Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Tsurany]

Ascension schreef op woensdag 20 november 2019 @ 17:34:
ABN heeft sinds zeer recent een verschil tussen aflossingsvrij en annuïteit/lineair van 0,25% waarbij er eerst geen onderscheid werd gemaakt. Dus toch maar eens verder wezen shoppen. Nu een voorstel liggen van BIjBouwe van 1,88% voor 50% annuïteit/50% aflossingsvrij. Beide 20 jaar vast. Nieuwbouw, geen NHG en 100% gefinancierd. Lijkt me een prima deal. Op Independer zie ik eigenlijk alleen maar positieve reviews over BijBouwe en het contact loopt ook vlot en plezierig. Iemand hier ervaring met ze?

Kijk vooral even of er een online portal is of niet. Ik merk bij Merius dat ik niks online in kan zien, geen flauw idee wat nog de restant hoofdsom is bijvoorbeeld.

[Longcat]

@Pannencouque Dan zul je een heel hoog inkomen moeten hebben. Bij rentevastperiodes korter dan 10 jaar wordt er uitgegaan van een rente van 5% i.p.v. de daadwerkelijke rente.

[SmoothTweaker]

Tsurany schreef op woensdag 20 november 2019 @ 20:07:
[...]

Kijk vooral even of er een online portal is of niet. Ik merk bij Merius dat ik niks online in kan zien, geen flauw idee wat nog de restant hoofdsom is bijvoorbeeld.

Wij gaan ook over naar Merius. Wat is bij hun wel inzichtelijk?
Ben benieuwd wat de rente doet op het moment van passeren, of wij onder de 1,72% nog gaan uitkomen. Zie de 20 jaars rente weer iets dalen bij Merius.

Bij Argenta NHG daalt deze helaas ook waardoor onze boeterente hoger uitkomt

[Tsurany]

SmoothTweaker schreef op woensdag 20 november 2019 @ 20:52:
[...]


Wij gaan ook over naar Merius. Wat is bij hun wel inzichtelijk?
Ben benieuwd wat de rente doet op het moment van passeren, of wij onder de 1,72% nog gaan uitkomen. Zie de 20 jaars rente weer iets dalen bij Merius.

Bij Argenta NHG daalt deze helaas ook waardoor onze boeterente hoger uitkomt

Bij Merius heb je geen online account dus je kan niks zelf inzien. Ik denk dat je moet bellen of op je jaaroverzicht wachten als je wat wilt weten.

Vooraf nooit over na gedacht maar ik vind het eigenlijk wel erg storend, om die reden kan ik Merius echt afraden.

[Joris-Jansen]

Tsurany schreef op woensdag 20 november 2019 @ 22:03:
[...]

Bij Merius heb je geen online account dus je kan niks zelf inzien. Ik denk dat je moet bellen of op je jaaroverzicht wachten als je wat wilt weten.

Vooraf nooit over na gedacht maar ik vind het eigenlijk wel erg storend, om die reden kan ik Merius echt afraden.

Ik wil hier wel even op inhaken. Wat je zegt klopt als een bus, maar ik vind merius echt top! Geen stress ervan dat je iedere maand wil kijken en als je het echt wil weten zijn ze prima te bereiken via telefoon en mail. Je kan zo de restsom opvragen. Daarnaast zijn de voorwaarden van merius ook super. Je kan veel boetevrij aflossen en het rentepercentage was in mijn geval erg laag. Kortom, ik ben dus erg tevreden.

[Tsurany]

Joris-Jansen schreef op woensdag 20 november 2019 @ 22:25:
[...]

Ik wil hier wel even op inhaken. Wat je zegt klopt als een bus, maar ik vind merius echt top! Geen stress ervan dat je iedere maand wil kijken en als je het echt wil weten zijn ze prima te bereiken via telefoon en mail. Je kan zo de restsom opvragen. Daarnaast zijn de voorwaarden van merius ook super. Je kan veel boetevrij aflossen en het rentepercentage was in mijn geval erg laag. Kortom, ik ben dus erg tevreden.

Wat vind je er dan zo top aan, enkel het veel boetevrij kunnen aflossen en de lage rente? Juist met lage rente is het boetevrij aflossen ook niet interessant meer.

Ik kan verder niks bedenken eigenlijk. Ik heb voor Merius gekozen omdat ze de goedkoopste waren maar verder vind ik het maar een matige hypotheekverstrekker.

[Joris-Jansen]

Tsurany schreef op woensdag 20 november 2019 @ 22:28:
[...]

Wat vind je er dan zo top aan, enkel het veel boetevrij kunnen aflossen en de lage rente? Juist met lage rente is het boetevrij aflossen ook niet interessant meer.

Ik kan verder niks bedenken eigenlijk. Ik heb voor Merius gekozen omdat ze de goedkoopste waren maar verder vind ik het maar een matige hypotheekverstrekker.

Ik vond het top dat het rentepercentage lekker laag is en mijn hypotheek snel geregeld was. Had mijn hypotheek namelijk zelf geregeld. Ook komen ze er qua voorwaarden goed uit. En daarnaast vind ik hun klantenservice echt super. Je hoeft maar wat te vragen en ze regelen het voor je binnen mum van tijd.

Oja, en ik hoefde geen ORV af te sluiten.

[Mark31]

Wij hebben hem helaas op 30 jaar vast gezet, staat op 3,19%.
Op dat moment zeiden ze van nu staat het wel heel erg laag, lager kan haast niet.
Nouja toen dachtten wij dan doen we dat maar, Huis gekocht voor 205 duizend euro, maar hebben een hypotheek genomen van 180 duizend euro, achteraf baal ik als een stekker over die 30 jaar vast.
Maarja, andere kant nu hebben we wel dikke overwaarde op ons huis wat ik al een x had gezegt, Hypotheek 160 duizend Huiswaarde 260 duizend.
Daarnaast betaal ik 800 euro bruto, is een kleine 700 euro netto op dit moment nu de hypotheekrenteaftrek er nog is.

[Martinusz]

Mark31 schreef op donderdag 21 november 2019 @ 11:35:
Wij hebben hem helaas op 30 jaar vast gezet, staat op 3,19%.
Op dat moment zeiden ze van nu staat het wel heel erg laag, lager kan haast niet.
Nouja toen dachtten wij dan doen we dat maar, Huis gekocht voor 205 duizend euro, maar hebben een hypotheek genomen van 180 duizend euro, achteraf baal ik als een stekker over die 30 jaar vast.
Maarja, andere kant nu hebben we wel dikke overwaarde op ons huis wat ik al een x had gezegt, Hypotheek 160 duizend Huiswaarde 260 duizend.
Daarnaast betaal ik 800 euro bruto, is een kleine 700 euro netto op dit moment nu de hypotheekrenteaftrek er nog is.

Tja uiteindelijk gaat het er toch om of je je hypotheekbedrag betaalbaar vindt.
Stel de rente gaat weer omhoog en over 10 jaar staat ie op 6%, dan ben je weer superblij met je 3%.
Gaat ie bij wijze van spreke naar 0,1%, tja dan baal je, aan de andere kant heb je een vaste last die je goed kan betalen voor je huis.

Wij hebben ook eerder het jaar 20 jaar vastgelegd voor 2,95%, tja dat is nu ook veel lager, beetje balen, maar maakt het mij echt heel veel uit? Eigenlijk niet, we gaan een groter/duurder huis bewonen, maar eigenlijk tegen dezelfde hypothecaire lasten (scheelt misschien 5 tientjes) als voor ons huidig huis (waar we 5,5% rente betalen). Overigens schieten we al vrij snel naar een risicoklasse lager, dan gaan we naar 2,75%, maakt het ook alweer draaglijker

[Comgenie]

Hier inmiddels getekend voor 1.44% voor 15 jaar vast (ING met NHG en Huisbankkorting). Daar ben ik wel tevreden mee.

Keuze voor 15 jaar is vooral omdat ik van plan ben om dmv extra aflossen binnen 15-20 jaar afgelost te hebben, en na 10 jaar niet ineens verrast wil kunnen worden met een rente die vele malen hoger is. Er kan in die 10 jaar veel gebeuren.

Keuze voor ING is omdat ik hier al een betaalpakket had, hun offerte geldigheid standaard 6 maanden is (ivm Nieuwbouw), en hun 15 jaar rente een van de laagste is momenteel.

[Markprinsen]

Wij heben onze hypotheek in 2017 voor 30 jaar vast gezet tegen 2,7%. Toen heel blij mee maar nu zie ik dat het nog lager kan...Geeft niet zo maar gezien ons toekomst beeld willen we weer de verhuis mogelijkheden verkennen.

Hypotheek: 390k
Woningwaarde: 600k

Andere woning: 400k

Nu maken wij gebruik van de overgangsregeling aflossingsvrij. Ik kan dus mijn 50% aflossingsvrije deel blijven gebruiken voor de HRA en zit dus nu 50% annuitair en 50% aflossingsvrij.

Ik wil dit blijven gebruiken maar kan geen goede rekentool online vinden die op basis van deze cijfers mij inzicht geven in de 'nieuwe' bruto en netto maandlasten bij aankoop andere woning.

Weet iemand of er een dergelijke rekenmodule bestaat?

[Mark31]

Martinusz schreef op donderdag 21 november 2019 @ 11:47:
[...]

Tja uiteindelijk gaat het er toch om of je je hypotheekbedrag betaalbaar vindt.
Stel de rente gaat weer omhoog en over 10 jaar staat ie op 6%, dan ben je weer superblij met je 3%.
Gaat ie bij wijze van spreke naar 0,1%, tja dan baal je, aan de andere kant heb je een vaste last die je goed kan betalen voor je huis.

Wij hebben ook eerder het jaar 20 jaar vastgelegd voor 2,95%, tja dat is nu ook veel lager, beetje balen, maar maakt het mij echt heel veel uit? Eigenlijk niet, we gaan een groter/duurder huis bewonen, maar eigenlijk tegen dezelfde hypothecaire lasten (scheelt misschien 5 tientjes) als voor ons huidig huis (waar we 5,5% rente betalen). Overigens schieten we al vrij snel naar een risicoklasse lager, dan gaan we naar 2,75%, maakt het ook alweer draaglijker

Hierin heb je zeker een punt, als je bekijkt wat we maandelijks moeten betalen voor onze hypotheek is dat vrij schappelijk met 800 euro per maand bruto.
En op dat moment toen we ons huis kochtten was het echt zo iedereen zei 3,19% het kan bijna niet lager, en toch gebeurd het.
Dat verwachtten echt niemand, want we hadden ook een aankoopmakelaar aangenomen, en die adviseerde ook gewoon om 30 jaar vast te zetten.

[de Peer]

Markprinsen schreef op donderdag 21 november 2019 @ 12:26:
Weet iemand of er een dergelijke rekenmodule bestaat?

Kun je toch makkelijk zelf uit rekenen?
Reken eerst de maandlasten uit voor het annuitaire deel, eventueel via een rekenmodule (berekenhet.nl ofzo)
Reken dan de maandlasten uit van het aflossingsvrije deel (zal elke maand hetzelfde zijn).
Tel ze op.

Mark31 schreef op donderdag 21 november 2019 @ 12:29:
[...]
Dat verwachtten echt niemand, want we hadden ook een aankoopmakelaar aangenomen, en die adviseerde ook gewoon om 30 jaar vast te zetten.

Nouja, iedereen die 10 jaar of korter koos verwachtte dat blijkbaar wel. Zelf verwachtte ik 3 jaar geleden ook dat het alleen maar door zou blijven dalen. Ik denk dat vandaag de dag nog steeds trouwens.
Zou je nu weer voor 30 jaar afsluiten?

Makelaars en hypotheekadviseurs zijn niet echt experts op dit gebied.

[ Voor 46% gewijzigd door de Peer op 21-11-2019 13:40 ]

[Mark31]

de Peer schreef op donderdag 21 november 2019 @ 13:15:
[...]

Kun je toch makkelijk zelf uit rekenen?
Reken eerst de maandlasten uit voor het annuitaire deel, eventueel via een rekenmodule (berekenhet.nl ofzo)
Reken dan de maandlasten uit van het aflossingsvrije deel (zal elke maand hetzelfde zijn).
Tel ze op.


[...]


Nouja, iedereen die 10 jaar of korter koos verwachtte dat blijkbaar wel. Zelf verwachtte ik 3 jaar geleden ook dat het alleen maar door zou blijven dalen. Ik denk dat vandaag de dag nog steeds trouwens.
Zou je nu weer voor 30 jaar afsluiten?

Makelaars en hypotheekadviseurs zijn niet echt experts op dit gebied.

Achteraf zou ik het niet meer doen, maarja dat is nu veel makkelijker kijken dan toen natuurlijk.

[de Peer]

Mark31 schreef op donderdag 21 november 2019 @ 14:12:
[...]


Achteraf zou ik het niet meer doen, maarja dat is nu veel makkelijker kijken dan toen natuurlijk.

Maar wat zou je nu doen, weer 30 jaar?

[coenox]

Wij hebben een hypotheek in drie delen. Twee delen hebben een rente van rond de 3.4% (vast tot 2026) en één deel van 2.2% (tot 2028). Ongeveer tweederde is aflossingsvrij. De afkoopsom om de boel open te breken ligt rond 6000 euro. Mogelijk willen de hypotheek nog wat verhogen voor woningverbetering. Ik wil me daar over laten adviseren, maar heb geen idee wat een goede adviseur is. Kan iemand me op weg helpen?

[_Arthur]

Tsurany schreef op woensdag 20 november 2019 @ 22:28:
Wat vind je er dan zo top aan, enkel het veel boetevrij kunnen aflossen en de lage rente? Juist met lage rente is het boetevrij aflossen ook niet interessant meer.

Ik kan verder niks bedenken eigenlijk. Ik heb voor Merius gekozen omdat ze de goedkoopste waren maar verder vind ik het maar een matige hypotheekverstrekker.

En dat Merius o.a. de dagrente hanteerd bij passeren. NIBC weer offerte rente.

In mijn geval scheelt het 0,33 % rente (nu 1,43% voor 10 jaar vast, 80% <-> 90% WW, 15-11 gepasseerd) tov de offerte rente van 1,76%. Bruto 23% minder rente laste.

Er zullen vast meer aanbieders zijn die dagrente bij passeren hanteren.

[Ascension]

de Peer schreef op donderdag 21 november 2019 @ 13:15:

Nouja, iedereen die 10 jaar of korter koos verwachtte dat blijkbaar wel. Zelf verwachtte ik 3 jaar geleden ook dat het alleen maar door zou blijven dalen. Ik denk dat vandaag de dag nog steeds trouwens.
Zou je nu weer voor 30 jaar afsluiten?

Denk je niet dat Lagarde een ander beleid gaat voeren dan Draghi? Er is een hoop kritiek uit de Noord-Europese landen omtrent het huidige monetaire beleid. Het zou me niks verbazen als er dit beleid niet heel lang meer wordt voortgezet.

Maar verder heb ik ook geen enkel idee

[de Peer]

Ascension schreef op donderdag 21 november 2019 @ 16:18:
[...]


Denk je niet dat Lagarde een ander beleid gaat voeren dan Draghi? Er is een hoop kritiek uit de Noord-Europese landen omtrent het huidige monetaire beleid. Het zou me niks verbazen als er dit beleid niet heel lang meer wordt voortgezet.

Maar verder heb ik ook geen enkel idee

Wie weet... maar dan nog is de vraag of dat op de lange termijn voor hogere rentes zal zorgen (europees/wereldwijd).
Niemand weet het, maar ik hoor iets te vaak 'het kan niet lager' en dat al 10 jaar

[Ascension]

Dat laatste ben ik helemaal met je eens, helaas heeft niemand een glazen bol

[Mark31]

de Peer schreef op donderdag 21 november 2019 @ 14:13:
[...]

Maar wat zou je nu doen, weer 30 jaar?

Denk het wel .

[its_me_]

Heb de rente voor onze hypotheek voor 2 jaar vastgezet voor 1,07%, met rentebedenktijd over de volledige duur. Gaat om de aankoop van een nieuwbouwwoning. Wij verwachten dat de rente laag zal blijven, dus is dit de beste optie naar ons idee.

[Pannencouque]

Longcat schreef op woensdag 20 november 2019 @ 20:07:
@Pannencouque Dan zul je een heel hoog inkomen moeten hebben. Bij rentevastperiodes korter dan 10 jaar wordt er uitgegaan van een rente van 5% i.p.v. de daadwerkelijke rente.

Dat is inderdaad een nadeel. We zullen echt wat moeten gaan rekenen. Plus we hoeven met een beetje mazzel niet het hele aankoopbedrag te verhypotheken, dat scheelt ook al.

Of ik ga kijken of ik twee delen kan nemen, met het liefst een zo groot mogelijk deel de rente maar kort vast. Een bezoekje hypotheekadviseur zal erg van belang zijn.

[Sport_Life]

de Peer schreef op donderdag 21 november 2019 @ 16:21:
[...]

Wie weet... maar dan nog is de vraag of dat op de lange termijn voor hogere rentes zal zorgen (europees/wereldwijd).
Niemand weet het, maar ik hoor iets te vaak 'het kan niet lager' en dat al 10 jaar

Probleem is dat de kans op renteverhoging wellicht niet erg groot is, maar voor veel mensen zijn de gevolgen wel groot. Dus kans = klein (imo) , gevolg = enorm (sommige gevallen).

Iedereen baseert zich nu op het verleden mbt de rente (dalende grafiek), het is niet helemaal ondenkbaar dat de rente (ooit) weer naar een "gezonde" 4% gaat, wat gebeurt er dan met iedereen die nu de max leent tegen 1%? Bedenk ook dat de HRA flink afgebouwd is sinds 2010.

Eigenlijk leen je momenteel gratis.. rente is veel lager dan de inflatie. Daarboven komt nog de stijging van de huizenprijzen. Dat is geen houdbare situatie voor de hele lange termijn. Wellicht voor Griekenland en Italie, maar niet voor West Europa..

[ Voor 29% gewijzigd door Sport_Life op 24-11-2019 09:37 ]

[de Peer]

Sport_Life schreef op zondag 24 november 2019 @ 09:30:
[...]

Probleem is dat de kans op renteverhoging wellicht niet erg groot is, maar voor veel mensen zijn de gevolgen wel groot. Dus kans = klein (imo) , gevolg = enorm (sommige gevallen).

Iedereen baseert zich nu op het verleden mbt de rente (dalende grafiek), het is niet helemaal ondenkbaar dat de rente (ooit) weer naar een "gezonde" 4% gaat, wat gebeurt er dan met iedereen die nu de max leent tegen 1%? Bedenk ook dat de HRA flink afgebouwd is sinds 2010.

Eigenlijk leen je momenteel gratis.. rente is veel lager dan de inflatie. Daarboven komt nog de stijging van de huizenprijzen. Dat is geen houdbare situatie voor de hele lange termijn. Wellicht voor Griekenland en Italie, maar niet voor West Europa..

Klopt. Dat is zeker waar.
Je zou echter ook kunnen stellen dat we (en de hele economie) min of meer afhankelijk zijn geworden van de lage rente. Een stijging van de rente binnen enkele jaren zou veel schade aanrichten en zou dat zou voorkomen moeten worden (beleid?).

[dcl!]

[b]T-Infinity schreef op donderdag 21 november 2019 @ 13:15:[/b

Nouja, iedereen die 10 jaar of korter koos verwachtte dat blijkbaar wel.

Of ze verwachtten gewoon na 10 jaar wel weer te gaan verhuizen. Je kan vaak beter speculeren over je eigen beweegredenen dan wat de markt/rente gaat doen.

[Longcat]

its_me_ schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 22:44:
Heb de rente voor onze hypotheek voor 2 jaar vastgezet voor 1,07%, met rentebedenktijd over de volledige duur. Gaat om de aankoop van een nieuwbouwwoning. Wij verwachten dat de rente laag zal blijven, dus is dit de beste optie naar ons idee.

Waar kun je dat doen met zo lange bedenktijd?

[denuz]

Longcat schreef op zondag 24 november 2019 @ 12:03:
[...]

Waar kun je dat doen met zo lange bedenktijd?

ABN amro, die hebben meer rentevast periodes met laatste 2 jaar rente bedenktijd. 2/7/12 jaar.

[Carfanatic]

Afgelopen week mijn handtekening gezet onder een lineaire hypotheek
looptijd 20 jaar
rentevaste periode 10 jaar 1,02%
mogelijkheid om >10% af te lossen zonder boete

Nieuwe aanbieder, Holland Woont, maar verloopt tot nu toe in ieder geval prima.

[de Peer]

@Carfanatic Zie topic alert hieronder. Wat waren je overwegingen?

[DrivinUCrazy]

Tsurany schreef op woensdag 20 november 2019 @ 22:03:
[...]

Bij Merius heb je geen online account dus je kan niks zelf inzien. Ik denk dat je moet bellen of op je jaaroverzicht wachten als je wat wilt weten.

Vooraf nooit over na gedacht maar ik vind het eigenlijk wel erg storend, om die reden kan ik Merius echt afraden.

Wat houdt je tegen om zelf een Excel bestand bij te houden? Ik zit zelf bij de Rabobank. Daar kan ik wel online inzien, maar dat gebruik ik alleen om te controleren of mijn Excel bestand nog klopt.
Zelfs tussentijdse aflossingen houd ik gewoon bij, en dat werkt perfect.
Het enige verschil is dat mijn Excel per maand rekent (zo blijft het nog een beetje overzichtelijk), en de bank per dag. Bij extra tussentijdse aflossingen ontstaan er daardoor minimale verschillen omdat de aflossing niet precies op de eerste van de maand plaats vind.

Wat ik wel van belang vind, is hoe makkelijk je tussentijds kunt aflossen. Bij de Rabo is dat een simpele Ideal transactie. Hoe is dat bij merius?

[Tsurany]

DrivinUCrazy schreef op zaterdag 30 november 2019 @ 10:47:
[...]

Wat houdt je tegen om zelf een Excel bestand bij te houden?

Natuurlijk kan ik het zelf bijhouden maar daar heb ik geen zin in. Bij gelijke rente zou ik voor een bank kiezen die je wel volledig inzicht geeft.

Wat ik wel van belang vind, is hoe makkelijk je tussentijds kunt aflossen. Bij de Rabo is dat een simpele Ideal transactie. Hoe is dat bij merius?

Je kan simpelweg geld overboeken. Alleen geen iDeal en geen boeteberekening vooraf. Ook een tussentijdse renteherziening kan enkel via een adviseur.

[bosaap22]

Carfanatic schreef op zaterdag 30 november 2019 @ 09:48:
Afgelopen week mijn handtekening gezet onder een lineaire hypotheek
looptijd 20 jaar
rentevaste periode 10 jaar 1,02%
mogelijkheid om >10% af te lossen zonder boete

Nieuwe aanbieder, Holland Woont, maar verloopt tot nu toe in ieder geval prima.

Belangrijk om te vermelden is dat je een hypotheek mét NHG hebt afgesloten.
Dat scheelt behoorlijk. Zonder NHG met een hypotheek groter dan 90% van de marktwaarde, mag je daar meteen +0.80% bijtellen.
Zie ook: https://hollandwoont.nl/rente

[Robkazoe]

Mijn vriendin heeft een hypotheek die ruwweg bestaat uit het volgende onderdelen:
- Aflossingsvrij: 75K met 5,1% rente op jaarbasis (4,9% per maand). Kosten per maand: 306 euro
- Spaarhypotheek: 65K met 5,0% rente op jaarbasis (4,8% per maand). Kosten per maand: 262 euro
(subtotaal: 568 euro per maand)
- Starterslening: ~25K met ~7,0% rente (deze bedragen weet ik even niet precies uit mijn hoofd).

In maart verloopt haar rentevaste periode. Heeft zij nu een aanbod gekregen.
Voor 10 jaar:
- Aflossingvrij: 2,68% rente op jaarbasis (2,65% per maand). Kosten per maand: 165 euro.
- Spaarhypotheek: 2,68% rente op jaarbasis (2,65% per maand). Kosten per maand: 145 euro.
(subtotaal: 310 euro per maand)

Voor 20 jaar:
- Aflossingvrij: 3,45% rente op jaarbasis (3,30% per maand). Kosten per maand: 206 euro.
- Spaarhypotheek: 3,45% rente op jaarbasis (3,30% per maand). Kosten per maand: 180 euro.
(subtotaal: 386 euro per maand)

Even een paar opmerkingen:
- De starterslening verloopt via een andere partij (SVN) en ik verwacht dat ze daar binnenkort een brief van. Als ik op de publieke site kijk, dan wordt dat 2,4% voor 10 jaar vast aangeboden.
- Hier zit zover ik kan zien nog niet de maandelijkse inleg voor de spaarhypotheek bij. Dus dat gaat de vaste lasten maandlasten nog iets verhogen.

Onderaan de streep vind ik dit een slecht aanbod. Ze zitten minimaal een procentpunt boven marktconforme rentes. Nu snap ik dat de spaarhypotheek de winst van een potentiële renteverlaging behoorlijk kan verminderen en dat moet ik vanavond nog even precies gaan uitrekenen. Onder dit aanbod ga je niet blind je handtekening zetten. Mogelijk dat oversluiten zelfs een betere optie is.

[Pizza_Boom]

bosaap22 schreef op zaterdag 30 november 2019 @ 11:35:
Belangrijk om te vermelden is dat je een hypotheek mét NHG hebt afgesloten.
Dat scheelt behoorlijk. Zonder NHG met een hypotheek groter dan 90% van de marktwaarde, mag je daar meteen +0.80% bijtellen.
Zie ook: https://hollandwoont.nl/rente

Dat is netjes. Ik betaal 1,65% voor 75% van de marktwaarde verhypotheekt, gaat deze maand in. 20 jaar vast met NHG.

[denuz]

Robkazoe schreef op dinsdag 3 december 2019 @ 13:29:
Mijn vriendin heeft een hypotheek die ruwweg bestaat uit het volgende onderdelen:
- Aflossingsvrij: 75K met 5,1% rente op jaarbasis (4,9% per maand). Kosten per maand: 306 euro
- Spaarhypotheek: 65K met 5,0% rente op jaarbasis (4,8% per maand). Kosten per maand: 262 euro
(subtotaal: 568 euro per maand)
- Starterslening: ~25K met ~7,0% rente (deze bedragen weet ik even niet precies uit mijn hoofd).

In maart verloopt haar rentevaste periode. Heeft zij nu een aanbod gekregen.
Voor 10 jaar:
- Aflossingvrij: 2,68% rente op jaarbasis (2,65% per maand). Kosten per maand: 165 euro.
- Spaarhypotheek: 2,68% rente op jaarbasis (2,65% per maand). Kosten per maand: 145 euro.
(subtotaal: 310 euro per maand)

Voor 20 jaar:
- Aflossingvrij: 3,45% rente op jaarbasis (3,30% per maand). Kosten per maand: 206 euro.
- Spaarhypotheek: 3,45% rente op jaarbasis (3,30% per maand). Kosten per maand: 180 euro.
(subtotaal: 386 euro per maand)

Even een paar opmerkingen:
- De starterslening verloopt via een andere partij (SVN) en ik verwacht dat ze daar binnenkort een brief van. Als ik op de publieke site kijk, dan wordt dat 2,4% voor 10 jaar vast aangeboden.
- Hier zit zover ik kan zien nog niet de maandelijkse inleg voor de spaarhypotheek bij. Dus dat gaat de vaste lasten maandlasten nog iets verhogen.

Onderaan de streep vind ik dit een slecht aanbod. Ze zitten minimaal een procentpunt boven marktconforme rentes. Nu snap ik dat de spaarhypotheek de winst van een potentiële renteverlaging behoorlijk kan verminderen en dat moet ik vanavond nog even precies gaan uitrekenen. Onder dit aanbod ga je niet blind je handtekening zetten. Mogelijk dat oversluiten zelfs een betere optie is.

In dit soort constructies zit vaak in de spaarverzekering een overlijdensrisicoverzekering. Je kunt dan niet zelf uitrekenen wat de nieuwe premie wordt.
Deze verstrekker lijkt inderdaad een rente te rekenen die aan de hoge kant is.

Mogelijk is oversluiten inderdaad een goede optie, vergeet dan niet de SvN lening ook over te sluiten, mocht het nu op inkomen wel passen. (check nog even de rentevastperiode van de starterslening. Ik denk dat deze 15 jaar is. )

[Robkazoe]

denuz schreef op dinsdag 3 december 2019 @ 14:17:
[...]


In dit soort constructies zit vaak in de spaarverzekering een overlijdensrisicoverzekering. Je kunt dan niet zelf uitrekenen wat de nieuwe premie wordt.
Deze verstrekker lijkt inderdaad een rente te rekenen die aan de hoge kant is.

Mogelijk is oversluiten inderdaad een goede optie, vergeet dan niet de SvN lening ook over te sluiten, mocht het nu op inkomen wel passen. (check nog even de rentevastperiode van de starterslening. Ik denk dat deze 15 jaar is. )

Ben zelf financieel best aardig onderlegd, maar een hypotheek omrekenen van 50% spaar 50% aflossingsvrij naar 100% liniear of annuïteit is inderdaad nog wel even een klusje.

De SvN zal ik dan inderdaad ook meenemen in het oversluiten. Ik dacht dat de vorige keer dat de renteperiode vastgezet was, voor 10 jaar was maar ik ga dat nog even nalopen. Als die voor 15 jaar vast staat, dan wordt het verhaal van oversluiten alleen maar gunstiger want de lening van SvN kun je op elk moment zonder boetes aflossen en gezien die voor 7% in de boeken staat, is dat een dure.

De levensverzekering is apart afgesloten, dus dat maakt het iets overzichtelijker.

[denuz]

Robkazoe schreef op dinsdag 3 december 2019 @ 14:41:
[...]

Ben zelf financieel best aardig onderlegd, maar een hypotheek omrekenen van 50% spaar 50% aflossingsvrij naar 100% liniear of annuïteit is inderdaad nog wel even een klusje.

De SvN zal ik dan inderdaad ook meenemen in het oversluiten. Ik dacht dat de vorige keer dat de renteperiode vastgezet was, voor 10 jaar was maar ik ga dat nog even nalopen. Als die voor 15 jaar vast staat, dan wordt het verhaal van oversluiten alleen maar gunstiger want de lening van SvN kun je op elk moment zonder boetes aflossen en gezien die voor 7% in de boeken staat, is dat een dure.

De levensverzekering is apart afgesloten, dus dat maakt het iets overzichtelijker.

Je hoeft niet de hele hypotheek om te bouwen. Het aflossingsvrije gedeelte mag ze meenemen. Blijft er enkel een 65k- spaarwaarde over voor de annuiteit. (let trouwens op de einddatum van de eventueel nieuwe hypotheek ivm fiscaliteiten)

Als het daadwerkelijk een spaarhypotheek betreft raad ik je toch aan even contact te zoeken met de verzekeraar/geldverstrekker. In deze vorm zit, ondanks de losse ORV een risicocomponen en daarvan kan je dus niet zelf de premie uitrekenen.

Een hypotheek waarbij er enkel gespaard wordt heet een bankspaarhypotheek.

[Mr Ton]

Nieuwe hypotheek bij ING (95%+ huidige woonwaarde)
200k 10 jaar vast tegen 1.58%
220k 20 jaar vast tegen 1.98%

Vond het een mooie hedge zo, ga tegen deze rentepercentages toch niet extra aflossen, dus na 10 jaar kan ik mooi kijken wat er met de rentes gebeurt is en dan kiezen of ik een bepaald deel extra aflos omdat de rentes gestegen/gezakt zijn

[de Peer]

In April 2017 sloten wij dit af:

150k, aflossingsvrij, 10 jaar vast tegen 2.5% (overgangsrecht, dus met HRA)
190k, annuitair, 10 jaar vast tegen 2.3%
Looptijd 30 jaar. LTV > 100%. Geen NHG. We willen zo min mogelijk aflossen en denken dat rente langdurig laag zal blijven.

Nu, 2,5 jaar later, hebben we ons huis laten hertaxeren met een bepaalde 'wenswaarde' zodat we precies onder de 88% loan-to-value zouden komen (88% is een risico-opslag-trede bij BLG Wonen). Die is nu dus 87,8%

Aflossingsvrij is daardoor naar 2.0% gegaan, en het annuitaire deel naar 1.8%.

Volgende trede is pas bij 66%, dus dat duurt nog wel even.

[ Voor 10% gewijzigd door de Peer op 04-12-2019 09:32 ]

[sn0x0r]

Hoi, ik deel even wat wij hebben gedaan in april 2018.

Hypotheek afgesloten bij Aegon op basis van annuïteiten, 1 leningdeel.

Specs: € 260.500,- tegen een rente van 3,09% en deze 30 jaar vast laten zetten. Dat was ~101% van de woningwaarde en daarmee de woning volledig gefinancierd. Bijkomend hanteert Aegon tariefklassen, een percentage dat de verhouding tussen de actuele woningwaarde en het resterende leningdeel aangeeft. Deze staffels lopen van 0% t/m 67,5%, dan t/m 81% en alles hoger dan dat als rest. Hierbij horen de rentepercentages 2,69%, 2,79% en 3,09% respectievelijk.

Geen NHG, want dat was toen nog € 245.000,- (we hebben wel 245k geboden met daarbij een deel contant voor delen van de inboedel, maar de verkoper wilde niet tornen aan de vraagprijs voordat we konden praten over de aanvullende prijs voor delen van de inboedel ondanks dat de woning meer dan een maand te koop stond.)

We hebben toen voor 30 jaar vast gekozen omdat we het idee hadden dat een dergelijk lage rente niet veel lager zou kunnen (), als ik kijk naar Aegon 30 jaar vast dan zitten ze nu op 2,48% (een verschil van 0,61%). Daarnaast hebben (of op zijn minst hadden) we niet de wens tussentijds extra af te lossen. Tevens hebben we dit huis gekocht met het idee dat we hier een jaar of 5 blijven wonen en daarna verder kijken waar onze toekomst en wensen liggen.

Uiteraard kijk ik nu met een klein beetje jaloezie naar de rentestanden, maar voel me desondanks erg prettig alles bij elkaar genomen. Het systeem van de tariefklassen (of LTV) betekent dat er maandelijks gekeken wordt naar de woningwaarde. Aangezien de woningen in mijn buurt aanzienlijk gestegen zijn en er meerdere woningen ruim duurder verkocht zijn ben ik nu aan het rekenen of het loont om opnieuw te laten taxeren (ik heb een vermoeden waar ik redelijkerwijs op kan laten taxeren) en een deel extra af te lossen om zo in de lagere tariefklasse te komen.

[de Peer]

@sn0x0r Ik heb gewoon tegen plaatselijke makelaar gezegd: denk jij dat mijn huis voor 380k getaxeerd kan worden? Zo ja, dan mag je het doen. Zo niet, dan rekende hij geen kosten (en benader ik hem 6 maanden later nog eens).

[Sport_Life]

Je kunt ook de woz waarde gebruiken, wellicht nog paar maand maand wachten?

Ik wilde onze VON woning ook taxeren maar zag dat de woz waarde al voldoende was. Hoewel ik nog wel benieuwd ben naar wat de gek ervoor geeft.

[ Voor 52% gewijzigd door Sport_Life op 04-12-2019 15:54 ]

[de Peer]

Sport_Life schreef op woensdag 4 december 2019 @ 15:53:
Je kunt ook de woz waarde gebruiken, wellicht nog paar maand maand wachten?

Ja. verschilt per hypotheekverstrekker. Bij mijn verstrekker rekenen ze met 85% van de WOZ waarde. Dan zou ik op 250k uit komen terwijl ik hem net op 380k heb laten taxeren. De WOZ loopt vaak dus achter en telt niet (altijd) volledig mee.

[Sport_Life]

de Peer schreef op woensdag 4 december 2019 @ 15:54:
[...]

Ja. verschilt per hypotheekverstrekker. Bij mijn verstrekker rekenen ze met 85% van de WOZ waarde. Dan zou ik op 250k uit komen terwijl ik hem net op 380k heb laten taxeren. De WOZ loopt vaak dus achter en telt niet (altijd) volledig mee.

85% vd woz waarde?! Lol dat is nog uit de tijd van dalende prijzen? Anders is het niet logisch.

Onze woz is 575, verkoop waarde geen flauw idee maar flink hoger.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 04-12-2019 15:56 ]

[sn0x0r]

de Peer schreef op woensdag 4 december 2019 @ 15:45:
@sn0x0r Ik heb gewoon tegen plaatselijke makelaar gezegd: denk jij dat mijn huis voor 380k getaxeerd kan worden? Zo ja, dan mag je het doen. Zo niet, dan rekende hij geen kosten (en benader ik hem 6 maanden later nog eens).

Ja dat was ik ook van plan, dus ik ga gewoon eens even kijken wie er wil happen, haha. Enige dat ik mij nog afvroeg, misschien weet jij dat, als ik dat laat doen dan krijg ik dus iets van een rapport dat ik naar Aegon kan sturen ter voering van bewijs van de woningwaarde. Gaat diezelfde makelaar dat ook gelijk sturen naar de gemeente voor het vaststellen van de WOZ-waarde per 1 januari het volgende jaar?

Sport_Life schreef op woensdag 4 december 2019 @ 15:53:
Je kunt ook de woz waarde gebruiken, wellicht nog paar maand maand wachten?

Ik wilde onze VON woning ook taxeren maar zag dat de woz waarde al voldoende was. Hoewel ik nog wel benieuwd ben naar wat de gek ervoor geeft.

Mijn WOZ waarde is nog vrij laag, dus daar schiet ik weinig mee op.

[de Peer]

sn0x0r schreef op woensdag 4 december 2019 @ 16:48:
[...]


Ja dat was ik ook van plan, dus ik ga gewoon eens even kijken wie er wil happen, haha. Enige dat ik mij nog afvroeg, misschien weet jij dat, als ik dat laat doen dan krijg ik dus iets van een rapport dat ik naar Aegon kan sturen ter voering van bewijs van de woningwaarde. Gaat diezelfde makelaar dat ook gelijk sturen naar de gemeente voor het vaststellen van de WOZ-waarde per 1 januari het volgende jaar?

Je krijgt een NWWI gevalideerd taxatierapport van 60 pagina's ofzo en die upload je bij je hypotheekverstrekker. Volgens mij staat het verder geheel los van de WOZ. Jij bent opdrachtgever van die makelaar dus die info blijft tussen jou en makelaar.
Het is anders bij een aankoop van een huis, die waarden worden geregistreerd (kadaster dacht ik) en daar kan WOZ dus wel op gebaseerd worden.

[...]


Mijn WOZ waarde is nog vrij laag, dus daar schiet ik weinig mee op.

Ja hier precies hetzelfde dus, vandaar de taxatie!

[sn0x0r]

Mooi, dan gaan we dat morgen maar eens even regelen! Dank voor de info.

[Tom-Z]

Ik heb gekozen om mijn hypotheek te verdelen in twee gelijke delen van respectievelijk 10 en 20 jaar vast (respectievelijk 1,51% en 1,91% rente). Ik heb heel lang getwijfeld tussen 10 of 20 jaar vast en uiteindelijk voor deze mix gekozen.

Een belangrijke overweging was dat mijn inkomen niet hoog genoeg is om 100% van het huis te financieren. Met 10 jaar vast kon ik aanzienlijk meer lenen dan met 20 jaar vast. Ik heb genoeg spaargeld om ook met 20 jaar vast het rond te krijgen, maar met de huidige lage rentestanden is het aantrekkelijker om dat te beleggen dan om het in het huis te steken. 20 jaar vast is natuurlijk sowieso duurder, en dan komen ook nog de alternatieve kosten van het niet kunnen beleggen erbij. Dus dat pleitte voor 10 jaar vast.

Anderzijds is er natuurlijk het risico dat de rentes over 10 jaar gestegen zijn. Ik had uitgerekend dat als de rente over 10 jaar tot 2,8% zou zijn gestegen dat ik dan quitte zou spelen met het scenario waarin ik voor 20 jaar vast had gekozen. Maar de rente kan ook heel goed niet zo sterk stijgen of juist nóg verder zakken. Ik heb geen glazen bol en weet zeker dat ik de toekomstige rente niet beter kan voorspellen dan de bank, dus ik wilde mijn keuze niet baseren op wat ik verwacht dat de rente gaat doen.

20 jaar vast is een stukje risico afkopen, en risico afkopen is alleen verstandig als je dat risico niet kan/wil dragen. Het risico dat de rente tot 2,8% of zelfs wat daarboven stijgt is wel te dragen, maar het risico van een heel sterke rentestijging wilde ik niet zelf dragen. Heel hypothetisch: als we over 10 jaar weer rentes van 11% zouden hebben zou ik toch wel een probleempje hebben...

Daarom ben ik nu op deze mix uitgekomen. Met de ene helft 10 jaar vast en de andere helft 20 jaar vast, speel ik zelfs bij een rentestijging (na 10 jaar) tot 4,0% quitte, kan ik aanzienlijk meer lenen dan bij alles 20 jaar vast, én zelfs als de rente heel extreem zou stijgen zou ik het 10 jaar vaste deel na 10 jaar in één keer kunnen aflossen met het bedrag dat ik nu op een beleggingsrekening ga wegzetten (over 10 jaar is er nog ongeveer 70% van het oorspronkelijke bedrag over, en zijn de beleggingen hopelijk 50% gestegen).

[baggerwerkert]

Mijn vriendin en ik (beiden ~30 jaar oud) willen een huis kopen van rond de 400 tot 450k. We hebben beiden een vaste baan rond de 50k spaargeld. Vriendin is buitenlandse, en ik heb jij eigenlijk nooit verdiept in hypotheken. Onze hypotheekadviseur heeft tot nu toe een annuïteitenhypotheek voorgesteld met een looptijd van 20 jaar vast. Nu wil ik mij eigenlijk verdiepen in wat er nog meer mogelijk is. Iemand die mij een duwtje in de goede richting kan geven?

[ShitHappens]

Heeft je hypotheekadviseur niet geadviseerd waarom een lineaire hypotheek wel of geen alternatief voor jullie is en wat er gebeurt als je de rente langer of korter vast zet? Dat is zo beetje de basis van elke hypotheek.

Langer vastzetten (dus die 20 jaar) lijkt momenteel vrij gunstig, met het risico dat in komende jaren de rentes weer gaan stijgen. Zou dan ook op het hele totaalplaatje de goedkoopste optie zijn.

[caspervc]

Hypotheekrente 20 jaar vastgezet (4,8%) voor bankspaar: deel met afslosplan ook 20 jaar
Aflossingsvrij deel 10 jaar (1,9%) vast en zelf in 20 jaar proberen op te bouwen

in 20 jaar hypotheekvrij

[Tanooki]

caspervc schreef op maandag 16 december 2019 @ 20:59:
Hypotheekrente 20 jaar vastgezet (4,8%) voor bankspaar: deel met afslosplan ook 20 jaar

Bedoel je niet 2,8%?

[caspervc]

Tanooki schreef op maandag 16 december 2019 @ 21:25:
[...]


Bedoel je niet 2,8%?

Nee hoor, 7 jaar geleden al. En totaal geen probleem met rentepercentage: wel HRA over 4,8% terugkrijgen, en met hetzelfde percentage opbouwen op de spaarrekening.

[Wilke]

Tsurany schreef op woensdag 20 november 2019 @ 20:07:
Kijk vooral even of er een online portal is of niet. Ik merk bij Merius dat ik niks online in kan zien, geen flauw idee wat nog de restant hoofdsom is bijvoorbeeld.

Reactie op een wat ouder bericht, maar meerdere mensen zaten zich dit af te vragen, o.a. ook @SmoothTweaker

Als je een annuitaire hypotheek hebt, is een Excelletje hiervoor zo gemaakt. Je hebt maar een paar cellen nodig met echte formules. Er staan zonder twijfel al voorbeelden op internet, maar voor wie wil snappen hoe het werkt, onderstaande als je er zelf een wilt klussen:

Inputs zijn: Het volledige, originele hypotheekbedrag (bv. 300k), jaarrente nominaal (=de rente die in je offerte staat), en aantal termijnen (vrijwel altijd 30 jaar, dus 360 maandtermijnen). Stel dat de nominale rente 2% is, dan moet NominaleRente hieronder 0.02 zijn (dit gaat vanzelf als je het veld als percentage formatteert, je kunt dan dus gewoon 2 invullen).

De effectieve jaarrente is dan iets hoger: EffectieveRente = ((1+( NominaleRente / 12)) ^ 12) - 1 - bij genoemde 2% komt dat op 2.018%

Waarom is dit: de nominale rente is op jaarbasis, maar je betaalt per maand. Dus ook je schuld gaat elke maand iets omlaag. Om dan te zorgen dat het rentebedrag over het hele jaar klopt ten opzichte van de schuld aan het begin van dat jaar, moet je per maand iets meer betalen over het dan nog openstaande bedrag. Het is natuurlijk geen toeval dat het nominale percentage op jaarbasis gequote wordt, want dat is altijd lager.

Met de effectieve rente is de maandrente uit te rekenen: MaandRente = (1+EffectieveRente) ^ (1/12) - 1, in het rekenvoorbeeld komt dat op 0.167%. Elke maand betaal je dus 0.167% van het dan nog openstaande bedrag aan rente voor die maand. Omdat je aflost gaat dit bedrag dus elke maand omlaag (jay!) De rest van het maandbedrag is per definitie aflossing, en omdat het maandbedrag vast is, wordt dit deel dus steeds groter.

Het termijnbedrag is waar de meeste trickyness in zit:

TermijnBedrag = VolledigHypotheekBedrag * (MaandRente / (1-((1+Maandrente) ^ -AantalTermijnen))) - in het rekenvoorbeeld met 300k komt dat op 1108.86.

In mijn geval klopt dit tot op de cent (met andere bedragen en percentages, voor de duidelijkheid) met wat Merius voorrekent - ik kreeg zo'n voorbeeldtabel bij de offerte, mijn Excel matcht die 100%.

Nu heb je alle informatie om een tabel te maken, bv.:

Kolom A = datum, B = nog openstaand bedrag, C = rentebedrag voor deze termijn, D = aflossing voor deze termijn, E = tot nu toe afgelost bedrag

Met als eerste rij:
A2 = Datum ingang hypotheek
B2 = Origineel hypotheekbedrag
C2 = MaandRente * B2
D2 = TermijnBedrag - C2
E2 = B$2-B2 (in de eerste maand heb je nog niks afgelost, het bedrag dat je betaalt gaat de volgende maand van de openstaande som af)

De volgende rijen zijn nu puur formules:

A3 = A2 + 1 maand (hint: EDATE(A2,1))
B3 = B2 - D2 (namelijk: het openstaande bedrag van de maand ervoor minus de aflossing in die maand)
C3 = MaandRente * B3 (dus nog openstaand bedrag maal maandrente)
D3 = Termijnbedrag - C3 (logisch, alles wat geen rente is gaat naar aflossing, het termijnbedrag is vast)
E3 = B$2 - B3

Mocht je op een bepaald moment extra aflossen, dan kun je vanaf de maand erna rekenen met een termijnbedrag gebaseerd op de hoofdsom minus de *extra* aflossingen tot aan die maand (dus, alsof je originele hypotheek voor een lager bedrag was, maar pas vanaf dat moment). Het termijnbedrag gaat daardoor dus omlaag vanaf dat moment. Ook bij 'nog openstaande schuld' moet je natuurlijk het extra afgeloste bedrag in die maand aftrekken.

Mocht de rente op enig punt veranderen dan vanaf dat punt de nominale rente aanpassen, de rest hangt daar van af, dus het termijnbedrag verandert daardoor ook.

En ja, het is best een voordeel als je hypotheekverstrekker dit ergens voor je op een website heeft. Maar zijn we nou tweakers of niet. Succes met knutselen

[Longcat]

@Wilke hoe triest is het dan dat Merius het niet voor elkaar krijgt?

[Wilke]

Longcat schreef op dinsdag 17 december 2019 @ 00:22:
@Wilke hoe triest is het dan dat Merius het niet voor elkaar krijgt?

Volgens mij is hun strategie om klanten volledig via adviseurs te woord te staan, zodat zij alleen een backoffice hoeven in te richten. Is daardoor vast wel goedkoper. Je kunt hun hypotheken ook alleen via een aantal adviseurs krijgen hierdoor.

In die zin is het inderdaad wat cheap, dus is een puntje om bij stil te staan, helemaal mee eens.

[The_Vice]

sn0x0r schreef op woensdag 4 december 2019 @ 14:45:
...tegen een rente van 3,09% en deze 30 jaar vast laten zetten.
....als ik kijk naar Aegon 30 jaar vast dan zitten ze nu op 2,48% (een verschil van 0,61%). ...

Als je het een en ander tegen de WOZ drempel van 0.7% afzet, bij bijv een aftrek tegen 42% dan is per € 100,000 het jaarlijkse verschil zo'n € 260,-. Terwijl je dan € 3,333 gemiddeld per jaar moet aflossen om na 30 jaar klaar te zijn. Dan zou ik me nu niet druk maken over lagere rente.

Met de huidige hoge basis prijzen zou ik minder durven gokken op de rente, en dus langer vastzetten.
Dit tegenover mijn situatie dat ik mijn huidige woning in een slechte tijd kocht (@ 3.7%). Toen was het risico dat bij een korte rente een rentestijging grote problemen gaf (naar 4.9%) relatief makkelijk op te vangen, door wat minder af te lossen, en de relatief lage aanschaf prijs.
_{Nadeel van een lage aanschaf prijs is dat alles nu exorbitant duur lijkt, en dus de durf om door te stromen psychologisch in de weg zit}

Wat ik hiermee wil aangeven, is dat mijn theorie is dat als je de huizen prijzen van de afgelopen 20 jaar afzet tegen de maandlasten, dat de maandlasten (zolang de rente stabiel blijft) ongeveer gelijk zijn gebleven.
Maar de invloed van rente veranderingen kunnen wel ernstige gevolgen gaan hebben voor degenen met een korte rente periode.

[pietje63]

@The_Vice Grote impact op de maandlasten is de verplichte aflossing. Bij een gemiddelde hypotheek is nu 2/3 van de netto maandlasten aflossing.
Oftewel de maandlasten bij 2% rente + aflossen (totale lasten 3% / jaar) zijn ongeveer hetzelfde als 10+ jaar geleden toen je aflossingsvrij 6% leende.

Situaties zijn echter totaal niet vergelijkbaar!
- de andere huizenmarkt zoals je aangaf
- een deel van de maandlasten van nu is in feite sparen voor later (of om een daling van de woningwaarde op te vangen...)

[Afca_020]

Bij de ABN AMRO hebben ze een rentevast periode van 2 jaar (1.29%) met rentebedenktijd.

“Bij een rentevaste periode met rentebedenktijd kunt u in de laatste 2 jaar al kiezen voor een nieuwe rente zonder een vergoeding te betalen.”

Zoals ik het lees kan ik dus na ingang van die 2 jaar op elk moment, zonder kosten een nieuwe rentevast periode aangaan.

In juli loopt mijn huidige rentevast periode af.
Nu kan ik bijna 600 euro besparen door nu een boete te betalen en een nieuwe rentevast periode af te spreken. Echter is de verwachting dat de rente nog verder gaat zakken. Nu is dat een verwachting, maar durf ik het risico wel aan om nu eerst voor een korte periode te kiezen, zolang ik maar op elk moment kan switchen.

Is dit slim om te doen….of zie ik zaken over het hoofd?

[coelho]

In de basis is een lineaire hypotheek goedkoper over de gehele looptijd dan een annuïtaire hypotheek. Maar wat nou als ik maandelijks extra wil gaan aflossen? Welke keuze is dan het beste? En moet ik voor looptijdverkorting of lastenverlichting kiezen? Ik heb al een tijdje met Excel zitten stoeien maar kom er dit keer niet uit. Iemand die hier al eens aan gerekend heeft?

[FitTiv]

Annuitair kan je door extra aflossen linear van maken maar dan heb je al wat aflossingsvrije ruimte gebruikt dan wanneer je lineair pakt en hierop extra aflost.

[RM-rf]

coelho schreef op maandag 23 december 2019 @ 14:58:
In de basis is een lineaire hypotheek goedkoper over de gehele looptijd dan een annuïtaire hypotheek. Maar wat nou als ik maandelijks extra wil gaan aflossen? Welke keuze is dan het beste? En moet ik voor looptijdverkorting of lastenverlichting kiezen? Ik heb al een tijdje met Excel zitten stoeien maar kom er dit keer niet uit. Iemand die hier al eens aan gerekend heeft?

als je belangrijkste criterium de totale kosten over de hele periode is, is het altijd het gunstige zo vroeg mogelijk zo veel mogelijk af te lossen...

lineair betekent vaak dat je lasten met verloop van tijd dalen. als je dat niet wil is het vermoedelijk slimmer om bv te kiezen voor annuitair, maar dan een looptijd van 21 jaar te kiezen...


met de huidige rente is de beginlast van 30 jaar lineair aflossen ongeveer gelijk aan 21 jaar annuitair aflossen..
het verschil is dan hooguit dat je bij de eerste iedere maand minder _hoeft_ af te lossen.
bij de tweede blijft de gehele 21 jaar je aflossing gelijk


Overigens zou ik wel overwegen wat het doel is dat je wilt bereiken.... vaak is het des te meer je eenmaal een deel van de hypotheek afgelost hebt,
qua risico minder belangrijk om nog sneller af te lossen, je leen-risico daalt bij de eerste aflossingen snel, maar later ook steeds midner, het maakt bv erg veel uit of je 95% van de waarde van je woning leent of 85%... maar als je eenmaal onder de 50% LTV zit, maakt een extra 10% aflossen qua risico verdomd weinig nog uit.
zodra je LTV steeds lager wordt, is het risico eerder steeds lager en kan het veel slimmer zijn als je wat geld over hebt, dat in andere vormen van vermogensopbouw te steken, aangezien als lening een hypotheek natuurlijk erg gunstig is en de laagste mogelijke rente je kost.

tevens zou ik als je voor versneld aflossen kiest, een kortere rentevaste termijn te nemen... je voordel van het lang vastleggen van de rente is natuurlijk substantieel lager dan wanneer je minder aflost.

[SmoothTweaker]

Gisteren bij de notaris onze handtekeningen mogen zetten onder onze nieuwe hypotheek.
We mochten passeren tegen de dagrente (Merius Hypotheken) indien lager dan onze offerte en dat was het geval!

10 jaar tegen 1,21% i.p.v. 1,30% - Annuïtair
20 jaar tegen 1,65% i.p.v. 1,72% - Aflossingsvrij

Vorige Hypotheek was 100% annuïtair tegen 4.05%. In de tussentijd redelijk wat afgelost (LTV 50%), maandlasten komen hierdoor op ~€250 terecht. Hoeven we ons hierover geen zorgen meer te maken

[ Voor 3% gewijzigd door SmoothTweaker op 24-12-2019 14:37 ]

[CaLeX]

coelho schreef op maandag 23 december 2019 @ 14:58:
In de basis is een lineaire hypotheek goedkoper over de gehele looptijd dan een annuïtaire hypotheek. Maar wat nou als ik maandelijks extra wil gaan aflossen? Welke keuze is dan het beste? En moet ik voor looptijdverkorting of lastenverlichting kiezen? Ik heb al een tijdje met Excel zitten stoeien maar kom er dit keer niet uit. Iemand die hier al eens aan gerekend heeft?

Is de basis is het niet de type hypotheek die het goedkoper het de aflossnelheid die het goedkoper maakt.

Als je een hypotheek hebt van een ton met 2% rente, dan zijn de kosten de komende maand gelijk. Pas als je meer gaat aflossen dan worden de rentelasten minder.

Aan jou de vraag of je dit extra aflossen verplicht wil maken of dat je hier meer controle op uit wil oefenen en dit in eigen hand wil houden. Als je geen discipline hebt, een relatief lage hypotheek ten opzichte van je inkomen en dit kan opvangen als je onverhoopt je baan kwijt raakt: dan kan je voor lineair kiezen. Weet je niet wat de komende jaren brengt (kinderen, verhuizen/samenwonen, ander werk etc) dan moet je gewoon voor annuïteit kiezen en per aflos moment bekijken of je extra wil/kan aflossen.

Persoonlijk zou ik ten alle tijden voor lasten verlichting gaan je eerste rentevast periode (iig de eerste 10jaar van de hypotheek), ook dat zorgt voor meer flexibiliteit.


Hier in 2016 een huis gekocht met een hypotheek van 268k, Naast de reguliere aflossingen hebben we extra afgelost waardoor onze hypotheek voor loopt op een lineaire. (of zoals de het hier heet "nog goedkopere hypotheek!!@!!" )

[JDFS]

Met mijn hypotheekadviseur besloten een aanvraag te doen bij HollandWoont, koopsom max. NHG-norm 2020 met de rente 10-jaar vast voor 1.05% (!). Het gaat om nieuwbouw in Amsterdam.

Waarom 10-jaar?
Ik leen bijna het maximale wat mogelijk is op mijn salaris en wil zoveel mogelijk aflossen in het begin. 20-jaar vast kon helaas niet en 30 ook niet. Ik zou dan moeten wachten op mijn salarisstijging, welke er wel komt per 1/1 maar ik weet nog niet hoeveel aangezien de CAO-onderhandelingen nog bezig zijn. Daarnaast is de bouwrente aan het lopen en wil ik dit niet nog langer uit gaan stellen.

Aangezien ik hier verwacht minder dan 10 jaar te gaan wonen en het t.z.t. wellicht te verhuren, hoef ik geen lange zekerheid. Daarnaast heb ik berekend dat ik over 10 jaar bijna een ton heb afgelost en de waarde van de woning stijgt, aangezien we het hier over de hoofdstad hebben waar er een drastisch woningtekort is. Dit zou tegen die tijd berekenen dat de LTV al een heel stuk lager is dan nu, wat dan wellicht weer voor een lagere rente zou zorgen als ik het huis nog steeds bezit.

Waarom annuïtair?
Ik zit nog redelijk aan het begin van mijn carrière (4,5 jaar werkzaam nu) en heb geen zin in hogere maandlasten aan het begin. Mocht ik extra willen aflossen, kan ik daar altijd voor kiezen bij HollandWoont. Maar ik verwacht dit niet snel te doen, aangezien beleggen op de lange termijn meer oplevert.

Waarom HollandWoont?
Laagste rente in de markt en redelijk goede voorwaarden. Aangezien ik NHG heb, kan ik niet in lagere risicoklasses terecht komen dus heb ik mij daar ook niet mee bezig gehouden. Daarnaast biedt HollandWoont alleen maar NHG-hypotheken aan voor nieuwe klanten.

[n3z]

Pfff. Ik sta nu voor de keuze om een hypotheek af te sluiten maar geen idee hoe lang ik het ga vastzetten.

Door de overwaarde van onze vorige woning zitten wij op 60-70% woningwaarde verhouding.

Ik denk aan 20 jaar vast voor 1,7% ongeveer, maar kan ook een mix. Wat is wijsheid?

Ik heb nog spaargeld achter de hand om extra af te lossen mochten de rentes uit de hand lopen in de toekomst mocht ik voor 10 jaar kiezen.

Ben wel van plan om er minimaal 10 jaar te wonen en liefst langer aangezien wij ons droomhuis laten bouwen.

[FireAge]

@n3z Lekker voor 1 jaar afsluiten tegen 0.8%. Kun je altijd nog vastzetten. Zelfs binnen dat jaar, want opbreken van een 1 jaars hypotheek kost je niet veel.

[de Peer]

@n3z en persoonlijk zou ik het geld ook niet inbrengen in je nieuwe huis. Zonde.
Je kan het geld beter investeren in iets dat meer oplevert. Juist met zo'n lage rente haal je maar een heel laag rendement als je het in je huis steekt.

Juist als je geld achter de hand hebt is het zonde om je te 'verzekeren' voor 20 jaar.

[RM-rf]

n3z schreef op maandag 6 januari 2020 @ 08:30:
Pfff. Ik sta nu voor de keuze om een hypotheek af te sluiten maar geen idee hoe lang ik het ga vastzetten.

Door de overwaarde van onze vorige woning zitten wij op 60-70% woningwaarde verhouding.

Ik denk aan 20 jaar vast voor 1,7% ongeveer, maar kan ook een mix. Wat is wijsheid?

Ik heb nog spaargeld achter de hand om extra af te lossen mochten de rentes uit de hand lopen in de toekomst mocht ik voor 10 jaar kiezen.

Ben wel van plan om er minimaal 10 jaar te wonen en liefst langer aangezien wij ons droomhuis laten bouwen.

lijkt me dat je alle reden hebt om niet te kiezen voor een enorme lange looptijd...
je leent tegen een LTV van 60-70%..
aangenomen dat je ook aflost en misschien ook de huizenprijzen verder ontwikkelen zal die verhouding enkel lager worden..
Je geeft ook aan genoeg spaargeld ernaast te hebben. (en dus zelfs een voordeel bij een toekomstig hoger staande rentestand)

rentes die 'uit de hand lopen' is een eerder onwaarschijnlijk ramp-scenario.. aangezien een economie vaak ook gewoon zal moeten blijven functioneren, en kredietinstititen uiteindelijk ook leven ervan dat ze kredieten kunnen uitgeven en deze terugbetaald worden, is een renteontwikkeling altijd iets dat eerder traag zal verlopen en ook als de rente-trend mogelijk ooit weer zal omkeren en deze zal gaan stijgen zal dat samenhangen met ook economische groei en hogere inflatie.

Als je wel uitgaat van een 'ramp-scenario' waarin er enorme crisis-situaties ontstaan (oorlogen, financiele crissisen, natuurrampen) is het vermoedelijk sowieso niet erg zinnig te 'vertrouwen' erop dat in dat geval het reeel blijft dat je og steeds je mandelijkse last netjes blijft betalen, als alles verder ineenstort.

Als ik je een advies geeft zou ik gewoon heel serieus kijken naar je 'event-horizon, tot welk moment het zinnig is en voorspelling te den over je financiele situatie en dat ook als maimale loopduur van een krediet te nemen..
Aangezien je zelf al 10 jaar noemt zou dat een vermoedelijk logische rente-horizon zijn.


wil je risico verminderen omdat je toch een donker toekomstbeeld aanhoud, heeft het vermoedelijk meer zin meer voortijdig af te lossen, zodat je schuldpositie beter wordt, dan je rente nog langer vast te willen leggen..
Maar misschien is het ook interssant om je af te vragen of je toekomstbeeld zo donker moet zijn, of dat het goed mogelijk is juist een hoger rendement te halen met sparen/beleggen en dat een interessantere optie dan het versneld afbouwen van je hypotheekschuld.
Als je eenmaal meer spaargeld of belegd vermogen hebt dan je aan hypotheekschuld hebt, kun je ook relatief makkelijk die hypotheekschuld ieder moment verder aflossen, zodra het rendement van dat sparen/beleggen lager zou zijn dan de lasten van de hypotheek, maar meestal is het eerder andersom, is de last van een hypotheek gewoon ontzettend laag, juist omdat het risico ervan ook laag is.


Het wordt vaak gesteld dat het lang vastleggen van je rente een 'zekerheid zou zijn ....
ikzelf heb eerder daarbij twijfels omdat je juist niet kunt vorspellen hoe de rente, maar ook de rest van de economie zich gaat ontwikkelen, hooguit is het onwaarschijnlijk met de enorme hoeveelheid aan kapitaal dat er momenteel risicoloos belegd moet worden (pensioenvermogens, kapitaalverzekeringen, die nog altijd hoger zijn dan de gehele hypotheekschuld in nederland), dat de hypotheekrente snel zou gaan stijgen...

bij een langdurig laagblijvende rente, of zelfs een nog verder dalende rente, is het heel lang vastleggen van je rente tegen een meerpijs eerder een relatief hoge extra last.

[pietje63]

Recent nieuwe hypotheek afgesloten voor nieuwe woning. Heb deze deels 10 jaar en deels 20 jaar vastgezet (ca 50/50).
10 jaar -> aantrekkelijke lage rente, waardoor je relatief snel aflost
20 jaar -> stuk zekerheid

Mocht de rente over 10 jaar stijgen, dan kan ik dit waarschijnlijk prima oppakken. Als de rente over 20 jaar substantieel hoog is, kijk ik dan wel verder. Het is dan ook een optie om de lening naar box 3 te verplaatsen (hypotheekrente aftrek is dan beperkt gezien het beperkte bedrag, dus kun je ook kiezen voor deels aflossingsvrij zonder renteaftrek).

[Koehandelaar]

Hier zelf voor 10 jaar vast gekozen, sinds een half jaar. Ook al zijn de rentes gedaald, nog steeds wel blij mee. Het is een enorm laag percentage, of het nu nog iets verder zakt maakt me wat dat betreft niet heel veel uit. Tenzij het negatieve rente wordt natuurlijk, maar zo ver zal 't wel niet gaan :evil:

We hebben gekozen voor 10 jaar vast omdat we enerzijds een stuk zekerheid wilden hebben met betrekking tot onze vaste lasten, ook al kochten we een huis wat maar 1/3e kostte van onze maximale hypotheek. We zijn niet voor 20 jaar vast gegaan, omdat we 't verschil met wat dat zou kosten nu al maandelijks aflossen (en meer). Daardoor is het risico op fors hogere maandlasten als we straks na 10 jaar onze rente moeten verlengen, een stuk lager.

[Berry powel]

@ RM-rf Dank voor je heldere uiteenzetting!
Wij zitten in een soortgelijke situatie, enige verschil is dat wij veel spaargeld hebben, ipv overwaarde.
Plan nu:
Spaargeld inzetten om tot een LTV van 70% te komen, voordeel: lagere maandlasten en rust, nadeel: geld zit in stenen (niet liquide) verder is het rendement relatief laag.
Moet eerlijk bekennen dat ik geen ervaring heb met beleggen, echter lijkt mij het beleggen in ETF’s niet heel ingewikkeld. Nadeel hierbij is dat je geen garanties hebt, terwijl je met het inbrengen van spaargeld zeker bent van lagere maandlasten.
In combinatie met de keuze wel/geen spaargeld inbrengen, komt de keuze voor de rentevaste periode. Wij focussen ons voornamelijk op de keuze tussen 10 en 20 jaar (zoals velen hier 😉)

Redenen om voor 10 jaar te kiezen:
- Lagere rente
- hogere aflossing
- relatief lage LTV, na 10 jaar <50%
- Nu maandelijks genoeg financiële ruimte (mogelijkheid tot sparen van 1k) dit mogelijk versneld aflossen
- Afbouw HRA
- 10 jaar is al een hele lange periode.
- Mensen verhuizen gemiddeld na 7 a 8 jaar
- Niemand weet of de rente wel is gestegen na 10 jaar…

Redenen om voor 20 jaar te kiezen:
- Meer zekerheid, na 20 jaar nog maar 38% van de hypotheekschuld over, tov 70% obv 10 jaar
- Historisch lage rente
- Kosten van kinderen onzeker, extra kosten van 2 kinderen in combinatie met renteonzekerheid over 10 jaar
- Mogelijk minder inkomsten, vriendin minder werken ivm komst kinderen
- Hogere HRA
- Huis is toekomst bestendig (ruim genoeg, fijne buurt etc)
- Hypotheekschuld van 70% zou tot problemen kunnen leiden na 10 jaar, bij een rente >5%
- Hypotheek kan heel lastig gedragen worden door één salaris, vooral in combinatie met kinderen.

Verder lees ik geregeld het advies om te berekenen of je een bepaalde rentestijging, na het aflopen van de rentevaste periode, kan dragen. momenteel zouden wij gemakkelijk een rentestijging naar 4 a 5% kunnen dragen, echter zegt dit weinig, je weet immers niet hoe de situatie over 10 jaar is.

Persoonlijk neig ik steeds meer naar 10 jaar door: Lage ltv, en financiële ruimte om versneld af te lossen (vooral in de eerste jaren).

[de Peer]

Berry powel schreef op maandag 6 januari 2020 @ 11:34:
Spaargeld inzetten om tot een LTV van 70% te komen, voordeel: lagere maandlasten en rust, nadeel: geld zit in stenen (niet liquide) verder is het rendement relatief laag.

Sterker nog. het rendement is zo laag dat het verliesgevend is of kan zijn, als je uitgaat van een inflatie van rond de 2%.

[Barrycade]

Wij hebben dus 12 jaar geleden voor een mix van 50/50 van 10 jaar en 15 jaar gekozen: als het een donker scenario zou worden hebben we 5 jaar de tijd om maatregelen te nemen.

En omgekeerd werkt het dus ook, de hypotheek van 10 jaar hebben we dus voor een lagere rente nu lopen al 2 jaar.

Toentertijd waren de rente standen trouwens >5% mijn spaar hypotheek is de langstlopende dus daar stop ik nu zoveel mogelijk overbodig spaargeld in als fiscaal mogelijk. Zodat we over 3,5 jaar dat deel volledig hebben afgelost.

Ander deel is een aflossingsvrije hypotheek. Dat we met kleine stapjes aflossen.

[Berry powel]

de Peer schreef op maandag 6 januari 2020 @ 12:41:
[...]


Sterker nog. het rendement is zo laag dat het verliesgevend is of kan zijn, als je uitgaat van een inflatie van rond de 2%.

Ik vraag mij af of dit helemaal juist is, door af te lossen komt een groter gedeelte van de woning in eigen bezit. indien de huizenprijzen stijgen, zorgt dit wel voor een stukje rendement.

klopt deze redenatie?

[de Peer]

Berry powel schreef op maandag 6 januari 2020 @ 12:55:
[...]


Ik vraag mij af of dit helemaal juist is, door af te lossen komt een groter gedeelte van de woning in eigen bezit. indien de huizenprijzen stijgen, zorgt dit wel voor een stukje rendement.

klopt deze redenatie?

Volgens mij niet. Of je nu wel of niet aflost, je maakt evenveel 'winst' als je je huis verkoopt na een stijging van de huizenprijs. Dat is nu juist het mooie

[n3z]

RM-rf schreef op maandag 6 januari 2020 @ 10:03:
[...]


lijkt me dat je alle reden hebt om niet te kiezen voor een enorme lange looptijd...
je leent tegen een LTV van 60-70%..
aangenomen dat je ook aflost en misschien ook de huizenprijzen verder ontwikkelen zal die verhouding enkel lager worden..
Je geeft ook aan genoeg spaargeld ernaast te hebben. (en dus zelfs een voordeel bij een toekomstig hoger staande rentestand)

rentes die 'uit de hand lopen' is een eerder onwaarschijnlijk ramp-scenario.. aangezien een economie vaak ook gewoon zal moeten blijven functioneren, en kredietinstititen uiteindelijk ook leven ervan dat ze kredieten kunnen uitgeven en deze terugbetaald worden, is een renteontwikkeling altijd iets dat eerder traag zal verlopen en ook als de rente-trend mogelijk ooit weer zal omkeren en deze zal gaan stijgen zal dat samenhangen met ook economische groei en hogere inflatie.

Als je wel uitgaat van een 'ramp-scenario' waarin er enorme crisis-situaties ontstaan (oorlogen, financiele crissisen, natuurrampen) is het vermoedelijk sowieso niet erg zinnig te 'vertrouwen' erop dat in dat geval het reeel blijft dat je og steeds je mandelijkse last netjes blijft betalen, als alles verder ineenstort.

Als ik je een advies geeft zou ik gewoon heel serieus kijken naar je 'event-horizon, tot welk moment het zinnig is en voorspelling te den over je financiele situatie en dat ook als maimale loopduur van een krediet te nemen..
Aangezien je zelf al 10 jaar noemt zou dat een vermoedelijk logische rente-horizon zijn.


wil je risico verminderen omdat je toch een donker toekomstbeeld aanhoud, heeft het vermoedelijk meer zin meer voortijdig af te lossen, zodat je schuldpositie beter wordt, dan je rente nog langer vast te willen leggen..
Maar misschien is het ook interssant om je af te vragen of je toekomstbeeld zo donker moet zijn, of dat het goed mogelijk is juist een hoger rendement te halen met sparen/beleggen en dat een interessantere optie dan het versneld afbouwen van je hypotheekschuld.
Als je eenmaal meer spaargeld of belegd vermogen hebt dan je aan hypotheekschuld hebt, kun je ook relatief makkelijk die hypotheekschuld ieder moment verder aflossen, zodra het rendement van dat sparen/beleggen lager zou zijn dan de lasten van de hypotheek, maar meestal is het eerder andersom, is de last van een hypotheek gewoon ontzettend laag, juist omdat het risico ervan ook laag is.


Het wordt vaak gesteld dat het lang vastleggen van je rente een 'zekerheid zou zijn ....
ikzelf heb eerder daarbij twijfels omdat je juist niet kunt voorspellen hoe de rente, maar ook de rest van de economie zich gaat ontwikkelen, hooguit is het onwaarschijnlijk met de enorme hoeveelheid aan kapitaal dat er momenteel risicoloos belegd moet worden (pensioenvermogens, kapitaalverzekeringen, die nog altijd hoger zijn dan de gehele hypotheekschuld in Nederland), dat de hypotheekrente snel zou gaan stijgen...

bij een langdurig laagblijvende rente, of zelfs een nog verder dalende rente, is het heel lang vastleggen van je rente tegen een meerpijs eerder een relatief hoge extra last.

Bedankt voor je fijne en heldere uitleg.

Ik heb een goede baan en ben nog geen 35. Daarnaast verwacht ook als IT'er niet werkloos te raken de komende tijd.

Zoals jij aangeeft leen ik maar 60-70%. Over tien jaar zal dat nog maar 50% zijn (heel ruim genomen). Dat betekent voor mij een hypotheekbedrag van 250.000 euro over 10 jaar. Stel rente is het dubbele over 10 jaar (3%) dan zijn mijn maandelijkste lasten "maar" € 1.054 bruto.

Mocht die 1054 euro teveel zijn, dan los ik wat af met spaargeld en verlaag ik zo de maandelijkse kosten.

Ik denk dat ik serieus ga kijken naar 10 jaar. Eventueel 50-50 i.c.m. 15 jaar.

[matthewk]

België:
1.64 op 25 jaar vast.
Ondertussen staat de rente daarvoor op 0.94 voor hetzelfde bedrag (2 ton)

[Berry powel]

n3z schreef op maandag 6 januari 2020 @ 13:21:
[...]


Bedankt voor je fijne en heldere uitleg.

Ik heb een goede baan en ben nog geen 35. Daarnaast verwacht ook als IT'er niet werkloos te raken de komende tijd.

Zoals jij aangeeft leen ik maar 60-70%. Over tien jaar zal dat nog maar 50% zijn (heel ruim genomen). Dat betekent voor mij een hypotheekbedrag van 250.000 euro over 10 jaar. Stel rente is het dubbele over 10 jaar (3%) dan zijn mijn maandelijkste lasten "maar" € 1.054 bruto.

Mocht die 1054 euro teveel zijn, dan los ik wat af met spaargeld en verlaag ik zo de maandelijkse kosten.

Ik denk dat ik serieus ga kijken naar 10 jaar. Eventueel 50-50 i.c.m. 15 jaar.

Ik zit in een soortgelijke situatie, echter zullen je maandlasten rond de 1400 bruto lbedragen. Je hebt in jouw berekening waarschijnlijk geen rekening gehouden met de kortere looptijd (20 ipv 30) dit scheelt nogal

[Sreini]

1.44% voor 15 jaar. Taxatie is net binnen dus nu op de hypotheekverstrekker wachten tot dat alle documenten zijn beoordeeld.

[Sovieto]

Sreini schreef op woensdag 8 januari 2020 @ 15:38:
1.44% voor 15 jaar. Taxatie is net binnen dus nu op de hypotheekverstrekker wachten tot dat alle documenten zijn beoordeeld.

Wat is de reden van 15 jaar? Vaak wordt deze periode als ongunstig gezien (rentes zitten dicht tegen de 20-jaars aan).

[Highfive95]

Hier hebben wij gekozen voor annuïteit voor 10 jaar vast. Er wordt jaarlijks afgelost zodat je toch een lineaire hypotheek krijgt.

Nu zitten wij met een schuldmarkt-marktwaarde opslag. Door middels van verbouwing (Dubbelglas, zonnepanelen, isolatie etc) wordt de woning meer waard. Dus schuld marktwaarde wordt lager + stukje aflossing. Nu moet je dit dus bij de bank zelf doorgeven maar ik moet dan taxatie laten doen.

Nu vraag ik mij af of ik wel goed reken. Laten even stellen dat taxatie €400,00 kost. WOZ is te laag dus dat heeft geen zin. Schuld is €350K en opslag is 0,12% (nu 1,93%, wordt 1,81%). Deze vervalt dan. Besparing eerste jaar is dan iets minder dan €420,00. Als ik de annuïteit dan door reken kom ik uit op een besparing van € 7197,00. Over de looptijd van nog 29 jaar. Even los van extra aflossingen en schuld/marktwaardeverhouding.

Of mis ik nu iets? Toch wel een hele grote besparing.

[mddd]

@Highfive95 Je mist niks. Als je je opslag kunt verminderen is dat een no brainer. Uitzonderingen daargelaten zoals een verhuizing op korte termijn, of dat je uitzicht hebt om binnenkort nóg een trede lager te komen.

Aanvulling: vergeet niet dat je de kosten van de taxatie van de belasting kunt aftrekken. Dit zijn immers kosten die je maakt in directe relatie tot de financiering van je woning, en zulke kosten zijn aftrekbaar.

[ Voor 33% gewijzigd door mddd op 13-01-2020 12:00 ]

[odysseus]

Highfive95 schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:52:
Hier hebben wij gekozen voor annuïteit voor 10 jaar vast. Er wordt jaarlijks afgelost zodat je toch een lineaire hypotheek krijgt.

Nu zitten wij met een schuldmarkt-marktwaarde opslag. Door middels van verbouwing (Dubbelglas, zonnepanelen, isolatie etc) wordt de woning meer waard. Dus schuld marktwaarde wordt lager + stukje aflossing. Nu moet je dit dus bij de bank zelf doorgeven maar ik moet dan taxatie laten doen.

Nu vraag ik mij af of ik wel goed reken. Laten even stellen dat taxatie €400,00 kost. WOZ is te laag dus dat heeft geen zin. Schuld is €350K en opslag is 0,12% (nu 1,93%, wordt 1,81%). Deze vervalt dan. Besparing eerste jaar is dan iets minder dan €420,00. Als ik de annuïteit dan door reken kom ik uit op een besparing van € 7197,00. Over de looptijd van nog 29 jaar. Even los van extra aflossingen en schuld/marktwaardeverhouding.

Of mis ik nu iets? Toch wel een hele grote besparing.

Twee zaken:
• Je berekent nu het voordeel over 29 jaar. Ook zonder een taxatie zou je na een aantal jaar onder de grens komen waarboven je de risico-opslag betaalt, simpelweg omdat je de lening gestaag aflost (en potentieel omdat je WOZ-waarde omhoog gaat). Het voordeel van de taxatie geldt dus alleen tot dat moment - daarna is er geen verschil meer tussen beide scenario's.
• Je hebt waarschijnlijk een voordeel door de hypotheekrenteaftrek (HRA). Je netto besparing is daardoor waarschijnlijk in het eerste jaar kleiner dan 420 euro, omdat je een deel van dat bedrag anders teruggekregen zou hebben.

Overigens kan het ook na correctie voor beide zaken nog steeds erg aantrekkelijk zijn om de taxatie uit te voeren.

[Highfive95]

@mddd
Verhuizen zal niet gebeuren aangezien we er net een paar maanden wonen.

@odysseus
Het voordeel is inderdaad niet zuiver gerekend. Maar lagere risicoklasse zou ik pas over 2,5 jaar bereiken (alleen door aflossing). Dus dat is zeker de moeite om taxatie aan te vragen. Op gehele looptijd neem je lagere risicoklasse wel mee natuurlijk.

Afhankelijk van taxatie is het ook nog mogelijk een stukje extra af te lossen om 2 risicoklassen lager te komen.
Loont dus in dit geval zeker om huis opnieuw te laten taxeren.

[pietje63]

@Highfive95 Mosterd na de maaltijd, maar vaak is het mogelijk om bij de taxatie voor de aankoop deze werkzaamheden al mee te nemen. Je krijgt dan twee waardes: een huidige waarde en een waarde na verbouwing. Dat scheelt, omdat je dan geen extra taxatie meer nodig hebt.

[gr8-jen]

Highfive95 schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:52:

Of mis ik nu iets? Toch wel een hele grote besparing.

Ja kan, hebben wij ook gedaan.

Kijk wat de bank nodig heeft. Soms is calcasa ook voldoende ( kost factor 10 minder) en die kijkt naar verkopen in de buurt.
Soms moet je een officiele taxatie laten doen en die kost meer dan die genoemde 400.
Je kan zelf ook bij kadaster van een straat opvragen wat de verkoopprijzen zijn als je wilt weten voor hoeveel een huis verkocht is en of je zelf kan verwachten dat je nodige waardestijging gaat gebeuren.

[Highfive95]

pietje63 schreef op maandag 13 januari 2020 @ 12:57:
@Highfive95 Mosterd na de maaltijd, maar vaak is het mogelijk om bij de taxatie voor de aankoop deze werkzaamheden al mee te nemen. Je krijgt dan twee waardes: een huidige waarde en een waarde na verbouwing. Dat scheelt, omdat je dan geen extra taxatie meer nodig hebt.

Dat klopt. Hebben wij ook naar gekeken, maar toen wisten wij nog niet dat de overwaarde zo hoog zou zijn. Vandaar dat eigenlijk niet van toepassing was. Doordat overwaarde veel hoger uit kwam dan gedacht kunnen wij dit nu doen en is dit interessant geworden.

@gr8-jen
Wil ook eerst bank vragen wat ze nodig hebben. Wellicht is aanleveren van wat facturen al voldoende. Maar denk dat ze daar geen genoegen mee nemen.

Calcasa is lastig wat is niks vergelijkbaars verkocht afgelopen jaren. Referenties waren uit 2017 die op taxtatie zijn meegenomen. Dus ben bang dat taxatie moet worden. Maar als dat bijna 7K scheelt dan betaal ik die taxtatie wel.

[CaLeX]

odysseus schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:59:
[...]

Twee zaken:
• Je berekent nu het voordeel over 29 jaar. Ook zonder een taxatie zou je na een aantal jaar onder de grens komen waarboven je de risico-opslag betaalt, simpelweg omdat je de lening gestaag aflost (en potentieel omdat je WOZ-waarde omhoog gaat). Het voordeel van de taxatie geldt dus alleen tot dat moment - daarna is er geen verschil meer tussen beide scenario's.

Het voordeel loopt zo lang als de WOZ onder de getaxeerde waarde zit.


Wij hebben in Nov 2018 hetzelfde gedaan (2 jaar hypotheek, huis was 13% hoger getaxeerd).

Kosten mag je aftrekken van de belasting, al met al in ~7 maanden terug verdient (kosten taxatie / (-verschil rente + verschil annuïteit).

[redwing]

CaLeX schreef op maandag 13 januari 2020 @ 15:10:
[...]

Het voordeel loopt zo lang als de WOZ onder de getaxeerde waarde zit.

Het voordeel loopt tot het moment waarop je zonder taxatie ook onder de grens voor de risico-toeslag zit. Daarna maakt het geen bal uit of de WOZ of de taxatie hoger is.

Maar ja, als je nog een hogere risico-opslag hebt en je huis is ruim in waarde gestegen is het al heel snel de moeite waard om die taxatie te doen.

[CaLeX]

redwing schreef op maandag 13 januari 2020 @ 16:30:
[...]

Het voordeel loopt tot het moment waarop je zonder taxatie ook onder de grens voor de risico-toeslag zit. Daarna maakt het geen bal uit of de WOZ of de taxatie hoger is.

Maar ja, als je nog een hogere risico-opslag hebt en je huis is ruim in waarde gestegen is het al heel snel de moeite waard om die taxatie te doen.

Je hebt gelijk als dit je laatste risicotoeslag is.

Aangezien het hier om een hypotheek van 1 jaar oud gaat, ga ik er vanuit dat er meer risico-opslagen "te winnen" zijn. Dus je zit vaak al (bijna) in een lagere risico-opslag alvorens je zonder de taxatie in die de behaalde toeslag zit. Bij mijn hypotheek heb ik tot 55% LTV elke 5% een opslag eraf.

[KillaZ]

Even kijken of mijn gedachtengang goed zit:

Casus: Nieuwe hypotheek nodig ivm verbouwing (een dakopbouw). Geschatte woningwaarde zal rond de 400k zijn (WOZ waarde gelijkwaardig huis na verbouwing is 387k op dit moment).

Oorspronkelijke hypotheeksom 31/12/2014: 225k
Huidige som: 198k
Rente: 2,85%
Looptijd: nog 25 jaar.
Maandbedrag is 930 Eur.

Ik sluit niet over an sich voor de lagere lasten (er zit een boete op van 8,5k volgens ABN) ik zoek mogelijkheden om de verbouwing a 30k te financieren.

Als ik uitga van een nieuwe hypotheeksom van 250k heb ik een aantal opties:

• 10 jr Lloyds tegen 1,1% = 815 EUR in de maand
• 20 jr Lloyds tegen 1,49% = 861 EUR in de maand
• 1 jr Lloyds tegen 0.81% = 782 EUR in de maand

Wat zou die 1 jaar rente voor mij doen? Ik kan daarmee een kleine 360 euro extra aflossen dit jaar, maar met het risico dat volgend jaar de ECB breekt met zijn falend beleid en de rentes gaat verhogen, tuurlijk, toekomst muziek, maar de kans is er. Zelfs al zou 10 jaar dan tegen 1,5% gaan, zou voor mij nu de 20 jaar de beste keuze zijn denk ik? Ik probeer even in te zien waarom je nu met een lage LTV voor een 1 jr. zou gaan.

Kan iemand daarnaast bevestigen dat de maandlast aangepast wordt bij het vastzetten? Stel de rente staat na een jaar op 1,3 voor 10 jaar vast, kom ik uit op een maandlast van 877 EUR na 1 jaar.

Hoe dan ook, ik neig er naar om hem voor 20 jaar vast te zetten tegen 1,49.

[Gillonde]

[deleted]

[ Voor 99% gewijzigd door Gillonde op 14-01-2020 08:59 ]

[HekkeySE]

Ik heb ook een vraag:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Barrycade]

Ik zou nu een 3e hypotheek/lening nemen voor die verbouwing tegen een super lage rente.

En die 2 jaar nog even uitzitten voor je 2 andere hypotheken. Nu oversluiten komt niet snel uit denk ik.
En niemand kan de rente voorspellen maar er moet veel gebeuren als die over 2 jaar opeens hoger dan je huidige standen zijn.

Ik zou even kijken of die aflossingsvrije hypotheek gewoon door blijft lopen na 30 jaar (die van de Rabobank doen dit oa) dan zou het zonde zijn om die over te sluiten. En je hebt er gewoon nog HRA recht op. Dan hoef je ook niet rond je pensioen je zorgen te maken over wel of niet herfinancieren.

KillaZ schreef op maandag 13 januari 2020 @ 17:07:
Even kijken of mijn gedachtengang goed zit:

Casus: Nieuwe hypotheek nodig ivm verbouwing (een dakopbouw). Geschatte woningwaarde zal rond de 400k zijn (WOZ waarde gelijkwaardig huis na verbouwing is 387k op dit moment).

Oorspronkelijke hypotheeksom 31/12/2014: 225k
Huidige som: 198k
Rente: 2,85%
Looptijd: nog 25 jaar.
Maandbedrag is 930 Eur.

Ik sluit niet over an sich voor de lagere lasten (er zit een boete op van 8,5k volgens ABN) ik zoek mogelijkheden om de verbouwing a 30k te financieren.

Als ik uitga van een nieuwe hypotheeksom van 250k heb ik een aantal opties:

• 10 jr Lloyds tegen 1,1% = 815 EUR in de maand
• 20 jr Lloyds tegen 1,49% = 861 EUR in de maand
• 1 jr Lloyds tegen 0.81% = 782 EUR in de maand

Wat zou die 1 jaar rente voor mij doen? Ik kan daarmee een kleine 360 euro extra aflossen dit jaar, maar met het risico dat volgend jaar de ECB breekt met zijn falend beleid en de rentes gaat verhogen, tuurlijk, toekomst muziek, maar de kans is er. Zelfs al zou 10 jaar dan tegen 1,5% gaan, zou voor mij nu de 20 jaar de beste keuze zijn denk ik? Ik probeer even in te zien waarom je nu met een lage LTV voor een 1 jr. zou gaan.

Kan iemand daarnaast bevestigen dat de maandlast aangepast wordt bij het vastzetten? Stel de rente staat na een jaar op 1,3 voor 10 jaar vast, kom ik uit op een maandlast van 877 EUR na 1 jaar.

Hoe dan ook, ik neig er naar om hem voor 20 jaar vast te zetten tegen 1,49.

Als je 30 k zoekt om te verbouwen kan je toch je huidige hypotheek ophogen met 30k? Of een extra verbouwingshypotheek / PL / Financiering aan vragen?

Nu lijkt het alsof je een nieuwe hypotheek + verbouwingskosten wil afsluiten om je huidige af te lossen. Dat is in de meeste gevallen alleen mogelijk als je je huis verkoopt. Want aflossen is alleen toegestaan met eigen geld.

Of begrijp ik iets niet.

[ Voor 61% gewijzigd door Barrycade op 14-01-2020 17:02 ]

[AlphaWierie]

Ik heb van mijn een tijd geleden 20 jaar vastgezet op 2.8%. uiteraard bekend met het risisco dat de rente lager gaat worden, maar dit percentage weet ik dat ik het de komende 20 jaar ga kunnen betalen. zelfs met een bijstand. daarnaast los ik lineair af dus worden de kosten uiteindelijk nog minder.

[KillaZ]

Barrycade schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 16:55:

[...]


Als je 30 k zoekt om te verbouwen kan je toch je huidige hypotheek ophogen met 30k? Of een extra verbouwingshypotheek / PL / Financiering aan vragen?

Nu lijkt het alsof je een nieuwe hypotheek + verbouwingskosten wil afsluiten om je huidige af te lossen. Dat is in de meeste gevallen alleen mogelijk als je je huis verkoopt. Want aflossen is alleen toegestaan met eigen geld.

Of begrijp ik iets niet.

Ik ging er inderdaad even vanuit dat je met behulp van een nieuwe hypotheek de oude kon "aflossen". Ik zie na het inlezen dat dit niet is toegestaan en je dus het leningdeel inclusief de termijnen overneemt. Dan is mijn hypotheek verhogen + rentemiddeling een betere optie, scheelt een notarisgang + lagere boete + een hoop eigen tijd.

[Holdem_NL]

Wat denken jullie over de hypotheekrentes voor 2020? Zit er nog een kleine daling in of hebben we de bodem wel gezien? Heeft het coronavirus nog invloed op de rentes?
Uiteraard is het glazenbol werk maar ik was benieuwd of hier nog meer mensen over twijfelen om nu vast te zetten of om nog even te wachten?

[Barrycade]

AlphaWierie schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 01:29:
Ik heb van mijn een tijd geleden 20 jaar vastgezet op 2.8%. uiteraard bekend met het risisco dat de rente lager gaat worden, maar dit percentage weet ik dat ik het de komende 20 jaar ga kunnen betalen. zelfs met een bijstand. daarnaast los ik lineair af dus worden de kosten uiteindelijk nog minder.

In de bijstand kan een eigen huis en vooral de overwaarde van invloed zijn op de uitkering.

Dus als je een inkomen gelijk aan de bijstand bedoeld klopt je berekening.