomt en dat je minimaal 15 jaar spaart met een 1:10 verhouding. Bovendien zal je de eerste X aantal jaren minder opbouwen dus ik zou ook kijken wat het resultaat is na 5, 10 en 15 jaar als je wilt oversluiten moet je ook weer wat doen met die spaarpot enzo.

[Jiriki]

dj1981 schreef op vrijdag 15 juni 2012 @ 14:12:
hypotheekrenteaftrek zie ik ook niet in de berekening terug...

Nee, maar onderhoud aan je eigen woning is ook niet meegenomen. Schilderen, groot onderhoud, schoorsteen vegen, ketel reinigen... Je zult het allemaal mee moeten nemen bij de kosten.

Kortom, ik denk niet dat deze vergelijking gaat lukken. Je vergelijkt een huis dat door de belastingbetaler gesubsidieerd wordt met een situatie waar je zelf voor 100% verantwoordelijk bent.

[nare man]

dj1981 schreef op maandag 18 juni 2012 @ 17:59:
en die minimaal vijftien jaar sparen betekent dus ook dat als je over 5 of 10 jaar naar het buitenland vertrekt, of gaat huren, je alsnog mag afrekenen met de fiscus (de details heb ik niet onthouden).

Als je de bankspaarhypotheek vroegtijdig beëindigt mag je inderdaad aftikken, maar als je dat na 5 of 10 jaar doet is de opgebouwde rente binnen de uitkering nog niet zoveel dat je daar nu echt wakker van moet liggen. Vervelender wordt het als je bij een uitkering tegen het einde van de looptijd niet aan de voorwaarden voldoet.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op maandag 18 juni 2012 @ 13:55:
Hallo!

Ik ben nog niet helemaal (of eigenlijk; nog nauwelijks) thuis in het wereldje van huizenaankoop, maar begin me nu te orienteren. Nu zag ik een huis op funda staan waarbij staat : "bieden vanaf 200.000".
Een zoektocht op internet leerde me dat het huis 25-11-2010 te koop is gezet voor 269500.
Later is deze prijs twee maal aangepast; eerst naar 259000 en 19-5-2011 naar 220.000.

Nu is mijn vraag; hoe moet ik dit bieden nu zien? Is het een slimme truuk om er toch meer uit te slepen dan 220000? En uitgaande van de laatste vraagprijs van 220000; wat zou dan de maximale biedgrens voor mij kunnen zijn?

Hoop dat iemand me kan helpen!

Groet,
Elize

Wij gaan waarschijnlijk binnenkort ook bieden op een huis wat zo aangeboden staat. In onze ogen is dat echt niet meer van deze tijd. Vroeger had je misschien een hele lijst kopers die je tegen elkaar uit kon spelen, nu mag je blij zijn als er 1 komt. Bieden vanaf 200.000 betekent gewoon dat ze het daar in ieder geval voor doen, dus gewoon nog kijken of je er wat af krijgt. Je merkt het vanzelf als ze echt niet willen/kunnen bewegen, en dan kan je altijd nog overwegen om de prijs te betalen. Ik zou dat echter nooit doen, er zit altijd speling in.

[frickY]

Ik dacht dat ik bij het hypotheekshoppen ook tussen verschillende adviseurs kon gaan shoppen. Maar ze vragen allemaal een aanzienlijk bedrag als ze een offerte voor je moeten maken. Ook niet heel vreemd, want ze zullen daar wat tijd in moeten steken. Maar nu moet je dus op voorhand een adviseur kiezen waarmee je in zee gaat, en dan shoppen in het aanbod van die adviseur.

Nu weet ik niet wat wijsheid is. Een grote landelijke hypotheekverkoper of een klein lokaal advieskantoor...
Heb bij de eerste wel een proefberekening los gekregen en doorgezet naar die 2de, die zegt sowieso dezelfde deal te kunnen bieden.

Waarop selecteer je de hypotheek-adviseur waarmee je aan de slag gaat? Voorkeuren qua persoonlijke aandacht, bereikbaarheid en service? Je kunt niet weten wie de laagste premies voor elkaar kan boxen tot je echt het lange adviestraject in gaat.

[Mektheb]

frickY schreef op woensdag 20 juni 2012 @ 14:37:
Ik dacht dat ik bij het hypotheekshoppen ook tussen verschillende adviseurs kon gaan shoppen. Maar ze vragen allemaal een aanzienlijk bedrag als ze een offerte voor je moeten maken. Ook niet heel vreemd, want ze zullen daar wat tijd in moeten steken. Maar nu moet je dus op voorhand een adviseur kiezen waarmee je in zee gaat, en dan shoppen in het aanbod van die adviseur.

Nu weet ik niet wat wijsheid is. Een grote landelijke hypotheekverkoper of een klein lokaal advieskantoor...
Heb bij de eerste wel een proefberekening los gekregen en doorgezet naar die 2de, die zegt sowieso dezelfde deal te kunnen bieden.

Waarop selecteer je de hypotheek-adviseur waarmee je aan de slag gaat? Voorkeuren qua persoonlijke aandacht, bereikbaarheid en service? Je kunt niet weten wie de laagste premies voor elkaar kan boxen tot je echt het lange adviestraject in gaat.

Hypotheek adviseur eerste gesprek is vrijblijvend ?, waarom kost dat geld ?.
Onze hypotheek adviseur rekende geen provisie's dus in je Hypotheek en in je Verzekeringen zitten geen Provisie's van hem dus dat scheelde al een hoop.
Hij vraagt gewoon een bepaald bedrag en daar betaal je dan bij de Notaris en zijn hulp stopt daar niet, zelfs nadat alles rond is kan je altijd bij hem terecht en hij helpt zelfs als het moet bij het aanvragen van HRA etc etc.

Erg blij met mijn adviseur !

[ Voor 16% gewijzigd door Mektheb op 20-06-2012 14:53 ]

[soepah]

frickY schreef op woensdag 20 juni 2012 @ 14:37:
Ik dacht dat ik bij het hypotheekshoppen ook tussen verschillende adviseurs kon gaan shoppen. Maar ze vragen allemaal een aanzienlijk bedrag als ze een offerte voor je moeten maken. .....

dan maken ze maar geen offerte?
doorshoppen!
Als ze een offerte niet vrijblijvend willen maken zijn het geen goede adviseurs..
ik weet in iedergeval dat je bv bij een Bank (Rabo / ABN / ING) altijd vrijblijvend een offerte kunt laten maken!
dan kun je altijd die offerte onder z'n neus duwen (bij wijze van spreken) en zeggen, als jij wat wilt verdienen, doe het dan maar goedkoper.. (om te zorgen dat je iig niet wat betaalt voor de offerte), als hij dat niet wil dan wil hij kennelijk ook niet wat verdienen..

[frickY]

Maar voor zo een offerte zegt zo een adviseur dus ook offertes bij de hypotheekverstrekkers en verzekeringen aan te moeten vragen. En voor bijv. de levensverzekering zal hij ook op de hoogte moeten zijn van mijn pensioenregeling met nabestaandenregeling om de juiste dekking en dus premie te kunnen bepalen. Dat gaat dus vrij diep en ik vind het normaal dat ze die tijd graag vergoed zien.
Of bedoel jij met offerte wellicht hetzelfde als ik met de proefberekening, waarbij het gewoon natte vingerwerk een aardige indicatie zou moeten zijn?

Beide adviseurs werken niet meer op provisie maar met een vaste fee. Als beide dezelfde hypotheekdeals kunnen doen is degene met de laagste fee uiteraard het goedkoopst. Maar ik weet dus niet wie de beste hypotheekdeal heeft tot ze een echte offerte opstellen, en daarvoor moet je dus het adviestraject in.

[ Voor 7% gewijzigd door frickY op 20-06-2012 15:28 ]

[soepah]

Wij hebben tijdens onze zoektocht naar de (voor ons) beste hypotheek verschillende offertes laten maken, waarbij in het geval van levensverzekeringen en dergelijke er aannames gedaan zijn, die op de eerste offerte kwamen, en die gegevens van de 1e offerte zijn ook gebruikt voor de anderen, (men werkt vaak met hetzelfde (soort) hypotheek pakket bleek bij onze zoektocht).
hierdoor konden we goed vergelijken en onderhandelen. dat het uiteindelijk nog een paar cent scheelde met het echte bedrag (uiteraard lager vanwege ruime inschatting) wisten we

Veel gegevens zijn echter ook op te vragen (pensioensgegevens) door jezelf (https://www.mijnpensioenoverzicht.nl).

[ Voor 9% gewijzigd door soepah op 20-06-2012 15:35 ]

[Jiriki]

ph4ge schreef op woensdag 20 juni 2012 @ 14:14:
[...]
Wij gaan waarschijnlijk binnenkort ook bieden op een huis wat zo aangeboden staat. In onze ogen is dat echt niet meer van deze tijd. Vroeger had je misschien een hele lijst kopers die je tegen elkaar uit kon spelen, nu mag je blij zijn als er 1 komt. Bieden vanaf 200.000 betekent gewoon dat ze het daar in ieder geval voor doen, dus gewoon nog kijken of je er wat af krijgt. Je merkt het vanzelf als ze echt niet willen/kunnen bewegen, en dan kan je altijd nog overwegen om de prijs te betalen. Ik zou dat echter nooit doen, er zit altijd speling in.

Wat ook kan is dat ze van die onzin biedingen af willen en dat ze dit gewoon als minimum hebben. Je haalt zo de vastgoed investeerders er meteen uit die altijd nog 25% onder de huidige vraagprijs gaan zitten en gewoon alle interessante huizen in de buurt af gaan in de hoop ergens iets goedkoop op de kop te tikken.

Zelf heb ik die ervaring helaas ook. Om snel te kunnen verkopen ben ik al ruim 25% onder de vraagprijs van de buren van een paar jaar geleden gaan zitten, meteen scherp insteken dus. En dan nog hebben we elke week wel iemand die daar meteen 25% onder bied, soms zelfs zonder te komen kijken...

[Kju]

soepah schreef op woensdag 20 juni 2012 @ 14:52:
[...]

dan maken ze maar geen offerte?
doorshoppen!
Als ze een offerte niet vrijblijvend willen maken zijn het geen goede adviseurs..
ik weet in iedergeval dat je bv bij een Bank (Rabo / ABN / ING) altijd vrijblijvend een offerte kunt laten maken!
dan kun je altijd die offerte onder z'n neus duwen (bij wijze van spreken) en zeggen, als jij wat wilt verdienen, doe het dan maar goedkoper.. (om te zorgen dat je iig niet wat betaalt voor de offerte), als hij dat niet wil dan wil hij kennelijk ook niet wat verdienen..

Met dank aan Jan-Kees de Jager

Bij ons op kantoor werken we ook niet meer vrijblijvend, m.u.v. een simpele hypotheekberekening. Van de AFM is een hypotheekadviseur verplicht om een dossier aan te leggen met info waar een fors aantal adviesuren in gaat zitten, dan pas kan je een offerte aan gaan vragen. Als zelfstandige kan je dat gewoon niet meer vrijblijvend blijven doen. Dat doet ook haast niemand meer vrijblijvend. Voor de goede orde wil ik er ook op wijzen dat, indien er voldaan moet worden aan de eisen van de AFM, een hypotheekadviseur minimaal de helft van de declarabele tijd al kwijt is voordat hij een offerte aan kan vragen.
Dat is inderdaad anders wel als je naar een bank gaat. Zo'n bankmedewerker krijgt zijn salaris heus wel, of hij iets afsluit of niet. Het probleem is alleen dat, behalve bij de SNS Bank, de meeste banken alleen hun eigen producten aanbieden, ze zijn dan niet onafhankelijk.

[soepah]

Kju schreef op woensdag 20 juni 2012 @ 16:12:
[...]Het probleem is alleen dat, behalve bij de SNS Bank, de meeste banken alleen hun eigen producten aanbieden, ze zijn dan niet onafhankelijk.

daarom ga je natuurlijk dan ook naar meerdere banken kun je zelf onderzoeken wat beter bij je past

[Kju]

Nou, de meeste onafhankelijke adviseurs kunnen je bij de (gratis) hypotheekberekening een lijst meegeven met daarop de maximaal haalbare financiering per maatschappij en de actuele hypotheekrente. De grootbanken, ING SNS, ABN-Amro zitten daar overigens ook gewoon bij. Het is in ieder geval niet zo dat je niet veel wijzer kan worden van een intro-gesprek met een onafhankelijke adviseur.

[frickY]

Zo een lijst zegt ook niets alles. Bijv. de ING en ABN mogen, schijnbaar, vanwege hun staatssteun niet adverteren met lage rentes. De rente voor de ING op een dergelijke lijst is op dit moment bijvoorbeeld 5,05%, terwijl je er sowieso 4,6% kunt krijgen.

[Sebastiaan]

Van de week voor mijn zus wezen kijken naar een huis in Den Haag en eerste bod neergelegd bij de makelaar. Eens kijken of er uit te komen is qua prijs.

[thefox154]

Kju schreef op woensdag 20 juni 2012 @ 16:12:
[...]

Met dank aan Jan-Kees de Jager

Bij ons op kantoor werken we ook niet meer vrijblijvend, m.u.v. een simpele hypotheekberekening. Van de AFM is een hypotheekadviseur verplicht om een dossier aan te leggen met info waar een fors aantal adviesuren in gaat zitten, dan pas kan je een offerte aan gaan vragen. Als zelfstandige kan je dat gewoon niet meer vrijblijvend blijven doen. Dat doet ook haast niemand meer vrijblijvend. Voor de goede orde wil ik er ook op wijzen dat, indien er voldaan moet worden aan de eisen van de AFM, een hypotheekadviseur minimaal de helft van de declarabele tijd al kwijt is voordat hij een offerte aan kan vragen.
Dat is inderdaad anders wel als je naar een bank gaat. Zo'n bankmedewerker krijgt zijn salaris heus wel, of hij iets afsluit of niet. Het probleem is alleen dat, behalve bij de SNS Bank, de meeste banken alleen hun eigen producten aanbieden, ze zijn dan niet onafhankelijk.

Ik zou zeggen, dan twijfel je aan je eigen capaciteiten. Als je het gewoon goed presenteert en de klant voldoende vertrouwen geeft dan kiezen ze toch wel voor jou. Als je bij voorbaat al kosten in rekening brengt en dus aan je eigen verhaal twijfelt zou je hier ook ook direct afvallen. Dit is toch gewoon het spelletje in de verkoop. Zou mooi zijn als elk bedrijf dit zo zou gaan doen, wil je een auto kopen ongeacht of je hem aanschaft krijg je een factuurtje voor de tijd etc. Reageer je op een europese aanbesteding wat weken kan kosten, en dan een factuur sturen als je hem niet krijgt? Als je er niet tegen kunt af en toe een offerte niet te krijgen moet je niet in de sales gaan werken

Ben ook weer in de markt, ben wel geschrokken van het verschil tussen annuiteit en bankspaar, dat wordt denk ik toch maar in 2012 nog wat regelen

[ Voor 7% gewijzigd door thefox154 op 21-06-2012 00:06 ]

[Kju]

Ik vraag me af of jij ook eerst een dag gratis wil werken voor iemand voordat hij besluit of hij met je in zee wil gaan en dan pas begint met betalen.
Je mag het verhaal ook omdraaien, als een klant niet van plan is om ergens anders te shoppen en voldoende vertrouwen heeft in de adviseur, zal hij ook een dergelijke opdracht zonder commentaar ondertekenen, zo ook 95% van de klanten die bij ons voor een hypotheek komen. Die drie klanten die per jaar binnen en er bezwaar tegen hebben zijn wij, en daarmee ook iedere andere adviseur, liever kwijt dan rijk.

Het maakt ook verder niet heel veel uit, als jij wil gaan shoppen moet je dat ook vooral doen.
Let's just agree to disagree.

[thefox154]

Kju schreef op donderdag 21 juni 2012 @ 00:09:
Ik vraag me af of jij ook eerst een dag gratis wil werken voor iemand voordat hij besluit of hij met je in zee wil gaan en dan pas begint met betalen.
Je mag het verhaal ook omdraaien, als een klant niet van plan is om ergens anders te shoppen en voldoende vertrouwen heeft in de adviseur, zal hij ook een dergelijke opdracht zonder commentaar ondertekenen, zo ook 95% van de klanten die bij ons voor een hypotheek komen. Die drie klanten die per jaar binnen en er bezwaar tegen hebben zijn wij, en daarmee ook iedere andere adviseur, liever kwijt dan rijk.

Het maakt ook verder niet heel veel uit, als jij wil gaan shoppen moet je dat ook vooral doen.

Gaan we ook zeker doen, 2 afspraken gehad niemand die kosten rekent voorlopig. Onze huidige adviseur heeft er zelfs een avondje voor uitgetrokken om gelijk alles goed in kaart te brengen.

Maar ja je draait het verhaal om maar komt nog steeds neer op wat ik zeg: jij een dag werken, ik kies iemand anders, betekent dat jij of een steek hebt laten vallen, of je verhaal niet goed genoeg was. Maar ja als oud buitendienstmedewerker ben ik vast te klantgericht. Bij een beetje bedrijf kost elke offerte + afspraak meer dan een dag. Ik zie de klanten al lachen als je dat factureert. Ik begin langzaam ook wel te snappen waarom het in die branch niet zo goed gaat, naast het uitblijven van de klanten. De houding van de branch is niet bepaald klant vriendelijk of klant gericht. Maar ja ben tegenwoordig service manager, zal ik mijn verwachtingen wel te hoog hebben liggen

[Xanaroth]

Kju schreef op donderdag 21 juni 2012 @ 00:09:
Ik vraag me af of jij ook eerst een dag gratis wil werken voor iemand voordat hij besluit of hij met je in zee wil gaan en dan pas begint met betalen.
Je mag het verhaal ook omdraaien, als een klant niet van plan is om ergens anders te shoppen en voldoende vertrouwen heeft in de adviseur, zal hij ook een dergelijke opdracht zonder commentaar ondertekenen, zo ook 95% van de klanten die bij ons voor een hypotheek komen. Die drie klanten die per jaar binnen en er bezwaar tegen hebben zijn wij, en daarmee ook iedere andere adviseur, liever kwijt dan rijk.

Het maakt ook verder niet heel veel uit, als jij wil gaan shoppen moet je dat ook vooral doen.
Let's just agree to disagree.

Dat van niet betalen totdat je het product neemt is juist normaal. De bakker vraagt toch ook niet geld om de winkel binnen te lopen? Bij een kledingwinkel hoef je voor passen van kleding toch ook niet te betalen? Of als je een nieuwe auto koopt, dan hoef je toch ook eerst de verkoper zijn salaris te betalen voordat hij met je in gesprek gaat?

Ik ben ook direct weggelopen bij adviseur die eerst geld vraagt - die moet namelijk enorm onzeker zijn van zijn product (of heel slecht als adviseur), als hij van tevoren de provisie moet ontvangen zonder mij geholpen/iets verkocht te hebben. Dat gebeurt namelijk vrijwel nergens anders in de economie.


Bovendien, als ik het goed heb, zijn de kosten zijn alleen aftrekbaar als ze bij de afsluitkosten horen (dus de adviseur waar je je hypotheek haalt). Ga je dus toch vooraf betalen en vervolgens kiezen voor een andere adviseur, dan betaal je niet alleen 2x dezelfde kosten - je mist ook een deel van de aftrekbaarheid omdat die maar bij 1 van de adviseurs mogelijk is.

offtopic:
Bij ons bedrijf is het maar 1x voorgekomen tot nu toe dat we een klant geld vroegen voor een offerte; we waren toen al 3 jaar zeer intensief bezig met die klant en het management wou polsen of deze wel serieus was aangezien de normale tijdsperiode 1-2 maanden is tussen offerte en wel/geen aankoop.

[ Voor 18% gewijzigd door Xanaroth op 21-06-2012 07:55 ]

[jroz2001]

Onlangs hebben we bij mijn werk een project voor Europese Aanbesteding verloren. Naast dat het vooral jammer is dat we 2e zijn geworden, gaat er een hoop tijd in zitten om hierin mee te dingen. Meer dan het maken van een offerte voor hypotheek.
Maar ook in offertes maken voor andere bedrijven gaat soms erg veel tijd zitten. Tel daarbij het hele pre-sales (pitches e.d.) traject bij op... Het is vervolgens aan het bedrijf om je offerte te accepteren of niet.

Als je als hypotheekverstrekker aangeeft de beste deal te kunnen maken, en je durft geen gratis offerte uit te geven... Hoe betrouwbaar is die belofte van de hypotheekverstrekker dan? Helaas klopt het dat 9 van de 10 hypotheekadviseurs niet meer gratis een offerte uitbrengen, wat voor mij deze markt dan ook geheel onbetrouwbaar maakt.

Zelf onlangs ook een hypotheek afgesloten. Ik had graag geshopt, maar stel ik zou bij één van de twee afhaken, dan moet ik toch bijna € 1000,- aftikken. Laat staan als ik er 4 adviseurs zou vergelijken. Hiermee is deze markt volledig ondoorzichtig, en heeft deze branche het slechte imago volledig aan zichzelf te denken.

Ik zal het nog maar niet gaan hebben over mijn ervaringen met verkoopmakelaars... Soms lijkt het wel alsof ze geen huis willen verkopen. Heel die huizenmarkt moet eens flink op z'n kop gezet worden. (En ja, tuurlijk zitten er ook wel goede makelaars bij, maar het gros...)

[Z___Z]

Het probleem van makelaars is dat ze in kantooruren willen werken. De mensen die willen/kunnen kopen zijn altijd werkenden en die kunnen dus niet makkelijk tijdens kantooruren bezichtigen. Goede makelaars zouden dus meer in de avonduren/weekenden moeten werken. Ik heb er in ieder geval enorm aan gehekeld bij mijn huizenjacht.

[argro]

M.i. moet je voor een dienst van hooguit een paar duizend euro niet gaan shoppen wanneer daar voor de aanbieders substantiële acquisitiekosten mee gemoeid zijn. Je moet zelf goed voorwerk doen en dan voor één partij kiezen. Meerdere partijen op kosten jagen door meerdere adviezen te vragen, meerdere offertes aan te vragen et cetera is prima als het om grote bedragen gaat, niet voor een paar duizend euro. De acquisitiekosten die de branche dan maakt zijn groter dan de winst.

[ Voor 9% gewijzigd door argro op 21-06-2012 09:12 ]

[djlinsen]

argro schreef op donderdag 21 juni 2012 @ 09:08:
M.i. moet je voor een dienst van hooguit een paar duizend euro niet gaan shoppen. Je moet zelf goed voorwerk doen en dan voor één partij kiezen. Meerdere partijen op kosten jagen door meerdere adviezen te vragen, meerdere offertes aan te vragen et cetera is prima als het om grote bedragen gaat, niet voor een paar duizend euro. De acquisitiekosten die de branche dan maakt zijn groter dan de winst.

Tja voor sommige mensen is die paar 1000 euro wel erg veel geld, zelfs al gaat het om een hypotheeksom van 300k.

[Rukapul]

Het ligt iets genuanceerder dan hierboven: de offerte die een adviseur (in het nieuwe model zonder provisies) uitbrengt moet feitelijk de offerte zijn die hij voor zijn dienstverlening in rekening brengt. Die dienstverlening houdt in om te adviseren, begeleiden en bemiddelen in het verkrijgen van offertes bij geldgevers.

Dat model is echter nieuw en ook niet zuiver (zolang bepaalde partijen zoals de Hypotheker eigen producten in het assortiment hebben).

Een adviseur zou je dus in een eerste stap moeten selecteren, de hypotheek in de tweede. Dit werkt echter niet omdat de klant slechts eenmalig een hypotheek wil en de adviseur daarvoor slechts als noodzakelijke horde nodig heeft.

M.i. moeten we naar een zuiverder model:
• adviseurs voor degenen die prijs stellen op een langere relatie. Dit moet dan ook breder zijn dan hypotheken maar ook bijvoorbeeld financiele planning inhouden.
• geldgevers
• internetloketten van geldgevers
Bij de laatste zou je voor kunnen stellen dat een lichter toezichtsregime geldt en dat ook alleen simpelere oplossingen verkocht mogen worden (daarom: afschaffing van alle fiscale complexiteit rondom het huis).

Zo heb je transparantie in de markt en het dwingt adviseurs duidelijk te maken wat hun toegevoegde waarde is (in veel gevallen: nul, behalve dat ze je in staat stellen snel een flink aantal geldgevers te checken, maar met het beperkte aantal tegenwoordig kun je dat voor een flink deel ook zelf)).

[argro]

djlinsen schreef op donderdag 21 juni 2012 @ 09:12:
[...]

Tja voor sommige mensen is die paar 1000 euro wel erg veel geld, zelfs al gaat het om een hypotheeksom van 300k.

Het gaat om de verhouding tussen acquisitiekosten en het offertebedrag. Een adviseur kost grosso modo 100 euro per uur. Wanneer jij dan met 4 adviseurs een uurtje vrijblijvend gaat praten, een ieder een (voorlopig) advies en een offerte laat maken, dan heeft de branche al 1.200 euro uitgegeven om jou als klant binnen te halen, terwijl jij misschien 3.000 euro aan opdrachten te vergeven hebt. Die verhouding is m.i. een beetje scheef, ondanks dat 3.000 euro voor menig particulier natuurlijk veel geld is.

[Z___Z]

Tja offertes uitbrengen hoeft niet 3 uur per offerte te kosten. Je maakt eenmalig rekenmodellen voor elke hypotheekverstrekker die je in je portefeuille hebt. Vervolgens vul je wat gegevens in van de klant, en komen automatisch de offertes eruit rollen.

[argro]

Z___Z schreef op donderdag 21 juni 2012 @ 09:20:
Tja offertes uitbrengen hoeft niet 3 uur per offerte te kosten. Je maakt eenmalig rekenmodellen voor elke hypotheekverstrekker die je in je portefeuille hebt. Vervolgens vul je wat gegevens in van de klant, en komen automatisch de offertes eruit rollen.

Ik heb het niet over de hypotheekofferte, maar voor de offerte voor de advieswerkzaamheden.

Overigens is een goed hypotheekadvies veel meer dan het invullen van wat gegevens in een rekenmodel.