Gathering of Tweakers

Goed, heb ik net een appartement gekocht (hypotheek e.d. geregeld, alleen daadwerkelijke transport nog in de 1e week van mei), kom ik nu pas dit topic tegen

Ik heb overingens wel gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar, en aangezien het allemaal heel soepeltjes ging heeft die zeer eenvoudig bijna 3000 euro binnen geharkt Maar ben achteraf wel blij dat ik het gedaan heb, scheelt een hoop tijd (die ik als ondernemer elders terugverdien).

CraZaay wijzigde dit bericht 20-02-2008 10:57 (47%)

quote:

rwb schreef op dinsdag 19 februari 2008 @ 12:37:
De meeste gevallen die je tegenkomt waar je rechtsbijstand nuttig voor zou kunnen zijn onstaan pas na de afgesproken datum van levering.

Je moet gewoon goed lezen wat er in je overeenkomst staat. Pas als er op de datum van levering iemand in gebreke blijft heb je een conflict.

Dat lijkt mij ook.
Eventuele problemen komen toch pas op of na de opleverdatum.
Ik sluit er toch maar 1 af voor zekerheid... better safe then sorry.

quote:

Je moet gewoon bij de levering goed opletten of alles zo gaat als afgesproken en anders de notaris er minstens een notitie van laten maken.

Dat zeker.
Maar moet je voor de tijd nog zaken vastleggen zoals: de vloer, de badkamer, de keuken, enz worden opgeleverd in goede staat, dus zoals ze nu zijn? Of zijn dit zaken waar je redelijkheidshalve vanuit mag gaan? De situatie kan ontstaan dat de verkopers er tijdens het verhuizen een zooi van maken...

quote:

Gast1981 schreef op maandag 18 februari 2008 @ 19:36:
Teken je een voorlopig koopcontract ook al bij een notaris?
Of gebeurt dat i.o.m. de verkopende makelaar?

In Amsterdam bij een notaris, in de rest van Nederland (vziw) bij de makelaar.

quote:

Gast1981 schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 11:02:


Dat zeker.
Maar moet je voor de tijd nog zaken vastleggen zoals: de vloer, de badkamer, de keuken, enz worden opgeleverd in goede staat, dus zoals ze nu zijn? Of zijn dit zaken waar je redelijkheidshalve vanuit mag gaan? De situatie kan ontstaan dat de verkopers er tijdens het verhuizen een zooi van maken...

Dat is allemaal normaal in een standaard koopcontract vastgesteld, maar het is wel slim om te kijken om in jouw voorlopige koopacte hier niet van afgeweken wordt

quote:

artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin
deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende
rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en
kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Zie ook

http://www.eigenhuis.nl/V...opakteBestaandeWoning.htm

Inschrijving koopovereenkomst
"Sinds 1 september 2003 is het mogelijk om een koopovereenkomst te laten inschrijven in
de openbare registers.
Hiertoe dient een notaris een registerverklaring aan de bewaarder van het kadaster aan te
leveren (ter bescherming van de koper)."

Dit is dus niet verplicht.
Welke voor- en nadelen zitten aan het al dan niet laten uitvoeren van zoiets?
Het kost je namelijk nog eens 200€ extra bij sommige notarissen...

quote:

Bigfoot schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 11:11:
[...]
Dat is allemaal normaal in een standaard koopcontract vastgesteld, maar het is wel slim om te kijken om in jouw voorlopige koopacte hier niet van afgeweken wordt
[...]
Zie ook
http://www.eigenhuis.nl/V...opakteBestaandeWoning.htm

Thanks, dat ziet er goed uit

Gast1981 wijzigde dit bericht 20-02-2008 11:31 (33%)

quote:

Gast1981 schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 11:12:
Inschrijving koopovereenkomst
"Sinds 1 september 2003 is het mogelijk om een koopovereenkomst te laten inschrijven in
de openbare registers.
Hiertoe dient een notaris een registerverklaring aan de bewaarder van het kadaster aan te
leveren (ter bescherming van de koper)."

Dit is dus niet verplicht.
Welke voor- en nadelen zitten aan het al dan niet laten uitvoeren van zoiets?
Het kost je namelijk nog eens 200€ extra bij sommige notarissen...

Zie art. 7:3 BW.
Je krijgt als koper bescherming tegen bepaalde feiten die zich voltrekken na deze inschrijving. Niet tegen je ingeroepen kan worden (niet limitatief):
-vervreemding of bezwaring (bijv. vestiging van een beperkt recht als vruchtgebruik) door de verkoper (m.u.v. bepaalde gevallen waar, kort gezegd, het recht hierop al bestond voordat jij je koopakte inschreef)
-vervreemdingen/bezwaringen als vervolg op de vorige
-onderbewindstelling van de verkoper na inschrijving (of voor inschrijving zonder inschrijving van de onderbewinsdsteling op dat moment)
-verhuring of verpachting van de woning na inschrijving tot stand gekomen (anders geldt de hoofdregel: koop breekt geen huur!)
-beslag insgeschreven na inschrijving van de koop
-faillissement of het belanden in de WSNP van de verkoper na inschrijving van de koop.

Dit geld voor max. 6 maanden; als je na die 6 maanden de woning nog neit geleverd hebt, dan vervalt het recht met terugwerkende kracht.

Als voorbeeld; stel de iemand legt beslag op de woning na dat jij de koop hebt ingeschreven, dan kan de verkoper nog steeds aan jou leveren en ondervindt jij geen nadeel van dat beslag. Of je het die 200 euro waard vindt hangt dus vooral van de betrouwbaardheid van je wederpartij af.. Bij een verkoper in financiele problemen is het duidelijk een prettige optie

Nadeel is dus dat het je geld kost

mockingbird wijzigde dit bericht 20-02-2008 14:00 (11%)

Als ik het me goed herinner zijn dit overigens wel allemaal zaken die in geval van de modelkoopovereenkomst de verkoper sowieso schadeplichtig maken, omdat de verkoper de voorlopige koopovereenkomst niet na kan komen wanneer een van bovenstaande zaken optreedt. Probleem uiteraard is dat bovenstaande zaken typisch (muv verhuur, etc.) samenvallen met het kale kip principe en het opstrijken van de 10% boete een lastige zaak wordt

quote:

Rukapul schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 14:05:
Als ik het me goed herinner zijn dit overigens wel allemaal zaken die in geval van de modelkoopovereenkomst de verkoper sowieso schadeplichtig maken, omdat de verkoper de voorlopige koopovereenkomst niet na kan komen wanneer een van bovenstaande zaken optreedt. Probleem uiteraard is dat bovenstaande zaken typisch (muv verhuur, etc.) samenvallen met het kale kip principe en het opstrijken van de 10% boete een lastige zaak wordt

Wij hebben onlangs een huis gekocht (morgen sleuteloverdracht) en die mensen lagen in scheiding.. Hoewel ze (redelijk) goed met elkaar overweg konden hebben we toch besloten om het te laten inschrijven in de openbare registers. We hebben de kosten afgewogen tegen de mogelijke risico's en vonden dat het ons genoeg extra zekerheid gaf voor een betaalbare prijs.

Even snel de specs van ons stulpje:
Jaren '30 tussenwoning, 100m2,+ tuin, + berging
Omgeving Amsterdam net buiten de Ring
Vraagprijs : € 259.000,-
Koopprijs: € 235.000,-

Bouwtechnische keuring laten uitvoeren vanwege de leeftijd van ons huisje. Kwamen nog een paar zaken uit tevoorschijn die reden waren voor nieuwe onderhandelingen.
Gekocht met aankoopmakelaar aangezien het ons eerste koophuis is en die kerel heeft flink zijn geld opgebracht... Zie ook het onderhandelingsresultaat..

Nu druk bezig met planning van verbouwing..... (Gelukkig geen bouwvergunningen nodig, whoei )..

Mijn appartement heb ik overigens gekocht voor EUR 262.500,- kk.

Vraagprijs was EUR 273.000,-. Mijn eerste bod van EUR 260.000,- werd afgewezen (tegenbod van EUR 270.000,-) waarna wij (mijn makelaar en ik) duidelijk hebben gemaakt dat we niet hoger gingen. De onderhandelingen werden toen afgeblazen en we waren vrolijk verder aan het zoeken, totdat de verkopende partij opeens contact opnam en meldde dat ze alsnog wilden zakken tot EUR 262.500,-. Daarmee akkoord gegaan.

Het gaat om een appartement in Den Bosch op 3 minuten lopen van het station (Paleiskwartier), 96 m² met inpandige parkeerplaats. Bouwjaar 2003.

CraZaay wijzigde dit bericht 20-02-2008 15:06 (0%)
Reden: typo

Wij zijn alweer een stukje verder, misschien dat een recap wel leuk is?

• zomer 2007: besloten eigen woning te gaan zoeken, wooneisen opgesteld
• okt 2007 intentieverklaringen geregeld,nagegaan wat we safe kunnen lenen, NHG e.d.
• berekening gemaakt of maandlasten haalbaar zijn ivm uitgavepatroon, budget aankoopprijs opgesteld
• huizenjacht!
• jan 2008 mooi huisje gevonden : rustig geboden, onder ons budget gebleven. Adressenlijst opgesteld ivm wijziging/opzegging
• feb 2008 voorlopig koopcontract getekend, afspraak aanbieder hypotheken,hypotheekofferte laten opvragen.

Moet zeggen dat het nu toch wel al gaat kriebelen hoor

Wij ook net een leuk huisje gevonden. In voorgaande jaren lukte het nog niet echt vanwege het niet hebben van een vast contract etc.

Nu een mooie eengezinswoning (+-130m2 woonruimte) gevonden die precies naar ons smaak is. Qua verbouwing hoeven we bijna niets te doen behalve eventueel de badkamer, om deze wat meer naar onze smaak te maken. De vraagprijs is op het moment 222000. Ons eerste bod is 210000 waarop we een dag later van hun makelaar een telefoontje ontvangen dat zij 219000 wel een mooie prijs vinden.

Echter vertelde hij ook dat de verkopers de mogelijkheid hebben om hun 6% overdrachtbelasting terug te krijgen als zij voor of op 1 april hun woning verkopen. Maar zij willen pas rond 1 juli uit de woning, zo hebben ze nog even de tijd om een andere woning te zoeken. De makelaar stelde voor om daarvoor een zogenaamde Groninger Akte op te stellen, zodat de verkopers dus hun 6% terug kunnen krijgen. Dit betekent dat wij op 1 april juridisch eigenaar worden van de woning, maar dat de overdracht pas daadwerkelijk in juli plaatsvind. Zij wonen dus dan nog een 2-tal maanden in ons net aangekochte (nog niet betaalde) woning. De makelaar benadrukte nog dat wij er geen kosten aan hebben.

Aangezien mijn kennis niveau op dit gebied op een bepaalde hoogte ophoudt, hebben we toch maar besloten een aankoopmakelaar in te schakelen die ons hierbij gaat helpen.

Heeft iemand hier ervaring mbt zo'n groninger akte?

@djdongorgon

Zou dit maar even goed laten uitzoeken, wel eigenaar dus ook verzekeren (brand = huis weg?) gaat je hypotheek al in? Mag de koopprijs ook wel lekker laag zijn als je ze 2 maanden lekker daar laat wonen.

Zelf ook net een huis gekocht, 219500 vraagrpijs, 195000 eerste bod, geeindigd op 210000

Ekner wijzigde dit bericht 20-02-2008 21:09 (17%)

verkeerde

s34rch1ng wijzigde dit bericht 20-02-2008 21:45 (94%)

@Ekner

Dat ga ik zeer zeker doen!

Heb je ook navraag gedaan bij het kadaster ivm de aankoopprijs van de vorige eigenaren? Dat helpt ook heel erg in het bepalen van een passend startbod. Zo kun je ook ongeveer uitrekenen wat de vorige eigenaren aan hypotheek hebben gehad etc

quote:

djdongorgon schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 20:34:
Ons eerste bod is 210000 waarop we een dag later van hun makelaar een telefoontje ontvangen dat zij 219000 wel een mooie prijs vinden.

Heeft iemand hier ervaring mbt zo'n groninger akte?

Geen ervaring, maar wel een reden om de prijs een stuk te laten zakken.

Je hebt wel een extra handicap: voor de "overdracht" kan je geen inspectie doen aangezien je het huis niet leeg gezien hebt. Daarbij kunnen ze in die twee maanden nog behoorlijk wat schade aanrichten, of bijvoorbeeld de tuin leeghalen (qua vaste beplanting).

Ik zou aansturen op een lagere prijs (215K is dan een mooie tussenoplssing), maar nog belangrijker: ik zou een bedrag (10-15% ofzo, weet niet precies hoeveel gangbaar is) in depot houden, zodat je nog een stok achter de deur hebt. Dat bedrag krijgen ze pas als zij er definitief uit zijn.

Maar zij hebben dit huis dus een half jaar geleden gekocht?
Overigens is het nog eens zo, dat zij die overdrachtsbelasting van jouw terugkrijgen. Jij hoeft die niet te betalen, omdat dat max. 1 keer per 6 maanden hoeft. Die 6% geef jij dan weer aan hun; hou dan ook rekening met welke 6%: 6% van jouw aankoopbedrag, of 6% van het bedrag dat zij 6 maanden geleden hebben betaald.

quote:

Ekner schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 20:50:
Zelf ook net een huis gekocht, 219500 vraagrpijs, 195000 eerste bod, geeindigd op 210000

Ah, beetje vergelijkbare situatie als ik dus
Waar en wat voor huis is het?

Wij zijn van 219500 naar 215000 gegaan.
Lager niet mogelijk... stond net te koop, niet al te oud, en tot in de puntjes afgewerkt.

Waarom stel je je niet gewoon hard op en dat ze zelf maar iets tijdelijks zoeken voor die 2 maanden? Zoals het nu lijkt hebben zij alle voordelen en jij het geregel en risicos, terwijl zij klem zitten met de tijd en het geld. Er is maar een reden om hier aan mee te werken en dat is een fors financieel voordeel.

Let overigens ook op de precise tekst van de Groninger akte. Moet je bv de 6% alsnog aan de verkoper betalen wanneer je je financiering niet rondkrijgt en de levering teruggedraaid wordt? (Kwam ik op Internet tegen.)

quote:

djdongorgon schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 20:34:
[...]

Echter vertelde hij ook dat de verkopers de mogelijkheid hebben om hun 6% overdrachtbelasting terug te krijgen als zij voor of op 1 april hun woning verkopen.

Nooit geloven wat de makelaar van de tegenpartij zegt. Jij hoeft die 6% niet te betalen, omdat dat minder dan 6 maanden geleden nog gebeurd is. Als op dit gebied niets in de papieren komt te staan, is die 6% gewoon een meevaller voor jou.

quote:

[...]

Maar zij willen pas rond 1 juli uit de woning, zo hebben ze nog even de tijd om een andere woning te zoeken. De makelaar stelde voor om daarvoor een zogenaamde Groninger Akte op te stellen, zodat de verkopers dus hun 6% terug kunnen krijgen. Dit betekent dat wij op 1 april juridisch eigenaar worden van de woning, maar dat de overdracht pas daadwerkelijk in juli plaatsvind. Zij wonen dus dan nog een 2-tal maanden in ons net aangekochte (nog niet betaalde) woning. De makelaar benadrukte nog dat wij er geen kosten aan hebben.

Tuurlijk kan dat, tegen een redelijke vergoeding. Ze willen een voordeel behalen, wat eigenlijk niet haalbaar is. Met jouw medewerking zouden ze dat voordeel wel kunnen behalen. Lijkt me een vergoeding van 3% + bijkomende kosten (als verzekeringen, belastingen, afschrijving e.d.) zeer redelijk. Als ze wachten tot april hebben ze niks...... dit is gegarandeerd scoren.

quote:

Aangezien mijn kennis niveau op dit gebied op een bepaalde hoogte ophoudt, hebben we toch maar besloten een aankoopmakelaar in te schakelen die ons hierbij gaat helpen.

Heeft iemand hier ervaring mbt zo'n groninger akte?

Ik zou zoiets alleen doen onder deskundige begeleiding. Bij voorkeur zou ik zelfs gaan zoeken naar een ander huis met een verkoper zonder al teveel kapsones. Maar dat laatste is natuurlijk persoonlijk.

Ik zou idd zowiezo nooit de 6% over jouw aankoop bedrag betalen. Verder zou ik ook iets afspreken waar jij ook voordeel bij hebt. Bijvoorbeeld dat je maar 4% over hun aankoop bedrag betaald. Op die manier heb jij er ook een financieel voordeel bij.

Het voordeel voor hun is nog steeds aanzienlijk. Als hun daar niet mee akkoord gaan dan moeten ze of zelf maar vervangende woonruimte zoeken of gewoon accepteren dat ze die 6% kwijt zijn. Het klinkt heel leuk dat je aardig voor die mensen bent, maar je bent geen filantropische instelling en het gaat nou ook niet echt over een kleine uitgave. IMHO moet je met dit soort dingen gewoon heel zakelijk zijn. Als het om 100 euro gaat is het een ander verhaal, maar dit gaat over duizenden euros.

Ben zeer blij met jullie reacties :-)

Ik zat te denken om hun het volgende voor te stellen.

Indien zij die 2 maanden in de woning willen verblijven, betalen wij hun 3% terug van wat hun aan overdrachtsbelasting hebben betaald, wil ik alle kosten die wij per maand kwijt zijn aan hypo en verzekeringen etc vooraf betaald krijgen voor 3 maanden (1 maand extra aangehouden) plus dat ik 10% van de koopsom in depot houdt indien de woning niet opgeleverd wordt in de staat waarin het bij de aankoopdatum in verkeerde. Mocht de staat zo afwijken, houden wij die 10% om te verbouwen/renoveren. Daarnaast wil ik dan een flinke korting op de koopsom (zeker 5000 euro)
De datum waarop zij de woning dienen te verlaten stellen we ook vast natuurlijk.

Een andere optie is dat wij 5% van hun betaalde overdrachtsbelasting aan hun terug betalen en dat zij dan per direct de woning verlaten. Wij zijn immers niet verplicht om die overdrachtsbelasting aan hun terug te betalen.

djdongorgon wijzigde dit bericht 21-02-2008 11:13 (8%)

Oktober 2006 huis gekocht.

125m2 vraagprijs 210.000 koopprijs 203.000

Geen aankoopmakelaar, vond (en vind) ik beetje onzin. Zeker voor mijn huis, die is nml 5 jaar oud

Of je verplicht bent die overdrachtsbelasting aan hen te betalen hangt af van de afspraken die je daarover maakt in je contract. De groninger akte geeft je volgens mij inderdaad het probleem met verzekeren, voordat je iets daarover afspreekt zou ik zwart op wit regelen dat je verzekeringen dekkend zijn in verband met het feit dat je om eea te verzekeren normaal gesproken volledig eigenaar moet zijn en niet zoals nu half half.

Eventueel kun je ook met die mensen afspreken dat je passeert op een zinvolle datum en dat zij dan een huurcontract tekenen voor een vastgestelde periode van die 2/3 maanden met uiteraard de te betalen huur > jouw lasten. Nadeel daarvan is natuurlijk het verhaal van schade door hen aangebracht aan de woning in de periode van huur, dan ben jij daarvoor verantwoordelijk tenzij grove schuld aantoonbaar is. Kortom, in dat geval heel goed op moment van overdracht inspecteren en daarbij komt dan dat het huis nog niet leeg zal zijn, dus ook de inspectie is moeizaam. Die grote vochtplek achter de kast in de woonkamer zie je dan bijvoorbeeld pas wanneer je al alles gepasseerd hebt..

Kortom, best wel wat risico voor jou, dus zorg dat je een flinke graan van hun winst meepakt, en anders gewoon op normale wijze passeren voor die tijd en dan gaan zij maar in een huurhuis/vakantiewoning zitten.

Hey,

Geen idee of dit het goede topic is om dit in te vragen, maar het komt er het dichts bij in de buurt denk ik.

Ik ben van plan om binnenkort een huis te kopen. Hierbij is het plan dat mijn vriendin en twee huidige huisgenoten/vrienden meeverhuizen. Kan dit zomaar of moet ik bijvoorbeeld huurcontracten regelen? En hoe zit dit met de belasting, hoe zit het met hun stufi etc etc??

Je mag echter je huis meestal niet zomaar verhuren volgens de afspraken die je hebt met je hypotheekverstrekker.

quote:

Scr33x0r schreef op donderdag 21 februari 2008 @ 11:47:
Hey,

Geen idee of dit het goede topic is om dit in te vragen, maar het komt er het dichts bij in de buurt denk ik.

Ik ben van plan om binnenkort een huis te kopen. Hierbij is het plan dat mijn vriendin en twee huidige huisgenoten/vrienden meeverhuizen. Kan dit zomaar of moet ik bijvoorbeeld huurcontracten regelen? En hoe zit dit met de belasting, hoe zit het met hun stufi etc etc??

kinky