qadn schreef op maandag 8 februari 2021 @ 11:47:
[...]
Wat ik bedoel is dat de maandlasten niet omlaag gaan. Eerder omhoog.
Je hebt als eigenaar ook kosten die je als huurder niet hebt.
Het gaat er helemaal niet om hoe goed ik het heb (prima), ik vind het echter vreemd te stellen dat je kosten naar beneden gaan. Zover ik kan zien gaan ze meestal omhoog, maar dan naar iets nuttigs voor jezelf ipv voor een ander.
Hier ga je toch echt een beetje te kort door de bocht. @
CornermanNL gaat hier ook zojuist op in, dus ik zal hier vanuit een andere hoek naar kijken. Je geeft zelf aan, het huis dat je gekocht heb, kon je in de huurmarkt niet betalen. Toch zeg je, huren is goedkoper dan kopen... dat is vrij bijzonder. Bovendien is wat jij 'kosten' noemt niet hetzelfde. In het ene geval is het 'weggegooid geld' en in het andere geval een investering.
Een getallen voorbeeld:
Stel je had een huurhuis van 1000 euro/maand. Hierbij kom je niet in aanmerking voor huursubsidie, maar mogelijk heb je dat huis gevonden dat mogelijk vergelijkbaar is met een koophuis met een waarde van 250,000 euro.
Huis:
- Hypotheek 250,000
- Stel het was een paar jaar geleden en je betaalde nog 3% rente
- 30 jaar aflossen
- Jouw hoogste belastingschaal 2021 is 37,1%
Maand'lasten' = €1054,01 per maand.
Dus zie je wel, maandlasten zijn hoger. Maar dit is nog niet eens het begin van het vergelijk, het enige is dat er maandelijks meer van je rekening afging dan ervoor. Na aftrek van de Hypotheekrente aftrek €231,88 gaat er nog maar €822,14 van je rekening af, dus je maandlasten zijn al lager.
Oke, je moet het onderhouden, dat is normaliter ongeveer 1% waarde van het huis/jaar dus ongeveer €208.33/maand en je zit nog steeds op vergelijkbare maanduitgaven.
Aantal belangrijke verschillen:
- Huren stijgen, woonlasten van een koophuis niet. Na 30 jaar en 1,5% inflatie zijn de huren met 56% gestegen. Bij 3% is dit 143%, dus kijk niet alleen naar vandaag maar ook naar hoe verhouden die twee situaties zich over 30 jaar. Het gemiddelde tussen nu en over 30 jaar is het getal dat je eigenlijk moet vergelijken.
- Nog belangrijker, bij een koophuis heb je na 30 jaar een vermogen van 250,000 opgebouwd. Stel, je zet iedere maand geld opzij om €250,000 te sparen(zonder rente) dan zou je €694 moeten storten.
- Maar je moet ook nog een inschatting moeten maken van de waardestijging van het huis over 30 jaar. Even een linkje:
Waardestijging huizen
Kortom een huis heeft sinds 1995 tot nu toe (van 42.5 naar 146.1) ongeveer een jaarlijks gemiddelde waardestijging van 5% gehad. In totaal een factor 1.05^30 = 4.14 als je het een beetje netter berekend. Dus het spaarpotje is niet 250,000 euro waard over 30 jaar, maar 4.14 * 250,000 = €1,035,000
Samenvattend, in dit getallen voorbeeld en uitgaande van een jaarlijkse huurstijging van 1,5%:
- €1000 huur is feitelijk €1000 * (1 +1,54) / 2 = €1270
- Woonlasten van €1054,01 is feitelijk €1054 - €231,88 + €208.33 - €694 * 4.14 = - €1842,71
Kortom je krijgt in feite €1800 toe terwijl huren je €1270 kost een verschil van €3000/maand, wat meer is dan het volledige netto inkomen van de meeste mensen.
Zo extreem is dat verschil, daarom is het zo belangrijk dat mensen in staat zijn om een huis te kopen. Zo niet, die mensen hangt voor altijd het risico op armoede boven het hoofd terwijl iemand met een koophuis een vermogen aan het opbouwen is en tegen zijn pensioen een flinke boomgaard aan appeltjes voor de dorst heeft liggen.
Make it fool proof and someone will make a better fool.