Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[JanHenk]

Sport_Life schreef op donderdag 17 februari 2022 @ 11:31:
[...]

tnx We kunnen een rentestijging van 100% makkelijk opvangen, maar het is natuurlijk zonde als het niet nodig is.

Dat is natuurlijk de crux... Als je het op kunt vangen, welk risico wil je dan afdekken. Dan komt het neer op gokken. Kan goed uitpakken natuurlijk, maar kan net zo goed ook zonde van het geld zijn..

Het verschil tussen de korte en lange rentevast periodes loopt juist nu alleen maar op, een beetje zoals het was toen de ECB niet massaal staatsobligaties opkocht..

Ik heb zelf 10 jaar vast. Ik zit redelijk 'hoog in de boom' qua schulden dus ben nog wel kwetsbaar. Ik verwacht dat dat na 10 jaar er wel wat anders uit ziet, dat is al een aardig lange termijn.

Het verschil in mijn geval met 15 en 20 jaar was ook best groot. Ze hadden de 10-jaarsrente gewoon scherp in de markt gezet.

Al met al keuze gemaakt voor 10 jaar. In die 10 jaar los ik een leuk stuk af, dat scheelt al 20 basispunten risico-opslag en daarna zie ik het wel weer. Zoals ik er nu insta, zou ik daarna gewoon 1-jaar vast kiezen voor de leningdelen waar maandelijks op wordt afgelost.

[bilgy_no1]

Wij hebben eind 2019 gekozen voor 20 jaar vast op 1,85% (en 1 leningdeel met kortere looptijd op 1,36%). Na de verbouwing medio 2021 getaxeerd en toen gingen alle percentages nog 0,1% omlaag.

Hadden we in 2020/21 een lagere rente kunnen scoren? Waarschijnlijk wel. Maar er was in oktober 2019 nog niets bekend over Corona en de impact die dat ging hebben op rentestanden. Maar een korte looptijd kiezen was op dat moment weinig aantrekkelijk, omdat 1,75% voor 20 jaar vast al onder het historische langjarige gemiddelde lag van variabele rente. Nu zit dezelfde bank op 1,55% voor 20 jaar, maar ja we hebben twee jaar geleden gekocht dus ik vergelijk het vooral met de alternatieven van toen. En je kunt het pas echt helemaal achteraf bepalen (en dan maakt het niet meer uit).

[BvZwolle]

Ik ben de man van zekerheid. Heb zojuist mijn rente voor 30 jaar vastgezet op 1.95% voor een voor ons nieuw huis. Hiermee breng ik mijn maandelijkse lasten naar beneden, terwijl ik een stuk ruimer ga wonen.
Kan het lager? Misschien wel, maar ik weet nu waar ik 30 jaar op moet rekenen.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op donderdag 17 februari 2022 @ 10:29:
[...]


Ceteris paribus gaat de leencapaciteit wel gewoon wat omlaag. Ja, door te verschuiven naar kortere rentevastperiode kun je daarvoor compenseren.

Je moet het verschil in leencapaciteit ook niet dramatiseren en wel enigszins in perspectief zien. Een rentestijging van 1,25% naar 1,75% scheelt minder dan 2% in de leencapaciteit. Stijgt de rente van 1,25% naar 2,75%, dan scheelt dat rond de 4%.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 februari 2022 @ 13:38:
[...]

Je moet het verschil in leencapaciteit ook niet dramatiseren en wel enigszins in perspectief zien. Een rentestijging van 1,25% naar 1,75% scheelt minder dan 2% in de leencapaciteit. Stijgt de rente van 1,25% naar 2,75%, dan scheelt dat rond de 4%.

Dat was ook min of meer het punt dat ik wilde maken. Het is marginaal, andere factoren spelen ook mee en die hebben m.i. een grotere impact.

We kwamen er op, omdat er werd geopperd en dat de huizenmarkt in zou storten. Daar twijfel ik aan... Net als jij, dus.

[Figo112]

JanHenk schreef op donderdag 17 februari 2022 @ 13:58:
[...]


Dat was ook min of meer het punt dat ik wilde maken. Het is marginaal, andere factoren spelen ook mee en die hebben m.i. een grotere impact.

We kwamen er op, omdat er werd geopperd en dat de huizenmarkt in zou storten. Daar twijfel ik aan... Net als jij, dus.

Volgens de experts ga je het pas merken als de rentes richting de 5% gaan. Dus voorlopig gaat het niet veel uitmaken voor de huizenmarkt.
Na 3% wordt het wel erg spannend.

https://www.rtlnieuws.nl/...ntelpunt-voor-woningmarkt

[Longcat]

JanHenk schreef op donderdag 17 februari 2022 @ 11:23:
[...]

Wellicht heeft @Longcat een goede historie van de 1-jaar rentevast vanaf 2013? Ik kan me niet voorstellen dat die veel zijn gezakt mettertijd. Hooguit iets van 100 basispunten (1%-punt).

Heb helaas alleen vanaf 2018.

Zoals ik eerder ook postte, volgt de 1-jaars rente niet echt dezelfde logica als 10, 20 en 30 jaar rentevast. Het is niet nodig om hier concurrerend op te prijzen, want de vraag naar 1 jaar vast is heel erg klein. Daardoor spelen allerlei andere factoren zoals de 'curve' (1 jaar 'moet' goedkoper zijn dan 10 jaar). Met andere woorden, toen de rentes daalden, werd 1 jaar omlaag geduwd door de 10-jaars rente. Als het de andere kant op gaat, 'hoeft' het 1-jaars tarief niet direct omhoog (winstmarge is aanzienlijk hoger dan op 10 jaar), maar dat betekent niet dat het niet gebeurt.

Voorbeeld: in de recente golf zijn er veel verstrekkers geweest die alle rentes met hetzelfde percentage verhoogden.

[Waah]

Longcat schreef op donderdag 17 februari 2022 @ 20:31:
[...]

Heb helaas alleen vanaf 2018.

Zoals ik eerder ook postte, volgt de 1-jaars rente niet echt dezelfde logica als 10, 20 en 30 jaar rentevast. Het is niet nodig om hier concurrerend op te prijzen, want de vraag naar 1 jaar vast is heel erg klein. Daardoor spelen allerlei andere factoren zoals de 'curve' (1 jaar 'moet' goedkoper zijn dan 10 jaar). Met andere woorden, toen de rentes daalden, werd 1 jaar omlaag geduwd door de 10-jaars rente. Als het de andere kant op gaat, 'hoeft' het 1-jaars tarief niet direct omhoog (winstmarge is aanzienlijk hoger dan op 10 jaar), maar dat betekent niet dat het niet gebeurt.

Voorbeeld: in de recente golf zijn er veel verstrekkers geweest die alle rentes met hetzelfde percentage verhoogden.

In 2014 was de 1 jaars rente rond de 3%

https://www.ing.nl/media/...cht-2014_tcm162-75317.pdf

[inquestos]

Ziet er naar uit dat wij met pech hebben gehad. We willen graag bij een duurzame bank afnemen. Bij asn konden we in januari voor 1,71% 20 jaar vast, maar toen verkorten ze de geldigheid van de offerte van 9 naar 6 maanden. Dus nog 3 maanden extra wachten.

Intussen zijn de rentelasten met -30-50% gestegen, en kijken we bij de andere duurzame bank Triodos voor 20 jaar is dat 2,48%

Wat is nu wijsheid?

Misschien is nu 10 jaar aantrekkelijker voor 2,16%...

[fsfikke]

inquestos schreef op vrijdag 18 februari 2022 @ 07:18:
Ziet er naar uit dat wij met pech hebben gehad. We willen graag bij een duurzame bank afnemen. Bij asn konden we in januari voor 1,71% 20 jaar vast, maar toen verkorten ze de geldigheid van de offerte van 9 naar 6 maanden. Dus nog 3 maanden extra wachten.

Intussen zijn de rentelasten met -30-50% gestegen, en kijken we bij de andere duurzame bank Triodos voor 20 jaar is dat 2,48%

Wat is nu wijsheid?

Misschien is nu 10 jaar aantrekkelijker voor 2,16%...

Dat een bank claimt ‘duurzaam’ met je spaarcentjes om te gaan kan ik nog begrijpen, maar wat is er duurzaam aan het krijgen van een lening van een paar ton? Zolang jij er een huis van koopt en geen tanks

Ik heb zelf mijn kortlopende rente een paar maanden geleden voor 10 jaar vast gezet bij de ABN voor 0.89%, vandaag zou dit 1.44% zijn. (Over 10 jaar kan ik hem ook afbetalen als de rentes dan heel hoog zijn)

[ Voor 11% gewijzigd door fsfikke op 18-02-2022 10:13 ]

[page404]

Met de nieuwe WOZ beschikking valt mijn woningwaarde/hypotheekratio net onder de 60%. Nu heb ik een hypotheek bij BLG Wonen en die zijn naar nieuwe tariefgroepen overgestapt. Weet iemand hier wat de 4 oude tariefgroepen zijn bij hen? Want die gelden blijkbaar nog voor mij.
Zal niet veel schelen vermoed ik maar alle beetjes helpen

[President]

page404 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 08:38:
Met de nieuwe WOZ beschikking valt mijn woningwaarde/hypotheekratio net onder de 60%. Nu heb ik een hypotheek bij BLG Wonen en die zijn naar nieuwe tariefgroepen overgestapt. Weet iemand hier wat de 4 oude tariefgroepen zijn bij hen? Want die gelden blijkbaar nog voor mij.
Zal niet veel schelen vermoed ik maar alle beetjes helpen

NHG
t/m 66
66-88
88+

De rente stand kan ik niet opzoeken als ik niet weet in welk jaar je verplichting bent aangegaan
Gewoon zoeken op BLG wonen hypotheek rente 20xx

[page404]

President schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 08:47:
[...]


NHG
t/m 66
66-88
88+

De rente stand kan ik niet opzoeken als ik niet weet in welk jaar je verplichting bent aangegaan
Gewoon zoeken op BLG wonen hypotheek rente 20xx

Ah dank je! Jouw Google skills zijn beter dan de mijne
Wel vreemd dat ik 0.2% meer betaal dan de toen geldende hypotheekrente. Dat heb ik dus vaker gezien (ook bij de Rabo) dat de tarieven die ze offreren hoger zijn dan de geadverteerde rente. Vreemde jongens, die banken.
Ik ga dus onder de 66% dus dat scheelt een whopping 0.05%

[ Voor 5% gewijzigd door page404 op 19-02-2022 09:00 ]

[de Peer]

page404 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 08:38:
Met de nieuwe WOZ beschikking valt mijn woningwaarde/hypotheekratio net onder de 60%. Nu heb ik een hypotheek bij BLG Wonen en die zijn naar nieuwe tariefgroepen overgestapt. Weet iemand hier wat de 4 oude tariefgroepen zijn bij hen? Want die gelden blijkbaar nog voor mij.
Zal niet veel schelen vermoed ik maar alle beetjes helpen

Je kunt altijd je oude rentetarieven en groepen opzoeken op de BLG site. Je moet alleen weten in welke periode je het hebt afgesloten. En dat kun je opzoeken.

BLG gebruikt dacht ik niet 100% van je WOZ waarde maar gaat uit van een percentage. Ik dacht 80-85%. Daarom kan het soms handiger zijn om een echte taxatie uit te laten voeren. Op die manier ben ik bij BLG precies onder de 88% gekomen. Verder omlaag heeft voor mij geen zin want dat levert slechts een 0.05% lagere rente op. Dat levert mij onvoldoende op.

[ Voor 10% gewijzigd door de Peer op 19-02-2022 09:35 ]

[President]

page404 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 08:59:
[...]

Ah dank je! Jouw Google skills zijn beter dan de mijne
Wel vreemd dat ik 0.2% meer betaal dan de toen geldende hypotheekrente. Dat heb ik dus vaker gezien (ook bij de Rabo) dat de tarieven die ze offreren hoger zijn dan de geadverteerde rente. Vreemde jongens, die banken.
Ik ga dus onder de 66% dus dat scheelt een whopping 0.05%

Misschien in oktober aangevraagd en in januari huis gepasseerd bij notaris? Of misschien een opslag omdat je 9 maanden geldigheid wilde ipv 6 maanden?

O en BLG heeft 0,2 opslag op diverse zaken: aflossingsvrij, banksparen, effecten en POH, sparen en leven

[ Voor 8% gewijzigd door President op 19-02-2022 09:48 ]

[Remcoder]

fsfikke schreef op vrijdag 18 februari 2022 @ 10:08:
[...]

Dat een bank claimt ‘duurzaam’ met je spaarcentjes om te gaan kan ik nog begrijpen, maar wat is er duurzaam aan het krijgen van een lening van een paar ton? Zolang jij er een huis van koopt en geen tanks

Omdat het geld wat in die lening zit nog altijd een waarde vertegenwoordigt die de bank weer kan verhandelen.

Als ik jou 5 euro leen heb jij 5 euro en ik een IOU twv 5 euro. Jij kan die 5 euro gebruiken om iets mee te doen, en ik kan die IOU gebruiken om iets mee te doen. Ik die manier zit er ineens 10 euro in het economisch verkeer IPV 5 euro. Uiteraard is dit even extreem versimpeld

Ik heb wel eens gehoord dat er op die manier voor elke euro die bestaat er 17 euro aan leningen uitstaat.

[Rubbergrover1]

page404 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 08:59:
[...]

Ah dank je! Jouw Google skills zijn beter dan de mijne
Wel vreemd dat ik 0.2% meer betaal dan de toen geldende hypotheekrente. Dat heb ik dus vaker gezien (ook bij de Rabo) dat de tarieven die ze offreren hoger zijn dan de geadverteerde rente. Vreemde jongens, die banken.

Kan het verschil zijn tussen woningwaarde en executiewaarde. Vroeger was het gebruikelijk om te kijken naar de verhouding tussen schuld en executiewaarde, die wat lager ligt. Terwijl tegenwoordig vaak gekeken wordt naar de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Het kan dus goed zijn dat je in een andere groep viel.

[Slakkenhuis]

Hallo iedereen, ik ben een starter op zoek naar een woning in een middelgrote stad. Ik huur nu in een slechte wijk in een andere stad waar ik mij steeds minder veilig voel, omdat details over mijn financiën zijn gelekt na een datalek waar ik niks aan kon doen. Volgens de berekeningen kan ik maximaal 200-210k lenen. Vreemd genoeg heeft de 5.7k studieschuld een enorme impact op het te lenen bedrag, terwijl het een gratis lening is die ik pas op het allerlaatste moment wil aflossen ivm met inflatie en het anders misgelopen rendement op de beurs. Kan ik hier onderuit komen?

Ik heb de laatste jaren een flink vermogen opgebouwd door slim te beleggen. Dat is nu ongeveer 500k. Ik reken bewust het meer risicovolle deel niet mee, want dat fluctueert nogal. Ik heb met diverse grootbanken gesproken, maar zij verwijzen telkens naar hun heilig verklaarde rekenmodel waardoor ik evenveel kan lenen als iemand met 0 euro vermogen en een (op dit moment) gelijk inkomen. Dit vind ik onlogisch, want ik heb een sterke universitaire opleiding met goede arbeidsmarktperspectieven op zak en met zoveel vermogen is het risico bovendien toch 0. Weet iemand of het mogelijk is om op een bepaalde manier meer te lenen? Ik wil graag profiteren van de kunstmatig lage rente, maar dat lukt niet echt als ik straks alsnog 2 ton in stenen moet stoppen. 400k voor een woning is tegenwoordig helaas de realiteit als je een degelijk appartement van 70m2 wil vinden. Ik ben mij ervan bewust dat ik ben bevoorrecht, maar dat neemt niet weg dat het onlogisch is dat ik zo weinig kan lenen. Mocht het echt niet anders kunnen, dan overweeg ik aflossingsvrij te lenen zodat ik lage maandlasten heb en door kan gaan met beleggen. Dit omdat ik anders toch al bijna 200k in stenen moet stoppen. Alleen vind ik het dan weer irritant dat ik geen NHG heb en meer rente betaal. Weet iemand wat ik het beste kan doen? Zoals wellicht valt te merken ben ik aardig gefrustreerd geraakt door al die suffe regels. Ik voel mijn in de knel terwijl ik mij niet zo zou moeten voelen.. Bij voorbaat dank!

[Z___Z]

@Slakkenhuis als je 500k hebt liggen maakt die 6k van de DUO zie weinig uit op je totale rendement dat je die net zo goed kan aflossen. Maar dan kom je nog niet aan een 400k hypotheek. Maar als je je echt onveilig voelt, kan je misschien beter eieren voor je geld kiezen en toch verhuizen, ipv te wachten tot er fysiek echt iets met je gebeurt. Uiteindelijk is geld ook maar geld.

[Mijre]

@Slakkenhuis Ik zie een hele lap tekst dat neerkomt op "ik wil overal de lusten van, maar niet de lasten". En ik begrijp volledig dat je natuurlijk dingen zo goed mogelijk voor jezelf wilt doen, maar de lusten én de lasten van een keuze horen bij elkaar. Je kunt niet alle lusten voor beide keuzeopties krijgen en alle lasten van beide schrappen.

Als je niet wilt dat je studieschuld je leenmogelijkheden verlaagd, en je hebt het vermogen, los dan de studieschuld af. Óf je doet het niet en berust erin dat de studieschuld je maximale hypotheekmogelijkheden verlaagt.
Als je nu een woning wilt kopen, wegens de lage rente, dan betaal je de huidige woningprijzen.
Als je niet voldoende kunt lenen, maar wel genoeg vermogen hebt om bij te leggen en je wilt echt het huis kopen, dan kun je het bijleggen óf geen huis kopen.
Als je kiest voor aflossingsvrij, dan heb je niet de voordelen die enkel bij annuïtaire en/of lineaire aflossing horen. Als je kiest voor annuïtair of lineair, dan heb je niet de voordelen die horen bij aflossingsvrij.

[President]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 13:22:
Hallo iedereen, ik ben een starter op zoek naar een woning in een middelgrote stad. Ik huur nu in een slechte wijk in een andere stad waar ik mij steeds minder veilig voel, omdat details over mijn financiën zijn gelekt na een datalek waar ik niks aan kon doen. Volgens de berekeningen kan ik maximaal 200-210k lenen. Vreemd genoeg heeft de 5.7k studieschuld een enorme impact op het te lenen bedrag, terwijl het een gratis lening is die ik pas op het allerlaatste moment wil aflossen ivm met inflatie en het anders misgelopen rendement op de beurs. Kan ik hier onderuit komen?

Ik heb de laatste jaren een flink vermogen opgebouwd door slim te beleggen. Dat is nu ongeveer 500k. Ik reken bewust het meer risicovolle deel niet mee, want dat fluctueert nogal. Ik heb met diverse grootbanken gesproken, maar zij verwijzen telkens naar hun heilig verklaarde rekenmodel waardoor ik evenveel kan lenen als iemand met 0 euro vermogen en een (op dit moment) gelijk inkomen. Dit vind ik onlogisch, want ik heb een sterke universitaire opleiding met goede arbeidsmarktperspectieven op zak en met zoveel vermogen is het risico bovendien toch 0. Weet iemand of het mogelijk is om op een bepaalde manier meer te lenen? Ik wil graag profiteren van de kunstmatig lage rente, maar dat lukt niet echt als ik straks alsnog 2 ton in stenen moet stoppen. 400k voor een woning is tegenwoordig helaas de realiteit als je een degelijk appartement van 70m2 wil vinden. Ik ben mij ervan bewust dat ik ben bevoorrecht, maar dat neemt niet weg dat het onlogisch is dat ik zo weinig kan lenen. Mocht het echt niet anders kunnen, dan overweeg ik aflossingsvrij te lenen zodat ik lage maandlasten heb en door kan gaan met beleggen. Dit omdat ik anders toch al bijna 200k in stenen moet stoppen. Alleen vind ik het dan weer irritant dat ik geen NHG heb en meer rente betaal. Weet iemand wat ik het beste kan doen? Zoals wellicht valt te merken ben ik aardig gefrustreerd geraakt door al die suffe regels. Ik voel mijn in de knel terwijl ik mij niet zo zou moeten voelen.. Bij voorbaat dank!

Wat is het probleem nou, je kan toch een woning kopen? Of wil je een woning van 500k kopen met geleend geld (terwijl je inkomen daar niet naar is) en je eigen 500k in je investeringen houden?

Maar je hebt het over 200k in stenen, dus dan koop je een huis van 400k?

[Slakkenhuis]

Ja, ik wil een woning kopen met alleen geleend geld. De huizenprijzen zijn alleen zo hoog omdat de maandlasten laag zijn wegens de lage rente. Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

[JanHenk]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 13:22:
Ik heb met diverse grootbanken gesproken, maar zij verwijzen telkens naar hun heilig verklaarde rekenmodel waardoor ik evenveel kan lenen als iemand met 0 euro vermogen en een (op dit moment) gelijk inkomen. Dit vind ik onlogisch, want ik heb een sterke universitaire opleiding met goede arbeidsmarktperspectieven op zak en met zoveel vermogen is het risico bovendien toch 0. Weet iemand of het mogelijk is om op een bepaalde manier meer te lenen?

Nee. Dit ligt namelijk gewoon vast in een wettelijk toetskader waar iedere bank aan moet voldoen. Dat was “vroeger” anders, maar nu zijn er simpelweg 2 toetsen, waarvan voor jou de “loan-to-income” de belangrijkste toets is.

Belangrijk voor jou is of, naast je arbeidsinkomen, ook het inkomen uit vermogen meegenomen mag worden voor de bepaling van het toetsinkomen. De gedragscode hypothecaire financiering stelt dat het meegenomen mag worden indien het redelijkerwijs te verwachten is, zonder dat de bron aangetast wordt. In de praktijk worden beleggingen in aandelen niet meegenomen door banken. Verhuurd onroerend goed nog wel eens, maar er zijn ook verstrekkers die sowieso geen inkomen uit vermogen mee willen nemen.

Als je een NHG hypotheek wilt is het sowieso uitgesloten.

Je ontkomt er niet aan je beleggingen te liquideren en in een woning te stoppen.

Als je dat niet wilt, moet je blijven huren. Of iets kopen binnen je leencapaciteit op basis van arbeidsinkomen.

[JanHenk]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:09:
Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

Dan moet je niet aan eigenaarschap beginnen maar gewoon blijven huren. Of je het nu volledig financiert of niet, als je een huis koopt heb je een bepaalde blootstelling aan de huizenmarkt.

Dit argument is dus een drogreden om alles te willen lenen. Het is wel een argument om überhaupt geen huis te kopen.

[peacelord]

Gewoon effe egotripje - succesje delen. Ik had tot medio oktober 2021 mijn hypotheekrente 1 jr vast staan. 2 leningdelen aflossingsvrij 1/3 en 2/3 lineair. Hier nog effe mijn licht opgestoken wat te doen want niets doen voelde niet goed. Uiteindelijk aflossingsvrije deel 10- en het lineaire deel 20 jr vast gezet tegen respectievelijk 1,15 en 1,35%.

Je begrijpt dat ik gezien deze actie zit te smullen van de huidige ontwikkelingen. In de dip, op het laagste punt de zaak vastgeklikt. Ik ben benieuwd waar dit gaat eindigen, zeker ook met de krapte op de arbeidsmarkt die ws gaat leiden tot een ‘loongolf’ wat, zo is de verwachting de inflatie alleen maar verder gaat aanjagen. En hierdoor wordt onze hypotheekschuld in rap tempo minder waard. Is dat mooi of zien jullie dat hier anders?

[Blik1984]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:09:
Ja, ik wil een woning kopen met alleen geleend geld. De huizenprijzen zijn alleen zo hoog omdat de maandlasten laag zijn wegens de lage rente. Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

Ik snap dat je graag zo veel mogelijk wilt lenen omdat je belegde vermogen meer geld op kan leveren. Het belegde vermogen is echter voor de bank geen garantie dat je in de toekomst je lasten kan blijven betalen. Misschien beslis je wel alles in GME te stoppen wat vervolgens kan crashen, daar heeft de bank geen inzicht in. Daarom heeft een bank andere eisen om jou een hypotheek te geven

Mijn advies: koop een huis/appartement waar je de komende 5-10 jaar kan blijven wonen, leg het benodigde extra geld in, los je studieschuld af. Zorg voor een lage LTV zodat je rente de laagste is in de markt.

Over 20 kijk je waarschijnlijk vrij blij terug op dat besluit omdat je huis uiteindelijk een significante impact heeft op je maandelijkse lasten en je maandelijkse lasten wegens overwaarde laag kunnen blijven

[G83]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:09:
Ja, ik wil een woning kopen met alleen geleend geld. De huizenprijzen zijn alleen zo hoog omdat de maandlasten laag zijn wegens de lage rente. Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

Als je in het FO topic of in beleggen topic zoekt naar effectenkrediet bij IB of leest wat zr40 schrijft over box spreads zul je zien dat er twee alternatieven zijn voor je.

Ik heb met beide geen ervaring en zou het zelf ook niet doen. Maar als ik het goed begrijp kan je in jouw geval tegen 500k aandelen zonder al te veel risico bv 200k krediet opnemen voor een redelijk laag percentage.

De boxspreads klinken fantastisch (geen of zelfs effectief negatieve rente), maar daar begrijp ik zelf veel te weinig van. Maar misschien iets voor jou.

[Slakkenhuis]

JanHenk schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:10:
[...]


Nee. Dit ligt namelijk gewoon vast in een wettelijk toetskader waar iedere bank aan moet voldoen. Dat was “vroeger” anders, maar nu zijn er simpelweg 2 toetsen, waarvan voor jou de “loan-to-income” de belangrijkste toets is.

Belangrijk voor jou is of, naast je arbeidsinkomen, ook het inkomen uit vermogen meegenomen mag worden voor de bepaling van het toetsinkomen. De gedragscode hypothecaire financiering stelt dat het meegenomen mag worden indien het redelijkerwijs te verwachten is, zonder dat de bron aangetast wordt. In de praktijk worden beleggingen in aandelen niet meegenomen door banken. Verhuurd onroerend goed nog wel eens, maar er zijn ook verstrekkers die sowieso geen inkomen uit vermogen mee willen nemen.

Als je een NHG hypotheek wilt is het sowieso uitgesloten.

Je ontkomt er niet aan je beleggingen te liquideren en in een woning te stoppen.

Als je dat niet wilt, moet je blijven huren. Of iets kopen binnen je leencapaciteit op basis van arbeidsinkomen.

Bedankt voor je reactie. Als ik het goed begrijp zou volgens die gedragscode maximaal 3% van het vermogen kunnen worden meegenomen in het inkomen om het maximaal te lenen bedrag te bepalen. Dat zou voor mij toch een aardig verschil kunnen maken. Of het mij gaat lukken om dat te krijgen is natuurlijk een ander verhaal.

[Sinned123]

Afgesloten in 2008 alweer, voor 30jaar.
60% spaar hypotheek 5,8%
40% aflossingvrij 5.6%
Met de wetenschap van nu misschien niet de beste beslissing geweest.
Maar ik ken de verhalen van mijn oma nog die ~12/13% moest betalen.

Ruim 8jaar onder water gestaan.
Dus daar was sowieso echt helemaal niks mogelijk.(behalve verhuizen, maar dat wilde mijn vrouw niet)
Dus toen maar begonnen met langzaam aan het aflossingvrije deel af te lossen.

Paar jaar terug er wat aan proberen te doen, dmv rentemiddeling.
Maar net toen ik dat wilde regelen stopte de Aegon daar ineens mee.

Inmiddels flinke overwaarde.
Maar oversluiten en dan vervolgens 50k extra schuld op de hals halen om een paar euro per maand minder kwijt te zijn, zie ik niet zitten.

[3DDude]

Dat spaardeel is toch prima met 5.8%

Als je kunt los je wat af bij dat aflossingsvrije ding? heb je ook de kosten gedrukt.

ik doe ook dat stukje wat ik boetevrij mag aflossen, eind afgelopen jaar en nu begin dit jaar misschien ze toch 20% waarover ik rente had moeten betalen

[DukeBox]

3DDude schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 15:38:
Dat spaar ding is toch prima met 5.8%

Dat hangt van de hoogte van de schuld af.

Je betaalt vanaf 2023 nog steeds netto 3,65% rente dus met nog 15 jaar te gaan valt daar nog wel wat te halen als je dat vast zet tegen ~1,5% daarmee moet je rekenen of het opweegt tegen de eventuele boete.

[JanHenk]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:28:
[...]

Bedankt voor je reactie. Als ik het goed begrijp zou volgens die gedragscode maximaal 3% van het vermogen kunnen worden meegenomen in het inkomen om het maximaal te lenen bedrag te bepalen. Dat zou voor mij toch een aardig verschil kunnen maken. Of het mij gaat lukken om dat te krijgen is natuurlijk een ander verhaal.

Stel het lukt je ook 3% rendement van 500K (= 15.000) mee te nemen. Bij toetsinkomen van 45.000 kun je zo’n 210K hypotheek krijgen. Bij toetsinkomen 60.000 is dat 290K. Het helpt wat, maar ze gaan je geen 400K verstrekken, dus.

Daarnaast is die 3% “ten hoogste”. Dat is het probleem, iedere geldverstrekker mag daar (en doen dat bij mijn weten ook) naar beneden toe van afwijken. In het kader van de zorgplicht en om te voorkomen dat hun krediet geëxecuteerd moet worden, nemen ze rendement uit aandelenbezit heel vaak niet mee.

Hierboven noemde iemand een optie om te lenen met je aandelen in onderpand bij je broker. Dat kun je doen, maar dat lijkt me een groter risico dan het risico van een huis te kopen.

Neem het advies van @Blik1984 ter harte, is ook wat ik zou doen..

[3DDude]

DukeBox schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 15:46:
[...]

Dat hangt van de hoogte van de schuld af.

Je betaalt vanaf 2023 nog steeds netto 3,65% rente dus met nog 15 jaar te gaan valt daar nog wel wat te halen als je dat vast zet tegen ~1,5% daarmee moet je rekenen of het opweegt tegen de eventuele boete.

Dat is toch de rente die je krijgt op dat spaardeel ?
volgens mij spaar je bij de bank en aan het eind van de looptijd heft dat elkaar op?

je wilt die rente juist hoog hebben daar (want je spaart zelf op een aparte rekening) & je kan HRA krijgen (hoewel dat word afgebouwd).

Maar ik kan het fout hebben; dat is het beeld wat ik bij zo'n spaar hypotheek heb..

ik bedoelde idd dat die het aflossingsvrije deel gewoon moest aflossen een beetje

[ Voor 5% gewijzigd door 3DDude op 19-02-2022 17:32 ]

[jurjen_g]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:09:
... Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

Dan moet je dus geen huis kopen. Zoek een mooi huurhuis in de vrije sector, betaal een half jaar of een heel jaar vooruit van je 5 ton. Moet vast lukken.

[DukeBox]

3DDude schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 16:52:
Dat is toch de rente die je krijgt op dat spaardeel ?

Ik kon niet uit de post opmaken dat het aflossingsvrije deel al was afgelost.

Daarnaast maak je denk ik een denkfout. Het spaar deel geeft rente over rente, dus pas aan het einde van de looptijd is het 'rendement' maximaal. De rente (kosten) over je lening is meteen al maximaal.

Oftewel, als het spaardeel 100% van de lening dekt aan het einde dan kan je ook pas tegen het einde de rente kosten/baten 1 op 1 tegen elkaar afschrijven. De HRA is op dat moment dan 100% 'winst'.

Het lastige is dan weer dat een spaardeel niet mag renderen (met HRA) over de looptijd dus krijg je nog een naheffing als je de looptijd niet verkort hebt om dat te matchen.

Met 15 jaar te gaan (als je niet meer tussendoor gaat aflossen) moet je dus gaan rekenen of je moet de boete uitkomt.

[ Voor 64% gewijzigd door DukeBox op 19-02-2022 17:10 ]

[Hielko]

JanHenk schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:10:
[...]


Nee. Dit ligt namelijk gewoon vast in een wettelijk toetskader waar iedere bank aan moet voldoen. Dat was “vroeger” anders, maar nu zijn er simpelweg 2 toetsen, waarvan voor jou de “loan-to-income” de belangrijkste toets is.

Belangrijk voor jou is of, naast je arbeidsinkomen, ook het inkomen uit vermogen meegenomen mag worden voor de bepaling van het toetsinkomen. De gedragscode hypothecaire financiering stelt dat het meegenomen mag worden indien het redelijkerwijs te verwachten is, zonder dat de bron aangetast wordt. In de praktijk worden beleggingen in aandelen niet meegenomen door banken. Verhuurd onroerend goed nog wel eens, maar er zijn ook verstrekkers die sowieso geen inkomen uit vermogen mee willen nemen.

Als je een NHG hypotheek wilt is het sowieso uitgesloten.

Je ontkomt er niet aan je beleggingen te liquideren en in een woning te stoppen.

Als je dat niet wilt, moet je blijven huren. Of iets kopen binnen je leencapaciteit op basis van arbeidsinkomen.

Dat is niet waar. Bij van lanschot kan je bijvoorbeeld wel een hypotheek krijgen op basis van je vermogen, maar dan moet je wel je beleggingen ook bij hun onderbrengen en in onderpand geven.

[Sandyman538]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 13:22:
Vreemd genoeg heeft de 5.7k studieschuld een enorme impact op het te lenen bedrag, terwijl het een gratis lening is die ik pas op het allerlaatste moment wil aflossen ivm met inflatie en het anders misgelopen rendement op de beurs. Kan ik hier onderuit komen?

Je zou bijvoorbeeld 1 procent van je vermogen hier voor kunnen gebruiken. Ik snap het, het is even een behoorlijke klap die je dan te verwerken hebt, maar dan heb je het probleem in ieder geval niet dat dit een enorme impact heeft op je maximale leenbedrag.

Ik heb de laatste jaren een flink vermogen opgebouwd door slim te beleggen. Dat is nu ongeveer 500k.

[Lapa]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:09:
Ja, ik wil een woning kopen met alleen geleend geld. De huizenprijzen zijn alleen zo hoog omdat de maandlasten laag zijn wegens de lage rente. Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

Anderen hebben het ook al gezegd, maar ik wil het nog eens expliciet maken: als je een huis van 400k koopt, dan heb je 400k in een huis gestopt. Of dat geld geheel of gedeeltelijk is geleend maakt daarvoor niet uit.

Als de huizenmarkt instort en het huis is bij verkoop nog maar 250k waard, dan ben je 150k kwijt, ongeacht hoe je aan die oorspronkelijke 400k kwam. En hetzelfde geldt natuurlijk als de markt blijft door stijgen, het rendement is in absolute getallen gelijk bij verkoop, ongeacht de financiering.

Het voordeel van lenen in plaats van eigen geld gebruiken is dat je dan meer rendement kan maken met je overgebleven vermogen dan wat je aan rente kwijt bent. Maar als je dan helemaal niet kan kopen, gaat die vlieger niet op. En uiteraard kan je ook minder rendement maken dan de rente en er dus netto op verliezen, al heb ik het idee dat jij zelf dat als een totaal onrealistisch scenario ziet.

[President]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 13:22:
door slim te beleggen.

Nog een kanttekening trouwens: die 500k zul je vast niet uit aandelen hebben gehaald, maar waarschijnlijk uit Bitcoin of iets dergelijks. Met succes blijkbaar, maar ook daarin kunnen flinke verliezen optreden!

Geen idee of dat geld nog steeds in crypto zit, in aandelen of op de bank staat?

[Rubbergrover1]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:09:
Ja, ik wil een woning kopen met alleen geleend geld. De huizenprijzen zijn alleen zo hoog omdat de maandlasten laag zijn wegens de lage rente. Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

Dan moet je een huis zoeken dat bij je leencapaciteit past. In plaats van naar een speld in een hooiberg te zoeken door een te hoge lening bij een te duur huis te zoeken.

[YakuzA]

Slakkenhuis schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:09:
Ja, ik wil een woning kopen met alleen geleend geld. De huizenprijzen zijn alleen zo hoog omdat de maandlasten laag zijn wegens de lage rente. Geld in een huis stoppen vind ik dus onverstandig.

Das prima.
Dan koop je gewoon een kleiner huis voor die 200k die je wel mag lenen.
Meer heb je er blijkbaar niet voor over.

Ik wil ook wel in een villa van 7 miljoen wonen, maar daar wil de bank me ook niet genoeg voor lenen

[ Voor 4% gewijzigd door YakuzA op 19-02-2022 21:24 ]

[Patox]

Kun je 2 hypotheek offertes tegelijkertijd hebben lopen en tekenen?

Wij hebben een vervelende situatie. Nieuwbouw huis aangekocht met een hypotheek offerte geldigheid van 9 maanden. De termijn voor ontbindende voorwaarden in de KO zijn ook 9 maanden. Door een lopend bezwaar wordt deze wellicht overschreden en verlengd met een x aantal maanden.

Wij zouden dan tegen die tijd natuurlijk pas een nieuwe hypotheek offerte kunnen gaan afsluiten maar met de huidige enorm stijgende rentes zou het misschien beter zijn nu al nieuwe offerte vast te leggen met een langere geldigheid?

Denken jullie dat de hypotheek adviseur hierin mee zal werken en kan het überhaupt?

[YakuzA]

Patox schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 21:58:
Kun je 2 hypotheek offertes tegelijkertijd hebben lopen en tekenen?

Wij hebben een vervelende situatie. Nieuwbouw huis aangekocht met een hypotheek offerte geldigheid van 9 maanden. De termijn voor ontbindende voorwaarden in de KO zijn ook 9 maanden. Door een lopend bezwaar wordt deze wellicht overschreden en verlengd met een x aantal maanden.

Wij zouden dan tegen die tijd natuurlijk pas een nieuwe hypotheek offerte kunnen gaan afsluiten maar met de huidige enorm stijgende rentes zou het misschien beter zijn nu al nieuwe offerte vast te leggen met een langere geldigheid?

Denken jullie dat de hypotheek adviseur hierin mee zal werken en kan het überhaupt?

Laat je hypotheek adviseur dat maar voor je uitzoeken.
Daar betaal je die tenslotte voor.

Meeste hypotheek offertes hebben wel een verlenging tegen betaling of annuleringskosten ergens verstopt.

[BvZwolle]

Sinned123 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:34:

Dus toen maar begonnen met langzaam aan het aflossingvrije deel af te lossen.

Zou het niet interessanter geweest zijn om juist bij te storten in het spaardeel?

[Rubbergrover1]

Patox schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 21:58:
Kun je 2 hypotheek offertes tegelijkertijd hebben lopen en tekenen?

Wij hebben een vervelende situatie. Nieuwbouw huis aangekocht met een hypotheek offerte geldigheid van 9 maanden. De termijn voor ontbindende voorwaarden in de KO zijn ook 9 maanden. Door een lopend bezwaar wordt deze wellicht overschreden en verlengd met een x aantal maanden.

Wij zouden dan tegen die tijd natuurlijk pas een nieuwe hypotheek offerte kunnen gaan afsluiten maar met de huidige enorm stijgende rentes zou het misschien beter zijn nu al nieuwe offerte vast te leggen met een langere geldigheid?

Denken jullie dat de hypotheek adviseur hierin mee zal werken en kan het überhaupt?

Bij nieuwbouw is de mogelijkheid om de offerte te verlengen wel een belangrijke voorwaarde waar ik op zou letten. Is dat bij deze geldverstrekker mogelijk? (Tegen redelijke kosten.)

[DVI_NL]

Ik heb een casus waarvan ik de fiscaliteit probeer te snappen:
- Aankoop nieuwe woning 300k (idem hypotheek, annuïtair); rente 1,5%; marginaal tarief box 1 (incl. heffingskorting) 50%.
- Hoog vermogen box 3, laten we zeggen 300k; marginaal tarief 2022 = 1,35%

1. Geen eigenwoningreserve: netto belastingvoordeel 300k*1,5%*50% = 2.250
2. Eigenwoningreserve 100k. In box 1 aftrekbaar: 200k*1.5%*50% = 1.500. 100k schuld naar box 3, daardoor lagere box 3 belasting, voordeel = 100k*1,35% = 1.350. Totaal voordeel: 2.850

Maak ik hier een denkfout? Want het klinkt niet logisch dat een starter (scenario 1) ten opzichte van een 'rijk' iemand (scenario 2) een kleiner belastingvoordeel geniet. Van de 100k die naar box 3 verplaatst, verplaatst alleen de schuld en de woningwaarde blijft onbelast in box 1 achter (los van ewf die in beide scenario's gelijk is).

[YakuzA]

DVI_NL schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:01:
Ik heb een casus waarvan ik de fiscaliteit probeer te snappen:
- Aankoop nieuwe woning 300k (idem hypotheek, annuïtair); rente 1,5%; marginaal tarief box 1 (incl. heffingskorting) 50%.
- Hoog vermogen box 3, laten we zeggen 300k; marginaal tarief 2022 = 1,35%

1. Geen eigenwoningreserve: netto belastingvoordeel 300k*1,5%*50% = 2.250
2. Eigenwoningreserve 100k. In box 1 aftrekbaar: 200k*1.5%*50% = 1.500. 100k schuld naar box 3, daardoor lagere box 3 belasting, voordeel = 100k*1,35% = 1.350. Totaal voordeel: 2.850

Maak ik hier een denkfout? Want het klinkt niet logisch dat een starter (scenario 1) ten opzichte van een 'rijk' iemand (scenario 2) een kleiner belastingvoordeel geniet. Van de 100k die naar box 3 verplaatst, verplaatst alleen de schuld en de woningwaarde blijft onbelast in box 1 achter (los van ewf die in beide scenario's gelijk is).

Je case nummer 2 mist minimaal 4000 aan rente inkomsten (de magische 4% van de BD) of winst door stijging aandelen, dus die staat onderaan de streep op -1000 ipv +3000.

[Stoffa]

Zijn er hier meer mensen die eind 2021 de inflatiecijfers zagen, hun conclusies trokken, de boete betaalden en die lage rente (heel) lang vastlegden?
Zelf 1,33 gepakt voor 20j vast. Krijg iedere week weer een shotje dopamine als ik de nieuwe rentes zie. Heerlijk

[T-MOB]

DVI_NL schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:01:
Ik heb een casus waarvan ik de fiscaliteit probeer te snappen:
- Aankoop nieuwe woning 300k (idem hypotheek, annuïtair); rente 1,5%; marginaal tarief box 1 (incl. heffingskorting) 50%.
- Hoog vermogen box 3, laten we zeggen 300k; marginaal tarief 2022 = 1,35%

Een vermogend persoon kan die hele hypotheek in box 3 onderbrengen. Geen aflosverplichting en tot het einde der tijden een mooie korting op je vermogensbelasting. Met de tarieven die je noemt woon je dan nagenoeg gratis. Het is alleen de vraag hoe lang de vermogensbelasting blijft zoals hij is.

[mierenfokker]

Wat ik mij afvraag ivm risicoklassen. Gelden deze hypotheekrentes ten tijde van het afsluiten van de hypotheek? Of van de nu geldende hypotheekrentes?

Als voorbeeld vorig jaar juli was voor ABN (even uit mijn hoofd maar kan ook als gewoon voorbeeld worden gebruikt)

Juli 2021
Lager dan 65%: 1,33
Tussen 65% en 85%: 1,58
85% of hoger: 1,78%

Februari 2022:
Lager dan 65%: 2,00
65 en 85: 2,11
85%: 2,33

Ten tijde van het afsluiten zat je in de middelste of hoogste tarief klasse. Nu in de laagste na her-taxatie. Welke rente krijg je dan?

[DVI_NL]

T-MOB schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:30:
[...]


Een vermogend persoon kan die hele hypotheek in box 3 onderbrengen. Geen aflosverplichting en tot het einde der tijden een mooie korting op je vermogensbelasting. Met de tarieven die je noemt woon je dan nagenoeg gratis. Het is alleen de vraag hoe lang de vermogensbelasting blijft zoals hij is.

Maar verhuist dan de waarde van de woning ook niet meer naar box 3? Want zo nee, dan is onderbrengen in box 3 toch al snel goedkoper bij deze lage rentestanden en een hoog vermogen? Zeker bij hoge inkomens waarbij het marginaal voordeel in box 1 niet langer 50% is maar het gemaximeerde 37% voor de hypotheekrenteaftrek.

[Morty]

mierenfokker schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:32:
Wat ik mij afvraag ivm risicoklassen. Gelden deze hypotheekrentes ten tijde van het afsluiten van de hypotheek? Of van de nu geldende hypotheekrentes?

Als voorbeeld vorig jaar juli was voor ABN (even uit mijn hoofd maar kan ook als gewoon voorbeeld worden gebruikt)

Juli 2021
Lager dan 65%: 1,33
Tussen 65% en 85%: 1,58
85% of hoger: 1,78%

Februari 2022:
Lager dan 65%: 2,00
65 en 85: 2,11
85%: 2,33

Ten tijde van het afsluiten zat je in de middelste of hoogste tarief klasse. Nu in de laagste na her-taxatie. Welke rente krijg je dan?

Ten tijde van afsluiten, 1,33% dus.

[Z___Z]

DVI_NL schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:35:
[...]


Maar verhuist dan de waarde van de woning ook niet meer naar box 3? Want zo nee, dan is onderbrengen in box 3 toch al snel goedkoper bij deze lage rentestanden en een hoog vermogen? Zeker bij hoge inkomens waarbij het marginaal voordeel in box 1 niet langer 50% is maar het gemaximeerde 37% voor de hypotheekrenteaftrek.

Je kan alleen een box 1 lening niet naar box 3 verhuizen, want de vraag op het IB formulier is of de lening is voor het aankopen van je eigen woning. De lening wordt alleen box 3 als je hier nee invult of op de vervolg vragen nee moet invullen voor de box 1 voorwaarden.

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:38:
[...]

Je kan alleen een box 1 lening niet naar box 3 verhuizen, want de vraag op het IB formulier is of de lening is voor het aankopen van je eigen woning. De lening wordt alleen box 3 als je hier nee invult of op de vervolg vragen nee moet invullen voor de box 1 voorwaarden.

Dat laatste dus. Daarom sluiten veel mensen aflossingsvrij af. (Of annuitair met langere looptijd dan je nog 'ruimte' had zodat je ook niet aan het minimale schema voldoet.)

Overigens mis ik het eigenwoningforfait in de berekeningen.

[DVI_NL]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:53:
[...]

Dat laatste dus. Daarom sluiten veel mensen aflossingsvrij af. (Of annuitair met langere looptijd dan je nog 'ruimte' had zodat je ook niet aan het minimale schema voldoet.)

Overigens mis ik het eigenwoningforfait in de berekeningen.

Ja precies, dus bewust niet aan de box 1 voorwaarden voldoen zodat een leningdeel in box 3 valt. Voor de casus die ik noemde is dat dan het gedeelte waarvoor vanwege de bijleenregeling geen renteaftrek geldt in box 1 maar dat je wel in box 3 als schuld mag opvoeren. In dat geval blijft ook de woning zelf gewoon in box 1 en geldt in het vergelijk dat je in beide gevallen eigenwoningforfait betaalt. Daarom niet opgenomen in de berekening omdat ik alleen keek naar het verschil tussen deze scenario's.

[JanHenk]

@DVI_NL Even los van de juistheid en volledigheid van je berekeningen; het klopt dat in sommige situaties een schuld in box 3 fiscaal voordeliger is dan in box 1.

Dat gaat op in situaties waarbij de grondslag sparen en beleggen belast is in schijf 2 en hoger. Het forfaitaire rendement is daar ruim 4,3%, met 31% tarief kom je dan op effectief 1,33% belasting over de grondslag. Aftrek in box 3 geeft dus 1,33% besparing over de schuld.

Dat terwijl de maximale aftrek in box 1 ~50% is over de werkelijke rente. Bij een werkelijke rente lager dan 2,6% is box 3 dus voordeliger.

Zitten wel wat haken en ogen aan;
- Zo heb je geen keuze in boxen, maar bepaald de rangorde regeling waar een schuld hoort. Hier is wel iets aan te “sturen”, door al dan niet aan bepaalde voorwaarden te voldoen, maar het is geen keuze;
- Je moet een een relatief flink vermogen hebben (grondslag box 3);
- De heffing in box 3 staat sowieso flink op de helling. Politiek gezien, maar ook na de recente uitspraak van de hoge raad. Zou er nu niet te veel op acteren..

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:53:
[...]

Dat laatste dus. Daarom sluiten veel mensen aflossingsvrij af. (Of annuitair met langere looptijd dan je nog 'ruimte' had zodat je ook niet aan het minimale schema voldoet.)

Overigens mis ik het eigenwoningforfait in de berekeningen.

Dat klopt, maar dit kan alleen als je niet in de overgangsregeling zit denk ik 🤔 en alleen bij een nieuwe hypotheek/oversluiten.

[Figo112]

Stoffa schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:23:
Zijn er hier meer mensen die eind 2021 de inflatiecijfers zagen, hun conclusies trokken, de boete betaalden en die lage rente (heel) lang vastlegden?
Zelf 1,33 gepakt voor 20j vast. Krijg iedere week weer een shotje dopamine als ik de nieuwe rentes zie. Heerlijk

Maar eerlijk gezegd begrijp ik dit niet netals met energiecontracten, waarom vind je het eigenlijk heerlijk? Ik bedoel tuurlijk mag je blij zijn voor jezelf maar om nou blij te zijn dat de rente sterk oploopt is wel apart, in iedergeval niet leuk voor de anderen. Ik heb ook eindvorig jaar opnieuw vastgezet voor 10 jaar maar om nou te zeggen dat ik het heerlijk vind, eerder jammer voor diegene die net op het punt staan om een nieuwe woning moeten kopen dat tikt wel snel aan zo.

[Ferra]

Figo112 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 17:05:
[...]


Maar eerlijk gezegd begrijp ik dit niet netals met energiecontracten, waarom vind je het eigenlijk heerlijk? Ik bedoel tuurlijk mag je blij zijn voor jezelf maar om nou blij te zijn dat de rente sterk oploopt is wel apart, in iedergeval niet leuk voor de anderen. Ik heb ook eindvorig jaar opnieuw vastgezet voor 10 jaar maar om nou te zeggen dat ik het heerlijk vind, eerder jammer voor diegene die net op het punt staan om een nieuwe woning moeten kopen dat tikt wel snel aan zo.

Maar waar hebben we het over, rentes van rond de 2,5%? Ik snap niet dat iedereen zo in de stress schiet. Het is nog geen 4/5%.

[Figo112]

Ferra schreef op zondag 20 februari 2022 @ 17:07:
[...]


Maar waar hebben we het over, rentes van rond de 2,5%? Ik snap niet dat iedereen zo in de stress schiet. Het is nog geen 4/5%.

Ik denk dat het nog wel meevalt maar met de sterke afbouw van renteaftrek en de wekelijkse verhogingen komt het moment dat het niet meer meevalt steeds dichterbij

[President]

Ferra schreef op zondag 20 februari 2022 @ 17:07:
[...]


Maar waar hebben we het over, rentes van rond de 2,5%? Ik snap niet dat iedereen zo in de stress schiet. Het is nog geen 4/5%.

Mja, met 1% leen je 300k voor 40.000 rente. Met 2,5% zit je al rond de 90.000

Scheelt toch aardig wat uiteindelijk over een periode van 30 jaar (kortweg 1.600 op jaarbasis gemiddeld gezien).

Los daarvan is het plaatsen vooral omdat men blij is, vooral ook omdat hier veel Tweakers anderen 'dom' noemen de rente voor langere tijd vast te zetten want 1 jarig is het beste!!!!

Dus tja, geen idee waarom de andere kant niet blij mag reageren?

Los daarvan is de vraag wel: 1-jaar vast zetten was altijd het verstandigst, is dat nog steeds zo in de komende 10-30 jaar?

[peacelord]

Stoffa schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:23:
Zijn er hier meer mensen die eind 2021 de inflatiecijfers zagen, hun conclusies trokken, de boete betaalden en die lage rente (heel) lang vastlegden?
Zelf 1,33 gepakt voor 20j vast. Krijg iedere week weer een shotje dopamine als ik de nieuwe rentes zie. Heerlijk

Zeker zijn die mensen hier, kicken man, ik vond het toch wel een gok. Maar nu ik zie dat ook de 1 jaars rente hard aan het oplopen is krijg ik ook dopamine flushes. Ook omdat dit nog maar het begin is. Als er een loongolf komt is de beer straks pas echt los.

[Ferra]

President schreef op zondag 20 februari 2022 @ 17:18:
[...]

Mja, met 1% leen je 300k voor 40.000 rente. Met 2,5% zit je al rond de 90.000

Scheelt toch aardig wat uiteindelijk over een periode van 30 jaar (kortweg 1.600 op jaarbasis gemiddeld gezien).

Los daarvan is het plaatsen vooral omdat men blij is, vooral ook omdat hier veel Tweakers anderen 'dom' noemen de rente voor langere tijd vast te zetten want 1 jarig is het beste!!!!

Dus tja, geen idee waarom de andere kant niet blij mag reageren?

Los daarvan is de vraag wel: 1-jaar vast zetten was altijd het verstandigst, is dat nog steeds zo in de komende 10-30 jaar?

Het gaat erom dat elkaar "uitlachen" een beetje sneu is. Laten we iedereen het beste gunnen. On-topic: ik vind het interessant om te lezen dat dit moment het slechtste moment is om in te stappen voor starters. Is dat dan de combi hoge prijzen en stijgende rente? Want in mijn optiek is de rente nog steeds "laag".

[assje]

Ferra schreef op zondag 20 februari 2022 @ 17:30:
On-topic: ik vind het interessant om te lezen dat dit moment het slechtste moment is om in te stappen voor starters. Is dat dan de combi hoge prijzen en stijgende rente? Want in mijn optiek is de rente nog steeds "laag".

Lage rente vertaalt zich in hoge prijzen en vica versa.

Optimaal:
Kopen bij hoge rente tegen lage prijs, rente niet vastzetten en vervolgens profiteren van rentedaling.

Worst case:
Kopen bij lage rente tegen hoge prijs, rente niet lang vastzetten en daardoor te maken krijgen met stijgende rente

Kopen bij lage rente kan op lange termijn een prima beslissing zijn maar het opwaarts potentieel is hoe dan ook minder. Lage rente zien als positief om te kopen vind ik persoonlijk een slechte redenatie.

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 20-02-2022 17:59 ]

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op zondag 20 februari 2022 @ 12:10:
@DVI_NL Even los van de juistheid en volledigheid van je berekeningen; het klopt dat in sommige situaties een schuld in box 3 fiscaal voordeliger is dan in box 1.

Dat gaat op in situaties waarbij de grondslag sparen en beleggen belast is in schijf 2 en hoger. Het forfaitaire rendement is daar ruim 4,3%, met 31% tarief kom je dan op effectief 1,33% belasting over de grondslag. Aftrek in box 3 geeft dus 1,33% besparing over de schuld.

Dat terwijl de maximale aftrek in box 1 ~50% is over de werkelijke rente. Bij een werkelijke rente lager dan 2,6% is box 3 dus voordeliger.

Die aftrek is nog maar maximaal 40%. Bovendien dus alleen voor het deel dat boven het eigenwoningforfait uit komt, terwijl de bijtelling van het eigenwoningforfait nog maar voor 13,33% meetelt en langzaam stijgt. Daarom kun je het effect van het eigenwoningforfait niet zomaar negeren, of zeggen dat dat in alle scenario's het zelfde is.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 19:35:
[...]

Die aftrek is nog maar maximaal 40%. Bovendien dus alleen voor het deel dat boven het eigenwoningforfait uit komt, terwijl de bijtelling van het eigenwoningforfait nog maar voor 13,33% meetelt en langzaam stijgt. Daarom kun je het effect van het eigenwoningforfait niet zomaar negeren, of zeggen dat dat in alle scenario's het zelfde is.

Mijn post was ter illustratie, om te laten zien waarom box 3 (hypotheek)schulden gunstig kunnen zijn, inclusief een (voorzichtig geschat) omslagpunt.

Maar inderdaad, er zijn meer factoren. Waarom ik ze heb genegeerd, is omdat het (a) de uitleg onnodig complex maakt. Daarnaast (b) maakt EWF bijvoorbeeld de situatie in box 1 nog nadeliger maakt, dan ie al is. Idem de afbouw van het aftrekbare tarief. Dus eens, het is niet in alle scenario’s hetzelfde. Maar ik heb het wel genegeerd, met reden.

Dus wil je het op de euro weten in je eigen situatie, inclusief EWF en tariefsaanpassing, reken het gerust uit. Wil je weten waarom box 3 (hypotheek)schulden in bepaalde gevallen voordeliger zijn dan box 1, zie mijn eerdere post.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op zondag 20 februari 2022 @ 20:06:
[...]


Mijn post was ter illustratie, om te laten zien waarom box 3 (hypotheek)schulden gunstig kunnen zijn, inclusief een (voorzichtig geschat) omslagpunt.

Akkoord, maar die details in de berekeningen kunnen nu juist een hoop verschil uitmaken voor waar het omslagpunt zit, zowel in rentetarief als in vermogen. Het is goed om er bij stil te staan dat het niet alleen theorie voor de heel rijken is. Maar dat het ook voor mensen met een wat lager vermogen goed is om de berekening even uit te voeren

In deze situatie, met 1 ton naar box 3, en geen verdere overwaarde, maakt het inderdaad weinig uit. Maar het is goed om te beseffen dat juist door het eigenwoningforfait, de beperkte 'bijtelling' van het eigenwoningforfait en de lagere aftrekpercentages deze situatie al voor veel meer mensen kan optreden. Wat nog sterker speelt als de hele hypotheek naar box 3 kan.

Kijk je bv naar de situatie met een woning van 5 ton en dus 2 ton overwaarde (iets wat niet onrealistisch is tegenwoordig), dan is er door het eigenwoningforfait nog maar een belastingvoordeel van 900 euro. Zou je geen rente hebben, dan zou de bijtelling van het eigenwoningforfait leiden tot 120 euro extra belasting. Als de hele hypotheek in box 3 zou zitten, dag zou je dus 1020 meer box 1 moeten betalen. Met andere woorden, als je meer dan 1020 vermogensrendementsheffing betaalt, is een box 3 hypotheek al voordeliger. Dan is het als alleenstaande met 160k vermogen al voordeliger om de hypotheek in box 3 te hebben.

Dit verhaal wordt nog 'leuker' voor negerin die met pensioen gaan en minder dan ongeveer 36k pensioen hebben. Omdat het belastingtarief dan nog maar 19% is, is het voordeel uit renteaftrek minder dan de helft van dit rekenvoorbeeld. Mijn je op minder dan 500 euro verschil, zodat je bij nog minder vermogen al voordeliger uit bent met een box 3 hypotheek.

Hoewel je nog steeds een behoorlijk vermogen moet hebben, is het wel iets wat voor veel meer mensen binnen bereik komt. Zodat het veel minder een theoretische exercitie wordt, maar iets wat bij veel meer mensen te overwegen valt. (En iets wat ik bij de invoering van de aftrekbeperking tot 30 jaar al opmerkte: door het lagere tarief na de AOW is het voor veel mensen helemaal niet erg dat de aftrek na 30 jaar vervalt.)

[page404]

President schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 09:43:
[...]

Misschien in oktober aangevraagd en in januari huis gepasseerd bij notaris? Of misschien een opslag omdat je 9 maanden geldigheid wilde ipv 6 maanden?

O en BLG heeft 0,2 opslag op diverse zaken: aflossingsvrij, banksparen, effecten en POH, sparen en leven

Ik heb de info opgevraagd en daar staat 1.8% resp 2.3% (voor 66-88 en 88+). Ik betaal 2% voor annuitair en 2.2 voor aflossingsvrij, dus ik kan deze tarieven niet verklaren. Ze zullen vast nog wel een andere opslag hebben gevonden toendertijd.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 09:52:
[...]

Kan het verschil zijn tussen woningwaarde en executiewaarde. Vroeger was het gebruikelijk om te kijken naar de verhouding tussen schuld en executiewaarde, die wat lager ligt. Terwijl tegenwoordig vaak gekeken wordt naar de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Het kan dus goed zijn dat je in een andere groep viel.

Ja, alleen ik zit lager dan de hoogste groep en hoger dan de middelste

de Peer schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 09:34:
[...]


Je kunt altijd je oude rentetarieven en groepen opzoeken op de BLG site. Je moet alleen weten in welke periode je het hebt afgesloten. En dat kun je opzoeken.

BLG gebruikt dacht ik niet 100% van je WOZ waarde maar gaat uit van een percentage. Ik dacht 80-85%. Daarom kan het soms handiger zijn om een echte taxatie uit te laten voeren. Op die manier ben ik bij BLG precies onder de 88% gekomen. Verder omlaag heeft voor mij geen zin want dat levert slechts een 0.05% lagere rente op. Dat levert mij onvoldoende op.

Ze gebruiken inderdaad 85% van de toch al conservatieve WOZ waarde. Ironie is wel dat ik inmiddels met de 15% aftrek (over peildatum 1-1-2021) al boven de eerder vastgestelde waarde zit. Scheelt me toch weer een vette 0.05%. Ook vreemd hoor, dat er 0.5% van hoog naar middelhoog af gaat en 0.05% naar de laagste klasse. Staat volgens mij ook niet in verhouding tot de risico's, maar goed.

[President]

page404 schreef op maandag 21 februari 2022 @ 12:48:
[...]

Ik heb de info opgevraagd en daar staat 1.8% resp 2.3% (voor 66-88 en 88+). Ik betaal 2% voor annuitair en 2.2 voor aflossingsvrij, dus ik kan deze tarieven niet verklaren. Ze zullen vast nog wel een andere opslag hebben gevonden toendertijd.

Gewoon nog even navragen, dat moeten ze kunnen verklaren

[c-nan]

Voor onze huidige woning hebben we in 2010 een bankspaarhypotheek afgesloten tegen 5.15% 15 jaar vast. Ik wilde gewoon weten waar ik toe zou zijn de komende 15 jaar, vandaar gekozen voor een looptijd van 15 jaar.

Onlangs hebben we een nieuwbouwwoning gekocht, hypotheek is in oktober 2021 getekend. Rente van 1.59% vastgezet voor 20 jaar (annuïteiten).

Het openstaande bedrag op de bankspaarhypotheek nemen we mee en zetten we om in aflossingsvrije hypotheek, ook 20 jaar vast tegen een rente van 1.79%.

Is het allemaal een wijs besluit of had het wellicht goedkoper gekund? Wellicht wel. Maar ik vind het belangrijk om te weten waar we de komende 10-20 jaar aan toe zijn.

In een ideale situatie, door steeds tussendoor extra af te lossen, zijn we over 15 jaar hypotheekvrij.

[Valorian]

c-nan schreef op maandag 21 februari 2022 @ 13:21:
Voor onze huidige woning hebben we in 2010 een bankspaarhypotheek afgesloten tegen 5.15% 15 jaar vast. Ik wilde gewoon weten waar ik toe zou zijn de komende 15 jaar, vandaar gekozen voor een looptijd van 15 jaar.

Onlangs hebben we een nieuwbouwwoning gekocht, hypotheek is in oktober 2021 getekend. Rente van 1.59% vastgezet voor 20 jaar (annuïteiten).

Het openstaande bedrag op de bankspaarhypotheek nemen we mee en zetten we om in aflossingsvrije hypotheek, ook 20 jaar vast tegen een rente van 1.79%.

Is het allemaal een wijs besluit of had het wellicht goedkoper gekund? Wellicht wel. Maar ik vind het belangrijk om te weten waar we de komende 10-20 jaar aan toe zijn.

In een ideale situatie, door steeds tussendoor extra af te lossen, zijn we over 15 jaar hypotheekvrij.

Allemaal een beetje koffiedik kijken naar 'wat de rente doet op welk tijdstip'. Maar evident lijk mij:

- Dat áls je tussentijds aflost en over 15 jaar hypotheekvrij bent je dan nu teveel betaald want een 20-jarige rente niet nodig zou zijn geweest. Je betaald dan dus 15 jaar lang iets teveel rente (t.o.v. bijv een 15-jaar vast termijn).

- Dat als je tegenvallers hebt of andere levenskeuzes maakt en tóch de volledige 20 jaar gebruikt om alles af te lossen én de rente blijft flink stijgen de komende 20 jaar je nu de beste keuze gemaakt lijkt te hebben.

- Dat als je tegenvallers hebt of andere levenskeuzes maakt en tóch de volledige 20 jaar gebruikt om alles af te lossen en de rente gaat omlaag of stabiliseert je nu mogelijk niet de beste keuze gemaakt lijkt te hebben.

Al met al is het vanaf de zijlijn natuurlijk makkelijk roepen dat "historisch kort vastzetten altijd het goedkoopste was" maar uiteindelijk gaat het om een situatie waar jij je prettig bij voelt. Goedkoper uit zijn en elke 6 maanden 6 weken wakker liggen over wat de rente doet is ook niet de besparing waard

[RM-rf]

c-nan schreef op maandag 21 februari 2022 @ 13:21:

In een ideale situatie, door steeds tussendoor extra af te lossen, zijn we over 15 jaar hypotheekvrij.

Zowel de rentre extreem lang vastzetten én versneld gaan aflossen is een beetje het paard achter de wagen spannen... (zeker langer de rente vast te zetten, dan dat je denkt nodig te hebben om je lening af te lossen)

Beide zaken zijn een exact tegengestelde manier een bepaald potentieel leenrisico af te dekken...
door versneld af te lossen betaald je sowieso ook over een veel kortere periode rente en doordat je extra aflost ook over een steeds lager leenbedrag; door de rente lang vast te zetten hoop je dat de over een lange tijd een mogelijk lagere rente hoeft te beetalen als deze tussentijds gaat oplopen... maar beide gelijktijdig heft een eventueel voordeel op.

Als je je rente erg lang vastgezet hebt en er vanuitgaand dat de rente gaat oplopen ben je eigenlijk contraproductief bezig door ook extra snel af te gaan lossen, je verliest dan een eventueel voordeel van de lang vaststaande lage rente.
Als je er vanuit gaat dat de rente niet gaat oplopen of dat je dat riusicop ook best zelf kunt dragen doordat je genoeg inkomen of vermogen hebt versneld af te lossen, heb je dus eigenlijk ook geen reden dat renterisico af te willen dekken door het extreem lang vast te laten leggen

[mddd]

@c-nan Als je een kristallen bol zou hebben dan heeft @RM-rf gelijk: je bouwt een soort dubbele zekerheid in en dat kost meer dan strikt noodzakelijk. Maar je weet nu eenmaal niet wat er in de toekomst gebeurt dus ik vind je aanpak best wel prima. Valt het mee dan los je lekker extra af. Valt het tegen dan heb je aan een 20 jaar periode lang genoeg om je schuld zover omlaag te brengen dat zelfs een hoge rente op dat moment prima te doen zal zijn.

[RM-rf]

mddd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 15:07:
@c-nan Als je een kristallen bol zou hebben dan heeft @RM-rf gelijk: je bouwt een soort dubbele zekerheid in en dat kost meer dan strikt noodzakelijk. Maar je weet nu eenmaal niet wat er in de toekomst gebeurt dus ik vind je aanpak best wel prima. Valt het mee dan los je lekker extra af. Valt het tegen dan heb je aan een 20 jaar periode lang genoeg om je schuld zover omlaag te brengen dat zelfs een hoge rente op dat moment prima te doen zal zijn.

Je vergeet nu wel dat er slechts één scenario is waarin die persoon een voordeel heeft, en dat is alleen als de rente heel structureel en over zeer lange tijd blijft oplopen.

in dat geval profiteert hij dubbel... hij zou kunnen kiezen dan de lening zo min mogelijk af te lossen en het geld dat hij overhoud op een andere plek te beleggen waarbij de hoge rente ook extra rendement oplevert... Top!


in het andere scenario, waarin er geen structurele langdurige renteverhoging optreed maar bv eerst een of twee jaar de rente iets opveert en daarna weer flink terugvalt, misschien zelfs tot een lager niveau dan wat we nu hebben, 'kost' dit plan diegene dubbel zo duur...

hij heeft dan een relatief dure lening die ook extreem lang vaststaat tegen een te hoog niveau en hij kan enkel hopen die weer versneld af te lossen om van die te hoge rente af te komen, waar dan al zijn geld heengaat

[mddd]

@RM-rf Ja, maar er bestaan nog andere variabelen in dit verhaal dan alleen de rente. Je kunt ook ziek worden waardoor het opeens lastig wordt om af te lossen wat je vooraf had gedacht. Er kan van alles in je leven gebeuren. Kortom er zijn veel meer dan 2 scenario's en ik vind het verstandig dat iemand er rekening mee houdt dat ook als het tegenvalt (op een ander vlak dan de renteontwikkeling) je een situatie hebt waar je mee kunt dealen.

[c-nan]

RM-rf schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:59:
[...]


Zowel de rentre extreem lang vastzetten én versneld gaan aflossen is een beetje het paard achter de wagen spannen... (zeker langer de rente vast te zetten, dan dat je denkt nodig te hebben om je lening af te lossen)

Beide zaken zijn een exact tegengestelde manier een bepaald potentieel leenrisico af te dekken...
door versneld af te lossen betaald je sowieso ook over een veel kortere periode rente en doordat je extra aflost ook over een steeds lager leenbedrag; door de rente lang vast te zetten hoop je dat de over een lange tijd een mogelijk lagere rente hoeft te beetalen als deze tussentijds gaat oplopen... maar beide gelijktijdig heft een eventueel voordeel op.

Als je je rente erg lang vastgezet hebt en er vanuitgaand dat de rente gaat oplopen ben je eigenlijk contraproductief bezig door ook extra snel af te gaan lossen, je verliest dan een eventueel voordeel van de lang vaststaande lage rente.
Als je er vanuit gaat dat de rente niet gaat oplopen of dat je dat riusicop ook best zelf kunt dragen doordat je genoeg inkomen of vermogen hebt versneld af te lossen, heb je dus eigenlijk ook geen reden dat renterisico af te willen dekken door het extreem lang vast te laten leggen

Ik wil zekerheid. Ik wil er zeker van zijn waar ik de komende x jaar (in dit geval gekozen voor 20) aan toe ben.

Daarnaast wil ik zo snel mogelijk af van mijn schulden. Het voelt gewoon goed om schuldenvrij te zijn. Echter, moet je het geld wel hebben om versneld af te lossen. Dat geld heb ik nu niet.

Ik ben sinds 3 jaar ZZP'er, in de huidige markt verdient dat erg goed. Zolang dit zo blijft en ik de komende jaren niet ziek word, dan kan ik makkelijk versneld aflossen, maar dat is dus geen zekerheid. Voor hetzelfde geld raak ik morgen arbeidsongeschikt en kan ik fluiten naar versneld aflossen.

Daarom schreef ik ook:

In een ideale situatie, door steeds tussendoor extra af te lossen, zijn we over 15 jaar hypotheekvrij.

Dat mijn keuze van 20 jaar dan, eventueel, iets gaat kosten vind ik prima.

Stel ik had voor 10 jaar gekozen ipv 20 jaar. Hoeveel zou dat mij schelen? Geen bedrag wat noemenswaardig is. En korter dan die 10 jaar zou ik sowieso niet doen, want zoals ik al zei, ik wil weten waar ik de komende x jaren aan toe ben Dat moet niet variabel zijn.

[Stefan79]

c-nan schreef op maandag 21 februari 2022 @ 15:29:
[...]Stel ik had voor 10 jaar gekozen ipv 20 jaar. Hoeveel zou dat mij schelen? Geen bedrag wat noemenswaardig is.

Dat hangt af van het verschil in rentepercentage tussen 10 jaar vast zetten en 20 jaar vastzetten. En de hoogte van de hypotheek en hypotheekvorm. Ik denk dat je nog schrikt als je het uitrekent over 20 jaar. En je neemt het risico niet te kunnen profiteren van een eventuele nog lagere hypotheekrente na einde van de eerste 10 jaar.

Mocht je een flink gedeelte kunnen aflossen in de komende 20 jaar dan is het goedkoper om korter vastzetten en je te verzekeren tegen renteverhoging door vermogen op te bouwen (waarmee je wat kan aflossen).

[Longcat]

Grootste deel van de te verwachten stijging in hypotheekrentes is inmiddels achter de rug. Kapitaalmarktrente lijkt voor nu gestabiliseerd. Ik verwacht nog gemiddeld 0.10-0.20% aan stijging bij gelijkblijvende swaprentes, waarbij er uitschieters kunnen zijn op individueel niveau van geldverstrekker.
Mochten ze weer verder gaan stijgen dan zullen ook de hypotheekrentes weer volgen.

[Barrycade]

Longcat schreef op maandag 21 februari 2022 @ 20:45:
Grootste deel van de te verwachten stijging in hypotheekrentes is inmiddels achter de rug. Kapitaalmarktrente lijkt voor nu gestabiliseerd. Ik verwacht nog gemiddeld 0.10-0.20% aan stijging bij gelijkblijvende swaprentes, waarbij er uitschieters kunnen zijn op individueel niveau van geldverstrekker.
Mochten ze weer verder gaan stijgen dan zullen ook de hypotheekrentes weer volgen.

Schrijf je horoscopen?

Maar knappe kop die met de huidige situatie iets zinnig over de rente standen over langer dan een paar maanden kan zeggen. Hoewel je laatste zin natuurlijk klopt als een bus.

[Longcat]

@Barrycade Educated glazen bol zullen we het maar noemen. Hypotheekrentes zijn aardig te voorspellen. Kapitaalmarktrente, net als alles op de financiële markten, totaal niet.

Tijd terug stegen swaps explosief en deden hypotheekrentes nagenoeg niets. Toen waarschuwde ik al dat er een stijging aan ging komen.

Nu zijn de marges weer aardig hersteld, dus vandaar mijn verwachting dat de stijging tot een eind gaat komen, bij zijwaartse ontwikkeling van swaps ten minste.

Neem het met wat korrels zout.

[Figo112]

Longcat schreef op maandag 21 februari 2022 @ 23:52:
@Barrycade Educated glazen bol zullen we het maar noemen. Hypotheekrentes zijn aardig te voorspellen. Kapitaalmarktrente, net als alles op de financiële markten, totaal niet.

Tijd terug stegen swaps explosief en deden hypotheekrentes nagenoeg niets. Toen waarschuwde ik al dat er een stijging aan ging komen.

Nu zijn de marges weer aardig hersteld, dus vandaar mijn verwachting dat de stijging tot een eind gaat komen, bij zijwaartse ontwikkeling van swaps ten minste.

Neem het met wat korrels zout.

opzich geen slechte analyse zo denk ik in tot hoeverre dit mogelijk is. Maar denk je dat de inflatie ook tijdelijk is en zo niet gaat dat niet leiden tot nog verdere stijging van alle rentes? Oftewel wat houdt de rentes tegen om niet te stijgen in de situatie waarin we zitten.

[Longcat]

Figo112 schreef op dinsdag 22 februari 2022 @ 14:58:
[...]


opzich geen slechte analyse zo denk ik in tot hoeverre dit mogelijk is. Maar denk je dat de inflatie ook tijdelijk is en zo niet gaat dat niet leiden tot nog verdere stijging van alle rentes? Oftewel wat houdt de rentes tegen om niet te stijgen in de situatie waarin we zitten.

Inflatie is een grote onbekende, net als alles op de financiële markten. Je mag er wel vanuit gaan dat inflatieverwachtingen zijn ingeprijsd in de kapitaalmarktrente. Mijn post is dus van toepassing op een scenario waarin o.a. de inflatieverwachting (niet de inflatie zelf) niet significant wijzigt t.o.v. huidige verwachting.

[Videopac]

Longcat schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 17:51:
[...]

Inflatie is een grote onbekende, net als alles op de financiële markten. Je mag er wel vanuit gaan dat inflatieverwachtingen zijn ingeprijsd in de kapitaalmarktrente. Mijn post is dus van toepassing op een scenario waarin o.a. de inflatieverwachting (niet de inflatie zelf) niet significant wijzigt t.o.v. huidige verwachting.

Normaal gesproken wel, maar het bijdrukken van geld is sinds 1944, maar zeker sinds 1971 en helemaal sinds 2008 enorm toegenomen evenals de schuldenberg. Monetair gezien zouden centrale banken de rente veel hoger moeten laten zijn. Maar dat durven ze niet, vanwege de instortende solvabiliteit van overheden en bedrijven en de ellende die dat dan met zich mee zou brengen.

[peacelord]

Denk ook aan het risico op een loon-prijs spiraal. Inflatie icm een alsmaar krimpende arbeidsmarkt in vrijwel alle sectoren maakt dit een waarschijnlijk scenario. Overigens zie ik in rentebox dat de grootbanken de tarieven blijven verhogen. Die maken vd gelegenheid gebruik om de marges wat te vergroten.

[c-nan]

Stijging zet door..

[RM-rf]

peacelord schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 20:05:
Denk ook aan het risico op een loon-prijs spiraal. Inflatie icm een alsmaar krimpende arbeidsmarkt in vrijwel alle sectoren maakt dit een waarschijnlijk scenario.

enkel moet je dan ook afwegen _of_ dat voor je eigen specifieke situatie ook een risico zou opleveren.

Ik zou eerlijk gezegd me niets prettigers kunnen voorstellen als een loonspiraal;
Gezien mn extreem lage LTV en vaste contracten met gegarandeerde inflatiecorrectie van mij en mn partner, zou ook een behoorlijk hogere rente dan nog steeds met grote zekerheid ertoe leiden dat mn woonlasten een steeds kleiner deel van mn inkomen uitmaakt.... ook zonder extreem lange rentevaste periode daarvoor nodig te hebben.

als zo'n situatie meerdere jaren door zou lopen zou dat eigenlijk al bijna automatisch mn uitstaande hypotheekschuld verder weg doen smelten qua reele waarde.

[ Voor 4% gewijzigd door RM-rf op 24-02-2022 12:46 ]

[Sport_Life]

RM-rf schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 12:43:
[...]


enkel moet je dan ook afwegen _of_ dat voor je eigen specifieke situatie ook een risico zou opleveren.

Ik zou eerlijk gezegd me niets prettigers kunnen voorstellen als een loonspiraal;
Gezien mn extreem lage LTV en vaste contracten met gegarandeerde inflatiecorrectie van mij en mn partner, zou ook een behoorlijk hogere rente dan nog steeds met grote zekerheid ertoe leiden dat mn woonlasten een steeds kleiner deel van mn inkomen uitmaakt.... ook zonder extreem lange rentevaste periode daarvoor nodig te hebben.

als zo'n situatie meerdere jaren door zou lopen zou dat eigenlijk al bijna automatisch mn uitstaande hypotheekschuld verder weg doen smelten qua reele waarde.

Mijn vrouw en ik merken het nu al een beetje, beide afgelopen jaar ca 5% omhoog gegaan vanuit CAO. Afgelopen jaren lag het rond de 1-2% max.

Ik zat trouwens laatst te denken dat het ook best lucratief is om (boven wettige) vakantiedagen op te sparen. Als je die na een jaar of 5 laat uitbetalen is het rendement 3-5% per jaar naar verwachting

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 24-02-2022 12:55 ]

[JanHenk]

Sport_Life schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 12:50:
[...]

Ik zat trouwens laatst te denken dat het ook best lucratief is om (boven wettige) vakantiedagen op te sparen. Als je die na een jaar of 5 laat uitbetalen is het rendement 3-5% per jaar naar verwachting

Daarom heb ik een maximum ingesteld aan verlofdagen die mee te nemen zijn. Rest wordt uitbetaald.. Anders worden ze steeds meer waard..

[Sport_Life]

JanHenk schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 13:02:
[...]


Daarom heb ik een maximum ingesteld aan verlofdagen die mee te nemen zijn. Rest wordt uitbetaald.. Anders worden ze steeds meer waard..

Ken je de uitspraak "ik wens je veel personeel toe" ?

Toen ik jaren geleden bij een corporate werkte hield ik als controller de voorzieningen voor vakantiedagen bij, sommige medewerkers die lang in dienst waren hadden tienduizenden euro's aan vakantiedagen/rechten open staan . Tegenwoordig zijn de wettelijke dagen beperkt geldig, dat was toen nog niet volgens mij.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 24-02-2022 13:24 ]

[DutchChelsea]

Sport_Life schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 13:22:
[...]

Ken je de uitspraak "ik wens je veel personeel toe" ?

Toen ik jaren geleden bij een corporate werkte hield ik als controller de voorzieningen voor vakantiedagen bij, sommige medewerkers die lang in dienst waren hadden tienduizenden euro's aan vakantiedagen/rechten open staan . Tegenwoordig zijn de wettelijke dagen beperkt geldig, dat was toen nog niet volgens mij.

Ik liet overtollige vakantiedagen destijds (rond 2010 denk ik) steeds uitbetalen in de Levensloopregeling, waar toen nog 4,3 procent rente op werd betaald. Vond ik als risico-avers persoon een prima rendement.

[fsfikke]

Sport_Life schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 13:22:
[...]

Ken je de uitspraak "ik wens je veel personeel toe" ?

Toen ik jaren geleden bij een corporate werkte hield ik als controller de voorzieningen voor vakantiedagen bij, sommige medewerkers die lang in dienst waren hadden tienduizenden euro's aan vakantiedagen/rechten open staan . Tegenwoordig zijn de wettelijke dagen beperkt geldig, dat was toen nog niet volgens mij.

Dat is recent veranderd inderdaad, wettelijk verlof is maximaal 1.5 jaar geldig. Bovenwettelijk verlof hangt van het bedrijf af, bij mij kan je tot 500 dagen onbeperkt opsparen. Aangezien een vakantiedag elk jaar meer waard wordt, is dat een mooie manier om eerder met pensioen te gaan (bij uit dienst treding worden ze alsnog uitbetaald)

[ Voor 10% gewijzigd door fsfikke op 25-02-2022 09:54 ]

[Lekkerboeie86]

Gezien de stijgende trend qua hypotheek rente heb ik een vrijblijvend verzoek gedaan bij de bank om mijn hypotheek 31 maanden voor het aflopen van de rente vaste periode te verlengen. Nu sta ik ineens voor een lastig besluit. Nu snap ik dat het grotendeels glazen bollen werk is, maar toch benieuwd of iemand iets hierover kan zeggen.

Ik kreeg een onverwacht laag voorstel van 1.33% voor 20 jaar vast. Op dit moment betaal ik 3%

De boete is 6900.- de besparing per maand is 166.- bruto per maand. Dat betekend eigenlijk dat binnen de 31 maanden ik nog geen voordeel haal. (166 X 31 is 5146.-)
Nu krijg je nog een deel van die boete terug bij de belastingaangifte. Maar het exacte bedrag krijg ik niet berekend. Het klinkt niet heel logisch om nu 1800 teveel te betalen om de zekerheid te pakken. Het is natuurlijk niet bekend hoe het rentevoorstel er over 31 maanden uit ziet.

Als de belasting mij meer dan 1800 terug betaald van die boete zou het nog interessanter zijn.

Ik ben benieuwd wat jullie een wijs besluit vinden.

[redwing]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 10:47:
Gezien de stijgende trend qua hypotheek rente heb ik een vrijblijvend verzoek gedaan bij de bank om mijn hypotheek 31 maanden voor het aflopen van de rente vaste periode te verlengen. Nu sta ik ineens voor een lastig besluit. Nu snap ik dat het grotendeels glazen bollen werk is, maar toch benieuwd of iemand iets hierover kan zeggen.

Ik kreeg een onverwacht laag voorstel van 1.33% voor 20 jaar vast. Op dit moment betaal ik 3%

De boete is 6900.- de besparing per maand is 166.- bruto per maand. Dat betekend eigenlijk dat binnen de 31 maanden ik nog geen voordeel haal. (166 X 31 is 5146.-)
Nu krijg je nog een deel van die boete terug bij de belastingaangifte. Maar het exacte bedrag krijg ik niet berekend. Het klinkt niet heel logisch om nu 1800 teveel te betalen om de zekerheid te pakken. Het is natuurlijk niet bekend hoe het rentevoorstel er over 31 maanden uit ziet.

Als de belasting mij meer dan 1800 terug betaald van die boete zou het nog interessanter zijn.

Ik ben benieuwd wat jullie een wijs besluit vinden.

De boeterente is aftrekbaar van de belasting. Afhankelijk van je inkomen krijg je dus weer een heel gedeelte terug en kan dat makkelijk meer dan die 1800 zijn. Voor een goede vergelijking moet je eigenlijk alle bedragen netto pakken, dus ook die 166 bruto omrekenen naar hoeveel je netto per maand minder gaat betalen.

[Cheesy]

redwing schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 10:55:
[...]

De boeterente is aftrekbaar van de belasting. Afhankelijk van je inkomen krijg je dus weer een heel gedeelte terug en kan dat makkelijk meer dan die 1800 zijn. Voor een goede vergelijking moet je eigenlijk alle bedragen netto pakken, dus ook die 166 bruto omrekenen naar hoeveel je netto per maand minder gaat betalen.

Ik ben niet echt een rekenwonder, maar de meeste mensen vallen in de eerste belastingschijf en dan kost die boete netto toch gewoon 6900*(1-0.371) = €4340,- ?

[Valorian]

Cheesy schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 11:04:
[...]

Ik ben niet echt een rekenwonder, maar de meeste mensen vallen in de eerste belastingschijf en dan kost die boete netto toch gewoon 6900*(1-0.371) = €4340,- ?

Dat lijkt mij ook. Maar de maandbesparing is ook bruto, dus die 166 x 31 wordt dan 105 x 31 = 3255 euro. De boete blijft dus netto ook hoger dan de besparing netto. Dat extra 'kosten' worden dus even simpel gezegd betaald voor het afkopen van de zorg op stijging in de periode na de oorspronkelijke afloopdatum.

PS: Als diegene die deze casus aanbracht meer dan 69K verdient en in de hogere schijf valt qua aftrek dan kan het betalen van de boete ook interessant zijn omdat over 2022 nog 40% kan worden afgetrokken, in plaats van 37% vanaf 2023. Daarmee is het vooruitbetalen (dmv boete) ineens aantrekkelijk tov het betalen per maand in 2023-2024

[ Voor 22% gewijzigd door Valorian op 25-02-2022 11:10 ]

[redwing]

Cheesy schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 11:04:
[...]

Ik ben niet echt een rekenwonder, maar de meeste mensen vallen in de eerste belastingschijf en dan kost die boete netto toch gewoon 6900*(1-0.371) = €4340,- ?

Yup, maar de besparing per maand moet je dan ook netto pakken en wordt dan 166*(1-0.371)=104.41 (*31=3236.83, oftewel je verdient het niet in die 31 maanden terug)

[fsfikke]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 10:47:
Gezien de stijgende trend qua hypotheek rente heb ik een vrijblijvend verzoek gedaan bij de bank om mijn hypotheek 31 maanden voor het aflopen van de rente vaste periode te verlengen. Nu sta ik ineens voor een lastig besluit. Nu snap ik dat het grotendeels glazen bollen werk is, maar toch benieuwd of iemand iets hierover kan zeggen.

Ik kreeg een onverwacht laag voorstel van 1.33% voor 20 jaar vast. Op dit moment betaal ik 3%

De boete is 6900.- de besparing per maand is 166.- bruto per maand. Dat betekend eigenlijk dat binnen de 31 maanden ik nog geen voordeel haal. (166 X 31 is 5146.-)
Nu krijg je nog een deel van die boete terug bij de belastingaangifte. Maar het exacte bedrag krijg ik niet berekend. Het klinkt niet heel logisch om nu 1800 teveel te betalen om de zekerheid te pakken. Het is natuurlijk niet bekend hoe het rentevoorstel er over 31 maanden uit ziet.

Als de belasting mij meer dan 1800 terug betaald van die boete zou het nog interessanter zijn.

Ik ben benieuwd wat jullie een wijs besluit vinden.

Je bent bekend met de mogelijkheid om een voorlopige aanslag in te vullen voor dit jaar? Dan zie je precies wat je terug krijgt/zou krijgen.

[JanHenk]

@Lekkerboeie86 De boete wordt berekend over het renteverschil (huidig minus aanbod) van de nog resterende termijnen. In je maandlast echter zit naast rente ook aflossing (bij annuïteitenhypotheek) of sparen (bij spaarhypotheek). Het vergelijken van boeterente met nieuwe maandlasten vind ik zelf daarom een beetje appels met peren.

"Je verdient het niet terug" is m.i. dus niet juist. Je betaalt gewoon wat rente (die je anders over 31 maanden verspreid zou moeten betalen) vooruit. (Minus een stuk wat je anders boetevrij zou mogen aflossen).

[CaLeX]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 10:47:
Gezien de stijgende trend qua hypotheek rente heb ik een vrijblijvend verzoek gedaan bij de bank om mijn hypotheek 31 maanden voor het aflopen van de rente vaste periode te verlengen. Nu sta ik ineens voor een lastig besluit. Nu snap ik dat het grotendeels glazen bollen werk is, maar toch benieuwd of iemand iets hierover kan zeggen.

Ik kreeg een onverwacht laag voorstel van 1.33% voor 20 jaar vast. Op dit moment betaal ik 3%

De boete is 6900.- de besparing per maand is 166.- bruto per maand. Dat betekend eigenlijk dat binnen de 31 maanden ik nog geen voordeel haal. (166 X 31 is 5146.-)
Nu krijg je nog een deel van die boete terug bij de belastingaangifte. Maar het exacte bedrag krijg ik niet berekend. Het klinkt niet heel logisch om nu 1800 teveel te betalen om de zekerheid te pakken. Het is natuurlijk niet bekend hoe het rentevoorstel er over 31 maanden uit ziet.

Als de belasting mij meer dan 1800 terug betaald van die boete zou het nog interessanter zijn.

Ik ben benieuwd wat jullie een wijs besluit vinden.

Is die besparing van 166 per maand puur op de rente of kijk je hier naar de totale maandlast (waarbij je dus meer gaat aflossen per maand?)

[Valorian]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 10:47:
Gezien de stijgende trend qua hypotheek rente heb ik een vrijblijvend verzoek gedaan bij de bank om mijn hypotheek 31 maanden voor het aflopen van de rente vaste periode te verlengen. Nu sta ik ineens voor een lastig besluit. Nu snap ik dat het grotendeels glazen bollen werk is, maar toch benieuwd of iemand iets hierover kan zeggen.

Ik kreeg een onverwacht laag voorstel van 1.33% voor 20 jaar vast. Op dit moment betaal ik 3%

De boete is 6900.- de besparing per maand is 166.- bruto per maand. Dat betekend eigenlijk dat binnen de 31 maanden ik nog geen voordeel haal. (166 X 31 is 5146.-)
Nu krijg je nog een deel van die boete terug bij de belastingaangifte. Maar het exacte bedrag krijg ik niet berekend. Het klinkt niet heel logisch om nu 1800 teveel te betalen om de zekerheid te pakken. Het is natuurlijk niet bekend hoe het rentevoorstel er over 31 maanden uit ziet.

Als de belasting mij meer dan 1800 terug betaald van die boete zou het nog interessanter zijn.

Ik ben benieuwd wat jullie een wijs besluit vinden.

De vraag is of je de +/- 1000 euro die je teveel betaald t.o.v. wachten tot einde rentevaste periode over hebt voor de 'veiligheid' van nu rente al vastzetten voor de periode daarná. Is de rente over 31 maanden aanzienlijk hoger dan nu, dan kan die 1000 euro ineens 'peanuts' zijn. Maar is de rente t.z.t. nauwelijks hoger of gelijk dan heb je 1000 euro teveel betaald. En is de rente tzt zelfs láger dan nu dan heb je mogelijk nog veel meer teveel betaald.

Maar vanuit zijlijn (makkelijk praten) zou ik nu lekker voor die lage rente gaan

[ Voor 4% gewijzigd door Valorian op 25-02-2022 11:15 ]